地產中介公司管理制度精選(九篇)

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第1篇：地產中介公司管理制度范文

[論文摘要]隨著房地產行業的升溫，房地產中介服務機構越來越多，就如果規范房地產中介及房地產中介違規（違法）的法律責任進行探討。

近幾年來，隨著房地產行業的不斷升溫，房地產市場空前活躍，房地產中介服務機構如雨后春筍般紛紛涌現。一方面，中介機構為房地產交易的供求雙方起到了媒介和橋梁的作用，促進了房地產交易的專業化、規范化運作；另一方面，由于我國房地產中介服務起步較晚，立法也不夠健全，房地產中介服務行為混亂無序，侵害當事人權益、欺詐消費者事件時有發生。鑒于此，迅速規范房地產中介行為、平衡當事人之間的利益，已成為我國立法必須面對的迫切問題。本文擬從規范和調整中介行為入手，探討中介違規（違法）行為的界定、責任承擔及其理論基礎等問題，并對立法提出相關建議。

一、問題的提出

有一則案例。2004年5月，經某房產經紀公司牽頭，原告黃某與被告張某簽訂了一份房屋買賣協議，約定原告將其所有的一套住房售予被告，價款121000元，被告應在立約時給付定金1500元，房款應在同年12月30日前付清。協議簽訂后，被告依約給付了定金，并與同年12月26日將20000元房款交至中介公司，后被告又分兩次將其余購房款及中介費共計103000元交至中介公司。原告遲遲未收到房款，遂找被告索要，方知房款已交至中介公司。經多次催要，中介公司僅出具欠條一份，表示暫無力償還房款，原告遂訴至法院。以上案例，只是房地產中介違規行為中再普通不過的情形。我們知道，中介機構應當忠實履行法定義務和合同的約定義務，為當事人之間民事活動的合法性和真實性做出引導。然而，中介違規屢屢發生，對類似行為應該如何規范？對中介公司挪用或侵占房款的行為，除依法追究相應刑事責任外，民事責任該如何認定，賠償范圍該如何劃分？對收取了高額見證費的律師及咨詢機構未盡到義務存在明顯過錯的，責任又該如何認定？其法律依據又何在呢？

二、確立房地產中介違規行為民事責任的法理學基礎

對于中介違規行為，相關法規主張刑事責任、行政責任、民事責任三者并舉已達成共識。在追究行政責任、刑事責任方面，可以分別依據《行政處罰法》、《刑法》等進行，然而對于如何追究民事責任、要不要設置民事責任，目前法律并無定論，實踐中也頗有爭議。筆者認為，設置民事責任是完全必要的。

（一）這是“無救濟則無權利”法律原則的體現

民事責任是違反民事義務的結果。民事責任使民事權利具有法律上之力，使權利人借以享有特定的利益。從中介服務機構和其委托人房地產開發公司或購房者的關系看，房地產公司或購房者與之簽訂了中介服務合同，中介服務機構理應盡職盡責，提供真實、完整、準確、新穎、公平的信息和技術服務。從違規行為的性質看，中介服務機構或是違反了委托合同、居間合同的約定，或是侵犯了委托人或第三人的合法權益，因此應承擔兩種責任，當然也包括兩種責任的意合，即違約責任和侵權責任。這兩種責任明顯屬于民事責任的范疇，因此設置民事責任是當事人尋求公力救濟和私力救濟的雙重需要。

（二）從民事責任與行政責任、刑事責任的關系上看，民事責任具有獨立性

在規制房地產中介違規行為的過程中，僅僅追究中介機構的行政責任和刑事責任，對于維護房地產市場秩序是不夠的。行政責任是主管機關發揮監管職能的結果。由于主管機關人力、財力、物力的限制，其發現、調查中介機構違規行為以及追究其行政責任的能力也相應受到限制。至于刑事責任，它是法律責任中最嚴厲的責任形態，但適用范圍有限，只有違規行為情節惡劣、后果非常嚴重構成犯罪時方可適用。對于房地產開發公司或消費者而言，他們最關心的并不是如何以行政或刑事手段懲戒中介機構，而是自己的損失如何得到補償，如何向法院尋求民事救濟。換言之，能夠撫平經濟創傷的，只能是民事賠償。可見，在房地產法領域，民事責任是行政責任、刑事責任所不可替代的。

（三）從民事責任的功能看，民事責任具有補救功能、重罰功能和管理房地產市場秩序的多重功能

(1)補救功能。補救是對受害人而言的，而民事責任恰恰具有填補損失、恢復權利的作用。

(2)懲罰功能。懲戒是對侵權人或違約人而言的，民事責任具有制裁不法行為、恢復秩序的作用。懲罰意味著法律依據社會公認的價值標準和行為準則對具體行為作出否定評價和抑制性處理，其結果就是對不法行為的矯正與對正義和秩序的恢復。懲罰功能主要通過使不法行為人承擔強制性的給付義務和其他義務來實現。

(3)管理房地產市場的功能。完善的民事責任必然很好地發揮補救和懲戒功能。補救和懲戒雙管齊下，相輔相成，共同規范中介違規行為。可見，民事責任的設置，對管理整個房地產市場也起到了不可或缺的作用。

三、對相關立法的幾點建議

要解決房地產中介違規行為帶來的諸多問題，唯一標本兼治的辦法就是加強和完善立法。建議立法應確立以下幾方面內容：

（一）嚴格市場準入制度

國外對房地產中介機構及其執業人員一般都實行嚴格的準入制度，如美國的執照制度和我國香港地區的發牌制度，都嚴格限制入市機構和人員的標準和條件。近幾年，我國雖然也實行中介機構資質及執業人員資格管理制度，但由于標準及條件規定偏寬，且監管機構把關不嚴，導致大量的低素質機構及執業人員進入市場。為此，我國要通過立法對從業機構和人員分別實行嚴格的準入標準。

（二）設立行業協會

許多發達國家和地區都建立了房地產中介行業協會，并通過行業協會制訂了執業道德規范，對中介違規行為加以規范和限制。行業協會可配合政府有關部門對不正當的中介行為進行處罰，如在本行業內部公告嚴重違規或嚴重缺乏資信的中介機構或人員名單，禁止其在一定期限內重新執業以及開除出協會等等。

（三）確立過錯歸責原則和中介機構的免責事由

過錯責任是指因行為過錯導致他人損害時應承擔的責任。根據客觀過錯說，行為人的行為只要違反了法律所設定的規則、義務，那么即存在過錯。在房地產中介服務中，中介機構從事違規行為一般都出于過錯和重大過失。鑒于中介違規行為的特殊性，為避免訴訟中受害方對中介機構的主觀過錯舉證困難，應適用過錯推定原則，實行舉證倒置。只要中介服務給當事人帶來損失，當事人就可以中介機構，中介機構必須提供證據證明自己主觀無過錯或過失，否則就應當推定其有過錯，應當對受害方的損害承擔責任。

第2篇：地產中介公司管理制度范文

關鍵字：房地產 法律 風險

近年來，隨著房地產交易市場的火爆發展，房地產中介服務這塊蛋糕的誘惑力越來越大，二手房、寫字樓和住宅租賃市場的預期利益前景長遠，房地產中介服務大有可為，同時，在日常交易中也不可避免的出現了許多法律風險。如何轉移或避免風險的發生，促進房地產中介服務市場的良好發展， 筆者就設立房地產中介機構行業責任險做如下探討：

一、目前我國房地產中介市場發展現狀

今天的房地產中介服務，不再是單一的房地產咨詢和價格評估，還有房地產經紀等活動，房地產中介企業也不再是單一為賣方（即一級房地產市場中的房地產開發商和二級房地產市場中的房屋產權人）服務，更多的要對消費者即購房者負責，充當著"中間人"這一角色。在這些專業的交易活動中必然產生專業類型的風險，因此參與房地產中介法律關系的各個主體需要對房地產中介活動中可能出現的各種法律風險加以了解并做出積極的預防措施。

二、房地產中介活動中的法律風險

房地產中介從法律角度解釋是一種民事法律關系。這種民事法律關系中各個主體的聯系主要是通過與房地產中介有關的合同。在房地產中介活動中常見的合同有委托合同、居間合同、行紀合同等。作為房地產中介機構以及房屋產權人（使用人）、購房者等合同主體其簽訂合同最基本的目的是在交易過程中盡可能地避免風險，實現交易目的，獲得預期利益。

（一）通過中介進行房屋買賣是目前房地產中介機構容易出現法律風險的一項業務，其中比較常見的法律問題有：

1、 來自交易主體方面的風險。

交易主體的風險一般指房屋買賣或租賃合同的主體缺乏必要的法律要件，就是說出賣人并非房屋所有權人或者未獲得房屋所有權人的有效授權。

對于不同的房產所有人，其在房地產市場進行交易的動機各不相同，有的人想賣小房換大房，有的人想低價買高價賣，有的人則是由于出現法律糾紛或陷入債務危機，還有的人是由于婚姻變故或是家庭糾紛。例如，夫妻一方擅自處分夫妻共有房屋；房屋產權共有人未經其他共有人同意私自將房屋出售；職工不告知單位便把單位擁有部分產權的公房出售等等。上述情況在認定合同法律責任時一般認定合同效力待定，或者直接認定合同無效。

買方委托中介機構選購房屋，是出于對中介機構專業人士的信任和信賴，因此，對于交易主體是否合法，房地產中介機構應當進行嚴格的審查，如果中介機構未盡審查義務，導致合同無效，給交易一方造成損失了，就應當承擔相應的責任。

2、來自交易標的物的風險。

交易標的物即是用于交易的房屋，中介機構應當對房屋的有關情況予以調查，如果出現下列情況，中介機構應當告知該交易標的物不能進行轉讓：①交易標的物為非法建筑或已被列人拆遷范圍；②房屋權屬有爭議或者房屋已出租他人，出賣人未依規定通知承租人而侵害承租人優先購買權的；③房屋已設定抵押，未經抵押權人書面同意轉讓的；被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有權屬轉讓的；④交易房屋存在嚴重的質量瑕疵等。

如果房地產中介機構明知該房屋存在上述情況而未盡告知義務，給合同一方（一般指買方）造成損失的，應當承擔賠償責任，當然如果是委托人（一般指賣方）刻意隱瞞制造虛假證明等而給房地產中介機構造成經濟損失的，則由委托人承擔相應的賠償責任。

3、來自交易合同、交易手續方面的風險。

房屋屬于不動產，其交易規則有別于一般動產。房屋產權及相關權利的發生、變更等均需到政（論文庫）府有關部門進行登記，出賣人僅將房屋交付買受人使用并不意味著就此產生房屋所有權變更的法律后果。買賣雙方要交納相關稅費，辦理產權過戶手續，房地產管理部門才會核發過戶并頒發產權證書。

但是在房屋交易過程中，如果雙方對交房時間、付款期限等約定不明引發爭議，其中一方的權益必然受到損害。為保證交易目的的順利實現，房地產中介機構還應提示交易雙方對諸如交房時間、付款方式等條款做出明確的約定，這樣做的目的也是為了使房地產中介機構避免不必要風險和損失。

