寫字樓物業管理方案精選(九篇)

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第1篇：寫字樓物業管理方案范文

通常情況下，業主會事先準備好一個適用于寫字樓物業內所有出租單元的標準租賃合約，作為與潛在租客談判的基礎。談判過程中，雙方可以標準租賃合約為基礎，針對某一特定的出租單元，就各標準條款和特殊條款進行談判，以便雙方就某一特定的出租單元形成一份單獨的租約。標準租約中的許多條款只要稍加討論即可，但有些重要問題就需要進行認真的談判，例如租客裝修及業主是否提供裝修補貼就常常要談判很長時間。談判中，雙方關注的其他問題還包括租金及其調整，所提供的服務及服務收費，公共設施如空調、電梯等使用費用的分擔方式等。

租賃合約中的標準條款

在編制標準租賃合約的過程中，業主的主要目標之一是在其所收取的租金中，盡可能少地支付相關的運營費用；而對于潛在的租客來說，則希望在支付一定租金的前提下，獲得盡可能大的權利，得到盡可能多的服務。為了調和租賃雙方各自意愿的差異，就形成了在寫字樓物業出租時須共同遵守的一系列特定條款。

由于寫字樓物業的租約一般都要持續幾年的時間，在租約中一般都要包括規定租金定期增加方式的租金調整條款。這一條款可能規定要參考一個標準指數，如消費者價格指數或商業零售物價指數，來確定租金定期增長的數量或幅度。租客和物業管理經理更愿意商定一個固定的年租金增長率或增長量，該增長率或增長量在整個租賃期間內有效，例如月租金在整個租期內每年增長10元／平方米或每年上調8％；當租期很長時，也可規定每2年或3年將租金調整一次。為了使租賃雙方共同分擔通貨膨脹帶來的風險，有時規定租金可以按消費者價格指數調整，但同時又規定一個上調比例的最高限。這樣，在最高限以內的風險由租客承擔，最高限以外的風險由業主承擔。

在寫字樓物業租約中，并非所有的物業運營費用都要以租金的形式來收取。在“毛租”的情況下，業主要支付物業運營過程中的所有費用。并且要在所收取的租金中包括這些費用，但這種租賃安排在大型寫字樓出租中并不多見。通常的做法是，一些運營費用如公共部位的能源使用費，可由寫字樓租客以某種方式按比例分攤，由物業管理公司向租客單獨收取后，直接交給供電部門，這種代收代繳的方式很受業主或租客歡迎。因為物業管理公司通常是按租金的一定比例收取物業管理費，如果將運營費用加到租金里面去，業主或租客多少會有一種多支出了物業管理費的感覺。

當所有的運營費用均由租客直接分擔時，則稱這種出租方式為“凈租”，此時的代收代繳費用常按租賃面積基本租金的一個固定比例計算。常用的“凈租”方式根據代收代繳費用所包括的項目多少還可以再進行細分，但一般情況下，代收代繳費用越多，基本租金就越低。

具體的租約中，要規定代收代繳費用所包括的費用項目名稱，以及每項費用在租客間按比例分攤計算的方法。最常見的代收代繳費用是除房產稅和保險費外的水、電、煤氣、熱力等資源的使用費，設備使用費和寫字樓公共空間的維護維修費用也常單獨繳納。設備和公共空間的更新改造投資也要在租客間進行分攤，但要注意處理好更新改造投資周期與每一個租約的租賃周期間的關系。租約中還可能包括一些條款，在這些條款中規定了業主所需承擔的最大運營費用額，例如每年每平方米40元或每年總計20萬元，而超過這個數額的運營費用就要由租客分擔。

折讓優惠和租客權利的授予

折讓優惠是業主給租客提供的一種優惠，用以吸引潛在的租客。折讓優惠雖然能使租客節省寫字樓的租金開支，但租約中規定的租金水平不會變化。折讓優惠的具體做法很多，如給新入住的租客一個免租期、為租客從原來租住的寫字樓遷至本寫字樓提供一定的資金幫助、替租客支付由于提前終止與原租住寫字樓的業主間的租約而需繳納的罰金或對租客入住前的裝修投資提供資金幫助等。折讓優惠可能是由業主先提供一筆資金，供租客用于裝修投資或支付其他費用，但在租賃期間內，這筆資金還是要通過種種方式歸還業主。這樣做，一個好處就是能保證租約中所規定的租金水平與市場水平相當。

第2篇：寫字樓物業管理方案范文

撰寫人：___________

日

期：___________

2021年客服部年度總結

一、日常工作目標的完成情況

（一）業主入住前期物業管理工作。

1.熟悉小區各項設施、設備的施工情況，配合工程部做好各項施工的驗收；

2.根據小區實際情況，完成工作預案，做好成品保護工作。完成了小區各項管理工作預案，如：物業收樓流程，車輛管理方案，治安管理方案，裝修管理方案，報修工作流程等。

3.配合銷售部的售樓工作；為了配合銷售工作，一方面做好物業接管工作，另一方面由客服人員耐心解答客戶關于物業管理方面的疑問，同時安排保潔做好現場的保潔服務，保安進行___小時站軍姿服務，保持了良好的精神風貌。

4.搞好業主入住前期準備工作，整理入住資料和各類協議及管理規定，順利完成交房工作；針對小區的實際情況，合理制定了辦理入住手續的流程和崗位，設置了業主入住須知，裝修須知，裝修手續辦理流程圖，使交房工作順利進行，目前第一時創底商辦理入住___戶，寫字樓已全部投入使用。

