商業不動產資產管理精選(九篇)

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第1篇：商業不動產資產管理范文

論文關鍵詞：房地產專業教育現代化

新華社入2003年1月5日電文“房地產業‘三外’現象預警風險”指出，在房地產領域，外行業插手、外來人涉足、外來錢染指的現象很嚴重，眾多業務和房地產毫不相干的上市公司也加人這一潮流。這一狀況，不但導致我國房地產業出現泡沫，也會導致金融業的高風險，甚至危及我國經濟的健康發展。與房地產業的“三外”現象相對應，在我國高等教育中，也存在把“房地產”分別歸屬于工程管理、公共管理、工商管理“三專業”的現象，共同的原因是深受計劃經濟時代的理念約束。加人WTO后，無論是房地產行業，還是房地產業專業教育都必須“現代化”。

一、房地產專業教育現代化的內容和墓礎

從行業實踐看，現代不動產管理是綜合性管理活動，專業內容涉及經濟、管理、法律、金融、投資及少量的工程知識。這一學科產生的基礎和存在的原因，在于這一行業中市場規律和管理規律的特殊性，以及開發過程和交易過程的復雜性、專業性，專業內容涉及范圍廣泛。其中，不動產市場規律的特殊性，表現在沒有統一的市場、產品的非標準化(區位特性不同)、交易時產品不可移動交割等方面。房地產行業工作實踐中，有估價、經紀、、法律服務、資產管理，也包括征地拆遷、報建、報批、項目籌資、風險管理、投資決策、資本運營、預結算、工程管理等各個方面，這些工作所需要的大部分都是“法商管理”專業知識。

“法商管理”是房地產專業教育現代化的主要內容。法商管理是以財經、政法類專業知識為主的法商綜合應用管理，內容涉及經濟、管理、營銷、金融、投資、保險、會計、財經、政法等方面。由于其專業細分程度高，學科設置齊全，內容實用性強，能較好適應現代不動產行業發展綜合性強、涉及面廣的特點和要求。現代不動產行業管理中，還包含少量工程、規劃知識。以法商綜合管理為基礎，經過專業資源整合，可以辦起“現代不動產”管理這一新興專業。美國著名不動產學者查爾斯·H溫茨巴奇等人所編寫的《現代不動產》一書，為我們展示了美國現代不動產管理專業內容的全貌，主要內容也是法商管理的綜合知識。從國外高等院校不動產教育的先進經驗來看，不動產類專業作為一門應用管理專業，綜合性強，專業性內容含量高，并非哪類專業基礎都能辦好。即使是有土木建筑專業的工科院校，也不一定在辦房地產類專業方面具有優勢，這與一般人頭腦中的印象相反。在國際上，法商院校興辦的“不動產管理”專業教育，是最具發展潛力的。

國外高等教育的先進經驗表明，現代房地產管理教育應以法商管理的綜合知識為基礎。

二、房地產專業教育現代化的規范和引導

辦好不動產專業教育，重視專業人才培養，規范和引導我國房地產專業教育現代化，可從以下方面進行。

(一)搞好學科管理和指導

建議由國家教育部組織，聯合國家建設部、國家土地管理部門、國家司法部門、國家資產管理部門，組織各大高等院校不動產相關專業的學者，成立“現代不動產管理”學科和專業教育指導委員會，規范和發展我國高校現有的房地產類專業教育。 目前各個高校的房地產專業教育，分屬于“公共管理、工商管理、工程管理”三個不同專業，這是計劃經濟觀念的產物，必須加以規范和統一協調，才能有利于房地產專業教育的發展。

(二)主要由具有法商專業資源的院校來興辦

從專業特點和內容看，興辦現代不動產專業教育，具有法商專業資源的院校更有優勢和潛力。以廣東商學院為例，房地產專業教育歸屬于工商管理學院，在房地產營銷、投資、資本運營、估價、工程管理等方面的師資，已有一定的基礎。此外，廣東商學院金融學院的房地產金融、法學院的房地產法也有相應的師資。再加上正在籌建的行政與公共管理專業，若能進行資源整合，做好專業發展規劃，可以發揮出巨大的潛力，在廣東高校群同類教育競爭中有鮮明特點和相對優勢。

(三)做好專業發展的規劃定位

第一，“房地產經營管理”是個大專業，學歷層次以研究生和本科教育為主，還可考慮設置“房地產金融投資”、“房地產法律”等專業方向。若僅以其中的“物業管理”作為專業，則可發展專科教育。因為房地產是應用學科，綜合性強，涉及面廣，不是專科兩年所能學透的，否則學生畢業后，將難于勝任相關工作。

第二，專業內容規劃可包括不動產營銷咨詢、不動產開發、不動產金融投資、不動產法律服務、不動產估價經紀、不動產公共管理。培養目標面向國土房管、稅務等行政事業單位、金融機構、專業中介機構(律師所、估價所、經紀所、行、咨詢公司等)。

第三，加強師資隊伍建設。一方面整合現有的房地產專業師資，另一方面吸納相關基礎學科的人才。房地產是新興學科，目前國內房地產類專業方向，具有博士學位授予權的高校僅有人民大學、清華等少數幾家高校。部分高校若引進房地產類的博士、教授有困難，但是，如果有選擇地吸納房地產相關的基礎學科、傳統學科的專家、教授，如經濟學、經濟地理、城市規劃、建筑理論、建筑歷史、區域經濟、民法學等學科的人才，這些領域有很多高層次人才，也有興趣從事不動產這一專業，吸納這些方面的人才并不困難。

(三)做好相關學科的分工協調

不動產管理的學科有“不動產開發”、“不動產金融”、“不動產法律”、“不動產估價”、“不動產投資”、“物業管理，’(本質是資產管理與服務)等，而“城市規劃”、“工商管理”、“公共管理”、“工程管理”只是不動產管理的相關基礎。

(四)與國際不動產教育接執

第2篇：商業不動產資產管理范文

【關鍵詞】 REITs;商業地產

一、REITs的介紹

(一)REITs的概念

REITs(Real Estate Investment Trust),是一種將個人以及機構投資者的資金募集起來,再投資于能產生穩定現金流和收益性房地產資產上的機構。REITs投資和經營的項目均為收益性房地產,如寫字樓、商場、酒店等。一個組織或機構要成為REIT必須滿足一系列條件(美國對REITs的要求):必須至少有一百個股東,并且5個或以下的股東不能擁有REIT超過50%的股權。至少75%收入必須來自不動產的經營收益,同時75%的資產必須是不動產或者是以不動產作抵押的貸款。此外,REITs必須每年向股東分配至少90%的收益。根據《1960年美國國內稅收法案》規定,REITs至少須將每年盈利的90%以現金紅利方式回報投資者,并無需繳納公司所得稅。

(二)REITs的分類

REITs可以公司或者信托機構的形式成立,它可以在證券交易所上市交易,也可以作為私有實體存在。根據資金投向及收入模式的不同,REITs可以分為權益型,抵押型和混合型(同時包含了權益和抵押的特征)。其中,權益型占了絕大部分市場,如截至2005年10月,在美國約有91%的REITs是權益型的(數據來源《房地產信托投資基金指南》)。

二、房地產企業通過REITs融資的優勢

1.價值重現和資產收益。許多上市的房地產公司的股票價格都低于它們的資產凈值(NAV),這在成熟的資本市場上是很常見,REITs上市之后,其交易價格一般都在資產凈值之上。這就使得已經上市的地產公司有動力再將旗下資產組成REIT再融資,使其資產價值得到重現。當REITs公開發行上市時,通常會對其所想要持有的房地產資產進行價值重估,達到其市場價,然后REIT再以市價或很少的折讓向持有房地產資產的房地產企業來購買。這樣就能使房地產企業所擁有的資產的價值得以重現,并且產生一部分資產收益。如越秀投資分拆旗下四處物業組成越秀REIT,其四處物業資產的賬面總值為32億港元,在市場旺盛之際其估值已高達40.05億港元,越秀REIT成功上市為越秀投資一次性帶來8億的凈收入。值得注意的是,越秀投資公司近年來的股價一直低于每股凈資產,越秀REIT的分拆上市為越秀投資提供了絕佳的套現機會。

2.發展資產管理業務。REITs市場建立之后,市場迫切需要一些第三方的房地產資產管理機構來管理這些房地產資產,使其增值。房地產企業可以借自己的REIT上市,建立自己的房地產資產管理公司,來開拓新的業務。如在新加坡許多房地產開發商,如嘉德置地(CapitaLand)、騰飛(Ascendas)、楓樹(Mapletree)等開發商,把它們的資產注入到房地產投資信托的同時,也建立了自己的資產管理和房地產管理機構。

3.仍可獲得租金收益。房地產公司在通過REITs融資的時候,仍然會持有部分REITs的股份,在籌集資金的同時,保留了每年從REITs獲得一部分穩定租金收入的權利。

4.不會影響大股東對企業的控制。與公司整體上市融資不同,REITs上市僅僅是剝離出公司一部分房地產資產來上市,并不會改變公司大股東所持有公司股份的相對比例。

5.再融資方面。REITs上市之后,為房地產公司再融資提供了一個渠道,相對于上市融資,通過REITs再融資有其優點也有其不利之處。其優點主要體現在:可以不受上市公司增發股票再融資的時間限制,隨時隨地的為公司實現再融資。其主要途徑是,公司可以在需要資金的時候將已經開發好的地產項目轉手賣給之前建立的REIT,快速回籠資金發展新的項目,公司也可以通過賣掉一部分REIT的股份來應付再融資的需求。

其不利之處主要體現在:REITs本身留存利潤少,債務比例受限制,可用于購買物業的資金少。由于REITs收入的90%以上必須分配給股東,其留存收益極少,因此用來擴張或購買房地產公司物業所需的內部資金缺乏,只能通過發行股票或者借債來進行融資。各國政府對REITs在融資方面也做了一些規定,如新加坡規定REITs的負債占總資產的比例不得超過35%或60%(如擁有信用評級),香港規定負債不得超過總資產的45%。這就會限制利用REITs進行再融資的規模。相比之下,對于上市公司的資本結構方面卻沒有如此的限制,公司可以根據實際情況選擇任何比例的負債。

