房地產開發企業規章制度精選(九篇)
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第1篇：房地產開發企業規章制度范文
建設并做好成本核算基礎性工作在房地產企業項目開發中涉及的以上4個階段中，將發生許多費用，如可行性研究費、前期工程費、建筑安裝費、銷售費、利息費以及為管理項目而發生的管理費，等等。這些費用中，有些可記入成本，有些則作為期間費用處理。如何更好地完成房地產開發企業的成本核算工作，應做好如下兩項工作：
（一）建立健全房地產開發企業成本核算的規章制度
房地產開發企業應嚴格遵守國家相關法規和會計制度，并結合其自身的組織特點，制定并逐步完善其成本核算控制、投資決策、項目預算決算管理、成本費用審批、資產管理等相關的成本核算制度，做到有法可依、有章可循，切實保證會計信息真實可靠。同時要綜合考慮項目開發的規模、特點等因素，合理設置會計機構和配置成本核算人員，以保證提供準確、詳實的會計核算信息和質量。房地產開發企業制定的各項制度要保證切實有效的執行，而不能只制定不落實，逐步形成“算為管用，算管結合”的有效管理機制。
（二）切實做好成本核算的基礎性工作
在遵守國家相關法規和會計制度的基礎上，房地產開發企業依據其制定的財務規章制度，收集、整理、分析相關資料，主要包括項目預決算書、成本費用控制預算、資金籌措計劃、購銷合同、成本變動因素分析等。同時，做好原始記錄工作，主要包括各類成本費用支出的原始憑證記錄、現場各類簽證記錄、各類臺帳記錄等。成本核算基礎工作的重點在于建立和健全各類原始記錄，嚴格規范工作流程，認真做好項目預算決算工作。切實做好各項基礎性，有利于各項規章制度落實到位，為成本核算工作打下堅實基礎。
二、確定房地產開發企業的成本核算對象
開發產品成本核算對象是指開發產品成本中，為了歸集和分配費用而確定的承擔者。合理的確定成本核算對象，是正確核算開發產品成本的前提，如果成本核算對象劃分過粗，就不可能全面、準確反映項目的實際成本水平及其狀況；反之如果劃分過細，就會有許多間接費用需要分攤，增加會計核算的工作量。房地產開發企業應根據開發項目的特點及實際情況，選擇成本核算對象。
（一）確定成本核算對象的基本原則
1.一般的、小規模的開發項目，可將整個工程作為成本歸集對象，設立一個成本核算單位。
2.對于在同一個開發地點的群體開發項目，開工竣工時間相近、又由同一個施工單位施工的，可以合為一個成本核算對象。
3.對于規模較大、工期較長的項目，應該以項目的工程內容和工期進度，結合企業經濟責任制的需要，按項目的一定區域或部位，劃分成本核算對象。成本核算對象需要在項目開工前確定，一經確定不能隨意改動，更不能相互混淆。
（二）確定開發產品成本項目的構成
1.土地征用及拆遷補償費：指房地產開發企業為征用土地所發生的各項費用，包括土地出讓金、土地補償費、拆遷補償費及其他因征用土地而發生的費用。
2.前期工程費：指房地產開發企業在前期準備階段發生的費用，包括規劃設計費、可行性研究費、測量勘察設計費、各項臨時工程費用、“三通一平”費用等。
3.基礎設施費：指建設各項基礎設施發生的費用，包括與開發項目相關的、配套的道路、供熱設施、供水設施、供電設施、供氣設施、通訊設施及綠化等。
4.建筑安裝工程費：指房地產開發企業以出包或自營方式發生的建筑安裝費及招投標費、工程預算編制費和審計費、質量監督費、竣工驗收費等工程附加支出。
5.公共配套設施費：指為開發項目服務的、不能有償轉讓的各項公共配套設施發生的費用，如水房、鍋爐房、消防設施等。
6.建設期利息：指為開發項目籌措資金而支付的建設期利息，項目竣工驗收后發生的利息則記入財務費用。
7.開發間接費用：指房地產開發企業的開發部、工程部等管理部門為組織和管理開發項目而發生的各項費用，包括工資、福利費、辦公費等。房地產開發企業的各行政管理部門為管理公司而發生的各項費用應在“管理費用”科目中進行核算。正確劃分成本項目，能夠客觀地反映開發項目的成本結構，為分析研究降低成本提供可靠依據和途徑。考慮到各房地產開發企業的實際情況不同，應根據經營特點和管理需要，選擇成本項目，并據此進行明細核算。
（三）成本費用會計科目設置及建立必要的開發
產品成本核算帳表、單證為核算房地產開發企業成本，依據現行《房地產會計制度》規定，應設置“開發成本”和“開發間接費用”兩個科目。“開發成本”科目核算包括房地產開發企業在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發過程中所發生的各項直接費用以及由“開發間接費用”科目轉入的開發間接費用；“開發間接費用”科目核算為開發項目而發生的各項間接費用，月末房地產開發企業將該科目借方歸集的費用，根據成本核算辦法的規定，全額分配計入有關的成本核算對象。成本核算是一項復雜的會計核算工作。成本核算制度建設、組織落實及完善會計核算基礎工作，為成本核算工作提供必要條件。具體的成本核算需要以一系列的帳表單證為依據，運用科學的方法對成本資料和信息進行分析、整理、歸集、分配、計算。建立的單證、帳表包括三類：一是費用審批付款單等內部自制的成本費用類原始單證；二是工程進度、施工進度款支付情況、現場管理情況等原始記錄臺賬；三是成本會計核算帳表，如公共配套設施成本費用分配表、開發間接費用歸集分配表、項目利息支出分配表等。
（四）建立開發產品成本核算的規范程序
房地產開發企業成本核算工作，是將其開發階段發生的各項費用，根據現行《房地產會計制度》規定的成本屬性，進行合理的歸集和分配。前提是建立開發產品成本核算的規范程序。
1.依照現行《房地產會計制度》和有關規定，嚴格審核、審批發生的各項費用，確保費用支出的合理合法性，對不合規的費用支出應予以制止。
2.正確劃分應計入開發產品成本和不應計入開發產品成本的費用界限。首先，非生產經營活動的耗費不能計入開發產品成本。如對外投資的支出和損失、捐贈、固定資產出售及報廢損失等。第二，生產經營活動的成本分為正常的成本和非正常的成本，只有正常的成本才可能計入開發產品成本，非正常的成本不計入開發產品成本而應計入營業外支出。非正常成本包括自然災害、盜竊等非常損失、滯納金、罰款；壞帳損失、存貨跌價損失、長短期投資跌價損失等資產減值損失以及債務重組損失等。第三，劃清開發產品成本費用與期間費用的界限。第四，應劃清收益性支出與資本性支出的界限。
3.正確劃分各會計期成本費用的界限。按照權責發生制原則和會計分期假設，合理運用“待攤費用”和“預提費用”科目。對于款項已經支付但應由本期成本負擔的待攤費用，及時攤銷計入本期成本費用；對于本期尚未支付款項但應由本期負擔(主要依據合同或預決算資料)的預提費用，及時計入本期的成本費用。
4.正確劃分不同成本對象的費用界限。對于應計入本月開發產品成本的費用需要在各開發產品之間進行劃分：凡是能分清應由某開發產品負擔的直接成本，應直接計入該開發產品成本；另外，對于各種開發產品所共同發生的、不易分清應由哪項開發產品負擔的間接費用，則應采用合理的方法分配計入有關開發產品的成本，并保持一貫性、連續性，便于比較分析開發產品成本的變化趨勢。
