物業(yè)建議意見精選(九篇)
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第1篇：物業(yè)建議意見范文
一、實施范圍
本意見所指農民集中居住區(qū)物業(yè)服務管理，是農民集中居住區(qū)內為維護全體業(yè)主正常居住生活所實施的物業(yè)服務活動。本意見適用于我市行政區(qū)域內按照新農村建設規(guī)劃依法建成的各種農民集中居住區(qū)業(yè)主（含納入該農民集中居住區(qū)的周邊零散住戶業(yè)主）入住后的物業(yè)服務活動。
二、基本原則
（一）民主管理原則。全體業(yè)主遵守國家法律法規(guī)和農民集中居住區(qū)管理規(guī)約以及道德行為規(guī)范，參與農民集中居住區(qū)民主管理。農民集中居住區(qū)范圍內的管理和服務等事項由業(yè)主民主決策、民主管理、民主監(jiān)督，并組建農民集中居住區(qū)物業(yè)服務的管理機構，開展自我教育、自主管理，規(guī)范業(yè)主行為，組織公共服務，有效維護農民集中居住區(qū)內部公共安全、秩序和環(huán)境衛(wèi)生等。
（二）自我服務原則。農民集中居住區(qū)業(yè)主是農民集中居住區(qū)內物業(yè)服務的權利主體和責任主體，享受農民集中居住區(qū)的物業(yè)服務同時履行相應義務。農民集中居住區(qū)內物業(yè)服務活動由全體業(yè)主自主議定、自主出資。
（三）共建共享原則。農民集中居住區(qū)內依法屬業(yè)主共用部位、共用設施設備和全體業(yè)主自行出資配建的設施設備等，歸全體業(yè)主共同使用和維護；所產(chǎn)生的收益，應當主要用于彌補農民集中居住區(qū)物業(yè)服務費用不足和補充房屋專項維修資金，并由全體業(yè)主共享；運行及維護的責任和費用，由全體業(yè)主共同承擔。
三、建立健全農民集中居住區(qū)物業(yè)服務管理體系
（一）農民集中居住區(qū)物業(yè)服務管理的基本內容。按照少數(shù)服從多數(shù)的民主自治原則，農民集中居住區(qū)全體業(yè)主依法組建本農民集中居住區(qū)物業(yè)服務管理機構，制定本農民集中居住區(qū)管理規(guī)約，規(guī)范業(yè)主和其他相關人員行為；采取適當方式開展農民集中居住區(qū)物業(yè)服務，維護共用部位、共用設施設備，維護環(huán)境衛(wèi)生和綠化，維護治安及公共秩序；自主或委托經(jīng)營管理共有物業(yè)資產(chǎn)、公共場所和設施設備等；制定物業(yè)服務費用的收繳和使用管理制度，確定物業(yè)服務管理機構相關成員和物業(yè)服務人員的工資報酬；建立健全公共事項決策、執(zhí)行、監(jiān)督機制，重要事務決議和實施結果公開制度，公共財務收支情況定期公布制度。
（二）農民集中居住區(qū)物業(yè)服務管理機構的設立。農民集中居住區(qū)竣工，應當及時設立農民集中居住區(qū)物業(yè)服務管理機構。
農民集中居住區(qū)物業(yè)服務管理一般以一個獨立農民集中居住區(qū)為單位，同一村（社區(qū)）級組織內相鄰、配套設施共享的多個農民集中居住區(qū)，在便于管理的前提下可劃為同一物業(yè)區(qū)域。
農民集中居住區(qū)應根據(jù)實際成立業(yè)主大會（居民議事會）、業(yè)主委員會和業(yè)主監(jiān)事會。農民集中居住區(qū)物業(yè)服務管理機構成員在業(yè)主代表中民主選舉產(chǎn)生。
規(guī)模較小、分散獨立的農民集中居住區(qū)，經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可不成立機構，由全體業(yè)主制定管理規(guī)約，采取簡易有效方式開展農民集中居住區(qū)管理和服務。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）或村（社區(qū)）級組織，指導或牽頭協(xié)調當?shù)剞r民集中居住區(qū)物業(yè)服務管理機構的組建和運行，確保在法律法規(guī)框架下實現(xiàn)業(yè)主民主管理；建立聯(lián)系協(xié)調機制，協(xié)調解決本地和跨行政區(qū)劃、安置政策方式不同的居民入住后所產(chǎn)生的物業(yè)服務管理等問題，依法保護居民合法權益。
（三）農民集中居住區(qū)物業(yè)服務管理機構職責。
1.業(yè)主大會（居民議事會）主要職責。
（1）制定和修改業(yè)主大會（居民議事會）、業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會議事規(guī)則；
（2）制定和修改本農民集中居住區(qū)管理規(guī)約；
（3）選舉、改選、增補業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會成員；
（4）確定公共服務事項、質量、費用等；
（5）選聘、解聘物業(yè)服務機構或物業(yè)服務負責人；
（6）籌集服務管理資金及共用部位、共用設施設備專項維修資金，確定業(yè)主繳費標準，決定資金的管理和使用；
（7）議定有關共有權益和公共管理的其他重大事項。
2.業(yè)主委員會主要職責。
（1）報告農民集中居住區(qū)社會管理、物業(yè)服務運行情況，報告需共同知曉或決定的重大事項；
（2）與選聘的物業(yè)服務機構簽訂農民集中居住區(qū)物業(yè)服務合同；
（3）負責農民集中居住區(qū)物業(yè)服務費用以及共用部位、共用設施設備專項維修資金的使用和管理并接受監(jiān)督；
（4）受理業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，管理農民集中居住區(qū)物業(yè)服務行為，督促改進完善；
（5）共用部位、共用設施設備的改造和維修；
（6）業(yè)主大會（居民議事會）賦予的其他職責。
3.業(yè)主監(jiān)事會職責。
（1）考核評價業(yè)主委員會工作情況；
（2）監(jiān)督物業(yè)服務機構履行服務合同；
（3）監(jiān)督管理規(guī)約的實施，評價業(yè)主行為；
（4）監(jiān)督檢查業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議落實情況；
（5）監(jiān)督農民集中居住區(qū)物業(yè)服務資金以及共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用情況；
（6）業(yè)主大會（居民議事會）賦予的其他職責。
四、農民集中居住區(qū)物業(yè)服務方式
（一）自主選擇適宜的農民集中居住區(qū)物業(yè)服務方式。農民集中居住區(qū)可以選聘具備相應資質的物業(yè)服務企業(yè)或物業(yè)服務其他管理人實施委托管理，也可通過村（社區(qū)）級組織的協(xié)調，自行組建農民集中居住區(qū)物業(yè)服務站或服務中心等民辦非企業(yè)機構，開展規(guī)范化服務。
農民集中居住區(qū)委托物業(yè)服務機構進行服務管理的，按相關的法律法規(guī)規(guī)定辦理。自行組建農民集中居住區(qū)物業(yè)服務站、中心的，應與農民集中居住區(qū)業(yè)主委員會簽訂服務合同，受聘的物業(yè)服務站、中心或服務人員，應按照合同約定或委托內容開展農民集中居住區(qū)物業(yè)服務，人員組成應以聘用本居住區(qū)域內勞務人員為主，并適當選聘所需的專業(yè)人員。當?shù)卣畱膭詈椭С肿孕薪M建農民集中居住區(qū)物業(yè)服務站、中心，并開展對服務從業(yè)人員知識技能培訓，提高從業(yè)人員的服務技能，按自我服務性質的群眾組織相關規(guī)定給予稅費減免扶持。
規(guī)模較小、人數(shù)較少的農民集中居住區(qū)，也可以農民集中居住區(qū)業(yè)主共同約定的方式，全體業(yè)主按照分工責任，各自承擔農民集中居住區(qū)物業(yè)服務任務，開展群眾自我服務方式的物業(yè)管理；還可根據(jù)農民集中居住區(qū)實際商議確定其他經(jīng)濟有效的方式，因地制宜地組織開展農民集中居住區(qū)物業(yè)服務。
（二）農民集中居住區(qū)物業(yè)服務規(guī)范化要求。農民集中居住區(qū)物業(yè)服務機構和物業(yè)服務站、中心應按照行業(yè)規(guī)范配備各類服務設施設備，規(guī)范設置使用各類導視系統(tǒng)及標識標牌，做到“規(guī)范、美觀、明確、簡潔”。因各類機構及所屬人員未能履行服務合同，造成居民人身、財產(chǎn)安全損失的，依法承擔相應的法律責任。
五、做好農民集中居住區(qū)物業(yè)服務管理的資金籌集和監(jiān)管
（一）資金籌集。農民集中居住區(qū)物業(yè)服務管理的資金來源：本農民集中居住區(qū)業(yè)主按規(guī)定繳納的物業(yè)服務費；農民集中居住區(qū)公共物業(yè)資產(chǎn)租賃經(jīng)營產(chǎn)生的收益；政策性補貼、獎勵；其他組織（個人）資助和捐贈資金等。
業(yè)主交納農民集中居住區(qū)物業(yè)服務費用方式可按戶、按各戶建筑面積或居住人口計取，由全體業(yè)主民主決定。
（二）資金使用。農民集中居住區(qū)籌集的物業(yè)服務管理資金為全體業(yè)主共有，用于本農民集中居住區(qū)日常運行、管理和物業(yè)服務開支。包括農民集中居住區(qū)物業(yè)服務站、中心工作經(jīng)費，日常服務管理勞務支出或者聘用物業(yè)服務機構支出，設施設備日常運行以及維護費用。
（三）資金監(jiān)管。農民集中居住區(qū)物業(yè)服務管理的經(jīng)費收支情況應接受全體業(yè)主監(jiān)督檢查，由業(yè)主委員會定期公布，每年至少公布一次。收入和開支存在重大增減或其他調整變化的，應隨時公布。
各區(qū)（市）縣可根據(jù)本地經(jīng)濟和社會發(fā)展水平，針對不同類型的農民集中居住區(qū)制定物業(yè)服務管理資金補助監(jiān)管辦法，對已建成入住的農民集中居住區(qū)用于服務管理的各類資金來源和使用方式進行清理，逐步規(guī)范使用和監(jiān)管。農民集中居住區(qū)所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）或村（社區(qū)）級組織，負責協(xié)調和指導農民集中居住區(qū)物業(yè)服務管理經(jīng)費的籌集和監(jiān)管。
六、建立農民集中居住區(qū)房屋專項維修資金
農民集中居住區(qū)共用部位、共用設施設備專項維修資金統(tǒng)一由項目實施主體和個人共同負擔和繳存，標準如下：
（一）多層（含三層及以下）住房為主的農民集中居住區(qū)，專項維修資金由項目實施主體按照每平方米建筑面積成本價的1.5%繳存。
（二）高層（配電梯）住房為主的農民集中居住區(qū)，專項維修資金由項目實施主體按照每平方米建筑面積成本價的2%繳存。
個人繳存的具體標準由項目所在地區(qū)（市）縣確定。
專項維修資金應當納入專戶統(tǒng)籌監(jiān)管，其使用管理應當遵循專款專用、方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。
七、提升農民集中居住區(qū)管理水平
（一）不斷完善農民集中居住區(qū)配套設施水平。由各區(qū)（市）縣負責按照基礎設施建設配套標準，進一步完善已建成入住的農民集中居住區(qū)配套設施建設；新建農民集中居住區(qū)，由建設實施主體負責按照標準配備基礎設施和公共服務設施，全部同步建設到位，確保農民集中居住區(qū)公建配套功能完善。
（二）加強農民集中居住區(qū)物業(yè)規(guī)劃建設管理。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）或村（社區(qū)）級組織，指導和協(xié)調農民集中居住區(qū)物業(yè)服務管理機構和相關單位，做好農民集中居住區(qū)入住前共用部位、共用設施設備的承接查驗，并督促農民集中居住區(qū)物業(yè)服務管理機構與建設實施主體等相關單位依法簽訂移交協(xié)議，明確相關責任、辦理相應手續(xù)，及時移交農民集中居住區(qū)管理。
村（社區(qū)）級組織、業(yè)主委員會或物業(yè)服務機構（站、中心）要廣泛開展農民集中居住區(qū)共建、共享、共管、共同維護的宣傳教育，規(guī)范辦理住戶入住手續(xù)和房屋裝飾裝修等物業(yè)使用、維護、管理的手續(xù)，并開展日常巡查，及時勸阻、制止和報告農民集中居住區(qū)內違反有關治安、環(huán)保、房屋結構安全、物業(yè)裝飾裝修、使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定以及各類違法建設的行為。農民集中居住區(qū)內公共區(qū)域確需增建、擴建和改造建構筑物的，按相關管理法規(guī)規(guī)定報建審批。
（三）建立農民集中居住區(qū)物業(yè)服務管理糾紛調解機制。各區(qū)（市）縣將農民集中居住區(qū)物業(yè)服務管理糾紛調解工作納入鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）或村（社區(qū)）級組織的糾紛調解體系，及時處理農民集中居住區(qū)物業(yè)服務管理活動中的矛盾糾紛，力爭做到小糾紛不出小區(qū)、一般糾紛不出轄區(qū)、重大糾紛不出區(qū)（市）縣。
（四）建立物業(yè)服務機構進駐退出預警報告制度。農民集中居住區(qū)物業(yè)服務機構（站、中心）或服務人員在進駐、退出農民集中居住區(qū)前，應按有關規(guī)定向所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）或村（社區(qū)）級組織報告，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）應制定相應的工作預案，確保農民集中居住區(qū)的和諧穩(wěn)定。
八、加強農民集中居住區(qū)物業(yè)服務管理的指導服務
（一）建立農民集中居住區(qū)評選表彰制度。市政府將每年組織開展爭創(chuàng)“和諧文明農民集中居住區(qū)”活動，對獲選農民集中居住區(qū)給予表彰獎勵。各區(qū)（市）縣和市政府有關部門要制定辦法和措施，鼓勵農民集中居住區(qū)依靠科技進步提高物業(yè)管理和服務水平，支持開展健康多樣的文化體育活動，豐富居民精神生活，創(chuàng)建和諧文明人居環(huán)境。
（二）分級負責落實責任。各區(qū)（市）縣負責制定本地農民集中居住區(qū)物業(yè)服務管理的細則并指導實施。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）負責制定所屬農民集中居住區(qū)實施物業(yè)服務管理的工作計劃步驟和方法。各相關村（社區(qū)）級組織負責具體落實農民集中居住區(qū)居民實施物業(yè)服務管理有關工作。
第2篇：物業(yè)建議意見范文
簡單的物業(yè)服務合同協(xié)議書
甲方(委托方)：_________(業(yè)主管理委員會)
乙方(受托方)：_________(物業(yè)管理公司)
為加強_________(物業(yè)名稱)的物業(yè)管理，保障房屋和公用設施的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國合同法》、建設部第33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》等國家、地方有關物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上，就甲方委托乙方對_________(物業(yè)名稱)實行專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理訂立本合同。
第一條物業(yè)管理內容
1.物業(yè)基本情況
(1)物業(yè)類型：_________。
(2)座落位置：_________市_________區(qū)_________路(街道)_________號。
(3)四至：東_________，南_________，西_________，北_________。
(4)占地面積：_________平方米。
(5)建筑面積：_________平方米。
2.委托管理事項
(1)房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯問、走廊通道、門廳、設備機房、)的維修、養(yǎng)護和管理。
