企業土地征收補償辦法精選(九篇)
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第1篇：企業土地征收補償辦法范文
土地征收是國家為了公共利益的需要，按照規定的批準權限和程序，將農民集體所有的土地轉變為國家所有，并給農民集體和個人以補償的法律制度。土地不僅是不可再生的資源，也是人類賴以生存的物質基礎，因此歷來為人們所重視。那么作為土地征收的有關立法也顯得異常重要，但我國還沒有專門的《土地征收法》，目前的土地征收主要靠《憲法》和《土地管理法》及其實施條例來調整。這樣的立法現狀不但與土地征收的法律地位不相適應也顯得有點單調。另外隨著我國的飛速及各地化、城市化進程的加快，大量的土地被征收，用于非農化建設，農村集體土地征收的狀況更加混亂。因此農村集體土地在征收過程中所暴漏出來的也就越來越多，有些行為已嚴重違背了土地征收的基本原則和立法本意。主要表現在以下幾方面：如土地征收權被濫用、各地補償標準及范圍不合理、征收程序不規范不民主及以租代征等等。這一系列問題的存在如不加以妥善解決將直接侵犯廣大農民的利益，另外也直接擾亂國家整個土地資源規劃和利用，因此作者建議從以下幾方面加以完善。一、首先從立法上明確規定“土地征收”和“土地征用”的區別。二、村民小組作為土地所有權人的法律地位應加以明確。三、嚴格限定土地征收的條件。四、農村集體土地征收應市場化運作，加強政府向服務型功能轉化。五、擴大土地補償范圍，采取多種形式的土地征收補償方式。六、完善土地征收程序，加強征地民主。七、“公共利益”應法定化。八、制定專門的土地征收法。
關鍵詞：集體土地征收 土地征收和土地征用
缺陷及完善
土地征收制度是《中華人民共和國憲法》和《中華人民共和國土地管理法》為社會公共利益所確立的一種基本法律制度。①對土地征收的概念界無大的爭議，在以前有的稱土地征用即國家依照法律規定將土地收為公用。②有的還稱為國家建設征用土地，也就是國家運用行政權力把農民集體土地轉為國家所有的行為。③如一九九八年《土地管理法》就沿用此概念。因此我們現在一般認為土地征收是指國家為了社會公共利益的需要，按照法律規定的批準權限和程序，將農民集體所有的土地轉變為國家所有并給農民集體和個人以補償的法律制度。土地作為農民生產的基本要素和人類賴以生存的物質基礎其重要性是不言而喻的，但是目前除了一部《土地管理法》及其實施條例和《憲法》的原則性規定外，我國沒有一部專門的《土地征收法》，這顯然與土地征收的法律地位及其重要性不相適應。另外隨著我國經濟的飛速發展和各地工業化、城市化進程的加快，大量的土地被打著“公共利益”的旗號而濫用，用于非農化建設，有些純粹是經營性的開發，完全是為了獲得私利。這些行為嚴重違背了土地征收的基本原則和立法本意，所暴漏出來的問題也越來越多，已嚴重了我國土地征收市場發展的秩序，這更迫切需要出臺一部專門的《土地征收法》。
一 目前我國土地征收的法律概況
我國土地實行的是社會主義公有制，即全民所有制和農民集體所有制。那么作為土地所有制的法律表現形式，土地所有權也相應分為國家土地所有權和集體土地所有權。而按照我國《土地管理法》第二條第四款的規定，我國的土地征收也只能發生在國家和農民集體之間，因此本文所談的土地征收不包括國有土地使用權的征用。
近年來隨著我國城鎮化水平的進一步提高，土地征收現象越來越普遍，它也成為農村的一個基本法律問題。另外土地征收本身就是經濟發展的結果，它和經濟的發展密不可分，經濟越發達的地區，土地征收發生率也越高，這就使我國的土地征收和經濟發展緊密相連并且表現得越來越明顯。土地的征收在國民經濟生活中顯得是如此重要，但是我國目前還沒有一部專門的《土地征收法》，目前的土地征收、征用主要靠《憲法》、《土地管理法》及其《實施條例》以及國務院《大中型水利水電工程建設征地補償和移民安置條理》等相關行政法規、規章來調整。就目前來說國家只要是為了“公共利益”的需要隨時都可以對農民集體所有的土地實行強制征收。并且按照《土地管理法實施條例》第25條的規定對征收這種法律行為任何單位和個人不得提出異議，如對征收土地的補償費用有異議也只能提請批準征地的政府裁決。但征收補償、安置爭議不影響征收土地方案的實施。另外按照現行《土地管理法》第47條的規定，征收耕地的補償費用僅包括土地補償費用、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費，至于補償標準為該耕地被征收前3年平均年產值的六至十倍，特殊情況下不超過三十倍。從以上立法可以看到我國的土地征收補償采用的是有限的低價補償，并且補償范圍也只限于《土地管理法》第47條的規定。
實質上土地征收的補償費用在我國是和當地的經濟發展相適應的，東部地區往往高于中西部地區，就目前中原地區一般耕地年產值僅為1000元左右，也就是說每畝耕地的土地補償費用為3萬元，這點費用根本不能保障失地農民以后的生活，而征地后土地的市場價格往往為補償費用的十幾倍甚至幾十倍。土地征收前后的巨大差價誘惑著部分地區大搞各類開發區，以致前幾年出現大規模的“圈地運動”，甚至有些地方出現了征而不用，等待升值使大量土地閑置，浪費土地資源的現象。另據有關部門統計：在《中華人民共和國土地管理法》通過后的1986年至1995年，耕地累計減少10266萬畝，年均減少1027萬畝，在這些減少的耕地中，其中違法用地總量達428.7萬畝。④全國1/3以上的群眾生活歸因于土地問題，而其中60%左右直接由征用引起。⑤因此基于上述土地使用狀況土地征收制度的改革也是勢在必行。
二 當前土地征收制度的缺陷
（一） 土地征收權被濫用
當前土地征收過程中所存在的一系列問題與我國土地征收法律、法規的不完善和政府對土地管理的缺位有關。《中華人民共和國憲法》第10條第3款規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償。”《中華人民共和國土地管理法》第 2 條第4款規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律對土地實行征收或者征用并給予補償。”實際上公共利益的概念已被擴大到經濟建設，可以說許多企業都打著“公共利益”的名義來申請用地，那么這就存在一個“公共利益”如何界定的問題。我建一個學校和是為了公共利益，我開發一個經濟適用房住宅小區是否也為公共利益呢？
另外“公共利益”外延界定的不明確也導致土地征收權被國家權力機關極度濫用。因為我國土地征收的補償費用實行的并非真正的市場價格，而是由國家單方制定的補償標準和范圍，遠遠低于市場價格。即使這樣的低價也往往是由用地單位來支付的，國家實際上是無對價取得土地，這就加劇了土地征收權的濫用。
（二） 土地征收補償標準和范圍不合理
1、補償標準和范圍缺乏足夠的法律依據
按照目前的土地征收制度，實際上是土地所有權的轉移，即由農村集體所有轉變為國家所有。既然是兩種所有制的轉移，那么在市場經濟條件下土地的價格就應該由市場來決定，就應該由法定的土地價格評估機構來評估。而現行法律規定是按照被征用土地前3年的平均產值的6—10倍來的，一方面這種制度受多種因素的影響如市場、土地用途、地區差異、種植條件等。另一方面按照法律規定集體土地征收是單方強制性的，被征收單位不得拒絕，按照《中華人民共和國土地管理法實施條例》第25條第3款的規定，被征收土地的農村組織和農民只有對土地補償標準有異議的，才有權要求批準征收土地的人民政府裁決。這個異議是指對6—10倍以內，而對于被征地單位的補償要求高于10倍的救濟措施在立法及司法解釋中并未提及。另外這樣的規定也違背了民法規定的財產所有權的基本權能，體現不出農村集體組織作為土地所有權人的法律地位。
2、征地補償范圍小、標準低
