房地產相關金融政策精選(九篇)
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第1篇：房地產相關金融政策范文
【關鍵詞】房地產；經濟波動；影響因素；對策
1 前言
目前，我國房地產市場得到蓬勃迅速的發展，但在房地產市場中，經常出現較大的經濟波動。經濟波動嚴重影響和制約房地產市場的健康發展，因此我們必須采取強有力的措施抑制房地產企業經濟上的波動，使房地產企業更加健康、快速的發展。
2 我國房地產經濟波動的影響因素
2.1 土地因素
房地產行業的順利發展離不開相關的土地市場，目前，我國房地產行業受土地一級市場及土地二級市場的影響比較大。土地一級市場也稱為地產市場，國家土地部門是地產市場主要的供給方，房地產開發商則為地產市場的需求方，兩者交易的對象為土地，即土地的使用權。二級市場的供給方及需求方出現較大的變動，房地產開發商從一級市場的需求方轉變為二級市場的供給方，市民也就是購房者是二級市場主要的需求者，房地產開發商與購房者交易的對象為房屋所有權及對應的土地使用權。在土地市場中，對房地產經濟波動造成較大影響包括：通過土地出讓所獲取的收入，一定時期（通常為一年）內房地產開發商所開發的土地面積，新施工的土地面積，已經竣工的土地面積等等，這四個方面在一定程度上可以致使房地產行業在經濟上出現較大的波動。
2.2 市場因素
房地產行業經濟上的波動與市場上價格的波動有著密切的關系，即在市場價格機制調節下，房地產的需求量受到市場價格水平的影響，房地產行業的經濟運行呈現收縮性或者擴張性的變化，進而引發房地產經濟上的波動。比如，當房地產市場價格出現下降的趨勢時，房地產行業的需求量將有所下降；當房地產市場價格出現上升的趨勢時，房地產的需求量相應的出現增加的現象。
2.3 資金因素
資金是我國房地產行業出現經濟波動的重要因素之一，房地產行業的順利發展，離不開相關金融政策的支持，目前，我國房地產行業受金融政策的影響比較大，金融政策在一定程度上改變房地產行業的供給量，從而引發房地產行業經濟上的波動。金融政策主要通過利率水平、貸款投向以及貸款規模等方面對房地產行業施加壓力，影響房地產行業的供給量。總所周知，房地產行業是一個資金密集型的產業，其生存和發展力不開大量的資金支持。單靠房地產企業個人的力量是很難籌到足夠的資金，因此需要金融市場的大力支持，而國家金融政策對金融市場有著深遠的影響，金融市場則通過金融政策影響房地產開發商的營運狀況，引發房地產經濟上的波動。
3 抑制房地產經濟波動的對策
3.1 強化土地市場的有效管理
抑制房地產行業經濟上的波動，必須強化政府對土地市場的管理，首先政府應對土地市場總的房產量進行有效的控制，在土地使用方面要加大審批力度，并形成統一的土地管理權，制定科學、合理的土地使用計劃，同時對土地的最終用途進行嚴格的監控。其次，在劃撥用地方面，政府應規范相應的操作，改變傳統的協議出讓，進而實施招標拍賣的出讓方式。形成市場化的招標、投標以及拍賣的形式。再次，遵循市場化的需求，實施新型的土地供應機制。
3.2 建立健全相關的金融制度
房地產市場的健康發展離不開相關的金融制度的支持，因此在抑制房地產經濟上的波動中，有必要建立健全相關的金融制度，首先，應不斷完善房地產企業的多元化融資體系，盡可能地拓寬房地產企業的融資渠道。其次，應不斷完善住房市場住房消費的多元化融資體系，盡可能地拓寬住房消費者的融資渠道。再次，應建立健全住房金融管理制度，增加住房金融管理制度的實效性。在房地產運行中，實施融資渠道的多元化對抑制房地產經濟波動有著至關重要的作用。房地產融資渠道的多元化的形成不僅僅需要房地產企業自身的努力，更需要管理者不斷加強相關的金融制度，不斷完善相關的金融體系，為房地產企業的融資活動提供一個良好的融資環境，從而有效的抑制房地產企業經濟上的波動，促進房地產企業經濟效益的提高。
3.3 制定科學、合理的投資政策
房地產行業的健康、快速發展離不開相關的政策支持，其中投資政策在房地產市場有著至關重要的作用，它是房地產行業健康發展的重要保障。房地產企業在制定投資政策時，應注意以下幾個方面。（1）當投資的主體結構出現較大的變動時，房地產市場在未來的周期內將有可能出現較大的變動。出現這些現象的原因有諸多方面，其中跟房地產企業職責模糊，產權不清，缺乏風險規避機制等有著密切的聯系。（2)房地產企業在市場運行中應注意投資規模的變動。房地產企業的投資規模應盡可能地符合房地產市場宏觀經濟的規模，脫離了房地產市場宏觀經濟的基本界面，房地產企業的投資規模會出現較大的變動，從而影響房地產企業經濟上的波動。（3）房地產企業應合理設置投資結構。為了使房地產企業的投資更加的合理、科學，房地產企業需注意投資結構的合理設置。房地產企業在設置投資結構時，應注重對市場的調研，注重對目標市場的合理定位。
4 結束語
房地產企業經濟波動影響和制約著企業的生存與發展，因此我們必須采取有效的措施抑制房地產經濟波動，促進房地產市場的健康發展。抑制房地產經濟波動的對策不僅僅有以上幾點，更多是需要我們在經濟實踐中不斷地改進。
參考文獻
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第2篇：房地產相關金融政策范文
一、我國上市房地產公司近十年主要財務指標表現
宏觀經濟因素到底對我國上市房地產公司財務績效會產生怎樣的影響呢？本文選取在上海證券交易所和深圳證券交易所上市的房地產公司，并通過金融界網站得到房地產行業近十年的相關財務數據。本文主要選取了三個指標，用毛利率、營業利潤率來反映其盈利能力，用資產收益率來反映其營運能力。如表1所示：
從上表可以發現，我國上市房地產公司的毛利率整體呈穩健上升趨勢，說明我國的房地產業的利潤總額在不斷增加。而其營業利潤率卻呈不規則的波動，這說明在利潤總額不斷增加的情況下，房地產業所負擔的各項稅費在不斷的發生變化，這種現象應該與我國近十年對房地產業的頻繁的宏觀調控動作是分不開的。受動蕩的宏觀調控政策的影響，我國房地產業的資產收益率的波動也是不規則的。
那么，是哪些宏觀因素導致我國的房地產業的財務水平在十年內發生了如此多的變動呢？
二、經濟增長的影響
房地產業的發展與我國經濟的快速發展是密不可分的。近十年來，我國的經濟增長迅速，每年均幾乎維持8%的增長率，這給房地產業的發展提供了良好的發展環境和堅強的后盾，這一點從表1中平穩增長的毛利率可以看出。雖然在經歷了由于全球性金融危機享受到政府的激勵政策而帶來的高速發展，也遭受到了由于抑制房價過熱而導致的樓市低迷。從長遠看，隨著我國的工業化和城市化進程的不斷推進，越來越多的人涌入城市，住房的需求量必然增加，城市家庭為改善居住條件，也會有需求量。因此，我國經濟發展以及相關政策不斷實施的大環境是有利于房地產業的發展的。
三、金融政策的影響
影響房地產業的另一重要因素，就是我國的金融政策，即通過變化的金融政策來進行調控。在實際中其實就是金融業對房地產業的作用，雖然可以歸入到接下來的房地產相關產業中去討論，但基于其作用的重要性，本文單獨進行討論。我國主要通過調整貸款利率和存款準備金率兩種手段來實現調控目的。
調整貸款利率即通過調節資金的供求關系，來達到調控的目的。我國的房地產業對銀行貸款依賴性較強，而個人住房按揭貸款制度的實施一方面增加了房地產銷售的靈活性，一方面又刺激了消費者的購買欲。我國在金融危機之后對貸款利率進行了高頻率的調整，由于個人住房貸款以中長期為主，本文以五年以上貸款利率為例。我國的貸款利率在2002年到2007年間呈逐年上升，可見我國采取了緊縮的貨幣政策，而到了2008年為了應對全球性金融危機導致的房地產業的蕭條，我國又采取寬松的貨幣政策，一年內五次下調貸款利率刺激房地產業。而到2009年我國房價出現過熱增長，為抑制這一現象，國家再次提高了貸款利率。
調整存款準備金率，即通過控制銀行持有空閑資金來達到宏觀調控的目的。我國在針對房地產業的調控方面多次利用調整存款準備金率來控制銀行對房地產業的放貸行為。從2003年開始到2008年9月份之前，我國的存款準備金率一直在提高，說明我國加強了對銀行的監管，暗示了緊縮的貨幣政策。之后到2010年1月份之前有個短暫的下調期，2009年的買房熱與這段時期的寬松政策不無關系。而房價猛漲之后，國家又再次收緊了銀行的資金，以抑制房地產市場的過熱。