(2)房屋建筑本體共用設施設備(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設備、配電系統(tǒng)、樓內消防設施設備、電梯、中水系統(tǒng)等)的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務。
(3)本物業(yè)規(guī)劃內附屬物業(yè)管理范圍的市政公用設施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場)的維修、養(yǎng)護和管理。
(4)本物業(yè)規(guī)劃內的附屬配套服務設施(網(wǎng)球場、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點)的維修、養(yǎng)護和管理。
(5)公共環(huán)境(包括公共場地、房屋建筑物共用部位)的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運。
(6)交通、車輛行駛及停泊。
(7)配合和協(xié)助當?shù)毓矙C關進行安全監(jiān)控和巡視等保安工作(但不含人身、財產(chǎn)保險保管責任)。
(8)社區(qū)文化娛樂活動。
(9)物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料;
(10)法規(guī)和政策規(guī)定及授權由物業(yè)管理公司管理的其它事項。
第二條委托物業(yè)管理形式
承包經(jīng)營，自負盈虧。
第三條物業(yè)管理服務費用和住宅公共維修基金
1.本物業(yè)的管理服務費按下列第_________項執(zhí)行：
(1)按政府規(guī)定的標準向業(yè)主(住用戶)收取，即每月每平方米建筑面積_________元;
(2)按雙方協(xié)商的標準向業(yè)主(住用戶)收取，即每月每平方米建筑面積_________元;
(3)由甲方按統(tǒng)一標準直接支付給乙方，即每年(月)每平方米建筑面積_________元。
2.管理服務費標準的調整按下列第_________項執(zhí)行：
(1)按政府規(guī)定的標準調整;
(2)按每年_________%的幅度上調;
(3)按每年_________%的幅度下調;
(4)按每年當?shù)卣嫉奈飪r漲跌幅度調整;
(5)按雙方議定的標準調整_________。
3.住宅共用部位共用設施設備維修基金
(1)共用部位共用設施設備維修基金的歸集、使用和管理按政府有關文件執(zhí)行。
(2)共用部位共用設施設備維修基金不敷使用時，經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門或物業(yè)管理委員會研究決定，按建筑面積比例向產(chǎn)權人續(xù)籌或由產(chǎn)權人按實分攤。
(3)產(chǎn)權人在出售、轉讓或饋贈其單元或因其他原因房屋產(chǎn)權轉移時，所繳交的共用部位共用設施設備維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。
4.乙方在接管本物業(yè)中發(fā)生的前期管理費用_________元，按下列第_________項執(zhí)行：
(1)由甲方在本合同生效之日起_________日內向乙方支付;
(2)由乙方承擔;
(3)在_________費用中支付。
5.因甲方責任而造成的物業(yè)空置并產(chǎn)生的管理費用，按下列第_________項執(zhí)行：
(1)由甲方承擔全部空置物業(yè)的管理成本費用，即每平方米建筑面積每月_________元;
(2)由甲方承擔上述管理成本費用的_________%。
第四條其他有償服務費用
1.車位及其使用管理服務費用：
(1)機動車：_________;
(2)非機動車：_________;
2.有線電視：_________;
3._________。
第五條代收代繳收費服務
受有關部門或單位的委托，乙方可提供水費、電費、燃(煤)氣費、熱費、房租等代收代繳收費服務(代收代繳費用不屬于物業(yè)管理服務費用)，收費標準執(zhí)行政府規(guī)定。
第六條物業(yè)管理期限
委托管理期限為____年，自___年___月___日起到___年____月_____日止。
第七條雙方權利、義務
1.甲方權利義務：
(1)根據(jù)本合同規(guī)定甲方將住宅區(qū)委托乙方實行物業(yè)管理;
(2)監(jiān)督乙方對公用設施專用基金的合理使用，并按公用設施專用基金管理辦法撥付給乙方。
(3)按市政府規(guī)定的比例提供商業(yè)用房(總建設面積的____%)____平方米給乙方，按月租金_____元租用，并負責辦理使用手續(xù);
(4)給乙方提供管理用房____平方米(其中辦公用房____平方米，員工宿舍___平方米)，按月租金____元租用;
(5)負責向乙方提供本住宅區(qū)工程建設竣工資料一套并在乙方管理期滿時予以收回;
(6)不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內容所進行的管理和經(jīng)營活動;
(7)對乙方的管理實施監(jiān)督檢查，就物業(yè)管理的有關問題向乙方提出意見和建議。每半年一次考核評定，如因乙方完不成第六條規(guī)定的目標和指標或管理不善造成重大經(jīng)濟損失，有權終止合同;
(8)負責確定本住宅區(qū)管理服務費收費標準;
(9)委托乙方對違反物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章制度以及業(yè)主公約的行為進行處理：包括予以罰款、責令停工、責令賠償經(jīng)濟損失，以停水、停電等措施對無故不繳有關費用或拒不改正違章行業(yè)責任人進行催交、催改;
(10)協(xié)助乙方做好宣傳教育、文化活動，協(xié)調乙方與行政管理部門、業(yè)主間的關系;
(11)政策規(guī)定由甲方承擔的其他責任。
2.乙方權利義務：
(1)根據(jù)有關法律、法規(guī)，結合實際情況，制訂本住宅區(qū)物業(yè)管理的各項規(guī)章制度;
(2)遵守各項管理法規(guī)和合同規(guī)定的責任要求，根據(jù)甲方授權，對本住宅區(qū)物業(yè)實施綜合管理，確保實現(xiàn)管理目標、經(jīng)濟指標，并承擔相應責任，自覺接受甲方檢查監(jiān)督;
(3)根據(jù)住宅區(qū)內大、中修的需要制訂維修方案，報甲方審議通過后，從公用設施專用基金中領取所需的維修經(jīng)費;
(4)接受甲方對經(jīng)營管理過程中財務帳目的監(jiān)督并報告工作，每月向甲方和住宅區(qū)管理部門報送一次財務報表，每三個月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費收支帳目;
(5)對住宅區(qū)的公用設施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區(qū)內改擴建完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施;
(6)乙方須本著高效、精干的原則在本住宅區(qū)設置管理機構和人員;
(7)建立本住宅區(qū)物業(yè)管理檔案并負責及時記載有關變更情況;
(8)負責測算住宅區(qū)管理服務費收費標準并向甲方提供測算標準與依據(jù)，嚴格按照甲方審議通過的收費標準收取，不得擅自加價;
(9)有權依照甲方委托和業(yè)主公約的規(guī)定對物業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)章制度進行處理;
(10)在管理期滿時向甲方移交全部專用房屋及有關財產(chǎn)、全部物業(yè)管理檔案及有關資料;
(11)開展卓有成效的社區(qū)文化活動和便民服務工作;
(12)有權選聘專營公司承擔住宅區(qū)物業(yè)管理的專項業(yè)務并支付費用，但不得將住宅區(qū)物業(yè)管理的整體責任及利益轉讓給其他人或單位。
第八條物業(yè)管理目標和經(jīng)濟指標
1.各項管理指標執(zhí)行物業(yè)行政主管部門規(guī)定的各項標準，要求住宅區(qū)在乙方接管后_____年內達到______標準。
2.確保年完成各項收費指標______元，合理支出______元，乙方可提成所收取管理費的______%作為經(jīng)營收入。
第九條風險抵押
1.乙方在合同簽訂之日起三日內向甲方一次性支付人民幣_____元，作為風險抵押金。
2.乙方完成合同規(guī)定的管理目標和經(jīng)濟指標，甲方在合同期滿后三日內退還全部抵押金及銀行活期存款利息。
3.如由于甲方過錯致使本合同不能履行，由甲方雙倍返還抵押金并賠償乙方經(jīng)濟損失。
4.如由于乙方過錯致使本合同不能履行，乙方無權要求返還抵押金，并應賠償甲方經(jīng)濟損失。
第十條獎罰措施
1.在各項管理目標、經(jīng)濟指標全面完成的前提下，管理費如有節(jié)余，甲方按節(jié)余額______%獎勵乙方。
2.如該住宅區(qū)被評為全國、省、市文明住宅小區(qū)，甲方分別獎勵乙方人民幣______元(全國)、_______元(省)、______元(市);獲得上級部門單項獎或有關榮譽的獎金另訂;如在乙方管理期間，由乙方獲得的文明小區(qū)稱號被上級部門取消，則乙方應全部返還上述獎金及銀行活期存款利息。
3.如果甲方不完成應負的合同責任，由此而影響乙方的承包管理目標和經(jīng)濟指標，或給乙方造成直接經(jīng)濟損失，甲方應當給予補償或承擔相應責任。
4.如果乙方?jīng)]有完成合同責任或管理目標和經(jīng)濟指標，甲方應當責成乙方限期改正，情節(jié)嚴重的處以人民幣_______元至_______元的罰款，直至終止合同，經(jīng)濟損失由乙方承擔。
5.由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經(jīng)濟損失或生活嚴重不便的，應當賠償甲方或業(yè)主及使用人的經(jīng)濟損失。
第十一條合同更改、補充與終止
1.經(jīng)雙方協(xié)商一致，可對本合同條款進行修訂更改或補充，補充協(xié)議與本合同具有同等效力。
2.合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續(xù)訂合同，須于期滿前的______個月向對方提出書面意見。
3.合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標并在同等條件下優(yōu)先承包管理。
第十二條聲明及保證
甲方：
1.甲方為一家依法設立并合法存續(xù)的企業(yè)，有權簽署并有能力履行本合同。
2.甲方簽署和履行本合同所需的一切手續(xù)______均已辦妥并合法有效。
3.在簽署本合同時，任何法院、仲裁機構、行政機關或監(jiān)管機構均未作出任何足以對甲方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。
4.甲方為簽署本合同所需的內部授權程序均已完成，本合同的簽署人是甲方的法定代表人或授權代表人。本合同生效后即對合同雙方具有法律約束力。
乙方：
1.乙方為一家依法設立并合法存續(xù)的企業(yè)，有權簽署并有能力履行本合同。
2.乙方簽署和履行本合同所需的一切手續(xù)________均已辦妥并合法有效。
3.在簽署本合同時，任何法院、仲裁機構、行政機關或監(jiān)管機構均未作出任何足以對乙方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。
4.乙方為簽署本合同所需的內部授權程序均已完成，本合同的簽署人是乙方的法定代表人或授權代表人。本合同生效后即對合同雙方具有法律約束力。
第十三條保密
雙方保證對從另一方取得且無法自公開渠道獲得的商業(yè)秘密(技術信息、經(jīng)營信息及其他商業(yè)秘密)予以保密。未經(jīng)該商業(yè)秘密的原提供方同意，一方不得向任何第三方泄露該商業(yè)秘密的全部或部分內容。但法律、法規(guī)另有規(guī)定或雙方另有約定的除外。保密期限為_________年。
一方違反上述保密義務的，應承擔相應的違約責任并賠償由此造成的損失。
第十四條不可抗力
本合同所稱不可抗力是指不能預見，不能克服、不能避免并對一方當事人造成重大影響的客觀事件，包括但不限于自然災害如洪水、地震、火災和風暴等以及社會事件如戰(zhàn)爭、動亂、政府行為等。
如因不可抗力事件的發(fā)生導致合同無法履行時，遇不可抗力的一方應立即將事故情況書面告知另一方，并應在______天內，提供事故詳情及合同不能履行或者需要延期履行的書面資料，雙方認可后協(xié)商終止合同或暫時延遲合同的履行。
第十五條通知
根據(jù)本合同需要發(fā)出的全部通知以及雙方的文件往來及與本合同有關的通知和要求等，必須用書面形式，可采用______(書信、傳真、電報、當面送交等)方式傳遞。以上方式無法送達的，方可采取公告送達的方式。
各方通訊地址如下：
一方變更通知或通訊地址，應自變更之日起_____日內，以書面形式通知對方;否則，由未通知方承擔由此而引起的相應責任。
第十六條爭議的處理
1.本合同受______國法律管轄并按其進行解釋。
2.本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決，也可由有關部門調解;協(xié)商或調解不成的，按下列第____種方式解決：
(1)提交___仲裁委員會仲裁;
(2)依法向人民法院起訴。
第十七條解釋
本合同的理解與解釋應依據(jù)合同目的和文本原義進行，本合同的標題僅是為了閱讀方便而設，不應影響本合同的解釋。
第十八條補充與附件
本合同未盡事宜，依照有關法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，甲乙雙方可以達成書面補充協(xié)議。本合同的附件和補充協(xié)議均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。
第十九條合同效力
本合同自雙方或雙方法定代表人或其授權代表人簽字并加蓋公章之日起生效。
有效期為___年，本合同正本一式____份，雙方各執(zhí)___份，具有同等法律效力;合同副本____份，送____留存一份。
甲方(蓋章)：_________乙方(蓋章)：_________
代表(簽字)：_________代表(簽字)：_________
_________年____月____日_________年____月____日
簽訂地點：_________簽訂地點：_________
表達物業(yè)服務合同參考
甲方：________________計劃財務部
乙方：________________物業(yè)服務中心
為進一步做好學院的物業(yè)管理，物業(yè)服務工作，需明確甲，乙雙方的責任、權利、義務，立此合同，以供雙方共同遵守。
一、管理服務的范圍：負責除學生生活服務中心轄區(qū)以外區(qū)域，空間的各項物業(yè)服務，管理工作。
(一)全院的供電供水服務管理。
(二)綠化，美化，保潔服務管理。
(三)高職中心樓住宿學生的服務管理。
(四)向學院交納管理費用。
(五)醫(yī)務室，收發(fā)室，接送教工子女入托上學服務管理。
(六)水電，校產(chǎn)維修服務管理。
(七)文印部，儲蓄所，招待所，學院快餐廳等原物業(yè)下屬實體的服務管理。
二、服務管理項目應達到的要求及服務管理費用。
(一)服務區(qū)內應經(jīng)常保持衛(wèi)生，清潔，院內垃圾及時清運，下水管道及時疏通，達到師生滿意。此項總費用為_________萬元(包括勞務費及衛(wèi)生工具費_________萬元，_________萬元垃圾清運費，_________萬元管道疏通費及化糞池窨井清污)。
甲方進行經(jīng)常檢查，用戶經(jīng)常性監(jiān)督。滿意率為_______%不獎不罰;_________以下，給予_________元以內罰款;_______%以上，給予_________元以內獎勵。如乙方達不到要求或工作完成突出，視具體情況，每次在_________元以內予以獎懲。
