對物業(yè)公司的管理制度精選(九篇)

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第1篇：對物業(yè)公司的管理制度范文

高校后勤管理現(xiàn)狀及重要性

高效的后勤管理涉及的方面比較廣，學(xué)生公寓、教學(xué)樓，以及等教學(xué)設(shè)備都在他的管理范圍之內(nèi)，有的學(xué)校還包括校園的綠化維護與保養(yǎng)，目前我國高校的后勤管理的管理模式比較多，多數(shù)院校以行政管理模式為主，但是大部分管理模式都存在著一定的弊端?，F(xiàn)如今將物業(yè)公司引入后勤管理是高校后勤管理的發(fā)展趨勢，將物業(yè)公司引入高校后勤管理可以使管理更加專業(yè)化，學(xué)生和教師以及學(xué)校相關(guān)部門提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。當(dāng)然也不反對高校內(nèi)部自建組織對后勤進行管理，但是高校自建的管理機制并不完善，并不能建立完整具體科學(xué)的管理體系，因為大部分高校還缺乏這種物業(yè)管理人員，自建的高校后勤管理機制管理范圍較小，管理效率低，不能起到真正實質(zhì)性作用。目前大部分學(xué)校已經(jīng)意識到后勤管理的重要性，開始逐漸的將物業(yè)公司引入高校后勤管理，但是起步較晚，雖然對后勤管理制度進行了改革，但是還沿用傳統(tǒng)的管理思想、管理理念，還有一些高校為了提高教學(xué)費用，從后勤部門進行克扣，因此早一些不具有法人資本的物業(yè)公司，當(dāng)學(xué)校的安保等問題出現(xiàn)狀況時無法通過法律來維護學(xué)校的合法權(quán)益，并且這種物業(yè)公司管理松散，管理目標不明確，嚴重情況下還會給學(xué)校的聲譽帶來一定的影響。對高校的后勤進行科學(xué)的管理，可以為學(xué)生提供優(yōu)良的學(xué)習(xí)環(huán)境，促進他們的全方面發(fā)展，當(dāng)學(xué)校出現(xiàn)后勤問題時，可以及時有效的進行解決，保證學(xué)校的各方面組織機構(gòu)有序穩(wěn)定的正常工作，提高學(xué)校的教學(xué)質(zhì)量。

高校后勤管理現(xiàn)存問題

1、對高校后勤管理不夠重視

高效的內(nèi)部人員及其管理人員對后勤管理重視程度不夠高，將物流公司引入高校的后勤管理只會增加管理費用和成本，并不會起到實質(zhì)性的作用，對于后勤管理處在原來的陳舊認識，沒有充分的了解到，其實高校的后勤管理正在向社會化轉(zhuǎn)型，每年對于高校的后勤管理補貼費用較低，這樣就不能起到很好的作用效果。另一方面學(xué)校后勤的管理方法管理理念比較陳舊，不能隨著社會的變化以及學(xué)校的教學(xué)改革進行及時的創(chuàng)新，導(dǎo)致高校的后勤管理無論實施怎樣的改革都沒有進行根本性的變化，而且還增加了管理成本，反而降低了教學(xué)費用的投入。

2、管理制度沒有時效性

高校后勤的管理制度不能緊跟時代的步伐，及時的做出調(diào)整與創(chuàng)新，在管理條例中說明的不夠詳細，大部分高校的管理制服都是行政管理機制，相關(guān)部門在執(zhí)行過程中不能嚴格按照條例進行管理，沒有符合某高校實際情況的管理體系，管理人員對工作者的管理也比較松散，雖然有的高校制訂了較為詳細的管理策略方針，但是執(zhí)行情況卻大相徑庭，管理制服的可行性很大程度上影響了高校后勤的管理效率效果，所以我們應(yīng)該從根本上進行徹底的改變，根據(jù)高校的現(xiàn)有條件和實際情況制定符合本學(xué)校的后勤管理制服，并及時引進物業(yè)公司進行專業(yè)化管理，對管理制度經(jīng)營完善，從而保證學(xué)校后勤工作的質(zhì)量。

3、管理人員素質(zhì)低

大部分高校后勤管理沒有專業(yè)的管理隊伍，管理人員專業(yè)素養(yǎng)比較低，基本上是從高校內(nèi)部人員進行選拔管理，他們并沒有進行專業(yè)化的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，人員設(shè)置的結(jié)構(gòu)不夠合理，管理人員大部分為退休的高校教師，他們的思想比較落后，管理能力不高，他們對于高校的后勤管理沒有明確的認識，管理制度注重形式化，雖然制定相關(guān)條例，但是并不會去實質(zhì)性的實施，從整體看管理隊伍水平不高，與專業(yè)化的物業(yè)公司相比相差甚遠，專業(yè)化的物業(yè)公司會定時間的對管理人員進行培訓(xùn)，他們的管理知識比學(xué)校自制的管理隊伍高出很多，可能在管理經(jīng)驗方面不足于高校教師，但是經(jīng)驗可以從實踐中逐漸的去積累，況且物業(yè)公司在高校后勤管理中的細節(jié)問題方面做得非常到位，并且會根據(jù)高校后勤的實際情況制定符合學(xué)校的管理體系，會大大提高高校后勤管理效率。

4、服務(wù)的主觀性不強

目前大部分高校后勤管理都是由學(xué)校自建而成或者是與物業(yè)公司合作，但是實際上是由學(xué)校的行政部門進行管理的，因為學(xué)校并沒有優(yōu)秀的管理人才，所以相對而言管理力度比較松散，這種現(xiàn)象的長期存在導(dǎo)致了管理人員的服務(wù)意識不夠強烈，在管理模式上比較混亂，一方面有學(xué)校行政部門的管理，另一方面有物業(yè)公司的管理。因此要想提高學(xué)校后勤部門的服務(wù)質(zhì)量比較困難，在處理學(xué)校后勤問題的時候不夠及時處理效果不到位，辦理事情沒有實效性，拖泥帶水。此外并不能對學(xué)校的機械設(shè)備進行及時的保養(yǎng)與維護，在真正使用的時候往往才能夠發(fā)現(xiàn)設(shè)施的損壞，對于學(xué)校校園衛(wèi)生問題細節(jié)上做的還不到位，工作人員的工作積極性不高，不能主動的去完成工作，還需要管理人員進行監(jiān)督，這就會制約工作效率的提升。

高校后勤引入物業(yè)管理

1、創(chuàng)新管理體系

在高校引入物業(yè)公司對后勤進行管理后，要及時的創(chuàng)新管理制度和體系，培養(yǎng)員工的工作積極性，可以根據(jù)學(xué)校的實際情況建立物業(yè)公司的管理機制，建立的管理機制可以實施在高校后勤部門，參考物業(yè)公司的管理模式，建立獨立的經(jīng)濟體制，因為現(xiàn)在大部分的物業(yè)公司管理開始向經(jīng)濟型轉(zhuǎn)化，制度能夠良好的實施離不開一定的經(jīng)濟條件支持，要將管理部門的管理范圍明細化，提供一定的經(jīng)濟費用，讓高校后勤管理自行發(fā)展，避免高校后勤管理形式化，減少層次化管理，提高管理效率，在管理過程中物業(yè)的相關(guān)部門要根據(jù)自身的特點來籌取自身發(fā)展的資金，同時，制定員工工作明細，制定相應(yīng)的獎懲制度，要始終把服務(wù)學(xué)校、服務(wù)教師、服務(wù)學(xué)生作為后勤機構(gòu)的發(fā)展理念，從而致使高校后勤部門的管理逐漸走向?qū)I(yè)化，培養(yǎng)一支高素質(zhì)高水準的管理團隊，提高整個后勤部門的服務(wù)效率，當(dāng)然不同的高校就普通的情況，在建立后勤管理體系的時候可以將它特色化，隨著高校教學(xué)的體制改革實現(xiàn)穩(wěn)定的過渡。

2、培訓(xùn)管理人員

高校后勤的管理人員與工作人員是服務(wù)學(xué)校教師學(xué)生的基礎(chǔ)，提高整個后勤部門的人員素質(zhì)可以有效地提高服務(wù)效率，無論是哪個企業(yè)在哪個層次的競爭其實都是人員實力的競爭，高效的后勤管理越來越要求管理人員具有足夠高的管理能力和素質(zhì)，能夠熟練的掌握管理內(nèi)容，就目前而言大部分高校的管理人員都是由高校內(nèi)部人員自行培養(yǎng)起來的，在日常工作中并不能根據(jù)自己掌握的管理知識來處理后勤問題，優(yōu)秀的后勤人員不僅要素質(zhì)品質(zhì)優(yōu)良，還要擁有較強的實力，當(dāng)然這就需要高校與物業(yè)公司進行合作，二者共同打造一只高水平的后勤管理團隊，根據(jù)目前管理人員的實際情況，制定符合他們的培訓(xùn)方案，管理人員的培訓(xùn)可以為物業(yè)公司引進高校后勤管理鋪墊道路，各高校的后勤管理人員要彼此之間進行交流學(xué)習(xí)，互相借鑒，共同提高自己的管理能力，在大家共同的努力下讓高校的后勤管理逐漸向?qū)I(yè)化發(fā)展。

3、提高物業(yè)公司執(zhí)行管理

在高校后勤引入物業(yè)公司的管理后，要給予物業(yè)公司較大的管理權(quán)利，讓他們引進先進的管理制度模式，在保證高校后勤服務(wù)質(zhì)量的前提下，提高物業(yè)公司的市場競爭力，打出一定的名譽效應(yīng)，這樣可以讓高校內(nèi)的部分反對引入物業(yè)公司管理的教師更容易接受它，讓他們見證到在高校后勤引入物業(yè)公司的管理后帶來的良好服務(wù)質(zhì)量，高效可以設(shè)定相應(yīng)的組織部門對物業(yè)進行監(jiān)督管理，這樣就可以讓學(xué)校的后勤管理與企業(yè)共同進步。物業(yè)公司也可以設(shè)定屬于自己獨特的品牌，利用品牌的效應(yīng)來促進管理，同時還可以吸引其塌學(xué)校采取這樣的措施，及時的將物業(yè)公司引進高校的后勤管理，管理的費用成本還可以作為培訓(xùn)管理人員的費用支出，可以說是一舉兩得。定時間到企業(yè)的后勤部門進行專業(yè)化學(xué)習(xí)，采取企業(yè)后期管理制度中的優(yōu)點，完善高校的后勤管理制度。

4、結(jié)合現(xiàn)代科技技術(shù)

在高校的后勤管理中可以與現(xiàn)代科技相結(jié)合，來保證后勤服務(wù)的質(zhì)量。例如可以引進先進的維護保養(yǎng)檢查技術(shù)，該機械設(shè)備會對學(xué)校的設(shè)施定期進行保養(yǎng)與維護，這樣就減少了管理成本，提高了管理的效率，同時也方便了管理人員，可以引進計算機監(jiān)控技術(shù)，對校園內(nèi)的安保工作進行實時檢查，一旦后勤出現(xiàn)問題，及時的采取有效的措施進行解決，后勤部門的某些服務(wù)內(nèi)容可能工作人員做的不夠到位，可以通過先進的科技技術(shù)采用機械設(shè)備進行操作，比如對校園內(nèi)的危險地區(qū)進行全方位的打掃，高校后勤管理引入物業(yè)公司的管理模式同時融入現(xiàn)代科技技術(shù)必定會產(chǎn)生良好的服務(wù)效果。

結(jié)語

第2篇：對物業(yè)公司的管理制度范文

我國的物業(yè)管理目前還處于初級階段，會計核算和財務(wù)管理仍然是物業(yè)公司在新時期發(fā)展的重點和難點。目前我國大多數(shù)物業(yè)公司的會計核算和財務(wù)管理水平都不高，沒有在全行業(yè)建立起完善的會計核算和財務(wù)管理體系，因此各個公司各自為政，導(dǎo)致很多物業(yè)公司的會計核算和財務(wù)管理還存在一些問題，難以適應(yīng)新時期的發(fā)展要求。

（1）會計核算和財務(wù)管理的制度不完善

當(dāng)前我國很多物業(yè)公司都沒有建立起與新時期的市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)的會計核算和財務(wù)管理體制。會計核算和財務(wù)管理的基礎(chǔ)資料不完善，財務(wù)人員沒有嚴格按照相關(guān)制度對賬目進行分類，也沒有及時的建立賬目，導(dǎo)致原始資料的真實性受到了很大的影響。在物業(yè)公司中經(jīng)常出現(xiàn)打白條的現(xiàn)象，沒有完善的會計資料和手續(xù)。特別是一些重要的物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)都沒有簽訂相關(guān)合同，很難入賬。由于體制的不健全，會計科目中的收益性支出和資本性支出難以區(qū)分，沒有對公司財產(chǎn)進行定期的盤點或者盤點不仔細。這些問題都會造成物業(yè)公司內(nèi)部的賬目不清，影響會計核算和財務(wù)管理的規(guī)范性。

（2）對資金的管理缺乏力度

物業(yè)管理離不開資金的支持，因此資金的合理利用和充足的流動性對于物業(yè)公司的正常運轉(zhuǎn)和發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。這就要求物業(yè)公司必須對資金進行高質(zhì)量的管理。物業(yè)公司資金的來源主要是樓房建設(shè)的啟動資金和維修資金，還有向委托人收取的管理服務(wù)費，以及一部分經(jīng)營性收入，這些收入的數(shù)量相對有限。物業(yè)公司總體上的規(guī)模較小，資金實力有限，而物業(yè)公司對資金的重視程度不夠，對資金的管理缺乏力度，沒有形成資金的合理流動和優(yōu)化配置。

