土地拆遷法精選(九篇)

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第1篇：土地拆遷法范文

第一條  為保障城市建設工作的順利進行，保護拆遷當事人的合法權益，根據國家有關法律、法規，結合我市實際，制定本辦法。

第二條  凡在寧波市城市總體規劃劃定的寧波市城市規劃區（以下簡稱規劃區）范圍內，按批準的規劃進行城市建設需要征用集體所有土地而拆遷房屋及其附屬物以及安置、補償等事宜，均應遵守本辦法。

第三條  本辦法所稱的城市建設，是指經計劃、城建、規劃、土地等管理部門批準的城市生產生活設施（包括市政公用設施、公益事業設施）以及為其配套的設施建設。

第四條  寧波市土地管理局是本市征用集體所有土地房屋拆遷的主管部門。

海曙區、江東區、江北區征用集體所有土地房屋拆遷管理工作，由市土地管理局負責，區土地管理部門協同市土地管理局做好拆遷管理工作。

鎮海區、北侖區、鄞縣劃入寧波市城市規劃區的行政區域范圍內征用集體所有土地的房屋拆遷管理工作，由區、縣土地管理部門負責。

第五條  被拆遷房屋所在地的區（縣）、鎮（鄉）人民政府、村（居）民委員會，以及公安、房地產、城建、規劃、市政公用、電力、郵電、勞動、工商行政管理等部門，應當根據各自的職責，協同拆遷主管部門做好拆遷管理工作。

第六條  本辦法所稱拆遷當事人，是指拆遷人與被拆遷人。

拆遷人是指取得拆遷許可證的拆遷單位，被拆遷人是指被拆遷房屋及其附屬物的合法所有人、有常住戶口的合法使用人。

第七條  拆遷人應當依照本辦法規定，對被拆遷人給予妥善安置、合理補償；被拆遷人應當服從城市建設需要，在規定的搬遷期限內完成搬遷。

被拆遷人所在鎮（鄉）人民政府、村（居）民委員會，應當協助拆遷人做好被拆遷人的搬遷動員工作。

第二章  拆遷管理

第八條  城市建設中舊城改造和開發建設的拆遷方案，應征求市政、交通、環保、電力、文物等部門的意見，并按規定的程序報經批準，由拆遷主管部門組織實施。

第九條  房屋拆遷應當實行統一拆遷。建設單位應當委托取得房屋拆遷資格證書的拆遷單位實施拆遷，并簽訂書面委托協議，確定委托事項、權限、責任以及雙方當事人約定的其他事項。

市區和鄞縣的房屋拆遷單位，由拆遷主管部門審核其資格后，分別由市、縣人民政府確定。

拆遷主管部門不得接受拆遷委托。

第十條  拆遷單位接受委托拆遷房屋及其附屬物的，必須持建設項目、建設用地批準文件和拆遷計劃、拆遷方案等，向當地拆遷主管部門提出申請，經審查批準領取拆遷許可證后，方可拆遷。

拆遷人如需變更拆遷范圍或延期拆遷的，應當重新辦理領證手續；停止拆遷的，應當及時辦理拆遷許可證注銷手續。

第十一條  房屋拆遷范圍劃定后，由拆遷主管部門通知當地公安、房地產、城建、工商行政管理、公證等部門、暫停辦理戶口遷入、分戶，房屋買賣、交換、析產、分割、贈與、租賃，房屋改建、裝飾，臨時建筑審批，核發營業執照等手續。因出生、軍人復轉、婚嫁等特殊情況確需入戶的，經區（縣）公安部門批準后，方可辦理。

拆遷人自取得拆遷許可證之日起超過6個月未開展拆遷工作的，前款規定的暫停辦理各種手續的通知自行失效。

因故變更拆遷范圍，延期拆遷或停止拆遷的，由拆遷主管部門重新通知上述各部門。

第十二條  拆遷許可證一經發放，拆遷主管部門應當將拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限等予以公告。

第十三條  在實施房屋拆遷前，拆遷人與被拆遷人應當按照本辦法就安置、補償等問題簽訂拆遷協議。拆遷協議內容包括搬遷期限、過渡方式、回遷時間和地點、安置方式與面積、補償辦法、違約責任以及拆遷當事人認為需要訂立的其他條款。拆遷協議應當送拆遷主管部門備案。

第十四條  被拆遷房屋需要作價補償的，由拆遷主管部門指定按規定取得評估資格的單位在實施房屋拆遷前負責進行房屋評估，但不得指定拆遷當事人進行房屋評估。

第十五條  拆遷人與被拆遷人對補償形式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限和過渡方式等方面有爭議，經協商達不成協議的，由批準拆遷的拆遷主管部門裁決。

當事人對裁決不服的，可以在接到裁決書之日起十五日內向人民法院起訴。在訴訟期間如拆遷人已給被拆遷人作了安置或者提供了周轉用房的，不停止拆遷的執行。

超過房屋拆遷公告規定期限或者超過前款規定的裁決作出的拆遷期限，被拆遷人無正當理由拒絕拆遷的，市、區（縣）人民政府可作出限期拆遷的決定。逾期不搬遷的，市、區（縣）人民政府可以責成有關部門依法強制拆遷，或者由拆遷主管部門申請人民法院強制執行。

第十六條  拆除有產權、使用權糾紛，或因其他原因產權不明的房屋，在拆遷公告規定的拆遷期限內不能解決糾紛或確認產權的，由拆遷人提出補償、安置方案，報拆遷主管部門批準后予以拆遷。拆遷前拆遷主管部門應當會同有關部門組織拆遷人對被拆除房屋作勘察記錄，并向公證機關辦理證據保全手續。

第十七條  拆遷范圍內的違法占地或臨時用地上的房屋及其附屬物以及其他違章建筑，均不作調產安置依據，不予補償，并在拆遷公告規定的期限內自行拆除，逾期未拆除的，由有關部門依法強制拆除。

第十八條  對拆遷范圍內的具有歷史、文化、科學價值的建筑物、構筑物和具有特殊風格的人文景觀，應予以保護，并設置專門標志，如確有必要進行拆遷，應按法律、法規規定的程序報經批準。

第三章  住宅用房拆遷

第十九條  拆遷人需要拆除住宅用房的，應當提供安置用房。安置用房不能一次解決的，應當在拆遷協議中明確過渡期限并提供周轉用房。拆遷后新建房屋建筑面積在二萬平方米以下的，過渡期限不超過二年；在二萬平方米以上的，過渡期限不超過二年六個月。

第二十條  對住宅用房被拆遷人的安置地點，應當根據城市規劃對建設地區的要求和建設工程的性質，按照有利于實施城市規劃和城市建設的原則確定。建設單位在征用的土地上進行住宅建設的，對被拆遷人一般應當予以回遷安置。

對被拆遷人的安置用房應當符合國家和省規定的有關工程質量標準，并有相應的通水、通電等配套設施，質量不合格的安置用房不得提供給被拆遷人。

第二十一條  拆遷私有住宅用房，實行調產安置或遷建安置。調產安置是指以拆遷人統一建造的多層成套住宅用房，作為產權調換用房，安置被拆遷人；遷建安置是指由拆遷人提供遷建用地的有關費用和遷建補償費，被征地單位負責按有關規定辦理用地手續，由被拆遷人自行建造安置用房。

被征地單位耕地被全部征用的，對被拆遷人應當實行調產安置；被征地單位的耕地未被全部征用，除對繼續承包耕地專業從事農業生產，并要求作遷建安置的被拆遷人給予遷建安置外，對其他被拆遷人應當實行調產安置。

第二十二條  拆遷私有住宅用房實行調產安置的，其可調產安置的建筑面積（以下簡稱安置面積），根據經拆遷人依法認定的原住宅用房建筑面積（以下簡稱原面積）和原所有人家庭常住戶口人數，按下列安置標準確定：

（一）1－2人戶，原面積不足48平方米的，安置面積為48平方米；原面積在48－80平方米的，按原面積安置；原面積超過80平方米的，安置面積為80平方米；

（二）3人戶，原面積不足55平方米的，安置面積為55平方米；原面積在55－95平方米的，按原面積安置；原面積超過95平方米，安置面積為95平方米；

（三）4人以上（含4人）戶，原人均建筑面積（以下簡稱人均面積）不足18平方米的，按人均面積18平方米安置；原人均面積在18－30平方米的，按原面積安置；原人均面積在30平方米以上的，按人均面積30平方米安置。

原所有人在同一拆遷范圍內有多處住房的，應合并計算其原住宅用房面積。

原所有人住宅用房面積超過安置標準要求按原面積安置的，其調產安置的價格結算辦法按本辦法第二十三條第一款第（二）項的規定辦理。

第二十三條  拆遷私有住宅用房實行調產安置的價格結算辦法為：

（一）安置面積未超過安置標準的，安置面積與原面積相等的部分，新房按基本造價，舊房按重置價格結合成新，結算差價；安置面積超過原面積的部分按代建房價格結算；

（二）安置面積超過安置標準，但在原面積以內的，安置標準以內部分新房按基本造價，舊房按重置價格結合成新，結算差價；超過安置標準的部分，新房按代建房價格，舊房系磚混、鋼混結構的，按重置價格結合成新后再增加30％至50％，其他結構的按重置價格結合成新后再增加70％至100％，結算差價；安置面積超過安置標準，且超過原面積，超過原面積部分按商品房價格結算；

（三）原住房面積超過安置面積的部分，系磚混、鋼混結構的，按重置價格結合成新后再增加50％至100％結算；其他結構的按重置價格結合成新后再增加100％至200％結算。

前款第（二）、（三）項中舊房按重置價格結合成新后再增加的具體比例由市、縣人民政府確定。

經上述結算后，被拆舊房歸拆遷人所有，調產新房產權歸被拆遷人所有。

第二十四條  拆遷私有住宅用房實行遷建安置的，按下列規定辦理：

（一）征（使）用遷建用地的費用不得超過征（使）用同一地區土地的補償費；

（二）拆遷人應負責遷建用地的通水、通電、通路和場地平整，或支付相應的建設經費；

（三）拆遷人根據依法認定的原住宅用房建筑面積，按重置價格結合成新給予被拆遷人遷建補償費。被拆房屋舊料歸被拆遷人所有，但被拆遷人必須在拆遷公告規定的拆遷期限內自行拆除，逾期未拆除的，由有關部門拆除，以料抵工；

（四）遷建安置用房的建設應當符合遷建用地的規劃要求以及遷建用地控制標準，并辦理有關審批手續。

第二十五條  實行遷建安置的用地控制標準，由市、區（縣）人民政府按照《浙江省土地管理實施辦法》的有關規定，根據當地實際情況，作出具體規定。

第二十六條  安置人口根據被拆遷人家庭常住戶口人數確定。有下列情形之一的，可增加一個安置人口：

（一）符合法定婚齡尚未結婚的；

（二）已訂立計劃生育合同的；

（三）已領取獨生子女證的；

（四）符合計劃生育政策，可生育兩個子女，但目前只有一個子女的。

被拆遷人家庭成員中在本市雖無常住戶口，但屬下列情形之一的，可計入安置人口：

（一）在外地工作的配偶；

（二）在部隊服現役的軍人（不包括已在外結婚定居的）；

（三）尚在監獄服刑、勞動教養的人員；

（四）在戶口所在地無人贍養，并在拆遷范圍內實際居住二年以上的被拆遷人雙方父母；

（五）臨時去臺、港、澳地區和國外，以后仍需回原地居住的人員；

（六）按規定戶口報在大中專學校的學生和戶口報在工作單位未分配過住房的職工。

在拆遷地段雖有常住戶口，但屬寄養、寄居、寄讀的人員，以及報有臨時戶口的務工（農）、經商的外來人員，不作安置人口認定；在拆遷公告規定的拆遷期限內死亡的人員不作安置人口計算。

第二十七條  被拆遷人符合下列條件之一的可作分戶安置：

（一）常住戶口分立，且各自生活，能自然分割房產（互不穿房，各有可供使用的廚房或拼用廚房）的；

（二）家庭成員中已達到法定婚齡，并符合結婚條件的。

第二十八條  在拆遷范圍內無常住戶口的原所有人閑置私有住宅用房，原所有人放棄產權調換，原房系磚混、鋼混結構的，按重置價格結合成新后再增加50％至100％。其他結構的，按重置價格結合成新后再增加100％至200％，由拆遷人作價補償，具體比例由市、縣人民政府確定。

原所有人要求實行產權調換的，其調產安置面積按本辦法第二十二條規定的1－2人戶的調產安置標準計算，產權調換的價格結算辦法按本辦法第二十三條規定辦理。

第二十九條  拆遷私有出租（出借）住宅用房，原所有人在拆遷范圍內有自住住宅用房的，應合并計算其原住宅用房面積，并自行處理好租賃關系。原所有人在拆遷范圍內無自住住宅用房，要求放棄產權調換實行作價補償，或要求實行產權調換的，均按本辦法第二十八條規定辦理。

第三十條  私有住宅用房附屬的經認定合法的牛廄、豬舍、室外廁所、門斗等，均不作產權調換對待，由拆遷人給予相應的折價補償。

第三十一條  拆遷原集體所有出租（出借）給當地有常住戶口者使用的住宅用房，按下列規定辦理：

（一）對原所有人按重置價格結合成新由拆遷人予以作價補償；

（二）對原使用人1－2人戶按每戶建筑面積40平方米、3人以上（含3人）戶按人均建筑面積18平方米，由拆遷人以基本造價為原使用人提供拆遷購買住房。原使用人要求增加購買建筑面積在10平方米以內的，按代建房價格計算，超過10平方米以上的部分，按商品房價格計算。

第三十二條  拆遷住宅用房，拆遷人對住宅裝飾應給予適當補償，具體標準由市、縣人民政府規定。

第三十三條  因拆遷搬家，拆遷人應付給被拆遷人搬家補貼費。需要被拆遷人自行臨時過渡的，拆遷人應付給臨時過渡補貼費。

搬家補貼費、臨時過渡補貼費的標準和計發辦法，由市、縣人民政府規定。

第四章  非住宅用房及其他拆遷

第三十四條  因市政公用設施建設項目和公益事業設施建設項目拆遷已辦理合法手續的私有和集體所有的非住宅用房的，不作產權調換，由拆遷人對被拆遷人的房屋按重置價格結合成新后再增加100％至150％給予補償，具體比例由市、縣人民政府確定。作上述經濟補償后，拆遷人不再為被拆遷人解決所需用房，也不再提供臨時過渡用房，被拆房屋舊料歸拆遷人所有。

第三十五條  因非市政公用設施建設項目和非公益事業設施建設項目拆遷已辦理合法手續的私有或集體所有非住宅用房的（不包括工業、農林牧業生產用房），根據建設項目性質和房源可能情況，實行產權調換或經濟補償，但房地產開發建設項目一般應實行產權調換。

