關于土地征用的法律依據精選(九篇)

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第1篇：關于土地征用的法律依據范文

    原告：江西省余干縣梅港鄉梅港村委會鎮山第三村民小組。

    被告：江西省余干縣梅港鄉梅港村民委員會。

    1992年11月，余干縣梅港糧管所經土地管理部門批準，征用梅港村委會下屬的鎮山第四村民小組、虞家村民小組和鎮山第三村民小組在湖家邊的土地建糧食倉庫，總面積16666平方米，其中征用鎮山第三村民小組土地面積8591。4平方米。上述被征土地的所有權分屬各該村民小組所有。1974年，梅港村委會曾利用該地興辦園藝場栽種桔樹，由村委會負責經營，利潤按比例與三個村民小組分成。1991年因特大寒災，園藝場種的桔樹全部被凍死，僅存少量的桃樹和其他果樹。1992年12月15日，梅港村委會代表該三個村民小組與梅港糧管所簽訂了《土地征用協議》。協議規定，征用土地的補償費為每平方米2。85元（含土地附著物補償費），共計47478。10元。梅港糧管所征地付款后，梅港村委會扣除附著物補償費用及其他開支，剩余37500元土地補償費，梅港村委會即以曾經營被征土地多年和在征地過程中做了許多工作為由，要求與村民小組“”分成剩余的土地征用補償費。鎮山第四村民小組和虞家村民小組對此沒有異議，領取了按此意見應得的補償費。鎮山第三村民小組則認為，本組被征土地面積大，分成比例不合理，沒有同意。后經有關部門多次協調無效，鎮山第三村民小組遂于1995年6月25日向余干縣人民法院提起訴訟，要求梅港村委會在作扣除后全額退還其8591。4平方米土地的征用補償費19350元。

    梅港村委會答辯稱：梅港糧管所征用建糧庫的湖家邊山地，屬村委會多年經營、管理的園藝場，鎮山第三村民小組以土地所有權為由，要求取得其被征土地的全部補償費沒有道理。請求與鎮山第三村民小組合理分成土地征用補償費。

    「審判

    余干縣人民法院經審理認為：原告鎮山第三村民小組與被告梅港村委會爭議的土地征用補償費，因被征土地原告擁有所有權，故其分得土地補償費是合理的。但被告曾在該塊土地上興辦了園藝場，從事了多年的經營管理，并在征地時做了一定的工作，故其提出適當分得土地征用補償費也是應該的。據此，依據《中華人民共和國土地管理法》第十一條、第三十條、第四十九條和國家土地管理局《關于確定土地權屬問題的若干意見》第十一條之規定，于1996年元月24日判決如下：原告鎮山第三村民小組與被告梅港村委會所爭議的土地補償費19350元，按7比3比例分成，原告應得13545元，被告應得5805元。限判決生效后15日內被告退還原告土地補償費13545元。

    宣判后，原、被告雙方當事人均未提起上訴。判決生效后，原告鎮山第三村民小組認為19350元土地征用補償費均應歸其所有，遂向余干縣人民檢察院提出申訴。余干縣人民檢察院受案后報請上饒地區檢察分院，以上述判決適用法律錯誤為由向上饒地區中級人民法院提起抗訴。上饒地區中級人民法院受案后交由原審法院再審。余干縣人民法院另行組成合議庭對本案進行了再審。

    再審核定被征土地面積為16660平方米，其中鎮山第三村民小組8600平方米，鎮山第四村民小組2147平方米，虞家村民小組5913平方米，其他事實與原審一致。再審過程中，鎮山第四村民小組請求參與訴訟，被追加為本案的第三人。

    余干縣人民法院經再審認為：被征土地所有權屬三個村民小組，梅港村委會領取的37500元土地補償費應歸三個村民小組所有。鎮山第三村民小組和鎮山第四村民小組要求按其被征土地的實際面積得到補償費是合理的，應予支持。梅港村委會在扣除被征土地附著物補償后，仍以在此土地上舉辦過園藝場，從事了多年經營管理，并在征地過程中做了一定的工作為由，要求分得補償費的請求無法律依據，本院不予支持。上饒地區檢察分院的抗訴理由成立。依據《中華人民共和國土地管理法》第十一條、第三十條、第四十九條和國家土地管理局《關于確定土地權屬問題的若干意見》第十一條之規定，于1997年5月10日作出如下判決：一、撤銷原審判決書；二、由原審被告梅港村委會退還原審原告鎮山第三村民小組土地補償費19350元，退還第三人鎮山第四村小組土地征用費4830元（含已支付部分在內）。限判決生效后15天內一次性付清。

    宣判后，三方當事人均未提起上訴，判決發生法律效力。

    「評析

    本案是一起征用土地補償費爭議案，焦點是被告梅港村委會是否應該分得被征土地補償費。

    《中華人民共和國土地管理法》第三十條規定：“國家建設征用土地的各項補償費和安置補助費，除被征用土地上屬于個人的附著物和青苗的補償費付給本人外，由被征地單位用于發展生產和安排因土地被征用而造成多余勞動力的就業和不能就業人員的生活補助，不得移作他用，任何單位和個人不得占用。”第四十九條規定：“上級單位或者其他單位非法占用被征地單位補償費和安置補助費的，責令退賠”。本案梅港糧管所共征用土地16660平方米，并支付各項征地補償費和安置補助費47478。10元。被告梅港村委會在扣除被征土地上的果樹補償費后，仍要與各村民小組分成征地補償費，顯然違背了上述規定，是一種強占克扣行為。原告鎮山第三村小組要求獲得其被征土地的全部補償費19350元，合法有據。因此，本案原一審判決錯誤，再審予以撤銷并改判，是正確的。

    本案有一個問題值得研究，就是鎮山第四村民小組在1992年征地時，就接受了梅港村委會“”分成的意見，并領取了其被征土地40％的補償費，且在原審時其并無權利請求，而在再審過程中，又提出參與訴訟，是否妥當？我們認為，鎮山第四村民小組在再審中的請求已過訴訟時效，其請求不予采納，應駁回其訴訟請求。退一步講，即使鎮山第四村民小組的請求沒有超過訴訟時效，法院也不應追加其為本案的第三人，而應將其列為共同原告合并審理，或告知其另行起訴。因為鎮山第四村民小組對本案原、被告爭議的土地補償費并不存在獨立的請求權，在處理上也無法律上的利害關系。因此，無論把其作為有獨立請求權的第三人，還是無獨立請求權的第三人，都是不合適的。

    此外，本案在判決書中直接引起國家土地管理局《關于確定土地權屬問題的若干意見》之規定，違反了最高人民法院《關于人民法院制作的法律文書如何引用法律規范性文件的批復》精神，顯屬不妥。

    責任編輯按：村民小組是屬農村村內組級農業集體經濟組織，由過去的生產隊變更而來。有關法律、法規都承認和保護村民小組對土地的所有權及其經營、管理權，作為只有基層群眾性自治組織單一職能的村民委員會不得侵犯村民小組所享有的對所有的土地的權利。村民小組所有的土地被依法征用后，征地單位所給予的各項補償費即應歸該村民小組所有。

    按照土地管理法第三十條的規定，被征用土地上屬于個人的附著物和青苗的補償費應付給本人。本案的征用土地補償費包括了被征用土地上的附著物等的補償費，但這些附著物并不屬村民小組的成員或其他村民所有，而是因歷史的原因屬本案被告。按該規定的精神，被告是有權取得附著物的補償費的。同時，如是村民小組自辦征用手續，也是要開支一些費用的。因此，被告在征地單位給付的補償費用扣除附著物的補償費及辦征地手續開支的費用，剩余的作可分配的土地征用補償費，是合理的。但是，被告在作出上述扣除后，還要求在剩余的費用中分得一部分，就沒有任何法律依據。所以，原告要求在作扣除后應全額付給其被征土地的補償費，是有道理的，應予支持。

第2篇：關于土地征用的法律依據范文

【關鍵詞】集體土地征收；土地征收和土地征用；缺陷及完善

一、目前我國土地征收的法律概況

我國土地實行的是社會主義公有制，即全民所有制和農民集體所有制。那么作為土地所有制的法律表現形式，土地所有權也相應分為國家土地所有權和集體土地所有權。而按照我國《土地管理法》第二條第四款的規定，我國的土地征收也只能發生在國家和農民集體之間，因此本文所談的土地征收不包括國有土地使用權的征用。

二、當前土地征收制度的缺陷

（一）土地征收權被濫用

當前土地征收過程中所存在的一系列問題與我國土地征收法律、法規的不完善和政府對土地管理的缺位有關。《中華人民共和國憲法》第10條第3款規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償?！薄吨腥A人民共和國土地管理法》第2條第4款規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律對土地實行征收或者征用并給予補償?！睂嶋H上公共利益的概念已被擴大到經濟建設，可以說許多企業都打著“公共利益”的名義來申請用地，那么這就存在一個“公共利益”如何界定的問題。

（二）土地征收補償標準和范圍不合理

1、補償標準和范圍缺乏足夠的法律依據

按照目前的土地征收制度，實際上是土地所有權的轉移，即由農村集體所有轉變為國家所有。既然是兩種所有制的轉移，那么在市場經濟條件下土地的價格就應該由市場來決定，就應該由法定的土地價格評估機構來評估。而現行法律規定是按照被征用土地前3年的平均產值的6―10倍來計算的，一方面這種制度受多種因素的影響如市場、土地用途、地區差異、種植條件等。另一方面按照法律規定集體土地征收是單方強制性的，被征收單位不得拒絕，按照《中華人民共和國土地管理法實施條例》第25條第3款的規定，被征收土地的農村組織和農民只有對土地補償標準有異議的，才有權要求批準征收土地的人民政府裁決。

2、征地補償范圍小、標準低

從現行的法律法規來看，土地征收的補償范圍一般限于土地補償費、安置補助費、青苗補償費、地上附著物補償費、新菜地開發建設基金、土地復墾費或耕地開墾費等。這樣的補償范圍在土地市場發展的今天遠遠彌補不了農民失去土地的損失。因此是否能考慮一下象國外一樣進一步擴大征地的補償范圍，如加拿大的土地征收補償一般包括（1）被征收部分的補償，必須根據土地的最高和最佳用途及當時的市場價格。（2）有害或不良影響補償，主要針對被征收地塊剩余的非征地，因建設或公共工作對剩余部分造成的損害，可能還包括對個人或經營損失及其他相關損失的補償。（3）干擾損失補償，被征地所有人或承租人因為不動產全部或基本征收，因混亂而造成的成本或開支補償。（4）重新安置的困難補償。

