農村土地制度精選(九篇)
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第1篇：農村土地制度范文
關鍵詞:土地流轉制度;政策;承包;農村
中圖分類號:F321.1文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)15-0047-02
實行家庭聯產承包經營以來,各級黨委政府就高度重視農村土地的流轉,隨著國民經濟的發展,對土地流轉的需求越來越緊迫,各個規范性錯失也相繼出臺,2002年國家頒布了《中華人民共和國農村土地承包法》,其中專門對農村土地流轉做了規范。黨的十七屆三中全會也明確指出必須堅持土地流轉不得改變土地的所有權,不得改變土地的用途,不得損害承包方的利益。同時各級部門要規范農村的土地流轉制度,完善各項法律法規,加強土地流轉服務建設,促進土地的依法規范合理流轉。
一、農村土地流轉制度的含義和特征
中國《土地承包法》第32條規定,通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉。農村土地承包經營權流轉是指農村土地承包權的流轉,也就是指擁有農村土地承包經營權的農戶根據自己意愿將土地使用權或者經營權轉讓給其他農戶或經濟組織。中國土地承包經營權流轉具有以下特征:
第一,農村土地承包經營權流轉的主體是農村集體經濟組織成員。根據中國《土地承包法》規定,農村土地承包經營權流轉的主體是享有承包權的農戶,農戶是集體組織的成員,基于其成員權,每個農戶對集體所有的土地都享有承包經營權,同時農戶也可以依據自己的意愿對享有的承包經營權以轉包、互換、出租、轉讓或者其他方式進行流轉,任何組織和個人不得強迫或者阻礙。第二,農村土地承包經營權流轉的客體是農村土地承包權。承包經營權的流轉實際上是對農戶所擁有的使用權及其附屬的權利的處分,主要包含有兩種模式,一種是對承包合同的處分,另一種是轉包方在不改變與集體經濟組織的承包關系的基礎上,將與集體經濟組織簽訂的承包合同規定的土地使用權轉由第三人使用、控制。第三,土地流轉的目的是為了獲得更多的收益。允許土地承包經營權的合理流轉,有利于農業的產業化,提高農業生產效率,增加土地收益。
獲取更大的收益是農村土地流轉的本質特征,也是土地流轉的基本目標。在流轉的具體操作過程中,必須保證流轉主體和客體的基本性質,以實現土地流轉的真正意義[1]。
二、土地流轉所遵循的原則
農地的權屬及其優化配置,是農業發展進程中的基本問題。未來中國農業發展仍要繼續處理好農地權屬關系,在堅持家庭承包經營的基礎上,推進農業土地的合理流轉,進而實現農地資源的優化配置。在推進農村土地流轉進程中,要把握好一些基本原則。
第一,土地流轉必須堅持“農民自愿”的原則。這是中央關于推進農村土地流轉強調的基本精神。能否尊重農民的意愿,是能否順利推進土地流轉的關鍵。土地是農業中最基本的生產資料,是農民生產與生活賴以存在的基礎,要充分尊重農民的選擇,絕不可以用強制的辦法迫使農民離開土地。第二,土地流轉必須堅持“與農業勞動力轉移進程相適應”的原則。農業土地流轉主要受兩個方面因素制約,一是要有合理的農地流轉制度,二是要有農業剩余勞動力轉移的就業空間。在一定意義上說,即使具備了合理的農地流轉的制度,但沒有農業剩余勞動力轉移的空間,也無法完成土地的流轉;即使以強制方式實現了流轉,也會以農民流離失所和社會動蕩為代價。推進農村土地流轉,必須以農村剩余勞動力轉移為前提。離開土地的農民向城市轉移,不是以農民工身份的轉移,而是要實現由農民身份向市民身份的轉變。因此,土地流轉后農民向城市的轉移是建立在城鄉統籌發展基礎上的轉移。第三,土地流轉必須堅持“保護耕地”的原則。推進土地流轉的目的是要實現農業規模經營,提高農業效率,建設現代農業。因此,流轉出的土地必須保證其農業用途不變。中國是世界上人均耕地資源最少的國家之一,伴隨著工業化和城市化的進程,耕地數量不可逆轉地要發生減少的趨勢。如何控制中國耕地減少的趨勢,是保證未來中國糧食安全的一個重要政策命題。提高農產品供給總量,一是要保證農產品生產所需要的生產要素的有效供給,二是要依靠農業科技進步。由于土地在農業生產中不可替代的特征,使農業耕地成為農業生產中最為稀缺的要素,保護農業耕地資源是保證農產品供給能力最基本的條件。因此,必須保證在不改變耕地用途的前提下實現土地的流轉。第四,土地流轉必須堅持“家庭經營”的原則。現代農業發展的經驗證明,家庭經營與現代生產力的發展方向具有一致性,家庭經營更有利于適應農業勞動對象的生物學特點,更有利于降低勞動監督成本,調動勞動者積極性。土地流轉不是否定家庭經營,恰恰是要進一步鞏固家庭經營的地位,提高家庭經營的競爭力[2]。
三、影響中國土地流轉的因素分析
近年來隨著中國經濟的發展,土地規模化經營成為發展趨勢,但是中國土地流轉比例低,影響了土地的有效利用。土地流轉比例低是中國的國情所決定的,是工業優先發展,農村支持城市發展政策長期累積而形成的一個包含多方面因素的社會問題。
中國現行的農村土地所有權與使用權分離的產權結構對土地的流轉有非常明顯的影響。中國現行的土地使用權有承包期限的限制,這就導致農戶不能將土地作為財產看待,他們對土地缺乏長遠的收入預期,不敢在土地上投入大量資金。同時單個農戶沒有對土地的法定所有權,就容易形成地方基層干部以土地集體所有人代表的身份與企業合謀,喊著發展集體經濟的口號,違背農民真實意愿,強行流轉農戶土地,損害農戶利益。這些都嚴重影響了中國農村土地流轉市場的發展。
中國農村社會保障機制尚未形成,直接影響到中國土地的流轉。中國農村的社會保障機制的發展滯后,同時農村非農產業還不發達,大多數農民的非農收入比例低。對于絕大多數農民來講,現階段土地仍然是生活的基本保證。他們不愿把所承包耕地的經營使用權長期地轉讓出去,對其而言失去了承包地就意味著失去了重要的收入來源,同時也意味著失去了重要的生活保障。在土地的這種生存保障功能沒有改變之前,農民是很難割舍土地的,土地流轉就難以真正實現。
中國農村生產力發展水平制約了農村土地的流轉。現階段中國農民在農業生產中主要靠精耕細作和長久積累的經驗來提高農作物產量,農業機械化和農業科技普及率十分低,在現實生產力水平下,欲通過轉移土地形成較大范圍的集約化經營,以大幅度提高土地產出率和農業勞動生產率是不現實的。
中國農村土地流轉的配套服務機制不健全,直接影響到中國土地的流轉。中國現階段的土地流轉規范性文件缺乏,土地管理部門沒有規范的管理程序,土地的調整以行政調整為主要形成,沒有形成市場化。同時中國沒有形成專業的土地中介機構,土地的交易都是交易主體之間自發形成,造成了土地的交易成本和風險偏高 [3]。
從以上分析可以看出,在中國這樣一個經濟落后、人口眾多、土地資源十分緊缺的國家,既要堅持以農戶為單位的家庭經營,保持農村社會穩定,又要發展適度規模經營,追求規模效益;既要使一部分農民從土地中解脫出來,又要保證他們不能沒有生活保障,這是一項長期而艱苦的任務。現階段必須首先解決政府對土地流轉的不當干預和農戶的生活保障,這兩個對土地流轉影響最大的問題。同時堅持在平等協商、自愿、有償原則下,在避免出現耕地撂荒的前提下,在保證公有制的前提下,允許和鼓勵以農民為主體,自行進行探索、實踐土地流轉,國家只在宏觀上進行控制。
四、對農村土地流轉制度的評價
農村土地流轉制度,并沒有改變土地承包關系,既可以緩和人地矛盾,使部分農民從土地上轉移出來,還可以促進農業規模經營,是提高農業比較效益的一個好辦法。具體表現在:
第一,沒有改變現有土地承包關系。黨的十七屆三中全會的決定提出:賦予農民更加充分而有保障的土地承包經營權,現有土地承包關系要保持穩定并長久不變。今年中央1號文件也規定,農村土地流轉,不得改變土地集體所有性質,不得改變土地用途,不得損害農民土地承包權益。也就是說,農村土地流轉后,相當于“三權分離”:經營權歸屬受讓方,承包權還是歸承包農戶,所有權也還是屬于集體 [4]。流轉后的土地,仍然只能用于發展農業,不能用作房地產開發等其他用途;農民依法享有土地流轉權益,如租金、股份分紅等。這也體現了中央切實維護農民權益的宗旨。
第二,土地流轉可以催生現代農業。把大量農民從土地上解放出來,轉移到二、三產業,進而擴大農業生產經營規模。眾所周知,農業特別是種糧比較效益低,農民收入提高幅度小。表面的原因是,農產品價格不高;更深層次的原因卻是,農業的經營規模偏小。字很多地方,龐大的農民群體,人均耕地才很少,吃飽飯倒是沒問題,但要靠土地富起來,卻是不可能的。要解決比較效益低的問題,就要通過農村土地流轉,把大量農民從土地上解放出來,轉移到二、三產業,進而擴大農業生產經營規模。在耕地總量這個“分子”不變的情況下,大量減少種地農民,效益就會大幅度提高。
綜上所述,資本與土地的結合,將大大拓展農業的內涵和增值能力。只要我們準確理解和貫徹中央政策,規范推進農村土地流轉,尊重農民的首創精神,熱情支持土地流轉這一新生事物,完善管理、加強服務,規范土地承包經營權流轉,現代農業的美好圖景就一定會早日呈現在世人面前!
