農村宅基地占地的補償標準精選(九篇)
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第1篇：農村宅基地占地的補償標準范文
為加快城鄉經濟社會協調發展，促進農村土地資源有效利用，根據《市國土房管局關于印發市戶籍制度改革轉戶居民農村宅基地及其附屬設施用地處置與利用管理實施辦法（試行）的通知》（渝國土房管發〔〕157號）、《市國土房管局關于進一步規范農村宅基地及其附屬設施用地復墾管理實行地票價款直撥的通知》（渝國土房管發〔〕162號）、《市國土房管局關于進一步推進戶籍制度改革農村宅基地及其附屬設施用地處置工作有關事宜的通知》（渝國土房管發〔〕166號）、《市國土房管局關于調整地票價款分配及撥付標準的通知》（渝國土房管發〔〕170號）及相關政策規定，經縣政府第83次常務會議研究，現就我縣戶籍制度改革農村宅基地及其附屬設施用地退出和農村建設用地復墾的有關問題通知如下：
一、戶籍制度改革農村宅基地及其附屬設施用地退出
（一）辦理條件
2010年8月1日后轉為城鎮居民并自愿退出農村宅基地及其附屬設施用地的轉戶居民均可辦理。
（二）補償標準
轉戶居民自愿退出能復墾產生地票的宅基地及其附屬設施用地的，以房地產權證、集體土地所有權證為合規性證明，以證載宅基地面積及其地壩面積為準，按12萬元/畝預付價款；待復墾驗收合格并交易后，按實際交易面積12萬元/畝結算地票價款。
農村集體經濟組織待轉戶居民退出的宅基地及其附屬設施用地復墾驗收合格并交易后，按實際交易面積2.1萬元/畝直撥地票價款。
轉戶居民自愿退出暫不能復墾產生地票的宅基地及其附屬設施用地的，以房地產權證、集體土地所有權證為合規性證明，以證載宅基地面積為準，按9.6萬元/畝的收購價一次性結清價款。
（三）辦理程序及支付方式
戶籍制度改革農村宅基地及其附屬設施用地的退出按照下列程序辦理：
1.經入戶地公安部門審批辦理整戶轉戶手續的居民，可持下列要件向戶口遷出地鎮（街道）戶改辦提出退地申請。需提交以下資料：
（1）原農村房地產權證；
（2）轉戶居民家庭戶口簿及家庭成員身份證明材料；
（3）公安機關出具的整戶轉戶的確認通知書；
（4）在城鎮具有下列之一合法穩定住所的證明：
①房地產權證；
②遷入地戶籍管理部門出具的證明材料；
③租賃住房的證明材料。
（5）其他需要提供的材料。
2.各鎮（街道）戶改辦收到申請后，應對轉戶居民的相關條件和資格進行初審；初審合格的，應自收到申請之日起3個工作日內報鎮人民政府（街道辦事處）；初審不合格的，應向轉戶居民出具書面意見并說明理由。
初審合格的，鎮人民政府（街道辦事處）應在15個工作日內組織對轉戶居民家庭人員情況和證載宅基地面積及其地壩面積進行清理丈量、登記造冊。清理丈量過程中應組織相鄰關系人、權利人根據宅基地的權屬對其地壩四至范圍、面積等內容進行現場指界，附注現場示意圖，簽訂現場指界備忘錄。對證載宅基地及其地壩的四至范圍、面積與權屬有分歧的，由農村集體經濟組織組織協商；協商不成的，報請鎮人民政府（街道辦事處）調解，并形成書面意見。同時，對轉戶居民退出的宅基地及其地壩面積能復墾產生地票或暫不能復墾產生地票提出書面意見，在所在村民小組（社）張榜公布3日后由轉戶居民和農村集體經濟組織、縣土地整理儲備中心簽訂自愿退出宅基地及其附屬設施用地協議。
各鎮（街道）戶改辦應在公示結束后3個工作日內將協議和其他申請材料報縣國土房管局審核。
3.縣國土房管局應統一登記造冊管理，并在5個工作日內報縣人民政府審批。
4.轉戶居民按照協議約定實際退出宅基地、附屬設施用地及建（構）筑物后，原房地產權證交縣國土房管局按規定注銷，縣土地整理儲備中心按相應補償標準，對轉戶居民以直撥方式預付價款或支付收購價。
5.縣國土房管局、鎮人民政府（街道辦事處）組織對轉戶居民退出的宅基地及其附屬設施用地進行復墾，待復墾驗收合格并交易后，按實際交易面積直撥地票結算價款。
二、農村建設用地復墾
（一）補償標準及使用范圍
1.復墾農村宅基地及其附屬設施用地，其中合法“一戶一宅”或通過繼承、贈予和集體經濟組織內部有償流轉等合法途徑取得的“一戶多宅”，農戶與農村集體經濟組織應得價款按照85:15比例分配。農戶所得價款按12萬元/畝、農村集體經濟組織所得價款按2.1萬元/畝執行。
因歷史原因形成的其他“一戶多宅”，按照無主房進行復墾，宅基地所有權權利人為農村集體經濟組織，農村集體經濟組織獲得相應地票價款，集體經濟組織按照我縣征地拆遷農村房屋補償標準向原房屋所有權人給予補助。
2.復墾農村公共設施、公益事業用地及經公示確認無具體農村建設用地使用權人用地的，地票平均價款扣除復墾項目成本后，剩余價款全部歸所在的農村集體經濟組織所有。按14.1萬元/畝直撥至有關農村集體經濟組織。
3.復墾鎮（街道）企業用地的，地票平均價款扣除復墾項目成本和給農村建設用地使用權人應得價款后，剩余價款全部歸所在的農村集體經濟組織所有，農村集體經濟組織所得價款不低于2.1萬元/畝。按14.1萬元/畝直撥至有關鎮（街道）企業用地使用權人和農村集體經濟組織。
農村集體經濟組織所得價款主要引導用于農村土地整治、農村土地整治項目后期管護利用、農民集中居住區基礎設施配套建設等新農村建設。
（二）辦理程序及支付方式
年8月1日起，申請地票交易的農村建設用地復墾項目，直撥地票價款到每個農戶、農村集體經濟組織和相關權利人。為保證地票價款直撥工作的順利推進，各鎮（街道）應逐戶逐宗對登記涉及的農戶和集體經濟組織基本信息、對應的宅基地及其附屬設施用地面積、身份證號碼、聯系方式、通訊地址等建立檔案。
1.丈量。各鎮（街道）應組織3名以上人員（國土房管所必須派1人）對復墾范圍內的宅基地及其附屬設施用地進行實地丈量，登記造冊。丈量過程中應組織相鄰關系人、權利人根據宅基地的權屬對其附屬設施用地四至范圍、面積等內容進行現場指界，附注現場示意圖，簽訂現場指界備忘錄。對附屬設施用地四至范圍、面積與權屬有分歧的，由農村集體經濟組織組織協商；協商不成的，報請鎮人民政府（街道辦事處）調解，并形成書面意見。
2.公示。在丈量核實基礎上，計算出復墾農戶應得預付價款后，在鎮人民政府（街道辦事處）所在地和項目區較集中的地點張榜公示，公示期限3天，接受群眾監督。
3.審批。鎮人民政府（街道辦事處）經辦人員核實無誤并公示無異議的，在社、村、國土房管所簽署意見的基礎上，報鎮人民政府（街道辦事處）主要領導審批同意后；由鎮人民政府（街道辦事處）與復墾農戶簽訂宅基地及其附屬設施用地復墾協議，收回原房“兩證”或房地產權證，交縣土地整理儲備中心，侍復墾后注消。
4.兌付。經農戶在領款憑據上簽字確認后，由鎮人民政府（街道辦事處）按12萬元/畝將預付價款通過銀行轉賬方式兌付到農戶銀行賬戶。待復墾驗收合格并交易后，按實際交易面積12萬元/畝結算地票價款。同時，按照渝國土房管發〔〕162號文件的有關規定直撥至有關農戶。農村集體經濟組織補償費在項目經市國土房管局驗收確認后，按照渝國土房管發〔〕162號文件的有關規定直撥至農村集體經濟組織。
（三）實施模式
農村宅基地及附屬設施用地復墾以各鎮人民政府（街道辦事處）為主體、縣國土房管部門作業務指導的模式實施；除農村宅基地及附屬設施用地以外的農村建設用地復墾，由縣土地整理儲備中心直接實施。縣土地整理儲備中心在全市農村土地整治中介中，直接選擇項目的測繪單位、規劃設計單位、竣工測量單位、招標單位和監理單位。
（四）工作職責及資金使用
1.相關部門工作職責
縣國土房管部門負責農村建設用地復墾的組織管理工作。縣農業部門負責農村建設用地復墾項目土壤質量的檢測，并出具土壤質量檢測報告。縣財政、審計、紀檢、監察等部門應對農村建設用地復墾工作進行監督檢查，對虛報復墾面積套取地票價款、克扣農戶宅基地及其附屬設施用地面積或侵占地票價款的，追究有關責任人的行政責任；涉嫌犯罪的，移送司法機關處理。各鎮人民政府（街道辦事處）負責農村建設用地復墾的具體組織實施工作。
2.農村建設用地復墾項目工程成本使用
農村建設用地復墾項目工程成本包括工程施工費、前期工作費、竣工驗收費、工程監理費、安全配套費。工程施工費按不高于1.2萬元/畝預算，包括建（構）筑物拆除、土地平整、農田水利、田間道路和其他工程建設費；前期工作費2200元/畝、竣工驗收費400元/畝、工程監理費300元/畝、安全配套費100元/畝。
3.農村建設用地復墾實施資金及結算方式
縣地產公司通過銀行貸款方式，為全縣農村建設用地復墾提供資金保障。各鎮人民政府（街道辦事處）實施宅基地復墾項目所需資金，通過向縣地產公司借款的方式實施，具體核算方式按財務核算相關規定執行。
各鎮人民政府（街道辦事處）實施宅基地復墾項目獲得《市建設用地整理合格證》后，縣土地整理儲備中心對各鎮人民政府（街道辦事處）實施項目發生的工程施工費、前期工作費、工程監理費、安全配套費，按項目備案實施方案預算金額結算；對復墾農戶的9.6萬元/畝預付價款按銀行提供的農戶銀行賬戶收入憑據證明據實結算。
第2篇：農村宅基地占地的補償標準范文
關鍵詞 農村土地 宅基地 退出機制 有償使用 使用權流轉
中圖分類號：F301．2 文獻標識碼：A
一、引言
農村宅基地流轉是我國集體建設用地使用權制度改革的重要環節。積極探索農村宅基地流轉與退出機制創新，有助于有效緩解城鎮化與工業化進程中建設用地供給緊張的局面，保護農民合法權益。但是，目前中國農村宅基地存在占地面積較大、一戶多宅、空置率較高，缺少有效合理的規劃，農民的居住環境惡劣等一系列問題。據調查有8.9%的農戶有兩處或兩處以上的宅基地。 在我國工業化、城市化的加速發展過程中，約有2億－3億農民從農村轉向城市就業、居住，使得全國2億畝農村宅基地中有10%-15%處于閑置狀態。 以武漢市為例2000年武漢市的農業人口有308.05萬人，宅基地面積有604282.7公頃；到了2009年，武漢市的農業人口只有292.79萬人，比2000年減少了15.26萬人，宅基地面積卻有737330.2公頃，比2000年增加了133047.6公頃。其根源在于城鄉分割的二元土地使用制度，以及缺乏完善的與高速發展的城鎮化、工業化進程相適應的農村宅基地流轉與退出機制。
近年來，宅基地流轉問題引起學術界的廣泛關注。推動宅基地流轉符合中央政策精神，有利于保護農民財產性權利，但現行相關法律與政策規定中仍有諸多不利于宅基地流轉之處。對限制農村宅基地流轉正當性的質疑，以及對宅基地流轉的法律制度規定的反思與法經濟學分析是農村宅基地流轉研究的一個焦點問題。 針對農村宅基地利用過程中問題，不少學者對具體的宅基地流轉模式進行了制度化構想與安排。另外，宅基地流轉的公平與效率問題，也是近年來學者們普遍關注的焦點。有學者分別從禁止宅基地流轉和允許宅基地流轉兩方面，分析了在城鄉居民之間、集體成員內部所引發的公平問題。有學者認為不能只把土地流轉看作一個規模經濟和效率的問題，農村土地流轉首先是社會穩定和公平問題。
為此，本文通過對現在宅基地退出的意義、現狀、存在的問題以及問題的成因進行分析，進而對退出機制的設定提出一些構想和政策建議。
二、農村宅基地退出的現實意義
（一）有利于農村土地的節約集約利用。
農村宅基退出機制的建立，能節約土地資源，確保經濟建設的可持續發展。我國是一個農業大國，大量農村宅基地可利用可發掘的潛力較大，充分利用好農村宅基地資源，拓展農村的用地空間，是緩解經濟發展的用地需求與建設用地總量控制這對矛盾的重要途徑。 農村宅基地的退出不僅能使荒廢的老基地得到復墾，增加了耕地面積，提高土地利用率，而且還增加了大量的農村建設用地，在一定程度上緩解了建設用地緊張的矛盾。農村宅基地地廣量大，是一筆巨大的土地資源。
（二）有利于推進社會主義新農村的建設。
新農村建設的進程，真正實現“以城帶鄉、以工促農、城鄉互動、協調發展”的戰略目標，就必須大力清理整頓農村宅基地，較好處理農民合法取得的、空置的或多余的宅基地。宅基地退出基地的建立，農村土地進行統一規劃，合理布局創造條件。新農村新社區的建設是農村的服務體系城市化、消費城市化、居住城市化、就業城市化先決條件。農村宅基地的退出為建設社會主義新農村，實現城鄉統籌發展奠定基礎。
（三）有利于統籌城鄉發展。
農村宅基地退出機制的建立，是統籌城鄉發展、推進城鄉一體化的重要舉措。通過宅基地退出，把分散居住的農民集聚起來，并且能促進農民進城居住和農村土地的流通，促進了城鄉資源互動，提升了城市輻射的吸收功能，進一步加快了農村新社區建設步伐。同時也改善和提高了生態環境質量和農民的居住條件，也為農村剩余勞動力向城鎮轉移創造條件。
三、農村宅基地利用現狀及成因分析
（一）農村宅基地利用現狀及存在的問題。
1、宅基地閑置較多，“空心村”現象嚴重。
“空心村”現象多發生在勞動力轉移較多的偏遠農村地區。隨著城市化和工業化進程的不斷推進，勞動力轉移的牽引力不斷增強，因此造成了大量的住房和宅基地的閑置。據資料顯示，目前全國2.4億畝村莊建設用地中，“空心村”內老宅基地閑置面積約占10%-15%，在人口涌入城鎮或是更換新的宅基地區位后，原有的農村聚落雖然無人居住，卻并沒有自然消亡而轉為他用，反而是土地長期閑置。
