土地流轉相關法律精選(九篇)

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第1篇：土地流轉相關法律范文

哨沖鎮多年來一直十分重視宣傳工作，把《中華人民共和國農村土承包法》、《云南省農業承包合同條例》作為我鎮每年普法宣傳的主要宣傳材料之一。在全鎮8個村委會54個自然村和73個村民小組開設承包合同管理專欄，還定時不定時利用廣播、電視、開群眾會、懸掛橫幅標語等等多渠道多形式對農業承包合同相關法律法規進行宣傳。同時，結合我鎮一年一度的法制宣傳日（12月4日），鎮農經站擺攤設點發放宣傳材料，進行宣傳，對過往群眾提出的農民關心的各種農村土地承包經營方面的問題及糾紛提供咨詢服務，真正把穩定、規范、維權、發展的立法精神和法律條文宣傳貫徹到村、組、農戶，讓廣大農民群眾能拿起法律武器捍衛自身利益，使國家的政策家喻戶曉，農民的權益得到保障。

二、是加強組織領導，形成一級抓一級，層層抓落實的工作局面

我鎮自98年二輪承包工作以來，就十分重視農業承包合同管理工作，成立了由分管農經的副書記擔任組長，從相關站所、村委會抽調人員組成成員的工作領導小組。領導小組辦公室下設于鎮農經站，農經站近二十年來，有專人負責農業承包合同管理工作。農經站專職人員負責處理一切日常事務，并做到上情下傳，下情上報工作。

三、規范土地承包經營權流轉管理，提高農村土地利用率

1.規范合同管理，強化服務意識。由于哨沖是一個貧困山區小鎮，群眾法律意識不高，土地流轉大多采用口頭協議的形式進行，給土地糾紛調解帶來重重困難。因此，規范流轉合同，強化服務意識迫在眉睫。從哨沖實際出發，土地流轉由原來農戶間大多口頭協議改為登記在冊，建立備案制度。

2.合同流轉堅持群眾民主自愿的原則。

3.適當引導流轉土地向種田能手集中，從而提高農產品質量和增加農民收入。

4.鎮農經站積極提供云南省統一格式的合同書幫助簽訂，從而避免流轉雙方因合同不嚴謹引起的相互扯皮糾紛發生。2014年全鎮共流轉承包地1845畝，其中：轉包344畝，轉讓47畝，互換79畝，出租1375畝。土地流轉均嚴格執行中央政策，堅持依法、自愿、有償原則，不折不扣的貫徹中央對農民“多予、少取、放活”的方針。農民土地被征用的補償費根據國家的關政策得到落實。

四、大力發展農民專業合作社，帶動哨沖經濟發展

哨沖共有12家農民專業合作社，其中1家養殖專業合作社，1家中藥材種植專業合作社，1家林木種植專業合作社外其余的均為蔬菜專業合作社。帶動農戶4000多戶，直接增加人均收入超過1000元。合作社的發展，促進了農民收入增加，農民安居樂業，農村社會更加和諧穩定。

五、加強農開項目管理，強固哨沖基礎設施建設，大大提高了農業生產率

哨沖鎮隨著農開項目投入力度的不斷加大，哨沖的基礎設施得到全面改觀，農業生產率進一步提高。目前哨沖投入使用的農開項目有水瓜沖村委會莫測甸片區農開項目，落水洞村委會農開項目，邑堵村委會農開項目，水瓜沖村委會慕善片區農開項目。多白者村委會農開項目正在籌建實施中。由于基礎設施的不斷完善，近十年來哨沖的經濟一直在平穩發展，農民人均純收入以每年12%左右的速度遞增。

六、重視工作，做到來訪熱情，處理及時

哨沖鎮歷來十分重視農村土地承包合同的宣傳工作，《農村土地承包法》、《云南省農村土地經營權流轉管理條例》等等相關法律法規進行宣傳，采取多渠道、多形式宣傳到村到組到戶，做到家喻戶曉，人人皆知。同時，加強執法監督力度，及時調處土地承包合同糾紛和農戶上訪、案件，在工作中建立了上情下達，下情上達的信息反饋制度，牢固樹立“群眾利益無小事”的意識，做到“件件有回音，事事有結果”。土地承包合同糾紛產生的原因：一是互換引發的糾紛，兩家人關系好時，為了耕種方便互換管理，時間一長，又是口頭協議，由于利益關系，雙方各執一詞引發糾紛；二是由于二輪承包時由于任務重，時間緊，加之村干部把關不嚴，沒有認真進行核實確權，當時互換耕種或臨時委托管理的部份田地，被簽到了現管理人的名下，原主人要求退還無果而引發的糾紛；三是嫁進來或者是招進來的女婿因配偶死亡爭奪田地而引發的糾紛。土地承包合同糾紛的調處，維護了農業承包合同的嚴肅性，夯實了農村基層建設，提升了農民群眾發展經濟的積極性。

七、今后的工作方向

1.繼續加大宣傳力度，提高全鎮群眾法律意識。繼續進一步貫徹和深入宣傳中央、省、州、縣關于農村經濟的一系列政策和法規，提高我鎮廣大農民群眾的法律意識。主要采用懸掛橫幅、張貼標語、宣傳專欄、召開群眾會等等，使廣大干部群眾全面了解農村土地承包合同相關法律法規，使他們真正用法律維護自己的權益。

2.加強完善農村土地經營權流轉，提高土地利用率。我鎮在大量宣傳貫徹《農村土地承包法》及相關法律法規的基礎上，對轉包轉租土地流轉現象認真進行依法指導，確保了我鎮農村土地承包經營權的健康流轉。目前我鎮范圍內屬土地經營權流轉的面積有1845畝，尚未形成規模，今后將加強此項工作，正確指導經營權流轉。由于哨沖是一個貧困山區小鎮，受到各種自然條件的影響，經濟發展緩慢，很多家庭舉家外出打工，多白者村委會邑堵莫村有人口256人，但是在家里的人口不超過80人，在家里也大多是老的小的或者是病著的，大部份土地不能正常耕種。閑置的土地如果不能得到很好的利用，不但降低了土地利用率而且減少了農民收入。因此，只有建立健全土地有償使用制度和土地投資補償機制，同時健全相應的監管機制，以保證土地流轉的合法性，以加強土地經營權流轉，提高土地利用率。

第2篇：土地流轉相關法律范文

從農村產權制度的實質上來總結一下目前我國大部分農村目前在農村產權制度改革普遍存在的問題：

（一）和土地相關的部分法律尚不健全，尚未突破集體建設用地的使用權的流轉問題的相關法律條文不健全，存在障礙。我國的《土地管理法》規定的土地的三種用途鄉企，鄉村公共設施用地和公共事業建設用地，農用住宅等鄉村建設。在農村土地制度的改革期間，有一些地方擅自增大農用土地的使用范圍，有的還擅自做出了提供建設用地的違法行為。因此，針對這一行為，我國國務院制定了相關法律條文《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策通知》，明確了相關的法律和政策，確切的指出“農村集體土地使用權不得出讓及轉讓或者用于其他的不正當的非法的非農業建設”.這一法律條文雖然對于這一問題給與了很好的解決，但是這一法律條文和政策也給集體建設用地的流轉產生了影響，留下了障礙。與此同時，宅地的流轉問題也屬于集體建設用地中的一個主要問題，對于宅地能否進行抵押也存在很大的矛盾，爭議很大。我國的《物權法》中明確規定，宅基地使用權禁止進行抵押，它不屬于抵押財產。有些法律條文和相關政策對于宅基地抵押權的問題給與了回避。建設宅基地的抵押權不能抵押，也就意味著集體建設用地的很大一部分將要流失，宅基地的使用權不能抵押也將意味著集體建設用地的很大一部分的使用權也將不能被抵押融資。宅基地的使用權不能抵押也將意味著農民把住房作為抵押將不再具有法律支持，也就不能進行住房抵押等一系列的操作。關于農村住房問題也有相關的規定，我國的《房屋登記辦法》中明確指出“申請農村村民住房所有權轉移登記，受讓人不屬于房屋所在地農村集體經濟組織成員的，除法律、和相關法規規定外，房屋登記機構將不予辦理?！边@就限制了農用房屋的轉讓方向和轉讓方向，它只能在集體經濟組織中轉讓。土地承包經營權的流轉的抵押問題的相關法律法規條文也不健全，存在一定的障礙。我國的相關法律條文比如《物權法》、《農村土地承包法》和農業部門的《農村土地承包經營權流轉管理辦法》等明確限制了農村土地承包經營權流轉的方式，還有一部分的法律條文并未對抵押方式做出明確的規定。

