商業用地評估方法精選(九篇)
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第1篇：商業用地評估方法范文
關鍵詞：房地產；房地產價格評估；價格形成；評估方法
0 引言
隨著世界經濟的發展，房地產之間買賣日趨增多，由于房地產牽扯到太多利益群體，房地產的價格越來越受到人們的普遍關注。因此，對房地產價格進行科學的評估是非常必要的，有利于房地產整個行業的健康發展。
1 房地產價格評估概述
1.1 房地產的特點
不可移動性、耐用（耗）性、異質性（即使在外形上一模一樣，但也肯定存在朝向、層位等方面的差異）、高價值性、供給有限性、投資與消費雙重性等、均為房地產的特點。
1.2 房地產的類型
土地有農村土地和城鎮土地之分，因此房地產也有在農村和城鎮之分。農村土地只有建設用地和耕地之分，房地產存在于建設用地上。城鎮土地按照其用途，可分為：1、居住類房地產；2、商業類房地產；3、休閑類房地產；4、公共事業類房地產；5、工業類房地產。
1.3 房地產價格的構成
房地產價格由土地價格和建筑物價格構成。其中土地價格分“農轉非”地價和舊城區改造地價，建筑物價格分為建筑物生產成本和建筑物銷售成本。
1.4 影響房地產價格的因素
1.4.1 一般因素
一般因素指影響房地產價格的整體宏觀因素，包括社會因素、經濟因素、政策因素和其他因素。
1.4.2 區域因素
區域因素指一個地區不同功能上區分地價的因素。一般來講，無論是住宅區，還是商業區，工業區，地段越好，價格越高。
1.4.3 個別因素
個別因素較為細致，指不同地塊之間的微小差異。如通風，日照，交通的方便程度等。
2 房地產價格評估方法
房地產價格評估方法有很多種，可以分為傳統評估方法和新興評估方法。傳統評估方法即為我們所熟知的成本法，收益法，市場比較法和假設開發法。新興評估法有很多種，在這里主要展示最具有代表性的特征價格法，模糊邏輯法，貝葉斯判別法，其他如政策性評估法，人工神經網絡法等也會做簡要的介紹。
2.1 傳統評估方法
2.1.1 成本法
成本法也稱為累積法或承包商法。成本法的基本思路是以開發或建造估價對象房地產所需的各項必要費用之和為基礎，再加上正常利潤和應納稅金來確定估價對象房地產的價格。
2.1.2 收益法
收益法又可稱為收益資本化法、投資法。收益法的基本思路是將估價對象未來各期純收益，選用適合的折現率，折算為現值，再將各期純收益的現值累計，累計之和即為估價對象房地產價格的方法。
2.1.3 市場比較法
市場比較法又稱交易實例比較法、現行市價比較法。它是將估價對象房地產與近期已發生的房地產交易實例進行比較，再加以修正來確定估價房地產價格的方法。
2.1.4 假設開發法
假設開發法又稱剩余法，倒算法。它是將估價對象房地產預期開發后的價值，扣除預期各種開發及銷售的費用、稅金、期望利潤，所得剩余額作為估價對象房地產的評估價格。
2.2 新興評估方法
2.2.1 特征價格法
特征價格法也被稱為效用法或價格法。此方法是將不同房地產價格影響因素實施分解并將房地產特征固定不變，從而將房地產價格變動的特征因素分離開來，剩下的部分就是受供需關系決定的房地產價格的變化。
特征價格法取樣較為容易，模型的經濟意義更為直觀，該方法也被學術界賦予崇高的地位。
2.2.2 模糊邏輯法
傳統評估方法在評估房地產價格的時候都無法避免不確定因素的干擾，并且房地產價格的影響因素在房地產價格評估中無法量化。正由于此，模糊邏輯法為這類問題提供了一個可供參考的解決方法。
2.2.3 貝葉斯判別法
貝葉斯判別法的基本思路是：如果知道已經發生了交易的房地產有K種類型，而且從反映房地產物理、經濟特征的各種因素中確定了m個主導性因素及其指標。當需要確定待估房地產X歸屬于以上K種類似房地產的何種類型時，根據判別規則，找出X來自K類型中某i類的后驗概率h（i/x），比較h（i/x）的大小，將x歸到使h（i/x）達到最大值的那一類型的類似房地產中，這樣就得到了評估結果。
政策性評估方法是政府制定的，適用于規定的估價業務范圍的房地產估價方法。
3 傳統評估方法與新興評估方法評價和比較
3.1 傳統房地產價格評估方法評價
3.1.1 傳統評估方法的優點
的來說，成本法，收益法，市場比較法，假設開發法在實踐中得到了廣泛的應用。不同的方法應用的地方也不一樣，針對這四類傳統評估方法的特點，成本法最適用于折舊較少和建筑成本易于評估的新建筑物評估，以及市場交易數據資料缺乏的房地產類型評估；收益法最適用于有收益或有潛在收益的可正常經營用房地產的估價；市場比較法最適用于房地產市場發育程度較高，而特殊用途的房地產由于缺乏交易實例則不適用市場比較法；假設開發法最適用于具有投資開發或再開發潛力的房地產價格評估，具體來說包括將生地開發為熟地租售，在熟地上建造房屋租售，將在建工程完成為房地產租售。針對待評估房地產的特點，選擇合適的評估方法，有利于評估結果的準確性。
3.1.2 傳統評估方法的缺點
雖然傳統評估方法應用比較廣泛，但是這些方法存在著許多局限性，主要表現在以下三點：（1）傳統評估方法都存在一定的主觀性。（2）傳統評估方法都要求房地產行業發展較為成熟。這一要求本身就是對我國房地產評估的否認。（3）傳統評估方法對樣本容量都有嚴格的要求。
因此，在x擇使用傳統評估方法對待估房地產進行評估時，針對待估房地產的特點，首先要選擇適合的方法，另外一個非常重要的問題就是要盡量規避所選方法的局限性，若實在無法規避，也要盡量降低這些局限性所帶來的影響，保證評估結果的準確性和科學性。
3.2 新興房地產評估方法的評價
3.2.1 新興評估方法的優點
相比于傳統方法，新興評估方法可以克服傳統評估方法的諸多局限性，更好的體現定量性。特征價格法將影響房地產價格的各種屬性，進行了特征化，用各種不同的特征值來代表這些屬性，利用函數模型，再結合統計知識和計量經濟知識，更好地對房地產價格進行量化；模糊邏輯法也是如此，對于傳統方法無法量化的一些不確定性因素，模糊邏輯法采取了專家團隊測評的方法來降低這些不確定性，很大程度上打破了這些局限性；貝葉斯判別法充分利用了統計、數理、計量的知識，將這些因素量化成某個變量；每個神經元都是一個變量，通過比較實例與待估對象，進而進行量化。新興評估方法是隨著社會的發展逐漸形成的，其理論基礎也還需要在實踐中慢慢證實，因而其普遍性沒有像傳統評估方法那樣強，不過可以相信在未來，新興房地產評估方法一定會被大多數人所接受，成為主流的評估方法。
3.2.2 新興評估方法的缺點
雖然新興評估方法解決了許多傳統評估方法的不足之處，但不可否認的是其自身也存在著一定的局限性。如在現實生活中，一些因素根本不可能量化為變量，這就是新興評估方法的不足之處。
4 結論
總結傳統評估方法和新興評估方法后，可以發現，任何一種評估方法都有一定的前提條件，為特定的市場或環境所服務。當這些前提發生改變后，評估方法的效力和精準性也會發生變化，進而影響評估結果，無法得到待估房地產的真實價值。本文論述了傳統評估方法和新興評估方法及其比較，可以發現新興評估方法較為科學。一方面，新興評估方法是在傳統評估方法的基礎上發展而來的，解決了傳統評估方法的不足之處，但另一方面，新興評估方法的發展并不是對傳統評估方法的摒棄，像我國，在房地產市場發展不成熟的情況下，傳統評估方法依舊占據著重要的地位，只有房地產市場逐漸發展成熟，數據獲取相對容易后，新興評估方法的優勢才可以展現出來，其重要性才會凸顯。
參考文獻
第2篇：商業用地評估方法范文
關鍵詞：土地 出讓指導價 評估
一、研究背景
寧波市本級土地出讓權限下放后，為保證寧波市原有地價體系的持續穩定和土地市場的健康發展，需要建立一套以土地出讓市場指導價為主要內容的地價綜合監管體系。為了完善這套體系，寧波市本級土地出讓市場指導價的準確測定就顯得尤為重要。相對于基準地價，土地出讓市場指導價是基準地價具體區域的細化，能更清楚地顯示城市地價水平空間的區域差異，有利于土地出讓的精細化管理。作為一項新的研究內容，如何研究一套行之有效的土地出讓市場指導價確定方法，對于處在健康有序發展階段的土地市場有著深遠的意義。
二、土地出讓市場指導價的內涵
土地出讓市場指導價是指某一時段、某一區域、某一用途類型的土地，在設定的基準條件下的土地出讓時的市場價格的合理下限。土地出讓市場指導價應該按照不同用途、不同區域、不同規劃條件等測算確定，并定期公布實施。
以寧波市本級土地出讓市場指導價確定為例，基準期日為2013年7月1日，實施范圍包括寧波市本級的海曙、江東、江北圈內、高新區、東部新城和東錢湖度假區，土地用途分為商業用地、住宅用地、工業用地和可選擇出讓用地（東錢湖度假區包括風景名勝設施用地）。具體設定的基準條件見表1所示。
三、土地出讓市場指導價確定的原則
土地價格作為土地市場中最重要的杠桿，在優化土地資源配置、合理分配土地收益、實現土地資產價值、保證國有資產不流失等方面有著十分重要的作用。為了使土地出讓市場指導價的確定做到客觀、科學、合理，在土地出讓市場指導價的確定過程中必須遵循如下原則。
（一）供需原則
供需原則是指在完全自由的市場中，穩定的商品價格通常在供給與需求的均衡點形成。這一原則對土地市場同樣適用，即土地價值通常隨供給的變動而變動。如果某一用途土地的供給數量與需求相比變多了，均衡價值會下降；反之，如果土地變得更加稀少，供給相對于需求變少，土地均衡價值會提高。
供需原則揭示了在不同的供需狀況下土地價格可能的變化趨勢，對于土地現實價格的確定非常重要。而我國城市土地屬國家所有，市場上能夠流動的僅是有限年期的土地使用權，土地供方主要由國家控制，這一因素對地價具有至關重要的影響。
（二）替代原則
替代原則是指在同一商品市場中，在商品或提供服務的效用相同或大致相似時，價格最低者所吸引的需求會最大。土地價格同樣也遵循替代規律，即某一地塊的價格受同一區域其他具有相同實用價值的地塊的價格所決定的。換言之，具有相同使用價值、有替代可能性的地塊會相互影響和競爭，使價格趨于一致。
需要注意的是，由于土地具有不可移動性、稀缺性等特征，很難找到像一般商品那樣屬性、條件完全相同的替代品，這里替代原則主要強調的是市場競爭性。
（三）變動原則
一般商品的價格是隨價格構成因素的變化而發生變動的，土地價格也有相同的情形。各種地價形成因素處于經常變動之中，土地價格也在這些因素相互作用及其組合的變動過程中形成。
社會、經濟、行政和環境因素總是處于時刻變化之中，使得土地市場上的各種因素，如一般因素、區域因素及個別因素也在變動，進而改變不動產的需求與供給，以及土地的效用、稀缺程度、個別條件及有效需求，最終影響土地價值。