從現行的法律法規來看，土地征收的補償范圍一般限于土地補償費、安置補助費、青苗補償費、地上附著物補償費、新菜地開發建設基金、土地復墾費或耕地開墾費等。這樣的補償范圍在土地市場發展的今天遠遠彌補不了農民失去土地的損失。因此是否能考慮一下象國外一樣進一步擴大征地的補償范圍，如加拿大的土地征收補償一般包括（1）被征收部分的補償，必須根據土地的最高和最佳用途及當時的市場價格。（2）有害或不良影響補償，主要針對被征收地塊剩余的非征地，因建設或公共工作對剩余部分造成的損害，可能還包括對個人或經營損失及其他相關損失的補償。（3）干擾損失補償，被征地所有人或承租人因為不動產全部或基本征收，因混亂而造成的成本或開支補償。（4）重新安置的困難補償。⑥
另外德國對土地的補償范圍也值得借鑒，如（1）土地或其他標的物權利損失補償標準為：以土地或其他標的物在征收機關裁定征收申請當日的轉移價值或市場價值為準。（2）營業損失補償，補償標準為：在其他土地投資可獲得的同等收益。（3）征收標的物上的一切附帶損失。⑦其實土地征收補償范圍在我國個別地方也有所突破，如《江蘇省蘇州市征用土地暫行辦法》第14條規定的就有保養費，并且在該辦法第24條還對保養費的發放辦法作出了詳細規定。
另一方面土地的補償標準也有點過低，按照法律規定補償標準為被征收前3年畝產量的6—10倍，這樣算下來荒地補償費每畝為5000元左右，即使可耕地在有些農村也只有20000元，不要說彌補損失了，甚至連原來的生活水平都難以維持。
3、安置補助費過低，解決不了勞動力安置問題，另外也與我國現行勞動法不協調。
例如湖北省的安置補助費一般在5000—14000元/畝，這樣低的安置費，用人單位根本
第2篇：企業土地征收補償辦法范文
1、被征收固定資產價值的補償費用，包括：無法搬遷的土地、房屋、廠房、辦公樓等建筑物和地上附著物，以及確因搬遷而發生損失的機器設備而產生的補償等；
2、因征收造成的搬遷和臨時安置補償費用，包括搬遷前期費用和搬遷過程中發生的停工費用、機器設備調試修復費用以及物資的拆卸、包裝和運輸、解聘員工補償費等費用；
3、停產停業損失補償費用，以實際情況而定，一般既包括實際經營損失，也可酌情包括預期經營損失；
4、基于拆遷政策發生的獎勵費用，包括速遷費、拆遷獎勵費等。
【法律依據】
第3篇：企業土地征收補償辦法范文
黃河在上中游拐了一個“幾”字形大彎后，沖破晉陜峽谷東流而去，把陜北這片廣袤的黃土高坡甩在了身后。雖然這方熱土曾在中華民族生死存亡的關鍵時刻挽救了中國革命，但其與身相隨的惡劣環境，卻使它一直難以摘去貧窮的帽子。然而，老天爺也是公平的，這個地表如此貧瘠的地方，“內心”深處卻埋藏著巨大的財富！據統計，陜西保有儲量列全國前三、前五、前十位的礦產分別為27種、39種和57種，其中天然氣、原煤儲量分別位于全國第二、第三位。這里也被喻為中國的“科威特”和“能源之都”。
隨著一種種能源的開發、大批礦產資源的外輸，在這場資源開發的狂潮中，人們發現，陜北并沒有因此得到真正的發展，相反地，帶來的卻是巨大的生態隱患。觸目驚心的生態破壞，讓原本就脆弱得不堪一擊的陜北生態更是雪上加霜。據2009年統計，陜西全省每年僅煤、油、氣資源開采水土流失造成的經濟損失至少在25億元以上。而我國的《水土保持法》中，除了規定“水土流失防治費”和“水土保持設施補償費”之外，并沒有“水土流失補償費”。
“挖走的是資源，留下的是災難。”保護與破壞的失衡，使得陜西的水土保持工作極其艱辛。作為一個經濟欠發達的省份，陜西根本沒有多余的資金和精力來應對，只能拆東墻補西墻、寅吃卯糧、修修補補地解決生態治理問題。而1994年出臺的水土流失補償費征收辦法，規定“水土流失補償費按每平方米0.2～0.5元的標準征收。”陜西全省每年征收的僅1000萬元左右的水土流失補償費對于動輒數億、數十億元的政府性人工干預水保工程建設來說，簡直是“杯水車薪”。
其實不僅是陜西省，甘肅省按照每平方米0.5～1.0元的標準征收水土保持設施補償費，湖北省按照“每平方米一次性繳納1.5元”標準征收水土保持設施補償費，新疆維吾爾自治區更低。“收入額度少，治理資金沒有保證，水土流失治理速度放慢。”新疆維吾爾自治區水利廳水土保持處處長曹澤紅抱怨道。
持續的生態惡化倒逼著各省必須加大水土保持費的征收。作為國務院批準設立的全國最早的地方水保行政部門，陜西省水保局深知生態建設的嚴峻現實，一直試圖尋找水土保持科學發展的現實出路。結合實際，通過兩年多的立法調研，陜西省于2007年終于出臺了《陜西省煤炭石油天然氣資源開采水土流失補償征收使用管理辦法》和《實施細則》。新出臺的《管理辦法》和《實施細則》實現了一系列創新，如在征收方式上以產品產量計征，實行以稅代征，其計征標準為原油每噸30元，天然氣每立方米0.008元；在補償費用途上明確規定主要用于水土保持預防保護、重點治理、生態修復及沉陷區治理等項目投資。
據統計，截至2013年8月底，5年來陜西省累計征收水土流失補償費40.5億元。水土流失補償費的征收，使得陜西多年來水保治理難以到位的地方配套資金得到了足額保障，水土治理力度得到了加強。僅2013年，陜西省就完成水保投資17.19億元，其中省投資近13億元，累計治理水土流失面積6650.4平方公里，占目標任務的102%，治理面積與完成投資均為歷史之最。
“雖然陜西的征收工作取得了不小成績，但水土流失補償費的征收，對于依靠資源開發而‘發家’的企業來說，猶如從他們身上割肉，從一開始就遭到許多企業的抵觸。”陜西省水保局有關負責人說，“部分企業甚至是看樣子，有的甚至還‘討價還價’。特別是長慶油田，一直對陜西的水土流失補償費有異議。”
由于沒有全國統一的水土保持補償費征收使用管理辦法，長慶油田對陜西的這部地方性法規一直不予認同，雙方先后兩次對博“公堂”，4次申訴和行政復議，雖然陜西的強硬態度終使長慶油田拖欠3年的8.69億元水土流失補償資金得以上繳，其與央企在水土流失補償費領域的“斗爭”經驗吸引了廣東、云南、青海、寧夏等十多個省份前來取經，但這個征收工作卻是異常的艱辛和不順暢。特別是2013年11月，榆林市水保監督總站通過法院凍結長慶油田23個銀行賬號的強制執法方式，迫使長慶油田歸還7.4億元水土流失補償費的案件，不僅成為全國最大的行政官司，更讓外界知曉了水土保持部門的“水保警察”角色，促使國家盡快出臺統一的水土流失補償費征收辦法。
規范征收彌補生態保護短板
2014年1月29日，醞釀了3年之久的全國《辦法》終于“瓜熟蒂落”，并將于今年五月一日起開始實行。這不僅讓生態補償從紙面走向了現實，更讓水土流失補償費征收在全國范圍內“名正言順”。
“《辦法》是國家對‘自然資源資產的所有權人不到位、所有權人權益不落實’的生態保護短板進行的制度設計，是貫徹黨的十精神推進生態文明建設的結果。”有關專家說。
《辦法》明確，水土保持補償費是水行政主管部門對損壞水土保持設施和地貌植被、不能恢復原有水土保持功能的生產建設單位和個人征收并專項用于水土流失預防治理的資金。水土保持補償費全額上繳國庫，納入政府性基金預算管理，實行專款專用，主要用于被損壞的水土保持設施和地貌植被恢復治理工程建設。
《辦法》規定，在山區、丘陵區、風沙區以及水土保持規劃確定的容易發生水土流失的其他區域開辦生產建設項目或者從事其他生產建設活動，損壞水土保持設施、地貌植被，不能恢復原有水土保持功能的單位和個人（以下簡稱繳納義務人），應當繳納水土保持補償費。開辦生產建設項目的單位和個人應當繳納的水土保持補償費，由縣級以上地方水行政主管部門按照水土保持方案審批權限負責征收。
其計征方式為：開辦一般性生產建設項目的，按照征占用土地面積計征。開采礦產資源的，在建設期間按照征占用土地面積計征；在開采期間，對石油、天然氣以外的礦產資源按照開采量計征，對石油、天然氣按照油氣生產井占地面積每年計征。取土、挖砂、采石以及燒制磚、瓦、瓷、石灰的，按照取土、挖砂、采石量計征。排放廢棄土、石、渣的，按照排放量計征。對繳納義務人已按照前三種方式計征水土保持補償費的，其排放廢棄土、石、渣，不再按照排放量重復計征。水土保持補償費的征收標準，由國家發展改革委、財政部會同水利部另行制定。
