農村土地法律制度研究精選(九篇)
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第1篇：農村土地法律制度研究范文
關鍵詞：土地承包經營權流轉；必要性；可行性
一、必要性分析
以土地承包經營為基礎，統分結合的雙層經營體制，是我國農村的基本經營制度。在穩定土地承包經營的基礎上，允許土地承包經營權合理流轉從法律層面講是完善土地法律制度，保護承包經營權人的財產權利的需要，從經濟學角度講是市場經濟條件下農業發展的客觀要求。
（一）從法律角度的分析
第一,土地承包經營權流轉是完善土地法律制度的需要?！锻恋毓芾矸ā返?條第三款規定，土地使用權依法轉讓，然而除城市國有土地使用權轉讓已形成系統的法律規則和市場運行機制外，農村集體土地使用權的流轉尚未形成系統的法律法規。而我國農村的土地使用權的流轉主要是土地承包經營權的流轉。隨著市場經濟的不斷發展，農村經濟的不斷進步，這種自發進入市場所帶來的糾紛和混亂的現狀需要我們建立一個相對完善的農村土地承包經營權流轉的法律制度，以適應當前形勢的需要。
第二，承包經營權流轉是保障農村土地承包經營權人的財產權利和農業生產自的需要。物權法領域的問題研究不需要受所有制問題的約束，財產所有制中解決的是財產所有人的權利問題，財產利用解決的是財產利用人的權利問題，兩者并不互相沖突，當前理論界普遍認為土地承包經營權是土地利用人利用農地進行農業生產經營活動的權利，是一種用益物權，是有交換價值的財產權利。因此土地承包經營權的流轉從法理上講，是行的通的。農民如何使用土地（在法律允許的范圍內）是其自由意愿的體現，賦予承包經營人流轉土地承包經營權的權利，這樣才能減少實踐中發包人任意干涉承包經營人的權利，損害承包經營人利益的現象。
（2）從經濟學角度的分析
第一，有利于我國農村的市場化進程。是建立在較小土地規?；A上的農業，其技術進步和勞動生產率提高的進程是相當緩慢的。我國實行社會主義市場經濟，市場經濟的主要特征就是市場化、社會化。農業生產要素是土地。如果不實現土地資源的市場化配置，市場經濟在農村的建立純屬空話。而是基于村民的成員身份而將集體土地分到一家一戶，如果不允許土地承包經營權的流轉，土地將被分散地凝固在一家一戶，根本無法實現土地資源優化配置，客觀上阻礙了使土地向種田能手集中，不利于農業生產力的提高及農村產業結構的調整和土地的適度規模經營，無法實現土地的市場化配置。
第二，流轉制度的建立是解決農村勞動力的市場化，社會化的需要。在農村，由于生老病死、婚喪嫁娶、升學招工等各種因素的影響，農業人口和勞動力經常處于變動之中。人口和勞動力的變化必然引起農業人口內部比例變化。即使不考慮公平的因素，單從“效率”方面看，務農勞動力增加，生產能力提高，農戶會產生擴大土地面積的愿望。反之，會產生出讓土地的愿望。另外，即使農村人口大量流向城市后，農忙時必要回到農村土地上，這樣使農村的剩余勞動力仍擺脫不了土地的束縛。因此要實現勞動力的市場化、社會化，就要建立土地承包經營權的流轉機制。在市場經濟中，土地流轉是提高土地利用效益和增加土地價值的基本條件之一，在發展中國家，土地流轉還是大量的農業勞動力轉向非農人口的工業化、城鎮化的必經之路。
二、可行性分析
（一）承包經營權流轉更有利于實現土地的社會保障作用
通過對前述必要性的分析，筆者對承包經營權流轉對農業效益的作用進行的論述，在此，筆者結合學界觀點，認為承包經營權的流轉不會引發公平問題，不會使農民失去生活保障。
在法律上是否應當允許承包經營權流轉，學術界①有觀點認為,土地承包經營權的流轉會使許多農民喪失土地, 喪失基本的生產保障，這不利于農村和整個社會穩定。筆者認為，這種擔心是沒有必要的。一方面，可通過立法限制土地兼并，如限制最高土地擁有量以及農民對土地的最低擁有量來防止出現較大規模的土地兼并現象。另一方面，隨著市場經濟的發展和社會保障制度的健全，農民與土地的關系將越來越多樣化，不再限于農產品的收入。農民可以通過多種渠道獲得生活保障。中央及地方近年來制定的相關政策如農村合作醫療等這些措施的制定，為土地承包經營權流轉提供了制度保障。
因此，允許土地承包經營權的流轉在實現農地規模經濟，更大的實現土地效益的前提下，并不會導致農民失去最終的社會保障。
（二）現行立法與實務承認承包經營權有限制的流轉
首先，現行的政策、法律規定土地承包經營權可以有限制的流轉。
全國性的立法《農村土地承包法》《土地法》《擔保法》等相關法律及司法解釋都有對土地承包經營權的流轉問題的相關規定。地方性立法走在全國立法的前面，為全國范圍內的立法提供了示范作用，這反映了實踐對于土地流轉的迫切需要。
其次，實踐中有限制的流轉現象大量存在并得到了認可。農民之間進行的互相轉讓、轉包，無論是有償的、無償的、倒貼的，都在大量發生。很多以土地為中心的股份合作制、股份制農場等情況，實際上也屬于承包經營權的流轉。而且，這種轉讓也得到了一些地方法規的認可。因此，承包經營權的流轉已經成為一種大量發生的客觀現象。雖然農村承包土地要完成它的社會保障的基本職能，但在市場經濟的大環境下，并在流轉現象大量存在的情況下，我們不能去禁止它，而應該制定相應的法律法規去規制、完善這一現象，使其在保障農民基本生活的前提下，使農民得到更大的收益。
在城鎮化的新形勢下，土地承包經營權只有在法律的框架下進行流轉才有利于國家土地法律政策的貫徹執行，才更有利于改善農民生活，構建和諧社會。
注釋：
①孟勤國著：《公有制與中國物權立法》，載《法學》2004年第2期。
參考文獻：
[1]孟勤國.物權二元結構論[M].北京:人民法院出版社,2002.
[2]魏磊.土地使用權流轉若干法律制度設計[J].法學雜志，2009.10.
第2篇：農村土地法律制度研究范文
中圖分類號：D922.3 文獻標識碼：A 文章編號：1009-0592（2016）04-076-02
一、農村土地閑置的現狀和原因分析
（一）閑置土地的現狀――以貴州省金沙縣源村鎮為例
源村鎮內共轄8個行政村（社區），即：源村村、農莊村、普惠村、群星村、石板村、石劉村、巖底村、建國村。每村具體情況如下：
如上圖所示：在源村鎮的8個行政區中，幾乎每個村的土地閑置面積都占了很大一部分，甚至有兩個村落的閑置地面積已超過總耕地面積的一半。據筆者調查所知，一個行政村中的幾百戶人家，幾乎家家都存在著土地閑置的現象，其中有的已遷出所在村民小組，且房屋已拆，還有的將房屋賣給本村農戶?？偟膩碚f，每戶人家荒置的土地面積從幾畝到十幾畝不等，大多的地方都出現了成片荒蕪的狀態。
（二）土地閑置的原因
從宏觀的角度來講，有政府、經濟層面的原因。隨著社會主義新農村建設的快速開展，調整建設規劃，農村開發建設投資不合算，項目被擱置下來；在農村規模基礎設施建設中，項目土地被占用，沒有及時得到補償用地，或者補償用地不宜及時開發，從而造成土地閑置。
從微觀角度講，最主要的原因即是大量農村勞動力向城市的轉移。這一現象帶來了許多社會問題，如空巢老人、留守兒童，當然也包括土地閑置；另外，土地太過于偏遠，種植難度大；土壤貧瘠，成本高收益少；災害嚴重，種植以后還來不及收割就已經被消滅殆盡，使農戶不得不放棄耕種；還有的家庭由于人員少勞動力少，也無力耕種；戶口遷出也是原因之一。在這些原因當中，筆者認為最根本的一個原因就是隨著我國經濟快速提升和第二、第三產業的蓬勃發展，勞動力需求量大大增加，導致農村勞動力大量涌入城市，外流現象普遍。
二、農村閑置土地引發的法律問題
土地閑置的原因是多方面的，正如前面所講到的，大量的勞動力外出，戶口向小城鎮小縣城的遷移，這只是一個相對短暫的穩定狀態，當大量的勞動力返鄉，戶口遷出的家庭愿意繼續承包土地，而政府根據相關法律規定收回發包土地時，就會產生一系列沖突。
（一）人地分配不均，流轉不予保護
我國《物權法》規定，土地承包經營權為三十年，但是大多地區相關政策措施并未跟上。就目前所發放的林權證來說，有的官員認識不到其重要性，他們只為確權而確權，只為完成任務。并未親自調查和調整范圍，使得林權證上的范圍根本不正確，把別人家的劃給自家，而真正屬于自家的又未在證上。這對土地承包經營權證的發放也是一大警示，這也反映出土地承包經營權證的發放還存在一定的時間阻礙，并不能一蹴而就。我國法律規定土地可以依法流轉，流轉形式包括出租、互換、入股、轉讓等，但是當前農村的相關措施卻并未跟上。如土地承包經營權證至今未發放，即使現在發放，已存在一定不足，因為普遍存在土地分配不均的情況。如增人未增地、減人未減地等，當然這是我國“大穩定，小調整”政策的產物。另外，法律規定在承包期內可以繼承相關收益，但并未確定土地承包經營權可以繼承，對于80、90后出生的人是沒有劃分土地的，這就是說，這一批人要想得到土地，最終還要靠政府出臺政策來決定，這在農村來說，是很難讓人接受的。基于以上原因荒置土地，農民閑置的土地，由誰來收回？收回后怎么樣處理？在法律未規定的情形下，會導致以權謀私的情況，加劇官民矛盾。
（二）土地法的保障性與物權性難平衡，制度基礎與基本規則存矛盾
無論是我國農村宅基地使用權法律制度的產生，還是《物權法》的規定，都選擇了保障性這一價值取向。實際上，這種價值取向有其特殊的國情背景，宅基地是解決農民的居住問題，而土地是農民生存與發展的根本，其保障性更應得到重視，應該充分考慮土地對農民的重要性。但是，在肯定保障性的同時，又增加了一個物權性，物權性強調的是流轉，在理論上存在矛盾。