（四）預期收益原則
預期收益原則認為，土地價值是由其未來可獲得利益的預期產生。在市場中，土地的當前價值往往不是依據其歷史價格或生產成本確定的，相反取決于市場參與者對未來利益的預期。
事實上，市場上所有的土地都具有不同形式的收益，這也是土地價值的來源，無論我們采用什么方法進行估價，都離不開土地收益這一價值本源。
（五）報酬遞增、遞減原則
邊際效用遞減法認為，增加各生產要素的單位投入量時，生產的純收益會隨之增加，但當投入達到某一數值之后，相應的純收益不再與追加的投資成比例增加。土地估價的報酬遞增、遞減原則認為，土地投資同樣遵循這一原則，土地價值與投資的關系存在一個理論上的均衡點。如果超過了這個均衡點，追加的費用將不會使土地價值或收入有同樣比例的增加。
四、常見的土地價格評估方法比較
市場比較法、收益還原法和成本逼近法是國際上公認的三種最基本的土地評估方法，其他的諸如假設開發法、基準地價修正法等都可以看做是這三種方法的衍生。
（一）市場比較法
市場比較法的基本含義是在求取一宗待評估土地的價格時，根據替代原則，將待估土地與在較近時期內已經發生交易的類似土地交易實例進行對照比較，并依據后者已知的價格，參照該土地的交易情況、期日、區域以及個別因素等差別，修正得出待估土地的評估時日地價的方法。
市場比較法是以替代原則為理論基礎，具有現實性和富有說服力。只要有類似的土地買賣實例可以適用，就可以評估土地價格。所以，市場比較法要求土地市場比較發育，可以獲得足夠的比較實例，適宜于市場比較發育的經常易的土地價格的評估。
（二）收益還原法
收益還原法是在估算土地未來每年預期純收益的基礎上，以一定的還原利率，將評估對象未來每年的純收益折算為評估時日收益總和的一種方法。由于土地的固定性、個別性、永續性等特征，使得土地的使用者能期待在未來年間源源不斷取得純收益，所以，純收益的資本化可以作為土地價格。土地純收益測定是否準確，還原利率選擇是否合適，都會直接影響土地價格評估結果的準確度。
收益還原法以求取土地純收益為途徑評估土地價格，因此，它適用于有現實收益或者潛在收益土地和建筑物，或是房地產的評估。
（三）成本逼近法
所謂成本逼近法，就是以開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的估價方法。
成本逼近法一般適用于新開發土地的評價，特別適用于土地市場不發育、土地成交實例不多，無法利用市場比較法等方法進行評估時。但由于現實生活中土地價格大部分取決于它的效用，并非是所花的成本，因此成本逼近法在土地估價中的應用受到了一定限制。
五、土地出讓市場指導價的確定
（一）總體思路和技術路線
土地出讓市場指導價確定的基本思路是根據評估范圍內的城市規劃確定各區域的主要利用功能和土地利用現狀，在資料調查和整理分析的基礎上，劃分均質地域（區片），并且按照不同的用途類型和不同的容積率檔次，測算確定各區片內各類用地出讓時市場價格的合理下限（區片價格）。
按照上述總體思路，寧波市本級土地出讓市場指導價確定將遵循市本級范圍內綜合平衡、結果簡便實用、多種測算方法綜合運用、地價連續性和動態性的基本思想，確定“以區片為基礎，以土地市場交易資料為主要依據”的技術思路。具體的技術途徑如下：
1.資料調查；
2.區片劃分；
3.樣點地價標準化；
4.區片價格的測算；
5.出讓指導價結果的確定。
（二）樣點地價標準化
寧波市本級土地出讓市場指導價確定是以近5年土地出讓樣點地價數據為依據測算，而出讓樣點地價數據包括了不同容積率和不同年份，必須將其修正到基準容積率和基準期日，這就要求確定出容積率修正系數和年份修正系數。
1.容積率修正系數的確定
首先，依據2009—2013年土地出讓樣點地價數據，區分市區與東錢湖度假區，經統計分析，分別建立商業用地和住宅用地的分級別、分年份的容積率與樣點樓面地價之間擬合模型，根據兩者關系模型測算確定基于出讓樣點的容積率修正系數；其次，參考基準地價評估成果，確定基于市場交易樣點的容積率修正系數；最后，綜合上述兩種結果，確定土地出讓指導價容積率修正系數Rr。
2.年份修正系數的確定
首先，依據2009—2013年土地出讓樣點地價數據，將其按照容積率修正系數進行容積率修正，經統計分析，分別建立商業用地和住宅用地的分級別的年份與樣點樓面地價之間擬合模型，根據兩者關系模型測算確定年份修正系數Rn。
3.樣點地價標準化處理
根據前述容積率修正系數和年份修正系數，可以將出讓樣點地價數據進行標準化處理，其公式為：
式中，pi——第i個出讓樣點標準化后的樣點地價；
piy——第i個出讓樣點的樣點地價；
Rr——容積率修正系數；
Rn——年份修正系數。
（三）土地出讓市場指導價確定方法
寧波市本級土地出讓市場指導價確定以《城鎮土地估價規程》為指導，結合寧波市本級當前土地市場發育、房地產交易資料豐富、地價樣點分布較廣的實際，主要采用市場地價資料直接進行土地出讓市場指導價確定，用到的方法是樣點均值法和區域比較法。
1.樣點均值法
對于出讓樣點較多且分布均勻的區片，其區片價格可以通過樣點均值法來測算。樣點均值法是指將區片內已有的出讓樣點數據進行標準化處理，求取其算術平均值的方法。其測算模型為：
式中，pi——區片內第i個標準化后的樣點地價；
n——區片內的標準化樣點數；
Pj——第j號區片的標準化區片價格。
2.區域比較法
對于出讓樣點較少或者缺失的區片，其區片價格可以采用區域比較法來測算。區域比較法是根據替代原理，將未知區域與已知區域的區域因素條件進行比較，確定一個修正系數，以已知區域的價格為基礎，確定未知區域的價格。其測算模型為：
式中，p——樣點均值法測算得到的區片價格；
K——區域因素比較修正系數；
Pi——第i號區片的標準化區片價格。
K值主要根據路段之間商服繁華程度、路段位置、路段店鋪職能種類、交通條件和路段規劃發展潛力等區域因素條件之間比較而確定。
六、結論
目前，土地出讓市場指導價確定尚處于新的探索階段，盡管可以借鑒以往土地評估的理論方法和評估體系，但仍未形成一套完整系統的評估理論。為了維持土地市場的健康發展和土地資源的合理開發，必須完善土地出讓市場指導價評估體系的建立。
本文主要結合寧波市本級土地出讓市場指導價確定研究對土地出讓市場指導價確定方法進行了初步的研究探索，基本思路是依據出讓樣點地價數據標準化處理，通過樣點均值法和區域比較法來測算區片價格，具有一定的操作性。但在實際的區片價格確定過程中，需要對出讓樣點地價數據進行詳細的收集與整理，并且能夠準確地測定樣點標準化處理所需的修正系數，這樣才能保證最后測算出的土地出讓市場指導價的準確完整性和實踐可用性。
參考文獻：
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第3篇：商業用地評估方法范文
關鍵詞：改制企業 租用資產 問題及對策
一、改制企業租用公有資產的形成
改制企業租用的公有資產，是企業改制中剝離的公有資產在明晰公有產權后仍由改制企業租用的資產。所謂剝離公有資產是指在企業改制過程中將原國有集體企業中不屬于擬建股份制企業的資產、負債從原有企業賬目中分離出去的行為。
剝離的公有資產主要有按政策規定進行的剝離和按企業實際需要進行的剝離。前者如保留在改制企業的職工福利費、規定標準內的應付工資和未參加統籌前的離退休人員醫療保險福利費等共有資產。后者如企業初次改制中不愿買、不讓買及買不了而剝離的資產。不愿買的資產如企業托兒所、醫務室等福利資產、長期閑置資產、技術落后的設備等，這些資產購買后不能產生預期效益，有的可能還會成為企業新的負擔；不讓買的資產諸如地方政府規定不允許出售的商業用地、產權不清的房地產或房地兩權分離后有糾紛的房產、地產；買不了的資產是指改制企業股東無承受能力而暫不購買但政府主管部門允許分期購買或租用的資產。
隨著改制的不斷深化，公有資產管理的加強，股權的逐步集中，房地產的大幅升值，過去許多有問題的資產隨著時間的推移已不再成為問題。如職工共有資產的定性，應收應付款訴訟時效的到期，閑置資產及非經營資產的盤活，城市改造的初步到位，許多改制中剝離的公有資產已有歸宿。本文只對改制中剝離的土地、房產、設備等實物資產租用問題進行討論。
二、改制企業租用公有資產存在的問題
在改制初期，各地政府為加快改制步伐，穩定職工隊伍，在確保國有資產不流失的前提下對改制企業實施了一系列照顧扶持政策，其中對出租給改制企業使用的土地房產采取價格優惠就是措施之一。如本市曾對土地租金進行限價，規定臨近市區的土地租金每畝每年最高不超過10 000元，土地租金每三年調整一次，每次增幅不超過30%。但由于經濟發展加快，特別是房地產價格漲價過快，導致了新形勢下改制企業租用公有資產中出現了新的問題。主要有以下幾個方面：
（一）租金價格總體偏低，有失合理
由于房地產的大幅漲價，目前商業用地拍賣價格連創新高。如本市一些較偏的商業用地每平方米競拍價已達1萬元，臨近商業核心圈地區的商業用地已超4萬元。即使對改制企業按每畝每年10萬元計算土地租金，與每平方米競拍價已超4萬元的裸地價格計算的利息也差距甚遠。
（二）行業之間起點不一，有失公平
初次改制是以行業系統為單位開展的，剝離的房產或土地在各系統之間是不相同的。如工業系統剝離的土地主要是工業劃撥用地，單宗土地數量大，而商貿系統剝離的土地主要是商業用地，單宗土地數量小，但轉讓價格高，且同一塊土地上有不同的商貿業態，有的還分屬多家投資主體。雖經十多年市場經濟的磨合洗禮，加上政企分開后公有資產的歸并管理，改制企業已對土地租金價格走高趨勢形成共識，但各行業之間、大商場與小門店之間、各種商業業態之間、公益辦公用房與經營用房之間、不同樓層的商業用房之間、即使同類業態在同一區域不同路段之間的租金都有一定的差別，這些差別在改制初期，由于房地產價格相對平穩，又有政府指導價參考，還算相對公正，但到現在差距已經拉大。雖然我市商貿企業的公有資產已歸并到一家企業管理，經過前期說服溝通，調整幅度已逐步跳出政府指導價的限制，但與民間企業相比，還是相當的便宜，特別是改制企業租用公有房產后再分割轉租給其他經營者賺取大額差價，確有欠公平的地方。
（三）大幅度調整有限制，有失公正
目前限制調整的原因主要有兩個方面：一是政府指導文件的限制。因為初次改制時各地政府都有承諾，目前雖有所突破，但突破幅度還不能太離譜。二是土地和房產分別擁有帶來的限制。有的企業在改制中購買了房產和部分土地，有的只購買了房產未購買土地。有的改制企業是向銀行或法院購買的房產，而土地卻仍為公有。房產和土地的關連性導致單方要求大幅提高土地租用價格有難度。
