農村土地產權制度精選(九篇)

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第1篇：農村土地產權制度范文

農村土地產權制度是國家土地產權制度的重要組成部分，也是我國農村土地制度的基礎與核心。本文從賦予農戶土地產權，建立土地使用權流轉機制，健全農地管理制度體系，加強農業立法工作四個方面淺談農村土地產權制度的幾點思考。

關鍵詞： 農村 土地制度

農村土地產權制度一般是指農村集體土地所有權及其派生出來的集體土地使用權和其他土地權利形成的相關制度，是國家土地產權制度的重要組成部分，也是我國農村土地制度的基礎與核心。本文從賦予農戶土地產權，建立土地使用權流轉機制，健全農地管理制度體系，加強農業立法工作四個方面淺談農村土地產權制度的幾點思考。

一、賦予農戶獨立的土地產權。

土地產權是指以土地所有權為核心的土地財產權利的總和，包括土地所有權及與其相聯系的和相對獨立的各種權利，如占有權、使用權、收益權、處置權等。

1.賦予農民長久而有保障的土地占有權。土地占有期限長短，是影響地權制度穩定性的一個重要因素。無論是在公有制還是私有制下，各國一般都把延長土地租用期限作為完善地權制度的一項重要內容。澳大利亞、新加坡、吉爾吉斯斯坦等國家公有土地利用比較有效，很重要的一個原因就是它們都不同程度地采取了土地的長久性租用制。為了使農民形成穩定的投資預期，我國也應該賦予農民對土地長久的占有權。這樣做，可以徹底消除農民的顧慮，大大提高農民長期投資的積極性。

2.完善農民對土地的使用權。在保證國家合同訂購和完成集體提留的前提下，允許農戶在自己承包的土地上，根據市場的需要,自主經營，農戶可以自己決定生產什么、生產多少和怎樣生產。任何組織和個人都不得干預。同時，在租用期內農戶還應有優化土地配置、提高土地產出價值的權利。但是農戶無權自行將農用土地轉化為非農用地。

3. 保證農民對土地的收益權。這包括兩方面內容:一方面，農民必須從出售土地產品中得到其應得到的利益，其前提條件是農民必須有農產品價格的定價權。另一方面，農戶應得到其使用土地后因投入資本和勞動而增加了的土地改良價值，這應當在承包地調整或轉包時，得到應有的補償。此外，還必須嚴厲禁止各有關部門以各種名目對農民進行各種非法攤派。

4. 賦予農戶一定時期的土地處置權。要允許農戶在一定時期內對其所擁有的土地進行轉讓、出租、入股、抵押、贈予、繼承等。尤其是要允許農民以農地使用權作抵押獲取銀行貸款。我國農業發展面臨的一個大難題就是資金十分短缺，尤其是用于農業中長期發展的資金投入不足。從世界各國來看，各地的農民通常都有貸款的要求，以作短期和長期的用途。因農場在準備土地種植的季節，現金流量通常都是支大于收，而在收獲季節以后，現金則會出現收大于支的情況。由于許多農民沒有成本資金，所以短期貸款是普遍存在的。

二、建立合理而有效的土地使用權流轉機制。

建立合理而有效的土地使用權流轉機制，其意義在于使土地這種農業最重要的生產要素進入市場流通領域，發揮市場機制在土地資源配置中的作用，完善農村市場體系，發展農村市場經濟，通過土地使用權的流轉提高土地經濟效率。目前我國建立土地流轉機制的主客觀條件已經具備。

1、我國農產品市場已由原來的農產品供給絕對短缺的賣方市場轉變為農產品供給相對過剩的買方市場。這種轉變形成了較大的農業剩余，為自給半自給農業向較高農產品商品率的產業化農業的轉變提供了必要的條件，同時又促使了農戶行為從單純的農地經營轉向非農產業的經營，并在二、三產業發展的利益驅動和誘導下，日漸明顯地加強了農業產業化傾向，這一切使得土地的有效流轉成為可能。

2、農業勞動力就業結構發生了變化。80年代以來，隨著以市場為導向的經濟體制改革的逐漸深入，農業勞動生產率得到了迅速的提高，大量的農村勞動力被釋放出來。農村勞動力由隱性剩余轉為顯性剩余，其轉移的速度與強度都在加大。土地經營已不再是農戶惟一的收入來源，土地的生存保障功能已趨弱化，這就為有效的土地流轉機制的建立提供了現實的客觀基礎。

3、農業市場化進程逐步加速，隨著社會主義市場經濟步伐的整體推進，市場體系已逐漸形成，尤其是生產要素市場的初步建立，為市場機制的基礎性資源配置作用的發揮奠定了基礎。土地作為生產要素進入流通并相應獲得報酬，這種利益動力加速了農業的市場化進程，為土地的有效流轉提供了良好的經濟運行環境。

4、土地流轉在現實中已大量存在，各地方零星發生的土地使用權和“四荒”使用權拍賣，土地資源在不同經營主體之間的流動，土地資源的配置效率較好地凸現出來，從而為土地使用權流轉提供了實踐基礎。土地使用權在流轉過程中，要堅持自愿、有償的原則依法進行，不能搞強迫命令。此外，土地使用權的流轉，不能局限在一村一鄉范圍內，而應當根據客觀發展的需要由市場機制來調節和配置土地資源，要突破社區限制，也不要受戶口制度束縛。各級地方政府要對土地使用權流轉進行引導、監督和提供服務。

三、 建立和健全農地管理制度體系。

為了維護土地所有者和使用者的合法權益，為了保證土地資源得到充分合理的利用，我們必須加快建立和健全國家對農地的宏觀管理。從目前我國農地管理制度體系來看：

1、土地管理機構不健全。雖從國家到地方都建立了土地管理局，但其內部機構還很不健全。

2、土地管理隊伍比較薄弱，缺乏高技術、深層次的專業技術人員，缺乏運用現代技術進行土地信息管理的能力。

3、各項管理制度不健全，對于土地利用的監督職能不強，制度不嚴格。

4、地籍管理機構和制度仍然不健全，全國各地因地界矛盾發生糾紛呈上升趨勢。

5、由于產權關系模糊，造成管理權責不明確，為很多違法行為提供可乘之機。

因此，我國農地管理制度體系的建設必須在健全組織機構、提高土地管理人員素質的基礎。通過建立土地登記制度，來保障土地產權的行使，以提高土地利用的微觀效率；通過對產權行使的某些限制，使土地利用符合社會利益；通過嚴格界定“公用目的”的外延，改革土地征用制度，以保護耕地資源；通過農地用途管制制度，達到節約耕地，合理使用耕地的宏觀效率。

第2篇：農村土地產權制度范文

關鍵詞：農村土地，產權制度，土地的虛擬所有權

Abstract: in the reference related research achievements and according with our current rural land property rights system of the specific problems existing in the system of property rights and the specific operational foundation, proposed the countermeasures of rural land property rights system conception, in response to the rural land property rights system existing problems.

Keywords: rural land property rights system, the land of virtual ownership

中圖分類號：G812.42文獻標識碼：A 文章編號：

我國現行農地產權制度下存在的問題

1.1 農戶對土地的預期不足

對預期凈收益的顧慮不能形成有效的農業投入和積累機制，影響土地產出效益。繼續穩定家庭承包經營制度，使農民在土地占有、使用、收益等方面享有更多的權利，但就目前國情來看，農民從未真正享有土地處分權。促使農戶真正享有占有、使用、收益和處分四權統一的承包經營權特別是要將處分權賦予農戶，實際上就是承認農民擁有物權性質的土地承包權。這是促進農民土地使用權流轉的有效途徑。

1.2土地使用權屬不充分，無法實現有效的土地流轉

2002年據農業部有關部門的統計，以各種形式流動使用權的耕地約占承包耕地總面積的5% ~6%，且多數發生在沿海發達省市，內地流轉的耕地僅占承包地的1% ~2%，可見我國農地使用權的流轉發展依然十分緩慢。對此問題孫瑞玲從我國農地流轉現狀、主要障礙因素和具體的政策建議3個方面對我國農地使用權的流轉問題進行了深入的分析和研究。從目前的數據看，農地使用權的流轉大部分發生在工業經濟較為發達的東部地區，這在一定程度上反映出農業發展的弱勢產業性和工業反哺農業的重要性。