參考文獻:
[1]張曉山,李周,杜志雄,等.新農村建設研究報告[M].哈爾濱:黑龍江人民出版社,2007:282-283.
[2]周誠.周誠自選集[M].北京:中國人民大學出版社,2007:46-47.
第2篇：農村土地制度范文
對于當下農村土地問題，如今有兩種思路最有影響，我稱之為“積極思路”和“消極思路”。所謂“積極”“消極”并不含褒貶之意，只是就兩種土地制度改革的目標之樂觀與否而言。前者對中國農業的前景較有信心，認為土地制度演變的目的應當是優化土地資源配置，擴大農業經營規模，以提高生產效率，積極應對入世后國際市場競爭的挑戰。當然，要達到這一點又有兩種彼此相反的途徑：一是用行政權力集中土地，重試計劃經濟的“大生產”。但市場改革搞到現在，還持這類主張的人雖有卻肯定不多，因此可略而不提。“積極思路”如今主要表現為寄希望于要素市場的配置效果，當然，這種觀點并不否定家庭經營，但家庭農場也有個適宜規模問題。人們期望通過市場機制發展土地流轉，推動土地適度集中并逐步以經濟的農場淘汰“不經濟的”農業形式。
而“消極思路”對資源硬約束條件下我國農業的國際競爭力不抱希望，而更多地考慮防止農村危機。對持這種觀點的人來說，如果不控制市場的力量而聽任“土地兼并”的發展，將使農民失去“最后的保障”。于是他們主張把土地看成“社會保障”，而社會保障是不可能按市場原則辦的。結論自然是：地權不能“固化”，“三十年不變”或“增人不增地，減人不減地”行不通。土地應當成為人身所附著的“份地”，應定期重分，農民不能穩定占有，更不能贈送、交易、抵押或繼承。一句話，以要素市場方式配置土地行不通。
然而這里要問的是：它們在邏輯上真的成立嗎？在資源約束寬松的情況下土地市場化就可以意味著提高效率？在形勢嚴峻的情況下“土地福利化”就可以起到緩解社會危機的功效？
當前思考土地政策的出發點：
農民權利的保障
土地權是多層次的，到底哪些層次的權利應該歸農戶，哪些歸社區（集體），哪些歸國家，以中國之大，各地情況千差萬別，似不能一概而論。實際上，這些年來“全國統一的土地政策”在各地實行的差異就十分突出。在承包早期的20世紀80年代前半段，盡管當時各地政策多傾向于定期重分，但由于操作的困難事實上地權多數未變。
而上世紀90年代全國統一土地政策日益強調“幾十年不變”，可實際上許多地方的地權調整并未停止。
雖然總的來講我國人地關系緊張，土地日益成為最低生活保障手段而失去資本意義，但相對人少地多之區，社會保障已建立而不需以土地作為最后屏障之區也還是存在的。因此，地權政策中應當適當增加因地制宜的成分，給農民（而不是官員）以一定程度的民主創制權。
但不管怎樣創制，以下幾點是應當注意的：
一、當前地權政策的主導方向應當是切實保障農民（農戶）的地權（不一定是“所有權”，但至少是現行政策已允許給予的那些層次的權利）。
保障農民地權的意義何在呢？
首先，在當前條件下侵犯農民的公民權益往往是通過侵犯農民的合法土地權益表現出來的，因而保障農民地權不受侵犯是維護農民公民權的一個重要“底線”。在這個意義上，地權與其說是“最低福利保障”，不如說是“最低權利保障”。如果農民簽訂的承包合同可以被權勢者隨意撕毀，農民可以被隨意趕出他們享有合法權利的那塊土地，那么他們還有什么權利是不可侵犯的？我國目前推行的村民民主自治計劃的提法本身也表明了鄉村民主仍在建設之中，在這種情況下給農民的公民權設置一些保障的“底線”，劃定一些行政權力不宜進入的領域，是十分重要的。哪怕是以犧牲一部分“土地配置最優化”效益為代價（是否存在這一代價尚需證明）也是值得的、利大于弊的。而以所謂規模效益為理由來侵犯農民權利則必須避免。如果擴大干預農民地權確屬必要，也應當在公共權力運作機制改革后，在法治狀態下再來考慮這類問題。
其次，盡管保障農民地權未必會導致農地資源配置的優化，但它在經濟上仍然有正面作用。例如受保障的地權可以作為抵押，有利于建立農村信用體系，彌補如今日益突出的鄉村金融服務真空等等。
至于說到農地配置的優化，即適當集中土地進行規模經營的問題，在我國目前的條件下它的主要限制條件在于農民非農化就業前景，這一前景如果沒有很大的擴展，無論什么樣的規模經營都不可能有多少發展空間，不管是通過土地“私有化”以市場方式搞規模經營，還是通過“反私有化”以行政方式搞規模經營。而過去20年農民非農化的進程和如今我國農業人地關系的現狀都表明，這一前景在近期不可能有突破性的擴展，未來這種擴展的可能性則取決于農業、農村、農民以外的其他因素，因此把推動農業規模經營作為變革土地制度的目的，是不合適的。
二、以發展規模經營實現農業現代化的“積極目標”為前提來設計土地制度不現實，那么從建立社會保障防止社會危機的“消極目標”出發設計土地制度行不行呢？這后一思路就是所謂“土地福利化”。“土地福利化”的提法確有積極意義，因為它指出目前條件下我國多數農區農業經營的不經濟已使土地喪失了產生“農業利潤”的資本功能，而成為一種生存保障手段，而對于生存保障手段是不應征稅的，因此原來具有資產稅性質的土地稅（現行農業稅的主要形式）應當考慮取消。筆者同意這一說法。
但“土地作為生存保障手段”與把土地制度作為社會保障制度來設計絕不是一回事，而目前的“土地福利化”思路中的確包含了后一內容。例如，有人提出土地福利化意味著必須按“反私有化”的方向調整土地關系，因為“社會保障在任何國家都是不能私有化”的。因而農民的土地處置權應當弱化，如限制農民轉讓土地、取消“三十年不變”的承包權而改為更頻繁的按人口定期重分等等。我認為這種看法是不對的。盡管如前所述，我不認為“土地私有化”就是地權改革的方向，但這與“土地福利化”不應當有什么關系。
首先，“社會保障不能私有化”的說法似是而非。這里姑且不論傳統的福利國家理念受到的質疑和當代不少國家的“社會保障市場化”改革的是非，僅從傳統的社會保障概念而論，所謂“社會保障不能私有化”的含意顯然是指提供保障的義務不能“私有化”，而決不是指享受保障的權利不能私有化。道理很簡單：所謂社會保障，是指社會（以政府、社區、企業或其他社會組織形式為代表）承擔義務，向公民提供養老、醫療、失業等保障。對于被保障者而言，接受保障則是他的權利。盡管在許多情況下，被保障者可能也有部分義務（如在政府、企業、個人三方統籌的保障制度下必須交納的強制保險金），但這只能是提供保障的社會組織承擔義務的補充。如果提供保障的全部義務都只由被保障者自己承擔，社會組織不承擔義務而只對被保障者行使強制權力，這樣一種狀態就根本不能叫做社會保障。
而“土地福利化”正是這樣一種情況：它假定政府、社區、企業等等并不向農民提供什么，而是由農民耕作自己的份地來給自己提供“保障”，“社會”要做的只是行使權力禁止農民自由處置份地、削減農民持有份地的年限，強制農民承擔“保障”自己的義務。應當說，這種把“社會保障”不是看作政府的義務、公民的權利，而是看作政府的權力、公民的義務的顛倒看法不僅僅限于“土地福利化”問題，很多人對“義務教育”的理解也是如此：本來意義上的“義務教育”原是指國家承擔義務解決教育費用、公民享受免費教育的權利。但很多人卻把它理解為：政府有權強制公民出錢接受教育，卻并無義務提供足夠的教育經費，公民有義務接受教育，卻沒有享受免費教育的權利。以致一些傳媒常出現權力機關援引《義務教育法》迫使某公民出錢送子上學之類的“官逼民智”報道。當然，“官逼民智”未必不好，但它與“義務教育”并不是一回事，這正如“土地福利化”也許是有道理的，但它與“社會保障制度”并不是一回事一樣。所謂“社會保障不能私有化”實際上就是說政府不能把自己的義務推卸給農民（農戶），而“土地福利化”等于是政府讓農戶自己保障自己，亦即已經把保障義務“私有化”（而且是強制私有化）了，這種情況下還有什么“不能私有化”的問題存在？
保障不能僅靠土地
在社會無法承擔“社會保障”義務的情況下，農民依靠自己的土地維持生存是很自然的，問題是，這些土地真能提供“保障”嗎？
人們往往想當然地認為，農民流離失所、形成流民群都是因為沒有土地，有了土地就有了“保障”。上文已經指出這種看法純屬誤解。事實上，歷代的社會危機中常見的并不是很多農民無法獲得土地，而是相反的情景：沉重的負擔、惡劣的吏治以及種種天災人禍使農民有地不種、棄地而逃。所謂“福字從田”變成了“累字從田”、“受田者與田為仇”、“村野愚懦之民以有田為禍”、“至欲以地白付人而莫可推”、“地之價賤者畝不過一兩錢，其無價送人而不受者大半”。即使在民國年間，當時神州大地上遍及南北的逃荒者、流民中仍然是以有地農民為主的。據當時南京中央農業實驗所調查，1931－1933年間22個省的離村農戶中，無田產者僅占17％，其他佃農（自有部分土地的佃農）占35％，自耕農占29％，而地主也占到19％。所有這些人中有地5畝或更多的占到近五分之三，而有地百畝或更多的竟然也占到1．8％，而且一般說來，當時土地分散自耕農較多的華北農村農民流亡率明顯高于土地集中、租佃率更高的長江流域農村。在1925年，華北農村的農戶出走率達5．49％，而江浙皖等省只有3．85％；到了30年代初，甘、綏、察、陜四省農戶出走率達到10．5％、9．8％、8．2％、7．2％，而浙、贛、蘇、川四省只有6．7％、6．0％、4．3％、2．7％。事實上，今天的情況也大體類似：在東部富裕地區農民的社會保障在很大程度上不太依靠土地（土地在這里更多的是資本），而西部貧困地區土地也無法提供社會保障（土地在這里更多的成了負擔）。換言之，無論歷史還是現實，無論現實中的富裕地區還是貧困地區，“土地社會保障論”都是難以成立的。
