房地產企業規章制度精選(九篇)
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第1篇：房地產企業規章制度范文
（一）建設企業文化有利于國有房地產企業內部的順暢管理
企業文化建設，相當于在國有房地產企業的管理者與員工之間建立一個交流互動的平臺，形成一種不同于企業規章制度的軟規范，達成一種群體的“默契”，引導企業及其員工的價值觀念和行為取向統一到企業某一階段的既定目標上來，形成共同的價值觀體系，使企業與員工休戚與共。一方面，只有企業管理者與員工思想統一、目標一致，才會使上級與下級之間、部門與部門之間、員工與員工之間易于溝通，便于交流，減少內耗，實現順暢的內部管理。另一方面，企業文化建設，就是形成國有房地產企業及其員工共同的思想與情感紐帶，凝結成企業的向心力，使國有房地產企業的員工能感知到企業所努力營造的良好氛圍。例如，某國有房地產企業“通力協作、錦繡前程”的企業文化氛圍，愿意將員工個人的發展規劃與企業的發展目標緊密相連，從而激勵員工的積極性、創造性和創新性，為實現員工個人的自我價值和企業整體的發展目標而勇于開拓、銳意進取。
（二）建設企業文化有利于國有房地產企業核心競爭力的提高，更好的適應、融入房地產市場
企業文化的思想精髓是以人為本，充分發揮其育人的功能。通過不斷提高員工的思想道德水平、敬業精神與業務素質，增強員工的向心力和凝聚力，培養其主人翁精神，最大化的挖掘其潛能，打造出一個業務過硬、管理嚴格、思想可靠、作風良好并善于經營的管理團隊。擁有這樣一個企業團隊，就一定會使國有房地產企業具有強大的核心競爭力，最終能使國有房地產企業在瞬息萬變的房地產市場競爭中立于不敗之地。因此，建設獨特的、優秀的國有企業文化，不僅是有別于其他國有房地產企業或私人企業的鮮明徽記，更將使國有房地產企業內部高效運轉，外部美譽度提升。節約人力成本、節省企業花銷，贏得客戶、提高市場占有率，提高國有房地產企業的核心競爭力，從而在激烈、殘酷的房地產市場競爭中，把握住企業前進的航向，充分、全方位的發揮企業的靈敏市場觸角，更好的適應、融入風云多變的房地產市場。
（三）建設企業文化有利于國有房地產企業的品牌塑造與廣泛傳播，會在一定范圍內起到輻射帶動作用
國有房地產企業是社會的重要組成部分，必然同社會的方方面面發生千絲萬縷的聯系與交往活動。房地產企業在公眾中的品牌形象，一方面是以產品、服務為中心的硬實力的展示，另一方面是以企業文化為主的軟實力的展現。所以，企業文化的建設將有助于國有房地產企業的品牌塑造與廣泛傳播，對于企業樹立良好的公眾形象，提升其知名度與美譽度發揮重要的作用。優秀的企業文化會在客戶的心目中留下良好的印象，贏得客戶的口碑與信賴，對公眾產生影響，并在一定范圍內起到輻射帶動作用。例如某國有房地產企業在省內某城市進行房地產開發建設歷時十年，其倡導“通力協作，錦繡前程”的企業文化，通過打造品牌，開展營銷活動，吸引上千戶業主購買、入住。因其管理良好，并為業主物業帶來增值空間，使得已入住業主口碑相傳，又為其帶來了更多的新業主購買、入住，真正實現了企業與業主間的“通力協作，錦繡前程”。所以，該國有房地產企業的品牌塑造與廣泛傳播不僅僅是十年時間的積累，更是其企業文化的積淀。
（四）建設企業文化有利于國有房地產企業的長遠發展
企業文化是企業員工的思想觀念、思維方式和行為方式以及企業的經營理念和管理模式的總和，是企業內外部環境變化的體現。一方面，隨著企業外部市場的變化、內部決策層的變動、策略的調整等因素，企業文化的內容與形式，也應根據國有房地產企業近、遠期的發展目標，做出相應的變化，但又要保持其相對穩定性，以適應內外部環境變化的需要。另一方面，在企業發展的不同階段，企業文化也應在與總體原則保持一致的方向下，結合企業所處的不同階段做出相應的變化，在內容與形式或調整或補充，或豐富或靈活，以適應企業不同階段的要求，充分發揮企業文化精神支撐與制度保障的功能。國有房地產企業的發展，本質上就是不斷挑戰自我、完善自我、超越自我的文化創新過程。建設優秀的企業文化，用企業文化引領發展、聚力發展、助推發展，全面提高企業的軟實力，有利于國有房地產企業的長遠發展。
二、國有房地產企業文化建設的途徑
（一）建設企業文化需要最高領導層的帶頭示范、要靠制度來保證
企業文化的建設在內部是自上而下的，不同的企業具有不同的企業文化特質，這在很大程度上取決于企業最高領導層的行為方式與管理風格。如果這個企業的最高領導層，非常注重團隊合作，相應的，其所建設的企業文化會表現出通力合作、注重溝通等特征。因此，企業的最高領導層需注重、規范其言行，帶頭做好示范、起到表率作用，使企業員工耳濡目染、積極仿效并支持參與企業文化建設，這樣才會使企業文化的建設事半功倍、朝著預期的目標良性循環。企業文化的建設是一項系統工程，離不開企業規章制度的保證。國有房地產企業文化建設，需要將本企業倡導的企業文化所強調的要點，明確寫進企業的各項規章制度中，有條件的可以將制度上墻，并在具體的工作中遵照執行。根據國有房地產企業發展的不同階段，小規模企業可以先由合適的其他部門人員兼任企業文化建設職能，在企業規模發展壯大、條件具備時，適時建立企業文化部門，設立專崗專人，專職負責；堅持常規宣傳活動、開展特色主題活動，確保國有房地產企業文化制度的貫徹執行與持續健康發展。
（二）建設企業文化與企業的管理者、基層主管的領導模式、行為方式和管理風格密不可分
企業文化體現在國有房地產企業內部的各個方面，通過企業的不同層面、各個流程、各項制度體現出來，而這些都與企業的管理者、基層主管的領導模式、行為方式和管理風格密不可分。以某國有房地產企業倡導“通力協作”企業文化的貫徹執行為例。如果企業的管理者、基層主管通過企業電子辦公平臺或內部會議等形式與制度，定期將企業、本部門目前的重要工作事項等信息公開給企業員工，及時在全局范圍或者部門內進行信息傳達與工作事項安排，既保證員工的知情權，又有利于企業各項工作的順利開展。在具體工作的開展中，企業管理者、基層主管根據對工作進度的反饋與了解，有效、及時的通過各種方式對員工進行必要的指導與幫助，引導全局、部門工作朝向有利的方向發展，這將大大增進管理者與員工間的工作與情感關系，有利于形成融洽的工作氛圍，有助于提升“通力協作”的企業文化。因此，企業的文化建設，需要培訓、選擇、提拔適合的管理者、基層主管，使其領導模式、行為方式和管理風格有利于傳播、推廣企業所倡導的文化。
