農村土地管理法法規精選(九篇)
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第1篇：農村土地管理法法規范文
秦希燕認為，對農村宅基地制度進行改革和調整的關鍵是修改《物權法》第一百五十三條、《土地管理法》第六十三條。《物權法》第一百五十三條規定，宅基地使用權的取得、行使和轉讓適用土地管理法等法律規定。《土地管理法》第六十三條規定，農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農建設。按照《憲法》規定，農村土地屬于集體所有，包括宅基地和自留地。也就是說，按照《土地管理法》的上述規定，實際上是嚴格限制了宅基地的流轉。而《物權法》第一百五十二條規定，宅基地使用權人依法對集體所有土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。
秦希燕認為，應該將此條修改為“宅基地使用權人依法對集體所有的土地依法享有占有、使用、收益和處分的權利”，其余不變；將《土地管理法》第六十三條修改為“除農村村民的宅基地外，農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農建設”。通過修改《土地管理法》第六十三條，實際上使《物權法》第一百五十三條的實質內容也發生了變化。
秦希燕闡述了修法建議的理由和依據：調整宅基地的法律法規缺位，影響了法制的統一性。目前與農村宅基地相關的法律主要包括《土地管理法》、《物權法》和《城鄉規劃法》等，但有關宅基地的內容過于簡單，缺乏體系性的規定。雖然各地對宅基地也制定了相應的管理辦法，但大多數系省政府或市政府出臺的規定或文件，并不是由省級人大出臺的地方性法規。此外，各地的規定和管理原則也不同，加上調整宅基地的相關法律法規的缺位，這也給我國的法制統一帶來不利影響。
農村宅基地的流轉具有法律上的可能性。按照《民法通則》，房屋屬于公民的個人合法財產，公民的合法的私有財產不受侵犯。既然農民利用宅基地建設房屋屬于公民的合法財產權，自然也按照《民法通則》第七十一條的規定，依法對自己的房屋享有占有、使用、收益和處分的權利。其中處分就包括出賣、互易、贈與等方式。《土地管理法》第六十二條第四款也僅規定農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準，并沒有禁止農村房屋的出賣。既然農村房屋原則上可以流轉，按照我國“房地一體”的原則，農村宅基地的流轉也具有法律上的可能性。
宅基地流轉具有政策依據。在上個世紀九十年代，多個省市開展了集體建設用地使用權流轉試點。2004年由國務院下發的《關于深化改革嚴格土地管理的決定》中明確規定：“在符合規劃的前提下，村莊、集鎮、建制鎮中的農民集體所有建設用地的使用權可以依法流轉。”可見，農民集體所有建設用地的使用權流轉具有政策依據，是我國土地制度改革的前進潮流，宅基地使用權是集體所有建設用地，允許其流轉也具有政策上的依據。
對宅基地流轉進行嚴格限制實際上阻礙了農民行使財產權利，不利于保護農民住房財產的完整性。
第2篇：農村土地管理法法規范文
關鍵詞：小產權房；所有權；土地流轉
中圖分類號：F321.1文獻標識碼：A
所謂“小產權房”，是指在農村集體土地上，由享有該土地所有權的鄉鎮府或村委會單獨或聯合開發商開發建設住宅，并由鄉鎮府或村委會制作房屋權屬證書向城市居民銷售的房屋。但雙方約定沒有國家的土地使用權證和房屋所有權證，只有村集體發放的房屋所有證明，所以其不具法律效力。
一、“小產權房”暴露出的土地制度缺陷
1、土地所有權主體不清晰。我國法律規定，“農村和城市郊區的土地，除法律規定屬于國家所有外，屬于農民集體所有。”根據土地管理法規定：“農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營和管理。”結合以上兩條，集體經濟組織或村民委員會有權對村民集體所有的土地進行經營和管理，因此在集體土地上開發“小產權房”應當屬于合法行為。但土地管理法同時又規定：“農村集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農地建設。”從這一點來看集體組織開發“小產權房”又屬于違法行為。由此可見，現行農村土地產權制度存在明顯缺陷。
我國現行的農村土地產權制度，是八十年代初農村經濟體制改革時確立起來的，主要形式為家庭聯產承包經營。此經營方式改變了原來時期有名無實、殘缺不全的農地產權關系，在當時曾經極大地調動了廣大農民的積極性。但是，在家庭聯產承包經營中，土地所有權和使用權缺乏嚴格的界定，未形成明晰的產權關系。
我國的法律規定，“農村和城市郊區的土地，除法律規定屬于國家所有外，屬于農民集體所有。”從這條規定可以看出，農村土地所有權的主體是集體，但是屬于哪一級集體所有，集體成員的邊界有多大，集體所有者包括哪些權利和義務等卻不是很清楚。法律規定的不明確導致所有權主體缺位。盡管新《土地管理法》第十條規定，“集體所有的土地依照法律屬于村農民集體所有，由村集體經濟組織或村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬于鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農村集體經濟組織經營、管理”。這些規定表面上確定了農村土地集體所有權的主體，但集體概念的多樣性導致了農村土地所有權主體模糊不清的現象。這種土地產權主體的多元化必然導致三級產權主體為爭奪所有權而發生沖突，造成對農民土地產權的隨意侵害，農民也形不成有效的、穩定的預期，必然降低土地產權制度的有效性。
2、土地征收制度不健全。“小產權房”是農民將集體所有制土地用于房地產開發，并且是由村民委員會辦理房屋產權證。而改變農村集體所有制土地用途，必須要按照法律程序辦理審批手續，“小產權房”這種變相轉讓土地使用權的行為，顯然是違法的。然而另一方面，政府卻通過征收補償的方式，先將農村集體土地轉為國有土地，再出讓給開發商用于商品房開發，以獲得高額財政收入。這明顯是對農民權利和利益的剝奪，也暴露出目前我國農村土地征收制度的缺陷。
