劃撥土地的評估方法精選(九篇)

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第1篇：劃撥土地的評估方法范文

[關鍵詞]國有企業；產權轉讓；無形資產評估；價值評估

據我國國有資產管理部門的推算和匯總。近年來各種原因導致的國有資產流失數字驚人。如何在國有企業產權轉讓過程中防范國有資產流失已經成了當前一個熱門話題。對于需要進行產權轉讓的國有企業而言，只有在準確的資產評估的基礎上進行國有企業產權轉讓，才能體現公平、公正，才不會造成國有資產流失。

一、資產價值評估方法的評價與選擇

當前確定國有企業資產價值普遍使用的方法是資產評估。資產評估是國有企業產權轉讓的法定程序。我國對資產評估的方法大致有這樣四種：收益現值法、重置成本法、現行市價法、清算價格法。

(一)收益現值法

收益現值法是將評估對象剩余壽命期間每年(或每月)的預期收益，用適當的折現率折現，累加得出評估基準日的現值，以此估算資產價值的方法。運用收益現值法必須建立在資產具有獨立獲得預期收益的能力、資產未來的收益能夠用貨幣來計量、資產所有者所承擔的風險能夠用貨幣衡量等前提條件下。收益現值法適用范圍較小，一般是用于企業整體資產評估以及可預測未來收益的單項資產評估。

(二)重置成本法

重置成本法是現時條件下被評估資產全新狀態的重置成本減去該項資產的實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值，估算資產價值的方法。使用重置成本法進行資產評估，受到一定的限制，該方法要滿足繼續使用假設。而且待評估的資產必須是可以再生和復制、可以隨時間推移、可重建和重構的具有有形或無形損耗的單項資產，或者是可重置和重構的整體資產。

(三)現行市價法

現行市價法是通過市場調查，選擇一個或幾個與評估對象相同或類似的資產作為比較對象，分析比較對象的成交價格和轉讓條件，進行對比調整，估算出資產價值的方法。使用該方法需要有一個充分發育的、活躍的資產市場，同時參照物以及與被評估資產可以比較的有關指標、技術參數等資料是可以收集到的。隨著我國資產轉讓市場不斷發展，會非常廣泛地運用現行市價法進行自查評估。

(四)清算價格法

清算價格法適用于依照中華人民共和國企業破產法規定，經人民法院宣告破產的企業的資產評估。評估時應當根據企業清算時其資產可變現的價值，評定重估價值。清算價格法與現行市價法基本相同，所不同的是停業或者破產時。企業將資產拍賣、出售，清算價格往往大大低于現行市場價格。在國外，清算價格法并不獨立使用。一般將清算價格法和現行市價法共同使用，稱為市場法。清算價格法主要用于企業破產、企業抵押、企業清理等幾種情況。

二、國有企業產權轉讓中的價值評估難點分析

國有資產的特殊性決定了國有資產的資產評估不可能是一帆風順的，而這其中土地處置問題、無形資產評估問題，以及評估委托人問題又是國有企業資產評估中較為棘手的問題。

(一)土地處置問題

對待產權轉讓中，國有企業擁有的土地使用權的處置問題。因其使用權來源的不同而存在不同的解決途徑和辦法。若土地使用權來源屬出讓方式。則在產權轉讓的過程中并不涉及土地處置問題，僅需根據該地塊的客觀區域因素和個別因素采用合適的評估方法進行評估。對劃撥土地使用權的處置方式，根據《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》第三條規定：“對國有企業改革中涉及的劃撥土地使用權，根據企業改革的不同形式和具體情況，可分別采取國有土地使用權出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權作價出資(人股)和保留劃撥用地方式予以處置”。而在這幾種處置方式下，評估時所采用的方式及途徑也不盡相同，具體敘述如下：

1　對采取保留劃撥用地方式進行處置的，無需對原賬面劃撥土地使用權的價格進行具體的評定估算。但為了合理體現改革前國有企業的資產范圍，仍需對劃撥土地使用權原賬面金額按現行會計制度和會計準則進行核實，并以核實后的金額作為評估值列示，納入改革資產范圍。

2　對采取國有土地租賃方式進行處置的，應首先將國有企業原賬面存在的劃撥土地使用權價值進行剝離，然后另行對國有土地使用的租金水平進行評估，并將該租金水平評估結果一并運用于改革方案當中。以規范國有土地租賃行為，并防止國有資產的流失。

3　對采取國有土地使用權出讓方式進行處置的，對土地使用權進行評估時。又存在兩種程序和途徑：第一種將該國有土地使用權納入改革資產范圍，也應納入評估范圍。在這種情況下：首先，確定該土地使用權的價值定義，以土地使用權來源屬出讓性質為假設，并根據地塊實際情況和規劃條件對土地使用權在出讓方式下的用途及使用期限進行假設；然后，以這些假設作為估價提前，對該國有土地使用權采用合適的土地估價方法進行評估，并將評估值直接列示于資產負債中無形資產項下；最后，對土地使用者(國有企業)應補交的地價進行反映或列示。第二種不將該國有土地使用權納入改革范圍，也即不納入評估范圍。不將國有土地使用權納入改革范圍(評估范圍)時，還應滿足一個前提：即房地產市價中大于建筑物實體價格的那部分，均是由土地使用權貢獻或創造的。將劃撥土地使用權與其對應的建筑物分開評估(即土地使用權不納入改革評估，而另行評估后形成土地處置方案報批)才不會出現價值遺漏情形，才不會導致國有資產的流失。

(二)無形資產評估問題

無形資產具有非實體性、壟斷性、效益性和不確定性、完整性等特點。無形資產評估時考慮的因素主要有：1、無形資產取得的成本；2、機會成本，即無形資產轉讓、投資、出售后失去市場的損失收益的大小；3、效益因素成本，即從無形資產補償角度考慮的，但無形資產更重要的是其創造收益；4、使用期限；5、技術成熟程度；6、轉讓內容因素；7、內外無形資產的發展趨勢、更新換代情況和速度；8、市場供需狀況；9、同行業同類無形資產的價格水平。無形資產評估值的高低，還取決于無形資產轉讓、轉讓的價款支付方式、各種支付方式的提成基數、提成比例等，在評估無形資產時，應綜合考慮。

(三)價值評估委托人問題

由于國有企業產權轉讓的價格總體上決定于企業總資產減去負債后的凈資產價值。政府作為股權的出讓者，越高的買價意味著越多的利益。而對于股權的購買者或者擬進入的私人投資者而言，情況恰好相反。相關利益主體的利益沖突使得轉讓雙

