土地征收補償政策精選(九篇)
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第1篇：土地征收補償政策范文
Analysis on the Legal Problems and Countermeasures of Rural Land Expropriation Compensation
Xie Peng，Zhang Da-jiang
（Jinan City Land Reserve CenterJinanShandong250099）
【Abstract】With the speeding up of the process of urbanization and the construction of public facilities， the rural land expropriation is becoming an important problem in land management. On the one hand， rural land， which includes agricultural land， housing plot and construction land， is the most basic means of production， which is the foundation of farmers' social stability and stability； on the other hand， the continuous development of urbanization causes rural land Conflicts of Interest Distribution. So， how to deal with rural land expropriation in the compensation problem？ The author believes that further improve the laws and regulations， is the basic solution.
【Key words】Rural land；Land expropriation；Compensation；Countermeasures
1. 農村土地征收的立法現狀
土地征收是指國家為了公共利益需要，依照法律規定的程序和權限將農民集體所有的土地轉化為國有土地，并依法給予被征地的農村集體經濟組織和被征地農民合理補償和妥善安置的法律行為。我國征收集體土地的所依據的法律法規目前，是在國家根本大法《憲法》的指導下，以《中華人民共和國土地管理法》等為主，同時根據各省、市級人民政府制定的一些法律規章、地方法規。
2. 農村土地征收存在的問題
2.1公共利益界定不清，土地征收濫用嚴重。
我國《憲法》第10條規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償”。然而何為公共利益？我國相關法律并沒有作出規定，這無疑擴大了政府的自由裁量權，易造成濫用土地征收權力的現象。
2.2補償收益主體不明確，補償分配不合理。
首先，我國的《憲法》、《物權法》、《土地管理法》等規定，中國農村的土地歸農村集體成員共同所有，同樣“集體”的具體內容也沒有明確規定，這就導致了農村土地的集體產權實際上是“一種無確定主體的產權”，進而導致在征地補償費的利益歸屬上存在著很多問題。[1]；其次，農村集體經濟組織成員資格認定的標準不統一，補償費在被征地農民個體之間分配混亂。村委會根據村規民約確定被分配人員資格及分配辦法。在發放數量上，有的全部發放，有的村集體先提留一部分，提留的比例各不相同。[2]
2.3土地征收程序不完善，缺乏有效監督管理。
我國土地征收程序主要包括征收土地公告和征地補償、安置方案公告，以及辦理征地補償登記等，但從實際操作上看仍存在諸多不足：
（1）征收補償程序可操作性不強，關于土地征收程序的一些重要事項上規定的模糊不清。例如《土地管理法實施條例》第 25條規定：“征地的各項費用應當自征地補償、安置方案批準之日起 3個月內全部支付”，但在實踐中，并未參考這一期限，大都滯后發放。
（2）補償糾紛發生后，缺失救濟程序。對于補償決定，《土地管理法實施條例》中規定由政府行使裁決權，缺乏應有的中立性。
（3）農村土地征收補償標準偏低，失地農民社會保障堪憂。土地對于農民而言具有生產資料和社會保障兩種功能，征地與拆遷補償定價時應當引入市場機制充分考慮土地自身價格和未來社保價格，應當按照市場基本價值規律科學確定征地與拆遷補償標準。[3]現有的征地a償標準在于用過去的物權數值測算未來的物權權益，沒有包含未來社會保障價值。
（4）據國家統計局對2942戶的農民調查，耕地被征收前人均純收入平均為2765元，土地被征收后人均純收入為2739元，約下降了1%。再看支出，土地被征前農戶的家庭消費支出相對較低，有些農產品如糧食、蔬菜等還可以自給自足；土地被征后農戶面臨與城鎮居民相同的消費環境，生活支出大大增加，不僅所有商品都需要從市場購買，一些大項消費如住房、子女入學、大病就醫等更增加了普通農民的生活負擔。由此可見，征地后農民的生活水平總體是下降的。[4]
（5）補償方式簡單趨同，缺乏長效性。我國現行的法律中，關于土地征收的規定主要體現在《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國憲法》中，但兩法對于土地征收補償問題僅一筆帶過，沒有明確規定，造成以下問題：各征收補償單位在實踐中基本上都是以現金補償為唯一方式，未考慮到被征地人的長遠利益。一夜暴富后的失地農民的生存都將面臨嚴重困難。
3. 對我國農村土地征收過程中出現問題的對策
筆者認為，解決上述問題，可以從以下幾個方面入手：
3.1界定“公共利益”的范圍。
筆者認為，應當通過概括的基礎上加以列舉的方式明確“公共利益”的范圍。梁慧星在其主編的《中國物權法草案建議稿》中，對公益作出了列舉式的解釋：“所謂公共利益，指公共道路交通、公共衛生、災害防治、科學及文化教育事業、環境保護、文物古跡及風景名勝區的保護、公共水源及引水排水用地區域的保護、森林保護事業，以及國家法律規定的其他公共利益。” [5]
3.2嚴格土地征收程序與監管。
（1）建立土地征收部門對征收是否符合公共利益需要的認定程序。以法律形式大致明確其內涵和外延。
（2）提高征地信息的公開程度。征地政府應當通過多種渠道普及征地法律政策和征地公告。公告內容應包括征地原因、征地單位、征地范圍、征地時間、補償方式等，以增強征地工作的公開性和透明度。
（3）引進司法救濟程序。在土地征收法律制度中應賦予在征地糾紛案中保持相對中立的法院或其他仲裁機構對案件的管轄權，在案件的審理中，確保農民的合法權益的到保護，確保審判結果的公正。[6]
3.3提高補償標準。
就補償標準而言，應充分考慮被征地農民的基本生活要求確保其原有生活水平不降低。
（1）提高補償標準最根本的是需要建立市場化的土地評估制度，制訂區片綜合地，考慮地類、產值、地區位、農用地等級、人均耕地數量、土地供求關系、當地經濟發展水平和城鎮居民最低生活保障水平等市場因素合理確定土地價格。
（2）創新農地使用制度。嘗試讓集體經濟組織保留部分土地產權進行流轉，通過辦市場、建標準廠房和商業用房、造停車場等予以出租，也可以在國家、省、市重點工程及企業集團用地中，把集體土地產權作價入股收取年租金，使農民有穩固的收入和就業機會。[7]
3.4S富土地征收補償方式。
豐富土地征收補償方式能夠進一步確保農民獲得充分的安置。筆者建議采取以下幾種補償方式：
（1）貨幣安置。主要有分期、一次性和終身貨幣安置。相比于一次性貨幣安置方式，終身和分期貨幣安置更適合農民利益的保護，采取終身和分期貨幣安置方式能夠避免由于物價上漲而產生的問題，按照物價變化情況定期調整補償費用。
（2）農業安置。劃分一定面積或質量較好的土地給農民，使其能夠繼續開展農業活動，自給自足，或者轉變為其他農業方式。
（3）提供免費的職業技術培訓或提供工作崗位。只有將生存技能教給農民，才能實現真正的脫貧。
（4）企業補貼安置。若是為了建設鄉鎮企業而占用農村土地，可以提供當地農民就業機會。
4. 結語
土地征收事關失地農民之生存，事關社會之穩定。在不斷推進城市化、加速推進和諧社會的進程中，我們必須從根本上保障農民權益，結合本國國情，結合各地實際情況，通過完善法律法規、政策調整，彌補和改進當前土地征收制度中存在的缺陷和不足，構建具有中國特色的土地征收補償制度。
參考文獻
[1]農村土地征收問題研究 [期刊論文]《建筑工程技術與設計》，2015年 張雅娜.
