土地征收安置補償辦法精選(九篇)
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第1篇：土地征收安置補償辦法范文
關鍵詞：磐石市征收補償安置工作 完善 對策
中圖分類號：D651.1文獻標識碼：A
1.盡快制定出臺磐石市征收補償安置標準
根據《吉林市城市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》的規定，由區（縣）土地管理部門下屬的征地事務機構具體實施征地房屋補償工作。并由區（縣）征地事務機構與宅基地使用權或房屋所有人簽訂房屋補償安置協議。但目前仍有部分鄉鎮或國有公司作為拆遷人與被拆遷人簽訂補償安置協議。今年5月8日，磐石市征地和房屋征收補償事務中心正式掛牌成立。在區征地事務機構成立后，補償安置協議應由磐石市征地和房屋征收補償事務中心與被征收人簽訂，同時應按新的補償標準簽訂協議。所以，盡快制定出臺磐石市征收集體土地房屋補償安置標準系磐石市征收補償安置工作的重中之重。
同時，根據吉林市關于征收補償安置的相關新規定，征地房屋補償以合法有效的宅基地使用證、房地產權證或者建房批準文件計戶，按戶進行補償。所以，根據上述規定，磐石市征收補償安置新標準的制定出臺，前文所述的包括拆遷基地戶口大量回流、重復安置、假離婚分戶等問題均將迎刃而解。
2.適當運用司法訴訟，加快推進司法強遷
關于通過司法途徑解決征收補償工作中出現的問題，可以按以下途徑解決。
其一，根據《吉林市城市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》的規定，對于被征收人及公有房屋承租人在補償決定規定的期限內不搬遷的，由作出房屋征收決定的區（縣）人民政府依法申請人民法院強制執行。宅基地使用人或者房屋所有權人在責令交出土地的決定規定的搬遷期限內拒不搬遷的，由區（縣）土地管理部門依法申請人民法院強制執行。由于磐石市各鄉鎮、街道及工業區的拆遷基地均有一些所謂的“釘子戶”，在規定的期限內不肯搬遷，有的被拆遷人已逾期搬遷二年以上，甚至更長時間。同時，這些被拆遷人漫天要價，使得拆遷實施單位無能為力。這些被拆遷人的行為嚴重影響了磐石市重大項目、實事工程及招商引資項目的推進。有的鄉鎮、工業區為一個項目召開了好幾次的項目推進會，無法推進的原因卻一直是拆遷問題。所以，磐石市法制辦、房屋管理部門及土地管理部門應及時與法院進行溝通，協調司法強制執行的機制，爭取通過司法強制執行，以案說法，提高公民的法律意識，帶動同基地的其他人順利搬遷。
其二，根據《吉林市城市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》的規定，“補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提訟或者仲裁”。當前的征收補償工作中，有部分被征收人（或被拆遷人）簽訂補償安置協議后，又反悔不交付征收房屋的鑰匙，也不在約定的期限內搬離房屋。導致拆遷實施單位對此沒有任何辦法。對于簽訂協議后不肯搬遷的，若系國有土地上房屋征收，可根據所簽訂的協議直接向人民法院提訟。如系征收集體土地房屋的，或“協議拆遷”的，建議向法院訴調中心申請調解，爭取得到法院支持。如金山工業區被拆遷人李某，于2011年11月30日簽訂拆遷補償安置協議，根據協議約定，被拆遷人應于協議簽訂后的七天交付鑰匙并搬離拆房屋。但協議約定的搬遷期限到期后，被拆遷人不肯搬離。拆遷實施單位多次做工作，也不肯搬離。為此，工業區向磐石市法院訴調中心申請調解。在調解中，法院委托的調解人員向被拆遷人耐心勸說，講法說理。終于在法院調解人員的主持下，此案圓滿解決，被拆遷人也按調解協議確定的時間按期搬遷。需要說明的是，對于上述案例，是在法院訴調中心調解下解決的，因目前該類案件是否屬于法院的受案范圍尚不明確。據了解，需待我國的“土地管理法”修訂后才能明確。
3.保證征收補償費用足額到位
征收補償資金到位包括兩方面，即對于用于貨幣補償的資金在房屋征收決定作出前（或在征地房屋補償方案公告前）足額到位，專戶存儲、專款專用。同時，對于用于建設產權調換房屋的資金應及時到位。磐石市目前安置房源緊缺，用于貨幣補償的資金及建設安置房源的資金不及時足額到位，給征收補償工作帶來了直接的負面影響。一些重大項目、實事工程及招商引資項目資金量大、資金壓力也大。保證征收補償費用的足額按時到位，才能確保征收補償工作的順利進行和項目的按時推進。所以，對于征收補償費用不能足額到位的項目，區政府不能作出房屋征收決定或不能批準征收集體土地。對于資金能夠落實，征收補償費用及時足額到位的項目，政府應給與支持。
4.設置征收補償機構，加強從事征收補償工作人員的隊伍建設
根據《吉林市城市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》的規定，區（縣）房屋行政管理部門為本行政區域的房屋征收部門，負責組織實施房屋征收與補償工作。街道辦事處、鎮（鄉）人民政府，應當配合做好征收與補償相關工作。根據上述規定，征收補償具體實施單位由原鄉鎮、街道、工業區具體實施拆遷安置補償工作變為由區房屋、土地管理部門具體實施。征收補償實施單位的變化，直接導致實施人員的變化。這種變化將直接導致征收實施機構的設置、人員的配備、銜接等。關于機構設置、人員配備等應由區政府與區房屋管理部門、區土地管理部門、區組織人事部門及各鄉鎮、街道、工業區進行協調，依法形成征收補償的條線機構設置和相對應的工作人員。
同時，對于從事征收補償的工作人員，《吉林市城市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》明確規定了應通過有關法律知識、業務知識的培訓考核，持證上崗。區政府應考慮年富力強，具有一定法律知識和業務知識的人員從事征收補償工作，在編制、待遇等方面優先考慮。
5.建立征收補償的監督機制
根據《吉林市城市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》的規定，市、區（縣）監察機構應當加強對參與房屋征收與補償工作及參與征地房屋補償工作的政府、有關部門或有關單位及其工作人員的監察。而上述規定，沒有對征收補償安置工作的其他監督機制作出規定。鑒于征收補償安置工作需要公平、公正、公開。建議磐石市對征收補償工作引人外部評價（第三方監督）機制。由群眾代表、人大代表、政協委員、專業人員等組成，并由磐石市政府抽調上述人員組成評價小組，對項目征收中的資料依據、安置人口認定、補償標準、補償費、安置房的建設等進行評估和監督，接受群眾和輿論的監督。
6.其他建議
（1）減少或避免“協議拆遷”。鑒于先拆遷后征地項目可能出現嚴重問題，特別是無征地手續，就無司法訴訟，也不可申請強制執行。建議磐石市減少或避免“協議拆遷”，而應按照《吉林市城市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》的規定實施征地補償工作。
（2）增加征收補償工作的透明度，做到征收補償政策的統一性。
目前在征收補償中，一些鄉鎮、街道及工業區對于一些特殊的、法律法規沒有規定的情況，往往以會議紀要、文件等形式規定了征收補償安置標準，即所謂的“土政策”。而各地區、各階段的規定又不僅相同，缺乏統一性。建議區政府協調相關部門，明確在本區范圍內的統一標準。真正做到征收補償安置工作的公開、公正和公平。
（3）落實資金，加快安置房的建設。
磐石市安置房缺口大，被征收人臨時過渡周期長。這不僅使征收補償工作難度加大，也勢必造成社會的不穩定。切實落實資金，加快安置房的建設，已到了刻不容緩的地步。
第2篇：土地征收安置補償辦法范文
一、征收補償安置依據
依據中華人民共和國《土地管理法》、《物權法》、《城鄉規劃法》，按照國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》等法規和政策。
二、征收范圍
本項目征收范圍為：東臨琴江河，南至原琴江收費站叉路口，西臨居民區、古樟工業園、農田及山地，北接油榨下縣交警大隊大門口南苑路、縣城西華南路、贛江源大橋叉路口。具體范圍以城南沿江大道項目規劃紅線圖為準。
三、征收補償基本情況
該項目征收涉及私房252戶，征收占地面積約33000㎡，圍院占地約2660㎡，建筑面積約60500㎡；涉及企、事業單位及其他設施用地18戶（其中企業6戶，事業單位6戶，其他設施6戶），征收占地面積約59200㎡，建筑面積約49900㎡，豬欄、廁所占地面積約3700㎡。