《辦法》強調，縣級以上地方水行政主管部門征收的水土保持補償費，按照1：9的比例分別上繳中央和地方國庫。地方各級政府之間水土保持補償費的分配比例，由各省（區、市）財政部門商水行政主管部門確定。財政部駐各省（區、市）財政監察專員辦事處負責監繳中央分成的水土保持補償費。
“《辦法》實施后，讓神華神東集團等一些一直拖欠水土流失補償費的企業將再無話可說了，必須按期結清水土流失補償費。”榆林市水保監督總站有關負責人說。
《辦法》讓各省市在水土保持流失補償費征收中的費種名稱、征收主體、征收程序、資金使用等得到了統一，對推進全國水土流失防御治理具有積極作用。但具體到各省來說，又有很大的差異。
資源稅改革究竟何去何從
“《辦法》計征面廣了，不僅是石油天然氣，而且開山取土砂石開礦的，都要征收水土流失補償費，其與陜西的地方法規最大的差異，就是石油天然氣水土流失補償費是以面積計征，而具體的征收標準還沒有出臺，這對于像陜北這樣主要以石油天然氣地下礦藏資源開發為主的水土流失補償來說，肯定是吃虧的。”陜西省水利廳有關負責人喜憂參半地說，“而且陜西的征收是由稅務部門代征，企業生產量好監管，現在由水行政主管部門來執行，加大了征收難度。”
對于陜西省、市、縣三級政府而言，這筆資金是相當重要的。“如果不收這些錢，水保工程所要的配套資金我們也掏不出來。”榆林市某縣的一位政府官員介紹，煤油氣資源開采補償費成了解決基層政府資金短缺問題的“救星”。
“從保護環境的角度出發，水利部門總是想讓企業多交點，但是企業總是想少交點。這是一個利益分配的問題，找到平衡點很難。”一位參與《全國水土保持補償費征收使用管理辦法》制定的人士說。而發改委關于征收價格標準的工作剛剛啟動，已開始征求意見。“其中涉及大量協調工作，包括費種、范圍、數額等。”湖北省水利廳的官員說。
在政策空窗期，等待仍是多數省區水利部門的理性選擇。“現在水土保持補償費征收是敏感話題，我們現在只能是等具體的征收價格標準出臺后，再作打算。”陜西省水利廳一位負責人說。
煤炭、原油和天然氣，一直是資源稅改革爭議較大的3個稅目。2011年，財政部和國家稅務總局在《資源稅暫行條例》基礎上修訂并公布《資源稅暫行條例實施細則》，確定了資源稅從“從量計征”向“從價計征”轉變的改革思路，并首先將原油和天然氣的計價方式改革為從價計征，稅率為5%。對水利部門調高水土流失補償費的訴求，中國社科院財經戰略研究院財政研究室主任楊志勇表示，“提高多少是合理的，值得分析，但并非越高越好。”他擔心，因為資源補償費在性質和功能上與資源稅基本是重合的，而補償費的增長則可能為資源稅改革設置新的“路障”。
但對于地方來說，考慮的不僅是占地面積的水土流失，而是由其生產帶來的更多的其他的生態破壞。據了解，在陜西，依靠遍地開井、大密度油氣井開掘，單井日均產量不高的長慶油田已超越大慶，成為國內第一大油田。大范圍高密度的掘井，使得長慶油田在陜西幾乎每年都有石油泄漏事件發生，不僅破壞地表生態、污染河流，甚至影響到油田附近居民生活用水。2013年7月12日，位于延安市志丹縣的長慶油田采油一廠出現管道爆裂，大量原油泄漏流入周圍水系，直接威脅延安市主要水源地王瑤水庫和城區20余萬居民的飲水安全。像這樣的例子不勝枚舉。由于補償資金較少，而油田污染造成的水土流失等問題卻不斷發生，這也是央企和地方一直因為水土流失補償費發生矛盾的原因所在。
“此次《辦法》的出臺，對于陜西來說，全省水土流失補償費數額肯定會減少，因為以前石油天然氣的水土流失補償費征收金額占到了全省一大半。”陜西省水保局一位不愿具名的負責人說。
位于陜北黃土高原的廣袤能源帶上，能源開發的熱潮已經持續了十多年，不少專家和水保工作者一直在為礦區的地形重塑、塌陷區治理、水系關系改良、土地復墾和植被恢復進行人工干預，研究對策，但一些修復工程費用高昂，效果和治理卻往往只是處于初級階段，修復結果并不理想。
第4篇：企業土地征收補償辦法范文
為積極穩妥推進縣城舊城區和城中村改造，營造宜居環境，提升城市整體形象，促進經濟社會又好又快發展，根據《國務院國有土地上房屋征收與補償條例》、《省國有土地上房屋征收與補償實施辦法》、《市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》和我縣城市總體規劃，現提出如下實施意見。
指導思想
堅持以科學發展觀為指導，以改善城市居住環境、推進城鎮化進程、構建和諧社會為目標，按照“政府主導、市場運作”的思路，以“一例一案、成熟一個、改造一個”的方式，對縣城規劃區內危舊房集中、基礎設施落后的區域或地段逐步進行改造，實現建設生態、文明、宜居的山水人文新城目標。
適用范圍及實施主體
本《意見》適用于縣城規劃區內的舊城區和城中村改造。
縣城規劃區內國有土地上的改造簡稱舊城區改造，舊城區改造由縣住房和城鄉建設局負責組織實施；集體土地上的改造簡稱城中村改造，城中村改造由磁州鎮負責組織實施。縣成立舊城區和城中村改造指揮部，指揮部辦公室設在縣住房和城鄉建設局，具體負責舊城區和城中村改造的組織、協調、督導等工作。舊城區和城中村混雜區域的改造由縣政府指定單位組織實施。
運作模式和報批程序
（一）縣住房和城鄉建設局、磁州鎮分別制定舊城區和城中村改造計劃，經縣舊城區和城中村改造指揮部及其辦公室審核后報縣政府批準后，按程序納入縣國民經濟和社會發展年度計劃。城中村改造先由村（社區）集體制定改造規劃方案和實施方案，經改造范圍內80%以上住戶同意。
（二）縣規劃局根據舊城區和城中村改造計劃，結合城市總體規劃和各類專項規劃，出具規劃設計條件，致函縣國土資源局。
（三）縣國土資源局依據規劃條件對改造區域進行勘測定界，核準各類用地面積，先行測算政府土地收益，并報縣政府。經縣政府批準的城中村改造區片，由國土局按程序履行集體建設用地轉國有建設用地報批程序。
（四）按照《國務院國有土地上房屋征收與補償條例》、《省國有土地上房屋征收與補償實施辦法》、《市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》和《城市房屋征收補償安置辦法（暫行）》相關規定實施征收補償。
（五）審定征收成本，確定土地出讓起始價。征收補償完成后，由縣財政局結合房屋征收部門對征收成本進行審定。征收成本中應當包括：投資人墊付的征收補償資金、雙方約定的利息、回遷安置房建造成本和工作經費等。
縣國土資源局根據規劃條件進行地價評估，測算土地出讓的評估、測繪、交易和各種稅費后，結合征收成本合理確定土地出讓起始價。土地出讓方案報縣政府同意后實施。
（六）土地出讓后由摘牌單位按照基本建設程序辦理有關審批手續后進行改造建設。
優惠政策
（一）鼓勵多渠道融資，廣泛吸收社會資本參與舊城區和城中村改造。縣公布舊城區和城中村改造信息，公開優選意向投資人。
投資人參與土地競買的，在同等條件下享有競買優先權，其先期墊付的征收成本（不含回遷安置房建造成本），經財政部門結合縣房屋征收部門認定并出具證明文件，可抵作土地競買保證金。投資人不參與土地競買的，退還墊付征收資金的80％，不付息。投資人參與土地競買但未中標的，由縣政府在土地出讓后，退還墊付資金并支付利息。
（二）投資人中標后，應按時將土地出讓金全部繳入縣財政。縣財政在土地出讓金全部繳納后15個工作日內全額退還投資人墊付的征收成本。縣政府按土地出讓價款政府凈收益部分的5%，提取國有土地收益基金，按10％提取保障性住房建設基金，按10％提取農田水利建設資金，按10％提取教育資金，按土地出讓面積×65元／平方米的15％提取農業土地開發資金。