[2]農村土地征收補償費用分配存在的問題及法律規制 [期刊論文]《法制與社會》，2015年 黃洪強 等.
[3]農村集體土地征收補償問題、原因及對策 [期刊論文]《武漢商業服務學院學報》，2013年 余鑫 等.
[4]非理性征地補償的制度誘因 [期刊論文]《改革與戰略》，2009年 左靜.
[5]《中國物權法草案建議稿》梁慧星 社會科學文獻出版社2000-03.
[6]科學發展觀視域下的農村土地征收補償制度思考 [期刊論文]《湖南科技大學學報（社會科學版）》，2011年 吳傳毅.
第2篇：土地征收補償政策范文
一、我國農村土地征收補償存在的問題
（一）征收補償原則不明
《中華人民共和國土地管理法》第47條第1款規定，征用土地的，按照征用土地的原用途給予補償。《憲法》對征地補償應依據何種原則進行也并沒有明確。我國雖然在2004年的憲法修改中明確了補償條款，但是對補償的原則卻沒有明確，征地補償原則缺乏憲法基礎。
（二）征收補償標準不合理
土地征收征用激發社會矛盾的直接誘因是補償的公平問題。《土地管理法》規定的土地補償費、勞動力安置補助費都是按照被征收土地前三年的平均年產值計算的，其補償標準計算的基準是農地的年產值，是不合理的。
（三）征收補償權利種類不明
雖然我國現行憲法規定了“對土地實行征收或者征用并給予補償”，但并未具體規定，補償是何種權利，如果說憲法是根本大法，僅作了原則性規定，那《土地管理法》總應予以明確了吧，但答案是否定的，《土地管理法》第47條規定；征用土地的，按照征用土地的原用途給予補償，也沒去明確補償是補償何種權利損失，《物權法》對此也未給出答案。從征收對農村土地承包經營權侵害的分析可以看出，對補償權利種類進行界定是十分重要和必要的。
補償程序不完善
征收補償價格確定的隨意性則是未引入民主協商程序，目前農村土地征收補償程序主要存在以下問題：一是農村土地征收補償程序缺乏公正性。二是未設置事前補償程序。土地補償款屢被拖欠是因程序未作剛性限制，因《土地管理法》未明確將土地補償規定為土地征收的事前程序，所以無法徹底杜絕拖欠補償款現象。三是土地補償救濟程序缺失。任何權利的實施必須有保障，而程序無疑是最為有效的，但我國對農村土地征收補償沒有明確規定司法保障，沒有為土地權益人設立出現爭議后向人民法院的救濟途徑。司法實踐中，有關土地征用補償等問題出現爭議，許多法院盡量不予受理，導致對公民財產保障的極度弱化。
二、完善我國農村土地征收制度的對策
（一）科學確定補償原則
我國在憲法中雖然沒有明確農村土地征收補償的原則，但《土地管理法》規定：對土地征收實行按照土地原用途進行補償，因此，在憲法中明確農村土地征收補償原則十分緊迫。
（二）合理設定補償標準
1、加快我國農用地定級估價步伐。土地征收補償不論采取何種補償原則，其核心問題關鍵在于土地價格的確定問題。為了避免地方政府為自身利益而在土地定價問題上侵犯農民利益，可由省級人民政府統一組織對未來一定時期可能被征收的土地委托中介機構進行價格評估并據此制訂土地價格級差目錄，用于指導土地征收補償。
2、要適當提高現有補償標準。在近期不改變農村土地征收補償基本原則的前提下，可考慮適當再提高土地征收補償標準，具體增幅可根據經濟發展水平確定。
（三）建立土地發展權制度
土地發展權不論土地所有權屬性一律歸國家所有的制度安排不利于保護集體的土地財產權，因為照此按排農民集體將與土地發展權無關，農民集體權益沒有得到落實，這是違背《憲法》關于農村土地歸農民集體所有的規定的。既然是所有權，就應當包括發展權益，同時此種安排也不利于保護耕地，因為這樣土地補償價格仍舊是征收方一方說了算，農民沒有保障。筆者主張我國可借鑒美國土地發展權歸屬于原土地所有權人的模式，規定土地發展權歸原土地所有權人所有，即國有土地的土地發展權歸國家，農民集體土地的土地發展權歸農民集體，這樣的制度設計既能做到公平，又能產生效率。
（四）完善補償程序
法律的正義唯有通過公正的程序才能得以維護，法律程序是人治和法治的分水嶺，是防止權力專橫和權力濫用的屏障。筆者認為應從以下方面加以完善：一是補償方案應將雙方協商作為必經程序。二是有必要確定事前補償原則。所謂事前補償就是指政府在取得土地所有權之前，必須先對土地權益人進行補償，至少必須與其就補償的范圍、標準、方式及補償金的支付時限等問題達成協議。三是有必要明確土地征用補償款的救濟途徑。有必要在立法上進一步明確農村土地征收補償的司法救濟途徑。具體來說，就是要確定集體土地所有權主體，明確集體組織組成人員的成員權，確定成員的土地權利，確定他們的訴訟主體資格，要明確土地征收中哪些糾紛法院應該受理，包括被征收主體和土地需用人。
（五）建立補償款分配監督程序
第3篇：土地征收補償政策范文
關鍵詞：“城中村”改造；土地征收補償
一、“城中村”改造概述
1.土地的城市化
因歷史的緣故，城中村中存在的土地形式包括集體土地、承包制土地與宅基地等。盡管部分的土地與宅基地己經被城市化，然而農村的存在仍然沒有改動。在城中村改造的過程中，必須將集體土地、承包制土地與宅基地等城中村的土地，轉變成城市建設的用地，這樣將會為城市的發展建設與提升城市化水平等目標的實現做好充足的準備工作。
2.居住環境的城市化
按照城市規劃的要求和標準切實改善人居的環境質量、提高城市形象。同時，保護好歷史文化和古跡等，切實做好周邊環境友好型工作，與城市融為一體。
3.生存生活方式的城市化
城中村雖占據著一定有利的地理位置，但村民在本質的生活與思維方式方面發生改動變化的事例較少，導致其生活社交居住等相關方式和城市整體的基調不和諧，且城中村公共綠化、學校、醫療健康與公共服務等相關配套的基礎設施也不齊全，市政配套設施不全面不完整，“臟、亂、差”的城中村的總體形象比較嚴峻，須將城中村進行全面改造更新，才能使得其本質的生存生活方式進行根本性的轉變[1]。
4.規劃發展管理的城市化
對城中村的規劃和管理比較滯后或置之不管，是形成其現狀的直接原因。因此，在城市化進程中，必須對城中村實行更新改造，進而促使其能真正融入進城市當中，成為城市的一員。城中村的改造須遵從相關的城市總體規劃規定與相應的規劃管理程序和制度等。
二、“城中村”改造中土地征收補償制度存在的問題
1.“城中村”房屋拆遷的補償依據不明確
按照我國的現行法律規定，“城中村”改造的房屋拆遷補償的直接法律依據是《土地管理法》第四十七條，但是《土地管理法》中規定的征收土地的補償標準并不能完全適用于“城中村”房屋的拆遷補償問題，并且其中規定的征收耕地的補償與征收宅基地的補償是不能相提并論的。[3]另外，《土地管理法》第四十七條關于補償標準的規定，主要是針對國家重點工程建設征收集體土地，并且是為了保護農民集體的利益而不是個人利益而制定的。
2.補償的主體不明確