（二） 房地產評估過程中出現的法律風險

1、過失引起的風險。

這一風險包括估價師未盡到義務、受客觀條件限制，對可能存在的事項未能如實披露等。

一般情況下，估價風險與主觀因素關聯較大，如因專業能力和工作態度導致產生風險。專業方面的風險如估價人員未能正確掌握房地產價值標準對估價的影響，使估價目的與估價方法、估價價值不匹配，或估價報告文字敘述不當，造成委托方誤解，而導致估價結果與事實相差懸殊，從而引發估價糾紛風險。

由工作態度引發的風險，主要表現有估價人員工作態度不認真，估價報告質量低劣，或估價人員與委托方有利害關系，使估價結論失去公允性，從而發生經濟糾紛的風險。

2、非過失風險，主要系客觀因素引發的風險。

包括估價師與他人惡意串通、明知對方有隱瞞行為仍出具虛假估價報價等。除估價人員本身原因外，由客觀外界不確定因素引發的風險也比較多，通常情況下有，委托評估房地產的情況未能真實告知評估人員，或有意拖延提供有關證件而造成評估不準確造成了經濟糾紛，同時，法律、經濟政策等方面不可預料的變化也會導致某些風險。

三、如何減少房地產中介機構的行業風險，促進行業良性發展

（一） 房地產中介機構自身應盡妥善謹慎的審查義務。

房地產中介機構在經營活動中應盡的謹慎審查義務，前面已經陳述，此處不再贅述。

（二） 設立房地產中介機構行業責任險，轉移部分風險，促進行業的良性發展。

1、何謂行業責任險。

行業責任險，又稱為專業賠償保險，是指保險公司承保專業人士在履行專業服務過程中因疏忽、過錯，造成其委托人或其它利害關系人的財產損失或人身傷亡，而應當承擔的賠償責任。

行業責任險是化解執業風險的有效手段之一。在一些發達國家，法律規定某些從事專業服務行業的專業人員必須購買行業責任險，即常說的強制保險。行業責任險，作為責任保險的一個重要組成部分，從誕生至今已經有一百多年的歷史。目前，在發達國家的保險市場上，行業責任保險已經涵蓋了醫生、護士、藥劑師、美容師、律師、會計師、公證人、建筑師、工程師、房地產經紀人、保險經紀人和人、公司董事和高級職員等數十種不同的行業。可以說，行業責任保險在發達國家的保險市場上占有十分重要的地位。

2、我國已推行的有關行業責任險。

和發達國家相比，我國的責任保險起步較晚，水平也不高，據業內人士介紹，國外責任險業務占其財產險業務總量的比例平均在15%以上，而目前我國責任保險業務量只占整個財產險業務的3%左右，并且主要集中在汽車第三者責任險、雇主責任險、產品責任險、公眾責任險等少數險種上，行業責任保險所占比例雖然很少，但這一領域的市場潛力和發展空間值得期待。正因如此，近段時間國內各家保險公司顯然加快了行業責任保險的市場開拓和營銷，例如中國人民保險公司在近年先后一口氣推出了醫療責任險、律師責任險、建筑工程責任險等新的責任險種，并準備繼續推出校園（方）責任險、物業管理責任險等全國性的新險種。

3、房地產中介機構設立行業責任險的必要性和重要性。

我國目前尚未設立房地產中介機構的行業責任險，因此除了在合同中對風險的防范做出約定外，如能積極利用社會保險手段來轉移部分風險，對于保障整個房地產中介市場經營活動的順利發展，是非常必要的。對于保險公司而言，誰先開辟新的險種，誰就可能占領先機，而且房地產中介機構的市場規模正是推行這一行業責任險最有利的市場保障。

房地產中介機構參保行業責任險，從而使作為被保險人的房地產中介企業在承辦房屋中介業務過程中，因過失給委托人及其利害關系人造成的損失，可由保險公司在賠償限額內負責賠償。有了這種專業保險的保障，房地產中介機構無疑吃了一顆定心丸，在業務開展和企業規模發展上自然就可以免除太多的后顧之憂。設立房地產中介行業責任險有利于保障安全交易，即使產生糾紛也會將風險轉移，對保障當事人合法權益也起到了積極的作用。

但并不是說房地產中介機構投保了行業責任險就可以高枕無憂，因為房地產中介行業責任險仍然屬于一種財險，對于造成損失產生賠償責任的責任人，保險公司仍有進一步索賠的權利。房地產中介機構仍然需要加強業務學習與交流，提高房地產評估師、經紀師以及相關從業人員的整體執業水平，健全中介機構內部管理制度。

4、設立房地產中介機構行業責任險的應注意的免責條款。

第3篇：地產中介公司管理制度范文

關鍵詞：高校 職工住房 改革 對策

自1998年國務院下發《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》以來，高校的自管住房通過推行房改政策已大量出售給教職工個人；高校根據國家政策規定逐漸停止了集資合作建房，高校教職工的住房問題逐漸過渡到通過個人自租、自購的社會市場行為來解決。高校住房制度改革從福利型低租金的實物分配不斷走向住房貨幣化，進而走向市場商品化，高校住房管理模式由行政型、福利型向專業化、社會化轉變成為必然。但在住房管理模式轉變過程中，高校住房管理仍然存在許多亟待解決的問題。

一、高校職工住房存在的問題

（一）高校自建住房售后管理難

1. 產權性質多樣,管理難度加大。高校住房改革前，房產權單一，都是國有房產。公房出售后產權發生了轉移，公房與私房產權交叉，房屋產權結構和產權性質的變化，產生了住房整體要求統一管理與住戶的多樣性要求之間的矛盾。根據國家教發[1998]23號文規定，凡享有國家和學校優惠政策的住房及建在學校校園內的住房，購房者不能擅自改變住房用途或贈與他人；購房一定期限后如出售，只能出售給學校、學校教職工或學校主管部門。教職工通過房改政策取得了住房的產權，從法律角度來說,具有處分權和收益權。購房職工因家庭、工作、收入等各種因素的變化，要求對自己的住房進行交換、出售和重新購房，而高校根據國家政策結合本校實際情況對已售公房再交易制定了特殊的限定政策。在這種情況下，購房教職工勢必私自將所購房屋出租、轉讓甚至買賣，購房職工對房屋的處置呈混亂狀態，高校僅用單純的行政命令難以限制教職工的交易或出租行為。目前，校內住房的私自交易或出租已給校園環境的管護和房產管理帶來了很大的負面影響，這既不符合經濟規律，也不利于當前房產業的發展,無疑已成為高校住房管理的一個難題。

2.售后維修問題。推行住房制度改革后，住宅區內產權結構已由過去單一公有變為以私有為主的多元化結構，房管部門與住戶的權利、義務都發生了角色對換。按照“購房自愿，產權歸己，維修自理”的原則，公房售后的維修責任和費用應與經濟適用房、商品房一樣全部由購房戶來負擔，但像屋面翻修等公共部位的大修所需經費數目較大，并不是一家一戶能夠承受的，必須統籌資金共同負擔進行維修。當初售房時提留的房屋維修基金有限，各高校大都已全部使用，公房出售后再申請上級主管部門專項經費進行大修已不現實。自籌后備資金來源不足，物業化管理沒有全面展開，如果學校不維修勢必引起職工的不滿情緒，因此，目前大多數高校仍然是“住宅屬個人，維修靠學校”。這加重了學校的包袱，不利于學校的快速發展。

3.住宅區環境建設問題。售前住房院落的綠化、整治、衛生、保安、配套設施、社區管理靠學校投入，而售后由學校統包的體制逐步解體后，各項管理和服務面臨著一個向有償服務轉變的過程。

（二）教職工思想觀念難以及時轉變

高校住房制度從福利型低租金的實物分配轉向市場商品化的改革，教職工從思想觀念上一時難以接受。一方面，高校的房改房和集資房福利性很明顯，一是住房在自有土地上興建，沒有土地出讓金，售價較市場價低很多；二是校內住房的后勤服務由學校負責，水電維修基本免費，采暖價格帶有福利性，樓宇大修費用由學校承擔，物業管理費很低或直接免費；三是校內住房建在校園內，校園環境優雅，文化氛圍濃厚，教職工上下班極其方便，這是社會上的住宅小區無法比擬的。另一方面，目前市場上商品房價格急劇上漲，居高不下，老教工對花費自己一生的積蓄到市場上購買商品住房一時難以接受，只能把改善住房條件的希望寄托于學校新建住房上；青年教工因工作時間短，經濟實力有限，個人無力購買，也希望依靠學校解決住房。綜合各種因素，人們的思想觀念仍停留在依靠學校解決住房的水平，遠不能適應住房社會化、市場化的發展趨勢。

（三）周轉住房不周轉，利用率低

高校周轉住房，主要是高校為了吸引人才和解決新進教師的后顧之憂，給未享受福利分房（一般指未享受房改房、集資房、解困房）的教師配租的短期周轉房。在規定的周轉期限內，住房者可以享受福利租金。因周轉住房低租金標準與市場嚴重脫節，租房教職工享受學校福利思想根深蒂固，少部分教職工利用周轉房出租謀取私利，租房教職工無力購買商品房且對校園有很強的依賴性等原因，使得周轉住房出現“租而不轉”的現象，周轉率極低，不能很好地發揮周轉房的作用。

（四）住房供需矛盾十分突出

各高校為滿足學校快速發展的需要，每年引進大量年輕的碩士和博士生壯大師資隊伍，導致青年教師的數量快速增加。青年教師一般都是經過5-12年的讀書期后直接進校工作的, 年齡大約在23-30歲之間，他們適逢婚齡,急需解決住房問題。目前，國家已明文規定停止住房實物分配，而新進教師工作時間短, 收入偏低，缺乏資金積累，沒有足夠的貨幣購房能力。青年教師的住房問題如不能妥善解決，這將會影響青年教師隊伍的穩定，不利于學校的穩定發展。

二、高校職工住房問題的應對策略

（一）加強住房政策宣傳，轉變教職工“住房靠學校”的觀念

高校住房由福利型的實物分配向市場商品化轉變勢在必行，而教職工的思想觀念不能與時俱進，還停留在“住房靠學校”的階段。高校應結合本校實際情況采用網絡、多媒體等媒介建立住房管理改革的相關平臺，用于國家政策精神及通知文件，加強住房政策宣傳力度，引導教職工轉變觀念，在住房問題上克服“等、靠、要”的依賴思想。

（二）創造條件，培育和發展校內住房二級市場

大多數高校由于歷史的原因，許多已售住房未能與教學區實現完全分離，從而影響上市交易，嚴重制約了高校住房二級市場的拓展。目前，已購公房上市是大勢所趨，學校應積極應對，妥善規劃，盡可能創造條件，使售房區實現與教學區的完全分離，為住房二級市場的形成創造條件，使大多數職工都能從中受益，同時又達到優化教學環境的目標。雖然許多高校的房產二級市場尚未建立，但實質上住房轉讓已經存在。許多教職工在校外有房(遺產繼承、購置商品房、與父母同住等)，校內的住房就出租、轉借甚至私自賣給他人。根據高校住房的特殊情況，學校可以成立一個房地產中介公司，由房管部門牽頭，資產、財務等部門聯合參與，既遵循市場的經濟規律，又兼顧學校特殊的人文環境，專門負責校內職工住房的交換、出售、出租、購買等事宜。這樣不但規范了校內住房二級市場，而且使學校能及時掌握住房的住戶變動情況，便于為廣大教職工創造一個安全、舒適的生活環境。學校成立房產中介公司的優勢在于：一方面，可以盤活學校自身住房存量(目前各高校普遍擁有一批存量住房(即沒有分配給教職工的住房)，通過房產中介公司的短期租賃,回籠一部分資金，做到學校資產的保值、增值；另一方面，可以服務于本校教職工。隨著住房貨幣化補貼的逐步到位，教職工要求改善自身居住條件的愿望日益強烈，他們希望對其已購公房進行置換、以小換大。成立學校房產中介公司，對本校教職工進行無償或低于市場價的服務，滿足教職工這方面的需求。再者，依托學校服務學校。學校房地產中介公司可依托學校雄厚的經濟實力，根據市場房地產價格的走勢及時捕捉市場機會、進行房產交易。目前，高校都在大力引進高層次人才，而高校的住房已趨于飽和，這就出現了引進人才工作與后勤保障之間的矛盾，而學校房地產中介公司可以及時提供房源信息、為引進人才安排合適的過渡用房，使其安居樂業，真正做到“雙贏”。

