土地評估市場法精選(九篇)
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第1篇：土地評估市場法范文
[中圖分類號] F301.2 [文獻碼] B [文章編號] 1000-405X（2014）-3-340-1
0引言
土地評估的發展程度是土地市場化高低的一個重要的衡量標準，對于土地的利用以及土地市場的運行起著十分重要的作用。SWOT 是優勢（Strengths）、劣勢（Weaknesses） 、機會（Opportunities）和威脅（Threats）這四個單詞的縮寫，在戰略管理中，SWOT分析法是一種比較常用的分析方法，對于決策的制定和管理都有十分重要的作用。SWOT分析是通過對研究對象的內部和外部的因素進行全面分析，制定相關的解決措施的過程，SWOT分析法根據研究對象的特征，可以為問題的解決提供多種解決方法。本文利用SWOT分析法針對我國土地評估行業發展進行全面分析。
1土地評估的優勢分析
當前，土地評估行業中，具備一定的優勢，主要有以下幾個方面。第一，土地評估具有較高的科研水平。當前，我國土地評估的相關專業在教育和科研方面，是順應土地有償使用制度進行推進和發展的。在科研教育方面，我國的土地評估相關專業已經進入了全日制教育的階段，當前很多學校都開設了土地評估的相關專業，與此同時，還有高效的專業教師隊伍作為保障，為土地評估的科研教育提供一定的幫助和保障。在土地評估中，還建立了完善的行業組織，根據《中國土地估價師協會章程》，中國土地估價師協會的成立，為土地估價的行業組織提供了一個平臺，可以協調全國的土地評估人員和組織進行自我管理和提升，引導土地評估的相關人員按照法律法規進行工作。另外，行業組織還不斷完善各地的行業自律管理規章制度、組織土地估價師的資格考試和再教育等工作，為土地評估行業的發展提供了一個良好的保障。
2土地評估的劣勢分析
土地評估行業的發展，具備一定的優勢，但同時也存在一些問題。第一，當前的土地評估企業一般規模都比較小，當前我國從事土地評估工作的企業一部分是由原國土行政管理部門的評估所改制而成的，另外的則是社會上相關的企業構成的，由于土地評估行業的發展時間并不長，在很多方面也還有缺陷，因此對土地評估企業的發展有一定影響，導致土地評估企業的發展受到阻礙，大多規模比較小。第二，當前很多土地評估企業在競爭中存在惡性競爭的現象。據調查，當前我國從事土地評估工作的企業大約有兩千多家，土地評估行業中受到土地數量的影響很大，在供求關系上一般都是供不應求的現象，加上當前對于土地評估方面的法律法規還不夠完善，很多企業在市場運營的過程中為了保證自己的利益而采用各種競爭方式，存在一些惡性競爭的現象，而且這種現象還有嚴重的發展趨勢，對我國土地評估行業的發展有十分重要的影響。第三，土地評估行業的誠信存在問題。土地評估行業的誠信問題一直都是行業發展的一個難題，誠信問題的產生有兩個方面，一是行業內部的，還有一個是行業外部的。當前我國土地評估行業的法律法規體系不夠健全，企業在經營的過程中會以利益為導向，導致誠信問題頻出，對土地評估行業的發展帶來很大影響，因此，要加強法律法規的不斷完善，規范土地評估企業的操作手段和方法，提高企業的誠信度，促進土地評估行業的快速健康發展。
3土地評估的外部機會分析
外部環境對土地評估行業的發展有十分重要的影響，在當前土地評估行業中，外部機會主要有幾個方面。第一，當前的市場經濟體制不斷完善，為土地評估行業的發展帶來一定的機遇。土地評估行業是具有一定中介性質的，在推動市場經濟發展的過程中占據重要地位，而且該行業是以市場為基礎進行發展的，市場經濟以法律為基礎，所以，經濟的發展會促進法律的完善，從而對土地評估企業的發展提供相應的保障。第二，當前我國的土地使用制度在不斷改革。土地評估的對象就是土地，所以土地制度的不斷改革，對于土地評估行業的發展也有一定影響。隨著的不斷深入，土地評估企業也在不斷發展，經過幾十年的改革，我國的土地制度已經形成，土地評估行業的發展具有穩定的外部環境基礎，給土地評估行業的發展帶來了更多的機會。第三，當前房地產市場的快速發展，為土地評估行業的發展奠定了基礎。房地產和土地的管理，促進了我國土地評估制度的完善，尤其是近年來房地產行業的不斷發展，土地的交易市場也逐漸活躍起來，這為土地評估的發展奠定了堅實的基礎。
4土地評估的外部威脅分析
外部環境給土地評估的發展帶來了一些機遇，但同時外部環境存在的一些威脅也會給土地評估行業的發展帶來一定的挑戰。土地評估的外部威脅主要有幾個方面。第一，當前外部的法律法規不夠健全，法律法規體系的缺失對于土地評估行業的發展而言是一個重要的難題，不健全的法律法規環境容易導致土地評估行業的無序發展，在行業中形成多頭管理的局面，難以滿足當前行業發展的需求。第二，當前的土地評估發展中，行政干預的現象還比較嚴重。土地評估企業的發展應該是獨立的、客觀的，但是當前很多行政部門對于土地評估行業的發展還有一定的管理和控制，雖然當前一些土地評估企業是經過改制的，但仍然有利益關系，同時地方土地行政管理部門對土地的評估報告還有一定的審核權利，因此行政的介入和干預對土地評估行業的發展帶來很大影響。此外，當前土地評估行業還和其他的評估行業之間存在一定的隔閡，使得土地評估行業會與其他評估行業進行競爭，比如在市場份額和技術認定方面進行競爭，障礙不利于行業的穩定發展。
5結語
隨著我國市場經濟以及房地產行業的發展，土地的交易變得頻繁，從而也加快了土地評估行業的發展，土地評估行業在發展的過程中，面臨了一些優勢和劣勢，外部環境對土地評估行業的發展也有很大影響。本文利用SWOT分析法對土地評估行業的發展面臨的外部環境、優勢和劣勢等方面進行分析。
參考文獻
[1]張昊.淺析SWOT分析法在房地產開發中的應用[J].東方企業文化，2007（03）.