從《西安市城中村改造管理辦法》第三十三條、三十四條中可以看出，“城中村”改造的主體拆遷人，同時也是拆遷補償的主體。
根據建設用地使用權的流轉順序，拆遷人不是自被拆遷人處獲得建設用地使用權，而是從國家土地管理部門出讓獲得，那么國家土地管理部門應當先行收回己經出讓給他人的建設用地使用權，并為相應補償及退還出讓金，因此補償人應當是國家而不是開發商或領取拆遷許可證的其他人[4]。
西安市“城中村”房屋拆遷的許可證是頒發給區“城中村”改造辦公室的，但是在區“城中村”改造辦公室并沒有對被拆遷者進行補償，而是由房地產開發商進行補償。
三、“城中村”改造中土地征收補償出現問題的原因分析
（一）立法上的缺失
對于土地征收補償費用的分配，國土資源部、農業部及最高人民法院都有部門規章、司法解釋進行規范和指導，但由于制定的部門不同，側重點不同，各個條文之間存在許多不一致的情況。這導致作為最基層的農村集體經濟組織不知道究竟該如何適用法律法規來進行“城中村”土地征收補償工作。如前文所述，政府劃撥的土地征收補償費主要給農村集體經濟組織，那么之后征地補償費用能否合理地分配給失地的農民？如何才能合理地分配？這些問題，法規當中沒有具體的說明，也沒有任何限制性的規定。在法規政策缺失的情況下，農村集體經濟組織只能按照本村的實際情況自行制定分配方案。這樣農村集體經濟組織就擁有了更大的自由決定權，進而容易造成補償費用分配的混亂現象，也埋下了社會矛盾的隱患。
（二）法律和政策貫徹不到位
近年來，隨著全國各大中小城市改造“城中村”行動的不斷開展，國家對各地的土地征收管理工作日益重視。2010年至2011年間國務院陸續出臺了《關于進一步做好征地管理工作的通知》和《國有土地上房屋征收與補償條例》，以規范集體和國有土地的征收和補償。與此同時，國務院法制辦、住房和城鄉建設部以及國土資源部也聯合出臺了《關于做好有關征地拆遷的規章和規范性文件專項清理工作的通知》，要求全國各地依照中央的精神，優化相關的立法和政策，健全征地補償工作制度。
但在現實的征地過程中，很多地方“城中村”改造的依據仍然是過去制定的法規和政策。在這種情況下，有的村民就對地方法規和政策的有效性提出了質疑，并要求政府依照現行有效法律法規的規定進行征地拆遷工作。有關部門對于這些質疑的解釋是地方立法和文件的廢止應當由其制定部門來做出，征地拆遷部門作為執行部門在實施拆遷補償工作時所適用的地方立法，如果沒有被廢止那么在其轄區范圍內就是有效的。村民對此十分不滿。
四、完善我國“城中村”改造中土地征收補償制度的對策
征地補償原則規定了被征地者的合法權益受到侵害時是否需要做出補償的問題。我國《物權法》第四十二條第二款雖然規定了政府征收了農村集體所有的土地后，應當依法足額支付土地征收補償費用，維護農民的合法權益，但這并不是土地征收補償的原則，因為各地政府制定的補償費用的標準不一，可操作性不強。憲法作為我國的根本大法，應當對基本的問題作出規定，對土地征收補償的原則也應進行規定。因此，在今后的憲法修改中，可以考慮借鑒國外先進的經驗，在憲法中規定“公正補償”的征地補償原則。
第4篇：土地征收補償政策范文
建設區域內涉及國有土地上房屋征收補償方案
（征求意見稿）
因實施諸暨市2021年“三改”專項行動工程項目建設需要，擬對諸暨市暨南街道城新村（局部）城中村改造、暨陽街道孫陳村袁家村（局部）城中村改造、暨陽街道“暨陽印記”項目涉及人民中路、朱公湖新村等局部區域、浣東街道諸中村新東自然村和城東村東山吳自然村城中村改造、浣東街道盛名路以東工業園區、浙江恒久機械集團有限公司（陶朱街道迎賓路8號）、白門至大路楊公路建設工程、紹大線改建工程、G60科創走廊諸暨創新港項目、店口鎮集鎮改造及大唐街道集鎮改造等工程項目建設區域涉及的國有土地上房屋實施征收，按照國務院 590 號令《國有土地上房屋征收與補償條例》《浙江省國有土地上房屋征收與補償條例》《諸暨市國有土地上房屋征收與補償辦法》及房屋征收相關法律法規的規定，制定本房屋征收補償方案。
一、房屋征收目的
為加快實施城市更新、新型集鎮建設、及交通工程項目建設需要，對相關地塊實施綜合改造，并對改造區域內的國有土地上房屋實施征收并補償安置。
二、房屋征收范圍
諸暨市暨南街道城新村（局部）城中村改造、暨陽街道孫陳村袁家村（局部）城中村改造、暨陽街道“暨陽印記”項目涉及人民中路、朱公湖新村等局部區域、浣東街道諸中村新東自然村和城東村東山吳自然村城中村改造、浣東街道盛名路以東工業園區、浙江恒久機械集團有限公司（陶朱街道迎賓路8號）、白門至大路楊公路建設工程、紹大線改建工程、G60科創走廊諸暨創新港項目、店口鎮集鎮改造及大唐街道集鎮改造等工程項目建設區域涉及的國有土地上房屋。（具體范圍以房屋征收紅線圖為準）
三、補償資金情況
項目所需房屋征收補償資金由各相關出資單位籌措解決，并已全部到位。
四、征收補償方式
1.住宅房屋的補償
實施貨幣補償和產權調換公寓房安置（包括市場化安置）兩種安置方式。選擇貨幣補償的按照被征收房屋的評估價再給予15%的貨幣補助。產權調換公寓房安置實行拆一還一”補差價，被征收人也可選擇市場化安置，通過向被征收戶開具《商品房安置購房證明》的形式發放安置房補助，鼓勵被征收戶向房產市場購置商品房用于安置，房產企業憑《商品房安置購房證明》向征收部門結算安置房款的安置方式，并按政策相關規定進行具體結算。
2.非住宅房屋的補償
原則上實行貨幣補償安置。其中用地性質為工業及參照工業類土地上的房屋征收，按照成本法對土地及房屋進行評估，并按評估價值進行補償，再給予15%貨幣補助。用地性質為商業或辦公用房的，按照市場評估價格進行補償，再給予15%貨幣補助。
五、相關政策補助標準
1.住宅房屋
（1）搬家費：按照2000元/戶計發兩次，其中被征收房屋合法建筑面積超過80㎡部分按標準再給予10元/㎡計發兩次搬家費。
（2）臨時安置補助費：選擇產權調換市場化安置或貨 幣補償并自行解決安置用房的，過渡期限為20個月，市區范圍內按照被征收房屋合法建筑面積每月20元/㎡發放（鎮鄉按照當地住宅房屋市場租賃情況確定），計發 20 個月；每戶每月不低于500元。
（3）裝潢補償：按照評估的價格補償，放棄評估的按 照 500 元/㎡補償。
2.非住宅房屋
（1）搬遷費：工業及參照工業類的按被征收合法土地面積200元/㎡計發；用地性質為商業或辦公用房的按被征收合法建筑面積200元/㎡計發。
（2）臨時安置補助費：工業及參照工業類的按被征收合法土地面積200 元/㎡計發；用地性質為商業或辦公用房的按被征收合法建筑面積200元/㎡計發。
（3）職工歇業損失：憑從業人員勞動合同、參保依據 及征收公告前三個月的工資清冊，補助一年期的生活費6000元/人。
（4）停業停產損失補助；依據被征收單位有效的營業 執照、稅務登記證及納稅證明，按被征收房地產的評估價值的 6%給予補助。
