土地法荒地規定精選(九篇)

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第1篇：土地法荒地規定范文

［關鍵詞］油田 土地 資產 管理 意義 措施

一、搞好油田土地資產管理工作的重要意義

土地是人類賴以生存的最重要的自然資源，也是經濟可持續發展的重要基礎。我國人多地少，隨著人口的增加和經濟快速發展，人地矛盾更加突出。所以，珍惜和合理利用每一寸土地，保護耕地，是我國的一項基本國策。油田企業屬于礦產采掘業，對土地的依賴性很強，在占用土地方面，具有點多、面廣、量大、用地性質復雜等特點，每年還需要新增大量的建設用地。因此，對于油田企業來說，合理有效地利用土地資源，切實加強對土地資產的管理，具有特別重要的現實意義。

土地是油田企業重要的生產資料，是企業資產的重要組成部分。我國國土資源尤其耕地資源供需形勢嚴峻，需要長期樹立憂患意識。要提高對土地資產管理重要性的認識，切實重視和加強土地資產管理，充分認識土地資產在企業生產經營中的重要地位和作用，不斷加大管理力度，在保護中開發，在開發中保護，努力提高土地資源利用效率，推動油田企業土地資產管理觀念的根本轉變，使石油企業員工真正懂得珍惜、愛護和用好每寸土地的意義和作用。

二、搞好油田土地資產管理的具體措施

以科學發展觀為指導，立足于可持續發展，深入落實基本國策，堅持依法用地，積極為勘探開發、產能建設及礦區建設服務，建立完善的土地資產管理制度，實現油田土地資產管理的現代化、信息化和法制化。

1.搞好土地資產管理的基礎工作。土地管理基礎工作包括對土地資料的統計、填報、登記工作等，要建立健全檔案信息，做到一地一檔，完整保存征地原始文件、賠償執行情況、雙方經辦人簽字和有關變更事項記載等。要搞好對劃撥或征用土地的原始地籍資料的歸檔保管，做到分類存放，專人負責，嚴格按照有關規定和程序，做好土地管理檔案資料的借閱、查詢、移交等手續，做好登記，堅決杜絕個人私存檔案資料的現象，防止損壞或丟失。積極宣傳政策，督促檢查，講明重要意義，提高各單位對土地確權登記重要性的認識，提高土地辦證率，依法維護油田的合法權益，為油田企業的生存和發展創造有利條件。同時，還要定期開展土地資產的清查工作，要深入實地現場，逐一調查核實，對占用土地的來源、面積、基礎標志及相關歷史地籍資料等都要進行詳細清查，真正做到摸清家底，及時發現問題，果斷采取有效措施加以解決。

2.建立健全并完善土地資產管理機構和管理制度。從當前土地管理的現實需要和發展要求出發，充實管理人員，把業務水平高和責任心強的人員充實到土地管理崗位上，并保持相對穩定，建設一支高素質的專業化的管理隊伍。同時，要加強對土地管理人員的業務素質培訓，深刻理解和領會有關土地管理的法律、法規，促進土地管理工作的順利開展。同時，應按照有關土地管理法的要求，結合企業自身實際制定一套系統的、完整的土地管理制度，完善管理，充分調動土地管理人員的工作積極性和主動性；還要認真做好有關新制度和辦法的貫徹落實工作，使管理人員在開展工作時對遇到的新情況、新問題能夠有章可循，得以圓滿解決。

3.加快土地資產管理的信息化步伐。在土地資產管理工作中，油田企業應適應當前信息化管理發展的新形勢，開發和實施土地資產管理信息網絡系統，在系統內通過與固定資產、流動資產、房產等相互連接，實現土地資產管理信息的查詢、上報、下發、等自動化，實現土地資產管理信息網絡化，實現資源共享，提高工作效率和管理效率，并為領導及各專業部門進行決策提供重要數據信息，逐步建立起現代化的土地資產管理新模式。

4.依法征地、依法用地、依法管地、實現土地資產管理的法制化。新《土地管理法》的實施，標志我國的國土資源管理走上法制化道路，國家實施土地利用動態遙感監測，對建設用地規模擴展直接監測等。石油企業必須審時度勢，對于國家的土地政策、土地法律法規要有深刻的認識，樹立土地資產管理的法制觀，嚴格做到依法征地、依法用地、依法管地、依法治地，一切涉及土地的管理和經營行為都要在學法、懂法的基礎上用法、守法，用法律規范我們的土地資產管理工作，并依法維護企業自身的合法權益。

依法處理好土地糾紛。土地糾紛是油地關系、企民關系中比較復雜和敏感的問題之一，解決好這些問題有利于生產建設和社會穩定。油田企業要和土地行政主管部門一道，積極做好調研溝通工作，既要維護土地法律法規的嚴肅性，又要尊重歷史，客觀公正，實事求是處理好油地、企農當事各方的利益，走上節約用地、依法用地、規范管理的法制軌道，確保基本國策和各項政策規定的正確實施和落實。

5.切實節約用地，提高土地利用率。《土地管理法》規定，非農業建設必須節約使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地，可以利用劣地的，不得占用好地。油田企業占用土地要向國家繳納土地使用稅，近年來，土地使用稅已上調多次，其所占企業費用支出份額已不容忽視。油田企業占用土地數量巨大，而且每年用量不斷增加，搞好節約用地工作尤其重要。一方面，油田生產建設用地應在確保生產正常進行的前提下，盡量選用劣質地、未利用地、荒地，少占用耕地和農田，要嚴格執行用地計劃，不允許計劃外用地。在土地用量上也要充分依靠科技手段，使土地用量逐步下降，達到節約用地的目的。另一方面，對油田企業現有存量土地，如廢舊井場占地、建設工地占地等，可以通過采用新工藝、新技術，進行復耕利用，盡量盤活閑置土地，提高其利用率。

第2篇：土地法荒地規定范文

目錄

第一章　總則

第二章　土地的權屬

第三章　國家建設征用土地

第四章　農村社隊建設及社員建房用地

第五章　獎勵與懲罰

第六章　附則

第一章　總則

第一條　為了維護土地的社會主義全民所有制和集體所有制，合理地利用土地資源，促進國民經濟的發展，加快社會主義現代化建設，根據憲法有關條文和國務院頒發的有關政策規定，結合我省情況，特制定本條例。

第二條　本條例適用于遼寧省轄區內的一切土地，包括：耕地、林地、園地、草地和城鎮、村屯、工礦、交通、國防、名勝古跡等用地，自然保護區，內陸水域，沿海灘涂以及未開發利用的土地。

第三條　凡屬于土地所有權、使用權的確定和變更，都必須按照本條例的有關規定，遵照下列原則處理：

（一）有利于維護土地的社會主義全民所有制和集體所有制。

（二）有利于土地所有權和使用權的穩定，為土地的保護、培育和提高生產能力創造條件。

（三）有利于土地在國民經濟各部門中的合理分配和社會主義建設的全局需要。

（四）質量好的土地優先用于農業。

（五）珍惜每一分土地，嚴格節約用地。非農業生產建設用地，應盡量利用荒地、廢地，一般不準占用耕地。

第四條　各級人民政府要加強對土地管理工作的領導。省、市（地）、縣（區）成立土地管理委員會，下設日常辦事機構，統一管理城鄉土地。公社要有領導分管，并指定專人負責土地管理工作，嚴格執行和監督本《條例》的貫徹實施。

第二章　土地的權屬

第五條　國家撥給國家機關、企業事業單位使用的土地；城鎮建設已經使用的土地；國家建設依法征用的土地；經批準撥給社隊使用的國有宜林荒山、荒地和草原、水面；國家建設征而未用的土地和機關、企業事業單位、部隊農副業生產基地停辦后交給社隊使用的國有土地；未經劃撥的荒地、荒山、草原、林地、水面、灘涂、河灘等土地，均屬于社會主義全民所有（簡稱國有，下同）。

1962年9月《農村人民公社工作條例修正草案》頒布時確認的社隊土地（包括社員宅基地、自留地）和以后經批準社隊開墾的耕地，以及縣（區）以上人民政府確認的社隊使用土地范圍內的小片荒山、荒地、林地、草原、水面等，均屬于社會主義勞動群眾集體所有（簡稱集體所有，下同）。其中以生產隊為基本核算單位的，歸生產隊集體所有；以生產大隊為基本核算單位的，歸生產大隊集體所有；以公社為基本核算單位的，歸公社集體所有。

人民公社、生產大隊舉辦的集體企業事業單位用地，分別歸公社、大隊集體所有，但其中無償占用生產隊的土地仍為生產隊集體所有。

第六條　為了確認和保障國有土地和集體所有土地的所有權、使用權，凡在農村建筑占地的單位和個人，要向土地主管機關重新辦理登記手續，由所在縣（區）人民政府頒發土地證。

第七條　禁止買賣和變相買賣、出租和變相出租以及擅自轉讓土地（包括宅基地）。不準擅自挖沙賣土。凡需變更土地所有權、使用權的，必須在土地主管機關登記，經縣（區）以上人民政府批準。

第八條　因地界不清、地權不明而引起的土地糾紛，須由所在地人民政府組織有關各方協商解決，制訂協議書，經公證有效。經協商解決不了的，報請上一級政府解決，或向當地基層人民法院提起訴訟，由法院裁決。在糾紛解決前，任何一方不得搶占土地；已開墾的耕地，應維持現狀，由原開墾單位暫時耕種，避免荒蕪。

第三章　國家建設征用土地

第九條　國家興建廠礦、鐵路、公路、港口、油田、國防工程，進行科研、文化、教育、衛生、商業、市政建設和其他建設，以及國營農場建房，城鎮興辦集體企業需要征用土地，均須按本條例規定辦理。

（一）經上級主管機關批準的計劃任務書和批準占用土地的征地指標下達后，用地單位即可進行選址。地址選好后向所在縣（區）級土地主管機關提出申請，經審查同意，辦理征地手續。

（二）地址選定后，所在縣級以上土地主管機關根據用地單位提交的、由建設主管機關批準的工程項目初步計劃（包括總體布置圖和說明）及年度投資計劃，核定征地面積。

（三）遇有抗洪搶險等緊急情況需要征用土地時，準許先行占用，而后補辦征地手續。

第十條　征用土地十市畝以下（包括十市畝）和動遷居民五戶以下（包括五戶）的，經縣（區）土地主管機關審核，市（地）土地主管機關復審，由市人民政府（地區行政公署）批準，報省土地主管機關備案；征用土地超過十市畝和動遷居民超過五戶的，以及征用城市郊區菜地（不論數量多少），均須經市（地）、縣（區）土地主管機關審核，省土地主管機關復審，由省人民政府批準。同社隊聯合興辦企業的單位以及農工商聯合企業的基建占地，要按國家建設征用土地審批權限的規定，辦理使用手續，在原地續建或擴建征地，應由省批準。

征用城市規劃區內的土地，由城建規劃部門審核；涉及農業用地，由城建規劃部門會同農業部門審核；征用與城市規劃區接壤的近郊區耕地，由農業部門會同城建規劃部門審核；經土地主管機關復審，由政府批準。

第十一條　征用土地，必須付給補償費。

（一）一般耕地（包括菜地）的補償標準，為該耕地年產值（按征地前三年統計年報的實際平均年產量和國家牌價計算）的三至六倍。

（二）為了妥善安排被征地單位的生產和群眾生活，用地單位除按規定付給補償費外，還應對需要安置的農業人口（按農業戶口計算，不包括簽訂征地協議后遷入的戶口）付給安置補助費。此項費用按被征地單位征地前農業人口和耕地面積的比例及征地數量計算。每一個農業人口的安置補助費，按被征土地平均每畝年產值的二至三倍計算，但每畝土地支付的安置補助費，最高不超過年產值的十倍。

個別特殊情況，按上述補償費和安置補助費標準，尚不能保證維持群眾現有生產生活水平時，可由省人民政府審查批準，適當增加安置補助費，但土地補償費和安置補助費的總和不得超過被征土地年產值的二十倍。

（三）地面上的附著物，如房屋、水井、林木、渠道、管道、電纜等生產、生活設施，應根據實際情況給予合理補償。

（四）征用菜地（指商品菜地）附付給補償費外，每占用一畝增交一萬元新菜地建設資金，專門用于新菜地建設。

（五）征地的補償費應付給被征地的基本核算單位，用于農業基本建設或生產投資，不得列入社員集體收益分配或移作它用。任何單位和個人不得克扣或從中漁利。人民公社和土地主管機關對土地補償費的使用，要進行監督。

