集體土地使用權轉讓精選(九篇)

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第1篇：集體土地使用權轉讓范文

【關鍵詞】：土地使用權轉讓；計稅價值；評析

【引言】目前土地使用權轉讓稅收問題，存在不公平、不合理現象，這主要是由于在不同程度商對轉讓的法律依據不明，對轉讓的規范程序不清、對轉讓標的土地使用權內涵范圍和內涵價值不透造成的。在此，筆者對這些情形結果分門別類地加以闡述和明晰，以求得相應的稅負合法與公平。

一、土地使用權轉讓概念內涵及程序

1.1土地使用權轉讓的法定特定涵義。

出讓土地使用權已經形成較為規范的法律體系，其法律法規主要有《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《房地產轉讓管理規定》，據此，土地使用權轉讓法律概念是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈送等方式，轉讓是按法定的程序和條件進行的。這個概念中，土地使用權，性質是國有，取得類型是出讓。平常所說的土地使用權轉讓的法律概念就是如此，全面的描述就是國有出讓土地使用權的轉讓。不能把其他類型或性質的土地使用權與之相混淆，而在操作中按雷同程序轉讓。對此，國家專業機構也許對此比較清楚些，但是被管理對象也許含混些。

1.2土地使用權轉讓特定概念的例外。

1.2.1劃撥土地使用權轉讓的實質。劃撥土地使用權轉讓是國有出讓土地使用權轉讓的例外，實質是補辦出讓等有償使用手續或補辦其他體現國有土地使用權的手續，與此同時劃撥土地使用權本身的價值也在市場主體之間發生轉移。轉讓所涉及的當事人有三個，包括國家、原劃撥土地所有權轉讓者、土地使用權和所附著不動產的受讓者。在此，從劃撥土地使用權概念和轉讓程序的角度予以明晰。

1.2.2劃撥土地使用權法律概念。根據《房地產管理法》，土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，劃撥土地使用權是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權。這里說的無償取得是相對的，相對于國家這一主體而言的，肯定是無償的，而相對于國家之外的其他權利主體，不一定是無償的。

1.2.3劃撥土地使用權轉讓程序。根據《房地產管理法》，以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

按此程序，劃撥土地使用權轉讓實質是國家是對受讓方直接或間接實現所有權。先行對不動產轉讓方實施出讓行為，然后再行轉讓，就屬于國家對不動產受讓方間接實現土地所有權；此外，國家可以對不動產轉讓方直接實施出讓行為而實施土地所有權。按照法律法規規定可以使用劃撥土地使用權的受讓主體，可以保留取得方式，但是在法律上，依然是國家行使所有權，重新以劃撥的方式配置了土地。

1.3集體劃撥土地使用權的轉讓。

1.3.1集體劃撥土地使用權的內在涵義。根據《中華人民共和國土地管理法》，國有土地和農民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務。集體有的土地依法用于非農業建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認建設用地使用權。在此，使用集體土地的單位和個人享受的集體土地使用權，“確定”的行為涵義就是取得的方式為劃撥，就形成了集體劃撥土地使用權。

1.3.2集體劃撥使用權轉讓前置程序。按照目前的法律制度提供的途徑，并且這樣的途徑在可實施情況下，先將集體土地征收為國家所有，再按照國有土地出讓和轉讓的法律程序進行轉讓，從而間接實現集體劃撥使用權轉讓。這里的轉讓實質含義只能是前一主體讓出土地使用權，后一主體得到使用權，但前者讓出的土地使用權與后者得到的使用權在性質和類型上迥乎不同，有時還可能附帶性出現用途的變更。此過程中，涉及的民事主體有轉讓方、受讓方、集體土地所有者、出讓方，另外還有實施審批行為的行政主體。這里所要提及的是轉讓前置程序的例外，就是當時受讓方是符合使用集體土地使用權的主體時，實質上就成了純粹地面上建筑物、構筑外等的轉讓，集體使用權的被所有者重新予以了相應的配置，只須轉讓方、受讓方、所有者三方依法合意即可，在受到申請時，法定的行政主體予以備案，而沒有審批的必要。

1.3.3集體土地所有權征為國有的方式。集體土地所有權征為國有，主要有強制性和非強制性兩種方式。征收是屬于強制性的方式，根據《中華人民共和國物權法》，為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。同時根據《中華人民共和國土地管理法實施條例》，違反土地管理法律、法規規定，阻撓國家建設征用土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令交出土地；拒不交出土地的，申請人民法院強制執行，以及如此等有關條款，可以認定征收土地具有強制性；征購屬于非強制方式，但法律對征購的概念與實際應用鮮有提及，筆者認為，非直接公共利益的需要或非公共利益的需要，將集體所有的土地征為國有的，屬于土地征購行為，屬于較為平等的民事主體關系行為。

二、對應土地使用權轉讓程序的計稅依據

2.1國有出讓土地使用權轉讓中的計稅依據。

根據《契稅暫行條例》、《契稅暫行條例實施細則》及財政部、國家稅務總局《關于契稅征收中幾個問題的批復》[財稅[1998]96號]規定，土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣的計稅依據是成交價格，即土地、房屋權屬轉移合同確定的價格，包括承受者應交付的貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益。因此，合同確定的成交價格中包含的所有價款都屬于計稅依據范圍。土地使用權出讓、土地使用權轉讓、房屋買賣的成交價格中所包含的行政事業性收費，屬于成交價格的組成部分，不應從中剔除，納稅人應按合同確定的成交價格全額加行政事業性收費計算繳納契稅。所以國有出讓土地使用權轉讓時，稅收機關和作為協助執行機關的國土資源管理部門或出讓人要求土地受讓人提供稅收價值構成依據時，主要應當包括出讓金收據、轉讓前的納稅收據以及其他一切行政事業性收據。在轉讓時，沒有成交價格或成交價格明顯偏低，則應根據財政部、國家稅務總局《關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》【財稅[2004]134號】的要求，征收機關可依次按下列兩種方式確定：1、評估價格：由政府批準設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房地產進行綜合評定，并經當地稅務機關確認的價格。2、土地基準地價：由縣以上人民政府公示的土地基準地價。當然第二種情況需要稅政機關專業人員熟練完成基準地價在具體宗地條件下的價值轉換工作，否則，會因忽視容積率、時點、宗地個別條件等引起的價值差異而導致稅負的不公平。

2.2劃撥土地使用權轉讓中的計稅依據。

根據財政部、國家稅務總局《關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》【財稅[2004]134號】，出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。先以劃撥方式取得土地使用權，后經批準改為出讓方式取得該土地使用權的，應依法繳納契稅，其計稅依據為應補繳的土地出讓金和其他出讓費用。已購公有住房經補繳土地出讓金和其他出讓費用成為完全產權住房的，免征土地權屬轉移的契稅。

所以國有劃撥土地使用權的轉讓，其劃撥價格在轉讓方、受讓方之間轉移，其交易價格是計稅的價值依據；但同時出讓手續時發生了出讓人與受讓人之間的交易行為，計稅依據是應補繳的土地出讓金加其他出讓費用。因此在直接出讓土地使用權給受讓方的情況下，受讓實際納稅的計稅依據依然是全部土地價值。如果直接出讓給轉讓方，此時，還沒發生劃撥土地使用權價格的交易，轉讓的納稅依據是應補繳的土地出讓金加其他出讓費用。直接補辦出讓手續給轉讓方還是受讓方，納稅程序是有所差別的。

2.3集體土地使用權轉讓中的計稅依據。

集體土地使用權轉讓有兩種情形，一是不符合使用集體土地的受讓者，按照征地前置程序實現轉讓、受讓行為的，按照上述出讓和轉讓程序計算計稅依據，二是符合使用集體的受讓者，按照集體土地使用權依法另行配置的程序，實現“轉讓、受讓”行為，這個程序中，因為是非交易行為，依法不屬于征稅范疇，交易者所以繳納的只是房屋建筑物、構筑物、附著物等的契約稅。

三、結論。

在現行土地產權制度下，涉及土地使用權轉讓的法律、法規、規章眾多，法律體系復雜，形成了不同土地使用權權性質、類型，其轉讓所以適用的法律、法規和程序比較專業化，國土資源管理部門必須率先熟練掌握，才能很好的協助稅政機關正確征稅；稅政機關只有根據國土資源管理方面的法律、法規并結合稅收的方面法律、法規、規章、以及規范性文件配套適用，才能很好地把握不同的土地使用權流程的環節、弄清交易過程環節的計稅依據所包含的價值內涵，才能做到納稅與否正確、納稅依據客觀，體現土地使用權轉讓稅負上的社會公平。

參考文獻

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第2篇：集體土地使用權轉讓范文

一、產權制度建設是規范集體建設用地流轉的基礎

集體非農建設用地流轉是圍繞集體土地產權這個核心內容展開的。土地產權關系明晰、權能明確是集體建設用地使用權流轉有序進行的前提條件。

綜觀我國國有土地使用制度改革，始終是圍繞土地產權制度建設進行的。我國1982年《憲法》規定：“城市的土地屬于國家所有，農村和郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地，也屬于集體所有”。在法律上明確了土地所有權的國家所有制和集體所有制，同時規定“任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地”。此后，隨著中國經濟體制的改革，土地的經濟價值得到重新認識。在市場機制的作用下，土地使用者迫切需要更多的權利以促進土地的流動，對此，1988年《憲法》確定了：“土地使用權可以依照法律的規定轉讓”，使土地使用權和所有權分離，明確了可交易的產權內容。1990年5月19日國務院頒布了《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，規定“依法取得的城鎮國有土地使用權在使用年限內可以轉讓、出租、抵押或者用于其他經濟活動，合法權益受國家法律保護。”進一步明確了土地使用權是一項獨立的經濟權利。新《土地管理法》又明確了國務院是國有土地的代表。