對應表1中的財務數據，我國上市房地產公司在2007年以前資產收益率除在2003年均保持在較低水平，2007年之后，雖然該值呈下降趨勢，但總體水平要高于之前，而其營業利潤率更是在2009年達到十年來最高水平，這與2008年我國寬松的貨幣政策不無關系。在2009年之后營業利潤率又直線下滑，本文認為2009年以后為抑制房價過快增長而實施的緊縮性貨幣政策是發揮了一定作用的。
四、相關產業的影響
相關產業也會對房地產業產生影響。縱觀近幾年的宏觀調控措施，最搶眼的莫過于2008年“國十條”中提到的實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，以實現拉動內需而投資4萬億的決策。從政令的頒布到陸續實施已經過去兩三年，這些投資并沒有全都直接投入到房地產行業，而是投入到了交通等產業。那么，如此大的舉措對房地產業是否會有推動作用呢？我們運用直接分配系數來分析各相關產業作為房地產業的中間產品使用量占比，以觀察各行業對房地產業的作用力。通過分析并計算國家統計局官網數據而得到的2002年、2007年和2010年各主要行業對房地產業的直接分配系數及排名可以看出，在三年中，居于前兩位的提供給房地產業服務最多的為租賃商務服務業和金融業，尤其在2007年和2010年，位于前七位對房地產業提供服務最多的均為第三產業，隨后是屬于第二產業的各類制造業和建筑業等。此外，與基礎設施建設相關的交通運輸及倉儲業以及電力、熱力的生產和供應業對房地產業的直接分配系數也在前20位中。
通過2002年、2007年和2010年各主要行業投入占總投入比例及排名可以看出，直接分配系數位于前兩位的行業雖然投入占比不是很靠前，但投入比例卻是遞增的。另外，建筑業的投入占比高居不下，房地產業的投入占比在2007年略微下降之后在2010年有了顯著提高，交通運輸及倉儲業、以及電力、熱力的生產和供應業的投入比也在前列，這與我國提倡的促進基礎設施建設是息息相關的。
可見，四萬億的投資雖并沒有全部投入到房地產行業，但其對房地產業的發展也起到了積極的推動作用。這點從我國上市房地產公司2009年大漲的營業利潤率中可以看出。
五、建議與思考
本文雖然只選取了三個方面的宏觀經濟因素，但通過以上的分析不難看出我國上市房地產公司受宏觀經濟因素的影響還是比較大的。
房地產作為資金密集型行業，對金融業的依賴性較大，對金融政策的變動也較為敏感，政府在運用金融政策時，其目的是在控制非理性增長的房價，而非打壓房地產市場。因此，各房地產企業應當意識到這一點，合理利用調控政策，保證自身的可持續發展。同時，房地產企業還應密切關注相關產業的動態，選擇好“風向標”，為應對可能變動的政策做好準備。
但在宏觀調控的具體實施過程中，本文認為也產生了不少負面的影響。
一方面，我國的調控手段仍然存在“一刀切”的嫌疑。1993年海南房地產的崩盤一直是我國房地產業的噩夢，但是2010年的緊縮性貨幣政策實施的速度也使房地產業受到了不小的沖擊。各大銀行在接到上級的政策后紛紛提出應對措施，加班加點趕著發放貸款，爭奪貸款額度。各大房地產公司在經歷了優惠政策帶來的業務發展之后，紛紛高價買地，使2008年到2010年間，各地“天價土地”層出不窮，與房地產業相關的材料費用也出現大漲趨勢，但2010年的快速緊縮，使得許多房地產公司在高成本投入后，其相應的產出卻成為了未知數，導致很多公司屯地卻不建房，造成了資源的浪費也抑制了房地產業的發展。因此，本文認為我國以后的政策實施是否應該考慮選擇更緩和一些的手段，讓大家有個消化的過程。
第3篇：房地產相關金融政策范文
[關鍵字]房地產房產融資信托基金資本市場
房地產企業融資是以房地產企業為對象而進行的融資，主要圍繞房地產企業開發、經營、消費等活動而展開。要使房地產企業融資暢通無阻，就要達到融資對象的專門化、融資對象的過程化、融資標的二元化、融資運作的工程化。只有使房地產企業融資得到保證，才能使房地產企業得到順暢、穩健并有效的發展。
一、房地產企業融資現狀
1、銀行還是融資的主要渠道
房地產作為一種高投資、長期高資金占用的行業，其發展必然受制于資金供給。目前，我國房地產融資的渠道主要來自間接融資，即銀行的貸款，直接融資渠道還不多。全國房地產銀行信貸依賴水平在50%左右，而部分大型城市開發商對銀行信貸資金的依賴度已超過80%。大量銀行資金的介入促進了房地產業的快速膨脹。在目前的房地產資金鏈中，銀行基本參與了房地產開發的全過程。通過住房消費貸款、房地產開發貸款、建筑企業流動性貸款和土地儲備貸款等、房地產市場中各個環節的市場風險和信用風險向銀行傳遞。央行和銀監會力圖控制房地產金融風險，直接來自商業銀行系統的房地產開發貸款受到了嚴格的控制，銀行進入了“惜貸”時代。房地產開發投資的融資渠道仍然比較單一，直接或者間接的銀行信貸仍然是房地產融資的主要方式，至少70%以上的房地產開發資金仍然來自商業銀行系統。
2、房地產信托業快速發展
房地產開發商借助權威信托責任公司專業理財優勢和運用資金的豐富經驗，通過實施信托計劃，將多個指定管理的開發項目的信托資金集合起來，形成具有一定投資規模和實力的資金組合，然后將信托計劃資金以信托貸款的方式運用于房地產開發項目，為委托人獲取安全、穩定的收益。
3、境外資金
充分利用境外資金。境外投資者看好中國市場的中、長期投資。據國家統計局公布的《國民經濟和社會發展統計公報》顯示，2004年，房地產行業外商直接投資合同項目達到1767個，合同金額134.9億美元，占全部合同金額（1535億美元）的8.79%；實際使用金額59.5億美元，占外商直接投資總額（606億美元）的9.82%。房地產業是除制造業外，外商直接投資最多的行業。因為中國持續高速發展以及日漸提高的國際地位，使投資者認為中國大陸市場的透明度和資金流動性將會得到改善。外資銀行在融資方面的設計，貸款還款條款的制定方面非常靈活。
4、房地產基金
由于國內房地產基金政策尚未有突破，因此，還沒有標準的房地產基金，但海外房地產基金和國內的各種準房地產基金已經開始了在國內房地產市場的運作。發展房地產基金，給房地產企業帶來了生機，一方面房地產企業通過獲得房地產產業基金的投資，大大拓寬了融資渠道，減少了對間接融資的依賴，從而降低了經營風險；另一方面，房地產產業基金的投資機制，能促進房地產產業基金的投資機制，能促成房地產投資的理性化發展。
5、上市融資
上市作為融資渠道來講，房地產企業上市的很少，大部分都是通過買殼、重組來上市。買殼上市就是指一些非上市公司通過收購一些業績較差，籌資能力弱化的上市公司，剝離被收購上市公司的不良資產或其他資產，注入自己的優質資產或其他資產，形成新的主營業務，從而實現該公司間接上市的目的。
6、典當融資
典當行可以利用其方便、快捷的業務特點，積極參與中小企業融資貸款業務。隨著我國監管部門對房屋抵押典當的等不動產項目的解禁，房屋正在成為今天典當行最大標的業務。今年上海、天津等經濟發達城市所在地的房地產主管部門率先出臺了典當行開展房地產抵押業務的政策，天津市更將在建商品房、期房劃入典當行可涉足的領域。這為各省規范合法地進行房屋抵押登記帶來了更多的盼望。
二、房地產融資存在的問題
隨著市場競爭的加劇，越來越多的房地產開發商深切體會到資金已是一個嚴重制約企業發展的瓶頸。作為資金密集型的行業，解決好房地產融資問題已經迫在眉睫。目前，我國房地產企業在融資過程中存在的主要問題有:
1、房地產融資各種方式均有局限性
房地產企業融資方式有兩種：一是內部融資。即開發企業利用企業現有的自有資金來支持項目開發，或通過多種途徑來擴大自有資金基礎。內部融資不需要實際對外支付利息或股息，即不發生融資費用，內部融資的成本遠低于外部融資，因此是首選的融資方式。內部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。房地產企業單純依靠內部融資是不能滿足資金需求，更多的資金是通過外部融資獲得。二是外部融資。外部融資成為房地產企業獲取資金的主要方式。目前主要渠道有發行股票、股權投資、發行企業債券、銀行貸款、房地產信托、利用外資、合作開發、產業基金等。