參考文獻

[1]拉爾夫?布洛克.房地產信托投資.中信出版社,2007

[2]中華全國工商業聯合會房地產商會.太平星集團.新加坡國立大學. 房地產投資信托基金指南.中國建筑工業出版社,2006

[3]王曉燕,龐晶.房地產企業融資新渠道――REITs.經濟師.2008(9)

第3篇：商業不動產資產管理范文

論文關鍵詞：投資收益，償付能力，保險資金運用，房地產

 

一、我國保險資金投資現狀和意義

中國保監會統計的數據顯示，截止到2010年上半年全國保費收入7998.6億元，同比增長33.6％，增速較去年同期提高27.1個百分點。其中，財產險增長33.5％，人身險增長33.7％。截至6月底，保險公司資金運用余額4.17萬億元，較年初增長11.3％。其中，銀行存款占比30.5％，債券占比51.8％，投資基金、股票、股權等權益類投資占比15.1％，其他投資占比2.6％。上半年，保險公司共實現資金運用收益755.2億元償付能力，投資收益率1.93％。 經營效益方面，財產險公司上半年實現承保利潤39.6億元，實現承保盈利的公司24家，較去年同期增加13家，車險業務扭虧為盈，承保盈利22.7億元。與此同時，業務結構調整成效初步顯現，人身險公司預計利潤總額295.2億元，實現盈利的公司15家，比上年同期增加3家。

保險資金運用和保險保費收入一樣，是推動保險業持續發展的雙輪之一。保險公司一個重要的利潤來源就是運用保險資金，運用保險資金也就是保險投資。保險合同是一種長期契約，保費進入保險公司后，重要的是如何通過保險資金的投資運用使保費保值增值論文提綱怎么寫。因此，保險投資在保險公司的經營中占有舉足輕重的地位，資金運用是保險公司防范風險的重要手段，是對保險公司產品創新的有力支持，是發揮保險資金融通功能的基礎和前提。2009年10月1日，新《保險法》開始施行。新《保險法》與時俱進，適應保險資金運用的新形勢和新要求，新修訂的保險法拓寬了保險資金的運用渠道，對保險資金運用方面作出了重要的修改和完善，必將進一步促進保險資金的科學、穩健、安全運用。

二、保險資金投資變動的主要方向

新《保險法》第106條第2款規定：“保險公司的資金運用限于下列形式：（一）銀行存款；（二）買賣債券、股票、證券投資基金份額等有價證券；（三）投資不動產；（四）國務院規定的其他資金運用形式。增加了“投資股票、證券投資基金份額等有價證券”、“投資不動產”的規定，刪除了“保險公司的資金不得用于設立證券經營機構，不得用于設立保險業以外的企業”之條文。隨后，2010年8月《保險資金運用管理暫行辦法》公布償付能力，并于8月31日起正式實施，打破先前規定的保險資金直接投資股票和購買基金的比例，打開進入創業板的大門。2010年9月保監會又出臺了《保險資金投資不動產暫行辦法》和《保險資金投資股權暫行辦法》，分別規定了保險資金進入不動產領域的投資規則和保險資金投資未上市企業股權的規則。

保險資金投資不動產成為此次保險法中最引人關注的內容之一。不動產投資規模大、期限長，比較符合保險資金追求長期、價值、穩健投資的特點。放開該渠道可發揮保險的資本融通功能，支持國家經濟建設，并優化保險資產結構，科學合理地防范金融風險。

保險公司資金涉足不動產是伴隨著中國經濟發展過程中房地產行業跌宕起伏而不斷變化的。早在90年代初，保險公司與其他領域企業一樣，對于房地產熱潮興奮不已。當時國家還沒有制定相關的政策法規來約束，保險公司已經挖了不動產第一桶金，開辟了不動產處女地。隨著中國保監會的成立，國家相關監管政策也陸續出臺。保險公司資金涉足不動產轉變為利用自有資金購置自用辦公樓，通過集團旗下信托、資產管理公司，或者是與其他公司合辦專業公司進入不動產領域。在新保險法出臺之前，各家比較大的保險公司在不動產方面的投資已經初具規模，它們通過直接和間接方式投資不動產的保險資金，已經在市場上形成一種不可小視的力量：如，中國平安借助平安信托和物業公司，分別在四川、云南、北京、上海等地進入不動產領域；中國人保和中國人壽也有各自得意之作，他們在金融街的辦公大樓已經成為醒目標志；泰康人壽和民生人壽在京城東三環購置的兩棟大廈，價值已經翻番；泰康人壽早在2006年就成立了泰康置地公司，2009年投資10億元打造泰康養老社區；新華人壽在長安街購置的樓宇，太平保險在上海大手筆購置的大樓。并且保險公司還通過簽訂協議，為未來拓展做好準備，如：2009年人保投資控股有限公司與金融街控股股份有限公司在北京簽署100億元戰略合作協議；國壽投資與信達投資公司簽訂了戰略合作協議；中國平安借助旗下信托公司與地產巨頭金地集團和綠城集團簽署戰略合作協議。2009年12月30日償付能力，生命人壽與佳兆業及其附屬公司簽訂了為期五年的策略聯盟框架協議，將以租賃、買賣、信托、抵押融資等方式開展合作。

就不動產市場而言，有商業地產、養老地產和寫字樓建設及療養院、廉租房建設等等。商業地產和寫字樓建設是獲利豐厚的領域。《保險資金投資不動產暫行辦法》中對保險資金不動產投資規則的劃定，可以看成是對保險資金不動產投資的正式啟動論文提綱怎么寫。《辦法》規定，保險資金可以投資基礎設施類不動產、非基礎設施類不動產及不動產相關金融產品。而《辦法》中明確規定了保險資金投資不動產的“三不”原則：不得投資或銷售商業住宅、不得直接從事房地產開發建設（含一級土地開發）、不得投資設立房地產開發公司或投資未上市房地產企業股權（項目公司除外）。不動產投資須遵守專地專用原則，不得變相炒地賣地，不得利用投資養老和自用性不動產（項目公司）的名義，以商業房地產的方式開發和銷售住宅。投資養老、醫療、汽車服務等不動產，其配套建筑的投資額不得超過該項目投資總額的30％。《辦法》要求保險機構不得以投資股票的方式控股房地產企業，已投資設立或者已控股房地產企業的，應限期撤銷或者轉讓退出。對超大項目投資，保監會將重點關注。按照規定，保險公司投資不動產，投資金額超過20億元或者超過可投資額度20％的，應當在投資協議簽署后5個工作日內向中國保監會報告。以上也可以看做是保監會對保險資金的風險控制措施。

三、保險資金投資不動產的風險管理

保險公司資金投資不動產，目的是為了防范風險，實現資金長期匹配，獲得穩定收益。房地產市場資金密集性的特征決定了保險公司的資金可能大量投資在此，保險公司一旦在該市場受到損失，必將是非常巨大的，而最終的承受者將是廣大投保人。那么從保護投保人利益以及保險資金安全方面考慮，在保監會出臺了相關的政策措施以后，保險公司也應該未雨綢繆，建立健全保險資金投資不動產風險管理機制。保險公司必須從全局和戰略的高度，統一思想認識，強化風險意識償付能力，增強改善保險資金風險管理的責任感和緊迫感。要健全制度，完善機制，規范運作，強化披露，采取新的方式，運用新的手段，科學評估保險資金管理風險，逐步構建全面覆蓋、全程管理、全員參與的新型風險管理體系。

1、強化公司內部控制

強化公司內部控制是加強保險資金風險管理的重要措施。首先，細化流程，規范風險管理行為。各級保險公司要高度重視員工教育和職業培訓，樹立依法合規管理觀念，不斷提高各級管理人員的業務素質和職業道德修養。制定鐵的規則，依法合規運作，嚴格財經紀律，防范資金管理風險。其次，改進技術，完善系統，增強風險管理能力。加快引進成熟市場的風險管理技術和經驗，實施資產負債匹配管理，完善技術支持系統，推動風險管理由定性管理向定性與定量管理相結合方向轉變，不斷提高對投資風險的分類、識別、量化和評估能力，能夠迅速有效的應對風險事件的發生。此外，由于不動產投資種類和模式繁多，也要注重對操作風險的監控和管理。保險公司可以通過購買保險來轉移風險，一般來說房地產保險業務主要有房屋保險、產權保險、房屋抵押保險和房地產委托保險論文提綱怎么寫。

2、完善政策保障

外部調控在當前國際國內復雜的經濟形勢下是非常必要的償付能力，因為我國保險公司自我約束機制和風險控制體系尚未健全，我國不動產市場仍不夠規范。因此各種宏觀調控措施應配合使用，不能顧此失彼。目前已經出臺多部規定，但這些規定必須要經歷時間的檢驗。監管層必須在鼓勵保險公司積極探索的同時，加強對其投資不動產的外部監管。總體監管思路上仍要以償付能力監管為重點，以便使保險公司在償付能力約束下更為自主地進行不動產投資。

保監會已經明確不允許險資投資居民住房、商業房地產以及參與房地產開發，這樣要求是有必要的。但是由于這種要求主要是禁止投資普通商品住宅，但是如果保險資金投資寫字樓的話，寫字樓價格上去了會產生比價效應。另外可能有曲線投資和擦邊球的現象。這樣會對已經高的離譜的房價產生推高作用，對正在實施且困難重重的房地產調控產生不利影響。在當前的經濟形勢下，中國老百姓買不起房子的還有很多，目前北京市的房價收入比已達27：1，超出國際平均水平5倍；中國還有很多地方老百姓需要價格低廉的房子，所以建議保險公司先考慮廉租房建設。國家給予適當的稅收減免和保監會可以給予高度支持和放寬投資比例。

參考文獻：

[1]魏巧琴.保險公司經營管理[M].上海：上海財經大學出版社，2010.

[2]段善雨.論我國保險資金的投資渠道及其風險管理[J].經濟論壇，2006，（21）.