(二)院內現(xiàn)有綠地，草坪，樹木等的日常維護，花木的調整移栽，節(jié)日及要求時，院內集中擺放盆景等，現(xiàn)有綠化面積約_______萬平方米，種植樹木約_________株，管護費用_________萬元(包括全部勞務費，工具費等)。院內花草樹木成活率達_________%以上，及時澆水滅蟲修剪、整治，因管理不善，出現(xiàn)死亡，按面積大小、樹木棵數(shù)，除重新載植外，另給予成本費用_________倍以內罰款。滿意率為_________%不獎不罰;_________%以下，給予_________元以內罰款;_________%以上，給予_________元以內獎勵。
(三)收發(fā)室服務全院師生，保證發(fā)送及時無差錯，假期中，每周不少于_________次發(fā)送報紙信件等，總費用_________萬元。滿意率為_________%不獎不罰;_________%以下，給予_________元以內罰款;_________%以上，給予_________元以內獎勵。
(四)醫(yī)務室，保證為師生24小時值班服務，做好學生的體檢工作，重病號的轉送工作，辦理公療人員的有關手續(xù)，全院的衛(wèi)生宣傳，防疫工作等。服務費為_________萬元/年，學生體檢另付費用。要求醫(yī)務室建立正規(guī)財務帳。
(五)宇通車接送教工子女上學，每天必須按時，不丟不掉學生。接送保證每天不少于_____次，服務費共________萬元(包括司機工資，汽油費，養(yǎng)路費，保險費，車輛維修費等全部費用。如遇國家政策作重大調整，則其費用作相應增減。現(xiàn)里程為______公里)。每學期向學生家求一次綜合意見，測評，滿意率低于_____%者，給予_______元以內罰款;滿意率高于_____%者，給予_______元以內獎勵。其它方面按《南陽理工學院車輛管理辦法》執(zhí)行。
(六)學院倉庫保管。應按學院關于《倉庫管理辦法》執(zhí)行，按照學院下達購置計劃，做到物美價廉。損耗乙方負擔，勞務等相關費用_________萬元。
(七)供電服務管理，供水服務管理，應做到供電供水及時，保證師生員工的正常學習、工作、生活用水用電。
具體要求：事先未接到通知條件下，外電停半小時后，應立即啟動自備電源，院內早上_______點半至晚_______點之間，一般情況連續(xù)停電不得超過_______小時，原則上全天24小時供水。有特殊情況，需提前通知。若達不到上述要求，每次扣減費用_______元以內。滿意率為_________%不獎不罰;_________%以下，給予_________元以內罰款;_________%以上，給予_________元以內獎勵。學院內：電價為_________元/度，水價為_________元/噸(承包單位除外)。電費：_________萬元(如遇國家政策作重大變化，由甲乙雙方作相應調整;對于實驗室，微機房，多媒體教室等本年度新增的用戶，由乙方裝表計量，由甲方核定用電計劃，計劃內部分由學院另行撥付，超計劃部分由乙方向用電單位收取電費;對于在承擔正常教學，科研任務之外，開展有償服務的，由學院下達用電計劃，超計劃部分由乙方向使用單位收取)。水費：_________萬元(含綠化用水)。高壓檢修及水電運行，勞務及小件工具等費用：_________萬元。
(八)做好高職中心樓住宿學生管理服務工作(住宿人數(shù)由甲乙雙方共同核定)，每生每年撥付_________元，實習不住校而留有床位的學生，每生每年撥付_________元。
(九)學生管理
1.加強學生日常基本道德行為規(guī)范的教育和管理。
(1)嚴格按照《南陽理工學院學生操行成績評定細則》修訂稿的要求，抓好學生操行評定工作。
(2)采取有效措施，使學生不文明率年均控制在_________%以內。
2.加強學生紀律教育，嚴肅處理違紀學生。
(1)要采取有力措施，使違紀率年均控制在_________%以內。
(2)對違紀學生的處理，要及時準確地做好原始材料的*，堅持在事實清楚，證據(jù)確鑿，定性準確，處理恰當，手續(xù)完備(本人檢查，證言等)的基礎上，寫出書面處理意見(含錯誤事實，性質，參加研究人員和處理結果等)。
(3)嚴禁對違紀事件隱瞞真情，弄虛作假，不及時處理或不上報。
(4)每幢宿舍樓每晚要有專人值班，保證新生報到，每學期開學和系一起安排學生住宿，定期檢查學生晚歸和外宿，將晚歸和外宿學生名單一式兩份報學生工作部及學生所在系，并協(xié)助查處和處理。
(5)謹防重大惡性事件發(fā)生，若發(fā)生重大惡性事故，除承擔相應的責任外，每次處以_________元以下的罰款，并予以通報批評。
3.狠抓學生干部隊伍的教育和管理，每學期對所有學生干部進行一次集中培訓和一次考評，及時清除不合格，違法亂紀的學生干部。
4.服務熱情，態(tài)度和藹。若服務人員與學生謾罵，打架，視情節(jié)輕重一次罰款_________元。
5.保持學生公寓內務整潔，環(huán)境干凈，培養(yǎng)學生講衛(wèi)生的良好習慣，保持學生公寓的衛(wèi)生狀況良好。檢查不合格，每次每棟處以_________元以下罰款。學生測評滿意率在_________%，不獎不罰;每低于一個百點罰款_________元，每高一個百分點獎勵_________元。
(十)及時足額向學院交納管理費_________萬元(酒樓以后的改造，裝修等費用由乙方負擔)。
(十一)關于校產(chǎn)，水電等維修工作：全年水電及校產(chǎn)維修費_________萬元按月?lián)芨?含液化氣站維護，運行費，_________元以下現(xiàn)有設施的維修，單項_________元以下的新建和改造)。若不能及時維修或維修質量較差，視檢查情況，每次給予_________元以內處罰。(維修范圍另行界定)滿意率為_________%不獎不罰，否則給予_________元以內獎罰。
(十二)乙方有權對轄區(qū)內學生損壞公物等行為進行處罰，有責任阻止學生踐踏草坪，損壞公物等不文明行為，若甲方發(fā)現(xiàn)上述不文明行為發(fā)生而乙方無人制止，一次扣罰乙方_________元-_________元。
(十三)若乙方出現(xiàn)重大責任，安全事故，除給予經(jīng)濟處罰外，還要追究相應責任。
上述第九項由學生工作部監(jiān)控，其余項目由計劃財務部監(jiān)控。
三、甲方的責任、權利、義務
(一)為乙方開展服務管理提供必要的設施，條件。
(二)固定性的勞務費，每月按時撥付。
(三)對于大宗購置，甲方應監(jiān)督乙方的招標工作。
(四)對于物資采購等事宜，甲方應及時督查。
(五)甲方有權從撥付的勞務費中扣繳應繳的費用。
四、乙方的責任、權利、義務
(一)對于雙方認定的目標要求，乙方應全力組織實施。
(二)乙方有責任更新學生食堂的餐廚具，以改善衛(wèi)生狀況。
(三)經(jīng)甲方同意，乙方有權利用學院的名義，在院內外依法進行經(jīng)營活動，但一切責任由乙方負責。乙方自籌資金所建房屋，自購設備，乙方具有其所有權和處置權。
(四)乙方在力所能及的條件下，參加院內維修等項目的競標。
(五)上級有關部門到乙方檢查工作等事宜，乙方應承擔相應的責任和義務。
五、違約責任
合同條款甲乙雙方共同遵守，除人力不可抗拒外，不得單方解除合同，否則視為違約，則應追究違約責任。
六、其它
(一)甲方對乙方各項管理服務工作進行經(jīng)常性監(jiān)督檢查，并嚴格兌現(xiàn)獎懲。年終綜合考評，結果優(yōu)秀者，再給予_________元以內的獎勵。
(二)合同有效期：_________年_________月_________日—_________年_________月_________日。
(三)本合同一式四份。
甲方(蓋章)：_________乙方(蓋章)：_________
_________年____月____日_________年____月____日
物業(yè)管理合同范本參考閱讀
甲方(委托方)：
代表人(姓名)：
聯(lián)系電話：
郵編：
乙方(受托方):
法定代表人：
住所地：
郵編：
營業(yè)執(zhí)照注冊號：
證書編號:
社會信用代碼：
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》、《湖北省物業(yè)服務和管理條例》和相關法律、法規(guī)，甲乙雙方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上，就甲方選聘乙方對(物業(yè)名稱)提供物業(yè)服務事宜，訂立本合同。
第一章物業(yè)基本情況
第一條物業(yè)基本情況
物業(yè)名稱:
物業(yè)類型:
坐落位置:
占地面積:
總建筑面積:
總棟數(shù):
總戶數(shù)：
物業(yè)區(qū)域四至:
東至：;南至：;
西至：;北至：。
(規(guī)劃平面圖見附件1，物業(yè)構成明細見附件2)
第二條物業(yè)服務用房屬全體業(yè)主所有，乙方負責物業(yè)服務用房的維修、養(yǎng)護，不得買賣和抵押;未經(jīng)業(yè)主大會同意，乙方不得改變物業(yè)服務用房的用途。
物業(yè)服務用房建筑面積為平方米，其中地上建筑面積為平方米，位于[號樓][幢][座]單元層號;地下建筑面積為平方米，位于[號][幢][座]單元層號。其中：業(yè)主委員會辦公用房建筑面積為平方米，位于[號樓][幢][座]單元層號。(注：物業(yè)服務用房為多處時，雙方可自行增加以上內容。)
第二章服務內容、服務標準、人員配置及有關約定
第三條乙方提供的物業(yè)服務內容包括：
(一)物業(yè)共用部位的養(yǎng)護和管理(物業(yè)共用部位明細見附件3);
(二)物業(yè)共用設施設備的運行、養(yǎng)護和管理(物業(yè)共用設施設備明細見附件4);
(三)物業(yè)共用部位和相關場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通;
(四)公共綠化的養(yǎng)護和管理;
(五)車輛停放管理;
(六)公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理;
(七)裝飾裝修管理服務;
(八)物業(yè)檔案資料管理;
(九)。
第四條物業(yè)服務標準及服務評價方式方法(見附件5)。
第五條乙方應確定本物業(yè)服務項目負責人項目負責人變更的，應及時通知業(yè)主委員會，并向項目所在地房產(chǎn)行政主管部門報備(項目負責人及主要專業(yè)技術與管理人員基本情況見附件6)。
第六條本物業(yè)服務合同期限為年，自年月日起至年月日止。
第三章服務費用
第七條物業(yè)服務費
物業(yè)服務費收費標準。物業(yè)服務費由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，具體標準如下：
[多層住宅]：元/平方米·月;
[高層住宅]：元/平方米·月;
[別墅]：元/平方米·月;
[辦公樓]：元/平方米·月;
[商業(yè)物業(yè)]：元/平方米·月;
[會所]：元/月·平方米;
[其它]：元/平方米·月;
元/平方米·月;
元/平方米·月。
物業(yè)服務費調整方式。自年月起，每年按照(遞增或減少)的標準調整。
本物業(yè)區(qū)域物業(yè)服務經(jīng)營選擇以下第種方式。
(一)包干制
物業(yè)服務費主要用于以下開支：
1.管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;
2.物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;
3.物業(yè)區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;
4.物業(yè)區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;
5.物業(yè)區(qū)域秩序維護費用;
6.辦公費用;
7.物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
8.物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;
9.法定稅費;
10.。
實行包干制的，盈余或者虧損均由乙方享有或者承擔;乙方不得以虧損為由單方要求增加費用、降低服務標準或減少服務項目。
包干*務費不含物業(yè)共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用。
(二)酬金制
1.物業(yè)服務費用由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積預先交納，物業(yè)服務費為交納費用的業(yè)主共同所有，由乙方代管，預收的物業(yè)服務費主要用于物業(yè)服務成本和乙方的酬金支出。
物業(yè)服務費支出包括以下部分：
(1)乙方員工的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;
(2)物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;
(3)物業(yè)區(qū)域內清潔衛(wèi)生費用;
(4)物業(yè)區(qū)域內綠化養(yǎng)護費用;
(5)物業(yè)區(qū)域內秩序維護費用;
(6)乙方辦公費用;
(7)乙方企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
(8)物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;
(9)。
2.乙方采取以下第種方式提取酬金：
(1)[每月][每季][每半年][每年]，按元的標準從預收的物業(yè)服務費中提取;
(2)[每月][每季][每半年][每年]，從預收的物業(yè)服務費中按%的比例提取。
3.物業(yè)服務費支出應當全部用于本合同約定的支出，年度結算后結余部分，轉入下一年度繼續(xù)使用，年度結算后不足部分，由全體業(yè)主承擔，另行交納。
4.乙方應當向全體業(yè)主公布物業(yè)服務年度計劃和支出年度預決算，并按[半年][年]向全體業(yè)主公布物業(yè)服務費的收支情況;同時，雙方按照約定每年聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務費年度預決算和物業(yè)服務費收支情況進行審計，費用由[甲方承擔][乙方承擔][甲乙共同承擔]。
(三)其他經(jīng)營方式
----------------。
第八條業(yè)主按[月][季度][半年][年]交納物業(yè)服務費，每次交費的具體時間為。
業(yè)主應當按照本合同約定按時足額支付物業(yè)服務費，逾期不支付物業(yè)服務費的，業(yè)主委員會應當督促其限期支付。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人支付物業(yè)服務費的，從其約定，業(yè)主負連帶支付責任。
業(yè)主轉讓物業(yè)時未結清轉讓之前物業(yè)服務費用的，應與受讓方書面約定交費責任。
第九條物業(yè)區(qū)域內已竣工但尚未出售的物業(yè)、因開發(fā)建設單位原因未能按時交付物業(yè)買受人的物業(yè)及開發(fā)建設單位的自有物業(yè)，其物業(yè)服務費由開發(fā)建設單位承擔。
第十條乙方對業(yè)主專有部分提供維修養(yǎng)護或其他特約服務的，按乙方在物業(yè)區(qū)域內公示的收費標準或按雙方的約定收取費用。
第十一條業(yè)主(物業(yè)使用人)在符合相關法律法規(guī)規(guī)定的前提下，利用住宅物業(yè)從事經(jīng)營活動的，乙方按商業(yè)物業(yè)標準收取相應的物業(yè)服務費。
第十二條車輛停放收費包含車位(庫)租金和泊車服務費，按以下方式和標準收取：
(一)車位租金標準
1.汽車
露天車位：元/個·月;
室內車位(庫)：元/個·月;
2.摩托車：元/個·月;
3.電動車：元/個·月;
4.自行車：元/個·月。
車位使用人應按的標準向乙方交納臨時停放車位租金。
車位屬于全體業(yè)主共有的，乙方按車位租金%的比例提取管理服務費，用于車位出租、租金收取及租金管理人工、稅費等支出。管理服務費用在返還甲方前從收取的車位租金中扣除。
(二)泊車服務費：
車位(庫)使用人按以下標準交納車輛停泊服務費，收入歸乙方所有。
1.汽車
露天車位：元/個·月;
室內車位(庫)：元/個·月;
2.摩托車：元/個·月;
3.電動車：元/個·月;
4.自行車：元/個·月。
第十三條物業(yè)區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等有關費用應當由最終用戶承擔;業(yè)主自用的由業(yè)主承擔;乙方使用的由乙方承擔;公共水電費由據(jù)實分攤。