銀行貸款由于央行“121號”文件的規定，其對項目開發程度和開發企業自有資金的要求不是多數開發企業短期能夠達到的。信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創新空間大，但信托產品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。一般房地產開發的項目獲取發行的可能性較小。發行股票及上市過程長，手續復雜，成本較高，對企業資質的要求更為嚴格，大多數的房地產開發商無法接受和實現。股權投資雖然可以充實自有資金，但一般房地產企業注冊資本金額較小，不會輕易出讓控股地位，也不會甘心將大部分的開發收益拱手相讓，所以在實踐中也難推行。由于國內產業基金無法可依，暫不允許存在。養老和保險基金又不準直接涉足房地產，海外基金在國內運作10年來狀況并不理想。因此對基金也不能被寄予厚望。
2、融資結構單一，方式有限
房地產開發、消費過程都離不開銀行支持（在中國現有的金融體制條件下）。房地產業是資金高度密集的行業，沒有資金就沒有房地產。投資規模大、周期長等特點使房地產開發、投資需要大量資金，因此，房地產企業最關心的問題是融資。房地產貸款在國內主要有三種形式：第一種是房地產開發流動資金貸款,主要用于補充企業為完成計劃內土地開發和商品房建設任務需要的流動資金；第二種是房地產開發項目貸款,主要為具體的房地產開發項目提供生產性流動資金貸款；第三種是房地產抵押貸款，是開發商以擬開發的土地使用權或房屋產權做抵押而向銀行取得貸款。這三種貸款方式的期限都很短，無法適應房地產開發周期的需要。因此，目前我國房地產金融市場化的程度仍有待提高，相應的房地產貸款方式也有待創新和拓寬。
3、法律法規不健全，影響融資渠道拓展
從2003年開始，國家開始對一系列金融政策進行調整，以引導房地產的健康發展。以規范房地產信貸為主要內容的“121”號文件對房地產業界造成較大沖擊，給習慣了以往“借貸開發”的開發商們當頭一棒——頓感資金吃緊。在這種背景下，中國房地產企業開始尋求新的融資途徑。
拓展房地產企業融資渠道的建議
2004年的金融政策重點是控制過熱行業的信貸規模和提高準入門檻。對于房地產行業來講，2004年是“政策年”、“宏觀調控年”。2004年實行與房地產行業有關的金融政策主要有四項:
中國印鑒會頒布調整存款準備金率。中國人民銀行決定從2004年4月25日起，提高存款準備金率由7%提高到7.5%。
國務院4月27日發出通知，決定適當提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產開發固定資產投資項目資本金比例。鋼鐵有25%即以上提高到40%即以上；水泥、電解鋁、房地產開發（不含經濟適用房項目）均有20%即以上提高到35%即以上。
2004年9月2日，中國銀行業監督管理委員會頒布《商業銀行房地產貸款風險管理知音（征求意見稿）》，其中規定，商業銀行對個人住房貸款的發放，應將眉筆住房貸款的月房產支出與收入比控制在50%以下（含50%），月所有債務支出與收入比控制在55%以下（含55%）；房地產貸款余額與總貸款余額比不得超過30%。
2004年10月29日中國人民銀行宣布上調人民幣基準利率，把1年期基準貸款利率從5.31%上調0.27個百分點，至5.58%；將1年期存款利率從1.98%升至2.25%，升幅為0.27個百分點。同時確定貸款利率可以浮動，最高上浮系數為貸款基準利率的2.3倍。
第4篇：房地產相關金融政策范文
【關鍵詞】商品房；價格；供求關系
商品房首先是一種商品，它的價格遵循商品價格的基本規律。同時，商品房又是一種特殊的商品，表現在它的稀缺性、區域性、受國家政策影響很大。商品房價格由于多種因素共同作用形成，其中供求關系是最基本的因素。
商品房價格的快速上漲，帶來很多問題，穩定房價也成為政府面臨的重要工作之一。了解商品房價格影響因素，有利于找到更好的控制房價上漲的方法。
一、商品價格影響因素
1、供求關系
（1）供求關系是影響價格的直接因素。供不應求，價格上漲；供過于求，價格下降。
（2）影響價格變動的因素很多，比如地域、政策、成本等，甚至個人喜好、生活習俗等文化因素，都會對價格產生影響。這些因素對商品價格的影響，都是通過改變商品的供求實現的。
2、價值影響價格
商品的價格會受到供求關系變化的制約，但價格都不會無限制地上漲或下跌。價格最終由價值決定，價值是價格的基礎，而價格是價值的貨幣表現形式，價格不會無限制地背離價值。
二、商品房不同于一般商品特性
1、稀缺性，土地的稀缺性決定了商品房的稀缺性。
2、區域性，房地產的交易對象，土地、房屋是不可移動的，造成了某個地區的房地產市場在出現了供不應求或供過于求的狀態時，無法通過其他地區調劑來達到市場平衡，這就是房地產市場的區域性。
3、受國家政策影響大。中國樓市說到底是政策市，政策對市場影響很大。
三、從商品房價格影響因素看房價調控
商品房價格影響因素很多，其中主要有供求關系、成本、國家政策和消費者預期。
1、供求關系與房價
1.1 供求關系
供求關系是影響市場交易的主要動力，是決定成交價格的根本原因。房地產作為一種商品，受供求關系的影響。當供應不變時，需求過旺，則會呈現供不應求的情況，導致房價上漲。
1.2 從供求關系看控制房價
在我國，受到人多地少的國情限制，土地供應不足，導致商品房供應受到限制。尤其是北京、上海、廣州等大城市與省會城市，由于受到耕地保護、城市規劃、征地拆遷等限制，中心城區可利用土地越來越少，城市每年土地供應量新增部分很少。
平抑房價，可以從多方面采取措施增加商品房供應量。首先是盡量增加土地供應量；其次還可以采取調整容積率，提高土地利用率；最后土地供應向普通商品房傾斜，增加普通商品房數量，增加小戶型數量。
我國目前處于城鎮化進程中，購房需求多元化，有新增人口需求、拆遷需求等剛性需求，有改善需求，還有投資投機需求。
在商品房供應不能大量增加時，控制房價一定要采取調整需求策略，保護首次自住性需求，延緩改善需求，遏制投資投機需求。
近期調控迅速見效的一個重要原因是限購、限貸政策措施精準的打擊了投資投機需求，有效的減少了購房需求，從控制了房價上漲。
在城鎮化快速發展時期，居民自住房的需要持續增加，滿足這方面的需要，是房地產穩定健康發展的基礎。相反，投機性購房扭曲供求關系，會造成房地產市場大起大落，影響經濟的有序發展。控制房價將是一個長期的課題，在增加供給受限條件下，需求調節措施要繼續發揮重要作用。
2、成本因素與房價
2.1 成本因素也是影響商品房價格的重要因素。
商品房成本主要由三項構成：土地成本，建設成本和稅費，其中土地成本約占商品房成本的30～60%，是最重要的成本因素。
2.2 從地價看房價
現在“地價影響房價”，還是“房價影響地價”還存在爭議，但是地價高，房價一定低不下來則是不爭事實。
目前，土地供應市場由政府壟斷，地方政府過分依賴“土地財政”，導致“地王”的不斷出現。“地王”的出現，對區域市場定價影響很大。
地方政府作為土地供應主體，應摒棄“經營土地”的觀念，充分認識控制房價上漲的重要性，認識到“高地價一定高房價“，”降低房價一定先從降低地價開始“，調整一味“價高者得”土地出讓原則，適當比例推出“限價商品房”和“限房價，競地價”土地，不當價格上漲推手。只有土地價格真正調整到位，商品房價格才有調整到位的可能性。
3、國家房地產政策與房價
房地產業是國民經濟重要支柱產業，又是重要的稅收來源，還是關聯度很大的行業，而房價又是關系國計民生的。政府對房地產行業一直干預度大，自2003年以來我國房地產調控政策密集出臺，力度不斷加大，特別是2010年4月以來，在一年內更有多次調控政策出臺，且力度一次強過一次。
3.1 主要房地產相關政策