《土地管理法》規定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”，也就是說農村集體土地不能直接進入市場，必須先征為國有，然后再行出讓。《土地管理法》第二條又規定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征收。”政府則根據用地的需要，以《土地管理法》中的這些規定為依據，對農村集體土地進行強制性征收，完全不考慮農民的意愿。在農戶的利益沒有得到足夠重視的情況下，他們便在集體土地上進行房地產開發，即利用小產權住房的開發獲取利益。
3、農村土地流轉制度不完善。“小產權房”的大量出現，有其一定的必然性。現如今城鎮房地產市場火暴，房價快速上漲，利用集體所有的土地進行房地產開發可以獲得相當可觀的收益，這也成為農村集體開發小產權房的根本動力。但是，這種將集體土地轉向房地產市場的流轉方式只看到了眼前利益，而沒有考慮未來市場的風險和不確定性，造成諸多隱患。現行農村土地流轉制度的不完善，主要表現在相關法律法規制度的不健全。盡管我國現有的法律制度也規定了農村的土地使用權可以依法轉讓，但對于轉讓的具體范圍、形式、程序、價格等等，都缺乏專門的法律法規約束。
二、對農村土地制度的創新性思考
1、明確農村集體土地所有權主體。從農村土地產權制度改革入手，創新土地集體所有的組織形式，確立農民是農村集體土地所有權主體。現行法律雖然規定農村土地歸農民集體所有，但在集體所有制下，誰真正擁有土地實際上并不明晰，集體與農民之間的權益關系很模糊。
考察農村土地產權制度創新遲滯的深層原因，主要是土地所有權與使用權兩者之間的本末倒置思維，這也是影響農民合法土地權益得到切實保障的關鍵之一。不可否認，多年來政府出臺和修改了許多相關的法律法規，以保障農民的土地權益，如“承包經營權”、“繼承權”、“占有權”、“轉讓權”等權利。但現實中農民的合法權益卻得不到保障，被大肆地侵害。究其原因，主要是因為長期以來沒有準確把握土地所有權和使用權兩者的因果關系。其實，土地所有權與經營權是兩個性質不同的權益，前者是土地財產權益的根本問題即歸屬問題，后者是從前者分解出來的單個具體權益問題；后者從屬于前者，是前者的派生物。混淆財產權與經營權的本質區別或將兩者混為一談、或滿足于條文詞匯上的農民權益保護，卻置農民土地所有權于不顧而侈談所謂農民土地權益及如何保障農民土地權益問題，怎能找到保障農民土地權益問題的正確方案？因此，在農村土地產權制度改革中，應當改變長期以來在土地所有權與使用權兩者之間本末倒置的思維，明確農村土地本來就歸農民，讓農民真正擁有土地權益是目前農村土地產權改革的關鍵所在。
2、改革征地制度。在工業化、城市化的進程中，大量農業用地轉變為建設用地，這是一種必然趨勢。但在目前形勢下，農業用地轉變為建設用地，必須由政府征用轉變為國有土地后再出讓使用權，顯然，這與目前的社會主義市場經濟體制不相適應，需要進行改革。
首先，要明確界定“公共利益”的含義，從而對政府動用征地權的項目范圍做出嚴格的限制，將土地征用真正限定在公益性的公共設施建設和公用事業上。縮小政府征地的范圍，控制土地的征用規模，從根本上摒棄侵犯農民財產權的非公共利益目的的征地行為。其次，從法律上規定集體土地所有權和國家所有權在地位上是平等的，集體土地可以上市流轉。這樣，就為經營性建設用地來源提供了制度保證，土地使用者可以不再僅僅依賴于國有土地，使用土地的公司、企業、房地產經營者可以直接與農民集體經濟組織交易，真正由市場來調控土地的供求平衡，這一制度安排，可以同時實現公平和效率雙重目標。
3、進一步推進農村土地流轉制度。工業化進程與農村的城鎮化進程，能夠為農村土地的流轉創造條件，但為了促進土地的規范、有序流轉，今后土地的流轉形式也需要多樣化。可以參照國際上通用的一些做法，如買賣、租賃、招標、抵押、入股等等，然后根據各地自身情況選擇合適的土地流轉方式。同時，政府也應該加強宏觀調控，完善相關的法律法規，建立健全土地流轉市場的運作與管理方法。嚴格控制農村集體建設用地，規范土地審批制度，制止以各種名義圈地的違法行為。如果小產權房得不到控制繼續發展下去，將會有更多的土地被惡意侵占用來搞房地產開發，耕地面積將無法得到保障。
三、結束語
第3篇：農村土地管理法法規范文
【關鍵詞】拆遷補償；司法對策
中圖分類號：D92文獻標識碼：A文章編號：1006-0278(2012)03-056-01
在經濟全球一體化的當今，國家要富強，社會要發展，這就使得建設成為必須。然而，建設要使用土地，土地上的建筑就要拆除，建筑的所有人或者使用人就要搬遷。也正是這看似簡單的道理，也使得這些年的拆遷問題引發了很多令人咋舌的悲劇。尤其是在最近幾年的城市化進程實踐中，涉及農村集體土地拆遷工作所帶來的問題愈發值得關注，特別是在一些區縣的城區擴建和經濟開發區建設等項目中，向農村索取集體土地已是必然和常態。這其中的問題如果處理不好，就容易引起矛盾的激化，從而給社會帶來許多不安定因素。
一、農村征地過程中存在的問題
農村房屋的拆遷工作是與征地工作同時進行的，主要依據的是《土地管理法》和《土地管理法實施條例》的有關規定、國土資源部的一系列規章以及相應的地方法規和政府規章。雖然這些都為農村集體土地的征地拆遷工作和保護被拆遷人的合法權益提供了法律依據，但在拆遷工程中依然存在很多問題。
（一）相關法律法規的空白
如上所述，當前開展農村房屋的拆遷工作主要依據的是《土地管理法》和《土地管理法實施條例》的有關規定。值得強調的是，這些都不是直接針對農村拆遷問題而存在的法律法規。鑒于此，各省、市人民政府通過參照以上所提及的法律法規，并依職權或多或少的出臺了一些地方性法規和政府規章，以便農村拆遷工作的實施。然而，由于各地方政府在解決農村拆遷問題至今沒有一個統一的規范標準，也就使得這些法律規章在實際問題的面前沒有可操作性。
（二）公共利益界定的缺失
由于《土地管理法》沒有對“公共利益”做出明確的規定，加之由于當前農業對于個人來講是兩低一高（低產出、低回報、高風險）的弱質產業而不被重視，越來越多的農民進城務工，因此一些地方政府和官員為了拉動當地GDP和個人政績，采取征用農民土地后又將土地以出讓或出租的方式招商引資用來增加財政收入。以公共利益為借口肆無忌憚地征地用于非公益項目的開發，這種對“公共利益”濫用的結果使得一部分人達到了位高權重或者一夜暴富的目的，同時也使得農民的利益受到了極大的損害。
（三）對農民權利的漠視