（三）土地征收程序不規范，缺乏民主

我國土地管理法及其實施條例雖然對建設用地的規劃、批準及其實施方案作出了具體規定，但在實施過程中存在許多問題，嚴重侵犯了被征地農民的利益。如《中華人民共和國土地管理法實施條例》第25條第3款規定：市、縣人民政府土地行政主管部門根據經批準的征用土地方案，會同有關部門擬定征地補償、安置方案，在被征用土地所在地的鄉（鎮）、村予以公告，聽取被征用土地的農村集體經濟組織和農民的意見。而事實上在征收土地的過程中不但不聽取意見，甚至在補償方案未出臺的情況下用地單位就將推土機開到地里。在生活中這樣的事早已不是新聞。實質上不管是土地管理法及其實施條例或是村民委員會組織法，其立法目的都是為了規范和監督在土地征收過程中存在的問題。也就是防止征收權利被濫用，在這里主要是指村民委員會和村民小組的主任、組長，因為他們的民主法律意識很淡薄，有些事情不要說召開村民會議，甚至事后也不通知群眾，嚴重違反村民委員會組織法19條規定的民主議定原則。一個小組長甚至連上百畝的土地都敢私自出賣，完全不顧村民的利益，更不考慮失去土地的農民以后的生計，這也是近年來土地上訪案件逐漸增多的原因之一。

三、對完善土地征收法律制度的思考

（一）從立法上明確“土地征收”和“土地征用”的概念

我國2004年《憲法》第10條第3款規定：國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償?，F行《中華人民共和國土地管理法》第2條第4款也規定：國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償。上述兩部法律雖然對土地征收和征用作出了規定，但土地管理法實施條例及其他有關土地征用的法律法規、部門規章還未作出相應修改，立法上有點滯后，在現行土地征收、征用的操作過程中出現了法律空擋。那么什么是土地征收？什么是土地征用？實際上征收和征用既有共同之處，又有不同之處。共同之處在于，都是為了公共利益需要，都要經過法定程序，都要依法給予補償。不同之處在于，征收是所有權的改變，征用只是使用權的改變。

（二）盡快制定《土地征收法》

第3篇：關于土地征用的法律依據范文

關鍵詞：“四金”政策；失地農民；四金農民

基金項目：“天津市大學生創新創業訓練計劃項目 項目編號：201410069047”

隨著近年來經濟的快速發展，我國的城鎮化進程不斷加快，但因此也造成了失地農民數量的急劇增加。為解決這一難題，政府提出了“四金”政策的新途徑。

一、“四金”政策的意義

首先是失地農民問題的存在。失地農民是城鎮化推行過程中出現的“城市病”之一。這一群體在失去作為基本生產要素之一的土地之后，由于戶籍制度的不完善、自身素質的限制等原因而在教育、醫療等方面無法享受真正的市民待遇。此外，農村土地產權制度、土地征用與補償制度存在諸多缺陷使他們進一步變成了“種田無地，就業無崗，低保無份”的三無農民。

然而，政府應對失地農民問題的效果并不理想。一直以來的簡單的補償和單一的保障不足以補償失地農民生存權、發展權和經濟權等權利的缺失，難以很好的遏制問題的繼續擴大，給各地城鎮化的進一步推廣造成了障礙。

在這個背景下，“四金”政策作為解決失地農民問題的新途徑出現。自2004年始，以蘇州、天津、上海等地區為試點區域，針對城市化進程中失地農民安置問題提出了“四金”政策，對促進農民增收，解決農民安置問題具有一定的理論與實踐意義。

二、“四金”政策實施現狀

04年“四金”政策推出之后，天津、江蘇和上海作為第一批試點開始了一系列的探索與實踐。天津市東麗區作為先鋒之一，通過促進充分就業、增加股金收入來源、提高資產收益率和健全社會保障體系等途徑，積極打造“四金”農民。2013年，東麗區舉辦職業技能大賽并組織招聘會， 3785家企業與14.8萬名職工成功簽訂工資集體協議，全年新增就業1.38萬人；同時，累計有75個村共10萬人納入失地養老保障，約14.1萬人參加城鎮職工醫療保險，26.2萬人擁有城鄉居民醫療保險[1]。與此同時，江蘇省借助就業創業“五個一工程”、失業登記制度、農村“三大合作”改革等措施從薪金、股金、租金、保障金四個方面加強失地農民的保障。在實施效果較為突出的蘇州工業園截止2006年農村居民收入達11875元，高出蘇州市平均水平2500多元。[2]此外，上海市推行的小城鎮社會保險模式也是失地保障方面的他山之石。由此可見，在各地謹慎而積極的探索下，“四金”政策已初見成效。但是整體來看實施情況良莠不齊，在四金統籌發展、覆蓋面以及規范性等方面還需要進一步完善。

三、國內外經驗借鑒

通過查閱國內外的文獻資料，針對國內外相關政策的實施情況以及國內多數地區存在的問題總結出了以下可借鑒的經驗：

（一）國外模式借鑒

1、建立健全相關法律體系

面對由于農村土地產權不完善以及土地征用缺乏相應的法律依據而引起的政府強制性征地、征地用處不合理及農民維權渠道欠缺等一系列的問題，一些國家相繼建立起了一套規范政府征地行為、賦予農民司法保障的法律體系。在規范政府征地行為方面，英國有《強制征購土地法》。其規范首先是只有特定的機構才能有對土地的強制征收權，其次征收的提出以及批準要按照法定程序進行，最后對于征收的核準是要通過議會進行的。在美國，土地征用被稱為“最高土地使用權”。其相關法律主要是《美國聯邦土地政策管理法》[3]。全球范圍內，各國在賦予農民司法保障方面達成共識，允許對于征收批準有異議者在公布兩月內向行政法院提訟。

2、制定規范的征地補償制度

造成農民對于征地的不滿以及失地后生活水平下降的部分原因是征地補償制度的不完善和政府克扣法定補償。大多數國家的土地征用補償中，貨幣補償通常由土地征用費和土地賠償額兩部分組成。土地征用費即土地的價值，而土地賠償額是對土地所有人因征地而造成的其他損失的補償。在土地征用費用確定方面，美國、德國、英國等均以市場價格為基準。而在土地賠償方面各國規定略有不同，美國主要是考慮土地的將來預期收益，德國主要是征用標的物自身及所帶來的利益補償。一個合理的補償制度正是我國現在所或缺的，它的實現不僅僅緩和了失地農民的不滿情緒而且在很大程度上給予他們一定的保障。

3、完善社會保障制度

以各國的情況看來，對于保障制度主要是包含了兩方面的內容。第一就是社會養老保險的構建，以此來彌補土地的保障效益。第二就是開展相關的就業培訓活動，促進農民的就業，給予薪金收入的保障。

（二）國內經驗借鑒

近年來在我國對于失地農民安置以及“四金”方面的有效措施，主要集中于以下三個方面。

1、貨幣賠償與股份分紅方式

部分地區在征收土地時采取了貨幣賠償與股份分紅相結合的方式。這種方法主要是在征收土地時先給予一定的貨幣資金來保障農民的當前生活。與此同時，使農民將土地作為資產來入股，每年可按照征收的土地領取一定分紅。這種方式不僅為農民取得征地當時的現期收入還保證了之后的預期收入，保障效果還是可觀的。

2、劃地安置方式與支付租金

劃地安置即現在比較常用的宅基地換房，在政府實施征地的同時會按照規定的比例用新建的公寓樓去換取農民的土地。對于擁有土地較少而偏好于較大面積住房的家庭要按照超出面積來支付一定的現金，而對于新公寓不足以彌補的情況政府也會退予部分現金。 2005 年 10 月 11 日，國土資源部出臺《關于規范城鎮建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤試點工作的意見》，同意天津等地開展試點。而有些地區政府征用土地是以租用的形式，定期給予租金補償。

3、建立養老保障

中國有一句老話是說養兒防老，而對于農民除了子女土地也是自己養老的一份保障。隨著人口老齡化，加之失去土地使得失地農民的養老保障大大削弱。針對此，北京、上海等地分別出臺相關文件，規定在征地時給予失地農民養老保障。2004年7月北京市人民政府頒布了第148號令――《北京市建設征地補償安置辦法》，規定由于土地被征用而農轉非的勞動力在退休時繳納養老保險期滿15年的可以每月領取養老金，沒有滿15年的個人賬戶的儲存額一次性歸還。各地的相關政策雖然有些許出入但是都為失地農民的養老上了一份保險。

四、最優“四金”模式探究

經過對國內現狀的分析，吸取國內外經驗并結合當前國情，總結出了如下的一套“四金”模式。

（一）完善就業體系，保障薪金收入

失地農民充分就業是實現可持續生計、可持續增收的關鍵，是打造“四金”農民的重點所在。

首先，建設就業服務體系，加強建設市、縣、鎮、村四級服務體系，完善失業登記、失業培訓、就業推薦等各項服務。第一，建立就業保障機制。做好失業登記、就業指導、就業信息等工作，保障失地未就業農民再就業的合法權益。第二，建立失地農民就業素質技能培訓體系。根據失地農民的文化程度、年齡段及企業的需求定期舉辦就業技能培訓、失地農民就業培訓、失地農民創業培訓；規范培訓流程、完善培訓內容、監督培訓進度、確保培訓質量。第三，實行“訂單式”培訓模式，實現就業與企業的良好對接，提高就業率。

其次，招商引資，擴大就業崗位。第一，政府應引進與農民素質相契合的以勞動力、資源等生產要素為基礎的產業。同時，村政府依據本地區產業優勢，發展與本地區優勢要素相適應的產業。第二，大力發展旅游、餐飲、服務等第三產業，建設與之相關的配套設施。第三，建立創業投資政策扶持機制，鼓勵農民創業，增加就業機會。

最后，加強法律建設，完善監督機制。政府應完善相關的法律，以保障失地農民的合法權益。實時監控、監督就業培訓中心、勞動保障工作站等具體工作，確保政策的確切落實情況。

（二）完善入股安置，保障股金收入

增加失地農民股金收入是實現其收入結構多元化、提高生活質量的重要手段。

首先，加強教育引導，促進入股投資。政府通過教育引導和利用典范效應為失地農民普及投資入股相關知識，鼓勵其改變陳舊保守觀念進行合理投資。其次，統一核算標準，公平投資入股。注意股權設置、資產核算標準等方面的問題，保證資金、土地等生產要素的合理入股，保障農民的合法權益。接著，結合當地實際，合理入股投資。合理利用集體資產及農民個人資產。政府根據區位優勢和特色產業，開辟投資新渠道，確保投資收益。然后，信息公開透明，接受村民監督。

（三）開發利用土地，獲取租金收入

增加失地農民租金收入是確保其基本就業的前提下，開拓收入來源，實現再度增收的有效途徑。

首先，將閑置房屋出租給務工人員，增加農民租金收入。其次，開發預留用地，修建房屋設施，開發商業設施。政府對當地閑置土地統一規劃、綜合開發，修建經營性住房、商業性設施，并合理出租、利用，獲取盈利性收入。將收入合理分配給農民。接著，政府通過民主問詢，集中農民資金，收購或商業設施，讓購使用權，收取租金。最后，加快集體經濟產權制度改革。政府處理好農村集體土地資產權屬和利益關系、加強集體資產的管理，積極發展土地股份合作制。

（四）完善社會保障制度，解決后顧之憂

建立健全的失地農民基本生活保障制度，是失地農民生活生產的基礎。

首先，建立居住安置機制，解決農民的住房問題。政府科學規劃、合理布局、承招建筑開發商統一建設，保證工程的質量，提高失地農民的居住條件和生活質量。

其次，建設基本社會保障體系。第一，完善失地農民最低生活保障制度，保障貧困無業農民最低的生活保障權利。第二，完善養老保險、醫療保險。在推行新型農村醫療保險的同時，村鎮再給予相應補貼，實現醫療雙保險；第三，提供貧困救助、殘疾人救助、貧困生救助等多項補助。給予貧困、殘疾、失業等人群一定數量的貨幣救助。

最后，保證保障機制的公開性。公開失地農民的保障范圍、保障標準、保障內容等，接受人民的監管，增加失地農民的信任和擁護。

參考文獻

[1] 天津市東麗區人民政府辦公室.東麗區2013年政府工作報告[EB/OL]. http：//221.239.20.83/ConInfoParticular.jsp？id=16265，2014-02-10/2014-5-27.