（1）以“限購”、“限貸”為核心的調控政策，帶有明顯行政手段的烙印。限購令出臺后，對遏制住房投機炒作起到明顯作用。限購政策沒有增加供給，而是通過行政手段限制需求、減少需求或延遲需求來調節供求關系。
（2）土地政策。我國人多地少，一方面要建設，一方面要保護耕地。城市化進程中，土地供應不可能大幅度增加，更要注重土地的集約使用。國家對經營性土地供應市場實行“招拍掛”，“招拍掛”制度雖然透明、公平，但有推高地價之嫌。
（3）財政金融政策。2008年為了應對國際金融危機，政府推出大規模刺激內需方案，目前執行適度寬松的貨幣政策和積極的財政政策。財政金融政策中對房地產市場影響比較大的主要是：信貸政策、利率工具和貨幣供應量。房地產行業信貸政策的收緊、二套房利率上浮政策通過金融杠桿的調節作用，限制了房地產市場的過熱狀態，減少了不合理的購房需求。而為應對國際金融危機，增加的貨幣供應量，則帶來了潛在的通貨膨脹威脅。
（4）稅收政策對遏制房地產投資投機起到重要作用。目前房地產交易環節的稅負較重，持有環節的稅負較輕，使得市場上投資投機購房的量比較大。單純地增加交易環節的稅收，不能遏制投資投機行為的減少。只要投資者預期房價的漲幅比超過稅收的負擔，還是會出手買進。所以，應該在增加持有稅收的同時減少交易環節的稅負，這樣既能抑制投資又能保證剛性需求。
3.2 從房地產相關政策看控制房價
房地產政策對于房價的影響主要通過影響供求關系、影響消費者預期來影響房價。目前房地產政策主要圍繞“增加供給，控制需求”，“保護剛性需求”和“降低消費者漲價預期”來實施的。
在實際實施過程中應注意“一致性”、“穩定性”和“長期性”。“一致性”表現為各種政策的一致，避免作用相互抵消；中央政府與地方政府的一致，避免給市場帶來錯誤信息。
要認識到房價調整的困難和長期性，保持政策的“穩定性”、“長期性”，要注意更多采用市場工具來調整房價，如稅收政策、金融政策等。
4、消費者預期與房價
4.1 消費者的漲價預期
商品房市場的持續過熱，有一個非常重要的因素，就是人們的漲價心理預期。
在剛性需求的支撐下，對未來房價的上漲預期進一步刺激了大量住房需求的提前釋放，導致市場非理易行為的發生，從眾心理使人們不斷產生認知上的失調，盲目追逐高漲的房價。
4.2 從消費者預期調整看穩定房價
消費者的理性預期可以穩定房地產市場的正常運行，政府作為市場的宏觀調控者，擁有強勢的信息優勢及不容推卸的責任，必須承擔起合理引導消費者預期的重任。
一個穩定、合理的房價有利于房地產行業的長期、健康發展，有利于社會公平、穩定，希望政府按照價格規律更多采取市場化措施來調控房價。
參考文獻：
第5篇：房地產相關金融政策范文
【關鍵字】房地產市場；市場調控；對策研究
前言
我國房地產市場近年來呈現建設周期短，市場供求量大，房價逐年上升等趨勢，在帶動中國經濟快速發展過程中，也呈現出諸如：市場飽和，經濟因素不穩定，民生需求不匹配等缺陷。因此筆者認為，深入認知我國房地產市場對市場經濟體制中的中國經濟以及建筑企業的重要性，了解現階段房地產市場調控現狀，才能對市場出現的問題做出合理性，針對性，有效性全面調控。
1、我國房地產調控重要性
房地產調控一直是國家經濟調控的重點領域，房地產市場與金融，電氣，汽車制造業并稱為為我國關鍵四大經濟命脈之一，在影響程度上甚至占據核心地位。自從我國實行住房改革后，我國建筑業市場從“粗放型”逐年向“計劃型”方向快速發展，房地產市場帶來的巨大經濟效益也直接刺激國家經濟脈搏，呈現蓬勃發展之勢。
據不完全統計，11年國家房地產行業占GDP比重約為8.35%，比財政性教育經費的3.48%高了將近3倍，由此可見房地產行業經濟利益對我國整體GDP和經濟走向的推動作用有多重要，因此加強房地產行業調控是確保國家可持續發展的重要保證，亦是國家經濟呈現良性化，規劃性發展的關鍵因素。
特別是08年金融危機，對當時房地產的泡沫經濟產生重要影響后，社會各界深刻意識到，必須由政府介入由市場經濟體制作為風向標的房地產行業，因此，因強化國家宏觀調控，促進內需，制定行業刺激發展政策等方案，例如：11年國務院頒布的針對房地產市場調控的“國八條”市場政策。
1.1維護國內和諧穩定
在“粗放型”經濟建設階段，房地產行業為我國現代化建設帶來重要經濟利益增長，但伴隨我國經濟體制改革，經濟增長呈現多元化發展，一路飆升的房價與民眾消費水平呈現嚴重傾斜現象。國內房價的快速增長對社會安定，民眾生活以及國家經濟平穩發展產生消極影響，造成房地產泡沫經濟現象，其背后蘊含金融危機以及民怨，嚴重者將使社會出現不穩定或動蕩因素。
1.2確保城鄉一體化建設和城鎮化進程
實行城鄉一體化，城鎮化建設是黨和政府近幾年重點關注領域，城鄉一體化建設中有三大核心因素：招商引資，土地承包，房地產建設，作為我國基本發展策略的城鎮化進程以及城鄉一體化建設，過高的房價以及土地高競爭價格必然使這一基本發展策略無法快速落實，阻礙城鄉一體化建設的推進進程。
城鎮化的緩慢推進，不利于招商引資以及城市整體競爭力，對整體經濟效益勢必造成沖擊。
2、房地產市場調控現狀
房地產行業調控是綜合及系統工作，處于房地產行業對國家經濟的推動作用，在進行調控過程中，國家利用經濟法律或行政等手段，在宏觀上對房地產行業效益及發展趨勢進行指導，監督和調節，為進一步促進房地產市場供求平衡以及需求結構整體優化。由于我國房地產調控跨度大，在實際調控過程中出現如下幾點問題：
2.1缺乏有效調控機制
我國近幾年針對日益高速增長的房地產市場相繼進行政策調控，主要調控政策包括國十六條，國八條，新國十條，23號文件以及18號文件等，其對房地產市場調控建立在宏觀調控基礎上；而在房地產發展過程中以及經濟建設蓬勃發展中，并未對以市場經濟體制的房地產經濟進行微觀，有效的市場調控機制；致使各房地產開發商在龐大經濟利益驅使下，根據自身需求隨意對房地產市場進行漲價以及壓制民工工資等現象。
換言之，在宏觀調空中，國家通過相關政策以及調控措施占據引導地位，但在市場機制調節過程中，宏觀調控并未與市場經濟調控有效結合，形成經濟產業鏈脫節現象。在房地產行業長期發展過程中，利益為核心的建設概念深入人心，導致出現建筑結構混雜，工程質量不合格等，特別是在以穩固社會安定，促進城鄉一體化建設中的拆遷補助房中更是屢次出現不合格建筑工程。
因此，現階段房地產市場缺乏連續性，高效性和有序性，應以市場調控為導向，國家宏觀調控為輔助機制。
2.2房地產市場存在泡沫經濟
泡沫經濟最終的危害即會引發金融危機，房地產泡沫經濟即是在持續走高的房地產價格變化中容易造成人們拔高對房地產行業未來走勢價格的預算，隨著價格不斷上漲以及投機資本持續增加，民眾購買力并未實現實質性增長，市場供需結構嚴重失衡，房地產價格遠高于其成本價格，由此導致房地產泡沫。
而現階段隨著我國國民經濟穩步增長，民眾追求高質量，高品質的生活理所應當，但據相關部門統計，我國房地產行業利潤率遠高于其他國家，其他行業均利潤率。我國和歐美發達國家房地產利潤率為35%和5%，并且我國泡沫經濟依然有持續上升趨勢。
此外，國家在降低房地產泡沫經濟采取的措施包括：提高首付金額和貸款利率，以高投資，低回報來阻止房價過快增長。從某些方面來說，此舉可對有關人群起到抑制作用，但從長遠考慮，此舉僅會延長貸款周期和還款金額，并未對房地產價格以及市場需求起到抑制作用；從另一面來說，民眾在購置房產時不僅要為泡沫經濟買單，更要多付近一半利息于銀行，更不利于國民經濟發展。
例如：在05年出臺的新國八條中指出，應嚴格稅收制度和征收政策，調整住房轉讓環節營業稅，并于同年十月針對二手房要征收個稅，但諸如此類提高購房門檻并未對我國房地產行業產生實質性調節作用。
3、強化房地產市場調控的相關對策
針對上述過程中出現的房地產市場治標不治本現象，在深入落實國家宏觀調控頒布的各項準則同時，為起到房地產行業標本兼治目的，筆者認為，應在如下方面做好相關措施：
3.1實行財權與事權匹配原則
房地產市場調控未做到標本兼治原因較復雜，除上述泡沫經濟和缺乏有效調控外，對地方財政的過于依賴是重要原因。因此在進行房地產宏觀調控過程中，防治房地產價格上漲，應從財政分權角度出發，針對地方財政完善分稅分收制度，落實財權事權匹配等原則。