（3）成本核算方式不合理

目前我國很多物業(yè)公司都沒有建立起合理的成本核算方式，大部分都是由公司的財務(wù)部門來對成本進行集中核算，設(shè)置出成本的明細科目。而相關(guān)的管理處和職能部門都沒有參與成本費用的核算。物業(yè)公司的服務(wù)范圍和管理區(qū)域較廣，一個物業(yè)公司通常要管轄多個小區(qū)，這就要求對成本核算進行精細化管理，根據(jù)項目的不同類別設(shè)置更為詳細的成本賬目，包括明細分類賬目以及輔助核算賬目。合理的成本核算能夠為物業(yè)公司提供更優(yōu)質(zhì)的管理，并為公司的決策層提供更為準確的決策依據(jù)。

（4）會計核算體系不統(tǒng)一

物業(yè)公司沒有建立起統(tǒng)一的會計核算體系，難以吸收先進的會計核算理念和經(jīng)驗。目前大多數(shù)物業(yè)公司的會計核算體系都比較松散，大多根據(jù)物業(yè)公司的經(jīng)營情況來決定。這種不統(tǒng)一的會計核算體系阻礙了物業(yè)公司的進一步發(fā)展。

（5）陳舊的成本管理模式

當(dāng)前物業(yè)公司對成本的管理無非是依靠企業(yè)的規(guī)模效益、與供貨商進行談判、控制運營費用，降低預(yù)算等幾個辦法。這些都只是從初級階段來降低成本，沒有觸及成本降低的根源。這種成本管理模式只在物業(yè)公司的內(nèi)部管理中進行，而沒有涉及到物業(yè)公司的對外服務(wù)上，沒有充分考慮物業(yè)公司的品牌和市場形象，影響物業(yè)公司的全面發(fā)展。在整個成本管理的過程中容易出現(xiàn)管理漏洞，造成財產(chǎn)損失。

二物業(yè)公司會計核算和財務(wù)管理工作方面的改進措施

（1）建立完善的會計核算和財務(wù)管理的制度

物業(yè)公司要滿足新時期的發(fā)展需求，就必須建立完善的會計核算和財務(wù)管理的制度，嚴格按照國家的相關(guān)規(guī)定進行建賬，重視財會人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高財會人員的業(yè)務(wù)水平。建立并執(zhí)行嚴格、科學(xué)的會計管理制度和會計監(jiān)督體系。提高對原始憑證的重視，加強審核和稽查工作，做到保質(zhì)保量。

（2）對資金進行科學(xué)的財務(wù)分析，合理使用資金

資金對于物業(yè)公司的發(fā)展非常重要，物業(yè)公司要對資金和收益進行合理的財務(wù)分析，合理調(diào)配，確保資源利用的最大化。物業(yè)公司的收入主要有幾個方面：物業(yè)公司向委托人收取的服務(wù)費用；物業(yè)公司實行多元化投資所得到的投資收益。其中物業(yè)公司收取的服務(wù)費是物業(yè)公司的主要日常收益，也是維系物業(yè)公司日常運轉(zhuǎn)的資金。物業(yè)公司必須對資金進行科學(xué)的財務(wù)分析，對財務(wù)情況進行調(diào)查并及時向委托人公開。物業(yè)公司要對自己的資產(chǎn)和負債情況進行了解和核算，以判斷未來的運營風(fēng)險，以決定未來的發(fā)展走向。

（3）完善公司內(nèi)部的績效考核制度，提升管理水平

物業(yè)公司提供給委托人的不是產(chǎn)品而是服務(wù)，這就離不開人才的作用。物業(yè)公司在運營的過程中，人工成本占據(jù)了百分之七十到八十的管理成本，因此要提高物業(yè)公司的服務(wù)水平，減少運營成本就必須降低人工成本，提升公司內(nèi)部的管理水平。物業(yè)公司要建立起科學(xué)的績效考核制度，不僅對財會人員要進行績效考核，更要將績效考核的范圍擴展到所有員工，提高員工的工作效率以及整個公司的管理效率，節(jié)約人工成本，從根源上提升財務(wù)管理的水平。

（4）加大資金管理的力度

物業(yè)公司要適應(yīng)新時期的發(fā)展趨勢，提升會計核算和財務(wù)管理的水平，就必須加大對資金的管理力度。對資金的運作水平進行提升，對資金要實行跟蹤管理，資金的使用和調(diào)度必須規(guī)范，絕不能出現(xiàn)挪用和貪污行為。對于應(yīng)收的賬款要及時催收，促進資金的回籠速度。特別是在新時期市場經(jīng)濟環(huán)境下，物業(yè)公司要對資金的使用情況和分配進行了解，及時將閑置資金用于他用，提高資金的利用率，控制公司的運轉(zhuǎn)成本。

三總結(jié)

第3篇：對物業(yè)公司的管理制度范文

1.財務(wù)管理與會計核算仍在初級階段

財務(wù)管理與會計核算在企業(yè)中都屬于核心部分，企業(yè)業(yè)績?nèi)绾瓮耆Q于財務(wù)管理水平。物業(yè)管理行業(yè)是最近幾年才興起的一個行業(yè)，目前仍在初級發(fā)展階段，大部分企業(yè)對財務(wù)管理的突出作用認識不足，現(xiàn)行的財務(wù)管理體系也缺乏完善性，實際效率不佳。

2.財務(wù)管理與會計核算方面的問題

會計管理基礎(chǔ)工作薄弱。建賬速度緩慢，未嚴格根據(jù)相關(guān)的會計制度對各類賬目進行分類。原始資料的真實可靠性低，用于會計核算的基礎(chǔ)資料不齊全，常出現(xiàn)打白條的情況，會計資料的手續(xù)不健全，部分關(guān)鍵性業(yè)務(wù)缺乏必要的合同；會計科目使用缺乏合理性，未清晰的劃分資本性支出與收益性支出的概念；缺乏一套定期清查盤點財產(chǎn)的制度，或者實際存在該制度，但執(zhí)行力不夠。以上種種現(xiàn)象將嚴重影響到會計核算的準確性、規(guī)范性，無法將企業(yè)會計信息真實全面的反映，這無疑阻礙了會計報表使用者的正常作業(yè)。管理資金力度有待提高。當(dāng)前，資金緊缺已經(jīng)是物業(yè)管理中常見的一種問題，其無論是資金來源還是資金數(shù)量均十分的有限，具體項目涵蓋了：啟動資金、維修資金、經(jīng)營性收入、管理服務(wù)費。一般情況下，物業(yè)公司屬于中小企業(yè)規(guī)模，注冊的資金并不多，資金實力薄弱，銀行認可的不動產(chǎn)數(shù)量較少，很難向銀行貸款。成本核算方法太過單一。關(guān)于成本核算，公司財務(wù)部門常常是以集中核算為主，設(shè)置二級明細科目，相關(guān)職能部門與管理部門未參與成本核算活動中，通常是設(shè)置收支總賬。物業(yè)公司的管理與服務(wù)涉及面廣，一個公司可對數(shù)十個小區(qū)進行管理，服務(wù)事項眾多，所以必須精細化的對小區(qū)服務(wù)成本進行管理，結(jié)合具體的項目與類別明確匹配的明細分類賬、輔助核算賬，以保證決策層的科學(xué)決策具有有力的依據(jù)，達到企業(yè)管理需求。會計核算體系缺乏統(tǒng)一性國。由于物業(yè)公司的發(fā)展時間在我國還較短，所以實行的會計核算制度缺乏統(tǒng)一性，公司進行會計核算過程中，未充分掌握會計核算制度中規(guī)定的要求。此外，公司當(dāng)前采用的會計核算管理制度不夠嚴謹，為了在市場上更好的發(fā)展，公司應(yīng)加強會計工作，構(gòu)建一套行之有效的會計核算體系，以保證財務(wù)管理水平及效率。成本管理方法滯后。傳統(tǒng)成本管理的重心主要是實現(xiàn)預(yù)期的規(guī)模效益；增強與供貨商談判的能力，節(jié)約企業(yè)成本；由財務(wù)部門對費用有效控制，降低預(yù)算與開支。從上述中可以看出，關(guān)于成本因素方面未進行深入的考慮，成本降低未涉及到根源，依舊處于初級階段中，僅在企業(yè)內(nèi)部實施成本管理，而對于供應(yīng)與服務(wù)方面的成本管理甚少考慮，企業(yè)的市場形象與品牌效應(yīng)關(guān)注的很少，缺乏有利于企業(yè)全面發(fā)展的途徑，也沒有一套成本管理體系。

二、強化物業(yè)公司財務(wù)管理及會計核算的對策

1.對會計基礎(chǔ)管理工作加以完善

物業(yè)公司應(yīng)嚴格按照國家頒布實施的有關(guān)文件及時有效的建賬，不斷強化會計人員培訓(xùn)力度，以保證會計從業(yè)人員都具有較高的業(yè)務(wù)素質(zhì)；構(gòu)建并落實完善的會計管理制度；在公司內(nèi)部構(gòu)建匹配的會計監(jiān)督體系，將會計具有的監(jiān)督職能作用全面發(fā)揮，認真細致的審核與稽核原始憑證，從而增強會計信息整體質(zhì)量水平。

2.加強財務(wù)分析

物業(yè)公司經(jīng)濟收益來源渠道有：公司在向客戶提供所需的服務(wù)后收取的相應(yīng)費用；公司通過多樣化的經(jīng)營方式來實施多元化投資，以從中獲取一些經(jīng)濟效益。物業(yè)公司要想將自身規(guī)模進一步擴大，推動財務(wù)管理順利有序進行，就必須將真實可靠的信息及時的提供給客戶，這就需要物業(yè)公司對自身的財務(wù)狀況充分了解，清楚特定階段中公司具體負債及資產(chǎn)情況，科學(xué)合理的判斷存在的運營風(fēng)險。此外，物業(yè)公司還可在市場化經(jīng)濟發(fā)展中了解自身的資金構(gòu)成情況，將閑置的資金投入到其他地方進行使用，對成本運轉(zhuǎn)有效控制，完善現(xiàn)行的財務(wù)管理制度，促進財務(wù)管理良好發(fā)展。

3.落實績效考核制度

物業(yè)公司要想具有較高的競爭實力，擁有一批專業(yè)優(yōu)秀的管理人才、服務(wù)人才與技術(shù)人才是關(guān)鍵，并加強績效考核，促使企業(yè)戰(zhàn)略目標的有效實現(xiàn)，提高企業(yè)競爭實力。實踐得出，人工成本在管理成本中占到了百分之七十到百分之八十的比例，所以為了保證物業(yè)服務(wù)較高水平，節(jié)約人工成本，加強績效考核至關(guān)重要。

4.加強資金管理

資金管理過程中應(yīng)做好以下幾方面的工作：推動資金有效運行，提高公司整體收入；對資金實施跟蹤管理，強化資金利用率，做好資金調(diào)度工作，專門款項用于專門項目，嚴厲禁止有挪用資金與占用資金的不良行為發(fā)生；加強應(yīng)收賬款的催收力度，適當(dāng)?shù)慕档蛻?yīng)付款比例，提高存貨管理水平；規(guī)避風(fēng)險，收取一定的水電費押金，與保險公司、保安公司構(gòu)建良好的合作關(guān)系，從而避免資金風(fēng)險與索賠風(fēng)險情況的發(fā)生。

5.構(gòu)建二級核算與管理制度，集中核算與分散核算并存

當(dāng)前，在我國房地產(chǎn)的大量開發(fā)下，各類以獨立核算為主的物業(yè)公司對多數(shù)獨立的物業(yè)小區(qū)與項目提供了相應(yīng)的管理與服務(wù)。管理過程中，這些小區(qū)與服務(wù)項目都明確強調(diào)獨立進行人員、物資、服務(wù)的管理，也就是一級管理下的二級管理。此外，為了保障物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的合法利益，各小區(qū)應(yīng)設(shè)置專門的業(yè)主委員會，主要職責(zé)任務(wù)是實時監(jiān)督小區(qū)財務(wù)狀況與維修基金利息使用情況。所以要想將會計核算優(yōu)勢作用全面發(fā)揮，保證核算質(zhì)量，精確的反映與詳細記錄企業(yè)資金流動情況與經(jīng)營成果，推動公司持續(xù)健康發(fā)展，就必須改革會計核算體制，以二級核算財務(wù)管理為主。

三、結(jié)論

第4篇：對物業(yè)公司的管理制度范文

關(guān)鍵詞：物業(yè)公司 國有控股 經(jīng)營管理

1 前言

2003年國務(wù)院正式頒布了《物業(yè)管理條例》，對于物業(yè)管理的規(guī)范化和房屋所有人的合法權(quán)益的維護都有著重要的意義。由于我國的物業(yè)管理發(fā)展較晚，發(fā)展進步的時間也相對較短，物業(yè)管理過程的矛盾日益尖銳。

