營(yíng)商環(huán)境概念精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的營(yíng)商環(huán)境概念主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：營(yíng)商環(huán)境概念范文

物業(yè)管理概念是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)較早開(kāi)始“炒作”的一個(gè)概念。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鏈上的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，某一個(gè)項(xiàng)目物業(yè)管理水準(zhǔn)的高低是影響業(yè)主作出購(gòu)買(mǎi)選擇的重要因素。因?yàn)闃I(yè)主都希望生活在一個(gè)安全、方便、體貼周到的環(huán)境里。因此，我們常常見(jiàn)到稍大的樓盤(pán)和高檔樓盤(pán)，往往打出“引入香港頂尖物業(yè)管理”之類(lèi)的旗號(hào)。

為適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要，我國(guó)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)該建立自己的經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)理念，探索先進(jìn)的物業(yè)管理服務(wù)模式和嶄新的物管企業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)制，充分發(fā)掘企業(yè)文化和社區(qū)文化，著眼于打造物業(yè)管理品牌，才能在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中保持主動(dòng)。

二、綠色生態(tài)概念

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)綠色生態(tài)概念風(fēng)行。綠色營(yíng)銷(xiāo)理論的核心是，企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)應(yīng)該是以人類(lèi)的綠色消費(fèi)為目標(biāo)而進(jìn)行的一系列營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，是實(shí)現(xiàn)公司贏利、消費(fèi)者需求滿(mǎn)足和社會(huì)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益三者動(dòng)態(tài)平衡的新型營(yíng)銷(xiāo)。綠色營(yíng)銷(xiāo)觀念強(qiáng)調(diào)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)要保護(hù)環(huán)境，有利于維護(hù)生態(tài)平衡，減少污染，避免資源浪費(fèi)，提供親近自然的、無(wú)害化產(chǎn)品和消費(fèi)。

這股綠色生態(tài)概念之風(fēng)自然很快吹向房地產(chǎn)業(yè)。企業(yè)在房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中打出了環(huán)保、綠色、生態(tài)的口號(hào)，在營(yíng)銷(xiāo)全過(guò)程力圖體現(xiàn)“綠色”關(guān)懷。例如，地段選擇盡可能遠(yuǎn)離污染源，墻體和窗戶(hù)采用新型保溫隔熱隔音材料，拒絕使用粘土紅磚（減少土地資源消耗），裝修裝飾使用新型無(wú)污染、無(wú)刺激、無(wú)公害的材料，房屋建筑盡可能減少光污染、降低噪音、污水和生活垃圾集中處理等等。在生態(tài)營(yíng)造方面，則普遍強(qiáng)調(diào)小區(qū)景觀的配套和環(huán)境的綠化，強(qiáng)調(diào)居住環(huán)境的舒適性、無(wú)害化以及生態(tài)環(huán)境的和諧性。這些都成為樓盤(pán)中的USP，成為吸引顧客的“賣(mài)點(diǎn)”。

三、歐式概念

歐式概念幾乎是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上最普遍、最常見(jiàn)的概念模式。從我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步伊始的沿海和南方城市，到今天的內(nèi)陸城市，歐式概念之風(fēng)一直在熱吹之中，成為競(jìng)相模仿和攀比的焦點(diǎn)之一。無(wú)論是建筑的外觀造型，還是小區(qū)環(huán)境的布局，力圖體現(xiàn)歐式建筑的古典美、現(xiàn)代美。在很多城市，稍有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商，稍大的樓盤(pán)，就要請(qǐng)海外設(shè)計(jì)師擔(dān)綱設(shè)計(jì)。外觀設(shè)計(jì)則往往是歐式圓形拱門(mén)，歐式窗戶(hù)、羅馬立柱，歐式門(mén)樓、檐口和墻面浮雕裝飾；小區(qū)景觀則城堡式建筑、歐式雕塑小品、歐式風(fēng)景樹(shù)、歐式花園草坪等；還有實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商，甚至將整個(gè)小區(qū)“歐化”。

四、品位概念

追求品位，是現(xiàn)代社會(huì)逐步富裕起來(lái)的人們的共同向往。

有一句幾乎成為經(jīng)典的廣告語(yǔ)——“我選擇的是家，不是房子”。這句話似于把房子和家對(duì)立了起來(lái)。其實(shí)不然，如果換一個(gè)角度看，它恰恰體現(xiàn)了房子之于家的重要性。房為家的載體，沒(méi)有房，何以為家？在某種意義上說(shuō)，房子是家的代名詞。對(duì)普通百姓而言，房子是一個(gè)家庭最大的“大件商品”，它是人們享受生活的基本條件。無(wú)房的人夢(mèng)想有房，有了房的人則無(wú)不希望把“家”建設(shè)得溫馨、高雅和舒適。因此，在善于制造概念的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人士頭腦里，品位概念自然又是一個(gè)重要的“噱頭”。

五、人文概念

現(xiàn)代都市人，每天奔波于繁華鬧市，車(chē)水馬龍，喧囂塵揚(yáng)，更希望能尋得幽雅高尚之所，置業(yè)安家，與高尚人士為鄰，受文化環(huán)境熏陶，修身養(yǎng)性，讓自己和家人在享受生活的安逸、溫馨的同時(shí)，還能夠浸潤(rùn)在一個(gè)文明、高尚的文化氛圍里。對(duì)人文氛圍的追求，是都市人在滿(mǎn)足了基本溫飽之后，生活境界和精神境界上的更高要求。

于是，在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的概念演進(jìn)中，人文概念的流行也就是十分自然的事了。開(kāi)發(fā)商和企劃人都希望借助人文概念來(lái)提升樓盤(pán)的內(nèi)涵和品質(zhì)。什么“與高尚人士為鄰”、“某某家園，墨香中的家”，什么“某某花園，書(shū)香門(mén)第”之類(lèi)的廣告，一個(gè)比一個(gè)喊得更響亮。

六、旅游休閑概念

現(xiàn)代人在緊張。工作之余，希望獲得休閑、旅游度假，調(diào)節(jié)心情，放松精神。休閑將成為現(xiàn)代人的重要生活方式。因此，那些在城郊結(jié)合部開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，特別是別墅項(xiàng)目區(qū)，則著力營(yíng)造旅游休閑概念。如泳池、沙灘、戲水池之外，辟有野趣燒烤樂(lè)園，隨物業(yè)贈(zèng)送小型花圃或農(nóng)莊（可代為打理），還有的項(xiàng)目干脆建在遠(yuǎn)郊的旅游度假區(qū)。

最近，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家厲以寧公開(kāi)發(fā)表一種觀點(diǎn)——擁有兩套住房才算小康，引起社會(huì)廣泛關(guān)注。他所說(shuō)的另一套房主要被用作周末和節(jié)假日度假之用。可見(jiàn)，學(xué)者分析的和身體力行者們“想到一塊兒去了”。這說(shuō)明旅游度假概念反映了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一種重要趨勢(shì)，難怪開(kāi)發(fā)商和企劃人們開(kāi)始熱衷于營(yíng)造這一概念。

七、會(huì)所概念

從字面意思上講，會(huì)所就是項(xiàng)目業(yè)主或小區(qū)內(nèi)居民聚會(huì)之所。顧客在接受房地產(chǎn)廣告信息和作出購(gòu)房選擇時(shí)，面對(duì)的大多數(shù)是期房或半期房，所以盡管很多發(fā)展商在樓書(shū)和規(guī)劃圖中展示了漂亮的會(huì)所“效果圖”，但更多的發(fā)展商主要是把它作為一個(gè)銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)而已，至于會(huì)所何時(shí)能真正建成，提供哪些服務(wù)，由誰(shuí)經(jīng)營(yíng)和如何經(jīng)營(yíng)等細(xì)節(jié)問(wèn)題，并沒(méi)有確定，所以顧客得到的僅僅是一個(gè)美麗含混的承諾。

然而，深入考察一下，可以發(fā)現(xiàn)，會(huì)所概念在實(shí)際中存在著這樣的問(wèn)題：

一是會(huì)所的功能定位問(wèn)題。一般大型社區(qū)或比較成熟的物業(yè)，均配備有專(zhuān)門(mén)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。那么，會(huì)所為入住的業(yè)主提供的服務(wù)如何同物業(yè)管理區(qū)別開(kāi)來(lái)，避免重復(fù)或空白呢？這就需要對(duì)會(huì)所作功能定位。我認(rèn)為，會(huì)所應(yīng)該定位于人際溝通和社區(qū)文化交流，應(yīng)該成為社區(qū)居民人際交往和文化交流的場(chǎng)所、渠道。讓小區(qū)居民從家庭自我封閉中走出來(lái)，多作人際溝通，開(kāi)展有特色的小區(qū)文化活動(dòng)，如文化沙龍、小型圖書(shū)館、游藝活動(dòng)、健身、聚會(huì)、社區(qū)教育等，面向社區(qū)大家庭，敞開(kāi)心扉，親善友好，至于洗衣送餐、孩童托管之類(lèi)的家政服務(wù)，則應(yīng)該由物業(yè)管理部門(mén)承擔(dān)。

二是會(huì)所經(jīng)營(yíng)權(quán)和經(jīng)營(yíng)方式問(wèn)題。即會(huì)所應(yīng)該由誰(shuí)經(jīng)營(yíng)，如何經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題。也許是“肥水不流外人田”的緣故，我們看到會(huì)所普遍由開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)。由于開(kāi)發(fā)商的主業(yè)不在于此，如果開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)上出現(xiàn)問(wèn)題，這就容易造成與業(yè)主的矛盾。因此，我們提倡會(huì)所可以引入社會(huì)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)經(jīng)營(yíng)，以提高經(jīng)營(yíng)水平和服務(wù)水準(zhǔn)。在如何經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題，有開(kāi)放式經(jīng)營(yíng)、封閉式經(jīng)營(yíng)和半開(kāi)放式經(jīng)營(yíng)三種觀點(diǎn)。因服務(wù)的對(duì)象范圍大小不同，經(jīng)營(yíng)方式和對(duì)業(yè)主的影響也就有不同。更多的業(yè)主希望會(huì)所實(shí)行封閉式經(jīng)營(yíng)，以享受優(yōu)越的服務(wù)，但這也會(huì)增加經(jīng)營(yíng)成本，提高會(huì)所消費(fèi)代價(jià)。

八、親水概念

水也是21世紀(jì)最珍貴的資源。而我國(guó)是一個(gè)水資源相對(duì)缺乏的國(guó)家。在很多城市尤其是北方城市，缺水嚴(yán)重，水就更顯珍貴。因此，生活在都市的人們，如果能選擇親水居住，是一種親近大自然的愜意人生。在這種追求下，親水概念不知不覺(jué)風(fēng)行房地產(chǎn)界。不少開(kāi)發(fā)商把項(xiàng)目用地由原來(lái)首選地段因素轉(zhuǎn)向臨水因素。于是乎，那些臨湖、臨江、臨河的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一下子熱了起來(lái)。只要看看如今樓盤(pán)項(xiàng)目的名稱(chēng)，便可以看到與水的關(guān)系：藍(lán)灣俊園、金色港灣、銀河灣、秀水公寓、海岸花園、戀湖公寓、玫瑰湖畔、碧水灣、錦繡香江、星河灣、山水庭苑、臨溪居……。

九、智能E化概念

智能E化概念是近幾年提出的一個(gè)新概念。從近幾年的房地產(chǎn)文章和大量的房地產(chǎn)廣告中，“智能”、“E化”概念的熱炒，似乎標(biāo)志著入住的業(yè)主能一夜跨入智能社會(huì)、數(shù)字時(shí)代。然而，對(duì)大多數(shù)市民和購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，“智能化”仍然是霧里看花。不少人認(rèn)為，上網(wǎng)、寬帶、可視對(duì)講、紅外線監(jiān)控、遠(yuǎn)程抄表就是“智能E化”，也有些開(kāi)發(fā)商出于“炒”概念的目的，不管夠格不夠格，故意朝這個(gè)概念上套，以時(shí)髦的詞匯“蒙”人。

第2篇：營(yíng)商環(huán)境概念范文

有關(guān)營(yíng)銷(xiāo)

品牌營(yíng)銷(xiāo) 房地產(chǎn)產(chǎn)品的品牌形象是消費(fèi)者認(rèn)知的第一要素，但是，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈，以及資金周轉(zhuǎn)等方面的原因，不少開(kāi)發(fā)商不愿進(jìn)行較長(zhǎng)時(shí)間的品牌營(yíng)造和資金投入，過(guò)多借助于新聞炒作和廣告轟炸，希望通過(guò)宣傳造勢(shì)來(lái)快速樹(shù)立公司品牌，殊不知品牌不是能夠在一個(gè)極短的時(shí)間內(nèi)建立的，需要品牌的積累和公眾的認(rèn)可。開(kāi)發(fā)商們?nèi)绻莒o下心來(lái)，腳踏實(shí)地地進(jìn)行一流的規(guī)劃設(shè)計(jì)、提供一流的配套服務(wù)和物業(yè)管理，對(duì)于品牌形象進(jìn)行良好構(gòu)建，營(yíng)造名牌企業(yè)和名牌產(chǎn)品，必然會(huì)成為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的贏家。

誠(chéng)信營(yíng)銷(xiāo) 在房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入全面的整體素質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的今天，開(kāi)發(fā)商如果僅僅局限于推出一個(gè)新奇的概念和宣傳口號(hào)，依靠某一簡(jiǎn)單要素去爭(zhēng)取客戶(hù)，一旦概念失真，反而讓購(gòu)房者困惑和反感，讓開(kāi)發(fā)商失去口碑市場(chǎng)。另一方面，當(dāng)開(kāi)發(fā)商在售房?jī)r(jià)格上“玩貓膩”、在銷(xiāo)售面積上“短斤少兩”、在位置表述上閃爍其詞以及配套承諾遙遙無(wú)期時(shí)，不可設(shè)想還能有效地吸引消費(fèi)者。為此，開(kāi)發(fā)商必須樹(shù)立誠(chéng)信營(yíng)銷(xiāo)的經(jīng)理理念，塑造出開(kāi)發(fā)商的良好社會(huì)形象。XX年3月，萬(wàn)科提出“磐石行動(dòng)”主張致力于房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量的提高，就是誠(chéng)信營(yíng)銷(xiāo)的典型例子。