（四）資產保護責任不清，有失安全
主要是房地分離后造成的資產保護責任很難厘清。如改制企業要擴大生產經營規模，經過有權部門批準后在租用的土地上建造房產，受托經營的公有企業如何體現擁有者的權利，如何同步提高收益；土地租給改制企業，表明使用權已交給使用者，雖然產權證上數量不會減少，但使用者亂搭亂建、開河筑路現象很難控制，一旦使用不當產生問題責任如何認定。特別是個別改制企業按比例擁有部分土地使用權，誰是土地使用權的主人，雖然法律上可定性為共有土地，但往往擁有房產的人處在相對有利的地位。城市拆遷往往只補房產，不補或少補公有土地價值，即使補償土地價值，往往也只是純土地的收購價格，房地產的商譽價值（即房地產交易價格-房產建造成本-土地使用權價格的余額）土地擁有者不能共享。
三、改制企業租用公有資產存在問題的對策
針對上述存在問題，筆者認為要著眼改制成功的主流，承認改革的歷史和新形勢下對新問題的預估不足，在確保企業穩定的基礎上統籌完善措施。
（一）政府部門可適時出臺房地產出租指導價
改制已有十多年歷史，十多年來房地產價格發生了翻天覆地的變化，雖其中不免有人為炒作等因素的干擾，但筆者始終認為今天的房地產價格提高是對過去不合理房地產價格的矯正，只不過是某些地區、個別時段有矯枉過正之嫌。作為地方政府的職能管理部門理應順應歷史，面對現實，在設計房價調控措施時，也應將公布本地區房地產出租指導價作為“組合拳”措施之一。房地產出租指導價的公布不僅可以引導房地產的出租行為，間接穩定房地產價格，同時作為權威部門制定的指導價，更具有公信力，也容易被改制企業接受。如條件不成熟，當前也可公布一個政府收購土地的基準價作為應急方案出臺，讓公有資產管理企業協商時有據可依。
（二）通過拍租、協商辦法來提高房地產出租價格
一是對商業用房中的獨立門面，可以分割的獨立用房，條件允許拍租的房地產，不應再拘泥是否是改制企業承租，可一律采用公開拍租，原承租企業優先承租的辦法，這樣不僅可以讓租金價格更加市場化，同時對暫不能公開拍租的房地產出租也有指導意義。二是對不宜公開拍租的房地產，可參照民間出租房地產的辦法，租金每年調整一次，通過“積跬步至千里”的累積辦法逐步將租金提高到合理的價位。
（三）適時公開處置一批剝離房地產
對房地合一產權清晰、出租價格又偏低的房地產可公開掛牌轉讓。對其他租金較低及象征性收取租金的剝離資產可按原改制移交清冊作一次徹底清理，打包賣給改制企業或公開出售，以對剝離資產作一個了斷。
（四）探討房地分離資產的管理辦法
改制中房地分離是由歷史原因造成的。政策不健全是其主要原因，房地分離評估及會計分開核算為具體實施創造了條件。政府職能管理部門、受托管理企業、中介機構有義務共同努力來探討房地分離的后續處理辦法。
一是土地管理部門應加強土地出租價格的審核。土地管理部門是土地管理的綜合職能部門，在辦理土地使用權抵押貸款時，對出租的公有土地使用權零抵押或部分抵押時應加強對出租土地的價格審核，督促公有土地出租價格不應低于政府指導價，引導土地資產受托經營企業樹立成本效益觀念，合理使用公有土地，確保公有土地的安全完整。
二是房管部門在辦理房地分離房產租賃登記備案時要增加提供土地權屬證明或土地使用權租賃合同的要求，以強化政府對公有土地使用權的監管。
三是土地受托經營企業要通過公開處置房產或地產，力促房地合一。對房地分離擁有產權的，地方政府應鼓勵改制企業允許參照初期的改制優惠政策購買公有地產，對承受能力受限企業可將擬轉讓土地資產評估后轉成價值形態，再以原土地使用權抵押作為欠款讓改制企業分期購買。對改制企業仍不愿購買的土地，可由公有資產受托經營企業視承受能力沿用原評估方法按再評估后的價格贖回原出售的房產，待兩權合一后仍將房地產出租給改制企業使用。
第4篇：商業用地評估方法范文
作者簡介：崔新蕾，博士生，主要研究方向為土地資源經濟與管理。
*國家自然科學基金項目（編號：70773047和40901288）；國家社會科學基金項目（編號：08BZZ026和09CJY021）；教育部博士點基金項目（編號：20070504020）;教育部人文社科青年基金項目（編號：10YJC790218）。
（華中農業大學土地管理學院，湖北武漢 430070）
摘要 農地城市流轉是城市化、工業化過程中的普遍現象，是土地資源競爭配置的結果，本質上是有限的土地資源在農業用途和非農業用途的合理分配。農地城市流轉具有不確定性，不可逆性和流轉時間延遲性3個特征，因此農地具有選擇價值。采用模型假設法和實證分析法，對農地城市流轉的選擇價值進行估算。對農地選擇價值的計算公式進行推導，得出農地流轉為其他不同用途地類的選擇價值，擁有一期選擇權的農地，流轉為商業用地的選擇價值最高的為173.95元/m2，最低的為4.44元/m2；流轉為居住用地的選擇價值最高的為158.40元/m2，最低的為4.16元/m2；流轉為工業用地的選擇價值最高的為39.52元/m2，最低的為3.58元/m2。影響選擇價值大小的相關因素有農地流轉為市地后的每期凈收益，農地流轉開發為市地過程中的開發成本，市地地價的波動率和無風險利率。
關鍵詞 土地資源；農地城市流轉；選擇價值；影響因素；城市
中圖分類號 F301.3文獻標識碼 A文章編號 1002-2104（2011）06-0049-06doi:10.3969/j.issn.1002-2104.2011.06.009
長期以來，人們對農地價值的認識僅僅停留在狹義的經濟價值基礎上，即產出農產品的價值。就農地產出收益而言，農地單位面積收益僅為工業用地的1/10，商業用地的1/10-1/100之間［1］，城市化進程的加快使得工業、商業、居住等對農用地的需求越來越大，而農用地的比較經濟效益低下，這就使得在市場經濟體制下，農用地受利益的驅動有向其他經濟效益高的用地轉換的沖動［2］。對農地價值認識的片面性正是造成大量農地向城市流轉的關鍵性因素之一。近年來，學者們從不同的角度對農地價值展開研究，如對農地價值評估方法的研究［3-4］、對不同區域的農地價值進行估算［5-6］、對農地非市場價值［7-8］、游憩價值［9-10］、存在價值［11-12］進行測算，但是對農地價值中非常重要的選擇價值測算研究甚少。從選擇價值的角度探討農地城市流轉決策的時間問題，在農地流轉過程中不僅要考慮農地的現期使用價值，還應從可延遲流轉的角度將選擇價值納入農地現期價值中，全面考慮農地價值，對提高土地資源的使用效益和配置效率，減緩農地城市流轉速度，起到理論支撐的作用。
1 選擇價值的內涵
國內外眾多學者都對選擇價值的內涵進行了界定［13-22］，針對本文的研究，筆者認為選擇價值是人們在開發利用環境資源時，當決策行為具有不確定性、不可逆性及決策時間可延遲性的特征，等待未來未知信息確定的情況下，推遲決策的信息價值。農用地向城市用地流轉，人類未來需求的不確定和土地資源開發能力的不確定性決定了農地資源未來供給和需求具有不確定性，保留未來某個時期做出農地城市流轉不可逆性決策，從而產生了選擇價值。
選擇價值在資源價值分類中的歸屬在學術界存在較大的爭議［23-25］。本文借鑒D.Pearce的分類系統，將選擇價值歸屬于使用價值。同時，國內外學者從不同研究方向對選擇價值進行了估算［21,26-30］，本文針對我國城市化進程中農地大量轉為城市用地這一普遍現象，采用模型假設法和實證分析法測算了我國不同城市農地城市流轉的選擇價值。
2 理論推導
2.1 選擇價值存在的前提條件
（1）資源投資開發是不可逆的，至少一部分投資開發必須是不可逆的，如果投資完全可逆，就不用付出任何代價就可以回到初始投資狀態，則沒有選擇價值值得期待。
（2）資源的未來供給、需求或價值具有不確定性，如果沒有不確定性，就可以用成本―效益方法精確計算出何時決策，等待未來外部信息條件明朗就沒有價值。
（3）資源的開發決策具有可延遲性，有能力將延遲投資作為一個可行的政策選擇。
農地城市流轉正好具有不可逆性、不確定性和決策時間可延遲性，因此可計算其選擇價值。在農地流轉前，土地價值農地價值+選擇價值，農地流轉為市地后，土地價值市地價值，選擇價值消失。
2.2 選擇價值公式的理論推導
不確定條件下的農地城市流轉是一個不可逆的決策，開發農地將失去農地的生態功能、景觀功能、糧食安全功能及代際間平等利用農地等其他功能，開發后的城市建設用地地價將根據市場供需變化和政府的宏觀調控產生地價的波動，具有不確定性。若政府面臨一塊農地是否流轉為城市用地的決策，假設：I為農地城市流轉中的相關開發費用（包括土地取得成本、征地過程的相關稅費和土地開發費等），r為無風險利率，F為農地使用價值，C為市地使用每期凈收益，則在t0時農地轉為城市建設用地的預期凈現值為：
NPV0∑∞t0-（I+F）-（F+I）（1）
如果NPV0是正值，根據成本-收益原則，應選擇進行農地流轉開發，但是它忽視了其機會成本。
若農地城市流轉是一個兩期二項式決策，在第一期不做出流轉決策時，可在第二期做出農地是否流轉的決策。在第一期做出流轉決策時，市地地價的每期凈收益已經確定為C，若第一時期不做出農地流轉決策，想延后一期等市場外部信息明確是再做出決定，第二期若政府進行宏觀調控或市場供需發生變化，會對市地地價產生上漲或下跌兩種可能（如圖1所示），其上漲或下跌的變動率分別為u與d，且發生的概率分別為q與1-q，在市地地價上漲時進行農地流轉，下跌時選擇繼續保留農地的農業用途，且第二期的農地開發成本和農地價值不發生變化，則在t0時農地轉為城市建設用地的預期凈現值為：
NPVov ［∑∞t1-（F+I）］
［-（F+I）］
-（2）
凈現值法在比較流轉后的市地每期凈收益與流轉前的農地價值和土地開發費的差值后，其計算的預期凈現值（NPV0）作為農地城市流轉決策的依據。在利用傳統的凈現值法確定的農地城市流轉決策時，往往忽略了農地的選擇價值。將選擇價值考慮進去，計算推遲流轉決策等待外部信息明朗時再決定的預期凈現值（NPVOV），將NPVOV與NPV0相減，則得到農地城市流轉的選擇價值。延期開發的選擇價值用公式表示如下：
選擇價值（OV） NPVov-NPV0
--+（F+I）
（3）
2.3 影響選擇價值大小的相關因素
選擇價值大小取決于相關的參數，如：農地流轉為市地后的每期凈收益C，開發成本V，其中VF+I，市地地價的變動波幅σ，無風險利率r，本文使用微分方法分析這些變量對農地城市流轉中選擇價值大小的影響。
2.3.1 農地流轉為市地后的每期凈收益C
