物業社區運營精選(九篇)
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第1篇：物業社區運營范文
引言
隨著園區建設的不斷推進，預計2016年6月園區一期公司將全面投入使用，園區的運營管理將迎來全新的發展機遇。按照公司領導要求，我們對園區的運營管理進行了認真的思考，提出了一些不成熟的想法，希望能為公司的園區運營提供一些參考，不當之處敬請領導批評指正。
園區運營定位按照數字化、現代化的企業發展思路，通過市場化運營，社區化服務、智能化支撐，著力打造“規?；?、“信息化”、“一站式”的新型服務產業園區。
運營市場化服務社區化平臺智能化一體化園區智慧園區高新服務產業園區規?；畔⒒惑w化發展思路
運營定位園區運營目標園區運營采用市場化運作機制，建立完善的商務模式，按照服務有償化原則，制定服務收費標準，對內部客戶進行虛擬化核算，對外部客戶進行商業化結算。
通過運營，逐步實現兩個目標：
1、運營水平領先：建設成為呼叫中心行業標桿型的園區。
2、運營效益領先：在集團六個產業園區中率先實現盈利。
利潤園區成本園區￥$ 市場化運作 對內費用 虛擬核算 對外采用 商業結算 先期節約成本 中期收支平衡 后期實現盈利 核算依據：采用虛擬核算的方式，以行業、區域價格為參考標準自行定價，按自有部門人數或使用次數進行費用核算，扣除運營成本，計算盈利。如內部員工住宿核算費用為每天X元、實際運營成本為X元，確保收支平衡。
核算依據：根據企業業務類型、企業規模、企業價值等條件進行分級定價，按租住大小收取差異化租金，提供物業、綠化等服務；對于餐飲、住宿、娛樂叫車等增值服務按次按量，參照行業標準收費。
園區運營思路1.完善配套，以優質服務引關注
第2篇：物業社區運營范文
一、復工復產前備案
所有企業復工復產前必須備案。
(一)備案審核責任劃分如下：
1、規模以上工業、批零住餐、服務業企業審核責任單位：街道經貿辦公室;
2、總部樓宇和專業園區內企業復工審核責任單位：園區運營方或物業，園區運營方或物業統一審核后報經貿辦匯總;
3、規模以下工業企業審核責任單位：街道安監辦公室;
4、售樓處、中介機構、開發企業、建筑工地企業審核責任單位：街道工程辦公室;
5、沿街網點審核責任單位：所在網格及社區居委會;
審核材料由各牽頭審核單位留存。
注：對各部門審核過程中發現有提報班車申請的企業，由各部門審核同意后于2月7日前報經貿辦匯總，由經貿辦統一出具附有編號的“通勤班車使用意見函”報區交通與口岸防控組指揮部辦公室，企業將此函留存通勤班車。
(二)備案材料：
1、企業復工復產工作方案，需遵循以下要求：
(1)成立企業主要負責人牽頭負責的企業疫情防控工作領導機構名單;
(2)對廠區特別是公共場所、人員聚集場所的設施、設備進行消殺防疫措施;
(3)明確防護物資儲備量?？谡?、一次性手套、防護服(測量體溫人員使用)、電子溫度計、酒精、消毒液等防控物資具體數量。物資儲備須滿足復工人員防控所需7天以上的用量，否則應延遲復工時間或減少復工人數;
(4)明確企業返崗人員數量和來源，企業錯時返青人員計劃。對省外員工，原則上倡導不提前返青;對于來自省內、市外的員工嚴格按照有關要求單獨隔離 14 天以上，并向所在街道和社區登記報告;對于來自市內、區外的員工，若無發熱或呼吸道癥狀的，企業負責對員工進行連續 14 天每天上下午監測體溫，一經發現體溫升高，及時送往發熱門診進行排查診治。隔離14天期滿后，憑相關證明材料返崗。
(5)設置隔離留觀室：安排單人單間、相對獨立房間設立疫區返崗人員廠內臨時隔離場所。隔離觀察室要配備防護服、護目鏡、醫療器械等應急裝備，有條件的企業可配備必要的醫護人員，做好突況應對準備。
(6)明確企業復工復產時間;
(7)制定風險評估、疫情防控措施、應急預案。
(8)明確生產計劃、原料采購和產品銷售地、物流運輸情況。
(9)有食堂的企業需列明食堂環境衛生管理和就餐管理措施。
(10)有宿舍的企業需列明宿舍管理措施(從外地返工的，自抵青之日起自我隔離或在工廠隔離場所觀察 14天;對已執行完隔離政策和本地未離開員工，單間不得安排多于4人)。
2、企業復工申請表(附件1)
3、復工企業職工排查登記表(附件2)
4、復工企業備案匯總表(附件3)
5、有班車的企業需向街道提報《疫情防控承諾書》(附件4)、本單位的《通勤班車明細表》(附件5)。
二、復工復產后檢查
(一)復工復產后檢查責任劃分如下：
1、規模以上工業、批零住餐、服務業企業檢查責任單位：街道經貿辦公室;
2、總部樓宇和專業園區內企業復工檢查責任單位：園區運營方或物業;
3、規模以下工業企業檢查責任單位：街道安監辦公室;
4、售樓處、中介機構、開發企業、建筑工地企業檢查責任單位：街道工程辦公室;
5、沿街網點檢查責任單位：所在網格及社區居委會。其中餐飲網點由食安辦和社區聯動檢查。
注：對有食堂的企業，由食安辦負責專項檢查企業是否加強環境衛生和就餐管理。
(二)檢查內容
1、企業實際情況是否符合備案上報的《企業復工復產工作方案》，包括：
(1)對廠區特別是公共場所、人員聚集場所的設施、設備進行消殺防疫措施是否到位和規范;
(2)口罩、一次性手套、防護服(測量體溫人員使用)、電子溫度計、酒精、消毒液等防控物資準備是否充足(7天以上用量);
(3)是否設置隔離留觀室，觀察室是否符合相對獨立、單人單間要求，是否配備防護服、護目鏡、醫療器械等應急裝備;
(4)企業返崗人員數量和來源是否符合防疫要求，是否有疫情發生地職工返崗，市外返回員工是否自抵達后自我隔離或在工廠隔離場所觀察 14天(單人單間)。
2、企業是否建立返崗職工“花名冊”，實行健康狀況“一人一檔”管理，是否詳細掌握每名職工及家庭成員健康狀況和春節假期出行信息，全面排查是否接觸外地及重點疫區來青人員等情況，對于從外地返青及與確診和疑似感染者有接觸的職工，嚴格執行隔離觀察措施。
3、企業是否實行廠區封閉管理。企業只設1個進出通道，在通道設置檢測卡口，配備門禁設施和檢測儀器，落實24小時人員值守，對進出人員、車輛嚴格檢查檢測，做好信息登記，嚴禁無關人員進入廠區。
4、企業是否嚴密職工健康監測。是否建立職工體溫日檢測制度，在生產區、辦公區、宿舍區等點位設置檢測點，嚴格職工體溫檢測，對體溫異常的及時采取處置措施。對赴市外出差職工返回后，是否嚴格落實隔離措施。
5、企業是否落實崗位防疫措施。企業是否與職工逐一簽訂崗位防疫承諾書，是否通過宣傳條幅、張貼通告、印發明白紙等加強疫情防控知識宣傳教育。員工工作期間是否全程佩戴口罩，廢棄口罩等防疫物品是否統一回收、集中處理。
6、是否強化物流車輛管理。對外來貨運車輛進入廠區前，進行消毒處理，駕乘人員須佩戴口罩并檢測體溫，減少與廠區人員的直接接觸，貨物送達后盡快駛離廠區。對運輸物資視情進行消毒處理。加強駕乘人員管理，保持車輛內外清潔，及時對駕駛室、門把手等接觸部位進行消殺。
7、對有食堂的企業：是否加強環境衛生和就餐管理。是否所有場所每天至少消毒一次，餐廳每餐進行消毒，桌椅使用后進行消毒，餐具用品高溫消毒。是否實行分散錯時進餐，避免人員聚集。是否嚴格按照《餐飲服務食品安全操作規范》加工制作，操作間保持清潔干燥，嚴禁生食和熟食用品混用，避免肉類生食。
8、對有班車的企業：通勤車輛是否有街道出具的“通勤班車使用意見函”，是否做好防疫消毒，乘坐人員是否佩戴口罩并測量體溫，是否建立《體溫檢測登記臺賬》(附件6)。班車上是否配備一定數量的備用口罩。
9、對有宿舍的企業：是否安排專人負責集體宿舍的防控工作，宿舍進出登記、體溫監測、垃圾處置等，是否定期定時對相關區域進行消殺，保持宿舍環境衛生整潔。對已執行完隔離政策和本地未離開員工，單間不得安排多于4人。
三、復工復產材料報送
第3篇：物業社區運營范文
【關鍵詞】智能化系統 高端住宅
中圖分類號：[F287.8] 文獻標識碼：A 文章編號：
一、項目概況
本小區位于城市中心，定位為高端住宅小區。
小區所在之處，水上公園和沿河景觀綠化帶分別沿兩岸展開。在小區的正南面，蒞臨一個近萬方的親水公園，緊密地將小區與水面連接在一起。由于親水公園整體呈飄帶狀，因此小區的每戶業主不僅能在家中盡覽園上美景，又能親身進入園中與生態美景親密接觸。
二、系統組成
（1）信息設施系統（ITSI）：
1、綜合布線系統
2、有線電視系統
3、背景音樂系統
4、信息引導及系統
（2）信息化應用系統（ITAS）：
1、物業運營管理系統
2、客服服務管理系統
3、社區服務系統
（3）安全技術防范系統（SPS）：
1、視頻安防監控系統
2、入侵報警系統
3、數字可視對講系統
4、停車場管理系統
5、人臉識別系統
6、離線式電子巡更系統
（4）機房工程及防雷接地系統
三、信息設施系統（ITSI）
為確保小區與外部信息通信網絡的信息暢通，對各類多媒體信息數據（語音、數據、圖像）的接收、交換、傳輸、存儲、檢索和顯示等進行綜合處理的各類信息設備加以組合，提供實現小區通信、數據業務及管理等應用功能的信息通信基礎設施。
1、綜合布線系統
綜合布線（PDS）首先是為通信與計算機網絡而設計的,它可以滿足各種通信與計算機信息傳遞的要求, 對基于各種系統資源的總體功能的發揮并保持各部門長期、高效率的運轉發揮著重要的作用。目前主要應用于通信和數據交換，即傳輸話音、數據、傳真、圖形影像信號。
