土地法權制度精選(九篇)
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第1篇：土地法權制度范文
我國的土地權利制度已經到了一個關鍵的發展階段。其中的原因，首先是經濟體制在整體上已經踏上了向市場經濟的更高級階段邁進的步伐，土地的權利將更加深入，更加廣泛地進入市場機制，這樣，改革初期從香港引進的曾經發揮過巨大作用的而現在越來越不滿足需要的土地批租制度，就必須從根本上予以更新。另外，目前正在醞釀制定物權法典，這是我國調整財產關系的基本法律，以土地權利為核心的不動產法將肯定是其最重要的內容。另外土地法的制定也在積極地進行。在這種形勢下研究設計土地權利制度，不但對經濟體制進一步的發展有現實意義，而且對未來民法典或者物權法典的立法將發生巨大影響。
1 發展我國土地權利制度的基本條件
由于市場經濟的深入發展和即將制定民法典或者民法物權法，目前我國的土地權利制度建設遇到了一個非常關鍵的發展階段。鑒于以土地權利為核心的不動產權利體系對國家、民族以及整個社會的存在和發展所具有的重大政治經濟意義，借制定民法典或者物權法，以及制定土地法的良好機會，發展、完善現行的土地權利體系，很有必要也很有意義，而且是我們法學家和實踐家們共同的責任。
在發展土地權利制度時，必須尊重和服從如下條件：
1.1 土地權利的整體設計， 必須符合建立市場經濟機制的根本要求
大陸的經濟體制必須建成為市場經濟，這是改革不可逆轉的目標。以土地權利為核心的整個不動產權利體系，都必須以滿足市場經濟的需求為其根本使命。無庸諱言，目前的土地權利制度不能滿足這一要求。一個最為顯著的問題，是我國法律中的土地權利過于簡單，只有土地所有權、土地使用權、國有土地使用權負擔的抵押權，這一點既不符合土地具有多方面的用途、土地上的權利可以有多個層次的實際情況，也無法滿足市場經濟實踐的要求。再如，有些權利的類型并不是按照市場經濟的需求設立的，比如土地權利的多頭管理制度；還有一些權利的某些具體形式，不能滿足市場經濟的要求，比如劃撥的土地使用權。另外，我們要建成的市場經濟，必須具有安全、可靠、公平的機制，而我們的登記制度顯然達不到這一要求。對這些不符合市場經濟需求的制度，我們應當利用民法典或者物權法的制定之機進行修正。
1.2 新型土地權利的設立， 不能違背憲法和實踐部門已經接受的法律原則
根據憲法第9條、第10條、1988年憲法修正案第2條的規定，我國只許可兩種土地所有權存在，而且只許可農村農民集體經濟組織的土地所有權依征用的方式向國家土地所有權轉換。這樣，憲法確立了不許可土地所有權市場存在的原則。同樣按照憲法的這些規定，1990年制定的“城鎮國有土地使用權有償出讓和轉讓暫行條例”、1994年制定的“城市房地產管理法”中，確立了在國有土地所有權上以有償出讓的方式設立土地使用權、并許可這種進入市場流轉的原則和體制。土地管理部門等政府機構也是在這一體制基礎上運轉的。這是我國土地權利發展的基本法律前提條件。目前，修改憲法，廢止它原來的土地制度的原則的觀點，是不切實際的，也是行不通的。所以未來土地權利的發展還必須尊重憲法所確立只許可國有土地使用權進入市場流轉的原則。在大陸法系的其他國家和我國的臺灣地區，土地權利體系的設立是以土地所有權可以進入市場流通為前提條件的，此外法律規定可以在土地所有權之上建立地上權、永佃權、用益權、地役權、典權等權利類型，來滿足市場經濟的多方面的需求。因為我國不許可存在土地所有權市場，而只許可土地使用權市場，所以土地權利發展的法律基礎與大陸法系其他國家和我國臺灣地區土地權利的法律基礎有根本的區別，其土地權利體系也必然有很大的差異。但是直到目前，我國法學界的許多物權法學者對此似乎并無清楚的認識，他們仍然堅持在大陸建立以自物權即所有權為基礎、在所有權基礎上設計用益物權（包括地上權等）和擔保物權的大陸法系傳統物權體系模式。〔1 〕但是未來我國土地權利制度只能以土地使用權為基礎，而不能以土地所有權為基礎，這一點是完全無法回避的。
1.3 土地權利體系必須符合國情
土地權利體系的建立，對國家及民族有重大政治經濟意義，因此它必須符合國情。在當代國際上，因國際交易越來越密切的原因，反映流通規則的各國合同法的發展逐漸趨向同一，各國法律互有不少借鑒甚至直接的移植。而以土地權利為核心的物權法自羅馬法以來，都是各國法律自成一套，立法者對本國的國情更為關注。我國土地權利制度的發展，自然也應如此。我國土地國情，簡單地說有三點：第一，我國目前仍然是農業國家和農民國家，故耕地的保護應當作為我國的不動產法制的原則，并應當建立相應的制度來實現這一原則。最近中央政府關于強化耕地保護的指示應當給予足夠的重視。因此，應該把使用耕地的權利與使用建筑地的權利在法律上徹底分開。第二，市場經濟作為經濟機制的基礎，也是土地權利的基本國情。在國民經濟整體已經進入市場機制的前提下，土地權利將越來越廣泛地進入市場。因此在國有土地使用權之外，應當許可其他可能的土地權利，如集體土地使用權也能進入市場機制。目前法律對集體土地使用權進入市場是禁止的，至少是不鼓勵的，但卻無法防范這種土地使用權進入市場的現實。第三，我國人多地少，適合人們活動的土地極為有限，因此政府對土地的管理不可以放松。在土地權利制度中，應該采納實質主義登記原則以配合對土地權利的管理。因此，制定土地登記法非常必要。
1.4 土地權利應與物權法中的不動產物權體系密切連接
民法是調整財產關系的基本法，民法物權是調整財產支配關系的基本權利。因此土地權利的法律效力的基本淵源，將主要是民法典以及民法物權法。土地法中的土地權利的設計，應當注意與物權法的銜接。土地法中的土地權利，應當與民法中的土地權利不但應當保持權利種類的一致，而且應當保持權利內容的一致。尤其重要的是，土地權利制度應當遵從民法物權法的基本原則。如物權法定原則等。另外，自羅馬以來，世界各國均根據不動產的各種物權主要是土地的物權，或者離不開土地物權的客觀實際狀況，在物權法中建立了以土地權利為基礎的不動產物權體系。這一點已經成為市場經濟體制下的物權法所共同遵守的不動產法理。因此，我國土地權利體系的設定，在涉及到其他不動產的權利時，也應當服從這一法理。
2 我國土地權利制度發展的初步設想
目前我國民法的基本法民法通則，沒有關于不動產的規定，更沒有詳盡的土地權利制度，該法中的財產法的規則，只能適用于動產而不能適用于不動產。這是當時的歷史決定的。這些問題可以通過未來制定民法典或者物權法時獲得改進。但是，制定民法典或者物權法，并不意味著不可以在民法之外發展、完善土地權利制度。事實上，民法典、物權法并不能解決全部問題。因此，我們完全可以在土地法中率先建立比較完善的土地權利制度，無論采取哪種方式，建立完善的土地權利制度可以從如下三個方面著想。
2.1 關于土地權利的總則性規定
在土地權利總則部分，無論是民法典、物權法還是土地法，都應當首先明確，土地權利制度的基礎是市場經濟，因此土地權利法律制度的根本任務，是保障權利持有的安全和權利交易的安全，并滿足人民生活的需要。
在總則部分應當尤其強調，土地權利制度應當遵從如下基本原則：
權利法定原則 這一原則是大陸法系的物權法中普遍承認的物權法定原則的體現，它的基本意義，即土地權利的類型只能由法律強制性規定，而不能由權利人隨意創設。根據這一原則，公民、法人所擁有的土地權利的內容，只能是法律規定的內容。權利法定原則的根據是這些權利的重要經濟意義和政治意義，以及它們所具有的社會最基本的權利的性質。因為社會的其它權利都要直接或者間接地與這些權利發生必要的聯系，因此必須對這些權利確定明確而統一的內容。從根本上說，這一原則是市場交易的基礎必須統一的原則在土地權利制度上的體現。
權利絕對原則 這一原則是物權法中的物權絕對原則的體現。它的基本意義是，土地權利在本質上屬于支配權，當一個權利主體具有法律規定的某種土地權利時，其他的權利主體均不可能對同一權利客體擁有同樣的土地權利。這一點，也被稱為物權的絕對性或者對世性。因此，一個土地權利的權利人，可以因為他所擁有的權利排斥他人對同一權利客體行使同一權利的主張。土地權利因屬于物權，而物權必須是絕對權，這是財產權利本質的體現。
登記原則 這一原則是物權公示原則的體現。其基本意義是，在設立、變更、移轉、消滅物權時，必須履行一個能讓外界承認該權利變動的程序。這一程序就是公示。公示原則是物權絕對性質的必然結果。因物權有對世性，故法律在承認物權對他人有排斥的的權利的同時，也要求該權利的各種變動能向社會展示，以獲得社會的承認，使得它的排斥他人的權利獲得社會的認可。故物權的變動必須遵守公示原則。然而物權的公示手段在動產和不動產有重大的區別，動產的公示是占有的交付，不動產物權的公示就是登記。故土地權利的各種變動應當遵守公示原則。
目前我國法學界正在進行應該采納實質主義登記還是應該采納形式主義登記的討論。所謂實質主義登記，即登記對不動產物權的設立、變更、移轉、消滅的生效有決定作用的立法體例。這種體例為德國、臺灣的法律所采納。〔2〕按這種體例， 不動產物權的各種變動不僅需要當事人的法律行為，也需要登記，法律行為和登記的雙重法律事實決定不動產物權變動的效力。形式主義登記，即不動產物權的設立、變更、移轉、消滅的生效，僅僅以當事人的法律行為作為生效的必要充分條件，登記與否不決定物權變動的效力。但是為交易安全的考慮，不經登記的不動產物權不得對抗第三人。這種體例，為法國和日本的法律所采納。〔3〕這兩種體例相比，不論是在法理上，還是在實踐效果上， 均應是實質主義登記為優。〔4〕
實質主義登記的基本法理，即德國法學家薩維尼（Savigny ）所創立的物權理論。該理論的基本含義是，在一個物的權利移轉時，會出現至少是兩個法律行為，一個是債權行為，即當事人之間建立將要轉移物權的法律關系的行為；另一個是物權行為，即實際發生的轉移物權的行為。后一個法律行為又被稱為物權契約或者物權合同。按照物權行為理論，物權契約必須有其外在的表現形式。德國民法學家和我國民法學家一致認為，不動產的物權契約，其外在形式就是登記。〔5〕所以， 它們接受了登記要件主義的立法思想，他們的物權法在規定物權種種變動法律條件時，均規定不動產物權不經登記不得生效的一般原則。現在這一原則已經被我國法院和土地行政部門、房屋行政部門采納。
權利特定原則 該原則的意思是，土地權利的客體，必須是明確肯定的一宗土地，或者特定的數宗土地（如總括抵押或者共同抵押中的土地），或者是一宗土地中明確指定地面的土地權利份額。物權與債權的又一個根本特征是它的客體必須是明確肯定的，客體不明確不特定的，不能成立物權。這一原則當然應當適用于土地權利。
順位原則 所謂順位，就是不動產物權在不動產登記簿上以他們設立的時間先后所排列的順序中所占據的位置。任何一項土地權利上均可以設立多種其他的物權，比如其他大陸法系國家里，一項土地所有權之上，就可以在設立用益物權性質的地上權同時，設立一項或者數項擔保物權性質的抵押權。這一點是由土地的多用性和多值性決定的，是一個規律性現象。在我國未來的土地權利制度中，將會產生除土地所有權和土地使用權之外的其他土地權利形式，這些權利的產生將會滿足市場經濟發展和人們生活的多方面的需要。但是，這些權利的設定不是無序的，而是按照登記原則，并且在登記薄上以他們設定的時間先后排列為順序的。先成立的權利有絕對優先實現的效力，后續順位的權利在優先順位的權利實現后也有自己實現的機會。所以，采納實質主義登記原則、建立不動產登記簿（或者土地登記簿）并將其作為土地權利的根據，對保障市場經濟體制下的土地利用關系的安全合理發展具有重要意義。而采納這一原則，就必然會產生土地權利的順位原則。