乙方接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第十四條乙方利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行廣告、租賃、商業(yè)促銷等經(jīng)營活動，應符合有關法律規(guī)定并征得相關業(yè)主、業(yè)主大會的同意，每半年向全體業(yè)主公布收益情況，接受甲方監(jiān)督。
第十五條乙方經(jīng)營物業(yè)共用部位、共用設施設備所得收入，在扣除經(jīng)營收入總額%的經(jīng)營成本、稅費及管理費用后，其收益歸業(yè)主所有，按以下第種方式使用：
(一)納入住宅專項維修資金;
(二)按業(yè)主大會的決定使用。
第十六條本物業(yè)區(qū)域內共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新、改造費用，在本物業(yè)區(qū)域住宅專項維修資金中列支。乙方在物業(yè)服務過程中應當配合甲方開展住宅專項維修資金申請使用工作。
第十七條物業(yè)裝飾裝修前，乙方與業(yè)主簽訂書面裝飾裝修服務協(xié)議，乙方應當告知相關的禁止行為和注意事項，并將裝飾裝修的時間、地點等情況在業(yè)主所在樓內公示。除約定收取[裝修保證金]----------元、[裝修垃圾清運費]元，乙方不得另行收取其他任何費用。如收取裝修保證金的，未造成共用部位、共用設施設備、承重結構損壞及違反管理規(guī)約的，乙方應當在完工后90日內將裝修保證金全額退還業(yè)主。
第十八條業(yè)主轉讓或出租其物業(yè)時，應當將本合同以及有關費用繳納情況等事項告知受讓人或者承租人，并自買賣合同或租賃合同簽訂之日起15日內，將買賣或者出租情況告知乙方。
第四章權利與義務
第十九條甲方權利
(一)對本物業(yè)區(qū)域內的物業(yè)服務事項有知情權和監(jiān)督權;
(二)審定和認可乙方制訂的物業(yè)服務方案、年度服務計劃、年度維修養(yǎng)護計劃;
(三)監(jiān)督、檢查乙方各項方案和計劃的實施，并每年對乙方按照本合同約定履行物業(yè)服務情況進行考核;
(四)監(jiān)督委托乙方實施的住宅專項維修資金使用情況;
(五)監(jiān)督乙方對物業(yè)共用部位、共用設施設備的經(jīng)營情況;
(六);
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。
第二十條甲方義務
(一)在乙方入駐日前，無償提供符合使用要求的物業(yè)服務用房;
(二)向乙方移交下列資料：
1.竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
2.設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;
3.供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件;
4.物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
5.《業(yè)主名冊》;
6.物業(yè)管理必需的其他資料。
(三)負責協(xié)調、處理、解決本合同生效前發(fā)生的與物業(yè)服務活動相關的遺留問題，不因此影響乙方工作;
(四)配合乙方做好物業(yè)區(qū)域內的物業(yè)服務工作，不得干涉乙方依法、依本合同約定開展物業(yè)服務活動及企業(yè)內部管理活動;
(五)業(yè)主應按照本合同約定交納物業(yè)服務費;對違反本合同約定、逾期不交納物業(yè)服務費的業(yè)主(物業(yè)使用人)，甲方應督促其交納;
(六);
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。
第二十一條乙方權利
(一)根據(jù)有關法律、法規(guī)的規(guī)定和本合同的約定，開展各項物業(yè)服務活動;
(二)根據(jù)有關法律、法規(guī)的規(guī)定和本合同的約定，向業(yè)主(物業(yè)使用人)收取物業(yè)服務費等相關費用，通過合法有效的方式解決拖欠物業(yè)服務費用的問題;
(三)對業(yè)主(物業(yè)使用人)違反本合同和《管理規(guī)約》的行為，采取勸阻、制止和向甲方、有關主管部門報告等方式，糾正業(yè)主(物業(yè)使用人)違約行為;
(四)可以選聘專業(yè)企業(yè)承擔本物業(yè)區(qū)域內的專項服務項目，但不得將本物業(yè)區(qū)域內的全部物業(yè)管理服務一并委托給第三方;
(五);
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。
第二十二條乙方義務
(一)根據(jù)有關法律、法規(guī)及本合同的約定，按照物業(yè)服務內容和標準提供物業(yè)服務;
(二)選聘專業(yè)企業(yè)承擔物業(yè)區(qū)域內的專項服務項目時，應當將委托事項及受托企業(yè)的信息在物業(yè)區(qū)域內公示;
乙方與受托企業(yè)簽訂的合同中約定的服務標準，不得低于本合同約定;
乙方應當對受托企業(yè)的服務行為進行監(jiān)督，并對受托企業(yè)的服務行為承擔連帶責任;
(三)妥善保管和正確使用物業(yè)檔案資料，及時記載有關變更信息，并為業(yè)主的個人資料信息保密;
(四)及時向全體業(yè)主(物業(yè)使用人)通報本物業(yè)區(qū)域內有關物業(yè)服務的重大事項，受理業(yè)主(物業(yè)使用人)的建議、意見和投訴，并定期公布相關信息接受業(yè)主(物業(yè)使用人)監(jiān)督，不斷提高物業(yè)服務質量和管理水平。接受甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人的監(jiān)督;
(五)業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知業(yè)主相關注意事項并與業(yè)主簽訂裝飾裝修管理服務協(xié)議;
(六)不得擅自占用本物業(yè)區(qū)域內的共用部位、共用設施設備或改變用途，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，經(jīng)甲方和有利害關系的業(yè)主同意后報有關部門批準方可實施;
(七)本合同解除或者期滿終止時，乙方應當按照有關規(guī)定和本合同約定，及時與甲方辦理資金、資料、資產(chǎn)移交和項目退出手續(xù)，將所有工作人員、生產(chǎn)設施設備撤離本物業(yè)區(qū)域。乙方向甲方移交的資料包括但不限于：
1.乙方進場時接收的資料;
2.共有部位及共用設施設備的竣工圖紙、保修及使用資料，共用設施設備維護保養(yǎng)及維修等技術資料;
3.共用設施設備的安裝調試、驗收、維護保養(yǎng)和維修的合同資料;
4.共有部位及共用設備設施經(jīng)營收益合同資料;
5.物業(yè)面積清單及業(yè)主名冊;
6.。
(八);
(九)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。
第五章合同終止
第二十三條經(jīng)雙方協(xié)商一致，可解除本合同，并在90日內辦理移交和撤場手續(xù)。
第二十四條退出和移交手續(xù)按以下程序辦理：
(一)經(jīng)協(xié)商，決定解除合同的，決定作出后3日內，應當將解除合同決定在物業(yè)區(qū)域內公告;
(二)經(jīng)協(xié)商，決定解除合同的，決定作出后30日內，乙方應當做好共用部位及設施設備檔案、物業(yè)服務檔案、預收欠收代收費用等資料和賬務的清理工作，并就交接內容、方式、時間、責任界限及債權債務結算方式與甲方平等協(xié)商，簽訂退管協(xié)議;
(三)經(jīng)協(xié)商，決定解除合同的，決定作出后90日內，甲方應當召開業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)，并重新簽訂《物業(yè)服務合同》。未選聘出新的物業(yè)服務企業(yè)的，甲方應當及時向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出托管申請或由業(yè)主大會決定是否對本物業(yè)進行自管。
第二十五條甲、乙雙方中任何一方?jīng)Q定在合同期限屆滿后不再續(xù)約的，均應當在本合同期滿60日前書面通知對方。
第二十六條合同期限屆滿前，甲方經(jīng)業(yè)主大會決定繼續(xù)聘用乙方的，應當在本合同期滿60日前書面通知乙方;乙方自接到續(xù)約通知7日內回復甲方。
雙方同意續(xù)簽合同的，應當在合同期限屆滿前日內簽訂新的《物業(yè)服務合同》。
第二十七條合同期限屆滿前，甲方經(jīng)業(yè)主大會決定繼續(xù)聘用乙方的，應當在本合同期滿60日前書面通知乙方;乙方自接到續(xù)約通知7日內回復甲方。
乙方不同意續(xù)簽合同的，應當在合同期限屆滿前日內在物業(yè)區(qū)域內進行公告，并做好共用部位及設施設備檔案、物業(yè)服務檔案、預收欠收代收費用等資料和賬務的清理工作，并就交接內容、方式、時間、責任界限及債權債務結算方式與甲方平等協(xié)商，簽訂退管協(xié)議。
第二十八條合同期限屆滿，業(yè)主大會因故沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，乙方有權選擇同意或不同意按照本合同約定繼續(xù)提供服務。
乙方同意繼續(xù)提供服務的，本合同自動延續(xù)至業(yè)主大會作出選聘或者續(xù)聘決定為止。
乙方不同意繼續(xù)提供服務的，應提前兩個月本在物業(yè)區(qū)域內公告并告知社區(qū)居委會，合同期滿即自行終止。
第二十九條本合同終止后，甲、乙雙方應當共同做好交接工作，包括物業(yè)服務費用預收及欠款的清算、外包合同及經(jīng)營收益合同的履行交接、物業(yè)共有部位及共用設施設備的運行查驗、相關檔案資料的移交等，甲、乙雙方應當相互配合，共同做好物業(yè)服務的交接和善后工作。
第六章違約責任
第三十條乙方的服務質量達不到本合同第五條約定的標準，乙方應按標準向甲方、業(yè)主支付違約金。給甲方、業(yè)主造成損失的，應向甲方、業(yè)主賠償損失。
乙方不履行本合同的約定，致使不能提供和達到本合同約定的服務內容和標準的，甲方有權依法解除合同，并有權要求乙方按其減少的服務支出予以賠償。但業(yè)主(物業(yè)使用人)不得以乙方違反本合同約定為由拒絕交納物業(yè)服務費。
第三十一條甲方、業(yè)主(物業(yè)使用人)違反本合同的約定，致使乙方未完成本合同約定物業(yè)服務內容的、未達到物業(yè)服務標準的，乙方不承擔違約責任;造成乙方損失的，甲方、業(yè)主(物業(yè)使用人)應給予乙方經(jīng)濟賠償。
第三十二條乙方違反本合同的約定，擅自提高物業(yè)服務收費標準的，業(yè)主(物業(yè)使用人)有權拒絕交納擅自提高的部分費用;已經(jīng)收取的，乙方應雙倍返還擅自提高部分的物業(yè)服務費用。
第三十三條乙方在本合同期限內擅自停止物業(yè)服務的,甲方可要求乙方繼續(xù)履行，采取補救措施，并應當按的標準向甲方支付違約金;前述行為給業(yè)主造成損失的，乙方應當賠償相應的損失。乙方在本合同終止后拒不撤出本物業(yè)區(qū)域的，甲方有權要求乙方按時撤出物業(yè)區(qū)域，并應當按的標準向甲方支付違約金;前述行為給業(yè)主造成損失的，乙方應當賠償相應的損失。
第三十四條業(yè)主違反本合同約定拖欠或拒交物業(yè)服務費用的，經(jīng)乙方書面催繳，仍不能按時足額交納物業(yè)服務費的，每日應當按欠費金額‰或的比例向乙方支付違約金。
業(yè)主(物業(yè)使用人)違反本合同的約定，實施妨害物業(yè)服務及侵權行為的，應當承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨礙、賠償損失等相應的民事責任。
第三十五條因不可抗力致使合同部分或全部無法履行的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或全部免除責任。
第三十六條本合同終止后乙方拖延、拒絕移交及撤場的，業(yè)主有權拒絕交納合同終止后的物業(yè)服務費，甲方可向當?shù)胤慨a(chǎn)行政主管部門投訴，由當?shù)亟值擂k事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織移交。
第三十七條乙方有確切證據(jù)證明屬于以下情況的，可不承擔違約責任：
(一)由于甲方、業(yè)主(物業(yè)使用人)的自身責任導致乙方的服務無法達到合同要求的;
(二)因物業(yè)專有部分內專有部位及專有設施設備固有瑕疵所致的一切損害，但因乙方故意或乙方違反本合同義務而直接導致的情況除外;
(三)非乙方責任出現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設施設備運行故障造成損失的;
(四)乙方按本合同履行協(xié)助做好物業(yè)區(qū)域內的安全防范義務,但發(fā)生不可預見、不可避免的治安或刑事案件(包括但不限于搶劫、破壞、爆炸、火災、盜竊、自然災害等)的;
(五)因維修養(yǎng)護本物業(yè)區(qū)域內的共用部位、共用設施設備需要且事先已告知業(yè)主(物業(yè)使用人)，暫時停水、停電、停止共用設施設備使用等非乙方責任造成損失的;
(六)乙方向甲方或業(yè)主提出書面建議要求修繕、改造專有或共有部位、設施設備或糾正不良行為，而甲方或業(yè)主(物業(yè)使用人)未采納(包括但不限于高空拋物、違章裝飾裝修、未及時維修或改造等)所致之損害;
(七)。
第七章其他事項
第三十八條合同履行過程中發(fā)生爭議的，雙方可以通過友好協(xié)商或者向物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門、行業(yè)協(xié)會、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及社區(qū)人民調解組織申請調解的方式解決;不愿協(xié)商、調解或者協(xié)商、調解不成的，可以按照以下第種方式解決：
(一)向物業(yè)所在地仲裁委員會申請仲裁;
(二)向物業(yè)所在地人民法院提起訴訟。
第三十九條為維護公共利益，在不可預見情況下，如發(fā)生燃氣氣泄露、設備設施故障、火災、暖氣管或水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機關執(zhí)行任務等突發(fā)事件，乙方因采取緊急避險措施造成損失的，甲、乙雙方可按有關規(guī)定處理。
第四十條本合同未盡事宜，甲、乙雙方可以書面形式簽訂補充協(xié)議。本合同補充協(xié)議、附件均為合同有效組成部分，與本合同具有同等法律效力。
第四十一條本合同一式五份，經(jīng)甲、乙雙方蓋章后生效。甲、乙雙方各執(zhí)兩份，由乙方報物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門存檔一份。
附件：1.規(guī)劃平面圖
2.物業(yè)構成明細
3.物業(yè)共用部位明細
4.物業(yè)共用設施設備明細
5.物業(yè)服務標準及服務評價方式方法
6.項目負責人及主要專業(yè)技術與管理人員基本情況
甲方(蓋章)：乙方(蓋章)：
第3篇：物業(yè)建議意見范文
解決物業(yè)管理收費難問題的已有對策
眾多學者提出的解決對策，除了加強物業(yè)公司自身建設之外，也有從國家層面提出完善物業(yè)管理法規(guī)，比如出臺住宅法，制定合理的物業(yè)管理價格提高政府指導價;或者從純理論角度辨析物業(yè)管理費與物業(yè)服務費;或者提出借鑒美國物業(yè)管理經(jīng)驗，物業(yè)收費主體應該是業(yè)主委員會等等，主要提出了以下對策:1)健全物業(yè)管理法律體系，出臺《住宅法》。2)制定合理的物業(yè)管理價格。3)政府加大對物業(yè)行業(yè)的扶持力度。4)提高物業(yè)服務質量。5)物業(yè)公司實行規(guī)模化經(jīng)營。6)通過新聞媒體打造良好輿論環(huán)境。7)加強宣傳和教育，提高業(yè)主對物業(yè)管理的認知度。8)強化業(yè)主委員會督促業(yè)主交納物業(yè)管理費的功能。9)借鑒美國經(jīng)驗，由業(yè)主委員會作為收費主體。10)加強物業(yè)接管驗收，減少房屋質量問題。
