土地管理法細則精選(九篇)
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第1篇：土地管理法細則范文
第一條、根據《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》）第五十六條的規定，制定本條例。
第二條、國家土地管理局主管全國土地的統一管理工作。
第二章、土地的所有權和使用權
第三條、下列土地屬于全民所有即國家所有：
（一）城市市區的土地；
（二）農村和城市郊區中依法沒收、征用、征收、征購、收歸國有的土地（依法劃定或者確定為集體所有的除外）；
（三）國家未確定為集體所有的林地、草地、山嶺、荒地、灘涂、河灘地以及其他土地。
第四條、集體土地所有者、國有土地使用者，必須向縣級以上地方人民政府土地管理部門提出土地登記申請。
集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發《集體土地所有證》，確認所有權。
單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上地方人民政府登記造冊，核發《國有土地使用證》，確認使用權。
土地證書式樣由國家土地管理局統一制定。
確認林地、草原的所有權或者使用權，確認水面、灘涂的養殖使用權，分別依照《森林法》、《草原法》和《漁業法》的有關規定辦理。
第五條、未開發、使用的國有土地，由縣級以上地方人民政府登記造冊，負責保護管理。
第六條、依法改變土地的所有權、使用權，或者因依法買賣、轉讓地上建筑物、附著物等而使土地使用權轉移的，必須向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請土地所有權、使用權變更登記，由縣級以上地方人民政府更換土地證書。
依法買賣、轉讓地上建筑物和附著物的，依照國家有關規定辦理過戶登記手續。
第七條、依照《土地管理法》第十九條規定收回用地單位的土地使用權，應當由土地管理部門報縣級以上人民政府批準注銷國有土地使用證，并由土地管理部門辦理注銷土地登記手續。
第八條、全民所有制單位之間、集體所有制單位之間、全民所有制單位和集體所有制單位之間的土地所有權和使用權爭議，由土地所在的縣級以上人民政府處理。
個人之間、個人與全民所有制單位和集體所有制單位之間的土地使用權爭議，由土地所在的鄉級人民政府或者縣級人民政府處理。
土地所有權和使用權發生爭議需要重新確認所有權和使用權的，由縣級以上人民政府確認所有權和使用權，核發土地證書。
第三章、土地的利用和保護
第九條、國家建立土地調查制度。土地調查內容包括土地權屬調查、土地利用現狀調查和土地條件調查。
全國土地調查計劃由國家土地管理局會同有關部門制定，報國務院批準后實施。
地方土地調查計劃，由縣級以上地方人民政府土地管理部門會同有關部門制定，報同級人民政府批準，并報上一級人民政府土地管理部門備案后實施。
土地調查由縣級以上人民政府土地管理部門組織有關部門進行。土地所有者和使用者應當配合調查，提供必要的資料。
第十條、縣級以上人民政府土地管理部門應當會同有關部門根據土地調查成果評定土地等級。
第十一條、國家建立土地統計制度。縣級以上人民政府土地管理部門會同統計部門依法進行土地統計。統計人員依法行使土地統計職權。土地所有者和使用者應當提供統計資料，不得虛報、瞞報、拒報、遲報，不得偽造、篡改。
第十二條、全國土地利用總體規劃由國家土地管理局會同有關部門擬訂，經國家計劃委員會綜合平衡后，報國務院批準執行。
縣級以上地方人民政府的土地利用總體規劃，由縣級以上地方人民政府土地管理部門會同有關部門擬訂，經同級計劃主管部門綜合平衡后，由同級人民政府審查同意，報上一級人民政府批準執行。
鄉級人民政府的土地利用總體規劃，由鄉級人民政府編制，報縣級人民政府批準執行。
經批準的土地利用總體規劃的修改，須經原批準機關批準。
第十三條、開發國有荒山、荒地、灘涂，必須向當地土地管理部門提出申請，由縣級以上地方人民政府按照省、自治區、直轄市規定的批準權限批準，法律、法規另有規定的，依照有關法律、法規辦理。一次性開發一萬畝以上二萬畝以下土地的，須經國家土地管理局批準；一次性開發二萬畝以上土地的，須經國務院批準。
第十四條、單位和個人將耕地改為非耕地的，須經縣級以上人民政府批準。
第十五條、單位和個人承包經營的土地和依法確定給個人使用的自留地、自留山，應當按照規定用途使用，不得擅自建房、建窯、建墳、采礦、采石、挖砂、取土。
在前款所指的土地上從事采礦、采石、挖砂、取土等經營活動的單位和個人，必須向縣級以上地方人民政府土地管理部門提出用地申請，經縣級以上人民政府批準，法律、法規另有規定的，依照有關法律、法規辦理。
第十六條、采礦、挖砂、取土后能夠復墾的土地，用地單位和個人必須依照國務院的《土地復墾規定》負責復墾，由縣級以上人民政府土地管理部門會同有關部門對復墾的土地進行檢查驗收。
第四章、國家建設用地
第十七條、國家進行經濟、文化、國防建設以及興辦社會公共事業，應當節約用地、合理用地。建設項目設計任務書報批時，必須附具土地管理部門的意見。
第十八條、國家建設用地的審批程序：
（一）建設單位持經批準的設計任務書或者初步設計、年度基本建設計劃等有關文件，向被征用土地所在的縣級以上地方人民政府土地管理部門申請建設用地。
（二）縣級以上地方人民政府土地管理部門對建設用地申請進行審核，劃定用地范圍，并組織建設單位與被征地單位以及有關單位依法商定征用土地的補償、安置方案，報縣級以上人民政府批準。
（三）建設用地的申請，依照法定批準權限經縣級以上人民政府批準后，由被征用土地所在的縣級以上人民政府發給建設用地批準書，土地管理部門根據建設進度一次或者分期劃撥建設用地。
（四）建設項目竣工后，建設項目主管部門組織有關部門驗收時，由縣級以上人民政府土地管理部門核查實際用地（城市規劃區內的建設項目竣工后，由城市規劃行政主管部門會同土地管理部門核查實際用地），經認可后依照本條例第二章的有關規定，辦理土地登記手續，核發國有土地使用證。
在城市規劃區內申請建設用地，建設單位或者個人在取得建設用地規劃許可證后，依照前款規定的程序辦理。
第十九條、鐵路、公路和輸油、輸水管線等建設項目用地，應當根據建設項目總體設計，一次申請批準，可以分段辦理征用、劃撥土地手續；分期建設的建設項目，可以根據其設計任務書確定的工期，分段申請批準和辦理征用、劃撥土地手續。
第二十條、搶險救災急需用地的，可以先行使用，但事后必須按照規定補辦臨時用地或者征用、劃撥土地手續。
第二十一條、《土地管理法》第二十五條第一款所稱征用其他土地二千畝以上，包括一個建設項目同時征用耕地一千畝以下和其他土地一千畝以上合計為二千畝以上。
《土地管理法》第二十五條第二款所稱征用其他土地十畝以下，包括一個建設項目同時征用耕地三畝以下和其他土地十畝以下合計為三畝以上十畝以下。
第二十二條、依照《土地管理法》第十九條規定收回使用權的國有土地，縣級以上人民政府可以確定給農業集體經濟組織耕種。農業集體經濟組織在耕種期間，不得在該土地上興建永久性建筑物或者種植多年生作物，并在國家建設需要使用時按時交還。交還時土地上有青苗的，建設單位應當付給青苗補償費。
第二十三條、建設單位因施工需要，在征用的土地范圍外需要增加臨時用地的，應當向當地縣級人民政府土地管理部門提出臨時用地申請，報同級人民政府批準。在城市規劃區內需要增加臨時用地的，應當先向城市規劃行政主管部門提出定點申請，經審查同意后，向土地管理部門提出臨時用地申請。
臨時使用集體所有的土地的，依照《土地管理法》第三十三條第一款的規定給予補償。
第五章、鄉（鎮）村建設用地
第二十四條、鄉（鎮）村各項建設應當嚴格控制占用農業生產用地，不得突破縣級以上地方人民政府下達的鄉（鎮）村建設用地控制指標。
第二十五條、農村村民建住宅需要使用土地的，應當先向村農業集體經濟組織或者村民委員會提出用地申請，經村民代表會或者村民大會討論通過后，報人民政府批準。其中需要使用耕地的，由鄉級人民政府審核，經縣級人民政府土地管理部門審查同意后，報縣級人民政府批準；需要使用原有宅基地、村內空閑地和其他土地的，報鄉級人民政府批準。