現實中，絕大多數征地工作都是由開發商或者是上級政府通過與農村的負責人直接談判進而簽訂征地協議，然后由相關部門發文進行公示，拆遷公司進行評估。在征地談判過程中，罕有村負責人將征地工作和談判進程向村民匯報或者是與村民共同協商，如此，村民連最基本的知情權都享受不到，更談何發言權、訴權。在拆遷進行中，一些村民的基本權利更是慘遭踐踏，輕則生活上被斷水斷電，重則人身受到殘害、房屋隔三差五遭遇毀損。最終，弱勢的村民不得不妥協而簽訂拆遷協議。
（四）執法有欠公允
在具體拆遷工作中，評估與補償標準隨意性大。對少數強勢的拆遷戶，征地方情愿以增加補償的妥協方式來息事寧人，甚至對個別的違建也予以較高的補償，但對于更多的勢力單薄的拆遷戶，征地方則通過一定程度的強制力和非法暴力解決。
（五）補償對象的混亂無根據
在個別地方對農村土地征用后，鄉鎮或者村委會對能獲得補償的成員范圍沒有一個法律上或者合理的依據。比如，“外嫁女”或者男方到女方家落戶的情況就得不到補償或者很少的補償。
二、農村征地過程中問題的解決途徑
（一）制定專門性法律法規
農村拆遷引發的問題之所以頻發，就是由于目前我國缺乏專門針對農村拆遷方面的法律規范。因此，制定有關農村拆遷的專門性法律是當務之急。對專門性法律法規的制定和完善，能針對性解決實踐中的糾紛、填補拆遷程序的缺失、壓制公權力的膨脹、保障私權利的合法權益。
（二）對“公共利益”予以清晰界定
對“公共利益”界定的重視在此是為了更好的保障農村被拆遷人的合法權益。當前，我國農村拆遷所依據的《土地管理法》、《物權法》等都沒有對公共利益有一個清晰而具體的界定。參考《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條明確規定的公共利益的六種情形，對于鑒定對農村集體土地的征收，其用途是否是為公共利益有一定的借鑒意義。
（三）對政府予以合理、明確的角色定位和法律責任
對政府角色和責任的明確，表面看為改變其角色錯亂的現狀，其旨在保障被征收人合法權益的實現。第一，明確政府的主體地位。從做出房屋拆遷、土地征收決定前的組織論證、公告，征求各方意見，到最后做出決定并實施拆遷，并且要對拆遷過程中出現的各種問題負有首要責任。第二，收回政府強制拆遷的權力，改變政府既是“運動員”又是“裁判”的不合理現狀。第三，予以政府法律責任約束，保證其權力的正確行使。征地過程中直接負責人和工作人員對其違反任何規定的行為要負相應的行政責任、民事責任，甚至刑事責任。只有這樣才能維護被征收人的切身利益，實現征地拆遷利益沖突的平衡，體現公正執法和公正司法。
參考文獻：
[1]賴淑春.農村集體土地房屋拆遷法律問題探討[J].山東大學學報,2008.
第4篇：農村土地管理法法規范文
我國的《土地管理法》對農村土地做了明確的規定，即限制農村土地轉為建設用地，對耕地予以特殊的保護。然而，近年來，我國城鎮化進程不斷加快，農村人口大量流入城市或城鎮，導致耕地被荒廢，變為建設用地。在這種情況下，亟需新的政策制度合理調整當前的農村土地管理制度，從而使農村耕地得到有效的保護。
1農村土地管理中存在的問題分析
1.1違法用地現象嚴重
這個問題主要體現在兩個方面。一是一些地方政府為了促進當地經濟的發展，征用大量的農村土地作為建設用地，用來發展第二產業或第三產業。于是農村的耕地面積銳減，對農村土地管理的發展形成巨大的威脅;二是農村村民宅基違法的現象比較常見，有的村民以不法手段獲取了宅基地，私自占有或轉讓給他人，或者擅自變更宅基地的作用，越面積占用土地[1]。這些問題均制約了農村土地管理工作的開展，亟需得到解決。
1.2缺乏節約用地意識
近年來，我國的工業化進程不斷加快，城市建設也取得了顯著的成效，然而人與土地之間的矛盾也在逐漸加深并時有激化。其中的原因就在于非農建設占用了大量的耕地，而這些耕地在占用之后無法恢復，也無法通過開荒的方式來彌補。同時，在房地產開發、城區改造等工程中，很多耕地被占用，而為了補充這部分的耕地，部分地區就利用占補平衡來加強對農村土地的管理。然而，新補充的耕地質量較低，可能導致農產品減產，農民減收，不利于新農村建設。此外，在城鎮化發展過程中，很多原本被規劃作為建設用地的土地最后被閑置，導致土地資源浪費。
1.3土地承包經營操作不規范
在農村稅費改革的影響下，部分農村集體經濟收入銳減，甚至出現債務問題。在這種情況下，一些基層干部為了增加農村集體經濟收入，就私自改變土地承包合同，或者調整農民承包土地的方式，最終損害了農民自身的合法權益[2]。
2農村土地管理問題的解決對策分析
2.1嚴格執行宅基地的審批程序
農民在取得宅基地之前應先申請，再舉行村民會議，只有經過2/3以上的與會成員的同意之后才能批準，批準之后再將結果張榜公布。宅基地的審查申報工作應由鄉鎮國土資源部負責，審查通過之后交由縣國土資源局進行統一審核，對符合條件的申請予以批準并做登記，確認歸屬權后再給村民頒發證書。在審查過程中，鄉鎮國土資源部應確認申請人現有多少宅基地，如果有一處以上的宅基地，則應由村委會或村民組收回多出的宅基地，并另行安排處理。對新建的房屋，應確保審批結果公開、審查到場、竣工驗收到場，群眾監督[3]。
2.2貫徹落實農村土地承包經營管理制度
現階段，很多農民對農村土地承包經營制度缺少了解，對自身的權利及義務不清楚，因此也不能正確履行義務以及維護自身的權利。對此，農村基層干部應正確應對，通過加強政策及法律宣傳的方式來加深農民對土地管理法的認識。同時，農村基層干部也應努力學習法律知識，增強法律意識和法制觀念，貫徹落實相關的政策及法規，實現依法行政。此外，農村基層干部也應知法守法，不得干預或強制農民進行土地流轉，不得侵犯農民對所承包的土地的自主決定權。同時農民均有決定土地流轉期限、流轉方式的權力，如果遇到征用土地等情況，則應雙方進行討論協商，決定補償款項及補償標準，不得違反合同規定。總而言之，農村土地的管理與經營應根據自愿、依法、有償原則進行[4]。
2.3協調耕地與經濟的發展
國家對農村經濟的發展高度重視，但是在發展經濟的同時也應重視農村土地的可持續性。當前，我國農村耕地被占用、土地被浪費的情況非常嚴重，反過來又影響到了經濟的發展。由此可見，以可持續發展理念管理農村土地，尤其是農村耕地，具有重要意義。在征地過程中，征用方應嚴格按照標準操作并給予農民補償，同時，還應落實先安置后拆遷的規定，保證被征地農民的切身權益得到保護。在利用土地進行城鎮建設時，則應遵循集約高效的原則，開源節流，將閑置的土地盤活，從而提高土地的利用率，杜絕土地浪費現象。此外，被征地的農民也應積極響應政府的號召，盡量使優質耕地作為耕地使用，而不是將其荒廢或用作他途，通過這種方式來喚起農村經濟的活力，保證民生。