2、“一戶多宅”、超標超占現象正在發展。
現行的農村宅基地都是村民通過申請的方式無償取得并長期使用的。宅基地取得的無償性、使用的無限期性，使得村民傾向于占有更多宅基地。據調查，2006年末，擁有兩處住宅的有11.81萬戶，占8.22%；擁有三處以上住宅的有0.78萬戶，占0.55%。 此外，還存在超標超占現象 。有研究表明，即使剔除空心村內閑置宅基地的面積，我國農村的實際人均宅基地面積依然還有90.15-100.88平方米的規模。
3、“小產權”現象日趨蔓延。
“小產權”現象多出現在經濟發達地區的城市近郊。因為原則限制農村宅基地自由買賣，便出現了“土地隱形市場”。在巨大經濟利益驅動下，郊區農民利用宅基地進行變相買賣，甚至利用集體耕地開發建設“小產權”房。“小產權”房的出現也在一定程度上加劇了土地可能性混亂和產權糾紛。
（二）農村宅基地利用現狀的成因分析。
1、觀念上的原因。
不少村民對宅基地存在私有觀念，把宅基地當作一種祖業看待，認為宅基地歸個人所有，是私有財產。在一些地方這成了大家默認的習俗，即便舊宅廢棄，甚至倒塌，或者宅基地閑而不用，未經本人同意也不允許他人使用。
2、制度不完善。
現行的土地管理法律、法規與政策主要是偏重于對新增宅基地的審批管理，而對閑置宅基地如何退出缺乏具體的實施細則。對于宅基地違規行為缺乏強有力的處置手段。農村村民在宅基地使用方面權利多，義務少，保留超占宅基地的成本很低。另外，宅基地置換、復墾、整理政策配套不健全，盡管現行國家有關政策法規明確提出加大推進宅基地置換、復墾、整理工作，但相關的配套制度建設明顯滯后。現行宅基地收回制度基本失效，并使得農村宅基地的使用長期處于增量供應狀態，存量盤活利用幾乎為零。
3、宅基地退出機制缺失。
現行土地管理法律法規缺失農村宅基地退出機制，由此產生如下后果：部分長期在城鎮穩定就業且戶籍不在農村的人員，在城鄉雙重占有土地資源，不少農村住宅處于空置狀態；部分原農村居民或因進城務工在城市購買房屋、或是因跟隨子女生活而固定生活在城市，其擁有的原農村宅基地因沒有辦法依法流轉而荒廢；部分農村宅基地使用權人死亡，子女婚嫁他方并取得其他地區宅基地，農村集體沒有收回宅基地使用權，從而造成宅基地閑置或一戶多宅的狀況；因法律原則限制農村宅基地自由買賣，“土地隱形市場”便應運而生，宅基地使用權流轉混亂無序。
4、管理工作薄弱。
農村長期以來沒有編制村鎮規劃，村民建房缺乏村鎮規劃指導，建房選址隨意性較大。其結果是村落內部布局零亂，結構分散。沒有一個科學的宅基地調查方法，也使得基層土管所工作人員往往人手不夠、執法手段薄弱，對未批先建、少報多建、私自擴建、隨意調換等難以做到及時發現、跟蹤管理。
四、建立農村宅基地退出機制的設想和建議
現行《土地管理法》第六十二條規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。”可見“一戶一宅、面積法定”是我國農村宅基地管理制度的基本特征。除此之外宅基地管理制度還有一個很大的特點就是農戶可無償獲得和使用宅基地，這也是農戶享有的一項社會福利。因為農戶是宅基地退出的權利和義務主體，所以在建立農村宅基地退出機制時必須在保障農戶的合法權益的前提下，引導有條件的農戶主動放棄現有的宅基地或申請要求，從源頭上控制宅基地利用過程中存在的面積超標、不合理占用宅基地和一戶多宅的現象。 另外，政府在宅基地退出過程中也要起到引導和監督的作用。因此，建立農村宅基地退出機制的設想就是要建立引導農戶退出宅基地的引導機制、促進農戶主動退出宅基地的激勵機制以及監督農戶合法占用和退出宅基地的壓力機制。
（一）引導機制。
要使宅基地有效地退出，離不開從源頭上控制和實行開源節流。引導機制的建立是要在編制好鄉鎮規劃和村級土地利用總體的基礎上，結合新農村建設，通過建立農村宅基地流轉機制和實施農村宅基地整理、置換、復墾，引導農戶退出宅基地，加快農村宅基地退出。
1、編制村級土地利用總體規劃，合理布局新農村建設。
編制村級土地利用總體規劃，建立和完善農村人均用地標準，合理確定宅基地的數量、布局和用地規模。依據土地利用總體規劃和村鎮建設規劃，因地制宜選擇新農村建設中心村地址，規劃中心村建設，完善中心村配套設施，使之真正成為具有吸引力的農村建設示范村，讓農民主動自覺向中心村集中建房。同時，在建設新農村時主動消化“空心村”，充分利用村內空閑地、閑置宅基地和未利用地，不增加新增宅基地規模。
2、完善農村宅基地使用權登記制度，建立農村宅基地流轉機制。
對農村現有宅基地使用是行全面調查，對于手續齊備、符合法律規定的農戶宅基地進行登記發證。對那些通過不合法渠道多占、多用的宅基地不予登記，并可考慮對長期閑置不用和超面積使用宅基地的農戶收取相應的土地使用費，加緊約束多占、超占宅基地行為，促進土地資源的節約利用。現行的宅基地使用權流轉有嚴格限制，隨著我們城市化步伐的加快，現行的流轉方法把農民束縛在農村，不利于農民進城和宅基地退出。允許農村宅基地的合理流轉，既是保護農民宅基地合法用益物權的重要前提，也是通過市場機制合理配置土地資源，實現土地節約集約利用的主要途徑。
（二）激勵機制。
建立宅基地退出激勵機制，要既有利于保護農民的財產的合法權益，又有利于調動農戶主動退出多余住宅的積極性。可通過福利政策安排和補償使農戶主動退出宅基地后所享受的福利略大于或不小于宅基地申請及保有的福利，從而激勵農戶自愿放棄申請宅基地和退出宅基地。如建立農村宅基地退出補償制度及社會保障政策支持。
1、建立農村宅基地退出補償制度。
建立宅基地退出補償制度，能有效減少農村宅基地的閑置的低效率配置現象；還能盤活農村存量建設用地，為農村新增建房提供存量建設用地，從而減少新占耕地；更能擴大退宅還耕，并能在“占補平衡”條件下將建設用地指標調配到城鎮。本著鼓勵農民將空閑宅基地退出的理念，制定合理的宅基地補償標準。對于放棄宅基地的土地使用者，如果在沒有住房的，可以在有社會住房保障的條件下為按規定置換住宅；如果在城鎮已有住房的，可以按換房的市場價格進行補償。讓退出宅基地的農民在宅基地復墾和房屋拆遷中能得到合理補償，調動他們的積極性。
2、完善社會保障政策。
因為土地包括宅基地是農民最重要、最基本的生產資料和經營載體，失去土地對農民意味著生活來源和安居之地的雙重損失。建立起農民基本的社會保障體系，解除其后顧之憂，是失地農民實現其身份轉變的一個立足點。因此，應盡快把失地農民納入醫療、失業、養老、最低生活保障等方面的社保機制，及時跟進和落實失地農民的就業等問題，逐步完善我國的社會保障機制。
（三）壓力機制。
壓力機制主要是針對違法取得、超標超占的宅基地以及非本集體經濟組織成員占用的宅基地。在使用權的獲取原則上，應采取“無償取得和有償使用相結合”的原則。對保障基本居住的宅基地部分，宅基地面積在所在的省、自治區、直轄市規定的標準以內的，繼續適用無償取得制度；對超過基本居住范圍的部分實行有償使用制度，且對超標多占的宅基地，可以采取累進制計算使用費。對于非法取得的“一戶多宅”，按面積大小采取累進收費，以后每年依此為基數按年限累進收費，面積越大、占用時間越長收費越高，隨著時間推移，村民自然會主動退還宅基地。這樣既考慮了國家減輕村民負擔的政策，又能夠約束多占、超占宅基地行為，進而達到節約土地資源，促進宅基地的有效利用，避免非法占用耕地。
（作者單位：華中農業大學經管－土管學院）
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第3篇：農村宅基地占地的補償標準范文
一、農村宅基地的概念及其法律基本特征
通過此次在江園村調查走訪，我們發現九成以上的村民對什么是農村宅基地，如何合法取得和擁有宅基地，宅基地的使用法律規定等情況一無所知，所以我們認為有必要在此與大家一些了解這些政策法規知識。
宅基地是指建了房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物，不能居住的土地以及準備建房用的規劃地三種類型。
宅基地使用權是指自然人依法取得的在國家或集體的宅基地上所享有的建造房屋、居住使用的權利，宅基地包括建筑物的基地以及附屬于建筑物的空白基地，一般是指自然輔助用房、庭院和歷年來不用于耕種的生活用地以及生活用房中的生產場地。宅基地的使用權也應及于地下。其法律基本特征如下。
1、集體所有。我國1982年《憲法》規定：“城市的土地屬于國家所有，農村和郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地，也屬于集體所有”。
2、使用主體特定。即特定的宅基地僅限本集體經濟組織特定的成員享有使用權。農村村民申請宅基地只可向本集體經濟組織提出，特定村民申請取得宅基地后只可自己建房不可將其出賣、轉讓。
3、取得單一性。法律規定了宅基地取得方式的單一性。
4、一戶一宅。根據我國《土地管理法》第62條第1款的規定，“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。”從字面上看，如果一戶農民擁有了兩處以上宅基地當然就構成違法。
5、不可流轉性。特定村民申請取得宅基地后只可自己建房，不可將其出賣、轉讓。也不可以抵押。
二、全縣的基本概況
連城縣是個山區縣，地勢起伏較大。全縣共有17個鄉（鎮），232個行政村，大部分行政村由于地理環境的原因，經濟條件相對落后。目前，隨著交通區位優勢的凸現、全縣工業化的不斷推進以及外出務工人員的不斷增多，農村經濟逐步活躍，農民收入有較大提高，農民建房需求不斷增大，要求建房的農戶越來越多。我縣農戶擁有房屋主要是以自建的方式取得。根據2007年統計年鑒統計，2006年，全縣平均每人新建房屋面積0.8平方米，均為鋼筋混凝土結構，每平方米新建房屋價值540元；新建房屋生活用0.8平方米；每人年末使用房屋面積29.8平方米，其中磚木結構7.55平方米,鋼筋混凝土結構16.25平方米。年末每戶使用房屋價值24000元。
歸納起來，主要有以下幾種原因導致農民要求建房。一是生活條件改善。近年來，由于農村經濟活躍，農民收入多元化，原來的一些無房戶、困難戶生活水平得到很大改善，希望新建或擴建住宅來改善居住條件，以贏得更好、更舒適的生活環境。二是家庭人口結構發生變化。一些村民因結婚、生孩子后，欲和父母、兄弟分開立戶，要求以一戶一宅為原則單獨審批宅基地；有的家庭因小孩長大，需要單獨的房間，致使原來的住房顯得擁擠，要求按照政府規定的人均住宅面積計算擴建原有住宅。三是房屋年久失修需重建。部分建于20世紀70、80年代的房屋出現地基下沉、屋頂滲漏、墻體開裂等現象，有的還經有關專業部門鑒定屬危房，存在一定的安全隱患。基于此，危房戶為了居住安全和改善住房條件需要，提出了翻建房屋的要求。我縣2006年重建家園的洪災受災戶就屬于此例。四是涉及重點工程建設需要拆遷。為確保贛龍鐵路、龍長高速、永武高速及204國道改線、蓮中路拆遷等重點建設項目的順利實施，對于部分涉及拆遷并選擇自建房的農戶，政府給予安排了宅基地，但由于農村宅基地審批需要一定時間，類似這些因重點工程建設需要拆遷的農房是在未辦理相關法定手續的情況下先建房的。
三、抽樣調查情況
北團鎮江園村共有5個自然村，14個村民小組，總戶數為393戶，人口1635人，農民人均純收入3250元。該村以烤煙種植，生豬、連城白鴨養殖和米粉加工業為主導產業，農村基礎設施較為完善，村風民風、村容村貌較好。
1、村莊規劃方面。就北團鎮江園村調查情況來看，該村建房一直以來都沒有統一規劃，2006年被列為新農村建設市級試點村后，才開始有史以來的一次全面、正規、科學的規劃設計。全縣17個鄉鎮，除了集鎮所在地的行政村和新農村建設試點村外，情況一般都類似江園村。
2、房屋面積方面。根據2004年12月1日起施行的《福建省農村村民住宅建設用地管理辦法》第九條的規定，農村村民每戶建住宅用地面積限額為80平方米至120平方米。利用空閑地、荒坡地和其他未利用地建設住宅，或者對原舊住宅進行翻建的，每戶可以增加不超過30平方米的用地面積。但是就江園村的調查情況來看，用地面積超過120平方米（含120平方米）的有222戶，占56%；80平方米至120平方米（含80平方米）的有109戶，占28%；而不足80平方米的只有62戶，占16%。而且40%左右的農戶都至少還有1處舊宅基地（即閑置舊宅），且絕大部分處于無人居住、年久失修狀態。國土部門除宅基地墾復補助政策外，至今也沒有出臺其它多余宅基地清理收回的政策措施，浪費了大量的土地資源。
