物業(yè)經(jīng)營理念精選(九篇)

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第1篇：物業(yè)經(jīng)營理念范文

變幻多端的物流市場給物流業(yè)帶來了新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，在競爭日趨激烈的形勢下，國有物資流通企業(yè)只有不斷創(chuàng)新，轉(zhuǎn)變經(jīng)營管理觀念，才能鞏固自己的市場地位，發(fā)揮自己的作用。

1經(jīng)營思想創(chuàng)新

現(xiàn)在所處的市場是流通主體多元化，各種所有制的流通企業(yè)紛紛參與市場競爭。國有物資流通企業(yè)過去依靠行政力量建立起來的物資供應(yīng)壟斷地位已被打破，市場競爭加劇，國有物資流通企業(yè)必須徹底克服“官商”、“坐商”思想，積極樹立市場競爭觀念、質(zhì)量效益，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)提高市場占有率。國有物資流通企業(yè)必須強(qiáng)化服務(wù)意識，牢固把握和占領(lǐng)鐵路內(nèi)部市場，并在此基礎(chǔ)上拓寬經(jīng)營渠道，形成規(guī)模效益。

2經(jīng)營方式創(chuàng)新

在經(jīng)營方式選擇上要克服保守思想，以不同的方式適應(yīng)不同的市場需求。有條件的物資流通企業(yè)，可以和生產(chǎn)企業(yè)在合作的基礎(chǔ)上，建立風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享、長期穩(wěn)定的利益共同體，實(shí)行制。這樣，一方面使生產(chǎn)企業(yè)從自銷中擺脫出來，致力于產(chǎn)品創(chuàng)新、提高產(chǎn)品質(zhì)量，以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品吸引物流企業(yè)、吸引市場；另一方面，流通企業(yè)可利用其設(shè)施、人員、銷售渠道等優(yōu)勢，以其優(yōu)質(zhì)的服務(wù)吸引生產(chǎn)企業(yè)和開拓市場，實(shí)現(xiàn)互利互惠。此外，配送、流通加工、代銷、代運(yùn)等，都是物流企業(yè)充分利用其行業(yè)優(yōu)勢、資源設(shè)備優(yōu)勢而靈活采用的經(jīng)營方式。在營銷方式上要由傳統(tǒng)的推銷方式轉(zhuǎn)變到以市場為導(dǎo)向的市場營銷方式。要從市場營銷的各個環(huán)節(jié)，深入貫徹營銷思想，使之成為物流企業(yè)經(jīng)營活動的中心環(huán)節(jié)。

3產(chǎn)權(quán)制度創(chuàng)新

傳統(tǒng)國有物資流通企業(yè)，按行政隸屬關(guān)系建立，政企不分，產(chǎn)權(quán)不明，導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)營約束機(jī)制軟化，又缺乏應(yīng)有的動力機(jī)制、激勵機(jī)制和約束機(jī)制，經(jīng)營者的積極性沒有得到有效發(fā)揮。此外，企業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布過于分散，形不成規(guī)模優(yōu)勢，一方面造成大量的物資流通企業(yè)在市場競爭中處于劣勢地位，另一方面又出現(xiàn)倉庫、運(yùn)輸設(shè)施等得不到合理的利用而閑置，這些都必須靠產(chǎn)權(quán)制度創(chuàng)新來解決。對于國有大中型物資流通企業(yè)，應(yīng)按現(xiàn)代企業(yè)制度要求，建立股份制企業(yè)，并通過資本紐帶建立起一批有一定實(shí)力和規(guī)模的物資流通企業(yè)集團(tuán)，重新構(gòu)建物資流通業(yè)的主渠道。在這些大型流通企業(yè)中，可采取國有資產(chǎn)控股、吸引多種經(jīng)濟(jì)成分投資的方式，這樣既彌補(bǔ)了企業(yè)資金不足的困難，又?jǐn)U大了國有資產(chǎn)的支配力和控制權(quán)。對于小型物資流通企業(yè)，應(yīng)按照“抓大放小”的原則，既可以國有資產(chǎn)控股，也可以國有資產(chǎn)參股，還可以吸引企業(yè)入股，以利于職工積極性的發(fā)揮，并更好地監(jiān)督企業(yè)經(jīng)營。另外還可以采取相互聯(lián)合、兼并、承包、租賃、出售等方式，盤活國有資產(chǎn)存量。

4管理制度創(chuàng)新

物流企業(yè)必須健全優(yōu)化管理制度，改變傳統(tǒng)的經(jīng)驗(yàn)管理方式，由單一的分散管理走向多元化系統(tǒng)管理，定性管理走向定性與定量結(jié)合的管理，實(shí)現(xiàn)管理現(xiàn)代化。

4.1要建立起企業(yè)內(nèi)部資本金制度，防止無效投資，要加強(qiáng)成本、費(fèi)用核算，杜絕不合理開支。

4.2要強(qiáng)化流通全過程的組織管理，通過目標(biāo)管理、預(yù)決策管理、標(biāo)準(zhǔn)化管理等現(xiàn)代管理技術(shù)提高經(jīng)營水平。

4.3要重視物流管理信息系統(tǒng)的建立，減少盲目性，更好地滿足社會需求，提高物流企業(yè)的經(jīng)營效果。

4.4要改革分配制度，破除“大鍋飯”的平均主義思想，建立按責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的新的分配機(jī)制。

5服務(wù)質(zhì)量創(chuàng)新

服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)勢是決定物資流通企業(yè)生存與發(fā)展的重要因素。國有物流企業(yè)長期習(xí)慣于短缺經(jīng)濟(jì)、賣方市場，忽視服務(wù)的思想根深蒂固，因此，必須提高全行業(yè)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)意識，開展承諾服務(wù)，想用戶所想，急用戶所急，并積極開拓、尋求用戶未被滿足的需求，以售前、售中、售后的系列優(yōu)質(zhì)服務(wù)，提高市場占有份額，逐步壯大自己的營銷渠道和網(wǎng)絡(luò)。

第2篇：物業(yè)經(jīng)營理念范文

Abstract: For adapting to the needs of development, property management industry must make corresponding changes from operation philosophy to market positioning. This paper expounds the connotation of operational property management mode and features, and makes value analysis of the operational property management mode, considers the construction of operational property management pattern.

關(guān)鍵詞： 物業(yè)管理；價值；經(jīng)營型

Key words: property management；value；operational

中圖分類號：C93 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1006-4311（2012）15-0124-01

1經(jīng)營型物業(yè)管理模式的涵義及特征

所謂經(jīng)營型物業(yè)管理模式是指以客戶需求和市場變化為導(dǎo)向，利用創(chuàng)新性的經(jīng)營理念，將所管轄的物業(yè)統(tǒng)一納入經(jīng)營，通過開發(fā)和利用各類物業(yè)的功能，提高物業(yè)的整體增值潛力。它有三層涵義：第一、通過有機(jī)融合，使物業(yè)經(jīng)營和物業(yè)管理服務(wù)成為渾然一體的實(shí)體，在做好基本管理服務(wù)工作的同時，著重為開發(fā)商、業(yè)主（客戶）選擇投資、經(jīng)營項(xiàng)目，規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開發(fā)服務(wù)區(qū)域整體功能，策劃、參與、實(shí)施物業(yè)經(jīng)營方案，竭盡全力發(fā)揮域內(nèi)物業(yè)的整體增值效力，提高物業(yè)的增值潛力，擴(kuò)大物業(yè)管理企業(yè)的贏利空間。第二、依托于社會分工的不斷細(xì)化。如利用現(xiàn)有物業(yè)企業(yè)職能部門的專業(yè)化，成立專業(yè)化公司，充分利用企業(yè)專業(yè)技術(shù)的集中優(yōu)勢，有效降低成本，提高服務(wù)質(zhì)量。借助物業(yè)企業(yè)社會化，通過企業(yè)參與市場競爭，使其充分市場化，形成技術(shù)對外擴(kuò)張的格局。第三、采取資本運(yùn)營的手段，利用兼并與聯(lián)合、改組與改造等方式，優(yōu)化組合資源，實(shí)現(xiàn)專業(yè)化管理和規(guī)?；?jīng)營相融合，不斷擴(kuò)大企業(yè)的資本。其目的就是最大限度地體現(xiàn)企業(yè)管轄物業(yè)的保值、增值的重要功能。

經(jīng)營型物業(yè)管理模式的基本特征表現(xiàn)為物業(yè)企業(yè)在物業(yè)日常管理、創(chuàng)新經(jīng)營、資本運(yùn)作等方面的高度融合，其核心就是讓物業(yè)管理企業(yè)全面走向市場化。此種模式是圍繞物業(yè)管理所涉及的整個領(lǐng)域，不僅僅局限于物業(yè)企業(yè)對收益性物業(yè)及配套項(xiàng)目的經(jīng)營管理，并且在資源的吸引和技術(shù)的轉(zhuǎn)化等方面實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化的動態(tài)組合。由于這種最優(yōu)化的動態(tài)組合，有效改變了物業(yè)管理企業(yè)過度依賴于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的傳統(tǒng)模式，促進(jìn)了物業(yè)管理行業(yè)從單一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步向多元產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的過渡，使物業(yè)管理在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用日益加強(qiáng)，物業(yè)管理企業(yè)的社會地位日益提高。

2經(jīng)營型物業(yè)管理模式市場需求的價值分析

就我國實(shí)際情況而言，客戶對經(jīng)營型物業(yè)管理需求旺盛。近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，二級、三級市場日益擴(kuò)大，使房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域巨大的市場空間得到了拓展。根據(jù)有關(guān)資料分析顯示，某總公司所屬的總資產(chǎn)中，其中物業(yè)資產(chǎn)竟達(dá)65%，而且這些物業(yè)資產(chǎn)中有相當(dāng)一部分未得到充分利用，甚至長期閑置。有些分支機(jī)構(gòu)效益差，卻對物業(yè)這個懷中的金娃娃無動于衷。比如：目前的租賃市場，全國約7000萬戶居民中仍有300萬戶人均居住面積不足4平方米，流動性租房而居的住戶比例達(dá)9.52%。據(jù)北京、上海等大城市住房調(diào)查顯示，分別有20.2%、26.8%的家庭租房居住。支撐這一巨大租賃市場的中介組織各式各樣，非常缺乏專業(yè)性和規(guī)范性，顯然這將給為數(shù)眾多的物業(yè)企業(yè)開拓了營利市場，創(chuàng)造了利潤空間。試想：當(dāng)三級市場啟動后，隨著住房交易量增大，廣大市民會有更大的咨詢交易、租賃及估價物業(yè)的需求，顯然，這些業(yè)務(wù)與物業(yè)管理企業(yè)都將存在必然聯(lián)系，這些足以說明經(jīng)營型物業(yè)管理模式市場需求旺盛，而現(xiàn)實(shí)中相當(dāng)一部分物業(yè)企業(yè)在專業(yè)管理、合理的規(guī)劃和經(jīng)營方面十分缺乏。

綜上，物業(yè)管理企業(yè)必須增強(qiáng)經(jīng)營意識，提高經(jīng)營水平，更多關(guān)注其物業(yè)的增值、物業(yè)效益潛力的發(fā)揮，最大限度的體現(xiàn)經(jīng)營型物業(yè)管理的價值。

3構(gòu)建經(jīng)營型物業(yè)管理模式的思考

物業(yè)管理企業(yè)在發(fā)展經(jīng)營型物業(yè)管理模式的過程中，應(yīng)該提高經(jīng)營效益、創(chuàng)新經(jīng)營理念、建立人才培養(yǎng)機(jī)制，走出“保本微利行業(yè)”傳統(tǒng)思路。

3.1 提高經(jīng)營效益，彰顯企業(yè)的市場競爭優(yōu)勢雖然物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)化資金、勞動力等資源后，作為綜合和精神產(chǎn)品提供給市場，除了給勞動者提供就業(yè)、給國家增收之外，毋容置疑，物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展必須通過創(chuàng)造利潤來增加積累和吸引更多的發(fā)展資金。物業(yè)的保值增值依賴于經(jīng)營型物業(yè)管理服務(wù)水平的不斷提高。企業(yè)在不增加經(jīng)營成本的前提下控制成本為業(yè)主提供更多的增值服務(wù)，提高成本效益和經(jīng)營效益是經(jīng)營型物業(yè)管理企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。實(shí)踐證明，惟有注重成本效益的物業(yè)管理企業(yè)，才能有更強(qiáng)的市場競爭優(yōu)勢，贏取更多的企業(yè)生存空間。提高經(jīng)營效益意味著根據(jù)企業(yè)自身的有利條件和優(yōu)勢，從而達(dá)到企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益與社會經(jīng)濟(jì)效益的雙贏目標(biāo)。

3.2 創(chuàng)新經(jīng)營理念，提升物業(yè)的市場價值經(jīng)營型物業(yè)管理模式，要求每一位物業(yè)管理骨干深刻理解物業(yè)經(jīng)營是物業(yè)管理工作的必須份內(nèi)之事。針對客戶群找準(zhǔn)定位，群策群力策劃優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，以更多的實(shí)惠滿足廣大客戶的需求。誠然，做好物業(yè)管理工作固然重要，但是，在激烈的市場競爭中，只有不斷地迎合市場、積極地拓寬經(jīng)營渠道，所引進(jìn)的經(jīng)營項(xiàng)目是急客戶所急的，才能順利實(shí)現(xiàn)客戶、經(jīng)營者及商戶“多贏”。因此，物業(yè)管理人只有具備了強(qiáng)烈的營銷意識，才能使管轄的物業(yè)潛力得到充分發(fā)揮，不斷提升物業(yè)的市場價值。

3.3 建立人才培養(yǎng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理人力資源價值經(jīng)營型物業(yè)管理模式，要求物業(yè)企業(yè)應(yīng)根據(jù)具體的物業(yè)項(xiàng)目，狠抓物業(yè)經(jīng)營人才隊(duì)伍的培養(yǎng)。培訓(xùn)對象應(yīng)從管理層到員工層全方位實(shí)施培訓(xùn)，做到有步驟、分階段、且提供針對性強(qiáng)的、分層次的專項(xiàng)培訓(xùn)課程。通過培訓(xùn)，使企業(yè)廣大員工充分了解和掌握物業(yè)經(jīng)營方面的基本知識，學(xué)會運(yùn)用新的市場化的管理理念、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。因此，只有建立物業(yè)管理人才培養(yǎng)機(jī)制，才能為企業(yè)不斷適應(yīng)行業(yè)多元化良性發(fā)展和市場變化需要創(chuàng)造持續(xù)的動力。借助現(xiàn)代管理工具，利用信息化手段才能更好發(fā)揮人力資源的效率，最大限度實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理人力資源的價值。

總之，經(jīng)營型物業(yè)管理模式是企業(yè)做強(qiáng)的一條重要途徑，推行此種模式必須注重成本效益和經(jīng)營效益、創(chuàng)新經(jīng)營理念、建立人才培養(yǎng)機(jī)制等，使我國物業(yè)管理行業(yè)真正進(jìn)入健康、持續(xù)、快速的良性發(fā)展軌道。

參考文獻(xiàn)：

[1]范如國.房地產(chǎn)投資與管理.武漢大學(xué)出版社，2004.