第5篇：農村土地管理法法規范文
論文關鍵詞 小產權房 土地二元結構 農村集體土地制度
小產權房問題是近幾年社會關注的熱點之一，它的出現不僅反映了諸多的社會問題，而且也反映了我國法律法規的不完善。因此，從法律的角度對小產權房問題進行理論研究，深度探析其形成原因，并提出有效的解決途徑，對我國房地產行業的發展甚至對社會經濟以及城鄉結構的調整都有舉足輕重的意義。
一、小產權房感念的界定
張忠野、曾大鵬兩位學者指出小產權房是指在農村集體經濟土地上，有享有該土地所有權的鄉鎮政府或集體經濟組織單獨開發，或與房地產企業聯合開發建設，并由該鄉鎮政府或村委會制作權屬證書的房屋。四川省社會現象社科院農經所學者陳武元將小產權房概述為“在集體的土地上開發的商品房”。也有的學者將“小產權房”概括為宅基地房屋或在集體土地上建設的房屋非法對外銷售形成的一種權利狀態。本人認為“小產權房”不是法律概念，而是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。所謂“小產權房”是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村委會頒發，所以叫做“鄉產權房”，又叫“小產權房”。
二、小產權房的特征及分類
（一）小產權房的特征
隨著國家屢次出臺相關政策文件來制止小產權房問題，但在利益等多種因素的驅使下，這一問題不但沒有很好的解決，反而又加重的現狀。其主要特征變現一下幾個方面：（1）小產權房的建設用地是農村集體用地；（2）小產權房出售給本集體經濟組織以外的組織或個人；（3）房屋產權不完整；（4）轉讓時易引起權屬糾紛；（5）價格低廉。
（二）小產權房的分類
為了更好的探討和解決小產權房的相關問題，需要對小產權房做出不同的分類，然后對具體的問題進行分析。其分類標準如下：（1）根據小產權房占用土地性質的不同，可以把我國的小產權房分為農用土地上建設的小產權房、在建設土地上與未利用土地上建設的小產權房三種類型。（2）按照買賣目的的不同可以分為農民自己建房出售和城鎮開發商投資銷售型，等等。
三、小產權房產生的原因及危害
（一）小產權房產生的原因
1.小產權房形成的經濟原因包括兩個方面
一方面是城市房價的急劇上漲，雖然我國出臺了有關限制小產權房的政策與解決辦法，但是對房價問題并沒有起到預期的作用。另一方面農村經濟發展的資金需求，由于中國城市化發展的道路，多數農村居民選擇在城市務工、經商，融入到了城市了的生活當中，并購置了房產，而農村留守農民對資金的需求善得更為迫切，利用土地來實現改善生活的目的也越發的急迫。
2.小產權房形成的體制原因
（1）我國二元土地結構。小產權房產生的根本原因是我國的二元土地結構。雖然我國的《憲法》與《土地管理法》中確立了我國存在兩種土地所有制，即全民所有制與勞動群眾所有制，國家與集體是我國擁有土地的主體。但是《土地管理法》卻規定農民土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租于非農建設。（2）我國住房保障制度的不完善。我國目前住房的保障制度主要包括住房公職金制度、廉租房制度和經濟適用房制度，然而在現實生活中，住房公基金制度卻沒有覆蓋到我國全部的城市居民，其受益者大都是工資待遇本身就較高的人群，而一些相對于苦難的群體卻沒有享受這一待遇，所以目前房價的節節上升加上一些執行上的疏漏，造成住房公積金沒有發揮其應有的作用，而且沒有實現預期的操作效果。（3）立法上管理的缺失。由于《中華人民共和憲法國》與《中華人民共和國土地管理法》都未對農村土地上建設的小產權房有明確的規定，在其他的法律中也難以找到相應的規定，使得這一問題在法律上成為空白，所以法律規定的不確定性是導致小產權房諸多糾紛原因之一。
3.小產權房形成的社會原因。
（1）政府部門的監管不力。雖然《土地管理法》與《城市房地產管理法》都規定了政府部門可以對小產權房問題進行監管、查處，但是他們往往采取互相推諉或曖昧的態度，使得小產權房問題被擱置起來并出現了利益夸大化的趨勢，也是政府陷入了兩難的境地。（2）購房者的法治觀念淡薄。由于我國法律法規對小產權房問題沒有明確的法律規定，加上政府部門的放任態度及房價上漲，許多購房者與開放商極易懷著僥幸的心態進行買房交易。
（二）小產權房產生的危害
1.經濟危害
由于小產權房低廉的價格受到廣大購房者的青睞，使得開發商獲得暴利從而導致政府稅收的減少，這一問題不僅擾亂了房地產市場的正常價格，而且打破了統一的房地產市場交易，使得房地產市場公平競爭受到重大影響，進而侵害了廣大農民的利益，導致農民喪失大量土地、喪失未來長久的謀生和生存的根基。
2.社會危害
目前，我國仍然是農民占絕大多數人口的發展中農業大國，但隨著我國城市化進程的不斷加快，廣大農民進城務工經商進而購買小產權房。由于小產權房沒有得到國家相關部門頒發的房產證，購房者便無法把戶口遷入購房地戶籍管理部門，而根據現行的戶籍管理規定，我國戶籍登記是依靠相關的房地產證來完成的。這不但造成了人口及產權管理的困難，而且加劇了土地征收的難度，進而暴漏了政府監督管理工作的乏力，增加了公眾對政府公信力的喪失。
3.對購房者的危害
依據我國現行的《土地管理法》的規定，非集體經濟組織的成員一旦購買沒有國家頒發土地使用證和預售證的集體土地上建造的房屋，不能辦理房屋產權登記，因而不能自由的行使房屋的占有、使用、收益和處分的權利，在遇到房屋拆遷問題時，便難以得到相應的拆遷補償，也無法用法律來維護自己的合法權益。
四、解決我國小產權房問題的制度構建
（一）從現行的法律制度下解決小產權房問題
1.實行小產權房購買的登記制度
目前國家對小產權房的具體處理辦法還在研究當中，應在具體政策出臺之前，建立相關的小產權房銷售與建設登記制度，將其納入可以備案有據可查的范圍之中。
2.對小產權房實行分類管理
由于我國小產權房存在的基礎和性質不同，所造成的社會危害也不完全相同，其違法的后果也有所區別，所以我國國土執法監察局有關人員建議，對各地發現的小產權房問題應采取“分案處理”的方式。
3.切斷新小產權房產生的根源