實行產權調換的，調產建筑面積與原建筑面積相等的部分，新房按基本造價，舊房按重置價格結合成新，結算差價；調產建筑面積超過原建筑面積的部分，按商品房價格結算。原建筑面積超過調產建筑面積的部分，按重置價格結合成新后再增加100％結算。被拆房屋舊料歸拆遷人所有。拆遷人應按周轉用房可能情況，為被拆遷人提供周轉用房。

不實行產權調換的，拆遷人應給予被拆遷人被拆房屋重置價格結合成新后再增加150％至200％的經濟補償，具體比例由市、縣人民政府確定。作經濟補償后，被拆房屋舊料歸拆遷人所有，拆遷人不再為被拆遷人解決所需用房，也不再提供周轉用房。

第三十六條  因非市政公用設施建設項目和非公益事業設施建設項目拆遷已辦理合法手續的私有或集體所有的工業、農林牧業生產用房的，不作產權調換，由拆遷人按本辦法第三十五條第三款規定給予被拆遷人經濟補償。被拆遷人需作易地遷建的，政府有關部門應為其提供方便。

第三十七條  拆除原為住宅用房而出租（出借）供他人作非住宅使用的私有房屋，對原所有人仍作住宅用房對待，對原使用人不予安置，不予補償。

原私有住宅用房，經批準依法改作原所有人自己生產經營的非住宅用房的，可作非住宅對待，其拆遷補償辦法按本辦法第三十四條、第三十五條、第三十六條規定辦理。

第三十八條  因拆遷非住宅用房影響被拆遷人生產和營業的，拆遷人還應給予相應的經濟補償。

拆遷非住宅用房設施的，拆遷人還應發給設施補償費。

經濟補償和設施補償費的標準、具體計發辦法，由市、縣人民政府規定。

第三十九條  拆遷中有下列情形之一的，拆遷人應按有關規定辦理：

（一）列入縣級以上政府重點工程的交通、能源、通訊、水利等建設拆遷房屋的；

（二）涉及學校、醫院、宗教場所等房屋的；

（三）發現有保留價值和紀念意義的文物建筑的；

（四）涉及產權屬臺、港、澳同胞，僑胞及外國人所有的住宅用房的。

第五章  法律責任

第四十條  拆遷人未取得拆遷許可證進行拆遷或者超越許可證規定范圍進行拆遷的，由拆遷主管部門責令停止拆遷或吊銷拆遷許可證，并可處以一萬元以上十萬元以下罰款；給被拆遷人造成損失的，由拆遷主管部門責令賠償。

拆遷人變更拆遷范圍或者延期拆遷未重新辦理領證手續進行拆遷的，由拆遷主管部門予以警告、責令限期補辦領證手續，并可處以五千元以上五萬元以下罰款。

拆遷人擅自提高或者降低安置、補償標準，擴大或者縮小安置、補償范圍的，由拆遷主管部門予以警告，責令限期改正，并可處以五千元以上五萬元以下罰款；情節嚴重的，拆遷主管部門可責令其停止拆遷或吊銷拆遷許可證。

拆遷人超過本辦法第十九條規定的臨時過渡期限未給被拆遷人提供安置用房的，由拆遷主管部門責令其盡快提供安置用房或周轉用房，給予被拆遷人相應的經濟補償，并可處以一萬元以上五萬元以下罰款。

第四十一條  拆遷人提供的安置用房出現質量問題，給被拆遷人造成損失的，應予賠償，并按規定進行返修。無法返修或經返修不能保證安全使用的，應予重新安置。

第四十二條  被拆遷人無理拒絕騰退周轉用房的，由拆遷主管部門對被拆遷人予以警告、責令限期退還周轉房，并可處以一百元以上五百元以下罰款；逾期仍不退還的，市、區（縣）人民政府可以責成拆遷主管部門予以強制搬遷，并可處以五百元以上二千元以下罰款。

第四十三條  被拆遷人在原房屋產權、使用狀況或常住戶口等方面弄虛作假的，由拆遷主管部門予以警告、責令改正；因弄虛作假取得安置、補償的，由拆遷人負責追回，并可由拆遷主管部門處以一百元以上一千元以下罰款。

第四十四條  當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請復議或提起訴訟。當事人逾期不申請復議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。

第四十五條  拒絕、阻礙國家工作人員依法執行拆遷公務的，由公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》予以處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十六條  拆遷主管部門或拆遷單位工作人員在拆遷公務活動中，有玩忽職守、接受賄賂、濫用職權、徇私舞弊行為的，由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六章  附  則

第四十七條  本辦法所稱的幾種價格分別是指：

（一）基本造價：包括前期工程費、房屋建筑安裝工程費和化糞池、圍墻等附屬工程費；

（二）重置價格：等同于同類新建房屋的基本造價；

（三）商品房價格：經物價等有關部門核定的，向社會出售的房屋價格；

（四）代建房價格：商品房價格扣除營業稅、投資方向調節稅、利潤的價格。

海曙區、江東區、江北區的上述價格由市物價局會同市土地管理局、市房地產管理局測定公布。鎮海區、北侖區、鄞縣的上述價格由當地物價部門會同土地管理、房地產管理部門測定公布并報市物價局、市土地管理局、市房地產管理局備案。房屋成新標準由市土地管理局、市房地產管理局、市物價局制定。

第四十八條  因城市建設征用集體所有土地房屋拆遷涉及零星國有土地房屋拆遷的，其安置、補償按《寧波市城市建設房屋拆遷管理辦法》的有關規定辦理。

第四十九條  本辦法的具體應用問題，由寧波市土地管理局負責解釋。

第2篇：土地拆遷法范文

由于政策法規設計的缺陷，導致征地后直接對被征地農民的生產、生活產生沖擊或影響，進而引發一系列的社會穩定問題，已構成我區經濟社會可持續發展和建設和諧社會的障礙。被征地農民問題引起了中央和市政府的高度重視，國家和地方有關部門都對被征地農民問題開展了一系列專題調研，學術界對相關體制和機制調整也提出了較多建議意見，但因為涉及較大的利益調整和制度創新，總體上還處于理論探討的層面，實踐探索有待進一步深化。

當前正在進行的“三區一城”建設，必將加速我區現代化進程，因此既是戰略機遇期，也是矛盾凸顯期。經濟建設和城鎮化的持續推進，必然帶來用地需求的高漲。因此，研究被征地農民問題，既是解決現實矛盾的需要，也是經濟社會長遠健康發展的要求。在對我區征地農民生活和居住現狀進行調查分析和研究的基礎上，我們提出了解決被征地農民有關問題的對策建議，形成以下調研報告。

一、我區被征地農民的現狀

（一）我區被征地農民的現狀特點

1.數量呈加速增長的趨勢

根據我區歷年來的征地統計，自建區以來，截止20__年底，全區被征用土地而“農轉非”的人口達到9818人。由于建區以來的前十幾年，我區社會經濟發展的重點主要放在重汽集團的配套服務上，城鄉基礎設施建設、城鎮化步伐和工礦企業拓展不快，相應征用農民土地總量有限，被征地農民涉及的面亦較小，補償和安置工作相對容易。1975－1997年底，累計征地590.4畝，涉及被征地農民560人。按此測算，建區以來到直轄前的22年間，__區年均征轉農用地26.8畝，每年涉及農民不過25人，因征地而產生的社會矛盾并不十分突出。

直轄以后，__區迎來了新的歷史發展機遇，建設步伐明顯加快。隨著城鎮化提速，城鎮新區加快拓展，工業園區、景區開發態勢蓬勃，加上西部大開發所帶來的交通、能源、市政等大量基礎設施建設的展開，征用土地的面積激增，被征地農民和農轉非人員數量也直線上升。1998—20__年3月，由于各種建設需要，全區共征用土地9377.9畝，涉及征地農轉非9258人。按此測算，近十年年均征地和被征地農民數量分別是1975年建區以來至直轄前年均數的32倍和34倍。特別是20__年以來，隨著以“四方井片區”為代表的城市建設、工業園區、景區的開發加快，土地征用步伐更快，涉及的人員更是成倍增長，矛盾也比以往任何一個時期都更為尖銳。尤為突出的是20__年以來，被征地農民的數量都遠遠超過建區以來前28年的總和。

隨著我區“三區建設”的步伐加快，以及城鎮化和各類基礎設施、工業園區、中小企業園區、景區建設力度加大，將有更多的土地被征用，更多的農民將失去土地，被征地農民群體呈擴大之勢。

2.征地區域、時間以及農民年齡結構相對集中，文化程度普遍偏低

被征地農民以城鎮周邊為中心，逐步向邊遠地區推進。從被征地區域看，主要集中在中心城區、工業園區和景區，20__—20__年期間，這三個區域的被征地農民數量占全區農轉非總數的95%以上。

從被征地時間看，主要集中在20__―20__年。這六年的征地農轉非人員為7501人，占了建區以來總數的76.4%，其中僅今年輪胎廠一個項目農轉非人數就已達到1282人，相當于建區以來總數的13.1%。

從被征地農民年齡結構看，以青壯年和老化勞動力人員為主，大部分是有勞動能力的人口。

從被征地農民文化結構看，文化程度普遍不高，絕大部分無專業技能特長。

3.被征地農民就業不充分

從1994年12月起，無論采用什么方式處理安置費、補償費，所有被征地人員，包括農轉非人員，一概不管就業，都只是自找職業、自謀生計。據初步了解，無工作主要集中在男性45歲，女性35歲以上的農轉非人員。從就業方式上看，絕大多數人員是在本區從事服務業（餐欽和建筑裝修）或外出打工，以及少數個體工商戶。

4.征地對農民生活影響較大

被征地農民絕大多數處于城郊結合部、景區或礦區附近（主要是新民、白鶴）。征地前，主要經營收入是蔬菜或打零工，景區或礦區附近主要是撐船或挖煤等，有的還有房屋可出租，收入渠道穩定，再加上各項日常開銷相對較低，生活相對穩定。土地被征用后，其主要生產資料失去了，就失去了穩定的收入渠道和基本的保障條件，除一次性發放的安置補償費外，幾乎沒有其他穩定的收入來源，如不能及時轉崗就業，加上城鎮生活日常開銷相對較大，生活水平就可能逐年下降。因此，被征地農民普遍感到生活壓力大，后顧之憂嚴重，對今后生活如何辦，覺得十分茫然。盡管市政府在20__年出臺了26號文，將被征地農民納入社會保障系統，確保了被征地農民今后的生存問題，但這并不能解決除老年化被征地農民當前的實際生活問題，被征地農民的就業問題仍是一個相當突出的問題。

據調查，我區20__年1月以前的征地拆遷戶已基本安置完畢。自1999年至今共涉及拆遷戶2377戶7433人。其中貨幣安置戶1276戶，自建房安置戶156戶，統建房安置戶945戶。前兩年，鑒于商品房價格的飛速上漲，致使眾多拆遷戶在選擇住房安置方式往往選擇統建房安置方式，而我區目前的統建房建設相對滯后，從而導致過渡房房源十分緊張，再加上拆遷戶往往從節約或生活便利的觀點出發，在過渡房的選擇上要么是租金較高的房屋，要么是條件比較差的房屋，因此居住條件不是很樂觀。近兩年，隨著大幅度提高貨幣安置金額，98%以上拆遷戶都選擇貨幣安置方式，這些拆遷戶目前居住條件比較好。

（二）建區以來不同時期__區所實行的征地拆遷政策

對被征地農民的安置補償，不同時期采取了不同的方式、方法。從1982－20__年（82年以前是征收），分六個階段，實行了六種安置補償政策。

第一階段：1982―1992年，執行重府發［1982］122號文件，將被征地后轉非農民劃為勞動力對象、老病孤殘人員和撫幼人員三大類進行安置。勞動力的 安置標準為每人8000元，付給安置單位用于發展生產，不發給個人。個別自謀職業者一次性付給5000元。對老病孤殘人員按月發給生活費，也可一次性發給5000元包干使用。對未滿16周歲或已滿16周歲的在校兒童（家庭無就業者）每月每人發給25－30元生活費。按當時的物價水平和居民平均生活水平，被安置人員基本滿意。隨著物價上漲，1988年將每月的生活補助費調高到42元－50元。

第二階段：1992－1994年，執行重慶市政府第31號令，采用“人地比”方式控制農轉非人數，征地后村人均土地在0.5畝以下的被征地農民才能轉為非農業人口。將安置費按年齡段分別提高1500元－20__元。對符合孤老病殘和撫幼對象的兒童，采取四種方式安置：一是由征用地單位負責，二是交民政部門管理，三是交商業保險公司進入養老保險，四是自力更生。同時將生活費提高到每月64元，生活補助費提高到每月54元－56元，按18年計算一次性付給。

第三階段：1994年12月－1998年底，執行重慶市政府第64號令。由于當時國家實行宏觀調控，壓縮基本建設，企業經營不景氣，破產增多，以前由集體安置到鄉鎮企業的農轉非人員紛紛下崗，領取生活費的人員陷入生活困境，部分地區開始出現上訪事件。根據被征地人員的合理要求，市政府對31號令進行了調整，形成了64號令：一是提高“農轉非”人員耕地補償計算標準；二是將土地補償費與安置費合并計算；三是重新制定了安置補償標準；四是對房屋的拆遷和安置兩項費用分別計算，實行“分別計算，按實補差”的原則優惠購房；五是對被征地農轉非人員中的“40、50”人員推行商業儲蓄式養老保險。利率定為10%，除銀行利率外其余利差全部由財政部門補貼（按現行利率，銀行1.98%，財政補貼8.02%），并由保險公司按月發放生活補助費。參保的人員，每月領取生活補助108元。

第四階段：1999－20__年，執行重慶市政府第55號令，我區對應的配套文件是雙府發﹝20__﹞26號文。實行貨幣安置，“拿錢走人”。對被征地農轉非人員中的孤兒、孤寡（男年滿60周歲、女年滿50周歲）、殘疾人員從1982年的每月25－30元生活補助費，調整為由民政部門負責發放每月130元的孤寡人員生活費或每月122元的殘疾人員補助費。

第五階段：20__年1月1日起至20__年1月1日，執行渝府發［20__］67號文件，我區對應的配套文件是雙府發﹝20__﹞12號文。為了解決部分被征地農民“種田無地、就業無崗、社保無份”的“三無”狀況，重慶市政府根據中央的宏觀調控政策，嚴把土地征用關，并于20__年7月了《調整征地補償安置標準，做好征地補償安置工作的通知》（渝府發［20__］67號文）。一是決定從20__年1月1日起，我區被征地農民的土地和安置補償費從16500元提高5100元，使平均補償達到21600元左右，對房屋補償上漲20%，對青苗和附著物上漲10%。二是各區縣在征地成本中按每畝1萬元的標準，建立財政專戶統一管理的征地農轉非人員養老保險統籌費。三是規定被征地人員再就業，享受城鎮下崗失業人員工再就業政策。