農地流轉缺乏流轉主體且農地使用權不具有物權性是現階段農地使用權流轉不充分的重要原因。隨著我國經濟的迅速發展和人民生活水平的提高，土地作為農民生活的保障因素正開始得到削弱，而其作為生產因素的趨勢則日趨明朗，如何實現農地做為生產要素的轉變，使市場在土地的配置中起基礎性作用將是這一時期面臨的一個重要問題。就目前我國土地使用權的權屬上看，農民還沒有擁有完整的農地使用權。市場交易的實質是產權的讓渡，而不具備完整農地使用權勢必會阻礙農村土地的有效流轉。目前，在山東、江蘇、浙江等沿海發達地區實行有所擴展的股份合作制,即農民將農地的使用權入股，將土地折股分配給農民個體擁有，社區實行土地的統一規劃和統一開發利用。農地使用權入股，實質上等于確認和強化了農戶對土地的承包經營權，同時，農民以土地的使用權的轉移獲取相應的收益，在某種程度上也是對土地使用權物權性質的的一種體現。針對農地使用權和農地承包經營權的物權特性，許多學者提出了獨到的見解，都十分重視農地使用權和農地承包經營權的物權構建。

農地產權界定不清，農民土地遭不公正侵占

現行農地產權制度的一個重要缺陷是產權主體界定不清。《中華人民共和國農業法》第十一條規定：集體所有的土地依照法律屬于村農民集體所有，由村農業集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。已經屬于鄉農民集體經濟組織所有的，可以屬于鄉農民集體所有。村農民集體所有的土地已經分別屬于村內兩個以上農業集體經濟組織所有的，可以屬于各該農業集體經濟組織的農民集體所有。但究竟是屬于全村農民集體所有，還是村、組集體經濟組織所有界定不清楚。根據新制度經濟學派的觀點，產權的界定不清，勢必會在經濟過程中加大交易成本，出現外部性和“搭便車”的現象，目前導致的嚴重后果就是農民土地遭到不公正的“圈占”。陸遷等對此問題從征地補償標準不合理、征地補償費的分配不公平、征地后的安置措施不妥當等方面進行了具體而細致的研究。在此應當看到當產權主體界定不清導致侵權行為發生時沒有得到產權主體的有效約束，即使土地集體所有的產權界定能夠明確的界定“集體”，就目前我國松散的農村集體組織和占統治地位的“官本位思想”影響，集體依然不可能成為農民權益的有效保護人，能夠有效保護農民利益的產權主體只能是農民自己。

2、我國農村土地產權制度的構建

2.1構建原則

2.1.1農民享有集體所有土地被占用后的所有權補償。土地所有權作為一種財產權利，集體土地被征用后，作為集體一員的農民理應享有集體所有土地被占用后的所有權補償。現行法律對被征用的農村土地也只是對地力、地上作物和失地人口的安置給予補償，即只承認了對集體土地的使用權的存在，而否認了土地所有權作為獨立財產權利的存在。

2.1.2構建具有物權性質的承包經營權和使用權。促進農地的有效流轉，需在國家深化對農地流轉的宏觀調控的基礎上，進一步深化農地使用權的物權化特性使農村土地由農村保障因素向生產要素轉變，同時進一步明確界定農民的土地權利，使農戶真正享有占有、使用、收益和處分四權統一的承包經營權，以促進農戶對承包土地進行合理的預期和投資，防止對土地的過度開發和過度開墾。

2.1.3農民作為維護自身利益的主體。要切實維護農民的利益，尤其在國家和城市圈占農民土地的過程中切實保護農民的利益不受侵害，使農民失去土地可以得到有效的補償，同時對失地農民的生活給予相應的保障。由于目前我國缺乏真正維護農民利益的利益體，所以真正能夠有效維護農民自身利益的只能是農民本身。當土地所有權為集體所有的情況下，農民維護自己的土地權利存在著“一人出力，大家收益”的情況，即存在“搭便車”的情況，且農民維權名不正言不順，因為歸根到底農戶也只是擁有使用權而已。而當土地所有權內化給了每個農戶時，一旦土地被占用，農民會為自己的利益而與之談判，以尋求利益最大化。

2.2構建方案

新產權方案的中心任務是要表明產權的內容如何以特定的和可預期的方式來影響資源的配置和使用。在堅持農村土地集體所有的前提下，本著上文所述的構建原則，在目前農村土地所有權與使用權相分離的基礎上，按土地所有權、使用權、承包權3個層次進行分析，并以土地的虛擬所有權將這3個層次進行連接貫通，以應對目前我國農村土地產權制度下存在的問題。

第一個層次，對農村土地所有權進行兩個層次的拆分，一是現實所有權即農村土地歸集體所有，一是土地的虛擬所有權,之所以稱之為土地的虛擬所有權是因為這是一個在正常階段存在但卻虛擬的權利。虛擬的土地所有權是農民獲得物權化的土地承包權的依據，也是農民在土地使用權流轉獲得收益的依據。在土地承包期內，當農民土地遭到政府征占或是因城市擴建而面臨被侵占時，土地的虛擬所有權即轉化為農民所有，農民作為維護自己利益的真正主體，且由于此時農民擁有實際的土地所有權，農民便可以真正的維護自己利益，第二個層次，構建具有物權性質的土地承包權，使農戶真正享有占有、使用、收益和處分四權統一的承包經營權特別是將處分權賦予農戶，這不僅有利于減少土地產權關系中的不穩定因素，促進農地使用權市場化流轉，提高農地的利用效率，同時也有利于國家對農民土地利益的保護，第三個層次，構建具有物權性質的土地使用權，加快土地由農民的生活保障要素向生產要素轉變，強化市場在土地資源配置中的基礎性作用，使農民擁有完整的農地使用權。

其中，第一個層次是構建后兩個層次的基礎，土地的虛擬所有權是農民獲得物權化的土地承包權的依據，也是農民以土地使用權流轉獲得收益的依據，第二個層次又是第三個層析的基礎，即農民在從集體那里承包土地時若不能獲得具有物權性質的土地承包權，那么構建具有物權性質的土地使用權，并以土地使用權的流轉獲取收益也就難以實現。所以3個層次是相互聯系相互貫通的，而其中貫通它們的主線就是土地的虛擬所有權。

3結語

當農民土地面臨被占時，農民和土地實際征用者在土地轉讓價格的確定上存在較大的不確定性，如何確立有效的土地轉讓價格以做到既能有效的保護農民的利益又不使價格脫離土地價值而呈現一種虛高的狀態，這就需要市場在土地的轉讓中起基礎性作用，由此可見，虛擬土地所有權的構建和物權化的農地使用權是相輔相成的。制度的構建須遵循有利于提高效率，符合現行的意識形的法律制度做出修改，在此引用資本論中關于經濟基礎和上層建筑的辯證關系論證,經濟基礎決定上層建筑，上層建筑反映經濟基礎，并具有相對的獨立性，對經濟基礎有反作用，兩者是辯證統一的。因此，在經濟基礎發展到一定階段時相應的調整做為上層建筑的法律法規是十分必要的。只有切實維護廣大農民的權益，才是解決“三農”問題的根本，也是解決中國所有問題的根本。

參考文獻：

[1]李艷：促進我國農村土地流轉的對策建議，廣東農業科學，2009年，第6期。

[2]張毓環：關于農村土地承包經營權流轉的現狀與思考，理論與現代化，2010年，第3期。

第3篇：農村土地產權制度范文

【關鍵詞】農村土地流轉 產權制度 法律化

農村土地流轉過程中，經常會出現這樣或那樣的糾紛，而這些糾紛無外乎就是土地才產權和產權的利益。所以產權問題是農村土地流轉的核心問題，因而目前實現農村土地產權制度的法律化問題是最為更主要的問題。

一、產權問題分析

一是在農村土地流轉時，其權屬難以清晰的確定，導致土地流轉缺乏有序的流轉主體，尤其是在界定集體土地所有權時的行使代表的主體較為模糊，但是農村的土地權沒有與土地流轉同步，導致流轉時的土地權利的主體身份較為模糊而影響有序的推動土地流轉。加上缺乏實現農村土地產權流轉的路徑，導致土地流轉價值難以體現，尤其是在產權保護上缺乏相應的法律保護，在處理土地糾紛時，往往只能是通過行政干預的方式以及談判的方式，而且在登記產時缺乏科學規范的流程，使得其缺乏定的保護基礎。