嚴格管理土地用途并查處懲罰違法用地者，將小產權房消滅在初始的萌芽狀態。同時政府加大對新農村建設政策與資金扶持，打破行政村之間的相互限制，本著管理者的態度，為農村建設做出總體規劃布局并負責做好組織協調工作。
4.對小產權房進行轉化
相關學者呼吁，由政府給農民或集體經濟組織合理補償后統一收購現存的小產權房，以保障性住房的形式出售出租給城市低收入群體。
5.地方政府制度借鑒
我們可以從一些發達的省份和城市就已經開始實行的集體建設土地使用權流轉制度進行探索和嘗試。如廣東省于2007年頒發的《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》，天津于2009年也頒發了相關的政策。相關事件表明，這些措施不僅可以帶動整個農村的經濟發展，而且也在一定程度上為全國城鄉一體化提供了借鑒。
（二）完善相應的法律法規
1.完善農村不動產登記制度
雖然我國的《物權法》規定了不動產物權的交易要進行公示登記，登記后的不動產物權變動或者取得可以對抗第三人的效力，但在我國農村，缺乏相關的不動產登記制度。所以應該在我國的《物權法》、《土地登記辦法》、《房屋登記辦法》中制定農村建設用地使用權自由流轉制度細則以便填補這一法律空白。
2.修改《土地管理法》有關規定
由于《土地管理法》第43條、第63條限制了農村的建設用地使用權流轉，所以可將現行的《土地管理法》修改為不得侵占、買賣等非法的形式轉讓土地，國有土地與集體土地的使用權可以依法進行轉讓。隨著我國城鄉一體化的不斷深入，農村經濟發展到一定程度是可以為了適應發展化而應增加農村的居民出賣出租住房的有關規定。
3.建立農村建設用地的自由流轉制度
為了從根本上解決小產權房問題，首先必須對我國存在的土地制度進行改革。目前，學術界關于這一改革有許多觀點，具體概括一下幾種：第一種觀點認為在堅持農村集體所有制的前提下，對現有制度進行創新和完善；第二種觀點認為應徹底地廢除農地的集體所有權，全面實行農地私有化—建立統一的城鄉建設用地市場，全面實行同底銅權。筆者比較贊同第一種觀點，因為它比較貼近我國的現實且與我國目前進行的城鄉一體化相吻合。
4.建立完善的社會保障體系
為了更好的解決小產權房問題，需要從建立完善的社會保障體系需要從城市住房保障系統與農村社會保障系統兩個方面入手。在城市，我們應該制定相應的政策和法律來解決實踐中面對的問題，比如擴大住房保障對象、增加住房保障資金、擴展保障性住房的房源等措施，讓城市的低收入群體真正的享受到一些住房性保障的實惠；在農村，我們通過建立相關的最低生活保障制度、完善農村醫療制度、建立社會養老保險制度等措施來提高他們的生活水平與質量，解決他們的后顧之憂，減少貧富差距，推進我國的城市化進程。
第6篇：農村土地管理法法規范文
一、農村土地管理中存在的問題
1、農村村民宅基地違法層出不窮
目前，農村宅基地主要存在著以下三類違法現象：一是未經批準擅自占地和采取欺騙手段騙取批準宅基地；當前，有不少建房戶采取隱瞞已有房屋、虛報家庭人口、變更戶籍等欺騙手段騙取批準宅基地。二是非法轉讓宅基地，利用集體資產進行隱形交易；《中華人民共和國土地管理法》第63條規定：
“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外”。《中華人民共和國土地管理法》第62條規定：“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，一律不予批準”。在我縣的土地件案中有很多是反映部分村民通過不正當的手段取得了兩處甚至多處宅基地，然后將宅基地倒手轉讓，從中非法獲取暴利。這種現象尤其在縣城結合部和城鎮郊區比較突出，無形中建立了土地隱形交易市場，既影響了宅基地管理，也給社會造成了許多社會不安定因素。三是超面積占地、擅自改變農村宅基地用途現象時有發生。依據《中華人民共和國土地管理法》76，77條規定，對違法建筑的處理是限期拆除建筑物和其他設施、恢復土地原狀或沒收新建的建筑物和其他設施，而法律賦予土地管理部門的執法權力就是單一的制止權，按照法定程序處罰、申請法院執行，還得需要很長的時間，期間違法建筑已成規模，這時候再去執行，群眾抵觸情緒極端強烈，它必定牽扯著農民的經濟利益。沒收或拆除很不現實，這是當前土地管理中非常棘手的問題，違法占地處理難的問題。因此，對違法占地行為，必須采取合理有效的行政、經濟和法律手段綜合處理。
2、節約集約用地意識薄弱
隨著我國工業的發展，城鎮化建設步伐加快，這使人地關系呈現緊張的狀況，同時在土地利用方面，資源浪費和資源短缺現象并存。主要體現在三個方面：一是當前的非農建設大量的占用耕地，導致農村的土地面積的減少，影響到農民的利益。據調查，每年的非農建設所減少的耕地面積在整年所有減少的耕地面積中占據的比例至少為30%，尤其在城鎮周邊或者主要交通干道附近的優質耕地，這些損失是難以用開發出的荒地來彌補的。二是當前城鎮建設的步伐加快，有些地方為了追求建設的速度，忽視了建設的合理安排與規劃。在建設中沒有對用地進行合理的規劃，造成土地閑置現象較多，另外農村的居民點不集中，呈現分散狀態，一戶多宅、空心村以及超標用地現象也造成了土地資源的嚴重浪費。
3、土地承包經營操作不規范
農村稅費改革以后，農村集體經濟收入大大地減少，導致集體經濟較為薄弱，入不敷出。一些地方的經濟來源除了較少機動地承包費以外，幾乎沒有其他收入，甚至出現了新債務。因此，為了提高集體經濟的收入，一些地方的基層干部隨意的變更《土地承包合同》、收回或者調整農民的承包土地，使農戶的權益受到很大的損害。還有一些地方的基層領導為了在城鎮建設中獲得個人的利益，不經承包戶的許可強制流轉農戶的承包地，出賣集體土地，或者是通過高價對外出租獲取經濟效益，其中挪用農民的土地補償費和安置補助費的現象最為突出，造成農民的不滿，甚至出現群體上訪事件。
二、解決農村土地管理中的對策分析
1、嚴把宅基地審批關，要規范宅基地審批程序