（二）房屋管理

第一時創寫字樓和逸園上院的各施工單位陸續交工，物業管理處配合工程部做了竣工驗收工作，共進行了___多次驗收，對不合格項進行書面匯總，跟進施工方的整改，并對存在的問題進行備案。

為了完善此項工作，建立了房屋管理檔案，制定了房屋管理制度，編制了的管理計劃，并責任到人定期檢查。

第一時創寫字樓現已使用，裝修無破壞，外觀統一，無危害房屋結構的行為。

（三）公共設施、設備的管理對已開始使用的第一時創寫字樓，在公共設施、設備的管理方面，制定了完備的維護、保養計劃和應急方案，做到日常檢查有登記、小型維護有記錄。

完成小型檢修工作和應急維修工作，達到養護設施、設備到位，維修及時，正常運行的管理要求。逸園·上院各類公共設施設備均已可以正常使用，物業管理處集中做好成品保護工作，定期檢查公共照明、管井、車庫等設施，發現問題及時處理。

（四）環境衛生和綠化管理

環境衛生方面，針對小區環境逐步完善的情況，大家齊動手定期、不定期___進行大掃除，制定了相應的保潔程序與考核辦法，并對裝修垃圾實行袋裝化定點堆放，集中清運管理，并加強小區衛生檢查工作，保證了小區的衛生清潔美觀。小區的綠化現仍由施工單位進行維護，管理處積極配合監督綠化公司進行施工及養護工作，針對綠化公司在施工養護過程中出現的問題，及時提出合理化的建議。

（五）小區安全工作

小區治安防范及消防工作是物業管理中的重中之重。上院小區的保安采取對外聘用專業保安公司的方式進行管理，負責物業的公共秩序的維護、道路的暢通、車庫管理、外圍車輛停放管理以及消防安全管理。要求保安人員認真巡查，文明執勤，禮貌訓導，遇到壞人壞事大膽管理，使小區的安全防范工作情況良好。

（六）其他

1.搞好維修服務工作

為了搞好房屋及相關設施的維修工作，我們緊密地與開發商、施工方、生產廠家聯手，確定了維修程序和辦法，保證了維修工作的及時率和完成率。共計接到維修投訴___起，完成___起，完成率為___%。配合工程部做的工程維修及檢查約為___余次，在公共設施、設備方面，我們及時定期對各種設施進行保養、檢查，發現問題及時維修，及時處理，保證業主的正常使用不受影響。

2.加強小區裝修管理工作

小區裝修管理工作是前期物業管理的一個重要環節，它涉及到物業的使用壽命與安全及小區房屋外觀的完好美觀，我們并根據小區實際情況與管理要求，制定了詳細的管理制度，如裝修須知、裝修垃圾清運方式等，并堅持每天對裝修戶的巡查工作，做好記錄，遇到問題及時解決，及時處理，堅持原則。保證房屋主體結構完好，保證小區外觀整齊劃一，完好美觀。

3.認真聽以業主意見，及時為住戶排憂解難。業主的建議是我們的工作指針。因此我們做到對住戶反映的問題認真記錄，及時處理，增進與業主間的溝通，耐心為業主作解釋工作，并及時為住戶排憂解難。

二、存在的問題和教訓雖然，我們在半年的工作中取得了一定成績，但還有很多需要完善與加強的地方。

第一、管理和服務人員整體素質不高，服務意識不強，各方面考慮不全面，實際處理事務的能力還有待提高；

第二，與業主的溝通不夠，了解不足。

第三，設備、設施管理力度還需加強。針對以上幾個問題，在__年的工作中，將吸取經驗與教訓，努力提高員工的業主技能與管理水平，把工作做得更好。

三、__年工作計劃（一）部門管理方面：整合管理處的資源，培訓員工的工作技能，推行考核機制，強化全員的競爭意識。

1

___對部門內各崗位職責進行細化，明確責任和權利，避免工作中出現死角，把服務工作做精做細。在確保各班組管理質量穩步提升的基礎上，努力部門整體的管理和服務水平，保證無重大安全責任事故的發生，使逸園上院、納日歌朗兩個項目的物業服務更加細致、高效。建立并完善對客服人員、維修、保安、保潔的績效考核體系，推行月度工作考核機制，倡導員工優勝劣汰的競爭意識、加強學習專業知識、自覺遵守并維護公司及部門的管理制度。

（二）配合工程部做好接管驗收和日常巡查工作；

配合銷售部做好售樓和開盤的各類準備工作。

（三）加強制度建設，強化監督檢查。

（四）建立家政服務、有償維修，做好___和車場的經營管理，完善物業服務。

（五）搞好對外協調工作，進一步理順各類關系，緊密與開發商配合，積極主動與派出所、城管、環衛、電信、供熱等部門聯系，以便順利開展物業服務。

第3篇：寫字樓物業管理方案范文

關鍵詞：辦公建筑 戶式集中空調系統

1 引言 近年來，辦公寫字樓的市場急劇增長，眾多公司、企業紛紛搬進了辦公寫字樓辦公，使辦公寫字樓的物業管理業變得十分興旺，各運行單位更加注意成本的分攤核算，不得不考慮整個建筑的運行綜合成本問題。