文化營(yíng)銷(xiāo) 開(kāi)發(fā)商把創(chuàng)造一種和諧的鄰里關(guān)系、溫馨的居住文化作為經(jīng)營(yíng)理念，采取各種有效的措施加強(qiáng)業(yè)主之間的溝通、交流。另一方面，為了給孩子創(chuàng)造一個(gè)良好的成長(zhǎng)環(huán)境，購(gòu)房者對(duì)居住小區(qū)文化設(shè)施的要求越來(lái)越高，不僅關(guān)心周?chē)慕虇挝坏呐渲谩⒕嚯x，而且愈來(lái)愈重視小區(qū)文化設(shè)施的數(shù)量、品位，以及小區(qū)內(nèi)大部分住戶(hù)的文化層次。在現(xiàn)今的武漢樓盤(pán)中，“書(shū)香門(mén)第”，“學(xué)雅芳鄰”等就是打的文化營(yíng)銷(xiāo)的概念。

個(gè)性營(yíng)銷(xiāo) 消費(fèi)者特別是新成長(zhǎng)起來(lái)的年輕一代，往往把個(gè)性能否得以發(fā)揮和張揚(yáng)，作為衡量和選擇商品的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。為此，開(kāi)發(fā)商必須注意特色經(jīng)營(yíng)的重要性，把研究市場(chǎng)需求、強(qiáng)化使用功能、追求個(gè)性特色、營(yíng)造人性空間的思想作為經(jīng)營(yíng)理念，不僅在小區(qū)布局、建筑外形、色彩、樓層、陽(yáng)臺(tái)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)等產(chǎn)品策略方面力求突破雷同，突出居住者個(gè)性，而且在廣告宣傳、價(jià)格確定、促銷(xiāo)方式等方面也要獨(dú)具風(fēng)格，努力成為市場(chǎng)亮點(diǎn)。“惠園cp”號(hào)稱(chēng)打造江城第一豪宅，其個(gè)性之宣揚(yáng)，想讓人不注意都難牎

環(huán)保營(yíng)銷(xiāo) 隨著環(huán)保意識(shí)的逐漸興起，消費(fèi)者已愈來(lái)愈關(guān)心自己的居住環(huán)境，更加關(guān)注擬購(gòu)房屋的環(huán)境設(shè)計(jì)。開(kāi)發(fā)商應(yīng)該以環(huán)境保護(hù)為經(jīng)營(yíng)理念，改變過(guò)去寸土寸金、見(jiàn)縫插針的開(kāi)發(fā)模式，充分考慮小區(qū)的住宅空間、陽(yáng)光照射、綠化間隔等，為消費(fèi)者營(yíng)造人與自然和諧共生的理想家園。如武漢的“梅南山居”、“東湖林語(yǔ)”等，通過(guò)強(qiáng)調(diào)樓盤(pán)周邊自然環(huán)境的優(yōu)美，推出了環(huán)保的營(yíng)銷(xiāo)概念。

關(guān)系營(yíng)銷(xiāo) 其營(yíng)銷(xiāo)主張重視消費(fèi)者導(dǎo)向，強(qiáng)調(diào)通過(guò)企業(yè)與消費(fèi)者的雙向溝通，建立長(zhǎng)久的穩(wěn)定的對(duì)應(yīng)關(guān)系，在市場(chǎng)上樹(shù)立企業(yè)和品牌的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)強(qiáng)調(diào)開(kāi)發(fā)商必須完全從消費(fèi)者的角度安排經(jīng)營(yíng)策略，必須充分研究消費(fèi)者需求，努力加強(qiáng)與消費(fèi)者的溝通。在萬(wàn)科的“磐石行動(dòng)”計(jì)劃中，其中關(guān)于與消費(fèi)者的關(guān)系，萬(wàn)科提出其質(zhì)量不單單滿(mǎn)足于國(guó)家的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)而要將消費(fèi)者的要求作為自己的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

編輯推薦：

小編推薦：標(biāo)準(zhǔn)實(shí)習(xí)報(bào)告格式

暑假實(shí)習(xí)報(bào)告

實(shí)習(xí)證明大全

第3篇：營(yíng)商環(huán)境概念范文

1.1研究背景。隨著人們物質(zhì)條件的改善，精神需求日益提高，文化營(yíng)銷(xiāo)成功地滿(mǎn)足了消費(fèi)者消費(fèi)需求從低層次向高層次的轉(zhuǎn)變。概念書(shū)店的優(yōu)勢(shì)在于其產(chǎn)品包含豐富的文化因素，實(shí)施文化營(yíng)銷(xiāo)具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。1.2研究意義。在信息技術(shù)日新月異、電商迅猛發(fā)展的今天，一部分面向小眾群體、知名度不高、書(shū)本種類(lèi)不多的書(shū)店經(jīng)營(yíng)步履維艱甚至逐步走向末路，概念書(shū)店的出現(xiàn)，為這類(lèi)獨(dú)立書(shū)店另辟蹊徑。本文通過(guò)分析文化營(yíng)銷(xiāo)的內(nèi)涵、特點(diǎn)，結(jié)合概念書(shū)店現(xiàn)狀及其特征，提出概念書(shū)店的營(yíng)銷(xiāo)策略，對(duì)提高概念書(shū)店在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力具有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。

2文化營(yíng)銷(xiāo)的概念及內(nèi)涵

2.1文化營(yíng)銷(xiāo)的概念。文化營(yíng)銷(xiāo)是把商品作為文化的載體，通過(guò)市場(chǎng)交換進(jìn)入消費(fèi)者的意識(shí)，在一定程度上反映了消費(fèi)者對(duì)物質(zhì)和精神追求的各種文化要素。文化營(yíng)銷(xiāo)既包括淺層次的構(gòu)思、設(shè)計(jì)、造型、裝潢、包裝、商標(biāo)、廣告、款式，又包含對(duì)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的價(jià)值評(píng)判、審美評(píng)價(jià)和道德評(píng)價(jià)。2.2文化營(yíng)銷(xiāo)的內(nèi)涵。從企業(yè)文化來(lái)看，文化營(yíng)銷(xiāo)是以消費(fèi)者的滿(mǎn)意作為最終目標(biāo)，在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中，有意識(shí)地通過(guò)發(fā)現(xiàn)、甄別、培養(yǎng)和運(yùn)用某種獨(dú)特的核心價(jià)值觀為手段，來(lái)達(dá)成企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的一種戰(zhàn)略性營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。因此文化營(yíng)銷(xiāo)強(qiáng)調(diào)的是物質(zhì)需要背后蘊(yùn)含的文化內(nèi)涵，是通過(guò)文化為媒介，將各種利益關(guān)系群體聯(lián)系在一起，發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，以形成企業(yè)長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，由此可見(jiàn)文化營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程實(shí)際上就是一個(gè)文化價(jià)值傳遞的全過(guò)程。

3概念書(shū)店實(shí)行文化營(yíng)銷(xiāo)的可行性分析

3.1概念書(shū)店介紹。所謂概念書(shū)店是指由民間私人創(chuàng)立經(jīng)營(yíng)的，注重以獨(dú)特自由的精神、反對(duì)以默守陳規(guī)的形式來(lái)經(jīng)營(yíng)的獨(dú)立書(shū)店的一種創(chuàng)新形式。相比傳統(tǒng)的實(shí)體書(shū)店而言，概念書(shū)店具有鮮明的特色。它個(gè)性豐富、主題鮮明、追求創(chuàng)新，服務(wù)周到、環(huán)境舒適，所售書(shū)籍種類(lèi)較少，主要偏向于文學(xué)、藝術(shù)、旅游、生活等類(lèi)型的書(shū)籍。除了書(shū)籍的銷(xiāo)售，還經(jīng)營(yíng)特色創(chuàng)意文化產(chǎn)品、飲料點(diǎn)心等。除了銷(xiāo)售文化產(chǎn)品，其店面環(huán)境也是一大特色，它的店面裝潢富有文化氣息和舒適的感覺(jué)，給顧客提供了一個(gè)靜下心來(lái)閱讀的環(huán)境。這樣的概念書(shū)店，其經(jīng)營(yíng)者往往對(duì)于書(shū)籍有其獨(dú)特的執(zhí)著，將所售的書(shū)籍和文化創(chuàng)意產(chǎn)品融入了自身的喜好和選擇，有的甚至于理想高于盈利。3.2概念書(shū)店文化營(yíng)銷(xiāo)的必要性及可行性。隨著經(jīng)濟(jì)與科技的飛速發(fā)展，概念書(shū)店一方面承受大型圖書(shū)賣(mài)場(chǎng)的壓力，另一方面又受到電子商務(wù)網(wǎng)站和數(shù)字化媒體的沖擊，自身盈利能力有限，生存狀況很是不樂(lè)觀，內(nèi)憂(yōu)外患亟需解決。通過(guò)文化營(yíng)銷(xiāo)，可以在尊重經(jīng)營(yíng)者人文價(jià)值觀的基礎(chǔ)上應(yīng)對(duì)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。從概念書(shū)店自身特征來(lái)看，概念書(shū)店都有著各自的主題，表達(dá)的是經(jīng)營(yíng)者的個(gè)人理想和文化追求，商品除了書(shū)以外，其他的明信片、飾品、紀(jì)念品等都是很好的文化傳播媒介，這種特質(zhì)正與文化營(yíng)銷(xiāo)的內(nèi)涵高度一致，非常適合文化營(yíng)銷(xiāo)。從消費(fèi)者的角度來(lái)看，隨著生活質(zhì)量和教育水平的提升，人們對(duì)文化知識(shí)越來(lái)越重視，消費(fèi)重心逐漸向文化商品和服務(wù)轉(zhuǎn)移。而概念書(shū)店的經(jīng)營(yíng)目的就是傳達(dá)文化理念，如果能夠合理利用文化營(yíng)銷(xiāo)手段，就能夠獲得更多消費(fèi)者的青睞。

4概念書(shū)店經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)狀及問(wèn)題

4.1概念書(shū)店經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)狀。概念書(shū)店新的書(shū)店形式，雖然經(jīng)營(yíng)模式有著獨(dú)特之處，但仍然面臨一系列窘境：鋪面租金不斷上漲、圖書(shū)銷(xiāo)售利潤(rùn)過(guò)低、電商沖擊猛烈，一路堅(jiān)持走來(lái)實(shí)在艱難。現(xiàn)有的概念書(shū)店為讀者提供一個(gè)文化氛圍濃厚的、安靜的讀書(shū)環(huán)境，其售書(shū)的收入只占很小一部分，收入大多來(lái)自于茶飲點(diǎn)心及紀(jì)念品等。4.2概念書(shū)店經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題分析。(1)書(shū)籍類(lèi)型少且更新慢。概念書(shū)店書(shū)籍種類(lèi)主要局限于旅行、藝術(shù)、繪本、文學(xué)或其他主題類(lèi)圖書(shū)，很大程度上體現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)者的興趣愛(ài)好和人文情懷，因此書(shū)籍種類(lèi)和整體數(shù)量往往有限且更新較慢。(2)知名度不高。目前市場(chǎng)上概念書(shū)店越來(lái)越多，但大多類(lèi)似，很少有其突出的特色而使得其品牌能夠深入人心。為了提供一個(gè)幽靜的閱讀環(huán)境，概念書(shū)店一般不會(huì)開(kāi)在喧鬧的繁華街區(qū)，而且經(jīng)營(yíng)者大多廣告意識(shí)薄弱，概念書(shū)店的宣傳力度不夠。(3)價(jià)格偏高。概念書(shū)店主要經(jīng)營(yíng)的是文化產(chǎn)品，文化產(chǎn)品的獨(dú)創(chuàng)性、非同質(zhì)性和生產(chǎn)過(guò)程中的壟斷性，為其價(jià)格的提升提供了依據(jù)。另外，概念書(shū)店喜歡銷(xiāo)售精美的手工藝品，人力成本的提升，增加了文化產(chǎn)品的成本。以此為基礎(chǔ)的文化產(chǎn)品定價(jià)對(duì)于概念書(shū)店的主流消費(fèi)者，即20～29歲的群體而言是偏高的，他們都是些在校學(xué)生或者畢業(yè)沒(méi)多久的人群，沒(méi)有穩(wěn)定的或豐厚的收入經(jīng)常購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)產(chǎn)品。