二是在農村土地流轉時，其存在諸多法律限制。首先是在土地經營權流轉方面的法律調整存在缺陷，例如抵押流轉的方式受法律的限制較多，導致農村土地承包經營權融資的能力較差，所以導致流轉大戶的投資強度，進而對其產能提升帶來影響。其次是目前的繼承流轉的方式在法律方面只有林地的承包經營權，導致其它的土地承包經營權的流轉被排斥。最后在對其流轉口徑確定時，導致其存在的土地流轉糾紛較多。

三是在《村民委員會組織法》中，對有關農村集體收益分配權進行了規定，但是在法律規定上同樣存在一定的缺失，只規定了集體經濟所得收益的使用，而忽視集體收益分配的問題，尤其是產權主體不明確，所以在集體收益分配方面出現不規范的情況。

二、實現途徑

一是在立法方面，應盡快承認農村土地財產權的屬性，在立法過程中將土地作為稀缺資源的同時還應考慮其增值空間，從而更好地在土地增值收益中將土地權利主體的分配比例提升。與此同時，在立方品位方面，還應將削弱權力給農村土地的尋租空間，所以只有將權利尋租動機消除，確保城鄉土地的身份差異得到改善，才能為實現農村土地流轉中的產權制度法律化奠定堅實的基礎。而在此基礎上，就應在法律表述過程中對土地權屬進行確定，從而為土地順暢的流轉奠定基礎。

二是在法律保護方面，首先是在所有權方面的法律保護，主要是注重主體保護的同時加強權能，這就需要對農村的集體土地所有權歸屬的主體進行明確，而且村民委員會應盡可能地采取村民自治的方式進行組織，才能更好地將其職能發揮出來，同時在政策內容方面也應配套，對農村土集體經濟組織的作用進行明確，科學的界定村民委員會和村集體經濟的關系，預防政府過度的干預，確保土地的所有權得到有效的明確。其次是在使用權方面的法律保護，這主要有農村土地承包經營權以及宅基地的使用權保護，這主要是根據農村土地流轉實際，在確定農村土地所有權之后，針對農民在所承包的土地中建房銷售，就應及時的遏制，否則就會對發包方的利益帶來損害，而且發包方就會喪失真正的支配權，所以在土地承包過程中不僅要對于承包者實施法律保護，還應確保農民的合法承包權利不受任何損失。而在宅基地使用權方面的法律保護，雖然農村的集體組織成員能夠無償享受和獲取宅基地的永久使用權，但是一戶只能有宅基地一處。而在城鎮化進程不斷加快的今天，大量的農村宅基地被流轉，所以必須建立農戶宅基地的使用權退出機制，并采取有償的方式回購宅基地，才能更好地對其權益進行保護。最后是在流轉利益方面的法律保護，主要是在對農村土地進行征收時，應及時的建立健全有關農村土地財產的評估機制，對農民出讓的土地的承包經營權的貢獻進行合理的評估，并在增值取值過程中根據土地在改變性質之后的土地收益對農民的利益進行確定。

三是在政策方面，首先對土地的流轉流程進行糾偏，由于在權利因素的影響下，加上農民在農村土地產權上的認識不足，所以農民在土地流轉方面具有較強的自發性，這就會使得農村土地的流轉流程的規范性較差，所以為了更好地對其流程進行規范，就應及時的搭建有關土地流轉的信息公開平臺，并制定科學合理的合同范本，及時的出臺規范的流轉流程，對流轉登記制度進行不斷的改進和完善，從而更好地對現有的流轉糾紛處理建立健全相應的機制。其次是應對農村土地流轉的市場機制進行不斷的完善，才能更好地提高農村土地的產權價值。這就需要成立農村土地流轉中心，并對其功能進行不斷的豐富和完善。

三、結語

綜上所述，農村土地流轉中的產權制度法律化問題極大的制約了我國事業的發展，所以我們必須結合農村土地流轉中的產權制度法律化的現狀，采取有效的措施，盡可能地實現農村土地流轉中的產權制度法律化。

參考文獻：

[1]劉艷.農村土地流轉中的產權制度法律化問題探討[J].中國土地科學，2014.

第4篇：農村土地產權制度范文

關鍵詞：農村土地確權；集體產權制度；改革

中圖分類號：S-9 文獻標識碼：A DOI：10.11974/nyyjs.20161233139

農村土地確權的內容直接Q定了農村集體改革的發展方向。在開展農村集體改革的過程中應當加強對于農村土地經營和轉讓的試點的應用和拓展，并且應當加速完善農村土地使用所有權等權利的鑒定登記機構的工作的完善性、全面性以及有序性。以農村土地確權促進農村產權制度的改革，可以有效的保證農村集體產權制度改革工作的順利、高效開展。

1 以農村土地確權促進集體產權制度改革的重要意義

農村土地確權是農村集體產權制度改革的基礎，因此農村土地確權對于促進農村集體產權制度的改革工作的順利開展意義重大。社會主義勞動群眾集體所有制度，我國農村現階段主要的基本經濟制度。隨著經濟制度的不斷發展，我國農村在經濟發展的過程中始終堅持著農村集體經濟的發展模式和發展方向不動搖。

由于我國農村集體資產的規模和范圍十分的龐大，因此農村集體產權制度的工作開展的難度也相對較大。并且隨著社會經濟的不斷發展，我國農村的經濟發展水平和發展速度也得到了有效的提升。但是我國農村集體產權的清晰度始終都不夠理想，并且產權管理責任的分配不明確，對于產權的保護措施開展的也相對不全面，從而很大程度上限制了農村集體產權制度的有效改革[1]。將土地確權應用于農村集體產權制度的改革過程中，可以使得農村的集體產權的關系更加的明確，此舉使得農村能夠更好緊跟我國城市的發展步伐，共同做到經濟的飛速進步。

同時隨著我國工業的不斷發展，我國城市的邊界的擴展速度也在不斷地增高。因此農村集體產權歸法也在不斷的變化，大量的農村土地資源存在著流失問題。并且隨著農村與城市流動人口的不斷增加，在農村土地占有賠償等問題上，出現分歧和沖突的現象也十分常見，因此開展以農村土地確權促進農村的集體產權制度的改革，對于農村的發展和社會的穩定都存在著重要的意義。

2 以農村土地確權促進集體產權制度改革的重要方式

2.1 通過農村土地確權的應用保證農村土地的集體所有權

農村土地的所有權歸屬于廣大的農民，是農村在開展集體產權制度改革過程中所要堅持和明確的基本原則。我國的相關法規章制度，例如《物權法》、《土地管理法》以及《憲法》都對于我國的土地確權和集體產權進行了明確的規定，但是由于我國的集體產權實施過程中沒有有效的確立產權的法人地位，因此制度的實施效果仍然不夠理想。通過農村土地確權的應用保證農村土地的集體所有權可以使得我國的集體產權實施過程中的產權法人地位更加明確，從而使得我國農村集體產權制度得以有效的改革。

2.2 通過農村土地確權的應用強化農村土地的集體產權保障

農村土地確權應用的基本內容就是應用法律的方式明確農村土地的集體所有權的各個方面的內容和涵義[2]。從土地管理的角度上分析，集體土地所有權主要具有以下的幾個方面的內容：農村集體產權中的發包權。農村集體產權中的發包權的基本內容是指：農民擁有對其所有土地或者是國家依法分配其的土地資源的發包的權利；農村集體產權中的調整權。農村集體產權中的調整權的基本內容主要包括：正常情況下已經簽訂的合同不能夠隨意的調整或者是變更，但是如果在承包過程中出現自然災害等不可抗力和不可預期的因素，可以應用農村集體產權適當的調整合同上規定的內容；農村集體產權中的管理權。農村集體產權中的管理權的基本內容主要包括：農民在國家和政策和法律的允許范圍內，對于承包放流傳土地承包的經營權具有一定的管理權限。

3 總結語

開展以農村土地確權促進集體產權制度改革，應當明確以農村土地確權促進集體產權制度改革的重要意義：農村土地確權是農村集體產權制度改革的基礎。探究以農村土地確權促進集體產權制度改革的重要方式：通過農村土地確權的應用保證農村土地的集體所有權以及通過農村土地確權的應用強化農村土地的集體產權保障。通過開展以農村土地確權促進集體產權制度改革，可以促使農村土地集體產權的種類和劃分制度更加明確，從而使得我國的農村在集體產權制度的改革下迎來發展的新紀元。

參考文獻

第5篇：農村土地產權制度范文

關鍵詞：農用地；內部流轉；再次流轉；城市流轉；外部環境

1.農用地內部流轉的內涵

農地產權的內部流轉的內涵包括：農村土地的所有權和承包經營權在集體和承包經營人之間內部的“初次流轉”和在承包經營權人在自愿的基礎上將所承包經營的土地在一定的期限內轉移給其他單位或個人的“再次流轉”。