（三）國有房地產企業文化的建設涉及到企業的方方面面、貫穿于房地產項目建設、開發的各個環節之中
企業文化建設涉及到企業的方方面面，大到企業目標戰略的制定、小至企業員工的儀容儀貌。從企業的工作流程、工作內容、規章制度等內部事宜到企業與客戶、與媒體、與政府等外部關系上，無不時時處處展示國有房地產的企業文化。企業文化建設也貫穿于房地產建設、開發的各個環節中：定位項目、市調客戶、宣傳推廣、接近目標客戶、鎖定意向客戶、銷售成交以及客戶售后服務等等。例如：在某一新項目的社區規劃、戶型設計中，國有房地產企業在考慮建設經營成本、產品類型、市場定位時，充分貫徹“以人為本”的企業文化精髓來考慮居住的多樣性、舒適度等需求。在項目的市場調研與客戶分析環節，國有房地產企業的市場營銷人員在對房地產市場與目標客戶群體的進行分析時，充分挖掘企業文化優勢，發揮出企業文化的優秀部分，就能更深入的了解市場中其他房企的企業文化、目標客戶群體的特征與需求。可以說在上至開發項目的取得，下到項目的售后服務這一個完整的開發建設鏈條之中，也是將本企業文化傳播、影響至客戶的過程。
（四）國有房地產企業文化的建設可以融合在服務客戶的全過程中，二者相輔相成
第2篇：房地產企業規章制度范文
[關鍵詞]房地產企業；內部控制；現狀；對策
[中圖分類號]F293.3[文獻標識碼]A[文章編號]1005-6432（2014）51-0145-02
1房地產企業內部控制制度
1.1內部控制制度的含義
廣義的內部控制制度主要說的是經濟單位以及各個組織在經濟活動中建立的一種相互制約的業務形式以及職責分工制度。其主要目的是為了有效改善經營管理辦法，提升經濟效益。內部控制制度是在經營管理需求上面建立的，并伴隨著經營管理的需要不斷完善其發展。最早控制活動的核心內容是保護財產的安全完整，保障會計信息的質量，其側重點主要在于錢物分管，一定要不斷加強手續管理，并嚴格審核各個方面的內容。隨著商品經濟的不斷發展、生產規模的不斷擴大，才會逐步形成現代內部控制管理系統。
1.2中小房地產企業內部控制制度建立的重要性
內部控制制度能夠有效提升企業管理水平，是不斷提升企業競爭力的重要手段，假使不重視內部控制制度的完善，就一定會影響房地產行業的不斷發展，所以，加強房地產企業內部控制意義十分重大。
首先，健全內部控制制度能夠有效保障企業在競爭環境中保持健康規范的經營方式，房地產行業具有一定的特殊性，其開發時間較長，前期投入的比重較大，因此，存在較大的經營風險，對其實施有效的內部控制程序，使其能夠對企業生產經營各個環節實施監督，以便及時發現其中存在的各種問題，繼而降低運營成本，提升企業的經濟效益；其次，健全內部控制制度有利于企業健康穩定的發展，能夠監督考核企業各個部門的工作，真實反映工作實際情況，繼而充分發揮企業整體性同時保障經營效率提升，保障企業能夠順利完成既定的經營管理目標。
2房地產企業內部控制制度存在的問題
2.1企業對內部控制制度認識不足、執行力度不夠
房地產企業經營發展過程中，想要建立、完善內控制度需要花費大量的人力、物力，并且不能夠有效產生經濟效益，就算是間接效益也需要很長一段時間才能夠觀察出來，這樣情形就很容易致使企業內部控制制度的建立產生誤解，以為實施內部控制制度一定程度上會降低工作效率，分散、制約管理層的權利，使其不愿意或者是不積極推動內部控制制度的實施，使其內部控制流于表面形式，降低了企業防范風險的能力與管理水平。
2.2企業內部缺乏監督力
我國中小房地產企業內部控制失效是一種較為普遍的現象，難以管理與監督提供較為有效、可供參考的資料，致使監督失去控制，致使經濟效率低下。雖然我國形成了包括政府監督與社會監督在內的企業外部監督體系，但是建立的監督管理體系最終效果卻并不盡如人意。我國企業的各項監督功能較差，標準制定不夠統一，其實行分散管理，缺乏有效的信息溝通，并且沒有形成有效的監督管理系統。監督工作也沒有按照預期目標實行，弱化問題較為嚴重。另外，外部環境較差以及不正當的業務競爭也促使監督效果不能夠真正發揮作用。
2.3內部控制風險意識淡薄，對內部控制認知不足
因為內部控制是不能夠直接產生經濟效益的，并且間接效益也需要較長時間才能夠體現出來，需要設置很多人員崗位，并制定大量的規章制度，并且一定要增設辦事環節以及程序。導致大部分房地產業主將主要精力放在房地產商品的開發以及銷售上面，繼而忽視了內部控制制度的建立。許多房地產企業往往對于市場競爭環境中一些外部因素考慮較多，但對本身因為內部控制帶來的風險因素考慮的很少，特別是對盲目擴張帶來的管理以及控制方面的缺陷考慮不周。
3加強房地產企業內部控制的措施
3.1完善房地產企業內部控制環境
一定要加大力度進行宣傳，提升管理人員的內部控制意識。注重內部控制的設計與實施，保障企業中每個崗位以及人員、業務環節都能夠按照一定的規章制度處理工作。真正將內部控制制度的建設作為一項長期任務來執行。有效發揮房地產企業董事會的作用，積極建立完善董事會的建設，只有這樣，當董事會擁有足夠權限的時候，才能夠對其適當進行管理，并履行相應的監控、引導、監督的責任。另外，要不斷加強企業文化的建設，一般情況下，企業員工的道德思想素質被認為是內控環境的重要因素之一，正直誠實的品格、高尚的敬業精神對企業內部控制會產生非常重要的影響。房地產行業的人員流動性較大，管理者尤其需要重視內部控制，為員工樹立榜樣，起到帶頭作用，遵守內部控制制度，并穩步經營，實施科學管理。
3.2建立外部約束機制
內部控制因為制度本身以及認為因素的制約，存在一定的局限性，企業在發展過程中能夠建立完善內部控制制度，仍舊依賴于外部監督機制。只有有效地做到內外結合，才能夠有效降低房地產企業的經營風險，提升房地產企業的經營水平，并且還能夠不斷提升房地產紕漏信息的可靠性，有效保障投資者的利益。針對房地產企業內部的控制管理現狀，為了有效加強、完善房地產企業的內部控制，可以采取下述辦法：首先，加強房地產企業管理人才的培養工作，用職業經理人代替不稱職的管理人員，并實施有效的激勵機制；其次，充分調動人員的積極性，實現房地產企業的經營目標；再次，有效拓展房地產企業的資金來源，鼓勵其在資本市場進行融資活動，發展正常的經營管理模式，采取善意的收購合并模式，使其能夠形成良性競爭機制，不斷強化內部檢查機制。