在具體實行方式上，對各級地方政府行為職責進行有效劃分，具體劃分以各相關政府職能權力以及行政隸屬關系為準則，避免出現傳統地方政府中事權統一局面。
此外，應建立與事權相匹配的財權，07年8月份，我國政府提出完善保障房住房制度，提高經濟房，廉租房普及力度，在實踐方式中：地方政府應完善地方財政稅務體系，對企業或房地產開發商加大財產稅，房產稅以及土地使用稅征收力度，針對個體工商戶加收營業稅，豐富地方財政稅務體系。國家通過宏觀調控將地方稅務整合用作廉價房過經濟保障房建設，實現中央對地方財政體系轉移，讓工薪階層或低收入人群能購置經濟保障房，有利于我國民眾安定以及房地產市場健康穩固發展。
3.2強化與金融政策的融合
房地產市場調控的根本目的是讓房地產價格以合理，穩定的方向發展。土地和資金是房地產市場供應量的關鍵兩大要素，因此，與金融政策的配合是對房地產價格進行有效控制的重要因素。
首先，國家聯合地方財政部門強制性制定5年或10年內房地產均價值；針對房地產泡沫經濟，風險投資者是造成泡沫經濟的有一關鍵因素，利用逐年提升的房地產泡沫從中獲利，在制定5年或10年房地產均價同時，大幅度提升國內購房首付款，并保持現有銀行利率，配合限購令，完善房地產交易秩序，加強二手房市場管理，房產投資性質的購買需求會得以抑制。
其次堅持差異化信貸政策；針對國內收入差距較大情形，應融合金融政策，理性消費，嚴厲打擊投資性需求，縮小貧富差距。
3.3強化房地產法律法規完善機制
現階段出現政府由于在土地調控過程中的職能范圍較廣，角色定位不明確造成的對房地產經濟活動過于干預，因此應通過法律授權手段進行合理調控。
（1）法律權限職能責任制定
通過市場經濟法以及市場調控機制，強化各地方政府職能權限責任，并將房地產有關責任過度于相關機關單位，政府重點把控監督管理關口，提高房地產市場的靈活性和時效性，通過市場機制完成調控和監督管理工作。
（2）價格衡量
眾所周知，房地產價格將會為周邊生活，交通，商業，教育等環節帶來聯動效應，因此，地方政府各部門應做好對樓盤市場指導價工作，綜合考慮地段，交通，科研等方面后制定指導價并在審計通過后頒布執行，價格衡量制度是確保房地產行業價格穩定，遏制房價的最有效手段措施。
4、結束語
在意識到我國房地產因過快發展帶來的不良影響后應完善房地產行業市場調控和宏觀調控，確保我國房地產行業健康穩定發展。
參考文獻：
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[3]朱燕.我國房地產市場需求預測模型研究[J].哈爾濱商業大學學報：社會科學版，2011，（3）：17-24.
第6篇：房地產相關金融政策范文
關鍵詞：房地產經濟；國民經濟；發展；影響
1引言
要保證我國國民經濟整體的和諧、健康、可持續運行，需要確保支柱產業房地產經濟的健康、有序、平穩的發展，在平穩中尋求發展和進步，促進國民經濟與房地產經濟的相輔相成。對于國民經濟的總體發展而言，房地產經濟運行的過快和過慢，都會對國民經濟深層次形成不良影響。所以只有確保房地產經濟的平穩運行，才能使國民經濟處于良性的、可持續的發展。
2房地產經濟與國民經濟的關系
從宏觀上講，房地產經濟和國民經濟兩者有著互相促進與互相制約的辯證關系。從經濟社會的總體上看，房地產經濟是國民經濟整個產業體系中的組成部分之一，又不單單是部分與整體的單一關系，兩者有著互為促進的緊密關系：一是國民經濟的總體發展情況和趨勢是房地產經濟賴以生存和進步的廣義土壤，帶動或者制約著房地產經濟的運行態勢；二是房地產經濟反過來又成為國民經濟的重要增長點和支柱行業，房地產經濟運行速度以及規模，還能夠帶動或者制約整個國民經濟的增長狀況以及各產業的協調發展。所以，政府部門正確理順和平衡兩者的關系，既是房地產經濟是否穩定、健康運行的先決條件，還涉及政府宏觀調控中是否能使國民經濟發展總量和結構平衡，達到可持續發展的關鍵任務。
3房地產經濟在國民經濟體系中的地位以及和關聯行業經濟的影響
綜合來講，房地產經濟在國民經濟的整個體系中支柱產業，處于基礎性、先導性的地位。房地產業是一門綜合性非常強的行業，涉及建筑行業、建筑材料、裝潢業、金融業、家具家電業和服務業等部門，橫跨第一、第二和第三產業。在我國房地產業有著重要的地位和作用，房地產經濟在國民經濟中占比較大，且可以拉動國民經濟增長，是中國經濟的重要支柱產業之一。房地產業是國民經濟的先導產業，其直接、間接地引導和影響大量關聯產業的發展。據數據統計，房地產業的產值每增加1個百分點，能夠使相關聯行業的產值增加1.5到2個百分點。
4房地產業對國民經濟重要行業的影響
4.1房地產業的發展對金融穩定的影響
房地產業的信貸借款在銀行信貸借款資金總量中占據著相當大的比重。金融機構認為房屋和土地屬于固定資產，本身價值很高，所以樂意發放貸款資金。所以房地產囤積了大量資金，對于金融業的穩定影響很大。當然對金融業的影響有兩面性，金融機構發放貸款資金原則是按照房價情況及預估，房價很穩定或緩慢增長是沒有什么問題的，大家相安無事。但是，房價一旦波動到一定范圍，開發和建設單位的投資收益就會減少甚至虧本，而居民的按揭還款能力也會出現問題，如此狀況會導致銀行等金融機構的壞賬變多，進而會使得銀行等金融業造成混亂。因此需要對金融業加強監管，對房地產業加強宏觀調控，引領二者健康發展。
4.2房地產業對股票市場的影響
房地產業股票及相關行業股票在股票市場上屬于超然大物，吸引著大量資金，房地產業的風吹草動對股票市場有著舉足輕重的影響，因此股市監管很有必要。
4.3房地產業的發展對重要原材料物價的影響
鑒于房地產業是國民經濟的基礎和支柱產業，在房地產投資發展一直保持增長的情形下，鐵礦石、水泥、銅、鋁、鋼材等市場發展很好，需求市場的巨大缺口，造成了原材料成本的上升，提高成本型產品價格上漲的壓力，由此帶來的是整體物價的上漲。反之，當房地產投資需求下降，原材料價格就會應聲而落，帶來物價的下浮。
5引導房地產經濟健康發展
5.1科學調控
房地產經濟要想健康穩定發展，需要政府宏觀調控，控制發展速度，才能夠更好地發揮其在國民經濟發展中的促進作用。政府在房地產宏觀調控中應該以國民經濟整體利益為重點科學調控，規范引導，改善我國的房地產泡沫現狀。房子是用來住的，對于囤房、炒房、散布謠言和弄虛作假的行為，要嚴厲打擊。
5.2完善金融政策
房地產經濟的發展與銀行信貸有著緊密聯系，金融體系的不健全會導致房地產泡沫的產生及破裂，因此，政府要加強金融監管，顧全大局，實施科學合理的金融政策，促進房地產經濟發展與銀行信貸平穩有序。
5.3合理規劃
對地區的經濟發展采用合理的規劃，使房地產經濟的健康發展和各行業發展做到協調統一，對房地產投機行為進行打擊，引導房地產經濟返回正常的發展軌道。避免過度依賴房地產經濟，造成各行業失衡和泡沫破裂。
6結語
綜上所述，房地產經濟與國民經濟的發展互為促進，關系緊密，房地產經濟影響著多個重要關聯產業，如銀行和股市等關系到國家金融安全和社會穩定。因此要正確分析兩者的關系，在保證國家整體發展情況下，對房地產經濟進行合理規劃和引導，積極發揮和促進房地產經濟應該發揮的巨大作用，掃除障礙，盡一切可能防止房地產泡沫的產生，保持其良好的發展，實現房地產經濟與國民經濟同時處在長期、健康、穩定、較快運行的軌道上，實現雙贏。
參考文獻
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第7篇：房地產相關金融政策范文
【關鍵詞】太原市 房地產 問題 對策
太原市從90年代開始房地產市場蓬勃發展，已成為太原經濟的一個重要的增長點。伴隨著房地產業的發展，太原市房地產業也存在不少問題。我們必須對太原市房地產業進行分析，針對存在的問題，研究相應的對策。
一、太原市房地產業存在的問題
（一）房地投資對我市經濟未充分發揮其應有的作用
在發達國家和地區中，房地產業的發展所提供的社會財富，在國內生產總值所占的比重都超過10%，甚至高達20%以上，已經成為國民經濟的支柱產業。但目前我市房地產業其產值占國民生產總值的比重僅為2%左右，低于全國的6～7%，距發達國家房地產成熟期20～30%，更具有較大的差距。