由于高檔辦公寫字樓內部一般按開敞式大空間設計，通常多采用大型中央空調系統，但寫字樓在出租時，面積需要按照用戶的使用要求重新進行分割。由于各使用單位所占用的面積不同，且相對獨立，很難保證用戶都能在一個單獨控制的空調單元內，再加上各單位的進住時間、日常辦公模式、辦工時間、環境溫度要求等均有所不同，集中空調系統管理控制起來十分困難。因此，必須更新傳統的設計理念，打破高檔辦公建筑一定使用大型中央空調的觀念，緊緊圍繞高檔辦公樓的使用功能及特點，量體裁衣，定制出適合高檔辦公寫字建筑的空調系統形式。

本文以座落在某開發園區的辦公建筑群體設計為例，對使用戶式集中空調系統的辦公建筑進行解析，闡述戶式空調系統用在辦公寫字建筑中的優勢和在設計、施工中應注意的問題，供在今后設計戶式集中空調時參考。

2 工程概況和空調系統設計方案的確定 本建筑群體座落在北京某開發園區，一、二期工程建筑面積共45萬平方米，全部建筑為獨棟式辦公樓建筑，環境好，品位高，各建筑之間獨立性好，面積劃分靈活，適用性強，是非常理想的辦公場所，開發商將其定位在各大公司在中國的總部基地。其中一期工程總建筑面積為20萬平方米，由 83棟十層建筑組成。我們在××大廈進行設計調研過程時發現，經常發生一個客戶加班需要空調，整座大廈的空調水系統、空調冷熱源系統全部投入運行的情況，盡管有工作人員值班，但僅水泵電耗就可想而知。而且，經常發生用戶與物業因為空調問題發生的糾紛，有時還會造成物業管理收費困難。為此，開發商想尋求一種適合獨棟式辦公樓建筑、可靈活地進行空調面積劃分、可分區域單獨控制溫度和計量收費的中央空調模式。經數輪多方調研、論證、比較，最終將數碼戶式集中空調系統作為該項目的空調系統設計方案之一。

戶式空調，又稱戶式中央空調，科學的名稱叫“家用型集中空調”，源于美國，適合于當地三層以下的獨立式別墅建筑使用，近年來被引入我國。戶式空調分許多類型，最常用的是空氣源熱泵系統。由于該系統具有設計施工簡單、控制靈活方便、計量和收費容易、檔次較高等眾多優點，在我國的發展速度很快，不但被用于高級住宅和別墅建筑，還有相當一部分被用于商業和辦公建筑，遠遠超出了該空調系統的“家用”范疇，成為名副其實的“中小型集中空調”，為此，我們在本文中暫稱它為“戶式集中空調”。

用戶選擇的數碼戶式多聯變冷媒流量的集中空調系統，是由采用了數碼寬度脈沖調節控制技術的變容量渦旋壓縮機的室外機與多臺可單獨控制的室內機組成， 室內機還可以按50％～110％的室外機容量進行靈活配備，是新一代模塊化、集約化的多聯機系統（簡稱DVM）。該空調的最大冷媒配管長度可達150米，室外機與室內機高低差可達50米，完全可以解決室外機的放置問題。室內機之間高差可以達到15米，完全可以滿足較大范圍內分散空間的空氣調節。該空調系統既可制冷又可制熱，安裝維護簡便、靈活性強，無任何電磁干擾，適用于多種場所特別是數碼渦旋技術能讓壓縮機在10％至100％的容量范圍下實現無級調節運行，能耗低于一般壓縮機綜合能源損耗40％以上，實現了整個范圍內的無級調節運行，具有優秀的季節能耗比，特別適合負荷變化較大的建筑，完全符合節能設計規范中對設備的要求。

在當時，如此大面積單獨使用戶式中央空調系統的辦公建筑群在北方地區還不多見，由于北方地區有冬季采暖及部分建筑設備保溫防凍的問題，單一使用戶式中央空調進行冬季采暖的設計風險較大，作為設計者，在設計之初對該方案是否可以在冬季正常供暖和設備、管道是否會凍壞的問題上也無太大把握。為保險起見，除提議建筑上加強了維護結構的保溫性能外，還特別對衛生間內和管道井中的管道采取了保溫防凍措施，避免冬季發生不測。