本工程采用FTTH(即光纖到戶)方式組網方式：一般采用從局端的OLT、光分路器引出大對數光纜到樓棟，然后通過小芯數管道光纜或新型的小芯數直埋光纜連至用戶家中的ONU，可以根據用戶需求在用戶家中連接交換機或Hub供多個設備連接。
綜合布線單元系統示意圖
2、有線電視系統
溫州市有線電視傳輸網絡，采用862MHz傳輸帶寬。上行傳輸頻帶為5~65兆赫，下行的廣播電視、數據傳輸頻帶為87~862兆赫。
網絡采用HFC雙向傳輸模式，它采用光纖到服務區，而在進入用戶的“接入網”采用同軸電纜，合理有效地利用了當前的先進成熟技術，融數字與模擬傳輸為一體，集光電功能于一身。能傳輸高質量的有線電視節目外，同時還能提供較高質量和較多頻道的傳統模擬廣播節目與數字立體聲廣播節目；利用其帶寬的優勢，能傳輸高清晰度的數字電視節目。該網絡可開展電話服務、高速數據傳輸服務和多種信息增值服務，甚至還能逐步開展交互式數字視頻應用。
3、背景音樂系統
采用100V定壓廣播的饋電線路，主要用于公共廣播、背景音樂；當遇到緊急事故時，消防廣播時強切輸入，轉換成應急廣播。
4、信息引導及系統
小區入口大堂、單元電梯廳配設全彩LED電子顯示屏/液晶電視，用于播放音視頻信息或小區內各種物業信息。
信息引導系統示意圖
四、信息化應用系統（ITAS）
根據物業公司的規范化管理需求，量身定制物業管理系統。
主要用于提供小區運行信息，支持小區的物業管理，實現增值服務。各系統采用統一的信息化應用系統平臺框架，實現集成化管理。
小區的信息化應用系統（ITAS）主要由三部分組成：物業運營管理系統主要用于物業運營信息的采集及管理；客服服務管理系統主要用于物業管理服務信息的管理及應用；社區服務系統主要用于信息的及交流。
物業運營管理系統
應用B/S結構的軟件應用系統，對物業進行全面的無紙化管理。
物業管理部分，包括：房產資料檔案管理、客戶資料管理、收費系統、業主車位管理、設備管理、物業經營管理、綜合查詢、行政人事、環境管理、社區文化、安全管理等功能模塊。
客服服務管理系統
應用B/S結構的軟件應用系統，對物業管理服務信息進行管理。
客服服務部分，包含模塊有：今日任務、接待中心、服務規則、信息中心、服務規則設定、工作報表統計、工作查詢等功能模塊。
社區服務管理系統
應用B/S結構的軟件應用系統，對于針對小區內業主的各類服務進行管理。
社區服務部分，包括：社區介紹、物業通告、網上費用查詢、投訴保修、業主論壇、會所預定、網上訂餐；一卡通余額查詢、家庭智能化系統工作狀態查詢、社區電子商務、生活百科全書、可以擴展到社區視頻點播（VOD）等。
物業管理系統示意圖
五、安全技術防范系統（SPS）
充分利用小區內視頻監控、入侵報警系統等設施，構建小區多層次的綜合安防體系。
1、視頻安防監控系統
本系統采用基于IP網絡的數字化系統，主要由設在小區內的視頻監控攝像頭及設在弱電控制室的記錄設備（硬盤）、控制設備（核心交換機、視頻服務器）、顯示設備（監視器），以及傳輸線路組成。系統利用視頻技術探測、監視設防區域并實時顯示、記錄現場圖像。
監控的安防區域主要是小區內的各出入口、一層及地下室單元門廳、電梯轎廂、地下室車道、地下室車庫出入口等處。
2、入侵報警系統
（1）在小區四周圍墻配置紅外對射探測器，使整個小區周界全面設防，無盲區和死角。
（2）在小區商業部分女兒墻上方配置紅外探測器，有效防止盜賊攀爬入戶盜竊等問題。
（3）于聯體別墅處設置泄露電纜入侵探測系統。通過入侵者進入泄漏電纜區域引起的電磁能量波動，從而接收信號的變化發出報警信號，起到安全防范作用。
3、數字可視對講系統
本系統采用IP網絡型可視對講系統，分機為免提7寸液晶屏可視對講分機。
數字可視對講系統將管理中心、門口、住家三者緊密聯系起來，使外來人員必須與住戶聯系并經過住戶認可后才能入樓，從而有效地防止外來人員自由進出樓內，降低盜竊案件發生的可能性，同時住戶可以通過鑰匙 /刷卡自由開啟梯口的大門（一層及地下室單元出入口）方便地進出；并且在電梯內通過刷卡功能直接到達指定樓層。當住戶或訪客需要聯系物業管理人員時，也可以直接呼叫管理中心，以便及時處理各種問題。
在主臥室內設置緊急按鈕，報警信號由對講傳輸線路傳輸至消控室，實現住戶戶內安防功能；其余防區預留。
4、停車場管理系統
配設中央收費管理系統的停車庫管理系統，對進出地下停車場的車輛進行自動登記、監控和管理。
5、人臉識別系統
采用人臉識別技術，主要針對各業主忘記帶卡的情況下的身份認證。
6、離線式電子巡更系統
離線式實時對講調度/巡更系統，作為周界防范報警、視頻監控、樓宇對講和住戶報警等系統的補充，為小區提供全方位的安全防范體系；并且能加強對巡更人員的智能化管理，確保保安人員能按時、按順序地對小區內的各巡邏點進行巡視。
圖
巡更系統示意圖
六、機房工程及防雷接地系統
1、機房工程
機房工程包括電信機房、有線電視機房、安防監控機房等，各機房均按照規范要求進行設計，并滿足功能需求。機房工程作為整個小區的智能化設備的載體將為各系統弱電設備提供一個穩定、有效的載體，應保證各弱電系統的設備能夠正常運行。由以下子系統組成：
機房照明系統；弱電供配電系統；機房裝修系統；機房環境監控系統。
2、防雷接地
防雷接地系統是涉及多方面的綜合工程，不僅關系到弱電各系統的正常運行，而且還關系到弱電設備和工作人員的安全。
接地系統：
交流工作地：接地電阻≤4Ω
直流工作地：接地電阻應按計算機系統具體要求確定：
安全保護地：接地電阻≤4Ω
防雷保護地：應按現行國家標準〈建筑防雷設計規范〉執行
參考文獻
1.《智能建筑設計標準》GB/T 50314-2006
2.《綜合布線工程設計規范》 GB50311-2007
3.《入侵報警系統工程設計規范》 GB50394-2007；
4.《視頻安防監控系統工程設計規范》 GB50395-2007；
5.《出入口控制系統工程設計規范》 GB50396-2007；
6.《建筑物電子信息系統防雷技術規范》GB 50343-2004
第4篇：物業社區運營范文
一、試行項目經理負責制的背景
近年來，隨著管理局對社區物業系統補貼費用的進一步壓縮，使社區物業管理原本存在的矛盾更加突出。其中，維持物業公司正常運營的管理費用缺口最大，受沖擊最大，壓力也最大。面對嚴峻的現實，作為微利行業的物業公司今后如何提高經營管理水平，實現市場化運作，已成為物業公司尋求生存與發展的嶄新課題。從目前油田社區物業公司的整體發展現狀看，物業公司在管理和服務職能上還存在著很大的計劃性，還存在著自身定位模糊、“等靠要”思想嚴重以及管理成本過高的問題。這些問題的存在，使我們清醒地認識到，當前物業公司的經營管理還只處于“計劃指標”的狀態，我們還沒有真正樹立起市場化的經營管理意識，在以往物業站與專業隊的管理環節中，由于各基層單位成本費用獨立核算，雙方出于節約成本和維護本單位自身利益的需要，在具體工作中經常出現責任不清、互相推諉以及管理成本雙重支出的情況，導致管理成本過高、服務質量提升較慢。基于這種現狀，物業公司要想生存與發展，就必須在企業的經營管理上有所創新，通過項目經理負責制的探索試行，逐步理順各種經濟利益關系，降低管理成本，提高經營管理水平，為真正參與市場競爭創造先機。
二、項目經理負責制的內涵
在雅苑小區試行項目經理負責制之前，我們在成本費用的使用上比較單一，只是將小區內產生的水、電、衛生以及辦公等費用分解到物業站，物業站只要抓好了水電等費用的收繳工作，就基本能夠保證全年成本不超，獎罰措施體現不明顯，職工工作上沒有壓力，物業站普遍存在“節大放小”等思想，經營管理方式因循守舊。觀念決定思路，思路決定出路。面對資金緊張的壓力和嚴峻形勢，我們深刻地感覺到，在今后物業的經營管理工作中，誰的經營觀念轉變的早，誰的前景也就越輝煌；誰的經營觀念因循守舊，誰的前景就越渺茫。只有打破以前那種陳舊的經營管理方式，進一步解放思想，建立以市場為導向的嶄新的管理手段，才能夠使物業公司在創新中得以生存與發展。為此，我們借鑒國內外施工企業普遍使用的項目管理經驗，結合物業管理的特點，將小區作為一個市場項目進行準市場化的管理，以經濟合同的形式，按中心對雅苑小區各項費用的切算標準，將發生在小區的維修、治安以及環衛綠化的人工、材料等原本屬于各專業隊的全部費用下切到物業站，由物業站統籌控制和使用，并明確總費用節獎、超罰比例和站長年終獎懲待遇，進一步明確了物業站和專業隊的甲乙方委托合同關系。公司作為市場化的業主，按合同約定，對物業站只進行管理質量考核和獎懲，而不干預其管理運作過程或對物業站所屬的乙方直接管理控制。項目經理負責制的建立和實施，首先打破了原有按專業對小區進行多重管理的方式，避免了具體工作推諉扯皮的現象；其次體現了新的責權利關系，明確了物業站與專業隊的甲乙方關系。三是實現了用人機制上的創新，物業站可以通過適時挑選或退回專業隊提供的服務人員，來確保小區服務質量的持續提高；四是通過對成本費用的統籌管理和全過程控制，有效地降低了小區運營成本，較大的彌補了管理費用的不足。
三、試行小區項目經理負責制的具體做法
在油田物業管理系統逐漸參與市場競爭的大背景下，探索試行小區項目經理負責制是由計劃行政模式向市場經營模式轉變的一個重要過渡，它打破了以往的慣性經營思維，掀起了一場觀念革命。我們通過項目經理負責制的實施，進一步明確了甲乙方的責、權、利關系，使職工自發的進入“市場狀態”,將經營管理工作抓出了實效。
（一）客觀準確的做好費用指標的分解測算。