（三）積極籌措維修基金，使售后公房的維修得以保障

為了保障學校售后公房的大修得以順利實施，在學校增大維修基金提留比例的同時，職工個人也應當適當交納公用部位的大修費用。考慮到職工一次性支付大修費用困難較多，為了不影響職工的正常生活，面向職工收費可以采用“低額少量收費，長期積累，專戶儲存，專項使用”的辦法。根據住宅區的實際，按一定的標準收取費用，建立公共維修基金，存入銀行專戶管理，住宅小區業主委員會監督使用。

（四）健全住宅區管理體系，推行物業管理

學校應將現有的住宅小區和教學、科研辦公區徹底隔離出來，協調地方政府成立小區居民委員會，負責對小區內的日常事務進行管理。同時成立業主委員會，公開招聘物業管理公司，由物業管理中心負責對小區內的環境衛生、綠化、保安等服務按社會化、專業化、市場化的機制進行管理。在運行初期，可進行適當收費，學校可給予差額補貼，以后逐年加強宣傳和收費力度，減少學校補貼，最終實現住房管理、維修社會化。

（五）健全周轉住房管理制度，規范周轉住房管理

周轉住房能有效緩解教職工住房供需矛盾。高校應健全周轉住房管理制度，明確周轉住房的租配對象和租配期限，強化合同管理。建立周轉房租金上浮機制，改革后勤服務補貼方式，消除周轉房的“隱性”福利。通過規范周轉住房管理，使教職工真正做到“知可為與不可為”、“能可為與不可為”，提高周轉住房的周轉率，切實發揮周轉房的作用。

（六）實施貨幣化補貼，提高教職工購房能力

高校要想從根本上解決住房的供需矛盾，必須改革住房制度，實施貨幣化住房制度。住房分配貨幣化是當前高校住房制度改革的核心，高校領導需高度重視，積極推進住房貨幣化補貼工作。住房貨幣化補貼可視具體情況分步實施，對無房和住房不達標的教職工發放住房月補貼；對無能力購買或不愿意購買商品房的老職工，在其退休時發放一次性貨幣化補貼，使每個教職工都能享受住房制度改革帶來的實惠。

參考文獻：

[1]劉波. 當前高校住房的管理模式分析[J].高校后勤研究，2009（4）.

第4篇：地產中介公司管理制度范文

一是切實兌現抵押登記出證提速為24小時。轉移登記提速為3天的承諾；對群眾服務努力做到辦結時間比法定時限縮短一半。二是對各類房屋權屬登記要件、收費標準、工作流程進行公示；組織春季房交會；加強對限價商品房銷售市場和房地產中介市場的檢查力度；加強代征稅款統計分析，做到數據詳實。

二、著力做好基層房管站工作

落實《八項服務承諾》，深挖服務潛能，使轄區居民和單位受益；明確維修時限和入戶行為規范，實行修后回訪制度，跟蹤掌握維修效果和服務，發揮社會監督作用，提高日常房屋維修質量和及時率；對群眾反映的熱點和現實問題，積極做好解釋工作。做好直管公產修繕計劃并按計劃完成修繕管理工作。做好廉租房、經租房接管后的運行管理工作，確保社區穩定。

三、著力做好全區供熱管理工作

落實年老系統室內“一戶一環”改造計劃。先試點供熱改造，在年供熱結束后大面積開展改造，計劃改造90萬平方米。完善小鍋爐并網工作，落實怡紅里、王莊龍泉里鍋爐房并網工作，繼續對北辰區內剩余的小鍋爐房進行規劃熱源。

四、著力做好全區物業管理工作

加強對我區物業公司和業主委員會的指導，規范物業公司經營行為，提高物業管理透明度。探索建立企業誠信管理制度，營造依法管業、依法維權的良好氛圍。加強法規宣傳，促進和諧發展。加強對維修基金使用的監管和原有住宅維修基金追繳力度。

五、著力做好全區住房保障工作

以市政府出臺的各項住房保障政策為依托，搭建和筑牢本區的住房保障工作體系。通過廉租房政策對低收入住房特困家庭進行應保盡保，情況特殊的通過“會審”機制加以解決。通過限價商品房政策對中等收入住房困難家庭實施保障，重點做好資格審核和“公示”程序。通過經濟適用房和即將出臺的公共租賃房政策，對房屋拆遷和中等及偏下收入住房困難家庭實施保障，特別要為城中村改造的被拆遷困難家庭做好優質服務和保障工作。

六、著力做好房地產市場執法檢查工作

主動進行依法嚴查擾亂房地產秩序、侵害群眾利益、影響安全生產生活的行為，進一步規范和凈化我區房地產市場。配合相關科室參加行政訴訟和復議工作。

第5篇：地產中介公司管理制度范文

鏈家地產作為服務性企業，以房產中介服務為核心，以地產、金融和商業三大體系為中心，包括與房屋租賃和買賣相關的多種業務。鏈家地產的企業愿景是行業的領導者讓不動產服務業走進殿堂。鏈家地產于2001年11月12日正式宣布成立，到如今已經過去十余年光景，在全國十余座主要城市開設了分公司，現如今僅北京分公司連鎖店面多達兩千余家，擁有數萬名經紀人，與數十家周邊產業機構建立了長期的合作關系。鏈家的復合增長率超過了100%。

鏈家地產成立之時，仔細分析我國國情，基于新興的房地產經紀服務業以及資源緊缺的市場狀況，將自身定位為二手房經紀服務公司，制定了符合自己的增長型戰略，目前在北京的市占率高于其他所有房產中介公司總和，穩居榜首；為了擴大鏈家公司的經營規模，更好地服務中國房地產事業，鏈家地產在全國重點城市設立了直營連鎖店。鏈家的擴張采取以點到面的形式，選定城市開設分公司后，迅速選取地理位置優越的店面，十數家甚至數十家店面同時開業，快速占領市場，并以絕對優質的服務征服客戶，贏得客戶信賴，并很快獲得城市內同行業領先的地位。

二、 鏈家地產的具體戰略

鏈家地產在其發展的歷程中，為適應國民社會的發展，對其服務產品做了適應的調整和組合，為其發展壯大做好了鋪墊。

（一）新產品策略

鏈家地產為了迎合市場的需要，推出差異化服務的理念，創造了很多新產品，包含交易安全保障服務以及特色服務。

1.保障交易安全的服務

眾所周知，房產交易是大數額交易，在國內房地產市場初期比較混亂，購房者往往更加重視交易安全的保障問題。“鏈家地產”獨具慧眼，想顧客之所想，順應市場需要，率先提出了交易安全信用制度以及具體的制度標準，行之有效的避免了交易風險。

①二手房交易基金托管：鏈家地產為了方便二手房交易前后，買賣雙方過戶的有效辦理，解決買賣雙方的顧慮，特意在在北京提出了二手房基金托管，并且選擇國有銀行作為中間人進行擔保，保證了二手房交易流程規范和透明，保障房屋所有人的財產安全，這也成為北京二手房交易的性原則。

②房屋資源保真行動和全程承諾渠道，：與中國消費者權益保障協會合作，并且拿出一百萬保證金，作為先行保障啟動金的計劃，即預先給予賠付金；2012年鏈家地產又在業內第一次提出了房屋資源真實的承諾。即房屋真實、委托真實和價格真實。

③陽光交易模式：推出透明交易操作，形成房屋買賣雙方面對面，在法務人員的協助下并且簽訂三方協議。

鏈家地產的這些措施推動了國內房屋交易，特別是二手房交易的規范化和法制化的歷程，在國內房產交易市場站穩了腳。

2.特色服務

①具有“國家在京單位已購公房上市交易的指定授權” 。1999年4 月有關部委頒布了旨在規范經濟適用房和公有制住房出售的管理辦法，明確了房屋二級市場的基本資格以及出售的基本流程，指定了公有房產上市銷售準入制度。這個辦法促進了此類房產交易的快速發展，交易增速達到了80%。2003年9月“鏈家地產”獲得了“國家在京單位已購公房上市交易的指定授權”后，促進京城200萬公房和100多萬一手商品房的快速交易。

②“租賃和銷雙軌業務。對于在租賃和出售之間徘徊的業主，在鏈家地產均可以找到滿意的答案，租者可以得到穩定的租金，并且在租賃期間課靈活決定是否隨時出售此房，這種靈活多變的房屋處理方式，實現了房屋資產保值增值的目的。

③“二手房轉按揭”業務。此項業務大大增加了二手房的交易量。

④“年付月租”。和簽約的出租房業主，鏈家地產給予一年的預付租金，這樣保證了業主資產不減值，省心又省力。

⑤“定時售出”。對于急于出手房產的業主，一旦與鏈家地產簽訂了定時售出合同，逾期不售，鏈家承擔違約責任。

⑥在交易量大的城市，鏈家地產建立金融交易中心和服務中心。

綜上所述，“鏈家地產”在服務中落實誠信經營，為客戶提供安全的交易保障、通過滿足市場的多樣化和需求日新月異而制定新產品來增加市場占有率。

三、 鏈家地產的發展對我國二手房中介公司發展的啟示

（一） 我國二手房市場的發展現狀

1.二手房交易量漸漸趕超新房交易量

近年來，農村人口不斷向城市轉移，城市住房越來越緊張，然而各個新房項目要么價位高不可攀，要么地理位置及周邊配套還有待完善，使得一大批購房者不敢、不愿出手，轉而將目光投向了相比之下性價比高很多的二手房，可以說為購房者開辟了一片新天地。眾所周知，2008年全國二手房市場出現了可以說[11]是“前不見古人，后不見來者”的大低谷，但相比于新房來說該年的二手房交易量卻并不是很差，甚至在一些經濟比較發達二手市場比較完善的城市，二手交易占比甚至要高于一手房。

2.自住置業客戶是二手房市場的主流

根據近幾年成交群體分析，二手房購房者以自住為主，其中剛需購房和改善換房占有最大比重，且其中的主要群體仍是本地居民居多。在居室選擇方面，曾有人對北京市二手房成交數據進行過調查分析，被訪群體中竟有高達82.06%的購房者選擇兩室或三室，比例之高相當明顯；而在付款方式選擇的調查中，只有17%的購房者選擇一次性付款，其余均是或商業貸款或公積金組合貸款，由此也可以看出，目前的二手房交易客戶仍然以自主為主。