5.正確劃分已完工開發產品和未完工開發產品成本的界限并及時結轉。房地產開發企業根據已完工開發產品交付使用驗收證明,處理完工開發產品成本的結轉工作，將該完工開發產品歸集的全部成本進行完工結轉，同時按商品房建筑面積計算出單位成本和獨立銷售的單元成本，在完工開發產品中按單元進行明細核算，建立銷控臺帳。依據收入實現原則及時結轉已售開發產品銷售成本。
（五）正確合理歸集和分配成本費用
第2篇：房地產開發企業規章制度范文
【關鍵詞】房地產工程項目；經濟管理；創新
衣食住行是人們群眾的最基本需求，在現代中國，衣食行已經基本得到滿足，而住成為龐大中國人口目前及將來的最剛性需求和重點解決問題，大大刺激了房地產工程建設的蓬勃發展，房地產業在國民經濟的增長中占據越來越重要的地位。經濟管理作為房地產業的經濟效益來源和生產經營管理基點，其管理模式和策略是否符合國情需求，對房地產工程項目能否實現預期回報，保障經濟效益具有重要決定作用。雖然隨著房地產業的發展，其經濟管理工作也積累了不少經驗，但在實際開展房地產工程的經濟管理工作時還是存在一些問題。本文主要探析了我國房地產工程項目經濟管理工作的現存問題和相關創新策略，以促進房地產建設單位對經濟管理工作的重視，提高經濟管理水平。
一、我國房地產工程項目開展經濟管理工作的現存問題
（一）國內房地產開發企業的經濟管理意識薄弱
房地產開發企業是工程項目的投資者，其經濟管理意識對房地產工程項目開展經濟管理工作具有直接的影響。目前國內的房地產工程建設事業發展勢頭良好，但很多的房地產開發企業只關注建設回報，對開展經濟管理工作的重要性認知不足，經濟管理意識薄弱，導致在實際的房地產業經濟管理工作中問題層出不窮，更有甚者，部分房地產開發企業為獲取更多的經濟效益，往往減少保險費用，實際企業的建設投資風險在無形的增加。
（二）現有房地產工程項目的經濟管理體系不夠科學完善
現有房地產工程項目的經濟管理體系不夠科學完善，主要表現在以下兩點：一是現有的經濟管理制度科學性和可行性有待提高，房地產建設企業在經濟管理的制度執行上無法實現有效執行，降低了經濟管理制度的積極促進作用。二是房地產建設企業沒有建立起專業的經濟管理隊伍，或經濟管理隊伍素質不高，嚴重影響了房地產工程項目有序開展經濟管理活動。
（三）缺乏必要的房地產工程項目經濟管理風險保障
為提高房地產工程的經濟管理水平，國家已經投入了不少努力在房地產工程項目的建設市場完善上，但傳統的計劃經濟依然具有重要的影響理論，對房地產工程建設企業而言，依然缺乏必要的風險保障和約束機制，彌補經濟管理風險引起的損失只能通過財政撥款或追加投資方式進行，難以實現經濟管理風險的有效分散和保障。
二、房地產工程項目經濟管理的創新策略探討
（一）培養引進高素質和高技能水平的經濟管理工作人員
房地產工程項目的經濟管理工作主要通過經濟管理人員積極投入工作得以實現，因此房地產建設企業必須認真做好經濟管理工作專員的招聘和培訓工作。在招聘環節，房地產的工程建設企業應不斷健全招聘管理機制，認真篩選求職者簡歷，做好面試工作，為企業招聘那些具有高水平、高素質的經濟管理人材，促進企業經濟管理策略的創新改革，提高房地產工程建設企業的經濟管理水平。在培訓環節，房地產的工程建設企業應加強企業內部經驗管理員工的定期培訓，通過定期考核的方式，增強他們工作責任心和主人翁意識，培養他們的綜合素質，提高其經濟管理工作能力。
（二）加強房地產工程項目施工過程的控制和管理
房地產工程項目施工過程的控制和管理是經濟管理工作的重要組成部分，加強房地產工程項目施工過程的控制和管理是實現經濟管理有效控制的關鍵和重點。因此，房地產工程建設企業應認真做好以下工作：一是要做好施工質量的嚴格控制工作，加強現場施工管理和安全管理，嚴格實行現場簽證制度，注意原材料的存放和使用，減少設計變更，減少返工次數，避免不必要麻煩的發生。二是嚴格根據工程設計方案和施工圖紙開展施工，加強經濟管理，充分發揮監工單位的監督與管理作用，禁止以次充好、偷工減料等問題的發生。三是做好房地產工程建設的進度管理，保證施工按照計劃定期完成。施工進度的嚴格控制能有效減低工程投入成本，減少不必要的資金消耗，是實現房地產工程項目經濟管理的重要環節和關鍵點。因此，房地產開發企業應合理規劃施工組織和進度，確保施工的按期完成。
（三）實現房地產工程建設企業之間各部門的協調與合作
房地產工程項目的經濟管理工作具有系統性，有很多的交叉環節，需要企業內部不同部門和工作人員的協調合作才能完成。因此，房地產工程建設企業必須采取有效措施以實現房地產工程建設企業之間各部門的協調與合作，提高企業的經濟管理水平。具體要求如下：一是增強部門間的協調合作意識，了解協調工作對經濟管理的重要影響和作用，及時處理發生的經濟管理問題，確保經濟管理工作的有序開展。二是加強房地產工程中經濟管理模式的改革和創新，規范經濟管理的工作環節，根據企業的實際技術需求、具體的人力資源制度、組織結構和體系特點，合理建立起科學有效的經濟管理體系，提高房地產項目建設企業的經濟管理水平。三是充分發揮工程技術監理部門和單位的有效監理作用。監理部門和單位對房地產開發企業的經濟管理工作具有重要影響作用，監理部門和單位應充分肯定自身的重要位置，充分行使監理權利，履行監理職能。
（四）健全我國房地產工程項目的經濟管理制度，建立高效的經濟管理隊伍
目前，我國房地產工程項目的經濟管理法律法規和規章制度依然存在許多漏洞和不足，因此房地產開發企業必須充分認識到健全經濟管理規章制度對做好經濟管理工作的重要性，加強相關的經濟管理制度的建立和不斷完善工作，通過具體的規章制度對房地產開發企業進行有效的約束和管理，順利開展經濟管理工作。同時，提高房地產開發企業經濟管理制度的實際執行力，提高經濟管理工作的有效性和科學性。此外，還應該建立起一支高素質、高責任心、高能力的經濟管理隊伍，從而有效保障房地產工程的經濟管理工作的實現。
三、結束語
綜上所述，對房地產工程項目中經濟管理的創新策略探析研究具有重要的現實意義。雖然隨著房地產事業的不斷發展，房地產開發企業的經濟管理經驗也得到了一定的積累，但依然存在不少問題和不足。國內的房地產項目建設企業應該加強對經濟管理現狀的分析了解，加強經濟管理的策略創新，通過培養引進高素質和高技能水平的經濟管理工作人員、加強房地產工程項目施工過程的控制和管理、加強房地產工程開發企業之間各部門的協調與合作、健全經濟管理制度，建立高效的經濟管理隊伍，建立有效的風險保障體系等方面，加強和同行的思考和交流，認真做好現代經濟管理工作，有效提高企業的經濟管理水平，為我國房地產事業的可持續發展貢獻綿薄之力。
參考文獻：
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[2]馬媛媛.房地產工程項目成本管理的思考[J].中國外資，2012，24：193.
