公共交通可研報告精選(九篇)
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第1篇：公共交通可研報告范文
關鍵詞：新型城鎮化；中低運量軌道交通制式；智能軌道快運系統
一、引言
新型城鎮化發展促使農業剩余人口向非農產業轉移，城鎮人口規模與機動車數量增加大背景下，城鎮道路擁堵問題治理與公共交通效率提升等問題被廣泛關注。地鐵、有軌電車等大運量軌道交通制式建設周期長、投資金額高，擴大了政府財政與債務壓力。分稅制改革后，地方政府事權擴大、財權收縮，政府融資渠道變窄且債務規模受限，經濟性因素影響公共交通建設。在公共交通建設需求增加、政府債務規模控制、軌道交通投資門檻提高等多重壓力下，尋找具有項目投資小、建設周期短等優勢可替代的城市公共交通解決方案來緩解日益嚴重的城市道路擁堵問題已經勢在必行，智能軌道快運系統等中低運量工具具有巨大的發展潛力及廣泛的市場前景。
二、城市公共交通中低運量軌道制式研究進展
許多學者研究了人口城鎮化趨勢下公共交通制式選擇要素，相比于大城市的人口規模大、通勤需求高及財政承受能力強等優勢，中小城市無法承受地鐵等大運量軌道交通的建設周期長、投資金額高等負擔，且居民出行呈現高強度、短距離、低耗時等特征，積極發展慢行交通為主，選擇具備建設周期短、投資金額低等優勢的中低運量制式改善公共交通供給質量，溫州市、麗江市、麗水市等中小城市結合城市建成面積、經濟條件、客流量等因素，分別選擇建設跨座式單軌制式、有軌電車、單軌系統等軌道交通制式來提升當地公共交通服務水平。國內外軌道交通裝備制造業不斷創新產品并搶占國內市場，輕軌、現代有軌電車、磁浮、自動膠輪導軌等制式均有在線運營與在建項目，產品成熟度及應用呈現差異化，國內有軌電車建設較早，具有節能、安全等優勢，車輛、機電系統設備國產化比例提升，對于中小城市軌道交通制式選型具有可靠性、經濟性等優勢；相比之下，中低速磁浮、自動導軌系統等制式進入較晚、建成運營項目少，存在關鍵部件自主化配套不足、運營維護及備品備件成本高等不足，在產業市場化、場景適應性等方面有待進一步提升。中低運量城市軌道交通是未來一段時間內國內軌道交通發展的重要發展方向，通過產業鏈培育及發展，完善項目執行與檢驗，中低運量軌道交通將逐漸成熟與完善。與中運量軌道交通制式相比，智能軌道快運系統以地面虛擬軌道作為走形導向軌跡，無須鋪設鋼軌、不破壞路面，克服了建造成本、建設周期及運營靈活性不足等局限性，以膠輪替代鋼輪鋼軌，采用軌跡跟隨、低地板、高效電傳動等技術，綜合了有軌電車和傳統公交客車的優越性。因此，中低運量軌道交通制式在城鎮化背景下具有廣闊的市場前景，但需克服產業自身的不足。
三、城市公共交通中低運量軌道制式發展現狀及問題
1.城鎮公共交通建設需求大幅增長。城鎮化水平提升使得城區有序擴張或無序蔓延都會加大城鎮居民職、住分離現象，城鎮化水平提升帶來大量城市基礎設施投資建設需求，與城鎮居民出行相關的公共交通建設占據關鍵地位，公共交通建設給地方政府財政帶來的壓力長期存在，尋找兼顧地方政府財政承受能力與建設匹配出行需求的軌道交通制式是無法回避的問題。截至當前以公共汽電車為主的路面公共交通方式仍然占據較大份額，城市道路擁堵、出行速度低下、車輛碳排放等問題日益劇增。相比軌道交通制式的準時性、可靠性而言，公共交通制式選型往往傾向于軌道交通，中低運量軌道交通制式等高質量的公共交通需求將會大幅增長。2.路面公共交通服務質量有待提升。在城鎮常住人口、公共交通車輛配置數量、營運里程等要素不斷增加的趨勢下，城市公共交通客運量存在連續多年下滑的現象；在以公共汽電車為主的路面交通領域，不斷受到地鐵、有軌電車等軌道交通領域的擠壓，客流量正在不斷萎縮。根據交通運輸部的歷年交通運輸行業統計公報數據顯示，車輛數量、公交線路、公交里程等要素持續增長，而公共汽電車客流量呈持續下滑現象，下表為2012~2019年公共汽電車客流量及要素投入。從表1來看，近八年來公共汽電車客流量呈現先上升后下降的趨勢，同期公共汽電車車輛數量、運營線路數量、運營線路總里程、運營線路總長度等資源投入持續增長，受軌道交通、私家車輛等替代品沖擊，公共汽電車客流量占總客流量比例從61%下降至54%，以公共汽電車為主的地面公共交通存在線網布局不足、出行效率低等問題，線路集中向城市繁華區域則造成擁堵，城鎮化擴張的新區域線網密度低造成區域居民出行困難，受道路路況等影響導致地面交通準時性不足，使得地面交通制式整體運營效率不高。3.中低運量軌道交通制式結構比例偏低。根據中國城市軌道交通協會的《城市軌道交通2019年度統計和分析報告》數據顯示，截止2019年年末，大陸地區（不含港澳臺）共有40個城市開通城市軌道交通，運營線路208條、線路總長6736.2km，其中地鐵線路占比76.9%、其他制式（輕軌、單軌、市域快軌、現代有軌電車、磁浮、自動膠輪導軌）占比23.1%。相比國外中低運量為主的軌道交通制式結構，我國應優化軌道交通制式結構促進城市公共交通網絡協調發展。在政府財務規模控制與政府財政承受能力條件制約下，發展中低運量軌道制式來提升城市公共交通服務具有相對優勢，以建設周期短、靈活性等優勢能夠迅速提升公共交通水平，為緩解城市道路擁堵問題貢獻力量。
四、新型城鎮化視角下智軌快運系統發展對策
智能軌道快運系統屬于軌道交通與路面交通跨界產品，以自主導向、自動循跡、軌跡跟隨、主動安防、智能駕駛等技術為核心，關鍵部件或核心系統具有完全的自主知識產權，克服傳統軌道交通高額投資、高成本運維的困境，滿足獨立路權、共享路權等多種形式。智能軌道快運系統以低成本、靈活性、短周期等優勢，將軌道交通優勢植入路面交通工具，規避了新能源客運車輛、有軌電車等競爭市場，為城市新區、小城市等交通場景提供了新的出行理念，開拓了新型城鎮化趨勢下城市公共交通的藍海市場。1.緊跟新型城鎮化發展。研究新型城鎮化建設政策與城市建設規劃，城鎮化加速后城市空間及產業結構不斷變化，城市中心城區向近郊、遠郊發展，衛星城、中心鎮、特色小鎮等生產或生活集中區域增加，居民生產、生活空間隔離導致通勤需求增加，大城市的地鐵為主的軌道交通網絡加密線、中小城市端到端的骨干交通建設需求增加，智能軌道快運系統以低投資、靈活性、建設快等特征具有廣泛市場前景。積極研究各地城市發展方向、軌道交通規劃、投融資政策，圍繞人口城鎮化與公共交通融合發展為主題做好智能軌道快運系統項目可行性研究，主動對接潛在公共交通建設市場，提前謀劃市場布局。2.推進標準化體系建設。相比于地鐵、有軌電車等軌道交通制式數十年發展歷程，在項目設計、規劃、施工、運營等階段尚無經驗可供借鑒，需要從項目實施中總結并提煉經驗，制定智能軌道快運系統項目設計、規劃、施工、運營的相關標準，聯合勘探設計院等相關方圍繞產業制定相關企業標準、團體標準及地方標準，建立多層次、多維度的產業發展配套標準，加速新增項目可研分析、項目落地實施、項目運行維護，以標準化為基礎、以市場化為突破推動業務拓展，做好市場接納與產品創新的良性互動，加強車輛、站臺機電系統等關鍵部件產學研融合發展，通過標準化體系建設促進新增線網或項目的建設落地，提升市場拓展效率。3.技術實現多場景應用。大城市站點接駁、城際間點對點交通需求、中小城市干線運輸、旅游景區連接線等場景客流量存在建設中低運量軌道交通建設可行性，各類場景下路權形式、敷設方式、通勤客流量等要素差異大，對軌道交通制式要求差異大，適應城市公共交通多功能定位、多層次線網規劃，通過適應多場景應用規劃智能軌道快運系統產品族，為不同場景或業主提供多樣化選擇。智能軌道快運系統關鍵部件制造商聯合設計院、高校、交通運輸部門及其他科研機構推進多場景應用研究，實現不同路權模式、敷設方式、換成方式以及其他制式聯運應用，提升智能軌道快運系統在多場景應用的科學性與實踐性。4.項目帶動產業化發展。智能軌道快運系統在四川宜賓市等地運營業績表明，作為中小城市干線運輸方式提升了城市公共交通服務質量，對緩解城市道路擁堵及支撐城市通勤需求具有重要作用，總結現有項目實施、建設、運營、維保的經驗及不足，為既有項目線網延伸及未來項目拓展提供參考，以項目實施帶動供應鏈提質、降本、增效，推動上游的規劃設計、中游的裝備制造與施工、下游的場站運維與增值服務等全產業鏈發展；智能軌道快運系統以車輛為中心，帶動車輛關鍵部件、通信信號系統及其他站臺核心系統的配套發展，通過項目化發展提升產業配套融合與互動，完善智能軌道快運系統整體配套水平，提升智能軌道快運系統與其他同類軌道交通制式的競爭能力。
第2篇：公共交通可研報告范文
1 工程項目控制的意義
隨著科技的發展和項目自身環境的變化，所涉及的不確定性因素越來越多，面臨的風險也越來越大，因此，為了加強工程項目管理，提高工程質量，保證工程進度，控制工程成本，防范商業賄賂等舞弊行為，企業迫切需要按照特定目的、原則和程序建立和實施比較完善的內部控制體系來保證工程項目建設目標的實現。
2 工程項目的特點
（1）工程項目是在一定時期內為實現一定經濟或社會目標而設計的投資方案。項目具有明確的功能和時限，如工業項目是在一定時期內為滿足某種社會需求而提品或服務，通過產品或服務實現投資獲取一定經濟目標的投資方案。再如交通工程項目是為滿足社會對公共交通的需求而進行的投資方案。
（2）工程項目是一個為實現一定功能而設計的物質系統。如工業項目為實現經濟目標就必須生產產品或服務，而生產產品就必須建設廠房、安裝設備以及其他工程設施等。
（3）工程項目是通過一套完整的知識體系來實現其預期目標的，如建設前期的可行性研究，建設時期的工程技術設計，施工組織監督和控制，生產時期的組織、管理和經營等。
（4）工程項目從評價的角度必須具有清晰的范圍界定。
3 工程項目控制的內容
工程項目控制的內容，主要包括以下六個方面：
（1）工程項目立項，是對擬建項目的必要性和可行性進行技術經濟論證，對不同建設方案進行技術經濟比較并做出判斷和決定的過程。主要是根據企業發展戰略和年度投資計劃，提出項目建設書，開展可行性研究，編制可行性研究報告，對項目進行評估和決策。
（2）工程項目招標，以公開招標或邀請招標等方式，鼓勵潛在的投標人依據招標文件參與競爭，通過評標擇優按選定中標人的一種經濟活動。
（3）工程項目造價，工程造價是指進行工程項目建設花費的全部費用。
（4）工程項目建設，是指工程建設實施，即施工階段。建設成本、進度和質量的控制主要就在這一階段。
（5）工程項目驗收，是指企業收到承包單位的工程竣工驗收報告后，會同設計、施工、監理單位以及工程質量監督部門等，對該項目是否符合規劃設計要求以及建筑施工和設備安裝質量進行全面檢驗的過程。
（6）工程項目后評估，是指在工程項目已經完成并運行一段時間（通常安排在工程項目竣工驗收后6個月或1年）后，對項目的目的、執行過程、效益、作用和影響進行系統的、客觀的分析和總結的一種技術經濟活動。
4 工程項目控制各個環節的主要內容
4.1 編制項目建議書
項目建議書是企業（項目建設單位）根據工程投資意向、綜合考慮產業政策、發展戰略、經營計劃等提出的建設某一工程項目的建議文件，是對擬建項目提出的輪廓性總體設想。對于非重大項目，也可以不編制項目建議書。項目建議書編制完成后，報企業決策機構審議批準，并視法規要求和具體情況報有關政府部門審批或備案。
4.2 編制可行性研究報告
可行性研究報告，又簡稱可研報告，是在項目計劃的前期，通過全面的調查研究，對項目各種可能的擬建方案從市場、資源、技術、經濟和社會等方面進行分析論證，最終確定項目否切實可行而提出的一種書面材料。可研報告是工程項目立項環節的核心內容。
4.3 項目評審
可研報告形成后，企業應當組織有關部門或委托具有相應資質的專業機構，對可研報告進行全面審核和評價，提出評審意見，作為項目決策的重要依據。
4.4 項目立項決策
項目立項決策是指企業根據可研報告的結果，做出是否立項的決定。
4.5 工程招標
企業在立項之后、項目發包之前，依照法定程序，以公開招標或邀請招標等方式，鼓勵潛在的投標人依據招標文件參與競爭，通過評標擇優選定中標人。
4.6 工程投標
投標是與招標相對應的概念，它是指投標人應招標人的邀請或投標人滿足招標人最低資質要求而主動申請，按照招標的要求和條件，在規定的時間內向招標人遞交投標文件，爭取中標的行為。
4.7 工程開標
投標工作結束后，招標單位應當組織開標，按程序公開宣讀各投標者報價。開標時間和地點應當在招標文件中預先確定。
4.8 工程評標
按照規定的評標標準和方法，對各投標人的投標文件進行評價比較和分析，從中選出最佳投標人。評標是招標投標活動中十分重要的階段，評標是否真正做到公平、公正，決定著整個招標投標活動是否公平和公正；評標的質量決定著能否從眾多投標競爭者中選出最能滿足招標項目各項要求的中標者。
4.9 工程定標
即招標單位決定中標人的行為。
4.10 編制初步設計概算