第2篇：土地評估市場法范文
【關鍵詞】土地價格；因素；評估
一、價格評估的相關理論
1、馬克思地租理論。
馬克思的地租理論是在西方古典經濟學的地租理論的基礎上發展起來的。馬克思不但對級差地租理論進行批判性的繼承，而且創造性的分析了絕對地租理論。對于級差地租，馬克思將它分為級差地租I和級差地租H，他認為土地肥力、位置的差異是級差地租I的形成條件：在同一塊土地上各個連續投資勞動生產率的差異而產生的超額利潤轉化的地租為級差地租11。土地的有限性和不可再生性能形成經營上的壟斷，使土地所有者獲得持久而穩定的超額利潤，這就是產生級差地租的原因。馬克思進一步提出，由于土地私有權的存在，即使是使用最劣等的土地也必須支付給土地所有者地租―絕對地租。絕對地租的產生條件是農業資本有機構成低于社會平均資本有機構成。
2、土地供求理論。
在現代市場經濟中，土地與其他商品一樣，其價格取決于對土地的供給與需求。馬歇爾A（.Masrhal）l認為，地租的決定原則上應受土地供求的影響，而土地供給受自然條件的限制，土地的自然供給是固定不變的，并且它沒有生產費用，因而也沒有供給價格。因此，地租只受土地需求的影響，上地需求價格則決定于土地的邊際產品價值。馬歇爾認為由市場供求決定的土地價格更接近于土地市場交易價格。但大多數學者認為，在一般的價格決定中，土地的供給與需求都是能夠變動的：價格是二者相互運勸的結果；土地供給既非完全無彈性、亦非有無限彈性。即使在地域性市場的短期分析中，二者的變動也同樣存在。需求的擴大，致使價格上升，從而土地供給數量增加；而價格的進一步上升，又會導致需求減少，使價格回落，土地供給數量隨之減少。
二、影響土地價格評估的因素分析
1、一般因素
一般因素是指影響土地價格的一般、普通、共同的因素，是在一般社會經濟方面對土地價格總體水平產生影響，從而成為決定各個土地具體價格的基礎。一般因素主要包括行政因素、人口因素、社會因素、經濟因素、國際因素等。
①行政因素：行政因素主要是指國家政策對土地價格的干預。國家從全社會利益和宏觀經濟發展角度出發，制定有關政策，或推動土地的轉移，或限制某類土地的利用等，從而達到提高土地利用效益的目的。這種干預，對土地價格影響至關重大。影響地價的行政因素有：土地制度、住房制度、城市規劃、地價政策、稅收政策等。
②人口因素：土地需求的本質即人口增長對土地的需求。人口增長可分為自然增長和機械增長。人口自然增長是指在一定時期內因出生和死亡因素的消長，導致的人口數量的增加或減少，即出生人數與死亡人數的凈差值。人口機械增長是指在一定時期內因遷入和遷出因素的消長，導致的人口數量的增加或減少，即遷入的人數與遷出的人數的凈差值。人口增長引起房地產的需求增加，導致土地利用集約化程度提高及土地需求量增大，最終造成地價波動。在單位區域內，影響地價的是相對人口密度，一般來說，人口密度高的地區，住宅用地需求多于供給，供給相對缺乏，因而土地市場價格趨高。
③社會因素：社會發展狀況和安定狀況對地價有很大影響，主要有政治安定狀況、社會治安狀況、房地產投機和城市化進程等四個主要方面。
土地的非成本性和易投機性使土地市場價格不僅可以極大的脫離成本，甚至可以極大地脫離實物層面的供求關系。在市場經濟條件下，由于土地的特殊性，往往決定土地市場價格的并不是政府供給多少土地，或者是需求者實際需要多少土地，而是社會普遍的土地價格預期。當人們預期土地價格會上漲時，土地的潛在需求將轉變為有效需求，一些投機性需求也會趁機“湊熱鬧”，這時的真實需求與虛假需求界線就難以分清，最終土地市場價格將因土地價格預期而上升；當土地價格預期會下降時，一部分現實需求者就會轉變為觀望者，有效需求變為潛在需求，土地投機者與部分投資者退出土地需求者行列，土地需求量減少，土地市場交易價格降落。預期對土地市場價格的影響往往比經濟人口的增長、城市化等因素大得多。反過來，預期受國家政策、經濟人口的增長、城市化、市場信息、輿論導向、土地供給等因素的影響。
三、不同評估方法評估結果的協調
根據目前的土地評估規范，一般都要求選用兩種方法以上對待估對象進行評估，而不同評估方法得到的地價各有差異，則應怎么協調不同類型的地價，從而合理的確定評估價值？
3.1 根據評估目的，選擇更接近評估目的的地價類型。
根據評估的思路，通常在評估方法的選擇時已經對地價類型進行了篩選，對于基于短線投資為評估目的的，最好采用假設開發法（或剩余法）與市場比較法進行評估，這兩種地價類型都與評估目的接近。 但由于評估條件不具備的情況下，通常會選用了不同地價類型的評估方法進行評估，則有可能兩種方法評估得到的地價水平值相差較遠，因此需對各種評估方法進行分析，以最接近評估目的的地價類型為主，其他類型地價作為參考和校驗。
3.2 調整個別評估方法的思路及參數，使得兩種方法評估地價類型更接近評估目的。 評估時可以根據評估目的，對評估方法的思路及參數進行適當調整，使得其評估的結果更接近評估目的。
舉個例子，當評估目的為短線投資型時（如某人擬將其住房的土地進行抵押而評估），則可能會采用收益法和剩余法進行評估，但由于目前國內住宅房屋的租金水平偏低，而房價水平普遍較高，因此兩種方法評估出來的結果可能差異比較大，同時這也體現了“短線投資型”地價與“長線投資型”地價的差異。既然評估目的是“短線投資型”的，那么評估時可以對收益法的評估思路作適當調整，使其更接近于“短線投資型”的地價，例如采用收益加轉售的思路評估，目前很多投資客都是持有物業一定年限（持有期內一般用于出租）后即轉售，這樣收益法評估得到的地價就非常接近“短線投資型”地價了，與剩余法評估得到的地價差異大大縮小。
另外，還可以調整收益法的還原利率以達到其評估值接近“短線投資型”地價。在還原利率的確定時，目前采用市場提取法確定的還原利率一般會比較低，因為房價比較高，而租金卻比較低，這也反映了目前的房地產市場環境下，高額的投資使得長線投資的回報率相對較低。
綜上所述：市場經濟條件下，土地價格的形成主要受供求規律與價值規律制約，因此影響土地市場價格的因素也分為兩個方面，一是通過影響土地供求關系來影響土地市場價格，二是通過影響土地開發經營的收益來影響土地市場價格。
參考文獻：
[1]周湘寧.土地評估行業存在的問題及對策研究[J].安徽農學通報（上半月刊），2012，（17）.
[2]懷曉晴.土地評估市場亟待規范[J].黑龍江科技信息，2013，（05）.
第3篇：土地評估市場法范文
中圖分類號： F301.0 文獻標識碼：A 文章編號：
1、土地估價及其目的和作用
土地估價就是專業的土地估價師依據土地估價的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場交易資料的基礎上，根據土地的經濟和自然屬性，按土地的質量、等級及其在現實經濟活動中的一般收益情況，充分考慮社會經濟發展、土地利用方式，土地預期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響，綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權利狀態下某一時點的價格的過程。近些年，土地市場和房地產行業的繁榮，有力地促進了土地評估行業的發展，土地評估機構和評估隊伍迅速壯大。土地評估在土地使用權出讓、轉讓、稅收征管、企業融資、司法仲裁等方面發揮著越來越重要的作用，已成為市場經濟不可或缺的部分。實踐證明，土地評估對于加強國家對土地市場的管理、保障國有土地資產安全、保護投資者權益、保障不動產交易公平、維護市場經濟秩序等方面都有著重要的作用，對土地市場及