＜0（4）
其他條件不變的情況下，流轉后的市地每期凈收益與選擇價值是負向變動，當從流轉開發為市地中獲得的收益增加時，保護農地的選擇價值就將減少。
2.3.2 開發成本V
＞0（5）
其他條件不變的情況下，農地流轉的開發成本與選擇價值是正向變動，依據農地城市流轉情況，開發的機會成本增加，則延期開發的選擇價值也將增加。
2.3.3 市地地價的變動波幅 σ
（1）市地地價在下一期上漲的幅度u
＞0（6）
其他條件不變的情況下，市地地價在下一期上漲的幅度與選擇價值是正向變動，即市地地價下一期可能上漲的幅度越大，其選擇價值也將越高。
（2）市地地價在下一期上漲的概率q
［-］＜0（從NPVOV>0導出）（7）
其他條件不變的情況下，市地地價在下一期上漲的概率與選擇價值是負向變動，即市地地價下一期上漲的可能性增加，其農地的選擇價值將減少。
2.3.4 無風險利率 r
＞0（8）
其他條件不變的情況下，無風險利率的取值與選擇價值是正向變動，當無風險利率較高時，其選擇價值將增加。
3 實證分析
3.1 參數的取得
如式3所述，選擇價值的計算取決于C、u、d、q、r，F與I，其中u、d、q值，本文依據二項式選擇權定價模型求取，即u、d依市地地價變動波幅σ的歷史資料推估，其中ueσ,d1/u；q依據選擇權規避投資組合得：q（1+r-d）/u-d；r為無風險利率，在σ的值已知的情況下，實際上u、d、q可視為已知值。
3.1.1 無風險利率
無風險利率是指無風險的資本投資利潤率，可以選用同時期的一年期國債年利率或一年期銀行定期存款利率為安全利率。在農地城市流轉中考慮用一年期銀行定期存款利率為無風險利率，因為土地投資是一種收益性投資，銀行存款利率能體現土地投資的收益性。2008年12月23日央行調整一年期存款利率為2.25%，確定其為無風險利率。
3.1.2 流轉后市地地價
農地城市流轉多發生在城鄉交錯區，因此流轉后的市地地價取基準地價的最低級別。中國城市地價動態監測網中收錄了全國各直轄市和省會城市的基準地價（見表1），不同城市基準地價的開發程度、設定容積率和基準日不同，但設定的最高使用年限相同。從全國來看，商業用地的基準地價最低的是哈爾濱，最高的是南京，居住用地的基準地價最低的是長春，最高的是南京，工業用地的基準地價最低的是南昌，最高的是石家莊。最高地價和最低地價相差20多倍，主要原因有不同城市的經濟發展水平相差較大，對土地的需求和供給要求不同，將農地流轉開發為城市用地所需要的費用也相差較大，導致不同城市基準地價有較大差別；其次，有些城市的基準地價的基準日為2001年，以后就沒有進行更新，但是近年來，我國各城市經濟和城市建設迅速發展，而前幾年的基準地價水平與土地市場脫節，導致土地價值不能被市場顯化，有些城市對基準地價進行更新，導致更新后的基準地價遠遠超過之前確定的地價水平。
基準地價是各種用途土地的使用權區域平均價格，是地價總體水平和變化趨勢的反映。簡單來說，基準地價就是土地的初始價，即土地在完成拆遷、平整等一級開發后，政府確定的平均價格baike.省略/view/36571.htm.。基準地價的最低級別可近似視為農地流轉為城市用地過程中的相關成本。
3.1.3 地價變動波幅
從1999年起，全國開展城市土地價格調查與地價動態監測，至2007年，除拉薩外，全國各直轄市和省會城市已經納入監測體系，2008年將拉薩也納入地價監測體系。根據中國城市地價動態監測網的地價監測數據計算各直轄市和省會城市不同用途地價的變動波幅σ，σ為數列Ln （An+1/An）的標準差，其中A為某一用途地價，n為某一年度，n+1為下一年度，依據2000-2009各年的監測地價數據求取（見表1）。拉薩地價的監測數據只有2年，不能計算變動波幅，本文將不計算拉薩的選擇價值。
3.2 選擇價值估算
依據公式4，計算全國各直轄市和省會城市的農地流轉為城市不同用地類型的選擇價值（見表1），從表3可以看出，農地流轉為商業用地的選擇價值最低的城市是哈爾濱，為4.44元/m2，最高的城市是南京，為173.95元/m2；農地流轉為居住用地的選擇價值最低的城市是哈爾濱，為4.16元/m2，最高的城市是南京，為158.40元/m2；農地流轉為工業用地的選擇價值最低的城市是杭州，為3.58元/m2，最高的城市是福州，為39.52元/m2。各城市中商業用地的選擇價值的差距最大，最高值是最低值的39倍，工業用地的選擇價值差距最小，為11倍。產生這種差異的主要原因是流轉過程中的開發成本，從表1可以看出南京商業用地的開發成本是哈爾濱的近21倍，而福州工業用地的開發成本是杭州的近2.5倍，農地流轉的開發成本與選擇價值是正向變動，開發機會成本的差異是產生選擇價值差距較大的主要原因。
4 結論與討論
中國正處于城市化發展的加速時期，在未來一段時期內，農地向城市流轉是不可避免的。在市場經濟體制下，農地的比較經濟效益遠低于城市用地，不可簡單地以預期市地的潛在收益的貼現值是否超過農地使用價值和開發成本之和作為確定農地流轉與否的標準。農地城市流轉的不可逆過程中涉及大量的不確定性，即產生選擇價值，基于本文的研究目的，探討了選擇價值的內涵，并對其計算公式進行理論推導，得出全國各直轄市和省會城市的農地的選擇價值。其中，商業用地的選擇價值最低的城市是哈爾濱，為4.44元/ m2，最高的城市是南京，為173.95元/ m2，居住用地的選擇價值最低的城市是哈爾濱，為4.16元/ m2，最高的城市是南京，為158.40元/ m2，工業用地的選擇價值最低的城市是杭州，為3.58元/ m2，最高的城市是福州，為39.52元/ m2。
選擇價值的大小受農地流轉為城市建設用地后的每期凈收益，流轉過程中的開發成本，市地在下一期上漲的概率、上漲幅度和無風險利率等相關因素的影響。其中，流轉后的市地每期凈收益和市地在下一期上漲的概率與選擇價值是負向變動，農地流轉的開發成本、市地在下一期上漲的幅度、無風險利率的取值與選擇價值是正向變動。
由于不可逆性和不確定性對農地城市流轉決策的影響，決策者對農地價值判斷是否全面、科學是決定農地流轉決策合理與否的關鍵因素。農地流轉的總成本不僅僅取決于農地使用價值和開發成本之和，還應包括農地的選擇價值。在考慮農地選擇價值的條件下，農地是否流轉、何時流轉將取決于農地使用價值、開發成本及相關費用和選擇價值之和與農地流轉市地后的潛在預期價值的差值。將選擇價值計入農地流轉的總成本中，基于成本-收益原則做出的農地流轉最適時間將會大大延遲，從而為我們未來和子孫后代利用農地資源提供更多的選擇余地。
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Study on Option Value of Rural-urban Land Conversion in Different Regions
CUIXin-lei ZHANG An-lu
（College Land Management,Huazhong Agricultural University, Wuhan Hubei 430070, China）
第5篇：商業用地評估方法范文
2011年我順利通過了土地估價師考試。系統的學習了土地估價的法律法規知識、基礎理論知識、估價實務知識，對土地估價有了清晰的認識，建立了土地估價知識層面的框架。
2012年2月我登錄土地估價師實踐考核信息系統，報名參加了土地估價師的實踐考核，在孫成祥估價師的指導下，在鄂爾多斯市立信不動產估價有限責任公司進行實踐。 實踐期間我參加了烏審旗的國有商業用地使用權出讓價格底價評估，實踐中，在孫文祥估價師的帶領下，我和其他幾位同志分工協作，對評估宗地進行了現場勘查，對宗地的位置、四至、自然條件、環境質量、基礎設施情況、土地利用情況、地上定著物的情況進行了細致地調查，對土地周邊和所在的區域狀況進行了調查，對區域土地市場狀況進行了實地調查。走訪了烏審旗國土資源局，收集了土地估價的相關法律法規、地方性法規、部門規章，針對性地收集了國家計委、財政部《關于全面整頓住房建設收費取消部分收費項目的通知》、鄂爾鄉斯市政府及稅務、物價等部門公布的有關土地及房產方面的稅費文件、《烏審旗人民政府關于印發烏審旗2012-2013年基準地價標準的通知》（烏政發【2012】26號）等相關資料。
通過實踐，對土地估價的基礎理論有了更加深刻的理解，實踐調查中對宗地的認識從書本的平面思維認知轉換為立體感覺的認知，對估價原則和估價方法的選擇上也更加感性，真真切切地理解了位置對宗地價格的重要性，不同權屬的土地在估價方法選擇上的不同，針對不同的估價方法收集估價相關資料思路更加明晰。
臨沂越洋木業有限公司國有出讓土地使用權抵押價格評估是我取得土地估價師證后參加的第一個估價項目，接到這個項目后，我對這個項目進行了大致的了解，宗地位于薛莊鎮駐地偏東，屬于城鎮基準地價覆蓋的邊緣區域，周圍沒有市場交易的案例，不適合采用市場法，項目屬工業，土地本身的收益難于剝離，所以也不適合采用收益法進行估價，但宗地所在區域近年來有征地標準可供參考，并且在基準地價的覆蓋范圍之內，所以，適合采用基準地價法和成本法兩種估價方法進行估價，并相互印證。 二、估價方法與估價過程 （一）、方法選擇：
根據估價對象的特點、具體條件和項目的實際情況，依據《城鎮土地估價規程》，結合估價對象所在區域的土地市場情況和土地估價師收集的有關資料，分析、選擇適宜于估價對象土地使用權價格的評估方法。
(1)由于待估宗地是商業用地，在嘎魯圖鎮基準地價覆蓋范圍內，屬于商業用地囚級地范圍內且有相應的基準地價、計算宗地地價的修正體系，可選用基準地價系數修正法
進行評估。
(2)由于待估宗地位于薩拉烏蘇街東、達布察克路南，又因待估宗地屬于新開發土地，因此適合選用假設開發法。 （二）、估價過程 A、基準地價系數修正法
根據以上評估過程，基準地價系數修正法評估結果是根據替代原則，將估價對象的區位因素條件與區域的平均條件進行差異修正而得到的價格，是一種比較價格。 1、基準地價成果介紹及內涵
(1) 根據《烏審旗人民政府關于印發烏審旗2012-2013年基準地價標準的通知》（烏政發【2012】26號）文件，嘎魯圖鎮的基準地價用途分為商業、住宅、工業三類，本次基準地價內涵為：基準日為2012年1月1日，商業用地設定開發程度為“四通一平，（即通路、通上水、通訊、通電、場地平整）；商業用地土地使用權期限確定為法定是最高出讓年期40年。
(2)基準地價見表3-1。
3-1商業用地基準地價
元/平方米