[2] 陸文明.蘇州農民持續增收“四金”模式研究[D].上海：同濟大學經濟與管理學院，2007：23―23.

[3] 汪暉.城鄉結合部的土地征用：征用權與征地補償[J].中國農村經濟，2002.2：40―41.

第4篇：關于土地征用的法律依據范文

關鍵詞：城中村；公共利益；法律問題；法律對策

“城中村”是中國大陸地區城市化進程中出現的一種特有的現象。既是指在經濟快速發展、城市化不斷推進的過程中，位于城區邊緣農村被劃入城區，在區域上已經成為城市的一部分，但在土地權屬、戶籍、行政管理體制上仍然保留著農村模式的村落。同時”城中村”是市民對“管線雜亂無章、排水排污不暢、垃圾成災、人口雜亂、社會治安混亂、消防隱患重重“都市村莊”的簡稱和蔑稱。本文擬從我國經濟發展過程中遇到的“城中村”改造”的現狀出發，淺析城鎮化進程中“城中村”改造中所存在的問題及法律尷尬，提出具有可操作性“城中村”建設的法律對策，為合法合理的建設”城中村”提出可行性建議。

一、“城中村”的形成原因以及存在的問題

“城中村”的形成有著重要的歷史原因。改革開放以后，市場經濟制度的確立，以及我國城市化和工業化過程中對于土地資源的巨大需求。在城鄉二元結構下，我國“城中村”屬于農村集體，實行的是集體所有制，土地歸村集體所有?！俺侵写濉敝苓叺耐恋叵群蟊粐艺饔贸蔀閲型恋?，曾經的村民的身份也發生了轉變，村民也獲得了一定的補償，被征用的土地興建了大批城市基礎設施以滿足城市的發展。而沒有被征用的農村集體土地上繼續生活著村民，他們被包圍在城市之中，仍然保留著村民的身份。因此，“城中村”常常被形容成為城市中的“孤島”與整個城市環境不相容。

大部分“城中村”中建設和社會管理等問題長期處于混亂和低水平狀態，村民為了收取租金，追求最大化利益，不顧安全因素，私自建筑的廉價出租屋，逐漸變為大量的外來人口和不穩定的低收入流動人口聚居區，再加上管理的混亂，形成一些社會不安定因素，各種惡性案件不斷，也在一定程度上影響了城市居民的生活水平，被形容為城市的“毒瘤”且已成為影響和制約社會加快發展和諧發展的重要因素。

政府出于公共利益的需要，有必要加快的推進“城中村”改造，以滿足各階層群眾的利益訴求，推進城市整體發展。

二、“城中村”改造中出現的諸多問題的法律思考

1. 關于“城中村”違法建筑拆除的法律思考。

根據相關法律的規定，征用集體土地時應支付相應的征地補償金，用于補償村民失去土地的損失。其中地上附物補償費歸地上附著物的所有者所有，屬個人財產。①由于“城中村”一般都處于城市經濟圈附近，再加上近年來城區租房價格的上漲，村民、投資者以及基層單位通過“城中村”靠近繁華地區的優勢，利用村中土地投資興建各種形式的出租屋用于牟利，形成了一個利益同盟，對制止違法建筑形成巨大的阻力。另一方面，違法建筑的產權混亂，缺乏正規的產權證明，承認違法建筑的產權，則變相鼓勵了這種私建房屋的行為；由于目前法律依據不足及違法行為的普遍性，不承認產權，又難以對違法建筑物拆除從而影響整個改造計劃。

2. 關于失地農民的補償標準的法律思考。

根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，農村集體經濟組織的土地轉變為國有土地，必須是在以“公共利益”作為理由的情況下對農村土地進行征用，并進行相應的補償。②我國目前對于農村耕地的征地補償有著明確的測算方法和補償標準，然而對于農村中非生產性質的集體用地等其他形式的土地補償缺乏客觀的界定。在實際過程中，由于“城中村”所處的獨特的地理位置優越，再加上城市發展過程中對于土地的急需，“城中村”的土地資源的價格也水漲船高，土地地租已從較低的農業地租轉為較高的城市地租，如果仍按土地原用途給予補償，根本無法體現市場經濟的價值規律和市場定位的原則，剝奪了村民的潛在收益。近幾年由于村民土地補償問題得不到妥善解決，補償與期望值出現較大偏差，或是補償不及時、不到位，村民大多采用比較極端的方式來表達不滿情緒，甚至出現靜坐示威、集體上訪、暴力攻擊開發企業等行為，對于社會的穩定埋下了新的隱患，不利于社會秩序的穩定。

3. “城中村”改造后村民的社會保障的缺失。

“城中村”改造完成后，集體所有的土地就會變為國家所有，喪失了其原具備的社會保障功能，村民就會成為居民，僅具備傳統耕作技能的“城中村”村民不僅因失地而失業，更失去了醫療和養老保障。此時又沒有很好的與城鎮社保銜接起來，從而形成了失地農民在社保體系中的真空地帶。雖然一些地方相繼地推出了一些針對失地農民的社保措施，但缺少統一的法律規定。

在迎接城市新生活的挑戰，在不斷被邊緣化的險惡生存環境下，“城中村”的原村民由于自身能力有限，無法達到用人單位的用工標準，因而使得這些村民在市場競爭中處于不利境地。

三.“城中村”改造的法律途徑

1. 盡快制定有關土地征用補償的法律。

目前我國的補償制度與現有的市場經濟適應性較差，補償費用偏低，分配形式混亂。即使村民在簽完賠償協議后，曉知自己的賠償費用與土地實際市場價值差距過大，也常常會引發群眾的不滿，出現一些集體性事件。我國目前在此方面法律規定比較籠統，各地政府也都是“摸著石頭過河”。因此必須借鑒發達國家的經驗，堅持以中國的實際情況為本，提高土地征用補償標準和擴大補償范圍，采取多種補償形式，完善分配形式，引入合理的金融工具，制定出中國特色的土地征用補償的法律。

在此方面歐美各國有著很好的經驗，當國家把私人土地轉為公共使用時，按照“公平補償”的原則即以實際市場價格予以補償，不僅如此，對于未來收益等一系列的問題也在補償范圍之內。同時還會通過發放債券以及通過土地投資入股的方式，使補償的形式多樣化，更好的解決土地出售者的長期收益。

2. 促進“城中村”集體經濟的改造，提高了集體經濟的市場化運營程度。

建立現代化的企業制度是城中村集體經濟發展的必然選擇。在確保集體資產不流失的前提下，應打破封閉的運行模式，清晰產權，引入高素質人才和現代化管理，變集體資產為股份制公司，統一管理村民的集體財產。③

（一）聘請獨立的第三方審計機構，清產核資，確定集體家底。

（二）政府應協助起草《股份合作章程》，逐人審核，確定股東資格，合理設置股權。

（三）組建股份公司，依法選舉，組建公司法人機構。

3. 對失地農民的權益保障，完善就業制度和社會保障制度。

“城中村”改造村民變居民后，“城中村” “轉籍”村民就存在一個再就業的問題。由于村民文化素質較低，自身能力又有限很難在短時間內找到工作。因此，政府有必要制定促進失地農民就業的法律法規，政府還可以聯合相關院校以及社會辦學機構為農民提供再教育機會，為社會提供緊缺性人才，提高村民素質，增加就業崗位。

村民土地被征收之后，往往用于建設相關民生項目。村委會可以通過成立有限公司提供建筑用工服務的方式，在政府支持下，與相關建筑企業之間簽訂用工協議，為本村村民尋求再就業途徑，這樣既可以為建筑企業提供勞動力，有可以使村民學得一技之長。待項目建設完成后，還需要相關人員進行維護，原村委會還可以與相關企業商議，從原村民中招聘人員，保障失地村民的權利。

注解：

①吳婧，淺析城中村改造中的若干法律問題，法制與社會，201103（上）

第5篇：關于土地征用的法律依據范文

論文摘要：農民的土地私有財產權是模糊殘缺的，農民的土地私訂財產保護足脆弱的。要完善農比的土地私有財產權，加強對農民的土地私有財產的保護，就嬰改革l地的Ⅲ讓方式，明確農[屯的上地私有財產權利，完善對土地私有財產的征收、征用和補償制度，建立司法日『查制度以及提高農民的權利意識。

新修訂的憲法第13條增加了對合法的私有財產保護的條款，但這一條款不會自動落實到8億農民的身上。8億農民的重要的合法私有財產—“土地私有財產權”還是殘缺模糊的，農民的土地還沒有得到有效的保障。農民的“土地私有財產”問題是“三農”問題的核心，是農村的市場化和現代化的關鍵，也是影響整個中國的市場化和現代化進程的非常重要的因素。必須妥善解決農民的土地私有財產的保護問題。

一、農民的土地私有財產權—模糊殘缺的私有產權

按照現行的法律規定，農民的土地私有財產權就是農民的土地使用權。土地使用權是指全民所有制單位、集體所有制單位、其他組織或個人依照法律規定，對國家所有的或集體所有的土地、森林、草原進行占有、使用、收益的權利?？v觀現行土地使用權制度，可以按使用目的的不同劃分為以下幾類:城鎮國有土地使用權，國有耕地、林地、草原的使用權，承包使用權，宅基地使用權等U1。所以，作為農民的土地私有財產權的土地使用權主要包括承包經營權和宅基地使用權。

承包經營權是指農民對農民集體所有和國家所有的依法由農民集體使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于農業的土地的承包經營權。2003年月1日生效配擬中華人民共和國農村土地承包法))，賦予了農民長期而有保障的土地承包經營權力。該法案第一次從法律上界定了農民在長達30-70年的承包期內，擁有承包土地的使用權、經營權、收益權、收益處置權和使用權的轉讓權或流轉權等。依照該法，農民實質上已經擁有了對承包土地的私有財產權。