2.2 關于土地登記制度
土地登記的基本法律淵源，是土地登記法（德國及臺灣），或者不動產登記法（日本），不論其名為何，規范的對象都是一致的。從上文的探討可以看出，建立土地登記制度對土地權利制度的完善至關重要。因為，在采納實質主義登記原則的情況下，土地登記已經成為土地權利變動的程序性要件，故德國法學家們稱不動產登記法是不動產法的程序法。即為土地的法律行為，必須履行登記法規定的程序。即使是日本這樣不承認實質主義登記的國家，不動產登記法也是作為不動產物權變動的特別法而存在的。〔6〕特別法的意思， 是其仍然是民法淵源的一部分而且有優先適用的效力。故有不動產財產，就必須有不動產登記法或者土地登記法。雖然我國目前有關不動產的各種法律都要求進行不動產登記，但是還沒有一部不動產登記法。因此，制定土地登記法，在我國已是非常必要的事情。將來制定的土地登記法，也是土地權利制度不可缺少的一部分。
按不動產登記的基本法理，本文作者認為，應當在土地登記法的制定或者在制定土地法的登記制度時，提出并堅持“五個統一”的原則。
統一法律依據 即我國只能制定一部統一的土地登記法，該法的名字可以稱為土地登記法（如德國或者臺灣的作法），也可以稱為不動產登記法（如日本的作法）。我們不能違背法理，按照現行的不動產管理體制，對土地、建筑物（包括房屋）、森林、水面、灘涂、道路等各項不動產，分別制定登記法。即使制定的關于登記的法律稱為“土地登記法”，其所函蓋的業務，也應包括其他的不動產，如臺灣土地登記法第37條第1款規定的那樣。
統一登記機關 在國際上，土地登記機關，在德國為屬于地方法院的土地登記局；在日本為司法行政機關法務局，地方法務局及其派出所；在瑞士，大多為各州的地方法院。這種作法，是以土地登記直接或者間接地決定權利人的實體權利，故登記應與司法系統建立直接的關系。如在德國，不動產物權登記的爭議直接進入訴訟程序，當事人在此程序中已經不必起訴，而是向上級法院直接上訴。我國歷史上制定民法之初也曾采用法院統一登記的作法，但后來因為民國初期司法的混亂而改為屬于行政機構的地政局統一登記。此法延用在我國臺灣至今。〔7 〕總之，考察世界各地的土地登記制度可以發現，關于土地的登記機關有兩個規律性的特點：土地登記機關一般具有程度不同的司法意義；登記機關的統一性。但是，目前我國關于土地登記存在著“多頭執政”的局面，而且其依據的法律也不同。這一點我們看一下1995年制定的“擔保法”就可明白。該法第42條明確規定的不動產登記部門有四個，這些部門都是有關不動產的行政管理部門；另外還有未明確所指的即第（二）項所說的“縣級以上地方人民政府規定的部門”，登記機關的不統一，必然損害經濟發展和權利人的正當利益。當兩個或者兩個以上的登記機關權力交叉重合時（這正是第42條的規定沒有解決的問題），不但會損害當事人的正當利益，而且會擾亂正常的法律秩序。比如，抵押權因登記而成立，這是我國法律已經確定的原則；但是如果兩個或者多個登記機關都要求當事人在自己的機關登記，那么就不但會增加當事人的經費開支，而且會造成抵押權（其它權利也一樣）的成立有多個時間標準而難以判斷其到底是何時成立的問題。如果此期間有第三人的權利納入登記，那么法律關系將更加混亂。
土地登記機關應當統一，這是一個必然的趨勢。而且將來的統一，必然是以土地權利為基礎和為核心的統一，因為這是自羅馬以來一切建立不動產登記制度的市場經濟國家和地區的共同作法，其理論根據是，不動產物權的核心是土地的物權，非直接針對土地的不動產權利也必然是以土地權利為基礎的，比如，獨立的房屋所有權必然建立在地上權之上。現行體制中不動產登記機關非常分散、而且紛紛試圖脫離土地登記而獨立的情況，即不合法理，不利于市場經濟體制的建立，更不利于權利主體行使權利。這一現象，希望能夠早日克服。
統一登記效力 土地登記法應當依實質主義登記的原則，統一規定登記的效力，并將其確定為各種具體的法律制度。土地使用權以及土地使用權上所負擔的他項權利的設立，是非常典型的物權設立行為，法律必須明確規定，這些權利的設立只能以登記作為其生效的必要條件，因此，重合同、輕登記的現象應當得到糾正。其他的土地權利變動行為，如土地權利的移轉、變更和消滅等，也應采納這一原則。另外，還應根據這一原則建立必要的制度，如以登記權利為正確權利的制度等，這對保護土地權利的正常交易具有非常重要的意義。
統一登記程序 統一登記程序主要是對各地區而言。在土地登記法中，應該統一登記的程序，以滿足統一大市場的需要。
統一權屬證書 即登記機關下發的土地權利文書應當具有統一性，而不能像現在這樣，存在著地權證、房地產權證、林權證等等多種不動產權屬文書并行于社會的情況。不動產權屬證書不統一，不但加重了權利人的經濟負擔，加重了市場規范的矛盾，而且加劇了不動產管理機關之間的爭執。故不動產的權屬證書必須統一，這一點在土地登記法中應明確規定。
上述五個統一是市場經濟體制的不動產法制的必然要求，是必須實現的原則。但是它們的實現應當是有先后順序的，即應當先統一立法、統一登記機關，然后再統一權屬證書。在登記的法律不統一、機關不統一的情況下，簡單地統一土地權利的權屬證書也是不合適的。
2.3 關于土地權利的細則
所謂土地權利的細則，就是關于土地權利的種種具體的制度。顯然，我國土地權利制度建設的核心內容在這一部分。
關于土地所有權 目前我國所規定的兩種土地所有權仍然有保留的必要。因為，國家土地所有權的建立涉及政治體制問題和憲法修改問題，所以不能更動。而農民集體的土地所有權，現在不但發揮著巨大的經濟功能，而且還發揮著對八億多農民的生存到養老提供保險的社會功能。因此，這種土地所有權也是不可以否定的。目前，我國體制決定了我國土地權利制度的發展不可能走以土地所有權進入市場為基礎的道路。
關于土地使用權 我國以土地使用權進入市場為基礎來構筑整個社會土地權利休系，已經有比較成功的經驗。比如，法律明確規定劃撥的土地使用權不可以進入市場流通的規則，就是根據我國實際的正確經驗總結。但是正如上文所言，目前的土地使用權，難以滿足市場經濟和人民生活的需求。滿足市場經濟和人民生活需求的具體方法，一是對上述各種土地使用權的內容進行科學界定，尤其是對歷史遺留的土地使用權再進行認真分析，不可一概認為都是劃撥性的權利，不許其進入市場流通。對那些實際上已經形成獨立民事權利的土地使用權，應當許可其流通。二是應當許可在土地使用權上設立其他物權，即將土地使用權進一步細化、明確化，滿足權利人多方面的需求。比如，可以考慮在土地使用權上設立建筑權和耕作權。其中，建筑權專指在土地的上下為各種建筑的權利，耕作權指對土地進行種植、墾植、養殖的權利。這種劃分的好處，一是使得土地利用的目的非常明確，人們很容易了解土地權利的市場價值；二是方便管理，可以比較容易地實現耕地的強制保護。如果能夠進行這樣的劃分，土地使用權就將成為我國一系列不動產用益物權的總稱，其性質如土地所有權一樣。而建筑權、耕作權則成為用益物權的具體形式。所謂權利明確化，就是要豐富各種權利制度的內容，使得目前內容粗糙的權利制度建成更加精確細密可以明確地進行司法操作的制度，以滿足市場經濟發展和人們生活的要求。
對農村土地使用權的轉讓，與其不能依法禁止，不如依法放開流通。放開流通的方式，一是許可這種權利在公民、法人之間轉移，二是許可在這種權利上設立法律規定的他項權利。其效果與國有土地使用權不應當有較大的差別。在建立了嚴格的土地登記制度和完善的不動產登記簿之后，農村土地使用權的流通安全也是有充分保障的。當然，法律對其流通也可能建立適當的管理制度。
關于他項權利 他項權利在我國現行法律指民法中的不動產用益物權和擔保物權。其中用益物權其實就是土地使用權，在未來的立法中，它應包括建筑權與耕作權兩種重要類型。所謂建筑權，即通常所說的地上權。地上權的德文原意， 就是建筑權（在德文中， 地上權的原文為Erbbaurecht，其中Erb，意思為土地，Bau，意思為建筑，Recht，意思為權利）。耕作權，將成為土地之上一系列種植、墾殖、養殖的權利的總稱。這兩種權利作明確區分之后，可以滿足我國區別建設用地和農耕土地、強化耕地保護、保障建筑用地順利進入市場機制的需要。
第2篇：土地法權制度范文
提要： 土地公有制與私法理念的差異使我國的物權立法遇到前所未有的挑戰，國家土地所有權集民事主體與行政主體為一身，便于政府對土地利用行為進行積極的干預以確保土地的可持續利用，但也可能因為過分的干預而土地的利用效率，干預的形式主要應該是對土地規劃的嚴格執行。在主義市場條件下，與發達國家相比，我國的土地權利體系中缺乏土地下級所有權這樣一個中間節，影響了土地的利用效率。
前 言
民法學界普遍認為，有關土地所有權的制度是我國物權立法的難點，因為我國的土地所有權不同于傳統大陸法系民法中的所有權，傳統民法中的土地所有權具有可讓與性，而且還受到土地規劃、相鄰關系等諸多限制，是一種典型的民事權利，即所謂私權。我國的土地所有權只有兩種，即國家所有和集體所有，根據我國《憲法》第10條的規定，土地所有權禁止轉讓，尤其是國家土地所有權主體具有唯一性，缺乏可讓與性，集行政主體與民事主體為一身，可以限制任何民事權利而其自身不受任何限制，只有集體土地所有權多少有一點私法的色彩，但由于它缺乏核心權能（即處分權）而成為虛有權。而我國的模式總體來說又屬于大陸法系，時值我國物權法制定之機，對我國土地公有制進行法律上的，從私法的角度做出相對合理的解釋顯然是非常必要的。本文試圖從民法學的角度對我國土地所有權的概念進行分析，在國家授權各級地方政府行使國家土地所有權時，國家土地所有權應與其他所有權處于平等的法律地位；為提高土地資源的利用效率，有必要將國有土地使用權塑造成下級所有權。國家土地所有權作為上級所有權在行使時可能會體現為一種國家強制，如果這種強制有利于土地資源的可持續，那么這種強制是非常必要的，發達國家的經驗也證明了這一點。另外，針對我國集體經濟組織的互助合作性質，本文也想探索集體土地所有制在市場經濟條件下提高農村土地利用效率的可能性。
一、
大陸法系民法中土地所有權的概念
由于民事權利的作用是通過其權能表現出來的，權能是從功能角度闡述的權利內容，所以傳統大陸法系的民法一般都將土地所有權的權能概括為兩個部分：積極權能和消極權能。積極權能是民事主體對土地的主動支配權；消極權能是指民事主體排除他人干涉其支配土地的權利。積極權能包括我們所熟悉的四項，即占有、使用、收益和處分，前三項權能合稱為用益，第四項的處分是核心權能。所謂處分應該包括事實上的處分（如變沙漠為綠洲）和法律上的處分，但在民法中法律處分是最為重要的，如土地的出租和轉讓、在土地上設定用益物權和擔保物權等。土地所有權的消極權能也包括兩部分：一是對于他人的不正當干涉，依侵權行為法行使損害賠償請求權；二是基于所有權的完全支配性，行使所有權的物上請求權。物上請求權又有三種，即所有物返還請求權、所有權妨礙除去請求權和所有權妨礙防止請求權。[1]由此不難看出，民法上的土地所有權制度是為市場經濟秩序而設計的，其主要特征除一般支配性之外，還有可讓與性。尤其是作為核心權能表現的可讓與性，如果我們稱之為建立市場經濟的關鍵因素，那么是絲毫也不過分的。