5概念書(shū)店文化營(yíng)銷(xiāo)策略

文化營(yíng)銷(xiāo)是一個(gè)全面、系統(tǒng)的整體工程，從產(chǎn)品定位、價(jià)格制定、渠道建設(shè)、促銷(xiāo)策劃等方面都要滲入文化因素，充分發(fā)揮文化的影響力，將文化理念用正確恰當(dāng)?shù)姆绞胶屯緩絺鬟_(dá)給消費(fèi)者，才能使概念書(shū)店在強(qiáng)敵環(huán)繞的市場(chǎng)環(huán)境中站穩(wěn)腳跟，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期、健康發(fā)展。5.1概念書(shū)店文化營(yíng)銷(xiāo)的產(chǎn)品策略。根據(jù)問(wèn)卷調(diào)查，概念書(shū)店的顧客群里主要是20～29歲人群及學(xué)生，因此這類(lèi)人群是書(shū)店的主要目標(biāo)顧客，產(chǎn)品定位需以這類(lèi)消費(fèi)者的需求為基礎(chǔ)。種類(lèi)的局限性是概念書(shū)店不可避免的弊端，但可以根據(jù)消費(fèi)者的需求進(jìn)行改善。這類(lèi)消費(fèi)者鐘愛(ài)的書(shū)籍主要是小說(shuō)、文學(xué)或歷史類(lèi)作品及藝術(shù)作品等，可以將這些作為主要書(shū)籍類(lèi)銷(xiāo)售對(duì)象。除了書(shū)籍之外的產(chǎn)品和服務(wù)是概念書(shū)店相較于傳統(tǒng)書(shū)店的特色，在文化營(yíng)銷(xiāo)中，可進(jìn)一步挖掘產(chǎn)品的文化內(nèi)涵，提升產(chǎn)品附加值，開(kāi)發(fā)更加豐富的文化創(chuàng)意產(chǎn)品，不僅可以獲取通過(guò)文化帶來(lái)的附加值，更可通過(guò)產(chǎn)品向消費(fèi)者傳遞企業(yè)自身的品牌文化理念，與顧客形成觀念上的交流。5.2概念書(shū)店文化營(yíng)銷(xiāo)的價(jià)格策略。概念書(shū)店在制定商品價(jià)格時(shí)，要注重年輕消費(fèi)群體的價(jià)值判斷準(zhǔn)則和他們的消費(fèi)水平，以此作為定價(jià)參考。顧客群體主要是學(xué)生等年輕人，收入不高，他們?cè)谶x擇商品時(shí)也比較在意價(jià)格。面對(duì)這樣的顧客群體可以實(shí)行差別定價(jià)，對(duì)于這類(lèi)顧客所喜好的普通商品和書(shū)籍種類(lèi)可以適當(dāng)?shù)亟档蛢r(jià)格，增加銷(xiāo)量，樹(shù)立口碑，擴(kuò)充顧客數(shù)量，但店里的創(chuàng)意性產(chǎn)品或特色手工產(chǎn)品在定價(jià)時(shí)則應(yīng)堅(jiān)持其價(jià)值導(dǎo)向。另外，老顧客可以提供權(quán)益消費(fèi)，可以分期付款或者延后付款。5.3概念書(shū)店文化營(yíng)銷(xiāo)的渠道策略。電商的發(fā)展給概念書(shū)店帶來(lái)了競(jìng)爭(zhēng)壓力，但是互聯(lián)網(wǎng)是把雙刃劍，如果合理利用，是可以給概念書(shū)店開(kāi)辟新的“戰(zhàn)場(chǎng)”。首先，概念書(shū)店可以開(kāi)通自己網(wǎng)店，線上線下經(jīng)營(yíng)，其本身具有的實(shí)體店給網(wǎng)店帶來(lái)了品質(zhì)的保證，會(huì)增加更多的顧客。其次，網(wǎng)絡(luò)除了銷(xiāo)售，還是一個(gè)與消費(fèi)者交流的平臺(tái)，也是重要的宣傳平臺(tái)，可以將產(chǎn)品銷(xiāo)售、品牌營(yíng)銷(xiāo)及客戶(hù)關(guān)系管理三者緊密結(jié)合，與線下互補(bǔ)融合，增加用戶(hù)粘性，吸引更多新“粉絲”。5.4概念書(shū)店文化營(yíng)銷(xiāo)的促銷(xiāo)策略。概念書(shū)店品牌文化的傳遞，需要經(jīng)過(guò)消費(fèi)者的體驗(yàn)，并產(chǎn)生情感的共鳴，才能獲得消費(fèi)者的認(rèn)可。概念書(shū)店的促銷(xiāo)可以采取體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)和情感營(yíng)銷(xiāo)相結(jié)合的方式。通過(guò)體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)，免費(fèi)提供一些雜志讀物和舒適的閱讀環(huán)境以吸引消費(fèi)者來(lái)體驗(yàn)概念書(shū)店的服務(wù)，同時(shí)帶動(dòng)其他產(chǎn)品和服務(wù)的銷(xiāo)售。還可以給店里的老顧客建立檔案，在節(jié)日和其他重要日子為顧客送上問(wèn)候等。概念書(shū)店也可以不定期舉行一些讀書(shū)交流活動(dòng)和作家簽售會(huì)，以吸引一些愛(ài)書(shū)人士。

作者:郭志勤 周旭艷 單位:河海大學(xué)企業(yè)管理學(xué)院

參考文獻(xiàn)

[1]楊溢.從消費(fèi)者心理及行為透視企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)[J].現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)(學(xué)苑版),2012(7).

[2]杜燕,盧東寧.對(duì)文化營(yíng)銷(xiāo)的理論基礎(chǔ)探析[J].經(jīng)營(yíng)管理者,2013(29).

[3]唐凱芹.獨(dú)立書(shū)店生存危機(jī)與數(shù)字化運(yùn)營(yíng)策略研究[J].新聞研究導(dǎo)刊.2015(06).

第4篇：營(yíng)商環(huán)境概念范文

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)新理念

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，人們對(duì)住房的需求越來(lái)越高，房地產(chǎn)的消費(fèi)觀念發(fā)生了很大的變化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只有迎合這些變化，適時(shí)地調(diào)整自己的營(yíng)銷(xiāo)理念和營(yíng)銷(xiāo)策略，才能夠在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲勝。針對(duì)目前的消費(fèi)者需求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)樹(shù)立以下?tīng)I(yíng)銷(xiāo)理念:

一、品牌營(yíng)銷(xiāo)

所謂品牌，就是房地產(chǎn)樓盤(pán)和企業(yè)形象的含金量。品牌是一項(xiàng)重要的無(wú)形資產(chǎn)，它可以為企業(yè)帶來(lái)超額的收益和無(wú)窮的發(fā)展動(dòng)力。從目前來(lái)看，品牌營(yíng)銷(xiāo)在樓市競(jìng)爭(zhēng)中并不十分激烈，但一些精品社區(qū)走俏市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)告訴我們，隨著房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)和人們住宅消費(fèi)觀念的提升，品牌正逐漸成為人們關(guān)注的重點(diǎn)。

房地產(chǎn)商品的高價(jià)位決定了消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)住宅時(shí)投入的不僅僅是貨幣，還傾注了極大的情感希望，包含著對(duì)開(kāi)發(fā)商的信賴(lài)。在這種情況下，一些知名度低、口碑差的開(kāi)發(fā)商將越來(lái)越“窘”，而一批宣傳到位、知名度高、品牌好的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)出的品牌房則備受青睞。如在深圳，萬(wàn)科“四季花城”以其準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、新穎的規(guī)劃設(shè)計(jì)獲得市場(chǎng)熱烈反應(yīng)，被評(píng)為“國(guó)家康居示范小區(qū)”，“全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”，繼深圳萬(wàn)科四季花城成功后，短短幾年，萬(wàn)科四季花城系列迅速在全國(guó)主要城市遍地開(kāi)花，武漢的萬(wàn)科四季花城、上海的萬(wàn)科四季花城、沈陽(yáng)的萬(wàn)科四季花城、南昌的萬(wàn)科四季花城還有成都的萬(wàn)科四季花城，牢牢建立和鞏固了四季花城的項(xiàng)目品牌，也建立了萬(wàn)科的企業(yè)品牌，并有助于萬(wàn)科企業(yè)的其他產(chǎn)品品牌的建立，如其后的城市家園等項(xiàng)目?，F(xiàn)在，人們只要聽(tīng)說(shuō)是萬(wàn)科開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，就會(huì)產(chǎn)生高品質(zhì)的概念。所以，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和買(mǎi)方市場(chǎng)的形成，實(shí)施品牌戰(zhàn)略既是行業(yè)發(fā)展的需要，也是企業(yè)發(fā)展的需要，更是市場(chǎng)發(fā)展的需要。

二、服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)

美國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家西奧多．萊維物曾經(jīng)指出，新的競(jìng)爭(zhēng)已不是發(fā)生在各個(gè)企業(yè)在其工廠中生產(chǎn)什么產(chǎn)品，而是發(fā)生在其產(chǎn)品能提供什么附加利益。作為房地產(chǎn)業(yè)主要服務(wù)環(huán)節(jié)的物業(yè)管理，是“寓經(jīng)營(yíng)管理于服務(wù)之中，在服務(wù)中完善經(jīng)營(yíng)管理”的以服務(wù)為核心的行業(yè)，物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量?jī)?yōu)劣已成為決定開(kāi)發(fā)企業(yè)物業(yè)營(yíng)銷(xiāo)業(yè)績(jī)的重要因素，處在激烈競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中房地產(chǎn)項(xiàng)目，無(wú)不依賴(lài)于更高層次的物業(yè)管理以提升其營(yíng)銷(xiāo)品位。

國(guó)外和我國(guó)香港地區(qū)特別注重物業(yè)管理工作中的經(jīng)營(yíng)概念。以美國(guó)為例，經(jīng)歷60多年市場(chǎng)磨練的美國(guó)物業(yè)管理行業(yè)，大多數(shù)企業(yè)可以為客戶(hù)提供租賃、估價(jià)、交易、咨詢(xún)等項(xiàng)服務(wù)，美國(guó)注冊(cè)物業(yè)經(jīng)理的職責(zé)也首先要求要保障管理物業(yè)的租售，在此基礎(chǔ)上做好物業(yè)維護(hù)工作。在他們看來(lái)，優(yōu)秀的物業(yè)管理可以為業(yè)主、租戶(hù)提供良好的工作、生活環(huán)境，而更重要的作用在于使物業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益得到充分發(fā)揮。

在香港地區(qū)，物業(yè)管理公司大多采用科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化、系統(tǒng)化的管理模式。具體體現(xiàn)在三個(gè)方面：就物業(yè)管理的內(nèi)容來(lái)看，不僅包括傳統(tǒng)物業(yè)管理的七大方面，還包括小區(qū)內(nèi)商業(yè)、學(xué)校、娛樂(lè)、飲食等配套設(shè)施的管理;就制定物業(yè)管理措施來(lái)看，通過(guò)確定物業(yè)管理活動(dòng)中可以控制和影響的因素，判斷對(duì)業(yè)主影響的程度，制定相應(yīng)的措施;就物業(yè)管理的目標(biāo)來(lái)看，除了包括常規(guī)的治安、清污等，也有完善的各種應(yīng)急措施。近年來(lái)，由于香港地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，為了增加物業(yè)價(jià)格抗跌的能力，業(yè)主們把更多的注意力放到了物業(yè)管理上。聘請(qǐng)一家專(zhuān)業(yè)程度高、信譽(yù)良好的物業(yè)公司負(fù)責(zé)管理樓宇，已經(jīng)成為物業(yè)交易的一個(gè)賣(mài)點(diǎn)。

近年來(lái)在內(nèi)地迅猛發(fā)展業(yè)務(wù)的香港物業(yè)管理企業(yè)，無(wú)論是戴德梁行、怡高還是第一太平戴維斯、歐思諾，無(wú)一例外地以房地產(chǎn)服務(wù)綜合優(yōu)勢(shì)占領(lǐng)市場(chǎng)，寓經(jīng)營(yíng)、管理于服務(wù)之中，體現(xiàn)出卓越的專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)和競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。進(jìn)一步考察香港仲量行、魏理士、保柏等公司的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，不難發(fā)現(xiàn)，香港地區(qū)規(guī)模較大的物業(yè)管理企業(yè)都以提供物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理綜合服務(wù)為特色。

但是，我們也應(yīng)該看到，我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)體系中的要素市場(chǎng)還遠(yuǎn)未成熟，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，率先認(rèn)定服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)觀念，貫徹服務(wù)策略，有利于其獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

三、文化營(yíng)銷(xiāo)

房地產(chǎn)，不再僅僅是鋼筋水泥加設(shè)備器具的組合，它已經(jīng)成了業(yè)主本身的追求、業(yè)績(jī)、理念、歸宿甚至一種精神的映射。房地產(chǎn)文化營(yíng)銷(xiāo)的操作，可以發(fā)掘歷史淵源和傳統(tǒng)，塑造樓盤(pán)的品種和個(gè)性，渲染樓盤(pán)的藝術(shù)氛圍和情調(diào)，以迎合特殊消費(fèi)群體的心理和物質(zhì)需求，并以此提升產(chǎn)品的價(jià)格。文化品牌又可以細(xì)分為三種。

1.打“人文文化牌”。即借助于人文環(huán)境，促銷(xiāo)其樓盤(pán)。上海新明星花園就是一個(gè)典范，開(kāi)發(fā)商把目標(biāo)定位在讓居民能愉快地生活在一個(gè)處處滿(mǎn)意的、充滿(mǎn)美好情趣的高質(zhì)量的生活空間上。它們不僅利用名人效應(yīng)以及各種文化活動(dòng)創(chuàng)建“文化園區(qū)”，同時(shí)也在項(xiàng)目的總體規(guī)劃或每一個(gè)細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)上成分體現(xiàn)獨(dú)特的藝術(shù)風(fēng)格。通過(guò)先進(jìn)的理念和文化營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略使新明星花園獲得了巨大的成功。

2.打“金融文化牌”。外灘是上海最早的金融一條街，這里集中了歐陸風(fēng)格建筑的精品，金陵路、延安路、外灘的延安大廈“金融文化街”，延續(xù)了萬(wàn)國(guó)建筑博覽的風(fēng)格，在設(shè)計(jì)上煞費(fèi)苦心，使整幢大樓與外灘融為一體。

3.打“商業(yè)文化牌”。這不僅體現(xiàn)在一些老商業(yè)街，更體現(xiàn)在一些新崛起的商業(yè)街。如北京的新東方廣場(chǎng)、西單文化廣場(chǎng)等，集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑于一體，使人們?cè)谫?gòu)物的同時(shí)，也享受到了北京古都的歷史文化氛圍。