根據我國現有的土地法律制度，土地承包經營權的保障性與物權性，無論是制度基礎，還是基本規則，都是相互對立的?！掇r村土地承包法》、《物權法》規定土地承包經營權可以流轉，這是其物權性的一個體現，但是基于土地對農民的重要性，在《承包法》及其解釋中又對流轉做出種種限制。另外，在肯定保障性這一價值目標的同時，又做出一系列規定否定這一目標?！掇r村土地承包法》一方面嚴格按照農村土地社會保障規則實行人人有份、成員平等的分配方案，但另一方面，又規定“在承包期內，發包方不得調整承包地”，并三令五申“減人不減地”。既然立法者就連承包人轉讓土地都擔心其失地后的生存問題，那么對龐大的新增無底農民的生存保障為什么又視而不見呢？
（三）土地繼承存爭議，土地增減存空白
我國《土地承包法》既然以土地的社會保障為基礎建立，就應該以此確立相應的具體法律規則，但是實際上，立法者又確立了一系列與該基礎完全相沖突的法律規則?！锻恋爻邪ā返?1條規定承包人應得的承包收益，依照繼承法的規定繼承。這里只講到承包收益，也就是說，并沒有規定土地承包經營權可以繼承，當承包方的繼承人不能繼承，而根據“減人不減地”的規則，不是從另一個角度來說承認了土地承包經營權的可繼承性嗎？《物權法》第130條規定承包期內發包人不得調整承包地，《土地承包法》第27條規定承包期內，發包方不得調整承包地。但是《土地管理法》第37條的規定，可以收回土地，這不也是一種調整嗎？如果成員資格喪失，按照減人不減地的原則，應繼續歸原農戶使用，可見，《土地承包法》、《物權法》與《土地管理法》明顯是矛盾的。由此可知，我國的土地法律制度無論是在立法理念、基本原則、或者具體規則方面都存在著矛盾。
三、農村閑置土地問題的解決方案
（一）加快土地公平調整，推動土地良性流轉
各級政府應加快其工作步伐，特別是基層政府，應充分重視土地閑置問題，盡快摸清土地閑置的具體情況，以便進行土地調整，改變當前不合理的土地分配狀況。筆者認為，當前的農村土地現狀，應該是調整在前，確權在后。在賦予農民完整物權前，必須要經歷一個保證按人口計算村民土地平等的調整過程，從而在土地集體物權向農民個人物權轉變前，每個集體成員平等享有土地，以同樣的起點開始進入另一個土地物權制度。因為就現在的土地擁有情況和閑置狀況，必須要對土地進行一次調整，保證土地分配的公平性。
土地調整是當前必須要做的一項工作，調整不僅有利于公平的實現，而且還能推動我國土地政策的改革?；谝陨蠑祿梢钥闯?，不管人們基于什么樣的動機、理由，有一點是不變的，那就是要加快土地調整。土地的調整可以改變我國農村中出現的人多地少、人少地多的矛盾，可以制定更科學的土地管理制度，對“增人不增地、減人不減地”的政策也應該改變。對那些荒地也可以列入機動地的范疇，經這樣的調整，對于農村土地承包經營權證的發放更加人性化，對各項政策的順利施行也有眾多好處，還可以促進農村土地流轉的規范化。當土地調整工作做好以后，進一步就要進行確權工作。這需要政府建立相關的土地流轉登記處，這樣能更好的推動土地的良性流轉，在相關的政策法規制度內，實現土地價值的提升。
（二）完善《土地管理法》，賦權農民流轉地
對于《土地管理法》第37條第3款的規定，可以采取三種方式來解決，第一，將該款的“收回”改為征收一定的土地閑置金，土地承包經營權繼續由農民享有，征收標準為該村民小組平均畝產經濟收入，如果有其他本村以外的個人、單位來承包土地，該農戶可以出租該土地，以收取一定租金，但是，土地用途只能是農業種植，不能改變其原有用途；第二，將閑置土地歸入“四荒”土地中的荒地，并且在土地承包經營權時限內頒發荒地使用權證，按照荒地的政策法規規定來處理；第三，把這些荒置的土地歸入到機動地的范疇，用來解決“人多地少、增人不增地”的矛盾。
土地買賣是我國憲法明確禁止的，私有化也由于其自身的缺陷而遭到大部分人的反對。但是隨著經濟的發展，農民的收入渠道也并非那樣依賴土地，在調查中，收入來源將近一半是務工，說明完全依賴土地生存并不存在。相反，土地對農民來說，占收入很小的一部分，這就說明土地對某些農民來說也不是那么重要，當然這里并不是看輕土地的地位，只是在一些不是糧食主產區的地區，土地作為農民的一項資產，為了使其發揮其價值，增加農民的收益，應該賦予農民更多的權利。所以，在相關法律法規的制度中，讓農民擁有更廣泛的權利，加強土地的流轉，也是一種靈活的規定。
（三）平衡土地保障性和物權性，嘗試納入市場調節機制
第3篇：農村土地法律制度研究范文
[關鍵詞]農村土地承包；經營權流轉；法律問題；措施
[中圖分類號]D92 [文獻標識碼] A [文章編號] 1009 ― 2234（2016）12 ― 0115 ― 02
引言
土地問題是農村三農問題的關鍵，而三農問題得到有效解決，對我國小康社會建設具有重要作用。自上世紀80年代以來，我國農村地區開始實施土地承包經營權流轉，但由于立法建設不足，在其流轉過程中相關法律制度不相符，出現了很多無法避免的問題，因此加強農村土地承包經營權流轉法律問題研究，對立法建設非常重要。
1土地承包經營權流轉概念及其特征
1.1概念
從廣義與狹義上來劃分農村土地承包經營權，其中廣義上主要指堅持土地所有權不變，其他農民或經營者獲得土地原承包人對所屬土地的占有、使用、收益及處分等權利。只要符合農村經濟發展規律與相關法律規定，可以暫不考慮承包地用途是否改變。在狹義上，其主要是在堅持其物權屬性基礎上，確保無敵所有權歸屬與農業用途不變的基礎上，自愿合法原則，通過轉讓、出租、互換、入股及抵押等形式將土地承包經營占有、所有、收益及處分權轉嫁農民或經營者，這一行為在本質上，就是對土地占有、所有、使用、收益及處分等權利的流轉。
1.2特征
（1）、封閉性。在集體經濟組織內，對于農村土地承包經營權現行法律規定不多，這是基于其內部安全與方便流轉過程，我國土地承包經營權在集體經濟組織內部進行流轉，不但可以確保土地農業用途，不會為其他成員利益帶來風險。但在其向外部單位或個人進行流轉時，就有一定的風險，因此法律流轉程序比較嚴格。這種不同的內外部流轉形式，使得農村土地承包經營權流轉封閉性比較顯著。（2）、特定性。相關土地法律規定，土地承包經營權受讓方要有一定的農業生產能力，土地農業用途不能改變。眾所周知我國人口與用地占比不大，耕地面積對我國糧食總產量有很大影響，一旦土地農業用途改變，就會降低耕地面積，無法保障糧食生產，從而影響到和諧社會的建設。（3）、限制性。首先，土地承包經營權流轉要獲得發包方同意。其次，在流轉中，雙方不得改變土地所有權、歸屬權及其農業用途。在相關流轉法律關系中，土地承包經營權是流轉客體，屬于物權性質的用益物權形式，這也說明土地所有權沒有發生變化。土地農業用途與糧食產量及農村社會和諧問題緊密相連，因此在經營權流轉中，雙方沒有權利改變土地r業用途。（4）、契約性。其經營權流轉時間性是在承包期限內行使土地承包經營權，不能超出承包期限。在農村土地經營權流轉中，針對雙方權利與義務，要簽訂有效合同加以約束，以免出現不必要的責任糾紛。（5）、自愿性。《農村土地承包法》對土地承包經營權流轉做了明確規定，必須要遵循自愿原則。這一自愿性，能夠加快土地經營權流轉，提高其流轉效率，增強土地使用價值，承包方權益獲得保障。
2我國農村對土地承包經營權進行流轉的重要意義
2.1經營權流轉促進農業實現產業化發展
家庭承包經營是我國農村土地承包的主要形式，這就使得農村土地經營規模普遍不大，一定程度上不利于農業現代與產業發展。如果土地承包經營權能夠自由進入市場，開展大規模集中化的產業化經營，能夠有效促進農業產業化進程。隨著社會經濟的快速發展，城市經濟發展速度非?？?，農民不斷涌向城市，使得部分農村土地被棄耕拋荒。這一現象違背了土地承包經營權流轉的初中，不利于現代農業的發展。根據市場經濟的發展需求，所需主體可自由獲得土地承包經營權，土地集中開展規模化經營，盡最大可能發揮土地使用價值，促進的有序發展，從而促進農業生產實現規模與產業化經營。
2.2提高農民收入
隨著社會經濟的快速發展，產業結構不斷優化，二、三產業比重不斷提高，隨著產業發展勞動力需求量也不斷提升，因而農村剩余勞動力涌向城市，農民工群體不斷涌現，大量土地被拋荒，土地資源閑置浪費現象非常嚴重，農民工的土地收益逐漸消失。通過流轉土地承包經營權，農民通過出租或轉包等手段將土地流轉給其他農民或經營者，土地資源得到優化，農民也能獲得相應的土地市場價值，收入增加。
2.3加快了城鎮化建設進程
隨著改革開放的不斷深入，農村社會經濟發展成就顯著，農民收入水平與生活質量不斷提高。但如果不采取有效措施遏制日益加劇的城鄉發展，使得城鄉發展不平衡現象日益嚴重，影響到我國社會經濟的穩定發展，不利于解決三農問題。但要打破城鄉二元結構，建立城鄉一體化經濟發展模式，就要積極促進城鎮化建設，加快轉移農村剩余勞動力。通過流轉土地承包經營權，農民安心進程務工并安家落戶，以此促進我國城鎮化建設步伐。
3我國農村土地承包經營權流轉中存在的法律問題
3.1頒證流程緩慢
國家明確規定，對于土地承包經營權而言，確權頒證工作需要5年時間，但在實際工作中，確權登記比較落后。比如某市土地流轉率已經達到70%，且很多地方開始土地流轉，但在實際工作中，本地區還未開展土地確權頒證工作，這就增加了風險隱患。土地流轉后進行整理，流轉前土地承包界限不存在，這就為日寇土地確權頒證埋下了安全隱患。
3.2土地流轉不夠規范