第六階段：20__年1月1日起至今，執行渝府發［20__］45號及渝府發［20__］26號文件，我區對應的配套文件是雙府發﹝20__﹞28號文。為了解決以往征地中存在的問題。一是調整征地補償安置方式和標準，土地補償費和人員費分別計算，土地補償費為15000元/畝，其中80%用于統籌被征地農民參加養老保險；安置補償費從21600元提到25000元，安置補助費在扣除個人應繳納保險費后支付給個人。二是住房安置面積增加5個平方，同時對房屋補償上漲25%，對青苗和附著物實行綜合定額補償，每畝3500元。

不同時期的政策反映了不同經濟發展階段的基本水平和宏觀政策取向，當前和今后一個時期總的趨勢是越來越關注“三農”，越來越重視農民權益的維護。因此，我們預期，征地政策將越來越嚴格，征地成本也會越來越高。

二、被征地農民就業和生活困難的主要原因

被征地農民出現就業和生活上的階段性困難，既有政策不合理和制度設計缺陷的原因，也與農民文化素質偏低以至在非農產業中就業能力低的因素有關。

（一）被征地農民補償安置費用偏低

我們應從農民對土地的依附性來客觀看待被征地農民的安置費問題。對土地的依附性較弱或完全擺脫土地依附的農民而言，卻是一筆額外的資產；對土地依附性較強的農民而言，土地是其賴以生存的全部生產資料，土地征用后失去了賴以生存的收入來源，扣除個人繳納的養老保險費后，當前的費用就顯得偏低。一般而言，補償安置費是一定就多年不變，其調標速度與經濟發展、物價上升速度不同步，從而變相的使被征地農民的土地收益權受到侵害。但如果頻繁調整，又勢必影響土地征用工作難度。因此盡管近幾年市政府也在不斷提高安置補償費，但是如果不從解決被征地農民的收入來源著手，仍然不能從根本上解決被征地農民的問題。

（二）陳舊的補償方式推動了超前消費和一次性消費

1994年以前，被征地農民的安置費基本上是補給集體單位，由鄉鎮企業安排就業。隨著經濟市場化和就業社會化程度的不斷提高，1995年以后以貨幣補償到人頭的安置方式逐漸代替了集體就業安置的方式。到1999年以后，基本上采取貨幣到人的方式進行補償安置，通過銀行或者村社組織一次性直接付款到農戶。從表面上看，這種方式簡單、公平，但也暗存著不少隱患。被征地農民猛然擁有了一大筆資金，卻并未考慮今年長遠的生計來源，便盲目地加快了消費步伐。據重慶市有關部門進行的調查，有70—80%的農戶進行了家庭裝飾，60—70%的農戶新購置了家用電器等家庭日用品，用這僅有的一次性補償費用超前消費。也有部分農戶將余下資金存到銀行，但增值效果不佳。在新的收入來源不明確的背景下，農民匆匆與城鎮居民生活水準“接軌”，日常生活消費開支激增，致使補償費捉襟見肘。還有少數農民參與賭博或大吃大喝，在短時間內就將一家人送進了貧困的行列。從前一段時間對20__年以前的被征地農民申請養老保險反映的情況來看，還有很大一部分并未在及時申請，這當中有被征地農民的意識未跟上的原因，但我們也不能排除原先的各項安置費用已被用得差不得多了，致使無錢繳納個人應繳的那一部分，導致政府的這項惠民舉措不能發揮最大的效用。

（三）缺乏被征地農民服務主體，就業扶助不到位

用貨幣安置被征地農民后，政府對被征地農民的轉崗就業采取的扶助措施不夠得力。 一是轉崗培訓工作沒有及時跟上。據了解，當前雖然已明確規定了具體的責任單位，但并沒有形成一套行之有效的機制。二是對農民的自主創業缺乏政策支持。至今都沒有像對待下崗職工再就業那樣，明確幾條硬性的政策規定，下指標，定任務，實實在在地支持被征地農民自主創業。三是對吸納被征地農民就業的企業缺乏適當的政策引導。有時征地以后，企業辦了不少，用工需求也不小，但就近吸納被征地農民的卻很少，這里面固然有農民技能和素質的問題，也有政策引導不到位的因素。四是對被征地農民的服務缺乏具體的服務主體，沒有及時納入就業服務的工作對象和范圍。被征地農民的邊緣化，導致這部分人在政策咨詢、技術指導、就業服務、權益保障等方面缺乏具體的服務主體。

（四）被征地農民難以適應新的就業方式

被征地農民突然從祖祖輩輩都臉朝黃土背朝天的農耕狀態進入非農業狀態，產生了諸多不適應：一是不知所從。面對多樣的城鎮就業，到底干什么？正如《重慶日報》記者調查的那樣，“不種地，就不知道干啥能找錢了”，經商有風險，進工廠沒技術，再加上信息不對稱，干得了的卻找不到。二是有依賴思想。一時不能就業，就閑散在家，聲稱“錢吃光了，找政府（低保），反正社會主義不準餓死人”。三是被征地農民文化素質不高。初中以下文化程度占多數，無任何專業技能的一般勞動力占多數，據有關部門調查，不少被征地農民除會農活之外，掌握一門其他技術的不到15%，掌握兩門以上其他技術的不到5 %。而企業招工有年齡、文化、技能限制，使年齡偏大、文化素質不高、缺乏一技之長的被征地農民再就業難度相當大。四是企業用工歧視。即使找到工作的被征地農轉非人員，其工作狀態也極不穩定。長期作為臨散工，享受不到勞動法規和有關政策規定的養老保障、醫療保障等權利。

三、對解決__區被征地農民問題的政策建議

發達國家經驗表明，人均gdp達到1000美元、城鎮化水平越過30%之后，經濟社會發展將進入加速區間，城鎮化也將進一步提速。__區已經進入這一發展階段，適逢我區迎來“三區”建設的良好外部環境，因此也有條件保持持續穩定的發展態勢。我們應緊緊抓住這個難得的戰略機遇期，積極穩妥地推進城鎮化、工業化，將更多的農民從土地中解放出來，同時加速區域經濟結構的升級換代，這也才是從根本上解決“三農”問題的必由之路。但是，在發展過程中也有必要吸收和借鑒發達地區的城鎮化經驗，正確認識和處理征地中可能出現的矛盾和問題，切實依法保護好農民的權益，維護好社會穩定的大局。

（一）高度重視被征地農民的生產、生活問題

隨著社會經濟的迅速發展，城鎮化、工業化的推進，必將產生更多的被征地農民。不管有理還是無理，完全不管法制的擋工現象、群體性時有發生，已影響到我區投資軟環境。如果不下決心解決這一問題，必然影響我區經濟社會的發展。因此，區政府各部門都必須提高認識，高度重視征地農民的生產生活問題。把解決征地農民的問題作為維護社會穩定和構建和諧社會的一項重要工作，從以人為本和堅持科學發展觀的高度，認真落實“三個代表”重要思想。而不能簡單地認為征地過程中出現的種種問題就是國土部門一家之事，全然不知處理好被征地農民的問題是一個系統工程。其他部門一個很小的問題就可能引起被征地農民對政府征地的抵觸，用老百姓的話說就是“我找你政府辦事，你就推三倒四的，那今后你找我的時候就等倒起。”所以，建議各部門都要結合本部門的實際，加強研究制定各項針對被征地農民的惠民政策。

（二）建立健全被征地農民再就業培訓機制

再就業不充分而導致的收入及生活水平下降是被征地農民問題的一大表現，而問題的癥結則在于農村勞動力的非農產業從業能力偏弱，就業素質不高。因此，有必要對被征地農民實行就業扶助，通過培訓增強其就業、創業能力，通過實行優惠政策降低其就業、創業成本。

建立和完善被征地農民的社會就業制度。實行“統籌就業、政策引導、政府促進、市場調節、自主擇業”機制。建立健全完善的勞動就業服務平臺，為被征地勞動力提供技能培訓、就業指導、就業介紹等一系列的服務。并參照下崗失業人員再就業優惠政策，對被征地勞動力中自謀職業、自主創業的給予鼓勵。統籌就業經費可列入財政年度預算，以減輕被征地農民負擔。

千方百計增加就業。一是建議在出讓土地時，本著互惠互利的原則，與征地單位簽訂提供一定數量或一定比例就業崗位的協議，或在同等條件下優先吸納被征地單位的勞動力。二是大力開發社區就業崗位，把解決失地農民再就業問題同加強城市的綠化、環保、衛生、交通、便民服務等事業結合起來，使之形成提供就業崗位與創造本地財富的新循環。三是將失地農民納入小額擔保貸款的政策范圍，提高他們自主創業、自謀職業的積極性和成功率。四是實行公共工程就業計劃，在實施公共基礎設施、道路、綠化、社區建設等工程時，優先安排被征地農民就業，或結合

當前城鄉環境整治等工作，幫助大齡失地農民再就業。五是組織開展勞務輸出。

與農村勞動力轉移相結合，加強被征地農民的就業技能培訓。以市場的需求和農民的需求來決定培訓項目（對被征地農民實行“菜單式”和“訂單式”培訓），以競爭定培訓機構（對就業技能培訓機構實行面向全社會的招標制），以補貼促參與（對參加就業技能培訓的失地農民，政府給予一定的財政支持）。為保證被征地農民有穩定的培訓經費來源，可考慮在財政預算中單列“被征地農民培訓”專項，用此專項經費購買專業培訓機構的培訓服務，讓農民自主選擇適于自己的培訓項目，以保證每一個有勞動能力的被征地農民都能在培訓活動中至少掌握一門非農產業專業勞動技能，從而增強其就業能力。

用經濟手段和優惠政策降低勞動力就業成本。如對招用失地農民的企業，政府給予一定的收費減免、社保補貼、崗位補貼等優惠政策；對自主創業的失地農民，要保障其與下崗失業人員一樣同等享受在就業方面的優惠政策，如免交相關稅費、提供小額擔保貸款等優惠政策。

（三）建立柔性化的突發處理應急機制

要暢通群眾訴求渠道，構建政府與民眾的良性互動機制。土地征用涉及被征地農民的切身利益，他們有這樣那樣的想法和意見是可以理解的。關鍵是暢通群眾訴求渠道，用有效的制度安排來協調和規范被征地農民的利 益表達，堅決打擊動不動就擋工的現象。要建立被征地農民有關問題處理機構，一方面細心聽取被征地農民的要求，對其合理的要求給予認真解決。另一方面對不合理的要求給予耐心細致的解釋，幫助被征地農民理解黨和國家的政策，合理引導群眾需求，防止因被征地農民不了解政策而產生不必要的上訪。

第3篇：土地拆遷法范文

第一條為了規范征收集體所有土地房屋拆遷工作，保護被拆遷人的合法權益，保障城鄉建設順利進行，根據《中華人民共和國土地管理法》和其他有關法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條在本市行政區域內因征收集體所有土地而拆遷房屋及其附屬設施,并對被拆遷人進行補償、安置的，適用本條例。

第三條集體所有土地房屋拆遷，應當遵循依法管理、合理補償、妥善安置的原則，并符合土地利用總體規劃、城市規劃、村莊和集鎮規劃，有利于土地集約和節約利用。

第四條本條例所稱的拆遷人是指各縣（市）、區人民政府設立或者指定的實施集體所有土地房屋拆遷工作的機構。

本條例所稱的被拆遷人是指被拆遷房屋及其附屬設施的所有權人。

第五條市土地行政管理部門主管全市集體所有土地房屋拆遷管理和監督工作，各縣（市）、區土地行政管理部門負責本行政區域內集體所有土地房屋拆遷管理和監督工作。

市和縣（市）、區建設、發展與改革、規劃、農業、公安、工商、勞動保障、民政等行政管理部門，應當按照各自職責，協同做好集體所有土地房屋拆遷管理工作。

第六條市和縣（市）、區人民政府應當依照本條例規定的職責，做好本行政區域內的集體所有土地房屋拆遷管理工作。

被拆遷房屋所在地的鄉（鎮）人民政府、街道辦事處，應當協助做好集體所有土地房屋的拆遷工作。

第二章拆遷管理

第七條市和縣（市）、區人民政府應當依據土地利用年度計劃制定本行政區域內的集體所有土地房屋拆遷計劃，合理控制拆遷規模。

第八條集體所有土地征收方案經依法批準并公告后，市和縣（市）、區人民政府及有關部門在拆遷范圍內不得辦理房屋新建、擴建、改建審批手續，不得辦理房屋和土地用途變更手續。

在拆遷范圍內有下列情形的，房屋拆遷時不作為補償安置的依據：

（一）辦理入戶和分戶，但因出生、婚姻、軍人退伍、大中專學生畢業、刑滿釋放和解除勞動教養等原因確需辦理入戶和分戶的除外；

（二）轉移房屋所有權和宅基地使用權。

第九條拆遷人應當依據依法批準的集體所有土地征收方案、拆遷規劃紅線圖和本條例有關規定，制定集體所有土地房屋拆遷實施方案，經縣（市）、區土地行政管理部門審核后報本級人民政府批準。

集體所有土地房屋拆遷實施方案的內容應當包括：拆遷范圍、補償安置的對象和條件、不予補償安置的情形、補償安置的方式和標準、補償安置資金預算和落實、安置用房和遷建用地的安排、搬遷期限等。

前款規定的補償安置資金應當根據資金預算專戶確認、儲存，安置用房和遷建用地可以折價計入，任何單位和個人不得挪用。土地行政管理部門應當加強對補償安置資金使用的監督。

第十條土地行政管理部門在審核集體所有土地房屋拆遷實施方案時，應當公開告知被拆遷人和其他利害關系人有要求聽證的權利,但在集體所有土地征收方案批準前已經對房屋拆遷實施方案聽證的除外。被拆遷人和其他利害關系人申請聽證的，土地行政管理部門應當及時組織聽證。

第十一條土地行政管理部門應當在集體所有土地房屋拆遷實施方案批準之日起五日內拆遷公告，公布建設項目名稱、拆遷人、拆遷范圍、補償安置的方式和標準、搬遷期限、救濟途徑等事項。

拆遷人應當向被拆遷人公布拆遷補償安置的具體方案，并做好宣傳、解釋工作。

第十二條拆遷人變更拆遷范圍的，應當重新辦理集體所有土地房屋拆遷實施方案審核和批準手續；終止拆遷項目的，應當辦理注銷手續并由土地行政管理部門公告。

第十三條拆遷人拆遷集體所有土地房屋，可以自行實施拆遷，也可以委托具有相應拆遷能力的其他組織實施拆遷。

第十四條拆遷人與被拆遷人應當根據本條例規定簽訂拆遷補償安置協議。協議應當載明補償標準和金額及其支付期限、安置方式、安置用房地點和面積、安置用房交付期限、搬遷期限、過渡方式、過渡期限、搬家補助費和臨時安置補助費、違約責任以及當事人認為需要訂立的其他條款。