宅基地使用權是使用權人占有、使用集體所有的土地，在該土地上建造住房及其他附著物的權利。宅基地使用權實際上也是一種私有財產權。宅基地使用權人享有對宅基地的占有與使用權、出租權、實施附屬行為權、取得地上建筑物或其他附著物的征用補償權，同時也實際上享有宅基地使用權的轉讓權、抵押權。因為雖然法律禁止宅基地使用權的單獨轉讓、抵押，但是并沒有禁止或限制隨宅基地上建造的房屋及其他建筑物所有權的轉移而產生的宅基地使用權轉讓或抵押等。申請農村宅基地使用權，需要特殊身份，但是依合法方式轉讓宅基地使用權，法律并未明確規定受讓人的身份條件。通過買賣、交換、贈與、繼承等方式轉讓宅基地上的房屋或其他建筑物的所有權，也將不可分割地一并轉讓宅基地使用權。因此，農民的土地使用權是一種清楚完整的私有財產權，體現了農民是土地的真正主人的立法意圖。然而在現實中，這種私有財產權卻是模糊殘缺的，農民對土地私有財產沒有取得真正的處分權。

首先，基礎權利的模糊。土地使用權的基礎是土地所有權，土地使用權是從所有權派生出來的權利，土地所有權是非常模糊的。首先，權屬不具體?，F行的農村土地所有制結構是在196?年實行的“三級所有、隊為基礎”制度上確定的?！叭墶奔础班l(鎮)、村、組”。從法律上看界線十分清楚。但具體到每一塊土地，所有制形式和所有權歸屬則比較模糊，具體屬于哪個集體所有，是鄉(鎮)是村還是組?不明確。同時鄉(鎮)、村、組是行政單元，并不都是經濟學概念上的“經濟集體”，也不是法律概念上的“經濟法人”。其次，主體不明確。目前無論是鄉(鎮)、是村、還是組，對土地所有權的產權均無具體的土地產權證書予以界定和確認，無產權證就無土地產權的法律依據，這樣在一個鄉(鎮)范圍內，其土地所有權可以說成是鄉(鎮)所有，也可以是村、組所有，法律界定不清晰，隨意性大。第三，權能不清楚。在賦予了農民的土地使用權的具體的權能之后，集體所有權的權能有哪些?由誰實現?怎樣實現?都是一片空白。第四，農民作為土地的真正所有者。他們作為具體個體的所有者權利如何得到保證?怎樣實現農民對鄉(鎮)、村、組等集體“所有代表”的監督?這些也缺乏制度規定。最后，集體所有權與土地使用權的關系也不清楚。表面看來集體所有權與土地使用權可以并行不悖，實則關系并不清楚。一是因為集體所有權的模糊，二是當兩種權利發生沖突時，也沒有相關的處理依據。

其次、公益征用權的模糊。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償。這是土地私有財產權在實際運行中常常遭遇到的公權，這種權利同樣模糊。其一，何謂“公共利益”，確認者、確認標準、確認程序等目前都不明。其二，“依照法律規定”，這里的法律是指哪些?是不是任何法律法規都可以?指向同樣不明。其三，征收或征用以及相應的補償，除了土地管理法第四十七條對土地征用的補償費、安置補助費的規定比較明確，有具體的計算標準外，其余的都缺乏具體的程序和標準。

土地所有權的模糊，使得農民沒有真正掌握土地，結果是“基層政權及鄉(鎮)、村干部掌握了絕大部分的土地處置權—農民失去了土地所有者的權利。農民與土地的關系僅只有法律意義上的承租關系。}(2]作為私有財產權的土地使用權就成了殘缺的私有產權。而公益征用權的模糊，使得農民的“土地私有財產權”也成了模糊的私有產權。這些是造成農民的“土地私有財產”不能得到有效的保護的根本原因。

農民的土地私有財產—脆弱的私二產財有農民的“土地私有財產權”是模糊殘缺的財產權。一些人就利用這種模糊與殘缺，“合理合法”地侵犯農民的土地私有財產權和侵占農民的“土地私有財產”。

(一)農民土地被大量侵占，土地私有財產權成空中樓閣

土地所有權模糊、權屬不清。土地實際的處分權落在了基層干部即縣、鄉、村干部的手上。于是，這些基層干部就常常以“合理合法”的“、集體所有“的名義，隨意處分土地，隨意侵犯農民的土地所有權?！ど谒?，長于斯”的農民不能真正獲得所有者權利，也不懂得珍惜這些權利，更沒有能力去與強勢集團抗爭來保護土地所有者權利。于是，在““集體所有，，的名義下，包括縣、鄉、村在內的地方政府在上地問題上，事實上形成了‘、利益共同體”，形成了一種默契。其結果是，實施了幾年的“.嚴厲的土地保護政策”，絲毫未能遏制住濫占土地的勢頭。相反，就在國土資源部發出《關于進一步采取措施落實嚴格保護耕地制度》的通知后，東部幾個城市還加大了土地出讓的步伐。以至于《農村土地承包法》在一些地方成為一紙空文，三次由“‘開發區”熱引發的’.圈地熱”，圈走了220多萬hm，土地t=}]。而在一些傳統農區，由于集體經濟薄弱，村干部工資常常不能按時發放。為了籌措經費，“賣地”成為首選的籌資方式(4]。據統計，7年來全國有近6700多萬公頃耕地被征用，有4000多萬農民成為“務農無地、上班無崗、低保無份”的“三無農民”川。農民失去了土地，“皮之不存，毛將焉附”，農民的“土地私有財產權”也成了空中閣樓。

(二)農民的承包經營權受侵犯

盡管農民有《農村土地承包法》，但實際上掌握了土地所有權的鄉(鎮)、村、組干部的強勢集團也有“集體所有”、“發包方”的強大武器。因此，強勢集團就借“集體所有”之名干涉農民的自主經營權，無償收回或非法轉讓、出租農民承包的土地，違背農民意愿強行進行土地流轉等，也借“集體所有”之名隨意調整土地承包期。國家規定土地的承包使用期在延長15年的基礎上再延長30年不變。而在現實生活中，農民的土地承包期不斷地被調整。“三年一小調，五年一大調”。頻繁的調整，使土地經營周期人為縮短，不利于對土地保護，不利于農民投資和經營，卻有利于強勢集團利用土地、以權尋租，從中漁利。因為承包期越短，對所有者越有利。有資料顯示，通過“圈地熱”的土地轉移用途產生的級差收益有3萬億元之巨。這些本來應當與農民共享的“級差收益“，由于現行法律語焉不詳，而成為強勢集團的“囊中之物一囚。值得注意的是，侵犯農民土地承包權益的案件，隨著經濟形勢的起伏而呈現出周期性變化的規律。于是，農民單訪或群體上訪案件居高不下，成為時下影響社會穩定與發展的重大難題。

(三)農民的宅基地使用權連及房屋等私產也易受侵害

我國憲法規定了保護私有財產和征用補償的基本原則，但是國家立法機關至今尚未制定關于農村征用補償的專門法律，以調整征用補償法律關系。土地管理法第四十七條涉及征用補償問題，對土地征用的補償費、安置補助費的規定比較明確，有具體的計算標準。但對宅基地使用權連及以房屋為主的農民私有財產權則采取忽略或放任態度，甚至根本就沒有獨立的宅基地及房屋概念，它們僅被包含在“附著物”之中，根本沒有作出具體補償標準。在現行處理農民這些私產中除了極為少量的法律涉及此問題外，主要是參照由國土資源部、建設部、各級地方政府部門的行政規章及文件來干預和處分在征用過程中涉及的農民私產。由于制定征用補償標準的權力層層下放，各自為政，導致補償標準高低無據，隨意性極大。而且各級政府在征用補償法律關系中，集規則制定者、參與者、裁判員與處罰機關等多種身份于一身。農民的公平受償權利至少從法律及程序上就受到不當限制。由于缺乏法律對農民私產的征用補償法律關系的界定和規制，有的地方由鎮政府與村組簽訂《土地征用協議書》，協議中不僅處分了農民的土地承包使用權、宅基地使用權，而且“打包”順帶處分了農民的房屋、樹木、青苗等私產[6]。

有恒產者有恒心。農民的土地私有財產是農民主要的恒產，但這種“私產”卻還如此脆弱，還遠沒有成為“恒產”，這對農村、農業、農民的發展及至中國的現代化發展都是不利的。

三、完善農民的土地私有財產權，加強對農民的土地私有財產的保護

(1)改革土地出讓方式，推行依法行政，保護土地私有財產權的根本—土地。實踐業已證明，由行政審批制度決定的土地出讓方式，難于達到“嚴格保護耕地”的目的。因為，地方政府有追求GDP的沖動，為達目的會千方百計游說、“攻關‘’審批機關，其手法可以說是五花八門;而掌握著土地生殺大權的行政審批部門，則借機實現其尋租行為。強勢組織共同防范的‘對象”是擁有土地““殘缺產權”的農民，蒙騙的對象則是中央政府?，F代經濟學家用、‘尋租理論‘’證明‘“政權有自動擴大權力來妨礙產權的可能“。“當特權存在時，有特權的人總是想方設法來維護特權并尋求更多的特權，沒有特權的人或受到特權所害的人總是想辦法來消除不利于自己的特權，并尋求有利于自己的特權，由此帶來了權力的博弈·.(1。這段有關、‘現代產權制度”的話語，成功地揭開了在‘·土地產權”主體混沌不清的情況下，地方政府與農民就土地問題的爭議為何愈演愈烈，而濫占耕地、侵害農民的土地財產權的行為幾乎無法遏制的謎底。

(2)明確農民的“土地私有財產權利”。要進一步明確農民的土地私有財產權利，須制定具體的制度。具體的制度可以從兩方面考慮:第一是明確所有權的角度;第二是強化土地使用權的角度。明確所有權，是這項制度建設工作的重點。明確所有權，就是清晰化所有權，要將集體所有權的各項內容都用立法加以明確規定;明確所有權，不是強化所有權，而是淡化所有權，要特別強調不能以“集體‘、少數服從多數”等名義，侵犯個體合法的土地使用等私有財產權。有專家建議取消土地的集體所有制，實行土地私有制，但“實證的數據并不支持我國目前從根本上改變土地政策或實行土地私有化。作為農業大國，我國農村目前基本上沒有社會保障體系，土地的公有制可以保證每位農民都有一份土地，外出打工的農民一旦沒有了工作，還有一份土地可以養活自己，不至于完全失去依靠，這對社會的穩定和經濟發展都非常重要。;}sl而且，實行土地私有制還將面臨政治意識形態等障礙。所以，目前我國還不宜實行土地私有制。強化土地使用權，則重在貫徹現有的《農村土地承包法》等法律，加強土地的確權工作，確認農民的土地產權的主體地位。

(3)完善對土地私有財產的征收、征用和補償制度。首先，要明確規定征用補償的基本原則?；驹瓌t有兩個:第一，政府行為必須受到法律嚴格限制的原則。對農民的土地私有財產進行征用，是行政法律關系，性質上是公權對私權的干預限制，最基本的原則是政府行為必須受到嚴格的法律限制，非法律明文規定的授權事項不可為，包括權力的范圍和行使權力的方式。農民的私有財產應當只接受法定的公共利益的限制。第二，公平合理的補償原則。征用后的一補償”關系是民事法律關系。政府負有公平合理補償農民財產損失的職責和義務;農民有權要求政府給予公平合理的補償。補償標準和金額的確定應遵循平等合理、彌補實際損害的基本原則，不能以行政手段限制和剝奪農民的財產主體地位及求償權。