3、土地收費問題。按照我國法律規定，宅基地是村民無償使用的，不存在支付土地價款的問題，唯一需要交納的費用就是土地登記費，按照《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》、《國土資源部關于加強農村宅基地管理的意見》和原國家土地管理局《關于土地登記收費及其管理辦法》（[1999]國土[籍]字第93號）的規定辦理，具體包括兩項：一是土地權屬調查、地籍測繪費，此項費用農村居民生活用地面積在200平方米（含200平方米）以下每宗地收5元，200平方米以上每宗地收10元。如果已經有了土地利用詳查成果資料的村農民集體所有土地，則必須利用該成果資料進行登記發證，免收土地權屬調查、地籍測繪費。但應每宗地以圖幅為單位每幅收10元圖件編繪資料復制費。二是土地注冊登記、發證費，此費用個人每證5元，單位每證10元。“三資”企業和其他國家特制證書的，每證20元。以上屬于土地登記發證應收取的相關費用，除此以外的任何收費都屬于亂收費項目。
根據《福建省農村村民住宅建設用地管理辦法》第十九條的規定，我省農村村民經批準使用集體土地建設住宅，只需參照《福建省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》規定的征地補償標準和辦法，向農村集體經濟組織或者村委會支付土地補償費用。農村村民對原舊住宅進行原址翻建、申請新的住宅用地后將原舊住宅用地退還村集體經濟組織的，不繳納土地補償費用，但超過本辦法規定的最高住宅用地面積限額擴建住宅的，應繳納超出面積部分的土地補償費用。
四、存在的問題
1、農村宅基地缺乏統一規劃，用地粗放。村民建房選址多數是在自家承包田、自留地或交通便利的村莊道路附近，沒有統一規劃，隨意選址，使村莊布局雜亂無章，零散分布，浪費土地，聚集效應不高。村發展用地規劃成果資料沒能發揮應有的規劃控制作用。蓋房子要講究“風水”、“坐向”，造成各村各戶往往只按自家的意愿進行建設，而違反了城鎮發展用地規劃的要求。
2、超標準使用宅基地現象十分普遍，少批多用宅基地行為仍然存在。按新《土地管理法》和《福建省條例》規定，農村村民每一戶只能有一處(新舊宅基地合計)不超過標準120平方米的宅基地。但很多農村村民戶均宅基地都超過120平方米。甚至在1999年1月1日新《土地管理法》實施后分配劃撥的宅基地，每宗地面積仍不止120平方米。有一些村(居)多占用的宅基地比國土部門批準的還要多。
3、土地使用法律意識淡薄。由于小農意識的局限，不少村民認為農村宅基地在“一戶一宅”原則下是無償取得的，不少村民在新建或擴建住宅時，有意擴大經審批的建筑面積，認為只要建了房，這塊地就是自家的了。而對于這種情況，基層村干部有的沒有及時發現加以制止；有的即使加以制止，但效果不明顯；還有的則礙于情面，對超面積建房的行為采取放任自流，聽之任之。這樣，使得農村宅基地盲目擴張，“占補平衡”無法實現，建設用地指標無法落實，耕地得不到有效保護。更有甚者借土地資源較為緊缺，在有些村民宅基地無法落實的情況下，將宅基地、承包地、自留地隨意有償轉讓給他人，實施隱易，從中非法牟利。“一戶多宅”、亂占地建房、多占地建房的現象盛行，“空心房”現象明顯。在有一戶多宅的情況下，還有許多農民沒有宅基地一家幾代人居住在一起，這就是幾戶有一處住宅。甚至不經申請就搶占耕地建房，當地主管機關有時也無可奈何。江園村曾于2004-2007年期間刮起一股“私占農田、未批先建”的歪風，后在國土執法部門的嚴厲打擊下情況才有所好轉。
4、受經濟利益驅動違章搭建。部分群眾由于受經濟利益驅動和期望在以后征地、拆遷過程中能確認更多的房屋面積或獲得更高的經濟補償，在自家的房屋上突擊加層、違章擴建，或在宅基附近的公用地塊上違章搭建；也有些村民建造簡易房出租給務工人員，或建造豬舍養殖家畜，以獲取更大的經濟收益。這種情況在國、省道沿線工業和商貿業較發達的鄉村尤為多見。
5、審批程序繁雜導致部分村民違法用地。按照規定，村民建房首先由本人提出申請，經村民委員會同意，提交鄉（鎮）國土資源所核實，再上報縣國土資源局審批。手續、程序較繁雜，若在審核過程中有一個環節發現問題，都導致無法審批。由于條件嚴、程序繁、時間長、審批難，尤其近幾年對宅基地審批愈加嚴格，部分群眾對申請報批宅基地有畏難心理，導致了未批先建、違法用地等情況屢禁不止。同時，宅基地的審批劃撥權為鄉(鎮)及村干部所操縱，越權劃撥，的現象嚴重。
6、現實狀況與法律規定矛盾沖突較為突出。農村宅基地使用權的流轉秩序混亂，背離了《土地管理法》的立法目的；法律規定的單一性和取得方式多樣性沖突；舊宅基地的收回及其具體規范沒有法律明確規定。
五、思考與對策
通過以上分析可以發現，農村住宅法律制度以及農村宅基地制度，是計劃經濟時代的歷史產物，已不符合社會主義市場經濟體制的要求。一不適應社會主義市場經濟體制；二不適應農村人口消長變更之勢；三不適應以家庭為經濟單位的傳統習慣；四不適應農村產業結構改革的客觀要求；五不適應改善農民生活，促進農村經濟發展。我們認為應從以下幾個方面對農村房產和宅基地管理加以規范。
1、加強立法。出臺新的法律法規或者對已有的阻礙正確引導，管理，監督宅基地使用的法律法規進行廢除。要著重理好以下三個關系：一是正確處理農村宅基地的福利性和財產性的關系，全面反映農村宅基地的屬性。二是正確處理國家和農民集體的關系。在宅基地的審批過程中，農民集體沒有對宅基地的處分權，這與農民集體的所有者地位極不相稱；另外，也沒有賦予農民集體對宅基地使用的監督、管理權。法律對宅基地所有者的漠視使得所有者并沒有發揮出其應有的作用。三是正確處理國家干預和市場機制的關系。
2、宅基地使用權的擴大。立法的核心的核心是允許完善農民的宅基地使用權，允許其買賣，抵押等并且要給這些行為一定的限制，例如宅基地的使用權只能歸本村居民所有，那就意味著通過其他途徑獲得本村宅基地使用權的外村人只能將它轉讓給本村居民，但要遵循等價有償原者則，不得強制將其收回。
3、完善制度建設。既然城市有房管局，農村也應建立相應的管理機關，主管農村的建房，宅基地的申請，使用和轉讓和收回。現在雖然鄉鎮有國土資源所，但發揮的作用不大。我們應該像對待城市市民買房一樣設立登記機關，記載該戶農民的宅基地的實際面積和大置，發給農民房產證和土地使用權證書。農民轉讓宅基地必須登記，否則，不受法律保護。也就越是說登記是取得宅基地使用權的唯一合法要件。即使申請新的宅基地也必須登記。應做到城鎮農村一體化，不應區別對待。
4、針對實際情況放寬原則。在新的制度下，應該突破一戶一宅的原則，建立以一戶一宅為原則，特殊情況可以擁有兩塊以上的宅基地，并給以法律的明確規定。首先說明戶的概念，就是以一對夫婦為核心的家庭單位或者以單親父母為中心組建的家庭單位，或者以一個或幾個孤兒組成的生活單元都叫一戶。在現實中有不少一戶多宅的情況，對此應特別對待，使其合法化，同時應該每年對此收取一定的稅收，也叫土地使用費，督促其將多余的宅基地的轉讓給同村其他缺乏宅基地的用戶，加強自動調節功能。同時，允許達到結婚年齡的男青年擁有一塊宅基地，這也符合中國的傳統美德和現實需要。
第4篇：農村宅基地占地的補償標準范文
落實最嚴格的土地管理制度，為深入貫徹落實《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》國發〔〕28號）文件精神。進一步推進土地管理事業的改革和發展，正確處理保障經濟社會發展與保護土地資源的關系，加強和改善宏觀調控，積極推進依法行政，根據《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》現就進一步加強我縣土地管理工作提出以下意見：
一、牢固樹立遵守土地管理法律法規的意識
各鄉鎮人民政府、各有關部門要深入持久地開展土地法律法規的學習教育活動，深刻認識保護耕地的極端重要性，本著對人民、對歷史負責的精神，嚴格依法管理土地，進一步提高依法管地用地的意識。要在法律法規允許的范圍內合理用地，對違反法律法規批地、占地的，必須嚴肅查處。
二、加強土地利用總體規劃及城鎮建設規劃實施管理，嚴格執行土地用途管制制度
（一）嚴格土地利用總體規劃、城市總體規劃、村鎮和集鎮規劃修改的管理。任何單位和組織不得擅自修改城市總體規劃、村莊和集鎮規劃，要嚴格土地利用總體規劃的修改，凡涉及改變土地利用方向、規模、重大布局等修改，必須報原批準機關批準。
（二）嚴格執行土地用途管制制度及土地利用計劃管理。為加強土地管理，實施土地利用總體規劃、控制建設用地總量，引導集約用地，切實保護耕地，必須嚴格按已依法批準實施的土地利用總體規劃管理土地，切實維護和尊重規劃的嚴肅性和權威性。凡不符合土地利用總體規劃用地的，一律不得批準實施，因建設需要修改土地利用總體規劃的用地必須嚴格按照法定程序進行。嚴格執行農用地轉用年度計劃，嚴禁超計劃報批農用地轉用。
（三）嚴格建設項目用地預審管理。建設項目用地預審，是國土資源管理部門在建設項目審批、核準、備案階段，依法對項目涉及的土地利用事項進行審查。預審應遵循的原則：1、是否符合土地利用總體規劃；2、是否體現保護耕地，規劃是否是基本農田；3、是否體現合理和集約利用土地原則；4、是否符合國家供地政策。審核時應堅決遏制低水平的重復建設和盲目建設項目用地，凡不符合土地利用總體規劃、沒有農用地轉用計劃指標的建設項目，不得通過項目用地預審，項目建設單位向縣發展和改革委等部門申報核準或審批建設項目時，必須附縣國土資源局關于建設項目用地預審意見；沒有預審意見或預審未通過的，不得核準或批準建設項目。
（四）規范用地審批程序。在縣城市規劃區范圍內建設項目的選址和布局，必須符合城市規劃，取得縣建委統一核發的“一書一證”，即“選址意見書”、“建設用地規劃許可證”，方可到縣國土局申請辦理用地手續。用地單位不得擅自改變經批準的土地使用條件內容（包括用地單位、用地地址、用地范圍、相關技術指標等），確需改變的需重新報經建委審批。工業項目建設用地各項控制指標（投資強度、容積率、建筑密度、行政辦公及生活服務設施用地）嚴格按有關文件規定執行。嚴禁在工業項目用地范圍內建造成套住宅、賓館、招待所和培訓中心等非生產性配套設施。對原已簽訂國有土地出讓合同，但未明確土地使用條件的經營性用地項目，在調整總平面規劃方案時，若開發強度增加，需重新核發“一書一證”并重新簽訂國有土地出讓合同。
三、明確法律主體，規范招商用地簽約行為
（一）按照《中華人民共和國土地法》和《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔〕28號）要求，只有經縣級以人民政府批準供地，發放建設用地批準書后，縣國土資源管理部門方可與用地單位簽訂土地出讓合同。其他任何單位和個人征訂的土地出讓合同都是非法和無效的。
（二）不符合上述規定，將土地提供給用地單位建設，并以“定金”、“預付土地款”、“預付安置補償費”等名義收取賣地資金的，由收取部門或單位負責退還；非法轉讓、倒賣土地使用權的，沒收違法所得；對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物，恢復土地原狀；對符合土地利用總體規劃和城市規劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施，可并處罰款。
四、加快土地有形市場建設步伐，規范國有土地使用權交易行為
（一）按《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》的要求，商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或掛牌方式出讓。用于房地產開發的舊城改造用地，應以市場方式公開供地。
（二）用地單位不得擅自改變土地用途或私下轉讓、變相轉讓土地。確需改變土地用途或者轉讓的，應申請土地管理部門依法辦理。對于擅自改變土地用途的，責令交還土地，并處以罰款；對于私下轉讓土地的，按“非法轉讓土地”查處。
五、加強集體土地管理，嚴格保護基本農田
（一）切實加強村鎮建設用地的管理。各鄉鎮人民政府要結合土地利用更新調查和土地利用總體規劃修編工作，認真編制鄉鎮土地利用總體規劃和村鎮建設規劃，明確小城鎮和農村居民點的數量、布局和規模，要按照控制總量、合理布局、節約用地、保護耕地的原則進行編制。
（二）鼓勵農村建設用地整理。農村集體建設用地，必須符合土地利用總體規劃、村莊和集鎮規劃，并納入土地利用年度計劃，城鎮建設用地增加要與農村建設用地減少相掛鉤。完善宅基地審批制度，加強農村宅基地管理，堅決執行“一戶一宅”、“戶宅基地標準”、“農村村民將原有住房出賣、出租或贈予他人，不得再批準宅基地”的法律規定，以及“公開審批宅基地”的審批程序。嚴格按批準的面積批放宅基地。
（三）禁止農村集體經濟組織非法出讓、出租未經批準的非集體建設土地用于非農業建設。禁止城鎮居民在農村購置宅基地。
