國有土地房屋評估方法精選(九篇)
前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的國有土地房屋評估方法主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。
第1篇：國有土地房屋評估方法范文
【關鍵詞】集體房地產抵押；價值評估；
中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：
引言：
隨著我國經濟的飛速發展以及人民生活水平的提高，我國集體土地與其上房屋抵押價值及評估的業務也隨之迅速增多。然而，在實務中卻依然存在著不少問題，因此本文就關于集體房地產及其上房屋抵押價值評估中的抵押權實現過程中集體房地產權屬轉移方式、估價方法的選擇、合法性原則的把握、估價時點的確定等各方面進行初步的分析和探討。
一．抵押集體房地產權屬轉移實現時的兩種方式
依據《擔保法》第55條中規定,如果是以鄉(鎮)村企業的廠房等建筑物所占用的土地范圍作為使用權抵押的,在其實現抵押權之后,規定沒有經過法定程序的不得獨自改變土地用途以及土地集體所有。該法定程序包含了關于列入出讓計劃、征地計劃都必須要取得相關規劃許可等。1997年3月19日，我國國土局下達了就土地使用權抵押登記等相關問題的通知（下文簡稱通知)中第二條有著明確規定:關于鄉(鎮)村企業廠房等建筑物的抵押一旦涉及集體土地使用抵押的情況,抵押人需要委托具有土地估價資格的相關責任機構進行專業地價評估,然后經由土地管理部門確認,而且還需要明確實現抵押權的方式,如果需要將其轉為國有土地,就必須同時核定出土地使用權的出讓金數額。其次,由抵押權人與抵押人共同簽訂抵押合同。依據通知中第四條明文規定,凡在辦理土地使用權登記過程中,處分抵押財產時涉及集體土地所有權轉為國有的情況時,通常按照土地管理的有關規定為準則進行辦理。從中可以看出在實現集體房地產的抵押權過程中, 在特殊情況下，經由法定程序下集體土地所有權是可以轉為國有的。
為此,房地產權屬的轉移在集體房地產抵押權實現時可以分為以下有兩種方式:第一種是在不改變土地所有權性質的前提下,依然屬于集體所有,即房屋所有權和土地使用權發生轉移；第二種是在改變土地所有權性質的情況下,將集體所有轉變為國有, 房屋所有權和土地使用權發生轉移。
抵押權實現過程中不同房地產權屬的轉移方式會造成抵押房地產的處分價格有所不同,使得處分的難易程度受到影響。因此在作估價報告中應該對轉移方式進行詳細的說明,從而方便抵押權人對抵押物的具體情況有一個全面的了解。
關于第一種轉移方式,處分的時候買受方所支付的價格稱作集體房地產的價格，也就是獲取集體土地使用權與其房屋所有權所需支付的價格；關于第二種轉移方式,買受方所支付的價格就稱作國有房地產的價格,就是獲取國有土地使用權所需出讓的價格土地征用費以及房屋所有權的價格和土地出讓金。當前許多評估人員都沒有注意到這一問題嚴重性,從而在集體房地產估價報告中關于這方面所作出作的說明不夠明確,嚴重影響了抵押權人對關于未來房地產價格變化趨勢的把握程度。與此同時，也使得抵押權人對抵押權實現過程中處分前景的預測受到影響。
二．估價方法的選擇
關于國有房地產的評估，市場中常用的四種基本評估方法分別為收益法、比較法、假設開發法、成本法。然而這些方法是否能夠都適用于集體房地產的抵押價值評估?
依據房地產抵押價值評估規范第6.4.2條中明確規定,房地產抵押價值評估應當采取公開市場價格的標準,可以通過參照設定抵押權時的相關類似房地產的市場正常價格進行評估。集體房地產抵押價值的評估其實就是集體土地使用權以及其房屋所有權所連在一起的整體價值的評估,為此也應當以設定抵押權時的相關房地產的市場正常價格為標準進行評估。然而，在方法的選擇上應該通過分析其特殊性來選擇。
第一,按照現行的明文規定,集體房地產除了兼并、非因破產或抵押等情況所導致發生權屬的轉移之外,一般情形下沒有正常的、公開的市場交易發生,往往在評估過程中難以收集到可比成交的案例,因此往往都難以直接采取市場比較法來評估。
第二,集體房地產抵押大部分企都屬于企業廠房的抵押,也就是工業用途上的房地產,按理論上講可以通過采用收益還原法。但是在收益還原法實際運用過程中,通常需要收集集體土地等類似企業的收入以及運營費用等相關資料,以便計算出客觀收益。但是往往會因為同一個供需圈內部類似的房地產不多,導致資料很少，因此也很難直接采用。
第三,國有土地所使用權價格的評估方法通常為成本，然而能否直接應用到集體土地使用權價值評估？首先，國有土地使用權的價值評估必須經過法律法規的確認,例如一級市場的內資出讓金、外資出讓金、土地使用費等都需要經由相關部門的確認才可以通過；其次就是二級市場交易活躍,存在著單純的土地使用權轉讓價問題。評估人員可以通過從成本的角度、按照轉讓價或出讓價以此來確定國有土地的使用權及取得費用。由于集體土地使用權受法律規定不得有相關類似于正常的市場轉讓、國有土地等的出讓等行為發生,因此很難直接估計集體土地使用權的取得費用。為此,成本法也很難直接用于對集體土地使用權價格上的評估工作,但是適用于對集體房屋的所有權價格評估中。
第四,假設開發法通常適用于擁有開發或者再開發潛力并且能夠即將開發或者再開發的房地產,這一方法是按照規劃中的開發條件作為前提假設的,是估價過程中最實用的估價使用原則的生動體現。所以,假設開發法對于沒有明確再開發計劃或者以擔保為目的集體房地產的抵押評估相對而言是較不合適的。
總之，市場房地產價值評估的方法應結合實際情況，各取所長。相對而言較為結合成本法的基本思想是:先將委估房地產的土地假設為國有土地,然后用市場比較法去求出其使用權的相應價格。其次，通過減扣集體土地依法將其轉換為國有土地的費用(也就是征地費),這樣就得到了集體土地使用權的價格；最后再用成本法求出建筑物的價格之后,將兩者相加，兩者之和就被稱作委估集體房地產的抵押價格。
三．估價報告中須作的兩項說明
作為評估人員，在做集體房地產抵押價值評估報告的時候,需要在限制條件以及估價規范規定的價值評估假設這一欄中,作出如下兩項明確說明,從而以便抵押當事人作為參考,尤其是讓抵押權人了解抵押物所能擔保的債務數目時提供必要參考。具體兩項說明如下:
（一）估價結果的內涵
盡管抵押當事人希望可以了解到的是當抵押權人依法以提供擔保的房地產處分或抵押人不履行債務(變賣該房地產、折價或者拍賣) 時，該房地產所能夠實現的客觀合理評估價格折算到假設抵押權時的價值，然而因為處分時點的不確定性，致使很難準確的把握這種預期價值，依據估價規范的明確規定，實際的抵押價值評估價格就是假定的抵押權過程中的集體房地產價值。作為抵押權人應該考慮抵押權從假定時點到處分時點這一期間內的房地產市場抵押物處分的費用、變化的風險等，然后再按照估價結果中的某一比例來確定抵押房地產可用于擔保的債務數額。
（二）轉移方式對房地產處分的影響
當抵押權人采用報告的估價結果當作抵押貸款參考的時候,應該要注意到評估的結果是按照抵押房地產處分期間土地所有權并不轉為國有為前提條件的,因此如果在處分期間買受人并不是委估對象所屬的集體經濟個人或組織單位,依據規定的要求需要轉為國有土地并且買受人必須交納應支付的土地出讓金以及土地征用費，而這樣就會在一定程度上增加了對委估對象的處分難度。
結束語：
總而言之，集體房地產的價值評估的首要原則是要合法,然后依據相關法則法規來進行專業評估。選取正確使用的估價方法，才能更好的對集體房地產抵押價值進行評估。
參考文獻：
趙建,賈岐嶺. 論房地產抵押的處置權[J]. 商業文化,2010,(04) .
第2篇：國有土地房屋評估方法范文
城市房屋征收的焦點問題之一就是征收安置補償價格問題，而安置補償價格則以具有估價資質的房地產估價機構出具的房屋征收評估價格作為基礎。為更好地和市場實際情況相符合，更好地維護征收當事人的利益，住建部于2011年新出臺的《國有土地上房屋征收評估辦法》明確要求有類似交易的房屋征收采用市場法進行評估。由于一個項目的征收評估一般涉及的房屋數量眾多，位于同一區域，且大多數具有同質性。因此，房屋征收估價機構在項目評估前，一般都會選擇具有代表性的一戶樣本房屋通過市場法或成本法等進行評估，征收評估房屋內的其他房屋則以該樣本房屋為基準，通過樓層、朝向、面積等因素進行修正，得到最終的評估價格。
由此可見，確定樣本房屋基準價格是確定房屋征收評估價格的基礎。由于征收評估一般涉及的房屋眾多，且關系到征收當事人的切身利益以及城市建設的推進，影響重大，因此樣本房屋基準價格的確定是否符合《房地產估價技術規范》等有關規定要求，是否客觀合理，就顯得尤為重要。為避免樣本房屋基準價格評估有誤，我市引入樣本房屋基準價格評估專家論證制度，有效解決了該問題。按照住建部《國有土地上房屋征收評估辦法》規定，征收當事人對估價結果有異議的，可以向當地房地產價格評估專家委員會申請技術鑒定。對征收評估的樣本房屋基準價格進行事前論證，能有效避免事后鑒定中因評估公司工作失誤或技術水平等原因而帶來的風險，因為如果申請技術鑒定的評估報告的估價依據即樣本房屋基準價格評估報告是錯誤的，會給整個征收工作帶來負面影響。
二、房屋征收評估基準價格論證的程序
在2011年國務院制定《國有土地上房屋征收與補償條例》之前，國內拆遷依據的法規主要是2001年國務院的《城市房屋拆遷管理條例》，與之配套的評估文件是住建部于2003年制定的《城市房屋拆遷估價指導意見》。該意見未明確對拆遷項目（主要是住宅房屋）是否必須采用市場法評估，因此，國內的拆遷評估工作主要有兩種方法，一種是區位價修正法，另一種是市場法評估。為使被拆遷房屋的評估價格更貼近市場實際，我市自2005年開始對住宅房屋拆遷采用市場評估方法，并實行專家論證制度。
為保證房屋拆遷基準價格論證工作的順利開展，我市成立了市房地產價格評估專家委員會，主要負責房地產拆遷項目基準價格論證、房地產估價技術規范修訂及在拆遷評估過程中產生疑義的技術鑒定工作。為規范估價專家委員會的日常工作，先后研究制定了《無錫市房地產價格評估專家委員會工作規則》和《無錫市房地產價格評估專家委員會房屋拆遷基準價格評估報告論證工作規程》等規章制度。專家委員會實行政府組織下的專家負責制，在全市范圍內選聘了31名專家組成專家庫。在拆遷評估之前，先有評估公司出具該項目的樣本房屋估價報告，由征收人提請無錫市房地產價格評估專家委員會進行論證，無錫市房地產價格評估專家委員會受理論證申請后，組織5名專家對提交的評估報告從樣本房屋選取、可比案例選取、各因素系數修正、估價結果確定等方面進行研究討論，認為估價報告無技術問題、估價結果符合市場實際的，出具論證報告，并以此作為整個項目征收評估的基礎和依據；如果認為估價報告存在問題，則要求評估公司進行修改重新提請論證。
5年多時間我市共組織了200余個城市重點工程建設、危舊房改造等涉及征收房屋的評估基準價格論證工作。在做基準價格論證過程中，能夠堅持站在獨立、客觀、公正的立場上，對所出具的每1份論證報告都組織5名專家認真研究、集中討論，并由輪值主席進行現場監督，充分發揮評估專家的作用，所出具論證報告全部得到認同。無一例被征收當事人否決或提請上級重新鑒定，緩解了政府的壓力和征收當事人的矛盾，為我市房屋征收工作的順利開展履行了應盡的職責。
三、房屋征收評估基準價格論證需關注的幾個問題
由于基準價格論證是我市拆遷評估的創新性工作，國家及省層面沒有明確的法律法規和操作規程，很多工作也是在摸索，因此必然存在一些問題。
1.被征收房屋的市場評估價和被征收者心理期望價之間差距過大的問題
國務院頒布的《國有土地上房屋征收與補償條例》、住建部《國有土地上房屋征收評估辦法》、國家標準《房地產估價技術規范》等明確被征收房屋的市場評估價是指參照被征收房屋周邊類似房屋的市場交易價格、結合被征收房屋的成新等因素確定房屋的價值。被征收房屋一般來說環境、配套、結構較差，房齡較老，這類房屋的市場交易價和市場評估價值都比較低，而大多數被征收戶的心理價位通常是同地段周邊新售高檔商品房的價格，兩者之間的落差比較大，從而增加了征收工作的難度，實際征收過程中，雙方達成一致意見的安置補償價格（在評估價格的基礎上加上室內裝修、政府獎勵及各種補助）遠超過被征收房屋的真實評估價格。
2.征收跨度時間過長的問題
一些規模較大的征收項目，涉及戶數多、征收時限長，周邊房地產市場價格變化快，導致了當前市場價格和估價時點時評估的基準價格差異過大。如我市某危舊房改造項目，其拆遷許可證的估價時點是2009年5月7日，由于受2008年下半年金融危機的影響，房地產市場價格普遍不高，因此這個項目在拆遷估價時點時的評估價格為6072元/平方米（非成套5532元/平方米，該項目大多數房屋都是非成套）。但2009年下半年受國家積極房地產調控政策影響，房價漲得比較快，同時，該項目周邊陸續新開發了一些高檔樓盤，使得該區域的房價拉升很快，增加了后續房屋拆遷的難度。
第3篇：國有土地房屋評估方法范文
關鍵詞：東莞市 土地出讓 評估方法
中圖分類號：F205 文獻標識碼：A
文章編號：1004—4914（2012）06—213—03
一、土地出讓評估的工作流程簡介
東莞市內在對招拍掛出讓土地的底價或起始價進行評估時，一般的做法是：
1.市國土資源局負責組織地價評估，通過招標方式選定土地評估機構，評估機構采用市場比較法、剩余法、成本法等方法評估招拍掛底價或起始價，提交市國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓領導小組審核，再由市國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓領導小組集體決策，根據土地估價結果和政府產業政策，擬定招標標底，拍賣和掛牌的起叫價、起始價、底價，投標、競買保證金，并報市人民政府批準實施。標底或者底價不得低于國家規定的最低價標準。應交的土地出讓金數額也是由市國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓領導小組集體決策確定。
