房地產(chǎn)投資管理精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)投資管理范文

關(guān)鍵詞：新形勢 房地產(chǎn)投資 投資風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資商或開發(fā)商因?qū)δ撤康禺a(chǎn)投資的決策及客觀條件的不確定性而導(dǎo)致該房地產(chǎn)投資的資本損失或?qū)嶋H收益與期望收益產(chǎn)生負(fù)偏差的程度及其發(fā)生概率，即在房地產(chǎn)投資過程中遭受各種損失的范圍或幅度及其可能性。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)通常包括風(fēng)險(xiǎn)損失的范圍或幅度以及發(fā)生偏差的概率，包括直接或間接損失。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要構(gòu)成要素包括房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素和房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)損失兩個(gè)方面。

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理

（1）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識別。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識別是指房地產(chǎn)開發(fā)商對房地產(chǎn)投資過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)加以認(rèn)識和辨別，并對其進(jìn)行系統(tǒng)的歸類分析，以揭示風(fēng)險(xiǎn)本質(zhì)的過程。其包括兩個(gè)階段，第一是感知風(fēng)險(xiǎn)，即識別出客觀存在的風(fēng)險(xiǎn) 事件；第二是分析風(fēng)險(xiǎn)，即分析引起風(fēng)險(xiǎn)事件的各種風(fēng)險(xiǎn)因素。（2）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)測量。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)測量是指房地產(chǎn)開發(fā)商在風(fēng)險(xiǎn)識別的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)投資中某一風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率、損失程度和損失范圍進(jìn)行估計(jì)和衡量，并評判其系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)度的過程。在房地產(chǎn)投資活動中，僅僅識別風(fēng)險(xiǎn)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，開發(fā)商還必須對其發(fā)生的可能性及影響程度進(jìn)行盡可能的準(zhǔn)確量化，為選擇風(fēng)險(xiǎn)防范與處理方法、進(jìn)行正確風(fēng)險(xiǎn)管理決策提供科學(xué)的依據(jù)。（3）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范與處理。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范與處理是指房地產(chǎn)開發(fā)商在風(fēng)險(xiǎn)識別與風(fēng)險(xiǎn)衡量的基礎(chǔ)上，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)選擇風(fēng)險(xiǎn)防范與處理的最優(yōu)方法或方法組合，以有效地處置房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各種風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范與處理的方法主要包括風(fēng)險(xiǎn)控制、風(fēng)險(xiǎn)非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)分散等風(fēng)險(xiǎn)控制工具以及風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)自留等風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)處理工具。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范與處理方法的選擇是一個(gè)綜合性的科學(xué)決策，既要針對風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)際情況，又要根據(jù)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)狀況、風(fēng)險(xiǎn)管理水平、風(fēng)險(xiǎn)處理方法的可行性，以及風(fēng)險(xiǎn)管理的成本和效用。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理所面臨的新形勢

1．社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化

土地資源的有限性決定了建筑不可能無期限地蓋下去,房地產(chǎn)延伸性無法顯示,一旦過了這個(gè)階段,住宅市場基本上在二手市場上比較活躍。就房地產(chǎn)業(yè)而言,不少房地產(chǎn)開發(fā)商都在買地,研究容積率,蓋房子,然后銷售。我們發(fā)現(xiàn),按照這樣的模式進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)、投資,可能存在以下幾大問題:一是高負(fù)債來押項(xiàng)目,買地;二是項(xiàng)目周期過長,資金回收太慢;三是現(xiàn)金流量不穩(wěn)定;四是開發(fā)的項(xiàng)目值錢,而公司不值錢;五是經(jīng)營本地化,很少跨地區(qū)經(jīng)營。

2．信息與技術(shù)的變化

影響所有房地產(chǎn)參與者的一個(gè)重要變化是信息的極大豐富。這在兩個(gè)方面影響著房地產(chǎn)業(yè)。其一,計(jì)算機(jī)已使存儲及調(diào)出大量信息成為可能。例如,現(xiàn)在的投資者可隨時(shí)從電腦中調(diào)用特定房地產(chǎn)的相關(guān)資料。其二,衛(wèi)星技術(shù)的使用也提供了大量的信息。人們將由航空攝影及衛(wèi)星遙感而得的信息輸入電腦,再由電腦打印出內(nèi)容詳盡的地圖。由于衛(wèi)星會定期經(jīng)過一個(gè)地方,這就使我們能夠通過衛(wèi)星遙感觀察到城市的發(fā)展變化。

3．消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變

住房消費(fèi)趨向健康化,住房結(jié)構(gòu)與區(qū)位選擇必然成為了人們的關(guān)注熱點(diǎn),這主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:一是建筑式樣與內(nèi)部結(jié)構(gòu)方面,如：外觀、照明、排水、樓道寬度、通風(fēng)狀況等這些人們關(guān)注的熱點(diǎn);二是建筑的配套設(shè)施方面,環(huán)保型和清潔型的配套設(shè)施將受歡迎,尤其對于空調(diào),具有消毒功能的空調(diào)將受青睞,中央空調(diào)可能面臨尷尬;三是在房地產(chǎn)區(qū)位選擇方面,那些環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施配套齊全、空氣質(zhì)量好的地段將受到歡迎。

三、新形勢下的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理方法

新的形勢要求房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理工作中要跟著時(shí)代的步伐走,要進(jìn)行改革和創(chuàng)新：要看到別人所沒有看到的新趨勢，從而搶占先機(jī);在別人不顧一切向前沖時(shí),能機(jī)智地“后退” 一步,也可能獲得機(jī)會。創(chuàng)新有兩種形式:一種是替代原有市場;另一種則是創(chuàng)造新的市場份額,而后一種創(chuàng)新意義更為重要。房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)的防范，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理，可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)管理創(chuàng)新： 1.投資觀念創(chuàng)新，知識經(jīng)濟(jì)時(shí)代是技術(shù)發(fā)展和創(chuàng)新的時(shí)代,在客觀上必然要求投資人員樹立新的觀念。 2.投資內(nèi)容創(chuàng)新，知識經(jīng)濟(jì)時(shí)代,籌資、投資和利潤分配是企業(yè)投資的主題,知識資本運(yùn)動成為投資的主要對象。3.投資制度創(chuàng)新，隨著投資內(nèi)容的擴(kuò)展,投資地位不斷提高,為適應(yīng)知識經(jīng)濟(jì)的要求,必須建立新的投資制度。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)投資開發(fā)活動存在著各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要通過改革與創(chuàng)新，密切主要市場動態(tài)的變化,深入了解社會、信息技術(shù)、人們消費(fèi)觀念的變化,根據(jù)新的變化而與時(shí)俱進(jìn), 將風(fēng)險(xiǎn)防范和控制的各項(xiàng)措施落到實(shí)處，使得投資理念、內(nèi)容及制度方面全方位相互協(xié)調(diào)，把風(fēng)險(xiǎn)損失盡量降低。只有這樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能在激烈的市場競爭中獲得生存和發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙世強(qiáng).房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理[M].中國建材工業(yè)出版社，2003

第2篇：房地產(chǎn)投資管理范文

關(guān)鍵詞：REITs；國際經(jīng)驗(yàn)；監(jiān)管；建議

Abstract：The authors summarize the law frame，regulations and other policies for the protection of investors' interest of REITs in some developed countries and areas. Based on the practice and difficulties of REITs in China，the authors introduce some specific policy suggestions.

Key Words：REITs，international development，regulations，suggestions

中圖分類號：F830.8文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B文章編號：1674-2265（2011）03-0049-04

房地產(chǎn)信托投資基金（簡稱REITs）是一種特殊的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，一般采取股份公司或契約信托的形式，公司或受托人通過公開發(fā)行基金份額募集資金后，用之購買辦公樓、賓館、公寓、購物中心和倉庫等收入型房地產(chǎn)資產(chǎn)或進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款，再交由資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作，最后將絕大部分收益分配給投資者。資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)還可以按要求聘請外部的物業(yè)管理人負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的維修保管及租賃管理。作為一種金融投資產(chǎn)品，REITs涉及到廣大投資者的切身利益，因此，國際上REITs的管理運(yùn)作機(jī)制十分注重維護(hù)投資者的利益。本文對國際上REITs的管理運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行了考察和總結(jié)，并結(jié)合我國實(shí)際情況進(jìn)行比較，為我國健康發(fā)展REITs提出了一些建議。

一、房地產(chǎn)信托投資基金概述

（一）REITs的基本類型

根據(jù)投資范圍的不同，可將REITs分為權(quán)益型、抵押債券投資型和混合投資型三種。其中，權(quán)益型REITs主要投資于辦公樓、賓館、公寓、購物中心和倉庫等收入型的房地產(chǎn)資產(chǎn)；抵押貸款型REITs通過發(fā)放一定期限的房地產(chǎn)抵押貸款和購買抵押證券方式獲得以房地產(chǎn)為抵押的債權(quán)①。混合型REITs則介于兩者之間，既可以購買房地產(chǎn)資產(chǎn)，又可以發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款和購買房地產(chǎn)抵押債券。

（二）REITs的經(jīng)營模式

1. 美國REITs的經(jīng)營模式。美國REITs是依據(jù)公司法成立的、具備法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，采用的是公司型封閉式結(jié)構(gòu)，其內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)與一般股份有限公司區(qū)別不大，采用董事會領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)理負(fù)責(zé)制。房地產(chǎn)投資信托證券持有人在購買證券后，不得要求從基金公司撤回基金，如需變現(xiàn)，也只能在一些二級市場買賣。這些二級市場主要有紐約證券交易所、美國證券交易所、一些地區(qū)交易所、柜臺交易市場，以及全國證券商協(xié)會自動報(bào)價(jià)系統(tǒng)（NASDAQ）等。

2. 澳大利亞、新加坡和中國香港REITs的經(jīng)營模式。澳大利亞、新加坡和中國香港REITs采用的是信托模式，必須委任受托人和管理公司。其中，受托人負(fù)有信托責(zé)任，代表投資者利益持有相關(guān)資產(chǎn)，并監(jiān)督管理公司的經(jīng)營管理和執(zhí)行其投資指示；管理公司代表投資者利益管理相關(guān)資產(chǎn)和制定投資決策。信托模式的優(yōu)勢在于，可以從結(jié)構(gòu)上確立受托人和資產(chǎn)管理的職能，在保證REITs 的投資和收入分配策略順利實(shí)施的同時(shí)，有效地保護(hù)信托單位持有人的利益。

二、各國（地區(qū)）保障REITs投資者利益的管理框架

（一）相關(guān)法律法規(guī)完善，REITs發(fā)展得到有效規(guī)范

各國（地區(qū)）規(guī)范和促進(jìn)REITs健康發(fā)展的法律法規(guī)都十分健全，REITs的設(shè)立和運(yùn)作有法可依。美國采取了以稅收法律條款為核心的市場型模式，通過稅法確定了REITs享受稅收優(yōu)惠的條件，REITs公司則根據(jù)稅法和市場狀況，在結(jié)構(gòu)、經(jīng)營策略等方面做出相應(yīng)的投資和管理決策；澳大利亞、新加坡和中國香港的立法借鑒了美國稅法中規(guī)定的條件，通過專項(xiàng)的立法（修改投資、信托等有關(guān)法律或新建法令）提出了與美國相類似的監(jiān)管要求，對REITs的設(shè)立、結(jié)構(gòu)、收入、分配及投資資產(chǎn)、份額轉(zhuǎn)讓交易與贖回等事項(xiàng)制定了法律硬性規(guī)定（見表1）。

美國、澳大利亞、中國香港、新加坡的證券監(jiān)管法律也十分完善。證券市場的組織結(jié)構(gòu)、上市制度、交易制度、投資稅制、信息披露、股東保護(hù)措施等各方面法律規(guī)定，有效促進(jìn)了REITs在證券市場交易流通，并保證了投資者的利益。