土地流轉制度約束不夠完善，不規范的流轉行為普遍存在，使得流轉問題不斷出現。首先，流轉行為不規范，使得土地產權關系混亂。產權不明，利益分配機制發展不平衡，使得土地流轉激勵措施流于形式，難以順利開展土地流轉。其次，流轉行為不規范削弱了農民參與土地流轉的積極性。土地是農民的生計手段，沒有土地就代表著其失去了生存基礎，在此背景下，不規范的流轉行為使得農民失去了流轉信心，不愿主動分局國家或集體要求對所有土地進行流轉。
3.3土地糾紛解決機制法律保障不足
權益保障，是土地流轉目的實現的基礎，權益保障制度不合理，就難以實現預期流轉目的。在實踐中土地流轉矛盾糾紛比較多，目前針對這些糾紛，我國還未建立程序、規范化的解決機制，同時各地政府與法律工作者自身法律素質不高，不能及時解決矛盾糾紛，阻礙了土地流轉的順利實施。
3.4監管制度有效性不足
目前我國土地流D還處于自發階段，針對土地流轉管理，政府及相關管理部門還未頒布統一的辦法，缺乏有效的土地登記規則，土地流轉缺乏有效的監管，服務認可度不高，流轉市場比較混亂，信息傳播不夠流暢，經營者切身利益得不到保障。
3.5法律屬性與主體不明確
土地承包經營權，實際上屬于一種復合型權力，包含身份、物及債等權利。受復合性質影響，權力行使比較混亂，法律屬性不明確。要想解決這一問題，就要積極細化權力，明確權利主體。在土地承包經營權流轉中，其主體是流轉合同的實施與簽訂者，如果主體不明確，就會影響權益劃分，法律保護對象不明確，保護方法不夠完善。從目前來看，在我國法律規定中提出的土地承包經營權流轉主體不明確，難以統一規定，出現理解誤區，公信力不高。
4、我國農村土地承包經營權流轉法律問題解決措施
4.1要明確立法任務與目的
在立法過程中，要以為基礎，確?，F有承包關系的穩定性，保護農民合法權益。同時，還要積極聽取農民建議與意見，允許農民可采用不同的土地流轉形式，擴大經營規模。通過明確相關法律的立法任務與目的，是為了促進土地流轉更加規范化，維護與保障流轉人合法權益，為農村社會經濟發展奠定良好基礎。
4.2明確土地流轉原則與前提
在土地承包經營權流轉中，要在承包關系與穩定基礎上，遵循依法、自愿及平等協商與有償等各項原則，尊重農民的主體地位，考慮農民基本訴求與意愿，在平等基礎上自由協商，嚴防不法分子的破壞，農民在享受各項權利的同時獲得相應利益，實現共贏，促進我國農業的可持續發展。
4.3明確流轉主體
在土地經營權流轉過程中，雙方當事人是流轉主體，即所說的出讓與受讓方。其中出讓方要排除村委會主體地位，把承包戶或組織、單位等作為主體。村兩委會不具有法人地位，也不屬于權利所有人，不能完全知曉承包經營，如果讓其參與土地流轉，就會出現干擾。將其主體地位排除在外，能夠有效預防主體不合法性及基層干部造成的破壞，確保土地流轉的公平性。
4.4增強政府服務職能
在行政與市場機制有機結合基礎上，優化配置農村土地資源。從行政角度出發，在農村土地流轉中，強化政府服務職能，如積極財政政策的制定、優惠稅收與貸款政策等，為土地流轉提供資金支持；設立離農補貼與獎金，不斷完善農村社會保障機制，保障范圍不斷擴大從而提升保障水平；在土地流轉中規范政府扶持經營、財政補貼等行為；對于土地流轉與規?；洜I而言，政策扶持是重要推動力，對農田水利設施、電網改造、土地整理及測土配方施肥等，加大財政支持力度。
結束語
綜上所述，在農業問題中，土地問題是非常關鍵，其對我國農業長遠發展具有非常重要的影響。隨著社會經濟的快速發展，只有積極有效的擴大農業經營規模，才能促進農業穩定發展，因此土地承包經營權流轉備受關注。但目前，相關流轉法律制度還存在一定的不足，必須要重視這些問題，明確立法任務與目的、流轉原則及前提、流轉主體。才能更好的做好土地經營，促進農業穩定發展，提高農民生活水平，為我國社會經濟發展做出貢獻。
〔參 考 文 獻〕
〔1〕黃河.試論農地政策與農村土地承包經營權流轉保障法律制度的構建〔J〕.河北法學，2009，09：33-39.
〔2〕王鋮.農村集體土地承包經營權流轉問題實證研究〔D〕.安徽大學，2012.
〔3〕熊夏子.農村土地承包經營權流轉市場的法律規制研究〔D〕.安徽財經大學，2015.
第4篇：農村土地法律制度研究范文
關鍵詞：農村土地承包經營權流轉；現實問題；法律問題；立法建議
中圖分類號：D912.3 文獻標志碼：A 文章編號：1002-2589（2011）36-0122-02
一、河北省農村土地承包經營權流轉存在的現實問題
1.土地承包經營權流轉市場不健全
當前，農村土地承包經營權流轉市場體制并不是很健全，有些地區甚至還沒有建立起有效的市場機制來規范土地承包經營權的流轉，而且多為自發性的流轉。自發性的流轉是指農戶之間自發進行的土地承包經營權的流轉，這種流轉往往時間短、范圍狹小，流轉多為口頭約定，不簽訂合同，有些甚至是無償的，無序、盲目流轉現象比較普遍。
根據此次對河北省十個縣的農村土地承包經營權流轉情況的調查，農村土地承包經營權流轉中，流轉形式多為口頭協議，占流轉總量的30%，其他形式占32%，書面協議僅占26%。這說明農民進行流轉大多數沒有簽訂合同，只是口頭協議，為以后維護自身權益埋下隱患。土地流轉后，90%的農民選擇私下交易，沒有向村委會登記，這說明農民進行土地流轉沒有嚴格遵守法律的規定，帶有很大的無序性和盲目性。
2.對“四荒地”設立承包經營權公開度不夠
圖1是不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地，在被調查的市縣是否可以通過招標、拍賣、公開協商等方式承包的情況。在502人中，不能通過招標、拍賣、公開協商等方式承包“四荒”地的人數是47人，不知道本地是否可以通過招標、拍賣、公開協商等方式承包“四荒”地的人數是221。通過招標、拍賣、公開協商等方式取得土地承包經營權應當將承包的方法、程序、過程和結果公開，特別是向本集體經濟組織的成員公開，從而避免在少數人的操作下私自承包，不知道的人和不可以的人總數是268，占到總人數502的53.39%。這說明發包方在設立該種方式的承包經營權時信息公開程度不夠或者直接剝奪本集體村民的承包權，這就為以招標、拍賣和公開協商方式取得的土地承包經營權流轉糾紛埋下隱患。
3.土地承包經營權流轉中行政主體的不適當介入
這主要表現為土地流轉違背了自愿的原則，行政力量強行介入。這種介入包括積極介入，也包括消極介入，主要是行政不作為。中央雖然支持農村土地流轉，但指出土地流轉是要建立在自愿、有償的基礎之上?；鶎拥拇褰M織只能為土地流轉提供中介服務，不能越俎代庖，直接操辦。當前的承包經營權流轉從總體而言是良好的，但是部分地區的鄉村組織，將流轉看做是有利可圖的事，違背農戶意愿，強行推進土地流轉。例如，片面強調村集體對農村土地的所有權，而忽視農戶所依法享有的土地承包經營權，隨意調整或更改承包合同，打擊了農戶的生產積極性，不利于土地流轉的順利進行。調查中。雖然只有24%的發包方存在非法變更、解除合同的行為，但這種現象還是在一定程度上存在的。
二、河北省農村土地承包經營權流轉存在的法律問題
1.發包方的不確定性
根據我國憲法的規定，農村土地的所有權屬于農村集體。農村集體作為農村土地流轉的一級市場，屬于廣義的土地承包經營權流轉的主體，農村集體乃是根源。但現有法律對農村集體土地所有權的主體稱謂不清，有“集體”、“勞動群眾集體”、“村農民集體”、“鄉(鎮)農民集體”、“村內各該農業集體經濟組織”等等。并且，現行法律并沒有明確規定農村集體土地所有權主體的構成要素和運行原則，沒有明確產權代表和執行主體的界限和地位。“‘農民集體’并不是一個嚴格法律意義上的概念，更多的是一個政治意義上的名詞。它是傳統公有制理論在政治經濟上的表述， 意指全體農民的集合，是一個抽象的、沒有法律人格意義的集合群體，并不能成為法律關系的主體?！?/p>
2.現行法律對農村土地承包經營權流轉的不適當限制
根據《農村土地承包法》第38條的規定，無論是以家庭承包方式設立的土地承包權還是通過招標、拍賣、公開協商等方式設立的“四荒”土地承包經營權，都要求受讓方具有農業經營能力；在同等條件下，本集體經濟組織成員享有優先權。第48條規定，發包方將農村土地發包給本集體經濟組織以外的單位或者個人承包，應當事先經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉（鎮）人民政府批準。這些法律規定對土地承包經營權流轉的不適當限制如下：
首先，對受讓人主體資格的限制過多。現有法律規定“受讓方須有農業經營能力”，目的在于防止無意或無能力從事農業耕作的人利用土地流轉手段炒賣漁利，該立法初衷值得肯定，但仍有兩點點需要追問：
一是“農業經營能力”標準何在？我國現行法律沒有明確規定。有學者參考日本《農地法》后認為:“在具體設計自然人的農業經營能力評判標準時應著重從‘長期在承租土地上進行耕作經營’和‘具備利用承租土地的條件’兩方面入手。”但農業經營不等于親自耕作，受讓人完全可以沒有耕作經營所需的設施設備，甚至毫無農業生產知識與經驗，委托或雇傭他人進行耕作，進行資金或者技術的投入而非單純的勞力投入。
二是受讓人不具有農業經營能力的法律后果如何？法律對此仍未言明。但《農村土地承包法》第33條中既有“應當”二字，當為強制性條款，又根據我國合同法的規定，違反法律強制性規定的民事行為亦當無效。如此看來，如果受讓人不具有農業經營能力，那么土地承包經營權流轉合同歸于無效。這就會成為轉包方任意主張合同無效的借口，進而不利于農村土地承包經營權的有效流轉。