從我國國有土地產權制度建設過程中可以看到，它是對土地產權邊界的劃分，是對土地產權權束中不同權利的重新界定的過程。土地產權制度的不斷完善是土地使用制度改革的前提，是土地市場健康發育的基礎，而土地市場的不斷發展反過來又促進土地產權制度的逐步建立和完善。

二、集體非農建設用地產權管理現狀和存在問題

我國有關集體土地權利的規定，也散見于不同的法律法規和政策性文件中。現行《憲法》規定：“城市的土地屬于國家所有，農村和郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地，也屬于集體所有”。《民法通則》規定：“集體所有的土地依照法律屬于村農民集體所有，由村農業生產合作社等村農業集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。已經屬于鄉（鎮）農民集體經濟組織所有的，可以屬于鄉（鎮）農民集體所有”。《土地管理法》第10條規定：“農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬于鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農村集體經濟組織經營、管理”，對集體土地所有權主體作了規定。該法第11條規定：“農民集體所有的土地依法用于非農建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認建設用地使用權”，第43條規定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地除外”，第62條規定：“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地，不予批準”。第63條明確“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外”等等，對集體土地所有權及其派生出來的集體土地使用權和他項權利作出了一些規定。但這些規定對于集體土地產權關系的明確界定，仍有相當的難度，特別在實際操作中，各項權能難以界定，以至出現了對集體建設用地流轉難以規范的具體問題。

（一）集體土地所有權主體的模糊問題

雖然法律規定了集體土地所有權的主體是村農民集體、村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體和鄉（鎮）農民集體，3個主體所有的土地可以由村集體經濟組織或村民委員會、村內各該農村集體經濟組織或者村民小組及鄉（鎮）農村集體經濟組織“經營、管理”，但由于農民集體與農村集體經濟組織的內涵不清，土地所有權和經營、管理權的界定不力，在實際工作中集體土地所有權主體很難確定，加之常常以行政權代替土地資產經營權，帶來集體土地流轉過程中各主體的土地產權“邊界糾紛”。

（二）集體建設用地使用權主體的特定性問題

集體所有的土地，目前一般只能由本集體及其所屬成員享有建設用地使用權，而不允許其他單位、個人擁有，除了農村集體經濟組織使用鄉鎮土地利用總體規劃確定的建設用地與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同興辦企業，經過批準，使人股、聯營企業獲得集體土地使用權。還有因企業破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移而取得以外。但目前對具體形式、轉移的接受主體以及流轉后土地產權關系的調整等尚無具體規定。

（三）集體土地產權權能不清問題

根據《民法通則》“財產所有權是指所有人依法對自己的財產享有占有、使用、收益和處分的權利。”但對集體土地所有權來講，并不是通常意義的完全物權或充分物權，《土地管理法》第43條規定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地除外”。對農民集體土地所有權的權能作了限制，其土地產權具有一定的不完整性。而對集體建設用地使用權來講，權利主體也并不具備完整的處分權、收益權，與國有土地使用權相比，其產權流轉也受到很多限制，明顯處于不平等地位。這不完整和不平等某種程度上導致了大量集體建設用地的私下流轉，特別是城鄉結合部，在利益機制的驅使下，致使不同主體以各種形式參與集體建設用地在隱形市場流轉。

（四）集體建設用地使用權抵押問題

《擔保法》明確規定：“抵押人所有的房屋和其他地上定著物可以抵押，”“鄉鎮、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。”“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押。”房屋所有權與宅基地使用權在抵押上的錯位，使得農民利用農村房地產進行融資的愿望難以實現。如何尋找突破，為農民發展效益農業，提前實現農業、農村現代化服務，有待研究和規范。

三、加強土地產權制度建設，規范集體建設用地流轉

為切實保障農民合法權益，促進土地資源的集約、高效、合理利用，加快農村經濟發展，需要我們以現有法律法規為基礎，按照江總書記“創新、創新、再創新”的要求，探索集體土地產權制度建設，研究集體建設用地流轉問題，以構筑與市場經濟相適應的農村財產制度。

（一）進一步明確集體土地所有權主體

依法合理界定集體土地所有權主體，是規范集體建設用地流轉的基礎。

確定集體土地所有權主體應以現有法律為基礎，從農村實際出發，在穩定農村大局的前提下，進一步明確集體土地所有權主體。一是已屬于村農民集體所有的土地，包括已打破村民小組界限和雖未打破村民小組界限但已由村農民集體實際使用的土地，宜承認現狀，明確為村農民集體所有，由村集體經濟組織或村民委員會經營、管理。二是已經屬于鄉（鎮）農民集體所有的土地，應依法確認為鄉（鎮）農民集體所有，由鄉（鎮）集體經濟組織經營、管理；沒有鄉（鎮）集體經濟組織的，可由鄉（鎮）政府代為經營、管理。三是村內有兩個以上的農村集體經濟組織或村民小組，各集體經濟組織或村民小組之間仍然保持著過去生產隊時期的土地權屬界線，并在各自的范圍內具有占有、使用、收益、處分的權利的，應確認各該農村集體經濟組織或村民小組為相應的集體土地所有權主體。如村民小組在組織形式上已不健全，可以由村委會監管，實行“組有村管”。

（二）合理界定集體非農建設用地的權能

在明確集體土地所有權主體的前提下，實現集體土地使用權和所有權分離。明晰集體建設用地使用權權能，是實現集體非農建設用地有序流轉的前提。

集體非農建設用地主要包括鄉村企事業用地和宅基地。目前鄉村企事業用地的土地使用權主要通過批準撥用、入股、聯營等方式取得，還有因兼并、破產等情形轉移取得；農村宅基地土地使用權通常是本集體經濟組織成員在規定的使用面積范圍內通過合法審批程序經批準后劃撥使用或通過繼承等取得。隨著農村社會經濟的發展，鄉鎮企業結構的調整，客觀上要求對集體建設用地產權權能進行重新設定，在強化土地利用規劃控制的前提下，允許集體建設用地使用權依法有償流轉，以實現集體土地財產權利。一是從集體土地所有權上直接派生的集體土地使用權可比照國有土地使用權，可通過出讓、租賃、作價出資或入股等方式取得；二是依法取得集體建設用地使用權的權利人，在土地使用年期內，可將集體建設用地使用權轉讓、出租、抵押，對批準撥用的集體土地使用權制定出相應的流轉管理辦法。從而，賦予集體土地產權更為豐富的內容。所以，應盡早出臺相關法律、法規，以盡快完善集體土地產權制度。

（三）加強土地登記工作，明晰土地產權

明晰土地產權是入市的前提。為規范集體建設用地流轉，應加強土地登記工作，依法確定集體土地的權屬范圍，明晰土地產權主體，保障交易的安全性。在具體登記過程中，一要加強土地登記的規范化建設，特別是對“一戶多宅”和超過法定面積的處理上，要依法進行，保持集體建設用地使用權在不同主體間的公平和公正。二要強化集體土地變更登記工作，依法改變土地權屬或土地用途的，應及時憑有關批準文件及有關申請資料，辦理集體土地使用權變更登記手續，以加強對集體土地產權流轉的檢查監督，及時發現和制止違法行為，切實保障土地權利人的合法權益，保證地籍資料的現勢性，為集體建設用地流轉創造良好的市場環境。

第3篇：集體土地使用權轉讓范文

關鍵詞：小產權房；土地產權；土地開發利用；土地收益。

“小產權房”是指在農民集體土地上建設，由集體經濟組織以外的單位或個人購買，沒有取得合法產權證的房屋。“小產權房”是我國“二元化”土地所有制框架下的特有現象，折射出我國在土地法律制度、房地產市場調控、住房保障制度、農民利益保護等各方面存在的問題。

一、“小產權房”產生的背景。

“小產權房”是近年來出現在我國房地產市場的民間約定俗成的一個新概念。自 1998 年房改以來，城市房價逐年高漲，公眾開始轉向價格低廉的“小產權房”，即使在法律和相關政府部門明令禁止的情況下，“小產權房”市場仍舊購銷兩旺，成為我國重要的房產權利類型之一。目前“小產權房”已成為城鎮居民住房需求的重要房源。

“小產權房”現象的深層原因在于：包括土地產權界定二元化制度、差別性的土地流轉、開發利用、土地利益分配制度等在內的我國土地法律制度本身的缺陷。

二、土地初始產權界定問題。

“小產權房”產生的根源在于，以《憲法》、《物權法》、《土地管理法》為軸心的土地法律制度體系建立了土地所有權、使用權流轉的二元結構，并由此引起國有土地和集體土地在流轉制度、土地開發利用、征收和管理上的差別待遇。

1. 我國土地法律制度的產權界定現狀———土地權利二元化。我國《憲法》確立了我國土地所有權的二元結構制度。

我國的土地所有權包括國家所有和集體所有，不存在私人產權。國家和集體成為兩個互相獨立且平等的所有權主體，國家對土地實行征收征用僅限于“公共利益”的需要。由于我國的社會主義性質，因此土地所有權不論是國家所有還是集體所有都不能夠流通轉讓。對土地使用權的流轉，我國經歷了從最初的完全禁止到逐漸放開的過程。1988 年的《憲法》修正案規定了土地使用權可依照法律規定轉讓，由此通過憲法形式確立了我國土地使用權的轉讓。但目前我國開放土地使用權流轉僅限于國有土地，集體土地的土地使用權自由流轉一直被禁止。在建設用地使用權方面，《土地管理法》的規定實際上剝奪了集體土地使用權做為建設用地方面流轉的可能性。集體土地使用權要投入建設，唯一的途徑是通過國家征收，轉變為國有土地后再實行土地使用權流轉。集體土地使用權另一種類型是宅基地使用權。《物權法》規定了宅基地使用權人對宅基地享有占有和使用的權利，但對其轉讓《物權法》沒有具體規定，只原則性地規定根據其它相關法律處理。

