商業綜合體市場發展前景精選(九篇)

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第1篇：商業綜合體市場發展前景范文

成都城市綜合體瘋狂擴張的現象可謂嚴重。上海易居房地產研究院企業研究中心主任周建成在一份研究報告中表示，未來幾年內中西部城市商業地產將面臨供應過剩的風險，成都尤甚，其2012年的城市綜合體存量比2011年幾乎翻了一番。

有業內人士認為，這一限制性新規或使龍湖、保利等意在成都繼續開發的房企擴張受阻。但接受《投資者報》記者采訪的幾位專家均表示，新規對龍湖地產、保利地產、萬達、中糧等大開發商不會有明顯影響，中小開發商或會受阻。

“大牌的開發商影響不大，政府關系比較好，外地的或者中小開發商有可能會在城市綜合體開發上受阻。”同策咨詢研究中心總監張宏偉表示。

成都綜合體存量一年翻番

來自四川省商業地產聯盟的最新數據顯示，目前，成都已開工建設的商業綜合體數量高達104個，而未來5年還將入市1000萬平方米左右。這一數字早已超越作為一線城市的北京和上海。

事實上，成都的城市綜合體過度開發的現象直到近兩年才受各界關注。過去幾年，成都一直在延續著火熱的綜合體開發勢頭。

2006年，當萬達集團在成都競得錦華路地塊，成功引入伊藤洋華堂、萬千百貨、萬達國際影城等十余家主力店，成都人開始真正領略到了城市綜合體的魅力。但當時誰也未料到，成都的城市綜合體開發后來竟會呈現如此瘋狂擴張之勢。

有關機構的統計，從2010年龍湖、保利、華潤、中糧、富力等一線房企大力進軍成都商業地產開始，成都開業、開工、建設立項的商業綜合體項目已經猛增至67個。

2011年，當房地產市場遭遇“限購”、“限貸”、“限價”等近年最為嚴厲的宏觀調控，商業地產特別是城市綜合體更是成為開發商自我救贖的武器，并在2011年引發一場綜合體之戰。因此2011年后成都城市綜合體的數量進一步攀升。

目前，除早前拉開戰幕的新世紀環球中心、龍湖北城天街、世豪廣場、富力天匯MALL、珠江國際新城等“巨無霸”項目外，金牛萬達廣場、中鐵西城、奧克斯廣場、來福士廣場等更是加速了成都城市綜合體角逐的白熱化程度。

就在新規正式實施的6月6日，中糧集團的成都大悅城在成都舉行奠基儀式，項目總體量約為36萬平米方，預計2015年正式對外營業。

《投資者報》記者在成都調查時發現，成都的城市綜合體的確隨處可見。這些規模龐大的綜合體項目，大部分扎堆在成都市南部的天府新城，其余則主要集中于三環以內的東大街金融商圈。

成都近年來良好的經濟發展前景造就了成都商業地產的繁榮。但周建成對《投資者報》表示：“成都的商辦與唐山的住宅、海南的旅游、天津的土地一樣，都是泡沫中的泡沫。”

事實上，商業綜合體過剩的現象不止存在于成都。周建成認為，武漢、昆明等城中村大量存在的中西部城市都面臨著綜合體過剩的風險。

周建成的研究報告稱，近幾年來，以商業、辦公為主的城市綜合體項目在各大城市發展迅速。至2015年，20個重點城市新增入市體量將達到1.64億平方米，而3~5年內城市綜合體增量將以中西部城市為主。“未來幾年內中西部城市商業地產的供應過剩風險將是商業地產的絞肉機。”周建成表示。

周建成認為，除了不限購的原因外，商業地產過分繁榮的原因在于市場的過分熱捧、政府土地出讓的間接誘導，以及欲上市的房企為了增加土儲數量。

政府提高綜合體準入門檻

一直處于調控范圍之外的商業地產，在瘋狂膨脹之后，也逐漸進入了政府的調控視線。

6月7日，《成都市中心城區大型城市綜合體項目規劃管理補充規定(試行)》正式實施。

據悉，早在今年年初召開的成都市委經濟工作會議上，成都決策層就曾反復強調“成都已到了該抓城市綜合體建設的時候了”。

張宏偉認為，從規定作用角度來講，該新規主要還是防止城市綜合體過度過量開發，過度投資，最終導致市場同質化競爭，同時防止爛尾樓現象發生。

有分析人士擔心，該政策的出臺，讓很多已拿地并正在報建的項目，受上述條款的限制，不能再以城市綜合體的形式出現。如若這樣，那今年初剛在成都拿地的韓國樂天集團，其要建設的綜合體項目“樂天世界”或受影響。

但周建成和張宏偉均認為，成都現有的綜合體已經過量了，而這個新規能起作用的，應該是現在還沒拿地的項目，已開工和已拿地的，基本上不會受影響。

“已經拿地的，可以在本月底之前趕快申請，以后的要嚴格執行。”張宏偉向《投資者報》記者解釋道。

“但也要看具體執行，如果執行力不夠，或可執行性較差，那么，政策的規定也只能是一紙空文。”張宏偉坦言。

第2篇：商業綜合體市場發展前景范文

關鍵詞：居民消費　擴大內需　現代城市汽車消費綜合體

1　唐山市居民汽車消費現狀分析

唐山是一個資源型重化工業城市，2012年唐山GDP達5442.4億，居全國各大城市第19位，人均可支配收入21785元，城鎮居民收入增長較快。近年來，唐山社會、經濟以前所未有的速度飛速發展，機動車保有量增長速度之快、幅度之大出乎人們的預料，其中，私家車數量更是不斷攀高。據最新統計數據，截至2011年12月31日，唐山機動車保有量達150.2萬輛，機動車駕駛人總數達157.6萬人，雙雙突破了150萬大關。在150.2萬輛機動車中，小型汽車保有量為81.4萬輛，其中私家車保有量為78.1萬輛，小型汽車中私家車比例已高達95.9％。而市區機動車保有量已達43.4萬輛。近年來，唐山機動車保有量始終保持高增長態勢，2000年時總量不過44萬余輛，時至今日，在短短不足4年時間里便突破150萬輛。與機動車保有量大幅度增長相同，機動車駕駛人總數也在2011年突破150萬，截至2011年12月31日，總數已達157.6萬人。在157.6萬駕駛人中，持汽車駕駛證人數為143.5萬人。汽車已成為唐山居民的重要生活消費品。截止2011年底，唐山市每百戶居民家庭擁有汽車25.5輛，同比增長1.2倍。私家車的增加，使居民家庭用于交通和通信消費不斷增長。城鎮居民家庭人均交通和通信支出1943元，同比增長7.6％。其中，人均用于車輛用燃料及零配件支出為364元，增長1.7倍；車輛維修費56元，增長4.0倍。

在汽車消費市場蓬勃發展的同時，唐山在汽車消費市場環境和城市交通基礎設施建設等方面還存在諸多問題。

1.1在市場環境方面，雖然，唐山盛世國際汽車園、龐大汽車園等一些汽車園的入駐和建設豐富了唐山的汽車消費市場，但圍繞汽車消費的良好消費環境和消費體系尚未形成，銀行的汽車消費信貸政策及服務等還需進一步完善，汽車保險服務水平和質量有待于提高、汽車消費的相關配套措施也需進一步加強。

1.2在城市交通基礎設施方面，雖然市區北新道、建設路、衛國路、環城路等城市主干道已完成建設和改造，但全市路網沒有形成完整系統，斷頭路多、交通不暢，部分道路寬度不夠，機非混行、交通混亂、堵塞，城市停車場嚴重缺乏等問題依然嚴重。

2　促進唐山市居民汽車消費發展的建議

“現代城市汽車消費綜合體”是以汽車消費為中心，覆蓋多產業形態、具有高度復合功能的城市綜合體，是城市綜合體與汽車消費產業有機結合的理想產物，是工業園區發展的新模式，是促進城市功能進化與驅動經濟發展新動力。“現代城市汽車消費綜合體”以汽車消費特色產業為支撐，通過多重物業形態的有機組合，資源共享，實現產業資源優勢的最大化。

