社區商業發展趨勢精選(九篇)
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第1篇：社區商業發展趨勢范文
關鍵詞：商業展覽設計；趨勢；材料；文化；人性化；多媒體
商業展覽設計，存在于我們社會生活的多個方面，是人與社會溝通的紐帶，是一個富含多種知識技能，涉及廣泛領域并隨著時代的進步而不斷豐富的課題。商業展覽設計目的并不是僅僅起到展示作用，而是通過設計師對空間進行有目的、有計劃、符合邏輯地的設計，將所要表達的信息展現給觀眾，最終起到為大眾提供銷售空間、展示商品及其功能，促進消費和引領消費及生活方式的作用。
信息時代的商業展覽設計，較之其它行業的設計更具有設計性和前衛性。它的目的簡單明了，即銷售。這個概念，不單指物品本身的銷售關系，也可以指推廣商家的某種觀念，可以是產品，也可以是品牌的整體策劃與推廣。商業展覽設計主要是通過展覽來吸引參觀者并促使其采取購買行動。而品牌等一系列商業訊息在展覽設計中以宣傳為目的，是傳達企業形象的有效途徑。當今社會和科技迅猛發展，給人們的意識形態帶來前所未有的沖擊。作為現代社會推動力之一的商業展覽設計，在反應時代特征和變化的同時，自身也有著一定的發展趨勢。
一、材料方面
無論是展品或輔助媒材，要把它制作出來，就離不開對材料的加工，而材料本身有不同的特征，對材料性能的認識，對展覽設計起到重要的作用。
展覽空間，特別是商業展覽空間，其特點是搭建速度快，展出時間短，它的目的是要在最短的時間內有效傳遞特定的信息，有很強的商業性。這就要求設計師要從資源入手，避免造成不必要的浪費，用設計手段將信息迅速傳遞，形成整體交流互動的空間。在展覽設計中應不斷運用新材料，以取得更加理想的視覺效果。需要注意的是這些新材料是否生態、環保，例如材料的來源是否對生態環境產生影響；使用過程是否需要消耗大量人力物力財力；能否回收再利用等。
展覽設計師應該打破固有材料的束縛，對材料多做一些大膽的嘗試，可以賦予舊的展覽材料以新功能，也可以選擇合適的新材料，還可以將材料進行加工，從而尋求其它使用空間。對于材料可能是存在已久的，也可能是剛被發現的，在特定的環境下賦予它特定的功能，完成其使用價值。
二、文化因素的注入
商業展覽活動是商品的展示又是企業文化的載體。文化是屬于社會全體成員意識形態的范疇。如今的商業展覽會已完全融入到人們社會生活的發展當中，強烈的滲透著企業文化和產業文化的內涵，成為社會經濟發展的重要組成部分。同時，我們也注意到，我國有一些大型的展覽項目，在其變化過程中也正經歷著從單純的展覽展示、交易，向綜合性的文化交流活動的方向發展。
與過去相比，現在的展覽活動已經不再是傳統的空間展覽和商品陳列設計了，與以往單一的空間表現和視覺傳達手段相比，現在的商業展覽設計更多的關注的是企業自身形象的塑造和宣傳，以及企業理念的傳達，而且要更充分地展現企業的文化內涵，并通過更形象的視覺語言要素將其簡單明了的表達出來，使人們在愉悅的觀賞過程中了解、認同、并且幫助宣傳這種文化理念和良好的企業形象。
現代商業展覽設計的目標是體現企業鮮明的特點和豐富的文化內涵。如今，企業理念，逐漸成為行業與行業之間衡量的標準。不受時間與空間的限制，企業理念以極快的速度在社會上廣為傳播。商業展覽為消費者帶來了對企業內涵更深層次的了解和體驗，打動了消費者，也肯定了他們對企業理念及其精神的認可。塑造企業形象的過程其實就是一個充分展示企業文化理念的過程，商業展覽設計不斷的發展與進步，更好的為企業進行宣傳，企業精神逐漸深入人心。好的企業文化引領著社會生活的發展，展示著人們對現代生活新的價值觀念，也改變著人們的生活態度與生活方式。借助文化內涵推廣企業理念和商品的展覽，對人們生活的影響不言而喻，它們展現現代的科學技術，同時推廣企業品牌形象，實現文化與經濟同步發展的理念。
三、人性化理念方面
展覽設計所要達到的效果，不僅僅只是看上去有視覺美感，更重要的是考慮對參觀者心理及生理上的影響。現代社會，商業環境更加復雜，參觀者也越來越講究展覽設計的個性化，但是“人”是基本的，展覽空間的設計，最關鍵的是由人在空間中獲取信息、傳遞信息，完成人與人、人與物的交流。商業展覽空間所涉及的范圍是廣泛的。設計師必須對一定的人和人群進行分析，從而設計出令人身心舒適的環境，用美的、功能性的而且是符合人性化的設計語言來創造現代商業展示空間。
四、視覺表現方面
隨著社會的進步，科學技術和設計手段的不斷發展，展覽設計發生了很大的變化，設計師利用現代的媒體手段對展覽空間進行系統的規劃、創意、及實施，使現代展覽設計呈現出與以往不同的設計風格，逐漸發展為一種動態的、交互的展示空間。使觀眾不但可以從多角度了解展品，還可以對展品進行操作，讓觀眾更加全面的熟悉產品的使用功能和特性。這種多媒體互動技術的展覽設計，是隨著計算機技術的發展而不斷豐富的。近年來，虛擬現實技術的興起，使現代商業展覽又有了新的設計手法。
視覺和感受的表現技術使商業展覽設計不再只是傳統的、平面的、單一的表現形式，而是多角度的、動態的，同時是立體的、時空的。多媒體技術的應用，創造了許多新的展示視覺傳達手段和表現方式，展覽效果更加真實、生動，視覺和身體感受更強烈，更好地傳遞了所要展示的信息。同時隨著虛擬現實技術在展覽領域的應用，一些展會把參觀者單純的身體接觸體驗提升到虛擬現實的體驗，使設計有更廣闊的創意范圍，有更多的創作思路。
在商業展覽環境中，多媒體技術與虛擬技術的應用，不僅可以還原現實場景而且還可以把虛擬的場景直觀、真實的呈現出來，同時它還可以創造出一種帶有感情的審美空間。這一切無疑都加強了展示信息的傳播以及觀眾對展覽信息的了解和感受。但是也有些商業展覽，為了強調展示的視覺效果在設計上過于追求個性。忽略了與展示內容和整體空間環境的協調，例如追求空間環境的形式感，造成整體空間奇怪和繁瑣；色彩運用一味強調其視覺沖擊力，而忽略了與整體環境的協調，使展覽會不能準確有效地傳達信息，達不到預期的效果，更不能給觀眾一個安全、舒適、休閑輕松的展示環境，在消耗大量人力物力的同時也不能達到展示效果。
信息的多元化發展為商業展覽設計提供了多種表現手法。當今的展覽設計已成為涵蓋平面設計、室內設計、產品設計、建筑設計等多種設計方向的一門獨立綜合的設計學科。展覽設計的綜合使得設計手段更加多樣，設計理念更加豐富。此外，設計手法的新穎不僅很好的實現了空間與展品的有效組合，豐富了空間內容，突出了視覺效果，同時還有效地傳達了信息。這充分說明了展覽設計所具有的吸納新媒體、新技術的特點，也說明了現代社會與展覽設計之間的密切關系。現代展覽設計將更多的關注和運用現代技術的最新研究成果，真正做到成為現代社會發展必不可少的一部分。
第2篇：社區商業發展趨勢范文
一、貫徹實施標準，推進各類社區商業建設
上海市地方標準《社區商業設置規范》已經頒布實施，該標準對社區商業的設置、分級、功能定位和業態組合作出了明確的規定，各區縣經委要結合區域的城市建設、居住區的開發、實施商業發展規劃，加強對社區商業的布局，推進社區商業中心、居住區商業和街坊商業等各類社區商業的建設。對人口密集度較高的中心城區，要重點規劃建設社區商業中心，提升社區商業規模和能級；對商業設施相對薄弱的郊區和部分新建住宅區，要堅持社區商業規劃建設先行，增強社區商業的輻射面；對老城廂的社區商業，要根據標準有計劃地實施結構調整和改造，從總體上完善全市社區商業的分布，提高社區商業的水平。
二、積極培育完善，提升示范社區商業水平
為促進社區商業發展，總結推廣社區商業發展的經驗，發揮示范帶動作用，市經委將繼續開展示范社區商業命名工作。各區縣經委要加強對區域內示范社區商業的培育和跟蹤，認真做好項目的推薦和上報工作。對已經命名的社區商業示范社區，各區縣經委要在實施規劃、完善經營服務功能、調整業態結構、改善服務方式等方面加強指導和推進。一是滿足居民基本生活需求。以標準化菜市場建設和改造為突破口，完善一批社區購物、生活服務業的設置，通過政策扶持，基本實現大眾化餐飲、理發沐浴、維修、洗染、家政服務、物資回收等生活服務需求在社區內得到滿足。二是發展社區便捷服務。以實施“便利消費進社區，便民服務進家庭”雙進工程為目標，鼓勵大型商貿企業和社區服務企業運用信息化網絡技術，開展網上購物、電話購物和送貨上門。充分利用和整合社區現有的各類服務平臺、服務熱線，為居民開展社區生活服務業。三是完善社區經營服務功能。在消費水平較高的社區和社區商業中心，要在滿足居民基本生活需求的基礎上，進一步完善經營服務功能，培育社區骨干企業，形成社區商業布局較合理、社區服務功能較齊全的綜合服務體系。四是加強社區商業規劃實施。部分示范社區商業尚處于規劃建設階段，社區商業的形態和功能離標準還有差距，有關區經委要指導督促項目實施單位加強社區商業規劃的實施。