2.我國農用地內部流轉存在的問題

（1）流轉行為不規范，無規范合同契約。就算農戶與業主簽訂了書面土地流轉合同，簽訂雙方也由于知識的局限性使得合同文本也不規范，內容歸于簡單，對流轉雙方的權利、義務以及違約責任都缺乏明確具體的規定，沒經過村委會簽證、蓋章，也未報鄉鎮府農村承包合同管理處備案。

（2）缺少必要的合同保障。農用地的內部流轉不同于城市流轉，主要是周圍的鄰居或者親戚之間發生流傳，由于彼此之間長期形成的穩定關系，增加了互相之間的信任度，再加上土地在農村的價值比較低廉，往往就采用口頭協議，很少訂立書面合同，也不會要求相應的物質擔保或者抵押。這樣形成的流轉關系不受法律保護，一旦中途出現土地糾紛，牽涉到流轉土地的使用權或收益權問題，由于當事人無法提供相關的書面證明，自己的合法權益得不到相應的保障。

（3）流轉合同期限短。農用地的流轉周期一般是一年，由于農業生產周期較長，如果進行規模化種植或者養殖，在短周期內難見效益，合同周期短不利于土地內部流轉的長遠發展。

（4）農村土地產權不明晰。由于農村發展滯后于城市發展，農村的各項制度建設也相對滯后，農村土地的產權制度不完善，使得農用地出現產權模糊，而土地作為農民生產生活的重要保障，農民迫切需要完善的產權制度來保障自己的合法權益，避免在土地流轉過程中產生糾紛，損害自己的經濟利益。所以，土地產權制度的不明確在很大程度上阻礙了農用地的內部流轉。

（5）農村土地產權市場很不完善。農村土地產權市場的不完善主要表現在以下幾個方面：第一，農用地價值不公平。農村土地由于其自身的特殊性，它的價值度量方式不好把握，導致農用地的市場價值得不到公平的確定，出現非等價交易。第二，產權市場平臺缺失。農用地的交易大多是農民之間的私下交易，沒有一個中間平臺，為農用地交易的雙方服務，及時披露待流轉土地的相關信息以及供需雙方的要求。第三，行政干預強。農村土地流傳大多數情況下是由政府主導的，政府根據農業發展規劃確定當期的土地流轉規模和土地流轉價格。而土地流轉過程中行政手段敢于過多，往往出現違背土地市場經濟規律，忽略市場基本供求狀況，導致土地供求失衡，阻礙土地流轉的正常運行。

3.農用地內部流轉應遵循的原則及建議

（1）規范合同契約農村土地流轉過程中應該規范土地流轉合同制度，明確流轉合同的內容形式、流轉雙方的權利義務，明確土地的流轉期限，以及在流轉期內產生的各種收益的分配問題。建立規范的土地流轉合同制度有利于農村土地流轉的有序進行，有利于保障土地流轉雙方的合法權益，有利于維持土地流轉市場的長遠發展。

（2）堅持依法原則

農村土地產權的內部流轉，必須堅持的首要原則就是依法原則。以現存的法律法規為產權流轉的準繩，堅決杜絕、懲治非法流轉。

（3）堅持自愿原則

農村土地產權的內部流轉，必須堅持平等協商、主體自愿的原則。農村土地的所有權主體（集體）在出讓土地使用權時，首先必須經過與所轉讓地上的承包者協商，在平等的基礎上，先由占地農民將其承包經營權以合理的價格轉讓給集體，再由集體轉讓給土地需求者。自愿原則不僅表現為主體雙方自愿，而且表現為包括農村土地的所有權主體在內的任何第三方都不得干涉流轉雙方的意愿。

（4）堅持公開、公平、公正原則

土地流轉要公開是指土地流轉過程中，待流轉土地的相關基本信息要充分披露，不能肆意隱瞞土地的情況，不準誤報土地的面積和質量，要在土地信息充分公開的前提下完成流轉。土地流轉要公平是指土地流轉過程中，要根據流轉土地夫人具置、面積、產量綜合制定土地流轉的價格，必須按照等價原則進行交易，不得私下串謀抬升土地價格，導致土地交易的無序競爭，破壞土地流轉市場的公平性。土地流轉要公正是指土地流轉要在當事人自愿的前提下進行，政府應該充分尊重土地流轉雙方的基本意愿，不得以行政手段強制推動土地流轉進行，不得偏袒一方利益而損害另一方的合法利益。只有堅持公開、公平、公正的原則才能為土地流轉提供一個公正的交易環境，保證土地流轉市場的健康持續發展。

（5）建立農村土地市場。

農村土地交易需要交易的基本場所，必須建立農村土地交易市場為土地交易提供基本的交易場所，為供需雙方搭建交易平臺，提高土地流傳的效率，優化農村土地資源的配置，提高農村土地的使用效率，增加農民的經濟收益。

（6）完善農村土地產權制度。

沒有完善的農村土地產權制度，農民的合法權益就得不到相應的保障。在市場經濟條件下，明確土地產權制度，可以明確土地流轉雙方的權益，可以保證土地的所有權和使用權的歸屬問題，可以規范土地流傳過程中產生收益的分配問題。進而進一步規范土地流轉，加快農村土地流轉的進程，提高土地流轉的效率。

結論

綜上所述，我國農用地流轉過程中主要存在流轉行為不規范、流轉過程之中缺少必要的合同保障、流轉合同的期限較短、土地產權不明晰以及農村土地交易市場不完善等問題，為了進一步規范農村土地流傳，保證農村土地流轉的長遠發展，必須完善農村土地流傳的流程、明確土地產權、建立農村土地流傳市場和建立土地流轉基本原則，建設一個健康、完善、公平的農村土地流轉市場。

參考文獻

[1]康雄華，張安錄，王世新.農地內部流轉市場研究進展與展望[J].國土資源科技管理，2008.01

[2]伍業兵.當前農地流轉的特點、問題及政策選擇[J].經濟與社會發展，2009.07

[3]黃烈佳、張安錄.農地城市流轉問題決策問題研究[M].南京：河海大學出版社，2005.

[4]樓惠新，張建新.論經濟發達地區農村土地流轉問題[J].2002（03）.

第6篇：農村土地產權制度范文

關鍵詞：農村；土地產權改革；農村經濟發展

1前言

伴隨著社會的進步與發展，農村的土地制度變革也在不斷加快，而在這項特殊的改革進程中，關于土地產權制度的改革則是很新，也是最為關鍵的“瓶頸”制約因素。如果做不好這項工作的話，不僅僅有可能會導致農民的切身利益受到侵害，同時也會在某種程度上影響到農村經濟的發展。由此可見，關于“新形勢下我國農村土地產權改革與農村經濟發展”的探討與分析顯得尤為重要。

2新形勢下我國農村土地產權改革與農村經濟發展的研究

2.1當前我國農村土地產權制度所面臨的困境分析

從當前所了解的實際情況來看，我國農村土地的產權制度主要面臨著如下困境：

2.1.1　土地的產權關系不夠具體、清晰。清晰、明確的土地產權關系可以說是土地產權制度的根本和關鍵所在，有了清晰的土地產權關系，就意味著行為主體與土地的財產關系之間有了清晰的界定。這種界定不僅僅具有法律意義，同時在現實中也是可以實際操作的。目前我國農村土地產權制度中最為關鍵的就在于產權關系不明確，雖然在《土地管理法》中明確說明：農村的土地是屬于集體的，但是并未就“集體”的概念進行清晰的界定。這樣就導致集體不是一個具有法律意義的組織，僅僅是全部農民的集合體，成為一個合成的名詞，這樣就很難有效發揮所有權的主體，進而導致某種程度的混亂。如果不盡快解決我國土地制度中的產權關系問題，土地產權的改革就無法順利推進，更是無法真正適應現代農業市場化發展的實際需求。

2.1.2　政府非法行為對農民土地產權權益的侵害。在我國現行的法律體系中，并沒有就建設用地項目進行明確地界定，具體來說，就是哪些項目用地是為了公共利益的需要，哪些建設項目用地并非基于公共利益的需求，這樣就很容易導致的一些非法行為，這也是現實中無論是國家的重點建設，還是個體的企業用地，從國家到企業，從單位到個人，只要是投資主體要進行項目建設，只要是需要占用集體的土地，就會動用國家征地權，這樣就勢必會對農民的土地產權權益造成不同程度的侵害。