一張張“文化牌”無(wú)疑提升了樓盤(pán)的價(jià)值，也說(shuō)明了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正不斷走向成熟。這不僅使房地產(chǎn)產(chǎn)品的品位提高了，對(duì)居民文化素質(zhì)和修養(yǎng)的提高也會(huì)起到積極的促進(jìn)作用。

四、生態(tài)環(huán)境營(yíng)銷(xiāo)

圍繞住宅的綠色環(huán)境開(kāi)展?fàn)I銷(xiāo)活動(dòng)，從原來(lái)簡(jiǎn)單的綠化率、綠地面積，上升到請(qǐng)專(zhuān)業(yè)園林設(shè)計(jì)部門(mén)做環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)，并詳細(xì)標(biāo)明花木品種、名稱(chēng)、數(shù)量和種植位置，在此基礎(chǔ)上提出生態(tài)環(huán)境概念，這是現(xiàn)代人所追求的時(shí)尚，也是現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。

強(qiáng)調(diào)住宅的生態(tài)環(huán)境，實(shí)質(zhì)上是追求一種高效、節(jié)能、環(huán)保、健康舒適、生態(tài)平衡的居住環(huán)境，它不僅符合自然生態(tài)規(guī)律的要求，也是社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的需要。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人民生活水平的提高以及住房條件的不斷改善，住房的生態(tài)環(huán)境將成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)價(jià)中最重要的指標(biāo)之一。目前在國(guó)內(nèi)雖然沒(méi)有實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)的住房生態(tài)化或生態(tài)化住宅，但是從住房市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，強(qiáng)調(diào)生態(tài)環(huán)境或在這方面有所建樹(shù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目都有較好的市場(chǎng)前景。

五、知識(shí)經(jīng)濟(jì)營(yíng)銷(xiāo)

21世紀(jì)呼喚知識(shí)經(jīng)濟(jì)，21世紀(jì)是知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代。隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)概念的提出，住宅業(yè)也體現(xiàn)出了知識(shí)經(jīng)濟(jì)的理念。

1.“學(xué)區(qū)”的概念?！皩W(xué)區(qū)”對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，是一個(gè)全新的概念。在我國(guó)，人才的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，父母都希望子女能學(xué)有所成，在社會(huì)上站穩(wěn)腳跟，所以，越來(lái)越多的人在買(mǎi)房置業(yè)時(shí)，首先考慮的因素便是教育環(huán)境。開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目規(guī)劃階段，首先要考慮的就是建學(xué)校，且學(xué)校的硬件設(shè)備要全面、方便、設(shè)計(jì)合理。新晨

2.“社區(qū)文化”的概念。將社區(qū)辦成學(xué)區(qū)，自然會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的社區(qū)文化。因?yàn)樯鐓^(qū)中有學(xué)校，而學(xué)校中也會(huì)有社區(qū)，學(xué)校與社區(qū)相互開(kāi)放，資源共享，再加上功能齊全的公建和大面積的綠化，人、自然、知識(shí)這三個(gè)元素就構(gòu)成了典型的社區(qū)文化。學(xué)校的行業(yè)準(zhǔn)則和道德規(guī)范必將影響社區(qū)內(nèi)居民的思想行為，社區(qū)的教育環(huán)境所產(chǎn)生的濃郁的學(xué)習(xí)氛圍與文明、優(yōu)雅的學(xué)校風(fēng)尚，將對(duì)社區(qū)的每個(gè)居民產(chǎn)生良好的影響，學(xué)校精良一流的硬件設(shè)施和雄厚的師資力量也為居民的各項(xiàng)教育提供了可靠的發(fā)展條件；另一方面，社區(qū)居民中有專(zhuān)長(zhǎng)、有才干的人也可以成為學(xué)校無(wú)償?shù)慕逃Y源。社區(qū)文化不僅是一種氛圍，也體現(xiàn)著開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和項(xiàng)目的品牌。

3.“智能化”的概念。人類(lèi)進(jìn)入21世紀(jì)，只有智能化住宅理念才能支持社區(qū)的文化氛圍。盡管智能化住宅的投入非常大，但住宅中智能化的含量越大，今后所得到的回報(bào)也就越高。這不僅是由于它所蘊(yùn)涵的新住房消費(fèi)理念可以滿(mǎn)足部分消費(fèi)者的需求，更重要的是其超前的投入迎合了市場(chǎng)發(fā)展的要求，具有增值的潛力。目前，國(guó)內(nèi)對(duì)智能化雖然尚無(wú)明確和標(biāo)準(zhǔn)的定義，但其核心卻是公認(rèn)的，即適應(yīng)信息社會(huì)的各種需要，給投資者和使用者帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益，這是信息時(shí)代房地產(chǎn)業(yè)所提出的新的和更高的要求。

參考文獻(xiàn):

第5篇：營(yíng)商環(huán)境概念范文

一、城市品牌的作用力

品牌的影響意義深遠(yuǎn)，越來(lái)越多的數(shù)據(jù)表明，強(qiáng)勢(shì)品牌的市場(chǎng)份額遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他品牌，全球3%的強(qiáng)勢(shì)品牌占領(lǐng)著40%以上的市場(chǎng)分額。而在另一些特定市場(chǎng)，處在領(lǐng)導(dǎo)地位品牌的平均利率是位居第二品牌的4倍；有的甚至高達(dá)6倍之多。品牌的原則也適用2/8定律，大多市場(chǎng)80%以上的份額由強(qiáng)勢(shì)品牌占據(jù)，剩下20%的市場(chǎng)由無(wú)品牌主體分食?？梢?jiàn)，沒(méi)有品牌就沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力、沒(méi)有品牌就沒(méi)有市場(chǎng)。一個(gè)企業(yè)是否擁有強(qiáng)勢(shì)品牌決定這個(gè)企業(yè)在市場(chǎng)中的地位，一個(gè)城市是否擁有強(qiáng)勢(shì)品牌直接影響外來(lái)投資、游客、消費(fèi)者的決策。

城市的資源就是城市的產(chǎn)品，當(dāng)城市品牌化之后，城市的形象更加生動(dòng)、具體、形象，城市品牌化的力量就是讓人們知道并了解這個(gè)城市，并將某種形象和聯(lián)想與這個(gè)城市的存在自然相連，讓它的精神融入城市的每一個(gè)元素之中。讓城市的競(jìng)爭(zhēng)力和生命力與城市同生共存。

二、城市品牌內(nèi)涵

我們說(shuō)，一個(gè)城市的自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、人文景觀、建筑特色和歷史風(fēng)貌形成這個(gè)城市的特色，將這種城市特色定位包裝就形成城市品牌。

城市品牌不同于一般意義上的公共關(guān)系、城市文化、CIS，城市品牌是凝聚城市的靈魂，其內(nèi)容由高度概括、高度凝煉的反映城市價(jià)值的信息構(gòu)成，這些內(nèi)容與城市環(huán)境中包括外來(lái)游客在內(nèi)的各種主體的切身利益息息相關(guān)。

城市的名稱(chēng)、標(biāo)志、市徽、市花、吉祥物、宣傳口號(hào)僅僅只是城市品牌的基本表現(xiàn)形式。這些表現(xiàn)形式以及一切以宣傳城市的活動(dòng)均應(yīng)服從并服務(wù)于城市的品牌內(nèi)容。所以，要打造一個(gè)旅游城市的品牌形象，就要先從豐富并發(fā)現(xiàn)這個(gè)城市的旅游價(jià)值入手。

三、旅游城市定位方法論

一般意義上說(shuō)，城市的旅游價(jià)值由四個(gè)方面構(gòu)成：城市自然環(huán)境、城市景觀環(huán)境、城市社會(huì)環(huán)境、城市物產(chǎn)環(huán)境。豐富并完善這四個(gè)環(huán)境要素的過(guò)程其實(shí)也就是豐富品牌內(nèi)涵、提煉品牌核心價(jià)值的過(guò)程。下面，我們結(jié)合案例來(lái)闡述城市品牌概念提煉的來(lái)源和豐富品牌內(nèi)涵的手段。

定位途徑一：從城市自然環(huán)境提煉

案例：貴州貴陽(yáng)

城市背景：貴州貴陽(yáng)是一個(gè)以漢族為主的多民族聚居的城市，屬亞熱帶濕潤(rùn)溫和型氣候，歷史悠久，氣候適宜，民俗文化眾多，那里四季如春，冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑，樹(shù)木常青，之前他們以第二春城宣傳推廣自己的城市形象。

概念提煉：和產(chǎn)品一樣，城市營(yíng)銷(xiāo)也離不開(kāi)其獨(dú)特的銷(xiāo)售主張，貴陽(yáng)有60%的森林覆蓋率，“森林之城”的概念定位遠(yuǎn)比“第二春城”的賣(mài)點(diǎn)更具其獨(dú)特性、唯一性。

概念內(nèi)容豐富舉措：

1、 城郊實(shí)行300公里的第二環(huán)城林帶。加快實(shí)現(xiàn)“森林之城”的步伐。

環(huán)城林帶建設(shè)需要的資金運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制，將造林工程向社會(huì)公開(kāi)招標(biāo)，吸引民間資金先期投入林帶建設(shè)。

2、城內(nèi)實(shí)施生態(tài)綠化工程，凈化市內(nèi)河道，修建綠色走廊。

3、用圍棋文化做載體將“森林之城”傳播。

定位途徑二：從城市景觀環(huán)境提煉

案例：格林納達(dá)（Grenada）

城市背景：　格林納達(dá)（Grenada）是加勒比海一個(gè)火山島，其傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)為農(nóng)業(yè)，大多資源均未被開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，之前這個(gè)小島城市是用該小島的物產(chǎn)資源--“香料”來(lái)推廣自己，宣其為一個(gè)“盛產(chǎn)香料的小島”，顯然，這個(gè)賣(mài)點(diǎn)很難招攬游客。

概念提煉： 區(qū)別于加勒比海的其他島嶼，這個(gè)小島的一切均處于未被開(kāi)發(fā)的原始狀態(tài)，沒(méi)有游客、沒(méi)有高層建筑、沒(méi)有大飯店，也正因于此，它能最原始地表現(xiàn)加勒比地區(qū)的風(fēng)貌，是一個(gè)完全沒(méi)有受到破壞的小島。由此，“加勒比海原貌”的概念成為該小城的獨(dú)特賣(mài)點(diǎn)。

概念支持： 沒(méi)有一座建筑會(huì)比棕櫚樹(shù)更高；瀑布是天然而非人造；海灘沒(méi)有受到開(kāi)發(fā)商污染。

定位途徑三：從城市社會(huì)環(huán)境提煉

城市的社會(huì)環(huán)境、歷史沿革也可以作為一個(gè)城市的獨(dú)特賣(mài)點(diǎn)，這里我們以香港為例，城市背景：香港是亞洲四小龍之一，在國(guó)際上享有盛譽(yù)，地理位置優(yōu)越，是世界著名的采購(gòu)中心和商業(yè)中心，但這個(gè)城市依然面臨國(guó)際投資價(jià)值和旅游價(jià)值的競(jìng)爭(zhēng)危機(jī)，面對(duì)危機(jī)，需要香港站在全球和未來(lái)的角度重新塑造一個(gè)適合未來(lái)發(fā)展的國(guó)際化品牌，確立其在國(guó)際社會(huì)的定位。

品牌定位：“香港是一處融合機(jī)遇、創(chuàng)意和進(jìn)取精神 的地方，動(dòng)力澎湃，朝氣勃勃。既是運(yùn)輸樞紐，也是文化匯聚之都，又位處亞洲最優(yōu)越的策略性位置，人才薈萃，成就耀目，稱(chēng)其為“亞洲國(guó)際都會(huì)”再確切不過(guò)。

品牌形象標(biāo)志：“飛龍”形象由香港的英文縮寫(xiě)H和K融入設(shè)計(jì)圖案中，龍身的線條以中國(guó)書(shū)法表達(dá)，飛龍的流線型姿態(tài)予人前進(jìn)感和速度感，象征香港不斷蛻變演進(jìn)。

定位途徑四、從城市物產(chǎn)環(huán)境提煉

案例：景德鎮(zhèn)

城市背景：景德鎮(zhèn)歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚，旅游資源豐富，包括陶瓷文化、人文景觀、生態(tài)環(huán)境等，而最具世界影響力和吸引力的。當(dāng)屬其陶瓷資源。

品牌定位：“瓷都”

四、城市包裝工具論

品牌塑造必須凸顯品牌氣質(zhì)。法國(guó)巴黎有的是浪漫氣質(zhì)，美國(guó)紐約有的是商人氣質(zhì)，意大利的羅馬有的是古典氣質(zhì)。城市的氣質(zhì)由表及里，內(nèi)外的和諧統(tǒng)一成就一個(gè)城市的品牌氣質(zhì)。

如果說(shuō)一個(gè)城市的歷史、文化、風(fēng)俗、習(xí)慣是為城市的內(nèi)氣質(zhì)，那城市外的建筑、景觀、廣告宣傳、活動(dòng)表現(xiàn)便為城市的外氣質(zhì)了，城市內(nèi)氣質(zhì)需要長(zhǎng)久的積淀，城市外氣質(zhì)需要的是經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查后的科學(xué)包裝。

五、城市營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)論

城市品牌運(yùn)營(yíng)商

城市品牌經(jīng)銷(xiāo)商

六、幾種城市品牌建設(shè)誤區(qū)

1、將市政建設(shè)等同城市品牌建設(shè)

城市的旅游資源為城市品牌的塑造提供了優(yōu)越的條件。但是，不少以旅游經(jīng)濟(jì)為城市品牌基礎(chǔ)的大中型城市普遍有個(gè)誤區(qū)，就是誤將市政建設(shè)和改造等同城市品牌的建立，一兩項(xiàng)工程、幾個(gè)概念住宅小區(qū)、幾個(gè)城市廣場(chǎng)遠(yuǎn)不能說(shuō)明一個(gè)城市的氣質(zhì)，體現(xiàn)一個(gè)城市的內(nèi)涵，城市的市容市貌只如人的衣著外貌的改變，但縱然再多的修飾如果其言談舉止思想性格和外表格格不入就會(huì)給人一種穿著雨靴跳巴蕾，梳著云髻拿大頂，穿著棉襖跳探戈的滑稽感覺(jué)。