3.3健全風險評估機制
風險評估說的是識別、分析、評估風險的一個過程，是實施內部控制的一個重要環節。房地產行業具有一定的特殊性，房地產行業前期發展過程中需要的投資較多，房地產行業屬于一種高風險行業，其面臨的風險不能夠全憑管理層的經驗判斷就斷定其過程。所以，房地產企業一定要不斷強化風險管理意識，吸納一些專業的管理人才組成相應的風險分析團隊，并嚴格按照規章制度，及時分辨、有效分析相關的風險，并合理確定風險的應對措施，將風險控制在一個范圍之內，避免企業管理人員因為個人對風險的判斷，為企業帶來經濟損失。
3.4完善成本控制
現階段，房地產行業競爭的核心內容是對成本的有效控制，有效的成本控制一定要建立在完善的內部控制制度上面才能夠實行。現代企業的成本控制可以分為“粗放型”與“集約型”兩種。粗放型成本控制說的是對生產技術、產品工藝方面的控制，單純依靠減少材料的使用，對其降低成本的一種控制辦法。集約型成本控制說的是依靠高技術水平的辦法有效改善生產技術、產品工藝，繼而有效降低成本的辦法，將這兩種辦法結合起來，就是現代成本控制。
3.5完善內部監督機制
內部監督機制通常情況下是通過內部審計來實現的。所以，房地產行業一定要不斷加強內部審計機構與審計人員的獨立性，簡單來說，就是在董事會下面設置一個相對獨立的內部審計部門，對企業的內部情況獨立行使審計與監督。內部審計部門對房地產企業發生的問題應該直接向董事會、監事會報告，并且還應該設置專職的內部審計人員，嚴禁財務會計人員兼職內部審計工作，使其能夠真正做到職務分離，保障審計人員能夠發揮自己真正作用，保持自身獨立性。其次，內部審計部門需要有相應的權限與智能，保障審計部門能夠在企業日常經營過程中發揮其應有的作用，保障其能夠真正發揮監督作用。
3.6完善考核評價制度
考察企業實施內部控制制度是否有效的關鍵是完善考核評價制度。大部分房地產企業都制定了較為完整的內部控制制度。但是卻忽視了怎樣執行以及怎么判斷執行的效果，最終導致內部控制制度執行力度不夠。就此，企業一定要建立完善內部控制考核、評價制度，定期對企業各項管理活動進行評價、考核，并對其中存在的問題提出改進意見，有效提升內部控制的水平。
4結論
現階段，內部控制已經成為衡量現代企業經營管理的一項重要標志，按照房地產企業管理系統來講，實事求是地建立自我調整、檢查以及制約的內部控制制度，是房地產企業組織管理的客觀要求，這也是房地產企業在生產經營過程中順利運行的根本保障，使其能夠在競爭激烈的市場環境中立于不敗之地。
參考文獻：
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第3篇：房地產企業規章制度范文
房地產行業是高投入、周期長和高風險的行業，控制風險是財務管理需達到之首要目標。作為風險控制手段的載體，內控體系的建立與完善是房地產企業長期良性運行的有效保證。按照內控理論，內控是一個組織設計并實施的一系列程序，以便為達到該組織的目標提供合理保障，也是對風險進行有效識別、評估、控制、監測和改進的動態過程和機制。隨著國家對房地產業調控力度的加大，房地產企業的規范運作、利潤回歸、內部管理也將越來越受到高度重視。因此，建立健全資金的內控體系，對城市經濟乃至整個國民經濟的健康發展，對于房地產行業深化改革、改善管理、提高效益和加強廉政建設等方面的責任更加重大，有著更加重要的現實意義。
2房地產企業財務內控體系現狀及分析
(1)房地產企業財務內控體系不健全。目前，多數企業的內控制度不夠全面，在控制環境、會計系統、控制程序等方面均有較多的不完善之處。內控體系的不完整，除了沒有基于企業發展戰略予以制定之外，就是沒有按照地產行業發展規律和管理要求，系統地構建內控體系。使內控僅僅停留在分散的制度文字編寫環節上，沒有行之有效的配套操作流程和實現工具，缺乏可操作性和實用性。
(2)房地產行業的內控環境有待優化。內控缺乏一系列操作性較強的規范性文件，要么根本沒有，要么就是制定的細則沒有可操作性，也沒有一個制定具體規范的計劃；內控行為主體素質不能完全滿足需要；多頭管理、各自為政的現象比較顯著，客觀上增大了房地產企業管理和風險控制的難度。
(3)外部環境復雜。房地產企業本身的特殊性導致內控的外部環境復雜，開發投人大，風險高，控制的難度也極大；房地產企業會計核算的特殊性導致內控的復雜性，在會計核算上不需要也不可能計算各步驟開發產品的成本。
3房地產企業財務內控體系構建的原則
房地產企業建立健全財務內制體系既要以《會計法》、《公司法》、《會計基礎工作規范》等法律法規作為依據，又要結合企業的具體情況，便于企業有效增強內部管理。防范經營風險，保護單位財產，保護國家、集體和職工三者利益。增強企業效益。具體來講，企業財務內控體系的建立要符合以下原則：
(1)合法性原則。就是指企業必須以國家的法律法規為準繩，在國家的規章制度范圍內，制定本企業切實可行的財務內控。
(2)整體性原則。就是指企業的財務內控必須充分涉及到企業財務會計工作的各個方面的控制，它既要符合企業的長期規劃，又要注重企業的短期目標，還要與企業的其他內控相互協調。
(3)針對性原則。是指內控的建立要根據企業的實際情況，針對企業財務會計工作中的薄弱環節，針對企業容易出現錯誤的細節，制定企業切實有效的內控，將各個環節和細節加以有效控制。
(4)一貫性原則。就是指企業的財務內控必須具有連續性和一致性，不能朝令夕致，隨時變動，否則就無法貫徹執行。
(5)適應性原則。指企業財務內控應根據企業變化了的情況及財務會計專業的發展及社會發展狀況及時補充企業的財務內控。適應性可分為兩個方面，一方面是對外部的適應性，另一方面是對企業內部的適應。
(6)經濟性原則。是指企業的財務內控的建立要考慮成本效益原則，就是說在運用過程中，從經濟角度看必須是合理的。
(7)適用性原則。是指企業財務內控應便于各部門、各職工實際運用，也就是說企業財務控制度的操作性要強，要切實可行。