初步設計概算是在投資估算的控制下由設計單位根據項目可行性研究的批復文件、初步設計的圖紙及說明，利用國家或地區的概算指標、概算定額或綜合指標預算定額、設備材料預算價格等資料，運用科學的方法計算和確定建筑安裝工程全部建設費用的經濟文件。
4.11 編制施工圖預算
施工圖預算是在施工圖設計完成后、工程開工前，根據已批準的施工圖紙、現行的預算定額、費用定額和所在地區人工、材料、設備與機械臺班等資源價格，按照規定的計算程序確定工程造價的技術經濟文件。
4.12 工程施工準備
施工現場的準備工作，主要是為了給擬建工程的施工創造有利的施工條件和物資保證，比如，建筑施工的“三通一平（即路通、水通、電通和平整場地）”等工作。準備完畢報監理單位審核施工條件，通過后開始施工。
4.13 工程施工
工程施工就是工程建設過程。
4.14 工程檢查
工程施工完成后，首先要自檢，然后報監理單位全面檢查。
4.15 組織竣工驗收、竣工決算
在竣工驗收時，除對工程質量進行驗收外，還有竣工結算和竣工決算兩項重要工作。竣工結算由承包單位編制，竣工結算辦理完畢，企業根據確認的竣工結算書在合同約定時間內向承包單位支付工程竣工結算價款。竣工決算由企業在收到工程竣工驗收報告后編制。
4.16 固定資產交付使用
企業依據竣工決算，辦理固定資產交付使用手續。
4.17 進行項目后評估
工程項目完工后進行的全面評估。
4.18 進行考核
最后，要嚴格落實工程項目決策及執行相關環節責任追究制度，項目后評估結果應當作為績效考核和責任追究的依據。
5 工程項目的主要風險
（1）立項缺乏可行性研究或可行性研究流于形式，決策不當，盲目上馬，可能導致難以實現預期效益或項目失敗。
（2）項目招標暗箱操作，存在商業賄賂，可能導致中標人實質上難以承擔工程項目、中標價格失實及相關人員涉案。
（3）工程造價信息不對稱，技術方案不落實，概預算脫離實際，可能導致項目投資失控。
第3篇：公共交通可研報告范文
1.全力推進縣級重點項目建設進度。
（1）完成__汽車總站客運服務站項目建設，該工程于20__年2月正式開工建設，20__年完工并交付使用，項目總投資5000萬元，該項目的建成結束了我縣無二級客運站的歷史。
（2）G323線__公路大橋及引道工程。已完成了項目前期工作的招投標、項目建議書、建設方案等基礎工作，現已將工可方案報市發改委及送至相關單位進行審核，目前該項目正在進行工可的審批。
（3）G323線__至沖脈二級公路，項目已經正式開工建設，完成投資__56萬元，完成計劃任務的23%。目前縣政府常務會批準通過征地補償方案，縣拆遷辦已經進場開展工作，項目建設正在有序進行。
（4）__山至__擴建一級公路建設項目。該路線總長7公里，工程預算總投資9800萬元。目前工程已完成可研報告和初步設計方案，正在向上級交通和發改部門申請項目的立項批復。
（5）協助做好__至__高速公路建設。繼續加快推進廣西__至__高速公路工程建設，全力做好__段的征地、拆遷和施工期間的各種協調工作。20__年，已完成征地4531畝，完成原設計面積的106%；已簽訂房屋拆遷協議60戶，完成原設計拆遷任務的78%；遷墳750座，完成設計遷墳任務的__6.1%；共兌現各項補償款1.55億元。__縣境內全線路基土石方、橋梁、涵洞、隧道施工順利。
（6）__至__（__）二級公路改建項目。該項目于去年9月份開工建設，目前項目__段正在按工期加緊施工建設，__段正在進行征地拆遷的前期工作。
2.全面完成續建工程項目建設。由于用地調整及配套資金等原因，20__、20__年續建項目總體推進緩慢。直至__月份，才完成了續建項目__大橋至__、__至__（__至__段）、__至__、__黃沖至__、__洲尾至__、__至__、__至上__等7條公路的建設并交通過驗收交付使用，完成里程58.36公里,年內完成投資715萬元。
3.大力推進20__年新開工項目5條和橋梁1座，分別為__路口至__場部、__至__公路、__至__、__至__、__至__（__至__段）公路和江門橋梁建設。目前__路口至__場部公路已完工并通過竣工驗收交付使用，__至__等4條公路完成中期工程及路面級配碎石層，將進行混凝土路面層的施工。江門橋梁重建工程總投資542萬元，目前正在進行橋臺及橋墩施工，按工程進度計劃開展。預計__月底可完成投資30__萬元,完成工程量的80%。
4.加快推進辦理縣人大立案的議案項目__鎮市場至__高速路口道路維修工程，總投資165萬元，長2.21公里。同時，該項目也是縣政府重點督查的項目,目前該道路維修工程已完成路基施工，路面施工完成約0.5公里，預計__月底將全面完工。
5.完成連通工程鄧家至歐家、G209線至__公路2個項目，總投資__0萬元，長2.2公里，已全部建成通車。
6.站場、碼頭建設。20__年，爭取區港航局補助資金18萬元完成__鎮碼頭和__大木碼頭的修建和1艘50客位標準化客渡船的改造。運管綜合樓建成竣工并通過驗收，完成室內外裝修工程，配齊各種辦公軟硬、軟件設施，于6月中旬搬遷投入使用。
1.20__年對我縣的農村公路養護管理工作來說是至關重要的一年，該項工作在探索中取得了實質性的進展。一是通過借鑒兄弟縣市農村公路養護管理經驗和召開全縣交通運輸工作座談會，積極征求各鄉鎮及相關單位對全縣公路養護管理體制改革意見，并經縣人民政府同意實施出臺了《__縣農村公路養護管理辦法》，同時配套出臺了《__縣農村公路養護管理考核細則》和《__縣農村公路養護資金使用管理辦法》。二是完成了全縣__個鄉鎮、2個經濟管理區養護權的下放，與各鄉鎮、經濟管理區簽定了《農村公路養護管理責任書》，督促各鄉鎮、經濟管理區分別與村委簽訂目標責任書，進一步明確了縣、鄉、村三級養護職責，使農村公路的養護覆蓋率達100%。三是舉辦農村公路養護管理培訓班。進一步提高各鄉鎮、經濟管理區養護管理人員整體業務素質和管理水平。
2.公路養護資金保障有力。通過積極向上爭取，落實了1042萬元資金用于確保全縣公路養護的安全、暢通。其中，投入__4萬元用于道路面大（中）修工程__至__公路、__至__公路路面自治2.7公里；投入__6萬元用于水毀搶修資金，搶修水毀橋涵37延米、3道、瀝青路面路面____0平方米/4.22公里、砂土路面23500平方米/28.8公里、擋土墻3783.9立方米/__處；投入江門橋危橋改造資金542萬元，目前該項目正在進行施工，預計20_
_年8月竣工通車；投入85萬元用于縣鄉村養護示范路創建工程，共計65.63公里，完善了農村公路、橋梁標志標牌、百米樁、公里碑、綠化等工程。投入22萬__縣__泉至__公路安保工程項目；投入綠化工程4.2萬元完成__至更祥、__至__等宜林路段的綠化工程。3.加強農村公路的日常養護工作，確保路況質量穩定，達到市局下達的指標要求，確保晴雨通車率達100%。20__年我縣納入管養的農村公路__61.819km，其中縣道67.562公里，鄉道351.418公里，村道742.839公里，日常養護資金400萬元。鄉村道的日常養護資金嚴格按照《__縣農村公路養護資金使用管理辦法》中規定支出。
今年以來我局按照提升效能，創建文明行業的要求，著力加強行業管理，著力提升公共交通服務能力，以運力布局為重點，加快運力結構調整，促進行業各項運輸工作逐步完善。
1.加快推進城鄉公交客運一體化建設進程。認真貫徹落實省、市交通主管部門關于“加快推進城鄉客運一體化進程”精神，以開展“公交都市”示范城市創建工作為契機，結合我縣實際，在7月底前完成了我縣縣城至__公交開行試點和縣城至__農村客運公交化改造試點工作，兩條公交線的開通，取得了良好的社會效益，為我縣下一步推進縣城公交和全面推進農村客運發展打下了良好的基礎。
2.加強道路、水路運輸市場的行業監管力度。今年以來，我局運政、水政部門在春節、五一、國慶等黃金周期間重點深入車站、碼頭、維修企業等行業加強現場監督檢查。針對群眾反映強烈地“黑車”非法營運問題，采取重點區域重點時段巡查，明查暗訪和發動群眾舉報相結合，持續不斷地開展打擊行為。聯合公安、交警、安監等部門開展了多項道路、水路專項治理工作，取得明顯成效,有效地維護了運輸市場秩序。
3.加強全縣營業運輸市場清理、整頓工作，凈化運輸市場環境。一是加強了出租行業管理工作，改善出租營運環境，切實加強對出租車客運市場的監管。二是深入開展汽修行業管理工作，加強二級維護企業督促和檢查，為營運車輛準入市場把好技術安全關。三是加大對非法改裝車輛的專項整治工作；四是強化駕培行業管理工作，認真抓好駕培市場審查、監督工作，嚴厲打擊非法經營、異地培訓經營行為，營造良好的駕培市場環境。今年以來共下發企業整改通知書43份，整改43起；查處異地培訓教練車及“黑教練車”8輛，處罰8輛
4．以開展水運行業“平安港航”活動為契機，確保水上交通運輸安全穩定。督促有關鄉鎮完成渡口渡船的安全管理責任書的簽訂工作，加強對學生渡口的現場監管力度以及渡口渡船的日常安全檢查工作，做好雷雨大風、汛期的安全防范工作。同時聯合__海事處組成聯合執法組，定期或不定期的開展水運行業監督。至10月底，共組織檢查組38個，出動檢查人員__9人次，檢查船舶249艘次，檢查渡口__.5道，查出安全隱患18個，已整改18個，處罰并上繳罰沒款6000元。按質按量完成“__市水運行業經濟統計專項調查”工作，以及做好新的《國內水路運輸管理條例》的宣貫工作。
20__年全縣交通運輸行業完成客運量356萬人次、旅客周轉量25263.7萬人公里；貨運量904萬噸、貨物周轉量172650萬噸公里。
1．通過強化道路運輸市場管理，逐步形成規范、有序的營運市場氛圍，道路、水路運輸保障能力不斷增強。20__年春運期間，我縣共投放營運客車217輛，平均日發班533班次，投放客運船舶67艘，有效地保證了旅客及時、安全、有序的出行。在清明節、五一、國慶黃金周人流、車流密集高峰時期，重點加強行業薄弱環節的現場監管力度，切實保障公共交通通行安全暢通。
2．加強信息化管理，依法辦理行政審批事項。嚴格按照道路、水路行政許可規定審核、辦理營業運輸證，全年共辦理船舶營運證81本，車輛年審換證965本，二級維護2__2輛，等級評定756輛，新增客運班線2條，新增客車2輛,受理維修廠家申請30家，注銷船舶營運證9本。
4．按時發放燃油補貼，維護運輸市場穩定。為積極應對油價上漲給運輸經營者造成的經營壓力，我局制定了油補方案，認真做好燃油補貼發放工作。今年共發放燃油補貼430.1萬元。
3．加強路政管理，確保公路設施完好，路產路權不受侵害。一是加大宣傳力度，提高全民愛路護路意識。開展了以“愛路護路、珍愛生命”為主題、通過標語、傳單、橫幅、LED屏幕等多種形式對《公路法》、《公路安全保護條例》《道路交通安全法》等相關法律法規進行宣傳。共懸掛橫幅標語18條，發放資料8000余份。二是加強日常巡查和重點整治路段的巡查，并詳細做好巡查日記，及時發現和排除隱患。對事故多發地段增設臨水、臨崖標牌10塊，交通管制通告牌6塊，注意兒童56塊，限速標志__2塊。三是處理好與車主的關系，執法與管理的關系，堅持以卸載為主，處罰為輔。截止10月底，共查處超限超載車輛283輛，上繳行政罰沒款57.43萬元，治超案件同比下降了15%。
5．抓好綜合行政執法工作，加強依法行政。一是通過舉辦培訓班，派送執法人員外出參加培訓、請相關講師給執法人員授課共同探討典型安
例等方式，不斷提高我局執法人員的綜合執法水平。二是注重加強部門聯動，多次聯合公安、交警、安監等部門先后開展了整治超限超載、非法改裝車輛和打擊非法營運專項整治工作，執法效果顯著。至10月底，共出動執法人員506人次，檢查各類車輛2321輛，查處違章車輛354輛，全年無一棕錯案和行政復議案件。6．以創建“平安交通”為平臺加強我局交通運輸行業安全生產管理，堅持“安全第一、預防為主、綜合治理”的方針，以推進長效機制建設，加強標準化、規范化管理為重點，深入開展道路安全百日整頓行動、“安全生產年”、“安全生產月”、公路橋梁隱患排查治理等一系列活動，確保交通安全形勢持續穩定。一是全面落實安全生產“一崗雙責”責任制度，在年初與各二層機構簽訂安全生產責任狀，明確責任主體，層層分解。二是緊緊圍繞安全重點工作，積極開展“安全生產月”、公路橋梁安全隱患大排查、“打非治違”“水上應急演練”等活動，廣泛開展安全隱患的排查整治。三是加強工程質量安全監督，嚴格要求施工單位按施工合同中的安全要求和國家有關安全生產規范進行施工。對存在公路安全隱患的要求進行及時整改，確保在建項目未出現質量事故和施工安全事故。
1．今年以來，我局認真落實縣委、縣政府“美麗__、清潔鄉村”活動方案。一是在全局范圍內召開活動動員會，使每位干部職工認識到開展清潔活動的重要意義；二是制定了長效地清潔衛生機制，定時清掃衛生責任區、辦公樓、交通大院衛生盲點，確保不留衛生死角；三是加強縣域公路沿線兩側的白色垃圾、建筑垃圾的清理；四是以實際行動支持后盾單位__鎮的清潔家園活動，組織支部黨員到黃沖、__與村民一起進行清潔鄉村，派駐掛村人員長期支持該鎮的新農村建設事業。一年來，我局共投入資金萬元支持__鎮的“美麗__、清潔鄉村”活動。