專家學者提出的上述對策都具有一定的道理，但筆者認為，有些對策目前只有理論意義，難以實現(xiàn)，因而對物業(yè)公司來說實際幫助不大。比如，健全物業(yè)管理法律體系是個涉及面大，周期漫長的過程，遠水解不了近火。縱觀針對我國物業(yè)管理出臺的相關法規(guī)，最高級別的是2003年并于2007年修訂過的行政法規(guī)《物業(yè)管理條例》，物業(yè)管理收費的具體指導性文件是發(fā)改委與建設部于2003年聯(lián)合的《物業(yè)服務收費管理辦法》，各地多制定地方性管理辦法進行收費管理。物業(yè)管理法規(guī)制度中一些條款規(guī)定比較籠統(tǒng)，操作性差。例如其中規(guī)定“業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業(yè)服務資金的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。”但業(yè)主委員會作為一個群眾性團體組織，是否起到督促作用難以衡定和控制。
比如建議制定合理的物業(yè)管理價格，目的是提高物業(yè)管理價格，增加物業(yè)公司利潤，促進其生存和發(fā)展。但是由于大多物業(yè)公司整體服務水平不高，在目前較低的價格下，況且物業(yè)公司收費困難，提高價格，群眾的不滿更多，收費更難，更容易出現(xiàn)“質價不符”的矛盾。在當前的市場環(huán)境下，物業(yè)公司實現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營，品牌化發(fā)展也非易事。在房地產(chǎn)行業(yè)快速擴張的當下，許多樓宇建設“多快好省”，房屋質量難以保證，樓歪歪、樓脆脆現(xiàn)象層出不窮，房屋質量投訴率居高不下，建設過程未能控制住的房屋質量問題，遺留給了提供后續(xù)服務的物業(yè)公司。而物業(yè)公司作為業(yè)主和開發(fā)商的聯(lián)絡人，一方面受到業(yè)主的遷怒，另一方面提出的要求往往被開發(fā)商漠視，真正是夾心餅干，兩頭難做，所以加強接管驗收只是明確了維修的責任范圍，并未能減少業(yè)主的埋怨。
保證公共服務質量是解決物業(yè)收費難題的根本
因此我們更應該立足于物業(yè)管理本質和實際，去考慮可行的辦法，有效促進物業(yè)管理收費，從而保障物業(yè)公司的利益，促進企業(yè)發(fā)展，筆者認為，物業(yè)公司首要的是建立起良好的質量管理體系，保證提供的物業(yè)管理服務質量，不斷提高業(yè)主滿意度，才是解決物業(yè)管理收費難的根本。
1物業(yè)企業(yè)應當建立有效的質量管理體系當前業(yè)主對物業(yè)公司缺乏正面評價的一個重要原因是，業(yè)主對物業(yè)公司的工作情況并不清楚，所以經(jīng)常抱怨物業(yè)公司就是掃掃地看大門的，而房屋及設備設施維護，治安管理等等工作業(yè)主并不清楚做得如何，甚至覺得沒有做。因此，從質量管理的角度來看，物業(yè)公司需要向業(yè)主展示其提供的產(chǎn)品，即物業(yè)服務的內容和質量。尤其物業(yè)服務是一種業(yè)主先購買再消費的無形產(chǎn)品，產(chǎn)品質量如何，不能停留在服務開始之前的紙面合同上，業(yè)主需要實時了解到物業(yè)服務執(zhí)行情況的各種信息。在質量管理領域，當前國際上用于提升各類組織質量與業(yè)績、增強顧客滿意的方法主要有三種:國家或區(qū)域質量獎評價準則、ISO9000標準、6SIGMA。但應用最為廣泛的是ISO9000標準。ISO9000標準是世界上許多經(jīng)濟發(fā)達國家質量管理實踐經(jīng)驗的科學總結，具有通用性和指導性，它可以促進組織質量管理體系的改進和完善，提高組織的管理水平。我國參照ISO9000標準了相應的國家標準，即GB/T19000系列標準，其中GB/T19001—2008《質量管理體系要求》對企業(yè)提出了基本的質量管理要求，其宗旨是通過持續(xù)地滿足顧客需求，增強顧客滿意，并強調從基礎管理工作抓起，建立系統(tǒng)化的體系，對影響產(chǎn)品質量的過程進行規(guī)范與控制，這對尚不成熟、有待完善與規(guī)范的物業(yè)服務來說，無疑是最適宜的。
2做好物業(yè)公共服務是保證物業(yè)服務質量的核心質量管理體系幫助企業(yè)增進顧客滿意，除了要求企業(yè)根據(jù)質量要求達到并保持其聲稱的產(chǎn)品質量，同時要求企業(yè)向顧客證實其有能力提供持續(xù)滿足要求的產(chǎn)品。有些物業(yè)公司和學者認為物業(yè)公司應該提供多樣化的服務盡量滿足業(yè)主的個性需求來讓業(yè)主滿意，但別忘了，“物業(yè)管理的存在本源及核心價值———基于物業(yè)共有部分的準公共。”《物業(yè)管理條例》中對物業(yè)管理的定義是“指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。”由此可知，物業(yè)管理最重要的公共應該是公共設備設施管理、公共區(qū)域環(huán)境維護、公共秩序的維護。
2010年度深圳市對物業(yè)管理進行的業(yè)主滿意度調查顯示，各項服務指標的滿意度對比中，物業(yè)管理處于劣勢的方面主要是價值感知、設備設施及品牌形象，并因此提出加大秩序安全服務的改進提高業(yè)主的安全感是物業(yè)服務亟需解決的問題，同時針對老齡物業(yè)設備設施的維護改造也是日后物業(yè)服務的重點工作。這也恰恰說明了，物業(yè)服務產(chǎn)品中，業(yè)主需求的核心是公共服務。因此，改變物業(yè)管理“質價不符”問題，物業(yè)公司應該把服務管理的本質和核心定位于公共服務，這三項服務是物業(yè)公司的基礎和核心工作，做好這些工作才能理直氣壯要求業(yè)主交納物業(yè)管理費。
提高物業(yè)收費效率對策
GB/T19000質量管理體系標準中提出了八項質量管理原則，包括:①以顧客為關注焦點;②領導作用;③全員參與;④過程方法;⑤管理的系統(tǒng)方法;⑥持續(xù)改進;⑦基于事實的決策方法;⑧與供方互利的關系。這些原則包含了質量管理的全部精華，構成了質量管理知識體系的理論基礎。有些企業(yè)和組織只是把質量管理當作一些技術或者方法，源于未真正理解質量管理。本文從理解和貫徹質量管理原則的角度，對提高物業(yè)收費效率的工作方法提出幾點建議。#p#分頁標題#e#
1為業(yè)主考慮，設置合理的收費周期《物業(yè)服務收費管理辦法》并未對物業(yè)服務費預收的期限做出具體規(guī)定，一般地方具體收費辦法往往規(guī)定，物業(yè)管理費預收期限不得超過一年或者半年，物業(yè)公司因而往往按照最長期限收費。物業(yè)管理費一般采用預收性質，業(yè)主往往抱怨被迫預交一年的物業(yè)費，一方面先付費后服務的形式使業(yè)主心存疑慮，第二認為一次繳納一年服務費用較多，因而更容易導致拖欠物業(yè)管理費。質量管理體系要求中“以顧客為關注焦點”原則要求“組織應當理解顧客當前和未來的需求，滿足顧客要求并爭取超越顧客期望。”物業(yè)公司或許覺得物業(yè)服務收費需要花費大量人力和時間，或許從自身經(jīng)營資金需求角度考慮，要求一收一年或者半年，殊不知，為業(yè)主考慮，設置合理的收費周期，得到業(yè)主的理解和配合，往往能事半功倍。當前水電燃氣等能源部門，包括電信網(wǎng)絡等服務公司，各項供應或服務收費或者以一個月或者兩個月為周期進行抄錄通知和交費，或者提供多種交費套餐供顧客選擇，物業(yè)公司完全可以效仿。比如有的物業(yè)公司采取兩個月為一周期的收費方式，將每次收費的計算和單據(jù)打印的時間設置在每兩個月的中間。這樣業(yè)主可以對上個月的物業(yè)服務及費用了解和評價之后，再預交下月的費用，業(yè)主的心理接受度高，收費工作就能比較順利。對于物業(yè)公司來說，能及時收回各項費用，節(jié)省人力成本和收費時間，也便于物業(yè)公司及時對欠費用戶進行相應的跟蹤和催費。
2找準物業(yè)交費的關鍵環(huán)節(jié)和人物物業(yè)收費一般流程是:上門發(fā)送物業(yè)繳費通知單→電話/上門回訪何時繳費→發(fā)送物業(yè)催繳通知單→收費人員與業(yè)主面談→再次發(fā)送物業(yè)催繳通知單→僵持，發(fā)送律師函。這種催繳方式存在收費效率低和業(yè)主交費積極性差的問題。住宅小區(qū)可能物業(yè)人員上門遇到業(yè)主不在家，或者只有老人小孩在家，說等戶主去交;寫字樓催繳物業(yè)費常常遇到“物業(yè)費，要等領導簽批。”或者“會給領導看的，你等等吧!”諸如此類的推諉拖延。這樣的回答既沒有明確的繳費時間也沒有拒絕繳費的意思。這種無限期的答案，勢必會使物業(yè)服務中心的日常管理重心趨向催繳物業(yè)服務費，同時讓物業(yè)使用人感覺物業(yè)服務公司像討債團伙，進而有抵觸的心理。《質量管理體系要求》中“過程方法”原則要求企業(yè)將活動和相關資源作為過程進行管理，可以更高效地得到期望的結果。因此，將物業(yè)收費活動作為一個過程進行分析，沿著一條使顧客滿意的主線，分析收費過程中涉及到的部門和人員，找對關鍵環(huán)節(jié)和人物，有利于順利完成物業(yè)管理收費。比如，對于住宅小區(qū)，在小區(qū)中各幢樓宇設立相對固定的物業(yè)管理人員，既負責其管轄區(qū)域的安全巡視和日常檢查，熟悉該樓宇的具體情況，同時又作為該樓專門的物管聯(lián)絡員，業(yè)主有任何問題和意見都可直接聯(lián)系他，有效加強溝通能為未來的物業(yè)收費奠定良好基礎。同時，物業(yè)公司也可以聯(lián)合居委會推選出各樓的業(yè)主代表作為樓長，得到樓長的理解和支持能大大提高工作效率。同時，小區(qū)物業(yè)管理收費應該多利用節(jié)假日或夜間上門，才能找對人。對于寫字樓業(yè)主或租戶等企業(yè)用戶，物業(yè)收費的成功率還受企業(yè)自身財務程序和制度的影響。因此，更要摸清企業(yè)財務流程各環(huán)節(jié)及其負責人，在適宜的時間做適宜的事情。物業(yè)公司應找對各物業(yè)使用公司與物業(yè)的接洽人，與之進行有效溝通，建立誠信友好關系，為開展物業(yè)管理活動打好基礎。同時，應熟悉各公司主要報賬流程并制定適合各公司的收費辦法，進而縮短物業(yè)催費時間，減少物業(yè)催繳精力，物業(yè)服務企業(yè)就可以獲更多的時間去做真正的服務。
3定期回訪業(yè)主，了解物業(yè)服務質量近年來物業(yè)管理投訴率逐年上升，一方面業(yè)主覺得物業(yè)公司不作為，另一方面物業(yè)公司覺得難做，不被業(yè)主理解。業(yè)主拖欠或者拒交物業(yè)管理費的一個重要方面是對物業(yè)管理不滿意，覺得物業(yè)管理沒有維護業(yè)主利益或者覺得質價不符，這根源或許在于物業(yè)服務質量不良，也可能只是一些小誤會或者是溝通的不暢。《質量管理體系要求》中對“顧客滿意”的定義是“顧客對其要求已被滿足程度的感受”。顧客滿意的程度基于顧客對企業(yè)提供的產(chǎn)品的要求和期望，不是企業(yè)自己推測、估計的。沒有顧客抱怨、投訴并不意味著顧客滿意;顧客不發(fā)表意見或表示無所謂也不表明顧客滿意。顧客滿意作為對企業(yè)質量管理體系業(yè)績的一種測量，企業(yè)應監(jiān)視顧客關于企業(yè)是否滿足其要求的感受的相關信息，并確定獲取和利用這種信息的方法，顧客滿意度調查、用戶意見調查、顧客的贊揚或投訴等，都是獲取顧客滿意信息的渠道和方法。因此物業(yè)公司應該讓業(yè)主看得到，物業(yè)公司是站在大眾的立場考慮大眾利益的，物業(yè)也是有所作為的。建議物業(yè)公司定期對業(yè)主或者租戶進行回訪，了解物業(yè)使用人的目前及潛在的需求，在科學合理不違背公共利益的條件下使之實現(xiàn)。與此同時傳達物業(yè)管理的思想以及做物業(yè)服務的難處獲得業(yè)主的理解和支持。對于確實存在的物業(yè)服務質量欠缺的反映，物業(yè)管理人員應進行詳細記錄，是設施設備老出故障還是保潔質量差或者員工服務態(tài)度不好等，承諾限期調查整改和反饋，無論事情大小或輕重，快速解決，才能獲得業(yè)主的肯定。定期回訪業(yè)主，及時獲知業(yè)主對物業(yè)服務的滿意信息，應該作為物業(yè)公司的常規(guī)工作，主動化解矛盾可以起到大事化小小事化了的功效，增進物業(yè)公司與業(yè)主的友善關系，為順利收取物業(yè)管理費奠定基礎。
4營造良好的物業(yè)輿論，促進物業(yè)管理工作開展《質量管理體系要求》中“持續(xù)改進”原則強調，即使組織的產(chǎn)品質量不存在問題，組織也應當建立持續(xù)改進的機制，因為組織的活動和組織的所處的環(huán)境是動態(tài)的，變動的因素既有顧客需求的變化，也包括同業(yè)競爭和技術進步，因此要求企業(yè)應建立開放式的信息收集、溝通系統(tǒng)，應該盡最大努力不斷產(chǎn)生有益變化，促使組織整體業(yè)績的持續(xù)改進。在物業(yè)管理收費中，出現(xiàn)不少“搭便車”現(xiàn)象，即有的業(yè)主不交物業(yè)管理費又享用了物業(yè)服務。這部分人或因貪圖小利，或因物業(yè)糾紛等，然而又有部分人在交物業(yè)費時“左顧右盼”，生怕自己交吃虧，便養(yǎng)成了“觀望從眾”的習慣。還有一些對物業(yè)服務的工作、服務質量提出質疑的業(yè)主，就像企業(yè)活動中的“非正式組織”，他們以情感為主導的自發(fā)的抵制物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)管理是一種大眾服務，大眾的理解和支持非常重要，因此物業(yè)公司應重視宣傳溝通，積極為自己創(chuàng)造良好的輿論促進物業(yè)管理工作的開展。對于物業(yè)服務對象中存在的類似的非正式群體，我們要時刻的關注，切莫激化處理，要友好地加以引導，參與該物業(yè)群體，共同營造良好的物業(yè)輿論，物業(yè)公司可以從以下方面著手:1)經(jīng)常關注網(wǎng)絡動態(tài)，搜尋有關本物業(yè)的信息，發(fā)現(xiàn)不良輿論立即追溯根源，提升物業(yè)應對干擾能力，有助于物業(yè)公司贏得良好的口碑。2)參與“非正式群體”，建立友好關系，有助于物業(yè)營造良好的社交環(huán)境，融合不協(xié)調因素并提升物業(yè)的影響力。3)組織區(qū)域社區(qū)活動，評選優(yōu)質客戶，有助于激發(fā)物業(yè)使用人參與物業(yè)管理的積極性，為爭做文明有素質的物業(yè)使用人積極配合物業(yè)管理。4)免費發(fā)送物業(yè)服務企業(yè)自編雜志，有助于物業(yè)服務企業(yè)管理的不斷完善，提升物業(yè)公司公眾形象，宣傳物業(yè)管理的理念，讓更多的人關注物業(yè)的發(fā)展，了解物業(yè)的本質，從而營造良好的物業(yè)輿論。#p#分頁標題#e#
第4篇：物業(yè)建議意見范文
各位領導及同志們：上午好！
上半年，xx物業(yè)公司在公司的領導下，以“科學發(fā)展觀”重要思想為指導，學習貫徹公司 “業(yè)務聚焦，管理改進”、“聚沙成塔、扭虧為盈”等重要舉措，動員員工認真思考企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，緊跟公司資產(chǎn)盤活、構建和諧等管理目標，收到了比較好的效果。
一、上半年主要工作完成情況
上半年，各管理小區(qū)、農貿市場、門面，堅持落實經(jīng)營管理責任制，做到績效考核逐級落實，推動了各個層面的目標管理，有效控制了成本支出，保證了經(jīng)營指標的完成。
2、因地制宜，開辟經(jīng)營新市場，順利實現(xiàn)了響石嶺農貿市場的搬遷。由于公司擬對響石嶺農貿市場房產(chǎn)的盤活變買，造成了響石嶺農貿市場無經(jīng)營場地的問題。為此，我們積極開闊思路，千方百計盤活了公司就近的一處空閑地；在搬遷過程中遇到了競爭對手騷擾、社會主管部門干預等等困難，通過大家馬不停蹄的奔走與據(jù)理力爭，終于贏得了主管部門和客戶的理解，僅僅用了不到半個月的時間辦理了一切搬遷及開業(yè)手續(xù)，保證了新農貿市場的正常開業(yè)，贏得了好的經(jīng)濟和社會效益。
3、積極配合公司的資產(chǎn)盤活，按期實現(xiàn)了電大樓的拆遷。隨著二十三冶和公司對物業(yè)小區(qū)的開發(fā)，舊房拆遷工作歷史地落到了我們肩上。上半年在拆遷電大樓的過程中遇到了許多政策與現(xiàn)實問題，為了使拆遷戶了解舊房拆遷政策，我們挨家挨戶上門宣傳、解釋，贏得了大部分住戶的理解與支持；對于少數(shù)住戶的特殊情況，我們積極向上級反映，在不違背原則的基礎上解決了他們的搬遷問題。