拆遷補償安置協議示范文本由市土地行政管理部門統一監制，并報市人民政府備案。

第十五條拆遷補償安置協議簽訂后，一方當事人不履行協議的，另一方當事人可以依照約定向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院提訟。

第十六條拆遷人和被拆遷人在拆遷公告確定的搬遷期限內經協商達不成拆遷補償安置協議的，可以向所在地的縣（市）、區人民政府申請裁決。裁決機關應當自受理裁決申請之日起三十日內依法作出書面裁決。

當事人對裁決不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院提起行政訴訟。當事人逾期拒不履行裁決確定的義務，又不申請行政復議或提起行政訴訟的，作出裁決的機關可以申請人民法院強制執行。

實施強制執行前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項，向公證機構辦理證據保全。

第十七條拆遷有所有權糾紛或因其他原因產權不明的房屋，在拆遷公告確定的搬遷期限內未能解決糾紛或確認產權的，由拆遷人提出補償安置方案，報縣（市）、區土地行政管理部門批準后依法實施拆遷。拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項，向公證機構辦理證據保全。

第十八條除人民法院依法強制執行以外，任何單位和個人不得強行拆除被拆遷人的房屋。

第十九條土地行政管理部門應當建立和健全拆遷檔案管理制度，加強對拆遷檔案資料的管理。

土地行政管理部門應當建立信息公開制度，將土地征收的批準文件、房屋拆遷實施方案的有關情況等予以公開，并接受公眾查詢。

第二十條土地行政理管部門應當建立拆遷管理舉報制度，公開舉報電話、來信來訪地址和其他聯系方式。收到舉報后，應當落實專人負責處理，并將處理結果及時告知舉報人。

第三章補償安置一般規定

第二十一條拆遷人應當根據被拆遷房屋的用途對被拆遷人按照本條例的規定給予補償安置。

本條例所稱的住宅用房是指依法取得的用于生活起居的房屋。

本條例所稱的非住宅用房是指依法取得的除住宅用房及其附屬設施以外的房屋。

本條例所稱的附屬設施是指住宅用房附屬的經認定合法的畜舍、門斗及建于宅基地以外的廁所等設施。

未經縣級以上規劃或土地行政管理部門批準改變房屋用途的，拆遷時按原房屋用途認定。

第二十二條拆遷范圍內未取得合法的集體建設用地土地使用權證或者房屋權屬來源證明文件的建筑和超過批準期限的臨時建筑，使用人必須在拆遷公告規定的搬遷期限內自行拆除，不予補償。逾期未拆除的，依法。

拆遷未超過使用期限的臨時建筑，按重置價格結合剩余使用期限給予適當補償。

第二十三條被拆遷房屋的可補償安置面積，按照被拆遷人提供的合法的集體建設用地土地使用權證或房屋權屬來源證明文件記載的建筑面積計算。被拆遷人因正當原因確實無法提供集體建設用地土地使用權證或房屋權屬來源證明文件，以及集體建設用地土地使用權證或房屋權屬來源證明文件未記載房屋建筑面積的，按照土地、規劃等行政管理部門依法認定的建筑面積計算可補償安置面積。

第二十四條拆遷房屋需要價格評估的，土地行政管理部門應當將拆遷補償評估項目向社會公告，并在拆遷人和被拆遷人的公開監督下從報名的具有法定資格的房地產評估機構中隨機產生一家評估機構。拆遷人應當與評估機構簽訂委托評估協議，評估所需費用由拆遷人承擔。

評估價格應當公示。房地產評估機構應當將被拆遷人的姓名、評估因素、評估依據、評估價格等主要情況在拆遷范圍內公示，接受社會監督。公示時間不得少于十日。

被拆遷房屋價格評估的具體辦法由市人民政府另行制定。

第二十五條拆遷人提供的安置用房和安置過渡用房應當符合國家和省規定的有關設計規范要求和工程質量標準，并按有關規定驗收合格。

第四章住宅用房補償安置

第二十六條住宅用房的拆遷補償安置，可以實行調產安置，也可以實行貨幣安置，對符合市和縣（市）、區人民政府規定條件的被拆遷人，還可以實行遷建安置。被拆遷人有權選擇具體的補償安置方式。

調產安置是指由拆遷人提供住宅用房作為產權調換，安置被拆遷人。

貨幣安置是指由拆遷人提供相應的補償資金，被拆遷人自行選購安置用房。

遷建安置是指由拆遷人提供遷建用地和費用，被拆遷人自行建造安置用房。

調產安置和遷建安置地點的確定必須符合土地利用總體規劃、城市規劃、村莊和集鎮規劃的要求。

第二十七條拆遷住宅用房，應當以集體建設用地土地使用權證或房屋權屬來源證明文件記載的事項作為安置計戶依據，拆遷時符合市和縣（市）、區宅基地管理辦法規定的分戶條件的，可以作為安置計戶依據。

被拆遷住房的安置人口按照被拆遷人家庭具有常住戶口且實際居住的人口確定。雖有常住戶口，但系寄居、寄養、寄讀的人員，不計入安置人口。

被拆遷人家庭成員雖無常住戶口但屬下列情形之一的人員，可計入安置人口：

（一）原常住戶口在拆遷地的符合規定的現役軍人；

（二）原常住戶口在拆遷地的大中專院校在校學生；

（三）原常住戶口在拆遷地的勞動教養、監獄服刑人員；

（四）符合法律、法規規定以及市和縣（市）、區人民政府規定情形的其他人員。

第二十八條被拆遷人選擇調產安置或貨幣安置的，其住宅用房的可安置面積，按照本條例第二十三條的有關規定確定，但每戶最高不超過建筑面積二百五十平方米；對于符合宅基地申請條件但因未取得宅基地建房或者已建住宅用房建筑面積低于可申請建房建筑面積等原因而造成住房困難的村民，按每戶人均不少于三十平方米建筑面積（以下簡稱低限安置標準）確定可安置面積。

低限安置標準的具體標準和操作規程由市和縣（市）、區人民政府根據當地實際制定和公布。

第二十九條被拆遷人在拆遷范圍內有多處集體所有土地住宅用房的，應當合并計算其住宅用房建筑面積。

被拆遷人在拆遷范圍外另有集體所有土地住宅用房的，在適用低限安置標準時，應當合并計算其住宅用房建筑面積。

被拆遷人在拆遷前合法取得宅基地建造住宅用房，但未按規定拆除原有宅基地住宅用房的，其原有宅基地住宅用房不予補償安置，并應當在規定的期限內自行拆除。未在規定的期限內自行拆除的，依法。

第三十條被拆遷人選擇調產安置的，其補償安置適用下列規定：

（一）安置用房按基本造價，被拆遷房屋按重置價格結合成新，結算差價；

（二）被拆遷房屋建筑面積超過可安置面積的部分，按重置價格結合成新再增加不超過百分之三百的比例給予補償；適用低限安置標準的被拆遷人，其被拆遷房屋建筑面積按照低限安置標準計算；

（三）實際安置用房建筑面積低于可安置面積的部分，按照拆遷公告時被拆遷房屋所在地段與安置用房同類房屋等級的商品住宅的平均價格扣除基本造價結算；

（四）實際安置用房建筑面積超過可安置面積的部分，按照安置用房交付時所在地段同類房屋等級的商品住宅的平均價格結算。

第三十一條被拆遷人選擇貨幣安置的，其補償安置適用下列規定：

（一）住宅用房可安置面積的補償資金，按照拆遷公告時被拆遷房屋所在地段與安置用房同類房屋等級的商品住宅的平均價格扣除基本造價確定；

（二）被拆遷房屋按重置價格結合成新予以補償；被拆遷房屋建筑面積超過可安置面積的部分，按重置價格結合成新再增加不超過百分之三百的比例給予補償；適用低限安置標準的被拆遷人，其被拆遷房屋建筑面積按照低限安置標準計算；

（三）拆遷人按照本款第（一）、（二）項補償金額再增加一定比例的拆遷補償資金。

拆遷人應當在與被拆遷人簽訂拆遷補償安置協議后三十日內將貨幣補償資金交付被拆遷人。

第三十二條被拆遷人選擇遷建安置的，其補償安置適用下列規定：

（一）拆遷人根據村莊和集鎮規劃以及市和縣（市）、區宅基地管理辦法的規定，提供遷建安置用地；

（二）拆遷人負責遷建用地的通水、通電、通路和場地平整，或者支付相應的建設費用；

（三）被拆遷人按有關規定辦理遷建用地手續和建房審批手續，拆遷人應當予以協助；

（四）被拆遷房屋按重置價格予以補償。

第三十三條被拆遷住宅用房的附屬設施，不作為住宅用房安置依據，由拆遷人給予相應補償。

拆遷人應當對被拆遷住宅用房的裝飾費用予以補償。

第三十四條對利用自有合法住宅用房從事生產經營活動并持有工商營業執照的，拆遷人除按照本章的規定予以補償安置外，還應當適當補償停產、停業的經濟損失。具體補償標準由市和縣（市）、區人民政府另行制定。

第三十五條拆遷住宅用房，被拆遷人選擇調產安置或遷建安置且需要臨時過渡的，拆遷協議中應當明確過渡期限和過渡方式，并由拆遷人提供過渡用房或臨時過渡補貼費。協議約定的過渡期限不得超過兩年。被拆遷人有權選擇過渡方式，拆遷人不得強迫或者拒絕。

拆遷人超過協議規定的過渡期限未提供安置用房或遷建用地的，除繼續提供過渡用房或臨時過渡補貼費外，還應當自逾期之月起另行支付臨時過渡補貼費。

第三十六條拆遷人應當支付被拆遷人搬家補貼費；實行調產安置或遷建安置且需要臨時過渡的，拆遷人應當支付雙倍的搬家補貼費。

第三十七條被拆遷人應當在規定的搬遷期限內完成搬遷；提前搬遷的，拆遷人應當給予適當的獎勵。

第五章非住宅用房補償安置

第三十八條拆遷非住宅用房，對被拆遷人應當實行貨幣安置；符合土地利用總體規劃、村莊和集鎮規劃以及市和縣（市）、區人民政府規定的其他條件的，也可以實行遷建安置。

第三十九條對被拆遷人實行貨幣安置的，依照本條例第二十三條規定確定被拆遷房屋補償安置面積，并按當地房地產市場評估價格給予補償。

第四十條對被拆遷人實行遷建安置的，適用下列規定：

（一）拆遷人應當根據市和縣（市）、區人民政府的規定，結合被拆遷房屋的補償安置面積，提供遷建安置用地；

（二）拆遷人負責遷建用地的通水、通電、通路和場地平整，或者支付相應的建設費用；

（三）被拆遷人按有關規定辦理遷建用地手續和建房審批手續，拆遷人應當予以協助；

（四）被拆遷房屋按重置價格予以補償。

第四十一條拆遷非住宅房屋造成被拆遷人停產、停業以及搬遷、過渡的，拆遷人應當根據被拆遷房屋的建筑面積，結合被拆遷房屋的用途、地段、經營狀況等因素支付一次性經濟補貼費。

對被拆遷房屋中無法恢復使用的電梯、空調、通訊設備等重大設施設備以及被拆遷房屋的裝飾費用，在評估機構按照重置價格結合成新進行評估后予以補償。

第四十二條拆遷學校、醫院、宗教場所、軍事設施、文物古跡等非住宅用房的，其拆遷安置補償應當按照有關法律、法規的規定辦理。

第六章法律責任

第四十三條拆遷人違反本條例規定，有下列情形之一的，由土地行政管理部門責令停止拆遷，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，由有關部門依法給予行政處分；造成被拆遷人損失的，依法承擔賠償責任：

（一）拆遷實施方案未經審核和批準而實施拆遷的；

（二）未按拆遷實施方案確定的拆遷范圍實施房屋拆遷的；

（三）未按規定與被拆遷人簽訂拆遷補償安置協議且未經依法裁決進行拆遷的。

第四十四條拆遷人違反本條例規定，有下列情形之一的，由土地行政管理部門責令改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，由有關部門依法給予行政處分；造成被拆遷人損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）未按時將拆遷補償安置資金及其他補償資金交付被拆遷人的；

（二）將拆遷補償安置資金挪作他用的；

（三）提供的安置用房和安置過渡用房不符合國家和省規定的設計規范要求和工程質量標準，或者未按有關規定驗收合格的；

（四）提供的安置用房因拆遷人的原因不能按期辦理房屋所有權證和土地使用權證的；

（五）提供的遷建用地未取得合法批準文件的；

（六）偽造、涂改或者不向被拆遷人提供規定的拆遷補償安置協議文本的。

第四十五條房地產評估機構與拆遷當事人相互串通，故意壓低或者抬高被拆遷房屋的房地產市場評估價格的，評估結果無效，由土地行政管理部門重新組織評估；對另一方當事人造成損失的，房地產評估機構應當依法承擔賠償責任，并由有關行政管理部門對房地產評估機構和有關責任人員依法給予行政處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十六條被拆遷人弄虛作假，偽造、涂改被拆遷房屋有效權屬證明文件的，由土地行政管理部門給予警告，責令限期改正；構成違反治安管理行為的，由公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰法》的規定予以處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

阻礙國家工作人員依法執行拆遷公務的，由公安、司法機關依法予以處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十七條土地行政管理部門和其他有關行政管理部門及其工作人員違反本條例，有下列情形之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，由其所在單位或者上級主管部門依法給予行政處分；給被拆遷人造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）未按規定拆遷公告的；

（二）對違反本條例規定的拆遷實施方案予以核準的；

（三）未按規定告知被拆遷人和其他利害關系人申請聽證權利的；

（四）對被拆遷人的舉報拒不受理和不依法處理的；

（五）有其他、、行為的。

第七章附則

第四十八條本條例中拆遷住宅用房再增加補償資金的具體比例、臨時過渡補貼費、搬家補貼費、裝飾補償費和拆遷非住宅用房的一次性經濟補貼費的標準和計發辦法，由市和縣（市）、區人民政府另行規定。

第四十九條海曙區、江東區、江北區以及大榭開發區、高新技術產業園區、東錢湖旅游度假區的房屋基本造價、重置價格、商品住宅平均價格由市價格行政主管部門會同市土地、房產行政主管部門測定公布。其他縣（市）、區的房屋基本造價、重置價格、商品住宅平均價格，由當地價格行政主管部門會同土地、房產行政主管部門測定公布，報市價格、土地、房產行政主管部門備案。