第3篇：農村土地制度范文
論文關鍵詞 土地 農村土地 土地污染 法律制度
一、農村土地污染的概念
(一)土地土地是由地球陸地部分在一定高度和深度范圍內的巖石、礦藏、土壤、水文、大氣和植被等要素構成的自然結構總體。從法律的角度來看,我國還沒有以立法的形式對土地作出個明確的定義。就土地的生態價值和自然屬性,從有效的防治土地污染的目的出發,可以將土地的涵義界定為“土地是地球表面上由土壤、巖石、氣候、水文、地貌、植被等組成的自然綜合體,它包括人類過去和現在的活動結果。”土壤是由許多層厚度不同的礦物質成分所構成自然主體。土地的涵義與土壤的涵義不同,土地比土壤的范圍要廣,土壤只是土地的構成土地許多因素中的一種。
(二)農村土地污染農村土地污染,主要是指農村地區農業用地的污染。從目前農村地區土地污染的實際情況和大家所關注的農村土地污染情況來看。農村土地污染主要表現在水土流失、土地沙化、土地土壤重金屬污染化、土壤酸化與鹽堿化、工程荒漠化、濕地與優質土壤資源的減少等地退化問題。
二、我國農村土地污染的現狀
我國目前農村地區的土地污染相當嚴峻,土地污染面日益擴大,土地染物的種類多,而且污染的數量日漸增高,甚至有些地區還出現了新型的復合污染。如:鎘米問題、高濃度農藥污染蔬菜、地下水等。我國農村地區土地污染總體現狀是點面源污染并存、生活污染與工業污染層疊。農村土地污染有以下幾種:
(一)農業生產過程中的農藥、化肥、動物糞便、生活垃圾等污染在目前階段,我國農業生產過程中每年都施用大量農藥、化肥,其大部分都是沒有被植物所吸收,而是滲入到土地里。根據國務院發展研究中心的統計數據顯示,2007年我農藥使用量為162.3萬噸,為1990年使用量的2.2倍,化肥的施用量已達5107.8萬噸,是1990年施用量的兩倍;農用薄膜使用量大約193.75萬噸,是1990年的4.1倍。豍另外跟國家發改委統計,我國目前農田施用化肥量平均每公頃達360多公斤,分別是德國、美國的1.6倍和3.3倍,其中氮肥的利用率為25%-30%、磷肥利用率為10%-20%,比發達國家低20-30個百分點;平均每畝農田農藥量使用為150克左右,是歐盟國家的3倍,在農藥使用率上只有30%上下,相當于歐盟國家在農藥使用率上的一半。過量的施用農藥化肥,會直接導致農田土壤的養分失衡和土壤物理性質的劣化,同時也會對地下水自然造成連鎖污染。
在現階段農業生產生活過程中農用化學劑大量使用和有效的使用概率底下,使得農村地區的土地污染的范圍不斷擴大。這些污染物從單一的污染逐漸演變成點污染和面源污染相結合的新型復合污染。
(二)農村生活污水及生活垃圾對土地進行污染隨著人民生活水平的不斷提高,生活垃圾及生活污水逐年增加。我國農村地區由于基礎建設落后和環境保護設施的不到位,對生活垃圾的無害化處理簡單。農村農戶產生的生活垃圾隨意亂丟,使得農村地區的環境更加嚴重,從而出現了臟、亂、差現象。據統計,大約每年產生的1.2億噸的農村生活垃圾基本是全部露天堆放。生活垃圾是由可分解的有機物質、不可分解的物質構成,但是大部分生活垃圾的分解率底。污水灌溉也是農村土地污染的一種重要污染。合理使用生活廢水及工業廢水中含有的氮、磷、鉀等多種植物所需養分,對農業生產增產增收有一定的效果。但是這些廢水中同樣含有重金屬、氯化物等許多有毒物質,在沒有處理的情況下直接使用于農田灌溉中,致使基本農田喪失生產力,成為“毒土”。根據我國農業部2006年對全國污灌區調查統計,大約140萬km2的污水灌溉區中,遭受重金屬污染的土地面積占污水灌溉區總面積的64.8%,其中,嚴重污染的占8.4%,中度污染的占9.7%,輕度污染的占46.7%.這些污染對環境生態鏈上的人而言,構成了巨大的挑戰。
(三)城市的污染物向農村地區轉移除農村生產生活所導致的土地環境污染之外,城市污染物向農村地區轉移也是構成農村地區土地污染的一個重要原因。城市污染物向農村地區轉移的主要形式有兩個方面:第一,面污染物的企業轉向農村地區,隨著城市環境法律制度的建立健全以及國家對城市規劃設計要求等方面的因素,一些高污染企業紛紛轉移農村地區。這些企業大部分是一些生產設備簡陋,環境污染物處理能力低下,所產生的廢棄物、工業廢水、生產生活垃圾等對農村地區的土地加劇的污染。第二,生活垃圾等污染物由城市向農村地區轉移,隨著城市規劃建設及城市人口不斷增加,城市居民生活所帶來的垃圾數量不斷攀高,從而大部分城市生活垃圾沒有處理就直接運到城郊附近或農村地區,在某些靠近城市附近的農村地區大部分空置地自然就成了城市垃圾放置地,甚至一些耕地也成為污染物放置地。
(四)農村地區的工業化污染及城鎮化污染改革開放以來,農村地區經濟發展得到了很大的發展,鄉鎮企業在農村地區迅速的發展壯大。農村鄉鎮企業像雨后春筍一樣扒地而起,給農村經濟的發展注入了巨大的能量。但是同時也給農村地區造成了比較嚴重的環境污染,鄉鎮企業污染是農村土地污染源的主要之一。鄉鎮企業中的工業污染大量排放,遠遠超出農村現有環境生態的承受能力和分解能力。
工業生產后的廢渣占用土地,工業生產后廢水被迫灌溉當地農田,這都對我國的耕田造成嚴重的環境污染。這個工業污染物中含有鎘、砷、汞等有毒重金屬和石油類有機物污染,致使許多土地中的土壤基本喪失生產力,成為“毒土”。
三、完善我國農村土地污染防治法律制度的建議
(一)完善農村土地污染防治法律制度的必要性農村土地污染不僅制約著農村生態的發展,其農村污染物污染的土地所生產的農產品質量也受到污染的影響。這些農村土地生產的農產品,在國際交易市場中嚴重的阻礙著進出口貿易。土地污染的演變過程難以察覺卻,這些污染危害最終指向的是人。直接危害人體健康,特別是重金屬在蔬菜、糧食中的累積,將處于食物鏈頂端的人類置于危險位置。隨著農村地區經濟謀求快速發展,不合理的生產生活方式給農村地區的生態環境產生了較大的影響。農村土地中的污染物種類不斷增多,并且在新形勢環境下變化成新型的一種復合型污染物。甚至轉向立體農業污染,使得農村土地環境進一步加劇。目前我國在土地環境污染立法上,關于農村環境污染的法律法規比較少,在國家層面上沒有系統的污染控制法律法規,更沒有有效的預防和治理農村土地污染的環境法律制度。在這個方面法律制度的缺陷致使農村地區土地污染的程度進一步惡化,要想控制農村土地污染這個趨勢,保護現有的農村土地自然資源,維持農村土地生態環境,急需在法律制度及法律法規上建立健全。
(二)完善我國農村土地污染防治法律制度的建議1.加強農村土地污染防治專項性立法我國農村地區土地污染問題需要根本上解決,立法是根本。針對現在農村地區的環境現狀以及法律控制不力的情況下,必須要借助于系統的法律制度進行管理。我國現階段的土地污染防治法律制度與規范存在著很多缺陷與不足,不能與現有的情況相協調,必須加以修正和完善。
2.完善農村土地污染防治的執行與監管體制執法是依法保護生態環境的重要手段,而法律是否有效執行又依賴著完善的行政管理體制制度。目前我國針對農村土地環境污染問題的相關法律法規相當少,致使農村生態環境惡化,土地污染不斷加劇擴大。這些都與現今農村地區環境保護法律制度執行關系密切。諾要使我國農村地區土地污染防治得到行而有效的執行,必須規范好我國農村土地防治行政管理機制。我國目前的行政監管體制存在著多頭管理的混亂局面,出現“九龍治理”的局面,得不到有效的控制。目前我國農村地區應該明確行政管理機制中的職權和各自分工,才能夠在執法管理中有效的落實,才有效的保護好了農村土地生態環境的安全。
第4篇：農村土地制度范文
關鍵詞:農村土地整理 意義 制度保障
中圖分類號:D922.3文獻標識碼:A 文章編號:1007-3973 (2010) 03-112-01
眾所周知,我國幅員遼闊,土地資源豐裕,從總量上看,土地資源稱得上是大國,但是由于我國人口眾多,平均下來,人居占有的土地資源數量卻很少。尤其是隨著我國工業化、城鎮化的進程的加快,人地矛盾的突出,對土地的有效利用就頗為重要了。
土地整理是指按照農村土地利用規劃或城市規劃,采取行政、經濟、法律和工程技術手段,對土地利用狀況進行綜合整治、調整改造,以提高土地的出產率和利用率,改善生產、生活條件和生態環境的過程。一般來說,土地整理分為農村土地整理和城市土地整理,農村土地整理是指通過對田、水、路、林的綜合整治,增加有效耕地面積,提高耕地質量,改善農業和農村生產條件和生態環境的活動和過程。城市土地整理是指對根據城市規劃確定的目標和用途,采取各種手段,調整城市土地利用和社會經濟關系,提高土地配置和利用效率,改善城市生態環境,優化城市景觀設計,最終實現城市經濟、社會、生態可持續發展的活動和過程。本文采用狹義的土地整理概念,即主要探討農村的土地整理問題。