（六）征用土地不準毀壞青苗。確因工程急需毀壞青苗的，要賠償青苗損失費；但對征地單位同被征地單位簽訂征地協議中搶種的作物，不予賠償。

第十二條　土地管理機關可按土地補償費總金額的百分之二，向征用土地單位征收土地管理費。土地管理費應用于土地管理的開支，不得挪作它用。

第十三條　征地單位要同被征地單位就補償費、安置補助費的支付，地面設施的拆遷，居民安置等問題簽訂協議，嚴格遵守。耕地較少的社隊，耕地被占后，征地單位要負責安置被征地單位的生產和群眾生活。

第十四條　城鎮居民和國家職工個人建房用地，應納入城鎮建設規劃，不準擅自占用社隊的土地蓋房。

第十五條　建設單位必須按照批準的用途、面積使用所征用的土地。如因建設計劃變動，改變土地用途，必須重新申請批準，不用的土地由土地主管機關收回。

土地征用后超過一年不用的，由生產隊繼續耕種，土地所有權仍屬國家。征地單位再用時，要重新辦理使用手續，但不再付給補償費。對于經過治理，生產條件有很大改變的，可酌情給予補助。

第十六條　國家機關、部隊和學校、工礦等企業、事業單位在農村辦農場、副食品生產基地和學農基地等，要自行開荒造地，不得與民爭地。開墾集體荒地時，要同當地社隊和社員群眾商量，取得他們的同意，辦理使用手續。

第十七條　嚴格防止土地污染。違者，按中華人民共和國《環境保護法》處理。

第十八條　燒磚瓦要利用土丘、荒地，一般不占用耕地。

第十九條　公路改線的舊路要由改線單位恢復成農田，交給生產隊使用，或由生產隊恢復成農田，由改線單位支付所需費用。否則，不批準征地改線。

第二十條　各項建設工程，凡影響原有排灌系統和交通道路的，建設單位要負責修建相應的工程，以保證排水、灌溉和交通運輸暢通。

建設單位或施工單位需要臨時占用一部分農田的，要經縣以上土地主管機關批準。使用期間，付給相應的補償費。臨時用地的時間只限一年。如繼續占用，須另行補辦手續。不準在臨時用地上修建永久性、半永久性的建筑。使用期滿，用地單位要將土地平整、清理好，交回原單位。

第四章　農村社隊建設及社員建房用地

第二十一條　農村各項建設占地，必須嚴格履行審批手續。占地單位申請占用土地時，須持上級或公社批準建設項目的文件、平面圖和同被占地單位簽訂的協議書。公社和社辦企業事業等單位建筑占地，要經縣（區）土地主管機關審核，由市、地土地主管機關批準，報省土地主管機關備案；大隊、生產隊建筑占地，要經公社審核，由縣（區）土地主管機關批準，報市、地土地主管機關備案。

第二十二條　農村公社、生產大隊企業事業單位建房占地，要辦理占地手續，并付給被占地單位土地補償費。

第二十三條　社員或在農村居住的職工建房用地，由本人申請，生產隊社員大會民主評議，大隊審核，經公社代縣（區）批準，報縣（區）土地主管機關備案。城鎮郊區公社的社員建房占地，由縣（區）土地主管機關批準，報市、地土地主管機關備案。

第二十四條　批準個人建房的對象是無房戶或擁擠戶。新建房屋間數，要視其家庭成員情況，按實際需要確定。社員建房占地標準，由公社提出意見，報縣人民政府決定。每間房宅基地以一分地為宜，地多人少的社隊，可以多些，地少人多的社隊，可以少一點。社員原有舊房夠住的，不再批準建新房。原有宅基地建新房夠用的，不另批宅基地。

第二十五條　對農村集體和社員私有的房屋，都要頒發房地執照，受法律保護。買賣房屋應由雙方提出申請，大隊審核，公社代縣（區）批準，報縣土地主管機關備案。不允許倒買倒賣房屋，從中牟利。

第二十六條　農村人民公社和生產大隊都要制訂村屯建設規劃。村屯建設規劃和舊村屯改造，要本著相對集中，合理布局，節約用地，有利生產，方便生活的原則，充分利用荒地、廢地、空地，一般不準占用耕地。集鎮規劃，由縣人民政府批準。村屯規劃，由公社批準。

第二十七條　集體和個人建房，必須服從村屯規劃。不準在村屯規劃區域外的土地和自留地上建房。

第二十八條　農村不準占用耕地新建墳塋地。

第五章　獎勵與懲罰

第二十九條　對認真執行本條例，做出顯著成績的單位和個人，具備下列條件之一者，由各級人民政府或土地主管機關，給予精神鼓勵或物質獎勵：

（一）模范執行本條例，同違法行為作斗爭，有顯著功績的；

（二）對節約用地和造地還田做出顯著成績的；

（三）熱心土地管理工作，做出顯著成績的。

第三十條　違反本條例，有下列行為之一者，除收回被出賣、出租、轉讓和被擅自占用的土地以外，土地主管機關有權對直接責任者、指使者和單位給予經濟制裁。情節嚴重，對國家、集體財產和人民生命安全造成嚴重后果的，應由有關組織給予行政處分，或交司法機關依法追究法律責任。

（一）買賣和變相買賣、出租和變相出租土地者；

（二）擅自轉移地權者；

（三）未經批準，擅自占地或批少占多者；

（四）未經批準，亂挖砂、石、土和毀壞果樹、林木、青苗者；

（五）借征用和劃撥土地之機，向建設單位索取額外財物或不按期撥出土地者；

（六）不按期交還臨時用地，或不及時退還征而未用的土地者。

不服土地主管機關經濟制裁的單位和個人，可以向人民法院提起訴訟。對拒不接受土地主管機關給予的經濟制裁又不提起訴訟的，由土地主管機關提請人民法院審理。

第三十一條　國家機關工作人員在辦理土地審批過程中，徇私舞弊，違法亂紀的，要給予行政處分、經濟處罰，直至追究法律責任。公民對違反本《條例》的行為，有權檢舉、揭發和控告。被檢舉的單位和個人，不得打擊報復。

第三十二條　受罰者，必須在規定的日期內交納罰款，逾期不交者，每延遲一月，增收罰金的百分之十。所收罰金，由當地土地主管機關提取百分之十作為獎勵費，其余全部上繳地方財政。

第六章　附則

第3篇：土地法荒地規定范文

土地抵押權是指在土地抵押關系中，抵押權人對作為抵押物的土地使用權和土地附著物所享有的處分權和優先受償的相關權利。

土地抵押權的法律特征：

1、土地抵押權具有擔保物權和土地它項權利雙重性質；2、土地抵押權的標的為土地使用權；3、土地抵押附屬于土地使用權；4、土地抵押權的設定屬于要式行為；5、土地抵押權具有擔保物權的功用和效力。

土地抵押權的客體范圍：

1、劃撥國有土地使用權；2、出讓方式取得的國有土地使用權；3、抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權；4、鄉（鎮）村企業的建筑物戰勝范圍內的土地使用權。

土地抵押登記制度：

1、土地抵押登記的作用。2、土地抵押權登記程序。3、土地抵押權登記的效力。

土地抵押權的消滅：1、債務清償；2、抵押物消滅；3、土地抵押權實現；4、抵押權無效。

土地抵押權制度中需要思考的幾個問題：

1、土地抵押權的客體是否限于土地使用權；

2、關于“四荒”土地抵押；

3、土地抵押權登記效力能否對抗土地使用權收回；

4、劃撥土地使用權的房地產抵押權的設定是否應征得批準劃撥該土地人民政府主管部門的批準或同意。

內容提要：土地抵押權是附屬于土地使用權的一項土地他項權利，土地抵押制度也是人們在經濟發展中一直探討的一個問題。本文先從土地抵押權的概念和法律特征談起，對土地抵押權的客體范圍、登記制度及土地抵押權的消失進行闡述，并對土地抵押權制度中幾個需要思考的問題略作探討。

關鍵詞：土地抵押權土地抵押權登記土地使用權

隨著社會主義市場經濟的全局發展，土地在國民經濟發展中越來越顯示其重要性，人們已不再單獨將土地作為一種資源來對待，而是將其當作一種資產進行科學的管理，以充分發揮其在國民經濟中的經濟杠桿作用。為此，筆者通過對土地管理知識的一些學習和了解，感到這是一門非常廣泛和深奧的學說，其中有許多知識需要我們進行學習，有許多問題需要我們進行思考和探討，在此本文就其中的土地抵押權進行闡述，并對土地抵押權制度中幾個需要思考的問題略作探討。

一、土地抵押權的概念

在我國，土地抵押是指土地使用權人在法律許可的范圍內，在不轉移土地占有的情況下，將土地使用權作為債權的擔保；當債務人不履行債務時，債務人有權依法處分該土地使用權并由處分所得的價款優先受償。其中，提供土地使用權作為擔保的，為抵押人，接受土地使用權擔保的債權人，為抵押權人。

土地抵押權是指在土地抵押關系中，抵押權人對作為抵押物的土地使用權和土地附著物所享有的處分權和優先受償的相關權利。

從我國現行法律規定來看，土地抵押權是指的土地使用權抵押權，法律只允許對土地使用權進行抵押，而對土地使用權以外的其他土地他項權利，沒有明確規定。

二、土地抵押權的法律特征

首先，土地抵押權具有擔保物權和土地他項權利雙重性質。土地抵押權作為抵押權的屬概念，應當歸入擔保權或者擔保物權的范疇，《中華人民共和國擔保法》第34條第三項和第五項均把國有土地使用權和集體土地使用權作為可以抵押的財產，因此，從物權法的意義是說，土地抵押權是一種擔保物權；同時土地抵押權又是土地他項權利的一種，是設立于土地使用權之上的權利和負擔。因此，土地抵押關系的調整，不僅要適用擔保法的規定，而且要適用土地法的規定。

其次，土地抵押權的標的為土地使用權。土地使用權與抵押權是兩種不同的權利，但土地抵押權必須是基于土地使用權（利）才能成立，并以土地使用權作為實現抵押權的標的。土地抵押權成為他項權利，因其標的物為土地，地上物及某些土地權利，抵押在于確保債的經濟價值的實現。故提供擔保之物必須具有交換價值。出讓土地使用權是使用者以出讓金錢為代價而取得的，因此，土地使用權可以成為抵押標的物。目前，我國尚無法律明確規定其他土地他項權利可以作為抵押，故土地抵押權的標的僅是土地使用權而非其他。

第三，土地抵押權附屬于土地使用權，但兩者又有著密切的聯系，土地抵押權的效力對土地使用權有著重大影響。一方面，它的發生要以土地使用權的存在和行使為條件，根據我國現行法律，作為利的土地使用權，因行政機關依照《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，作出收回土地使用權的處罰而消滅時，在該土地使用權上設定的抵押權隨之消滅。另一方面，它的實現必然導致土地使用權歸屬的變動。

第四，土地抵押權的設定屬于要式行為。設立土地抵押權必須訂立書面的抵押合同，并進行土地抵押權抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。我國對土地抵押權登記實行強制登記制度，抵押權登記應當作為抵押合同生效的要件，當事人訂立書面抵押合同后未辦理登記的視為效力未定，效力未定的書面抵押合同，其效力經登記而確定。

第五，土地抵押權具有擔保物權的功用和效力，它的目的是通過土地權益歸屬的變更來實現債權的保障，而不是直接滿足對土地的利用需求。因此，它不具有對土地占有使用的權益。從土地他項權利性質來分，土地抵押權是擔保性他項權利，而其他諸如地上權，地役權等均歸屬于用益性他項權利。這也是土地抵押權不同于其他土地他項權利的重要特征

三、土地抵押權的客體范圍

1、劃撥國有土地使用權。所謂劃撥國有土地使用權，是指經縣級以上人民政府依法批準，土地使用者在繳納土地補償費和安置補助費后取得的土地使用權。由于通過劃撥方式取得土地使用權是無償的，所以以土地使用權作抵押應符合下列條件。（1）土地使用者須領有國有土地使用證。（2）具有地上建筑物，其他附著物合法的產權證明。（3）以抵押劃撥土地使用權所獲收益抵交土地使用權出讓金。（4）經縣級以上人民政府土地管理部門或者房產管理部門批準。

《中華人民共和國擔保法》第36條規定：以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押。由此可以看出，以劃撥方式取得的土地使用權不能單獨設定抵押權，但是，如果以劃撥土地上的房屋作抵押的，該劃撥土地使用權同時抵押。

2、出讓方式取得的國有土地使用權。所謂以出讓方式取得的國有土地使用權，是指國家以國有土地所有人的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家交付土地使用權出讓金后取得的國有土地使用權。因此以出讓方式取得國有土地使用權人是有償取得使用權，對土地使用權有權作出處分，包括抵押。但根據現行法律規定，以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。