方都試圖確保價值評估有利于自身。并且當所有的參與者都相信道德風險會不可避免的影響評估人對資產的評估時，認定評估人便成為所有資產轉讓過程的關注焦點。

根據《國有企業改革重組調查研究報告》的展示，在中央控股改革企業中，由企業母公司代表企業最終所有者利益，執行評估機構委任權的占據了相當大的部分，這樣的企業占中央控股改革企業樣本總數的35％。而在地方控股改革企業中，母公司作為評估機構委托人的比例可以達到43％，同時還有37％的地方企業由地方政府親自選擇委任評估機構。資產轉讓機構也是企業價值評估委托人中的重要部分，而企業管理者代表自身利益委任價值評估機構的情況最為少見。《國有企業改革重組調查研究報告》顯示，通過產權轉讓機構委托評估機構評估改革企業資產所得到的評估價值相對最高，凈資產評估價值與賬面價值比值的平均水平可以達到83％，而依據其他委托人聘請的評估機構的評估結果計算出的該比值卻只有68％。這一統計結果一方面體現了在中國的產權改革過程中，許多國有企業的資產都存在被低估的可能性。另一方面也顯示產權轉讓機構在資產評估過程中低估資產的動機最小。改革企業價值低估行為的動機主要來自于企業收購者甚至政府官員的尋租行為，這也同時解釋了為什么中央政府鼓勵和要求在產權轉讓中心實施資產轉讓過程，而不是由地方政府或公司私自組織實施。

本文認為對國有企業資產進行評估的評估機關應該都是當地國有資產管理委員會授權獨立主體，然后通過招標的形式來邀請這些單位，同時將審計單位、評估單位要分開。最后要將資產評估、審計不良資產的報審公開化。讓資產評估成為一種“陽光”工程。

三、對國有企業產權轉讓中價值評估的幾點建議

產權轉讓工作是國有企業改革順利進行的一個必要的前提，同時也是一項復雜的經濟行為。其影響因素眾多，要想使產權轉讓取得徹底的成功，不留下任何的隱患，需要各方面的積極配合和支持。筆者對今后國有企業改革提出了以下幾個方面的建議：為促進我國今后國有企業產權轉讓及其價值評估的健康發展。

(一)樹立正確的國有企業產權轉讓和價值實現的觀點

突破對國有企業“有進有退”的狹隘理解。實現以退為進，退中求進，即在國有股權和比重上退，在國有經濟的總體實力、控制力和影響力上進。突破“產權轉讓和企業重組是市場行為，政府無所作為”的認識誤區。政府作為國有企業的出資人，理應按市場規律組織推進其產權轉讓和重組；并且只有政府才能解決轉讓重組中的條塊分割、債務處理、人員安置、分離辦社會職能等諸多難題，才能協調多個部門參與改革的行動、審批權限的行使和各自利益的調整。突破對國有資產保值增值的片面理解。固化、呆滯、虧損、潛虧是最大的流失，只有流動、重組、盤活才能保值增值。國有資產存在于企業并有效利用是保值增值，存在于能為社會公眾利益服務的社會保障、基礎設施、政策性安排(如安置就業、補償職工)等其他形式也是保值增值。

(二)完善國有企業產權轉讓的外部環境和國有資產的評估機制

從我國目前有關企業并購的法律條文來看，還缺乏有關國有企業產權轉讓方面的系統規定，在國有企業產權轉讓的實施過程中還有許多細節與現行法律相抵觸，且存在各地區規定不盡相同的問題。因此必須要盡快制定出相關的法律法規，使國有企業改革有法可依。同時建立一套完善的社會保障體系來接收國有企業產權轉讓后分流出來的員工，為國有企業產權轉讓創造良好的條件。針對在國有企業實施產權轉讓過程中存在的信息不對稱、管理層“道德風險”等問題，一定要加大力度強化對產權轉讓過程的監督，以加強國有企業產權轉讓過程中信息披露的透明度。要健全國有資產評估機制，防止國有資產的流失。確立合理、公正的資產評估機制，是當前規范國有企業改革的重點。因此在改革的實施過程中一定要確立公平合理的價格，尤其需要健全國有企業無形資本的評估機制，在我國國有企業改革中的資產評估中往往強調有形資產忽視無形資產。這樣使得國有資產流失現象嚴重。所以在今后的改革中必須為無形資產的評估建立一套系統的程序。

第2篇：劃撥土地的評估方法范文

關鍵詞：土地劃撥；建設用地；財政預算

中圖分類號：F301.23文獻標識碼：A

在我國土地是全民所有，在社會保障層面，作為土地有一個基本保障的計費基數，當住房面積達不到保障基數時，需要社會提供某種形式的住房補貼作為補償性支出。但作為土地的有償使用問題，其來源與歷史遺留問題復雜，在單位面積的計費標準基礎上，地方政府出臺了一些關于土地使用金的附加條件。而具體到房屋，其使用的期限與價格的走向等直接與土地相關，在土地使用費提高后，會相關到房價的走高。關于場地的使用和建設性土地的使用，涉及到不同性質企業的租用和買賣等問題，引起復雜的社會管理，導致政府的管理出現難點。

一、土地出讓金的支出范圍

土地出讓金的支出范圍包括破產、改制企業職工安置費用、城市基礎設施建設費用、土地開發各項費用、土地出讓業務費等。

破產、改制企業職工安置費用。為支持國有企業改革和發展，妥善安置破產和改制國有企業分流下崗職工，根據《關于加強土地資產管理促進國有企業改革和發展的若干意見》規定，國有企業破產時，其原使用的劃撥土地應由市人民政府組織出讓，變現資金上繳市財政局，其土地出讓凈收益主要用于該企業未能參加養老、醫療社會保險的離退休人員的離退休費、醫療費和職工安置費用，其中對破產企業中自謀職業的職工，可按規定從出讓收入中撥付一次性安置補助費。

城市基礎設施建設費用。根據土地出讓金征收情況，安排一定比例的土地出讓金用于城市市政基礎設施配套建設。

土地開發各項費用。主要包括：以后，根據土地的生熟程度進行土地開發的費用；安排一定數量的資金，用于農村非耕地的開發、整理和復墾支出。

土地出讓業務費。市財政局按照繳入國庫土地出讓金收入的一定比例核撥土地出讓業務費，土地出讓業務費按預算外資金管理。土地出讓業務費的使用范圍按照《國有土地使用權出讓金征收管理實施辦法》執行。

二、場地使用費

根據物權法，外資企業使用我國國有劃撥的土地可以提交場地使用費，其權利為土地使用權。其中包括兩項內容：土地開發和土地使用。對土地的開發包括對現有建筑物的拆遷和基礎設施建設，作為土地開發費，外資企業須一次性支付，上述內容指出土地開發費。而土地使用費是外資企業在使用土地資源過程中需要繳納的費用，根據地方土地使用情況的不同，費用的使用明細不同。一次性繳納土地開發費之后，須逐年繳納土地使用費。凡是屬于劃撥的土地，其費用都須納入財政預算，作為財政管理，專項用于外資企業投資補償，在相應的建設拆遷和涉及公共設施的建設上作為支持外資企業發展的專項資金進行管理。