第二十六條、城鎮非農業戶口居民建住宅需要使用集體所有的土地的，應當經其所在單位或者居民委員會同意后，向土地所在的村農業集體經濟組織或者村民委員會或者鄉（鎮）農民集體經濟組織提出用地申請。使用的土地屬于村農民集體所有的，由村民代表會或者村民大會討論通過，經鄉（鎮）人民政府審查同意后，報縣級人民政府批準；使用的土地屬于鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農民集體經濟組織討論通過，經鄉（鎮）人民政府審查同意后，報縣級人民政府批準。
第二十七條、回原籍鄉村落戶的職工、退伍軍人和離、退休干部，以及回家鄉定居的華僑、港澳臺同胞，需要使用集體所有的土地建住宅的，依照《土地管理法》第三十八條和本條例第二十五條的規定辦理。
第二十八條、依照鄉（鎮）村建設規劃興建農村集貿市場，需要使用土地的，依照《土地管理法》第四十條的規定辦理。
第二十九條、農村承包經營戶、個體工商戶從事非農業生產經營活動，應當利用原有宅基地；確需另外使用集體所有的土地的，必須持有關部門批準文件，向土地所在的村農民集體經濟組織或者村民委員會或者鄉（鎮）農民集體經濟組織提出用地申請，由村民代表會或者鄉（鎮）農民集體經濟組織討論通過，經鄉（鎮）人民政府審查同意后，由縣級以上地方人民政府按照省、自治區、直轄市規定的批準權限批準。
第六章、法律責任
第三十條、依照《土地管理法》第四十三條、第四十四條的規定，除責令違法者退還非法占用的土地，限期拆除或者沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施外，處以罰款的，按非法占用土地每平方米十五元以下的標準執行。
第三十一條、依照《土地管理法》第四十七條的規定，對違法者除沒收其非法所得，限期拆除或者沒收在買賣或者以其他形式非法轉讓的土地上新建的建筑物和其他設施外，處以罰款的，按非法所得50％以下的標準執行。
第三十二條、依照《土地管理法》第四十九條的規定，除責令違法者退賠外，處以罰款的，按非法占用款數額30％以下的標準執行。
第三十三條、依照《土地管理法》第五十條的規定，除責令違法者交還土地外，處以罰款的，按非法使用土地每平方米五元以下的標準執行。
第三十四條、依照《土地管理法》第五十一條的規定，對嚴重毀壞種植條件的，除責令違法者限期治理外，處以罰款的，依照耕地保護法規規定的標準執行；對因開發土地造成土地沙化、鹽漬化的，除責令違法者限期治理外，處以罰款的，依照各省、自治區、直轄市人民政府制定的標準執行；對因開發土地造成水土流失的，除責令違法者限期治理外，處以罰款的，依照水土保持法規規定的標準執行。
第三十五條、罰款必須在規定的期限內繳納；逾期不繳納的，每日加收相當于罰款數額3‰的滯納金。
罰款和滯納金按照國家有關規定上繳國庫。
第三十六條、未經批準或者采取荒廢耕地等手段騙取批準，非法占用土地建住宅或者從事其他建設的，限期拆除或者沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施，責令退還非法占用的土地。
依法受到限期拆除新建的建筑物和其他設施的處罰的單位和個人，繼續施工的，作出處罰決定的機關有權對繼續施工的設備、建筑材料予以查封。
第三十七條、虛報、瞞報、拒報、屢次遲報或者偽造、篡改土地統計資料的，依照《中華人民共和國統計法》第二十五條和《中華人民共和國統計法實施細則》第三十一條的規定處罰。
第三十八條、侵犯土地所有權或者使用權的，縣級以上地方人民政府土地管理部門依照《土地管理法》第五十三條規定作出處理決定后，侵權人在法定期限內不起訴又不履行的，被侵權人可以申請人民法院強制執行。
第七章、附則
第2篇：土地管理法細則范文
一、與所有權有關的調控才是最核心的調控
我國從2005年開始陸續出臺了各種調控政策，從“國八條”、“新國八條”，再到“國六條”、“新國十條”，不外乎都采用增加供應、調整結構、限制信貸、稅收杠桿、限制交易、提高購房成本以及到目前的房價問責等方法。這些調控措施是屬于宏觀層面的政策性調控，未涉及到房價的根本性問題。
我國實行土地的社會主義公有制，土地屬于全民所有或集體所有。任何單位或者個人“購買”的城市房屋只是部分的所有權(即對房屋建筑物部分的所有權)，而不是完全意義上的所有者。根據國務院有關規定，居住用地使用年限為70年，工業用地50年，教育、科技、文化、衛生、體育用地50年，商業、旅游、娛樂用地40年，綜合或其他用地50年。《城市房地產管理法》第21條規定，“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回”。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第40條規定了建筑物的無償收回原則：“土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，并依照規定辦理注銷登記”。因此，土地使用權結束以后，國家完全有權利把土地連同地上物一并無償收回。
如果國家嚴格執行這一規定，意味著我們購買的商品房只是一個使用權，它的價值量會隨著時間的推移而直線下降，直至為零。
在經歷了多次調控之后，房價“不降反升”，很重要的一個原因，是人們對房價會持續上漲的強烈預期。
只要政府明確投資或投機購買的商品房只是一個使用權，其價值會隨著時間而逐漸減少，直至清零，便是降低房價上漲預期最有效的途徑。而這不需要大量的修改相關法規或者政策，只要把《憲法》中規定的最根本的關于土地所有權問題在法規中體現，理順產權關系，并在實際中得到真正落實，即可有效降低投資和投機購買的需求。在具體的操作中，可以在即將修改的《土地管理法》中留下操作空間，可以規定除居民首套自住房以外的住宅(即二套及以上住宅)，其使用期限屆滿以后，土地使用權連同地上附著物由國家無償收回，或者采用當時的土地市場價格征收土地出讓金，以市場價的價格有償續期。
二、二套及以上住宅有償續期對房價調控的意義
1.符合我國社會主義公有制的社會特征，符合《憲法》精神
根據《憲法》，城市的土地屬于國家所有，土地的性質決定了所有權和使用權發生了分離。居民在購買商品住房時一次性繳納的土地出讓金，只是買了70年的使用權，也就是說居民購買的是土地上的附著物“房產”和有一定期限的“地產”，在合同中有明確的土地使用年限。土地使用權是有期限的，到期后國家可以收回。為體現我國社會主義的優越性，應允許公民擁有一套可以無償續期的自住房產。
2.可以有效降低市場對房價上漲的預期，有效調控目前的高房價
如上所述，除了首套自住房產以外，其余投資或者投機的房產，其土地使用權以市場價格有償續期或者由國家無償收回。這意味著個人持有投資或者投機的房產到了一定的時間是不值錢的，如此可有效降低市場對房價上漲的預期，從而達到調控房價的目的。
3.有利于減少貧富差距，確保人人能夠擁有一套“自有”住房
如果土地是“無償自動續期”，則和土地私有性質差別不大，有錢人會大量購置房產，成為他們源源不斷的固定財源。首套自住房可以無償續期的政策如果實施，意味著每戶人家只能擁有一套真正的產權房，多余的房產要么以合理的價格拋向市場，要么只能出租收取租金。這樣擁有多套房產的人會把多余的住房推向市場，增加供應量；同時，沒有房或者只有一套住房的人也不會擔心未來買不起房，而趕早去“囤房”，有利于實現每一戶人家的購房愿望。而且房價下降后，由于每戶只有唯一一套產權房，貧富差距自然也就縮小。
三、運用所有權調控的注意事項
二套及以上住宅有償續期屬于所有權調控的范疇，具體操作中應注意以下幾點。
1.必須確保居民自住的首套住宅能無償續期
2009年3月《土地管理法(修訂草案征求意見稿)》中以提及商品住宅使用70年大限到期后的處理辦法時用“按照國家有關規定自動續期”，替換了原來表述的“無償自動續期”。這一變化曾引起了巨大的爭論，有人認為這是政府開啟了土地使用權續期收費的閘門，據調查，84％的網民反對“住宅有償續期”。因此，政府必須慎重處理好這一涉及到廣大人民群眾切身利益的問題。具體可以在《土地管理法》修改稿中明確：居民首套自住住宅無償續期，二套及以上住宅按照市場價格有償續期或者全部由出讓人無償收回。
2.出臺相應的配套法規和條例
在《土地管理法》中明確居民二套及以上住宅按照市場價格有償續期或者全部由出讓人收回后，要出臺相應科學合理的實施細則，比如界定什么樣的住宅才算是居民的首套住宅。
第3篇：土地管理法細則范文
