房地產開發規章制度精選(九篇)
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第1篇：房地產開發規章制度范文
【關鍵詞】房地產；項目工程管理；常見問題；解決措施
前言：
房地產開發項目的特點主要是周期性極長、投入的金額較為龐大、面臨的風險極多，是一項十分復雜并且管理難度較大的工程。開發項目主要分為三個階段，第一階段為項目策劃階段，第二階段為項目設計階段，第三階段為項目實施階段。隨著我國國民經濟水平的迅猛發展，推動我國房地產事業的規模不斷擴大，也加劇了房地產行業內部的競爭。因此，針對目前房地產開發項目工程管理中常見的問題采取相應的解決措施，力求提升我國房地產開發項目工程管理的質量。
一、房地產開發項目工程管理的意義
房地產開發項目工程管理的意義在于對建筑施工單位在日常施工環節進行監督與控制，使其嚴格按照設計標準與設計要求進行施工。項目工程管理不僅僅能對建筑施工單位施工質量進行監督，還能對施工工期進行宏觀的控制，在保證施工質量的前提下，一定程度上縮短施工工期，降低施工成本。房地產開發項目工程管理主要包含了4個方面，即項目質量管理、項目進度管理、項目成本管理與項目安全管理。
房地產開發項目工程管理的根本在于提升房地產開發項目的工程質量，提高房地產項目的實際經濟收益。高質量的房地產開發項目工程管理，能夠有效促進房地產施工企業嚴格按照設計標準進行施工，保證施工質量，實現房地產公司獲得最大經濟效益的目的。
在實際房地產開發項目施工過程中，由于建筑類型與用途的不同，施工方案與技術也存在一定的差異。如果沒有房地產開發項目工程管理作為宏觀的調控手段，不僅會降低施工的質量，也會延長施工工期，不利于房地產公司獲得最大的經濟效益。
二、房地產開發項目工程管理存在的主要問題
（一）項目策劃不夠完善
房地產開發企業過分的注重經濟效益的提升，更多的注意力集中在開發地段的周邊環境與項目工程竣工之后能夠為企業帶來的商業價值。房地產施工單位又沒有做好項目的策劃工作，僅僅負責施工建設工作，導致在施工過程中經常會出現圖紙錯誤、遺失等情況，嚴重的情況下會使建筑質量嚴重不達標，威脅作業人員以及未來業主的人身財產安全。
（二）項目工程施工細節監督與管理存在漏洞
房地產施工單位往往只重視房地產開發項目的施工進度，忽視了對房地產開發項目工程施工過程中細節的監督與管理，疏于檢查，導致房地產開發項目工程施工過程中存在較大的質量問題，即便監督部門發現了其中的問題也沒用得到及時的處理，降低了房地產開發項目工程的質量。
（三）項目工程各個環節施工隊伍配合欠缺
由于房地產開發項目是一項周期性較長且較為復雜的工程，許多不同的施工環節需要不同的施工隊伍進行施工，而施工人員素質參差不齊，相互之間也缺乏一定的配合，如果沒有得到充分的協調，就會影響彼此之間的施工質量與效率，降低房地產開發項目工程整體的施工質量與效率。
（四）項目工程規章制度沒有落實
為了保證房地產施工質量，我國出臺了一系列相應的規章制度與施工標準。但是目前情況來看，房地產施工單位在施工過程中，往往沒有落實國家制定的規章制度與施工標準，嚴重影響了房地產開發項目工程的質量。
（五）項目工程管理體制不完善
房地產開發項目工程需要根據施工的實際情況出發，科學合理的分配施工人員，避免一味的追求經濟效益的提高。房地產開發項目需要一定規模的工程管理人員對施工的每一個環節進行監控與管理，如果片面的追求經濟效益的提高，壓縮工程管理人員的數量，勢必會降低工程管理部門對房地產開發項目施工環節的監督與管理力度，也無法及時發現施工環節出現的質量問題與安全隱患。
三、房地產開發項目工程管理常見問題的解決措施
（一）完善項目施工前項目策劃工作
房地產開發項目在施工之前，需要做好項目策劃工作。開發商需要結合實際市場行情，確定最佳的施工區段，然后根據消費群體的需求確定主要的設計風格。同時，要積極尋求國家房地產規劃部門的配合，得到國家宏觀政策的輔助與支持。房地產施工企業也需要做好圖紙的分析與保存，避免發生遺失等情況影響施工進度。
（二）加大項目工程施工細節的監督與管理力度
房地產開發項目施工單位不能片面的追求施工進度，需要在保證施工每一個環節的質量前提下，盡可能的縮短工期。同時，項目工程管理人員需要加大對項目施工細節的監督與管理，及時的發現其中存在的質量問題與安全隱患并督促施工單位進行處理。
（三）加強項目工程各環節施工隊伍之間的溝通
在項目工程施工開始之前，設立一個溝通的平臺讓不同施工隊伍進行事先的溝通與交流，積極尋求配合，避免由于溝通不及時影響施工的質量。只有達成意見的統一之后，才便于施工隊伍協調施工工作，提升項目工程施工質量。
（四）落實項目工程規章制度
在項目工程施工過程中，施工單位需要嚴格按照國家制定的規章制度與施工標準進行施工，項目工程管理人員也要對施工過程進行監督與管理，確保項目工程施工的高質量高效率開展。
（五）構建完善的工程項目管理機制
房地產開發項目工程需要根據施工的實際情況出發，構建完善的工程項目管理機制，科學合理的分配施工作業人員，不能片面的追求降低人力資源成本消耗提高經濟效益，應該從提升房地產施工質量方面著手，才能逐步實現房地產開發企業經濟效益的提升。
結束語
本文主要針對房地產開發項目工程管理中常見的五種問題進行分析與解讀，試探性的提出了相應的解決措施，希望能夠幫助房地產開發項目工程管理人員提升自身管理有效性，促進房地產事業高效、高質、穩定、健康的發展。
參考文獻：
[1]穆桂蘋.房地產工程現場施工管理之我見[J].城市建設理論研究（電子版），2013（10）.
[2]夏權利.房地產開放項目的工程管理[J].城市建設理論研究（電子版），2012（23）.
第2篇：房地產開發規章制度范文
關鍵詞：房地產開發企業；成本管理
中圖分類號：F27文獻標識碼：A
隨著全球經濟危機的影響，房地產市場的激烈競爭加劇，房地產開發企業進行成本控制的重要性越發顯現。在土地成本一定的情況下，企業只有盡可能節省項目建造成本、籌資成本及銷售費用，給利潤騰出上升的空間，才能夠有利于企業更好地參與市場競爭。因此，對房地產開發企業的成本管理進行研究對于房地產開發企業能否生存發展具有重要的意義。
一、房地產開發成本的主要內容
房地產開發企業開發成本費用是指在一定時期內為生產和銷售房地產開發產品而花費的各種耗費，主要由房地產開發成本、開發費用和稅金三大部分組成。
1、房地產開發成本。主要包括以下六方面的內容：
(1)土地征用及拆遷補償費。這是房地產開發成本的主要內容，包括取得土地使用權所支付的土地出讓金、土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費、地上和地下附著物拆遷補償凈支出及安置動遷用房支出等。
(2)前期工程費。主要包括規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”發生的費用。
(3)建筑安裝工程費。是指建設單位以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費、以自營方式發生的建筑安裝工程費。
(4)基礎設施費。包括小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。
(5)公共配套設施費。包括不能有償轉讓的小區內公共配套設施發生的支出。
(6)開發問接費用。指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程借款利息和周轉房攤銷費等。
2、房地產開發費用。房地產開發費用是指與項目建設無直接關系、不能計入某個特定開發項目成本的費用。這些費用在其發生的會計期間直接進入當期損益，包括管理費用、財務費用和銷售費用。
(1)管理費用。是指房地產開發公司的行政管理部門為組織、管理房地產開發經營活動而發生的各項費用。
(2)銷售費用。是指房地產開發企業為銷售產品或在提供勞務過程中所發生的費用。
(3)財務費用。是指房地產開發企業為籌集資金而發生的各項費用，包括利息凈支出和金融機構手續費等。
3、房地產開發稅金。房地產開發稅金是指房地產開發企業轉讓、銷售、出租開發產品，提供售后物業服務、銷售材料、轉讓無形資產和出租固定資產，應按規定計算繳納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和土地增值稅等。
二、影響房地產開發企業成本管理成效的主要因素
通過對房地產開發成本的簡要概述，結合我國的實際情況，我們認為影響房地產開發企業成本管理成效的因素主要有以下幾個：