其次、明確界定公共利益的具體事項。公共利益是政府在公權限制私權過程中的行為邊界，也是公民接受限制的行為邊界。法律要以例舉或排除的方法對公共利益作出嚴格具體界定，防止假公共利益之名，播越法律，進行商業開發等違法行為。

再次，規定嚴格的法律程序。政府對農民上地私有財產的征收必須借助嚴格的法律程序完成。具體包括:第一，征用程序。如:財產評估程序、補償標準公示程序、聽證程序、強制拆遷程序。第二，救濟程序。如:行政裁決程序、仲裁程序、訴訟程序。這些程序都必須明確而完善，特別要避免地方政府同時充當決策者、規則制定者、征用方及糾紛的最后裁決者的多種角色。

最后，制定統一的補償計算標準及安置原則。除了土地管理法第四十七條外，對其他土地私有財產的征用補償也應確定計算標準。在此基礎上，由各地按照規定的計算方法確定具體的補償金額。通過制定補償計算標準，既能防止征用方克扣、壓低征用補償費用，損害農民利益;也能防止被征方漫天要價、謊報和擴大面積，非法獲利，加重國家用地負擔的事情發生。

第6篇：關于土地征用的法律依據范文

一、房地產開發企業的主要工作及業務特點

（一）主要工作業務范圍劃分 房地產是房產與地產的總稱。房地產開發可將土地和房屋合在一起開發，也可將土地和房屋分開開發。房地產開發企業就是從事房地產開發和經營的企業，它既是房地產產品的生產者，又是房地產商品的經營者。房地產企業所主要從事的業務有：土地的開發與經營，涵蓋企業將有償獲得的土地開發完成后，既可有償轉讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設施，然后作為商品作價出售，還可以開展土地出租業務。房屋的開發與經營，涵蓋房屋的開發指房屋的建造。

（二）房地產開發企業的經營特點 房地產開發企業的生產經營與施工企業不同。其經營特點主要有以下幾點： 首先是開發經營的計劃性。企業征用的土地、建設的房屋、基礎設施以及其他設施都應嚴格控制在國家計劃范圍之內，按照規劃、征地、設計、施工、配套、管理“六統一”原則和企業的建設計劃、銷售計劃進行開發經營。其次是開發產品的商品性。房地產開發企業的產品全部都作為商品進入市場，按照供需雙方合同協議規定的價格或市場價格作價轉讓或銷售。第三是開發經營業務的復雜性。所謂復雜性包括兩個方面：經營業務內容復雜、涉及面廣，經濟往來對象多。第四是開發建設周期長，投資數額大。開發產品要從規劃設計開始，經過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環衛工程等幾個開發階段，少則一年，多則數年才能全部完成。第五是經營風險大。開發產品單位價值高，建設周期長、負債經營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發產品積壓，使企業資金周轉不靈，導致企業陷入困境。

（三）房地產開發企業商品房預售行為的稅收繳納相關法律依據 房地產開發企業的商品房預售實行“預售許可制度”。根據原建設部《關于修改（城市商品房預售管理辦法）的決定》（建設部令第131號，2004年）的規定，開發商開發的商品房只有同時符合以下條件，才能開盤預售：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；持建設工程規劃許可證和施工許可證；按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。

二、房地產開發企業商品房預售收入會計確認與稅務要求

（一）會計確認 房地產作為一商品，由于其建設周期長、商品價值高、法律在物權轉移上規定以“登記”為要件等自身存在的特有性質，“現房銷售”占比較低，而多以預售為主。因此，對于房地產企業商品房預售收入的會計確認就尤其值得關注。《企業會計準則第14號――收入》規定，當企業的銷售商品收入同時滿足下列條件時，才能予以確認：一是企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；二是企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制；三是收入的金額能夠可靠地計量；四是相關的經濟利益預計將流入企業；五是相關的已發生或將發生的成本能夠可靠地計量。顯然，房地產企業商品房預售收入在會計上不符合銷售收入的確認條件。因此，預收房款應暫時掛賬“預收賬款”科目。

（二）稅務要求 稅務會計遵循法定性原則，即只要符合稅法規定的應稅收入，不論其會計上如何處理，也不論其業務金額的大小，一律按稅法規定計征稅款。房地產開發企業商品房預售收入涉及如下稅種：第一，營業稅金及附加?！吨腥A人民共和國營業稅暫行條例實施細則》規定：納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采用預收賬款方式的，其納稅義務時間為收到預收款的當天。因此，房地產企業必須按預售收入計繳營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加，繳納印花稅；第二，土地增值稅?！巴恋卦鲋刀悺钡暮怂悴煌凇盃I業稅金及附加”，因為土地增值稅是以納稅人轉讓國有土地使用權，地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對象，依照規定稅率征收的一種稅。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其《實施細則》，納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。國家稅務總局關于印發《土地增值稅清算管理規程》的通知（國稅發［2009］91號）第九條規定：納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；直接轉讓土地使用權的。第十條規定：對符合下列條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；?。ㄗ灾螀^、直轄市、計劃單列市）稅務機關規定的其他情況。第三，企業所得稅。根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發［2009］31號）第六條規定，企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現，按規定繳納企業所得稅。

三、房地產開發企業商品房開發過程中的項目投資費用估算

由于房地產開發項目的投資過程就是房地產商品的生產過程，因而其投資估算與成本費用估算不可截然分開，應合二為一。房地產開發項目投資與成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發成本、建安工程造價、管理費用、銷售費用、財務費用及開發期間的稅費等全部投資。房地產建設項目各項費用的構成復雜，變化因素多、不確定性大，依建設項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設項目，其投資和費用構成有一定的差異。對于一般房地產開發項目而言，投資及成本費用．由開發成本和開發費用兩大部分組成。

（一）開發成本 主要包括8項：（1）土地使用權出讓金。國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到；也可依據所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。（2）土地征用及拆遷安置補償費。土地征用費。國家建設征用農村土地發生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。農村土地征用費的估算可參照國家和地方有關規定進行。拆遷安置補償費。在城鎮地區，國家和地方政府可以依據法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業單位或個人使用的土地出讓給房地產開發項目或其他建設項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經濟損失，新用地單位應按規定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。（3）前期工程費。前期工程費主要包括：項目的規劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規劃及設計費為建安工程費的3%左右，水文地質勘探費可根據所需工作量結合有關收費標準估算?！叭ㄒ黄健钡韧恋亻_發費用。主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據實際工作量，參照有關計費標準估算。（4）建安工程費。它是指直接用于建安工程建設的總成本費用。主要包括建筑工程費（建筑、特殊裝修工程費）、設備及安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝）以及室內裝修工程費等。在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法以及類似工程經驗估算法等估算。（5）基礎設施費。它又稱紅線內工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環衛等工程費用，通常采用單位指標估算法來計算。（6）公共配套設施費。它主要包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。其估算可參照“建安工程費”的估算方法。（7）不可預見費。它包括基本預備費和漲價預備費。依據項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述1～6項之和為基數，按3%～5%計算。（8）開發期間稅費。開發項目投資估算應考慮項目在開發過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發建設項目投資構成中占較大比重。應根據當地有關法規標準估箅。

（二）開發費用 主要是指與房地產開發項目有關的管理費用、銷售費用和財務費用。（1）管理費用。可按項目開發成本構成中前1-6項之和為基數，按3%左右計算。（2）銷售費用。它指開發建設項目在銷售產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售的各項費用。主要包括以下三項：廣告宣傳費，約為銷售收人的2%～3%；銷售費，約為銷售收入的1.5%～2%；其他銷售費用，約為銷售收入的0．5%一1%。以上各項合計，銷售費用約占銷售收人的4%～6%。（3）財務費用。指為籌集資金而發生的各項費用，主要為借款利息和其他財務費用（如匯兌損失等）。

四、房地產開發企業商品房預售的涉稅處理

由于其經營活動的特殊情況和管理要求，房地產開發企業與施工企業相比，會計核算有如下特殊情況：產成品的種類多，核算方法不同；產品成本的核算復雜；經營收入及其相關稅金的核算不同。經營房地產投入資金多，風險大，在項目的規劃階段，必須對項目的投資與成本費用進行準確的估算，以便作出經濟效益評價、投資決策。由于房地產開發企業預繳稅費的會計處理，制度上并沒有做出明確的統一規定，作者結合實際工作中的做法，對主要稅種談談自己的看法。

（一）科目設置 房地產開發企業應設置“應交稅費”、“營業稅金及附加”、“管理費用”、“所得稅費用”等科目，核算各類預售收入應繳納的稅費。其具體核算內容可按照《企業會計準則》的對于會計科目的一般界定實施。

（二）營業稅費核算 由于樓盤尚未開發完工，財務會計遵循實質重于形式原則，預售房款不符合商品銷售收入的確認條件，暫作“預收賬款”入賬。但是，稅法在確定計稅基礎時采取的是“形式主義”，往往遵循“形式重于實質”原則，稅務會計更重視發票、索款憑據、合同等形式。按稅法規定，納稅人采取預收款方式銷售開發產品，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。即房地產企業收到預售房款，即負有納稅義務，次月征稅期內必須繳納營業稅及附加。根據收入、成本配比原則，收入不能確認，按預售款計算的營業稅金及附加也不能計提計入成本。按預收房款計算應繳的營業稅金及附加時，借記“應交稅費――（營業稅、城市維護建設稅、教育費附加）”，貸記“銀行存款”。樓盤開發完工，預售收入符合確認條件，此時，應根據結轉的“預收賬款”按相應比例將“待轉稅費”轉入“營業稅金及附加”科目。借記“預收賬款”，貸記“主營業務收入”；借記“營業稅金及附加”，貸記“應交稅費”。

（三）土地增值稅核算 房地產企業預繳上地增值稅，應根據完工和結算竣工的工程項目，及時對土地增值稅進行清算。企業在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，按稅法規定預繳的土地增值稅。借記“應交稅費――應交土地增值稅”，貸記“銀行存款”。待該房地產營業收入實現時，應由當期營業收入負擔的土地增值稅，借記“營業稅費”，貸記“應交稅費――應交土地增值稅”。該項目全部竣工、辦理結算后進行清算，收到退回多繳的土地增值稅，借記“銀行存款”，貸記“應交稅費――應交土地增值”。補繳土地增值稅，借記“應交稅費――應交土地增值稅”，貸記“銀行存款”。

（四）企業所得稅核算 國稅發［2009］31號關于《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》第九條規定：企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。這種“預計毛利額”在會計上并不做賬務處理，只是在企業所得稅納稅申報上作為“調增項目”專項反映，計入應納稅所得額。作者認為，以預計毛利額計繳的那部分企業所得稅額，在會計上作為“應交稅費――應交企業所得稅”借方反映，作為完工結轉銷售當期應繳企業所得稅的抵扣項。