行業的健康發展起到了積極有效的促進作用。
2、我國土地評估存在的問題
（一）土地評估人員素質有待提高
一些土地評估機構的人員違反職業道德和執業要求，從事違法違規活動，估價機構為了自身利益的需要，迎合委托人的無理要求，做出不符合市場情況的估價報告，高估或者低評估價對象價值，給使用當事人造成經濟損失，造成國有資產流失等后果。
（二）承接超出勝任能力的估價業務
在執業中出現了“非不為也，實不能為”的窘境。此外，國內評估機構內部培訓機構落后，許多從業人員很難有機會學習，難以適應日益復雜的經濟業務類型，但為了追求利益，承接自身難以勝任的估價業務。（三）土地評估企業脫鉤，改制工作力度尚需加強
當前大部分土地評估企業已經完成了事務所的脫鉤改制工作，但仍有不少市場中介組織在原掛靠的權力部門下，憑借掛靠機關的行政權利，壟斷中介業務，分割中介服務市場，仍有一些主管機關出于部門利益的考慮，或暗中為脫鉤改制設置障礙，或鉆改制的空子，嚴重影響整個評估行業的規范運作與公平競爭，急需引起有關部門和行業協會的高度重視，進行徹底的清理整頓。
（四）制約不力
對地價評估的技術規程以及職業道德標準至今仍停留于理論探討，沒有出臺一部有權威的系統科學的法律或法規，因此評估機構和執業人員沒有一個遵循的規則，全憑個人悟性或自由發揮，往往同一宗或條件相似的房地產評估結果相差甚遠。有些機構和人員違反職業道德，有的收取禮金，有的超越資格限定承攬業務，有的出賣評估機構的資格（即為沒有資格的機構或人員所做的評估報告蓋章收費），有的甚至搞欺詐，使其從事的評估業務偏離了公平、公正、科學、合法的軌道。而對于低劣的評估報告和不正當的經營行為沒有評判的依據，更無處罰的手段，攪亂了評估市場，禁錮了評估行業的發展。
（五）競爭不當
出于沒有形成市場競爭和行業的約束機制，行業管理不到位，有關部門該管的管不過來，不該管的又相互交叉和插手，因此評估市場比較混亂，承接業務不擇手段，有的靠行業壟斷，有的靠壓價，有的靠回扣，有的甚至以評價結果迎合委托評估單位的需求（即有評估價值的彈性吸引客戶）。上述現象敗壞了評估行業、評估機構和估價人員的信譽，導致國有資產流失，有關當事人的權益得不到保障，引發了經濟糾紛。
（六）土地評估方法選擇上須與國際慣例接軌
按照我國土地制度和土地管理的特點，政府為加強對地產市場的宏觀調控手段，建立了以基準地價和標定地價為核心的地價體系，基準地價一般二至三年調整一次，很多地方基準地價超過三年也未更新一次，基準地價無論從時效上，還是作用上都不是很適合日常的土地評估，不能反映現實的市場行情。評估方法的選擇應更多的運用國際通行的市場比較法、假設開發法、收益還原法等評估方法。
（七）土地評估行業的發展道路過窄
近幾年，隨著土地評估行業資質等級法定業務范圍的規范發展，大部分土地評估機構業務范圍局限在法定評估業務這一塊，而法定業務附加值很低，隨著地產市場的培育和發展，國內公司未按照國際評估咨詢機構的發展模式進行多方位的業務開拓，如地產政策咨詢、地產項目策劃，地產投資分析等咨詢性業務，從某種角度而言，咨詢性評估等對評估師的要求更高，更需要評估師按照評估理念來靈活運用經濟、法律、政策性法規、財務等方面的知識，這正是目前國內公司能力經驗所欠缺的。據調查分析，目前國際上的評估機構超過60％的業務是咨詢服務而不是法定業務，主要是派生業務賺取利潤。
3． 解決我國土地評估行業存在問題的對策和建議
通過對我國土地評估行業存在的問題以及其原因的分析，總結出以下幾點對策和建議。
3.1 要完善我國相關土地評估行業的政策和制度
只有國家和政府出臺一些相關制約行業的政策，才能使得評估行業真正的受到約束，步入正規。比如說，在土地評估中，可以選用招標的方式來進行公平的競爭。而對于土地評估的執業人員更要制定嚴格的行為規范，對于嚴重違規者給予相應的處罰，乃至處于法律的制裁。
3.2 要建立和完善相關的行政監管機構
目前我國法律和法規對于土地評估行業的規范還不夠，所以土地行政部門應該主動發揮其行政的職能，配備一些專業的人員，制定相關的政策和制度，對土地評估機構進行不定期的審核和考察，以防止土地評估行業出現違法違規現象。
評估機構應徹底脫鉤改制。在這一點上，土地評估機構應按《國務院辦公廳關于清理整頓經濟鑒證類社會中介機構的通知》、《國務院辦公廳轉發國務院清理整頓經濟鑒證類社會中介機構領導小組關于經濟鑒證類社會中介機構與政府部門實行脫鉤改制意見的通知》以及《關于土地評估機構與政府主管部門脫鉤的通知》件的規定，在人員、財務(含資金、實物、財產權利等)、業務、名稱等方面與主管部門及其下屬單位實行徹底脫鉤，并改制為合伙制或有限責任制企業，真正成為自主經營、自擔風險、自我約束、自我發展、平等競爭的經濟組織。3.3 要加強從業人員執業素質和道德的培養
長期以來，經營理念落后，服務意識淡薄，經營行業不規范、誠信度不高一直是制約中介機構發展的主要問題，如果不迅速扭轉這種局面，將會嚴重削弱在國內市場競爭能力。評估機構應加強學習，拓展思路，更新用人觀念，積極引進具有先進經營理念和管理經驗的人才，建立系統培訓制度，提高評估人員的整體素質。相關部門應該定期組織培訓對從業人員進行相關的素質教育，讓他們真正的理解到土地評估行業對整個土地資源利用發展的重要作用，提高從業人員自身的執業能力和水平，樹立執業風險的意識。而對于違規違法的從業人員，要給予嚴厲的打擊。
結束語
目前我國城市化發展速度迅猛，土地日漸的成為了重要的經濟因素之一，更多的人們開始關注土地。隨著我國土地市場的逐漸完善，土地評估行業的地位及其作用也在逐漸凸顯。文章主要對于我國土地評估行業存在的問題進行了分析，并提出了具體建議，希望能夠產生積極的影響，使得土地市場更加完備。
參考文獻：
[1] 聶遠征,王國強.土地評估行業的風險及防范[J].現代商業,2009,(32).
第4篇：土地評估市場法范文
關鍵詞：地價地價管理地價作用存在問題 措施
土地不僅是重要的資源，更重要的是資產。土地資源能否得到優化配置，發揮其最大效益，土地資產能否實現保值增值，關鍵在于地價能否真正反映土地的市場交易本質，能否發揮其作為土地市場機制的核心作用和經濟杠桿作用。1尤其是在我國加入世界貿易組織，經濟向市場經濟邁進，經濟規則同國際接軌的條件下，正確認識地價，客觀評定和反映地價，充分發揮地價作用，加強地價管理是最為基礎的一項工作。
一、充分認識地價在土地市場中的重要作用