3、抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山，荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權。根據我國現行法律規定，集體所有的土地使用權一般不能抵押。集體所有的土地使用權包括耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權。但是為了促進荒地的開發利用，《擔保法》對“四荒”的土地使用權規定允許抵押，但是必須要符合下列條件：第一、用來抵押的使用權必須明確為荒地使用權。第二、對該片荒地抵押人應享有承包經營權。第三、須取得發包方的同意。

4、鄉（鎮）村企業的建筑物占用范圍內的土地使用權。根據《擔保法》的規定，鄉（鎮）村企業的土地使用權不得單獨抵押。鄉（鎮）村企業的土地使用權只能隨其地上的建筑物一同抵押，而不能單獨抵押。當以鄉（鎮）村企業的建筑物抵押時，其占用范圍內的土地使用權應同時抵押。該土地使用權抵押的設定條件類似于以劃撥方式取得的國有土地使用權抵押規則。

四、土地抵押權登記制度

1、土地抵押登記的作用

（1）抵押權的公示及生效的作用。土地抵押權屬于擔保物權，是一種對世權。因此，對土地抵押權的設立應進行公示，向社會公眾展示土地抵押的設立、變更及消滅的法律狀況；并且登記制度對土地抵押權的生效起著決定性的作用。如前所述，抵押權的生效均以登記為必要條件。（2）警示效力。土地抵押權登記的目的在于告知公眾土地抵押權設立、變更以及消滅的法律信息。其目的，是讓公眾了解該抵押權的變動情況，自己決定是否進行有關的法律行為。因為根據民法的意思自治原則，法律對債權人對自己是否成為土地抵押權人以及成為第幾順序的抵押權人的事宜無權作出禁止性規定。如果在土地使用權上已經存在著順位優先的抵押權，抵押權人的權利實現就會存有風險，但如果進行土地抵押登記，就可以給抵押權人提供足夠的警示，使之了解設立后順位抵押權的風險，從而為其行為選擇提供全面的法律幫助。

2、土地抵押權登記程序。

根據我國現行法律規定，辦理抵押權登記，首先應當由當事人根據不同的土地使用權情況進行地價評估，并鑒定書面的抵押合同，其次在鑒定抵押合同后15日內，由抵押人和抵押權人持被抵押的土地使用權證、抵押合同、地價評估及確認報告、抵押人和抵押權人的身份證件共同到土地管理部門申請抵押登記（如一方到場申請抵押登記，必須持有對方授權委托文件）。最后，土地管理機關審查，進行登記注冊，核發《土地他項權利證書》。

3、土地抵押權登記的效力

根據《擔保法》的有關規定，土地抵押登記為抵押合同的生效條件，也就是說，以抵押登記為生效條件的土地抵押合同，自辦理抵押登記之日起生效，登記生效日即為抵押合同的生效日。抵押權登記后，抵押權人可以對抗一切的第三人。其效力具體表現為：（1）當同一土地使用權存在兩個或者兩個以上抵押權的，如果有的抵押權已經登記，有的抵押權未登記，先登記的抵押權優先于后登記的抵押權受償。（2）在土地抵押權存續期間，抵押人轉讓土地使用權未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押權已經登記，抵押權人仍可行使抵押權。也就是說，抵押權一經登記，無論抵押財產的受讓人是否屬于善意，抵押權人都可與之對抗行使追及權。（3）抵押合同成立后，抵押人又將土地使用權出租的，抵押權人行使抵押權導致土地使用權轉移的，租賃合同不具有對抗抵押權受讓人的效力。（4）已經設立抵押的土地使用權被查封，扣押等財產保全措施或執行措施的，抵押權不受影響。（5）在抵押期間，抵押人的行為足以導致土地使用權的價值減少或者土地使用權滅失的，抵押權人有權予以制止；（6）債務人到期不履行債務時，抵押權人有權請求人民法院依法實施扣押，并自扣押之日起對由該土地產生的自然孳息、法定孳息享有收取權。（7）債務人到期未清償債務的，抵押權人有權通過拍賣、變變的方式將該土地使用權轉讓于第三人，并在轉讓所得的價款中優先受償。

五、土地抵押權的消滅

土地抵押權消滅的情形有下面幾種：

1、債務清償。債務人到期清償債務或者債務人的擔保人或者債務人的清算組織在債務到期后已經將債務清償完畢，該抵押權自行消滅。

2、抵押物消滅。抵押物消滅主要有三種情況（1）被抵押的國有土地使用權被國家收回或者期限屆滿。（2）被抵押的集體土地使用權所涉的土地被國家征用（3）土地使用權隨建筑物抵押的，該建筑物滅失。

3、土地抵押權實現。抵押人到期不履行債務或者在抵押合同期間宣告解散、破產，抵押權人有權依照國家法律，法規和抵押合同的規定處分抵押財產，并就處分抵押物的價款優先受償，抵押物轉歸第三人。此時，抵押權實現，設立于土地使用權之上的抵押權也隨即消滅。

4、抵押權無效。抵押權因抵押合同或者主合同具有法定無效事由而被依法確認無效。抵押權無效是土地抵押權消滅的一種特殊情況。例如，以劃撥方式取得的國有土地使用權單獨設立抵押的，以鄉（鎮）村企業的土地使用權單獨設立抵押的，以劃撥土地房地產設定抵押未經政府主管部門同意審批的。又如破產企業擅自轉讓已經抵押的土地使用權。按照《破產法（試行）》第49條的規定，在抵押期間，破產企業對已經抵押登記的房地產進行轉讓時，應當通知抵押人并告知受讓人該房地產已經抵押的情況。破產企業未通知抵押權人或者未告知受讓人的，人民法院應依法裁定該轉讓行為無效。

六、土地抵押權制度中需要思考的幾個問題

1、土地抵押權的客體是否限于土地使用權。

我國的土地抵押權實際是指的土地使用權抵押權，但是，隨著社會的發展，我國的法律能否突破這個界限，把土地抵押權的客體擴大到其他土地項權利，答案是肯定的。只要是能夠有償轉讓的土地他項權利，就應允許抵押。例如，空中權和地下權。我國部分學者也贊成其他部分土地他項權利可以進行抵押①。

2、關于“四荒”土地抵押

《擔保法》第34條規定：抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權可以抵押。集體土地使用權被允許抵押的條件之一，必須是抵押人對該荒地擁有承包經營權，筆者認為，該限制是不合理、不全面的。應該將包括以購買、租賃、股份合作方式取得的四荒土地使用權規定為允許抵押的條件。對于四荒土地使用權，只要是有償取得的允許轉讓的，原則上都可以抵押。

3、土地抵押權登記效力能否對抗土地使用權收回

土地抵押權附屬于土地使用權，在土地使用權被收回的情況下，土地抵押權自行消滅。這是我國法律關于二者之間法律效力的規定。但筆者認為，現行法律規定，限制了土地使用權抵押的獨立性，使抵押的擔保功能降低，交易的安全難以保障。理由主要有以下幾方面。其一，在土地使用權出讓合同有效期間提前收回土地使用權的行為是一種民事行為，是土地所有人解除土地使用權出讓合同的合同行為。土地所有人的收回行為不能對抗抵押人。因為抵押是物權行為。而土地使用權收回是債權行為，根據“物權優于債權”的原理，抵押權自應當得到優先受償。其二，土地使用權設有抵押并登記后，該抵押即有公信力，它可對抗任何第三人。抵押公信力旨在保護商業信譽及維護善意抵押權人的交易安全。這種公信力不僅是民法中的誠信原則的組成而分，且是各部門立法的基礎。因此，一旦發生違反這種公信力的行為時，該行為的效力應當次于具有公信力的抵押效力。其三，土地使用權設定抵押并經登記后，抵押權人即：（1）可以登記的先后次序享有抵押登記利益（2）可以對抗任何第三人的主張。（3）可以排斥次登記或尚未登記的但已“收回”的（土地使用權）效力。基于上述效力，當發生土地使用權收回情形時，抵押權人當然可以主張經登記的權利，并排斥未登記的權利主張或其他債權，先于其他權利享有優先受償權。

4、劃撥土地使用權的房地產抵押權的設定是否應征得批準劃撥該土地的人民政府主管部門的批準或同意。

前面已論及劃撥的國有土地使用權不能單獨設定抵押權，如果該土地使用權土地之上有房屋并且房屋所有人以該房屋設定抵押，該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押。但該法律規定產生的后果是抵押人無法履行其債務時，必然會出現土地的轉讓問題。而抵押人自身因為對土地使用權無權作出處分，因此，必須要經過有關政府土管部門的審批，轉讓方為有效。現在的擔保法和房地產管理法對此沒有加以明確規定，筆者認為是立法的一個缺憾。劃撥土地上的房地產未征得政府同意即可去進行抵押，在法理上也是講不通的。抵押是對物的一種處分，未征得權利人的同意就以自己并不享有處分權的物去進行抵押，顯然是違反了有關物權原理。劃撥土地的處分權在國家，政府仍然是地的主人，建筑在這種土地上的房產實際是與地產一起形成了一種國家與土地單位的共有關系。共有的財產未征得共有人的同意擅自作出處分，其處分行為應屬無效。因此，劃撥土地的房地產未征得政府同意進行抵押應該是無效的。從實踐看，未經批準即可以劃撥土地的房地產進行抵押也會帶來一些不良的后果。其一，離開土地的房屋價格不好確定，其價值只減不增，從而使得房屋價值難以評估，而評估抵押物的價值是抵押的一個程序，不能準確地評估抵押物，必將影響到抵押權的設定和實現。其二，國家對劃撥土地可以根據需要收回，如其設定抵押物發生收回，必將嚴重損害抵押權人的利益。而經過有關部門批準設定的抵押一般是不會轉讓回收的。其三，影響國家對土地使用權的正常管理和統一安排。根據城市房地產管理法的規定，國家出讓土地必須符合土地利用總體規劃。城市規劃和年度建設用地計劃，應有計劃，有步驟地進行，而將劃撥土地的房地產抵押實際上就難以執行這些規定，因為在實現抵押權時無論是協議方式還是法院訴訟后強制拍賣開式，都將影響國家對土地的管理，否則又會影響抵押權人的利益。如果在設定抵押權時，將政府有關部門審批作為必要條件，這些問題就都可以解決。

參考文獻資料：

一、《國土資源管理實務全書》（中國物資出版社）謝經榮主編

第五章第八節地產抵押

二、《中國土地資源全書》（四川人民出版社）車夫主編

第五篇土地他項權利

三、《房地產抵押貸款如何避風險》（《中國土地》2001年11期）

姬泓夏軍著

第4篇：土地法荒地規定范文

主題詞：土地使用權抵押客體抵押權登記效力

一、土地抵押權的概念

在我國，土地抵押是指土地使用權人在法律許可的范圍內，在不轉移土地占有的情況下，將土地使用權作為債權的擔保；當債務人不履行債務時，債權人有權依法處分該土地使用權并由處分所得的價款優先受償。其中，提供土地使用權作為擔保的，為抵押人，接受土地使用權擔保的債權人，為抵押權人。

土地抵押權是指在土地抵押關系中，抵押權人對作為抵押物的土地使用權和土地附著物所享有的處分權和優先受償的相關權利。

從我國現行法律規定來看，土地抵押權是指的土地使用權抵押權，法律只允許對土地使用權進行抵押，而對土地使用權以外的其他土地他項權利，沒有明確規定。

二、土地抵押權的法律特征

首先，土地抵押權具有擔保物權和土地他項權利雙重性質。土地抵押權作為抵押權的屬概念，應當歸入擔保權或者擔保物權的范疇，《中華人民共和國擔保法》第34條第三項和第五項均把國有土地使用權和集體土地使用權作為可以抵押的財產，因此，從物權法的意義是說，土地抵押權是一種擔保物權；同時土地抵押權又是土地他項權利的一種，是設立于土地使用權之上的權利和負擔。因此，土地抵押關系的調整，不僅要適用擔保法的規定，而且要適用土地法的規定。

其次，土地抵押權的標的為土地使用權。土地使用權與抵押權是兩種不同的權利，但土地抵押權必須是基于土地使用權（利）才能成立，并以土地使用權作為實現抵押權的標的。土地抵押權成為他項權利，因其標的物為土地，地上物及某些土地權利，抵押在于確保債的經濟價值的實現。故提供擔保之物必須具有交換價值。出讓土地使用權是使用者以出讓金錢為代價而取得的，因此，土地使用權可以成為抵押標的物。目前，我國尚無法律明確規定其他土地他項權利可以作為抵押，故土地抵押權的標的僅是土地使用權而非其他。

第三，土地抵押權附屬于土地使用權，但兩者又有著密切的聯系，土地抵押權的效力對土地使用權有著重大影響。一方面，它的發生要以土地使用權的存在和行使為條件，根據我國現行法律，作為利的土地使用權，因行政機關依照《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，作出收回土地使用權的處罰而消滅時，在該土地使用權上設定的抵押權隨之消滅。另一方面，它的實現必然導致土地使用權歸屬的變動。