1我國農村土地整理的意義
1.1保護和改善生態環境的需要
土地整理過程中是對田、水、路、林的綜合整治過程,不單單針對土地,對于水流和山林等的整理也包括在內,這樣能夠使整理對象田、水、路、林互相促進,互有助益。比如退耕還林,可以有效控制水土流失,減少對優質土地的侵害。再比如對河流的有效治理可以完善農田的水利基礎設施等。對田、水、路、林的綜合整治的土地整理是保護和改善生態環境的有效措施。
1.2有利于解決糧食供給和糧食安全問題
我國人均土地占有量小,部分土地質量差,必須采取有效措施,提高土地的產出率和利用率。在農村進行確實有效的土體整理項目,可以補充因建設占用、農業結構調整、生態重建退耕和自然災害毀損等原因減少的農村耕地,解決國家糧食自給和糧食安全這個關系到國家長治久安的問題。
1.3改變土地利用的粗放型方式,推進農村和農業的現代化進程
我國農村土地利用大部分還保持著傳統的粗放型方式,土地地塊零碎,村落零散,這樣既不利于現代化的生產方式和生產工具的應用,也不能提高土地的產出率。據統計,我國大部分土地都屬于中低產田,有較大的提高潛力,但由于這種零散式、粗放型的土地利用方式,這些土地的潛力沒能夠很好的發揮出來,因此,要通過土地整理的方式,有效規劃、合理利用土地資源,實現對土地資源及其利用方式的再組織和再優化。對農村土地的集約化、規模化、產業化經營,可以增加農民收入,提高農民的生活水平,改善農村生活環境,并最終促進農村和農業的現代化進程。
2農村土地整理尚存在的問題
我國農村土地整理工作開展的時間不長,雖然取得了很多成績,但也確實存在著一些問題。首先,土地整理的公眾參與廣度和深度不夠。其次,農村土地整理項目的投資主體單一,資金缺乏。目前我國土地整理的資金來源主要是政府的投資,但是面對中國巨大的土地整理空間,單靠政府的投資是不夠的。最后,農村土地整理的法律制度還不夠完善。我國還沒有關于土地整理的單行法規,相關的法律法規對很多問題也沒有明確,使得土地整理的很多問題無法可依,權利得不到有效的保障,糾紛得不到及時解決。
3我國農村土地整理的制度保障
3.1多元的經濟支持制度
土地整理的投資主體主要包括政府、企業和個人三方。我國目前投資主體實際是政府為主,企業和個人投入不足,社會資金沒有得到吸納利用。從根本上阻礙了土地整理的進程。所以,必須尋求多元的經濟支持,充分利用社會資金,保障土地整理產業的長足發展。
3.2法律保障制度
規則之治是有效的治理方式,我國農村土地整理工作需要法律制度的保障。我們應該從立法、司法和法律監督等各個方面完善土地整理法律制度。首先應該有完備科學的法律體系,保證國家土地整理有法可依。 在憲法、法律、法規和規章的各個層面保證土地整理工作的有效實施。其次,土地整理過程中發生的涉法問題應該得到有效解決。最后,應該建立高效的監督機制,切實落實好土地整理的法律保障問題。在農村土地整理過程中,公眾參與、土地整理規劃、權屬調整和評價都需要基本法律制度的保障,應該在土地整理的實踐中,不斷完善和修改相關法律制度,為我國農村土地整理工作保駕護航。
3.3政府推進與公共參與制度的結合
在國外,開展土地整理工作比較早并比較成功的國家,如德國、荷蘭、加拿大和俄羅斯等國,都非常注重土地整理過程中公眾的參與。尤其是德國,土地整理的具體執行單位為參加者聯合會。并且公眾參與貫穿土地整理活動的全過程,在土地整理過程中產生的任何一個重要決定,比如土地整理立項決定、土地估價、土地整理方案等,都要征求參加者和相關部門的意見。另外,聯邦德國土地整理法明確規定了公眾參與土地整理的組織設置、參與規模、形式、步驟等。我們應該借鑒國外比較成功的經驗,結合我國實際情況,走政府推進與公眾參與相結合的農村土地整理之路。
第5篇：農村土地制度范文
我國現行的土地產權制度是改革開放以后確立的，在這一制度的規定下土地歸集體所有，農民具有對土地的長期使用權，在土地分配上堅持按勞分配的原則。這一制度在實際的生產過程中將集體利益與家庭利益有機的結合，既維護了集體與個人的權益，又調動了農民進行農業生產的積極性，在一定程度上促進了農業經濟的發展。將集體與家庭相結合。但是隨著時代的發展進步，家庭聯產承包制由包干到戶及兩種基本模式歷經多地試點摸索演進為的現行的股份合作制。股份合作制不僅能夠使農民增收，且在維護農村社會穩定方面具有很大的優勢。同時股份合作制在解決當前農村集體經濟產權不清的問題方面效果明顯。在農村實行股份合作制不僅是經濟取向的要求，同時也是政治取向的要求。農村股份合作制的“股份”最大的優勢在于對農民個人財產權利的明確；相應的，農村股份合作制的“合作”就是對生產資料歸屬權的明確。農村股份合作制同集體經濟一樣，在生產資料的所有權上面，體現出了很大的公有制性質，這與我國社會主義國家的國體相統一。
2我國農村土地產權制度的探索及存在的問題
2.1農村土地產權制度的探索
鑒于新時期我國農業社會發展的需要，我國多地農村對土地產權制度的改革進行了探索和創新，較為成功的主要有武漢地區的武漢模式、益陽地區的益陽草尾模式和山東、安徽等地實行的土地托管模式。武漢模式。湖北省最早在武漢市蔡甸區的齊聯村開始了對農村地區集體資產所有權制度的探索，在這一創新模式中由當地政府對已經明確產權的土地資源進行登記，再通過科學的方式對企業和農民手中的土地資源進行整合，然后將土地進行公開的公共交易。同時在交易過程中企業和農民還可以通過資源入股等方式在各種金融市場上進行融資，將土地資源資本化，徹底轉變農民無產者的身份；益陽草尾模式。益陽市在草尾鎮進行的“土地信托流轉”模式的探索是在2009年開始的，到如今已經取得了非凡的成就。該模式通過“政府信托”的手段將存在于農戶手中的較為分散的土地集中起來，以合同流轉的形式再次分散到企業和能夠承擔大型生產的農戶手中，進而實現農業的集中生產。在這種模式的作用下，政府不再只是農業生產的管理者，還成為了土地流轉的中間人，在一定程度上強化了對土地的管理，解決了傳統的土地流轉所具有的協議松散和農戶違約頻繁的弊端，促進了農村經濟的發展；土地托管模式。土地托管模式是我國山東、安徽等地的農業區經過長時間的探索而得出的適合當地農業發展的新模式，該模式重新提出了合作社的方式，利用合作社對農民的糧田進行管理，在不改變農民對土地所具有的使用權的情況下，運用農民對土地的購買能力使農民在合作社中購買服務，逐漸的將農業經濟向著規模經濟過渡，進而實現農業增收，提高農民生活水平。
2.2農村土地產權制度改革存在的問題
2.2.1我國現行的土地產權制度存在缺陷當前我國實行的土地產權制度是，雖然在制度制定的初期對我國農村經濟的發展起到了巨大的推動作用，但是隨著時代的發展，已經無法滿足現階段我國農村經濟發展的需要，甚至導致土地產權的主體虛置，也對土地的承包經營權、處置權和收益權造成了一定的不良影響，嚴重傷害農民生產積極性，制約農村經濟發展。同時由于該產權制度沒有明確產權關系，致使農民的利益因沒有相應的制度的保護而常常受到社會其他層面的侵犯，以至于土地流轉難以真正的實行，最終導致城鄉差距進一步擴大。近年來，隨著經濟發展、社會公共設施建設不斷增加，對農業用地占用和破壞現象屢禁不止，而由此引發的農民群體上訪事件逐年增加，已經對社會的穩定造成一定影響，開始受到國家和社會的重視。
2.2.2城鄉土地制度的二元制限制了農業增收我國城鄉土地制度因地域和經濟發展水平的限制存在著明顯的差異，但是這種差異隨著農村地區經濟的不斷發展已經開始對農民的財產性收入產生限制。在市場經濟體制的作用下，城市土地實行的是市場經濟體制，國家允許對土地進行自由的交易。但是對農村而言，由于農村實行的是，農民只享有土地的使用權，致使農村土地得不到自由流通，農村土地資源無法轉變為財產，對農民的財產性收入的提高造成一定的限制。調查顯示農村土地被征用后獲得的補償只為政府對土地進行招標掛賣后獲得的收入的5%左右，對農民的權益造成了嚴重損害。
3湖南省農村土地產權制度改革的探討