在羅馬法的中并沒有所有權的定義，只有“對物的完全支配權”（plena in repotestas）一說，而意義上的土地所有權的概念則產生于公元前6世紀中葉，是隨著土地由公有變為私有而產生的，在土地公有時期，土地還沒有財產化，公地由同宗族的人集體所有、共同耕種、共同享用、不得轉讓。隨著人口增長，這種公有制不足以獎勤罰懶，阻礙生產力的發展，于是土地由公有變為私有，于是才產生了土地所有權的概念。[2]給予所有權明確定義的是《法國民法典》，該法典第544條規定：“所有權是對于物享有的、絕對無限制地用益和處分的權利。”根據1789年法國《人權宣言》的基本精神，《法國民法典》的編纂者認為，所有權是一種天賦人權，個人所有權是社會的基礎，一切財產權利的得、喪、變更都應根據所有權的作用來加以規定和。[3]
當然，我們并不否認所有權是個廣義的概念，遠不只是一種財產權的形式，它還有豐富的經濟內涵和內涵。即使在作為大陸法系代表的德國，有時也將所有權（Eigentum）與財產權視為同一概念。在德國，所有權是一種憲法明確規定的個人權利，因此，《德國民法典》并未對所有權下個明確的定義。也正因為所有權是一項憲法權利，所以它為個人的自由發展提供了客觀基礎。這一事實同時意味著所有權不受國家的侵犯，尤其是在土地征用時顯得非常重要。當然，由于所有權是個人權利，因而也必須受到限制。根據《德國基本法》（即德國憲法）第14條的規定，所有權人負有社會義務，也就是說在行使所有權時應考慮公共利益。[4]根據德國的解釋，《德國基本法》中的所有權是法律秩序依其本質授予權利人，允許權利人根據意思自治的原則為自己的需要而行使的其固有的權利。[5]可見，德國憲法中的所有權是一種抽象的、普遍意義上的基本人權。但需要注意的是，在德國因所有權產生的社會關系都要由私法來調整。因此，如果說德國憲法是根據私權的性質來規定所有權內容的，那么恐怕沒人會表示反對。至于在《德國民法典》中出現的所有權概念肯定是私權應無疑問。德國人對于所有權私法功能的理解，一般是從《德國民法典》第903條引申出來的，該條規定：“物的所有人可以隨意處分其物，并排除他人的干涉，但所有權人處分其財產的自由不得違背法律和損害第三人的利益。”即使在1990年兩德統一后，德國也沒有接受公有權的概念。
值得注意的是，德國有一種“公法法人的私有財產理論”。所謂公法法人是依公法而產生的法人，如中央政府、州政府、縣區或鎮政府以及各級政府的機關等，但不包括公有，因為公有企業在德國是根據私法成立的，是私法法人。這些公共權力機構可以是公共財產的享有者，公共財產包括為公共利益而使用的土地、街道、公路和政府辦公樓等。雖然這些財產的取得主要是依據公法，但這種所有權是一種私有權，也就是說，這些所有權的主體只能以它們自己的名義享有和行使所有權，而不能以國家的名義享有和行使所有權。各公法法人的所有權都是獨立的，上下級政府之間的行政關系與各自的財產所有權無關，上級政府無權支配下級政府所有的財產。這種因公法產生的所有權與因私法產生的所有權在法律保護方面并無差別，如果認為公法法人所有權優先于個人所有權，那么在德國是違反憲法的，是不能成立的。[5]
物權法的核心是不動產物權，而不動產的核心又是土地，依傳統民法理論，土地所有權應該是最完整的物權，是他物權建立的基礎，是典型的私權。私權的概念來源于公法與私法的劃分，雖然各國學者對于公法與私法的劃分有較大爭議，但這種劃分仍是目前國際上對法律的最基本的分類，是區分各部門法的基礎理論，而且法學界對于民法是私法的觀念也達成了共識，于是私法上的權利就成了私權，即民事權利。[6] 所有權為私權的觀點源于市民社會的理論。
德國最偉大的家黑格爾最早從法哲學的角度闡述了市民社會的概念，他認為，哲學意義上的法，即自然法，而不是實定法。法的基礎就是意志，而意志是自由的。法就是“自由意志的定在”。[7]此處所謂“定在”應該當實現或體現講。他說，意志的發展經歷三個階段：一是抽象的法；二是道德；三是倫理。自由意志借外物（特別是財產）實現自身，就是抽象法。自由意志在內心中實現，就是道德。自由意志既通過外物，又通過內心，得到充分的實現，就是倫理。[7]抽象法是客觀的，道德是主觀的，只有倫理才是主觀與客觀的統一。黑格爾想以此表明，個人的權利與道德只有在社會性的倫理中才能均得以實現。倫理也有三個層次，第一個層次是家庭。個人在家庭內部意識到自身的統一，在家庭中，自己不再是獨立的人，而是成員。但隨著子女長大成人取得了獨立的人格，家庭的使命也隨之終止，從而過度到第二個層次，即市民社會。“在市民社會中，每個人都以自身為目的，其它一切在他看來都是虛無。但是，如果他不同別人發生關系，他就不能達到他的全部目的，因此，其他人便成為特殊的人達到目的的手段。但是特殊目的通過同他人的關系就取得了普遍的形式，并且在滿足他人福利的同時，滿足自己。”市民社會是單個人的聯合，這種聯合是通過其成員相互間的需要，以及保障人身和財產的法律建立起來的。倫理發展的第三個層次是國家，黑格爾此處所指的國家概念并不是我們平時所說的國家，而是一種絕對理性，在其中，人的自我意識從特殊性上升到普遍性，不再以自身為目的。[7]
第3篇：土地法權制度范文
【關鍵詞】發達國家 農村土地證券化 發展模式 中介機構
【中圖分類號】F311 【文獻標識碼】A
土地證券化是資產證券化的一種形式，是一種新型的金融融資方式，指的是原始的權益人（土地所有者、承包者及其人）將土地資產上的權益出售給特殊目的機構（Special Purpose Vehicle，SPV），由SPV對土地資產的權益進行改造，轉變成可以在資本市場上出售與流通的金融工具。國外發達國家土地證券化的歷史至今有100多年，在土地產權私有化及金融市場資本化的推動下，西方各國依據各自國情設計了較為完善的農村土地證券化制度，建立了完善的土地證券運營市場，土地證券化已經成為發達國家重要的農業融資工具，極大地推動了農業現代化發展。文章基于對美國、德國、日本三種農村土地證券化發展模式的分析，總結這些發達國家農村土地證券化的成功經驗，設計出我國農村土地證券化的發展思路及具體路徑。
發達國家農村土地證券化的制度模式
美國模式。美國的土地證券化發端于20世紀初期，1916年美國國會通過了“聯邦農業貸款法案”，依據該法案在農業部下成立聯邦農業貸款局，通過降低利率的方式，主導全國農業土地抵押貸款事務。在1918年，農業部將全國劃分為12個農業信用區，每個信用區內建立一個聯邦土地銀行，聯邦土地銀行通過融資的方式向各農場提供長期的信貸資金。到1925年，為了更好地協調各聯邦土地銀行的工具，聯邦政府在華盛頓設立了聯邦土地中央銀行，并要求在各聯邦土地銀行下設聯邦土地銀行合作社，作為土地證券化的中介機構，負責發行土地擔保債權。1930年，國會又頒布了“農地信用法”，要求農場主自主成立信用社，每個信用社由10個農場主組成，以土地抵押的形式加入信用社，由信用社的名義向聯邦土地銀行合作社購買債券及申請貸款，信用社是證券化的底層體系。當農場主需要資金時，就以信用社社員的名義向聯邦土地銀行合作社提交申請，合作社經過審核后，對于符合貸款的農場主發放貸款，之后聯邦土地銀行就在農民抵押土地的基礎上發行土地支持證券。在美國的這種制度模式下，單個農場主（農民）不能成為證券化的原始權益人，要想參與證券化，必須要加入信用社。①到了1960年代以后，隨著金融深化及金融創新的大潮，美國在農地證券市場基礎上，積極發展以土地為主的不動產證券市場，在原有的抵押貸款證券化的基礎上，擴大了投資信托、有限合伙等形式，同時也擴大了證券交易主體，除了原始權益人之外，還包括特定的信托機構及一般個體投資者。
德國模式。德國是世界上最早進行土地證券化的國家，早在19世紀80年代，普魯士就成立了農民合作組織為中心的土地抵押信用社組織，這是德國最早的農村信用不動產機構。后來，德國統一后，在各州政府的主導下，發行以農民土地為擔保的土地債券，將土地債券投入資本市場獲取相應資金，然后各州將這些資金發當給農民作為貸款進行農業再生產與投資。為了推動土地債券的發行及運營工作，德國在二戰之后各州紛紛成立了土地抵押合作社，在運動的推動下，農民成為了土地抵押合作社的主體，在20世紀70、90年代德國聯邦政府對土地抵押合作社進行了相應改革。現在，以農地為基礎的土地抵押合作社在德國農村土地證券化制度體系中發揮了重要的作用，對推動農地流轉、擴大農業生產融資發揮了積極的推動作用。
德國農村土地證券化模式的底層體系是土地抵押合作社，在此基礎上再成立土地合作銀行或銀行，土地合作銀行或銀行是農地證券化的中介機構。具體的運行機制是，農民以土地抵押為基礎參加抵押合作社成為各合作社的社員，合作社再以抵押的土地為擔保發行土地債券，土地債券在資本市場進行流通獲取資金，社員從合作社獲得土地債券在資本市場流通所獲得的資金作為農業再生產的資本。德國的發展模式與美國稍有不同，美國是一種單向模式，即“信用社―投資者”單渠道銷售，德國不僅有“合作社―投資者”銷售渠道，還有“社員―投資者”銷售模式。
日本模式。日本的農業經濟發展模式不同于歐洲及美國，美國是典型的大農場經營模式，歐洲是介于美國大農場模式及亞洲小農模式之間的中間模式，日本則是典型的亞洲小農經營模式。傳統的小農家庭經營模式，規模小，生產成本高而效益較低。為了消除這些不利影響，日本自二戰以后推行了一系列的支持農業經濟發展及農村發展的政策與措施，其中農村土地證券化就是其中之一。日本的農地證券化制度始于20世紀60年代，最早是以農村合作金融銀行為底層體系，農民通過土地抵押獲得低息貸款。②1981年，日本對農地證券化進行了改革，確立了農地證券化制度組織體系的層次化，改革了農村金融合作銀行，其資金由農民入股產生，并確定農村金融合作銀行的歸屬權屬于各級農協，各地農協集體加入農業信用聯社，農業信用聯社入股組成中央農林金庫，但農村金融合作銀行、農業信用聯社及中央農林金庫均是獨立法人，實行獨立核算、自主經營，行政上無隸屬關系。日本農村土地證券化的形式相較于德國、美國，其運作形式比較單一，主要是采用不動產信托模式，通過農地出售或租賃將權益轉讓給農村合作金融銀行及農業信用聯社。
發達國家農村土地證券化的經驗
完整清晰的農地產權歸屬是農地證券化的前提。美國、德國及日本的農地證券化制度建立在農地私有制的基礎上，農民對農村土地享有所有權。清晰完整的產權歸屬，農民不僅可以對土地實施占有、使用、收益等各項權 利，還可以對土地進行抵押、出售等完整的處分。在農地證券化制度中，原始的權益人（土地所有者）能夠對資產進行完整處分，出售給特殊目的機構（SPV），這可以實現所有權的完整轉移，在證券化的過程中不會產生土地所有權的歸屬爭議，能夠保證以農地財產權轉移為基礎的證券發行、流通與收益。