（二）房地產產品比較單一且房地產市場細分程度不夠
和全國比較發達的地區相比太原市的房地產市場還比較落后，房地產業規模小，開發能力相對薄弱，房地產開發的結構和層次較低。從供應角度看，雖說這幾年太原市的房地產市場有了很大發展，但沒有創新，房子好像是一個模子里刻出來似的，要蓋高層全是高層，要造水景全是水景，沒有一點兒個性。
（三）現行房地產業發展軟環境制約其快速發展
房地產業涉及到管理的政府部門較多，主要有計劃、規劃、土地、建管、房地、人防、地震、環境保護等等十幾個部門。隨著改革的深入和行政審批制度的改革，各部門辦事效率有了較大的提高和改善。但是由于整個宏觀經濟體制正處于深度改革、轉軌和磨合時期，在項目審批、土地利用、有關規費方面還不盡如意。如宏觀調控力度不強，全市總體發展模糊、項目審批各部門各自為政，溝通不足，協調不夠、房地產業的收費項目仍然比較多、城市建設規劃滯后、土地一級壟斷不夠。
（四）房屋二級市場尚未全面啟動
太原市的房屋二級市場，近兩年雖然交易量有了大幅增加，但相對于增量房而言，存量房交易量、交易額要小得多。2006年我市二手房交易套數為3620套，交易面積47.94萬平方米，同比分別增長16.44%、10.36%；增量房與存量房交易面積比為2.43：1；與新建商品房成交量相比，二手房的交易面積、交易套數、交易金額數量很少。因此，太原市的二手房市場潛力還有待于進一步挖掘。同時，受稅費調整等政策影響，作為房地產供應鏈的中間環節受阻，樓市交易的加速器作用不明顯。
（五）次貸危機對太原市房地產投資的影響
美國次貸危機開始于房地產。2006年年底，風光了整整5年的美國房地產終于從頂峰重重摔了下來，這條食物鏈也終于開始斷裂。美國次貸危機爆發影響了全球。太原市的房地產投資也受到了影響，表現在以下幾個方面：房地產開發投資增速放緩、商品住房銷售面積增幅回落，房地產交易量明顯萎縮、住房價格總體維持穩定、房價走勢平穩，房地產開發貸款增速下降。
（六）房地產金融體系不健全
盡管房地產融資渠道呈現多元化的發展趨勢，但是這些渠道所提供的產品卻難以滿足市場需要。例如，單個資金信托計劃不得超過200份信托合同的限制，而且需要提供齊全的項目手續文件；房地產項目的銀行信貸審核也是比較嚴格、貸款條件也很苛刻。由于市場存在嚴重的資金供求失衡，從而直接導致了房地產融資成本的高漲，相當多的企業因資金鏈斷裂而被迫出讓項目，有的企業鋌而走險借助地下金融或者進行資金“尋租”。這些不正常現象反映了由于房地產融資市場體系的不健全所導致的諸如金融創新不足、監管限制過多、政策引導不利等諸多問題。監管當局在強調防范房地產金融風險的同時，卻忽略了構建一個適合國情的、符合發展需要的、健全的房地產金融市場體系。
（七）房地產金融風險不容忽視
房地產開發企業高負債經營隱含財務風險；房地產開發貸款融資渠道單一,假按揭現象時有發生；基層銀行發放房地產貸款存在操作風險；土地開發貸款有較大信用風險。
（八）房地產投資規模增加結構欠佳
據2006年太原市住房調查數據：太原市城市居民未來五年內有購房意向的，欲購普通商品住房和經濟適用住房的居民占九成。與此同時，商品房供應結構仍有待優化。如何進一步加強市場保障性住房建設，優先滿足中低收入居民的住房要求，適度控制商業類用房建設，積極盤活資源，對其大量的空置面積制定必要的消化措施，應引起各級相關部門的重視。
二、促進太原市房地產健康發展的對策
（一）樹立房地產業投資的可持續發展觀
首先建立房地產業可持續發展的時間觀、空間觀、系統觀。從宏觀方面看，應把房地產業放在整個國民經濟的大舞臺，分析對房地產業發展的有利因素和不利條件，不斷探尋我國房地產業的可持續發展之路。從微觀方面看，應分析城市內部的房地產結構、市場行情等的不同特點，制訂房地產市場管理的政策和法規。房地產業的發展離不開資源的開發、國民經濟的發展和社會消費，而資源、環境、經濟、社會是相互聯系的有機整體，是一個完整的系統。因此，房地產業可持續發展應樹立人口、資源、環境、經濟、社會協調發展的。
（二）調整供應結構，建立資源節約的新型房地產體系
根據太原市的實際情況，合理確定經濟適用住房和廉租住房供應對象的具體收入線標準和范圍，并做好其住房供應保障工作。一是增加普通商品房和經濟適用房市場供應。二是加快工礦企業和舊城內棚戶區改造步伐。三是嚴格控制新增建設用地供應總量，優化土地利用結構，認真執行土地利用總體規劃和上地利用年度計劃，控制新增建設用地供應量。四是進一步完善土地收購儲備制度，建立土地收購、儲備、拍賣的供地機制，政府壟斷土地一級市場。
（三）推行房地產金融的創新
根據目前我國的房地產市場形勢和宏觀調控需要，為了增加房屋供給，抑制房價的過快上漲，分散房地產金融風險，發展住房租賃市場，拓寬居民投資渠道，減少房屋投機需求考慮，當前尤其需要拓寬房地產融資渠道：一是盡快推出標準化的房地產投資信托產品(reit)，投資于成熟物業;二是利用已經推出的信貸資產證券化的思路，探索不動產證券化試點;三是探索以發行項目債來解決房地產開發過程中的階段性資金需求。與此同時，有必要加快研究建立旨在分擔住房抵押貸款風險的保險(擔保)體系，不但要開發相關產品，也要研究建立相關機構。不僅要服務于提高特定人群房屋購買力、實現購房愿望的政策目標，也要能分散銀行住房貸款風險，規范住房信貸市場，為推動住房抵押貸款證券化規范發展奠定基礎。
（四）加強房地產金融風險防范體系建設
加強住房公積金管理。一是理順政策性住房金融的組織管理體制。綜合業內有關意見，成立全國統一的住房公積金管理中心；各地的住房公積金管理中心，按照各地經濟發展程度以及資金歸集和需求規模進行整合，成為全國住房公積金管理中心的分支機構。二是重新定位商業銀行在政策性住房金融中的職能。將商業銀行由托管人角色轉變為公積金直接管理者，獨立運作住房公積金的歸集、個人賬戶的管理、資金結算、信貸融資等金融業務，并承擔貸款風險，防止違規操作。三是擴大住房公積金資金來源。
（五）實施積極穩健的宏觀經濟政策
在控制好“源頭”以后，現在就到了“中間層”一房地產的運作市場。市場經濟體制下的經濟的資源配置都是由市場機制自動調節的，但是由于房地產市場存在著信息不對稱、不完全競爭等一些市場失靈的現象，“看不見的手”的作用并不會很有效的發揮出來，有時就會導致房地產出現破壞性的震蕩，這就需要政府適度的宏觀調控的引導，來指導其健康、有效的運行。
1.貨幣或金融政策方面
金融業參與房地產業的發展，無論對金融業本身，還是對房地產業發展都是至關重要的。應研究一套綜合的、系統的房地產金融體系和房地產金融政策。如在信貸方面，應該嚴格執行信貸政策，落實項目資本金制度。
2.產業政策方面
穩定一級市場，盤活二級市場。在目前的太原市場上，新建商品房價格和存量房價格差距不明顯，二級市場十分不發達。前幾年由于太原新房價格偏低，舊房需求明顯不足，加之房地產二級市場交易稅費偏高，手續繁瑣復雜，辦證時間長等問題的存在，致使長期以來太原房地產二級市場不活躍。推進二手房市場首先要改變傳統的“一套房子一輩子”的置業觀念，擴大二手房市場需求。同時降低二手房交易門檻和稅費標準，在己售公房上市的基礎上，允許不可售公房差價交換;保護消費者的權益，刺激二手房市場的發展，從而促進一、二級市場的良性互動發展。租賃市場作為緩解住房問題的重要補充，應貫徹落實國家有關廉租住房的政策，進一步完善相關管理制度，出臺一系列措施鼓勵人們通過租賃解決住房問題，確保租賃市場健康發展。
3.財政政策方面
隨著政府職能的轉變，政府由房地產供給者轉變為基礎設施建設者后，一方面，應不斷強化財政投資對房地產業宏觀調控中的投資導向作用，使房地產投資方向更明，效率更高。另一方面，應強化稅收的調節作用。就消費方來說，目前房地產的總體稅費負擔仍然偏高，大大制約著居民的購房能力。政府可以考慮對購買商品房后短期即轉讓的所得稅課以高稅率。
參考文獻：
[1]2006年太原市房地產市場運行報告[j].山西統計信息網，2007.