3.買賣雙方對交易二手房所享有的信息不對稱為制約交易重要因素

前邊說過，我國的二手房交易市場起步較晚，前期發展還不是很健全，對于二手房房屋信息的登記不及時，很容易造成交易雙方信息不對等，從而導致房產糾紛，甚至會導致買方的財產受到嚴重損失。因此，一個完善的二手房交易制度及房屋等級評判標準亟待解決，否則會使買賣雙方對二手房交易失去信息從而退出，降低市場交易量。

（二）二手房市場發展存在的問題

1.買賣雙方舊有觀念問題

房產交易的根本是買賣雙方，交易能否最終達成也完全取決于買賣雙方，所以雙方對于房產交易的觀念及看法從根本上決定了房地產交易市場能否繼續活躍進行以及能否穩定持續的發展壯大。在二手房市場中，這一問題尤其明顯并且至關重要，買賣雙方的生活理念，居住習慣以及對二手房交易的自身理解和固有思維，對于二手房交易市場的發展起著決定性的作用。

2.供給和需求不平衡

根據專家分析預測，若想房地產交易市場真正完善，二手房的交易份額應該達到一手房的六倍左右，很顯然，我國的房產市場距離這個目標還有相當長一段路要走。一般來說，房地產交易主要由投資型和消費型兩大客戶群體，近年來房產行業的飛速發展，越來越多的人選擇投資房地產，但又由于我國目前一手房市場總體來說仍要高于二手房，而一手房客戶群體又多為消費型客戶，因此對于二手房市場的影響非常大，使得二手房房源以及客源的供求比例嚴重失衡，對于二手房交易的快速發展起到了很大的反面影響。

3.中介機構存在問題較多

目前，由于二手房交易的不斷發展，二手房經紀公司越來越多，看似購買二手房越來越方便，但是大多數中介公司用人門檻較低，經營模式和管理制度不是很完善，實則給二手房市場帶來諸多負面影響

4.交易過程的信息不對稱

現在來說，我國購房者想獲得房屋信息主要是通過二手房房屋中介或者一些其他的房產網站等方式，由于我國的基本國情，國內的二手房產權性質錯綜紛雜，購房者想了解房屋詳細信息只能通過房主了解，但房主一般很少會從客觀角度評價，“報喜不報憂”，經常會隱瞞一些不利于房屋出售的信息，導致交易雙方信息不對等，有時很有可能會造成房產糾紛，損失人力、物力、財力和時間，就目前來說，這種情況還很難避免。但是鏈家地產推出的四大安心承諾絕對是非常得人心的具有劃時代意義的舉措。一旦房屋交易后發現時兇宅、輻射超標的房子一律最高原價回購，有查封或房屋費用未結清的情況下鏈家先行墊付，保障交易雙方利益。

5.國家對二手房市場的政策、法律制度不夠健全

目前國家對于二手房交易的各項相關政策還不太完善，雖然中央和各地區意識到我國的一線、二線城市的二手房市場發展不均衡，并采取了一系列措施進行調控，但是真正意義上的法律法規并未出臺，收效甚微。針對于二手交易市場的發展，一線、二線城市之間二手房交易市場互相帶動的各項方針基本還未出臺，市場體制并不健全。

（三） 鏈家地產二手房營銷戰略

2011年北京鏈家地產決定進軍宣布二三線城市二手房交易市場，初期投入達40億元人民幣，計劃在2015年之前搞定15個二或者三線城市的二手房交易市場的經營規模，直營店數量接近2500家。鏈家地產CFO魏勇曾說，“鏈家在壯大的時候，把地區平衡作為主要的傾斜因素，就好像雞蛋不能放在一個籃子里，業務過分集中于一線城市，那么規避風險的能力就會很脆弱，因此我們更注重于把風險平衡出去，實現優勢互補，逐層削弱風險。2011年我們。戰績輝煌，不光誠如打入老人一些二線城市，還在，南京，大連、天津等地增加了門店數量。”

1.逆勢擴張

到目前為止，鏈家成為國內唯一一家靠二手房交易業務A股上市地產公司。現在鏈家地產正準備在兩年之內實現上市。

2011年是北京二手房交易的冰期，交易量同比下降了50%，受此影響，鏈家的成果也大致下降了20%～30%。“2012年是地產翻身的開始，在業內不景氣的時候，雖然市場的利益會有所下降，但對行業領頭企業來講，這時候的市場占有率反而會提升。從2011年的對比可以看出，鏈家地產在北京二手房的交易量上，相對于北京市場的大環境來說，是處于上游的。換句話說，整體市場的交易量在劣勢的時候，反而旗艦企業集中。”因此對于鏈家來說，這是一個翻身的好機會，是一個有所作為的年段。事實也證明，在2011年。鏈家實現了逆勢領跑，戰略提升，宣傳，企業形象，門店數量都是一路高歌猛進。

2.內功發力

地產中介行業的分散式財務管理是歷史遺留問題，但是也有一定的機動性，也就是放權于子公司，因為不同地域，不同城市，發展情況不同，特別是地產行業，不同城市之間差別很大，這就需要給予個子公司一定的自，各分公司根據當地和自己的情況狀況來制定資金管理和支付的方式，和所在地的銀行打好關系，更好的服務客戶。有利必有弊，這樣的管理模式在企業做強做大后就會出現一些短處：比如資金分布于各子公司，沒有監督機制，很容易造成鋪張浪費，不能和利用，還會造成收支混亂，瞞報收入，給公司帶來損失。

為了克服這種弊端。鏈家地產2010年和IBM開始了合作，通過構建互聯網信息系統來有效管理日程工作流程，計劃了公司的中長期發展戰略。并且在合作的基礎上搭建了互聯網與業務管理規劃，買賣業務流程和梳理，人力資源管理系統等，有力推動了鏈家地產在買賣與人才方面的升級，為實現鏈家地產的轉型和升級奠定了人次，管理，資金，服務，客源，形象等綜合基礎。

3. 誠信管理

據專家和資深媒體預測，接下來的10年，北京房產經紀行業傭金總額會超過180億元大關，而放眼全國經紀行業資金總額會實現3000億元，全國一手房的十分之一會以二手房的形式通過不同形式銷售出去，尤以網售為主要趨勢。消費者和房產擁有者的選擇就更多了，因此信則立，房地產中介也是如此，建立誠信機制，是一個公司繁榮發展的前提，房地站中介的誠信缺失積習難改，成為社會廣泛不滿的詬病，那么面對如此巨大市場，利潤當然也是巨大的，如何抓住客戶，只有在誠信的基礎上，不斷的提高服務水平，才能立于不敗之地。

第6篇：地產中介公司管理制度范文

【關鍵詞】順馳地產；內部控制；內部控制制度

一個企業要得以順利發展，不僅要靠其過硬的產品和服務質量，更在于其有效的內部控制制度。曾被大家譽為房地產“黑馬”的“順馳地產”，在1994年—2006年的12年間，演繹了從起步到高速發展，再被“賣掉”的運行軌跡。本文試圖從“順馳地產”的內部控制，透析其興衰。

一、“順馳地產”的騰飛

順馳控股有限責任公司（以下簡稱順馳地產）的前身為天津順馳銷售公司，是由畢業于清華大學數學專業的高材生孫宏斌于1994年5月成立的，主要從事房地產中介服務，以獲取費為主要收入。1995年初，與聯想、中科聯合開發了天津香榭里小區，從此將業務范圍擴展到房地產開發。2002年順馳地產首次以天津為核心開始輻射全國，進行異地開發房地產，順馳進入高速發展階段。2003年9月—12月間，順馳在上海、蘇州、石家莊、武漢、北京等地獲取許多項目，使其由一個天津的地方性企業迅速成長為名列前茅的全國性房地產企業。2004年順馳地產實現了年銷售收入100億元的目標，儲備的土地面積高達1200萬平方米，員工8000人，同時開發著35個項目。截至2005年順馳地產累計操作房地產項目57個，銷售面積近500萬平方米，累計實現銷售收入近200億元，此時，順馳地產的發展處于巔峰期，這既得益于寬松的國家政策，也得益于順馳地產采用了以操作為核心的有效的內部控制。

（一）經營戰略與目標的準確定位

經營戰略與目標的準確定位是順馳地產高速發展的關鍵。1998年，國家停止福利分房政策，央行取消了以往對個人住房信貸的多種限制，出臺了諸如降息、延長貸款期限等多項有利于房地產發展的政策，房地產需求形成爆發性增長。順馳借助良好的政策向房地產開發市場挺進，通過與天津房地產開發20強之一的華廈公司合作，為其在房地產開發市場贏得了物質與榮譽。2002年國家實施土地公開“招拍掛”政策后，公司制訂了以天津為起點，快速進入異地市場的戰略計劃：三年內，進入一線城市北京，進入有增長潛力的二線城市，進入天津市周邊的三線城市；五年內，集中力量進入兩個以上一線城市，以一線城市為中心覆蓋周邊二線城市；十年內，在所有一線城市成為主流開發商，并覆蓋絕大部分二線城市。順馳地產的上下為實現公司全國化的戰略目標展開了行動，銷售回款逐年遞增，2001年銷售回款1億元，2002年16億元，2003年40億元，2004年回款超過百億元。順馳的發展速度之快，曾一度被業內人士稱為地產“黑馬”。

（二）內部控制制度的初步建立

內部控制制度的初步建立是順馳地產騰飛的基石。順馳地產的全國化戰略目標定位后，隨著公司規模的不斷擴大，公司也開始構建內部控制制度，基本建立了戰略性的現金流管理的商業模式、全面預算體系的經營計劃的推動與執行體系、多層次會議構成的決策與反饋體系、以管理報告體系來進行微觀掌握和調節與獎懲的支撐體系四大部分。公司形成了一個有形的管理模式和無形的企業文化體系。有形的管理模式包括戰略管理體系、考核指標體系、人力資源體系、薪酬體系、財務體系和項目操作體系等；無形的企業文化體系包括順馳特有的行動綱領、核心價值觀等。前者給所有的員工提供行動依據，形成判斷和行動；后者幫助企業所有的成員形成共同的思考、共同的語言、共同的標準，在公司范圍內造就了一個高度統一、高度協調、溝通簡單的團隊。隨后公司先后頒布了《公司內部管理手冊》、《公司工程項目管理手冊》等規章，為公司快速發展提供了制度保障。

二、“順馳地產”的衰落

順馳地產良好的發展勢頭并沒有持續太久。2004年的瘋狂擴張導致其2005年的銷售收入必須達到100億元才能彌補現金流的不足。但2005年順馳只有80億元的現金回款，資金鏈開始緊張。與此同時，國務院為控制日益高漲的房價出臺了一系列宏觀調控政策，宏觀政策的導向加劇了企業資金短缺的困境，其中，華東的重點項目蘇州鳳凰城的銷售驟然下跌，每月2億元的銷售回款任務難以兌現，無法支付欠蘇州政府高達10億元的土地款。面對日益惡化的形勢，順馳開始諸如大規模裁員、項目轉讓、工資發放由月發改為季發、謀求上市、吸收私募多渠道融資等措施自救，以緩解順馳地產資金緊張的局面。但均因順馳地產的資金缺口過大，加之其利潤率過低而相繼失敗。2006年9月5日，順馳地產控股有限公司與香港上市公司路勁基建有限公司在香港正式簽約，以人民幣12.8億元出讓其55%的股權；2007年1月23日，路勁基建有限公司宣布再投13億元收購順馳近40%的股權，從而持有順馳地產近95%的股權，孫宏斌僅持股5%，曾經輝煌的“順馳地產”終告破滅，順馳地產現已更名為“路勁地產”。