(8)發展性原則。制定企業財務內控要充分考慮宏觀政策和企業的發展，密切洞察競爭者的動向。制定出具有發展性或未來著眼點的規章制度。
第4篇：房地產企業規章制度范文
關鍵詞：房地產品牌建設企業文化必要性發展策略
房地產作為國家經濟的支柱行業，既是人們生活所需，也是一種投資手段。除了建設環境、位置、房價等因素外，品牌文化也是房地產企業持續發展的重要動力。房地產品牌建設中要注重品牌文化與消費群體、消費市場、社會環境的融合，充分發揮品牌效應，促進企業經濟增長和可持續發展。
一、房地產品牌建設的必要性
（一）滿足消費者需求
房子作為消費者一生重要的投資之一，價格昂貴、交易時間長、增值空間大等因素造成了消費者的不安心理。房地產品牌是對房地產產品的一種承諾，是消費者對產品的認可，再通過消費者口碑推薦和示范性購買，擴大消費群體，保證產品銷售質量。
（二）提高企業競爭力
品牌建設是提高房地產企業競爭力度的手段之一，房地產行業的集約化加快了房地產產品的同質化。城市化、交通條件、市容建設等因素減弱了地理位置對房地產產品的制約性，僅依靠產品特色、賣點、價格難以打動消費者，而品牌建設突出了企業特色，區分產品差異，滿足不同客戶的住房要求，進而提高企業市場競爭力。
（三）拓展產品銷售范圍
房地產品牌建設可以有效提高產品吸引力、增加產品知名度、擴展產品銷售范圍。現階段商品周期不斷縮短，新產品相繼涌入市場，如何在短時間內占有市場，加強品牌建設必不可少。成功的品牌有效擴展和延伸產品業務范圍，擴大企業銷售規模和銷售業績，搶先占取房地產市場，提高企業經濟收益。
二、房地產企業文化、品牌建設中存在的問題
（一）企業文化建設中存在的問題
第一，文化建設形式化。一些企業把文化建設與環境建設、企業形象相混淆，對管理機制、價值觀念、經營理念不予重視，沒有真正實現企業發展目標和員工價值。企業文化建設應遵循以人為本的原則，但很多房地產企業文化建設取決于領導決策，沒有考慮員工建議，導致員工不愿遵守企業規章制度，影響企業文化建設進程。第二，企業文化定位不準確。認為企業文化建設就是貫徹和執行中央、政府政策精神，不能反映企業價值觀念、經營理念，號召力、約束力不強，不能有效發揮企業文化建設價值。第三，房地產企業文化缺乏策略性。企業文化建設基礎薄弱，沒有充分的市場調研，不重視產品質量和服務水平，認為企業文化就是銷售產品，一味追求經濟效益，僅靠標語、口號約束員工行為。企業文化建設個體特色不明顯，拿來主義明顯，企業領導創新意識和創造能力有限，導致企業品牌特征不突出。
（二）品牌建設中存在的問題
房價不斷上漲并沒有帶動房地產品牌效應的發揮。從整個房地產行業來看，有很多中小型房地產企業，這些企業在發展中忽視了品牌建設。一些房地產企業只重視品牌建設，忽視了品牌后期維護，不能為消費者提供滿意的售后服務，造成企業品牌形象受損。目前房地產行業競爭主要集中于產品供應環節上，競爭力的擴大在一定程度上降低了品牌效應，進而造成房地產行業品牌建設意識淡薄。品牌建設需要有準確的市場地位，與消費者所需、品牌競爭不同，更加注重消費者對產品的認同和信任。在房地產品牌建設中，房地產商通過品牌來提高企業銷售額，但企業對品牌建設還不夠清楚，導致品牌宣傳的籠統性。部分房地產品牌建設缺乏建設性，忽視品牌評估的重要性。地方性企業在開拓異地市場時忽視了本地房產的開發，使企業產品在市場競爭中失去優勢。一些房地產企業將企業品牌和項目品牌混為一談，依靠項目品牌提高企業品牌知名度，導致項目知名度不高，產品銷售困難。小型房地產企業，試圖借助項目品牌沖出房地產市場，結果卻適得其反。
三、房地產品牌建設過程中的企業文化展現
（一）明確企業品牌，樹立企業文化
房地產品牌建設，首先要思考：樹立什么樣的企業品牌、怎樣樹立企業品牌、怎樣突出品牌特征等，進而保證企業品牌的有效性和統一性。就目前房地產行業品牌建設來說，品牌標志定位不準、形式簡單，沒有起到宣傳、推銷產品的效果。有些企業分不清企業品牌和項目品牌的區別，影響企業品牌形象，削減了品牌影響力。因此企業發展中要加強文化建設，完善企業規章制度、經營理念、價值觀念，樹立企業形象，進而規范企業品牌，豐富品牌內涵，充分發揮品牌效應，提高企業競爭了和經濟效益。
（二）提升品牌價值，規范企業文化
房地產行業是一個特殊的行業，僅依靠廣告、產品難以塑造品牌形象，如何保證企業品牌效應的有效性和持續性，增強企業行業認可度和市場知名度，提升企業品牌內在價值，是品牌建設的關鍵。企業品牌是企業文化的一個分支，品牌建設與文化建設相輔相成。房地產品牌是消費者對住房產品的評價，包括產品質量和服務質量。因此在品牌建設中要樹立服務意識，貫穿房地產銷售過程中，根據消費者所需，提高不同形式的產品服務。在工作中逐漸樹立品牌形象，規范企業文化。
（三）革新品牌理念，充實企業文化
隨著人們消費水平和生活質量的提高，消費者的要求也越來越高，在追求物質生活的同時更注重精神享受。因此房地產企業必須認清形勢、與時俱進，在品牌建設中加強市場調研，了解不同生活水平消費者的住房需求。不斷革新品牌理念，準確定位產品市場，考慮到消費群體的多樣性、差異性，強調品牌設計新意、體現企業文化內涵，追求品牌個性化特征，突出企業品牌效應，積極營造利于企業、員工的文化氛圍，豐富房地產企業文化。
（四）打造企業品牌，豐富企業文化
品牌建設以滿足消費者需求為目的。因此房地產企業在打造企業品牌時，要根據消費者水平準確定位品牌，品牌不可過高也不可過低，既要講究地段、價格、質量，也要重視設計、裝飾、綠化。房地產企業在進行產品開發前，應對當地居民生活水平、購買能力進行調研，確認開發規模、銷售價格、消費群體，保證產品的銷售范圍。在銷售過程中注重品牌文化建設，充分發揮品牌效應，實現企業文化建設。
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第5篇：房地產企業規章制度范文
關鍵詞：財務管理 房地產企業 管理體制 財務風險