對舊城區和城中村改造項目，按規定配建保障性住房的，不再提取保障性住房建設基金。
舊城區和城中村改造項目，須按稅法及有關政策規定繳納土地出讓契稅，由縣財政部門按程序列支，用于該項目回遷安置房建設。
（三）舊城區和城中村改造項目，回遷安置房的面積不計入配建廉租房和公共租賃住房的基數。
（四）舊城區和城中村改造項目，免繳征土地管理費、城市基礎設施配套費、城市道路占用挖掘費、新型墻體材料專項基金等政府性基金和行政事業性收費；按規定修建人防地下室的，免繳人防地下室異地建設費。因地質、地形和規劃等原因不宜建人防地下室的，由人民防空部門采取一事一議的辦法研究解決。
（五）城中村改造，規劃道路圍合內的空閑地和非宅基地占規劃總用地面積的比例，不超過10％的，可與城中村一并公開出讓，享受優惠政策，超過10%的不享受優惠政策。
（六）對開發企業已經通過出讓方式取得建設用地使用權的土地，因城市規劃調整，為城市道路、廣場、中小學校、公共綠地等城市公共設施拆遷騰地的，按“騰一補一、先拆后補”的原則進行補償。有周轉用地的城中村和舊城區片，等面積置換；沒有周轉用地的城中村和舊城區片，按占地補償標準進行結算。
相關規定
（一）舊城區和城中村改造規劃方案一經批準，在其界定的范圍內，縣規劃部門不再審批其他建設項目；改造范圍內的所有產權單位，無論隸屬關系，應服從該改造規劃方案，任何單位或個人不得在其規劃范圍內私自進行建筑物、構筑物的新建、擴建、翻建及改變地形、地貌等行為，否則，規劃、住建、國土等部門依法查處并在征遷補償時予以扣減。已經出讓的土地應嚴格按照規劃設計條件和土地出讓合同約定的有關條款執行，不得隨意改變。因特殊原因確需改變的，須經縣規委會和縣政府研究同意，變更出讓合同，補交土地出讓價款。
（二）土地出讓政府凈收益，由國土資源部門指定有資質的評估機構，依據有關政策規定進行測算，并報縣政府研究確定。
（三）舊城區非經營性用地實施改造，符合城市規劃、不改變用地性質，改造設計方案經縣規委會批準同意后可以在原址自行改造。舊城區商業、工業等經營性用地實施改造，根據城市規劃需要改變用地性質和條件的，應補交土地出讓差價，辦理相關手續。原屬于劃撥用地改造的，應按規劃條件繳納土地出讓價款，辦理出讓手續；屬于出讓用地的，按原出讓合同約定和規劃條件進行改造。
（四）申請人參與土地競買報名時，就征收補償、居民安置應與縣房屋征收部門達成一致意見，并持有由縣房屋征收部門出具的推薦意見。土地競得人必須承諾保證履行房屋征收部門與被征收人簽訂的住房安置合同，并首先進行回遷安置房建設，回遷安置房確定房號后，方可依法銷售商品房。
（五）本《意見》實施前已經摘牌的舊城區和城中村改造項目，在優惠政策上仍按原土地出讓約定執行。其中，未取得拆遷許可證的舊城區和城中村改造項目，由摘牌企業負責籌集征收補償資金，由縣政府補償安置后，將土地交給摘牌企業。
（六）改造后的居民小區在縣住房和城鄉建設局和磁州鎮的指導下，成立居委會或經小區居民選舉成立業主管理委員會，由居委會或業主管理委員會選擇有資質的物業管理公司對小區物業進行管理。
附則
第5篇：企業土地征收補償辦法范文
關鍵詞：土地儲備；土地統征；土地補償；城市
中圖分類號：F293.2 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）19-0226-03
土地儲備是指城市政府依法運用市場機制，通過收購土地所有權或使用權，并按照土地利用總體規劃和城市規劃，對土地進行前期開發整理與儲備，以供應或者調控城市建設用地需求的城市土地管理制度和運行機制。土地儲備制度最早在荷蘭、瑞典等歐洲國家實行，隨后世界上許多國家都開始推行這個制度，并在大部分國家獲得成功，取得了良好的效果。隨著中國土地使用制度改革的不斷深入，以及城市土地市場的發育，中國的土地儲備制度也應運而生，它是一種新型的城市土地管理制度。土地儲備制度的建立代表了中國城市土地制度改革的方向，是中國城市用地制度的又一次重大創新，被譽為中國解放后“第二次土地管理革命”。城市土地儲備制度為城市政府培育和規范土地市場，促進存量土地進入市場，盤活企業存量土地資產，優化土地資源配置，理順政府與企業之間土地收益分配，為有效解決土地無償使用制度下產生的諸多歷史遺留問題提供了重要的制度支持，是政府加強壟斷城市土地供應的新的政策工具，并業已成為推進中國土地管理制度改革和城鎮土地使用制度改革的新的突破點。城市土地儲備制度盡管在各地城市的實踐中取得了巨大的成效，但由于中國土地儲備制度的發展是先有實踐，后有理論研究，導致該制度的實踐缺乏深入的理論探討和方法指導，加之配套措施等的不完善，從而暴露出一些涉及法律、運作程序、市場、資金等方面的比較棘手、難以理順的問題，這些問題在相當程度上制約了當前城市土地儲備制度的實施及其社會經濟目標的實現，客觀上要求對實踐中存在的問題進行深入的研究并找出對策，在理論指導下逐步完善中國城市土地儲備制度，做好城市土地儲備工作。為此，針對當前土地儲備工作中遇到的，諸如社會上對土地統征收購儲備工作的認識不夠到位、；諸多部門協調配合難、私下協議征地和非法轉讓土地行為屢禁不止、多頭管地和經營土地的問題依然存在；自衛片執法督查以來現行土地征收儲備運作模式已不適應當前社會經濟快速發展的需要，且容易造成新的土地違法行為新情況、新問題，新矛盾。要做好土地儲備工作，實現新突破、新跨躍，應大力做好以下幾個方面工作。
1.加強宣傳，提高認識 。目前，在社會上一定范圍內自上而下對土地儲備工作的認識還存在一定的誤區，尤其是對開展該項工作的目的意義沒有真正形成共識，認為政府統征土地就是為了賣地賺錢，這是一種帶有片面性的錯誤理解。首先，對集體土地實行統征是法律賦予人民政府及其土管部門的一項法定職責。土地的征收、征用權屬于國家公權，由人民政府代表國家依法行使，國土資源部門作為政府的職能部門代表人民政府行使轄區內土地管理和行政執法權。其次，實施土地的統征儲備是政府落實宏觀調控政策的重要手段。政府只有通過對土地的統一征收，統一儲備，才能實現土地資源的合理配置，達到集約、節約用地的目的。我們要認真做好宣傳教育活動，通過宣傳不斷提高廣大干部群眾對國土資源法律法規水平和遵法守法意識，積極爭取社會各界對國土資源管理和土地儲備工作的理解和支持。
2.科學制定土地統征儲備規劃。科學制定土地統征儲備規劃和年度計劃，是實現該項工作協調、可持續發展的前題和基礎。按照政府工業基地建設實施方案要求和工業園區的布局，在規劃的制定安排上，應著重考慮以下幾點：一要合理確定土地統征儲備的區域。將高新區的城市規劃控制區建設用地全部納入統征儲備范圍，同時，對各建制鎮、各鄉政府所在地、省道兩邊的建設用地也逐步納入統征儲備范圍；二要保證有一定數量的土地儲備。近幾年正是菏澤市項目建設高峰期，應不斷加大土地統征儲備的規模，每年的土地動態儲備保有量應不低于相當規模；三要拓寬各類非農建設用地的統征范圍。具體地講，凡是涉及集體土地征收征用的各項建設用地，不論面積大小，一律納入統征范圍，包括居民個人、機關單位、基礎設施、工礦企業、商貿旅游及政府興建的福利事業等。規劃一旦制定，要采取各種有效措施，保證規劃的順利實施。
3.嚴厲打擊土地違法行為。目前在菏澤市違法占地和非法買賣土地的現象時有發生，尤其是在市城區和城區周圍的繁華地帶居住的村民或村集體組織，以其原有宅基地與開發商合伙進行房地產開發；有的城鎮居民私下購買村集體土地或宅基地；有的企業在沒有任何批件的情況下擅自與被征地集體經濟組織協議征地，應嚴格禁止以村兩委名義變相炒買炒賣、租賃集體土地。這些非法轉讓或變相非法轉讓集體土地的行為逃避了土地征收和相關稅費的征收，嚴重擾亂了土地市場，造成了國有資產的大量流失，同時也給土地征收儲備工作帶來極大負面影響。對此行為，必須依法進行清理和整頓，實施中要與城建、房管、紀檢、公檢法等相關單位相互配合、密切協作，進行綜合整治，對城區集體土地進行房地產開發的，城規部門不得發放規劃許可證，房管部門不得頒發房屋產權證，國土局要對上述非法轉讓或變相轉讓土地行為依法嚴肅查處，該拆除的拆除，該沒收的沒收，該罰款的罰款，觸犯刑律的移交司法機關追究刑事責任，通過對典型案件的公開處理，達到宣傳法律教育群眾的目的。同時，要加大政府壟斷土地一級市場的力度，堅持土地收儲和供應“一個渠道進水，一個池子蓄水，一個龍頭放水”的原則，只有從源頭上扼制集體土地非法轉讓行為，才能保證土地市場的健康持續發展。