（二）和使用權相關的風險分擔制度還不健全，尚待健全對于這一問題部分的地方已經做出了回應，允許國有的一些投資公司和一些土地流轉中心介入，對于貸款人不能在限制時間內對抵押物進行處置進行操作，他們可以收購這些抵押物，收購的價格按照不夠的清償債務金額進行。這些規定的初衷是很美好的，他們充分的站在了加速農村產權制度改革的角度來考慮問題的，同時也站在了貸款人的角度來考慮問題，大大的減小了貸款人處置相關抵押物的難度。但是由于他們的思考不過夠全面，因此也產生了道德風險的問題，這是完全要引起高度重視的問題。由于政府和相關機構的資金是有限的，不可能考慮到各個地方的資金融入問題，因此各個鄉村和縣區之間會產生發展不平衡的問題。雖然說農村的經濟體制改革是以市場化為導向的，但是由于農村長期以來自身的自然風險和市場風險的存在，通過各種手段把能利用的資金融入到農村產權制度改革將成為政府及相關機構通過各種形式分擔相關風險的必要。

二、金融支持農村產權制度改革中所面臨的若干問題分析

（一）金融支持農村產權制度改革還需要他們之間存在競爭性現階段在農村及鄉鎮農村信用社在這些地方的金融市場占主導地位，雖然農村信用社為農村的金融注入了很大的一部分資金，在農村的資金周周轉中起到了很大的作用，但是這個也導致了農村信用社產生了壟斷地位，他可以控制著利率，他們通過控制利率來操控農村金融市場，并通過調節提高利率來降低農業的貸款風險和成本高問題。因此我們需要更多的金融機構來參與農村的金融機構來支持農村產權制度改革。同時隨著農村產權制度改革的深入進行，需要釋放的金融將要更大，在農村只有農村信用社這一個金融機構的弊端也將顯現出來，只有農村信用社這一個金融機構將不能滿足農村產權制度改革的巨大資金融入量。因此針對上面的問題我們必須提高金融的競爭性，解決農村只有農村信用社這一單一的金融機構的問題。（二）農村的社會保障制度不健全因為農村的社會保障制度不是很健全，讓農民產生了錯誤的想發，讓農民把土地當成了他們最后的保障，當他們把土地做抵押時，會讓農民為失去最后的保障而感到擔憂。因此農民對通過抵押土地承包權來獲取貸款產生了困惑和憂慮，大大的影響金融和農村的協調發展，同時也大大的影響了農村產權制度改革的進行，弊端太大。

（三）相關機構的機制實施還不夠完善因為相關機構的機制實施還不夠完善，在土地承包經營權的轉讓交接過程相關證件的發放不是很及時，不發的現象在農村也大有存在，從而使土地是誰的由誰來使用以及他們使用的范圍年限不能明確的確定，長期以來這種現象長期存在導致了農民再次進行抵押時會產生糾紛。同時相關的來處理這一現象的機構也不存在，這就使土地承包權不能夠明確，其流轉和再流轉也就不復存在。這就不能讓土地經營權的抵押不能商業化，因此它的市場性和商品性也就不能充分的表現出來。

三、針對農村產權制度改革所面臨問題的措施建議

（一）建立并完善農村土地產權制度的相關法律法規為了解決上面提到的抵押貸款和土地承包權的流轉問題，建議，政府和國家應該修訂和完善一下相關的法律法規《土地管理法》，《物權法》等，使農民對于土地的占有權，使用權收益權和處理權得到更好的保障。這樣就準許了農民通過對土地承包權進行抵押來進行融資，這樣才能更好的處理好金融制度和土地之間的關系。

（二）完善農村的社會保障體系，健全和發展醫療，教育等基礎性的社會保障完善了農村社會保障體系，這樣就能消除了農民對于土地使他們唯一的也是最后的社會保障的這一錯誤想法，從而大大的加大了他們對于通過抵押土地承包權來貸款的信心和勇氣，從而能更好的發揮金融在農村產權制度改革中的作用。

（三）健全農村的金融體系，讓其充分發揮它在農村產權制度改革里面的作用我們要引進更全面的金融機構來參與農村的經濟活動，讓這些比較全面更具代表性的金融機構主動參與到我們偉大的農村產權制度改革里面來，政府要大大的支持農村需要的金融機構參與到農村的產權制度改革里面來，降低他們的門檻，給他們一些優惠和好處，讓他們看到農村經濟體制中需要他們，大大解決農村金融機構單一，資金融入小的這一現象，加大農村金融的創新，深化農村產權制度改革。

（四）建立擔保體系，充分針對當地的產權抵押的特點進行要想更好的控制信貸風險，就要求政府加大財政資金，建立一整套針對當地特色的風險擔保體系，政府要督促銀行和相關的金融機構來創新創建和當地相適應的擔保機制。同時保險機構也要引入相應的保險項目，建立相應的保險制度，政府也應該對這些銀行和保險機構進行適當的獎勵和資金人才上的支持。

（五）建立健全農村產權制度改革和金融機構之間存在的平臺為了讓金融機構制定出完美的融資計劃，同時也為了農村產權制度改革更好地，進行，我們有必要建立一個很全面的合作交流平臺，讓金融機構指定的相關政策能更好地保障農民對于土地的占有權，使用權，抵押權和收益權。同時也能為了更好地建立這個交流平臺，相關的金融機構可以定期的舉辦一些交流會，建立專項的制度，定期開展調查。

（六）創建適合當地特色的產權金融化的創新模式在政府的引導下，可以建立相應的產權信用社，農民可以把自己手里面閑置的不用的資源打包整理好了存在產權信用社，產權信用社并支付給存者部分利息，產權信用社可以把這些閑置的資源出租或者與要準備租的人簽訂合同，收取高于利息的錢讓相關的投資人員來進行經營。

四、結語

第3篇：土地流轉相關法律范文

關鍵詞：農村土地；土地流轉；權益保障

一、引言

隨著市場經濟的發展，這幾年農村土地流轉市場也發展迅速。2014年11月，中辦國辦下發了《關于引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》（中辦發〔2014〕61號文），對農村土地流轉明確了改革方向。根據中農辦主任陳錫文2015年3月在全國政協十二屆三次會議記者會上的講話，我國進行了土地流轉的農戶將近6000萬戶，占承包農戶總量的26%。根據農業部的統計數據，截至2015年底，我國農村家庭承包地流轉4.47億畝，占總面積的33.3%，是2008年的4.12倍。農村土地適度規模經營有利于農業現代化，但隨著農村土地流轉規模的增加，近幾年農村土地流轉糾紛開始凸顯，農民的合法權益受損，農戶與當地大戶、農業公司、地方政府的沖突時有發生。本文依據對我國東中西部5省的部分農村地區的實地調研，了解到當地農民在土地流轉中的合法權益的實現和保障情況，針對目前農村土地流轉存在的問題提出了相應的解決方案，希望能從根本上保障農民土地權益。

二、文獻綜述

目前國內學者關于農村土地流轉的研究較多，主要為流轉方式和農民流轉意愿，但對于農地流轉過程中的農民權益保障的研究相對較少。關于農民土地權益保障的重要性，張麗（2011）指出研究如何切實可行的保障農民權益，具有重要的理論價值和實踐價值，只有通過制度的調整和產權的優化來實現農民權益的保障。關于農民在土地流轉中易遭侵害的原因包括以下觀點：龍開勝等（2011）指出農民不僅不了解自己的合法土地權益，更談不上在土地流轉時做出自主選擇，農民缺乏知情權是農民權益受損的根本原因。丁關良（2011）指出土地流轉相關的法律法規不健全是導致農民權益受侵害的重要原因。士賀光（2015）指出目前我國的農村土地產權制度模糊阻礙了農村土地流轉。關于保障農民土地權益的途徑主要有以下觀點：士賀光（2015）提出應適當放寬農村集體土地產權，賦予農民承包土地的自由轉讓權。仇廣先（2012）提出首先要將土地承包經營權落實到戶，盡快完成農村土地的確權頒證，完善土地流轉運作機制和土地補償分配政策。楊德才等（2010）指出以市場調節機制為基礎的土地股份制，能很好的解決土地流轉過程中存在的農民權益保障問題。衡霞等（2014）提出應完善土地托管服務模式，能較好的保護農民土地權益。尹鴻偉（2014）提出應明晰土地產權歸屬，確保農戶在農村土地流轉中的主體地位。雷偉（2012）、史衛民（2012）和廖洋（2015）等認為，要以建立健全相關法律法規為前提，以規范政府職責職能為核心，以構建土地流轉市場機制為關鍵，以完善農民的社會保障體系為保障?？傮w來看，現有研究對農村土地流轉中農民權益保障的研究主要在法律制度建設、經營主體權能明確、土地流轉制度規范、政府角色定位上進行了相關研究。但關于農村土地流轉過程中的農民權益保障的研究缺乏系統性，關于宏觀制度的研究較多，定性研究偏多，定量研究偏少，關于具體措施的研究較少。