第五十條征用集體所有土地以及因公益建設、農村村莊整治、土地整理等占用集體所有土地涉及房屋拆遷的，其房屋拆遷補償安置可參照本條例的有關規定執行。

第4篇：土地拆遷法范文

關鍵詞：城市拆遷；拆遷評估機制；拆遷補償

中圖分類號：DF3　文獻標志碼：A　文章編號：1673-291X(2008)08-0110-04

城市拆遷制度是中國所獨有的一項法律制度。城市拆遷工作既是實施舊城改造，加快城市基礎設施建設，改變城市面貌的重要手段，又是改善群眾居住條件和人居環境的有效途徑，具有加速城市化進程，滿足重新規劃發展城市的需要。優化城市生存質量，推動經濟發展的重要意義。

目前，現行房屋拆遷法律規范主要是由《中華人民共和國憲法》(以下簡稱《憲法》)、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》(2001年)和一些相關的行政法規、地方性法規構成。由于《拆遷條例》和一些地方性法規、規章均制定于經濟體制轉軌的特殊時期，因此，不免處處打上計劃經濟的烙印。隨著社會經濟的不斷發展，以及中國法治理念的進步，這一制度的諸多問題都已暴露出來。如拆遷行為不規范，補償價位低，權益不對等調換，不利于保護弱勢群體等等，因此，合理構建這一制度可以規范拆遷行為，合理調解拆遷過程中公權力與私權利的沖突，平衡各方的利益，促進對于公民財產權等基本權利的保護。

一、城市拆遷制度中存在的主要法律問題

1　法律體系不完善，法律效力層級太低。根據當今各國普遍接受的民法理念，凡涉及到調整基本民事權利的制度，一定要以最高立法機關通過法律的形式加以規定。就我國現狀而言，城市拆遷管理主要還是依靠行政法規和地方性法規、規章，因此，法律效力層級太低，權利體系不完善。2007年10月1日實施的《物權法》在第42條明文規定：“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件?！钡段餀喾ā穬H僅是對拆遷的法律性質作了一些原則性的規定，對何為公共利益、土地補償費的具體范圍、補償原則是給予公平補償還是適當補償等重要環節并沒有深入進行具體規定?！段餀喾ā返膶嵤┻€必須修改與制定相關的法律、行政法規，并結合相應的法律、行政法規一起適用。

2　拆遷許可證程序設置與物權絕對性原則相沖突，物權保護制度缺位?！段餀喾ā返?條規定：“國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。”因物權具有排除他人干涉的效力，在教科書上稱為“物權的絕對性原則”，與契約自由原則、過錯責任原則并稱為現代民法的三大基本原則。出于社會公共利益的需要，可以排除物權絕對性原則，即排除物權的“排他性”效力。法律上用來排除物權絕對性原則，排除物權的排他性效力的制度，一個是公法上的搜查證制度，一個是民法上的征收和征用制度。但《物權法》中關于征收制度的規定，是將商業目的用地排除于國家征收之外，公共權力支持下的商業行為，甚至公共權力參與的商業行為，都不可以成為剝奪和限制私有財產所有權的根據。比如，政府為進行商業性開發所進行的拆遷行為，就不能形成為對私有財產所有權進行剝奪和限制的根據。這種行為應該按照購買或其他合同方式。

中國一直以來實行的是土地公有制度(或稱土地市場的政府壟斷模式)，同時，也承認公民個人的私有房屋所有權和土地使用權?！胺繛榈剌d”。公民、法人或其他組織享有自有房屋的所用權和土地的使用權，但與此同時國家享有房屋賴以建筑存在的土地所有權，且法律規定，房屋拆遷之前必須取得土地使用權。這兩類權利在一個物上同時并存的結果，就使得被拆遷人所擁有的房屋所有權實際上成為一種脆弱的、輕易就會受到國家權力侵犯的權利。根據《土地管理法》的規定，“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償”(第2條第4款)：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”(第43條)。這樣就隱含著這樣一個風險：國有土地使用權的轉讓，讓受雙方是土地使用者之間的關系，土地使用權連同附屬建筑物的轉讓一并進行。而在房屋將拆而未拆遷之前，該房屋的土地使用權已被國家轉移或出賣給了他人。這樣國家在簽訂被拆遷地塊的土地使用權轉讓合同時，實際上就已經“侵犯”了被拆遷人的合法權益。在拆遷許可證程序的設置上，就體現了拆遷人對被拆遷人物權絕對性的侵犯。我國現行的拆遷框架中，拆遷行為取得合法性的前提是取得房屋拆遷許可證?！恫疬w條例》第6條規定：“拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷?！币簿褪钦f拆遷人只要取得了拆遷許可證，就享有交易的強制啟動權。在尚未征求被拆遷人任何意見的情況下，行政機關即可向拆遷人發放拆遷許可證，不論是否經被拆遷人同意，交易都已啟動。而且拆遷人只要獲得拆遷許可，拆遷雙方就負有簽約義務，不管被拆遷人是否情愿，拆遷入就取得強制交易權。若雙方達不成拆遷補償安置協議，也不能停止拆遷行為，也只能申請行政管理部門強制裁決，而一旦作出裁決，若被拆遷人拒絕執行，拆遷人即可申請行政或法院強制執行。因此，拆遷程序嚴重侵犯了公民的物權絕對性原則，是對人權的踐踏。

3　拆遷項目未按公共利益目的進行區分，“公共利益”概念無標準可循。我國《憲法》第10條第3款規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征用”?！锻恋毓芾矸ā返?8條第1款第(1)項規定，國家因為公共利益需要使用土地的，可以依法收回國有土地使用權。《城市房地產管理法》第19條更規定，在特殊情況下，國家可以根據社會公共利益的需要.依照法律程序提前收回出讓土地使用權。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第42條規定，在特殊情況下，國家根據社會公共利益的需要，可以依法收回土地使用權。顯然，從憲法、法律到行政法規，“社會公共利益”都成為了征用土地、收回土地的前提條件，并且在概念使用上都是一致的。然而。在房屋拆遷立法上這一立法宗旨卻悄然發生著變化?！冻鞘胁疬w管理條例》第1條規定：“為了加強對城市房屋拆遷的管理，維護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目順利進行，制定本條例?！痹摋l款明確地把“保障建設項目順利進行”作為拆

遷的目的，但未對城市拆遷項目的性質做公益性拆遷和商業性拆遷區分，而公益性拆遷和商業性拆遷具有本質的不同，其補償標準也必然有所區別。實踐中，房地產開發經營項目明顯帶著營利性的，卻同樣能以“城市建設需要”進行拆遷，甚至可以借助行政強制措施作保障，補償標準上與市政建設等公益性項目并無二樣，在法理上違反了民事活動自愿公平、等價有償的基本精神，更多地保護了拆遷入、開發商的利益，但處于弱勢方的被拆遷人的合法權益卻得不到保障。重慶“史上最牛釘子戶”案例中，被拆遷戶就提出了對拆遷行為屬于商業拆遷而非公共利益的質疑。從世界各國的立法來看，各國的立法也大都規定征收或征用財產，必須是為了公共利益。我國的《憲法》和《物權法》僅規定，土地征收的目的應為公共利益的需要，但同時又未對公共利益做出具體的界定。在我國，很多拆遷行為(包括一些明顯的商業拆遷)都掛著公共利益的幌子，使公共利益制度流為拆遷人的工具，這是土地征收制度存在的重大缺陷。

4　拆遷補償市場化原則異化，拆遷房屋評估制度不完善。《城市拆遷管理條例》第24條規定：“因房屋拆遷對被拆遷戶進行貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定，其具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定?！边@一條款明確規定了拆遷補償的市場化原則。但《拆遷條例》第31條又規定：“搬遷補助費和臨時安置補助費的標準，由省、自治區、直轄市人民政府規定”。而根據“因地制宜”的原則，省、自治區、直轄市政府制定的拆遷“條例”或“細則”又往往再行委托下屬市、縣自行掌握。各地實施該國務院法規的地方性法規、政府規章甚至規范性文件，往往將該市場化補償原則異化為行政機關的單方定價。目前，通行的作法是政府通過規章或其他規范性文件規定拆遷房屋的土地及房屋補償標準。不同級別的土地補償不同的地價，而房屋的建筑安裝費用也有詳細的規定，一磚一木均可在地方政府出臺的拆遷補償辦法中尋求到對應的標準，因此市場評估價方式形同虛設，房屋評估機構及評估具體辦法的決定權最終還是掌握在各地方政府手里，被拆遷戶對此沒有決定權或者法律上的請求權。在這種情況下，行政法規所設定的市場補償方式實際上就異化為行政單方定價，根本上違反了國務院《城市房屋拆遷管理條例》的規定，使得被拆遷人的財產損失沒有得到依法補償。另一方面，國家標準《房地產估價規范》(下稱《規范》)對于征地和房屋拆遷補償估價，僅有6條原則性的規定，沒有給出相應的技術路線和方法，更沒有從充分保護被拆遷人的私人財產權的角度建立拆遷估價基礎理論。自2004年1月1日起施行的建設部頒布的《城市房屋拆遷估價指導意見》(下稱《意見》)，在拆遷估價機構的選擇、拆遷評估糾紛的調處、被拆遷房屋性質和面積爭議的處理等方面做出了明確的規定，有助于規范城市房屋拆遷估價行為，從而維護拆遷當事人特別是被拆遷人的合法權益。但是，《意見》對于拆遷評估價值標準，以及拆遷估價方法、估價時點和技術路線等方面的規定，并未在《規范》基礎上有突破和創新。

5　拆遷補償標準未包括對土地使用權的補償，被拆遷人的知情權和參與權機制欠缺。城市私產房產權人依法享有國有土地使用權。1990年4月23日國家土地管理局在給最高人民法院《關于城市宅基地所有權、使用權問題的復函》中指出：“我國1982年憲法規定城市土地歸國家所有后，公民對原屬于自己的城市土地應該自然享有使用權?！?995年3月11日國家土地管理局在《確定土地所有權和土地使用權的若干規定》中進一步提出：“土地使用者經國家依法劃撥、出讓或解放初期接收、沿用，或通過依法轉讓、繼承、接受土地上建筑物等方式使用國有土地的，可以確定其國有土地使用權”；“土地公有制之前，通過購買房屋土地及租賃土地方式使用私有土地的，土地轉為國有后迄今仍繼續使用的，可確定現使用者的國有土地使用權?！?988年12月29日重新修訂的《土地管理法》第7條規定：“國有土地和集體所有的土地可以依法確定給個人使用”。由此可以看到，有關的法律法規對城市私房產權人享有國有土地使用權是予以確認的，盡管規定不很具體，但原則是明確的。1995年10月31日建設部“關于拆遷城市私有房屋土地使用權是否予以補償問題的復函”中明確：“拆遷城市私有房屋應當嚴格執行同現行有關法律和《城市房屋拆遷管理條例》，并按照規定對拆遷的房屋進行安置補償”。這就是說，拆遷城市房屋只對“房屋進行安置補償”。對私有房產權人所享有的土地使用權不予補償。2001年10月重新修訂的《城市房屋拆遷管理條例》和各省市制定的實施細則中關于土地使用權在補償問題上，大都沿用該原則，土地使用權被忽略。而《城市房地產管理法》第19條僅僅保護了一級土地出讓市場之商業開發商的補償權，對再轉讓后土地使用權人之保護卻是空白的。我國法律明文規定，土地使用權人可以轉讓土城使用權，在轉讓房屋及地上附著物時，土地使用權一并轉讓。城市拆遷中涉及面很大一部分都是城市私房，房屋所有人獲得房屋所有權時都對土地使用權支付了相應的對價，但在拆遷中卻得不到其已支付的土地使用權的對價金補償。特別在商業性拆遷中，拆遷地段大都商業價格較高，舊房的評估價值通常不包含土地出讓金、裝修設施及材料的價值、搬遷的合理損失費和原居民應可獲得的適當救濟補償等。但開發商興建的商品房的銷售價格，除土建成本外，通常包含了土地出讓金、市政建設配套費、支付給該居民的補償費、裝修成本、經營成本及開發商期望得到的利潤，舊房補償價與新房市場價的不平衡，導致原居民的基本利益受損。拆遷人和被拆遷人本來是平等民事主體間的民事行為，等價有償是雙方簽訂拆遷補償協議的基礎，拆遷開發商卻依據《拆遷條例》無償取得土地使用權，被拆遷方憑補償到的一點房屋重置金根本無法在商業價值極高的拆遷地段重新置業，嚴重違背了民事活動的基本原則，是對公民合法財產的一種侵犯。

另一方面，被拆遷人的知情權和參與權機制欠缺，導致拆遷過程不公開不透明。房屋拆遷實踐中由于公示、公眾參與機制的欠缺，導致拆遷中信息不對稱，被拆遷人對拆遷人的所知僅限于拆遷公告的內容，拆遷人具體的拆遷計劃、步驟、給同等情況及其他被拆遷人的補償數額等關鍵信息卻知之甚少，被拆遷人權益保護的預防能力弱化，在拆遷人與被拆遷人之間沒有形成合理的對抗狀態，產生了不能形成完善的對行政行為的監督機制等弊端。

二、城市拆遷法律問題之對策

1　城市拆遷制度中界定公共利益概念和標準

首先必須明確“公共利益”的涵義。一是須有公共使用的性質，二是須有公共利益的用途。在立法上，一些國家以列舉的方式規定“公共利益”的范圍。如日本《土地征用法》規定：“凡因國防、公益、公立學校、鐵路、電信、水利、災害防治等可征收之，其征收程序為先由內閣認定該土地為公共利益所必

需，再由內務大臣向內閣會議提出認定案，經二次認定后，簽訂征收合同。”以公共利益為標準，可以將城市拆遷劃分為公益性拆遷和商業性拆遷。如何區分二者呢?主要從以下幾方面予以區分：一是看拆遷項目是否以盈利為目的。公益性拆遷以國家財政為基本后盾，在經濟上表現為不營利或基本保本。商業性拆遷以市場經濟主體的自有資產為投入，在經濟上追求利潤。二是看拆遷項目為何人使用受益。公益性拆遷側重于服務大眾，以公共利益為目的，重社會效益大于經濟效益，具有社會福利性質，而商業性拆遷以商業利益為目的，為某個或某些法人、社會組織服務，是純粹的經濟行為，更看重經濟效益。第三看行為的性質。公益性拆遷是國家行為，具體表現為政府的行政行為。商業性拆遷是經營行為，無行政色彩。

其次，根據城市拆遷項目的性質和用途，在立法中采用列舉的方式規定“公共利益”的范圍，明確規定凡為國防設施、文化設施、公共道路、公共教育、公共博物館、醫院、環境保護等公共建設項目、基礎設施建設項目、舊城改造等帶有公益性質項目的是公益性拆遷，除此之外均為商業性拆遷，可將(2004)46號文件中“能源、交通、水利、城市重大公共設施等重點建設項目及重大社會發展項目、危房改造，經濟適用房和廉租房項目”等列為重要的公益項目，并對二種拆遷項目區別對待，明確政府作為行政機關的權限及相關程序等，如規定對公共利益拆遷項目，政府可以有較多的發言權，可以采用行政強制和司法強制的方法來解決強拆的問題。而在公益性拆遷之外的商業性拆遷，是開發商為了賺取商業利潤而進行的拆遷，這種拆遷應結合城市發展的需要來看待其正當性，并且必須依照商業模式而非現在的公益模式來拆遷，在立法中設立不同于公益性拆遷的審批程序、原則，如在補償費用和安置上應給予所有權人及時、充分的補償，只能采用司法強制來解決強遷問題。