第4篇：寫字樓物業管理方案范文

二、招標編號：QYZB-ZFCG-0805。

三、招標方式：公開招標。

四、招標人：北京市規劃委員會。

五、招標機構：青宇（北京）國際招標有限公司。

六、資金來源：財政撥款；財政預算金額：227.2萬元。

（1）市財政直接支付190.2萬元，其中包括機關辦公樓（東院）物業費財政預算140萬元和二七劇場路辦公樓（西院）物業費財政預算50.2萬元。

（2）北京市財政授權北京市規劃委員會用于公用經費37.66萬元。（詳見招標文件）

七、招標范圍：（具體詳見招標文件）

八、服務周期：1年。

九、投標人資格要求：

（1）在中華人民共和國依照《中華人民共和國公司法》注冊，具有獨立法人資格；

（2）具有政府主管部門頒發的貳級及貳級以上物業管理企業資質證書；

（3）在管項目中獨立項目建筑面積4萬平方米以上（含4萬平方米）寫字樓或政府辦公樓項目；

（4）已通過ISO9001（質量）體系認證；

（5）在近3年物業管理活動中無不良記錄、無負面社會影響。

十、投標報名時間及招標書發售時間：2008年12月18日至2009年1月7日，每日09：00至17：00時（節假日除外）。

十一、報名時需提供以下資料（復印件需加蓋單位公章）：

（1）法定代表人授權委托書正本；

（2）企業《營業執照》副本復印件；

（3）企業《物業管理企業資質證書》副本復印件；

（4）類似在管項目的全委《物業服務合同》復印件；

(5)ISO9001（質量管理）體系認證證書副本復印件。

十二、招標文件售價：人民幣貳佰元整（￥200.00元）。

十三、投標文件遞交時間為2009年1月4日09時-2009年1月8日09:30時。

十四、投標文件遞交截止時間暨開標時間：2009年1月8日09:30時。

十五、投標文件遞交地點暨開標地點：北京市海淀區遠大路1號金源時代商務中心A座7A室。

十六、現場踏勘時間及要求：踏勘時間2008年12月23日10時；踏勘要求：各投標人在2008年12月22日17時前將參加踏勘人員（不超過2人含2人）的姓名、單位、身份證號以書面形式報至招標機構。現場踏勘需攜帶本人身份證進入踏勘現場。

十七、評標方法和標準：綜合評分法；商務部分25分，物業管理服務方案及相關承諾45分，投標報價30分。

第5篇：寫字樓物業管理方案范文

關鍵詞：信息化助力 物業管理 智慧運維管理

中圖分類號：C931.6 文獻標識碼：A 文章編號：1674-098X（2016）10（c）-0090-02

信息化設施設備管理工作的核心內容為：通過對壽命周期費用及檢修策略進行分析，最終決定項目的投資運行、檢修以及資源的使用決策。但因其使用過程中，必須要有大量的數據和資料。所以，若想達到設施設備現代化管理的目的，企業信息化發展及應用起著關鍵作用。根據近些年來發展的現狀來看，物業方面在運營維護其管理項目的設施設備過程中，逐漸重視設施設備管理的運維信息化所發揮的重要作用。因此，開始積極引進設施設備運維信息化管理的系統，不但提高了物業管理的工作效率，對其運營的效果也有了明顯的提升。

1 信息化助力設施設備智慧運維管理實現方式

Easy Facilities Manager即簡單的設施經理，是一種企業實現信息化設施設備智能運維管理的軟件平臺，它對設備的管理工作起到有效的規范作用，同時對設備的日常數據進行自動處理、存取、記錄以及創建設施設備整個生命使用周期的備檔數據庫，及時完成設備運行和維護狀態的信息傳達，對生產及各項工作的開展提供信息幫助[1]。企業的資產管理工作則是對設備進行日常管理即從設備的計劃初期開始，對其的制造、設計、采購、驗收、安裝使用、更新以及后期修理維護的整個過程的管理，該項工作是集聚了技術、業務和經濟3個方面的管理工作。

1.1 智慧臺賬管理

智慧臺賬的管理模式可以對每個設施設備的生命運行周期都進行精準的管理，對于設施設備最初的設計、采購一直到報廢棄用都實現了全程監測管理。同時，對設施設備的使用說明、設計圖紙、維修保養報告、備件損耗以及設備參數的具體數據都做出了詳細的記錄。經過系統的計算，快速得出設施設備維護所消耗的經濟成本，這為企業各項決策的敲定提供了準確的參考依據。

1.2 智慧運維管理

Easy Facilities Manager運行系統對設施設備管理提供了便利條件。該系統實現了在設施設備運維模塊中多維度管理運維的過程，完成了對工單的策劃、處理以及完結的管理運維工作[2]。在此基礎上該系統對設施設備周期性作業、后期的保養維護與巡視檢查均可進行追蹤控制，達到全程監控的目的。工作人員通過物業客戶端對日常維修與計劃工單進行處理時，在現場即可快速查找設施設備的臺賬和檢修保養記錄，操作時根據需求物業客戶端會為其提供詳細的指導參考和作業流程，這使物業工作變得更加快捷和簡便。

1.3 智慧空間管理

通過Easy Facilities Manager運行系統和BIM與CAD之間的配合使用，對于空間組合進行分析和決策，更加方便空間的優化，有效提升了空間的使用率，充分實現了空間分攤自動化的目的[3]。該系統的運用充分降低了空間的占用成本，并針對空間的合理分配和空間費用分攤這一問題進行了合理的解決，有效避免了部門之間關于經費使用的爭議發生，如涉及以上問題，完全可以通過系統賬單和報表完成自動化的空間分攤的計算工作。同時，針對租賃、寫字樓辦公空間以及廣告位車位的管理模塊也非常適用，智能化的系統使抽象復雜的空間管理工作變得更加簡單，而且工作效率得到大幅提升[4]。

1.4 智慧租賃管理

為了實現物I管理行業的租賃更為智能化的目的，軟件平臺還可增設商業區域，通過對該區域進行合理劃分后，再將其租給商戶使用，同時物業管理相關部門可通過系統來對房間面積、承租方、租金租期、逾期提醒以及出租的歷史記錄等所有消息進行處理和有效的管理。