（二）REITs的投資經(jīng)營活動受到嚴(yán)格限制，收益穩(wěn)定

為有效控制REITs的投資風(fēng)險(xiǎn)，保持其收益穩(wěn)定性，各國都對REITs的投資經(jīng)營活動進(jìn)行了嚴(yán)格限制（見表2）。

首先，各國（地區(qū)）都對REITs的投資范圍和收入進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定。除符合規(guī)定的房地產(chǎn)買賣、物業(yè)管理和租賃以及證券投資外，REITs只能投資于辦公樓、賓館、公寓、購物中心和倉庫等收入型（Income-inducing）房地產(chǎn)資產(chǎn)或進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款；還要求收入以租金或利息為主，且不能低于一定比例，不符合規(guī)定的收入需要繳稅。同時(shí)，為控制風(fēng)險(xiǎn)，新加坡和中國香港的REITs只能投資于收入型的房地產(chǎn)資產(chǎn)，不能進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款；盡管美國和澳大利亞允許設(shè)立抵押貸款型REITs，但也以權(quán)益型REITs為主。實(shí)際上，1968-1974年期間抵押貸款型REITs曾在美國經(jīng)歷過快速的發(fā)展，但隨著1973年辦公樓市場轉(zhuǎn)弱，開始因貸款呆壞賬的大量出現(xiàn)而全面崩潰，投資者虧損慘重。

其次，REITs經(jīng)營管理必須為被動性經(jīng)營，只能提供符合要求的服務(wù)。經(jīng)營的被動性指投資者并不實(shí)質(zhì)參與經(jīng)營管理，而僅僅被動的獲得租金、利息、分紅所得等收入。在美國，被動性經(jīng)營表現(xiàn)為REITs只能從事符合規(guī)定的房地產(chǎn)買賣、物業(yè)管理和租賃、維修、房地產(chǎn)開發(fā)、抵押、證券投資等業(yè)務(wù)，否則就不能享受免繳所得稅的優(yōu)惠。

再次，各國（地區(qū)）REITs的分紅比例都很高，投資者可獲得穩(wěn)定的收益。例如，美國、新加坡和中國香港都對REITs明確規(guī)定了強(qiáng)制分紅比例，其中，美國要求不低于95%，新加坡和中國香港都要求不低于90%；盡管澳大利亞未明確規(guī)定強(qiáng)制分紅比例，但一般都會將100%的應(yīng)稅利潤以股利形式分配給投資者。

（三）明確相關(guān)從業(yè)機(jī)構(gòu)及人員的責(zé)任，嚴(yán)格任職條件

REITs的營運(yùn)業(yè)績與市場價(jià)值除受房地產(chǎn)市場整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響外，投資對象選擇不當(dāng)、投資時(shí)機(jī)把握不好或管理不善等原因都可能造成房屋出租率下降、營運(yùn)成本增加或抵押貸款拖欠，因此，相關(guān)從業(yè)機(jī)構(gòu)及人員的投資和管理水平十分關(guān)鍵。各國都明確規(guī)定了REITs主要從業(yè)機(jī)構(gòu)及人員應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和任職條件。

1. 公司或受托人。美國REITs一般采用股份公司形式。董事會是公司的管理機(jī)構(gòu)，董事會并不直接參與公司經(jīng)營，而是負(fù)責(zé)REITs的投資策略和監(jiān)督指導(dǎo)企業(yè)的業(yè)務(wù)運(yùn)作；董事由股東選舉產(chǎn)生，不僅需要具有三年以上房地產(chǎn)管理經(jīng)歷，還要求現(xiàn)在和過往兩年內(nèi)，與REITs的發(fā)起人、投資顧問和附屬機(jī)構(gòu)沒有任何直接或間接利益關(guān)系。

澳大利亞、新加坡和中國香港的REITs在架構(gòu)上必須采取信托形式，并委任監(jiān)管機(jī)構(gòu)認(rèn)可的受托人。受托人負(fù)有信托責(zé)任，以信托形式代表持有人利益持有相關(guān)資產(chǎn)，并監(jiān)督管理公司的活動是否符合相關(guān)要求。在新加坡，受托人必須獨(dú)立于基金管理公司，其資本金不得低于100萬新加坡元，主要人員必須具有信托專業(yè)經(jīng)驗(yàn)。在中國香港，受托人必須為符合要求的銀行或信托公司，資本不低于100萬港元或等值外幣，從業(yè)人員還需具有REITs運(yùn)作的專業(yè)技能和從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)，要求受托人必須獨(dú)立于管理公司；受托人須在已委任新的受托人和受監(jiān)管部門批準(zhǔn)后才可退任，且必須在新的委托人到位后才可生效。

為全面合理評估所持房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值，受托人還須按規(guī)定委任獨(dú)立的物業(yè)估值機(jī)構(gòu)對REITs的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行估值。物業(yè)估值機(jī)構(gòu)應(yīng)在REITs收購或出售房地產(chǎn)項(xiàng)目以及發(fā)行新的份額時(shí)，制定針對性的物業(yè)估值報(bào)告，估值方法和估值報(bào)告內(nèi)容都須遵照有關(guān)規(guī)定。

2. 管理公司。REITs管理公司的管理職責(zé)包含資產(chǎn)管理和物業(yè)管理兩個(gè)方面。各國綜合考慮這兩方面的要求，有針對性地對管理公司的從業(yè)資格提出要求。管理公司在資產(chǎn)管理和物業(yè)管理方面必須具備符合要求的人力和資金資源、專業(yè)知識和內(nèi)部監(jiān)控系統(tǒng)，從業(yè)人員應(yīng)具有充足的經(jīng)驗(yàn)，以便有效執(zhí)行其職責(zé)，為REITs提供全面的管理服務(wù)。同時(shí)，由于管理質(zhì)量對于REITs的業(yè)績至關(guān)重要，REITs的持有人必須擁有對管理公司進(jìn)行適當(dāng)程度監(jiān)督的權(quán)利，一般允許持有人通過投票辭退表現(xiàn)欠佳的基金經(jīng)理，關(guān)聯(lián)交易也必須經(jīng)持有人批準(zhǔn)后才可進(jìn)行。

美國REITs的經(jīng)營管理由董事會聘請內(nèi)部或外部的管理公司進(jìn)行，前者CEO由董事會任命，后者則相對獨(dú)立。在澳大利亞、新加坡和中國香港，REITs必須聘請獨(dú)立的外部資產(chǎn)管理公司進(jìn)行管理。新加坡對管理公司或管理人員的基本要求是，應(yīng)具有相當(dāng)?shù)牡禺a(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)。主要條件是：（1）管理公司有5 年以上地產(chǎn)基金管理經(jīng)驗(yàn)；（2）在托管人同意的前提下任命有5年以上地產(chǎn)投資或地產(chǎn)投資咨詢經(jīng)驗(yàn)的顧問；（3）雇傭有5 年以上地產(chǎn)投資或地產(chǎn)投資咨詢經(jīng)驗(yàn)的人員。中國香港證監(jiān)會的要求比新加坡要嚴(yán)格一些，目前只接受獲牌照的管理公司，還要求管理公司擁有兩名至少具備5 年的投資管理及/或物業(yè)投資組合管理方面可追溯紀(jì)錄（可考慮私募基金經(jīng)驗(yàn)）的負(fù)責(zé)人員，且其中1人必須全職監(jiān)督管理公司的資產(chǎn)和物業(yè)業(yè)務(wù)；自身履行物業(yè)管理職責(zé)的REITs還必須擁有專門負(fù)責(zé)物業(yè)管理職能的主要人員，該主要人員必須持有管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的專業(yè)資格，同時(shí)至少具備5 年地產(chǎn)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。

最后，為確保管理公司具備足夠的資源和專業(yè)知識以滿足監(jiān)管機(jī)構(gòu)和證券交易所的相關(guān)要求，管理公司還需聘請委托上市人及財(cái)務(wù)顧問和會計(jì)師事務(wù)所等專業(yè)中介機(jī)構(gòu)。這些中介服務(wù)機(jī)構(gòu)也需要具備足夠的專業(yè)能力和從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。

三、我國健康發(fā)展REITs所面臨的困難

（一）相關(guān)法律法規(guī)空白，推出REITs面臨法律障礙

REITs的發(fā)展需要完善的法律體系提供規(guī)范以及保障，而我國REITs相關(guān)的法律法規(guī)還是一片空白， REITs的推出尚存在法律障礙。例如，我國目前還未出臺產(chǎn)業(yè)投資基金法，只能通過私募基金形式設(shè)立。另外，我國REITs在證券法、公司法以及稅法、會計(jì)法規(guī)中尚沒有關(guān)于REITs的相關(guān)內(nèi)容，形成了法律瓶頸。例如，國際上普遍給予REITs的稅收優(yōu)惠，但我國在信托法律體系中并沒有相配套的稅法和會計(jì)制度法規(guī)，因此，REITs設(shè)立后將面臨雙重征收所得稅和營業(yè)稅問題，難以體現(xiàn)REITs產(chǎn)品的優(yōu)勢。同時(shí)，由于我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷近年來的價(jià)格暴漲，蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)也很大，若草率大規(guī)模推出REITs產(chǎn)品，很可能會在證券市場投機(jī)合力作用下使房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步集聚，并擴(kuò)散到證券市場，形成證券市場新的重大風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，損害廣大投資者利益。

（二）符合投資要求的房地產(chǎn)資產(chǎn)資源稀缺

與國外相同，我國投資者也希望分享房地產(chǎn)快速增長的成果，投資需求十分旺盛。由于REITs產(chǎn)品的資金門檻低，收益可觀穩(wěn)定，因此，若能在國內(nèi)推出與國外REITs相同的產(chǎn)品，必將受到國內(nèi)投資者的追捧。

可惜的是，依托國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)難以推出與國外相同的REITs基金產(chǎn)品。一方面，在我國房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)中，具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的住宅居于主導(dǎo)地位，而符合REITs主要投資范圍的成熟商業(yè)地產(chǎn)和出租型公寓則十分稀缺，REITs推出后很可能面臨缺乏適宜投資對象的難題。2000年以來，我國每年竣工的商品房面積80%是住宅，其中適于出租的小戶型公寓又很少；而商業(yè)地產(chǎn)盡管在近兩年開始逐步興起，但空置率很高，缺乏成熟的項(xiàng)目。另一方面，由于國內(nèi)各城市租金收益率普遍不高，即使能夠找到適宜的投資對象，也難以保證收益率對投資者具有足夠吸引力。

（三）缺乏專業(yè)管理機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員

目前，我國尚缺乏房地產(chǎn)基金成功運(yùn)作所必需的大量專業(yè)管理機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員。我國國內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目普遍存在缺乏專業(yè)管理機(jī)構(gòu)的問題，投資和物業(yè)出租經(jīng)營等方面的管理能力較差；同時(shí)，我國現(xiàn)有房地產(chǎn)信托從業(yè)人員中真正熟悉金融市場運(yùn)作和房地產(chǎn)投資及運(yùn)作的專業(yè)人才并不多，難以承擔(dān)發(fā)展REITs大任，這是因?yàn)槲覈F(xiàn)有房地產(chǎn)信托主要向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供委托貸款，而國外成熟REITs則主要進(jìn)行股權(quán)投資，兩者差距甚遠(yuǎn)。