2．抓好精神文明創建工作，不斷加強行風建設，將精神文明建設與開展創先爭優活動、爭創文明示范崗位活動窗口以及維穩、工、青、婦工作有機結合。繼續在局機關深入開展機關作風建設，認真學習中央關于改進工作作風，密切聯系群眾的八項規定，加強機關內部管理，進一步加強和改進機關工作作風建設。切實改進調查研究，精簡會議活動，改進會風文風，厲行勤儉節約，嚴格遵守廉潔從政有關規定，嚴格執行車輛配備、生活待遇和來訪接待等有關規定。加強廉政風險防控，繼續推進工程建設領域突出問題的專項治理工作，對治理“公路三亂”工作繼續保持高壓態勢，全面提升交通運輸行業職業道德素養和整體服務質量。
1．經縣人民政府同意，向__銀行以貸款方式落實了6000萬元資金用于我縣基礎設施建設配套資金，解決了抑制我縣多年來的資金瓶口問題。配套資金的落實，大力促進我縣20__年的續建項目全部完工并通過驗收，在建項目也按照工期如期推進。該項舉措的成功落實為我縣今后的資金籌措提供了一條可沿襲的路子。
2．經縣人民政府研究并同意采用BT融資模式方案建設農村公路，結合我縣實際情況，在今明兩年將選取南村至龍臺等__條公路總里程__6.182公里進行建設,目前這些項目的前期工作已完成,計劃在__月份開工。
3．成功推進農村公交一體化進程。在經過前期深入調查研究、運力布控、評估風險等大量工作后，于6月下旬成功試行縣城至__的公交線投放，在總結縣城至__公交試行經驗的基礎上于7月下旬相繼開通了縣城至__的公交線改造。目前兩條公交線營運正常，在社會上也贏來了良好的聲譽。預計在__月底前將在縣城內投放2條公交線路，縣城的公共交通能力屆時將得到大幅提升。
4．順利完成我縣的農村公路養護管理體制改革，出臺了《__縣農村公路養護管理辦法》，同時配套出臺了《__縣農村公路養護管理考核細則》和《__縣農村公路養護資金使用管理辦法》，促進我縣農村公路養護管理健康發展。
（一）__高速協調仍存在部分困難，縣分指揮部工作經費不足，影響分指及相關鄉鎮工作正常運轉，受縣城東區拆遷經費補償影響，仍有一部分群眾未簽房屋補償協議；__至__二級公路，受征地拆遷費用不到位影響，至今作為業主__未能正式開工。
（二）大規模建設與地方配套資金緊缺矛盾依然突出；
（三）工程技術管理力量不足，給工程建設過程中的質量監督、管理方面帶來很大的壓力；
（四）結合運力調查，在我縣大力發展農村客運、城鄉公交還存在一定難度，滿足廣大群眾的出行需求仍無法有效解決；
（五）客貨運市場整治環境依然嚴竣，不穩定因素仍存在。
（一）協調__總指揮部，及時解決征遷和協調工作經費問題，確保分指揮部和鄉鎮工作組正常運轉。及時做好群眾的思想工作，確保__高速工程順利進展。繼續協助做好323國道、__山至__等縣重點項目建設的各項工作。
（二）繼續探索農村公路建設資金的融資辦法，以解決大規模建設與地方配套資金緊缺的突出問題。
（三）充實工程技術人員力量，緩解壓力，確保工程建設過程中避免出現質量問題和管理問題。
（四）繼續推進城鄉公交一體化的進程工作，克服困難，擇機在適合投放條件的鄉鎮、村級投放公交和班線，方便群眾出行。
第4篇：公共交通可研報告范文
[關鍵詞]軌道交通 客流預測 可信性評價設計運能 抗風險設計
1 客流預測的目的和作用
城市軌道交通客流預測是為軌道交通建設規模決策的主要依據，并在項目設計中起著重要作用。根據客流預測各項數據，將對軌道交通建設的重要問題作出判斷和決策，例如：
①軌道交通工程建設的必要性和迫切性；
②選定軌道交通制式和車輛選型；
③確定系統設計運能，列車編組，行車密度和行車交路；
④確定車站基本規模，站臺長度、寬度，車站樓梯和出人口總寬
⑤選擇機電設備系統，計算其容量和用電負荷；
⑥選定售檢票系統制式和規模，擬定票價政策；
⑦核算運營成本和經濟效益評價。
由此可見，客流預測工作在軌道交通工程建設的前期工作中處于十分重要地位，可以說做好對客流預測數據分析和應用，是進行軌道交通建設和設計工作的起步點，是工程項目建設規模和運營經濟評價的基礎，是項目風險的評價要素和關鍵。因此在軌道交通領域內，客流預測已成為一項專題研究，專題評審的專項課題。
2 客流預測的內容和難度
城市軌道交通客流預測是近年發展起來的一門預測學。在我國22世紀60年代建設地鐵開始，雖對地鐵客流預測有所研究，但方法簡單，尚屬于啟蒙階段，當時以“戰備為主，兼顧交通”為建設原則，對地鐵客流預測尚未放置重要地位，缺乏系統認識。20世紀80年代開始，因國家改革開放政策，使地鐵建設原則轉變為“交通為主，兼顧戰備”。在思想上是一個大解放，在技術上與國外有了充分交流，并從國外引進了客流預測方法及其數學模型，隨電子計算機技術發展，使軌道交通客流預測成為一項專門的技術學科。
多年來，客流預測的數學漠型經過我國交通專家的研究開發，結合各城市的實際情況，經多年積累資料，摸索城市客流的特征和規律，對各項參數和程序進行不斷修正，已經逐步建立起—套完整的預測方法和計算模型體系，并還在不斷的積累經驗，不斷的完善，使客流預測的可信度也在不斷提高。
但在實際運用中要達到較高的可信度，仍存在較大的難度，這是值得重視的問題。客流預測的難度主要是難在客流預測的內容和預測條件的復雜性。
2．1 客流預測的內容
根據實際運用經驗，在軌道交通系統中，從系統功能要求出發，在城市總體規劃和軌道交通線網規劃的前提下，按各設計年限、對客流預測的成果可歸納為如下五類基本內容：
(1)全線客流：全日客流量和各小時段的客流量及比例
①全日客流量，是表現和評價運營效益的直觀指標，并進一步評價線路負荷強度的重要指標。
②各小時段的客流量及L咖，是為全日行車組織計劃提供依據，在保證運營能力和服務水平的前提下，合理安排行車間隔，提高列車滿載率及運營效益。
(2)車站客流：包括全日、早、晚高峰小時的上下車客流、站間斷面流量以及相應的超高峰系數。其中：
①高峰小時時段的站間最大單向斷面流量。這是決定建設軌道交通的必要性和確定系統運量規模的基本依據，由此選定交通制式，車型，車輛編組長度，行車密度及車站站臺長度；
②全線早、晚高峰小時的站間斷面流量。這是全線運行交路設計的基本依據，由此確定區域折返交路、折返列車數量、折返車站位置及配線形式。并計算運用車輛配置數量。
③各車站早、晚高峰小時的上下車客流量及相應的超高峰系數。這是各車站規模設計的基本依據，由此計算站臺寬度；樓、扶梯寬度；售、檢票機數量；車站出入口的總寬度等。其中晚高峰小時客流量對地下車站的空調、通風量計算具有控制性作用。
④此外，必要時應對車站客流進一步分析，預測到達本站的客流所采用的各種交通方式的分類和比例。這為本車站附近女n何考慮停車場用地的規模提供依據。
(3)分段客流：站間OD表、平均運距及各級運距的乘客量
此項數據是為進行分段客流統計，制訂票制和票價的分析，最終對建設投資、運營成本作財務分析，對社會經濟效益分析，提出項目效益評價意見。
(4)換乘客流：各換乘站分向換乘客流量
這項數據對線路主客流方向的評價很重要。并為換乘形式設計和換乘車站間的換乘通道或樓梯的寬度的計算提供依據。
(5)出入口分向客流
根據每一座車站確定的出人口分布位置，對每個出入口作分向客流預測，并作波動性分析，為每個出入口寬度計算提供依據。
以上各種預測數據的內容繁多，要求較高，必然存在較大難度。
2．2 客流預測的難度
以上數據的預測，在各階段的要求是不同的。從預可、可研、總體設計，初步設計等各個階段進行分步預測，內容和深度總是由宏觀到微觀、逐步深人細化。
回顧近年來，核對以往各城市軌道交通線路的客流預測結果，與實際運營客流統計值相差較大，并非令人滿意。是哪些原因造成的呢，這需要我們進行實事求是的客觀分析。主要原因是：
(1)預測年限較長，積累資料不足，預測技術尚須改進完善
從工程立項開始至建成通車，一般需要五年。然后再預測通車后25年的遠期客流規模，總共要預測30年的客流，時間跨度大，難以掌握城市發展中曬隙、經濟和人們活動的規律，不定因素太多。同時這項技術尚在不斷發展研究之中，積累資料不足，數學模型和預測技術尚未定型，還須不斷改進完善，對預測數據的把握，評價標準，都有很大的難度。
(2)城市發展過程中的規劃背景難以穩定
客流預測是必須以城市發展規劃為依據。對城市范圍和結構形態，用地分布性質，人口分布數量，居民和流動人口的出行量等，均為預測的基礎數據。這些數據都是來自城市總體規劃，而城市規劃一般只做10-20年的近期和遠期的城市建設規劃，雖然也做遠景規劃，卻是長遠性和宏觀性的規劃。經驗告訴我們，城市發展過程是難于控制的，規劃不等于實施，往往是規劃超前于實施；也有規劃落后于實施，這是少數。這些現象主要決定于國民經濟發展水平和財政支持能力。因此城市規劃總是要不斷的進行調整修改，所以城市規劃是屬于動態規劃。由此可見，客流預測依靠城市發展過程中難以穩定的規劃為工作背景，必將造成預測結果與將來的實際有一定差異，這種差異是難以估計的。
(3)票價的競爭性和敏感性，對客流量的波動性
乘客的消費觀念和對票價的承受能力是難以控制的活動因素，尤其在市場經濟條件下，城市交通中各種交通的存在，必定會與軌道交通形成競爭局面，對于乘客來說，需要面對時間與票價之間進行權衡和選擇，關鍵在票價。那么就看票價定位在哪個薪水階層，乘距為多長的客流對象。這與運營的經營政策密切相關。但是在客流預測時，可以從需求進行預測，但很難對票價進行正確定位，也很難對客流量的競爭性和敏感陛進行數量級的準確分析，這需要長年在運營中不斷積累和探索。從國內外運營經驗證明，票價對客流是具有較大的敏感性，同時也說明了票價對客流具有可調節性和可控性的，這一點是值得我們重視。
(4)線網規劃不完整，線路總體規模不明
城市軌道交通線網規劃工作僅僅是在最近幾年有—個比較全面的認識，雖然線網規劃總是隨城市總體規劃而動態變化，有時候也會發生局部調整。一般來說，由于城市中心區建設的形態和規模應該是比較穩定的，對于城市遠景發展規模也是相對穩定的。這對于做好城市軌道交通線網規劃是提供了基本條件。事實上有些城市對于線網規劃還缺乏深層的研究，線網規劃內容還不完整，對城市結構形態發展認識不足，造成各條線路建設的起終點和走向有很大的隨意性，缺少嚴肅性。單條線路和線網關系模糊，往往會造成線網規劃不穩定，線網總體規模不明，造成各條線路之間關系變化不定，尤其對已建線路的客流影響很大。使原預測的客流量值在量級上發生“質”的變化。這種情況已在國內發生多例，應引起重視。
綜上所述，客流預測是一門新生的預測學。由于對城市規劃有極大的依賴性，對人(乘客)的思維和行為只能規劃導向，不可強制；對客流量只能從合理需求預測，淡化未來的票價政策及其影響；因此，客流預測成果不可能做到準確性，而是存在較大的風險性，只能做到在預定的城市規劃條件下，具有相對的可信性。
3 對客流預測值的評價
城市軌道交通客流預測是為軌道交通建設規模決策的主要依據，這在本文開始已經闡述，但按目前的方法和技術，只能做到相對的可信性，這是事實。我們應面對現實，既然客流預測只具有相對的可信性，那么如何評價和應用這些數據，為軌道交通工程規模決策服務呢，是當前值得研究的實際問題。
經多年來的實踐，我國城市交通研究單位和學者，對客流預測工作已經取得較大的進步和發展，對城市軌道交通客流的特征和規律又有深層認識，在預測結果的數據上表現出十分謹慎的態度，加強了定性定量的分析論證，使客流預測成果的可信度日趨提高，這是可喜的一面；同時我們還必須用積極和科學的態度去探討和評價，要從預測的過程中找控制點，從控制點找關鍵，從結果看風險，從運營評適用性，這樣才能得到有效的應用。為此本文對客流預測的方法和過程，對客流預測成果的評價，歸納為如下評價要點。
3．1 客流預測的評價要點
①客流預測的依據和背景資料來源清楚，有據可查。
②客流預測的年限和范圍正確，對已建或規劃的線路關系明確。
③客流預測的技術路線清晰，選用的參數，經過推算論證，縱橫比較
④客流預測的模型和技術成熟，經過實例驗證，力祛可用。
相對合理。
⑤客流預測的內容完整，數據齊全。對預測成果經分析論證，從量級上宏觀判斷，基本可信。
⑥對預測客流進行敏感性分析，波動幅度基本可信。
以上客流預測評價要點，也是客流預測報告中需要講清楚的內容。因為預測的背景資料、技術路線與有關參數，內容是否完整，都是擺在明處，容易判斷。但預測的過程是看不到的。因此作為評審者如何評價其預測的各項數據從量級上宏觀判斷成果的可信度；如何對客流預測成果進行風險分析，這是評價的關鍵。
3．2 客流預測的可信度評價
在客流預測的評審中，要各位專家將每項數值進行推測、分析，再判斷其正確性，這是不可能的。由于軌道交通系統規模的控制性關鍵，是全線各區間的高峰小時客流和車站乘降客流，上述數值起主要控制性的環節是全日客流總量。為此，把全日客流總量作為客流預測可信度評價的主控點是可行的。