三、農民土地權益保障現狀調研

本文于2016年7～8月對我國東中西部共5省10個縣進行了調研，調研對象為農戶，50%是在城市近郊經濟發展較好的農村中，共發放問卷200份，無效問卷28份，有效問卷172份。

（一）調研對象的基本情況

本次調研的受訪者主要為普通村民，且全家戶口基本都在農村，男女比例基本合理，樣本能較好的滿足本文的研究目的。但需要注意的是，由于大部分年輕人外出打工，因此受訪者的年齡主要為40歲以上，也可能因此拉低了受訪者的平均文化水平，受訪者的文化水平大多數為初中及以下。半數人認為農業不賺錢甚至賠錢，受訪家庭中一半以上的勞動力人口在外打工或上學，因此非農家庭收入占比也達一半以上。土地對于農戶最為重要的作用是提供日常生活所需食品，提供生活住所和保障感；不到三分之一的人認為土地是家庭收入主要來源。農戶對于村中事務的參與了解程度非常低，幾乎有六成的農戶不參與也不了解村中事務。

（二）農地流轉過程中的農民權益現狀

1. 農地流轉的基本信息

據調研，受訪農戶中有44.3%發生過承包地的流轉行為，97%的農戶為土地轉出方。大部分農戶的第一次土地流轉行為發生在2009～2013年之間，平均流轉面積為4.1畝。土地的流轉期限最少為1年，最多的達到30年，大部分土地的流轉期限為3～10年之間。大部分土地承包經營權流轉的價格為500～1000元/年?畝左右，固定租金占57.1%，浮動租金占37.5%，其余為固定租金加分成租金的模式。關于與流轉對方的關系，28.5%為親朋好友，50%為無親友關系，14.3%為企業，7.1%為合作社。關于承包地流轉的地租收繳方式，17.4%是采取一次性支付多年租金的方式，11.2%是采取每年年前支付，71.4%是每年收獲后才付租金。關于承包地流轉的擔保，57.2%的承包地流轉無擔保人，42.8%是村委會擔保，基本上沒有鄉鎮政府擔保或到公證處公證。

2. 農戶對于自己的權益不了解

調研中發現，城市郊區的農民受教育程度較高，比較關注農村土地流轉的相關法律，能積極地參與一些村事務的決定。但遠郊農村地區的農民，文化教育程度相對較低，大部分只有小學初中文化水平，他們對于土地流轉方面的政策法規知之甚少，很少直接參與村里事物，導致村里決策多由村干部直接決定。關于承包地流轉憑證的確定過程的參與度，只有38.5%的農戶表示全程參與了，54.3%的農戶表示部分參與，其余的表示未參與，只被通知結果或者完全不知情。這可能為土地流轉糾紛埋下隱患，也容易導致農民在土地流轉中成為利益被侵占方。更為嚴重的是有些地區的農民法律意識太差，甚至都不知道自己的合法權益遭到了侵害。

3. 土地流轉的規范性不夠

關于承包地流轉行為的產生和價格，自發的、自愿流轉和村集體組織或協調兩種情況基本對半，前一種情況的土地流轉價格由雙方協商定價，自愿流轉；后一種情況的土地流轉價格由集體定價，集體流轉；少部分情況是合作社組織自愿流轉，雙方協商定價，自愿流轉。關于承包地流轉的確立憑證，57.2%以流轉合同為憑證，7.8%以字據為憑證，22.5%為口頭協議，其余的為第三方證明或未確立憑證。

4. 基層政府的管理水平不夠

超過3成家庭認為政府不能有效的解決土地流轉矛盾，不能充分維護農民在土地流轉中的合法權益。土地流轉農戶與政府起沖突主要表現在：政府沒有起到足夠的監督管理的作用，部分農民不清楚自己的土地流轉后的使用情況，流轉過程中存在著一些強迫性質，農民難以找到合理維護自己權益的手段等等。調查顯示，過半家庭不認為村干部是可以信任的，僅僅只有25%的家庭完全信任村干部。村集體關于土地流轉的決策，只有部分農民表示在村里參與過投票，多數村是由村委會領導直接決定。

5. r民流轉土地的意愿

在調查中發現，近半家庭認為土地流轉沒有導致其家庭經濟收入增加。關于農民愿意進行承包地流轉的原因如下：59.1%的人認為流轉帶來收入更高是非常重要的原因，38.4%的人認為家里勞動力少是非常重要的原因，63.8%的人認為家里勞動力在本地從事非農工作是非常重要的原因，47.2%的人認為家里勞動力在外地打工是非常重要的原因，41.9%的人認為產品價格下降是非常重要的原因，52.8%的人認為生產資料價格上漲是非常重要的原因，只有5.5%的人認為村鎮干部動員是非常重要的原因，只有7.1%的人認為周圍其它農戶都流出了是非常重要的原因，36.2%的人認為被迫流轉是非常重要的原因。關于農民不愿意進行承包地流轉的原因如下：50.4%的人認為自己只會種地是非常重要的原因，只有7.5%的人認為家里勞動力足夠是非常重要的原因，63.8%的人認為家里主要收入來源于種地是非常重要的原因，35.4%的人認為土地流轉收入太低是非常重要的原因，58.3%的人認為害怕收不回租金是非常重要的原因，29.1%的人認為害怕土地肥力被破壞是非常重要的原因。

四、農民土地權益容易受損的原因分析

（一）農村土地權利界定不清晰

農村土地的權利主體和權利邊界仍然具有很大爭議。我國農村土地制度改革較為滯后，雖然現在中央明確提出土地承包經營權三權分立，但關于經營權的三權的界定仍在討論之中。因此，即使部分農戶擁有了相關權證，但權證的邊界仍未確定。部分土地轉入方利用土地權利不明晰對農民的合法權益進行侵占，造成了農民土地權益受損。

（二）市場機制不健全

由于我國土地市場上的“城鄉二元制度”，我國農村土地市場發育較慢，雖然部分地區的農村土地流轉市場已在建設之中，但仍落后于農村土地交易的飛速增長。部分農村土地交易市場存在信息不透明、管理不規范等問題容易導致農民在土地流轉交易中受騙，從而喪失自己應有的合法權益。

（三）相關法律法規不健全

目前有法可依的是2003年的《農村土地承包法》、2005年的《農村土地承包經營權流轉管理辦法》和2007年的《物權法》，以及2014中辦發〔2014〕61號文。農村土地流轉的相關法律法規建設仍顯落后，顯示出不適宜農村土地流轉的現狀，這不僅限制了農村土地流轉市場的發展，也容易導致農民在土地流轉過程中，無法很好的利用法律依據來維護自己的合法權益。

（四）政府監管不到位

在農村土地流轉市場中，農民往往處于信息的弱勢地位，不能很好的衡量自己土地的價值，相關政府部門的指導和監督不到位，容易導致農民以低于市場正常水平的價格將土地流轉出去。

五、相關政策建議

其一，要加強政府監管，確保農民自愿流轉土地。對于政府違背農民意愿，強制農民流轉土地的行為，必須堅決查處?；鶎诱仨殘猿忠婪ㄗ栽赣袃斄鬓D土地，切實保障農民在土地流轉中的主體地位，讓農民成為土地流轉和規模經營的積極參與者和真正受益者。其二，完善農村土地產權制度，加快農村土地制度改革。加快速度完成農村土地的各項權證的確立和發放，讓農民有證為證。加快修法速度，明確界定農村土地各項權限。其三，逐步完善農村土地市場的交易機制，引導農村土地有序流轉。繼續建設各地的農村土地流轉市場，做到市場透明、信息通達。其四，提高農民的法律意識，完善農民維權通道。地方政府應在農村中加大宣傳力度，用簡單樸實的方法，讓農民切實的明白自己所擁有的合法權益。政府要建立起農民維權信息的上傳通道，建立法律援助機制，通過各種途徑使農民的權益得以保障。

參考文獻：

[1]張麗.農地城市流轉中的農民權益保護研究[D].華中科技大學，2011.

[2]士賀光.農地承包經營權流轉中農民權益保障研究[D].蘭州大學，2015.