第8篇：房地產相關金融政策范文
【關鍵詞】房地產價格 波動 政策因素 建議
在房地產價格的構成中有一部分來源于土地開發和房屋建造所形成的價值,另一部分來源于土地租賃的資本化收入。房地產價格包括總成本和利潤兩部分,房地產總成本是指企業在開發建設和經營房地產過程中所投入的總費用,一般包括地價、土地開發費、建筑安裝工程費、稅金、利息和其他費用分攤。房地產價格受總成本影響
很大。從總成本的變化潛因來看,政府政策是引致價格上漲的重要誘因。
一、影響房地產價格的主要政策因素
1、國家金融政策
(1)銀行信貸對金融信貸的管理、對按揭首付比例的規范、對社會保障住房開發的相關優惠等措施對遏制炒房、保障住房和限制開發具有重要影響,從而波及房地產價格走勢。比如對于按揭首付的規定,分面積和購房次數來決定首付數額比例,對于大面積住房和二次購房要支付較高的首付款,從而限制投機和盲目消費。
(2)銀行利率。存款利率的調整直接影響到房地產投機行為,投機的減少帶來成交量的下降,因此有可能導致房價漲幅的回落,這一情況在一定程度上緩解了炒房熱,從而推動了房地產價格的理性回歸。
(3)貨幣政策。由于銀行信貸和外資的控制,貨幣供應量的增加同樣是房價上升的重要原因,直接后果就是大量銀行信貸及民間資本流入房地產業,而這個過程有其背后的制度原因。首先,在強制結匯制度下,外匯占款導致基礎貨幣大量發行,并且由于人民銀行對沖能力有限,從而導致貨幣供應量快速增長;其次,投資渠道有限以及其他各種原因,導致儲蓄率過高,大量貨幣資產以儲蓄的形式存放在銀行等金融機構內;最后,中央政府和地方政府在一段時間內偏好性的扶持該行業,加之房地產作為一種投資品本身所具有的特殊性質,促使房地產價格在短時間內迅速攀升。
2、土地調控政策
首先,土地出讓價格是房地產價格的重要組成部分,房地產價格與土地價格密不可分。地價指數與房地產價格指數也具有十分密切的關系,兩者相互影響、相互作用。一方面地價水平受房地產價格和房地產投資力度的影響;另一方面房地產價格和房地產投資力度也受土地價格的影響。其次,土地使用權出讓方式的規范對土地價格產生影響。最后,土地利用用途管制與監督對房地產價格的影響也很大。
3、政府公共住房政策
當前房地產業的癥結在于政府未對房地產業進行合理區分,房地產的定價全部依靠不成熟的市場機制。作為消費品的房地產和作為投資品的房地產混同在一起無法區分,居民的居住權在開發商、地方政府以及外資等各方面寡頭利益的博弈中無法得到保障,政府必須承擔起保證居民基本居住權的公共責任。而在這個過程中政府的政策必然會導致供給和需求的變化,從而成為影響房價的重要的因素。
4、稅收政策
稅收手段是財政政策的主要手段,它通過稅種和稅率的變動來調節社會總供給和總需求。一般來說,住房領域涉及的稅種主要有房地產開發稅、契稅、營業稅、土地使用稅、土地增值稅、房地產稅、企業所得稅、個人所得稅、印花稅等。這些稅種的可能影響到房地產發展的每個環節,從而限制其成本,造成價格變動。
5、城市規劃政策
城市發展規劃對房地產價格都有很大的影響,特別是城市規劃中的規定用途、容積率、綠化率、建筑高度等指標。
6、國家收入分配政策
城鎮居民人均可支配收入的增加反映人民生活水平的提高。居民可支配收入決定了其實際購買能力,進而決定了居民住房消費能力。城鎮居民可支配收入的增加將使居民用來購房的資金增加,同時也使居民有了改善居住水平的愿望,這樣就刺激了對房地產的需求,從而在一定程度上推動了房價的上漲。因此,房價水平與人均可支配收入也應呈現出正向關系。
二、近年來房地產市場政策缺失導致的價格波動
1、土地供應政策
政府逐步放量推地,土地供應總量有所增加。與2007年土地市場頻現“地王”不同,2008年土地市場卻異常冷清,“流拍”、“退地”成為全國土地市場的整體表現,這是整個房地產市場萎靡所帶來的結果。
國家統計局2009年公布的第一季度數據顯示,房地產開發投資增長比去年同期回落28.2%,全國商品房銷售面積同比增長8.2%,銷售額同比增長23.1%;房地產開發企業本年資金來源額度同比增長9.2%;房屋銷售價格同比下降1.3%,購房景氣指數下降至94.74。從數據不難看出,房地產市場低迷態勢還在延續。
通過比較土地交易價格和居民住宅用地價格發展的趨勢,發現其相關度是很高的。土地價格受政策和經濟的影響波動比較大,住宅用地更是如此。
2、金融與貨幣政策
2008年下半年,國家連續5次降低貸款利息,5年以上的貸款利息降低1.89個百分點;為了鼓勵住房消費,將購買普通住房的貸款優惠利率由基準利率的0.85倍下調到0.7倍,使利用按揭貸款購房者節約了較大的利息費用。2009年3月,政府確定了2009年的房地產政策將從五個方面進行改革,進一步減免房地產交易環節稅費,全國各地方政府在國家政策的基礎上又相應出臺了眾多促進房地產穩定的相應措施,但目前房地產價格變動并未取得房地產市場維“穩”的要求和政府調控的力度。
3、政府管理缺陷
(1)國家宏觀政策實施管理缺陷。從國務院提出有條件的地方可以實行土地儲備制度到現在的10年多時間,各地成立了2000多個土地儲備中心,縣級政府幾乎都有土地儲備中心。相比之下,國務院規定的廉租房制度從提出到今天也有10年了,291個地級市中尚有70個城市未實施廉租房制度。2009年國家將“保障性安居工程、改善民生”列為首項任務,表示3年內中央財政將投資9000億元用于廉租住房、經濟適用房等相關保障住房的建設方面。然而,如此反差說明國家在對房地產市場的管理中確實存在著制度缺陷。
(2)地方各級政府管理的不當。特殊的土地產權制度決定政府對房地產進行干預的必然性。地方政府既是房地產市場最直接的管理者,又是房地產發展的受益者,這種雙重地位決定房地產經濟運行中地方政府行為的內生性。房地產價格與居民收入水平的大幅度偏離,與地方政府不當干預或過度干預所導致的政府職能失靈分不開。
(3)區域房地產壟斷。由于土地位置的固定性,房地產這一特殊商品在各個地區之間是不能流動的,同時,由于房地產尤其是住宅是人民生活的必需品,他們往往會將購房目標鎖定在某一區域內,這樣,只要開發商不到另外一個區域去開發房地產,某個地區的房地產商與其他地區的房地產商就不存在直接的競爭關系。在只與鄰近開發項目的企業進行競爭的情形下,只有少數企業間存在競爭,房地產的市場結構就是寡頭壟斷,寡頭壟斷的必然結果就是價格高額。
(4)宏觀經濟環境不穩定。近期宏觀環境的不穩定首先來自于國際經濟的不確定性。2008年以來,國際金融危機已經導致以美國為首的發達國家經濟趨于衰退,世界市場大規模萎縮,全球資本市場都出現了連續暴跌和巨幅振蕩,目前金融危機已經明顯向實業領域蔓延,各國政府紛紛采取了前所未有的市場干預措施。但人們對世界經濟何時走出衰退陰影仍持悲觀態度,美國次貸危機預示著房地產市場風險將更加突出。