1、國家的宏觀政策
(1)金融政策。金融政策是政府調節房地產市場經常運用的手段。比如，2007年央行六次調整存款準備金率，雖然每次調整幅度都不大，但對房地產發展產生相當大的影響。對利率和準備金的調整，對于開發商和購房者都有影響。金融調控使部分開發商資金從緊，部分經營能力弱的房地產開發企業必然會從市場中退出。利率上升，對于投資型的購房者影響較大。加息會使得房地產開發商資金成本明顯增加。
(2)稅收政策。土地使用稅在一定程度上增加了開發商的成本支出。營業稅和加、減息對房地產投資造成一定的影響。土地增值稅，可以使開發商從土地中的獲利通過稅收的方式再回饋給購房者，從而影響房地產開發項目的成本。
(3)土地政策。國家出臺的一系列土地政策，目的在于調整土地交易過程中不規范的利益關系，保護耕地，有效利用土地，并且規范房地產行業的土地市場運作，起到引導和指導作用。土地嚴控措施的出臺，將會對土地市場有一定影響。規范土地運作。項目的開發時間受到限制，必須在2年內啟動，在時間上給項目的開發增加了壓力，進而間接提高了工程建設成本。
2、缺乏規范的成本管理制度和體系。成本管理在房地產開發企業中占非常重要的地位，很多企業雖然都很重視成本管理，但由于缺乏經驗，公司內部～直沒有建立起規范的成本管理體系，包括各類規章制度、崗位職責、控制流程等。
3、項目實施中是否實行全過程、全方位的成本管理
(1)不重視決策階段的成本控制。決策階段是房地產開發企業成本控制重要的一個階段。雖然決策階段發生的成本費用較少，但對整個項目的成本控制起著非常重要的作用，它將直接影響一個項目的成敗。
(2)不重視或輕視設計階段的成本控制。設計階段是房地產項目成本控制的最關鍵、最重要的階段，設計方案將直接影響到投資的規模及建設周期，大的節省和浪費均出現在這一價段。然而，開發商卻只重視施工階段的成本控制，不重視或輕視設計階段的成本控制對房地產開發成本的影響。
(3)招標投標沒有徹底、深入的執行。建設工程實行招投標，有利于降低工程造價，縮短工期，提高工程質量，促進公平競爭，防止腐化現象的產生。但據統計，目前房地產項目真正實施招投標的不足60％，招投標工作推進不理想。
三、房地產開發企業成本管理措施
1、建立有效的成本管理構架及運營模式。房地產開發企業應根據企業的自身發展進程及所處的階段建立相應的成本組織構架及運營模式，在組織結構的設計上盡可能使流程的關鍵環節由專業部門、專業崗位完成，盡量減少組織構架，減少管理層級，提升管理的績效。企業應該根據自身情況，選擇合適的經營模式。當企業處于單項項目開發階段時，公司從成本管理上考慮應采用職能制運營模式：當企業處于同城多項目開發階段時，可采用矩陣制運營模式，以提高成本管理績效：當企業在異地開發項目時，可采用項目公司制運營模式，成立項目法人，組建項目公司，按分公司組織構架方式組建，同時成本管理組織構架應按企業的發展相應階段設立。
2、建立全過程的目標成本管理制度。房地產開發企業應該在投資估算的基礎上由成本管理部門主導編制項目開發的目標成本，作為項目開發的成本控制基線。目標成本編制完成后提交公司決策層討論確定后，由成本管理部門編制目標成本控制責任書，將項目的成本目標分解到各職能部門，作為各責任部門作業的指導指標。
成本管理部門負責成本責任管理制度的制定、修改、指導、解釋與檢查落實，按項目開發周期編制成月報，通報各責任部門當月本項目責任成本執行情況、動態
成本的變動情況，對超目標成本的責任部門提出成本預警，當動態成本與目標成本發生差異時須分析產生差異的原因，并根據情況修訂目標成本，防止目標成本失控。
房地產項目竣工后，企業內部成本管理部門及財務成本核算部門應組建成本評估小組，對成本完成結果及時進行分析、考核，以便總結經驗，提高成本管理水平。
3、項目實施中對成本進行全過程、全方位的管理。在房地產開發項目投資開發決策之前，為了避免主觀決策、盲目建設帶來的損失和不良后果，應做好項目可行性研究工作。認真分析各種市場、技術、經濟、社會和環境因素，做好項目的成本費用估算、投資及效益的測算，了解金融環境、稅收環境及其影響，做好投資風險的評估并制定相應的對策。對建設項目進行綜合評價。
科學合理的技術、經濟設計，可以降低工程造價5％～10％、甚至更多。因而，房地產開發企業應積極參與到整個設計過程，使設計單位充分理解開發企業的意圖，認清設計要解決的根本問題，使設計能夠在安全、功能、標準和經濟等方面達到完美的結合。
在招投標過程中，一方面要事先了解材料和施工市場的基本行情，編制合理的標底，盡量采用固定總價和固定單價，從而做到事前控制成本，避免后期糾紛；另一方面要注意辨別投標單位的有效性，真正做到公開、公正、公平，保證招投標效果。
施工過程就是協調各專業單位有序工作的過程，必須制定切合實際的、詳細的工程進度表，并嚴格執行。保證工程如期完工；另一方面，如因招投標和合同內容不明確而造成糾紛，房地產商要本著公平的原則及時予以解決。
項目的竣工結算是工程成本控制的最后一關，在此階段要建立結算的審核程序，一般是“監理－工程部－設計部－預算部－外審”。如果是委托咨詢機構結算，其程序為“監理－工程部－設計部－成本部－咨詢機構－成本部”。竣工結算結束后，項目成本控制要對所有的數據進行總結和分析，用這些數據來檢驗整個項目的盈利狀況，為企業積累相關數據，為今后的項目測算提供依據。
4、建立成本控制保障措施。建立成本控制保障措施是為成本控制提供行為規范，使成本控制有章可循。在項目開發過程中，應結合本公司的實際情況，在企業內部建立與成本管理相適應的公司管理規章制度。如《A同管理制度》、《招標管理制度》、《設計變更管理制度》、《現場簽證管理制度》、《工程款支付管理制度》、《工程竣工管理制度》等，除此之外還可以建立適當的監督機制和激勵機制，在項目開發進程中與成本控制有效地結合起來，保障成本管理工作的順利實施。
第3篇：房地產開發規章制度范文
一、我國商業銀行零售業務風險管理情況
1.儲蓄業務風險管理情況
我國商業銀行儲蓄業務主要設置單人臨柜或雙人臨柜，日常處理業務通過復核和事后監督確保業務合規辦理。賬實進行分管，單人臨柜的每日進行對賬查庫，重要憑證設置登記簿。每日營業終了扎平賬后要與現金核對相等。
2.消費信貸業務風險管理現狀
（1）個人住房貸款。我國商業銀行開辦個人住房貸款主要是和房地產開發商簽訂合作協議，只對簽訂合作協議的房地產項目開辦個人住房貸款。其風險控制的環節，主要是對房地產開發商和房地產開發項目進行評估，一般只有三級以上資質的房地產開發才允許做個人住房貸款，對房地產項目重點審核房價和其前景，防止爛尾工程。對貸款申請入主要審核收入證明及其年齡，同時要求房地產開發商與銀行簽定回購保證書。
（2）汽車消費貸款。銀行開辦的汽車消費貸款主要是和汽車經銷商簽訂合作協議，消費者貸款買車，需向保險公司購買保證保險。銀行主要審核貸款人收入證明及是否是本地戶口。
3.信用卡業務
信用卡的風險管理重點是對信用卡申請人進行信用把關，要求提供擔保人或交納保證金。銀行通過每日對信用卡透支情況進行跟蹤，對發現的不尋常透支情況及時進行催收，通過催收情況發現風險點。
二、存在的
1.儲蓄業務
（1）銀行部分儲蓄網點內部管理尚待加強。我國商業銀行部分儲蓄網點未健全相應的內控體系，沒有嚴格按規章制度的要求辦理業務，責任不清，漏洞較大，使犯罪分子有機可乘，如存在沒有每日進行對賬、印章重要憑證管理混亂、掛失未按要求進行查保等現象。
（2）對儲蓄網點監控不力。銀行對儲蓄網點的檢查監督管理較弱，致使儲蓄網點不合規的問題較多，難以有效防范風險。如存在不按規定定期對儲蓄網點進行檢查，事后監督對傳票審核不嚴格、不及時，存在封包積壓等現象。
2.消費信貸業務
（1）對房地產項目缺乏準確評估。我國商業銀行與房地產開發商簽訂項目合作協議，主要審查其財務情況和即將開發的項目情況，防止工程項目爛尾。對房地產開發商的財務狀況審查較為容易，但對房地產開發項目的審查則較難，銀行缺乏有經驗的房地產項目評審人才，很難對開發商的項目作出較為準確的判斷。
（2）對貸款申請人的信用狀況難以把握。銀行審查貸款申請人是否符合條件的重要依據是其收入證明，但收入證明的真實性較難判斷，即使收入證明真實，其負債情況也無從了解，同時貸款申請人將來的收入變化也將直接其償還能力。