[3]保險業5年斬獲7000億收益投資路徑曝光［EB/OL］.

soufun.com/money/2010-01-11/3019706.htm

第4篇：商業不動產資產管理范文

萬通：深挖美國模式

作為一家剛剛度過20周年的房地產企業，萬通是行業里為數不多的、完整走過房地產一輪周期的公司。年報顯示，2006年?2011年，萬通地產的資產負債率除2006年達到77%外，其余年份均在54%～69%之間。假如扣除負債率中的預收賬款，公司的有息負債率則更低。

萬通控股股份有限公司副總經理鄭沂表示，傳統的住宅開發制造業，從開發到銷售，企業追求的是周轉率、規模效應和利潤率。而商業地產從招商、孵化到成熟運作涉及的投資周期長，資金占用量大，資本流動線與住宅地產大不相同。萬通從2007年正式開始轉型，走的路徑為美國模式。所謂美國模式，即效仿美國著名開發商和基金管理機構鐵獅門（Tishman Speyer），通過成立基金管理公司，掌控商業不動產從開發到運營的全過程，并在其中輔之以金融手段。

鄭沂稱，美國模式主要有兩個特點：一是輕資產，過去投資大量使用自有資金，現在更多地引入基金，企業與投資人共擔風險和收益；二是注重核心能力，從單純的開發轉為實力的較量，考驗企業在招商、資產證券化、經營運作等多方面的能力。

鄭沂認為，中國企業面臨三個問題。一是資金問題，持有項目需要有非常強的資金實力；二是短期利潤問題，持有項目意味著在孵化器產生的利潤現金流非常低，需要較長時期才能產生資金回報；三是退出問題，持有資產五年、十年以后，大多公司最終需要進行資產變現或退出。這三個問題導致中國企業無論做商業地產也好，產業地產也好，都無法享受利潤更豐厚的增值收益。

目前，萬通旗下管理著5只基金，資產管理規模約為36億元，隨著轉型深入，萬通逐漸向地產價值鏈的上游延伸，業務涉及不動產經營、基金管理、資產管理和物業運營等，完成了地產企業從制造業向金融業的過渡。

“在基金的操作中，我們從最早的單項融資型基金慢慢轉向投資型基金。融資型基金投資項目確定，即為項目融資，包括股權、債權融資等。中國目前的房地產基金約有90%以上是單向融資型基金。而投資型基金所投項目并不確定，而是資產組合，類似PE基金。投資基金和我們現在做的整體城市基金將是萬通未來的發展方向。”鄭沂表示，選擇這樣的操作模式是基于對房地產大勢的理解，“中國過去十年城市化發展速度很快，城市化程度大幅提高，與歐美發達國家的差距越來越小。然而，隨著城市化進程放慢，未來十年將是資產證券化的十年。在這種趨勢下，基礎資產市場需求會有急劇膨脹性的發展，這就是未來中國房地產十年的大趨勢。所以，在對整體行業戰略性理解的基礎上，萬通選擇‘深挖’美國模式。”

復地：以退為進“雙核”模式

近幾年，復地集團一直在研究自身的商業定位和模式，并且認為未來復地的定位應是一個以資產管理為核心、專注于中國成長動力、一流的投資集團。其核心概念即在未來幾年，復地集團將全面從多產業的民營企業，向以保險為核心的資產管理集團和投資集團轉變。2010年7月5日，一直以開發商面目示人的復地集團宣布，對其戰略模式進行轉型，旗下正式成立投資集團，實行“投資+開發”的“雙核”戰略模式。

“從事資產管理業務，對復地來講，是一個更加具有成長性的發展模式，能夠更好地完成創新業務，平衡債務結構，優化資本結構。”復地投資集團執行總裁張春華介紹，母公司復星國際有限公司擁有多產業優勢，特別是在境外合作方面。“比如這些年復星和美國凱雷集團合作，成立了中外合作的第一家民營的保險公司。”

第5篇：商業不動產資產管理范文

一、日韓模式：由財政部直接負責政府公共資產的管理

日本、韓國兩國的行公共資產管理模式可以概括為“財政部--主管部門”模式。即由財政部門負責綜合管理，由各行政部門負責具體管理。

日本將國家提供的用于國家事務和事業的資產，如政府辦公樓、公務員宿舍、國立學校等稱為公用資產。日本公用資產的綜合管理由財務省負責，具體管理由各相關省、廳負責。財務省的綜合管理內容主要包括對各行政機構資產“購置”和“處置”進行審批，以及統計匯總各省、廳國有資產情況等。

韓國將政府用于辦公、事業和公務員居住的財產，如辦公樓、公務員住宅等稱為公用財產。韓國財政經濟部是統籌和管理全國國有財產的部門，中央政府的各部門、團體負責本部門、團體國有財產的具體管理。但需要配置和處置財產時，各主管部門要制定處置計劃和預算，報財政經濟部；財政經濟部再根據各部門的情況制定統一的計劃和預算，報國務會議審議，最后由總統批準。財政經濟部有權要求各主管部門提交國有財產管理報告和有關資料，有權要求各主管部門停止或改變國有財產的用途，也可改變國有財產的主管部門并轉走國有資產管理預算，或者由財政經濟部直接管理。

二、德澳模式：由隸屬于財政部的專門機構負責聯邦政府公共資產管理

德國和澳大利亞，聯邦政府資產由財政部門所屬的機構負責，并在全國成立分支機構管理分布全國的聯邦資產，其特點可以概括為“財政部一直屬局”模式。

（一）在財政部下設立資產管理局統一管理政府資產。德澳模式的突出特點就是由財政部門統一管理所有政府資產，并通過下設資產管理局來實施具體管理。德國在聯邦、州、鄉鎮三級政府設有隸屬于同級財政部門的專門資產管理機構。聯邦資產管理局是管理聯邦資產的主要部門，負責資產管理的大部分具體工作，財政部負責資產的預算管理，并對一些重要資產的出售，如土地及其附屬物的出售，實行審批。澳大利亞聯邦資產主要由財政部下屬的資產管理局負責，具體包括房產、車輛的配置、維修和保養。聯邦、州和地方政府中實施具體的資產管理的機構，都要向同級財政部門報告資產管理的情況。同時財政部對資產管理機構及其他部門的資產保留一定的控制權，主要表現在財政部要制定資產使用、消耗、轉移等的規章制度和標準；資產管理機構必須向財政部證明他們有能力對資產實施有效管理；財政部有權向資產管理機構提出相關要求等。

（二）從形成到處置的全過程資產管理。澳大利亞財政部下設資產采購局、資產管理局、資產出售局，分別負責政府資產采購、管理和出售，構成了從形成到處置的資產管理鏈條。同時資產管理局、采購局和出售局必須向財政部定期提交資產和資金使用情況報告，財政部向國會提交預算并匯總資產管理情況，必要時對政府資產管理情況進行審計。

（三）政府辦公用房和設施設備商業化管理。澳大利亞聯邦政府通過財政部和金融管理部下設的資產管理機構對政府資產實行商業化管理。該機構的主要任務是為政府各部門提供辦公樓宇、設施設備維護、安裝和建設服務，以幫助用戶更好地利用他們的辦公樓宇、設施設備。該機構在全國各地都有分支機構和倉庫網絡。其商業化管理方式包括計劃管理、項目管理、整體項目服務、合同管理、專家咨詢等。它通過為政府公共部門用戶提供誠實的、職業化的服務，來實現政府資產的保全和有效利用。

三、美加模式：管理制度、資產預算由財政部負責，日常管理由獨立于財政部的機構負責

美加模式中，財政部負責政府資產預算管理，制定統一的管理制度和法規，并設立相對獨立的專門的資產管理機構，負責政府公共資產管理的具體事務。該模式也可以概括為“財政部一管理局”模式，以美國、加拿大等國家為代表，主要有以下一些做法。

（一）聯邦政府的公共資產由專門資產管理機構統一管理。美國總務署是聯邦政府資產管理的執行機構，具體負責管理事務，專司聯邦政府機構的政府供應和采購管理、車輛購買和租賃服務管理、動產管理，以及政府閑置資產和房產管理。加拿大聯邦公共工程和政府服務部為政府公共資產管理機構，并負責為整個聯邦政府提供后勤服務。

（二）嚴格的預算管理及績效考核。美國和加拿大的政府資產預算管理都特別嚴格，政府各個部門的物資采購有預算控制，各個部門內設專人負責采購工作。美國財政部及總統行政預算管理辦公室負責聯邦政府資產的預算管理。辦公用房新建、修繕、日常管理等預算費用，由總務署統一向財政部和總統行政預算管理辦公室申請；房產以外的其他政府資產如計算機、汽車等，預算則體現在使用部門的預算當中，由各部門分別申請，上述預算都必須經國會批準才能執行。加拿大公共工程和政府服務部向財政部和國庫委員會申請房產購置預算，按統一標準配置各部門的辦公用房。美國總務署公共建筑服務中心還對聯邦政府的房產績效進行監管。該機構對房產管理績效的目標設置和考核工作有許多指標：每平方英尺的營運費用、營運成本、營運盈余資金、無收益面積、客戶滿意度調查、安全滿意度調查、租賃成本與私營公司成本比較等。這些指標考核的內容，與預算安排直接掛鉤。

（三）集中化、專業化的車輛及房產管理。車輛及房產是政府公共資產中單位價值較大的主要資產，對其實行集中管理、專業化管理是美國和加拿大的共同做法。美國總務署下設的聯邦供應服務中心，專司聯邦政府機構的政府供應和采購管理，為各聯邦機構提供車輛購買和租賃專業化服務；公共建筑服務中心，專司政府閑置資產和房產管理。加拿大公共工程和政府服務部房地產服務公司集中統一管理聯邦政府所有房地產(包括國家公園、軍事基地、監獄、港口、機場等)，并為各部門提供工程設計等專業和技術服務。這種管理方法的優點是政府房地產資源能得到有效配置，既能及時滿足各部門辦公用房的需求，又使辦公用房得到充分合理利用。