2.東莞“三舊”改造中，屬于政府收購儲備后再次供地的，必須以招標拍賣掛牌方式出讓。市國土資源局組織（或通知）委托有資質的評估公司對地塊的出讓土地使用權市場價格進行評估；市國土資源局擬訂協議出讓方案后報市政府審批。
二、出讓評估中使用的評估方法的種類
當地沒有制定有關國有土地使用權招拍掛出讓的底價或起始價的評估辦法，但由于東莞未公布地價指數等參數，土地管理部門人員并不認可評估使用基準地價修正法，允許的評估方法主要有：市場比較法、假設開發法或剩余法、成本逼近法、收益還原法等。而對于成交價上限的評估工作目前還未開展。
對于原土地使用者的土地補償費用，允許采取的估價方法有：市場比較法、假設開發法或剩余法、成本逼近法、收益法。
東莞市內的工業用地項目與其他經營性用地項目在確定底價或起始價時估價方法有所不同，區別是：
1.工業用地項目一般選用市場比較法、收益還原法或成本逼近法進行評估。
2.其他經營性用地項目中的住宅一般以市場比較法為主，以剩余法為輔；商業服務業以市場比較法為主：收益還原法為輔；公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地可以參照工業用地一般選用市場比較法、收益還原法或成本逼近法進行評估。
具體到用地類型，土地出讓評估，一般采用評估方法主要有：（1）住宅：一般以市場比較法為主，以剩余法為輔。（2）商業服務業（含商務金融用地、住宿餐飲用地等）：一是有條件選用市場比較法的，以市場比較法為主，收益還原法為輔；二是可比案例較少或可比性較差，可以收益還原法為主，以市場比較法為輔，市場比較法的案例所在地區選取范圍可以適當擴大。（3）工礦倉儲用地：對具有買賣或租賃交易案例的，應同時選用市場比較法或收益還原法進行評估，在租賃交易案例不充分時，可以采用成本逼近法。
三、評估目的的表述
出讓土地市場價值的評估目的表述為：評估待估宗地的土地使用權市場價值，為委托方土地出讓提供價值參考。
四、采用市場比較法評估的要點
1.可比案例的選擇。采用市場比較法評估出讓土地價值，選擇市場比較案例時，判斷某區域與估價對象屬于同一供需圈依據與估價對象具有替代關系、價格會相互影響的適當范圍。
在可選用的交易案例較少的情況下，可以采用拍賣成交案例、有設定特別交易條件的成交案例作為比較案例。
以招拍掛方式取得的出讓土地使用權在規劃用途調整、容積率調整及用地面積變動等情況下需要補繳地價款的評估，由于涉及年限較長，政策變化大導致可比案例缺乏、資料收集困難等問題，導致評估方法的使用受到很大的限制。由于原規劃只是一種假設，沒有實施，往往限制了收益還原法等評估方法的使用。
在東莞有兩大發展園區，即松山湖科技產業園和虎門港工業園，雖然在地理位置上都分屬幾個不同的鄉鎮，但各自已形成總部集聚效應；與所處的各鄉鎮之間經濟聯系不大，因此在評估此類土地出讓價值時可比案例的選取，盡量選取同一園區的案例，不用所在鄉鎮的案例。
我們的解決辦法主要是：在使用市場比較法及剩余法選取可比案例時可以適當擴大可比案例的區域范圍，特別是注意對可比案例用地類型、容積率等因素進行修正，盡量選取用地類型接近，容積率相近的可比案例，使比較案例與評估對象修正幅度限制在20%以內，同時修正參數的取值要做有理有據。
另外，此糞土地出讓的問題主要就是對政策的把握問題，評估價格變動的空間很小，因此評估中注意要向委托方索取相關的政策文件及出讓稅費的計算表。選定比較實例后，要認真閱讀出讓公告，了解成交價的內涵（包含哪些稅費及未含哪些稅費），應建立價格比較基礎，統一付款方式（應修正為一次性付款）、幣種（統一為人民幣）和貨幣單位、注意面積的內涵和面積的單位等。
2.可比案例的因素修正。需要進行交易日期修正時，可以編制日期修正系數表進行修正，交易日期修正系數一般根據同類用途的地價指數進行確定，地價指數的確定可以參照“中國城市地價動態監測”的城市或區域的地價增長率。，同時結合當地近期土地交易情況和房地產發展趨勢綜合確定，對于同一城市內的不同區域，由于發展程度不同，期日修正大小也有異。
交易類型一般包括出讓、轉讓、作價出資、抵債、抵押、清算、課稅等。如選擇交易案例的交易類型與待估宗地的類型不一致，應進行交易類型的修正。即便是同一交易類型如出讓，招標、拍賣、掛牌和協議4種方式的成交價可能有較大差異。協議出讓的價格可能偏低：拍賣出讓價格最高且可能偏高；招標出讓和掛牌出讓的，價格可能是居中價，且最可能是合理價。我們的做法是：以待估宗地為基準，每增加或下降一個級別，指數增加或減少2。
交易情況分為正常交易和非正常交易，正常交易是指公允市場價格，公開透明進行交易的情況；非正常交易包括急于出售、急于購買、有條件出售或購買、交易稅費的負擔等等特殊情況。對由于不符合正常市場值的交易情況所帶來的價格偏差進行糾正，分析各種情況下對土地交易產生的是偏高或者偏低的影響，向著公平市場方向修正。根據該種狀況下偏離市值的程度，確定修正的百分比，測定各種特殊因素對正常土地價格的影響程度，利用修正系數，修正具體的交易案例。
對各可比案例交易價格進行各項影響因素修正后，所得到的各個比較實例的價格可選用以下方法之一來確定比準價格：簡單算術平均法、加權算術平均法、中位數法、眾數法。但由于一般估價實務中選取的可比案例不會很多，因此中位數法與眾數法并不適用。在評估實務中，如可比實例修正過程沒有明顯差異或差異不大，可采用簡單算術平均法：如各可比實例修正過程差異顯著，則應采用加權算術平均法，此時應通過分析比較案例與委估對象的相似度、貼近度、比較修正的準確性、可靠性和修正幅度綜合判斷確定各案例價格的權重。
五、采用成本逼近法評估的要點
評估出讓土地市場價值時，除了工業用地、公益設施用地等外，還通常對于倉儲用地、軍事設施用地、港口碼頭用地等選用成本逼近法。
成本法運用中存在的難點：（1）土地取得費的測算中對涉及到的土地補償費、安置補助費及地上附著物和青苗補償費的土地政策法規的適用性、合理性的把握，采用的相關稅費的合理性；如土地用途是林地，就不應再計算耕地占用稅；如果一宗地內有各種各樣的農地類型，各類農地所占的面積不祥的情況下，如何確定土地補償費、安置補助費及地上附著物和青苗補償費及所應交納的耕地占用稅。（2）對投資利潤率如何確定更為合理。（3）如何合理地確定土地增值收益等問題。
六、采用收益還原法評估的要點
1.收益案例的選擇。采用收益還原法評估待出讓的商業綜合體用地，如果缺乏可比案例來測算未來商業綜合體總收益，可以選用小型商業店鋪作為比較案例。
如果選用小型商業店鋪，應通過以下的修正使其成為可比案例：（1）選用小型商業店鋪案例應和待估宗地在同一供需圈；（2）選用小型商業店鋪案例從事的行業盡量相同，容積率相近且面積盡可能大；（3）收集小型商業店鋪案例如果是出租性土地及房屋的宗地，應收集三年以上的租賃資料，如果是營業性土地及房屋的宗地應收集五年以上的營運資料（所收集的資料應是持續、穩定的，能反映土地的長期收益趨勢），并對之進行分析。在當前的經濟形勢下，合理的收益往往是前低后高，甚至可能前幾年是負收益。因此在確定選用小型商業店鋪收益時，應調查周邊可比案例的平均收益，權益人提供的資產負債表、損益表等數據可能會不真實，這時須認真鑒別，可查閱其審計報告。同時，對會計報表進行調整，將不合理數據調整為客觀合理數據，將會計處理數據調整為估價數據（例如會計折舊與估價折舊不同）。
在東莞市內，純土地租賃交易量較少。一般可通過現場調查、房地產中介、網絡及報紙等媒介得到土地租賃案例。
如果缺乏此類案例，還是可以采用收益還原法評估出讓土地價值的。因為除了通過土地租賃案例進行測算外，我們還可以通過以下方法解決：（1）我們可以通過調查獲得房地產的客觀收益后，減除合理費用，再扣減建筑物的貢獻值，即扣減房屋現值×建筑物還原利率即為年土地純收益的客觀合理數據。（2）對于經營（生產）性企業的土地純收益。可以通過調查獲取企業經營（生產）純收益和非土地資產純收益，兩者相減即可得年土地純收益，其中企業經營（生產）純收益可以通過年經營（生產）總收入減去年經營（生產）總費用得到。
2.收益還原法中的難點：（1）如何獲得年土地純收益的客觀合理且穩定數據。（2）土地費用如何準確測算。（3）土地還原利率的取值等，最易發生的技術錯誤是對土地純收益的測算。
3.解決方法：（1）土地純收益的測算可以通過土地租賃合同或估價對象所在供需圈內與估價對象用途、性質等相近或相似的案例進行調查，了解片區土地平均租金水平（2）房地產出租采用的是“一費制”，即房產稅（按年租金的12%計）、營業稅（按租金的5%）、城市維護建設稅（按營業稅的7%或5%）、教育費附加（按營業稅的3%）等合計得出綜合稅率，進而測算出土地費用。（3）通過安全利率加上風險調整值法和投資風險與投資收益率綜合排序插入法估算房地產的還原利率。
4.放棄使用收益還原法的情況：（1）缺乏估價對象所在供需圈內與估價對象用途、性質等相近或相似的案例。（2）沒有收益或潛在收益的，如公共設施用地等。
七、采用剩余法評估的要點
1.根據我們的估價經驗，采用剩余法評估出讓土地市場價值時，以下問題容易被忽視或最容易犯錯誤：（1）估算開發完成后的不動產價值時，未能根據現時的房地產價格及走勢、政策影響，預測建成后售價；未能在符合估價基準目的政策規定的前提下合理預測銷售時間；未能根據市場承受條件，確定是否分期銷售，考慮資金的時間價值問題來合理預測銷售情況；租賃未考慮出租率及租金增長情況；未注意可售面積與總建筑面積的區別，計算售價或租金時應使用可售面積。（2）估算開發成本時，開發周期和投資進度安排的確定應參照類似不動產的開發過程進行確定。對于大型開發項目，應分期建設，分期投入資金；計算開發成本時未使用總建筑面積。
2.一直懸而未決的問題是：（1）如何合理地估算利潤率，選取的依據及標準怎樣才算合理？（2）采用現金流量折現法對待開發土地價值進行測算時。價值時點的不同可能導致開發價值的差異等。
八、在特殊出讓評估時的一些做法
1.在政府征收評估中的做法是：（1）對于原土地使用者的土地補償費用，在評估和核定時以現狀用途和規模為主，適當考慮未來的規劃用途和建設規模。（2）東莞市內測算補繳地價款時，以確定變更的批準日為估價時點，采用割差法，先計算變更之后及之前兩種情況下的總地價，對兩者進行比較，其差值即為應補繳的地價款。（3）在出讓土地評估過程中，是評估的價值類型是出讓市場價。
2.出讓配建保障性住房的住宅用地，其地價評估思路與無此項配建的住宅地價評估思路的不同：（1）出讓配建保障性住房的住宅用地對保障性住房用地的出讓成本和稅費及售價要根據政策，另列考慮。（2）如果估價對象周邊建有或擬建保障性住房項目，它將對估價對象價值主要產生以下影響：一是售價降低，主要的原因是供給增加及高收入人群減少；二是低收入人群增加，引起居住環境變差，降低估價對象的價值。
對于這些影響的量化主要是體現在商品房的售價降低方面。
九、在出讓評估中應關注的問題及建議
1.關注征收補償等政策法規的變化，如“三舊”改造政策、城軌建設用地的拆遷征收相關政策法規在估價基準日是否已失效或變更。對于同在有效期內的政策法規，要根據待估宗地的特點，相關法規的適用性進行取舍；同時注意相關法規的法律沖突問題，在選用時要與委托方溝通，盡量取得委托方認可的書面意見，減少糾紛發生的可能性。
2.關注集體土地使用權流轉和國有土地使用權出讓在評估處理上的差異。
3.關注規劃批準書上的用地類型和實際出讓的用地類型不一致的情況，解決評估的合法性問題。如中小學校用地的評估，按《土地利用現狀分類》出讓的用地類型為公共管理與公共服務用地——科教用地項下的教育用地，而規劃的用地類型往往列為住宅用地類下的中小學幼兒園用地。筆者認為：出讓年限是指最高出讓年限，不高于出讓年限出讓就是合理的，住宅用的的最高出讓年限為70年，公共管理與公共服務用地的最高出讓為年限50年，出讓評估時應以公共管理與公共服務用地的最高年限50年進行評估。這并不違反評估的合法性原則。
4.對于以招拍掛方式取得的出讓土地使用權在規劃用途調整、容積率調整及用地面積變動等情況下需要補繳地價款的評估，由于涉及年限較長，政策變化大導致可比案例缺乏、資料收集困難等問題。在使用市場比較法時注意對可比案例用地類型、容積率等進行修正，修正參數的取值要做到有理有據。
5.在土地出讓評估中要遵循實質重于形式的原則，加強估價對象及可比案例的現場勘查工作，對于不同類型的教育用地的出讓評估，采用不同的價格內涵和評估方法。（1）對于幼兒園用地（R61）的評估：根據委托方提供的《東莞市建設用地規劃批準書》，待估宗地規劃性質為幼兒園用地（R61）。據估價師現場勘查，估價對象是開發商應建設規劃部門對住宅配套建設的政策要求，而購買用來建設社區幼兒園的，是居住區內為小區配套使用的居住級以下的幼兒園用地（R61），與規劃用途相符，評估價格就往居住用地（R2）價格上靠，選取居住用地（R2）作為可比案例，特別注意是要對土地用途、容積率及使用年限的修正。評估方法采用市場比較法及收益還原法。（2）對于中學用地的評估：根據委托方提供的《東莞市建設用地規劃批準書》，待估宗地規劃用途為中小學及幼兒園用地（R6），據《東莞市城市規劃技術管理規定》（自2006年1月1日起施行），R6為居住區級以下的教育設施用地，如幼兒園、小學、中學等用地。而據估價師現場察勘，待估宗地實際上是居住區以外的中學用地。結合評估的目的，根據《土地利用現狀分類》（GB/T 21010—2007）規定，應歸屬公共管理與公共服務用地中的科教用地，因此評估設定用途為教育用地，選取有限的教育用地及同區域的科研用地等作為可比案例，評估價格就往科教用地上靠，評估時要特剮注意的是對土地用途的修正。評估方法采用市場比較法及成本逼近法。