第3篇：社區商業發展趨勢范文
【關鍵詞】大型商業建筑；設計感悟；發展趨勢
前言
城市大型商業建筑的建設不僅代表著一個城市的經濟發展水平，而且對提升城市的影響力也有著至關重要的作用。尤其是對于中，小型城市，隨著城市化進程的不斷加快，城市人口數量的不斷增加，迫切需要新建大型商業建筑，而商業發展的主力模式，我認為目前是以市中心為基點，向各個居住區組團擴展，這樣對城市的建設和人性化發展都有著極大推動作用。
一、大型商業建筑的概念
大型商業建筑是用于滿足購物者消費、餐飲、休閑、娛樂等活動或開展促銷等商業行為的場所，它通常將商業、辦公、酒店、展覽、餐飲、會議、文娛等三項以上功能進行組合，并在其間建立一種相互依存、相互裨益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統一的商業體系。大型商業建筑公共空間的設計需要在遵循整體化原則、人性化原則和風格化原則的基礎上完成對商業綜合體整體空間、界面和環境的全方位設計，同時它又提供了一定的消費社交空間，發揮一定的城市功能。
由目前我個人參與設計的幾個商業綜合體的一點經驗來總結，設計出成功的商業建筑，需要各方通力合作，尤其需要有以下幾個要點：
（1）開發商對自己拿到的這塊商業用地進行綜合理性的市場評估，了解受眾群體，評估周邊競爭情況，找到合理市場定位。
（2）設計院和開發商共同制定準確的商業業態組合模式，推敲出合理的商業布局，并借助合理的出入口布置，形成閉合人流，不留死角商鋪，同時做好無障礙設計，保證室內路線通暢，做好防火和排煙設計，保證人員安全。
（3）物業功能設計合理：把握好垂直交通設計需要，機動車與非機動車停車場位置和交通，有效連接物業交通與城市交通。
（4）專業公司按照每個區域不同業態，對商業內外的燈光，綠化進行設計。
二、大型商業建筑空間設計
城市化進程在不斷地加快，對大型商業建筑要求也越來越高。通常情況下，消費者要求大型商業建筑的公共空間除了要具有開放性、文化性、舒適性以及娛樂性這些基礎要求，在現在越發需要注重消費者感性訴求。這樣，可通過提高商業空間的舒適度和互動性來提高消費者停留時間和消費次數，從而大致提高人流量和銷售量的目的。
現就大型商業建筑空間設計的重要類型進行歸類說明：
（1）聚合性空間。聚合性空間是以一個空間為主導，其它空間在其周圍聚集、向其靠攏。主導空間在形式上應當突出，如中庭空間、中央大廳等。
（2）線性組合空間。線性組合空間主要采用一條路徑將各個空間組合在一起。路徑通常是直線式、曲線式或者拆線式的，當然也可以是明顯的街道式。通過直線、曲線或拆線對空間內的各區域進行組合貫通。這種組合適用于空間小的結構，能有效利用空間。
（3）輻射性空間。輻射性空間以大型建筑中心為圓心，向四周輻射展開，這種輻射性空間不受建筑形式的影響，輻射路線可長可短，有效節約了人們在建筑內步行的距離；形成以某一區域為中心的、可根據需求進行具體劃分的空間。
（4）環繞性空間。環線性空間通常是指大型商業建筑的路徑在空間外形成一個環形路，商業空間沿此環形路布置，也可設計同時多個環形路，這樣就是多環形商業路線，能有效利用空間。
（5）并列性空間。并列性空間是指將空間并行排列，組合成的一種建筑風格，沒有明顯的主次區別，將各空間均勻分布在建筑中，形成很多獨立的小空間。
三、 城市大型商業建筑設計所要遵循的原則
1、整體尺度原則
城市大型商業建筑設計的整體尺度原則是指建筑各組成主體間的有機聯系及產生的視覺效果。整體尺度原則主要強調的是建筑物整體性，在大型商業建筑整體性設計時要充分考慮建筑的主體、裙房以及屋面三個主要因素，將三要素有機結合在一起按照統一的內部尺度及外部設計風格進行設計，而不是將三者單獨地按照各自的參數體系進行設計。只有這樣才能使三者有機的融合在一起，協調統一，打造形態美感與功能設施合理兼備的優秀建筑工程設計作品。
2、近人尺度的原則
近人尺度原則在城市大型商業建筑設計中的內涵是建筑物的進出口以及底層部分的尺寸大小能給人帶來視覺享受的同時又能方便人們使用。其中，建筑物進出 口是用戶每天都要使用的部分，進出口設計質量對能否吸引消費者，帶給他們愉悅感有很大的能動性。所以在大型商業建筑設計時要將近人尺度設計理念充分地融入到設計思路中，合理地劃分建筑物入口處的細節把控，指定設計風格，符合當地的文化和審美訴求，使每一部分都能在滿足用戶對建筑功能性需求的基礎上，又能給人們帶來感官享受。
3、細部尺度的原則
細部尺度是指大型商業建筑所采用的施工材料的質感，是更為細膩的建筑尺度劃分。在大型商業建筑設計時應透徹地了解人們對建筑材質的標準要求及喜好程度。一般情況下，我們對事物的評價，都是通過眼觀以及手摸的方式去對事物進行進一步的了解，然后從主、客觀角度對該項事物做出綜合性評價，所以消費者不僅對大型商業的設計有一個宏觀的概念和體驗，對細部設計的成熟度，美觀度，舒適度也是有非常高的要求的。設計人員應遵循細部尺度原則，采用人們能夠接受的喜愛的建筑材質，色彩塑造建筑工程作品。
四、大型商業建筑的發展趨勢DD主題商業
主題式商業中心，是將商業中心細分成集購物，餐飲，娛樂，休閑，教育，社交，商務等多元化消費場所，可以讓消費者有廣泛的選擇，感受到便捷效率，以最大限度地滿足物質和文化方面需求的目的。從經營角度解釋，就是讓消費者在目標主題區完成一個消費目的，所以也稱之為“一站式消費”。主題式購物中心有著傳統商場無法比擬的優勢和強大的生命力，正成為21世紀商業發展的主流。
1、文化主題購物中心
代表案例：東京維納斯城堡、臺北誠品書店、香港青衣城及首爾樂天樂園。
成功要點：獨樹一幟的空間設計與業態布置，精準詮釋主題特色，讓顧客在購物中心營造的特定氛圍中感受除購物外的驚喜。女性主題如東京維納斯城堡、閱讀主題如誠品書店、海洋主題如香港青衣城，青少年互動性主題如首爾樂天樂園等都極具特色，在整體商業運營中也極好的運用了各自主題的特點，是其中較為成功的代表。
2、特色主題購物中心
代表案例：Dream Mall
成功要點：特色主題與空間業態的全面整合。Dream Mall以水、花卉、自然、宇宙為四大主題概念，以魚形建筑和主題建筑構成，融合了自然與海洋概念。其匯集了全臺灣獨特商店，并規劃舉辦各種文藝展覽活動會館，結合奇美博物館、時尚故宮等文化創意產業，打造成一個集購物娛樂、休閑餐飲、歡樂時尚、建筑美學與文化藝術品位于一身的完美體驗空間。
3、藝術類主題購物中心
代表案例：上海K11
成功要點：當地藝術文化與購物體驗的無縫對接。上海K11破解同質化、實現差異化的成功范本。K11定位為購物藝術中心和藝術舞臺，其獨特的主題性購物中心定位、濃重的小資情調吸納了眾多上海年輕時尚的消費群體。它不僅是一座購物中心，更是一間藝術博物館、環保體驗中心、主題旅游景點和展示人文歷史的絕佳場所。
4、家庭式主題購物中心
代表案例：上海正大廣場
成功要點：“家庭娛樂消費中心”的精準定位。上海正大廣場作為中國知名的購物中心，剛開業時由于定位的失誤，運營困難，后經過幾輪人事及運營思路的調整，后提出“家庭娛樂消費中心”的定位概念后，在調整后取得巨大的成功。
5、休閑主題購物中心
代表案例：深圳COCOPARK
成功要點：多功能公園情景式購物中心。作為一個公園版情景式購物中心，COCOPARK以公園為主題，集中文化、藝術、餐飲、購物、娛樂、休閑觀光等多功能于一體的購物中心。自然光中庭，增加消費者的娛樂休驗。
結束語
目前大型商業建筑的設計中還存在某些問題，這些問題不僅影響了大型商業建筑的使用效率，也影響了城市的經濟效益，阻礙了經濟的發展。因此，相關的建設單位要從各個方面對其設計進行進一步的詩水蛇山神廟研究，使其在城市化進程中的使用效率提高，促進城市的商業發展，提高經濟效益。
參考文獻：
[1]李武淺談綠色建筑設計在商業建筑中的必要性中華民居（下旬刊），2012年第10期
[2]張天衡綠色建筑設計在商業建筑中的必要性分析城市建設理論研究，2012年第25期
[3]馬晨霞樹立綠色生態建筑設計的理念科技致富向導，2010年第05期
第4篇：社區商業發展趨勢范文
關鍵詞：房地產；現狀；發展趨勢
我國的房地產行業已經從強勢上漲的黃金時期進入了商品化回歸時期。從房地產企業來看，融資難、市場銷售難成為當前企業要直接面對的問題。從消費者來看，消費理念更加成熟。居民偏愛的前三位投資方式依次為："基金及理財產品"、"股票"和"債券"，選擇這三種投資方式的居民占比分別為 32%、23.6%和12.3%。近年來由于房地產市場調控的不斷持續，居民的投資首選已經做了相應的調整，房地產投資穩居前面的時代已經不在。市場結構的變化，消費者投資方向的變化，給房地產市場帶來諸多不確定因素，未來市場的趨勢也就格外引人關注。
一、房地產市場現狀