（四）規范化、程序化的閑置資產處置管理。重視閑置資產的處置管理也是美加模式的一個顯著特點。加拿大法律規定，聯邦政府及各部門閑置資產，必須交由公共工程和政府服務部集中統一處理，其他任何部門不得擅自出售。政府不需要的動產，包括舊飛機、船舶、汽車、家具等，一般集中處理，或以舊換新。處置政府閑置資產堅持以下原則：使資產獲得最大經濟價值；為各部提供的服務效率高、效益好；按閑置資產現狀就地銷售，減少交易的法律責任；出售要有競爭，公開、公平、公正，經得起檢驗。美國聯邦政府閑置資產交由公共建筑服務中心負責處置，有調撥給其他聯邦機構、州、地方政府，贈與合格的非盈利性組織，公開出售等幾種處置方式。規范化、程序化、公開化的閑置資產處置，提高了資產再配置的效率，杜絕了政府公共資產“出口”的腐敗，為政府樹立了公開、公正的形象。

四、巴西模式：由計劃預算管理部的聯邦資產秘書處負責日常管理

巴西的政府公共資產由計劃預算管理部負責，下設聯邦資產秘書處負責具體管理。由于巴西與其他國家不同，管理預算的部門不是財政部，因此形成了特殊的“預算部-管理局”管理模式，但其管理特點的實質與“財政部-直屬局”模式相同。

（一）巴西聯邦政府公共資產的主管機構為聯邦資產秘書處。1998年以前，聯邦資產秘書處（副部級）設在聯邦財政部，1999年，為了與預算管理相結合，將聯邦資產秘書處由財政部劃入計劃預算管理部（巴西聯邦政府預算編制職能由計劃預算管理部負責）。聯邦資產秘書處總部下轄7個局；在全國分設27個地區資產管理局和2個區域性資產管理代表處。聯邦資產秘書處主要負責聯邦政府不動產的管理，管理對象是 2.4萬個政府大樓和52.4萬塊土地。聯邦政府的動產由各部門自己管理。

（二）巴西政府以法律形式確定對公共資產的保護和管理。巴西聯邦憲法是政府公共資產管理的根本法律基礎，對聯邦政府公共資產的范圍及管理原則作了明確規定。巴西政府的公共資產分為以下三類：1、一般資產，即人民共同所有、共同使用的資產，如公路、鐵路、碼頭等等。2、特殊資產，即各級國家機關占有、用來為公眾服務的資產，如各級立法、行政、司法機構占有使用的辦公樓、車輛、設備等。3、自然資產，即公有的土地、森林、湖泊、河流、礦產資源等。

（三）資產購置與處置的管理。聯邦政府各部門不動產的購置，均須報經聯邦資產秘書處審核、批準。聯邦資產秘書處對各部門資產購置的申請，一般是按照調劑--承租--購買的程序研究解決。各部門動產的購置，由各部門在正常預算內自己決定和購買。巴西政府公共資產的處置是指資產產權的轉移和核銷，包括資產的出售、交換、贈送、報廢等多種形式。資產的出售，必須先由聯邦資產秘書處組織專業人員進行調查和評估，確定底價，然后按照《拍賣法》通過拍賣等方式處置。資產的轉移分為三種情況：一是在同級政府之間的轉移，由資產調出、調入的兩部協商并報聯邦資產秘書處核準即可。二是跨政府級次的資產轉移，需要報聯邦資產秘書處進行調查評估和公示，然后由資產管理秘書處辦理資產劃轉手續。三是國家機構將資產轉讓（租）給非公有單位，需要報聯邦資產秘書處進行價格調查和評估；如價格合理，且符合各項法律法規，則向社會公告；最后，由資產秘書處辦理公共資產劃轉手續。

（四）資產的使用及收入管理。巴西法律明確規定，各部門不能將占用的政府公共資產（辦公用房及各種設備）用于經營活動。資產處置收入一律上交同級財政國庫。聯邦資產秘書處可以將掌握的閑置公共資產（土地、礦產、水資源等）通過一定法律程序轉讓（租）給個人或私營部門使用，具體轉讓（租）的方式包括授權使用、許可使用、特別許可使用等等。使用公共資產的個人和私營部門必須向聯邦資產秘書處交納租用費或轉讓費。聯邦資產秘書處的各項資產收費收入，必須全額上繳聯邦財政國庫。為保證資產收入管理的規范，堵塞漏洞，各種資產收入和國家稅金、罰款一樣，按照聯邦財政部統一印制的稅費收繳憑證上繳國庫。

（五）資產的信息化管理。巴西政府非常重視利用信息化手段管理聯邦政府資產。各部門在資產管理中，普遍使用了資產條形碼掃描采集技術，實行計算機管理。聯邦資產秘書處建立了資產管理信息系統，將資產登記、資產配置、資產處置、資產收費等工作統一納入了信息系統，提高了資產管理的效率和準確性。目前，聯邦資產秘書處正在籌建聯邦資產管理信息共享系統，將現有的聯邦資產管理信息系統與國庫、中央銀行及財政監察等系統聯網，以實現管理數據共享，提高工作效率。該系統建成后，將大大提高巴西聯邦政府資產管理的能力和水平。

五、各國行政事業國有資產管理的共同點

世界各國雖然沒有統一的政府公共資產管理模式，但是卻有一些共同的管理特點。

一是財政部門主管。世界各國雖然沒有統一的公共資產管理模式，但是卻有一個共同的管理特點，那就是世界主要國家都是由財政部門（預算主管部門）主導政府公共資產管理，區別之處只是在不同的管理模式下，財政部門的職責范圍有所差異。在政府干預型市場經濟國家，財政的職責最強，如韓日模式中政府公共資產管理直接由財政部門負責。在自由經濟型市場經濟國家，財政的職責范圍較小，如美加模式中，財政部門僅負責政府公共資產管理規章制度的制定和預算管理。但無論在哪種模式下，政府公共資產的管理都沒有脫離財政部門的職能范圍。

第6篇：商業不動產資產管理范文

這是中國保險公司投資海外房地產的第三個案例。此前，中國平安和中國人壽分別投資了位于英國的勞合社大樓和金絲雀碼頭集團旗下的一座大樓。

自從險資獲準開閘不動產投資以來，諸多保險公司以不同形式介入其中。隨著保險資金投資不動產比例的不斷提高，保險公司加快了在不動產領域的布局。除了直接購買酒店或寫字樓，股權投資房企以及興建養老社區，亦是險資進行不動產投資的主要形式。

中國保監會的數據顯示，目前已有33家保險公司持有投資性房地產。今年前八個月，投資性不動產規模750億元，較年初增長3%，基礎設施投資計劃等產品6664億元，較年初增長39%。在國內房地產市場不斷下行之時，保險公司依然熱衷其中，顯露出來的不動產投資的順周期風險，引起保監會的關注。

另一個風險隱患則在于隱蔽在不動產投資之后的數字游戲。一些保險公司通過財務手段虛增利潤和資產，以達到提升償付能力充足率的目的，工具之一便是投資性房地產的公允價值估值。

這一切引起了監管層憂思，放開投資前端的同時，保監會收緊了對其后端的管理。今年5月，保監會下發《關于清理規范保險公司投資性房地產評估增值有關事項的通知》（下稱“《通知》”），著手對保險公司投資性房地產估值進行清理和規范。此外，保監會修訂了投資性房地產的認可資產標準，降低其認可標準。

與此同時，保監會在日前的壽險公司“償二代”第一支柱技術標準測試方案中，對投資性房地產的風險因子等指標進行了詳細規定。

業內人士普遍認為，隨著“償二代”建設的逐步推進，以風險為導向的償付能力監管體系，將有利于引導保險公司調整業務結構和資產配置，提升風險管理能力，在一定程度上遏制保險公司帶有“豪賭”風格的投資行為。國泰君安報告認為，資本規劃和資本補充條件較好的保險公司，在另類投資等新領域投資上將更具優勢。 涌向不動產

今年以來，房地產幾乎成為安邦保險投資的關鍵詞。繼頻頻吃進金融街、與富德生命人壽（原生命人壽）爭奪金地集團之后，安邦保險又把目光投向了海外。

安邦保險以19.5億美元（約120億元人民幣）收入囊中的華爾道夫飯店，是紐約地標性建筑之一，共有1413個房間，常年入住率超過70%，基本房型最低價格為329美元/晚。如按安邦保險支付的交易額計算，每間客房的成交單價高達138萬美元，堪稱美國酒店交易中最高的房間單價紀錄之一。

根據協議，安邦保險將支付1億美元的交易保證金，并承擔酒店約5.25億美元的抵押貸款。希爾頓則獲得擁有未來100年的經營權，并進行整修。有業內人士稱，如果希爾頓集團在180天內將這筆巨款投入別的酒店物業資產，可以避免為交易收益繳納高額的所得稅。

安邦保險在其官網宣布，華爾道夫酒店占據了曼哈頓核心地段的整個街區，該地塊投資價值在紐約無可比擬，該公司希望通過投資北美優質不動產，實現長期穩定的投資收益。

不過，由于華爾道夫酒店是美國駐聯合國大使官邸所在地，亦是美國總統和美國外交官員經常下榻之處，美聯社報道稱，考慮到整修可能產生的潛在安全風險，美國政府官員表示，正在審查這筆交易的細節。對于該說法，安邦保險目前尚無官方回應。

根據2012年保監會的《保險資金境外投資管理暫行辦法實施細則》，保險資金境外直接投資的不動產，主要限于英國、美國和澳大利亞等發達市場主要城市的核心地段，且具有穩定收益的成熟商業和辦公不動產。今年2月，保監會的《關于加強和改進保險資金運用比例監管的通知》，將保險不動產投資比例進一步提至30%，而境外投資比例為15%。保險公司的不動產投資熱情隨之提升。

由于英鎊走低，英國房地產成為險資的“投資洼地”。去年7月，中國平安斥資2.6億英鎊，從德國商業銀行旗下的Commerz Real公司手中，購得倫敦金融城的標志性建筑之一勞合社大樓。今年6月，中國人壽聯合卡塔爾控股財富基金斥資7.95億英鎊（約合14億美元），購買了英國金絲雀碼頭集團旗下位于倫敦金融區的10 Upper Bank Street 大樓，持有該樓70%的股權。

勞合社主席約翰?納爾遜去年接受《財經》記者專訪時曾談到，平安收購勞合社大樓是一種普通的不動產投資行為，對勞合社本身沒有影響，勞合社依然有權長期使用這座由其建造的大樓。據介紹，英國商業不動產的運作模式通常是，由大型投資機構買下來，交由專業的物業公司運營和管理，而勞合社對該大樓采取了售出和回租的方式。