在費用分解的運作過程中，我們主要做好了三個方面的分析，一是考慮市場指導價格以及雅苑小區的配套建設和管理標準、居民的服務需求檔次等因素，估測物業收費價格為0.8元/平方米•月，預計總收費230萬元；二是根據近幾年雅苑小區管理運行實際發生的費用，我們將發生在物業管理和服務上的人工費、材料費、公共水電費、辦公費、設備折舊費，以及社區未下切的排污費、垃圾清運費等直接費用進行了預算和分析，預算總費用為192萬元，按市場規律，模擬增加10%的管理費和8%的稅金，總費用為228萬元；三是我們按照中心實際成本費用指標分解給雅苑物業站162萬元，模擬增加10%的管理費和8%的稅金為192.5萬元，折合0.67元/平方米•月，這里包括了發生在雅苑小區的維修工、綠化工、保潔工以及治安警員的工資和材料費。實際分解指標比測算費用指標減少了17個百分點。
（二）建立了與專業隊內部服務委托合同運作機制。在項目經理負責制的實施過程中，我們按照市場經濟要求，編制了《ISO9001模擬市場運行管理體系》，分別與綜合維修隊、環衛綠化隊、治安保衛隊等三支專業化隊伍，簽訂了物業管理專項服務委托合同，將物業站與專業隊甲乙雙方的職權范圍、工作標準、費用結算、運作規程等問題，做出了明確的規定。例如：物業站與維修隊在合同中規定的“三率”（服務滿意率、及時率和一次合格率）分別要求不能低于96%、95%和98%。為確保上述目標的實現，物業站職工每月進行一次回訪，“三率”每降低一個百分點，按在雅苑小區從事維修服務的人數，每人扣罰100元；每違反一項服務規范扣罰100元。在對專業隊服務質量的監督檢查考核過程中，凡是專業隊工作職責內存在的問題，他們及時以《物業管理質量問題確認單》的形式，向專業隊提出處理意見，其中，對不可彌補的問題，根據合同條款直接給予處罰；如果是采取措施可以整改的問題，則提出改進意見，經雙方簽字認可，限期進行整改，月底交公司勞資和財務部門落實兌現，確保了項目經理負責制的順利推行。
（三）責任明確地完善費用指標的控制措施。為確保項目經理負責制的有效實施，雅苑物業站將可控成本中屬于專業化服務的費用，包括維修隊、環衛綠化隊、治保隊的人工工資和材料工具費等，以合同的形式分解到專業隊伍，明確了承包指標及超支處罰標準，凡當月超支的費用，從專業隊下月工資總額中扣減。小區的維修材料費、公共水電費，都分別切到了小區管理辦公室和水電管理辦公室，按月統計，超支部分的70%由物業站集體承擔，10%由控制使用部門的主任承擔，20%由控制使用部門的員工承擔。如果年底總費用不超，月度所扣工資全部返還。為有效控制成本費用，物業站還采取了即時簽認制度，即：工作中發生的材料費，由小區管理辦公室現場核實，即時簽認；對于專業隊伍在服務工作中出現的質量問題，則按照合同標準進行扣罰，物業站與專業隊當場簽認；對于公共水電費每月抄表統計一次，與年初制定的月度計劃指標相對照，嚴格把關控制，確保了成本費用按計劃控制使用。有效的控制措施，帶來了服務質量的不斷提升，去年11月份，雅苑一戶居民家中經常跳閘，維修人員更換開關后沒有清除維修垃圾，在以前，類似的情況物業站無法控制維修質量，而維修隊又將其作為工作量進行統計，降低了服務質量。當時正是項目經理負責制試行期間，按照程序，物業站管理人員現場進行核實驗收，發現維修現場未清除維修垃圾，當場不予簽認，直至維修人員現場整改后才簽認通過。
（四）規范高效的形成了成本費用的全過程控制體系。前幾年，成本費用普遍存在年初下切指標細，年終分析指標嚴的狀況，對成本費用的使用過程控制不嚴，管理不善，制約了全年指標任務的順利完成。為此，在實施項目經理負責制的過程中，我們重點對費用指標實施了全過程控制，首先加強了制度建設，逐步健全了一整套科學規范、程序嚴密、制約有力的監督考核制度，建立了月度分析制度、內控管理制度、獎懲考核制度、材料費用消耗公示等制度，使費用指標使用的每個環節實現了規范運作。其次，物業站還成立了成本費用考核小組，利用“周檢查、月匯總、季分析”，隨時掌握每個班組費用成本的分配使用情況，做到合理、規范、及時的調整；物業站根據月度分析會以及班組成本報表，了解各班組成本費用的支出情況，使各項費用均得到了有效的動態控制，形成了全員、全過程、全方位的成本管理，不僅嚴格的監督控制成本，而且保證了服務工作質量。
（五）建立健全了物業管理的內部考核機制。物業站采取小區巡視員分片包干的方式，將管理的全部內容逐一落實到人頭，并按照“三級”檢查模式，對每個區片、每個承包人實施考核獎懲。其中，在中心雙月綜合考評中或中心日常突擊抽查中暴露出來的管理問題，每項扣承包人50個崗點；公司每周抽查暴露出來的問題，每項扣承包人20個崗點；物業站每日巡視檢查暴露出來的問題，每項扣承包人5個崗點。一個季度匯總兌現一次，所扣崗點獎勵給日常管理成績突出者。由于這種管理運作方式責任明確、標準明確、獎懲明確，有效地提高了管理和服務質量。在去年的6次雙月考核中，雅苑物業站歷次名列前五名。物業站水電管理辦公室的3名女同志，每人承擔800多戶居民和部分公用水電消耗的監控任務，她們按總表、分表、居民、公共、外租、外供、商用等7種情況，自行制訂了具體的控制措施。如：對居民家庭每季用水少于3立方米、用電少于50KWH、用氣少于3立方米的情況，要立即進行排查，有針對性的采取改進措施。截止目前，物業站的水電成本比計劃節約了3.6萬元。
四、小區項目經理負責制的實施效果
一是小區日常管理水平穩步提高。在小區日常管理上，物業站采取了員工分片包干的方式，將小區日常管理職責全部落實到了人頭，按ISO9000體系要求，明確職責、范圍、標準，嚴格按“三級”檢查結果，對每片、每人進行定期考核獎懲，有效地提高了日常的物業管理水平。
二是專業化管理水平穩步提高。原來，小區的專業化服務一般都是通過公司生產辦直接安排，物業站的甲方地位得不到充分體現，監督職能很難到位。試行項目經理負責制后，物業站可以直接監督考核專業服務質量，專業隊憑工作量和工作質量到物業站結算費用。為改進服務質量，專業隊經常與物業站進行聯系與溝通，征求物業站的意見和建議，促進了小區管理服務水平的不斷提高。經回訪抽查，今年上半年，居民對綜合維修、環衛綠化、治安保衛三項專業服務滿意率分別比去年同期提高了1個、3.5個和6個百分點，初步體現了項目經理負責制運作的管理效益。版權所有
第5篇：物業社區運營范文
福建海西國家廣告產業園區（泉州園）地處“東亞文化之都”泉州市政治、經濟、文化中心――豐澤區，其前身是上世紀80年代初期開發建設的老舊工業區。近年來，隨著泉州行政中心東遷，中心城區東進步伐加快，豐澤區委、區政府積極響應市委、市政府的號召，主動把握城市化的大趨勢，及時出臺產業“優二進三”政策，以老舊工業區改造為抓手，大力推進城市產業轉型升級。2010年，以領SHOW天地為核心區域啟動成州工業區的改造建設，推動片區業態由工業小作坊為主的傳統工業向廣告文化創意為主的現代服務業轉變。工商部門立足實際、對接政策，成立專門機構，抽調得力干部進駐園區具體指導，為創建國家級廣告產業園區作出突出貢獻，使老舊廠房煥發了新的生命與活力。2012年4月，時任國務院總理親臨園區視察，高度贊許，稱之為“舊廠房開辟新天地”。
一、速度快、效益好
福建海西國家廣告產業園區（泉州園）總規劃范圍約1050畝，其中，規劃改造老舊工業廠房175幢，占地約630畝，以坪山路為界分東、西兩個區。目前，西區已基本完成改造的核心區域占地187畝，廠房37幢，建筑面積18萬平方米；已有220多家廣告企業和廣告配套企業入駐，吸引5200多名以80、90后為主的，其中不乏海外學成回歸的年輕創意人才在此創業就業。園區改造建設從2010年提出構想開始，經歷立項審批、規劃設計、租樓搬廠、改造建設、意向招商等大量復雜的前期工作，到2011年底正式開園運營，短短兩年，廢舊老工業區實現華麗轉身；開園后經歷兩年多運營發展，先后獲評市級廣告文創產業園區、省級廣告產業園區、國家廣告產業試點園區，2014年4月正式獲頒為國家廣告產業園區，實現園區快速成長，取得良好的經濟社會效益，主要體現為“五個滿意”。
企業滿意。園區老企業通過舊廠房改造，實現產業轉型，增加資產收益。入園企業通過入駐專業園區、加入產業聯盟，有效整合上下游企業，實現產業協同，快速發展壯大。園區已成功培育孵化皇品微電影等3家文創企業，在海交所成功掛牌；預計今年內，將有1家文創企業在新三板掛牌上市，有望成為我省首家在新三板成功上市的文創企業。同時，園區每年承接、承辦各種論壇、研討、展會、沙龍等交流研討活動100多場次，在為入園企業帶來強大信息流的同時，也為企業提供開闊眼界、跨界交流的絕佳機會，為文創企業打造了一個良好的創新創意環境。
社會滿意。通過園區的改造建設，片區的道路、電網、排水排污等基礎設施同步改造，片區景觀不斷提升，周邊環境得到極大改善。園區投入運營以后，片區聚集大量企業并帶來豐富的人流、物流和信息流，為社會創造了眾多的就業、創業機會。園區同時還與駐地高校合作建立大學生就業創業實踐基地，幫助大學生整合資源、對接產業、實現夢想。目前，園區共為周邊群眾創造近1000個工作崗位，每年吸納超過500名應屆大學畢業生在此就業創業。
運營商滿意。園區改造建設后，產業聚集效應發酵，片區整體價值大幅提升。運營商既獲得了展示專業、實現價值的工作平臺，也從園區運營中獲得了合理的利潤。園區的成功運營模式，為運營商今后的發展壯大，提供了商業模式和參考范本。