四、政策建議

（一）加強(qiáng)環(huán)境建設(shè)，為推出REITs提供條件

要完善REITs的法律體系，必須將法律制定工作細(xì)化、完備化。首先，應(yīng)進(jìn)一步完善《公司法》或制定專門針對投資基金發(fā)展的《投資公司法》、《投資顧問法》，并制定房地產(chǎn)投資信托基金的專項(xiàng)管理法規(guī)，提出REITs的設(shè)立條件、投資渠道、投資比例等監(jiān)管要求，強(qiáng)調(diào)各參與方的資格和責(zé)任，使我國的房地產(chǎn)投資信托基金開始就以較規(guī)范的形式發(fā)展。其次，還應(yīng)當(dāng)對《稅法》進(jìn)行修訂，給予REITs稅收優(yōu)惠，以解決雙重征收所得稅和營業(yè)稅的問題，為其發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。最后，應(yīng)當(dāng)加快證券市場立法建設(shè)，在發(fā)行審核和上市監(jiān)管等方面，對REITs資產(chǎn)要求、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、參與方的職責(zé)等進(jìn)行專項(xiàng)監(jiān)管，為REITs提供一個(gè)良好有序的市場環(huán)境。

應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)REITs相關(guān)機(jī)構(gòu)的培育，尤其是管理公司和估值機(jī)構(gòu)。加強(qiáng)從業(yè)人員的培育工作，提高房地產(chǎn)信托業(yè)的知識水平和能力，為REITs的推出準(zhǔn)備既懂房地產(chǎn)專業(yè)知識、又掌握投資銀行業(yè)務(wù)和相關(guān)法律法規(guī)的復(fù)合型人才。

（二）可在具備條件的地方先行試點(diǎn)

可以考慮在具備條件的地方先行試點(diǎn)，同時(shí)在試點(diǎn)過程中不斷修訂完善相關(guān)法律法規(guī)，并加強(qiáng)證券市場建設(shè)和提高監(jiān)管水平，待條件成熟并積累一些經(jīng)驗(yàn)后再正式推出。同時(shí)，由于我國缺乏成功操作經(jīng)驗(yàn)，試點(diǎn)的 REITs規(guī)模不宜太大，期限也不宜過長，應(yīng)以10―15年的中期為宜，基金類型也應(yīng)以權(quán)益型為主。在資金籌集上，REITs應(yīng)以私募為主，且資金來源應(yīng)主要來自保險(xiǎn)基金、養(yǎng)老基金等機(jī)構(gòu)投資者。

注：

①需要指出的是，抵押貸款型REITs只向成熟物業(yè)提供抵押貸款，獲取相關(guān)手續(xù)費(fèi)及貸款利差。

參考文獻(xiàn)：

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[5]香港證監(jiān)會.房地產(chǎn)投資信托基金守則.

第3篇：房地產(chǎn)投資管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；風(fēng)險(xiǎn)管理；對策

一、房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)

1、房地產(chǎn)產(chǎn)品具有區(qū)域性和位置的不可移動性。

房地產(chǎn)位置的固定性導(dǎo)致房地產(chǎn)的區(qū)域性和不可移動的特性，造成城市與城市之間、地區(qū)與地區(qū)之間，同一城市不同地段之間的差異性，因此房地產(chǎn)的價(jià)值在很大程度上取決于其所處的地理位置。

2、房地產(chǎn)資金需求量大、來源渠道廣

房地產(chǎn)投資資金需要量大，少則百萬、多則幾千萬甚至上億元，單純依靠開發(fā)商自有資金的投入是比較困難的，需要多方投入。目前，我國房地產(chǎn)投資資金主要來源于自有資金、前期的銀行貸款、中期的商品房預(yù)售收入、建筑商帶資承包，有些保障性建設(shè)項(xiàng)目由政府財(cái)政撥款。

3、開發(fā)經(jīng)營周期長,變現(xiàn)能力差

房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)期少則1年、多則2～3年，甚至更長。房地產(chǎn)投資規(guī)模越大，投資額越大，投資周期越長，資金周轉(zhuǎn)也就越緩慢，流動性也就越差。房地產(chǎn)商品只有在完全配套建成之后，才能發(fā)揮其功能，因此其變現(xiàn)能力較差，房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常面臨能否按期籌措項(xiàng)目所需資金及償還資金的風(fēng)險(xiǎn)。

4、高風(fēng)險(xiǎn)與高回報(bào)

由于不確定性因素大，投資具有高風(fēng)險(xiǎn)性。由于房地產(chǎn)投資金額巨大，投資回收周期較長，投資過程會涉及政治、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等各個(gè)方面，投資回收期間會受很多不確定因素的影響，使得項(xiàng)目在進(jìn)行過程中，始終伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)。所以在房地產(chǎn)投資決策中，投資風(fēng)險(xiǎn)的大小、可接受程度及風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)分析準(zhǔn)確程度是決定投資與否的重要依據(jù)。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理的問題及原因分析

1、融資方式單一，自有資金比例低，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)高

目前我國房地產(chǎn)融資主要依賴于金融機(jī)構(gòu)的支持與配合。房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資結(jié)構(gòu)中銀行貸款比例過高，占到60%～70%，這部分資金來源于開發(fā)商直接向銀行貸款和預(yù)購商品房抵押貸款。由于受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，在銀行逐漸壓縮信貸的大環(huán)境下，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)試圖通過其他渠道融資，利率風(fēng)險(xiǎn)高。

2、投資經(jīng)營管理不規(guī)范，投資決策水平低

目前許多房地產(chǎn)企業(yè)習(xí)慣于探討產(chǎn)品創(chuàng)新、品牌建設(shè)、規(guī)模擴(kuò)張等熱點(diǎn)問題,而很少關(guān)注內(nèi)部的管理問題，管理手段與水平相對落后，并且缺乏專業(yè)人才，尤其缺少投資策劃、營銷策劃、資本運(yùn)作等方面的高級管理人才。在這樣的房地產(chǎn)行業(yè)整體背景下，房地產(chǎn)企業(yè)投資極易產(chǎn)生較大的非理性。很多事實(shí)證明,我國房地產(chǎn)企業(yè)幾乎不采用現(xiàn)代的投資決策理論與方法來進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策，由此造成投資決策水平低下，大量房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)盲目投資的趨勢，而這種房地產(chǎn)企業(yè)投資決策的盲目性及非理性成為房地產(chǎn)投資失敗的主要根源。

3、產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的因素較多

從產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的因素來看，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)主要有政策風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、意外事故風(fēng)險(xiǎn)等因素。其中尤以財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)居高，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素主要有融資風(fēng)險(xiǎn)和購房者拖欠購房款風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資通常通過集資或貸款等方式籌集資金的，如果房地產(chǎn)的總投資收益率低于銀行利率，則不僅資金籌集變得非常困難，而且會造成負(fù)債經(jīng)營的局面，出現(xiàn)融資風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)經(jīng)營過程中，由于購買者財(cái)務(wù)狀況與開發(fā)時(shí)預(yù)測的財(cái)務(wù)狀況發(fā)生了變化，直接影響到房地產(chǎn)投資回收的可靠性，造成資金回收的拖欠風(fēng)險(xiǎn)，這兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是構(gòu)成房地產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)營中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素。

三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理的對策

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理是企業(yè)通過風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測、風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)分散 、風(fēng)險(xiǎn)控制等一系列活動來規(guī)避和防范風(fēng)險(xiǎn)，并在此基礎(chǔ)上有效地處置風(fēng)險(xiǎn)，以最低成本實(shí)現(xiàn)最大安全保障。

1、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測

由于房地產(chǎn)投資一旦進(jìn)行，所面臨的將是一個(gè)相對狹窄的消費(fèi)市場，這就具有較大的風(fēng)險(xiǎn)性。通過房地產(chǎn)市場的供求狀祝和趨勢進(jìn)行全面的調(diào)查分析，從中選擇社會最需要的并能夠取得較大收益的投資項(xiàng)目，這將直接影響到房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的成功與否。

2、風(fēng)險(xiǎn)回避

在房地產(chǎn)投資過程中，選擇風(fēng)險(xiǎn)小的投資項(xiàng)目或者放棄那些風(fēng)險(xiǎn)較大的投資項(xiàng)目，這是一種相對保險(xiǎn)的處理房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的方法，這種策略的一個(gè)不良后果是得到高額利潤的機(jī)會相對減少了。但預(yù)期收益值隨著風(fēng)險(xiǎn)的大小而增降是市場經(jīng)濟(jì)中一個(gè)不可避免的特性。假如預(yù)期獲益的機(jī)會沒有風(fēng)險(xiǎn)，投資者將很快涌入市場，使預(yù)期收益降低。

3、分散風(fēng)險(xiǎn)

不同類型房地產(chǎn)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不一樣,獲利能力不一樣，為了降低投資的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，又要保證獲取預(yù)期的投資收益，較理想的對策是進(jìn)行房地產(chǎn)類型組合投資。利用不同類型房地產(chǎn)功能的相互補(bǔ)充，以及不同類型房地產(chǎn)資金的調(diào)劑作用，適應(yīng)市場需要，提高總體抗風(fēng)險(xiǎn)能力和獲利能力。 另外，開發(fā)商還可以采用分期付款、貸款購房、預(yù)租預(yù)售等方式來分散風(fēng)險(xiǎn)。投資者應(yīng)該積極研究和分析當(dāng)前的金融政策，采取有效的銷售方式來規(guī)避和分散投資過程的風(fēng)險(xiǎn)。

4、風(fēng)險(xiǎn)控制

工程建設(shè)既是投資項(xiàng)目資金的消耗過程，又是工程項(xiàng)目建設(shè)完成過程。在這一過程中,節(jié)約資金的可能性很小,但增加資金的可能性很大。因此,房地產(chǎn)開發(fā)商要認(rèn)真簽訂施工合同，保證經(jīng)濟(jì)利益，聘請工程監(jiān)理對項(xiàng)目施工進(jìn)行全面的監(jiān)督和管理，在施工過程中不對施工圖做較大的修改等有效的管理措施，減少因工期、質(zhì)量、成本所引起的風(fēng)險(xiǎn)。

5、風(fēng)險(xiǎn)自留

投資者預(yù)期某些風(fēng)險(xiǎn)不可避免時(shí),可以自行設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)基金,自行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)變現(xiàn)后的財(cái)務(wù)后果。通過風(fēng)險(xiǎn)的分析,明確風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)及其預(yù)期變現(xiàn)損失,對多種預(yù)計(jì)方式的優(yōu)劣對比后,投資者主動選擇風(fēng)險(xiǎn)自留措施，同時(shí)做好財(cái)務(wù)準(zhǔn)備。在房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)中,可以在工程概預(yù)算時(shí)設(shè)置不可預(yù)見費(fèi)用，在資產(chǎn)運(yùn)營過程中,可建立意外損失基金。這將在一定程度上轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。

在房地產(chǎn)投資環(huán)境日益復(fù)雜，企業(yè)間競爭日益激烈，企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)不斷提高的大環(huán)境下，對企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確的辨別、分析、控制和防范，已成為房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)內(nèi)部控制管理的重要內(nèi)容之一。

參考文獻(xiàn)：

[1]孫思忠,史偉利.關(guān)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范策略的探討：集團(tuán)經(jīng)濟(jì)研究,2007,(18).