房地產市場已經解綁了GDP，成為了一個市場化的市場，政府正在使房地產回歸正常的市場化，房地產市場的現狀基本表現在以下兩方面。
1、市場現狀供大于求
國家統計局在2016年1月19日的2015年商品房銷售總面積為128495萬平方米比上年增長6.5%。再反觀待售面積，待售總面積首次突破"7億"大關，達到71853萬平方米。
財經專欄作家李宇嘉曾表示，樓市待售庫存實際的規模，應在國家統計局所公布的數據基礎上，加上已經批準預售但又尚未銷售的7.18億平米，再加上71億平方米的已批準建造但又未建造庫存、和56.1億平方米的正在建造但未銷售庫存，這些我國樓市的"三大塊"待消化庫存合計規模超140億平方米。
庫存量的巨大，和房企急于出手樓盤的行業現狀，在各界的預測下大概需要三年后才能回到正常的庫存。這就意味著，即使國家強力地推動去庫存的相關政策，也只能是緩解暫時的庫存壓力，隨著時間的推移將會有更多新的庫存累積。在面對這樣的市場環境，消費者大多持觀望態度，對于消費者來說，房地產庫存的龐大就會出現降價銷售的機會，而不斷下跌的房價，也使得消費者因為擔心房價會繼續下跌而不敢輕易購買。所以，房地產行業龐大的庫存是房企所需要面臨的最大的一個難關。
2、房地產呈現兩極分化
現今房地產行業在全國呈現兩種態勢：一是在一、二線的重點城市中，大多數樓盤房價上漲的同時銷售情況良好，庫存壓力得到緩解；二是在三四線城市中，房價還處于下跌通道，去庫存的壓力卻并未減輕。這樣的情況所導致的后果卻是完全不同的：一、二線城市由于土地資源的問題，供給的不足導致房價還在不斷上漲；而三四線城市即使在房價不斷下跌的同時，依舊還有新的房地產項目在建。
一線城市有泡沫卻在不斷漲，三四線城市沒有泡沫恰恰不漲，這是一種矛盾的行業現狀。一線城市的火爆導致購房的消費者"恐慌性"入市，這是國家政策導向的結果，但是這種市場的火爆卻是暫時性的，如果失去了政策的扶持市場有極大幾率會使市場回歸冷淡局面。而三、四線城市房價雖然還處于下跌通道中，但是當地政府保證財政稅收、房企為了保證運營，致使新建樓盤的步伐根本停不下來，使得如何消化掉庫存成為一大難題。
二、房地產市場發展趨勢
1、品質住房需求旺盛的趨勢
在房地產市場"剛需住房"、"投資購房"的需求將會大幅度減少。經過房地產強勢上漲的黃金時期，城鎮居民都是通過這樣那樣的手段買了一套或多套房。也就是居民基本上都有自己的住房，也就沒有"剛需"一說了。由于房地產變現難，居民投資方向已經發生改變，不再認為房地產的保值增值功能是最佳的投資方式，也不會再拿出大筆資金來做房地產投資。"炒房團"概念也會成為歷史。
居民對房地產市場的要求，已經轉向為對房地產品質的要求，對健康、養老，社區環境、物業管理的要求提高，居民對居住品質的要求提高。
2、房地產企業兼并重組，產業集中化趨勢
房地產企業經歷了20年多年的發展，已經從暴利時代走向微利時代，國家產業結構的調整，使房地產企業融資難成為了一種常態。對房地產中小企業來說無異于雪上加霜，很難有生存的空間。為促使資源向優勢企業集聚，合理利用資源，推動房地產企業做大做強，中央工作會議也提出了"促進房地產產業兼并重組，提高產業集中度"。政府為此在政策上給予支持。所以，房地產產業集中化，不但是市場的需要，也是政府的主張。這就形成了未來房地產市場發展的趨勢。
3、房地產開發全程透明化趨勢
隨著社會的進步，科學技術的發展，人們對市場產品的質量要求會越來越高。希望是明明白白的消費，不會為企業的不誠信買單。為此，房地產企業會率先做到房地產開發的透明化。人們只要通過對發商提高的二維碼掃描，就能清楚地知道招標購買過程、設計過程、建設過程。房地產開發全程的透明化為房地產企業迎來了信譽，也換得了商機，也會形成自己獨特的品牌，贏得企業忠實的客戶。房地產開發全程透明化，是企業信用發展的需要，是房地產市場的需要。
4、房地產智慧社區化趨勢
智慧社區是社區管理的一種新理念，是新形勢下社會管理創新的一種新模式。智慧社區是指充分利用物聯網、云計算、移動互聯網等新一代信息技術的集成應用，為社區居民提供一個安全、舒適、便利的現代化、智慧化生活環境，從而形成基于信息化、智能化社會管理與服務的一種新的管理形態的社區。
"智慧社區"建設，是將"智慧城市"的概念引入了社區，以社區群眾的幸福感為出發點，通過打造智慧社區為社區百姓提供便利，從而加快和諧社區建設，推動區域社會進步。基于物聯網、云計算等高新技術的"智慧社區"是"智慧城市"的一個"細胞"，它將是一個以人為本的智能管理系統，有望使人們的工作和生活更加便捷、舒適、高效。
5、商業地產向休閑地產轉化的趨勢
中國互聯網絡信息中心《第36次中國互聯網絡發展狀況統計報告》顯示，截至2015年6月，我國網民規模達6.68億，過去半年中國共計新增網民1894萬人，互聯網普及率為48.8%，較2014年底提升了0.9個百分點。截至2015年6月，中國手機網民規模達5.94億，較2014年12月增加3679萬人。網民中使用手機上網的人群占比由2014年12月的85.8%提升至88.9%。
互聯網的興起改變了人們的消費方式，從而使傳統商業模式正在發生著一次革命性的顛覆。電商、O2O、體驗、文化、情景商業等成為新時代的商業新模式。這種新時代的商業模式，使傳統商業地產的需求降低，我國的商業地產在城市商業過度擴張發展等多種因素的影響下，近些年供應量增長迅速，形成嚴重的過剩的局面。傳統消費模式的轉變以及商業過剩的局面勢必引起商業地產向休閑地產轉變。
三、結語
房地產市場的發展是持續的，在中國的市場上還是占有重要位置，房地產市場的軟著陸是政府的目標，也是老百姓的期望。隨著房地產市場化的進程，房地產的發展將是更加多元化，更加符合現代化的居家生活方式。
參考文獻：
[1]譚浩俊 拿捏好房地產對經濟轉型很關鍵[N] 北京青年報 2015-06-09
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[4]王靜宇 轉型升級應繼續成為2016年企業發展主旋律 [N] 中國經濟時報2016-2-2（A02）
第5篇：社區商業發展趨勢范文
關鍵詞：房地產企業 運營模式 轉型 持有物業模式 輕資產運營模式 社區商業模式
引言
在我國，房地產業以一日千里的發展趨勢，成為了國民經濟的命脈。我國房地產業已歷經十多年的飛速發展，然而，與此同時，房地產企業經營環境也面臨著全面的變遷與更新，房地產企業運營模式也將從成長期走向成熟期。本文將對國內房地產企業運營模式的轉型展開具體探討與論述。
1 我國房地產業的運營模式分析
1.1房地產業主流運營模式
就現階段而言，國內房地產行業的業務模式主要有物業滾動開發與物業持有兩種模式。其中，業務滾動開發模式已經成為現階段國內房地產行業的主流運營模式。相比之下，物業持有模式的發展較為緩慢。我國房地產行業的開發商大多選擇業務滾動開發模式，而很少有主動選擇物業持有模式。
盡管政府對城市規劃與土地出讓提出了明確的要求并做出了詳細的規定：房地產開發商開發住宅項目時，應當配建一定體量的公共建筑項目，然而，開發商通常會將這類公建物業也進行銷售，或者將其產權與房地產項目進行整體銷售或分割銷售，除非在房地產銷售情況不理想的時候，才會考慮物業持有的策略選擇。由于物業持有模式下的投資額非常巨大，而且成長性十分有限，因此，房地產開發商不會主動涉及物業持有模式。
1.2國內房地產行業發展的生命周期
我國房地產業已歷經十多年的飛速發展，國內房地產企業經營環境也面臨著全面的更新與變化，住宅項目物業滾動開發模式的發展將從成長期走向成熟期。根據產業生命周期理論，一個產業進入成熟期，其外在的明顯特征表現為市場需求增長放緩，供應大于需求，逐漸形成供大于求的局面。土地成本增加、低價競爭愈演愈烈、營銷成本居高不下，最終導致企業利潤率下降。一些綜合競爭力較弱的中小房地產企業不得不相繼退出，整個房地產行業的集中度越來越高。
2 新形勢下國內房地產業運營模式的轉型
我國房地產行業滾動開發模式正走向產業成熟期，單一的物業滾動開發模式已經無法滿足市場環境的變遷和革新。目前國內房地產企業正面臨著需求增長速度不明顯，市場競爭愈演愈烈，政府對房地產行業的調控越來越頻繁，房地產企業應當站在更高的視角，把握全局，了解國內房地產行業的發展現狀與經營模式，針對企業自身的現實特點，選擇和調整適合的經營模式，制定和修正科學的發展戰略。
2.1運營模式轉型方向
持有型物業模式與輕資產運營模式正逐漸代替原來的物業滾動開發模式，而成為我國房地產企業轉型的主要發展方向。
2.1.1持有物業模式
第三產業的發展是推動房地產行業需求增長的核心驅動力，反過來，商業地產又對第三產業的發展起到載體的重要作用。因此，第三產業與商業地產的發展是相輔相成的。