四、征收補償安置辦法
本項目私房征收補償安置方式采取貨幣補償、房屋產權調換和異地宅基地安置三種方式，工業廠房征收采用貨幣補償或工業用地安置方式。被征收人只可選擇其中一種補償安置方式。違章建筑不予補償安置。具體辦法如下：
(一)貨幣補償
1.被征收房屋、廠房價格確定：由具有資質的房地產評估機構對被征收人房屋、廠房進行評估，并將被評估的房屋、廠房面積、結構、建設年限、評估價進行公示，征收人和被征收人對房屋、廠房的面積、結構、建設年限、評估價等有異議的，可自評估報告送達之日起10天內向原評估機構申請復核，對復核結果仍有異議的，可在10天內申請專家委員會鑒定。被征收人逾期未提交書面申請復估或專家鑒定的視為無異議。
2.付款方式：被征收戶簽訂好協議時，征收人預付50%的房地產補償費，并支付臨時安置補助費和搬遷補助費，搬遷完畢經征收人驗收合格后付清全部房地產補償費。
(二)房屋產權調換
1．安置房位置：安置房位于工業園生活小區（新職校西南側）。
2.選房原則：被征收人可在工業園生活小區安置套房依序選擇房號（戶型、面積）進行產權調換，調換建筑面積原則上為1：1，如被征收人建筑面積大于最大安置套房面積的，可選擇兩套以上的安置房，但必須按照安置的套數最少、安置面積最接近征收建筑面積的原則確定。如果選擇的安置套房面積超過其住宅征收建筑面積，超過部分套房價格按套房出售時市場價格購買，未超過部分套房價格按當時評估時點的市場評估價購買；如果選擇的安置套房面積少于住宅征收建筑面積，安置的套房價格按當時評估時點的市場評估價購買。
3.宗族廳堂（祠堂）、臨時設施、豬牛欄、廁所（不含套房內廁所）不計入安置面積，只可貨幣補償。
4.被征收房屋及安置房的價格確定：被征收人的房屋價格按貨幣補償辦法確定。安置套房價格由同一評估機構按相同方法、相同估價時點進行評估確定。評估結果張榜公布。
5.結算方式：征收人與被征收人簽訂征收協議后，被征收人可先領取臨時安置補助費和搬遷補助費，被征收人的房地產征收補償款由征收人掛賬暫存，與安置套房購買款進行軋差計算，多還少補。
6.安置套房建筑標準：內墻為毛坯墻，進入套房第一道門安裝防盜門。外墻裝修完畢并安裝鋁合金窗，水、電總管、總線到戶，戶內管線由被征收人自行負責。
（三）異地宅基地安置
1.安置地位置：（1）高速交警辦公室圍墻北側安置地；（2）新職校西南側安置地；(3)故居西南側安置地（根據規劃可適度向東南延伸）；(4)東華山林場（原工信局天然氣站）安置地。城南加油站至上壩大橋路段被征收戶原則上安置在高速交警辦公室圍墻北側安置地；上壩大橋至金豐大道路段被征收戶原則上安置在新職校西南側安置地；金豐大道至工業二路路段被征收戶原則上安置在故居西南側安置地，被征收戶按選地序號依次選地，若該安置地面積不夠，剩余被征收戶安置到新職校西南側安置地；工業二路以北至贛江源大橋路段被征收戶原則上安置在東華山林場（原林業職工住房）即原工信局天然氣站安置地，被征收戶按選地序號依次選地，若該安置地面積不夠，剩余被征收戶安置到新職校西南側安置地。
2.土地安置指標面積的確定：被征收房屋主體第一層建筑占地面積小于40㎡的不安置土地；被征收房屋主體第一層建筑占地面積大等于40㎡的可安置土地，其中選擇高速交警辦公室圍墻北側安置地的按1:0.7的標準安置，選擇在其它地段安置的按照1：1的標準安置。每戶安置地面積不得超過120㎡。
3.安置地價格：由同一評估機構評估確定。實際安置土地面積小于或等于其土地安置指標面積的，安置地價格按評估價計算。實際安置土地面積大于其土地安置指標面積的，超過部分安置地價格按安置時市場價計算。實際安置土地面積少于其土地安置指標面積的，少安置部分由征收人按土地安置時的市場價進行回購。
4.安置地轉讓：在辦理相關建房手續之前允許轉讓一次，免收辦理轉讓用地手續的各種規費和稅金，若建房后交易則必須交繳所有規費和稅金。
5.補償及安置費用結算方式：被征收人的房地產補償款由評估機構按貨幣補償方式確定，被征收人房地產補償款掛賬暫存，安置用地購地款掛賬暫付，收支相抵掛賬軋差，軋差余額多還少補。
6.安置地建設標準：完成“三通一平”等基礎設施建設。
7.安置用地建房必須服從城市規劃、建筑業管理、工程質量與安全生產的監管。采取統一設計、統一建設、統一驗收的建設方式。對違反規定的除依法處罰外，取消該安置用地的優惠政策。
（四）工業用地安置
1.對符合進古樟工業園條件的企業，由縣工業小區管委會按規定統籌安排安置地。
2.安置指標面積的確定：按征收用地面積1:1標準進行安置。
3.安置地價格：由同一評估機構評估確定。
4.工業用地的安置地不允許轉讓。
5.補償及安置費用結算方式：被征收人的房地產補償款由評估機構按貨幣補償方式確定（其中地價應參照被征收人購買該工業用地的價格確定），被征收人房地產補償款掛賬暫存，安置用地購地款掛賬暫付，收支相抵掛賬軋差，軋差余額多還少補。
6.安置用地廠房建設必須服從工業園區規劃等園區統一管理、建筑業管理、工程質量與安全生產的監管。
五、安置戶頭確定原則
根據被征收房屋所有權證（或土地使用權證）載明的產權人或2010年12月31日前單獨立戶（以公安戶口簿登記的戶口）的原則確定安置戶頭。
六、臨時安置補助費及搬遷補助費標準
1.私房征收：臨時安置補助費按被征收房屋主體建筑面積每平方米36元計算（18個月）；搬遷補助費按被征收房屋主體建筑面積每平方米3元計算，選擇安置套房和異地土地安置的支付2次搬遷補助費。
2.工業廠房征收：臨時安置補助費及搬遷補助費標準根據實際情況另行商定。
七、征收部分產權房屋征收補償辦法
征收部分產權房屋，征收補償費按被征收房屋產權人各方擁有的產權比例分別給予補償。
八、安置房選房和異地宅基地安置選地辦法
序號確定按被征收人簽訂征收補償安置協議時間、搬遷完畢（交付鑰匙并驗收合格）時間分別編出序號，兩個序號相加得數從小到大排列，得出選擇序號，被征收人按選擇序號依次選擇安置房或安置地，選擇序號相同的按簽訂征收補償安置協議時間先后確定先后順序，如簽訂協議時間仍相同的則抽簽確定先后順序。
被征收人必須遵守選房（地）規則，并按時參加。如果未按時參加，視為被征收人自動放棄安置序號，征收人有權安排下一序號的被征收人。
九、相關政策
1.被征收人在年10月31日前簽訂協議并搬遷完畢（交付鑰匙并驗收合格）的，按被征收房屋主體建筑面積加房屋主體第一層建筑占地面積之和獎勵20元/m2；被征收人在年11月1日至年11月30日前簽訂協議并搬遷完畢的，按被征收房屋主體建筑面積加房屋主體第一層建筑占地面積之和獎勵10元/m2；被征收人在年12月1日后簽訂協議并搬遷完畢的不給予獎勵，不享受其它優惠政策。
2.在規定時間內拆除完畢的，征收前已安裝水、電、閉路電視、寬帶網絡及電話的，遷移時免交水、電、閉路電視、寬帶網絡及電話等開戶費用，遷移水、電各經營單位只可收取表內材料費及10元/戶的工時費；遷移閉路電視、寬帶網絡及電話，各經營單位只可收取10元/戶的工時費，被征收人過渡期間申請報停的，不收報停費，年內一次性繳清服務費的，報停期內的服務費可轉移至開通后使用。選擇產權調換的從臨時安置房內遷入安置房時，可再享受一次以上優惠政策。原已辦產權證的，辦理產權證只收工本費，行政事業性規費、基金及各種代征費全免，服務性費用及經營性費用減半征收。
3.征收非住宅房屋造成停產、停業經濟損失的，對被征收人給予適當補償，其標準為征收前3個月額定稅收金額總和的4倍。
4.被征收人選擇貨幣補償并在規定時間內搬遷完畢（交付鑰匙并驗收合格）的，可按其被征收房屋主體建筑（含裝修）和房屋主體第一層建筑占地的評估補償價格的20%給予獎勵。
5.安置用地使用權類型為國有出讓土地。
6.房屋拆除工作必須由征收部門委托有拆除資質的企業統一拆除。嚴禁被征收戶自行拆除房屋，否則將在其房屋補償款中扣除一定殘值，所造成的一切后果自行負責。
7.房屋征收范圍內嚴禁一切搶搭、搶建、搶修、搶種和改變房屋用途的行為，否則不予補償。
十、征收搬遷期限
年9月15日開始征收，年12月31日前征收完畢。
十一、管線遷移和建設
征收范圍內的所有管線的遷移改造和建設，按照“誰主管、誰遷移、誰經營、誰出錢”的原則，由各經營單位將各自的管線在規定期限內遷移改造完畢。征收完成后需建設的，也由各經營單位在規定時間內按規劃自行建設完成。
十二、行政復議和行政訴訟權利
