房地產財稅管理精選(九篇)

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第1篇：房地產財稅管理范文

社會的進步與發展是我國當前必須適應的環境，21世紀以來，我國的發展速度越來越快，在這一時代，我國的經濟水平不斷提高，科學技術也不斷進步，因而當前我國已經迎來了全面建設的關鍵時期，尤其是社會主義市場經濟的發展，給我國帶來了前所未有的機遇，促進著我國各方面的進步和發展。在這一背景下，我國人民的生活質量和生活水平得到了顯著的改善，人們對居住環境的要求越來越高。我國的各大企業在這一時期，也在潛心發展，試圖抓住新時期的機遇，促成更大的發展，因此其也在著力進行著企業規模的擴建、市場覆蓋面的拓展，這對房地產產業的發展，也是一個有益的刺激。另外我國的公共事業建設也在如火如荼的進行，我國已經開始了全面建設的工作，因此房地產企業有了更多的用武之地，其發展速度越來越快，發展潛力越來越高。在這一前提下，我國的房地產企業都在積極的抓發展機遇，進行大規模的發展，并取得了令人矚目的成績。經濟的建設使我國當前建設的中心，因而我們必須要關注這種經濟形式的發展，使其對我國的建設事業做出更大的貢獻。財政稅收是我國經濟建設的基礎，因而本文就從房地產市場經濟對我國財政稅收的促進方面展開討論，希望能使房地產市場經濟的作用，得到更為充分的發揮。

1、房地產市場經濟對我國稅收收入的促進

社會在發展，人們的生活水平也在不斷的進步，企業的發展需求也在不斷增長，因此，當前社會對房地產的要求越來越高，房地產市場獲得了前所未有的發展機遇，在這一時期，我國的房地產市場十分活躍，據不完全統計，我國房地產市場的交易額，正在以每年百分之五以上的速度增長，這對我國經濟增長的支持是十分巨大的，而在經濟增長的同時，其需要繳納的稅款也在不斷增長，因而，這對我國稅收收入的增長是一個巨大的幫助。另外，房地產產業涉及到工程的開展、設備的購置、人才的引進、材料的流通以及市場中的經營等多個方面，能在整體上帶動我國經濟的發展，在多方面對我國的經濟建設提供幫助，因此這本身就能對我國的稅收增加，提供更大的增長空間。最為重要的是，房地產企業的工程開發，本身就是一個持續性長、資金耗費量大的建設過程，因而，這其中也會產生大量的稅收，幫助我國稅收收入的增長。綜合這多方面來看，房地產市場經濟的發展和進步，是能有效促進我國稅收收入增長的，但是就我國目前的狀況來看，我國房地產市場經濟的稅收促進作用還沒有的到完全的發揮，因而我們要設法解決這一問題，充分發揮房地產市場經濟的作用，為我國稅收管理的加強，提供更為切實的保障。對于這一問題，筆者做了大量的調查和研究，翻閱了大量的文獻，并對國外先進房地產市場的運營方式做了考察，提出了一些解決此類問題的相關方案，希望能為我國此類問題的解決提供更多的理論支持，助力我國房地產市場經濟的發展，助力我國稅收事業的進步，進而使我國的發展和建設，能得到更多的財政支持。筆者總結的方案，主要有以下幾點：