第3篇：房地產開發企業規章制度范文
［關鍵詞］房地產開發企業;會計核算;問題;研究
［DOI］10.13939/ki.zgsc.2016.12.140
1房地產開發企業及會計核算的概述
1.1房地產開發企業的介紹
房地產是房產與地產的綜合，自改革開放以來，房屋和建筑成為可供銷售的商品，進而促成了房地產行業的誕生，成為了主要從事房地產的開發與經營的企業，既對房地產的產品進行開發，又對開發完成的商品進行經營銷售，進而在這樣的過程中取得盈利。房地產的主要經營活動有:城市公共基礎設施的開發、工程建設的開發、土地的開發和房屋的經營。
1.2房地產開發企業會計核算
會計核算主要反映的就是企業資金的運動過程，房地產開發企業的會計核算也是如此，在對房地產相關信息進行監督管理的基礎上進行的資金運動。由于房地產企業資金使用周期較長，所以在會計核算的過程中，應當注意會計核算的可持續性，以更好的檢測資金的使用狀況，保證房地產企業的有效發展和運行。
1.3房地產開發企業會計核算的必要性和重要性
會計核算反映的是企業的資金運動狀況，進行完善有效的會計核算，能夠使企業的經濟活動更加具有保障性，使企業能夠以更完美的姿態去應對市場競爭，反過來也能夠加強會計核算的可操作性。就企業財務管理方向而言，會計核算是企業財務管理的基礎，是展示企業管理能力的有力構成;就房地產企業而言，有效的會計核算能夠降低房地產開發建設的投入成本，進而提高利潤回報率，促進企業的長遠發展。
2目前房地產開發企業會計核算的現狀以及存在的問題研究
2.1房地產企業沒有規范的、獨立的會計準則
2007年開始實行的企業會計準則，并沒有針對房地產行業的獨立完備的會計準則，使得關于房地產的會計核算制度并沒有完善和健全，缺乏系統的指導和統一，使得房地產企業的會計核算處于相對尷尬的境地，舊的制度有很多的不完善，可是如果不去遵循，就只能根據共同的企業準則去執行，忽略了行業的特殊性，對會計核算的進行產生更大的阻礙。
2.2房地產企業的會計科目混亂且缺少專用科目
在我國現行的《小企業會計制度》《企業會計制度》以及自2007年開始正式執行的新準則中，都沒有具體針對房地產開發企業的會計科目及相關會計核算方法，這對房地產開發企業遵循相關規章制度和行為準則都是極為不利的，也使企業在遵守制度的同時給企業的會計核算帶來難題，現行會計科目已經不能夠滿足房地產企業的開發，使得房地產信息的財務報表不能很好地為公眾所理解，容易造成本不該出現的誤解。新的會計準則中對“在建工程”科目進行了一些細化和擴充說明，但卻因為相關明細科目過多并沒有起到太大的作用，只能依舊沿用以前的會計科目，如“開發成本”“投資性房地產”“開發產品”等會計科目，而“投資性房地產”還要從“成本”和“公允價值變動”進行明細核算，而對處于新準則下的“在建工程”并沒有很大的核算空間，這引起了會計工作者和理論研究者的重視。
2.3企業會計信息的風險未被完全披露，利潤上升間空小
隨著社會的不斷發展，信息技術也在不斷的進步和改進，這使得房地產開發企業在發展過程中遇到了項目開發上的風險、政策不完善造成的風險、土地風險以及工程質量建設風險等，因為生產開發的不確定性因素太多，使得行業風險比其他行業更為明顯和突出，這需要企業在信息披露上進行全面性的改善，為利潤的發展提供有效空間，而這些卻沒在相關的政策里面做出明確的規定和約束。
3強化房地產開發企業會計核算的有效措施
3.1建立規范化的適用于房地產開發企業體系
現行的會計制度和政策法規對于房地產的會計核算沒有指向性的引導，更沒有相關政策對房地產企業的會計核算有明確的規定和章程，使得房地產企業的會計核算沒有可以依照和據以執行的可行規范，這不僅是對企業會計核算的影響，更對企業的規范化比較造成了不便。所以，應該在奉行權責發生制為會計核算的基礎下，提升制度規范體系，加大對房地產開發企業的重視力度，建立規范化的適用于房地產開發企業的會計核算制度，尊重房地產開發企業的特殊性。
3.2明確會計核算相關在制度標準，優化設置房地產企業涉及會計科目
房地產企業中的會計科目的設置，應該符合開發企業進程中的實際狀況進行確定，考慮到企業的經營規模和營業狀況的復雜程度，以及會計核算的實際信息化水平。然后根據企業的實際情況，繼而在會計科目符合實際需要的基礎上進行相對全面和客觀有效的設置。此外，在符合實際的前提下，國家政策也要予以支持，制定統一的房地產開發企業的會計核算準則，以及明確規定本行業的通用會計科目和具體的會計核算方法，以及參照基礎，加強政府對房地產開發企業的有效監管和政策支持。
3.3完善收入確認的標準
收入的確認，需要會計人員的專業判斷和職業經驗，而正確的會計核算更是離不開相關的會計工作者。對于房地產開發企業的商品銷售收入的確認，更應該有明確的標準要求，這些標準可以從法律和專業兩個標準點出發，其中法律標準可以作為專業標準的基礎，為收入的確認提供可靠的保證，使收入與支出能夠更完備的進行計量和核算。
3.4提高房地產開發企業信息披露治理，并增加相關評價指標
對房地產開發企業而言，會計信息是投資者進行抉擇的重要依據和條件，是對企業規模和能力的有效反映，更是企業經營業績的直觀證明，所以，房地產開發企業應該增加其他的相關評價指標，使得企業提供的信息能夠更全面地反映企業的經營業績和發展成績。比如，房地產開發企業可以提供土地的儲備糧和成本的主要構成信息，增加投資者的新人力度，加大開發集資能力，而完善信息披露質量，可使投資者在原有的基礎上更好地理解企業的信息資料，彌補理解的不足。
4結論
房地產開發企業在經營運行過程中注重對會計核算的改善和信息披露的質量提升，對企業的有效經營和發展是有著極大作用。合理的會計核算融入房地產開發企業的特殊性，充分發揮會計核算的職能，保證房地產開發企業日常會計核算工作的正常有序運行。
參考文獻:
［1］吳卓玉.房地產企業會計核算問題研究［J］．時代金融，2013(21):41－42.