鑒于十八屆三中全中提出的關于農村綜合改革的若干意見，2014年11月5日，湖南省委書記徐守盛在其發表的《在現代農業建設上尋求新突破》中指出，當前湖南省對農村的改革已經進入到新的發展階段，全省各個農業區要借助于對土地承包經營權進行試點登記的手段，逐步完善土地二輪承包和流轉等相關政策，進一步加強對農村土地承包的管理。同時他還在文件中對當前湖南省土地產權制度改革的發展狀況進行了簡要介紹。當前湖南省對土地流轉體制的建設愈加完善，絕大多數的縣市已經建立了較為科學的土地流轉平臺，并且在1000多個農業鄉（鎮）中成立了相應的為農進行土地流轉服務的土地流轉中心。特別強調的是在2013年，湖南省農村地區土地流轉的面積已經高達1300多畝，土地集中率將要達到30%。到現在，湖南省在農村地區已經開辟了眾多的農民合作社和家庭農場，極大地改變了當地農村地區農業經營的方式，在一定程度上使湖南省農業經濟與國際接軌，加快了湖南農業經濟發展的國際化進程。此外，湖南省還下發了《關于開展農村集體產權制度改革試點工作的通知》，以國家調控的手段對制度改革的試點地區加以確定：長沙縣果園鎮雙河村、武岡市水西門辦事處富田村、常德市武陵區東郊鄉三閭港社區、資興市東坪鄉大水口村、雙峰縣永豐鎮城中社區共5個村社作為試點村。這一制度改革的試點在不改變傳統的的基礎上，從統籌城鄉經濟協調發展的角度樹立了在農村全面建設小康社會的目標。這一改革的具體實踐為了達到正確梳理農村集體經濟體系下分配關系的目的，將保護農村集體經濟中相關成員的合法權益作為實踐和核心內容，又根據農村集體經濟的相關管理和運行機制的創新點對改革實踐的發展方向加以明確，最終通過股份合作的手段來真正的在試點地區開展改革試點工作，逐步建立起符合社會主義現代化建設需要的科學合理的農村集體產權制度，促進湖南省城鄉經濟的均衡發展，實現共同富裕。為了進一步加快湖南省農村土地流轉的進度，促進該省農業生產向著規模化、產業化的經營方式發展，逐步實現城鄉共同富裕，該省對農村土地產權制度的改革可以從以下三個方面著手：
3.1要重視農村土地確權登記問題，做好頒證工作
為了使相關改革在相對穩定的環境下執行，湖南省可以利用5年的時間為農民登記和頒發新的土地承包經營權相關證書，避免出現農民承包的土地面積不均、四至不清的不良現象；做好林權辦證的掃尾工作；全面開展對歸于集體所有的建設用地使用權的登記工作；對農村土地承包經營權的相關物權進行重點保護，為制度改革的實踐創作良好的條件。
3.2對農村的土地流轉模式進行革新
積極的對土地流轉模式進行探索，對其他地區已經成功探索出的相關模式進行實踐，逐步探索出符合當地農村實際情況的產權制度；由政府對相關實踐進行引導，鼓勵企業和農民對各類土地流轉模式進行嘗試；適當的增加農民的財產性收入；因地制宜，借鑒全國各地試點案例，根據我省各地區經濟發展水平的差異性，確認相應的改革重點，鼓勵各地探索具有區域特色的改革模式。
3.3完善農村土地流轉保障體系
3.3.1為農村土地流轉建設相應的信息服務平臺政府應該加強對農村地區土地流轉的重視，為其建設一個可以關聯市縣、鄉（鎮）和村級服務人員的具有層次性的服務體系，使其在能夠為企業和農民土地流轉的相關信息、政策的同時，也能對大型土地流轉活動進行協調和評估，促進土地流轉健康有序的發展。
3.3.2加強農村金融支持為農村經濟的發展建設符合農村實際需要的農商銀行，逐步組建村鎮銀行，切實提高金融機構對農村地區的放貸能力，為促進農村的發展建設相應的資金互助組織，并對農村地區原有的小額貸款業務進行規范。探索和擴大有效抵押物的品種，實行動產抵押、權益抵押等多種擔保形式，開展和完善林權、土地承包經營權、農民住房財產權“三權”抵押等項目，特別是在“三權”抵押承貸的工作中要切實理順各職能部門的協調配合關系，健全金融機構投貸程序，開通綠色通道，鼓勵農民創業。
第6篇：農村土地制度范文
在這樣一種土地使用權流轉制度之下，農村的集體土地不斷被轉變為國有土地，尤其在城市化的背景之下，農村的土地資源被不斷地轉入城市地產市場，農民一定程度上成為了城市化及土地使用權流轉中的犧牲者。因此，完善農村土地使用權流轉制度對于內蒙古城市化的發展有著重要的意義。
一、充分應用經濟自治權，建立、完善農村土地使用權流轉市場
民族自治機關應該在尊重法律的基礎之上，充分應運經濟自治權，建立起完善的農地使用權流轉市場。必須堅持“自愿、有償、依法、規范”的流轉原則，形成多種形式的土地流轉方式，保證農戶在承包期內可依法、自愿、有償流轉土地承包經營權，完善流轉辦法，逐步發展適度規模經營。允許農民采取多種流轉方式：轉包、出租、互換、轉讓、入股、合作等方式，讓渡土地部分使用權，強調農地流轉的主體是農戶而非集體組織的觀念。只要是在法律允許的范圍內，農戶就有獨立決定是否流轉、選擇何種方式、以何種價格以及向誰流轉的權力，任何人都無權干涉。建立起完善的農村土地使用權流轉市場，不僅可以使市場這只“無形的手”合理配置土地資源，同時可以使農民真正參與到土地使用權流轉之中，可以獲得轉讓土地的真實價值而非僅有的補償費用，也可以從根本上杜絕現在大量存在的土地粗放經營或拋荒的現象，使土地資源得到有效利用。而且建立完善的農村土地使用權流轉市場也可以使農民與土地使用權的關系不再凝固化，對城市化進程也將起到巨大的推動作用。
當面對真正以“公共利益”為目的的政府征地行為時，在合理、完善的農村土地使用權流轉制度下農民仍然是其中的參與者，政府征地的補償必須是土地的市場價格，而且征用土地的后期收益也應有相當部分以稅收或補貼等形式反饋于農民身上。這點可以借鑒國外的經驗，如日本是土地私有制國家，綜觀日本土地征用制度，可以總結為以下特點：第一，日本為公共事業需要而征用土地時，必須經過管理部門審批，必須符合《土地征用法》，以確保土地的合理利用。第二，征用土地的價格是土地的經濟價值，即市場價格。第三，除了支付土地的市場價格外，另外對一些直接或間接損失也必須進行賠償。再如美國的土地征用制度有以下幾個特點：1、作為土地資源較充足的國家，仍采取種種手段限制農地向非農地轉化，這與他們對土地資源的珍惜是分不開的；2、美國一向認為私人財產神圣不可侵犯，所以一旦私人土地所有權在某種范圍內受到限制時，被限制人就能從稅收等許多方面享受著優惠，以至達到補償的目的。因此，在土地使用權流轉過程中時，尤其在政府征用土地的過程中，應該首先明確用地的目的是為公共利益服務的，其范圍應該局限在基礎設施、政府機關用地及為公益事業的公共用地之上。而且征地補償必須遵循市場原則，政府在用地過程中要兼顧國家、集體、個人的利益，并且能夠在政府征用土地之前、征用土地使用中及征用土地的最終使用上做到公開。
二、積極盤活存量集體用地，使農民的土地使用權同市場結合
集體土地使用權可以分為農地使用權和建設用地使用權，在保護農耕地的基礎上，應該允許集體土地所有人將土地使用權以租賃、作價入股、聯營等有償方式處置后進行流轉。對于集體土地使用權的非法流轉以及在流轉中出現的非法行為，應該明確法律責任和查處辦法。如對違反“一戶一宅”制有多處宅基地的農戶，多出的宅基地要沒收非法轉讓時的非法所得，并依法收回土地使用權歸集體所有；對少批多占但未超過當地定額指標的宅基地，可按規定對建房后占的面積收取稅費，補辦用地手續。積極盤活存量集體用地要大力發展非農產業。土地流轉既要有利于農村發展規模經營，又要使從土地中游離出來的農戶能夠在二、三產業中得到較充分的就業機會，獲得穩定的收入。積極探索建立農地承包權抵押市場，探索通過招標、拍賣、公開協商等方式，獲得發展資金。加強農村市場體系建設，制定市場運行規則，保證土地流轉市場的健康有序發展。要建立土地流轉的價格評估體系和土地流轉的中介市場，培育農地流轉中介組織，使之在農地流轉的供需之間起媒介和橋梁作用。土地流轉涉及土地所有者、土地經營者、中介組織等多方面的利益，必須按照規范的操作程序進行。土地流轉關系確立后，流轉雙方要簽訂流轉合同，明確流轉的形式、數量、年限、條件及雙方的權利、責任和義務等。要全面建立農村土地流轉登記制度，使流轉管理工作正常化、規范化。
三、樹立正確的城市化發展方向
“城中村”改造是城市化進程中必然面臨的難題，“城中村”改造也是城市化進程中必需解決的課題，因為“城中村”的改造是實現城市社會結構和社會管理現代化的需要，是改善城市環境和社會治安的需要，是盤活城市資產，提高城市土地利用效率，使城市資產升值的需要。但是“城中村”改造絕不僅僅是為了盤活城市資產，提升土地價值，創造地產市場需求群體，增加政府財政需要而進行的，“城市化”進程也絕不僅僅是“城中村”的改造。土地集體所有制、宅基地政策是形成“城中村”的重要制度條件，土地集體所有和宅基地政策，把村民捆在一起，形成了一個基于土地的利益共同體，難以分化瓦解，在進行“城中村”改造的過程中，必須充分尊重農民的權利，切實保障農民的利益。要使農民對土地的權利在土地流轉過程中得到充分體現。“城市化”的進程，“城中村”的改造根本是為了縮小城鄉差距，改善廣大農民的生存環境，而不是再去創造一個弱勢群體的行為。
第7篇：農村土地制度范文
關鍵詞:農村土地 征收 補償 制度完善
DOI:10.3969/j.issn.1672-8289.2010.10.068
一.土地征收補償的基本概況