在實際工程中，最容易出問題的就是全日客流總量失控。有些城市對軌道交通某—條線路客流預測時，沒有注意從線網規劃的客流總量平衡，往往造成總量突破，必然使預測成果可信度嚴重下降，即無可信度。所以，每條線路的客流預測必須從全市軌道交通的規劃線網去考慮，把握線網客流總量控制和分配。所以，對全日客流總量做好宏觀總量控制是一個總體控制環節，是客流預測成果評價的質量控制點。
對全日客流總量評價，應注意幾項參數選定。如：人口數量(包括流動人口)和出行強度；各種出行方式分配中，公共交通系統承擔的比例和軌道交通系統分擔的比例；以及軌道交通系統內的換乘系數。
上述基本參數，均在城市總體規劃和交通戰略規劃所定。在客流預測時，必須與其保持一致。只要對軌道交通系統內的換乘系數估計恰當，軌道交通(全網)系統的全日客運總量估算是可信的。這樣對每條線的總量分配得到相對控制，保證每條線的車站乘降客流和區間斷面流量在運量級上不會產生太離奇的偏離。
以上分析說明，客流預測必須看重線網規劃的客流總量控制和分配；對客流預測結果應重視宏觀的量級的控制。這是對客流預測結果可信度評價的基本點。
4 客流預測值的應用和抗風險設計
客流預測是依據城市遠景規劃條件下進行預測的，客流預測的結果經過專家評審，只要認為基本可信的，我們應該可用。但是風險依然存在，可信度有多高，不會有人下定論的。還是要設計人員自己去學會分析判斷，所以我們對客流預測結果的應用，既要現實一些，又要謹慎—些；既要重視定性分析，更要加強宏觀性的量級判斷，才能做好抗風險設計。
4．1 系統運能的概念
為了研究抗風險設計，先沒定系統運能的幾種概念，即設汁運能；儲備運能；潛在運能。
設計運能：按客流需求設計的運能。即：按設計的列車編組、定員、運行密度而定的運輸能力（萬人次/h），設計運能必須滿足遠期設計年限的高峰小時單向最大斷面流量的預測值。
儲備運能：按運營系統配置的線路和設備，可承擔的最大運能。這是按選定的列車長度為前提，根據全線車站的折返線，車場出入線的配線形式和信號配置的功能，計算出最大通過能力，取其中較小的值為控制性運能。上述控制性運能必須大于設計運能，并有一定的貯備系數。
潛在運能：考慮未來技術的發展，可能提高的運能。一般來說，必須進行信號及相關設備的技術改造。開發原線路遠期潛在的可發展的運能。
4．2抗風險設計理念
抗風險設計是在充分理解客流預測存在一定風險的前提下，針對客流預測的不捆角性和波動性，充分估計到客流預測數值有限的波動范圍，進行定性分析和定量估計；在上述前提下，對城市軌道交通運營系統的設計運能，應采取的抗風險對策，以保證系統設計的運能，既能滿足長期的客運需求，又能保證規定的服務水平，使該運營系統在未來的較長的刊期內，具有較強的適應性，這就是抗風險設計的基本理念。
為此，在運行能力設計時，一方面必須充分考慮到實際客流可能比預測值大的風險，一定要留有運能余量儲備；另方面也要考慮到實際客流可能比預測值小的風險，為保證運營的經濟性，既要減少列車運行密度，又要保障正常運營的服務水平；為此，根據抗風險設計理念提出兩個層次風險：基本風險和突破性風險，及其帽應的抗風險設計和適應性分析。
4．2．1對基本風險的適應性設計
基本風險是對客流預測數值的波動范圍限定為-30％～+10％的條件下進行系統運能的抗風險設計。為此在運營能力設計時，提出必須滿足的兩個條件：
系統的設計運能必須以滿足遠期高峰小時單向最大斷面流量為基本，而系統設備配置的儲備運能
應具有+10％-+15％的儲備余量；此可滿足客流預測數值的波動范圍限定值的上限。
在服務水平上應保證經濟合理的行車間隔，在遠期高峰小時段的列車運行間隔時間不得大于3min的服務水平。此可滿足客流預測數值的波動范圍限定值的下限。
如果系統設計運能為30對／h，全線運能控制點是車站折返線，則車站折返線和信號的配置能力應比設計運能大10％~15％，符合運能風險儲備的要求。若運營設備配置的運能為34對/h，貝悄備系數為13％。
如果實際客流小于預測值，按遠期高峰小時段的列車運行間隔時間不得大于3min的要求，即：運行密度為不小于20對/h，列車編組及長度不變，設計運能調整為24或20對/h，即適應預測客流下降20％-30％的下限。
根據當前的預測方法，參照國內外經驗，因為城市規劃往往是超前性較大，故預測數據向高突破較少；而城市中各種交通的競爭性和票價定位的適當與否，卻對客流造成的波動影響很大。所以，客流風險正值取10％，負值取-30％，是比較符合實際。作為基本風險的波動范圍是比較恰當的。
實際經驗告訴我們，初、近期和遠期的列車編組應采用不同長度的列車編組方案是值得推廣的設計思路。使初近期運行的短列車，盡可能采用提高運行密度的方法提高運能，跟隨實際客流的增長，直至達到最大運行密度。如果實際客流小于預測值，可以延緩長列車投入運行，既不降低運行服務水平，也充分發揮運營效益，這是最好的抗風險設計。
4．2．2 對突破性風險的轉移性設計
上述抗基本風險設計是做了限定條件的，如果突破了限定條件，就叫突破性風險。那么是否會產生更大的風險，這是人們所關心的重要問題。因此對突破性風險必須進行風險轉移設計——即“削峰”設計，是一種在特定條件下的合理設計和避風險措施。
系統的設計運能是按全線高峰小時單向最大斷面流量值來決定的。但是在全線各區間的高峰小時斷面流量不是相同的。因此我們可以按上、下行分別列出第一、第二、第三的高峰值，并再將其余的斷面流量按不同的運量級進行分段劃分，可以得到各段運能的儲備系數。根據系統能適應的最大運能為界線，對突破的客流進行“削峰”設計。
“削峰’設計是僅限于對個別或少數的尖峰客流的處理。例如：某條線路的上行方向高峰小時單向斷面最大流量為3．50萬人次，第二高斷面為3．4萬人次m，第三高斷面為2．98 萬人次/h；下行方向高峰小時單向斷面最大流量為3．00萬人次，第二高斷面為2．81萬人/h，第三高斷面為2．67 萬人次/h；如果以大于3萬人次/h為突破界線，可見突破3萬人腳h的折面僅需對上行方向2處鋒客流進行“削峰”設計。經過站間OD客流的分析，利用票價上浮的敏感效應，對于經過尖峰的部分短途客流實現“自動”轉移，達到“削峰”設計目的。使新的高斷面客流與運行通過能力相適應。但是這種風險轉移的做法，對于轉移量是要得到嚴格控制的。
如果客流高峰全線大部分區間有較大的突破，則無法進行“削峰”設計，這說明線路運能已經飽和，也許應該新建其他規劃線路來實現分流；也許應該對系統‘潛在運能’再次開發。這種情況實際上是對未來的遠景年可能發生的估計，可能對現有運營設備，主要是信號系統需要進行全面升級改造和開發。
由于近年來，尤其是信號系統發展較快，技術上不斷的改進和創新，列車運行間隔時間還可能減小，使列車運行通過能力得到繼續提高，這就要開發系統的‘潛在運能以適應新的運量需要，這是可能的，也是有限的。
第5篇：公共交通可研報告范文
一、總 論
1.項目建設背景
南方A市B房地產開發公司開發的“98佳園住宅小區” ，以高品質的開發建設，優美的居住環境和一流的物業管理為A市住宅小區樹立了良好的形象，受到市民的廣泛好評。為滿足A市城市居民21世紀新的住房要求，創建新型城市住宅小區，該公司經過全面認真的市場調研，對項目區位環境進行反復的分析比較，根據自前房地產市場現狀與發展趨勢，選擇靠近c民族園，與“98佳園住宅小區”相連的現A市b廠區內，開發中高檔‘佳園二期”住宅，與“佳園一期”連成÷片，建設繼“98佳園住宅小區”之后又一個高品質住宅小區。佳園一期銷售已基本結束，該公司和佳園小區良好的形象普遍得到A市市民和政府的認可，由于“佳園二期”與98佳園僅一墻之隔，這為本項目的開發帶來不可多得的商機。
根據A市城市規劃發展需要以及白龍路片區控制性規劃要求，B房地產開發公司已同A市b廠以定點拆遷的方式達成協議，獲得該廠33333.5平方米生產用地。開發建設用地及土地用途性質的變更手續由A市土地管理局和市規劃局辦理。根據城市規劃和該市對產業結構調整的有關要求，A市D廠搬遷至高新技術開發區內。
該項目初步方案設計已經完成，“佳園二期”項目建議書已經省計委批準，各項前期工作和規劃報批方案工作已相繼開展。
2.項目概況
(1)項目名稱：“佳園二期”項目。
(2)建設地點：A市白龍路。
(3)建設單位：B房地產開發公司。
(4)企業性質：國有。
(5)經營范圍：主營：房地產開發經營。兼營：建筑材料、
裝飾材料、室內外裝飾。
(6)公司類別：專營企業。
(7)資質等級：城市綜合開發二級。
(8)企業概況：B房地產開發公司是獨資國有房地產開發企 業，成立于1993年。6年來，該公司成功開發了關上中心區“宏興大廈”、錢局街職工宿舍項目、交林路職工宿舍，98佳 園住宅小區”等項目，總開發面積24萬平方米，形成一定的開發規模，積累了城市住宅小區開發經驗，并創出了佳園小區品牌效應，在A市房地產行業站穩了腳根，給公司帶來了良好的經濟效益和社會效益，企業得到了較快的發展。“佳園二期”是該公司開發的高標準精品住宅小區。
(9)工程概況： “佳園二期”項目占地33333.5平方米，總建筑面積76100平方米，其中多層住宅50960平方米，聯排低層住宅10140平方米，地下停車庫15000平方米。經估算，工程總投資17623萬元，每平方米造價2316元。
(10)資金來源：本項目建設資金完全由B房地產開發公司自籌，不足投資通過預售房款解決。 根據收益計算，所得稅前項目的財務內部收益率為19.8%，財務凈現值(Ic=15%)517萬元，投資回收期2.9年。投資利潤率17.8%，利稅率26.2%，計算期內國家稅收2629萬元。財務分析結果表明，項目的社會效益和經濟效益較好。
3.可行性研究報告編制依據
(1)省計委計投[20xx]X X號文《關于“佳園二期”項目建議書的批復》;
(2)B房地產開發公司與A市D廠簽定的《國有土地轉讓造成房屋拆遷、停產損失的補償合同》以及《國有土地使用權轉讓合同》;
(3)A市規劃設計院《白龍路沿線控制性詳細規劃》;
(4)A市理工大學建筑工程學院設計研究院《“佳園二期”項目初步規劃方案》;
(5)白龍寺片區地質勘探資料;
(6)A市城市規劃局《A市土地使用變更通知書》;
(7)省審計事務所驗資證明;
(8)A市城市合作銀行資金證明;
(9)國家計委《建設項目經濟評價方法與參數(第二版)》;
(10)建設部《房地產開發項目經濟評價方法》。
4.可行性研究報告研究范圍
根據“佳園二期”項目建議書批復和初步規劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場分析及營銷戰略，建設規模及功能，住宅及公用工程建設方案，投資估算與資金籌措，項目經濟效益評價等。
5. 研究結論及建議
本項目屬房地產住宅開發項目，符合國家城鎮住宅開發建設產業政策，開發用地變更及項目建設規劃手續已在辦理，建設資金完全自籌，現場建設條件具備。針對商品房升級換代，住宅建設由低檔走向高檔的發展趨勢和A市已有一部分收入較高的住房消費群體，戶型規劃為中高檔住宅，根據對A市住宅市場分析預測，項目開發有市場銷路。財務分析結果表明，項目經濟效益可行。本項目開發土地利用A市D廠生產用地，對盤活國有資產，推進國有企業產業結構調整，有明顯的社會效益。
從目前房地產市場分析，商品住宅結構性的矛盾還很突出，建議在下一步方案規劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標準再作進一步的市場調研，尤其是面積較大的聯排商品房，如完全作為住宅，要根據市場變化作出更為準確的市場定位，調整戶型或面積，并做好工程建設規劃，加強樓盤營銷工作，降低開發建設成本，盡量減小項目風險。
6.主要經濟技術指標
“佳園二期’’項目主要經濟技術指標見表3—1。
表3-1 “佳園二期”項目主要經濟技術指標
序號 項目名稱 單位 指標
1 總占地面積 平方米 33333.5
2 總建筑面積 平方米 76100
3 建筑容積率 1.4
4 小區綠化率 % 40以上
5 戶均面積 多層住宅 平方米/戶 A型100、B型160
聯排低層住宅 平方米/戶 260
6 地下停車庫車位 30平方米/車位 500個15000平米
7 綜合售價 多層住宅 元/平方米 2950
聯排低層住宅 元/平方米 3850
8 地下停車庫 元/位 7500
9 建設投資 萬元 17623
10 每平方米建設投資 元 2316
11 投資利潤率 % 17.7
12 全部投資財務內部收益率(稅前) % 18.7
13 全部投資財務凈現值(稅前) 萬元 379
14 全部投資投資回收期(稅前) 年 2.9
二、住宅市場分析與營銷戰略
1、當前住宅市場現狀
進入20xx年以來，在加快住宅建設和深化城鎮住房制層革的推動下，以住宅為主體的房地產市場，總體上呈現平穩發展的態勢。主要表現在：
(1)商品房開發投資穩步回升。1992年房地產業超速發1993年下半年起宏觀調控，至1995年以后，房地產開發投資一度出現增速減緩的趨勢。1997年以后，商品房投資逐步增加，1998年，在國民生產總值增長的7.8%中，住宅建設的貢獻率達到1個百分點以上。