第7篇：關于土地征用的法律依據范文

近年來，為了構筑完善區域交通網絡、增強交通服務功能、滿足群眾出行需求，交通基礎設施投資力度不斷增大，公路項目逐年增多，投資的規模逐年增長，為交通建設的快速發展提供了強有力的保障。但是隨著一批公路工程項目的建成，反映了一個共性的問題，就是工程投資屢屢超概，尤其是征地拆遷費用的增加成為超概的主要因素，這就說明了公路工程造價管控特別是征地拆遷費用管控還有待加強。概算經批準后是基本建設項目投資最高限額，超概就必須進行調概、審批。由于公路工程項目投資大，建設資金來源主要依靠銀行貸款，超概嚴重將造成在調概審批前無法注入資金，導致工程建設緩慢或停滯，影響交（竣）工、結算、審計、調概等一系列工作，成為難以解決的矛盾，給項目資金籌措、竣工驗收和決算增加了難度。所以，在公路工程項目的各個階段做好公路工程征拆費用的控制和管理工作尤為重要。

加強項目前期階段征拆費用造價的控制

由于我國體制和認知上的原因，普遍忽視策劃和決策階段的征地拆遷造價控制工作。有的項目法人對征地、拆遷補償政策的動態變化不夠重視，沒有或很少掌握相關信息，對設計咨詢單位的各項文件的監督、檢查不夠徹底，又沒有引入設計監理機制，容易造成投資估算不且實際。設計咨詢單位則以追求最大的經濟效益為目的，不但在人力、物力上的投入不足，而且片面追求工作進度，造成編制項目建議書及可行性研究報告不夠切合實際，缺乏詳細的調查數據資料，缺乏對征地、拆遷補償政策的深入理解和掌握，對項目當地的生產、生活狀況及歷史沿革調查不夠，造成為項目法人提供不切實際甚至錯誤的決策依據。這些因素都將導致前期階段征地拆遷費用不能反映客觀實際，一旦項目建議書投資估算獲得批復，到工程可行性研究、初步設計的估算和概算費用都很難調整，而且項目法人大都不愿選擇重新進行可行性論證，極大的影響了建設投資的科學性，造成了大量人力、物力的浪費。

為了消除這些弊端，對于公路項目建議將項目決策權上交并與項目實施者進行分離，決策權交由實施單位的上級政府交通部門。項目建議書、工程可行性研究、初步設計應委托資質高、信譽好的咨詢單位完成，引入設計監理機制，并由上級政府成立審查委員會，進行嚴格的論證，過程中若發現估算階段存在的不足應及時糾編，確保估算、概算、預算征地拆遷費用切合實際。

控制和管理好概算、預算編制工作

概算應控制在批準的建設項目可行性研究報告投資估算允許浮動幅度范圍之內，概算經批準后是基本建設項目投資最高限額，是編制建設項目計劃、確定和控制建設項目投資的依據，是控制施工圖設計和施工圖預算的依據，是衡量設計方案經濟合理性和選擇最佳設計方案的依據，是考核建設項目投資效果的依據。

預算是施工圖設計文件的重要組成部分，是控制工程造價的主要指標，是確定工程造價、簽訂工程合同、辦理工程結算、實行經濟核算、考核工程成本、編制或調整固定資產投資計劃的依據。施工圖預算是考核施工圖設計經濟合理性的依據，應控制在批準的初步設計及其概算范圍之內。

概算、預算均由有資格設計、工程（造價）咨詢單位負責編制，并對其編制質量負責。概算和預算編制必須嚴格執行國家的方針、政策和有關制度，符合基建項目設計、施工技術規范。設計（咨詢）單位應加強基本建設經濟管理工作，配備和充實相應工程造價人員，切實做好概、預算的編制工作。

設計人員要充分了解業主關于項目資金籌措、實施計劃、土地征用及拆遷補償等意見，認真進行詳實的調查研究，全面了解當地的生產、生活現狀，不斷優化、完善設計方案。尤其是潛在的一些問題要特別重視，比如關系到群眾切身利益的問題，如交通、灌溉、排澇系統以及環境保護等等，一定要考慮全面、周到，因為設計方案是否完善直接影響征拆費用的準確性。

與建筑安裝費不同的是，征拆費用是沒有概、預算定額依據的，設計（咨詢）單位的工程造價人員首先要全面學習國家有關征地、拆遷的法律、法規及政策性文件依據，掌握項目所在地有關土地征用及拆遷補償標準，其次要對征拆對象進行全面細致的調查統計，包括權屬、性質、規格、數量等，集齊概算編制的相關基礎數據資料，做到實事求是、力求準確。

對于沒有具體補償政策標準的，如電力、水利、通訊、石油、天然氣等重要設施需要拆遷的，要及時函告和咨詢有關單位獲得處理方案及工程造價，充分考慮不可預見因素，做好設計方案的經濟比較，使技術工作和經濟工作結合起來，全面、有效地提高設計質量，合理確定工程造價。

在建設實施階段嚴格控制和管理征拆費用

一旦投資決策后，控制征拆費用的重點應放在建設實施階段。征地、拆遷工作在建設實施階段是一項非常龐大和繁雜的工作，由于公路工程屬線性工程，占地量大、涉及面廣且跨地區多，涉及農民、城鎮居民、商業、工業等方方面面，面臨的社會穩定問題和挑戰也就更多，必須依法依歸，實事求是，有組織、系統、全面的進行控制和管理征拆費用。

征地、拆遷前期組織工作

目前，我國的征地政策是由國務院委托地方政府代表征收土地，在項目法人（出資人）和地方政府之間，就必須建立一個征地、拆遷工作實施和落實補償資金渠道的機制，以確保工作的正常進行和被征拆人補償款的發放。首先項目法人應積極聯系公路沿線地方政府，由地方政府組建專門負責項目征地、拆遷的機構，配備專人負責，設立征地、拆遷補償資金專戶，也就是項目法人聯系工作、支付補償款的集中對象。因為受項目法人職責、人員所限，無法面對眾多的被征拆對象，只有通過地方政府的征拆機構有組織、有計劃的集中開展工作。其次雙方應確定開展工作及履行補償手續的原則和辦法，形成制度，使工作能夠有條不紊的進行，使征地、拆遷費用作為國家資金能夠合法、安全的使用，保障工程建設按計劃進行。

征地調查

項目法人要聯合地方政府，在征地公告的同時，組織一次全面的征地調查。項目法人負責放征地紅線，同時，地方政府負責組織由鄉（鎮）政府、村委會、產權人、承租人、評估公司、項目法人參加的清點登記工作，確定土地、青苗、地上附著物、房屋及附屬物、交通、水利、電力、通訊等的權屬、位置、規格、數量等，經過所有權人簽字確認，并對整個過程和數據進行錄像和公證，做到事實求是，形成核算征拆補償費用的第一手資料，防止搶栽、搶種、搶建現象的發生，才能切合實際、貼近概算。

制定補償安置方案

依據征地調查的結果，地方政府應依法依規制定切實可行的補償安置方案，進行聽證和公示，作為征地、拆遷補償安置工作的法律依據和統一標準。項目法人要在方案制定前，積極配合地方政府，提供概、預算的依據和數據，包括設計取、棄土場設置的數量、位置、費用，設計關于交通、水利、電力、通訊等的修復措施和費用，施工組織、環保措施等等。

核算補償費用

依據征地調查的結果及補償安置方案，項目法人和地方政府共同核算征地、拆遷補償費用，但必須有充分的依據，土地補償費用要依據土地勘測定界報告，需要進行評估作價的應由具備相應資質的評估公司出具評估報告，需要造價咨詢的應由具備相應資質的造價咨詢公司或跟蹤審計單位出具造價咨詢報告，以及地方政府與產權人簽訂的安置補償協議等等。

支付補償款并落實發放

第8篇：關于土地征用的法律依據范文

2006年7月4日，原告王某某與被告嵇某某簽訂房產轉讓協議一份，雙方約定：王某某將位于淮陰區王興中學門前的三問平房、兩間廚房、十四間豬舍、一臺飼料機等墻院內所有建筑設施以及院外零星土地轉讓給嵇某某，嵇某某于2006年7月20日一次性付給王某某轉讓費55000元，王某某協助嵇某某辦理過戶手續，過戶費由嵇某某負擔等。時任村委會黨支部書記的李某某及村委會副主任(無正主任)張某某作為見證人在協議上簽字。協議簽訂后，嵇某某按約支付了轉讓費55000元，王某某亦向嵇某某交付上述標的物。后嵇某某又對上述房屋進行了維修和裝潢，并增添了院墻門等。2008年11月4日，王某某以雙方簽訂的協議違反農村宅基地相關法律規定應歸于無效為由向一審法院，要求確認雙方簽訂的房產轉讓協議無效，并要求嵇某某返還上述房屋及宅基地使用權和飼料機等。

訴爭房屋除上述三問平房及兩間廚房有集體土地建設用地使用證外，其他無任何手續。嵇某某一直未獲得政府主管部門對宅基地轉讓的行政許可?；窗彩谢搓巺^王興鎮王興社區居民委員會出具的證明顯示：嵇某某在王興社區居民委員會1組已有宅基地一處。

原告王某某訴稱，2006年7月4日，原、被告簽訂了一份房產轉讓協議，原告以55000元的價格將位于淮陰區王興中學門前的三問平房、兩間廚房、十四間豬舍、一臺飼料機等墻院內所有建筑設施轉讓給被告等。協議簽訂后，原告按約履行了合同義務，但原告因此喪失了宅基地使用權，多次向主管部門申請新的宅基地均未獲批準?，F原告一家五口人只能寄居于他人房屋。因雙方簽訂的協議違反了農村宅基地相關法律規定，應歸于無效，故要求確認雙方簽訂的房產轉讓協議無效，并要求被告返還上述房屋及宅基地使用權和飼料機。

原審被告嵇某某辯稱，雙方簽訂的房產轉讓協議合法有效，不應返還，且原告的超過兩年的訴訟時效。

審理結果

淮安市淮陰區人民法院審理認為：1.原、被告雙方簽訂的房產轉讓協議中有關飼料機部分，系雙方真實意思表示，不違反法律規定，應屬有效，原告王某某要求返還，無法律依據，依法不予支持。2.關于原、被告簽訂的房產轉讓協議中有關房屋部分是否有效及是否返還的問題。因宅基地轉讓必須報經政府主管部門審批準予，本案房屋買賣涉及宅基地的轉讓，而原、被告對于宅基地轉讓至今未獲政府主管部門批準，且被告嵇某某在買受原告王某某房屋時尚有一處宅基地，故原、被告簽訂的房產轉讓協議中關于房屋部分，違反法律強制性規定，應屬無效，被告嵇某某辯稱房屋買賣有效的主張，無法律依據，依法不予采納。3.對于原告王某某要求返還房屋及宅基地使用權的請求，原告王某某作為原宅基地的合法使用權人，相對于村委會及政府主管部門而言，其賣房行為中隱含了放棄宅基地使用權的處分意思，法律法規并無農村宅基地使用權棄權的禁止、限制性規定，且隨著房屋的交付，可視為此棄權意思已經實際履行。棄權作為單方法律行為，無需經他人許可即生效。既然宅基地失權，那么地上房屋的作價讓與也不得回轉。原告王某某要求返還房屋及宅基地使用權的請求不予支持。一審判決：1.原告王某某與被告嵇某某簽訂的房產轉讓協議中關于房屋部分無效；2.駁回原告王某某其他訴訟請求。