2. 兩類土地產權對比———集體土地所有權權能不完整、產權主體不明。從我國土地法律制度中土地產權規定來看，相比國有土地，集體土地產權是一個權能并不完整的所有權。集體土地產權包括土地所有權和使用權，但這是與集體經濟組織成員身份緊密相聯的，其轉讓也受到法律的嚴格限制，甚至在實踐中幾乎被禁止。集體土地與國有土地在所有權能上存在差別，其所有權權能不完整，實際上無法充分實現財產權。此外，我國集體土地產權還存在產權主體不清的缺陷。雖然《憲法》規定了集體土地產權屬集體所有，但具體主體仍指代不明。對比國有土地所有權歸屬國家，政府相關部門代表國家行使權力，權力主體非常明確。《土地管理法》雖規定集體土地由村集體經濟組織或村民委員會經營、管理，但規定過于原則、籠統，權力主體也含混不清，導致集體土地在實際管理中混亂不堪。在存在交易成本的情況下，不同的產權界定將導致不同的資源配置，好的產權界定會大大提高資源配置效率。若維持一種制度的費用相對高昂，改變制度的費用相對下降時，就可能誘發制度變遷，使產權得到更好地配置。現行土地產權二元化配置，使土地權益配置過于傾向政府而存在不公。“小產權房”現象背后的土地繞過國家征收而自主供給進入市場就是這種制度變遷的產物。

三、土地開發利用的制度問題。

根據現行土地法律制度的規定，政府依據其公共行政管理權力行使的合法性，壟斷了土地使用權買賣一級市場。農村集體所有土地只有由政府先將其征用，轉為國有土地，才能由開發商以拍賣方式獲得土地的開發權，這中間的差價構成了政府土地出讓金的凈收入。政府一方面是集體土地征收、征用轉為國有土地的唯一合法主體，另一方面，政府又是面向開發商的土地使用權唯一供給者。這一方面導致了政府土地拍賣價格高拉動房價上漲，另一方面也限制了農村集體土地的流轉，使農民只能從土地中獲得遠低于其市場經濟價值的土地征收補償金。這樣的土地開發利用制度安排明顯和市場化運作相沖突。

四、土地出讓收入管理的制度問題。

1. 土地出讓收入分配失衡。土地是城市化進程中經濟運行的載體。城市土地的形成是通過政府不斷征用農村集體土地，并轉化成國有土地而來的。在這個過程中，土地征用補償與土地出讓收入之間的巨大差價絕大部分被政府和開發商獲取，農民只得到微乎其微的部分。根據我國研中心課題組的調查，在目前房地產開發過程中，土地增值部分的收益分配只有 20%到 30%留在鄉以下，其中，農民的補償款僅占 5%到 10%；地方政府拿走土地增值的 20%到 30%；開發商則拿走土地增值收益的 40%到 50%。在現行的土地法律制度下，土地利益分配過分傾向于開發商和政府。這種巨大的利益分配不公也正是引發“小產權房”的社會經濟因素。

2. 土地出讓收入監督管理不力。土地出讓收入的監督管理不完善，實際上也為地方政府追逐土地利益最大化提供了負面激勵。長期以來，依據我國財政管理制度，地方政府的土地出讓金收入屬于預算外收入，缺乏監管。地方政府在如何運用這筆資金上就有很大的自主權。同時，我國土地出讓收入的監督管理制度不夠完善，在約束這筆收入時沒有發揮出應有的作用，反而產生了負激勵效果，促使地方政府盲目追逐土地收入最大化。

五、完善土地出讓的改革路徑。

1. 完善集體土地產權并規范流轉。集體所有土地應該與國有土地享有平等權利。從產權界定這方面來說，“小產權房”問題的治本之策在于改革我國的土地二元化體制，明晰集體土地的產權界定，完善其產權權能、產權運作、土地流轉等法律制度，使集體土地有合法合規的正常進入市場流轉的渠道，充分參與到市場競爭中。相應的改革措施應包括：修改《土地管理法》、《城市房地產管理法》等法律中限制集體土地使用權流轉的相關規定，明確規定集體土地所有權權能、所有權主體和行使代表、程序等；參照已有的國有土地使用權流轉相關規定及各地的實踐經驗，制定相應的集體土地使用權出讓、轉讓管理規定；嚴格規范集體土地流轉等。

2. 土地開發利用制度的合理改進。首先是集體土地征收權限的限制。依據現行法律或相關法理，土地征收的初衷應是且只能是為了“公共利益”，這是征收的前提和衡量征收行為合法與否的標準。目前“小產權房”現象中出現的政府過于泛濫地征收土地現象，很大部分在于我國目前法律制度并沒有對“公共利益”明確界定。因此，科學準確地界定公共利益范疇和政府土地征收的范圍，嚴格限制政府土地征收權限，是我國土地法律制度需要完善的重要方面。其次是土地使用權出讓權力的合理配置。現行法律規定政府代表國家壟斷經營土地使用權出讓，這是符合我國目前的社會現實情況的。

問題是政府土地使用權出讓行為缺乏監督和規范，導致其中隨意性過強、違法現象多和土地管理混亂的后果。改進的途徑還是在于有效規范政府土地出讓行為，強化土地規劃約束和用途管制。各級地方政府要提前制定詳細、科學的土地利用規劃，土地出讓必須嚴格按照規劃的數量、用途等來執行，土地利用規劃的變更要依據法定程序執行。此外，對每年政府出讓土地使用權的規模要有嚴格的控制。

3. 土地出讓收入分配與監督制度改革。我國目前土地出讓收入絕大部分流向政府和開發商，這種利益分配機制是失衡且違背公平正義的。土地法律制度改革需要逐漸將這種不公平分配向合理利益分配機制轉變。就土地利益主體而言，中央政府、地方政府、村集體和農民，就形成了不同的利益分化格局，顯著影響著土地利益分配制度改革的走向。對于國有土地的出讓收益，應調整中央與地方土地收益分配，由目前土地出讓收入全額進入地方財政，改革為中央集中部分土地收入，專款專用，由中央財政專項用于地方市政基礎設施建設；對于集體土地的出讓收益，應制定集體土地收益分配辦法，規范集體土地收益的分配及使用。集體土地出讓收益應用來進行農村建設，保護農民利益。此外，在土地出讓收益的監管方面，應建立土地收入的專項監督制度，同時財政、審計部門要及時對土地出讓進行監督管理，防范漏洞。

參考文獻：

[1] 王利明。物權法論。中國政法大學出版社，1998.

第4篇：集體土地使用權轉讓范文

關鍵詞：土地流轉；農業；建議

中圖分類號：F321　文獻標識碼：A　doi：10.3969／jissn.1672-3309(x).2010.08.22

文章編號：1672―3309(2010)08―62―02

土地作為農業發展的生產要素，既是資源也是資產，具有商品性，土地使用權流動成為必然。土地使用權只有流動起米才能實現最優配置，只有進入市場才能產生交換價值。長期以米，我國的農村土地，除由法律規定屬于同家所有的以外，都屬于農村集體所有。改革開放以米，農村集體土地使用權進入市場流轉后，在社會經濟活動中發揮了巨大作用，但隨之也產生了一些矛盾與問題。如何建立和完善農村集體土地使用權流轉制度，成為當前需要從法律、政策和制度上加以研究、探討的問題。

一、農村集體土地使用權流轉的主要內涵與意義

農村集體土地使用權的流轉，是指土地經營權人在土地承包經營期限內依照約定或法律規定將部分或全部土地經營權有償或無償轉包、轉讓給他人行使的權利。

農村集體土地使用權流轉的重要意義主要體現在兩方面。首先是市場經濟發展和社會發展的需求，是土地資源的合理配置與潛在價值的具體體現。其次，農村集體土地使用權的流轉將促進農業規模經營，提高農業生產力水平，降低生產成木。實行農村集體土地使川權流轉，農民在自愿的前提下，根據自身具體情況和利益，將土地轉社、轉租出去，使土地的適度集中和規模經營得以實現。部分農戶可以從事第二、三產業，有能力大面積經營土地的農戶可以規模化經營，有利于土地的優化配置，提高農戶對土地投資的積極性，進而形成土地收益效應。

二、集體土地使用權流轉中存在的問題

1、所有權的界定不明晰。法律規定，集體所有制的土地所有權歸農村集體所有，承包經營權歸農民家庭所有，但在土地承包經營過程中，土地承包要靠承包合同來約定，因此具有不確定性。農村集體土地歸集體所有，“集體”也并未明確是哪一級組織，概念模糊，致使鄉鎮、村民委員會之問會同時擁有一塊土地的所有權。這種土地產權邊界不清的現象，無法避免經濟當事人之問的侵權行為，對土地使川權流轉形成制約。

2、土地承包經營權的弱勢地位。現行農村集體所有制已在事實上演變為復合產權結構，中央和地方政府及其下屬機構往往憑借其擁有的部分所有權，過多干預農業結構調整，而農村集體土地所有權人在與政府的博弈中無疑處于弱勢群體地位。國家控制土地所有權交易，但由于現階段國家征用土地行為并不規范，導致土地交易價格參照標準偏低，土地征用經濟補償也偏低，農民的利益時常會受到侵害。

3、缺乏有效的土地流轉機制。集體土地特別是生產經營性用地供地的渠道多、雜、亂且無序，政府宏觀調控土地市場的能力被削弱，農村中很多農地轉讓合同仍采用口頭協議方式，缺乏書面證據，在涉及法律問題時交易雙方當事人易發生爭議。土地行政主管部門對流轉缺乏有效的管理，無法提供便捷的服務。

4、非農建設用地使用和管理混亂。目前在我同農村中，亂占耕地、超標占地的現象十分普遍，隱形市場活躍，違法用地現象屢禁不止。土地行政主管部門對集體土地使朋缺乏有效管理和規范，致使許多地方山現了“空心村”，土地浪費現象嚴重。集體建設用地流轉收益分配混亂。在集體建設用地中同家利益未得到體現，土地所有權“集體”與農戶個人間利益分配不清，土地糾紛不斷。