第四，土地抵押權的設定屬于要式行為。設立土地抵押權必須訂立書面的抵押合同，并進行土地抵押權抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。我國對土地抵押權登記實行強制登記制度，抵押權登記應當作為抵押合同生效的要件，當事人訂立書面抵押合同后未辦理登記的視為效力未定，效力未定的書面抵押合同，其效力經登記而確定。

第五，土地抵押權具有擔保物權的功用和效力，它的目的是通過土地權益歸屬的變更來實現債權的保障，而不是直接滿足對土地的利用需求。因此，它不具有對土地占有使用的權益。從土地他項權利性質來分，土地抵押權是擔保性他項權利，而其他諸如地上權，地役權等均歸屬于用益性他項權利。這也是土地抵押權不同于其他土地他項權利的重要特征。

三、土地抵押權的客體范圍

1、劃撥國有土地使用權。所謂劃撥國有土地使用權，是指經縣級以上人民政府依法批準，土地使用者在繳納土地補償費和安置補助費后取得的土地使用權。由于通過劃撥方式取得土地使用權是無償的，所以以土地使用權作抵押應符合下列條件。（1）土地使用者須領有國有土地使用證。（2）具有地上建筑物，其他附著物合法的產權證明。（3）以抵押劃撥土地使用權所獲收益抵交土地使用權出讓金。（4）經縣級以上人民政府土地管理部門或者房產管理部門批準。

《中華人民共和國擔保法》第36條規定：以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押。由此可以看出，以劃撥方式取得的土地使用權不能單獨設定抵押權，但是，如果以劃撥土地上的房屋作抵押的，該劃撥土地使用權同時抵押。

2、出讓方式取得的國有土地使用權。所謂以出讓方式取得的國有土地使用權，是指國家以國有土地所有人的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家交付土地使用權出讓金后取得的國有土地使用權。因此以出讓方式取得國有土地使用權人是有償取得使用權，對土地使用權有權作出處分，包括抵押。但根據現行法律規定，以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。

3、抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山，荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權。根據我國現行法律規定，集體所有的土地使用權一般不能抵押。集體所有的土地使用權包括耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權。但是為了促進荒地的開發利用，《擔保法》對“四荒”的土地使用權規定允許抵押，但是必須要符合下列條件：第一、用來抵押的使用權必須明確為荒地使用權。第二、對該片荒地抵押人應享有承包經營權。第三、須取得發包方的同意。

4、鄉（鎮）村企業的建筑物占用范圍內的土地使用權。根據《擔保法》的規定，鄉（鎮）村企業的土地使用權不得單獨抵押。鄉（鎮）村企業的土地使用權只能隨其地上的建筑物一同抵押，而不能單獨抵押。當以鄉（鎮）村企業的建筑物抵押時，其占用范圍內的土地使用權應同時抵押。該土地使用權抵押的設定條件類似于以劃撥方式取得的國有土地使用權抵押規則。

四、土地抵押權登記制度

1、土地抵押登記的作用

（1）抵押權的公示及生效的作用。土地抵押權屬于擔保物權，是一種對世權。因此，對土地抵押權的設立應進行公示，向社會公眾展示土地抵押的設立、變更及消滅的法律狀況；并且登記制度對土地抵押權的生效起著決定性的作用。如前所述，抵押權的生效均以登記為必要條件。（2）警示效力。土地抵押權登記的目的在于告知公眾土地抵押權設立、變更以及消滅的法律信息。其目的，是讓公眾了解該抵押權的變動情況，自己決定是否進行有關的法律行為。因為根據民法的意思自治原則，法律對債權人對自己是否成為土地抵押權人以及成為第幾順序的抵押權人的事宜無權作出禁止性規定。如果在土地使用權上已經存在著順位優先的抵押權，抵押權人的權利實現就會存有風險，但如果進行土地抵押登記，就可以給抵押權人提供足夠的警示，使之了解設立后順位抵押權的風險，從而為其行為選擇提供全面的法律幫助。

2、土地抵押權登記程序。

根據我國現行法律規定，辦理抵押權登記，首先應當由當事人根據不同的土地使用權情況進行地價評估，并鑒定書面的抵押合同，其次在鑒定抵押合同后15日內，由抵押人和抵押權人持被抵押的土地使用權證、抵押合同、地價評估及確認報告、抵押人和抵押權人的身份證件共同到土地管理部門申請抵押登記（如一方到場申請抵押登記，必須持有對方授權委托文件）。最后，土地管理機關審查，進行登記注冊，核發《土地他項權利證書》。

3、土地抵押權登記的效力

根據《擔保法》的有關規定，土地抵押登記為抵押合同的生效條件，也就是說，以抵押登記為生效條件的土地抵押合同，自辦理抵押登記之日起生效，登記生效日即為抵押合同的生效日。抵押權登記后，抵押權人可以對抗一切的第三人。其效力具體表現為：（1）當同一土地使用權存在兩個或者兩個以上抵押權的，如果有的抵押權已經登記，有的抵押權未登記，先登記的抵押權優先于后登記的抵押權受償。（2）在土地抵押權存續期間，抵押人轉讓土地使用權未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押權已經登記，抵押權人仍可行使抵押權。也就是說，抵押權一經登記，無論抵押財產的受讓人是否屬于善意，抵押權人都可與之對抗行使追及權。（3）抵押合同成立后，抵押人又將土地使用權出租的，抵押權人行使抵押權導致土地使用權轉移的，租賃合同不具有對抗抵押權受讓人的效力。（4）已經設立抵押的土地使用權被查封，扣押等財產保全措施或執行措施的，抵押權不受影響。（5）在抵押期間，抵押人的行為足以導致土地使用權的價值減少或者土地使用權滅失的，抵押權人有權予以制止；（6）債務人到期不履行債務時，抵押權人有權請求人民法院依法實施扣押，并自扣押之日起對由該土地產生的自然孳息、法定孳息享有收取權。（7）債務人到期未清償債務的，抵押權人有權通過拍賣、變變的方式將該土地使用權轉讓于第三人，并在轉讓所得的價款中優先受償。五、土地抵押權的消滅

土地抵押權消滅的情形主要有下面幾種：

1、債務清償。債務人到期清償債務或者債務人的擔保人或者債務人的清算組織在債務到期后已經將債務清償完畢，該抵押權自行消滅。

2、抵押物消滅。抵押物消滅主要有三種情況（1）被抵押的國有土地使用權被國家收回或者期限屆滿。（2）被抵押的集體土地使用權所涉的土地被國家征用（3）土地使用權隨建筑物抵押的，該建筑物滅失。

3、土地抵押權實現。抵押人到期不履行債務或者在抵押合同期間宣告解散、破產，抵押權人有權依照國家法律，法規和抵押合同的規定處分抵押財產，并就處分抵押物的價款優先受償，抵押物轉歸第三人。此時，抵押權實現，設立于土地使用權之上的抵押權也隨即消滅。

4、抵押權無效。抵押權因抵押合同或者主合同具有法定無效事由而被依法確認無效。抵押權無效是土地抵押權消滅的一種特殊情況。例如，以劃撥方式取得的國有土地使用權單獨設立抵押的，以鄉（鎮）村企業的土地使用權單獨設立抵押的，以劃撥土地房地產設定抵押未經政府主管部門同意審批的。又如破產企業擅自轉讓已經抵押的土地使用權。按照《破產法（試行）》第49條的規定，在抵押期間，破產企業對已經抵押登記的房地產進行轉讓時，應當通知抵押人并告知受讓人該房地產已經抵押的情況。破產企業未通知抵押權人或者未告知受讓人的，人民法院應依法裁定該轉讓行為無效。

六、土地抵押權制度中需要思考的幾個問題

1、土地抵押權的客體是否限于土地使用權。

我國的土地抵押權實際是指的土地使用權抵押權，但是，隨著社會的發展，我國的法律能否突破這個界限，把土地抵押權的客體擴大到其他土地項權利，答案是肯定的。只要是能夠有償轉讓的土地他項權利，就應允許抵押。例如，空中權和地下權。我國部分學者也贊成其他土地他項權利可以進行抵押。

2、關于“四荒”土地抵押

《擔保法》第34條規定：抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權可以抵押。集體土地使用權被允許抵押的條件之一，必須是抵押人對該荒地擁有承包經營權，筆者認為，該限制是不合理、不全面的。應該將包括以購買、租賃、股份合作方式取得的四荒土地使用權規定為允許抵押的條件。對于四荒土地使用權，只要是有償取得的允許轉讓的，原則上都可以抵押。

3、土地抵押權登記效力能否對抗土地使用權收回

土地抵押權附屬于土地使用權，在土地使用權被收回的情況下，土地抵押權自行消滅。這是我國法律關于二者之間法律效力的規定。但筆者認為，現行法律規定，限制了土地使用權抵押的獨立性，使抵押的擔保功能降低，交易的安全難以保障。理由主要有以下幾方面。其一，在土地使用權出讓合同有效期間提前收回土地使用權的行為是一種民事行為，是土地所有人解除土地使用權出讓合同的合同行為。土地所有人的收回行為不能對抗抵押人。因為抵押是物權行為。而土地使用權收回是債權行為，根據“物權優于債權”的原理，抵押權自應當得到優先受償。其二，土地使用權設有抵押并登記后，該抵押即有公信力，它可對抗任何第三人。抵押公信力旨在保護商業信譽及維護善意抵押權人的交易安全。這種公信力不僅是民法中的誠信原則的組成而分，且是各部門立法的基礎。因此，一旦發生違反這種公信力的行為時，該行為的效力應當次于具有公信力的抵押效力。其三，土地使用權設定抵押并經登記后，抵押權人即：（1）可以登記的先后次序享有抵押登記利益（2）可以對抗任何第三人的主張。（3）可以排斥次登記或尚未登記的但已“收回”的（土地使用權）效力。基于上述效力，當發生土地使用權收回情形時，抵押權人當然可以主張經登記的權利，并排斥未登記的權利主張或其他債權，先于其他權利享有優先受償權。

4、劃撥土地使用權的房地產抵押權的設定是否應征得批準劃撥該土地的人民政府主管部門的批準或同意。

前面已論及劃撥的國有土地使用權不能單獨設定抵押權，如果該土地使用權土地之上有房屋并且房屋所有人以該房屋設定抵押，該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押。但該法律規定產生的后果是抵押人無法履行其債務時，必然會出現土地的轉讓問題。而抵押人自身因為對土地使用權無權作出處分，因此，必須要經過有關政府土管部門的審批，轉讓方為有效。現在的擔保法和房地產管理法對此沒有加以明確規定，筆者認為是立法的一個缺憾。劃撥土地上的房地產未征得政府同意即可去進行抵押，在法理上也是講不通的。抵押是對物的一種處分，未征得權利人的同意就以自己并不享有處分權的物去進行抵押，顯然是違反了有關物權原理。劃撥土地的處分權在國家，政府仍然是地的主人，建筑在這種土地上的房產實際是與地產一起形成了一種國家與土地單位的共有關系。共有的財產未征得共有人的同意擅自作出處分，其處分行為應屬無效。因此，劃撥土地的房地產未征得政府同意進行抵押應該是無效的。從實踐看，未經批準即可以劃撥土地的房地產進行抵押也會帶來一些不良的后果。其一，離開土地的房屋價格不好確定，其價值只減不增，從而使得房屋價值難以評估，而評估抵押物的價值是抵押的一個程序，不能準確地評估抵押物，必將影響到抵押權的設定和實現。其二，國家對劃撥土地可以根據需要收回，如其設定抵押物發生收回，必將嚴重損害抵押權人的利益。而經過有關部門批準設定的抵押一般是不會轉讓回收的。其三，影響國家對土地使用權的正常管理和統一安排。根據城市房地產管理法的規定，國家出讓土地必須符合土地利用總體規劃。城市規劃和年度建設用地計劃，應有計劃，有步驟地進行，而將劃撥土地的房地產抵押實際上就難以執行這些規定，因為在實現抵押權時無論是協議方式還是法院訴訟后強制拍賣方式，都將影響國家對土地的管理，否則又會影響抵押權人的利益。如果在設定抵押權時，將政府有關部門審批作為必要條件，這些問題就都可以解決。