一審判決后，王某某不服，以一審判決確認雙方所簽訂的協議無效是正確的，但在確認合同無效后卻又判決不予返還房屋的錯誤為由，提起上訴?；窗彩兄屑壢嗣穹ㄔ航泴徖碚J為：第一，雙方所簽訂的房屋買賣合同是雙方真實意思表示，上訴人享有訟爭房屋的所有權，依法屬于有權處分，上訴人也已實際向被上訴人交付了該房屋，被上訴人也履行了給付購房款的義務，合同已實際履行完畢；第二，上訴人與被上訴人系同一集體經濟組織成員，雙方的房屋買賣及宅基地使用權的轉讓雖然沒有經過該集體經濟組織的批準，但時任村書記和村副主任(無正主任)均作為該協議的見證人在協議上簽名，應視為該集體經濟組織的一種認可，盡管此種認可形式與法律意義上的批準有所區別；第三，被上訴人占有了該房屋后，已實際對該房屋及附屬設施進行了一定程度的添附，添附的部分與原物已無法區分，返還原物將給被上訴人造成一定的損失；第四，上訴人在將訴爭房屋出賣給被上訴人后，即另覓一塊宅基地建設房屋，后因未履行審批手續而被以違章建筑予以拆除，又因其將自己所有的房屋出賣，無法再申請到宅基地，因此，上訴人即以原買賣協議違反法律、行政法規為由主張該協議無效并要求返還房屋，該行為違反誠實信用原則，屬于惡意抗辯。二審判決：駁回上訴，維持原判。

案例評論

本案爭議焦點為：1.原、被告雙方簽訂的房產轉讓協議的效力；2.如果協議無效，財產是否應予返還。在討論此兩點之前，首先需了解一下目前集體土地房屋買賣糾紛涉訴的現狀。

一、集體土地房屋買賣糾紛涉訴現狀

目前，此類糾紛主要有以下情況：從訴訟雙方和案由來看，主要為房屋出賣人訴買受人，要求確認合同無效并收回房屋；從買賣雙方身份來看，出賣人為農村村民，買受人主要是城市居民或外村村民，也有出賣給同村村民的情況；從交易發生的時間看，多發生在前兩年以上，有的甚至在10年以上；從合同履行來看，大多依約履行了合同義務，出賣人交付了房屋，買受人入住并給付了房款，但多未辦理房屋登記變更或宅基地使用權變更登記手續；從訴訟的起因來看，多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現值或拆遷補償價格遠遠高于原房屋買賣價格，出賣人受利益驅動而；從標的物現狀來看，有的房屋已經過裝修、翻建、改建等添附行為，與原標的完全一致的幾乎沒有。

二、關于協議效力

從本案來看，協議中約定的標的物包含兩個方面，一方面是飼料機等動產部分，由于該動產買賣并不違反法律規定，是雙方真實意思表示，應屬有效，且已履行完畢，自然不存在返還的問題；另一方面是涉及房屋等不動產部分，由于是集體土地上的房屋買賣，無論是理論界還是實務界，其效力爭議較大。司法實踐中關于集體土地上房屋買賣合同效力主要有以下幾種觀點。

1　合同有效說

根據我國《合同法》的規定，一項有效的買賣合同應具備如下要件：一是合同內容是買賣雙方的真實意思表示；二是買賣雙方具有相應的民事行為能力；三是賣方對買賣標的物具有處分權；四是合同內容不違反有關法律、法規的強制性規定。在農村私房買賣過程中，一、二項要件極少發生不滿足的情形，爭議的焦點往往集中于三、四項。該說根據財產所有權是所有人依法對自己的財產享有占有、使用、收益和處分的權利這一定義，認為農村集體組織成員對于宅基地上的房屋具有出賣的處分權是不言而喻的。如果該農村集體組織成員已經全部轉化為非農業戶口，則集體土地所有

權依法歸于消滅，國家取得土地所有權，相應地原有的宅基地使用權也轉化為國有土地使用權，而國有土地使用權可以隨房屋自由轉讓，因此，限制集體土地使用權轉讓的法律規定即無適用余地，買賣合同有效的第四項要件也得以滿足。由是買賣合同四項要件成立，合同合法有效。在出賣人將房屋轉移給買受人占有、使用，并交付了權利憑證(集體土地建設使用證或宅基地使用權tiE)后，出賣人以買賣合同約定的標的物――農民集體成員宅基地使用權出讓違反了法律的強制規定而無效，進而主張返還宅基地使用權及其上房屋的主張不能成立，出賣人并應協助買受人辦理登記過戶手續，徹底完成房屋的交付。

2　合同無效說

根據上述討論的買賣合同成立要件，“合同無效說”認為在簽訂買賣合同時農村集體組織成員尚未轉為非農業戶口，農村私房之下的土地依然為農民集體所有。依照最高人民法院《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》(以下簡稱《意見》)第7部分第64條、《土地管理法》第63條、《擔保法》第37條以及1999年國務院的[1999]39號文《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條第2款，農村集體組織成員的宅基地禁止出賣給該集體以外的主體。由于農村私房買賣合同處分了宅基地使用權，因此合同違反了法律的強制性規定，損害了集體的利益，應當歸于無效。

3　部分有效說

該說認為，根據《民法通則》第71條，出賣人有權處分(出賣)自己的房屋，買受人取得房屋的所有權，但由于宅基地使用權不得向本集體組織以外的成員或者無資格再行取得宅基地使用權的人員出讓，因此買受人并未取得宅基地使用權。當發生國家征收集體土地時，可以根據不動產評估機構對于房屋的評估價值對買受人予以補償，而宅基地使用權的補償物依舊歸出賣人及其所在集體所有。

4　效力待定說

在買賣合同成立后，對于移轉房屋所有權的合同，已經轉移占有并伴有交付等行為，應認定其履行完畢。對于移轉宅基地使用權的合同，應當參照《合同法》第51條，以集體成員無權處分為基礎，認定其為效力待定合同。

合議庭討論后，最終采納了第二種觀點，即雙方房屋買賣合同因違反法律強制性規定而無效。當然，本案中，因為合同當中約定的標的物還有飼料機等動產，從整個合同來講，應當是部分無效，即房屋等不動產部分無效，但這里的部分無效與上文的“部分有效說”，顯然不是同一個概念。

之所以采納無效的觀點，概括起來主要有以下幾個理由：第一，農村房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規所禁止的。第二，宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯系，不允許轉讓。第三，目前，農村房屋買賣無法辦理產權證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權人的保護。第四，目前有關法律規定在土地使用權轉讓的效力方面有所限制。一方面，從處分權的角度來講，《物權法》第152條規定：“宅基地使用權依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權利用該土地建造住宅及其附屬設施”。第153條規定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定”。從這些規定來看，可以知道宅基地使用權具有有限性。宅基地使用權人對宅基地僅享有占有和使用的權利，而不能將其出賣或轉讓。也就是說一般情況下不具有處分權。

事實上，最高法院物權法研究小組在《條文理解與適用》一書中就明確指出，處理宅基地使用權轉讓糾紛，應當把握以下原則。1.宅基地使用權不得單獨轉讓。在下列情況下，轉讓農村住房和宅基地使用權的，應當認定為無效：(1)城鎮居民購買農村住房和宅基地的，因違反國家有關規定，應認定無效；(2)法人或其他組織購買農村住房和宅基地的，因不具備宅基地使用權人主體資格，應認定無效；(3)《土地管理法》規定，取得宅基地使用權應先經過集體經濟組織批準，擅自轉讓農村住房和宅基地，未征得本集體經濟組織同意的，應認定無效；(4)向本集體經濟組織以外的農村村民轉讓農村住房和宅基地的，因違反了集體經濟組織的成員權屬性，應當認定無效；(5)受讓人已經有住房，不符合宅基地分配條件的，應認定無效。2.轉讓宅基地使用權，必須同時具備以下條件：(1)轉讓人擁有二處以上的農村住房(含宅基地)；(2)轉讓人與受讓人為同一集體經濟組織內部的成員；(3)受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權分配條件；(4)轉讓行為須征得本集體經濟組織同意；(5)宅基地使用權不得單獨轉讓，必須與合法建造的住房一并轉讓。

另一方面，從不動產登記要件來看，《物權法》第10條規定：“不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定”。第155條規定：“已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記”。第246條規定：“法律、行政法規對不動產統一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規定前，地方性法規可以依照本法有關規定作出規定”。從這些規定來看，國家既強調了不動產要采取統一登記制度，同時也考慮到我國目前現實的國情。即當前大多數地方仍然實行的是房屋與宅基地分別登記的制度，并且我國農村目前尚有很多根本沒有登記的宅基地使用權，對此，法律還顯得很蒼白。因此，對照本案，顯然以認定無效為宜。

三、合同無效后的處理

《合同法》第58條規定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任”。因此，合同被認定無效以后，雙方各自返還財產應屬于常態的一種處理方式。無效以后主要審查的重點在于是否存在不能返還或者沒有必要返還的情形。雖然在認定合同無效過程中，更多的是考慮宅基地使用權的法律適用問題，但在判斷能否返還或有無必要返還時，則應更多地考慮地上房屋的現狀與合同履行的時間長短。

2007年4月9日，全國民事審判工作座談會要求，對于以自己不履行合同約定的義務，違背誠實信用原則，反而主張合同無效的，人民法院裁判的結果要注意不能讓失信者、見利忘義者、毀約者在經濟上占任何便宜。江蘇省高級人民法院于1995年通過的《關于當前經濟審判工作中若干問題的討論紀要》第65條也列舉了一些合同無效后不宜適用返還原則的事項。實踐中，集體土地房屋買賣合同履行的時間長短很好判別，而房屋的現狀通常存在以下幾種情況：其一，與原買賣標的一致；其二，購房人已對房屋實施了部分翻建或者添附且不可區分；其三，該房屋已被完全翻建；其四，該房屋已自然滅失；其五，該房屋因征用、拆遷而滅失，但購房人獲得了

拆遷補償款；等等。

針對上述情況，法院一般采取的原則是：第一，尊重歷史，照顧現實，妥善解決相關的利益沖突和矛盾。第二，注重判決的法律效果和社會效果，判決以“有利于妥善解決現有糾紛、有利于規范當事人交易行為”為指導，起到制約農民審慎處分自己房屋的積極效果。第三，綜合權衡買賣雙方的利益。首先，要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失；其次，對于買受人已經翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償；再次，判決返還、騰退房屋同時應注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時間，避免單純判決騰退房屋給當事人帶來的消極影響。第四，除了上述情況予以適當返還之外，如果純粹由于出賣方違背誠實信用，進行惡意抗辯，一般原則是以認定不返還為主，尤其是當前征用、拆遷行為日益增多而導致的合同糾紛，不能因當事人違反誠信卻因司法裁判而使其獲得不當利益。因為誠實信用原則的立法目的，就在于反對一切非道德的、不正當的行為，維護商品經濟和市民社會生活的正常秩序和安全。因此，從這個角度講，完全可以把誠實信用原則表述為反不正當行為的原則。