第6篇：營(yíng)商環(huán)境概念范文

1.鄭州升達(dá)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院 河南鄭州 450046 2.重慶理工大學(xué)管理學(xué)院 重慶 400054

[摘要]當(dāng)前各個(gè)區(qū)域的電商平臺(tái)依托其本土特征體現(xiàn)出不同的效益，截至目前，已有很多學(xué)者針對(duì)電商平臺(tái)進(jìn)行了相關(guān)研究，本文主要綜合近年來(lái)關(guān)于電商平臺(tái)研究，基于不同的視角對(duì)其綜合分析及評(píng)價(jià)，以期為電商企業(yè)以及相關(guān)研究人員提供基礎(chǔ)理論依據(jù)。

[

關(guān)鍵詞 ]區(qū)域；電商；平臺(tái)；企業(yè)

引言

區(qū)域電商平臺(tái)的美譽(yù)度及影響力與中小企業(yè)參與度相呼應(yīng)，導(dǎo)致越來(lái)越多的供貨商和采購(gòu)商參與進(jìn)來(lái)，并實(shí)現(xiàn)了真正的貿(mào)易，電商平臺(tái)才能大力發(fā)展并做大做強(qiáng)。互聯(lián)網(wǎng)的快速發(fā)展及普及，電商平臺(tái)早已超越傳統(tǒng)意義上的交易平臺(tái)，具有了跨區(qū)域、跨時(shí)間等特點(diǎn)，但若要進(jìn)行深入探索，出發(fā)點(diǎn)還是要考慮到不同區(qū)域的特殊性，分析電商平臺(tái)時(shí)尤其要注重理清電商平臺(tái)在各個(gè)區(qū)域體現(xiàn)出的不同效果。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展中，以區(qū)域內(nèi)的中小企業(yè)為主區(qū)塊制造的產(chǎn)業(yè)集群是一個(gè)顯著特點(diǎn)[1]。

基于平臺(tái)的電商綜合了各種優(yōu)勢(shì)，起著不可替代的作用。也從側(cè)面說(shuō)明不同區(qū)域內(nèi)的電商發(fā)展有著共同的主體構(gòu)成，基于電商平臺(tái)的支撐時(shí)，最終發(fā)展的模式選擇均需要全面考慮各個(gè)主體之間的聯(lián)系。

1、區(qū)域電商平臺(tái)的研究現(xiàn)狀

Sherah等（2015）借助多層次模型定量分析馬來(lái)西亞的中小企業(yè)電商技術(shù)、環(huán)境壓力等，得到環(huán)境壓力對(duì)電商技術(shù)的發(fā)展有著顯著作用，不同的組織和國(guó)家對(duì)電商的技術(shù)也有不同影響，并以期分析結(jié)果能為政策制定者及實(shí)踐者提供參考依據(jù)[2]。H．Lieberman等(2000)將電商平臺(tái)的情景要素分解為用戶(hù)、環(huán)境和應(yīng)用3個(gè)方面，以期更直接的分析電商平臺(tái)[3]，其架構(gòu)如圖1所示：

2、區(qū)域電商平臺(tái)對(duì)產(chǎn)業(yè)集群及行業(yè)的影響分析

王春影等（2014）通過(guò)總結(jié)構(gòu)成區(qū)域的內(nèi)電商產(chǎn)業(yè)集群的主體，結(jié)合不同主體之間的定位和作用，深入研究了區(qū)域內(nèi)電商產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展模式，并提出了相應(yīng)指導(dǎo)建議[4]。與此類(lèi)似的是，吳凌嬌等（2014）基于CAS和交流機(jī)制理論的“刺激-反應(yīng)”模型，以長(zhǎng)三角區(qū)域?yàn)槔?，就關(guān)于區(qū)域的電商產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展模式進(jìn)行了深入研究[5]。吳先鋒等（2014）梳理了電商產(chǎn)業(yè)集群的相關(guān)概念，并界定了區(qū)域電商產(chǎn)業(yè)集群的相關(guān)概念，結(jié)合國(guó)內(nèi)一些電商園區(qū)的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r，剖析了區(qū)域電商產(chǎn)業(yè)集群的形成動(dòng)因及特點(diǎn)，以期為推動(dòng)區(qū)域電商產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展建設(shè)提供參考依據(jù)[6]。

3、區(qū)域電商平臺(tái)的發(fā)展模式分析

朱晶晶等（2011）通過(guò)分析區(qū)域石化產(chǎn)業(yè)在電商平臺(tái)上的應(yīng)用現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題，就關(guān)于把握區(qū)域電商平臺(tái)的發(fā)展對(duì)石化產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的影響進(jìn)行了深入分析，并嘗試構(gòu)建適應(yīng)石化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的區(qū)域電商平臺(tái)模式[7]。陳青姣等（2014）依據(jù)平臺(tái)產(chǎn)生的根本驅(qū)動(dòng)“共享與協(xié)同”，綜述了不同的平臺(tái)研究成果，并提出戰(zhàn)略管理集團(tuán)公司平臺(tái)的研究視角[8]。這間接的反映出電商平臺(tái)的強(qiáng)大基礎(chǔ)。吳清烈（2015）考慮影響電商發(fā)展的人才培養(yǎng)問(wèn)題，結(jié)合從事電商經(jīng)營(yíng)過(guò)程中崗位的設(shè)定及人才的培養(yǎng)選擇，提出了電商專(zhuān)業(yè)核心能力概念模型，并深入討論了電商發(fā)展的發(fā)展思路[9]。這都充分證明了電商平臺(tái)上的電商企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中所遇到的問(wèn)題具有很大的共性。

4、結(jié)論

綜合不同研究者的研究視角，可以看出正在迅猛發(fā)展甚至廣泛普及的B2B模式，形成了類(lèi)型特別多且很知名的商業(yè)化第三方B2B電商平臺(tái)，不同類(lèi)型電商平臺(tái)有著不同的特點(diǎn)。例如中國(guó)化工網(wǎng)等行業(yè)平臺(tái)具有精細(xì)化、垂直化、專(zhuān)業(yè)化，平臺(tái)內(nèi)容特別有深度等顯著的特點(diǎn)；阿里巴巴等綜合平臺(tái)具有平臺(tái)內(nèi)容廣、行業(yè)覆蓋面寬、客戶(hù)資源豐富等特點(diǎn)。此類(lèi)平臺(tái)在各自的領(lǐng)域內(nèi)都有著特別高的知名度，國(guó)內(nèi)外的采購(gòu)商會(huì)在第一時(shí)間注意到這些知名度高的電商平臺(tái)。相對(duì)于上述知名的第三方B2B電商平臺(tái)，區(qū)域的電商平臺(tái)新模式還有很長(zhǎng)的路要走，以便成功獲得市場(chǎng)，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]劉恒.長(zhǎng)三角區(qū)域政府主導(dǎo)的第三方電子商務(wù)平臺(tái)模式探析[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技,2010(3):24-25.

[2]Sherah Kunia，Jyoti Choudrie，Rahim Md Mahbubur，Basil Alzougool.E-commerce technology adoption：A Malaysian grocery SME retail sector study [J]. Journal of Business Research，2015，68（9）：1906-1918.

[3]Lieber man H， Selker T. Out of context: computer systems that adapt to and learn from context[J]. IBM Systems Journal,2000,39 (3 /4) :617-632.

[4]王春影,曹曉燕，李欣穎.區(qū)域電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展模式研究[J].民營(yíng)科技,2014(12):278.

[5]吳凌嬌,薛恒新.區(qū)域電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展模式研究[J].常州大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版),2014,15(3):37-41.

[6]吳先鋒,謝蜀芳,盧華玲,王曉樂(lè).區(qū)域電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)集群形成動(dòng)因分析[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè),2014(04):5-6.

[7 ]朱晶晶.石化產(chǎn)業(yè)區(qū)域電子商務(wù)平臺(tái)構(gòu)建研究[ J ] .商場(chǎng)現(xiàn)代化,2011(5):83-84.

[8]陳青姣,李光金.共享與協(xié)同三種視角的平臺(tái)研究述評(píng)[J].商業(yè)時(shí)代,2014(8):39-40.

[9]吳清烈.我國(guó)電子商務(wù)人才培養(yǎng)誤區(qū)與專(zhuān)業(yè)發(fā)展思路[J].中國(guó)大學(xué)教學(xué),2015(02):37-41.

作者簡(jiǎn)介

第7篇：營(yíng)商環(huán)境概念范文

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略

一、引言

1.房地產(chǎn)的概念。在我國(guó)所謂房地產(chǎn)，是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分和附著于其上的各種權(quán)益（權(quán)利）的總和。這些固著在土地、建筑物上不可分離的部分，主要包括為提高房地產(chǎn)的使用價(jià)值而種植的花草、樹(shù)木、或人工建造的花園、假山；為提高建筑物的使用功能而安裝在建筑物上的水、暖、電、衛(wèi)生、通風(fēng)、通訊、電梯、消防等設(shè)備。它們往往被看作土地或建筑物的構(gòu)成部分。因此，房地產(chǎn)本質(zhì)上包括土地和建筑物及附著于其上的權(quán)益兩大部分。房地產(chǎn)由于其位置固定、不可移動(dòng)，通常又被稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)。

房地產(chǎn)主要有三種存在形態(tài)。其中土地指的是地球陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間；建筑物是一種土地定著物，具體是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)件和建筑設(shè)備等組成的整體物。包括房屋和構(gòu)筑物兩大類(lèi)；其他土地定著物指的是建筑物以外的土地定著物，具體是指固定在土地或建筑物上，與土地建筑物不可分離的物，或者雖然可以分離，但是分離不經(jīng)濟(jì)，或者分離后會(huì)破壞土地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或功能，或者會(huì)使土地、建筑物價(jià)值明顯受到損害的物。

房地產(chǎn)是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的綜合體。實(shí)物指的是房地產(chǎn)中可以看得見(jiàn)、摸得著的部分，例如外觀、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等；權(quán)益指房地產(chǎn)中無(wú)形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益、收益（如使用權(quán)、所有權(quán)、抵押權(quán)等）。在我國(guó)，就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)來(lái)說(shuō)，附著于土地和建筑物上的權(quán)益包括土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)以及在其上設(shè)置的他項(xiàng)權(quán)利，如抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)等；房地產(chǎn)區(qū)位指的是房地產(chǎn)的空間位置。具體的說(shuō)，一宗房地產(chǎn)的區(qū)位是該宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系。房地產(chǎn)的總體概念可總結(jié)如下：

房地產(chǎn)概念圖

2.房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)概述。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的產(chǎn)生是生產(chǎn)力發(fā)展和商品經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的必然產(chǎn)物，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中不可缺少的組成部分。強(qiáng)有力的房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)不僅可以促進(jìn)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)繁榮，還有助于將計(jì)劃中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)方案變成現(xiàn)實(shí)，使每一宗物業(yè)順利出售或出租。從事房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)需要清楚地了解營(yíng)銷(xiāo)策略，辨別外界環(huán)境的發(fā)展變化，通過(guò)系統(tǒng)分析及時(shí)改變營(yíng)銷(xiāo)策略。

房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)包括有開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商、營(yíng)銷(xiāo)人員、營(yíng)銷(xiāo)中間商和顧客幾個(gè)組成部分。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商，首先要對(duì)市場(chǎng)變化和需求等做出預(yù)先反映，并在公司長(zhǎng)期營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略中得到體現(xiàn)。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)與資源和原材料有著密不可分的關(guān)系，作為開(kāi)發(fā)商就要在制定營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃時(shí)將資源和原材料的價(jià)格波動(dòng)考慮進(jìn)去。房地產(chǎn)公司的營(yíng)銷(xiāo)人員，不但要熟悉市場(chǎng)環(huán)境等市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)知識(shí)，還應(yīng)具有關(guān)于保護(hù)競(jìng)爭(zhēng)、消費(fèi)者和社會(huì)更大利益等主要法律知識(shí)，以及社會(huì)文化環(huán)境給房地產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)帶來(lái)的不同需求。對(duì)于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商而言，為了達(dá)到獲取利潤(rùn)的目的，公司將聯(lián)合一批供應(yīng)商和營(yíng)銷(xiāo)中間商來(lái)接近目標(biāo)顧客。

二、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略的發(fā)展史

市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)理論于20世紀(jì)初誕生于美國(guó)，菲利蒲?科特勒被譽(yù)為營(yíng)銷(xiāo)學(xué)之父，他提出了最早的營(yíng)銷(xiāo)4C理論，是現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)的基石，4C包括產(chǎn)品、價(jià)格、促銷(xiāo)、渠道，從這四點(diǎn)出發(fā)，衍生出新的營(yíng)銷(xiāo)方法。

在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，目標(biāo)消費(fèi)者位居于中心地位。企業(yè)識(shí)別總體市場(chǎng)，將其劃分為較小的細(xì)分市場(chǎng)，選擇最有開(kāi)發(fā)價(jià)值的細(xì)分市場(chǎng)，并集中力量滿(mǎn)足和服務(wù)于這些細(xì)分市場(chǎng)。企業(yè)設(shè)計(jì)由其控制的四大要素（4C）所組成的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)組合。為找到和實(shí)施最好的營(yíng)銷(xiāo)組合，企業(yè)要進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)分析、計(jì)劃、實(shí)施和控制。通過(guò)這些活動(dòng)，企業(yè)觀察并應(yīng)變于市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境。

