居家養老運營方式精選(九篇)

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第1篇：居家養老運營方式范文

【關鍵詞】養老地產 管理模式 盈利模式

一、成都市人口老齡化和養老模式現狀

我國第六次全國人口普查數據顯示，成都市60歲及以上的老年人口總數達到了202.5萬人，在全市總人口中的比重超過12.0%，這標志著成都市已經步入老齡化社會。

受傳統觀念影響，成都的老年人普遍選擇以家庭成員看護為主要依托的居家養老。雖然居家養老可以較大削弱老年人的孤獨感，但隨著“4-2-1”家庭數量的增加，老年人的子女扮演著兒女和父母的雙重角色，加上缺乏專業照顧老人的能力，因此，居家養老模式的可持續性受到了嚴峻的挑戰，社區養老、機構養老的發展將對填補養老市場的空白發揮作用。

二、成都市社區養老、機構養老運行現狀和存在的問題

市老齡辦的統計數據顯示，截止2012年2月，成都共有養老服務機構202所，總床位數37320張，僅占老年人總數的1.74%。其中，國辦福利機構31所，床位6770張，農村敬老院129所，床位22862張；此外還有42家民辦養老機構，共有床位7688張。而根據《成都市城鄉養老事業發展“十二五”規劃》，到2015年，成都養老服務要基本形成“9073”養老格局，全市養老床位總數將達到7.4萬張以上，與現在相比存在著近4萬張的缺口。“一床難求”的養老矛盾已經顯現。

結合數據，成都市養老機構現存的問題如下：首先，民辦養老機構貢獻度低。這是由于國家和地方政府對于養老院的開發項目缺乏配套政策支持，加上項目投資回收期長，導致民間投資人介入熱情不足。其次，養老院軟硬件設施設計跟普通住宅類似，不符合老年人的需求，如緊急呼救系統、無障礙設計等生活必備設施嚴重缺失；另外專業護理人才配備數量不足。再次，消費定位不精確，沒有考慮活躍老人、低度照顧老人和高度護理老人群體的需求差異，混淆服務對象，使得養老服務質量大打折扣。

三、成都市養老地產運營模式

（一）管理模式

針對老年人不斷提高的養老需求，專業機構開發和管理的養老地產應運而生。它是由房地產開發企業或相關的社會機構推出的適宜老年人居住、符合老年人心理特點及生理特點并能滿足老年人社會活動需求，為老年人的健康提供良好基礎設施保障的老年住宅產品。

目前，開發商直接管理和專業公司管理是國內的主流管理模式。開發商直接管理模式是指養老地產建設完成后由開發商負責直接經營管理，為業主提供直接的后續養老服務。這種模式業主與開發商之間建立了直接、高效的溝通渠道，但由于開發商對后續養老服務的經驗不足，業主對其服務質量的反饋普遍較差。專業公司管理模式是指引進專業化公司進行養老地產的日常運營管理。相比而言，專業化的服務團隊工作有利于打造和建設全面、專業的養老服務體系。雖然這種模式在近年來受到主流養老地產開發商的追捧，但容易出現專業公司對業主的消費能力調研不足，導致其服務定價明顯超過了業主的負擔能力。此外，由于缺乏專業的監督主體，業主對專業服務的投訴和建議也無法通過給予及時反饋和處理。

基于此提出戰略聯盟模式運用于成都市養老地產的管理中。戰略聯盟管理是指開發商與專業化公司建立合作關系，進行養老地產的日常運營。在合作中，開發商成立下屬公司專門負責引入專業養老服務公司，下屬公司完成對專業服務的公司的篩選后，雙方對合作事項進行商談并訂立合同。合同期滿時，根據業主的反饋意見對上一年度專業服務公司提供的服務進行評分，經過優勝劣汰后確定與其續簽合同還是引入替代的合作者。這樣既可以使業主的利益得到充分的保護，同時末尾淘汰的機制也有利于優化專業養老公司的服務。

（二）盈利模式

現有的盈利模式是在不同收費檔次下，老人自主選定檔次后按月交納對應檔次的飲食費、基礎護理費、公雜費和床位費，每月繳納1500元至4000元。該方式易于操作，但由于收入來源單一，導致利潤增長點少。

在成都市養老地產的盈利模式設計中，將銷售和出租相結合可以有效加速項目資金的回收，使開發商從銷售和出租中同時獲利，業主也可以根據自身的需求和經濟實力自由選擇買或租。第一，銷售房產。業主擁有房產的所有權后，在未來既可以享有資產保值增值帶來的潛在收益，也可以在臨終將房產過繼給子女，子女可以繼續享受完備的養老設施服務配備。2012年，按照成都市商品住宅成交均價8511元/平方米計算，一套70平方米的房屋總價為595770元，以首付5成、貸款30年及住房公積金貸款利率4.5%計算，每月還款1509元；成都市職工月平均工資接近3200元，月供款占月收入比例低于50%，財務安全邊際充足。第二，出租房產。租金按照同期同檔次住宅租賃價格制定，每月1200元至2000元為變動區間，每年按照通貨膨脹率小幅調整，以20年為一個完整租期，在租賃期內承租人有權將房屋進行轉租，租賃期屆滿時，只要承租人按雙方重新商定的租金定額繳納后，續租即可生效。