(四)嚴格保護基本農田。各鄉鎮人民政府必須保證依法批準的土地利用總體規劃中確定的基本農田總量不減少，質量不降低。同時要全面落實基本農田的“五個不準”，即：不準占用基本農田進行植樹造林，發展林果業和搞林糧間作以及超標準建設農田林網；不準以農業結構調整為名，在基本農田內進行挖塘養魚、建設用于畜禽養殖的建筑物等導致耕作嚴重破壞的生產經營活動；不準違法占用基本農田進行綠色通道和城市綠化隔離帶建設；不準以退耕還林為名違反土地利用總體規劃，將基本農田納入退耕范圍；除法律規定的國家重點建設項目外，不準非農建設項目占用基本農田。基本農田一經劃定，任何單位和個人不得擅自占用或擅自改變用途。確需改變和占用基本農田的，必須報國務院批準。
六、禁止土地閑置，提高土地利用效率
（一）本著節約用地，集約經營的原則，充分利用好現有存量建設用地和儲備地。要把項目盡量引向既符合土地、城市規劃，又具有基礎設施配套功能的地方開發建設。避免造成資金投入過重，基礎設施難以配套，項目無法按期竣工投產，形成新的土地閑置問題。
（二）本著積極穩妥、科學處置的原則，合理處置閑置土地和有歷史遺留問題的土地。依法認定為閑置土地，堅決收回。對開發投入不足或長期不繼續投資建設的工程和項目，要下達督促動工通知書。
（三）加強批后土地管理。國土、建設規劃部門要對批后建設項目實行跟蹤管理，督促用地項目按合同規定的投資強度、容積率和施工進度等要求施工。對不能按要求施工建設的項目，要及時通報，督促改正，防止出現新的閑置土地。
七、嚴格征地補償安置，切實保護農民利益
（一）嚴格征地補償。要采取切實措施，使被征地農民生活水平不因征地而降低，項目征地補償標準必須按照批準的征地方案執行。建設業主用地必須把征地補償費用足額列入預算，并將征地補償費用全額繳入國土資源管理部門的專用帳戶，由國土資源管理部門依法足額和及時支付土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費；征地補償費未及時足額支付前，被征地的農民集體經濟組織可以拒絕交地。
（二）妥善安置被征地農戶。各鄉鎮人民政府、各有關部門，應當結合實際，制定可行的安置辦法，使被征地農民的長遠生計有保障。在城市規劃區內，應先將因征地而導致無地的農民納入城市就業體系，建立社會保障制度；在城市規劃區外，征用農民集體所有土地時，鄉鎮人民政府要在本行政區域內為被征地農民留有必要的耕地，有條件的應安排相應的就業崗位。對不具備基本生產生活條件的無地農民，可進行異地移民安置。勞動和社會保障部門應會同有關部門為被征地農民提供就業培訓和社會保障。
（三）嚴格征地程序。在征地依法報批前，要將征地用途、質量、補償標準、安置途徑告知被征地農民；對擬征土地現狀的調查結果須經被征地農村集體經濟組織和農戶確認；對補償標準有異議的，應當依照有關規定組織聽證。征用土地方案經依法批準后，由被征用土地所在地的市、縣人民政府組織實施，并將批準征地機關、批準文號、征用土地的用途、范圍、面積以及征地補償標準、農業人員安置辦法和辦理征補償的期限等，在被征用土地所在地鄉(鎮)、村予以公告。被征用土地的所有權人、使用權人應當在公告規定的期限內，持土地權屬證書到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理征地補償登記。
八、維護土地管理秩序，嚴肅工作紀律
第5篇：農村宅基地占地的補償標準范文
(一)進一步完善土地利用總體規劃。各縣（區）政府和市國土資源局、相關單位要按照國家和省上的統一部署，本著嚴格控制城鎮用地規模，與城鎮規劃和發展規劃相銜接，合理確定城鎮數量、布局，促進地方經濟可持續發展的原則，結合市、縣（區）實際，在科學論證、廣泛聽證的基礎上，依法修編完善市級和縣級土地利用總體規劃，提高規劃的可行性，充分發揮規劃管理在整個土地管理中的龍頭作用。各縣（區）人民政府要從組織和經費上保障土地利用總體規劃修編工作，各縣（區）土地利用總體規劃的修編經費從本級財政預算中列支。要高度重視城市規劃區內、城市邊緣村鎮建設用地的規劃管理，防止形成新的“城中村”和二次拆遷。
(二)加強對土地利用總體規劃實施工作的管理和監督。經省政府核定，市州政府批準的鄉鎮土地利用總體規劃要向省國土資源廳備案，作為規劃建設用地審批的依據。要加強縣、鄉兩級規劃實施工作的監督。新一輪修編并經依法批準的土地利用總體規劃，必須嚴格執行，不得擅自修改。一般建設項目選址，必須在土地利用總體規劃確定的建設用地范圍內，凡涉及改變土地利用方向、規模、重大布局等原則性修改，必須報原批準機關批準。確需單獨選址建設的項目，依法可以改變土地利用總體規劃的，規劃修改方案可以在報批用地時一并報批；其他項目用地涉及修改規劃的，按法定程序修改規劃后方可報批用地。
(三)嚴格執行農用地轉用計劃的指令性管理。縣（區）國土資源部門要會同發展改革部門，按照國家和省市的統一部署，于每年10月1日前提出本縣（區）下一年度的土地利用年度建議計劃，并經縣（區）政府審查后，報市國土資源局和市發展改革委；需報國務院、省政府、省發展改革委等部門和市政府、市發展改革委等部門審批、核準的重點建設項目，分別由省、市行業主管部門于上年9月20日和10月前按項目向省國土資源廳、省發展改革委、國家行業主管部門和市國土資源局、省行業主管部門提出建議計劃，同時抄送項目所在地的市、縣國土資源、發展改革部門。土地利用年度計劃納入市、縣（區）國民經濟和社會發展計劃，農用地轉用計劃和省及省以下批準的能源、交通、水利、礦山、軍事設施等重點建設用地計劃和城、鎮、村建設用地計劃，由省發展改革委、省國土資源廳聯合分類下達到市，市發展改革委、市國土資源局分解下達各縣。市上下達的土地利用年度計劃，不得隨意突破；因不可預見的建設項目確需增加用地計劃指標的，應向市國土資源局提出申請，經審核后報市政府審定，在市土地利用計劃指標內統籌調劑。各縣（區）結余的農用地轉用計劃指標，由市國土資源局確認、匯總并報省國土資源廳核準后，納入該縣（區）的農用地轉用計劃指標，在規劃期內結轉使用。市國土資源局要把各縣（區）土地利用年度計劃執行情況列入國土資源管理目標責任進行年度考核，考核結果作為下一年度編制計劃的重要依據。
(四)加強建設項目用地預審管理。嚴格按規劃審查建設用地，對不符合土地利用總體規劃、沒有農用地轉用計劃指標的建設項目，不得通過用地預審。需經政府及發展改革委等部門審批的項目由建設單位在項目可行性論證階段申請用地預審，并在建設項目核準前申請預審。用地預審意見是建設項目審批、核準的必備文件，無用地預審意見或未通過預審的，不得審批、核準建設項目。
二、切實加強耕地特別是基本農田保護
(一)嚴格保護基本農田。各縣（區）政府在土地利用總體規劃修編中必須確保現有基本農田總量不減少，質量不下降。基本農田保護圖件實行省、市兩級國土資源部門備案制度，在新一輪土地利用總體規劃修編后3個月內完成備案。基本農田一經劃定，任何單位和個人不得擅自占用或擅自改變用途。符合法定條件確需改變和占用基本農田的，必須報國務院批準，批準后占用的要足額補劃。對占用基本農田的，要按省上規定的最高標準征收耕地開墾費，任何單位和個人不得擅自減免。規范設置基本農田保護標志，公告基本農田的位置、地類、責任人和“五個不準”等內容。建立基本農田數據庫，做到省、市、縣、鄉四級基本農田檔案、圖件、數據齊備，可查可核。各縣（區）政府要根據基本農田保護工作需要，從土地開發整理資金中核定一定資金，用于基本農田保護。基本農田保護要落實到地塊和農戶，國土資源和農業部門要在集體土地所有權證書和農村土地承包經營權證書中注明相關內容，明確行政村和農戶對基本農田保護的權利、責任和義務。要做到“七有”即有保護公告、有保護組織、有保護合同、有鄉規民約、有圖表檔案、有保護圖件、有保護標志。嚴禁以農業結構調整、生態退耕、農業綜合開發等名義破壞基本農田或變相從事房地產開發，嚴禁占用耕地毀田燒磚。對違犯基本農田保護“五不準”的行為，要堅決依法查處，嚴肅追究責任，對有關責任人員由上級主管部門或監察機關依法按權限給予行政處分。同時，上級政府要責令限期整改，整改期間暫停農用地轉用和征地審批。啟動“沃土”工程，加強耕地質量建設，提高耕地集約利用水平。
(二)嚴格執行占用耕地補償制度。各類非農建設經批準占用耕地的，耕地補充責任人必須補充數量、質量相當的耕地。自行補充耕地的，應提交耕地補充方案，經依法批準后，按《省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》的規定繳納耕地開墾保證金，耕地開墾保證金按占用耕地補充方案確定的耕地開墾計劃分期返還。補充耕地的數量、質量實行按等級折算，防止占多補少、占優補劣。不能自行補充耕地的，應依法足額繳納耕地開墾費。實行補充耕地驗收責任追究制度，省國土資源和農業部門負責對補充耕地的數量和質量的驗收，并對驗收結果承擔責任。補充耕地折算、驗收的具體管理辦法由省國土資源部門會同省農業部門另行制訂。負有耕地開墾義務的縣（區）政府、農村集體經濟組織和建設單位投資土地開發整理新增的耕地，經有權批準農用地轉用的省、市州國土資源部門和農業部門驗收確認后，其開墾耕地的面積和土地整理新增耕地面積的60％可以折抵其建設占用耕地的補償指標。要嚴格新增建設用地有償使用費、耕地開墾費和用于農業土地開發的土地出讓金等專項資金使用和管理，確保專項資金用于土地開發整理項目和基本農田建設。進一步加強土地開發整理復墾項目申報和監督管理，確保項目投資到位。
三、嚴格農用地轉用和土地征收審批
(一)嚴格農用地轉用審批。新增建設用地必須符合土地利用總體規劃，符合國家產業政策，優先保證國家和省重點建設項目、產業政策鼓勵發展的項目、經濟社會發展中薄弱環節建設項目以及重大招商引資等項目用地。嚴格控制國家明令禁止的項目和高耗能、重污染以及低水平重復建設項目。嚴格控制占用耕地、林地、草地和濕地，凡不符合規劃、無農用地轉用年度計劃指標、不符合國家產業政策和供地政策、未通過預審、補充耕地措施不落實的建設項目，不得報批農用地轉用和土地征收。在依法批準的土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍外，除區域性基礎設施建設和國家、省重點項目建設外，原則上不得批準項目選址建設。嚴禁將單個建設項目用地拆分報批，建設項目的可行性研究報告或其他文件沒有明確分期建設的，不得分次報批農用地轉用和土地征收。對省級以上發展改革等部門審批、核準文件中明確分期建設的項目，可以按工程進度分期報批用地。對省政府審批權限內的重點建設項目用地，經省國土資源廳和省發展改革委批準其控制工期的單體工程用地后，可先期開工建設，并在規定的時限內依法報批整個項目用地。
建設用地報批必須按照《中華人民共和國土地管理法》和《省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》規定權限、條件和程序審查報批土地。國務院、國家發改委等部門或省政府批準或者核準的能源、交通、水利、礦山、軍事設施等確需單獨選址建設的項目，涉及的農用地轉用和土地征收報國務院批準，除此之外單獨選址建設的項目，涉及的農用地轉用和土地征收報省政府批準，其中征收土地面積超過省政府批準權限（征用一般耕地超過35公頃，其它土地超過70公頃）的，須報國務院批準；建設項目確需占用基本農田的，須報國務院批準；在鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的村莊、集鎮建設用地范圍內，為實施村莊、集鎮規劃占用土地，涉及集體或國有農用地轉用的由市人民政府審批；具體建設項目需要占用土地利用總體規劃確定的國有未利用地1公頃以上的，由市人民政府審批；1公頃以下的，由縣（區）人民政府審批；村民宅基地占用土地利用總體規劃確定的集體未利用地的，由縣（區）人民政府審批。單獨選址的建設項目使用國有未利用地70公頃以上的，由省政府批準；70公頃以下的，由市政府批準。
各類建設項目用地，涉及占用林地的，需經有權一級林業主管部門審核同意。
(二)加強建設用地審批后的監管。農用地轉用批準后滿兩年未實施具體征地或用地行為的，批準文件自動失效；滿兩年未將批準轉用或征收土地供給用地單位的，在下達下一年度的農用地轉用計劃時扣減相應指標。用地單位閑置土地的，按《中華人民共和國土地管理法》的有關規定處理。各縣（區）國土資源部門每季度要將農用地轉用或征收土地的執行情況和臨時性用地審批情況報市國土資源部門進行備案。
(三)加強村鎮建設用地管理。農村集體建設用地必須符合土地利用總體規劃、村莊和集鎮規劃，并納入土地利用計劃管理。凡占用農用地的必須辦理農用地轉用審批手續。指導村鎮按集約利用土地的原則做好規劃和建設，開展農村集體建設用地整理試點。各縣（區）要制定和實施村莊改造、歸并、整治計劃，積極爭取農村居民點整理項目資金，將村鎮建設與土地整理相結合，促進小城鎮、村莊的合理布局和集約用地。嚴格農村宅基地申請條件。不符合申請條件的不得批準宅基地。實行“一戶一宅”政策，宅基地面積不得超過《省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》規定的標準。嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地。各縣（區）要對農村宅基地進行清理，對一戶多宅或面積超標準的和城鎮居民擁有農村宅基地的要依法處理。