工商部門滿意。2014年2月，國家廣告產業園區評估專家組蒞臨園區評估時，給予高度評價認為，園區“政府主導、市場運作”的發展模式是國家廣告產業園區建設的范本，政府負責建機制、搭平臺，把園區運營、配套服務交給懂廣告需求的專業機構負責，符合財政部和國家工商總局的初衷，實現了廣告產業園區建設的設想，是專家們心中心儀、理想的廣告產業園區。
政府滿意。園區2013年實現產值13億元，上繳稅收1.2億元，分別比改造前提高近10倍和20倍。園區企業在自身發展壯大的同時，有效反哺本地實體產業，助力本地傳統企業的轉型發展。如：園區內的廣告創意企業立足本地食品行業成熟的產業基礎，幫助本地食品加工企業，創立自有品牌、開設專營店、提高產品附加值，把產品價值微笑曲線的兩端留在本地。
二、導向明、機制活
園區改造建設過程是按照“政府搭臺、企業唱戲”的思路，把政府的政策引導優勢與民資的高效靈活優勢有機結合起來，形成“政府主導、企業主體、平臺支撐、多方參與”的園區發展格局，促使園區改造建設快速推進。
（一）政策引導
泉州是“中國品牌之都”，全國18個改革開放典型地區之一，民營經濟發達，經濟總量連續15年位居全省第一，每年廣告需求超過百億元。但是，泉州2000多家小微廣告企業在單打獨斗的狀態下，無法為本地品牌提供服務。立足于泉州雄厚的產業基礎和廣闊的廣告市場需求，我們以創建國家廣告產業園區為載體，研究出臺和認真實施市政府《關于印發促進福建海西廣告產業園區（泉州園）發展暫行規定的通知》《豐澤區加快發展創意產業的實施意見》《豐澤區關于加快文化產業發展的意見》等專項鼓勵扶持政策，工商部門發揮行業指導優勢，吸引本地廣告和關聯企業向園區集聚，形成產業協同，推動園區向專業產業園區快速發展
（二）政府主導
項目啟動時，就制定園區發展“總體規劃、分批實施、多元投資、統一運營”的原則，明確園區改造建設三種類型（即：對成型的居住區、寫字樓、商業樓等，保留原狀，作為園區生活和公共配套；對標準工業廠房，引導企業采用產權、主體結構、用地性質“三不變”的方式，按照規劃改造為創意辦公及園區配套；對簡易搭蓋和老舊廠房，引導企業采用“三舊改造”的方式，按照規劃重建為商務樓宇），為園區改造建設奠定總基調。在省、市工商局的關心支持和悉心指導下，認真對照國家工商總局《國家廣告產業園區認定和管理暫行辦法》（工商廣字〔2012〕48號）的要求，精心編制并分步實施園區建設和產業發展等專項規劃，高起點規劃、高標準建設、高位對接、高位起步，全面加強園區的軟硬件建設。制定《園區廠房改造和入園企業審批管理暫行規定》，明確園區改造建設的要求和方法、招商選資的方向和條件，切實加強園區改造建設、運營發展的管理和指導。
市場運作。在政府主導的園區發展規劃和產業布局框架下，園區積極引進純民營的投資機構和專業運營商進行改造和運營，把園區改造的投資、詳規、建設、招商、運營等大量具體事務交由民營企業在政府指導下，按照市場需求進行最優運作。在工業廠房的改造過程中，形成業主按規劃自行改造、業主租予投資方按規劃改造、業主與投資方合作按規劃改造等多種模式，有效整合各方訴求，促使改造建設平穩順利推進。截至目前，園區投資方已投入2.6億元用于核心區域領SHOW天地的基礎設施建設和工業廠房改造。
（三）產業配套
第6篇：物業社區運營范文
一、物業管理服務收費的現狀
我市物業管理經過十多年的發展，總體形勢良好。但是，由于受經濟、社會和法制等大環境的影響，物業管理收費難的問題一直難以解決，物業服務收費率難以提高，已成為制約行業發展的瓶頸。據調查，目前，市區57家物管企業，收費率大都在60%—70%之間，能夠達到90%以上的占比很低，有一部分收取率僅占30%—40%。目前，我市物業服務收費情況令人擔憂，物業服務收費難導致物管服務跟不上，物管服務跟不上更加導致居民不愿意繳費，形成惡性循環。更為甚者，有些小區不斷出現更換業主委員會，業主委員會不斷更換物業公司和業主委員會自管自治等形形現象。
二、物業服務收費難的原因
1、業主缺乏自覺繳費意識，存在觀望攀比心態。
據調查，我市一些業主沒有確立對物業管理有償服務的意識，思想認識仍然停留在計劃經濟時代“國家管修房，自己管住房”的福利住房階段；有些業主認為小區其他業主交了費，我不交費照樣能享受物業服務。一些原先積極繳費的業主在得知其他業主不肯交費后，覺得自己先交費“吃了虧”，再交費就會左顧右盼，甚至不自覺的加入拒繳行列。
2、服務質量不高，制約服務費的收繳。
從總體上看，我市物業企業在履行安全保衛、環境秩序、衛生保潔、綠化管養、共用設施維護等方面能夠做到不斷完善和提高，但還有一些不盡人意的地方需要改進。如：有的小區車輛亂停亂放嚴重，影響了業主的正常通行；有的小區門衛把關不嚴，給拾荒、推銷產品、維修家電等人員隨意進出，擾亂了小區秩序；有的小區保安配備不足，安全管理責任心不強，導致小區丟失車輛、盜劫等事件時有發生；有的小區衛生清掃、清運不及時、不到位，路面破損不維護，路燈亮化率低，樓梯燈壞了不及時更換，排洪排污管道堵塞、化糞池外溢不能及時清理，綠化管養不夠好等等，致使業主意見大，影響了物業服務費的收繳。
3、業主自主治理小區的意識和能力弱，影響物業服務費的收取。
《江蘇省物業管理條例》賦予了業主、業主委員會的權力、義務。但是，從我市的實際情況看，業主、業主委員會的自治能力還很弱。一些業利意識、法律觀念淡薄，許多人不參加業主大會，使沒有過半數人參加的業主大會在法律上不生效。一些業主沒有把物業服務當做一種商品，像供水、供電、供熱一樣對待，業主不愿花錢買服務。如，項里花園、通成山莊等小區環境衛生、服務質量，業主都比較滿意，但這些公司收取的物業管理費，連成本價都沒達到，在虧損運行，當他們向業主委員會匯報企業虧損運行狀況、商談提高一些收費標準時，業主委員會人員表示理解，但又都不同意。物業公司在小區開展各項有益活動時，無償投資，業主都很高興，如象征性收取一點費用時，業主們又不積極了，從而影響了物業服務費的收取。
4、物業管理行業虧損嚴重，低價位收費阻礙了物業管理市場的發展。
據對我市44家2007年物業服務企業經營情況調查。企業年物業管理費和其他經營收入總額為0.43億元，年支出總額為0.55億元，年虧損總額為1200萬元。如此巨大的虧損使物業公司陷入了舉步維艱的窘境。但支撐物業公司勉強生存的主要因素是，開發商年對物業管理補貼為1068.75萬元，算上上述補貼，物業公司年實際虧損總額為131.25萬元。但是這項補貼不會維持太久，因為：開發商為了促銷房屋，依靠給物業公司補貼為業主提供超值服務，一旦房子賣完了，開發商主動與物業公司脫鉤，物業企業就會失去依靠，斷了資金來源了。目前我市亞方花園小區就面臨這種狀況，業主不愿增加物業管理費。我們覺得導致物業管理行業虧損主要有三個原因：
一是物業管理收費低。一些服務質量好的小區，如中通名仕嘉園小區物業管理成本每月每平方米0.7元，現實際收取每平方米0.4元；江山國際花園小區物業管理成本每月每平方米0.55元，現實際收取每平方米0.35元，小區運行的3年中，收費率達到90%以上，但去年6月全體業主提出再降低收費標準，收費標準降至每月每平方米0.30元，雙方交涉多次，全體業主不交物業費達半年多，但物業公司仍繼續提供標準化服務，在半年的真情服務還沒有打動業主的情況下，雙方達成協議，還是按原來收費和服務標準進行服務。這種低價位的收費阻礙了物業管理市場的發展，使物業這種商品達不到成本價格。
二是物業企業不合理的負擔過重。主要集中反映在二次供水、小區供電上。供水、供電部門對物業小區二次供水、供電一直延用抄大表方式計費，而大小表之間差額所產生的損耗費用全部由物業公司承擔。據調查，10家物業公司2007年二次供水一項年虧損額高達10.25萬元；小區里民用公共用電，供電部門都按商業用電收費，而這一項物業公司年虧損額達9.75萬元。如此巨大的虧損使物業公司負債累累，直至無力給業主提供服務。一方面業主的錢收不上來，另一方面還要替供水部門背大小表之間跑、冒、滴、漏的差額。
三是高層住宅電梯虧損嚴重。目前我市10層以上高層住宅電梯181部，部分高層住宅電梯使用期限已面臨更換狀況。據調查，每臺電梯年檢費、用電費、維護保養費這三項費用（不含電梯零件損壞、更新）每年運行虧損8495元，181臺住宅電梯年運行虧損153.76萬元，我市高層住宅電梯運營虧損和年久失修是困擾百姓、物業和政府的棘手問題。
5、建管不分的舊體制給后期管理留下了諸多隱患，使業主對物業管理投訴率居高不下。
目前，我市有95%的物業服務企業是受開發商委派或內部招投標對小區行使物業管理。實際上，這些物業服務企業仍然需要依靠原開發商“輸血式”的補貼來維持，在這種管理體制下，開發商與物業服務企業是父與子的關系，這種“建”、“管”不分的體制，致使原本應由開發商解決的矛盾和問題，統統推給下屬的物業管理公司。如質量缺陷、配備設施不完善、基礎資料不齊、產權糾紛、不切實際的超值服務承諾等，使物業管理企業無力解決也無法解決。出現問題，業主們不分青紅皂白地將所有的氣都撒到物業公司身上，造成了物業管理投訴量居高不下。據統計：開發商遺留問題占上訪投訴量的45%；物業管理服務不到位，占上訪投訴量的31%；二次供水、供暖及供電、燃氣等相關問題占上訪投訴量的19%；其他情況占上訪投訴量的5%。
6、物業管理隊伍素質偏低、人才短缺。