第3篇：物業(yè)經(jīng)營理念范文

關(guān)鍵詞：以人為本；企業(yè)；經(jīng)營理念；實(shí)施

隨著管理學(xué)科體系的不斷延伸，尤其是知識型時代的到來，促使信息和人才成為當(dāng)代企業(yè)發(fā)展的重要競爭因素，打造以人為本的企業(yè)管理理念已經(jīng)成為每個企業(yè)走向成功的必經(jīng)之路。雖然物業(yè)管理是對物業(yè)及其附屬設(shè)施等物資進(jìn)行的管理，但是其服務(wù)的最終對象仍是“人”這個主體，所以也要堅(jiān)持以人為本的思想，將客戶的需求作為工作的重點(diǎn)，從而提供更加滿意的服務(wù)，提高服務(wù)質(zhì)量，更好的適應(yīng)時展的要求。

一、“以人為本”管理理念的實(shí)質(zhì)

在現(xiàn)代企業(yè)管理中經(jīng)常會提到人本管理，但是該思想的提出最主要的目的是激發(fā)員工工作的積極性，增強(qiáng)對人力資本的重視度，所以從這個角度來考慮的話，以人為本經(jīng)營理念只是企業(yè)實(shí)現(xiàn)自身利益的一種手段，并不能反映該思想的實(shí)質(zhì)。要想真正發(fā)揮“以人為本”經(jīng)營理念對于企業(yè)發(fā)展的重要作用，就必須弄清它的基本內(nèi)涵，具體可以從以下幾點(diǎn)加強(qiáng)理解：第一，弄清“人”的本質(zhì)。目前提出了一種新的人性假設(shè)，即“目標(biāo)人”，它是指人具有一種為了達(dá)到目標(biāo)而不懈努力的內(nèi)在動力，努力實(shí)現(xiàn)自身價值并為之不懈奮斗是一個人生存的最根本的意義，所以“目標(biāo)人”的假設(shè)被認(rèn)為是最符合“人”本質(zhì)的學(xué)說；第二，要理解“人本”的思想，“本”是指根本、本源，即將人的意愿作為最主要的參考因素，是一切工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，尊重人的思想；第三，要增強(qiáng)對人的重視度。人不僅僅是企業(yè)發(fā)展的必備資源，同時也是企業(yè)發(fā)展的根本目的，所以企業(yè)在經(jīng)營過程中應(yīng)以滿足人的各種需求作為激勵機(jī)制，以促進(jìn)人的全面發(fā)展為目的，努力激發(fā)人的潛能，為每個人創(chuàng)造實(shí)現(xiàn)自身價值的機(jī)會，不僅要滿足人的物質(zhì)需求，更重要的是實(shí)現(xiàn)對精神世界的追求，將個人與集體、理性與價值進(jìn)行完美融合，從而更好的體現(xiàn)“人性”的魅力。

二、實(shí)施“以人為本”的經(jīng)營理念對于企業(yè)發(fā)展的重要作用

1.以人為本的管理是當(dāng)代社會發(fā)展的必然結(jié)構(gòu)和構(gòu)建和諧社會的客觀要求

在傳統(tǒng)的企業(yè)管理中，通常以利潤作為管理的唯一標(biāo)準(zhǔn)，而這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)往往伴隨著對資源的掠奪式開發(fā)以及對人的全面發(fā)展的限制，長此以往必然會帶來發(fā)展失衡等諸多不利影響，為有效解決這些問題，我國政府提出了“以人為本”的發(fā)展思想，主張將人的發(fā)展作為重點(diǎn)，努力創(chuàng)建和諧社會。作為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，國有企業(yè)應(yīng)積極響應(yīng)國家號召，努力在企業(yè)內(nèi)踐行“以人為本”的經(jīng)營理念，從而促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。物業(yè)管理作為企業(yè)的重要部門，也要適應(yīng)時展的潮流，以“物質(zhì)”為介質(zhì)，打造為“客戶”服務(wù)的理念，從而不斷提高工作質(zhì)量，更好的為客戶服務(wù)。

2.以人為本的管理是企業(yè)生存的客觀要求和持續(xù)發(fā)展的動力之源

改革開放以來，我國國有企業(yè)發(fā)展面臨著巨大的壓力，各種私有企業(yè)層出不窮，在市場中所占的份額逐漸加大，對國有企業(yè)帶來了較大的沖擊，在此背景下，只有加強(qiáng)國有企業(yè)改革，努力適應(yīng)時展的步伐，才能更好的適應(yīng)時代的要求，不被歷史所淘汰，所以國有企業(yè)應(yīng)努力堅(jiān)持以人為本的思想。首先，物業(yè)管理雖然是對設(shè)施等物質(zhì)進(jìn)行管理，但是實(shí)施管理措施的主體仍然是人，任何管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)都必須依靠人來完成，離開了人，管理也就失去了根本的動力；其次，在競爭日益激烈的當(dāng)下，科技是企業(yè)贏得競爭優(yōu)勢的重要力量，而科技創(chuàng)新的根本是優(yōu)秀的人才，只有調(diào)動人的積極性才能為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造動力；最后，物業(yè)管理最終服務(wù)的對象也是“人”，只有讓客戶滿意，才能真正的提高經(jīng)濟(jì)效益，所以在提供服務(wù)的時候應(yīng)全面促進(jìn)人的發(fā)展，使人的尊嚴(yán)、價值、個性得到全面的發(fā)揮，給予他們?nèi)宋年P(guān)懷，最大限度的發(fā)揮人的潛能，從而為客戶提供有針對性的服務(wù)，滿足客戶的個性化需求，不斷提高服務(wù)質(zhì)量。

3.以人為本的管理是知識經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求

作為服務(wù)于人們?nèi)粘Ｉ畹慕M織，物業(yè)部門也應(yīng)與時俱進(jìn)，不斷改革創(chuàng)新工作方法，努力適應(yīng)時展的步伐。二十一世紀(jì)是人才的時代，是知識的時代，知識經(jīng)濟(jì)時代的到來促使人成為最基本的資源，相較于自然資源，知識資源具有積累性、共享性和創(chuàng)新性的特點(diǎn)，能夠?yàn)榭蛻籼峁┏掷m(xù)的服務(wù)，不會因?yàn)橥獠凯h(huán)境的變動而使服務(wù)質(zhì)量下降，這是企業(yè)發(fā)展最基本的要求。另外，知識的共享性能夠使物業(yè)人員有效的接觸和使用社會和企業(yè)內(nèi)有價值的信息，從而全面提升自身素養(yǎng)，擴(kuò)充知識量，為服務(wù)水平的提升提供充足的人才儲備。知識作為一種財(cái)富，只有在人的幫助下才能發(fā)揮作用，而且通過人的創(chuàng)新能實(shí)現(xiàn)財(cái)富的增值，實(shí)現(xiàn)知識體系的擴(kuò)增，為企業(yè)提供充足的活力。

三、打造以人為本經(jīng)營理念的對策

1.將老干部政策落到實(shí)處，在企業(yè)發(fā)展中最大限度的借力

與私有企業(yè)不同，國有企業(yè)的干部任職會受到干部管理機(jī)制等因素的影響，是相對動態(tài)的過程，所以企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的變動較快，但是很多企業(yè)的老員工，他們長期堅(jiān)守在工作一線，在對外業(yè)務(wù)客戶的建立以及社會職能往來中發(fā)揮著重要作用，所以企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)干部應(yīng)學(xué)會借用他人的優(yōu)勢增強(qiáng)自身的創(chuàng)新能力。首先，從政治上給予老員工絕對的尊重，離退休老職工經(jīng)過長年的努力，都在各自的工作崗位上做出了重大貢獻(xiàn)，他們中很多人在退休后仍想為企業(yè)的發(fā)展貢獻(xiàn)一份力量，所以企業(yè)應(yīng)努力為這些人創(chuàng)造工作的條件，給予他們施展余熱的機(jī)會，這也是實(shí)現(xiàn)“以人為本”思想的重要體現(xiàn)；其次，在生活中給老員工提供無微不至的關(guān)懷，老員工的生存狀態(tài)能在一定程度上反映整個社會的風(fēng)氣，加強(qiáng)對老同志的關(guān)懷是企業(yè)人文風(fēng)貌的具體表現(xiàn)，企業(yè)應(yīng)為他們提供豐富的福利待遇，不僅從思想政治上加強(qiáng)關(guān)懷力度，還要努力幫助他們解決物質(zhì)生活上的困難，讓他們老有所依；最后，在工作中應(yīng)誠心誠意的溝通，老同志通過多年的工作經(jīng)歷積累了較多的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，這對于后人的工作提供了較為重要的借鑒意義，尤其對于物業(yè)工作來說，老員工的建議能夠在很大程度上提高工作效率，所以企業(yè)應(yīng)采取誠心誠意的態(tài)度與老職員進(jìn)行工作交流，學(xué)習(xí)他們豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，并將這些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)應(yīng)用到工作實(shí)處。

2.加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)班子的團(tuán)結(jié)，增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)的凝聚力

對于任何集體來說，領(lǐng)導(dǎo)班子都是企業(yè)的主要力量，領(lǐng)導(dǎo)層素質(zhì)的高低將直接影響一個企業(yè)的整體發(fā)展，所以企業(yè)應(yīng)努力構(gòu)建團(tuán)結(jié)向上的領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)體，促進(jìn)領(lǐng)導(dǎo)班子的團(tuán)結(jié)合作。首先，領(lǐng)導(dǎo)層之間應(yīng)精誠團(tuán)結(jié)，相互信任，領(lǐng)導(dǎo)者之間只有相互信任，團(tuán)結(jié)一致，才能在遇到問題時臨危不亂，降低事故的影響。而要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)層之間的信任，就要求領(lǐng)導(dǎo)加強(qiáng)自身素質(zhì)建設(shè)，樹立高尚的作風(fēng)，保持公正的工作態(tài)度；其次，合理分工，各司其職，實(shí)施集體領(lǐng)導(dǎo)與個人分工相配合的經(jīng)營制度是國有企業(yè)最主要的特點(diǎn)之一，要求從全局出發(fā)，充分考慮每位成員的特點(diǎn)，科學(xué)分配工作，從而使每一位員工都能發(fā)揮自身優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)自身價值，同時能夠提高工作效率；最后，應(yīng)堅(jiān)持民主集中的思想。民主集中制是我國的基本政治制度，該制度同樣適用于國有企業(yè)的內(nèi)部管理，只有實(shí)行民主集中制才能給予員工發(fā)言的權(quán)利，鼓勵他們?yōu)槠髽I(yè)的發(fā)展建言獻(xiàn)策，避免決策失誤的出現(xiàn)。

3.充分調(diào)動基層員工的積極性，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展的動力

基層員工是組成企業(yè)最根本的力量，也是企業(yè)發(fā)展最主要的推動力，因此努力發(fā)揮每一位員工的潛能，調(diào)動基層員工的積極性對于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有十分重要的意義。第一，應(yīng)根據(jù)員工個人的能力特點(diǎn)做好職業(yè)規(guī)劃，人作為獨(dú)立的個體，擁有不同的特點(diǎn)，每個人由于生活環(huán)境等的不同，所形成的專長也有所區(qū)別，企業(yè)在進(jìn)行人員招聘及任務(wù)分配時應(yīng)結(jié)合每位員工的長處合理分配，保證員工在工作崗位中能夠發(fā)揮特長；第二，堅(jiān)持物質(zhì)與精神激勵相結(jié)合的原則，激勵制度的建立能夠在一定程度上提高員工工作的積極性，企業(yè)應(yīng)采取精神激勵與物質(zhì)激勵相結(jié)合的方法，為目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供強(qiáng)大的動力；第三，應(yīng)努力創(chuàng)建積極向上的工作環(huán)境，營造和諧的工作氛圍，增強(qiáng)員工對企業(yè)的歸屬感，讓他們在工作的時候體會到家的溫暖，從而提高他們對企業(yè)的忠誠度，為企業(yè)的發(fā)展貢獻(xiàn)更大力量。

四、結(jié)論

以人為本經(jīng)營理念的創(chuàng)建和實(shí)施不僅是社會發(fā)展的必然要求，同時也是企業(yè)生存和進(jìn)步的根本力量，所以企業(yè)應(yīng)加大對離退休員工的關(guān)懷力度，創(chuàng)建團(tuán)結(jié)向上的領(lǐng)導(dǎo)班子，同時要努力發(fā)揮每一位員工的潛能，從而促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

作者:丁航 單位:渤海石油實(shí)業(yè)公司

參考文獻(xiàn)：

[1]鄭文海.“以人為本”的人本管理理念與企業(yè)和諧發(fā)展導(dǎo)向[J].長春工業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)(社會科學(xué)版),2012(6):45-47.