國有控股物業(yè)公司是我國物業(yè)公司的重要組成部分，在過去該類物業(yè)公司充分發(fā)揮了自身的優(yōu)勢，公司管理也比較順暢。但隨著房地產(chǎn)市場的空前繁榮，人們對物業(yè)需求的不斷提升，國有控股物業(yè)公司越來越不適應(yīng)市場的需求，公司經(jīng)營管理方面出現(xiàn)了這樣或那樣的問題，這些問題主要表現(xiàn)在物業(yè)管理程序、收繳物業(yè)費等制度實施上的缺陷；物業(yè)一言堂問題嚴重，股份制的實施還未健全，高層管理的矛盾非常明顯；物業(yè)管理人員的素質(zhì)還待進一步增強，管理層缺乏與物業(yè)所有人的溝通協(xié)同，物業(yè)管理處于單項管理的局面；物業(yè)競爭力缺乏，宣傳機制還未進一步健全和完善，物業(yè)管理的橫向競爭存在短板等方面。本文追根溯源，分析出了存在的問題，并對其進行了探討，并且提出了相應(yīng)的對策建議。

2 國有控股物業(yè)公司內(nèi)涵及其業(yè)務(wù)分類

國有控股物業(yè)公司是指由國家機關(guān)主控股份，經(jīng)營管理人受物業(yè)所有人的委托，依托國家有關(guān)法律規(guī)定，按照合同和契約行使管理權(quán)，運用現(xiàn)代管理的科學(xué)技術(shù)，以經(jīng)濟手段對物業(yè)實施統(tǒng)一管理，并為居住者提供高效、周到的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經(jīng)濟價值的企業(yè)。

國有控股物業(yè)管理的業(yè)務(wù)可分為四類：（1）基本業(yè)務(wù)類：包括對房屋建筑、機電設(shè)備、供電供水、公共設(shè)施等進行運行、保養(yǎng)和維護；（2）專項業(yè)務(wù)類：包括安全保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、消防管理等；（3）特色業(yè)務(wù)類：包括特約服務(wù)和便民服務(wù)；（4）經(jīng)營業(yè)務(wù)類：房屋中介服務(wù)、裝修服務(wù)等。

3 國有控股物業(yè)公司存在的主要問題

隨著國家對物業(yè)市場的不斷規(guī)范，以及人們對高質(zhì)量物業(yè)需求的不斷提升，國有控股物業(yè)公司在經(jīng)營管理方面出現(xiàn)了種種弊端，嚴重制約了自身的發(fā)展。

3.1 公司管理規(guī)章制度不完善

一是產(chǎn)權(quán)制度不清，機制不順。當(dāng)前，國有控股物業(yè)公司的人、財、物被上級公司所實際控制，整個物業(yè)公司抱著“大樹底下好乘涼”的心態(tài)進行經(jīng)營。造成這些結(jié)果就在于產(chǎn)權(quán)制度的僵化不清，管理階層思想觀念陳舊腐化，管理階層主觀能動性差，員工吃大鍋飯得現(xiàn)象還存在，市場經(jīng)濟運作效率低下。二是資金管理制度不嚴，增值潛力不大。目前，國有控股物業(yè)公司的規(guī)模不能達到國家級水平，公司的資金使用常常受到上級限制，難以形成自我產(chǎn)業(yè)資金積累，加之公司的資金管理制度單一，企業(yè)增值潛力不大。三是管理主體的混亂無序。國有控股物業(yè)公司所轄住宅小區(qū)的管理主體有業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)使用者等，同時社區(qū)居委會也具有指導(dǎo)監(jiān)督的作用。在具體權(quán)利和職能劃分時，沒有細化、具體化、責(zé)任化，關(guān)于權(quán)利義務(wù)糾紛的案件頻頻出現(xiàn)。四是物業(yè)服務(wù)制度標準沒有界定。在具體經(jīng)營過程中，國有控股物業(yè)公司沒有對服務(wù)質(zhì)量標準進行界定，對服務(wù)內(nèi)容也沒有進行有效的效績考評，對物業(yè)管理質(zhì)量糾紛沒有提供形而有效的完整依據(jù)，導(dǎo)致了物業(yè)糾紛隱患較多。

3.2 管理責(zé)任界定不清，“一言堂”現(xiàn)象嚴重

“一言堂”現(xiàn)象主要集中在以下三個方面，一是股權(quán)相對集中，國有控股物業(yè)公司的大部分股份掌握在董事局手中，從客觀上助長了物業(yè)管理公司管理層“一言堂”問題。其主要危害是削弱了市場調(diào)劑的作用和公司監(jiān)事會作用難以發(fā)揮。二是由于公司“一言堂”現(xiàn)象的嚴重存在，導(dǎo)致了中高層管理既害怕不聽指揮被開除，又害怕聽指揮了還是沒效果仍然被批評，人員職工互相推卸責(zé)任，而不履職盡責(zé)。三是任職制度存在虛化，作為國有控股物業(yè)公司應(yīng)該進行高效、公平的人才任用機制，然而公司管理階層對其進行了暗中操控，提前擬定了“關(guān)系戶”，嚴重違背了公司職工任用制度。

3.3 市場競爭能力不足

一是公司的市場定位還不夠明確，物業(yè)管理服務(wù)對象沒有針對性；二是沒有選擇合適的價值鏈增值環(huán)節(jié)，即基本服務(wù)專業(yè)化、管理集成化、增值服務(wù)三個步驟；三是沒有設(shè)置合理的成本核算程序，導(dǎo)致成本開支較大，浪費現(xiàn)象明顯；四是人才資源不豐富，特別是在人才聘用和選拔、升職和獎勵方面做的還不盡人意；五是自身文化建設(shè)存在短板，市場競爭缺乏張力。

3.4 營銷策略滯后

一是營銷理念落后，當(dāng)前國有控股物業(yè)公司的營銷還未改變傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟理念，仍存在推銷第一的錯誤思想；二是市場調(diào)研不夠準確，忽略了調(diào)研對于物業(yè)公司的重要作用；三是營銷誠信度較低，在通過廣告宣傳的過程當(dāng)中，沒有建立大眾的市場認知度，甚至還存在弄虛作假的現(xiàn)象，給物業(yè)公司帶來了嚴重的負面形象；四是營銷策略缺乏創(chuàng)意和內(nèi)涵，對于重點客戶缺少必要的信息跟蹤、反饋和及時調(diào)整。

3.5 職工整體素質(zhì)水平不高

一是團隊精神不足。目前，國有控股物業(yè)公司的職工還沒有形成一種相對獨立、集中合作的理念，個體意識過于強烈，一個小團隊的管理目標不能達到一致，散、亂、雜的現(xiàn)象還比較明顯。二是敬業(yè)精神缺失。作為一個企業(yè)，職工的敬業(yè)精神能夠反映出公司的管理質(zhì)量、決定公司的長遠發(fā)展程度，而國有控股物業(yè)公司的職工目前嚴重缺失敬業(yè)精神，早退、遲到、完成工作打折扣的現(xiàn)象經(jīng)常存在。三是管理才能不穩(wěn)定。首先是部分職工專業(yè)技能缺乏，集中表現(xiàn)在管理業(yè)務(wù)技能、 保障業(yè)務(wù)技能、宣傳業(yè)務(wù)技能的嚴重缺失；其次是職工管理質(zhì)量影響因素較多，特別是家庭因素、情感因素和生活因素對其影響明顯；再次是少數(shù)職工長期工作懈怠，管理才能大幅度下降，無法勝任本職工作。

4 國有控股物業(yè)公司的改進措施

針對國有控股物業(yè)公司經(jīng)營管理存在的問題，本文提出以下措施，主要包括明確內(nèi)部監(jiān)管體系構(gòu)架及職能、構(gòu)建物業(yè)管理的核心競爭力、實施品牌戰(zhàn)略、提升員工素質(zhì)水平。這些措施是解決國有控股物業(yè)公司存在問題的重要方法，也是國有控股物業(yè)公司高效運作和長遠發(fā)展的必然要求。

4.1 明確內(nèi)部監(jiān)管體系構(gòu)架及職能

一個公司監(jiān)管體系是否完善關(guān)鍵在于該公司是否有明確監(jiān)管體系，以及職能是否明確[1]。只有明確公司內(nèi)部監(jiān)管體系構(gòu)架和職能，公司管理制度才能完善，克服管理責(zé)任不清，杜絕“一言堂”的現(xiàn)象出現(xiàn)。完善國有控股物業(yè)公司的監(jiān)督體系，主要包括：一是監(jiān)事會。監(jiān)事會是近乎獨立、代表企業(yè)利益而行使監(jiān)督權(quán)力的部門機構(gòu)。監(jiān)事會是完成信息交流和溝通的重要環(huán)節(jié)，并監(jiān)督著董事的職權(quán)使用情況，并管理著審計委員會等審計工作。監(jiān)事會的設(shè)立會增加國有控股物業(yè)公司內(nèi)部監(jiān)督機制的相對獨立性。二是審計委員會。審計委員會主要由外部獨立董事組成，是平衡董事會與管理層之間的關(guān)系而設(shè)立的專有機構(gòu)，因此審計委員會具有監(jiān)督和參與經(jīng)營的雙重身份。三是內(nèi)部審計部門。內(nèi)部審計部門主要是參與物業(yè)公司管理的職能部門。在公司管理過程中，內(nèi)部審計部門同時對審計委員會和管理層負責(zé)。

4.2 構(gòu)建物業(yè)管理的核心競爭力

國有控股物業(yè)公司要想提高競爭力，最重要的是構(gòu)建物業(yè)管理的核心競爭力。第一是市場定位要準確。物業(yè)管理要具備專業(yè)化水準，要對管理對象和細分市場具備針對性，要做到有所為，有所不為，只有這樣才能在細分市場的激烈競爭中時刻保持優(yōu)勢。第二是選擇合適的價值鏈增值環(huán)節(jié)。國有物業(yè)管理行業(yè)的基本增值功能具體而言可以分為三步：基本服務(wù)項目專業(yè)化操作、服務(wù)項目管理集成及增值服務(wù)。積極努力實現(xiàn)服務(wù)集成向知識型管理型的有效過渡，從實質(zhì)因素上提升物業(yè)公司的市場生存和競爭能力。第三是不斷強化競爭能力。隨著物業(yè)消費群體的被服務(wù)、法律保護等思想認識不斷地引向深入，建立一套完整規(guī)范的物業(yè)管理機制、工作服務(wù)標準勢在必行，這樣可以大大增加企業(yè)的可信度，提升和加重企業(yè)的競爭力的砝碼。第四是合理設(shè)置成本，建立嚴謹有效的成本核算程序。物業(yè)管理行業(yè)是無形產(chǎn)品生產(chǎn)，不需要原材料和工序，也不需要復(fù)雜的銷售環(huán)節(jié)，節(jié)省一份人工費、一萬元的管理費以及不必要的開銷都有助于增加企業(yè)資金流動和提高成本效率。

4.3 實施品牌戰(zhàn)略

現(xiàn)在最有效的營銷策略是品牌策略，因此，物業(yè)公司要塑造自己的品牌。品牌是企業(yè)差距的重要表現(xiàn)形式，它包括了消費者的消費體驗、感受、態(tài)度和認可等[2]。一旦品牌理念形成，就能夠讓企業(yè)形成無形的寶貴資產(chǎn)。因此，物業(yè)公司要從三個方面考慮實施品牌戰(zhàn)略。一是品牌戰(zhàn)略要準確定位。對企業(yè)實際情況真正摸清摸透，做到了如指掌。二是品牌戰(zhàn)略要高標準、全方位、專業(yè)化，不僅要提供工程、保安、租賃等常規(guī)性質(zhì)的服務(wù)，而且還要按需進行接待、會議、餐飲等全方位的服務(wù)，搞好金融體系一體化。三是要引入國際質(zhì)量標準體系，對企業(yè)物業(yè)管理的規(guī)范運作、服務(wù)質(zhì)量進行有效評估，增加物業(yè)服務(wù)的穩(wěn)定性和可發(fā)展性。

4.4 提升員工素質(zhì)水平

人才是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵，員工素質(zhì)的高低決定在企業(yè)水平的高低，因此，只有選拔優(yōu)秀的人才，以及對現(xiàn)有員工實時進行培訓(xùn)是國有控股物業(yè)公司發(fā)展的關(guān)鍵[3]。提升員工素質(zhì)應(yīng)從以下三個方面著手。

嚴格職工招聘程序。企業(yè)招聘是補充公司新鮮血液的重要步驟，也是提高公司職工整體素質(zhì)水平的最根本途徑。職工招聘選擇應(yīng)該注意：一是重點對應(yīng)聘職工的顯性素質(zhì)進行考察測量，這些因素包括了學(xué)習(xí)教育情況、人格氣質(zhì)、溝通交流能力等。二是不可忽略隱性素質(zhì)的考量。職工的發(fā)展并不是僅僅依靠文化素質(zhì)和一般性工作能力，還與其個人經(jīng)歷、情感生活、期望和目標有著密切關(guān)系，在招聘人才時應(yīng)該對應(yīng)崗位對應(yīng)招聘，真正錄用具有發(fā)展?jié)摿Φ墓韭毠ぁ?/p>

普及和深化職工素質(zhì)培訓(xùn)。隱性和顯性素質(zhì)都可以在后天環(huán)境中進行提高，因此加強對在職職工進行學(xué)習(xí)培訓(xùn)至關(guān)重要。一是加強顯性素質(zhì)的提高。創(chuàng)造濃厚的學(xué)習(xí)氛圍，讓員工以開放的心態(tài)邊學(xué)習(xí)邊工作；學(xué)習(xí)，強調(diào)全員學(xué)習(xí)、共同提高；形成學(xué)習(xí)型組織，將不同個性的人凝聚在一起進行磨合學(xué)習(xí)，促使其不斷形成共同的公司價值理念。二是加強隱性素質(zhì)的提高。培養(yǎng)職工正確的工作態(tài)度、價值觀，要加強職工的思想工作，促進其形成正確的價值觀和工作態(tài)度；給予職工一定的需求激勵，提高職工的工作積極性，采取正向激勵法和負向激勵法相結(jié)合的方式，誘發(fā)職工潛在的能力，幫助其由“必須工作”向“喜歡工作”的轉(zhuǎn)變。

完善績效測評機制。要對職工的知識素質(zhì)、能力素質(zhì)、品德素質(zhì)、身心素質(zhì)四大方面進行綜合績效考評。首先要明確績效標準，針對不同群體參差不齊的特點，考慮不同級別、年齡、部門等因素，確定多種績效考量標準，保證公平性和適應(yīng)性；其次選取對照樣本，根據(jù)績效測評機制的標準選取優(yōu)秀和一般的工作業(yè)績進行對比；再次進行信息整理和入檔，對職工建立績效檔案登記表，逐年進行綜合考評，并與年終獎金掛鉤。

參考文獻：

[1]寧春霞.物業(yè)公司績效評估現(xiàn)狀及方法探討[J].企業(yè)導(dǎo)報.2012（07）：57-58.