1、地價的核心作用。我國土地市場建設要做的事情很多，核心問題就是地價問題。土地管理部門支持國有企業改革，是以專業評估、顯化地價為基礎的；辦理土地使用權出讓、抵押、政府收購土地、司法處置等都必須以具有評估資質機構科學評估地價為依據；土地使用權招標、拍賣、掛牌底價也必須參照評估地價；新《土地管理法》確定的征收新增建設用地土地有償使用費，是以基準地價為前提的；將來，最終解決農民的補償問題，也必須承認農民的土地財產權，走評定地價、照價征用的路子；土地市場發育和規范程度，也要以地價形成機制的狀況來衡量；近幾來，依法行政和的斗爭，在土地管理上也集中體現在地價上。
2、地價的經濟杠桿作用。地價是土地所有者權益的體現，是最靈敏反映土地供求關系的“晴雨表”，又是調節土地利用方式的有力杠桿。2根據我國國情，人多地少，后備資源不足，我們必須對現有建設用地進行“易位”、“易用”、“易主”的重新配置。這種重新配置，必須通過市場進行，要發揮市場配置土地資源的基礎作用，最重要的杠桿就是地價。土地制度改革、土地的有償使用，增加了政府的財政收入，為經濟建設提供了大量資金，大大緩解了政府壓力。而地價管理，正是土地有償使用的重要保障。
3、地價的宏觀調控作用。地價可以成調控手段，這在土地私有制條件下不可能實現，但在土地國有的條件下則變成了現實。地價是地租的資本化，本質上也是地租。地價是土地所有權在經濟上的實現形式，是所有者憑借對土地的壟斷參與社會剩余產品的分配。3在市場經濟條件下，土地所有權又進一步派生集體土地使用權、國有土地使用權及一些它項權利，形成了很多獨立的產權，有關權利人共同參與社會剩余產品的分配，因此地價屬于社會分配關系。在現實生活中，分配關系是圍繞著一個平均值波動的，地價的高低，直接影響所有者拿多拿少的問題，如果所有者拿多了，企業得不到平均利潤，就會影響企業的擴大再生產。如果所有者拿少了，企業經營者就在正常利潤之外獲得了超額利潤，有關行業也會出現投資膨脹甚至過熱。可見，地價的高低有一個客觀的度，所有者拿多了拿少了，都不利于經濟的協調發展。在宏觀的調控過程中，國家是經濟和社會事務的管理者，又是國有土地的所有者，地價作為調節社會分配的工具是否運用靈活，直接影響社會經濟的協調發展。因此，國家應靈活運用地價工具，針對不同需要進行調控，使社會經濟又好又快發展。
二、進一步明確地價管理存在的問題
1、地價體系建設仍須完善。目前，我國已初步形成了以基準地價、標定地價為核心，由基準地價、標定地價、市場交易價等不同價格類型構成的地價體系。但與市場建設及土地有償使用方式多元化的需求相比，仍不夠完善。一是地價稱謂、內涵不一，可比性差，所含內容不明確；二是基準地價成果管理手段落后，更新不及時；三是標定地價評定工作沒有普遍開展；四是基準地價修正體系不夠完善。
2、地價管理的配套政策急需進一步健全。近幾年來，我國已初步形成具有中國特色的地價管理制度體系，但是地價管理配套制度建設方面仍存在一些問題。一是地價管理體系不完善。首先在建立和實施制度時，沒有體現以地價管理為核心，制度之間銜接性、協同性和系統性差；其次是制度與當地地價管理現狀及發展趨勢脫節，不能做到有步驟、有計劃、系統地實現制度目標；再次是制度的實施缺乏系統控制的監督，執行中變形走樣；二是具體實施地價管理制度的環境差，影響制度效率的發揮；三是落實地價管理的具體制度不到位，缺乏明確的目標、程序及操作細則。
3、地價評估市場急需規范。目前，土地評估從封閉狀態變為全面開放。在土地評估市場中出現了一些新問題。一是不具備土地評估資質的機構進行土地評估。其它評估機構他們斷章取義，認為資產評估包括土地、房地產評估包括土地等等。他們評估不按土地評估規程，有的選一些因素，有的只按基準地價乘以一定常數，比較簡單，不能客觀、公正、合理評估地價。二是有的土地評估機構實力差。有的土地評估機構掛靠人員多，有的新考取估價師的學生多，如兩個沒有評估經驗的學生考取土地估價師后，可想他們能否科學評估地價呢？三是同業互相競爭。土地評估市場放開后，有的看到經濟收入可觀，可謂土地評估機構百花齊放，有的一個地級市土地評估機構就會出現十幾家甚至幾十家。他們為了攬活，降低收費標準，比著收費低，互相競爭。四是評估質量差。土地評估市場放開后，評估機構可跨地區進行評估，他們不能掌握評估地區的土地價格市場狀況，簡單按政府公布基準地價文件進行評估，也不找當地的地價修正體系和地價圖，這樣評估地價隨著性太大，有的評估宗地的級別都定錯，地價懸殊很大，有的相差成倍。
三、強化措施，加強地價管理
1、基準地價及時更新。基準地價是地價體系建設的基礎，也是政府調控土地市場和服務公眾的重要工具。在有些地方，基準地價都存在著更新不及時、現勢性差和不公開、不應用的現象。針對這種情況各級政府及土地管理部門必須高度重視基準地價更新工作，按時按要求，統一地價內涵，科學更新基準地價，如果地價得不到及時更新，地價體系建設就無從談起，也就建立不起規范的土地市場，就會影響經濟的發展。
2、完善地價管理配套政策制度。針對地價管理配套政策，制度不完善的問題，我們必須從加強基準地價應用入手，建立公開、公平、公正的供地模式，有效地提高地價管理水平。一是進一步建立和完善地價政策體系，即土地收購價格標準、土地征用價格標準、土地收益分配機制。二是進一步完善地價制度體系，即建立基準地價定期公布制度、宗地價格申報制度、互聯網公開查詢制度。三是進一步加大招標拍賣掛牌的基礎制度建設。即建設用地供應總量控制制度、城市建設用地集中供應制度、土地使用權公開交易制度。以此為制定地價政策，進行地價調控、合理配置土地資源，提供科學的依據。
3、建立城市地價動態監測體系。城市地價動態監測體系建設是市場經濟條件下加強地價管理的基礎性工作。它不僅涵蓋了地價監測點的設立、地價監測資料的采集，地價資料的分析以及地價監測體系的維護與更新基準地價專業特性，而且利用計算機、數據庫的網絡技術，將這些地價專業性通過計算機加以實現，建成基于數據庫和網絡之上的地價動態監測體系的應用功能和應用方向。4通過建立城市地價動態監測體系，可以及時、準確地了解和把握各城市的地價水平和地價動態變化情況，從而推算出各城鎮國有土地資產量及其變化情況，為加強土地資產管理，防止國有土地資產流失提供重要的依據。
4、充分發揮協會作用，加強土地評估行業管理。土地估價師協會做為管理監督土地估價機構的單位，要搞好協會的工作，充分展示協會特點。在政府職能轉變過程中，協會要擔當起應負的責任。一些職能協會要擔當起來，充分發揮協會作用，首先是行業指導，當好教練員，并且做好行業自律，當好裁判員；其次構筑技術壁壘，保持行業發展；第三為機構提供機會，互利互惠，提高生存力；第四要形成約束機制，樹立自律的權威。總之行業管理的手段是多方面的，在市場條件下，應該探索多種“軟性”手段管理會員，要一點一滴糾正行業不正之風，要從愛護幫助中介機構的立場出發規范他們，將把我國的土地評估中介服務市場推向一個新的臺
各級政府及土地管理部門要充分認識加強地價管理的重要性及地價的作用，明確現階段地價管理市場中存在的問題，積極采取措施，加強地價管理，進一步培育和規范我國土地市場，使我國的土地管理事業再上一個新臺階。
參考文獻：
1、地價管理與地價管理政策解讀武漢大學資源與環境科學學院 國土資源管理系 劉麗。
2、國土資源發揮地價調控作用推進土地節約集約利用。
3、馬克思的地租理論。
4、“2007年城市土地價格調查與監測研討會”綜述 .