土地使用費由中央政府和地方政府按照一定比例管理，經由財政部門負責統一征收和管理。對于同級土地行政部門代征代繳，同時納入財政預算，劃撥為城市建設費和土地開發費。對于出讓土地使用權的，協議出讓金的40％由國家進行征收，而年付的租金和土地收益金，則不低于基準地價的2％。使用土地的單位和個人須按照國家法律的規定自覺繳納土地使用費，國家對土地收費不屬于行政事業性收費，屬于土地資源性收費，在市場經濟環境下，國家作為土地的所有者，對于土地權益的收益體現在土地有償使用上。

三、建設用地土地

（一）住宅用地與非住宅用地在土地使用權上存在著區別：

物權法對住宅建設用地期滿后是否續費并沒有明確的規定，關系到住宅七十年產權到期的問題，到期后住宅用地是否需要繼續支付土地使用費的問題，關于建設用地土地使用權人所承擔的法律義務，目前還看不到一些依據。而住宅建設用地使用權期滿后自動續期的規則已經制定，這一個規定可以保護建筑物的所有權者的合法權益。在我國，土地使用金的問題，作為物權法考慮的續費問題沒有做規定反映出目前問題難以解決，矛盾突出。但考慮到實際操作，經濟發展的必要性，以不規定是否續費為宜，這關系到廣大的民生和以人為本理念的實際發展。

（二）關于非住宅用地使用權期限屆滿后的續期及法律后果

物權法未出臺之前，一般情況下，非住宅建設用地使用的規定為《城市房地產管理法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，而有特別行政法規規定的除外。物權法出臺后對地上建筑物進行了特別的規定，沒有規定的依照舊有的約定或者依照法律、行政法規的特殊規定。不過這種情況容易導致繼續維持《城市房地產管理法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，使得物權法的法律效應的實際操作有較大的難度。

（三）土地使用權登記注銷

登記機關應當依照相關規定對期滿使用的土地進行有權收回，并且進行有效注銷登記，同時收回登記機構頒發的土地使用權證。關于后續的工作，對土地繼續使用的費用問題，續期的問題，土地使用費如何支付及如何報財政審批等問題。還包括對地上建筑物的處理問題，對價支付的問題都需要繼續探討和深化改革方案。

四、新增建設用地土地使用費問題

（一）新增建設用地土地有償使用費征收范圍

部分農用地和沒有利用過的土地轉化為建設用地，根據地方國土資源部門的實際勘測和批準的建設用地面積與相應的等別之間存在費用上的相關，對于有償使用建設用地須在土地利用的總體城鎮規劃范圍進行申報，依法取得的建設用地的項目工程涵蓋了水利水電建設、移民搬遷占用土地城市土地以及房地產企業建設用地，包括在城鎮化過程中的村莊和集鎮的重新單獨選址，依法有償使用土地都屬于新增的建設用地，其費用需要按照不同規定來執行。因違法批地、占用而實際發生的新增建設用地，應按照國土資源部認定的實際新增建設用地面積、相應等別和征收標準繳納新增建設用地土地有償使用費。

（二）新增建設用地土地有償使用費征收等別

自2007年開始，新增建設用地土地使用費的已經提高了一倍。針對各別地區行政區劃的重新區劃，出臺的細化的土地使用費存在等別，具體細化后的收費標準是根據地方的發展而形成的。

今后，財政部將會同國土資源部根據國家土地調控政策需要，結合各地基準地價水平、耕地總量和人均耕地面積、社會經濟發展水平等狀況，適時調整新增建設用地土地有償使用費征收等別和征收標準，并向全社會公布。（三）調整地方分成管理方式

調整后的土地使用費延續中央與地方的7：3的使用分成體制，對土地的總體調控能夠有利于控制房價總體的走高的趨勢，土地使用費的地方部分一律納入省級管理級別的國庫，納入財政預算。

五、完善土地使用的有關管理制度

針對治理整頓土地市場秩序中發現的問題，結合本地實際，查漏補缺，加強土地管理制度的建設。重點要加強地價、土地供應和土地儲備的法律制度建設。（一）建立基準地價、工業用地最低價出讓制度依規定定期更新基準地價，建立并完善工業用地最低價出讓制度。基準地價、工業用地最低價是政府管理和調控土地市場的基本手段，是顯化土地資產價值、核算土地資產收益的基本依據。為保證基準地價水平符合實際，投入資金。（二）規范土地供應制度 嚴格執行國有土地使用權出讓招標拍賣或掛牌制度。除按法律法規規定可劃撥供地的外，其他建設用地必須以有償使用方式提供。按法律法規規定實行招標拍賣掛牌協議出讓的土地，要依法進行公示，接受監督。（三）加強土地儲備的制度建設 土地收購儲備的制度建設著重考慮以下五個方面：一是要明確土地儲備的內涵、范圍；二是要規范土地收儲機構征地、收地、儲地、供地等方面的操作方法與管理制度，包括征地補償、開發支出、收儲機構工作經費等土地收儲成本標準、范圍的規定；三是要建立土地收購儲備準備金制度，規范土地儲備資金的運作和管理辦法防范金融風險；四是要建立土地儲備工作的監督制度和法律責任制度；五是要建立起土地儲備工作的獎勵制度和責任追究制度，加強隊伍建設。

參考文獻：

[1] 張麗君. 外商投資企業場地使用費性質辨析[J]. 財政監督. 2010(20).

第3篇：劃撥土地的評估方法范文

關鍵詞：城郊結合部；土地；管理

中圖分類號：F291 文獻標識碼：A 文章編號：

一、前言

目前，我國土地利用與土地管理制度存在缺陷及負面作用。受到土地資源察賦的制約，一種精細的、合理的城市邊緣區土地開發、利用模式對于可持續的經濟增長來說是必需的。然而，現階段城市邊緣區土地利用除了出現經濟效益不高的情況，同時能夠造成城市無序發展等現象，另外由于土地利用法存在明顯的問題，給營造和諧社會造成明顯的阻礙。所以分析城郊結合部土地管理機制能夠產生非常關鍵的影響。本文在這種情況下，對如何優化城郊結合部土地管理提出了自己的策略建議，具有一定的借鑒意義。

二、城郊結合部土地管理的策略建議

（一）強化對于土地的改革制度

以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，一定要根據相關要求承擔相應的土地使用權出讓金。首先用地單位能夠根據自身實際情況，最大限度減少費用開支；其次，能夠給土地開發利用籌集相應的資金，推動城郊結合部用地計劃及土地開發工作順利進行。