第4篇：房地產(chǎn)投資管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，投資風(fēng)險(xiǎn)，管理

中圖分類號： F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

前言

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的分類

在房地產(chǎn)投資的領(lǐng)域里，風(fēng)險(xiǎn)主要是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，它的種類大致可分為商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、購買力風(fēng)險(xiǎn)和清算風(fēng)險(xiǎn)四種類型。風(fēng)險(xiǎn)分析是房地產(chǎn)投資中一個(gè)十分重要的問題。以下為房地產(chǎn)投資過程中存在的一些主要風(fēng)險(xiǎn)種類。

1.市場競爭風(fēng)險(xiǎn)。市場競爭力風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)市場上由于同類樓盤供給過多，市場營銷競爭激烈，導(dǎo)致樓盤滯銷或者推廣成本的提高所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。市場競爭風(fēng)險(xiǎn)主要是由投資者對市場的調(diào)查不足以及錯(cuò)誤決斷引起的，是對市場把握能力的不足。

2014年，西安商品住宅市場逐步開始“筑底”，整體成交量穩(wěn)價(jià)跌。市場庫存量進(jìn)一步

加大，整體庫存去化需要2年，市場競爭日趨激烈。雖然三季度西安市房管局曾先后兩次松綁樓市限購政策，但并未使西安房地產(chǎn)市場迎來轉(zhuǎn)機(jī)，市場深陷調(diào)整期，房企年度業(yè)績普遍未完成。

2.流動性和變現(xiàn)性風(fēng)險(xiǎn)。首先，是由房地產(chǎn)的本身性質(zhì)決定的。房地產(chǎn)的交易完成只是所有權(quán)和使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。而它本身是不能移動的。這便導(dǎo)致了由于市場變化，地區(qū)人口結(jié)構(gòu)、交通線路、競爭者等因素的變化而影響到整個(gè)投資項(xiàng)目收益的變化。其次，房地產(chǎn)的價(jià)值量大、占用資金多，導(dǎo)致了房地產(chǎn)的大多數(shù)的資金交易需要一個(gè)相當(dāng)長的過程。這些都影響了房地產(chǎn)的流動性和變現(xiàn)性。即投資者在需要現(xiàn)金周轉(zhuǎn)時(shí)，無法快速將手里的房地產(chǎn)脫手，即使脫手也很難達(dá)到合理的價(jià)格，從而大大影響了其投資收益，所以給房地產(chǎn)投資者的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

3.金融風(fēng)險(xiǎn)。金融風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目的純收入不足以償還債務(wù)的潛在可能性。金融風(fēng)險(xiǎn)反映了因使用借貸資金而導(dǎo)致的自有資金回報(bào)盈利的不確定性。借貸資金的使用增大了收益的不確定性，也就是項(xiàng)目的金融風(fēng)險(xiǎn)性。當(dāng)投資中借貸資金的比例很高時(shí)， 金融風(fēng)險(xiǎn)的可能性就會水漲船高，反之金融風(fēng)險(xiǎn)就會愈低。換言之，金融風(fēng)險(xiǎn)是由借貸資金的使用決定的。

4.購買力風(fēng)險(xiǎn)。購買力風(fēng)險(xiǎn)是指通貨膨脹可能導(dǎo)致投資者收到客戶以貶值的貨幣支付項(xiàng)目款項(xiàng)的情況。在中國的現(xiàn)階段市場中，若投資者采取部分樓盤分期付款的方式，也會由于出現(xiàn)貨幣貶值嚴(yán)重，而出現(xiàn)樓盤收益入不敷出的狀況。雖然未來通貨膨脹率的預(yù)測已經(jīng)包括在貼現(xiàn)率中，但未來的通貨膨脹率卻有可能偏離于開始的預(yù)測，表現(xiàn)為或高或低。還有便是由于物價(jià)總水平的提升導(dǎo)致了消費(fèi)者購買力下降，當(dāng)物價(jià)高于大多數(shù)消費(fèi)者總體收入水平時(shí)，消費(fèi)者對房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求就會下降，這就導(dǎo)致了投資者出售收入的降低，從而導(dǎo)致一定的收入損失，這就是風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的結(jié)果。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理

1. 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識別。危害是伴隨著風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生而產(chǎn)生的，但它從中卻又透露著巨大的效益。風(fēng)險(xiǎn)與效益是相互對等的，從中體現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)結(jié)果的雙重性，一方面，風(fēng)險(xiǎn)利益使其風(fēng)險(xiǎn)具有使人們甘愿冒風(fēng)險(xiǎn)去獲取利益的誘惑效應(yīng)，另一方面，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)代價(jià)太大、決策者厭惡風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，自然就會采取回避風(fēng)險(xiǎn)的行為，這就是風(fēng)險(xiǎn)的約束效應(yīng)。這就是風(fēng)險(xiǎn)效應(yīng)的兩個(gè)方面，它們同時(shí)存在著、作用著，而又互相矛盾著、互相抵消著。在決策時(shí)，人們是選擇風(fēng)險(xiǎn)還是選擇回避風(fēng)險(xiǎn)，兩種效應(yīng)相互作用的結(jié)果就產(chǎn)生了房地產(chǎn)。投資風(fēng)險(xiǎn)識別是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中房地產(chǎn)開發(fā)商對其中存在的風(fēng)險(xiǎn)加以識別， 并進(jìn)行系統(tǒng)的歸類分析，以揭示其風(fēng)險(xiǎn)本質(zhì)的一系列過程。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施

1.風(fēng)險(xiǎn)回避。在房地產(chǎn)的投資過程中，要想選擇出比較徹底的處理房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)策略.我們可以先從風(fēng)險(xiǎn)小的投資項(xiàng)目著手或直接放棄對那些風(fēng)險(xiǎn)較大的投資項(xiàng)目進(jìn)行投資，這樣風(fēng)險(xiǎn)的概率產(chǎn)生就不存在了。但是這種策略仍然是有不良后果的，那就是在某一程度上大大減少了得到高額利潤的機(jī)會。假如預(yù)期獲益的機(jī)會不伴隨著風(fēng)險(xiǎn)，那么將會很快有投資者涌入市場，從而降低了預(yù)期的收益。其中我們要認(rèn)識到一個(gè)不爭的事實(shí)，就是風(fēng)險(xiǎn)的大小與預(yù)期的收益值的增降是相互直接作用的。

2.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。在保險(xiǎn)型轉(zhuǎn)移過程中，投資者可以通過合同，使另一方來承擔(dān)以及賠償風(fēng)險(xiǎn)所帶來的損失。在生活中，這樣的例子不勝枚舉。在風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移過程中其中的一種方式，被稱作保險(xiǎn)型轉(zhuǎn)移，即通過保險(xiǎn)的方式，避免承受大的風(fēng)險(xiǎn)。不過，不是所有的風(fēng)險(xiǎn)都是通過保險(xiǎn)來轉(zhuǎn)移的。保險(xiǎn)公司經(jīng)營的范圍只包括純粹保險(xiǎn)。所以，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移也是部分性的受到限定的。

第5篇：房地產(chǎn)投資管理范文

一、簡述房地產(chǎn)股債權(quán)投資與風(fēng)險(xiǎn)管理

1.風(fēng)險(xiǎn)管理的含義

一般認(rèn)為，風(fēng)險(xiǎn)是人們在從事某項(xiàng)活動或決策的過程中對未來預(yù)測可能產(chǎn)生的結(jié)果的不確定性，包括盈虧發(fā)生的不確定性、盈虧大小的不確定性。風(fēng)險(xiǎn)可能產(chǎn)生的損失潛伏在活動或者事件的過程中，會給事件或者活動帶來消極影響，阻礙實(shí)現(xiàn)其發(fā)展目標(biāo)。

風(fēng)險(xiǎn)管理是企業(yè)或者個(gè)人通過風(fēng)險(xiǎn)識別、風(fēng)險(xiǎn)估測、風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)，并在此基礎(chǔ)上選擇與優(yōu)化組合各種風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)，對風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施有效控制和妥善處理風(fēng)險(xiǎn)所致?lián)p失的后果，從而以最小的成本收獲最大的收益的決策過程。有效的風(fēng)險(xiǎn)管理可以減少風(fēng)險(xiǎn)給其帶來的損失，有助于企業(yè)所有者和管理者為企業(yè)未來發(fā)展做出正確決策，最大程度地保證經(jīng)營管理的正常運(yùn)行，保護(hù)其財(cái)產(chǎn)安全和完整，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營活動目標(biāo)。

2.房地產(chǎn)股債權(quán)投資與風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)系

房地產(chǎn)股債權(quán)投資以提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益為目標(biāo)，但是在高收益背后往往隱藏了高風(fēng)險(xiǎn)，一旦風(fēng)險(xiǎn)管理失控，將導(dǎo)致企業(yè)所投資資本受到損失。通常情況下，經(jīng)濟(jì)收益與風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系是既辯證統(tǒng)一又對立的，二者密不可分、形影相隨、相輔相成、相互制約，風(fēng)險(xiǎn)用經(jīng)濟(jì)收益來補(bǔ)償，經(jīng)濟(jì)收益以風(fēng)險(xiǎn)為代價(jià)。房地產(chǎn)股債權(quán)投資企業(yè)如果要追求高經(jīng)濟(jì)收益，就必須面臨和承擔(dān)高風(fēng)險(xiǎn)；與之相反，如果不愿意面對高風(fēng)險(xiǎn)，就只能接受低經(jīng)濟(jì)收益的現(xiàn)實(shí)。如果企業(yè)對風(fēng)險(xiǎn)從識別、評估到控制能夠建立起有效的管理機(jī)制，就能在追求高經(jīng)濟(jì)收益的同時(shí)將所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)降至最低，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的收益最大化。

二、關(guān)于房地產(chǎn)股債權(quán)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析

1.人員素質(zhì)低下的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)股債權(quán)投資活動中需要投資決策人員和相關(guān)管理人員具有宏觀經(jīng)濟(jì)金融、房地產(chǎn)行業(yè)、法律法規(guī)等方面的專業(yè)知識，從事房地產(chǎn)股債權(quán)投資的企業(yè)都是知識密集型企業(yè)，對員工素質(zhì)的要求極高。企業(yè)內(nèi)部員工的素質(zhì)的高低很大程度上決定企業(yè)發(fā)展，如果企業(yè)缺乏專業(yè)的高素質(zhì)人才能對股債權(quán)投資進(jìn)行科學(xué)、有效的管理，那么企業(yè)將很難在經(jīng)濟(jì)市場中得以長遠(yuǎn)、穩(wěn)定的發(fā)展。

2.信息收集的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)股債權(quán)投資企業(yè)在進(jìn)行投資項(xiàng)目選擇時(shí)，需要收集大量的相關(guān)資料，如果所收集的信息不夠及時(shí)、完整準(zhǔn)確、真實(shí)，那么過時(shí)失真的信息將可能導(dǎo)致企業(yè)管理者做出錯(cuò)誤的投資和經(jīng)營決策，進(jìn)而影響到投資項(xiàng)目的正常運(yùn)行，甚至企業(yè)的健康發(fā)展。由此可見，企業(yè)信息的來源渠道必須廣泛，且穩(wěn)定可靠，信息在傳遞的過程中要保持其真實(shí)性、完整性、及時(shí)性、準(zhǔn)確性，以確保信息使用者能夠基于正確信息做經(jīng)營決策，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的投資和管理目標(biāo)。

3.管理風(fēng)險(xiǎn)

管理風(fēng)險(xiǎn)是指是指公司的決策人員和管理人員在經(jīng)營管理中出現(xiàn)失誤而導(dǎo)致公司盈利水平變化，即未來收益下降和成本增加的風(fēng)險(xiǎn)。一般情況下，管理風(fēng)險(xiǎn)受到管理團(tuán)隊(duì)的能力和構(gòu)成、員工沖突、流失和知識管理等因素的影響。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)正處于發(fā)展初期階段，組織結(jié)構(gòu)還不夠完善、科學(xué)、合理，公司治理也不規(guī)范，如果企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)，內(nèi)部治理不能及時(shí)的調(diào)整，適應(yīng)新環(huán)境，將可能由于管理不善導(dǎo)致投資項(xiàng)目的失敗。

4.市場風(fēng)險(xiǎn)