1.1、以財政政策刺激房地產市場的進步

房地產市場經濟發展對我國稅收的意義，上文中筆者已經做了詳細的闡述，房地產市場經濟的發展，在我國當前的環境下越來越快，而且隨著我國發展的深入，其發展潛力也越來越大，因此對于我國的房地產市場，我們應當持支持的態度，以令其能夠快速的發展，進而促進我國各方面事業的進步。房地產市場是一類針對建筑物的市場，其資金需求量大，大數額經濟流動多，要對房地產市場形成有效的支持，政府應該注重財政方面的支持，使我國的房地產，能在財政上放下負擔。首先，政府應當投資房地產市場的開拓。在市場經濟下，市場的規模以及企業所占的市場份額，是影響企業市場發展的根基，我國的房地產市場更是需要廣闊的市場，需要更大的市場份額，因而在財政上投資市場的開拓，能有效的促進房地產市場的進步。其次，要支持其工程的建設，房地產工程的建設，是其發展房地產市場所必須的，因而，房地產工程的建設，可以說是房地產市場發展的關鍵，所以政府的財政政策，要鼓勵其工程的建設，使其進步和發展能有更大的經濟支持。最后，政府的財政政策，還應支持其改革和發展事業，當前房地產市場的發展需要的資金額比較大，因而難以有更多的資金進行改革和發展，但是這種缺乏改革的市場，是難以有效適應時代變化的，所以，我們還要定向投資市場的改革和發展，使其能夠快速的適應我國各方面的發展，也是其更具有發展的可持續性。房地產經濟的稅收促進作用是十分大的，因此促進其發展和進步，并不是一種負投資，其利潤回報前景是十分可觀的。

1.2、保證房地產市場的健康有序運行

我國房地產市場經濟的作用，已經逐漸的被認識到，并對其進行了一定程度上的支持，使我國的房地產經濟得到了很大程度上的提高。隨著我國對房地產需求的持續增長，其發展潛力也是特別大的，因此，更加速了房地產市場進步。但是，這種房地產市場發展的高速度，使得其問題也越來越多，市場的發展平衡性呈現出不足的傾向，制約著我國房地產市場的進步。因而，在大力支持的條件下，我們還要對其進行一定的規范和引導，保證其能健康有序的發展，為我國的稅收事業，做出更大的貢獻。

2、房地產企業應當注意的問題

隨著房地產市場的進步，其對稅收的促進作用也越來越強，因而房地產企業的地位越來越高。當前，我國的房地產企業必須的保證發展的情況下，意識到自身的作用和責任，使自身的促進作用越來越大，也使自身的發展越來越快。因此，在發中，房地產企業也應當注意相關的問題。

2.1、保證發展的健康有序

隨著需求的增加，我國的房地產價格越來越高，因此價格問題成為了制約房地產市場發展的重要因素，而在當今，房地產的價格問題也遭到了廣泛的批評。因此，我們的房地產企業，必須要保證市場發展的健康有序，不哄抬價格，不囤貨等，良心經營、誠信發展，使市場的發展保持活力和空間，為自身的發展提供持續性的保障。

2.2、保證經營的廉潔高效

市場經濟的發展對我國各項事業的進步都有著強大的促進作用，但是其帶來的問題也是不容忽視的，這其中，其帶來的拜金、唯利主義的問題就容易使企業的發展中存在中飽私囊等貪污現象，制約企業的進步。房地產企業涉及資金量大，因而更應該注意這一問題，采取措施保證經營的廉潔高效。

第2篇：房地產財稅管理范文

【關鍵詞】房地產企業；稅務籌劃技術；案例分析

房地產企業稅務管理是房地產企業財務管理的重要組成部分，房地產企業涉及多個納稅環節，與其他行業企業相比，稅負較重，稅負大小直接影響著企業利潤的多少，所以如何降低企業的綜合稅負是房地產企業比較關注的問題。

一、房地產業財稅特征

房地產業是指從事房地產開發、經營、管理和服務的行業，是國民經濟活動中的具有綜合性的行業。其主要財稅特征如下：

1.房地產開發跨越生產和流通兩個領域，其經營內容廣泛，投資主體復雜，需要復雜而精細的管理流程和財稅管理模式與之相適應。房地產業的主要經營活動包括：規劃設計、征地拆遷、房產建造、工程驗收、經營銷售、物業管理、維修服務等。因此，精細而復雜的財稅管理模式才能適應多樣化業務的需要。