第5篇：土地評估市場法范文
（浙江財經大學，杭州 310018）
【摘要】隨著新農村建設和城市化步伐的加快，農村宅基地流轉的趨勢也日益明顯，由此帶動了對農村宅基地價值的評估。本文為此分析了農村宅基地流轉評估的理論依據和現實意義。在分析宅基地價值評估面臨的困境的基礎上，提出相應的四點建議，以期取得拋磚引玉的作用。
【關鍵詞】宅基地流轉 評估 困境 建議
一、農村宅基地流轉評估的理論依據
（一）土地價值理論
價值理論揭示了社會事物之間價值關系的運動與變化規律。其中，土地價值理論具體地闡述了土地的經濟屬性與土地利用之間的關系。農村宅基地作為土地的一種特殊利用形式，其價值表現為用益物權，即本集體經濟組織成員依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，以及利用該土地建造住房及附屬設施等的權利。一般來說，宅基地的價值包括使用土地面積補償、房屋價值補償、土地出讓費與土地補償費的差價比例等。
（二）資源配置理論
在市場經濟條件下，西方經濟學認為“資源是稀缺的，需要又是無限的”，所以要實現資源的優化配置。馬歇爾在《現代微觀經濟學》一書中指出：“資源優化配置是在市場經濟條件下，不是由人的主觀意志而是由市場根據平等性、競爭性、法制性和開放性形成的一般規律，由市場機制通過自動調節對資源實現的配置。”土地作為人類社會生存和發展的物質基礎，是社會經濟可持續發展的根本保證。然而，土地資源是稀缺的。隨著經濟的不斷發展和工業化、城市化進程的加快，土地非農化和土地生態環境惡化削弱了農業可持續發展的資源基礎。實現土地資源優化配置是土地可持續利用的重要途徑, 是國民經濟可持續發展的重要保障，科學、合理、有效的土地利用方式是緩解資源、人口、環境問題的一個重要方面。
（三）產權理論
《牛津法律大辭典》中將產權界定為財產所有權，是指存在于任何客體之中或之上的完全權利，它包括占有權、使用權、出借權、轉讓權、用盡權、消費權和其他與財產相關的權利。配杰·威齊又進一步指出：“產權是因存在著稀缺物品和其特定用途而引起的人們之間的關系。”新制度經濟學的鼻祖科斯認為，經濟學的任務首先是分析產權，資源配置的有效性取決于產權界區的清晰度。如果產權不明確，由于外在性帶來的傷害就不可避免地會發生，進而提高社會成本。因此，只有在明確產權的基礎上，引入市場價格機制，才能有效地確認相互影響的程度以及相互負擔的責任。
二、農村宅基地流轉評估的現實意義
（一）有利于推動農村宅基地的流轉
從20 世紀90 年代開始，國家對農村宅基地的流轉進行了嚴格的限制，其原因主要有兩方面：一是從農民切身利益出發，擔心土地流轉使得農民喪失基本的居住權利；二是從產權的角度考慮，擔心流轉可能威脅到農村土地集體產權，導致集體產權受損。然而，在當前的經濟發展狀況下，限制宅基地的流轉已成為阻礙農村經濟發展的原因之一。所以，宅基地的流轉是必然趨勢。在市場信息不對稱的環境下，加強對農村宅基地流轉的評估，有助于為農村宅基地在買賣、抵押、租賃等流轉過程中提供科學合理的價值借鑒，并進一步推動農村宅基地流轉，在一定程度上緩解城市土地用地緊張和農村宅基地閑置的矛盾。
（二）盤活農村房地產市場，為資產評估帶來新機遇
在繁榮的房地產市場中，面對城市房價一直居高不下的狀況，農村這片土地開始引起了人們的關注。2011年，我國城鎮新建住宅面積約為9.49 億平方米，人均住房建筑面積32.7 平方米；而農村新建住宅面積達到10.26億平方米, 人均住房面積36.2 平方米。可見，農村的房地產市場具有較大的發展潛力，是一個新的利潤增長點。為適應市場經濟的發展需要，充分發揮行業優勢，開辟農村宅基地評估業務是資產評估行業發展的一大機遇。同時，農村與城市人口的雙向流動也為農村房地產市場的發展創造了良好的條件。
（三）減少“尋租行為”，實現資源優化配置
農村土地所有權歸村集體所有，農民享有用益物權，但當政府想要征收或征用土地時，受到的限制卻是很少的，只需支付部分補償費用即可。在這種情況下，容易滋生政府的非法尋租行為，即政府憑借手中的權力，強制征用農民土地和強拆房屋，從中將原本屬于農民的所得利益占為己有。通過加強對農村宅基地流轉的評估，建立一個公平公開的價值評估機制，減少政府的干預，對遏制地方政府的非法尋租行為，改善農村土地被低估的現狀以及實現資產保值增值具有重大意義，從而達到農村土地資源優化配置的目的。
三、農村宅基地流轉評估中面臨的困境
（一）缺乏公開的農村宅基地交易市場
農村宅基地按戶口取得，按照一戶一宅的原則，按照規定的程序向國家土地管理部門或村集體提出申請，便可以獲得一處宅基地。但只有村集體內部的成員才享有這項權利，所以當農村戶口變成城市戶口后便不再享有獲得宅基地的權利。而且宅基地的流轉僅限于村集體內部，同時當出賣、出租住房后，也不得再申請宅基地。流轉的受限在一定程度上制約著宅基地評估方法的選擇。由于農村土地不能進行市場交易，農民在土地上蓋的房子也不能隨意地進行市場交易，導致評估時可參考的實例非常少，市場法難以適用。雖然存在隱形的宅基地流轉市場，但流轉價值很難通過正常渠道取得，而且其價值的公允性值得商榷。同時，由于農村宅基地很少具有能夠確定和量化的未來獲利能力，收益法亦不可行。而成本法更是存在低估宅基地價值的缺陷。
（二）評估規范不健全
我國資產評估行業起步晚，機制不健全。就目前而言，在房地產評估方面，著眼點主要放在城市, 對于農村則很少有人問津。全國多數地區沒有專業的農村集體土地資產評估機構，一些地方直接由房屋管理局或者土地管理局評估，評估受到政府及有關部門的干預較大，缺乏獨立性。然而，農村房地產由于其特殊性恰恰需要更為專業的評估人員和評估機構來評估。然而, 由于客觀環境的限制，宅基地的流轉尚未建立起充分活躍的資產市場，所需的相關資料殘缺不全，其未來收益額的預測條件尚不成熟；又由于宅基地自身特殊性，無法直接參照城市房地產的評估辦法；且宅基地成交案例少，常用評估參數體系沒有建立，評估參數難以取得，所以運用市場法和收益法的客觀條件尚不完全具備。
（三）宅基地產權難以界定
我國實行的是土地國有的政策，但對于農村土地則屬于村集體所有，農民只享有土地使用權和房屋的所有權。然而，這里的村集體是一個籠統的概念，對于村集體的范圍以及村委會是否有權代表等問題, 國家并沒有明確規定。同時，這種通過戶口可以無償獲得、無限期使用宅基地制度，造成農村宅基地使用的“公地悲劇”，一些地方官員借機進行非法尋租。宅基地使用權的所有者概念模糊，導致在處理利益分配時產權糾紛紛至沓來, 使得評估人員在評估時難以界定評估對象的價值范圍。
（四）宅基地的無形資產價值難體現
宅基地作為一種自然資源，其主要功能是為農民的生存提供物質保障。宅基地具有居住的社會保障功能，它可以保障農民的基本生活，維護農村乃至全社會的穩定。只是對于不同的農民群體而言，其側重點不同而已。對于欠發達地區的農民來說，宅基地是一種生存保障；對于外出務工、經商等非農化的農民來說，宅基地提供了一種失業保障；對于農村老人來說，宅基地又提供了一種養老保障。我國農村宅基地使用權制度的建立和實施, 對我國農村社會的政治穩定、經濟發展發揮著重要作用。由于社會保障功能的存在，賦予了宅基地更多的無形價值，而這種價值常常被忽略，在評估時只關注有形存在的部分，導致宅基地的價值被低估。
四、關于農村宅基地流轉評估的幾點建議
（一）積極推動農村宅基地使用權的流轉
宅基地使用權作為一種用益物權，如果僅僅是確定其歸屬，則其財產的價值未能充分發揮。隨著市場經濟的發展，現行戶籍制度對農村土地流轉的制約日益突出。打破城鄉二元結構的戶籍制度，不僅是實現城市化、城鎮化的需要，也是加強農村宅基地評估的前提條件。改革宅基地流轉制度，允許土地使用權的對外流轉，放開農村土地市場，使其從“隱性市場”中解脫出來，促進土地流轉的公開化、透明化，為評估建立一個良好的市場環境。
（二）提高宅基地評估意識，健全評估機制
我國作為一個農業大國，農村資產是一筆豐厚的財產，但由于評估機制的缺失與不足導致財富的流失，資源的浪費。建立一個良好的農村資產評估機制，將農村宅基地的評估作為評估重點對于城市化的健康發展和新農村的有序建設是十分必要的。針對農村宅基地評估比較復雜的情況，應當設置專業的評估機構，培養專業的評估人員。同時，評估機構應作為獨立的第三方中介機構，打破政府干預定價的局面。在評估方法的選擇上，應該遵循因地制宜的原則。對城鄉發展較為均衡的地區可選擇市場法，參照城市土地的交易價格進行；對用于出租的宅基地，可以考慮采用收益法。而對不能采用以上兩種方法的情況，可以利用基準地價法或其他合理的方法進行調整。
（三）界定宅基地的產權權屬
明確評估對象的產權權屬是確定資產價值的重要前提，而農村宅基地權屬混亂的現狀給評估帶來了很大的困難，因此，須加強農村宅基地的管理，落實使用權的登記發證工作，杜絕改變地類、化整為零、越權審批等違法行為的發生。我國法律明確規定宅基地屬于村集體所有，但對于村集體的具體范圍并沒有明確規定，致使實際中將自然村與行政村混為一談。自然村是在歷史條件下形成的，具有較大的不確定性。所以，我們所說的村集體應該是行政村。其中，行政村的村民委員會能否代表農民集體行使其所有權，應由該農民集體授權。同時，地方政府是不享有宅基地所有權的。如果須征用土地，應在公平合理的基礎上進行交易。
（四）充分考慮宅基地的社會保障價值
由于農村宅基地具有社會保障功能，農民在流轉時就有所顧忌，不利于宅基地的流轉。一些專家學者為此提出要用“以土地換社保”，即農民出讓土地后，享有與城市居民同等的社會保障，但實際中由于各種原因，使得農民享有這種權利具有一定難度。為此，筆者認為，可考慮將社保因素直接納入宅基地流轉的評估價值中。在基于當前的經濟狀況下，同時考慮未來可能發生變化的一些因素，合理評估宅基地社保價值，給農民一個公平、公正的議價，維護農民在宅基地流轉中的利益。
（作者范文敏為碩士研究生; 厲國威為副教授）
參考文獻
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[2] 曹天. 論宅基地使用權流轉的理論基礎[J]. 法學雜志，2012(6).