被征收人對征收決定或補償決定不服的，可在規定時間內向上級人民政府申請行政復議，也可在規定的時間內向人民法院提起行政訴訟。被征收人逾期不申請行政復議和的，將依法申請人民法院強制執行。
第3篇：土地征收安置補償辦法范文
【關鍵詞】房屋征收；補償標準；分析
0.引言
我國土地實行的是社會主義公有制管理，土地歸國家和集體所有，存在土地所有權和土地使用權分離的問題，進而造就了房屋征收這一特有的制度。根據土地所有人和房屋占用范圍的不同，這一制度包括國有土地上房屋征收制度和集體土地上房屋征收制度兩種[1]。隨著我國城市化的不斷擴張，城市中可以利用的土地日趨飽和，政府部門可以回收利用的國有土地也越來越少，城市的范圍逐漸向農村擴張，隨之出現了大量集體土地上房屋征收行為。但目前我國的集體土地上房屋征收中還存在法律不健全、補償混亂等問題，征收過程中的矛盾和沖突日益突出，農民的損失十分慘重。加強對集體土地上房屋征收補償的研究，并加快相關立法進程是當前農民的迫切需求。
1.集體土地上房屋征收補償標準的影響因素
集體土地上房屋征收補償標準是房屋征收補償中的重要組成部分，它和征收補償原則、補償范圍和補償方式等都有一定的關系。從宏觀角度來看，集體土地上房屋征收補償標準的影響因素主要有以下幾個方面。
1.1征收補償原則的影響
土地征收是為了滿足國家公共利益的需求，強制性取得被征收者土地房屋所有權的行為[2]。征收過程中被征收者喪失了不動產的所有權，因而承擔了比普通民眾更大的負擔，也為公共利益做出了很大的犧牲。為了保障被征收者和普通民眾之間的平衡，必須給予被征收者一定的補償。分析各國和地區立法的不同，征收補償原則可以大致分為：完全性補償、適當性補償和公平補償三類。我國現有的立法中還沒有對征收補償原則做出統一的規定，《憲法》中雖然肯定了征收補償的作用，但并沒有明確規定征收補償的原則，導致很多地方出現了征收補償原則不統一，實際使用混亂等情況。
1.2征收補償范圍的影響
很多國家和地區對征收補償范圍的規定比較寬泛，例如美國的不動產征收范圍不僅包括不動產本身，還包括不動產的附加產物和與地產相關的無形資產等。我國國有土地上房屋征收補償范圍中包括了房屋價值、搬遷損失和臨時安置補償這三個方面，可以說是立法上的一大進步。但是該立法中對土地使用權和劃撥土地使用權這兩者沒有進行區別劃分，很多學者對此存在爭議。部分學者認為，集體土地上房屋征收應該有別于國有土地上房屋征收，對集體建設中的土地使用權區別對待，如果可以無償獲得集體建設用地的使用權，對土地使用權的終止不需要進行補償，反之，就需要增加土地征收補償的金額。但筆者認為，不論集體建設用地的獲取是有償還是無償，都是用易物權的行為，征收作為剝奪他人財產權的行為，應該給予相應的賠償，并納入征收補償的范圍中。
1.3征收補償辦法的影響
我國的土地征收補償主要以多種費用的形式體現，其中征地的補償包括土地補償、臨時安置補助和農作物補償等。集體土地上房屋征收補償管理辦法主要由各級政府規定，農村地區和城市遠郊一般采用遷建安置的方式，進行宅基地建房，按照房屋拆遷成本進行補償，宅基地征收按照當地規定的征收標準。城鄉結合部和城中村一般不安排宅基地建房，主要通過實物和貨幣補償，由政府提供安置房或者被拆遷者自行購房。
2.集體土地上房屋征收補償標準的確定方法
2.1房屋價值補償標準的確定
集體土地上房屋征收中的非住宅房屋，集體建設中的土地使用權具有一定的限制流轉性，很難評估它自身的價值。可以采用區分是否搬遷重建的方法確定補償標準，需要搬遷重建的非住宅房屋，應該聘請相關專家進行重置成本評估，以確定合理的補償標準。對于提供土地重建安置的征收補償，應該由資深房地產評估機構進行房屋價值評估，評估中去除土地使用權價值的補償。
2.2臨時安置和拆遷補償標準的確定
相關法律規定，只有在征收房屋的情況下被征收者才能得到搬遷補償；只有在符合產權調用補償方式的基礎上，被征收者用于產權調換的房屋在征收時無法按期交付時才能獲得臨時安置補償。但是相關法律中對于搬遷和臨時安置的具體補償標準還沒有做出明確規定。筆者認為，搬遷費和臨時安置費在征收中支出中所占的比例并不大，聘用第三方評估機構并不經濟。對此征收者和被征收者可以協商解決，如果協商不成可以聘請專業搬家公司進行搬遷，并由征收方提供周轉房作為補償。
2.3停業停產補償標準的確定
停業停產補償是指被征收者由于房產被征收，無法正常開展業務導致的損失，這種補償和被征房屋屬于集體土地或者國有土地沒有直接關系。集體土地上房屋和國有土地上房屋的停業停產補償標準可以一致[3]。停業停產損失包括兩方面的內容，第一是由于停業停產導致被征收者失去了獲取利潤的機會，第二是征收過程中產生的費用，如儀器、設備和商品搬遷費用，以及停產期間員工的福利、工資等。補償標準應該對相關的利潤損失和必要的費用補償進行分別設定，做出停產停業效益評估的指導性規定，避免政府由于執行不當損害了被征收者的合法權益。
3.結語
加強對集體土地上房屋征收補償的研究，并加快相關立法進程是當前農民的迫切需求。國家應該針對集體土地上房屋征收中出現的問題，加強對相關立法的關注和重視。建立有法可依、公平公正的土地補償操作機制，促進國家、集體和農民三方的利益達到平衡狀態。
參考文獻
[1]王達.征收補償決定及其合法性審查[J].中國房地產，2011（21）.
第4篇：土地征收安置補償辦法范文
一、征收對象范圍的界定
觀點一：征收范圍局限于城市規劃范圍內的集體土地，主要為城中村、城鄉結合部的集體土地。觀點二：除上述范圍外，包括城市規劃范圍外，為軍事設施、公路、鐵路、水利設施等公益性質的建設需要將集體土地收歸變為國有土地的范圍。觀點三：拆遷行為完全消失，所有集體土地變為國有土地的行為均界定為征收。
筆者傾向于觀點三，現行的《土地管理法》和《物權法》中均未出現拆遷，僅出現征用及征收。為了和上位法一致，更為了符合群眾抵制拆遷的呼聲，拆遷將會退出歷史舞臺，相關行為將全部界定為征收。
二、征收行為依據是否僅為公益性建設需要
觀點一：《國有土地上房屋征收與補償條例》中明確“為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定。”其中列舉了征收的六種行為，集體土地可參照國有土地征收條例劃定僅公益性建設可征收。這也符合《物權法》第42條的規定：“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產”。觀點二：集體土地征收的依據不僅僅是公共利益的需要，還包括城市規劃范圍內的城市建設和城市開發。
筆者傾向于觀點二，工業化及城市化發展需要擴大城區范圍，需提供土地供其發展。工業產業將會逐漸搬離城市中心區，逐步向城市擴散，最終會擴散到城市周邊的集體土地，國家一定要為工業發展提供最基本的生產條件——場地。城市化發展可以集約利用現有城區土地，但國有土地征收條例相關法文致使非公益性質的城建開發很難開展，因此集體土地征收條例勢必要為城市化擴張提供可行之路。
雖然集體土地征收條例一旦將城市規劃納入征收前提之一，將與《物權法》抵觸。但《物權法》范圍涵蓋過大，實際操作中主要依據相關下位法條文；而且集體土地征收條例的出臺本身就會引發原有法律條文的修訂工作和具體實施規范的制定，征收條例推遲出臺的原因之一也是相關法規的修訂、重新制定及撤銷工作。因此，盡管將城建開發納入集體土地征收條例會與《物權法》沖突，但筆者依然傾向于將此條例納入城市建設的需要。
三、補償組成范圍構成
1.現行補償組成范圍
《中華人民共和國土地管理法》和《物權法》均明確規定征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用。
集體土地所有權歸村鎮集體，因此土地補償費歸村鎮集體，安置補助費一般也歸村鎮集體，專款專用于失地農民的安置。征收農用地的情況下農戶直接得到附著物和青苗補償，征收宅基地的情況下農戶直接得到附著物即房屋補償，占用的宅基地補償方式和價格一般由各省市制定相關規定。北京市依據《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》和《北京市宅基地房屋拆遷補償規則》使用宅基地區位價補償農戶被占用的宅基地。
2.爭議的焦點問題及觀點
《國有土地上房屋征收與補償條例》確定的補償范圍包括：被征收房屋價值的補償、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償、因征收房屋造成的停產停業損失的補償、補助和獎勵。而且，該條例明確規定被征收人可以選擇產權調換也可以選擇貨幣補償。