2.房地產業資金籌集的多源性，房地產業現金流轉復雜化。

3.房地產業成本、費用結構復雜。

4.房地產業經營周期長，會計核算方法對損益的影響直接而明顯。

由于房地產開發周期長，我國商品房的平均經營周期約為4年，這一特點決定了會計核算的跨期攤配較為常見，收入、成本的確認、攤銷直接影響著各期損益的計量。

二、房地產業涉稅分析

房地產企業涉及多個納稅環節，與其他行業企業相比，稅負較重。

主要涉及的稅種有營業稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅以及契稅等。其中營業稅和土地增值稅是房地產企業交易環節涉及的重要稅種。對于一個企業來說，它的綜合稅負大小直接影響著企業的利潤的大小，所以如何降低企業的綜合稅負是房地產企業比較關注的問題。稅務籌劃的關鍵是在不減少收入的前提下，通過劃定合理的收入項目，降低稅率、減少稅基，達到降低稅負的目的。

1.營業稅分析

（1）房地產企業出售經過裝修的房屋，如果將房屋售價和裝修價款一同包括在售房收入中，那么裝修價款就無法按照建筑業3%的稅率計算營業稅，計算土地增值稅時裝修價款也會成為增值額的一部分。因此，企業應當將房屋售價和裝修價款分開核算，分別與購房者簽訂兩份合同，一份是房屋銷售合同，另一份是房屋裝修合同。在總收入不變的情況下，就房屋銷售價款繳納5%的營業稅，就增值額繳納土地增值稅；裝修價款屬于勞務收入，只需按建筑業3%的稅率計算營業稅，不需繳納土地增值稅。同時還可以減少購房者應繳納的契稅。

（2）房地產開發企業銷售的房屋中如果包括一些設施，應當將能單獨計價的部分，如房屋內部的辦公設備、電器等，從整個房地產價值中分離出來。與購買者簽訂一份房屋銷售合同，同時再簽訂一份附屬設施的購銷合同，降低房屋銷售價款，減少應納的營業稅和土地增值稅。

（3）房地產開發企業與購房者簽訂設備安裝合同，根據現行營業稅法，若設備價值作為安裝工程產值的，應將設備價款包括在營業額中繳納營業稅。企業可與接受勞務方協商，由接受勞務方購買設備，只就安裝的勞務費用簽訂合同，這樣，企業只需要就勞務費用繳納3%的營業稅。

2.利用土地增值稅起征點優惠政策進行籌劃

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免繳土地增值稅。這一特殊的起征點為土地增值稅的稅務籌劃提供了條件。利用此政策進行稅務籌劃應注意三點：

（1）企業所建造的房屋必須是符合當地普通住宅標準的居住用住宅。（2）出售房屋的增值額占扣除項目的比率不得超過20%，增值額占扣除項目的比率在20%左右時稅負將出現大幅度的跳躍，企業應高度關注稅收成本對利潤和現金流的影響。（3）對于房地產企業既建普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額；如果不能分別核算或者不能準確劃分增值額的，其建造的普通住宅標準不能享受稅收優惠。

3.其他有關稅種的分析

（1）房地產業的稅金除上述營業稅和土地增值稅外，還有城市建設維護稅和教育費附加，以營業稅等流轉稅為計稅依據，分別適用7%、5%、1%的城市建設維護稅率，3%的教育費附加率。

（2）城鎮土地使用稅按年計算，分期向土地所在地稅務機關繳納。房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付的次月起計征城鎮土地使用稅和房產稅。

三、房地產企業稅收籌劃技術

房地產企業由于其業務范圍廣，經營活動復雜，因此采用的稅收籌劃技術也是多種多樣的，根據其行業特點和經營業務，其籌劃技術可以歸納如下：

1.稅基籌劃技術

房地產企業占用資金量大，需要不斷籌措資金維持其開發能力。資金籌集中的稅收籌劃，集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發行債券籌資等都是債務融資方式，可以利用利息抵稅效應降低稅負。而發行股票籌資則屬于權益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。

2.實現技術

主營業務收入的籌劃，其切入點是運用實現技術，合理控制和確認收入的實現，降低稅負。對于房地產企業來說，稅收政策對其收入的約束是相當嚴格的，預售收入也要按預計利潤率調增應納稅所得額，預繳企業所得稅。房產定金、預售款都要納入收入繳納營業稅。