[2]褚小平.國有企業(yè)經(jīng)營管理中不容忽視的問題--淺談進(jìn)一步增強(qiáng)“以人為本”的經(jīng)營理念[J].管理,2010(5):208-209.

第4篇：物業(yè)經(jīng)營理念范文

在新的一年里，我部將堅(jiān)持發(fā)展才是硬道理的戰(zhàn)略思想，尤其要牢固樹立和認(rèn)真貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，以投管公司的經(jīng)營原則和公司的經(jīng)營理念為中心，切實(shí)做到發(fā)展要有新思路、改革要有新突破、各項(xiàng)工作要有新舉措，努力建立和完善我部企業(yè)管理的新模式。

二、企管部年度存在的問題及對策（含下屬單位）

只有找出問題的根源所在，才能有的放矢地解決現(xiàn)存問題；只有解決了現(xiàn)存問題，才能更好地迎接新的挑戰(zhàn)；只有戰(zhàn)勝了挑戰(zhàn)，才能使公司走向繁榮輝煌。

1、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的問題。由于受金融海嘯影響，各行各業(yè)都受到了一定沖擊，市場相對低迷，如租賃市場不景氣，汽油價格下調(diào)等，我部為針對此類問題將召開會議商討對策，推出一套減租辦法并將合理調(diào)整汽車費(fèi)用等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

2、水泥廠的問題。在確定了新的領(lǐng)導(dǎo)班子后要有新的經(jīng)營理念以及新的工作方法，我部將協(xié)同新的領(lǐng)導(dǎo)班子共同探討水泥廠的定位、各項(xiàng)制度以及經(jīng)營方面的相關(guān)問題。

3、有限公司的問題。在新的一年里我部將繼續(xù)跟蹤企業(yè)經(jīng)營狀況，并根據(jù)《關(guān)于有待解決的若干問題》協(xié)助解決現(xiàn)存問題。

4、員工工作積極性的問題。員工的工作協(xié)調(diào)性及工作紀(jì)律比較松懈（包括下屬單位），我部今后將繼續(xù)強(qiáng)化部門職能建設(shè)，加強(qiáng)督導(dǎo)工作，提升員工工作積極性和業(yè)務(wù)水平，提高工作效率。

三、企管部年度的工作目標(biāo)

我部年度的工作目標(biāo)以工作指導(dǎo)思想為方向，充分認(rèn)識到當(dāng)前存在問題，并根據(jù)當(dāng)下時代特征，從現(xiàn)實(shí)大環(huán)境及我部的實(shí)際情況出發(fā)而科學(xué)制定的。

1、我部將逐漸理順管理體制，加快依法治企步伐。為建立一種嶄新的企業(yè)管理模式，我部將從管理制度、管理手段、管理標(biāo)準(zhǔn)和管理效能等方面進(jìn)行深入探索，力圖建立較完善的企業(yè)管理體系。

2、加強(qiáng)對下屬單位租戶經(jīng)營狀況的監(jiān)管力度，保障公司投資的資產(chǎn)安全，提高效益率。

3、加大租金收繳力度，健全物業(yè)租賃風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，防范欠租、逃租事件的發(fā)生。

4、抓好消防安全方面工作，定期或不定期地對轄區(qū)進(jìn)行消防、生產(chǎn)安全檢查排查，消除安全隱患。

四、企管部年度的工作計(jì)劃要點(diǎn)

（一）對下屬單位的經(jīng)營管理方面

1、統(tǒng)籌指導(dǎo)作用

（1）于二月底前確定我部全年的工作計(jì)劃并落實(shí)下屬單位的工作計(jì)劃。

（2）于二月底前審查并下達(dá)下屬單位經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以及完成經(jīng)濟(jì)責(zé)任書的簽訂。

（3）于二月底前統(tǒng)計(jì)核實(shí)完成下屬單位年度的收入計(jì)劃（物業(yè)租賃收入、物業(yè)管理費(fèi)、其它收入）。

2、管理作用

（1）建章建制，加強(qiáng)對各下屬單位的宏觀管理，發(fā)揮宏觀調(diào)控作用。修訂好有關(guān)規(guī)范化制度，如：工作制度、合同管理辦法、資產(chǎn)管理辦法、成本管理辦法等。

（2）逐步建立企業(yè)管理的數(shù)據(jù)信息中心。要形成公司及各下屬單位資產(chǎn)數(shù)據(jù)、基本情況數(shù)據(jù)、經(jīng)濟(jì)效益數(shù)據(jù)等等。

（3）加強(qiáng)合同管理，規(guī)范合同文本。各下屬單位對內(nèi)、對外簽訂的合同一律實(shí)行審批認(rèn)證制度，所有合同均納入檔案管理。

3、監(jiān)督作用：

（1）加強(qiáng)與下屬單位的溝通，了解下屬單位的日常經(jīng)營活動，確保工作的順利進(jìn)行。

（2）通過電話、網(wǎng)上、信件等方式反饋信息，進(jìn)行及時處理并分類整理，形成監(jiān)控系統(tǒng)。

（3）到下屬單位中去聽取意見，到相關(guān)部門聽取意見，了解各下屬單位問題產(chǎn)生的根本原因及解決方法。

4、檢查作用：

（1）每月召開工作例會，了解下屬單位的經(jīng)營情況。

（2）各下屬單位每月向我部提交月總結(jié)報(bào)告及下月工作計(jì)劃，根據(jù)報(bào)告情況，我部將對出現(xiàn)問題的單位進(jìn)行深入調(diào)查了解并匯報(bào)上級，提出建議協(xié)助解決。（3）充分發(fā)揮下屬單位監(jiān)督檢查部門的作用。由公司與各下屬單位負(fù)責(zé)人組成檢查小組，對下屬單位經(jīng)營情況及服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行抽檢。

5、考核作用：

（1）落實(shí)完成年度經(jīng)濟(jì)指標(biāo)考核及獎罰情況。我部將根據(jù)本年度各下屬單位的經(jīng)營情況進(jìn)行匯總，會同財(cái)務(wù)部完成考量工作，并上報(bào)公司審批。通過工作，逐步建立職責(zé)清晰、責(zé)任明確、監(jiān)督有力、約束到位、獎罰分明、服務(wù)規(guī)范的監(jiān)督網(wǎng)絡(luò)。

（2）七月份要落實(shí)我部及下屬單位年上半年度的工作總結(jié)及下半年的工作計(jì)劃，對上半年工作進(jìn)行考核，找出存在的問題與不足，并協(xié)助進(jìn)行改進(jìn)。

（二）對合資合作企業(yè)的監(jiān)管方面

1、跟蹤企業(yè)員工工資的發(fā)放情況，避免出現(xiàn)企業(yè)欠薪，導(dǎo)致公司承擔(dān)發(fā)放欠薪的情況。

2、加強(qiáng)與各合資合作企業(yè)的溝通，確保各合資合作企業(yè)年度董事會順利召開。

3、進(jìn)一步了解公司、水泥廠、公司等合資合作企業(yè)的經(jīng)營情況，并做好對合資合作企業(yè)經(jīng)營狀況的調(diào)查。

4、協(xié)助解決合資合作企業(yè)在經(jīng)營方面出現(xiàn)的問題，如水泥廠承包經(jīng)營的相關(guān)問題等。

5、采取工作例會信息反饋、聽取意見等方式收集企業(yè)經(jīng)營信息，并對信息加以分析匯總。

（三）物業(yè)租賃管理方面

1、對物業(yè)租賃狀況進(jìn)行跟蹤調(diào)查，統(tǒng)計(jì)分析，確保物業(yè)無閑置及租金無拖欠。

2、對物業(yè)市場進(jìn)行調(diào)研工作，了解當(dāng)下物業(yè)市場現(xiàn)狀，為集團(tuán)和中心提供有價值的研究報(bào)告并制定可行方案。

3、拓寬思路，確定重點(diǎn)，增強(qiáng)服務(wù)意識，盡可能地留住商戶，減少物業(yè)的空置，推動公司服務(wù)工作上新臺階。

4、協(xié)助處理各物業(yè)租賃單位在工作中存在的問題。

5、檢查各物業(yè)租賃單位消防、安全生產(chǎn)情況。

（四）其它方面

1、及時完成上級下達(dá)的各項(xiàng)工作任務(wù)；繼續(xù)保持對日常工作穩(wěn)抓不放，保證日常工作的順利開展。

2、加強(qiáng)與各部門之間的協(xié)調(diào)，配合，保證各項(xiàng)工作順利開展。（1）配合人事部抓好工、青、婦和計(jì)劃生育工作。

（2）配合財(cái)務(wù)部處理好各單位的財(cái)務(wù)問題。

（3）配合工程部做好物業(yè)的維修工作。

3、繼續(xù)抓好企業(yè)工會基層委員會的組建工作，促進(jìn)基層工會發(fā)揮作用。

4、做好員工培訓(xùn)工作。

5、做好臺風(fēng)暴雨季節(jié)的相關(guān)防范工作。

（五）消防安全方面

1、做好安全生產(chǎn)宣傳工作，如發(fā)放安全知識宣傳資料、懸掛條幅、張貼安全宣傳海報(bào)等。

2、做好轄區(qū)企業(yè)、宿舍、“六小”場所的消防安全檢查及整治工作，確保無重大安全生產(chǎn)事故發(fā)生。

3、協(xié)助區(qū)安監(jiān)辦和龍華街道安監(jiān)辦舉辦消防、生產(chǎn)安全宣傳活動。

第5篇：物業(yè)經(jīng)營理念范文

關(guān)鍵詞:物業(yè)企業(yè);管理;營利性;方法

中圖分類號:D93文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號:1673-291X(2010)19-0186-02

隨著中國經(jīng)濟(jì)體制改革和社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,中國的房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起,作為房地產(chǎn)業(yè)售后服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)也從房地產(chǎn)業(yè)中分離出來,發(fā)展成為一個集管理、經(jīng)營、服務(wù)于一體的新興服務(wù)性行業(yè),被譽(yù)為中國21世紀(jì)的朝陽產(chǎn)業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)管理服務(wù)的提供者,是物業(yè)管理市場中必不可少的中堅(jiān)力量,為中國物業(yè)管理的發(fā)展和和諧社會的建設(shè)作出了不可磨滅的貢獻(xiàn)。

社會消費(fèi)理念、法律環(huán)境、政策層面等宏觀性因素不是單個物業(yè)管理企業(yè)能夠左右并改變的,因此本文將著重從物業(yè)管理企業(yè)自身內(nèi)、外經(jīng)營層面及管理理念展開探討和研究,以期對物業(yè)管理企業(yè)盈利性的提高有所貢獻(xiàn)。

一、物業(yè)管理企業(yè)的功能及收費(fèi)特點(diǎn)

物業(yè)管理屬于社會服務(wù)類行業(yè),關(guān)系到社會和諧和廣大人民群眾的生活。為此,物業(yè)管理企業(yè)在成立條件、程序、管理標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用核定等方面更多地受到政府和公共部門的制約和監(jiān)督。物業(yè)管理的經(jīng)營對象是以物業(yè)形式存在的各種建筑物,而其服務(wù)對象則是業(yè)主和用戶,其管理目標(biāo)是為業(yè)主和物業(yè)使用人提供一個安全、衛(wèi)生、舒適、方便、文明的生產(chǎn)、辦公與生活環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營過程中,要對物業(yè)進(jìn)行出租、出售、維修和養(yǎng)護(hù)等,其服務(wù)范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以合同或契約的形式加以規(guī)定,因此,收費(fèi)水平的高低受到較多約束,價格彈性較小。雖說物業(yè)管理是一個兼多行業(yè)特點(diǎn)的綜合服務(wù)行業(yè),其經(jīng)營方式應(yīng)為“一業(yè)為主,多元經(jīng)營”或“一業(yè)為主,多業(yè)發(fā)展”,但絕大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營方式單一,盈利渠道狹窄,多數(shù)僅靠較低的基本物業(yè)費(fèi)作為收入的主要來源。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)改變經(jīng)營和管理理念,真正做到“一業(yè)為主,多元經(jīng)營”,通過充分發(fā)揮自身功能擴(kuò)大收費(fèi)渠道、提高盈利能力。

二、物業(yè)管理企業(yè)擴(kuò)大盈利的綜合策略

1.滿足業(yè)主多方面的物業(yè)服務(wù)需求。隨著人們經(jīng)濟(jì)收入的增加,文化素質(zhì)、生活水平的日益提高、人口結(jié)構(gòu)等的變化,業(yè)主已不僅僅只滿足于基本的物業(yè)管理服務(wù),而是產(chǎn)生了多樣化的物業(yè)管理服務(wù)需求。