在經濟快速發展的今天，各種產業層出不窮，產業的規模也在逐漸地擴大，對于一個大的企業來說，內部的財務管理是企業管理體系中非常重要一部分。內部控制是社會經濟發展的必然產物，加強企業的內部財務管理建設是企業提高市場競爭能力和加強企業經濟管理的必然要求。近幾年來，房地產產業發展迅速，房價也越漲越高，很多房地產產業大亨都在產業飛速發展的時期賺得盆滿缽滿。但眾所周知，房地產行業是一個高投資、高風險、高收益的行業，它在快速發展的同時，也面臨著投資、籌資、資金回籠和成本失控等財務風險。所以如何加強財務風險控制，防范企業財務危機是目前我國房地產行業需要急待解決的問題。只有加強房地產企業的內部財務控制，才能使房地產企業快速、良好的持久發展。
一、財務內控制度
一個企業想要穩定持久的發展，它的內部管理是非常重要的。一個企業的內部管理包括對人員的管理和對財務的管理，企業的任何發展都需要資金的支持，資本是一個企業的基礎。所以財務內控制度管理是企業管理的一個重要組成部分，對于一個企業的長遠發展有著極為重大且現實的意義。財務內控制度即遵循財務戰略、財務政策和基本財務目標，通過有效的制度形式強化對子公司及其他成員企業的財務活動的監測、督導與控制，是完善企業集團治理機制，克服目標逆向選擇傾向，提高財務資源配置與使用效率的重要環節。
二、房地產企業的內部財務管理現狀
由于房地產產業是一個高風險、高收益的產業，近幾年來，越來越多的人看到房地產行業的商機，進而加入到房地產行業中來。房價也被炒得越來越高，人們只看到了外在的商機，注重外在的規模，而逐漸地忽視了內部的財務管理，忽略了內部的財務管理的重要性。現在的一些房地產企業對于財務內控制度不夠重視，認為財務管理對于企業的管理不如外部的商機重要，所以將更多的精力放在了企業的規模和發展上。其次，企業內部的財產管理體制不夠完善，仍有很多弊端。當然除了房地產管理者對于財務管理的不重視的現象之外，我國大多數房地產企業缺乏財務內控制度管理建設的相關經驗，這也造成了我國房地產企業的財務管理體系不科學，不系統。同時對于財務的監管不到位，也是一個很嚴重的問題，會造成企業財務不明，會計出現差錯和營私舞弊的情況。這些對于一個企業來說，都是非常嚴重的問題，會使房地產企業的資金出現使用不明，資金鏈不完整等情況。
三、財務內控制度完善對房地產企業的意義
資金對于房地產企業的發展有非常重要的作用，而資金鏈的短缺對于房地產企業來說是非常嚴重的問題。因為房地產行業是一個高投資的行業，企業財產內部控制制度作為企業重要且實用的財務控制管理制度，在對企業資金的管理中發揮著重要的作用。只有房地產企業的資金穩定，那么這個企業才有可能長期穩定的發展。現如今，房地產企業對于財產內控制度的不重視，使財產內控系統不健全，這對房地產行業的發展有極大的阻礙作用。隨著社會經濟的快速發展，城市化以及工業化進程的不斷加劇，企業所面臨的市場競爭越來越大，如果房地產行業想要在競爭如此激烈的環境下，占有一席之地，就需要加強對財務內控制度的重視。房地產企業擁有科學、系統的財務管理制度，才能更好的提升企業的核心競爭力，使企業長久穩定發展。
四、房地產企業如何更好地建設財務內控制度
為了房地產行業更好的發展，就要進一步加強企業對內部財務的管理力度，以會計制度為準繩，企業內部管理要堅持合法合規的整體性、動態性、適應性和牽制與配合等原則。第一，房地產企業要建立適合自己企業管理模式的財產管理制度，但是必須以國家的法律法規為基本準繩，在國家的規章制度之內，制定本企業切實可行的財務內控制度；第二，房地產企業的財務內控制度必須充分涉及到財務會計的各個方面，它既要符合長期的發展規劃，也要注重企業的短期目標與計劃，盡量做到細致和全面，使企業的發展不會出現漏洞；第三，財務內控制度要有針對性，根據房地產企業的現階段的發展情況，針對企業的弱勢方面制定相應地、切實有效的財照策，將各個環節和細節加以有效的控制，以提高企業的財務會計水準；第四，財務內控制度要有適應性原則，當今社會經濟快速發展，企業發生著日新月異的變化，所以財務內控制度也要實時改變，及時的補充，以適應房地產市場的發展與變化，適應社會的發展，使企業不會被社會淘汰；第五，雖然財務內控制度要與時俱進，但同時也要保持連續性和一致性，這樣才能保證企業的更好發展；第六，房地產企業的財務內控制度的建設，也要根據企業的具體經濟成本而定，不能好高騖遠，換而言之，企業的財務管理制度更重要的是它的操作性要強，要考慮成本效益，如果制定的財務制度不利于管理，那么就沒有任何意義了。
參考文獻：
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[2]朱鵬.芻議房地產企業財務內控制度的建立與完善[J].中外企業家，2015，09：141-142
第6篇：房地產企業規章制度范文
【關鍵詞】成本核算，控制，制度建設，監督
房地產開發成本的核算存在諸多問題，主要的原因是成本的核算體制。提高房地產成本核算水平，需要制定相應的成本控制措施，同時加大會計、稅收監管力度，建立和健全企業的規章制度。房地產開發成本的核算是指企業要開發一定數量的商品房所支出的全部費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發項目總成本和單位建筑面積成本的過程。成本核算水平的高低直接關系到成本管理水平的高低，進而關系到企業的經濟效益。
1房地產行業成本核算中存在的問題
現代市場經濟體制下，房地產企業的成本核算工作開展是保障企業持續盈利能力以及利潤最大化的關鍵。受施工材料與人工成本價格的上漲，房地產開發過程中的成本逐年提高。另一方面，傳統建筑工程施工過程的成本管理、投資企業的成本管理等工作也是造成成本過高的關鍵。由于房地產企業規模和項目開發周期的不同，很難按照一般企業的成本核算方法進行開發成本核算，其存在的主要問題是：
（1）成本核算對象不明確。房地產項目用地一般從幾十畝到幾千畝不等，屬于成片開發，分期進行，產品形態有高層、小高層、公寓、花園洋房、別墅、商業地產等。如何確定開發成本核算的對象，是以整個開發項目為成本核算對象，還是分片、分期、分產品類型、單棟樓房為成本核算對象，這些在會計準則中并未明確。
（2）成本費用的歸集和分配方法不明確。根據成本會計有關知識，屬于生產產品直接發生的費用，應直接歸集到該產品成本中；屬于多種產品共同發生的費用，應通過一定程序先歸集費用并采用適當方法進行分配，間接歸集到該產品成本中。房地產企業開發過程中發生的建安工程費屬于直接開發成本，而土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、配套設施費和開發間接費均屬于間接開發成本，需要進行歸集和分配。可如何對間接開發成本進行歸集和分配，間接開發成本歸集何處，按什么標準來分配，沒有給予明確的解決方法。