全面推行農村宅基地“三榜公布”、“三到實地”制度。農村村民需要宅基地的，應向本集體經濟組織提出申請，集體經濟組織應將申請宅基地的農戶張榜公布；公布期滿無異議的，集體經濟組織應將上報的農戶再次張榜公布。在宅基地審批過程中，國土資源管理部門受理宅基地申請后，要到實地審查申請人是否符合條件、擬用地是否符合規劃等；宅基地經依法批準后，要實地丈量劃定宅基地；村民住宅建成后，要到實地檢查是否按照批準的面積和要求使用土地。
依法界定臨時用地的范圍。不得將建設用地按照臨時用地審批，也不得將農用地按照臨時用地審批。已按臨時用地審批的建設用地，追究審批責任，符合報批條件的重新報批。禁止農村集體經濟組織非法出讓、出租集體土地用于非農業建設。
四、完善征地補償安置制度
(一)制定土地征收補償標準。各縣（區）政府要按照征地補償同地同價、保證被征地農民生活水平不因征地而降低的原則，組織制定本轄區土地征收補償的年產值標準，有條件的縣（區）要組織縣（區）制定征地區片綜合地價，報市國土資源部門和物價部門審查平衡后，上報省國土資源部門，由省政府批準公布執行，并定期更新。征收農村集體耕地，人均耕地1畝以上的，土地補償費、安置補助費合計補償倍數不得低于被征收耕地前3年平均年產值的16倍；人均耕地0.5畝以上、1畝以下的，按不低于22倍補償；人均耕地0.5畝以下的，按30倍補償，依法征用基本農田的，按30倍補償。依照法律規定支付補償費用后仍不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，縣（區）政府在上報土地征收審批時一并提請批準增加安置補助費。經省政府批準增加安置補助費或進行補貼的，城市建設用地由各縣（區）政府從土地收益中支出，單獨選址的建設項目由建設用地單位支付。國家和省重點建設項目必須將征地費用足額列入概算。因征地不能達到原生活水平的認定標準由各市州政府在制定征地補償標準時一并制定。大中型水利、水電工程建設征地的補償標準，按國務院規定的標準補償。
(二)完善征地程序。農用地轉用、土地征收的審批和實施，要嚴格執行土地征收、安置補償標準的公開、公告、聽證等制度，農村集體經濟組織要將土地征收補償費用的分配使用管理情況向村民公開，接受社會特別是被征地農民的監督。征地報批時，必須附其被征地農民對擬征收土地的知情和調查結果的確認材料和組織聽證有關材料。嚴禁補償費用不落實、支付不到位而強行征占用土地。對因違法批準征地、違法實施征地、強行用地以及造成、侵害農民利益的，要追究地方政府主要領導的責任。
全面執行“告知”、“確認”、“聽證”的規定。征地方案必須征求被征地村村民代表的意見；對征地補償標準和安置途徑舉行聽證；對征地農民的基本生活保障問題必須妥善解決。否則不予受理用地報批申請。
(三)強化征地補償安置監管。征地補償安置方案依法批準后，要在法律規定的時限內全額向被征地農村集體經濟組織撥付征地補償安置費用。耕地開墾費、新增建設用地有償使用費未按規定足額繳納的、征地補償費未全額支付到位的，不予批準用地。各縣（區）政府要根據土地補償費主要用于被征地農戶的原則，擬定被征地集體經濟組織征地補償費用使用、管理、分配和監督辦法，報市政府審核后公布執行。農業、民政部門要加強對農村集體經濟組織內部征地補償費用分配和使用的監督。實施征地后，農業部門要及時辦理土地承包合同的變更或解除手續。
(四)妥善安置被征地農民的生產生活。市、縣（區）政府要采取多種形式安置好被征地農民，確保被征地農民的生活水平不因征地而降低。對城市規劃區內因被征地而導致無地的農民應進行農轉非，并納入城鎮就業和社會保障體系；征收城市規劃區以外的集體土地，對有開發整理條件增加耕地的，各縣（區）政府要通過安排土地開發整理增加新的耕地進行安置；對有穩定收益的用地項目，在被征地農村集體經濟組織和農戶自愿并與項目建設單位協商一致的前提下，可以將征地費用入股或已經批準的建設用地土地使用權作價入股；對愿意異地安置的農戶，政府可統一組織異地移民安置。市勞動和社會保障局要會同公安、財政、國土資源等部門制定被征地農民就業培訓和社會保障的指導意見。
五、規范土地市場
(一)推進土地的市場化配置。各縣（區）政府要規范土地供給行為，建立規范的土地供給渠道和土地供給信息定期公開制度，嚴格執行經營性用地招標、拍賣、掛牌出讓制度，依法嚴格執行劃撥用地范圍。經營性用地首先應以拍賣或招標方式供地，競買、投標人數達不到法律法規規定要求的，方能以掛牌方式供地。對臨街具有商業價值的地塊，均以招拍掛方式出讓。經營性基礎設施用地要逐步實行有償使用制度。工業用地有兩個以上用地申請者的應以招標、拍賣、掛牌方式供地。各縣（區）政府要擬定本地區協議出讓土地最低價格標準，報市國土資源部門和物價部門審查平衡后，上報省政府批準公布執行。土地供給的信息要以固定的形式定期向社會公告。縣（區）政府要將城市批次建設用地供給的方式、用途、面積、價格每半年向市國土資源部門上報，由市國土資源部門匯總，市政府審核后，向省國土資源部門備案。推行國有土地使用權租賃制度。對原劃撥土地全部或部分用于經營性用地的，要依法收取租金。省國土資源廳將會同省財政廳擬定國有土地使用權租賃的具體管理辦法，報省政府批準后執行。
(二)加強土地市場監管。要加快土地有形市場建設，按照《地區土地儲備辦法（試行）》（隴署發〔〕17號），市縣國土資源局要設立土地儲備機構和固定的土地交易中心。經依法批準轉讓原劃撥土地使用權的，應在土地有形市場公開交易，并按市場價補繳土地出讓金；低于市場價的，政府應當行使優先購買權。對經批準自行利用原劃撥土地進行經營性開發建設的，按現時同地域相同用途經營性土地市場價格減去原劃撥土地使用權價格后，補繳土地使用權出讓金。對以出讓方式取得的土地不按出讓合同約定動工開發的，根據《中華人民共和國房地產管理法》的規定征收土地閑置費直至收回土地使用權。對以劃撥方式騙取供地后進行經營性開發的，要依法查處；符合土地利用規劃的，按同地域市場最高價補繳土地出讓金。
(三)規范和加強國有土地有償使用收入管理。國有土地有償使用收入必須足額到位，實行財政專戶管理，嚴格執行“收支兩條線”，嚴禁空收、空轉、空支。市、縣（區）財政部門和國土資源部門要對國有土地有償使用收入進行認真清算，及時將凈收益繳入同級財政。新增建設用地土地有償使用費實行先繳后分，申請用地的市、縣政府應繳的新增建設用地土地有償使用費，由市、縣財政部門負責按規定標準就地全額繳入國庫，不得減免，并由國庫按規定比例就地分成劃繳。對以前減免和欠繳的，要依法追繳。新增建設用地土地有償使用費要嚴格按法定用途使用。各縣（區）財政、審計、監察部門要依照職權對土地有償使用收入、耕地開墾費、新增建設用地土地有償使用費以及土地收購儲備資金的征收、管理、使用情況進行財政、審計監督和行政監察。
六、大力推進集約高效用地
（一）強化集約，節約利用土地。除單獨選址的建設項目外，各類建設都要使用土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍內的土地，交通、水利、電力等公益性基礎設施建設項目，要充分論證、科學選址、節約用地。完善土地使用市場準入制度，土地供給、審批用地必須嚴格執行國家規定的容積率、投資強度和用地定額指標。工業項目的建筑系數不得低于30％，其行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過工業項目總用地面積的7％，禁止在工業用地項目用地范圍內建造住宅、寫字樓、賓館、招待所、培訓中心等非生產性配套設施。發展改革、國土資源、建設(規劃)部門在項目立項、城鄉規劃、總體設計、用地審批等環節，要認真執行土地利用控制指標，合理確定建設用地面積。土地出讓合同要明確土地用途、容積率、建筑系數、投資強度、開發進度等土地使用條件和控制要求，國土資源部門要加強土地出讓合同履行情況的監督，對近幾年的出讓供地情況進行一次大檢查，對土地使用違約的，要承擔違約責任。對擅自改變土地使用條件的，依照法律規定或者合同約定收回土地使用權。
(二)盤活存量，控制新增建設用地。城市建設要貫徹集約利用和節約利用土地的原則，防止盲目擴展。各縣（區）政府要開展存量土地、閑置土地的調查，對閑置和利用不合理的土地，符合收購條件的由市、縣國土資源部門進行收購儲備。新增建設項目要利用已有建設用地。各縣（區）政府要從本級財政預算中安排一定的資金或通過融資方式籌集一定資金，用于土地收購儲備。對1999年1月1日《中華人民共和國土地管理法》修改前以劃撥方式取得目前閑置的土地，政府要收回土地使用權安排新的建設項目用地，對原土地使用者按同地域相同用途土地使用權市場交易價的50％給予補償；以后經依法批準征收的土地，縣（區）兩年內未實施征地補償安置方案的，批準文件自動失效；農用地轉用依法批準后，縣（區）兩年內未提供給具體用地單位的，按未供應土地面積扣減該縣（區）下一年度的農用地轉用計劃指標；提供給用地單位后，用地單位一年以上未滿兩年未進行實質性開發的項目，依法征收土地閑置費，已滿兩年未進行開發建設的項目依法收回土地使用權。土地使用者將閑置或利用不合理的土地交由政府處置的，對其劃撥土地使用權的補償，各縣（區）政府可本著兼顧國家和原土地使用者雙方利益的原則，制定具體的鼓勵措施。對國有破產企業的劃撥土地，政府應及時收回處置，并利用處置收益，妥善安置破產企業職工。以有償方式取得的土地，因不可抗力或者政府有關部門的行為造成土地閑置的，可收回土地，并按合同約定的剩余年限計算價款，退給土地使用者。工業用地在符合規劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，原則上不補收土地有償使用費。
(三)規范開發區用地管理。各類開發園區必須符合土地利用總體規劃和城市規劃，其用地納入城市建設用地統一管理。在土地利用總體規劃和城市總體規劃確定的建設用地范圍外，不得設立各類開發園區和城市新區、小區，不得擅自突破國家確定保留的開發園區的規劃建設用地范圍。開發園區內的道路等基礎設施要統一規劃，分步實施，防止基礎設施建設過度超前而造成控制區域內土地拋荒。開發園區要控制非生產性輔助設施用地，生產性項目用地比例應達到60％以上。
七、加大土地執法監察力度
(一)依法查處違反土地管理法律法規的行為。要嚴肅查處非法批地、供地、占地等違法行為，堅決糾正違法用地只通過罰款補辦合法手續的行為。對違法用地上的建筑物和其他設施，按法律規定應當拆除、沒收或追究刑事責任的，不得以罰款或補辦手續取代；確需補辦手續的，依法處罰后，從新從高進行征地補償和收取土地出讓金及有關規費。建立國土資源部門與監察部門聯合辦案和案件移送制度，對涉及國家行政機關、國家公務人員的土地違法案件，監察機關要及時介入，既查處土地違法行為，又查處違法責任人；對構成犯罪的案件，依法向司法機關移送，追究違法者的刑事責任。
(二)強化行政執法監督。省國土資源廳制定公開的土地違法案件立案標準和各級國土資源部門案件受理范圍。對有案不查、執法不嚴的，上級國土資源部門要責令其做出行政處罰或直接給予行政處罰。對非法批地、征地、低價出讓國有土地使用權等、、執法不力等造成損失的國家公務人員，由上級國土資源部門或監察部門依法給予行政處分。完善土地執法監察體制，市、縣（區）國土資源部門分別設立比內設機構高半格的國土資源執法支隊和大隊，加強執法監察機構建設，建立土地巡查制度，積極預防土地違法行為，各縣（區）要從經費上保證土地執法監察的正常開展。
八、提高土地管理行政能力
(一)開展對《決定》和土地管理法律法規的宣傳教育活動。各級政府及有關部門要認真組織學習《決定》和土地管理法律法規，樹立和落實科學發展現，提高對嚴格土地管理重要性和緊迫性的認識。市、縣（區）司法行政部門要把土地管理法律法規列入領導干部普法考試的內容。各縣（區）政府要采取多種形式、利用各種渠道，加強對《決定》和土地管理法律法規的宣傳，使全市廣大干部群眾切實貫徹“十分珍惜和合理利用每寸土地，切實保護耕地”的基本國策，牢固樹立土地資源可持續利用意識，促進我市經濟持續、健康、快速發展。
第6篇：農村宅基地占地的補償標準范文
一、要實行陽光操作，保護農民利益
土地整治是件惠民工程，必須讓農民看得見、摸得著，補償標準要提高，金額要足額發放，要通過公告、聽證、公示等方式，廣泛征求村民組織和農民對土地整治的意見，并依法簽訂協議。凡是村民組織和農民不同意的項目，不得強行立項實施。考慮到一些農村還是欠發達地區，補償范圍為房屋、附屬物及構筑物、樹木花草、室內外裝修裝潢和其他等。樓房按400~550元/Μ2，磚瓦房按280~380元/Μ2，根據建筑年代、層高及結構等因素進行折算補償。安置房面積與被拆遷的合法有效面積相等的部分（拆一還一）的面積按均價600元/Μ2結算。超出拆遷面積且人均面積超過30m2以內的按均800元/Μ2標準結算。當拆遷戶剩余合法有效安置面積大于安置面積50%時，可以再選擇一套安置房，其不足部分的安置房面積按建筑成本價1000元/Μ2計算。