第6篇：土地評估市場法范文
銷售價格評估法（SPAR）是新西蘭自上世紀60年代開始廣泛使用的一種方法。Bourassaetal（.2006）認為，SPAR方法可以作為測量房地產價格指數的一種有效方法。和重復銷售方法類似，SPAR方法基于匹配樣本，但不同的是它利用的是觀測期間的所有可獲得的價格數據。由于觀測期間大部分房屋并沒有銷售，因此他們的交易價格并不存在。因此，利用政府機構對這些房屋的產權評估來估計基準期的交易價格則成為了一種替代的方法。
2現階段中國主要城市建筑土地市場與房地產價格指數估算
2.1主要城市建筑土地市場價格指數
從常理來講，以上四種衡量房地產價格指數的方法都可以用于土地市場價格指數的測算。但實際上，建筑土地市場又不同于房地產市場的特征，其交易案例較少，而重復交易的土地更少。因此，有學者建議可以用同一區域相似土地的交易價格來代替。目前我國國內主要城市建筑土地市場價格編制，主要由國土資源部完成。國土資源部每個季度季度的全國主要城市地價，分綜合、商服、住宅、工業四個部分，并編制重點城市定基地價指數，也區分為綜合、商服、住宅、工業地價指數，其計算方法為直接使用價格指數法，而非通常采用的重復銷售法和特征價格法。事實上，也可以根據國泰安公司調查收集并開發的“中國房地產行業研究數據庫”，利用特征價格法關我國主要城市建筑土地市場價格指數。“中國房地產行業研究數據庫”包括2001年1月以來全國25個大城市土地掛牌交易的相關信息，如地塊名稱、坐落位置、土地面積、規劃用途、供地狀況、建筑密度、出讓年限、出讓形式、起報價、成交日期、成交價、受讓單位、交易地點等信息。但由于工作量較大，僅有基于特征價格法對個別城市的土地價格指數進行估算。
2.2主要城市房地產市場價格指數
相對于我國主要城市土地價格指數的測算與估計，我國主要城市房地產價格指數的發展相對成熟，較權威的指數包括中房指數、全國70個大中城市價格指數、偉業指數、中原城市指數、西安40指數等（表1）。
3述評與總結
結合上述幾種價格指數的優劣點，我們從以下幾個方面對現階段我國主要城市建筑土地市場價格指數和房地產價格指數進行簡要述評。
3.1數據資料
目前我國主要城市建筑土地市場價格指數和房地產價格指數的編制，數據主要來源于市場調研、國家統計局數據這兩大類。市場調研數據會存在樣本選擇偏頗問題；而官方統計數據則由房地產開發商填寫相關報表后進行上報，導致房地產交易相關數據的準確性和客觀性受到一定的質疑。對于國內城市土地市場價格指數，其數據則由國土資源部（與地方國土局）根據土地招投標價格等進行估算，數據相對準確。
3.2編制方法
目前，我國主要城市房地產價格指數的編制逐漸與國外接軌，更多的采用重復銷售法和特征價格法進行房地產價格指數的編制。但對土地價格指數而言，采用的是簡單加權的拉氏或帕氏價格指數。當土地交易市場結構有很大的變動時，反映即期市場結構的權重則會與現期市場結構嚴重不符，導致估算偏誤問題。而對于銷售價格評估法，目前在我國不論是城市建筑土地市場價格指數還是房地產價格指數，都沒有采用這種方法。事實上，我國已有不動產估價師協會的估價數據、抵押貸款機構的抵押貸款交易數據，鑒于銷售價格評估法的諸多優點，我們完全可以利用銷售價格評估法或混合模型法來對這兩類指數進行估算。
3.3樣本選擇
從理論上來講，城市建筑土地市場價格指數與房地產價格指數都要求樣本的代表性較強、覆蓋面廣，并且其應用價值的時效性也決定了樣本數據必須具有很強的時效性。而目前我國國內的這兩類指標的估算與編制中，在樣本選取合理性與數據時效性方面都存在較多的問題。
3.4指標用途
第7篇：土地評估市場法范文
摘要：在土地抵押評估中經常會存在土地抵押評估目的不明確或者土地抵押估價時點不確定等問題，在很大程度上危害了土地當事人的合法權益。本文主要探討了土地抵押評估存在的主要問題，并且提出了相關的建議，以供有關人士參考。
關鍵詞：土地抵押 評估 問題 建議
隨著我國經濟的飛速發展以及我國城市化水平的不斷提高，我國城市開發以及土地交易等規模急劇擴大，但是由于土地資源具有稀缺性、永續性、增值性與不可替代性等一系列特性。同時土地自身的價格并不是由生產成本來決定的，而是與土地市場的需求量有著十分明顯的關系，具有比較明顯的上漲趨勢以及區域性，因此這在很大程度上使土地抵押評估成為了一項涵蓋比較廣、內容十分復雜、系統性強、綜合性也比較高的工作，同時對土地抵押評估的科學化、規范化與專業化的要求越來越高。但是實際中土地抵押評估卻存在著土地抵押評估的目的與抵押貸款實際操作的沖突、評估對象界定不清楚或者土地資產再抵押評估問題，或者是評估機構和銀行缺乏評估上的銜接等一些列問題，在很大程度上損害了土地合法所有者的合法權益。因此，市場上的評估機構必須要時刻掌握土地價格的形成因素，盡可能避免出現土地抵押評估問題，遵循土地抵押評估原則，只有這樣才能得出比較客觀土地抵押評估報告，進一步保護雙方的利益。
1、土地抵押評估概述
隨著我國社會主義市場經濟的不斷發展，我國的很多銀行都在向著商業銀行轉變著，同時抵押貸款也漸漸替代了絕大多數的信用貸款，而土地抵押貸款在抵押貸款中是比較常見的一種，但是在土地抵押評估中必須要明確土地抵押評估的目的、土地抵押評估對象以及土地抵押評估原則等問題，只有這樣才能避免土地評估中出現的重復評估或者漏評估等問題，才能得出最客觀的土地抵押評估報告。
1.1土地抵押評估特點
雖然土地是一種比較良好的提供債務履行擔保的物質，但是在土地抵押之前必須要進行評估，同時由于土地自身的特性也致使土地抵押評估也具有不同于其他資產評估的特點。首先就是未滿足抵押土地要求的土地不能進行抵押評估，也就是說要進行抵押評估的土地必須要有完整的產權，并且所抵押土地的用途應符合城市規劃的要求。同時土地抵押評估容易受到評估時點、短期強制處分或者是法定優先受償權等因素的影響，因此在進行抵押土地評估中應該根據土地抵押評估特點靈活應變。
1.2土地抵押評估目的
土地抵押的最主要的目的就是為了保證債務人按時履行債務而向債權人提交的一種物質擔保，是債權人降低自身風險的手段之一，而對抵押土地進行評估的目的就是為發生抵押行為的雙方提供雙方都能接受的被抵押土地使用權的抵押擔保價格，但是這里要明確的一點就是擔保價格并不是土地使用權的本身價格，只是抵押雙方協商好的一個價格，同時也是債權人向債務人發放貸款主要依據。
1.3土地抵押評估對象