[3]廖洋.農地經營權流轉中農民權益保障研究[D].四川農業大學，2015.

[4]衡霞，程世云.農地流轉中的農民權益保障研究――以土地托管組織為例[J].農村經濟，2014（02）.

[5]龍開勝，陳利根.基于農民土地處置意愿的農村土地配置機制分析[J].南京農業大學學報（社會科學版），2011（04）.

[6]丁關良.土地承包經營權流轉制度法律問題研究[J].農業經濟問題，2011（03）.

第4篇：土地流轉相關法律范文

1農村土地流轉的前提條件

農村土地流轉是一個漸進的過程，不能冒進，更不能不考慮中國實際盲目推進，急于求成，應在進一步完善政策法規，堅守基本條件的前提下，逐步實施。

1.1保證土地的使用效率

農村土地流轉的出發點是要合理配置土地資源，確保土地的使用效率，實現土地適度規模經營。從目前農村土地利用情況看，“”，經營規模過小，增加了農業生產的管理成本，從而難以形成規模經濟效益，難以形成有效競爭，也不利于農業科技水平的提高1。這阻礙了土地利用效率的提高，造成土地資源的浪費。因此，今后必須改變這種狀況，一方面，加大先進科技成果的應用推廣，提高農業生產率，調動農民生產的積極性，通過規范土地合理流轉，實現土地適度規模經營，防止出現土地拋荒現象。另一方面，改變現有農戶家庭半自給性、小規模土地承包經營基礎上的農民兼業化，追求土地經營目標投入產出收益的最大化，提高土地配置效率。

1.2把保護農民土地財產權放在首位

一旦農村土地流轉放活之后，城市資本允許進入農村土地，掌握大量資本的城市居民可以擁有幾千畝、甚至上萬畝的土地，他自己不耕作，雇傭原地居民耕作，這樣就可能出現農民將大量土地賣給城市居民的現象，當然這只是一種假設。如果政府不采取措施強制規定，就會有一些地方政府為了推行所謂的“規模經營”，通過各級政府的權力，很有可能將大片土地轉讓到城市居民手中，導致出現城里的所謂“大地主”。而這不是我省推進農業“適度規模經營”的初衷。因此，有必要采取一定措施，對相關法律法規進行修訂完善。此外，鑒于現階段農村土地的社會保障功能，如果不把保護農民土地財產權放在首位，對個人最高農地擁有量進行限制，則很有可能出現一邊超大規模的“地主”，一邊無地農民的情況，導致農村兩級分化，影響社會穩定。

2農村土地流轉后的合理使用

2.1加大土地流轉宣傳力度

加大土地流轉的宣傳，提高農民“土地是財富之母”的意識，特別要讓農民了解土地流轉的前提條件和農村土地流轉應遵循的基本原則，熟悉土地流轉的相關政策法規；同時，還應讓農民知道，土地不僅僅是就業和生存的手段，更是一筆龐大的資產，加快土地流轉正是合理利用這一資產、增加要素收入的有效途徑，因此，一定要規范土地流轉，確保土地性質和用途不變。此外，還可通過板報、村民廣播等載體，讓農民了解到除國家建設依法征用集體土地外，村集體無權在承包期內單方面不簽合同、不發證書、解除承包合同、強行收回和調整農民承包地，進一步規范農村土地流轉，確保土地合理使用。

2.2嚴格按照相關政策法規進行土地流轉，確保土地農業用途不變

當前，我省仍是一個農業大省，而且土地資源十分有限，耕地數量更是有限，無論從土地作為農民的社會保障角度來講，還是從糧食安全角度考慮，嚴禁借用土地流轉之際隨意改變土地農業用途就顯得格外重要。因此，有必要按照產權明晰、用途管制、節約集約、嚴格管理的原則，不斷完善農村土地管理制度，堅持最嚴格的耕地保護制度，規范農村土地流轉及流轉后的使用。

2.3加強土地流轉監管，規范土地農業用途

當前，各級國土資源部門一定要加強流轉土地用途的監管，堅決禁止以土地流轉為名改變農用地用途特別是基本農田用途的違法行為。同時，要建立健全全省各地農村土地流轉市場體系，培育土地流轉主體，加強農村土地流轉的管理和服務，鼓勵引導專業大戶、農民專業合作社、農業龍頭企業等主體，發展多種形式的適度規模經營，鼓勵引導農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權，防止出現土地撂荒和粗放經營等現象。此外，應全面規范農村土地流轉合同，使用統一規范的合同文本，并指導土地流轉雙方簽訂合同，及時辦理土地流轉當事人提出的簽證申請，糾正土地流轉雙方違反有關土地管理法律、法規和政策方面的約定，確保流轉后的土地農業用途不變。

3農村土地流轉的產權主體

當前，我省農村土地流轉存在由于土地權屬不明而導致的流轉混亂、效率低下等問題，相關法律法規對土地所有權主體的經濟地位、法律地位、財產地位及其職能范圍、行為方式等沒有明確規定，這不利于農村土地流轉的有序健康進行。

3.1健全農村土地流轉的相關法規政策，明晰農村土地產權制度

土地是農民的基本生產資料，農民對土地的依賴性很強。因此，有關部門應重視對《農村土地承包法》的修訂和完善，切實解決當前土地流轉過程中的產權主體不清的問題。同時，還應進一步建立和完善土地流轉的其他政策法規，尤其是土地分配政策，應適當體現均衡原則，即實現農村土地經營權的動態監管和分配。區分情況收回符合條件成員的承包權并再流轉或承包給新增人員。具體做法建議將其寫入相關規定中，制定成《農村土地承包細則》，使其具有很強的可操作性。

第5篇：土地流轉相關法律范文

關鍵詞：農村土地流轉；檔案管理；信息化管理；制度化

隨著社會經濟的發展，農村生產結構也在逐漸發生變化，土地作為生產資料在遵循家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制的情況下也隨之發生自由承包或流轉以解放生產力優化資源配置。因此，農村土地流轉合同檔案管理務必以《中華人民共和國檔案法》（以下簡稱《檔案法》）及《檔案法實施辦法》為基礎和指導，根據當地的實際情況尋找一種合法、合情的檔案管理辦法。

一、農村土地流轉合同檔案管理亟須規范化

土地是我國農村重要的生產資料，隨著經濟結構的變化，農村土地流轉現象越來越多，城鄉建設頻繁征占用農戶承包地，農戶土地承包狀況時常發生變動，這就使得相關合同和檔案管理工作規范化顯得尤為重要，一方面關系到切實維護農民的正當權益，另一方面有助于促進黨的農村土地承包政策的落實與貫徹，事關農民土地承包權益的維護保障。

調查顯示，由于種種原因，當前許多地方農村土地流轉檔案的管理不夠規范化，保護措施疲軟，諸如：有的地方不能對相關合同和檔案材料及時立宗歸檔，可能導致信息遺失；還有工作人員變動時對檔案資料交接不到位，也容易造成信息遺漏和檔案損失；再者就是傳統的書面辦公中存在的材料填寫不規范、筆跡潦草等等。諸如此類顯現出當前許多地方的土地流轉合同管理沒有跟上社會經濟的發展步伐，不符合《檔案法》的規定，更與農村土地承包管理規范化和制度化的精神相悖，甚至帶來實際的消極影響，給維護農民土地承包權益工作帶來重大影響。

二、如何完善農村土地流轉檔案管理工作

各級單位要充分認識到農村土地流轉合同規范管理的緊迫性，在國家相關法律法規的基礎上探索契合當地實情的管理方式，加強責任意識和憂患防范意識，以期確保檔案的完整與安全，為妥善解決農村土地流轉和經營中的糾紛、依法維護農民土地流轉權益奠定基礎。

1.普及檔案管理法制知識，提升管理能力

檔案管理必須全面依循國家的檔案管理法制，要注意宣傳法制知識。首先，要進行分級培訓。對檔案管理法制知識的了解要從基本知識到重點知識和案例進行全面化的分級培訓，加深大家對《檔案法》《檔案法實施辦法》《檔案管理條例》以及土地流轉相關法律法規的理解和認識，促進各單位依法開展檔案工作。其次，要保證檔案員能夠持證上崗。也就是說要在學習法制內容后進行全面的考核，考核合格后領取《法制培訓合格證》，然后才能參加檔案管理工作，這樣一來就可以將法律學習培訓納入全員崗位培訓內容，在綜合培訓中加強法律知識的培訓，以增強全員的法律意識。