第4篇：房地產開發企業規章制度范文
（一）稅務籌劃是房地產開發企業合理降低稅收負擔的必然要求
房地產開發企業稅負偏重，稅收種類眾多，包括契稅、營業稅、城市維護建設稅、土地增值稅、房產稅、企業所得稅等。同時，由于房地產交易金額大，開發企業所繳納的稅收金額隨之較大，稅務籌劃對稅額的影響也就很顯著。此外，近年來房地產開發企業受到國家抑制房價上漲宏觀政策的影響，獲利空間大大縮小，迫使房地產開發企業需求成本優勢。因此，需要合理有效的稅務籌劃來減輕稅收負擔，提高企業的獲利能力，增強企業的市場競爭力。
（二）稅務籌劃是房地產開發企業應對多變政策的有效手段
目前，我國針對房地產行業發展的法律、法規、規章制度繁復多變，這就要求房地產開發企業在遵守多變的政策法規的前提下尋求競爭優勢。通過稅務籌劃既能幫助開發企業降低稅收成本，又能讓房地產開發企業在籌劃的過程中實時掌握當前的宏觀政策，針對企業實際情況制定發展規劃，有利于使企業經營緊隨國家政策、降低企業風險。
（三）稅務籌劃是稅務主管機關健全房地產行業稅制的重要渠道
良好的法制環境，健康、公平的市場規則為房地產行業健康、長遠發展提供了有利的外部條件。稅收籌劃的主要工作就是在不違背法律法規的前提下，利用政策空間或通過平衡稅負來實現企業效益。稅務管理機關通過對納稅人稅收籌劃行為選擇的分析和判斷，發現政策漏洞，有利于健全我國稅制，符合房地產行業長遠發展的需要。
二、不同階段房地產開發企業稅務籌劃策略
（一）前期準備階段稅務籌劃
房地產開發企業的前期準備階段的稅務籌劃主要涉及企業組織形式和項目開發方式等。首先，企業組織形式的不同，導致稅收處理差異很大。企業分支機構的組織形式分為子公司和分公司兩種形式，從而產生稅務籌劃空間。其中，子公司具有獨立的法人資格，可以享受政府的稅收優惠政策，但是在虧損時不能從總公司獲得抵虧收益。相對于子公司，分公司虧損時則可以抵消總公司的利潤總額以降低應納稅款，但是總公司對分公司的風險承擔連帶責任。因此，房地產開發企業可以根據分支機構的盈利能力來選擇正確合理的組織形式。其次，土地獲取來源不同，項目開發方式就不同。房地產開發企業可以從政府一級市場直接通過招拍掛購買土地，也可以從自然人或非政府單位等二級市場購買。從非政府單位購買土地時就涉及直接購買還是轉讓合并的選擇問題，前者發生土地使用權的轉移需要繳納契稅，后者不涉及土地所有權轉移，不需要繳稅。因此，房地產開發企業更傾向于以轉讓合并的方式來獲得節稅效益。
（二）開發建設階段稅務籌劃
開發建設階段的稅務籌劃主要包括施工設備的籌劃和利息扣除方式的籌劃。第一，在可以規避甲供材料稅務風險的情況下，建設方采購設備優于施工方采購。房地產開發項目具有開發周期長、項目金額大等特點，其施工設備的采購金額也很大，涉及的應繳稅款也就很多。如果施工設備由建設方采購，而非交由施工方自行采購，就可以避免繳納營業稅，雖然建筑施工合同金額減少，但是雙方收益都會有所增加。第二，權益資本籌資優于負債籌資。負債籌資中，企業采用據實扣除方式，借款利息費用較高；權益資本籌資中，采用比例扣除方式，利息費用低。
（三）商品房銷售階段稅務籌劃
房地產開發企業在商品房銷售階段的稅負主要是營業稅、土地增值稅和企業所得稅，在選擇交易方式上存在稅務籌劃空間。如果企業采取直接銷售的方式，這些稅收無可避免，但如果采用轉讓子公司股權方式就可以規避營業稅和土地增值稅，從而合法減少納稅支出。此外，房地產開發企業還可以在不降低企業收入的前提下對房屋銷售價格進行分解以減少稅收支出。這樣做的依據是開發企業的經營業務的廣泛性，既包括房屋銷售業務，又有裝修業務，若將二者價格分開計稅就可以在裝修業務中免去土地增值稅。
（四）物業持有階段稅務籌劃
在物業持有階段，通過對持有方式的合理選擇，房地產開發企業進行稅務籌劃可以大大降低企業的稅收成本。一是通過從房屋出租業務轉變為投資業務。房屋出租需要繳納營業稅以及附加稅費、房產稅和企業所得稅，而將房產用于投資，則不征收營業稅、房產稅以及企業所得稅。二是通過合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家電以及電話費、水電費等代收費用，應當分別進行核算，使房屋租金僅包括房屋本身的使用費，將家具、家電的出租改為出售，將電話費、水電費改為代收，就可以合理降低增值稅、營業稅、房產稅以及附加稅費。
三、房地產行業稅務籌劃存在的問題
雖然合法合規的稅務籌劃能夠降低房地產開發企業的納稅成本，但具體的納稅實踐中還存在一些問題。
（一）房地產開發企業對稅務籌劃認識不足
房地產業內長期以來對納稅籌劃問題重視不夠，這就導致了很多企業對稅務籌劃認識不足，不能清楚地區分稅務籌劃的合法性和偷稅逃稅的非法性，甚至有一部分企業認為稅務籌劃就是偷稅漏稅，這也是現實中房地產企業普遍存在偷稅漏稅現象的原因之一。從另一個角度看，由于在過去傳統的經濟體制下，企業缺乏自身獨立的經濟利益和生產經營自，不具備產生企業納稅籌劃的前提條件，客觀上限制了理論研究的發展，企業的納稅意識也相對薄弱。
（二）房地產開發企業稅務籌劃的專業人才缺乏
稅務籌劃人員不僅需要具備稅收、會計、財務等方面的專業基礎，而且要熟悉企業的整個經營流程，同時還要能夠根據自身的經營狀況，制定適合企業自身的稅務籌劃方案。因此，人員的素質要求較高，必須是復合型人才。而我國在稅務籌劃的人才培養與儲備方面就有所欠缺，稅務籌劃人才隊伍的建設與我國的現實需求仍有差距。
(三)房地產開發企業稅務籌劃對風險管理重視不夠
稅務籌劃給房地產開發企業帶來節稅效益，但不盡合理的稅務籌劃帶來利益的同時也蘊藏著巨大了的風險。稅務籌劃的風險是指企業在進行稅務籌劃的過程中，由于稅務籌劃方案本身存在問題或者受各種不確定因素的影響，是稅務籌劃的結果偏離預期的目標，導致企業未來經濟或者其他方面的利益損失的可能性。導致稅務籌劃風險的原因可能來自外部的客觀環境因素，也可能來自企業制定和實施稅務籌劃方案的主觀判斷失誤。實際中，房地產開發企業往往只重視節稅利益的多少，而忽視了對稅務籌劃風險的管理，規避稅務籌劃過程中的潛在風險是房地產開發企業真正從稅務籌劃中獲益的有效保障。