為進一步加強建設用地的計劃管理，國務院原則同意國家計委和國家土地管理局制定的《建設用地計劃管理辦法》，現印發給你們，請認真貫徹執行。1987年10月15日頒布的《建設用地計劃管理暫行辦法》同時廢止。
建設用地計劃管理辦法
第一章、總則
第一條、為貫徹“十分珍惜和合理利用每寸土地，切實保護耕地”的基本國策，對各項建設用地實行計劃管理，根據《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》和國家有關規定，特制定本辦法。
第二條、建設用地計劃（以下簡稱用地計劃）是國民經濟和社會發展計劃中土地利用計劃的組成部分，是加強土地資源宏觀管理、調控固定資產投資規模和實施產業政策的重要措施，是審核建設項目可行性研究報告評估和初步設計及審批建設用地的重要依據。
第三條、本辦法所稱建設用地，包括所有非農建設和農業建設用地。
農業建設用地是指農、林、牧、漁場，農村集體經濟組織和個人投資修建的直接為農業生產服務的農村道路、農田水利、永久性曬場等常年性工程設施用地。
第四條、國家每年下達的建設用地計劃中占用耕地指標，是國家指令性計劃指標，并作為考評各級人民政府負責人落實保護耕地目標責任制的主要依據。
第五條、用地計劃實行統一計劃、分級管理的原則，進行總量控制，分中央和地方兩級管理。
第二章、用地計劃的編制與下達
第六條、用地計劃分為國家、省（自治區、直轄市，下同）、省轄市（地區、自治州，下同）、縣（縣級市、區，下同）四級。縣為基層計劃單位。
第七條、用地計劃的編制按國民經濟和社會發展計劃的編制程序執行。具體程序是：省及省以下用地計劃的編制，先由各級土地管理部門根據同級計劃部門的統一部署，按照國家編制年度計劃的要求，根據本地的土地利用規劃和土地利用的實際情況提出本地的用地計劃建議，報同級計劃部門綜合平衡后，分別由計劃部門和土地管理部門將計劃建議報上級計劃部門和土地管理部門。
第八條、國務院各部門（含計劃單列的大型工業聯合企業和企業集團，下同）及軍隊建設項目的用地計劃，報國務院計劃部門和土地管理部門，同時抄報建設項目所在地的省級計劃部門和土地管理部門。省級計劃和土地管理部門在編報用地計劃時，應把部門用地計劃包括在內。其中，屬于國家重點項目的用地指標和占用耕地66.6公頃（合1000畝）以上、其他土地133.3公頃（合2000畝）以上的項目的用地指標，應逐項列出上報國務院。
第九條、國務院土地管理部門在各地和有關部門報送用地計劃建議的基礎上，匯總提出全國用地計劃建議，報國務院計劃部門綜合平衡；國務院計劃部門提出全國用地計劃草案，作為國民經濟和社會發展計劃草案的組成部分。
第十條、用地計劃經批準后，由各級計劃部門負責下達。各級土地管理部門按照用地計劃下達執行計劃，抄送同級計劃部門。土地管理部門下達的執行計劃必須與各級計劃部門的計劃相一致。
第十一條、計劃單列市和新疆生產建設兵團的用地計劃，實行單列。
第三章、用地計劃管理
第十二條、各項建設用地必須納入用地計劃，必須嚴格按用地計劃程序和權限報批。凡未納入年度用地計劃的建設項目，不得批準用地，項目不得開工建設。
第十三條、建設項目在可行性研究報告評估和初步設計審查時，須有土地管理部門參加，并提出對項目用地的意見。土地管理部門對不符合土地管理法規和建設用地有關規定，不同意供應土地的建設項目不得批準。
第十四條、國家建設項目申請年度用地，必須持有國家主管部門批準的初步設計或其他文件。
鄉（鎮）村集體建設用地項目，必須有計劃主管部門批準文件，方可申報用地。
農村個人建房用地，必須符合當地村（鎮）總體規劃，并經鄉（鎮）以上人民政府批準，方可申請用地。
第十五條、用地計劃中的耕地指標屬指令性，不得突破。國家在編制用地計劃時，可適當留有機動指標（包括在總指標內）。各省、自治區、直轄市確需調整計劃、增加指標時，按計劃編報程序報批。
第四章、用地計劃的監督檢查
第十六條、各級計劃部門和土地管理部門要加強對用地計劃的管理，特別是加強計劃執行過程中的監督檢查，堅決杜絕計劃外用地。
第十七條、建立用地計劃執行情況報告制度。各級土地管理部門每半年必須將用地計劃的執行情況向上級土地管理部門作出報告，同時抄報同級人民政府及其計劃部門，并附計劃執行情況分析報告。省級土地管理部門報告截止日期分別為7月20日和1月20日。
國務院土地管理部門綜合逐級匯總的土地變更調查結果，于每年2月底前將上年的實際建設用地情況報告國務院，抄報計劃主管部門。
對超出國家計劃用地的地區和單位，由計劃部門負責核減其下年度的用地計劃指標，由土地管理部門負責注銷其土地使用權，并根據情節輕重予以通報批評、追究當地政府和單位主要負責人的責任。
第五章、附則
第十八條、逐步建立土地利用總體規劃、五年用地計劃和年度用地計劃的規劃、計劃體系。
土地利用總體規劃是體現土地綜合利用、保護耕地的綱要，是編制五年用地計劃的重要依據；五年用地計劃是分階段落實土地利用總體規劃的中間環節，是指導編制年度用地計劃的依據；年度用地計劃是按照五年用地計劃編制的分年度執行計劃。
第十九條、五年和年度用地計劃的編制時間與國民經濟和社會發展計劃相同，按照國家計劃委員會規定的計劃表格編報。
第4篇：土地管理法細則范文
關鍵詞：土地增值 問題與原因 措施與對策
一、失地農民土地增值補償的理論與法律依據
上世紀80年代中前期，憲法和民法通則對于農村集體所有土地都是禁止流轉的。1988年的憲法修正案則有了新的規定，“任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”。這在立法上第一次明確了農村土地流轉的合法地位。同年修訂的土地管理法第二條也增加了“土地的使用權可以依法轉讓”的條文。
2003年3月1日起施行的農村土地承包法，以法律形式賦予了“農民長期而有保障的土地使用權”，其中第十六條規定，承包方享有3個方面的權利：依法享有承包地使用、收益和土地承包經營權流轉的權利，有權自主組織生產經營和處置產品；承包地被依法征用、占用的，有權依法獲得相應的補償；法律、行政法規規定的其他權利。
與此相對應的是，承包方也要承擔3個方面的義務：維護土地的農業用途，不得用于非農建設；依法保護和合理利用土地，不得給土地造成永久性損害；法律、行政法規規定的其他義務。
2007年10月1日起實施的物權法第一百二十八條規定：土地承包經營權人依照農村土地承包法的規定，有權將土地承包經營權采取轉包、互換、轉讓等方式流轉。
在我國，土地收益分配的矛盾集結點主要是農地轉非的增值歸屬。目前，理論界主要有3種觀點，第一種觀點是“增值歸農”論；第二種觀點是“增值歸公”論；第三種觀點是“公私兼顧”論。在農地轉非過程中，主要存在三方主體：一是政府，二是公眾，三是農民。政府貢獻的是管理權、規劃權和征收權，公眾貢獻的則是經濟發展所帶來的外部收益，農民貢獻的則是農地的承包經營權、社會保障權和農地發展權。因此，第三種觀點似乎更加合理一些，即地價的上漲是地租未來資本化的反應，理應由政府、公眾和農民共同分享之。
現在的問題是，政府部門利益驅動和強勢地位，不但令公眾難以從土地增值中獲得收益（比如土地增值收益的大部分并沒有被真正“用之于民”），農民也一再成為輸家。在農地轉非中，農民面臨生活方式被打亂、原有財產被強行置換的困境，如果補償也不徹底，無異于“二次被害”。有一點必須明確，弱者是最無力承受失敗的人，如果弱者總是成為輸家，政府就必須檢討。當下，由土地增值分配所導致的不公正、焦慮恐懼正在醞釀和累積，如果這種情緒得不到有效的矯正和釋放，就會成為社會持續發展的不穩定因素。更重要的是，土地增值收益分配的不公也會成為經濟增長的絆腳石。
二、現行法律制度對失地農民土地增值補償的缺陷
（一）非農建設用地呈逐年上升狀態，農用土地流失嚴重，失地農民數量上升
隨著經濟、社會的發展，因交通道路、水利、城中村改造等公共基礎設施、各級種類經濟開發區、工業園區等建設征用農村土地的規模越來越大，少地或失地的農民群體數量不斷增加。
（二）征地補償過程中農民權益受損
1、征地補償標準不合理，征地補償太低
根據有關資料，世界許多國家的補償標準均以被征地時的土地市場價格為基礎。而我國實際采用的補償標準只有土地年產值的幾倍，根本不能反映土地作為稀缺資源的價值，僅考慮了現有農業用途的收益權，而無視土地發展權。