2.明確管理責任，嚴格依法歸檔

各級單位對土地流轉合同檔案管理有不同的針對對象和責任，明確管理權限和責任是規范管理的基礎，只有這樣才能落實依法歸檔，才能保證檔案材料不至混亂、遺失及其責任的相互推諉。比如，簽訂五年或五年以上土地流轉合同的，必須一式五份，縣、鄉、村、當事人各存一份，還有一份由鄉鎮管理機構集中向當地綜合檔案館移交備份實行一體化管理。另外，土地流轉過程中生成的其他檔案資料可以由形成單位依法保管，不得遺失。

一般來說，目前土地流轉相關歸檔中的土地承包經營權登記申請書、農村承包土地調整方案批件、土地承包經營權登記簿、土地承包情況匯總清冊、土地承包經營權權屬證明文件、現場勘界確認材料、公告材料、登記核準文件、登記臺賬、權屬變更登記材料、登記發證原始材料、登記管理信息系統備份等交由縣級人民政府農村土地承包管理部門歸檔保存；土地承包工作小組名單、承包土地調整方案、土地承包方案、土地流轉委托書等檔案材料，由村民委員會歸檔保存……唯有如此才能對號入座，責任由歸，防止管理上越俎代庖造成混亂，杜絕責任追究中李代桃僵等不規范的事情發生。

3.嚴審檔案質量，規范收集整理

傳統的檔案大多是手寫體，其中不乏字跡潦草給工作帶來困難者。所以在檔案規范管理中，土地流轉相關合同務必經過嚴審確保材料真實有效，要求數據準確、字跡工整、圖譜易讀，落款、日期及公章簽字等清晰明確，具有可標識性和合法性；紙質合同檔案要使用不易褪色或消失的中性筆用工整的楷體填寫，紙張及裝訂要嚴格按照檔案保護的要求，不易損壞和失散。

及時收集整理歸檔才能確保合同檔案的準確不失。這就要求我們一定要建立健全檔案管理制度，責任到人，及時將合同信息及相關材料進行收集整理，完成歸檔。任何單位及個人不得私自處理抑或拒納歸檔。為了便于檢索和查詢，合同整理歸檔后，應編制目錄以備查詢。

4.注意安全保管，完善信息管理

合同和檔案的原始材料一般都是紙質媒介，如果遇到潮濕、水浸、燃燒等就會完全損壞，所以檔案管理要切實做好安全工作，具體做法如下：（1）土地流轉檔案管理設置專櫥，分專人負責，防止人為損壞、遺失；（2）做好各種防范措施，切實做好防蟲、防火、防水、防化學藥品、防污染等工作，防止非人為的破壞和損失；（3）不具有保管權限的檔案盒材料應及時交由相關法定部門進行保管，不具備保管條件的單位，應及時完善條件或暫交由上級部門協助保管。比如，縣、鄉（鎮）兩級檔案須依法在保管一定期限后及時、完整地向縣級國家綜合檔案館移交。

以上是筆者對農村土地流轉合同檔案規范化管理必要性的認識及策略要點。筆者認為檔案管理除了科學、合法的管理制度以外，我們還要建立健全監督檢查機制，尤其要加大對鄉（鎮）和村級檔案工作的指導督查力度，防止土地承包檔案損毀和丟失。對檔案管理不善和違規反紀行為要依法追究民事或刑事責任。

參考文獻：

[1]南京市檔案局.加強土地承包經營權流轉合同檔案管理[J].蘭臺世界，2010（09）.

[2]房山區經管站.“農村土地承包管理工作座談會”典型材料之一：房山區認真落實《農村土地承包法》加強承包合同規范化管理[N].中國農業信息網，2012-02-01.

第6篇：土地流轉相關法律范文

【摘要】隨著當今社會經濟的迅猛發展、農業生產結構的快速調整和農業生產力的提高，同時也隨著農業產業化、規?；l展需求的日益明顯，曾經極大促進農村生產發展的農村土地承包經營權，現今反而成為了農村發展的束縛。因此，學術界與實務界都將如何完善農村土地承包經營權的流轉制度作為最重要的課題之一。本文將具體就農村土地承包經營權流轉的法律問題進行研究。

【關鍵詞】經營權流轉；流轉類型；流轉現狀；法律對策

一、農村土地承包經營權

目前，理論界對農村土地承包經營權流轉的概念在理解和界定上不盡一致，有人認為“農村土地使用權流轉” 就是指在保持集體土地所有權主體不變并且確保家庭承包經營制度長期穩定的前提下。土地使用權在不同市場主體之間的轉移與交易。也有人認為“農村土地使用權流轉”的主動流轉是指土地承包經營權在市場機制的作用下，在集體組織內部承包經營戶之間，非同一集體組織承包戶之間以及承包經營戶與非承包經營戶的組織個人之間所產生的，以轉讓、贈與為主要方式的積極作為的土地承包經營權財產權發生轉移的行為。

農村土地承包經營權流轉的法律特征可以概括為（1）農村土地承包經營權流轉必須要以物權性質的土地承包經營權的有效存在為前提；（2）不發生農村土地所有權權屬性質和主體種類的變化；不改變承包地之農業用途；經營權流轉的自愿性；流轉的期限性即流轉的期限不得超過承包期的剩余期限等。

二、農村土地承包經營權流轉類型

我國土地承包經營權流轉主要有信托、轉讓、抵押等類型。

所謂土地承包經營權信托，是指農村土地承包方基于對受托人的信任，將其土地承包經營權委托給受托人，由受托人按承包方的意愿以自己的名義，為承包方的利益進行管理或處分的行為。這種近年來起源于浙江紹興的土地承包經營權流轉形式是我國法律之中所沒有規定的，但在私法領域，法律沒有明文禁止既為允許，信托這種流轉形式是完全可以歸入到“其他流轉方式的范圍里的。而土地承包經營權作為一項法定的用益物權，其物權性質就決定了其可以進行轉讓。而土地承包經營權的承包方在經過土地承包經營權的發包方同意之后，將自己所享有的一部分或者是全部出讓與其他的農戶以從事相關的農業生產。受讓方受讓土地承包經營權之后，其就轉變為土地承包經營權合同的履行一方，承擔原轉讓方的相關義務以及享有相關權利。按照我國《物權法》第133條的規定，在一定條件下，土地承包經營權是可以進行抵押的。可見，土地承包經營權的抵押僅僅適用于“通過招標、拍賣、公開協商等方式承包的荒地等農村土地”，且根據《中華人民共和國擔保法》第34條、第37條關于“耕地、自留地、自留山等集體所有的土地權不得抵押”的規定，通過家庭聯產承包而取得的承包經營權并不能進行抵押。

三、農村土地承包經營權流轉的現狀與困境

（一）初具規模但體制不成熟

從全國范圍看，農村土地承包經營權流轉已有一定的規模。2008年，全國通過各種方式流轉土地面積占全部家庭承包經營面積的 7%左右，比2001年的 5%左右有所提高。隨著各地流轉政策的進一步開放，近幾年各地土地流轉規模也在進一步擴大。據調查“全市農村土地流轉面積達到116.4萬畝，占家庭承包經營耕地總面積的 15.2%，流轉出土地農戶數為21.12萬戶。”目前盡管全國老百姓對于土地流轉的熱情度很高，但是由于缺乏政府的監管、引導和中介組織的相應功能不健全，所以流轉的總體效果不樂觀：流轉主體僅介于村集體經濟組織之間、流轉的各環節被地方政府控制等問題依然存在。總而言之，我國的土地流轉還處于盲目自發的階段，流轉的規模、體制和狀態還不成熟。

（二）地區間不平衡

農地經營權流轉政策實施以來全國各地都在有條不紊的進行，但出現了流轉的市場發育程度地區間不平衡的局面?？傮w差異表現在：1.東南沿海地區和農業機械化水平較高的東北地區流動的面積較大，而西部地區流動的規?？傮w上還比較有限。比如，黑龍江和廣東省土地流轉面積已經到了 15%左右。而華北地區和西北地區的流動比例還沒有超過5%。2.經濟發達的地區土地流轉比例較高。據統計，上海農村家庭以各種形式的流轉比例已經突破了一半。經濟發展較好的浙江省的這一比例達到了四分之一以上。

四、農村土地承包經營權流轉的法律對策

（一）加強相關法律法規的立法完善工作

清查現在國家相關法律法規之中對土地承包經營權流轉的規定，并將其進行完善。雖然現在國家對于土地承包經營權的流轉已經做了大量的規定，但是往往粗枝大葉、糙而不全。比如，采取家庭承包方式的土地承包經營權在創設時，《物權法》第127條采取意思主x，也就是說只要合同成立，土地承包經營權即告設立。而在129條又表明，采取家庭承包方式的土地承包經營權在轉讓時，公示的效力表現出登記對抗要件的特征。從這些規定可以看出《物權法》對于采取家庭承包方式的土地承包經營權的創設與變動分別采取典型意思主義和公示對抗要件主義。