另外，對發包方同意權的不適當設置。《農村土地承包法》第37條規定，采取轉讓方式流轉土地承包經營權的，應當經發包方同意。最高人民法院《關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第13條規定，承包方未經發包方同意，采取轉讓方式流轉其土地承包經營權的，轉讓合同無效。但發包方無法定理由不同意或者拖延表態的除外。
有學者認為農地承包權涉及農民的生存利益，其以產生的所有權主體是集體，作為具有一定公共管理職能的集體經濟組織，對農地承包權的轉讓予以一定的限制是必要的和可行的。誠然，土地對中國農民而言的確具有生活保障利益。但是，從民法理論上來看，設置發包方的同意權，這否認了農村土地承包經營權作為物權類型之一的用益物權的絕對性和支配性。“同意權”只會為集體組織不當干預農戶私權利設置冠冕堂皇的借口，“實踐中如果承包方與發包方的人際關系不良，他所提出的流轉申請發包方就不會同意(因為法律并未規定何種情形下應同意轉讓流轉)，為此，土地承包經營權正常合理流轉將障礙重生?！?/p>
在民法上，只有在民事行為主體行為能力欠缺的情況下，一方主體才可以干預另一方主體的民事法律行為，如無行為能力人、限制行為能力人的法定人之追認權制度。而轉讓土地承包經營權的集體組織成員為完全行為能力人，完全可以通過自己的“理性”作出判斷，決定自己的無害公共利益的事務?！白灾鳑Q定是調節經濟過程中的一種高效手段。特別是在一種競爭性經濟制度中，自主決定能夠將勞動和資本配置到產生最大效益的地方?！绷⒎ㄕ卟粦凸擂r民的智慧，在私人利益的選擇上為其設定“法定人”。
三、對土地承包經營權流轉問題的立法建議
1.改革和創新農村土地的產權制度
如上文中所分析，由于土地承包經營權流轉問題的根源在于農村土地所有權制度的不完全性，有必要對農村土地所有權予以進一步明確，改革和創新農村土地的產權制度。
依照現有法律規定，我國現行集體所有制下的土地所有者主體存在三種形式：村農民集體所有、鄉(鎮)農民集體所有及村以下農民集體經濟組織的農民集體所有。所有者主體的代表機構是相應的農村集體經濟組織或村民委員會。這就使得真正行使土地所有權的主體不清晰，土地產權主體呈現出多元化的特征。因此，必須對村民集體經濟組織主體地位進行明確界定，有學者建議“取消鄉(鎮)、村以及村民小組三級所有的分化現象，明確農村土地產權的主體是村集體，確立村民委員會作為集體土地所有權主體的代表?！惫P者同意這種建議。
2.擴大承包經營權流轉中受讓人的范圍
法律對受讓主體資格條件中的“受讓方具備農業經營能力”欠缺現實的考慮。有學者疾呼“可有可無的限制可能使一份合理、合法利用農地資源的承包經營權流轉合同自始無效！”如按此規定，農民只能選擇具有農業經營能力的對象流轉土地承包經營權，而對農民處分權利自由的犧牲并非公共利益――農地資源保護所必需時，歸還這種自由就應被立法者考慮。筆者建議取消受讓方資格的限制，僅要求“不得改變土地的農業用途”足以實現立法者保護農地資源的初衷。
3.發包方同意權應受到法律限制
筆者起初認為承包經營權作為物權的一種類型，具有支配效力，應當自由流轉，才能真正發揮其資源效益，保證權利人享有的權利最終實現。但是考慮到農村土地流轉市場的不成熟和我國現有社會保障體系的不完善，土地對中國農民而言的確具有生活保障的作用。土地承包經營權人在轉讓土地承包經營權時應取得發包方的同意，但發包方的同意權需要正當的法定理由，及受到一定的限制。這種同意權應當遵循《土地承包法》第33條規定的土地承包經營權流轉原則的第1，2，3，5項，即1）平等協商、自愿、有償，任何組織和個人不得強迫或者阻礙承包方進行土地承包經營權流轉；2）不得改變土地所有權的性質和土地的農業用途；3）流轉的期限不得超過承包期的剩余期限；5）在同等條件下，本集體經濟組織成員享有優先權。
參考文獻：
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第5篇：農村土地法律制度研究范文
論文關鍵詞 新疆兵團 土地流轉 法律對策
一、土地流轉問題概述
（一）近年來，國內外學者對土地流轉問題的理論和實證研究有一定積累
改革開放后，我國于1988年修改憲法，廢除了土地不得出租的規定，立法確認“土地使用權可以依照法律的規定轉讓”。隨后中央人民政府根據憲法修正案的新規定，頒布《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。至此，土地所有權流轉成為我國合法和順應憲法和民心的事實。在學術界，土地流轉問題也開始被廣泛研究。其研究可概括為三階段：早期嘗試階段、中期擴展階段和后期深入階段，涉及土地所有權與使用權分離等普遍問題；以及區域土地產業化規模經營的影響因素及形成過程；輔助金融機制與信用體系構建；流轉過程監管及農民利益保障；在土地流轉中統籌城鄉關系，及政府職能與責任重塑；耕地保護和資源優化配置探討；后期有股份制改造、中介組織模式研究以及土地流轉的制度改革創新。三個階段總體上遵循由無到有、由簡入深、從實踐到理論再指向制度的規律。
第一階段從1990年到2001年，學者們主要從土地流轉的必要性出發，研究了土地流轉市場化需求，兼及土地合同的有效性、轉包、抵押、繼承等法律技術問題，分析了土地流轉的動因，提出了土地流轉法律機制的雛形。代表性論著有楊學成的《試論農村土地流轉的市場化》載《中國社會科學》1994年4期。這一階段的研究注重土地流轉的合法性和正當性，有少量的區域土地流轉調查報告，純法律技術問題及制度創新研究初見端倪。
第二階段從2002年到2007年，主要研究方向有土地流轉的效率和模式，也有探討土地流轉中的政府責任；土地流轉與農村人口流動的關系；農村土地流轉的障礙因素及其解決途徑被作為一個焦點進行討論，強調制度性保障在土地流轉規范化中的作用；經濟學方法尤其制度經濟學方法被廣泛使用于土地流轉的論證分析，并初步提出較完整的土地流轉利益聯結模型。這一階段的研究數量急劇增多，經濟學角度和法學角度的研究從廣度到深度都有較大推進，應該與黨的十六大報告“積極推進農業產業化經營”的指導正相關。
第三階段從2003年開始至今，其最顯著的特點是：開始以農民的基本權利為視角進行專門性研究，側重土地流轉中的農民權益保障研究；開始出現大量外國土地制度的對比研究；土地經營權物權話以制約行政權的理論模型已經較為全面；較多文獻基于原有理論或實證成果建立，也有文獻將研究重點轉向資源優化配置方向；作為制度形成類型研究，除股份制合作等流轉形式繼續深化外，還呈現出與新農村建設結合，加強金融配套制度建設等特點；也開始出現述評類的總結著述，典型如張會萍的《農村土地流轉問題研究綜述》載《寧夏社會科學》2011年3期。這一階段的研究明顯體現“關注民生”的特點，研究中的農民利益保障問題被重點凸顯；調查報告等實證研究方式較多使用，理論研究也進一步深入。部分問題已經解決，如土地經營權的法律定性，但仍有已經提出但尚未解決的新問題，如對策性研究中的農民權益保障制度構建，也有需要提出的新問題，如本課題研究的土地使用權流轉績效的法學方法評價問題。
（二）土地流轉現象背后的規律性研究尚顯不足，土地流轉的效果評價體系的構建還有待探討
其一，政府在土地流轉宏觀調控中的干預路徑與干預程度選擇，土地流轉如何與現有的農村社會保障制度協同改革，土地流轉中的利益向量評估等等研究，目前較多停留在描述性分析，尚未進一步探求其背后的規律性決定因素。其二，針對土地流轉效果的評價研究，現有研究大多是運用經濟學分析方法針對一個區域從某一角度進行評價。而缺乏一種法學的評價方法。即在構建一種新的指標評價體系的基礎上，針對一個區域的土地流轉模式，在經濟社會的宏觀層面和農戶家庭的微觀層面全方位進行效果評價。通過規則的有效性對土地流轉制度和模式進行評價的理論和方法，目前都還有待探討。
二、新疆兵團土地流轉問題的研究思路和方法
（一）新疆兵團土地流轉的政策現狀
根據新疆兵團相關政策文件的指示，兵團始終堅持以職工家庭承包經營為基礎，統分結合的雙層經營制度不動搖。新疆兵團各團場全面推行了“兩費自理”、“租賃承包”等多種形式的土地承包責任制，增強了干部職工的風險意識，有效地調動了干部職工的生產積極性和主動性。兵團國土資源局以開展“回頭看”為契機，全面抓好學習實踐活動整改落實后續工作，并以構建保障、促進科學發展新機制為主線，嚴格落實國家土地政策和制度，全面提升兵團國土系統推動科學發展和綜合服務的能力，為兵團可持續發展提供資源保障。兵團國土資源局在學習實踐活動中，堅守耕地保護紅線，圍繞兵團產業規劃，積極推進農業結構戰略性調整。該局將耕地保護責任目標分解到各年度，實行耕地保護“一票否決制”；建立耕地保護激勵機制，對完成任務好、新增耕地多的師，在項目開發和土地利用上予以傾斜；指導各師按照兵團土地利用總體規劃修編確定的指標，合理確定各類用地數量和布局，為實施結構調整提供依據。這個布局圍繞重大項目建設積極實施用地重點保障，嚴格執行項目預審制度，按照國家《限制供地目錄》和《禁止供地目錄》規定的原則審核用地數量，積極引導建設用地向高產出、少用地、節約集約可持續發展的目標邁進。力爭在職工家庭承包經營的基礎上，全面規范兵團團場土地經營權流轉行為，維護兵團團場土地政策的長期固定。有的團場已經實行新的改革措施，譬如部分團場對職工承包的土地提高等級：一是建立土地等級的改良提升制度，激勵職工自覺的加大投入改良土壤，在3—5年提高一個土地等級。二是連隊督促承包職工加大投入改良土壤，并給予合理化建議和具體指導。三是處里出臺優惠政策，土地等級差進行輪作倒茬，水稻按棉花的120%實物量上交。四是加大基礎性的投入，清挖排渠，硬質防滲等措施，降低地下水位，提高土地等級，提高作物單產。