2.1.3　土地流轉缺乏完善的法律保障體系。從我國現行的行政法律體系來看，基本沒有關于土地流轉的中央立法，地方規章制度更是缺乏。隨著農村經濟發展的不斷加快，農民越來越深刻地認識到土地的重要價值，在旺盛的市場需求下，受到經濟利益的驅動，逐漸形成了自發流轉的農村土地隱形市場，形式的多樣化，甚至是私下的土地轉讓行為，埋下了產權糾紛的隱患，同時也大大增加了土地管理的難度。

2.1.4　中介組織的不健全導致信息流通不暢。目前，農村的土地流轉尚且沒有完整統一的中介組織，這樣就很容易導致有的農民有意向轉讓土地的一項，但是卻無法及時找到合適的受讓方，這樣不僅僅增加了土地流轉的困難，同時也導致土地流轉成本的增加。

2.2農村土地產權改革與農村經濟發展的具體分析

2.2.1　土地的配置方式與土地增值。從整體層面來看，無論是資本，還是勞動力，亦或是土地或者是技術，都是可能Udine農業生產和工業的生產產生重要影響的因素。土地是一種極為稀缺的資源，不僅僅對農業的發展具有重要的作用，同時對工業生產而言，也是重要的載體，因此，明確土地的增值方式尤為重要。提及土地的增值方式，主要有兩種，一種就是通過對土地用途的改變，使其在產值更高行業更好地發揮積極效能；另外一種就是土地的用途并不發生任何改變，只是用資本投入和技術投入的方式代替傳統的土地數量投入，根據現代經濟活動及對現代農業生產的實際需求，實現土地單位面積產值的提升，并最終實現土地的增值。但是，需要注意的是，第二種土地增值的方式，目前在實施的過程中有一定的困難。由于受到傳統小農經濟局限性的影響，現行的在很大程度上限制了高效工業和農業深加工的發展。換句話說，要想實行第二種土地增值方式，必須進一步深化土地制度改革，首先就要盡快解決土地的產權關系問題，用先進的現代化的公司經營制度對農業進行管理。綜上所述，我們可以看出，兩種土地增值方式相比，第二種增值方式在實際操作過程中面臨的困難更大，但是效果卻更加理想。

2.2.2　土地增值的收益分配。與土地的增值方式相比，土地增值的收益分配同樣有兩種不同的形式表現。第一種形式就是國家對農村的集體土地實行征用，然后實現到國有建設用地的轉變，使其產生一定的增值收益，這也是目前最為普遍一種收益分配方式；另外一種分配方式就是農民集體將土地轉為集體建設用地或者是集體將土地的使用權出租或者轉讓。

3結語

綜上所述，我們不難看出，隨著經濟的發展和新農村建設進程的不斷加快，土地在農民生活中所占的地位呈現出顯著的下降趨勢。但是，我們依然要客觀地認識到：土地在農業生產和農民生活中的重要地位和積極意義，進而加快推進農村土地制度的改革，切實保障農民的切實利益，充分發揮農村土地在農村經濟發展中的積極作用。

作者:趙得萍 單位:湟源縣和平鄉人民政府

參考文獻:

[1]許迎春，何雄浪，恩佳.新形勢下的我國農村土地產權改革與農村經濟發展[J].農村經濟，2011，（6）：40-43.

第7篇：農村土地產權制度范文

關鍵詞：農村社區股份合作組織；產權制度；改革

中圖分類號：F306 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2011）35-0031-02

一、明晰農村社區股份合作組織產權的改革思路

（一）以構建“歸屬清晰，權責明確，保護嚴格，流轉順暢”的現代產權制度為目標

要按照現代企業產權制度要求，明晰農村集體資產產權各項權能的歸屬，提高股權人格化程度；理順農村社區股份合作組織與村委會、村民的關系，形成按“產權規則”運行的制度規范；確立農村社區股份合作組織市場主體的地位以及保護農民利益的長效機制，最終全面建立起與市場經濟體制相適應的現代集體產權資產營運機制。

（二）以土地產權改革為突破口

農村社區股份合作組織的財產主要包括農民承包地、自己的農具和其他生產資料、村提留以及征地款等，其中土地財產占了絕大部分。集體土地產權殘缺是整個農村產權改革的核心問題。農村土地產權面臨的問題是：第一，土地所有權主體不明確。按照現行法律規定，農村土地所有權主體是集體，但是，集體可以有鄉鎮、村、村民小組三個層次，農村集體土地所有權代表究竟是誰，立法和實踐中都不甚明確。第二，承包經營權沒有完全物權化。在家庭聯產承包經營制度下，農村土地所有權和承包經營權相分離，承包經營權從其本質上說還沒有徹底物權化，還不屬于完整意義上的使用權，實際上只有耕種權和收益權，農民沒有轉讓、出租、抵押和入股的權利，承包經營權的權能不充分、不明確，導致土地流轉困難。第三，土地股權殘缺。農村土地股份合作制是在堅持土地所有權集體所有和土地承包經營權個人擁有的前提下，以個人土地承包經營權和集體土地所有權分別入股的方式獲取土地的“股權”。由于農民和集體擁有的都只是部分產權，而不是完整意義上的產權，因此，有學者稱之為“準土地股權”。農民以其承包的土地投資于股份合作制，確實擁有了對土地的股權，但是，這種股權與嚴格意義上的股權，有較大差距，除開收益權外，其他方面都打了折扣。要明晰農村社區股份合作組織的產權，就要從土地所有權和經營權入手，著力解決土地所有權主體不明和土地股權不充分的現狀。

（三）以建立新形勢、新體制下的集體資產運營機制為重點

以土地產權制度創新為核心，通過清產核資、資產量化、股權界定、股權設置、股份分配，構建現代產權制度，逐步建立起適應市場經濟體制的集體資產管理運營機制。在具體資產運作機制上，要處理好以下幾個關系：一是把握好政府推動與村民自治的關系，既要體現政府的引導和推動，又要體現農村的民意要求。二是協調好股東個體利益和社會公共利益的關系，在股權設置、股權界定、利益分配、公積金提留等具體制度安排上，把握好個人利益和公共利益的尺度。三是把握好公平與效率的關系。產權制度改革涉及到不同的利益群體，在資產量化和股權確認上，既要公平合理地處理歷史問題，又要承認差距，確保改革取得預期的成效。四是處理好規范操作與民主監督的關系。改革方案要進行充分的民主討論和可行性論證，改革環節必須經過合法的民主監督程序，要規范資產清查、資產評估、債權債務處理、審計監督等各項操作，確保集體資產的安全。

二、創新資產運作機制，加快向現代企業制度轉變

（一）科學清產核資

清產核資是農村社區股份合作組織改革的基礎環節，合理評定集體資產的價值總量成為重塑集體資產產權制度的首要工作。具體做法是，要在農村社區股份合作組織主管部門指導下，對各類集體資產進行全面清查核實，依法界定所有權歸屬。由于清產核資工作涉及到各方的利益，因此一定要完善資產評估制度，保證清產核資的科學與公正，要選擇有資格、信譽良好的社會中介和村民代表共同參與評估。集體資產清查核實和產權界定的結果，應當經集體經濟組織成員或村民代表會議予以確認。通過清產核資、股權量化，無論是個人產權還是法人產權都比較清楚，個人產權歸村民個人，法人產權歸農村社區股份合作組織[1] 。股權量化給個人，通過股權證書證實個人對股份資產的產權，并由農村股份合作組織主管部門予以登記。新增人口不再參與資產量化，實行股權的“生不增，死不減”和“遷入不增，遷出不減”，減少改革運作成本。但可以繼承和接受本組織成員轉讓的股份，以及出資購買個人現金股，成員所持有的個人股可以繼承、轉讓或贈與他人，本組織成員有優先接受轉讓權。

（二）增設募集股

在清產核資的基礎上，應當根據實際情況合理確定股權設置類型，比較好的方式是取消集體股。對于取消集體股后的股權設置，一種觀點認為應當設立募集股，另一種觀點則反對設立募集股。之所以反對，是因為農村社區股份合作組織實行按份共有，既對股東利益負責，又要承擔一定的社區責任，設置成募集股將打破股權的福利性，體現不出合作股的性質，不利于農村公益事業的建設。本文同意第一種觀點，認為應當增設募集股，因為增設募集股，可以解決入戶婦女和新生兒等特定人員享受股份權益或募集發展資金等問題。通過向外募集股份，吸收外部資金，增加集體資產總量，增加村民收益，促進股權流通，引入競爭機制，增強股東的風險意識，使股份不再具有福利色彩，是股權從封閉走向開放的重要舉措。筆者認為，募集股的所有權應該屬于個人所有，可以繼承、饋贈、轉讓等。同時，在股份分紅時，可以通過提留公積金、公益金的方式實現積累，以保障農村公共管理和公益事業的正常運轉。