二、要充分調動群眾參與積極性
群眾的一些誤解給農村土地開發整理工作帶來一定障礙。因而要運用多種形式宣傳國土資源管理法律法規，宣傳開展土地開發整理的意義，營造全社會共同參與開發整理的氛圍，學會掌握和做群眾工作的方法，以理服人，以情感人，疏導農民思想上的誤區，引導他們支持并參與土地的整治工作。同時學會引導群眾算好經濟帳。舊村莊臟亂差，通水通電基礎設施差。一些農民對整治工作思想顧慮重重，左思右盼，怕拆遷影響了今后生活生產，甚至有的誤以為整治是損害了他們利益。所謂“山窮水復疑無路，柳暗花明又一村”。要創造條件組織農民代表到先進項目區觀摩學習，拓寬視野，更新觀念。在土地整治中，農民利益訴求層出不窮，要敢于正視矛盾，學會做群眾思想工作。在推進土地開發復墾工作中，一些矛盾并不是單純某一個矛盾導致，而是多種矛盾累積，形成“火山爆發”。在整治工作中，干部要充分重視群眾的意見，對農民的訴求，屬于合理的必須解決，不合理的也要給予給予一個沉甸甸的答復，讓群眾明白。
三、要加強新居建設，讓群眾得實惠
土地整治中，在拆除農民舊房子時，要統籌考慮農民新居建設。在土地利用總體規劃中給予考慮，在項目申報時確立安置區建設點，并搞好新村莊規劃。農民新居的規劃要按照“有利生產、方便生活”的原則，合理布局，使居住和生產相結合，如建設老年新居，要從農村老人生活習慣出發，體現人文關懷。其次，農民新居建設要體現當地民俗風情。過去農村舊村莊村容村貌臟亂差，農民房屋建設是前庭后院，占地大而全。為避免和防止農民新居“重復昨天的故事”，浪費土地。基層政府要加強農民新居建房指導，如采用統建、自建方式。自建也要求農民按照房屋圖紙統一放樣，并交納房屋立面和土地面積保證金，以防止農民“拆一占一”。應該看到目前農民生活富足，建房面積大了，實行計劃生育后家庭人口相對于以前大戶家庭少了；農民對公共設施要求高了。結合農房功能需求，為農民統一設計，免費提供圖紙，并加強農村建筑隊伍管理，引導科學建房，使農民新居環境優美，達到改善居住條件，又能享受現代文明。
四、要強化落實管護，兌現獎懲
項目通過驗收后，必須落實項目投資所形成的路、灌排設施等固定資產的管護責任人。項目區內當地農村集體經濟組織為管護的責任人。對于新開墾的耕地，交由當地農村集體經濟組織負責發包經營，并劃入基本農田保護區進行保護，不得棄耕拋荒。項目后期管護需要來落實。今后的管護資金，可由集體經濟組織在收入的承包金中解決，項目承擔單位不再負責。費用也可根據項目規模大小，在預算中列入專項維護費用。進而明確落實項目涉及到的村為管護責任單位，兌現獎懲。調動群眾參與工程管護的積極性，讓群眾真正成為土地整治項目受益者。調動群眾的參與積極性，在項目建設中建設群眾滿意工程，使群眾了解政府花錢為百姓辦實事，從而對工程管護有一定責任意識，也有自己的一份責任。國土部門每年定期或不定期到項目區進行抽查，對項目區的設備、耕地保護情況進行檢查。
第7篇：農村宅基地占地的補償標準范文
關鍵詞：城中村 改造 城市規劃 困難 對策
中圖分類號：F292
文獻標識碼：A
文章編號：1004-4914（2013）01-039-03
一、城中村基本情況
浙江省象山縣的丹東、丹西街道行政區域78個村莊，可劃分為三類：一是建成區內完全沒有農用地的“城中村”；二是城區毗鄰土地被收儲或留有部分農用地的“城邊村”；三是仍有大量農用地，已納入城市遠期規劃建設的“城郊村”。筆者為方便起見，將以上三類統稱為城中村，主要有以下幾個方面的問題。
1.村莊規劃落后，現代城市難以相容。城中村大多沒有規劃，住宅、商業、工業和農業生產等用房混雜。城市規劃控制后，除有些村民擅自建房外，很少有按城市規劃新建的房屋。村莊建筑密度大，風格單一，品位低，與象山縣現代生態旅游濱海城市要求不相協調，影響城市綜合景觀。2001年，象山縣城市總體規劃出臺后，初步統計有60%以上村莊都涉及城市道路和公建等設施拆遷。
2.村莊用地粗放，土地資源浪費嚴重。村民住宅都為低層（1～2層）房屋，90%為一戶一宅，10%一戶多宅，多數為本村村民，也有少數外地常住戶，合法建筑容積率在0.7左右。房屋布局不合理，村內空閑地多，多數無法利用或難利用。如黃家塔村128戶村民，已有村莊建設用地89.9畝，還有缺房戶40戶，需向村外擴展宅基用地20畝，按改造后安置用地62畝對比，該村將粗放多用地48畝，城區各村在不同程度上都有這種浪費現象。
3.違章建筑泛濫，外來人口集聚。由于城市多年規劃控制，村民建房得不到及時解決，加上外來人口劇增，有大量出租房需求市場，多數村民在自家庭院、自留地及承包地上違章搭建出租房和其它房屋，特別是“城邊村”更為突出。如上半河村70戶村民212人，就有1000余人外來人口租住，村內擠滿人，有的還在村外違章搭建違法占地7畝左右。出現廢品回收站、油污處理點、小販經營場所等，成為城鄉藏污納垢之所。盜竊窩贓、聚眾賭博，鬧事斗毆等社會丑惡現象時有發生，給社會治安問題造成很大壓力。
4.環境質量低下，基礎和社會服務設施落后。城中村集體經濟仍比較薄弱，村集體或政府對村基礎設施投入較少，大多村莊地勢低洼，臺風季節經常受淹，有的村莊淹水達1米左右，抗災能力低；村中供水、供電、電信、煤氣、排水等市政設施不完善，隨意拉線鋪管隨處可見，排污不暢，垃圾成堆，環境“臟、亂、差”；道路狹窄彎曲，消防通道嚴重受堵，存在著嚴重的消防安全隱患；村內生活服設施缺乏，多數村莊沒有規范的幼兒園、公共文化娛樂場所，沒有衛生服務站等服務設施，村民社會保障滯后。
5.村莊管理混亂，社會矛盾突出。城中村都保留農民集聚而居的農村生活方式和傳統的管理體制，又與城市緊密相連，容納于城市之中，形成城鄉并存的二元結構。普遍存在以下矛盾：（1）城市規劃控制同農民宅基用地建設需要之間的矛盾，出現大量違章建筑和土地違法交易。（2）村莊本位主義與服從城市規劃建設需要之間的矛盾，出現部分村民阻礙城市建設土地征用和道路等公共設施建設拆遷工作，借集體或其他團體名義要挾政府及建設單位獲取個人利益。（3）村民生活保障和城市建設提前儲備用地之間的矛盾，許多農民過早失去土地后，生活保障問題得不到落實，存在就業難、醫保額少、無養老保險等現象。同時政府低價征用和高價出讓土地造成農民心態失衡，對舊村改造要求獲得利益的期望值很高。（4）村基層組織權力之爭和村民內部派系斗爭等內部矛盾，隨著城市建設帶動周邊村莊經濟迅速增長，村基層組織權力之爭更加激烈，有些村班子缺位，組織渙散。村民關系復雜，帶有情緒和派系之爭，少數不良分子開始蓄意破壞、搗亂，阻礙拆遷改造工作。
二、城中村改造面臨的主要困難
城中村改造是一項宏大的系統工程，涉及經濟社會發展等各個方面，其出現的問題是城市建設過程中必須解決的問題。主要困難有：
1.思想不統一，工作缺少合力。城中村改造涉及計劃、土地、規劃、建設、街道、財政等多個部門的職能，需各部門統一思想合力工作。象山縣城中村改造客觀上說，還沒有形成一種合力，各自為政，缺少銜接。由各部門共同討論制定的象政辦發[2004]110號《關于加快城區改造實施意見》文件，在具體實施中仍有部門指導思想認識不到位，對改造模式、程序和優惠政策等存有異議，卻又沒有及時根據各自職能提出調整方案，采取更好的辦法。出現改造主體、規劃選址、規劃條件、安置用地面積難確定，項目審批及程序操作不能按文件規定順利進行，各環節不配套，大小事務都要通過縣政府多次協調解決，有的還不能解決，制約改造進度。
2.政策配套滯后，程序難以操作。城中村拆遷改造以征用集體土地拆遷村民住宅為主，有關政策在全市內都不盡一致，不夠完善，表現為：（1）象山縣以村自主改造模式有別于寧波市內其他縣市以政府統一拆遷改造模式，政策上有很多不能類同，程序不一致，給我們項目報批帶來了困難。如村民余留安置用地就不能以村經濟組織為主體報批，余留安置用地不得按市場評估價補交出讓金轉讓等。在村民都能夠自愿接受改造的情況下，報批手續仍十分繁多，程序復雜，挫傷村民自主改造積極性。（2）寧波市里原有政策中有些主要條款，在象山縣試點改造實施中，難被農民接受。如調產安置政策，在250m2內按擁有合法房產等同面積為標準實行調產安置，該規定使經濟困難、房屋少的村民得不到公平的安置補償，執行政策受到抵觸，普遍要求安置與原有房產分離，每個村民都應平等享受農村宅基地政策，在250m2內平等享受安置房屋。（3）縣里改造配套政策不夠完善，城區改造配套政策已顯滯后，原有的實施細則和拆遷補償標準等規定，操作性不強，拆遷標準粗略又不靈活，使評估不能正確、公平地體現實際價值，試點改造工作中，進度已明顯受到影響。
3.規劃導向不夠明確，缺乏總體改造計劃。城區內村莊改造規劃目前還沒有一個明確的方案，也沒有將城中村改造納入區域性的開發規劃，改造缺少計劃性和前瞻性。村莊修編的規劃大都是在原村莊上進行適當調整，拓寬道路，擴展用地，仍保留原有小村莊和農村一戶一宅的居住特點，與現代城市集約用地、規范建筑的社區建設要求有很大差離。改造村莊缺少整體規劃的引導，哪些村莊需要整村拆遷改造，哪些村莊需要完善村莊規劃進行道路拆遷改造，哪些村莊需要合并選擇統一安置區進行異地改造，還沒有根據象山縣城市總體規劃功能布局、公建設施建設、城市建設計劃、村莊集體留用地規劃、土地利用規劃、房地產宏觀調控政策和經濟狀況等要求，出臺詳細的改造規劃和總體實施方案，改造帶有隨意性，政府缺乏主導作用。隨著城市進一步推進，城中村矛盾會更突出，改造時間更緊，難度更大。
4.政策優惠力度不夠，整村拆遷改造缺乏信心。象山縣與廣州、深圳等外地優惠政策比較力度不夠，整村拆遷改造按村莊現有建設用地（包括紅塊圖）實行等地調換，多數村民缺乏信心。主要原因：（1）改造集約下來的余留安置房用地，按土地市場評估價20%～25%補交給國家出讓金，財政增加了收入，村民只享受到很少部分利益，還不能達到村民最低要求。（2）道路等公建設施拆遷村民住房，政府把應該出資的補償費納入等地調換的安置用地內，由村莊自行處理，不給予資金補償，使村自主拆遷改造成本明顯增加，有些村莊最低利益不能保障，改造難以啟動。（3）近幾年國家房地產宏觀調控，房地產形勢并非像前些年火爆，市場運作競爭不激烈。
5.村集體經濟薄弱，改造工作技術力量不足。城中村改造工作面廣、政策性強，從政府職能和角色看，不宜包辦拆遷、開發建設、安置和房屋出售等一切事務。從村集體本身的職責、人員素質、技術力量及其本位利益等角度看，存在許多不足和不宜之處。所以，以村經濟合作社為主體，自主改造實踐中，雖有很多成功之處，但村里無法獨立操作，只有由政府把關，幫助操作，做好全面服務工作，才能完成。目前，縣公共建設管理中心，只有一個科室3至4人從事工作，存在力量不足，協調乏力，權責不對稱的情況，改造工作步履艱難。
三、城中村改造的對策建議
針對象山縣當前城市改造存在的實際問題，要推動城中村改造工作，必須按照國務院《關于控制城鎮房屋拆遷規模，嚴格拆遷管理的通知》精神，從社會和諧穩定發展的大局出發，堅持正確的輿論導向，做群眾耐心思想工作，充分發揮村民自主改造的積極性。制定統一改造政策，堅持統一標準、公開操作、依法拆遷，堅持等地調換、補償自給、讓利于民，堅持統一規劃、統一開發、統一管理三項基本原則。以群眾滿意為標準，認真擬定改造方案，切實為民謀利益，維護廣大群眾的合法利益。
1.正確認清形勢，認識改造重要意義。正確認清城中村改造形勢，是推進城中村改造的基礎，當前象山縣城中村改造面臨良好的機遇。城中村改造是一項政府和廣大群眾都能夠獲得“雙贏”的實事民心工程，對構筑和諧社會，發展象山縣經濟具有戰略性的意義。城中村改造有利于改變城市整體面貌，提升城市品位；有利于改善村民生活環境，提高村民生活質量；有利于合理利用集約用地，發揮土地效益，增加財政和農民收益；有利于城市公建道路等設施順利建設，拉大城市框架，加快推動新城區建設；有利于拉動全縣經濟增長，促進兩個文明建設和社會全面進步。
2.理順各項關系，加強組織領導。按《象山縣城市建設征用集體所有土地房屋拆遷實施細則》中規定，縣各級部門和街道，根據各自職責，協同做好城中村改造工作。（1）明確職責，理清主管部門和被管理單位之間的關系。城中村改造主要涉及集體土地的政策處理，縣國土資源管理局是象山縣征用集體土地房屋拆遷的主管部門，建議專門設立一個管理科室，及時出臺相關政策，對從事縣城中村改造的單位、拆遷人以及被拆遷人加強政策指導和業務管理，要求各部門積極配合，理順省、市審批操作程序，加快改造工作。（2）理清國家、集體、村民之間的關系，在村民自愿的基礎上積極開展改造工作。城中村改造要讓百姓真實了解實際得到的利益，真正享受到國家的優惠政策和集體利益。通過民主推選成立村級改造議事及工作小組，直接接觸村民，做到公開信息、公平補償、公正處事，使大多數村民支持改造，形成良好的改造氛圍。（3）理清城中村改造專設機構的職能關系，加強隊伍建設。縣公共建設管理中心是城中村改造專設機構，法律及法規上都沒有明確的行政職能，現有的工作職能只能依附于有關部門發揮作用，涉及集體土地的要依靠土地部門，涉及部分國有土地的要依靠建設部門。建議專設機構的應對口歸屬，配備專業人員，加強隊伍建設，必要時成立集體土地房屋拆遷公司，或者抽調土地、建設、規劃、計劃、街道等有關部門專職人員合署辦公，它對城中村改造成敗起著至關重要的作用。