2 信息化助力設施設備智慧運維管理案例分析

2.1 以萬科物業為例

在萬科的物業管理中，借助于Easy Facilities Manager物業設施資產管理的平臺，充分實現了信息共享，達到了商業智能管控的目的，有效提升了企業服務和管理質量的全面提升，從而形成了規范、標準的企業工作流程。當可視設備出現問題時，可及時為處理問題提供精準的參考數據，實時跟蹤問題處理進度和情況，促進了運營效率和用戶滿意度的提升。對資產做到有效管理，降低了總體的擁有成本，為企業決策和企業規劃提供了有效的數據信息和詳細的計算報表。通過運用信息化后臺進行管理，使得管理模式從傳統的線下臺賬作業轉變為更加合理的信息化作業，顯著提升了作業效率。通過員工客戶端、400呼叫中心、Easy Facilities Manager、EBA以及CRM的設備管理工作系統和資源、營賬管理系統之間相結合，實現硬件、軟件技術工具和系統之間的相互支持，積極構建物業遠端平臺的創建。同時，在物業企業中，領導也會看到企業的員工訴求，積極進行資源合理協調匹配，解決問題[5]。

2.2 以中海物業為例

中海物業也將Easy Facilities Manager軟件平臺配合手機客戶終端引進到該企業的物業管理中，此項運營方案，有效幫助中海物業實現了戰略轉型的目的。該系統適用于Android與ios兩大系統內的電腦的智能手機，為滿足物業服務行業需求，該功能開啟了工單接受、移動報事、巡查、報事以及設備維修保養等多項功能，和Easy Facilities Manager中的空間、租賃、資產、設備管理的多個模塊之間相互配合。通過將平板、手機作為終端設備的方法，充分實現了物業管理信息化。

3 結語

隨著樓宇住宅的智能化和網絡的發展，對物業企業的管理提出了更高的要求。通過以上案例得出，信息化助力設施設備智慧運維管理在物業服務行業的運營中具有積極的推動作用。通過Easy Facilities Manager軟件平臺的推出，長期有效地為地產建房、辦公樓宇的設備設施運維的信息化管理提供良好的服務，全面地為客戶提供了以建筑整體生命周期可控性做出了有效的解決方案，極大地提高了物業服務管理行業的工作效率以及提升了客戶對物業服務的滿意程度。

參考文獻

[1] 余立軍.寫字樓樓宇系統在運維中存在的問題及改進建議[J].智能建筑與城市信息，2013，5（6）：66-67.

[2] 邱春梅.樓控系統運維管理的思考[J].智能建筑與城市信息，2013，4（5）：20-23.

[3] 鄧d.從物業管理走向集成運維[J].智能建筑，2013，1（3）：71-73.

第6篇：寫字樓物業管理方案范文

廣東利通置業投資有限公司經營執行總監李慧認為。對那些即將入駐利通廣場(Leatop Plaza)的全球500強企業來說，這將是其中的一條好談資。

國際超甲級寫字樓――利通廣場高303米，猶如一塊晶瑩剔透的冰晶體矗立在廣州珠江新城中軸線北八口，成為華南CBD的一顆北斗星。一樓大堂只是其中的一個小細節，它更大的魅力是能讓處在辦公建筑中的人享受到工作的快樂!綠色低碳的人文智慧

一棟辦公建筑如何能讓身處其中的人成為樂享派?利通廣場是如何做到的?

利通廣場是一棟綠色低碳建筑。它采用十大環保節能科技。能更有效阻擋陽光照射，降低室內自然溫度的遮陽節能系統，讓企業員工在舒適環境工作的同時，大幅降低中央空調用電最。高效節能的VAV中央空調系統，更能自動控制室內二氧化碳的濃度以達到人體舒適的效果。利通置業還特別引入世界權威的美國EMSl環境管理咨詢有限公司提供綠色環保方面的咨詢服務，以兌現為入駐企業提供綠色人性化辦公空間的承諾。目前，利通廣場已申請美國LEED綠色環保的金級認證，在可持續性選址、水資源管理、能源與大氣、室內環境質量、材料與資源等方面均通過國際權威認證。利通廣場率先融入綠色建筑和低碳辦公的發展大潮，將成為引領南中國區綠色建筑發展潮流的風向標。國際化的合作團隊

利通廣場是一棟人本建筑。利通廣場立足于為用戶提供貼身設計的理念，從每一個細節著手，滿足企業為員工創造舒適辦公空間的需求。15厘米架高地臺，為企業的綜合布線提供便捷的解決方案；而使用率高達約78％、大干12米進深、4.2米層高、無支柱的辦公空間設計等幫助企業實現舒展空間的自由分隔。另外，在軟件配套方面，世界知名物業顧問公司世邦魏理仕及世界500強餐飲服務機構等將在項目落成后陸續入駐，為其中辦公的人們提供最健康的餐飲及專業貼心的物業管理服務，助力其成為廣州頂級商務平臺。

“當辦公建筑都能讓身處其中的人們享受工作快樂，世界會更美好!”廣東利通置業投資有限公司總經理傅勁鋒分析，“隨著后經濟危機時代到來，越來越多的大企業意識到，人才是企業最重要和最有價值的長遠資產，員工滿意度是企業可持續性發展的基點。企業在選擇寫字樓時愈來愈重視其硬件標準和軟件配套的人性化。寫字樓要吸引一流的企業，高品質的人性化辦公空間顯得格外重要。”