現行的集體土地拆遷補償組成的范圍與現行的國有土地征收補償組成范圍大相徑庭，集體土地上征收補償的組成是借鑒國有土地上征收補償構成，還是沿用《中華人民共和國土地管理法》和《物權法》中的補償構成思路？針對國有土地上征收不涉及的安置問題、被征收的宅基地補償問題和補償款中歸屬于村鎮集體部分的管理和使用問題如何解決？
筆者認為：補償的組成會借鑒國有土地征收條例補償范圍構成，并且涵蓋國有土地征收條例中沒有的安置費和青苗補償，但可能會以新的名稱出現；條例可能會參照城鎮居民的養老金方式將安置補助費對接為社會保障費用或者安置保障費用，讓失地農民領取養老金；歸屬于村鎮集體的補償款的管理和使用問題，此次征收條例不一定能做出具體規定，主要原因是各地地方性差異較難統一，可能會明確原則性指導方向；條例會明確被征收農戶可以選擇產權調換也可以選擇貨幣補償。
四、被征收人除被征收宅基地之外另有宅基地如何補償
由于我國法律規定宅基地只能每戶一處，但是歷史原因造成部分農戶可能有一處以上宅基地。農戶宅基地被征收后，會出現以下幾種情況：1.被征收人宅基地被征收后，他處有宅基地；2.被征收人宅基地被征收后，農村集體經濟組織能為被征收人重新調整安排宅基地；3.被征收人宅基地被征收后，他處沒有宅基地且農村集體經濟組織不能為被征收人重新調整宅基地。針對上述三種可能情況，集體土地征收條例如何處理？
觀點一：借鑒《江蘇省集體土地上房屋征收與補償辦法》，被征收人住宅被征收后，他處有宅基地或者農村集體經濟組織能為被征收人重新調整安排宅基地的，對集體土地上被征收房屋的補償按房屋重置價格結合成新給予補償。觀點二：不考慮被征收人他處是否有宅基地，被征收人住宅被征收后，農村集體經濟組織能為被征收人重新調整安排宅基地，對集體土地上被征收房屋的補償按房屋重置價格結合成新給予補償；農村集體經濟組織不能為被征收人重新調整安排宅基地的，征收人需提權調換房屋，放棄產權調換的被征收人，除去房屋重置成新價格補償之外另獲得宅基地補償價格。
筆者認為：部分被征收人擁有一處以上宅基地，是歷史原因造成的歷史問題，只要是合法取得的就不能追溯。另外，筆者傾向性認為農村集體經濟組織能為被征收人重新調整安排宅基地的，按房屋重置價格結合成新給予補償；農村集體經濟組織不能為被征收人重新調整安排宅基地的，征收人需提權調換房屋，放棄產權調換的被征收人，另獲得宅基地補償價格，宅基地補償價格以區位價或者估價規范技術標準或者其他計算標準及名目發放。
五、評估規范依據及價格
1.評估規范依據
已有的評估規范包括：《房地產估價規范》、《城鎮土地分等定級規程》、《城鎮土地估價規程》、《農用地分等規程》、《農用地定級規程》和《農用地估價規程》。目前，國有土地上的評估適用《房地產估價規范》、《城鎮土地分等定級規程》、《城鎮土地估價規程》；集體土地上的評估適用《農用地分等規程》、《農用地定級規程》和《農用地估價規程》。
選擇什么評估規范的核心問題是依據被征土地原用途、原質量進行估價還是按照規劃所確定的征收后用途進行估價，是按照征收前的集體土地估價，還是按照征收后的國有土地估價。對此，江蘇省進行了試點研究，出臺了《江蘇省集體建設用地上房屋征收與補償辦法》，規定針對城中村和城鄉結合部宅基地征收，根據《房地產估價規范》對被收購房屋的價值進行評估，按照征收后的用途進行估價。目前，其他地區均未明確依據《房地產估價規范》評估集體土地，通常制定一套新的標準進行賠補，例如北京市、杭州市。
《國有土地上房屋征收與補償條例》的配套條文《國有土地上房屋征收評估辦法》，雖未明確估價規范為《房地產估價規范》，但其第13條“注冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估”；其實，這已經明確了估價技術的參照體系為《房地產估價規范》。
那么集體土地的估價規范體系會參照已有六個規程規范的哪一個？
筆者認為處理的方法有兩種：或參照《國有土地上房屋征收與補償條例》利用市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估，但不會明確按照國有土地還是按照集體土地評估這類敏感問題；抑或提出新的名稱，出臺相應的集體土地上房屋征收評估辦法，提出新的評估技術方法。
2.與國有土地是否同地同價
集體土地征收最大的爭議是：是否做到農村集體土地和城市國有建設用地同地同價或者換句話說同房同價，按國有土地上被征收類似房地產進行評估？
對此，現有的各地政策千差萬別。江蘇省進行了試點研究，出臺了《江蘇省集體建設用地上房屋征收與補償辦法》，其中規定針對城中村和城鄉結合部宅基地征收，被征收人選擇貨幣補償或者原址產權調換的，根據同房同價原則，按國有土地上被征收類似房地產的市場價格進行評估。但江蘇省同房同價的規定中與宅基地擁有處數掛鉤。
集體土地征收條例是否會明確提出集體土地與國有土地同地同價？
筆者認為：我國現行土地制度確定土地制度分全民所有制和集體所有制，城市市區的土地屬于國家所有；農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。集體土地征收條例可能不會明確同地同價，避免與土地制度和現行法律相抵觸，但集體土地征收條例的出臺必將引起集體土地上被征收人獲得更多的補償價款。
第5篇：土地征收安置補償辦法范文
建設區域內涉及國有土地上房屋征收補償方案
（征求意見稿）
因實施諸暨市2021年“三改”專項行動工程項目建設需要，擬對諸暨市暨南街道城新村（局部）城中村改造、暨陽街道孫陳村袁家村（局部）城中村改造、暨陽街道“暨陽印記”項目涉及人民中路、朱公湖新村等局部區域、浣東街道諸中村新東自然村和城東村東山吳自然村城中村改造、浣東街道盛名路以東工業園區、浙江恒久機械集團有限公司（陶朱街道迎賓路8號）、白門至大路楊公路建設工程、紹大線改建工程、G60科創走廊諸暨創新港項目、店口鎮集鎮改造及大唐街道集鎮改造等工程項目建設區域涉及的國有土地上房屋實施征收，按照國務院 590 號令《國有土地上房屋征收與補償條例》《浙江省國有土地上房屋征收與補償條例》《諸暨市國有土地上房屋征收與補償辦法》及房屋征收相關法律法規的規定，制定本房屋征收補償方案。
一、房屋征收目的
為加快實施城市更新、新型集鎮建設、及交通工程項目建設需要，對相關地塊實施綜合改造，并對改造區域內的國有土地上房屋實施征收并補償安置。
二、房屋征收范圍
諸暨市暨南街道城新村（局部）城中村改造、暨陽街道孫陳村袁家村（局部）城中村改造、暨陽街道“暨陽印記”項目涉及人民中路、朱公湖新村等局部區域、浣東街道諸中村新東自然村和城東村東山吳自然村城中村改造、浣東街道盛名路以東工業園區、浙江恒久機械集團有限公司（陶朱街道迎賓路8號）、白門至大路楊公路建設工程、紹大線改建工程、G60科創走廊諸暨創新港項目、店口鎮集鎮改造及大唐街道集鎮改造等工程項目建設區域涉及的國有土地上房屋。（具體范圍以房屋征收紅線圖為準）
三、補償資金情況
項目所需房屋征收補償資金由各相關出資單位籌措解決，并已全部到位。
四、征收補償方式
1.住宅房屋的補償
實施貨幣補償和產權調換公寓房安置（包括市場化安置）兩種安置方式。選擇貨幣補償的按照被征收房屋的評估價再給予15%的貨幣補助。產權調換公寓房安置實行拆一還一”補差價，被征收人也可選擇市場化安置，通過向被征收戶開具《商品房安置購房證明》的形式發放安置房補助，鼓勵被征收戶向房產市場購置商品房用于安置，房產企業憑《商品房安置購房證明》向征收部門結算安置房款的安置方式，并按政策相關規定進行具體結算。
2.非住宅房屋的補償
原則上實行貨幣補償安置。其中用地性質為工業及參照工業類土地上的房屋征收，按照成本法對土地及房屋進行評估，并按評估價值進行補償，再給予15%貨幣補助。用地性質為商業或辦公用房的，按照市場評估價格進行補償，再給予15%貨幣補助。
五、相關政策補助標準
1.住宅房屋
（1）搬家費：按照2000元/戶計發兩次，其中被征收房屋合法建筑面積超過80㎡部分按標準再給予10元/㎡計發兩次搬家費。
（2）臨時安置補助費：選擇產權調換市場化安置或貨 幣補償并自行解決安置用房的，過渡期限為20個月，市區范圍內按照被征收房屋合法建筑面積每月20元/㎡發放（鎮鄉按照當地住宅房屋市場租賃情況確定），計發 20 個月；每戶每月不低于500元。