政府的支持是農村土地證券化的基礎。前述各國農村土地證券化制度的發展都是在政府的支持與干預下發展起來的，比如美國的聯邦土地銀行就是在農業部的直接扶持下成立并發展的，德國的土地合作銀行也是在各州政府的支持下成立的，并且其資產是來自于各州財政支持，日本的農業信用聯社及中央農林金庫的大部分資金也是來自于政府的財政支持。另外，各國政府為了推動農地證券化的運行，均提供了擔保優惠、信貸資金扶持等政策，尤其是在證券化發展的初期，政府的優惠政策及信用支持是非常重要的③，畢竟農地證券化制度運作涉及面非常廣，關系到農民的切身利益，沒有政府的主導與扶持是難以開展的。
成立專業性的農村土地證券化中介組織是不可缺少的。前述各國在農地證券化制度發展過程中均成立了專門的證券化中介機構，來確定信貸融資發展模式。雖然各國的模式不盡相同，美國是側重不動產信托基金模式、德國是土地投資信托模式、日本則是土地權益信托模式，不管是哪種運作模式，中介機構不可缺少。德國的土地抵押合作社及土地合作銀行是中介機構，用社員的土地抵押權來向資本市場發行債券，日本、美國的中介機構也是如此，用信用社或農民的土地抵押權來發行債券。可見，中介機構是特殊的專業機構，承擔了連接農民土地抵押權與資本市場之間交易的橋梁作用，是農地證券化中的關鍵機構。
專業化及規范化的法律治理體系是制度保障。農地證券化是證券制度體系的一部分，證券制度對任何一國而言，均是專業化的融資制度，沒有完善的法律是難以運轉的。前述三國在推行農地證券化的過程中，均有規范完善的法律作為制度保障，像美國的“聯邦農業貸款法案”、“農地新用法”，日本的“農地抵押法”等。專業化、規范化及體系化的法律制度既保證了農地證券市場運轉規范，又能夠確定證券化制度體系中各機構、各部門的職責分工，避免了不適當的干預。證券市場本身容易受到各種政治、經濟等因素的影響，波動性比較大，沒有完善的法律治理機制是難以想象的，因此，按照法治的要求，維護與培育良好的資本市場、信用體系，是農地證券化推行的必要條件。
我國農村土地證券化制度發展創新的思路與模式
我國農地使用權證券化的探索模式。近些年，我國部分地區在農地使用權證券化發展上進行了一些有益探索，取得了一定經驗，形成了農地使用權證券化的幾種初級模式。
一是農地使用權入股模式。這種模式就是將農地未來直接經營收益、土地租賃等收益資本化，農戶以耕地入股組成土地合作社或農業發展公司，合作社或公司將土地用來租賃或直接耕種，農戶外出務工，到年底參與合作社或公司分紅。這種模式當前在經濟發達的長三角地區比較流行，像蘇州的一些農民以耕地承包經營權入股的形式成立了蘇州市土地發展合作社，通過對外招標的形式從事現代農業或是利用耕地發展其他產業，入股農戶每年年底每畝可獲得1000～1200元不等的分紅。這種以耕地承包經營權入股按面積分紅的形式實際上就是土地使用權的證券化。但當前實踐中，對于土地承包經營權入股組成合作社或公司等法人實體，涉及到清算或資產轉移，由于沒有相關的法律規定，一旦發生糾紛，就難以處理。
二是重慶地區的“地票”模式。在2008年，重慶土地交易所掛牌成立，地票交易在重慶等地正式推行，重慶地票模式已經成為我國農地使用權證券化的一種形式。地票政策的實施是與土地增加掛鉤制度聯系在一起的，本身不用于土地流轉。農地從我國法律上看，是屬于不能流動的資產，通過城鄉建設用地增加掛鉤，將不能流動的農地與城市土地指標實行了置換，換句話說，就是將農村宅基地及其附屬用地等農村集體建設用地復墾成耕地，將多余的耕地指標置換給城鎮建設用地，地票就是將農村建設用地減少與城鎮建設用地增加進行掛鉤的憑證，地票實際上就是對農村土地的證券化，交易所得收益用于補償農民。④但這種模式在運行中存在一些問題：第一，上游交易的補償難以到位，農民與農村集體組織之間的地票收益分配比例難以界定。第二，地票交易容易引發二級市場的投機交易行為，比如增減掛鉤指標的重復使用。第三，農民獲得了地票收益補償后，難以就地城鎮化。
三是農地使用權信托模式。從2010年以來，浙江、福建、湖南等地先后出現了農地流轉的信托方式，即將農地使用權作為信托標的，將土地的收益權標準化與憑證化。2011年福建沙縣就成立了沙縣豐原農村土地承包權經營權信托公司，2012年湖南益陽也成立了相關的土地經營權交易信托公司，在土地確權、憑證化的基礎上實現土地證券化流轉。信托模式的基本做法是，在政府的主導下成立信托機構，農戶在自愿前提下，將土地承包經營權委托給信托機構，并簽訂信托合同，信托機構將這些受托的土地租賃給相關企業、規模化經營的農戶，這種大規模集中經營獲得的收益按照租賃合同返給土地信托機構，土地信托機構再按照與農戶簽訂的信托合同分配收益。從當前的時間來看，我國這種土地信托機制尚處在探索階段，主要集中在鄉鎮一級，但潛在也有一些風險，即信托人（農戶）的權利如何保護、受托人（土地信托機構）的能力及職責，還有承包者的風險責任等等尚待探討。
我國農村土地權益證券化發展創新模式的思路。上述三種探索模式主要是集中在農地使用權上，包括耕地承包權和農村建設用地使用權。其實，農地證券化，歸根到底是土地權益的證券化，借鑒發達國家的制度模式，可以對農村耕地、建設用地及其附屬土地在確權的基礎上實現完全的權益化，通過發起人向SPV出售權益化的資產，SPV將收購的權益化資產進行重組，通過專業的證券機構在資本市場上流通，流通的所獲收益用來償還投資的本金及利息。具體的運作模式如下。
成立農村土地合作組織為原始權益人并確定證券化土地的范圍。農村土地合作組織是農地證券化制度中的底層體系，是農民或集體組織將土地承包經營權、建設用地的使用權及其他附屬土地折價入股而成立的組織，其對內代表農民來行使土地權利，對外則是土地權益證券化的發起人，對土地權益的預期收益進行估算，以確定證券發行的數額。
確定農村信用社為SPV。在現行的農村金融體制下，農村信用社是SPV的最佳選擇，當然，在制度實施的過程中，需要對農村信用社進行經營模式進行改革，使農村信用社逐步轉型為SPV，專門負責資產支持證券的發行與收購，從農村土地合作組織處取得支持證券的財產權，將這些權益交給委托人進行資產管理，以保障資產權益及資產本身的安全，提供交易的信用等級，從而吸引更多的投資者。當前在土地資產權益證券化的前提下，土地資產本身并不轉移，原始權益人仍然有占有、使用及收益的權利。
SPV進行信用評估與信用增級。SPV在取得權益資產后，要對土地資產權益做合法性與真實性的審核，并做出相應的評估報告，當然這只是內部評估，并不需要對外公布結果。在信用評估后，SPV還需要對土地資產權益進行信用增級，信用增級的目的是為了降低證券的發行成本，可以采用擔保的方式來提供額外信用支持，擔保機構按照各國的做法，通常是由政府或國家金融機構來完成，向投資者承諾SPV能夠按照償還本金及利息，一旦發生違約情況，則由政府或政府擔保機構來承擔法律責任。如此一來，將土地權益證券信用等級上升到國家等級，能夠大大吸引投資者的信心。在信用增級后，SPV需要再一次進行信用評估，這是交易之前的一次重要的信用等級評估，應該以公告的形式，供投資者在購買時參考。
土地權益證券的發行與流通。在完成信用等級評估后，SPV就可以發行證券，委托相應的券商來代售土地權益證券，其銷售的方式與其他的資本證券是一樣的，在銷售后獲得的收入按照與原始權益人的約定進行支付，這樣，原始權益人的融資目的就達到了，同時也實現了土地資產的流動性。
土地權益證券的清償。土地權益證券是以債券形式存在的，這就需要清償投資者的本息，由SPV來行使這個職能，SPV償還本息之后，如果資產收益還有剩余應該返還給原始權益人。
（作者分別為長春理工大學光電信息學院講師，長春理工大學光電信息學院副教授、吉林農業大學博士研究生）
【注釋】
①Haftom Tesfay：Rural Land Dispute Settlement Mechanisms in Tigray： the Case of Humera，Addis Ababa University School of Law，2011.
②[日]野口悠紀雄王：《土地經濟學》，汪斌譯，北京：商務印書館，1997年，第149頁。
③張娟：“中國農村土地證券權益化研究”，西華大學碩士學位論文，2013年。
第4篇：土地法權制度范文
【關鍵詞】農業產業集群 土地制度 協同效應
土地制度與農業產業集群的協同效應
土地制度對農業產業集群的產生和提升具有基礎性的供給作用,其一,土地資源的流動與配置是農業產業集群的生成條件;其二,農業產業集群的空間聚集點以農村或與之鄰近的小城鎮為主,集群企業或農戶以土地的占有和利用完成集群的分工與協作,因而土地制度與農業產業集群之間具有協同效應。
土地的規模供給是農業產業集群形成的必要條件。全球農業發展的趨勢是創建產業區結構下的規模化、專業化集群。在近乎完全競爭的市場中,小農戶進行技術創新的固定資產投資成本、彌合知識和經驗技能差距成本以及彌補缺少外部條件的成本都會隨之上升,通過區域專業化與規模化可以克服這些發展障礙。農業產業集群中專業化與規模化之所以引申出土地利用的專業化規模,主要是由于土地經營中機械與技術對土地利用面積的不可分性和配套性產生的規模效益。
土地資產的流動性是農業產業集群的前提和催化劑。農業產業集群的聚集特征具有與土地資產流動性密切相關的特征。第一,土地資產的直接聚集。首先,由于土地經營的專業化規模化需要,土地須經產權人投資于特定的農業經營領域,既可以是法律權利的流轉,也可能是土地利用方向的改變;其次,土地作為融資手段為集群企業和農戶的專業化生產提供資金,并投向集群產業。第二,土地資產的間接聚集。即由于農業產業集群導致勞動力從農業產業向非農產業的轉移,農業土地歸并、流動,形成產業集群的專業利用與規模化。
土地是國家支持農業產業集群的物質中介。農業產業集群以規模化、特色化、專業化的新的資源組織形式提供了農業產業結構調整的途徑,各國通過宏觀調控手段引導農業發展的集群模式,其作用點多以土地為中介展開和傳導,包括直接調控和間接調控。直接調控包括三個方面,一是在土地規劃法中詳細劃分農業用地用途,并在分區管制的基礎上作出農業集群產業區用地規劃,行政程序是土地用途轉用申請。①二是政府通過公共投資為農業產業區的土地開發、整理提供補償資金。三是集群享受國家對農業的高額補貼。農業產業集群下的集群企業和農戶自然享受財政補貼的公共支持。在間接調控方面,實施免征農業稅的財政政策,提升集群內農業經營主體的價格競爭力。
現行土地制度與農業產業集群的沖突
我國的農業產業集群不乏特色資源,自然稟賦和區域之間的比較優勢明顯,與發達國家的差異在于發達國家已形成了土地生產要素完全市場化的制度體系和法律規則,農業產業集群可以在競爭機制的推動下快速地生長和提升質量,最終完成產業的技術升級和結構調整。而我國是二元制的社會結構,農村沒有形成統一的土地市場,導致現行土地規則不能成為農業產業集群發展的制度性激勵。我國現行土地制度與農業產業集群有著諸多方面的沖突。