（3）我國商業銀行消費貸款在實際業務操作中面臨許多技術性問題，形成了潛在性風險。一是汽車消費貸款要求消費者向保險公司購買保證保險，但保險公司保險合同規定如果消費者未向保險公司連續投保機動車輛損失險、第三者責任險、盜竊險、自燃險的，保險公司將免除責任，即如果消費者脫保，保險合同將無效。二是個別地市，某些房地產開發商未完全繳納土地出讓金即可辦理土地使用證，使銀行貸款存在較大風險。三是汽車消費貸款中，如果借款人將所購汽車先行變賣后逃逸，由于《擔保法）規定必須先處置抵押晶再向保證人索賠，銀行將無法獲得保險公司的賠款。四是保險合同規定保險公司負責償還借款人所欠款項，但以不超過保險金額為限，逾期利息、罰息等保險公司不負責賠償。五是部分地市不能辦理抵押預登記，開發商有可能將在銀行辦理房產按揭貸款的在建工程和所屬土地進行再次抵押，或將同一套房產重復辦理按揭。
（4）我國商業銀行尚未出臺明確的可操作的貸后檢查管理辦法，消費信貸貸后管理較為簿弱。
3.信用卡業務
（1）犯罪分子利用信用卡作案猖獗，以冒名申請或運用高手段偽造信用卡騙取銀行資金的案件時有發生，防范案件任重道遠。
（2）對信用卡申請人的信用狀況較難判斷。銀行對信用卡申請人的風險控制主要是要求提供擔保人或交一定數額的保證金，但對信用卡申請人本人的信用狀況無法評估，很難辨別其辦卡意圖，在風險控制上存在較大漏洞。
三、零售業務面臨的潛在風險
1.儲蓄業務
儲蓄業務可能面臨的主要風險是操作風險，可分為內部作案、外部作案、內外部相互勾結作案。內部作案主要是內部管理不嚴，不按規章制度辦理業務，如印章、重要憑證等保管混亂，每日營業終了不進行查庫等，致使犯罪分子有機可乘。外部作案是犯罪分子利用偽造存折、盜取密碼等手段進行冒領。內外相互勾結作案是利用銀行內部管理松散盜取儲戶存款。
2.消費信貸業務
（1）操作風險。一是銀行內部人員利用銀行管理不嚴、內控制度沒有得到有效建立等問題，違規發放貸款，騙取銀行資金所造成的風險。二是銀行外部人員利用銀行管理方面存在的漏洞，申請消費貸款騙取銀行資金。如房地產開發商或汽車經銷商指使工作人員向銀行申請貸款套取銀行資金，或犯罪分子利用偽造的證明材料申請貸款騙取銀行資金。三是內外部人員相互勾結騙取銀行資金。
（2）信用風險。對于個人住房貸款，由于我國住房市場以銷售期房為主，住房貸款的信用風險包括開發商的信用風險和借款人的信用風險，對于汽車消費貸款主，是借款人的信用風險。房地產開發商的信用風險主要是指房地產開發商的財務存在問題，或開發的項目超過其承受能力，或投資決策出現失誤導致項目開發失敗，致使后續資金不能跟上，房地產項目出現爛尾。借款人的信用風險是指借款人由于收入下降、失業等原因導致清償力下降，難以歸還銀行貸款產生的風險。
（3）風險。法律風險主要是指我國商業銀行辦理的消費貸款業務在程序和合同上存在諸多法律滑洞，當借款人出現清償困難時，銀行對抵押物進行處置時在法律上將面臨不利局面。一是銀行辦理住房消費貸款要求房地產開發商簽訂回購協議，要求如果貸款人無力償還貸款，將由房地產開發商將住房回購，償還銀行貸款。但由于《擔保法》規定公司不能給個人擔保，一旦發生貸款人無力償還貸款情況，房地產公司可憑此進行抗辯，銀行難以勝訴。二是我國尚五個人破產法，當處置的抵押物不足以補償銀行貸款時，難以向貸款人繼續追索。三是當貸款人出現無力償還貸款時，銀行可能面臨執行難的。如住房貸款，一旦銀行要求貸款人交出住房，政府可能本著安定團結的目的進行干預，使銀行的要求難以得到執行。四是貸款人申請辦理消費貸款，銀行無法辨別其資金來源的合法性，如果貸款人的資金來源涉及貪污等不合法渠道，將使銀行債權落空。
（4）市場風險。市場風險指價格風險，主要包括抵押物價格風險、利率風險和人民幣幣值風險。抵押物價格風險指借款人的住房、汽車等抵押物有可能出現價格下跌的風險，特別是汽車，一旦經過使用其價格有較大幅度的下降，同時抵押物的價值評估也因評估機構的不同而出現差異。抵押物的價格下跌將使銀行的貸款存在不能得到全額清償的風險。利率風險主要指利率水平上升帶來的風險。消費貸款屬于中長期貸款，一般貸款期限長達10—20年，當前我國利率水平較低，但從中長期看利率走勢卻不定，一旦利率水平出現上升趨勢，有可能使銀行出現利率倒掛的風險。在我國市場缺乏金融期貨、期權等避險工具的情況下，利率風險很難轉嫁出去。人民幣幣值風險主要指人民幣貶值風險，如果人民幣發生貶值，將使銀行中長期債權遭受較大損失。
（5）流動性風險。流動性風險是指當消費信貸額增長到一定水平時，銀行將產生流動性風險。由于消費貸款為中長期貸款，需要中長期資金來源對應，在西方商業銀行消費貸款達到銀行資產總額的15%時，就有可能產生流動性風險，銀行頭寸出現不足。我國當前以定期存款為主，消費貸款總量不大，不會產生流動性風險。但如果我國商業銀行的消費貸款規模增長過快，超過銀行資產額的一定比例，一旦存款結構發生變動，活期存款大于定期存款，將使銀行產生流動性風險。
3.信用卡業務
（1）操作風險。信用卡的操作風險主要有以下幾類，一是犯罪分子利用先進的高手段偽造信用卡進行透支所造成的風險；二是在銀行疏于防范的情況下，信用卡申請人利用假證件等申請辦理信用卡所造成的風險；三是內部管理不嚴，不進行每日對賬、不檢查授權記錄等所造成的風險，或內外部人員相互勾結實施信用卡詐騙所造成的風險。
（2）信用風險。對信用卡申請人審查不嚴，導致部分動機不純的申請人獲得信用卡，并惡意進行透支所造成的風險，或持卡人失業、收入下降等原因，難以歸還透支款。
四、對策建議
1.儲蓄業務
（1）加強對儲蓄人員的崗位培訓，制定儲蓄業務操作手冊。加強對儲蓄人員的崗位培訓，應重點以儲蓄業務的規章制度、操作規范和違章操作所導致的風險案例進行培訓，使員工加強對風險的認識，自覺遵守規章制度，減少違章操作。同時銀行應根據儲蓄業務流程，制定標準的操作步驟，對每一環節的重點注意事項給予清晰的標明，使員工能夠按照操作手冊規范地辦理業務，降低差錯發生概率，有效防范風險。
（2）加大檢查力度，建立儲蓄業務員工輪崗制度。銀行應加大對所轄儲蓄網點的檢查力度，健全儲蓄網點的內控體系，嚴格儲蓄網點的業務操作。建立員工輪崗制度，定期（如每年）對儲蓄業務人員進行輪崗，加強風險防范。
（3）進一步整合儲蓄網點，提高管理質量。我國商業銀行儲蓄網點較多，使得監督管理力量相對顯得不足。銀行應對一部分發展潛力不大，或管理上存在困難的儲蓄網點進行撤并，而對有發展潛力的儲蓄網點進行升格，優化銀行營業網點結構，提高分理處以上級別的營業網點比例，有效加強管理。
2.消費信貸業務
（1）資產證券化。將銀行的消費貸款交由專業的資產證券化機構SPV進行組合設計、打包，在債券市場上出售給投資者，使該部分貸款從銀行的資產負債表上消失，可有效化解銀行消費貸款的市場風險和流動性風險。我國應加強債券市場建設，擴大債券品種，支持銀行開展貸款證券化，引導建立資產證券化的專業機構，完善金融市場體系。
（2）建立客戶信息查詢系統。銀行應把在該行辦理儲蓄、信用卡、消費信貸等業務的客戶資料進行整合，建立一套客戶綜合查詢系統，以方便銀行全方位了解客戶的信息，如資產狀況、負債狀況、業務交易情況等，對客戶進行充分調查，有效防范風險。在此基礎上，通過人民銀行或銀行業協會，聯合各家商業銀行對客戶過去的信用狀況進行綜合整理，以形成統一的客戶信用狀況查詢系統。
（3）聘請行業專家參與銀行房地產項目評估和培訓。銀行應加強與資產評估公司、房地產開發以及行業內資深專家的聯系與合作，聘請專業人士參與銀行的項目評估，對房地產行業進行，對客戶經理、風險管理人員進行培訓，使銀行業務人員在工作和中不斷得到鍛煉，提高項目評估水平。
（4）建立客戶信用評分系統。客戶信用評分系統是銀行風險管理體制的重要組成部分，通過對客戶進行信用評分決定貸與不貸以及授信額度的大小，使銀行貸款審批具有客觀的標準，是實行消費信貸業務人個審批制的基礎。銀行應委托專業機構開發適合本地區的客戶信用評分系統，以提高銀行信用評估水平，增強防范風險的能力。
（5）加大對消費信貸業務的資源配置，強化貸款“三查”制度。建立貸后情況調查臺賬，通過定期與客戶取得聯系，了解客戶情況，及時防范風險。對消費信貸業務應配置更多資源，如增加人力，充分保證信貸員有更多精力投入貸款“三查”，特別是貸后管理。
3.信用卡業務
第4篇：房地產開發規章制度范文
引言
目前，隨著我國經濟的快速、穩定發展，也使得房地產行業獲得了較大的發展，為了讓房地產行業更好的發展，國家相繼出臺了有關政策用以引導規范其發展。房地產行業國家宏觀調控的加強和房價的日趨合理，但面對土地的獲得成本越來越髙、市場日益規范的現實情況，各開發企業規模小、管理粗放等問題開始明顯暴露出來。特別是成本管理水平低下的問題在利潤水平下降的情況下，暴露的尤為突出，房地產開發企業必須從粗曠的管理向精細化管理模式的轉變。房地產企業要獲得最大限度的經營利潤，降低企業相關的成本是一條重要的渠道，而加強企業成本管理，建立科學合理的成本管理體系則成了企業發展的重中之重。