(2)在住房分配貨幣化和各地促進房地產市場政策推動下，居民對住房消費的投入迅速增加，購房積極性大大提高，新的消費熱點正在逐步形成。
(3)住房公積金制度逐步完善，個人住房消費貸款迅猛發展。近幾年來，住房消費信貸迅速發展起來，有力地支持了居民房，成為啟動房地產市場的一大亮點。
(4)房地產二、三級市場聯動效應突出，三級市場漸趨活躍。房地產二、三級市場聯動從理論探討轉向廣泛的實踐，房屋置換活動蓬勃展開，必將成為住宅市場的一個熱點。
2、A市商品房現狀與市場需求
A市城市住宅建設速度加快，城市居民人均居住面積1998年達到了10.98平方米，位居全國大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每戶總建筑面積還比較小。從A市城市居民住房構成現狀來看，商品住宅市場蘊藏著巨大的需求潛力。根據有關市場調查資料，A市目前有26%的市民住房是“單位借房”，約39%屬“房改房”，19%是“私房”，只有16%的住房是居民“購買的商品房”。從以上現象可以看出，目前商品房在A市市民住宅構成中所占的比例仍然很小，商品房的消費潛力和商品住宅的市場空間很大。隨著住房制度改革的進一步深入，住房分配貨幣化，住房消費信貸擴展和住房二級市場的開放，商品住宅將成為居民主要的住房來源。
再從每戶住房總建筑面積來看，居民住房60平方米(指建筑面積，下同)以下的占38.96%，60～80平方米的占33.8%，81～100平方米的占14.82%，101～120平方米的占8.02%，121～140平方米和141平方米以上的分別只占2.82%和1.57%，有近87.58%的家庭住房面積在100平方米以下。隨著居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環境典雅，每套住宅面積在100平方米以上住房尸數將比現在有較大的提高，住房的升級換代蘊藏巨大的消費潛力。
3.“精品住宅”的市場需求及發展
“人與自然和諧發展”是21世紀對城市新型住宅小區的呼喚，也是今后對城市住宅小區開發建設的要求。隨著A市城市居民收入的日益增加，物質文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內寬敞、舒適，轉移到對住宅的功能、品質、科技含量等方面來，不僅要求規劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。根據A市城市經濟社會發展，以及商品房今后發展趨勢預測，這類“精品住宅”將有不小的市場消費需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。“精品住宅’’的表現為：
3.1 住宅市場趨向細分化
隨著福利分房制度的結束，個人購房將成為住宅消費市場的主流。在住宅市場日趨活躍，買方面臨多種選擇的今天，一個樓盤吸引消費者的前提應該是啟己與眾不同的個性，換句話說，住宅細分是今后住宅市場的發展趨勢。前兩年，A市住宅市場針對一些消費群體，推出高標準、多戶型新型住宅，由于住宅小區環境優美、品質高，售價合理，剛剛推出就賣掉60%以上，銷售火爆。從中可以看出，住宅市場的一個發展方向是住宅市場細分化。對住宅從業人員的專業化程度要求也越來越高。市場對規劃、設計、營銷管理、施工質量的敏感度越來越高，并要求從業人員的專業水平也應隨之提高。
3.2 商品房市場進入品牌角逐時代
隨著住宅市場的不斷發育和競爭的日趨激烈，住宅市場品牌商品房的出現勢在必行。在商品房日益走向買方市場的今天，消費者對于商品房的關注將越來越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環境優美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現的客觀環境。同時，開發商也會逐漸認識到品牌在住宅開發中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤品質，瞄準高品質商品住宅這一誘人的市場。在去年A市房地產及相關產業展示會上，許多購房者已把咨詢的重點由價格區位轉向開發商的品牌。“佳園一期”住宅的成功開發和火爆銷售，就是一個最好的例子。商品房市場出現品牌角逐趨勢的原因，主要有：
(1)先富者的市場潛力。A市改革開放20年來，經濟快速發展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消費居國內大中城市中上水平，據有關資料統計，富裕家庭約占3%左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進一步提高。這部分富裕家庭對中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場潛力。
沿白龍路向前是新迎小區和大樹營、曙光、東華小區一帶，是A市較早開發的商品住宅區，區內人口密度大，聚集了眾多先富起來的人士，下一步商品房的更新換代，加上二，、三級市場的放開，將為商品房交易提供方便，并有可能使先富者對高檔次 的品牌商品住宅的潛在需求轉化為現實需求。
(2)商業消費潛力。A市是面向東亞的國際性商貿旅游城市，發展商貿一直是A市經濟發展的重點之一。由于幾次博覽 會的成功舉辦，提高了A市在國際國內的知名度，為A市城市 經濟發展帶來前所未有的機遇，商貿旅游繁榮，駐市各類商業機構眾多，今后私營企業也越來越多，私營企業主的住房需求趨
旺，隨著多種所有制成分共存的發展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場需求，像 98佳園這樣環境優美、檔次較高的住宅，無論是銷售或出租都有較大的市場潛力。
(3)項目區位市場潛力。“佳園二期”項目位于C民族園以南，環境得天獨厚，是開發高品質的精品住宅小區不可多得的地段位置，加上開發建設條件優越，開發品牌商品住宅具有無可比擬的區位優勢，并蘊藏著巨大的區位市場潛力。
3.3 戶內智能科技的運用成為住宅市場的亮點
戶內智能科技的運用是目前住宅開發的重大課題，它包含新型居室建筑材料的運用以及居室內部智能化設施的安排，智能住宅的優勢不僅在于其高科技和高智能使業主保持與時代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新換代的住宅智能系統會隨著未來科技的發展不斷增加新內容，使住宅本身的科技含量也不斷更新。這方面的意義遠超過普通的實體建材所能實現的價值，提高了住宅的檔次、品牌和價值。
3.4 消費者對住宅質量和物業管理的關注
消費者購房是個人的投資置業行為，因此質量是購房者首要關注的問題。住宅質量要從幾個方面進行全面考慮。一是安全性方面，主要是結構安全和設備安全。二是功能性方面，住宅應具有完備的居住功能，將來高價格的住宅應是最好的住宅。三是舒適性方面，包括衛生、日照、通風、室外環境等。四是適用性方面，一個家庭在不同時期有著不同的家庭結構，對住宅消費也有不同的要求，因此會形成若干即期消費。所以，住宅設計要超前并考慮可改造。物業管理是消費者購房考慮的另一重要因素。對于購房者來說，包括售后服務內容的物業管理與住宅本身的質量同等重要，他們要求物業管理具有多種功能和高品位，收費合理，物有所值。
3.5 住宅開發及開發商向規模化發展
前幾年，A市城市住宅開發數量發展過快，但開發規模偏小。目前A市已有各類資質的房地產開發企業200多個，除新迎、江岸、春苑、佳園、北辰等小區外，大多規模較小，不但開發成本高，還引發住宅市場惡性競爭、粗制濫造、哄抬地價等問題。新時代住宅不僅要求戶內居住舒適，有足夠的居住空間，功能設施齊全，還要有合理的銷售價格。房地產開發商只有通過大規模、低成本開發，才能滿足用戶的要求。A市目前開發的北辰小區、陽光小區等開發建設規模都在千戶以上，具有很強的市場競爭力。住宅開發向規模化發展，形成新的住宅市場競爭，也促使開發商向規模化方向發展。從A市最近兩年的房地產市場上也能看出這一變化，一批實力雄厚、具有豐富操作經驗的大型房地產開發企業將涌現出來，并占市場主導地位。
3.6 住房消費逐步成為居民消費熱點和投資手段
隨著A市城鎮居民收入水平的逐步提高，住宅消費將逐步成為居民消費熱點和投資手段。目前，A市居民購房除直接居住或自用外，有近15%是用于投資保值、增值或出租，這與A市市民近幾年生活水平很快提高不無關系。據有關資料統計，1990年A市城鎮居民人均收入為1579元，1995年為4384元，1996年汰到5151元，1997年達到6243元，1997年比1995年實際增長42.4%。在居民消費支出中恩格爾系數已由1990年的55.7%降到1996年的47.1%，最近幾年這一系數又有新的下降，這標志著居民生活由“溫飽型”向“小康型”的過渡。隨著城市耐用消費品逐步飽和后，消費熱點將轉向住房、汽車消費，這是一個必然的趨勢。隨著居民消費水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消費支出的平均比重將由5.1%上升到12%左右。其中中低收入的家庭為6%～10%，中高收入家庭為13%—16%，，富裕家庭占20%--30%，加上銀行住房按揭貸款的支持，住房消費熱，點將加快形成。個人購房的比例也由“八五”時期的28%增加到1997年的32%，目前這一比例已超過50%，并保持逐步上升的勢頭。
從以上分析可以看出，“佳園一期”、“北辰小區”、“陽光小區”、“金康園’’等的成功開發，預示著未來商品房的升級換代，由低檔走向高檔，高品質開發已成為新趨勢，“佳園二期”市場 定位在中高檔住宅，是有其市場需求依據的。
4，當前住宅市場面臨的矛盾和問題
目前，以住宅為主體的房地產市場在發展過程中面臨著一些深層次的矛盾，結構性、階段性、體制性供給過剩的現象突出，市場有效需求的不足。主要表現在以下三個方面：
(1) 商品房空置量繼續上升，消化空置房壓力加大。據有關資料統計，A市
空置商品房已達80余萬平方米，一些建設標準低，施工質量差，戶型不合理，設施或居住環境不良的商品房空置率還將進一步增加。
(2) 住房制度改革未能達到預期進度，各種政策的落實未能實際到位，住宅市場消費需求的良性循環要有一個較長的形成過程。
(3) 市場發育程度整體水平偏低，地區之間發展嚴重不平衡。‘‘佳園二期”住宅開發也面臨住宅市場供大于求的矛盾。雖然隨著福利房的取消，房地產二、三級市場逐步開放，居民收入水平逐步提高，為商品房市場的發育打下了一定的基礎，但目前結構性供給過剩與市場有效需求不足的矛盾十分突出，加上政府在20xx年后將建成1000萬平方米的經濟適用房，低檔房市場供給量很大，對房地產價格將產生較大影響，導致本項目的開發有一定的市場風險。
5.營銷戰略
根據上述分析和本項目市場定位，制定以下營銷戰略：
5.1 確定項目整體形象
‘‘佳園二期’’ 與“98佳園”地塊相連。佳園小區已成功開發，其品牌形象得到了A市市民和政府的認同，在A市房地產市場有一定影響，建立了一定信譽。“佳園二期”處于C民族園片區，地段位置優越，小區整體形象根據“人與自然”這一主題，強調綜合環境和居住生活方式協調，注重消費者人際、精神和心理上的需求和溝通，人與自然的和諧，從規劃、設計、營銷、管理等方面突出該住宅小區主體形象，營造21世紀高素質物業，開發繼“98佳園”之后又一個精品住宅小區。
5.2 “賣點”分析
‘‘佳園二期”住宅小區憑借其優越的地段位置和區位優勢，小區住宅銷售的“賣點”主要是：
(1) 小區規劃不是簡單的綠化，而是按“園林化”概念規劃建設，因此有突
出的環境特點。此外，開發商重視小區住宅多樣化戶型和房屋外觀的設計，先期發售的佳園小區最成功的“賣點”或銷售的“熱點”就在于此。
(2)配套設施要能提供全面、綜合的配套服務，注重消費者生活居住多方面的需求與溝通。
(2) 物業管理在佳園小區的基礎上更加完善化，服務更加周到全面，管理高
質量、高水平。
(3) 小區住宅設計引入“智能化”新概念，使住宅小區按“精品化”的標準
檔次規劃設計和經營管理。除以上因素外，小區“賣點”還有消費者最為關心的價格、地段、開發商信譽以及市場定位等。
5.3 營銷推廣策略
高素質的物業開發，除了高水平的規劃、設計外，還需要有一套行之有效的市場營銷策略和手段，高標準地經營和管理，以確保項目有市場銷路，開發商有合理的收益。根據本項目市場定位和開發特點，擬采用以下營銷推廣策略：
(1)廣告宣傳策略。
由于佳園小區的成功開發與經營，B房地產開發公司已在A市消費者心目中建立了良好的信譽，對后期項目的開發銷售較為有利。“佳園二期”項目要針對確定的目標群體，按計劃、分階段，系統地對小區的整體形象和“賣點’’集中進行廣告宣傳。廣告媒體包括：現場售樓部、工地現場、報紙、電視臺、新聞會、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應根據其效果和費用而定，廣告宣傳費用列入項目開發成本。