2　正確確定公權力在拆遷中的角色和定位，防止公權力過多干預商業性拆遷

拆遷中涉及到被拆遷人利益、社會利益、開發商利益和政府利益，而政府利益、拆遷人利益和被拆遷人利益間的利益沖突是最主要的利益沖突?，F行規定下，政府往往與開發商結為利益共同體，而將被拆遷人處于行政與民事雙重力量壓迫下的相對方，政府以國家土地所有人的身份，不經被拆遷人的同意，單方收回其土地使用權，界定補償標準，限定拆遷期限，再通過介入拆遷糾紛，從而圈鎖住被拆遷人的民事法律權利(知情權、索償權、救濟權等等)，轉而從開發商處獲得土地出讓金。待開發完成后再按商業用地逐年收取稅費。從而政府實現了其成本收益最優化，但被拆遷人的合法權益卻得不到保障。法學家梁慧星教授預言的：“《物權法》將終結圈地運動和強制拆遷，使其成為歷史名詞”一言將只能成為紙上預言，實現之日遙不可及。因此。必須正確定位國家這個公權力的角色，國家應退出拆遷人和被拆遷人的博弈，而不是與拆遷人分配拆遷利益，不能在拆遷活動中直接充當拆遷人的角色，既當運動員，又當裁判員。薩繆爾森說過，政府的具體經濟職能是什么呢?有三個作用即效率、平等和穩定。在拆遷中政府主要扮演五種角色：第一，被拆遷人基本權利的保護者；第二，雙方協商和公眾參與的促進者；第三，拆遷糾紛的調停者；第四，城市拆遷的規劃者；第五，公共項目的拆遷者。而目前的拆遷許可證等程序設計。把政府擺在既是否給予房屋拆遷許可的初始界定者，又是判定該拆遷是否為合理拆遷的裁判者，政府壟斷經營體各環節職能不清，缺乏彼此的制約監督，嚴重影響了政府行政行為的公正性和被拆遷人對其行政行為的公平性的信任。因此，必須明確限定拆遷權限，促進拆遷主體責權統一化、實質化，將行政強制拆遷的范圍局限于公益性拆遷項目中，“在商業性拆遷中。適用行政強制拆遷是對民法的嚴重違背和對民事主體私權的嚴重侵犯。”對商業性拆遷項目，要按照市場規律，實行意思自治，拆遷人和被拆遷人間是平等的民事主體關系，政府不能過多地干預拆遷人和被拆遷人間的補償安置協議的談判訂立，更不能適用行政強制的手段來實施強制拆遷。拆遷許可只是為拆遷設定了一種資格，是拆遷活動啟動的活動前提，拆遷活動最終能否順利進行，關鍵是要看拆遷補償安置協議能否順利達成，政府公權力的角色及職能應當轉變到督促有關當事人遵守法律規定，維護市場經濟的法制環境，實現市場經濟的必然要求。

3　拆遷評估機制市場化，保護被拆遷人的合法權益

第一，雙方共同確定拆遷估價機構，并引入公證程序以加強監督機制。建設部的《指導意見》規定：“拆遷估價機構的確定應當公開、確定，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式”；“拆遷估價機構確定后一般由拆遷人委托。委托人應當與估價機構簽訂書面拆遷估價委托合同?！鄙鲜鲆幎ㄒ欢ǔ潭壬象w現了對被拆遷人弱勢群體的保護，但《指導意見》未對投票或抽簽活動的組織者、組織該活動的規則作具體規定。缺乏技術上的操作性。另評估機構由拆遷人單方面委托，無法從根本上改變拆遷人操縱評估結果的局面。因此，法律應明確規定評估機構和評估價格過程中組織投票或抽簽活動的責任人，規定拆遷人或拆遷管理部門作為法定組織者的法律責任?！盀榇_保評估機構的確立過程公正，應當在拆遷機構的確立過程中引進公證程序，讓公證機構對被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽進行證明，作出公證書?！痹u估機構確定后，應由拆遷人和被拆人雙方共同委托評估機構。

第二，承認并適當補償被拆遷人的土地使用權。首先，承認并適當補償被拆遷人的土地使用權。其次，確立土地使用權價格評估體系和評估標準。評估機構評估時，應對房屋和土地使用權分別做出評估，最后確定的房地產價格應是房產和地產價格的總和，以確保被拆遷人得到充分補償。再次，對采取非回遷方式補償的，還應考慮補償拆遷給被拆遷人增加的隱性成本。以“公正的賠償”為賠償基準和目標，使被拆遷人在拆遷安置后能達到拆遷前的經濟生活條件。

第三，建立拆遷補償安置資金監控程序，加強拆遷專項基金監管力度。首先。要事先測算資金監控數額，在發放拆遷許可證前，政府部門應對拆遷范圍進行摸底調查，結合房屋產權管理部門登記的資料，確定監控資金數額，以保障被拆遷人能夠按時、按標準得到補償安置。其次，指定特定銀行保管并監控該資金?？顚Ｓ?，其使用必須經過三方簽字確認。

4　引進拆遷聽證及公示制度，確保被拆遷人的知情權與參與權

外國一般從土地規劃階段就引入了公眾參與機制，并將公開、民主貫穿于征用之始終。例如，英國將規劃分為結構規劃和地方規劃，前者要由公眾評議(Public Examination)；后者要由通過公眾質詢(Inquiry)，并在質詢階段即引入聽證程序。澳大利亞、新加坡、日本《城市規劃法》亦規定了進行城市規劃決定時，要履行舉行聽證會、公告方案、提出、聽取相關市、町、村的意見、提請城市規劃地方審議會討論等程序。1987年德國的《建設法典》、新加坡1962年頒布的《總體規劃

條例》和1981年頒布的《開發申請條例》在這方面也有相應的規定。在拆遷申請階段，也都規定了先期的公告與質詢程序。在我國，《行政許可法》第47條規定：“行政許可直接涉及申請人與他人之間重大利益關系的，行政機關在作出行政許可決定前，應當告知申請人、利害關系人享有要求聽證的權利；申請人、利害關系人在被告知聽證權利之日起五日內提出聽證申請的，行政機關應當在20日內組織聽證?！睘榇?，建立聽證制度，實行陽光操作，容易找到拆遷中各方當事人的利益結合點。只要是行政機關擬進行行政強制拆遷的，都要經過聽證程序，目的是要聽取拆遷當事人的最后意見，保證強制執行的公正性。拆遷聽證會，并不是僅僅具有單純的程序上的意義，其實質意義是打造公開、公平、公正的拆遷過程，便于拆遷當事人和社會各界公開發表意見，動員社會輿論力量推動、監督拆遷工作，切實解決因拆遷引起的各類問題，維護社會和諧穩定。房屋拆遷管理部門申請行政強制拆遷前，應當邀請有關管理部門、拆遷當事人代表以及具有社會公信力的代表等，對行政強制拆遷的依據、程序、補償安置標準的測算依據等內容，進行聽證；如果被征收方對于征收行為是否符合“公共利益”這一目的提出質疑，可以要求舉行聽證會，政府方應當在聽證會上說明征收行為的必要性和合理性；房屋拆遷管理部門申請行政強制拆遷，必須經領導集體討論決定后，方可向政府提出行政強制拆遷申請。未達成拆遷補償安置協議戶數較多或比例較高的，房屋拆遷管理部門在受理裁決申請前，也應當進行聽證。同時，細化聽證程序的實施細則，規定居民代表的產生辦法、居民代表在聽證會的人數比例、是否許可媒體監督、居民不滿聽證會后政府的決定時應有什么樣的救濟途徑。

第5篇：土地拆遷法范文

第二條在鎮域范圍內，因城鎮建設和發展需要征收或征用土地拆遷房屋及其他附著物，并需要對房屋所有權人（以下統稱“被拆遷人”）進行補償、安置的，適用本辦法。

第三條鎮拆遷安置管理中心受鎮政府委托負責鎮域范圍內企業拆遷相關的補償、安置的管理工作。

第四條被拆遷房屋由具有拆遷評估資質的評估機構進行估價。房屋拆遷的評估機構的確定在已公布的市房屋拆遷估價機構名錄中選擇。接受委托的拆遷評估機構應當與鎮拆遷安置管理中心簽訂委托協議。評估機構對被拆遷房屋進行評估時，應當通知被拆遷人到場，被拆遷人應當予以配合。

第五條拆遷實施主體應當按照房屋拆遷補償實施方案做好房屋拆遷補償工作，在規定的拆遷期限內與被拆遷人訂立拆遷補償協議。被拆遷人應當服從鎮建設和發展的需要，在規定的拆遷期限內完成搬遷。

第六條被拆遷房屋的合法依據，原則上以用地單位領取建設用地規劃許可證（含定點圖）前被拆遷人所持有的房屋權屬證、土地權屬證書或者取得的合法建房手續為準。

第七條被拆遷房屋的用途，以房屋權屬證書載明的用途為準；房屋權屬證書未載明用途的，以土地權屬證書載明的用途為準；房屋權屬證書、土地權屬證書未載明用途或者載明的用途不一致的，以合法建房手續載明的用途為準。

第八條被拆遷房屋的合法建筑面積，以房屋權屬證書載明的建筑面積為準；沒有房屋權屬證書的，以合法建房手續批準的建房面積為準；沒有合法建房手續，但在本辦法實施前已建造且被拆遷人建房時符合相關建房條件的，由被拆遷人在規定的時間內提出申請，經鎮拆遷安置管理中心會同相關部門聯合審查同意后核定其合法建筑面積。

不符合前款規定情況的，均不予認定為合法建筑面積。

第九條被拆遷房屋的建造年代，以確認合法建筑面積的權屬證書或批準文件中載明或核定的年代為準。

第十條在房屋拆遷公告發出后，被拆遷人違反規定進行房屋及其他附著物新建、改建、擴建或者突擊裝飾裝潢部分，不予補償。

拆遷租賃房屋的，對房屋承租人不予補償。

第十一條對被拆遷人實行貨幣補償。

拆遷企業及其他非商業經營性的合法房屋價格按被拆遷房屋建筑的重置價結合成新率評估的價格進行補償。被拆遷人的房屋裝飾裝潢及附著物的價格按重置價結合成新率評估的價格進行補償。因歷史原因造成的未經合法手續批準的房屋補償標準，參照同類型房屋評估價格的70%進行補償。

拆遷企業涉及土地為國有出讓土地的，按土地使用權證登記的用途及出讓剩余使用年限按當地本年度土地最低保護價折算進行補償，但出讓合同另有約定的按出讓合同的約定條款執行；涉及的土地為國有劃撥土地的，按土地使用權證登記的用途并按國有劃撥土地進行評估補償。涉及土地為集體土地性質的按集體土地標準對該集體土地所有權人進行補償。涉及土地屬非法占用的，不作補償。

第十二條根據本鎮實際，結合企業行業特點，拆遷企業房屋，拆遷人應當向被拆遷人支付房屋、土地、裝飾裝修及附著物補償款、設備搬遷費、綜合補助費、停產停業補助費。

第十三條拆遷人應當按相關規定向被拆遷人支付的補償補助明細如下：

（一）房屋、土地、裝飾裝修及附著物補償款

根據專業評估機構的評估結果給予一次性補償。

（二）設備搬遷費

根據專業估價機構的估價結果給予一次性補償。

（三）綜合補助費年納稅額

指實施拆遷前二年納稅額的平均值。

（四）停產停業補助費

被拆遷人的停產停業補助費，按被拆遷房屋的補償總額（不含土地補償款、裝飾裝修補償和其他補助費）的10%一次性補助。

被拆遷人的補償補助費，若房屋所有權人與房屋使用權人不一致時，雙方已有約定的，按原約定產權確定補償對象；無約定的，補償對象為房屋所有權人，對房屋使用權的補償補助由房屋所有權人包干負責處理。

第6篇：土地拆遷法范文

一、征占土地的幾種方式成都市在拓展城市空間，加快工業化進程中，探索形成以下幾種成功的土地使用辦法：

（一）土地換社保（又稱“雙放棄換社保”）由政府對自愿放棄宅基地使用權和土地承包經營權的農民按規定給予補償，并解決社會保障，以此解決農民的后顧之憂，激勵農民自愿退出宅基地、承包地，由農村走向城鎮，實現農民變市民（也稱“雙放棄換社?！保?/p>

（二）“兩股一改”實現土地權利共享、共贏推行農村集體資產股份化、農村集體土地股權化和以轉變農民身份為主體的村民委員會改社區居民委員會工作（簡稱“兩股一改”）。具體做法是：以村為單位將集體資產股份量化到人、集體土地股權到人；農村集體資產股份化和集體土地股權化后，交由村級股份經濟合作社統一管理，合作社對全村的土地進行一次整理。對于有項目支撐的村由合作社統一與項目業主簽訂土地流轉合同，按股份和股權享有相應的收益。暫時沒有項目的，由村級股份經濟合作社統一經營。

（三）“三個集中”加快土地優化重組和合理流轉在加快城市化、工業化進程與保護耕地、保護農民利益兩者之間，成都找到一套行之有效的辦法，被歸納為“三個集中”，即：“工業向園區集中，農民向城鎮集中，土地向業主集中”。通過“三個集中”，加快土地的優化重組和合理流轉，實現了土地資源的集約利用、農民經濟生活空間的轉移。

（四）“五不一扶持”打造“五朵金花”成都市對于城市近郊發展，探索出一條不征地、不拆遷、不失業、不失利、不失權和加大財政扶持的“五不一扶持”的城鄉統籌發展的路子，使當地農民實現離土不離鄉，就地市民化。如錦江區三圣花鄉通過打造“五朵金花”（“花鄉農居”、“荷塘月色”、“東籬菊園”、“幸福梅林”和“江家菜地”），使農民就地就業市民化，同時擁有租金、薪金、股金和保障金“四金”,成為令人羨慕的“新市民、新居民”。農民就地就業市民化后可獲得四項穩定收入。一是租金收入：以轉包、出租、互換、轉讓、入股等方式，土地向專業大戶、工商業主和經營能人集中，形成規模化、集約化的農業生產基地。農民土地承包權流轉，每畝每年可獲得1800元以上的租金；農民房屋出租，每戶每年可獲得3-10萬元租金。二是薪金：農民到龍頭企業務工，每人每月可獲得600元以上的薪金收入。三是股金：農戶以宅基地和土地承包經營權入股鄉村酒店、農家樂等項目，以“保底分紅”的模式分享收益。四是保障金：農民達到社會保障條件后，每月可領取養老金，住院可報銷住院費。