6.若同一估價對象委托幾家土地評估機構同時進行評估，解決各評估機構之間評估結果的差異問題，基本方法有以下兩點：一是參與出讓評估工作的土地估價師們要認真學習評估理論和不斷更新知識，提高評估業務能力，減少差錯的發生；二是中標的幾家機構在有關部門及協會的組織下共同探討，采用相同的評估方法及采用相近的評估參數，特別是土地還原率、收益率等參數。
以上是筆者對政府土地出讓評估的一些想法和做法，懇請評估師批評指正。同時希望評估行業協會能在今后舉辦多種形式的學術交流活動，鼓勵機構之間估價師的交流。如可以讓評估師把在評估工作中遇到的技術難題上傳到網站、微博、QQ群等，讓廣大評估師們共同探討。使我們評估行業內形成愛評估、懂評估、互教互助的學習氛圍，樹立行業專業健康向上的形象，使各評估機構和行業不斷發展壯大。
第4篇：國有土地房屋評估方法范文
【關鍵詞】 房屋拆遷 現代制度經濟學 產權 交易成本 國有土地使用權產權
一、引言
新制度經濟學理論體系擴張了傳統經濟學的解釋力，已成為一種能更準確和全面地解釋現實世界的經濟學工具。盛洪（1993）用兩個詞概括了其理論核心，一個是“產權”，即受制度保護的利益，產權制度既涉及對產權的界定，有涉及對產權的保護；另一個是“交易費用”，即指達成契約和保證契約執行費用。
眾所周知，房屋拆遷工作對于我國現代化建設、城市面貌更新及國有土地使用的合理布局等有著舉足輕重的意義。然而拆遷工作又直接關系到人民群眾的切身利益，對于被拆遷者的國有土地使用權產權的不明晰界定，導致了拆遷補償標準的確定機制不完善，進而降低了拆遷工作效率，嚴重增加了拆遷工作的交易成本，甚至引發了大量拆遷雙方的矛盾糾紛，對社會穩定造成不利影響。因此，在此基礎上提出切合實際的建議措施，以圖為建立健全房屋拆遷的法律法規，處理好加快城市改造、提高城市品位和居民生活質量與保護被拆遷人合法權益的關系提供借鑒。
二、實施拆遷行為的必要性分析
對于問題交互性質的認識將有利于人們更理性地判斷某一行為的潛在收益和損失。科斯（1960）在分析涉及對他人產生有害影響的工商行為時深刻指明損害問題具有交互性質，即外部侵害不僅起因于侵害者的行為，也起因于被侵害者的存在，避免對受損害方的損害將會使實施損害的一方遭受損失，關鍵在于避免較嚴重的損害。因此，在分析拆遷行為給房屋所有權人帶來損失的同時，更應考察不實施拆遷行為給社會凈收益帶來的損失，唯有權衡兩者輕重，才能更好地理解實施拆遷行為增加社會總價值的戰略意義。
實施拆遷行為給被拆遷者帶來的損失方面，暫不考察拆遷者（損害方）對于被拆遷者（受損害方）是否補償及補償是否合理，需考慮的是由于城市居民的房屋往往是一個家庭的命脈，承載著太多的東西，當拆遷方實施拆遷行為時，大多數被拆遷者將只能選擇放棄原來市中心便利的生活設施和交通條件，到城市邊遠地區購買一套住房，這使得居民蒙受了原有物業和物業區域內土地使用權喪失，以及因搬遷而造成的生活、工作、學習成本增加等損失。
此外考察不實施拆遷行為帶來的損失，亦即實施拆遷行為帶來的收益。由于拆遷制度的實施，我國許多城市實現了住房資金的良性循環，加快解決了住房困難，大部分危房、棚戶、簡屋得到了改造，居民的居住環境得到了較大的改善。因此，拆遷行為是我國進行舊城改造和城市更新的重要手段。另外，拆遷制度也使中國城市住房的所有制結構發生了天翻地覆的變化，城鎮住房以公有制逐漸轉化為非國有為主，為房屋的市場交易奠定了基礎。因此，比較實施與不實施拆遷行為的各自損失，我們可以發現，雖然目前拆遷制度受到了一定的詬病，但是放棄拆遷制度而將城市更新重新放歸私法領域也是不現實的。
為了更好地分析實施拆遷行為的必要意義，在此引入科斯（1960）提出的“合法的妨害”這一概念，即有些行為即使對別人造成了損害，只要該行為的當事人采用了適宜的技術降低了侵害，受到侵害的人也只能承認這些行為的合法性，即他們只能忍受。這是法律根據對整個社會的成本與收益的考慮，作出的對私有產權適當削弱的調整。于是，從提高社會凈收益的角度出發，受侵害一方應當允許并接受“合法的妨害”，即人民群眾應當對城市房屋拆遷行為報以支持和配合的態度。另外，由于相對于實力較弱的、分散的居民，拆遷方及地方人民政府顯然具有談判優勢，這使得擁有“合法的妨害”權利的當事人，會降低技術的適宜水平，從而使侵害的程度提高。對于國有土地使用權產權的不予以承認及不明晰界定導致被拆遷者損失加重的現象，便是拆遷方提高侵害程度行為的具體表現。
三、土地使用權產權不明晰界定引發的城市房屋拆遷問題
土地使用權是憲法確定的私有產權，在涉及對這種私人產權的征收、征用、拆遷時，就應當考慮補償。然而近年來，在城市房屋拆遷過程中，拆遷往往只是對房屋進行補償，不對土地進行補償，有關土地使用權的補償糾紛時有發生，從而影響了社會的穩定。此外，不合理的法定拆遷補償標準使得居民在缺乏合理依據的情況下根據自己喜好提出要求，一旦前人的要求得到滿足，后人會以此為依據提出更高的要求，這也致使拆遷方和地方政府承受了巨大的交易成本和財政負擔。
1、城市房屋拆遷的本質及其所涉及的土地問題
為了考察國有土地使用權的獨立產權性質，必須理解什么是產權。阿曼?阿爾奇安（1965）指出：“在任何社會里，資源的個人使用權（即產權）都能得到解釋，產權意味著對于其他人在資源使用方面做出的違背我意愿的選擇的一種保護”。E.G.弗魯博頓和S.配杰威齊（1972）認為：“產權不是指人與物之間的關系，而是指由物的存在及關于它們的使用所引起的人們之間相互認可的行為關系。產權安排確定了每個人相應于物時的行為規范，每個人都必須遵守他與其他人之間的相互關系，或承擔不遵守這些關系的成本。”
土地使用權雖然是不完全物權，但仍然是獨立的財產權利，具有對世性的特征。土地使用權者直接和不特定多數人發生法律關系，也都可以獨立地行使物權請求以保護自己的合法權利，也可以自主決定將該權利轉讓、出租或抵押，或在其權利上設定其他性質的物權。土地使用權人實施上述法律行為時，不受土地所有權人即國家及社會任何其它個體或組織的干涉。因此，土地使用權是其使用權人的一項獨立產權。
盡管城市的土地按照憲法規定屬于國家所有，但這些國有土地上建立了各種不同所有權的房屋，這些房屋是因為擁有國有土地使用權而存在的。城市房屋拆遷的直接目的在于國有土地使用權的流轉，被拆遷人的財產價值構成不僅涵蓋房產，更應當體現出土地的價值。從表面上看，拆遷似乎指向的是房屋，但其本質卻是在公權力干預下的平等主體之間土地使用權的產權交易。基于土地使用權的獨立產權性質，其流轉交易應依法實行有償轉讓，房地產開發及拆遷行為應當按照法律規定支付土地使用權出讓金、城鎮拆遷費等相關費用，以平等協商、等價有償的原則上取得土地使用權。
然而無論是相關法律理論，還是拆遷補償實踐，大多有意無意地偏離了拆遷的本質。長期以來，一些部門和單位宣稱拆遷方產權人購買的只是地上建筑物的所有權，利用地方規章和政策無視、模糊以至于抹殺公民合法擁有的土地使用權產權，不能給予被拆遷方公正合理的拆遷補償。因此，國有土地使用權產權的不明晰界定導致了對于受損失方不合理的拆遷補償標準，進而引發拆遷交易成本急劇上升、致使矛盾糾紛頻繁涌現，不利于社會的和諧發展。
2、土地使用權產權不明晰界定引發的拆遷交易成本上升
“交易成本包括事前發生的為達成一項合同而發生的成本和事后發生的監督貫徹該合同而發生的成本”（R.Matthews，1986）。樊綱（1992）對交易成本的具體成本支出內容進行了劃分，本文所要分析的拆遷交易成本上升問題則主要涉及其中的議價成本，即為確定買者和賣者的真實要價而進行的討價還價過程，此外還應包括因無法達成合同而產生的訴訟賠償等方面的成本支出。
交易與交換，無論是物品的交換還是勞務的交換，說到底都是一種權利即“產權”的交換，也就是放棄對某一物品的產權換得對另一物品的產權。產權不明確，事實上從兩個方面使交易成本上升，一方面是造成交易對象之間發生議價博弈，雙方為追逐私利引起了“有形交易成本”的上升；另一方面，模糊的產權會阻礙交換行為的發生，導致交易規模的縮小，使人無法通過交易行為提高經濟效率，這一由產權不確定造成的效率損失，也被稱為“無形的交易成本”。下面就有形和無形交易成本兩個方面，對土地使用權產權不明晰界定引發的拆遷交易成本上升問題進行考察。
有形交易成本方面，假定拆遷方對其所致損失（包括房屋所有權和土地使用權）負完全責任，被拆遷方就沒有任何理由修改他們的安排，因為對被損害權益的賠償總是能夠替代他們損失的市場價值。但是，如果拆遷方抹殺公民的土地所有權即不用負完全賠償責任，他們就會堅持這一安排，這樣輪到被拆遷方設法減少損失，采取與拆遷方進行議價博弈的形式。進而，在議價過程中，居民往往具有更高的博弈資本，由于一旦對某個地塊進行拆遷，這個拆遷的程序是不可逆轉的，政府和開發商無論投入多大成本都必須將這個工作完成，此時，居民就不會擔心因為自己要價過高而使得開發商知難而退。因此，在后一種情形下即土地使用權產權不明晰的情形下，原先的拆遷補償標準名存實亡，被拆遷方不合理地提高補償要求，使拆遷方和政府承受了大大超出預算范圍的有形交易成本。
無形交易成本方面，當拆遷雙方就補償標準進行議價談判陷入僵局而無法達成拆遷協議契約，甚至引起雙方法律糾紛時，就產生了無窮大的無形交易成本。即當我們以“機會成本”的觀點來看該問題時，產權界定不清楚，事實上阻礙交易的實現，使任何交易成為不可能，事實上使潛在無形的交易成本無限大。
從這個意義上說，明確界定產權，不僅是減少有形交易成本的前提，而且本身也減少了“無形的交易成本”。對于我們分析的城市房屋拆遷問題帶來的借鑒意義便是：承認并明晰界定被拆遷方應有的土地使用權產權，并為此建立公平合理的產權制度以保護公民的私人獨立產權，將會大大降低拆遷過程的交易成本，提高社會資源配置效率。
四、土地使用權明晰界定為被拆遷居民獨立產權的意義
明確的產權界定，提供了人們進行一切交易活動的基礎，它能有效減少和節約交易成本。進而，不同的產權界定所帶來的資源配置效率也是不同的，換句話說，一種界定可能比另一種更有效率或更無效率，并且存在著最佳產權界定。盛洪（1992）認為，“誰的行動給他人的既定經濟利益帶來損失，誰就要負賠償責任，這便是達到最佳產權界定的簡化了的經濟學規則”。
對于房屋拆遷問題而言，要達到最佳土地使用權產權界定，應當要從遭受利益損失的使用者的產權角度去考察，由于拆遷方的行為改變了既定的利益格局，為了使社會資源配置效率不受影響，必須負完全賠償責任。即政府及有關部門應脫離房屋所有權、土地使用權分離的思路，土地所有權公有化，并不意味著土地使用權產權的公有化，應當按照出讓土地使用權的完全市場價格，將其基本或完全界定為居民的獨立產權。唯有如此，才能以最有利于社會資源配置為目的的土地使用權產權界定方式，有效減少拆遷過程中因土地使用權產權不明晰所造成的有形和無形交易成本，使拆遷交易活動更容易、更順利、更高效率地進行。
同時，不能執行的法律，只是一紙空文；不能有效地加以貫徹和保護的產權，只是“口頭”的產權。因此，為使界定產權不流于形式，還必須有效地保護產權，即能對破壞產權的行為進行有效的制裁。既然產權的概念本身是一個社會概念，是在人與人之間才能劃定的社會關系，那么也就需要以國家機器為物質基礎的社會契約方式加以界定和保護，而產權制度便是這樣一種社會法律契約形式。E.G.弗魯博頓和S.配杰威齊（1972）指出：“產權制度是一系列用來確定每個人相對于稀缺資源使用時的地位和社會關系”。產權制度的價值，就是它所能避免的為爭奪產權而付出的代價和因產權未定帶來的資源配置的機會損失。因此，產權制度較之沒有產權制度是優越的，有關拆遷立法和監督執行部門要在行政法規、地方規章和具體行動中真正明晰界定以及保護居民土地使用權和房屋所有權，加快建立起將土地房屋共同界為私人獨立產權的公民產權制度，推動城市房屋拆遷安置工作更好地為城市建設服務。
五、對我國城市房屋拆遷問題的對策性措施思考
1、以明晰界定被拆遷者土地使用權產權為基礎對拆遷法規進行修訂
國家應當盡快出臺《房屋拆遷管理法》，確保城市政府因公共利益的需要征收公民、法人和其他組織的國有土地使用權和房屋所有權時，能夠依照法律的規定進行，而不是依據現行的行政法規。修訂法規的核心任務是明確城市房屋拆遷安置屬民事范疇，應遵循“有償”、“公平”、“平等”的原則，充分保護被拆遷人依法享有的土地使用權產權，改變對依附于房屋所有權的土地使用權被無償征收的不合理狀況。
2、逐步完善土地使用權補償制度
應當在《土地管理法》及《城市房屋拆遷管理條例》中增加對土地使用權剩余年限補償以及區位變動補償的具體規定，這既是尊重和保護私人財產的體現，也是市場經濟中土地資源市場化發展的必然要求。同時，通過設定較為科學完善的價格評估程序，合理確定被拆遷房屋及依附土地的貨幣補償金額，充分保護被拆遷人的合法權益。由于作價補償時，必須考慮土地的價值因素，置換地段區位，應以合理的土地評估價，給予被拆遷人公正合理的拆遷補償。因此，要全面推行市場化評估，拆遷房屋所依附土地的市場化評估要符合國家房地產評估規范的要求，緊跟動態的房地產市場。對于被拆遷房屋所依附土地和安置房屋所依附土地的評估，要參照同區位的房地產市場交易價格，采用同一的市場化評估方法，充分體現公平、公正原則。最后，具體費用的計算標準和方法應該通過制定新的《行政征收法》以及相應的實施細則來加以規定和明確。
3、政府應合理定位并履行好自身職責