（三）擴大股權流轉范圍

即農村社區股份合作組織成員可以轉讓、買賣、抵押和繼承由集體資產折股量化到個人的股權。股權應該包括使用權、收益權和轉讓權。目前農村社區股份合作組織往往只考慮到股份的收益權，忽視了股份的轉讓權。這樣的股權流轉機制是不完善的，使得股權交易、重新配置難以實現。村民所持有的股份因為是不可交易的內部股，削弱了其對經濟組織和經營者的監督能力。只有擴大股權的流轉范圍才能實現資源優化配置，獲取最大的增值效益。為此，應該著重考慮以下幾方面的問題：一是賦予股東股份的完備所有權。要進一步明確股東對所持有股份的收益、轉讓、繼承等權利，使之具有完備的股權性質[2] 。通過賦予股東完備的股份權，使股權流轉從封閉發展為開放性，促使大股東的出現和經營者持大股，不斷增強股份合作經濟的發展活力。二是促進產權要素市場化。先允許村民個人股權在本村范圍內流轉，再逐步擴大到在本村范圍外轉移，最終建立農村股份產權市場，允許個人產權要素進入市場自由流通。三是實現產權主體多元化，允許非本社區的資本進入股份合作組織，突破區域和所有制的局限性。

三、深化以土地產權為核心的產權法律制度改革，規范土地流轉行為

（一）明確所有權主體為村一級集體經濟組織

明確土地權利主體的最好途徑是給予使用者所有權。針對現實中“三級所有”的格局，應對哪一級集體擁有土地所有權作出明確的規定，解決所有權主體缺位的問題。在鄉鎮、村和村民小組三級所有的格局中，鄉鎮級組織因為范圍太大，管理成本高，現實中已經基本被排斥在農村土地所有權主體范圍外；村民小組既不是一個經濟組織，也不是一級行政單位，它是鄉村體制中職權最模糊、管理最渙散的組織，所以它不應該成為農村土地所有權的主體；而村民委員會是由全體村民選舉產生的，是農村最基層的一級組織，它能夠代表農民意愿，獨立行使權利，又有能力行使所有權的職責，因此，農村土地所有權主體應明確為村一級集體所有。

（二）促進土地權利的物權化

農村集體土地權利缺乏物權上的確立和保護，表現在農民的土地承包經營權不能進入市場進行交易[3] 。農村土地承包經營合同只表示使用權人與所有權人間的一種債權關系，農地使用權則表示權利的內容和權利人對土地之支配的地位，體現了一種物權關系，應該將土地承包經營權改為農地使用權，徹底物化土地承包經營權，達到穩定集體土地權屬的目的。采用土地股份合作制的方式，能夠在堅持農戶土地承包經營權長期不變的基礎上，放活土地經營權，以股份的形式進一步明確和完善農戶承包權的收益功能，使村民按其資產占有份額直接分享到相應的集體二次分配權，更加清晰地體現了承包經營權的物權性質。

（三）突破傳統農村集體土地流轉形式限制

傳統的集體土地流轉方式主要有兩種，一種是農戶與農戶之間的轉包，另一種方式是業主租賃搞規模經營，流轉形式簡單。在實際中，要實現土地的合理有效流轉，應該做到：第一，要堅持農村土地歸集體所有。土地流轉的只是使用權，不能在流轉中變更土地所有權屬性，侵犯農村集體利益，這是農村土地流轉必須遵循的重大原則。第二，要建立農地流轉市場。當前農村土地流轉效率低的直接原因在于缺乏規范的土地流轉市場。通過建立土地流轉中介服務組織，實行土地流轉委托管理，是實現土地高效率、低成本流轉的有效途徑。第三，解除對農地承包經營權抵押和入股的禁止。目前的《農村土地承包法》和《物權法》都作了土地承包經營權不可以抵押和入股的規定。立法機關應當進一步解放思想，給農民以更大的土地自，加快土地的流轉，以進一步明晰產權，解決束縛農民創業致富、走向自由的制度障礙。第四，要變單一的土地經營權為占有、使用、收益、處分四權統一的土地承包權利束，特別是處分權一定要賦予到承包權中，這種處分權應包括對承包權的出租、入股及抵押等。

參考文獻：

[1] 楊宏翔，王槐生，楊繼友.現代產權制度視角下的農村社區股份合作制[J].理論探討，2005，（1）：64-65.

第8篇：農村土地產權制度范文

關鍵詞：土地產權；流轉制度；優化；新時期

農村土地承包經營權的流轉農業實現現代化發的前提條件，也是農村經濟與時俱進發展的客觀要求。我國歷來執行土地流轉堅持依法自愿有償的原則，到去年為止我國土地流轉規模占土地承包合同面積的20%，大概有2.6億畝，其中大部分是農民自愿的。但同時也存在部分地方強制流轉的現象，尤其是部分地方單純追求規模效益化，無節制地大力發展工商企業、長期租賃農戶承包耕地（林地、草原），使得農民的土地權益受到損害，糧地出現非糧化等不良現象，使得農戶的經營主體地位受到影響。從長遠發展來看，這對于糧食生產的安全有著重要影響，同時也使得農村基本經營制度得不到保障，使得農村經濟社會結構受到不良影響。因此規范農村土地流轉，保障土地適度經營，在確保農業增效、農民增收的基礎上，保護土地流轉過程中農民的土地承包權益，這對于促進新時期的城鄉一體化發展有著重要意義。

一、新時期農村集體土地產權制度與流轉現存問題

1、農村集體土地產權主體模糊。根據相關法律規定，我國農村的集體土地所有權為農村集體經濟組織，在農村具體又分為三類：村民小組、村農民集體、鄉（鎮）農民集體。但在實踐中，農民的土地實際上屬于村民小組，土地以小組為單位開展承包和分包、調整等，但我國沒有相關的法律確定村民小組的獨立地位，使得農村集體土地產權主體不明確。這也就使得在土地流轉時產權主體缺乏話語權，其權益難以得到有效保障。

2.集體土地產權的內容規定有待健全完善。從目前我國法律規定來看，農村集體建設用地有著較多的的權利限制，缺乏應有的土地財產權能，使得資產效應受到抑制。例如，農民的集體所有土地不能直接用于房地產開發，如果需要勇于房地產開發，需要首先經國家部門征收變為國有土地后再由國家部門出讓給開發商；對于土地處分權，規定集體土地不得用于非農業建設，不得隨意改變土地用途。

3.集體土地產權的實現形式有待健全。隨著我國法律規定了了集體土地承包經營權的流轉，但缺乏詳細化。如關于宅基地的使用權方面，《物權法》明確說明宅基地使用權是一種用益物權。對于能夠流通，我國學者持有不同觀點。有的學者認為不可，如孫憲忠，其觀點認為規定農民的宅基地使用權，是為保障農村居民的居住，按照農民“一戶一宅”的原則，宅基地的獲得是無償的、并專屬于農民，不用于市場流轉，也不能高價出賣，這也是為了保護農民的這種社會保障權利。當然也有學者認為可以轉讓。而且在實踐過程中，也存在出租、出讓、出售農村宅基地現象，而廣東、四川等地區則率先出臺過有關宅基地流轉的相關法規和辦法，盡管國家還并未出臺相關規定。

二、農村土地產權制度與流轉制度改革的完善

1、明確規定農村集體土地所有權的主體。

對于我國現行法律對于農村土地所有權主體規定不明確問題，特別是村民小組的獨立法律地位問題，可學習浙江省的相關做法，通過法律明確規定農民的集體土地產權，建立股份制形式，將村民小組作為村經濟合作社，由村民組成，作為集體土地所有權的主體，行使獨立的自，具備獨立的法人資格。不具備條件的情況下，暫由村民委員會行使。村經濟合作社服接受鄉鎮人民政府或街道辦事處的管理和監督，為全體村民服務，作為群眾性的地方自治組織，處理村內非經濟事務。這種規定使得我國農村村民小組的法律地位得到認可，具有很強的社會意義。但這種方面實現還需要依賴于當地的經濟發展，需要當地的農民認可，也需要健全的社會民主監督，因此在全國推行方面，還需在試點、總結經驗基礎上，細化其執行步驟，健全立法，在我國部分經濟發達地區進行試點，探索相關的配套監管制度。對于經濟中等發達和相對比較落后的地區，可以維持以村民委員會作為農民集體土地產權的代表的制度。