參考文獻：

第2篇：居家養老運營方式范文

在巨大的供需矛盾下，催生了包括“養老地產”在內的養老產業的發展。但在政策和市場的限制下，北京“養老地產”的發展一直處于“炒得熱做得冷”的狀態。

轉機也許會出現在2013年。從2012年起，養老設施用地將納入北京市年度國有建設用地供應計劃。北京市國土局表示：“將通過財政、土地供應等政策支持的手段，吸引社會資本投資養老機構建設，并根據養老機構的性質，實施不同的土地供應方式，明確產權持有方式。”對此，有業內人士分析，2013年，北京將迎來“養老地產”元年。

“失望大于期望”

2012年12月15日。周六。北京。大雪。位于昌平區的北京太陽城國際老年公寓（下稱“太陽城”）內一片冷清。

“生活在這里的都是老年人，雪天路滑，很少有人出門。”居住在這里的王阿姨告訴記者。王阿姨今年68歲，有三個子女，大女兒生活在國外，小女兒和兒子都有了各自家庭，為了不給兒女添麻煩，也為了更自在地過晚年生活，她和老伴決定不和兒女同住，在考察了北京市很多養老院后，最終選擇了太陽城。

但居住在養老公寓里的王阿姨并不滿意，“失望大于期望”。入住后，服務遠沒有開發商承諾的那樣完備和及時。

王阿姨介紹：“剛住進來時，每個樓門口都有保安，現在整個小區也見不到幾個保安。以前出門，一揚手就有電瓶車開過來，現在是定點定時開。行動不方便的老人，要早早地到地兒等候。如果什么東西壞了，物業也總是拖著不解決。”

事實上，北京太陽城已經是“養老地產”中較成功的樣本。盡管很多開發商將目光投向了“養老地產”，但目前建成并交付入住的“養老地產”項目屈指可數。而“養老地產”的運作模式，還處于“初級探索階段”。“養老地產”的盈利也基本上靠地產的銷售賺錢，純養老運營部分尚難能夠單獨“活得好”。

“當前，‘養老地產’及相關產業鼓勵性政策的缺失或政策壁壘，一定程度上給這個市場裝上了一個無形的‘玻璃門’，這個‘玻璃門’阻礙了企業和資本進入市場的熱情。”同策房產咨詢研究中心總監張宏偉說。

缺乏統一規范

“中國社會老齡化問題將會日益突出，尤其是5年以后這個問題將會更加明顯，原因很簡單，上世紀80年代出生的獨生子女，他們的父母在5年后年齡會達到65歲。這意味著‘養老地產’市場具有比較大的發展空間。”張宏偉說。

張宏偉認為，盡管當前90%以上的人以居家養老、社區養老為主，并不會進入“養老地產”項目之中；但是，目前仍有眾多品牌房企提前布局“養老地產”市場，因為他們面臨的服務對象是這不到10%人群當中的中高端老年收入者，這些人群的養老需求足以支撐這些開發商在“養老地產”市場上拿地搶地盤。

盡管有較早進入“養老地產”的一些企業，并且在運營模式上相對較成功；但是，這些企業的運營管理基本是各執一詞，整個“養老地產”市場并沒有統一的行業服務規范和標準。

“要明確‘養老地產’的屬性。首先，它的價值和屬性應該有地產屬性，有住宅、普通商業地產和醫療保健等；其次，有非常強的金融屬性，比如說證券、基金、保險、儲蓄性的產品，會在這個鏈條中得到發揮和承載，還包括客戶理財、老年理財的內容；再次，有服務屬性，服務于核心的需求和老年增值的需求；此外，還應當有非常強的人文屬性，只有這樣才能讓老人覺得是家。所以，養老住區的項目絕不同于傳統的房地產開發，也不是房地產的華麗轉型。”聶梅生介紹說。

現在，“養老地產”正逐步成為房地產企業獲得盈利的新渠道。然而，由于目前城市規劃中尚無養老產業用地這一土地用途，目前多數養老項目的土地都是居住、商業、醫療用地，土地成本高昂，這也使不少地產企業卻步不前；同時，由于缺乏產業標準與制度支持，也使地產企業陷入困惑之中。

2010年12月，萬科宣布進入老齡化住宅開發運營領域，在北京房山竇店“萬科幸福匯”項目，拿出一棟樓試點“養老地產”。遠洋地產也成立了專門的“養老地產”事業部。保利地產在北京即將推出“養老地產”項目，其首個試點“養老地產”項目選擇在北京上風上水的西山區域。

“房地產業發揮養老產業載體作用將是趨勢。中國已步入老齡化時代，老年服務產業將成為推動經濟發展的重要的內需型產業，而且獨生子女的國情，也使中國老年服務產業發展更為緊迫。但是應注意，養老產業并非就是‘養老地產’，在養老產業中，地產只占到20%的比例，只是在這個產業中起到的是承載作用，開發商不可能全部承擔起包括醫療、保險在內的多個職能。”聶梅生說。

政策破冰

雖然“養老地產”前景可觀，但在目前政策條件下，涉足的房地產商步履維艱。“養老地產”占地面積往往很大，但在土地獲取過程中，由于“養老地產”并非保障性住房，因此無法獲得劃撥土地，只能采取招拍掛方式拿地，這樣的高成本往往令企業難以承受。

張宏偉也認為，“‘養老地產’及相關產業要順利發展，應盡快消除當前的無形的政策壁壘”。

房地產商的困局有望在2013年有所突破。從2013年起，養老設施用地將納入北京市年度國有建設用地供應計劃。

據了解，目前，在北京的土地供應計劃中，養老機構用地屬于劃撥用地，主要按北京市規劃部門的公共設施“千人指標”及市民政部門的申請建設，并沒有在供地計劃中明確供地面積和位置。