在土地管理過程中，政府扮演著雙重角色，即土地所有者和行政管理者。實踐中出現的很多問題都是因為沒有理順這兩種角色的關系，若要有效推進土地所有權與使用權分離、土地使用權產權有償轉讓制度，政府必須正確行使土地所有權和行政管理權職責。拆遷是平等主體之間土地使用權的轉讓，拆遷補償應由雙方當事人依法平等協商確定。除非涉及公共利益拆遷外，政府應保持中立。當然，由于土地的國有性，國家作為土地所有權人和土地使用權人存在管理服從的行政關系。但是如果政府能夠嚴格區分其作為土地管理者與土地所有者的角色，做到“有所為、有所不為”，才不至于在實踐中出現政府職能“越位、缺位、錯位” 的情況。具體到拆遷補償問題上，政府應謹守其財產所有人的中立角色，尊重土地使用權人的私人獨立產權，做到“行政的歸行政，市場的歸市場”，讓拆遷人與被拆遷人自主談判，無法達成協議的依法裁決；同時作為管理者，政府要把自己的工作定位在努力做好協調關系、制定優惠政策、提供信息等服務工作，做到不從拆遷中牟利，不充當市場競爭的主體，不與投資主體之間存在經濟利益或親緣關系，不搞暗箱操作，做到公開、公平、公正。因此，政府唯有成為超脫的居中管理者并努力踐行上述職責，才能使其重新樹立群眾公信力，更好地推動城市房屋拆遷安置工作。
4、推行被拆遷人參與機制：對擬建項目的社會評價制度
城市發展項目是引致城市拆遷的動因所在，因此，必須要做好項目評價工作，把好城市項目審批關。然而現有的城市建設拆遷制度似乎在引導公眾參與、協商、促進信息公開、減少負面社會影響等方面有所欠缺，在城市開發項目的規劃和建設過程中，缺乏對擬建項目進行必要的社會評價，難以識別開發中存在的社會問題。通過對擬定項目進行社會評價可以在拆遷戶與拆遷人之間建立一種協商機制，賦予拆遷戶協商權、發言權，把拆遷戶的意見體現在拆遷協議中，確保他們的利益不受侵犯，達到城市發展以城市居民為本的目的。
【參考文獻】
[1] 盛洪：現代制度經濟學（上下卷）[M]．北京大學出版社，2003．
[2] R.H.Coase.“The Problem of Social Cost”[J]．Law & Economics，1960．
[3] Armen Alchian.“Some Economics of Property Rights”[J]． Politico，1965（30）．
[4] 樊綱：有關交易成本的幾個理論問題 [J]．經濟學動態，1992（5）.
[5] 楊衛國、程承坪：所有權、財產權及產權新辯――兼論馬克思所有制理論與現代產權理論的異同[J]．經濟財政，2007（1）.
第5篇：國有土地房屋評估方法范文
關鍵詞：建設用地使用權；續期；土地出讓金；建議
中圖分類號：D922.33 文獻標識碼：A
原標題：中國建設用地使用權續期制度的現狀和優化對策研究
收錄日期：2016年6月7日
一、引言
改革開放之后，在社會主義公有制體制下，城市土地歸國家所有的基礎上，我國充分借鑒香港地區的土地批租制度，將土地所有權與使用權分離，使用權可以有期限的轉讓、上市流通，但卻給土地使用權到期問題留下了隱患。于1990年，我國出臺了《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，其明確規定了土地使用權出讓的最高年限――70年，而且立場為有償續期，對于不能續期土地，國家將會無償取得土地使用權以及地上建筑物。由于《暫行條例》規定的地上建筑物也由國家無償取得引起爭議較大，在1995年《城市房地產管理法》中作出了一定的修改，明確規定只有因公共利益需要，才可不予批準土地續期的申請。但是對于土地使用權到期未申請續期的問題，繼續保留了土地使用權由國家無償收回的規定，而對于地上建筑物和附著物卻未曾提及。由于2000年之后，陸續有建設用地使用權到期問題的出現，民眾對此問題越來越關心，最終2007年《物權法》出臺。《物權法》對民眾普遍關心的住宅用地給予了答復，規定住宅建設用地使用權到期自動續期。
不可否認，上述法律法規的出臺具有積極意義，建設用地使用權續期問題似乎得到了解決。然而仔細分析就會發現，現有的規定太籠統，根本不具有可執行性。比如說《物權法》規定住宅建設用地期滿“自動續期”，何為自動？是手續上的自動還是連土地出讓金都無需繳納。這些根本性的問題《物權法》均未提及，這也導致了建設用地使用權續期問題成為社會持續關注的焦點。
二、我國建設用地使用權續期現狀及問題
（一）現狀。深圳市一塊商業用地是我國最早一批土地使用權到期的案例，該使用年限為20年的土地于2001年底到期。然而在歷時3年之后，續期問題才算得到解決，即深圳市出臺了《深圳到期房產續期若干規定》。續期的基本原則是土地有償續期，續期期限為該用途房產法定最高使用年限減去已使用年限，續期費用為續期時基準地價的35%，一次性支付。
此后，青島市的住宅小區也出現了住宅用地使用權到期的現象。雖然有業主主動向相關部門提出了續期申請，主管人員卻以無法律依據可解決，暫時將問題擱置，以至于時至今日仍沒有提出解決辦法。
2016年1月底新疆克拉瑪依市的園丁小區某商鋪土地使用權到期。政府規定續期的原則是土地出讓金按最新公布的該地區的基準地價收取；在準予業主續期前，會征詢土地規劃局的意見，只有該片區土地暫無規劃的前提下，才準予續期，同時著手委托獨立的第三方基于該市基準地價進行評估。
2016年3月16號，溫州市鹿城區內600多套住宅用地使用權到期或即將到期。溫州市國土局規定在國家沒有具體實施細則的情況下，目前只能參照國有土地出讓的做法，根據第三方評估機構評估出的單位地價或折算出的樓面地價，算出總的土地出讓金。然而，基于這種方法評估出的數宗土地使用權續期交易，即將要繳納的土地出讓金竟然占到房價的1/3或有甚者達一半左右，業主們普遍表示不能接受如此昂貴的續期費用。
（二）問題。從我國目前試點地區建設用地使用權到期的案例來看，地方政府采用的均為有償續期，但是綜合分析各個地區政策，存在著以下三個方面的問題：
1、續期費用標準。從溫州和深圳市的土地使用權到期案例的對比中可以發現：建設用地使用權到期后，續期問題的關鍵已經不在于是否有償，而在于如何有償，即有償之后怎樣才能做到不給社會公眾增加較大的負擔。深圳市制定的續期費用標準較低，以基準低價為依據，下浮一定比例繳納土地出讓金，屬于公眾可以接受的范圍內，而溫州市制定的續期費用標準以房價為依據，公眾普遍覺得不能接受。因此，到底是按照續期時點該地區同類基準地價還是按照初始繳納土地出讓金時點該地區同類基準地價，是按照續期時點該地區同類基準地價下浮一定比例繳納還是按照續期時點該地區同類地塊的市場價格繳納續期費用，法律沒有做出明確的規定，采取了回避的態度。
2、續期期限。建設用地使用權期滿后，是按照法律規定的最高使用年限續期，還是另外規定一個其他年限續期，亦或是以地上房屋的剩余使用壽命為期限續期，《物權法》對此并沒有做出明文規定，因此我們無從得知具體續期的期限。《深圳到期房產續期若干規定》中載明續期期限不得長于國家規定的該用途房產法定最高使用年期減去已使用年期，然而該規定是否合理有待商榷。
3、續期次數。可以看出，上述案例均未提及到續期次數。毫無疑問，續期的主要目的就是為了解決建設用地使用權和地上建筑所有權之間的矛盾。若允許的續期期限較長，則可能一次續期就能解決此矛盾；反之，則可能要數次續期才能解決，最終達到土地所有權人與建設用地使用權人的利益平衡。因此，續期次數與續期期限息息相關。同樣，相關法規對于續期次數也沒有做出具體規定。
三、我國建設用地使用權續期問題原因分析
我國當前建設用地使用權續期出現的問題有多種原因導致，但究其根本，主要是政府與業主的利益平衡、房地產本身的性質以及法律頂層設計方面的缺陷與不足造成的。
（一）政府與業主的利益平衡。之所以會出現上述問題，原因就在于政府與業主存在著不同的利益訴求。地方政府希望能夠多收土地出讓金，滿足財政支出；而業主則出于自身的利益考慮，希望少繳納土地出讓金。具體來說：若使用權到期后要收回，政府必然希望無償收回，相反業主則希望補償金越高越好。若使用權到期后準予續期，業主必然希望續期期限越長越好，而政府則更愿意適當縮短期限；同時業主肯定希望續期費用從低為好，而政府則更愿意足額收取。所以，改進建設用地使用權續期制度真正要克服的困難是，如何在政府與廣大業主的利益博弈中，找到一種合適的續期措施，實現主體雙方之間的利益平衡和社會公共利益的最大化。
（二）房地產本身的性質。房地產估價時，其價格等于建筑物的價格加上一定期限土地使用權的價格。具體評估中，又有三種評估方法可選：采用市場法時，選取比較案例要考慮到其剩余土地使用期限與待估案例的房地產相同；采用成本法時，剩余土地使用期限的不同會影響到建筑物的折舊年限；采用收益法時，剩余土地使用期限會影響到未來計算收益的期限。因此可以看出，土地使用年限對房地產價格有巨大影響。當前我國整體經濟不容樂觀，正處于陣痛轉型期。2015年的GDP增速僅為6.9%。而房地產業又在國民經濟中起到支柱作用，房地產業的興衰將會直接拖累我國GDP的增長。是故當下任何有關于土地使用權政策的出臺都將導致房屋價格的波動，繼而影響整個房地產市場。因此，考慮到房地產本身特殊的性質，為了維護目前經濟環境的穩定，《物權法》決定對建設用地使用權續期問題采用模糊的回避態度。模糊就代表著不確定，那么公眾就有可能預期土地使用期限不會受到影響，繼而也不會波及房地產市場。實際上政府確實達到了目的，青島市黃島開發區阿里山小區到期土地使用權至今未有解決方案，然而小區居民生活如常，目前小區內房子的交易和抵押都沒有問題，可以像其他正常房屋一樣買賣。
（三）法律頂層設計。關于建設用地使用權期滿以后如何處理的問題，我國的法律規定主要集中在《物權法》、《城市房地產管理法》（以下簡稱《管理法》）以及《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）中，其中《管理法》和《暫行條例》賦予了建設用地使用權人的續期請求權，同時也賦予了政府由于公共利益可以收回的權利。然而對于公共利益的范圍，法律卻沒有給出嚴格限定。而《物權法》僅針對住宅建設用地使用權續期問題做出了修改，即使用權期限屆滿的可以自動續期。雖然為住宅建設用地到期續期時省去了手續上的麻煩，但對是否有償以及續期期限、費用等，上述法律均未做出規定，不具有可操作性。
四、對我國建設用地使用權續期問題的建議
（一）減少地方財政對土地收入的依賴。在許多城市，地方財政收入中有相當一部分收入來自于土地出讓收入。毋庸置疑，建設用地使用權有償續期后，房價相應會有一定程度的下降，隨之而來的連鎖反應是開發商對土地價格的預期降低，最終導致政府出讓土地的出讓金收入減少。政府為了彌補初始出讓金的減少損失，有動機提高建設用地使用權的續期費用。因此，要想解決政府與眾多業主之間的利益訴求沖突，就必須減少地方財政對土地收入的依賴，土地資源是有限的，靠土地收入來維持財政收入不是長遠之計。政府應該本著民生民主的原則，為民讓利，為出讓金收入的減少提前做好準備。
（二）及早制定相關法律法規。由于目前關于建設用地使用權續期的法律均未對續期期限做出明確規定，從而使得剩余土地使用年限處于一種不確定的狀態。短期來看這種模糊化的處理似乎可以在一定程度上緩和房地產市場的波動，然而隨著時間的推移，將會涌現出大批到期的土地使用權，到時這種不確定的剩余使用年限必將對房地產的價格造成巨大的沖擊。人們之所以愿意以高價購買商品房，最重要的原因就是他們認為可以永久持有包括土地在內的房屋。一旦他們被明確告知土地使用權到期后是要續期繳費的，便會產生巨大的心理落差。法律明確的距離土地使用權到期日愈近，他們愈會感到措手不及。因此，我國應該及早制定并出臺相關的法律法規，只有這樣人民才能提前做好充分準備，政府相關部門才可以在處理建設用地使用權續期問題上有法可依、依法辦事，我國的房地產市場才可以健康蓬勃的發展。
（三）合理規劃續期費用。從目前到期續期現狀來看，業主們還是愿意繳納土地出讓金的，關鍵是費用高低問題。筆者建議在規劃續期費用時，要考慮以下四個問題：
一是要照顧好只擁有一套住房（120平方米及以下）剛性需求的業主。建議對只擁有一套普通住房（120平方米及以下）的業主免征土地出讓金；而對于擁有一套120平方米以上的普通住房業主，對超過部分征收土地出讓金；第二套房、商業性住房均征收土地出讓金。
二是要確定繳費標準。目前理論界大多數贊同以基準地價為繳費標準，而基準地價中包含了土地資源價格、征地費用和配套費三部分，業主續期時政府無需再投入征地費及配套設施費，因此筆者認為以基準地價作為繳費標準不合適，應該以土地資源價格作為續期標準。由于征地費和配套設施費在實際工作中難以準確獲得，所以在具體實施時也可以以基準地價的一定比例繳納土地出讓金。
三是要確定每戶業主應分攤的土地面積。正確劃分歸屬于業主自身專有和共享部分的比例，正確計算其實際所占有的土地面積，最終準確得出每個業主對應的較為合理的續期費用。
四是要考慮續期年限。筆者認為應以房屋的剩余使用壽命作為續期期限的上線，實際的續期期限由業主和政府協商確定。即使是擁有一套普通住房（120平方米及以下）的業主也不可能永久免費使用土地使用權。倘若如此，土地實質上轉變成了私有，違背了我國憲法土地國有的規定，而以房屋的剩余使用壽命作為續期期限的同時也達到了政府要保護公眾私有財產以及剛性需求的目的。該方法的最大困境就是由誰確定建筑物的剩余使用壽命，筆者認為應由政府委托獨立的第三方定期對土地使用權即將到期的房屋進行評估確定。此時便顯現出該方法的弊端，即評估的成本問題。然而，換個角度來看評估實際上又是一舉兩得的事，不僅有助于續期年限的解決，而且降低了業主的安全隱患。同時，位于同一小區的房屋其剩余使用壽命基本相仿，所以無需對所有房屋進行評估，因此定期確定房屋的剩余使用壽命是有可行性的。
建設用地使用權續期不僅是一個簡單的與土地交易和房地產相關的法律問題，其順利解決與否，更切實關乎著人民的安居樂業和社會的和諧穩定。國家應及時制定相關法律法規，本著保障民主民生、資源有效利用、有效控制成本的原則，從而達到促進社會和諧、經濟發展的目的。
主要參考文獻：
[1]安體富，竇欣.我國土地出讓金：現狀、問題及政策建議[J].南京大學學報，2011.1.