4.改革舊的土地供應模式 。目前菏澤市供地模式是“被動式”的供地，即每上一個項目，經濟發展部門立項以后，由項目業主向國土部門申請用地，國土部門啟動統征程序，選址征地，組織報件，經省以上人民政府批準以后，再以招拍掛的形式將地出讓給企業。該供地模式所需時間長，每征一次地都要啟動相同的程序，既費時又費力，尤其是對那些急需開工的企業容易造成未批先建等違法行為。故應結合菏澤市實際，徹底改革舊的土地供應模式，變被動供地為主動供地。具體思路是，對經省政府批準的開發區工業園區和高新區范圍以內的數千畝的集體土地實行一次性統征，一次性組件報批，一次性儲備，并對所儲備的土地進行必要的前期整治，達到“三通一平”，延長供地鏈條，使過去的企業等地變為現在的地等企業。一旦有企業入駐開發區工業園區可隨時申請，隨時供地，既為企業的發展提供優質便捷的供地服務，又減少了因用地手續不能及時到位而引發新的土地違法案件。同時，要建立健全土地儲備工作的良性循環機制：一是要用好用活周轉資金。利用出讓收入解庫前的時間差，將資金再投入，進行滾動發展，提高資金利用率。二是對劃撥供地項目，在依法免去相關稅費前提下，實行保本供地，即用地戶必須承擔土地統征和手續報批所花費成本資金。三是實行宗地統征預決算。征地前，對每一宗擬征土地在城市規劃中的用途、所需成本以及升值空間都要進行考量、評估和測算，土地征收出讓后再進行宗地決算，做到不盲目征地，不虧本征地。四是要依法確保土地出讓收入足額入庫，禁止任何形式的違法減免土地出讓金行為。對政府重點扶持的項目用地，建議在資金征收和扶持上實行兩條線，該征收的足額征收入庫，該扶持的財政另行投資扶持。
第6篇：企業土地征收補償辦法范文
關鍵詞：城市改造 拆遷補償款 涉稅問題
一、城市拆遷補償款產生的背景
隨著經濟的發展，城鎮化的腳步也越來越快，在城鎮化中，很明顯的表現就是新城區的擴建和老城區改造，而在城市擴大過程中，必然要通過收購用地或者是市民房屋用地拆除方式完成，這必然會導致政府與企業間和城市居民、農村居民間的各種矛盾和糾紛的產生，而此時補償款就顯的格外重要，在一定程度上，補償款能夠緩解雙方的矛盾，而補償款作為市場經濟中的一種經濟行為，涉稅問題就越來越引起大家的關注。
二、城市拆遷補償的分類和方式
拆遷補償大多按照土地性質和房屋的使用用途兩種情況來分類。按土地性質分類，分為：國有土地上的房屋拆遷補償和集體土地上的房屋拆遷補償兩種。按使用用途分類，分為：住宅房屋拆遷補償和非住宅房屋拆遷補償兩種。
另外，拆遷補償的方式主要分為：貨幣補償，產權置換，貨幣補償和產權置換相結合。
三、涉及補償拆遷款的稅收征稅范圍及處理
說到稅這個問題，也許很多人很納悶，怎么感覺拆遷款項也需要納稅嗎？事實上，關于拆遷款項的納稅問題，不僅僅是在拆遷款項上，還包括拆遷過程中一些其他事項上，都存在著需要納稅的問題，接下來，就從幾個常見的稅收方面來談一下關于拆遷補償款涉稅問題中的征稅范圍及通常處理方式：
（一）營業稅
在我國，若提供一定的勞務，或者是無形資產的轉讓以及不動產的銷售，都需要單位和個人對其所取得的營業額向國家繳納一定的稅收，而這種稅收就是人們日常所說的營業稅。而在拆遷方面關于拆遷的時候，國家往往需要對單位和個人給付拆遷補償款，而關于這部分款項是否需要繳納相應的稅收，國家稅務機關并沒有相關的文件對其進行明確規定。而經查詢眾多材料中，也只有一個批復有關于拆遷方面營業稅的涉及，這就是1997年時候國稅總局下發的一個批復，這個批復對關于拆遷涉稅方面有一定的相關性，其中批復里面指出該文件規定對于對土地承包人取得相關的不動產或者其他收入需征收相關營業稅，由于該文件的適用范圍有一定的局限性，關于國家對企業和個人進行補償的款項是不能適用該批復中的相關規定的。
（二）企業所得稅
企業所得稅是指對我國企業和經營單位的生產經營和其他所得征收的一種稅。企業如果取得拆遷補償收入，應當按照稅法規定繳納所得稅，但是有關對于企業拆遷屬于企業政策性搬遷取得補償收入，用于異地重建的，可享受特殊優惠政策。國稅函[2009]118號文件對這種優惠進行了明確。
（三）個人所得稅
個人所得稅是指調整征稅機關與自然人之間在個人所得稅的征納與管理過程中所發生的社會關系的法律規范的總稱。對于個人取得拆遷補償收入，國家也是有明確的優惠政策的。經過國務院批準，均按照財稅[2005]45號文件的規定：對被拆遷的個人按照國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準取得的拆遷補償款的，此種情況下可免征個人所得稅。
（四）土地增值稅
土地增值稅是指在以因國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，將其在轉讓過程中所取得的增值部分作為對其征稅范圍而向國家繳納的一種稅賦。對于拆遷補償收入是否繳納土地增值稅，國家沒有明確規定。根據我國相關關于土地增值稅方面的規定，因國有土地使用權、地上附著的建筑物和不動產取得收入的話，不論取得收入的是單位和個人都必須向國家繳納土地增值稅，因此不管主體是具有法人資格的企業單位，還是自然人，以及企業的性質，只要發生了土地轉讓取得收入，都需向國家繳納一定的稅賦。關于稅賦的征收問題，則需要按照我國相關稅法規定的時間內進行辦理和交付，并且在法律規定的國家機關辦理相關土地增值稅業務。如果需要相關的部門配合的話，相關部門應按照法律規定積極配合納稅人辦理相關納稅事務，但是也有不用繳納增值稅的情況，如我國增值稅暫行條例又有明確的規定，若是由于國家的原因，涉及國家利益時，當國家因建設發展需要，必須征收、收回他人單位、企業和個人土地以及房產、不動產時，必須依據相關法律征用，如果是這種情況的話，可以對單位、企業和個人免征土地增值稅。但是對于屬不屬于國家征收或收回的情況下，中間的界限在哪兒？關于這方面，在法律上以及實務操作上確是一個模糊區域，這方面有待于國家制定相關的條例和法律積極完善和明確。
（五）印花稅
印花稅是對經濟活動和經濟交往中樹立、領受具有法律效力的憑證的行為所征收的一種稅。而拆遷時肯定會有產權轉移的書據。所以，拆遷補償安置過程中也存在印花稅的應稅行為。
（六）契稅
契稅是以所有權發生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅。被拆遷的用戶若使用拆遷補償費或安置補助費購買房屋的，購房人則不需要繳納契稅；購房款如果超出拆遷補償費或安置補助費，就只需要就超出部分繳納契稅。這一切都要按照《中華人民共和國契稅暫行條例》有關規定進行處理。
四、結束語
隨著我國經濟的發展，立足于我國的稅收實際情況，在科學的價值觀指導下，關于拆遷款征稅制度也會日益完善和科學，對于拆遷征稅的問題也會處理得更科學、更合理，更有利于社會主義和諧社會的建設和發展。
參考文獻：
[1]趙靜.我國稅收籌劃的現狀及可行性分析[J].內蒙古統計，2007，（05）
[2]中華人民共和國個人所得稅法
[3]中華人民共和國契稅暫行條例
第7篇：企業土地征收補償辦法范文
土地征收是2004年國家修憲時提出的，在此之前我國統一采用土地征用這一提法，修憲之后在修改的《土地管理法》中加入了征收一詞，在我國土地征收的基本含義可以概述為：國家或政府為公共利益的需要，依照法律規定，運用公權力強制將集體所有的土地收為國有并給予一定補償的法律制度。土地征收的特征：