（一）無度的擴張與激進的現金模式

順馳地產在全國地產業的飛速發展，最大程度上取決于公司關鍵人物對市場機會的把握，但其衰敗也源于對市場過度樂觀的態度，低估了宏觀調控的力度和效果。孫宏斌認為，在土地“招拍掛”政策和中國相對寬松的信貸環境下，地價將會持續上漲，只要有錢就有地，只要不斷地獲取土地就能保證企業的快速發展。在這種指導思想下，順馳地產頻現高成本拿地，項目布局存在很大的隨意性。從順馳進入的16個城市分析，就能發現異地開發缺乏通盤的規劃，項目既涉及北京、上海一線城市，又涉及蘇州、南京、鄭州、石家莊等二線城市，甚至涉及連三線城市也算不上的經濟欠發達的普通縣城。無度地拿地使順馳擁有了大量的、被許多業界企業所羨慕的土地資源，但也透支了公司的財務資源。2003年順馳自有資金不足10億元，而購置土地的金額則超過了100億元。順馳在資金運作上推行“現金流——土地——現金流”模式，在寬松的市場環境下，資金的高速運轉可以為企業帶來豐厚的回報或規模，一旦銷售市場疲軟，銷售回款速度就會逐步下滑，導致資金缺口越來越大。無度的擴張與激進的現金模式最終使順馳地產的資金鏈斷裂。

（二）組織結構設計與項目管控模式不協調

房地產企業要做大做強必須構建持續、高效、匹配的組織與管理機制。科學合理的組織結構設計和項目管控模式應該做到：管理層級少，高管副職人員少，職能部門數量少；公司本部與各項目公司的職責劃分要合理、明確；各項目公司之間要實現資源、信息共享；在項目制作初期，權力盡量上移。觀察順馳地產的組織結構，管理層次采用的是四級管理架構：集團總部—區域集團—城市公司—項目公司，機構級次多呈不扁平狀。在集團公司與城市公司的職權劃分方面，順馳采用的是“金字塔”式的高度授權。在房地產市場繁榮期，雖能抓住一些機會，但由此引發的腐敗問題也顯而易見。事實是順馳地產由于過度放權，導致項目總經理的權力過大，致使部分項目的土地費用、工程費用、營銷費用等高于正常水平，項目成本的增加直接導致利潤率下降。據統計，順馳地產的利潤率僅為3%，是房地產行業平均水平的1/3。

（三）成本管理方式單一，風險控制意識淡薄

房地產開發企業與其他行業相比，在人力資源、資金運作、成本控制、招標采購等方面有很大的特殊性。就其商品住房的成本構成來看，主要包括土地成本（包括拆遷補償費用）、商品房建造成本、相關稅費、融資成本和營銷成本等部分，管理方式自然要與之匹配，構建諸如信息管理體系、人力資源管理體系、財務管理與成本控制體系、投資者關系管理體系、供方管理與采購管理體系、項目（工程）管理體系、營銷管理體系等。其中成本控制與風險防范對于房地產企業來講尤為重要。雖然順馳地產初步建立了一些內部控制制度，但是實施中有些形同虛設，比如順馳地產所實行的目標管理重點關注銷售回款、項目利潤率和現金流三個財務方面的指標，管理似乎比較完美，但從整個公司的運作上“銷售回款”則是其主要指標。為了達到回款預算，忽視了成本管理和利潤。為確保回款目標的實現，各項目公司不計成本加快建設速度，縮短工程周期。在銷售推廣上又不計成本地打廣告、搞活動。為了增加銷售總額，把樓價定得過低，把優惠提到最高。雖然回款目標達到了，但一半以上的項目是在虧本經營，回款是為了應對支付新上馬的土地成本。拿地的資金部分來自銀行貸款，部分資金以延長付款周期拖欠，部分資金依靠快速回款縮短房產回款周期，試圖做到以成本換時間，提高資金的周轉速度。難以預測的是房產銷售勢頭不好的情況下，公司將面臨巨大的還款壓力和高額的財務費用，抵御財務風險的能力幾乎為零，事實也確實如此。

三、內部控制的啟示與思考

（一）內部控制模式要與公司的發展階段相適應

內部控制模式有集權制、分權制和混合制三種，不同模式的選擇通常要考慮企業的發展戰略、發展階段、管理文化、會計活動規范程度等因素。一般情況下，民營企業在創立初期，所有權與經營權是合二為一的，權力高度集中，與此相應的內部控制模式也就是集權式的，這種模式有利于制定和實施統一的經營戰略、財務政策，增強企業的凝聚力，降低成本，發揮財務管理的功效，保證企業戰略目標的實現，提高企業的整體實力。但隨著企業規模的不斷擴大和環境的變化，高度集中的財權導致內部操縱、財務透明度不強的弊病顯現，尤其是所有權與經營權的分離，客觀要求所有者應通過股東大會或董事會行使重大經營和財務決策權，其他日常決策權和管理權由經營者履行。這種分權制的內部控制模式，有利于調動分、子公司經理參與市場競爭的積極性，捕捉市場機會，擴大企業的規模。混合制即適度的集權與適度的分權相結合的內部控制模式。恰當的集權與分權相結合既能發揮母公司財務調控職能，激發分、子公司的積極性和創造性，又能有效控制經營者及分、子公司風險。所以適度的集權與分權相結合的混合制是很多企業內部控制所追求的目標。

（二）完善內部控制制度和財務監督機制，以確保各項制度的有效落實

完善的內部控制制度和健全的財務監督機制是實施有效內部控制的基礎，完善的內部控制制度也為企業持續發展奠定了制度基礎。就房地產企業來講，應結合行業特點，逐步建立起與控制環境、風險評估、控制措施、信息與溝通、監督檢查五個方面相關的控制制度，具體包括組織機構設計制度、籌資管理制度、投資管理制度、成本管理控制制度、職工薪酬管理制度、業績考核評價控制制度等。從“順馳地產”的衰落可以看到，成本管理控制制度是否完善，運行中能否有效實施是企業生存的關鍵。因此，完善的成本管理控制制度應包括成本預算制度、成本計劃管理制度、費用開支審批制度、成本核算制度、成本考核與分析制度、成本監督制度等。健全的財務監督機制有助于內部控制制度的有效實施，應貫穿于內部控制的始終，可以通過建立內部審計機構來完成，賦予內部審計機構一定的權利，并受總部的直接領導，使企業上下形成相互制約的內部控制體系。

（三）合理安排財務結構與負債比例，樹立全面風險管理理念

順馳地產的實踐表明，企業的興衰在很大程度上取決于企業是否樹立全面風險管理觀念、風險管理體系是否健全有效、抗風險能力到底有多大。房地產企業具有資金密集型的特點，在項目開發、建造、營銷等過程中均需要大量資金的支持，如果過多地依賴向銀行貸款、預售的回款等外部資金的支撐，企業的資產負債比例過高，再加之受房地產市場疲軟、現金回流速度大大降低的沖擊，企業將面臨非常大的財務風險。因此企業應結合市場環境的變化和發展規模，選擇合理的財務結構，將企業的負債比率控制在恰當的水平。同時，不斷提高財務人員的風險意識，汲取最新的財務知識，增強捕捉風險、防范風險的能力。

【參考文獻】

［1］鄭愛敏.解讀順馳［M］.當代中國出版社，2006.

第7篇：地產中介公司管理制度范文

首先,我代表__市房地產交易秩序整治工作小組對省建設廳、省物價局、省工商局聯合檢查工作組的各位領導來我市檢查指導工作，表示熱烈的歡迎和衷心地感謝！根據《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》（[20__]37號）和《關于進一步整頓規范房地產交易秩序的通知》（建住房[20__]166號）文件精神，按照《關于印發全省房地產交易秩序專項整治工作方案的通知》（蘇建房[20__]407號）要求，我市在房地產交易秩序專項整治工作上，堅持“點面結合,防治并重”，不斷加強對房地產市場交易行為的監管，取得了階段性成效。現將我市房地產交易秩序專項整治工作情況匯報如下：

一、20__年以來房地產交易秩序專項整治工作的基本情況

按照國家和省整頓房地產交易秩序相關文件統一部署，我市建設、物價、工商三部門認真學習貫徹房地產交易秩序專項整治的精神，召開專題會議，研究分析我市房地產市場交易實際情況，討論落實我市專項整治方案和重點工作，通過近半年的努力，我市的房地產市場交易秩序階段性成果明顯，自專項整治工作開展以來，共查處了商品房違規銷售3起，不規范廣告20余起，違反商品房“一價清”行為1起，共進行約35.6萬元行政處罰，下達了整改通知書30余份，有效地落實了房地產交易環節的各項制度和措施。我市在房地產交易秩序整治活動中主要做好以下幾個方面的工作：

（一）建立機構，扎實推進專項整治工作迅速開展。自20__年9月6曰三部委電視電話會議召開后，我市高度重視，迅速行動，早于全省近一個月時間在全市開展房地產交易秩序專項檢查。市建設局、市工商局、市物價局聯合成立專項整治工作協調小組，市建設局分管局長任組長，市物價局、工商局分管局長任副組長。協調小組辦公室設在市建設局房管處，市建設局、市物價局、市工商局相關處室同志參加辦公室工作。同時要求各縣參照市區工作機制制定整治工作方案，有計劃分步驟扎實開展房地產交易秩序專項整治，切實把整頓和規范房地產交易秩序工作落到實處。目前，各成員單位分工明確，配合密切，協調順暢，專項整治工作進展順利。

（二）周密計劃，制定詳細的專項整治工作方案。我市的專項整治活動共分為四個階段：第一階段（20__年9月6曰-30曰）宣傳發動、部署安排階段。制定下發了《__市房地產交易秩序專項整治工作方案》，市建設、物價、工商等部門成立專項整治工作領導小組，建立健全違法、違規問題的處理機制，并建立方便快捷的投訴渠道。第二階段（20__年10月-20__年3月）自查自糾與督查階段。建設、物價、工商三部門根據專項整治的要求進行自查、自糾，并督查各縣管理部門落實專項整治的各項工作。對發現的問題自行整改，對查處的案件按照有關規定進行處理。第三階段（20__年4月—20__年7月）總結經驗、鞏固成果階段。建設、物價、工商部門根據專項整治的情況寫出總結報告分別報省建設廳、省物價局、省工商總局。以專項整治工作領導小組名義召開一次工作座談會。對第二階段的工作進行總結，推廣好的經驗和作法，提出規范房地產交易秩序的有關政策措施。繼續鞏固房地產交易信息公示制度，完善的房地產市場監管機制。第四階段（20__年8月—20__年9月）推進制度建設、建立長效機制階段。總結房地產交易秩序整治的工作經驗，研究規范房地產交易秩序的下一步工作。通過制定政策、出臺法規的方式將有效規范房地產交易秩序的做法固定下來，推進房地產交易的制度建設、建立房地產交易規范發展的長效機制。目前第一、二階段工作已告一段落，依據省、市的文件精神和部署，下一步繼續加大力度推進房地產交易專項整治工作的開展，認真做好第三階段的工作，并做好轉段銜接工作。