利通廣場的背后有著一大群國際水準的專業合作伙伴，它們包括全球知名的全程資產服務及物管專家世邦魏理仕、世界500強餐飲服務機構、世界知名的遮陽產品提供商荷蘭亨特集團、360度品牌管家奧美整合行銷傳播集團。傅勁鋒說：“我們組織了國際領先水平的開發顧問團隊，聚全球智慧做傳世作品。利通有以全球著名建筑大師Helmut Jahn先生為首的橫跨四大洲的明星設計團隊，有以中國建筑第八工程局和珠江監理為首的一流的專業施工和監理團隊，有以仲量聯行、世邦魏理仕為代表的客戶和物管領域的顧問團隊，確保項目的品質牢牢處于行業領先的水平。”

第7篇：寫字樓物業管理方案范文

一、項目名稱：XX大廈（以下稱甲公司）

二、項目分析：

1、項目的基本情況：項目位于廣州市XX路XX號，地處廣州天河黃金商業中心區，建筑面積約為80000O，框架結構，框架已基本完工。由于開發商各種原因導致沒有進行外墻裝修和配套設施的安裝，形成了“爛尾樓”。

2、項目的來歷：此棟樓的原業主為“廣州市XX集團”（乙公司），是經過廣東省委、省政府介紹的項目。

3、資金投入：乙公司按目前的市值估價，大約資金已投入3-4億；假如乙公司轉讓給甲公司繼續開發，轉讓費用大約要13億，如果繼續進行外墻裝修和設備的安裝、宣傳等，估計還要5個億。

4、市場定位：目前，甲公司打算收購此棟物業作為打造廣州市第一棟“金融超市大廈”，將華爾街的成功模式結合中國的實際，尋求將銀行業務、證券業務、保險業務、擔保業務、典當業務、風險投資業務、拍賣業務等不同金融業在一棟大廈的“一站式”解決，同時吸引外國的金融機構進駐，作為廣州市的對外的金融窗口。此項目現階段已經得到了廣東省委、省政府的大力支持，希望進一步得到政府的相關立項批文。

三、管理團隊

甲公司，有一個經驗豐富的管理團隊，吸引了風險投資界大量風險投資專家的加盟，甲公司已經開展十幾個部門，設有風險投資部、不動動產投資業務部、保險業務部、基金部等（含國際基金投資介紹）、（因暫不了解公司人員狀況，無法羅列）。

四、資金狀況

目前收購此棟大樓，乙公司已經開價人民幣12.7億，同時還有兩個公司也正在和乙公司正在商談過程，有意思購買；而甲公司目前的自有資金大約為人民幣7億左右，還無法用自有資金進行收購，還必須和向外融資10個億以上。

五、融資方案的設計

針對以上情況，甲公司將采取以下幾種方式進行融資。

（一）融資方式：

1、甲公司與乙公司進一行商談，摸清楚乙公司的各種情況，然后甲公司制作詳細的商業計劃書，吸引和乙公司合作開發，甲公司作為投資方，進行合作開發，盤活此棟樓“爛尾樓”。但必須按照甲公司的原市場定位進行開發、管理，股份可以各占50％，共同銷售、經營此物業。

2、如果乙公司不想再合作開發，我們可以想法了解到目前想要開發此棟樓的兩個競爭對手的情況，制作可行性報告和合作意向書，與競爭對手進行談判，在談判的過程中要注意方法和策略，進行共同合作開發，爭取壓低原業的樓價，做到三方共贏的局面，但市場定位不變，股份可以各占1/3，共同開發，共同經營、管理。

3、在前面的基礎上，甲公司還必須制訂詳細的商業計劃書，爭取獲得政府的支持，獲得立項，然后在外面尋找合作伙伴，例如開發商、風司，進行項目商談。

4、在裝修階段，可以把裝修工程往外承包，讓工程隊帶資進行裝修；還可以委托給專業的銷售公司銷售，派出銷售經理去接觸各個金融公司，例如：銀行、保險、證券、基金、投資、擔保、拍賣行、典當行等相關行業領頭企業，做好宣傳和銷售工作，吸引他們趁早購買物業，回籠資金。

（二）融資期限和成本

融資期限為中長期的融資，大約5-8年，融資金額大約為人民幣10億，融資的成本大約融資的5-8%。

（三）利潤分析

經過市場調研和比較，此地段的甲級寫字樓的售價大約在每平方25000元—35000元間，如果出售全部面積的80%，大約可以收回25個億以上。利潤可以達到8個億，時間大約在2-3年。還有20%的物業可以用于出租，目前此地段的甲級寫字樓的租價每平方是80—150元不等，是一個可觀的收入。還有物業經營收入、廣告收入等，總的利潤是可觀的，是值的投資的。（還沒有深入調研，只是設想）

（四）風險分析

此棟樓如果能夠聯合開發，風險在于1、政府支持的力度大小；2、各個金融機構的接受和認可的程度；3、項目宣傳的影響力；4、市場的變化等因素。要克服這些風險，最主要取得政府的大力支持，讓政府介入爭取立項，作為政府的一個形象工程來進行。

（五）退出機制

甲公司可以和投資公司簽好退出條件，例如當5年后，投資公司可以選擇收取多少回報后，連本帶息退出，也可以選擇繼續合作經營，或是融資成功，取得房產證后，把產權抵押給銀行，歸還投資公司的本息和應取得的利潤。