（二）加強相關中介機構的建立和完善

針對當前中介機構缺乏的現狀，主要的是要對中介結構的數量進行加強。在明確其職責的前提之下，加大對土地承包經營權流轉中介機構的設置數量。并且，在加強中介機構建設的同時，也要加強相關配套機構的建設，如土地承包經營權的估計機構等。以此，來完善土地承包經營權的市場建設，提高土地承包經營權的市場化水平，提高農民收入。為準。這顯然和《物權法》的物權變動模式是不協調的。

參考文獻：

[1]楊玉熹.論物權法定主義[J].民商法學，2002（4）

[2]梁慧星，陳華彬.物權法[M].法律出版社，1997

第7篇：土地流轉相關法律范文

關鍵詞：城鄉統籌；農村；土地流轉

中圖分類號：F321.1 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）27-0044-02

城鄉統籌發展是科學發展觀的主要內容，也是全面建設小康社會的重要決策。土地是農業發展中至關重要的因素，土地流轉是發展現代農業、實現土地規模化、調整農村產業結構、增加農民收入的有效途徑。目前，集中居住和集約經營成為農村農業發展的大趨勢，城鄉統籌發展必然帶來農村住房環境建設和土地流轉的重新建構，必然要求農村土地的加速流轉。

一、城鄉統籌與農村土地流轉

1.城鄉統籌。城鄉統籌就是城鄉互動發展，以實行城鄉發展雙贏為目的發展格局。城鄉統籌是在中國特定的工業化和城鎮化進程中，統一規劃城市與鄉村經濟社會的發展，特別是針對城鄉關系失調的領域，通過制度創新和一系列的政策，理順城鄉融通的渠道，填補發展中的薄弱環節，為城鄉協調發展創造條件。城鄉統籌發展的目標是實現城鄉一體化。統籌城鄉發展包含兩個方面的內容：一是城市與鄉村無障礙的經濟社會聯系，二是農村地區本身的發展。2003 年黨的十六屆三中全會提出了“堅持以人為本、全面協調、可持續發展的科學發展觀，五大統籌——統籌城鄉發展、統籌區域發展、統籌經濟社會發展、統籌人和自然和諧發展、統籌國內發展和對外開放”。2004 年，國家又明確提出了“兩個趨向”，即在工業化初始階段，農業支持工業，為工業提供積累是帶有普遍性的趨向；但在工業化達到相當程度以后，工業反哺農業、城市支持農村，實現工業與農業、城市與農村協調發展，也是帶有普遍性的趨向。

2.土地流轉與城鄉統籌發展的關聯。城鄉統籌發展首先要求通過體制改革和政策調整削弱并逐步清除城鄉之間的障礙，把解決好農業、農村和農民問題放在優先位置，加大對農業的支持和保護。農村的發展是以農村產業的發展為依托的，中國農村土地的分散性影響其產業的發展。農村土地流轉問題不僅成為中國解決三農問題的一個重要方面，也成為推動統籌城鄉發展的重要途徑和關鍵環節。中國的三農問題多年來遲遲未能得到實質性解決，癥結在于一直未能實質性地解決土地權益以及與之相關的土地戰略流轉問題。而進一步規范與創新土地流轉制度，無疑會極大地促進農村經濟的發展，最終實現城鄉協調，加快城鄉統籌發展。

3.農村土地流轉的界定。中國農村的土地屬于農民集體所有。中國憲法第10條規定: 城市的法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。從土地用途上看，農村集體土地可以劃分為建設用地（包括農村集體建設用地和宅基地）、農用地和未利用地。從土地形式上看，集體土地產權是一種使用權與所有權相分離的制度。因此，土地流轉是一個內容較廣的概念，主要包括土地歸屬關系的流轉和土地利用關系的流轉。本文中所稱的土地流轉指農村集體土地使用權的流轉，主要包括土地承包經營權流轉和宅基地流轉。

二、影響土地流轉與集中的制約因素分析

1.制度因素。農地流轉和集中過程是農業資源的重新配置和組合優化過程。當前，由于產權的不完整，導致土地流轉受到約束。首先表現在土地承包經營權流轉問題上。1978年中國農村開始推行，2003年中國開始施行《農村土地承包法》。是一種小農式的家庭經營模式，其特點是農戶擁有小面積的土地，耕作的方式是勞動密集型。也就是說稀缺的耕地，在現行的下，農地被“細碎分割”。農業的小規模經營，在一個戶均幾畝地的經營方式上不可能建立起高效發達的現代化農業。而農業發展不足，則農業現代化進程緩慢、農業效率損失。這一土地制度安排隨著農村經濟體制改革的深化和市場經濟發展的要求，不能與農業現代化、產業化、規?；噙m應，出現了不同程度的制度障礙。其次表現在宅基地流轉問題上。按照中國《土地法》的規定，宅基地是在農村范圍內分配給村民，由村民建造房屋供自己使用，但所有權歸村民集體所有的農村土地。城鎮居民禁止購買宅基地使用權房產?，F行的宅基地管理制度一方面限制了宅基地向本集體經濟組織以外成員流轉，另一方面又缺失宅基地退出機制，難以適應中國當前城市化快速推進、農村人口向城鎮大規模遷移及促進土地高效集約利用的新形勢。

2.農民自身因素。農民是土地流轉的主體。只有讓農民從土地中解放出來，土地才能流動起來。但由于種種原因，制約了農民轉讓出土地。一是農民的社會保障問題。在中國，土地是農民的命根子。這凸顯了土地的社會保障功能，而弱化了其本該顯示的經濟功能。目前，中國農村的社會保障體系還不健全，承包地和宅基地部分地承擔著農民“有所養”和“有所居”的社會保障功能，這也決定了農民不太可能輕易地將土地轉讓出去。二是農民的認識問題。由于農民的文化素質低，對事物的認識不夠深刻。承包地的流轉主要局限于本集體經濟組織內部，多是農戶之間的流轉，甚至很多是親朋好友之間的流轉。另外，隨著農村人口的大量流出，農村勞動力越來越多地“離土不離鄉”，許多地區都不同程度存在“空心村”、“一戶多宅”、“土地拋荒”的現象，土地資源浪費嚴重。農村普遍存在農戶之間通過口頭協議私下流轉土地的情況。三是城市生活成本因素。脫離農村到城市生活，成為“城市人”是大多數農民的愿望，這也是城鄉統籌以及社會經濟發展的目標之一。農民進城后，其土地必然流轉。但城鎮化進程中農民獲得不了進入城市生活的資金。高額房價、衣食住行的成本以及生活習慣等的差異，造成農民進城成本較高，制約了農民流轉土地。

第8篇：土地流轉相關法律范文

長期以來，我國農村土地大面積荒置或低效利用，其根源在于農村土地無法有效流轉。十八屆三中全會作出了深化農村土地制度改革的決定，力圖提高農村土地的配置效率。

目前，制約我國農村土地流轉的因素主要來自于兩方面，一是農村土地權屬不明晰，二是農村土地權利受限，無法實現標準化、憑證化。第一，我國農村土地相應權利的權屬關系不明晰。如我國《憲法》、《土地管理法》等法律規定“農村土地歸農民集體所有”。但是“集體”如何界定，集體與農民之間的關系如何，法律規定卻并不明確。大部分農民集體經濟組織已經解體，農民和集體之間關系模糊，農村土地產權主體形同虛設。第二，農村土地權利受限，無法實現標準化、憑證化。目前，農民主要享有農村土地的占有權、使用權和承包經營權，農村土地除了用于耕作、居住和簡單的經營外，農民無法通過市場將附著于農村土地的權益變現，從而限制了農民通過農村土地的流轉實現更多形式的收益。

要實現農村土地流轉，關鍵是要破除這兩大因素的制約，土地資本化是一個重要方向。農村土地資本化，就是通過利用資本市場的產權、契約等制度安排，明晰農村土地的權屬關系，利用標準化、證券化等方式，將農村土地所附有的權利轉化為可以流通、交易的資本憑證。通過農村土地資本化，明確農民對農村土地的權利，讓農民取得土地權利的相關憑證，農民不僅僅可以通過農村土地的耕作、居住和承包經營獲得收益，還可以通過農村土地權益憑證抵押、入股、信托等方式入市流轉，獲得貸款資金、股利分紅等收益，由此對農民形成有效激勵，促使農民將閑置的土地流轉入市，讓農村土地從低效使用者向高效使用者流轉。