新建宅基地由村民個人申請，經村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，并張榜公布，鄉鎮國土資源所負責宅基地的審查申報工作，縣國土資源局統一審核，對符合條件的進行審批，登記確權，頒發證書。在審查的過程中，要嚴格執行農村村民一戶只能擁有一處宅基地，每戶宅基地的面積不得超標。農村村民一戶有兩處宅基地的，必須由村民組或村委會將多余的宅基地依法收回，統一安排使用。對經村民大會或村民代表會議討論通過，且事實上已形成超標準的建房用地，原則上要尊重農民意愿，不得強行拆除。對于房地產繼承等原因形成的多處住宅，村民可以出賣多余的住宅，也可以維持原狀，但不得翻建，房屋損壞后多余的宅基地應當依法收回。對于新建的房屋，要做到建房用地審批結果公開及審查到場、定點到場、開工放線到場及竣工驗收到場，接受群眾監督。
2、嚴格遵守農村土地承包經營管理制度，維護農民的合法權益
由于農村普法的大力宣傳，廣大農民對我國的土地政策和法律法規有了充分了解，懂得了自身的權利和義務，懂得如何維護自身的合法權益。基層干部就更應當提高法律意識，因此應當組織基層干部認真學習土地管理的相關法律法規，提升他們的法律意識，做到依法執政，確保相關政策、路線以及方針的落實到位。在土地承包期間，村干部不得干預或強制農民進行土地的流轉，不能損害農民承包土地期間的自主決定權。農民有權決定土地的流轉期限以及流轉方式，關于土地的補償款和標準都應當由雙方自行商討決定，堅決抵制通過不法途徑進行土地流轉和違反合同的行為。在堅持穩定和健全農村土地承包經營制度的前提下，遵循有償、自愿和依法的原則，努力探索土地流轉的新機制。
第7篇：農村土地管理法法規范文
一、存在的主要問題
農村宅基地雖然單戶面積不大，但總面積非常大，非法占用耕地數量較多，很多地方農村個人違法違規建房用地總面積不亞于項目違法建設用地面積。因此，農村宅基地管理比較棘手，存在的問題很多，主要問題有以下三個方面：
（一）農村建房布局散亂。近年來大多數農戶建房都不在鄉村的統一規劃下進行，在選址和建筑規模上存在著很大的隨意性，見縫插針，哪里地勢好、交通方便、位置優越或者是“風水好”就在哪里建，造成新房舊宅斑駁錯雜，房子大小、高矮參差不齊，形狀不規則，巷道不通暢，有的連巷道都沒有，極為混亂。從而在通行、通風、采光、排水等方面引發了一系列社會問題，鄰里矛盾糾紛多，衛生條件差，交通不便。村民為了尋找一個舒適的居住環境，就到村莊建新房，有的甚至“開天窗”，把房子建在基本農田保護區中央，出現“修建一座樓，損壞一片田”的現象。既影響村容村貌，又影響團結和社會穩定，同時還嚴重浪費了土地資源。
（二）違法占地屢禁不止。從調查了解發現，農村個人違法違規占地建房主要有以下幾種形式：一是未批先建。二是少批多占。三是一戶多宅。村民建新房后未拆舊房，也不愿拆舊房，有的鄰居跟他買他都不賣。舊房有的閑置，有的堆放雜物，有的則讓老人“堅守陣地”，“一戶兩宅”、“一戶多宅”現象比較普遍；四是異地建房。就是指不在批準地點建房，批甲地建乙地。
（三）監督管理困難重重。農村宅基地監督管理的困難有以下方面：一是涉及面廣，群眾不配合。。二是監督人員少，經費保障少。三是執法程序復雜，執行難到位。按規定，農村個人建房執法只適用一般程序，辦案程序復雜，調查取證難，時間長，成本高，辦一個違法地占案子少則一兩個月，多則一年半載，一年辦不了幾個案。案子辦完之后執行起來又次不是件容易的事，阻力大、成本高。在拆除非法占地興建的房屋時威脅或毆打執法人員、拆除后全家住到國土局（所）或者是上訪的現象時有發生。
二、幾點建議
針對以上問題結合我所工作實際及經驗，經過認真思索，提出如下幾點建議：
（一）全面加強土地管理法律法規宣傳。群眾對土地管理法律法規的知曉程度，對規范農村宅基地管理有著很重要的作用。要進一步做好土地管理法律法規宣傳工作，向廣大農村普及有關法律知識，增強農民法制觀念，提高群眾對規范宅基管理、節約集約用地、保護耕地的必要性、重要性的認識。加大耕地保護工作的宣傳，使廣大農民常懷“命根”意識，把保護耕地作為自覺行動，努力做保護耕地和抵制破壞耕地行為的帶頭人和主人翁。同時還要加強鄉鎮和村組干部的培訓，要通過他們直接向群眾宣傳和解釋土地管理法律法規及政策，增強守土有責意識，最大限度地發揮鄉鎮、村、組干部在農村宅基地管理中的積極作用。
（二）編制并嚴格執行科學的村莊規劃。結合新一輪土地利用總體規劃修編工作和社會主義新農村建設，完善鄉鎮土地利用總體規劃，科學合理編制村莊建設規劃和舊村改造規劃，從嚴控制宅基地用地規模和布局。一要村莊建設規劃要與土地利用總體規劃相銜接。二要村莊建設規劃要與當前農民建房實際需求相結合。三要著重解決農村個人建房規劃區內的土地承包經營問題。在土地發包時，各村組都要將宅基地規劃區的土地預留出來，作為機動地，按年發包。
第8篇：農村土地管理法法規范文
關鍵詞：集體土地；集體土地流轉；相關問題；探討
當前市場經濟條件下，土地資源作為一種“特殊商品”，必然要受到市場經濟機制的調節，如國有土地使用權以有償使用的方式進入市場后，在社會經濟活動中發揮了巨大的作用。但作為與國有土地使用權并存的農村集體土地使用權，在流轉過程中一直處于比較尷尬的地位。其在使用制度上如何改革，如何進入市場流轉，如何在流轉過程中充分體現其市場價值以及維護好農民集體利益是當前需要從法律上、政策上和制度上加以研究、探討的問題。
一、我國集體土地流轉的現狀
我國現行的國有與集體“兩種產權”制度形成了兩個分割的土地市場。現行《土地管理法》明確規定禁止農村集體所有土地使用權流轉用于非農業建設。但早在20世紀80年代，
我國經濟發達地區就普遍以出讓、轉讓、出租和抵押等形式自發流轉集體建設用地，集體建設用地的隱形市場實際上早就客觀存在。現在隨著全國城市化進程地不斷加快，城市郊區、縣城、中心集鎮，大量的集體土地進入市場已成為不爭的事實。但這些現象與現行集體建設用地管理制度存在矛盾，諸多矛盾因缺乏合法性而得不到合理解決。
二、集體土地流轉存在的問題
（一）集體土地所有權的歸屬不明
在與土地集體所有權相關的法律制度框架中，集體土地的產權主體并不明晰。中國農村的土地歸農民集體所有，這在《憲法》、《民法通則》、《土地管理法》以及《農業法》等重要法律中都有明確的規定。即使在最晚頒布的《土地管理法》中，這個問題也沒有得到徹底的明確，而只是規定：“農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有，由村集體經濟組織或村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農民集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬于鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農村集體經濟組織經營、管理。”由此可見，集體土地所有權的主體有三種形式：鄉鎮農民集體經濟組織、村民集體經濟組織、村內農業集體經濟組織，可以簡稱為“鄉鎮、村、組”三級。