在發生的土地抵押過程中必須要明確土地抵押的是土地的使用權而不是土地的所有權，這一點在我國頒布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中有著比較詳細的規定。但是我國的《國資企函發（1994）36號》文件規定了土地抵押權實現和土地抵押權的設定應該分別進行土地評估，也就是說在土地抵押權實現時土地抵押評估的對象為土地使用權的清算價格，而在土地抵押權設定時，土地抵押評估的對象為土地使用權的抵押權價格。
1.4土地抵押評估原則
土地抵押評估不同于其他類的資產評估，為了保證土地抵押評估的客觀性與科學性，土地抵押評估除了要根據土地自身的特性以外還必須要遵循一定的原則。首先土地抵押評估要遵循真實性原則，在評估過程中要務必核實抵押人產權的真實性，同時還要詳細計算所抵押土地的面積，嚴謹土地抵押評估中出現虛假評估。
2、土地抵押評估中存在的問題
正是由于土地自身的特殊性以及土地抵押評估自身的特點而導致在評估中經常存在一些問題，評估人員必須要積極探究這些問題，然后在工作中盡可能的去避免，保證土地抵押評估的客觀性。
2.1土地抵押評估的目的與抵押貸款實際操作的沖突
這是土地抵押評估工作中經常存在的一個問題，因為很多銀行類的金融機構在對債務人所抵押的土地進行抵押評估時所使用的評估方法基本與房地產評估方法相同，國家并沒有出臺相關的政策規定。而商業銀行等金融機構在發放貸款時仍然按照以前的折扣率進行發放，但是其中的折扣率卻存在著很多重復之處，進而致使債務人所抵押的土地價值比市場價值低的多，直接損害了土地所有者的合法權益。
2.2銀行與有關評價機構缺乏評估上的溝通
這也是在土地抵押評估過程中比較常見的一個問題，因為在銀行機構與專業的評估機構都比較缺乏既懂得評估理論與銀行業務的綜合型人才，再加上銀行與評價機構的溝通上的不足造成了銀行無法了解土地抵押評估結構提交的評估報告是否符合本銀行的有關規程，同時銀行也無法正確的理解土地抵押評估結構為銀行提交的土地抵押評估報告，這在很大程度上增大了土地抵押評估的風險。
2.3對債務人提供的抵押土地描述不全面
每一個金融機構都希望專業的評估機構為其提供一份比較詳細的、全面的抵押土地評估報告，但是在實際評估工作中經常會出現這樣的現象，有關土地抵押評估機構并沒有對評估對象進行實地查勘，實際用途以及區位、實物、權益狀況等進行詳細全面的描述，同時也沒有對預期可能導致土地抵押價值下跌的因素予以分析和說明，這就會在很大程度上會造成土地抵押的重復評估。
2.4空頭抵押風險
有些債務人在其房地產被拆遷之后并沒有及時收回產權證，這樣如果土地抵押評估工作者粗心一些就會在很大程度上造成土地空抵押現象。在另外一個方面，很多企業在建設期內都領取臨時土地使用證，但是土地抵押期限一旦超過臨時土地使用期限，而評估人員也沒有及時進行糾正也會在很大程度上造成空頭抵押。
3、改善土地抵押評估的建議
3.1嚴格遵守土地抵押評估原則
只有嚴格遵守土地抵押評估原則，按照評估程序，才能在綜合分析影響土地價格因素基礎上， 對土地客觀合理價格的估計、推測與判斷。因此評估人員必須要遵循土地抵押評估合法原則與公平原則，因為土地抵押評估必須在法律規定的土地使用條件下進行，同時土地抵押評估的目的之一是要獲得一個公平合理的價格。
3.2加強評估結構與金融機構之間的溝通
只有加強土地抵押評估機構與金融之間的雙向溝通，才能使土地抵押評估機構按照金融機構的有關規程提供土地抵押評估報告，同時也能夠使金融機構真正了解評估機構提交的評估報告。因此金融機構與專業的評估機構都要建立相關的溝通部部門，加強有關土地抵押評估的信息在金融機構與評估機構之間的流通。
3.3采用靈活多變的土地抵押評估方法
由于土地價格受各種因素的影響而不斷變動，因此在土地抵押評估工作紅應該根據土地的性質以及市場狀況選擇比較合適的評估方法。例如在那些待開發的土地評估中可以采用以預測為基礎的剩余價值法，它能夠在計算評估值時考慮貨幣時間價值；當土地市場不景氣時，如果仍舊采用收益還原法去評估土地價值就會在一定程度上使土地抵押評估價格偏低，這時應該采用市場比較法進行土地抵押評估，只有這樣才能保證土地抵押評估的客觀性。
3.4進一步規范土地抵押評估市場
首先各個評估機構必須要進一步完善相關的制度，提高提高從業人員素質，嚴格估價工作行為，嚴禁評估工作中現象的發生，同時評估結構還要積極開展土地估價理論、方法、信息處理方面的培訓工作，給估價人員及時充電。然后國家應該積極完善法律法規體系，進一步規范土地估價行業，嚴格準入條件，控制新增土地評估中介機構，進而使土地抵押評估工作走向法律化、規范化。
參考文獻：
[1]陳日英.淺談土地抵押評估中常見問題及其改進建議[J].世界華商經濟年鑒，2013， （3）
第8篇：土地評估市場法范文
【關鍵詞】集體經營性建設用地；土地使用權；用地評估
一、農村集體經營性建設用地使用權概述
就當前來說，農村的集體建設用地主要分為三大類：宅基地、集團建設經營性用地以及公益性公共設施用地。所謂農村集體經營性建設用地，就是指農村那些具有生產經營性質的建設用地，其中包括各個農村集體經濟組織使用本地區的土地利用總規劃興辦各種企業、或者進行各種商業活動等。
“三農”問題一直是國家關注的重點問題之一，如何促進農業生產的進一步開展、促進農民增收、加強社會主義新農村建設也是當前各地政府面臨的重要任務之一。近幾年，為了充分實現此目標，我國相關部門出臺相關政策，允許農村集體的經營性建設用地進入市場，以促進農民增收。而關于農村經營性建設用地的政策，我們要從以下三個方面來理解：第一，該政策指的是農村的集體經營性的建設用地，而不是指所有的建設用地。那些公益性的建設用地及宅基地等并不在此行列之內。第二，農村集體經營性建設用地的使用必須符合相應的發展規劃。要取得土地的使用權，也要按照規定的流程進行。第三，要做好用途管制工作，也即是說，這些建設用地必須符合相應的制度規范，才能進行后續的出讓、租賃、入股等活動。
二、農村集體經營性建設用地使用權的現狀
自從政策實施以來，我國農村集體的經營性建設用地的使用范圍愈來愈廣，確實提高了一些地區民眾的生活水平及生活質量等。但縱觀我國農村集體經營性建設用地的使用權規定及相關規范等，筆者發現還存在很多不足之處。
1.法律規定嚴重滯后
我國土地管理法中有明確規定，農村集體建設用地的使用權一般不允許在市場中進行流轉，除非原先的土地使用權破產、關閉等。同時，任何個人在使用建設用地時必須申請使用國有土地，而在使用集體土地之前也要先征為國有。做出這項規定的根本目的就是嚴格控制我國的集體土地流入土地市場。但是，隨著我國社會主義市場經濟的不斷發展，土地市場也在發生著翻天覆地的變化，而過去的這種土地管理規定也已經不適應社會發展的需求。由于我國農村集體經營性建設用地缺乏相應的法律規范來作為基礎保障，其使用及流轉過程中必然會出現各種問題。