二、拆遷的三大“法寶”——“法制、民本、市場”

第7篇：土地拆遷法范文

摘 要 如今城市建設步伐加快，在大力推進城中村改造項目形勢下，房地產開發企業必然涉及到房屋補償稅收事宜。站在房地產開發企業角度，除了希望能享受更多的拆遷稅收優惠政策以外，更希望政府能給予企業更多的稅收便利。本次我們要探討的就是在政策性搬遷情況下，支付給被拆遷企業的拆遷補償費，是否可以不開建安發票，而以收據及相關拆遷協議等資料作為扣除憑證。本文將從營業稅、企業所得稅、土地增值稅等幾方面來加以說明。

關鍵詞 政策 搬遷拆遷 補償費 票據

一、營業稅相關規定

由于政策性搬遷是政府收回企業或個人土地使用權（包括地上建筑物等不動產）的行為，因此，根據《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》（國稅函[2008]277號）規定，被搬遷企業“只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務總局關于印發〈營業稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發[1993]149號）規定，不征收營業稅”。

根據《國家稅務總局關于單位和個人土地被國家征用取得土地及地上附著物補償費有關營業稅的批復》國稅函（2007）969號規定，“對國家因公共利益或城市規劃需要而收回單位和個人所擁有的土地使用權，并按照《中華人民共和國土地管理法》規定標準支付給單位和個人的土地及地上附著物（包括不動產）的補償費，不征收營業稅”。

再根據《征管法》第二十一條規定，“單位、個人在購銷商品、提供或者接受經營服務以及從事其他經營活動中，應當按照規定開具、使用、取得發票”。

從以上稅收政策法規規定來看，補償收入不屬于生產經營收入，不需要開票，原土地使用者取得補償款開具的收據可以作為稅前扣除的憑證。

因此，受政府授權或委托的開發企業在支付被搬遷企業的補償款時，只需取得收款收據，并以搬遷、補償的有關文件作為附件入賬即可。

二、土地增值稅相關規定

按照土地增值稅清算規定，對于房地產開發企業支付的拆遷補償費，無論以何種方式支付，均應取得合法的憑證在土地增值稅前扣除。在上述營業稅論述中我們已說明政策性搬遷是一種免稅行為，不交營業稅，不需要開票，所以在計算土地增值稅扣除項目時，也無需取得發票，應當以取得的收據及相關拆遷協議資料作為扣除憑證。

根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第二項第二款規定“土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費以及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。”

拆遷補償費主要包括：①土地補償費；②安置補助費；③地上附著物及青苗補償費；④菜地開發建設基金；⑤拆遷補償費；⑥搬遷補助費；⑦臨時安置補助費；⑧安置房周轉費用；⑨停工、停業補償費；⑩退還的相應土地出讓金。

根據國家稅務總局關于印發《土地增值稅清算管理規程》的通知（國稅發【2009】91號）第二十二條第三項規定，審核拆遷補償費時應當重點關注：拆遷補償費是否實際發生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。

因此，強調拆遷補償費是否實際發生是關鍵。實際工作中主要以收據、雙方銀行流水記錄為實際發生額提供證明，以雙方簽訂的拆遷協議對其金額的合理性進行審查。所以，我們認為房地產開發企業對于拆遷補償費，可以不需要發票，應當以拆遷補償協議、簽收單據及被拆遷單位或個人的相關詳細資料作為其稅前扣除的憑證，主要有：

1、拆遷補償合同或協議；

2、被拆遷人的身份證復印件；

3、被拆遷人簽收拆遷款的拆遷收據；

4、支付被拆遷人拆遷補償費的銀行單據；

5、政策性搬遷文件及公告；

6、其他相關資料。

三、企業所得稅相關規定

根據企業所得稅法第八條規定，企業實際發生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。

根據企業所得稅實施條例第二十七條規定，企業所得稅法第八條所稱有關的支出，是指與取得收入直接相關的支出。

企業所得稅法第八條所稱合理的支出，是指符合生產經營活動常規，應當計入當期損益或者有關資產成本的必要和正常的支出。

事實上，房地產開發企業支付給被拆遷企業的拆遷補償費是為了建造房屋而發生的必要支出，根據拆遷協議支付的該項支出也是一項合理支出，符合稅法相關規定。因此，我們認為應以被拆遷企業開具的收據及拆遷協議作為企業所得稅稅前扣除依據。

四、實際工作要求

拆遷補償費是一筆大額支出， 一般開發企業都是按年分期支付，可能在被拆遷企業搬離主城以后還會繼續發生。按照現行土地增值稅扣除辦法相關規定，扣除項目必須要有合法的票據才能扣除。這樣，當被拆遷企業在收拆遷款時，開發企業就會要求被搬遷企業必須先到稅務開免稅發票。這樣無形增加了被拆遷企業工作負擔。這時，被拆遷企業往往不配合開發企業到稅務開免稅發票。在實際操作中，許多開發企業又擔心沒有發票不能在土地增值稅清算時扣除的稅務風險。因此，根據“實質重于形式”的原則，也為了提高工作效率，簡化行政手續，我們認為被拆遷企業無需到稅務開免稅發票，但是要提前將政策性搬遷文件及公告等拆遷資料交與拆遷片區主管稅務所備案及開發企業備查。

綜上所述，筆者認為，政策性搬遷支付的拆遷補償費是可以不開發票的，以被拆遷企業開具的收據及拆遷協議等資料在稅前列支。這樣操作，并不違反我國現行稅收法規相關規定，也不影響各地的稅收征管，相反更為企業提供了稅收便利。

參考文獻：

[1]劉振芳.試析政策性搬遷補償款財稅處理差異.商業會計.2010年16期.

[2]李佳，李媛.政策性搬遷與處置收入稅務處理.財會通訊.2010年25期.

第8篇：土地拆遷法范文

關鍵詞： 城市房屋 拆遷補償制度 缺陷分析 制度構建 監督機制

一、引言

城市房屋的拆遷關系到一個城市的整體形象、布局合理和城市今后的經濟規劃、居民的安居樂業、社會的和諧穩定，關乎人民的切身利益?，F階段，城市拆遷規模的不斷擴大，引發了一些因房屋拆遷補償所導致的糾紛及暴力拆遷事件，不僅影響到項目建設和城市建設進度，而且產生一些其他后果，引起社會的廣泛關注，與此相關的行政補償問題也得到學界的重視。如果在社會實踐中不能妥善處理房屋拆遷補償問題，將影響到社會的穩定及經濟的發展，因此怎樣完善城市拆遷補償制度是城市建設中急需解決的難題。

二、城市房屋拆遷補償的制度現狀及缺陷分析

（一）城市房屋拆遷補償的理論概述

城市房屋拆遷補償是指因國家建設、城市改造及文物保護、整頓市容、環境保護等需要，經政府有關主管部門批準，由建設單位或個人對現有建設用地上的房屋及附屬物進行拆除，對房屋的所有人和承租人進行拆遷、補償等一系列活動的總稱。①在拆遷補償過程中，拆遷人應該本著公平公正、合理及時的原則，通過貨幣補償或者房屋產權交換抑或二者結合的方式對被拆遷人進行房屋拆遷補償。

根據城市拆遷的目的有所不同可以分為以下兩種類型的拆遷：一種是公益性拆遷。這種拆遷是為了維護公共利益，根據政府的合理規劃，在城市制定范圍內依法對國有土地上的房屋進行拆除，對被拆除人或者房屋的使用人予以轉移安置，以及根據市場價值給予被拆遷人相應的經濟補償的活動。另外一種是以商業利益為目的的拆除。這種拆遷是指開發商為了獲取商業利潤而進行的拆遷，該拆遷行為的正當性應當結合城市發展的需要看待，對被拆遷人的補償應該充足并及時。在實際操作中，兩種類型的拆遷應該在保障被拆遷人權益的基礎上進行區別對待。

（二）我國現行城市房屋拆遷補償制度概況

現階段，我國城市房屋拆遷補償工作法律依據主要包括《城市房屋拆遷管理條例》、《城市私有房屋管理條例》、《城市房地產法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》等相關規定組成。這些規定對補償標準僅在原則上做了規定，具體補償辦法由各地區的人民政府根據本地經濟發展水平及房價予以制定。這就導致在實踐中，政府往往代替市場主體的地位，沒有經過市場評估程序，自己設定補償標準，使得補償價格遠遠低于市場價格。并且近年來土地使用權出讓價、房價持續攀升，而政府設定的補償標準又不隨著市場變化而改變，導致被拆遷人得到的補償與同地段房屋的售價相差甚多，給被拆遷人造成很大的損失，顯然這部法律已經不能適應我國城市房屋拆遷的現狀。為此，2011年國務院公布并實施的《國有土地上房屋征收與補償條例》適應了時代的發展，在一定程度上保障了被拆遷人的權益，維護了社會的穩定，但在制度規定上仍存在很大的缺陷和不足。

（三）我國城市房屋拆遷補償實踐中的缺陷分析

1.在程序上缺乏透明度。目前在我國房屋拆遷補償過程中，拆遷人和政府往往占據主導優勢，行政權過多，干預到房屋拆遷，暗中操作現象嚴重。為了使拆遷順利完成、速戰速決，作為行政機關本應充分保障被拆遷人的權益不受侵害，但許多拆遷主管部門在進行拆遷許可的過程中對被拆遷人的切身利益視而不見，對其所關心的拆遷政策、拆遷范圍、補償標準等信息不予透漏，并阻止其申辯。在實踐中無論被拆遷人是否同意補償標準和拆遷方案，一律拆無赦，拆遷方和被拆遷方的法律地位嚴重不平等。同時，城市房屋安置的資金在一定范圍內有公共資金的性質，應該公平合理地分配到被拆遷人手中，但是由于各地具體情況不同，拆遷補償標準較為混亂，并且補償標準不對被拆遷人公開，導致被拆遷人無法確定自己應得的補償金額，從而給了開發商可乘之機。

2.商業拆遷盜用公共利益名義的現象普遍存在。在拆遷行政案件中，大部分拆遷都打著公益拆遷的名義，但是真正為公共利益拆遷的只占少數。在房屋拆遷過程中，政府作為參與者之一，應當承擔起保護被拆遷人合法權益不受損害這一重要角色，然而在拆遷的實踐當中，極少數開發商與一些政府部門互相勾結假借“公共利益之名”進行拆遷。在房屋拆遷過程中，由于我國沒有對公共利益的范圍進行具體的界定，對是否屬于公共利益進行認證的仍然是政府官員，公民的參與權無法實現，大多數聽證程序只是走過場，公民的言論也很少得以實現，導致公民權益得不到有效保障，無法得到合理的房屋拆遷補償。

3.公權力行使的缺陷。在現在的房屋拆遷制度中，司法程序的作用極小，行政權力的干預過為突出。行政裁決被作為司法程序的前置程序，所以即使被拆遷人對拆遷補償不滿而選擇訴訟，也不能中止房屋拆遷的執行。

4.現行制度補償標準過低。立法上沒有明確規定對房屋補償的標準，僅僅規定補償原則以至于給予的補償價格過低。不同地區的土地及同一地區不同區域的土地價格是存在差距的，如果僅僅以重置價格對房屋進行評估，對于房屋所處位置的土地價格不予考慮，不利于保護被拆遷人財產權。

三、完善我國城市房屋拆遷行政補償制度的建議

（一）對房屋拆遷的前后關系予以理順

實施房屋拆遷必須先依法對土地進行征用、補償，但房屋拆遷管理部門往往因為征用程序復雜，為了拆遷的速戰速決，在沒有得到征用許可的情況下就給予拆遷許可，且絕大多數拆遷都是“先拆后補”或者“邊拆邊補”，這種程序存在嚴重的立法缺陷。筆者認為，應首先理順拆遷、征用及補償的關系，規定拆遷方在按照市場價值給予被拆遷人合理補償的前提下對其房屋及國有土地進行征用，然后進入拆遷程序。

（二）完善拆遷中的正當法律程序

1.應實施嚴格的聽證程序。由于并未規定拆遷聽證程序，使得規劃、征收和拆遷過程不公開透明，因此應在立法中增加征地拆遷的聽證制度，讓利益各方充分參與到拆遷的各個步驟中，特別要聽取被拆遷人的意見和訴求。這樣不僅使補償、征用、拆遷等方案合法合理合情，增加政府工作的透明度，而且保障被拆遷人的知情權、參與權、正當程序權及人身財產等權益。

2.建立土地使用監督機制。在征地程序上，目前我國進行土地征收前的公共利益認定審批機制不合理，征收后的土地使用監督機制也有所缺失，因此，筆者建議成立土地征收委員會負責土地征收的認定審批，并且賦予被征收人收回權以遏制土地被政府或土地使用人濫用的狀況，保證被征收人對行政主管部門及其工作人員的監督批評權。

3.健全征地拆遷的流程。為了防止政府權力濫用，保護公民權利，健全征地拆遷的一系列程序是非常有必要的：首先，征地機關向有關征地批準機關提出征地申請，確定征地拆遷的地域范圍，批準機關應嚴格審核其征地是否具有公共利益的目的；其次，政府向市民征地通告，批準機關召開征地聽證會，綜合考慮各方意見后由批準機關進行裁決；接著，在征地獲批準后，由征地機構進行規劃登記，征地補償公告，補償方式和金額應按照“適當補償”原則對被拆遷人房屋資產進行補償，若補償金不能達成一致，則由政府將案件送交司法程序，法院聘請獨立的資產評估師進行評估，得出最終補償方案；再次，拆遷方與被拆遷方簽訂補償安置協議；最后，進入拆遷程序，拆遷公告，同時召開拆遷聽證會，說明拆遷的可行性，如果拆遷方案能達成一致，則實施拆遷。

雖然《國有土地上房屋征收與補償條例》第十五條賦予了政府有關部門進行強拆的權力，但是根據法治原則，凡限制減損剝奪公民的合法私有財產的，除必須以公共利益為目的外，還必須遵循正當的法律程序，也就是說是否進行拆遷不得由政府說了算，行政主體更不能實施強拆，而應該通過司法程序，由法院依法作出最終裁決。

（三）對公益拆遷與商業拆遷的程序法規進行嚴格區分

筆者認為立法應當嚴格區分公益拆遷與商業拆遷，因為這是兩種迥然不同的拆遷，他們所貫穿的法律關系、拆遷目的及日后對公眾的意義都有所不同。將國有土地上房屋征收、土地征用的范圍限定在公共利益上，制定公益拆遷的特定程序；而商業拆遷也應有其自身的拆遷程序，在商業拆遷中拆遷方和房屋的所有權人必須遵循民法的平等自愿、等價有償的原則進行市場交易。此時，政府的公權力行為不得介入，更不得運用國家暴力進行強迫交易，只有這樣才能依法保障被拆遷人的合法權益。

（四）加強對房屋拆遷的監督管理

1.杜絕違法拆遷現象及損害被拆遷人合法權益的事情發生，其中加強對拆遷人的監督管理，對其違法行為予以嚴肅查處尤為重要。2.對趁拆遷之機公報私囊的應及時制止，依法維護拆遷人的合法權益，這關系到人民是否能夠安居樂業，社會能否和諧穩定。3.拆遷補償安置資金要合理監管，由于補償安置資金屬于社會公益資金，有關部門不得對挪用安置資金進行隨意挪用，資金應全部作用于對被拆遷人的拆遷補償當中。

四、結語

隨著我國城市化進程的加快，我國土地征用與房屋拆遷的現象會不斷發生，拆遷方與被拆遷方的糾紛如果得不到較好的處理也會不斷升級，所以如何有效保障被拆遷人的權益，加強對合法私有財產權的法律保護顯得尤為重要；其中如何規范政府的公權力行為，提高其公共服務職能，真正做到全心全意為人民服務是核心問題所在。對政府的行政程序進行完善，是規范拆遷補償制度的關鍵環節?，F階段，我國的新征地拆遷制度應該堅持以人為本，行政程序的完善也應該朝著更人性化的方向邁進，這樣才能實現社會的和諧穩定發展、人民的安居樂業。

注釋：

①楊金梅.城市房屋拆遷中被拆遷人權利保護的立法研究.西南交通大學，2011.