所謂市場風(fēng)險(xiǎn)指的是房地產(chǎn)市場價(jià)格、供求等市場因素的不確定性給企業(yè)發(fā)展帶來的風(fēng)險(xiǎn)。目前，世界經(jīng)濟(jì)剛剛經(jīng)過金融危機(jī)的洗禮，正處在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的階段，這給企業(yè)發(fā)展帶來了良好的契機(jī)，但是，經(jīng)濟(jì)市場環(huán)境也日益變得復(fù)雜給企業(yè)帶來了挑戰(zhàn)。經(jīng)濟(jì)市場環(huán)境的不穩(wěn)定性給房地產(chǎn)股債權(quán)投資企業(yè)的發(fā)展帶來極大的阻力，房地產(chǎn)商品是否受到整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的周期性或階段性波動影響，商品在市場上是否適銷對路，在技術(shù)、質(zhì)量、服務(wù)、銷售渠道和方式等方面有無市場競爭力，都會成為影響房地產(chǎn)股債權(quán)投資安全的重要因素。

5.其他經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)也稱營業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，通常是指由于企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營上的因素，給企業(yè)帶來利潤率或利潤額的不穩(wěn)定。由于房地產(chǎn)股債權(quán)投資企業(yè)的投資標(biāo)的往往都是待建或者未完成銷售的項(xiàng)目，以未來預(yù)期收益作為投資基礎(chǔ)，這樣的被投資項(xiàng)目或企業(yè)的未來的發(fā)展充滿了不可預(yù)測性，如果目標(biāo)公司的經(jīng)營方式、管理模式、宏觀和產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境、財(cái)務(wù)融資，資金周轉(zhuǎn)、法律違約甚至欺詐等方面出現(xiàn)問題，導(dǎo)致了非體系性經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，將會使作為投資者的房地產(chǎn)股債權(quán)投資企業(yè)的預(yù)期收益下降，進(jìn)而使企業(yè)陷入經(jīng)營的低谷。

三、應(yīng)對房地產(chǎn)股債權(quán)投資風(fēng)險(xiǎn)的措施

1.加強(qiáng)專業(yè)人才培養(yǎng)

高素質(zhì)、多元化發(fā)展的人才是企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)長遠(yuǎn)、穩(wěn)定、可持續(xù)健康發(fā)展的重要組成元素之一。因此，企業(yè)應(yīng)該定期進(jìn)行人員培訓(xùn)，完善房地產(chǎn)股債權(quán)投資基金管理人的知識結(jié)構(gòu)，使之有能力為企業(yè)更好的服務(wù)，防范投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，在企業(yè)內(nèi)部選拔部分優(yōu)秀人才實(shí)行崗位輪換，使之充分了解和掌握各部門、各環(huán)節(jié)的工作，為股債權(quán)投資業(yè)務(wù)儲備好后備人才。

2.建立有效的信息溝通體系

企業(yè)要建立健全有效的信息流通體系，以加強(qiáng)各層級之間、各部門之間、員工之間的信息溝通，加快信息的傳遞速度，實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部資源共享，以此達(dá)到企業(yè)的所有者和經(jīng)營者能夠及時(shí)、準(zhǔn)確的掌握企業(yè)現(xiàn)狀，從而作出正確決策的目的。

3.完善內(nèi)部控制體系

從歷史看，風(fēng)險(xiǎn)管理從內(nèi)部控制發(fā)展而來，內(nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)管理的最終目標(biāo)都是實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展。內(nèi)部控制體系的建立與完善對房地產(chǎn)股債權(quán)投資的風(fēng)險(xiǎn)管理有著重要作用，房地產(chǎn)股債權(quán)投資企業(yè)必須按照自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)和發(fā)展規(guī)劃建立起科學(xué)、合理、有效的內(nèi)部控制體系，降低和化解管理風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)股債權(quán)投資企業(yè)需要在內(nèi)部建設(shè)完善的崗位制度與崗位分離制度，以及能夠貫穿企業(yè)所有經(jīng)營管理活動始終的授權(quán)決策機(jī)制、監(jiān)控制度、信息披露制度，與此同時(shí)強(qiáng)化對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控、審計(jì)控制。

4.加強(qiáng)對政策風(fēng)險(xiǎn)的管理

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)常用的融資途徑就是銀行貸款，房地產(chǎn)股債權(quán)投資中往往也會需要銀行貸款的支持。但是，我國境內(nèi)銀行貸款的條件高、利率高，大多數(shù)企業(yè)貸款難、還款難，形成了融資鏈的惡性循環(huán)，尤其是中小企業(yè)，這一情況更為嚴(yán)重。融資難是影響房地產(chǎn)股債權(quán)投資成敗的一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素，所以房地產(chǎn)股債權(quán)投資企業(yè)需密切關(guān)注國家整體信貸環(huán)境的變化，關(guān)注政府對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)劃，跟蹤相關(guān)政策以及法律的變化，了解銀行等金融信貸機(jī)構(gòu)的信貸政策和要求，培育企業(yè)美譽(yù)度，以滿足和適應(yīng)信貸政策的要求，獲取政府和金融機(jī)構(gòu)的融資支持。

5.引入第三方獨(dú)立監(jiān)督考核

邀請第三方參與對投資項(xiàng)目的監(jiān)督與考核可以幫助房地產(chǎn)股債權(quán)投資企業(yè)順利實(shí)施投資活動。企業(yè)可以依據(jù)自身情況，邀請企業(yè)外部的風(fēng)控專家、基金專家、審計(jì)人員等，組成外部審計(jì)或顧問咨詢組，借助其專業(yè)能力和獨(dú)立性，針對企業(yè)的投資行為進(jìn)行合理分析、預(yù)測、監(jiān)控，規(guī)范投資行為，并為企業(yè)及時(shí)、準(zhǔn)確地提供所投資標(biāo)的項(xiàng)目的信息，揭示所投資項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)，給予管理改善建議，以保證項(xiàng)目能夠取得預(yù)想收益。

6.建立激勵制度

建立健全對投資經(jīng)理的激勵制度是完善投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的重要內(nèi)容。投資經(jīng)理的工作熱情、責(zé)任心、投入度和專業(yè)度可以在很大程度上決定房地產(chǎn)股債權(quán)投資的風(fēng)險(xiǎn)管控質(zhì)量，房地產(chǎn)股債權(quán)投資企業(yè)一般可以通過建立兩種激勵機(jī)制來激發(fā)投資經(jīng)理的工作熱情。一是建立健全顯性激勵機(jī)制，即以業(yè)績考核的方式來影響投資經(jīng)理的經(jīng)濟(jì)收入，具體可按照企業(yè)實(shí)現(xiàn)的利潤對其進(jìn)行一定比例的資金獎勵，以激勵投資經(jīng)理努力工作。通過提升項(xiàng)目質(zhì)量，降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，不僅增加了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益流入，也增加了投資經(jīng)理的經(jīng)濟(jì)收益。二是建立健全隱性激勵機(jī)制。這種激勵方法也可稱為“聲譽(yù)約束”。一般來說，如果投資經(jīng)理能夠積極地管理運(yùn)營好投資項(xiàng)目，那么不僅會給其帶來經(jīng)濟(jì)利益，同時(shí)還會增強(qiáng)投資者、行業(yè)人才市場對其的信心；反之，如果由于投資經(jīng)理未盡到職責(zé)而使得股債權(quán)投資的業(yè)績表現(xiàn)下降，就會很少有企業(yè)再選擇其合作，進(jìn)而失業(yè)。

第6篇：房地產(chǎn)投資管理范文

關(guān)鍵字：投資；房地產(chǎn)；工程造價(jià)；綜合管理；問題

Abstract: if the people care about most inventory "hot word" words, so "real estate" it may be said is first selection. As the pillar industry in China, with the industrial real estate project, commercial real estate and commodity house of growing, China's real estate investment project also revealed a trend of increase, however our country's real estate investment company or the construction unit of the project are the investment of construction projects and the construction cost in the comprehensive management did not carry out effective control, and it makes the real estate investment cost integrated management there have been some problems, below I will have my own real estate related to the understanding of the content to talk about my point of view.

Key word: investment; Real estate; Project cost; Comprehensive management; question

中圖分類號：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：

隨著社會經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場競爭的程度也日趨白熱化，那么，該怎樣來求發(fā)展、求生存，就是我們房地產(chǎn)開發(fā)商所面臨的一個(gè)非常重要的問題。想要在房地產(chǎn)行業(yè)立足和發(fā)展，最關(guān)鍵的就是要研究怎樣才能盡可能多的降低自己的工程成本和提高本企業(yè)的工程投資收益。只有有效地加強(qiáng)投資造價(jià)綜合管理，控制好了工程造價(jià)才能最有力的武器。

一、決策階段的工程造價(jià)控制

一般房地產(chǎn)開發(fā)的成本大致包括：前期工程費(fèi)；拆遷安置費(fèi)；土地征用費(fèi)等；另外還有一些其他的必要成本支出。處于房地產(chǎn)開發(fā)首要階段的決策階段，對于它的投資造價(jià)控制主要是通過分析開發(fā)項(xiàng)目和廣泛調(diào)查的手段來對可行的方案進(jìn)行編制和真實(shí)合理的工程造價(jià)投資估算。

（一）編制投資造價(jià)估算

投資造價(jià)估應(yīng)該算是我們房地產(chǎn)在開發(fā)建設(shè)的前期，所需要安排的最重要的工作環(huán)節(jié)之一。它是分析和研究所要開發(fā)項(xiàng)目它的經(jīng)濟(jì)成效的一項(xiàng)重要依據(jù)，同時(shí)也是我們做出重大決策的依據(jù)。我們的設(shè)計(jì)人員應(yīng)當(dāng)從房地產(chǎn)開發(fā)工程的項(xiàng)目內(nèi)容和規(guī)模上真實(shí)、合理地反映出工程內(nèi)容、設(shè)計(jì)意圖，還有在費(fèi)用的構(gòu)成方面也應(yīng)當(dāng)盡可能地合理和齊全，以確保房地產(chǎn)投資的估算質(zhì)量。

（二）編寫關(guān)于可行性的研究報(bào)告

編寫可行性的研究報(bào)告通常是管理者做出相關(guān)決策的主要依據(jù)，那么，做好決策階段可行性的研究報(bào)告是做好房地產(chǎn)市場調(diào)研的關(guān)鍵，只有深入地了解了相關(guān)開發(fā)項(xiàng)目它所特定定位的業(yè)主的需要，才能夠確保我們的項(xiàng)目是符合房地產(chǎn)發(fā)展需要的。此外，還要做好投入和產(chǎn)出的效益研究，主要就從投資造價(jià)的投入和產(chǎn)出兩個(gè)方面著手，來解決在經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目上“合理性”的問題。編寫可行性研究的時(shí)候還需注意它的深度要標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化，要確保它的科學(xué)性和真實(shí)性。

另一個(gè)方面，還要符合該城市的規(guī)劃要求，最大化的滿足它的使用功能，重視建筑物間的距離要求以及功能分區(qū)等等，盡可能做到布置的緊湊性跟合理性，充分地利用當(dāng)?shù)氐牡匦蔚孛玻M量降低一些地皮費(fèi)用。

二、施工階段的造價(jià)管理

在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入正式的實(shí)施階段以后，由于它涉及的面比較廣、工程量較大、受影響的因素較多、市場的供求波動較大、受政策性變化的影響較大、施工的周期較長，還有材料、設(shè)備的價(jià)格等因素的影響。在對它的造價(jià)控制上就有很大的難度，但是越是有難度，就越應(yīng)該引起重視。要想提高建設(shè)的質(zhì)量，就要有效控制施工階段的工程造價(jià)。要想較大地發(fā)揮出投資效益，就需要在工程的施工階段是就加強(qiáng)對工程的監(jiān)督和建設(shè)管理。從而進(jìn)一步加強(qiáng)對整個(gè)工程建設(shè)項(xiàng)目全過程、全方位的造價(jià)控制。