3.攤銷（分攤）技術

房地產企業的項目一般跨年度經營，所以如何實現攤入成本的最大化，貫徹權責發生制原則和配比原則，就成為重要的籌劃內容。工程成本要盡早足額計入，可以采取預提方法或其他分配方法；對于費用應盡量實現轉化，突破稅前列支限額的限制；能夠當期列支扣除的損失應及時確認。

4.轉化技術

房地產企業除了開發、銷售房產這一傳統經營模式外，還可以采用合作建房、代建房等形式多樣的經營模式。轉化就是一種靈活的變幻，其效果非常顯著。

5.規避平臺籌劃

土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯的稅率跳躍臨界點。可以利用規避平臺籌劃規律進行籌劃節稅。其關鍵性的操作是控制增值率，可以通過價格、扣除額的調節來實現。

第3篇：房地產財稅管理范文

關鍵詞：房地產 營業稅 增值稅 營改增

1.我國房地產稅制現狀

目前我國房地產稅制現狀主要有三個特點：一是稅種紛繁而復雜；房地產從開發、銷售、保有、交易等各個環節涉及到的稅幾乎涵蓋了我們國家大部分的稅種，達十余種，主要有：營業稅、企業所得稅、土地增值稅、房產稅、契稅、城建稅、印花稅、城鎮土地使用稅、個人所得稅等。二是稅負重，重復征；自1994年財稅體制改革以來，我們已初步建立了房地產稅收體系，但我國房地產行業流轉稅一直采用營業稅和土地增值稅雙重征收的制度，從價稅關系上看，營業稅和土地增值稅均屬于價內稅，由于營業稅沒有抵扣機制，這種雙重價內稅實際上是加重了房地產行業的稅負。三是中央和地方稅收分享比例不協調；房地產涉及最主要的幾大稅種，營業稅、土地增值稅、房產稅、契稅、城鎮土地使用稅均為地方獨享稅，只有企業所得稅、個人所得稅是中央和地方共享稅，房地產形成各項稅收對地方財政收入而言舉足輕重，直接影響著地方政府對房地產行業實施調控的相關決策。

因此，鑒于我們當前紛繁復雜的房地產稅收制度，我們有必要因地制宜，因時制宜的對房地產稅收制度進行深入改革，有效的發揮稅收調節功能，建立起現代房地產稅收制度，構建房地產持續、健康發展的長效機制。當然這之間還有很長一段路要走，因此我們探討是否可以考慮將房地產行業納入“營改增”范圍，作為房地產稅制改革的破冰之旅。

2.房地產行業“營改增”的作用和意義

2.1有利于簡化房地產稅制，降低房產綜合稅負，促進房價合理回歸

目前很多房產項目的稅收普遍已超越土地成本，有的甚至已超越開發成本，成為房地產項目的第一大成本，而房地產開發商勢必將較重的稅負向最終消費者轉嫁，這也是造成房價高企不下的主要原因之一。無論對房產開發商來說，還是對廣大的購房者而言，稅收成本都是影響房價的重要因素。因此針對房地產行業紛繁復雜且稅負重的現行稅制，迫切需要對其進行簡化和梳理，可以通過“營改增”作為切入點，推進房地產“營改增”改革，降低房地產開發、銷售、交易等各環節稅負，有利于降低房價水平，促進房價合理回歸。

2.2有利于完善增值稅鏈條，消除重復征稅影響

我國增值稅制度的改革進程，從某種意義上而言，就是增值稅鏈條不斷完善的過程。如果將鋼筋、水泥、建材設備等看成是房地產的原材料，房子是終端的產成品，也是一個大型的耐用消費品，那么房地產開發過程就好比一個大型制造企業的生產流程，增值稅鏈條在這一環節一樣是可以鏈接起來的。目前房地產是繳納營業稅和土地增值稅，是不允許抵扣任何原材料和設備的進項稅，導致增值稅鏈條中的重要一環在此被中斷。因此對房地產行業實行“營改增”，有利于完善增值稅整個鏈條，使其鏈條機制完整運行，使增值稅由生產型向消費型進一步轉變，基本消除了重復征稅帶來的影響。此外，更深層次影響在于隨著房地產業“營改增”后，與房地產產業聯系緊密的各產業也會加緊推進營業稅改增值稅，一定程度上也降低了這些產業的稅負，有利于減輕社會整體通脹壓力。