參考文獻：

1.張國炎：《土地使用權與抵押權效力問題探析》，載《社會科學》1996年第1期。

2.蔡紅：《土地使用權收回與土地使用權抵押效力研究》，載《當代法學》2002年第8期。

3.張今、王小光、郭萬波：《土地他項權利制度初探》，載《法學雜志》1992年第1期。

4.向洪宜主編：《中國土地登記手冊》，改革出版社1994年版。

第5篇：土地法荒地規定范文

關鍵詞：土地制度改革；土地承包經營權；農民住房財產權

中圖分類號：F832.43 文獻標識碼：A 文章編號：1009－3540（2016）02－0061－0002

黨的十八屆三中全會提出要深化農村土地制度改革，其中，對于承包地經營權，明確要在堅持保護耕地前提下，“賦予農民對承包地占有、使用、收益、流轉及承包經營權抵押、擔保權能”；對于農村宅基地，明確改革完善農村宅基地制度，“慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓”。賦予農村土地抵押、擔保權能，農村土地具備了融資功能，為土地規模流轉、發展現代規模農業提供了重要支撐。

一、農村土地流轉的現狀與趨勢

（一）農村土地流轉的現狀。邵陽市是農業大市，全市家庭承包經營的耕地面積達512.26萬畝，農村土地流轉呈以下特點：一是土地流轉面積快速增長。2014年9月末，邵陽市農村土地流轉面積為142萬畝，比上年同期增加35萬畝，增長32.71%，其中流轉耕地98.7萬畝。參與土地流轉的家庭承包經營農戶已達63.5萬戶，占總農戶數的35.55%。二是流轉形式多樣化。既有變更土地承包經營權證的互換、轉讓等形式，也有不需要變更經營權證的轉包、出租、入股、租賃、代耕、托管、連片開發等形式，其中以轉包和出租為主要流轉形式，以耕地為例，轉包和出租的土地分別達到47.8萬畝、28.6萬畝，占比48.43%、28.98%。三是流轉期限呈中長期化趨勢。全市超過10年以上土地流轉面積75.5萬畝，占流轉總面積的53.17%，適應了農村土地規模化、集約化經營的需要。四是土地流轉范圍不斷擴大。適應現代農業發展需要，流轉的土地由因外出務工而無力耕作的拋荒地，擴展到因自己耕作效益低而不愿耕作的責任地，由當初的旱地和“四荒地”，擴展到水利、交通條件好且進行過土地整治集中連片的基本農田保護區。五是流轉土地經營產業化趨勢明顯。調查顯示，流轉土地的用途不再局限于耕種低效益、低產出的農作物，而是轉向耕種優質水稻、西瓜、大棚蔬菜、葡萄、中藥材等效益高的作物，由人工耕作轉向農業機械化耕作，由三無產品轉向品牌化、規模化生產經營。

（二）農村土地流轉的趨勢。土地向新型農業經營主體集中是當前農村土地流轉的趨勢。2014年9月末，邵陽市新型農業經營主體流轉耕地90.6萬畝，占全市農村耕地流轉面積的91.79%。1.土地向家庭農場流轉。家庭農場一般是獨立的農業法人，需要在工商部門登記注冊，相比專業大戶，土地承包關系更穩定。如邵陽縣近年在23個鄉鎮建立家庭農場，流轉土地25萬多畝。2.土地向專業大戶流轉。專業大戶一直是農村土地流轉的主要力量。2014年邵陽市家庭農場、專業大戶耕地流轉面積合計達到60.05萬畝，占家庭承包耕地流轉面積的60.84%。3.土地向農民專業合作社流轉。近幾年，邵陽市農民專業合作社呈快速發展態勢，從2011年的1510家發展到2013年的1942家，全市特色農業經營大多數采取了農民專業合作社的形式，土地流轉面積也逐年擴大，目前流入農民專業合作社的耕地面積達到24.3萬畝，占家庭承包耕地流轉面積的24.62%。4.土地向產業化龍頭企業流轉。產業化龍頭企業是現代農業的重要載體，通過建立“公司+農戶”、“公司+基地+農戶”等模式帶動了地方農業的發展，從農民手中流轉的土地也呈快速增長的態勢，達到了6.25萬畝。

二、兩權抵押貸款發放情況及其制約因素

截至2014年9月末，邵陽市累計發放農村土地承包經營權抵押貸款960萬元，尚未發放農民住房財產權抵押貸款，發放兩權抵押貸款存在以下制約因素。

（一）法律有限制性規定。按照《憲法》的有關規定，我國土地沒有私人所有制形式，只有國家所有制和集體所有制這兩種形式，農村土地基本上屬于集體所有。我國《擔保法》第37條第（二）項和《物權法》第184條第（二）項都明確規定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權”不得抵押。最高人民法院《關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第15條也規定：“承包方以其土地承包經營權進行抵押或者抵押債務的，應當認定無效。”總體而言，目前兩權做抵押貸款與現行法律仍存沖突，不但此類貸款較難推廣，已發放的貸款也存在較大法律風險。

（二）農村產權流轉市場不完善。一是中介服務缺失，目前邵陽市除武岡、邵東、洞口三縣（市）正在嘗試建立縣鄉兩級土地流轉指導機構、中介機構以外，全市至今沒有形成土地流轉和租賃市場，土地流轉的供求信息不能及時有效溝通，土地流轉服務中心的信息平臺作用也沒有充分發揮出來。二是財產處置難，農民住房用于抵押形成不良貸款時，如果對住房進行拍賣，本村原意購買的農戶不多甚至沒有，而外地居民更不愿意進來購買。

（三）兩權的價值低、評估難。農戶土地承包經營權證上只注重農戶土地總面積，對每塊具體土地的市值只做了粗略描述甚至沒有記載，對于土地上的附著物，銀行更不好對其進行控制，因此貸款金額往往大幅低于抵押物的評估價值。此外，農村土地隨著已承包年限增加，評估價值不斷縮水，也增加了評估的難度。

（四）傳統思想認為土地是農民的基本保障，不適合作為貸款抵押物。我國當前實行的，具有很強的社會保障性質和福利功能。在我國這種地少人多的傳統農業模式下，土地對農民來說尤其重要。農民的傳統思想認為，以農村兩權作抵押，一旦抵押權人的權利實現，抵押人就可能喪失起碼的生存條件，引發嚴重的社會問題。

三、政策建議

（一）完善農村土地法律制度，使兩權抵押貸款有法可依。根據十八屆三中全會的有關改革精神，修改現行法律對農村兩權抵押貸款的法律限制，譬如最高人民法院《關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》中有關土地承包經營權不得抵押之類的規定，應當廢除。修改《農村土地承包法》中關于土地承包經營期限為30年的規定，修改為“承包期長久穩定不變”，只需根據農戶數量和土地供給進行土地調整，避免土地抵押價值因年限下降。

（二）完善農村產權流轉和處置機制，使兩權貸款風險可控。一是健全土地流轉管理和服務機構。縣、鄉兩級政府應建立土地流轉交易中心、土地資產評估中心等機構，提供政策咨詢、規范合同文本、對土地流轉進行登記、供求信息對接以及土地價值評估等服務，暢通農村產權流轉和處置通道。二是建立農村產權流轉網絡信息平臺，以鄉鎮為單位建立農村產權流轉信息庫，與縣級聯網，對于大宗土地流轉信息，還可有選擇性報送省、市兩級。三是建立農村產權流轉預警機制，規定一定規模的土地流轉必須納入風險預警范圍，對未按規定程序通過資質審查、未進行合同鑒證備案、沒有提供風險保證金、擅自改變土地用途等流轉大戶，建議金融機構不要對其發放貸款。

（三）加強地方及信貸政策引導，推動金融機構主動作為。一是地方政府應牽頭，制訂土地承包經營權和農村住房財產權抵押貸款管理辦法，明確抵押登記的機構和程序，有條件的地區還可以撥付財政資金設立貸款風險補償基金。二是人民銀行、銀監部門應出臺指導意見，明確兩權可以用作抵質押，對貸款的條件、程序、利率等提出指導性意見。

（四）完善農村社會保障制度，確保農戶無后顧之憂。通過多種措施解決農戶的社會保障問題，逐步改變以土地為保障的傳統觀念，鼓勵農戶將土地大膽轉出。一是開展土地流轉社保試點，對將土地流入農業龍頭企業且流轉期限在10年以上的流轉農戶，其養老保險、醫療保險等采取政府、企業、農戶按照一定比例分攤的辦法繳納。二是統籌城鄉發展，對進城落戶的農戶，應該享受與城市居民同等的就業、就醫和子女入學等機會，對進城務工、經商達一定年限的農民工，給予與城鎮居民同等待遇。

[參考文獻]

[1]黃寶蓮，黃祖輝，顧益康等.產權視角下中國當前農村土地制度創新的路徑研究[J].經濟學家，2012，（3）.

[2]惠獻波.農戶土地承包經營權抵押貸款潛在需求及其影響因素研究[J].農業經濟問題，2013，（2）.

第6篇：土地法荒地規定范文

關鍵詞：油田企業 土地管理 問題 對策

土地作為一種和人們日常生產生活聯系最為緊密的自然資源，也是企業經濟發展中不可或缺的物質基礎。合理發揮出每一寸土地的價值，保護耕地所占的比重，一直是我國長期堅持的一項基本國策。油田企業作為礦產采掘型行業，對于土地的使用具有很強的依賴性，在土地的使用過程中，具有用地量大、用地形式多樣等特點，通常每年還會申請新增相當一部分建設用地。故而在對于油田企業的土地資源管理上，應該加強對現有土地資源的充分利用，切實改善目前油田企業土地資產管理工作。土地作為油田企業生產運營中最為重要的資源之一，也是構成企業資產的重要部分。我國的土地資源比較緊張，特別是耕地資源就顯得更加的寶貴，因此有必要堅持長效的土地管理方針。增強對企業土地管理工作的重視程度，切實執行相關的土地管理政策，充分發揮出土地資產在油田企業經營中的核心作用，并且科學合理的加以利用，保護和開發工作并重，努力改善當前的土地資源使用情況，從根本上改變油田企業對于土地管理的傳統認識，讓石油企業工作者切實的認識到愛護和珍惜每寸土地資源的重要意義。

1、油田企業土地管理工作常見問題

油田分布比較廣，用地來源復雜多樣，通常來說主要的形式有行政劃撥用地、協議用地、出讓用地、歷史繼承等。同時，由于部分土地管理人員素質差別較大，經營管理思想比較淡薄，土地管理過程中存在不少問題，主要表現在以下幾個方面：

1.1管理水平較低，存在重征輕管現象

油田企業每年都要根據需求征用大量的土地來進行地面建設或布井，但事實上，很多油田企業對所征土地的管理意識淡薄，不是很重視后期的管理工作，尤其是存在多頭管理狀況，管理人員素質參差不齊，管理制度有待完善，土地管理資料分散，歸檔不及時，檔案變更時由于一些手續不規范問題，導致一些重要的土地歷史資料遺失。有時甚至因無法找到相關證明材料，需要重新辦理用地手續等，給企業帶來了一定的經濟損失。

1.2土地存在閑置、荒蕪現象

油田企業是我國重要的能源企業，在上世紀七八十年代，為油田開發需要獲得土地使用權比較方便，征用土地補償標準也非常低。導致一些管理人員沒有很強的節約意識，存在較嚴重的閑置、浪費現象。另外，由于一些油田企業事先未經過認真論證，就盲目上項目、搞工程，造成許多工程項目圈地后，多年未開工，所征用的土地一直閑置。

1.3法制觀念淡薄，隨意改變土地用途

根據國家相關土地管理法規定，土地的主要分類為農用地、建設用地和未利用地，企業用地的前提應該是遵守相關法規要求，任何單位和個人未經國家有關部門批準，不得擅自改變土地的用途。然而，一些油田企業為了眼前利益，無視國家土地管理規定，隨意改變土地用途，造成違法用地，給企業的整體利益帶來了損失。

2、針對問題所采取的對策

土地資源作為油田企業生產運營中不可或缺的一部分。因此健全和完善當前的土地管理體系具有十分重要的現實意義。因此我們必須加強對于油田企業土地管理工作的制度化和信息化程度。筆者結合自身的工作經驗，提出了可以從下列的幾個方面完善油田企業土地管理工作：

2.1提高土地管理意識，完善管理制度

土地管理人員應該意識到土地資產的重要性，充分認識土地是油田企業的重要資產組成部分，充分認識土地在企業生產經營中的作用和意義，不斷更新土地管理理念。在實際工作中，加強土和重視土地管理工作，不斷總結土地管理過程中遇到的各類問題，積極采取應對措施，加大管理力度，確保土地合理利用，有效利用，努力推動油田企業土地管理方式的轉變，推動油田企業土地管理工作順利開展。

好的管理制度是順利開展土地管理工作的前提。新形式下，油田企業應該結合當前土地管理現狀和土地管理工作中遇到的實際問題，制定相應的管理制度，不斷完善土地管理機構，提高管理人員素質和責任心，將具有專業知識、溝通能力強、具有奉獻精神的優秀員工充實到土地管理崗位上來。加大土地管理人員業務理論知識的培訓，定期開展各類培訓活動，結合經典案例進行分析總結，關注本領域法律法規變化情況，深刻領悟已有法律、法規，不斷學習新的法律法規知識，將法律法規作為企業制定管理制度的依據。同時，還要認真做好有關新制度和辦法的貫徹落實工作，使管理人員在開展工作時對遇到的新情況、新問題能夠有章可循，得以圓滿解決。