4、按期實現(xiàn)了學堂沖嘉盛雅苑住宅小區(qū)的接管。該小區(qū)為3幢樓房，涉及業(yè)主237戶，采取了封閉式管理，為提升物業(yè)管理服務樹立了一個典范。
5、積極配合公司的資產(chǎn)盤活，作好了涉及近70個4000余平方米門面拍賣的相關準備工作。
二、存在的主要問題
2、員工結構失衡。在冊員工年齡、專業(yè)、知識結構嚴重失調，發(fā)展后勁不足；物業(yè)隊伍不能夠按市場規(guī)則運作，尤其是具有物業(yè)管理專業(yè)知識的人才匱乏，管理升級艱難。
三、下一步工作安排意見
2、強化業(yè)務流程信息化管理。借助公司力量，全面引入公司管理信息化系統(tǒng)，按照公司要求，組織有關部門進行重點跟進，并派相關人員參加培訓；確實提高業(yè)務運營效率和數(shù)據(jù)集合的準確性、可靠性。
3、調整現(xiàn)有工資結構。隨著物業(yè)管理規(guī)模的擴大，物業(yè)公司將組織有關人員進行薪酬調研分析，進一步完善績效考核與薪酬掛鉤的辦法，突出薪酬與績效對等的原則，充分調動員工的積極性。
4、全面推進管理創(chuàng)新工作。下一步，各物業(yè)管理部門，要以創(chuàng)新管理為主題，以“為物業(yè)公司獻技獻策”活動為載體，在內部營造良好的創(chuàng)新氛圍。各部門要針對自身現(xiàn)狀和問題，提出解決方案，將創(chuàng)新思路和方法切實落實到完善管理機制，擴大經(jīng)營、節(jié)約資源、提升品質、增加盈利上。尤其是學堂沖一村和二村兩個物業(yè)管理區(qū)域，要在如何提高收費率問題上下工夫。
5、公司門面拍賣后，物業(yè)公司生存發(fā)展的應對措施。
一是廣開門路，積極爭取公司的扶持，尋求適合物業(yè)公司發(fā)展的新業(yè)務。建議在與公司經(jīng)營方針不發(fā)生沖突的情況下，公司將一定的內部物資貿易業(yè)務歸并到物業(yè)公司來經(jīng)營，以此來維持或提高員工的工資待遇。
二是加強員工的開發(fā)與培訓，逐步吸收與培養(yǎng)適應物業(yè)公司生存與發(fā)展的管理人才，不斷提升物業(yè)管理品質。
三是實施精簡高效策略。計劃用三年的時間，通過自然減員、公司內部分流及優(yōu)化配置，使在冊員工的編制控制在20～30名以內。
四是在三年過渡時期內，公司對物業(yè)公司予以補貼，確保和諧與穩(wěn)定。
五是做好宣傳，加強業(yè)主自治。與房管局、街道辦、居委會等政府部門合作廣泛宣傳物業(yè)管理服務內容、權利與義務等，增強廣大業(yè)主物業(yè)管理知識、參與小區(qū)管理的意識、物業(yè)交費的意識等；強化業(yè)主自治管理，力爭減負。
六是在增強員工工作責任心的基礎上，贏得業(yè)主的理解與支持，并通過業(yè)主委員會，重新定位調整物業(yè)服務標準及收費標準。
四、結束語
當前，公司的管理涵蓋了物業(yè)管理。我們認為，公司的全面發(fā)展不僅僅是建安生產(chǎn)經(jīng)營的發(fā)展，而應包括非建安產(chǎn)業(yè)的物業(yè)經(jīng)營管理的發(fā)展。物業(yè)管理是公司房地產(chǎn)開發(fā)與管理的延伸產(chǎn)業(yè)，物業(yè)公司不僅承擔了公司穩(wěn)定和后方服務的職能，而且還將是公司資產(chǎn)盤活增效中一個不可或缺的重要工作，物業(yè)公司的發(fā)展應成為公司發(fā)展的一個客觀因素。
第5篇：物業(yè)建議意見范文
一、企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險業(yè)務交接事項
1.從*年9月1日起，各類參保單位和參保人員的繳費基數(shù)和繳費比例按市區(qū)統(tǒng)一規(guī)定執(zhí)行。
2.從*年1月1日起，各類參保單位和參保人員補繳養(yǎng)老保險費須符合國家、省、市規(guī)定的情形和條件，補繳費用結算辦法按市區(qū)統(tǒng)一規(guī)定執(zhí)行。符合錫政辦發(fā)[*]151號文第18條規(guī)定，在*年底前辦理補繳的，仍按兩區(qū)原規(guī)定執(zhí)行。
3.從*年9月1日起，原農村社會養(yǎng)老保險參保人員轉入企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險的，轉接辦法按市區(qū)統(tǒng)一規(guī)定執(zhí)行。補繳企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險費時，*年8月31日前的年限所對應的繳費基數(shù)，按兩區(qū)原規(guī)定標準執(zhí)行；*年9月1日后的年限所對應的繳費基數(shù)，按市區(qū)規(guī)定標準執(zhí)行。
4.從*年9月1日起，參保人員在市區(qū)統(tǒng)籌范圍內流動時，不需再轉移養(yǎng)老保險關系。
5.原兩區(qū)參保人員在*年8月31日前退休的，由兩區(qū)勞動保障局負責審批；在*年9月1日后退休的，由市勞動保障局負責審批。本意見下發(fā)后到社保信息系統(tǒng)并軌前，退休審批事項由市勞動保障部門會同兩區(qū)勞動保障局每月定期到兩區(qū)社保辦事處辦理。
6.從*年9月1日起，我局《關于調整和簡化企業(yè)職工退休審批程序的通知》（錫勞社險[*]27號）第二條對參保人員退休手續(xù)申辦單位的規(guī)定，適用于錫山區(qū)、惠山區(qū)，即：按參保人員類別（企業(yè)職工、個體工商戶及其從業(yè)人員、農民合同制職工、自由職業(yè)者、失業(yè)人員等），分別由用人單位、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）勞動保障所或檔案機構負責為其申辦退休手續(xù)。
7.*年9月1日后，原兩區(qū)企業(yè)離休干部和符合勞人險[1983]3號文規(guī)定的建國前參加革命工作退休老工人護理依賴程度等級鑒定和護理費審批，由市勞動保障局負責。
8.從*年9月1日起，原兩區(qū)參保人員退休條件按市區(qū)統(tǒng)一規(guī)定執(zhí)行。
9.兩區(qū)*年8月31日前退休的人員，因對本人基本養(yǎng)老保險待遇有異議，在*年9月1日后提出復核申請的，由本人提交書面申請，經(jīng)原單位（已移交社區(qū)管理的，由街道或鎮(zhèn)勞動保障所）、區(qū)勞動保障局審核后，報市勞動保障局審批。確應更正待遇的，養(yǎng)老金按規(guī)定的計發(fā)辦法及歷年調整辦法重新計算，并予以補發(fā)，其中計算至*年8月止每月應發(fā)放的養(yǎng)老金與更正前同期月養(yǎng)老金的差額，從*年9月起補發(fā)。
10.兩區(qū)勞動保障部門應對各項養(yǎng)老保險待遇支付數(shù)據(jù)按照市區(qū)統(tǒng)一格式進行梳理。符合國家、省、市關于統(tǒng)籌支付規(guī)定的及已列入統(tǒng)籌基金支付的保養(yǎng)人員待遇，按原標準仍由養(yǎng)老保險統(tǒng)籌基金支付；不符合國家、省、市關于統(tǒng)籌支付規(guī)定的，從*年9月1日起，不再納入養(yǎng)老保險統(tǒng)籌基金支付，由兩區(qū)負責妥善處理。
11.從*年9月1日起，原兩區(qū)參保人員繳費年限核定應嚴格按照國家和省有關規(guī)定執(zhí)行，不符合國家和省規(guī)定的（如：培訓生和培訓學員培訓期間工齡、副職村干部工齡等），不得計算為連續(xù)工齡（繳費年限）。*年8月31日前已由兩區(qū)勞動保障行政部門核定的，由其負責在*年12月底前，按以上要求和市區(qū)繳費年限數(shù)據(jù)采集的統(tǒng)一格式，完成繳費年限數(shù)據(jù)采集工作。尚未核定的，自*年9月1日起，經(jīng)兩區(qū)勞動保障部門初審，報市勞動保障局核定，具體辦理時間在社保信息系統(tǒng)并軌后另行通知。本意見下發(fā)后至社保信息系統(tǒng)并軌前退休的人員，在辦理退休時審核及采集其繳費年限數(shù)據(jù)。
12.原兩區(qū)參保企業(yè)特殊工種目錄和參保人員從事特殊工種的年限，從*年1月1日起按市區(qū)統(tǒng)一規(guī)定參加年審；參保人員*年12月31日前從事特殊工種的年限，由市勞動保障局另行組織審定。
13.原兩區(qū)參保人員和退休人員供養(yǎng)直系親屬認定，暫仍按兩區(qū)原辦法操作，即：在參保人員死亡時符合供養(yǎng)直系親屬條件的，可列為供屬；在退休人員死亡時符合供養(yǎng)直系親屬條件、且在其退休時也符合供養(yǎng)直系親屬條件的，可列為供屬。今后逐步按市區(qū)統(tǒng)一辦法執(zhí)行，具體方案由市社會保險基金管理中心提出，報市勞動保障行政部門同意后實施。
14.從*年春節(jié)起，兩區(qū)保養(yǎng)人員納入市區(qū)保養(yǎng)人員春節(jié)補助范圍。
15.原兩區(qū)離退休人員基本養(yǎng)老金、離休金、供養(yǎng)直系親屬定期救濟費的社會化發(fā)放辦法不變。
16.國企改革中一次性繳納社會保險費人員情況、已列入統(tǒng)籌基金支付待遇的保養(yǎng)人員情況、參保人員繳費年限審核情況，業(yè)務交接時由兩區(qū)勞動保障部門單獨造冊移交。
二、事業(yè)單位養(yǎng)老統(tǒng)籌業(yè)務交接事項
17.參保單位和參保人員的繳費基數(shù)和繳費比例在*年底前過渡到市區(qū)統(tǒng)一標準，過渡辦法另行制定。
18.從*年9月1日起，新參加事業(yè)單位養(yǎng)老統(tǒng)籌的單位，應按照我局《關于事業(yè)單位養(yǎng)老保險有關問題的處理意見》（錫勞社險[2002]66號）規(guī)定，經(jīng)市勞動保障局、市財政局、市人事局進行參保資格審核后，才能辦理參保手續(xù)。
19.從*年9月1日起，參保人員退休審批及養(yǎng)老統(tǒng)籌相關待遇審核由市人事局負責；列入統(tǒng)籌基金支付的待遇，經(jīng)市勞動保障部門核定后，在統(tǒng)籌基金中支付。
20.從*年9月1日起，由企業(yè)流動進入事業(yè)單位的人員（因工作需要經(jīng)主管部門任命擔任科級及其以上職務的除外），退休時養(yǎng)老待遇按我局《關于轉發(fā)職工在機關事業(yè)單位與企業(yè)之間流動時社會保險關系處理意見的通知》（錫勞社險[*]2號）規(guī)定執(zhí)行，即：按事業(yè)單位統(tǒng)籌辦法實際繳費年限不滿5年的，退休后由統(tǒng)籌基金支付按企業(yè)辦法計發(fā)的養(yǎng)老金，按事業(yè)辦法與按企業(yè)辦法計發(fā)的養(yǎng)老金差額由單位支付。
21.兩區(qū)勞動保障部門應對各項養(yǎng)老保險待遇支付數(shù)據(jù)按照市區(qū)統(tǒng)一格式進行梳理。符合國家、省、市關于統(tǒng)籌支付規(guī)定的，按原標準仍由統(tǒng)籌基金支付；不符合國家、省、市關于統(tǒng)籌支付規(guī)定的，從*年9月1日起，不再納入統(tǒng)籌基金支付，由兩區(qū)負責妥善處理。
22.截止*年8月31日，在兩區(qū)人才中心實行人事、參加事業(yè)養(yǎng)老統(tǒng)籌的人員，在業(yè)務交接時由兩區(qū)勞動保障部門單獨造冊移交。從*年起，按市區(qū)統(tǒng)一規(guī)定進行參保資格年審并按規(guī)定處理其養(yǎng)老保險關系。
23.原兩區(qū)離退休人員離退休費、供養(yǎng)直系親屬定期救濟費的發(fā)放，仍實行差額結算辦法。
24.*年8月31日前已完成轉制改革的轉制事業(yè)單位情況，在業(yè)務交接時由兩區(qū)勞動保障部門單獨造冊移交。
三、被征地農民基本生活保障業(yè)務交接事項
25.兩區(qū)在*年8月31日前經(jīng)批準的征地事項，其被征地農民納入社會保險的安置工作由兩區(qū)勞動保障局負責辦理。本意見下發(fā)后尚未辦結的，市勞動保障部門參與做好銜接工作。
26.兩區(qū)*年9月1日后新批準的征地事項，其被征地農民納入社會保險的，安置工作由市勞動保障部門負責辦理。
27.兩區(qū)被征地農民在*年8月31日前已納入社會保險、但安置費用尚未繳付到位的，由兩區(qū)勞動保障局匯總人員及費用繳付明細情況，經(jīng)市勞動保障局和市財政局確認后，單獨辦理移交手續(xù)。
四、其它
28.國家和省*年9月1日后出臺的養(yǎng)老保險政策向前追溯待遇執(zhí)行期的，由市勞動保障局負責組織實施。
29.*年9月1日起，兩區(qū)不再出臺新的養(yǎng)老保險政策，涉及遺留問題的處理，報經(jīng)市勞動保障局同意后方可實施。
30.并軌后，在市區(qū)重復參保或重復享受養(yǎng)老保險待遇的人員，由市社會保險基金管理中心按照國家制度規(guī)定的原則，歸并為一份處理其養(yǎng)老保險關系和待遇。具體由市社會保險基金管理中心根據(jù)梳理情況提出實施意見，報市勞動保障行政部門同意后執(zhí)行。
31.本意見未盡事項，由市勞動保障局會兩區(qū)勞動保障局商定后實施。
第6篇：物業(yè)建議意見范文
關鍵詞：合作建房 以物易物 土地使用權 營業(yè)稅
住房商品化后，合作建房方式在我國也應運而生。所謂合作建房，是指一方提供土地使用權，一方提供資金，共同開發(fā)房地產(chǎn)的模式。與此相應，規(guī)范合作建房的稅收文件也相繼出臺，涉及營業(yè)稅、土地增值稅、契稅諸多方面。關于合作建房的營業(yè)稅，到目前為止最重要的文件是國稅函發(fā)[1995]156號《國家稅務總局關于印發(fā)〈營業(yè)稅問題解答（之一）的通知〉》（以下簡稱[1995]156號文件），該文在第十七條，將合作建房歸納為“以物易物”和“建立合營企業(yè)兩種形式”，詳細規(guī)定了不同情形營業(yè)稅的征收方法。本文僅研究“以物易物”合作建房的營業(yè)稅政策。筆者認為，隨著房地產(chǎn)立法的不斷完善，[1995]156號文件所例舉的“以物易物”合作建房情形已越來越不可能存在了，應從全新的角度去理解該稅收政策。
一、“以物易物”合作建房實踐中難以操作，通說的“以物易物”合作在程序上表現(xiàn)為資金借貸
[1995]156號文件將“以物易物”分為兩種情形，第一種情形是土地使用權和房屋所有權相互交換，第二種情形是以出租土地使用權為代價換取房屋所有權。
（一）土地使用權和房屋所有權相互交換的情形
假設甲方提供土地使用權，乙方提供資金，雙方建立契約合作建房，約定房屋建成后按比例分配。[1995]156號文件認為，在合作過程中，甲方以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發(fā)生了轉讓土地使用權的行為；乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應稅行為。對甲方應按"轉讓無形資產(chǎn)"稅目中的"轉讓土地使用權"子目征稅；對乙方應按"銷售不動產(chǎn)"稅目征稅。
上述情形的存在須滿足一個基本前提，就是在開發(fā)完成后，出地方和出資方能夠分別取得按合建合同約定份額分得房屋的初始產(chǎn)權。但依目前的實際情況，乙方根本不可能獲得房屋的初始產(chǎn)權。因為，無論是開發(fā)商品房，還是自建房，其一切報批手續(xù)，都必須以擁有土地使用權的一方為申請人。包括建設用地許可證，建筑工程規(guī)劃許可證和建筑施工許可證等系列許可證書的申請。相應地，商品房建成后的初始產(chǎn)權登記當然屬于申請人，即提供土地使用權的甲方，不可能屬于提供資金的乙方。筆者為此分別走訪了當?shù)氐膰临Y源和房屋管理局，規(guī)劃局及建設局，也證實了上述情況。既然整個報批過程中沒有乙方參與，建成的房屋初始確權又歸甲方所有，那么，出資方相約分得的房屋只能通過再過戶手續(xù)處理。所以，根本不會出現(xiàn)[1995]156號文件所說的“甲乙雙方都取得了部分房屋的所有權的情形”。乙方的房產(chǎn)，必須通過甲乙雙方的再過戶手續(xù)取得，此種情形也產(chǎn)生營業(yè)稅納稅義務，不過是作為普通的房屋銷售行為計征的營業(yè)稅，已經(jīng)不屬于[1995]156號文件列舉的情形了。上述行為從實質看，由于報批過程中無乙方參與，僅表現(xiàn)為甲方為開發(fā)主體，乙方向甲方提供資金的行為。所以，甲方出地，乙方出資的合作建房行為，不可能產(chǎn)生[1995]156號文件所稱的營業(yè)稅納稅義務。