一、企業成本管理體系概述
所謂企業成本管理，就是以企業的全局為工作對象，緊密結合企業總體發展戰略和規劃，在理論到實用的層面所制定的規范和準則也要從企業全局出發。在目前的房地產開發企業中中小型的偏多，在資金、人才、管理等方面都有許多需要改進的地方，在管理上不規范的地方也很多，在這些企業中，構建一套完整的成本管理體系已經成為當務之急。
二、房地產開發企業成本管理體系設計的基本思路
無論是大型的比較成熟的房地產開發企業，還是管理相對不太完善的中小型企業，都要構建突出本企業特色的成本管理體系。在成本管理體系的設計上，要牢牢把握步驟，緊密結合自身實際。這是因為，房地產開發企業的經營特點就是涉及范圍廣，投資規模大，只有加強成本管理，才能取得比較理想的經營效果。
一般來說，房地產開發企業的成本管理包括目標成本、責任成本、動態成本和事后評估等幾個方面的內容，這些內容涵蓋了房地產企業經營的全過程，既有時間上的全覆蓋，也有部門和項目上的全體性。通俗地說，在設計成本管理體系時，要考慮到具體每個項目的事前、事中、事后和長效跟蹤，也要考慮到每個項目的各個具體步驟，還要考慮到執行項目的每個部門的具體動作，也就是要考慮到方方面面、角角落落，只有這樣，才能在保證質量和時間的前提下切實降低成本，實現各項成本的有效運作，取得經營上的主動權。
房地產開發企業在設計成本管理體系時，要注意下面幾個問題。一是完善制度。要建立健全與成本運作有關的各項規章制度，如財務制度、月報制度等，同時要建立制約機制，確保這些規章制度能夠得以順利施行。實踐證明，完善制度是做好成本管理的有力保障，同時也是前提條件；二是完善合同。房地產企業在簽訂經營合同時，除了要考慮相應的權利和義務以外，還要把成本管理作為基本內容，凡是與成本管理有關的內容，都要在合同中有所體現，只有這樣才能真正保障自身的經營權利，規避在經營過程中因合同完善而產生的經營失誤和隱性風險；三是完善流程。在企業中執行一套體系，一定要設計出嚴格完善的流程，按照流程操作，可以方便執行，也可以方便責任到人，便于加強對體系的執行力。
房地產開發企業在具體的經營過程中，一定要規范經營行為，尤其是在成本管理方面，切忌暗箱操作和違規經營，如真正需要技術處理的，也一定要在法律和慣例允許的框架下進行，不能轉漏洞，違反相關的政策和法律規定。也就是說，要加強成本管理，必須保證經營行為的有序，只有在有序的競爭機制下，才能使自己的經營行為變得越來越規范和科學，才能使成本管理走上正常的軌道，才能真正增強自身的市場競爭力。這是因為，隨著國家法制的逐步完善和健全，惡意的競爭最終會失去市場，通過不正當競爭也終究會受到法律的嚴格制裁；四是要不斷積累經驗，要汲取大眾所長，吸收他人的經驗，揚長避短，不斷的完善自身。眾所周知，在明確目標成本之后，就需要通過責任成本將目標成本進行層層分解，明確各責任部門的成本管理職責，并依據規定的考核標準進行評估、反饋，評價其成本職責履行情況，從而起到加強成本管理的作用和目的。成本管理體系是一個復雜和系統，各個開發企業的不同，具體的內容和環節也有所區別，因此要做到有所區別，具體問題具體分析。而且最主要的，在經營的過程中，情況是千變萬化的，企業所面臨的環境也是變化多端的，成本管理體系在遇到不同的項目和不同的情況時要做相應的調整和補充完善，這就要求房地產開發企業在經營過程中要善于積累經驗和不斷的學習，包括數據的積累、方法的積累等。
總之，房地產開發企業的成本管理是一項系統工程，需要企業的全員努力才能實現，也需要企業的管理層足夠的重視，如果領導不重視注定是行不通的。
三、房地產開發企業成本管理體系設計初探
（一）加強目標成本管理
目標成本是指房地產開發企業在實施項目經營時依照現有信息對不同階段的經營內容作出的成本計劃，它是成本管理體系中的重要內容，是成本管理的重要依據。由于房地產開發企業很難像其它工業企業一樣把成本目標定額做得很細，但“事前做細”總比“事后補救”效果要好。
目標成本是獲得利潤的基本要素，也是房地產開發企業實施成本管理的基本內容。房地產開發企業應該從項目論證階段就要對目標成本進行細致的分析，通過周密的研究，精心設計經營活動的各個環節，盡量減少和消除經營中的非增值成分的內容，把成本降到最低。同時，在經營過程中，要考慮運用新工藝、新產品、新能源，增加項目實施的科技含量。另外，還要考慮到與市場接軌，與國家的政策和大形勢掛鉤，在我國房地產企業要想穩定發展，一定要關注國家相關的政策法規，認真分析當前面臨的市場情況，明確企業自身面臨的優勢、劣勢，自身企業的機會和威脅，然后在做出最終的選擇，要以最小的成本付出，獲得最大的利潤收益。
實現目標成本管理的有效手段是要進行細致的目標分解。要把目標成本落實到項目的每個分支和部門的每個人頭。大到地塊的征用、小到每一塊磚、每一顆鐵釘，都要精打細算，減少浪費；從部門的角度，不論是項目經理，還是具體施作人員，都要有嚴格的指標規定，實現人盡其才，才盡其用。在具體實施中，要密切注意項目進展階段與階段之間的銜接，對目標成本實施動態管理，而這種動態往往要在可行性研究的時候就要盡量考慮周全，估算要力求準確貼近。進行目標成本管理的過程就是企業積累經驗的過程，個別房地產開發企業觀念不新、意識不強、方法不多，是目前急需完善和優化的問題。在實際的操作中，最關鍵的東西就是要把目標成本管理與企業財務很好地銜接，達到財務與成本核算科目的統一、付款項目與總帳的統一、總帳與分支結算的統一、動態成本與核算成本的統一等等。
（二）加強責任成本管理
在完善的目標成本管理概念下，加強責任管理體系建設也是房地產開發企業實施成本目標管理的重中之重。因為這是完成目標成本分解的必要手段，只有加強各部門的責任成本管理，才能使被分解的指標得以完成。在設計責任成本體系時要包含四個方面內容，也就是對責任范圍、責任部門、評價指標和評價部門要進行劃分和界定，要做到項目的每個子項都有責任部門，對于需要多個部門共同完成的項目子項，要確定重點部門，明確成本責任分工，解決好誰來做、做什么的問題。責任成本管理的重要因素是實施人員的責任意識和責任心，要保證責任成本管理的順利實現，除了要加強教育、增強以人為本的觀念以外，還要完善制約和激勵機制，如向部門下發目標成本管理責任書、制定部門責任成本管理要點等，依照責任成本管理清單對部門實行成本管理，做到責權明晰，有據可依。
（三）加強動態成本管理
房地產市場形勢是千變萬化的，在整個經營過程中，經營政策的變化、客戶需求的變化、市場行情的變化等不確定因素都會對事前所做的目標成本管理進行沖擊和挑戰，因此，動態成本的管理成為成本管理體系中的重要一環。實行動態成本管理可以保證項目成本處于可控狀態，為成本決策提供可靠依據，同時可以滿足融資的需要，最終達到實現目標成本的目的。實施動態成本管理要把握好實時性這個核心內容，隨時能掌握項目進展過程中最新的成本狀態，并嚴格按照合同的內容規范動態成本管理。從目前經驗來看，實行項目進展月報或周報制是一種比較成功的做法。動態成本管理除了要以合同為中心以外，還要兼顧到動態成本、實際發生成本和實付成本的因素，如果說目標成本是考慮周全，責任成本是做到周全，那么，動砠成本要體現管理周全，具體體現在項目的任意時段、整體進度、執行效果等各個方面。
（四）加強成本評估
對于房地產開發企業來說，工程完工、樓盤售凈并不是終極目的，而積累經驗和建立數據庫則是保證企業能夠可持續發展的必由之路。這時，成本評估就顯得尤其重要了。成本評估的主要內容包括，通過最終成本與目標成本的比較，可以評價整個項目的成本管理水平；通過對實際完成指標與責任成本體系中的評價指標進行比較，可以對各部門的業績進行評定等。在進行成本評估時，要具體總結項目實施過程中的得與失，建立科學實用的成本管理數據系統，在后續的項目經營中發揮重要作用。事后評估是提高成本預測準確性的有效方法，同時也可以有效地加強成本管理，是成本管理體系建設的重要內容，在進行成本管理體系設計時要進行通盤考慮。
第5篇：房地產開發規章制度范文
摘要：對房地產開發企業管理中的成本進行控制，可以使房地產開發企業的總體成本支出有所減少，從而使利潤更高，因而對房地產開發企業的發展具有重要意義。本文首先對房地產企業管理中的成本控制的內涵作了簡單介紹，然后分析了房地產開發企業管理中成本控制的優點，最后針對如何提高對該項成本的控制提出了一些建議和方法。
關鍵字：房地產開發 企業管理 成本控制
一、房地產企業管理中的成本控制的內涵