（3）裝潢補償：按照評估的價格補償，放棄評估的按 照 500 元/㎡補償。
2.非住宅房屋
（1）搬遷費：工業及參照工業類的按被征收合法土地面積200元/㎡計發；用地性質為商業或辦公用房的按被征收合法建筑面積200元/㎡計發。
（2）臨時安置補助費：工業及參照工業類的按被征收合法土地面積200 元/㎡計發；用地性質為商業或辦公用房的按被征收合法建筑面積200元/㎡計發。
（3）職工歇業損失：憑從業人員勞動合同、參保依據 及征收公告前三個月的工資清冊，補助一年期的生活費6000元/人。
（4）停業停產損失補助；依據被征收單位有效的營業 執照、稅務登記證及納稅證明，按被征收房地產的評估價值的 6%給予補助。
（5）機械設備的補償：按照評估的價格進行補償，可以拆裝的補償拆裝搬遷調試費用。
（6）裝潢補償：按照評估的價格補償。
六、簽約及搬遷期限
房屋征收工作計劃在2021年4月下旬開始實施至2021年9月下旬結束，為期半年，其中在公告規定的簽約搬遷截止日前簽約并搬遷完畢的發給按時簽約搬遷獎，按合法房屋征收建筑面積550元/㎡計發（其中工業及參照工業類用地的除外）。逾期簽約或搬遷的，不再計發按時簽約搬遷獎。
第6篇：土地征收安置補償辦法范文
為認真貫徹落實省政府《省土地征收管理辦法》及《關于實施<省土地征收管理辦法實施規范>的批復》精神，進一步加強我市土地征收管理工作，現就有關事項通知如下。
一、進一步提高對土地征收管理工作的認識
加強土地征收管理工作，正確處理好城鎮化建設和土地征收的關系，保護群眾合法權益，維護社會和諧穩定，是促進我市經濟社會又好又快發展、推動城市轉型的重要保證。各級、各有關部門要充分認識做好土地征收管理工作的重要性，深入貫徹落實科學發展觀，按照省政府統一要求，做到依法征地、和諧征地；要堅持依法行政，嚴格執行國家和省關于土地征收工作的法律、法規及政策規定，切實維護被征地農民利益，維護社會和諧穩定，促進全市經濟社會健康、平穩發展。
二、明確征地工作主體和部門責任
按照《中華人民共和國土地管理法》和《省土地征收管理辦法》規定，根據我市實際，市政府委托區人民政府和區管委會為土地征收具體實施主體，對所轄范圍內的土地征收、補償安置、被征地農民社會保障負全責。因征地引發的、行政復議、訴訟、裁決等由土地征收具體實施主體負責處理，并承擔相應責任。
各級國土資源部門具體負責土地征收的組織工作，會同有關單位做好土地征收勘測調查、補償安置協議簽訂、建設用地報批等。土地征收具體實施主體國土資源部門應當根據年度建設用地計劃，擬訂年度土地征收相關費用支出計劃（土地征收相關費用包括征地補償費、青苗和地上附著物補償費、耕地開墾費、新增建設用地有償使用費和被征地農民社會保障補助費等），報同級財政部門審核；財政部門要將土地征收相關費用納入年度土地出讓收支預算，確保土地征收相關費用及時足額到位；人力資源社會保障部門負責落實被征地農民社會保障工作。規劃部門負責在預征收土地公告前，確定所征收土地的用途。農業部門、各鄉鎮（街道）負責具體監督土地補償費用的分配使用以及土地征收有關工作。
三、規范土地征收程序
（一）擬征收土地公告。土地征收前，由市（含市）人民政府擬征收土地公告。薛城區、山亭區、市中區、嶧城區、臺兒莊區人民政府和高新區管委會擬征收土地公告由市人民政府。
（二）土地征收勘界調查。土地征收勘界由土地征收具體實施主體國土資源部門、財政部門、土地所在鄉鎮（街道）、被征地村（居）、被征收土地聯產承包戶或土地使用權人、勘測定界承擔單位參加。屬于單獨選址項目用地的，還應有項目單位人員參加。
（三）擬定土地征收補償安置方案。勘界調查結束后，由土地征收具體實施主體國土資源部門、財政部門、人力資源社會保障部門、土地所在鄉鎮（街道）、被征地集體經濟組織共同擬定土地征收補償安置方案，報經區（市）政府（高新區管委會）同意后公示。
土地征收補償安置方案經公示、聽證或放棄聽證后，由土地征收具體實施主體國土資源部門、財政部門、人力資源社會保障部門與被征地集體經濟組織簽訂土地征收補償安置協議。
（四）擬定建設用地方案和組織報批。城市（鎮）批次建設用地方案和單獨選址項目建設用地方案，由土地征收具體實施主體國土資源部門擬定編制，并負責組織土地報件，撰寫建設用地審查踏勘意見，按規定的程序呈報。人力資源社會保障部門和國土資源部門要將被征地農民社會保障資金政府補貼數額，報送同級財政部門審核，由同級財政部門及時將被征地農民社會保障資金政府補貼額（社保補貼資金）一次性撥付被征地農民參保的社會保障資金專戶。建設用地呈報材料中必須附有土地征收具體實施主體財政部門出具的社保補貼資金到位證明。各區（市）每年組織上報建設用地方案控制在5個批次以內。
（五）征收土地公告和土地移交。建設用地按照法定權限批準后，由市（含市）人民政府征收土地公告，向被征收土地村（居）委會和村（居）民兌付土地補償款，并清理地上附著物，辦理土地移交。
四、嚴格土地征收紀律
（一）依法補償。擬征收土地公告后，對搶栽、搶種、搶建的一律不予補償。對阻擾征地工作、無理取鬧的，要嚴肅查處，構成犯罪的移交司法機關處理。
（二）妥善處理歷史遺留問題。對歷史遺留的補償款拖欠行為要抓緊組織清理，發現問題及時整改。各區（市）清理情況要于7月底前報市國土資源局。
（三）加強監督。監察、國土資源、財政等部門要加強對征地補償安置費落實情況的監督檢查。征地補償安置費要做到專款專用，防止補償費用不落實、出具虛假證明或不按照補償規定要求執行等虛假征地補償行為的發生。
第7篇：土地征收安置補償辦法范文
關鍵詞:農村土地 征收 補償 制度完善
DOI:10.3969/j.issn.1672-8289.2010.10.068
一.土地征收補償的基本概況
土地,是人類賴以生存和社會經濟活動極其重要的自然資源,具有稀缺性、不可再生性和不可移動性。我國有近8 億農民在土地上生息、勞作,土地是他們的 “命根子”。由于城市化進程的加快和社會經濟飛速發展的需要,土地征收的范圍逐漸擴大到農村,為了保障被征地農民在征地過程中的合法權益和解決農民失地后的長期生存問題,國家建立了農村土地征收補償制度。但《土地管理法》、《土地管理實施條例》及相關法律法規對補償標準、補償方式、補償救濟程序的規定存在諸多不足,導致實踐中引發大量土地征收補償爭議,影響社會穩定。從農民自身來講,并不希望把土地拿出去,但從經濟發展來講,又需要征地,征地本身又是一個強制行為,農民不得不服從,這是一對矛盾。因此,解決好我國農村土地的征收補償問題顯得非常重要和迫切。
我國土地征收補償制度總體來說是不斷地進步和合理,比如補償標準逐提高;審批權力不斷上收,基層政府的審批權限越來越小;土地征收補償程序趨于規范和細化;被征地農民的安置辦法也越來越靈活多樣;土地征收補償的法律依據也不斷得到修改,以適應新的時代背景和經濟發展形勢。特別是在04年的憲法修正案中明確了土地征收和征用的補償條款,為土地征收補制度提供了堅實的憲法依據。
土地問題不僅僅是農民的命脈,也是整個國家的命脈,解決好土地問題,不僅能確保農民合法權益,保持農村和社會穩定,而且使國家征地工作走向市場化、法制化的軌道。有利于社會主義和諧社會的建設。
(一)土地征收與征用
1.土地征收的含義及特征
土地征收是指國家為了公共利益的需要,以補償為前提,強制取得其他民事主體土地所有權的行為。其法律后果是土地所有權在國家和集體之間發生變動。從來沒有哪個制度否認過憲法的征收權,重要的是對征收的法律限制。其法律特征在于:(1)土地征收是強制剝奪集體土地所有權的行為,是物權變動的一種極為特殊的情形。(2)征收主體一方是政府,且政府以行政命令方式從農民集體手中取得土地所有權,集體必須服從,沒有任何選擇的余地。(3)土地征收的目的只能是為了發展公共利益,絕對禁止任何商業目的的征收,且必須對被征收人以公平合理的補償。
2.土地征收與征用的區別
《物權法》第44條中規定了有關征用的概念,即:“因搶險、救災等緊急需要,依照法律規定的權限和程序可以征用單位、個人的不動產或者動產。被征用的不動產或者動產使用后,應當返還被征用人。單位、個人的不動產或者動產被征用或者征用后毀損、滅失的,應當給予補償。”由此可以看出土地征收與土地征用既有共同之處,又有不同之處。二者的共同之處在于都是以共利益為目的,運用國家強制力,經過法定的程序,并依法給予補償。土地征收、土地征用雖然都是國家為建設需要征用土地的方法,但它們是有區別的,主要表現在以下幾個方面:
第一,二者的行為效果不同。土地征收是土地所有權的改變,土地所有權由集體所有轉變為國家所有。土地征用由于使用后應當返還給被征用人,因此是土地使用權的改變,而土地的所有權性質不發生改變。這是兩者最主要的區別。
第二,二者所征收的對象也有所差別。我國土地的所有制形式只有國家所有和集體所有兩種形式,土地征收的對象為農村集體土地。土地征用的對象既可以是農村集體土地也可以是城市國有土地。
第三,二者行為的依據不同。土地征收的依據和程序必須由法律規定,這是我國《立法法》第八條第六項所要求的,即“下列事項只能制定法律:……(六)非國有財產的征收。”土地征用的依據除了法律之外,還可以是法規。這是因土地征用一般具有暫時性、緊急性,而且強制取得的只是使用權,所以其嚴格度要低于土地征收。
第四,從二者的適用條件看,土地征用一般適用于緊急狀態下對土地的臨時征用。而土地征收則不同,為了公共利益的需要,即使不存在緊急狀態,也可實施土地征收。
二.農村土地征收補償現狀及問題
(一)農村土地征收補償的范圍及存在的問題
我國以法律的形式確定了農村土地征收補償制度,在一定程度上保護了農民的合法權益,然而,征收補償制度也存在諸多問題和缺陷。
1.農村土地征收的補償范圍
《土地管理法》第47條規定的補償范圍和標準是:“征收耕地的補償費用包括土地補償費,安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費,為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。征收耕地的安置補助費,按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數,按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準,為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是,每公頃被征收耕地的安置補助費,最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍。”
2.農村土地征收補償范圍存在的問題
根據《土地管理法》的有關規定可以看出,現行的征地補償范圍只是對征地造成的直接損失進行補償,而對因征地形成的殘地損失及土地使用價值的下降等間接損失并未提及,事實上,這些損失是必然會發生的,如果不在補償范圍之內必將損害農民的合法權益。
(二)農村土地征收的補償方式及問題
1.農村土地征收的補償方式
早期征收土地補償機制主要采取的是“貨幣補償加安置”的補償形式,即以土地補償費、地上附著物和青苗的補償費作為經濟補償部分,在一定程度上彌補了農民經濟損失后,由征收土地使用者根據征地項目的需要為失地農民進行就業安置。但是,隨著城市建設速度加快、征地數量增加以及征地用途和就業市場的變化,“誰征地、誰安置”的原則已經難以執行,各地開始探索新的安置模式。20世紀90年代以后,各地普遍采取征地時一次性地支付補償金,讓被征地農民自謀職業的安置模式。從此以后,征收土地補償機制就演化為“一次性給付貨幣補償”的單純經濟補償形式。
2.農村土地征收的補償方式存在的問題
補償方式單一。目前的補償以一次性貨幣補償為主,一次性補償只能解決農民暫時的生存問題,而農民失去了土地,就失去了長期生活的保障,生存將會受到極大的威脅。采取此種簡單的補償方式只能暫時解決農民生活上的問題,由于缺乏就業安置引導,無法為社會主義市場經濟條件下失地失業的農民提供長久的保障。
(三)農村土地征收補償程序及問題
1。農村土地征收的補償程序
《土地管理法實施條例》第二十五條規定:“征地補償、安置方案報市、縣人民政府批準后,由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。對補償標準有爭議的,由縣級以上地方人民政府協調;協調不成的,由批準征用土地的人民政府裁決。征地補償、安置爭議不影響征用土地方案的實施。”
2.農村土地征收的補償程序中存在的問題
從現行的土地征收補償程序來看,有些程序制度仍存在缺陷,影響了土地征收的順利實施。(1)征收補償程序可操作性不強。我國有關土地征收程序的規定對于一些重要事項未予以明確。例如,征收行為何時發生效力,是批準征收決定作出后、還是支付補償安置費用后;被征收的土地所有權何時發生轉移;《土地管理法實施條例》第 25條規定:“征地的各項費用應當自征地補償、安置方案批準之日起 3個月內全部支付,”但在實踐中,征地補償費的發放顯得很隨意,基本都是滯后,對于未按期支付補償安置費用的,征收決定是否依然有效等。(2)補償程序不公正,缺乏聽證。法律規定征地補償方案由市、縣人民政府土地行政主管部門會同有關部門制定,補償方案制定后才公告告知農民。而由于補償安置標準早在批準征收補償方案時已確定,雖然規定要聽取意見,但被征地人只能就獲得補償的面積等提出異議,對補償安置標準無權提出任何意見,補償過程缺乏農民實際參與聽證的程序保障。(3)補償糾紛發生后,救濟程序缺失。對于補償決定,《土地管理法實施條例》中規定將裁決權交由政府行使,缺乏中立性,更重要的是對補償決定或者補償裁決決定不服能否申請復議或提訟等問題也未作規定。
三.完善農村土地征收補償制度的對策
(一)完善農村土地征收補償制度的可行性與必要性
1 完善農村土地征收補償制度的可行性
我國的土地征收補償制度形成以來已有幾十年的發展歷程了,尤其是現行的補償制度是形成于計劃經濟時期,隨著社會、經濟的發展現行的補償制度越來越不適應時展的要求,對此制度進行修改和完善已經到了非常迫切的時期,現在從制度方面、思想觀念和執法環境等各個方面來看都是完善農村土地征收補償制度的時候了。
2 完善農村土地征收補償制度的必要性
土地征收中存在的種種問題,不僅犧牲了農民的當前利益,而且還損害著農民的長遠生計。大多農民文化程度不高、缺乏勞動技能,打工沒人要,創業沒本錢,最后導致生活無保障。而農業的發展會影響到工業的發展,農村的現代化又會影響到城市的現代化。故此,完善土地征收補償制度對于整個社會的發展是非常有必要的
(二)如何完善農村土地征收補償制度
1.豐富補償制度補償方式
關于補償方式,我國社會各界要求改革的呼聲很高。有學者針對我國一次性貨幣補償的缺點,提出留地安置、工作安置等多種形式的復合安置。也有學者借鑒東南沿海征地補償中采用政府、集體與個人共同繳納保險費的辦法,將失地農民納入社會保障體系中的成功經驗,提出我國應當重視社會保障的安置方式。
(1)采取留地安置方式。即征地過程中,在規劃確定的建設用地范圍內安排一定面積的建設用地給農村集體經濟組織和農民興辦企業、從事經營活動。農民可以通過在此土地上發展二、三產業來壯大集體經濟,解決部分農民的就業問題。同時政府應在在政策、資金、工商、稅務等方面提供必要的優惠和支持。
(2)采用工作安置方式。即由政府或用地單位對于被征地農民有計劃地安排其就業。這種主要適用于企業因生產需要建設用地的情況,如建設大型工業項目需要征收農地,而項目建設過程和建成后會需要大量工人,這種情況下,可以在對失地農民進行必要培訓和考核,錄用其為企業的員工,享受與正式員工同等的待遇。
(3)采用社會保障安置方式。即在農地被征收后,政府不再向農民支付全額補償費用,而是將部分補償費用用來為農民繳納一定年限的社會保險費用。由勞動保障部門與農民簽訂合同,對符合條件的人員建立社會保險個人賬戶,到一定的年齡后,定月發放養老金。目前,社會保障安置日漸受到重視。2007年10月1日開始實施的《物權法》第42條明確規定,征收集體所有的土地,要安排被征地農民的社會保障費用,相比《土地管理法》來說,是一個可喜的進步。今后應將確保社保資金足額到位和規范社保資金的管理作為社會保障安置方式工作的重中之重。
2.在政府部門建立專門的土地補償裁決機構
征地補償爭議裁決案件的專業性極強,需要由土地法律方面的專家來做這項工作,然而由于土地行政主管部門各處室業務工作的龐雜性和專業人員的缺乏,再加上隨著征地爭議裁決制度的不斷完善,各類裁決事件件將逐漸增加,原有的各部門無法完成日益增加的裁決任務。因此,必須設立專門的征地爭議裁決部門,配備充足的高素質專業人員,才能與目前征地爭議裁決制度的不斷完善相適應。
3.建立完整的補償程序及司法救濟程序