我市有經驗、有創新能力的高級物業管理專業人才匱乏，從業人員大多來自“轉制、轉崗、轉業”人員及農村剩余勞動力，整體素質較低，普遍缺乏物業管理理論知識和實踐經驗，有相當一部分從業人員沒有經過物業管理培訓，職業道德、專業技能、應急能力及相關法律知識等都難以適應物業管理專業崗位的要求。雖然物業行業主管部門近年來下大力氣加強了物業管理專業人員的培訓與指導工作，但是仍然跟不上物業管理行業迅速發展的需要。
7、舊住宅區推行物業管理難度大，物業收費率低。
我市現有2萬平方米以上的住宅區50個；建筑面積521.52萬平方米；05年以前施工的住宅區10個；05年以后施工的住宅區40個。
05年以前施工的小區，基本存在的主要問題：一是建筑年代早的小區住宅使用功能及公用部位、公用設備，陳舊老化；二是住宅公共設施、周邊道路、給排水、綠化等配套不完善；三是很多住宅是計劃經濟體制時建設的房改房，居住者多數屬于工薪階層或低收入群體，既沒有房屋維修基金，又承擔不起投資改造費用；四是老工業住宅區占的比重較大，房改后房屋產權歸職工所有，房屋十分破舊。這些舊住宅區推行物業管理難度大，物業收費標準低。
8、物業管理的法治體系還不完善，物業收費缺乏有效的制約手段。
對于物業管理活動中業主欠繳拒繳物管費的行為，目前的法律法規，如《物權法》、國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》和《××市物業管理實施細則》等都有相應的規范，但是對于業主實際的欠繳和拒繳行為以及企業的追償手段缺乏具體明細的剛性規定和保護措施。同時，由于物業主管部門目前沒有執法隊伍和執法權，面對業主欠繳拒繳物業費時只能采取說服教育、溝通協調的方式，對于蠻橫無理的業主難以體現行政執法的力度和權威，再加上我國司法程序復雜冗長的現狀，往往造成企業陷入有法難依的窘境。
9、政府相關部門在小區管理中的職能界定不清，行使不力，給物業管理服務收費帶來影響。
表現在小區管理中的一些棘手問題，比如違章搭建問題，破墻開店、占道經營問題，破綠種菜、養狗擾民問題，噪聲、煙氣污染問題以及鄰里之間矛盾糾紛等問題，這些本應該是屬于城管、工商、公安、園林、環保和社區居委會等部門負責的職能，現在由于有了小區“圍墻”這么個“框框”，有了小區物業管理的存在，統統轉嫁到物業企業的身上。但是，物業企業作為市場化運作的經濟實體，是依據國家《物業管理條例》和地方政府的《實施細則》，以及物業服務托管聘用合同為小區業主提供管理服務的企業，并沒有處理解決上述問題的行政執法權力和相應的能力，結果是企業不該管的要管，不管業主埋怨；管不好業主更加埋怨，最終導致物業管理收費的困難。
10、部分新建小區入住率低，導致物管收費率難以提高。
近幾年來，隨著房地產市場的活躍，老百姓購房已不單是為了居住，有的是投資目的，一些小區因此空關率比較高，個別新小區入住率甚至不足20%（如運河城市廣場）?？贞P房雖然按規定連續六個月無人居住可按70%收取物管費，但由于與業主聯系不上，收取物業服務費的難度較大。物管公司雖然也試圖通過發文書通知、打電話通知、請人轉告等形式催繳，但絕大部分業主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務費”的錯誤思想，致使這些新建小區的物管收費率非常低，企業經營難以為繼。
三、解決物業管理收費難的對策
物業管理在我國是一個新生事物，引入我市也不過十多年時間，必然要經歷一個逐步適應、完善、習慣、發展的過程。如何應對和解決我市物業管理收費難問題，推動物業管理向規范化、順暢化、健康化方向發展，建議：
1、繼續加強輿論宣傳工作。建議物業行業與新聞媒體建立物業管理專欄，用百姓身邊的事宣傳物業服務是商品的理念，引導物管企業遵循市場規律，依法履行權利和義務。
2、開展市區物業管理的專項整治。一是整治小區歷史遺留問題。對有些開發不配套，遺留問題多的新建小區，會同有關部門依法督促房地產開發公司配套完善，對拒不配套的，要依法嚴格查處。二是整治形象差的物業服務企業。對有些物業企業服務質量不高，管理水平低下，只收費不服務，多收費少服務，收費不規范等現象進行專項整治。對于服務管理水平極差，群眾意見較大的物業企業要限期整改，對屢教不改的，要堅決取消其物業管理資質。
3、借助社區力量，培育和監管業主大會和業主委員會。業主及業主委員會的自律和監管問題是物業管理行業面臨的實質矛盾之一，監管好業主大會、業主委員會是物業管理行業健康發展的重中之重。要積極探討將“業主委員會”納入社區組織的監管范疇，這將有利于社區服務功能的建設，確保業主委員會成員素質的有效提高。
4、積極開展前期物業管理招投標，為后期物業管理提供必要條件。建議對住宅小區一律進入物業管理招投標程序，以此來剝離開發帶物業的“父子”之間關系，抑制開發商前期銷售房屋時出現的虛假廣告和對物業收費等不切實際的承諾，給物業管理創造質價相等的商品平臺，使業主買房、買物業管理時心里有透明度，進一步規范物業管理市場。其中前期物業管理招投標與物業企業業績掛鉤，對表現不好、投訴較多的，受到不良記錄或被通報批評的企業，限制其招投標，并逐步清出市場。
5、加強對物業管理行業的指導，強化行業自律
一是認真開展調查研究。針對行業存在的比較突出問題，如高層電梯、二次供水、住宅區內產權明析等問題進行專題調研。提出可行性解決問題的方法，盡快為行業解決一些實際困難。
二是依法制定物業管理道德規范、自律準則和管理標準，使企業依照行業管理標準規范企業的行為。
三是推行規?；芾?。建議逐步推行規模經營，對于管理規模不夠的公司，引導自愿合并，使其達到標準的管理規模。通過規模管理淘汰一些管理水平低的公司，支持有實力的企業，維護企業、業主雙重利益。
四是大力開展培訓工作。組織全行業不同級別、不同類型的從業人員的基礎培訓，使從業人員把過去的管理思想更新為服務理念，以熱情的服務思想和熟練的專業技術為業主提供良好的服務，提高全行業服務水平。
6、加強對物業專業委員會工作的指導，使其發揮獨特的作用。一是記者工作站。與各大新聞媒體加強協調，準確地宣傳《條例》，正確引導人們在物業管理上的模糊認識。二是法律工作站。在物業專業委員會設立工作站，組織一批具有一定實踐經驗和法律方面的人才，來接受物業公司和業主的投訴，使業主和物業服務企業的矛盾依法得到解決。三是專家咨詢工作站。就是把從事社會學、建筑學、規劃學、園林綠化以及民政方面的專家邀請過來，參與城市的物業管理工作的研究，編制行業發展規劃，進行專項論證，使我市物業管理工作向著規范化、科學化、法制化、系統化的方向健康發展。
7、創新物業管理收費機制，強化收費手段和效果
一是要通過制訂科學合理的制度獎優罰劣，鼓勵員工開動腦筋、愛崗敬業，不斷提高收費率；二是要善于總結改進收費的方式和手段，改坐等業主前來繳費為主動上門收費，變單純直接的收費為先聽取意見改善服務再收費。三是在收費過程中多注意運用說話語氣、個人情感、換位思考等技巧，使工作由被動變主動，化困難為簡單。
8、完善物管收費法制環境，促進物業管理向前發展
一是行業主管部門利用政府機關的權力，制訂切實可行、操作性較強的規定條文，健全和完善物業管理收費制度，處罰業主欠繳拒繳行為，為提高收費率提供法規依據。二是開拓思路、充分研究，創新物業管理收費的行政制約手段，建立收費的保障機制。三是簡化司法程序，引導和鼓勵物業企業運用司法手段解決物管收費矛盾，懲戒欠費業主。
第7篇：物業社區運營范文
一、概念
太陽是自由、光明、幸福、美好、熱情、杰出、高尚……的代名詞。
燦爛千陽，一千個燦爛的太陽，充滿著期翼，飽含著希望！
這里是春色滿園，鳥語花香的世外桃源；更是愛如潮涌、頤養天年、陽光普照的國際生態養生城。
倡導“家文化，快樂養老” 開發理念的燦爛千陽國際生態天頤園，以實現“把社區構建為一個老年人的超生態、超現代的文化生活園地，以全新的優養模式服務老人”為戰略目標，讓“自尊、充實、幸?！钡睦夏晟顗粝氤蔀楝F實。
這里，富有溫情和歸屬感，缺少寂寞和孤獨。
二、項目的定位
具綜合性養老助老、專家養老、康復保健、健康養身和生態休閑等于一體的中國最大型老年生活基地；
三、項目開發
本項目總占地面積100萬平方米，總建筑面積約50萬平方米，開發周期約6年左右；
（一）建設內容
1、老年公寓、敬老院、服務中心；
2、配套設施：醫療康復服務中心、活動中心、劇院、郵政代辦中心、銀行購物中心、餐廳、圖書館、游泳池、門球場、老年大學和俱樂部。
（二）建筑類型
1、現代獨棟、中式合院、水畔聯體別墅、多層電梯公寓（公寓首層設私家花園）。萬畝森林，千坪庭院的奧園金色年華獨棟別墅和四合院，有6萬株50年原生森林、7萬平米綠地。獨棟別墅設200—1200平米不等的超大私家花園，滿足知識階層對私屬生活的向往。
2、老年公寓
高端公寓或一般住宅式公寓，一家一戶，可以是老年夫婦，也可以是夫婦兩人及子女，還可以是老人、子女和孫輩三代人。老年公寓，可為會員提供居住服務。居住面積從45到90平方米不等，會員可根據自己的承受能力和實際需要選擇入住。公寓內櫥柜床椅、家用電器、電視、網絡、電話等設施俱全，老人們可以“拎包入住”。
護理式公寓，就是把因身體有病、生活不能自理或行動不便的老年人集中安排在一些房間居住，并由醫院或專門雇傭的護理人員進行護理。
宿舍式公寓，將老年人集中安排在社區相同的樓房中居住和生活。配有電視、電話、衛生間、沙發、衣柜等各種設施，并提供水、電、暖、醫療監護等各種物業服務。