（二）新疆兵團土地流轉的研究思路
首先，針對政府政策這一最重要變量對于現行各種土地流轉模式的制度性影響因素進行實證調研并進行分析，兼對土地金融組織、土地中介組織等外生性變量進行定量研究；其次，通過農戶的需求與滿意度調查，對兵團土地流轉已取得的經驗和存在的現實問題充分思考歸納；此時，現實問題已經出現并已經充分總結。最后，結合國外土地制度比較研究，引申出用法律妥善規范土地流轉的原則與規則，并基于前述成果，力爭構建新的土地流轉效果法學評價體系，同時提出科學可行的發展和完善兵團土地流轉的法律對策。其中有正向研究部分，即中外土地制度比較研究和兵團土地制度實證研究，再通過逆向研究部分，即對土地轉讓糾紛判例分析研究和土地制度運行中的法律規避研究，最終實現更為科學可行的土地使用權流轉法律制度設計。研究方法則首先是調查研究方法，擬由農一師國土局領導主持實地調研，依托塔里木大學周圍團場政研室的大力幫助，收集實證資料，再由實踐回到理論，由塔里木大學教師邀約行內人士合議研究分析，力爭作出開創性結論。其次是對比研究方法，通過國外土地制度的分析與借鑒，作出法律移植的建議性的選擇。研究目的則體現在，農村土地流轉是實現土地優化配置必不可少的一環，農村土地流轉，要注重保障農民的權利。在農地流轉中要節制資本，應將資本下鄉盡量限定在為農民和農業生產服務的領域內，防止資本對農民土地的兼并導致農民失業破產。對于眾多土地流轉模式，需要構建科學的評價體系來考評土地流轉的績效等問題。隨著土地承包經營權流轉明顯加快，需要鼓勵有條件的地方發展流轉中介服務組織，為規范土地流轉提供完善的服務。同時，應當加大對職工土地承包的土地的面積、等級、期限、地號等的民主監督管理力度。
三、新疆兵團土地流轉政策的法律定位與對策
兵團土地總面積7457千公頃，農用地4206千公頃。新型團場建設需要農業產業化集約化的發展，要保證土地向種田能手流轉，還要保證防止耕地的減少和兵團職工的大量失業，使有利于提高土地的利用效率。這些要求都以實現團場土地承包經營權的充分流轉為前提。土地流轉糾紛最終需要司法的裁決?，F有國內成文法無論土地管理法還是農村土地承包法都不適用于黨政軍企合一的新疆兵團，兵團土地流轉實現由法律規范，必須通過地方性立法的方式。但是新疆兵團至今有政府無人大，地方性立法無從談起。因此，欲使兵團土地流轉糾紛有法可依，構建地方性司法解釋，并且是政策司法化的司法解釋，并對其正當性和可操作性作更深的理論研究，成為艱難卻必經的途徑。
第6篇：農村土地法律制度研究范文
關鍵詞：小產權房 法律特征 標本兼治 改革與對策
一、小產權房概念之界定
對小產權房的解釋主要有三種：第一種是針對發展商的產權而言，將發展商的產權叫大產權，購房人的產權叫小產權，這種詮釋是基于購房人的產權由發展商的產權分割而來；第二種解釋是按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區分的，不用再繳土地出讓金的叫大產權房，要補繳土地出讓金的叫小產權房。按這種解釋，普通商品房就是大產權房，經濟適用房、軍產房、政府和原國有企事業單位的集體房產（住房）就是小產權房；第三種解釋是按產權證的發證機關來區分的，縣級及以上人民政府房管部門頒發產權證的叫大產權房，由鄉鎮人民政府頒發產權證的叫小產權房。第三類小產權房的法律屬性目前仍存在較大爭議，目前面臨整治的，就是這一種。本文所指稱的"小產權房"，屬于第三種。
二、小產權房產生成因
1、政府（主要是地方政府）。政府的角色并不是單純的"管理者"，更多的現象表明政府實際上是以"參與者"和"管理者"的雙重身份介入市場關系的。當涉及政府與其他經濟主體的經濟關系時，政府所制定的制度、政策必然會以保護和增進政府的經濟利益為目的，而將公共利益的需求置后，進而影響市場中經濟主體之間的利益分配關系。
2、農民和農村集體。在現在的"小產權房"具體制度及其問題中，農民是集體土地的最終使用者和利益最容易遭受侵害的弱勢群體，因此應當成為"小產權房"首先考慮的最為相關的利益主體。正是因為現有的土地征用制度將國家征收和征用的集體土地交給房地產開發商進行開發，造成作為土地原來的利益主體農民并沒有分得應有的土地重新開發的增值收益，所以才有農民以集體的形式將土地交給房地產開發商進行開發的"小產權房"問題的產生。
3、房地產開發商。房地產開發商為了獲得政府特許并壟斷地使用土地資源進行房地產開發，會不惜一切代價進行尋租行為，并且從這種行為中獲得巨大的利益。在高額利潤的驅使下，房地產開發商會為了獲得排他性的土地產權，實現商業利益的最大化，不顧社會成本以及社會穩定的影響。
4、購房者。自住型購房者選擇小產權房的原因在于：城區的高房價和住房保障體系的不完善導致常年在城市工作和生活的農民工、外來務工者、單身族、新畢業大學生等社會群體都因為戶籍的原因被排斥在住房保障體系之外，加上沒有固定的正式工作或沒有銀行愿意提供按揭貸款，使得他們不能購買該城市的經濟適用房和限價商品房，只能迫不得已地選擇價格適中的小產權房。
三、小產權房存在的問題
第一，"小產權房 "開發過程中，占用大量農村集體土地，導致國家耕地面積銳減，威脅到糧食安全。當前反對將"小產權房"合法化的最正當也最為有力的理由就是其可能導致耕地面積銳減，威脅到國家的糧食安全。
第二，"小產權房"的產權存在瑕疵，難以得到法律的保護和救濟。由于"小產權房"的產權證是由鄉級政府或村民委員會頒發，按照《房地產管理法》的規定，只有縣級以上政府房管部門才有權頒發，因此，小產權房并不具有當然的法律效力。此外，購房者也不能用"小產權房"進行抵押貸款和財產證明，若遇到拆遷還會因為不受法律保護而無法主張自身的權益。
第三，"小產權房"的質量讓人擔憂且容易與城市的總體規劃發生沖突。一旦建在不適宜建筑的地塊上，將給消費者的安全帶來巨大的隱患，可能釀成城市突發安全事件。此外，"小產權房"的開發因未納入城市建設規劃，容易與總體規劃產生各種沖突。因此，現實中"小產權房"和城市規劃發生沖突的概率極高，嚴重影響了城市的總體發展和面貌。
四、解決小產權房問題的路徑選擇
（一）治標方面
1、現有小產權房除占用農村宅基地這部分之外，還不同程度地存在著占用耕地，甚至基本農田的情況。對耕地和基本農田的保護是國家的基本國策，也是《憲法》、《土地管理法》所確認的基本原則，拆除這一類小產權房是唯一的方法。
2、在依法批準的宅基地上建造的小產權房，如果農民想收回房屋或城市購房者不想繼續居住，則農民應將購房款返還給購房者；如果雙方有意繼續，則可以簽訂租賃合同，將購房者的購房款轉為租賃費。超出租賃費的購房款應返還給購房者。
3、對于符合城市規劃的小產權房，宜分類處理：（1）建筑設計和施工符合相關標準的。在政府付給村委會和農民征收補償款、開發單位補辦相關手續和補交土地出讓金與相關稅費、購房者補交交易稅費后，解決其房屋屋登記和產權證問題。（2）不符合相關標準的。對于經過整改后符合標準的小產權房，可按上述符合標準的小產權房處理，房屋修整費由建設單位支付。對于難以補救的小產權房，必須堅決拆除，拆除費用由開發單位承擔，村委會或開發商應將已收入的購房款退還給城市購房者。（3）不符合城市規劃的。對于此類房，應當拆除，拆除費用由開發單位承擔，村委會或開發商應將已收入的購房款退還給城市購房者。
（二）根本措施
1、建立、健全農村宅基地使用權流轉制度。農村宅基地使用權作為一種用益物權，應當被加以利用，使之進入流通領域，發揮其使用和收益的功效。農村宅基地使用權流轉，是大勢所趨，人心所向。
2、完善土地征收法律制度。明確公共利益的內容，提高土地征收的補償標準與范圍等方面是政府的首要考慮。
3、優化社會保障性住房體系。住房制度改革之初所設計的城鎮居民住房供應體制是：高收入家庭購買商品房，中、低收入家庭購買經濟適用房，最低收入家庭租住政府或單位提供的廉租房。但實際執行過程中，由于種種原因，我國住房供應的結構是商品住房占大頭，經濟適用住房不經濟，廉租房僧多粥少，從而將廣大的中低收入家庭推向購買高價商品房的行列。
4、改革城鄉二元戶籍制度。第一、近期目標。先由各省市根據本地區實際情況，制定戶籍改革措施，容許符合一定條件的農村居民轉為城鎮居民。該措施實施目的在于循序漸進地吸收部分農村人口，穩定社會秩序，為下一步目標做好準備。第二、遠期目標。按照居住地登記戶口的原則，建立城鄉統一的戶口登記制度，并立法賦予公民的遷徙、居住的權利。
結 語
小產權房作為中國特有的一種現象，是受我國城市房價居高不下，城鎮化進程和新農村建設加快、小產權房利益群體驅動、社會保障性住房不足、土地監察執法不力等現實因素，以及我國不健全的城鄉二元土地法律制度交織而成。面對這樣一個處于灰色地帶的事物，我們應該對現有小產權房給予分類處理，修正我國農村土地法律制度，完善社會保障性住房、農村社會保障、戶籍管理等相關配套制度，以實現小產權房的合法化。
參考文獻：
[1]孟勤國：《中國農村土地流轉問題研究》，北京：法律出版社，2009 年版.
[2]潘善斌：《農地征收法律制度研究》，北京：民族出版社，2008 年版.