從既往的租金收益上來看，中國平安和中國人壽所投資的這兩座寫字樓，無疑是優質資產。勞合社大樓2013年整體租金約2400萬英鎊，凈租金收益率為6.1%。而10 Upper Bank Street 大樓每年的租金約為4435萬英鎊。

與中國平安和中國人壽投資于寫字樓項目不同，安邦保險將海外不動產首單投向了美國酒店業。一位海外房地產中介人士表示，就項目本身來說，以19.5億美元投資華爾道夫酒店，并不是一個好的投資選擇，以同等規模的資金可以買到更好的標的，安邦此舉可能有個人投資偏好等其他方面的考慮。另據一位接近該交易的人士稱，希爾頓對該酒店的最初報價為11億美元。

第一太平戴維斯（Savills）一位人士表示，去年以來，包括保險公司在內的中國企業購買海外房地產的項目大大增加，他目前“有一半的時間都是在做這樣的項目”。

仲量聯行的報告顯示，2013年中國海外商業房地產投資總額為76億美元，同比增長124%。其中，英國和美國房地產市場是最主要的投資區域。

除了開始出手海外不動產，保險公司近年來更是忙于布局境內不動產投資。早在2010年，安邦保險便開始涉足不動產投資，購入成都市行政辦公中心的寫字樓，2011年攬得北京CBD的兩個地塊。截至2013年，安邦財險投資性房地產達157.3億元，是該項投資規模最大的保險公司。

今年以來，安邦保險則積極介入對上市房企的股權投資。4月28日，旗下安邦人壽與和諧健康險累計持有金融街控股有限公司（下稱“金融街”，000402.SZ）5%股權，首次舉牌。其后，進一步增持至9.99%。

為保住第一大股東地位，北京金融街投資集團及其一致行動人亦展開增持，同時，擬以2.5億元自有資金，通過集中競價方式回購1.10%的股份。此舉被市場解讀為用來“狙擊”安邦系。

安邦保險對地產股的興趣不止于金融街一家。華業地產（600240）中報顯示，安邦人壽已成為其第三大股東，持股4.99%，離5%的舉牌線僅一步之遙。但一季度時，前十大股東名單中還沒有其身影。

今年上半年，安邦保險與富德生命人壽“火拼”同一只地產股――金地集團，成為業內一大焦點。安邦保險的持股比例合計為10%，富德生命人壽則累計增持至27.63%，其目標則是30%。

富德生命人壽是另一家熱投房企股的保險公司，除了金地集團，它還是深振業A的第五大股東，持股4.64%。 還原投資邏輯

保險公司爭奪地產股，在申銀萬國房地產分析師韓思怡看來，說明險資正從直接投資房地產項目，轉而直接購買房地產公司的股權，以爭取公司話語權，并通過提前參加項目的形式，獲取更高收益。而這種投資角色的轉換，最終將影響股票市場投資者的定價思維。

對于保險公司來說，看重的不僅僅是地產股的股價表現和股權投資收益。這些地產公司都握有一線城市豐富的優質地產項目，土地資源和項目資源優勢明顯。金地集團今年4月還收購了美國舊金山市CBD區域的兩個商用地塊，用于開發寫字樓。而金融街自持的項目資質和規模在地產股中均屬優異，海通證券報告認為，多個項目已進入收獲期，未來將享受價值重估帶來的最大利益。

韓思怡在報告中指出，目前重點的房地產公司PE估值僅為7倍左右，行業平均估值水平遠低于其他行業，風險較低且升值潛力更大。萬科、金科、華發和福星等優質房地產股的第一大股東持股較低，且股價估值低，有可能成為保險資金重點關注的投資標的。隨著房地產業并購案的增多，產業資本將迎來定價權之爭。

根據保監會的相關規定，保險公司可以通過物權和股權投資形式投資于房地產，既包括保險公司直接持有的投資性房地產，也包括通過投資設立或入股項目公司等以房地產開發為主業的公司，以及間接持有的投資性房地產。

一批中小保險公司特別是具有房地產股東背景的公司，成為投資性房地產的擁躉，比如，富德生命人壽去年底的投資性房地產的規模為128.65億元，合眾人壽規模則為80.9億元。同樣有房地產股東的前海人壽，自2013年7月以來，通過股權轉讓、增資和借款等形式，在房地產及相關領域涉資達48億元。珠江人壽今年4月和6月分別投資7.5億元和10億元（分期投資），與其股東關聯方投資開發上海創展國際商貿和北京中關村國際商城項目。

除了爭奪地產股、競購商業地塊，諸保險公司還忙于投資養老地產，而養老地產按保監會規定可采用公允價值估值。富德生命人壽負責人曾對《財經》記者透露，其首個高端養老社區將于近期在廣東河源開業。前海人壽則斥資4億元拿下深圳的養老地產用地，首批拓荒者泰康人壽今年一口氣開業了三家養老社區。養老地產領域動作稍為遲緩的中國太保，今年亦加快了步伐，太平洋養老產業投資管理公司于近日獲批籌建，不過其開發養老產業的路徑不同：擬采取自建和改建城市中心城區現有物業等“輕資產”方式。

諸保險公司對房地產投資的熱衷程度，可以用數據來量化。保監會的《中國保險業社會責任白皮書》稱，今年上半年，保險機構的養老社區投資額增至約300多億元，是去年全年的兩倍多。來自保監會的最新數據顯示，截至8月底，保險機構的投資性房地產規模為750億元，比年初增長3%；基礎設施投資計劃等產品則為6664億元，較年初增長39%。

除了以上形式，保險公司還通過信托計劃與房地產產生一些間接關聯。10月14日，保監會的《關于保險公司投資信托產品風險有關情況的通報》顯示，今年上半年，近51%的信托投資集中于房地產和基礎設施等不動產領域，其中，房地產信托計劃占比高達33.1%，規模為929億元，基礎設施投資占比17.5%，規模亦有492億元之多。

保監會在通報中提示了一個值得憂慮的現象：一些保險公司通過投資信托產品，借款給與之具有關聯關系的融資人，用于融資人房地產投資等用途。而一些具有房地產股東背景的保險公司，如此熱衷于投資房地產領域，被業內認為是為其股東輸送利益。

一位保險公司高管曾對《財經》記者表示，對于很多產業資本來說，保險的投資價值在于，股東用收進來的保費進行投資，用獲得的投資收益設立影子公司，再作為股東投資于保險公司和其他領域。換言之，“等于是股東拿保險公司的錢來賺自己的錢”，在該人士看來，這其實應該是保險業“最大的風險”。 公允價值的秘密

除了為股東“輸血”，保險公司熱衷于不動產投資，亦有其自身資產負債匹配的訴求。在8月召開的新“國十條”培訓大會上，保監會主席項俊波指出，業內熱銷的高現金價值產品的負債實際期限短則數月，長則1年-3年，其所匹配的資產期限則多在5年以上，導致資產負債缺口較大。

這類短期高現金價值產品，承諾的收益卻高達7.2%。這意味著，投資收益率至少達10%以上，才能基本覆蓋其成本。對于一些保險公司來說，房地產市場成為博取高收益的南山捷徑。對此，項俊波不客氣地指出，“這很危險。”

這類能夠迅速攬得保費的高現金價值保險產品，對于資本實力的消耗很大。資本實力相對單薄的保險公司，不可避免地倍受償付能力充足率壓力。

一些“聰明”的保險公司，通過財務手段，人為虛增賬面資產和凈資產，達到提升償付能力充足率的目的，其中的一個重要工具便是投資性房地產的公允價值估值。

所謂公允價值，指在公平交易中，熟悉情況的交易雙方，自愿進行資產交換或債務清償的金額。根據我國的新會計準則，投資性房地產的計量方式有成本計量法和公允價值計量法，但只有在房地產市場比較成熟、企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計時，才允許企業對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量，這兩個條件缺一不可。且同一企業不得同時采用兩種計量模式。

項俊波在新“國十條”培訓大會上透露，在目前33家持有投資性房地產的保險公司中，有15家（3家財險公司和12家壽險公司）采用了公允價值計量方式。今年一季度，這些公司投資性房地產的成本是244.1億元，但賬面價值卻是493.4億元，增值近一倍。

有關統計顯示，15家公司中，正德人壽、安邦人壽、安邦財險和富德生命人壽等公司，公允價值變動較大。其中，正德人壽估值最高，成本為11億元的土地使用權投資，通過公允價值估值，一年內浮盈17億元。而安邦財險2013年報顯示，其2011年所購北京CBD兩地塊的成本為61.1億元，2013年從無形資產轉為投資性房地產，并采用公允價值計量后，賬面價值增至157.3億元。

在公允價值估值法下，一些公司的公允價值變動收益呈現較大增長。比如，正德人壽的公允價值變動收益增長了10.52倍，安邦財險增長7.8倍，富德生命人壽公允價值收益增長1.34倍。公允價值變動收益計入當期損益，有增加凈利潤之效。

一位保險公司投資負責人指出，中國的房地產市場波動大，特別是近年來房價增長迅猛，泡沫虛高，采用公允價值計量下的凈利潤和償付能力充足率，“可能存在一定的虛值” 。

事實上，投資性房地產能否采用公允價值估值，監管層的態度一直在調整。1997年在會計準則中首倡公允價值計量，但由于出現諸多借此操縱利潤的現象，又于2001年后修訂相關規定，回歸成本法。2006年財政部制定新會計準則時，在《企業會計準則第3號――投資性房地產》中，首次將投資性房地產作為一項新的資產予以單獨列示，并引入公允價值計量模式。不過，要求投資性房地產一般采用成本模式，而限制公允價值模式的應用范圍，以防企業濫用公允價值操縱利潤。

但這種要求與《國際會計準則第40號――投資性不動產》的做法不盡相同，后者鼓勵企業采用公允價值法，須不定期重估資產，以使其賬面金額與資產負債表日該項資產的實際價值趨同。

新會計準則實施初期，公允價值估值法使用并不廣泛，2007年630家有投資性房地產業務的國內上市公司中，僅有18家采用該法。2011年時，上市公司中使用該法的也僅占3.06%。