2.產權界定不清晰
明確的產權是土地市場運行的前提條件，但就當前實際情況來看，我國的農村集體經營性建設用地的產權不明晰，嚴重影響了人們對農村土地資源的投資，因此其對土地保護及管理工作的積極性也不高。我國農村土地所有權產權界定不明確，主要表現在以下方面：第一，土地所有權的主體界限不明確，交叉擁有土地所有權；第二，部分土地主體未知；第三，法律雖然規定農民或者農民集體擁有集體土地的所有權，但對于農民是否能夠進行土地的租賃、買賣等也沒有規定。
3.市場體系不健全
農村集體經營性建設用地使用權的轉移，必須依靠一定的市場經濟秩序來規范。但是，我國農村集體經營性用地的市場機制并不完善。首先，國家對農村集體建設用地進行了嚴格的規范，這也限制了集體土地的各種交易及土地價格等，導致私自交易形式的出現。其次，土地使用權流轉的中介單位較少，土地融資、服務、評估機構相對稀缺。這也導致土地價格沒有統一的評估標準，土地價格評估帶有較大的主觀性與隨意性。
三、完善農村集體經營性建設用地使用權的相關建議
1.完善建設用地評估的相關政策
為了進一步提升我國農村土地的利用率，國家相關部門應該建立集體經營性建設用地使用權入市的相關法律制度及配套措施，完善相關制度，推進制度改革。要建立和完善基礎地價體系、流轉交易平臺等建設用地入市體系，完善相應的稅收制度；要完善建設用地評估體系，建立統一的評估標準，明確土地交易的市場價格等。另外，國家相關部門還應該對原有的涉及到土地管理工作的相關制度進行修訂，例如《憲法》《土地管理法》《擔保法》《物權法》等。
2.合理界定建設用地的使用權
只有明確產權主體，農村集體的經營性建設用地才能順利進入市場。首先，相關工作人員要做好實地勘察工作，對所有的集體經營性用地進行“摸底”，然后明確土地的權屬、界限，在材料齊全、各方同意的基礎上明確土地的所有權及使用權等。其次，要完善農村集體經營性土地的登記制度，理清村、村民小組及農民之間的產權關系。總之，必須建立完善的、產權明確、分配合理的農村集體經營性土地的產權制度。
3.優化提升市場體系
優化和提升市場交易體系，是完善我國農村集體經營性建設用地協調機制的重要基礎。而要提升交易體系，首先要做的就是建立統一的土地交易市場和社會服務體系，并逐步完善土地市場管理規定和交易的具體規則，并為農村集體經營性建設用地使用權的流轉提供各種信息咨詢、地價評估等服務。同時，還要不斷完善包括土地租賃、抵押等在內的二級市場，優化農村經營性建設用地價格形成機制，積極促進農村建設經營性用地入市。
推進我國農村集體經營性建設用地使用權的轉移，實行市場化的策略，有利于提高農民的財產性收入，對于縮小城鄉差距，建設社會主義新農村和社會主義和諧社會有一定的積極意義。
參考文獻：
第9篇：土地評估市場法范文
關鍵詞：“三權”；抵押貸款；基層銀行
“三權”（指林權、農村土地承包經營權、農村居民房屋所有權和宅基地使用權）抵押貸款是盤活農村資源的關鍵性舉措，也是創新農村金融服務方式的有益探索，對于解決農村貸款瓶頸具有重要的意義。
一、基本情況
紅河州銀行業金融機構按照改善農村金融環境的新要求，把農村金融產品和服務方式創新作為解決“三農”抵押難、融資難、融資貴等問題的切入點和突破口，根據地方農村經濟發展對金融服務的需求，在信貸產品創新上進行了積極的探索，為“三農”和小微企業發展“量身定做”服務產品，推出了一系列具有本土特色的信貸服務產品。特別是在農村金融改革中，大膽突破、積極探索，開創了農村產權抵質押融資，大力推進“三權”抵押貸款工作，創新金融產品，有效破解農村融資主體擔保難問題，促進農村“死”資源變“活”資產，有效解決了“三農”和小微企業發展的資金需求，促進了地方經濟的發展。截至2014年9月末，紅河州銀行業金融機構共發放“三權”抵押貸款余額20.64億元，共8976筆。
二、存在的困難和問題
（一）“三權”抵押貸款缺少法律制度支持
農村“三權”是寄生在集體土地上的產物，現行法律對農村“三權”的流轉有限制性規定，對銀行來說風險較難撐控。如：我國《擔保法》第37條、《物權法》184條2款均規定：耕地、宅基地、自留地和自留山等集體所有的土地使用權不得抵押。《土地法》規定：農村宅基地屬于農民集體所有，其法律意義上是農民只有使用權而無處置權。農村土地承包經營權的抵押只限制于通過招標、拍賣、公開協商等方式承包的荒山、荒灘等農村土地，經發包方同意，并依法登記取得土地承包經營權證或林權證書的，才可以設立抵押，并沒有明確通過家庭承包取得的土地承包經營權可以抵押。《物權法》則明確禁止農村宅基地使用權進行抵押。
（二）農村土地價值評估機制和市場交易平臺不健全
由于農村土地長期歸集體所有，沒有進行有效的流轉和買賣，對土地價值的評估還缺少經驗和評判標準，還沒有形成成熟的評估機制。同時，我州目前也無專門的農村土地價值評估機構和專業資質評估人員，評估機構的合法性和專業性都具有一定局限性，導致農村土地價值還無法得到有效的評估。
（三）農業市場風險較大影響信貸安全
農產品易受氣候、溫度等自然因素的影響，加之保險市場不健全，以及貸款期限設置與農作物生長周期錯配，貸款利率市場化發育程度不足等因素，影響到“三權”抵押貸款市場的發展。特別是設施農業前期投入大、周期長、見效慢，一旦出現自然災害，農戶沒有足夠的資金迅速恢復生產，迫切需要保險市場彌補損失，緩釋銀行信貸風險，影響銀行業金融機構通過“三權”抵押擔保方式發放貸款的積極性。
（四）“三農”保險產品單一、覆蓋面低
目前轄內銀行業金融機構開辦的“三權”抵押貸款業務中，保險公司只針對林權抵押貸款開辦了火災保險業務，而未開辦冰雹、雪霜等自然災害保險業務。“三農”保險產品的單一、覆蓋面低，未充分發揮保險的保障功能，不能有效滿足“三權”抵押融資業務發展的需求。
三、對策建議
（一）修改完善相關法律法規
針對“三權”抵押貸款推行過程中遇到的實際困難和問題，建議早日對《物權法》、《土地管理法》和《擔保法》等相關法律法規進行修改完善，為農村“三權”抵押貸款提供法律支持和政策保障。
（二）建立有效的土地評估機構和交易平臺
設立專業的評估機構，為農村“三權”抵押融資提供便捷權威的評估服務。同時，建立有效的農村土地市場交易平臺，使農村產權真正進入市場進行流轉。