四、房地產開發企業稅務籌劃問題的對策建議
（一）增強房地產開發企業稅務籌劃意識
要想增強房地產開發企業的稅務籌劃意識，首先要明確稅務籌劃和偷稅漏稅的區別，確保稅務籌劃在不違反法律法規的前提下進行，拒絕偷稅漏稅的違法行為。對于房地產開發企業來說，要認識到稅務籌劃能夠給企業帶來的實際經濟利益，正確理解稅務籌劃的含義，提高稅務籌劃的意識。對房地產開發企業的管理者來說，不僅要加強對稅收法律法規的學習，樹立依法納稅、合法節稅的觀念，還要對企業稅務籌劃活動予以支持，設置專門的稅務籌劃機構、從外部聘請會計事務所的專業服務和設置專職的稅務管理人員，以便于稅務籌劃貫穿企業整個生產經營過程。
（二）重視培養稅務籌劃的專業人才
一方面，房地產開發企業應加大對稅務籌劃人員的培養力度。不僅要加強稅務籌劃人員的培訓和教育力度，還要定期對這些人員進行定期考核和監督檢查，必要時要從外部聘請專業會計師處理復雜綜合性稅務籌劃業務。另一方面，還要加快提升稅務籌劃管理人員的職業道德修養。在處理企業利益和國家利益的過程當中，稅務籌劃人員應當堅守職業道德；在制訂與執行任何稅務籌劃方案過程中，要堅持合法原則，不可因企業的私利損害國家利益，應立場鮮明地維護稅法的權威性。
（三）提升房地產開發企業稅務籌劃的風險管理
第5篇：房地產開發企業規章制度范文
關鍵詞：房地產開發企業 ， 費用核算管理
Abstract: the reform open way, along with to the reform of the economic structure, real estate development enterprise autonomy to expand. The face of market competition intensifies, in cost accounting management to real estate development enterprise put forward higher request. Not only to meet the real estate development enterprises with the needs of the accounting reports, more important can satisfy the real estate development enterprise management decision needs. But with the real estate development enterprise development, the current cost accounting method shortcomings of gradually revealed, this paper mainly on real estate development enterprise cost accounting management is discussed.
Keywords: real estate development enterprise, cost accounting management
中圖分類號：C29文獻標識碼：A文章編號：
前言：房地產開發企業在面臨我國經濟體制深化改革，我們要勇于發現現在現行的費用核算方法所顯露出的問題。通過不斷的借鑒和完善，形成利于企業發展的新的費用核算管理辦法。
一、房地產開發企業在建工程核算上存在的主要問題
( 一) 核算科目不規范。一些工程核算不通過“在建工程”科目, 而在“其他應收款”、“遞延資產”等科目中串進串出。“在建工程”下設的子目不按工程項目匯集, 而按施工單位、施工承包個人或供貨單位分設; 甚至把多項工程混在一起稱為“綜合戶”、“其他戶”,形成一筆糊涂賬。
( 二) 入賬憑證不合規。突出表現為付款手續不健全, 白條滿天飛, 甚至無任何憑證也款。此外還存在無批準文件, 無施工合同, 無工程預算、無決算書等現象, 造成付款失控, 往往工程款付過頭, 事后難追回。
( 三) 工程造價成本失實。混淆了收益性支出和資本性支出的界限, 把生產經營中發生的水電費、修理費、辦公費以及業務招待費都計入工程成本; 也有利用職權, 假公濟私, 乘拆遷分房之際, 塞進關系房、子孫房、親戚房, 加大工程造價成本。相反, 也有把應該計入工程的支出列作企業待攤費用或直接予以消化, 同樣造成工程成本失實。
( 四) 沒有實行項目資本金制度。企業在建工程的資金主要依靠銀行貸款, 或向社會和企業內部高息集資, 資本成本過高, 超過了基建項目內含報酬率, 加大了企業財務風險。
( 五) 固定資產的處理和轉賬滯后。有些企業對工程前應報廢處理的固定資產不及時轉賬處理, 建后成本虛假。最常見的是工程完工并交付使用, 但長期不轉作固定資產, 不僅不提折舊, 還繼續把基建借款利息計入工程成本, 造成企業利潤虛增。還有的固定資產轉賬時, 賬務處理過粗, 房屋不分土建、裝璜; 機器設備并入房屋價值, 難以分類進行折舊核算。
( 六) 工程材料管理混亂。如施工單位的來料少用多算; 建設單位供應的三材和用具多供少結; 施工場地的材料被盜; 完工后剩余材料短少損失等現象普遍。
二、關于加強房地產開發企業在建工程核算和管理的幾點建議
( 一) 清理“在建工程”賬戶, 規范核算程序, 健全入賬手續。
1. 收集和補齊在建工程的各種檔案資料,包括項目批準書、施工合同書、工程預算書、工程決算書等, 確保工程施工核算資料的完整、合法和有效。