六、從“XX大廈”的定位、銷售和管理階段

1、“XX大廈”從前期客戶群的定位，功能廳的規劃設計都要吸引外國的一些成功的經驗，將華爾街的成功模式結合中國的實際，作出詳細的規劃、定位。

2、在銷售階段，要委托有銷售商業寫字樓的公司進行促銷和宣傳，快速回籠資金。

第8篇：寫字樓物業管理方案范文

關鍵詞：BPO；專業群；戰略規劃

中圖分類號：TP311 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2015）018-000-01

一、專業群建設的目標

以商務管理專業為龍頭的商務管理專業及商務流程外包專業群帶動專業群內各專業基于現代服務業全球化背景下探索政校行企多元協同的辦學體制機制改革，搶抓國家級的蘇州工業園區產業轉型升級的契機，深化工學結合的人才培養模式改革，帶動的的專業群師資隊伍建設，培養一批具有國際視野的專業帶頭人或項目骨干教師，打造高度職業化專兼結合的“雙師”結構教學團隊；建成一批國際標準的實訓認證中心，實現師資、課程、實訓設施和教學資源的共建共享，提高專業群的辦學水平，培育新的優勢專業。

提升專業群內教學條件質量建設的同時，根據區域產業轉型升級要求注重實現師資、課程、實訓設施和教學資源的規模效應，形成專兼結合的專業教學團隊，專業教師中雙師型比例達到80%以上。同時打造省內先進、適合工學結合的實訓基地，每年可完成1000名左右的專業學生的實訓教學任務；每年可以鑒定和培訓600多人；畢業生雙證書獲得率達100%。對外項目服務將更加深入，教學和實踐的結合將更加緊密，為創新人才培養模式和專業教學改革提供良好的環境和條件。另外，本專業群建設項目的完成還將有利于各專業依托校內資源，深入開展“工學結合”人才培養模式探索，校企合作、工學結合有明顯進展；有利于專業教學改革的進一步深入，專業核心課程質量有較大提高，可持續發展能力得到極大的增強，從根本上為提高職業教育水平奠定基礎。

二、專業群課程建設

蘇州工業園區服務外包職業學院商務管理及其商務流程外包專業群面向服務外包的BPO領域，以BPO管理為核心，融合了商務管理、金融管理與實務專業、會計與審計專業、采購供應管理、物業管理專業、資產評估與管理。圍繞BPO（Business Process Outsourcing） 服務外包行業的人才需求，拓寬、拓展學生的業務流程管理外包知識與技能。圍繞人力資源外包、業務數據分析與處理、采購供應鏈外包、企業行政事務外包、營銷客服與呼叫中心所需技能進行課程體系設置。

金融管理與實務專業以培養金融行業（銀行、證券、保險等）服務業務技能為目標，圍繞金融服務接包方業務如金融銷售與呼叫中心、銀行經營與開發、證券投資服務、保險等業務技能進行課程體系設置。

會計與審計專業以培養財會外包業務技能為目標，圍繞財務共享中心、會計事務所、企業財務數據處理外包等業務進行課程體系設置。

采購供應管理專業以培養供應鏈管理外包業務技能為目標，圍繞四方供應鏈管理中心處理外包等業務進行課程體系設置。

物業管理專業以培養企業、入住寫字樓等公司后勤外包業務技能為目標，圍繞后勤服務內容（如銀行的自動取款業務外包、點鈔業務、貨幣押運、前臺管理、寫字樓運營與管理、企業會務、會展等業務交給物業管理公司完成）、物業設置設備外包維護、物業客戶服務等業務進行課程體系設置。

隨著電子商務的發展，商務管理知識范疇如營銷、物流、客戶服務與金融領域、財務領域緊緊結合，公司財務的支付與銀行、證券、保險等金融業務內容進行了交融，而物業的后勤服務又為公司業務內容的完成提供支持與保障，同時物業后勤服務的外包，使物業管理的業務范疇也在不斷向商務管理專業領域、金融專業領域拓展。所以專業群的建設，有助于公司業務的綜合，并為公司商務與后勤服務外包提供技能保障。

三、專業群共享實訓基地

構建商務管理及其商務流程外包專業群實訓基地。蘇州工業園區服務外包職業學院已經獲批江蘇省服務外包人才培訓基地和蘇州市服務外包人才培養實訓中心，已經具有服務外包實訓的基礎與經驗。商務管理及其商務流程外包專業群有充足的合作企業實訓資源，現在已經建成微肯呼叫中心實訓基地、易康萌思電子商務實訓基地，物業管理專業的開設從一開始就以企業訂單培養模式開展，設立物業管理東吳定向班和物業管理保利定向班，企業給定向班學生提供獎學金與助學金，并直接在企業資源平臺上提供實訓，實訓項目由學院教師與企業工程師聯合指導等。在此基礎上，繼續開創新途徑，創建輻射商務與金融服務外包專業群各專業領域的實訓基地，構建人力資源外包實訓平臺、供應鏈實訓基地、創新金融實訓室、銀行柜臺實訓室、信貸服務實訓室、中小企業財務共享實訓中心、客戶服務數據分析實訓平臺、ERP實訓平臺、智能樓宇實訓中心等，通過“模塊化”和“項目化”的形式，開展實訓教學內容的系列化建設，形成滿足專業群共性需求與專門化（或個性化）需求的、校內校外相結合的實訓體系，實現優質資源的充分利用與高校共享。

專業群將規劃建設的共享實訓中心包括12個功能齊全的校內實訓室，改善專業群的實踐教學條件。專業群共享實訓室：共享實訓室，海峽兩岸汽車營銷實訓室3，賽富-SAP供應鏈金融實訓室3，強生-信達區域后勤實訓室3.