1.1征收主體的特定性
申請的建設，發展并維護公共利益。在我國土地所有是嚴禁買賣的，雖然征收后的具體用地單位很可不是國家，但集體土地的首先流向只能是國家，各公共利益用地單位只能向國家提出用地申請，再由國家統一行使土地征收的權利。在具體執行時，地方政府可以代表國家行使土地征收的權利。
1.2征收目的的確定性
《土地管理法》中明確規定，土地征收的前提是公共利益的需要，國家只有出于公共利益的原因才能動用土地征收的權利，其實這是對國家土地征收權利的一種約束，避免土地征收權的濫用，明確公共利益對合理的行使土地征收權有十分重要的意義。
1.3征收的有償性
申請征收不同于土地的沒收，他是一種有償的收取行為，土地的征收是國家和農村集體兩個土地所有權主體的土地轉移行為，對土地征收的補償不是按市場價格進行完全補償，是按國家規定的標準進行不完全的補償，但土地征收是一種有償的行為。
1.4征收的強制性
土地征收是國家行使的一種強制權，被征收的對象無論同意與否都不能阻礙國家行使正當的土地征收權，國家對土地的征收是不以個人或集體的意志為轉移的，這種強制性是帶有公信力和國家法律效力的，任何阻礙國家行使正當土地征收權的行為都要負法律責任的，土地征收是帶有強制性的行政權利的。
2.我國在土地征收制度中出現的主要問題
2.1土地征收范圍過寬，超出了公共利益的范疇
《土地管理法》第二條規定：“國家為了公共利益的需要可以依法對集體所有的土地實行征收。”公共利益是衡量國家征地權是否濫用的標準，許多國家紛紛采取不同的措施從法律上對公共利益的界限加以相應的限制。而我國法律對公共利益沒有明確的界定，一般除農村居民可以直接使用集體土地外，只要非農建設需要占用土地的，不管是否具有公共利益，都可以實行土地征收方式取得土地。有的地方政府打著“公共利益”幌子，以較低的補償強行征收農村集體經濟組織所有的土地，甚至要求村集體單方解除土地承包經營合同，強行征收農民承包的土地。然后，政府再以國家的名義通過出讓、出租、劃撥等有償或無償的方式將土地交給需地單位使用。這種做法嚴重超出了公共利益的范疇。
2.2征地補償標準過低，補償費發放不及時
我國《土地管理法》規定：征收耕地的土地補償倍數，為該耕地被征收前3年平均年產值的6至10倍，每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前3年年產值的4至6倍。但據國土資源部調查，許多地方征地補償費明顯偏低，主要是在計算上普遍取采補償標準的最低限，有的甚至還低于法定標準。根本無法保證農民進行有效的經濟再生產。福建福州馬尾區一位農民說：“現在征地補償費用只相當于農民三年的種菜所得，這么低的價格，將來遇上點事，我們怎么辦？”由于基礎設施建設項目征地費用低，導致用地成本占工程總投資的比例低，一般只占到10%至15%，而國外高速公路土地征收占工程總投資一般在50%至60%。因而在資金不足的情況下，一些地方政府為爭取國家項目，往往要在土地上做文章，以犧牲農民利益為代價搞建設。
2.3安置不妥導致問題突出
目前，對征地安置法律尚無明確規定，政策不具體，致使各地做法不一。但多數是只“安”不“置”，形成一種無效安置或低效安置。有些地區在采用貨幣安置時，不能一次支付全部安置費，只是打一些白條，一拖就是幾年、十幾年。還有一些農民為了取得安置費，假托一個企業辦理一個虛假安置手續，然后再從該企業拿到這筆安置款。企業也理所當然的要從中收取一部分手續費。這樣一來把本是兩方的事，搞成了三方，農民繞了一個圈子才拿到了打了折扣的安置費。不少失地農民強烈呼吁，政府可以征收農民的土地，但不能不管農民的生活出路，否則就會使他們面臨“有路可走，無地生存”的尷尬境地。
2.4欠缺合理的司法救濟途徑，土地糾紛不能得到很好的解決
由于征地過程中遇到的許多問題法律法規都沒有明確規定，法院也因沒有明確的法律依據而無法受理這類案件。如哪些單位可以成為征地主體？征地程序應當怎樣進行？征地補償款怎樣計算，如何分配，誰來分配？村集體組織在征地過程中扮演著什么樣的角色？對征地補償中出現的糾紛，哪些可以提行政訴訟，哪些應當提民事訴訟？等等。
3.對我國土地征收制度改革的建議
3.1嚴格界定“公共利益”范圍
既然“公共利益”是法定的行使征地權的前提條件，那么這一法定條件就必須明確而具體。因為不同的人或者說代表不同利益的人對“公共利益”可以作出各種不同的解釋。因此法定條件應當具有特定性和惟一性，否則這樣的前提條件就等于形同虛設。國家應規定在哪些范圍內的建設項目才可以視為是以公共利益為目的的。對于 “非公益性”用地不能行使征地權，不具強制性。
3.2確定合理的補償標準
由于我國特殊的國情，集體土地對農民而言不單是生產資料，還是保障資料。土地征收是對集體土地所有權和使用權的永久性轉移，農民將永遠失去土地的經營權，失去生活的可靠來源和保障。因此在土地補償中應考慮這一特殊性，使補償收益更多地偏向失地農民，并指導他們合理使用這部分收益，用于再就業及改善和提高生活水平。因征地而引起的農民上訪問題，最突出的表現就是征地補償標準過低，而這一問題的根源在于所確定的補償標準不合理。以“土地的原用途”和“不低于原有生活水平”確定補償標準，征地補償費就永遠提高不了，補償按“原用途”，而轉手出讓時則按“新用途”，為什么同一塊地，對原所有人和新所有人所得收益不能采用同一標準呢？我國實行嚴格的土地用途管制制度，可結果農民服從國家土地用途管制所做出的犧牲，到頭來居然又成為低補償的借口，這對農民公平嗎？因此應當取消只能按“原用途”給予征地補償的規定。
3.3深化征地安置工作，切實維護農民合法權益
可采取自謀職業、自己聯系就業、創辦經濟實體等代替過去的統一安置的辦法；對一些選擇自愿放棄安置的自謀職業人員，有條件的應將安置費一次性發給個人，如在當地搞個體經營，政府還應適當給以政策上的扶持。對一些想進城打工的農民，應該進行相應的培訓，并幫助安排一些與其能力相適應的工作，增加他們的就業門路。另外，要在土地收益中建立失地農民的社會保障基金，進而與城鎮居民的社會保障體系接軌，從根本上解決農民的后顧之憂。征地范圍縮小后，農民可以以土地入股。土地的收益首先是辦保險，解決社會穩定，然后可以分紅，增加農民的收益。
第8篇：企業土地征收補償辦法范文
關鍵詞:土地征收;對比分析;啟示
中圖分類號:F301文獻標識碼:A文章編號:1672-3198(2009)16-0063-02
1 中日土地征收的概念和法律框架
1.1 征收的概念
日本土地征收,是“為特定公共事業之用,而強制性取得私人特定財產權的活動或制度”。因日本是實行私有制的資本主義國家,國有和公有的土地占不到土地總面積的百分之四十,且多為不能用于農業、工業、住宅的森林地和原野。所以政府為了進行國家的經濟、文化、軍事建設,為了興辦社會的公共事業,在必要時通過對私有土地有償的強制性征收,實現對公益事業用地的最大保護和促進。
1.2 征收的法律依據
憲法作為國家的根本準則,制定了私有財產的關系基準。日本土地征收制度采用了目前世界主要立法形式之一的獨立式,制定了《土地征收法》,它獨立于土地法而單獨以法律形式存在。目的是:為了全面地協調國家的公共利益與私有財產權利益之間的關系,為了使國家有限的土地能夠得到最有效的合理利用。“土地征收法”對國家穩定和發展起到重要的作用,是協調國家全局性利益和個人私有財產利益的重要法典。日本的“土地征收法”頒布以后,日本還陸續頒發了一系列輔的法規,保證土地征收合法、有序進行。
我國并非日本獨立式的立法形式,也非一些國家采取章節式的方法,即將土地征收的一些基本問題,作為土地法的一個章節處理。同時我國目前并沒有《土地法》,只有《土地管理法》。所以土地征收以《憲法》為基準,以《土地管理法》、《國家建設征用土地條例》等為目前土地征收的法律依據對征收進行補充和解釋。因為法律并非很完善,所以在實施過程中會出現一些仍需解決的問題,比如征收審查、征收補償、征收糾紛裁決、強制救濟等。