2.滿足潛在購房者的需求。對于購房者來說,購買物業(yè)是一項(xiàng)長遠(yuǎn)的高額投資,當(dāng)然希望自己投資的物業(yè)能夠保值、增值,但是由于與開發(fā)商之間的信息不對稱,購房者在購買前難以知曉物業(yè)質(zhì)量的好壞,因此購房者就會產(chǎn)生向“專家”咨詢的需求,而物業(yè)管理企業(yè)則可以利用其專業(yè)優(yōu)勢提供這類服務(wù)。

3.滿足房地產(chǎn)開發(fā)商的需求。當(dāng)前及今后很長一段時間,房地產(chǎn)業(yè)將是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)開發(fā)及銷售的競爭也會變得更為激烈。房產(chǎn)開發(fā)商為了做到房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的科學(xué)、合理并最大限度地滿足市場需要,也會越來越需要物業(yè)管理企業(yè)的幫助和扶持,為其開發(fā)房產(chǎn)的銷售起到畫龍點(diǎn)睛和錦上添花的作用,就如同家電等商品的售后服務(wù)一樣,當(dāng)市場上的家電產(chǎn)品質(zhì)量相差不大的時候,家電生產(chǎn)廠商的售后服務(wù)優(yōu)劣就成了客戶選擇的重要決策條件。同理,房產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)房產(chǎn)的時候會非常愿意聘請富有物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理企業(yè)提前介入,參與物業(yè)的開發(fā)過程,為其提供咨詢和監(jiān)督服務(wù),改進(jìn)、完善物業(yè)的具體設(shè)計(jì)。

4.創(chuàng)建社區(qū)經(jīng)營模式、滿足社區(qū)多方位需求。物業(yè)管理企業(yè)可以在進(jìn)行準(zhǔn)確的市場需求預(yù)測的基礎(chǔ)上,創(chuàng)建社區(qū)經(jīng)營模式,一方面滿足各類客戶的多方面需要,同時不斷拓展公司的收入渠道。物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)建社區(qū)經(jīng)營模式(如上圖所示):

如圖所示,物業(yè)管理企業(yè)可以在依托社區(qū)、立足社區(qū)、服務(wù)社區(qū)的思路下,通過開展廣泛的社區(qū)經(jīng)營服務(wù),實(shí)現(xiàn)收入來源的多元化:(1)通過創(chuàng)建社區(qū)文化平臺加強(qiáng)與業(yè)主之間的交流,并搜集和積累業(yè)主群體的需求信息,以便在對小區(qū)業(yè)主群體提供基本服務(wù)的基礎(chǔ)上開展委托服務(wù)和其他各種經(jīng)濟(jì)服務(wù),從而獲得更多的服務(wù)收入;(2)通過創(chuàng)建信息服務(wù)平臺,開展社區(qū)中介業(yè)務(wù)。即公司把小區(qū)的信息“出售”給社會服務(wù)供應(yīng)商,以獲取信息服務(wù)費(fèi);將掌握的物業(yè)管理方面的知識和經(jīng)驗(yàn)向購房者和房地產(chǎn)開發(fā)商提供咨詢服務(wù),獲取咨詢服務(wù)費(fèi),或在與開發(fā)商共同打造房地產(chǎn)品牌時,接受開發(fā)商的營銷贊助;(3)借鑒英國物業(yè)管理企業(yè)建立“大型維修基金”的做法,通過建立社區(qū)發(fā)展基金吸收社會上大量的閑散資金,如社區(qū)成員的資金、社會資源(企業(yè)資金)、政府出資、銀行融資等,利用基金開展廣泛的社區(qū)經(jīng)營活動,如建立社區(qū)教育業(yè)(如幼兒園、青少年文化藝術(shù)培訓(xùn)等)、社區(qū)文化娛樂業(yè)(如會所等)、社區(qū)家政業(yè)、社區(qū)商務(wù)服務(wù)、社區(qū)老人服務(wù)、托兒所、社區(qū)健康服務(wù)業(yè)、社區(qū)餐飲業(yè)、社區(qū)汽車服務(wù)業(yè)(包括汽車租賃及維修保養(yǎng))等,充分地吸收社區(qū)消費(fèi),從而使其盈利性得到最大的提高。

三、改變物業(yè)管理企業(yè)傳統(tǒng)管理理念

第6篇：物業(yè)經(jīng)營理念范文

大嶺山供銷合作社經(jīng)驗(yàn)介紹

近年來，廣東省東莞市大嶺山供銷合作社緊密圍繞東莞市社的工作思路和部署，在經(jīng)營模式和經(jīng)營機(jī)制體制上大膽探索和創(chuàng)新，逐步形成了多制運(yùn)行、多元發(fā)展的格局，企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益、實(shí)力形象有了明顯的提高和改善。

一、創(chuàng)新模式，多制并舉

隨著市場經(jīng)濟(jì)及供銷合作社經(jīng)營業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展，供銷合作社原有的體制機(jī)制在一定程度上制約了企業(yè)的發(fā)展，企業(yè)缺乏發(fā)展的動力和活力。在市社改革發(fā)展思想的指導(dǎo)下，近年來，大嶺山供銷合作社積極探索經(jīng)營機(jī)制和經(jīng)營模式的新路子，建立多種經(jīng)營管理模式，小規(guī)模引入了員工股份制，從而激活了供銷合作社發(fā)展機(jī)制，提高員工的工作積極性和創(chuàng)造性。

第一，實(shí)施部門銷售激勵機(jī)制，提高積極性。大嶺山供銷合作社每年年末根據(jù)全年的工作情況，評選獎勵優(yōu)秀部門和優(yōu)秀工作者；對各部門制定新一年的年度經(jīng)營銷售目標(biāo)，建立基本獎金、目標(biāo)獎金、跨目標(biāo)獎勵的激勵機(jī)制。部分經(jīng)營部門還實(shí)行月銷售提成制度，實(shí)行能者多得、優(yōu)秀者多獎。部門銷售激勵機(jī)制充分調(diào)動員工的工作積極性，鼓勵職工自主優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量，提高銷售效益，取得很好的效果。

第二，實(shí)施股份合作制，創(chuàng)新分配制度。對新開發(fā)的經(jīng)營項(xiàng)目，大嶺山供銷合作社采取股份合作制的組織形式。在保持供銷合作社集體出資占主導(dǎo)地位的情況下，由供銷合作社員工出資，并適當(dāng)引入社會資本，實(shí)現(xiàn)了分配制度的創(chuàng)新。2009年，大嶺山供銷合作社成立匯康豆(米)制品加工基地，采用現(xiàn)代企業(yè)制度的理念，實(shí)行股份合作制形式參與基地經(jīng)營管理活動。基地按照股份合作制原則，由供銷合作社控股，管理人員必須參股，其他人員自愿參股。為避免日常管理中的問題爭議，基地設(shè)立監(jiān)事會，對基地涉及重大決策實(shí)行監(jiān)事會討論研究來決定，充分調(diào)動了參股人員關(guān)注度和積極性，形成了經(jīng)濟(jì)利益共同體，建立起了新型供銷合作社的管理體系。股份合作制的推行，使大嶺山供銷合作社有效迅速吸引資金、促成項(xiàng)目更順利地落實(shí)基地建設(shè)，以“利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”的原則優(yōu)化組合，取得基地整體效益。充分調(diào)動股東積極性，不斷完善基地建設(shè)治理結(jié)構(gòu)。

接下來，在得到市社同意和不損害集體利益的前提下，大嶺山供銷合作社計(jì)劃在新上馬的項(xiàng)目中盡可能的采用股份合作制、合作制參股模式，并擴(kuò)展到新增的物業(yè)投資領(lǐng)域，同時加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)管，確保參股機(jī)制不走樣、不變調(diào)。

二、擴(kuò)大經(jīng)營，多元發(fā)展

由于經(jīng)營機(jī)制的創(chuàng)新，調(diào)動了企業(yè)員工的積極性，大嶺山供銷合作社的經(jīng)營業(yè)務(wù)不斷發(fā)展壯大，呈現(xiàn)出物業(yè)經(jīng)營、商品經(jīng)營、食品加工、再生資源多元發(fā)展、齊頭并進(jìn)的良好勢頭。

第一，物業(yè)經(jīng)營實(shí)現(xiàn)質(zhì)的突破。2004年以前，大嶺山供銷合作社的物業(yè)舊、殘、散、小，低效低值。2004年，大嶺山供銷合作社新班子根據(jù)市社調(diào)整改造的工作思路和結(jié)合鎮(zhèn)的城市規(guī)劃，以700萬元購入位置優(yōu)越、閑置多年的一棟舊大樓，投資200多萬元將其改造升級為高檔靚麗的供銷合作社商廈，進(jìn)行物業(yè)租賃經(jīng)營，每年為大嶺山供銷合作社增加80多萬元的收入。改造后，該棟物業(yè)大幅升值。2006年，大嶺山供銷合作社拆除了舊供銷合作社大樓及周邊低效低值商鋪，高規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)地建設(shè)了供銷合作社新業(yè)務(wù)大樓，使之成為大嶺山鎮(zhèn)城建規(guī)劃的亮點(diǎn)工程，為大嶺山供銷合作社每年增加200萬元的經(jīng)濟(jì)效益。供銷合作社商廈和供銷合作社新業(yè)務(wù)大樓的成功運(yùn)作，既為供銷合作社積累了物業(yè)投資經(jīng)營的經(jīng)驗(yàn)，提升了供銷合作社物業(yè)投資經(jīng)營的意識和理念，更為大嶺山供銷合作社今后的發(fā)展打下了厚實(shí)的基礎(chǔ)，物業(yè)經(jīng)營成為大嶺山供銷合作社主要經(jīng)濟(jì)收入來源和支柱產(chǎn)業(yè)。2009年底，大嶺山供銷合作社又投入300萬元成功收購大嶺山工商分局舊辦公大樓的土地，該地塊緊鄰大嶺山供銷合作社商場，為商場重建提供了更大的建設(shè)空間。目前，該土地使用權(quán)正在辦理過戶手續(xù)，力求明年可以動工，早創(chuàng)效益。

第二，商品經(jīng)營穩(wěn)步發(fā)展。一是抓好商品銷售主營業(yè)務(wù)。珠寶金行、富潤商行、藥店、舊物商場都是大嶺山供銷合作社自主經(jīng)營的業(yè)務(wù)部門。他們通過產(chǎn)品類型經(jīng)營銷售的多樣化，為大嶺山鎮(zhèn)群眾提供多種選擇，至今已建立起比較穩(wěn)定的銷售對象客戶群，樹立良好的口碑，取得相對穩(wěn)定的經(jīng)營效益。二是開拓具發(fā)展?jié)摿Φ纳唐蜂N售業(yè)務(wù)。大嶺山供銷合作社不滿足于現(xiàn)狀，積極開拓商品品種，完善商品銷售服務(wù)機(jī)制。去年，大嶺山供銷合作社根據(jù)市社提出的新網(wǎng)工程建設(shè)，發(fā)展自有品牌，針對鎮(zhèn)政府對大嶺山供銷合作社開發(fā)本土特色農(nóng)副產(chǎn)品的提議，大嶺山供銷合作社成功開發(fā)糯米糍荔枝干品牌產(chǎn)品。春節(jié)期間，莞香情賀年禮盒新增大嶺山供銷合作社糯米糍荔枝干品牌。同時，鎮(zhèn)政府加大了對大嶺山供銷合作社的支持力度，荔枝干成為大嶺山對外推廣的特色產(chǎn)品，采購量逐年增加。在政府的帶動下，很多單位和社會大眾紛紛到大嶺山供銷合作社購買荔枝干作為商務(wù)往來和節(jié)日禮品，社會影響越來越大，取得良好業(yè)績和口碑，為大嶺山供銷合作社加強(qiáng)推廣品牌銷售樹立了信心。此外，大嶺山供銷合作社今年在荔枝干的品質(zhì)問題上下大工夫，精心挑選，高度重視，使得今年的荔枝干產(chǎn)品品質(zhì)較去年大大提高，基本杜絕蟲蛀問題，果粒大、成熟，味道甘甜，預(yù)計(jì)今年銷售量將達(dá)到18噸。

第三，食品加工創(chuàng)出新路。大嶺山供銷合作社積極響應(yīng)市社、鎮(zhèn)政府建設(shè)放心食品加工基地的構(gòu)思，通過認(rèn)真的市場調(diào)研與學(xué)習(xí)考察、精心策劃，于2009年6月開辦了占地面積約6000平方米，建筑面積約5500平方米的匯康放心食品加工基地。為了讓放心食品加工基地更好地運(yùn)營，在宣傳推廣方面，一方面積極做好與當(dāng)?shù)攸h委政府及有關(guān)職能部門的匯報(bào)、溝通、協(xié)調(diào)工作，爭取更大支持和配合，使基地各項(xiàng)工作順利開展。另一方面，在基地開始動工時，利用電視等宣傳媒體，積極爭取人民群眾的理解和支持，特別是廣大豆(米)制品個體戶、從業(yè)人員的理解和支持。做通其思想，引導(dǎo)其入場經(jīng)營。同時還加強(qiáng)了食品加工的質(zhì)量管理，所有進(jìn)入基地的原材料，都必須符合食品衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；認(rèn)真執(zhí)行臺賬登記制度，每個進(jìn)入基地的原材料都要有檢驗(yàn)證明和銷售來源票據(jù)；人員要求全體辦理健康證，并在生產(chǎn)時要求穿工作服；建立一系列的生產(chǎn)管理制度，如場地衛(wèi)生管理制度、工作人員衛(wèi)生管理制度、產(chǎn)品衛(wèi)生管理制度等。目前，匯康放心食品加工基地有經(jīng)營戶23家，今年基地生產(chǎn)水豆腐約4500噸/年，生產(chǎn)油豆腐222噸/年?；啬戤a(chǎn)值達(dá)1000萬元，利潤額達(dá)30萬元?；氐漠a(chǎn)品供應(yīng)大嶺山鎮(zhèn)各地市場、企業(yè)，至今