第三產業一日千里的發展與成熟，給持有型物業帶來了更多的機遇和無限的前景。物業持有模式是房地產企業運營模式轉變的明確方向，可以通過不斷增加持有型物業在房地產開發項目中的比重，將原來的住宅滾動開發模式轉變為物業持有模式。因為商業地產與住宅滾動開發的業務模式不同，開發商必須要擁有雄厚的資金，積累豐富的經驗，因而，房地產企業在城市化率為50%―60%的時候，就需要為企業運營模式的轉型做好充分的準備，這樣才能趕上在城市化進程結束之前，在住宅區需求增速變緩甚至跌入谷底之前，增加建立和提高與住宅項目開發能力截然不同的企業能力，在商業地產領域占有穩定的一席之地。
2.1.2輕資產運營模式
房地產開發企業除了走持有型物業經營模式之外，還正從重資產模式向輕資產模式的發展方向進行轉變，收益方式也從以獲取資產升值為主向獲取增值服務收益為主的方向發展。筆者認為，就房地產行業的總體發展趨勢而言，該行業發展的最終演化結果就是專業化、精細化。房地產企業也將朝著一個專業化、精細化的方向發展。目前的房地產行業中，土地資源與持有物業的資產增值空間都十分有限，房地產開發商應當將收益方式轉向其他相關領域，例如開發代工管理、品牌溢價、物業管理、商業運營及衍生收益和地產基金等。地產金融也正走向多元化的發展道路，房地產企業可以從地產金融服務中獲取相應的費用收益，從業績提成中獲取相應的收益。目前，國內很多開發商已經對這些增值服務領域有所嘗試，將輕資產模式作為高度專業化的房地產行業的業務模式。
要實現業務滾動開發模式、物業持有模式與輕資產模式這三種運營模式的相互轉變，需要跨越相對漫長的歷史時期，然而，這是行業演化和進步的普遍規律，因此，房地產開發企業應當主動做出調整，采取積極的應對措施。
根據房地產各類運營模式的生命周期可知，我國房地產企業的滾動開發模式很有可能是在未來10年內由成長期循序漸進地步入商業地產需求相對成熟的階段。第三產業的迅猛發展，將帶來物業持有模式發展下的房地產行業的黃金期。隨著房地產業的不斷專業化，商業地產的業務模式將逐漸剝離資產持有的智能，進而向專業開發服務于資產管理結構的方向發展，完全實現輕資產運營。要實現輕資產運營模式，還應當要具有高度發達和成熟的金融市場，房地產項目開發商要有相當全面的專業知識，積累充足豐富的行業經驗，產業體系也應當高度精細化和專業化，具備這樣的條件之后，房地產行業的輕資產運營模式咋城市化進程接近尾聲的時候，大致可以實現。三種運營模式生命周期分析如圖1所示。
圖1三種運營模式生命周期分析
2.2運營模式轉型路徑
從長期來看，業務滾動開發模式將因其優勢的逐漸弱化而逐漸被淘汰，輕資產運營模式又相對超前，近期很難得到普及和應用。隨著持有型業務模式適宜低擴張環境、經營穩定的優越性日益突出，單一的業務滾動開發模式無法滿足行業演進與市場的發展需求，逐漸向“開發+持有”雙重模式轉變，或者直接向純粹的業務持有型模式轉變，這也是房地產開發商最為自然和現實的選擇。一些以住宅開發項目為主的大型發地產企業，已經成立了商業地產運營中心，為了拓寬領域，不少一線房地產企業正進軍商業地產領域，很多企業都致力于提高持有物業的比重，這一比例在未來十年會增至20%―30%。
由于持有物業具有穩定性，且具有長期收益，在未來的幾年里，逐漸將住宅開發所形成的現金流，轉投一部分到持有物業中。房地產業的主流趨勢將會是采用租售并舉，以售養租的內部現金流的平衡來實現模式轉型。然而，與此同時，我們也應該意識到，國內房地產持有型物業模式具有投資額度大、回報周期長、成長性有限等局限性，因此，必須應當盡快找出切實可行的策略，來促進房地產模式的轉型。
2.2.1大型商業物業的增持難度大
中國房地產企業的經營模式由業務滾動開發模式向租售并舉的經營模式或者單純的持有型物業模式發展，將經歷一個漫長的歷史時期。
盡管持有型物業模式的現金流具有較高的穩定性，能夠提高房地產開發商的開發風險。然而，從當前的收益情況來看，持有型物業模式與住宅業務滾動開發模式相比，仍然具有明顯的劣勢。就國內商業地產的發展現狀而言，一線城市的優質物業投資回報率通常是在6%―10%區間內，僅靠租金回報收益遠低于，甚至根本無法獲得與住宅滾動開發業務相近的資產收益率。即使將公允價值變動因素考慮在內，資產收益率仍然遠不能達到滾動開發的收益水平。
持有型物業的投資規模太過巨大，商業地產規模化投資的門檻越來越高。目前為止，很多以住宅開發為主的房地產開發商，仍然無法滿足規模化投資持有物業的資金要求。與此同時，因為持有物業投資回收周期較長，現金回收速度慢，就算一線商業地產企業不再擴大規模，全力以赴地發展投資物業，等到5年之后，該企業投資物業也僅占總儲備的20%―30%，根本無法發揮平滑周期風險的作用。大多數房地產商由于達不到持有物業規模化投資的門檻，也不具備有力的金融工具支持，不應當貿然大幅度增加持有物業，否則會讓企業面臨更大的不可控風險，因此，需要循序漸進地發展，持有型物業發展模式的轉型，仍然需要10年以上的時間才有可能徹底完成。
2.2.2社區商業是突破方向
由于大型持有型物業的收益率過低、投資額度過高、回收周期長，以住宅開發為主的房地產商大多選擇“開發+持有”相結合，這種社區型商業模式也促進了房地產開發企業向租售并舉模式轉變。社區型商業能夠很好地滿足社區居民的日常生活出行、購物、消費、娛樂等綜合性需求。隨著城市范圍的不斷擴大，通勤成本的不斷上升，住宅區周邊的社區商業已然成為了人們生活中較最為便捷的消費場所。城市住宅郊區化的發展趨勢與人們生活水平的不斷提高，帶動了越來越多中高檔社區商業的發展，在住宅區周邊逐漸形成了可供持有的高價值物業，其發展空間完全不亞于城市中心區項目。
將社區商業為房地產企業的長期持有資產，實現社區商業的良性循環發展，促進房地產開發項目的品質提升，提高房地產開發商的品牌影響力，另一方面能夠為企業帶來具有增值空間的持有物業，帶來穩定的現金流，是由物業滾動發展模式向持有型物業發展模式轉型的可靠途徑。
3 結語
目前，由于居住房地產需求增速逐步放緩，大多以住宅滾動開發為主的房地產開發商，以確保財務安全為前提，以合理的價格、合理的投資額度、合理的投資規模、合理的時點來實現對商業物業的開發和持有，循序漸進地從滾動開發模式向租售并舉的模式自然過渡。因為持有型物業投資規模較大，優質土地資源稀缺，很難在短期內實現物業持有模式的轉型，可能要經歷很長的歷史時期。社區是一種最接近住宅滾動開發模式的物業類型，也是支持目前房地產企業從原來的單一的住宅開發向租售并舉模式轉變的重要跳板，具備了成熟的金融市場之后，優良的社區商業能夠有助于實現房地產企業的輕資產運營。
參考文獻：
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第6篇：社區商業發展趨勢范文
摘要：本文重點分析了區域經濟特點、經營方式、政策環境、業態組合等商業地產價值的主要影響因素。借鑒紐約第五大道和北京王府井大街商業地產的價值增長經驗，提出了商業地產價值增長的建議。
關鍵詞 ：商業地產；價值；增長
隨著我國經濟總量與人均GDP的不斷擴大和提高，房地產業得到快速發展。尤其是2008年以來，隨著應對金融危機采取的一系列刺激經濟措施，房地產業得到爆發式發展。不同發展地區商業地產市場的發育程度不同，有的已經飽和或趨于飽和，有的正處于成長階段。如何最大限度地提高商業地產的價值，需要根據商業地產的價值影響因素綜合加以分析。
一、商業地產價值主要影響因素
目前，研究商業地產價值影響因素較多集中在定位、運營方式、地段、商圈、客流量、配套設施等。綜合各類研究，結合多年對商業地產價格的評估實踐，歸納商業地產價值因素主要為：
1.區域經濟特點
不同發展地區商業地產的發育水平不同。一線城市的商業地產由于開發時間長，再加上新城拓展范圍有限，已有的商業發育相對比較充分，商業地產多已經飽和或者趨于飽和，商業地產增值空間有限。隨著城鎮化進程的不斷推進，以及對商業地產的投資熱度由一線城市向外的擴張，二三線城市商業地產的發展空間仍較大，仍處于快速發展階段，呈現出供需兩旺的局面，商業地產價值增長潛力較大。
從區域內層次看，商業地產對區域經濟有溢出效應，它作為城市內區域經濟競爭力的重要標志，已成為區域經濟發展的重要力量。所在區域地段、商圈、集聚的客流量、其交通便利程度、配套服務設施的完備程度、未來城市規劃對該區域的發展定位、消費者的心理預期，周邊商業地產發育程度，都決定了商業地產的價值。
2.經營方式
商業地產價值要通過經營實現。目前，較常見的經營方式有三種：一是散售，即開發商只負責銷售，小業主各自經營；二是自持，即開發商持有，不對外銷售；三是小業主聯合起來委托商業管理公司統一經營，后兩者屬于統一經營的范疇。