營(yíng)銷(xiāo)簡(jiǎn)單的說(shuō)就是用科學(xué)的方法，分析市場(chǎng)上的需求，并用科學(xué)的方法來(lái)生產(chǎn)出能滿(mǎn)足市場(chǎng)需求的產(chǎn)品。

房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)層面的競(jìng)爭(zhēng)也隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈而日益激烈。我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略的發(fā)展過(guò)程經(jīng)歷了六個(gè)階段。

1.建設(shè)觀念階段――標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，只有簡(jiǎn)單的“房地產(chǎn)”概念，很長(zhǎng)一段時(shí)間，我國(guó)的住宅建設(shè)一直是學(xué)習(xí)前蘇聯(lián)模式，而且住宅的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)由政府統(tǒng)一制定，造成所有的設(shè)計(jì)全按標(biāo)準(zhǔn)圖進(jìn)行建設(shè)，形成千樓一面的現(xiàn)象。

2.樓盤(pán)觀念階段――銷(xiāo)售策劃。在這個(gè)階段，房地產(chǎn)剛剛走向市場(chǎng)化，大部分項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)意識(shí)依然停留在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，策劃往往依賴(lài)于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)或幾個(gè)設(shè)計(jì)院專(zhuān)家的“大腦風(fēng)暴式”討論，而沒(méi)有進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、消費(fèi)者需求調(diào)查的意識(shí)，開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目充滿(mǎn)了主觀臆斷。

3.推銷(xiāo)觀念階段――概念策劃。房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫與樓盤(pán)空置的現(xiàn)實(shí)，使開(kāi)發(fā)商認(rèn)為消費(fèi)者缺乏理性，有一種購(gòu)買(mǎi)惰性或者抗衡心理，必須主動(dòng)推銷(xiāo)和積極促銷(xiāo)。在1997年～1999年大多數(shù)所謂房地產(chǎn)策劃僅僅是“廣告策劃”、“銷(xiāo)售策劃”而已，策劃人選擇樓盤(pán)的一個(gè)或一個(gè)以上的顯著特征，向消費(fèi)者加以強(qiáng)調(diào)和宣傳，使消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)建立起概念認(rèn)識(shí)，引導(dǎo)消費(fèi)者在眾多樓盤(pán)的選擇過(guò)程中，比較容易選擇自己偏好的樓盤(pán)，以達(dá)到促銷(xiāo)目的。

4.準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)觀念階段――賣(mài)點(diǎn)群策劃。隨著社會(huì)進(jìn)步與生活水平的提高，消費(fèi)者對(duì)居住條件的需求層次日益明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量的增加，導(dǎo)致需求相對(duì)減弱及消費(fèi)者理性購(gòu)買(mǎi)，為有效的滿(mǎn)足用戶(hù)的各種需要，適應(yīng)賣(mài)方市場(chǎng)和消費(fèi)者理性選擇，開(kāi)發(fā)商認(rèn)為必須以用戶(hù)為中心。因此，策劃人把眾樓盤(pán)之長(zhǎng)集于一身，極盡所能地向市場(chǎng)羅列無(wú)盡的賣(mài)點(diǎn)一時(shí)間環(huán)保住宅、綠色住宅、智能住宅、生態(tài)社區(qū)等等，雖然提升了樓盤(pán)品質(zhì)，但使得開(kāi)發(fā)商成本高于售價(jià)。

5.營(yíng)銷(xiāo)觀念階段――全程策劃。圍繞用戶(hù)展開(kāi)的營(yíng)銷(xiāo)，并沒(méi)有使供需緩和、樓盤(pán)空置減少，開(kāi)發(fā)商逐漸認(rèn)識(shí)到實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的關(guān)鍵在于正確確定目標(biāo)市場(chǎng)的需要和欲望，并且比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更效、更有利地傳送目標(biāo)市場(chǎng)所期望滿(mǎn)足的東西。使開(kāi)發(fā)商不再只關(guān)注于產(chǎn)品的本身，轉(zhuǎn)而關(guān)注市場(chǎng)需求。

6.整合營(yíng)銷(xiāo)觀念階段――整合策劃。整合營(yíng)銷(xiāo)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)兼顧企業(yè)、顧客、社會(huì)三方的共同利益，各種營(yíng)銷(xiāo)技巧相互結(jié)合、相互補(bǔ)充所構(gòu)成的企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)理念。整合營(yíng)銷(xiāo)要求企業(yè)的所有活動(dòng)都整合和協(xié)調(diào)起來(lái)，企業(yè)中所有部門(mén)都在一起努力為顧客的利益而服務(wù)，企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)成為企業(yè)各部門(mén)的工作。

三、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略的現(xiàn)狀

目前，我國(guó)常用的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略主要有房地產(chǎn)企業(yè)直接銷(xiāo)售、委托銷(xiāo)售和網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售三種。

1.企業(yè)直接銷(xiāo)售策略。它是指房地產(chǎn)企業(yè)利用自己的銷(xiāo)售部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)商品進(jìn)行直接銷(xiāo)售。目前我國(guó)絕大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都是采用這種銷(xiāo)售渠道。最常見(jiàn)的形式是派出銷(xiāo)售人員，在一個(gè)固定的場(chǎng)所現(xiàn)場(chǎng)售房。這種策略的優(yōu)點(diǎn)是銷(xiāo)售渠道最短、反應(yīng)最迅速、控制也最為有效。

2.委托銷(xiāo)售策略。它是指一般開(kāi)發(fā)商委托房地產(chǎn)商尋找顧客，顧客經(jīng)過(guò)商中間介紹來(lái)購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的銷(xiāo)售渠道方式。相對(duì)于直接銷(xiāo)售模式，委托銷(xiāo)售降低了開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)商的服務(wù)性質(zhì)，更易于把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)，能更快地銷(xiāo)售房產(chǎn)。

3.網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售策略。網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)策略是利用現(xiàn)代電子商務(wù)的手段，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的銷(xiāo)售。與傳統(tǒng)的銷(xiāo)售策略相比，網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售策略可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)成本，可以實(shí)現(xiàn)零距離和全天候的服務(wù)，更方便地和消費(fèi)者溝通，可以樹(shù)立房地產(chǎn)企業(yè)意識(shí)領(lǐng)先、服務(wù)全面、信息完備的良好形象，有利于增加房地產(chǎn)企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)，有利于消除銷(xiāo)售的地域性等優(yōu)勢(shì)

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略主要有以下特點(diǎn)：

品牌領(lǐng)導(dǎo)形象震撼――確立市場(chǎng)地位，引起市場(chǎng)關(guān)注，鎖定目標(biāo)消費(fèi)群；

把握時(shí)機(jī)高昂入市――抓住有利時(shí)機(jī)，高姿態(tài)低價(jià)格進(jìn)入市場(chǎng)，迅速掌握市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)；

分期分批賣(mài)點(diǎn)不斷――分期開(kāi)發(fā)分批銷(xiāo)售，步步為營(yíng)，組織儲(chǔ)備賣(mài)點(diǎn)群隨銷(xiāo)售階段適時(shí)引爆，帶動(dòng)價(jià)格走高，達(dá)到持續(xù)熱賣(mài)效果；

進(jìn)度跟進(jìn)迭起――緊跟工程進(jìn)度（奠基、正負(fù)零、封頂、竣工、樣板房開(kāi)放、園林開(kāi)放等）制造階段性銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)階段性銷(xiāo)售目標(biāo)；

以質(zhì)論價(jià)升值誘人――以戶(hù)型、朝向、樓層、景觀論價(jià)，小幅多頻高走，預(yù)留升值空間，以升值空間激發(fā)熱銷(xiāo)；

物管跟進(jìn)后顧無(wú)憂(yōu)――物業(yè)管理提前介入能迅速樹(shù)立項(xiàng)目形象，強(qiáng)化認(rèn)同感，購(gòu)買(mǎi)者無(wú)后顧之憂(yōu)，達(dá)到促銷(xiāo)效果。

四、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略的創(chuàng)新

在新形勢(shì)下，隨著市場(chǎng)的成熟、制度的健全以及長(zhǎng)期發(fā)展過(guò)程中積累的一些問(wèn)題，我國(guó)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略遭遇了有力的挑戰(zhàn)，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)積極思考，探索營(yíng)銷(xiāo)策略的創(chuàng)新。

在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略的創(chuàng)新中，需要注意幾個(gè)關(guān)鍵的因素。第一，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前的市場(chǎng)調(diào)查工作。市場(chǎng)調(diào)查對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重要性不言而喻。市場(chǎng)調(diào)查需要對(duì)國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)與政策變化、房地產(chǎn)法律法規(guī)以及國(guó)家的金融環(huán)境、住房制度的改革動(dòng)向等等做深入的調(diào)查。第二，強(qiáng)化產(chǎn)品策略在營(yíng)銷(xiāo)組合中的地位。由于房地產(chǎn)商品的特殊性，要求房產(chǎn)設(shè)計(jì)上要符合消費(fèi)者的喜好，建筑材料選擇要合理，物業(yè)管理信譽(yù)要好，已解決業(yè)主的后顧之憂(yōu)。第三，突出企業(yè)差異。突出本企業(yè)的產(chǎn)品、服務(wù)和品牌差異，可以提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)值，形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，其中產(chǎn)品差異是最基礎(chǔ)的，也是要首先考慮的。第四，合理利用價(jià)格策略。房產(chǎn)的定價(jià)要注意消費(fèi)者的心理價(jià)位和承受能力，同時(shí)要根據(jù)項(xiàng)目本身的開(kāi)發(fā)目的確定。第五，積極拓寬營(yíng)銷(xiāo)渠道。在以消費(fèi)者為中心的市場(chǎng)環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商應(yīng)從坐商觀念轉(zhuǎn)變?yōu)樾猩逃^念。

目前，全國(guó)各地的房地產(chǎn)發(fā)展都處于期，人們對(duì)房地產(chǎn)的需求較大，對(duì)于各大房地產(chǎn)商，這無(wú)疑是利好消息；但是，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)通過(guò)近幾年的發(fā)展，已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)向買(mǎi)方市場(chǎng)，所以，根據(jù)目前的市場(chǎng)狀況，各大開(kāi)發(fā)商必須要注意房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略的創(chuàng)新，這樣才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

1.品牌營(yíng)銷(xiāo)。建立良好的品牌對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)十分重要。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，房地產(chǎn)品牌的作用日益凸現(xiàn)。品牌不僅是企業(yè)或產(chǎn)品標(biāo)識(shí)，更是寶貴的無(wú)形資產(chǎn)，能強(qiáng)化企業(yè)在市場(chǎng)和行業(yè)中的地位，并且在企業(yè)的兼并收購(gòu)、投融資等對(duì)外合作中發(fā)揮重要的作用，從而為企業(yè)創(chuàng)造更加良好的經(jīng)營(yíng)效益。

要建立良好的品牌，必須要以?xún)?yōu)良的品質(zhì)，適合的價(jià)格提高品牌美譽(yù)度；同時(shí)，兼以完善的售后服務(wù)提高品牌忠誠(chéng)度以及適當(dāng)?shù)臉?shù)立品牌形象的手段提高品牌影響力，以及參加各類(lèi)大型的房地產(chǎn)展銷(xiāo)會(huì)展示公司形象，推銷(xiāo)公司的樓盤(pán)等。而在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中，由于資金的周轉(zhuǎn)，市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)等問(wèn)題，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不注意進(jìn)行品牌效應(yīng)的積累，往往只是針對(duì)在建或竣工的個(gè)別樓盤(pán)借助媒體或廣告的力量進(jìn)行炒作。而品牌的創(chuàng)造和維護(hù)應(yīng)該貫穿整個(gè)項(xiàng)目的始終，不是個(gè)別的，而是整體的。只有這樣，才能使得品牌成為企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；另外，企業(yè)往往將品牌理解成為案名，只要案名好就能樹(shù)立良好的品牌效應(yīng)。其實(shí)案名只是品牌的重要組成部分，品牌應(yīng)該注意“內(nèi)外兼修”，即要有好的案名，更要有好的質(zhì)量及服務(wù)，做到“名實(shí)雙具”。這樣創(chuàng)造出來(lái)的品牌，才是真正的品牌，才是能促進(jìn)商品房銷(xiāo)售的品牌，才是人們信賴(lài)的品牌。

2.人文營(yíng)銷(xiāo)。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)應(yīng)該是以人為本的，為顧客創(chuàng)造良好的環(huán)境，體現(xiàn)人文情懷。文化是人文的重要組成部分，深厚的文化底蘊(yùn)或高品位文化景觀和樓盤(pán)的結(jié)合可以給顧客以享受。人文的另一個(gè)方面體現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與顧客的關(guān)系建立上。“顧客就是上帝”，對(duì)于現(xiàn)在正處于買(mǎi)方市場(chǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該更加注意與顧客建立良好的關(guān)系，與顧客形成互動(dòng)，展示企業(yè)形象的同時(shí)，更讓顧客感受到關(guān)懷，在選擇時(shí)傾向性更加明顯。人文營(yíng)銷(xiāo)的第三個(gè)方面體現(xiàn)在為買(mǎi)主提供最大便利上。所以，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到售后的過(guò)程完整貫徹以人為本的原則，是提升銷(xiāo)售量的重要手段之一。