（5）機械設備的補償：按照評估的價格進行補償，可以拆裝的補償拆裝搬遷調試費用。
（6）裝潢補償：按照評估的價格補償。
六、簽約及搬遷期限
房屋征收工作計劃在2021年4月下旬開始實施至2021年9月下旬結束，為期半年，其中在公告規定的簽約搬遷截止日前簽約并搬遷完畢的發給按時簽約搬遷獎，按合法房屋征收建筑面積550元/㎡計發（其中工業及參照工業類用地的除外）。逾期簽約或搬遷的，不再計發按時簽約搬遷獎。
具體補償內容和補償金額以諸暨市2021年“三改”專項行動房屋征收補償相關政策規定和簽訂的房屋征收補償安置協議為準。
第5篇：土地征收補償政策范文
【關鍵詞】拆遷問題；集體土地；房屋征收評估方法
1.政策背景和相關政策體系
從2001年6月13日國務院公布《城市房屋拆遷管理條例》到2011年1月21日頒布《國有土地上房屋征收與補償條例》，已度過了將近十年時間。這十年可謂是中國城市發展的黃金十年。一方面全國的城市化飛速發展，城市化率從2001年的37.66%到2011年已超過了50%，中國的城市不斷地向郊區的村莊農田擴張；另一方面，城市新區的大規模開發和快速發展也促使著老城區加快改造的步伐，舊城改造工程幾乎始終貫穿著大中型城市這十年的發展歷程當中，成為城市發展更新的一條主線。
中國城市化快速發展的同時，也伴隨著產生了許多的社會問題。其中被廣泛關注的拆遷問題成為這兩年激化社會矛盾、影響社會主義和諧社會建設的一大頑疾。不得不承認，政府在城市化所帶來的巨大利益的誘惑下，對拆遷工作缺乏科學合理的管理。也正因為如此，出臺《國有土地上房屋征收與補償條例》以及《國有土地上房屋征收評估辦法》，對地方政府的拆遷工作做出更與時俱進的規定和指導，就顯得十分的迫切和必要。此外，我們也應該看到，城市化進程未來發展的重點將是在城市周邊的農村區域，而在這方面，國家的政策法規制定還很不健全，多以地方性政策法規為主。因此，集體土地上的房屋征收補償以及評估辦法的規定，將是下一步國家針對城市開發建設工作要重點研究和探討的核心領域。以下是房屋征收補償政策體系的梳理。如圖1.1所示。
圖1.1 屋征收補償政策體系
2.房屋征收評估的特殊性
通常情況下，房地產評估的目的是為交易雙方在房屋買賣、租賃、抵押以及典當等市場交易過程中，提供專業的房屋市場價值評估結果。而房屋征收評估特殊在交易雙方的之一是政府部門。政府為了基礎設施建設、舊城改造等公共利益的實現，需要對國有土地上房屋進行征收。因此，在政府的主導下，在公共利益遠大于個人私利的原則下，房屋征收評估從為一般的純粹市場行為提供服務蛻變成為參雜著政府強制意味和部分福利色彩的半市場或偽市場行為提供服務。
之所以這樣，是因為房屋征收評估是為進行房屋征收補償所提供的一種技術依據，歸根結底還是為了“和諧拆遷”。一些地區的縣市或者鄉鎮，當地政府比較強勢，房屋征收評估標準就相對市場價值低一些；而一、二線的大中型城市，由于近兩年國有土地上的房屋征收通常都涉及舊城改造，情況復雜，按照市場價值評估的結果根本滿足不了被征收房屋所有權人的補償要求。政府為推進工作，只能調高評估標準或者通過增加其他補償條款已使得拆遷工作能夠順利開展。
3.集體建設用地上房屋征收評估的簡單探討
從借鑒新出臺的《國有用地上房屋征收評估辦法》的角度，來探討集體建設用地上的房屋征收評估，首先應對兩種權屬用地的房屋進行比較。按照《中國人民共和國房地產管理法》，國有土地上房屋所有權人擁有70年的房屋所有權。只要是出讓用地上的房屋都允許進行交易，劃撥用地上的滿足一定條件也可以進行交易。因此，可以認為國有土地上房屋所有權人擁有對房屋所有權，包括占用權、使用權、收益權和處置權；而集體土地上房屋（通常為村民宅基地上的民宅）雖然也是所有權，但是卻是不完整的所有權，原因是村民不享有對宅基地上房屋的處置權，即轉讓買賣的權利。
始終爭議不斷的“小產權房”就是指未進行征地手續建在集體土地上的房地產。“小產權”很形象的說明了這部分房產在權利屬性方面的尷尬處境。
集體土地上房屋不能轉讓買賣這一特點，將對房屋征收評估工作產生兩方面的重要影響：（1）目前房地產評估方法中使用最為廣泛的市場法無法運用到集體土地上房屋征收評估當中，因為所有的類似的集體土地上房屋都不能買賣。沒有一個集體土地房屋交易的市場，何來類似房地產的市場價格呢？（2）既然沒有集體土地上的房屋成交價格，我們是否可以借鑒條件類似的國有土地上的房屋成交價呢？兩類房屋的區別正如前面分析，由于國有土地上房屋可以轉讓買賣，而集體土地上的卻不能。從資產的流動性和可變現能力上考慮，兩類房屋作為資產的價格將相差很多。
筆者在對哈爾濱哈西地區道里片區“小產權房”的調研中，也印證的以上結論。哈西道里片區現屬于典型的城鄉結合部地區。片區內有三個村屯，分別是金山村、城鄉村和城西村。其中金山村和城西村的村集體都各自集資修建了6-7層的多層樓房。樓房于2004年修建，建筑程度較新。
從筆者對當地一位售樓中介的訪談和租房電話的詢問了解，金山村的小產權房——金山花園（毛坯）平均售價在2900元/平米左右，普通兩居室的房租為1200元/月，如圖3.1（a）所示；城西村的小產權房——鴻翔家園平均售價為2800元/平米，普通兩居室的房租為1200元/月如圖3.1（b）所示。而僅一路之隔的群力新區的房地產樓盤（毛坯）的平均售價在7000元/平米。
根據以上調研數據分析：首先，從市場法角度分析，兩個村的小產權房要比周邊的房地產樓盤低出一半還多，即使考慮到周邊設施和環境因素的修正，這樣的價格差距也是懸殊的。其次，兩個村小產權房的租售比低。兩居按80平米計，租售比約為1：200，國際慣例在1：200到1：300之間，周邊的群力新區樓盤的租售比1：350左右。從房地產評估的收益法角度看，兩個村小產權房相對于國有土地上房屋的價值要低很多。
因此，可以得出結論，從理論上和實際情況上看，集體土地上的房屋都不能夠參照類似條件的國有土地上房屋市場價，同時又不具備集體土地上房屋的交易市場。所以，市場法無法運用到集體土地房屋征收評估上。如果一定要用，也就只有參照違法的、拿不上桌面的小產權房的市場價了。
4.集體土地房屋征收評估的實際情況
目前，集體土地房屋征收評估還未有國家性的政策法規出臺，各地方政府也很少有針對集體土地房屋征收的評估工作專門出臺實施細則的。但是，在各地區的集體土地房屋拆遷管理辦法中可以看出目前的評估方法多采用成本法。下面以北京市為例具體分析。
北京市政府在2003年出臺了《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》，《辦法》對集體土地房屋拆遷管理作出了詳細規定。其中，《辦法》的第十四條中明確規定：“拆遷宅基地上房屋實行貨幣補償的，拆遷人應當向被拆遷人支付補償款。補償款按照被拆除房屋的重置成新價和宅基地的區位補償價確定。房屋重置成新價的評估規則和宅基地區位補償價的計算辦法由北京市國土房管局制定并公布”。《辦法》中按照重置成新價和宅基地區位補償價進行補償的方式，可以看做是采用的成本法。