3.統一規劃引導，確定改造實施計劃。城中村改造專項規劃和改造實施總體計劃，應是象山縣開展城中村改造的首要任務。科學的規劃是“龍頭”，它能夠杜絕新“城中村”的產生，防止城市改造重復建設，能夠合理消化土地存量，有效控制房地產年增量。一要遵循城市總體規劃和土地利用總體規劃，補充城中村改造規劃內容，完善總體規劃，及時調整土地利用規劃，保證安置用地落實。二要區別對待“城中村”、“城邊村”、“城郊村”三種不同類型村莊改造的詳細規劃和實施計劃。三要充分考慮縣對房地產市場宏觀調控政策，以及改造地塊土地政策和經濟上是否具備可行性，在計劃內分片安排，成熟一個改造一個。具體按以下方案進行：（1）規劃選址。按照就地、就近安置原則。“城中村”外遷安置的，在城東、城西規劃兩處安置用地，可通過“城邊村”整村拆遷改造統一解決安置用地；“城邊村”和公建設施涉及拆遷量大的“城郊村”，要求其進行整村拆遷改造，結合土地征用和村集體留用地進行就地安置，也可在本村或他村進行地級差價補償調整實行異地安置；“城郊村”原則上在村內空閑地上及村邊緣土地上安置，符合條件的小自然村按村莊拆擴并要求合并改造。（2）建設條件。以保證安置區幾十年規劃不落后，具有中檔及以上品位。以提高容積率，集約用地，提高土地效益為原則。規劃“城中村”、“城邊村”以多層為主，鼓勵建設小高層和高層建筑，嚴控低層一戶一宅建筑。城郊村以聯體房建設為主，鼓勵建造多層復式房。（3）安置面積。對完全失土的“城中村”外遷拆遷戶轉變集體土地為國有土地性質，由政府統一落實安置區，按國有土地拆遷政策規定實行調產安置或安排經濟適用房解決；對有足夠宅基地及有大量耕作土地的村莊，制定統一辦法和標準落實安置面積，確保村與村之間平衡。可以按村現有的建設用地加上村缺房戶及公建用地進行等地調換，確定凈土地安置面積，或者按農村宅基地管理辦法要求，按村常住總農戶數（包括依法可分戶的農戶）每戶250m2或以內安置房建筑面積，以安置建筑面積和容積率關系確定村安置用地面積；政府再對改造集約出來的建設用地，根據土地的實際價值，給予適當資金返還，加以調節。（4）實施計劃。改造規劃按分步實施、先易后難、先急后緩的原則實施，根據每年房地產需求量多少來控制改造量。為加快改造速度，縣房地產開發用地盡量要滿足城中村改造需要，保證每年整村改造1至2個村，落實外遷安置200至300戶。
4.明確改造模式，規范操作程序。按象山縣“政府主導、自主改造、市場動作”的城中村改造模式，靈活確定主體，做到合法程序，按規范操作，簡化各個環節。建議按以下規范程序操作：（1）村集體申請。以村民自愿改造為前提，以村支部、村委會支持開展具體工作為基礎，規定要有80%以上村民簽名同意，并由所在街道審核同意后，向縣公共建設管理中心提出申請。（2）縣政府確定改造項目。按縣城中村改造專項規劃和改造實施總體計劃要求，由縣公共建設管理辦公室報縣政府，組織有關部門論證，對條件成熟的村莊予以批復，防止一哄而上。（3）各部門各司其職，相互配合。先由規劃部門選址，劃定紅線，確定規劃條件（或詳細規劃），由土地部門確定安置用地面積。由縣公建中心及街道組織村基層組織和村民開展具體工作，討論確定村民安置和拆遷補償方案及其它配套問題，搞好市場評估。由計劃發改局立項及有關部門辦理招標所需的手續。由有資質單位制定改造項目招投標標書，由土地管理部門組織，在縣招投標中心進行公開招投標，招標內容包含改造代建項目和土地使用權出讓等內容，一次性綜合處理。（4）拆遷、建設、安置。村經濟合作社按程序領取房屋拆遷許可證，委托有資質的評估單位評估，與拆遷戶簽訂拆遷補償安置協議書，妥善處理好臨時過渡，然后實施房屋拆除、地塊的改造開發建設、權證登記和安置房分配工作。
5.抓緊完善政策，加快落實改造措施。城中村村改造政策主要是土地政策、舊房拆遷補償政策和優惠政策。（1）把余留安置用地中的政府收益納入村莊改造進行市場公開處理，以村經濟合作社為拆遷主體，整體報批用地，對余留安置用地按市場評估價補交出讓金，作抵價抵押轉讓給代建單位，允許進入市場。也可以把村莊改造成本及要求納入政府土地市場公開處理，即村民的回遷安置用地由村經濟合作社直接報批用地，余留安置用地納入土地儲備，把村莊改造成本及要求作為余留安置用地公開招、拍、掛的前置條件，直接出讓給開發商，政府依據市場地價按規定補交出讓金的標準收取出讓金，余額全部返還給改造村莊。村民回遷安置房統一按國有劃撥用地供地，余留安置用地按出讓用地供地。為了穩定社會和房地產市場調控管理，對村民回遷安置房屋在取得合法權證五年內規定不得轉讓。（2）城中村改造是否合理化主要是舊房拆遷安置補償政策，象山縣主要依據是象政辦發[2004]195號《象山縣城市建設征用集體所有土地房屋拆遷管理實施細則》和象價[2004]66號《關于城市建設征用集體所有土地房屋拆遷補償安置有關價格和費用的通知》文件。在試點工作中仍有許多規定有待調整完善，特別是安置辦法和舊房補償標準，應盡快出臺更具體、更符合實際、更便于操作的配套政策。（3）城中村改造是否人性化在于改造優惠政策，象山縣改造優惠政策優惠幅度仍有余地，可對地段差，公建設施占用多、村莊建設用地不足的整村改造村莊給予適當傾斜，在規定應交費率、建筑容積率上以及調整部分村集體留有用地等辦法，再給予優惠配套政策，調動改造積極性。
6.加強與社區結合，綜合解決各類配套問題。城中村改造完成舊房拆遷和安置工作后，必須與街道和民政部門聯系，解決配套問題，促使農村體制向城市體制的整體轉換，傳統農村居民向城市居民演變。（1）正確處理好集體經濟。在改造過程中對村余留少部分土地進行一次性處理，收儲或集體回收委托街道統一土地流轉和按約定協議處置；落實村集體留用地，按縣集體留用地政策處置和使用；全面進行清產核資，處理不良資產和債權債務，實行集體經濟股份制改革。（2）逐步撤村改社區。安置小區建成后，一切都按社區要求配套，處理好村民安置區的物業管理等問題，促使村委會向社區轉換。（3）完善社會保障體系。在農村現有的保障機制中，允許選擇與城市居民同等保障機制。處置集體經濟時，首先解決村民養老、醫療、就業等社會保障問題，確保村民無后顧之憂。
參考文獻：
趙紅平.關于城中村改造的思考.價值工程，2011（21）
第8篇：農村宅基地占地的補償標準范文
關鍵詞：城市化進程；耕地保護；有效策略
中圖分類號：F301.21 文獻標識碼： A 文章編號：
一 引言
當前，我國的城市化進程發展迅速，各種建設占用了大量的耕地，造成了耕地的萎縮，保護耕地的政策得到了各地政府的重視和加強，耕地保護作為我國的一項基本國策，要面對侵占耕地的實際中，不斷進行完善和創新保護政策，提高保護的效果。我國的人口的吃飯問題需要依賴著耕地資源，而城市化和工業化的發展也需要耕地進行承載，世界各國在城市化中，該國的耕地都發生了大面積減少，我國最近幾年的城市化發展造成了年均減少達102. 49萬公頃，耕地的減少引發了人們對經濟社會可持續發展的憂慮。耕地的減少不但對糧食生產造成了威脅，也帶來了生態災難。因此，我國政府相繼出臺了政策對耕地進行保護，如提出建立耕地總量動態平衡制度并確立了耕地占用與開發、復墾掛鉤的政策。各地政府要嚴格執行耕地保護制度和政策，妥善解決好城市化發展與耕地保護的現實問題的挑戰。
二 城市化進程中加強耕地保護的重要意義
首先，加強耕地保護有助于確保我國的糧食生產的安全。由于我國是人口大國，糧食生產的安全變得尤為重要，耕地資源是維護和保持我國發展的重要戰略資源。耕地保護確保了糧食安全生產，它是維持社會穩定的基礎。其次，加強耕地保護符合我國的耕地資源實際情況。我國的人均耕地資源遠低于世界平均水平，甚至一些地區的人均耕地低于警戒線；況且我國的耕地資源總體質量偏低，平耕地只占耕地總面積的一半多一點；更為嚴重的情況就是耕地資源受到污染和損毀嚴重。我國每年受到工業廢物、開礦以及自然地質災害造成的耕地損失巨大。與此同時，我國人口對土地需求呈剛性增長。因此，我國耕地保護面臨著十分嚴峻的客觀現實，必須將耕地保護長期開展。再次，實施耕地保護能夠確保城市化的有序發展。加強耕地保護政策，有利于提高土地的利用效率，杜絕了土地的閑置和浪費，使土地的利用方式轉向節約集約利用。最后，保護耕地有利于我國進行宏觀經濟調控，使經濟增長方式走向內涵式增長方式，以土地資源約束促進經濟增長方式轉變，有效抑制建設占用土地的過度需求，促進形成節約集約用地。土地資源參與經濟的宏觀調控，能夠實現各種生產要素的最優組合，最大限度地提高土地利用率。
三 城市化進程背景下耕地保護面臨的主要問題
首先，對土地資源的剛性增長需求比較嚴峻。人們對糧食消費比較大，再有人口的增長需要相應的土地資源作為支撐，因此，社會的發展對耕地的需求更加迫切。為了滿足改善農民的住房需求，很多農民進行修房蓋房。這種缺乏建設規劃的建設，造成了宅基地的占地面積不斷擴大, 大量占用耕地。其次，基礎設施建設占用了大量耕地。我國為了拉動經濟的增長率，促進就業，對基礎設施建設投入了大量資金，然而，土地利用總體規劃所確定的非農建設占用耕地指標不足，進行開發建設的區域大多數是占用耕地。再次，我國耕地后備資源嚴重不足。我國耕地后備資源總量小，區域分布不均衡，而且面對生態環境的壓力，土地閑置或缺乏管護，導致土地質量較差。特別是土地受到重金屬的污染，使耕地損失嚴重，而且各地區的耕地等別失衡、差異明顯，中低等別比重高。最后，我國耕地利用率比較低，需要將經濟增長方式轉變為集約型經濟增長方式，提高土地的質量和利用效率。因此，要加強對土地資源的保護和重新配置，實行生態退耕的重大戰略，需要調整農業產業結構，降低耕地保護的壓力。
四 加強耕地保護的有效措施
由于耕地保護維系著社會和經濟的穩定，在面對著耕地保護壓力的形勢下，要創新保護措施，以戰略的高度提高耕地保護的效果。
首先，強化保護責任和轉變土地的利用方式。以政府為主導，實現多部門的聯動機制，加強社會監督，與耕地權利人共同具有保護責任。在負責耕地保有量，對建設用地進行嚴格規劃審批。對土地的使用應轉變為集約用地，提高占用耕地的實際成本，積極推進城鎮土地的集約利用。其次，要加強對耕地的保護與監督管理。健全耕地保護的經濟激勵和制約機制，加強土地監察管理的力度，對耕地進行差別化管護，明確管護責任，加強水土保持工程建設，提高耕地綜合生產能力。對確實需要占用的土地，經國務院批準，實行“先補后占”的原則，補劃數量、質量相當的基本農田。加強宣傳保護耕地的力度，對于違反相關法律法規占用破壞耕地的行為，要根據相關法律從嚴懲處。再次，要協調好城市化進程使用土地與保護耕地的關系，實現兩者協調，促進經濟發展、環境保護、社會進步。耕地的保護應是維持具有一定數量和質量的、較好生態環境的耕地，實現農業的可持續發展。因此，城市化的進程一定要考慮到土地資源的承載力，從生態角度，促進城市進程、自然環境相互協調發展。最后，要完善耕地保護的相關管理制度。要嚴格落實耕地占補平衡制度，實現耕地總量的動態平衡。由于城市化的發展，各項建設用地十分緊張，在占用耕地后，就要對其進行相應數量和質量的耕地補償，以維持耕地總量的平衡。要重視耕地的補充，提高耕地的生產力，改善耕地的周邊生態環境。要完善土地產權制度，要明確土地所有權主體、界定土地產權和優化土地產權結構。完善征地制度，控制征地規模，切實保障農民的權益，對于征用農民土地進行補償應大于農民的耕地收益。建設用地提高補償標準，將征地范圍縮小，必須規劃用地，實行土地取得價格的市場化，盡量節省用地，減少征地，采取盤活存量土地的方式，同時要建立起配套的被征地農民的社會保障體系。
四 結論
通過對城市化進程背景下耕地保護的有效策略進行分析和研究，得出我國在城市化進程中，要協調好城市建設與耕地保護的動態平衡，使城市化發展規模、發展速度與土地承載能力相適應。要加強對耕地的保護，這樣才能促進社會的長期穩定。然而，在一些地方隨著城市化進程的加速，農村型向城市型轉化過程中大量的耕地被占用，用于開發建設，造成了城市化與耕地保護的矛盾日趨緊張。要認識到我國人口對土地需求的加劇，而工業化建設更是占用了耕地。為此，要堅決貫徹我國的耕地保護政策，積極創新耕地保護措施，包括提高耕地的生產率、加強群眾對耕地保護意識，限制城市增長邊界、引導農村宅基地退出與復墾等多個方面。從而實現耕地保護與社會城市化進程的協調發展。
參考文獻