當前，汽車消費已成為拉動內需新的極具活力的增長點，唐山市汽車消費市場的發展應立足于全市經濟發展規劃，以現有城市汽車消費市場布局為基礎，打造“現代城市汽車消費綜合體”，建設以汽車商貿產業為核心，以配套商業、服務業為輔，配以其他產業模式汽車消費發展新模式。具體措施如下：

2.1立足實際，切實做好汽車消費市場的發展規劃，重視汽車消費市場的培育與建設。

第一，要以唐山市“十二五”規劃綱要為指導，合理理順“現代城市汽車消費綜合體”建設與經濟社會發展、城市總體規劃之間關系，將市政交通建設、城市布局規劃與汽車消費市場發展相結合。在建設“現代城市汽車消費綜合體”建設中，要積極借鑒國內外先進的理念，突出現代城市汽車消費綜合體的個性特征。要從提升現代城市汽車消費綜合體發展水平和層次的視角出發，把現代城市汽車消費綜合體發展與全市經濟發展結合起來，構建形成城市綜合體長效發展機制，形成強大的產業支撐和內生動力。現代城市汽車消費綜合體的建設涉及多個部門、多個系統、多個業態、多個環節，開發建設、經營管理流程非常復雜，必須要明確開發主體，理順管理體制，創新建設投資機制，可以按照一次規劃、分期實施、穩步推進的原則，采取邊投入、邊建設、邊經營的發展策略，盡可能降低建設主體的資金投入壓力。

第二，加強汽車消費市場的配套建設，完善“現代城市汽車消費綜合體”的服務化功能。汽車消費市場是一個配套服務完善的市場，必須集整車銷售、配件供應、維修檢測、舊車交易、評估置換、租賃拍賣、網絡售購、技術咨詢和展示博覽等功能為一體。對“現代城市汽車消費綜合體”的建設，市政府應組織力量協調車管、交通、工商、路政、保險、銀行等相關配套服務單位入駐，確保綜合體服務齊全，實行一條龍服務。同時，要建立汽車銷售人才和維修、保養等售后專業人才的培養機制，加強汽車職業教育，積極鼓勵本市的大中專院校設立汽車服務相關專業，確保汽車服務人才滿足汽車消費的健康發展需要。

第三，加大政策扶植力度，強化服務，推動產業做大做強，努力營造汽車消費市場發展的有利環境。完善汽車消費的保障體系，在養車、規劃、交通、市場、金融制度、政策等多方面進行綜合考慮，出臺配套措施，促進汽車消費的健康發展。充分利用報刊、電視、廣播、互聯網等媒體廣告，創新招商宣傳手段，加大市場營銷力度，通過舉辦汽車會展，品牌推介會等，將消費政策、產品促銷與汽車文化緊密結合，營造良好的消費環境。

第四，加大汽車專業市場建設力度，進一步加強行業管理。實施市場多元化戰略，以中高檔轎車和客車銷售為主，汽車品牌要多樣化，滿足各種需求。要使各種交易主體和經營方式優勢互補，資源共享，共同發展。要加強二手車市場建設，發展專業二手車經銷企業，努力形成多層次多梯度發展的汽車消費體系，滿足不同層次的購車需求，

2.2完善城市交通基礎設施建設，改善交通狀況，為汽車消費提供有力支撐

目前，唐山市的交通基礎設施明顯滯后，已不能適應汽車大量進入居民家庭生活的要求，良好的交通環境是促進汽車消費發展的重要保障

第一，加強城鎮布局規劃。城鎮布局規劃要體現適度超前的思想，充分考慮汽車消費的發展前景，提高城市發展的容量，擴展城市發展的空間，為汽車消費的普及提供外部條件。

第二，加快城市道路網絡建設，完善市區東西走向、南北走向道路與環城路的連接，對原有狹窄的主干道進行拓寬，增大道路密度，緩解交通高峰時段道路交通擁堵、部分卡口路段多等行車難問題。

第3篇：商業綜合體市場發展前景范文

關鍵詞：商業建筑；交通；設計

Abstract: the article analyzes the simple simple commercial and transportation combined with development advantage, and introduces the commercial and transportation of combining the design concept, combined with the engineering practice, this paper analyzes the commercial buildings and traffic with the combination of design.

Keywords: commercial buildings; Traffic; design

中圖分類號：TU2文獻標識碼：A文章編號：

引言

城市交通是為城市服務的，它為人們提供了城市內部相互之間以及城市與外部之間的聯系。城市交通設施把組成城市生活的各種活動連接起來。城市的結構大小及其擴展、中心體系的空間分布形態以及人口分布、城市生活方式及特點等都受到城市交通系統性質、規模和服務質量的制約，而發達的交通可以使人們享受城市最大優點――多樣性。交通的好壞也直接影響著中心經濟的繁榮、居民就業和商業利益。商業辦公綜合體作為中心區的重要組成部分、社會活動的中心，與城市交通有著非常密切的關系。

1商業與交通結合發展的優勢

盡管目前國內大部分的軌道交通線路僅局限于緩解城市交通壓力．但商業與軌道交通聯合開發的前景不容小覷。這不僅僅是城市地下空間綜合開發利用的需要，更是城市現代化發展的必然需求和趨勢。商業與軌道交通的聯合開發．可以使兩者優勢資源加以互補。軌道交通所運營搭載的大量人流是商業發展的保障．而多元化商業經營又為軌道交通的良性發展提供支持。聯合開發可降低設施成本，提高客運系統的使用效率；對有效控制運輸成本．確保開發商的投資回報率．提升城市設計品質，甚至控制和管理城市成長與發展．都有非常重要的意義。商業與軌道交通的聯合開發使經濟及社會價值取得最大化．同時使城市的整體利益．開發商的利益及公眾的利益多方共贏。

2商業與交通相結合的設計理念

2．1建筑設計目標

商業與交通相結合的設計目標是追求高效．包括交通的。高效率”和與其結合的商業開發的。高效益“。交通站點作為交通建筑，客流的吞吐效率是其追求的主要目標。最佳的客流動線，最短的換乘時間．與商業建筑最優的配套模式．是軌道交通建筑設計成功的關鍵。而如何提高空間環境質量．把握乘客心理行為特征，吸引客流并引導消費．創造商業效益的最大化．是商業建筑設計的關鍵。因此．在效率和效益兼顧的前提下．從城市環境出發，創造城市綜合效益．人與建筑、建筑與城市的完美融合是所有建筑設計追求的最高目標。

2．2空間設計原則

2．2．1規劃先行的原則

城市交通的建設投資巨大，因此在工程建設之初就應從城市的總體規劃出發，依據城市交通規劃．制定線路和站點的具體規劃．明確功能定位．使之符合城市發展方向，為其后續設計建設確定方向。

2．2．2以人為本的原則

交通建筑和商業建筑都是服務性的城市公共建筑，應處處體現其為人服務的宗旨。把握顧客的行為心理特征以及需求特征，關注設計細節，注重空間環境的優化設計．

2．2．3效率與效益相結合的原則

交通建筑耗資巨大，因此因地制宜．合理確定其與商業建筑的銜接整合方式，節約造價．是進行設計時必須考慮的因素．

2．2．4可持續發展的原則

提高設計的靈活性．可變性，適應將來可預見和不可預見的各種改．擴建要求。

3商業建筑與交通相結合的設計

3.1空中步行體系的建立

空中步行體系，又稱天橋系統，即在若干個街坊內布置商店，街坊之間采用高于地面的過街樓或步行天橋相連，形成一套獨立于外部街道的步行街。它能大大增加和步行系統相連建筑的可達性，與城市開敞空間容易保持良好的視覺與交通聯系。這種系統首先在美國的明尼阿波利斯市實施。由于這里冬季寒冷，商業街坊間用封閉的過街樓來聯結在一起，形成一個全天侯的空中步行區，不僅為市民提供了安全、舒適、有趣的步行工具，而且將人和交通工具、污染物隔離開來，因此有些大城市設想把商業區的步行體系擴展為城市的步行體系，逐年增加步行天橋，最后完成全部步行體系。這雖然受到了目前經濟上的限制而沒有實現，但它反映了城市交通未來發展的一種趨勢，促進了城市空中步行交通與商業辦公綜合體的直接結合。如美國IDs中心有四條人行天橋穿過而成為城市空中步行系統的節點。每天，行人可以從四個方向進入該中心，同時也可以從中心走捷徑進奈卡利特林蔭道。其特殊的空間構成及共享中庭，無論對本地人，還是對外來參觀者，都提供了特殊的文化情趣、城市歷史延續的聯想和新鮮感。在我國很多城市也有類似的空中步行體系，如北京的華威大廈利用二層的室外挑臺與現有的西單北大街步行立交橋直接聯接，既有利于人群的集散，又可做為室內外的過渡空間，設置室外商業街，方便了群眾購物。