3.知識(shí)營(yíng)銷(xiāo)。目前，對(duì)于大多數(shù)消費(fèi)者而言，他們對(duì)房地產(chǎn)的理解往往只是限于“一棟房子”這樣淺顯的概念，而想了解，又苦于沒(méi)有途徑。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)本著誠(chéng)實(shí)的原則定期開(kāi)展相關(guān)知識(shí)的宣講會(huì)，在宣講會(huì)前可以進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查，了解消費(fèi)者在此方面的困惑，在宣講會(huì)上可以針對(duì)調(diào)查結(jié)果要求相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員先進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)概況介紹，然后認(rèn)真耐心地回答消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)或有關(guān)樓盤(pán)的任何問(wèn)題，最后總結(jié)以上的內(nèi)容，達(dá)到讓消費(fèi)者獲得知識(shí)的目的?？梢?jiàn)，宣講會(huì)是溝通房地產(chǎn)商和消費(fèi)者之間的橋梁。向顧客介紹知識(shí)的同時(shí)，又宣傳了企業(yè)的品牌，提高大眾的認(rèn)知度，增加購(gòu)買(mǎi)欲望；同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)有了認(rèn)識(shí)的顧客又會(huì)對(duì)房地產(chǎn)提出更高層次的要求， 促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商運(yùn)用新技術(shù)，創(chuàng)造新工藝，推動(dòng)市場(chǎng)的前進(jìn)。

4.綠色營(yíng)銷(xiāo)。居住環(huán)境的質(zhì)量已經(jīng)成為人們購(gòu)房時(shí)考慮的重要因素，于是，開(kāi)發(fā)區(qū)域的綠地覆蓋率也就成為樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)。于是，企業(yè)紛紛提出以環(huán)境保護(hù)為營(yíng)銷(xiāo)理念， 以綠色文化為價(jià)值觀， 以綠色營(yíng)銷(xiāo)為核心的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略。

在綠色營(yíng)銷(xiāo)上，對(duì)于單純的綠地的規(guī)劃是十分必要的。而針對(duì)目前能源緊缺而提出的綠色節(jié)能住宅的概念，同樣要運(yùn)用到綠色營(yíng)銷(xiāo)中，增加社會(huì)效應(yīng)。雖然目前節(jié)能住宅的單價(jià)相對(duì)普通住宅要高，但由于“發(fā)展節(jié)能住宅是利國(guó)利民的大事”，綠色節(jié)能住宅的發(fā)展將成為趨勢(shì)，也將成為賣(mài)點(diǎn)。

5.合作營(yíng)銷(xiāo)。和其他商品一樣，對(duì)于商品房的銷(xiāo)售同樣可以采取合作營(yíng)銷(xiāo)的戰(zhàn)略。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與很多單位存在利益關(guān)系。

首先，應(yīng)該積極與下游供應(yīng)商進(jìn)行聯(lián)系，由于長(zhǎng)期的合作，可以給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)一定的折扣，減少成本；同時(shí)，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品房之后進(jìn)行裝潢，開(kāi)發(fā)商可以推薦房主使用與其合作的供應(yīng)商的售賣(mài)的材料，既為房主提供了優(yōu)惠，同時(shí)會(huì)給供應(yīng)商帶來(lái)不少的收益。第二，開(kāi)發(fā)商積極與金融信貸部門(mén)進(jìn)行聯(lián)合，前期可以通過(guò)宣傳開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的方式，向金融信貸部門(mén)請(qǐng)求貸款或通過(guò)項(xiàng)目融資的方式邀請(qǐng)進(jìn)行項(xiàng)目合作，利用金融信貸資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè);在后期的銷(xiāo)售過(guò)程中，與金融部門(mén)溝通，為顧客設(shè)計(jì)貸款或按揭的組合方式,為顧客提供多種豐富的支付手段。第三，與其他開(kāi)發(fā)商進(jìn)行聯(lián)合造勢(shì)，形成雙贏的格局。

6.服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)。對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品的服務(wù)也分為售前、售中、售后三個(gè)服務(wù)階段。在售前服務(wù)階段，首先應(yīng)該向每位潛在的消費(fèi)者提供真實(shí)的關(guān)于樓盤(pán)的資料，熱情地接受他們的咨詢(xún)，讓他們對(duì)所感興趣的樓盤(pán)有全方位地了解，從而有了初步的認(rèn)知和傾向；售中服務(wù)是開(kāi)發(fā)商必須提供符合協(xié)議規(guī)定質(zhì)量合格的商品房給用戶(hù)，并協(xié)助他們辦理相關(guān)手續(xù)；在現(xiàn)實(shí)中，消費(fèi)者往往能獲得前兩個(gè)層次的完美服務(wù)，但是，房子一旦拿到手出現(xiàn)差錯(cuò)卻無(wú)人接手進(jìn)行處理，導(dǎo)致產(chǎn)生糾紛，這對(duì)企業(yè)的聲譽(yù)影響是很大的。因此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)注意商品房產(chǎn)品的售后服務(wù)，對(duì)業(yè)主提出的問(wèn)題給予及時(shí)地反饋與維修；并自己成立物業(yè)公司或委托第三方物業(yè)管理， 為業(yè)主提供安全、舒適、美觀的理想人居環(huán)境，這是時(shí)展的必然，同時(shí)也為企業(yè)的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

7.社會(huì)營(yíng)銷(xiāo)。社會(huì)營(yíng)銷(xiāo)觀念是隨著現(xiàn)在流行的可持續(xù)發(fā)展觀念提出來(lái)的，主張企業(yè)提供的產(chǎn)品和服務(wù)，不僅要滿(mǎn)足消費(fèi)者的市場(chǎng)需求或短期欲望，而且要符合消費(fèi)者的長(zhǎng)期利益，不忽視社會(huì)利益。注意到企業(yè)發(fā)展中的社會(huì)效益，對(duì)于企業(yè)提升其形象是十分重要的。企業(yè)的形象提高了，銷(xiāo)售量和利潤(rùn)也自然得到提高。

第8篇：營(yíng)商環(huán)境概念范文

1、分析行業(yè)環(huán)境

你不能在真空中建立區(qū)隔，周?chē)母?jìng)爭(zhēng)者們都有著各自的概念，你得切合行業(yè)環(huán)境才行。首先，你得從市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)者開(kāi)始入手，弄清他們?cè)谙M(fèi)者心中的大概位置，以及他們的優(yōu)勢(shì)和弱點(diǎn)。其次，你需要考慮市場(chǎng)上正在發(fā)生的情況，以判斷推出區(qū)隔概念的時(shí)機(jī)是否合適。西雅圖著名服飾零售商N(yùn)ordstrom公司當(dāng)年提出“更佳服務(wù)”區(qū)隔概念的時(shí)機(jī)就把握得很好：那時(shí)，整個(gè)百貨業(yè)為節(jié)省成本都忙于裁員和降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。定位有點(diǎn)像沖浪，太早或太遲，你都可能身葬大海，把握住最佳時(shí)機(jī)，你才有可能得到一個(gè)好的區(qū)隔。

2、尋找區(qū)隔概念

分析行業(yè)環(huán)境之后，你需要尋找一個(gè)概念來(lái)使自己與競(jìng)爭(zhēng)者區(qū)別開(kāi)來(lái)。比如，美國(guó)有3600所大學(xué)，比世界上任何國(guó)家的大學(xué)都要多，但他們?cè)诤芏喾矫娑碱?lèi)似，也幾乎都愿意接受政府援助作為獎(jiǎng)學(xué)金和貸學(xué)金，但位于底特律的休西岱洱學(xué)院（Hillsdale College）卻提出了一個(gè)區(qū)隔概念：拒絕政府資金，甚至包括聯(lián)邦背景的貸款。而當(dāng)時(shí)，幾乎沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)者敢這么做，休西岱洱提出了“我們不受政府影響”的口號(hào)，并將學(xué)校定位為“保守思想的樂(lè)園（A Mecca for Conservative Thought）”以使自己的區(qū)隔概念深入人心。

3、找到支持點(diǎn)

有了區(qū)隔概念，你還要找到支持點(diǎn)，讓它真實(shí)可信。比如，曾經(jīng)負(fù)債累累的IBM憑著為顧客提供集成服務(wù)而成功實(shí)施了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，這是以IBM的規(guī)模和多領(lǐng)域的技術(shù)優(yōu)勢(shì)為基礎(chǔ)的——它們是IBM天然的支持點(diǎn)。任何一個(gè)區(qū)隔概念都必須有據(jù)可依，比如：“寬輪距”的龐帝克（Pontiac）輪距就比其他汽車(chē)更寬；可口可樂(lè)是“正宗的可樂(lè)”，這是因?yàn)樗褪强蓸?lè)的發(fā)明者……區(qū)隔不是空中樓閣，消費(fèi)者需要你證明給他看，你必須能支撐起自己的概念。

第9篇：營(yíng)商環(huán)境概念范文

關(guān)鍵詞：旅游地產(chǎn);開(kāi)發(fā)模式;項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類(lèi)號(hào)：F83 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

原標(biāo)題：我國(guó)旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及風(fēng)險(xiǎn)淺析

收錄日期：2015年12月19日

一、旅游地產(chǎn)興起的背景

產(chǎn)業(yè)的交叉與融合是當(dāng)今世界產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新趨勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)這兩大產(chǎn)業(yè)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)程中發(fā)揮了關(guān)鍵性作用，也呈現(xiàn)融合創(chuàng)新的趨勢(shì)，旅游地產(chǎn)的概念即是在這一背景下出現(xiàn)的。一方面伴隨著我國(guó)旅游業(yè)的快速發(fā)展，居民旅游的模式也開(kāi)始由觀光型向休閑和度假型轉(zhuǎn)變，旅游區(qū)的短期或長(zhǎng)期居住消費(fèi)比重不斷提高，從而出現(xiàn)大量旅游區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目的租賃或購(gòu)買(mǎi)需求;另一方面我國(guó)傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)面臨的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境日益激烈，特別是近年來(lái)在國(guó)家政策的嚴(yán)格調(diào)控下，房地產(chǎn)業(yè)也面臨業(yè)態(tài)的創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型，而旅游概念的引入作為提升項(xiàng)目附加值的重要手段，已經(jīng)引起房地產(chǎn)企業(yè)的高度重視。

二、旅游地產(chǎn)的概念與特征

（一）旅游地產(chǎn)的概念。旅游地產(chǎn)是一門(mén)新興產(chǎn)業(yè)，在國(guó)際上并沒(méi)有明確的概念或定義。國(guó)外最接近的即為“分時(shí)度假”。國(guó)內(nèi)理論界對(duì)此也有不少研究，最早是沈飛提出：“旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)模式，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部或部分實(shí)現(xiàn)了旅游功能”。此后，人們對(duì)旅游地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)不斷深化和豐富，如吳老二提出：“從廣義上講，所有同旅游相結(jié)合的物業(yè)都可以叫旅游房地產(chǎn);從狹義上講，特指引入分時(shí)度假模式的與傳統(tǒng)相區(qū)別的旅游房地產(chǎn)”。尹罡認(rèn)為：“旅游地產(chǎn)是一類(lèi)重要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，是旅游性的商業(yè)房地產(chǎn)，圍繞旅游業(yè)的開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)，為旅游系統(tǒng)中的旅游企業(yè)子系統(tǒng)項(xiàng)目以及旅游目的地吸引力子系統(tǒng)部分項(xiàng)目提供物質(zhì)空間與相應(yīng)服務(wù)的房地產(chǎn)產(chǎn)品”。邱仁都認(rèn)為：“旅游地產(chǎn)顧名思義是指旅游加地產(chǎn)，它是一類(lèi)重要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，是旅游性的商業(yè)房地產(chǎn)，圍繞旅游業(yè)的開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)，為旅游系統(tǒng)中的旅游企業(yè)子系統(tǒng)項(xiàng)目以及旅游目的地吸引力子系統(tǒng)部分項(xiàng)目提供物質(zhì)空間與相應(yīng)服務(wù)的房地產(chǎn)產(chǎn)品”。丁姍指出：旅游地產(chǎn)是一個(gè)更為寬泛的概念，包括景觀住宅、度假休閑區(qū)、主題公園、康體娛樂(lè)區(qū)、商業(yè)游憩區(qū)等多種形式，所有地產(chǎn)開(kāi)發(fā)依附于旅游資源而形成的地產(chǎn)形態(tài)都可歸類(lèi)于旅游地產(chǎn)?？梢哉f(shuō)，上述研究與概念闡述基本已經(jīng)涉及了旅游地產(chǎn)這一產(chǎn)業(yè)的核心和基礎(chǔ)，即“旅游”+“房地產(chǎn)”。

（二）旅游地產(chǎn)的特征。總結(jié)上述觀點(diǎn)，廣義的旅游地產(chǎn)是由“旅游+地產(chǎn)”而形成的房地產(chǎn)業(yè)及其附著的土地資產(chǎn)運(yùn)作，從運(yùn)營(yíng)角度來(lái)說(shuō)主要有以下特征：（1）毗鄰旅游資源或者旅游景區(qū)，并以其作為主要特色開(kāi)發(fā)房地產(chǎn);（2）服務(wù)對(duì)象主要是休閑度假的游客;（3）旅游地產(chǎn)大多依賴(lài)于旅游需求，表現(xiàn)為假期或旅游季節(jié)需求旺盛，平時(shí)入住率較低，后期物業(yè)管理難度較大;（4）資金需求大，環(huán)境保護(hù)及資源利用要求高;（5）景區(qū)土地資產(chǎn)的運(yùn)作具有一定的壟斷性。

三、我國(guó)旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析

（一）旅游地產(chǎn)面臨的需求環(huán)境。從我國(guó)旅游業(yè)的發(fā)展階段來(lái)看，理論上旅游業(yè)的發(fā)展一般都經(jīng)歷了“觀光游-休閑游-度假游”三個(gè)階段，各階段的需求與主要產(chǎn)品有著較大差異。借鑒歐洲到北美再到亞洲的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，可以認(rèn)為生活水平的提高是旅游地產(chǎn)興起的原因與動(dòng)力。