三、建立健全農村集體土地流轉制度的思考與建議

(一)加快建立健全集體土地使用權流轉市場價格和約束機制

首先要建立科學的價格機制。土地產權的明晰和價格的確定，是集體土地流轉的關鍵所在。要實行公平地價制度，運剛科學的方法確定與國有土地使用權價格相協調的集體土地使用權流轉市場的基準地價，由國土資源管理部門定期公布。委托有資質的土地評估單位評估地價后，經主管單位審定后方可實施。其次要建立健全約束機制。建立健全產權約束、稅收約束、金融約束、內部責任約束等機制，合理分配土地使用權流轉的收益，以保護交易當事人的權利和利益。土地交易逐步貨幣化、契約化、公開化，促進集體土地使用權交易公開透明。

(二)強化政府的管理職能

第一，規范土地征用行為。國家按照土地的總體規劃，對土地用途、使用條件、利益分配進行具體規定，確定土地流轉范圍，建立健全土地流轉機制，保證土地資源合理利片J，合理開發，促進社會經濟發展。對荒蕪、棄耕、擅自改變土地使用范圍的行為，加大懲治力度，維護土地合理利用。第二，加強宏觀調控力度。做好土地產權界定、登記、調查、變更等基礎工作。第三。建立土地規劃體系。要制定村、鎮土地利用的總體規劃，合理安排各類用地。第四，加強法律法規建設。通過立法明確土地交易方的主體地位，并明確農民與國家之間的關系。

(三)建立完善的土地使用權流轉市場。為土地流轉提供平臺

建立完善的土地使用權流轉市場，首先要加強市場中介組織的建設。在有條件的地區。可以依托鄉(鎮)村民委員會兩級組織，設立土地承包經營權流轉中介組織，集信息收集、信息、咨詢、委托租賃等功能，為土地流轉提供服務，減少土地撂荒。充分利用發達的現代傳媒。通過網絡、廣播、電視等媒體土地流轉供求信息，使土地使用權流轉向社會化、專業化方向發展。其次。拓展農村集體土地使用權流轉的市場范圍，使土地的使用權向生產效率高的農戶流動，實現土地資源配置最優化。

(四)做好集體土地產權管理工作

健全土地登記制度。明確土地經營權轉移要經國土部門登記確認后才具有法律效力，保護土地交易各方權利在交易中不受侵犯。加強土地用途管制，確定土地使用用途及具體數量，防止土地轉讓中給他人或社會帶來不利影響。建立完善的中介體系，包括咨詢、地價評估、、仲裁等服務機構，開展農地保險、農地信托、農地證券、農地抵押等工作。

(五)加強監督，嚴格管理利益分配

土地的收益包括承包土地直接經營的收益，也包括土地承包經營權流轉的收益。集體建設用地首次流轉中的土地收益應由土地所有者和國家分享。集體建設州地是農村集體經濟組織的財產，流轉中的絕大部分土地收益應歸集體土地所有者，國家分享集體土地收益不超過20％的比例。集體建設用地再流轉中的土地收益應歸土地使用者，有增值收益的，應按合同約定與土地所有者分享。監察、國土、財政等相關權力部門，應按各自的權力責任加強管理和監督。防止腐敗，維護農民的切身利益。

(六)加大農村集體建設用地審批力度

第5篇：集體土地使用權轉讓范文

關鍵詞：城中村；土地所有權；土地使用權；征用

中圖分類號：F293.2　文獻標識碼：A　文章編號：1672-3198(2009)12-0256-02

1　城市化“城中村”現狀及形成原因

所謂“城中村”，是指在城市高速發展的進程中，由于農村土地全部被征用，農村集體成員由農民身份轉變為居民身份后，仍居住在由原村改造而演變成的居民區，或是指在農村村落城市化進程中，由于農村土地大部分被征用，失地農民保障措施滯后于時展步伐、游離于現代城市管理之外的失地農民仍在原村居住而形成的村落，亦稱為“都市里的村莊”。通常所說的“城中村”，僅指在經濟快速發展、城市化不斷推進的過程中，位于城區邊緣農村被劃入城市規劃區內，在區域上已經成為城市的一部分，但在土地權屬、戶籍、行政管理體制上仍然保留著農村模式的村落。莆田市80年代城市面積為10平方公里。到了90年代中期為20平方公里。隨著莆田市行政區域調整，將原先莆田縣和兩個區重新調整為四個行政區。這一來城市面積擴大到90平方公里。(1)秀嶼區：將原先的秀嶼鎮三分之二的面積規劃為城市，約15平方公里；(2)涵江區：將原先的江口鎮、三江口鎮、梧塘鑲、涵東辦事處、涵西辦事處、白塘鎮、國歡鎮等部分或全部鄉鎮規劃為城市，將城區面積擴大到25平方公里；(3)城廂區：龍橋辦事處、鳳凰山辦事處、霞林辦事處、華亭鎮等部分或全部鄉鎮規劃為城市，將城區面積擴大到25平方公里；(4)荔城區：鎮海辦事處、拱辰辦事處、西天尾鎮、新度鎮，黃石鎮等部分或全部鄉鎮規劃為城市，將城區面積擴大到25平方公里。為了弘揚媽祖文化，2007年，莆田市召開“兩會”期間，以地方性法規形式確定建設媽祖城。媽祖城開發建設按近期、中期、遠期三個階段推進，近期(核心區)5.68平方公里(三年內基礎設施建成并初具規模，五年基本建成)，中期16平方公里，遠期與湄港新城融為一體用地面積達到60平方公里。那么莆田市將越來越多農村沒有改造直接成為“城中村”。

究其原因，從客觀上來說，是我國城市化進程的快速發展的結果，如莆田市行政區劃經國務院批準重新劃分，撤消莆田縣成立荔城區、城廂區、涵江區和秀嶼區。城市建成區面積不斷擴大，需要通過征收周邊農村的耕地獲得擴展的空間。土地被征用了，當地的農民，卻仍然留在原居住地，并且保有一部分供他們建房居住的宅基地。一場“城市包圍農村”的運動隨即發生了。村莊進入城市，形成了“城中村”。從主觀上來說，是我國城鄉二元管理體制及土地的二元所有制結構所造成的，這也是深層次的制度原因。所謂城鄉二元管理體制，是指“城市”和“農村”分屬不同的管理模式，二元所有制結構是指城市的土地屬于國家所有，而農村的土地屬于農村集體所有的。土地的二元所有制結構是造成“城中村”形成的根本原因。二元所有制結構使得農村村民可以低價甚至無償地取得土地的使用權，集體將宅基地按戶劃撥，由各戶村民自行建設后租出獲得盡可能的租金，土地和房屋租金收益最大化的結果致使“城中村”形成的進一步加劇。故而我國“城中村”的改造也應從根本的土地制度及權利開始。

2　“城中村”土地權利現狀

“城中村”現狀的土地權利包括土地所有權狀態和土地使用權狀態兩者情形。

2.1　“城中村”土地所有權狀態失地農民

根據《中華人民共和國土地管理法》第2條規定；“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。”即所謂的“土地的二元所有耐結構”。土地所有權狀態依據《中華人民共和國憲法》第10條、《中華人民共和國土地管理法》第8條規定，具體劃分為“城市市區的土地屬于國家所有”，“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外。屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”。由于“城中村”在城市化不斷推進的過程中，位于城區邊緣而被劃人城區，成為城市的一部分，既有城市的一些習性，又擺脫不了農村固有的特質，是二者的混合體。“城中村”土地的所有權狀態大體可分為三類：(1)已“撤村建居”，土地被國家全部征用，農民不再享有集體土地所有權，村已經被城市完全包圍，原農民已全部轉為居民，只是保留著農村傳統的生活習慣。這是通常所說的廣義上的“城中村”，它經過改造已融人城市之中，不再是“城中村”改造的對象。(2)正在“撤村建居”。土地大部分被征用，土地所有權部分屬于國家所有，部分屬于集體所有，但原農民未轉為居民。(3)尚未“撤村建居”，但已列入城市框架范圍，土地全部仍屬于集體所有。后兩種村的情形是狹義上的“城中村”，是通常所說的要改造的“城中村”。“城中村”中存在的土地所有權狀態即有國有土地所有權與集體土地所有權兩類，兩種土地所有權從表象看，僅是所有權主體不同而已，但其實質是不平等的，“城中村”土地所有權往往表現國家所有權借助“公共利益的需要”而不斷地擴大，“城中村”集體土地所有權逐漸縮小的趨勢；同時也表現集體土地所有者已經看清國家征用土地不完全是出于“公共利益的需要”，為征用后轉讓土地使用權獲得商業上的利益，因此，農村集體在土地所有權交易中開始嘗試用市場價格討價還價，甚至漫天要價，憑此來保留其土地所有權，村落在城市中得以延續。

2.2　“城中村”土地使用權狀態

土地使用權是指土地使用者在法律允許范圍內對土地享有占有、使用、收益與處分的權利，即依法取得利用土地的權限。由于兩種土地所有權存在本質的差異，相應其土地使用權也不完全一樣，國有土地使用權僅有一種形式，而集體土地使用權又可分為宅基地使用權、農用地使用權與非農用地使用權。集體土地使用權與國有土地使用權雖在性質上都有物權性質，屬于他物權的范疇，但集體土地使用權比國有土地使用權具有更多的限制：(1)宅基地使用權依法不能轉讓、抵押；(2)只有依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村集體荒地的土地使用權和抵押鄉(鎮)村企業廠房等建筑物涉及所使用范圍內的集體土地使用權可以抵押；(3)集體土地使用權不能用于租賃；(4)集體土地使用權不能作價出資或入股。這些限制使得集體土地使用權在實質上與國有土地使用權不平等，使集體土地使用權的功能上僅限于住宅、農業用地。而在“城中村”區域里，這兩種土地使用權并存但在效能上差距很大，突出表現為土地使用權所產生的收益上，國有土地使用權人所獲得的利益遠大于集體土地使用權所獲得的利益。利益上的刺激與誘惑，使得集體土地使用權人不再安分于土地使用的各種規范之中，突破了原規則，尋找與國有土地使