（二）法律對農村集體土地流轉的規定嚴重滯后
對于集體土地流轉，目前沒有專門的法律法規，惟一涉及土地分類、用途、規劃等相關的法律，是1998年修訂的《中華人民共和國土地管理法》。該法第 63條明確規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。”據此，農民集體所有的土地，無論耕地還是集體建設用地，都必須通過征收轉為國有后才能出讓。這意味著，農民實際上并沒有對集體土地的處分權，當然也就沒有土地財產權，所以無法獲得土地出讓的收益。該法第43條第一款規定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法
申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅，經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。第二款規定：“前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農民集體所有的土地。”這些法律條文嚴格限制了集體土地非農建設的使用范圍，只允許農村集體經濟組織自建自用。即集體經濟組織成員可以使用本集體經濟組織的土地辦企業或者建住房，但是不得出讓、轉讓或者出租集體土地使用權。
（三）當前我國的農地征用制度不合理
國家為了公共利益需要，采用行政手段強制征收集體土地，并給予一定經濟補償。從行政法的角度而言，在土地征用這一過程中，國家行使的征用權并非私法意義上的權利，而是公法意義上的權力，是依據國家或行政管理權行使的。在市場經濟的今天，有些地方政府常利用法律對“公共利益”無嚴格界定這一漏洞，動輒以公共利益為借口，大包大攬本應由社會或市場主體（包括國有企業）來完成的事業，利用自己手中的公權力，隨意低價征用農地然后高價出讓從中牟取暴利，甚至中飽私囊，而失地農民卻得不到應得的補償或補償很少，引發了諸多矛盾。
三、對集體土地流轉進行改革的幾點思考
（一）合理配置土地資源，推進集體土地制度改革，允許集體土地進入市場
土地作為要素市場特殊商品，應通過市場機制調節和配置。一是按照土地效益最大化的原則合理配置土地資源；二是通過市場機制實現土地的價格和價值相符。集體土地進入市場，對充分發揮農村集體土地的資產效益，加快形成土地資源的市場配置機制具有推動作用。
（二）切實保障農民的土地財產權，賦予集體土地與國有土地同等權利
保留農村集體土地所有權，允許集體土地在符合條件的前提下，直接進入市場流轉，為實現集體土地和國有土地同等權利，建立統一、規范、有序的城鄉一體化的土地市場體系，為全面推行集體土地流轉并將之納入規范化、制度化軌道奠定法律基礎。
（三）集約節約利用土地，加強總量控制與用途管制，規范農村集體建設用地的流轉
集約節約利用土地資源是國家指導土地開發利用的基本方針，也是集體土地流轉必須遵循的基本原則。要通過經濟、行政、規劃等手段和措施，改變農村土地粗放、無序、低效的狀況，促進土地的節約集約利用。在允許集體土地進入市場的同時，還要通過集體土地供應的總量控制以及土地利用總體規劃和城市總體規劃，并將集體土地供應指標納入年度供應計劃等手段來規范。
（四）完善集體土地流轉的相關法律法規，確保國家土地政策的更好銜接
首先，從根本上改變土地制度的二元性。我國法律將土地分為國家所有和集體所有，這兩種所有權在所有制基礎上是相同的――均為公有制。
其次，建議修改《土地管理法》，制定規范農村集體土地進入市場。我們必須正視《土地管理法》禁止集體建設用地出租、轉讓的條款已完全滯后于農村土地市場的現實，這一滯后不僅降低了法律的權威性，也不利于保護集體土地所有者和使用者的權利，妨礙了正常的交易活動，去除這一禁止性條款已成必然。在這個問題上廣東省已經給我們做出了表率，允許集體土地出讓、出租、轉讓、轉租和抵押。
再次，充分保障農民獲得集體土地流轉的土地權利。集體土地進入市場的立法宗旨就是讓農民分享土地級差收益的成果。集體土地應在堅持規劃和用途管制的前提下，充分保障農民集體獲得土地級差收益的權利，包括讓集體土地直接進入工業用地市場。嘗試集體土地進入經營性開發，突破農民宅基地的限制，推進宅基地的商品化，讓農民分享城市化進程的房租收入。
綜上所述，目前我國農村集體土地的使用權進入市場參與資源分配已是大勢所趨，無論是理論上還是現實需要上都要求加快農地使用權的合理流轉。國家應當正視當前的土地流轉現狀，盡快明晰集體土地的產權關系，制定相關法律規章，建立起完善合理的集體土地使用權流轉機制。通過合理規范的集體土地流轉來促進土地資源的合理利用，維護廣大農民的正當權益，從而加快社會主義新農村的建設步伐，推動我國經濟的全面、協調、可持續發展。
參考文獻：
[1]曾憲明，論我國現行農地制度中公平與效率的博弈[J].農村經濟，2010
第9篇：農村土地管理法法規范文
關鍵詞：集體土地；集體土地流轉；相關問題；探討
當前市場經濟條件下，土地資源作為一種“特殊商品”，必然要受到市場經濟機制的調節，如國有土地使用權以有償使用的方式進入市場后，在社會經濟活動中發揮了巨大的作用。但作為與國有土地使用權并存的農村集體土地使用權，在流轉過程中一直處于比較尷尬的地位。其在使用制度上如何改革，如何進入市場流轉，如何在流轉過程中充分體現其市場價值以及維護好農民集體利益是當前需要從法律上、政策上和制度上加以研究、探討的問題。
一、我國集體土地流轉的現狀
我國現行的國有與集體“兩種產權”制度形成了兩個分割的土地市場。現行《土地管理法》明確規定禁止農村集體所有土地使用權流轉用于非農業建設。但早在20世紀80年代，我國經濟發達地區就普遍以出讓、轉讓、出租和抵押等形式自發流轉集體建設用地，集體建設用地的隱形市場實際上早就客觀存在。[1]現在隨著全國城市化進程地不斷加快，城市郊區、縣城、中心集鎮，大量的集體土地進入市場已成為不爭的事實。但這些現象與現行集體建設用地管理制度存在矛盾，諸多矛盾因缺乏合法性而得不到合理解決。對于該問題如何解決，2005年《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》對集體建設用地使用權的相關問題進行了規定。該《辦法》在全國第一次對集體建設用地的流轉范圍、用途、流轉的程序和流轉后的收益及法律責任等問題都作出了具體明確的規定。[2]但在全國范圍內適用的法律法規至今仍未出臺，使得該類問題仍然無法解決，農村集體土地的流轉一直處于比較尷尬的地位。