（二）構建城郊結合部土地審批體系

不僅在數量上，而且在土地用途、規模等上嚴格控制。結合部土地利用方案能夠在當前現有土地資源開展合理的調派，呈現了非常明顯的整體性，應當借助實際的微觀管理貫徹落實，因此規定結合部土地控制機構不斷健全土地審批步驟，制定相應的標準。在建設項目立項時，要充分考慮土地的供應量；在用地選址時，考慮土地用途管制的限制；在審批用地項目時，嚴格按照《土地管理法》和結合部土地利用總體規劃進行。

（三）規范對于城郊結合部土地的管理

制定城郊結合部土地流轉的地方法規，在法律上對土地流轉的形成和程序、土地評等定級、地籍管理、土地市場管理、出讓人和受讓人雙方的責、權、利以及糾紛、仲裁處理等進行明確的規定。在實際流轉過程中一定要根據相應的步驟開展。應當營造產生結合部農村土地流轉登記制度，推動流轉活動標準化水平持續提高。在土地流轉形式方面，應當貫徹落實多樣化原則，不過要特別關注租賃制。土地租賃制從全球范圍內得到了推廣普及，能夠和我國當前實際情況保持一致。土地流轉應當在相應的時間內完成，避免耽誤時間，給結合部群眾正當權益造成明顯的破壞。

（四）合理對城郊結合部土地的評級

要科學地評估與定級結合部土地，就要求把結合部（包括結合部城鎮）的土地級別納入全市統一的土地分級體系，按全市土地差異，以統一標準劃分級別，使定級因素體系、定級方法與中心區基本一致，不能因為結合部的規模小，集聚效益低，重要程度小，內部土地利用結構簡單，而人為地區分中心區與結合部的土地定級與評估方法。正像之前城市中心區工業用地關鍵通過工業企業級差效益測算法開展，但是結合部工業用地往往通過聯營入股價推算法進行評估。未來應當調整此類測算法，從城郊結合部實際評估環節之內，應當通過不同渠道、不同手段進行評估，同時應當特別強調保護用地范圍。同時，因為土地有償使用時間比較短，造成了這一領域工作人員非常的匱乏，但是當前工作人員自身能力和實際情況無法保持一致，不具備相應的知識及經驗，無法和市場自身標準保持一致，因此，一定要最大限度培育高素質的工作人員，給開展城市土地評估儲備相應的專業人員。

（五）完善土地儲備與信息制度

通過土地統一收購、統一儲備、統一出讓的國有土地收購儲備制度的建立，促使政府壟斷結合部土地一級市場，有效地控制結合部土地供應總量，達到以土地供應引到土地需求的目的。在結合部土地收購儲備中，把存量劃撥土地的入市總量納入政府的土地供應總量。政府應當把結合部土地科學合理的流入到土地市場之內開展合理的管理。在交易價格存在明顯問題的土地資源中，政府應當對其進行合理的調控，避免各種違規操作活動出現。

另外，將結合部土地出讓、轉讓信息、地價信息、土地交易信息等等，借助不同的媒體進行公示，推動開發商可以清楚的了解特定階段土地交易相關資料。

（六）實現土地的可持續發展

建設用地屬于非農業用途的土地，主要是城市、村鎮居民的生產和生活用地，城市村鎮是由工業、商業、城市生態等多個經濟系統組成的多層次的經濟大系統。所以結合部建設用地應當科學合理的調配，推動其能夠和當前實際用地標準保持一致，另外能夠和城鎮未來的發展目標及要求保持一致。在經濟發展過程中，土地資源能夠產生非常深刻的影響。同時，土地能夠影響城市、村鎮布局等等，通過土地自身功能及影響能夠了解到，土地在經濟發展過程中能夠產生非常深刻的影響。建設用地可持續利用既能確保當代人能享受良好生活、生產空間帶來的舒適，也能為后代人的生存生活空間不受破壞而打下基礎。

三、結論

土地作為生產要素和生態要素，是人類生產、生活和生存的物質基礎和來源，具有不可替代的作用。作為城郊結合部特殊區位，應積極發展城市型生態農業，大幅度提高土地利用率和社會、經濟、生態效益，發展集休閑、觀光、旅游、生態為一體的綜合都市化農業。

參考文獻

[1]張曉軍.國外城市邊緣區研究發展的回顧及啟示[J].國外城市規劃，2005，（04）.

[2]錢紫華，陳曉鍵.西安城市邊緣區空間擴展研究[J].人文地理，2010，（03）.

[3]殷潔，張京祥，羅小龍.基于制度轉型的中國城市空間結構研究初探[J].人文地理，2009，（03）.

[4]鐘京濤.我國土地產權制度建設分析[J].國土資源科技管理，2004，（06）.

第4篇：劃撥土地的評估方法范文

關鍵詞：資產評估 執業質量 內部控制

資產評估行業執業質量的提高，不僅可以提高注冊資產評估師執業能力，還可以進一步提升資產評估行業社會公信力。2010年廣西資產評估協會開展以資產評估機構執業質量檢查為核心的調查，采用分層抽樣的方法抽查了10家廣西資產評估師事務所，分別對于其內部管理制度、設立條件持續情況與合伙人及股東任職條件持續情況方面、對資產評估師股東或合伙人由所在資產評估機構為其繳納基本醫療等社會保險費和住房公積金的情況和獨立執業質量等方面進行了檢查。本文以這次檢查結果為切入點，通過分析廣西資產評估行業執業質量存在問題的原因，從而提出提高廣西資產評估行業執業質量的對策。

一、廣西資產評估行業執業質量現狀分析

（一）事務所執業缺乏內部控制 （1）缺乏必要的制度。在檢查過程中，大多數的事務所都已經按照財政部和中評協要求，制定了比較完整的內部控制制度，包括對執業質量、人員管理、財務管理等方面的內容。但仍存在少數事務所缺乏必要的制度建設，沒有對執業質量等進行控制的制度。（2）對工作底稿的復核不夠完整。在檢查中發現，在部分的工作底稿中沒有反映出復核的痕跡，沒有體現出三級復核的要求；在個別復核人簽名存在重復簽名現象；在部分工作底稿中體現了復核的程序，可僅有簽名而無復核意見，使得復核流于形式。（3）對于報告簽發和報告簽章方面缺乏管理。在檢查中發現，有個別事務所缺乏對報告簽發的管理，在底稿中沒有報告簽發過程的記錄，無法表明報告簽發是否經過相關人員的授權。在對于報告簽章方面，個別事務所的部分工作底稿只有注冊資產評估師的蓋章而缺乏簽名，甚至個別的報告沒有主任及其他相關人員簽章。（4）缺乏相應的收費制度。在檢查中發現，每個事務所都將《資產行業收費管理辦法》粘貼在辦公地點。但只有廣西正德評估有限公司專門建立內部收費管理辦法，其他機構都是使用評估行業收費管理辦法；并且極大多數事務所都沒有針對評估費的債權催收制度和索賠制度。