三、克服政策缺失的主要改進措施
1、取消價格雙軌制
價格雙軌制仍然在土地轉讓市場中大量存在。導致這一問題的最終根源并未解決,同樣的商品只要在市場上存在兩種價格,運用各種方式找到政策漏洞的人就一定會出現。只有在全國范圍內取消協議出讓土地方式,才能真正還市場一個公平公正公開的競爭環境。至于危改拆遷、國企改造、基礎性設施等具有公益性的開發項目,應盡量避免非公開的土地轉讓方式。
2、簡化行政審批環節,降低交易成本
政府對房地產開發項目實施如此嚴格而繁瑣的監管是不符合市場經濟的一種體現。審批中的大部分環節可以通過市場來加以檢驗。政府需要做的是在開發前對房地產開發企業的資質、信譽情況進行審查;在建設中及建筑完成后進行嚴格的質量驗收。并且嚴格規定每一個必須進行的審批環節所需要的具體時間,超過期限可以提出申訴索取賠償。
3、改進稅收政策
降低住房交易稅費,加大對中小企業的信貸支持。按照出手要快、出拳要重、措施要準、工作要實的要求,迅速推出進一步擴大內需、促進經濟增長、促進房地產市場健康發展、搞活流通擴大消費和保持對外貿易穩定增長、穩定就業等政策措施。一是實施新的《企業所得稅法》,統一內外資企業和個人房地產稅收制度。二是實行結構性減稅和推進稅費改革。采取減稅、退稅或抵免稅等多種方式減輕企業和居民稅負,促進企業投資和居民消費,增強微觀經濟活力。三是促進房地產市場穩定健康發展。采取更加積極有效的政策措施,穩定市場信心和預期,穩定房地產投資,推動房地產業平穩有序發展。
總之,雖然房地產市場還處于一個發展階段,但其對于國民經濟的貢獻巨大,此外,由于房地產行業涉及行業較多,一旦房地產行業不景氣,勢必影響到整個國民經濟體系。而針對目前狀況,首先,在加強國家宏觀調控的過程中,各地方政府應將措施落到實處;其次,國家應該調整房地產產業機構,增加保障性住房建設步伐;再次,加強社會的各級機關、企事業單位,特別是地方房地產管理部門、新聞媒體的監管;最后,提高居民在房地產市場中的消費意識。
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第9篇：房地產相關金融政策范文
自從對住房貨幣化進行了改革,使得房地產價格持續上漲,并且在2004年上升指數已經達到了高峰。盡管出現了全球性的金融危機,我國房地產價格指數在2008年出現了小幅度的下降,之后又出現了上漲。在2010年,我國政府采取措施遏制了房地產價格的快速上漲, 截止到現在,盡管房屋的銷售量減少,但是,房價卻沒有明顯下降。
雖然我國房地產行業呈現出一片繁榮景象,但是仍然存在著一些不容忽視的問題,這些問題的出現主要是由于結構性因素和政策性因素的影響。其中,結構性因素是長期發展的結構,主要由地區經濟和對外貿易發展不平衡所導致的;政策性因素主要由政府調控行為失當、金融政策、住房保障政策等的影響。
2、房地產經濟管理中存在的若干問題分析
2.1房地產業調控行為失當
我國的房地產市場具有一定的壟斷性,其主要表現在土地使用權、經營權、經營形式等的壟斷。開發商為了最大限度的獲得經濟利益,利用各種手段和方法壓縮住房供需數量,拉大供需差距,從而使房價持續上漲。
房價的構成主要包含土地成本、開發費用、開發利潤等方面。除此之外,政府在拍賣土地時,也可以從中獲利,并且還可以從各種稅收方面獲得利益,土地和稅費就占房價的40%。
隨著改革開放和現代化建設的不斷深入,使人們的生活水平得到了快速的提高。企業和市場規模越來越大,各個行業在市場上的競爭也越來越激烈,利用城市優勢來不斷的壯大自己,然而,這些都增加了住房的需求,城市土地的價值逐漸凸顯出來。從深一層次方面看,城市已經成為了政府巨大的投資資源。
在國內有些地區,土地的直接稅收和間接稅收達到地方預算收入的40%,然而土地出讓金收入占政府預算收入的60%。出現“土地財政”直接和土地出讓制度有著密切的聯系。現如今,土地通過買斷的形式使用,使得地方政府從中獲得更大的經濟利益。地方政府完全沒有考慮到后果,這樣的掠奪式的開發將直接阻礙到房地產的行業的發展。
2.2宏觀金融政策調控失當
由于企業低利潤或者是負利潤狀況的出現,使社會上很多閑置資金存到銀行的機會越來越大。同時,我國現如今的資本市場并不完善,存在很大的風險,再加上受實體經濟的影響,經濟市場發展的速度得到了控制。但是,實體經濟所產生的經濟利益遠低于房地產的投資,如果將這些資本都投入到產生巨大經濟利益的房地產市場,那么將是和真實的消費者爭搶房源,從而變相的抬高了房價,使原來人民的商品房轉變為了資本房,這也成為了很多資本商家投機的基地。近年來,由于房地產實際的供給和弄虛作假的需求之間的矛盾越來越突出,導致了房價完全脫離了真實的價值,使房地產泡沫形式開始膨脹,同時這又加劇了供需矛盾。
2.3缺少相關的國家住房保障政策
國家的住房保障政策直接關系到人們的生活,但是,在不斷的嘗試過程中,政策缺乏可操作性,缺乏法律的約束,結果導致出現了很多問題。再加上保障性住房大多數建設在偏遠的郊區,盡管價格比較便宜,但是,由于缺少基礎必要的基礎設施建設,生活成本的不斷上升,例如:交通費用,給中低收入的群體帶來了巨大的經濟負擔。
3、加強房地產經濟管理的有效措施
3.1科學規劃建筑用地
當前,大多數人認為“城市經營”就是我們所說的“炒地皮”,各級地方政府只利用土地出租和轉讓來增加地方財政收入。有些房地產的開發商通過短期向外出租直接獲得利益,例如:商品住宅;有些是長期向外出租來獲利,例如:大型商場等。然而,在什么樣的位置建設什么樣的房子等問題我們需要結合當地的實際情況,建設和諧城市要堅持科學發展觀。
3.2充分發揮政府的經濟職能作用
根據目前房地產投資的速度和房市情況,從房市周期論的角度看,目前,當前我國房地產投資正處于一個繁榮時期,房地產市場還處在一個比較有利的上升階段。但是,從目前的房市狀況來看,近幾年,在科學發展觀的正確引導下,進一步加強對房地產進行調整,然而,所謂的調整指的并不是樓市崩潰進行的調整,而是指導房地產進入另一個比較成熟的穩定發展時期,并且出現了很多性價比優越的產品,促進市場走向成熟化。
3.3加強政府的宏觀調控,有效控制地價
現如今,房地產行業已經成為我國國民經濟的主導產業,對GDP增長有巨大的帶動作用,經濟增長所決定的居民住房能力要依靠經濟發展創造的市場需求。其原因主要為房地產行業是土地和金融相結合在一起的特殊產業,其中土地是嚴重缺乏供給彈性的因素,然而,金融在理論上可以無限供給,而且流動性較大。如果房地產行業深入投資因素,那么就會在短時間內形成經濟泡沫,一旦市場資金出現突然中斷,將會直接導致泡沫經濟快速崩潰,同時也必然會給相關產業和社會的發展帶來影響和破壞。由此看來,加強政府的宏觀調控,有效控制地價,才能確保房地產市場健康順利的發展下去。