房地產開發企業管理中的成本指的是房地產開發企業在日常管理的過程中由于管理活動而產生的代價。房地產開發企業在管理的過程中需要一些必要的開支，這些開支就是管理中的成本[1]。隨著房地產開發企業的發展不斷在進步，管理中的成本也逐漸受到了重視，對這一部分成本進行控制成了很多房地產開發企業的一項重要工作。
房地產開發企業管理中產生的成本主要可以分為以下幾個部分：構建組織結構的成本、組織運作的成本、監督和激勵成本、其他與管理活動有關的活動比如企業的文化建設等所產生的成本以及和外部市場主體的協調等相關活動的成本。
其中，構建組織結構的成本指的是在企業的構建組織結構過程中所產生的支出，比如對管理人員進行培訓、企業間的交流聯絡、企業相關規章制度的制定等。組織運作成本指的是在組織結構構建之后進行的一系列上傳下達工作所產生的支出，比如將企業的規章制度進行傳達、貫徹，將各部門的工作進行匯報等。監督和激勵成本指的是對房地產開發企業內部人力資源的組織過程中產生的支出，不包括工資和獎金，其目的是對內部人員的工作產生監督和激勵的作用。其他的諸如企業文化建設的成本，主要包括企業文化的制定、文化氛圍的營造、文化活動的舉辦等等所產生的支出，企業的文化建設對于企業的長遠發展具有重要作用。
二、對房地產開發企業管理中的成本進行控制的好處
首先，對房地產開發企業管理中的成本進行控制可以降低房地產企業的總體成本。并且可以在一定程度上提高房地產企業的盈利，維護各個股東的利益，并且對于房地產開發企業的投資收益也能提供一定的保障。企業成本的支出對企業盈利能力有反作用力，當成本降低時，企業的盈利能力才會提高。另外，通過對企業管理中的成本進行有效控制，將節省出來的費用可以投入到企業的其他方面，從而對企業的整體發展可以產生推動作用，提高企業的整體利潤。
其次，對房地產開發企業管理中的成本進行控制可以保證企業內部的一切管理活動更好地開展。因此，對管理中的成本進行有效的控制，要做到確保每一次的投入都合理，并且要有效地利用，爭取每一分都能獲得最大利潤。將成本付出所獲得的收益進行一定的分析，判斷是否產生了較為明顯的效果，然后根據分析的結果來決定下一次的投入，這樣可以確保企業管理的有效開展，是一個良性循環。
最后，對房地產開發企業管理中的成本進行控制，能夠使企業獲得良好的收入效果[2]。管理中的成本支出對于企業的收益具有長久的有益影響。因此，對管理中的成本進行控制并非指最大限度地對支出的費用進行縮減，而是要采用科學的方法，綜合考慮各種因素，合理地進行控制，從而使成本的支出帶來的收入效果最佳。
三、提高房地產開發企業管理中的成本控制的方法
對房地產開發企業管理中的成本控制，可以分為兩個部分進行，分別是對企業管理費用的控制和財物費用的控制。
1、對房地產開發企業管理費用的控制
房地產開發企業屬于第三產業，其主要功能是將房地產開發中的相關資源進行整合與運營。房地產開發企業管理主要涉及的方面有：與土地使用權有關的管理費用、開發許可和預售許可的相關管理費用、勘察與設計的管理費用以及銷售環節的管理費用[3]。
對于房地產開發企業管理費用進行控制，可以綜合運用總額控制法和歸口管理的方法。首先是總額控制，企業的開發能力要和其管理水平相協調，控制管理費用的支出，不能一味地只是追求開發，要綜合考慮成本與收效之間的關系。其次是對房地產開發企業管理費用的歸口管理。歸口管理指的是將房地產開發企業管理所涉及到的環節要具有針對性，支出成本和要進行的事宜要彼此協調，要滿足一定的配比性，要能很好地體現出財物職權與事物職權之間的統一關系。但是，并非要求支出與收入之間每一時都能彼此相當或者前者必須永遠保持比后者小，應該將目光放長遠，在更長的時間內能夠給企業帶來一定的收益即可，要能夠將約束性管理和彈性管理結合使用，促進企業的長久穩定發展。
對房地產開發企業管理費用進行控制，可以采取全面預算管理的方式進行，具體來說，可以分為三個步驟，分別是事前預算、事中預算和事后預算[3]。
事前預算的思想主要是根據房地產開發企業的發展計劃來將確定年度管理費用支出總額的預算和各項支出的預算。在預算的時候，要綜合考慮各方面的因素，并且對于某些不能明確的因素要多加探討和研究。對于項目規劃環節所涉及到的征地、征款、設計、招標等方面預期的管理支持費用要詳細進行規劃，以免在總額的預算過程中留下缺口。對于各項支出的預算，指的是將總額的費用支出具體化，根據以往經驗，再結合目前的實際情況對各項的費用支出進行一定的調整，從而可以對實際支出有所控制。
事中費用控制指的是在實際的運作中，如果實際支出的費用與相對應的預算產生了較大的偏離，則需要利用事中費用控制手段縮小其間的差距。主要方式有：（1）采用企業參與的方式，綜合考慮實際情況對之前的費用預算進行調整，盡量不影響實際業務的順利進行。（2）將事中費用控制方法和財物管理系統相互聯系，盡量保持事中費用預算和企業的各項業務開展的活動保持協調，彼此之間互相支持和制約，從而對管理中的成本進行控制。（3）對管理成本的支出預算往往有很大的彈性，因此會產生一定的預算余額，在報賬時要將預算余額進行明確，通過預算余額來對管理成本的支出進行控制。
事后分析預算主要指一整個管理活動結束以后，要及時對活動結束后所發生的管理成本的支出進行核算，并與預算進行對比，如果發生比較明顯的偏離，則采取有效方法進行控制，為以后做好預防工作。
2、房地產開發企業財務費用的控制
財務費用往往發生在企業為了保證生產經營的順利進行所籌集的資金，主要包括利息、匯兌損失和一些相關的手續費[4]。這一部分的支出受各方面的情況影響很大，不是很容易控制。在對其進行控制的過程中可以借助一些財務手段或者選擇對自己有利的籌資方式，盡可能地減少該部分的支出。另外，對于資金的調度也要采用合適的方法，可以利用一些投資理財項目來使資金升值。要定期對財務費用的支出情況進行統計分析，找出支出規律和特點，并針對此采取有效的控制手段。
四、結語
如今，房地產市場的競爭越來越激烈，企業之間的差距在不斷縮小，因此，房地產開發企業在這種局面下應該不斷提高自身的管理能力，并且要提高對管理中的成本的控制能力，這有這樣，才能不斷提高利潤空間，才能保持企業在市場上的競爭力。隨著房地產開發企業管理中的成本越來越高，對這方面的成本支出進行控制顯得越來越重要，房地產開發企業要對此引起足夠的重視。
參考文獻
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第6篇：房地產開發規章制度范文
[關鍵詞] 房地產企業 合同 管理體系 建立 完善
一、房地產企業合同管理特性的認識
1.合同管理時間的長期性。房地產開發具有資金投入大、技術要求高、建設周期長的特點。小型項目的建設周期可能有幾個月，大型項目建設周期可能長達數年，甚至更長，相應合同的履行也具有長期性、連續性的特征。房地產企業的合同管理通常是隨著項目建設及合同履行進度順序實施的，依次經歷項目取得、設計、施工、銷售、前期物業管理等環節。
2.合同管理內容的龐雜性。一個房地產開發項目所涉及的合同包括土地出讓、資金借貸、勘察設計、施工、物資采購、監理、銷售等類型，這些合同的內容各不相同。一個開發項目需要簽訂幾種不同類型的合同，每種類型的合同往往又會簽訂數個以上的合同，而且合同內容又涉及很多工程技術等專業知識。
3.合同管理涉及人員的眾多性。房地產企業的合同管理從內部來講，需要涉及本單位主管領導、部門負責人、合同管理人員、工程技術人員、財務人員等人員。從外部來講，又涉及每個合同對方單位的主管領導、部門負責人、具體經辦人員等人員，同時還涉及建設、土地、質檢、稅務等政府相關部門的人員。
4.合同管理體現了較強的國家干預性。房地產開發項目建成投入使用后通常會對社會公共利益產生重大影響，因此，國家對房地產開發采取了嚴格的干預措施。主要體現在以下幾個方面：一是對合同主體的限制。《城市房地產管理法》、《建筑法》等明確規定從事房地產開發建設活動的開發商、施工、勘察、設計和監理等單位都應具備相應的資質，只有取得資質證書后，才可在其資質等級許可的范圍內從事相應建設活動；二是對合同的履行制定了一系列強制性標準。房地產項目的質量關系到民眾生命財產安全，為此，國家對項目的勘測、設計、施工、驗收等環節，都制定了大量的國家強制性標準并要求嚴格執行，有關合同中的許多條款也都是嚴格按國家強制性標準訂立的；三是合同責任的法定性。我國法律對房地產開發項目有關合同責任有許多強制性規定，如采用招標方式訂立合同、禁止轉包、施工方的質量保修責任等規定。強制性規定的存在，使部分合同責任成為法定責任，部分或全部排除了當事人的締約自由。