從保險業的監管上來看，保監會在2010年的《保險公司償付能力報告編報規則――問題解答第10號：無擔保企業（公司）債券、不動產、未上市股權和保險資產管理公司創新試點投資產品》中，對不動產投資未明確表述，是采用成本法還是公允價值法估值。

今年5月下發的《保險公司償付能力報告編報規則――問題解答第24號：投資性房地產》（征求意見稿）（下稱“第24號解答”）中，該項表述變得明確：要求保險公司持有的投資性房地產應按照會計準則要求，采用成本模式計量；只有存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，才可采用公允價值模式計量，并向保監會備案。

在目前的實際操作中，不同公司對估值方式有不同的選擇。以上市公司為例，中國人壽采用歷史成本法，新華保險和中國太保則用公允價值法。不過，新華和太保所采用的評估模型不同，前者采用收益法或市場法，后者用現金流折現法。而前海人壽等一批中小公司，則基本上采用公允價值估值法。

根據規定，成本法下，新會計準則和稅法的處理基本一致，計提折舊或攤銷處理可抵稅。公允價值法下，公允價值與賬面價值的差額計入損益，可增加當期賬面利潤（但不增加現金流），但由于不計提折舊或攤銷，沒有減稅作用。

上述保險公司投資負責人認為，保險公司早年投資的房地產的原始成本很低，如以歷史成本計價，無法真正反映資產的真正價值，且會降低償付能力充足率。而公允價值是基于市場一致原則下的動態計量模式，能夠更確切地反映公司的經營能力、償債能力及所承擔的財務風險，當然，也會加大賬面利潤和現金流的背離。

在該人士看來，兩種估值方式各有利弊，具體還要看各公司的實際投資規模大小及對股權占用的時間等因素。 清理整頓挑戰

第7篇：商業不動產資產管理范文

時隔不久，其繼任者查利?貝爾也因腸癌去世，這再次引起批評家們的發難，以此來證明麥當勞的食品對健康可能有害，直接導致了公司的股價大跌。與此同時，競爭者借機掀起綠色安全食品的概念，迅速爭奪麥當勞的市場份額。

在四周環繞的壓力下，麥當勞不得已也改變宣傳策略，不僅改變了食品配方，還在廣告中傳播安全綠色的主題以淡化外界關于“快餐食品有害健康”的責難。

這件事情通常簡單地歸入危機管理的范疇，而從企業資產管理的角度來看，企業這個有機體的每一個部分都會影響到整體的健康，甚至會對企業造成巨大傷害。而這些部分，并未被傳統的資產概念所接受，也未被納入企業資產管理系統。

我們要問，一個企業家的價值有多大?他應該不應該納入企業的資產管理系統？

答案顯然是肯定的，遺憾的是，這些內容在企業的資產負債表上卻沒有反映。

我們該如何認識和定義企業的資產體系?

被遺忘的隱性資產

假設你想建立一個新的信息公司，提供企業管理軟件方面的服務。你的目標購買者是大公司的首席信息官(CIO)。但是，如果你打電話給100個首席信息官，他們中有多少人會在當天給你回復呢?

如果你是IBM公司，可能100個首席信息官都會給你答復：

但如果你是一家剛成立的公司，可能沒人會搭理你。你贏得客戶、開展業務的時間當然被拖延了，從而影響收入，導致利潤銳減。

你必須考慮，要花多長時間才能建立起足夠的信任，使顧客接受你。

事實上，這種差異直接導致了企業在收益方面的差距，他們也為投資創造了條件。這就是隱性資產。

你可能正想問：到底什么是隱性資產?它和無形資產相同嗎?是不是新瓶裝舊酒?

完全不是。

確實在這幾年，更多的人談論著無形資產，幾乎完全集中在品牌、競爭力和知識產權三個方面。它們是重要的，但是隱性資產的真正含義更廣闊、更深入、更有內涵。

傳統的觀點是這樣狹隘地定義公司資產的：工廠、設備、不動產、銀行里的現金等。如果你的定義再先進一些，你也許會承認公司的品牌價值或者人力資本也屬于公司資產。然而，我們并不認為傳統的定義是準確的。我們必須從一個企業家的視角來考慮這些問題：除財務報表之外，我的公司還有哪些要素可以創造更多的客戶價值?

從創造價值的角度出發，所有能夠給企業創造更多客戶價值的要素都是隱性資產的范疇，它們包括：客戶接觸途徑、專業技能、已有的設備規模、深厚的市場渠道、廣泛的關系網絡、豐富的相關產品信息、忠實的用戶群。這些要素在追求新增長途徑方面非常重要，如果能夠創造性地利用這些要素，就能夠滿足消費者新的需求，就意味著公司將擁有更多的發展機會。

財富增長的鑰匙

為什么隱性資產如此的重要，因為它們也為投資創造了條件。一旦我們利用了一項隱性資產，便可以低成本甚至無成本地進行擴張或重復使用。這意味著，這些隱性資產――比如一個著名的商標名稱、供應鏈中的位置、獨有的軟件方案等――的邊際收益是非常具有吸引力的。

這些并非想象，比如IBH通過重新定義客戶需求，將制造與服務進行了剝離，既改善了客戶方面的經濟效益，也同時獲得了利潤，把挑戰變成了一個可持續性增長的機遇。他們的成功秘訣就在于，充分挖掘了自己的隱性資產，把握住了別人沒有看到的商機。

對于穩步經營的公司來講，他們在幾年甚至幾十年的主營業務發展過程中，都積累了大量的隱性資產，其中蘊含著數十億美元的潛在價值。遺憾的是，他們都被人忽略了。

但是，企業在擴展和開發新業務的時候，隱性資產卻發揮著決定性的作用。如果公司能巧妙地利用這些隱性資產，就能贏得更多的客戶，創造利潤率高的業務。從這個意義上說，隱性資產是打開需求創新之門、創造利潤價值的鑰匙。

隱性資產與有形資產截然不同，那就是隱性資產具有杠桿作用，你利用它們越多，就能獲得咸倍的收益；同時，信息不斷豐富和加深，客戶網絡也會變得越廣闊。諸如此類的收益不勝枚舉。

隱性資產也能幫你建立強有力的競爭壁壘，因為它們很難被復制。在當今商業社會，一個公司可以將自己的工程、生產、分銷、甚至銷售外包出去。但是，IBM的顧客關系、可口可樂的品牌、嘉信公司的市場地位這樣的隱性資產都是花費了幾十年的努力和數十億美元建立起來的。它們是一種強有力的、獨一無二的差異化資源；而剛成立的公司因為沒有花費與之相匹配的時間和金錢，也就不可能擁有這些隱性資產。

隱性資產的類型

隱性資產可以分為多種類型，我們整理出6大類，每一種隱性資產都可能成為可持續性增長的潛在資源。接下來，我們將介紹這6大類隱性資產。

1.傳統的無形資產

這是大多數管理者都已熟悉的。它們包括：知識產權和相關內容(像電影、圖像、迪斯尼人物或英特爾公司的專利權)、方法與核心競爭力(比如豐田汽車公司獨特的生產能力)和品牌(例如維真、麥當勞、可口可樂等)。

2．客戶關系

公司的客戶關系對于發現新的顧客需求非常重要。擁有良好客戶關系的公司，就好比是城鎮中歷史最悠久、最著名、最受人尊敬的百年老店一樣。它們能夠幫助公司極大地節約時間，以更低的成本精確地開發產品和服務。沃爾瑪和可口可樂擁有很廣的顧客接觸面，因此他們的營銷活動會有廣泛的市場支持。

還有一些公司能與客戶進行獨特的互動。例如，漢諾威壓縮機公司――一個氣體壓縮機生產行業的領導者，能有機會頻繁地觀察客戶的需求和細節。這種相互作用使得漢諾威能夠隨時了解客戶的需求，發現新業務的擴展機會。

3．戰略不動產

戰略不動產是根據公司所處行業位置來定義的，擁有一個有價值的戰略性不動產就相當于在紐約第五大道占有一個絕好的地理位置。相對其他競爭者來說，這個定位能夠使公司進入新市場時獲得成本優勢。比如狄沃丈公司是一家從事房屋經紀業務的公司，長期從事經紀人的角色給了它一個進入相關房產抵押貸款和保險經紀市場的理想定位，因為狄沃夫從事的業務是整個購房過程的第一步，方便它進一步涉足其他的相關服務領域。

另一種形式的戰略不動產是擁有信息門戶網絡或服務的接入。它可以是線下的，像嘉信公司的共同基金超市；也可以是在線的，像光纜公司的數字電視機頂盒。由于擁有大量的受眾群體，這非常方便地提供了進入某一細分市場的能力。

4．公司網絡

企業網絡資產是建立在公司長期的商業機會和關鍵要素基礎之上的，擁有一系列強大的網絡資產，就像好萊塢經紀人擁有的關系資源一樣――它不僅列出了

斯蒂芬?斯皮爾伯格的辦公和家庭地址，而且還有他的私人手機號碼。

5．信息

信息資產是最容易被人們忽視和低估的隱性資產。盡管公司付出了巨大的投資，希望利用這些資源來維護過去十年間業務的相關信息，但是，很少有公司把他們作為滿足顧客新需求和創造下一階段增長的跳板。相反，美國航空公司為旅游業建立的Sabre預訂系統，就是利用了原本在公司內部使用的行程安排和跟蹤軟件，為新業務的開發大幅度降低了成本。

信息資產的另一種形式就是信息的副產品，比如沃爾瑪可以將零售方面的數據庫與制造商進行共享，發揮信息在產品改進方面的作用，然后將改進后具有競爭力的產品納入自己的銷售渠道，這樣為雙方都節約了大量的金錢。

6．專業知識

專業知識也是有價值的隱性資產，利樂公司利用其在液體包裝領域積累的知識為客戶提供解決方案，非常容易地將自己的產品設備植入客戶的采購清單中，這樣的專業知識為他們的客戶維持和市場推廣帶來了極大的便利。