根據《城鎮土地估價規程》與《嘎魯圖鎮土地定級及基準地價更新技術報告》，其基準地價系數修正法評估宗地地價的計算公式為：
基準地價設定開發程度下的宗地地價=宗地所在區域的級別基準地價×K1×K2×(1±∑K)±開發程度修正幅度 式中：K1-期日修正系數
K2-土地使用年限修正系數
∑K——影響地價區域因素及個別因素修正系數之和 2、確定待估宗地的土地級別及基準地價
待估宗地位于薩拉鳥蘇街東、達布察克路南，根據《烏審旗土地定級及基準地價更新技術報告》及基準地價級別圖可知，待估宗地處于商業用地二級用地，其基準地價為
626元／平方米。 3、交易期日修正
薩拉烏蘇街東、達布察克路南墓準地價的內涵為基準日于2012年1月1日，而本次評估的估價基準日為2012年8月7日，在此期間，地價沒有上漲，因當地沒有地價指數，根據近年來物價變動指數與當前的地價市場的變化水平，確定出本次待估宗地的期日修正系數為1。 4、土地使用年期修正(K2)
K2=[1-1／(l+r) ?]/[1 -1/(l+r) ] K2--使用年限修正系數
r--土地還原率[還原利率按8.2%計算，具體見其他說明事項]
n--待估宗地設定使用年限 m--基準地價土地使用年限
待估宗地設定使用年期為40年，基準地價設定使用年期40年，故依據上述公式測算年起修正系數為，即K2=1。 5、確定影響地價區域因素及個別因素修正系數(∑K) 根據《烏審旗嘎魯圖鎮土地定級及基準地價更新技術報告》，四級商業用地地價影響因素說明表及修正系數表分別見表3-2、3-3，按照待估宗地的區域因素及個別因素條件，可建立待估宗地地價影響因素說明表和修正系數表，并修正得到待估宗地在基準地價設定條件下的宗地地價。
表3-2 商業用地宗地地價影響因素指標說明表
表3-3 商業用地宗地低價影響因素修正系數表
7、編制待估宗地低價影響因素說明、優劣程度及修正系數表，詳見表3-4。
表3-4 待估宗地低價影響因素說明、優劣程度及修正系數表
8、計算基準地價設定開發程度條件下的宗地地價
經以上分析過程，可得到待估宗地在基準地價設定開發程度條件下的土地價格：
基準地價設定開發程度條件下有限年期的宗地地價 =基準地價×k1×k2×k3×(1±∑K) =626×1×1×l=626（元／平方米） 9、估價設定開發程度條件下的宗地地價
本次評估設定待估宗地開發程度為“四通一平”（通路、通訊、通電、通上水），基準地價設定開發程度設定為“四通一平”（通路、通訊、通電、通上水）待估宗地開發程度與基準地價設定開發程度相同，所以不需要進行開發程度修正。待估宗地設定開發程度下的地價=626（元／平方米） B、假設開發法
假設開發法的原理來源于“一切地租都是剩余價值，是剩余勞動的產物”，通過剩余估價法可測算開發基礎上的預期利潤，所以該種方法可測算土地價值
1、本次評估假設條件
(1)本項目開發周期為2年，土地取得費在開發周期開始時投入，即一次性投入。本項目建安費用在項目開發周期內均勻投入，利息按復利計算。
(2)委估對象設定用途為商業，結構為磚混。
(3)待估宗地規劃容積率為1.2，該項目在建成后即銷售完畢。
2、預計開發完成后房地產價格
由于烏審旗社會經濟的穩定發展和土地使用制度的不斷完善，近年來烏審旗房產價輅保持了穩定增長勢頭。估價對象所在區域扣，處于開發建設期，隨著交通、市政配套等生活條件的改善和商業規模的擴大，房產價格會有所上升。因此，應在當前市價格水平的基礎上，根據商業價格的走勢，合理預測開發完成后的售價。
根據委托方提供的資料，調查目前待估宗地所在地區類似的商業樓盤較多，經過市場比較分析，考慮到待估宗地實際情況與周邊用地的對比，最終待估宗地的預期平均銷售價格為2930元／平方米。 3、建筑物建造成本
(1)建安成本。通過調查本旗目前商業的一般建安成本，根據建設工程造價信息，確定估價對象的平均建造成本為1300元／平方米,具體包括如下項目：
基礎費用、地上建筑物土建費、設備及外墻、樓道裝修等費用、配套費、室外工程費、人防費、水資源建設費、供暖增容費等。
(2)專業費。包括項目立項、可行性研究、勘察、規劃、設計、評估等專業工作費用，根據烏審旗商業建設項目投資估算的一般標準和實際情況，一般為建安造價的3%-8%，根據估價對象規劃建設項目特點和投資規模，按建造成本的5%計，則：
專業費=1300×5%=65元／平方米
(3)管理費。包括項目建設所需的項目管理人員工資和辦公等費用,根據烏審旗商業房建設項目投資估算的一般標準，一般為建安造價和專業費之和的3%-6%，結合估價對象特點和投資規模，管理費按建造成本與專業費之和4%計。則： 管理費：(1300+65)×4%=54.6元／平方米
(4)估算不可預見費。剩余法估價中為保證估價結果的安全性,往往預備有不可預見費，一般為開發成本和專業費之和的2%-5%"結合估價對象特點和投資規模，按建安成奉與專業費之和的4%計。則：
不可預見費：(1300+65)×4%=54.6元／平方米
(5)建筑物建造成本合計為：
總建造成本：1300+65+54.6+54.6=1474.2元／平方米
4、投資利息
以上述建造成本及地價的合計為基數，按評估基準日中國人民銀行1-3年中長期貸款利息6.15％計算，本項目開發周期為2年，假設土地取得費在開發周期開始時投入，即一次性投入，計算期的一半，即按一年計；利息按復利計，貸款利息為：
貸款利息=建筑物開發成本×[(1+6.15%)1-1]+樓面地價×[(1+6.15%)2-1]=1474.2×[(1+6.15%)1-1]+樓面地價×[(1+6.15%)2-1]
=90.66+樓面地價×0.1268 5、投資利潤
主要包括建筑物建設成本和土地取得成本的利潤，正常利潤一般按不動產總價或全部預付資本的一定比例計算，根據目前該地區同類商業房地產開發投資的平均利潤水平，取年投資利潤為20%，土地取得成本（即地價）按投入2年計；開發成本建設期內均勻投入，按投入1年計，則：
投資利潤=樓面地價×20%×2+1474.2×20%×1 = 0.4×樓面地價+294.84 6、銷售稅金及費用
商品房銷售過程中支出的稅金主要為營業稅及其附加，
銷售費用主要為廣告費、銷售費、交易手續費等費用。
(1)銷售稅金：營業稅金及其附加一般為房地產銷售收入的5.5%。
(2)銷售費用：目前本市商業的銷售費用一般為2%-4%，考慮到估價對象的規模和市場狀況，銷售費用取售價的2.5%。
銷售稅費合計為：
銷售稅費=2930×(5.5%+2.5%)=234.4元／平方米 7、計算宗地樓面地價 將上述各項代入公式：
樓面地價=預計開發完成后不動產價格一開發成本一投資利息一投資利潤一銷售稅額及銷售費周
=2930-1474.2-（90.66+樓面地價×0.1268）-（0.4×樓面地價+294.84）-234.4
則，樓面地價= 547.49元／平方米 1、計算宗地單位價格 土地單價=樓面地價×容積率
根據規劃，該宗地規劃原容積率為1.2。則： 原土地單價= 547.49×1.2=656.99元／平方米 9、扣除稅費
委托方在獲得土地使用權時，還需繳納契稅，為地價的3%，則扣除稅費后地價應為：
土地單價=656.99÷(1+3%)=638元／平方米 三、地價的確定
根據以上評估過程，可知基準地價系數修正法評估出待估宗地價格為626元／平方米、假設開發法評估出待估宗地價格為638元／平方米，經評估人員分析當前的地產市場，認為本次評估采用兩種方法的加權值作為最終估價結果符合當前地產市場，則最終地價為355元／平方米。
1．每種方法的估價結果
基準地價系數修正法評估結果：626（元／平方米） 假設開發法評估結果：638（元／平方米）
即：（基準地價系數修正法評估結果權重取0.5，假設開發法評估結果權重取0.5）
即最終估價結果：( 626×0.5+638×0.5)=632元／平方米
2、估價結果
根據《城鎮土地估價規程》，估價人員依據土地估價的的基本原則理論和方法，在充分分析估價對象所在區域的地價影響因素和掌握的土地市場交易資料的基礎上，按照土地估價程序，選擇合適的估價方法得出估價對象本次地價定義條件下的土地評估結果如下：
土地單價：632元／平方米 土地總面積：1659.07平方米
土地總價：1048532.24元
大 寫：壹佰零肆萬捌仟伍佰叁拾貳元貳角肆分 貨幣種類：人民幣
估價結果詳見附表《土地估價結果一覽表》
二、基準地價系數修正法
1、基本原理
基準地價代表的是不同土地級別內土地的平均地價水平，區域內的宗地由于區位條件的差異使得宗地的地價存在差異，因此可以利用基準地價系數修正法求得宗地的價格。其基本公式為：
基準地價系數修正法評估的宗地地價（基準地價設定開發程度下的宗地地價）＝（基準地價±K3）×K1×K2×K4×＊×（1+∑K）
式中：K1-期日修正系數
K2-土地使用年期修正系數 K3-開發程度修正系數 K4-其他修正系數
∑K-影響地價區域因素及個別因素修正系數之和 如果本次所使用的基準地價設定的開發程度與本次評估設定評估對象的開發程度存在差異，則需進行開發程度的修正，才能得到評估設定評估對象開發程度條件下的宗地地價。
2、評估過程
⑴基準地價成果介紹及內涵
根據《費縣人民政府關于更新調整費縣城鎮土地級別與基準地價的通知》（費政發[2011]13號）文件，費縣鄉鎮駐地基準地價分商業、住宅、工業等幾種用途。
其基準地價內涵為基準日于2010年1月1日，平均容積率為0.6，土地開發程度為三通一平（即通路、供水、通電及宗地內場地平整）條件下不同級別，不同用地類型法定最高出讓年期的平均地價。
⑵確定待估宗地的土地級別及基準地價
根據待估宗地所處的實際位置和用途，對照費縣鄉鎮駐地土地級別圖，確定待估宗地所在級別以及對應的基準地價，具體見基準地價系數修正法測算技術要點表。
⑶確定期日修正系數（K1）
根據《山東省費縣鄉鎮駐地土地級別調整與基準地價更新報告》，基準地價的基準日為2010年1月1日，本次評估基準日為2012年08月20日，在這期間內，由于征地費用增加，該區域各類用地地價增長較快，待估宗地需進行期日修正，根據近期土地市場價格變化趨勢，確定地價年上漲指數為0.08，具體見基準地價系數修正法測算技術要點表。
⑷確定土地使用權年期修正系數（K2）
費縣鄉鎮政府駐地基準地價，工業用地設定土地使用權年期為50年，估價對象的剩余使用年期41.4年與基準地價內涵界定不一致，因此需進行年期修正，具體見基準地價系數修正法測算技術要點表。土地使用年期修正系數公式為：
1?1/(1?r)m
K2?