（3）任意虛增建安成本。有些房地產企業內控制度較為健全，財務核算比較規范，經營管理比較到位，很少有張冠李戴隨意調劑成本現象，各項目間收入、成本費用和利潤數字相對真實、可靠。在此情況下，房地產企業反映的當期應納所得稅額隨之水漲船高。為了壓縮利潤額和應考核指標，房地產企業往往在建安成本上下工夫，一般在年末突擊虛列并結算工程成本。
（4）成本核算周期不明確。產品成本核算一般按月或按生產周期進行，房地產開發產品由于開發周期長，只能按生產周期核算開發成本。房地產開發成本核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發成本，以便企業結算出經營利潤和應交稅金，恰當評價經營管理層的經營業績。房地產開發工程成本核算周期比較明確，工程竣工驗收后即可進行竣工結算，但小區配套設施往往久拖不決或延遲實施，進而影響項目結算。
（5）張冠李戴隨意調劑成本。房地產企業同一年度會有多個不同項目同時滾動開發，由于各項目所處位置、用途以及取得土地的價格等均不同，使得各項目利潤空間也不盡相同，如有的是經濟適用房，有的是普通商品房。房地產企業為了偷逃稅款或延遲納稅，想方設法壓縮各項目當期利潤空間，有意將以后項目應攤銷的成本提前確認并結轉，造成各項目間成本張冠李戴，趁機渾水摸魚。
2存在問題的原因分析
（1）部分房地產企業管理者的素質不高，成本核算水平低。在傳統的計劃經濟體制下，企業沒有真正成為自主經營、自負盈虧的主體，這在一定程度上影響了企業的主觀能動性，但在市場經濟條件下，房地產企業已經成為市場競爭的主體，但有些房地產企業的管理者并不能適應外部環境的變化，不能及時樹立市場競爭的觀念，照走過去的老路，造成目前有許多房地產企業成本管理落后，成本核算水平低。
（2）成本核算體制不適應市場經濟的需要。傳統的房地產企業成本管理，主要是根據財務部門的決算報告，這種核算體制經常因業務人員提出報告的時效性滯后而無法發揮成本管理的作用。由于缺乏成本管理中的事前預測和過程控制，只能靠制度被動地“卡”。一旦反映在財務賬面上成本失控，已是既成事實，則無可挽回。
3 提高房地產成本核算水平的途徑
（1）制定相應的成本控制措施。控制成本是促進房地產企業集約經營繁榮我國住房市場的一個重要手段。
①嚴格控制建安成本降低工程造價。控制建設工程成本，首先，應從設計開始，因為設計是工程項目付諸實施的龍頭，是工程建設的靈魂，是控制基本建設投資規模，提高經濟效益的關鍵。設計階段工作水平的高低，設計質量的高低，不僅影響到施工階段投資的多少，而且影響到項目建成投產以后的經濟效益的高低。其次，要合理安排施工順序，減少施工費用，還要做好工程招投標工作，通過招投標形式確定完施工企業后，在施工階段的成本控制的關鍵是合理控制工程洽商、材料設備價格和嚴格審查承包商的索賠要求。在施工階段，還應充分發揮監理對工程造價的作用。在工程竣工驗收后，應合理地確定工程造價，做好結算審核工作。
②拆遷安置費用的控制。在項目立項之后，業主要擇優選擇隊伍及時凍結建設用地范圍內的戶口，嚴格控制分戶，減少代征土地，增加城區居民外遷，按政策規定從嚴掌握征地拆遷各項費用的補償標準、被遷戶安置用房的面積，做好新區開發原有人員的安置工作。
③貸款利息的控制。房地產企業融資渠道之一就是銀行貸款，很多開發企業用以銀行貸款的方式進行融資，使部分企業的資產負債率在80%以上。有貸必有還，如何償還使付出的利息最少，資金成本最低，要根據投資期限的長短及資金回收的特點來選擇合適的還款方式。總的來說，償還貸款的方式分為一次全部償還和若干次償還。一次償還方式對業主的壓力過大，只有在資金量很大的情況下才有可能，對于同時投資于多個房地產開發項目的企業，實行的是滾動開發，在總的開發過程中，一方面要投入資金，另一方面部分項目完工收回資金有能力償還部分貸款，可以選擇本金均等償還辦法，以免過多占用資金造成利息損失，把企業資金的利息損失降低到最小。
（2）加強制度建設，強化會計監督。
第7篇：房地產企業規章制度范文
[關鍵詞]會計核算 弊端 解決方法
隨著我國經濟的快速發展,房地產業已經成為我國大型企業的重中之重。由于我國的房地產市場一直不是很規范,所以房地產業中的核算工作也一直做的不是很完善,沒有達到相關要求。與其他行業企業會計核算相比,房地產企業會計核算存在核算對象和核算內容上具有自己獨特的地方。從目前我國房地產企業現狀來看,會計核算仍未擺脫計劃經濟模式。會計核算滯后于市場經濟,對房地產企業來說,影響了企業經濟效益水平的提高,妨礙了現代房地產企業制度的完善。
一、會計核算在房地產企業存在的弊端
1. 數據統計不夠明確在有些房地產公司中,核算工作中最常見的毛病就是不夠深入細致,只講粗線條。這就使得一方面使當成本費用不實,造成當期收支不配比,不能真實地反映當期的收支結余和預算執行情況;另一方面使得對事業單位的資產和負債的反映不夠全面、不夠真實。企業財產與個人家庭財產經常發生相互占用的情況,企業的財產就像個人銀行,可以自由存取,不受任何限制,給會計核算工作帶來不少困難。
2.會計信息不夠全面和及時會計核算中的要點也是難點之一在于全面、正確地編制會計報表。有些房地產企業會計核算有違規操作現象。有些企業根本不設賬,以票代賬,或者雖然設賬,但賬目混亂。由于房地產企業的項目部大部分都在外地,數據的收集及傳遞較慢,所以有些房地產企業干脆設兩套賬或多套賬,不按規定使用會計科無視會計核算的一般原則,待攤費用、預提費用不按規定攤提,收入與費用不配比,人為操縱利潤現象經常發生,造成會計基礎工作整體性不強,最終導致房地產企業會計匯總報表不夠準確。
3.會計核算制度不夠完善我國有些房地產企業缺乏相互制約的財務監督機制。有些房地產企業的管理者常干預會計工作,會計人員由于受制于管理或受利益驅使,往往按管理者的意圖行事,會計的監督職能無法進行。有的建立了財務制度和會計制度,但是存在規定不到位等許多漏洞,單位會計出納由一人兼任,移交不規范,內部會計管理失控,給違法違紀行為造成可趁之機,使違規行為得不到及時地糾正,就可能導致職務犯罪的發生。有的制度設計上比較嚴密,但是執行上大打折扣,管理不到位。賒賬過多、過濫,不能實行統一有效管理。