5.合同管理的高風險性。房地產開發的有關合同從簽訂到履行均面臨許多風險，既有如自然災害、法律法規變化、合同條件及國際慣例修訂等客觀原因造成的風險，也有如合同訂立時的疏忽大意、合同條款不嚴謹、合同一方違約等主觀原因導致的風險。這些風險如果不采取一定措施進行控制，勢必會給房地產開發企業造成一定的經濟損失。
二、房地產企業合同管理現狀的分析
1.從外部來看，由于我國合同制度尤其是建設工程合同制度的建立時間較短，相關企業對合同的重要性認識不足，合同管理意識不強。我國的建設工程合同制度是隨著國家經濟體制的改革，逐漸發展建立起來的。上世紀70年代末、80年代初,隨著《建筑安裝工程合同試行條例》、《勘察設計合同試行條例》、《中華人民共和國經濟合同法》等法律、法規和規章的頒布，初步建立起了建設工程合同制度。
2.從房地產企業的內部來看，在合同管理上主要存在以下幾個方面的問題：
(1)合同管理制度不健全。房地產企業普遍缺少相應的管理制度或是管理制度存在漏洞，不能對合同實施有效管理，造成合同風險事故的頻繁發生。
(2)合同管理人員缺乏合同管理的專業知識，綜合素質不高。在我國的房地產企業中，管理人員多數集中在工程技術方面，專業合同管理人員所占的比重較低，這些合同管理人員缺乏合同管理及法律方面的專業知識及相應的實踐經驗，難以對合同進行有效的管理。
(3)合同管理人員主觀上缺乏認真負責的工作態度。合同管理制度的缺位，使管理人員之間權責劃分不清，缺少相應激勵和約束機制，管理人員責任心不強。有些風險損失的發生源于管理人員的疏忽大意，專業知識本來就比較缺乏，再沒有一個認真負責的工作態度，更加劇了風險損失的發生。
三、房地產企業合同管理體系的建立與完善
1.合同管理制度體系的建立與完善。在合同管理過程中的每個環節，建立和健全具體的、可操作的規章制度，通過制度來規范、協調各方的工作，從而使合同管理的有關各方做到分工明確、職責清晰、相互配合。這些管理制度主要包括：合同歸口管理制度；合同審查制度；合同考核制度；合同用章管理制度；合同臺帳、統計及歸檔制度等。
2.合同管理組織體系的建立與完善。要自上而下地建立和健全合同管理機構，例如：在總部、分公司和各個項目部，分別設立合同管理部、合同管理辦公室、合同管理小組等機構，使合同管理機構覆蓋企業的每個層次，延伸到工程項目建設的各個角落。合同管理機構的主要職責是制訂本企業的合同管理制度；檢查監督本企業各類建設工程合同的訂立、履行；培訓合同管理人員；采取措施有效預防合同風險；參與解決合同糾紛；總結推廣合同管理經驗等。
3.合同管理人員體系的建立與完善。合同管理機構設置完成后，就需要配備相應的管理人員，通過對外公開招聘、內部選拔等方式，將有一定合同管理專業知識和經驗的人充實到總部、分公司、項目部的各個合同管理崗位上，保證這些機構中有充足人員從事合同管理工作。采取請進來、送出去等方式，定期或不定期地對合同管理人員進行培訓，包括建筑、法律、管理等專業知識，提高相關專業知識水平。
4.合同管理運行體系的建立與完善。在合同管理機構已經設立、人員已經配備后，如何使這些機構和人員相互之間協調配合、有效地開展工作，便是合同管理運行體系要解決的問題。在合同管理工作程序上，應采取簡捷、高效的方式。
參考文獻：
[1]秦玉文:建筑業如何成為實實在在的支柱產業[J].建筑,2006,17:16
第7篇：房地產開發規章制度范文
關鍵詞：房地產；開發；工程管理
中圖分類號：F293文獻標識碼： A
引言
隨著我國經濟的快速發展，城市化建設的發展步伐逐漸加快，在很大程度上推動了房地產行業的發展。現階段，地產項目的投資種類不斷增多，施工規模也越來越大，技術施工難度也不斷的加大，影響施工項目管理的因素也越來越多，并且面臨的市場競爭也越來越激烈。在這種背景下，房地產行業引進了精細化管理的觀念，并得到了廣泛的應用，它能夠有效的降低企業建設施工的成本，提高建筑施工的質量，縮短建筑施工的工期，增強企業建設的標準化程度，提升企業的社會效益和經濟效益。
一、房地產開發中工程管理中常見問題
我國房地產行業整體發展尚不夠成熟，發展水平偏低。隨著政府調控政策的變化和市場不景氣，中小型房地產企業在獲得持續的土地資源和資金方面遇到了很多難題，無法實施工程質量精細化管理，眾多的管理型問題一步步的顯露出來。
（二）管控制度不先進
受傳統體制的影響，我國房地產企業的組織管理體制適應不了當今市場化變化多端的管理需求，如項目管理大多以“人治”為主，對承包商、供應商合作缺乏組織管理，缺乏規范解決問題的能力，對員工管理、內部分配等不能與市場接軌，影響員工積極性等。這一系列問題的存在影響了項目的建設成效，必須使用精細化管理來逐一克服，才能不斷提高工程管理的效率和效果。
（二）成本控制不重視
在成本控制上，作為項目管理者，不能有效的從全局、系統著眼把控項目開發各環節中成本的管控。如在材料設備采購階段，不能全局的分析材料設備數量和質量性能，僅為了滿足工程的需要而增加，或者為了節約成本購買一些性能較差的材料設備，造成資金的浪費;在有關合同的條款上不能很好地洞察、預見，出現后期承包商索賠等事項;不注重設計，與可操作性失節，致使項目實際施工過程中出現大量的設計變更，對成本影響較大，更有甚者可能直接決定項目開發的成敗。
（三）組織管理不明確
目前，多數房地產企業尤其是小型房地產企業，剛剛處于起步階段，對房地產項目工程建設中只重視最終盈利大小，而忽視了管理中的組織所疊加的不良影響。包括不科學規劃施工現場，對于承包商缺乏完善的協調管理機制;材料和設備從購、進場、保管混亂，造成不必要的浪費;資金撥付沒有既定流程和整體規劃，致使資金利用率偏低。這種只重結果的粗放式管理必然會造成項目的建設成本增加，吞噬房地產開發利潤。
（四）標準化執行不靈活
當房地產企業由粗放式向精細化轉變的過程中，勢必將建立各項規章制度來規范各項工作的開展。這些規章制度精細化的管理模式中往往會被擺在非常重要的位置。然而在具體的實施過程中，很難保證所有事情都如預想般順利發展，容易出現一些極端的情況，這時企業的制度和規范反而限制了企業的發展，它很大程度地限制了人在企業中的主觀能動性。
二、房地產開發中工程管理存在問題的解決措施
（一）加強對于工程項目的成本管理
在房地產開發工程中的項目成本管理，是所有投資者都關注的焦點，也是直接決定房地產開發企業獲得經濟效益的直接手段，因此，必須要采取有力的措施，加強對房地產開發工程項目在招投標、設計、施工以及后期的驗收、養護等過程中的成本管理工作，加強對全過程的成本管理。在對成本管理的各個環節中，應該注意，必須要使用科學、合理、規范的手段予以管理，不能只是為了成本管理而一味的降低投入資金，忽略了對于建筑工程質量方面的控制。
對于項目成本管理的重點部分來說，是房地產開發工程前期的決策階段以及中期的施工階段。在房地產開發企業在進行前期的決策階段時，必須要嚴格控制成本，從實際情況出發，結合工程各個環節進行嚴格的預算，嚴格控制成本投入；在進行施工階段時，將成本控制的重點放在對工程的設計變更上，因為一旦涉及到設計變更，就必須要有大量的資金支持，因此降低工程的設計變更，確保成本的有效管理；另外，必須嚴格控制建筑施工中所使用材料以及設備的質量與數量，避免由于材料的浪費造成的成本增加；嚴格控制工期等等。
（二）加強對于建設工程項目的質量管理
房地產開發建設工程的質量直接決定著其后期的使用性能，因此，房地產施工企業必須要加強對其的質量管理，包括施工過程中的質量控制以及竣工后的使用質量。在這其中涉及到的因素就很多了，比如說施工人員的技術問題、施工工藝及方法、施工環境等等，因此房地產開發企業對這些問題都要逐一進行分析，并且采取針對性的措施予以解決。
（三）注重建設工程前期投資決策階段的可行性研究
在建設工程項目施工前期階段的可行性研究是建設工程項目的一項核心內容，必須要加強對其的重視程度，具體可以從以下幾個方面著手：
1.在予以充足時間的前提下，加強對前期可行性研究的人力、財力、物力方面的投入；
2.建立、健全投資決策的支持與審核機構，將決策的程序予以完善，繼而從根本上提高投資決策的整體水平與實施效率，使建設工程項目的市場定位或者是產品定位呈現系統性。
（四）施工現場安全管理
施工現場的安全管理非常重要，關系到施工人員的安全。因此，要采取有效措施加強對施工現場的安全管理。要保證施工現場安全，必須要做好施工的消防工作。施工單位在施工組織設計中必須有安全和消防條款，為施工安全管理提供必要的依據。施工單位必須對全體施工人員進行安全教育，做好技術摸底工作，要派送專職的安全員。甲方代表負責施工現場安全執行的情況，安全帽配戴、施工腳手架、安全網、洞口以及溝道等防護設施，還有其他的施工設備安全保護和施工用電安全措施，防止出現違規指揮和違規操作的行為。甲方代表負責監督安全事故易發部位，比如，要采取合理有效的措施，預防高空墮落、機械傷害、觸電以及坍塌事故等措施，從而保證施工能夠順利進行。還要監督施工單位防火制度的落實。施工現場必須保證消防通道暢通，保證消防設施齊全。