各項(xiàng)業(yè)務(wù)已經(jīng)進(jìn)入良好運(yùn)作的經(jīng)營軌道，得到社會各界和各級領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)可和肯定。

第四，廢品回收規(guī)范有序。為了進(jìn)一步規(guī)范大嶺山鎮(zhèn)廢品回收行業(yè)的經(jīng)營管理，提高鎮(zhèn)內(nèi)再生資源回收綜合利用水平，大嶺山供銷合作社從四個方面狠抓廢品經(jīng)營管理工作，取得了新的成效。一是組織召開工作協(xié)調(diào)溝通會議，爭取各方支持配合。今年以來，大嶺山供銷合作社召開臺商會員代表說明會、片區(qū)經(jīng)營負(fù)責(zé)人管理工作會議、與村委會、工廠、片區(qū)經(jīng)營負(fù)責(zé)人溝通協(xié)調(diào)會等多次會議，促進(jìn)各方對改革工作的了解，消除改革工作中產(chǎn)生的誤解和解決遇到的困難及存在的問題，爭取各方對大嶺山供銷合作社經(jīng)營管理工作的支持和配合。二是積極理順原經(jīng)營者與新經(jīng)營者的廢品業(yè)務(wù)交接關(guān)系，協(xié)調(diào)經(jīng)營者之間以及與無證照經(jīng)營者的關(guān)系。三是及時處理緊迫而爭議大的矛盾，遏制不當(dāng)行為現(xiàn)象滋生。對于廢品回收業(yè)務(wù)開展困難的工廠，由大嶺山供銷合作社、片區(qū)經(jīng)營負(fù)責(zé)人和村委會到工廠進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)等工作。四是積極聯(lián)合職能部門清查整治無牌無證經(jīng)營行為，組織大小清查行動十多次，取締無證廢品站10間，查獲可疑物品多批；協(xié)同職能部門嚴(yán)肅處理聚眾滋事的人員，大大增強(qiáng)大嶺山鎮(zhèn)打擊廢品經(jīng)營非法活動的震懾力，加強(qiáng)了大嶺山鎮(zhèn)規(guī)范經(jīng)營管理力度，使大嶺山鎮(zhèn)廢品收購行業(yè)經(jīng)營秩序進(jìn)一步好轉(zhuǎn)。

實(shí)踐表明，體制機(jī)制創(chuàng)新和企業(yè)經(jīng)營發(fā)展是辨證統(tǒng)一的關(guān)系，兩者相輔相成，相得益彰。一方面，體制機(jī)制創(chuàng)新大大調(diào)動了員工的積極性和創(chuàng)造性，推動和促進(jìn)了企業(yè)經(jīng)營的發(fā)展；另一方面，企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展又為企業(yè)創(chuàng)新體制機(jī)制提供了廣闊的平臺。今后，大嶺山供銷合作社要進(jìn)一步圍繞市社的工作思路，以經(jīng)營方式的轉(zhuǎn)變進(jìn)一步推動和深化體制機(jī)制的改革和創(chuàng)新，打造一個體制新、機(jī)制活的全新基層社。

常平鎮(zhèn)供銷合作社經(jīng)驗(yàn)

近來年，常平鎮(zhèn)供銷合作社緊緊圍繞東莞市供銷合作社的發(fā)展思路和工作部署，進(jìn)一步解放思想，轉(zhuǎn)變觀念，順應(yīng)城市化發(fā)展要求，以市場為導(dǎo)向，審時度勢，準(zhǔn)確定位，努力創(chuàng)新發(fā)展模式，以發(fā)展現(xiàn)代商業(yè)，打造經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)和企業(yè)品牌為主，實(shí)施多輪驅(qū)動的多元化經(jīng)營，努力推動供銷合作社的穩(wěn)步發(fā)展。2010年，全社經(jīng)營收入10130萬元，比2009年增長6.8％，實(shí)現(xiàn)凈利潤220萬元，同比增長了9％。

大力發(fā)展現(xiàn)代化商業(yè)鞏固經(jīng)營優(yōu)勢

適應(yīng)形勢變化，調(diào)整經(jīng)營策略。常平鎮(zhèn)是東莞市的中心鎮(zhèn)之一，交通便利和區(qū)位優(yōu)勢帶動了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的騰飛，大大加快了農(nóng)村城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。1996年，常平鎮(zhèn)供銷合作社率先抓住了這一發(fā)展機(jī)遇，在鎮(zhèn)中心辦起了當(dāng)時全鎮(zhèn)規(guī)模最大、檔次最高，面積達(dá)3000多平方米的大型綜合性商場――供銷合作社購物城。隨后，1997年又辦起了擁有6000多平方米的供銷合作社商業(yè)城，為常平鎮(zhèn)供銷合作社打造現(xiàn)代化商業(yè)、確立經(jīng)營優(yōu)勢打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。隨著各路商家接踵而來，市場競爭趨向白熱化，給常平鎮(zhèn)供銷合作社尤其是在鎮(zhèn)中心的商場經(jīng)營造成極大的沖擊。面對城鎮(zhèn)化的發(fā)展趨勢和市場競爭日益激烈的新形勢，常平鎮(zhèn)供銷合作社對市場形勢進(jìn)行客觀的分析判斷，提出“發(fā)展連鎖經(jīng)營，重構(gòu)經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路。常平鎮(zhèn)供銷合作社及時調(diào)整經(jīng)營策略，把經(jīng)營服務(wù)的著眼點(diǎn)和立足點(diǎn)放在農(nóng)村社區(qū)、管理區(qū)和廠區(qū)，依托鎮(zhèn)區(qū)現(xiàn)有的大型購物城，以“農(nóng)村包圍城市”的戰(zhàn)略部署，大力發(fā)展連鎖店，打造新型的流通經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)。幾年間，100-300多平方米的社區(qū)店遍地開花，得到迅猛的發(fā)展。目前，常平鎮(zhèn)供銷合作社有連鎖分店25間，基本覆蓋了農(nóng)村社區(qū)，形成了初具規(guī)模的經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)。

常平鎮(zhèn)供銷合作社在建立社區(qū)店上主要通過以下措施：

第一，加強(qiáng)管理，提高效益。近年來，常平鎮(zhèn)供銷合作社積極貫徹總社“新網(wǎng)工程”、商務(wù)部“萬村千鄉(xiāng)”市場工程及東莞市“商貿(mào)東莞”工程，認(rèn)真總結(jié)過往幾年分店發(fā)展的歷程，進(jìn)一步明確了零售分店發(fā)展思路，加強(qiáng)了管理。一是將以“量”為主，轉(zhuǎn)變?yōu)橐浴百|(zhì)”為主。也就是說不作“跑馬圈地”，不盲目追求分店數(shù)量，將經(jīng)濟(jì)效益放在首位，做到開辦一間，成功一間，不成為包袱、累贅。因此，在經(jīng)營中，常平鎮(zhèn)供銷合作社對每間分店的經(jīng)營狀況和發(fā)展前景進(jìn)行了充分的評估，對于經(jīng)營效益不好的分店，實(shí)施“船小好調(diào)頭”的方法，及時調(diào)整，靈活轉(zhuǎn)型。二是建立樣板店。將土塘店作為樣板，從硬件設(shè)備、經(jīng)營布局、商品結(jié)構(gòu)、商品陳列、環(huán)境衛(wèi)生、管理模式、服務(wù)規(guī)范等有了一個較為統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，展現(xiàn)一個新的分店形象。各門店在樣板店的最新商品的展示中，能最快了解和掌握商品信息，及時調(diào)入銷售，為提升整體銷售起到積極的作用；通過定期參觀學(xué)習(xí)，更好地借鑒樣板店的經(jīng)營布局、商品陳列等，有效地促進(jìn)自身的調(diào)整，改善經(jīng)營環(huán)境，提升形象。三是將“單一經(jīng)營”轉(zhuǎn)向“聯(lián)合經(jīng)營”。就是將一些面積較大的分店壓縮經(jīng)營面積，引進(jìn)優(yōu)勢經(jīng)營項(xiàng)目，形成互補(bǔ)。購物城、土塘、東田等就是引進(jìn)了“海王星辰”、東莞國藥等連鎖藥店，相互合作，一方面完善了配套，相互帶動了銷售，提高了收入；另一方面減輕了租金的負(fù)擔(dān)，減少了經(jīng)營費(fèi)用，輕裝上陣，取得了良好的效果。四是探索新的經(jīng)營理念。常平鎮(zhèn)供銷合作社以傳統(tǒng)的農(nóng)家店(社區(qū)店)經(jīng)營模式為主，經(jīng)營檔次不高，在市場競爭日益激烈的情況下，與其他競爭對手比較，在商品結(jié)構(gòu)方面大致雷同，在服務(wù)水平和管理模式上還可能落后于人，因此沒有明顯的競爭優(yōu)勢，這對企業(yè)的持續(xù)發(fā)展是相當(dāng)不利的。2010年，經(jīng)過論證，建起了商品檔次較高、服務(wù)水平較高、現(xiàn)代化程度較高的德惠便利超市東田店，為培育新的經(jīng)營理念和經(jīng)營模式打下良好的基礎(chǔ)。

第二，建立配貨中心，完善經(jīng)營配套。常平鎮(zhèn)供銷合作社配備了3000多平方米的配送中心，實(shí)現(xiàn)商品集中采購，統(tǒng)一配送、統(tǒng)一價格、統(tǒng)一管理，并建立了分店的收貨、銷貨、盤點(diǎn)、市場反饋等制度，這樣一來，減少了分店的中間購銷環(huán)節(jié)，增強(qiáng)大量采購的價格優(yōu)勢，促進(jìn)了商品的調(diào)配，加快了商品的流轉(zhuǎn)，提高了商品的適銷度，大大降低了經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

第三，大力發(fā)展飲食經(jīng)營，建立品牌優(yōu)勢。隨著城市化的進(jìn)程日益加快，人們的文明程度提高了，消費(fèi)習(xí)慣和飲食生活習(xí)慣發(fā)生了很大的變化，為了方便、快捷，出外消費(fèi)的機(jī)會多了，這些變化給常平鎮(zhèn)供銷合作社帶來了新的發(fā)展機(jī)遇。常平鎮(zhèn)供銷合作社很好地把握機(jī)遇，2001年將原以經(jīng)營茶葉、茶藝為主的德惠茶藝館，擴(kuò)大經(jīng)營范圍，涉足飲食經(jīng)營，以正宗的家鄉(xiāng)菜為特色，尤其是以“豉油鵝”為招牌菜，成功樹立了“德惠”飲食品牌。隨后，又相繼開辦德惠東莞店、德惠東興店，并實(shí)現(xiàn)了跨區(qū)域發(fā)展，德惠品牌得到了進(jìn)一步的推廣。此外，常平鎮(zhèn)供銷合作社還利用“德惠”品牌效應(yīng)，進(jìn)一步開拓市場，推出了自有品牌的“德惠”月餅、臘腸、魚干等產(chǎn)品。經(jīng)過幾年的推廣，這些產(chǎn)

品已得到了各企事業(yè)單位和廣大消費(fèi)者的認(rèn)同和接受。在激烈的市場競爭中，它們有效地鞏固了“德惠”飲食經(jīng)營業(yè)務(wù)。

大力發(fā)展物業(yè)經(jīng)營提升資源優(yōu)勢

物業(yè)較多，是常平鎮(zhèn)供銷合作社的一大優(yōu)勢，為常平鎮(zhèn)供銷合作社提供了很多的發(fā)展機(jī)遇。多年來，常平鎮(zhèn)供銷合作社除了利用自有物業(yè)大力發(fā)展現(xiàn)代商業(yè)、服務(wù)業(yè)外，不斷整合資源，大力發(fā)展物業(yè)經(jīng)營。為了做好物業(yè)經(jīng)營工作，常平鎮(zhèn)供銷合作社成立了“物業(yè)經(jīng)營部”，明確了職責(zé)，配強(qiáng)了隊(duì)伍，逐步提高物業(yè)經(jīng)營管理水平。常平鎮(zhèn)供銷合作社從招商上下功夫，擇優(yōu)合作，提升檔次品牌，提高影響力；從服務(wù)上下功夫，努力為經(jīng)營客戶提供必要的幫助，盡可能解決客戶經(jīng)營過程中的困難；從安全上下功夫，加強(qiáng)消防安全監(jiān)督檢查，排除消防隱患，提供一個安全的經(jīng)營場所；從環(huán)境上下功夫，努力提供一個良好的經(jīng)營環(huán)境，既保證客戶能穩(wěn)定經(jīng)營，有贏利，又能增加常平鎮(zhèn)供銷合作社的收入，使物業(yè)保值升值，達(dá)到雙贏的目的。多年來，常平鎮(zhèn)供銷合作社先后對振興樓一二層、東興樓、商業(yè)城地鋪、火車站鋪位等進(jìn)行了調(diào)整、改造。通過招商，開辦了世紀(jì)電腦城，辦成了當(dāng)時鎮(zhèn)內(nèi)最大的電腦市場、規(guī)模較大的幸福家具城。同時國美電器、大家樂、優(yōu)之良品、海王星辰等香港和國內(nèi)知名品牌相繼進(jìn)駐常平鎮(zhèn)供銷合作社，有效地提升了供銷合作社的企業(yè)形象，更好地使物業(yè)保值升值。