二、解決房地產企業會計核算弊端的方法
會計核算是房地產企業內部制度的中心,為了是我國房地產的核算工作更好的進行,我們必須做到以下幾點:
1. 建立健全各項核算制房地產企業一定要轉變管理觀念,要視會計核算為企業管理的中心,而核算工作是會計核算的基礎,要制定一系列措施,把核算工作責任落實到人頭,把核算質量作為對核算員及項目經理的考核重要內容。企業應健全財務管理規章制度,強化財務管理的各項基礎工作,明確各部門在企業財務管理中的地位、作用及應承擔的職責,并賦予其相應的權力,以防范因財務管理系統不適應環境變化而產生的財務風險。在決策過程中,應充分考慮影響決策的各種因素,確保決策制度的科學性建立。
2. 提高核算人員素質房地產企業中應設置高效的財務管理機構、高素質的財務管理人員。房地產企業應按規定設置會計機構,根據自身業務量的大小,配備足夠的、業務素質較高的會計人員。會計人員應不斷加強業務學習,熟悉會計的基本知識,以及行業會計制度,練好基本功,掌握操作技能,以適應不斷變化的形勢要求,同時不斷加強對政策法規的學習,嚴格按照會計制度和相關政策法規處理各種會計事項,不斷提高會計人員業務水平和職業道德素質財會人員要定期或不定期地檢查核算人員核算情況,督促核算人員及時、準確地搜集財務數據嚴格資金核算。房地產企業核算人員要正確地運用會計科目進行會計賬務處理,做好建造合同核算的各項基礎工作,適應市場經濟和社會發展的的需要,為房地產企業的各段工作做出貢獻。
3.引入先進的技術手段。我們要在工程施工中引入先進的電腦網絡技術,及時統計并輸入每天投入和完成工程量,在工程項目房地產過程中,為財務事宜注入信息化因素,在完成原始數據輸入工作基礎上,使計算機自動實行數據儲存、計算、傳遞等工作。
目前,房地產企業集團的內部機制不健全,嚴重制約了建筑企業的發展。房地產企業在市場經濟的大環境中,更應該意識到企業成敗的關鍵在管理,管理的核心在財務。加強房地產企業的會計核算是房地產業走向國際化的必由之路。只有在完善的制度下,敢于嚴格按建設法規及會計法規去監督管理,認真履行基建會計核算的職責,督促有關部門依法辦事優化會計核算管理流程,強化支出行為控制,有助于提高建筑房地產企業的會計信息質量。
參考文獻:
[1]黃雄文.建筑房地產企業的財務管理初探[J].中國高新技術企業, 2009;09
第8篇：房地產企業規章制度范文
【關鍵詞】全面預算管理；問題及對策；房地產企業
一、房地產企業全面預算管理概述
全面預算管理是企業為實現戰略規劃和經營目標，對預算期內的經營活動、投資活動和籌資活動，通過預算的方式，對企業內部各部門、各單位的各種財務及非財務資源進行分配、考核、控制，以便有效地組織和協調企業的生產經營活動，完成既定的經營目標。全面預算管理是一種管理工具，更是一套系統有效的管理方法，它的實施對我國房地產企業具有以下向幾個方面的重要意義。
（一）有助于貫徹和執行房地產企業的戰略目標。
全面預算是對企業整體經營活動一系列量化的計劃安排，它通過細化企業戰略規劃和年度經營計劃，將房地產企業的戰略規劃與年度預算指標聯系起來，滿足了戰略管理的需要，實現了企業長遠發展規劃與短期計劃的有機統一。
（二）有助于加強房地產企業內部控制。
全面預算管理是一個以預算為標準的管理控制系統，涵蓋房地產企業經營活動全部活動，并能通過控制、分析、反饋、評價和考核等相關措施，實時掌握房地產企業的全部生產經營管理情況，有助于加強企業的內部控制。
（三）有助于提高房地產企業風險管理的能力。
房地產企業在開發經營項目中存在一定的不確定性，如何把控這些風險是房地產企業需要重點關注的問題，諸如如何把控土地的征用、房屋的建設、基礎設施以及其他設施的建設等風險。企業通過全面預算管理設定風險與經典，可以提升企業的風險管理能力。
二、房地產企業實施全面預算管理的應用
（一）房地產公司預算的建立和編制
房地產企業的預算內容包括經營預算（項目整體預算）和財務預算。經營預算在房地產企業也可以稱作項目總體預算，是依據開發項目全過程編制的預算；財務預算反映企業預算期內財務狀況和經營成果，以及現金收支指標的預計報表。
（1）項目整體預算的編制。
項目整體預算的內容包括：項目銷售預算、項目進度預算、項目成本預算、項目費用預算。編制項目整體預算以編制項目進度預算為基礎。
（2）財務預算：
財務預算包括資本預算、現金預算、預計資產負債表、預計利潤表、預計現金流量表。房地產預算的編制以項目為編制基礎，在匯總每個項目的基礎上，編制年度預算，根據年度預算分季度、分月度編制月度預算。財務預算和生產企業的模式相
（二）房地產公司預算的控制與執行
項目開發進度、動態成本控制以及現金流量管理是房地產公司預算控制和執行需要重點關注的問題。項目進度規劃是依據項目開發流程，將開發項目從前期開發到項目施工、項目銷售全過程，所有工作事項的工作時間（工期）、開始和結束的起止時間、規劃編制出來，根據工程進度情況，編制成本費用預算。動態成本控制需要解決市場定價、項目目標成本，同時對目標成本加以分類進而形成預算指標。房地產企業是需要大量資金投入的企業，需要抓好現金的預算和執行，在執行過程中必須按照預算規定的項目和金額支出。
（三）房地產公司預算的分析和考核
在進行預算分析之前，需進行預算執行回顧，即將已發生月份的預算與實際執行情況進行對比分析，將預算與實際之間的差異進行調整，之后再進行預算分析。預算分析要全面掌握預算的執行情況，研究落實解決預算存在的問題，及時糾正預算的執行偏差；其次是將執行的結果參照考評制度，結合企業內部經濟責任制考核進行，與執行預算的責任人獎懲掛鉤。
三、房地產企業實施全面預算管理過程中存在的問題
許多房地產公司實施全面預算管理，完全按照制造企業的管理經驗照搬，在實施過程中，出現了很多問題，并未顯示其應有的作用。
（一）沒有建立明確的全面預算管理體系