[2]田洋.收益法的應用：城市住宅土地使用權續期繳費研究[D].青島理工大學碩士論文，2013.
[3]楊繼業.我國建設用地使用權期限制度的完善[D].華中科技大學碩士論文，2013.
[4]王強.我國城市住宅建設用地使用權續期問題研究[D].首都經濟貿易大學碩士論文，2015.
[5]張舟，唐健，譚榮.到期管理：多目標下的平衡――國有建設用地使用權到期管理制度的完善與改進[J].中國土地，2014.4.
[6]沈博.自動續期對住宅房地產估價的影響與思考[J].中國房地產估價與經紀，2008.1.
第6篇：國有土地房屋評估方法范文
【關鍵字】房地產問題 評估理論 企業管理 發展趨勢
中圖分類號：G449.7文獻標識碼： A
伴隨社會經濟的發展，房地產評估行業經過10多年的發展，逐步建立了比較規范的評估管理制度和體系，建立了一只評估專業隊伍，初步走上政府監管、行業自律、自主發展的道路。隨著市場經濟的不斷發展和不動產評估行業競爭的加劇,不動產評估機構管理已經越來越重要。本文主要探討不動產評估機構管理理念等問題。
一、目前我國房地產估價方法的現狀
目前我國的現代房地產估價活動進行的較晚，估價理論體系基本上是從西方引進的，隨著中國加入WTO，距國外房地產估價機構進入我國的估價市場日益逼近，在我國，房地產估價有收益法、成本法、市場法、剩余法、路線法等其它方法，收益法是進行房地產估價工作采用的最主要的方法之一，它是從房地產的經濟效用出發來評估房地產價格的方法，它不但具有充分的學術理論依據，而且具有十分重要的實踐意義中國房地產估價市場日益穩妥，
二、房地產評估對象
在房地產行業，評估對象主要是指具體要估價項目中需要估價的房地產，估價對象主要有土地、建筑物、建筑物與土地合一等。除了要對估價對象的分類加以明確外，還要對估價對象的一些基本情況進行基本的了解，若是土地，則需要了解是沒有開發過的還是新開發地還是附有影響地價的附屬建筑物的土地；但只是單純的建筑物估價，則要真正的明確建筑物的含義，若要是為了寫字樓估價需了解是否包括其中配備的設備，為酒樓估價需了解是否包括其中的桌椅設備等；如果是建筑物與土地合一的估價對象，需了解建筑物是仍然保存，還是將被拆遷等
房地產的評估方法其中基本方法主要有市場比較法，收益法和成本法等基本的方法，其中市場比較法和收益法在市場經濟中運行比較廣泛，收益法和市場調查法能真正的了解市場的行情，對地產及時的進行掌握，更好的保障用戶的利潤，下面我們用收益法對某某商場的房產做一個評估分析
建筑面積26800平方米
1.年租金收入
根基委托方提供的租賃合同及估價人員對周邊類似的租賃房的了解，確定月租金80元/平方米,空置率5%，則年租金收入;
80*26800*12*（1-5%）=2444.16（萬元）
2.年費用
（1）維修費
估價放高層鋼構，房屋重置價值1000元/平方米，年限60年，殘值率0，維修折舊費80%
1000*(1-0)*26800/60*80%=35.73（萬元）
(2）年管理費用
按年租金收入的3%計算
2444.16×3%=73.32（萬元）
（3）房產稅
按年租金收入的12%計算
2444.16×12%=293.30（萬元）
（4）保險費
取房屋重置價格的2‰
1000×2‰×26800=5.36（萬元）
3、資本化率的確定
以安全利率與風險調整系數之和求取資本化率，安全利率取國家一年期存款利率1.98%，風險調整值取6%
4、尚可使用年限的確定
估價對象為綜合用地最高使用年限為50年，于1995年取得土地使用權，故尚可使用年限為43年。
5、估價對象房地產在出讓狀態下的收益價格：
V=（2444.16－407.71）/7.98×[1－1/（1＋7.98%）43]= 24579.47（萬元）
6、應交納的國有土地使用權出讓金
估價對象應補交的國有土地使用權出讓金為321.60萬元。
7、估價對象收益價格
24579.47－321.60=24257.87（萬元）
三、房地產估價目的及必要性
房地產估價目的主要是為房地產市場交易及其它有關房地產經濟活動提供公平合理的價格。目前房地產估價主要有以下幾種目的: (1) 各類房地產的買賣、租賃、出讓、轉讓、交換等交易中的估價(2) 房地產抵押典當、保險(3拆遷補償等;(4) 企業合資、合作、租賃經營企業改制。不同的估價目的是有所差異的這就會影響估價結果，房地產估價的目的是指為何種需要而評估房地產，不同的估價目的，來源于對估價的不同需要。估價目的不同，所采用的評估方法及具體操作過程也有所不同，導致估價結果也會出現相應的差異。
四、房地產企業管理發展新趨勢
隨著科學技術的迅速發展，世界經濟一體化程度不斷提高，企業經營管理方面也出現一些新的趨勢。房地產估價方法可以反映人們對房地產價格形成的認識，無論是理論上還是實際的操作中，房地產的估價都十分重要，所以房地產估價的方法也應該科學嚴謹，不能單純依靠經驗進行主觀判斷。從國內外的情況來看，房地產估價的方法很多，有的是基于實踐產生的，而一部分則是基于理論形成的
1.企業重建和不斷優化的創新型管理
企業重建是從根本上重新設計的根據原有基本信念和業務流程，以其全面優化績效考核。其技術基礎是信息網絡對企業內部的全面實施。通過網絡可以很大的節省數據流轉時間，提高工作效率。創新型管理則體現在四個方面：一是根據環境變化及時更新管理和經營理念，調整優化發展戰略；二是推進管理制度創新、組織結構創新和市場拓展創新，把創新深入到經營管理的各個環節；三是人力資源和企業文化創新。要求所有員工在各自領域內成為創新者，形成創新型的企業文化；四是業務創新。不斷創新業務范圍和業務深度，創造出與眾不同的產品和獨具特色的經營方式。
2. 建立人本管理為核心的剛柔結合管理體系
人的管理就是以人為核心，是企業管理的最高境界。實踐證明，凡是重視人本管理的企業，基本都充滿生機和活力。人本管理主要表現在三個方面。一是按照大部分發達國家和地區的經驗，主要是對中介機構人員而不是簡單的就機構進行管理。主要包括人員資質、人員繼續教育、人員誠信、人員懲處等。二是對從業人員的素質要求都比較高，不僅僅是享有好的薪酬更多的希望有好的學習知識的環境、能擔任富于挑戰性的工作、有表達意見及參與的機會三是人本管理還要不斷提高個人素質，努力培養團隊精神、協調能力、凝聚能力，處理好制度與人的關系，不斷優化制度不斷進步。
3.企業道德管理核心，注重對人的培養
現代企業制勝的關鍵，已不再僅僅取決于先進的設備等有形資產，更多的是依靠知識產權、品牌、商譽等無形資產。企業競爭歸根到底就是人才的競爭。人力資源是企業最重要的無形資產。高素質的員工和具有專業知識的人才將是一種戰略資源。企業管理的核心就是強調以人為本，把企業管理中心建立在充分調動并保護員工的自覺性、積極性、主動性、創新性上，注重啟迪員工自己管理自己的主體性和自覺性。
4.國際化趨勢，注重全球戰略，
在經濟全球化已經成為支配世界經濟發展的新趨勢。在世界范圍內各國、各地區的經濟相互融合，形成了“全球統一市場”。同時在世界范圍內建立了規范經濟行為的國際經貿規則體系，包括WTO的多邊經貿規則體系等。生產要素在世界范圍內自由流動和優化配置。對房產的評估的發展也要全面的走向全球化的于世界接軌。隨著全球市場逐步開放，勢必推動商品信息、技術及生產要素跨境流動的不斷增加，各國經濟之間的相互依賴日益加深，市場配置資源的基礎性作用從國家內部擴展延伸到全球，形成了全球經濟一體化的必然趨勢。這也就要求評估的這個行業不斷的發展和創新。
在社會的不斷發展的進程中，社會對房地產的評估的能力和準確程度有很大的要求，這也就需要這樣的人才不斷的學習，企業對人才的培養也越來越注重了，這需要的不僅僅是他們的基本技能還需要有一定的經驗，對房產的面積，房價，對房內的設備和設備的新舊程度能作出一定的判斷，在對市場的現狀，行情等進行分析，對顧客有一定的耐心，保證顧客的的對產業的有一定的判斷，盡量保證顧客的獲得做大的利潤，這樣既可以保證顧客的對評估行業的信任，同時也可以保證評估這個行業的發展前景，更好，更快的發展，在促進各方獲得效益的同時，為社會的發展效益也提供一定的經濟發展。
【參考文獻】
[1] 王家庭. 房地產價格[M].沈陽：東北財經大學出版社,2004
[2] 俞明軒. 地產評估方法與管理[M]. 北京：經濟出版社,2003
[3] 周淑蕓. 房地產價格評估[M].北京：中國建筑工業出版社,2003
[4] 中國房地產估價師學會. 房地產估價理論與方法[M]. 北京: 中國物價出版社,2004
第7篇：國有土地房屋評估方法范文
近日，國家稅務總局文件，明令8月1日起對二手房買賣強制征收個人所得稅。文件界定了“所得”：個人所得稅以實際成交價為轉讓收入。并明確了對商品房、自建住房、經濟適用房、已購公有住房以及城鎮拆遷安置住房等五類房產的原值。對于不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可在住房轉讓收入1%-3%的幅度內確定。出售自有住房并擬在現住房出售1年內按市場價重新購房的納稅人，其所繳納的個稅可全部或部分退還；個人轉讓自用5年以上且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個稅。同時，納稅起征點前置到以購房合同為準。
稅務總局官員詳解稅改策略
中國國家稅務總局的官員近日再次在公開場合表示將加快內外資企業所得稅的合并，并給出了三個具體的策略安排。第一個策略安排是合理安排改革內容，增值稅轉型改革和企業所得稅的統一可以分別實施。為減輕壓力，可以采取循序漸進的方式，逐步實施到位；第二個安排是，配套推出一些其他稅種改革，為實現有增有減的結構性安排，可以配套提出一些對財政收入具有增收作用的改革措施；第三個安排，在財政資源配置中統籌考慮稅制改革成本，通過合理預算安排，消化稅制改革對財政收支的影響。
開發商須先定房價再拿地
上月，國土資源部公布《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》和《協議出讓國有土地使用權規范》，并自2006年8月1日起實施。這兩部新《規范》直接在土地出讓環節穩定房價。新《規范》要求，房屋銷售價格限制、銷售對象、套型結構比例等條件將直接作為土地出讓方案的重要內容。只有符合房價銷售限制等要求的開發商，才有資格拿地。目前，土地拍賣主要遵循“價高者得”原則，市場上因此一直有觀點認為：因土地價格在拍賣中節節高升，才推升房價，而開發商的利潤率卻不受土地成本上漲影響，仍持續上揚。根據2005年房地產企業的財務數據，萬科等上市房地產企業近兩年利潤率普遍在30%左右，并沒受土地價格上漲因素影響。
可再生能源蘊藏8000億商機
中國國家能源領導小組辦公室副主任徐錠明在7月29日的東亞投資論壇上表示，我國將提高可再生能源在能源結構中的比例，到2010年達到10%，到2020年達到16%左右，這將帶來巨大商機，到2020年需要投資8000億左右。目前國家發改委正在修改完善國家能源領導小組編制的《可再生能源發展規劃》，一旦國務院批準就將對外公布，并將成為我國解決新農村建設的重要方面。為達到“2010年基本實現以國內制造為主的裝備能力，2020年形成以自有知識產權為主的可再生能源裝備能力”，中央財政還將設立可再生能源發展專項資金，支持可再生能源技術研發、產業建設等，并予以適當的企業所得稅優惠。
《上市公司收購管理辦法》9月1日實施
8月1日，中國證監會《上市公司收購管理辦法》，9月1日正式實施。《辦法》主要體現了以下幾個重要特點：對上市公司收購制度做出了重大調整，將強制性全面要約收購方式調整為由收購人選擇的要約收購方式，賦予收購人更多的自主空間，降低了收購成本，充分體現了鼓勵上市公司收購的價值取向和立法精神；通過強制性信息公開披露、程序公平、公平對待股東、規范收購人主體資格、加大對控股股東和實際控制人的監管力度等多方面的措施，將間接收購和實際控制人的變化一并納入上市公司收購的統一監管體系，維護市場公平，切實保護中小股東的合法權益；轉變監管方式，簡化審核程序，監管部門由過去的事前審批轉變為適當的事前監管與事后監管相結合，加大持續監管的力度等。
醫療機構醫藥價格將全面公開
衛生部近日《關于全面推行醫院院務公開的指導意見》，計劃于2008年底前，全國各級各類醫療機構基本實現醫院院務公開。醫院的法定醫療范圍，醫務人員是否有執業資格，醫療服務、藥品和各項醫療耗材的價格，都將上網或通過院內電子屏幕、觸摸屏、就醫手冊等逐一向患者公布。醫院向社會公開的院務內容應包括：醫院依法執業登記、醫療業務范圍、職能科室設置；醫務人員依法執業注冊情況及相關資質信息；重大醫療技術準入及大型醫用設備的配置許可；醫療服務價格（包括項目編碼、名稱、內涵、收費依據、計價單位和實際執行價格等）、常用藥品和主要醫用耗材的價格；醫療服務投訴信箱和投訴咨詢電話。
上半年單位GDP能耗升0.8%