3.2地下步行街及地鐵交通體系

地下空間的開發和利用，為城市商業區的發展帶來了新的機會。地下購物大廳連接各個商店的地道系統為購物者提供了連續活動的、有趣封閉的空間，也為行人提供了一種安全感。作為商業辦公綜合體交通組織的手段之一，地下商業街常常聯系著城市道路交叉口的地下通道。一方面為行人提供了豐富多彩的商業活動空間，另一方面也緩解了地面人行交通的緊張狀況。不僅如此，它還可與人防工程結合。地下街、地下廣場、地下通道三者連成的系統是很好的人防工程。例如西安的開元商城的地下空間設計，以下沉廣場為中心的地下購物空間與鐘樓地下人行通道相連接，并與人防工程結合起來。若地下系統再與地鐵車站相結合，則更大大加強了商業辦公綜合體作為城市交通體系的節點作用。如美國費城的市場東街便是一個帶有頂棚照明系統的三層步行街，由商業區、停車、辦公、旅館等組成，并與地鐵結合在一起，創造出了一個宜人的小氣候。在商業辦公綜合體空間設計方面，一些國家抓住在地鐵車站附近建造新建筑物的機會，在所形成的開敞空間內修建下沉式廣場與地鐵車站相連接，既改善了地鐵的環境，又使得各層次交通空間的聯系得以加強，而且更加舒適。

目前，地下通道體系下在引起人們越來越多的注意。許多城市試圖把這些各不相連的局部地地下走廊區連接起來，形成地下通道系統。如美國的洛無菲勒中心中央廣場系統的不斷擴大和加拿大蒙特利爾中心地下空間系統的發展。我國的有關專家也就這一系統在大城市中心區的發展提出了自己的建議，比如現在很多地鐵附近的新建綜合體地下都預留地鐵出口。雖然它現在還存在著技術復雜、造價昂貴等顯而易見的不足，但是與過多地占用地面的有限土地及它所形成的效益相比，這些不足都將隨著科學技術的進步，經濟的發展而顯得微不足道。作為商業區發展的一種形式，促進商業辦公綜合體城市、建筑、交通一體化發展，地下交通系統是有著光明發展前景的。 例如長沙五一廣場商圈。五一廣場商圈縱橫于長沙市五一路和黃興路的之間，是長沙城區最繁華的商業區，也是長沙地鐵2號線主要站點之一。交叉路口四個象限的主要商業建筑有：西北象限的皇冠假日酒店，東北象限的百聯東方廣場，西南象限的錦繡中環大廈、春天百貨、王府井百貨，東南象限的平和堂商廈、新世界百貨，另有五一綠化廣場緊鄰此地。長沙軌道交通的建設目前已提上日程，這對五一廣場商圈來說既是機會也是挑戰，位于五一路交叉口立交橋處的混通是首要解決的問題，在考慮軌道交通節點與商業建筑連接的同時，必須處理好該地區人車分流和停車問題，利用好五一綠化下沉廣場并減少對它的破壞將會是重點中的難點。由于在本研究第五章會有詳細的章節來說明五一廣場商圈軌道交通節點和大型商業建筑空間連接模式的應用分析，在此僅作簡單說明。

3.3地面層外部交通組織

地面層交通目前是城市最主要的交通形式。也是商業辦公綜合體外部交通組織的重點。商業辦公綜合體在地面層交通聚散量最大，其地面層外部交通的建設必須有良好便利的交通與外界聯系。由于商業辦公綜合體常常占用一個或幾個街區，地下十字街口，同時附設有車庫(包括自行車庫)，因此人、車流交匯明顯。為解決人流、車流混雜的被動局面，國外在商業中心區常常開辟步行街，為人們創造一種安全、舒適的購物環境，徹底把商業活動區域從汽車交通的威脅下解放出來。如美國巴爾第摩的快樂大街。步行街不僅是一種城市設計的方式、城市生活的方式，而且還是古城保護工具、提高環境藝術質量的重要方式。

結束語

目前國內城市化進程加快．城市基礎設施尤其是交通建設迅速發展。可以說．交通的節點就是人流的節點，也是城市生活的節點，更是商業活動的節點。從建筑設計角度．如何更加理性地將二者結合，創造高效而又舒適的空間效果，是在軌道交通建筑設計過程中急需關注的問題。因此．希望本文對商業與交通理性結合的設計方面所進行的初步研究，會對同類型的商業和交通節點的建筑設計規劃提供一定參考，從而實現經濟與社會效益的雙贏。

參考文獻：

[1][美]美國城市土地協會．聯合開發――房地產開發與交通的結合【M】郭穎，譯．北京：中國建筑工業出版社．2005．

第4篇：商業綜合體市場發展前景范文

提起韓忠華，濟南地產圈內的人興許并不陌生，但多數購房者或許不知道，他就是那個在濟南眾多開發企業和開發項目中，讓尚品清河獨樹一幟、連創佳績的幕后推手。

2009年9月17日，北大資源集團入主山東，并迅速將在山東的首個地產開發項目，落子此前多數開發企業并不看好的小清河沿線。同年12月11日，尚品清河開工奠基，成為小清河綜合治理工程開工以來，片區首個進入實質性開發的項目。6個月后，尚品·清河首次開盤，熱銷600套，銷售率高達95%，創2010年濟南樓市開盤當日銷售套數、銷售金額、解籌率三項第一！接下來的幾次開盤，尚品·清河再接再厲，創造了數次開盤售罄、當年逆市銷售10億元的業界神話。2011年，尚品·清河持續熱銷，領跑濟南北部銷量冠軍寶座。截至目前，尚品·清河已累計銷售2000余套，銷售率達到90%，連續創造“天橋區銷量冠軍”的常青奇跡，并斬獲中國房地產（齊魯）名盤、中國房地產（齊魯）名企、中國房地產（齊魯）生態景觀樓盤、最具創新力樓盤等多項大獎。

作為北大資源山東公司項目負責人，韓忠華功莫大焉。但接受記者采訪時，他堅決否認這是他的功勞，更多地將業績的取得，歸功于企業的品牌實力，歸功于項目的準確定位，歸功于片區的發展前景，歸功于消費者對北大資源的信賴與厚愛，歸功于北大資源山東公司所有的員工和建設者。

韓忠華說，作為北大方正集團旗下專業從事房地產開發、商業地產運營、物業經營管理的產業集團，北大資源自進入濟南以來，一直以做有責任、有內涵的城市運營商作為企業的社會使命，傾力打造百姓買得起、買得放心、住著舒心的高品質樓盤。在質量方面，北大資源堅持“要做就要做到最好”的品質理念，尚品·清河將產品與生活的雙重高品質融合在一起；在濟南北部缺乏名校、幼教入園難的現實背景下，北大資源集團踐行承諾，在尚品·清河引入北京大學幼教中心幼教資源，投資建設了北京大學幼教中心自成立以來的首個京外幼兒園，使泉城市民的孩子“3歲就能上北大”；社區內繁華商業街區、內部球場、休閑廣場等配套一應俱全，北大資源集團品牌物業的24小時管家服務，都能保證業主居住舒適舒心。此外，在國家出臺樓市調控政策后，尚品·清河項目一直嚴格執行各項房地產調控政策，公開、透明售房，不捂盤、不惜售；在濟南房價持續上漲背景下，尚品·清河一直堅持項目開工時的價格策略，不跟風漲價，讓利購房者。

“這些，都是片區獨一無二的，也是尚品·清河讓購房者動心的最主要因素。”韓忠華認為，北大資源的品牌實力，項目的完善配套與超高性價比，加上濱河新區未來巨大的增值空間，正是尚品·清河贏得2000余名購房者信任與厚愛的根本原因，自己和自己的團隊，只是順勢而為，做了自己該做的事情。