用權對等的利益。這就必然出現了“城中村”現實存在的情形：(1)大量的違章違規建筑存在，而沒有任何規劃與建設部門的批準；(2)存在大量亂占、亂圈地現象；(3)非法租賃土地；(4)以土地入股開辦各種實業；(5)用集體土地抵押貸款；(6)用集體土地進行非法的房地產開發、經營等。由于“城中村”集體土地的邊緣性、稀缺性、區位性、固定性，多樣性，復雜性以及相比較于國有土地使用權的低廉性，是它擁有旺盛的需求市場，土地使用權的差別使“城中村”得以客觀存在。

3　現階段“城中村”改造實踐中土地權利的處理

通過上述的分析可知，“城中村”是我國城市化進程中的必然產物，而它在現實中已發展成為我國城市發展的障礙。目前各地城市都在對其進行著相應的改造，在改造的過程中，必須要面對形成“城中村”的根本原因，解決土地二元所有制問題，根除二者之間的差距，才能從根本上完成“城中村”的改造。在實踐中，針對土地權利這一根本問題，通過“土地集體所有轉為國家所有”的做法。“土地集體所有轉為國家所有”這一行為具有以下特點：(1)土地所有者的主體發生了根本的變化。土地所有權主體由原來的農村集體，包括鄉集體、村集體、村民小組，全部變為國家；(2)土地的性質也發生了根本的變化。由原來的集體所有變為國家所有；(3)土地的權能也發生了根本的變化，原來集體土地使用權不能進行的抵押、租賃問題在土地的所有權轉變后得以解決。伴隨這一根本轉變的同時是農民身份的改變，全部脫農民戶籍而成為城市居民，一切納入城市化的管理，建筑要進行規劃，醫療、保險均按城市居民對待。

“土地集體所有轉為國家所有”的做法似乎從根本上已改造了“城中村”，解決了土地二元所有制的問題，成為一種可行的方案。透過實踐的背后，我們隱隱感到一種疑慮，這一合法行為的公平性明顯存在著質疑：集體土地所有權變為國有土地所有權后，所有權人以其永久所有權換取了有期限的使用權，對于原集體土地所有人權而言，在與國家就土地所有權的交易中，付出的代價太大，交易成本過高，存在明顯的不公平，具有不可交易性。

4　“城中村”改造中土地權利解決的途徑

第6篇：集體土地使用權轉讓范文

集體土地使用權

有形市場流轉

合理規范流轉

在當前市場經濟條件下，土地資源作為一種特殊商品，必然受到市場機制的調節，如城鎮國有土地使用權以有償使用的方式進入市場流轉后，在社會經濟活動中發揮了巨大的作用。但作為與城鎮國有土地使用權并存的農村集體土地使用權，其在使用制度上如何改革，進入市場流轉，是當前需要從法律上、政策和制度上加以研究、探討的問題。這個問題解決好了，對今后農村經濟乃至于整個市場經濟都將產生深遠的影響。

一、現實中農村集體土地使用權的流轉已普遍存在

近幾年，隨著城鎮國有土地使用制度的改革、城市化進程的加快，農村集體土地特別是城市規劃區內的農村集體建設用地的使用權價值和資產價值越來越顯現，交易活動越來越頻繁，具體表現在：

(1)

農村集體組織以集體土地使用權作價入股、聯營的方式興辦鄉鎮企業；

(2)

鄉鎮企業間的兼并、合并、重組和股份制改革而發生使用權人變化；

(3)

因農業結構調整，致使農村土地承包經營權發生轉移；

(4)

近郊農民的宅基地以出租、抵押、轉讓而使得使用權人發生變動。現實證明，農村集體土地使用權的這種轉移已普遍存在并且符合市場經濟的客觀需要。

現行的土地法律和政策對于農村集體土地使用制度特別是集體建設用地使用有較多限制，行政干預也多，但一味的禁止和限制而忽視客觀存在的實際要求，不但難收實效，也對市場經濟的發展不利。在當前市場經濟發展日趨成熟的條件下，正視農民集體土地所有權，推行集體土地有償使用制度的改革，建立健全農村集體土地使用權合理、規范的流轉途徑已迫在眉睫，需要在法律法規和政策制度方面予以創新。

二、集體土地使用權

“

流轉

”

中存在的問題

現行的法律制度在確定農村集體土地所有權的權力內容的行使上有明顯的不完全性。如在集體土地使用權方面，規定集體土地只能用于農業生產或農民宅基地建設、光辦鄉鎮企業或者鄉

(

鎮

)

村公共設施、公益事業，而對能產生巨大經濟效益的房地產開發經營活動，法律明令禁止。在對集體土地建設用地的使用上，《土地管理法》也做了如下規定：

“

農村集體土地所有的土地使用權，不得出讓、轉讓或出租用于非農建設，但是符合土地利用總體規劃，并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形，致使土地使用權依法轉移的除外。

”

造成實際操作性差。在收益權方面，由于集體土地不能直接參與市場經營活動，如房地產開發，使得農村集體組織喪失了這部分土地收益，農村集體經濟實力難以壯大。此外，由于國家征地的強制性，集體土地所有者在如何處分自己土地時缺乏地位。

高新區處于城市規劃區范圍，其外環生態圈以北區域處于城郊，具有良好的基礎設施和投資環境區位優勢，是高新區鄉鎮企業主要分布區域，也是集體土地建設用地產生流轉的主要區域。分析高新區集體土地使用權

“

流轉

”

現狀，存在以下問題：第一、產權關系不明晰，使用權

“

流轉

”

難以規范。表現為農村集體經濟組織內部的產權關系不明晰，村民小組與村民委員會法律關系不明確，權力主體行使上較模糊；土地與地上建筑物分屬不同的主體，即農民集體組織將土地租賃給企業使用，地面建筑物、構筑物由企業自建或與本村集體組織聯合修建。這就造成在產權關系上由多個法人實體共有，一旦發生經濟糾紛或因企業倒閉破產，各方利益難以得到保證。這也是農村集體土地建設用地使用權不能合理規范流轉的重要原因。第二、管理不到位，土地利用率低下。由于特殊的歷史原因，即高新區是在老區基礎建設新區，所以對原有鄉鎮企業用地難以從源頭上做到統一規劃、合理布局。對新增的鄉鎮企業用地雖然明確規定到規劃的鄉鎮企業工業園中發展，但由于種種利益關系難以完全做到，致使違法占地行為履禁不止。第三、閑置土地處置難。鄉鎮企業一旦經營不善，停產倒閉后，因債權債務關系使本集體經濟組織難以收回出租的土地，或收回后又難以及時出租等，造成建設用地閑置，存量土地不能有效利用。第四、城市化步伐加快，農村集體經濟發展受到制約。隨著高新區城市化進程的加快，致使規劃區內農村集體經濟和鄉鎮企業的發展受到限制，被拆遷的鄉鎮企業難以新

“

占地

”

進行發展，造成農村集體經濟組織經濟總量的減少。由于受到市場機制的調節和政府征地資金的限制，對農民的就業安置以及對農村集體經濟組織的財產補償難以從根本上解決農民失去土地后的經濟來源和基本生活保障。

此外，由于現行法律對農村集體土地所有權主體的設定概念模糊，

“

農民集體

”

沒有明確的法人代表，在行使具體權力時，作為所有權人的農民集體的真實意愿難以得到真正體現，使一些村、組干部利用其地位，充當所有權代言人，為自己牟取利益。在收益分配上，由于沒有完善的制度，村務難以真正公開，一些村、組干部利用制度缺陷侵占了大多數農民的利益。上述現象的存在已嚴重阻礙了農村集體土地使用制度的深化改革。

三、對農村集體土地使用權流轉的思考

1

、在法律和制度方面進行創新。農村集體土地所有權的不完全性從根本上講是國家意志在立法上的表現。它體現了國家對土地資源以及土地市場的壟斷。但壟斷是不宜于市場經濟發展的。因此，在當前社會主義市場經濟條件下，應在法律上重新確立集體土地在各項權力上的內容和賦予更完善權力行使能力，在倡導國家在土地市場占主導地位的同時，將集體土地使用權納入有形的土地市場。這些都有待于在法律規范、政策制度方面進行創新。

2

、科學的界定農村集體土地所有權主體，在此基礎上建立嚴謹的組織結構和明晰具體的產權形態、完善的收益分配制度，這是推行農村集體土地

“

資產化、產業化

”

政策的前提，是農村集體土地有償使用、合理流轉的前提。

3

、對農村集體土地推行

“

資產化、產業化

”

制度，實行

“

公司化、企業化

”

管理模式。壯大農村集體經濟實力，對集體土地實行資產化、企業化，有利于農村經濟的總體發展，有利于緩解因征地拆遷帶來的社會矛盾和社會問題，使農民的現實利益和長遠利益有保障。從而，從根本上給農村經濟組織和廣大農民相對穩定的出路。

4

、在農村集體土地使用權進入有形市場流轉的具體方式上可以借鑒和引用城鎮國有土地使用權有償使用的模式，即實行所有權與使用權分離，構建農村集體土地使用權有償、有限期、可抵押、可流動的法律制度和政策制度，并規范程序。

具體做法本人從以下幾個方面簡談：

(1)

根據土地利用總體規劃，嚴格控制土地用途、用地規劃，并建立報批，逐項審查的

“

流轉

”

程序；

(2)

顯化集體土地資產價值，對加入

“

流轉

”

的特別是城市規劃區內的農村集體土地非農建設用地應權屬清楚、四至明確，并進行土地評估，制定出參考地價標準；

(3)