2.2加強土地管理基礎工作

土地資料的統計、填報、登記等工作是土地管理的日常基礎工作。日常工作中，應該有專人對劃撥或征用土地的原始地籍資料進行分類保管，土地管理檔案資料涉及到的借閱、查詢、移交等手續要嚴格按有關規定和程序做好登記，防止土地信息丟失，嚴禁個人私存檔案資料的現象發生。同時，土地管理人員應提高對土地確權登記重要性的認識，通過宣傳政策，督促檢查，講明利害關系等手段，依法維護油田的合法權益，為油田企業今后的生存和發展創造有利條件。

2.3強化節約用地意識，提高油田土地利用率

在保護耕地方面，新的《土地管理法》采取了比較嚴厲的措施，基本用地原則是“占多少，墾多少”。所有建設用地必須節約用地，尤其是非農業建設用地，可以利用荒地的，不得占用耕地，可以利用劣地的，不得占用好地。油田企業占用數量巨大的土地，而且每年的土地用量都有增加的趨勢，因此，做好油田建設節約用地工作對于油田開發具有重要意義。此外，油田生產建設用地應該以保障正常生產建設的同時，采取“盡量選用劣質地、未利用地、荒地，少占用耕地和農田”的原則，制定嚴格的用地計劃，禁止計劃外用地現象。在選井，布井，地面建設方面應該利用科技手段，充分論證，盡量掃使用土地，達到節約用地的目的。通過采用新工藝、新技術對油田企業現有存量土地（廢舊井場占地、建設工地占地等），進行復耕利用，盡量盤活閑置土地，提高其利用率。

3、結束語

土地管理人員是決定油田土地是否能夠合理利用的關鍵因素。由于油田土地利用方面涉及的影響因素多，在實際工作中會遇到各種問題。相信在上級管理部門和土地管理人員的共同努力下，一定能夠實現土地管理工作更好的服務油田建設。油田企業應該加快土地信息化管理開發的步伐，開發和實施土地管理信息網絡系統，實現土地相關業務的辦公自動化，土地管理人員應該不斷提高自身素質，深刻領悟相關法律法規常識，針對實際問題，采取積極的應對措施，為油田開發做好土地管理工作，不斷提高工作效率。

參考文獻

[1]劉俊.中國土地法理論研究[M].北京：法律出版社，2009.10

第7篇：土地法荒地規定范文

關鍵詞:農村土地制度;對策建設

中圖分類號:D912.3 文獻標識碼:A 文章編號:1004-1605(2010)06-0079-03

一、現行農村土地制度的缺陷

由于我國土地存在國家所有權、集體所有權的雙重劃分,同時還牽涉到國家土地政策、保護農民利益等其他問題,我國農村土地權益法律制度中還存在不盡如人意的地方。

1.農村集體土地所有權主體含糊不清,農村集體土地所有權主體的權利得不到法律的有效保護。《土地管理法》第10條規定:“農村集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的,由村集體經濟組織或村民委員會經營管理,已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的,由村內各該集體經濟組織或村民小組經營管理;已經屬于鄉(鎮)農民集體所有的,由鄉(鎮)農村集體經濟組織經營管理。”而《民法通則》第74條第二款只規定了“村農民集體所有”和“鄉鎮農民集體所有”,這兩種所有權主體,對村民小組未加規定。《土地承包法》第12條只規定了“村農民集體所有”和“村內兩個以上的農村集體經濟組織的農民集體所有”兩種所有權主體,而取消了原來鄉鎮集體的主體地位。這樣導致了原來由鄉一級農民集體所有的土地主體缺位的問題。從實際情況看,關于農村集體土地,現在很少有明確的土地權屬確認工作,國土部門也很少發放集體土地使用證。在征地時,往往是鄉鎮政府或縣以上政府與投資者具體商量土地的征用問題,決定土地的征用價格等,村、組僅僅是根據上級的決定補辦一下手續,村、組沒有實際的決定權。

新出臺的物權法雖然給出了集體所有權的范圍,指出了集體所有權的主體,也規定了集體所有權的行使和集體成員的監督權利問題。但是,物權法沒有界定集體所有權主體性質,因此,無法明確集體所有權主體與其成員農民間的權利義務,這些妨礙了集體經濟組織積極有效地參與經濟活動,如村民小組的資格認定,村民的資格確認,村委會與村經濟合作組織的關系認定,等等,仍屬于法律的空白。

2.農民土地使用權問題。當前我國的農村土地產權制度基本上是建立在家庭聯產承包制基礎上的制度,即所謂土地承包經營權。就農村土地使用權制度而言,新出臺的物權法作出了許多進步的規定,在農村土地使用權制度的完善上取得了一些積極的進展。但是與此同時,物權法也留下了諸多未解的難題。

關于土地承包經營權問題。《物權法》將農村土地承包經營權的性質明確界定為物權中用益物權之一種,把農村的土地承包經營權放在了更高的法律地位上,給土地承包經營人更為全面的保護。但也有一些問題沒能得到解決:首先,土地承包經營權最長可達70年,但70年后將如何處置。這種擔心在于兩條:一是年限過后土地被收回,自己所有的權益何以得到保障;二是即便不被收回,是不是還得交一筆不可預知的費用。這些問題,農民都沒得到回答。其次,《物權法》對土地承包經營權的范圍界定模糊。《物權法》第11章“土地承包經營權”第125條提到“土地承包經營權人依法對其承包經營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權利,有權從事種植業、林業、畜牧業等農業生產”,這樣一來,物權法所調整的土地承包經營權主要是通過家庭承包方式而形成的土地承包經營權和通過其他方式承包并經依法登記而形成的土地承包經營權,而通過其他方式承包并未經登記而形成的土地承包經營權則是模糊的,這將會直接帶來權利的規范和使用上的困難。第三,其他方式承包經依法登記取得的土地承包經營權物權無完善法律規范適用。根據《物權法》第11章“土地承包經營權”11個條文分析,直接規定“其他方式承包”只有1個條文,即《物權法》第133條;《物權法》其他條文主要規范和調整“家庭承包”的。《物權法》第133條規定:“通過招標、拍賣、公開協商等方式承包荒地等農村土地,依照農村土地承包法等法律和國務院的有關規定,其土地承包經營權可以轉讓、入股、抵押或者以其他方式流轉”。《物權法》只規定通過招標、拍賣、公開協商等方式承包荒地等農村土地,而取得的土地承包經營權可以轉讓、入股、抵押或者以其他方式流轉,沒有涉及其他內容。完整的土地承包經營權法律制度,應包括土地承包經營權的概念、標的、主體、客體、內容、期限、設立、變更、流轉和消滅等內容,而《物權法》對其他方式承包取得的土地承包經營權的上述法律制度內容幾乎沒有涉及,不利于通過《物權法》法律規范調整“其他方式承包”取得物權性質的土地承包經營權。同時,《農村土地承包法》對其他方式承包取得物權性質的土地承包經營權的上述法律制度內容規定也很少,其內容(法定內容)、期限、變更、消滅等幾乎沒有規定,其他方式承包經依法登記取得的土地承包經營權物權法律規范的適用仍屬空白。

關于農村建設用地使用權問題。《物權法》第42條規定,為了公共利益的需要,依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。同時,《物權法》對征收補償作出了明確具體的規定,征收集體所有的土地,應當支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用,安排被征地農民的社會保障費用,保障被征地農民的生活,維護被征地農民的合法權益。征收單位、個人的房屋及其他不動產,應當依法給予拆遷補償,維護被征收人的合法權益;征收個人住宅的,還應當保障被征收人的居住條件。任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。但這些規定也存在問題。首先,“公共利益需要”缺乏明確界定。現行法律、法規并沒有明確界定哪些建設項目用地是為了“公共利益需要”,或界定哪些項目用地不是為“公共利益需要”,從而導致在實際操作中,國家機關以“公共利益需要”作為不當征地的最好理由,把公共利益外延到所有經濟建設,把所有市場主體的商業投資亦視為公共利益的需要,從而頻繁使用征收手段。事實上,土地被征收后,由哪些具體的建設項目來使用被征之地具有很大的隨意性,往往是誰申請使用,就由市、縣人民政府按照規定出讓或劃撥給誰使用,這里面的“公共利益需要”尺度很難把握。正是農村土地征收的“公共利益需要”界定不明,出現農民本不應該失去土地卻失去土地的情形;也導致土地征收中出現不規范的情形增多,進而損害了農民的合法權益。

完善農村土地制度的構想

要以農業經濟市場化為取向,研究農民與土地的利益關聯,構建以土地法律制度為核心的農村經濟法律制度,為新農村的經濟建設提供法律保障。在二元結構的社會背景下,農民作為一種身份是與農村土地捆綁在一起的,從事農業勞動的人就是農民。可見,在傳統農村,農民、土地、農業是三位一體地糾纏在一起的。在這種狀態下,農村經濟主要是以農業勞動為主體的自給自足的小農經濟。新農村的經濟建設是以建立有中國特色的社會主義市場經濟(憲法第十五條)為背景的,農村經濟的市場化是健全社會主義市場經濟的重要組成部分。在現實中,農村經濟市場化的核心問題是建立符合市場經濟要求的土地物權制度,必須注意以下問題:第一,確立農民的法律主體地位,從而使農民法律資格認定與土地相脫離。第二,建立符合社會主義物權制度,使土地真正地成為一種市場資源在全社會進行有效的配置。第三,從事農業勞動不再是一種身份的象征,而是一種社會職業,全體公民都依法享有從事農業勞動的權利。第四,在土地市場化的過程中,土地主要是體現其經濟功能,過去農村土地所承載的其他功能特別是“政治功能”將隨之弱化或者缺位,此時,必須建立、健全相應的法律制度來承載由原先的土地制度所承載的政治功能。

1.要正確認識農民這個最大的利益主體,尊重農民新農村建設主體的法律地位,徹底摒棄視農民為二等公民的錯誤思想觀念,樹立農民與市民平等的觀念,給農民以“憲法關懷”和“完全的國民待遇”,這是確保農民土地權益的社會思想基礎。保護農民土地權益是法治社會的應有之意,也是城鄉協調發展的基本要求。如果在立法的觀念上不改變鄙視和輕視農民的慣性思維,農民的土地權益就不會受到法律的充分保護,執法活動也會因此而大打折扣。

2.依法確認農民集體土地所有權的主體,徹底解決權利主體虛位的弊端。筆者同意“農民集體即村民小組”的觀點,因為村民小組擁有絕大部分耕地的所有權,是最大的集體土地所有權主體。農民集體土地所有權主體的實在化,可以有效杜絕少數人的操控和鄉村干部的土地尋租行為,從而實現私權利對公權力及準公權力的制約。其次,用法律公平界定農民集體土地所有權的內容和范圍,保護農民集體土地所有權的完整性、獨立性和穩定性,使其成為與國家土地所有權平等的財產權利。再次,依法嚴格界定“公共利益”的概念和范圍,徹底解決以“公共利益”為名為經營性項目行土地征收之實的問題。

3.強化國家對集體土地的用途管理制度,讓政府退出對農民土地利益的角逐,從而切斷國家對農民集體土地實質上的控制,真正還權于農,依法確立和形成有利于城鄉協調發展的利益格局。同時,將以營利為目的的經營性用地項目的土地供應交給市場,讓農民參加與買方平等協商土地供應價格的談判,確保其真正享有土地物權的價值和利益,讓政府退出對農地利益的角逐,使其通過稅收手段管理土地的市場交易,真正履行其市場裁判者的應有職能。

第8篇：土地法荒地規定范文

一、兩種土地使用權

現行立法上的“土地使用權”一詞，在概念上存在多義。實務中遇到“土地使用權”一詞時，首先應區別具體的土地使用權是物權性質還是債權性質。

關于物權性質的土地使用權，在《民法通則》、《土地管理法》、《城市房地產管理法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中均有規定，具體種類有：城鎮建設用地使用權、鄉鎮企業建設用地使用權、農村宅基地使用權等。其有以下特征：設立時須根據有關物權的法律法規，如《土地管理法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等；有關法律法規大多是強行性規范；屬于用益物權，是與土地所有權相分離并立的權利；其權利期限較長；當事人權利義務關系中，法定內容多而約定內容少；其權利人對土地有直接占有、使用和收益的權利；在權利受侵害時，其權利人可直接行使物上請求權，可以直接對第三人包括土地所有人主張權利；其設立、變更和消滅等，須經不動產登記，權利人須持有《土地使用權證書》，除非法律有特別規定，否則可自由轉讓；如果根據出讓合同取得，其權利人須支付出讓金，根據劃撥取得則權利人可無償擁有；土地所有人或土地使用權人可將物權性質的土地使用權向公司出資，出資后公司成為土地使用權人，但須向出資人折算相當股份。