從當前市場看，一、二線城市核心地段商業基本全部自持，一線城市郊區和二線城市的部分非核心地段，存在租售并舉的產品。在三、四線城市，還存在著大比例散售的項目。業界的普遍共識是，統一經營是實現價值增長的法寶。因為在散售的情況下，由于小業主各種不同的利益訴求，以及缺乏專業固定的招商團隊和成熟穩健的投資經驗，往往導致項目的失敗。有些企業迫于資金壓力大，不得已選擇了散售或者租售并舉。隨著金融市場的不斷改革和金融工具的不斷創新，商業地產的統一經營將成為發展的普遍趨勢。
3.政策環境
政策環境包括宏觀經濟形勢、金融及貨幣政策、商業地產調控政策等。在我國當前市場經濟體系尚不健全情況下，商業地產受政策影響是顯而易見的。宏觀經濟發展水平決定了居民收支水平、物價與利率、社會儲蓄與投資水平以及消費品零售額等，通過影響人們的購買能力和投資預期，進而影響商業價值的實現情況。金融和貨幣政策，尤其是信貸政策決定了資金的流動性，對于主要依賴銀行信貸融資的開發商來說至關重要。商業地產及對住宅地產的調控政策直接影響著商業地產的價值。伴隨著房地產的一系列調控措施，“量價齊跌”“樓市拐點”“崩盤說”等等相伴而來，這就是市場對調控政策所作出的反應，也通過影響投資者和消費者的心理預期，進而影響到了商業地產的價值。
4.業態組合
項目開發前期明確業態組合的定位，是商業地產的價值體現。隨著信息技術的不斷發展和人們消費方式的不斷改變，商業地產的業態組合也呈現出了一些新的變化。目前，集客能力強、新項目市場培育期短、消費滯留時間長、對其他業態消費帶動顯著的體驗式業態，正逐漸成為商業地產業態組合的一個主要趨勢。發展趨勢和實際證明，一個業態組合能否適應社會發展帶來的新變化，能否順應市場的潮流，能否滿足消費者的需求，都決定了商業地產的價值。
二、國外及發達地區商業地產價值增長的借鑒
國外及發達地區商業地產成功運作的案例比較多，這里選擇具有代表性的紐約第五大道和北京王府井大街加以分析，從中得出對商業地產發展具有普遍借鑒意義的經驗。
1.紐約第五大道
第五大道是紐約曼哈頓區的中央大街，是世界上最著名的商業街之一。第五大道與20多條街道相交，并通過設立單行線、公共交通等方式，有效保障了交通的便捷。第五大道上名店林立，以專業店、專賣店和國際連鎖店為主，以商品的高檔優質、品牌齊全、時尚前沿等特點，樹立了“最高品質與品位”的品牌效應。除了商業范疇的運營，第五大道還特別重視與區域經濟要素的融合。周邊毗鄰中央公園、高檔商務區和住宅區等，在中央公園外圍還有惠特尼美國藝術館、美國自然博物館等文化設施，充分利用“體驗經濟”將商業、旅游、文化、居住、休閑、辦公等要素完美結合，成為紐約的商業中心、居住中心、文化中心、購物中心和旅游中心，第五大道因而成為紐約最華貴的商業區，也是世界上地價和租金最昂貴的商業區之一。
2.北京王府井大街
王府井大街是北京最有名的商業區。王府井大街南起東長安街，北至中國美術館，交通四通八達，可謂是占到了京城最好的地段。這條3華里長的大街，不僅有百年歷史的老字號店鋪，還匯集了全球著名跨國公司的眾多知名品牌，小到普通的消費產品，大到頂級的奢侈品，產品種類豐富，銷量極大，被稱為“日進斗金”之地。王府井大街集購物、餐飲、旅游、藝術、休閑、文化等于一體，既古樸傳統又時尚前衛，融匯了中西方的文化，消費者、旅游者、文化探尋者交織在此，使得這條大街的商業地產可以說是“寸土寸金”。
3.借鑒之處
縱觀國外及發達地區商業地產的成功之處，幾乎都涵蓋了以下幾方面的要素：
第一，商業地產絕不能僅僅放在商業范疇的領域來考慮，而是應該放在區域的層面去統籌考慮，對區域的各種要素發揮激活、調動、引領的作用，與區域經濟產生雙向互動作用。
第二，商業地產的業態組合，盡可能實現商業、文化、旅游、餐飲、辦公、娛樂、體驗等相結合的模式，順應時代和潮流發展，全方位滿足受眾客戶需求。
第三，商業地產運營要盡可能創造機會實現統一規劃，統一管理，統一經營，實現經濟、社會和環境效益等的最大化。
三、商業地產價值增長的建議
1.實現與區域經濟的互動共贏
商業地產發展規劃一定要與區域發展規劃相銜接。在前期的市場調研中，要結合對政策環境和市場環境的研判，充分考慮區域的發展定位與功能、發展規模、人流集聚度、消費水平、公共設施、文化內涵、交通體系等要素，并對所在地區同類業態收益狀況進行調查和了解，進而制定合理的商業地產發展定位與業態組合。
商業地產發展要融入到區域競爭力當中。商業地產應該整合區域內的各種資源，包括商務消費資源、文化資源、生態資源、景觀資源等，成為區域的經濟活力、文化內涵、生態環境、休閑娛樂的集中展示區，以及區域的靈魂和象征。通過發揮商業地產的規模優勢，資源整合優勢，品牌聚合優勢等，最大限度地提升區域的核心競爭力。同時，區域競爭力的提升，也反過來進一步提升商業地產的價值。商業地產與區域經濟互為依靠，互為支撐，聯動發展，才能實現互利共贏。
2.探索新型商業運營模式
目前，業界關注比較多的兩種新型商業運營模式，一個是O2O(online to offline)運營模式，一個是社區商業地產。
創新和完善商業地產的O2O運營模式。目前，很多商業地產已經開始探索和應用O2O運營模式，將互聯網思維嫁接到實體商業地產中，把線上的消費者帶到現實的商店中去，消費者在線支付購買線下的商品和服務，再到線下去享受體驗和相關服務。今后，要積極創新和完善商業地產的O2O運營模式，把傳統商業地產運營與電子商務有機結合，以移動互聯、大數據管理和滿足消費者身心體驗等相結合，不斷向更廣和更深的領域延伸，創造商業地產的運營特色。
注重社區商業地產發展。社區商業地產與傳統的城市綜合體等商業地產不同，主要功能是滿足社區居民消費需求，引導居民形成新的消費習慣。同時承擔社區的服務功能和文化功能，更多體現的是商業地產的社會責任和社會價值。針對目前我國社區商業地產的無序和零散開發狀態，社區商業地產應該由統一的專業團隊來管理和運營，針對不同的社區規模和檔次，制定不同的發展策略。注重提高社區商業的服務質量、參與體驗度以及文化品位，爭取將社區商業地產打造成為社區的服務中心、體驗中心和文化中心。
3.形成產業鏈增值
商業生態鏈是很多商業地產非常重視的，如萬達集團就非常重視在商業生態鏈上考慮項目的規劃與經營。由于商業活動在價值鏈上呈現的是承接的模式，存在著價值增長的此消彼長，因此，只有形成產業鏈增值，實現商業生態鏈的均衡發展，才能最終實現商業地產的持續增值。
產業鏈增值需要做到的是合作、分擔與共享。各相關利益方要形成戰略同盟，共同搭建商業運營模型，完成商業項目的設計、投資、運營和管理，通過各個環節的相互銜接，完成溢價的過程。產業鏈上的戰略同盟要共同進行市場的前期調研，對商業地產進行定位、分析和規劃，主動適應市場變化。在此基礎上，通過產業鏈的延伸，將經營風險轉移，共同承擔。最終，產業鏈上的相關利益方通過統一經營，實現價值增長的共享。
4.創新商業地產融資模式
資本運作是商業地產的生命線，尤其對于一些中小規模的商業地產來說，提高融資能力就是提高其生存能力。目前，證券化的創新融資方式成為商業地產融資的發展趨勢。其中，比較常見的是股權性質的證券產品REITS（房地產信托投資基金）和債權性質的證券產品CMBS（商業房地產抵押貸款支持證券）。
不同的商業地產要根據自身的定位、規模以及資金運營狀況，充分研究各種融資方式的優勢與風險，在傳統融資模式基礎上，積極探索新的融資方式，最終選擇適合自身的融資渠道和融資產品，為商業地產的價值增長提供根本保障。
參考文獻
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第7篇：社區商業發展趨勢范文
關鍵詞：城市郊區化 大賣場 競爭選址 對策
城市郊區化是指，由于城市中心區人口擁擠、地租昂貴、環境惡化等原因，促使中心區人口、服務業、工業及商業向郊區遷移的離心擴散現象。目前，我國大城市“城市郊區化”特征凸顯，大賣場競爭選址面臨新的現實問題有待解決。
城市郊區化進程中大賣場競爭選址存在的問題
城市郊區化快速推進，促使區域環境發生了顯著改變，大賣場在新背景下實施競爭選址實踐，面臨下述新問題有待解決：
（一）“扎堆”老城區與城市購買力遷移的不協調性
“扎堆”老城區與城市購買力遷移的不協調性，導致老城區過度競爭。大賣場為賺取利潤，爭相在傳統商業中心競爭選址。然而，隨著城市郊區化進程的發展，老城區購買力向郊區遷移，大賣場“扎堆”傳統老城區與城市人口向郊區大量遷移的矛盾日益突出。大賣場占地面積廣闊，經營面積在5000-10000平方米，對人口的依賴比較強烈。一方面，按照商務部專家王永平的觀點，大賣場商品嚴重同質化，不具備“扎堆”效應，大賣場“扎堆”分流了客流；另一方面，傳統老城區人口分布密度減少甚至出現了人口缺口。由于達不到門檻人口，購買力不足以支撐，多家大賣場盈利空間縮小甚至虧損，最終導致大賣場之間的惡性競爭。