大力加強(qiáng)廢品管理穩(wěn)固政策優(yōu)勢

市社通過不斷努力和爭取，2004年市政府下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范廢品回收經(jīng)營管理的通知》，明確了廢品回收經(jīng)營管理的職責(zé)，給供銷合作社提供了發(fā)展的機(jī)遇。常平鎮(zhèn)供銷合作社根據(jù)文件的有關(guān)精神，成立廢品回收公司統(tǒng)一歸口經(jīng)營。幾年來，常平鎮(zhèn)供銷合作社在市社的領(lǐng)導(dǎo)下，在當(dāng)?shù)攸h委、政府及有關(guān)職能部門的大力支持下，將廢品經(jīng)營管理工作作為重中之重，做了大量行之有效的工作。一是規(guī)范站點(diǎn)建設(shè)，消除安全隱患。常平鎮(zhèn)供銷合作社按照全市統(tǒng)一的廢品回收站的建設(shè)設(shè)計(jì)方案的要求，對廢品站點(diǎn)進(jìn)行改造，規(guī)范了站點(diǎn)建設(shè)。在這基礎(chǔ)上，同時重點(diǎn)加強(qiáng)消防檢查監(jiān)督，配合鎮(zhèn)政府及有關(guān)部門開展消防整治行動，有效地消除安全隱患。二是落實(shí)規(guī)章制度，規(guī)范行業(yè)管理。幾年來，市社制訂《廢品回收公司經(jīng)營管理制度》、《廢品回收站點(diǎn)經(jīng)營責(zé)任制》、《工作人員守則》等，常平鎮(zhèn)供銷合作社落實(shí)各回收站點(diǎn)將有關(guān)制度掛上墻，組織人員認(rèn)真學(xué)習(xí)，并健全了收購登記制度、巡查制度、報(bào)案制度、安全防范制度等，為規(guī)范管理提供了保證。三是規(guī)范合法經(jīng)營。從2007年底開始，根據(jù)全市的統(tǒng)一要求，結(jié)合本鎮(zhèn)的實(shí)際需要，進(jìn)一步規(guī)劃廢品回收站點(diǎn)的布局，向工商行政管理部門申請了50個營業(yè)執(zhí)照，并完善了稅務(wù)登記。同時，常平鎮(zhèn)供銷合作社還聯(lián)合工商、公安等部門清理和取締了一批無牌無照的站點(diǎn)，進(jìn)一步凈化了市場，為推進(jìn)廢品回收實(shí)現(xiàn)規(guī)范經(jīng)營奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

第7篇：物業(yè)經(jīng)營理念范文

關(guān)鍵詞：濱水地區(qū) 城市經(jīng)營 規(guī)劃設(shè)想

濱水地區(qū)是城市重要公共資源，同時也是城市公共開敞空間的重要地區(qū)。在快速發(fā)展的今天，由社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制帶來的城市空間與土地使用之間的矛盾愈加嚴(yán)重，對于城市發(fā)展重要載體的濱水地區(qū)，筆者嘗試運(yùn)用城市經(jīng)營的理念為佛山市南海區(qū)獅山鎮(zhèn)小塘濱江新城勾畫未來的濱水地區(qū)，以實(shí)現(xiàn)濱水資源附加值的真正體現(xiàn)和城市資源的有效再循環(huán)利用。

1簡析“城市經(jīng)營”

“城市經(jīng)營”(Urban Management)一詞最早是由日本在1971年出版的名為《城市的經(jīng)營》一書中提出，書中為“城市經(jīng)營”一詞做了最初的解釋，認(rèn)為城市經(jīng)營應(yīng)當(dāng)是“以最小的市民負(fù)擔(dān)獲取最大的市民福祉”。理念的提出從此引發(fā)了國際關(guān)注，并在眾多理論和實(shí)踐工作者的不斷努力下得到內(nèi)涵的充實(shí)和補(bǔ)充，直至1998年，麥基爾(McGill，1998) 從一個實(shí)踐工作者角度認(rèn)為城市經(jīng)營的基本含義應(yīng)該建立在兩個簡單但又是基礎(chǔ)的目標(biāo)之上，首先是規(guī)劃，即規(guī)劃如何供應(yīng)和維護(hù)一個城市的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)；其次是城市地方政府的合理定位，即地方政府的職責(zé)應(yīng)該是從組織上和財(cái)政上確?；A(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)的供給和維護(hù)[2]。

由此可以看出，城市經(jīng)營的手段或是目的就是要把資源進(jìn)行市場化運(yùn)營，使之變成資本，變管理為經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)增值。城市經(jīng)營的目標(biāo)很多，但是終極目標(biāo)是提高城市競爭力。

2將城市經(jīng)營引入濱水區(qū)建設(shè)的必要性

我國目前正處于經(jīng)濟(jì)增長時期，土地供應(yīng)相對緊張，人口密集，經(jīng)濟(jì)底子薄，面臨大量的城市建設(shè)“欠帳”問題[4]，且大多數(shù)濱水區(qū)土地被低效產(chǎn)業(yè)占用，附加值極低，位于廣東省佛山市南海區(qū)的獅山鎮(zhèn)同樣存在如此尷尬的現(xiàn)況。

在未來的10年中，獅山鎮(zhèn)將會發(fā)展成為南海新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展核心和新的城市副中心。但在過去的30年里南海地區(qū)采用“以土地?fù)Q增長”的外延式手段，使得整個南海區(qū)面臨著土地資源和生態(tài)容量的嚴(yán)重制約。獅山鎮(zhèn)同樣也不例外，雖擁有良好的區(qū)域生態(tài)資源和濱江區(qū)位優(yōu)勢，但由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展先于服務(wù)業(yè)發(fā)展，仍面臨城市服務(wù)功能的不足、公共服務(wù)品質(zhì)不高的困境，無法吸引高端人才，濱水地區(qū)沿線被第二產(chǎn)業(yè)占據(jù)，無法發(fā)揮其作為城市重要無形資產(chǎn)的價值。

用“城市經(jīng)營”的理念正是將城市作為最大的資產(chǎn)，運(yùn)用市場經(jīng)濟(jì)手段，對其中的自然資源、人文資源、基礎(chǔ)設(shè)施資源等進(jìn)行優(yōu)化整合和高效配置，對于極具黃金開發(fā)價值的城市濱水區(qū)來說，這樣的做法更是能體現(xiàn)城市的價值，同時可實(shí)現(xiàn)濱水區(qū)建設(shè)投入和產(chǎn)出的良性循環(huán)、濱水區(qū)或整個城市功能的提升及濱水區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。

3將城市經(jīng)營引入濱水區(qū)建設(shè)的可行性

3.1 “產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移”和“三舊改造”的政策推動

隨著經(jīng)濟(jì)水平的提高，小塘產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步升級，必然要求地塊內(nèi)陶瓷等勞動密集型、低技術(shù)高污染的產(chǎn)業(yè)向外轉(zhuǎn)移，緊接著相關(guān)產(chǎn)業(yè)的升級與更新。近幾年，隨著佛山產(chǎn)業(yè)升級和治理有污染企業(yè)力度加大，獅山鎮(zhèn)政府清理和遷移了鎮(zhèn)南端小塘片區(qū)濱江沿線污染嚴(yán)重的陶瓷企業(yè)，不僅改善了環(huán)境質(zhì)量，也為城鎮(zhèn)發(fā)展騰出空間。因此，獅山鎮(zhèn)政府決定利用該區(qū)域現(xiàn)有的生態(tài)資源和濱江優(yōu)勢，大力發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，以此帶動房地產(chǎn)開發(fā)，加快“三舊”改造，促進(jìn)農(nóng)業(yè)由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向觀光農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型。

以上一系列政策舉措正反映了作為城市經(jīng)營主體的城市政府正在根據(jù)城市功能和環(huán)境的要求，綜合運(yùn)用城市土地及空間資源和其他經(jīng)濟(jì)要素, 為盤活城市資源資本, 最大限度地實(shí)現(xiàn)增值和贏利進(jìn)行的政策層面的強(qiáng)大支持，同時促進(jìn)了城市建設(shè)融資體制的改革。

3.2 良好生態(tài)資源的強(qiáng)大吸引力

小塘處于北江與東平水道的交匯處，具有兩江三岸優(yōu)越的濱水資源，同時具有天子墓的原生態(tài)環(huán)境，并毗鄰穆天子、濕地公園。隨著人們物質(zhì)生活的不斷豐富，精神需求也日益高漲。城市的歷史古跡、特色文化、生態(tài)環(huán)境、建筑風(fēng)格等精神資源成為依附于有形資產(chǎn)之上的無形資產(chǎn)，成為城市升值的重要源泉?！靶√翞I江新城”所擁有的優(yōu)越自然生態(tài)環(huán)境是新世紀(jì)地區(qū)發(fā)展的聚焦點(diǎn)之一，將成為該地區(qū)吸引力的重要來源，為本地區(qū)大力推行無形資產(chǎn)的商業(yè)化運(yùn)作提供了品牌打造的高度。

3.3 地區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在需求

“小塘濱江新城”所處的獅山鎮(zhèn)，經(jīng)濟(jì)總量處于南海第二位。2008年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值369億元，人均GDP約為9500美元，該區(qū)對于優(yōu)質(zhì)居住，休閑娛樂等的需求將會進(jìn)一步地快速增長。而城市水體資源和濱水區(qū)是城市中相對較少的資源，具有公共性, 全社會各階層的人群都有權(quán)合理、合法使用。對水體資源和濱水區(qū)進(jìn)行城市經(jīng)營, 不是單純對資源進(jìn)行營銷，而是應(yīng)將一定范圍的濱水地區(qū)作為公共性的、非盈利性的產(chǎn)品, 提供給社會使用。通過運(yùn)用城市經(jīng)營的理念，提高資源的使用效率, 借助經(jīng)濟(jì)手段, 推動城市建設(shè)[1]。

4城市經(jīng)營導(dǎo)向的規(guī)劃設(shè)想

4.1 多元環(huán)狀的開發(fā)動力

城市經(jīng)營需要將城市看做一個巨大的資源聚合體[7]，小塘濱江新城的開發(fā)需要對這一聚合體進(jìn)行合理的定位和未來需求分析。筆者因此構(gòu)建了濱江新城未來多元環(huán)狀的開發(fā)動力，即其開發(fā)建設(shè)多方動力的分析，包括來自外部的社會資本、南海的服務(wù)需求、立足區(qū)域的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、高尚宜居的房地產(chǎn)驅(qū)動、商務(wù)行政與公共服務(wù)、不斷提升的社區(qū)建設(shè)等多層面多角度的需求挖掘。而這些需求迸發(fā)的開發(fā)動力所圍繞的核心正是實(shí)現(xiàn)小塘新城的資源潛力深度釋放。

4.2 基于可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)建設(shè)

規(guī)劃的生態(tài)空間對與之相鄰的用地存在重要的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。在研究當(dāng)中，發(fā)現(xiàn)基地生態(tài)空間對相鄰用地的影響，最終轉(zhuǎn)化為對這些用地地產(chǎn)價值的直接影響，因此，在開發(fā)建設(shè)中對生態(tài)空間的保護(hù)至關(guān)重要。濱水地區(qū)是水陸交界的地區(qū)，生物多樣性異常豐富，在生態(tài)優(yōu)先的開發(fā)理念指導(dǎo)下，營造自然的濱水岸線和濕地公園，是地區(qū)的可持續(xù)發(fā)展的重要推動力。

4.3 有機(jī)生長的城市開發(fā)

適應(yīng)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)和城市功能發(fā)展的土地利用模式已經(jīng)不再粗獷和無序，適應(yīng)可持續(xù)發(fā)展的需要是緊湊、高效的模式，同時規(guī)劃更應(yīng)從南海區(qū)域角度考慮，充分利用各種自然生態(tài)資源，通過多種復(fù)合功能增加小塘新城功能組合的穩(wěn)定性和活力性，并形成兩岸縫合、密疏有序的城市空間?；诖耍?guī)劃確定了有機(jī)生滲透的空間設(shè)想，以確保地區(qū)的有機(jī)生長

1）充分利用自然資源作為規(guī)劃設(shè)計(jì)的主導(dǎo)框架,確定合適的規(guī)模，以確保開發(fā)的可實(shí)施性和可持續(xù)性；

2）在確保開發(fā)質(zhì)量的同時,維護(hù)開放空間的公共可達(dá)性和連貫性。有條件的連通現(xiàn)狀密布的魚塘，利用現(xiàn)狀河閘聯(lián)系北江，結(jié)合丘陵濕地構(gòu)建地區(qū)主要綠色空間脈絡(luò)，通過自然生態(tài)景觀的滲透體現(xiàn)嶺南水鄉(xiāng)的河網(wǎng)生態(tài)特色；