今年3月24日，繼成功打造尚品·清河、恢弘簽約北大時代項目后，北大資源山東公司在濟南的第三個項目尚品·燕園正式奠基。該項目位于濟南東部新城核心居住區——歷下區花園東片區，北臨中林路，西鄰奧體西路，東臨八澗堡路，地理位置十分優越。項目總建筑面積近26萬平方米，由10棟高層組成，以中小戶型為主，是濟南首個“全面實現青年精英人士剛需居住夢想”的主題社區。整個項目預計今年下半年入市銷售。

在談到項目定位與銷售前景時，韓忠華表示，北大資源山東公司將秉承高起點規劃、高標準建設、高質量推進的開發建設思路，致力于將該項目打造成濟南標桿型剛需樓盤的典范；目前樓市雖然面臨持續嚴厲的調控，但剛需市場正在回暖，自己有足夠的信心，讓尚品·燕園為濟南樓市繼續創造奇跡。

區域再造 北大時代助力城市北跨

根據濟南市“一城三區”城市發展框架，小清河沿線的濱河新區將是未來重點打造的新城區之一。按照規劃，濱河新區總體功能定位為：城市副中心，發展新空間，風貌新傳承，北跨橋頭堡；區域規劃定位為：都市新中心、泉城新水岸、北跨新基地。規劃重點發展以商貿物流、商業居住、商務辦公、休閑旅游為主導的現代服務業，打造“宜居、宜業、宜游”的濱河新區。今后幾年甚至10年內，整個新區將重點推進濼口片區、華山片區、核心區北區和核心區南區四大片區開發建設。

其中，濱河新區核心區地處泉城特色風貌帶和濱河新區的交匯處，是濱河新區的核心地區，是濟南城市未來空間結構的重要節點。規劃用地范圍東至歷黃路，南至北園大街，西至順河高架路，北到二環北路，東西長約1200米，南北長約3700米，總用地約383.23公頃。核心區城市設計原則概括為“泉生全局、城水交融；地標引領，功能復合；綠色都會，活力核心。”功能定位從彰顯文化特色、構造復合型城市副中心、帶動濱河新區發展、滿足居民需求，建設和諧城市四方面考慮，將其打造為服務濟南北部的城市商業中心和城市公共活動中心，以休閑旅游和文化傳播為特色的濟南城市副中心，以現代服務業為主導，集商業商貿、商務辦公、文化體育、居住休閑等多種城市服務及管理功能于一體的城市綜合體。在布局結構上，濱河新區核心區規劃形成“一軸、一心、兩片”空間結構。“一軸”即泉城特色風貌帶北延軸；“一心”：以北湖和小清河為節點，形成以文化、生態、娛樂、商業商務為主的城市副中心；“兩片”即在城市副中心南北各形成兩個以居住和商業為主的綜合片區。

韓忠華說，早在濱河新區及濱河新區核心區詳細規劃出臺前，獨具慧眼的北大資源集團就看中了位于濱河新區核心區北區的徐李片區巨大的發展前景。2010年3月5日，北大資源集團與小清河投融資管理中心、天橋區政府簽訂《濟南市小清河濱河新區——徐李片區改造項目用地意向協議》，計劃投資260億打造北部大型城市綜合體，當年12月30日又與市政府正式簽署了合作協議。

2011年8月4日，北大資源成為徐李片區12宗土地（7宗為居住用地，5宗為商業金融業用地）的唯一熟化投資人，根據土地熟化投資人征集條件，北大資源也順理成章地成為獨家開發該片區的企業。按照規劃，地塊內除住宅之外、還將涵蓋商業、文化、金融等多項配套，整個項目總建筑面積超過500萬平方米，僅次于綠地集團在濼口片區投資打造的690萬平方米城市綜合體。

記者了解到，根據徐李片區的規劃策劃，項目名稱已確定為北大時代。韓忠華表示，“北跨”是今年濟南市“兩會”的頭號議案，濱河新區是濟南“北跨橋頭堡”，位于濱河新區核心區北區的北大時代，必將成為助力濟南“北跨”的重要一極，隨著片區的全面打造以及北京大學和方正集團的優質資源引入，北部城區功能形象將得到徹底提升，濟南市民“住南不住北”的置業觀念，也將被徹底改變。

精于整合 資源運營提升城市價值

成立于 1992年的北大資源集團，是北京大學“產學研”模式探索與實踐的成功典范。并入方正集團后，北大資源集團更是成為北大優質教育資源與方正集團雄厚產業資源的整合者。近年來，北大資源秉承“資源成就價值”和“產業報國”理念，以全新的資源整合型城市運營商模式，在地產開發過程中不斷植入其獨有且與市民生活息息相關的教育、醫療、科技、金融等優質產業資源，提升城市人居生活品質，為項目所在城市創新城市價值（人文價值：北大精神、城市人文歷史；經濟價值：產業發展、科技進步、城市稅收與就業；生活價值：城市居民教育、醫療、金融），為項目所在城市居民營建有幸福感的生活，體現城市讓生活更美好的現念。

韓忠華說，我們依托北京大學教育資源，為客戶提供北大附屬幼兒園、北大附屬小學、北大附屬中學直至高等教育的優質教育資源或相關教育咨詢服務，打造“教育地產”；依托北京大學及方正集團醫療資源，為客戶提供全方位健康管理和醫療服務，打造“健康地產”；依托北京大學科研資源，整合方正的IT產業資源，打造智能化社區及個性化的信息化服務空間，提升項目的科技含量和居住品質，打造“科技地產”；整合方正金融服務資源，提供專業化、個性化的金融服務，滿足客戶在投資、融資、現金管理等領域金融需求，打造“金融地產”。可以說，通過探索獨具特色的差異化“資源地產”道路，北大資源集團已成為具有全方位資源整合能力及大區域開發能力的城市運營商，并將這種城市運營的做法，不斷復制到相關地產開發項目中，實現政府、企業與居民的三贏。

韓忠華告訴記者，北大時代規劃總用地面積約2585畝，凈用地面積為2052畝，整個項目總建筑面積超過500萬平米，以商住、文教為主，是一個超大規模的城市綜合體。整個社區涵蓋高檔住宅、星級酒店、寫字樓、公寓、大型購物中心等業態，建成后將成為濟南北部新的政務和商業中心，引領整個北部區域的發展。同時，北大資源將在片區開發建設中，注入北大和方正的教育及科技產業資源，實現城市區域價值的再造。

根據規劃，北大時代項目將配置8所學校，涵蓋從幼兒園到高中整個基礎教育，其中幼兒園4所，各18班；小學2所，其中一所30班、一所42班；初、高各1所，均為36班。并將全面引入北京大學附屬基礎教育的優勢資源，締造濟南全新教育大盤。將北大系統教育資源全面引入地產開發項目，這在全國尚屬首次。

第5篇：商業綜合體市場發展前景范文

在萬達朝著千億軍團邁進的時候，寶龍的業績始終不見起色，2010年實現62億元后，寶龍將2011年的目標定在110億元，但僅完成54.8億元；2012年寶龍合約銷售額為65.19億元；今年的目標是80億元，但6月披露的數據顯示，今年上半年實現合同銷售金額約29.42億元，僅完成全年目標的36.78%。

“寶龍與萬達模式類似，都是通過住宅銷售帶動商業地產的發展，但拿地與萬達有錯位。萬達先做最成熟的或相對成熟的地方，不會到不成熟的地方，寶龍是‘農村包圍城市’，拿地多集中在三、四線城市。可是沒有拿得出手的標桿項目，住宅反哺商業，但戰略決定的選址與定位，注定讓各地的寶龍城市廣場陷入前所未有的運營危機。青島三個寶龍廣場相繼陷入運營泥沼就是明證。

想當年，寶龍是多么的雄心勃勃：2009年完成香港上市后，于2010年將總部由廈門遷往上海，并制定了“第一個五年計劃”，5年內要復制擴張100個寶龍城市廣場，同時計劃用5-10時間，在全國開設100家自有品牌寶萊百貨。

時隔三年，豪言不再。截至2012年底，僅有13個寶龍城市廣場在運營，即使按照預想2013年底將新增位于上海、天津、晉江的三個寶龍城市廣場，也不過16個，而寶萊百貨也僅開出了青島李滄、即墨、鹽城、宿遷4家。