農村土地資本化對于農民來說，土地不再只是僅能用于耕作、居住和簡單承包經營的“死”的財富，而是擁有契約保護、可以流轉交易的“活”的資本，讓農民通過土地資本憑證的流轉實現其相應權利，變現其財富，激勵農民有效利用土地，促使農村土地有效流轉。

二、目前農村土地資本化的幾種模式

通過資本化實現農村土地的流轉，不少地區已經進行了有益嘗試，目前形成以下幾種模式。

1.武漢模式――以土地合作社為主導的股份化模式

武漢對農村土地進行了確權登記，成立了土地合作社，農民可以以確權后的土地入股土地合作社，由合作社對入社土地進行規劃、統籌和運營。合作社通過農村土地入股、抵押等方式，為農民實現了股利分紅等收益、獲得了經營發展貸款，從而實現了農村土地權利人的相應權益，促進了農村土地流轉。

2007年，武漢市農村土地蔡甸區齊聯村揭開了農村土地權利資本化改革的序幕，此后，齊聯村的經驗在武漢全面推廣。在探索農村土地權利資本化的過程中，逐漸形成了武漢模式。首先，通過查閱公安部門登記資料、實地調查、村會評議等方式核實了本村村民的身份及其所承包、居住的農村土地，并頒發了相應權益憑證，持證人在權利期限內，可以依法占有、使用、經營、流轉土地，也可以作價、折股作為資本從事股份經營、合作經營或抵押擔保，并建立了農村土地權利綜合數據庫對農村土地進行統一分類、登記、編號。然后，成立了土地合作社，將村集體的土地權屬憑證進行集約整合，通過農村土地權利資本化實現農村土地相應權利人的權益。合作社可以以權屬憑證向金融部門抵押貸款獲得農業規模經營發展的資金，也可以以權屬憑證入股企業的方式，在引入專業化、現代化的規模經營企業、促進當地農業規?；?、專業化發展的同時，讓農民以股息分紅的方式實現其權益。以此實現了農村土地權利享有人的相應權益，促進了農村土地流轉。

2.益陽模式――以政府信托主導的信托化模式

與武漢模式不同，湖南省益陽市主要通過政府信托的方式完成分散農村土地資源的集約化，將農村土地所享有的權利轉化為信托份額，實現農村土地權利的資本化。一方面，農民可以通過信托份額獲得相應收益，以此激勵其將閑置土地進行流轉。另一方面，政府信托公司對農村土地進行統籌、規劃和運營，將農村土地流轉給農業公司或種植大戶等農村土地的高效使用者，從而促進了農村土地的有效流轉。

益陽市土地信托流轉的具體做法是，由政府全資注冊成立信托公司，負責土地信息收集和，在做好產業規劃，接受農民土地權利委托，并與農民簽訂信托流轉合同后，篩選農業經營公司，向其發包土地，并對其經營進行監管，同時整合涉農資金，實施相關項目。在這個過程中，農民首先與信托公司簽訂意向性協議，信托公司在三個月內尋找合適的受讓企業（大戶）。在規定期限內，如果信托公司找到合適的受讓方，則與其就租金達成相關協議，企業（大戶）一次性付清一年租金，信托公司再在每年的相應月份分次交付給農民。此外，企業（大戶）還需向信托公司繳納農村土地押金和相應的管理費。如信托公司逾時未找到合適對象，或農民對對象有疑慮，土地將返還農民手中。

益陽模式與傳統流轉有三方面的不同：第一，是通過“三角形”關系形成了更為穩定的土地流轉契約關系，農民把承包經營權信托給政府后，在隨意退出方面受到制約，而且這種信托關系還可以繼承，具有穩定和長期的特性；第二，政府作為“中間人”，積極發揮整合項目、提高土地資源利用效益等功能；第三，可以兼顧多方面利益特別是保障農民的利益，政府在土地流轉中起到了“穩定器”作用。

3.宿州模式――以金融機構主導的信托化模式

與益陽政府主導的信托模式不同，宿州通過與金融機構合作，建立了市場化的信托計劃，實現農村土地的資本化，促進農村土地的流轉。

2013年10月10日，中信信托與安徽省宿州市橋區政府合作，成立了國內第一支土地流轉信托計劃――“中信?農村土地承包經營權集合信托計劃1301期”。益陽通過金融機構的信托計劃，在不改變土地所有權的前提下，通過信托模式，實現土地所有權、使用權和收益權等權利的相互分離，構建“土地看護人”機制；以金融服務農村，通過注入現代科技和金融服務的要素，促進農村土地的集約化經營，盤活農村土地資源，使農村土地權利人以可持續的方式，分享土地增值收益和土地市場化成果，推進農村產業結構的調整以及新型城鎮化發展。

雖然武漢、益陽、宿州三地在農村土地流轉方面采取了不同的模式，但本質上是一樣的，都是通過土地權利資本化實現農村土地的確權，進而將其憑證化、標準化、證券化，讓農民通過土地資本憑證獲得土地流轉的收益，以此對農民形成有效的激勵，從而推動農村土地的流轉。

三、我國農村土地資本化的問題及建議

各地農村土地流轉雖然取得一定進展，但目前我國農村土地資本化仍停留在嘗試性的初級階段，缺乏統一、規范、有效的制度安排，這主要表現在以下幾方面。第一，缺乏產權、契約制度保護的確權方式。土地權利資本化，首先要明晰農村土地的權屬關系，確權涉及到農村土地權利的劃分，誰應該獲得相關權利、獲得多少、標準如何，這必須在完善的產權、契約制度的保障下進行，才能實現確權的公平性和合理性。而目前各地的確權工作受人為因素影響較大，如村委會評議等方式，雖然簡單易操作，但缺乏相應的法律依據，其公平性、合理性大打折扣。第二，沒有健全、有效的農村土地產權交易平臺。農村土地流轉，涉及到權屬關系的變動，具有其復雜性，必須依托于健全、有效的交易平臺，這樣才能為流轉提供保障、效率以及流動性。而目前的流轉多依托于某一單位組織進行，如武漢的土地合作社、益陽的政府信托公司、宿州的中信信托公司。因此，受限于該類組織的規模大小、運作效率、安全程度，大大降低了農村土地流轉的效率、保障程度以及流動性。第三，土地權利資本化的方式有待拓展和創新。目前，農村土地權利資本化僅通過股份化、信托化等單一的、傳統的權利資本化方式完成，不能根據不同權益人的實際情況，有效利用權益類、固定收益類、衍生類等多種金融工具進行組合和創新，以最大化農村土地權利人的收益，從而最大化農村土地流轉的激勵效果。激勵的降低，無疑會降低農村土地流轉的有效性。第四，缺乏相應的法律、制度、市場等環境保障。目前我國的《憲法》、《土地管理法》等相關法律制度不完善，如相關法律并未明確農村土地的主體，農村集體土地與國有土地權利不平等；我國多層次資本市場建設緩慢，場外市場、區域性權證類產品交易市場缺失，大量資本化證券如信托憑證、股權憑證不能交易，不健全的資本制度和市場環境極大地限制了農村土地有效流轉的實現。

為此，推動農村土地流轉，實施農村土地資本化。第一，要探索產權、契約制度保護的確權方式。依托于資本市場的產權、契約制度安排，根據各地實際情況建立公平、合理的農村土地確權登記程序，并建立資源數據庫對農村土地權屬關系進行統一的分類、編號和管理。第二，完善農村土地產權交易平臺的建設。綜合建立產權交易所的信息中心、評估中心、托管中心以及結算中心，從信息披露、合理估值、交易安全保障上提高平臺的有效性，從而為農村土地流轉提供便利。第三，拓展和創新權利資本化的方式。根據不同權益人的實際情況，有效地對權益類、固定收益類、衍生類等多種金融工具進行組合和創新，以最大化農村土地權利人的收益，從而最大化流轉的激勵。第四，進一步建立和完善農村土地流轉的相關法律、法規，建立多層次的資本市場，為農村土地權利資本化提供環境保障。