1?1/(1?r)n
式中： K2—土地使用年期修正系數
r—土地還原率
m—估價對象設定或剩余土地使用年期（41.4年）
n—基準地價設定土地使用年期（50年）
⑸確定開發程度修正
基準地價設定的開發程度“三通”、紅線內場地平整， 待估宗地實際開發程度定義為“五通一平”，與基準地價不一致，考慮其現狀，故開發程度修正+30元/平方米
⑹確定綜合修正系數（∑K）
根據《費縣鄉鎮駐地土地級別調整與基準地價更新報告》的地價因素修正系數說明表和地價因素修正系數表，分析評估對象的區域因素及個別因素條件，確定評估對象的綜合修正系數，具體詳見宗地影響因素說明表、優劣程度表及修正系數表。
費縣薛莊鎮三級工業用地宗地地價影響因素說明表
費縣薛莊鎮三級工業用地修正系數表
待估宗地影響因素說明、優劣程度及修正系數表（%）
3、計算地價
根據以上修正系數，利用修正公式對評估對象的地價進
行修正，得基準地價系數修正法的宗地單位面積地價，具體詳見基準地價系數修正法計算過程一覽表。
第6篇：商業用地評估方法范文
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第7篇：商業用地評估方法范文
關鍵詞：品牌資產；interbrand模型；生命周期；消費者分析
1、引言
在過去，公司管理者僅僅把品牌作為公司營銷的一個手段，普通消費者購買品牌的物品也沒細想品牌具有的價值。而自從九十年代以來，諸多企業并購案例的發生，使得學術界以及企業界重新定義品牌，把研究品牌價值作為一項重要的研究內容。如今，國內外關于品牌價值定價的模型很多，比如：國外的Interbrand集團七要素法、Kemin模型、市場結構模型、Keller的間接法和直接法、品牌資產趨勢模型等，國內的重置成本法、收益現值法、市場價格法等，都具有著重要的影響力與實用性。但是每個模型仍然有一定的缺陷，如何從中選取最適當的模型，或者如何運用現有的模型進行改進創生出更加適合的模型是本文研究的一個重要內容。
2、品牌
2.1 品牌的概念
何為品牌？我們認為，品牌是用以和其它產品或勞務相區別的名稱、術語、象征、記號或者設計及其組合，是能夠給擁有者帶來溢價、產生增值的一種無形資產，品牌本身就具有著品牌價值。其本質代表著產品的質量或者企業的服務，這些是品牌的生命，是市場競爭的焦點，是現代社會的消費心理和文化價值取向的結合的產物。
2.2 品牌的生命周期
在現代市場經濟條件下，品牌具有與其所代表的核心產品完全不同的市場生命活動規律，我們把這種規律稱為品牌生命周期[1]。品牌如同企業或產品，也是具有生命周期。曼弗雷?布魯恩（1979）指出品牌生命周期由六個階段組成：創立階段、穩固階段、差異化階段、模仿階段、分化階段和兩極分化階段。菲利普?科特勒（2002）認為品牌也會像產品一樣，經歷一個從出生、成長、成熟到最后衰退并消失的過程。
3、國內外品牌價值評估方法與模型
3.1 國內品牌價值評估方法
3.1.1重置成本法
重置成本法是用現在這個階段重新建立某品牌所需花費的成本作為該品牌的價值。重置成本法運用在房地產評估等方面是切實可行的，但是品牌是一種無形資產，且與當時的市場環境、消費者心態以及管理方法等多個無形的因素相關，不僅僅是由現階段創立一個相同品牌的花費所決定。而且品牌是一種特殊的無形資產，用這種方法評估品牌資產是不合理的。
3.1.2收益現值法
收益現值法是考慮品牌未來為企業帶來的收益通過一定的折現率折現成現值的方法。由于品牌是一種無形資產，具體如何確定一個企業的產品帶來的收益，其中多少是來自于品牌效應，這個是比較困難的。且當市場動蕩，我們也不能合理預計折現率以及未來確定的收益，因此只能是一個比較粗略的估計，只能在研究時作為一定的參考。
3.1.3市場價格法
市場價格法是一個比較合理地方法，通過市場中的合理交易，我們能夠確定某個品牌的具體交易價格，其交易價格往往就代表著市場價格，也體現的品牌的價值。但是公開市場上相似品牌交易的案例不充分，拿來作為對比品牌的企業數量也不多，因此市場價格法在操作上有很大的局限性。
3.2國外品牌價值評估方法
本文挑選了三個在國際上相對具有重要影響力的品牌價值評估模型―Kemin模型、品牌資產十要素模型、Interbrand模型，下面對三個主要的模型做出詳細的解釋與評價。
3.2.1 Kemin模型
Kemin模型的評價依據是以企業品牌的市場表現和企業擁有的技術創新能力，并且考慮到了市場的一般資金利率水平[2]。其模型如下：
其中，V為品牌價值，U為每年市場銷售額，L為專利數量，q為時間段。
這種方法最大的優點是簡單易操作，但是這種方法只能反映出某品牌過去和現在的市場表現，適用于處于長期穩定期的品牌。該模型沒有考慮品牌未來的收益，所以對評估一個發展中的品牌，這種方法不具有長期指導意義。
3.2.2 品牌資產十要素模型
該模型把評價品牌資產的評價指標分為十個要素，簡稱為十要素模型。十要素為：①價格優惠、②滿意度或忠誠度、③感覺中的價值、④公司組織聯想、⑤品牌個性、⑥品牌認知、⑦感覺中的品質、⑧領導品牌或普及度、⑨市場份額、⑩市場價格和分銷區域。
該十要素模型中包含了品牌評估的諸多方面，考慮范圍較為齊全，但是皆以專家打分的方法為主，因此主觀性較大。
3.2.3 Interbrand模型
英國的Interbrand公司是全球最為著名的品牌資產評估公司，該公司創生了Interbrand品牌價值評估模型。Interbrand模型認為：品牌價值是未來品牌收益價值的折現。和其他資產用收益法評估價值相似，我們確定品牌資產價值分為兩步：第一步確定品牌未來收益，第二步根據品牌強度確定折現率。品牌資產價值等于品牌收益乘以品牌強度。即：
其中，V代表品牌價值，P代表品牌收益，S代表品牌強度。
品牌收益決定了品牌的獲利能力。品牌強度決定了品牌未來現金流入的能力。Interbrand公司提出了7因子加權綜合法來計算品牌強度。該7因子為：1、市場2、穩定性3、領導力4、發展趨勢5、國際性6、品牌支持7、法律保障 [3]。
由于Interbrand模型相對來說在國際上最為權威，已經運用地較為廣泛，盡管評估界認為該種方法存在著一些問題和局限，但是它具有很強的使用價值，在評估品牌資產的價值中得到許多公司的認可。因而相形之下，在這三個模型中，interbrand模型更加符合本文主題的需要。
Interbrand模型認為，品牌之所以具有較高的價值，不在于品牌能夠使得企業獲得更高的溢價。而在于有品牌的產品相對于無品牌產品，消費者更多地會選擇有品牌的產品，而且這是一種長期效應。因而可以說，有品牌的產品比無品牌的產品，更能夠獲得較為穩定的未來收益。因此可以認為，品牌之所以有價值，就在于品牌能夠給企業帶來穩定的收益，而不是產品溢價。因此我們認為，品牌只有在成名期，具有價值。所以，我們運用Interbrand模型時，需要考慮品牌的生命周期。一般處于成長期和成熟期時，品牌帶來的穩定收益較大。而處于投入期和衰退期時，品牌帶來的穩定收益較小。
4.品牌價值的計算
4.1 確定品牌未來收益
為了合理地確定品牌未來收益，那么需要做財務分析以及市場分析。財務分析主要是估計產品的沉淀收益。所謂沉淀收益即是產品的未來收益扣除有形資產后獲得的收益[4]。
接下來，我們還需要進行一定的市場分析。在市場分析中，我們通過定性分析的方法進行分類。比如高級時裝、化妝品、品牌鞋包等，這些產品的品牌效應會比較大，因此在沉淀收益中占絕大多數的比重。而一些技術類的產品，由于其受品牌因素影響會比較小，所以在沉淀收益中占的比重會比較小。
4.2 確定品牌強度
品牌強度分析是評估產品品牌相對重要性的一種方法。品牌強度是一種相對的概念，分析品牌強度本文主要通過橫向分析以及縱向分析的方法。在橫向分析方面，我們主要通過比較同類產品的品牌來獲知所評估品牌的相對低位。我們認為，一般在某一行業或者生產某一類產品的企業中，某個品牌的知名度越高，那么它的品牌強度就越大，而品牌強度越大，也就代表著品牌的貼現率越低。這種簡單的橫向分析的方法也就是interbrand模型中使用的方法，但是本文認為，僅僅是從橫向分析品牌的強度有一定的局限性。因為同一個品牌，在其不同的生命周期中，其品牌強度也是不一樣的。雖然這樣的縱向分析在一定程度上能夠從橫向分析中得到一定的解答，但是還是具有一定的片面性。因此本文為了詳細以及完整科學的研究品牌效應，因此本文再進行品牌強度的縱向分析。
所謂品牌的縱向分析，其實就是研究品牌的生命周期。我們知道，品牌是具有生命周期的，但是我們很難確定品牌處于生命周期的哪個階段。確定品牌的生命周期，有利于評估者更加完整地科學地研究品牌強度，使得評估分析更加有根據，更加具體和完備。在進行品牌未來收益的計算中，主要從財務分析以及市場分析的層面進行計算。在品牌的強度分析中，本文主要從消費者的角度來研究品牌的生命周期。
從圖1中可以看出，顧客對品牌的反應來衡量品牌的生命周期。假設對于品牌A，問卷設置100人，認識品牌A的有98人，熟悉品牌A的有88人，考慮購買品牌A的有66人，實際購買品牌A的有28人，使用品牌A的有17人，對品牌A的產品忠誠的有13人。這種數據可以設置相關的調查問卷來進行統計。當然做出相對來說準確的統計分析，我們需要盡可能地擴大樣本的數量和樣本的層次。在得出具體的每階段的回應比例后，我們用“轉換率”來說明品牌所處的生命階段。以圖1中品牌A為例，從認知到熟悉的轉化率就是為90%，而從使用到忠誠的轉化率就為76%。經研究，若從“認知”到“熟悉”的轉換率達到60%以上，表明此品牌處于成長期。若從“使用”到“忠誠”的轉換率達到70%以上，此品牌便已從成長期走向成熟期了，此后，若轉換率下降到50%以下，則走向穩定或衰退期。由此可以確定品牌處于生命周期的哪個階段。我們根據分析品牌在哪個時期來對品牌強度做出參考與調整。
5.總結
本文對品牌價值評估方法以及模型進行了分析，并對interbrand模型進行了詳細的介紹，并通過研究對模型有待改進的部分進行了補充研究。本文提出了從消費者角度來衡量品牌處于生命周期的何種階段的構想。完善了品牌強度的分析，對評估人員更加科學地確定代表品牌強度的折現率有著建設性意義。但是，本文只判定品牌處于生命周期的具體階段，對于如何與品牌強度代表的折現率準確地通過模型或者定量分析來聯系起來，還沒有深入地理解與研究。因此這是本文接下來進一步研究的方向。
參考文獻：
[1] 潘成云. 品牌生命周期論[J]. 商業經濟與管理，2000（9）：19-21
[2] 唐啟蒙. 品牌價值評估三法[J]. 中國商標，2003（9）：49-51
[3] 劉國華，蘇勇. 基于全球視角下的品牌資產評估模型[J]，工業技術經濟，2010（8）：60-64
第8篇：商業用地評估方法范文
關鍵詞：抵押貸款；信息不對稱；擔保；效果
一、引言
抵押是指債務人或者第三人不轉移對財產的占有，將該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照擔保法規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償 。我國《商業銀行法》明確提出商業銀行開展信貸業務應當實行擔保。抵押是一種重要的擔保方式。