城陽寶龍陷入尷尬境地

寶龍進軍青島的第一個寶龍城市廣場選址在了地理位置較為偏遠的城陽區，總建筑面積近70余萬平方米，號稱投資超過25億元，其最大的特色是青島首個50余萬平方米游樂主題超大購物中心，由一座喜來登酒店、兩座酒店式公寓、中國首個近5萬平方米大型室內主題游樂公園、40余萬平方米購物中心共同組成。這樣的選址與規劃定位為其日后的慘淡經營埋下了伏筆。

青島城陽寶龍城市廣場的規劃基調是游樂經濟，希望借助超大型室內主題樂園—寶龍樂園聚集人氣，帶旺周邊商業，促使商鋪快速升值。為此，寶龍還大手筆地請了國際著名主題公園設計機構加拿大Forrec公司擔綱設計寶龍樂園。以經營室內游樂聞名的韓國樂天集團甚至決定將旗下進入中國的第一家超市選址在該項目，并且一舉以3億元買下了其所有權。

2009年，城陽寶龍城市廣場盛大開業。理想豐滿，可現實卻十分殘酷。日前，時代周報記者走訪城陽寶龍城市廣場發現，雖然已經開業4年，樂天瑪特、康城奧特萊斯、蘇寧電器等早已于一兩年前紛紛撤場，春天奧特萊斯替代了康城奧萊，大潤發的入駐也未能改變空蕩的商鋪的頹勢。

沿著只有重慶雞公煲、云南過橋米線等餐飲店的美食街徑直進入購物中心內部，位于地下一層的寶龍樂園游客服務中心玻璃大門緊鎖，沒有燈光，樂園內的過山車等所有游樂設施全部安靜地矗立著，沒有一個游客，與游客服務中心一條走道之隔的售票處，如果不是有一個售票人員坐鎮，很難看出寶龍樂園仍在營業的跡象。

環繞著寶龍樂園一到三層的購物中心內，除了個別兩三家在營業外，其余均是空鋪，儼然一個“空城”。其中一家在營業的服裝店老板告訴時代周報記者，“我們進來一年多了，不收租金，所以可以低價賣些衣服。基本都沒人來，生意不好。寶龍說今年5月重新招商，都7月了也沒招到。”

時代周報記者以想租商鋪為由，向沿街商鋪一個餐飲店老板打聽，他指著購物中心說，“里面不要租金也不能去啊，都沒人。”

青島當地一知名開發商李林（化名）向時代周報記者表示：“城陽寶龍目前的困境跟選址、定位有關。2007年規劃的時候做了室內纜車水景的大型主題樂園，這個在韓國做還可以，但國內不適應，這是最大的敗筆，占了很多面積，做不起來。城陽本身很遠，市內的人不會過去，而且城陽寶龍商業體量又太大。”

“當初規劃的時候又缺少主力店，除了游樂場以外，基本都散售了，現在把大潤發招進來，陸陸續續引入了娛樂餐飲，已經比之前好一點。但是商鋪太散，售后返租也做不起來。目前城陽還有四個綜合體正在建，包括城中城、水悅城等，事實上，寶龍的位置最好，如果做起來了，城陽其他商業根本就沒有機會，現在這種不尷不尬的境地，所以又冒出來幾家競爭者。”李林說。

青島3個項目相繼折戟

無獨有偶，寶龍在青島開出的青島李滄寶龍城市廣場、即墨寶龍城市廣場也相繼陷入運營泥沼。

李滄寶龍城市廣場是繼城陽寶龍城市廣場之后，寶龍在青島的第二個綜合體項目，占地約200畝，總建筑面積約35萬平方米，總投資額約18億元，其中還包括了寶龍自有百貨品牌寶萊百貨，2011年12月正式開業，但是這個希望成為“青島區域最具代表性的時尚綜合生活主場”的項目開業一年半來，商戶入不敷出，紛紛撤離。

7月21日（周日）、22日（周一），時代周報記者連續兩天走訪發現，整個四層商場的顧客稀疏，即便是中午、晚上的就餐高峰期，大多餐飲店的消費者也為數不多。每層都有大門緊閉的商戶，要么是已經人去樓空，要么是用廣告牌遮擋顯示“即將入駐”，華潤萬家超市的收銀柜臺也沒有排隊付賬的景象，寶萊百貨里基本上只能看到每家店的售貨員。

一位從開業以來就入駐的果汁店員工表示：“從去年開始就有商戶搬走，每天人流量少，我們旁邊幾家飯店全撤了。”

據了解，部分商戶已遷移至更具人氣的李滄商圈，時代周報記者在今年初新開業的偉東樂客城就發現了一家名為京焰風尚的云南菜餐廳，正是從李滄寶龍城市廣場搬遷來的，而位于李滄寶龍城市廣場的這家店的招牌尚未拆除。

李林說，“李滄寶龍開業時是招租滿了，慢慢沒有消費者，店家就撤了，一有人撤就很難再招，這還是跟寶龍的招商、運營能力有關系，最關鍵是選址。市內的人不會上李滄來消費，而李滄本區域的消費都集中在樂客城周邊，李滄商圈本來就有銀座、蘇寧、維客等，李滄寶龍卻孤身遠離這些客群集中的地方。青島的商業綜合體基本飽和了，每個區域還在不斷建，競爭更激烈。現在，寶龍在跟青島當地商業實力最強的利群在談托管，估計超市、百貨都要換成利群的，才能吸引人氣。”

2011年12月，青島下轄的即墨寶龍城市廣場也開門迎客。“即墨跟李滄的項目差不多，也比較偏。目前的運營狀況也不理想。”李林透露。

同樣，位于青島下轄的膠州市，寶龍今年5月拿地，正欲打造又一個寶龍城市廣場，而膠州當地一個開發商告訴時代周報記者，“膠州現有的綜合體做的都一般，沒有商業支撐，最起碼還需要幾年的發展，寶龍來做也面臨這個問題。”

對此，寶龍給予的書面回復是，“青島城陽項目目前正在重新規劃招商中，不可否認之前招商定位有不足之處，但該項目目前已由寶龍商業集團全盤進行重新業態規劃和招商布局，現在看到的空鋪，是寶龍提出的請商家搬離的主動舉措，之后將有新的布局。李滄項目的情況也是如此，相信完成后將是一片全新的氣象。”

世邦魏理仕研究部中國區主管、執行董事陳仲偉向時代周報記者表示，目前一、二線城市商業選址很難，三、四線城市又不成熟，很多城市商業開始出現過剩的現象。各地零售市場因經營不善而選擇撤出、停業裝修重新定位、指定有經驗的專業零售商進行運營管理的案例開始增多，個別供應量激增而商業氛圍尚未成熟的商圈，業主調低租金報價甚至主動補貼裝修的案例在部分二線城市開始增多。

擴張減速固守二、三線

不僅是青島，目前寶龍在全國的擴張都在減速。

寶龍2009年合約銷售額為29億元，在當年完成香港上市，融資17.9億元后，寶龍開始雄心勃勃擴張，2010年將總部由廈門遷往更有資本優勢的上海，并制定了“第一個五年計劃”，5年內要復制擴張100個寶龍城市廣場，同時計劃用5-10時間，在全國開設100家自有品牌寶萊百貨。

寶龍集團總裁許華芳曾在接受媒體采訪時承認，“以前做大是出于占領市場的考慮，因為以前拿地便宜，好公司等不了太久的，如果資源沒有占領，很多同行都會進來”，“一上市融了很多資金，資金太多，你就要花出去，就會急”。

在上市第一年，2010年寶龍超額實現合約銷售62億元后，將2011年的目標定在110億元，但僅完成54.8億元，2012年寶龍合約銷售65.19億元。寶龍2012年住宅銷售占比57%，商業占比43%，而2011年這一數字分別為51%和49%，寶龍對住宅回籠資金的依賴去年有所上升。

因其廉價的土地儲備，住宅和商業的毛利率分別達36%和67%。但住宅和商業物業確認的銷售均價分別同比下降16%和18.1%，因此銷售的增長部分被抵消，核心凈利潤有所下滑。