（二）基礎規范不完備 （1）工作底稿不規范和不完備。檢查的報告中，評估報告的底稿基本符合規范，能夠支撐評估結果，但是工作底稿中存在一些問題，不夠完備。如評估業務約定書、評估計劃沒有按評估準則要求的內容書寫完整，缺少法人或授權人簽字，部分缺少委托方公章；企業整體評估中對被評估企業的歷史沿革、現狀和發展前景，可能影響被評估企業生產經營狀況的宏觀、區域經濟因素，被評估企業所在行業的發展狀況及發展前景等資料收集不全，甚至沒有以上資料；對評估方法沒有進行適用性分析，對采用何評估方法，不采用何種評估方法沒有說明原因；對企業整體評估不采用收益法評估，以及沒有說明不采用收益法評估的理由及收集相關支持資料；缺少流動資產的往來詢證函，存貨盤點表，應收、應付票據復印件等資料；重要資產缺少現場勘察記錄及現場清查明細表，除一個評估舉例外沒有其他重要資產的計算底稿及詢價依據；重要資產的產權證明、購貨發票、合同、工程預結算書收集不齊全，甚至沒有以上資料；機器設備評估舉例不具有代表性，或者價值量過小。重置成本構成要素有誤，如未將需安裝設備的安裝費用等計入重置成本，對成新率形成過程披露不夠充分，成新率的貶值因素（或修正系數）的形成過程披露不充分；出現計算錯誤、明細表評估值與案例不一致等低級錯誤；采用收益法對企業進行整體評估，未收集被評估企業前三年的會計報表及相應的資料，無企業提供的財務預測信息資料，缺乏必要的計算底稿。采用現金流量法評估，對永續經營的資本性支出計算錯誤（對固定資產等的更新支出沒有按評估值或評估基準日的市場價值來計算）。折現率的取值與收益口徑不一致，計算及取值過程過于簡單。房屋建筑物重置價值取值過程過于簡單，取價依據不充分。采用市場比較法評估，底稿中未體現市場法所需的3個交易案例的信息，如價格來源，現場勘察照片等；土地使用權評估市場上有交易案例，且評估目的為資產轉讓，應采用市場比較法評估，但卻只采用成本逼近法評估，且成本逼近法中年期修正計算有誤；沒有披露劃撥土地的評估價值是否包含土地出讓金；長期投資評估工作底稿及資料過于簡單，沒有對控股子公司進行整體評估，沒有按整體評估的要求收集相關資料；評估明細表沒有按準則規范或國有資產評估指南的要求書寫完整，評估申報明細表沒有每頁蓋單位公章，甚至沒有評估基準日的評估申報明細表；底稿中國有企業改制的專項審計報告沒有蓋審計單位公章及注冊會計師簽字蓋章，評估明細表的賬面價值與審計報告的賬面價值不相符，沒有在審計的基礎上評估；對評估增減值沒有進行原因分析和說明；企業改制評估或國有資產評估缺少經濟行為文件；三級復核簽字不齊全，部分缺少簽字評估師在復核表上簽字，三級復核的內容記錄不齊全，部分復核流于形式。（2）評估報告內容不規范不完備。在檢查中發現評估報告內容沒有按準則規范或國有資產評估指南的要求書寫完整，如缺少報告標題、缺少評估報告使用者，缺少委托方與產權持有方或被評估單位之間關系的說明，評估目的表述層次不完整、不清晰，評估依據不完整，缺少具體的經濟行為文件；評估對象及范圍沒有列出賬面值或者說明賬面值的情況；評估假設及特別事項說明的內容與評估對象及評估目的、評估方法無關系，或者說明不夠充分，往往流于形式；對影響評估結論的事項說明不充分；在國企改制評估報告中，正文沒有企業的歷史沿革、經營情況介紹；報告中對采用何評估方法，不采用何種評估方法沒有進行分析及說明原因，評估計算公式與評估說明中的不一致；評估明細表與企業申報評估明細表不一致；評估明細表反映的信息不夠完備，如缺匯總表、頁碼和企業填表人、評估人員等；缺少委托方及產權持有方或被評估單位共同撰寫并蓋章簽字的資產評估有關事項說明；沒有披露長期投資核實的內容（投資協議、持股比例等內容），對長期股權投資企業的狀況說明過于簡單或沒有說明，對長期投資的評估方法及評估計算過程描述過于簡單或沒有說明；評估計算舉例不具有代表性，舉例價值量過小或資產類型不齊全；沒有說明存貨（房地產）為何要引用其他評估機構出具報告的結果，委托方是否同意引用，沒有說明引用報告的主要內容及進行合理性分析；整體企業成本法評估時未分析企業是否擁有可辨認的無形資產，若有，應對其單獨評估；不可確指無形資產應在最終確定的評估結論中列示，而不是在成本法的結論中列示；整體企業收益法評估計算過程過于簡單，因素考慮不全，分析測算的邏輯性差，對各預測科目的分析不夠完整詳細，無法判斷結果的正確性；存在少數機構在歸檔的報告書沒有法人簽字或加蓋評估機構公章的現象。

（三）地方執業收費標準未建立 中國資產評估協會于2009年了《資產評估收費水平的測算標準》（中評協[2009]199號），結合廣西實際情況的廣西資產評估收費標準尚未出臺，使得機構對參照收費標準存在困惑，實際收費情況出現混亂，有的評估機構按舊標準執行，有的按中評協的新標準執行，有的按未經物價局批準的廣西評協新標準執行，并且還隨意打折，造成社會上對評估收費的公信力、權威性大打折扣，已經嚴重影響到評估機構的發展。

（四）森林資源評估不規范 （1）工作底稿存在的問題：如林權證不齊全或無林權證，無專業機構出具的森林資源勘察調查報告、無評估人員現場勘察記錄、無現場照片；沒有企業提供的森林存量資料及評估申報明細表，無企業的財務報表資料，在評估計算過程中，無收入、成本等取價依據來源說明，對經營成本的取價依據不充分。對企業經營的數量巨大的森林資源，沒有考慮企業的管理費用、財務費用等成本費用，中齡林經營成本計算應該每年投入并折現。折現率的取值缺乏計算過程。評估舉例范圍過小，對被評估資產不具有代表性，除評估舉例外無其他森林資源的計算過程。（2）評估報告存在的問題，主要包括：評估報告沒有說明委托方與產權持有方的關系，并且報告具有多個不同的產權持有人；林權證不齊全或缺少林權證，部分林地承包合同的權利人與報告中所提到的產權持有方不一致，報告中也沒有做出說明；委估森林資源面積巨大，缺少專業性的現場資產核實以及現場勘察說明；沒有不同產權人的資產評估結果匯總結論；缺少資產評估準則依據；評估范圍與企業申報明細表內容不一致，報告沒有說明原因；缺少評估協會認可的兩名森林資源資產評估專家簽字，不符合出具報告的條件（大部分被檢查機構存在以上問題，有的機構對需要兩名森林資源評估專家簽字持保留意見，認為有兩名注冊資產評估師簽字已符合出具資產評估報告的條件）；缺少森林資源核查報告出具單位的營業執照、資格證書；無簽字森林資源評估專家資格證書；無委托方及產權持有方的營業執照復印件。