貸款抵押的作用和現狀，已有許多論述。當借貸雙方之間出現信息不對稱時，抵押和擔保既有利于解決銀行面臨的逆向選擇，也有利于借款人避免銀行的信貸配給（Stiglitz & Weiss，1981，1986; Besanko & Thakor，1987；藍虹，穆爭社，2004）。辦理抵押貸款可加大公司所有者/管理者個人違約成本并提高借款人履行合同的激勵（Inwon Song ，2004）。
我國抵押貸款發展較快。據人民銀行成都分行聯合調查組對國有商業銀行10個縣級以上機構2000年末貸款情況的統計調查，其中信用貸款占貸款余額的28.58％，擔保貸款占71.42％（其中抵押貸款41.45％）（竇廣涵，劉昱，2004）。
如何衡量抵押貸款的實際擔保效果？抵押貸款是否具有普遍的實際擔保效果？實際擔保效果的主要影響因素如何？本文通過實證研究方法進行初步研究，并提出政策建議。
二、研究綜述與概念設定
1 研究綜述
國外研究 國外實證研究表明，因為在貸款清收過程中可以出售抵押物還貸，貸款抵押能夠提高貸款償還水平，實現較高的貸款回收率（Carty，1998；Gupton等，2000；G. Kabance.，2001；K Emery.，2003；J. Franks，A de Servigny，S Davydenko，2004；J Grunert， M Weber，2005)。從多國數據比較來看，抵押物對貸款回收率的影響，因破產法及對債權人權利的影響、抵押物的種類、抵押物的價值評估方法及重評頻率的不同而表現出明顯差異；宏觀經濟狀況對抵押物變現價值有顯著影響（J. Franks，A de Servigny，S Davydenko，2004）。Franks等人的研究對影響因素進行了識別，但沒有對影響的大小進行定量測算。
國內研究 內抵押貸款的研究文章主要采用了定性分析、列舉歸納的方法。研究文獻集中在存在的問題的歸納（王志成，2002；蘇建軍，2004；王國恩，2004；）、抵押物價值評估質量（鹿亞芹，2003）、評估、登記費用高（葉春茂，胡友生，葉向東，1996；李瑞麗，2000）、抵押物種類的選擇（朱建華、楊曉榮，1997）、以物抵債的限制條件（王春玲，2004）、快速變現的限制（程鳳朝，2004；左利英，2005）、法定清償順序的影響（王國恩，2004）、抵押物破產受償率低（上海市高級人民法院，1998；隋軍等，2002；四川省政府體改辦調研組，2003）等方面，缺乏對抵押物擔保效果進行系統實證研究的文獻。
2 概念設定
抵押貸款名義保證率：＝抵押物評估價值/抵押貸款金額，其倒數即銀行平常所稱的“抵押折扣率”。
抵押貸款實際保證率：抵押物處置收入凈額/抵押貸款金額，本文將其定義為“抵押貸款實際保證率”，并以該指標來衡量抵押貸款擔保效果。
貸款回收率：＝1-貸款損失率
抵押物評估價值變現率： =抵押物變現凈值/抵押物評估值*100%
三、方法與結論
（一） 樣本及處理
本研究利用銀行已處置完畢的抵押貸款檔案資料，共取得廣東地區貸款抵（質）押物處置有效樣本1799個，涉及貸款金額70.9億元，覆蓋當地各個行業與地區；貸款發放時間1984-1999年，貸款抵押辦理時間1995-2002，抵押物變現時間1996年至2004年。
為提高分析的準確性，對數據進行了如下清洗處理：
1、剔除了無效抵押數據。
2、對明顯異常數據進行了核實修正：（1）剔除了原數據中貸款金額低于3萬元的數據；（2）對實際擔保率大于400％的數據進行了逐戶核實。
樣本的基本情況如下表：
表1
樣本基本情況一覽表
變量 樣本量 均值 標準差 25％ 50％ 75％ 最小值 最大值
實際擔保率（%） 1799 48.88 43.55 16.00 36.50 76.40 -10.50 333.33
評估價值變現比率（%） 1799 39.84 38.99 12.92 28.99 56.60 -57.50 375.00
融資金額（萬元） 1799 395.01 986.08 33.20 102.00 335.00 3 17640
處置時間（月） 1799 54.14 31.55 29.00 48.00 72.00 0 180
處置成本率（%） 959 20.45 21.78 5.77 12.31 27.78 .19 144.93
（二）主要結論：
1、樣本總體的實際擔保效果不服從正態分布，為偏態雙峰分布，其分布直方圖如下：
實際擔保率的均值為48.88%，顯示擔保的平均效果欠佳；標準差43.55%，效果波動大，穩定性差；分布明顯向低端（10-20%）和高端（100%）集中，顯示大部分效果很差，小部分效果好；分布呈現雙峰分布，說明可能存在某種或某些系統性影響因素。
2、評估質量基本呈現向低端集中的β分布特征，評估質量差，評估質量對擔保效果有顯著影響。
從銀行角度看，評估質量（評估價值變現比率）的理想分布應是一個均值大于或等于100%的正態分布，而且標準差越小，評估質量越穩定。
評估價值變現比率的實際分布情況如下圖：
從上圖來看，分布基本服從β分布，評估價值變現比率越低樣本比率越高，評估價值變現比率均值僅為39.84%，評估質量很不理想。
進一步對評估質量與擔保質量的相關關系進行分析，兩者之間的Pearson相關系數為0.545，雙尾顯著性檢驗系數為0.000，數據顯示兩者存在顯著相關關系。
3、處置時間呈現近似正態分布，與實際擔保效果無明顯相關關系
處置時間的分布如圖，呈現近似正態分布，其均值為54.79月，標準差為32個月。處置時間長，一方面是因為部分抵押物本身產權不完善，另一方面主要是1999年以前抵押物處置市場發育程度很低。
對處置時間長度與實際擔保率進行相關分析，數據顯示，雙方相關關系顯著的假設不能得到支持（Pearson相關系數為-0.006，雙尾顯著性檢驗參數為0.806），即從實證數據看，不能認為處置時間是實際擔保效果的重要影響因素。
4、貸款金額與實際擔保效果的相關關系獲得數據支持
對融資金額與實際擔保率進行相關分析，數據顯示，雙方相關關系顯著的假設得到支持（Pearson相關系數為-0.123，雙尾顯著性檢驗系數為0.000），即從實證數據看，融資金額是實際擔保效果的重要影響因素，雙方呈負相關關系。大額貸款抵押的實際擔保率總體上低于小額抵押貸款的實際擔保率，一是大額抵押物評估技術難度更大，二是其評估更易受借款人影響，三是大額抵押物與小額抵押物相比，市場需求面窄，更難變現。
5、處置成本率呈現β分布特征，與實際擔保效果的相關關系獲得數據支持
處置成本率的分布如圖，呈現β分布特征，其均值為20.45%，標準差為21.78%。由于數據的β分布特征，處置成本率數據主要集中在15%以下的區間里（低于12%的數據占了50%），處置成本率較高的，主要是小額抵押物、劃撥土地等。
對處置成本率與實際擔保率進行相關分析，數據顯示，雙方相關關系顯著的假設得到支持（Pearson相關系數為-0.306，雙尾顯著性檢驗系數為0.000），即從實證數據看，處置成本率是實際擔保效果的重要影響因素。
6、不同種類抵押物實際擔保效果呈現明顯區別
不同種類抵押物實際擔保效果區別明顯。不動產的回收率總體上高于動產的回收率，具體如下表：
表2：
部分種類抵押物實際擔保率統計指標
項目 樣本數 均值 標準差 25％ 50％ 75％ 最小值 最大值
居住用地 17 71.43 49.04 25.00 70.91 103.31 17.65 198.70
居住用房 489 59.11 43.66 23.93 50.00 100.00 -5.88 293.33
商業用地 57 55.33 40.74 20.00 44.25 100.00 1.16 130.60
工業用地 207 48.28 39.88 17.63 35.70 77.72 -2.94 222.67
商業用房 443 47.26 48.69 15.25 34.82 64.85 -4.44 333.33
辦公用房 56 46.21 39.74 15.91 31.00 74.24 -10.5 187.5
工業用房 440 41.80 39.54 12.23 30.39 58.51 -3.45 287.10
設
備 74 29.37 30.27 8.02 17.37 40.72 -4.00 100.00
7、多元線形回歸分析結果討論
研究試圖對實際擔保率與處置成本率，融資金額，評估價值變現比率進行多元線性回歸分析，回歸模型1，2，3均能通過顯著性水平為0.01的F檢驗，其決定系數R2約為于0.4。
四、改進抵押貸款管理的政策建議
1、提高抵押物評估工作質量。可以采取的主要措施有：第一，由銀行而不是企業作為抵押物評估委托人；第二，建立與落實評估機構與評估人員評估質量的記錄與考核制度；第三，建立與落實抵押物的評估期限管理與重評估制度；第四，建立銀行內部評估審核制度，并實行嚴格的任職資格管理。
2、區別對待不同種類、不同地區、不同金額的抵押物選擇與評估折扣率。可以采取的主要措施有：第一，建立不同種類、不同地區、不同金額抵押物擔保效果檔案，在此基礎上制定種類、地區、金額區別對待的評估折扣率；第二，對不同種類、地區、金額的抵押物評估價值審核實行區別授權，嚴控高風險種類和地區。
3、選擇抵押物和評估折扣率時，必須考慮抵押物處置成本率的影響。
4、嚴格規范抵押貸款操作，最大限度降低抵押物登記、處置等過程中的操作風險。
5、區別對待存量與新增貸款。新增貸款實行最嚴格的抵押物，而原抵押物價值不足的存量貸款，只要能補充抵押物，明顯降低整體風險，可以考慮在一定時間內靈活處理。
參考文獻
[1]Joseph E. Stiglitz， Andrew Weiss，"Credit Rationing in Markets with Imperfect Information"，American Economic Review， Vol. 71， No. 3 (Jun.， 1981) ， pp. 393-410
[2] Joseph E. Stiglitz， A. Weiss，"Credit Rationing and Collateral"， in Edwards et al.， editors， Recent Developments in Corporate Finance. 1986
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[5]Carty，L.V.(1998):Bankrupt Bank Loan Recoveries，Moody’s Investors Service， Juny 1998
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[9] Franks， J.; de Servigny， a.; Davydenko， S.(2004): A comparative Analysis of the Recovery Process and Recovery Rates for private Companies in the U.K.， France， and Germany， Standard and Poor’s Risk Solutions， July 2004