第5篇：對物業(yè)公司的管理制度范文

現(xiàn)將上半年主要工作情況總結(jié)如下：

人事行政部

一、上半年工作總結(jié);

1繼續(xù)健全公司各項規(guī)章制度，進一步提高公司規(guī)范化運作水平;

在公司原有制度的基礎(chǔ)上，完善了《12小時工作制》、《文件管理制度》、《考勤管理制度》、《采購管理制度》、《樣板房管理制度》、《員工餐廳管理制度》、《員工宿舍管理制度》等，涉及人、財、物的管理制度及規(guī)范性文件。

1.1自今年起，物業(yè)公司所有文件統(tǒng)一由人事行政部負責(zé)管理，實現(xiàn)了文件流程登記管理，保證文件傳批效率、對文件流程進行嚴格控制。并通過由人事行政部負責(zé)統(tǒng)一發(fā)放，加強了內(nèi)部文件傳閱，及時傳遞信息的效率。

1.2在年初的計劃中，本應(yīng)在三月對公司的制度及更新的部分進行一次整理和匯編，因各部門業(yè)務(wù)工作開展繁忙，重視度不足，完成速度未達預(yù)計效果。六月，集團人力資源部牽頭進行物業(yè)公司制度匯編，對各部門、各崗位提出了新的要求，目前完成了公司層面的制度及操作規(guī)范。并針對目前存在的執(zhí)行力差、責(zé)任心不足、業(yè)務(wù)處理回應(yīng)速度緩慢等問題，推出《24小時回復(fù)制度》、《小區(qū)巡查制度》、《投訴處理流程》、《員工禮貌禮儀標準》等提高服務(wù)水平的相關(guān)制度。

2人事管理

2.1人員編制：

隨二期的驗收接管及又一城的介入，根據(jù)實際需要，人員編制進行了如下調(diào)整：

2.2人員招聘;

物業(yè)公司上半年通過報紙、網(wǎng)站、現(xiàn)場招聘會、職業(yè)介紹所等渠道，基本完成招聘任務(wù)。上半年人員異動情況如下：

備注：六月份因未結(jié)束，未納入統(tǒng)計范圍。

2.3人事費用

1-5月人事實發(fā)工資總表

2.31《保安員12小時工作制》

在增加二期安防崗位，不增加崗位編制的情況下，實施了《保安員12小時工作制》，對保安員的薪資進行了調(diào)整。試行兩個月以來，保安員基本能接受該項調(diào)整，部門人員流動率未出現(xiàn)異常?；窘鉀Q人員不足產(chǎn)生的空崗情況，并逐步消化了去年下半年積累的大量加班。

2.32有償服務(wù)提成制

隨二期入住率的提高，對有償服務(wù)的需求逐步增加。在不增加清潔人員的基礎(chǔ)上，試行安排休息的員工提供有償服務(wù)，并在有償服務(wù)收費中按....元/小時的標準，作為工資提成給員工。目的是減少加班時長、控制人工成本，同時提高員工工作的積極性。

2.4員工培訓(xùn)

上半年新員工對《員工手冊》、公司制度培訓(xùn)的覆蓋率100%，每周各部門開展的業(yè)務(wù)培訓(xùn)平均1-2次，組織個別業(yè)務(wù)部門經(jīng)理參加陽光團隊的拓展活動。在四月，組織了主管以上的員工前往....參觀，學(xué)習(xí)別人的管理經(jīng)驗，找出自身不足。初步建立員工培訓(xùn)檔案、培訓(xùn)課程計劃及相關(guān)培訓(xùn)資料等，計劃于下半年具體實施。培訓(xùn)工作因一直缺乏專管人員，由部門內(nèi)部兼任開展，存在培訓(xùn)的內(nèi)容比較單一、在組織上缺乏部門間的交叉培訓(xùn)，未建立系統(tǒng)的培訓(xùn)資料及操作規(guī)范文件等問題。這次各部門均完善了操作手冊，同時也為下半年的培訓(xùn)工作建立了基礎(chǔ)。

2.5推行績效考核

在一月起保安部首先試行了《保安員績效考核辦法》，制定了保安員級別及相應(yīng)的工資待遇標準。通過績效考核，調(diào)動員工不斷提高工作水平及自身素質(zhì)的積極性，提供了晉級、調(diào)薪的機會。先后實施的績效考核部門有客服中心、車隊。

目前，績效考核的工作尚未全面覆蓋，推廣績效考核的力度和實效性未達到真正激勵員工積極性的效果。分析原因，主要存在以下方面的原因：

1)工作目標不明確，未建立實際操作的規(guī)范。

2)管理人員流動性大，管理辦法亦經(jīng)常改變。

3)從建立績效考核標準到考核結(jié)果的過程管理不足。

4)員工對績效考核的理解度、認同感有限。

3行政管理

3.1員工餐廳

3.11面對員工反映意見比較集中的員工餐廳，經(jīng)過多次的意見調(diào)查，確定大部分員工的口味，在食品衛(wèi)生、份量、菜式及用餐時間上，均根據(jù)各部門不同班次的需要及員工意見進行了調(diào)整。目前，員工滿意度基本達到95%以上。

3.12在五月份員工餐廳收支報告中，已實現(xiàn)包餐費用包含餐廳電費、每月人事費用當(dāng)月工具、物料采購費用、夏季每周兩次的涼茶、糖水的所有費用，在員工滿意的基礎(chǔ)上合理降低成本。

3.2倉庫管理

3.21通過制定《物料驗收制度》、《采購管理制度》等，首先從物料驗收的環(huán)節(jié)開始嚴格控制物料的品質(zhì)，增加了由業(yè)務(wù)部門派人協(xié)助驗貨的環(huán)節(jié)，減少不合格品的發(fā)生。其次，加大倉庫對物料的管理職責(zé)，在采購物料的價格、品質(zhì)上，與歷史價格、原用物料品質(zhì)進行對比，嚴格把關(guān)，不合格的一律予以退貨處理。

3.22為配合財務(wù)部做好費用劃撥的工作，工程物料的使用在月度盤點表中做到每一件物料清晰列明用在何處，費用所屬。

3.24增加了樣板房物品的管理，聯(lián)合材料部進行了徹底的核對，對遺失、錯帳、損壞等情況進行了清點。在多次的樣板房搬遷中，倉庫參與物品的打包、清點、交接、存放等工作，彌補了以前樣板房物品清單不完整的現(xiàn)象。在上半年集團財務(wù)部聯(lián)合進行的資產(chǎn)盤點中，行政、工程倉庫均做到了帳貨相符。

3.3車隊管理

3.31根據(jù)上半年車隊被投訴的主要原因及存在問題，制訂了《司機獎懲條例》，以季度的形式進行考核，并推出安全駕駛獎。對業(yè)主提出投訴的司機，給予懲罰，并由司機本人向業(yè)主進行解釋和道歉，提高司機對服務(wù)規(guī)范的重視。

3.32上半年，逐漸有業(yè)主提出有償用車服務(wù)的需求，有租車及租司機兩種。為規(guī)范操作，制訂了有償服務(wù)標準，在不影響正常運行的情況下，均滿足業(yè)主的需求，服務(wù)創(chuàng)收。

3.4采購管理

在上半年的采購工作中，提高采購的計劃性，基本完成各部門的采購工作，及時核價。虛心向業(yè)務(wù)部門學(xué)習(xí)商品知識，在大批量不確定質(zhì)量價格的采購中，聯(lián)合業(yè)務(wù)部門的主管及材料部同時到采購市場定品質(zhì)及價格標準。完成了上半年工程物料供應(yīng)商評估，并根據(jù)業(yè)務(wù)部門的推薦，采用了新的物料供應(yīng)商，在價格上有所降低。

3.5樣板房管理

自一月份起，人事行政部正式接管樣板房，在清潔組操作規(guī)范原有的基礎(chǔ)上，重新制定了《樣板房管理制度》及清潔衛(wèi)生標準，對樣板房的員工按清潔標準進行了全面培訓(xùn)，將樣板房物品的保管責(zé)任落實到個人。接管半年以來，僅遺失兩件小裝飾物件。主動與營銷部門溝通，征詢樣板房需要改進的問題，及時調(diào)整，積極配合。

3.6積極配合業(yè)務(wù)部門

3.61煤氣配送

針對小區(qū)煤氣配送量逐步增加的情況，原配送方式是由行政部負責(zé)煤氣配送、保安員負責(zé)送到業(yè)主家中。存在耗費人力、物力及存放煤氣的安全性問題?，F(xiàn)與振戎煤氣股份公司重新簽訂了配送協(xié)議，由煤氣公司負責(zé)24小時內(nèi)直接配送上門，減低人力、物力的投入，解決了煤氣儲備的存放問題，提高服務(wù)效率。

3.62小區(qū)垃圾清理

原清運方式是綠化垃圾與生活垃圾分別由村民及環(huán)衛(wèi)站進行處理，存在清理不及時、費用偏高的現(xiàn)象?，F(xiàn)經(jīng)過調(diào)整，綠化垃圾采取運到三期偏僻地點自然腐化，生活垃圾經(jīng)過重新協(xié)議，基本解決了目前的垃圾清運問題，已達到降低成本的目的。

3.7年度先進員工評選

根據(jù)去年員工的實際工作表現(xiàn)，組織了年度先進員工的評選工作，并通過由各部門經(jīng)理。

參加的專題會議，確定和選出18名年度先進員工，并給予了表彰和獎勵。

3.8組織20xx年年度春茗活動

于4月，組織物業(yè)公司的年度春茗活動，總結(jié)去年工作中存在的問題，傳達集團二xx年發(fā)展綱要的精神，同時明確今年的發(fā)展目標。會后，組織了員工卡拉ok及燒烤活動。

二、工作中存在的問題：

1目標管理責(zé)任的落實：

目前，各部門僅根據(jù)自己的工作計劃開展工作，沒有一個明確、統(tǒng)一的管理目標及責(zé)任人的落實。在工作開展的過程中，目標的實現(xiàn)與實際結(jié)果存在差距，做了大量的工作但看不到成績。如明確的工作指標下達，管理費收費率、員工培訓(xùn)合格率、滿意度等都未能落實到人。

跟進措施：通過審核部門年度目標，以部門經(jīng)理簽訂目標管理責(zé)任書的形式，明確績效考核指標，及時根據(jù)實際情況進行調(diào)整，控制日常工作方向的正確性，以達到一個共同的目標。

2管理思想的隨意性，造成管理中“不公平事件”。容易挫傷員工積極性，降低滿意度，組織團隊精神減弱，凝聚力降低。

跟進措施：從基礎(chǔ)建設(shè)做起，通過制度的建立，針對事情的處理建立規(guī)范的操作模式，不因人而異。加強中層管理人員的培訓(xùn)，建立領(lǐng)導(dǎo)威信，加強日常管理的規(guī)范化，減少隨意性及個性化。

3監(jiān)督機制未做到細處，目前巡查的范圍，僅限于員工儀表、考勤、員工餐廳、小區(qū)環(huán)境巡查等，監(jiān)督的力度和實效都有待提高。

跟進措施：將巡查、監(jiān)督工作提升為制度的形式進行落實，將范圍擴大，對投訴處理、服務(wù)態(tài)度、工作效率、培訓(xùn)考核、招聘及時率、設(shè)備維護等，均作為巡查范圍，提高部門經(jīng)理對該項工作的重視程度。

4溝通渠道單一：

1)與員工的溝通：

目前，與員工溝通的渠道主要來自員工意見調(diào)查表及個別員工異動面談，方式比較單一，與員工直接面談的覆蓋率不高。不了解員工的真實想法，部分工作將失去實效。

跟進措施：建立員工面談機制，在入職、異動面談的基礎(chǔ)上，增加員工定期面談計劃，建立員工面談記錄，定期進行匯總和分析。了解員工在工作、生活中存在的問題，重視員工意見并及時解決。

2)與業(yè)主的溝通：

在日常的工作中，未建立起物業(yè)公司與業(yè)主之間一個良好的宣傳渠道，物業(yè)公司日常工作的進度，所做的努力，未能使業(yè)主了解，得不到業(yè)主充分的支持和相互間的協(xié)助。

跟進措施：加強社區(qū)文化的營造和建設(shè)，增設(shè)固定的方式，將物業(yè)公司最近的工作動向、進度成果、熱點話題、發(fā)展商舉措等定時向住戶宣傳。加強相互間的了解，以贏得支持和認可。建立多種直接交流的方式，培養(yǎng)相互間的信任度，為建立良好的小區(qū)生活環(huán)境這一共同目標出謀劃策。