第9篇：土地流轉相關法律范文

1．1低效及違法利用長期存在為提高土地收益，農民和集體經濟組織往往對未征收的集體土地進行利用，在此過程中也產生了很多問題：①對集體土地的利用大都是以低端租賃為主的“瓦片經濟”［3］，土地利用效率低下，且房屋、設施往往存在很多安全隱患，管理難度較大，容易發生各種事故；②集體土地違法利用時有發生，其中一部分是符合國家土地規劃和用途管制，僅因為二元結構導致集體建設用地不能直接用于非農建設的“非法”利用，而另一部分則是違反國家土地規劃和用途管制、權利瑕疵無法得到彌補的“非法”利用［4］；③容易產生矛盾糾紛，集體土地違法利用一旦出現糾紛，現行法律將依據合同違法不予保護的規定，將土地使用恢復到使用前的狀態，土地使用人僅能取得支付的價款，其他財產損失無法得到有效彌補，權利無法得到完全保障，容易產生矛盾糾紛。

1．2集體土地征收利用新問題十八屆三中全會明確提出了農村土地制度改革的方向和目標：建立城鄉統一的建設用地市場，實現農村集體經營性建設用地與國有土地同等入市、同權同價。在現行制度下，這一改革目標的提出就引發了規劃區范圍內集體土地征收利用的新問題：即規劃區范圍內集體土地是否與規劃區范圍外集體土地適用同樣的規則。如果完全適用，允許規劃區范圍內經營性集體建設用地的流轉，那么必將在城鎮內形成集體土地與國有土地長期、甚至永續并存的局面，這與《憲法》第10條“城市的土地屬于國家所有”的規定相違背。如果不適用，即仍然禁止規劃區范圍內經營性集體建設用地的流轉，則即使征收標準有所提高，也會形成規劃區范圍內外新的同地不同權、同地不同價的現象，規劃區范圍內農民與集體經濟組織的利益得不到有效保護，相應的征收工作將很難推進。

2原因分析

規劃區范圍內集體土地征收利用問題的根源之一就是我國的集體土地制度本身，特別是農民與土地身份聯系的制度設計。同時，城市化的推進與土地制度變革也是引發一系列問題的重要原因。

2．1農民與土地的身份綁定《憲法》《土地管理法》等相關法律法規確立我國農村實行土地的集體所有制，這種所有制是以“土地所有權屬于集體和國家、而使用權屬于農民為特征”［6］。這一制度設計的影響主要體現在兩個方面：①集體土地的所有權主體只能是集體經濟組織，農民僅擁有生產經營權，從而在農民、集體經濟組織和集體土地之間建立起了身份聯系；②土地利用者只能是農民和集體經濟組織，不能實現社會化流轉，使得土地的權能受到了極大的限制，土地的價值難以充分實現。隨著城市化進程的不斷推進，“雙轉換”不同步造成了居民身份與集體土地的割裂，使得集體土地與所有權主體均處于尷尬地位，同時集體土地流轉權能受到限制，經濟利益不能得到很好發揮，加之農民和集體經濟組織受到自身素質限制，土地的低效、違法利用問題就在所難免。

2．2土地收益分配制度不合理造成我國土地收益分配不合理的主要原因是集體土地流轉制度與征收補償制度的不合理，而更深層次的原因是既得利益集團的不讓步。根據我國《土地管理法》等相關法律規定，集體土地尤其是集體建設用地不能進行市場化流轉，使得農民和集體不能直接獲得產權收益。在征收過程中，土地收益在農民、集體經濟組織和政府三者間進行分配，規劃區范圍內外的集體土地征收補償適用同樣的規則：即政府獲得土地增值收益，“而農民集體和農民未能分享土地征收過程中產生的發展性利益，只能被動地接受國家法律規定的補償標準和已經定好的補償條件”［7］。出于自身利益或部門權力考慮，城市利益集團、地方政府甚至相關主管部門等既得利益集團不愿意做出改變，使得土地補償標準過低的局面難以扭轉，致使農民、集體和政府間極其不合理的土地收益分配格局長期存在［8］。從法律上講，集體經濟組織是集體土地所有權人，農民是土地使用權人，兩者按照一定比例分配土地收益是形成目前農民和集體間分配格局的基礎。對規劃區范圍內的集體經濟組織而言，隨著農民身份和土地性質的轉換，其代表農民集體的基礎逐漸喪失，公益性角色逐漸退化，使得其占有大量土地收益的合理性日益脆弱。然而實際操作中，不僅沒有對既定的分配格局及時加以調整以體現這一變化，反而由于集體經濟組織處于相對強勢的地位，使得其在土地收益分配中所占比例有擴大之勢。

2．3土地制度改革的必然中國的經濟體制改革基本上沿襲先試點、后推廣、再到全面普及和穩步推進這一模式，土地制度的改革也是如此。實踐表明，農地承包經營權流轉已經取得成功，流轉的規模、范圍不斷擴大，農業效率不斷提高。自2000年湖州市集體建設用地流轉試點實施以來，各地通過試點對集體建設用地流轉的探索不斷深入，而2009年以來實行的農村土地確權工作更為土地制度變革打下了堅實的基礎［9］，應當說，農村集體建設用地使用權的改革時機已經成熟。十八屆三中全會順應時事，提出了建立城鄉統一建設用地市場的改革目標，同時試點探索農村宅基地的流轉，開啟了新一輪的土地制度改革。規劃區范圍內集體土地作為一種特殊的農村集體土地，全新的改革目標與相對滯后的制度安排相結合，必然引發其流轉、征收過程中的新問題。

3相關建議

法律與制度是市場良性、有序運轉的基礎。完善規劃區范圍內土地制度，是建立城鄉統一的建設用地市場、完善土地制度的應有之意，而完善規劃區范圍內集體土地的主體資格、征收、分配和流轉等幾方面的制度安排即是重中之重。

3．1明確延續所有權主體資格中國的城市化將是一個漫長而持續的歷史進程，身份與土地轉換不同步現象也將長期存在，法律應當適應現實的需要進行相應的修改完善。土地的國家所有制和集體所有制是我國現行土地制度的根基，在國家和農村集體經濟之外確立第三類所有權人或者確立第三類土地，都將動搖我國的基本土地制度和公有制的根基，與基本國情和立法精神不符。同時，考慮到僅是因為身份綁定的制度設計導致理論上農民和集體經濟組織主體資格的喪失以及土地處于無主狀態，而事實上這些主體都依然存在，并且實踐中也是這樣認定和操作的。因此，建議修改《土地管理法》等相關法律規定，將規劃區范圍內已完成身份轉換的農民和集體經濟組織作為原主體的延續在法律上進行明確，完善集體土地所有權的主體資格規定，修復法律漏洞。

3．2分類設計土地轉換途徑對于規劃區范圍內集體土地，應當堅持城市土地屬于國家的基本原則，將其最終轉換為國有土地。同時，為了提高其轉換成效，還應以上述目標為指引不斷完善其轉換途徑，具體如下：①對于規劃用途為經營性用地的，建議適用市場化的征收途徑，土地并入現有的平臺進行招拍掛或協議出讓，由集體經濟組織、國家和受讓方簽訂三方合同，集體經濟組織出讓所有權，獲得土地出讓金；國家取得所有權，將其轉換為國有土地；受讓方支付土地出讓金，獲得國有土地使用權，一次性解決土地性質轉換問題和同地同權同價問題；②對于規劃用途為公益性用地的，建議根據公共利益原則仍然采用傳統的征收方式進行轉換，但需要嚴格征地范圍、提高補償標準，防止地方政府在通過這種方式完成征地后，轉換土地性質，以獲取高額利益，為此可以規定由于規劃調整確實需要轉換土地性質的，其差額收益部分仍然歸原集體經濟組織和農民所有。

3．3合理調整利益分配格局政府是土地市場的管理者和服務者，若由其完全占有土地增值收益，成為土地征收的最大受益者，必將侵害農民的權益，混淆角色定位，造成土地市場秩序的混亂［10］。實踐中，由土地征收所引發的糾紛屢有發生以及地方政府的土地出讓金收入越來越高已經充分說明了這一點。同時，也要考慮到土地價值的攀升往往得益于政府對配套設施的完善以及在行政管理中付出的成本，按照受益原則和成本補償原則，政府應當參與流轉收益分配。建議政府恢復土地市場管理者、服務者的角色，按照“初次分配基于產權、二次分配基于稅制”的原則，通過土地交易稅、土地使用稅、契稅等間接方式參與分配，使農民和集體經濟組織直接獲得大部分的產權收益。這一建議主要針對集體土地市場化征收方式下的利益分配。而在農民和集體經濟組織間的分配中，應加大對農民利益的保護，由農民分得土地收益的絕大部分?？紤]到雖然集體經濟組織的公益性角色大大退化，但仍部分承擔了維護農民生存發展權、吸納農民就業的職能，因此也應當獲得一定數額的分配，但其份額應減少，并且其所獲份額以實物資產為宜。