允許農村集體經濟組織以企業公司或股份公司的形式，以土地資本入股的方式投入國家基礎設施建設，如高速公路建設，與舊城改造相關的房地產開發等按所占股分的份額，享受收益分配和其它權益；

(4)

在城市化進程中國家對集體土地具有優先購買權。即政府對農村集體土地不再實行

“

征用

”

，改為

“

購買

”

，對農民不再進行人員安置，只轉變戶口。具體的安置由壯大后的農村經濟組織進行；

第7篇：集體土地使用權轉讓范文

「關鍵詞城中村 土地所有權 土地使用權 征用

一、我國“城中村”現狀及形成原因

所謂“城中村”，是指在城市高速發展的進程中，由于農村土地全部被征用，農村集體成員由農民身份轉變為居民身份后，仍居住在由原村改造而演變成的居民區，或是指在農村村落城市化進程中，由于農村土地大部分被征用，滯后于時展步伐、游離于現代城市管理之外的農民仍在原村居住而形成的村落，亦稱為“都市里的村莊”。通常所說的“城中村”，僅指在經濟快速發展、城市化不斷推進的過程中，位于城區邊緣農村被劃入城區，在區域上已經成為城市的一部分，但在土地權屬、戶籍、行政管理體制上仍然保留著農村模式的村落。“城中村”是城市的一塊“夾縫地”，這種獨特的地位和現象，必然會帶來一系列的社會問題：（1）人口雜亂，“城中村” 由村民、市民和流動人口混合構成。流動人口成為主要犯罪群體。治安形勢嚴峻。（2）城市規劃滯后，違法違章建筑相當集中，“一線天”、“握手樓”、“貼面樓” 風景獨特。由于房屋密度高、采光通風條件差，村民居住環境差。（3）基礎設施不完善，衛生條件太差。各種管線雜亂無章，排水排污不暢，垃圾成災。街巷狹窄、擁擠，存在嚴重消防隱患，（4）土地使用存在諸多問題，宅基地、工業用地、商業用地相互交織，非法出租、轉讓、倒賣，管理混亂，等。“城中村”不僅影響城市的美觀，也阻礙城市化進程，制約著城市的發展，已成為困擾許多城市發展的“痼疾”。

究其原因，在于“城中村”形成和發展的特殊性。從“城中村”的歷史變遷中不難發現“城中村”形成的主要原因：從客觀上來說，是我國城市化進程的快速發展的結果1.改革開放的20多年中，城市化的進程加速發展，我國的城市數目從1978年的320個發展到現在的662個。城市建成區面積也由3.6萬平方公里擴大到9萬多平方公里。城市的快速發展，需要通過征收周邊農村的耕地獲得擴展的空間。耕地被征收了，當地的農民，卻仍然留在原居住地，并且保有一部分供他們建房居住的宅基地。一場“城市包圍農村”的運動發生了。村莊進入城市，形成了“城中村”。從主觀上來說，是我國城鄉二元管理體制及土地的二元所有制結構所造成的，這也是深層次的制度原因。 所謂城鄉二元管理體制，是指“城市”和“農村”分屬不同的管理模式，二元所有制結構是指城市的土地屬于國家所有，而農村的土地屬于農村集體所有的制度。而在一些“城中村”內形成了以城市與農村“二元所有制結構”并行存在、共同發揮作用的“邊緣社區”特征。“從個體理性選擇的角度看，‘城中村’這種特殊的建筑群體和村落體制的形成，是農民在土地和房屋租金快速增值的情況下，追求土地和房屋租金收益最大化的結果。”2因此，從“城中村”的歷史變遷可以發現，土地的二元所有制結構是造成“城中村”形成的根本原因。二元所有制結構使得村民可以低價甚至無償地取得土地的使用權，集體將宅基地按戶劃撥，由各戶村民自行建設后租出獲得盡可能的租金，土地和房屋租金收益最大化的結果致使“城中村” 形成的進一步加劇。故而，我國“城中村”的改造也應從根本的土地制度及權利開始。

二“城中村”土地權利現狀

“城中村”土地權利現狀包括土地所有權狀態和土地使用權狀態兩者情形。

1、“城中村”土地所有權狀態

根據《中華人民共和國土地管理法》第2條規定：“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。”即所謂的“土地的二元所有制結構”。土地所有權狀態依據《中華人民共和國憲法》第10條、《中華人民共和國土地管理法》第8條規定，具體劃分為“城市市區的土地屬于國家所有”，“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”。由于“城中村”在城市化不斷推進的過程中，位于城區邊緣而被劃入城區，成為城市的一部分，既有城市的一些習性，又擺脫不了農村固有的特質，是二者的混合體。“城中村”土地的所有權狀態大體可分為三類：（1）、已“撤村建居”，土地被國家全部征用，農民不再享有集體土地所有權，村已經被城市完全包圍，原農民已全部轉為居民，只是保留著農村傳統的生活習慣。這是通常所說的廣義上的“城中村”，它經過改造已融入城市之中，不再是“城中村”改造的對象。（2）、正在“撤村建居”。 土地大部分被征用，土地所有權部分屬于國家所有，部分屬于集體所有，但原農民未轉為居民。（3）、尚未“撤村建居”，但已列入城市框架范圍，土地全部仍屬于集體所有。后兩種村的情形是狹義上的“城中村”，是通常所說的要改造的“城中村”。“城中村”中存在的土地所有權狀態有國有土地所有權與集體土地所有權兩類，兩種土地所有權從表象看，僅是所有權主體不同而已，但其實質是不平等的，表現在：（1）國家所有權的權利主體是國家，而集體所有權的權利主體為集體。根據土地法第10條：集體所有權的權利主體又分為：鄉集體、村集體、村民小組三種組織形式。兩種土地所有權在集體與國家之間可以進行轉化，且是單方的，只能由集體所有權向國家所有權轉化，而不能是國家向集體所有權轉化；同時集體所有權主體之間是不能相互轉化的。（2）集體所有權向國家所有權轉化的條件是唯一的，我國憲法第10條和土地管理法第2條的規定，方式為出讓，這種行為其實質可以看作是一種買賣，只不過是一種強買強賣罷了，只有一方當事人（國家）的意思，幾乎是容不得對方（農村集體）意思表示，農村集體只有強制取締的義務，這就難以保證交易的公平了，自然出現了現實中征地賠償款太低，侵害農民權益的事件的發生。（3）兩種所有權的權能上也是完全不平等，主要體現在兩種土地使用權上。而“城中村”土地所有權往往表現國家所有權借助“公共利益的需要”而不斷地擴大，“城中村”集體土地所有權逐漸縮小的趨勢；同時也表現集體土地所有者已經看清國家征用土地不完全是出于“公共利益的需要”，為征用后轉讓土地使用權獲得商業上的利益，因此，農村集體在土地所有權交易中開始嘗試用市場價格討價還價，甚至漫天要價，憑此來保留其土地所有權，村落在城市中得以延續。

2、“城中村”土地使用權狀態

土地使用權是指土地使用者在法律允許范圍內對土地享有占有、使用、收益與處分的權利，即依法取得利用土地的權限。由于兩種土地所有權存在本質的差異，相應其土地使用權也不完全一樣，國有土地使用權僅有一種形式，而集體土地使用權又可分為宅基地使用權、農用地使用權與非農用地使用權。集體土地使用權與國有土地使用權雖在性質上都有物權性質，屬于他物權的范疇，但集體土地使用權比國有土地使用權具有更多的限制：①宅基地使用權依法不能轉讓、抵押；②只有依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村集體荒地的土地使用權和抵押鄉（鎮）村企業廠房等建筑物涉及所使用范圍內的集體土地使用權可以抵押；③集體土地使用權不能用于租賃；④集體土地使用權不能作價出資或入股。這些限制使得集體土地使用權在實質上與國有土地使用權不平等，使集體土地使用權的功能上僅限于住宅、農業用地。而在“城中村”區域里，這兩種土地使用權并存但在效能上差距很大，突出表現為土地使用權所產生的收益上，國有土地使用權人所獲得的利益遠大于集體土地使用權所獲得的利益。利益上的刺激與誘惑，使得集體土地使用權人不再安分于土地使用的各種規范之中，突破了原規則，尋找與國有土地使用權對等的利益。這就必然出現了“城中村”現實存在的情形：①大量的違章違規建筑存在，而沒有任何規劃與建設部門的批準；②存在大量亂占、亂圈地現象；③非法租賃土地；④以土地入股開辦各種實業；⑤用集體土地抵押貸款⑥用集體土地進行非法的房地產開發、經營等。由于“城中村” 集體土地的邊緣性、稀缺性、區位性、固定性，多樣性，復雜性以及相比較于國有土地使用權的低廉性，是它擁有旺盛的需求市場，土地使用權的差別使“城中村”得以客觀存在。

三、現階段“城中村”改造實踐中土地權利的處理。

通過上述的分析可知，“城中村”是我國城市化進程中的必然產物，而它在現實中已發展成為我國城市發展的障礙。目前全國各城市都在對其進行著相應的改造，在改造的過程中，必須要面對形成“城中村”的根本原因，解決土地二元所有制問題，根除二者之間的差距，才能從根本上完成“城中村”的改造。在實踐中，針對土地權利這一根本問題，通常采取以下幾種措施：（1）“土地置換，異地安置”的方式。在城市的郊區由政府征用按相同面積或更大面積的土地，并建成新村與之置換。這在“城中村”改造的初期，政府運用行政手段還是可以達到目的，但也是困難重重，因：①村民對于原村有著濃厚的依戀，祖祖輩輩在此居住，故土難離；②農民不愿意放棄可得的數額不小的房屋租金利益；③盼望過上美好生活的居民生活及在人格上與居民平等對待的愿望也使他們不愿意離開現在的“城中村”。因此，土地置換，異地安置的措施現在越發越難以實現。（2）通過“土地集體所有轉為國家所有”的做法。“土地集體所有轉為國家所有”這一行為具有以下特點：⑴土地所有者的主體發生了根本的變化。土地所有權主體由原來的農村集體，包括鄉集體、村集體、村民小組，全部變為國家。⑵土地的性質也發生了根本的變化。由原來的集體所有變為國家所有；⑶土地的權能也發生了根本的變化，原來集體土地使用權不能進行的抵押、租賃問題在土地的所有權轉變后得以解決。伴隨這一根本轉變的同時是農民身份的改變：全部脫農民戶籍而成為城市居民，一切納入城市化的管理，建筑要進行規劃，醫療、保險均按城市居民對待。