5員工激勵：

員工中普遍存在干好干壞一個樣的心態(tài)，嚴重影響到工作的執(zhí)行力度和服務(wù)水平。

跟進措施：在績效考核工作開展的基礎(chǔ)上，對獲得服務(wù)之星的員工給予充分的肯定和表彰。通過照片上墻、業(yè)績公布、獎金獎勵、出外旅游等，精神與物質(zhì)鼓勵相結(jié)合的方式，充分激勵全體員工爭當(dāng)先進，鼓舞士氣。

三、下半年工作計劃：

1制度化管理;

計劃于七月份，在物業(yè)公司全面開展規(guī)范化操作的活動，將匯編后的制度進行試行并及時對出現(xiàn)的問題跟進修正。建立一套屬于君華物業(yè)自己的操作管理模式。全面提升工作效率、服務(wù)質(zhì)量，將制度從書面形式進入到實際工作中。

2績效考核的推廣：

配合公司人力資源部的工作規(guī)劃，七月份組織完成全面績效考核的方案，落實管理目標，通過績效管理，從根本上調(diào)動員工的積極性，創(chuàng)造雙贏的局面，推動物業(yè)公司的服務(wù)和效益。

制訂“服務(wù)之星”評選、獎勵方案，充分激勵和認可工作優(yōu)秀的員工。

3提高員工素質(zhì)，建立培訓(xùn)系統(tǒng)管理

制定實施培訓(xùn)規(guī)范及培訓(xùn)系統(tǒng)資料，通過不同環(huán)節(jié)培訓(xùn)，提高全體員工的素質(zhì)。完善員工培訓(xùn)檔案，考核、抽查記錄等，將培訓(xùn)作為各部門一項重要工作。于九月完成新的操作規(guī)范、考核標準的第一輪培訓(xùn)，做到初級培訓(xùn)、基礎(chǔ)培訓(xùn)、操作規(guī)范培訓(xùn)覆蓋率100%，培訓(xùn)合格率95%。

4提高工作效率與工作質(zhì)量

充分發(fā)揮監(jiān)督機制，有計劃地執(zhí)行工作巡查制度，重點抓工作的落實與回復(fù)。實行普通工作24小時回復(fù)制、重點工作12小時回復(fù)制及緊急工作2小時回復(fù)制。將回復(fù)的時效與完成情況作為員工績效考核的重要指標，從而提高整個物業(yè)公司的辦事效率。

5建立良好溝通：

5.1組織季刊的文稿，以季度的形式向業(yè)主匯報物業(yè)公司的工作與成果，小區(qū)設(shè)備設(shè)施的維護狀況及業(yè)主關(guān)心的熱點話題分析等。

5.2制定與員工溝通面談的計劃，在一定周期內(nèi)與員工全面溝通，建立員工面談記錄，及時解決員工的生活問題。

6員工活動

第6篇：對物業(yè)公司的管理制度范文

一、工作準備情況

公

二、自查情況：

物資供應(yīng)部、設(shè)備部、宏大熱電公司、物業(yè)公司、籌建處、燃料管理部、蘭西物資公司、科技公司等合同主辦部門等在自查階段能認真按照實施方案的要求，組織部門人員進行了專題學(xué)習(xí)。對相關(guān)制度依據(jù)集團公司、大唐甘肅公司、**公司的制度規(guī)定進行梳理對照。各部門結(jié)合公司實際進行修訂，對制度執(zhí)行中存在的漏洞和不足及時完善；能認真履行**公司合同管理制度物，招議標流程管理和建立質(zhì)量可靠、服務(wù)及時的供應(yīng)商隊伍信息庫，并與各供應(yīng)商簽訂了廉政合同。以上部門均將自查情況報告按時上報效能監(jiān)察工作辦公室。

三、檢查情況：

在自查工作結(jié)束后，監(jiān)察審計部會同相關(guān)部門對合同管理情況進行了檢查。

1、首先進行了基礎(chǔ)檢查。對物資供應(yīng)部、設(shè)備部、宏大熱電公司、物業(yè)公司、籌建處、燃料管理部、蘭西物資公司、科技公司基礎(chǔ)資料進行了查閱。檢查合同的有關(guān)文本、會議紀要、資質(zhì)資料、會簽單以及廉政保證書、打分表等相關(guān)資料是否齊全、符合歸檔管理要求。通過檢查，各類資料都較齊全，符合歸檔要求。

2、對執(zhí)行程序、制度的規(guī)范性進行了檢查。按照大唐甘肅公司文件要求，30萬元以上要進行招標或大唐甘肅公司授權(quán)我公司組織進行招標，30萬元以下可由我公司組織進行議標。在公司各項目招議標工作中，監(jiān)察審計部全過程進行了監(jiān)督。通過檢查，職能部門能按要求執(zhí)行各項制度，按程序開展工作。

3、對合同文本進行了檢查。檢查合同文本內(nèi)容是否嚴謹規(guī)范、會議紀要是否齊全、會簽制度履行情況。通過檢查，各項合同文本較規(guī)范，主要不足是：合同文本格式不統(tǒng)一、合同會議紀要不齊全、個別合同會簽單上沒有時間。事后，相關(guān)部及時統(tǒng)一了合同文本格式、補全了相關(guān)內(nèi)容。

4、對合同承辦部門制度執(zhí)行情況進行檢查。我們對物資供應(yīng)部、設(shè)備部、宏大熱電公司、物業(yè)公司、籌建處、燃料管理部、蘭西物資公司、科技公司相關(guān)管理制度的建立健全進行檢查，檢查管理制度是否完善，相關(guān)工作人員是否存在不廉潔行為。

經(jīng)效能監(jiān)察工作小組對參與合同管理的部門及工作人員工作情況進行全過程檢查，各承辦單位均嚴格執(zhí)行集團公司、大唐甘肅公司以及我公司合同管理制度有關(guān)規(guī)定情況，無吃、拿、卡、要和的不廉潔行為。三、監(jiān)察建議：

各合同承辦單位：

1、組織部門人員認真學(xué)習(xí)**公司近期下發(fā)的《合同管理辦法》，嚴格執(zhí)行辦法中的各項規(guī)定，確保合同管理工作正常有序地開展。

2、統(tǒng)一合同各類相關(guān)資料的格式、內(nèi)容、編號。

3、進一步加強對投標單位資質(zhì)的審查。

4、加強部門及合同承辦人應(yīng)履行的管理職責(zé)。

5、進一步完善招議標會議記錄、會簽單制度；合同相關(guān)資料必須統(tǒng)一、齊全、及時歸檔。

6、進一步加強合同生效的法人簽字或法人授權(quán)書制度。

四、整改提高情況

在效能監(jiān)察檢查小組的督促下，各合同承辦單位針對提出的意見和存在的問題認真進行了整改。

1、各合同承辦單位認真組織部門人員學(xué)習(xí)**公司近期下發(fā)的《合同管理辦法》，不斷規(guī)范合同管理。

第7篇：對物業(yè)公司的管理制度范文

特種設(shè)備安全檢察條列中第五條明確規(guī)定了使用單位的責(zé)任范圍,特種設(shè)備生產(chǎn)、使用單位應(yīng)當(dāng)建立健全特種設(shè)備安全、節(jié)能管理制度和崗位安全、節(jié)能責(zé)任制度。第二十六條特種設(shè)備使用單位應(yīng)當(dāng)建立特種設(shè)備安全技術(shù)檔案。安全技術(shù)檔案應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容:(三)特種設(shè)備的日常使用狀況記錄;(五)特種設(shè)備運行故障和事故記錄。第二十七條特種設(shè)備使用單位應(yīng)當(dāng)對在用特種設(shè)備進行經(jīng)常性日常維護保養(yǎng),并定期自行檢查。

浙江省地方標準DB33/728-2009《電梯維修保養(yǎng)安全管理規(guī)范》和TSG T5001-2009《電梯使用管理與維護保養(yǎng)規(guī)則》中第二章使用管理第四條到十三條明確了使用單位對電梯安全方面的一些職責(zé)。

另外杭州市電梯安全檢察辦法中第十六條中也明確:電梯使用單位應(yīng)當(dāng)使用符合安全技術(shù)規(guī)范要求的電梯,對本單位電梯的安全運行負責(zé),并履行安全管理職責(zé)。

問題是盡管現(xiàn)在的使用單位(現(xiàn)在小區(qū)和大樓基本都是聘請物業(yè)公司來進行管理)基本都制定電梯的安全管理制度等技術(shù)管理文件,但據(jù)調(diào)查使用單位對電梯基本沒有做到相應(yīng)的職責(zé),可以說對自己單位的電梯基本不管不問,他們一直覺得我們有電梯維保單位,平時都有維保單位員工每半個月來維保一次,電梯壞了打維保單位24h招修電話,維保單位的維修人員會及時快速到現(xiàn)場維修。

所以,現(xiàn)在普遍存在的問題就是有關(guān)電梯的一系列問題基本與使用單位脫鉤,平時都由維保單位來進行,這就存在了一些弊端,因為一般電梯維保合同簽訂保養(yǎng)時間都是按國家規(guī)定至少半月一次的保養(yǎng),也就是每半個月對1臺電梯進行維護保養(yǎng),那這半個月的時間電梯的運行情況還是要靠使用單位來巡查發(fā)現(xiàn)的,并且使用單位發(fā)現(xiàn)電梯有問題要及時通知維保單位來進行維修。

電梯作為特種設(shè)備,是載人載物的交通工具,就像汽車一樣它是動態(tài)的,出現(xiàn)故障也屬正常,關(guān)鍵是現(xiàn)在高樓商場越來越多,男女老少人人都離不開它,普通老百姓對電梯又缺少了解,對電梯有種恐慌的心理,其實電梯本身是很安全的,有很多的安全保護裝置,現(xiàn)在新聞、媒體、報紙報道的電梯傷亡事故基本都是人為原因造成的,不是電梯本身故障導(dǎo)致傷亡的直接原因。當(dāng)然,我們電梯的主體責(zé)任單位加強對自己單位電梯規(guī)范管理,對保證電梯符合安全技術(shù)規(guī)范要求的維保單位進行保養(yǎng)質(zhì)量的有效監(jiān)督,目前絕大多數(shù)使用單位(特別是物業(yè)公司)存在的問題是認為有關(guān)電梯一系列事情都是電梯維保單位的事情,跟自己沒多少關(guān)系。恰恰相反,使用單位作為電梯的產(chǎn)權(quán)單位、主體責(zé)任單位,更應(yīng)該對自己承擔(dān)的責(zé)任引起重視,將平時工作做到細處,所以本文主要從目前使用單位存在的一些問題進行分析,使用單位主要存在以下幾點問題。

1 使用單位的安全管理人員形同虛設(shè)

按國家規(guī)定電梯的使用單位必須配專職或兼職的安全管理人員,目的是為了更好的維護和監(jiān)管好電梯,盡管目前使用單位基本都配置專職或兼職電梯安全管理人員,但是大都數(shù)使用單位的電梯管理人員并沒有按照電梯安全管理制度要求來做,帶來很多電梯方面的安全隱患問題,還有目前小區(qū)或?qū)懽謽堑然径加形飿I(yè)公司接管,問題是一般一個物業(yè)公司少則接管幾個項目,多則幾十個項目,有些物業(yè)公司也只有一個管理人員,管理人員本身也沒有真正到位,超市、公共場合如過街天橋、大橋等電梯和扶梯也存在同樣的問題,使得很多有電梯的項目其實并沒有真正意義上管理人員。所以要改變目前電梯投訴率高的現(xiàn)象,首先必須保證每臺電梯都有相應(yīng)的電梯管理人員,其次電梯管理人員必須嚴格執(zhí)行相應(yīng)的職責(zé),嚴格按單位制定的安全管理制度要求進行日常巡查每臺電梯的運行情況等工作。

2 轎內(nèi)緊急報警裝置24h值班問題

目前,盡管現(xiàn)在基本上轎內(nèi)緊急報警電話能保證與24h值班室保持接通,但值班室保證24h值班嗎,值班室電話掛好了嗎,報警電話響了都及時接嗎等等很多問題,被困乘客按電梯轎內(nèi)報警電話因值班人員各種原因未能做到隨時接聽,導(dǎo)致被困乘客撥打新聞媒體或12345市長熱線電話,把事情弄得復(fù)雜化,最后有關(guān)部門還要投入大量的人力進行事故調(diào)查。試想如果值班人員做好了本職工作也就不會發(fā)生關(guān)人投訴事件。發(fā)生此類的事情已經(jīng)見多不怪。

3 使用單位節(jié)約成本

使用單位特別是由物業(yè)公司管理的小區(qū)或單位考慮到本身公司的盈利,加上物業(yè)費的上交比例不高,特別是小區(qū)物業(yè),小區(qū)又就數(shù)經(jīng)濟適用房和拆遷小區(qū)。選用維保費低的一些實力不大的小型維保電梯公司,甚至個別小區(qū)有物業(yè)公司管理,物業(yè)就不落實電梯維保單位。

另外,維保單位在平時檢查保養(yǎng)時提出的需要更換或修理電梯某些部件時,能拖就拖,就連如常見的轎內(nèi)應(yīng)急照明、報警裝置的蓄電池電源,外呼顯示按鈕不好、甚至有些物業(yè)導(dǎo)軌油也不肯買等等,物業(yè)公司不肯出錢更換,也會導(dǎo)致故障增多,存在安全隱患,當(dāng)然如果更換某些大的零部件或大修、改造電梯,由于涉及到費用比較高,考慮物業(yè)公司要業(yè)主同意等復(fù)雜情況也是情由可原。