2. 清理“在建工程”賬戶。按會計制度規定, 把包括固定資產新建工程、改擴建工程、修理工程等所發生的實際支出都歸集到“在建工程”科目并分戶核算。嚴格資本性支出和收益性支出的界限, 剔除那些不應該計入工程成本的企業期間費用。較大的工程項目可單獨按國有建設單位會計制度進行核算; 企業通過“在建工程”控制, 平時經營核對余額, 清理往來,加強監督管理。工程完工并交付使用后, 要及時辦理竣工驗收手續, 轉作固定資產; 尚未辦好竣工手續的, 也應估價轉作固定資產, 待以后辦好竣工決算手續后, 再進行調整。
3. 清理工程所占用的資金, 完善付款手續。付款必須取得合法憑證, 嚴禁白條和無憑證付款以及大額支付現金等; 預付工程款要從嚴掌握, 留有余地, 切忌超付。施工單位領用的材料物品, 要有償結算。用于工程項目的銀行貸款, 其利息支出在工程未完工前計入工程成本。
4. 建立健全有關工程管理的規章制度, 如經濟合同管理制度、費用審批控制制度、財產物資保管制度等。
( 二) 重視基建審計工作, 做到在建工程項目必審。凡在建工程項目都必須進行審計; 內部審計必須貫穿于工程項目的始終。竣工審計也可委托社會審計機構實施, 因為社會中介機構出具的審計報告, 具有公證性、權威性, 對施工單位高估冒算造價能起到仲裁核減作用。國有資產管理部門、上級主管部門和控股母公司的董事會都應重視和檢查企業的在建工程。
( 三) 加強會計人員業務培訓, 提高核算管理水平。
三、房地產開企業可實行以變動費用計算為主的核算辦法
如何借鑒直接成本計算法, 改進房地產開發企業現行的核算辦法, 根據工業企業的情況, 大體上有三種意見。
第6篇：房地產開發企業規章制度范文
關鍵詞：房地產開發；探討；企業管理
房地產業屬于國家支柱產業，所以，一座房屋質量的高低，將影響到社會經濟的穩固發展以及廣大業主的自身利益。房地產開發經營者不但要樹立“質量第一”的思想，而且還應當有戰略眼光探索和鉆研技術管理策略和方法。如果使房地產開發業做到更高的水平，就必須強化內部管理，提高外部優點，增強自身競爭力。
一、房地產開發企業管理含義
房地產開發企業管理是一套相對于復雜的管理機制，以監理公司、房地產企業為主要部門，各參建單位參加，通過計劃、組織、協調和控制四個方面的監管，確保房地產開發項目有效實施，最終完成企業目標。
房地產開發企業管理的主要流程步驟有：第一，在計劃管理層次。對房地產開發企業進行有計劃的管理，這樣使房地產的開發建設有計劃、按部就班地實施。利用這樣一個動態計劃實施，將工程開發全過程以及開發活動歸納計劃步驟中，這樣使項目能夠達到預期總目標。 第二，在組織管理方面。這是指按照職責規劃、授權、合同的簽署與運行，以及按照相關的法律法規，創建一系列的規章制度，完成一個高效率的保障機制，使企業最終實現各項目標。 第三，在協調管理方面。它的作用是為開發企業建立和諧的公共環境，確保企業開發建設能夠順利完成。協調管理的重要任務是對開發企業與外部活動、項目各子系統之間，以及項目不同部門、不同階段的關系進行交流與調整。第四，在控制管理方面。他的目的是對項目的質量、工程質量和結構成本進行合理規劃，并去的最大的綜合利益。
對于目前房地產開發企業管理實施存在的問題，就此簡略談下我對這一些問題進行分析。第一，在企業進行決策前，針對可行性的問題不能夠重視。例如對于土地方面，對項目開發不進行進一步的可行性探究，投資策略急促盲目，引起了許多的問題，如在取得土地使用權進行有針對性的對策，對于市場的應急限制于土地規劃要求，致使策劃、設計只能夠根據政府規定進行開發，但是政府的政策經常是在調整的，所以開發風險顯著增加。第二，關于細節方案的策劃和施工圖紙的設計，沒有或者缺乏設計管理，忽視圖紙的重要性。在施工圖紙審核過程中，甚至施工進行中出現的設計難題很多，在工程進行過程中出現了許多的設計變化。忽略大體規劃和施工圖紙要求對項目投資規劃的重要性，這樣會發生工程返工等一系列質量問題，釀成了投資浪費和工期耽擱。第三，在建設實施過程中，項目的管理存在缺點。現場管理體制的不嚴格，責任模糊或權限不清楚，會引起工程實施管理和成本管理的失控。例如工程改變和零工的合同管理不嚴格，工程進度規劃不能夠執行徹底，導致完工時間推遲；管理費用超出預期控制。第四，項目管理存在缺陷，出現管理薄弱現象。管理方面不夠敏捷，例如項目管理局限于工程實施管理，對工程現場運作以外的實施工作不能夠得到重視，使開發項目運行成本提高。
二、管理對策
1.提高企業開發前期準備的管理。對于土地問題，一定要注重企業開發前期探究分析業務，先前弄清意向開發土地的策劃要求，對于項目采取市場調查和確定市場定位，從大體企劃進行，實施設計構建、營銷方案規劃，總結資本運行和融資模式做好可行性研究及投資決策歸納，做好運營規劃和風險評估工作。
2.不斷增強項目策劃設計。項目經理在其設計進行中要與設計工作單位進行切實有效的合作和了解，增強設計監管工作，注意設計對投資控制的重要影響，對設計進行全面準確的預算，并且事先將不定因素考慮進去及制定相應方案。
3.強化開發建設過程中的控制。施工過程管理一定確保質量目標，確定企業部管理責任機制。按照計劃的資金投入使用，達到最高標準質量。合理控制成本，減少開發資金成本。結合上述預算管理，擬定相對合理的現金使用和庫存規劃。公司財務部門參加控制賒銷賬款，增強應收賬款的控制管理。公司幫助項目部理順利完成現場簽證管理實施，完成簽證審查和現場簽證互相牽制；貫徹工程建設施工計劃，確保項目按計劃完成。
三、結束語
根據目前社會發展方向和市場經濟模式，房地產開發企業只要根據成熟的工作過程實施規范運行，并且圍繞企業管理工作任務創建嚴密的制度和管理，增強各個工作階段的計劃性，控制與預防相互統一結合，這樣會在現實實施過程中降低企業管理的難度，提高企業管理的效率和質量。這樣從而合理處理解決了房地產開發業主方企業管理本身存在的一系列問題，由此建立了相對更加科學、有效、合理的企業管理方式，大幅度提高企業管理水平。（作者單位：山東泰安市城建投融資管理中心）
參考文獻：
[1]辛世毅.我們對大中型施工企業放開搞活的探索[J].施工企業管理，2005，（01）.