與此同時，截至2012年底，僅有13個寶龍城市廣場在運營，而寶萊百貨也僅開出了青島李滄、即墨、鹽城、宿遷4家。

對此，寶龍也在反思。寶龍董事局主席許健康近期表示，“其實寶龍也想做大。但從目前的市場情況來看，腳步應該放慢，企業首先還是需要做好做精。盲目擴大規模并不可取。之前我們有些跟風，現在知道把產品做精才是最重要的。”許健康稱，寶龍會調整策略，“敢于舍棄，做寶龍最擅長的事情。”

然而策略的調整并沒有立竿見影。今年僅完成全年銷售目標的36.78%。

對于全年業績是否能完成，寶龍給予時代周報記者的答復稱，今年上半年寶龍的供貨量不大，以新盤的試盤銷售和尾盤的清盤為主要對象，下半年尤其是9、10月份起，將有較多的可供銷售的貨量提供市場，包括鎮江項目的首度開盤、杭州、常州、曹路、華新、洛陽、新鄉、合川、廈門等都有貨可向市場公開，另外，加上曹路、晉江寶龍城市廣場的年底開業預期，相信完成全年目標不是問題。

截至2012年底，寶龍現金及銀行結余為20.1億元，一年內到期的短期借款33.22億元，長期借款77.32億元。短期資金缺口有13億元。寶龍上市前后，資金問題一直未得到緩解。

2010-2011年兩年間公司就在資本市場上進行了三次融資，先后融得約28.5億元。2012年9月，寶龍發行的10億港元優先票據，實際上僅獲得了9.945億港元的借款，但同時卻是以不到兩折的價格抵押股東30.24%的股權為代價。

今年1月，寶龍發行2018年到期的2.5億美元11.25%優先票據，5月，再度發行2016年到期的8億元人民幣9.50%優先票據，所得凈額7.8億元，這兩筆高息融資均是用于現有債務的再融資。

第6篇：商業綜合體市場發展前景范文

摘 要 近年來，商業地產在房地產行業的發展格局中一枝獨秀，幾乎每個熱點區域性都可以看到商業地產的影子。然而，由于商業地產有其特殊性，所以在估價中的影響因素也具有其自身的特點。本文主要對商業地產進行總體闡述，分析當前國內商業地產的發展現狀，在此基礎上對商業地產估價工作中的影響因素進行簡要分析。

關鍵詞 商業地產 現狀 估價

一、商業地產概述

商業地產是在各種零售，餐飲，娛樂，醫療服務，休閑設施和其他商業用途的房地產形式。在經營模式和功能、用途方面，區別于普通住宅，公寓，別墅等房地產形式。鑒于具有公共服務的特點，特別強調公共空間的功能作用、指導作用和附加值，以提升整個項目的價值；從項目長期經營的市場需求來說，商業地產在這個經營過程中，必須以動態的形式來經營，不像普通住宅、公寓等，建設完成、銷售完畢后就結束了開發過程。從客戶級別來看，商業地產被分為項目的開發商即最終的運營者，和項目的受惠群體即大眾消費者兩級。

二、國內商業地產現狀

商業地產并不是簡單的項目開發建設，還帶動著周邊第三產業的發展提升，也是提升城市功能和城市形象的有效手段。我國的商業地產的開發目前來說經歷了三個階段：以“直線型布局、功能單一、較低端”的現行商鋪為主的初級階段；以“呈塊狀布局，通常為商業和辦公兩種功能的集合體”的商辦綜合樓為主的中級階段；以“呈總和立體布局，集商業、辦公、酒店、住宅、旅游、會展、交通、文化等多種功能于一體”的城市綜合體為主的高級階段。

早在2011年時，全國商業地產已呈爆發式增長態勢，并創歷史新高。根據《中國統計年鑒（2011）》記載，2010 年全國商業營業用房和辦公樓開發投資完成額分別達到 5598.9 億元、1806.5 億元，而 2011 年分別增長34.2%和 31.2%；相應的銷售額分別達到 5354 億元、2149 億元，分別增長 46.3%和 31.2%。[1]

縱觀商業地產的發展，可以看到其與當地的經濟發展、商業形態、人均收入水平等各方面都有著緊密聯系。從辦公類商業地產來看，主要取決于所在城市中的以下的四個方面：經濟發展水平，尤其是第三產業發展程度；交通的通達性；城市的技術設施及社會服務水平；城市的性質，是否為中心城市，對周邊區域的輻射程度。在我國，目前北京、上海等東部發達城市由于經濟發展水平高，很多國內外知名公司都聚集于此，因而辦公類商業地產的發展自然就位列前茅。

對于商業營業用房來說，主要是為商業提供營業的場所，因此此類商業用房通常與當地的人均收入、經濟發展、商業繁華程度等因素緊密聯系起來。2010 年全國商業營業用房銷售面積為 6921.5 萬平方米，其中東部地區 3358.7 萬平方米，中部地區 1739.2 萬平方米，西部地區 1523.5 萬平方米，分別占 25.68%，25.13%，22.01%，相比于辦公樓東西部差距較小。 [1]

總體來看，目前國內的商業地產的市場還沒有完全成熟，預計未來商業地產發展還將會迎來黃金十年。不過，由于其自身的復雜性也明顯高于住宅，因此在短期內，商業地產市場還將會存在很多不確定因素，尤其是在開發運營管理上與住宅領域因為有著巨大的差異，這也是直接關系到商業地產開發成功與否的關鍵。

三、商業地產估價影響因素簡析

1、關注商業地產發展模式

商業地產的出發點在于整合地產資源和其他資源，將土地開發升華培育為區域經濟增長點。在這期間對于土地和房產的發展來說，是持續性的二次、三次的深度開發和利用，使其具有更廣闊的升值潛力和投資價值。因此商業地產的價值更多地反映商業地產的開發模式，并依托行業的發展前景。商業地產的開發重在追求資源價值最大化，而不是企業價值最大化。在使用市場比較法進行評估時，對可選案例所做的不僅僅是簡單的篩選、比較和測算，更多的應該分析商業地產的發展模式的合理性和前瞻性，是否符合社會發展的主流和未來的發展方向。

2、格外關注政策的影響

目前很多商業地產項目都爭相上馬，尤其在一些重大項目上，在申報過程中，在規劃、對補地價、容積率等方面都有相當的政策可以優惠處理。但是，仍有一些項目會受到某些政策的瓶頸限制，在規劃及產權的分割方面，也許會與某些政策相悖。如何將商業地產嵌入到城市的區域發展規劃中，這將是每個項目都可能會遇到的問題，商業地產要深層次的發展，就必須將其合法化。在商業地產的估價中，要非常重視發展中所遇到的政府政策的問題，而且根據商業地產類型的不同，所受地方政策的優惠和限制也不同，所以在估價時就應格外關注各地各種政策對其市場價值的影響。

3、充分考慮投資回報的長周期屬性

對于商業地產開發來說，從資金運用角度分析，商業地產對于資金的要求很高，投資回收期很長，而且在商業地產的運作過程中，運營資金的需求量也很大。因此，即使項目招商成功之后，還會需要很多的資金為其完成后期的運營服務。這對于資金實力的要求就會很高，需要資金實力和技術實力都很雄厚的企業，只有這樣才能做好商業地產的運營，才能為入住企業和當地經濟發展服務。所以，商業地產在采用收益法估價的時候，確定折現率就要充分考慮到商業地產的投資回收期特別長的特點，而且因類型不同，投資回報率和回收周期也是不同的，需仔細分析，有針對性地確定。

參考文獻：

[1]數據來源于中國統計年鑒 .2011.

[2]何艷，吳豐.中心城市商業地產發展機會分析.資源與人居環境.2010（5）.

[3]趙陽.我國商業地產發展的問題與對策.建筑經濟.2009（4）.