3）在保持整體生態(tài)環(huán)境健康的原則下,運(yùn)用“圈層”原理合理布局旅游地產(chǎn)、居住和公共服務(wù)，保證濱水的公共性和共享性，并運(yùn)用“反規(guī)劃”的手法，通過大小不同的組團(tuán)式空間生長模式回應(yīng)地區(qū)原有地貌；

4）確保強(qiáng)有力的規(guī)劃來配合不同分期開發(fā)范圍和各地塊功能的彈性；

5）創(chuàng)造高品質(zhì)而多樣層次的空間來吸引多方面的投資機(jī)會。

4.4 整體統(tǒng)籌，有序開發(fā)的改造模式

在南海區(qū)《關(guān)于進(jìn)一步理順"三舊"改造建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)問題的意見》（南府〔2009〕84號文）的政策指引下，推動地區(qū)整體統(tǒng)籌、有序開發(fā)的改造模式。

在舊廠房進(jìn)行改造時，對所有權(quán)和使用權(quán)清晰的土地，在符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃的前提下，根據(jù)面積相近、價值相等、雙方自愿的原則，允許通過土地置換等方式使用原有存量建設(shè)用地，從而達(dá)到土地連片開發(fā)，節(jié)約集約利用土地，提高土地利用率的目的。

對舊村進(jìn)行改造，則通過先期建設(shè)安置房，搬遷部分村民、拆除舊村騰出開發(fā)用地用于土地拍賣，所得資金用于建設(shè)農(nóng)民新村及村經(jīng)濟(jì)發(fā)展物業(yè)，在安置居民的同時解決未來村集體經(jīng)濟(jì)的收入來源問題。但近期需固化村莊各類物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，同時控制村莊周邊的發(fā)展用地，與舊村改造進(jìn)行綁定，等周邊地區(qū)開發(fā)成熟后，再統(tǒng)一進(jìn)行舊村改造。

5. 結(jié)語

在區(qū)域發(fā)展的大背景下，結(jié)合地區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級和轉(zhuǎn)移，必然導(dǎo)致地區(qū)資源的重新整合與共享問題。運(yùn)用城市經(jīng)營的理念整合利用小塘這個城市資源集聚體，將為整個獅山鎮(zhèn)，甚至于南海區(qū)塑造一個用地布局合理、人工環(huán)境與自然環(huán)境融合、空間形態(tài)和景觀環(huán)境優(yōu)良、集居住、休閑、觀光等為一體、極具地域文化色彩和濱江特色的亮點(diǎn)片區(qū)，即 “小塘濱江新城”。

參考文獻(xiàn)：

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[4] 陳偉. 城市經(jīng)營中的濱水區(qū)開發(fā)與經(jīng)營.規(guī)劃師，2004（8）

[5] 胡橋，黃建云.基于_城市經(jīng)營_的濱水區(qū)規(guī)劃與策劃研究_以百里柳江游覽區(qū)規(guī)劃為例.規(guī)劃師，2010（5）

第8篇：物業(yè)經(jīng)營理念范文

寵物在受到主人喜愛的時候，會達(dá)到寵愛有加的程度，冬天穿毛衣、夏天吃西瓜；有病要看醫(yī)生，還要常常洗浴。但是，如果這只可愛的寵物關(guān)鍵時候沒有給主人露臉，丟了主人的面子，身價也就一落千丈，甚至被主人遺棄，成為流浪街頭的喪家犬。國內(nèi)很多企業(yè)的品牌就是這種現(xiàn)狀。比如腦黃金在受到消費(fèi)世界的追捧時，曾經(jīng)給企業(yè)帶來滾滾財(cái)源，這時，它是企業(yè)至高無上的搖錢樹，但是，一旦受到市場的唾棄，立即被企業(yè)所遺棄，成為了一只人人痛打的落水狗。標(biāo)王秦池酒昔日的萬丈豪氣“開進(jìn)一臺桑塔那，開出一臺奧迪。”在幾個億的廣告費(fèi)打了水漂后，品牌也就如殘廢的寵物而遭到企業(yè)和消費(fèi)者的遺棄。

把國內(nèi)企業(yè)的品牌經(jīng)營行為形容為養(yǎng)寵物其實(shí)并不過分。國內(nèi)企業(yè)把品牌當(dāng)作一只寵物賣給消費(fèi)者，然后企業(yè)期望那只小寵物能夠受到主人的寵愛，進(jìn)而引起更多的主人豢養(yǎng)這樣的寵物。由于人們普遍喜愛小狗，所以，企業(yè)便開始大量生產(chǎn)小狗品牌，比如在保健品行業(yè)所發(fā)生的產(chǎn)品故事就是一個典型。由于人們非常注重自身健康，使得保健品企業(yè)品牌全都變成一只只聰明伶俐的小狗，千方百計(jì)要做消費(fèi)世界普遍歡迎的寵物。

人們喜愛聽話、可愛、好玩的寵物，能夠表達(dá)自己意志的宣泄物，能夠?qū)崿F(xiàn)個人控制力。于是國內(nèi)保健品企業(yè)所作的品牌經(jīng)營，就開始模仿這種寵物行為。于是像保健品這種小狗品牌就受到人們普遍歡迎。而消費(fèi)大眾不管寵物是否是自己真正的所愛，也不在意小狗是否能夠滿足自己的愿望，在大眾思想的影響下，隨大流的理念占據(jù)上風(fēng)。一旦主人受到其他寵物愛好者們的影響，主人就開始動了豢養(yǎng)那些被別人炒做得火熱的寵物之心，對自己手中的小狗產(chǎn)生了嫌棄的念頭。許多情況下，主人會不顧小狗可憐西西的樣子，把寵物棄置不顧。于是，這些昔日被主人愛護(hù)有加的精靈們開始了自己流浪生涯。好比前幾年的房地產(chǎn)熱、彩電生產(chǎn)熱、VCD熱、IT熱、互聯(lián)網(wǎng)站熱，今天的手機(jī)熱保健品開發(fā)熱。

我們相信資本的意志和企業(yè)的目的是追逐利潤，但寵物精神確確實(shí)實(shí)對企業(yè)的經(jīng)營品牌理念和行為產(chǎn)生了誤導(dǎo)和障礙，甚至是迫害。企業(yè)需要品牌經(jīng)營，但是作為經(jīng)營寵物式的品牌卻是在鋼絲繩上跳舞。 二、寵物精神存在的根源

沒有質(zhì)量意識企業(yè)就沒有做品牌的資格，沒有企業(yè)穩(wěn)定的質(zhì)量創(chuàng)新和經(jīng)濟(jì)效益，就容易產(chǎn)生企業(yè)的品牌寵物精神。品牌變成企業(yè)手中的寵物原因之一就是有了更多的人為因素而非對市場需求的考慮，沒有站在尊重消費(fèi)世界客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律的角度上，或迎合消費(fèi)者的某些個人需求或引導(dǎo)消費(fèi)者體驗(yàn)和品嘗新的消費(fèi)成果。

目前很多企業(yè)非常明了品牌經(jīng)營規(guī)律。但在利潤的驅(qū)使下，違背品牌經(jīng)營管理規(guī)律的企業(yè)前仆后繼；因?yàn)檎嬲钠放平?jīng)營實(shí)在太漫長了，而把品牌當(dāng)作寵物來做則是近水樓臺。資本的原始積累往往表現(xiàn)了這種共同規(guī)律性：盲目兼并盲目地多元化。比如當(dāng)年的巨人集團(tuán)經(jīng)營實(shí)踐，從軟件業(yè)橫跨到生物業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)。現(xiàn)在很多家電企業(yè)也是如此，IT業(yè)、通訊業(yè)，實(shí)際上真正卻沒有作好任何一個產(chǎn)業(yè)。海信當(dāng)年投資生產(chǎn)VCD，結(jié)果在市場上眾多VCD品牌卻看不到海信身影。即使在電腦方面，也不是主要品牌。

現(xiàn)在很多知名企業(yè)在經(jīng)營過程中暴露出很多問題。原因之一是由于國內(nèi)的競爭市場尚不完善，缺乏有力的制約制度和競爭規(guī)則，導(dǎo)致企業(yè)選擇旁門左道，超速發(fā)展同時超速失敗。另外，國內(nèi)許多所謂的品牌和企業(yè)經(jīng)營模式理論也為品牌的寵物精神提供了生存和發(fā)展空間，能夠繼續(xù)存活繁衍。清除這些病毒不僅需要企業(yè)從經(jīng)營理念上樹立質(zhì)量制勝和創(chuàng)新發(fā)展的意識，還要避免被所謂的理論模式套牢，成為經(jīng)營理念的套牢一族。

“春都”之?dāng)。粌H敗在品牌經(jīng)營戰(zhàn)略上，更重要的是“面棍”的稱呼表明了企業(yè)深受品牌寵物精神的迫害。更嚴(yán)重的是推崇品牌寵物精神的企業(yè)經(jīng)營行為，給很多中小企業(yè)帶來了負(fù)面影響。尤其是保健品、房地產(chǎn)、食品行業(yè)中的企業(yè)，出現(xiàn)的做寵物現(xiàn)象尤為嚴(yán)重。

保健品行業(yè)只生產(chǎn)百萬富翁而不生產(chǎn)對消費(fèi)者有益的品牌已經(jīng)廣為人知，因此，國內(nèi)的很多企業(yè)在保健品、房地產(chǎn)行業(yè)不惜一切代價，大搞連鎖加盟、特許經(jīng)營、新概念、新時尚層出不窮，就連家電行業(yè)這個聚集了國內(nèi)最多的優(yōu)秀企業(yè)的領(lǐng)域，品牌的寵物精神依然橫行?？梢哉f，品牌的寵物精神成為了國內(nèi)企業(yè)對經(jīng)營品牌速成心理的真實(shí)寫照。

品牌的寵物精神說到底就是企業(yè)違犯了品牌經(jīng)營規(guī)則。企業(yè)的誕生其實(shí)為了盈利，而在做品牌之前如果尚沒有穩(wěn)定的利益，市場營銷是最好的經(jīng)營形式。企業(yè)不能做到盈利進(jìn)而發(fā)展品牌，做品牌在很大程度上就是一種受寵物精神刺激的沖動經(jīng)營行為。

企業(yè)最喜歡談?wù)撃涂说某晒Π咐?。但事?shí)上，耐克當(dāng)時發(fā)展企業(yè)情況根本沒有受到寵物精神的迫害，盈利是耐克前身企業(yè)最大的經(jīng)營內(nèi)容。為了避免企業(yè)陷入商業(yè)發(fā)展泥沼，“耐克”出現(xiàn)了。真正僅僅依靠做品牌寵物來發(fā)展企業(yè)，世界上成功的品牌企業(yè)少之又少。耐克、麥當(dāng)勞只是在企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定盈利之后才具有了做品牌經(jīng)營的資本，國內(nèi)的海爾也是在企業(yè)經(jīng)營成功進(jìn)入到完全有能力操作品牌經(jīng)營境界才開始運(yùn)做品牌。 三、企業(yè)品牌如何遠(yuǎn)離寵物精神

索尼在引領(lǐng)消費(fèi)世界文化上為國內(nèi)企業(yè)經(jīng)營品牌創(chuàng)造了楷模，海爾的創(chuàng)新精神開始嶄露頭角，洗地瓜的洗衣機(jī)、可以做書桌的冰柜，都是海爾品牌文化的產(chǎn)物。企業(yè)品牌經(jīng)營不僅僅遠(yuǎn)離了寵物精神的干擾，而且為消費(fèi)世界創(chuàng)造了豐富的娛樂和享受。

格蘭仕在拒絕寵物精神感染的情況下，堅(jiān)持了走自己的品牌經(jīng)營道路，成就了今天的業(yè)績，在國內(nèi)品牌企業(yè)中獨(dú)樹一幟屹立不倒。

應(yīng)該說這樣的成功參照企業(yè)并不是很少。生產(chǎn)直燃中央空調(diào)機(jī)的遠(yuǎn)大企業(yè)把企業(yè)核心技術(shù)作為企業(yè)發(fā)展的不竭動力，同時創(chuàng)新思想也為企業(yè)品牌增添了永續(xù)盈利的保障。海爾、聯(lián)想、伊利就是國內(nèi)企業(yè)品牌經(jīng)營學(xué)習(xí)的典范，雖然模式不應(yīng)該成為一種捆綁企業(yè)品牌發(fā)展的繩索，但對這些優(yōu)秀企業(yè)的學(xué)習(xí)也是應(yīng)對品牌寵物精神感染的良藥。

韓偉集團(tuán)是國內(nèi)最大的鮮蛋供應(yīng)商，他們有一個經(jīng)營理念：一流企業(yè)經(jīng)營品牌，二流企業(yè)做市場營銷，三流企業(yè)做生產(chǎn)。表面上和一些企業(yè)把品牌作為寵物來經(jīng)營模式相仿，但實(shí)際上，韓偉企業(yè)所提的是指“一流企業(yè)”。而只有強(qiáng)大市場勢力和企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，而且企業(yè)經(jīng)營管理到位得當(dāng)?shù)?，企業(yè)朝氣蓬勃的才夠得上“一流”資格。也就像韓偉企業(yè)那樣，在國內(nèi)成為了舉足輕重的鮮蛋供應(yīng)商之后才有資本做品牌經(jīng)營。否則企業(yè)就會患上寵物精神的模仿癥，進(jìn)而導(dǎo)致品牌的失敗。