房屋拆遷中所稱重置成新價，是指用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用并且在相同成新狀態下的建筑物的正常價格。為此北京市專門出臺了《北京市房屋重置成新價評估技術標準》，《標準》中對平房、中式樓房重置成新價評估有非常詳細的規定，包括估價路線、部件及分值等詳細的估算標準和各類計分表格。重置成新價對房屋本身的價值按照建設成本的方式進行了評估。
房屋區位補償價是指被拆遷范圍內房屋每平方米平均土地使用權價值。宅基地區位補償價的確定，按照市國土房管局《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法實施意見》第六項第二十五條的規定，宅基地區位補償計算公式：宅基地區位補償價=（當地普通住宅指導價-房屋重置成新均價）×戶均安置面積÷戶均宅基地面積。
5.結論
通過對房屋征收政策的梳理，可以看出雖然國家對國有土地上房屋征收評估相繼出臺了一系列政策，但在集體土地上房屋征收評估政策方面的還是空白。為此，在研究借鑒國有土地上的房屋征收評估政策的基礎上，結合兩類權屬土地上房屋的區別，得出結論：市場比較法不適用于集體土地上的房屋征收評估，未來出臺的集體土地上房屋征收評估政策很可能繼續延用當前各地方政府在集體土地房屋拆遷補償中使用的成本法。
參考文獻
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[2]《城市房屋拆遷估價指導意見》
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[4]《中華人民共和國土地管理法》
[5]《中國人民共和國房地產管理法》
[6]《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》
[7]《北京市房屋重置成新價評估技術標準》
[8]《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法實施意見》
第6篇：土地征收補償政策范文
摘 要 在征地補償實踐中，遇到一些現實問題，給征地補償工作帶來一些實際困難。現對征地補償制度存在的問題及解決措施提出粗淺的認識。
關鍵詞 征地 征地補償
一、征地補償制度中存在的問題
（一）征地補償依據單一
征收耕地的補償費用包括土地補償、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均畝產值的六到十倍；征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地數量計算。每個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均畝產值的四到六倍。但是每公頃被征收的耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均畝產值的十五倍。”這種補償費的依據顯然不能真實地、全面地、客觀地反映出耕地價格。由于耕地的類型、質量、等級、區位等因素，征地補償的費用應該有差別。同樣是旱田，按照產值計算出的補償標準是一樣的，若綜合考慮耕地質量、等級、區位等因素，計算出的補償標準差別是很大的。
（二）地上附著物和青苗補償不規范
由于農業產業結構的調整和市場的導向作用，農民的經營理念發生了很大轉變，以市場為導向，什么賺錢種什么，新品種、新技術被廣泛采用。在征地補償中，地上青苗補償沒有可依據、可參考的國家標準和省級的地方標準，在補償過程中極易引發矛盾和糾紛。
（三）征地補償隨意性較大
《土地法》明確規定“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償”。在實際征地過程中，并非都是基于“公益性”，政府對“非公益性”用地按照補償標準征用，然后以市場價招拍掛出讓，即使完全按照法定標準補償被征地農民，也存在著很大的收益差額。由于“非公益性”用地存在，土地補償價格出現了同區域、同類型土地而不同的補償價格。
（四）征地執法難度大
按照征地相關制度和程序，在征地依法報批前，國土資源管理部門將根據征地的用途、位置、補償標準、安置途徑等，以書面形式告知被征地農村集體經濟組織和農戶，集體經濟組織和農戶在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗，征地時一律不予補償。然而在實際執行中，對農民在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗，征地時不予補償農民不同意，要求給與補償，否則拒不交出土地。在執行過程中由于沒有具體的法律政策依據，依法強制執行又易引起矛盾，造成社會不穩定，只好給與補償。在社會上造成了誰搶栽、搶種、搶建誰得便宜的導向，增加了土地成本，形成了不好的社會風氣。
二、解決征地補償存在問題的具體措施和建議
征地補償制度關系到農民的切身利益和社會的穩定，按照構建和諧社會的要求，切實保障被征地農民的生活水平不降低，長遠生計有保障，保障經濟和社會建設所必需的土地資源及時得到使用，有必要進一步規范和完善征地補償制度。
（一）科學制定征地補償標準
1．制定統一的年產值標準
制定統一的年產值標準，應考慮到征收耕地的類型、質量、農民對土地的投入、農產品價格、農用地等級等因素，補償的依據將前三年主要農產品的平均畝產值或產量的單一因素向綜合因素轉變，使耕地產值標準更加科學、合理。
2．確定統一產值倍數
土地補償費和安置補助費的統一產值倍數，應按照保證被征地農民原有生活水平不降低的原則，在法定規定的范圍內加以確定。按法定的統一產值倍數計算征地補償安置費用，尚不能使被征地農民保持原有生活水平，不足以支付因征地而導致的失地農民社會保障費用的，應及時報請省級人民政府批準土地補償費、安置補助費合計按三十倍計算，即使按最高補償標準予以補償，還不足以使被征農民保持原有生活水平的，應當制定具體的，具有可操作性的補償法規政策，便于執行。
（二）統一制定地上附著物和青苗補償標準
青苗補償費是指征用土地時，農作物正處在成長階段而未能收獲，征地部門應給予土地承包者或土地使用者以經濟補償。由于農業產業結構的調整和市場的導向，地上種植物種類繁多，實際價值差別較大。為科學合理的進行補償，省級人民政府應制定出統一的補償標準或可供參考的“地方標準”，便于參考執行。地上附著物補償是指為農業生產而建造看護房、大棚等設施，在征地時由征地部門予以補償。地上附著物因功能不同，簡易復雜也不相同，因此補償價格應規范，應盡可能減少隨意性。