（五）施工現場文明管理
在施工過程中，文明施工有利于樹立企業的良好形象，為此，必須要加強施工現場的文明管理。在施工開始前，必須明確組織設計或方案中的文明施工條款。在實際的施工現場周圍必須設臨時圍墻或圍檔，并做到及時修補，保證圍墻或圍檔整齊，為工程施工建構相對安全的環境。對于建筑工程的管溝和電線要布置均勻合理，機械機電設備安裝要固定可靠，保證安全性和穩定性。施工現場材料必須按平面圖中規定部位堆放，并要求碼放整齊的同時，要標注明確，禁止出現亂堆亂放的現象，避免應先管道施工順利進行。現場產生的建筑垃圾要保證放在指定的位置，并及時清運。最后，在施工區、道路等處經常清掃，保持整個施工現場和環境衛生整潔。
結束語
在房地產工程的開發與建設中，房地產開發企業只有首先認識到項目管理工作的重要性，并且從工程前期的決策、設計階段就加強項目管理，才能確保建筑工程能夠順利的開展，才能為房地產開發企業帶來巨大的經濟效益。因此，房地產開發企業必須要提高項目管理的水平，在不斷的探索與實踐中進行創新，加強自身競爭力，確保自己在激烈的市場競爭中占據有利位置。
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第8篇：房地產開發規章制度范文
房地產投資項目具有資金投入大，建設周期長，成本核算環節多，投資風險高等特點。這就更需要精打細算，規避風險，力求以最少的成本耗費獲取最大的經濟利益。房地產開發企業的成本核算工作是一項復雜的會計核算工作，這是由房地產項目的特性所決定的。提高開發項目的成本核算質量，是房地產開發企業的當務之急。如何進行成本核算顯得尤為重要。
1.房地產開發成本的組成
房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。就其用途來說，大致可分為四部分：
1.1.土地、土建及設備費用。
這是房地產開發成本的主體內容，大致占總成本的50%.其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產商在決定是否開發一個項目前，必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所占的土地成本，以此來進行項目的可行性評估。
1.2.配套及其他收費支出。
主要是指水、電、暖、煤氣、市政和公建配套費，學校、醫院、社區服務等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬于押金性質，如農民工保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類收費項目種類繁多，標準不一，許多項目由企事業單位執行，標準普遍偏高。配套及其他收費項目是房地產開發成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10%～15%.
1.3.管理費用和籌資成本。
房地產開發與其他行業相比，有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點，因此，大多數開發企業必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產生數額較大的利息支出—財務費用。充分發揮財務杠桿作用，合理籌劃資金，減少不必要的籌資成本，提高開發項目的利潤點。如何把這部分費用核算好，對正確計算開發成本將起到非常重要的作用。
1.4.建安費用。
建安費用為房地產開發過程中的有形費用，形成工程實體，對于保證工程質量、安全指著至關重要作用。要控制好建安費用，選好施工隊伍、建筑材料、施工機械，確保工程優質高效。
2.加強房地產開發企業的成本核算策略
2.1.加強房地產企業成本核算的規章制度建設和組織落實。
房地產開發企業不僅要遵守國家的有關法規和制度，還應該結合企業的實際情況、行業特點，建立和健全企業的規章制度，加強和完善房屋成本核算的規章和制度建設，使成本核算工作有法可依、有章可循，從而保證成本會計資料的真實、可靠，促進企業成本核算水平和會計信息質量的提高。同時，房地產開發企業應該考慮自身規模大小和開發項目的規模特點等因素，在保證成本會計工作質量的前提下，合理地設置會計機構，配備必要的成本核算人員。每一房地產項目應由專人負責成本核算工作，大型項目應設立成本工作組專門負責成本預測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本報表編制和分析等主要工作，使成本核算和管理有機地結合起來，形成算為管用、算管結合的有效機制。成本工作組的工作方式也應根據項目具體實際，確定分別采用集中和非集中工作方式。
2.2.確定成本核算對象。
對于建設一個現代的多功能小區，其成本核算對象就顯得復雜。這就需要成本核算人員深入實際，研究分析總體項目的特點、管理要求、經濟用途、標準、建設交付期以及預決算的主體分項確定。成本核算對象的設置必須堅持“便于核算，利于管理”的原則。一般來說，房地產開發企業在確定成本核算對象時，應結合開發工程的地點、用途、結構、裝修、層高、施工隊伍等因素，分別做如下處理：一般的開發項目，應以每一獨立編制的設計概（預）算或每一獨立的施工圖預算所列的單項開發工程作為一個成本核算對象；同一開發地點、結構類型相同的群體開發項目，如果開竣工時間相近，又由同一施工隊伍施工，可以合并為一個成本核算對象；對個別規模較大、工期較長的開發項目，可以結合經濟責任制的需要，按開發項目的一定區域或部位劃分成本核算對象。比如，大型項目首先要分批分期，在分批開發的商品房中再按經濟用途和建設標準適當分類，對區內公共建筑配套設施中屬于營業性公建設施，應單設成本對象核算，這樣就會形成多個成本核算對象。
2.3.設立合理的成本核算項目。
正確劃分成本項目，如：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費等。可以客觀地反映產品的成本結構，便于分析、研究降低成本的途徑。按現行房地產開發企業會計制度規定：開發成本屬一級科目，在該科目下企業應根據自己的經營特點和管理需要，確定成本項目，進行明細核算。成本項目不宜開列太多，對于發生次數較少的成本費用，特別是單筆發生的費用，應盡量合并；對金額較大并陸續發生的費用應單獨設立科目核算。土建費用如屬于合同發包的，還應該按合同進行明細核算，以便隨時了解工作量進度和付款情況，為工程的竣工決算提供資料。
2.4.準確的進行成本的歸集、分配與轉結。
對于單一的房地產項目由于成本對象簡單，歸集成本費用就容易得多，通過分配間接計入成本對象的內容就相對較少。然而一項大型綜合性小區開發就顯得十分復雜，成本核算對象比較細化，很多成本費用不可能直接歸集到各個成本核算對象，就需要采用一定方法和程序進行分配，再間接地歸集到各個成本核算對象。直接歸集的成本費用主要是建筑安裝工程費用，其他成本費用則需要按期進行分配，而對于間接分配的費用需要在日常歸集時按各自成本項目的細目分別歸集核算，然后按各個成本對象和對應成本項目進行分配。例如：大型綜合性房地產項目的成本核算對象直接歸集項目的建筑安裝工程費用；土地征用及拆遷補償費日常發生的成本費用可不按成本對象直接分配，而在此成本明細科目中分細目歸集，每月末按各成本對象的實際占地面積計算比例分攤當期所發生的費用，在分配時無需按細目分攤，若成本管理需要可以再按細目結構還原。前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發間接費用中的現場管理性費用則按各成本對象的建筑面積計算比例分攤。當月發生的各項成本費用，其歸集和分配程序同土地征用及拆遷補償費用。對于利息支出則按各成本對象歸集的上月末成本實際發生額計算比例分攤；對于預付款項中若屬于預決算范圍的按合同支付的款項，應直接進入成本項目歸集，并及時取得發票；對于工程決算后欠付的款項應按標準預提，包括應付未付的商品房維修基金等。
第9篇：房地產開發規章制度范文