《土地管理法》第47條第1款規定：征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。這一規定完全排斥了農民對農村土地發展權的利益分享，即土地用途變更所產生的增值被排除在征地補償范圍之外。對征地補償標準問題，《土地管理法》等法律法規有明確規定。在實踐中，近幾年，個別地區的補償標準和安置標準達到了國家法律的標準，但是仍然不能解決實際的問題。即使統一了補償標準，足額及時發放補償費，農民對補償還是不滿意。
2、征地補償安置費分配混亂，缺乏法律依據
根據現行土地法律制度，征地補償費一部分給農民，另一部分留歸村集體使用。由于村民的補償費和村集體的補償費的比例缺乏明確的法律規定，這就導致部分地區大大增加了集體留用費的比例，而村集體的補償費掌握在少數的基層干部手里，如遇有民主建設較差的鄉村，加之缺乏必要的監督，損害農民利益的行為便司空見慣。實踐中補償款的分配問題成為村民與村委會、村黨支部之間發生矛盾的一個重要導火索。
3、農民無法分享土地增值的收益
根據國研中心課題組的調查：“在目前‘合法的’房地產開發過程中，土地增值部分的收益分配，只有20―30%留在鄉以下，其中，農民的補償款僅占5%到10%；地方政府拿走土地增值的20―30%；開發商則拿走土地增值收益的大頭，占40―50%”。
（三）農民土地增值收益被剝奪的原因分析
1、現行的法律制度忽視了被征地農民的發展權問題
在法律規定中，為被征地農民建立了最低生活保障、養老保險和農村醫療合作為主要內容的社會保障體系，但法律規定的標準是維持失地農民的基本生活水平，對失地農民而言，土地的社會保障功能和土地增值所帶來的發展功能并沒有完全體現出來。從立法層面分析，《土地管理法》、《土地承包法》、《物權法》等相關法律法規中，沒有對土地中蘊含的農民社會保障權、發展權方面的權益做出明確規定。實踐中，由于城鄉二元體制、特別是社會保障制度的二元制，土地對于中國農民而言除了生存功能以外，還承載著發展功能和社會保障功能，而現行法對這兩種功能卻采取了回避的態度。如從《土地管理法》第四十七條的規定可以看出，土地補償費和安置補助費標準的確定只考慮了土地的歷史產出和收益，以及不降低“農民”的生活標準，沒有考慮土地用途改變后其收益的變化，更沒有考慮到土地對于農民的發展功能和社會保障功能，而僅就土地“原用途”作為參照物確定標準。
2、失地農民的就業保障尚未形成有效的機制
當農民失去土地后，那些沒有一技之長的農民就會變成無地、無職業、無收入的“三無”農民，成為矛盾糾紛多發的群體。因此，國家一直重視這一群體的就業保障，地方各級政府根據本地實際情況在此方面進行了探索和創新。
三、建立和完善失地農民的土地增值收益的社會保障機制
（一）盡快建立和完善失地農民的社會保障機制
不斷推出相關政策，力求做到“失地有保險，老來有保障”，各地都做過有益的探索，但還不夠規范、系統。要通過實行貨幣安置、留地安置、就業安置等積極的保障措施，三管齊下，全方位保障失地農民的利益。
一是提高最低生活保障的標準。前面已論及土地本身就承載著農民的社會保障功能和發展功能，根據現行法律規定，集體土地不能進入一級市場，就會導致高額的級差地租被各級政府獲取。因此，政府有義務從級差地租中拿出一部分作為社會保障基金，以在保持失地農民現有生活水平不降低的基礎上，再為失地農民提供發展基金。
二是實行積極的“就業保障”政策，解決失地農民的就業問題。相對于城市下崗職工和失業人員而言，失地農民更是就業的弱勢群體，因為農民就業意識和就業行為與工業化、城市化的要求有一定距離。因此，要力爭把城鄉統籌就業納入政府經濟社會發展規劃中，通盤考慮，完善就業服務措施，創造有利于失地農民就業的機制和環境。要制定公平的農民工就業政策，構建符合城鄉統籌就業要求的就業管理制度。
三是建立多元模式保障機制。如城市郊區、經濟發展水平較高的地方，可以走轉換農民身份，推動失地農民市民化的模式；而偏遠地方、僅由于國家基礎設施用地造成失地的，要加大養老保險、最低生活保障的力度，同時增加貸款方面的資金扶持，走產業化發展道路。
（二）以體制創新為推動力，探索在大制度框架內解決失地農民的保障問題
農民土地權益保護之所以成為社會熱點，說明現行框架不能有效解決這一問題，必須創新思路，探索新的解決路徑。要在大制度框架內解決失地農民的保障問題，按照“以土地換保障”的戰略要求進行制度創新，可以考慮以土地入股的方式解決失地農民的社會保障問題。允許土地入股，將農民納入征地開發的利益共同體，有助于減少征地時的摩擦和沖突，降低行政成本。對于農民而言，允許農民土地入股，使長期受到忽視的土地中承載的農民發展權得以實現，有利于保護和增進農民的利益。
（三）通過立法明確和完善農民的土地權益，并通過程序設計加以保障
必須修改和完善相關立法，明確規定農民的土地權益。這個問題在理論界已達成共識，并在《物權法》中有具體的規定并有所突破。從物權法的規定來看，農民的土地權益相比以前得到了一定的規范層面的保障。但物權法畢竟是一部框架性的基本法，對有些具體問題還沒有給出具體的可操作性的規定，如公共利益的界定，征地權限和程序的明確、對政府征用行為的行政救濟措施的細化、土地補償標準的合理界定等。農民土地權益真正得到保護還有賴于這部法的有效落實和后續相關實施細則。
首先，明確集體土地所有權的主體，保證集體經濟組織的每個成員都能參與對土地所有權的行使。防止目前一些地方的村干部不經村民討論同意就任意處置集體土地的現象。其次，對集體土地和集體土地上的房屋征收制度進行較重大的改革，構建建設用地流通市場，即修改現行土地管理法第四十三條，明確農村土地轉化成建設用地可以有兩個途徑：一是通過征收轉化，這一途徑僅用于公共利益；另一途徑是通過市場交易，這一途徑主要用于商業利益，但也可用于公共利益。第三，要提高對集體土地和集體土地上的房屋征收的補償標準，應當參照《國有土地上房屋征收補償條例》，較大幅度地提高對集體土地和集體土地上的房屋征收的補償標準。
（四）盡快修改土地法，允許農村集體土地直接進入市場交易
對于農民，土地的意義不僅是一種不動產，而且還是一種特殊的保障形式。它至少可以為貧窮的農民提供食品、住房、就業、養老保障。因此，政府征用農地，就必須充分考慮社會保障來置換農民的土地保障。如果不具備提供社會保障機制條件，政府就不應該征地。
（五）修改土地法時應明確界定公共利益與商業用途
第5篇：土地管理法細則范文
一、宅基地及宅基地上房屋的性質
1 宅基地的概念和范圍
宅基地是農村集體經濟組織成員，按照法律法規規定用于建造自己住房的土地。包括已建房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物，不能居住的土地以及準備建房用的規劃土地三種類型。
2 宅基地的性質和所有權
1986年通過的《中華人民共和國土地管理法》，經過1988年和1998年兩次修改，逐漸完善了我國的土地管理制度，使之與我國經濟發展相適應，突出體現為對宅基地使用權制度的完善。該法第4條明確了宅基地的性質，規定：“建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等。”從而明確了建造城鄉住宅的土地。即宅基地屬于建設用地。第8條確立了包括宅基地所有權在內的各種類型土地的所有權，規定：“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。”
3 《物權法》對宅基地使用權的規定
2007年通過并實行的《中華人民共和國物權法》，集中和全面的對宅基地的內涵和各項制度進行了歸納，第152條關于宅基地的使用權范圍規定：“宅基地使用權人依法享有對集體所有的土地占有和使用的權利，有權自主利用該土地建造住房及其附屬設施。”根據條文，宅基地使用權人對宅基地上房屋有一定的支配權。《物權法》將宅基地使用權規制于用益物權的范疇，所以該法第十章中關于用益物權的一般規定，也同樣適用于宅基地使用權，明確規定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用《土地管理法》等法律和國家有關規定。”在《物權法》中，宅基地被界定為一種用益物權的載體，它的所有權歸集體所有，而使用權則歸于住宅用地的農民。
4 《土地管理法》對宅基地使用權的規定