隱性負債

有隱性資產，相對應的就會存在隱性負債。多數情況下，一個因素既可以是你的資產，也可能阻礙你的增長。

如果你在一家歷史悠久的大公司工作，而這些文化是在幾年甚至幾十年產品驅動的增長中形成的。但是，當增長停滯的時候，優秀的文化往往成為創新的阻力，導致組織沒有自覺的能力嘗試新的方法，陷入困境而無法自拔。

另一個增長的問題是，公司只給出了新增長點的定義，而沒有采取任何措施去實現它。在許多公司，實施新的措施要經過很多層層關卡和繁瑣的程序，尤其是在等級森嚴的組織結構中；與此同時，市場環境的變化往往比公司決策的速度更要快，實際上等同于扼殺了創新。

預算是扼殺新增長的另一種方式。在許多大公司，預算程序會事先認定任何新的增長創意都要比傳統的投資更有風險，而不管公司在傳統的投資方面也曾出現過問題，比如在海外建立了一個不賺錢的工廠，花費了上千萬研發資金推出了一個新產品，卻取得很少的投資回報等。

不只是組織結構、舊的思維、會計、評估和管理系統可能阻礙企業的增長，公司還要面對許多來自外部的負債――與外部組織的關系也可能阻礙公司的成長，這同樣需要我們加以識別、研究和克服，使它們轉化成為可以促進增長的因素。

渠道沖突是另一種外部負債的形式。這種沖突將消耗企業大量的資源在無謂的調節過程中，根本沒有創造價值。

最后，公司的投資者可能會是企業成長的重大負債。投資者可能會抵制存在風險的新想法或是戰略方向的轉移，他們期望的結果會成為一種限制公司活動的負擔。

定義新的資產系統

隱性資產和隱性負債在將需求創新轉化成利潤的過程中起著重要作用，但是它們不是唯一發揮作用的元素，僅僅屬于復雜的資產系統的一個重要組成部分。這個資產系統不僅包括傳統意義上的有形和無形資產，還包括了組織學習的能力和在業務發展過程中建立起來的其它資產。

要激活隱性資產來促進增長，需要在觀念上有一個重大調整，重新思考曾經的慣性思維：

改變以往僅僅從產品角度看待你的業務，而必須從經濟的角度研究你的客戶。

從基于傳統工具(產品、工廠、人員)的增長到基于隱性資產(關系、市場地位、信息)的增長。

建立可以加強和改進基礎業務的增長的新模式。

開發基于結構創造性和運營規則、以顧客為中心的新模式。

開拓一個比傳統的市場空間大五到十倍的新領域。

從產品的供應商到緊密的商務合作伙伴。

從需求的接受者到需求的創新者。

第8篇：商業不動產資產管理范文

在業內人士看來，這終于給了信托公司一個證明自己獨特價值的機會，并非如有些人抱怨的“信托公司做的別人都能做”。在數次整頓之后，人們對于重新出發的信托業前景有著極為不同的看法。

“信托已然落后于證券和保險業，再加上《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》較為嚴格，信托公司發展的困難和限制還很多。”江蘇省國投金融部經理唐寧表示，盡管央行希望發展信托業，政策允許的業務空間也非常大，但實際操作起來卻并非一氣呵成。盡管信托公司可以設計各種信托品種，諸如參與企業養老制度改革、公共事業投資、收購重組、股權信托、資金信托、不動產信托以及各種投資，但由于歷史上的原因，事實上資金信托在相當長的時間內還是其鐵打不動的主業。首先，信托公司以前做實業投資成功率很低，聲名并不佳；其次實業投資周期長，短期回報普遍不高，難以吸引客戶；再加上信托業的從業人員以前大多從事銀行和證券業務，資金信托業務仍然是輕車熟路。

然而《暫行辦法》的出臺，在一些業內人士看來，則無異于捆住了資金信托的手腳。“不能承諾投資保底”，在目前資金委托人還不成熟的市場條件下，事實上使得信托公司難以與證券公司、基金管理公司乃至私募基金競爭（后者的資金信托行為并無相應法律約束）。不僅如此，《暫行辦法》中規定信托投資公司集合管理的單一信托品種，接受委托人的資金信托合同不得超過200份，每份合同金額不得低于5萬元，這樣募集資金量有限，而類似愛建推出的基礎設施投資信托、企業債券投資信托，需要募集的資金至少上億元。實際上愛建最終采取了分期發行的方式來規避這一限制，即滿200份算是一期，開始募集下一期，但委托人享受的收益都是相同的。

此外，限制信托公司在媒介上公開宣傳，更在某種程度上加大了其樹立公信力的難度。

這種看法在信托業內十分普遍。近年來信托業停滯不前，而保險公司、證券公司卻高歌猛進，資產規模遠遠超過了信托業。在信托公司重新擠入市場的時候，不僅市場座次已有分定，更無重新獲得壟斷利潤的可能。

不過樂觀派卻并不作如是觀。在他們看來，中國的資產管理市場非常大，遠未達到你死我活的競爭態勢。據粗略估算，一年期銀行存款利率約在2％，國債的收益率約3％，即使是企業債收益率一般也只有4％。股票的平均收益率雖然最高（約在10％），但風險最大，在4％～10％之間，是一塊尚待開發的天地，可供社會選擇的投資方式非常少。正是基于此，愛建信托預期的5％收益率的吸引力才如此之大。北京安理律師事務所合伙人魏君賢律師還認為，信托公司將得到越來越多的外資青睞：《公司法》對公司對外投資有限制，但委托理財不屬于長期投資和股權投資，可以通過信托的方式來變通地沖破對外投資的限制。

第9篇：商業不動產資產管理范文

然而，對于“高富帥”的保險資產管理公司，除了業外的指責，業內的反思已經開始了。

“市場上的某些保險系資產管理公司以行業老大自居，觀念閉塞，防范重重，一潭死水。”一位大型保險集團旗下資產管理公司高管宋玉告訴《新財經》記者，“這種夜郎自大的心態很危險，自認自己是最大的機構投資者，具有強大的影響力，卻過度擔心信息泄密，不抱開放心態，相比較其他系資產管理公司、券商和基金相互間交流要密切、務實得多。”

不過這種局面即將發生變化。近日，一家大型保險資產管理公司負責人告訴記者，保監會在5月上旬召開了一次會議，決定對保險資金運用作方向性改革，由原來開放產品渠道到開放市場。

也就是改變目前由保險資產管理公司獨攬保險資金管理的局面，保險公司可以委托公募基金、私募或者信托公司管理，而保險資產管理公司也可以向公眾募集資金，設計公募基金，進行資產管理。

保險資產管理公司是專門管理保險資金的金融機構，一般由保險公司或保險公司的控股股東發起成立。主要業務是接受保險公司委托管理保險基金，目標是使保險基金實現保值和增值。2003年，第一家資產管理公司中國人保資產管理設立之后，至今保險資管公司已達12家。

5月14日，保監會網站《關于保險資金運用監督有關事項的通知》，表明二級市場的無擔保債正式放開，保險資金的運用又進了一步。4月份，保監會主席項俊波在溫州調研時公開表示，保監會將根據實際情況，適當調整保險資金運用的投資比例，逐步增加投資無擔保企業(公司)類債券的品種。

保險資管臨變

保險投資模式將會發生深刻而巨大的變化。

中國再保險資產管理公司一位高層人士向本刊記者表示：“最近，保監會召開了一次會議，決定對保險資金運用作方向性改革，由原來開放產品渠道到開放市場，可以向基金等委托資產管理。”這名高層舉例說，比如，保險資金可以委托目前華夏或者博時這樣的公募基金公司作投資管理。同時保險資產管理公司可以發行公募產品，如像目前基金公司那樣發行基金產品，向公眾募集資金，而不是目前僅僅管理保險資產。

根據這名高管的說法，今后保險公司會專門成立資產管理部門，并選擇若干資產管理人，以管理包括保險資產管理公司、公募基金、私募基金或者信托公司等去作資產管理，而不是目前只是保險資產管理公司一個機構去做，他們會針對各種不同機構、不同投資風格和投資優劣勢讓不同的資產管理人管理不同的投資組合。比如有些公司管理固定收益，有些公司管理權益投資等等，這樣保險公司投資管理人的意識就能體現出來。

實行這一制度的目的，一是遵照國際上成熟市場的成熟做法；二是目前保險管理公司和保險集團之間存在隔離狀態，比如保險集團懂保險不懂投資，而保險資產管理公司懂投資不懂保險，以致常常出現一些問題。如當保險公司發生大額賠付，而保險資產管理公司過多地持有企業債等流動性差的資產，流動性出現問題，不得已只有斬倉，導致市場出現巨幅波動，并影響保險資金的合理收益。

這名高管表示，即將實行的轉型，將使保險集團不會把全部資金委托給保險資產管理公司管理，可以隨時在各個組合和投資管理人之間進行轉移，如果保險集團的投資管理部門判斷股市好，就可以發指令，讓管理債券的管理人把債券資金拿去投資股市，這樣就遵守了保險集團的意志，也在資產管理市場上形成競爭，有利于保險資金收益的最大化。并避免了保險集團和保險資產管理公司的隔離狀況。

保監會出于“肥水不流外人田”的考慮，培養保險資產管理公司，但這種情況已經出現弊端，因為保險資產管理公司管理自己集團的資產，其實也是集團的一個部門，缺少必要的獨立性；又由于保險資金要求長期的絕對收益，因此保險資產管理公司缺乏必要的競爭和壓力，其投資能力遠遠弱于目前的公募基金等機構。

毫無疑問，這個制度的實施，將會加快金融行業混業經營的步伐，并進一步加劇資產管理行業的競爭。但也不會一帆風順。

投資隊伍不足

盡管保監會已經決定要把保險資產管理公司這株“溫室里的花朵”推向市場，但其孱弱的生存能力，還是讓業內捏一把汗。

2012年4月11日，光大永明資產管理公司在北京正式掛牌開業，這是第12家保險資產管理公司。與此同時，合眾資產管理公司已獲得批復，正在順利籌建中。

此前，9+1格局持續長達6年之久，2011年是破冰之年。這一年，生命和安邦保險兩家成功設立資產管理公司。生命、安邦和合眾等中小險企的加入正在改變市場格局，過去不得不將資管委托給9+1的資管公司管理的時代已被打破。