農村土地制度的價值取向與農業產業集群的競爭性目標相沖突。產業集群以創造集群組織和集群內組織的最佳效率為目標,而我國農村土地制度的價值取向是為農民提供生存保障,實現土地權利的公平配置,這極大限制了農村土地的市場,根據某學者“目前我國農村土地市場化程度不足10%”的判斷②,土地的非市場化必然降低相關農業生產要素的市場化程度,進而引起農業產業集群市場動力不足。
第5篇：土地法權制度范文
論文關鍵詞：土地征收 失地農民權益 法律保護 和諧社會
論文摘要：和諧社會建設的成功與否、依法治國方略的能否實現，這要求國家關注農村、關注農民，尤其是重視失地農民權益的法律保護問題。目前農村土地在征地過程中，失地農民的許多合法權益受到侵犯，從而導致社會矛盾日漸突出。為了繼續順利推進城鎮化，同時又維護被征地農民的合法權益，必須完善土地征收的法律規范，以實現社會的和諧發展。
近年來，隨著工業化和城鎮化進程的不斷加快，農村的土地被大幅度被征用。然而在土地征收中，失地農民的許多合法權益沒有得到很好的保護，一些失地農民已成為種田無地、就業無崗、低保無份的“三無農民”，從而導致社會矛盾日漸突出。如何來保障他們的合法權益，是一個值得思考的理論問題和現實問題；也關系到我國和諧社會建設的成功與否和依法治國方略的能否實現。
一、失地農民法律權益保護的理論思考——基于和諧社會和法治的視角
如何保護失地農民的合法權益并解決好失地農民的就業和生活問題，這是全社會都非常關注的熱點問題。筆者認為，應該貫徹和諧社會和依法治國的原則，以維護法的實質正義為目的，以保護弱者的利益為根本，在公平、公正的立場上，切實解決好農村土地征收中所涉及的農民權益的法律保護問題，這樣才能維護好農民的合法權益，維護社會的穩定。
（一）和諧社會與失地農民權益法律保護
和諧社會是社會關系得到全面有效調整，人與人之間和諧相處的社會。要把我國建設成和諧的社會主義社會，就必須認識到：我國是一個農業大國，農民占全國人口的絕大多數。農村、農業、農民問題是我國社會主義和諧社會建設中的一個重要而又突出的問題。沒有農村的現代化就沒有全國的現代化；沒有農民的小康就沒有全國人民的小康；沒有農村的和諧、穩定就沒有全社會的和諧、穩定。必須高度重視“三農”問題，解決好農民的生存與發展過程中的種種難題。然而，目前農村土地征收中出現的侵犯農民合法權益的現象與我國和諧社會的建設格格不入，必須對失地農民的合法權益給予切實關注，充分維護好作為弱者的農民的合法權益，使他們失地后仍然能得到更好的生存和發展。只有這樣，我國和諧社會建設才能得到更好的發展，人們才能過上幸福安定的生活。也就是說，失地農民合法權益得到法律保護是和諧社會的內在要求。
（二）依法治國與失地農民權益法律保護
民主法治是和諧社會的基本特征之一，法治建設與和諧社會構建具有內在的高度統一性。現代社會中，法律及其調整機制已經成為社會調整的主要手段，依法治國，建設社會主義法制國家，已成為人們的共識。法對社會的調整，主要是調和社會各種沖突的利益，對社會機體的疾病進行治療，進而保證社會秩序得以確立和維護。我國已經把依法治國寫入憲法，建設社會主義法制國家已成為我國人民的追求。然而，在我國農村土地征收中卻大量出現違反法律，損害農民合法權益的現象。如以低價征用農民的土地，安置失地農民不到位，補償方式單一，甚至地方政府截留、挪用、拖欠征地費。農民作為弱者的利益得不到法律的保護，這違背了法的宗旨在于保護弱者這一精髓，也違背了法的實質正義。這與我國依法治國方略的實施很不相稱。只有依靠理性法律制度對社會關系的調整，確立實質法治，才能構建和諧社會。只有依法處理各種農村土地征收中涉及農民權益的問題，才能充分而又平等地保障和實現農民的生存權、發展權。也就是說，失地農民合法權益得到法律保護是依法治國的必然要求。
二、我國失地農民法律權益保護的不足
（一）農村土地征收中的“公共利益需要”界定不明，使得農民失去土地的隨意性過大
我國《憲法》第10條第3款規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或征用并給予補償。”2004年新修正的《土地管理法》第2條第4款也作了同樣的規定。這些規定都強調了征收的前提必須是為“社會公共利益的需要”。但是，在實際土地征收中，“公共利益需要”缺乏明確界定。現行法律、法規并沒有明確界定哪些建設項目用地是為了“公共利益需要”，或界定哪些項目用地不是為“公共利益需要”，從而在導致在實際操作中，國家機關以“公共利益需要”作為不當征地的最好理由，把公共利益的外延到所有經濟建設，把所有市場主體的商業投資亦視為公共利益的需要，從而頻繁使用征收手段。事實上，土地被征收后，由哪些具體的建設項目來使用被征之地具有很大的隨意性，往往是誰申請使用，就由市、縣人民政府按照規定出讓或劃撥給誰使用，這里面的“公共利益需要”尺度很難把握。正是由于農村土地征收的“公共利益需要”界定不明，導致農民失去土地的隨意性過大，出現農民本不應該失去土地卻失去土地的情形；也導致土地征收中出現不規范的情形增多，進而損害了農民的合法權益。
（二）農村土地征收的法律規范滯后，農民的合法權益得不到有效法律保護
第一，土地產權法律制度的不足。首先，土地所有權行使主體法律界定不明。我國土地法規定農村土地歸集體所有，農民不是農村土地權益的主體，但是對于誰來代表農民擁有這些土地所有權，誰來行使、如何行使這些土地所有權，卻沒有明確的法律規定，也沒有明確的程序。其次，集體土地所有權權能的不完全性。《民法通則》規定：“財產所有權是指所有人依法對自己的財產享有占有、使用、收益和處分的權利。”對照所有權的四大權能，我們發現集體土地所有權的權能是不完整的，受到很大的限制。土地處置權自始至終沒有賦予農民。由于農民沒有完整的土地產權，農民的土地財產權在土地流轉時受到嚴格約束和限制，其財產權益得不到保障。
第二，土地補償標準極不合理，補償費過低且理論依據不足。《土地管理法》規定：征用耕地的土地補償費為該耕地被征用前3年平均年產值的6至10倍。現行土地征收的補償原則只是按照原用途原產值進行適當補償，目的是“使需要安置的農民保持原有的生活水平”。這種規定并沒有考慮土地本身的價值，也不考慮土地征收后地價的上漲，沒有將土地作為資產處理，不符合政治經濟學原理：級差地租由土地肥沃程度、地理位置、勞動生產率等幾個因素決定，平均年產值反映了土地的肥沃程度，但是對于士地的地理位置、勞動生產率都不能明確反映。
（三）土地征收法律程序不完善
土地征收法律程序不完善主要包括兩個方面：一是缺少對行政機關的監督機制，缺少被征收人參與程序。在我國，行政機關既是土地征收的決定者，亦是執行者，處于絕對優勢地位。在征與不征的問題上，農民沒有談判權、抗辯權、拒絕權。也就是說，他們是集體土地征收行為的行政相對人，對自身權利被公權力剝奪的決策過程并不知情，也沒有參與。由于在土地征收程序上缺乏有效的監督機制，很多時候便會出現政府擅自占用土地、買賣土地等非法轉讓土地和越權審批，或先征后批，或以合法形式掩蓋非法占地的現象。二是土地征收程序中對被征收者的司法保護不足，缺乏救濟程序。從我國情況來看，對于征收批準決定的可訴性，過去一直被理論界所忽視，理論界認為，由于法律規定國家征收土地時承擔的是補償責任，不是賠償責任，不具有可訴性。司法部門對理論界的這種認識表示認同，表現在人民法院在受案上一直把征收批準的決定的起訴拒之門外。
三、完善失地農民法律權益保護的建議
（一）嚴格政府責任并促進土地進入土地使用權市場進行交易
近現代法治的實質和精義在于控權，即強調權力在形式和實質上的合法性。應具體列舉公共利益所包括的范圍：國家投資的各類重點建設項目，以及直接滿足公共利益需要并列入國家計劃的集資建設項目；能源、交通、供電、供水、供暖等公用事業和其他市政建設項目；國防事業；教育、文化、衛生、體育、環境保護、文物古跡及風景名勝區的保護等社會福利事業；各級國家機關建筑用地。國家進行土地征收應僅限于公共利益需要這一理由。但也要認識到，屬于“公共利益需要”的情形在社會生活中是無法列舉完畢的，這就導致很難避免打著“公共利益需要”的牌子為“非公共利益”目的征地，或者，先以“公共利益需要”用途征收，而后改變用途。因此，還應有相應的行政監督機制來配套。
（二）改革土地產權制度，明確農民集體土地所有權的主體地位
土地產權主體，即土地歸屬，是土地產權制度的基礎和核心。我國現行法律規定，農村土地除法律規定屬于國家所有以外歸農民集體所有。這種土地集體產權實際上是個籠統的概念，不能使農民成為法律意義上的市場主體，出現了多元主體并存的局面。按照《土地管理法》第10條的規定，“集體”可以是鄉（鎮）、村、村民小組三級，在不同程度上它們都是農村集體土地產權的所有者代表，這必然造成征地行為發生時多元利益主體為爭奪所有權而發生沖突，并可能損害農民利益，在實踐中往往成為基層政府增加農民負擔、侵犯農民權益的依據。
權利界定是土地產權交易的基本前提，也是權利人獲得利益的基本前提。通過修改相關法律，給農民和國有土地擁有者以及城市其它土地擁有者同等的權利，明確規定農民集體土地是不可侵犯的財產，強化農民對土地的所有權和處置權，只有這樣才能使農民的土地權益從根本上得到保障。
（三）明確土地征收的法律補償標準
關于補償標準的計算，這是爭論最為激烈的地方。主要有兩種代表性觀點，第一種是主張區分被征土地是公益性用地還是非公益性用地。對非公益性用途的征地采用市場價格進行“征購”，對公益性用途的征地仍采用現有補償標準（可有所提高）；第二種是采用市場價格來進行補償，不區分是否是公益性用地。第一種觀點仍有犧牲農民利益之嫌，冠冕堂皇但卻無法掩蓋事實的不公。筆者贊同第二種觀點。我國應確立以市場定價為主的補償標準，避免土地征收補償與開發土地增值出現巨大利潤“剪刀差”，以及由此引發的征收中濫用職權現象。由于我國目前依然實行的是國家壟斷土地一級市場和嚴格控制土地二級市場，無法實現土地的自由流轉。因此，首先應對土地實行定級估價，通過土地評估事務所等市場中介機構的綜合評估，根據地塊所處位置、供求情況、基礎設施條件及相同水平地塊的使用權出讓價格等因素，得出土地的參考價格。只有按市場價格對農民土地進行補償，才能合理公正地保障失地農民的利益，讓農民失地不失利。
（四）嚴格土地行政征收的法律程序
首先，應建立和完善行政征收合法性調查、審批和監督程序。在行政主體遞交行政征收方案后，主管部門依法對行政征收土地方案的合法性進行調查，如是否符合公共利益的需要，是否有通過市場化運作等獲得土地的其它途徑，嚴格在審批的范圍內進行土地征收，杜絕少征多占、濫征濫用等違法行為的發生。其次，建立和完善土地征用的聽證制度。聽證制度是保障相對人重大利益不受非法侵害的程序制度。它要求土地征用利害關系人要參與土地征用決策，土地征用主體必須認真聽取相對人的意見和建議，對行政相對人提出的針對土地征用有關的問題給予合法合理的解答，否則主管部門有權否決土地征收主體的征用方案。
參考文獻：
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2、韓中山，姜志錢.完善我國土地征收補償制度的思考[J].安徽農業科學，2005(7).
3、林建偉等.房地產基本問題[M].法律出版社，2006.
4、王大高.土地征收補償制度研究[J].比較法研究，2004(6).