根據(jù)國稅局自身的文件，亦能證明上述事實。國稅函[2005]第1003號《國家稅務總局關于合作建房營業(yè)稅問題的批復》（以下簡稱[2005]第1003號文件）指出，一方提供土地使用權，一方提供所需資金，以出地方名義合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的行為，土地使用權人和房屋所有權人均為出地方，未發(fā)生國稅函發(fā)[1995]156號文件中的合作建房，不適用其中第十七條有關合作建房征收營業(yè)稅的規(guī)定。
（二）以出租土地使用權為代價換取房屋所有權的情形
[1995]156號文件規(guī)定，甲方將土地使用權出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權，甲方是以出租土地使用權為代價換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權的行為，對其按"服務業(yè)--租賃業(yè)"征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，對其按"銷售不動產(chǎn)"稅目征營業(yè)稅。
乙方是否發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為？上述文字對哪一方是建設方并未提及。如前所述，目前無論是自建房，還是開發(fā)商品房，必須以擁有土地使用權一方的名義申請立項及報建系列手續(xù)，即使是乙方租賃了土地并投資，亦不能以乙方為建設方。以甲方名義開發(fā)，建成的建筑物當然登記在甲方名下。由此，該種情形便演繹成甲方建設，乙方向甲方提供資金的建房行為，房屋建成后，乙方不能獲得房屋的初始產(chǎn)權。該前提下，即使甲乙雙方之間已建立了租賃契約，約定租賃期滿乙方將土地使用權連同建筑物歸還甲方，也不能按 [1995]156號文件對乙方按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。因為根據(jù)前述 [2005]第1003號文件，“土地使用權人和房屋所有權人均為甲方，不應征收銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅”。
二、“合建審批”不能產(chǎn)生“房地互換”的效果
既然只有土地使用權人才能申請報建系列手續(xù)，又不以建立合營企業(yè)的形式合作，合作建房便只剩一條途徑：更改土地使用權權屬人，使合作雙方共同擁有土地使用權，從而以合建雙方的名義共同辦理合建審批手續(xù)。實踐中，這種情形是存在的。但問題的關鍵是房屋建成后初始產(chǎn)權的歸屬，建成的房屋是由合作雙方共同所有，還是可以分別確認到合作各方的名下，實現(xiàn)對房屋產(chǎn)權的各自所有。對此，相關的法律法規(guī)沒有明確規(guī)定，實踐中也操作不一。但不外兩種情況，一是房屋初始確權便實現(xiàn)了各自擁有，甲乙雙方都按合作合同的約定初始確權各自的房產(chǎn)。既是初始確權就屬于甲乙各方了，便不可能存在[1995]156號文件所稱的雙方以各自的土地使用權和房屋產(chǎn)權互換的情形。因為房屋一旦建成，其產(chǎn)權便是房地合一的復合所有權，房屋所有權人不可能僅擁有土地使用權而沒有地上建筑物的所有權，更不可能僅擁有地上建筑物的所有權而沒有土地使用權。另一種情況是初始確權仍然是共同所有。既然是共同所有，便談不上互換，合建雙方若不銷售房產(chǎn)，是沒有營業(yè)稅的納稅義務的。若銷售房產(chǎn)，應視作房屋的普通銷售繳納營業(yè)稅，而非[1995]156號文件所指的營業(yè)稅。
可見，即使合建雙方共同辦理合建手續(xù)，其建成的房屋無論以何種所有權形式存在，都不可能構成[1995] 156號文件中繳納營業(yè)稅的情形。值得強調的是，該種操作方法下，因為辦理合建審批的前提是土地使用權的權屬變更，所以，由該權屬變更產(chǎn)生的營業(yè)稅、土地增值稅等相關稅費的納稅義務是不可避免的。
三、“以物易物”合作建房難以操作的原因
任何一個稅收文件的出臺，總是針對一些既存事實，有的放矢的。之所以出現(xiàn)上述結果，主要有兩個原因。一是房地產(chǎn)的登記生效制度，二是房地產(chǎn)立法較稅收文件的相對滯后。
我國《物權法》第九條規(guī)定，“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力”。 土地使用權和房屋所有權都屬于不動產(chǎn)物權，其權屬變更必須通過登記機關的變更登記才能生效。反過來說，只要經(jīng)過權屬的變更登記，不論變更登記的雙方實際上是否真正進行了買賣，都視作權屬轉移，承擔相應的納稅義務，除非有個別免稅的情形。所以，對于房屋及土地使用權的過戶，要計征銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅。所以，由不動產(chǎn)權屬變更產(chǎn)生的稅收，是遵循形式重于實質原則的，這是由不動產(chǎn)物權的登記生效制度決定的。有了上述原則，就不難理解[2005]第1003號文件中所做的土地使用權人和房屋所有權人均為甲方，未發(fā)生轉讓無形資產(chǎn)的行為，不適用[1995] 156號文件第十七條有關合作建房征收營業(yè)稅的規(guī)定了。
[1995]156號文件于1995年，之后，規(guī)范房地產(chǎn)運營的法律法規(guī)才相繼出臺。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》雖然是1994年，但在2007也經(jīng)過了重要的修正。該法第六十一條規(guī)定，在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權證書。建設部2001年的《城市房屋權屬登記管理辦法》第十六條也規(guī)定，新建的房屋，申請人應當在房屋竣工后的3個月內向登記機關申請房屋所有權初始登記，并應當提交相應的許可證件及證明文件。其中，許可證件就是以擁有土地使用權方為申請人的建設用地許可證，建筑工程規(guī)劃許可證和建筑施工許可證等系列許可證書及證明文件。從上述兩條規(guī)定可看出，房屋產(chǎn)權以土地使用權為基礎，沒有土地使用權，房屋產(chǎn)權無從談起。《城市房屋權屬登記管理辦法》第六條規(guī)定：房屋權屬登記應當遵循房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則。即土地使用權及其地上建筑物所有權的主體必須是同一個人（包括公民和法人）。又一次充分表明了“房地一體”的原則。
不難發(fā)現(xiàn)，上述法律法規(guī)大部分在 [1995]156號文件之后。上世紀九十年代，我國房地產(chǎn)市場尚處于初級階段，發(fā)育很不成熟，相關的法律法規(guī)不甚完善，各職能機構審批管理也不盡規(guī)范，[1995]156號文件所述情形是存在的。但截至目前，經(jīng)過二十年的發(fā)展，房地產(chǎn)市場的運作程序漸趨完善， 該文件所述情形已經(jīng)越來越不可能存在了。稅務機關也應該與時俱進，對合作建房的稅收政策進行新的修改和調整。
參考文獻：
[1]《國家稅務總局關于印發(fā)〈營業(yè)稅問題解答（之一）的通知〉》，國稅函發(fā)[1995]156號
[2]《國家稅務總局關于合作建房營業(yè)稅問題的批復》，國稅函[2005]第1003號
[3]《中華人民共和國物權法》，2007年
[4]《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 1994年，2007年修正
第7篇：物業(yè)建議意見范文
關鍵詞:設計管理；規(guī)劃和設計；物業(yè)定位
Abstract: Real estate development is complex system engineering. Preparatory work for development is the company construction projects in the planning and preparatory work, including the preparation of project proposal, feasibility study report of the project. This paper relates to key in previous work: only do a preliminary discussion on design management, planning and design and property location etc..
Key words: design management; planning and design; property location
中圖分類號：F293.33
1、探討的主要內容
1.1、項目前期工作重點
a項目的設計管理;b項目規(guī)劃和設計;c項目物業(yè)定位。
1.2、項目前期工作重點
項目前期工作涉及的專業(yè)多、協(xié)調的部門多、要求的技術水平高。因此要求結合具體項目，抓住項目前期工作的重點。所以，項目的設計管理、項目規(guī)劃和設計、項目物業(yè)（住宅等）定位是項目前期工作的重點。
1.2.1、設計管理
依據(jù)國內外研究資料，規(guī)劃設計對工程造價的影響可達70～90％。事實是，規(guī)劃設計的優(yōu)劣對工程的投資、進度和質量有著重要的影響，同時環(huán)境的好壞與單體設計的優(yōu)劣對商品房的價格與銷售影響很大因此設計管理是整個項目開發(fā)的龍頭。
(1)要充分認識到住宅設計的真正內涵。現(xiàn)代房產(chǎn)開發(fā)意義上的產(chǎn)品，主要由三個層面構成：核心產(chǎn)品即由產(chǎn)品的基本功能因素構成；有形產(chǎn)品即由產(chǎn)品質量、品牌、款式、包裝、特色等構成；附加產(chǎn)品即由各種服務構成。住宅建筑當然屬于有形產(chǎn)品，所具備的各項要素指標關鍵取決于住宅的核心內容：居住水平。住宅建筑是折射社會、經(jīng)濟、文化的復合體，所以住宅設計從原則上說是對客戶居住生活的一種全面整合。
(2)其次在項目設計上，開發(fā)商應該將設計單位的專業(yè)性與自身對市場的調研結果結合起來，切忌自以為是。
(3)應當協(xié)調好專業(yè)協(xié)作設計單位和政府相關審批部門的關系。一方面要求專業(yè)協(xié)作設計單位及時準確的了解新的各項管理條例和法規(guī)、把握城市規(guī)劃主管部門對項目的布局、立面等的更深層次要求、掌握城市周邊發(fā)展大的規(guī)劃內容和要求；另一方面力求使政府相關審批部門準確了解專業(yè)設計人員的意圖，盡量減少設計上的返工和經(jīng)濟上的損失。
1.2.2、項目規(guī)劃和設計
沒有規(guī)矩，不成方圓。開發(fā)商在組織前期工作中主要是從修建性詳細規(guī)劃展開的（簡稱詳規(guī)）。可以說，詳規(guī)是樓盤整體規(guī)劃設計方案的基礎，也是核心骨干部分。根據(jù)經(jīng)驗，詳規(guī)的關鍵問題說到底其實就是定位問題。也只有規(guī)劃設計切合實際，符合項目本土化地段特色和目標客戶需求的層次，項目本身才有科學性、合理性、超前性可言。
(1)主要物業(yè)建筑群體組合
就是指根據(jù)選址意見書確定的各項用地經(jīng)濟技術指標，以及由地塊現(xiàn)狀、尺度、定位等因素擬定建筑物業(yè)個數(shù)、層數(shù)、布局、朝向、間距、風格，反映總體平面布局、立面處理、豎向安排及其他涉及建筑物外形和組合的一些內容。它基本確立了小區(qū)的內在構成（含主要建筑物和附屬設施）及各部分相互之間的關系。共有三個原則：
a功能原則：指符合日照、通風、密度、朝向、間距等基本功能要求，使居住生活方便和寧靜。
b經(jīng)濟原則：指擬定合理的各項經(jīng)濟技術指標，適宜地利用每一處土地和空間。
c美觀原則：指運用美學原理，體現(xiàn)地方本土特性并反應建筑風格個性。
在項目社區(qū)規(guī)劃中，需要充分認識到居住行為從本質上講是人的行為方式，人作為居住行為的執(zhí)行者，是居住環(huán)境的主體。因此，對居住生活方式的深層考量，必須以人（需求客戶）的生理、心理、行為、情感等方面內在需求為依據(jù)研究居住環(huán)境，強調以人為本，創(chuàng)造人與建筑環(huán)境和諧共生。
(2)主要路網(wǎng)設計
根據(jù)基地所處的地塊位置、氣候、地形地貌、周邊既有道路現(xiàn)狀以及規(guī)劃定位，科學合理地布置小區(qū)主要出入口、主干道、區(qū)內次要道路、小徑等。
路網(wǎng)設計主張強調道路的分級設置，目的是使車輛各行其道，避免組團內部和空間不必要的車流穿行。居住區(qū)道路的設計，過于強調通暢的道路線型并不可取。組團間及宅間道路也應注意與建筑之間的距離，創(chuàng)造條件讓建筑周圍形成歸屬感強的院落空間，同時有利綠化與設施的安排。實現(xiàn)人車分流設計可以使居民安心地在小區(qū)內自由活動、享受室外活動的樂趣。
另外居民私家車的增多，也使得停車位不足的矛盾尤為突出。目前很多城市要求新建住宅小區(qū)停車位按1：0.8進行配置。如果對區(qū)內道路的寬度、線型、鋪裝及設施精心設計的話，人車混行設計也能較好解決區(qū)內私家車不斷增加與停車后方便到達單元門口的問題，可以適當加寬小區(qū)道路寬度，一側停車，提高道路空間的使用率，并擁有人性化的居住生活環(huán)境。例如，可設計7米左右的主干道。另外，在規(guī)劃中充分利用地下空間，做到地上和地下停車相結合。停車場使用遮擋、柔化與藏匿的方法設計。
(3)公共空間規(guī)劃
主要包括基地內的場地、綠地、設施及小品等。這是室外空間進一步的功能劃分。基地內的場地應包括公共性的場地，道路兩側的派生地，房前屋后的空地。公共性的場地主要供社區(qū)居民休憩，組織大型的文體活動或作交通樞紐。空間不應太大，并有標志性，應有與設計功能相關的設施。道路兩側的派生地常規(guī)為建筑物山墻或建筑物之間的空地，可布置綠地和停車場，也可作為活動場地。場地鋪裝應盡量能為客戶的行走、停住、觀賞等活動提供條件，并應用不同的鋪裝材質與形式加以引導、規(guī)范。同時，注意完整的鋪裝場地應對環(huán)境和建筑有烘托作用。
(4)綠地
綠地主要有兩大功能，一是觀賞，滿足客戶對自然美景的追求；一是調節(jié)生態(tài)及氣候環(huán)境，并供人休憩娛樂。植物的選擇應強調以適應本地生長條件的品種優(yōu)先，同時易于管理，品種要合理搭配，喬木、灌木、草坪應有科學合理的種植比例，以喬、灌木為主并發(fā)展空間綠化。
2、改革用人機制提高隊伍管理水平。
新世紀物業(yè)管理市場競爭的焦點主要集中在對高水平、高素質專業(yè)人才的競爭上。市場競爭中，誰擁有了高水平的物業(yè)管理人才，誰就掌握了市場的主動權，物業(yè)管理企業(yè)要加強人才的培養(yǎng)和引進，并采取多種形式、多種渠道加快培養(yǎng)物業(yè)管理人才。今后，“投資于人”應成為城建系統(tǒng)物業(yè)管理企業(yè)一個重要的戰(zhàn)略取向。在知識經(jīng)濟時代，人是知識經(jīng)濟的直接制造者，物管企業(yè)必須加大人才資源開發(fā)，加大知識型、創(chuàng)新型人才的培養(yǎng)與使用。加以借鑒國外實行多時的物業(yè)管理師的考核辦法以及其他服務行業(yè)對于其從業(yè)人員的評定方法，改革用人制度。通過素質教育、崗位培訓和技術考核等形式來提高從業(yè)人員的專業(yè)水平和服務意識。通過機制轉換和專業(yè)部門利益調整，做到優(yōu)勝劣汰，造就優(yōu)秀物業(yè)管理隊伍，以增加企業(yè)的競爭力。
3、加大盤活與經(jīng)營力度。
首先，對政府直接控制與管理的物業(yè)，一方面可以由相關部門出臺專門的政策，通過公開拍賣或其它方式加以出售，并為買主辦理產(chǎn)權登記；另一種辦法就是成立專門的物業(yè)經(jīng)營公司經(jīng)營，或委托某一社會企業(yè)經(jīng)營，由其向市場招租并進行相應的管理，政府從租金收入中提取一定比例作為管理企業(yè)的管理費。這樣，可以讓沉淀下來的這部分物業(yè)發(fā)揮它的作用，既造福于民，政府也可以減輕負擔。
第8篇：物業(yè)建議意見范文
一、總體目標任務