第7篇：商業綜合體市場發展前景范文

關鍵詞：社區；零售業；SWOT分析；發展趨勢

中圖分類號：F721 文獻標識碼：A

原標題：保定市社區零售業發展趨勢探討

收錄日期：2014年9月24日

一、保定市社區零售發展SWOT分析

（一）保定市社區零售業發展優勢分析

1、保定市社區零售業發展的地理位置優勢。保定，這座文明古城，總面積2.2萬平方公里，總人口1，070萬，是列于重慶、上海、北京之后的中國第四人口大市。保定市依托北京、天津兩大城市，在150公里的范圍內，消費人口已達5，000多萬，具有多層次、多元化的消費群體，也是中國北方最具活力、潛力最大的消費市場。

2、保定市社區零售業發展的市場前景優勢。保定作為古城，在上世紀七十年代，保定的零售業已經初具規模。從東西大街、南大街、城隍廟街、督署大街和西關、南關曾是繁華的商業街。零售業從“散戶”向勞動密集型成功轉型。八九十年代，零售業的跨越時代保定商場、保定百貨大樓的建立使零售業在整個銷售業中引領新的時代。而到了21世紀，隨著北國先天下、萬博廣場城市綜合體、保百購物廣場的出現，更是解放了新型零售業的發展動力。并且，隨著零售業發展水平的提高，行業生產要素逐漸由典型的勞動密集向典型的資金、技術密集轉移，城市零售業市場潛力巨大。

（二）保定市社區零售業發展劣勢分析

1、保定市社區零售業商店的分散競爭。保定市地域面積廣闊，人口眾多，這也導致了零售業市場的激烈競爭，商家都想在這塊大蛋糕中分一杯羹。反觀保定零售業的現實，各個零售網點依托小區建立，多是附近居民為了生計自發組建。由于觀念的未更新以及之前對于零售業的不夠重視，零售業的從業這普遍素質不高，經營管理能力低下。缺乏差異性與顧客定位，一味地陷入價格競爭中，一個區域內在店鋪數量飽和的情況下，仍舊有新的店鋪開張。

另外，社區零售也經營分散，沒有強有力的聯合對于價格物流形成優勢，相對于一站式的購物廣場而言，沒有發揮出自己獨有的優勢和特點。因而，在正規的體制競爭下，只能被市場擠占的越來越小，重新定位突破勢在必行。

2、保定市社區零售業發展不均衡。這種發展的不均衡主要體現在區域發展不平衡上，而一個區域零售業發展水平與區域經濟和人口規模有著緊密的聯系。

保定零售業主要商圈主要有兩個：第一個商圈，自西向東，裕華路商業步行街集聚了保定百貨大樓、裕華金街、保定商場、鐘樓商廈、保定北國商城，構成了保定商業步行街；另一商圈為北部朝陽路，新天地百貨、大世界商業城并駕齊驅。這一商圈的定位明顯高于裕華中路的商業步行街，無論從商業設施、物業配套還是整體布局、細節管理上都具有明顯的優勢。而第一個老商圈坐落在南市區，隨著城市規模進一步擴大，原有規模和交通都無法滿足現有購買需求的增長，銷售額在逐年減少。北部以北國保百購物廣場為核心的新型商圈在一步步崛起。隨著北市區承擔了更多的高檔住宅功能，高收入人口的集聚勢必會進一步增加零售業整個市場容量。競爭的加劇會促使零售業升級的速度，重新進行市場洗牌。

（三）保定市社區零售業機遇分析

1、消費者越來越青睞。消費者需求和購物方式的轉變對企業的未來發展方向往往是決定性的。未來十年中國的人口結構將趨于老齡化，而隨著80后、90后步入婚期組建家庭、開拓事業，他們已成為中國社會消費的主導力量。他們基本都是小家庭，平日里沒有大量購物的需求。他們在購物時更重視商品質量、食品安全、有機新鮮及綠色低碳。隨著收入的增加，個性化的產品與服務會越來越受到中國80后、90后新生代消費群體的青睞。而社區零售以其就近、便捷等獨有的特點已優先迎合了這一新生代消費者的喜好。

2、政府的政策支持。一方面在國民經濟和社會發展“十二五”計劃中，零售業已經被作為重點支持和發展的服務產業，擴大內需在未來幾年內是國家政策的重心。政府的鼓勵支持、市場需求的穩中有升，為保定市零售業發展提供了有利條件，預示著零售業美好的發展前景；另一方面隨著京津冀協同一體化戰略的提出，保定作為副中心將承接一部分京津城市功能，又將為城市發展注入新的活力。借助政策的東風，零售業市場將迎來新的春天。

（四）保定市社區零售業的威脅分析。社區零售業的發展空間受到大賣場和便利店的雙重擠壓。大賣場有價格和品種的優勢，幾乎對消費者有求必應。便利店以其網絡式的布局和24小時不間斷營業的特點對社區零售形成沖擊。在保定市中，杰出便利店等便利店由于其物流配送和區位優勢，以及對于市場的先入為主，對新興的社區零售業產生了一定程度上的威脅和擠占。

另外，北國、保定百貨購物廣場等大賣場的崛起，以優越的購物環境、高端的購物體驗、品類的豐富占據優勢。因而，對社區新型零售業的市場定位、消費者偏好研究都是巨大的考驗。

第8篇：商業綜合體市場發展前景范文

鐵路是國民經濟發展的大動脈，特別是高鐵建設開通更是大大提高了城市間的通達性和區域的經濟活力，加快了城市間客流、物流等的流動。高鐵車站作為高鐵客流、物流的聚集點，不僅是城市對外的窗口，更成為了城市經濟發展的引擎。由于高鐵對商流、客流、物流等有極強的集聚性，各地都把高鐵車站作為商業中心進行城市規劃，因此，高鐵車站規劃開發好車站商業，使未來車站樞紐成為真正的商業中心，產生更有公共性的附加功能價值，使綜合交通樞紐地區成為集多種城市功能于一身的綜合體。

為做好高鐵車站商業開發，按照鐵道部和路局的要求，高鐵車站商業必須與車站保持“三同步”，即同步設計、同步施工、同步開通，避免二次裝修造成浪費和對運營帶來干擾，協調車站與商業的整體形象，滿足旅客出行的基本需求。隨著高鐵不斷開工建設，如何確保高鐵商業開發與車站建設保持“三同步”，確實是擺在我們面前及需引起關注的課題。

一、當前高鐵商業開發的現狀

目前，在我局管內已開通運營的高速鐵路有沿海鐵路、滬寧城際鐵路、滬杭城際高鐵、合武客專、合寧客專等。在這些已開通運營的高鐵中，高鐵商業開發未能做到真正意義上的同步設計、同步建設、同步開通。有些車站在開通運營的時候，由于未能做到“三同步”，導致一些旅客在車站內想買包餐巾紙都買不到，引起了社會的廣泛關注，并帶來了不良的社會影響。在這些高鐵中，做得最好的是滬杭城際高鐵，基本做了“三同步”,但也由于時間倉促、商業施工裝修工期短等原因，導致了一些商業裝修質量差、個別裝修效果與車站整體形象不協調等后果，從而造成返工，不僅增加成本還造成不必要的運營干擾。

二、影響高鐵商業開發“三同步”的原因

㈠理念問題。長期以來鐵路一直是以重主業輕多經的思想理念為主導，導致多經一直沒有得到重視，處在從屬的地位，被認為是可有可無的。殊不知，隨著市場經濟的建立，計劃經濟的退潮，多經已經變得越為越重要了。它可以提高鐵路運輸產品的附加值，提升服務質量，盤活鐵路的資源等功能。在日本、歐洲等國家的鐵路，商業產生效益已經遠遠的大于運輸主業。由于沒有認識到高鐵商業的重要性和發展前景，導致高鐵車站在概念設計階段就把商業部分忽略了。

㈡投資體制問題。鐵路主輔分離后，鐵路一直有“誰受益，誰投資”的要求，多經企業被當作了受益主體，在涉及投資的時候往往都要求多經企業自行投資。其實，多經企業作為路局的下屬企業，是路局不可或缺的部分，不應當被單獨對待。況且，多經企業受益也就是路局受益、鐵道部受益。當前，高鐵建設是鐵道部直接投資的，設計、施工等的審查都由鐵道部相關部門直接負責，多經企業未能參與其中。由于受“誰受益，誰投資”的要求影響，所以就導致了在高鐵建設過程中“三同步”困難重重。

三、確保高鐵商業開發“三同步”的必要性

㈠確保高鐵商業開發“三同步”，是高鐵車站創一流標準、一流形象、一流服務的基本保證。確保高鐵商業開發“三同步”，有利于設計單位在概念設計階段就充分考慮車站的整體情況，統籌安排，合理設計高鐵商業的布局，統一設計；有利于消防性能化設計和復核；有利于施工單位統一施工，確保施工材質統一、施工效果統一、施工質量統一，從而確保整體形象的統一。