第6篇：土地法權制度范文
[關鍵詞]土地發展權 構建 城市土地管理 新途徑
中圖分類號：P25 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2015）10-0163-01
一、我國土地發展權模式選擇與構建
（一）西方國家土地發展權的制度模式
歐美等國為了更好地保護耕地、牧地等自然資源和協調城市科學發展，紛紛創設新的土地產權――土地發展權，來約束私有土地所有權和使用權，防止私有土地濫用，管制私有土地用途。其中美、英、法三國土地發展權制度最為成熟完善，構成了當今各國（地區）土地發展權設置與運行的典型模式：
1、美國模式。土地發展權歸屬于土地所有者，并在一定區域內土地發展權可以轉讓，即可轉讓（轉移）的發展權。土地發展權首先自動歸土地所用者擁有。政府為了保護自然資源，控制城市發展規模，政府向土地所有權人購得土地發展權，而使土地發展權歸政府所有，土地所有者已沒有變更土地用途的權利，以起到保護資源、維護國家利益的功效。2、英國模式。土地發展權直接歸屬于國家所有。英國法律規定，一切私有土地將來的土地發展權轉移歸國家所有，實行“土地發展權國有化”，而私有土地的所有權性質不變。土地所有者要改變土地用途性質必須向國家購買土地發展權。3、法國模式。土地發展權在一定范圍內歸土地所有者所有，超過范圍部分的土地發展權歸國家所有。
（二）我國土地發展權的模式選擇
構建我國土地發展權的核心問題是權力歸誰所有，即構建怎樣的土地發展權制度模式。目前主要有美國、英國和法國三種模式。創新土地發展權必須與現有土地產權制度環境、城市土地公共管理和市場配置能力等因素相匹配。有以下要求：1、所有權的要求。2、現有土地公共管理模式要求。3、土地市場配置功能發育不完善的要求。
（三）土地發展權的具體構建
1、明確土地發展權所包含的權能，合理劃分土地發展權類別。
（1）土地發展權包含的權能。土地發展權作為一項土地財產權具有財產權的相關權能，主要有以下四方面權能：① 占有權。土地發展權應該具備產權的根本特性―― 排他性，即權利主體擁有具有排他性地對土地發展權的占有。②使用權。權利主體可以行使土地發展權，合法行使土地發展權所建設的各類建筑物業設施。③收益權。收益權表明占有和行使土地發展權可以獲得相應土地經濟收益。④處分權。處分權主要涉及土地發展權的出讓、轉讓、抵押和回收等權能。（2）合理劃分土地發展權類別。依據不同的標準，可以把土地發展權劃分為不同類型，如農地發展權、市地發展權、營利性的土地發展權和公益性土地發展權等。這些不同類型的土地發展權，按照一定關系形成我國土地發展權的基本框架。
2、立法顯化土地發展權。在已有的土地法律框架下，創新和設立關于土地發展權的法律條文，從法律層面顯化土地發展權。主要涉及三方面的內容：（1）法律明確土地發展權概念，并確保其初始配置國家所有。（2）界定土地用途的既定狀態，必須通過國家授予相關土地發展權，才能進行土地用途的變更。（3）“凡是權利都會產生動態現象”。土地發展權可以像其他權利一樣合法授予、出讓、回收和滅失等。（4）規定土地發展權權能具有時限性、功能限定性等約束，對未來尚未評估確定的土地發展權必須重新申請，不能包含在現有的土地發展權中。
3、土地發展權與相關產權整合。土地發展權創設的初衷是補充和完善現有土地產權制度，使其更有效地配置土地利用。產權整合的關鍵是處理好土地發展權與土地所有權、土地使用權等核心產權的關系。土地發展權與所用權的關系在選擇土地發展權國有模式時，其整體關系已經確立，但在實際運作過程中應該做好兩者的聯合與分離，避免發展權與所有權的沖突；土地使用權往往成為土地發展權的運作載體，而土地發展權具體化土地使用權權能，促進土地使用權合理實施，應該在明確各自權能的基礎上對使用權和發展權進行有效整合。同時，土地發展權應該處理好與空間權、地上權的關系。土地發展權與其他土地產權協調運作，共同促進我國土地產權制度的完善和效用的最大化。
二、土地發展權視角中的城市土地管理優化
（一）優化我國城市土地管理法律制度
法律制度是管理的根本，城市土地管理優化必然源于法律制度的創新與優化。隨著我國土地發展權的構建，首先應該加快相關立法，給土地發展權的概念、產權歸屬和運作賦予法律意義。同時，修改《土地管理法》、《城市規劃法》和《房產管理法》的相關內容，使其與土地發展權運作相適應。隨后，對采用土地發展權后土地管理所采取的新措施進行法律規定，如：從法律上明確規定土地發展權對城市土地用途、土地征用和拆遷等的產權約束作用。從法律層面，進一步明確政府官員和土地開發商的權利義務，防止越權和非法開發城市土地，完善失地農民和失房居民的權益保護和利益補償的法律機制，為我國城市土地管理優化奠定堅實的法律基礎。
（二）賦予土地使用者土地發展權，保障失地農民和城市居民的合法權益
國家對現有土地使用者的土地使用現狀和利益進行界定，并賦予土地使用者既定的土地發展權。現有土地使用者依法享有既定土地發展權所賦予的各項權益。如果政府對其目前使用的土地進行征收，則現有土地使用者依據既定土地發展權進行平等利益博弈，取得應有的土地收益，維護自身合法權益。因此，在征地和城市拆遷過程中的失地農民和城市居民，享有既定土地發展權即現有土地使用價值的權利。政府在征用農民和居民目前使用的土地時，必須依法按土地發展權市場價格補償他們的既定土地發展權，并建立以發展權為保障的利益補償機制，依法維護失地農民和城市居民的合法權益。通過賦予土地使用者土地發展權，可以有效抑制時下盛行的“圈地之風”和城市盲目非法拆遷行為，這具有重要的現實意義。
參考文獻
[1] 孫弘.中國土地發展權研究：土地開發與資源保護的新視角[M].北京：中國人民大學出版社，2004.
[2] 李曉妹，襲燕燕.美國的土地發展權[J].國土資源，2003，（7）.
第7篇：土地法權制度范文
關鍵詞：農村土地承包經營權；制度；和諧社會
在我國農村地區，農村經濟獲得了普遍快速的發展，與此同時，有限的耕地資源與建設用地之間的矛盾越漸突出。伴隨著城鎮化的不斷推進，農村大量勞動力向城鎮發生轉移，耕地荒廢與耕地過于零散問題突出，耕地資源浪費嚴重，流轉農村土地承包經營權的為解決這一問題提供了參考。在國家政策的引導下，農戶之間將土地承包經營權進行流轉的行為日漸增多，但農村土地承包經營權流轉在獲取一定發展的同時，土地流轉市場不健全、程序不規范、流轉范圍狹窄和土地糾紛難處理等問題也是時常發生[1]，從制度層面觀照和規范農村土地流轉承包經營權的流轉顯得尤其必要和適時。因此，加強制度建設，完善農村土地流轉制度對進一步解放農村生產力，建設和諧社會具有重要意義。
一、農村土地流轉制度存在的問題
農村土地承包經營權又稱農村土地使用權，是指按照約定的承包合同協議，農民對土地所享有的耕種等各方面的權益，包括土地占有權、土地使用權、土地收益權和部分土地處分權[2]。流轉農村土地承包經營權是指農村土地承包經營權的所有者依法將自己承包經營的土地轉讓給他人經營的行為，包括土地所有權的流轉和土地使用權的變動。土地的轉讓、入股、出賣、出租和互換等是流轉農村土地承包經營權的主要形式。國家依法保護約定雙方的合法權益，并通過法律形式對農村土地承包經營權流轉做出了相關制度規定。但是，當前我國農村土地流轉制度仍存在以下若干問題亟待解決。
（一）土地產權制度不健全。土地問題是解決“三農”問題的核心所在，農業進步與農村富裕必須制定一套有效的土地產權制度。現實中，法律法規與制度建設往往具有滯后性，無法跟上政策實施步伐。我國法律明確規定土地承包經營權的期限為三十年，但土地的實際流轉過程中并非如此。在實際操作過程中，很多農戶并不了解，村委對此也沒有明確的要求與規定。另外，我國法律規定，農地的土地所有權歸農民集體所有，但同時又規定國家有權根據規劃征收與征用土地。不明晰的土地產權與不確定的土地承包經營權流轉期限，極大的限制了土地的流轉。
（二）農村社會保障制度不健全。我國城鄉二元結構長期無法改變，嚴重阻礙農村社會的進步。與城市市民相比，村民既沒有完善的社會保障也沒有健全的醫療保險保障。在大多數的農村，大批農民工迫于生活壓力背井離鄉去城市務工，除去基本工資，根本沒有任何保障，使他們不得不有后顧之憂。在農村，土地對于農民而言，具有較強的社會保障功能，農民多是依賴農地養老。對于新生事物，即流轉土地承包經營權，缺乏信任，普遍存在不安全感。若是沒有一套完善的社會保障體系的建立，農民就會擔心一旦將土地承包經營權流轉出去就會失去生活保障，出于養老的顧慮，即使是外出務工，也會把土地留給家中老人和婦女來耕種。在非農收入不穩定與社會保障制度不健全的情況下，土地承包經營權的流轉可以說是舉步維艱。
（三）戶籍管理制度不健全。我國早在計劃經濟時代就設立了嚴格的戶籍制度，在我國城鄉戶籍制度中，更多的是保護了城市居民的利益，而對農民進城設置了多道關卡。如今，隨著城市與農村社會經濟的進一步發展，城鎮化水平不斷提高。很多原來屬于農村范圍都被規劃到城市中去，部分農民可能變成城市居民。但是，在戶籍制度的局限下，農民脫離土地來到城市，卻得不到與城鎮居民相同的待遇，不能真正賦予其城市人的身份。因此，在當前，戶籍制度已經在一定程度上阻礙了農村勞動力向城市的轉移，農民無法解除與土地的依附關系，農村土地承包經營權的流轉一度陷入僵局。
（四）土地流轉具體實施細則模糊不清。在農村，農民流轉土地承包經營權行為較為隨意。多數農民在流轉土地時不簽訂合同，只是簡單地做口頭約定，既沒有法律效力，得不到國家的保護，又為日后發生土地糾紛埋下了禍根。不僅如此，很多村民在土地承包經營權流轉的操作過程中，程序不規范，既不向上級部門上報，也不在本村委備案，造成土地經營權歸屬不清。不規范的土地流轉行為會導致流轉雙方責任不明確，在糾紛中難以維護當事人的正當權益，破壞土地承包經營權流轉的正常流轉與農業生產的穩定性。
二、完善農村土地流轉制度的路徑選擇
（一）完善農村土地產權制度。我國現行的農村土地產權制度雖從多方面對農村土地的產權和土地流轉做出了相關的規定，但仍不完善。土地承包經營權期限不明，土地產權主體不明確問題突出，都為流轉農村土地承包經營權設置了障礙。因此，為了有效促進我國農村土地承包經營權的流轉，首先就要完善農村土地產權制度。加快土地法律法規的建設，對農村土地產權做出明確的規定，明確土地所有權屬，使廣大農民真正享有集體土地的使用權、收益權、所有權和處分權。除法律規定以外，各級村組織不得擅自更改或調整本村土地承包經營權的期限。對于擅自調整的村集體或村干部予應以嚴格的處分，絕不姑息養奸。
（二）健全社會保障制度。農民固守土地，大部分原因在于土地具有保障農民生老病死的社會保障功能。因此，農村土地承包經營權靈活流轉的真正實現，還需借助建立一套從上到下的農村社會保障體系，包括社會救助制度、社會福利制度和社會保險制度的真正落實。村委可以通過健全社會保障制度，免除農戶后顧之憂，增加安全感。首先，完善社會救助制度。對家有年老體弱，喪失勞動能力的農民給予一定的物質救助，包括慰問金和食品的發放。對生活沒有保障收入水平極低的農民，給予最低生活補助。其次，完善社會保險制度。加快建立健全農村養老保險制度和土地保險制度。改變農民靠地靠兒養老的傳統思想，推動養老保險和土地保險進村。再次，完善社會福利制度。村集體通過土地流轉，發展現代特色農業，實現農業專業化，在促進農村經濟又好又快發展的同時，給農民發放一定農業福利。最后，完善農村合作醫療制度。為農民的養老看病帶來便利，解決農民的生病問題。以上一系列保障制度的建立與完善，能夠從根本上排除農民脫離土地的不安全感，加快推進農村土地承包經營權市場化進程，擴大土地流轉的比例。