4 要監(jiān)督乘客文明乘坐電梯

使用單位應(yīng)當(dāng)在醒目位置張貼乘坐電梯的注意事項,特別是自動扶梯和自動人行道,老弱病殘及兒童要在大人的監(jiān)護下乘坐,并經(jīng)常監(jiān)督有不文明行為的乘客,使用單位應(yīng)當(dāng)經(jīng)常開展如何安全乘坐電梯和被困轎廂時如何進行安全呼救等等,為保證電梯的安全運行和乘客的安全都起到一定的作用。

第8篇：對物業(yè)公司的管理制度范文

公司人事2021上半年工作總結(jié)范文

20xx年上半年對于物業(yè)公司來說是坎坷的半年，經(jīng)歷了許許多多的挫折與困惑，但同時也是進步的半年，從挫折與困惑中，痛定思痛，總結(jié)分析經(jīng)驗與教訓(xùn)，使我們更加清晰了管理的方向與思路，并在實際管理中學(xué)習(xí)、發(fā)揮與應(yīng)用，各項工作基本按既定計劃如期得到開展。

現(xiàn)將上半年主要工作情況總結(jié)如下：

一、上半年工作總結(jié)；

1.辦公寫作網(wǎng)繼續(xù)健全公司各項規(guī)章制度，進一步提高公司規(guī)范化運作水平；

在公司原有制度的基礎(chǔ)上，完善了《12小時工作制》、《文件管理制度》、《考勤管理制度》、《采購管理制度》、《樣板房管理制度》、《員工餐廳管理制度》、《員工宿舍管理制度》等，涉及人、財、物的管理制度及規(guī)范性文件。

2.自今年起，物業(yè)公司所有文件統(tǒng)一由人事行政部負責(zé)管理，實現(xiàn)了文件流程登記管理，保證文件傳批效率、對文件流程進行嚴格控制。并通過由人事行政部負責(zé)統(tǒng)一發(fā)放，加強了內(nèi)部文件傳閱，及時傳遞信息的效率。

3.在年初的計劃中，本應(yīng)在三月對公司的制度及更新的部分進行一次整理和匯編，因各部門業(yè)務(wù)工作開展繁忙，重視度不足，完成速度未達預(yù)計效果。六月，集團人力資源部牽頭進行物業(yè)公司制度匯編，對各部門、各崗位提出了新的要求，目前完成了公司層面的制度及操作規(guī)范。并針對目前存在的執(zhí)行力差、責(zé)任心不足、業(yè)務(wù)處理回應(yīng)速度緩慢等問題，推出《24小時回復(fù)制度》、《小區(qū)巡查制度》、《投訴處理流程》、《員工禮貌禮儀標準》等提高服務(wù)水平的相關(guān)制度。

二、人事管理

1.人員編制：

隨二期的驗收接管及又一城的介入，根據(jù)實際需要，人員編制進行了如下調(diào)整：

2.人員招聘；

物業(yè)公司上半年通過報紙、網(wǎng)站、現(xiàn)場招聘會、職業(yè)介紹所等渠道，基本完成招聘任務(wù)。上半年人員異動情況如下：

備注：六月份因未結(jié)束，未納入統(tǒng)計范圍。

3.人事費用

5月人事實發(fā)工資總表

《保安員12小時工作制》

在增加二期安防崗位，不增加崗位編制的情況下，實施了《保安員12小時工作制》，對保安員的薪資進行了調(diào)整。試行兩個月以來，保安員基本能接受該項調(diào)整，部門人員流動率未出現(xiàn)異常。基本解決人員不足產(chǎn)生的空崗情況，并逐步消化了去年下半年積累的大量加班。

4.有償服務(wù)提成制

隨二期入住率的提高，對有償服務(wù)的需求逐步增加。在不增加清潔人員的基礎(chǔ)上，試行安排休息的員工提供有償服務(wù)，并在有償服務(wù)收費中按。。。。元/小時的標準，作為工資提成給員工。目的是減少加班時長、控制人工成本，同時提高員工工作的積極性。

5.員工培訓(xùn)

上半年新員工對《員工手冊》、公司制度培訓(xùn)的覆蓋率100%，每周各部門開展的業(yè)務(wù)培訓(xùn)平均1—2次，組織個別業(yè)務(wù)部門經(jīng)理參加陽光團隊的拓展活動。在四月，組織了主管以上的員工前往。。。。參觀，學(xué)習(xí)別人的管理經(jīng)驗，找出自身不足。初步建立員工培訓(xùn)檔案、培訓(xùn)課程計劃及相關(guān)培訓(xùn)資料等，計劃于下半年具體實施。培訓(xùn)工作因一直缺乏專管人員，由部門內(nèi)部兼任開展，存在培訓(xùn)的內(nèi)容比較單一、在組織上缺乏部門間的交叉培訓(xùn)，未建立系統(tǒng)的培訓(xùn)資料及操作規(guī)范文件等問題。這次各部門均完善了操作手冊，同時也為下半年的培訓(xùn)工作建立了基礎(chǔ)。

6.推行績效考核

在一月起保安部首先試行了《保安員績效考核辦法》，制定了保安員級別及相應(yīng)的工資待遇標準。通過績效考核，調(diào)動員工不斷提高工作水平及自身素質(zhì)的積極性，提供了晉級、調(diào)薪的機會。先后實施的績效考核部門有客服中心、車隊。

目前，績效考核的工作尚未全面覆蓋，推廣績效考核的力度和實效性未達到真正激勵員工積極性的效果。分析原因，主要存在以下方面的原因：1）工作目標不明確，未建立實際操作的規(guī)范。2）管理人員流動性大，管理辦法亦經(jīng)常改變。3）從建立績效考核標準到考核結(jié)果的過程管理不足。4）員工對績效考核的理解度、認同感有限。

三、行政管理

1.員工餐廳

面對員工反映意見比較集中的員工餐廳，經(jīng)過多次的意見調(diào)查，確定大部分員工的口味，在食品衛(wèi)生、份量、菜式及用餐時間上，均根據(jù)各部門不同班次的需要及員工意見進行了調(diào)整。目前，員工滿意度基本達到95%以上。

在五月份員工餐廳收支報告中，已實現(xiàn)包餐費用包含餐廳電費、每月人事費用當(dāng)月工具、物料采購費用、夏季每周兩次的涼茶、糖水的所有費用，在員工滿意的基礎(chǔ)上合理降低成本。

2.倉庫管理

通過制定《物料驗收制度》、《采購管理制度》等，首先從物料驗收的環(huán)節(jié)開始嚴格控制物料的品質(zhì)，增加了由業(yè)務(wù)部門派人協(xié)助驗貨的環(huán)節(jié)，減少不合格品的發(fā)生。其次，加大倉庫對物料的管理職責(zé)，在采購物料的價格、品質(zhì)上，與歷史價格、原用物料品質(zhì)進行對比，嚴格把關(guān)，不合格的一律予以退貨處理。

為配合財務(wù)部做好費用劃撥的工作，工程物料的使用在月度盤點表中做到每一件物料清晰列明用在何處，費用所屬。

增加了樣板房物品的管理，聯(lián)合材料部進行了徹底的核對，對遺失、錯帳、損壞等情況進行了清點。在多次的樣板房搬遷中，倉庫參與物品的打包、清點、交接、存放等工作，彌補了以前樣板房物品清單不完整的現(xiàn)象。在上半年集團財務(wù)部聯(lián)合進行的資產(chǎn)盤點中，行政、工程倉庫均做到了帳貨相符。

3.車隊管理

根據(jù)上半年車隊被投訴的主要原因及存在問題，制訂了《司機獎懲條例》，以季度的形式進行考核，并推出安全駕駛獎。對業(yè)主提出投訴的司機，給予懲罰，并由司機本人向業(yè)主進行解釋和道歉，提高司機對服務(wù)規(guī)范的重視。

上半年，逐漸有業(yè)主提出有償用車服務(wù)的需求，有租車及租司機兩種。為規(guī)范操作，制訂了有償服務(wù)標準，在不影響正常運行的情況下，均滿足業(yè)主的需求，服務(wù)創(chuàng)收。

4.采購管理

在上半年的采購工作中，提高采購的計劃性，基本完成各部門的采購工作，及時核價。虛心向業(yè)務(wù)部門學(xué)習(xí)商品知識，在大批量不確定質(zhì)量價格的采購中，聯(lián)合業(yè)務(wù)部門的主管及材料部同時到采購市場定品質(zhì)及價格標準。完成了上半年工程物料供應(yīng)商評估，并根據(jù)業(yè)務(wù)部門的推薦，采用了新的物料供應(yīng)商，在價格上有所降低。

5.積極配合業(yè)務(wù)部門

煤氣配送

針對小區(qū)煤氣配送量逐步增加的情況，原配送方式是由行政部負責(zé)煤氣配送、保安員負責(zé)送到業(yè)主家中。存在耗費人力、物力及存放煤氣的安全性問題?，F(xiàn)與振戎煤氣股份公司重新簽訂了配送協(xié)議，由煤氣公司負責(zé)24小時內(nèi)直接配送上門，減低人力、物力的投入，解決了煤氣儲備的存放問題，提高服務(wù)效率。

6.小區(qū)垃圾清理

原清運方式是綠化垃圾與生活垃圾分別由村民及環(huán)衛(wèi)站進行處理，存在清理不及時、費用偏高的現(xiàn)象?，F(xiàn)經(jīng)過調(diào)整，綠化垃圾采取運到三期偏僻地點自然腐化，生活垃圾經(jīng)過重新協(xié)議，基本解決了目前的垃圾清運問題，已達到降低成本的目的。

7.年度先進員工評選

根據(jù)去年員工的實際工作表現(xiàn)，組織了年度先進員工的評選工作，并通過由各部門經(jīng)理

參加的專題會議，確定和選出18名年度先進員工，并給予了表彰和獎勵。

8.組織20xx年年度活動

4月，組織物業(yè)公司的年度春茗活動，總結(jié)去年工作中存在的問題，傳達集團20xx年發(fā)展綱要的精神，同時明確今年的發(fā)展目標。會后，組織了員工卡拉ok及燒烤活動。

四、工作中存在的問題：

1.目標管理責(zé)任的落實：

目前，各部門僅根據(jù)自己的工作計劃開展工作，沒有一個明確、統(tǒng)一的管理目標及責(zé)任人的落實。在工作開展的過程中，目標的實現(xiàn)與實際結(jié)果存在差距，做了大量的工作但看不到成績。如明確的工作指標下達，管理費收費率、員工培訓(xùn)合格率、滿意度等都未能落實到人。

跟進措施：通過審核部門年度目標，以部門經(jīng)理簽訂目標管理責(zé)任書的形式，明確績效考核指標，及時根據(jù)實際情況進行調(diào)整，控制日常工作方向的正確性，以達到一個共同的目標。

2.管理思想的隨意性，造成管理中“不公平事件”。容易挫傷員工積極性，降低滿意度，組織團隊精神減弱，凝聚力降低。

跟進措施：從基礎(chǔ)建設(shè)做起，通過制度的建立，針對事情的處理建立規(guī)范的操作模式，不因人而異。加強中層管理人員的培訓(xùn)，建立領(lǐng)導(dǎo)威信，加強日常管理的規(guī)范化，減少隨意性及個性化。

3.監(jiān)督機制未做到細處，目前巡查的范圍，僅限于員工儀表、考勤、員工餐廳、小區(qū)環(huán)境巡查等，監(jiān)督的力度和實效都有待提高。

跟進措施：將巡查、監(jiān)督工作提升為制度的形式進行落實，將范圍擴大，對投訴處理、服務(wù)態(tài)度、工作效率、培訓(xùn)考核、招聘及時率、設(shè)備維護等，均作為巡查范圍，提高部門經(jīng)理對該項工作的重視程度。

4.溝通渠道單一：

與員工的溝通：

目前，與員工溝通的渠道主要來自員工意見調(diào)查表及個別員工異動面談，方式比較單一，與員工直接面談的覆蓋率不高。不了解員工的真實想法，部分工作將失去實效。

跟進措施：建立員工面談機制，在入職、異動面談的基礎(chǔ)上，增加員工定期面談計劃，建立員工面談記錄，定期進行匯總和分析。了解員工在工作、生活中存在的問題，重視員工意見并及時解決。

與業(yè)主的溝通：

在日常的工作中，未建立起物業(yè)公司與業(yè)主之間一個良好的宣傳渠道，物業(yè)公司日常工作的進度，所做的努力，未能使業(yè)主了解，得不到業(yè)主充分的支持和相互間的協(xié)助。

跟進措施：加強社區(qū)文化的營造和建設(shè)，增設(shè)固定的方式，將物業(yè)公司最近的工作動向、進度成果、熱點話題、發(fā)展商舉措等定時向住戶宣傳。加強相互間的了解，以贏得支持和認可。建立多種直接交流的方式，培養(yǎng)相互間的信任度，為建立良好的小區(qū)生活環(huán)境這一共同目標出謀劃策。

5.員工激勵：

員工中普遍存在干好干壞一個樣的心態(tài)，嚴重影響到工作的執(zhí)行力度和服務(wù)水平。

跟進措施：在績效考核工作開展的基礎(chǔ)上，對獲得服務(wù)之星的員工給予充分的肯定和表彰。通過照片上墻、業(yè)績公布、獎金獎勵、出外旅游等，精神與物質(zhì)鼓勵相結(jié)合的方式，充分激勵全體員工爭當(dāng)先進，鼓舞士氣。