第7篇：房地產開發企業規章制度范文
關鍵詞：會計信息 規范制度 房地產會計核算
房地產開發企業在企業制度方面比較獨立，這在一定程度上促進了房地產開發行業的規范化。然而，現有的一些制度對會計處理方面并沒有明確的規定，使得企業的會計核算和實際情況有一定的差距。房地產開發行業屬于長周期、大投資的特點，配合我國在房地產生產和銷售方面的管理策略，使得房地產企業在會計信息方面和其他企業有一些不一致的地方。房地產開發企業的會計信息需要進行改進，以期更進一步完善房地產會計核算。
一、將會計科目進行統一，利于信息獲取
房地產企業在關于會計科目設置方面，要根據財政部統一科目，利于會計信息使用人員進行企業之間的對比分析；還需要房地產企業其內部做好統一的科目設置，包括一級科目設置和二級及更多科目的設置，利于對會計信息進行分析和制作會計報表。一般情況下，可以依照公司在開況，公司的經營規模等，進行成本會計核算。在一些情況下，企業在很多項目方面都不是進行獨立核算的，因此也就不需要單獨建立相關費用賬目表，只需要在成本項目地方增加管理費用一欄即可。為了計算方面，還可以取消開發成本一級帳，將房屋開發、土地開發以及代建工程開發等設置為一級帳，進一步進行相關明細賬目的設置。在實際的操作過程中，房地產企業可以按照具體的情況進行詳細賬目表的設置，全面進行成本計算。到年底的時候歸檔即可。
二、會計核算基礎實施權責發生制，規范會計制度
有資料顯示，房地產企業在上市公司和國有公司在會計核算方面，采取的是權責發生制核算方式，從而能夠及時準確的找到交易項目，并對費用進行核實，對費用的具體情況有所了解。權責發生制在一定程度上能夠及時準確的反應企業的財務狀況變化情況，對企業的收益和負債有很直觀的了解。通過權責發生制，還能夠將企業的盈虧、結余等，以及企業的運營狀況進行了解。這樣的管理利于提高企業的安全性，抵抗風險。
三、規范房地產企業收入和成本管理
我國在會計準則、會計制度方面，商品銷售收入確認的標準有4個，包括企業已經把商品的所有權的主要風險與報酬轉移給購買方，或者是企業對已經售出的商品沒有進行控制，或者是和交易有關系的利益沒有進入企業，或者是收支能夠可靠的計量。在這些內容里面，收入確認的標準是風險和報酬的實質轉移。當不滿足以上4條時，即使商品開發完畢，驗收通過，同樣不能夠對其收支進行確定、這些標準如何兼顧會計準則和相關法律法規，還需要進一步完善。
四、規范信息披露
（一）土地信息資料全面化
對土地信息資料全面化，讓信息使用者能夠及時了解房地產的開況。房地產在開發過程中消費最高的是土地成本。企業的發展好壞在一定程度上取決于土地成本。對于企業而言，土地成本越低，其在市場經濟競爭中越有優勢。這樣的話企業在發展中就可以有更大的利潤空間，利于企業的長遠發展。投資者在對其企業發展方向方面有了準確的認識之后，就能夠準確做出投資判斷，從而保障投資者的利益。增加土地信息量的披露，是作為房地產財務報告內容中比較有價值的一條。
（二）現金流量評估進一步完善
根據不同內容對現金流量進行評估。房地產企業在做財務報告的時候，現金流量信息是比較重要的一方面，企業在對項目進行基本劃分時，要對現金流進行劃分，從企業財務報告中體現到現金的銷售情況、采購情況以及購買情況和工資開銷等，從而實現現金流向的有用性。
（三）重視信息資料的風險性
信息資料風險性要重視，保障投資者利益。房地產開發企業是一個高風險的行業，它有其自己的特殊性。在這一行業，需要將會計信息準確披露，從而保障投資者的合法權益。一般情況下，質量需要有保障，企業要建立完善的質量保障制度，當然，房地產商品和其它的商品有著很大的不同，其本身具有周期長、性價高等特點，使得其保證金數額巨大，周期更長。這樣的話就需要房地產企業在進行會計核算的時候，把保證金列為成本核算，為消費者做好風險信息評估，提高企業的抵抗風險的能力。另外一方面，企業財務會計核算在進行會計報表的時候，還需要對風險內容進行總結，增加風險項目，包括開發風險、籌資風險、土地使用風險等，方便投資者決策。
五、結束語
會計制度和會計準則包括《企業會計準則》《企業會計制度》等相關的規章制度。市場經濟在發展過程中的不斷完善，也是對會計制度在不斷的改進和完善。房地產開發企業在發展過程中，也需要根據市場需要，完善會計核算，更好的體現會計部門的職能。對于會計工作人員，則需要不斷提高自己的工作水平，完善業務技能，規范會計核算。相信在未來的發展過程中，房地產會計核算和會計信息會得到不斷的完善，為房地產企業和投資者提供更為全面可靠的會計信息。
參考文獻：
[1]何陳歡.房地產行業會計信息質量問題的分析與探討[J].現代商業， 2014， （2）
第8篇：房地產開發企業規章制度范文
關鍵詞：成本核算；控制；制度建設；監督
房地產開發成本的核算是指企業要開發一定數量的商品房所支出的全部費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發項目總成本和單位建筑面積成本的過程。成本核算水平的高低直接關系到成本管理水平的高低，進而關系到企業的經濟效益。
1 房地產行業成本核算中存在的問題
由于房地產企業規模和項目開發周期的不同，很難按照一般企業的成本核算方法進行開發成本核算，其存在的主要問題是：
（1）成本核算對象不明確。房地產項目用地一般從幾十畝到幾千畝不等，屬于成片開發，分期進行，產品形態有高層、小高層、公寓、花園洋房、別墅、商業地產等。如何確定開發成本核算的對象，是以整個開發項目為成本核算對象，還是分片、分期、分產品類型、單棟樓房為成本核算對象，這些在會計準則中并未明確。
（2）成本費用的歸集和分配方法不明確。根據成本會計有關知識，屬于生產產品直接發生的費用，應直接歸集到該產品成本中；屬于多種產品共同發生的費用，應通過一定程序先歸集費用并采用適當方法進行分配，間接歸集到該產品成本中。房地產企業開發過程中發生的建安工程費屬于直接開發成本，而土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、配套設施費和開發間接費均屬于間接開發成本，需要進行歸集和分配。可如何對間接開發成本進行歸集和分配，間接開發成本歸集何處，按什么標準來分配，沒有給予明確的解決方法。
（3）任意虛增建安成本。有些房地產企業內控制度較為健全，財務核算比較規范，經營管理比較到位，很少有張冠李戴隨意調劑成本現象，各項目間收入、成本費用和利潤數字相對真實、可靠。在此情況下，房地產企業反映的當期應納所得稅額隨之水漲船高。為了壓縮利潤額和應考核指標，房地產企業往往在建安成本上下工夫，一般在年末突擊虛列并結算工程成本。
（4）成本核算周期不明確。產品成本核算一般按月或按生產周期進行，房地產開發產品由于開發周期長，只能按生產周期核算開發成本。房地產開發成本核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發成本，以便企業結算出經營利潤和應交稅金，恰當評價經營管理層的經營業績。房地產開發工程成本核算周期比較明確，工程竣工驗收后即可進行竣工結算，但小區配套設施往往久拖不決或延遲實施，進而影響項目結算。
（5）張冠李戴隨意調劑成本。房地產企業同一年度會有多個不同項目同時滾動開發，由于各項目所處位置、用途以及取得土地的價格等均不同，使得各項目利潤空間也不盡相同，如有的是經濟適用房，有的是普通商品房。房地產企業為了偷逃稅款或延遲納稅，想方設法壓縮各項目當期利潤空間，有意將以后項目應攤銷的成本提前確認并結轉，造成各項目間成本張冠李戴，趁機渾水摸魚。
2 存在問題的原因分析