（三）建筑特色：異國風情，歐美品質，塑造田園式生態環境。
老年公寓全部建成后，總建筑面積約12萬平米。按老年公寓容積率0.5左右估算，占地面積約24萬平米，約占總占地面積的24％。
四、規劃思路
（一）區位及交通規劃
1、項目坐落于空氣清新，環境幽靜且有著深厚文化底蘊的天下十八泉。四周群山環繞，自然生態資源豐富，環境優美，建筑可因地制宜。壽佛寺、上源沖水庫近在咫尺，可整合利用資源。
2、交通便捷，距離環城路僅2公里郴資、桂高等公路1公里。根據山勢地形，將主入口設在南側稍偏東，其左前方為山體，右前方為水景，源自《管子》：建都筑城，必須依山傍水，山水環繞，一切得因天材就地利，導以人望。次入口，與連接郴資大道的環山道路相接，象征著氣機環繞，生生不息。這里氣候宜人，長年平均氣溫21°C，雨量充沛，空氣負離子含量高，是居家養老的風水寶地。
（二）將美國退休社區開發模式有機地與中國文化相結合，巧妙的將自然、建筑和人文和諧統一，成就獨特的“視覺走廊”，再現中國《桃花源記》的風骨和神采。在社區規模、環境質量、規劃理念、物業管理等方面，創造性地營造一種社區養老新模式。
（三）六個風格各異的開方式建筑組團散布于森林、河湖以及綠地之中，賦予社區鮮明、獨特的療養特質。
1、專家療養區的金色年華別墅的裝飾美在這有合乎情，止乎禮的度。豐富多彩的壁畫、掛畫、雕塑,舒緩的屋頂,挺拔的壁爐,曲曲彎彎的小徑,以及自然原始狀態的粗獷的石材,所體現出的對人的敬重與體貼,富有裝飾效果的線條，以及各色各樣的藝術陳列品讓人目不暇接,喚起人們思緒飛揚。合院別墅，精雕細琢的屋檐，層層疊疊的廊柱，紫紅的和璽彩繪，那隱藏在平靜的外表下的深深淺淺的悲歡，都在一高一低，一左一右的節奏中涵養了無數輝煌與滄桑。
2、醫療保健和康復養生區的國醫堂、養生齋和保健中心，在3-4層的建筑單體的層面上，采用逐步退層的手法，將美好的節奏通過設計者的精美構思而得以實現，在那一層一層的節奏當中，你可以體會到生活在這韻律中翩翩起舞的情致。而思緒，會隨著有韻的律動，變得充實與突出，或高亢，或細雨呢喃，恰似地上那一潭朦朧的香雪湖上的波光，如枕邊吹拂臉頰的香發，于是建筑也變得靈動起來，而節奏變得更加豐富而有生機。湖體的堤岸，局部設計有親水景觀區，中間部位還有石橋溪流區，為社區居民提供親近自然，放松身心的空間。
3、養老助老、生態休閑區的集合式老年公寓、郵政代辦中心、銀行購物中心、劇院、老年大學和俱樂部等建筑具有詩意的美，主要體現在建筑與環境的關系之中。長期生活在農業社會的中國人，向來就醉心于田園的風味和情調，在建筑環境的營造中講究“風水”。 群山環抱、負陰抱陽、背山面水?！暗镁半S行”、“巧于因借，精在體宜”，就是因景制宜，強調建筑與環境的關系，追求建筑的詩意美。
4、山地公園規劃重點以森林景觀建設為主，不但將形成水景、堤景、橋景、場景和塔景等“五景”，還有濕地園、生態園、野生動物園、體育休閑園“四園”，以及休憩療養區、郊野觀光區和遠景發展區“三區”。鄉村高爾夫俱樂部、茶坊、咖啡吧、怡生園國際會議中心等建筑的美不僅表現在外部造型，而且也表現在內部空間。在這里，技術與藝術完美的結合，力學與美學難解難分，在建筑上不多見，在小區成片開發中尤為稀少，因此，更顯得彌足珍貴。
5、總體規劃和單體建筑設計有各種宜老設施。具體包括建筑的醒目立面色彩標識，風雨連廊，各種無障礙設施、高低扶手欄桿、輪椅通道等，整個社區從進入大門以后，所有的地區和空間都可無障礙地通行，地面防滑處理，通道不設門檻，內門預留寬度均為1米；長柄門鎖，便于使用，在臥室和浴室裝有紅外線感應裝置，還建有智能化總控中心，：電子安防系統與戶內緊急呼叫援助系統；紅外無線安防、水源、地源熱泵等高科技智能產品，應用于社區各項安全保障與服務設施。低按鍵、高插座等，人性化設計環節無處不在。
6、綠色生態設計：綠化和水體不僅是景觀要素，也是環境優化系統的重要組成部分。這一系統包括雨水管理系統，廢水處理系統，利用植物調節改善氣候條件，通過水體幫助創造舒適的小氣候以及清潔能源的利用等。生態設計理念的實施得益于一系列新技術的采用。如環保生態的雨污水處理系統。東方太陽城在整理、平整基址時，利用現狀地貌自然形成約16萬平米人工水體，通過水體達成雨水收集、防洪調蓄、改善小氣候的作用，取消了慣常采用的管道雨水系統，節省了投資；雨水流入水體后受水生植物的作用得到凈化，而雨水的注入又能防止水體變質。污水處理加入了中水系統，處理后的中水用于綠地澆灌和水體補水。采暖方式以水源熱泵為主，獨立住宅中使用了地源熱泵，使用中除系統運行的電能外，其余能源均從地下采集，不需另外經濟投入。這些新技術的采用有效地提高了老年社區的環境品質并降低了社區運營成本。生態園林的規劃，在保證生物多樣性的基礎上，選用大量適宜當地生長的殺菌、防風品種，讓它們起到凈化空氣的作用；區內各具特色的水系還為老年人提供了豐富的水上活動機會，如游泳、泛舟、釣魚……
7、系統的景觀設計。景觀系統是使各類景觀要素交織在一起共同作用的有機體系。在這一系統中，有利用基地保留植被形成的防風林和果園；有高爾夫練習球場以及使之與社區有所分離的自然樹林；有各種形式的親水空間，當水體融合在社區之內時，采用比較規則的幾何池岸、鋪裝和種植方案，當水體不與居住和公共建筑直接相鄰時，其形式上的自然特性得到加強；有不同主題的社區公園，它們空間形態各有差異，植物配種富于特色，為人們提供了形式多樣的娛樂和社交場所，并有利于增強可識別性；有鄰里間的小花園和庭院，在這些地方，遮蔭樹、修剪灌木、花圃和室外家具限定了由公共領域進入私密空間的過渡地帶。景觀設計不僅有形態上的系統考慮，在空間序列上也加以著意安排，重點在于主要出入口和干道沿線，通過空間收放、引導、屏蔽以及水體空間的穿插、特色花卉樹木的栽植形成一系列富有變化、令人愉悅的景觀走廊。以主干道景觀設計為例，當人們來到入口廣場前可以看到主入口掩映在一片油松林下，左出右進，中間是標志墻，形式相對封閉。進入主入口，空間頓覺開敞，迎面是飛過水面的一座虹橋。往前來到來訪中心的迎賓花園，這兒鮮花盛開，綠草如茵。隨后，街道一邊是高爾夫球場一邊是自然樹林，跨過池塘，沿著居住社區邊緣蜿蜒前行，時而松林夾道而立，時而道路分置兩邊把樹林夾在中間。最后來到北入口，是一片爛漫桃林，喻示人們由此口穿出即為洞天之外。
五、老年公寓特點
私密性：老年人需要一個屬于自己，不擾的空間；
社會交往：應為老年人提供一個進行社會交往的公共空間；
可選擇性：應為老年人提供多種可選擇性，并有控制的能力；
標志系統：它為記憶力減退的老年人提供活動上的方便；
安全感和安全性：為活動能力減退的老年人提供活動的安全性，使他們有安全感；
可達性和易操作：供老年人活動的空間應有很好的可達性（即無障礙）。常用設施（如門、窗、家電）應易于操作；
適度刺激性和挑戰性：一個有適度挑戰性的環境將促進老年人的經?；顒?；
適度的聲光環境：它將大大方便視力和聽力已經減退的老年人的活動；
環境的熟悉性和連續性：環境的設計有一定的地域風情，并成為往日生活的延續，使老年人不感到陌生；
尺度適宜的細部：它可以使老年人處處感到方便和愉快。
六、整體規劃設計及配套設施
住宅區和活動區分離，保證生活空間不受干擾；
建筑布局應確保朝向、采光、通風和景觀等為老年人提供優質的生活空間；
居住區內路網設置合理，人車分流，來自主干道的噪音少；
設置坡道聯系室內外空間，方便輪椅的使用；
處理好合設或鄰近的其他設施與住宅之間的關系，既提供公共交往空間，利于老人開展體育活動，又方便生活；
基本的生活配套齊備，以保證老人生活需求在社區內就可得到滿足；
醫療保健中心應有一定規模力量，而且與生活區靠近，并有通暢的道路系統以應付緊急情況，為老人的身體健康提供有力保障。
七、老年住宅公共交往空間
第8篇：物業社區運營范文
一、文化創意產業園與公共
文化服務融合發展可行性分析
文化創意產業園長期以來被認為是文化創意產業的集聚地，是促進文化創意產業發展的重要推力，是經濟價值生產的地方。而公共文化服務在一般的概念中是由政府推行的、公益的、供民眾免費享用的文化生產。兩者似乎沒有必然聯系，但是在理論和實踐的發展過程當中，文化創意產業園作為城市新興空間，不同于一般產業集聚區的空間性質，以及公共文化服務領域的空間轉向都為二者的互融提供了具有可行性的基礎。
（一）文化創意產業園具有經濟和文化雙重屬性
我國的文化創意產業發端于2003年的文化體制改革，通過將文化區分為公益性文化事業和經營性文化產業，厘清了文化創意產業作為一個新經濟門類的發展制度和認識。文化創意產業園萌芽，主要是一種自發性的藝術家群體和創意工作者的群體集聚，一般是對廢棄的舊工業廠房或臨近街區進行改造，變成工作室和住處，別樣的空間氛圍和藝術氣息不但吸引了圈內的同伴，更吸引了不少市民和游客，形成獨特的空間樣態。如北京的798和上海的田子坊等。此后，文化創意產業園區的數量和產值獲得了極大的提升，全國各地文化產業園區（基地）建設數量從2008年的586個猛增到2012年的1167個，產值從1700億元增長到3800億元。
文化創意產業園有助于企業之間形成互動，促進信息和知識的交換，激發創新和競爭，降低中小企業進入門檻，從而增進整個產業的生產力和活力。但是在過于重視文化創意產業園的經濟功能的時候，往往會忽視一個事實，那就是文化創意產業園區作為一個創意工作者和藝術家群體聚集之地，同樣具有一種獨特的文化氛圍，而這正是創意生產不可或缺的。因此文化創意產業園區的空間性質從本質上來說既具有經濟屬性，又具有文化屬性。