第7篇：農村土地法律制度研究范文
關鍵詞：農村土地流轉；模式創新；統籌城鄉
作者簡介：李文潔（1984-），女，漢族，四川成都人，成都學院經濟管理學院講師，博士，研究方向：區域經濟與產業組織。
中圖分類號：F321.1 文獻標識碼：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2013.03.39 文章編號：1672-3309（2013）03-94-03
一、引言
社會主義市場經濟的跨越式發展，使農村土地的流轉問題變成了我國農業發展的重大問題。我國農村土地流轉呈現良好態勢，創新了流轉的模式，但是在穩步發展中仍然存在很多問題如農村村干部領導監督能力弱、法律合同手續不健全、宣傳力度弱等，阻礙了城鄉經濟一體化的發展，所以加快農村土地流轉速度，提高農村土地流轉的質量和水平，實現農村土地流轉大步跨越，是發展現代化農業的重中之重。穩步發展現代農業，有利于逐步改變農民生活觀念，提高農民生活水平，促進農村經濟發展。
二、遼寧省東港市農村土地流轉現狀
1、農村土地粗放的經營模式得到改善。隨著改革開放和社會主義市場經濟的不斷發展，農民生活水平不斷的提高，傳統的觀念有所改變，農村土地承包經營額在不斷的上升，流轉面積在幾十年內得到了迅速的擴大。流轉面積的不斷擴大，東港市在農村土地流轉中出現了土地出租、土地承包、土地股份的流轉模式，農村經濟發展模式多元化。
2、農村土地出現多種土地流轉的形式，流轉形式不斷創新。不斷探索農村土地規模經營的新模式，比如：出現了入股集體公社，讓公社來耕種農民自家的土地，得到公社返還的相對應的報酬。還有，農民之間的土地出租，而且農民也可以將部分的土地以一定的時間期限出租給大戶或企業，或者承包出去以后，簽訂法律合同，承包戶從事農業生產經營，比如東港市特色農業草莓，新型養雞農業等創新型模式促進現代農業發展。
3、政府的扶持力度增大，補助資金增多。村政府給予優惠的政策支持，使農民愿意將土地承包出去，比自身種植田地的收益高，減輕生活負擔，而且農民可以出去打工，也有利于政府推進農業產業化經營，形成“雙贏”局面。
三、東港市農村土地流轉存在的問題
（一）經濟因素
農民對土地的預期收入較高。因為在社會主義市場經濟的初期階段，物價水平較低，農民單純的依靠土地，可以滿足日常生活的需要。1978年以后，工人工資收入大幅增長，生活消費支出隨之增加。據統計局對50戶城鎮居民家庭調查，人均月生活消費支出1985年83.41元，1991年286.63元。2012年，一線城市如北京、上海等人均月收入達到8000元生活才可安心，二線城市成都、大連等月收入4500元才可以滿足日常生活的需要。在社會主義市場經濟騰飛的時期，物價水平飛漲，教育經費、醫療費用等不斷增加，農民工面臨著看不起病、孩子上不起學的狀況，以農民現有的經濟情況，僅僅依靠土地種植，難以增收，根本不能滿足農民對現有物質及精神文化的需求，因此對土地的預期收入會升高。
農民工沒有接受過高等教育或專業技術培訓。農民工知識水平較低，無法進入高新高技能產業，只能處于社會底層工作，外出打工的收入甚微，隨時面臨失業，只能依靠土地解決基本生活需要，使土地流轉數量大幅度降低，減少土地流轉供給。
土地浪費嚴重，造成長期擱置。土地流轉面積大量減少，土地供給不足。而一些發達城市和重點地區土地流轉有良好發展態勢的城市，如重慶市土地流轉33.85 萬公頃，占總面積的25.3%；成都市土地流轉15.71 萬公頃，占總面積的21.5%。而東港市目前總體平均土地流轉率不足15%，各區縣（市）中最好的是大東鎮35%，其他區縣在8%左右。從長遠打算來說，農民仍將提高收入的來源放在所擁有的土地上，而現今的各種土地流轉使農民的獲益較少，實際中土地的租金收入與預期沒有成正相關，所以農民寧愿將土地擱置，外出打工，也不愿將土地租出去。比如東港市下崗村大量勞動力流失，使得13%的土地擱置，造成土地供給不足。
（二） 政治因素
農民耕種收入低，成本高，利潤低。雖然國家從2006年1月1日起停征農業稅，但是國家沒有出臺相應的鼓勵農民的有效政策，到現今為止農村地區普遍存在一種現象：農民每種一畝地，除去種子、農藥、化肥等各項成本后，一般都要有所虧損，導致農忙時外出打工的農民也不愿意回來耕種土地，或者更有甚者，直接將農田荒廢，或者為了避免是糧田荒廢，在糧田上種植被，導致糧食總產量下降。國家對農村土地流轉的法律機制不健全。國家沒有明文制定出相應的機制，只是地方政府根據地方的實際情況制定了相關的規定，如四川成都農村用耕?；鹄U納農民養老保險，并沒有在全國大范圍推廣，所以沒有徹底保障農民的實際權益。
國家對農村的補助力度弱。沒有鼓勵就沒有動力，農民將土地承包出去以后，就失去了賴以生存的土地，生活和收入得不到保障，國家還沒有推出更好的收入保障、就業保障、生活保障等機制來免除農民的后顧之憂?？梢詫嵤┤缢拇ǔ缰菔袑嵭懈；穑膭钔恋亓鬓D。
農村村干部的領導監督不嚴，能力缺失。對農村土地流轉的主體認識不清，雖然已經在大學生中選村官，但是這仍需要一個過程，一些政府官員憑借自己村干部的權利，不尊重農民的意愿，以行政方式強行推動土地流轉，損害了農民的利益，在一定程度上，使農民減少了參與土地流轉的積極性。
（三）文化因素
受傳統小農觀念制約。傳統的土地文化深入人心，認為土地就是農民的命根子，它可以減弱農民生存風險，使收入更加穩定。而且農民缺少市場競爭意識及社會主義市場經濟觀念。
農民法律意思淡薄。農民不愿意通過法律程序將土地承包給大企業，但是這使得農民無法從傳統的經營模式中走出來，沒有實現集約化、規?；洜I的分散式經營模式，效率低下，而且有的農民“不想種，又不得不種”，明知種糧的成本高出收入，還虧本種下去。
農民對農村土地流轉的關注程度低。農民很少關注國家出臺的有關農民土地流轉的相關政策，對市場沒有準確的定位，供給與需求不相對應，形成錯位，有效的供給不能滿足有效的需求，造成了土地的閑置浪費，使土地利用效率低下。
四、東港市農村土地流轉的對策建議
（一） 經濟方面的對策
對于土地預期收入過高的問題。政府推進農村醫療衛生體制改革，加大基礎醫療設施投入。推進醫療改革和新型農村合作醫療事業的發展，解決了80%農民“看病難與看病貴”的問題，原來農民人均每年看病所需費用達到700元，現在人均已達到1300元，推進醫療改革，使農民看病成本降低，改善生活收入支配結構，從而對作為生活唯一來源的土地的預期收入降低。另一方面，政府加大新型農村醫療合作社的報銷力度，使農民體驗到“看小病不花錢，看大病少花錢”的政策扶持。
對于提高農民工技術水平的問題。重點建設農村技術培訓基地，提高農民工技術水平。從根本上彌補農民受教育程度低的缺陷，解決“農民工技術能力普遍偏低，崗位分布以低端體力勞動為主”的問題，以防農民工因技術低而失業，如2008年的金融危機中，使大部分勞動密集型產業停產或破產，從而使農民工的失業率大幅度上升。提高農民技術，使農民自身價值得到體現，從事的行業面擴大，真正從土地中走出來，增大土地流轉數量。
對于土地長期擱置的問題。加大農村土地流轉的宣傳力度，宣傳可以使農民意識到農村土地流轉好處，主觀意識上能積極主動參與農村土地流轉。宣傳方式可以有如下幾種：首先，村干部召開村民大會，傳達上級精神“國家鼓勵農民積極投身土地流轉中，并且有相應的法律作為保障，物質作為支撐”。使農民深刻了解土地流轉的內涵、新型土地流轉的形式、推進城鄉一體化的意義。其次，可以采用新型媒介手段，如網絡、電視等。政府對積極參與土地流轉并取得較高收益的農民進行表彰，記錄該過程并制作成宣傳手冊下發給農民來鼓勵更多的農民參與土地流轉。
（二）政治方面的對策
對于農民耕種收入低，成本高的問題。政府為提高農產品收入，引進先進的設備，培養高技術人員，提高農產品產量，如山西嚴村先行先試，依靠科技謀求農村新發展，提高蔬菜大棚種植技術，提高種植大棚的質量，調整農業產業結構和種植結構，走科技興農、產業富民之路，依靠技術進步，改善生產條件，實現農業增效，農民增收。
對于農民社會保障機制不健全的問題。健全農民的社會保障機制，加快農村土地法律制度建設。國家完善法律政策及相關規定。如《中華人民共和國合同保護法》、《中華人民共和國農村土地承包法》、《中華人民共和國土地管理法》來鼓勵農民更多地參與土地流轉，保護農民合法權利，改變法律配套不健全的局面。
對于國家對農村的補助力度弱的問題。國家應該建立并完善農民群體就業保障機制。免除農民將土地承包出去后，沒有就業保障、生活保障的后顧之憂，對農民進行免費職業指導和職業介紹。并提高貧困農民的最低生活保障，使農民降低對土地的依賴，為農村土地流轉奠定市場基礎。
對于農村村干部的領導監督不嚴、能力缺失的問題。加強對政府的監督管理，強化監督機制?；鶎哟甯刹繖嗔^于集中，能力缺失，不按民主程序議事，導致了土地流轉主體不明確，掠奪式經營，隨意改變了土地的用途，所以要提高政府行政執法的效率和能力，杜絕農地的行政性調整，使政府廉政建設取得實效，提高監督能力，保障農民利益，從而使農民參與土地流轉的積極性提高。
（三）文化方面的對策
對于傳統文化的影響問題。政府招商引資，促進工商業發展。不斷擴大就業機會，使農民就業實現新轉型，不再單純的依靠農業，多元化就業相對于單一的依靠農業而言減弱了農民生存的風險，使收入更加穩定，不但保障農民的就業，而且拉動了當地經濟的發展。
對于農民不愿意通過法律程序將土地承包給大企業的問題。鼓勵農民將土地承包給企業，實行多種土地經營模式，創新土地流轉模式，根據東港市土地流轉的現狀，實現一場自上而下的改革，徹底改變傳統的流轉模式。可以借鑒如重慶的農地入股形式，農民不再只收取土地租金，而是以農村土地承包經營權出資入股，設立專業合作社，挖掘潛在資金，實現“統籌城鄉”發展。