(2)促銷策略。
1)促銷的階段性策略。一般按以下階段促銷：①銷售準備階段;②首次公開展銷和跟進銷售階段;③二次公開展銷及跟進銷售階段;④三次公開展銷及跟進銷售階段;⑤掃尾階段銷售。
應根據不同的銷售階段，制定不同的銷售策略。
2)銷售對象及銷售時機。本項目銷售對象主要是：①擬更新換代商品房的消費者;②收入較高或中、高收入的消費者;③駐A市辦事機構商用或商住;④其他消費者。最佳銷售時機根據小區廣告宣傳效果和試銷情況：以及市場情況而定。
3)促銷手段。擬采用多種促銷手段，包括：①廣告宣傳;②內部認購;③人員直銷;④舉辦展銷會;⑤集團認購;⑥有針對性(銷售對象)的舉辦展銷會;⑦靈活多樣的付款方式;⑧工程質量、進度及完善的小區物業管理承諾;⑨售樓現場樣板房促銷(佳園小區效果很好);⑩其他促銷手段。
5.4定價策略
(1)價格定位。
1)根據A市目前房地產屋源交易信息，二環路以外西、南及東北市區一帶，同類商品房銷售價格見表3-2。
表3-2 樓盤銷售價格情況表
(20xx年1、2月)
序號 名稱 房屋類型 區位 地段 最低價(元/平方米) 最高價(元/平方米)
1 紅塔花園 多層住宅 市西區 高新開發區 2520 2880
2 陽光花園 高檔商住 市南區 滇池路 2480 3880
3 星河明居 高檔住宅 市南區 交易會旁 3380 3880
4 寶海豪園 高檔住宅 市南區 關上寶海公園 3160 3730
5 盛達花園 多層住宅 市南區 春城路北段 2650 3020
6 鉆石豪苑 三層住宅 市東北 C民族園 3200 3900
從A市20xx年1、2月樓盤銷售情況分析，中高檔住宅售價每平方米在2480～3880元之間;別墅式高級住宅每平方米3200-3900元之間。由于各樓盤區位、環境、配套等均有差別，開發成本各異，僅作參考。
2)98佳園第一期銷售價為2030—2580元/平方米，最高價為3、4樓，最低價是7樓。復式樓磚混結構為2380元/平方米，框架結構為2580—3088元/平方米。“佳園二期”價格定位為中高檔住宅，考慮上述因素，多層住宅價格每平方米定在2800～3000元之間，聯排低層住宅每平方米定在3500～3900元之間，可研中分別取2950元和3850元，地下停車位每個75000元。
(2)價格優惠策略。擬采用以下策略：①付款方式優惠;② 集團購買優惠;③選擇購買優惠;④特殊消費對象優惠;⑤其他優惠措施。
(3)價格浮動策略。宜采用浮動售價：①展銷會期促銷優惠價;②限期銷售優惠浮動價;③正常銷售期段浮動價;④其他浮動措施。
(4)定價方式。主要按期房價、現房價、綜合價、集團購買價，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。定價方式突出小區“賣點”和住宅小區內環境、地段位置、樓層及朝向等購房因素的差異。
三、項目選址及建設條件
1.項目選址
1999年以后，C民族園作為永久性公園，園區依山傍水，環境得天獨厚，今后A市將嚴格控制這一地區規劃，區內建設以園林旅游、休閑娛樂和較高檔次的住宅為主，發展為A市的一個高尚新社區，其周邊環境還將進一步改善。C民族園片區內開發用地成為開發商竟相爭奪的寶地，不可多得。‘‘佳園二期”項目在此選址具有明顯的區位優勢和較好的開發建設條件。
2.建設條件
2.1 位置優越
“佳園二期”項目建設地塊位于C民族園1公里處白龍路主干道西側，空氣清新，水質優良，周圍是龍華路、曇小路，主干道白龍路向前直通市中心區。沿白龍路一帶的住宅區，是該市較早開發的商品住宅片區，區內人口眾多(僅新迎小區就有人口10萬人)，商業網點密布，生意興隆，呈現一派繁榮景象，與C民族園片區優雅、清新、和諧、寧靜的環境形成鮮明的對比。隨著“人與自然和諧發展”居住觀念的建立，中高檔住宅的更新換代將成為新的趨勢，依托C民族園一流的社區環境，佳園二期住宅開發建設具有無可比擬的區位優勢。
2.2 交通方便
已建成的主干道白龍路和龍華路、曇小龍、金博路、穿金路形成小區四通八達的交通網絡。公共汽車由A市的東、南、西三個方向開往佳園小區，坐車由佳園小區至市中心只需10分鐘，到火車站15分鐘，到A市機場20分鐘。白龍路連接環城東路和白塔路延長線，緊接春城路直達A市機場。由另一條主干道穿金路可連接A市城市南北方向交通動脈---北京路，并以東西方面交通干線---人民路交匯，往南是火車站，往西至西市區，交通十分便捷。
2.3 建設廠區“五通”條件具備
C民族園片區市政設施有;道路工程、排水工程、供水管網、電信管網、電力溝、路燈工程、煤氣管網、道路綠化工程等。形成完善的路、水、電、氣、通訊等市政設施。
供水;設施自來水管網供水。接入干管為DN300--DN800。從佳園一期預留口引入。
供電：D廠有現成的變電所(2*315KV.A)，電源不需重新引入。
煤氣：佳園一期建有開閉所，從預留口接入。
地質勘探：該地塊與佳園一期相連，相鄰地塊已按多層建筑做過地質勘探。
通信：直接由A市市話通信網接入
場地：建設場地為D廠內生產用地，土地平整，需要拆遷。
2. 4 住宅小區商業及文化教育配套設施齊全
“佳園二期”與’98佳園小區、云山小區、白龍小區、世界花苑構成白龍寺住宅片區，區內商業、教育設施完備，交行、農行、建行在該區均設有營業網點，龍聚商場、新世紀購物廣場是小區的購物中心，附近有白龍幼兒園、云山小學等初等教育園地，西南林學院、A市理工大學建筑學院等院校也在該區周困，形成了良好的文化氛圍。
2. 5 土地征用情況
開發土地以定點拆遷方式獲得A市D廠生產用地33333.5平 方米，未用轉讓變更方式辦理用地手續。
四、建設規模及功能標準
1. 建筑面積和內容
根據省計委立項批復，佳園二期項目建設為商品住宅小區，初步規劃總建筑面積76100平方米，其中住宅建筑面積50960平方頭，聯排低層住宅建筑面積10140平方米，地下停車庫15000平方米。
2. 功能設施標準
2.1建筑使用功能
20xx年城市住宅流行模式為：家庭向小型化發展，戶規模"3口戶為主，戶結構以核心戶為主，兩代人家希望分離居住，但要靠近。居住環境質量有較大的改善和提高，城市公共交通、地鐵和私人汽車有一定發展;學校和托兒所與住宅距離較近，能滿足服務半徑步行距離的要求;公共服務設施逐步完善，滿足居民文化和購物等要求，環境綠化有較大提高。
20xx年住宅的套型模式：各空間的功能更加明確，設備和裝修上更加體現個性，其舒適、配套及與環境協調是發序勢。套型的靈活性和適應性要求更高，并使空間有可能再劃分。套型基本面積達到國家預定的目標。
根據這一趨勢，“佳園二期”住宅建筑功能和配套設施按相應的標準規劃設計。
2.2 設施標準
住宅的室內環境，設備與設施，以及消防、安全防護等基本要求須符合《X X省城市住宅建設標準》和有關規范，并按中高檔住宅有關標準設計。
(1)住宅裝飾及設施標準：住宅為初裝修，廚房、衛生間一次裝修完成。①外墻：高級外墻涂料;②內墻：廚、衛為彩釉面磚，其余為雙飛粉;③頂棚：廚、衛為塑料扣板吊頂，其余為飛粉;④地面：廚、衛為防滑地磚，其余為無砂地坪;⑤門窗：高級塑鋼窗帶紗窗;分戶門：復合防盜門;戶內門：實木鑲板門，實木填芯蒙板門;⑥廚房設施：洗滌盆;⑦衛生間設施：臺下盆或立柱盆、坐便器、浴盆;⑧陽臺：鋁合金封閉式陽臺;⑨其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手。
(2)小區配套設施：小區設有院內花園、草地、水池、休息廳、網球場、地下停車庫、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統、通風及火災報警系統、閉路電視及通信系統以及保安監視系統等。
2.3 住宅戶型規劃
根據“佳園二期” 區位環境和住宅市場需求，初步規劃為以下3種戶型：
多層住宅A戶型： 每戶建筑面積100平方米。
多層住宅B戶型： 每戶建筑面積160平方米。
聯排低層住宅C戶型： 每戶建筑面積260平方米。
多層住宅A、B兩種戶型各196套;聯排低層住宅39套
以上戶型在下一步單體設計時，還應根據消(費對象需求，綜合考慮住宅使用功一能與空間組合、家庭人口、代際關系、職業特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛生間、儲藏室及陽臺、餐廳和書房。各種功能空間(臥室(單雙人間))、起居室(廳)、廚房、衛生間)的使用面積滿足規定的要求。聯排高級住宅主要考慮商住兩用按辦公和居住兩用功能安排
3.工程項目一覽表
依據初步規劃方案，“佳園二期’主要工程項目見表3-3
表3-3主要工程量一覽表
序 號 項 目 名 稱 說 明
1 土建工程 建筑面積76100m2
1.1 1.2 1.3 多層住宅 聯排低層高檔住宅 地下停車庫 建筑面積50960m2建筑面積10140m2建筑面積15000m2
2 給排水工程 水箱、水池、水泵機房
3 普通消防系統 住宅區
4 變配電工程(強電) 配電房變配電設備
5 照明工程 小區照明
6 通訊工程 普通申話配線(端子接單元口)
7 火災報警及安全監視 公共場所火災報警，可視防盜門
8 通風工程 地下停車庫通風
9 閉路電視 住宅區
10 室外工程 室外綠化及部分道路場地
五、建設方案
1.建設場地環境
1.1 地形
建設場地為D廠廠區現狀不規則矩形地塊，東北寬，西南窄，地形平坦。根據“佳園一期” 地質勘察報告鉆孔位置和高程數據，地塊高程約為1901.41—1902.42米，高程差為1米左右。
1.2 場地自然條件
(1)地貌：場地位于A市盆地東北部，地貌上屬河流堆積成因形成的堆積準平原地貌，原始階地地形明顯。表層現況為建筑物及回填土層。
(2)水文地質：根據“佳園一期”地質勘察結果，場區內地下水位高程為1900.60～1901.76米，地下水埋深-1.82 — -0.81米。根據場地水質分析結果資料，建筑場區范圍內地下水的化學類型對建筑混凝土無腐蝕性，對鋼筋混凝土結構中的鋼筋無腐蝕性。
(3)地震烈度：根據建設部建抗(1993)13號《關于執行“中國地震烈度區劃圖(1990)”有關規定的通知》和省建抗(1993)44號《關于抗震設防烈度有關規定的通知》，本工程按A市地區標準，設防烈度要求為8度。
(4)地基土工程地質評價：依據《巖土工程勘察規范》(GB50021—94)、《建筑地基基礎設計規范》(GBJ 7—89)、《建筑抗震設計規范》(GBJll—89)、《土的分類標準》(GBJl45—90) 。根據佳園小區地質勘察報告，地基土主要有人工填土、耕填土和沖洪積、湖積(沼)相堆積層組成，地質物理力學性質一般或較好，周圍場地內無不良地質現象。場地土類型屬中軟場地土，場地類別為Ⅲ類建筑場地。
2.總體規劃布局
2.1 片區規劃
A市規劃局已對白龍路沿線C民族園片區做過控制性詳細劃，以園林旅游、休閑娛樂和高檔住宅為主。目前，該片區市政配套設施齊全，周邊環境還將進一步改善。
2.2 小區整體規劃設計原則
(1)高綠化低密度;
(2)綜合服務配套設施齊全;
(3)戶型設計適應“升級換代”居住要求;
(4)體現小區獨特的整體建筑風格。
2.3 總平面布局
“佳園二期”總平面略呈“T形布局，由4個地塊形狀較為規則大小不同的庭院式住宅建筑群組合而成，中心花園布置在小區中部，下設地下停車庫，利用不規則地形布置網球場和休息廳，小區設南北兩個主出人口。在小區總平面規劃范圍內，合理布局區內空間，與“98佳園小區”內空間視覺相呼應，風格相協調。
2.4 交通組織
小區交通由小區出入主通道、小區次干道和小區道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區建設標準規劃，地下停車出口和人口分別設于小區北面主出人口，緊接北面20米寬這域規劃路。
2.5 規劃指標
根據“佳園二期”初步方案及建設規模，規劃指標見表3--4。
3.建筑方案設計
本工程設計涉及建筑、結構、防火、節能、隔聲、采光、照明。給排水、通風、燃氣、電氣等各種專業，設計時需遵循有關的規范規定，單體設計時還應符合國家現行的有關強制性標準的規定。
表3-4 “佳園二期”項目建筑技術經濟指標
序 號 項 目 指 標
1 總用地面積 33333.5平方米
2 總建筑面積 ?6100平方米
3 地下建筑面積(地下停車場) 15000平方米
4 地上建筑面積 61100平方米
其中：多層住宅 50960平方米
聯排低層高檔住宅 10140平方米
5 建筑層數地上 2～7層
地下 1層
6 建筑總高 7—22米
7 建筑層高地上 2.8—4米
地下 3.6米
8 建筑容積率 1.4米
9 綠地率 40%以上
10 停車 地上 不停車
地下 500輛