（三）明確分工，深入專項整治的各個重點環節。根據全省房地產交易秩序活動安排意見，我市重點開展了查處整治商品房預售許可管理、商品房預（銷）售活動的動態監管、房地產廣告管理、房地產展銷活動管理、商品房預（銷）售合同管理、房地產經紀管理等六個方面的活動內容。市建設局從商品房預售許可管理、商品房預（銷）售活動的動態監管、商品房預（銷）售合同備案、房地產經紀人員職業資格管理等方面入手；市物價局從房地產價格成本構成及相關收費的監督管理等方面入手；市工商局從房地產展銷登記管理、房地產廣告管理等方面入手，加大了各自行業監管的工作力度；同時三部門聯合執法，加強房地產交易秩序各類違法違規行為的查處，對全市進行了大規模、集中拉網式排查。

（四）加強宣傳，營造濃厚專項整治活動氛圍。一是召開專題會議，加強宣傳。為使本次專項整治活動取得實效，9月15曰我市召開了全市房地產交易秩序專項整治大會，市建設局分管局長作了動員講話，就本次

整治活動的意義、目的、檢查內容和具體活動安排作了專題部署。建設、物價、工商三部門還公布了投訴舉報電話，歡迎廣大消費者積極參與投訴和舉報。二是利用輿論媒體營造聲勢。與__曰報社聯合開展房地產開發企業“誠信宣言”活動，引導企業依法經營，推出了一批有實力、講誠信的開發企業、中介企業和樓盤，為消費者豎起了一座購房指示牌，切實保護了消費者合法權益。三是為市民咨詢、投訴設立了“快速通道”和交流平臺。認真做好網上__和__建設信息網投訴咨詢工作，并在建設“12319”投訴熱線基礎上，將辦公室和手機號碼公布給投訴人。在處理各項投訴中始終堅持“以人為本，高效快捷”的指導思想。20__年受理房地產交易秩序方面的電話投訴110件、網上__投訴89件，受理投訴25件、來訪320人次。

二、開展房地產市場交易秩序整治工作以來取得的成效

市建設、工商、物價三部門按照《__市房地產交易秩序專項整治工作方案》要求，通力合作、周密部署、分項排查，把握房地產交易秩序專項整治工作重點，圍繞房地產交易中容易發生違法違規的關鍵環節和重點部位扎實開展各項整治工作，目前我市房地產交易秩序整治工作已取得一定的成效。

（一）建設部門加大房地產交易違規行為查處力度

一是查處無預售許可證銷售商品房行為。市建設局在專項檢查中發現__市金谷房地產開發有限公司開發的云峰帝景項目，在未取得商品房預銷售許可證情況下擅自進行商品房預售活動，市建設局依據《房地產開發經營管理條例》對其處以2萬元罰款；泗陽縣建設局發現__市恒生房地產開發公司開發的清華園變相收取訂房款34.5萬元，違規面積約1.8萬平方米，立即責令其停止預售，退返所收訂金。

二是查處《商品房買賣合同》不規范行為。沭陽縣建設局對東方名都、長江家園、祥和花園等項目合同中分攤面積和套內面積未寫明、沒有明確約定公共部分歸業主所有等違規現象責令限期改正；鹽城澤園房地產開發公司泗陽分公司未按規定使用示范合同文本，泗陽建設局已責令其整改到位，并在全行業內予以通報。

三是加大對商品房交付使用的監管力度。我市__市強盛房地產開發有限公司開發建設的青華花苑項目在未進行竣工驗收備案的情況下擅自交付商品房，市建設局依照《房地產開發經營管理條例》對其進行10萬元的行政處罰。

四是加大對房地產評估機構監管力度。認真貫徹落實建設部、中國人民銀行《關于加強房地產估價監管有關問題的通知》精神，20__年1月25曰，市建設局召開全市房地產評估機構專題會議，結合當前評估市場評估報告不規范等現象提出相關整頓要求，加強對房地產評估機構的監管力度，并在市區對評估機構實行評估報告留存登記制度。

(二)工商部門加大房地產廣告和經紀機構違規行為查處力度

由市工商局牽頭，組織縣區局、基層分局工商部門采取三級聯動的方式，通過媒體監督、群眾舉報、曰常巡查以及集中整治等多種途徑，共立案查處房地產違法廣告案件20多件，罰沒款達23.6萬元。

一是嚴肅查處廣告中的違法違規行為。__潤城置業有限公司在未取得房地產開發資質和預售許可證情況下，濱河名城房地產預售廣告案等5件違法廣告，被罰沒款4.3萬元。沭陽縣恒通房地產開發公司內容為“開盤3天銷售率達65、開盤4天銷售率70”的虛假廣告宣傳和有關房地產位置、周邊環境等虛假廣告宣傳案件4件，被罰款7.8萬元；另外，查處了未經登記擅自戶外，并在廣告中使用“最佳、絕版、升值潛力、投資回報”等房地產開發企業9家，罰款11.5萬元。

二是加強房地產經紀違規行為監管。針對市區房產中介投訴較多的現象，宿城工商分局充分發揮12315投訴舉報網絡作用，公布舉報電話，加大宣傳力度，重拳出擊，集中查處房地產中介違法欺詐行為，取締無照經營戶10戶，查處利用虛假信息騙取中介、服務、看房費等中介4家，罰沒款800元。

（三）物價部門加大房地產價格監管力度

一是推行住宅商品房強制“成本認證”制度。從3月1曰開始在全市推行的“住宅商品房成本認證制度”，對所有開發銷售經濟適用房和普通住宅商品房（含多層和高層）實行成本認證（別墅型高檔住宅、商業用房履行成本備案手續）。這項措施實施以來，共有7家開發商參與認證。進行成本認證達到了一舉三得的效果：價格部門、建設部門按月對認證結果進行匯總、分析，提供政府調控房地產市場決策參考；稅務部門也可依據認證資料加強稅收征管工作；開發企業可以根據成本認證結論，結合市場供求，合理制定商品房銷售價格。

二是堅決查處違反“一價清”行為。我市在商品房開發企業中推行商品房銷售“一價清”制度，開發企業在銷售商品房時，必須在銷售窗口標明最終銷售價格，房地產開發企業不得在商品房銷售價格之外收取未經價格主管部門批準的任何費用。此次檢查中，泗洪建設局發現__市富園房地產開發有限公司將應該由企業繳納的測繪費，轉嫁到業主頭上的違規行為，立即下發整改通知書，責令其立即更正。

三、率先開展房地產專項執法監察，切實維護房地產市場秩序

今年2月28曰，我市紀委、監察局會同國土、規劃、建設、審計、國稅、地稅、財政等部門在全國率先啟動了房地 產市場專項執法監察工作，比國家八部委召開全房房地產秩序專項整治提前1個月。為保障本次專項執法監察工作的順利開展，我市專門成立了房地產市場專項執法監察工作領導小組，并從成員單位抽調人員集中辦公，各縣（區）和市各相關部門也分別成立了領導小組并明確專人負責，認真抓好落實，并將20__年1月1曰至20__年12月31曰全市新增建設用地房地產開發項目全部列入執法監察范圍，重點對這些項目的用地受讓方式、用地規劃、建設規劃、規費繳納、稅收征繳、銷售許可、市場秩序等方面開展執法監察。目前此項工作進展有序，階段性成效明顯，全市20__年至20__年房地產開發項目613個，存在問題項目253個，通過自查自糾，已經整改到位項目75個，追繳土地出讓金3.29億元、追繳各項規費1922.68萬元，并扣押了價值20__萬元房產、移交司法機關追繳土地出讓金案件2件、收回土地4宗，追繳稅收393.26萬元。

四、存在的主要問題

通過企業自查、基層排查以及整頓規范房地產交易秩序領導小組的抽查情況看，我市認真貫徹房地產市場宏觀調控政策措施，在整頓規范房地產交易秩序方面，做了一定的工作，取得了一定的效果，房地產交易秩序有所好轉，群眾滿意度有所提升。但是，我們也清醒地認識到，房地產交易秩序不規范的問題還沒有得到根本解決，主要表現在：一是房地產交易中還存在侵害群眾合法權益現象，各相關部門領導對專項整治工作的認識和重視程度上還應加大；二是各縣區的房地產交易秩序整治工作效果還不太平衡，工作力度、工作措施有待深化；三是房地產中介市場秩序整治力量投入不足，整治效果不明顯；四是針對房地產竣工交付中時有發生的違規現象，必須進一步規范開發企業竣工交付使用行為。五、下一階段工作打算

（一）鞏固階段性成果，總結好的經驗和作法。我市建設、物價、工商三部門將在鞏固前一階段交易秩序專項整治工作成果的基礎上，明確部門職責，加大管理力度，同時加強部門協調溝通，實行部門間信息資源共享，交流好的經驗和作法，把整頓和規范房地產交易秩序作為一項長期工作，堅持不懈地抓好，做到目標不放、力度不減、繼續深化，切實做好第三階段的工作。通過對一批典型案例查處和曝光，震懾各種違法違規行為，規范房地產交易中各種市場主體依法誠信經營，切實保護消費者的合法權益。

（二）聯合“十一部門”開展全市房地產市場秩序專項整治工作。按照國家八部委4月6曰召開的全國房地產市場秩序專項整治工作電視電話會議精神，近期，市建設局將牽頭組織市工商、物價、稅務等十一部門圍繞房地產開發建設和交易中容易發生違法違規、權錢交易等問題聯手開展一次規模大、范圍廣、力度強的房地產市場秩序專項整治活動，以強化我市房地產市場監管力度，依法打擊房地產開發建設、交易、中介等環節的違法違規行為。

第8篇：地產中介公司管理制度范文

一、__縣企業信用建設現狀與成效

近年來，我縣企業信用建設步伐不斷加快，以完善信貸、合同履約、產品質量的信用記錄為重點的企業信用體系建設不斷加強，企業信用建設已取得了積極成效。

（一）企業信用建設日益重視

__縣委、縣政府高度重視企業信用建設工作，專門成立了企業信用管理體系建設領導小組，負責組織、指導、協調全縣企業信用工作，分管工業、商貿流通副縣長任組長，領導小組下設辦公室，負責全縣企業信用的具體實施和指導工作以及日常活動事務工作。還成立__縣企業信用信息中心，負責全縣范圍內企業信用信息的征集、整合、評價、使用和管理，承擔全縣范圍內企業信用信息數據庫和企業信用網站的建立、日常維護和管理工作。并把企業信用建設工作納入縣委、政府工作的重要議事日程和國民經濟與社會發展規劃中，列入縣政府崗位目標責任制考核中。在__縣第十二次黨代會報告中，明確把“信用__”建設作為一項戰略舉措來抓，提出了“全面開展誠信教育，加快形成政府信用、企業信用和個人信用相互銜接的信用體系”的建設目標；在《__縣國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要》中，也提出了“以完善信貸、納稅、合同履約、產品質量的信用記錄為重點，加快建設企業、政府和個人為重點的社會信用體系，建立健全失信懲戒制度”的建設措施和要求；為使工作有抓手，狠抓以企業信用體系建設為重點的社會信用體系建設，在縣委、縣政府的重視下，20__年2月，我縣專門成立了__縣企業信用促進會，加強組織推動，充分發揮企業在“信用__”建設中的積極作用。