（三）建立地上附著物評估機構
地上附著物和青苗作為征地補償一部分，隨著農作物新品種增多、種植成本增大和生產技術提高，地上附著物補償標準爭議增多。按照一般原則，青苗補償按季產值的三分之一補償工本費；對于處在成長期的農作物，最高按季產值補償；對于能夠獲得的收獲不予補償，無青苗者則無該項補償。對于多年生經濟林、果木、能移栽的盡量移栽，由用地單位支付移植費，無法移植的，就按實際價格補償。這里遇到一個實際問題，地上附著物和青苗的補償價值由誰決定，是征地部門還是被征地農民。顯然，誰都無權決定，通常情況下，只能協商解決，然而協商補償很難達成一致意見。這就需要有資質的評估部門提出補償評估報告，以評估補償標準為補償依據，化解地上附著物補償的隨意性和矛盾。
（四）完善征地補償費使用制度
按照土地法律政策的規定，土地補償費屬于集體經濟組織的農民集體所有，由農村集體經濟組織或者村民委員會管理，其如何使用應當由村民會議或者村民代表會議討論決定，土地補償費主要用于發展集體經濟和改善農村生產和生活條件，提高生活水平。由于法律政策對被征土地或失去土地農民的補償分配政策不夠具體和操作過于籠統，在安置補助費分配方面不夠靈活和可具操作性。省級政府應根據被征地農民和集體經濟組織的實際情況，制定出不同的、靈活的、具有可操作性的補償分配政策。
第7篇：土地征收補償政策范文
房地產調控政策在房地產市場、土地供應、保障房建設、商品房銷售、稅收和金融等方面不斷深入，房價、地價上漲趨勢得到初步控制。保障房建設規模和政策支持力度空前加大，相關建設、配置、運營、退出等管理制度開始完善。同時對拆遷市場造成了深遠的影響，首先拆遷成本將受到控制，但被拆遷人的期望不會降低，從而拆遷周期將延長，最終影響土地上市。其次需優先保證保障房用地供應，從而政府和開發商的市場目光將投向何方將不言而喻。最后對商品房購買的限購，將導致拆遷人需準備更多的安置房源用于安置被拆遷人。
在房地產市場變化多端的時期，必然要求作為該行業的專業人員不斷學習，從而適應市場，滿足相關方的各種需求。本文將從征收相關的政策文件解讀出發，分析征收政策對各種類型項目的影響，并就北京市征收項目的操作流程進行匯總。
一、征補條例及其配套文件的要點解讀
（一）征補條例要點解讀
1、對公共利益的界定清晰，非公共利益拆遷暫時無法可依。
《征補條例》對公共利益的六種情況進行了列舉，概念界定更加清晰，但調整范圍變窄了；同時，為彌補法律法規的滯后性，增加了第六條作為兜底條款，即法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
政府亟待改變在拆遷工作中的角色和被動局面，明確政府只承擔國有土地上公共利益項目的房屋征收職責，并通過強化行政力量保證關系國計民生的項目能夠順利實施，使政府擺脫開發商盈利工具的形象；同時，征補條例沒有涉及非公共利益部分拆遷，也意在讓政府退出非公共利益拆遷領域，讓非公共利益拆遷回歸市場行為。
2、征收取代拆遷，房屋征收的主體為市縣級政府。
3、想通過政府行為來保證征收與補償不存在任何營利目的。規定建設單位不能參與搬遷，征收實施機構不以營利為目的。
4、補償范圍和標準予以明確，補償程序規定先補償后搬遷。
補償標準一直是引發搬遷矛盾的主要因素。《征補條例》對征收補償的范圍、標準和程序進行了明確，并規定可對被征收人給予補助和獎勵。明確補償不得低于被征收房屋類似房地產的市場價格。使市場價格成為了補償底線，彰顯征收的強制性補償，保證被征收人所得補償在市場上能買到區位、面積類似的住房，保障被征收人的居住水平不降低，對被征收人的切身利益進行了保護，有利于避免發生社會矛盾和糾紛。
5、強調決策民主、程序正當、結果公開、公平補償的原則。
一是作出房屋征收決定前，準備工作更多，要求更高。包括組織社會穩定風險評估、聽證會、制定征收補償方案等，準備周期也將拖長，制約因素增多，項目啟動將會變得更加困難。
二是尊重被征收人的知情權、參與權和選擇權，該條例以大量條款對“公開、公平、公正”的原則進行了落實，改變了過去拆遷人制定拆遷政策被拆遷人被動接受的局面。
三是有利于被征收人之間互相監督，對“釘子戶”形成廣泛的社會輿論壓力，促進形成公開透明和良性互動的征收環境；同時，征收可能會因多次論證、聽證等因素影響，導致征收周期加長，與被征收人的溝通工作更加凸顯重要。
6、對已簽協議不履行的，只能通過向法院解決。
取消原《拆遷條例》中規定已簽協議可以仲裁、可以訴訟，訴訟期間可以申請強制執行的救濟途徑，規定只能等法院判決生效后，申請法院強制執行，這樣等待的時間會較長，征收進度會因此變慢。
7、對于未達成補償協議的處理辦法。
可以申請行政訴訟或行政復議的只有被征收人一方。征收的主體是政府，政府不能既當運動員又當裁判員，強制執行的機關只能是居中的第三方人民法院。
8、征補條例增加被征收人產權調換的選擇權。
在過去的拆遷中，補償方式是由拆遷人一方決定的，如果拆遷人沒有房源，則可以不提供房源。《征補條例》強調被征收人的選擇權，即被征收人如果提出房屋產權調換的要求，則征收人必須要提供相關房源。為了舊城改造進行的征收，則還應在改建地段或就近地段提供住宅。因此，按照《征補條例》精神，預備符合要求的房源是項目啟動的重要前置條件，這對今后征收工作的實施提出了更高的要求。
9、強調征收的前提是保證社會穩定。
《征補條例》的出臺背景是因各地違法拆遷、暴力拆遷、野蠻拆遷等惡性事件層出不窮，在拆遷領域出現了大量社會矛盾和沖突，不僅使政府面臨巨大的輿論壓力。而且對黨和政府形象造成了嚴重損壞。《征補條例》的出臺，除順應民意呼聲之外，更是將征收維穩工作提高到講政治，講大局的高度，防止征收工作再次成為破壞或影響社會和諧穩定的事件多發地帶。
10、對未登記房屋規定更為細化，違法建筑均不補償。
《征補條例》采用更為審慎的態度，在征收之前對未進行登記的房屋進行合法性界定，相當于將房地產領域的相關遺留問題提前予以解決，既體現了對被征收人權益的尊重和保護，又為以后的征收掃除了障礙，保障了征收工作的進程。
11、僅針對被征收房屋產權人補償，房屋租賃人沒有規定。
征補條例只是針對房屋的產權人，對于有租賃關系的房屋產權人與租賃人之間的關系及補償處理由出租人自行解決。
（二）2011年6月7日住建部下發《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房【2011】77號），該文件較2003年出臺的《城市房屋拆遷估價指導意見》（建住房【2003】234號）更體現公開、公平、規范，體現一大政治特點，向民主邁進了一步，關注民生，使補償更為公平。
1、體現市場價值補償原則，使征收補償價格與市場交易價格相匹配，實現公正評估。