2 中日兩國土地征收要素對比分析
2.1 對兩國的“公共利益”比較分析
公共利益原則是每個國家進行土地征收的先決條件,體現在憲法等相關法中并要貫徹到征地程序的始終。日本憲法中的征收權的行使也必須是出于“公共利益”的需要,對何為“公共利益事業”的項目進行詳盡的列舉式,在土地征收法中羅列出35種可以征收土地的項目,并且幾乎每種“公益事業”均相應有一部法律來約束,詳細地囊括了國家社會生活、生產和科學研究的基本公共利益。政府沒有任意行政權,不可能出現“因公之名”而為私益發動征用權的現象。所以日本對公共利益的嚴格界定和對公益事業的認定。
在我國,則是公共利益概念內容不明確,行政大量自由裁量權無法得到限制,導致土地征用權被濫用。我國《憲法》第10條規定:“國家為了公共利益的需要,可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償”。但是對什么是“公共利益”還缺乏相關法律規定,可見,我國實行的也是概括式規定。這種概括式使得公共利益范圍寬泛,為職能部門和主要行政領導自由裁量的權力提供了方便,在實際操作中,企業、工商業、房地產等經營性項目用地也可通過征地途徑獲得土地使用權。土地征收權的濫用造成了很多社會問題,因此,有必要借鑒日本立法經驗,將“公共利益”的目的嚴格要求起來。
2.2 對兩國的土地補償方式進行對比和分析
日本的土地征收補償原則上以相當補償為準,但在實踐中多以完全補償標準確定土地補償費,即當國家為了公共利益的需要必須征收土地時,國家根據被損利益的性質、范圍、程度、價值等因素進行綜合考慮,并給予全額補償。日本對賠償的類別和方式做了很詳盡的列舉。征用損失的補償原則為:(1)項目人支付原則:土地的征用造成土地所有人和關系人的損失時,征用土地的項目人要賠償土地權利人的損失。(2)分別支付原則:項目人賠償損失時,只要能夠分別進行損失評估,則要對土地所有人和關系人分別進行賠償。(3)按正常市場交易價計價原則。(4)現金支付原則:對于損失,原則上要用現金進行賠償。也可以通過土地征用委員會裁決,采用提供替用土地的方式進行賠償。(5)賠償金先付原則:賠償金必須在土地權利人失去權利之前支付。
賠償方式有五種:(1)征用損失賠償。即按被征用財產經濟價值的正常市價計算賠償額,一般參考較近地區的交易價格確定。(2)通損賠償。即對權利者因土地征收而受到的附帶性損失進行賠償。(3)少數殘存者補償。水庫等大型公共事業建設,使建設地區的社會本身遭受破壞,多數人要搬遷,但少數人殘存下來。對這些殘存者因脫離生活共同體而造成的損失,應給予適當賠償。可見,日本的征收補償范圍較廣,補償標準較合理。
我國憲法對土地征收之補償原則無明確的界定,但《土地管理法》等有關法規規定,征收農民集體土地的必須向被征地單位支付土地補償費、安置補助費、地上附著物補償費及青苗補助費等,并妥善安排好被征地單位農民的生產和生活。可見我國采用的是適當補償法。補償的范圍比較小,僅僅限于與土地有直接聯系的一部分損失,殘余地損失和其他間接的損失沒有列入補償的范圍,計算方法可操作性不強,并且前兩項補償費不直接發給農民,補償內容事實上只有兩項。所以,補償范圍不可以除了表現在補償未包括因征收土地的集體組織和農民的間接損失,也忽略了土地對農民的社會保障功能。
2.3 對兩國的土地征收程序進行對比和分析
日本土地征收之所以很好的落實,除了建立了合理的補償機制外,還有一套土地征收法規體系,具體規定了土地征用的程序及征地雙方的權利和義務,征地出現問題時解決的辦法和程序,從而規范了各征地主體的行為,充分保障被征地所有者的權利,也為征地糾紛的解決提供了法律救濟和援助。日本“土地征收法”明確規定,征收或使用土地的公益事業,必須遵循法律的條件和程序進行土地的征收或使用。土地征收采用具有透明度的申請、聽取意見、審批、公告、通知、裁決等程序。程序通過各種條件對征收雙方進行一定約制,達到在推動公益事業發展的同時,保護私有土地的安全和土地所有人利益的目的。依據“土地征收法”規定,公益事業項目人進行土地的征收和使用時,則主要通過以下幾道程序:(1)政府對公益事業項目進行資格認定;(2)項目申請人編寫土地調查報告;(3)征用委員會對征收或使用土地的具體事項進行裁決。完善的法律體系保證了征收程序合法有序地進行。
我國并沒有一部具體的土地征收法來規范土地征收雙方的權利和義務,其土地征收的程序就以《土地管理法》為主,以行政法規和各部門規章為輔。但同時,這些立法對征地的目的、程序、補償以及征地糾紛的解決等問題缺乏具體的規范,導致征地隨意性很大,補償安置存在極大的后遺癥,土地征收過程中引發的事故也無人承擔。其現有程序缺陷:一是程序種類繁多、交叉重疊;二是流程冗長、步驟繁雜;三是蓋章繁多、搭車收費;四是資料量大,報件復雜。另外,按我國《土地管理法》規定:有關部門批準征地要有公告程序,在征地前給予農民知情權與參與權。但可以看到實際操作過程中缺乏透明度,并沒積極聽取農民意見,公告內容由政府單方面決定,帶有很大的強制性與壟斷性,農民只能被動的服從。
3 日本土地征收對我國的啟示和借鑒
(1)嚴格限定以公共利益為目的的征地范圍。
國家行使土地征收權是為公共利益服務,其范圍應該局限在基礎建設、政府機關用地及為公益事業服務的公共用地。日本通過詳盡的列舉式對公共利益范圍加以限制,在土地征收法中列出35種公益性用途,進而嚴格限制征地的目的,對政府征收土地的權利形成較強約束。因而我國也應該盡可能在立法上明確界定公共利益的范圍,使得公益性用地點種類得以明確。同時要將用地目的嚴格區分為公益性用地和經營性用地,增設公益目的的認證程序。
(2)完善補償制度。
征地補償是土地征收制度的核心內容,也與農民切身利益相關,因此對于這項制度的完善有著更大的意義。如上所述我國現行的征地補償制度存在著很多問題需要改進,依照市場原則,提高土地的補償范圍和標準。例如:土地管理法規定的土地補償費和安置補助費的標準是按被征土地前3年平均年產值的倍數計算,但這是一種與市場無關的政策性標準。以倍數計算難以體現級差地租導致補償費用偏低。失地農民沒有了土地發揮的保障功能,在貨幣上也難以得到合理賠付。所以就要重新確定新的符合市場交易價格為基礎的補償金。
(3)建立健全土地征收程序。
科學合理的征收程序起著重要的作用,日本制定了一套完整的土地征收法規體系來保障土地征收到合法進行。我國也要建立健全土地征收程序,保障農民的知情權和參與權,完善救濟機制。在整個土地征收過程中,保證被征收者在征地行為過程中的參與,讓他們在征收的目的性、征收的范圍、征收補償安置和征收補償安置費用的使用、管理等方面都有充分發表意見的機會。即做好事前公告,事中聽證,事后救濟工作。
中國土地管理法及其實施細則均沒有條文規定個體土地使用者在對國家征用的命令或賠償金額發生異議時提出申訴的權利。但征收作為政府強制取得私有財產的損益,會對使用者造成不同形式的損失,因此必須通過法律設定有效的救濟途徑,這是保障私有財產權的最后防線。征收的救濟是公民的權利和利益因政府實施征收而受到侵害時的防衛手段和申訴途徑。征收引起的糾紛,主要表現在兩個方面:一是對征收行為的合法性存在質疑引起的糾紛,主要包括征收主體、征收目的以及征收程序等是否合法引起的糾紛;二是因補償問題引起的糾紛,主要有補償的標準、數額、方式以及補償費的歸屬問題引起的糾紛等。因兩者引起的糾紛,都可以采用行政復議、行政訴訟。同時在訴訟中,法院要加強憲法審查和行政審查。
參考文獻
[1]汪秀蓮,王靜.日本韓國土地管理法律制度與土地利用規劃制度及其借鑒[M].北京:中國大地出版社,2004.