《土地管理法》第62條規定：“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的。不予批準。”通過該條文。我們能夠看出法律并沒有明文禁止宅基地出讓和出租，而是指明一點，如果農民有出讓和出租宅基地上建設的房屋，就不得再重新申請宅基地。該法第63條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設：但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。”由此可知，作為農民集體所有的土地――宅基地，它的使用權行使受其限制，也就是不得出讓、轉讓或者出租于非農業建設，但沒有禁止宅基地在農業建設范疇內的出讓、轉讓或者出租的行為，也沒有禁止宅基地使用權人利用自有宅基地上的房屋開展商業經營的行為。
二、宅基地上房屋注冊登記的現狀
1 宅基地上房屋在注冊登記中受到嚴格限制
宅基地上的房屋作為經營場所注冊登記，目前主要受到“商業用房”條件的限制。許多行政許可部門，都要求經營場所或者住所必須是商業用房，宅基地上房屋由于屬性的限制，導致經營者難以在衛生、文化、公安等部門獲得注冊登記必需的前置許可。
2 宅基地上房屋在注冊登記中的相關制度措施難以落實到位
上海市整頓和規范市場經濟秩序領導小組辦公室2006年下發的《關于整治擅自改變房屋使用性質用于娛樂、服務行業經營場所的若干意見》第7條規定：“利用農民宅基地上建造的房屋從事娛樂、服務行業經營活動的，由區縣人民政府結合本地區實際，研究制定處理辦法。”該文件對利用農村宅基地上的房屋從事娛樂、服務行業提供了政策空間。但是在具體實踐中，由于區縣人民政府并未積極跟進，具體的處理辦法尚未出臺，從而導致利用宅基地上房屋從事部分行業經營的政策并未真正得以落實。
3 工商部門為放開宅基地上房屋的市場準入進行嘗試
目前部分地區考慮到當地的實際情況，允許少量的宅基地上房屋作為經營場所進行注冊登記，但整體上并未全面放開。如果對宅基地上的房屋作為經營場所從事經營活動加以嚴格限制。將不利于農村地區經濟的有序健康發展，不利于金融危機下因失業而返鄉的農民工的創業。也不符合國家扶持三農促進社會主義新農村建設的政策。因此。從維系大局和維護民生的角度出發，放開宅基地上房屋的市場準入就顯得非常重要。上海市工商部門在放開宅基地上房屋的市場準入上邁出了重要一步。2007年出臺的《關于支持農村經濟發展、推進社會主義新農村建設的若干意見》中明確：“農民以宅基地房屋自營或出租給他人從事與該經營場所相適應的經營活動，經當地房地資源部門批準，可以作為經營場地予以工商登記注冊”。2009年推出的《關于鼓勵創業促進就業的若干意見》中規定：“經所在地村民委員會審查同意，允許農民以宅基地房屋自營或出租給他人開辦個體工商戶從事小型商業零售、‘農家樂’等與農民生產生活密切相關的經營活動或者作為農民專業合作社的經營場所。”
三、破解宅基地上房屋注冊登記問題的思路
宅基地上房屋作為經營場所登記的主要障礙是宅基地上房屋的屬性，即非“商業用房”。對房屋屬性劃分的根源在于有關部門對自身利益的考慮，不同的房屋屬性，會在城市規劃、拆遷補償等操作中有不同的處理結果。
1 注意明晰“商業用房”概念的來源
商業用房的概念最早見于建設部2002年的《房地產統計指標解釋(試行)》。該文件第一章“房屋分類按設計所規定的用途進行劃分”，將商業用房定義為“各類商店、門市部、飲食店、糧油店、菜場、理發店、照相館、浴室、旅社、招待所等從事商業和為居民生活服務所用的房屋”。可見，商業用房只不過是顯示房屋設計和建造的目的是為了給從事商業和服務業者使用，把房屋分為住宅、工業、商業用房等。是為了統計的方便而不是對房屋用途的限制。雖然宅基地上房屋設計和建造的本來目的是用于居住，但法律沒有禁止它用于商業經營。
2 重新審視商業用房與規劃
國務院頒布的《城鄉個體工商戶管理條例》第14條規定：“個體工商戶所需生產經營場地，當地人民政府應當納入城鄉建設規劃，統籌安排。”但實際情況是，目前農村基本上沒有或者有少量的商業用地規劃，以至于在大量農民工返鄉創業的情況下，現有的商業用房難以滿足社會需求。在涉及規劃的問題上，我們還必須注意區分土地用途與房屋用途。1998年頒布的《土地管理法實施條例》第5條最后一款規定：“依法改變土地用途的，必須持批準文件，向土地所在地的縣級以上人民政府土
地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行變更登記”。這里規定的是改變土地用途。不是改變房屋用途。宅基地屬于建設用地，因此，宅基地使用權確定后，只要是建造房屋都屬于對土地的合理使用。對于宅基地上的房屋用途，法律沒有禁止宅基地使用權人，即宅基地上房屋的所有人利用自有房屋開展商業經營的行為。因此，將宅基地上的房屋作為經營場所不違反土地管理法，也不違反土地規劃。
3 完善宅基地上房屋作為經營場所登記后的拆遷補償制度
宅基地上房屋作為商業經營場所登記，還涉及拆遷補償費用。目前。宅基地上房屋拆遷補償標準低。商業用房的補償費用高。所以，地方政府和房地、規劃等職能部門不愿意將宅基地上房屋作為經營場所登記。所以。很有必要完善相應的制度措施，使作為經營場所的宅基地上房屋在拆遷時不因商用而增加補償標準，以解除相關部門的顧慮。在這方面，上海市政府做了有益的實踐。2001年出臺的《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》和《關于貫徹執行若干意見的通知》中規定：“在2001年11月1日以后，以居住房屋作為經營場所并領取營業執照。未經市或區(縣)房地局批準居住房屋改變為非居住用途的，不認定為非居住房屋”，即工商營業執照不作為拆遷時認定房屋用途的依據。因此。只要地方性法規和規章能夠積極跟進，宅基地上房屋作為經營場所登記，不會成為改變房屋用途的合法證明。也不會影響將來可能發生的拆遷補償。
4 現行法律未禁止“民宅商用”
在《物權法》第十三章“宅基地使用權”中對宅基地做了界定，具有權威性和準確性。從條款中我們可以看出，法律加以規范的是宅基地的使用權。它將宅基地使用權規制于用益物權的范疇。所以《物權法》第十章中關于用益物權的一般規定，也同樣適用于宅基地使用權，該法第120條規定：“用益物權人行使權利，應當遵守法律有關保護和合理開發利用資源的規定。所有權人不得干涉用益物權人行使權利。”雖然宅基地的所有權歸集體所有，但是集體不可以干涉宅基地使用權人行使其占有、使用的權利。《土地管理法》中也未對宅基地使用權人利用自有宅基地上的房屋開展商業經營行為做禁止性規定。隨著2006年《農民專業合作社法》的出臺，農村宅基地上房屋作為合作社的住所成為可能。
5 完善注冊登記法律規范中關于住所或經營場所的規定
工商總局2004年頒布的《個體工商戶登記程序規定》中，要求提交“經營場所證明”，但并未要求個體工商戶的經營場所必須是商業用房。《公司登記管理條例》規定的登記程序中，要求提供“公司住所證明”。也未要求公司住所必須是工業或者商業用房。經營場所登記只要有合法有效的租賃合同、房屋產權證明即可。租賃合同表明申請人能在一定期限內合法使用該房屋，表明該經營場所真實存在。至于經營場所是否合適，是相關行業前置審批部門的管轄范圍。但是，這種管轄也不應以是否是商業用房為標準，而應當以房屋面積、結構、布局、消防設施、衛生設施等能否滿足專業要求等為依據。
四、對宅基地上的房屋作為農村商業用房登記的建議
第6篇：土地管理法細則范文
“深圳市‘小產權房’將拿全國首個準生證”的消息迅速傳開。但隨后國土資源部明確表態：深圳是處理國有土地上的違法建筑，而不是“小產權房”，“小產權房”問題政府必須堅決制止。
“現在地方政府進退維谷，”清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明教授說，“一大片房子能說推倒就推倒嗎?肯定不行。但這么拖下去也不行。”
作為研究中心土地制度改革課題組底下的一個子課題，從2007年初開始，歷時兩年，蔡繼明帶領學生調查了廣州、深圳、鄭州、石家莊、張家口、濟南、北京、天津、長春等地的小產權房。調查發現：小產權房數量驚人：全國小產權房占的土地面積有66億平方米；北京的小產權房大概占整個本地市場的18％左右，已售和在建的小產權房很快就會超過1000萬平方米；在西安估計已經占到25％到30％，深圳的小產權房可能占全市住宅總量近一半。
到目前為止，中央和地方政府出臺的各項針對小產權房的政策沒有取得預期的效果，市場上仍有許多小產權項目正在進行建設和交易。
小產權房屬于球
從所占土地的使用性質看，小產權房是不是也分不同的情況?