《2006年上半年全國單位GDP能耗公報》近日公布。上半年，全國煤炭行業單位增加值能耗上升5.5%，石油石化行業上升8.7%，有色金屬行業上升0.4%，電力行業上升0.8%；鋼鐵行業單位增加值能耗下降1.2%，建材行業下降4.5%，化工行業下降5.0%，紡織行業下降5.5%。國家統計局有關負責人表示，總的來看，當前各地區、各主要行業節能降耗形勢仍不容樂觀，完成今年節能降耗目標任務仍十分艱巨。根據“十一五”規劃《綱要》，“十一五”期間我國要實現單位GDP能耗下降20%左右的目標，其中，今年的目標是下降4%左右。
發改委嚴控投資過快增長
國家發改委近日表示，今年以來，我國經濟運行總體比較平穩，保持了良好的發展態勢。固定資產投資在經濟增長中發揮了重要作用，但也出現了投資增長過快等值得高度關注的問題。發改委表示，解決投資領域存在的突出問題，在保持宏觀經濟政策連續性和穩定性的前提下，堅持突出重點、區別對待、有保有壓、適度微調，切實解決當前投資增長過快、新開工項目過多、結構性矛盾突出等問題。從嚴控制新開工項目。加強對已開工項目的合規性審查，凡是不符合國家產業政策、行業準入標準、項目審核程序、土地使用和環境保護等方面法律法規和政策規定的，要認真進行整改，該停止建設的要堅決停止建設。
兩公里內禁設倆大超市
近日，為了遏制零售業過密開店，商務部市場建設司正式對外了《零售業同業損害評估方法》并公開征集意見。在《方法》編制說明中，記者看到商務部設立了兩種評價體系，其中A表是對超市、便利店等業態的商圈半徑的規定，其中規定超市的商業半徑2公里左右、倉儲型會員店為5公里等。而B表則是顧客流失、銷售額下降、經營環境惡化等同業損害評估標準。而編制說明也指出，結合這兩個標準，當滿足經營性損害和經營環境性損害的兩種同業損害條件，并產生了諸如客戶流失等情況時就可以認定同業損害成立。
第8篇：國有土地房屋評估方法范文
【關鍵詞】：城中村；拆遷；補償；速度
中國分類號：C915 文獻標志碼：A
1982年11月至1985年12月的37個月期間，中國大陸涌現出一個廣為流傳的詞匯――“深圳速度”。深圳速度，改革開放中國建設發展的象征，創下了三天蓋一層樓的速度，建設速度之快在當時的中國絕無僅有。過去的幾年里，莊里人也目睹了“三年大變樣”給石家莊帶來的巨大變化，見證了所謂的“石家莊速度”。
隨著城鎮化的加速發展，城中村成為城市現代化的嚴重制約。為聚集產業和人氣，提升城市綜合競爭力，加快城鎮化建設，石家莊市委市政府決定三年內進一步優化石家莊城市布局。石家莊這座“火車拉來的城市”城中村分布數量多，范圍廣，主城改造，新區開發成為“三年大變樣”中重要一環。“三年大變樣”強調正確把握加快城市建設步伐與維護群眾利益的關系，既要堅定不移地推進“三年大變樣”的各項任務，又要注意維護群眾的合法權益，妥善解決好群眾的實際困難和問題，“三年大變樣”拆遷方面的速度和取得的巨大成效的確不容否定。
城中村拆遷改造難，有人把拆遷形容為“天下第一難”，目前國內外很多地方在拆遷方面進行嘗試和探索。
房屋拆遷評估標準存在一定混亂，拆遷補償存在較大差異。有不少村民表示村干部中存在在拆遷改造中非法獲利的問題，與歷屆村干部選舉相比，城中村大力改造期間拉選票、賄選情況出現更多，村干部候選人挨家挨戶送禮，更甚者聲稱一票幾百、幾千。據村民反映，其所在村子在拆遷改造中獲利多的大部分是村干部及其關系戶，據某村拆遷公開信息顯示，不少村干部及其關系戶一家兩本（宅基證）甚至一家多本，而一本背后是三百平米回遷房的補償。相當一部分村民具有較強的維權意識，積極向有關部門反映拆遷改造中存在的不公平等問題，相關部門著手調查并采取了相應解決措施。
拆遷計劃性薄弱，拆遷通常是由投資商的投資計劃所決定的，而投資商的投資熱情往往具有一定的盲目性，常常出現開發商投資拿下了一塊地，而這塊地因某種原因長時間內得不到開發，導致土地資源的浪費[2]。另外，五證（《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房銷售（預售）許可證》）不齊全導致停工，回遷房建設遲遲無法繼續。此外，拆遷安置方面不盡合理，所謂的釘子戶屢見不鮮，村子被拆得亂七八糟，回遷房遲遲無法兌現，多數村民走上租房之路。
如何避免城中村改造產生不和諧因素？建立適應社會主義市場經濟發展要求的城市住房拆遷補償制度和利益分配機制，是當前亟待解決的現實問題。對此，國家可以制訂統一的房屋征收補償標準和補償辦法，以法律形式規劃房屋拆遷補償體系，建立明確的評估方法和公平公正的補償程序[3]。制定拆遷方案充分聽取社會各界及被拆遷人意見和建議，做到補償合理，分配公平，公開透明，把各個環節置于公眾監督之下，讓拆遷拆得公道，拆得明白，從而化難為易，得到公眾認可。
以山東省德州經濟開發區八里莊社區為例，補償標準都是依據國家有關政策，并綜合民意制定出來的，而整個經濟開發區的政策基本一致，舊房子開始全面拆除之前，新的安置樓就會提前完工，各環節公開透明，因而得到老百姓的認可。
城市拆遷改造很大程度上影響城市經濟發展和社會穩定，關系到社會的安定和國家的長治久安，需要切實維護廣大人民群眾利益，保證人民群眾安居樂業，不要讓這原本惠民的工程傷了民眾的心。無論“石家莊速度”還是“深圳速度”都是這個時代快速發展的符號。今后城市發展絕不可一味強調“快”，首先應做到“好”，高速度的同時要保證高質量。有質量的速度才是有效益的，走可持續發展之路。“三年大變樣”漸行漸遠，并非意味著城市發展的終結，今后這座幸福感指數最高之城定會為我國為世界帶來新的發展奇跡。
參考文獻/References：
[1]尚馥娟，陳偉，韓曉虎等.河北三年大變樣中城中村改造成效與經驗[J].《合作經濟與科技》，2010，24.
SHANG Fujuan， CHEN Wei， HAN Xiaohu etc. Hebei three years changed out village in midtown， achievements and experience [J]. The cooperation in economy and technology， 2010， 24.
[2]申紅敏，張亞洲.論拆遷“變法”所反映的中國法制演進[J].《法制與社會》，2011，09（下）.
SHEN Hongmin ZHANG Yazhou. Chinese legal system concerning demolition "political reform" is a reflection of the evolution [J]. Journal of "rule of law and society"， 2011，09 （below）.
[3]許娟娟.行政法視野中拆遷問題研究[J].《現代商貿工業》，2012，17：158-159.
第9篇：國有土地房屋評估方法范文
00158資產評估
第一章 總 論
本章是資產評估的理論性、方法性、基本概念的章節，在歷年考試中，本章的比重較大。
1一般地說，資產評估是指通過對資產某一時點價值的估算
2資產評估的特點：現實性、市場性、預測性、公正性、咨詢性
3資產評估與會計計價的區別：發生的前提條件不同、目的不同、執行操作者不同。當然，資產評估與會計計價也是有聯系的，二者相輔相成。
4資產的價值是由資產所具有的獲利能力決定的。
5按資產存在的形態可以分為有形資產和無形資產。
6有形資產是指那些具有實體形態的資產，包括機器設備、房屋建筑物、流動資產等。按資產能否獨立存在可以分為可確指的資產和不可確指的資產。
7不可確指的資產是指不能獨立于有形資產而單獨存在的資產，如商譽。目前不可確指的資產只有商譽。
8價值類型制約資產評估方法的選擇。主要價值類型有：
市場價值：自愿買方和自愿賣方在評估基準日進行正常的市場營銷之后所達成的公平交易中某項資產應當進行交易的價值估計數額，當事人雙方必須謹慎，不受任何強迫壓制。
在用價值：在用價值是指特定資產在特定用途下對特定使用者的價值。
投資價值：投資價值是指資產對于具有明確投資目的的特定投資者或某一類投資者所具有的價值。
9資產評估的假設：
繼續使用假設：資產將按現行用途繼續使用，或轉換用途繼續使用。
公開市場假設：公開市場是指發達與完善的市場條件。公開市場假設是基于市場客觀存在的現實，即資產在市場上可以公開買賣，不論資產的買者或賣者都希望得到資產最大最佳效用。
清算（清償）假設：資產所有者在某種壓力下被強制進行整體或拆零，經協商或以拍賣方式在公開市場上出售。
10資產評估的原則
包括兩個層次的內容，即資產評估的工作原則和資產評估的經濟原則。
資產評估的工作原則：、獨立性原則、客觀性原則、科學性原則、專業性原則
資產評估的經濟原則：貢獻原則、替代原則、預期原則
11資產評估基礎日一般的基準時點是日。
第二章 資產評估的基本方法
要求掌握資產評估的基本方法、評估基本方法的運用及方法中各個指標的確定。
第一節 市場法
市場法是指通過比較被評估資產與最近售出類似資產的異同，并將類似資產的市場價格進行調整，從而確定被評估資產價值的一種評估方法。
市場法應用的前提條件：
需要有一個充分發育的活躍的公平的資產交易市場；
被評估資產的市場參照物及其相比較的指標、技術參數等資料是可以搜集的。
運用市場法評估資產優缺點
市場法的優缺點：
市場法是資產評估中最簡單、最有效的方法。其優點表現在：能夠客觀反映資產目前的市場情況，其評估的參數、指標直接從市場獲得，評估值更能反映市場現實價格；評估結果易于被各方面理解和接受。
市場法的缺點表現在：需要有公開及活躍的市場作為基礎，有時缺少可對比數據以及缺少判斷對比數據而難以應用；不適用于專用機器、設備、大部分的無形資產，以及受地區、環境等嚴格限制的一些資產的評估。通常適應于商業用房、通用設備等資產的評估。
第二節 成本法
成本法及其適用的前提條件
成本法是指在評估資產時按被評估資產的現時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產價值的方法。
成本法運用的形式及其各項指標的估算：
1、基本公式可表述為：
被評估資產評估值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經濟性貶值
2、運用成本法評估資產的步驟：
①確定被評估資產，并估算重置成本；
②確定被評估資產的使用年限；
③估算被評估資產的損耗或貶值；
④計算確定被評估資產的價值。
（一）重置成本的估算
復原重置成本與更新重置成本的異同。
1、重置核算法
2、物價指數法
3、功能價值法
4、規模經濟效益指數法
（1）重置核算法
是指按資產成本的構成，把以現行市價計算的全部購建支出按其計入成本的形式，將總成本區分為直接成本和間接成本來估算重置成本的一種方法。
重置成本=直接成本+間接成本
（2）物價指數法
物價指數法是在資產歷史成本基礎上，通過現時物價指數確定其重置成本。計算公式為：
資產重置成本=資產歷史成本×資產評估時物價指數/資產購建時物價指數
或者為：
資產重置成本=資產歷史成本×（1±物價變動指數）
（3）功能價值法
也稱生產能力比例法。這種方法是尋找一個與被評估資產相同或相似的資產為參照物，計算其每一單位生產能力價格或參照物與被評估資產生產能力的比例，據以估算被評估資產的重置成本。計算公式為：
被評估資產重置成本=參照物重置成本×被評估資產年產量/參照物年產量
4、規模經濟效益指數法
（二）實體性貶值及其估算
是指資產由于使用和自然力作用形成的貶值。實體性貶值率估算的三種方法：觀察法、使用年限法、修復費用法
（三）功能性貶值及估算
功能性貶值是由于資產的技術相對落后出現新的技術的資產而導致的一些貶值。
（四）經濟性貶值及其估算
是由于外部環境變化造成資產的貶值。
（五）成新率及其估算
三種方法：觀察法、使用年限法、修復費用法。實體性貶值率也可以采用就三種法。
第三節 收益法
一、收益法及其適用的前提條件
收益法是通過估算被評估資產的未來預期收益并折算成現值，借以確定被評估資產價值的一種資產評估方法。
二：收益法應用的前提
1、被評估資產必須是能貨幣衡量其未來期望收益的單項或整體資產
2、資產所有者所承擔的風險也必須是能用貨幣衡量的
三、收益法中各項指標的確定
（一）收益額
收益額是未來預期收益。
（二）折現率和資本化率
1、無風險報酬率
2、風險報酬率（財務風險、市場風險、管理風險）
無風險報酬率是以國庫券、銀行存款利率來確定的，而風險報酬率是根據社會行業平均收益水平確定。
（三）收益期限
四、運用收益法評估資產優缺點
（二）收益法的優缺點
1、收益法的優點
（1）能真實和較準確地反映企業資本化的價值；
（2）與投資決策相結合，應用此法評估的資產價值易為買賣雙方所接受。
2、收益法的缺點
（1）預期收益額預測難度較大，受較強的主觀判斷和未來不可預見因素的影響；
（2）在評估中適用范圍較小，一般適用企業整體資產和可預測未來收益的單項資產評估。
第四節 資產評估方法的比較和選擇
資產評估方法選擇應考慮的因素：
1、資產評估方法的選擇必須與資產評估價值類型相適應。
2、資產評估方法必須與評估對象相適應。
3、評估方法的選擇還要受可搜集數據和信息資料的制約。
第三章
機器設備評估
歷年考題中，每年都考計算題。