對于一些較大型的項(xiàng)目，或者是有很多分項(xiàng)的工程，可以采用“指定分包”這一方式來進(jìn)行處理。比如，鋁合金的門窗以及所有的門窗工程、空調(diào)安裝的工程、電動扶梯和電梯的安裝工程、發(fā)電機(jī)的安裝工程、環(huán)保工程、內(nèi)外裝修的工程等等都可以由建設(shè)的甲方來直接指定進(jìn)行分包，這樣既能夠節(jié)省大量的施工階段工程造價(jià)，還能夠嚴(yán)格地對工程的進(jìn)度和質(zhì)量進(jìn)行控制。

對于合同的有效管理

在如今的社會現(xiàn)狀下，合同是房地產(chǎn)投資與管理的重要前提以及許多項(xiàng)目實(shí)施的保障，所以開發(fā)商安排的造價(jià)管理員就必須熟悉合同的條款并充分理解。在一方面需要嚴(yán)格地檢查承包商提出的索賠要求，能夠利用合同的條款來及時(shí)地解決在工程造價(jià)方面產(chǎn)生的糾紛，而另一方面還要努力做好合同中規(guī)定自己要做的工作，以減少讓承包商有提出索賠的機(jī)會。

不管是分包合同還是總合同，對于確立何種形式的合同，會極大地影響到施工階段對于造價(jià)的管理。在一般的情況下，合同的形式可以分成單價(jià)合同、總價(jià)合同和成本酬金相加式的合同三種。就實(shí)際情況來看，總價(jià)合同對于發(fā)包方來說最為有利，而成本酬金相加式的合同對承包方最為有利。有的開發(fā)商很喜歡用費(fèi)率招標(biāo)，就是先將管理的費(fèi)用率談好，再去進(jìn)行走過場式的一些列招標(biāo)程序，在這種情況下確立出來的合同形式通常都是成本酬金相加式合同，這導(dǎo)致發(fā)包方必須承擔(dān)更大的風(fēng)險(xiǎn)，而且沒有辦法主動地去控制和管理工程造價(jià)，同時(shí)承包商也就不可能主動、積極地去對成本進(jìn)行控制。所以，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)根據(jù)自己項(xiàng)目實(shí)際的情況來權(quán)衡利弊，以作出最好的合同決策，這將會對確定和控制、管理造價(jià)非常有利。

結(jié)算階段的管理

房地產(chǎn)投資的造價(jià)綜合管理必須貫徹于整個(gè)管理過程，包括最后的結(jié)算階段。要在結(jié)算的時(shí)候認(rèn)真對合同條款進(jìn)行核對，嚴(yán)格把關(guān)，還應(yīng)當(dāng)審查竣工時(shí)的工程內(nèi)容與合同條件里的要求是否符合，工程竣工的驗(yàn)收是否合格等。應(yīng)當(dāng)按照合同所約定的主材價(jià)格、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)算方法、優(yōu)惠條款和計(jì)價(jià)定額等，對已竣工的工程進(jìn)行仔細(xì)的結(jié)算和審核。竣工的結(jié)算時(shí)，工程量應(yīng)該依照竣工圖和設(shè)計(jì)變更單以及現(xiàn)場的簽證等來進(jìn)行相關(guān)核算，同時(shí)還需按照國家統(tǒng)一的規(guī)則來計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程量。結(jié)算綜合單價(jià)時(shí)需按照投標(biāo)單價(jià)和合同所約定的計(jì)價(jià)方法和計(jì)價(jià)原則來確定。各項(xiàng)取費(fèi)也都應(yīng)當(dāng)按照合同的約定和項(xiàng)目的建設(shè)期間跟計(jì)價(jià)定額一起使用的該項(xiàng)目所屬地政府的相關(guān)規(guī)定、政策執(zhí)行。

結(jié)束語

在整個(gè)項(xiàng)目的完成過程中，項(xiàng)目的相關(guān)管理負(fù)責(zé)人一定要進(jìn)行全程參與，否則這一切都將是一紙空談。相關(guān)管理人員需要根據(jù)項(xiàng)目的定位和要求來做出一個(gè)比較詳細(xì)和準(zhǔn)確的預(yù)估，始終堅(jiān)持做限額設(shè)計(jì)，在項(xiàng)目的施工過程當(dāng)中采用動

態(tài)控制，以確保整個(gè)項(xiàng)目定位的檔次，還能夠有利于投資控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。另外還需要意識到在計(jì)算是否能夠達(dá)到成本目標(biāo)的情況下，能夠最大限度地對項(xiàng)目功能水平進(jìn)行提高。要有一個(gè)這樣的基本認(rèn)識：我們做成本控制所想要達(dá)到的目標(biāo)不只是為了能夠節(jié)約工程成本，同時(shí)還在提高相關(guān)項(xiàng)目在完成上的功能水平。

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第7篇：房地產(chǎn)投資管理范文

第一條  為有效利用社會閑散資金，促進(jìn)海南房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，根據(jù)國家有關(guān)政策法令，結(jié)合海南實(shí)際情況，制定本辦法。

第二條  房地產(chǎn)投資券（以下簡稱投資券）是一種投資收益憑證。它是發(fā)行人依照法定程序發(fā)行，持有人憑以獲取特定房地產(chǎn)為標(biāo)的的投資收益的有價(jià)證券。

第三條  發(fā)行人，是指經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)注冊的具有房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營范圍的企業(yè)法人。

第四條  投資人，是指持有房地產(chǎn)投資券的自然人或法人。

第五條  管理人，是指受投資人委托管理標(biāo)的房地產(chǎn)的經(jīng)營、銷售，并向投資人分派投資收益的非銀行金融機(jī)構(gòu)。

第六條  中國人民銀行海南省分行是投資券的主管機(jī)關(guān)。發(fā)行投資券必須經(jīng)中國人民銀行海南省分行批準(zhǔn)。

第七條  本辦法適用于在海南省注冊的具有法人資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行的投資券。

第二章  投資券的發(fā)行

第八條  投資券應(yīng)以海南省內(nèi)的房地產(chǎn)為投資標(biāo)的。

第九條  企業(yè)發(fā)行投資券應(yīng)至少提前一周公布發(fā)行章程或發(fā)行辦法。

第十條  申請發(fā)行投資券的企業(yè)，應(yīng)向主管機(jī)關(guān)報(bào)送下列正式文件：

（一）申請發(fā)行投資券的報(bào)告；

（二）投資券的發(fā)行章程或發(fā)行辦法；

（三）發(fā)行人的主管部門同意發(fā)行投資券的文件；

（四）發(fā)行人、管理人的營業(yè)執(zhí)照副本之復(fù)印件；

（五）標(biāo)的房地產(chǎn)的現(xiàn)狀（期房的建設(shè)計(jì)劃和批準(zhǔn)立項(xiàng)的有關(guān)文件）及效益預(yù)測報(bào)告；

（六）發(fā)行人和管理人上兩個(gè)年度和上一個(gè)季度經(jīng)主管部門或注冊會計(jì)師事務(wù)所簽證的財(cái)務(wù)報(bào)表；

（七）主管機(jī)關(guān)要求提供的其它材料。

第十一條  投資券的票面應(yīng)載明下列內(nèi)容：

（一）發(fā)行人、管理人的名稱，住所；

（二）投資券的票面額；

（三）標(biāo)的房地產(chǎn)的名稱；

（四）期限；

（五）收益支付方式；

（六）投資券發(fā)行日期和編號；

（七）發(fā)行人、管理人的印記和法定代表人的鑒章。

（八）主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)發(fā)行的文號、日期。

第十二條  投資券的票面格式應(yīng)報(bào)經(jīng)主管機(jī)關(guān)認(rèn)可。投資券應(yīng)在主管機(jī)關(guān)指定的印刷廠印刷。

第十三條  發(fā)行人應(yīng)委托人民銀行批準(zhǔn)的、經(jīng)營證券業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)發(fā)行投資券。

發(fā)行投資券的機(jī)構(gòu)，發(fā)行的總面額收取一定比例的手續(xù)費(fèi)。

第十四條  投資券發(fā)行期限最長不超過一個(gè)月，發(fā)行期滿未售出的投資券，管理人必須全部認(rèn)購。

第十五條  投資券可以轉(zhuǎn)讓、抵押和繼承。

第十六條  經(jīng)主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，各金融機(jī)構(gòu)可以辦理投資券的轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)。

第十七條  非金融機(jī)構(gòu)或者公民個(gè)人不得經(jīng)辦投資券的發(fā)行和轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)。

第三章  投資券的管理

第十八條  以現(xiàn)房為投資標(biāo)的發(fā)行的投資券，發(fā)行人必須將標(biāo)的房產(chǎn)移交給管理人，由管理人負(fù)責(zé)管理該房產(chǎn)的出售。

第十九條  以期房為投資標(biāo)的發(fā)行的投資券，所籌資金由管理人監(jiān)管，根據(jù)施工需要分期撥付發(fā)行人，由發(fā)行人組織實(shí)施。

第二十條  投資標(biāo)的為現(xiàn)房者，發(fā)行總額不得大于標(biāo)的房地產(chǎn)的市值。

第二十一條  投資標(biāo)的為期房者，發(fā)行總額應(yīng)以匡算的投資總額為限。

第二十二條  投資標(biāo)的為期房者，發(fā)行總額一經(jīng)批準(zhǔn)，不得增發(fā)新的投資券，建設(shè)過程中所缺資金通過借款解決。

第二十三條  管理人負(fù)責(zé)在投資券規(guī)定的期限內(nèi)租賃，銷售標(biāo)的房地產(chǎn)，并一次性收取不超過增值收入5％的管理費(fèi)。

第二十四條  管理人須認(rèn)購不低于發(fā)行總額15％的投資券，期滿前所有投資券余額不得低于上述比例。

第二十五條  投資人到期按投資份額獲取投資收益。

第二十六條  投資人所得的投資券收益，按國家規(guī)定納稅。

第二十七條  投資人一經(jīng)購買投資券，即視為對發(fā)行章程的認(rèn)可。

第四章  法  律  責(zé)  任

第二十八條  投資券的發(fā)行人須是經(jīng)營業(yè)績良好，沒有違法紀(jì)錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

第二十九條  由于發(fā)行人的行為導(dǎo)致標(biāo)的房地產(chǎn)不能按期銷售或其它使投資人遭受損失的責(zé)任，向投資人歸還本金并支付不低于同期限存款利率的利息。

第三十條  由于不可抗力或房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致標(biāo)的房地產(chǎn)的投資損失，由投資人承擔(dān)。

第三十一條  投資券期滿時(shí)，因市場因素致使標(biāo)的房地產(chǎn)銷售困難，可向主管機(jī)關(guān)申請延期清盤。

第三十二條  標(biāo)的房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)必須由管理人設(shè)立專戶進(jìn)行管理，每半年公布一次經(jīng)注冊會計(jì)師事務(wù)所簽證的財(cái)務(wù)報(bào)表。

第三十三條  發(fā)行人和管理人之間不得有損害投資人利益的私下交易或舞弊行為。

第三十四條  主管機(jī)關(guān)有權(quán)對違反本辦法第六條、第十二條規(guī)定發(fā)行投資券的企業(yè)，給予以下處罰：

（一）責(zé)令其停止違法活動，退還所籌資金；

（二）凍結(jié)發(fā)行投資券所籌資金；

（三）通知其開戶金融機(jī)構(gòu)停止對其貸款；

（四）處以違法活動所涉及金額10％以下的罰款。

以上處罰，可以并處。

第三十五條  主管機(jī)關(guān)有權(quán)對違反本辦法第十六條、第十七條規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)，非金融機(jī)構(gòu)公民個(gè)人，給予以下處罰：