二、集體土地流轉存在的問題
（一）集體土地所有權的歸屬不明
在與土地集體所有權相關的法律制度框架中，集體土地的產權主體并不明晰。中國農村的土地歸農民集體所有，這在《憲法》、《民法通則》、《土地管理法》以及《農業法》等重要法律中都有明確的規定。但是，集體到底指的是哪一級組織，法律規定中卻沒有予以明確的指出。《憲法》中，集體土地產權被籠統地界定為集體所有。《民法通則》第74條第2款規定：“集體所有的土地依照法律屬于村農民集體所有，由村民合作社等集體經濟組織或村民委員會經營管理。已經屬于鄉鎮農民集體經濟組織所有的，可以屬于鄉鎮農民集體所有。在《農業法》中則被界定為鄉（鎮）、村兩級所有。即使在最晚頒布的《土地管理法》中，這個問題也沒有得到徹底的明確，而只是規定：“農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有，由村集體經濟組織或村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農民集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬于鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農村集體經濟組織經營、管理。”由此可見，集體土地所有權的主體有三種形式：鄉鎮農民集體經濟組織、村民集體經濟組織、村內農業集體經濟組織，可以簡稱為“鄉鎮、村、組”三級。
（二）法律對農村集體土地流轉的規定嚴重滯后
對于集體土地流轉，目前沒有專門的法律法規，惟一涉及土地分類、用途、規劃等相關的法律，是1998年修訂的《中華人民共和國土地管理法》。該法第63條明確規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。”據此，農民集體所有的土地，無論耕地還是集體建設用地，都必須通過征收轉為國有后才能出讓。這意味著，農民實際上并沒有對集體土地的處分權，當然也就沒有土地財產權，所以無法獲得土地出讓的收益。該法第43條第一款規定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅，經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。第二款規定：“前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農民集體所有的土地。”這些法律條文嚴格限制了集體土地非農建設的使用范圍，只允許農村集體經濟組織自建自用。即集體經濟組織成員可以使用本集體經濟組織的土地辦企業或者建住房，但是不得出讓、轉讓或者出租集體土地使用權，也就是說，集體建設用地向本村鎮以外的企業和個人的流轉行為是法律明文禁止的。[3]而現實中，大量集體土地通過出租、轉讓、合作、入股等方式流轉到農村集體經濟組織以外的企業和個人使用的情況比比皆是。尤其是近幾年來，各地通過集體土地流轉用于工業園區建設和城鎮建設，已成為當地經濟發展和城市建設的重要組成部分，經濟發展和用地矛盾十分突出。
（三）當前我國的農地征用制度不合理
國家為了公共利益需要，采用行政手段強制征收集體土地，并給予一定經濟補償。從行政法的角度而言，在土地征用這一過程中，國家行使的征用權并非私法意義上的權利，而是公法意義上的權力，是依據國家或行政管理權行使的。[4]在市場經濟的今天，有些地方政府常利用法律對“公共利益”無嚴格界定這一漏洞，動輒以公共利益為借口，大包大攬本應由社會或市場主體（包括國有企業）來完成的事業，利用自己手中的公權力，隨意低價征用農地然后高價出讓從中牟取暴利，甚至中飽私囊，而失地農民卻得不到應得的補償或補償很少，引發了諸多矛盾。
三、對集體土地流轉進行改革的幾點思考
（一）合理配置土地資源，推進集體土地制度改革，允許集體土地進入市場
土地作為要素市場特殊商品，應通過市場機制調節和配置。一是按照土地效益最大化的原則合理配置土地資源；二是通過市場機制實現土地的價格和價值相符。集體土地進入市場，對充分發揮農村集體土地的資產效益，加快形成土地資源的市場配置機制具有推動作用。
（二）切實保障農民的土地財產權，賦予集體土地與國有土地同等權利
保留農村集體土地所有權，允許集體土地在符合條件的前提下，直接進入市場流轉，為實現集體土地和國有土地同等權利，建立統一、規范、有序的城鄉一體化的土地市場體系，為全面推行集體土地流轉并將之納入規范化、制度化軌道奠定法律基礎。
（三）集約節約利用土地，加強總量控制與用途管制，規范農村集體建設用地的流轉
集約節約利用土地資源是國家指導土地開發利用的基本方針，也是集體土地流轉必須遵循的基本原則。要通過經濟、行政、規劃等手段和措施，改變農村土地粗放、無序、低效的狀況，促進土地的節約集約利用。在允許集體土地進入市場的同時，還要通過集體土地供應的總量控制以及土地利用總體規劃和城市總體規劃，并將集體土地供應指標納入年度供應計劃等手段來規范。
（四）完善集體土地流轉的相關法律法規，確保國家土地政策的更好銜接
首先，從根本上改變土地制度的二元性。我國法律將土地分為國家所有和集體所有，這兩種所有權在所有制基礎上是相同的——均為公有制。既然國家土地所有權上可以設定建設用地使用權，且建設用地使用權可以依法流轉；邏輯上的推論應是集體土地所有權上亦可設定集體建設用地使用權，且集體建設用地使用權亦可依法流轉。
其次，建議修改《土地管理法》，制定規范農村集體土地進入市場。我們必須正視《土地管理法》禁止集體建設用地出租、轉讓的條款已完全滯后于農村土地市場的現實，這一滯后不僅降低了法律的權威性，也不利于保護集體土地所有者和使用者的權利，妨礙了正常的交易活動，去除這一禁止性條款已成必然。[6]在這個問題上廣東省已經給我們做出了表率，允許集體土地出讓、出租、轉讓、轉租和抵押。