土地,是人類賴以生存和社會經濟活動極其重要的自然資源,具有稀缺性、不可再生性和不可移動性。我國有近8 億農民在土地上生息、勞作,土地是他們的 “命根子”。由于城市化進程的加快和社會經濟飛速發展的需要,土地征收的范圍逐漸擴大到農村,為了保障被征地農民在征地過程中的合法權益和解決農民失地后的長期生存問題,國家建立了農村土地征收補償制度。但《土地管理法》、《土地管理實施條例》及相關法律法規對補償標準、補償方式、補償救濟程序的規定存在諸多不足,導致實踐中引發大量土地征收補償爭議,影響社會穩定。從農民自身來講,并不希望把土地拿出去,但從經濟發展來講,又需要征地,征地本身又是一個強制行為,農民不得不服從,這是一對矛盾。因此,解決好我國農村土地的征收補償問題顯得非常重要和迫切。
我國土地征收補償制度總體來說是不斷地進步和合理,比如補償標準逐提高;審批權力不斷上收,基層政府的審批權限越來越小;土地征收補償程序趨于規范和細化;被征地農民的安置辦法也越來越靈活多樣;土地征收補償的法律依據也不斷得到修改,以適應新的時代背景和經濟發展形勢。特別是在04年的憲法修正案中明確了土地征收和征用的補償條款,為土地征收補制度提供了堅實的憲法依據。
土地問題不僅僅是農民的命脈,也是整個國家的命脈,解決好土地問題,不僅能確保農民合法權益,保持農村和社會穩定,而且使國家征地工作走向市場化、法制化的軌道。有利于社會主義和諧社會的建設。
(一)土地征收與征用
1.土地征收的含義及特征
土地征收是指國家為了公共利益的需要,以補償為前提,強制取得其他民事主體土地所有權的行為。其法律后果是土地所有權在國家和集體之間發生變動。從來沒有哪個制度否認過憲法的征收權,重要的是對征收的法律限制。其法律特征在于:(1)土地征收是強制剝奪集體土地所有權的行為,是物權變動的一種極為特殊的情形。(2)征收主體一方是政府,且政府以行政命令方式從農民集體手中取得土地所有權,集體必須服從,沒有任何選擇的余地。(3)土地征收的目的只能是為了發展公共利益,絕對禁止任何商業目的的征收,且必須對被征收人以公平合理的補償。
2.土地征收與征用的區別
《物權法》第44條中規定了有關征用的概念,即:“因搶險、救災等緊急需要,依照法律規定的權限和程序可以征用單位、個人的不動產或者動產。被征用的不動產或者動產使用后,應當返還被征用人。單位、個人的不動產或者動產被征用或者征用后毀損、滅失的,應當給予補償。”由此可以看出土地征收與土地征用既有共同之處,又有不同之處。二者的共同之處在于都是以共利益為目的,運用國家強制力,經過法定的程序,并依法給予補償。土地征收、土地征用雖然都是國家為建設需要征用土地的方法,但它們是有區別的,主要表現在以下幾個方面:
第一,二者的行為效果不同。土地征收是土地所有權的改變,土地所有權由集體所有轉變為國家所有。土地征用由于使用后應當返還給被征用人,因此是土地使用權的改變,而土地的所有權性質不發生改變。這是兩者最主要的區別。
第二,二者所征收的對象也有所差別。我國土地的所有制形式只有國家所有和集體所有兩種形式,土地征收的對象為農村集體土地。土地征用的對象既可以是農村集體土地也可以是城市國有土地。
第三,二者行為的依據不同。土地征收的依據和程序必須由法律規定,這是我國《立法法》第八條第六項所要求的,即“下列事項只能制定法律:……(六)非國有財產的征收。”土地征用的依據除了法律之外,還可以是法規。這是因土地征用一般具有暫時性、緊急性,而且強制取得的只是使用權,所以其嚴格度要低于土地征收。
第四,從二者的適用條件看,土地征用一般適用于緊急狀態下對土地的臨時征用。而土地征收則不同,為了公共利益的需要,即使不存在緊急狀態,也可實施土地征收。
二.農村土地征收補償現狀及問題
(一)農村土地征收補償的范圍及存在的問題
我國以法律的形式確定了農村土地征收補償制度,在一定程度上保護了農民的合法權益,然而,征收補償制度也存在諸多問題和缺陷。
1.農村土地征收的補償范圍
《土地管理法》第47條規定的補償范圍和標準是:“征收耕地的補償費用包括土地補償費,安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費,為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。征收耕地的安置補助費,按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數,按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準,為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是,每公頃被征收耕地的安置補助費,最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍。”
2.農村土地征收補償范圍存在的問題
根據《土地管理法》的有關規定可以看出,現行的征地補償范圍只是對征地造成的直接損失進行補償,而對因征地形成的殘地損失及土地使用價值的下降等間接損失并未提及,事實上,這些損失是必然會發生的,如果不在補償范圍之內必將損害農民的合法權益。
(二)農村土地征收的補償方式及問題
1.農村土地征收的補償方式
早期征收土地補償機制主要采取的是“貨幣補償加安置”的補償形式,即以土地補償費、地上附著物和青苗的補償費作為經濟補償部分,在一定程度上彌補了農民經濟損失后,由征收土地使用者根據征地項目的需要為失地農民進行就業安置。但是,隨著城市建設速度加快、征地數量增加以及征地用途和就業市場的變化,“誰征地、誰安置”的原則已經難以執行,各地開始探索新的安置模式。20世紀90年代以后,各地普遍采取征地時一次性地支付補償金,讓被征地農民自謀職業的安置模式。從此以后,征收土地補償機制就演化為“一次性給付貨幣補償”的單純經濟補償形式。
2.農村土地征收的補償方式存在的問題
補償方式單一。目前的補償以一次性貨幣補償為主,一次性補償只能解決農民暫時的生存問題,而農民失去了土地,就失去了長期生活的保障,生存將會受到極大的威脅。采取此種簡單的補償方式只能暫時解決農民生活上的問題,由于缺乏就業安置引導,無法為社會主義市場經濟條件下失地失業的農民提供長久的保障。
(三)農村土地征收補償程序及問題
1。農村土地征收的補償程序
《土地管理法實施條例》第二十五條規定:“征地補償、安置方案報市、縣人民政府批準后,由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。對補償標準有爭議的,由縣級以上地方人民政府協調;協調不成的,由批準征用土地的人民政府裁決。征地補償、安置爭議不影響征用土地方案的實施。”
2.農村土地征收的補償程序中存在的問題
從現行的土地征收補償程序來看,有些程序制度仍存在缺陷,影響了土地征收的順利實施。(1)征收補償程序可操作性不強。我國有關土地征收程序的規定對于一些重要事項未予以明確。例如,征收行為何時發生效力,是批準征收決定作出后、還是支付補償安置費用后;被征收的土地所有權何時發生轉移;《土地管理法實施條例》第 25條規定:“征地的各項費用應當自征地補償、安置方案批準之日起 3個月內全部支付,”但在實踐中,征地補償費的發放顯得很隨意,基本都是滯后,對于未按期支付補償安置費用的,征收決定是否依然有效等。(2)補償程序不公正,缺乏聽證。法律規定征地補償方案由市、縣人民政府土地行政主管部門會同有關部門制定,補償方案制定后才公告告知農民。而由于補償安置標準早在批準征收補償方案時已確定,雖然規定要聽取意見,但被征地人只能就獲得補償的面積等提出異議,對補償安置標準無權提出任何意見,補償過程缺乏農民實際參與聽證的程序保障。(3)補償糾紛發生后,救濟程序缺失。對于補償決定,《土地管理法實施條例》中規定將裁決權交由政府行使,缺乏中立性,更重要的是對補償決定或者補償裁決決定不服能否申請復議或提訟等問題也未作規定。
三.完善農村土地征收補償制度的對策
(一)完善農村土地征收補償制度的可行性與必要性
1 完善農村土地征收補償制度的可行性
我國的土地征收補償制度形成以來已有幾十年的發展歷程了,尤其是現行的補償制度是形成于計劃經濟時期,隨著社會、經濟的發展現行的補償制度越來越不適應時展的要求,對此制度進行修改和完善已經到了非常迫切的時期,現在從制度方面、思想觀念和執法環境等各個方面來看都是完善農村土地征收補償制度的時候了。
2 完善農村土地征收補償制度的必要性
土地征收中存在的種種問題,不僅犧牲了農民的當前利益,而且還損害著農民的長遠生計。大多農民文化程度不高、缺乏勞動技能,打工沒人要,創業沒本錢,最后導致生活無保障。而農業的發展會影響到工業的發展,農村的現代化又會影響到城市的現代化。故此,完善土地征收補償制度對于整個社會的發展是非常有必要的
(二)如何完善農村土地征收補償制度
1.豐富補償制度補償方式
關于補償方式,我國社會各界要求改革的呼聲很高。有學者針對我國一次性貨幣補償的缺點,提出留地安置、工作安置等多種形式的復合安置。也有學者借鑒東南沿海征地補償中采用政府、集體與個人共同繳納保險費的辦法,將失地農民納入社會保障體系中的成功經驗,提出我國應當重視社會保障的安置方式。