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[3] 沈倩嶺,黃善明. 耕地保護中的農民激勵問題研究[J]. 農村經濟. 2011.(06)
第9篇：農村宅基地占地的補償標準范文
【關鍵詞】小城鎮 可持續發展 土地 集約利用
【中圖分類號】F301 【文獻標識碼】A
土地是人類社會經濟發展活動的載體與空間，土地利用情況的好壞直接關系到我國社會經濟發展的未來，對可持續發展道路影響較大。我國人多地少的特點決定了土地利用緊張的局面，同時，伴隨著我國城鎮化進程的迅速加快，大量農村剩余勞動力向城鎮流動，進一步加劇了人地矛盾，不利于城鎮區域的可持續發展。我國小城鎮以發展二三產業為主，吸收大量的農村剩余勞動力，在統籌城鄉經濟發展上起到至關重要的推動作用，但小城鎮在土地資源的利用方面仍存在許多有待解決的問題，要想實現區域的可持續發展，小城鎮必須提高土地集約利用度，走土地集約化的可持續發展之路。
我國小城鎮土地利用現狀及存在的問題
結合小城鎮現階段的土地利用現狀以及土地集約化水平可以看出，我國小城鎮的土地利用依然處于粗放階段，土地資源利用效率整體偏低，建設用地需求量得不到滿足與集體土地閑置的現象同時存在。改革開放以來，雖然我國小城鎮的發展取得很大的階段性成果，但一些老舊城鎮或者歷史小城鎮仍然存在大量土地閑置、土地低效利用的情況。許多單位或企業用地規劃不合理，“多征少用、征而不用”的現象較多，造成大量土地的閑置與浪費。新世紀以來，小城鎮發展規模迅速增加，城鎮面積不斷擴張，同時也帶來了許多問題，如耕地面積減少，人地矛盾加劇、舊城鎮開發程度低，大量閑置土地得不到利用等。許多小城鎮只重視面積的擴張，不注重土地內部潛力的挖掘，雖然人均用地面積較大，但地下空間的利用率極低，土地空間承載功能沒有得到充分開發。部分小城鎮規劃不合理，用地比例失調，居住用地、企業用地等所占比例較大，而綠化、交通等城鎮基礎設施用地比例相對較小。小城鎮中各類型用地相互混雜，分區不明顯，布局不合理，土地浪費現象比較嚴重，土地利用效率極低，不符合可持續發展的理念。小城鎮用地規劃不合理還體現在用地時間分配不科學上，為了追求規模及效益的最大化，盲目進行土地資源的占用與開發，缺乏長遠的土地利用規劃，往往與社會經濟發展的需求不相符，違背客觀發展規律。在我國小城鎮中存有大量的集體土地，國家對集體土地流轉方面的法律法規政策還不完善，缺乏科學的法律依據與政策指導，土地流轉存在的問題仍然較多。由于片面追求經濟利益，許多小城鎮通過降低土地價格來吸引外商投資，直接導致了土地經濟效益的外流，間接產生土地利用率低的結果。
歸根到底，我國小城鎮土地利用問題產生的原因是我國土地管理制度、土地使用制度、土地產權制度等的不健全。我國小城鎮集體建設用地的所有權主體不明晰、權限界定模糊，農村宅基地的使用更是缺乏合理規劃與保護。我國小城鎮土地既屬于國有土地，也屬于集體土地，在使用與管理過程中，既可按照國有土地使用與管理辦法，也可按照集體土地使用與管理辦法，這種現象很容易導致政府部門與居民之間產生利益上的沖突。由于對符合公共利益需求的土地征用界定不明確，導致小城鎮中土地征用情況混亂，土地用途轉換不符合規定，土地征用補償標準偏低，不符合區域的可持續發展。
土地集約利用與區域可持續發展之間的辯證關系
土地是區域發展的基本空間，也是重要的資源保障，土地資源的集約利用對區域可持續發展起到重要的推動作用，反過來區域的可持續發展又會在一定程度上加強土地資源的集約利用，二者形成一種相輔相成的緊密關系。
實行土地集約利用的主要目標是提高土地資源的利用效率，促進土地資源的可持續發展，使社會、經濟、生態效益得到綜合提高，推動區域社會經濟的可持續發展。雖然土地資源集約利用的最終目標是促進區域的可持續發展，但二者在對土地資源的利用上還是有區別的。土地集約利用強調開發土地資源的潛力與深度，提高土地資源利用率，節約利用每一寸土地，爭取土地利用效益最大化。它是一個靜態的過程，主要是在某一特定時間段內充分提高土地利用效率，在一定程度上完善土地利用現狀，并促進區域的可持續發展。而可持續發展對于土地利用方面有著不同的理念，它主要強調土地資源的長期性甚至永久性利用，注重土地利用綜合效益的提高，是一個動態的發展過程，促進社會、經濟、生態環境的共同發展。追求土地資源長期利用取得的效果，雖然能實現區域的可持續發展，但不一定能夠實現土地資源的高效利用，提高土地集約利用度。
我國小城鎮實行土地集約利用應參照的理論基礎
小城鎮實行土地集約利用就是為了實現區域的可持續發展，因此首先應該遵循的就是可持續發展理論。國內外學者經過多年來對可持續發展理論的研究，使得可持續發展理論具有豐富的內涵，它強調共同、協調、公平、高效、多維的發展，具體包括社會、經濟、生態三個方面的可持續發展。可持續發展理念強調社會發展的本質是提高人類的生活水平與生活質量，創造出一個公平、自由、人權的和諧社會。在經濟方面，不能僅僅重視經濟數量的增長，還要注重經濟發展質量的提高，要改變傳統“高投入、高消耗、高污染”的經濟生產模式，發展循環經濟，提倡清潔生產與文明消費。社會、經濟的發展要與生態環境相協調，不能超出環境的承載力，在發展社會經濟的同時注重生態環境的改善。
城市規劃理論對土地集約利用具有很強的指導作用。隨著社會經濟的發展，城市的發展階段與發展方式也出現許多不同，以工業化的發展為基礎，我國城市大概經歷了“田園城市”、“功能城市”、“有機城市”和“生態城市”四個階段，隨之改變的就是土地集約利用的方式從勞力資本型向資本技術型、結構型、生態型轉變，土地集約利用度逐步得到提高。
城鄉一體化理論指導城市與鄉村作為一個統一的整體，各要素進行自由流動并輔以人為協調，實現城鄉資源的合理配置，城鄉關系得到優化，它是社會生產力發展到一定階段的必然要求。城鄉一體化理論指導城鄉之間土地資源的合理分配與利用，對于提高土地資源利用率起到很大的作用。我國小城鎮具有城市與農村的雙重屬性，它具有社會、經濟、生態相統一且較為獨立的特性，更加適用城鄉一體化理論。
基于小城鎮土地集約利用與區域可持續發展之間的密切聯系，實行土地集約利用應把區域整體發展理論作為基礎理論之一。要把城市與鄉村看做一個整體的區域單位，探索適合區域整體特征的土地集約利用模式，調整區域用地結構與布局，促進區域的整體發展。
區域可持續發展下土地集約利用的影響因素
小城鎮發展的規模通常與土地規模成正比關系，隨著城鎮規模的擴展，城鎮人均占地面積逐步縮小，土地利用類型變得更加多樣化，土地功能分區更加明顯，土地利用價值越來越高，地價呈逐步上漲的趨勢。當小城鎮規模發展到一定程度時，由于我國土地資源總量的固定性，小城鎮建設用地面積的擴展受到很大限制，為保證社會經濟的發展，逐步實行土地集約利用，則土地集約利用理念占據主導地位。我國是人口大國，雖然國土面積較大，但可利用的土地面積卻十分有限，人均用地面積相對較少，土地資源的稀缺性與總量的固定性促使人們進行土地集約化利用，以此緩解人地緊張的矛盾。結合我國實際發展現狀來看，小城鎮土地集約利用水平還滯后于小城鎮規模的擴展。
土地使用制度對小城鎮土地的集約化利用起到明顯的引導與支配作用。我國早期實行無償無期限、行政劃撥的土地使用與配置制度，忽視了市場在土地配置中的作用，大大降低土地配置的效率，還導致土地利用結構不合理、布局混亂的局面。在經歷土地制度改革以后，土地市場對土地資源的配置作用得到體現，配置效率大幅度提高，提高了小城鎮土地利用水平。土地利用結構的優劣對土地集約利用水平影響也很大。在一定的區域內，各種用地結構組合在一起，構成土地利用的綜合效益，如果各部分的用地比例都控制在適度范圍內，那么就能夠實現土地利用效益的最大化，提高土地集約利用率。相反，如果各部分用地比例失調就會形成用地結構與布局混亂的情況，土地資源得不到充分合理的利用。
區域土地利用規劃是根據區域可持續發展的要求，結合社會、經濟、生態環境發展現狀，從時間與空間上進行土地開發、利用、整治、保護的總體安排與布局。土地利用規劃嚴格限定我國各類用地的轉變，實施用途管制制度，并進行土地利用結構與布局的調整規劃，規劃制定的科學合理與否直接影響到土地集約利用的結果。
我國土地利用方式從原始的“粗放式”模式逐步向“集約型”模式轉變，土地集約利用程度也得到很大提高，但是隨著人口的增加以及土地資源總量的限制，人均建設用地量大大減少，對土地資源的不合理利用也產生了一系列生態問題，如土地鹽堿化、沙漠化等。單純依靠加強土地管理手段來提高土地利用率已經不能滿足土地利用的需要，而科技手段可以有效解決這一難題。通過加大科技投入，進行土地整理與土地復墾工作，改造各類中低產田，不僅可以解決諸多土地生態問題，還有效增加土地資源的可利用量，提高土地集約利用度。
社會經濟的發展水平是影響土地集約利用的重要因素之一。隨著經濟發展水平的提高，人們平均用地面積逐步減少，為了保證經濟發展，只能加強土地潛力與深度的開發，擴大土地的容積率，使土地集約利用程度得到穩步提升。
區域土地集約利用與可持續發展的策略
土地資源的管理與使用制度是合理配置土地資源的政策依據，政府在其中的領導作用非常重要。關鍵要不斷完善土地管理法規，加強土地資源的管理，改革土地使用制度，加強土地市場的建設，對土地流轉實行嚴格規范，同時完善土地利用監督機制，對于“多占少用、占而不用”等違規事件，嚴格追究其責任。政府部門還要建立土地集約利用評價指標體系，把土地集約利用納入工作考核中，保證土地管理工作效率的提高。
土地利用規劃是我國實行土地集約利用的重要參考標準，各區域應結合本區域的土地利用現狀以及社會經濟發展水平，編制出科學合理的區域土地利用規劃。在土地利用規劃中要對未來土地利用的需求與趨勢進行科學預測，對區域內土地利用深度與潛力進行評估，結合區域的長遠利益，合理控制小城鎮的發展規模與土地集約利用度。土地利用規劃要對區域的土地利用結構與布局進行適當調整，使其不斷得到優化，充分發揮各種用地結構的相互輔助與推動作用，實現區域發展效益的最大化。
提高土地供給總量是實施土地集約利用的前提與基礎。對于小城鎮中閑置、荒廢或者低效利用的土地進行回收改造，重新安排進行合理高效利用。對于許多老舊的小城鎮進行科學改造，盤活廢棄、閑置的土地，充分挖掘土地資源，提高土地利用率。建立完善的土地儲備制度，提高土地儲備總量，同時積極拓展新的土地資源。對于新的土地利用項目，要進行綜合指標評價，包括經濟效益、投資規模、土地集約利用程度等，對其土地利用進行嚴格要求，保證土地資源得到高效利用。
充分發揮市場機制在土地資源配置中的調控作用。由于對土地需求的不同以及使用者自身經濟能力、土地使用目的、土地價格、國家政策等因素的影響，土地市場利用經濟杠桿進行土地資源的配置，使土地資源得到充分的利用。對于除公益性用地以外的其他各種用地，都要實行土地有償使用制度，并不斷完善土地招拍掛制度。將政府的調控作用與市場調節機制相結合，最大程度上實行土地資源的優化配置，促進區域協調可持續發展。
科學知識與技術的應用是提高土地集約利用水平的關鍵。不管是制定土地利用規劃還是實施土地整治工程等，都要對土地資源及其利用狀況進行指標評價，如利用3S技術對小城鎮用地規模、用地結構及布局、土地集約利用度、用地效益等指標進行檢測估算，發現土地利用存在的缺陷，為土地管理與利用工作提供科學可靠的依據，對于提高土地集約利用水平起到關鍵作用。此外，科學技術在各產業中的應用使得產業結構得到優化，政府把產業結構優劣作為企業用地分配的考核依據，促使企業不斷加大土地集約利用的深度，提高單位土地面積的效益，這在很大程度上提高了區域土地集約利用水平。
集約利用土地的觀念與意識的提高在土地集約利用過程中屬于重要的環節。要加強宣傳土地集約利用的必要性，將一些土地集約利用方面較好的管理模式、經驗、方法等進行推廣，同時對表現優異的用地單位進行政策上的優惠，而對于土地利用低效、浪費現象嚴重的單位要進行嚴格查處，限制其對土地資源的使用。只有加強人們集約利用土地的意識，才能促使土地集約利用水平得到切實提高。
結語
我國小城鎮建設已經進入高速發展的時代，區域可持續發展理念也進一步得到深化，土地資源是小城鎮規模擴展與經濟發展的基礎，但區域土地資源總量的限制決定土地集約利用化是小城鎮區域可持續發展的必然之路。現階段我國小城鎮土地集約利用仍然存在很多不合理的問題，如缺乏科學合理的規劃布局，政府的調節作用與市場的調控機制配合還不完善，科學技術投入水平還遠遠不夠等，這在很大程度上影響了區域的可持續發展。我國人口規模的擴大與土地資源緊缺的現狀，對小城鎮實行土地集約利用方面提出更加嚴格的要求與發展目標，政府新修訂的土地利用規劃加強了對土地集約利用的指導，可持續發展觀與建立資源節約型社會的戰略目標也證明走土地集約的道路符合社會經濟的發展需求。因此要不斷加強小城鎮用地結構與布局的合理調整，充分運用制度政策、科學技術、土地市場等多種手段來加強土地集約利用，促進小城鎮區域各方面的可持續發展，加快我國城鎮化的進程。