（1）部分房地產企業管理者的素質不高，成本核算水平低。在傳統的計劃經濟體制下，企業沒有真正成為自主經營、自負盈虧的主體，這在一定程度上影響了企業的主觀能動性，但在市場經濟條件下，房地產企業已經成為市場競爭的主體，但有些房地產企業的管理者并不能適應外部環境的變化，不能及時樹立市場競爭的觀念，照走過去的老路，造成目前有許多房地產企業成本管理落后，成本核算水平低。
（2）成本核算體制不適應市場經濟的需要。傳統的房地產企業成本管理，主要是根據財務部門的決算報告，這種核算體制經常因業務人員提出報告的時效性滯后而無法發揮成本管理的作用。由于缺乏成本管理中的事前預測和過程控制，只能靠制度被動地“卡”。一旦反映在財務賬面上成本失控，已是既成事實，則無可挽回。
3 提高房地產成本核算水平的途徑
（1）制定相應的成本控制措施。控制成本是促進房地產企業集約經營繁榮我國住房市場的一個重要手段。
①嚴格控制建安成本降低工程造價。控制建設工程成本，首先，應從設計開始，因為設計是工程項目付諸實施的龍頭，是工程建設的靈魂，是控制基本建設投資規模，提高經濟效益的關鍵。設計階段工作水平的高低，設計質量的高低，不僅影響到施工階段投資的多少，而且影響到項目建成投產以后的經濟效益的高低。其次，要合理安排施工順序，減少施工費用，還要做好工程招投標工作，通過招投標形式確定完施工企業后，在施工階段的成本控制的關鍵是合理控制工程洽商、材料設備價格和嚴格審查承包商的索賠要求。在施工階段，還應充分發揮監理對工程造價的作用。在工程竣工驗收后，應合理地確定工程造價，做好結算審核工作。
②拆遷安置費用的控制。在項目立項之后，業主要擇優選擇隊伍及時凍結建設用地范圍內的戶口，嚴格控制分戶，減少代征土地，增加城區居民外遷，按政策規定從嚴掌握征地拆遷各項費用的補償標準、被遷戶安置用房的面積，做好新區開發原有人員的安置工作。
③貸款利息的控制。房地產企業融資渠道之一就是銀行貸款，很多開發企業用以銀行貸款的方式進行融資，使部分企業的資產負債率在80％以上。有貸必有還，如何償還使付出的利息最少，資金成本最低，要根據投資期限的長短及資金回收的特點來選擇合適的還款方式。總的來說，償還貸款的方式分為一次全部償還和若干次償還。一次償還方式對業主的壓力過大，只有在資金量很大的情況下才有可能，對于同時投資于多個房地產開發項目的企業，實行的是滾動開發，在總的開發過程中，一方面要投入資金，另一方面部分項目完工收回資金有能力償還部分貸款，可以選擇本金均等償還辦法，以免過多占用資金造成利息損失，把企業資金的利息損失降低到最小。
（2）加強制度建設，強化會計監督。
①建立和健全企業的規章制度。加強和完善商品房成本核算的規章和制度建設，使成本核算工作有法可依、有章可循，從而保證成本會計資料的真實、可靠，促進企業成本核算水平和會計信息質量的提高。房地產開發企業應根據自身規模大小和商品房開發項目的規模特點等因素，在保證成本會計工作質量的前提下，合理地設置會計機構，配備必要的成本核算人員。每一個房地產項目應由專人負責成本核算工作，大型項目應設立成本核算工作組專門負責成本預測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本報表編制和分析等主要工作，使成本核算和管理有機地結合起來，形成算為管用、算管結合的有效機制。
②加大會計、稅收監管力度。財政、稅務、審計等有關部門應加強合作，及時溝通信息，對故意不進行工程決算，不按規定核算收入和成本的房地產企業加大處罰力度，同時提高預收賬款、預交稅款的比例，促使其及時、正確核算收入成本，切實提高房地產行業會計信息質量。企業應設立內部審計部門或人員，強化內部審計，以保證會計核算真實性，其最終目的是降低房地產開發成本，提高房地產開發企業經濟效益。另外，內部審計人員要參與工程決算，全程參與成本核算的監督。
設立內
第9篇：房地產開發企業規章制度范文
---對安居開發建設中心會計基礎和會計核算檢查情況分析
背景材料
***市安居工程開發建設中心位于***市***南路，成立于1997年11月26日，系集體所有制企業，企業法人營業執照號：370481018001677。注冊資金3000萬元。法定代表人：***。公司經營范圍：房地產開發銷售；建材銷售。
2010年***市安居工程開發建設中心主營業務收入239661814.63元，主營業務成本209699717.79元，財務費用-181339.73元，管理費用7894755.66元，主營業務稅金及附加16878285.8元，營業外收入33516元，營業外支出35670.07元，其他業務利潤6783858.94元。2010年，安居工程開發建設中心利潤總額10136282.97元，繳納企業所得稅2541875.21元。
2011年7月15日-8月2日，***市財政監督局派出檢查組，對該單位2010年度的會計信息質量進行了檢查。檢查發現會計基礎和會計核算方面存在不少問題。
違紀事實
1、個人集資情況
截至 2010年12月31日，個人借款余額14123.02萬元，2010年1-12月支付個人借款利息3263.68萬元
2011年6月底個人借款余額154736212.63元，年利息率為22.5%，2011年1-6月未支付個人借款利息。
2、會計基礎工作方面存在的問題
（1）記帳憑證的內容填制不全 。記帳憑證存有稽核人員、記帳人員、會計機構負責人、會計主管人員簽名或者蓋章不齊全現象。
（2）存有個別原始憑證沒有領導簽字現象。預付蕃陽居委拆遷補償款200萬元，付產業配套中心借款19萬元。
3、會計核算方面存在的問題
（1）往來賬款情況。長期掛賬且余額較大，有些已無法收回造成資產不實。2010年底 “應收帳款”-住房委員會辦公室3254.92萬元。2010年底“其他應收款”--住房委員會辦公室116.38萬元，為歷史遺留問題和代住房委員辦公室交納的養老保險金和醫療保險金，已無法收回。不符合《中華人民共和國會計法》第二章、第三章會計核算的一般要求
（2）在“利潤分配-未分配利潤”科目列支當年費用20450953.85元。其中2010年列支費用19502207.85元。2011年列支費用 948746元。
（3）2011年在預付賬款列支規劃設計費、地下室易地建設費等120萬元，應直接計入生產成本。
4、2010年上交建設局管理費35萬元，2011年1-6月上交市建設局管理費30萬元，用往來票據支付，沒有政策依據。
5、2010年接收不合規發票49張，金額 727288.92元。其中大額發票無明細537555.72元；虛假發票189733.2元；2011年接收不合規發票3 張，金額32860元
檢查思路與方法
本次檢查我們根據房地產開發企業的特點，檢查前制定了詳細、周密的檢查計劃。對開發成本進行了重點檢查，緊緊圍繞已確定的重點從會計資料入手，對該單位開發的項目按小區進行成本歸集。按照會計制度的規定確定實際成本。
處理結果
嚴格按照《會計法》、《會計基礎工作規范》規定，加強對會計原始憑證的審核，嚴格執行各項財經規章制度，規范會計基礎工作。《中華人民共和國會計法》第九條規定，“各單位必須根據實際發生的經濟業務事項進行會計核算，編制財務會計報告。保證會計信息真實可靠、內容完整。
及時清理往來賬款，杜絕應收、預付等往來款項長期掛賬現象。
根據《會計法》第四十二條規定第三款規定未按規定填制取得原始憑證或填制取得的原始憑證不符合規定的，責令限期改正，對單位并處8000元罰款。
對上交建設局管理費、對違規收取個人集資并支付集資利息的問題，限期整改。
教訓與啟示