第三節 機器設備評估的成本法
機器設備評估的成本法是指通過估算機器設備的重置成本，然后扣減其各種貶值來估測機器設備評估值的方法。成本法可以用公式表示為：即重置成本扣除三大貶值
機器設備評估值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經濟性貶值
二、機器設備重置成本的估算
三種方法：
1、重置核算法：估算各項成本，然后求和
2、物價指數法：在被評估機器設備歷史成本基礎上，通過現實物價指數確定重置成本
3、規模經濟效益指數法：根據設備的生產能力與價格的比例關系確定重置成本
二、機器設備的實體性貶值及其估算
（一）實體性貶值與成新率的估算
1、運用使用年限法估算機器設備成新率
2、運用觀測分析法估算機器設備成新率
3、運用修復費用法估算機器設備的成新率
第四章 房地產評估
第一節 房地產評估概述
房地產是指土地、建筑物及其他地上定著物。
房地產的特征：（1）位置固定性；（2）耐用性；（3）影響因素多樣性；（4）投資大量性；
（5）保值增值趨勢。
第二節 土地使用權評估的特點
土地資產的特性：
1、自然特性：（1）土地面積的有限性。（2）土地空間位置的固定性。（3）土地使用價值的永續性和增值性。（4）土地的不可替代性。
2、經濟特性：（1）用途多樣性。（2）經濟地理位置的可變性。（3）可壟斷性。
土地資產價格體系：
土地資產的價格類型：
1、基準地價：是指城鎮國有土地的基本標準價格。
從定義中可以看到：（1）它是政府行為，是政府制定出來的；（2）它是區域內的平均價格；（3）它的價格是按經濟用途確定的；（4）它表示的是單位土地面積的地價。
2、標定地價：是在市、縣政府根據需要評估的正常土地市場中，在正常經營管理條件和政策作用下，具體宗地在一定使用年限內的價格。
土地資產價格特點：
1、土地價格不是土地價值的貨幣表現，其價格不由生產成本決定
2、土地價格主要由土地的需求決定
3、土地價格具有明顯的區域性
4、土地價格的上漲性
影響地產價格的因素：
（一）?一般因素：1、行政因素2、社會因素3、經濟因素4、其他一般因素：如人口因素、心理因素、國際因素等也都對房地產市場產生一定的影響。
（二）區域因素：（1）交通便捷度。（2）基礎設施完善度。（3）產業集聚規模。（4）環境質量。（5）規劃限制。（6）其他因素。
土地使用權評估的原則：（一）?替代原則（二）最有效使用原則（三）變動原則：一般商品的價格，是伴隨著構成價格的因素的變化而變化的。土地價格也有同樣情形，它是各種地價形成因素相互作用的結果。土地價格是在這些因素相互作用及其組合的變動過程中形成的。（四）供需原則（五）貢獻原則
第四節 土地使用權評估的方法
市場法也稱市場比較法，是將待估土地與在近期已經進行交易的類似土地加以比較，從已進行交易的類似土地的價格，修正得出待估土地價格的一種評估方法。其公式為：
一般地，采用市場法至少應選用三個或三個以上的比較案例，經過上述評定估算過程，至少應得到三個或三個以上的初步評估結果。經過處理得出一個評估結果。
建筑物是指與土地組合的建設成果，總體上劃分為房屋和構筑物兩大類。
建筑物評估的原則：（一）替代原則（二）最有效使用原則（三）供需原則（四）房地合一原則
第五章 無形資產評估
無形資產指沒有事物形態的資產，但是為特定的主體所擁有，并能夠長期發揮效用的一種資源。
無形資產的特點：
1、無形資產具有非流動性，并且有效期較長。2、無形資產沒有物質實體，但未來收益較大 3、無形資產單獨不能獲得收益，它必須附著于有形資產。
無形資產的分類：
無形資產種類很多，可以按不同標準進行分類。
1、按企業取得無形資產的渠道，可分為企業自創（或自身擁有）的無形資產和外購的無形資產。
2、按有無法律保護，可以分為法定無形資產和收益性無形資產。專利權、商標權等均受到國家有關法律的保護，稱為法定無形資產；無法律保護的無形資產，如專有技術等稱為收益性無形資產。
3、按可辨識程度，可以分為可確指無形資產和不可確指無形資產。凡是那些具有專門名稱，可單獨地取得、轉讓或出售的無形資產，稱為可確指的無形資產，無形資產包括商標權、版權、計算機軟件等。不可確指主要指商譽。
每一項無形資產，一般都有一定的使用期限。使用期限的長短，主要取決于損耗程度。無形資產有效期限是其存在的前提。無形資產具有超額收益能力的時間是真正的無形資產有效期限。
無形資產功能特性：
1、附著性。
2、共益性。
3、積累性。
4、替代性。
專利權是國家專利機關依法批準的發明人或其權利受讓人對其發明成果，在一定期間內享有的占權或專有權。
商標權是商標注冊后，商標所有者依法享有的權益，它受到法律保障，未注冊商標不受法律保護。
商譽通常是指企業在同等條件下，能獲取高于正常投資報酬率所形成的價值。特征：1、商譽不能離開企業而單獨存在，不能與企業的可確指資產分開出售。2、商譽是多項因素作用形成的結果，但形成商譽的個別因素不能以任何方法單獨計價。3、商譽本身不是一項單獨的、能產生收益的無形資產，而只是超過企業可確指的各單項資產價值之和的價值。4、商譽是企業長期積累起來的一項價值。
第六章 流動資產評估
第一節 流動資產評估的特點
一、流動資產的內容及其特點
流動資產是指可以在一年內或者超過一年的一個營業周期內變現或者運用的資產，包括現金及各種存款、存貸、應收及預付款項、短期投資等。
流動資產的特點主要表現在以下幾個方面：
第一，周轉速度快。
第二，變現能力強。
各種形態的流動資產都可以在較短的時間內出售和變賣，具有較強的變現能力，是企業對外支付和償還債務的重要保證。
第三，形態多樣化。二、流動資產評估的特點
1、流動資產評估是單項評估。
2、必須選取準流動資產評估的基準時間。一般在會計期末
3、即要認真進行資產清查，同時又要分清主次，掌握重點。
4、流動資產周轉速度快，變現能力強。無需考慮功能性貶值。
三、一份準確的被評估資產清單是正確估價資產的基礎資料，被評估資產的清單應以實存數量為依據，而不是賬面數。對于銀行存款等貨幣資產，應以清查核實后的實有額做為評估值。
第三節 債權類及貨幣類流動資產評估
一、應收賬款及預付賬款的評估
一般應從兩方面進行：一是清查核實應收賬款數額；二是判斷估計可能的壞賬損失。應收賬款評估值確定的基本公式為：
應收賬款評估值=應收賬款賬面價值-已確定壞賬損失-預計壞賬損失
預計壞賬損失的方法兩個：壞賬估計法、賬齡分析法
二、應收票據的評估
應收票據可采取下列兩種方法：
1、按本金加利息確定。計算公式為：
應收票據評估值=本金×（1+利息率×時間）
2、按貼現值
評估值=到期值-貼現息
三、待攤費用：是指企業中已經支付或發生，但應由本月和以后各個月份負擔的費用。
第七章 長期投資及其他資產評估
長期投資是指不準備在一年內變現的投資，包括股票投資、債券投資和其他投資。
債券是政府、企業和銀行等債務人為了籌集資金，按照法定程序發行并向債權人承諾于指定日期還本付息的有價證券。
上市債券的評估：在正常情況下，上市債券的現行市場價格可以作為它的評估值，一般是以評估基準日的收盤價確定評估值。
非上市債券的評估：采有收益法進行。
上市股票是指企業公開發行的，可以在股票市場上自由交易的股票。其計算公式為：上市股票評估值=股票股數×評估基準日該股票收盤價
第八章 企業價值評估
一、企業價值評估的具體范圍是指評估人員具體實施評估的資產范圍，變即有效資產范圍，資產重組是形成和界定企業價值評估具體范圍的重要途徑。
二、企業價值評估中的財務分析
（一）企業償債能力
償債能力分析一般可以通過下列指標來進行：
1、流動比率。流動比率越高，短期的償債能力越強。經驗值：2：1
2、速動比率。是用來評估企業在不依靠出售存貨情況下所具有的迅速償債能力的指標。經驗值：1：1
3、資產負債率。資產負債率又稱舉債經營比率，是用以衡量企業利用債權人提供資金進行經營活動的能力。
（二）企業運營能力
通常可采用如下指標考察。
1、存貨周轉率。
（1）存貨周轉次數。
（2）存貨周轉天數。
2、應收賬款周轉率。是用以評估應收賬款變現速度和管理效率的指標。通常用應收賬款周轉次數和應收賬款周轉天數表示。
（三）企業盈利能力
1、投資報酬率。反映企業每元投資所能帶來的利潤。主要有
（1）資產報酬率（資產利潤率）。企業一定時期內實現利潤與資產總額的比率。
（2）凈資產利潤率。稅后利潤與凈資產之間的比例。比例越大，說明收益越強。
2、銷售利潤率。指利潤占銷售收入的比率。
（1）銷售毛利率。指銷售收入扣除銷售成本后的余額與銷售收入的比率。
（2）銷售凈利率。是指稅后利潤占銷售收的比率。
3、每股利潤。也稱每股收益或每股盈余。
4、每股股利
5、市盈率=每股市價/每股利潤
三、資產基礎法，是指采用一種或一種以上的基于企業的資產價值的評估方法，確定企業、企業所有者權益或企業證券價值的一種常用評估方法。
企業預期收益的預測必須以企業未來進行正常經營為基礎并考慮業已產生或潛在的有利因素和不利因素。
第九章 資產評估報告
第一節 資產評估報告的作用
一、資產評估報告的類型
1、按資產評估對象劃分，可分為單項資產評估報告和整體資產評估報告
2、按資產評估工作的內容可分為正常評估報告、評估復核報告和評估咨詢報告
3、評估生效日根據目的和作用不同，可分為追溯性報告、現值性報告和預期性評估報告
二、資產評估報告的作用
1、它為被委托評估的資產提供作價意見
2、是反映和體現資產評估工作情況，明確委托方及有關方面責任的依據。這體現了評估機構的工作成果。它是有償服務。
3、對資產評估報告進行審核，是管理部門完善資產評估管理的重要手段。
4、是建立評估檔案、歸集評估檔案資料的重要信息來源。
計算應用：
1、收益法的應用：
第一，企業價值評估：
例1：某企業預計未來五年收益額分別為12萬，15萬，13萬，11萬和14萬，假定以后每年收益額14萬，資本化率10%，確定企業評估值。
首先，現值總額=12/(1+10%)+15/(1+10%)2+13/(1+10%)3+11/(1+10%)4+14/(1+10%)5
=49.2777萬
其中現值系數查表可得
然后將第六年的收益額折現，即14/10%=140
最后，確定評估值=49.2777+144X0.6209=136.2萬
例2：某企業預計未來5年的凈利潤分別為13萬元，14萬元，11萬元，12萬元，15萬元，從第六年開始以后每年凈利潤為15萬元，資本化率為10%，企業各單項資產價值之和為90萬元，求企業商譽評估值。
首先，采用收益法求得企業整體評估值=13X0.9091+
14X0.8264+11X0.7513+12X0.6820+15X0.6209+15/10%X0.6209=142.2847萬元
由于該企業單項資產總和為90萬元，則商譽的價值=142.2847-90=52.2847萬元
例3：某企業預計未來5年的收益額分別為25萬元，28萬元，27萬元，29萬元，30萬元，從第六年開始以后每年收益額為30萬元，資本化率為12%，國庫券利率11%,風險報酬率4%，確認企業整體價值。
首先，確定企業折現率為11%+4%=15%，由此計算未來5年收益現值為：
25X0.8696+28X0,7562+27X0.6575+29X0.5718+30X0.4972=92.1643萬元
計算永久性收益的資本化價值=30/12%=250萬元
則企業整體價值=92.1643+
250X0.4972=216.4643萬元
第二，無形資產的評估：
例1：A企業擬向B公司轉讓其擁有的甲產品的商標使用權。評估人員了解到以下情況：
(1)該商標生產的產品，市場售價1000元/臺，比其他同類產品凈增利潤10元/臺；
(2)雙方協商，商標使用許可期限4年。商標使用費按新增利潤的30%支付A企業；
(3)根據B公司的生產情況，預計前2年的生產量9萬臺/年；后2年10萬臺/年；
(4)根據相關資料分析，A企業正常投資報酬率為15%，所得稅稅率為25%。
要求：(1)計算該商標權每年新增利潤；(2)計算該商標使用權價格。
解答：每年新增利潤為：
第一年：10X90000=900000元
第二年：10X90000=900000元
第三年：10X100000=1000000元
第四年：10X100000=1000000元
折現值=900000/(1+15%)+900000/(1+15%)2+1000000/(1+15%)3+1000000/(1+15%)4
=782609+680529+657516+571753=2692407
元
評估值=2692407X0.3X（1-0.25）=605792元
例2：某企業轉讓注冊商標，該廠使用這一商標的產品近5年每件可以獲得超額利潤為0.7元，該廠每年生產100萬件。預計，如果生產能力足夠的情況下，每年可以生產150萬件，每件可以獲得超額利潤0.5元，持續使用時間10年，前5年保持目前水平，后5年每年可獲超額利潤32萬元，評估商標權的價值。
首先計算前5年每年的超額利潤：150X0.5=75萬元
根據企業的資金成本率和相應的風險率確定折現率為10%