縱觀各地“城中村”改造條例能夠看出，“土地集體所有轉為國家所有”的做法似乎從根本上已改造了“城中村”，解決了土地二元所有制的問題，成為一種可行的方案。目前這種做法在全國各城市較為普及，如深圳市在2004年就一次性地將寶安、龍崗兩區27萬農民轉為城市居民，其集體所有的上述956萬平方公里土地將隨之轉為國有。3然而，透過這一事件的背后，筆者隱隱感到一種疑慮：這一行為的合法性明顯存在著質疑，主要有以下幾個方面：1、按照我國憲法的規定：土地所有權是實體權利，它的剝奪只能由國家最高權利機關做出，其他任何機關和個人無此權利，否則即為無效。盡管目前各地“城中村”改造條例均是由其城市的人大或政府制定，有些具有地方性法規的效力，有些只是政府文件，如《深圳市城中村（舊村）改造暫行規定》，然而因條例的做出缺少憲法上的依據，條例的效力層階遠低于憲法，故而是無效的。2、集體土地要轉為國有土地，根據我國憲法第10條和土地管理法第2條的規定，只能是采取“征用”途徑，除此之外的任何行為，均不能使集體土地所有權性質變為國家土地所有權性質。而目前各地雖從地方立法中承認了集體土地所有權“轉為”國家土地所有權的效力，但因為該“轉為”沒有法律上依據，故而從法理上講，各地將集體土地“轉為”國有土地因缺乏法律上的依據而無效。3、集體土地所有權變為國有土地所有權后，所有權人以其永久所有權換取了有期限的使用權，對于原集體土地所有人權而言，在與國家就土地所有權的交易中，付出的代價太大，交易成本過高，存在明顯的不公平，具有不可交易性。

然而也有學者對“土地集體所有轉為國家所有”的“轉為”行為是持贊同觀點，理由是 “城中村”顧名思義是城市中的村莊，它是城市的一部分，依據《中華人民共和國憲法》第10條、《中華人民共和國土地管理法》第8條“城市的土地屬于國家”的規定，“城中村”的土地自然屬于國家。對此，我認為這種理由是不妥當的。首先，憲法是國家的根本大法，它直接將土地資源確權為國家和集體所有，因“城中村”最初就是農村，土地確權時依據憲法規定就已經界定為集體所有，即是說 “城中村” 在其成為城市中的村莊時，其土地根本就屬于集體所有權。其次，所有權的產生、消滅均須合法的法律事實或法律行為的發生，在并沒有任何合法的法律事實或法律行為發生的情況下，原屬于集體的土地所有權不可能發生變更和消滅的。最后，“城中村”地處于城市，是城市中的一部分，只說明二者的地緣關系，而并不能證明所有權關系。

四、“城中村”改造中土地權利解決的途徑

既然“城中村”在地域上已經屬于城市的一部分，“城中村”內的人理應與城市居民應享有同樣的待遇，最直接的體現是財產的所有權，“城中村”的房屋也應該向城市中的其他房屋一樣，可以進行自由的轉讓，根據我國房地產法關于“房隨地走”的原則規定，說到底是其房屋的土地使用權的性質必須是國有土地使用權。要使集體土地使用權變為國有土地使用權，其前提必須是集體土地所有權變為國有土地所有權；根據我國《憲法》第10條和《土地管理法》第2條的規定，只能是采取“征用”途徑，通過征用，使農村集體土地所有權轉變為國有土地所有權，才可從根本上解決“城中村”形成的原因，因為它符合征用的條件。根據我國《憲法》第10條和《土地管理法》第2條的規定，征用的條件必須是“為了公共利益的需要”，且國家給予必要的補償；而“城中村”改造的目的就是“為了公共利益的需要”，是為了“城中村”內居住的居民、外來人員的利益，為了整個城市的政治、經濟、文化的協調發展，同樣也是為了國家、社會的利益的而改造，“城中村”改造的目的屬于公共利益的范圍；而且在集體土地轉變為國有土地的同時國家也給予相應的補償，只不過與通用集體土地的貨幣補償方式不同而已，“城中村”改造中的補償方式包括農民身份轉變為居民，以及因身份改變而獲得的各種物質利益，如可以享受到醫療保險、失業保險、居民的最低生活保障等，同時還有長期的國有土地使用權。

因此，“城中村”改造中，要解決“城中村”形成的根本原因，就必須解決土地二元所有制問題，而要解決土地的二元所有制問題也只能通過征用途徑。在征用集體土地的過程中，應處理好土地所有權與土地承包權的關系，其實質是土地法與農村土地承包法的關系問題。土地承包經營權是公民和集體經濟組織依法對集體所有或者國家所有由集體使用的土地所享有的承包經營的權利。由于聯產承包責任制是我國農村土地的基本經營制度，它是農村在法律上的具體體現。農村土地承包經營權的產生以集體土地所有權和國有土地使用權的存在為前提。在征用集體土地的過程中，應先由農村集體解除農村土地承包合同，并給與相應補償，土地使用權由集體收回后，國家才開始征用。

參考資料：

[1]羅赤，《透視城中村》，《中國經濟快訊周刊》，2001年第37期。

[2]李培林，《巨變：村落的終結-都市里的村莊研究 》，《中國社會科學》，2002年第1期。

第8篇：集體土地使用權轉讓范文

為加強土地使用權抵押登記的管理，規范抵押登記行為，保障抵押當事人的合法權益，根據《城市房地產管理法》、《擔保法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，現將土地使用權抵押登記的有關問題通知如下：

一、關于土地使用權抵押登記的法律效力

土地使用權抵押權的設立、變更和消滅應依法辦理土地登記手續。土地使用權抵押合同經登記后生效，未經登記的土地使用權抵押權不受法律保護。

土地使用權抵押登記必須以土地使用權登記為基礎，并遵循登記機關一致的原則，異地抵押的，必須到土地所在地的原土地使用權登記機關辦理抵押登記。縣級以上地方人民政府土地管理部門負責土地使用權抵押登記工作。

土地使用權抵押權的合法憑證是《土地他項權利證明書》，《國有土地使用證》、《集體土地所有證》和《集體土地使用證》不作為抵押權的法律憑證，抵押權人不得扣押抵押土地的土地證書。抵押權人扣押的土地證書無效，土地使用權人可以申請原土地證書作廢，并辦理補發新證手續。

二、關于土地使用權抵押的地價評估和合同簽訂

土地使用權抵押應當進行地價評估，并由抵押人和抵押權人簽定抵押合同。地價評估收費標準按國家有關規定執行。

1、以出讓方式取得的國有土地使用權，由抵押權人進行地價評估或由具有土地估價資格的中介機構評估并經抵押權人認可后，由抵押人和抵押權人簽定抵押合同。

2、以劃撥方式取得的國有土地使用權，由抵押人委托具有土地估價資格的中介機構進行地價評估，經土地管理部門確認，并批準抵押，核定出讓金數額后，由抵押人和抵押權人簽定抵押合同。

3、鄉（鎮）村企業廠房等建筑物抵押涉及集體土地使用權抵押的，由抵押人委托具有土地估價資格的中介機構進行地價評估，經土地管理部門確認，并明確實現抵押權的方式，需要轉為國有的，同時核定土地使用權出讓金數額。然后，由抵押人和抵押權人簽定抵押合同。

4、以承包方式取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權，由抵押人委托具有土地估價資格的中介機構進行地價評估，并經土地管理部門確認后，由抵押人和抵押權人簽定抵押合同。

抵押出讓土地使用權的，抵押權終止期限不得超過土地使用權出讓終止期限。

三、關于土地使用權抵押登記申請

土地使用權設立抵押權的，抵押人和抵押權人應在抵押合同簽訂后十五日內，持被抵押土地的土地使用證、抵押合同、地價評估及確認報告、抵押人和抵押權人的身份證件共同到土地管理部門申請抵押登記。一方到場申請抵押登記的，必須持有對方授權委托文件。

申請抵押登記除提交前款所列材料外還應分別情況，提交下列材料：

1、以劃撥土地使用權抵押的，提交土地管理部門確認的抵押宗地的土地使用權出讓金額的證明；

2、以房屋及其占有范圍內的土地使用權抵押的，提交房屋所有權證；

3、抵押鄉（鎮）村企業廠房等建筑物涉及集體土地使用權抵押的，提交集體土地所有者同意抵押的證明；

4、以承包方式取得的荒山、荒地、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權抵押的，提交該集體土地所有者同意抵押的證明；

5、抵押人和抵押權人委托他人辦理抵押登記的，提交委托書和人身份證件；

6、抵押權人為非金融機構，其抵押借款行為依法應當辦理有關批準手續的，應當提交有關批準文件。

同一宗地多次抵押時，以收到抵押登記申請先后為序辦理登記。

未按規定提交有關證明文件的土地使用權抵押登記申請，土地管理部門不予受理。

四、關于土地使用權抵押登記和變更登記

抵押登記申請經審查，符合規定要求的，準予登記，土地管理部門在抵押土地的土地登記卡上進行注冊登記，同時在抵押人土地使用證內進行記錄，并向抵押權人核發《土地他項權利證明書》，土地使用權抵押權正式生效。