2、建立健全農村土地確權登記及頒證工作。

從以往實踐來說開展土地產權改革，其重點內容就是“農村土地確權”。在進行相關測驗基礎上，積極實行農村土地確權登記頒證制度，對于改革中出現的突出問題要廣泛發動群眾，尊重群眾的意愿進行妥善處理。

3、健全相關農村集體建設用地流轉立法。

加快農用地承包經營權流轉，是最近幾年國家和土地行政管理部門是國家推出一項重大惠民措施，國家給予支持態度，但這種態度只適用于農用地流轉，而針對集體用地的流轉，當前法律并沒有做出明確規定。而確定集體建設用地使用權出讓的土地價款，主要由農村集體經濟組織依據集體建設用地使用權基準地價確定。再有，為了保證農村穩定的社會生活秩序，明確指出農戶在抵押農村房屋時，還必須滿足一定要求，也就是房屋如果依法用以償債，則農民必須還有居住場所，而且要有農村集體經濟組織擔保。自公開的內容來分析，在明確使用農村產權抵押貸款問題的地區，這種做法取得了一定的成績。但因為《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國物權法》都明確指出，土地承包經營權和宅基地使用權不能用作貸款抵押，所以，為了與現行法律相一致，當地農村信用社應用了這樣的做法，利用建立國有擔保公司或農業投資公司，為農戶房屋產權和土地承包經營權作擔保，這種狀況說明了我國關于農村集體建設用地流轉應該盡快形成法律文件。再有，在全國各地依據自身條件分別制訂不同的集體建設用地使用權流轉辦法時，同時應用于實際當中，出現了大量的自發流轉現象，急需我國法律給予合理的法律地位。

4、建立利益協調平衡的土地產權制度。

不斷完善農村土地家庭承包經營制度，由于我國各地經濟發展不均衡，因此我國未來長期內還將存在農地家庭承包制度。主要方法有：一農村家庭承包權應具有長期性，將土地承包時間向后延長，改變當前人口與土地分配狀況，也可以給予種地農民一定的經濟補助，讓他們在資金上做到放心，而且在種植過程中采取長期投入方式。二分離主動權和所有權，向后延長承包期，廣大農民還應該是所有權主體，對保持穩定政策有一定的作用；三不斷完善法律事務，土地承包要存在承包性，在法律層面給予一定的保護。

三、結語

總之，研究我國城鎮化進程中的農地產權制度問題，可以向前推進我國城鎮化速度，提高農民當前生活水平，有利于實現公平公正，有利于建設社會主義新農村。所以，研究農村土地產權制度，具有重要的理論意義。（作者單位：遼寧大學）

參考文獻：

[1]孫凌云.土地承包經營權流轉的法律經濟學思考[J].公民與法（法學版）.2009（12）

[2]王月春.完善農村土地承包經營權流轉制度的法律思考[J].特區經濟.2011（07）

第9篇：農村土地產權制度范文

Abstract: Nowadays, there has been contradiction between human beings and the land, which needs sustainable development. The innovation of rural land property rights system becomes the weak step on theory and policy research. Especially the increasing reform in China, and the comprehensive implementation of the construction well-off society, new economic forms and modes are constantly emerging, it is necessary to research the innovation of rural land property rights system. “16thCongress” put forward the goal of comprehensive construction of well-off society, and the issues of agriculture, farmer and rural area have been concerned again. As the important economic organization, peasant household, its economic income growth has become the focus of problems. There are many and complex reasons influencing the growth, but investment is still one of the most direct and important factors.

關鍵詞:土地制度;土地投資;農戶

Key words: land system;land investment;farmers

中圖分類號:D922.3 文獻標識碼:A文章編號:1006-4311(2010)14-0139-02

0引言

世界每個國家和地區要發展必須利用各種資源,土地就是一種重要的資源。以經濟增長為基礎,實現經濟、社會、環境的可持續發展是各國追求的目標。[1]將土地、勞動力和資本等生產要素集中起來,去創造社會財富。經濟增長由依靠增加生產要素的數量投入,轉變為依靠提高各要素生產率的集約型、內涵型增長方式。土地資源的有效供給和利用是一個重要的問題。[3]

1土地投資強度的理論研究

經濟學原理認為,經濟增長是生產要素積累以及資源利用改進或要素生產率增加的結果。投入的生產要素越多,獲得的經濟總量就越多;而如果生產要素的總量是一定的就需要去提高生產要素的利用率,才能增加經濟總量。[2]但是從目前的產業狀況看,相對土地(自然資源)消耗的勞動力、資本等生產要素投入不足,并沒有表現出資源的規模效應,有的資源甚至閑置,這就需要國家的宏觀調控去改善。[1]土地投資強度,也稱土地利用集約度,是指在項目用地范圍內單位面積的固定資產投資額。而且,新建項目的土地投資強度可按如下公式進行計算:

:I=(A+K+Z)/F(1)

在公式(1)中;A為勞動力投入,如工資費用;K為資本消耗,即設備工器具購置費、建筑安裝工程費、工程建設其他費以及生產經營費用等;Z為經營資本所需支付的籌資費用;F為該項目的用地面積。[4]作為一個投資項目,在基礎設施比較完備、土地價格比較合理的條件下,其土地之外的資本、勞動兩項要素的投資收益應該大于等于購買土地的費用。林善浪認為若設投資收益率為x、單位面積的土地價格為y,則可建立以下的理論數學表達式:

(I-y)×x=y(2)

在公式(2)中,投資收益率x可以在同時期的社會折現率(is) 和投資主體認定的基準收益率(ic)之間選取,并以前者作為最小值。[4]賈生華則認為,社會折現率是資金占用所應獲得的最低動態收益率,根據國民經濟運行的實際情況、投資收益水平、資金供求狀況、資金機會成本以及國家宏觀調控目標取向等因素,我國目前社會折現率的取值為10%;基準收益率是投資者對投資收益率的最低期望值,它是在平均資金成本率、投資的機會成本率(目標利潤率)、風險貼補率和通貨膨脹率四個因素,尤其是前二個因素的共同作用下而形成的。[6]土地投資強度測算的關鍵是如何根據目標利潤率、機會成本率等因素科學地選定相應的投資基準收益率。[7]

2家庭承包制與農戶投資行為

宮玉泉認為,經濟時間視野的長短,是投資決策的決定性因素。由于農業基本建設投資需要投入較長時間的物化勞動與活勞動,這就需要將視野放遠。[7]賈生華認為,在較短經濟時間視野里,那部分必須在較長經濟時間視野中才能帶來效益的農業基本建設,就會由于沒有帶來效益而成為不適當的、不可取的。還有,在經濟時間視野放長的情況下,各種投資政策方案所面臨的不確定性越來越大,所帶來的風險系數也會跟著加大。通過廢除,實行家庭承包制, 使農民真正成為獨立的商品生產者,實現權、責、利的緊密結合。這一方面有利于激發農民的積極性與創造性;另一方面又使農民的經濟活動在越來越大程度上納入價值規律和市場機制的運行軌道。[6]而與計劃調節機制不同,市場調節機制具有短期經濟時間視野特點, 再加上這種建立在“兩權分離”基礎上的土地經營制度,其產權關系還不夠確定,這就容易助長農民對土地投資的短期經濟行為。[2]農戶投資無論如何是代替不了政府和集體的投資。實踐經驗告訴我們,農業生產后勁的持續增強,是農業長期投資決策的必然結果,而農業的長期投資決策的基礎,并不完全是來自市場信號,或著眼于短期經濟時間視野,因而并不是農戶投資所能完全信任的。[7]由于政府和集體的公共投資,可以擺脫短期經濟時間視野的束縛,著眼于長期經濟時間視野,著眼于長遠發展目標,這就要求形成與農戶投資并存、且凌駕于農戶投資之上的政府和集體的公共投資。應當充分認識政府和集體的公共投資在農村投資體系的特殊地位。政府作為宏觀決策者,不僅要注意引導有關部門積極向農業提供資金,同時要發揮政府在形成農戶投資與公共投資(包括政府和集體的投資)的最佳平衡方面的作用。[6]