“程序是法律的心臟”,無程序即無法治。在一國法律體系內,程序法的滯后將直接導致有關的實體法形同虛設。補償程序的公正是補償合理的重要保證,因此完善我國土地征收補償程序,才能切實保障被征地農民的合法權益。(1)完善土地征收法律法規,使土地征收程序明晰化。如在解決征地補償爭議問題上變為由批準征收土地的人民政府裁決為由批準征收土地的上一級政府裁決。這樣征收土地的批準方和裁決方分離,可以保證爭議得到公正的裁決。(2)建立批前協商、聽證制度。土地征收過程中應充分聽取被征收人和利害關系人的意見,使其獲得表達意見的機會增強征收程序的民主性公開性。例如:集體農民對補償標準和安置方案有不同意見,政府部門應告知其有要求舉行聽證的權利。(3)完善復議和訴訟制度。農民如果對征收補償和安置方案不服,可以向土地行政主管部門提起復議或向法院提訟。(4)改革補償金發放程序。建議在征地過程中將土地補償費設立專戶,存入銀行,做到專款專用,補償金應在法定期限內直接發給被征用土地的農民,任何組織與個人不得截留、克扣。同時,法院應將司法程序引入土地征收補償爭端解決機制中,逐步擴大對征地農民的司法救濟,減少政府對征地糾紛裁決的參與,這樣既有利于保護被征收人的合法權利,也有利于監督行政主體征收權力的行使。
結論
土地是農民生存的前提和保障,征收農村土地對農民而言無疑是影響巨大的。承認農民的土地發展權并建立土地發展權制度、建立征地補償款分配監督體系等也是解決問題比較有效的途徑。總之,必須善現在的農村土地征收補償制度,使補償合理、公平、有效,讓農民不因被征地而貧困,讓農村不因被征地而放緩發展的速度,最大限度揮有限土地資源的效用。農民是“三農”問題的關鍵,農民的合法權益受到侵害,“三農”問題就解決不好,而“三農”問題又關系著我國的經濟發展和社會穩定。因此,如何完善、健全農村土地征收補償制度意義重大,我們希望通過不懈的努力,讓失地農民生活有保障,能夠充分享受到社會進步和經濟發展的成果。
參考文獻
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第8篇：土地征收安置補償辦法范文
一堅持公開、公正、公平原則；
二嚴格執行法律、法規和政策；
三兼顧國家、集體、個人三者利益；
四有利促進區經濟社會可持續發展。
二、土地征收安置地域范圍
按就近就地回遷安置。區石橋子街道辦事處、歪頭山街道辦事處、寨街道辦處所轄農村集體土地。
三、征收土地補償標準
根據《人民政府辦公廳關于實施征地區片綜合地價標準的通知》規定執行。
四、地上附著物補償標準
不可重置的按照實際工程造價或市場重置價格確定補償；可重置的給予搬遷補償，本標準未明確的參照其它行業標準或以評估價格執行。地上附著物經產權人及土地征收實施單位雙方簽字蓋章后予以補償，并按順序裝訂成冊，登記建檔。
五、青苗補償標準
菜田3000元/畝、水田2500元/畝、旱田2000元/畝。被征地范圍內土地上的青苗按照征地時實際種植物一茬產值計算。
六、林木補償標準
林木補償標準按林業部門有關規定執行。
七、農業人口安置方式
一貨幣安置。
實行社會保障安置。二依據《關于印發市被征地農民社會保障暫行辦法的通知》本政辦發〔2010〕21號規定。
八、住宅房屋征收補償與安置
必須具有市、區房屋產權管理部門頒發的房屋所有權證》以下簡稱房證)并有與之相對應的房屋。一補償安置條件。征地范圍內。
對符合補償安置條件的被征收人，二補償安置方式。根據征地范圍內實際情況。實行房屋產權置換或貨幣化補償兩種安置方式，補償方式可以由被征收人自行選擇。
寨地區1900元/平方米。被征收人對被征收房屋市場補償價格有異議的應經具有拆遷評估資質的房地產評估機構評估后，三貨幣補償安置標準。石橋子、歪頭山地區2000元/平方米。按評估價格補償。
四房屋產權置換安置方式。
單元立體分配，1.安置房屋套型。實行統一安置。安置房屋套型參照下列標準：一類套型45平方米；二類套型63平方米；三類套型81平方米；類套型99平方米。允許誤差±3平方米。
2011年12月30日前取得規劃設計條件、設計或建設的回遷安置房套型參照標準仍執行原房屋標準套型規定。
按照貨幣化補償標準結算；安置房屋建筑面積大于原房屋建筑面積和合理增室（上靠一個套型面積的按照貨幣化補償標準的80%結算；跨檔增室按照市場價結算。2.被征收人選擇房屋產權置換的按照核定后的原住宅房屋建筑面積就近上靠標準套型予以安置。安置房屋建筑面積與原房屋建筑面積相等不結算差價；安置房屋建筑面積小于原房屋建筑面積部分。
3.安置地點。被征收回遷安置房屋地點以區規定的回遷社區為準。
貨幣補償按1000元/平方米，或按工程造價予以評估補償,五實測房屋建筑面積與房照面積差額部分的補償。實測房屋建筑面積與房證面積之差在10平方米(含10平方米)以內的部分。其它部分按無證住宅補償。
六有合法房證的被搬遷人房屋搬遷時各項補助費標準。
每戶每月600元，1.選擇房屋產權置換的發給臨時租房補助費。按季度發放；選擇貨幣補償安置的一次性發給3個月租房臨時補助費。
2.搬家補助費每戶1000元（含誤工補助費一次結算；非住宅房屋予以評估確定。
補貼標準為采暖費價格的50%補貼年限為30年；被征收轉讓安置房屋產權的取消補貼。享受國家和、市有關規定其他取暖費補貼的不再重復享受此項政策。3.對產權置換方式安置的以農業收入為主要生活來源的被征收人并按回遷住宅套型面積（增室面積除外給予取暖費補貼。
對在規定時間搬遷，4.租房補助費的發放時間。對于選擇產權置換的征收安置補償協議簽訂后。并經驗收合格的從搬遷之日起計算并預支下季度發放租房補助費，其余租房費每滿一季度結算一次。
七騰空房屋的驗收及選房順序號的確定
由房屋驗收組進行現場驗收，1.騰空房屋要求及驗收程序。騰空房屋后。驗收合格后應開具驗收單。房屋產權人應保持房屋及附屬物的完好無損，驗收時按缺少的數量及損失程度在補償費等相關費用中予以扣抵。驗收單應注明驗收時房屋及附屬物的現狀情況，同時標明驗收時間。
由被征收人抽號確定選房順序號。2.選房順序號的確定。按照房屋驗收時間的先后順序。
自行結清水、電等相關費用。3.被征收人應在房屋驗收前。
八安置條件和相關費用。回遷安置房屋的裝修標準：水泥地面、洗菜盆、洗面盆、廚房及衛生間墻壁1.2米瓷磚、便池、室內門窗、內墻大白。
九、非住宅房屋的征收補償與安置
應當予以補償安置：征收范圍內有辦公、生產、經營用房；有相應的房屋所有權證；有合法辦公、生產、經營證明。一征收具備下列條件的非住宅房屋。
可以根據土地使用性質和城市建設規劃確定。征收非住宅房屋的附屬物不作產權置換，二征收非住宅房屋實行貨幣補償的貨幣補償金額由具有相應資質的房地產價格評估機構予以評估確定。產權置換房屋的安置地點。按照農房附著物補償標準或按照評估價格予以補償。
對已依法取得土地使用權且持有工商營業執照的企業或個體工商業戶，三非住宅房屋的征收補償。征收土地公告前。依據征地前6個月的納稅證明計算停產停業損失，其中搬遷重建的根據企業規模按照612個月計算停產停業損失；未搬遷重建的按照3個月計算停產停業損失。
十、房屋征收與補償實行搬遷時限獎勵制度
一征收土地公告之日起確定搬遷期限內搬遷的被征收人予以獎勵：
1.10日內（含10日簽訂搬遷補償協議并驗收合格搬遷的每戶獎勵5000元；
2.20日內（含20日簽訂搬遷補償協議并驗收合格的每戶獎勵3000元；
3.超過搬遷期限搬遷的不予獎勵。
二征收與補償機構可按貨幣化征收補償費用總額的2%計提征收成本費用。
十一、法律責任及要求
實事求是秉公辦事、清正廉潔。如發現營私舞弊的一經查實，一參加征收工作的各部門要嚴格執行有關政策。嚴肅處理。
第9篇：土地征收安置補償辦法范文
關鍵詞：土地征用；征地補償；補償監管
中圖分類號：F301 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）08-0001-02
隨著社會主義市場經濟體制的逐步完善，城市化發展在我國也進入階段。在城市化的過程中征地是必然的，出現失地農民也是必然的現象。出現失地農民并不可怕，這是世界上任何一個國家經濟發展過程中必然會出現的現象，關鍵是我們持什么樣的經濟發展理念，是以犧牲農民利益來換取經濟的飛速發展，還是賦予農民以國民待遇，在城市化進程中妥善處理農民問題。
一、土地征用政策及補償狀況分析
（一）土地征用政策的簡要分析