隨著我國改革開放的和人民生活水平的提高，人們越來越不滿足于只是吃飽、穿暖，而是向更高的目標邁進，房子成了人們渴求的目標。房地產業的發展給我國市場法制建設增加了新的，我國有關主管部門制定了一系列關于房地產開發經營交易的規章制度，可以說我國房地產的法制正在逐步完善。但是許多人在投資購買商品房之前對市場了解不深，缺乏房地產知識，加之商品房銷售管理辦法跟進的不及時，結果在購房中引起一連串的法律，許多問題逐步暴露出來，如虛假廣告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質量低劣、風險轉移、物業管理等問題時有發生。上述問題會給購房者帶來難以估量的經濟損失，因此，本文結合我國有關法律法規進行和，并指出對策和建議，以完善我國的商品房預售制度。
關鍵詞： 預售制度 商品房 對策
隨著我國改革開放的發展和人民生活水平的提高，人們越來越不滿足于只是吃飽、穿暖，而是向更高的目標邁進，房子自然成了人們渴求的目標。房地產業的發展給我國市場經濟法制建設增加了新的內容，我國有關主管部門制定了一系列關于房地產開發經營交易的規章制度，可以說我國房地產的法制正在逐步完善。但是許多人在投資購買商品房之前對市場了解不深，缺乏房地產法律知識，加之商品房銷售管理辦法跟進的不及時，結果在購房中引起一連串的法律問題，許多問題逐步暴露出來，如虛假廣告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質量低劣、風險轉移、物業管理等問題時有發生。上述問題會給購房者帶來難以估量的經濟損失，因此，本文結合我國有關法律法規進行研究和分析，并指出對策和建議，以完善我國的商品房預售制度。
一、商品房預售制度對我國房地產市場發展的有利方面
1、1994年出臺的《城市房地產管理法》在各地經驗基礎上，建立了預售許可制度，并對預售條件、監管作出了原則性規定。各主要城市商品房預售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達90%以上。商品房預售許可制度的確立，是與我國房地產市場發展進程緊密聯系的。長期以來，我國城鎮住房總量不足，商品房供不應求，加快建設、增加住房供應是客觀需要。商品房預售制加速了整個建設資金周轉，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。根據測算，以預售方式進行銷售的項目，比現售方式進行銷售的項目的開發動態回收周期約縮短10個月。
2、我國資本市場發展滯后，目前除銀行貸款外基本沒有其他可供選擇的融資方式，商品房預售實際上成為房地產開發融資的重要手段。據統計，目前開發資金來源中，約40%來源于預售獲得的資金。我國房地產市場新建住宅量大，我國房地產市場一直以增量市場為主，房地產開發項目大多是成片、滾動開發，在資本市場不發育的情況下，完全靠開發自有資金，是無法實施項目滾動開發的。目前預售價格較現售約低10%-15%。而一些購房者在接受調查時也表示，預售商品房相對于現售商品房有價格優勢，這也是預售制度為一部分消費者所接受的重要原因。
3、商品房預售制度是給成長中的房地產開發業予以扶持的一項政策，意在降低房地產行業的進入門檻，鼓勵更多企業進入房地產，以便保證的住房制度改革得以成功。可以說，近幾年來，正是得益于這一利好政策的支持，許多開發商從無到有迅速完成了資本原始積累，中國房地產市場也很快地得到繁榮。二、商品房預售對我國房地產市場發展的不利方面
1、預售合同的轉讓導致房價上漲，擾亂房地產市場秩序。
商品房預售合同是由房地產開發企業（預售方）與購房者（預購方）簽訂，由預購方先支付定金或預付款，預售方在合同約定時間內將建成的商品房所有權轉移給預購方的書面協議。商品房預售合同的轉讓是指在商品房預售以后，預購人將其預購的未竣工交付的預售商品房另行轉讓的行為，俗稱“炒樓花”。這種轉讓是商品房預購人將原預售合同的權利、義務轉讓給第三人，使第三人與預售人之間設立新的民事法律關系，而預售合同的內容不發生變化的轉讓形式。
近年來，隨著房產市場的發展，一股“炒房風”日漸興起，其中較為常見的是購房者將自己購買的預售商品房再轉讓，即我們通常所說的“炒樓花”，通過“一炒”、“二炒”，甚至“數炒”。某些商品房在竣工前可能就已經數易其主。
“炒樓花”可以使開發商更快的回籠資金、降低開發成本、減少投資風險，因此具有活躍市場的積極作用。但同時，由于具有很強的投機性，從而吸引了大批求利者進入市場，使得房價飛漲，極易形成“泡沫經濟”，并且最直接的損害房屋實際消費者的利益。面對居高不下的房價，許多購房者只有望洋興嘆！
理性的看待“炒樓花”行為在經濟上的積極、消極作用的同時，還應當關注其帶來的法律風險，這一點對于房屋消費者（最終的購房者）更具有現實意義。消費者在購買“樓花”時面臨以下兩種風險
第一、《城市房地產管理法》第45條雖然規定“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。”但至今國務院關于此問題的規定一直未出臺，最高人民法院頒布的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋》對此問題也沒有涉及。
第 二、即便承認樓花買賣的合法性，但單純的樓花買賣也很難對房產開發商產生約束力。由于商品房尚未竣工，所以，樓花出賣者所出賣的并非真正的房屋所有權，其轉手的只是商品房預售合同中請求房產商交付房屋的債權；另一方面，樓花出賣者在取得樓花時，往往只向開發商支付了部分房款，因此，在出賣樓花的同時必然將支付剩余房款的債務一并轉讓給房屋消費者。
根據我國《合同法》的規定，合同的債權債務一并轉讓給第三人的，應當經對方同意。也就是說買賣樓花必須經房產商同意，否則將對房產商不產生約束力！無形中消費者陷于被動地位，即使已向賣樓花者支付了部分房款，但是其購房者地位能否確立卻仍掌握在房產開發商手中。隨著近兩年房產市場的發展，法院受理的相關糾紛案件日益增多，其中就出現了利用“炒樓花”的上述風險進行惡性炒作。為獲取房價飛漲所帶來的利益，作為炒房者的房產中介與開發商相互勾結，開發商拒絕承認樓花買賣對自己的約束力，導致消費者面臨著已經支付房款而其購房者的地位卻無法得到承認的尷尬境地，而另一方面炒房者再以更高的價格進行炒賣。
開發商通過“炒樓花”來制造出樓市的虛假緊缺，借機囤積居奇抬高價格；用房屋面積縮水、建筑設計變更、環境描述浮夸等行為來侵犯購房者的權益；更有甚者，把已抵押的房屋再預售，把已預售的房屋再抵押，或者進行房屋重復預售，最后“攜款潛逃” 時有出現消費者交清購房款后卻不能按期入住或者無法按時辦理房產證，甚至買的是無法交付的“爛尾樓盤”的現象。
另外預售商品房再轉讓過程中的差價對轉讓人有巨大的誘惑力，刺激著他們的投機心理。在房地產市場不健全的情況下，帶有投機性的"炒樓花"行為很可能導致房價上漲，擾亂房地產市場秩序，嚴重時還會產生"泡沫經濟"，整個國民經濟的發展。
2、預售資金的監管主體沒有確定，消費者的利益將得不到保護。
我國《房地產管理法》第四十四條第三款規定“商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。”該法律條文籠統地規定了商品房預售資金的用途，但并沒有明確規定商品房預售資金監管的主體、監管范圍、監管權限、法律責任等。如果開發商將預售資金挪作他用，消費者的利益將得不到保護。因此，建立商品房預售資金的監管制度對于切實保護消費者利益和維護房地產市場秩序來說意義昭然。商品房預售資金的監管的關鍵是監管主體的確定問題。
商品房預售資金的監管的關鍵是監管主體的確定問題。在這里，兩個因素必須考慮，一個是專業技術問題；一個是法律責任問題。從專業技術因素上講，一方面預售資金的監管必須由具有具備建筑工程專業知識的機構進行，做到有效地防止發展商抽逃資金，以保證工程的順利完成。另一方面，預售商品房具有一定的融資的性質，對融通的資金的監管應該有具有相應知識能力的商業機構參與。例如，2002年8月開始實施的重慶市《市城鎮房地產交易管理條例》規定由工程監理機構和開設預售款用賬戶的商業銀行聯合對預售資金進行監管的新制度。這種做法是可以借鑒的。就監管主體而言，前者具有建筑工程專業上的權威性，能夠對工程質量和工程進度進行準確的判斷，避免發展商抽逃或挪用預售資金；后者是與商品房預售有直接聯系的金融機構，具有金融專業知識。銀行本來就通過商品房按揭貸款加入到開發商與購房者之間的房屋買賣關系，或者以其他貸款形式與開發商建立借貸合同關系。那么，銀行和購房者一樣非常關心著自己的資金的效率與安全，作為自身利益的最佳判斷者，銀行適宜作為商品房預售資金的監管主體。由以上兩者主體共同監管商品房預售資金，能切實保證工程進度，保護購房者的合法權益。