對于文化傳播媒介對農村土地流轉的關注程度低的問題。可以采用新型媒介手段，如網絡、電視等。政府對積極參與土地流轉并取得較高收益的農民進行表彰，記錄該過程并制作成宣傳手冊下發給農民來鼓勵更多的農民參與土地流轉。其次還可以加大農村土地流轉的宣傳力度。宣傳可以使農民意識到農村土地流轉的好處，主觀意識上能積極主動地參與農村土地流轉。宣傳方式可以有如下幾種：首先，村干部召開村民大會，傳達上級精神“國家鼓勵農民積極投身土地流轉中，并且有相應的法律作為保障，物質作為支撐”。使農民深刻了解土地流轉的內涵、新型土地流轉的形式、推進城鄉一體化的意義。
參考文獻：
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第8篇：農村土地法律制度研究范文
關鍵詞：農村墳地；墳地征收；困境；司法路徑
中圖分類號：D90-052 文獻標識碼：A 文章編號：1673-2596（2016）09-0116-03
“生養死葬”、“入土為安”、是中國千百年來廣為流傳的傳統觀念，如今土葬習俗在農村仍舊盛行。當下，由于傳統習俗的阻力和歷史遺留，公墓殯葬在農村并未得到有效實施甚至形同虛設。觀念的保守對墳地征收的阻塞和經濟發展對土地大量需求，兩者難以在實踐中找到利益平衡點，這就不可避免了在國家土地政策和地方政府“三位一體”的發展模式雙重約束下，配合經濟發展的現行的國家政策和墳地歷史遺留問題的激烈的碰撞和矛盾激化，多方利益難以達到動態平衡。
一、農村墳地征收的困境現狀
（一）現實困境
我國是一個民族眾多的國家，多民族呈現大雜居小聚居態勢，城市化的發展促進了民族融合，潛移默化的淡化了民族多樣化的習俗，在殯葬等方面也逐步的同化從而達到統一有序的管理，但是在各少數民族在其長期的歷史傳統背景下，尤其是在農村和偏遠地區，相應不同的喪葬習俗還部分或完整的被世代傳承和保留。
一方面，喪葬問題在農村和偏遠地區普遍呈放逐消極態勢，管理措施松懈，墳地的選擇往往是民眾們依據自身當地習俗，遵從風水原則，自主安排。有的葬在山林中，有的在自留山自留地里，甚至有的安葬在自家田或者通過協商葬在別人家的田里。具體情況形形，林林總總，多樣而復雜，難以統一和調和。而另一方面，自農村土地實行集體所有制和家庭聯產承包制以來，經濟發展，城建擴大，土地資源逐漸緊缺，同時隨著農村人口的增多，人均土地耕種面積銳減，各地的山地荒地逐步被農民開發耕種，可供葬墳的山地越來越少，但是安葬亡靈對于普羅大眾而言又是勢在必行不能回避的問題，因此祖墳山、墳地的祭祀、葬墳用途和經濟用途之間的矛盾愈演愈烈，農村墳地問題的整合規劃和征收也迫在眉睫。在此矛盾上，當下很難找到利益平衡點，以至于每每墳地征收運動都會受到百姓強烈地阻撓和抵觸，以至于雙方長期僵持，拖延公共工程進度等。為此，就會出現有些地方強征墳地的狀況，采用激進手段，以“平墳復耕”的名義制定相關政策，同時征地通知，強行遷走田間地頭的墳墓。
農村墳地糾紛，涉及的主體也很是廣泛，前文所提到，因為農村的喪葬普遍依照自身風俗，據調查了解，除去風俗之外，人們更遵從風水，因此墳地的選擇并不集中且呈現多樣復雜性。是以，在墳地征收的過程中，若葬在自留山自留地等，主體僅涉及國家和公民雙方，若是葬在他人的田地中，就會涉及多方主體，矛盾的調和難度也會加大。農村墳地糾紛案件頻頻發生，在全國范圍內屢見不鮮，處理難度的加大，有時不及時化解，更有可能引發群體性械斗事件，影響當地社會穩定。而同時涉及到的農村墳地糾紛損害賠償，現行法律制度既無法直接明確規定原告的主體資格認定，也無法支持其精神損害賠償訴求，使糾紛進入兩難境地。
（二）立法困境
目前，我國土地的所有權皆為國有或集體所有，但公民土地的使用權等相關權利仍然是值得尊重與保護的。政府為推進農村城市化發展，征收農民土地，那么農村墳地該何去何從，有沒有一個合理的安置方式與補償方式，這是我們不容小覷的一個社會問題。在殯葬方面，雖然國家出臺了相關法律法規，例如《殯葬管理條例》，但是對于民俗多樣、思想保守且情況復雜的的農村喪葬現狀來說，并非是一朝一夕可以推行實施以迅速改變的。為了因地制宜，盡管地方相關為調節墳地征收的矛盾也出臺了相應的政策和地方法規，例如：云南省在2014年5月修訂出的《云南省十五個州（市）征地補償標準》，但據了解，多數標準只包括征地補償費和安置補助費，而在青苗物補償費、地上附著物補償費、被征地農民社會保障金等費用上的規定少之又少甚至沒有規定。由此可見，相關規定在農村墳地征收的調整上過于籠統和空泛，規定的情形有時也和司法實踐有很大的脫節，這些都是導致農村墳地喪葬亂象一直沒有得到有效的治理和改善的原因，矛盾并未得到普遍緩和，一切都在博弈。
同時，對于政府“平墳征地”行為，其合法性與合理性有待重新審視。從立法目的看，2011年國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條首次列舉了符合“公共利益”的六種情形，但是，該《條例》只規定對國有土地上房屋征收的補償，沒有規定土地使用權的補償。因此《條例》不適用于農村土地的征收，更不適用于農村墳地的征收。另一方面，土地征收補償原則是對土地所有權人因為公共利益所受損失的一種彌補，這種彌補受制于特定的規則，完全補償理念不僅是合理的補償原則，也是可具操作性的，并且一定程度上與“公正補償”原則是意義相通的。但是地方征地行為和其行為所依托的標準，并非面面俱到照顧多方利益，有失公平也時有發生，這就有悖于我國土地征收補償的原則，因此必須受到重視和進一步的商榷。
農村墳地和殯葬在管理制度也多為空白，若想調和矛盾，進行有效的管理，必須有相對應的有實行力的管理制度相配合。農村墳地登記管理制度缺失，使已有的墳地性質無法確定，使用年限無從計算，導致《殯葬管理條例》中第八條和第十一條的規定無法落到實處；另一方面，很多墳墓屬于祖墳，年代久遠，根據法無溯及既往原則，所出臺的有關于年限登記法律法規也只能對現狀進行調整，不能以其年代超出法定而強行進行遷墳。然而，現有的墳地征收政策普遍呈現籠統抽象且滯后空白的形態，很多規定和實際狀況脫節，形同虛設，在現實司法實踐中很難被應用解決各類糾紛。
綜上所述，民族地方喪葬習俗與國家法律法規相關政策之間無法找到一個平衡點，官法與民俗之間的沖突亟須協調。
筆者認為，判定補償的原則不應當極端化，不能一刀切地統一全國標準，同時在具體案件的判斷標準上應當以實際損失為基礎，地方制度的建立和法規政策的頒布，需要國家宏觀調控微觀自主，不能全部下放。因此，對于標準的制定，應從兩方面入手：一方面地方因地制宜因時制宜，結合風俗，標準個體具象化，微觀自主自制來確定實體標準，適應情況發雜多樣化；另一方面國家應在地方如何制定以及制定標準范圍、程序、方式等進行框架式程序立法規制，用程序公平促進實體公平，宏觀調控，兩相促進，達到官民利益動態平衡。
此外，在補償方面，應該注重精神損害賠償。墳墓本身不同于一般的物，死者的近親屬對墳墓存在一定的精神利益。自然人死亡后，其人格要素對其活著的一定范圍內的近親屬仍會發生影響。對死者人格的侵害，實際上是對其活著的近親屬精神利益和人格尊嚴的直接侵害，在侵權類型上，屬于以違反公序良俗的方式致人損害，損害后果表現為使死者近親屬蒙受感情創傷、精神痛苦或人格貶損。墳墓寄托了死者近親屬的個人感情、對死者的懷念、死者和生者的尊嚴，對墳墓的侵犯，也就是對死者近親屬精神利益的侵犯。因此，國家出臺法律應該在精神損害賠償上有具體規制。
（三）結語
農村墳地是死者的靈魂所在地，寄托著生者對逝者的哀思，是農村宗教生活“慎終追遠”行為的場所，同樣也是維系農民本體性價值的重要社會空間；再者，農村墳地也是維系鄉村“文化網絡”的重要手段，是維持集體社會團結的重要載體，它更是宗族傳統觀念的延續和集體成員當前最重要的一種“隱性”社會福利和社會保障。對于墳地征收的法律規制建設，可以借鑒國外法律，完善國內立法，將征墳行為納入法治軌道。
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第9篇：農村土地法律制度研究范文
關鍵詞：小產權房；城鄉二元土地制度；房價；利益
一、小產權房問題的現狀
小產權房產生于20世紀90年代初，到了90年代中后期，由于價格比較低，越來越受到人們的關注，購買的人群逐年增多，久而久之，全國許多城市的“小產權房”已經頗具規模。
針對“小產權房”問題，從1999至2008年，國務院、國土資源部對于其的態度是十分明確的，強調對于處理“小產權房”問題，要求各地堅決制止，依法嚴肅查處。但是，小產權房的發展勢頭依舊迅猛，目前的小產權房規模是如此龐大，存在著很多問題：一是無法取得國家頒發的合法產權證，難以上市交易，一旦發生糾紛或遇到征地、拆遷等情況，購房者的權益從根本上無法得到保障；二是開發缺乏統一、有效的管理和監督，基本上處于無序狀態，配套設施和公用設施不健全，甚至房屋質量得不到保障；三是物業管理混亂，多數小產權房項目物業管理并非由專業物業公司承擔，因此缺乏專業的管理，服務質量差，違法收費和治理混亂等嚴重問題。而且在我國現行的法律制度下，“小產權房”尚處于法律的灰色地帶，根據相關法律規定，“小產權房”的開發建設、市場銷售沒有法律依據。面對全國大量存在、屢禁不止的“小產權房”，如何解決這個問題，不僅關乎民權民生，也是社會經濟穩定發展的關鍵之所在。
二、小產權房問題成因分析
（一）制度成因分析
我國現行土地制度受“城鄉二元制”經濟結構的深刻影響，土地所有制分為國家所有制和集體所有制。從我國現行法律規定看，集體土地的所有權和使用權是不完整的。在農村，無論農村集體組織還是農民個人，根據目前土地法律、法規、政策規定，農村集體土地限制性流轉，不允許集體土地自發進入市場，只有依法征為國有出讓的土地，給有資質的房地產開發企業才能進行房地產開發建設，而集體經濟組織只能獲得少量的征地補償費，從政策上就剝奪了集體經濟組織獲取更大的利潤空間的權利。這不僅導致農村土地分配關系不穩定，也影響到農民對未來土地收入預期的穩定性，妨礙了農民對土地的長期投入，從一定程度上損害了農民的利益，因此，為從自己的土地上獲取更大的經濟收入，集體經濟組織在利益驅動下而鋌而走險開發“小產權房”。