[10] Grunert， J.; Weber， M.(2005): Recovery Rates of Bank Loans: Empirical Evidence for Germany， papers.ssrn.com
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[18] 王志成，抵押貸款風險需引起高度重視，中國審計，2002（9）
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[26] 上海市高級人民法院，規范破產，為企業優勝劣汰提供司法保障，人民司法，1998年第5期
第9篇：商業用地評估方法范文
關鍵詞：抵押貸款；信息不對稱；擔保；效果
一、引言
抵押是指債務人或者第三人不轉移對財產的占有，將該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照擔保法規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償 。我國《商業銀行法》明確提出商業銀行開展信貸業務應當實行擔保。抵押是一種重要的擔保方式。
貸款抵押的作用和現狀，已有許多論述。當借貸雙方之間出現信息不對稱時，抵押和擔保既有利于解決銀行面臨的逆向選擇，也有利于借款人避免銀行的信貸配給（stiglitz & weiss,1981,1986; besanko & thakor,1987；藍虹，穆爭社，2004）。辦理抵押貸款可加大公司所有者/管理者個人違約成本并提高借款人履行合同的激勵（inwon song ，2004）。
我國抵押貸款發展較快。據人民銀行成都分行聯合調查組對國有商業銀行10個縣級以上機構2000年末貸款情況的統計調查，其中信用貸款占貸款余額的28.58％，擔保貸款占71.42％（其中抵押貸款41.45％）（竇廣涵，劉昱，2004）。
如何衡量抵押貸款的實際擔保效果？抵押貸款是否具有普遍的實際擔保效果？實際擔保效果的主要影響因素如何？本文通過實證研究 方法 進行初步研究，并提出政策建議。
二、研究綜述與概念設定
1 研究綜述
國外研究 國外實證研究表明，因為在貸款清收過程中可以出售抵押物還貸，貸款抵押能夠提高貸款償還水平，實現較高的貸款回收率（carty，1998；gupton等，2000；g. kabance.，2001；k emery.，2003；j. franks，a de servigny，s davydenko，2004；j grunert， m weber，2005)。從多國數據比較來看，抵押物對貸款回收率的影響，因破產法及對債權人權利的影響、抵押物的種類、抵押物的價值評估方法及重評頻率的不同而表現出明顯差異；宏觀 經濟 狀況對抵押物變現價值有顯著影響（j. franks，a de servigny，s davydenko，2004）。franks等人的研究對影響因素進行了識別，但沒有對影響的大小進行定量測算。
國內研究 內抵押貸款的研究文章主要采用了定性分析、列舉歸納的方法。研究 文獻 集中在存在的 問題 的歸納（王志成，2002；蘇建軍，2004；王國恩，2004；）、抵押物價值評估質量（鹿亞芹，2003）、評估、登記費用高（葉春茂，胡友生，葉向東，1996；李瑞麗，2000）、抵押物種類的選擇（朱建華、楊曉榮，1997）、以物抵債的限制條件（王春玲，2004）、快速變現的限制（程鳳朝，2004；左利英，2005）、法定清償順序的影響（王國恩，2004）、抵押物破產受償率低（上海市高級人民法院，1998；隋軍等，2002；四川省政府體改辦調研組，2003）等方面，缺乏對抵押物擔保效果進行系統實證研究的文獻。
2 概念設定
抵押貸款名義保證率：＝抵押物評估價值/抵押貸款金額，其倒數即銀行平常所稱的“抵押折扣率”。
抵押貸款實際保證率：抵押物處置收入凈額/抵押貸款金額，本文將其定義為“抵押貸款實際保證率”，并以該指標來衡量抵押貸款擔保效果。
貸款回收率：＝1-貸款損失率
抵押物評估價值變現率： =抵押物變現凈值/抵押物評估值*100%
三、 方法 與結論
（一） 樣本及處理
本 研究 利用銀行已處置完畢的抵押貸款檔案資料，共取得廣東地區貸款抵（質）押物處置有效樣本1799個，涉及貸款金額70.9億元，覆蓋當地各個行業與地區；貸款發放時間1984-1999年，貸款抵押辦理時間1995-2002，抵押物變現時間1996年至2004年。
為提高 分析 的準確性，對數據進行了如下清洗處理：
1、剔除了無效抵押數據。
2、對明顯異常數據進行了核實修正：（1）剔除了原數據中貸款金額低于3萬元的數據；（2）對實際擔保率大于400％的數據進行了逐戶核實。
樣本的基本情況如下表：
表1 樣本基本情況一覽表
變量 樣本量 均值 標準差 25％ 50％ 75％ 最小值 最大值
實際擔保率（%） 1799 48.88 43.55 16.00 36.50 76.40 -10.50 333.33
評估價值變現比率（%） 1799 39.84 38.99 12.92 28.99 56.60 -57.50 375.00
融資金額（萬元） 1799 395.01 986.08 33.20 102.00 335.00 3 17640
處置時間（月） 1799 54.14 31.55 29.00 48.00 72.00 0 180
處置成本率（%） 959 20.45 21.78 5.77 12.31 27.78 .19 144.93
（二）主要結論：
1、樣本總體的實際擔保效果不服從正態分布，為偏態雙峰分布，其分布直方圖如下：
實際擔保率的均值為48.88%，顯示擔保的平均效果欠佳；標準差43.55%，效果波動大，穩定性差；分布明顯向低端（10-20%）和高端（100%）集中，顯示大部分效果很差，小部分效果好；分布呈現雙峰分布，說明可能存在某種或某些系統性 影響 因素。
2、評估質量基本呈現向低端集中的β分布特征，評估質量差，評估質量對擔保效果有顯著影響。
從銀行角度看，評估質量（評估價值變現比率）的理想分布應是一個均值大于或等于100%的正態分布，而且標準差越小，評估質量越穩定。
評估價值變現比率的實際分布情況如下圖：
從上圖來看，分布基本服從β分布，評估價值變現比率越低樣本比率越高，評估價值變現比率均值僅為39.84%，評估質量很不理想。
進一步對評估質量與擔保質量的相關關系進行分析，兩者之間的pearson相關系數為0.545，雙尾顯著性檢驗系數為0.000，數據顯示兩者存在顯著相關關系。
3、處置時間呈現近似正態分布，與實際擔保效果無明顯相關關系
處置時間的分布如圖，呈現近似正態分布，其均值為54.79月，標準差為32個月。處置時間長，一方面是因為部分抵押物本身產權不完善，另一方面主要是1999年以前抵押物處置市場發育程度很低。
對處置時間長度與實際擔保率進行相關分析，數據顯示，雙方相關關系顯著的假設不能得到支持（pearson相關系數為-0.006，雙尾顯著性檢驗參數為0.806），即從實證數據看，不能認為處置時間是實際擔保效果的重要影響因素。
4、貸款金額與實際擔保效果的相關關系獲得數據支持
對融資金額與實際擔保率進行相關分析，數據顯示，雙方相關關系顯著的假設得到支持（pearson相關系數為-0.123，雙尾顯著性檢驗系數為0.000），即從實證數據看，融資金額是實際擔保效果的重要影響因素，雙方呈負相關關系。大額貸款抵押的實際擔保率總體上低于小額抵押貸款的實際擔保率，一是大額抵押物評估技術難度更大，二是其評估更易受借款人影響，三是大額抵押物與小額抵押物相比，市場需求面窄，更難變現。
5、處置成本率呈現β分布特征，與實際擔保效果的相關關系獲得數據支持
處置成本率的分布如圖，呈現β分布特征，其均值為20.45%，標準差為21.78%。由于數據的β分布特征，處置成本率數據主要集中在15%以下的區間里（低于12%的數據占了50%），處置成本率較高的，主要是小額抵押物、劃撥土地等。
對處置成本率與實際擔保率進行相關分析，數據顯示，雙方相關關系顯著的假設得到支持（pearson相關系數為-0.306，雙尾顯著性檢驗系數為0.000），即從實證數據看，處置成本率是實際擔保效果的重要影響因素。
6、不同種類抵押物實際擔保效果呈現明顯區別
不同種類抵押物實際擔保效果區別明顯。不動產的回收率總體上高于動產的回收率，具體如下表：
表2： 部分種類抵押物實際擔保率統計指標
項目 樣本數 均值 標準差 25％ 50％ 75％ 最小值 最大值
居住用地 17 71.43 49.04 25.00 70.91 103.31 17.65 198.70
居住用房 489 59.11 43.66 23.93 50.00 100.00 -5.88 293.33
商業用地 57 55.33 40.74 20.00 44.25 100.00 1.16 130.60
工業 用地 207 48.28 39.88 17.63 35.70 77.72 -2.94 222.67
商業用房 443 47.26 48.69 15.25 34.82 64.85 -4.44 333.33
辦公用房 56 46.21 39.74 15.91 31.00 74.24 -10.5 187.5
工業用房 440 41.80 39.54 12.23 30.39 58.51 -3.45 287.10
設 備 74 29.37 30.27 8.02 17.37 40.72 -4.00 100.00
7、多元線形回歸分析結果討論
研究試圖對實際擔保率與處置成本率，融資金額，評估價值變現比率進行多元線性回歸分析，回歸模型1，2，3均能通過顯著性水平為0.01的f檢驗，其決定系數r2約為于0.4。
四、改進抵押貸款管理的政策建議
1、提高抵押物評估工作質量。可以采取的主要措施有：第一，由銀行而不是 企業 作為抵押物評估委托人；第二，建立與落實評估機構與評估人員評估質量的記錄與考核制度；第三，建立與落實抵押物的評估期限管理與重評估制度；第四，建立銀行內部評估審核制度，并實行嚴格的任職資格管理。
2、區別對待不同種類、不同地區、不同金額的抵押物選擇與評估折扣率。可以采取的主要措施有：第一，建立不同種類、不同地區、不同金額抵押物擔保效果檔案，在此基礎上制定種類、地區、金額區別對待的評估折扣率；第二，對不同種類、地區、金額的抵押物評估價值審核實行區別授權，嚴控高風險種類和地區。
3、選擇抵押物和評估折扣率時，必須考慮抵押物處置成本率的影響。
4、嚴格規范抵押貸款操作，最大限度降低抵押物登記、處置等過程中的操作風險。
5、區別對待存量與新增貸款。新增貸款實行最嚴格的抵押物，而原抵押物價值不足的存量貸款，只要能補充抵押物，明顯降低整體風險，可以考慮在一定時間內靈活處理。
參考 文獻 ：
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