（二）公共文化服務空間轉向
黨的十提出我國到2020年基本建成公共文化服務體系的戰略目標。公共文化服務體系建設水平已經成為衡量中國小康社會的重要標志，構建現代公共文化服務體系是深化改革的重要內容。
傳統上公共文化服務的供給都來自于國家文化事業單位，在特定的公共文化空間中進行文化生產，再由市民主動到這些空間中來消費這些文化資源和文化產品。圖書館、博物館、美術館、科技館、文化館正是承擔這樣一個公共文化產品生產和享受的傳統空間。整體來看，經過10來年的發展，基本公共文化服務設施已經有了一定的規模，服務水平也有了較大的提高，但公共文化服務體系建設還處于起步階段，特別是公共文化服務內容還不夠豐富，管理模式和產品還缺乏系統化的創新機制和手段。與此同時，人們對以文化為代表的精神文明的要求更為多元，對公共文化服務的要求越來越高，這就需要政府管理者擁有更廣闊的理論視野和大膽創新的實驗精神。
公共文化服務具體落地，還涉及市民社會文化生活和城市文化空間拓展的問題。傳統的公共文化活動空間已經越來越難以滿足大眾的需求，必須尋找或重建新的文化空間。這種文化空間重建的前提正是基于公私界限重新勘定、分隔的總體事實；重建的條件是空間功能的重新定位，即文化空間的“中心”，應該從國家權力全面支配的單一形式轉向國家、社會、市場、個體多中心主體。近年來，我國城市公共文化服務建設的重心逐步下移，更加重視面向社區、面向文化資源共建和共享。以著名的空間研究思想家列斐伏爾的理論來看，“空間生產”的本質是一種社會關系的再生產，當社會關系的再生產出現一種多元主體協作的模式趨向時，也必將生產出新的空間。從這個意義上看，文化創意產業園正是一種政府、市場、企業、社區民眾等多元主體充分互動、博弈的獨特城市空間，可以進行公共文化的生產及實踐。
二、文化創意產業園和公共文化
服務互融發展機遇
文化創意產業園和公共文化服務互融發展是建立在當下多學科學術研究前沿成果之上的創新路徑，其機遇和可能性來自于對文化創意產業園上一個發展階段產生問題的反思，以及公共文化服務體系建設進入深化階段，對新的城市文化空間和新的公共文化服務產品需求的尋求和滿足。
（一）文化創意產業園單一的地產租賃經濟模式難以為繼
文化創意產業園的建設由于牽涉到用地審批或土地性質變更，因此通常與政府推動文化創意產業發展的動力和決心息息相關。為了吸引開發商投資園區建設，往往存在一定程度上的土地租賃優惠政策。這個由政府補貼而讓渡的地租價差，往往成為短期盈利導向的開發商借以牟利的投資動機。這就造成在全國出現了大量跟風建設的文化創意園。其投資者和經營者很多并不具備文化創意企業運營能力，也沒有相關運營經驗，或者根本就是將其作為一個商業租賃地產項目進行操作。這也正是業界和學界對大多數文化創意產業園集聚效應缺失、商業導向嚴重等問題進行批判的來由。
隨著問題的顯現和反思聲音的擴大，文化創意產業園慢慢回歸到理性期，政府對園區的認定越來越嚴格，而不斷跟進的理論研究也使得社會對文化創意產業園的理解趨于深化，開始思考如何在簡單的物業出租之外真正激活“集聚”效應，在園區運營中通過主動營造創意生態獲得可持續發展途徑。在激烈的競爭中，文化創意產業園區為了爭奪市場，開始更加重視自身的文化創意氛圍建設，注重創意生態和創意網絡的營造。根據對創意產業運營規律的深化認識，不僅考慮創意生產者的集聚問題，更考慮創意產品的受眾集聚問題。這就使得園區的經營者需要重新明確和定位自己的工作目標，即一方面需要為入駐企業做好服務，另一方面需要以城市為目標，為市民或者潛在的消費者做好服務。就目前園區的發展趨勢來看，大多數園區已經認識到園區作為創意企業的集聚地，除了具有物理空間上臨近的優勢之外，更應該從經濟組織的性質上重新思考。越來越多園區運營者開始將自己視為一個平臺，為企業提供孵化、知識產權保護、投融資輔導等增值服務，而把園區作為城市公共文化空間來認知的還不多。隨著后工業時代消費者與生產者之間關系的不斷演進，消費者作為生產者的角色日益凸顯，公共文化服務將成為園區提升知名度，增進消費與生產循環、互促活力的重要路徑。
（二）公共文化服務體系的深化也需要新的文化空間
新的文化產品創作和供給，離不開新的文化活動空間。尤其是納入市場和社會的公共文化生產主體之后，原有公共文化空間的意涵和概念有了突破。公共文化服務的深化來自于人們對多樣性文化產品的需求。目前中國傳統意義上的公共文化場館和公共文化機構建制于計劃經濟時代文化事業建設的語境，立足點還是為市民提供滿足基本需要的公共文化產品和服務，具有主流性和經典性的特征，多樣性和時代性較為欠缺。隨著時代的發展和認識的提升，從“文化經濟”的“文化屬性”入手，公共文化服務依托文化創意產業園區的獨特空間發展新的形式則成為可能。另外，從文化創意產業園區的物理空間來看，其文化屬性則表現得更為直觀。舊廠區依附型、舊城改造型、大學依托型、新區依附型文化創意產業園都具有獨特的氣質，往往帶有城市文化的記憶，建筑和街道肌理都具有獨特的文化內涵，它們在空間形態的文化屬性本身就強烈吸引著后工業城市的市民和消費者。大學依托型和新區依附型的文化創意產業園，則體現著強烈的創新文化特質。在公共文化服務體系深化建設的語境下，善加利用此空間的公共文化服務生產功能，將成為新的路徑。
三、政策建議
從全球最新的研究成果和國際共識來重新審視文化創意產業園區，將其看作是后工業城市新興的經濟空間和文化空間，為我們重新理解文化經濟、公共文化服務打開了思路。而這種新思路恰好也因應了公共文化事業發展多方參與模式的新趨勢。那么，在這樣一個新的歷史轉型節點上，政府可以采取哪些措施來主動激勵這種融合發展呢？
一是鼓勵文化創意產業園區建設專門的公共文化空間，打造獨特的園區文化生態，促進城市物理空間重構。文化經濟是一種非常特殊的經濟樣態，不是簡單的空間地理上的聚合，就能產生創意，也不是簡單地給予地租補貼就能夠幫助到創意企業的存活、發展。事實上，文化經濟是一項跟人的體驗、情緒和主觀感受密切相關的后工業經濟樣態。因此，在園區中鼓勵建設有特色的公共文化空間，看起來不是直接的經濟行為，但卻是符合文化創意經濟規律的空間生產機制。在國外關于文化創意產業集聚的研究當中，園區中文化生態的營造是一個非常重要的促進可持續發展的手段。而文化生態的建構要求多元主體均能在園區當中形成某種聯結和互動。公共文化空間的有意打造，對于園區來說，就是一個文化生態的涵養池，它以看上去與市場交換無關的公共文化產品的生產，吸引了更多的人群聚集到文化園區，增強了文創企業與民眾的互動，涵養了園區的文化氛圍，從而也將吸引更多的文創企業和創意社群來到園區，增強園區持續發展的活力。
而從城市物理空間的重塑來看，文化創意園區的特色公共文化空間是原來傳統的工業城市所不具備的空間形態。這種新的空間形態的生產將重塑城市的物理空間。政府鼓勵文創園區進行特色公共文化空間的營造也將是創意城市建設的重要途徑和手段。例如深圳華僑城OCT-LOFT中將舊倉庫改造的OCAT當代藝術館長年面向公眾舉辦高學術性、純公益性的展覽，一方面對國內藝術社群形成磁吸力和影響力，另一方面也塑造了園區高端文化品格的品牌，持續吸引更多業界有影響力的文創企業入駐，甚至在這里誕生了中國著名的創客空間“柴火空間”；吸引了深港城市＼建筑雙城雙年展總策展人的目光，園區接連成為第一、第二屆雙年展的主展場。不僅宣傳了園區空間構造的獨特性，也為深圳創意城市的建設奠定了重要的基礎。
二是政府應鼓勵文化創意產業園區生產優質文化節慶活動，豐富公共文化活動產品的同時促進市民文化消費和企業的創意迭代。舉辦公共文化活動，對于營造人流、提升知名度、聚集人氣、建構生產和消費密切互動的生態鏈都極為重要。文化創意產業園可展示創意產品，讓創意者與居民、消費者互動，通過話題關注，文化主題聚集，吸引民眾逛創意市集和參觀園區中的畫廊、展覽，在園區中進行餐飲消費、文創產品消費、手工體驗消費，增進消費者與創意工作者的交流，促進其優秀創意品牌得到成本很低而效果直接的推廣。
三是以融合發展的思路，鼓勵主題性或由工業遺址改造的文化創意產業園區發展為城市新型文化地標，促進旅游和休閑經濟的同時重塑文化身份與認同。以一種融合發展的眼光，鼓勵支持由歷史工業遺址改造的文化創意產業園發展為城市文化地標，從文化觀光休閑的角度促使園區進行系統化的空間設計、旅游導覽設計，吸引大量文化旅游的觀光客、消費者，提供一個新型文化休閑的去處，提升園區的知名度，帶動城市旅游經濟，為城市在全球競爭的“文化轉向”時代，重塑文化身份，增進市民的文化認同奠定基礎。為此，政府應該首先對具備這種文化觀光旅游潛力的文化創意產業園區做好摸底調查，對于那些有多重旅游資源優勢的，例如位于市中心、交通要道、有海港水域資源等地域便利的文化創意產業園，要做好文化觀光服務的輔導、補助、補貼，鼓勵它們舉辦更多吸引民眾和游客的公共文化活動。
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第9篇：物業社區運營范文
數百萬中外游客云集洛陽，讓這座“千年”更顯繁華。而位于該市e河區啟明北路和310國道交叉處的洛陽通河農副產品物流園區（簡稱通河園區）的熱鬧景象卻也不輸于市區。前來交易的車輛排成了長龍，堆得小山樣的冬瓜在明媚的陽光下泛著白光，青翠碧綠的黃瓜使人垂涎欲滴，瑪瑙般的西紅柿玲瓏剔透……