（二）競爭選址相對滯后不能及時滿足郊區新建社區居民消費需求
大賣場競爭選址相對滯后，郊區新建社區居民日益增長的消費需求得不到及時滿足。大量城市居民向郊區動遷，促使一批具有相當規模的新建社區形成，逐漸增多的郊區社區人口需要便利的購物條件、品類豐富且具有價格競爭力的商品，但由于目前消費能力尚沒有達到大賣場的經營門檻，因此大賣場的空間拓展總是居住先行并達到相當規模后，才開始競爭選址入駐。外來流動攤販及小規模商鋪充斥社區商業末梢，郊區新建社區居民面臨嚴重的生活不便。相對于人口遷入及客流在郊區新建社區的聚集，作為社區主導業態的大賣場競爭選址嚴重滯后，郊區新建社區居民快速增長的消費需求無法得到有力保障。
城市郊區化進程中大賣場競爭選址問題的成因
大賣場在城市郊區化進程中存在的競爭選址問題有其深層次的原因，而探究其原因是提出有針對性解決方案的前提和基礎。其原因概括如下：
（一）對“郊區化”引發的區域競爭程度變化缺乏準確評估
對區域競爭環境變化缺乏準確評估，導致大賣場扎堆購買力日益減少的老城區。隨著城市郊區化的快速發展，城市人口開始向郊區大量遷移，購買力分布出現了明顯變化，區域競爭程度也因此發生了顯著的改變。一方面，老城區購買力減少，商業設施集聚，區域競爭愈演愈烈，大賣場需要尋找新的突破點。另一方面，郊區新建社區購買力遷入，商業設施相對不足，區域競爭程度相對緩和。然而，大賣場即對區域競爭程度變化監測不夠，又對區域過度競爭發生的可能性缺乏準確的預判斷，造成其競爭選址過分局限于老城區，與城市郊區化進程極不協調。
（二）對“郊區化”帶來的潛在發展空間缺乏準確超前判斷
對潛在發展空間缺乏準確超前預測，導致大賣場競爭選址滯后。城市郊區化是一個漸進的過程，大賣場在沒有正確認識這一趨勢的情況下，很難準確預測潛在發展空間并搶占潛力空間最佳區位。率先進入潛在發展空間會給大賣場帶來兩方面的影響：一方面，先進入者能夠搶占相對最佳的微觀區位，且容易利用先入為主的優勢形成一定的影響及知名度；另一方面，也面臨經營等待成本增加的風險。然而，國內零售商對商業郊區化認識尚淺，因此對大賣場郊區化規律把握不準，使得大賣場在競爭選址過程中缺乏準確的超前預測，不敢適度提前開拓郊區新建社區潛在商業空間，從而導致其競爭選址相對滯后、無法及時滿足郊區新建社區居民的消費需求。
城市郊區化進程中大賣場競爭選址對策思考
城市發展的階段不同，零售業聚集的區位也應有所不同。大賣場為了應對“城市空心化”的壓力，使競爭選址決策向利于自身的方向發展，需要進一步提高競爭選址的科學性，本文提出以下對策：
（一）關注郊區化進程，監測區域競爭程度變化
隨著城市郊區化進程的發展，區域競爭程度也發生了顯著的改變，而競爭因素是影響競爭選址的首要因素，大賣場在城市郊區化進程中實施競爭選址，應首先評估區域競爭程度變化并時刻警惕過度競爭發生的可能性。
1.借助“飽和指數”，評估區域競爭程度變化。區域競爭程度或者叫飽和程度，可以用“飽和指數”來衡量，借助“飽和指數”計算結果的比較分析，可以評估區域競爭程度變化。飽和指數計算公式如下所示：
IRS：某地區某類商品零售飽和指數。
C：購買某類商品的潛在顧客數量。
RE：某地區每一顧客每周平均購買數額。
RF：某地區經營同類商品商店的營業面積總額。
零售飽和指數高，表明該地區零售設施缺乏，零售潛力大；而飽和指數低，表明零售設施競爭相對激烈，零售潛力小。在計算得出“飽和指數”后，可開展橫向及縱向的雙向比較分析。若對老城區零售飽和指數施以縱向比較，可以監測老城區區域競爭程度變化。例如：在老城區同一區域內，如果大賣場的“零售飽和指數”，呈由低到高再逐漸趨于平緩或下降的變化趨勢，則表明大賣場在老城區已趨于飽和。若對老城區及郊區零售飽和指數施以橫向比較，可以發現郊區競爭相對緩和的區域。
2.構建測評體系，為過度競爭提供預警。通過評估區域競爭程度變化發現競爭激烈的區域后，還需進一步對可能出現的過度競爭或進一步加劇趨勢做出預警。借助購買力指標、吸引力指標、競爭度指標以及相同業態經營情況構建測評體系（見表1），可以實現預警。
競爭選址預警指標體系主要從環境變化導致過度競爭可能發生的情況考慮，以購買力指標、吸引力指標、競爭激烈度指標以及相同業態經營情況四個維度為考察基點，側重從競爭行為的角度評估過度競爭發生的可能性，并做出預警。需要指出的是：有的指標在不同警情指標下多次出現，但這并不重復，因為若干警情指標需要相同的子指標與其他要素綜合考慮，最終才能得出相對客觀的評估結果。
監測區域競爭程度變化，能夠及時發現老城區過度競爭發生的可能性，也能初步篩選出郊區競爭相對緩和的區域。在此基礎上，還需結合城市郊區化進程綜合考量，才能做出最終的競爭選址決策。
（二）把握郊區化規律，搶占郊區新建社區潛在發展空間
隨著城市郊區化的發展，商業郊區化是不可更改的趨勢。競爭因素是影響大賣場競爭選址決策的重要因素，但不是唯一因素。郊區競爭緩和區域能否成為大賣場的潛在發展空間，還需結合城市郊區化進程作出進一步分析。
1.準確預測城市郊區化帶來的潛在發展空間。隨著城市郊區化的快速推進，郊區新建社區將成為大賣場競爭選址的良好區域。一是，大量房地產在郊區建設完成，原先購買力較弱的郊區由于社區住宅的開發，大量富裕階層遷入，購買力已顯著增強，雖然目前尚達不到大賣場的門檻人口且人口密度尚不及老城區，但隨著大量高收入白領階層的遷入，無論購買力數量還是人口密度大有超過老城區的趨勢。二是，大賣場在老城區競爭選址要承擔高昂的地租，而郊區地租相對低廉，土地面積廣闊且可以輻射更廣闊的腹地。三是，我國居民購買力提升，原先諸多的選擇性消費已演變成日常消費，居民購買層次下移，越來越多的商業消費選擇在社區實現。依據國外發達國家經驗，隨著經濟發展及城市郊區化的推進，社區商業消費將漸成消費主體。再加上郊區競爭相對緩和，因此，可以推斷郊區新建社區將為大賣場提供廣闊的潛在發展空間。
2.政府提前規劃為大賣場搶占潛在空間奠定基礎。政府提前規劃合理引導，能夠有效降低大賣場的經營等待成本，提高大賣場適度提前進入潛在發展空間的信心。按照發達國家的經驗，政策規劃應依據市場走向合理規制，且應具有超前性。政府應解決好郊區新建社區可能出現的交通問題，并依據零售業易在位置較好的支路集聚的規律，在提前預見零售業增長點位置的基礎上，要求房產商在開發住宅的同時，按照規劃預留足夠的商業用地及商業網點。商業網點建成后交由政府商業管理部門統一招商、管理，實現新建小區住宅與社區商業規劃、建設、使用的同步化，從而為解決因大賣場入駐滯后而無法滿足居民消費需求的問題提供先決條件。政府合理規劃是大賣場適度提前搶占社區潛在發展空間的前提和基礎。
3.適度提前搶占郊區新建社區最佳區位。大賣場競爭選址應科學分析市場形勢，適度提前搶占潛在空間最佳區位。一是，大城市城市郊區化進程迅速，購買力增加及地價上升速度都很快，大賣場提前搶占潛在發展空間最佳區位，其所分享的先期地價優勢將大于大賣場的經營等待成本。二是，新建社區的最佳區位如果被先進入者搶占，那么后進入的大賣場要想在有限區域內生存必須付出一定的代價。三是，從生態學角度分析，隨著優勢物種在“最佳”生境的分布，“最佳”生境的生存適宜度可能會因競爭物種的存在而下降，甚至會下降到與“次佳”生境的生存適宜度相同，后進入者也就沒有必要再進入最佳生境。因此，大賣場適度提前搶占郊區新建社區最佳區位，即利于其搶占市場份額，又能使后進入者難以在附近選址，最大限度地規避惡性競爭。
大賣場以其商品豐富、價格低廉、可滿足居民“一站式”購物等特點成為社區商業中極其重要的主導業態。因此，大賣場及時搶占潛力空間最佳區位，能夠為滿足社區消費需求奠定較為堅實的基礎。但是，需要注意僅大賣場一種業態難以滿足社區居民的全部消費需求，大賣場應慎重考慮與其它商業業態的有序競爭、共生共榮。此外，還應指出的是城市發展的動態性決定了商業區位的動態性，大賣場競爭選址應關注城市郊區化進程時序變化的規律與特點，在綜合考慮近、遠期商業空間發展趨勢的基礎上，以動態的視角審慎的做出競爭選址決策。
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2.鐘娜娜.零售商競爭選址問題探討[J].商業時代，2012（8）
第8篇：社區商業發展趨勢范文
【關鍵詞】受眾碎片化 社區化聚合 財經媒體
一、媒介社區化聚合的緣起和內涵
媒介社區化聚合是學者薄琥提出的名詞，即傳媒產業的社區化。他認為，媒介社區化體現為一種具體經營的策略——以滿足成員需求為核心目標，以數據庫技術為依托，在原有客戶關系管理的數據系統基礎上整合受眾調查系統，支撐產業鏈擴張。媒介社區便會聚合同類、價值觀相近的受眾。
薄琥指出，這緣于當下傳媒等領域的變革。