（一）責(zé)令其停止違法經(jīng)營；

（二）沒收非法所得；

（三）處以違法活動所涉及金額10％以下的罰款。

以上處罰，可以并處。

第三十六條  主管機(jī)關(guān)有權(quán)對違反本辦法第二十四條的機(jī)構(gòu)給予以下處罰：

（一）責(zé)令其限期補(bǔ)足所差金額；

（二）警告；

（三）停業(yè)整頓；

（四）取消證券從業(yè)資格。

以上處罰，可以并處。

第三十七條  主管機(jī)關(guān)有權(quán)對違反本辦法第三十二條的機(jī)構(gòu)給予以下處罰：

（一）警告；

（二）停業(yè)整頓；

（三）取消證券從業(yè)資格。

第三十八條  主管機(jī)關(guān)有權(quán)對違反本辦法第三十三條的房地產(chǎn)企業(yè)，金融機(jī)構(gòu)給予以下處罰：

（一）沒收違法收入；

（二）處以違法收入2？3倍的罰款；

（三）停業(yè)整頓，直至取消證券從業(yè)資格；

（四）對直接責(zé)任人員追究法律責(zé)任。

以上處罰，可以并處。

第三十九條  對受到本辦法第三十四條，第三十五條，第三十六條，第三十七條，第三十八條規(guī)定處罰的單位的有關(guān)責(zé)任人員，追究其行政責(zé)任和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

第五章  附  則

第8篇：房地產(chǎn)投資管理范文

摘要：隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，企業(yè)持有的房地產(chǎn)除了滿足自身使用外，也用于賺取租金等獲取增值收益活動。為了規(guī)范和管理好此類業(yè)務(wù)，會計(jì)準(zhǔn)則將投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)中分離出來，而投資性房地產(chǎn)的盈余管理更值得我們研究。本文首先對投資性房地產(chǎn)的盈余管理空間進(jìn)行闡述，說明企業(yè)實(shí)施盈余管理需注意的問題，最后解讀內(nèi)部審計(jì)對投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的盈余管理。

關(guān)鍵詞 ：投資性房地產(chǎn)；盈余管理；審計(jì)

一、投資性房地產(chǎn)的盈余管理空間

1.利用政策的可選擇性進(jìn)行盈余管理

會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)既可選擇公允價(jià)值也可選擇歷史成本進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。雖然我國的房價(jià)在近期有所回落，但仍然處在一個(gè)較高的水平線，公允價(jià)值遠(yuǎn)大于歷史成本，如果企業(yè)選擇公允價(jià)值來對以前取得的房產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，企業(yè)的資產(chǎn)便會增加同時(shí)資產(chǎn)負(fù)債率降低。公允價(jià)值實(shí)際上并不能改變企業(yè)的真實(shí)價(jià)值，它只是將企業(yè)的隱性價(jià)值顯現(xiàn)出來，這種方式降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較低，在一定程度上增強(qiáng)了企業(yè)的融資能力。此外，這種模式無需計(jì)提折舊或攤銷，直接以公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，差額計(jì)入損益。在公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的情況下，可以增加企業(yè)的報(bào)表利潤。

2.將投資性房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)相互轉(zhuǎn)換進(jìn)行盈余管理會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，閑置建筑物只能當(dāng)做固定資產(chǎn)，采用成本計(jì)量模式核算，而不能作為投資性房地產(chǎn)來做核算處理。固定資產(chǎn)較多的企業(yè)會因過高的折舊和攤銷削減利潤，企業(yè)可能會出現(xiàn)在地產(chǎn)市場價(jià)格上漲時(shí)與關(guān)聯(lián)方簽訂租賃合同，將建筑物的狀態(tài)由閑置轉(zhuǎn)為租賃的現(xiàn)象，這樣便可將其轉(zhuǎn)換成投資性房地產(chǎn)并使用公允價(jià)值計(jì)量，達(dá)到降低企業(yè)的成本、提高企業(yè)利潤的目的。

3.規(guī)避資產(chǎn)減值不得轉(zhuǎn)回的規(guī)定進(jìn)項(xiàng)盈余管理

會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)資產(chǎn)減值損失一經(jīng)計(jì)提在以后期間不可轉(zhuǎn)回，這個(gè)規(guī)定使企業(yè)不能利用資產(chǎn)減值調(diào)節(jié)利潤，但企業(yè)卻可以改變資產(chǎn)用途來規(guī)避此規(guī)定。例如：企業(yè)將自用的資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎獾馁Y產(chǎn)，即使該資產(chǎn)已經(jīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備金，但因用途發(fā)生改變，按準(zhǔn)則規(guī)定應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)核算，其賬面價(jià)值和公允價(jià)值的差額可在原計(jì)提減值準(zhǔn)備的范圍內(nèi)計(jì)入損益。同樣的道理，當(dāng)資產(chǎn)用途再次變化時(shí)，投資性房地產(chǎn)也可轉(zhuǎn)變?yōu)楣潭ㄙY產(chǎn)以此達(dá)到調(diào)節(jié)盈余的目的。

4.利用公允價(jià)值計(jì)量差異調(diào)整損益進(jìn)行盈余管理

會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)取得公允價(jià)值依賴于最近市場發(fā)生的交易價(jià)格、活躍市場的報(bào)價(jià)及未來凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值，以上信息均無法獲取則需采用估值技術(shù)。估值技術(shù)受主觀判斷影響很大，且會隨著內(nèi)外部環(huán)境的變化而變化，這就會出現(xiàn)相同的房地產(chǎn)因不同環(huán)境因素的影響而在價(jià)格上有很大差異，企業(yè)則可利用價(jià)格上存在的彈性來進(jìn)行盈余管理。

二、投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)盈余管理的實(shí)際案例

例：某百貨公司在當(dāng)?shù)赝坏囟问召徚薃、B 兩處辦公用房，這兩處辦公用房的單價(jià)相差竟達(dá)到了每平方米2000元。單價(jià)差距巨大的原因?yàn)椋篈處房產(chǎn)使用的是協(xié)商價(jià)格，而B處房產(chǎn)使用的則是評估價(jià)格，因?yàn)閮烧叨际巧唐返膶?shí)際交換價(jià)格，所以也都符合公允價(jià)值的定義。由此可以看出公允價(jià)值在操作上的彈性空間，百貨公司收購的A房產(chǎn)面積為28000平方米，按每平方米相差2000元計(jì)算的話，對公司利潤的影響就可以達(dá)到5600萬元。

三、內(nèi)部審計(jì)對投資性房地產(chǎn)的盈余管理

（一）內(nèi)部審計(jì)在投資性房地產(chǎn)盈余管理中的現(xiàn)狀1.會計(jì)準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和計(jì)量作了明確的規(guī)定，同時(shí)規(guī)定了兩種計(jì)量模式，即“成本模式”和“公允價(jià)值模式”。而內(nèi)部審計(jì)準(zhǔn)則中缺乏相關(guān)操作細(xì)則。

2.會計(jì)準(zhǔn)則在劃分投資性房地產(chǎn)標(biāo)志和原則上的規(guī)定不夠明晰，如未明確計(jì)劃長期持有或計(jì)劃短期持有是否為劃分或確認(rèn)投資性房地產(chǎn)的標(biāo)志或條件，內(nèi)部審計(jì)檢查企業(yè)投資性房地產(chǎn)確認(rèn)是否準(zhǔn)確、合理缺乏明確的判斷標(biāo)準(zhǔn)。

投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換等，其減值準(zhǔn)備和累計(jì)折舊的計(jì)提會計(jì)處理方式存在差異。實(shí)際工作中內(nèi)部審計(jì)對投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的轉(zhuǎn)換關(guān)注度不高，甚至忽略這些內(nèi)容，職業(yè)謹(jǐn)慎不夠。

3.投資性房地產(chǎn)一般為建筑物、土地使用權(quán)，對投資性房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行準(zhǔn)確的界定，內(nèi)部審計(jì)人員必須具備必要的工程造價(jià)、土地評估等方面的專業(yè)知識，但內(nèi)部審計(jì)人員一般由會計(jì)、審計(jì)專業(yè)人員組成，缺乏土地、建筑及工程方面的專業(yè)知識。

4.會計(jì)準(zhǔn)則在投資性房地產(chǎn)中引入了公允價(jià)值的計(jì)價(jià)方式，在公允價(jià)值的確定、公允價(jià)值變動損益的確定、計(jì)量模式轉(zhuǎn)換時(shí)都是以公允價(jià)值為基礎(chǔ)的。投資性房地產(chǎn)價(jià)值較大和期間內(nèi)變動較頻繁的單位，為了追求盈余空間，一般通過聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，而我國評估業(yè)務(wù)起步較晚，評估機(jī)構(gòu)質(zhì)量良莠不齊，評估價(jià)值的合理性，內(nèi)部審計(jì)人員缺乏專業(yè)判斷，形成了審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）內(nèi)部審計(jì)在投資性房地產(chǎn)盈余管理中的應(yīng)對策略

1.提高內(nèi)部審計(jì)人員素質(zhì)。投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值會計(jì)核算體系下，企業(yè)的盈虧既包括真實(shí)收益及虧損，也包括尚未變現(xiàn)的預(yù)估收益及虧損，凈資產(chǎn)也包含著尚未實(shí)現(xiàn)的預(yù)期增值。合理判斷投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的公允性，首先必須提高內(nèi)部審計(jì)人員素質(zhì)。在審計(jì)工作態(tài)度上要做到客觀、獨(dú)立、公正；在工作能力上要加強(qiáng)學(xué)習(xí)，不斷提升專業(yè)能力，增強(qiáng)學(xué)習(xí)知識的多樣性；在工作方法上要敢于創(chuàng)新，面對新的、復(fù)雜的審計(jì)環(huán)境要使用有別于過去的審計(jì)方法，對審計(jì)循環(huán)的劃分以及審計(jì)證據(jù)獲取應(yīng)當(dāng)不同于過去的審計(jì)模式，提高內(nèi)部審計(jì)人員對投資性房地產(chǎn)盈余管理的水平。

2.制定明確的內(nèi)部審計(jì)目標(biāo)。制定投資性房地產(chǎn)審計(jì)計(jì)劃，明確審計(jì)應(yīng)達(dá)到的目標(biāo)，具體包括：確定投資性房地產(chǎn)的增減的記錄是否完整；確定投資性房地產(chǎn)的計(jì)價(jià)方法是否恰當(dāng)；確定采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值的確定是否合理；確定投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊和投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備的期末余額是否正確等，通過明確審計(jì)的目的和要求，提高投資性房地產(chǎn)盈余管理質(zhì)量。

3.采用有針對性的審計(jì)程序。在投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值審計(jì)中，審計(jì)人員要注重通過信息的收集來檢查公允價(jià)值的取得和公允價(jià)格的準(zhǔn)確性，避免利用公允價(jià)值粉飾報(bào)表及利潤造假的現(xiàn)象。檢查是否將所有投資性房地產(chǎn)都按一種模式計(jì)量，防止出現(xiàn)部分投資性房地產(chǎn)以成本模式計(jì)量，部分投資性房地產(chǎn)以公允價(jià)值模式計(jì)量的情形出現(xiàn)。檢查公允價(jià)值模式核算的投資性房地產(chǎn)，將自用資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)關(guān)注是否將公允價(jià)值大于和小于賬面價(jià)值的部分，分別計(jì)入資本公積和公允價(jià)值變動損益，在資產(chǎn)負(fù)債表日，是否將賬面價(jià)值調(diào)整為公允價(jià)值，其差額是否計(jì)入當(dāng)期損益等。