五、下半年工作計劃：

1.制度化管理；

計劃于七月份，在物業(yè)公司全面開展規(guī)范化操作的活動，將匯編后的制度進行試行并及時對出現(xiàn)的問題跟進修正。建立一套屬于君華物業(yè)自己的操作管理模式。全面提升工作效率、服務(wù)質(zhì)量，將制度從書面形式進入到實際工作中。

2.績效考核的推廣：

配合整個集團人力資源部的工作規(guī)劃，七月份組織完成全面績效考核的方案，落實管理目標，通過績效管理，從根本上調(diào)動員工的積極性，創(chuàng)造雙贏的局面，推動物業(yè)公司的服務(wù)和效益。

制訂“服務(wù)之星”評選、獎勵方案，充分激勵和認可工作優(yōu)秀的員工。，

3.提高員工素質(zhì)，建立培訓(xùn)系統(tǒng)管理

制定實施培訓(xùn)規(guī)范及培訓(xùn)系統(tǒng)資料，通過不同環(huán)節(jié)培訓(xùn)，提高全體員工的素質(zhì)。完善員工培訓(xùn)檔案，考核、抽查記錄等，將培訓(xùn)作為各部門一項重要工作。于九月完成新的操作規(guī)范、考核標準的第一輪培訓(xùn)，做到初級培訓(xùn)、基礎(chǔ)培訓(xùn)、操作規(guī)范培訓(xùn)覆蓋率100%，培訓(xùn)合格率95%。

4.提高工作效率與工作質(zhì)量

充分發(fā)揮監(jiān)督機制，有計劃地執(zhí)行工作巡查制度，重點抓工作的落實與回復(fù)。實行普通工作24小時回復(fù)制、重點工作12小時回復(fù)制及緊急工作2小時回復(fù)制。將回復(fù)的時效與完成情況作為員工績效考核的重要指標，從而提高整個物業(yè)公司的辦事效率。

5.員工活動

第9篇：對物業(yè)公司的管理制度范文

關(guān)于精選物業(yè)會計工作總結(jié)范文   時光飛逝，20xx年的工作已經(jīng)結(jié)束了。作為一名財務(wù)出納，同時也作為一名服務(wù)住戶的物業(yè)公司人員，我的職責(zé)主要是：認真做好住戶物業(yè)費和購水電費以及其他相關(guān)費用的現(xiàn)金收存，核對前臺文員的各種票據(jù)臺賬，做好現(xiàn)金日記賬，保管庫存現(xiàn)金、財務(wù)印章以及相關(guān)票據(jù)，負責(zé)支票、發(fā)票、收據(jù)管理，負責(zé)支出公司報賬單，按時發(fā)放工資，辦理銀行結(jié)算及有關(guān)賬務(wù)，協(xié)助前臺做好接待工作，以及及時修改住戶的數(shù)據(jù)庫等事項。

  一年以來，我的工作在公司領(lǐng)導(dǎo)層的正確指導(dǎo)下，依靠全體同仁的共同努力，在平凡的工作崗位上，以細致入微的工作作風(fēng)，以樂于奉獻的工作態(tài)度，以服務(wù)無止盡的工作追求，較好的完成了各項工作任務(wù)。為了積累經(jīng)驗，查找差距，提升能力，現(xiàn)就去年工作情況總結(jié)匯報如下：

  1.堅持原則，嚴謹細致，認真做好賬務(wù)核對。

  每天小心翼翼的處理各種來源的現(xiàn)金收款，仔仔細細的核對各種票據(jù)，使之票款相符，并于當(dāng)日錄入財務(wù)賬單，詳細規(guī)范做好日記賬。做到日清日結(jié)。主動與會計核對票據(jù)和對賬單。本著客觀、嚴謹、細致的原則，堅持從細微處入手，實事求是、不怕麻煩、細心審核。在業(yè)主購水電的高峰期，有時一天的現(xiàn)金收入達十多萬，票據(jù)百多張，都需要我獨自反復(fù)點驗，反復(fù)核對，確保不出一點差錯。

  2.態(tài)度端正，依章辦事，嚴格執(zhí)行財務(wù)紀律。

  因財務(wù)工作是公司的核心部門，《會計法》和各項財務(wù)規(guī)定對這一塊工作要求細致、規(guī)范、嚴謹。我嚴格遵守財務(wù)紀律，按照財務(wù)報賬制度和會計基礎(chǔ)工作規(guī)范化的要求，進行財務(wù)記賬與報賬工作。無張冠李戴現(xiàn)象，無現(xiàn)金坐支行為。在審核原始憑證時，對不真實、不合規(guī)、不合法的原始憑證敢于指出，說明原因，果斷不予報銷；對記載不準確、不完整的原始憑證，予以退回，要求經(jīng)辦人員更正、補充。通過認真的審核和監(jiān)督，保證了會計憑證手續(xù)齊備、規(guī)范合法，確保了我公司財務(wù)信息的真實、合法、準確、完整，切實發(fā)揮了財務(wù)核算和監(jiān)督的作用。同時，按國家財務(wù)規(guī)定對每一筆收支票據(jù)的真實性、完整性進行認真審核，經(jīng)得起隨時檢查。

  3.勤勤懇懇，樂于奉獻，堅守財務(wù)工作人員的職業(yè)道德底線。

  盡心盡職做好柜臺服務(wù)工作，及時整理好破幣和散亂現(xiàn)金，按時發(fā)放員工工資。因為實際工作情況的特殊性，我除了完成出納工作，還同時要兼顧公司其他業(yè)務(wù)。為了能按質(zhì)按量完成各項任務(wù)，本人不計較個人得失，不講報酬，犧牲個人利益，樂于吃苦，樂于奉獻，經(jīng)常加班加點工，起到了先進和榜樣的作用。

  同時，每天對于數(shù)萬元的現(xiàn)金從手中經(jīng)過，也是對我的道德操守是一種強大的考驗。抱著對老板負責(zé)任的態(tài)度，憑良心做事，扎實工作，任何時候任何情況，都決不挪用公司的一分錢。我很榮幸，公司現(xiàn)在賬目清楚，各種票據(jù)完全真實，一分也沒差錯。賬款相符，心理坦然。

  4.兼顧前臺，依章辦事，適時加大對相關(guān)費用的收繳。

  我們物業(yè)公司主要靠及時收繳物業(yè)費和其他相關(guān)費用，來維持公司的良性運轉(zhuǎn)，這些費用的及時收取，就如同及時注入新鮮的血液。根據(jù)我部門內(nèi)對領(lǐng)班和我的職責(zé)劃分，我負責(zé)經(jīng)營性車庫雜屋水電費物業(yè)費的催繳管理，開發(fā)商車庫租金的催繳管理，車位占用費的定期清查管理，以及有償服務(wù)費收入、場地占用情況等相關(guān)費用的管理。在每個單月份的10日，我協(xié)同物管員一起催收經(jīng)營性車庫雜屋的費用，在每個月底，協(xié)同1#接待柜臺對拖欠租金的使用人發(fā)出催款通知，每天親往門崗，收取臨時停車費，每天觀察步行街廣場的場地使用情況，核對收費情況。通過一系列切實有效的方法，確保了應(yīng)收現(xiàn)金的進賬，提高了資金的運行質(zhì)量，保證了資金運作和流動上的順暢。

  5.顧全大局，團結(jié)協(xié)作，做好住戶服務(wù)工作。

  作為服務(wù)行業(yè)的一員，心中時刻裝載我們的服務(wù)理念：住戶的滿意是我們的唯一追求。當(dāng)有住戶前來我柜臺繳納水電費物業(yè)費時，我都主動與住戶打招呼，微笑服務(wù)，讓住戶感受到我們的熱情。因為多方面的原因，上半年我前臺職員流動頻繁，給我們部門的接待工作帶來一定影響。作為公司這個大家庭的一份子，我發(fā)揚老員工的表率作用，以老傳新，并在其他員工不在位，或有業(yè)務(wù)糾紛時，發(fā)揮能者多勞，勇于擔(dān)當(dāng)。同時不斷告戒新員工要牢記：業(yè)務(wù)忙，莫慌亂，情緒好，態(tài)度謙。

  6.任勞任怨，服從安排，做好公司交代的其他事項。

  五月份，公司統(tǒng)一部署對小區(qū)所有住戶進行住戶滿意度調(diào)查工作。作為一名家庭主婦，作為一名家長，我家務(wù)多，孩子讀書學(xué)琴也需要輔導(dǎo)，監(jiān)督。但我更知道，公司的榮辱得失與自己休戚與共。沒有擺自己的客觀情況，服從安排，克服困難，和同事一起，利用晚上加班加點，挨家挨戶，盡自己的最大能力去說通業(yè)主，記錄業(yè)主反映的問題，并迅速反饋給相關(guān)工作人員，最終順利做好了滿意度調(diào)查問卷工作，圓滿完成了公司交代的任務(wù)。

  一年以來，個人工作經(jīng)過不斷的認真探索，經(jīng)驗積累，自我學(xué)習(xí)，自我總結(jié)，較之于往年，在以下兩個方面得到有效的加強：

  一是堅持學(xué)習(xí)，提高了業(yè)務(wù)水平

  我于今年3月份再次報名參加了20xx年會計從業(yè)人員資格考試，并在4月份的考試中終成正果。平時也經(jīng)常自購相關(guān)書籍，自學(xué)業(yè)務(wù)知識，不斷充實自己的工作經(jīng)驗和業(yè)務(wù)技能，并學(xué)以致用。通過堅持不懈的學(xué)習(xí)，在業(yè)務(wù)工作能力、綜合分析能力、協(xié)調(diào)辦事能力、文字語言表達能力等方面，都有了一定提高，較好的適應(yīng)了工作的需要。

  二是加強了服務(wù)意識，端正了工作態(tài)度

  公司領(lǐng)導(dǎo)的言傳身教，工作環(huán)境的親歷渲染，本人心態(tài)的逐步轉(zhuǎn)變，個人感覺對我所從事的物業(yè)服務(wù)工作已漸入佳境。面對個別無理取鬧的業(yè)主，能保持心平氣和，耐心解釋說服，起到了一名老員工良好的表率作用。

  在過去的一年里，我雖然能基本完成工作，取得成績，但這與領(lǐng)導(dǎo)的有力支持和同事的協(xié)同給力是分不開的?？陀^冷靜的自我剖析，自身還存在很多不足之處：首先，由于科學(xué)技術(shù)的快速發(fā)展，我對現(xiàn)代化的辦公方式和業(yè)務(wù)處理方法還不是完全能駕馭；其次，由于經(jīng)常顧這頭沒顧到那頭，沒有盡到管理者的最大管理責(zé)任。針對諸多存在的不足，在以后的工作中，我還需要：

  1.搞好與業(yè)主之間的關(guān)系協(xié)調(diào)，進一步理順關(guān)系；

  2.進一步加強業(yè)務(wù)知識的學(xué)習(xí)，提高自身素質(zhì)與業(yè)務(wù)水平；

  3.進一步管好財、理好賬，做好經(jīng)常項目開支。

  新的一年已經(jīng)來臨了，我決心再接再厲，鼓足干勁，迎接更高的目標，接受更大的挑戰(zhàn)，各方面都能更上一層樓。

關(guān)于精選物業(yè)會計工作總結(jié)范文   回首XX年XX年工作，物業(yè)財務(wù)部向規(guī)范管理合理調(diào)配又向前跨了一步，完成了物業(yè)公司與XX的財務(wù)分賬、物業(yè)公司財務(wù)管理模式的轉(zhuǎn)變、財務(wù)制度的制定、管理臺賬體系的建立等等幾個重要的任務(wù)，使物業(yè)公司的財務(wù)工作在以前的一些基礎(chǔ)工作之上得到了全新的改變，與整個集團財務(wù)工作達成一致的高度，邁上了一個新的臺階。具體工作如下：

  一、物業(yè)公司與XX的財務(wù)分賬

  從XX年XX月份開始，根據(jù)集團財務(wù)中心的要求，完成XX與物業(yè)管理公司的分賬處理工作，開設(shè)XX賬套，獨立核算，對已輸入金碟的憑證進行整理裝訂入冊并存檔備查。XX月份，又把該賬套移交給集團會計核算部。

  二、物業(yè)公司管理臺賬體系的建立

  根據(jù)XX集團財務(wù)中心的統(tǒng)一要求，結(jié)合物業(yè)公司的實際情況，在以前的會計核算基礎(chǔ)之上，從管理的角度，制定了物業(yè)公司的管理臺賬體系（物業(yè)公司）。包括管理臺賬、管理臺賬的匯總、管理報表、財務(wù)分析、資金計劃、資金計劃執(zhí)行情況匯總表等等一系列的工作的開展和圓滿完成，與整個集團達成一致，使物業(yè)的財務(wù)工作真正走上集團的財務(wù)工作軌道，真正發(fā)揮了財務(wù)管理的作用。

  三、物業(yè)公司財務(wù)制度的制定

  在XX集團財務(wù)中心的統(tǒng)一指導(dǎo)下，制定了物業(yè)公司的財務(wù)制度體系。包括《XX物業(yè)財務(wù)制度》、《XX物業(yè)管理臺賬核算辦法》、《XX物業(yè)財務(wù)付款管理辦法》、《XX物業(yè)付款審批權(quán)限的規(guī)定》、《XX物業(yè)財務(wù)部部門職責(zé)》、《XX集團內(nèi)部服務(wù)結(jié)算管理辦法》的制定。