土地使用權分割抵押的，由土地管理部門確定抵押土地的界線和面積。

抵押期間，抵押合同發生變更的，抵押當事人應當在抵押合同變更后十五日內，持有關文件到土地管理部門辦理變更抵押登記手續。

因處分抵押財產轉移土地使用權的，被處分土地使用權的受讓方、抵押人和抵押權人應在抵押財產處分后三十日內，持有關證明文件到土地管理部門辦理變更土地登記手續。處分抵押財產涉及集體土地所有權轉為國有土地的，按土地管理的有關規定辦理。

抵押合同解除或終止，抵押權人應出具解除或終止抵押合同的證明文件，與《土地他項權利證明書》一起交抵押人，抵押人自抵押合同終止或解除之日起十五日內，持有關文件到土地管理部門辦理注銷抵押登記手續。

五、關于抵押登記收費

辦理抵押登記，申請人應向土地管理部門支付登記費用。抵押登記費按國家有關規定執行。

第9篇：集體土地使用權轉讓范文

當中國作為一個大國崛起的時候，她的現代化、城市化所需的土地資源正從自然資源轉變為法律權利，她對土地粗放的使用也同時威脅著她的生存。土地作為財富之母、發展之本越來越明顯地影響著中國經濟的發展。

當代中國建設用地的來源方式與市場經濟的內在矛盾

高速現代化的中國所需要的建設用地，來源主要有四種方式：

其一，充分利用現有的土地基礎資源向空間擴展，由此需要革命性改變中國現行的城市規劃和建設總體規劃，建立新的資源運轉制度和國家增長管理體制，這將是一種類似日本、香港等地的“石板森林”的模式。這種土地集約利用已經成為城市土地高效使用的主要業態，沒有任何一個工業國家可以逾越。

其二，根據現有的中國《土地管理法》， “任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。”也即農用地只有經過征地轉為國有土地之后才可以作為建設用地使用，這是一種“獨木橋的用地”模式。

根據國土資源部《2006年土地利用變更調查》結果，“全國耕地18.27億畝；園地1.77億畝；林地35.42億畝；牧草地39.29億畝；其他農用地3.83億畝；居民點及獨立工礦用地3.95億畝；交通運輸用地20.36億畝；水利設施用地0.54億畝；其余為未利用地。”

這就是說我國現有可利用的建設用地面積大約為500萬平方公里左右，其中農村、牧場、林地、園地等面積超過六成；國有建設用地面積不足一成。廣闊的農村集體土地將是中國新增國有建設用地的基本來源，若僅以廉價的征地方式解決幾百萬平方公里的開發建設之使用，將構成歷史上最大的社會強制性互動和利益剝奪，其懲罰性報復也不是一個和諧社會能夠接受的。由此也就決定了中國的征地模式可以用于一時，而不可長遠，它必然是一種臨時模式。

其三，目前農村集體所有的土地主要有兩個使用主體，一個是農村的集體組織使用的建設用地，伴隨著農村工業化、城鎮化，農村建設用地的使用已超出中國目前運轉的國家地政管理行政系統的監管和約束，它正在成為農村資本積累的重要來源，廣東、安徽、重慶等地正在推進有限制的集體土地流轉；另一個就是城市對郊區土地的索取利用，在中國許多發達地區的城市它也成為地方政府和企業利潤的來源。這是一種農村建設用地直接流通并通過市場公平交易的“土地使用權直接流轉和買賣”的模式，比較符合各方利益的平衡和需要。

其四，就是通過國際分工將中國目前的資源基地、重化工業體系擴散到全球體系中去，若努力，每年最高可節省工礦用地100萬畝。這是一種“全球分工的用地轉換替代”模式。

這種模式行將對中華民族的生存方式產生重大影響，目前中國對此還沒有重視。事實上國家也應當對此進行戰略補貼，循此也可分解全球貿易順差的國際壓力；或者通過建立穩定的國際貿易分工體系以進口重大資源替代中國工礦用地需求；或者集合性直接向市場利益關聯的區域分散工業制造力量。港臺地區有過這樣的社會轉型的行為，中國的企業家也應該認識到此舉的重要性。

由此我們必須認識到中國土地利用體制改革的歷史方向，不能只主要維系在征地制度這個獨木橋的通路上，必須走世界先進國家以市場為主配置土地資源的成功管理道路，并推行各種土地直接入市和公平交易的市場運轉改革。

為此，中國應該實現國家從集權式的綜合經營管理土地資源轉型為依法管治和統籌規劃土地資源的管治制度。有必要加快以編纂《民法》，修改補充《物權法》、《土地管理法》等為基礎重構中國的土地權利制度和權利體系，并在此基礎上建立和運轉全國統一的現代化的地政管理體制，這應是中國建立公平的市場經濟的核心任務之一。

農村集體土地承載著農民的生存和城市發展的多重功能，建立市場化的農村集體土地用地體系，就是要對土地進行體系性的權利設定、合理利用和法律保護，這也是解決中國土地使用公平的唯一選擇。

土地使用權作為市場經濟結構中重要的物權，是中國市場經濟體系中最大價值的商品。限制集體土地使用權的流轉、抵押等權利設定，就是限制了中國市場經濟的規模和體量，集體土地使用權的隱蔽的暗盤方式交易，不僅影響了國家的稅收，也扭曲了中國市場經濟的重要框架。

中國城鄉分治的二元土地制度、社會制度維護了城市對農村土地的征收、征用。在目前的土地法律管理制度框架內，由于農村集體土地權利設定簡單，與初步形成體系的國有土地使用權體系相比有天壤之別。在實行市場經濟的中國，農村集體土地使有權與國有建設用地使有權的轉換仍然保留著計劃經濟的等級特點，即農村集體土地不能流轉，它本身不是一個完整的物權，權利轉換的唯一方式就是國家對農村集體土地的征收、征用，由此國家仍然處于計劃經濟時代對土地的傳統綜合的經略模式之中，這種模式并不適應市場經濟對土地的要求，也難以實現國家對土地擇優價值的利用，它的本質是國家財政的廣義負債和強者對弱者利益的實際占有。

因此，解決根本矛盾的方法就是建立集約用地，征地、農村建設用地直接流通并通過市場公平交易、全球投資和并購的多種并存的方式。

農民財產權的真正價值也是中國改革的價值

解決城鄉二元土地運轉之道大體可以有三條通路：其一，實行城鄉兩個地權市場和政府作為主要征地者的模式。城市房屋價格將在中國房地產市場的半邊市中受困土地供應仍將單邊上漲；農民住房暫時脫離了中國市場經濟體系并成為隨時可能沖擊中國城市住房體系的洪水猛獸，房價越高，沖擊越大；其二，跨越式發展模式。即將中國農民建設用地一次性整體轉為私有制，或實行國有化，以國有土地使用權進入市場；其三，總體保障，分期實現。即通過制度建設和權利訴求的轉換，通過法律或法律的修改重新界定農村建設用地和農民住房的商品化權利，通過具體的行政法規或限定條件分期、分區域、分重點的實現商品化，我們稱之為農村改革的“開權”之策，它應該是中國繼“均田”“免賦”之后更重要的新的改革重點。當然為保證中國的基本生存能力，農業耕地仍可維持現有制度。

對于中國而言，第三種模式是中國農村城市化最理想的道路和最小的改革代價，其實質就是將農民200多億平方米的住房商品化和近4億畝農村集體建設用地直接轉入中國的市場經濟體系，體現農民財產權的真正價值；打通城鄉一體化的戰略通道；重構農村市場經濟的體系。事實上，如何解決1.2億畝的建設用地、32萬個村莊、7.5億人口的中國農村的富裕成長，已經成為中國現代化的核心和不可逾越的主題。

僅以中國村鎮住房平均600～800元的成本造價計算，中國農村270多億平方米的農民住宅價值20萬多億人民幣；以較高的市場價1200元計算，即價值30多萬億人民幣，實施商品化房改是對中國農民核心財產權的最大確權和最高的肯定。目前中國金融資產總量現今已達到60多萬億人民幣，其中銀行業金融資產高達近50多萬億人民幣，中國金融資產總量約占全球總量的4%～5%。因此中國的貨幣體系和金融力量已經完全具備了承納農宅商品化改革的基礎和能力。

中國土地權利調整的現實路線

只要中國憲法不取消農村集體土地所有、所用與國有土地的兩種憲制區別，就有可能建立更加特殊的有關農村集體土地所有權的區分所有權制度，其實質就是解決國家和農民土地利益的重新分配。當然從效率而言，土地使用權建立在統一的所有權基礎上更具市場競爭力。因此，集體土地使用權的調整是對農地、海域、草場、林地的巨大權利價值的發現，不可不察。

從1954年憲法到1982年憲法是農民從獲得土地所有權和宅基地所有權到失去土地所有權和宅基地所有權的歷史，此中用一個集體土地所有架構重組，使農民對土地和宅基地的所有權轉型為成員權，避免了國家需承擔的沒收、贖買、補償或掠奪的責任，減少了在困難時代土地集中造成的農村動亂并艱難地推進了中國工業化的高速發展，而且最終又通過農村土地承包制推動了中國改革。我們目前正處在又一次的以農村建設用地使用權建立農民財產權的時代，當代的改革將創造未來中國的歷史。

目前農村所有權的主體缺位或不明確應該構成農村集體土地所有權改革的主要方向，在完成這個支架后農民集體土地所有權才能進一步完善。實行農村集體土地區分所有權的制度將有效解決國家和農民關于土地利益的全面分配，從制度上保障農民的權利；從制度上為土地的更大規模、更有效的全面市場化流轉建立基礎，但是中國的法律體系和地政管理體制承納這種調整還不具備合適的條件。土地國有化更符合效率和成本原理，但無論是將農民集體土地區分所有權，還是將此種土地轉并為國家所有，都涉及到中國法律體系的整體調整和現行地政體制的巨大轉換成本。