3.1 建筑方案總體構思
建設地塊緊連“98傳園小區” ，背靠C民族園，位置居園區中北部。基本要求是：建筑方案總體構思緊緊把握“人與自然和諧發展”這一中心主題，創造符合時代精神面貌的現代化建筑和優美環境的精品住宿小區，并與“98佳園小區” 相呼應，與周邊建筑環境協調統一。
同時考慮到，由于社會經濟的發展，人們審美觀念也隨之化，對現代建筑功能環境的要求以及建筑技術、材料也提出了高的要求，因此，小區的建筑風格和形式還應注意不受傳統風的影響或限制，擬采用簡練的現代構成手法，體現建筑的時代息和21世紀新的居住理念。
3.2 平面設計
(1)住宅。根據使用功能，住宅采用框架結構大空間布局，條式結構可根據消費需求在設計時靈活組合，調整住宅平面空構成。住宅單體平面設計符合國家住宅建設基本標準和有關規范要求。住宅經濟技術指標見表3-5。
表3-5 “佳園二期”項目住宅經濟技術指標
序 號 指標名稱 單 位 指 標
1 套內使用面積 平方米/套 80、128、208
2 住宅標準層總使用面積 平方米 48880
3 住宅標準層總建筑面積 平方米 61100
4 住宅標準層使用系數 % 80
5 套內建筑面積
5.15.25.3 多層住宅A型多層住宅 B型聯排低層高檔住宅c型 平方米/套 平方米/套 平方米/套 100 160 260
6 戶內平均居住人數 人/戶 3.2
7 居住戶數 戶 431
8 居住人數 人 1379
(2)公用建筑。中心花園廣場地下設一層車庫，地下車庫出人口均為小區北面主出人口，地下車庫的采光、通風、防潮、排水及安全防護措施，符合現行行業標準《汽車庫建筑設計規范》(JGJl00)的有關規定。物業管理會所、配電室、休息廳等建筑物均建于地上。室外有消防環形車道、中心廣場和庭院綠化帶、建筑小品等。
3.3 立面設計
立面造型設計突出現代住宅建筑特色，考慮與“佳園一期”和周圍城市環境協調，表現簡潔明快，有一定力度，使園區建筑輪廓線優美和富于變化，并與規劃區內優雅、和諧、寧靜的環境既協調統一，又具有鮮明的個性。
4.結構設計
根據“佳園一期”地質勘察報告和本項目工程初步規劃，工程基礎和上部結構設計擬采用以下類型：
4.1 基礎選型及處理
(1)樁基礎：樁基礎應根據地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質和成樁質量，并根據實際地質勘探結果，確定成樁方法和工藝，以保證成樁質量。
(2)深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并按規定養護、測量，攪拌樁單樁還應通過試樁確定。
4.2 上部結構
“佳園二期”建筑群地上部分由多層住宅、聯排低層高擋住宅及公用建筑組成，地上建筑物為框架和混合結構;地下停車庫為鋼筋混凝土柱或墻。防震工程按8度設防。
5.公用設施方案
本住宅區因與’98佳園相連，可利用部分佳園小區配套設施，并可借助本項目改善或彌補兩個小區配套設施的不足。
5.1 供水排水 ’
水源為城市自來水管網，進水管徑為DN200—DN800，由佳園小區預留口接入，并按住宅建筑給排水工程設計規范要求設計如下：
(1)用水標準和用水量。
住宅生活用水：140公升/人·日，K=1.4;
初步估算，住宅生活用水及消防用水每天約231立方米。
(2)給水。
1)設300～500立方米消防水池，安裝通用消防水泵2臺，自動消防水泵2臺。建設區內已有水泵房。
2)在住宅屋頂設單元屋頂水箱(每單元一個)。
3)城市自來水進水管不小于DNl50，設一組水表裝置。
(3)室內給水和消防給水系統。
1)室內生活給水：4層以上屋頂水箱給水，1～3層由城市壓力供水，采用下行上給式供水系統。
2)普通消防供水系統：由上行、下行、水平供水干管和豎管組成水平和立環供水系統。
(4)室內外排水。
1)室內污水排放量按供水量的85%—90%估算，約173立方米。室內排水需經室外化糞池處理后，進入城市排污管網。
2)室外雨水按清污分流制排人城市排水管網系統，雨水量按A市地區暴雨強度公式計算。
5.2 供電
(1)供配電系統。
1)負荷等級：工程消防用電設備、設備機房、小區道路照明、生活泵等為二級負荷，其余負荷為三級。
2)供電電源及電壓：供電電壓為10kV電源，從廠內配電室增容后接出，配電房設自動化柴油發電機組作備用電源。
3)主要電力供應指標：設備容量2155kW，計算負荷1657kW，變壓器總裝機容量2134kV·A。目前廠內配電室變壓器裝機容量為2X 315kV·A。
4)計量方式：l0kV系統進線設專用計量柜，住宅每戶設專用磁卡式分戶電表。
(2)照明及電力設計。
1)配電方式：二級負荷按設備功能分組，由不同母線段供出回路，到末端配電箱后對其供電;三級負荷為單回路供電;每戶戶內設分戶箱，按5kW/戶計算。
2)照明設計：有正常照明、應急照明和小區室外景觀照明。照度標準按國家標準GB 133—90的中值選取。主要光源為節能型熒光燈，住宅預留燈位，由用戶裝修選定。在公用建筑疏散樓梯口、地下車庫通道等位置，設安全出口標志燈;在通道及轉彎處，設疏散標志燈。
3)電力設計：消防設備按消防中心指令開停機;通風空調系統集中聯動控制;生活水泵和潛水泵按水位自動控制。所有遠程控制設備均設置手動控制功能。
5.3 供氣
采用城市管道煤氣供氣方式。主要用氣地為住宅區，煤氣用量按民用建筑日煤氣用量標準估算(每戶每月40—50立方米) ，從98佳園小區預留口接人。
5.4 通風空調
(1)住宅空調。高級住宅可采用分體熱泵式空調器(掛璧式或立柜式)。由住戶自行購置(一般不需要)。
(2)通氣及防排煙設計。地下車庫設機械排氣系統，設管道或通風窗自然補風。安裝機械排煙系統，排風量按每小時6次氣計算。設備用房換氣次數為4～6次/小時(變配電房按10次/小時計算)。
5.5 弱電設計
(1)小區通信線路由A市市話網直接引入。
(2)高級商住兩用住宅設數據、語音用模塊化插座。
(3)數據語音均采用lOOMbid高速傳輸方式，用五類傳輸線。
(4)小區范圍內設CCTV保安監控、防盜報警系統。出入口及重要部位設置攝像機、雙監報警監視器和微音器。
(5)小區CATV電視系統由A市光纖電視網引入，每用戶設2～3個電視用戶盒。
(6)設火災自動報警、消防聯動系統和緊急廣播系統。
6.消防
(1)建筑物周圍設環形消防通道，利用建筑四周城市道路系統，為消防補救提供有利的交通應急條件。
(2)地下停車庫設防煙疏散樓梯間，采用室內自動噴淋消防或氣體消防設施、消火栓。
(3)小區室外按規范設消火栓。
(4)地下車庫按國家有關規范設置防火分區。
(5)根據小區消防用水量設消防水池(花園水池及消防兩用)，按規定要求儲存充足水量，以滿足消防的要求。
7.環境保護
本工程主要污染源是地下停車庫汽車排放的尾氣對地面周圍空氣和地下環境構成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾，地下層設備運行的噪聲污染。對上述污染擬采取以下措施進行治理： 、
(1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污經化糞池處理排人城市污水管道。
(2)固體垃圾：采用袋裝方式收集處理，防止二次污染。
(3) 噪聲：設備選型應盡量選用噪較低的，必要時對有關功能分區在建筑上做隔聲處理，達到環保標準。
六、項目實施進度安排
本項目計劃在兩年半(29個月)左右的時間內建成。建設進度計劃如下：
20xx年1月20日：項目建議書批復。
20xx年2月23日～20xx年3月：編制可行性研究報告并報批。
20xx年5月—20xx年7月：建筑方案設計。
20xx年8月：綜合管網設計。
20xx年9月～20xx年11月：施工圖設計。
20xx年12月：報建、領取建設規劃許可證。
20xx年1月：工程開工。
20xx年3月：完成投資25%，開始預售。
20xx年8月：主體工程斷水。
20xx年12月—20xx年2月：單體工程驗收。
20xx年1月—20xx年3月：分項工程驗收。
20xx年6月：正式人住。
七、投資估算與資金籌措
1.投資估算
根據建設單位提供的“佳園一期”土建工程基礎數據，按本項目設計方案確定的建筑面積、結構、建設標準，以及可行性研究財務評價有關取費要求，估算總投資造價見表3-6和附表3-1。
表3-6“佳園小區” 項目投資估算 單位：萬元
序號 項 目 開發產品 分期計劃進度
成 本 1 2 3 4
1 土地費用 4500 4500
2 前期工程費 647 647
3 基礎設施建設費 2054 600 1454
4 建筑安裝工程費 7132 1090 5400 642
5 公共配套設施建設費 280 50 100 130
6 開發間接費 109 25 35 35 14
7 管理費用 285 90 90 90 15
8 銷售費用 713 50 250 250 163
9 開發期稅費 130 130
10 其他費用 544 90 90 364
11 不可預見費 1230 400 500 330
合 計 17623 7142 7949 20xx 522
2.資金籌措
本項目建設資金完全由建設單位自籌，B房地產開發公司使用自有資金8000萬元作為項目資本金;按國家對商品房銷售有關規定，不足資金可以從預售房款中解決，實行滾動開發，本項目需利用分期預售房款總計約9623萬元。詳見附表3-2。
八、經濟效益分析
1.住宅銷售價格
根據工程所處位置、周圍環境條件和房地產市場的趨勢預測，考慮房地產銷售風險和工程建設成本等綜合因素，多層住宅按每平方米2950元;低層聯排高檔住宅按每平方米3850元：平均每建筑平方米售價3001元。地下停車庫每個車位75000元，按80%即400個車位銷售計。
2.銷售進度及付款計劃
本項目計劃在3年內完成銷售，各年銷售計劃見表3-7表。
表3-7 各類建筑銷售計劃表(%)
項 目 合 計 1 2
多層住宅 100 15 60
聯排低層高檔住宅 100 10 60
地下停車場 100 10 60
所有業主均在兩年內付清房款，簽合同當年付一半，第二年再付一半。
考慮小區臨時停車的需要，20%的地下停車庫車位，用于租賃，由小區物業公司經營和管理。投入經營后第一年60%出租率，每個停車位每月280元;第二年以后出租率為100%，第二年至第五年，停車位每月300元，五年以后每月400元。
3.稅費率
本報告采用的各種稅費率見表3—8。
表3-8 稅費率表(%)
稅 費 項 目 稅費率 稅 費 項 目 稅費;
營業稅 5 土地增值稅 30、40、50超率累進
城市維護建設稅 7 公益金 5
教育費附加費 3 法定盈余公積金 10
企業所得稅 33 任意盈余公積金 8
房產稅(按租金) 12 不可預見費 7.5
4.盈利能力分析
項目在計算期內經營收入22089萬元，可獲利潤總額3132元，扣除所得稅1034萬元、公益金105萬元、公積金210萬任意盈余公積金168萬元后還有1616萬元可分配利潤。項目繳納的經營稅金為1215萬元，企業所得稅為1034萬元，土地增值稅為380萬元，合計繳納稅金2629萬元。詳見附表3-3—附表3-5。
項目全投資內部收益率(所得稅前)為19.8%，在預期可接受的內部收益率為15%時凈現值可達517萬元，投資回收期為2.9年。資本金內部收益率為13.1%。詳見附表3-6和附表3-7。
商品房投資利潤率=利潤總額/總投資X100%
=3132/17623X 100%=17.8%
商品房資本金凈利潤率=稅后利潤/資本金X100%
=2099/8000X 100%=26.2%
5.清償能力分析
本項目所需資金全部均由開發商自籌，末向金融機構借款，因此不存在還款問題。由于項目未借款，在適當安排應付利潤的情況下，資產負債率可以一直保持為零。
6.資金平衡分析和資產負債分析
在項目計算期內，各期資金的來源與運用是平衡有余的。由于項目未借款，在適當安排應付利潤的情況下，資產負債率可以一直保持為零，由附表3-9可見，在項目計算期內，項目的資產負債結構是很好的。資金平衡分析詳見附表3-8，資產負債分析詳見附表3-9。
7.敏感性分析
將開發產品投資、售房價格、租房價格和預售款回籠進度等因素作為不確定性因素進行敏感性分析，分析結果表明開發產品投資和售房價格兩個因素對項目的效益最為敏感。如果開發產品投資和售房價格分別向不利方面變動10%，全部投資內部收益率將分別下降至6.3%和4.8%，凈現值分別下降至—857萬元和—927萬元，均為負值;投資回收期則增加到3.5和3.?年;租
房價格和預售款回籠進度對收益的影響相對不敏感。根據測算，敏感因素的變動均不應超過基本方案6%左右的范圍，否則，項目收益風險較大。詳見表3-9及圖3-1。
表3-9敏感性分析表
序號 項 目 變動幅度(%)
內部收益率(%) 凈現值(萬元) 投資回收期(年)