2、明確強調由被征收人選擇評估機構，保證了被征收人的自主選擇權，充分體現民主原則。
3、規定初步分戶評估結果要公示，避免拆遷工作人員適用標準的不統一性，實現陽光補償，透明拆遷。
4、操作程序和救濟措施規范化，明確規定征收評估的流程和方法，力求充分體現被征收房屋的市場價值，避免因房屋價值被低估而帶來的不公平現象。
（三）2011年5月27日北京市人民政府下發《北京市國有土地上房屋征收與補償實施意見》（京政發【2011】27號），該文件主要規定了征收決定項目主體、工作步驟（九步驟）及需公開的相關內容（五公開）。
（四）2011年6月10日北京市高級人民法院下發《關于施行前已取得拆遷許可證項目所涉案件有關審判、執行工作的若干意見（試行）》（京高法發[2011]194號），該文件主要規定《征補條例》施行前本市國有土地上已取得拆遷許可證項目所涉案件的申請、受理、判決、執行（先予執行和強制執行）等相關程序規定。在審判和執行過程中遵循爭取各方理解和支持，嚴格依法審查標準，多做矛盾化解工作，慎用強制手段，切實維護社會和諧穩定，努力實現“不強而解、不執而行”的工作方針。
（五）2011年10月19日北京市人民政府下發《關于廢止〈北京市城市房屋拆遷管理辦法〉等規章和規范性文件的決定》第239號，該文件主要規定廢止《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（2001年11月1日北京市人民政府第87號令）、《關于北京市城市房屋拆遷補助費有關規定的批復》（2001年12月5日北京市人民政府京政函109號文件）等相關規范性文件，但《征補條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續沿用原有的規定辦理，但政府不得責成有關部門強制拆遷。
（六）2011年11月2日北京市住房和城鄉建設委員會下發《北京市國有土地上房屋征收與補償中住房保障優先配租配售管理辦法》京建法〔2011〕17號，該文件主要規定征收主體及住房保障相關管理部門應優先滿足被征收人符合本市公共租賃住房、廉租住房、經濟適用住房或限價商品住房條件的配售配租工作，并要求住房保障部門拆遷現場辦公，簡化審批程序，提高辦事效率等相關事宜。
（七）2011年11月2日北京市住房和城鄉建設委員會下發《北京市國有土地上房屋征收房地產價格評估機構選定辦法》京建法〔2011〕16號，該文件主要從維護大多數被征收人的利益出發，規定國有土地上房屋征收房地產價格評估機構的資質要求，評估機構選定的組織主體，組織程序等內容。
（八）2011年11月18日北京市住房和城鄉建設委員會、北京市人力資源和社會保障局、北京市工商行政管理局聯合下發了《北京市國有土地上房屋征收停產停業損失補償暫行辦法》京建法〔2011〕18號，該文件規定主要是國有土地上房屋征收時，停產停業損失補償房屋的認定標準，補償標準以及進行補償相關程序等。
二、征補條例及配套文件對拆遷市場的影響
1、對在施項目的沖擊性較大。主要體現為：居民期望值升高，要求貨幣補償或安置房屋標準更高，普遍存在觀望態度；拆遷周期將延長，隨之拆遷成本增大，拆遷難度加大；政府支持力度減弱，沒有強制拆遷保障，后續收尾難度大。從而拆遷主體就需創新工作方式，多渠道尋求拆遷突破點。
2、對停滯項目和已取得前期手續但未啟動的項目的影響更大，再啟動的可能性更小，拆遷成本、難度增大；具有實施主體變更的可能性；操作程序和組織模式將發生變化。從而需詳細分析項目狀況，結合政策，創新工作方式，多渠道尋求拆遷突破點；需進一步研究分析是否可轉入公共利益范疇，由政府實施征收工作或按協議收購方式實施。
第8篇：土地征收補償政策范文
關鍵詞：農村土地；土地征收；補償制度；現狀；措施
中圖分類號：F301 文獻標識碼： A
引言
農村土地征收補償的種種問題涉及國家經濟發展、社會穩定和農民切身利益。因此全社會要積極努力，切實保障廣大被征收土地農民的合法權益，推進我國和諧社會的建設。
一、我國農村土地征收補償制度的概述
農村土地征收是指國家為了公共利益的需要，按照國家法律法規規定和相關批準程序對農村集體所有的土地依法收歸國有土地的行政強制行為。農村土地征收補償制度是國家依照法律或相關批準程序，為了國家和社會的公共利益需要，對國家強制征收的集體土地變為國有土地的農民給予經濟補償的法律制度。
通過上述兩個概念，我們可以看出國家為了公共利益需要，對農村集體土地進行強制征用后實施經濟補償，并建立一系列的補償制度，這是維護農民合法權益的有效途徑。
二、目前我國農村土地征收補償制度存在的問題及現狀
我國農村土地征收補償制度越來越完善，但仍然存在一些問題，具體闡述如下：
1、農村征地補償原則規定模糊
農村征地補償原則很多國家是在憲法中規定的，如德國、法國和美國。我國在黨的十六屆三中全會上提出過“合理補償”原則，2004年《憲法》修正案也沒有明確規定，只是大線條地規定了“給予補償”的理論。2007年《物權法》中規定“征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益”。這個規定相比《憲法》有所進步，有了關于農村征地補償的一些提法，但是還不是很具體明確，沒有確立“公平合理補償”原則。
2、農村征地補償標準不是很合理
按照我國《土地管理法》規定的補償標準存在不合理性，主要問題如下：
2.1補償標準的土地價值有時不能反映土地的實際價值。有些土地原來可能是荒地一文不值，但現在由于國家政策調整和本地區經濟發展需要，現在處于優勢地段，如果還按照劣勢地段土地給予補償對農民來講是極其不公平的，嚴重后果損害農民的合法權益。
2.2補償標準不能反映被占耕地本身的實際產出價值。征地時，依據的可能是傳統農業產值，而實際很多地區發展了生態農業，旅游農業和新型農業等，例如進行大棚養殖和家禽飼養的村屯，每畝的產值可達萬元。這個時候在補償時如果還按照傳統產值的標準進行補償，這對征地農民來不公平的。
2.3程序設計不完善，利益分配不均。為了規范農村土地征收的程序，《土地管理法實施條例》第25條規定了“兩公告一登記”制度，即征收土地公告、征地補償安置方案公告和補償登記。政府在征收農村土地的方案做出后，由縣級以上政府予以公告并組織實施，而未廣泛聽取農民的意見。現行土地征用程序上存在的缺陷極大地侵害了農民的權益。
3、司法救濟途徑欠缺
按照我國《土地管理法實施條例》第25條第3款的規定，被征地農民如果對補償標準有爭議的，可以由縣級以上地方人民政府協調；如果協調不成的，可以申請由批準征用土地的人民政府裁決。通過上述規定可以看出政府的裁決為終局裁決。被征地農民的權益不能通過其他途徑解決，對于被征地農民存在不公正方面，缺少司法救濟途徑。
三、完善我國農村土地征收補償制度的對策
1、在憲法中應明確農村土地征收補償的原則