（二）企業信用宣傳日益濃厚

在企業信用建設中，我縣十分注重培育和引導廣大企業樹立信用意識，加強誠信經營教育，大力營造濃厚的企業信用建設宣傳氛圍。一是將企業信用宣傳活動作為一項長期工作常抓不懈，并把它作為全縣改善投資軟環境建設的中心工作和重要內容來抓。二是充分發揮金融、工商、稅務等部門在企業信用宣傳中的合力作用，深入開展了“企業信用建設”系列教育活動，各部門協調一致，互相配合，形成了整體合力。縣廣播、電視、報紙、網站等媒體廣泛宣傳企業信用建設內容，開設專欄、專刊開展了企業信用教育活動。國稅、地稅部門每年開展了“誠信納稅、利國利民”的稅收宣傳月活動，20__年5月縣國稅局與地稅局還聯合舉辦了以“倡導誠信納稅、共建和諧關系”為主題的座談會，47家被評為納稅信用a級以上的企業參加了座談，并在會上向全縣納稅人發出了依法誠信納稅、共建和諧社會的倡議。金融部門在20__年、20__年二年中每年都上街擺設咨詢臺和發放資料等形式進行“信用企業服務”等現場咨詢宣傳活動。工商部門開展了“誠信興業”為主要內容的信用宣傳活動，引導企業和個體工商戶樹立誠實信用理念，積極參與“信用__”建設。宣傳、工商、發改等部門還聯合開展了“百城萬店無假貨”宣傳和創建活動，專門對縣城溪濱北路開展了示范街創建工作以及在農村、社區中開展連鎖超市、示范放心店建設工作。這些活動的開展，都在一定程度上收到了良好的宣傳效果，提高了全社會公眾的信用意識。

（三）企業信用監管日益加強

企業是信用建設的主體，企業的信用體系建設是社會信用體系建設的重點，為加強對企業的信用管理和監督，嚴懲失信行為，營造良好誠信環境，我縣相關部門按照職責分工，積極采取措施，加大信用監管力度，積極有為地推進企業信用體系建設。縣企業信用管理體系建設領導小組辦公室已專門制定了《__縣企業信用信息管理辦法》、《__縣企業信用信息交換目錄》和《__縣企業信用信息工作人員從業守則》，努力促進科學監管到位。工商部門圍繞企業主體資格、履約能力、信譽狀況、失信記錄等情況開展工作，積極探索建立合同履約信用記錄，依法打擊合同欺詐行為；建立了個人信用查詢、市場信用查詢、法定代表人黑名單查詢；開展了企業等級評價、守合同重信用、消費者信得過企業、誠信企業、信用商戶、著名（馳名）商標、知名商號、星級文明規范市場等評定和確定工作；在工商網站開辟了“誠信企業光榮榜”、“失信企業公開欄”，對年度工商企業信用監管等級aaa級和d級企業名單進行公示，根據企業的

信用監管等級，對其實行相應的監管方式和監管頻度。金融部門專門建立了中小企業信用信息基礎數據庫、個人信用信息基礎數據庫，數據庫全面采集、保存、整理企業、個人的信息，一旦有不良信用記錄，在辦理貸款上就會“禁入”限制。稅務部門進一步完善納稅人信用數據庫，建立健全企業、個人偷逃騙稅記錄，采取欠稅公告制度，對欠稅企業在媒體上予以公示，而且在稅收優惠政策上也不予享受。質監部門不斷加大對“制假售假、以假亂真”等失信行為的查處、打擊力度，加強產品質量信用分類管理。建設部門以實施透明銷售為抓手，實施合同網上備案，強化房地產市場監管，同時，以農民工工資按期足額支付為抓手，聯合人事、公安等部門強化對建筑企業的信用監管。并充分發揮商會、協會的作用，促進行業誠信經營和行業守信自律，推進中小企業信用制度建設和價格信用建設。（四）企業信用服務日益改善

工商部門堅持開展“守合同重信用”企業確認等活動，建立了信用查詢，為社會公眾提供企業信用信息。金融部門注重改善金融服務，不斷創新金融產品和服務，銀行信用供給渠道增多。稅務部門進一步強化為企業和納稅人服務的理念，開展群眾滿意基層窗口創建活動等，營造規范、嚴謹、誠信、公平的稅收環境，以良好的形象引導企業和納稅人誠信納稅。經貿部門聯合金融部門開展了“扶持小企業、培育小巨人”工程活動，研究適合小企業貸款特點的信用征集體系，促進小企業信用狀況得到有效改善，20__年就有118家信用小企業由經貿局推薦給縣人行，由4個商業銀行和信用社給予扶持貸款。信用中介服務也穩定發展，自1999年9月9日我縣中小企業信用擔保中心成立以來，目前，全縣已成立了6家中小企業信用擔保機構，縣中小企業信用擔保中心充分發揮擔保基金的放大功能和杠桿作用，按照擇優重點扶持原則先后為14家中小企業累計擔保37筆，累計擔保3058萬元，幫助企業解決貸款4423萬元，中小企業信用擔保事業步入了一個新的發展階段。

二、__縣企業信用缺失表現及原因

（一）信用缺失表現

企業的信用問題一直是企業界談論的熱點問題和社會關注的焦點問題，我縣企業的信用缺失主要表現為企業經營中的一些欺詐行為和由此引發的抽逃資金、拖欠賬款、逃廢銀行債務、惡意偷稅欠稅、產品質量低劣等問題，這些問題已在一定程度上影響了我縣企業的整體信用形象，成為制約廣大企業發展的突出問題。

1、融資信用缺失。融資環節中的信用主要體現在借入資金的使用及到期款項的歸還。一些中小企業缺乏對融資信用的重視，在向銀行借款時虛列融資項目、虛報報表數據；借入資金后隨意安排資金使用，違反借款合同；資金到期時，沒有積極準備資金還款，甚至根本沒有還款打算，嚴重威脅了銀行信貸資金的安全，有的甚至以高于銀行利率的方式，變相吸收公共存款，采取借條、借款協議、融資協議、入股等多種形式向群眾大量吸收存款，最終無法把公眾存款還給當事人，構成了非法吸收公眾存款罪，也對企業的再融資造成了極壞的影響，__的“祥和事件”就是其中一例，該企業主伙同他人共向175戶群眾非法吸收存款8074.895萬元，由于高利貸的還本付息，導致企業經營狀況每況愈下和信用缺失而東窗事發。

2、生產信用缺失。生產信用是指生產者不生產假冒偽劣產品、不欺詐消費者。許多中小企業在生產中只顧眼前利益，不顧長遠發展，產品生產缺乏嚴格的質量管理，大量使用劣質、有害的原材料，甚至采用非法生產方式，制造假冒偽劣產品。如20__年3月__工商局查獲的一個地下加工洗潔精加工廠，就是一家非法假冒傳化、雕牌、藍月亮等品牌商標的加工廠，其產品嚴重威脅消費者的身體健康，是生產信用缺失的典型案例之一。

3、商業信用缺失。商業信用是指申請借款企業在合同履約，應付款項的清償上能恪守商家的諾言，不失信。我縣中小企業每年都有大量的商品交易，為了節約成本和擴大銷售，常常利用信用合同、協議、授權、承諾等信用交易方式。而中小企業的商業信用缺失，卻給采用信用交易方式的企業造成了極大的損失。據《__縣民營企業生命周期報告》，我縣各行業民營企業的生命周期中，商業服務業的生命周期最低（不到2年），生命周期低與他們的信用缺失不無關系。

4、財務信用缺失。財務信用是指企業會計結算規范，會計報表真實可信，資產實在，無抽離現金或其他弄虛作假行為。當前，由于中小企業會計制度不夠完善，為追求企業自身利益，個別中小企業都曾作過假賬、提供過虛假的財務信息，而這些虛假的財務信息又進一步導致了投資者和債權人的資金流失。在我縣個別企業中，企業主主動安排和要求財務人員做假帳的情況也有不同程度存在著，這也反映了一些企業財務信用缺失的一個具體表現。

5、納稅信用缺失。納稅信用是指企業能按時上繳應納稅款，無偷、漏稅等不良記錄。中小企業特別是一些新辦企業為了追求經濟利益，減少資金流出，往往采用偷、漏稅的方式少向國家繳稅；甚至有些企業采取與中介機構串通一氣的做法，制造虛假的財務信息，少向國家納稅或不納稅。如__國稅局日前查獲__縣某輪胎

公司的嚴重偷稅案件，該公司以出庫單代替銷售發票、銷售產品不入帳等手段，共計隱瞞銷售收入1042119.8元，少繳增值稅62527.19元，應繳未繳消費稅142850.40元，兩稅合計少繳205377.59元。

（二）信用缺失原因

企業信用缺失產生的原因很多，既有體制上的原因，也有企業自身的原因，概括起來主要有以下幾個方面：

1、缺乏信用信息的共享機制。信息不對稱，往往導致信息弱勢方上當受騙、失信方頻頻得手。一是缺乏規范的信息搜集渠道。我縣信用信息數據的市場開放度還很低，政府部門和一些專業機構掌握的可以而且應該公開的信用信息由于種種原因沒有開放，個人和企業很難獲得相關的信息。二是缺少信用中介機構。目前我縣社會信用中介服務市場發展十分滯后，且規模小，沒有發揮對信用行為的獎懲作用。一方面因為信用中介市場供需嚴重不足，企業普遍缺乏使用信用產品意識；另一方面信用信息的采集有很多障礙。難以依靠商業化、社會化并且公正、獨立的信用調查、征信、資信評估等方式提高社會信用信息的對稱程度。

2、缺乏明晰的產權基礎。企業信用的基礎是產權明晰的現代企業制度。明晰的產權對企業行為最大的影響在于提供了內在的約束、激勵機制。產權清晰使得企業擁有獨立的財產權，有動力維持企業長期經營，維護企業信用；而產權混亂或產權模糊，企業不僅沒有動力去追求信用，甚至會故意破壞信用。由此可見，信用制度是以產權制度為基礎，產權與信用是不可分割的，只有產權明晰，才能保證社會信用體系的正常運轉。

3、缺乏專門的信用方面的法律制度和執行體系。法律措施是社會信用機制賴以維持和運行的保障。轉型時期我國的信用法制建設還處于摸索階段，社會沒有完全步入法制化的軌道。國家還沒有一套公布實行的規范中小企業信用行為的法律，信用法律制度的不健全使社會經濟主體的經濟行為缺乏剛性約束，守信成本高，失信成本低、收益大。

4、缺乏信用文化環境。在市場經濟條件下，許多企業管理者自身的信用觀念非常淡漠，一些企業在向銀行借錢時就根本沒有還款打算。在這種思想支配下，社會主體普遍缺乏市場經濟所要求的守信意識和信用道德理念，整個社會沒有真正樹立起以“講信用為榮、不講信用為恥”的信用道德評價標準。

5、缺乏基本的信用風險控制制度和管理制度。在正常情況下任何一個企業應把信用管理當作財務管理的靈魂。但不少企業內部治理結構不規范，普遍缺乏健全的信用風險管理制度，因避稅不愿建立規范的信用管理制度，或因家族式管理不愿建立信用管理制度，導致一些中小企業信用嚴重缺失。