第9篇：寫字樓物業管理方案范文

關鍵詞：危機管理；風險防范；防范措施

中圖分類號：F293.33 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）001-0000-02

上世紀八十年代初，隨著我國住房制度改革，物業管理開始進入中國，從最如只是負責房屋管理逐步發展為專業化，信息化，標準化的物業管理模式。由于物業管理涉及的責任主體有業主、開發商、政府等，所牽涉的關系錯綜復雜，使其在日常運作的風險無處不在。業主維權意識的濫用、服務過程中突發事件或重大事故頻繁出現，導致企業面臨強大輿論壓力，處理不當，會造成企業形象遭受損失，嚴重的會導致企業倒閉。為此，危機管理應該成為企業日常運營管理不容忽視的重要環節，學習危機管理，提高風險防范能力刻不容緩。

一、危機管理的意義

危機事件的突發性、不可預測性、嚴重危害性、輿論關注性等，無不給企業帶來巨大的壓力和挑戰。隨著我國市場經濟體制的逐步規范，媒體的輿論監督作用越來越強，信息的透明化和經濟的全球化使企業發生危機的幾率也越來越高，特別是物業服務行業，與廣大民眾的工作、生活息息相關，其服務質量的高低大家都能感同身受，因此，物業服務一旦出現問題，很容易遭受到業戶的投訴，并有可能迅速轉化為“危機事件”。危機的出現，可能雞毛蒜皮般小事，如不重視，可能會由微風細雨逐漸轉變為滂沱大雨，到最后，可能會是狂風暴雨，無辦法控制。而提前介入進行危機管理，就有可能從中發現機會，從而力挽狂瀾，甚至化解危機，在變暴雨前，驅散烏云變成晴空萬里。

二、危機管理原則

1.預防為主

企業危機產生的形式是多種多樣的，而每一種危機不論大小、形式，都會對企業產生威脅。在面對危機時如何從容應對，化“危”為“機”是每一個企業都在一直思考的問題，如果說危機管理、危機公關是出現問題后才進行危機處理，那做好日常預防工作，建立起危機防范預警機制，將危機發生的概率降到最低。或者在出現征兆時，盡快確認危機的種類，按事先制訂的危機應變方案從容面對，掌握主動權。每一個物業管理項目，它的管理過程都不可能一帆風順，從承接查驗、交樓入駐、二次裝修、設備管理維護、常規物業服務提供，都需要我們進行識別，對可能發生的問題制定應急預案，“跑水”、“停電”、“電梯困人”等是寫字樓物業服務過程中最常見的突發事件，從發現、響應、處理、善后等環節都要制定詳細的操作流程，有了應急預案就能從容地應對，將影響降低。

2.高度重視

企業不論大小，都應該真誠、平等對待每一位業戶，當業戶抱怨我們所提供的服務時，物業管家應及時與業戶進行溝通，了解問題所在。如果不是這樣，可能會從抱怨發展到對抗，影響到管理費的收繳，嚴重的會被業主趕走，喪失管理服務權，勢必影響企業聲譽和形象，企業的發展也受到嚴重影響。物業管理服務經過這么多年的發展，業戶對物業服務的期望值越來越高，這意味著業戶對物業服務的要求和標準不會像以前那樣，僅僅提供管理服務就可，一旦出現業戶抱怨、投訴，而企業又不重視處理整改，就有可能發生危機。因此，在處理可能會引起危機的事件時，既要著眼于事件本身的處理，又要從中尋求企業形象塑造機遇，注重后效。不能頭疼醫頭，腳疼醫腳。

3.臨危不亂

潛伏性和意外性是危機的重要特點 危機的產生不排除偶然性的原因，但多數危機的產生是一個變化的過程。當企業面對突如其來的危機，應做到冷靜應對、臨危不亂，亂只能看危機表象，無法看清危機實質，無法進行全盤考慮處理方案，將危機引入到可控狀態。

4.快速反應

當危機發生后，不及時處理，極有可能在業戶中產生負面的企業形象和評價。危機消息一出現，就要在第一時間內準備好一整套的應對方案，搶在業戶發出質疑前，消除業戶的各種猜測和疑慮。將危機引入到可控狀態，盡量消除影響，化危為機。

5.行勝于言

當危機降臨時，行動勝于言語，再華麗的言語也沒有行動來的實際，如僅依靠口頭承諾，而沒有實際行動，只能招來業戶的懷疑和譴責，影響辛苦建立起的公司聲譽。

6.與媒體的積極溝通，把握主動權

媒體總是危機消息傳播的先鋒，它即是危機信息的傳遞著，也是危機處理的監督者。在危機公關過程，要站在事件的整體角度進行全面縝密的媒劃，利用媒體廣泛覆蓋受眾，實時事件的最新發展，內容要言簡意賅，公眾沒有興趣去聽長篇大論言語。通過媒體，維持與公眾之間的有效溝通，才能保證危機公關的有效性。

7.以誠相待

大多數業戶對物業企業運作的細節不了解，認同感產生差異。無論發生何種類型的危機，始終保持坦誠的態度，只有開誠布公地說明原委，不逃避，敢于承擔責任，才能淡化矛盾、轉化危機，取得受眾的信任和諒解。

8.控制影響

危機所造成的影響，對企業的形象、聲譽甚至生存都會產生的重大深遠的影響。一次成功的危機公關，應將危機消除在萌芽階段，或者減少曝光，化敵為友，消除不利影響。

三、物業服務風險防范