(1)采取留地安置方式。即征地過程中,在規劃確定的建設用地范圍內安排一定面積的建設用地給農村集體經濟組織和農民興辦企業、從事經營活動。農民可以通過在此土地上發展二、三產業來壯大集體經濟,解決部分農民的就業問題。同時政府應在在政策、資金、工商、稅務等方面提供必要的優惠和支持。
(2)采用工作安置方式。即由政府或用地單位對于被征地農民有計劃地安排其就業。這種主要適用于企業因生產需要建設用地的情況,如建設大型工業項目需要征收農地,而項目建設過程和建成后會需要大量工人,這種情況下,可以在對失地農民進行必要培訓和考核,錄用其為企業的員工,享受與正式員工同等的待遇。
(3)采用社會保障安置方式。即在農地被征收后,政府不再向農民支付全額補償費用,而是將部分補償費用用來為農民繳納一定年限的社會保險費用。由勞動保障部門與農民簽訂合同,對符合條件的人員建立社會保險個人賬戶,到一定的年齡后,定月發放養老金。目前,社會保障安置日漸受到重視。2007年10月1日開始實施的《物權法》第42條明確規定,征收集體所有的土地,要安排被征地農民的社會保障費用,相比《土地管理法》來說,是一個可喜的進步。今后應將確保社保資金足額到位和規范社保資金的管理作為社會保障安置方式工作的重中之重。
2.在政府部門建立專門的土地補償裁決機構
征地補償爭議裁決案件的專業性極強,需要由土地法律方面的專家來做這項工作,然而由于土地行政主管部門各處室業務工作的龐雜性和專業人員的缺乏,再加上隨著征地爭議裁決制度的不斷完善,各類裁決事件件將逐漸增加,原有的各部門無法完成日益增加的裁決任務。因此,必須設立專門的征地爭議裁決部門,配備充足的高素質專業人員,才能與目前征地爭議裁決制度的不斷完善相適應。
3.建立完整的補償程序及司法救濟程序
“程序是法律的心臟”,無程序即無法治。在一國法律體系內,程序法的滯后將直接導致有關的實體法形同虛設。補償程序的公正是補償合理的重要保證,因此完善我國土地征收補償程序,才能切實保障被征地農民的合法權益。(1)完善土地征收法律法規,使土地征收程序明晰化。如在解決征地補償爭議問題上變為由批準征收土地的人民政府裁決為由批準征收土地的上一級政府裁決。這樣征收土地的批準方和裁決方分離,可以保證爭議得到公正的裁決。(2)建立批前協商、聽證制度。土地征收過程中應充分聽取被征收人和利害關系人的意見,使其獲得表達意見的機會增強征收程序的民主性公開性。例如:集體農民對補償標準和安置方案有不同意見,政府部門應告知其有要求舉行聽證的權利。(3)完善復議和訴訟制度。農民如果對征收補償和安置方案不服,可以向土地行政主管部門提起復議或向法院提訟。(4)改革補償金發放程序。建議在征地過程中將土地補償費設立專戶,存入銀行,做到專款專用,補償金應在法定期限內直接發給被征用土地的農民,任何組織與個人不得截留、克扣。同時,法院應將司法程序引入土地征收補償爭端解決機制中,逐步擴大對征地農民的司法救濟,減少政府對征地糾紛裁決的參與,這樣既有利于保護被征收人的合法權利,也有利于監督行政主體征收權力的行使。
結論
土地是農民生存的前提和保障,征收農村土地對農民而言無疑是影響巨大的。承認農民的土地發展權并建立土地發展權制度、建立征地補償款分配監督體系等也是解決問題比較有效的途徑。總之,必須善現在的農村土地征收補償制度,使補償合理、公平、有效,讓農民不因被征地而貧困,讓農村不因被征地而放緩發展的速度,最大限度揮有限土地資源的效用。農民是“三農”問題的關鍵,農民的合法權益受到侵害,“三農”問題就解決不好,而“三農”問題又關系著我國的經濟發展和社會穩定。因此,如何完善、健全農村土地征收補償制度意義重大,我們希望通過不懈的努力,讓失地農民生活有保障,能夠充分享受到社會進步和經濟發展的成果。
參考文獻
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[2] 曾超、趙勇奇 《對我國土地征收問題的思考》中國房地產 2006
[3] 李集合.憲法修正案與我國土地征收征用制度的完善.寧夏社會科學,2007,(1).
[4] 竇衍瑞,王珍行.論我國農村土地征用程序的法治化.法學論壇,2007,(2)
第8篇：農村土地制度范文
關鍵詞：農村土地制度；小農經濟；專業化生產；規模經濟；價格波動；機會成本
一、我國現行的農村土地制度形成了我國特有的小農經濟
我國現行的農村土地制度是農村土地歸集體所有，農民可以承包土地，承包期30年。這種土地制度造成了農村人人有地，但都不多的局面。另外，憲法規定“農民對于集體所有的土地既不能出賣，也不能轉讓”；土地的承包權可以轉讓，但轉讓期限不能超過承包期限，這限制了長期投資者受讓承包權；國家為了公共利益的需要可以征用集體土地。對國家征地權的濫用導致了土地的過度征用（蔡繼明，2007）。這大大增加了受讓承包權的風險。樓惠新（2002）認為有三個因素阻礙了農村土地的流轉：土地產權不明晰，土地產權市場不完善，戶籍制度限制土地流轉。凡此種種使得土地的流轉不暢。農民都只耕種自己承包的少量土地，土地很難從種植能力低的人手中流轉到種植能力高的人手中。這就形成了我國特有的小農經濟。
二、小農經濟為什么無效率
第一，小農經濟損失了規模經濟從而減緩農業生產技術的發展。相對于小農經濟，規模化生產的好處顯而易見：易于實現生產機械化，從而節約成本；規模化經營可以促進專業化；規模化生產可以促進農業生產技術的發展；規模化經營可以提高勞動生產率；規模化經營有利于新技術的研發。李燕瓊（2004）的研究提供了一個很好的例證，她通過對日本農業生產規模化的研究發現規模化生產導致了較高的專業化和較高的經濟效益。
第二，小農經濟導致農產品價格的波動和偏高。在物資緊缺時期，國家以相對穩定的價格收購農民的農產品（主要是糧食），這釋放了小農經濟的生產力。隨后國家逐漸放開了農產品的價格，使其市場化。市場化了的農產品市場價格波動頻繁，使得農民承受了很大風險。為了規避風險，農民開始與當地的龍頭企業簽訂契約以規避風險。然而，市場價格的不穩定使得契約的履約率很低（趙西亮，2005）。據有關資料，農產品相關的契約違約率達到80%（劉鳳芹，2003）。事實上，我們認為這種契約是一個零和游戲，且受傷者多是農民而不是龍頭企業。無法移除的風險大大挫傷了農民的生產積極性。
第三，小農經濟會內生地產生價格波動。這源于代表性農民特有的成本結構：農民進行小規模農業生產投入的固定成本（土地成本）很小，這是因為由于流轉的困難，土地進行農業生產的機會成本很小。由于小農經濟很難進行專業化生產，因而農民選擇改變種植作物的種類的固定機會成本就很小（考慮專門方便面制造商該行造汽車將產生巨大的機會成本：包括該企業特有的方便面制造技術，鋪好的方便面銷售渠道等）。這就使得小農經濟中農民可以靈活地從種植白菜轉而種植芹菜，或者從種植豆角轉而種植黃瓜。
另外，也源于農產品行業的特點：靠預期價格下決策，而在下一期獲得收益（考慮農民1月份依靠預期價格決定種植大白菜，要到6月份大白菜收獲時才能兌現決策的收益）。
由于小農經濟的上述兩個特點，將會使得大量生產技術相似，依靠自身的預期價格作生產決策的小農以一種難以把握的規律參與到各類農產品生產中，從而造成價格波動。
第四，小農經濟將會造成農產品價格偏高。這里是說，小農經濟相對于規模生產和專業化經營來講，將會造成農產品總體上價格偏高。當然，由于小農的預期價格可能與市場價格相差很多，從而使得某類農產品供給過剩而價格低廉。小農經濟由于生產效率不如專業化生產來得高，所以平均成本要高些，價格自然也高一些；再加之小農經濟自身也不能有效率的安排生產，會進一步拉高平均成本，拉高價格。
第五，小農經濟導致耕地利用的無效率。正如上文分析的那樣，小農經濟損失了規模經濟，造成農產品價格的波動，挫傷農民生產積極性，這都會降低耕地的利用效率。
第六，增加農民轉向非農產業的機會成本。在我國現行的農村土地制度下，以低廉的價格承包土地對于農民來講相當于一種補貼。根據上文的分析，這種補貼是無效率的，因為這種模式的存在使得土地的流轉不暢，也使得土地的利用無效率，這些都使得土地的價值遠低于土地的潛在價值。作為一種補貼，它還增加了農民轉向非農產業的機會成本。這種機會成本不僅體現在物質上，還體現在意識層面上。這無益于我國人口結構的調整，也不利于我國產業結構的調整。
三、小結
我國現行的農村土地制度相當于給了農民一種無效率的補貼，用土地作為補貼這種做法降低了作為補貼的土地的價值，并增加了農民進入非農產業的機會成本，不利于農業勞動力向非農產業的轉移；產品價格的波動使得農民承受很大的風險；整體上無效率的農產品生產使得其價格高于規模化經營時農產品的價格，給消費者的福利帶來損失。
參考文獻：
1.趙西亮,朱喜.農業產業化經營中商品契約穩定性研究[J].當代財經研究,2005(2).