園區總經理閆安徽對記者說，通河園區是南菜北調、東菜西輸的重要集散地，到這里經營的客商來自山東、安徽、四川、陜西、山西、河北、內蒙古、甘肅、湖北、海南、浙江、云南、上海等省（市、區）以及河南本省的鄭州、焦作、三門峽、平頂山、南陽、濟源、周口等城市。
洛陽市農副產品行業協會副會長鄭金丁就是一個典型的代表人物，他系河南省南陽市鎮平縣侯集鎮人，從1992年起就在洛陽經營蔬菜。他一開始在洛陽市西工蔬菜批發市場，1996年西工蔬菜批發市場被取締后，轉入中原蔬菜批發市場。2013年，中原蔬菜批發市場被取締，他才來到通河園區發展。他經營的蔬菜有100多個品種，是洛陽市蔬菜品種最全、交易數量最大的批發商戶之一，年交易額達到3000萬元左右，日交易量最大時達到54萬元。像鄭金丁這樣的大戶在通河有10多家，分別來自河南的南陽、平頂山、洛陽市洛龍區的李樓鄉以及安徽等處。鄭金丁一年四季都有蔬菜經營，他在山東、云南、四川、海南、內蒙古、陜西、山西、甘肅等省份都派人常年駐扎進行聯系，以精、細、特菜和反季節蔬菜經營為主。除此之外，鄭金丁還在通河園區經營一個干果調味品商行和一個凍品海鮮商行。他告訴記者說：“我從事蔬菜經營以來，從未做過坑害消費者的事。蔬菜關乎人們餐桌上的安全，作為一個商人，我們不僅要講誠信，更要憑良心！”
金老三，安徽省阜陽市臨泉縣崔寨鄉人。通河園區自開業以來，他就帶著全家7口人來這里經營蔬菜。他有兩輛卡車，每年經營蔬菜3000余噸。他的經營模式是從產地運過來直銷，一般都從湖北、安徽、山東、山西、河北等省份拉菜。
李前進，河南焦作孟州市城伯鄉人，系城伯鄉人吳寨村前進蔬菜專業合作社的社長。社內有村民70余戶，土地300多畝，用來種植苦瓜、黃瓜、西紅柿、絲瓜等無公害大棚蔬菜。他每天都要向通河園區運送蔬菜300多箱，16000斤左右，價值2萬多元。合作社的村民每戶年收入都在6萬元以上。他對記者說：“通河市場環境非常好，沒有人亂收費，沒有人故意刁難，更沒有人克扣我們的錢財！”
在通河園區，李前進只是一個縮影，像他這樣的商戶比比皆是。據記者不完全統計，有近千名附近的村民在通河發了蔬菜財。
張開臣，洛陽市e河區東關人，專門在通河市場做土豆與洋蔥生意，每年營業額達7000萬元。
李長運，今年38歲，安徽省阜陽市臨泉縣高塘鄉李大寨村人。他于20年前來洛陽做蔬菜批發生意，先后在洛陽的中原菜市場、李樓菜市場經營大蒜與生姜，通河園區開業時他帶領4個孩子和老婆過來了。李長運的生意做得風生水起，平均每天賣出大蒜3噸，交易額1.2萬元；生姜5噸，交易額3萬元。目前，他不但買了汽車，還在洛陽市買了兩套房子。在通河市場，像李長運這樣的安徽臨泉縣老板還有20多個。
河南省汝州市民王玉現在通河園區開業初期就來了，他以經營雜菜為主。4月21日下午，記者在通河園區采訪時，王玉現的5000斤蔬菜已經賣了大半，車上只剩下大蔥、蒜苗和香菜和菠菜四個品種。當天上午因為下雨，菜價遛了下來，頭天還是1.8元一斤的大蔥，當天成了1.5元一斤，頭天還是1.2元一斤的蒜苗，當天成了1元一斤。他說，菠菜在幾天前還是1.3元一斤，當天成了0.5元一斤。
記者在通河園區西頭采訪，發現一位50多歲的安姓大姐買了一三輪車的蔬菜準備離去。記者上前詢問她，這些是批發回去賣的還是自己用的。她笑著說，她是洛陽市東花壇君河灣建筑工地的廚師，每天都要來這里購買200多斤蔬菜回去做菜使用。記者問：“工地附近還有沒有蔬菜批發市場？”她說：“有是有，但我不愿意到那些地方去買。因為通河園區的蔬菜品種多，價格便宜，綠色環保，買了放心！”
位于通河市場A區11排1號的洛陽信譽雜糧大米批發中心也是個洛陽市農副產品行業協會副會長單位。老板叫丁建立，是洛陽本地人。該中心成立于20年前，雖然其先后在洛陽的東花壇和中原蔬菜批發市場經營多年，但其經營的雜糧品種也只有6個。自從該中心搬到通河后，生意如朝陽東升，紅紅火火，雜糧以及大米的品種猛增到100多個，僅豆類就有30多個品種，日交易額由原來的不足2萬元增加到10多萬元。
洛陽大張盛德美、丹尼斯、西城量販等連鎖超市，每天都要從通河市場批發蔬菜10多萬斤，以供應洛陽市民。
洛陽市及其周邊地區的農副產品資源十分豐富，但由于缺乏有效的冷藏體系和銷售網絡以及便捷的配送服務，全市農副產品經營一直受到制約。通河物流園區由此應運而生，旨在打造中原首席、豫西北地區最大的農副產品集散地，提高農產品物流效率，保障優化生產供應，拉動城鄉經濟發展。其主管單位是洛陽通河農副產品有限公司，該公司于2010年5月10日成立，注冊資本3000萬元人民幣。董事長劉長河先生是洛陽有名的實力派企業家，市人大代表。通河物流園區是洛陽市人民政府為整合農副產品市場而批準引進的大型農批項目，占地556畝，規劃建筑面積40萬平米，總投資約12億元人民幣，2011年列入河南省農副產品戰列儲備重點工程，同年列為洛陽市“十二五”規劃重點項目。其規劃建設的基礎設施有三層商鋪1800套，24座交易大棚，10萬平方米配套倉庫，4萬噸冷庫。與其配套的設施有電子商務中心、電子結算中心、物流配送中心、檢驗檢測中心、監控中心、商住酒店、綜合辦公樓等。通河園區是一個集市場、水果、水產、凍品、糧油、副食、調味、干貨等“業態”，和市場交易、冷凍倉儲、物流配送、食品加工、檢驗檢疫、電子結算、遠程商務、物業服務等“功能”于一身的綜合性、一站式、現代化、信息化的大型農副產品批發市場。
通河園區遠離工業集聚地和城市密集圈，緊臨二廣高速及310國道，距洛陽邙山飛機場不足十分鐘路程，交通便利，環境優美。
通河園區項目預計分為三期完成。目前，一、二期工程已經竣工并投入使用，主要基礎設施有三層商鋪420套，交易大棚20座，服務區商鋪39間，配套倉庫3萬平方米，恒溫冷庫5000平方米，小型冷庫75個，道路硬化4.5萬平方米，以及配套的電子商務中心、電子結算中心、物流配送中心、檢驗檢測中心、監控中心、綜合辦公樓等，已經初步形成較為完備的農產品市場經營管理體系。該市場的三期工程已經于2014年3月動工，預計在2015年12月竣工。
劉長河先生告訴記者，通河園區自2013年1月試營業以來，已經入駐商戶1100余家，入住率為98%，日市場經營量為2000余噸，日均交易額為1500萬元人民幣，年吞吐量為150萬噸。
通河公司于2013年成為全國城市農貿中心聯合會的“常務理事”單位后，先后榮獲全國農批市場行業“百強市場”、全國綜合類農批市場“五十強市場”和“保障城鄉供應全國優秀市場”稱號；2014年被河南省授予“十強市場”、“文明誠信市場”稱號；2013年春被洛陽市授予“農業產業化重點龍頭企業”，2014年又榮獲洛陽市“文明誠信市場”稱號；2013年12月被河南省列為“農產品批發市場”、“批零對接”與“電子商務創新”項目試點單位；2014年3月當選為洛陽市農副產品行業協會會長單位。
通河公司為構筑豫西地區農產品安全穩定工業的“護城河”，借助“三個試點”的有利契機，投資5700萬元完善市場內的基礎設施建設，積極發展“電子商務、電子結算、批零對接（公益配送）和檢驗檢測”戰略。如今，該公司正式開通了“通河商務網站”和“400免費訂購熱線”，實現了資源共享，近遠程配送，網上交易；完成了銀行卡與通河會員卡聯網結算系統對接。市場業務正在穩步向生產源頭和零售終端同步延伸，先后與當地20家農產品生產合作社與基地建立了供銷關系，在洛陽市區內建立了20家便民菜店，先期訂購便民直通車30輛，有效平抑了市場物價，方便了社區市民消費。該公司在洛陽市農業局地指導下，成立了檢驗檢測中心，對進出市場的農產品質量全程實施監控，完善了貨源追溯功能機制，有效地保障了豫西地區農產品的安全供應。提前進入現代化、信息化、規范化、規?；\營之列，為實現年交易額120億元、利稅1億元、企業利潤3.5億元的目標創造了條件。
通河園區成立以來，堅持“讓商戶發財、求生存發展”的宗旨，以“服務洛陽、服務三農”為己任，堅持以道德和責任做好農產品安全供應這個天大的事情；講良心，守誠信，為百姓，承擔了洛陽及周邊地區70%以上的農產品供應，交易量、交易額連續兩年雙居洛陽第一。市場內匯聚了全國23個省（市）、自治區的農產品，業務輻射整個豫西地區并進入到山西、陜西境內，是豫西北地區名符其實的“菜籃子”、“米袋子”。
通河園區上線的蔬菜品種近2000個，服務家庭1200余戶，服務企事業單位20個，服務部隊3個、院校3個，供應餐飲企業16家，擁有三級批發商戶21家，通河配送真正走進了千家萬戶。通河物流有三個特點，一是更惠民：因為與種植基地、供銷社簽約直供，減少了流通環節及損耗、降低了成本――通河的產品以低于其他農貿市場和超市10%-15%的價格供應市民；二是便民：市民只要通過網絡或者400免費電話訂購，電子商務信息平臺會根據訂購信息自動生成采購配送指令，通過集約化分時配送系統，將農產品及時配送到社區門店或客戶指定地點；三是更安全：利用冷鏈運輸技術、完善門店網絡與配送體系，擴大農產品的新鮮周期，憑借園區對配送農產品的溯源管理全覆蓋和二次檢驗檢測，可做到質量追蹤。
劉長河董事長信心十足地告訴記者：“洛陽通河農副產品物流園區全部建成后，不僅成為帶動豫西北地區農產品大流通的超級綠色航母，而且在直接或者間接帶動周邊地區種植業、養殖業與食品加工業發展的同時，可安置10萬農民就業。屆時，將會為服務洛陽百姓、繁榮洛陽經濟、維護洛陽穩定、促進三農增收、解決農民就業等作出重要貢獻！”