具體而言我國應先在《憲法》中規定出公平補償的原則，公平原則會隨著不同時期，不同地方的補償而有所不同，也就是說會遵循市場原則，按照該區段土地平均價格和被征收土地的使用用途予以確定補償金額和方式。具體而言，公平補償原則是以完全補償原則為主，同時又伴有不完全補償原則來防止亂征地、濫用公共利益等不良現象，最大程度的保證失地人的正常收入。其次在憲法的指導下完成相關法律的制定，使得一些模糊的補償規定更加的明確化，在事發過程中維護農民的利益。
2、適當借鑒國外的一些成功經驗
根據我國國情適當擴大農村土地征收補償范圍，具體而言，可以包括被征收土地本身的補償、搬遷費的補償、土地改良物的補償、領地損失的補償、安置征地農民生活的補償以及殘地損失的補償等方面。在土地征收過程中，必然會損害到農民的承包經營權，對農民造成損失，因此對于這部分也需要作出補償。對于具體補償的金額而言，可以參照農民就業的成本以及從事新工作所冒的風險來進行計算，盡量緩解因征地造成的緊張氣氛，切實維護農民的合法權益。
3、健全我國的農村征地補償標準
由于我國各地區經濟發展差別比較大，因此也不宜采取相同的補償標準，可依照各地區的不同進行適當的調整。在補償標準的確定中一定要體現土地所有權的價值，也就是說補償標準應參照市場的交易價為準。應逐漸建立專業的土地評估制度，以明確補償的市場價格，同時還需要體現出土地的潛在價值。逐漸增加我國農村土地征收補償的方式，從多方面多角度來增加補償的種類。目前我國常用的農村土地征收補償方式是一次新的貨幣交換，雖然也有一些其他的方式進行補償，但是相對來說其他的方式還存在很大的缺陷，無法為失地農民提供以后的生活保證，我國應在現有的補償方式上進行完善，可以根據當地發展狀況采取分期性的貨幣補償方式等，解決失地農民以后生活需要。
4、完善農村土地征收的補償程序
4.1農村土地征收補償方案應將雙方協商作為必經的程序。在具體制定方案時要體現自愿原則，失地農民代表與政府部門代表就征地補償標準和補償方式進行協商，在協商過程中，認真聽取意見，真正從農民角度出發，維護被征地農民的權益。
4.2健全農村土地征用補償的救濟機制，完善司法救濟程序。農村土地征收對農民的財產權造成損害，造成損害就要有補償。因此建議完善司法救濟，從國家法律層面上明確人民法院對于土地征收補償的司法管轄權，使越來越多的征地農民可以向法院尋求司法救濟，維護農民的合法權益。
結束語
綜上所述，雖然目前我國對于農村土地征收補償的制度方面存在著許多的缺陷，但是相信經過人們的不斷改善，必然能夠使我國的農村土地征收補償政策不斷的完善及有力落實，使之能夠推進我國社會經濟的發展。
參考文獻：
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第9篇：土地征收補償政策范文
一、土地征收實施主體
凡在我市行政區范圍內開展國有、集體土地征收工作，均委托土地征收所轄行政區域內的鄉鎮人民政府、街道辦事處具體負責實施，但有下列情形之一的除外：
1、凡涉及所征收土地用于商服、住宅等經營性用地的，以及省國土資源廳和市委、市政府要求其它應以土地收購儲備中心為土地征收實施主體報批土地的，委托市土地收購儲備中心實施土地征收。
2、對特定區域內其它用途的土地實施土地征收的,委托專門征地機構實施土地征收。
二、征地補償標準
市政府委托的各征地機構可根據《省人民政府關于調整耕地年產值和征地補償標準的通知》、《市人民政府關于調整耕地年產值和征地補償標準的通知》、《市人民政府關于城市片區開發建設征地拆遷補償安置指導意見》、《市人民政府關于合福高速鐵路段征地補償拆遷安置意見》等文件及相關的法律法規，結合實際情況，制定征地補償標準。
1、實施區片綜合地價區域內征收土地補償標準，按被征收土地類別標準給予相應補償：耕地類（含水田、菜地、魚塘）按5.5萬元/畝計算，其中土地補償費2.1萬元/畝，安置補助費3.1萬元/畝，青苗或地上附著物補償費0.3萬元/畝。非耕地（含園地、林地）征地補償標準（不含地上附著物補償費）按區片綜合地價執行，地上附著物補償費按《區片綜合地價區域外征地補償標準》的地上附著物補償標準執行。
2、城市建設用地范圍內但不在實施區片綜合地價區域內征收土地補償標準，按被征收土地類別標準給予相應補償：耕地類（含水田、菜地、魚塘）按5.5萬元/畝計算，其中土地補償費2.1萬元/畝，安置補助費3.1萬元/畝，青苗或地上附著物補償費0.3萬元/畝。非耕地（含園地、林地）按2.6萬元/畝計算，其中土地補償費1.5萬元/畝，安置補助費0.5萬元/畝，青苗或地上附著物補償費0.6萬元/畝。
3、城市建設用地范圍外征收土地補償標準：按征收區域內所確定的征地統一年產值測算，具體征地標準詳見附表。
注：城市建設用地范圍界定按（2005-2020）城市總體規劃予以確定。
4、征用國有農、林業、牧、果、茶、漁場土地的，可參照上述征地補償標準，向土地使用權人支付征地補償費用。
5、房屋及其他建筑物、構筑物的拆遷補償安置辦法
第一類：征收國有土地上的房屋，其征收補償安置應按國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》規定執行。
第二類：征收集體土地上的房屋及其他建筑物、構筑物的，其征收補償費，按重置價格并結合成新程度予以確定。具體標準參照市建設、物價主管部門的房地產交易行情執行。
三、回撥（留用）地適用范圍及標準
在城市建設用地范圍內，征收農民集體土地用于商服、住宅等經營性開發用地的，回撥被征收農民集體土地總面積7.5%的土地，作為被征收土地農民集體經濟組織生產生活用地，該回撥地土地取得成本由被回撥的農民集體經濟組織支付。回撥地回撥面積大于等于10畝且獨立成片的土地可直接予以相應面積回撥，其他原則上應以地塊規劃指標折算成相應建筑面積方式予以回撥；征收農民集體土地用于工業、重點工程、公共管理與公共服務用地等用途的，原則上不給予回撥地。
四、嚴格土地征收工作經費范圍和標準
市政府委托的專門征地機構在征收土地中，須由所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府協助征收的，可按下述標準，由市政府委托的專門征地機構按征收土地的用途和面積向協助征地的街道辦事處、鄉鎮人民政府支付征地工作經費：
（一）征收土地用于商服用地、住宅等經營性用地和工業用地的
1、征收土地面積100畝以下的，征地工作經費支付標準為3000元/畝。
2、征收土地面積100畝至500畝的，征地工作經費支付標準為2000元/畝。
3、征收土地面積500畝以上的，征地工作經費支付標準為1000元/畝。
（二）征收土地用于公共管理與公共服務用地的
1、征收土地面積100畝以下的，征地工作經費支付標準為2000元/畝。