關于債權性質的土地使用權，現行法律疏于規定，但實務中卻常見，具體情形有：租用或借用他人土地堆放建筑材料、修建臨時建筑、停放車輛、舉行活動等。其有以下特征：只須根據租賃或借用合同設定；有關法律大多是任意性規范；債權性質的土地使用權只是土地所有權中的使用權能，不能獨立于土地所有權；其期限較短；當事人權利義務中，約定內容多而法定內容少；其權利人對土地通常只有占有、使用的權利，如土地所有人允許轉租，則權利人有收益權；其權利人根據租賃或借用合同行使權利，在權利受侵害時，一般沒有物上請求權；其設立、變更或消滅時不須登記，但如登記則可對抗第三人，權利人不需持有《土地使用權證書》；除非有約定，否則不能轉讓；如果據租賃合同取得，其權利人須交付租金，根據借用合同取得則權利人可無償使用；債權性質的土地使用權不可用于向公司等法人出資，只可以用于合伙出資。

二、兩種土地承包經營權

通常認為，我國農村土地承包經營權只有一種。其實根據現行法律及司法解釋，土地承包經營權也有兩種。例如，《農業法》第十三條規定：“在承包期內，經發包方同意，承包方可以轉包所承包的土地、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面。”最高人民法院《關于審理農村承包合同糾紛案件若干問題的意見》規定：“轉包是指承包人把自己承包項目的部分或全部，以一定的條件發包給第三者，由第二份合同的承包人向第一份合同的承包人履行，再由第一份合同的承包人向原發包人履行合同的行為。”所以，農村土地轉包中存在兩種“承包經營權”：其一是轉發包人繼續擁有的承包經營權，其二是轉承包人擁有的承包經營權。前者應是物權性質的土地承包經營權，后者應是債權性質的土地承包經營權。

物權性質的土地承包經營權有以下主要特征：該權利是與土地所有權相分離并立的權利；該權利是根據農用土地承包經營合同而設立的，發包人是土地所有人；該權利人對土地擁有獨立的占有、使用、收益的權利，擁有農用土地上種植物、養殖物的所有權，對外獨立享有收益權和承擔風險；當事人權利義務關系中，法定內容較多而約定內容較少；該權利期限較長；在權利受侵害時，權利人可獨立行使物上請求權，可以向任何第三人包括土地所有人主張權利。就目前實際情形來看，該類權利仍有許多債權性質，如多數未經不動產登記，轉讓時須經土地所有人同意等。但隨著農村土地制度的改革和物權制度的完善，該權利內容中的債權性質將逐漸淡化以至消失。

債權性質的土地承包經營權有以下主要特征：該權利只是物權性質的土地承包經營權的使用權能；該權利根據轉包合同而確立；該權利人對土地沒有獨立的占有、使用、收益的權利，對農用土地上的種植物、養殖物沒有所有權，對外不能享有收益和承擔風險，對內（即轉發包人和轉承包人之間）則可以分享收益和分擔風險；當事人權利義務關系中，約定內容多而法定內容少；該權利期限較短；在權利受侵害時，權利人不能行使物上請求權，只可以向轉發包人主張權利，或者通過轉發包人向第三人包括土地所有人主張權利。

三、“土地租賃”的多義性

在社會經濟生活中，“土地租賃”一詞被廣泛使用。經濟學上的土地租賃，往往指任何有償使用他人土地的情形。法律上的土地租賃則至少在以下兩種意義上使用。

其一，債法上的土地租賃。其法律關系基本與通常租賃合同關系相同，特別之處在于標的物為土地；出租人可以是土地所有人，也可以是物權性質的土地使用權人；承租人擁有的土地權利即是上述債權性質的土地使用權。

其二，物權法上的土地租賃。《股份公司土地使用權管理暫行規定》第九條規定：“國家以租賃方式將土地使用權租給公司的，定期收取租金。”該項規定的情形即是物權法上的土地租賃，其目的是設立物權性質的土地使用權，屬于建立物權關系的原因關系；其當事人一方為土地所有人（不叫出租人），另一方為土地使用權人（不叫承租人），相互之間的關系受物權法規范。與土地使用權出讓相比，兩者有以下不同：（1）兩者目的均為設立物權性質的土地使用權，均屬于設立物權的原因關系，但出讓屬于土地使用權出售。（2）因出讓而設立土地使用權，出讓金在性質上屬于土地使用權的價金，土地使用權人應在較短期限內（如60日）交付；因租賃而設立土地使用權，租金可在土地使用權存續期間定期交付。

第9篇：土地法荒地規定范文

關鍵詞：土地征用集體土地公共利益安置補償

我國土地實行社會主義公有制，包括全民所有制和農民集體所有制兩種形式。作為土地所有制的法律表現形式，土地所有權也相應存在國家土地所有權和集體土地所有權兩種類型。土地征用是發生在國家和農民集體之間的所有權轉移，是指國家為了社會公共利益的需要，按照法律規定的批準權限和程序批準，并給農民集體和個人補償后，將農民集體所有土地轉變為國家所有。土地征用是保證國家公共設施和公益事業建設所需土地的一項重要措施。無論是資本主義國家還是社會主義國家，為了發展社會公共事業，都設置了土地征用法律制度，我國《憲法》第10條規定，國家為了公共利益地需要，可以依照法律規定對土地實行征用，這是我國實行土地征用地憲法依據。土地征用具有下列特征：

1、國家建設征用土地的主體必須是國家。

只有國家才能在國家建設征用土地法律關系中充當征用主體，因為只有國家才能享有國家建設之需要依法征用集體所有土地的權利，盡管直接需要土地的并非國家，而是具體的國家機關，企事業單位，社會團體以及個人。但是他們作為土地需要的單位只能根據自己的用地的實際需要，依照法律規定地程序向土地機關提出用地申請，并在申請批準后獲得土地的使用權，另外還要明確國家雖是征用土地的主體，但是實際行使征用土地權的是各級土地管理機關和人民政府，他們對外代表國家具體行使此權。

2、國家建設征用土地是國家行政行為，具有強制性。

國家建設征用土地并非民事行為，而是國家授權的并依照法律規定的依據和程序所實施的行政行為。這是因為國家建設征用土地法律關系的主體——國家，土地被征用的集體組織（農村集體經濟組織或者村民委員會）的地位是不平等的。土地征用法律關系的產生并非基于雙方的自愿和一致，而是基于國家的單方面的意思表示，無需被征用土地的所有人同意。國家征用土地的指令，是行政命令。對此，土地被征用的集體經濟組織必須服從。而且在這種法律關系中也不遵循等價有償原則。

3、國家建設征用土地是國家公共利益的需要。

國家建設征用土地的原因是國家建設之需要，也即憲法第5條所指的公共利益的需要。這里所講的國家建設需要或是公共利益需要，均是從廣義上理解的。大體可以從兩個層次上加以理解：其一，是直接的國家建設需要或公共利益的需要。比如發展和興辦國防建設，公用事業，市政建設，交通運輸，水利事業，國家機關建設用地等等，皆是以公共利益為直接目的地事業，其二，是廣義地國家建設需要或者廣義的公共利益需要。就是說，凡是有利于社會主義現代化建設，有利于人民生活水平的提高，有利于綜合國力的加強，諸如設立國家主管機關批準的集體企業，三資企業，興辦國家主管機關批準的民辦大學以及其他社會公益事業等等，均是廣義上的國家建設和公共利益之需要。這些情況都可作為國家建設征用土地的原因。

4、國家建設征用土地必須以土地補償為必備條件。

國家建設征用土地與沒收土地不同，它不是無償地強制地進行，而是有償地強制進行。土地被征用地集體經濟組織應當依法取得經濟上的補償。國家建設征用土地與土地征購不同。它并不是等價的特種買賣，而是有補償條件的征用，但是，對被征用土地的適當補償，則是國家建設征用土地所必不可少的條件，所謂適當補償，就是嚴格依據土地管理法的規定給予補償，征地補償以使被征用土地單位的農民生活水平不降低為原則。應當指出的是，盡管土地為國家征用，但是土地補償費以及其他費用并不是由國家直接支付，而是由用地單位支付，這是因為國家并不直接使用這些土地。用地單位支付這些費用的義務是直接產生于國家征用土地行政行為和國家批準用地單位用地申請及被征用土地使用權的行為。

5、國家建設征用土地的標的只能是集體所有的土地。

國家建設征用土地的標的，建國以來經歷了一個發展變化的過程，隨著農業合作社在全國范圍內的實現，農村土地都變成了農村合作經濟所有以后，到了1986年土地管理法規定的征用土地的標的就只能是集體土地了。應當指出的是，國家建設用地需要用集體所有的土地來滿足，也需要用國家所有的土地來滿足，用集體所有的土地滿足國家建設用地的法定辦法是征用，用國有土地來滿足國家建設用地之需要的法定辦法是出讓，劃撥等方式而非征用方式，因為國有土地本來就是國家的，不需要再通過其他方式取得所有權，國家可直接行使處分權利。

（一）土地征用制度的現實意義：

1、滿足集體土地進入房產市場的內在沖動和外在需求的需要。我國存在較大面積的集體所有的土地，這既是歷史的產物，也是現實的需要。在我國現代化進程中，城鄉差距長期存在，城鄉之間始終存在著一個農村向城市所取資金和城市向農村所取土地的問題，資源配置的經濟學規律不可避免要使集體土地涉足城市房產市場；另外隨著我國社會主義經濟建設的順速發展和社會城市化的加速進行城市對土地的需求將不斷擴大。為了滿足城市對土地的需求，填補需求缺口，城市出了向高空發展外，就剩下向城市郊區農村索取集體土地這一唯一途徑了，這是必然的，也是解決城市土地需求問題的根本途徑。幾十年來，土地征用制度為完善土地法律制度，保障社會主義建設順利進行方面發揮了巨大作用。

2、適應我國國情，保護農業用地的需要。我國是一個農業大國，同時又是一個人多地少，耕地資源貧乏的國家，集體所有的土地肩負著十幾億人口的溫飽重任，隨著人口的急劇增長與經濟建設的發展，人地相爭的矛盾將十分突出，因此，國家將“十分珍惜，合理利用土地和切實保護耕地”作為我們的一項基本國策。農業用地改為房地產開發用地，其短期經濟效益確實十分明顯，這成為導致我國耕地減少的直接原因之一，如果對農業用地改為房地產用地不加以限制，任其自由發展，勢必影響到作為我國經濟基礎的農業，增加不安定因素，導致經濟結構的混亂和的效益。設立土地征用制度就是為了限制集體土地任意進入房產市場，確實需要的，必須履行國家機關的嚴格審批程序收歸國有后，方可有償出讓。

（二）集體土地征用應遵循的原則：

1、十分珍惜，合理利用土地和切實保護耕地的原則。

我國人口多，耕地少并且在某些地區耕地又浪費嚴重。隨著人口的逐年增長，耕地將繼續減少，這是一個不爭的事實，因此土地管理法規定：十分珍惜，合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策。各級人民政府應當采取措施，全面規劃，嚴格管理，保護開發土地資源，制止非法占用土地的行為。在國家建設征用土地中要做到這一要求，必須堅持：

1，加強規劃，嚴格管理，嚴格控制各項建設用地

2，要優先利用荒地，非農業用地，盡量不用耕地

3，要優先利用劣地，盡量不用良田4，加大土地監察和土地違法行為地打擊力度，切實制止亂占耕地地濫用土地行為

2、保證國家建設用地地原則。

國家建設征用土地，被征地單位必須無條件服從，這不但因為征用土地是國家政治權力的行使，而且因為國家權力的行使是為了維護社會的公共利益。社會公共利益是一國的最高利益，是全體人民的共同利益體現，私人行使權利不得文違背社會公共利益，而且在與社會公共利益相抵觸時就得對私人利益加以限制以維護社會公共利益。國家建設即是社會公共利益得體現，因此應在貫徹節約土地，保護土地得前提下保證國家建設用地。

3、妥善安置被征地單位和農民的原則。

集體土地征用意味著農民集體土地所有權的喪失，意味著農民對土地的使用收益利益的喪失，故用地單位應當根據國家法律規定，妥善安排被征地單位和農民的生產和生活：一是對被征用土地的生產單位要妥善安排生產，二是對征地范圍內的拆遷戶要妥善安置，三是征用的耕地要適當補償，四，是征地給農民造成的損失要適當補助。