參考文獻：

[1]施志平.淺談城市房屋拆遷補償政策問題.現代商業，2009（14）.

[2]楊金梅.城市房屋拆遷中被拆遷人權利保護的立法研究.西南交通大學，2011.

第9篇：土地拆遷法范文

關鍵詞：征地拆遷；城市化；農民；政策法規；原因

中圖分類號：C913　文獻標識碼：A　文章編號：1007－5194(2007)04－0185－05

x市地處我國東南沿海經濟發達地區，據不完全統計，從1981年至2004年上半年，x市累計征用土地18.08萬畝，涉及失地農民13.1萬人，覆蓋全市所有的鎮和近一半的行政村。特別是從2000年來，隨著x市城市建設的穩步推進，其社會經濟發展進入了一個新時期，形成征地拆遷的高峰。目前x市正處于大投入、大發展的時期，但同時也是大征地、大拆遷的時期，征地拆遷難，已經成全市建設中所面臨的最大瓶頸問題。由于拆遷征地工作無法及時順利完成，直接導致很多建設項目難以落實，有的項目甚至因此而“流產”。2005年x市《政府工作報告》中提到，由于該市土地供需矛盾突出，土地調整、征地拆遷難度大，40％的重點項目受到影響。以2004年為例，經過審批可使用的土地僅有11平方公里，但這一年上報的建設需求用地達50多平方公里，農用地轉建設用地缺口達39平方公里。之所以會導致這種局面，其原因既與國家宏觀層面的政策法規的相對滯后有關系，也與x市政府在征地拆遷中的政策執行不協調及工作方式不當有關系。

一、法規政策：相對滯后

從宏觀層面而言，征地拆遷難題的存在，很重要的一個原因是與國家的相關制度建設滯后于時代與社會發展的步伐有關系。主要表現在兩個方面：一方面是國家的政策制定滯后于社會發展實際；另一方面則是國家的政策執行缺乏可持續性。實際上，無論是中央還是地方，其所制定的法規政策都是一種暫時性的政策。這些法規政策本身缺乏長遠性，也缺乏可持續發展性，以至于有時候甚至會出現國家的法律和政策相互抵觸甚至相互沖突的現象。

政策的滯后性和多變性極易導致征地拆遷工作的混亂。就以征地來說，其補償標準是按照土地的現有“年平均(農業)產值”計算的。如1988年的《土地管理法》規定：國家對被征用耕地的補償費標準“為該耕地被征用前三年平均產值的三至六倍”(第27條)，除此之外，還另外要支付安置補助費。1998年新修訂的《土地管理法》卻沒有區分國家建設用地和村鎮建設用地，而是對征用耕地作了籠統規定：“征用耕地的補償費，為該耕地被征用前三年平均年產值的六至十倍”(第47條)，把耕地征用補償費提高了近一倍。據國家有關部門透露，目前有的地方征用土地的補償費加上安置補償費兩項，實際最高可以達到前三年一畝地平均年生產值的30倍。

眾所周知，在市場經濟體系中，相對于工業等其他行業而言，由于農業的弱勢地位，土地的農業產出是非常低且相對穩定的?？墒?，在當前快速推進的城市化過程中，工商業用地的附加值卻呈現迅速上升的趨勢，其間形成的“剪刀差”比一般所說的工農業產品“剪刀差”要高出許多。這點從x市征地拆遷補償標準的頻繁變動就可以看出。從1999年至2005年，x市平均每兩年就對征用集體土地房屋的補償標準進行一次修訂。1999年制定《x市征用土地補償費用標準暫行規定》，2002年11月8日實施《x市T區、J區、L區、H區臺商投資區征用集體土地拆遷房屋補償安置暫行規定》，2003年4月21公布《x市人民政府關于島內征用集體土地房屋拆遷的若干規定》(x市府[2003]101號文件)，同年7月15日又代之以《x市征用集體土地房屋補償安置規定》(x市府[2003]173號文件)，2003年5月修訂《x市房屋拆遷管理規定》、《x市各級人民政府包干市重點項目征地拆遷工作辦法》。從2005年8月1日起，原來的173號文件廢止，在此之后征地公告的，開始執行新的《x市人民政府關于完善征地拆遷政策的若干意見》(x市府[2005]175號文件)。

在不同時期，x市征地拆遷的補償標準有很大差異，不過總的趨勢是由低到高。1981年，x市島內征用農民土地，賠償的只是極少數的青苗費和2500元左右的勞力安置費。之后，征地補償標準逐步提高，每畝從數千元提高至數萬元。再后來，x市調整征地政策，采取“包干”方式，x市島內每畝地平均的補償金(含土地補償費、青苗費、勞力安置費等)是9.2萬元。這個補償標準一直延續到2005年。2005年8月1日公布施行的x市府[2005]175號文件規定，x市島內s區的農用地每畝“包干”補償標準再次提高到12萬元(含按期交地給予的1萬元獎勵)。即便如此，如今x市土地拍賣價格的上漲幅度已經遠遠超過征地補償標準提高部分，“征地價格”與“出讓土地價格”的差距進一步擴大，兩者的差價至少已經提升十幾倍甚至更多。事實上，僅2005年一年，全市直接掛牌出讓土地所獲得的收入就高達61.5億元，而同期全市財政總收入才200多億元，其中地方財政收入約100多億元。2006年，該市土地出讓拍賣收入進一步提升為143億元，與全市的地方財政收入基本持平。由此可見，拍賣土地收入已經成為x市財政收入的主要來源之一。

為了更好地理解x市目前征用土地的具體操作規則，以現行的x市府[2005]175號文件進行舉例說明。按照2005年7月x市國土房產局制定的《關于完善征地拆遷政策的若干意見》具體操作細則的指導意見，近三年x市農用地的每畝平均年產值為2547元。根據國家土地承包法的規定，x市征地過程中，農用地(除林地外)土地補償費，按不低于同類土地近三年平均年產值的8.5倍計算；林地土地補償費，按不低于農用地前三年平均產值的3.4倍計算，未利用土地補償費，按不低于農用地前三年平均產值的1.7倍計算。至于安置補助費的標準，則是按照需要安置的農業人口計算，即按照被征收的農用地數量除以征地前被征用地單位平均每人占有農用地，由此得出需要安置的農業人口數。依據x市最新的規定，每一個需要安置的農業人口的安置補助標準：(1)農用地安置補助費按照需要安置的農業人口計算，不得低于農用地前三年平均產值的4.5倍；(2)林地的安置補助費不得低于農用地前三年平均年產值的2.3倍。在具體操作中，x市規定，凡是海拔在150米以上山地屬于國家所有，海拔150以下的屬于村集體所有，不過，征用海拔在50米至150米之間的集體山地時，x市政府一般也不給與補償。

征地標準的多變性所導致的一個直接結果就是農民對土地征用的期望值越來越高。由于土地的補償標準難以跟上“地價”的上漲速度，因此不難理解，農民對土地的“惜征”心理為何愈加明顯，對政府征 地行為的抵觸情緒也越來越強烈。從長遠來說，解決征地拆遷難的問題，根本的癥結還在于如何制定一個可持續的法規政策，并保證任何時候征地，農民獲得的補償基本上是等值的。目前x市農民存在一種普遍的心理，即認為征地是“早征早死、晚征晚死、不征不死”。這種悖論心理說明征地拆遷的關鍵在于，如何為失地農民的可持續發展提供相應的政策支持，而不是一次性割斷他們心目中的“命根子”。

二、政策執行：缺乏協調

雖然中央和省、市都出臺了關于征地拆遷的一系列指導性的法規政策文件，但是在執行過程中，卻出現了政策不統一的現象，其最直接的表現是對征地拆遷的補償標準不統一，出現了嚴重的偏離。這一方面直接破壞了法律、政策的嚴肅性和權威性，同時也導致了農民之間的相互攀比，并不可避免地出現了執法偏離現象。政策的不統一容易使政府在征地拆遷中的誠信度受到嚴重損害。

x市在征地拆遷過程中，很多問題的出現是由于政府部門、拆遷公司、鎮(鄉、街道)、村(社區)等各有關部門之間缺乏必要的協調有關。在征地拆遷工作中，有的部門、有的工作人員因為怕承擔責任，彼此相互扯皮、相互推諉。x市征地拆遷的基本做法是把需要征地拆遷的片區委托給相關的拆遷單位(公司)具體負責實施，而后者本身是企業性質的，追求利潤最大化是它們的主導目標。2005年，x市全市有拆遷單位28家，從業人員近600名。為了盡快完成征地拆遷任務，各拆遷公司根據自身的實力，可以實行不同的報價，加上個別拆遷人員的工作方式不當，在工作過程中引發了不少糾紛和，擾亂了整個征地拆遷秩序。

例如，X市T村的拆遷就是這樣一個例子。該村是x市島內最大的一個成建制拆除的村，共涉及農民約900戶。從2003年開始該村拆遷，時至今年10月初，仍然有130多戶的住戶拒絕搬遷，成為x市最大的拆遷難點之一。該村的拆遷之所以歷時兩年而未果，一個直接的原因就是當時整個村的拆遷是由四家不同的拆遷公司承包，每家公司負責一片。由于各拆遷公司之間缺乏必要的協調與統一，彼此的補償標準不一，農民相互攀比，致使整個拆遷工作最終陷于停頓狀態。從2005年10月之后，x市S區政府不得不組成五個專門的工作組，進村督促該村剩余住戶的房屋拆遷工作。

在實行征地補償“包干”之前，x市的征地補償規定過于繁瑣，引發征地拆遷過程中出現許多不規范行為。如有的基層村、組在實施補償安置政策時不夠公開透明；有的將農民集體土地補償費截留它用；有的將市政建設的規劃用地改作商業開發；等等。還有的拆遷人員錯誤地認為，拆遷裁決可以不受條件和時間限制，只要拆不動就可以行政裁決，結果使得整個征地拆遷工作脫離農民群體。

三、農民需求：差距較大

從農民自身的角度來看，不少農民之所以抵制征地拆遷，除了涉及到深層的難以割舍的鄉土情結以及對向城市生活方式轉變的困惑之外，最重要的就是現行的政策供給與他們自身的需求差距較大，突出表現為：

(一)征地拆遷補償標準低于農民的期望值

在征地拆遷工作中，農民反映最多的問題就是認為征地拆遷補償標準過低。這里面主要包括征地補償和房屋拆遷補償兩個方面。對于征地補償，x市的過去做法是以區為單位，各區之間因地理位置不同，城市化程度不同，其補償標準不盡統一，導致不同區之間相互攀比。因此，2005年以來，x市嚴格要求島內S區和H區的補償標準必須統一。2005年8月1日公布施行的x市府[2005]175號文件規定，全市征用的土地分為四類，其中x市島內S區和H區屬于一類區，其“包干”征用土地的每畝土地補償費、勞力安置補助費、青苗和地上附著物補償費、水利設施攤消費等均與x市府[2003]173號文件規定的標準同比增長30.43％，即土地補償費2.06萬元、勞力安置補助費4.7萬元、青苗和地上附著物補償費5.2萬元、水利設施攤消費0.04萬元，每畝共計11萬元。此外，根據規定，按期交地的，另外每畝獎勵1萬元，合計12萬元，這個補償標準在x市全市是最高的。實踐表明，由于土地種類和性質相對比較單一，加上x市島內統一了征地的補償標準，因此土地征用中所遇到的阻力比過去要小得多。

相對于征地補償而言，房屋拆遷補償的阻力則要大得多。這其中牽涉到的問題可謂千頭萬緒。首先一點就是關于違章建筑補償的問題，其次就是具體的裝修補償標準問題。x市2005年8月1日之前拆遷公告的被拆遷片區，其主要法規依據還是2003年7月15日頒布的x市府[2003]173號文件、2003年5月修訂的《x市房屋拆遷管理規定》以及《x市各級人民政府包干市重點項目征地拆遷工作辦法》。2005年8月1日之后拆遷公告的，則按照x市府[2005]175號文件規定執行。按照規定，拆遷工作由拆遷人委托拆遷公司進行，后者雖然是經過招投標程序中標，遵照統一補償規定操作，但是正如前面已經指出的，實際操作中，存在很多不夠規范之處。

和土地不同，房屋是屬于農民的私人房產，況且x市相當一部分失地的“城中村”農民是依靠出租房屋為生。失去土地之后，房屋成為他們的最重要的生計來源之一，因此農民對拆遷的抵制也就在所難免。在房屋拆遷補償問題上，目前按照x市的相關規定，拆遷人與被拆遷人達不成補償協議的，由當地人民政府裁決。如2005年10月，X市S區組成五個專門工作組進駐T村督促拆遷工作，按照規定，若被拆遷戶三次以上不予配合拆遷的，將采取兩種方式：一是依法對被拆遷戶的違章建設部分先予堅決拆除；二是依法對被拆遷戶向市國土房產局申請裁決，在國土房產局受理裁決或是舉行聽證會乃至裁決生效后才達成協議的，對拆遷補償方案中的優惠條件部分，將分別扣除30％、50％，直至全部取消。因此，在地方政府的剛性拆遷行為中，農民的談判余地是非常小的。

(二)住房安置困難不少

如果說土地征用是讓農民脫離傳統的農業生產方式的話，那么拆遷他們世代居住的房屋，則是讓他們脫離現有的依靠出租房屋為生的生活方式。對于很多農民來說，這點無論是在心理上還是精神上一時都難以接受。