目前的“小產權房”整體來看都是違規的：一種是在村集體所有的集體建設用地和宅基地上建成的房子；另一種是占用耕地違法建設的，后者是嚴格違反憲法和《土地管理法》的，我認為應該堅決取締。在農村集體建設用地上建設小產權房有一定合理性，但也與《土地管理法》相沖突，在宅基地上建設的小產權房從提高土地使用效率上看，合理性更強。
小產權房為什么會存在?
首先，建設小產權房的村鎮集體和村民都可以通過小產權房的建設在房地產市場的發展和城市化進程中分得一杯羹，也使得大量集體土地進入市場流轉起來，創造了更大的收益；其次，城市居民可以購買到價格相對便宜的住房，在一定程度上緩解了住房難的問題；另外，政策法律規定中存在很多模糊不清的地方，也導致了各地小產權房建設的泛濫，在合法與非法之間給小產權房留下了一個球的空間。
根據你們的調研，哪些地方的小產權房問題比較嚴重?
從全國看，東北一帶小產權房問題不太嚴重，南方相對嚴重，比如深圳、廣州。其他如北京、鄭州等地小產權房也較多。
房價越高的城市，是不是小產權房問題越嚴重?
對。現在不僅京滬穗等地小產權房廣泛大量存在，很多內陸大中城市也出現了類似情況。
各地的小產權房有什么不同?
深圳多是農民在宅基地上自己蓋的，有很多親嘴樓、擁抱樓、握手樓，樓與樓之間距離非常近，配套設施也很不完善，河南、河北有些地方是村集體出面，招商進行整體開發。成都實行城鄉建設用地“增減掛鉤”天津東麗區進行宅基地換房，實質上是以政府的合法行為(或國務院授校的先行先試)取代了農民圖通過小產權房分享工業化城市化成果的行為。
一般認為小產權房的受益是村集體、農表，利益受損者則是地方政府(無法拿到相應的土地出讓金和稅費)，所以小產權房又被認為是“小政府”和“美政府”搶奪土地收益的問題。
這個問題是存在的。不過要分成兩類。一類是村集體出面集體開發的小產權房，這顯然是村集體和上級政府之間在爭奪土地增值；另一類是農民個人行為，農民越過村集體，直接在宅基地上建房出售。這兩種行為都涉及在工業化、城市化過程中產生的土地增值該如何分配，如何在土地所有者、開發商、政府之間進行利益分配等問題。
為農民著想，還是為誰著想
你對深圳通過的這個《決定》以及國土資源部的表態怎么看?
我在深圳和廣州親眼見過大量的“親嘴樓”、“擁抱樓”、“握手樓”，的確讓人感到眩暈，衛生、通行、消防等條件都很差。不過那里住著很多打工族，與住在工棚、未竣工建筑物、地下室和公共場所的人相比，他們還算是安居樂業的。所以，深圳、廣州等外來務工人員較多的城市，其小產權房確實有存在的基礎。深圳市人大做出這個《決定》，肯定是出于對當地各方面利益的權衡做出的。
深圳的決定一出來，各方就開始說小產權房要轉正了，這有可能又會催生一大批違法建筑。從大局考慮，處理這個問題還是要冷靜，不能媒體一忽悠，外界在不知道深圳這樣做是出于什么現實原因的情況下，就一擁而上了。
國土資源部作為國務院的一個部門，要執行國務院的規定。早在1999年，國務院辦公廳就下發了《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》的規定，農民住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。
國土資源部對這個問題敏感是合情合理的，要考慮有可能引起的_連串負面影響：現有小產權房交易行為大漲，同時一批新的小產權房產生，這是不得了的。尤其是在完整處理小產權房的政策出臺前，不能讓各地方互相攀比。
中央政府的態度一直很堅決，但地方缺乏執行力。現在地方政府進退維谷，一大片房子能說推倒就推倒嗎?肯定不行。但這么拖下去也不行。政府對這個問題是有不作為責任的。
國家一直對小產權房不肯松口，最大的擔憂是什么?
中央政府最擔心的是小產權房的利益會誘使農民非法占用大量耕地。我認為，國家可以通過對土地用途的嚴格管制來保護耕地。地方政府最擔心的是小產權房如果不加以控制，村民會在自己的宅基地上建房，那到時候政府如果再征地就很困難，或者征地給農民的補償要增加，政府從土地增值中得到的收益就少了。
有一種觀點認為：農民把宅基地轉讓是短期行為，“萬一以后農民變窮了，沒地方住了，怎么辦?”地方政府可能也有這方面考慮。你怎么看這種觀點?
這種觀點相當普遍，我認為這是極端錯誤的。城里人有一套房子，政府允許他自由買賣，怎么就不擔心他一旦把房子賣了住哪呢?難道農民都比城里人傻嗎?況且，《土地管理法》規定了，農村居民一戶一宅，每戶農民只能申請一塊宅基地。有了這個限制，農民是一定會很珍惜自己的房子的。這種觀點到底是為農民著想，還是為政府和開發商的利益著想?政府不允許農民轉讓宅基地使用權，誰又能排除政府自身想通過宅基地換房或增減掛鉤獲取利益呢?
農民出售建在自己宅基地上的房屋為什么不被允許?
農民有了自己的住房，想把這個房子賣掉的話，宅基地肯定是要跟著走的。國務院、國土資源部嚴格禁止農民的宅基地出售，其實是受到了傳統觀念的束縛，認為宅基地所有權是集體的，集體所有制以外的成員不能享受。農民作為集體的一員，拿到自己的宅基地使用權后怎么使用，是農民自己的權利。
比如他自己愿意忍饑挨餓，甚至露宿街頭，把自己的房子租出去，那是他自己的選擇，沒有影響集體利益，宅基地的集體所有權不會改變，使用權轉讓不會影響所有權。所以我認為應該允許農民把自己的宅基地使用權轉讓或賣給任何人。
國家對小產權房的現有政策中，有沒有為今后的解決預留空間?
空間不大。國家至今還沒有出臺全面解決小產權房問題的統一政策。從目前我看到的《土地管理法》修改草案來說，關于小產權房也沒有新的規定。
同地不同權，征你沒商量
很多人認為國家遲早得承認小產權房，但又有一種聲音是絕不能開了小產權房轉正的口子，你怎么看?
“承認”小產權房說法太籠統了，不能那么理解。我的觀點是，要從制度層面上根本解開這個扣，經過一個過渡期，沒有滋生小產權房的土壤了，這個問題自然就解決了。從長期看，要深入進行土地產權變革，給予農民真正完整的土地產權。我們課題組提出的建議是：
一、各級政府要制定出具有相當前瞻性的城市規劃，先有統――致和相對穩定的城市規劃，房地產市場才能順利地進行交易。放眼全國，真正違規的是誰?常常是地方政府。一個城市要有規劃，怎么能老有一條街、一個廣場的規劃呢?一個書記來是南北向大街，下一個書記來就是東西向大街了。
二、明確農村集體產權的主體，使農民真正獲得完整的土地產權。農民集體建設用地流轉下一步改革的目標應該是對流轉土地的產權主體、權利和利益邊界進行法律確認，還原農民作為土地資產所有者的地位和應得的權利。這一方面有助于保證農民根據其產權地位分享城市化的成果，另一方面也有助于遏制基層政府賣地的沖動，有利于形成和諧的市場結構。
三、建立統一的城鄉建設用地市場。要加強城鄉土地市場體系建設，實行國有建設用地和集體建設用地“統一市場”，達到“同地、同權、同價”。
小產權房的根本問題是不是涉及農村土地產權問題，即農村集體土地和城市國有土地“同地不同權”的問題?