變革一：社會分層碎片化的趨勢明顯：以理性為根基建構的具有整體性、統一性、秩序感的社會不復存在的狀態。這導致媒介碎片化和受眾碎片化，即多樣化、高度分散的議題成為媒介內容的主要特征，而同樣的議題，信息也呈現出片段和零碎的狀態。①受眾也隨之演化為小型、分散的社區群體。面對碎片化的受眾，傳媒針對有類似需求的明確的目標群體，作出相對準確而集中的信息傳播，成為了一些主流傳媒聚合碎片化受眾的方式之一。
變革二：學者喻國明指出，傳媒產業整合的趨勢讓傳媒內容生產的重心，逐漸從內容產品向形式產品、衍生產品發展。他認為，地域化、社區化是傳統媒體的強項所在。
變革三：消費者在廣告信息過濾、阻止方面已有了更多的控制權。廣告商已將廣告向精準投放方面發展，陸續采取定向整合營銷的數字化無縫鏈接策略。
于是，媒介社區應運而生。薄琥指出，該社區是以共同價值觀為系統內核、以受眾成員需求為中心，是共享開放、多元化的社區。這社區聚合了傳媒的多種資源，高度涵蓋了傳媒產業鏈條，為傳媒贏得了經濟利潤和社會影響力。
二、國內財經媒體的發展趨勢
在上世紀八十年代末，財經媒體還未以獨立的專有名詞出現，但從黨報系列的民生和宏觀經濟的部分報道，可以看到一些當前財經報道的影子。直到上世紀九十年代初，由于形成了當前為群眾津津樂道的證券市場，才有媒體漸漸關注活躍在傳統生活之外的經濟生活——財經媒體誕生了。財經媒體時代隨之到來。2012年，中國財經類媒體的數量已經超過300余家。據有關數據顯示，近三年來，財經周報的廣告增長了218.7%，財經雜志增長了174.8%，遠遠高于媒體廣告的平均增長率。這是源于財經媒體背后黏合的受眾主要是經濟管理和經濟決策者——擁有較多的話語權和消費能力的主流人群。財經媒體成為了主流社會最信賴和欣賞的話語平臺。②
在媒介社區化聚合的背景下，國內主流財經媒體也有了相應的調整舉措。筆者通過個案分析和文獻整理等方法，對這些媒體采用較多的經營發展策略進行分類梳理，以供學界和業界參考。
1、生產財經數據產品
傳統財經媒體生產的新聞產品多是停留在新聞報道層面。如今，面對碎片化市場，它們開始整合現有的資源，有針對性地根據受眾的需求，開發衍生產品。財經數據產品便是其中之一。該產品有效吸聚了細分后的受眾，形成了有效社區。央視50指數等便是代表。
目前，較有影響力的國際財經指數如道瓊斯指數、金融時報指數、日經指數、新加坡海峽時報指數，大多由各國權威財經媒體。而我國2012年6月前，沒有一個有影響力的國家級媒體的財經指數。據此，央視財經頻道將受眾需求進行分類，根據其中核心受眾群體（投資者、經濟管理者、政策制定者等）的需求——需要一個客觀權威的指數作為資本市場運營狀況的參考，渴望私募陽光化、標準化、公募化，央視財經頻道整合了多方資源，推出了央視財經50指數。此舉填補了該項空白。2012年6月5日，“央視財經50指數”在深圳證券交易所正式啟動（代碼399550）。它是中國第一只由國家級媒體、五大知名高校學術支持，并在交易所掛牌的市場指數。該指數不再以市值規模為要素，而從成長、創新、回報、公司治理和社會責任這個五個維度，對上市公司進行評價，公司治理維度的樣本股選取和評價，主要依據來源于“課題組”近十年來的“治理指數”建設和評級工作。該指數作為價值投資的綜合股指，為市場和投資者提供了更豐富的指數化投資標的。2013年1月11日，該指數產品擴容，繼券商理財、公募基金，央視50指數產品線延伸到私募投資領域，首單私募進行開發授權。
2、召開主題峰會
作為地方財經媒體的代表，《浙商》傳媒一直是活躍在浙江、深受廣大浙商歡迎、具有全國影響力的財經雜志。它的宗旨是“引領中國民營商業力量”，為民營經濟鼓與呼。這份誕生在2004年的雜志，在“出生”時，便清醒地認識到傳媒現狀和發展趨勢：“傳媒多元格局下，大家的價值觀、評判標準不一樣了。當傳統媒體執著于自己固有的話語體系時，社會上大多數人有了自己的信息交流渠道和評價體系。過去一呼百應的平臺，現在可能只是小眾媒體了。”③在這種背景下，該雜志注冊成立浙商傳媒公司。如今，浙商傳媒已構建了以《浙商》雜志系列刊為核心，以浙商（投融資）大會等重大活動為平臺，以浙商全國理事會為重要支撐，以世界浙商網、浙商手機財報為新媒體通道，以投資服務、培訓等為衍生產業的全新營運模式，并正努力成為國內獨特的財經綜合服務提供商。
其中，影響力頗大的浙商（投融資）大會，系《浙商》雜志在歷年“浙商大會”、“浙商論壇”基礎上舉辦的又一高端品牌活動。它秉承歷屆浙商大會、浙商論壇“虛實結合”的辦會方針，重在為民企指明投融資新方向、新方法，提示中國產業發展趨勢，引領中國民營企業發展新方向。“浙商（投融資）大會”每年舉辦一次，至今已有10年歷史。該主題峰會緊扣中國民營經濟，尤其是浙江民營經濟遇到的瓶頸和困惑，每年設定相關主題，邀請國內外各界精英在峰會上為浙商、為中國民營經濟把脈、獻策。
類似峰會背后蘊藏著在社區化聚合背景下，財經媒體的悄然轉變。之前，媒體和受眾之間的深度交流和互動很少，更鮮有主題峰會。但是隨著受眾市場的碎片化，媒體開始拓展產業鏈，開展營銷活動，以吸聚受眾，甚至是社會各界的注意力。
從傳媒經濟學角度來分析，主題峰會屬于活動營銷（Event Marketing）的一種方式。該營銷手段是指通過精心策劃的具有鮮明主題、能夠引起轟動效應、具有強烈新聞價值的活動。它是建立在品牌營銷、關系營銷、數據營銷等基礎上的全新營銷模式。它是一種高強度的綜合性整合營銷行為。④主題峰會等各類傳媒活動營銷的開展，意味著傳媒開始從以生產信息為中心，轉變為黏合受眾、加強與受眾的交流互動為中心。這種峰會依靠媒體的影響力和主題的重要性，吸聚了媒體的主要受眾。同時，每年一度的該項活動讓媒體能夠在與受眾的近距離互動中，關注受眾成員的長期價值；降低媒體與受眾之間的溝通成本，實現低成本的高效整合。更為核心的是，類似的活動集聚廣泛受眾參與其中，這有利于形成高質量、精確的數據庫資源。媒體通過分析數據庫資源，將受眾需求與自身的內容生產實現了精準對接⑤。此外，這類主題峰會也有力地提升了傳媒自身的品牌價值。
3、創新跨媒介運營的模式
如今，跨媒介運營、整合傳媒資源成為一些主流媒體的突圍之路。其中，整合數據庫資源成為了至關重要的“法寶”。媒介社區化聚合的核心資源是數據庫資源：內容的生產離不開數據庫，對成員需求的挖掘也離不開數據庫，產品的銷售更離不開數據庫。傳統媒體的傳播方式很難獲得消費者媒介消費和產品消費的聯系，而在媒介社區中，媒介消費和產品消費會通過社區成員的ID聯系起來。⑥《淘寶天下》這份獨樹一幟、反映電子商務經濟動向的雜志，依靠對數據庫資源“深耕細作”，整合了平面媒體資源和電商資源，形成了傳媒社區，創新了跨媒介運營的模式，實現了多贏。
2009年6月6日，浙江日報報業集團與阿里巴巴集團在杭州簽訂戰略合作協議，共同投資5000萬成立淘寶天下傳媒有限公司。9月10日，《淘寶天下》——淘寶的唯一官方雜志創刊。創刊號以零售量10萬余份完美收官。2010年7月5日起，《淘寶天下》實現了按需定印，成為中國實發量最大的周刊。該雜志副總編輯楊智昌認為，數據庫資源是該媒體最大的優勢。
淘寶網上每時每刻的用戶行為軌跡都由網站后臺數據庫記錄下來。深度解讀這些數據，讓《淘寶天下》成為了中國最有“數”的媒體。基于數據統計，雜志開辟“潮流觀察站”、“數說”、“價格雷達”、“上新”等欄目板塊。《淘寶天下》的選題緊跟淘寶交易走勢，根據雜志廣告后附的“淘代碼”（讀者通過輸入該碼，可以進入店鋪頁面，被淘寶后臺系統計數）搜索數據庫，做版面的讀者滿意度分析。數據的積累體現出規律和趨勢，反映出哪些版面更吸引人，哪類商品更受關注，哪些選題最受歡迎。讀者調查都在這些數據里面，反過來，這些數據可直接影響以后的內容策劃和版面設置。⑦該雜志與讀者有針對性的互動，使電子商務平臺與平面媒體最終融合成一個購物的社區化和社區化購物的綜合體，從而高度黏合了受眾。
結語
媒介社區化聚合逼迫國內財經媒體實現生存發展邏輯的升級或轉換。上述策略體現了它們重新認識受眾、審視產業鏈的過程。在黏合受眾，實現高效運營等過程中，它們整合了多方資源，提升了品牌價值。但這也暴露了諸多問題：財經媒體從起初滿足受眾的信息需求，升級為“刺激、開發”碎片化受眾的消費欲望，實現聚合；商業是社區化聚合的先導，財經媒體在“恪守新聞客觀性”和“實現商業利潤”之間艱難地維持平衡；受眾、消費者的數據庫的信息安全、隱私如何保護，這也是亟待解決的問題。
參考文獻
①章永紅，《主義還是工具：試論精確新聞報道的當代價值》[J].《新聞大學》，2011：110
②邊晶晶，《財經媒體集團產品組合分析》[D].遼寧大學；2011
③《〈浙商〉雜志社社長朱仁華：使命與責任》[EB/OL].http：//finance.sina.