第9篇：企業土地征收補償辦法范文
報自治區審批的樓莊子水庫工程征收耕地按25倍執行，恰木薩水電站工程征收耕地按30倍執行的，鏨高水電站工程征收人均耕地不同的村分別按28倍和30倍執行的。
2水利水電工程征收耕地補償倍數存在差別的原因
從目前已開工或完成審批（或核準）的水利水電工程看，征收耕地補償倍數存在差別主要為投資建設主體不同和相關各方對征收補償政策規定理解不同。2.1投資建設主體不同如葉爾羌河阿爾塔什水利樞紐工程，建設資金含國家投資，項目由國家發改委批準，征收耕地補償倍數嚴格按《大中型水利水電工程建設征地補償和移民安置條例》（國務院令第471號）執行，土地補償和安置補助費倍數為16倍。如葉爾羌河恰木薩水電站，屬企業投資項目，項目由自治區發改委核準，征收耕地補償倍數依據《關于公布實施自治區征地統一年產值標準的通知》（新國土資發〔2011〕19號）的規定確定，土地補償費和安置補助費倍數為30倍。投資建設主體不同、審批或核準主管部門不同，因此，不同工程征收耕地補償標準不一致。2.2相關各方對征地補償政策規定理解不同如葉爾羌河鏨高水電站工程，該工程移民安置規劃編制過程中，當地國土部門提出征收耕地的安置補助費倍數應采用以行政村為單位的人均耕地來確定，由于該工程建設征地涉及莎車縣霍什拉甫鄉的5個村，根據各村人均耕地統計結果，人均耕地有1畝以下的，也有1~2畝之間的，因此該項目征收耕地的土地補償費和安置補助費出現了30倍（人均耕地1畝以下的村）和28倍（人均耕地在1~2畝之間的村）兩個標準。由于《關于公布實施自治區征地統一年產值標準的通知》（新國土資發〔2011〕19號）中未具體說明確定征收土地安置補助費的“人均耕地”是以征地所在行政村還是以鄉或是以縣為單位來計算，因此在確定上述類項目（征收耕地涉及行政村數量較多且各村人均耕地差別較大的項目）征收耕地補償標準時，地方政府、項目業主、設計單位及規劃報告審查部門對在什么范圍內確定的“人均耕地”理解不一致，導致各方主張的補償標準不一致。若鏨高水電站工程征收耕地補償標準采用鄉或縣的人均耕地來確定，那么征收該鄉各村耕地的土地補償費和安置補償費倍數均為30倍。因此，由于相關政策規定不具體，征地相關各方對政策相關規定的理解和把握不一致，導致同一工程征收同鄉范圍內不同村之間同等質量耕地的補償標準不一致。
3同一區片不同工程征收耕地補償倍數不一致引起的問題
以葉爾羌河上的阿爾塔什水利樞紐工程（已開工建設）、鏨高水電站工程（已核準）、恰木薩水電站工程（已開工建設）為例，上述3個工程為葉爾羌河出山口處的3個梯級工程，建設征收耕地均屬于山區鄉，涉及莎車縣霍什拉甫鄉和喀群鄉，其中阿爾塔什水利樞紐工程征收霍什拉甫鄉阿爾塔什村耕地的補償倍數為16倍；鏨高水電站工程征收霍什拉甫鄉努爾巴格村耕地的補償倍數為28倍，征收該鄉多來提巴格村耕地的補償倍數為30倍；恰木薩水電站工程征收霍什拉甫鄉亞瓦格村耕地的補償倍數為30倍，征收喀群鄉恰木薩村耕地的補償倍數為28倍。從上述工程征收耕地補償標準及實際工作遇到的情況來看，在同一區片依據現行政策規定確定的耕地補償倍數存在差別，會給征地補償相關工作帶來問題。（1）以“人均耕地”確定征收耕地安置補助倍數的規定，存在當地上報人均耕地統計數據不準確或某些地方干部為爭取耕地補償費用謊報人均耕地數量的可能性，如一些工程出現當地統計部門和當地村委會出具人均耕地證明數據相差較大的情況；（2）相關政策規定不夠具體，在編制及審批移民安置規劃時，設計單位、地方政府及業主單位對“人均耕地”的統計范圍理解不一致，導致對征收耕地的安置補助倍數難以達成一致意見，出現地方政府和項目業主之間相互扯皮，同時也增加審查部門工作難度；（3）征地補償實施階段，同一區片同等耕地被征收的不同村組農民難以接受不同倍數的耕地補償費用，會導致地方政府實施難度加大，移民攀比上訪情況增多，嚴重影響區域社會和諧及穩定。
4推行區片綜合地價的必要性
4.1推行區片綜合地價是當前政策規定的要求。自國土資源部2008年6月下發了《關于切實做好征地統一年產值標準和征地區片綜合地價公布實施工作的通知》開始，內地多省已相繼制定相應政策并順利實施，也取得了良好效果。如《黑龍江省征地區片綜合地價實施辦法》（2015年）、《關于公布湖北省征地統一年產值和區片綜合地價的通知》（2014年）、《甘肅省征地補償區片綜合地價》（2016年）、《河南省關于調整征地區片綜合地價標準的通知》（豫政﹝2016﹞48號）、《福建省人民政府關于全面實行征地區片綜合地價的通知》（閩政﹝2017﹞2號）等。自治區國土資源廳也在2009年將《新疆維吾爾自治區征地統一年產值標準和區片綜合地價測算補償標準》報自治區人民政府批示，并征求相關各單位意見，但目前仍未全面推行該項政策規定。國務院于2017年4月14日公布《關于修改大中型水利水電工程建設征地補償和移民安置條例的決定》（國務院令第679號），將原條例第二十二條修改為：“大中型水利水電工程建設征收土地的土地補償費和安置補助費，實行與鐵路等基礎設施項目用地同等補償標準，按照被征收土地所在省、自治區、直轄市規定的標準執行”。這些與土地征收緊密相關的政策規定的出臺，使土地征收尤其是耕地的征收外部法律、政策環境發生了變化，這就要求在土地征收的政策制訂上、土地補償標準的運作機制上全面進行規范化，以適應當前形勢和政策規定。4.2實施區片綜合地價是解決合理確定耕地補償標準的有效途徑。原征地補償標準采用以被征收“該耕地”的前3年平均年產值乘以法定補償倍數的辦法，征收耕地的補償倍數按照“人均耕地”確定，這種補償標準存在考慮因素單一、統計誤差較大、各方對政策規定把握不一致的情況，造成同一區片征地補償標準不同。而區片價在測算因素的選擇上，綜合考慮了土地區位、土地供求關系、當地經濟發展水平和城鎮居民最低生活保障水平等多個因素，突破了法律規定的年產值倍數法，并運用國際上通用的地價評估方法市場比較法，使測算結果更具科學性和合理性。4.3提高征地工作透明度，維護被征地農民合法權益。經自治區人民政府批準的區片征地補償標準向社會公布，且接受社會監督，讓農民充分了解補償標準，維護其知情權和參與權。公布的征地補償標準是一個剛性的標準，任何單位和個人都必須嚴格執行。目前征地補償標準是以被征收土地的年產值及人均耕地作為測算的依據，在實際工作中不同地類、不同項目之間存在征地補償同地不同價，甚至差距懸殊的問題，造成被征地農民集體和農戶心理不平衡。實行區片綜合地價后，在同一區片內同一地類不同宗地的征地補償標準相同，且不因征地目的及土地用途不同而有差異，確保征地補償價格透明度，維護被征地農民切實權益。
5結語
水利水電工程建投資數額大、征地影響范圍廣，工程建設給當地經濟社會帶來巨大利益的同時也產生較大的影響，尤其是建設征地和移民安置問題的處理是否妥當，直接影響工程能否順利準，提高征地工作透明度，實現補償公平，維護被征地農民合法權益，建議全區水利水電工程征收耕地盡快推行實施區片綜合地價。
參考文獻：
[1]崔杰.土地承包地及征地補償案件的法律適用[M].人民法院出版社,2005.