以科學發(fā)展觀為指針，以增強農業(yè)公共服務能力為目標，在深化新型農技推廣體系和動物防疫規(guī)范化鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設的基礎上，按照政府主導、社會參與、整合資源的思路，進一步完善責任農技推廣體系、強化動植物防控體系、建立農產(chǎn)品質量安全監(jiān)管體系，明確和落實農技推廣、動植物疫病防控、農產(chǎn)品質量監(jiān)管隊伍和保障措施，建立健全責任和績效評價制度，構建農業(yè)“三位一體”公共服務體系，建成鎮(zhèn)農業(yè)公共服務中心、11個行政村的農業(yè)公共服務站、充分發(fā)揮社會化農業(yè)服務作用，為我鎮(zhèn)現(xiàn)代農業(yè)發(fā)展提供有力支撐。
二、實施內容
（一）建立“三位一體”的農業(yè)公共服務機構
1、建立鎮(zhèn)農業(yè)公共服務中心
鎮(zhèn)農業(yè)公共服務中心性質為全額撥款公益性事業(yè)單位，人員編制是在現(xiàn)有鎮(zhèn)在編在崗農技人員中整合而成。目前共有農業(yè)工作人員4人，其中專業(yè)技術人員2人。進一步明確農技推廣、植保植檢、畜牧獸醫(yī)監(jiān)管和動物檢疫防疫人員，同時配備1名農產(chǎn)品質量安全監(jiān)督員。
2、設立村級農業(yè)公共服務站和農業(yè)企業(yè)服務點
村農業(yè)公共服務站設站長1名，并配備村級農技推廣員、動植物疫情測報員、農產(chǎn)品質量安全員。根據(jù)村的規(guī)模和農業(yè)生產(chǎn)實際，村服務站人員可控制在2-3人。服務站站長原則上由村兩委會負責農業(yè)的領導擔任，農技員、測報員、安全員可在農民專業(yè)合作社及文書、大學生村官中選配，規(guī)模較小的行政村可以1人兼二職。
對具有一定規(guī)模的農業(yè)企業(yè)，也要設立相應的農業(yè)服務點，配備農產(chǎn)品質量安全員。
要充分發(fā)揮專業(yè)示范戶、農民專業(yè)合作社、農業(yè)企業(yè)等農業(yè)主體的技術優(yōu)勢和示范帶動作用，促進農業(yè)公共服務進村入戶。
（二）明確農業(yè)公共服務的具體職能
1、農技推廣職能：主要包括新技術、新機具的引進、試驗、示范和推廣，農民技術培訓，農業(yè)公共服務信息等。
2、動植物疫病防控職能：主要包括動物免疫、疫情報送、防疫智能化信息錄入、疫情處置，植物病蟲害及災情監(jiān)測、預防、防治和處置，檢疫性病蟲害普查、信息提供、疫情預防、疫情撲滅等。
3、農產(chǎn)品質量監(jiān)管職能：主要包括農產(chǎn)品質量安全監(jiān)測、農業(yè)投入品使用監(jiān)管、農業(yè)標準化生產(chǎn)技術推廣應用、生產(chǎn)檔案記載指導、農產(chǎn)品質量安全知識宣傳培訓等。
（三）落實農業(yè)公共服務機構工作職責
1、鎮(zhèn)農業(yè)公共服務中心工作職責
（1）負責本鎮(zhèn)內的農技推廣、動植物檢疫防疫、農產(chǎn)品質量監(jiān)管工作。
（2）指導村級農業(yè)公共服務站開展工作。
（3）制定鎮(zhèn)農業(yè)發(fā)展規(guī)劃。
（4）制定農林牧漁培訓計劃。
（5）簽訂工作責任書，履行責任農技員的“班主任”、“任課老師”職責。
（6）完成各項農業(yè)生產(chǎn)任務。
（7）為鎮(zhèn)黨委、政府做好農業(yè)發(fā)展、農業(yè)服務的參謀。
本鎮(zhèn)農業(yè)公共服務中心具體工作內容有農技、農機、畜牧、林特、水產(chǎn)、農產(chǎn)品質量監(jiān)管、農業(yè)統(tǒng)計、農企管理、農民信箱、農業(yè)保險等10項，服務中心每位工作人員要主管一項，兼管1-2項，做到每項工作有人管。為有利于開展工作，全鎮(zhèn)劃分為3個工作區(qū)域，落實3名責任農技員，主管一條重點線，分管一個工作片，對各片的線條農業(yè)工作實行綜合管理，當好各片業(yè)務指導的“任課老師”和包村服務，同時要做好10個以上重點戶、1家以上農民專業(yè)合作社的“班主任”工作。
2、村農業(yè)公共服務站工作職責
村農業(yè)服務站要協(xié)助鎮(zhèn)責任農技員和各區(qū)域工作片的“班主任”，做好本村范圍內農技指導、動植物防疫工作，對本村農產(chǎn)品的生產(chǎn)進行監(jiān)督和管理，引導農戶開展農業(yè)標準化生產(chǎn)。
3、農業(yè)企業(yè)服務點工作職責
農業(yè)企業(yè)服務點要承擔對周邊農戶的農技服務工作，建立本企業(yè)農產(chǎn)品質量監(jiān)管機制，落實1名農產(chǎn)品質量安全員，規(guī)模較大的農業(yè)龍頭企業(yè)必須設立農產(chǎn)品質量安全科。加強本企業(yè)農產(chǎn)品產(chǎn)地準出管理，配合農業(yè)行政主管部門做好農產(chǎn)品質量抽檢工作。
（四）建立考核制度
我鎮(zhèn)已完成了新型農技推廣體系建設和動物防疫規(guī)范化鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設，并已形成了一套較合理的考核機制。農業(yè)公共服務機構是在責任農技員制度上的完善，因此在考核內容上要突出“農技推廣、動植物疫病防控、農產(chǎn)品質量安全監(jiān)管”這三項主業(yè)，并適當考慮區(qū)域工作片的“班主任”和“任課老師”工作業(yè)績，對村級農業(yè)服務站要充分體現(xiàn)“政府買服務”政策的作用。
（五）提高人員素質
要加強知識更新，抓好培訓工作。對鎮(zhèn)服務中心農技人員，以參加縣級以上培訓為主。對村服務站和龍頭企業(yè)服務點人員，根據(jù)農時和上級統(tǒng)一部署，及時舉辦各類培訓班，不斷提高技術水平和服務水平。
（六）完善工作條件，提高公共服務能力
落實辦公地點。服務中心落實在現(xiàn)鎮(zhèn)畜牧獸醫(yī)站辦公處，建筑面積200平方米，辦公設施完備。同時，服務中心充分利用鎮(zhèn)成校教學設備和場地，作為鎮(zhèn)農業(yè)公共服務中心的培訓基地。服務中心實驗室通過現(xiàn)有資源整合，增添一些農藥速測、土壤檢測、普通臺式天平等必需儀器設備，開展普通的檢測工作。要進一步加強農業(yè)示范基地和科技示范戶建設，以創(chuàng)建省、市、縣現(xiàn)代農業(yè)示范園為動力，增加投入，加強服務，提高農業(yè)科技示范園和示范戶建設水平。
三、實施工作安排
完成時間：2010年12月10日
第一階段：準備階段（11月20日前）。認真學習縣政府《關于加強農業(yè)“三位一體”公共服務體系建設的實施意見》，領會精神實質，統(tǒng)一思想認識，研究工作部署，外出學習取經(jīng)，成立領導小組，以切實加強對公共服務體系建設的領導。
第9篇：物業(yè)建議意見范文
第二條本市行政區(qū)域內林業(yè)植物及其產(chǎn)品的檢疫活動，應當遵守本辦法。
第三條市園林綠化行政主管部門(以下簡稱市園林綠化部門)負責全市林業(yè)植物檢疫工作；各區(qū)(縣)林業(yè)行政部門負責本行政區(qū)域內的林業(yè)植物檢疫工作。市和區(qū)(縣)林業(yè)植物檢疫機構(以下簡稱林檢機構)，負責執(zhí)行林業(yè)植物檢疫任務。
本市農業(yè)、工商行政管理、交通運輸、郵政等有關部門和出入境檢驗檢疫機構根據(jù)職責分工，做好林業(yè)植物檢疫的相關工作。
第四條市和區(qū)(縣)林檢機構應當配備林業(yè)植物檢疫員(以下簡稱檢疫員)，根據(jù)需要建立檢疫檢驗實驗室，配備相應的檢疫工作設備和除害處理設施。
市園林綠化部門和區(qū)(縣)林業(yè)行政部門可以依法聘請兼職檢疫員協(xié)助林檢機構開展林業(yè)植物檢疫工作。
第五條檢疫員執(zhí)行檢疫任務時，可以進入林業(yè)植物及其產(chǎn)品的生產(chǎn)、經(jīng)營、存放等場所進行現(xiàn)場檢查、調查和檢疫工作，可以采集相關樣品，查閱、復制和拍攝與檢疫有關的資料，收集與檢疫有關的證據(jù)，調查了解相關情況。
檢疫員在執(zhí)行檢疫任務時，應當穿著檢疫制服，佩帶檢疫標志，出示執(zhí)法證件。有關單位和個人應當予以配合，不得阻礙檢疫員開展檢疫工作。
第六條檢疫機構應當對下列林業(yè)植物及其產(chǎn)品和可能被檢疫性、危險性林業(yè)有害生物污染的運載工具、存放場所實施檢疫：
(一)喬木、灌木、竹類、花卉等林業(yè)植物，及其種子、苗木和其他繁殖材料；
(二)木材、竹材、藤條、中藥材、果品、盆景和標本等木質成品或者半成品；
(三)用于承載、包裝、鋪墊、支撐、加固貨物的木質材料；
(四)國家和本市確定的其他應施檢疫的林業(yè)植物及其產(chǎn)品。
檢疫機構應當加強對調入本市的林業(yè)植物及其產(chǎn)品的復檢工作。
第七條林檢機構應當依據(jù)國務院有關部門公布的檢疫性、危險性林業(yè)有害生物名單和市園林綠化部門公布的補充檢疫性、危險性林業(yè)有害生物名單開展林業(yè)植物檢疫工作，檢查林業(yè)植物及其產(chǎn)品是否帶有林業(yè)有害生物。
第八條單位和個人發(fā)現(xiàn)林業(yè)有害生物的，應當立即向所在地林檢機構報告。接到報告的林檢機構應當迅速組織專業(yè)技術人員進行檢驗鑒定，確定是否屬于疫情。
屬于本市新發(fā)現(xiàn)的檢疫性、危險性林業(yè)有害生物的，林檢機構應當按規(guī)定向市園林綠化部門報告，并采取封鎖、撲滅或者控制措施。
第九條本市局部地區(qū)發(fā)生林業(yè)檢疫性有害生物的，應當按規(guī)定劃定疫區(qū)和保護區(qū)。疫區(qū)、保護區(qū)的劃定、變更和撤銷，由市園林綠化部門提出，報市人民政府批準，并報國務院林業(yè)主管部門備案。
市園林綠化部門和區(qū)(縣)林業(yè)行政部門應當制定并落實突發(fā)林業(yè)有害生物應急預案。
第十條市園林綠化部門應當加強林業(yè)有害生物調查工作，每年組織開展重點林業(yè)有害生物調查，按照國家規(guī)定組織開展普查。
市和區(qū)(縣)林檢機構應當建立林業(yè)植物檢疫檔案，編制檢疫性、危險性林業(yè)有害生物分布資料和封鎖、除治方案，并報上一級林檢機構備案。
第十一條林業(yè)植物種苗繁育基地、母樹林、花圃、果園的生產(chǎn)經(jīng)營者，應當在生產(chǎn)期間或者調運之前向當?shù)亓謾z機構申請產(chǎn)地檢疫。林檢機構應當加強對下列場所的植物檢疫工作：
(一)木材加工、貯存或者轉運場所；
(二)果品貯存、轉運場所；
(三)苗木、花卉集散地。對檢疫合格的，由檢疫員簽發(fā)《產(chǎn)地檢疫合格證》；對檢疫不合格的，簽發(fā)《檢疫處理通知單》。
第十二條調運林業(yè)植物種子、苗木和其他繁殖材料或者從發(fā)生疫情的地區(qū)調運應施檢疫的林業(yè)植物及其產(chǎn)品的，調運人應當按照下列規(guī)定辦理檢疫手續(xù)：
(一)擬調入本市的，應當事先向市林檢機構或者其委托的區(qū)(縣)林檢機構提出申請，由其向調出地林檢機構開具《森林植物檢疫要求書》；調運人取得調出地林檢機構簽發(fā)的《植物檢疫證書(出省)》后，方準調入。
(二)擬調出本市的，應當持調入地林檢機構出具的《森林植物檢疫要求書》向市林檢機構或者其委托的區(qū)(縣)林檢機構報檢；經(jīng)檢疫合格，取得《植物檢疫證書(出省)》后，方準調出。在本市跨區(qū)(縣)調運林業(yè)植物種子、苗木和其他繁殖材料的，應當憑《產(chǎn)地檢疫合格證》調運。
第十三條運輸、郵寄應施檢疫的林業(yè)植物及其產(chǎn)品時，應當憑《植物檢疫證書》辦理托運手續(xù)；其中，在本市跨區(qū)(縣)運輸、郵寄林業(yè)植物種子、苗木和其他繁殖材料的，應當憑《產(chǎn)地檢疫合格證》辦理托運手續(xù)。
托運物品有下列情形之一的，承運人不得辦理托運；發(fā)現(xiàn)相關物品的，應當及時通知當?shù)亓謾z機構，不得擅自承運：
(一)未按規(guī)定取得《植物檢疫證書》或者《產(chǎn)地檢疫合格證》的，或者所持證書超過有效期的；
(二)相關林業(yè)植物及其產(chǎn)品的種類、名稱或者數(shù)量與證書記載內容不符的。
第十四條使用單位應當對用于承載、包裝、鋪墊、支撐、加固貨物的木質材料進行妥善保管，發(fā)現(xiàn)可能帶有林業(yè)有害生物的，應當及時向當?shù)亓謾z機構報告，并采取控制措施，防止其擴散蔓延。
第十五條經(jīng)批準從境外引進林業(yè)植物種子、苗木和其他繁殖材料在本市種植的，引進單位或者個人應當取得出入境檢驗檢疫機構發(fā)放的準予入境證明，并按照市林檢機構的要求在指定時間、地點進行隔離試種。
引進單位或者個人應當自引進的林業(yè)植物種子、苗木和其他繁殖材料進入本市之日起7日內，告知市林檢機構。
市林檢機構應當與出入境檢驗檢疫機構加強聯(lián)系，及時互相通報經(jīng)批準從境外引進林業(yè)植物種子、苗木和其他繁殖材料在本市種植的情況和林業(yè)植物檢疫工作動態(tài)情況，共同做好引種后的監(jiān)督管理。
第十六條禁止在非疫情發(fā)生區(qū)使用或者飼養(yǎng)活體檢疫性、危險性林業(yè)有害生物。因教學、科研確需使用或者飼養(yǎng)活體檢疫性、危險性林業(yè)有害生物的單位，應當在使用或者飼養(yǎng)前，報市園林綠化部門，由其進行審批或者按照規(guī)定報國務院林業(yè)主管部門審批；經(jīng)批準后，方可開展教學、科研活動。
在非疫情發(fā)生區(qū)使用或者飼養(yǎng)活體檢疫性、危險性林業(yè)有害生物的，相關教學、科研單位應當制定并落實防治預案，防止檢疫性、危險性林業(yè)有害生物逃逸、擴散蔓延，并嚴格按照批準的試驗時間、試驗場所、試驗種類和數(shù)量開展教學、科研活動。
第十七條林檢機構檢查過程中發(fā)現(xiàn)林業(yè)植物或其產(chǎn)品、相關運載工具以及存放場所被檢疫性、危險性林業(yè)有害生物污染的，應當簽發(fā)《檢疫處理通知單》，責令并監(jiān)督當事人進行處理。
當事人應當按照《檢疫處理通知單》的要求在指定時間、指定地點進行除害處理；難以除害處理的，應當按照規(guī)定停止調運、改變用途或者就地銷毀。
第十八條本市實施林業(yè)植物檢疫行政許可不收費。開展林業(yè)植物檢疫方面的行政許可、檢疫執(zhí)法、疫情監(jiān)測調查、林業(yè)有害生物普查和疫情緊急除治等活動所需費用，納入同級財政預算。
第十九條市園林綠化部門應當將本市林業(yè)植物檢疫行政許可的申請條件和辦理情況、國家公布的林業(yè)植物檢疫疫情以及疫區(qū)劃定等情況及時向社會公開，便于公眾查詢和知曉。
第二十條市園林綠化部門和區(qū)(縣)林業(yè)行政部門及其林檢機構應當加強林業(yè)植物檢疫的宣傳工作，普及檢疫知識，提高全社會的生態(tài)環(huán)境保護意識。
第二十一條市園林綠化部門和區(qū)(縣)林業(yè)行政部門應當開展法律知識和專業(yè)技術培訓，提高檢疫人員的執(zhí)法能力和專業(yè)技術水平。
第二十二條違反本辦法第十一條第一款、第十二條、第十三條第一款規(guī)定，調運人有下列行為之一的，由林檢機構責令改正，可以并處500元以上2000元以下罰款：
(一)應施檢疫的林業(yè)植物及其產(chǎn)品未辦理《產(chǎn)地檢疫合格證》或者《植物檢疫證書》的；
(二)在報檢過程中不如實報檢，謊報或者瞞報林業(yè)植物及其產(chǎn)品種類、名稱、數(shù)量的；
(三)擅自開拆檢訖的林業(yè)植物及其產(chǎn)品封識、包裝，調換植物或其產(chǎn)品，或者擅自改變植物或其產(chǎn)品規(guī)定用途的；
(四)偽造、變造、買賣、轉讓、騙取林業(yè)植物檢疫單證、印章、標志、封識的。
承運人違反本辦法第十三條第二款規(guī)定，擅自承運不具有《植物檢疫證書》或者《產(chǎn)地檢疫合格證》的應施檢疫林業(yè)植物及其產(chǎn)品的、所持證件與承運貨物不相符或者所持證件超過有效期的，由林檢機構責令補檢，可以對相關承運人并處200元以上500元以下罰款。
第二十三條違反本辦法第十五條第一款規(guī)定，擅自從境外引種或者未按照檢疫要求隔離試種的，由市林檢機構責令改正，并處2000元罰款。
違反本辦法第十五條第二款規(guī)定，引進林業(yè)植物種子、苗木和其他繁殖材料后未及時告知的，由市林檢機構給予警告，可以并處1000元罰款。
第二十四條違反本辦法第十六條第一款規(guī)定，擅自在非疫情發(fā)生區(qū)進行活體檢疫性、危險性林業(yè)有害生物教學、科研的，由市林檢機構責令改正，并處1萬元罰款。
違反本辦法第十六條第二款規(guī)定，開展教學、科研活動時，未制定防治預案或者未按照批準的試驗時間、試驗場所、試驗種類和數(shù)量開展教學、科研活動的，由市林檢機構責令改正，可以并處5000元以上3萬元以下罰款；造成檢疫性、危險性林業(yè)有害生物逃逸、擴散蔓延的，處3萬元以上5萬元以下罰款。