㈡確保高鐵商業開發“三同步”，是高鐵商業招到高檔次、好品牌商家的重要保證。確保高鐵商業開發“三同步”，有助于各種商業業態的提前招商，有充裕時間進行商家的篩選和比較，也有助于商業的談判，使效益最大化。同時，也有助于商家所需的各種物業條件能在車站施工階段得以解決，為順利開通打下堅實的基礎。

㈢確保高鐵商業開發“三同步”，滿足旅客出行需求，維護鐵路良好形象的必要保證。如果高鐵車站的商業開發做不到“三同步”，商業開發進度將滯后于車站建設速度，同步開通運營得不到保證，那么旅客最基本的需求也將得不到滿足，這不僅大大影響了高鐵車站高檔次、高標準要求的形象 ，而且還會造成不好的社會影響。

四、確保高鐵商業開發“三同步”的建議

㈠積極主動參與概念設計階段，與設計單位充分溝通，使設計單位深入了解商業的需求，從而在概念設計階段統籌安排，合理布局車站的各功能，使商業不在初步設計階段被 忽略，導致后期補救都相當困難。同時，要與主管部門積極溝通，使他們理解商業的重要性，從而推進同步設計的順利實施。

㈡及時地進行商業方案的策劃。選擇一個好的商業策劃公司，結合車站實際情況，進行商業策劃，并形成方案。同時，及時地將商業方案與設計單位溝通，使商業方案的內容可以在設計方案中得以體現。

第9篇：商業綜合體市場發展前景范文

關鍵詞：天津；酒店式公寓；服務

酒店式公寓最早出現在歐洲，是旅游區提供給游客休息的住所。酒店式公寓與酒店相比，具有較大的居住空間，擁有獨立的廚房等相對完備的家居條件，與普通商業住宅相比，它提供酒店式的服務，如定期清掃、撤換床單、預定早餐等。酒店式公寓集酒店和公寓之長，具有投資和自用兩大功能，受到企業高管、外派人員和度假型旅游者的喜愛。天津是北方經濟中心、國際航運中心和國際物流中心，經濟的快速發展，帶來了大量的商務活動和國際友人，天津酒店式公寓進入了快速發展時期。

1 天津酒店式公寓發展現狀

1.1 天津酒店式公寓空間分布

天津酒店式公寓主要集中在和平、河西兩個區，其中和平區主要分布于小白樓CBD、南京路商貿區等，河西區則主要集中在友誼路金融街區域。小白樓及友誼路金融區，商務氛圍比較濃郁，周邊寫字樓密集，酒店式公寓主要服務于跨國公司和企業的中高層管理人員，所以在這些地方酒店式公寓集聚。南京路地處天津市的黃金地段，連接本市幾大中心商業區和CBD商務區，隨著南京路區域高檔寫字樓和大型商業項目的不斷興建以及周邊交通設施的不斷完善，該區域已成為該市最為繁華的商務、商貿核心區。

1.2 天津酒店式公寓市場狀況

1.2.1 天津酒店式公寓市場需求現狀。天津酒店式公寓市場需求旺盛，首先得益于天津經濟實力的不斷增強，服務業迅猛發展，一批大型商業綜合體和旅游項目的建成開業，對天津的酒店式公寓市場起了很大的推動作用，同時消費觀念和消費水平的提高也有利于酒店式公寓的發展。其次，會議、會展和商務活動的增多也提高了酒店式公寓的市場需求，據商委有關部門統計數據顯示：去年1-11月本市新批外資企業總投資在500萬美元以上的項目281個，同比增長約54%。1000萬美元以上的項目159個，1億美元以上項目5個，隨著本市引進外地、外資項目的增多，外籍員工數量大幅度增長，刺激了酒店式公寓的中短期居住需求，這些都大大提升了天津酒店式公寓的需求空間與潛力。

1.2.2 天津酒店式公寓供給現狀分析。從2000年以來，借著天津良好的發展前景，酒店式公寓得到進一步發展。天津出現了獨立單體結構的酒店式公寓，如煥日線、錢塘精英匯和奧林匹克大廈等，到2007年在售的酒店式公寓就有17個，這一時期，酒店式公寓呈現出多種建筑類型并存的狀態，特別是2009年，天津出現了一些頂級酒店式公寓項目，代表了天津酒店式公寓的最高水平。如和平區君隆威斯汀公寓、天津中心、天津環球金融中心，河西區艾麗華酒店式服務公寓，濱海新區的浙商大廈、德圣公館等。

現有的酒店式公寓體量差距很大，從幾千平方米到幾萬平方米不等。其中，單體的酒店式公寓由于自身對餐飲娛樂配套及其他附屬設施的需要，在酒店式公寓中體量是最大的，如“奧林匹克大廈”體量超過4萬平方米，而酒店自帶的酒店式公寓由于可共享餐飲娛樂配套及其他附屬設施，所以體量相對較小，天津現有可營業高檔次酒店式公寓總建筑面積僅有14.5萬平方米左右，近幾年來隨著天津外國人士的不斷增加，現有的酒店式公寓很難滿足市場需求。

2 天津酒店式公寓發展存在的問題

2.1 缺乏統一的行業標準 首先，天津市場上的酒店式公寓普遍名稱混亂，種目繁多，使人無法從名字上直接判斷出其性質。如“天津泰達國際會館”、“艾麗華服務公寓”、“奧林匹克大廈”、“富邦花園”、“天津中心”等。由于名稱不統一，后期也不利于監管管理，導致市場混亂。其次，酒店式公寓的硬件設施也沒有統一的行業標準，酒店式公寓應該提供怎樣的服務，配備怎樣的設施，都沒有統一的標準。酒店星級評定標準是目前酒店式公寓唯一可以參照的行業標準，加之沒有統一的行業協會，天津酒店式公寓的監管很不到位。

2.2 缺乏整體規劃 天津酒店式公寓在規劃上最為突出的問題是分布不均，天津酒店式公寓主要集中在市中心的商業地帶，該地區商業發達，人員來往頻繁，酒店式公寓分布密度很大，而其周邊地區則分布相對稀疏。酒店式公寓的過度集中帶來很多問題，如交通壓力，給整個城市的生態環境和形象帶來負面影響。這些地區的酒店式公寓在開發時，只考慮到優越地理位置所帶來的高回報，而忽略了規劃的重要性和對該地區以后的統籌發展。

2.3 缺乏品牌建設 酒店式公寓的品牌是顧客最有效最直接的識別，它不僅可以幫助消費者選擇自己信任的產品，還有利于企業樹立競爭力。天津的酒店式公寓普遍缺乏品牌，而一個品牌的建立并不是通過營銷就可以建立的，需要專業化的管理。目前天津的酒店式公寓市場雖然已有一些國際化品牌管理公司，如艾麗華管理公司、雅詩閣管理公司，但與北上廣深等一線城市相比，天津的酒店式公寓明顯缺乏品牌管理，直接影響到天津酒店式公寓的競爭力。

3 天津酒店式公寓發展對策

3.1 推進法規建設，制定統一的行業標準 目前天津酒店式公寓行業的相關法規和標準，明顯滯后于酒店式公寓市場的發展，為盡快使天津酒店式公寓納入規范化的軌道上來，相關部門應該抓緊研究制定“天津酒店式公寓發展管理條例”，制定出一套標準的行業準則，改變天津酒店式公寓市場目前各行其是的自發狀態，用相關的政策法規保障質量和服務，培育出公平有序的市場環境，保護消費者的合法權益。

3.2 合理編制發展規劃，引導產業有序發展 政府部門應積極吸取國內外酒店式公寓發展的教訓和相關經驗，根據酒店式公寓發展的趨勢和市場發展的特點，及時編制和調整酒店式公寓市場和產業的總體發展規劃，在掌握宏觀調控主動權的同時，積極協同行業協會建立一套科學的評估指標體系，及時提供市場相關信息和分析結論，使得市場布局更加合理，發展更加有序。

參考文獻：

[1]鄒毅.二線城市酒店式公寓的興起[J].中國房地產市場，2010（28）：93-95.