四、對案例的具體分析

《物權法》第153條規定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定”。因此，在農村集體土地房屋買賣問題上，《物權法》立足于保護農民的基本生存權，再次確認了我國現行的土地管理制度，禁止城鎮居民在農村購置宅基地，農村村民一戶只能擁有一處宅基地。本案中，由于雙方簽訂的關于房屋等不動產的買賣協議，違反了《物權法》第153條、《土地管理法》第62條、第63條的規定，屬于《合同法》第52條第5項“違反法律、行政法規的強制性規定”的情形，因此，該房屋買賣協議被確認無效。同時，雙方合同履行時間較長，買受人也已對該房屋進行了維修和裝潢，并增添了院墻門等，如果返還將給買受人造成更大的損失，所以，此種情況屬于《合同法》規定的沒有必要返還的情形；又因在買賣合同簽訂后，買受人也已經支付了一定的對價，亦不存在折價補償的問題。

參考文獻：

第9篇：關于土地征用的法律依據范文

湖南農業生態環境日益惡化，對湖南農業可持續發展、農村的社會穩定和糧食安全等方面構成嚴重的威脅，湖南農業生態環境保護迫在眉睫，湖南農業生態環境保護法律建設極為重要。

一是保證湖南農業生態安全的需要。當前，湖南農業生態安全面臨著很大壓力，主要體現在：土地資源不斷退化，水土流失日漸加?。晦r業環境污染日趨嚴重；農業自然災害頻發；耕地面積減少，土壤肥力下降；生物多樣性破壞嚴重，等等。農業生態安全壓力產生的原因主要是：非農產業建設對農業生態環境的沖擊；人口增長加速了土地生態服務功能的退化；農藥化肥的大量且不正確使用；管理與治理上的不完善，等等。無論是人為的農業生態環境問題，還是自然災害的治理，都需要進行規范性管理與約束，這就需要建立完善的管理制度和法律制度。

二是實現湖南農業可持續發展的需要。農業可持續發展，是指既能滿足當代人對農副產品的需求，又不對后代人農副產品的需求構成威脅的農業發展。湖南農業由于自然環境的破壞，水土流失嚴重，土壤肥力下降，同時由于土地征用導致耕地面積減少，加上湖南省是自然災害頻發地區，農業抗自然災害的能力較弱，湖南農業可持續發展面臨巨大的危機。如何調整農產品結構，增強湖南農業的抗風險能力，需要通過法制建設，保護湖南農業生態環境，實現湖南農業的可持續發展。

三是保證湖南糧食安全的需要。湖南省耕地面積減少速度較快，1999年與解放初期相比，下降了將近17%，并且耕地貧瘠化日益明顯，糧食總產量減少。同時，由于農業、化肥的不合理使用，加上礦山開采污染環境，導致農產品的質量下降，據有關數據顯示，湖南省蔬菜、茶葉、果品、畜產品、水產品等主要農產品中硝酸鹽、重金屬、亞硝酸鹽、農藥等污染物質的殘留率較高，有毒有害物質綜合超標率達到100%，如郴州蘇仙區稻米中鎘最高含量是安全衛生標準的46倍。絕大部分茶葉中農藥殘留量較高，不符合出口標準，致使近年來茶葉出口嚴重受阻。由于耕地面積減少，土地肥力下降，糧食單位面積產量不高，地產糧食供給不足，糧食安全問題明顯。所有這些，都需要通過法律法規的手段加以解決，湖南農業生態環境保護的法制建設就很有必要。

二、湖南農業生態環境保護法制建設存在的問題

（一）法律體系不健全

當前，有關湖南農業生態環境保護的地方相關法律法規和文件主要有兩個，即1998年5月9日的《湖南省農業環境保護辦法》和2002年、自2003年2月1日起施行的《湖南省農業環境保護條例》。兩個文件在內容上差別不大，如《湖南省農業環境保護辦法》中的“第四條：各級人民政府應當將農業環境保護作為整個環境保護的重要內容，納入國民經濟和社會發展計劃，制定農業環境保護規劃，實行農業環境保護目標責任制度，組織農業生態環境的治理。縣級以上人民政府應當將農業環境保護經費納入財政預算，并隨著經濟的增長逐年增加投入。”和《湖南省農業環境保護條例》中的“第四條：各級人民政府應當將農業環境保護作為整個環境保護事業的重要內容，納入國民經濟和社會發展的中長期規劃和年度計劃，采取有效措施，使農業環境保護與農村經濟建設和社會發展相協調?？h級以上人民政府應當將農業環境保護所需事業經費列入財政預算，從農業發展基金等經費中安排農業環境保護專項經費，并根據當地農業經濟發展需要和農業資源與環境狀況逐年增加對農業環境保護的投入。”是全部相同的，沒有根據實際情況的改變而進行調整。且從環境法的整體體系看，還有待完善的方面，比如在重要農業生態環境領域規范欠缺，有關行政程序方面的規定不足，因此迫切需要出臺關于湖南農業生態環境保護、具有地方特色、適合地方需要的專門法律。

（二）法律依據不明確

現行有關湖南農業生態環境保護的法律條文規定中存在不少問題，一是比較機械、缺乏靈活性，如《湖南省農業環境保護辦法》中的“第二十七條：違反本辦法第十九條第二款、第二十五條規定的，由農業行政主管部門或者其委托的農業環境監測管理機構給予警告，可以并處500元以上2000元以下的罰款。”《湖南省農業環境保護條例》中的“違反本條例規定，造成農業環境污染事故，對單位或者個人造成直接損失的，應當依法賠償；屬于不按照國家有關規定使用農藥、獸藥、飼料和飼料添加劑等農業生產行為造成農業環境污染事故的，由農業行政主管部門給予警告，責令限期治理，根據所造成的危害后果，可以處三萬元以下的罰款；屬于工業污染和其他污染造成農業環境污染事故的，由縣級以上人民政府環境保護行政主管部門會同同級農業行政主管部門依照國家有關法律、行政法規的規定處理。”二是缺乏系統性和針對性，只是從宏觀上加以闡述和規定，如《湖南省農業環境保護辦法》中的“第二十條飼養畜禽的單位或者個人，向農業用地、用水排放有毒、有害廢棄物，必須經過無害化處理，防止對農業環境造成污染。”《湖南省農業環境保護條例》中的“第二十六條鄉（鎮）人民政府和農業行政主管部門應當加強對農業環境保護設施的建設。任何單位和個人不得破壞或者侵占農業環境保護設施。”三是所有條文都沒有統一的法律規定和解釋，農業生態環境管理工作缺乏法律依據。所有這些致使湖南不能對農業生態環境實施有效的管理和建設。

（三）權責利不清晰

現行的《湖南省農業環境保護辦法》和《湖南省農業環境保護條例》對各利益主體的權利和責任劃分不清，對管理機構、環境保護者、受益人之間的利益沖突，排污部門和受害方之間的利益沖突，沒有進行詳細的規定和闡述。如《湖南省農業環境保護辦法》和《湖南省農業環境保護條例》都規定：“縣級以上人民政府農業行政主管部門，在環境保護行政主管部門的統一監督指導下，對本行政區域內的農業環境保護工作實施具體監督管理，主要職責是：（一）組織開展農業環境建設，推廣生態農業，發展農業環境保護產業；（二）負責農業資源的保護、建設和管理；（三）組織農業環境監測、農業環境質量調查和農業環境影響評價；（四）組織指導農業生產對農業環境污染的預防和治理；（五）保護珍稀涉危農作物、近緣野生植物和畜禽等農業生物物種資源；（六）依法調查、處理或者參與調查、處理農業環境污染事故；（七）宣傳普及農業環境保護知識，組織農業環境科學技術研究，推廣先進的農業環境保護技術；（八）依照法律法規規定行使的其他職權?？h級以上人民政府林業、水利、土地、鄉鎮企業等有關行政主管部門，依照有關法律、法規的規定，對職責范圍內的農業環境保護工作實施監督管理”，只對其具體的職責進行了界定，一旦出現利益沖突該如何處置卻沒有涉及。又如，《湖南省農業環境保護辦法》和《湖南省農業環境保護條例》中規定：“第十二條因發生事故或者其他突然性事件，造成或者可能造成農業環境污染、破壞的，當事人必須立即采取有效措施，及時通報可能受到污染危害的單位和個人，并向當地農業行政主管部門和環境保護行政主管部門報告，接受調查處理。第十三條農業環境污染事故和糾紛，屬于農業生產中因不合理使用農藥、化肥、植物生長調節劑及農用薄膜等造成的，由農業行政主管部門負責調查處理，屬于工業污染、城市生活污染和其他公害造成的，由農業行政主管部門、企業主管部門和環境保護行政主管部門調查處理。”。而對如何防范突發事件發生中，主管部門應當負的責任卻沒有涉及。#p#分頁標題#e#

三、湖南農業生態環境保護法制建設應注意的問題

（一）健全湖南農業生態環境保護的法律體系

要健全湖南農業生態環境保護的法律體系，首先要對湖南農業生態環境的狀況和發展趨勢進行全面的了解和預測，在此基礎上構建的法律體系更加符合湖南的實情，適應湖南農業生態環境保護的需要。同時，應當現有國家和湖南關于農業生態環境保護法律法規的基礎上，制定《湖南農業生態環境綜合保護法》，法律中應當涵蓋大氣污染、水污染、噪音污染和土壤污染等各方面。當前，我國環境保護法律中，最欠缺的就是關于土壤的保護。在這方面，《湖南農業生態環境保護法》應當更加注重在對土壤保護的規定中具備以下要素：法律、法規的適用范圍；執法主體的確定；制定有關標準；土壤污染的防治和監管；資金的來源；法律責任的界定等。農業生態環境保護和建設是一項巨大而繁雜的系統工程，它涉及到許多行政部門和利益主體，在立法過程中，應當成立一個由多部門聯合組成的立法部門，優化立法技術，從行政立法程序、社會公眾參與等方面來改善《湖南農業生態環境綜合保護法》的制定技術，確?！逗限r業生態環境綜合保護法》的全面性和可行性。

（二）完善湖南農業生態環境保護法治化的行政執法體制

在湖南農業生態環境保護的行政執法體制中，既要明確政府在執法中的作用，又要具有相應的監管機制。政府在農業生態環境保護中要有正確的定位，在農業生態環境保護過程中，政府主要培育市場、指導生產經營、加大監控力度、強化行政執法和行政救濟等。監管體制中應采用統一與分工相結合的原則，環保行政主管部門統一監督管理，土地、水利、林業、畜牧等部門各負其責，協助農業行政主管部門對農業環境保護工作實施監督管理。當前，農業生態環境行政執法缺乏程序的控制和保障，主要表現在缺乏有效的環境行政監督機制和在法律責任的規定中找不到關于政府不作為或時應承擔何種責任的條款。