/leadership/mroll/20121114/13
2513673394.shtml，2012-11-14
④張輝鋒，《傳媒活動營銷的本質、優勢及成功要素之我見》[J].《新聞大學》，2009：102
⑤⑥薄琥：《媒介社區化聚合》[M].北京：中國傳媒大學出版社，2011：106、105
⑦《〈淘寶天下〉兩年解碼》[EB/OL].
http：///20110531/n3089
64356.shtml，2011-05-31
第9篇：社區商業發展趨勢范文
關鍵詞：商業地產 Mall 零售巨頭 商業業態 商業規劃
供給量持續增長，大型化趨勢放緩
在宏觀環境及政策等各方面因素影響下，預計2006年商業地產供應量將持續增長。其原因主要有兩方面：一是國家限制住宅開發后，開發商認為商業地產利潤空間更大，轉向商業地產開發；二是目前市場的商業有效需求仍未得到滿足。2005年年初，國務院了“關于切實穩定住房價格的通知”。八項意見對于住宅開發的限制進一步增加，住宅開發數量以及速度在一定程度上放緩。為了追求更高更快的收益，部分住宅開發商被動地轉向商業地產的開發，使得商業地產的供應量相應增加。另據目前公布的調查數據顯示，國內發達城市的人均商業面積與國外的相比，尚有較大差距。商業需求未得到滿足，仍是供不應求。
商業設施規模將有變化。一方面，大規模的集中商業供應難以出現，一窩蜂開發的大型Shopping Mall的局面不會重演。多數開發商缺少同國際品牌商家，以及專業商業投資和運作機構的接軌能力，無法進行有效的國際招商。即便沿用目前國內大型商業設施的業態組合模式，但缺乏創意與特色。或雖有創意，卻無法解決招商和巨大的資金缺口問題。盲目追求大體量，而缺乏足夠的消費人群和購買力，即便熱鬧一時，無法長期經營，供應過剩，從而導致項目擱淺。另一方面，2005年商務部了《社區商業指導意見》，社區商業將成為商業供應模式的重點，預計2006年社區示范范圍將逐步擴大。未來商業物業多以提供社區配套服務為主要形態。
商業地產需求穩增，經營模式期待轉型
商業地產經營模式將發生變化。據統計，目前商業地產項目選擇出售的比例仍然高于半數。整體趨勢將繼續轉向持有型物業。只售不租，把商業項目作為房產銷售而不是作為金融化產品來經營，產權被分割，難以進行整體商業定位策劃，整體招商及整體管理。因此，目前的商業地產開發商仍存投機心理。雖然越來越多的開發商認識到產權式銷售對商業項目的長久經營不利，但極少有開發商具有雄厚的資金實力，愿意將巨額資金沉淀在單一的商業項目上，追求長遠的持久和高額回報。
隨著WTO規則的深入實施，越來越多的國際零售企業在中國設置經營場所。其需求保持了穩定的增長勢頭。而這些企業在選擇經營場所時，基本上只選擇只租不售產品，無法與那些切割分散出售的物業進行合作。因為這種項目未來經營業態無法保證。由出售轉為出租經營模式的轉變是城市發展和市場優化的必然結果。這一核心理念目前仍未被業內廣泛接受，預計2006年商業地產開發與運作的盲目性，及空置浪費的嚴重后果仍不可能完全避免。
投資熱點轉向，社區Mall引人關注
由于城市新社區建設步伐加快，政府積極鼓勵發展社區商業。雖然2005年與往年相比社區配套的規模與形態都有了相當大的變化，但2006年將會有更大的發展潛力。較適合社區商業發展的商業形態包括社區型購物中心、鄰里中心以及現代生活廣場等，這些業態將逐漸成為商業地產中的新亮點。
前幾年在各個城市掀起了在開發社區內建設獨立會所的大潮，由于住宅社區均設有獨立會所，而這些會所的形態由于缺少全面的配套，使得服務單一，人氣可憐。特別是那些設于區內無法面向社會經營的會所更加難以為繼。其實居民需要本社區以及同板塊內的其它社區的配套提供盡可能多且方便的服務。而不同樓盤的開發商缺乏相互協調的意識和能力，各自以自我為中心，隨心經營，導致了兩種現象的發生：一是重復建設和重復經營；二是部分經營業態的空白。
2006年新興的規模在幾萬平米的小型街區Mall以更加完善的配套，豐富宜人的景觀環境特色更具有吸引力。以北京朝陽公園附近的濱湖商業街為例，該商業街以西班牙式的建筑風格，兩層高的低密度形態，上海新天地式的情趣氛圍，以及后海式的臨水消費模式，成為新一代小型Mall的嘗試。小規模的商業設施既降低了招商的風險，又方便鄰近的社區生活。是未來易于操作，容易出現亮點的商業模式。體驗消費的樂趣也更容易在這些規模雖小，但更富有情趣的項目中得以實現。
國際零售巨頭穩步擴展，商家期待趨于理性
國際零售巨頭進入中國，對商業地產將起到一定的促進作用。按照WTO條款承諾，外國資本進入中國的零售領域將不再受區域、業態、規模和資本構成的限制，這也必將進一步激活中國零售市場。在調整、充實一二線開放城市網點布局的同時，逐步向三、四線城市延伸。這些必然為商業地產的發展帶來新的機遇，然而，外國集團資本的性質也決定了國際零售巨頭進入中國市場將是慎重的、理性的、漸進的和滲透式的。但國內部分商業項目由于對項目優勢過于自信、對國際零售的招商盲目樂觀、或對國際商家進駐為項目帶來的利好期待過高，導致項目的最終擱淺。
目前市場上仍存在著對國際零售巨頭的盲目崇拜及認識誤區，主要表現在以下幾個方面：一是國際背景意味著高檔，一定可以帶來人流、提高租售價格；二是對引進的成本和管理費用估計不足；三是規劃設計完成再進行招商；四是過分夸大以國際品牌做項目營銷的作用，而對于帶來的風險忽略不計等。不能認識以上的問題，便會使得商業地產對國際零售巨頭的依賴性增強。國際零售巨頭并非華佗再世。如果商業地產定位有誤，國際零售巨頭也無法給予“第二次生命”。商業地產經過幾年挫折，無論是開發商、投資者、運營者還是消費者雖然都已經意識到商業運作的重要性，對國際商業巨頭的期待也趨于理性化。
國際資本登陸中國，商業業態更加豐富
隨著國際知名零售品牌在中國的設點步伐加快，中國國內市場商業地產發展有巨大空間，且難以解決巨大的資金缺口問題，引發國外的投資機構大規模的進入中國的商業地產市場。國際資本的參與必將提升項目的品質并吸引更多的投資者，也會促進未來商業地產的良性發展。商業地產作為商業經營的載體，其開發建設必定受到商業發展的國際化趨勢的沖擊，也使得商業面臨一個更為開放、多元、競爭的新市場環境。
機會需要把握的能力，也就要求商業地產的開發和運營者按國際游戲規則運作。房地產信托投資基金（REITs）作為房地產直接融資的方向和可持續發展的模式，也是解決房屋租賃市場投資來源的重要融資方式，正逐漸成為開發商關注的融資渠道。但目前由于開發商對國際游戲規則了解不多，對自己項目的評估與招商資料的準備缺乏專業性，可信度低，與基金合作的成功率并不高。在商業地產開發整體素質提高之前，恐怕REITs也是無能為力。相比之下，獨立投資人的方式具有更簡便的操作性和更高的成功率。
另一方面，2006年國外商業的各種形態在中國登陸將會更加全面。商業經營方式正發生巨大的變革。隨著消費水平的提高，目前市場中的單純購物和消費服務較難滿足顧客的需要，休閑和娛樂型消費已成為一種趨勢。人們的需求正由原本較單一直接的物質需求向多元化、集約化的物質精神雙重需求轉變，即需要在特定的時間段內滿足人們物質與精神需求。能夠滿足雙重需要的物業必將受到市場更多的青睞。一站式消費、主題型購物中心、體驗消費、真正成功的超大型Mall將由時尚的話題逐步進入國內消費者的現實生活中。另據有關部門預測，國際零售100強至少有50％將在北京開店。中小型百貨、購物中心將持續發展，超市也會有更大的發展空間，各種專賣店及連鎖店的經營也將會進一步擴大商業業態的多樣化發展。這一新的機會也要求開發商迅速提高自己與國際接軌的能力。
項目操作供需對接，運作邁向國際化
從2005年的全國的商業地產供需來看，一方面空置率快速上升、一方面外資零售商找不到合適的商業物業，這種矛盾狀況的出現主要是源于商業規劃和需求方沒有真正的對接。真正能夠滿足市場需要的商業地產項目需要科學專業化的商業運作，才能夠最佳發揮商業資源應有的價值。從目前眾多商業項目的盲目上馬與重復建設判斷，商業地產開發商尚無測算市場需求與供給缺口的能力。如果一個商業項目的供給超過了本區域市場需求的缺口，只能意味著兩件事情：一是通過自身獨特的競爭力，分流本區域內其它商業設施的客戶；二是擴大本項目的商圈服務范圍，將其它商圈的客戶吸引到本項目來消費。而這兩方面的任意一項均不易做到。
在目前中國市場上，能夠提供國際專業計算模式，并且提供定量的分析數據以及具體的操作實施方案的公司較少。多數的商業策劃只有定性的分析，缺乏有數據支撐的執行方案。商業地產之間的競爭是整個商業所體現出來的整體資源及綜合競爭力的較量，超越了單純的項目優勢和資金優勢的競爭，是綜合專業與技術資源優勢的競爭。因此，商業地產的運營方式需要開發商的實力、眼光、團隊協作能力與判斷能力，特別是對于各方面資源的整合能力。許多項目仍試圖以嘩眾取寵的案名，怪異搶眼的造型，以及務虛的理念來掩蓋經濟運營方面理性數據化研究的不足。2006年商業項目的策劃與規劃將更多依靠國際專業公司，引進具有國際專業水準以及海外招商能力的中介力量，這將是商業地產能否邁進理性化和專業化商業運作的重要里程碑。
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