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第9篇：房地產(chǎn)投資管理范文

關(guān)鍵詞:地方國有投資產(chǎn)公司 預(yù)算管理 生產(chǎn)與成本對接

地方國有投資產(chǎn)公司的預(yù)算管理，以寧波市國有投資產(chǎn)公司為例，以寧波市的實(shí)際情況出發(fā)，來論述地方國有投資產(chǎn)公司的預(yù)算管理所采取的一系列措施。2008年，寧波市委市政府為認(rèn)真貫徹落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于試行國有資本經(jīng)營預(yù)算的意見》（國發(fā)〔2007〕26號）、《浙江省人民政府關(guān)于試行國有資本經(jīng)營預(yù)算的意見》（浙政發(fā)〔2008〕25號），并推出了《市屬國有企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理暫行辦法》。經(jīng)過幾年的實(shí)行，寧波的國有投資公司在國有資本運(yùn)營和財(cái)務(wù)預(yù)算上積累了一定的經(jīng)驗(yàn)，但還存在不足，本文就寧波市國有資本預(yù)算管理提出了詳細(xì)意見。

一、地方國有投資公司加強(qiáng)預(yù)算管理的意義

(一)企業(yè)開展全面預(yù)算管理是國資委依法履行國有資產(chǎn)出資人職責(zé)，建立國有資本經(jīng)營預(yù)算體系，確保國有資產(chǎn)出資人取得資產(chǎn)收益的重要措施

作為行使政府出資人職責(zé)的國有資產(chǎn)管理部門（地方國有投資公司）對國家出資興辦的國有企業(yè)進(jìn)行管理，并不是具體體現(xiàn)在參與企業(yè)經(jīng)營上，而是體現(xiàn)在對國有企業(yè)的國有資本收益收繳上。要強(qiáng)調(diào)客觀，就要找出各種理由拒絕上交。實(shí)施預(yù)算管理，就是要保證讓出資人了解和掌握所投資企業(yè)的經(jīng)營和財(cái)務(wù)狀況，保證收益的收繳;讓企業(yè)建立起“誰出資，誰受益”的觀念，履行向出資人上繳收益的法律職責(zé)，自覺接受出資人的管理。

(二)實(shí)行預(yù)算管理

不僅能提高企業(yè)內(nèi)部的管理水平，還能加強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部控制機(jī)制，利用預(yù)算管理把企業(yè)在生產(chǎn)過程中所可能遇到的問題盡量控制在約定的范圍內(nèi)，如有超出預(yù)算的狀況發(fā)生，把具體詳細(xì)情況提交申報(bào)給集團(tuán)預(yù)算部門，依據(jù)情況重要程度經(jīng)審核后，再提交給公司領(lǐng)導(dǎo)或國資委有關(guān)部門審批方可執(zhí)行。由此可見，預(yù)算管理不僅能使企業(yè)加強(qiáng)在資金管理方面的約束能力，還能有利于企業(yè)創(chuàng)利能力和自我發(fā)展能力的增強(qiáng)。

二、地方國有投資公司預(yù)算管理存在的問題

(一)對預(yù)算的管理認(rèn)識不足

現(xiàn)在地方一些國有公司，對于公司內(nèi)部財(cái)務(wù)預(yù)算管理的認(rèn)識不充分，重視程度不到位，導(dǎo)致一些預(yù)算管理難以實(shí)施。有些企業(yè)認(rèn)為全面預(yù)算僅僅是財(cái)務(wù)人員的事情，沒有充分的認(rèn)識到實(shí)現(xiàn)預(yù)算管理問題對于提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、提升企業(yè)來講的重要性。企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)管理層對于預(yù)算管理的理解過于狹隘，沒有充分認(rèn)識到全面預(yù)算管理作為一種企業(yè)的重要的管理模式，應(yīng)該包括很多事項(xiàng)以及給予特別的人員進(jìn)行定期和不定期的監(jiān)督。預(yù)算是企業(yè)的重要管理模式，應(yīng)該包括基本的業(yè)務(wù)預(yù)算、投資預(yù)算、財(cái)務(wù)的預(yù)算和資金預(yù)算等等內(nèi)容，而且這些內(nèi)容之間應(yīng)該是相互聯(lián)系和共為一體的。

(二)預(yù)算編制方法不科學(xué)

預(yù)算編制方法是集團(tuán)企業(yè)實(shí)施預(yù)算管理的起點(diǎn)，也是預(yù)算管理的關(guān)健環(huán)節(jié)。集團(tuán)企業(yè)采用什么方法編制預(yù)算，對預(yù)算目標(biāo)實(shí)現(xiàn)有著至關(guān)重要的影響。目前地方國有投資企業(yè)的預(yù)算編制方法，主要是采用了“水平法”，即在上年的基礎(chǔ)上進(jìn)行直接增加或減少，強(qiáng)調(diào)了歷史成本因素，但往往沒有對上年數(shù)據(jù)的成因進(jìn)行分析，直接做增減，從而造成了預(yù)算的依據(jù)不合理，增減幅主觀性較強(qiáng)，降低了預(yù)算管理的科學(xué)性，不利于企業(yè)提高效率。

(三)預(yù)算的控制不夠精準(zhǔn)仔細(xì)

在預(yù)算上，涉及到一些精確的數(shù)字和數(shù)據(jù)，不能夠很好的進(jìn)行計(jì)算和控制，而且一些地方國有投資產(chǎn)公司在編制預(yù)算時(shí)，總是根據(jù)上級企業(yè)下達(dá)的目標(biāo)來確定預(yù)算，往往注重收入、利潤指標(biāo)，而沒有全方位的去預(yù)算各個(gè)部門各個(gè)細(xì)節(jié)性但是卻很關(guān)鍵的問題，從而忽略了很多重要的細(xì)節(jié)問題。要控制企業(yè)的整體運(yùn)營情況僅僅依靠對單一的指標(biāo)計(jì)算和控制是不夠的，而是應(yīng)該將預(yù)算的控制深入到每個(gè)系統(tǒng)和環(huán)節(jié)當(dāng)中去，通過業(yè)務(wù)流、資金流、信息流、人力資源流四個(gè)方面全方位的控制，才使預(yù)算控制更加完善。做到這些不僅僅是財(cái)務(wù)人員的工作和責(zé)任，公司的每一位員工都要從細(xì)節(jié)做起，這樣才能切實(shí)地找到成本所發(fā)生的驅(qū)動的因素和控制點(diǎn)，從而提高預(yù)算控制的精細(xì)程度。

(四)預(yù)算考評檢查缺乏動態(tài)性

目前，地方國有投資產(chǎn)公司的預(yù)算考評的指標(biāo)主要采取一些靜態(tài)的指標(biāo)，主要包括公司總產(chǎn)量、產(chǎn)品成本和公司利潤、費(fèi)用等等。這些都是一些靜態(tài)的、結(jié)果的數(shù)據(jù)和指標(biāo)，主要是用于預(yù)算執(zhí)行的事后的評估評定，與在公司產(chǎn)品生產(chǎn)過程中的實(shí)物（業(yè)務(wù)）量指標(biāo)、或者在經(jīng)營過程中的關(guān)健節(jié)點(diǎn)指標(biāo)沒有直接的聯(lián)系，不能體現(xiàn)出動態(tài)評估的過程方面的控制作用。

(五)預(yù)算考評制度不健全，缺少有效的激勵機(jī)制

在企業(yè)中預(yù)算管理普遍存在重編制、輕執(zhí)行的現(xiàn)象，很多企業(yè)甚至尚未建立預(yù)算管理制度，更缺乏預(yù)算的監(jiān)督機(jī)制。上級管理部門在年終考核預(yù)算責(zé)任單位時(shí)，一方面對未完成預(yù)算的單位過多強(qiáng)調(diào)客觀因素，而考核方者常常有濃重的個(gè)人感情去評價(jià)評價(jià)，使考核成績作流于形式。另一方面對預(yù)算工作富有成效的單位卻很少獎勵，獎懲機(jī)制如同虛設(shè)。

三、地方國有投資產(chǎn)公司預(yù)算管理存在的問題對策

(一)建立完整的資本預(yù)算管理程序，降低投資風(fēng)險(xiǎn)

資本預(yù)算管理就是進(jìn)行投資決策過程的管理，投資決策將決定公司未來的發(fā)展。具體地說，資本預(yù)算管理是企業(yè)生產(chǎn)設(shè)備、房屋建筑及其他設(shè)備擴(kuò)建、改良、更新、重置的投資管理計(jì)劃管理，目的是預(yù)算未來一段時(shí)間內(nèi)在設(shè)備和財(cái)產(chǎn)方面的資本支出，確定支出限額，并作財(cái)務(wù)預(yù)算的投資支出，決定現(xiàn)金需量，并須經(jīng)企業(yè)最高管理當(dāng)局審批。

(二)建立系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫

一個(gè)企業(yè)要想管理方面做到位，一個(gè)好的系統(tǒng)是不可缺少的。地方國有投資產(chǎn)公司對于靜態(tài)動態(tài)問題的處理，可以通過網(wǎng)絡(luò)化形式進(jìn)行，在公司進(jìn)行系統(tǒng)方面的整理，這樣便于企業(yè)管理人員定期查看相關(guān)數(shù)據(jù)，針對數(shù)據(jù)進(jìn)行不同方面的處理，對于用戶需求比較高的方面加大這方面的研究力度，針對用戶需求不高的逐漸規(guī)模減小，針對市場的形勢來不斷進(jìn)行調(diào)節(jié)，這樣也便于數(shù)據(jù)的定期接受上級的監(jiān)督和檢查工作。

(三)改進(jìn)預(yù)算方法

各級預(yù)算管理部門的預(yù)算執(zhí)行單位和人員應(yīng)該統(tǒng)一認(rèn)識，將預(yù)算不僅僅看作是控制支出的工具，更是應(yīng)該看成優(yōu)化企業(yè)的資源配置和提高生產(chǎn)效率以及經(jīng)濟(jì)效益的重要的途徑。而且，不同的行業(yè)有不同的特性，改進(jìn)現(xiàn)行的預(yù)算辦法，不變的核心是加強(qiáng)成本的投入與實(shí)物工作量指標(biāo)關(guān)聯(lián)性的研究問題。此外，也要將經(jīng)濟(jì)和技術(shù)相結(jié)合開來，利用工程的技術(shù)方法形成企業(yè)的生產(chǎn)各各環(huán)節(jié)的成本的消耗定額，來作為預(yù)算編制的最基礎(chǔ)，來使工程技術(shù)人員盡快熟悉成本的形成過程以及原因，在預(yù)算管理工作的編制和執(zhí)行中發(fā)揮更大的作用，來實(shí)現(xiàn)預(yù)算的科學(xué)以及精細(xì)化。

本文以寧波市的現(xiàn)狀為例，闡述了地方國有投資產(chǎn)公司的預(yù)算管理方面的一些政府下發(fā)的文件措施，針對寧波市地方國有企業(yè)的預(yù)算方面存在的諸多問題加以整理，概括為五點(diǎn)，即對預(yù)算的管理認(rèn)識不夠、預(yù)算的控制不夠精準(zhǔn)仔細(xì)、預(yù)算考評檢查缺乏動態(tài)以及預(yù)算考評制度不健全，缺少有效的激勵機(jī)制。針對這些問題，筆者提出了解決的方案，包括建立完整的資本預(yù)算程序，降低投資風(fēng)險(xiǎn)、建立系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫和改進(jìn)預(yù)算方法。這些對策能夠幫助那些預(yù)算管理出現(xiàn)問題的國有投資產(chǎn)公司解決管理過程中的問題，使得國有資產(chǎn)能夠得到合理的利用，防止國有資產(chǎn)的大量流失。

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