（二）旅游地產(chǎn)主要開(kāi)發(fā)主體。旅游地產(chǎn)自20世紀(jì)80年代萌芽，近年來(lái)已經(jīng)成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大熱點(diǎn)，以上海、北京、廣州、深圳為第一集團(tuán);大連、天津、青島、南京、杭州、蘇州、桂林、廈門(mén)、成都等中等旅游城市為第二集團(tuán);以沈陽(yáng)、西安、溫州、煙臺(tái)等發(fā)展中城市為第三集團(tuán)形成了一二三線城市層層滲透的局勢(shì)。近幾年，由于國(guó)家在銀行、稅收、資金等方面實(shí)施一系列限購(gòu)調(diào)控政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商積極轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，旅游地產(chǎn)投資成為熱點(diǎn)，開(kāi)發(fā)隊(duì)伍迅速擴(kuò)張。但同時(shí)，高額的投資成本、土地的稀缺、對(duì)資源環(huán)境保護(hù)的限制又無(wú)形中對(duì)此行業(yè)的進(jìn)入設(shè)置了屏障。從目前來(lái)看，或有意進(jìn)入此領(lǐng)域的管理或投資者大多由如下兩類(lèi)構(gòu)成：一是擁有雄厚資金實(shí)力的房地產(chǎn)或旅游開(kāi)發(fā)的大型企業(yè)。國(guó)內(nèi)目前經(jīng)營(yíng)范圍涉及旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的公司已經(jīng)有百余家，如華僑城、首創(chuàng)、中信、海航、中旅等大型旅游相關(guān)企業(yè)，也包括萬(wàn)科集團(tuán)、珠江地產(chǎn)、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、天鴻集團(tuán)、萬(wàn)通集團(tuán)等一大批房地產(chǎn)投資商或開(kāi)發(fā)商，這些企業(yè)經(jīng)營(yíng)的地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主要集中于上海、北京、杭州、深圳等大都市周?chē)?二是景區(qū)管理機(jī)構(gòu)或地方政府投融資平臺(tái)。對(duì)于開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，大型房地產(chǎn)商固然在資金和運(yùn)作上具備一定的經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢(shì)，但同時(shí)也面臨著土地獲取、規(guī)劃限制及資源保護(hù)的問(wèn)題。此類(lèi)問(wèn)題以往多由風(fēng)景旅游區(qū)管理委員會(huì)一類(lèi)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)籌運(yùn)作，引入市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制后許多政府投融資平臺(tái)也逐步涉足這一領(lǐng)域，特別在目前房地產(chǎn)金融政策日趨收緊的情勢(shì)下，大部分擁有土地一級(jí)開(kāi)發(fā)或者資源統(tǒng)籌運(yùn)作職能的政府投融資平臺(tái)，具備了天然優(yōu)勢(shì)。

四、我國(guó)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式

（一）單一地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與復(fù)合區(qū)域開(kāi)發(fā)模式。廣義的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式分為單一地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與復(fù)合區(qū)域開(kāi)發(fā)兩種模式。其中，單一地產(chǎn)主要包括旅游商業(yè)地產(chǎn)、旅游景點(diǎn)地產(chǎn)、旅游住宅地產(chǎn)和旅游度假地產(chǎn)，房地產(chǎn)商可獨(dú)立完成;后者則類(lèi)似于城市區(qū)域開(kāi)發(fā)概念，存在三層聯(lián)動(dòng)、積累開(kāi)發(fā)、耦合開(kāi)發(fā)及輻射開(kāi)發(fā)等多種模式，多由屬地政府機(jī)構(gòu)或區(qū)域運(yùn)營(yíng)商（如投融資平臺(tái)）進(jìn)行運(yùn)作。單一地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式相對(duì)簡(jiǎn)單，而伴隨旅游地產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大，將各種單一地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)一整合的復(fù)合區(qū)域開(kāi)發(fā)正在成為趨勢(shì)，因此本文將復(fù)合區(qū)域開(kāi)發(fā)作為討論的重點(diǎn)。風(fēng)景旅游資源雖然具有一定的使用價(jià)值，但其本身并不能夠產(chǎn)生直接的經(jīng)濟(jì)效益，只有給這些資源配備了合適的基礎(chǔ)配套設(shè)施，并與之形成了有機(jī)的綜合體，才能吸引更多的人流量、物流量，慢慢變成一塊旅游旺地，從而促進(jìn)旅游區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)增值和旅游區(qū)內(nèi)消費(fèi)水平的提高以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。因此，復(fù)合旅游地產(chǎn)的一般開(kāi)發(fā)模式就是通過(guò)資金籌集首先對(duì)只具備環(huán)境效益的旅游資源進(jìn)行環(huán)境建設(shè)，在此基礎(chǔ)上提升原始景區(qū)土地價(jià)值，再通過(guò)旅游地產(chǎn)及其他項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，使其具有一定的經(jīng)濟(jì)效益，這兩個(gè)環(huán)節(jié)的土地增值收益及地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益用以?xún)斶€先期融資，最后對(duì)該區(qū)域進(jìn)行整體滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)自我循環(huán)與平衡。

（二）政府投融資平臺(tái)運(yùn)作基本流程與內(nèi)容。能夠以“地、房聯(lián)動(dòng)”方式運(yùn)作復(fù)合旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的，大多具有一定的國(guó)有企業(yè)或政府背景，如政府投融資平臺(tái)，在旅游資源豐富的地區(qū)，如西安、海口、南京、杭州等地，當(dāng)?shù)爻峭?、文投等平臺(tái)公司或多或少均參與了一定的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)作，與傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)商拿地建設(shè)方式不同的是，這一運(yùn)作方式既是對(duì)城市整體資源的統(tǒng)籌運(yùn)用，也是對(duì)旅游景區(qū)的區(qū)域性開(kāi)發(fā)。投融資平臺(tái)通過(guò)從政府部門(mén)得到周邊具有豐富的旅游資源的土地或具有旅游價(jià)值的房產(chǎn)，通過(guò)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)流向市場(chǎng)，或者開(kāi)發(fā)后交回政府部門(mén)，通過(guò)政府部門(mén)流向市場(chǎng)，土地出讓收益以及自主開(kāi)發(fā)收益最終流回平臺(tái)進(jìn)行下一輪滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。

五、旅游地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避策略

（一）旅游地產(chǎn)面臨的投資風(fēng)險(xiǎn)。旅游地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)、投入資金量大、資金變現(xiàn)能力差、影響因素復(fù)雜，而且旅游地產(chǎn)一般檔次較高，容易受到旅游環(huán)境變化影響，因此旅游地產(chǎn)投資面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素更加復(fù)雜，其投資風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)更大。

1、產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái)，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)投資過(guò)熱現(xiàn)象出臺(tái)了一系列政策措施。日益嚴(yán)格的土地管理制度、投資項(xiàng)目資本金比例的提高、房地產(chǎn)交易稅的增加等，都使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展受到的政策調(diào)控加大。同時(shí)，銀監(jiān)會(huì)針對(duì)房地產(chǎn)投資、投機(jī)問(wèn)題也相繼出臺(tái)了嚴(yán)格信貸業(yè)務(wù)管理、提高房地產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人住房消費(fèi)貸款利率、降低商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)及個(gè)人的貸款比例等政策。這些宏觀產(chǎn)業(yè)政策及金融政策，無(wú)疑給相關(guān)的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)了一系列的政策風(fēng)險(xiǎn)。

2、模式選擇風(fēng)險(xiǎn)。旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與其所依附的旅游景點(diǎn)的自然資源或人文資源息息相關(guān)。一個(gè)地方的旅游資源規(guī)模是能支撐區(qū)域性復(fù)合開(kāi)發(fā)還是單一性地產(chǎn)開(kāi)發(fā)？具體到項(xiàng)目上，當(dāng)?shù)氐膮^(qū)位條件、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市場(chǎng)需求、資源品味等因素適合何種開(kāi)發(fā)模式？這些對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)決策及其后面的收益有著決定性的影響。因此，開(kāi)發(fā)模式的風(fēng)險(xiǎn)是旅游地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵要素之一。

3、策劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。旅游地產(chǎn)是新興事物，對(duì)其市場(chǎng)及規(guī)律的研究尚處于探索階段。在旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的概念設(shè)計(jì)中，因項(xiàng)目定位失誤或設(shè)計(jì)偏離，造成項(xiàng)目的主題、策劃或布局不符合市場(chǎng)要求，就會(huì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生將會(huì)對(duì)投資項(xiàng)目產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，直接造成項(xiàng)目建成投入使用后缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和經(jīng)營(yíng)難以持續(xù)的局面。

4、管理保護(hù)風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)的很多旅游區(qū)都依附于風(fēng)景區(qū)甚至風(fēng)景名勝區(qū)，在這些地區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)性質(zhì)的設(shè)施或房地產(chǎn)，資源環(huán)境保護(hù)與管理是投資項(xiàng)目成敗的重要因素。此外，項(xiàng)目建設(shè)管理者的管理能力、經(jīng)驗(yàn)以及對(duì)周邊環(huán)境的保護(hù)力度都將直接影響項(xiàng)目的施工質(zhì)量、進(jìn)度和成功率，這無(wú)疑是旅游地產(chǎn)不同于城市房地產(chǎn)或城市新區(qū)開(kāi)發(fā)的一個(gè)重要風(fēng)險(xiǎn)所在。

5、商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)。此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)與城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有類(lèi)似之處，項(xiàng)目建成后的營(yíng)銷(xiāo)看似只是出售，但其實(shí)是貫穿了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或產(chǎn)品定位、模式選擇、設(shè)計(jì)、策劃以及后續(xù)管理的全過(guò)程，地產(chǎn)項(xiàng)目是否成功，最后的落腳點(diǎn)都是營(yíng)銷(xiāo)所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益，因此這是最顯而易見(jiàn)的一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。

6、不可抗力的風(fēng)險(xiǎn)。旅游地產(chǎn)是依托旅游業(yè)而發(fā)展的，然而由于自然界各種災(zāi)害的不可抗拒性，如地震、海嘯、颶風(fēng)等，往往給旅游業(yè)帶來(lái)災(zāi)難性影響。此外，一些流行病爆發(fā)對(duì)近年旅游業(yè)造成的損失很大。災(zāi)害會(huì)導(dǎo)致旅游業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也會(huì)對(duì)以旅游為依托的旅游地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)造成負(fù)面影響。

（二）風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略及建議。旅游地產(chǎn)投資有著諸多的優(yōu)勢(shì)和誘惑力，但同時(shí)也面對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)因素的影響，投資商如何及早發(fā)現(xiàn)或預(yù)測(cè)到這些風(fēng)險(xiǎn)并及時(shí)制定有效的應(yīng)對(duì)措施，以化解危機(jī)或減緩它們的消極影響，是必須關(guān)注的問(wèn)題。以筆者之見(jiàn)，旅游地產(chǎn)投資者可通過(guò)以下方法來(lái)規(guī)避或控制風(fēng)險(xiǎn)：

1、充分市場(chǎng)調(diào)查。旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，模式選擇、策劃設(shè)計(jì)乃至市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的失誤都會(huì)造成在實(shí)際運(yùn)營(yíng)階段投資回收偏離預(yù)期。為了降低可行性研究過(guò)程中的不確定性，從而減少這種“偏離”，應(yīng)盡可能進(jìn)行廣泛細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查，獲得充分的信息。特別是對(duì)于投資項(xiàng)目信息、時(shí)機(jī)選擇、區(qū)位條件、租售選擇等問(wèn)題。要通過(guò)充分調(diào)研把不確定性降到最低，以控制旅游地產(chǎn)投資過(guò)程中可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)。

2、科學(xué)市場(chǎng)預(yù)測(cè)。旅游業(yè)的落腳點(diǎn)是市場(chǎng)與客源，房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)也需要大量的顧客和業(yè)主，科學(xué)地進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)是項(xiàng)目可行性研究和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的基礎(chǔ)。對(duì)于旅游地客源的預(yù)測(cè)需要打破傳統(tǒng)的地產(chǎn)預(yù)測(cè)模型，重點(diǎn)考慮各影響因素包括城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、旅游景區(qū)等級(jí)、城市綜合形象、景區(qū)吸引力、地產(chǎn)類(lèi)型、市場(chǎng)可進(jìn)入性、擬開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品等，根據(jù)多方綜合影響進(jìn)行多因素復(fù)合預(yù)測(cè)。因此，旅游地產(chǎn)的市場(chǎng)預(yù)測(cè)需要進(jìn)行大量信息的搜集，是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。

3、合理資金測(cè)算。旅游地產(chǎn)是一項(xiàng)資金需求量很大的投資，如何科學(xué)合理地進(jìn)行資金平衡測(cè)算，進(jìn)行融資模式和方案的設(shè)計(jì)及操作，關(guān)系到整個(gè)投資資金鏈的延續(xù)。融資可行性方案必須考量國(guó)家貨幣金融政策以及自身承受能力，綜合考慮資金成本及時(shí)序要求，降低融資風(fēng)險(xiǎn)與成本。

4、完善后期管理。完整的項(xiàng)目管理是一個(gè)投資項(xiàng)目能否達(dá)到預(yù)期效果的重要保證，面向高端和較高端群體的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目更是如此。對(duì)一些剛剛涉足此領(lǐng)域，缺乏開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的投資商，應(yīng)尋找具備相關(guān)資質(zhì)、運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的旅游物業(yè)管理公司進(jìn)行后期管理。并通過(guò)行之有效的機(jī)制，促使物業(yè)公司嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況和運(yùn)行成本相關(guān)信息披露制度，提高物業(yè)管理效率，降低空置率，有效控制和降低項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

主要參考文獻(xiàn)：

[1]沈飛.旅游房地產(chǎn)悄然起步[N].中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)，2001.6.28.

[2]吳老二，吳建華，胡敏.發(fā)展旅游房地產(chǎn)的瓶頸制約[J].社會(huì)科學(xué)家，2003.2.

[3]尹罡，張昊.旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)[J].天津城市建設(shè)學(xué)院學(xué)報(bào)，2007.3.

[4]邱仁都，傅鴻源.旅游地產(chǎn)的選址研究[J].山西建筑，2008.34.2.