  規(guī)范了整個物業(yè)公司的財務(wù)運作流程，使物業(yè)公司的財務(wù)工作得到了全面的提升和改善。特別是在付款的審批流程上有了明確的規(guī)定，從根本上進行了一次大的提升。

  四、物業(yè)公司財務(wù)管理模式的轉(zhuǎn)變

  物業(yè)財務(wù)部對一些以前的會計核算工作進行了相應(yīng)的規(guī)范、理順之后，根據(jù)集團財務(wù)中心的要求，物業(yè)公司財務(wù)部與會計核算部進行了工作交接，把會計核算工作并入集團會計核算部，物業(yè)公司財務(wù)部負責(zé)管理臺賬、財務(wù)管理工作，從以前基礎(chǔ)的會計核算工作之上，提升到真正的財務(wù)管理工作，從公司的利益出發(fā)，為公司領(lǐng)導(dǎo)做好財務(wù)參謀，提供最準確的財務(wù)管理數(shù)據(jù)。

  物業(yè)財務(wù)部與會計核算部為保證工作的順利開展執(zhí)行，作出了具體的工作事項互相協(xié)調(diào)配合，逐步的完善整個財務(wù)工作流程，確保物業(yè)公司財務(wù)工作的規(guī)范性、準確性，提高財務(wù)工作效率。

  五、完成目標工作

  配合客服中心完成了上半年二期的收樓工作，加強管理費的收繳工作。從XX月份開始，共收樓XX戶，收樓費用XX萬；從XX月份開始，重點加強管理費的催繳工作，XX-XX月共追繳了管理費XX萬，收費率比去年大大的提高。

  六、完成XX財務(wù)部門的數(shù)據(jù)錄入

  一期維修基金以及欠費情況的徹底清查。匯報公司領(lǐng)導(dǎo)，進行催繳工作。

  監(jiān)控XX的財務(wù)開支、價格審核及收款流程的管理。對收銀人員進行財務(wù)培訓(xùn)，并且于XX月份開始增設(shè)了收銀機，使收銀工作更加規(guī)范，大大提高了工作效率。

  七、XX年財務(wù)部工作思路

  1、建立物業(yè)公司的成本庫。

  根據(jù)物業(yè)公司和XX的實際工作情況編制物業(yè)公司的成本庫。合理、準確、清晰的了解物業(yè)公司的成本經(jīng)營狀況。為財務(wù)分析提供最真實的數(shù)據(jù)。

  2、進一步加強對收費的管理力度，徹底清理欠費情況，把一期的收費率提高到XX%，二期XX%。

  并且對一些代收代付的收費還需進一步明確劃分，包括水費、有線電視開通費的返還部分，代收業(yè)主收取的差價部分等等一些費用的劃分歸類都有待明確。

  3、從管理的角度，對XX的經(jīng)營狀況進行進一步的核算。

  把員工包餐與對外經(jīng)營徹底分開核算，對于一些經(jīng)營費用也應(yīng)該合理的分攤，真實的反映世家軒的經(jīng)營成果。

  4、新的財務(wù)制度的實施，財務(wù)部要財務(wù)部門要監(jiān)督把關(guān)。

  對于以前一些比較模糊和混亂的流程要徹底理順。包括各部門計劃的審批流程，采購的審批流程，與發(fā)展商相關(guān)業(yè)務(wù)的計劃、報銷審批流程等等都要嚴格按照制度執(zhí)行。

  XX年雖然任務(wù)很重，但是都需要我們盡心盡力的一步一步去完成，只有這樣，扎扎實實，發(fā)現(xiàn)一個問題解決一個問題。

  從財務(wù)管理著手，逐步把物業(yè)公司的財務(wù)工作提升到一個新的高度，邁上一個更高的臺階！更好的服務(wù)于公司！

關(guān)于精選物業(yè)會計工作總結(jié)范文   XX年度，物業(yè)公司在地產(chǎn)公司的領(lǐng)導(dǎo)和各部門員工的努力工作下，認真學(xué)習(xí)物業(yè)管理基本知識及崗位職責(zé)，熱情接待業(yè)主，積極完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項工作，本著“重做事品質(zhì)，塑過程精品”的物業(yè)服務(wù)宗旨，“誠信務(wù)實，卓越創(chuàng)新”的公司管理理念，以“上水平，創(chuàng)效益，樹品牌”作為公司的發(fā)展目標，“服務(wù)第一、業(yè)主至上”作為每一位員工的信條，在此對一年的工作做以簡要總結(jié)。

  一、勞動紀律方面

  員工嚴格遵守公司的各項規(guī)章制度和管理規(guī)定，嚴格執(zhí)行公司的上下班考勤制度，全年以來物業(yè)公司員工未出現(xiàn)嚴重違規(guī)違紀現(xiàn)象。同時對員工做到制度面前人人平等。

  二、工作方面

  1、財務(wù)收支情況：

  從XX年XX月底開始交房，物業(yè)公司全體人員就進入了緊張的工作階段。財務(wù)部門的主要工作就是在與其他部門的＇團結(jié)配合下按照公司上級規(guī)定核對交房資料，收取物業(yè)管理費等主營業(yè)務(wù)收入，另外收取裝修保證金，裝修垃圾清運費以及代收代付的水電費用等其他應(yīng)付款項。截止到XX年12月物業(yè)公司年度各項工作情況：

  （1）分類整理XX年各項支出及收入明細。

  （2）分類整理物業(yè)公司各類資產(chǎn)。

  （3）對在用的低值易耗品和固定資產(chǎn)建立資產(chǎn)臺帳，定期盤點、認真核對賬物，確保了公司資產(chǎn)的安全。

  （4）建立健全了財務(wù)檔案。

  2、后勤管理情況：

  （1）物業(yè)公司全面完善了業(yè)主接房涉及的所有資料，并下發(fā)給新近員工學(xué)習(xí)和熟記，熟悉如何驗房和交房的整個流程和過程。同時將逐一進行培訓(xùn)，達到方能上崗實際操作為準。

  （2）健全物業(yè)公司各項管理制度，并把各項管理制度落實到實處。

  （3）完成了物業(yè)公司各種證照更換、年檢等項業(yè)務(wù)。

  （4）完善了全體員工的人事檔案、勞動合同。

  3、客服管理情況：

  （1）交房工作情況

  截止到XX年年底，完成了的交房工作，又完成了部分商品房的收房工作，客服部辦理一期交房共XX套，剩余套尚未交付，XX年度交房完成率為。

  （2）小區(qū)業(yè)主入住情況

  目前，一期已入住業(yè)主為XX戶，入住率為XX。

  （3）裝修監(jiān)管工作情況

  XX年，客服中心在管理處其他部門的配合下，通過每天不少于XX次的

  巡查，實現(xiàn)對已交房正在裝修的、空置房、公共場地、場所的有效監(jiān)管，客服監(jiān)管率為XX%。

  （4）水電費的催繳工作情況

  完成每月對水電費收繳工作，（在沒有問題的情況下）確保水電費的收繳率為XX%。

  （5）深化落實公司各項規(guī)章制度和客服部各項制度

  在XX年初步完善的各項規(guī)章制度的基礎(chǔ)上，2019年的重點是深化落實，為此客服部根據(jù)物業(yè)公司的發(fā)展現(xiàn)狀，加深其對物業(yè)管理的認識和理解。同時，隨著物業(yè)管理行業(yè)一些法律、法規(guī)的出臺和完善，客服部也及時調(diào)整客服工作的相關(guān)制度，以求更好的適應(yīng)新的形勢。

  （6）理論聯(lián)系實際，積極開展客服人員的培訓(xùn)工作

  利用每周XX的客服部例會時間，加強對本部門人員的培訓(xùn)工作。培訓(xùn)工作是根據(jù)一周來在工作當(dāng)中遇到的實際問題展開的，這樣就做到了理論與實際的結(jié)合，使每位客服人員對“服務(wù)理念”的認識更加的深刻。

  （7）日常報修的處理

  據(jù)每日的工作量統(tǒng)計，“日接待”各種形式的報修均達XX余次。根據(jù)報修內(nèi)容的不同積極進行派工，爭取在最短的時間內(nèi)將問題解決。同時，根據(jù)報修的完成情況及時地進行回訪。

  4、工程維修情況：

  （1）嚴格要求自己和員工遵守公司的各項規(guī)章制度和完成下達的工作任務(wù)；

  （2）對工作認真負責(zé)、按時完成工作任務(wù)；

  （3）對業(yè)主報修及時修復(fù)；

  （4）對開發(fā)商出現(xiàn)的問題及時協(xié)調(diào)；

  （5）和各個部門之間相互合作把業(yè)主和物業(yè)公司關(guān)系搞好。

  5、安全管理情況：

  （1）裝修監(jiān)管。

  根據(jù)小區(qū)的實際情況，在平時的日常工作中，秩序維護人員對所有已經(jīng)辦理裝修手續(xù)的業(yè)主做到了心中有數(shù)，認真對在裝修業(yè)主的房屋進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時匯報和處理，把一切不安全隱患消滅在了萌芽狀態(tài)。

  （2）車輛管理。

  在前期所有配套設(shè)施不到位的情況下，部門員工克服困難，對所有進入小區(qū)的車輛做到了很好的控制，為廣大業(yè)主的生活和工作提供了很有力的便利。小區(qū)內(nèi)也無發(fā)生任何交通事故以及車輛傷人事件。

  （3）治安管理。

  針對前期進行裝修的業(yè)主較多，進出人員和物資也比較頻繁的情況下，部門所有員工能夠盡心盡職的履行自己的崗位職責(zé)，對所有進入小區(qū)和樓棟的人員進行了詳細的詢問和登記，對出入的物資也進行了認真的檢查和登記，從而有效的確保了小區(qū)業(yè)主財產(chǎn)不受損害。在平時的巡邏檢查過程中，部門員工對進入小區(qū)的陌生人員能夠認真細致的進行盤查和詢問。有效的預(yù)防和控制了小區(qū)內(nèi)治安事件的發(fā)生。

  （4）消防工作。

  通過培訓(xùn)部門員工能夠熟練的使用消防器材以及掌握如何逃生和自救的方法，小區(qū)內(nèi)無發(fā)生任何火災(zāi)事故。

  6、環(huán)境管理情況：

  （1）開荒工作。

  工作伊始，面臨的工作重點是XX幢樓的分期公共區(qū)域開荒，由于時間緊，任務(wù)重，維修工作多這給開荒工作帶來很大的困難，基本上整段時間內(nèi)是開荒工作和維修工作同步進行，克服重重困難完成了開荒工作。

  （2）日常保潔工作管理。

  公司保潔為基層工作者普遍年紀偏大，文化水平低，人員流動性大等問題，本項目為商業(yè)和住宅項目，工作環(huán)境只有小區(qū)，商業(yè)街和辦公樓，對保潔工具實操清潔技巧知識等培訓(xùn)，優(yōu)勝劣汰，確保每個人都能盡快的有所提高，責(zé)任到人，及工作崗位區(qū)域的劃分，工作流程，職責(zé)安全操作規(guī)范，應(yīng)急預(yù)案等內(nèi)容。員工每日填寫《巡視清潔表》及每日員工工作表現(xiàn)，做到發(fā)現(xiàn)問題及時整改。

  三、物業(yè)公司存在的問題

  1、物業(yè)公司目前多數(shù)員工非物業(yè)專業(yè)人員，許多工作都是邊干邊摸索，以致有時工作起來不能應(yīng)對自如，工作效率有待進一步提高；

  2、XX年，公司人員出現(xiàn)緊張局面，導(dǎo)致工作跟不上。近年來，由于物業(yè)行業(yè)出現(xiàn)普遍性質(zhì)的“用工荒”和“用工素質(zhì)低下”，致使公司內(nèi)部規(guī)章制度無法和管理機制相匹配，崗位職責(zé)不清楚，導(dǎo)致互相推諉責(zé)任等一些不良行為難以治理；

  3、公司管理層及工作人員業(yè)務(wù)能力普遍偏低。主要體現(xiàn)管理人員在物業(yè)方面的法律法規(guī)有待加強，處理問題的方式方法單一，沒有做到有禮有節(jié)；

  4、溝通配合工作還不夠細，一些工作協(xié)調(diào)不是十分到位；

  5、培訓(xùn)難以跟上，特別是員工對相關(guān)物業(yè)知識，法律法規(guī)及與業(yè)主溝通方面。員工隊伍整體素質(zhì)不高，招聘專業(yè)技術(shù)人員不全，在今后的人事工作中通過培訓(xùn)挖掘內(nèi)部專業(yè)潛能，發(fā)展、培養(yǎng)和儲備專業(yè)人才；

  6、業(yè)主對物業(yè)管理工作的了解不夠。

  四、物業(yè)公司日后工作的努力方向

  1、對員工工作范圍、內(nèi)容進一步細化、明確；

  2、加強培訓(xùn)，保證員工勝任相應(yīng)崗位，不斷提高服務(wù)質(zhì)量；

  3、強化部門工作紀律管理，做到工作嚴謹、紀律嚴明；

  4、加強對各項信息、工作狀況的跟進，做到各項信息暢通、準確；

  5、通過部門的日常工作安排和心理調(diào)試技巧學(xué)習(xí)，營造出“在工作中鍛煉，在鍛煉中成長”的氛圍；