確定該商標權的價值=75X3.7908+32X3.7908X0.6209=259.6286萬元
第三，土地價格評估的運用：
首先計算總收入，求取總費用，總收益，確定房屋純收益
然后利用收益還原法公式，通過收集市場上相同或相似的土地純收益，推算土地還原率。最后利用土地收益年限測算土地價格。
第四，非上市債券的評估
例：某企業擁有債券本金150000元，期限3年，年息10%，按年付息，到期還本，評估時該債券已滿1年，國庫券利率7.5，風險報酬率1.5%，求此時債券評估值。
評估值=15000X0.9174+15000X0.8417+150000X0.8417=152641.5元
2成本法的應用：
舉例：
例1：有一待估生產設備，賬面原價50萬元。設計生產能力為20噸／年，使用年限10年，到評估基準日已使用3年。由于市場變動，對該廠產品需求僅為18噸／年，計算該生產設備的評估值。已知物價指數為20%，規模經濟效益指數取0.7。
解：（1）重置成本
=50×（1+20%）
=60（萬元）
（2）成新率
=尚可用年限／總壽命年限=（10-3）／10×100%=70%
（3）經濟性貶值率=[1-]
×100%=[1-]×100%=7.1%
（4）評估值：
=（60×70%）×（1-7.1%）=39.018萬
例2：被評估設備購于1995年，原始價值30000元，2000年和2003年進行了2次改造，分別投資3000元和2000元。2005年對該資產進行評估，假設從1995年至2005年的價值上升率每年10%，尚可使用6年，求設備成新率。
首先，調整計算現行成本
投資日期(年)
原始投資額(元)
價格變動系數
現行成本（元）
1995
30000
2.6
78000
2000
3000
1.61
4830
2003
2000
1.21
2420
合計
35000
85250
然后計算加權更新成本
投資日期（年）
現行成本（元）
投資年限
加權更新成本（元）
1995
78000
10
780000
2000
4830
5
24150
2003
2420
2
4840
合計
85250
808990
計算加權投資年限=808990/85250=9.5年
計算成新率=6/(9.5+6)X100%=39%
3、市場法舉例：P124-130
有一待估宗地，總面積為40000平方米，使用年限為50年，土地還原利率為6%，現收集到A、B、C
三個宗地交易實例，具體情況見下表：
表中交易情況、區域因素和個別因素都是交易實例與待估宗地相比較，以待估宗地為基準確定的數值。經了解，宗地所在城市容積率每增加0.1，宗地地價比容積率為1時增加9%，從2005年2月份到2006年2月份，地價每月環比上漲1%。
試根據上述條件評估待估宗地在2006年2月的價格。(計算結果以元為單位，取整)
解答：比較因素修正系數表：
宗地
成交價
交易情況
容積率
區域因素
個別因素
剩余年限
修正后地價
待估宗地
100
100
100
100
100
A
5150
100
91
100
99
95
5135
B
6700
100
118
102
100
100
6720
C
5550
98
91
100
99
95
5533
采用算術平均法得出，待估宗地平均地價為（5150+6700+5550）/3=5800元/平米
則待估宗地評估值為5800X40000=232000000元
總結：運用市場法時，首先應廣泛收集資料，確定比較方案。然后進行交易情況的修正，包括交易時間，區域因素，個別因素的修正等，最后確定待估土地的價值。
名詞解釋
資產評估：指通過對資產某一時點價值的估算，從而確定其價值的經濟活動。
有形資產：指那些具有實體形態的資產，包括機器設備，房屋建筑物，流動資產等。
整體資產：指由一組單項資產組成的具有獲利能力的資產綜合體。
資產評估的特定目的：指被評估資產即將發生的經濟行為。
資產轉讓：指資產擁有單位有償轉讓其擁有的資產，通常是指轉讓非整體性資產的經濟行為
在用價值：指特定資產在特定用途下對特定使用者的價值。
公開市場假設：是假定在市場上交易的資產，或擬在市場上交易的資產，資產交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場信息的機會和時間，以便對資產的功能、用途及其交易價格等作出理智的判斷。
最大最佳效應：指資產在可能的范圍內，用于最有利又可行和法律上允許的用途。
資產評估的原則：是調節資產評估委托者，評估業務承擔者以及資產業務有關權益各方在資產評估中的相互關系，規范評估行為和業務的準則。
資產評估的工作原則：獨立性原則，客觀性原則，科學性原則，專業性原則。
客觀性原則：是指評估結果應以充分的事實為依據。
替代原則：當同時存在幾種效能相同的資產時，最低價格的資產需求最大。
預期原則：是指在資產評估過程中，資產的價值可以不按照過去的生產成本或銷售價格決定，而是基于對未來收益的期望值決定。
貢獻原則：是指某一資產或資產的某一構成部分的價值，取決于它對其他相關的資產或資產整體的價值貢獻，或者根據當缺少它時對整體價值下降的影響程度來衡量確定。
資產評估程序：是指資產評估機構和人員執行資產評估業務，形成資產評估結論所履行的系統性步驟。
資產評估業務約定書：是資產評估機構與委托人共同簽訂的，確認資產評估業務的委托與委托關系，明確委托目的，被評估資產范圍及雙方權利義務等相關重要事項的合同。
市場法：也稱市場價格比較法，是指通過比較被評估資產與最近售出類似資產的異同，并將類似資產的市場價格進行調整，從而確定被評估資產價值的一種資產評估方法。
成本法：是指在評估資產時按被評估資產的現時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產價值的方法
功能性貶值：新技術的推廣和運用，使用企業原有資產與社會上普遍推廣和運用的資產相比較，在技術上明顯落后、性能降低，其價值也就相應減少。這種損耗稱為資產的功能性損耗，也稱功能性貶值。
經濟性貶值：由于資產以外的外部環境因素變化，引致資產價值降低。這些因素包括政治因素、宏觀政策因素等。這種損耗一般稱為資產的經濟性損耗，也稱經濟性貶值。
實體性貶值：資產投入使用后，由于使用磨損和自然力的作用，其物理性能會不斷下降、價值會逐漸減少。這種損耗一般稱為資產的物理損耗或有形損耗，也稱實體性貶值。
重置成本：是指運用原來相同的材料、建筑或制造標準、設計、格式及技術等，以現時價格復原購建這項全新資產所發生的支出。
復原重置成本：是指運用原來相同的材料、建筑或制造標準、設計、格式及技術等，以現時價格復原購建這項全新資產所發生的支出。
收益法：是指通過估算被評估資產未來預期收益并折算成現值，借以確定被評估資產價值的一種資產評估方法。
收益期限：是指資產收益的期間，通常指收益年限。
機器設備：是指由金屬或其他材料組成，由若干零部件裝配起來，在一種或幾種動力驅動下，能夠完成生產、加工、運行等功能或效用的裝置。
逐項清查:評估人員要依據委托評估的資產清單，對所有被評估的機器設備進行逐臺的清點、核實，分別考察每一臺設備的實體狀態，確定實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值，計算評估值
統計性鑒定:分為宏觀鑒定和微觀鑒定。宏觀鑒定是對機器設備在整個生產中的狀況進行調查摸底。微觀鑒定是辨識設備個別特性的過程，主要針對單臺設備。
判斷性鑒定：是指由專業工程技術人員在現場勘察的基礎上，對機器設備的有關指標進行的分析判斷。
經濟壽命：是指機器設備從開始使用到經濟上不合算而停止使用所經歷的時間。
技術壽命：是指機器設備從開始使用到技術過時予以淘汰所經歷的時間，技術壽命很大程度上取決于社會技術進步和技術更新的速度的周期。
物理壽命：是指機器設備從全新狀態開始使用，直到不能正常工作而予以報廢所經歷的時間
實際已使用年限：是指資產在使用中實際損耗的年限。實際已使用年限與名義已使用年限的差異可以通過資產利用率來調整。
觀察分析法：評估人員根據對設備的現場技術檢測和觀察，結合設備的使用時間，實際技術狀況，負荷程度，制造質量等經濟技術參數，經綜合分析估測設備的成新率。
房地產：是指土地，建筑物及其他地上定著物。
土地使用權：土地使用者依法對土地進行使用或依法對其使用權進行出讓，出租，轉讓，抵押，投資的權利。
基準地價：指城鎮國有土地的基本標準價格。
標定地價；是在市，縣政府根據需要評估的正常土地市場中，在正常經營管理條件和政策作用下，具體宗地在一定使用年限內的價格。
土地使用權：是土地使用者依法對土地進行使用或依法對其使用權進行出讓、出租、轉讓、抵押、抵押、投資的權利。土地使用權屬于無形資產范疇，但它又是無形資產中的對物產權。
土地使用權出讓底價：是政府根據正常市場狀況下宗地或地塊應達到的地價水平確定的某一宗地或地塊出讓時的最低控制價格標準。
地產出租價格：亦稱土地使用權租金價格，其價格表現有兩種形態。
土地使用權評估中的市場法：也稱市場比較法，是將待估土地與在近期已經進行交易的類似土地加以比較，從已進行交易的類似土地的價格，修正得出待估土地的一種評估方法。
土地使用權評估中的成本法：亦稱成本逼近法，是以開發土地所耗費的各項費用之和為依據，再加上一定的利潤，利息，稅金以及土地增值收益來確定土地價格的一種評估方法。
建筑物：是指與土地組合的建設成果，總體上劃分房屋和構筑物兩大類。
建筑物評估中的市場法：是將待估房地產與在較近已經發生或即將發生的同類型區域類似房地產交易實例，就交易條件，價格形成的時間，區域因素及個別因素加以比較對照，以已經發生了交易的類似房地產的已知價格為基礎，作必要的修正后，得出待估房地產評估時點最可能實現的合理價格。
無形資產：無形資產是指由特定主體控制的不具有獨立實體，而對生產經營長期持續發揮作用并能帶來經濟效益的經濟資源。
不可確指的資產：那些不可特別辯認、不可單獨取得，離開企業就不復存在的無形資產，稱為不可確指的無形資產，如商譽。
普通使用權；是指賣方在合同規定的時間和地域范圍內可以向多家買主轉讓技術，同時賣方自己也保留技術使用權和產品銷售權。
排他使用權：是指賣方在合同規定的時間和地域范圍內只把技術授予買方使用，同時賣方自己保留使用權和產品銷售權，但不再將該技術轉讓給第三者。
回饋轉讓權：是指賣方要求買方在使用過程中對轉讓的技術的改進和發展反饋給賣方的權利。
獨家使用權：是指在許可證合同所規定的時間和地域范圍內賣方只把技術轉讓給某一特定買方，買方不得賣給第二家買主。
商標權：是商標注冊后，商標所有者依法享有的權益，它受到法律保護，未注冊商標不受法律保護。
商標：是商品的標記，是商品生產者或者經營者為了把自己的商品與他人的同類商品區別開來，在商品上使用的一種特殊標記。這種標記一般是由文字、圖案或兩者組合而成。
軟件；是由一個人或許多人共同完成的高強度智力勞動的結晶，是建立在知識，經驗和智慧基礎上的具有獨創性的產物。
商譽：通常是指企業在一定條件下，能獲取高于正常投資報酬率所形成的價值。
超儲積壓物質：超儲積壓物資是指從企業庫存材料中清理出來，需要進行處理的那部分資產
低值易耗品：是指單項價值在規定限額以下或使用期限不滿一年，但能多次使用而基本保持其實物形態的勞動資料。
壞賬估計法；即按壞賬的比例，判斷不可回收的壞賬損失的數額。
待攤費用：是指企業中已經支付或發生，但應由本月和以后各個月份負擔的費用。
長期投資：是指不準備在一年內變現的投資，包括股票投資、債券投資和其他投資。長期投資分為廣義的長期投資和狹義的長期投資兩種
債券：是政府、企業和銀行等債務人為了籌集資金，按照法定程序發行并向債權人承諾于指定日期還本付息的有價證券。
政府債券：是政府為籌集資金向出資者出據并承諾在一定時期支付利息和償還本金的債務憑證。
股票：是股分公司發給出資人的股份所有權的書面憑證，股票表明子公司與股東的約定關系，實質上是一種特殊的信用工具。
其他資產：是指除流動資產，長期投資，固定資產，無形資產以外的資產。
長期待攤費用：是指企業已經支出，但攤銷期限在一年以上的各項費用，包括固定資產大修理支出，租入固定資產的改良支出等。
資產基礎法：是指采用一種或一種以上的基于企業的資產價值的評估方法，確定企業，企業所有者權益或企業證券價值的一種常用評估方法。
市盈率乘數法：能過市盈率作為乘數與被評估企業的預期收益推算出被評估企業的市場價值。
資產評估報告：是指評估機構按照評估工作制度的有關規定，在完成評估工作后向委托方和有關方面提交的說明評估過程和結果的書面報告。
現值性評估：該類形的評估，基準日與報告日期是相同的。
資產評估基本準則：是注冊資產評估師執行各種資產類型，各種評估目的資產評估業務的基本規范。
資產評估程序性準則：是關于注冊資產評估師通過履行一定的專業程序完成評估業務，保證評估質量的規范。
資產評估專業性準則：是針對不同資產類別的特點，分別對不同類資產評估業務中的評估師執業行為進行規范。
資產評估指南：包括對特定評估目的，特定資產類別評估業務以及對評估中某些重要事項的規范。
資產評估政府管理模式：是指資產評估業務活動。