企業(yè)的品牌經(jīng)營成功素質(zhì)，實(shí)際上的理解，是不論企業(yè)規(guī)模大小，而是要了解企業(yè)自身在市場上所處的位置優(yōu)劣與存在的地位高低和企業(yè)自身經(jīng)營能力的強(qiáng)弱。企業(yè)作經(jīng)營分析，經(jīng)常用SWOT分析法，企業(yè)對照自己和競爭者，把自己在競爭市場上作個客觀分析，知己知彼，在越來越趨同的競爭市場中，才能夠使品牌有立錐之地。

大連實(shí)德企業(yè)是生產(chǎn)PVC型材的專業(yè)工廠。優(yōu)良的品質(zhì)在市場上不斷贏得客戶的青睞，消費(fèi)者的口碑不脛而走。由于消費(fèi)者越來越多的點(diǎn)名消費(fèi)，也使得越來越多的門窗加工商們不約而同地采用了他們的型材。實(shí)德在這時并沒有達(dá)到經(jīng)營品牌的境界，當(dāng)實(shí)德成為亞洲最大PVC型材生產(chǎn)企業(yè)后，品牌經(jīng)營成為了企業(yè)經(jīng)營的戰(zhàn)略選擇。在品牌戰(zhàn)略指引下，實(shí)德集團(tuán)運(yùn)做足球俱樂部為企業(yè)的更大發(fā)展提供了品牌文化先導(dǎo)和企業(yè)形象的良好社會影響力。品牌的經(jīng)營成功是水到渠成。

第9篇：物業(yè)經(jīng)營理念范文

【關(guān)鍵詞】 商業(yè)資產(chǎn) 資產(chǎn)管理 創(chuàng)新

商業(yè)地產(chǎn)是資金密集型的行業(yè)，商業(yè)物業(yè)的年租金收益越高，其資產(chǎn)價值也就越高。商業(yè)地產(chǎn)是對商業(yè)物業(yè)進(jìn)行開發(fā)、經(jīng)營、管理和投資，不同于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)，其具有運(yùn)作周期長、資金投入高、投資風(fēng)險(xiǎn)和投資收益雙高的特點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)營和管理的過程中，對商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理不夠重視，造成商業(yè)物業(yè)的保值、增值目標(biāo)實(shí)現(xiàn)困難。因此，本文探討商業(yè)地產(chǎn)的投融資以及資產(chǎn)管理存在的問題。探討如何加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營理念的轉(zhuǎn)變，將資產(chǎn)管理理念嫁接到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和管理中，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)運(yùn)營效率的提升，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的凈利潤的最大化，提升商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的投資收益率，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

一、我國商業(yè)地產(chǎn)管理存在的主要問題

1、資金鏈管理形式單一，缺乏完善的資金循環(huán)機(jī)制

商業(yè)地產(chǎn)不同于其他房地產(chǎn)項(xiàng)目，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)對資金的依賴性較強(qiáng)，因此，商業(yè)地產(chǎn)與金融市場的結(jié)合關(guān)系十分緊密。但是目前我國的金融體系還不夠發(fā)達(dá)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商在投融資過程中主要依賴于傳統(tǒng)的銀行貸款等間接融資方式來實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的資金投入，并通過商業(yè)地產(chǎn)后期的運(yùn)營來回收資金并償還銀行債務(wù)，積累進(jìn)行下一個項(xiàng)目開發(fā)的資金。商業(yè)地產(chǎn)在資金鏈的銜接中由于結(jié)構(gòu)的單一和資金循環(huán)機(jī)制的缺陷，造成商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的不足，影響商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)管理和資產(chǎn)安全。

2、產(chǎn)權(quán)分散，資本市場參與度不高，未形成外部循環(huán)機(jī)制

我國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)資金壓力巨大，因此，商業(yè)地產(chǎn)在建成之后，大部分會進(jìn)行出售。開發(fā)商以產(chǎn)權(quán)商鋪的形式解決商業(yè)地產(chǎn)的投資資金問題。但是這種方式通過分散產(chǎn)權(quán)、資金迅速回籠的方式，使得商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商能夠及時回款并獲得大量利潤，地產(chǎn)經(jīng)營管理公司獲得物業(yè)的運(yùn)營權(quán)。但是這種模式造成商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分散，造成商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理的科學(xué)性和整體效益難以實(shí)現(xiàn)，甚至影響商業(yè)物業(yè)的發(fā)展前景。我國沒有發(fā)達(dá)的資本市場和健全的金融體系，導(dǎo)致資金的外部循環(huán)機(jī)制未形成，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)保值增值目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。我國行業(yè)地產(chǎn)在投融資管理中由于戰(zhàn)略投資者的缺乏，造成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商兼顧投資人的職能，造成資金運(yùn)轉(zhuǎn)的壓力。而商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化等金融創(chuàng)新工具得不到有效的運(yùn)用，企業(yè)在投資商業(yè)地產(chǎn)中直接融資的比例較低，嚴(yán)重影響商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作效率的提升。

3、商業(yè)投資模式比較低端落后

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商由于各自的資質(zhì)和項(xiàng)目規(guī)模以及類型的差異，造成對資金的需求程度不同。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商應(yīng)該充分地結(jié)合自身特點(diǎn)和項(xiàng)目情況進(jìn)行科學(xué)的投融資。商業(yè)地產(chǎn)的投融資應(yīng)該貫穿于企業(yè)開發(fā)、經(jīng)營、管理的全程。但是目前我國商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)的過程中采用落后的資產(chǎn)運(yùn)營模式，在商業(yè)地產(chǎn)竣工后通過出售等方式進(jìn)行資金回籠，這種模式相對低端，造成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的籌資困難，造成融資渠道的狹窄。商業(yè)地產(chǎn)投資模式的落后對商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營和管理造成嚴(yán)重的后果，造成商業(yè)地產(chǎn)管理者的經(jīng)營能力的下降和資產(chǎn)運(yùn)營效率的低下。嚴(yán)重影響投資者和商鋪散戶的商業(yè)利益的實(shí)現(xiàn)。

4、開發(fā)商商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)的缺乏

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營模式不同于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)。我國許多房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過不斷的發(fā)展，對地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)積累相當(dāng)經(jīng)驗(yàn)，但是，許多開發(fā)商在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程中，對商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理和運(yùn)營模式缺乏經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的銷售以及項(xiàng)目運(yùn)營存在混亂。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)缺乏具有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才，導(dǎo)致開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的資產(chǎn)管理缺乏專業(yè)的掌控能力，嚴(yán)重影響商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營效益。商業(yè)地產(chǎn)對商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)招商、商業(yè)運(yùn)營等經(jīng)驗(yàn)的不足，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)運(yùn)營和管理的效率低下，以及商業(yè)地產(chǎn)保值、增值目標(biāo)存在困難。

5、商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)利潤高于商業(yè)經(jīng)營利潤

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)是一個高利潤行業(yè)，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率達(dá)到了20%以上，許多地方的商業(yè)地產(chǎn)的利潤甚至超過100%，商業(yè)地產(chǎn)的價格要遠(yuǎn)高于普通房地產(chǎn)行業(yè)的價格，因此，許多商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商熱衷于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。但是，由于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)利潤較高，造成許多開發(fā)商急于將商鋪銷售出去并利用資金進(jìn)行下一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，這造成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商過分的重視商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，而忽視了商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的管理和運(yùn)營。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成為開發(fā)商獲取利潤的主要來源，導(dǎo)致開發(fā)商重視地產(chǎn)開發(fā)的短線操作，而不重視資產(chǎn)的長期運(yùn)營和管理。

二、加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的重要性

1、給商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理帶來租金收入

商業(yè)地產(chǎn)的租金范圍的確立是商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。通過運(yùn)用科學(xué)的測算方法，確定商業(yè)資產(chǎn)的租金水平及其變動，通過加強(qiáng)對商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理，能夠科學(xué)地掌握商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營管理，獲得租金收入。

2、能夠促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的保值增值

商業(yè)地產(chǎn)通過有效的資產(chǎn)運(yùn)營管理，其資產(chǎn)價值也會隨著經(jīng)營過程中的租金價格的變化產(chǎn)生變化。商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)價值的上升可以為地產(chǎn)開發(fā)商帶來巨大的效益。有助于提高商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的形象，改善商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的融資能力，資產(chǎn)升值之后，開發(fā)商可以處置升值資產(chǎn)獲得更好的經(jīng)濟(jì)收益。

3、促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)整體效益的提升

商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理有效運(yùn)行，能夠促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)租金的提升，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的價值的升值，提高商業(yè)地產(chǎn)的人氣、品牌效益，有助于帶動商業(yè)地產(chǎn)配套項(xiàng)目的繁榮。如果商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)同時進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的科學(xué)管理能夠帶動房地產(chǎn)價格的提升。通過商業(yè)地產(chǎn)和房地產(chǎn)項(xiàng)目的相互促進(jìn)和帶動，形成良性循環(huán)，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和資產(chǎn)運(yùn)營管理的整體效益實(shí)現(xiàn)。

三、加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的對策建議

1、改善商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作和管理

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該轉(zhuǎn)變商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作和管理模式，從傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)向商業(yè)地產(chǎn)投資的模式轉(zhuǎn)變。改善商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作和管理，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理效率的提升和商業(yè)地產(chǎn)的保值增值。首先，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該加強(qiáng)資產(chǎn)運(yùn)作的計(jì)劃性，通過科學(xué)的選址、充分的項(xiàng)目評估和市場、客群分析，充分了解商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的競爭環(huán)境等因素。其次，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作應(yīng)該具有綜合性，完善商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的系統(tǒng)、配套功能。通過對商業(yè)資源的整合，完善商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)功能、娛樂功能、休閑功能、文化功能等，提高商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域性競爭實(shí)力。再次，提高商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理的統(tǒng)一性。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商應(yīng)該加強(qiáng)同入駐店鋪的協(xié)助，圍繞統(tǒng)一主題開展商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理工作，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)整體運(yùn)營管理的協(xié)調(diào)性。只有通過對商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作管理進(jìn)行統(tǒng)一的設(shè)計(jì)規(guī)劃，才能提升商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理的專業(yè)性和協(xié)調(diào)性，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的整體經(jīng)營管理，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理和資產(chǎn)升值目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

2、創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)投融資機(jī)制

商業(yè)地產(chǎn)必須創(chuàng)新商業(yè)投融資機(jī)制，只有通過解決商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營和開發(fā)過程中的資金問題，通過建立和完善健康合理的投融資機(jī)制，才能夠有效地保證商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營所需資金，提高對商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的效率。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)可以采取信托、商業(yè)物業(yè)證券化和海外基金等形式，創(chuàng)新融資渠道和融資方式，緩解商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力。商業(yè)地產(chǎn)的投融資機(jī)制創(chuàng)新，應(yīng)該借鑒發(fā)達(dá)國家先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，引進(jìn)國內(nèi)外的風(fēng)險(xiǎn)投資進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，從而實(shí)現(xiàn)我國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)水平和整體實(shí)力的提升。保證商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)不被分割和轉(zhuǎn)移，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的統(tǒng)一經(jīng)營管理，從而實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)整體資產(chǎn)管理能力的提高，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)通過科學(xué)的資產(chǎn)管理，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)保值、增值。

3、大力開發(fā)混合型的商業(yè)地產(chǎn)

商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)的過程中，應(yīng)該加大對商業(yè)地產(chǎn)功能的提升，促進(jìn)混合型的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，保證商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)能夠充分的滿足市場需求。在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中，通過對不同的商業(yè)形態(tài)進(jìn)行組合，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)集合商業(yè)、休閑、文化、娛樂、運(yùn)動以及公共服務(wù)等設(shè)施于一體，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的各個功能集合的整體效能的發(fā)揮。通過對商業(yè)進(jìn)行科學(xué)的設(shè)計(jì)功能設(shè)施，實(shí)現(xiàn)科學(xué)的功能分區(qū)，通過對動態(tài)的商業(yè)娛樂設(shè)施和靜態(tài)的居住、辦公、酒店設(shè)施進(jìn)行混合，實(shí)現(xiàn)動靜分區(qū)，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)形成完整的城市生活鏈，形成大型的商業(yè)綜合體，有助于商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)整體效益的實(shí)現(xiàn)，保證商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的保值增值，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理效益的實(shí)現(xiàn)。

4、加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的后續(xù)運(yùn)營

商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理對商業(yè)地產(chǎn)而言是命脈和根本。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)要實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，必須加強(qiáng)對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營。商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不同。商業(yè)地產(chǎn)是開發(fā)商、商業(yè)經(jīng)營者和小業(yè)主三者利益的共同體。因此，加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營，能夠促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理效率的提升。對商業(yè)地產(chǎn)而言，應(yīng)該從招商管理、營銷管理、物業(yè)管理和服務(wù)監(jiān)督等四個方面加強(qiáng)對商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理。通過對商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)一協(xié)調(diào)的管理和運(yùn)營，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理價值的實(shí)現(xiàn)，保證商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作并持續(xù)保值增值，提升商業(yè)地產(chǎn)整體物業(yè)的形象水平，促進(jìn)投資者和經(jīng)營者的利益最大化。

商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該重視資產(chǎn)管理，將資產(chǎn)管理理念充分融入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)管理工作當(dāng)中，加強(qiáng)對專業(yè)化的商業(yè)地產(chǎn)管理人才的培養(yǎng)，創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理模式和持有經(jīng)營模式。通過對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、銷售以及運(yùn)營管理過程中有效的資產(chǎn)管理，避免投資者的無序競爭，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)整體經(jīng)營管理水平的提升，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)保值增值目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

【參考文獻(xiàn)】

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