（二）利益成因分析
目前房地產仍舊是最賺錢的行業之一，正是因為高利潤回報，許多產能過剩的央企，憑著自身擁有較多的政府資源，在融資方面成本也較低，而且可以拿到較好的地塊和項目的優勢，大肆進軍房地產業。集體土地所有者在懂得了政府通過土地儲備低價征收農民集體土地大力發展城市建設，賺取土地出讓金等第二財政收益，而大小開發商進軍房地產業賺取高額利潤之后，集體土地所有者也開始復制這種賺錢的模式，利用自有的土地資本獲得利益，而且還滿足了本村舊房改造。
小產權房的利益既得者除了開發商，當然還有當地鄉村政府和村民。小產權房的銷售明顯的增加了村民的收入，也為鄉政府帶來了巨大的財政收益。在利益的驅使下，開發商、當地政府和農民就為了共同的不斷追求利益的目的，建造了沒有合法產權的小產權房。
（三）房價成因分析
小產權房之所以熱銷主要在于它非常便宜，其價格一般只有同等商品房價格的40～60%，這樣的價格對買不起商品房的普通市民而言，具有極大的吸引力。而商品房價格之所以一路飚升、居高不下，高昂的土地價格是其非常重要的原因。國務院發展研究中心的一份報告顯示，2000年到2004年間土地價格超過50%的上漲是造成房價上漲的主要動因。由于商品房價格不斷上漲，而土地價格又在房地產開發成本中占有較大比重，開發商為降低成本，獲取高額的利潤，便逐漸將住宅開發項目延伸到農村集體所有的土地上。而城市居民也正因為在城市中心區買不起商品房，才去買沒有法律保障的小產權房。這些也正是目前小產權房越來越多的最直接的原因。同時，政府經濟適用房、廉租房的建設始終無法滿足市場需求，才使得越來越多的人仍然堅持購買小產權房。
（四）立法成因分析
我國《土地管理法》對國有土地和集體土地的利用和管理都作出了相關規定。然而對于兩種土地上所建造的房產，卻并沒有比較明確的規定。近年來，國家相繼頒布了《城市房地產管理法》以及配套的相關規章來規范城市房地產市場，但其中的規定對于在農村集體土地上開發的房地產是不適用的，也就造成農村房屋開發建設規范的空白。而對于農村集體土地上的房產如何認定和管理到現在也沒有確切的法律依據。2008年l月1日起新實行的《中華人民共和國城鄉規劃法》是指導農民宅基地規劃的專門法，其雖將城鄉納入一體規劃，但卻因集體土地法規體系的缺失而使該法的實施為集體土地使用權流轉、鄉鎮企業建設用地、宅基地、小產權房等問題的產生提供了巨大的灰色運轉空間。也正是由于我國目前對小產權房的處理和解決方法，在相關法律規范中無法明確找到，才使得小產權房普遍存在時大眾處于一種迷茫的態度，因此，我國對于此問題在立法上的缺失極大助長了購買和有意購買小產權房的人“法不責眾”的態度，進而造成了小產權房屢禁不止的現象。
三、小產權房問題解決途徑之探討
（一）完善我國城鄉二元土地制度
由于小產權房出現的根源是我國現行的城鄉二元化土地制度，而我國現行的政策制度已嚴重不能滿足時代的發展，農民無法自由處分自己財產，政府對農地轉用進行嚴格的限制，也就出現了違法的小產權房問題，所以，解決此問題的根本途徑可以是，一方面深入進行土地產權變革，賦予農村土地完整的產權。當然產權變革不能一蹴而就，現階段還需要政府加強農村土地管理制度，首先，糧食安全關系到國家根基，嚴格禁止占用耕地搞住宅開發建設，對使用耕地進行交易行為應進行嚴懲；相反，對那些符合土地規劃的小產權房，在補辦相關手續、補交相關費用之后可以適當考慮給予正式產權。比如，可以考慮改變這部分土地的性質，由國家和集體組織進行協商，保留這部分房屋，然后由這部分小產權的屋主交納相應的入地出讓金從而獲得房屋的所有權。另一方面，建立以市場和產權為主導的土地制度，這樣不但可以改變因土地征用而低價獲取土地造成土地資源浪費的情況，增加了城市擴張和土地使用的成本，還間接對耕地起了一定的保護作用。黨的十七屆三中全會特別提出，逐步建立城鄉統一的建設用地市場，允許農民通過多種方式依法參與開發經營農村集體土地并保障農民合法權益，為農民合理融資提供有效途徑。此決定無疑對解決小產權房問題提供強有力的政策支持。而小產權房問題解決的關鍵就是小產權房的開發建設能否得到有關部門的批準。
（二）區分治理小產權房
1、區分集體建設用地和農用地上的小產權房
對于在集體建設用地上開發建設的小產權房，由于并沒有改變建設用地的用途，而且為了避免社會資源的浪費和維護社會的穩定性，我認為在治理這類的小產權房時應當考慮效率原則，盡量減少對此類小產權房的拆除比例以達到其效用最大化。
對于己經建成等待出售的，不符合土地利用總體規劃和村鎮建設規劃的小產權房，在對其實施且不會導致更大損失的情況下，應當予以無條件拆除。
對于已經建成等待出售的，符合土地利用總體規劃和村鎮建設規劃的小產權房，可以將其所占用的農村集體建設用地劃歸該農村集體組織作為該集體組織預先申請和預先使用的宅基地，即如果在一定年限內該集體組織申請增加宅基地，就首先用這部分小產權房的用地折抵。而對于一些無法利用宅基地折抵的占地規模過大的小產權房，對于符合設計、施工相關標準又不宜完全拆除的，可以轉為經濟適用房、廉租房等保障性住房；對于不符合設計、施工相關標準的則應當無條件拆除。對于正在籌備或正在進行開發建設中的小產權房，如果無條件拆除不會導致更大的損失，應當無條件拆除。對于己經出售且符合土地利用總體規劃的小產權房，若購買者屬于高收入群體且購買小產權房出于投資目的，則應當要求其以一定的條件轉讓；如果屬于自住型小產權房，且購買者屬于中低收入群體，則可以考慮在補辦手續、補交相關費用后將其轉化為經濟適用房、廉租房等保障性住房。
我國人口眾多，糧食需求量大，我國的糧食問題更是日益凸顯，耕地保護政策已經上升我國的基本國策。因此，基本農田無論如何都不能改變其用途，建設在耕地和基本農田上的小產權房應當一律予以無條件拆除。
2、區分治理不同建設階段的小產權房
對已經開發而尚未建成的小產權房，由于其還沒有真正開始建設，還未產生較大的社會成本，對于這種情形可以直接確認違法，嚴格要求停工停建，恢復土地的本來用途。
對于已經建成但尚未出售的小產權房，如果存在嚴重的瑕疵，例如有危及人身安全的安全隱患的，或者完全不符合土地利用規劃的，應當直接確認為違法，直接拆除，恢復土地的本來用途。對于符合土地利用規劃、城鎮規劃，在這種情況下國家可以對這片土行依法征收，將其轉化為國有土地，繼續進行房屋建設，對于已建成的房屋作為保障性住房，如廉租房、經濟適用房使用，滿足城市中低收入群體的購房需求。建成的房屋性質也應當定性為合法的房屋，由國家房屋管理部門頒發相應的產權證書。
對于已經建成并已經出售的小產權房，就需要考慮到城市中低收入群體的生存利益，應當盡量予以性質轉化是比較合理的。但是如果己經建成的小產權房質量上存在嚴重的瑕疵或完全不符合土地利用規劃，應當直接確認為違法，直接拆除，恢復土地的本來用途。房屋質量達標符合土地利用規劃、城鎮規劃，在這種情況下國家可以對這片土地進行依法征收，將其轉化為國有土地，對于己建成的房屋可以作為保障性住房，如廉租房、經濟適用房使用。建成的房屋性質也應當定性為合法房屋，由國家房屋管理部門頒發相應的產權證書，但是要求購房者是屬于城市中低收入階層。如果房主不是屬于中低收入階層的，應當要求其在一定時間內按照廉租房、經濟適用房的價格轉讓給中低收入階層符合購買保障性住房條件的購買者。
（三）完善相關的配套設施制度
就目前來說，要想從根本上小產權房問題是很難完成的，這涉及到方方面面的關系和利益的平衡，因此在根本解決我國小產權房問題之前就需要一些過渡性的或者保障性的措施來這些實際居住和使用小產權房的人及其他因現在的高房價也想購買小產權房的人的利益。其中完善相關的配套設施是很重要的措施。
政府要加強對農村社會保障和公共服務的投入，進一步擴大農村醫療、養老等基本保險的實施范圍和深度，逐步實現農村社會保障和城市社會保障的制度對接，逐步縮小城鄉保障的差別，將農民從單一的土地保險中解脫出來，擴大其爭取其自身的方式，使之真正成為能在市場競爭中充分發揮作用的勞動力資源要素。同時政府要進一步深化住房保障制度的執行，擴大保障制度的實施面，真正為住房困難的低收入群體解決涉及民生的實際問題。
（四）相關立法的完善
我國目前的法律規定了集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設，但對于違規建造、交易農村小產權房行為有怎樣的法律定性及承擔怎樣的法律責任仍然沒有明確的規定。因此當前最緊要的是健全房地產相關的立法，明確小產權房是違法行為并且在法律中規定建造、交易小產權房的違法性，明確違規操作雙方主體的法律責任形式，根據危害程度的不同分別給予讓違法者承擔不同的責任。從立法監督的環節上鏟斷小產權房的交易可能。
應當加快房地產市場監管立法，對房地產市場的市場準入、信息公開、金融風險等實施嚴格的監管，增強相關處罰規則的強制力和約束力。通過市場監管嚴格查處房地產市場上相關違法違規和權錢交易的違法行為，推進房地產市場誠信體系建設，通過推行誠信激勵制度和不良信息披露制度，充分發揮法律的評價、激勵和懲戒作用，進一步完善政務公開，促進權力規范透明運行。
四、結語
綜上所述，我國小產權房的現狀存在著很多問題，從制度到立法方面都還不完善，本文從若干方面提出了一些解決對策，但是還有許多問題亟待討論和解決。
參考文獻：
（1）朱偉明，于志欣：《小產權房問題成因及解決研究》，中國住宅設施，2011年第7期。
（2）運文靜：《“小產權房”法律政策問題研究》，商業文化，2011年4月。