（三）變革戶籍管理制度。我國現存戶籍管理制度對農村土地承包經營權的流轉起到了一定的阻礙作用。要想使土地得到合理有序的流轉，戶籍管理制度必須做出相應的調整。一方面，在戶籍管理上，要取消對農民進城的限制，促進農村剩余勞動力向城鎮的轉移。另一方面，對于進入城市的農民工，應當賦予其與城市居民同等權利，享受同等的社會保障與福利。戶籍管理制度應該在這兩個方面做出相應變動，從而不斷推進農村土地承包經營權的流轉。
（四）加強監管，規范土地流轉。在國家的大力宣傳與倡導下，我國農村土地承包經營權流轉現象已經較為普遍，流轉中各種矛盾與利益糾紛也日漸顯現出來。為此，村委應加大土地法規的宣傳力度，向農民普及有關土地流轉的法律知識。告知農民，在流轉土地承包經營權時，不能僅僅達成口頭協議，還應依法簽訂有效的流轉合同，明確承包雙方的權利義務與責任認定。各級土地管理部門應健全健全相應管理機制，幫助農民規范流轉合同，規范土地流轉的手續，做好登記、審批和備案工作，使得農村流轉土地承包經營權合法有序穩步的推進。
三、完善農村土地制度對建設和諧社會的重要意義
首先，完善農村土地流轉制度夯實了建設和諧社會的物質基礎。指出，經濟基礎決定上層建筑，上層建筑又反作用于經濟基礎，二者是能動的雙向互推關系。國富則民安，村民富則國家穩定，而國家穩定是建設和諧社會的基礎性條件。 衣食溫飽得不到解決會成為農村和諧的最大隱患，進威脅到社會的安定和諧。在探索土地承包經營權的流轉過程中，通過完善農村土地承包經營權流轉的體制機制，能夠減少農戶流轉土地時的顧慮和不安、規范農村土地流轉的一般程序，并且能夠為農戶流轉土地提供制度保證合法律保障。經過村委的正確引導，村民的人均收入普遍得到提高，農民生活水平顯著提高。一方面，農村的富余勞動力轉出務工經商，或者進入當地企業，以此來獲取非農性收入。另一方面，部分農戶承包成片農地辛勤耕種水稻和小麥等糧食作物或種植草莓、番茄、西瓜等經濟作物來獲取財富。還有少數務工者和年老體弱者，由于無力耕種農地，便將自己的土地轉包出租給其他承包人獲取租金。村民在多樣的土地承包經營權流轉形勢下，收入明顯增長，經濟條件越來越好，從而為和諧社會的建構夯實了經濟基礎，增添了和諧的社會因子。其次，完善農村土地流轉制度為建設和諧社會提供了主體條件。人民是歷史的創造者，是推動歷史發展的決定性力量。在引導推動農村土地承包經營權的過程中，農村土地制度的改革和農地的擴大規模經營都要求提升農民在知識、技術和等方面的能力。現代農民要求具有更高的道德素養，以促進農地的合理有序流轉和土地資源的優化配置，從而實現農村土地資源配置的高效化與科學化。而現代農民的形塑是建設和諧社會的主體條件之一。中國作為一個農業大口，農業人口占據了絕大多數，農民在建設和諧社會和推進社會主義現代化的過程中起著舉足輕重的作用。農民素養的提高、知識的豐富和技藝的提高都在很大程度上為建設和諧社會塑造了合格且優秀的主體，而這只主體定將成為建設和諧社會的中堅力量。最后，完善農村土地流轉制度為建設和諧社會創造了一定的制度條件。依法治國是我國的基本方略，制度建設是推進和諧社會建構和社會主義現代化的重保障。而“三農”問題一直備受國家與政府的關注，農民生活與農業發展牽掛在黨的心中。農村土地承包經營權的有序流轉，不僅關系到我國農村的現代化進程，更關系到整個社會經濟的健康發展。完善農村土地流轉制度，是推動制度建設的需要，農村土地流轉只有在法治的保駕護航下才能進行的更加順利和規范。從而有利于建設和諧農村，進而建設和諧社會。
參考文獻：
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第8篇：土地法權制度范文
目前，建立公共服務型政府是我們的當務之急。“地者，政之要也?”即土地是一國立政之根本。如何加快地政職能轉變，如何建設公共服務型地政是建立公共服務型政府一項十分重要的內容。公共服務型地政，簡而言之，就是立足土地，提供公民個人和企業事業單位、社會團體無力或不愿提供的，卻又與公共利益相關的非排他的地政。為了適應土地公共需求的全面快速增長，地政必須擴大公共服務和宏觀調控職能，努力把精力和財力集中到發展土地社會事業和擴大土地公共產品供應上來，切實解決好與土地相關的民生問題。
具體說來，在公共服務型地政的建設上，應該堅持以下基本導向。
矛盾導向
建設公共服務型地政，必須著眼于解決主要矛盾，而中國在目前經濟社會發展中面臨的一個主要矛盾就是土地供給的有限性和土地需求的無限性。在這一矛盾之下，土地的公共需求還在不斷增長，如城市公益性用地不斷擴大，農村土地開發整理公共投資加快，城，土地的公共服務需求提升，同時，我國正赴在社會結構發生重大變化的時期，在全面建設小康社會中，在不斷提高廣大人民生活水平的同時，也形成了數量龐大的弱勢群體，如農地非農化過程中的失地農民，他們存在種田無地，就業無崗、社保無份的問題；再如這幾年，談論房價真是件讓人矛盾、痛苦的事――都覺著房價高得離譜，都期望能降下來，房價為什么還會漲得如此讓人心驚肉跳?老百姓都期望在不影響經濟發展的前提下控制住房價。同時，近年來，土地腐敗問題已經成為影響社會穩定的突出問題，加大了社會風險程度。這些問題和矛盾如果處理不當，必將影響國民經濟和社會發展、社會穩定和人民生活的提高。
有限導向
有限地政是指土地行政的權力、職能、規模和行為都應有明確限制，并公開接受社會監督與制約的地政。公共服務型地政從職能的范圍來看，不同于傳統地政，在市場經濟條件下，公共服務型地政主要是彌補市場不足，對市場無能為力或產生較多負效應的領域進行干預，是有所為有所不為的。
具體來說，公共服務型地政主要是做市場和個人不能做，不愿做或做不好的事情，其職能主要是提供經濟發展的土地基本保障，組織與實現與土地相關的公共物品的供給。保護耕地等自然資源、維護宏觀經濟穩定、保護并維護土地市場競爭、維護土地配置的社會公平。總之，堅持有限地政也就是要通過轉變地政職能，在土地行政中解決好“越位”，“錯位”、“缺位”問題。
法治導向
法治地政就是在法律職權范圍內，以法定程序依法治理、依法行使地政權力的地政。法治地政享有人民通過憲法、土地法律授予的權力，但這種權力不能超越法律規定的界限，不能觸犯公民的合法權利，這種有限權力的行使也必須依法定程序進行，并接受人民的監督。換言之，土地行政應該提供哪些服務?如何服務?這些都取決于憲法、土地法律的授權，不能超越職權。因為憲法和法律本身就是人民意志的集中體現，是代表人民利益的。同時，也只有把行政機關及其公務員的活動約束在憲法和法律的規定范圍內，才能避免或減少權力的濫用和不當行使，才能保證人民意志和利益的順利實現。
調控導向
宏觀調控是國家主動積極地根據國民經濟發展戰略和宏觀經濟計劃的要求，在充分發揮市場機制作用的基礎上，綜合運用經濟，法律、計劃、政策及行政手段對國民經濟運行的調節和控制過程。具體到土地調控來說，在社會主義市場經濟條件下，土地調控是對經濟的調節而不是管理，要從對經濟的直接的微觀干預跳出來，變為對經濟的宏觀調節。土地宏觀調控要堅持以人為本，加強與土地利用有關制度建設，特別是要調整土地利用利益分配格局，健全社會保障體系，加強土地法治，以更好促進和諧社會建設。
效率導向
服務型地政應該是一個靈活的，精簡的、富有效率的地政。這要求地政一方面明確自身角色，充當宏觀調控器，另一方面增強自身能力，地政管理機構的設置要合理，地政管理規模和管理層次要適當，管理程序要科學，要最大限度地降低管理成本。
服務型地政機構更加精簡，人員更加精干，服務更加周到――因為它甩掉了許多不該管的事，能夠專心于服務工作。服務型地政應該根據社會發展的需要，為公民和社會提供更為適時的，更具彈性的、更加靈活的服務。因此，這樣的地政的工作效率更高也更貼近人民。服務型地政是人民的地政，費用取之于人民，所以在公共管理中必須考慮地政績效和成本核算問題，必須運用現代科技提高地政裝備水平，改進管理方式，降低行政成本，提高行政效率，進而以服務手段的現代化推進運作機制的現代化，以最少的投入獲取最大的產出和效益，實現地政管理的高效化，切實提高為人民服務的水平。
陽光導向
公共服務型地政是“陽光”地政，“陽光”地政是指地政末承政務信息公開的原則，使公眾清楚地知道地政在做什么、怎樣做以及效果如何。
第9篇：土地法權制度范文
[關鍵詞]農地流轉；產權殘缺；制度障礙；制度構建
[中圖分類號]F301.1 [文獻標識碼]A [文章編號]1003-3890(2007)11-0010-05
農村建設用地使用權流轉，是指鄉村各級集體經濟組織依據土地所有權和使用權相分離的原則，將農村建設用地使用權，或者是鄉鎮企業及農民個人將自己依法獲取的農村建設用地使用權，通過租賃、抵押、作價入股等方式，有償讓與其他單位或個人使用的行為。在中國農村，尤其是地處城鄉結合部的農村，集體建設用地進入市場流轉的情況已相當普遍，但與此相對應的是，中國農村建設用地使用制度改革至今未能取得突破性進展，農村建設用地的流轉始終被法律限制甚至禁止。法律制度的欠缺，使農民無法合法獲得相應的財產主體地位，分享社會經濟發展的成果。改革并構建新的農村建設用地使用制度已成為必然。
根據制度經濟學的理論，制度是決定人們相互關系而人為設定的一些制約，它通過向人們提供一個日常生活的結構來減少不確定性，為人們提供了行為的選擇集合。一項有效率的制度安排應隨著社會經濟環境的變化而不斷創新和變化。制度變遷是指制度的替代、交換與交易的過程。制度變遷可以視為現有制度轉變為另一種效益更高的制度。制度變遷的過程即從制度均衡到制度不均衡，再到制度均衡的過程。制度變遷分為兩種類型：誘致性制度變遷和強制性制度變遷。前者是指一群人或一個人響應制度“不均衡”引致獲利機會時所進行的自發性制度變遷，是一種自下而上的制度變遷；后者是指由政府法令引起的變遷，是一種自上而下的變遷。誘致性制度變遷必須由某種在原有制度安排下無法得到的獲利機會引起。中國當前體制下所發生的農村集體建設用地自發流轉就屬于制度變遷，并且屬于誘致性制度變遷。本文從制度及制度變遷的視角探討當前農村建設用地流轉過程中所出現的問題和面臨的障礙，提出推進農村建設用地使用權流轉的制度構建。
一、中國城鄉分割的二元土地制度及農地的產權殘缺極大地限制了農村建設用地的流轉，并導致了一系列違背法律與政策初衷的社會經濟后果
中國現行土地法律制度存在著制度不均衡的現象。所謂制度不均衡是指人們對現存制度的一種不滿意或不滿足，意欲改變而又尚未改變的狀態，也即制度供給不能適應制度需求。中國現行的土地法律制度實行的是城市土地國家所有和農村土地集體所有的二元土地制度。長期以來，中國《憲法》、《土地管理法》以及其他土地管理法規對這兩種土地所有權是作了不同規定，尤其是在兩種土地使用權方面，國家土地使用權和集體土地使用權存在很大的區別。按照《土地管理法》規定，國有土地使用權可以出讓、轉讓、出租、抵押，即法律按不動產用益物權的模式設計運作；但對集體建設用地使用權來說，則不能享有用益物權的處分權能，權利人只有在出資、人股、聯營等特定情況下才能發生權利轉讓，原則上集體建設用地使用權不能出讓、轉讓、出租和抵押。另外，從交易主體和可交易的范圍來看，二者的區別也很大。按現行法律，國有土地使用權的主體不受任何限制，而集體建設用地使用權的主體則限定在具有農村村民屬性或農村集體組織屬性的單位或個人，并且集體建設用地的交易范圍也嚴格限定，只有破產和被兼并企業才可以轉移集體建設用地使用權。農村土地要轉化為城市建設用地，必須經征用轉化為國家所有，然后才能轉變為城市建設用地。這種征地制度手續繁雜，周期長，且由于利益分配不公極易引發社會矛盾與沖突，產生巨大的交易成本，不能滿足當前對農村建設用地的需求。限制了農村土地的流轉。