土地征用是國家為了公共目的而強制取得其他民事主體土地并給予補償的一種行為，在我國，主要是指國家為了公共利益的需要將集體土地轉為國有土地并給予補償的行政行為。我國的土地征用制度產生于計劃經濟時期，市場經濟時期仍基本保持了原有做法，難以確保失地農民的生活水平不下降。尤其是土地征用補償標準偏低，引發了許多社會問題。本文試圖通過對我國土地征用補償標準進行系統而深入的研究，尋求一條適合我國經濟發展要求的土地征用補償標準，以保障社會經濟的持續、健康、穩定發展。
2004年8月我國頒布的《中華人民共和國土地管理法》第四十七條規定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。征收土地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍。”第六款規定：“依照本條第二款的規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的三十倍。”
在我國，征地補償是以被征土地的農業產值作為補償依據，土地的年均產值作為計算標準，采用“產值倍數法”進行測算的。這種補償測算方法存在著一定的不合理性，缺乏科學性。“產值倍數法”用數學公式可以表示為：X＝A×B。其中，X為土地征用補償費；A為該被征地塊前3年平均年產值（元）；B為補償倍數（6≤B≤10）。Y＝A×B′×C/（C總/D）。其中，Y為安置補助費；A為該被征地塊前3年平均年產值（元）；B′為補償倍數（4≤B′≤6）；C為該被征地塊的面積（公頃）；C總為被征地單位的總面積（公頃）；D為被征地單位的農業人口數。其中的年均產值和補償倍數都是人為制定的，沒有科學依據。
（二）土地征用補償的現狀分析
補償標準偏低，被征地的農民難以維持生計，成為普遍的問題。有些地方在確認平均產值時，往往以一種農作物的價格來確定補償標準，補償不足以同代價相抵，嚴重不公平、公正，使得被征地農民的利益受到更大的損害。更有甚者，這一標準也適用于對非公共目的的土地非農用途的補償。如果被征用的土地用于商業，則通過招標、拍賣、掛牌的市場方式運作。超過申請費用和征地補償費用之和的收入，歸地方政府財政所有。這種操作方式，使地方政府有可能故意壓低對農民的征地補償費用，同時又把土地使用權以市場高價出讓，為地方財政謀取利益。政府成為征地政策目標群體中的獲益者，而被征地農民作為征地政策目標群體中的代價群體，其代價得不到合理的補償，其原因不言自明。
根據我國現行的土地制度，農村土地所有權歸農村集體占有，使用權歸承包土地的農民。雖然國家對征地補償費用的分配有規定，但是在實施過程中往往事與愿違。由于鄉鎮政府和村集體組織的負責人對給予被征地農民的征地補償費有很大的分配權，而且補償分配過程中又缺少透明度，國家給予的征地補償費多數被鄉鎮政府和以農村集體組織的名義拿走，農民個人獲得的補償只是很少一部分。更有甚者，某些鄉鎮和村集體的負責人利用負責分配補償費之機，采取種種手段把一部分國家給予征地農民的補償費據為己有。農民最終拿到手里的補償費已是被層層截留后的劫后余額，所剩無幾。
政府對待被征用耕地的農民，多數采用貨幣補償的安置方法，也就是一次性買斷。這是一種不顧及被征地農民失去耕地以后生計問題的安置方法。其他國家在處理土地征用給予補償的標準和方式雖然并不一致，有的是按照市場價格補償，有的是按照裁定價格補償，有的則是按照法定價格補償，但是，不論哪一種補償辦法，其中的根本性原則是必須確保被征地者不至于因為土地被征用而降低原有的生活水準。而我國不是按照土地的實際價格對失地農民進行補償的，征地補償費因此明顯偏低，不僅損害了失地農民的利益，也不利于保護耕地，使得農民在失去耕地之后，生活水準下降，被迫進入城市務工，從而使得農民工的數額增加，工作機遇變少。
二、土地征用補償過程存在的問題
（一） 征地補償過程不透明
對于征收土地的程序，新《土地管理法》對此沒有嚴格規定。《土地管理法實施條例》對征地程序的規定含糊不清，導致地方政府征地執行過程中的隨意性較大，透明度不高。在土地征收過程中，有些地方政府不按審批程序，擅自占用、買賣、出租等非法轉讓土地和越權審批，先征后批，少征多占，以合法征地掩蓋非法占地等違法現象。我國土地管理部門沒有相關部門裁決征收中的爭議及矯正征收雙方行為。縣、鄉、鎮政府部門是所有者主體的代表，同時又是征收土地的使用者和管理者，土地管理部門在重大決策上需聽從政府，政府集多種職能于一身而無監督，致使政府部門產生大量違法侵占土地的不法行為。
（二） 征地補償方式簡單化
補償的標準過低是指受損主體得到的補償低于其受到損害的利益，這是目前補償的一個主要問題。它具體有兩種表現形式，一是補償缺位，即公共政策沒有對受到損害的利益予以補償；一是補償低于損失，即公共政策給予利益受損人的補償低于其受損的利益。近年來爆發的各種矛盾大都是由于利益受損人不滿補償標準太低引起的，如河北定州群毆事件、湖南嘉禾強制拆遷案、重慶釘子戶事件等。
補償方式，也就是承擔補償責任的各種形式和方法。采用何種補償方式，直接關系到能否對受害人合法權益提供適當的補償，使用正確的補償方式，對于彌補受害人的損失具有重要意義。目前，我國補償的最主要的方式就是貨幣補償，即公共政策損害了個人的財產權等其他權利，給予利益受損人一定的金錢補償。而其他的補償方式，如實物補償、安置就業、社會保障、政策優惠、實際權利補償等都運用不足，從而造成利益受損人對補償方式不滿，因為雖然貨幣補償有方便、快捷的優點，但是有些損害是不能直接用金錢來代替的。
（三） 征地補償費用不及時
在我國目前的補償中，征地農民在征地以后相當長一段時間內都得不到補償，嚴重影響了征地農民的生活，也給公共權威當局的形象造成了極大的損害。一般來講，征地農民相對于征地政策的制定和執行主體來說是處于一種弱勢地位，而且土地對農民的生活具有重要的意義。如果受到損害的利益得不到及時補償，一方面會給征地農民生活造成極大的不便；另一方面，會給以后的補償帶來麻煩，比如說補償標金額的計算問題，因為隨著時間的推移，一般情況下，財產都會升值。公共政策的制定執行主體和受益主體一般都不會按照現在的標準補償，但是如果按照原來的標準補償，勢必會引起被拆遷人的不滿；此外，由于補償的滯后導致的財產的利息、利潤等在補償過程中被忽視，這樣也會導致實際補償低于應有的補償。
三、完善土地征用補償政策的措施
（一） 明確征地補償具體項目
法律規定土地補償費是因國家征用土地對土地所有者和土地使用者對土地的投入和收益造成損失的補償。安置補償費是為了安置以土地為主要生產資料并取得生活來源的農業人口的生活所給予的補助費用。地上物的補償費，包括地上、地下的各種建筑物、構筑物如房屋、水井、道路、地上地下管線、水渠的拆遷和恢復費用，被征用土地上林木的補償或砍伐費等。青苗補償費是指農作物正處于生長階段而未能收獲的，因征用土地需要及時讓出土地而致使農作物不能收獲而使農民造成損失的，應當給予土地承包者或土地使用者以經濟補償。由此可知，土地補償、青苗補償、地上附著物補償都可以被視為是一種對所有者和使用者的所有權和使用權的補償。征地補償安置費用可以分為三部分:即土地所有權補償、土地使用權補償、地上附著物和青苗的補償。
（二） 明確征地補償留存比例
全國可以統一將土地補償費留存比例規定在10%―30%的比例范圍內，再由地方政府根據各地具體情況制定相應的規章，并最終由村民大會在法律規定的比例范圍集體討論、自由裁量。對于村辦企業效益好的地方，如果村農民集體的公積金已經達到相當高數額，就可以按比例的下限留存；而對于公積金數額較少的，則應當按比例的上限留存。由此，既可以保證村農民集體用于公益事業的必要經費，同時亦可有效地防止任意留存而損害被征地農民的個人利益。
（三） 加強失地農民社會保障
建立被征地農民基本生活保障制度，關鍵是要落實保障資金。應本著“群眾能接受，政府能承受”的原則，采取“三個一點”的辦法，即“政府出一點、集體補一點、個人繳一點”予以籌集。其中，政府出資部分不低于保障資金總額的30%，從土地出讓金收入中列支；集體承擔部分不低于保障資金總額的40%，從土地補償費中列支；個人承擔部分從征地安置補助費中抵交。同時，按照以上“三個一點”籌集的被征地農民基本生活保障資金總額的5%，在土地出讓金中提取被征地農民基本生活保障風險準備金，以應對未來的支付風險。上述四部分資金，由國土資源部門在征地費用撥付過程中負責統一辦理，及時足額轉入財政部門開設的社保基金專戶中，并抄送勞動和社會保障部門，以確保被征地農民基本生活保障費在規定的時間內全額到位。
參考文獻：
[1] 陸益龍．農村土地征用問題:現狀及成因分析[J]．學習與實踐，2009，（1）．