目前很多房地產企業的預算還是松散型的，上層的目標與基層的實施缺乏緊密的聯系和實質性的合作與交流。這與沒有建立一個強有力的預算管理組織體系有直接的關系，以致于企業缺乏整體規劃，無法落實預算編制的目標和對預算的考核與監督，預算管理的作用得不到充分發揮。
（二）預算數據缺乏合理性，實施效果不理想
現在許多房地產企業為了趕工程、搶進度，經常是沒有圖紙先行施工，導致設計概算突破估算指標、施工圖預算突破設計概算、竣工結算遠遠突破施工圖預算。還有的企業預算的科學性不夠，測算的依據不足，論證的資料太少，使得預算指標與實際的執行情況差異較大，導致預算失去了應有的指導意義。
（三）套用生產企業的全面預算管理的模式，沒有考慮房地產企業的特點
由于房地產企業全面預算管理沒有成熟、規范的體系可參考，因而許多房地產企業還是套用工業企業預算管理的方法，在年度經營計劃下，編制年度預算，通常還是單項預算，重視財務指標預算，輕視項目開發和管理，也沒有考慮到項目開發周期及其他的不確定性因素，最終導致預算管理的失敗。
四、房地產企業全面預算管理問題的優化對策
（一）樹立正確的全面預算管理觀念、強化制度建設
首先要強化預算的法律效率，預算一經確定，企業各部門在房地產開發建設期至銷售期的各項活動中都要嚴格執行，提高預算的控制力和約束力，同時要強化制度建設，要建立健全預算執行與控制管理、業績報告及差異分析、預算指標考核等一系列全面預算管理制度。
（二）加強全面預算管理的基礎工作管理
基礎工作主要包括原始記錄，定額工作、計劃價格、計量工作，標準化工作，信息工作、規章制度和員工培訓等，這是是專業管理工作中最基礎的部分。基礎工作的加強，可以有效地提高企業各項經營活動的績效和整個企業管理水平，為企業全面預算管理提供鋪墊。
（三）預算與公司的戰略目標緊密結合，編制和執行考慮房地產行業的特色
房地產企業要根據所處的外部環境和自身內部條件制定適合企業發展的戰略目標，預算的編制以企業的戰略目標為基礎，收入、成本、費用層層分解到責任部門的預算中，從企業內部自上而下，自下而上，上下結合形成最終預算；同時要考慮到房地產行業的特點，結合項目進度預算，編制財務預算。
參考文獻：
第9篇：房地產企業規章制度范文
關鍵詞:房地產;風險;對策
中圖分類號:F293.3 文獻標識碼:A 文章編號:1672-3198(2010)02-0132-01
1 房地產目前存在的風險
1.1 環境方面的風險
環境風險包括自然災害、政策的不穩定性、國際經濟環境等。在自然災害方面, 2008年汶川地震使得災區的住房市場受到毀滅性打擊,同時也給成都、重慶等城市的房地產市場帶來嚴重的影響;在政策方面,2007年以來的加息在一定程度下是打擊通貨膨脹有效的工具。但是,對于房地產而言,政府一旦加息,則必將影響到與一般消費者利益相關的普通住宅未來房價的走勢,進一步拉長市場的低迷時間,加大房屋銷售難度,增加資金壓力,給房地產企業的戰略決策及日常經營運作、市場營銷策略等帶來不可輕視的風險。
1.2 流程過程中的風險
流程風險包括營運風險、管理風險、財務風險三個方面。運營風險包括市場波動、客戶滿意度、整個項目規劃等方面。
1.3 決策存在的風險
決策風險包括運營風險、財務風險和人員處置風險。其中關乎項目成敗存亡的項目定位過程中潛在的風險就是決策風險。
2 針對風險控制的幾點建議
2.1 國家需要完善房地產政策
目前的房地產政策,特別是近兩年出臺的政策都是在房價上漲過快和銷售量上漲過快的情況下出臺的。現在房價和銷售量都明顯地下降。在這種情況下,政府除了加息和上調存款準備金率外,還應放寬制度和改善性的房貸利率,對信譽好的房地產企業在信貸上給予支持。
2.2 房地產企業自身需要加強風險控制的能力
(1)建立或附設企業經常性信息收集和處理機構,研究國家和區域經濟政策、行業政策,對本地區各個區(段)域的規劃、土地、項目(包括在建和意向)、適宜項目情況,做及時、準確的分析,為企業經營決策提供準確依據。
(2)加強企業從業人員的現行法律法規和企業規章制度的學習,及時掌握國家及地方政府在本行業的部門規章、規范性文件、強制性標準,了解政策規定,提高“違法、違規”行為的識別能力,規避“政策風險”,避免出現投機風險、政府風險 (按照《建設工程質量管理條例》處罰)。
(3)合理配備具備基本崗位技能和知識的營銷、開發、技術工作人員,加強崗位技能培訓,提高綜合知識能力,提高風險的分析、識別、評價能力,培養知識面寬、具有科學態度又有主動工作熱情的“研發”隊伍,結合企業文化建設,結合企業規章制度制定,用支持、鼓勵、監督、檢查、改進等方法,把企業產品的研發作為“龍頭”對待。
(4)積極推進企業的科學化、規范化、法制化管理建設,逐步實現企業的體系化、制度化、程序化管理,制定適應于ISO9000:2000族質量管理標準的企業標準、工作程序和工作流程,建立現代的企業管理制度和管理程序,用質量管理的八項原則規范企業管理行為,真正地實現工作質量的提高。用管理體系管理,用工作標準、程序、制度規范職業行為,使工作有依據,效果有證明,追究有線索,也就減少了不確定性和盲目性帶來的風險。
(5)利用計劃管理、目標管理、過程監督、節點考核等技術手段,對風險管理過程實施“事前”“事中”的有效控制。在編制計劃時,就風險存在的種類、影響的范圍、時間、效果進行識別、分析、評價,按照一般規律制定規避風險、分解風險、控制風險的措施、辦法;在實施過程中,就風險的客觀性、不確定性、可變性、相對性、同利益的對稱性影響,加強計劃的監督,按照目標管理、節點考核的原則,及時組織實施效果的評價考核,用實事求是的態度,科學地調整計劃和應對措施,及時總結、關閉階段性管理目標,是保證風險管理達到既定目標的有效途徑。
(6)加強項目的招標管理、合同管理,提高成本控制和合同管理能力。在招標過程中,準確核定標的,利用競爭、價格、供求機制,合理制定工期、質量、造價、安全投標的條件,為項目合同管理營造工作質量環境;在合同契約簽訂的過程中,善于利用法律法規的規定,對可管理風險進行合法的消除、緩和、轉移;在合同契約的履行過程中,合理應用《合同法》、《建筑法》和其他法規規定,利用風險管理技術、財務手段,將“承包商風險“、“業主風險”、“供應商風險”、“擔保方風險“進行有效的控制。決不允許在過程中因出現“違規”或“違約”現象而導致“意外”風險失控。