同時，現行農地制度還存在產權不明晰，所有權主體虛位的問題。現行的農村土地制度，雖然明確規定土地歸集體所有，即集體擁有產權，但是集體指向不明確。究竟誰是農村集體土地所有權的代表模糊不清。鄉鎮政府、村委會、村民小組及農民個人都享有土地的某一方面權能，但都不是所有權主體。這就使得集體土地的所有者實際上處于一種缺位或者虛構的狀態。
就農民個人所享有的農地承包經營權而言，也是不完整的或者說是殘缺的，這表現為土地承包經營權缺乏排他性和可轉讓性，農地承包經營制從本質上說是一種按人口均分土地為基礎的農村社區所有制，農村社區內的每一個成員被賦予了平等合法地擁有社區土地的權利，這就決定了農地承包經營權必然要隨社區內人口的變化而進行周期性的調整。土地周期性調整所產生的承包經營權缺乏排他性使農民無法對特定地塊的地權形成長期而穩定的預期，這不利于激發農民土地投資的積極性，而且，這種周期性的調整本質上是土地的行政性調整對正常的市場流轉的替代，是不利于農地流轉市場的發育和發展的。
隨著市場經濟的發展，農村勞動力、資金等要素加快流動起來，土地要素作為一種重要的市場要素，其加快流轉也成為必然的趨勢。但是目前實施的農村集體土地使用權不得出讓、轉讓、出租用于非農建設，農村住宅禁止向城鎮居民出售，農民將戶口遷入城鎮后，其原宅基地不得再擴建和自行轉讓等政策，與當前土地流轉加快的現實形成沖突。雖然中國《農村土地承包法》第32條規定了承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓、人股等方式流轉，相關法律法規和政策對于土地的流轉乃至集中也是認可或者說是鼓勵的，農戶也在進行不同形式的流轉實踐。但從整體上看，農地還是沒有真正流轉起來，現代意義上的集中經營更是很少發生。影響農地流轉和集中的障礙主要在于：一是土地承包經營權人轉包土地或轉讓土地承包經營權需經發包人同意；二是依中國《擔保法》第37條規定，耕地、自留地等集體所有的土地使用權原則上不可抵押，不可抵押限制了農地流轉。而且，土地承包經營權不能抵押也限制了農民獲得必要的金融服務。
由以上分析可見，中國目前的土地制度是一種城鄉分割的二元土地制度，農村土地的產權是不明晰的，農民的土地承包經營權是殘缺的，這與發展市場經濟和建立城鄉統一市場的大方向是相違背的，也導致了一系列嚴重的社會經濟后果。首先，土地用途管制失靈。國家立法對農村土地轉為非農建設用地進行限制，一個重要目的就是在耕地資源日益稀缺的情況下保護中國基本農田和國家糧食安全。然而，由于土地非農利用的巨額增值收益幾乎全部留在城市，這就易刺激地方政府通過土地征用獲得城市建設資金和增加財政收入，從而助長了農業用地的非農化，近20多年來，政府、民間資本、工商業資本對耕地的近乎瘋狂的圈占，導致耕地銳
減，違背了法律和政策的初衷。其次，國家壟斷土地一級市場，限制了農民集體土地所有者和土地非農利用者的直接交易，從而導致對國有土地和農村土地所有者的不公平對待，造成新時期工業、城市和市民對農業、農村和農民新的資源攫取，這與工業反哺農業和城市支持農村的發展階段嚴重不相適應。據估算，1979～2001年間，全國通過土地價格“剪刀差”從民手中剝奪的利益超過20000億元，造成城市對農村利益的侵蝕，使失地農民的基本權益受到嚴重侵犯。而且，由于法律制度的城市傾向，刺激地方政府、工商業資本大量低成本圈地，制造了農村、農業相對城市的凋敝局面，嚴重影響著工農、城鄉關系，甚至導致農民與基層政府的沖突與對立，日益成為社會不和諧的源頭。
二、在農村社會保障體系缺失的條件下，農村土地所承載的社會保障功能的日益強化也成為了制約農地流轉的制度
作為一種特殊的生產要素，土地具備三重職能：首先，生產要素職能。使用者或所有者將其作為基本的維持生計或獲取收入的手段。其次，財產職能。作為一種財產的土地，盡管不能像其他的生產性資產那樣在地理區位上可以隨便移動，其作用的發揮也不得不受到自然條件的制約，但其作為財產的各種權益卻是可以分割、流轉、交易的。最后，社會保障職能。土地可以作為擁有者或使用者的社會保險。在國家的社會保障無法覆蓋農村居民的情況下，盡管部分農村居民已經不再主要依賴土地維持生存和提供收入，但卻需要依靠土地來為其提供失業、養老等社會保障。
經濟處于不同階段，農產經濟結構處于不同的狀況，將直接影響農民對土地不同職能的看重和依賴。當經濟處于食品供給嚴重不足的時期，土地經營就是農戶經濟的全部，這時土地是農戶維持生計和獲得收入的惟一來源。而當農戶經濟結構發生變化，其主要的生存依賴已經不再是土地的時候，這一時期土地的保障功能將凸現出來。當農戶完全進入城市或者已經具有完善的社會保障時，土地的財富功能的實現就成為主要問題。目前來看，中國絕大多數的農戶經濟仍然處于需要土地作為其維生、獲取主要收入及作為社會保障的階段。
正因為如此，農戶對自己所擁有的土地有著深厚的感情和依賴，絕不愿輕易放棄自己的土地。雖然，工業化與城市化的發展給農民們帶來了大量的非農就業機會，一些農民的非農就業收入也已經超過務農的收入，甚至有些農民早已進城多年并已在城市擁有了穩定的收入和住所，但他們仍不愿放棄土地。大量的社會經濟調查也表明，在農民和進城農民工沒有納入國家統一的社會保障的條件下，絕大多數人寧愿撂荒土地也不愿放棄土地或將土地轉讓出去。這種附著在土地上的社會保障功能在很大程度上限制了當前土地的集中、規模經營的發展和土地的非農流轉。
三、在農地流轉面臨一系列制度性約束的條件下，經濟主體對制度變遷潛在利潤的追求仍然刺激著農村土地使用權自發或隱性流轉的大量發生
制度變遷的根源在于主體想獲得存在于現有制度之外的潛在收益，在利益的驅動下，主體會不斷推進制度由“起點模式”向“目標模式”的變遷，以達到將外部收益內部化的目的。在現行土地法律制度的禁錮下，農村集體建設用地使用權之所以頻繁地進入“黑市”進行自發或隱性流轉，是因為這種非正式流轉制度給流轉主體(包括轉出方與轉入方)帶來了制度變遷過程中潛在的巨大收益。1990年以來，在珠江三角洲、長江三角洲及一些大城市郊區，農民利用政策和法律空間，自建標準廠房、倉庫和店鋪等用于出租；或者干脆不顧有關法律限制，直接進行土地的非法出租或轉讓。這種通過“隱性市場”將農地轉變為非農建設用地的數量是巨大的、驚人的。隨著中國工業化和城市化的發展，產生了對于城市建設用地的巨大需求，土地資源日益稀缺，農村土地尤其是城鎮郊區的土地一旦轉化為城市建設用地，農村土地由農業用途轉變為非農用途將實現經濟價值的巨大升值，正是對于這種升值收益即潛在利潤的追求成為了農村建設用地大量自發流轉的驅動因素。同時，通過農地的流轉，實現土地的集中與規模經營，并借此調整農業產業結構，推進農業產業化經營，促進農產品生產基地化、專業化、集約化，這都將帶來巨大的潛在收益，也是促成農村土地加快流轉的重要動力。
與此同時，制度環境的逐步變化也使得潛在利潤的獲得成為可能。從1984年中央1號文件一直到黨的十六大報告，中國土地法律制度逐步放寬了對集體土地流轉的限制，從絕對禁止流轉再到《土地管理法》中放開一條口子可以流轉，無不體現了國家政策和法律正在朝著有利于集體建設用地流轉的環境變化。2005年10月1日，《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》正式施行，廣東省內的農村集體建設用地可以直接進入市場，并與國有土地同地、同價、同權，這是中國土地使用制度改革中的又一次開創性實驗。因此可以說，由制度變化引起的集體土地流轉制度的創新使得潛在收益的獲得成為可能，從而進一步促進了集體土地流轉的制度創新。
四、適應當前土地流轉的實踐，加快推動農村土地使用權自由合法流轉的制度構建
雖然國家法律對農村集體土地使用權的流轉作出了種種的限制，但實際上大量的農村集體土地正以各種方式自發進入城市土地市場流轉，并獲取相應的利益。這種自發性的流轉造成土地市場的混亂，而且由于缺乏管理和法律法規的約束，經常出現糾紛，也給集體經濟組織和用地單位帶來經濟損失和麻煩。既然隨著市場經濟的不斷發展，城市不斷擴張，對土地的需求導致農村土地的流轉已經成為客觀存在的事實，那么就應當根據土地流轉的實踐，調整現行法律和政策規定，把農村集體建設用地納入市場，使其朝著規范化、法制化的方向發展，建立統一的城鄉土地市場，推動農村建設用地使用權的流轉。
(一)對農村建設用地使用權流轉的相關法律法規進行修改或調整以適應當前農地流轉的現實
要有效地推進農村集體建設用地的流轉，必須突破和發展完善現行法律法規的相關規定，并制定相應的法律或行政法規。借鑒國內外相關經驗并結合中國具體國情，筆者特提出如下立法建議：第一，應在法律上明確規定集體土地所有權與國家土地所有權是兩個平等的民事權利，并且將其作為修改《土地管理法》的首要內容，這是對限制集體土地流轉的法律法規進行修訂的前提，第二，應在立法上明確農村建設用地使用權作為用益物權的性質，確認其流轉的合法性。只有這樣，集體建設用地使用權人才有權獨立處理自己的使用權來滿足其經營和消費需要，才可以在法定范圍內以轉讓、出租、抵押等方式流轉使用權，使權利動態化。第三，在總結各試點城市地方性法規的基礎上，應盡快制定全國性的法律法規烹――《農民集體所有建設用地使用權流轉管理辦法》，盡快解決集體建設用地在流轉中的無法可依問題。
(二)明晰農村土地產權并賦予農民完整的土地承包經營權，明確土地流轉的收益分配
產權明晰是農地制度的核心，占有、經營、收益、處置等土地權利束的集中或分割，對農地制度安排的公平性與效率有著深刻的影響。從當前和今后一個時期看，農民擁有完整意義的土地承包經營權，是農地制度創新的核心和主要方向。在從法律上完善農村土地產權制度、明確集體經濟組織土地所有權主體地位的基礎上，賦與農民完整的土地承包經營權，特別是賦予農民對于自己承包土地的處置權及相應的抵押權，允許農地承包經營權自由流轉和上市交易。也就是說，增加土地供給的主體，由原來的單二的國家出讓變為國家和農民集體雙供給。集體建設用地使用權可以采取轉讓、出租、作價入股、合作或聯營等方式獲得。通過以上方式獲得集體建設用地使用權的土地使用人完成協議約定的條件后，在使用期內可以依法將余期土地使用權流轉。不論是首次流轉還是再流轉，都必須將流轉用地的條件、要求在土地有形市場公布，采取招、拍、掛和出讓等方式確定土地使用人。
要維護集體土地所有者和廣大農民的合法權益，對集體建設用地使用權流轉中的土地收益分配問題作出明確規定，確定農村集體土地流轉的基準地價和最低保護價，規定集體建設用地使用權流轉價格不得低于最低保護價。同時明確集體經濟組織的所有權，土地流轉所獲收益全部歸集體土地所有者所有。地方政府不參與集體土地流轉的收益分配。集體土地流轉的收益可用于土地開發整理、公益事業、農民養老和就業保險、基礎教育、公共設施的修建等，具體的分配方案應由全體村民決定。
(三)改革土地征用制度，建立和逐步完善農村社會保障體系
要對不適應當前土地流轉現實的土地征用制度進行改革。一要嚴格區分農用地轉用和土地征用。對征地項目嚴格管理，本著節約利用土地的原則劃定征地范圍。二要調整征地補償標準。對于農民來說，土地不僅是生產資料，而且也承載著社會保障功能。在確定補償標準時必須考慮到這一點。征地補償可以根據農用地分等定級成果，對被征用土地進行評估，力求真實地反映土地資源價格。三要改革土地補償的分配方式，應從土地補償費中分離出一部分作為專項基金，專門用于農民的養老、醫療等方面的保障。其余部分作為一次性補償發放到農民個人手中。四要改革安置辦法。由地方財政撥專款，對被征地的農民進行職業技能培訓，使農民有一技之長后再進入社會。