4、誰使用土地誰補償的原則。

土地征用的補償并不是由國家支付，而是由用地單位支付，這是因為，國家并不直接使用所征用的土地，也不是使用該被征用土地建設項目的直接受益者，而用地單位則兼具這兩個因素，由其支付征用土地補償是合理的。用地單位的補償是一項法定義務，承擔此項義務是使用被征土地的必要條件。用地單位必須按法定的標準，向被征用土地的集體組織給予補償。

（三）集體土地的補償安置問題。

集體土地征用的補償，是征地工作的主要內容，亦是一項難度較大的重要工作，其涉及到國家，集體，個人利益，既要考慮到建設項目的投資和國家建設的發展，又要考慮被征地單位以及農民地生產生活水平，力求做到國家利益優先，兼顧用地單位和被征地單位和農民的各方利益。

1、征用集體土地的補償原則：

（1）、保持被征地農民原有生活水平的原則土地是農民最基本的生產資料，征用農民的土地等于剝奪了他們的生活來源。因此，征地補償應使被征地農民的生活水平不降低為原則，以保障農民兄弟的利益不因征地而受損。

（2）、按照被征用土地的原用途給予補償的原則。征用土地的補償標準和補償范圍不能因征用土地之后的用途改變而改變，而是按照被征用土地的原用途確定補償標準和補償范圍原來是耕地的，按耕地的標準給予補償，原來是林地的，按林地的標準給予補償，對地上物的補償和對人員的安置也是如此。

2、征用集體土地的補償范圍和標準：國家建設征用土地由用地單位支付補償費用。征用土地的補償費用包括以下三項內容：

（1）、土地補償費，主要是因國家征用土地而對土地所有人和使用人的土地投入和收益損失給予的補償，征用耕地的土地補償費為該耕地被征用前3年平均產值的6至10倍。征用其他土地的補償費標準，由省自治區直轄市參照征用耕地的補償費標準規定。

（2）、安置補償費是為了安置以土地為主要生產資料并取得生活來源的農業人口的生活所給予的補助費用。征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產值的4至六倍，但是每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前三年平均年產值的15倍征用其他土地的安置補助費標準由省，自治區，直轄市參照征用耕地的安置補助標準規定。

（3）、地上附著物和青苗補助費，如房屋，水井，林木及正處于生長而未能收獲的農作物等，補償標準由省自治區直轄市規定。

3、安置剩余勞動力。

因國家建設征用土地造成的多余勞動力，由縣級以上地方人民政府土地管理部門組織被征用單位，用地單位和有關單位，通過發展副業生產和舉辦鄉鎮企業等途徑加以安置，安置不完的，可以安排符合條件的人員到用地單位或者其他集體所有制單位和全民所有制單位就業，并將相應的安置補助費轉撥給吸收勞動力的單位。

4、土地補償費用的處理。

國家建設征用土地的土地補償費歸農村集體經濟組織所有，地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。征用土地的安置補助費必須專款專用，不得挪作他用。市縣和鄉鎮人民政府應當加強對安置補助費使用情況的監督，侵占，挪用被征用土地單位的征地補償費用和其他有關費用構成犯罪的，依法追究刑事責任，尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

（四）我國土地征用中存在的若干問題及其對策。

我國現行的土地征用制度是50年代在高度集中的計劃經濟體制時期形成的，當時對于保證國家建設起到了積極作用。但是，隨著社會主義市場經濟的發展，這個制度的缺陷就日益凸現，目前主要存在如下一些問題亟待解決：

1、相關法律中“公共利益需要”缺乏明確界定。我國《憲法》規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征用”，《土地管理法》規定：“國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用”。這些規定都強調了征用的前提必須是為“社會公共利益的需要”，也就是說，只為某個或某些經濟組織或者個人利益需要，是不能征用集體土地的。但是現行法律、法規并沒有明確界定哪些建設項目用地是為了“公共利益需要”，或界定哪些項目用地不是為“公共利益需要”。根據《土地管理法實施條例》對征地審批程序的規定，可以間接推斷出：在土地利用總體規劃規定的城市用地范圍內，為實施城市規劃需要占用土地，以及能源、交通、水利、礦山、軍事設施等建設項目確需使用土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍外的土地，應當屬于為“公共利益”需要使用土地。而事實上，為實施城市規劃分批次征用土地后，由哪些具體的建設項目來使用具有很大的隨意性，往往是誰申請使用，就由市、縣人民政府按照規定出讓或劃撥給誰使用。這里面的“公共利益需要”尺度很難把握。

2、土地征用的補償問題。土地征用是政府強制性取得集體土地所有權的一種方式。這種所有權的轉移是在有償的方式下發生的。在此過程中，土地權利的轉移不是一種市場行為，而是一種行政行為。為了國家建設的需要，農民集體不得以任何理由阻礙政府。此時農民集體所有權表現為一種不完全的所有權，其收益權受到削弱。我國《土地管理法》中明確規定了土地征用的補償標準，這種補償標準雖在原來的基礎上有所提高，但仍存在一定的不足。它難以正確體現地塊的區位差異及各地不同的經濟發展水平等等，進而難以維持農民現有的生活水平，導致農民對征地的不滿；政府低價獲得土地所有權、高價出讓土地使用權的行為，也難以為農民所接受。

3、土地征用權的行使問題。從世界各國對土地征用權力的行使來看，大多是為了公共利益。一些經濟比較發達的國家，政府更多的是采用通過與所有者合作或商議的形式獲得土地，實行土地先買為主，征用為輔。當收買發生困難時，才實行土地征用。在我國，憲法明確規定為了公共利益的需要征用土地，但《土地管理法》則規定任何單位或個人使用土地，必須使用國有土地。即凡是不屬于該集體經濟組織的用地單位或個人需要使用土地，都必須請求政府動用征地權，從而滿足其用地的需要。我國自實行土地有償制度以來，各級地方政府為增加財政收入，對征地權的行使樂此不疲。有的地方往往通過建立開發區、科技園等向投資單位提供優惠政策，而土地使用費往往作為其優惠的條件之一。盡管現行的《土地管理法》規定征用審批權由國務院及省級人民政府行使，但各級地方政府仍擁有一定的權力，加之監督機制不完善，便在征地申報過程中出現了一些弄虛作假的行為。

4、土地收益分配和管理問題。土地征用過程中，土地收益為土地的所有權及使用權收益，因此這部分收益應該在失去土地所有權及使用權的產權主體之間進行分配，即在集體經濟組織及農民個人之間進行合理的分配。然而在實際中，一些縣、鄉鎮政府也參與補償收益的分配，從而導致集體經濟組織及農民個人獲取的補償收益減少。據有關部門統計數據表明，地方政府占了補償收益的大部分，而農民作為集體土地的直接使用者和經營者，在補償中往往處于劣勢，掌握在集體經濟組織手中的征地補償費也往往被少數村干部所侵吞。我國《土地管理法》實施條例第二十六條規定，土地補償費歸農村集體經濟組織所有，地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有，從而使農民的土地使用權成為虛置。加之我國社會保障體系很不健全，農民未被納入社會保障之列，因此盡管在征地中對完全失去土地的農民進行相應的安置，但這種安置方式是在計劃經濟的背景下產生的，隨著我國從計劃經濟向市場經濟轉變并趨向成熟的過程中，企業地位及用工制度發生了巨大變化，競爭上崗，能者上，弱者下，農民即使通過安置獲得一份非農職業，但受其自身素質的限制難以適應企業的需要，往往成為下崗的首選對象。

以上問題的存在，主要是法律制度的設計存在問題，建議國家有關部門應盡快通過立法措施完善土地征用制度，使之更加符合市場經濟的要求。

1、嚴格限定公益性用地范圍，土地征用權只能為公共利益的需要而行使。我國《憲法》和《土地管理法》均明確規定，“國家為了公共利益的需要”，可以征用農村集體所有的土地。依據國外經驗和我國實際，我們認為，“公共利益”應嚴格限定在以下幾類：（1）軍事用地；（2）國家政府機關及公益性事業研究單位用地；（3）能源、交通用地，如煤礦、道路、機場等；（4）公共設施用地，如水、電、氣等管道、站場用地；（5）國家重點工程用地，如三峽工程、儲備糧庫等；（6）公益及福利事業用地，如學校、醫院、敬老院等；（7）水利、環境保護用地，如水庫、防護林等；（8）其它公認或法院裁定的公共利益用地。在合理界定“公共利益用地”的前提下，要確保土地征用權只能為公共利益的需要而行使。其它非公益性用地，不能依靠征用農地，而應當主要依靠盤活城市土地存量市場以及開放農村集體非農建設用地市場來解決。

2、以農用地市場價格作為確定土地征用費的基本依據。現行《土地管理法》盡管提高了根據土地產值補償的倍數，但還遠未消除低成本征地的不合理狀況。耕地的常年產量因為不能反映土地的位置、地區經濟發展水平、人均耕地面積等影響土地價格的經濟因素，也不能反映同一宗土地在不同投資水平下出現產量差別的真實價值，目前世界大多經濟發達國家或地區將土地市場價格作為征地補償依據。在計劃經濟年代，土地沒有價格，征地補償依其常年產量未嘗不可。但在市場經濟條件下，繼續這樣作就不利于保護農村集體經濟組織和村民利益。為了切實保護農民利益，也為了建立我國完善的土地市場，征地補償必須以土地的市場價格為依據，實行公平補償。在公平補償原則下，征用補償金包括兩部分：土地的市場價格和相關補助金。土地的市場價格是指某一宗特定土地處于現狀土地利用條件下，在公開市場中所有權形態所具有的無限年期的正常市場價格。在我國目前農村，集體土地具有多重功能，即為農業生產服務的生產資料功能和對農民進行生存保障的社會保障功能及發展功能，農地所有權的市場價格要體現這三重功能。相關補助金是指因征地而導致搬遷費用、新的工作的前期費用以及農地中一些尚未折舊完畢的投資，對農村建設用地（如宅基地）則還包括建筑物的補償費。

3、合理分配土地征用補償收益，明確界定產權是實現征地補償費合理分配的關鍵。我國法律明確規定農村土地屬集體所有，農民享有本集體土地的承包經營權。這些權利可以通過土地登記，并發放相應的土地權利證書，從而在法律上得到有效的確認和保護。在權利證書中應明確規定集體土地權利主體的權利和義務，通過土地利用現狀調查或地籍調查查清各權利主體的土地邊界、面積、位置、四至等基本情況，使權利的行使能夠對應特定的物，從而防止權利的虛化，使其不被他人侵害，從而真正享有土地的所有權或使用權。由于我國特殊的國情，集體土地對農民而言不單是生產資料，還是保障資料。土地征用是對集體土地所有權和使用權的永久性轉移，農民將永遠失去土地的經營權，失去生活的可靠來源和保障。因此在土地補償中應考慮這一特殊性，使補償收益更多地偏向失地農民，并指導他們合理使用這部分收益，用于再就業及改善和提高生活水平。農村集體經濟組織所得份額應用于本集體經濟組織內的生產建設，如興修農田水利建設，購置農機具，幫助農民引進先進的農業科學技術，更新品種，提高農業單產，同時還可進行鄉鎮企業的建設，為失地農民提供更多的就業機會。總之，土地補償收益必須進行合理的分配和使用，真正體現農民的利益。只有這樣，才能真正體現產權工作的經濟利益。

此外，我國土地征用制度，其他相關措施也要跟上，才能使其順利地通行。一是建立城市土地儲備制度之后，可以真正實現政府壟斷城市土地一級市場，城市公益性用地可以通過征用農地解決，其它非公益性用地則主要通過土地儲備機構在城市存量土地市場上采取“回收、收購、置換、整理”方式取得的土地來解決。這就為收縮征地范圍后非公益性用地找到了途徑，這既盤活了城市土地存量市場，又十分有利于保護耕地。二是縮小征地范圍，實行依價補償，就為土地市場的正常運轉提供了基本前提條件。非公益性項目用地則由市場來解決，這就需要建立集體土地產權市場，尤其是要建立和開放農村集體建設用地使用權市場。但必須符合土地利用總體規劃和土地用途管制，充分發揮市場機制的作用進行運作。三是加快我國農用地定級估價的步伐，以促進農用地市場迅速發育并使之逐步成熟，為改革我國土地征用制度作出貢獻。四是應盡快出臺土地征用方面的法律，盡快建立以法律機制和經濟機制為紐帶的土地征用制度。

主要參考書目：

1、《房地產法》符啟林著法律出版社2002年版

2、《城市房地產開發用地法律制度研究》符啟林著法律出版社2000年7月版

3、《房地產管理法及配套規定新釋新解》梁書文馬建華張衛國主編人民法院出版社

4、《土地管理法及配套規定新釋新解》梁書文黃赤東主編人民法院出版社