3土地產權制度與農戶投資行為

作為我國農村經濟體制改革目標的社會主義市場經濟體制的有效運行,要求形成與之相適應的微觀經濟基礎。這個微觀經濟基礎必須有一個明晰化的產權。產權意味著社會上絕大多數人對于資產權力的認同。這種認同還意味著社會全體或部分人或個人擁有全部資產或者部分資產的所有權、處置權和收益權。[8]產權的一個重要特點,就是具有明顯的排他性。[7]因而,一旦產權不明晰,市場機制就無法正常地運作。我國現階段農村的土地所有權主體當然是集體,這是沒有什么可爭議的。中央的有關文件也明確規定,農村土地是屬于社區集體所有。[8]但是髹,究竟是誰代表集體行使土地所有權?卻很不明確。與此相聯系,在實踐中涉及到誰代表集體行使土地所有權?也很不明確。潘華順等認為與此相聯系,在實踐中涉及到誰代表集體發包土地。現在、鄉、村、組(即村民小組)發包土地的狀況均有存在。多元化發包主體的存在,使得農村土地產權關系混亂,也使長期穩定農民向集體承包土地的關系得不到落實。[9]這就談不上引導農戶對土地的長期投資、促進土地迅速增值,以及克服土地投資行為短期化問題。當前我國農村土地產權制度存在的主要問題是:

3.1 就土地使用權而言,與土地產權不明晰相聯系的,是土地承包期的不穩定(雖然中央強調要長期穩定),嚴重地影響了農戶的投資預期與投資積極性,以及責任田的頻繁調整所導致的農戶對土地投資與使用的短期行為。[7]

3.2 就土地收益權而言,土地家庭承包經營后,那種在統購統銷制度和農村制度下形成的沒有明確邊界的地稅制度,并沒有從根本上改變。目前,我國農村的地稅制度既有明稅又有暗稅,而其中的暗稅則是軟約束的,其隨意性相當大,往往夾雜著對農民的亂攤派、亂收費,實際上是對農民利益的嚴重侵害,引起農民的嚴重不滿,極大地削弱了農戶對土地投資的激勵作用。[8]

3.3 就土地處置權而言,雖然我國法律上有規定,農村土地使用權可以轉讓、轉包,但由于種種原因,目前發生流轉的土地所占的比重還很低。與此同時,在房地產業迅速發展、地價猛漲的情況下,不少地方政府部門強行低價征收土地,剝奪農民集體的土地所有權, 使農民喪失土地所有者地位,也喪失土地資本化過程中所應取得的價值效益,更談不上調動農戶對土地的投資積極性。[9]

正是針對客觀上存在的這些問題,十五屆三中全會通過的《決定》明確指出: “要堅定不移地貫徹土地承包期再延長30年的政策, 同時要抓緊制定確保農村土地承包關系長期穩定的法律法規,賦予農民長期而有保障的土地使用權。”“土地使用權的合理流轉,要堅持自愿、有償的原則依法進行,不得以任何理由強制農戶轉讓。”須知,土地問題是農村最敏感的問題之一。因為它涉及千家萬戶的切身利益。多少年來,土地政策上稍有風吹草動,哪怕是提法上的細微變動,農民也會很快作出反應。[10]潘華順等認為,對我國大部分地區的大部分農民來說, 土地仍然是他們最基本的生產要素和最基本的生活保障。即使在經濟比較發達地區,不少農民已經離鄉進城,務工經商,有的甚至買賣已經做得很大,卻仍然不愿意放棄承包田。因為外面世界充滿風險,他們既沒有城里人的身份,也沒有社會保障, 一旦工廠倒閉,企業裁人,城市呆不下去,他們最后的家園,最后的保障仍然是那幾畝地。[9]王西玉認為,只有穩定土地承包關系,產權明晰,才能引導農民珍惜土地,增加投入,培肥地力,逐步提高產出率;才能解除農民的后顧之憂,放心的進城進廠,從事二、三產業,農村的分工分業、結構調整才有順利進行的條件;才能真正建立起符合市場經濟規律的土地流轉機制,促使土地承包權和使用權的進一步分離,解決“有地不種”和“沒地可種”的矛盾。當前最重要的是加快制定確保農村土地承包關系長期穩定的法律法規,把所有者、承包者和使用者各方的權利義務用法律的形式明晰化、具體化,這樣才能使農民真正獲得長期而有保障的土地使用權。[11]

4農業規模經營與農戶投資行為

陳銀蓉等認為家庭聯產承包制的實行,賦予農戶的生產經營者自,帶動了農村分工分業的發展,尤其是在沿海經濟發達地區, 大批勞動力轉移到非農產業。但由于這種轉移在很大程度上帶有明顯的家庭內部分工性質,并沒有相應地推動社會分工的發展,從而導致農業日益兼業化和副業化。這就不利于激勵農戶對土地的投資熱情。[12]兼業農戶的存在,既有利又有弊。其利突出表現在:農戶兼業可以使農戶家庭成員就業多樣化和收入來源多樣化,使農民充分享受經濟增長的利益。[9]實踐經驗證明,兼業農戶,特別是以農業為副業的兼業農戶,其收入要明顯高于純農戶。其弊突出表現在,雖然兼業農戶單位土地上的投資水平不一定低于純農戶,但卻傾向于改革耕作制度,選擇更節省勞動力的作物,降低土地利用的集約度。這種投資行為有悖于增加農產品總供給的國民經濟發展目標。[11]我國是世界上人地關系最緊張的國家之一,平均每戶經營的土地還不到半公頃。在農業勞動向非農產業轉移(不完全轉移)過程中,兼業農戶的大量出現是難以避免的。這對增加農民收入也是有利的。在一定階段也不一定會妨礙農業的穩定增長。[12]艾建國認為,也應當認識到,在細小經營規模基礎上的農戶兼業化和農業副業化,終究會妨礙傳統農業向現代化農業的轉變。從大多數地區兼業農戶的投資經營行為來看,隨著非農就業程度的不斷加深,農業經營與非農業經營之間的關系,會經歷一個由相促到相競的演變過程。當土地投資經營收入仍然是農戶收入的主要來源,非農業收入只占很小比重時, 對多數兼業農戶來說,其投資經營農業的主要目標,已變成保障家庭獲得穩定的口糧供給,土地投資經營已經成為農戶“生活保險”的一種手段。[13]黃少安認為,由于非農就業風險的存在,繼續擁有土地還是一種“就業保險”措施。農戶投資經營目標的這種變化,往往會使這類農戶愈益喪失農產品商品生產者的行為特征。伴隨農業與非農業之間收入差距的擴大,這類兼業農戶往往會對土地實行粗放耕作,甚至出現拋荒。在這種情況下,這類兼業農戶的迅速發展,必然會對農業產出的增長產生不利的影響。這就要求我們必須采取切實有效措施,抑制小規模土地經營基礎上農戶兼業的過度發展,特別是以農業為副業的兼業農戶的過度發展,并伴隨著客觀條件有逐漸成熟,因勢利導地推進農業適度規模經營的發展。這就要求在長期穩定土地的基礎上,進一步把市場競爭機制引入微觀經濟運行機制中來,搞活土地使用權的合理流動,促進土地投資經營的連片集中。[14]為此,必須在明晰所有權,穩定承包權的前提下,解決土地使用權的流轉、出租、抵押、繼承等問題,建立一整套完整的土地流轉制度。[15]有的地方根據土地流轉的客觀需要,和大多數農民仍然把土地作為經濟收入來源的實際,改“均田制”為“兩田制”,這對促進土地使用權的合理流動發揮了積極作用。其具體做法是,把“口糧田”和“承包田”分離開來。“口糧田”作為社會保障用地,按人口平均分配,基本上無償使用,長期穩定不變,體現基本生產資料公平分配的福利原則。“承包田”則引入市場競爭機制,由農戶投標,競爭承包。實踐經驗證明,把競爭機制與風險機制引入土地承包,可以為投資者提供一個公平競爭的外部環境。[10]高富平認為,以市場競爭機制所固有的功能,刺激投資者自覺不自覺地把資源配置到土地開發中去,并依靠優勝劣汰的競爭機制,給投資者以壓力和動力,從而形成承包經營與投資經營兩種手段并舉,責任收益與投資收益兩種機制并存的格局。把市場競爭機制引入土地承包中,推動土地的合理流動和相對集中,刺激土地、勞力、資金等要素的優化組合,達到形成農業適度規模經營的目標。[15]

參考文獻:

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