二、廣西資產評估行業執業質量影響因素分析

（一）評估人員執業能力不足 （1）資產評估專業的高等教育發展不足。目前在廣西省唯有廣西財經學院設置了資產評估本科和專科專業，是廣西唯一一所擁有資產評估本科專業的高等院校，從2012年起每年畢業本科專業人才只有50人左右，專科專業人才只有110人。由于廣西財經學院在2012年調整了專業培養方案，已經取消了高職高專的資產評估專業，所以目前只有一個資產評估本科專業，規模為每年50人左右。人才培養的滯后非常不利于評估行業專業人才的培養，不利于建設合格評估專業隊伍。（2）專業人才緊缺。根據《廣西資產評估協會2011年度注冊資產評估師年檢公告》，廣西壯族自治區注冊資產評估師2011年度年檢合格的注冊資產評估師有504人，全區有資產評估資格的機構52家， 平均每個評估機構合格資產評估師不到10名， 擁有超過10名及以上資產評估師的評估機構僅有21家。并且具備森林資源資產評估報告簽字資格的評估人員數量非常少，使得森利資源評估業務難以開展。據不完全調查，本科以上學歷的注冊資產評估師所占比重不到60%，碩士及以上學歷的注冊資產評估師所占比重不到10%。專業人才的缺乏阻礙評估業務執業質量的提高。因此廣西資產評估行業人才存在著素質不高、數量不足和缺乏善于管理的復合型人才等問題。（3）缺乏對后續教育的重視。隨著經濟的發展，資產評估行業中不斷出現新的評估業務，注冊資產評估師必須不斷進修，以便更好地履行評估工作。因此評估人員每年都需要進行必要的后續教育。但由于部分評估機構負責人對后續教育工作的重要性認識不夠、注冊資產評估師消極應對、廣西評協管理不到位、后續教育培訓內容不合理和培訓方式還不夠靈活等原因，使得很多注冊資產評估師沒有能很好進行后續教育，后續教育培訓的效果并不理想。

（二）評估機構管理不完善 （1）缺乏戰略管理意識。評估市場競爭激烈，部分評估機構只注重追逐利潤，不惜采用“打折政策”來吸引客戶，對于事務所的長遠發展不予重視。缺乏明確具體的戰略規劃等，都限制了評估機構的發展。（2）內部治理結構不完善。目前很多評估機構的內部控制和風險管理機制不完善，限制了評估機構的發展。有些評估機構通過合并的方式擴大規模，但由于缺乏戰略、企業文化、業務上的整合，很容易出現“合并快、分家也快”的現象，不利于實現評估機構“做大、做強、做優”的目標。

（三）評估行業體制不順 （1）廣西資產評估師協會未能充分發揮管理者的職能。目前廣西資產評估行業存在多頭管理的現象，注冊資產評估師由評估協會管理，房地產估價師由房地產估價協會管理，土地估價師由土地估價協會管理。各個協會之間相對獨立，受不同行政管理部門的管理，協會之間缺乏必要的溝通協作機制，各自為政，對于同一個評估業務也有不同的評估要求與操作指南，使得評估人員無所適從。多頭管理的現狀限制了廣西資產評估行業的統一與壯大。在廣西資產評估師協會管理過程中，也缺乏制定違反評估準則、原則等事項的處罰規定，不利于評估質量的提高。（2）自我發展的力度不足。廣西資產評估行業出現的時間短，起步晚，是在廣西人民政府的扶持下發展起來的，使得資產評估機構過于依賴政府部門規定的法定業務，缺乏對市場新業務的開拓能力，未能主動去滿足市場業務需求。由于近年來評估事務所與從業人才的大量增加，對于法定業務的競爭越來越激烈，很多評估事務所迫于生存的壓力，只能采用壓價策略來爭取業務

三、廣西資產評估行業執業質量提高的對策

（一）建立健全資產評估行業規范 （1）制定《廣西注冊資產評估師管理辦法》。辦法要能體現中國廣西特色，明確資產評估行業管理體制，界定法定監管和行業自律監管的范圍，確定注冊資產評估師的法定執業范圍，給予注冊資產評估師一個公正良好的執業環境。（2）結合資產評估職業道德準則建立相關評價體系。廣西資產評估協會應根據廣西資產評估行業的具體情況，制定相應的廣西省資產評估行業的職業道德細則。對于執業過程中可能發生的違反道德準則的行為，通過細則確定相應的監督和懲戒措施。另外應結合資產評估職業道德準則，建立每個注冊資產評估師的道德評價體系，以具體的評價指標來衡量，并以一定的方式將結果予以公開化。（3）改進行業信息管理系統。廣西資產評估協會網站內容過于單一簡單，很難通過該網站獲取專業的技術服務，應結合行業的實際情況改進行業信息管理系統，提高行業信息數據查詢功能，為各個評估人員提供數據參考，把評估機構管理、注冊管理、評估業務、評估機構和人員個人信息、后續教育等有機地結合起來。

（二）加強對資產評估行業發展的研究 資產評估行業的發展完善，離不開對這個學科理論知識的深入研究。廣西注冊資產評估師協會應制定《關于促進廣西評估行業科學發展的若干意見》，以促進資產評估的學術研究。廣西資產評估師協會還應積極爭取廣西省政府所設立的行業發展專項資金，結合這個專項資金制定相應的專項資金管理辦法，以便促進整個行業的理論發展。廣西評估師協會和評估師事務所應對資產評估學術研究建立一系列的激勵機制，鼓勵評估機構和評估師結合評估實踐經驗，進行專業課題的申報和資金扶持。廣西資產評估研究中心還應充分發揮研究能力強的作用，把注冊資產評估的經驗與研究中心的師資力量結合起來，對于行業中出現的新業務與新問題進行理論研究，以達到“理論指導實踐，實踐完善理論”的目標。

（三）加大拓展資產評估新業務力度 由于傳統評估業務的不可連續性，資產評估行業要發展壯大的話，必須要開拓新市場，尋求新業務，不斷滿足市場的需要，比如無形資產質押評估、財政資金績效評估、以財務報告為目的的評估等業務。對于新業務，評估師事務所與評估人員要積極抓住機遇，結合本行業的優勢，完善新業務的評估原則、評估方法的相關事項。如近年來興起的財政資金績效評估業務，盡管在很多地區已經被注冊會計師事務所占得先機，但是評估協會、評估師事務所與廣大評估人員并未放棄這塊業務，積極制定更為科學合理的財政資金績效評估的評估方法與評估指標。