是。“同地不同權”在農村集體土地上的表現有幾點：一是不能買賣，二是“征你沒商量”，不管出于公共利益還是非公共利益，政府說征就征，三是把農業用地轉為工業用地后產生的巨大增值，農民沒有得到，四是農村建設用地要想建設商品房，必須通過征地，先成為國有土地；五是農民的宅基地不能任意轉讓。
要加強城鄉土地市場體系建設，實行國有建設用地和集體建設用地“統一市場”，達到“同地、同權、同價”。要賦予城鄉集體建設用地相同的權益，“同權”是根本。同為建設用地，已經不存在土地轉用問題，應當具有平等的產權，實行“同地、同權、同價”。形成統一的市場后就能夠形成有效反映城鄉建設用地稀缺性的真實土地價格。
你認為，小產權房在我國未來數年將會面臨怎樣的命運?
這取決于政府的決策是否果斷、智慧、全面、遠見。
我認為在短期內，針對小產權房，一定要有一整套的措施：要有一個確切的期限，從某年某月某日開始，停止類似建設行為；對交易行為要區別對待，制定細則。對已經建成的小產權房則要區別對待：完全在農業用地上建的小產權房，要恢復耕地，毫不客氣，買的人和賣的人，后果自負，追究法律責任；對于農民在自己的宅基地上建的小產權房，要審查，質量符合建筑合格標準的話，適當補交有關費用，使之成為合法的房子。在這個處理過程中，都要充分考慮農民的利益，給其一定補償。還有農民集體通過整治、舊村改造節省出來的建設用地，既然已經節省出來土地，一定要讓農民切實得到好處。
第7篇：土地管理法細則范文
第二條 本細則所稱耕地是指用于種植農作物的土地。
占用前三年內曾用于種植農作物的土地，亦視為耕地。
占用魚塘、園地、菜地及其他農業用地建房或者從事其他非農業建設，按照本細則的規定執行。
第三條 占用耕地建房或者從事其他非農業建設的單位和個人，都是耕地占用稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當按照本細則規定交納耕地占用稅。
第四條 耕地占用稅以納稅人實際占用的耕地面積計稅，按照規定稅額一次性征收。
第五條 耕地占用稅的稅額規定如下：
（一）以縣為單位（以下同），人均耕地在一畝（含一畝）以下的地區，水澆地每平方米按六元計征，山旱地每平方米按四元計征。
（二）人均耕地在一畝至二畝（含二畝）的地區，水澆地每平方米按四元計征，山旱地每平方米按三元計征。
（三）人均耕地在二畝至三畝（含三畝）的地區，水澆地每平方米按二元五角計征，山旱地按二元計征。
（四）人均耕地在三畝以上的地區，水澆地按每平方米二元計征，山旱地按每平方米一元計征。
農村居民占用耕地新建住宅，按上述規定稅額減半征收。
占用城市（縣級）郊區耕地可按上述規定稅額加征百分之二十。蘭州市各區加征百分之三十。
第六條 納稅人必須在經土地管理部門批準占用耕地之日起三十日內繳納耕地占用稅。
納稅人按有關規定向土地管理部門辦理退還耕地的，已納稅款不予退還。
第七條 下列經批準征用的耕地，免征耕地占用稅：
（一）部隊軍事設施用地；
（二）鐵路線路、飛機場跑道和停機坪用地；
（三）炸藥庫用地；
（四）學校、幼兒園、敬老院、醫院用地。
第八條 農村革命烈士家屬、革命殘廢軍人、鰥寡孤獨以及革命老根據地、少數民族聚居地區和邊遠貧困山區生活困難的農戶，在規定用地標準以內新建住宅納稅確有困難的，由納稅人提出申請，經所在地鄉（鎮）人民政府申核，報經縣人民政府批準后，可以給予減稅或者免稅。
第九條 耕地占用稅由財政機關負責征收。土地管理部門在批準單位和個人占用耕地后，應及時通知所在地同級財政機關。獲準征用或者占用耕地的單位和個人應當持縣級以上土地管理部門批準文件向財政機關申報納稅。土地管理部門憑納稅收據和征用批準文件劃撥用地。
第十條 對獲準占用耕地的單位和個人未在第六條第一款規定的期限內向財政機關申報納稅的，從滯納之日起，按日加征應納稅款5‰的滯納金。
第十一條 對單位或者個人獲準征用或者占用耕地超過兩年不使用的，按規定稅額加征兩倍以下耕地占用稅；對未經批準或者超過批準限額、超過農民住宅建房規定標準的，由土地管理部門依照《中華人民共和國土地管理法》的有關規定處理。
第十二條 納稅人同財政機關或地稅機關在納稅或者違章處理問題上發生爭議時，必須首先按照決定繳納稅款和滯納金，然后在六十日內向上級財政機關或地稅機關申請復議；上級機關應當在接到復議申請之日起六十日內作出決定；申請人對決定不服的，可以在接到答復之日起十五日內向人民法院起訴。
以在接到答復之日起三十日內向人民法院起訴。
第十三條 本細則的規定不適用于外商投資企業。
第8篇：土地管理法細則范文
一、地類的界定
（一）水田:指有水源保證和灌溉設施，在一般年景能正常灌溉,用于種植水生作物的耕地。
（二）水澆地：指水田、菜地以外，地勢平坦，坡度為2度以下（不含2度），有水源保證和灌溉設施，在一般年景能正常灌溉的耕地。包括種植兩季農作物（如：收小麥后，種植秋白菜）和種植經濟作物（如：西瓜、甜菜等）的。
（三）二類水澆地：指坡度在2—6度，有水源保證和灌溉設施，在一般年景能正常灌溉的耕地。
（四）旱平地：指地勢平坦，坡度在2-6度（不含6度），無灌溉條件，靠天然降水種植作物的耕地，包括沒有固定灌溉設施，僅靠引洪淤灌的耕地。
（五）旱坡地：指地勢起伏不平，坡度在6度—15度，無灌溉條件，僅靠天然降水生長作物的耕地。
（六）菜地：指常年固定種植蔬菜的畦田（即：全年耕地現狀為種植茄子、豆角、柿子、辣椒、黃瓜、韭菜等，幾年來始終種植蔬菜的耕地）。
（七）簡易大棚地：指用磚、土及木、鋼筋等材料建造，沒有增溫保護設施，冬季不能正常生產的大棚地。
（八）溫室大棚地：指用鋼筋、混凝土支架，圍墻為磚墻（或土墻），有增溫設施，冬季能保證蔬菜生產的大棚地。
（九）林地：指生長喬木、灌木等林木的土地，不包括居民綠地。
（十）園地：指在有水源工程和灌溉設施，能正常灌溉的水澆地上，種植以采集果、葉、根莖等為主的集約經營的多年生木本和草本作物，覆蓋率大于50%，或每公頃有收益的株數達到合理株數的70%以上的土地。
（十一）未利用地：指目前還未利用的土地及未列入農用地、建設用地的其它土地，包括荒草地、鹽堿地、灘涂、裸土地、荒溝等。
（十二）農村建設用地：指城鄉宅基地、公共設施、公共建筑、交通道路、水利設施、工礦倉儲、商業等非農用地，包括交通綠化用地及護路林。
二、不同地類的補償標準
征地計費標準依據本地區前三年的統計資料，并經典型抽樣調查后，核定不同類型土地的平均畝產量，以平均畝產量乘以農作物綜合單價計算平均畝產值。土地補償費和安置補助費依該地塊的畝平均年產值乘以相應倍數計算。
根據人民政府征地工作安排，征用農村集體土地，土地補償費為畝年均產值的6倍，安置補助費為畝年均產值的15倍。各類土地補償標準如下：
1、水田補償:
土地補償費：4890元/畝，安置補助費：12225元/畝，合計：17115元/畝。
2、水澆地補償
①城市規劃區內：
土地補償費：6144元/畝，安置補助費：15360元/畝，合計：21504元/畝。
②城市規劃區外：
土地補償費：4854元/畝，安置補助費：12135元/畝，合計：16989元/畝。
3、二類水澆地
①城市規劃區內：
土地補償費：3960元/畝，安置補助費：9900元/畝，合計：13860元/畝。
②城市規劃區外：
土地補償費：3180元/畝，安置補助費：7950元/畝，合計：11130元/畝。
4、旱平地：
①城市規劃區內：
土地補償費：2760元/畝，安置補助費：6900元/畝，合計：9660元/畝。
②城市規劃區外：
土地補償費：2520元/畝，安置補助費：6300元/畝，合計：8820元/畝。
5、旱坡地：