0 基本方案 19.8 517 2.9
1 開發產品投資 +10 7.7 —867 3.5
-10 35.3 1901 2.7
2 售房價格 +10 33.9 1961 2.7
-10 6.5 —927 3.7
3 預售款回籠進度 +10 21.1 616 2.9
-10 17.0 246 3.3
4 租房價格 +10 19.9 523 2.9
-10 19.8 510 2，9
敏感因素變動(%)
圖3—1 敏感性分析圖(全部投資，所得稅前)
1一售房價格;2--預售款回籠進度;3一租房價格;
4--基準收益率;5一開發產品投資
8.臨界點分析
為考察對開發產品效益有影響的因素變化的極限承受能力，對開發產品投資、售房價格、土地費用和售房面積等因素作臨界點分析，若期望的內部收益率為15%，則項目投資的臨界18281萬元，增加654萬元;每平方米售房價格的臨界點為2894元，下降107元;土地費用的臨界點為5069萬元，增加569萬元;售房面積的臨界點為70335平方米，減少2765平方米。詳見表3--10
表3-10 臨界點分析表
敏感因素 基本值 臨界點
全投資稅前內部收益率 19.8% 期望值 15.0%
開發產品投資(萬元) 17623 最高值 18281
售房價格(元/平方米) 3001 最低值 2894
土地費用(萬元) 4500 最高值 5069
售房面積(平方米) 73100 最低值 70335
9.主要經濟指標
本項目的主要經濟指標見表3—11。
表3-11 主要經濟指標表
序號 名 稱 單位 數據 備注
Ⅰ11.11.2 建設規模房地產開發產品總建筑面積 商品房銷售其中：多層住宅聯排低層高檔住宅地下停車場 出租房地下停車場 平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米 7610073100509601003000
Ⅱ123456789 經濟數據 總投資 資金籌措 其中：資本金使用預售房款 經營收人 經營稅金及附加 總成本費用 利潤總額 所得稅 稅后利潤 土地增值稅 萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元 000962344620742076 年平均年平均年平均年平均年平均年平均年平均
Ⅲ12345676 財務評價指標商品房投資利潤率商品房投資利稅率商品房資本金凈利潤率全部投資內部收益率(所得稅前)全部投資投資回收期(所得稅前)全部投資內部收益率(所得稅后)全部投資投資回收期(所得稅后)資本金內部收益率 %%%%年%年% 17.826。926.219.82.913.13.213.1
九、風險分析及對策
1.市場風險分析
(1)從A市目前住宅市場來看，出現了住房供過于求的情況，據統計，目前已積壓商品房達80萬平方米。除了市場有效需求不足，改革滯后，福利分房與貨幣分房雙軌并行，購房者舉棋不定，房價超過消費者的承受能力等原因外，小區位置偏僻，設施不配套，交通不方便，住宅小區環境不盡如意，缺乏良好的居住環境是其重要原因。
本項目市場定位為中高檔住宅，項目在區位、配套設施、交通、小區環境等方面有較大的市場需求優勢，但在銷售價格方面有一定風險。按照國際慣例，房價一般是居民家庭年收入的3～6倍，而目前A市房價每平方米售價為1500--20xx元之間(中低檔商品房)，一套建筑面積65平方米的住房平均售價達9.75萬元～13萬元之間，相當于家庭年收入的7.2倍至9.6倍，
難以形成有效需求。本項目銷售房價是這一標準的近2倍，目前A市先富者畢竟是少數，需求有限，銷售有一定市場風險。
雖然目前A市房地產市場總的趨勢是供大于求，價格走低，銷售相對低迷，但隨著國家采取的反通貨緊縮政策的成功，擴大內需取得成效，居民實際購買力處于上升趨勢，從長遠看商品房的銷售前景看好。為保證項目成功，開發商應提高工程質量，通過降低開發成本，減小市場風險。
(2)做好方案規劃。項目市場定位是建立在住宅小區合理的規劃基礎上，包括小區總體規劃、配套環境規劃、戶型規劃等。應杜絕規劃設計單調、缺乏完善的配套功能的方案規劃，從方案的規劃上和戶型的設計上贏得消費者，減小項目的市場風險。
2.經營管理風險分析
(1)本項目主要應加強市場營銷工作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項目市場銷售風險。
(2)在項目實施中還應優化設計，采取切實可行的工程技術措施和施工方案，在施工管理中，控制各項開發建設成本費用;降低投資成本。從財務評價分析數據可以看出，工程投資降低1%，將比基本方案增加凈現值139萬元，增長36.5%;反之，利潤減少，銷售收益率下降。因此，降低工程造價，控制投資成本，也是降低本項目風險的因素之一。
(3)做好物業管理和售后服務工作。
3. 金融財務風險分析
本項目資金完全自籌，不從銀行貸款。但從自有資金使用成本和開發資金回收考慮十減少占用資金回收風險，應采用多種付款方式促銷，可選擇采用：(1)‘次性付款方式;(2)分期付款方式;(3)七成銀行按揭方式;(4)建筑分期付款+銀行按揭;(5)特惠免息分期付款;(旬。全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發資金按預期回籠廠消減金融財務風險。
附表3-1項目總投資估算 單位(萬元)
序號 項 目 總投資 估算說明
1 開發建設投資 17623
1.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12 土地費用前期工程費基礎設施建設費 ’建筑安裝工程費公共配套設施建設費開發間接費管理費用銷售費用開發期稅費其他費用不可預見費財務費用 450064720547570
2 經營資金
3 項目總投資 17623
3.13.23.3 開發產品成本 固定資產投資經營資金 17623
附表3-2投資使用計劃與資金籌措表 單位：萬元
序號 項 目 合計 ] 2 3 4 5 6
1 總投資 17623 7142 7949 20xx 522
1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 自營資產投資自營資產投資借款建 設期利息自營資產投資方向調節稅 經營資金 開發產品投資其中：不含財務費用財務費用 1762317623 71427142 79497949 20xx20xx’ 522522
2 資金籌措 17623 7142 7949 20xx 522
2.1 2.2 2.3 2.4 2.52.512.522.53 資本金預售收入預租收入其他收入借款 固定資產投資長期借款 自營資產投資人民幣借款 自營資產投資外幣借款 房地產投資人民幣借款 自營資產投資建設期利息借款 經營資金人民幣借款 80009623 6400742 16006349 20xx 522
附表3-3 售房收入與經營稅金及附加估算表 單位：萬元
序 號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6
1 售房收入 21937 1473 8054 9496 2915
1.1 1.2 1.3 可出售面積(車位)平均售價(元/平方米) 銷售比例(%) 73100100 9858298813 43860300160
2 經營稅金及附加 1207 81 443 522 160
2.1 2.2 2.3 營業稅 城市維護建設稅 教育費附加 10977733 7452 4032812 47533 14 146104
3 土地增值稅 380 19 133 171 57
4 商品房銷售凈收入 20350 1373 7478 8802 2697
附表3-4 租房收入與經營稅金及附加估算表 單位：萬元
序 號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6
1 租房收入 152 20 36 48 48
1.1 1.2 1.3 可出租面積(車位) 單位租金(元/車位) 出租率(%) 60336060 1003600100 1004800100 1004800100
2 經營稅金及附加 8.37 1 1.98 2.64 2.64
2.1 2.2 2.3 營業稅 城市維護建設稅 教育費附加 7.610.530.23 1 1.800.130.05 2.400.170.07 2.400.170.07
3 租金凈收入 143.?9 19 34.02 45.36 45.36
4 凈轉售收入 339.51 339.51
附表3-5損益表 單位：萬元
序 號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6
1 經營收入 22089 1473 8054 9516 2951 48 48
1.11.21.3 商品房銷售收入 房地產租金收入 自營收入 21937152 1473 8054 949620 291536 48 48
2 經營成本 17284 1166 6329 7451 2296 21 21
2.12.2 商品房經營成本出租房經營成本(攤銷) 1720975 1166 6329 743812 227621 21 21
3 出租房經營費用 78 12 21 22 22
4 自營部分經營費用
5 自營部分折舊、攤銷
6 自營部分財務費用
7 經營稅金及附加 1215 81 443 523 162 3 3
8 土地增值稅 380 19 133 171 57
9 利潤總額 3132 207 1149 1358 414 2 2
10 彌補以前年度虧損
11 應納稅所得額 3132 207 1149 1358 414 2 2
12 所得稅 1034 68 379 448 137 1 1
13 稅后利潤 2099 138 770 910 277 2 2
公益金 法定盈余公積金 任意盈余公積金 105210168 71411 387762 469173 142822
14 加：年初未分配利潤 43 220 220 220
15 可供投資者分配的利潤 107 635 921 434 222 1
16 應付利潤 1616 64 415 701 214 222 1
A方 B方 C方 1616 64 415 701 214 222 1
17 年末未分配利潤 43 220 220 220
附表3-6 財務現金流量表(全部投資) 單位：萬元
序號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6
1 現金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388
1.11.21.31.41.51.61.7 售房收入 租房收入 自營收入 其他收人 回收固定資產余值 回收經營資金 ’ 凈轉售收入 21937152340 1473 8054 949620 291536 48 48340
2 現金流出 20330 7310 8904 3166 899 26 26
2.12.22.32.42.52.62.72.8 固定資產投資(含方向稅)開發產品投資(不含投資費用) 經營資金 . 自營部分經營費用 出租房經營費用 經營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3801034 7142811968 7949443133379 20xx12523171448 5222116257137 2231 2231
3 凈現金流量累計凈現金流量 2099 -5837-5837 -850-6687 6350-337 20521715 221737 3622099
4 所得稅前凈現金流量累計所得稅前凈現金流量 3132 5769-5769 -471-6240 6799558 21892747 232770 3633132
計算指標 所得稅前所得稅后內部收益率(FIRR) 19.8% 13.1%財務凈現值(FNPV) 517 -203。投資回收期(年) 2.92 3.16 基準收益率(/。) 15.00% 15.00%
附表3-6 財務現金流量表(資本金) 單位：萬元
序號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6
1 現金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388
1.1 1. 2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 售房收入 租房收入 自營收入 其他收入 回收固定資產余值 回收經營資金 凈轉售收入 21937152340 1473 8054 949620 291536 48 48340