（四）加強與相關行業監管協調 要加強與財政、審計、工商等部門的協調，尤其是要與房地產估價協會和土地估價協會增強溝通協作，完善評估事項規范，盡量減少評估規定的矛盾，以實現評估行業的統一。同時利用行業處罰以及取消執業資格等手段，加大評估機構和注冊資產評估師的違規成本，以提高執業質量，尤其是對于評估機構用低收費來進行惡性競爭進行打擊。

（五）建立健全事務所內部控制制度 資產評估師事務所應當從組織人事控制、財務控制、評估風險控制和評估質量控制等方面建立健全內部控制制度，內部控制制度應結合具體情況隨時調整。由于內部控制提供的只能是一個合理而非絕對的保證。因此還需要對內部控制無法控制的領域建立突發事件風險預警機制，制定相關預案，使評估機構的執業風險降到最低水平。

（六）大力發展資產評估高等教育 （1）完善資產評估課程體系建設。由于廣西的資產評估本科專業建設的時間很短，在課程體系的建設仍存在不足，尤其在實踐課程方面，不能全方面地反映實務中的評估業務。因此應著重建設相關實踐課程，包括機電設備評估課程實習、無形資產評估課程實習、房地產評估課程實習等專項評估課程。（2）加強對師資隊伍培養。應通過在事務所實踐和外出學習等方式來提高教師的專業知識。還可以通過組建評估培訓師資庫，聘請具備豐富專業知識和執業經驗的，充實評估教育的師資力量。（3）提高培養層次。目前廣西已將資產評估專業納入本科教育的范疇，但是單純的本科教育，是無法滿足培養資產評估高端人才的需求。因此，應在已經建立資產評估本科的高等院校，通過師資培養和引進人才等方式，逐步設立資產評估學碩士點和資產評估專業碩士點，條件成熟后還可以建立資產評估學博士點。（4）進行學校與評估機構結合辦學。通過學校與評估機構結合辦學，不僅可以結合評估機構的需求有針對性培養評估人才，還可以借助評估機構的優勢，提高評估專業人才的就業率，吸引更多優秀的學子投身于評估行業，提高評估行業的知名度和影響力。廣西財經學院還在此基礎上與廣西多家大型評估師事務所形成良好的合作關系，為這些事務所輸入優秀的人才。

*本文系2011年廣西軟科學項目“廣西資產評估業質量控制標準及其信息化研究”（課題編號：桂科軟11217005）的階段性成果

參考文獻：

[1]王翠琳、藺全錄：《我國會計師事務所執業質量體系的構建及應用》，《商業時代》2009年第18期。

第5篇：劃撥土地的評估方法范文

關鍵詞：商業房地產抵押貸款評估風險誘因防范

商業房地產抵押貸款評估的內涵

想要弄清商業房地產抵押貸款評估的風險問題，首先必須弄清商業房地產抵押貸款及其評估的基本概念。不同的專家從不同角度對商業房地產抵押貸款做出不同的界定。這些不同界定的基本出發點都離不開貸款的取得是以房地產抵押為前提，銀行等發放貸款的金融機構通過收取貸款利息和手續費獲取收益，而貸款接收者借助貸款達到對抵押房地產的占有、經營和收益的目的。國際銀行業對商業房地產抵押貸款做出了權威性的界定：商業房地產貸款指借助商業抵押貸款的工具把資金交付給資信良好的借款者，是一種長期融資形式，通常采取長期抵押貸款形式，貸款是通過附著在能夠帶來收益的房地產上面的抵押形式在法律上得到保證的，按照確定的利率，采取規則性的與期限相關的資本和利息形式，在25年到30年的時期里予以償還。

商業房地產抵押貸款評估是對抵押人提供、自身擁有完全產權的房地產向商業銀行借款擔保時，商業銀行確認的用于抵押擔保的房地產價值決定并貸款金額的一項商業行為，是通過銀行所聘請的不直接涉及銀行的貸款決定的外部或內部估價師，采取保守和謹慎的方式，在考慮到評估房地產未來出售的可能性，顧及到房地產長期的和持續的特征、正常的和當地的市場情況，房地產的當前用途和可能性的用途改變等條件下，對房地產的客觀價值進行評定和估算的過程。房地產抵押貸款評估的內涵包括以下四個方面：抵押人提供、自身擁有完全產權的房地產是商業銀行實現抵押權的重要條件；抵押人向商業銀行申請貸款的擔保物價值，商業銀行對抵押擔保的房地產價值的確認是房地產抵押貸款評估的關鍵；是商業銀行決定提供貸款金額的行為，貸款是一種商業抵押貸款工具；房地產抵押貸款評估是對房地產抵押貸款價值的評估，與市場價值是并列、獨立的兩個相關指標，共同服務于房地產經濟的不同需要。

影響商業房地產抵押貸款評估風險的因素

政府因素

政府追求的一項重要目標就是穩定經濟，保持經濟的持續、健康、快速發展。政府面臨的房地產估價風險最主要的是房地產估價帶來的金融風險。金融穩定是經濟穩定的基礎，金融動蕩會給社會經濟帶來動蕩和不安。房地產抵押貸款作為整個金融市場中的一項重要經濟活動，對于活躍市場，推動投資和消費有著巨大的作用。在房地產抵押貸款評估中，如果房地產估價價值過高，不能反映房地產的真實價值，在銀行放出大量長期過高估值抵押貸款后，會給金融機構帶來越來越多的呆賬壞賬，影響金融機構的真實資產。一旦發生存款人的擠兌，銀行將無力償債而導致深重危機以致破產。政府既受到房地產抵押貸款評估風險的影響又是風險誘因。房地產價格的變化一方面受到供求變化的影響，另一方面政策變動也同樣會對房地產價格產生重要影響。政策變動，包括稅收政策、金融政策以及產業政策變動都必然會對房地產價格產生影響。同時還會對估價方法產生影響，如《房地產估價規范》、《城市房地產抵押貸款管理辦法》、《住房置業擔保管理試行辦法》等作為規范房地產抵押貸款評估的依據，一旦進行修改或其它變動，必然會對房地產抵押貸款評估方法產生影響。