土地補償費：1590元/畝，安置補助費：3975元/畝，合計：5565元/畝。
6、菜地補償：
土地補償費：7797元/畝，安置補助費：19492.5元/畝，合計：27289.5元/畝。
7、簡易大棚補償:
土地補償費：9207元/畝，安置補助費：23017.5元/畝，合計：32224.5元/畝。
8、溫室大棚補償:
土地補償費：27426元/畝，安置補助費：68565元/畝，合計：95991元/畝。
9、園地補償:
①園地果園補償:
林地補償費:6000元/畝，林木補償費:19200元/畝，安置補助費:2000元/畝，合計：27200元/畝
②園地幼果園補償:
林地補償費:6000元/畝，林木補償費:8600元/畝，安置補助費:2000元/畝，合計：16600元/畝。
③園地葡萄園補償:
林地補償費:12000元/畝，林木補償費:19200元/畝，安置補助費:2000元/畝，合計：33200元/畝。
10、水澆地間種果樹補償，按此類水澆地標準,苗木另行補償。
11、旱平地間種果樹補償，按此類旱平地標準,苗木另行補償。
12、防護林補償:
①農田防護林成林補償：林地補償費:9600元/畝，林木補償費和安置補助費:8400元/畝，合計：18000元/畝。
②農田防護林幼林補償：林地補償費:9600元/畝，林木補償費和安置補助費:5600元/畝，合計：15200元/畝。
③防風固沙防護林成林補償：林地補償費:6000元/畝，林木補償費和安置補助費:6500元，合計：12500元/畝。
④防風固沙防護林幼林補償：林地補償費:6000元/畝，林木補償費和安置補助費:4250元，合計：10250元/畝。
⑤水保防護林成林補償：林地補償費:4800元/畝，林木補償費和安置補助費:5600元/畝，合計：10400元/畝。
⑥水保防護林幼林補償：林地補償費:4800元/畝，林木補償費和安置補助費:3800元/畝，合計：8600元/畝。
13、用材林補償:
林地補償費:1590元/畝，林木補償費和安置補助費:4410元/畝，合計：6000元/畝。
14、經濟林成林補償:
林地補償費:1590元/畝，林木補償費和安置補助費:4560元/畝，合計：6150元/畝。
15、未成林造林地補償：800元/畝。
16、疏林地補償:1000元/畝。
17、荒地補償:630元/畝。
18、水渠補償，按相鄰地塊標準補償，只有土地補償，無安置補助費。
第9篇：土地管理法細則范文
土地流轉制度在加快農村產業結構調整，保護農村土地資源，提高農業規模效益中發揮著舉足輕重的作用。近來，在基層的深入調查中發現，由于制度、管理、操作等各種因素的影響，在土地流轉過程中存在諸多問題，不容忽視、亟待解決。
一、土地流轉中存在的問題
一是認識不統一
一方面，農民具有很強的戀地情結。由于長期以來形成的對土地的依附性，一些農民想將承包土地的經營權流轉而又心存疑慮，害怕徹底失去土地，因此選擇協商代耕、臨時性轉包等簡單流轉方式，仍把土地作為在非農行業混不下去的退路。另一方面，一些干部對土地經營權流轉的必要性認識不足，不支持、不引導，順其自然。認識問題成為制約農村土地經營權流轉的首要問題。
二是機制不健全
雖然土地使用權流轉已成為農村經濟發展中的一種普遍現象，但土地流轉無論有形還是無形的市場都未形成，轉出、轉入之間缺乏足夠的信息聯系，阻礙著土地流轉在更多方式、更大范圍和更高層次上進行。轉包費、租賃費缺乏科學依據，沒有與之相關聯的評估、咨詢、公證、仲裁等中介機構。
三是流轉不規范
在調查中了解到，事實上農戶在流轉土地使用權時90％以上只有口頭協議，沒有形成具有法律效力的書面合同。即使簽了合同，也比較簡單、不規范，流轉雙方在責、權、利關系上沒有明確規定，也無違約責任，更沒考慮到今后市場變化因素，特別是對保持地力沒有足夠重視，給合同糾紛留下了許多隱患。
四是政策不完善
一是有關土地方面的法律法規因制定年限不同，權益保障的側重點不同，致使《農村土地承包法》與《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《農業法》等法律法規之間存有互相矛盾的條款。二是大法出臺后，法律解釋、地方實施細則、基層實施辦法相對滯后，比如《農村土地承包法》是國家針對全國普遍問題出臺的，不可能涵蓋所有問題，需要“本土化”，細化成具體、可操作的實施辦法，可是截至現在，我省的實施細則還沒有出臺，造成基層法院對土地承包糾紛難于處理。三是有些政策落實還不到位，各級政府為大戶提供的服務比較少。隨著規模經營的發展，大戶要求服務的呼聲很高，要求服務的內容很多，從服務項目分，有種植的，有養殖的；從經營過程分，有產前的、產中的、產后的；從服務內容看，有要求資金支持的，有要求技術指導的，有要求銷售服務的，但由于多種原因，政府和有關部門還不能滿足大戶的服務要求。這些在一定程度上影響了土地流轉，制約了規模經營的發展。
二、對土地流轉的對策建議：
一是提高認識，切實加強引導。
土地流轉，已在事實上成為農村經濟發展新的增長點，切實加強引導，統一認識，是農村土地使用權合理健康流轉的必要前提。因此，各級黨和政府要把農村土地使用權流轉統一到農村家庭聯產承包制的發展和完善，改造傳統農業，優化農村經濟結構，增加農民收入，加快農村小康社會進程上來，擺上農村工作的重要日程。一方面加強培訓，使干部認識到土地流轉工作的重大意義，掌握土地流轉的政策理論。另一方面加宣傳引導，進一步明確“土地承包三十年不變”、“三十年之后也沒必要變”的政策導向，使農戶統一思想、打消顧慮，促進土地合理流動。
二是制定法律，創造政策環境。
在深入調研的基礎上，有針對性、有層次地修訂、制定出土地使用權流轉相適應的法律法規、政策措施以及實施細則，對依托農業企業和合作組織、符合農業產業發展方向和產業扶持政策進行的土地流轉，國家給予政策、資金支持，從體制和國家政策導向上促進土地的合理、健康、有序流轉。
三是突破限制，擴大流轉范圍。
在平等協商、自愿有序，保護農民的承包權和流轉利益，不改變土地集體所有性質和農地用途的前提下，通過完善農民利益保護相關配套措施，按照“誰投資、誰受益”的原則，鼓勵任何組織、單位和個人到農村獲得土地使用權，逐步擴大土地流轉面。
四是建立市場、培育中介組織
針對我縣目前土地流轉的實際，迫切需要建立流轉機制和市場中介組織，使土地資源按照規范程序合理流動，這樣既有利于土地承包關系的長期穩定，又有利于推動土地流轉進入市場。一是要建立多層次、多形式、多渠道、全方位開放的土地流轉機制，鼓勵土地進入市場，通過引入競爭機制鼓勵土地向生產能手集中，促進規模經營。二是要建立土地流轉市場中介組織，強化中介服務功能。要以鄉（鎮）農村經濟管理中心為依托，建立土地流轉服務中介組織，建立流轉交易信息網絡。同時，穩步發展民間中介組織，為土地流轉提供土地政策、流轉方式、信息傳遞、法律咨詢等項目服務。三是開展分等定級和價格評估工作。合理確定各類農地的質量、等級，客觀、公正地評估其市場價格，為公平交易提供參考，為政府加強對農地市場的價格管理提供科學依據；為經營者合理選擇經營項目奠定基礎。
五是積極探索、創新流轉途徑。
各級各部門要在堅持農戶自愿的基礎上，結合當前農村專業協會篷勃發展的有利時機，積極探索實踐股田制（以土地入股參與公司經營）、中長期轉包土地銀行儲蓄制、在農業信息網上搭建農村土地流轉信息平臺等土地使用權流轉的新途徑和新方法，在充分保障農民長期利益和農村穩定的前提下，積極穩妥地使土地使用權逐步向具有較高生產種植技術的專業化公司、協會、經紀人集中，實現土地的規模化、集約化、專業化經營，不斷提升土地產值和經濟效益，帶動農業增效、農民增收。
六是樹立典型、搞好示范帶動。