近年來，隨著保險資產管理規模的不斷擴大，中小險企不再情愿把資金交給別的保險系資管公司管理，因為資金交出去，要付出相當比例的管理費給資產管理公司，這部分費用完全可以內部賺走。

另外，考慮到公司未來集團化發展的長遠戰略，很多中小公司也必須拿下資產管理公司的牌照，這一牌照可為企業設立保險集團奠定基礎。據了解，陽光和安邦都已成立保險集團。

保險業資深人士宋玉透露說：“全市場來看，平安系更有競爭力，它是全牌照，有銀行、保險、信托和基金等，內部能形成合力，一起開拓市場，滿足客戶各種層面的財富需求。我舉個行業內的例子，據說國壽僅PE一個牌照，內部三派力量就爭奪了3年，開拓市場的精力必然受限。這也是為什么很多保險公司開始成立集團和參股銀行，進行多元化發展的原因。”

目前，整個市場只有區區12家資產管理公司的規模，確實與日漸壯大的保險業不相符。而各家公司的資質差別也非常大，以中國人壽為代表的大型資產管理公司在資金來源和使用上都具有明顯優勢，實力和人才儲備也更強。

一位新成立的資產管理公司投資部主管告訴記者：“整個市場的資金管理規模超過5萬億元，人壽資產略超1.8萬億元，加上平安和太保，三家的投資資產規模接近3萬億元，占據了大半江山。”

據宋玉介紹，雖然保險資產管理公司可以管理第三方資金，但其資產管理能力頻遭懷疑，2011年還拖累系統內的股份(上市)公司頻遭市場“用腳投票”。對資產管理公司而言，投資能力才是最主要的。

“據我所知，在某國有保險資產管理公司，來自集團的委托資產占比在99.8%以上，其他的資金來源有社保基金和1～2個小的保險公司，規模幾乎可以忽略不計。這家公司一直想把自己打造為第三方專業的資產管理機構，但受制于體制，較為死板，沒能將人才作為資源管理運用起來。”

宋玉補充道：“投資是要看專業性，人才用不起來，投資能力就不行，導致不斷有客戶流失，走向投資能力更高的股份制保險資管公司，比如泰康、新華。嚴格說，如果不是有系統內資產的強制委托投資，按投資和管理能力，其是否具備市場生存能力還待定。在這個問題上，不是規模說了算，規模只是虛假繁榮。”

事實上，強制委托投資在業內爭論也很大，是不是一定要系統內委托，還是采用市場招標投資管理人的方式會更好？

尷尬的投資收益率

來自保監會的數據顯示，截至2011年底，保險業總資產達6.01萬億元，全行業平均投資收益率為3.6%，僅比銀行一年期存款利率高出0.1個百分點。2007年到現在，保險資金投資收益率起伏較大，尤其是2007年，這一數字為12.17%，2008年則為3.38%。

記者致電數家保險系資產管理公司，提起投資這個話題都無一例外表示謹慎，前述投資主管說道：“去年資產管理公司的投資收益表現普遍不好。公司管得嚴，不允許對外講內部的事情。”

據了解，2011年，資本市場不景氣，也拖累保險公司的業績，尤其是壽險。由于一大部分收入來自于投資，如果業績不好，壽險公司就可能出現大幅度虧損。去年合眾人壽凈利為-8.99億元，主要就是由投資收益損失慘重造成的，其2011年投資收益為-1.56億元，2010年的投資收益為8.52億元。

“我們公司投資經理有來自基金公司和證券業的，但主要是通過校園招聘和系統自己培養起來的。在國企體制下，投資經理的日子可以過得很舒服。”一家國企背景保險系資管公司研究員接受記者采訪時說，“因為其薪金與投資業績不完全掛鉤，年終考核時，投資業績占比很小，還采用了多種比較基準，考核不明確。這就導致兩個問題：一是非市場化的運行機制，導致優秀投資經理離開選擇更好的平臺；二是安于現狀的投資經理沒有積極性提高投資收益率。”

據這位研究員透露，現在很多國企系的研究員受制于體制羈絆，實力發揮不出來，都想跳去更市場化、機制更靈活的資管公司去做投資。“去基金公司也行，畢竟天天和資本市場打交道，私募的操作方式就更靈活。”

這位研究員講述了一個真實的故事，由于證監會規定投資股票有一個比例上限，一旦超過限度，就要準備信息披露。公司內一名投資經理非常看好某只股，打算大量買進，但報上去的時候，風險管理合規部就問：“這只股票一定要投嗎？你投了這只股我們倉位就過限了，還要準備信息披露，太麻煩了。”

最后的結果是，因為“麻煩”，投資經理放棄了投資這只股票的打算。

上述研究員不禁問道：“讓風險管理合規部這樣遠離市場的崗位來指揮投資，本末倒置，這樣的投資能做得好嗎？”

這兩年投資業績表現不錯的北京源樂晟資產管理公司總經理兼投資總監曾曉潔就來自中國人壽資產管理公司，他從研究部研究員做到股票投資部投資經理，主管人壽資產第三方委托資金的股票投資業務，負責中小保險公司的委托資金及十幾家年金的股票投資，成績突出。而他出走私募的一個很大原因，便是脫離國企體制羈絆，謀求更大的“職業發展”。

該研究員說道：“在國企，往上升一級要3～5年，升到部門主管可能有10多個大小級別，如果‘一步一個腳印’，做到部門主管的位置，研究生畢業也需要熬到60～65歲，也該退休了。而事實上，不是每個人都能每3年升1級，一個蘿卜一個坑，還要拼關系，職業生涯發展讓人絕望。”

投資空間待開拓

2011年底，保險公司資金運用余額達5萬億元，保險成為債券市場第二大投資者、資本市場的重要機構投資者，對市場深具影響力。

5月14日，保監會《關于保險資金運用監管有關事項的通知》(以下簡稱《通知》)，稱，將適當調整保險資金運用的投資比例，市場分析人士普遍認為，這主要針對權益類投資上限的，這一限制已不適應市場的發展，保監會此次準備調整投資比例，就是為保險資金更加靈活操作，開辟合法通道。

《通知》規定，保險資金權益類占比上限為25%（25%為包括股票和各類基金，而股票和股票型基金占比則為20%）。權益類投資是指投資于股票市場和股票型基金等權益類資產。

但保險公司風格一直以謹慎穩健為主，去年股市不好，大多數資管公司采取嚴格控制倉位的策略。《通知》還明確了險資可以投資以簿記建檔方式公開發行的已上市交易的無擔保企業債、非金融企業債務融資工具和商業銀行發行的無擔保可轉換公司債等債券。

事實上，以前保險資管也可以投資無擔保債券，但是，以簿記建檔方式公開發行的各種無擔保債券，占比達整個無擔保債券市場的90%，而以前是不允許保險資金投資的。現在政策放松，意味著保險資金在無擔保債券領域的投資放大了9倍。

此外，《通知》還拓寬了險資投資的空間。如界定了“重大股權投資”的定義，給了險資投資的自由裁量權，免得股權投資無論大小都要經過嚴格審批。

“2011年公司投資組合息類收入大幅度增長，但考慮股權型投資減值等因素后，本公司總投資收益率為3.51%。”中國人壽年報顯示，“可供出售金融資產收益同比下降37.6%，主要原因是受中國資本市場持續低迷影響。而保戶質押貸款利息同比增長69.7%，債權計劃投資利息同比增長65.5%。”

事實上，除了投資收益，投資者還另須關注投資浮虧的情況，實現收益還可以，但是浮虧就很難看了。

宋玉說：“基金公司的資金來源期限較短，基民主要關注短期波動，所以備受批評，但其實看透了保險資管的投資水平低于基金，只是保險資金期限較長，隱藏得比較好。從行業占比最大的公司入手分析比較明白，比如國壽2011年年報披露的總投資收益率為3.51%(實現收益，未包括大量浮虧)，大幅低于普通銀行理財產品收益率，大大跑輸當年CPI5.4%，僅和當年7月公布的銀行1年定期存款利率持平。某些保險資管超低的回報率，抵扣通脹以及做其他投資的機會成本，回報是負的，只是期限比較長，而且買了保險退保成本大，屬于‘溫水煮青蛙’，現在聰明的錢都在退保。”

根據華寶證券研究中心提供的2011年投連險的年終報告，投連險12月平均收益下跌3.43%。“國壽平衡增長”全年下跌30.04%，在所有產品中排名倒數第一。

到底是什么投資組合影響保險資管公司的投資業績？

宋玉介紹：“保險系資管公司業務部門主要有股票部、基金部、固定收益部、直投部、國際部，其中固定收益部占比大約60%；投資于股票和股票型基金的賬面余額，合計不高于本公司上季末總資產的20%；投資于不動產的賬面余額，不高于本公司上季末總資產的10%；投資于不動產相關金融產品的賬面余額，不高于本公司上季末總資產的3%，兩項合計不高于本公司上季末總資產的10%；投資于基礎設施等債權投資計劃的賬面余額不高于本公司上季末總資產的10%。”

新華保險數據顯示，截至2011年末，其協議存款比例占33%、固定收益率占51%、權益類投資占7.8%。權益類占比從去年初10%降到年中9%，再到年末7.8%，逐步降低，業內人士認為，今年全年經濟形勢不明朗，一貫謹慎的保險資金對于股票市場持觀望態度。

業內分析人士認為，保監會擴大保險資金投資渠道，主要是受累于這幾年保險資金偏低的投資收益率。監管層目前的思路正在轉向探索新的投資渠道，提高收益并減輕保險公司的壓力。

此前，項俊波在溫州表示：“保險資金可以在溫州市金融綜合改革試驗區先行先試，并重點研究保險資金投資溫州基礎設施建設項目、參與溫州產業投資基金、參與溫州保障性住房、養老產業、醫療產業等領域的支持政策。”

據了解，保險投資渠道正在不斷被拓寬，繼不動產、PE后，股指期貨也將有望放開，中國人壽投資股指期貨的合資公司正在談。宋玉說：“我們投了不少商業地產和養老社區，還有其他基礎設施，比如高鐵，效果有待觀察。”