估價機構和估價人員因素

估價機構和估價人員在房地產抵押貸款評估活動中處于中介的位置，是抵押房地產價值評估的直接參與者，是商業房地產抵押貸款評估風險的直接誘因，尤其是技術誘因。房地產抵押貸款評估主要采用三大經典方法—成本法、收益法、市場法，每一種方法都有其自身的適用范圍。市場法在比較案例充足的條件下自然是非常好的方法，但在實際應用上常常受到比較案例數量的限制。商業房地產主要指的是收益性房地產，其價值主要是由在評估基準日現有的和潛在的收益能力決定。因此，收益法是評估這類房地產最適合的方法。但這并不意味著成本法從根本上來說是無用的。一個負責任的估價師在任何時候都會補充評估商業房地產的成本價值。當評估得出很低的成本價值與較高的收益價值之間存在較大的偏差時，就必須非常小心對待通過收益價值最后得出的房地產貸款價值。

房地產估價不是估價師的無中生有，有學者稱其為“科學加藝術”，確切的反映了估價的本質。但是不管采用哪一種估價方法，都需要詳實的基礎資料來支撐，沒有基礎資料就不能稱其為科學。因此，在利用具體的估價方法時，豐富的基礎資料是估價結論能否準確的重要保障。實際評估過程中，由于我國房地產業以及房地產估價起步較晚，許多技術資料無法在短時期內積累下來，比如市場基準收益率水平、房地產價格分類變動指數等等。有些估價機構或人員接受一項新業務時，出于方便利用同樣的方法和技術參數，省去實地勘探調查而帶來風險。此外，估價報告的敘述不完善也會給估價機構和估價人員帶來意想不到的后果。估價報告作為估價的最后成果，有所遺漏或出錯便直接導致了估價結果的偏差。估價人員素質水平偏低，對于房地產估價基本理論掌握不牢靠。在一些中小城市的評估機構中，很多估價員只有高中、中專學歷，對于估價的基本理論了解甚少，還有一些僅僅通過估價師考試缺乏實際估價經驗的估價師，在具體負責一項估價業務時在參數選擇和方法運用上存在漏洞，也會產生一定的風險。

其他相關經濟活動主體因素

房地產抵押貸款評估包括提出貸款申請到評估到最后貸款償還都會帶來風險，影響房地產抵押貸款評估值。其他相關經濟活動主體有抵押人（借款人）、抵押權人（銀行）、擔保人等。每一經濟活動主體都有可能成為房地產抵押貸款評估風險的誘因。如，房地產估價主要是對房地產權益的估價。我國房地產市場雖然在逐步規范，但是由于歷史原因，在產權界定方面還存在著不少的問題。不同產權人（抵押人）取得土地使用權的方式不盡相同，有通過出讓方式獲得，有通過政府征用取得的劃撥土地使用權。有些企業為了節省費用不去辦理產權登記手續，提供資料不全不實，在抵押評估過程中為了自身利益誘使估價機構和估價人員高估房地產抵押價值以獲取高額貸款。商業銀行直接以估價機構提供的評估值乘以抵押貸款比率（一般為50%-70%）作為抵押物房地產的貸款價值發放貸款。

商業房地產抵押貸款評估風險的防范

規范房地產抵押貸款評估的程序

目前，各地辦理抵押評估的做法不一，評估的口徑很不一致，影響了評估結果的有效性。而一個規范有效的估價程序顯然是有助于估價的準確統一性的。首先，必須審定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合準許進入抵押市場的條件；抵押物是否已經設立抵押；抵押人提交的產權證明與權證存根及檔案資料記錄的內容是否相符。然后對權利狀況、環境條件等具體內容進行客觀確認。實體確認包括房屋結構、裝修、朝向、層次、所處的地段等；權利確認包括房屋所有權、土地使用權及他項權利狀況，并與原來確定的權利狀況進行資料對照和認證，檢查與其內容是否有異；環境條件的確認包括抵押物所處區域的商業服務、市政設施、文化教育、衛生、交通、生態等狀況。以上工作為價格評估提供基礎材料。最后評估抵押房地產的正常價格。

建立健全估價制度

規范房地產估價師和估價機構的資質管理。實行房地產估價師資格認證，建立初級、高級和資深等代表不同估價水平的房地產估價師等級制度；建立房地產估價機構和估價師業績報告制度；政府對房地產估價機構進行經常性的審查和監督。

建立和完善估價機構質量保證體系。在估價機構內部設置的一系列保證估價質量的組織模式。要求該模式從獲取估價業務，選擇估價業務開始，一直到項目完成向用戶提供估價產品—估價報告的全過程中，采取一系列的檢驗、核查、驗證等措施或方法，保證估價的真實、可靠、科學、公正。這需要建立機構適宜的組織體系，并根據體系建設進行必要的職責劃分，互相約束、互相促進，做到職責分明，利益明確。

建立房地產估價師職業保險制度。我國大陸截止2002年底注冊的房地產估價師已經達到15000余人，加上2003年通過房地產估價師考試人員總數將超過21000人。這樣龐大的隊伍，對于保險公司來說，是一個具有極大潛力的發展市場。一旦建立房地產估價風險保險制度，對估價師會產生督促作用。如果某個估價師因為業務水平差經常出現疏忽被索賠的情況，那么保險公司就有可能不再為這些人提供保險。這些估價師會因此失去估價市場，丟掉生存空間。因此，通過估價風險保險制度，可以不斷提高估價人員的素質，提高整個行業的水平和形象。

提高估價人員素質和估價技術

在國外一些發達國家和地區，如美國和香港的房地產估價行業規定房地產估價師應該在規定的期間內完成額定時間的職業培訓、撰寫估價工作心得和論文、提交自己完成的估價報告，如果不能完成相應的工作，就會受到行業協會的懲罰，直至取消其會員資格。我國也要求房地產估價師接受一定時間的后續教育。中國房地產估價師學會已經相繼舉辦了許多次房地產估價師后續教育培訓。一個好的估價師必須參加過足夠多的估價實踐，并且對最新最近的估價理論知識有很好的掌握。因此，對估價師和估價人員的后續教育顯得尤為重要。面對估價實踐中的諸多不確定因素，唯有通過不斷地學習才能克服解決。

商業銀行提高風險預警能力

積極的風險規避應該重在事前的預防而不是事后的補救。目前，銀行在決定對房地產商是否進行開放放貸時，主要評估的對象是房地產商提供的抵押資產或擔保資產。業內專家認為，按照這種評估方式，一旦出現房地產商無力歸還銀行貸款情況時，銀行規避風險的辦法是沒收房地產商的抵押資產或擔保資產。這種評估方式只是在風險出現之后對風險的一種補救措施，只能消極被動地坐等不良資產的產生。有鑒于此，商業銀行應該將重心放在項目開發能力評估體系的建立健全方面，通過設定內部房地產評估部，適時踏勘房地產的宏觀、微觀收益影響因素是否發生變動，房地產的維護和運行情況如何，對抵押物房地產的貸款價值進行檢核性評估，提高風險預警能力。

參考文獻：

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