2.劉鳳芹.不完全合約與履約障礙―以訂單農業為例[J].經濟研究,2003(4).
3.蔡繼明.中國土地制度改革論要[J].東南學術,2007(3).
第9篇：農村土地制度范文
【關鍵詞】土地產權制度 小產權房 利益分配 征地政策
目前，我國的工業化和城鎮化正處于歷史關鍵階段。土地作為重要的生產資料，發揮著不可替代的基礎性的作用。而現有的二元土地制度，在農村土地流轉與土地利益分配上產生了一定的阻礙作用。怎樣合理利用現有土地，實現土地價值的最大化，如何平衡在工業化與城鎮化過程中各利益主體的權益，成為目前農村土地產權制度改革的最大困境之一。不論是農民、村集體，還是開發商和地方政府，都希望在土地開發和流轉過程中分得一杯羹，而由分配不公出現的“小產權房”問題則成為政府的又一個難題。
我國實行二元土地制度，即城市土地所有權歸國家所有，農村土地所有權歸村集體所有。完全財產權利的房屋擁有“兩權”，即房屋所有權和土地使用權。而小產權房，即鄉產權房，指在集體建設用地上建成的，即“宅基地”上建成的房屋，只屬于該農村的集體所有者，其他任何人都不能購買，并由鄉鎮政府頒發產權證書。小產權房的購買者在法律上不具備購買小產權房的資格，其財產權利無法得到法律上的認同。因此小產權房一直處在一個灰色地帶。
小產權房的產生是多種因素共同作用的結果，本文通過以村集體和開發商為代表的利益相關主體的收益博弈分析，從相關主體利益分配的角度探究小產權房產生的根源，并提出相關政策建議來平衡各利益主體之間的權益分配。
一、政府征地與小產權房開發收益博弈分析
假設1：在小產權房開發博弈中，由于涉及的利益相關者較多，包括農民、村集體、當地（鄉鎮）政府、開發商、地方（縣級以上）政府。為減化博弈過程，將村民、村集體、當地（鄉鎮）政府當作一個行為主體，以村集體為代表。政府在這里的角色比較特殊，若開發商選擇商品房開發則向地方政府申報開發項目，由地方政府進行項目的審批與征地；若村集體與開發商協議單獨進行小產權房的開發則不通過政府，因此這里將政府看作一個外生變量，主要分析村集體與開發商的行為博弈。
假設2：假定開發商與村集體都有兩個可選擇的行為，即是否與政府合作。如果都選擇不與政府合作則視為小產權房開發，如果都選擇與政府合作則視為正常的農地轉建設用地的房地產開發。
假設3：開發商交予政府的土地出讓金為α，農民得到政府的征地補貼為b，開發商建筑開發成本為c，開發商進行房地產開發最后總收入為f1，小產權房開發農民獲得收益為開發商要給予農民的補貼d，開發商進行小產權房開發最后總收入為f2。綜合以上假設信息，可以得出村集體與開發商的支付矩陣。
由于和性別戰博弈模型的結構相似，可以得到存在三組納什均衡。分別為兩個純戰略納什均衡和一個混合戰略納什均衡。其中一個納什均衡是雙方都選擇不與政府合作，即雙方協議進行小產權房的開發。村集體的收益為，即開發商給予的使用其土地的費用，而開發商的收益為，即最后售房所獲的收入減去給予農民的土地使用費用以及建筑成本。另一個純戰略納什均衡是雙方都與政府合作，即通過地方政府進行農地轉建設用地的房地產開發。在這里，村集體的支付為，即政府給予的征地補貼，而開發商的支付為，即最后售房所獲的收入減去交予政府的土地出讓金以及建筑成本。
顯然，，即政府給予農民的征地補貼小于開發商給農民的土地使用補貼費用，二者都小于開發商給予政府的土地出讓金，因為如果，農民則不會選擇與開發商合作，如果，開發商則不會選擇與農民合作。當開發商的收益滿足時，那么雙方都選擇不與政府合作即是滿足帕累托最優的狀態。由于土地出讓金是影響房價重要的因素之一，開發商在這里擁有定價的自，因此沒有了土地出讓金的壓力，開發商為了更好的銷售量可以降低房價，保證其更多的收益。同時村集體可以獲得更多收益。
通過分析發現，在小產權房開發過程中，除政府之外的利益相關主體都得到了遠高于農地征用后的收益。不論是供給還是需求，都有著巨大的推動力。但是小產權房沒有合法的開發建設權利，其開發過程也可能會破壞農地、影響區域規劃。同時這種非法的開發建設也嚴重影響了地方政府的財政收入。所以，對于小產權房的治理迫在眉睫。
二、利益分配模型下小產權房出現根源探究
從以上博弈分析不難看出，小產權房的產生與我國目前的土地產權制度與征地政策有關，由于農村土地產權安排的不完善給予各利益方攫取小產權房利益的契機和制度缺口。這導致了利益分配不均并成為小產權房的出現和屢禁不止的根源。具體原因分析如下：
首先是農地征用收益的落差，由于二元土地制度的存在，導致了“同地不同價”，“同地不同權”問題的出現。分析中可以看到，在征地與開發過程中，政府（中央政府和地方政府）作為住房政策的制定者、執行者和利益分配者，既充當了“裁判”，又充當的運動員，還充當了利益分配者。政府通過高土地出讓金和低征地補助獲得巨大的財政收益，土地收益的巨大落差導致機會主義行為的產生。
其次是對小產權房的處罰成本過低。由于現有政策下，農民和村集體會發現即使違規進行了小產權房的開發其受到的處罰遠低于所獲得的收益，其機會主義行為是有利可圖的。小產權的治理是十分復雜的，且目前已建成的和正在建的小產權房都很多。很多人購買小產權房，本著“法不責眾”的心理，認為政府不會采取過激的治理行為，而政府為了社會的和諧安定也不敢輕易采取過激行動。
除內部因素，居高不下的城市房價是小產權房問題的重要推手。高房價導致眾多潛在購買者望而卻步，而為了早日擁有自己的住所，不少人選擇冒著一定的風險購買小產權房。人們買房的重要動機中，金錢價值影響是最為重要因素。小產權房不僅為購買者提供了低于城市價格的住房，而且隨著城市發展，交通也越發便捷，這也使小產權房的需求一直旺盛。
總之，小產權房問題的產生，根源是現有土地產權制度的束縛，一方面，城市化和工業化建設需要大片土地，需要農地轉化為建設用地，另一方面，集體用地的產權不明晰又導致這種土地征用和流轉問題不斷，各利益主體利益分配不得當。
三、農村土地利益合理分配的政策建議
雖然現有的土地產權制度在改革開放三十多年間對我國經濟騰飛起了重要作用，但隨著改革的不斷深入，土地產權制度的弊端也越來越顯現出來，“小產權房”就是其弊端的一個嚴重后果。要改變這種局面，可以從以下幾方面入手：
首先，要明確財產權利。博弈的結果表明在不明晰的集體土地上制定的征地政策的不合理性。目前集體土地產權的問題主要是土地權益得不到充分保障[4]，因此現有土地制度下，重點要明確財產的使用權、收益權和轉讓權。其中，轉讓權是重中之重，有了清晰的轉讓權，土地的使用權和收益權才得以保障。而法律只保證在一定時期內農民享用土地使用權，因此應給予農民更多的土地轉讓，收益和發展的權利，這不僅能夠保障農民基本權益，對農地保護也有著積極的作用。
其次，要積極推進土地的自由上市流轉。小產權房問題的出現，與土地管理上行政干預過多有關。土地的自由流轉有利于實現土地的規模和專業化經營，利于充分發揮現有土地資源的最大價值。土地自由流轉首先還是要保障基本農田；其次要放開集體建設用地的限制，允許其上市，充分發揮市場機制的積極作用來平衡政府、農民、開發商等利益主體的利益。
第三，要改善現有征地政策。現有征地政策最重大的弊端在于其不合理的定價標準，對于農民的權益保護不到位。博弈結果也表明高土地出讓金和低土地補償的政策絕不可能長久實施下去，對于土地定價不僅要尊重市場規律，也要保障公共利益。對農民實行公平補償，探索不同的征地補償安置辦法[5]。
第四，要轉變政府職能。土地征用過程中，政府的多重身份給市場增加了很多的不確定性，畸形的行政管理結構帶來了土地征用和土地自由流轉上的障礙。為了獲得短期財政收入的短視行為，必然會帶來土地開發上的惡性循環。要轉變政府職能，就要充分完善相關法律體系，使各項經濟行為都有法可依；政府還要主動減小行政干預，使土地的市場價值得到充分發揮。
第五，要促進農村基礎設施和社會保障建設。農村基礎設施建設相對薄弱，社會保障與城鎮差距較大，農民沒有一個較好的基礎保障，在土地被征用之后也就失去了基本的生活來源。若農村的社會保障建設較完善，則農民在土地征用之后也可保障其基本生活，農村剩余勞動的轉移也會比較充分。
參考文獻：
[1]黃學里.產權論視域下的小產權房問題探究[J].財經政法資訊，2008，（6）.