6、缺乏懲罰機制導致失信成本過低。由于我國信用方面的法律不健全，大量處于罪與非罪、刑事與民事之間的失信行為，往往得不到相應的處罰，失信者僥幸得逞的心態惡性膨脹。社會沒有建立系統的信用聯防網絡和運行機制，失信者的“黑色記錄”得不到合法搜集和有效傳播。失信行為得不到應有的經濟懲罰和道德懲罰。政府對信用領域監管薄弱，對從事企業信用服務的中介機構缺乏監管，進一步造成虛假信息盛行。

三、__縣企業信用建設對策與措施

要解決我縣企業信用缺失問題，必須把構筑企業信用制度的體制與機制基礎擺在首位，迫切需要對公共征信數據平臺建設、企業信用服務體系建設、信用法律建設、企業信用文化建設、失信懲戒機制建設等關鍵問題有一個統一的認識、有一個統一的目標、有一個統一的戰略。

（一）要加快構建公共征信數據平臺

公共征信數據平臺包括企業和個人聯合征信數據平臺兩大數據庫，這是整個社會信用體系建設的核心。這一平臺要由政府主導建設，統一管理，確保信用信息采集、披露的唯一性、權威性，其數據庫要不以贏利為目的，按照共建共享原則，為各級政府和部門加強市場監管提供無償服務，依法向社會公開披露信用信息，向金融機構和信用服務機構依法、有序提供服務，依法依規向市場主體采集信用信息，向公共征信機構及時、全面、真實提供相關信用信息，確保公共信息實時、真實、全面、連續，規范信用信息使用和傳播。在構建公共征信數據平臺過程中，全縣只建一個公共征信數據平臺，可以在__縣企業信用信息中心基礎上進行完善健全，實行與省、市聯網，使數據平臺包括全縣所有的企業和個人信用信息，實現“三個基本覆蓋”，即基本涵蓋涉及信用的主要部門或單位、基本涵蓋全縣所有的工商企業、基本涵蓋企業的信用信息，確保信息的唯一性，并與省、市公共征信數據平臺實現交換共享，逐步改造成為以應用為主要功能的平臺。要把信用信息征集范圍進一步擴大到公安、檢察、法院、司法、經貿、財政、建設、科技、文化、食品藥品監管等部門，鼓勵企業和行業協會自主申報，進一步提高信用信息的完整性和全面性。

（二）要加強企業信用服務體系建設

一是要加強對企業信用信息的應用。應用是數據庫建設的生命，要以“應用促完善、完善推進應用”為指導思想，全面推進企業信用信息應用工作。省信用中心向地方開放屬地企業信用數據，為地方政府在市場監管、招標投標、政府采購、公共服務中提供信用信息，因此，我縣要主動積極地做好應用工作，要建立或明確承擔此項應用工作的組織機構，保障建設和運行的經費，制定切實可行的應用工作方案，作為加強企業信用建設的一項重要工作，作為加強市場監管的重要手段。二是要建立企業信用評級制度。信用評級制度的實施，有利于信息使用各方對企業的信用情況有一個客觀的了解，當前，在中小企業貸款未批準的原因中，企業信用方面存在的問題又是屬于各類原因的首位，其中欠息、貸款逾期、逃廢債、挪用貸款等占到了前列。信息管理機構可以首先根據收集的信用信息，建立企業的信用記錄，然后依據這些記錄，會同銀行、工商、稅務、司法等部門對企業的綜合信用度進行客觀評級。三要有步驟地組建信用服務中介機構。在經濟、技術等條件還不成熟的情況下，可由政府出資大部分或引資組建中介公司，逐步接收信息管理機構的職能，并逐漸吸收社會資本注入和購買政府的出資，使信用服務中介機構完全市場化，達到以市場化的運作來保障信用

信息的科學價值。

（三）要加大企業信用法制建設力度

現代市場經濟是建立在法制上的誠信經濟。現有的《合同法》、《商業銀行法》、《企業破產法》、《擔保法》、《統計法》、《公司法》、《反不正當競爭法》、《消費者權益保護法》等法律法規條文中，雖有不少規范企業信用行為的條款和內容，但有不少與建立信用體系的內容不相適應，急需進行修改和重新解釋，同時，國家應根據信用建設需要盡早制定出臺《個人征信管理條例》、《企業信用征集促進條例》、《商業賬務催收管理辦法》等法規規章，認真抓好《政府信息公開條例》的施行。作為地方政府，也應盡快完善和制定一個地方企業信用建設的管理辦法與措施，切實加強信用法制建設。

（四）要加快建立失信懲戒機制

一個健全的失信懲戒機制是社會信用體系建設的重中之重。要堅持“警示在先、懲戒在后，立信為主、處罰為輔”的原則，綜合運用法律、行政、經濟和道德等手段，建立健全企業信用信息記錄機制、預警機制和披露機制，突出納稅、合同履約、產品質量、信貸、訴訟等方面的信用記錄，強化政府部門對企業的信息監管，建立“黑名單”等制度，進一步提高失信成本。根據失信性質，構建起多層次的失信懲戒制度，一是由信用主管部門作出監管性懲戒，如列入黑名單等；二是由行業主管部門作出行政性懲戒，如市場禁入等；三是由金融機構、信用服務機構作出市場性懲戒，如降低信用等級等；四是由政法部門作出法律性懲戒，如對非法融資、詐騙等進行定罪和處罰金等；五是由新聞媒體輿論、社會公眾傳播形式的社會性懲戒，形成企業失信“老鼠過街人人喊打”的社會氛圍。

第9篇：地產中介公司管理制度范文

京國土房管市二〔2002〕1127號

各區縣國土房管局、各房地產經紀機構：

為加強對房地產經紀機構及房地產經紀從業人員管理，規范房地產經紀行為，促進房地產經紀行業健康發展，根據建設部《城市房地產中介服務管理規定》、建設部《城市房屋租賃管理辦法》、建設部等七部委《關于整頓和規范房地產市場秩序的通知》、《北京市外地來京務工經商人員管理條例》、《北京市外地來京人員租賃房屋管理規定》、原北京市房屋土地管理局《北京市房地產經紀機構管理規定》等有關規定，現將有關問題通知如下：

一、掛牌公示制度

本市實施房地產經紀掛牌公示制度，各房地產經紀機構及其下設的分支機構應在其住所明顯位置懸掛《營業執照》、《北京市房地產經紀機構資質證書》正本或《北京市房地產經紀機構（分支機構）資質證書》原件并張貼其全部執業經紀人《北京市房地產經紀資格考試合格證》復印件。

二、合同管理制度

（一）、房地產經紀機構從事房地產經紀業務，必須簽訂房地產經紀合同，房地產經紀合同應保留三年以上。未簽訂房地產經紀合同，不得收取傭金。

（二）、房地產經紀合同應符合《合同法》的規定，推薦使用市工商局與市國土房管局制訂的合同示范文本。

（三）、房地產經紀合同實行房地產經紀人負責制，每份房地產經紀合同應有《北京市房地產經紀資格考試合格證》持證人簽字并注明資格證書號碼。

（四）、非因房地產經紀機構的原因導致房地產經紀事項未完成或部分完成的，房地產經紀機構可以要求委托人支付在房地產經紀活動中發生的必要費用，但應在房地產經紀合同中載明。

三、房地產經紀廣告

房地產經紀機構房地產經紀廣告，應在廣告中載明機構名稱、資質證書號碼。廣告內容必須真實，不得虛假廣告，不得以其他房地產經紀機構名義廣告，不得允許其他組織或個人以本機構的名義廣告。

四、房地產經紀業務規范

（一）、房屋租賃經紀業務

1.房地產經紀機構從事房屋租賃經紀業務的，應查驗出租人及承租人的身份證明和房屋權屬證明，并將復印件保留三年以上，以備相關部門查驗，不得居間不符合出租條件的房屋。

2.房地產經紀機構從事涉外房屋租賃居間業務（所謂“涉外房屋租賃”是指承租人為境外人士或外資機構）的，應在房地產經紀合同中告知房屋出租人到市涉外安全審查辦公室辦理涉外安全審查手續，經批準后，方可出租。

3.房地產經紀機構從事外地來京人員房屋租賃居間業務的，應在房地產經紀合同中告知房屋出租人到房屋所在地的區縣國土房管局或其授權的機構辦理房屋租賃許可證，取得租賃許可證后到房屋所在地公安機關辦理租賃安全合格證。

4.房地產經紀機構從事房屋租賃居間業務的，應在房地產經紀合同中告知租賃雙方當事人到房屋所在地的區縣國土房管局或其授權的機構辦理房屋租賃合同備案手續，其中涉外房屋租賃應到市國土房管局辦理。

5.房地產經紀機構從事房屋租賃業務的，應與委托人簽訂委托合同，委托合同應明確委托的具體事項及上述相關手續的辦理責任方。所簽房屋租賃合同應注明該房屋的權屬情況及委托關系。

6.房地產經紀機構以本機構名義承租房屋并轉租的，須經房屋出租人同意。未經出租人書面同意的，不得將承租的房屋轉租。房地產經紀機構將本機構所承租的房屋轉租的，應負責辦理上述相關手續。

房屋租賃合同的承租人與轉租合同的轉租人應為同一主體，不得以機構員工個人名義承租后以公司名義轉租，不得以機構名義承租后以個人名義轉租。

（二）、存量房買賣經紀業務

1.房地產經紀機構從事存量房買賣經紀業務的，應查驗買賣雙方的身份證明和房屋權屬證件，并將復印件保留三年以上，以備相關部門查驗，不得居間不符合上市條件的房屋。

2.房地產經紀機構從事存量房買賣經紀業務的，應在房地產經紀合同中明確標明該房屋售價或售價范圍、各項稅費標準、傭金標準及支付責任方。

3.經房地產經紀機構撮合成交的，房地產經紀機構應協助買賣雙方簽訂房屋買賣合同，房屋買賣合同中的房屋售價應與房地產經紀合同約定的售價范圍相符，如有變化，應征得委托人書面同意。房地產經紀機構不得暗箱操作，非法賺取差價。

（三）、商品房（含經濟適用住房）代銷業務

1.房地產經紀機構從事商品房（經濟適用住房）代銷業務的，應查驗房地產開發企業的營業執照、資質證書及所售項目的預售許可證或權屬證件，不得代銷未取得預售許可證的項目或未取得房屋所有權證和國有土地使用證的現房。

2.房地產經紀機構從事商品房（經濟適用住房）代銷業務的，收取定金或其他費用時應與購房人簽訂合同，并約定定金或其他費用的處理方式。

五、房地產經紀糾紛投訴的處理

消費者對房地產經紀機構及其下設的分支機構、房地產經紀從業人員的投訴由該機構或分支機構住所所在地的區縣國土房管局負責調解處理。區縣國土房管局受理房地產經紀糾紛的投訴后，應將投訴情況通知被投訴房地產經紀機構。房地產經紀機構應自接到通知之日起3個工作日內向區縣國土房管局提交調查說明材料（應注明是否愿意接受調解）及有關合同（協議）、發票（收據）。區縣國土房管局根據投訴人提交的投訴材料及被投訴房地產經紀機構提交的說明材料進行調解并將處理結果報市國土房管局。

六、房地產經紀違法行為的查處