2.3有利于促進社會各產業的分工與協作，提高社會經濟運行效率

從長遠來看，房地產“營改增”后可以激活相關關產業朝著更加專業化的方向發展，引導產業投資科學理性發展，促進社會分工與協作，從總體上提高市場經濟運行效率，而經濟運行效率的提高，則可以促進社會總體物價水平的降低，反過來又可促進房地產市場健康、理性發展。

2.4有利于加強稅收管理和稅源監控，堵塞稅源漏洞

增值稅的管理目前是我國稅制管理體系中較為嚴格的稅種，增值稅管理水平要遠高于營業稅等稅種，而房地產行業涉及上下游產業非常多，稅種多且繁瑣，通過房地產行業“營改增”后，使增值稅鏈條連接起來，實行嚴格的增值稅“以票控稅”制度，有助于稅收環環相扣，加強了稅收管理，減少稅收征管漏洞。

2.5有利于建立健全符合科學發展的財稅制度，推動各級政府進行稅制改革

房地產行業“營改增”后勢必對原有的分稅制格局提出新的改革要求，對政府間收入分配格局造成影響，并產生倒逼機制，促進地方稅制深化改革，特別是房產稅制度改革，推動各級政府進一步完善稅制，建立健全有利于科學發展的財稅制度。

2.6有利于中央政府加強對房地產市場的宏觀調控

增值稅是國稅，將房地產業的營業稅改征增值稅后，可以加強中央政府對房地產的調控力度，堅定不移地執行中央有關房產宏觀調控的相關稅收政策，增強調控措施的傳導效應，遏制房價不斷瘋狂上揚的態勢。

3.推進房地產行業“營改增”的建議

房地產是涉及二、三產業最多的行業之一，牽涉面很廣，因此我們推進房地產行業“營改增”時需要“整體規劃、穩步推進、統籌協調、平穩過渡”，具體有以下幾點建議：

3.1拿出更大的改革決心，對原有的分稅制度進行更好的優化改革；

只有進一步改革和優化分稅制，科學測算因“營改增”而導致地方財政收入減少的規模，考慮適當提高地方政府的稅收分成比例，中央比例下調，地方比例上升，在緩解地方財政壓力的同時，協調好中央與地方的收入分配利益，取得地方政府對房地產“營改增”的最大支持。

3.2在對房地產“營改增”的同時通盤考慮對房地產其他稅種一并改革

以房地產“營改增”作為切入點，對房地產行業涉及到的各項稅收進行梳理，簡化現行稅制，優化現行稅制不合理的部分，使其適應當前房地產市場的發展現狀。

3.3出臺過渡性的財政扶持政策，加快推進房地產行業“營改增”進程；

對于房地產“營改增”涉及到的相關行業影響大的要同時出臺過渡性的財政扶持政策，保證改革的前提是不影響當前企業稅負，不給企業形成新的稅收負擔，進而加快推進房地產行業“營改增”進程。

4.結論

當前，我國正處于加快轉變經濟發展方式的攻堅時期，推進房地產行業“營改增”改革是一個復雜的系統工程，既要統一設計稅制改革方案和相關配套改革措施，又要通盤考慮改革的具體事項，還要充分兼顧改革前后稅制和征管變遷，實現房地產稅制轉換的平穩過渡。我們對此一定要樹立信心，冷靜處理，抓住房地產業“營改增”的機遇，使其能夠真正為我國房地產業帶來新的生機和活力。

第4篇：房地產財稅管理范文

關鍵詞：房地產開發企業 營改增 稅務管理

2016年5月1日起在全國范圍內全面推開營業稅改征增值稅試點后，流轉稅將不存在營業稅只有增值稅和消費稅。政府在全國范圍內全面推開營改增試點的目的是消除重復征稅，維護稅制公平，減輕企業稅負，推進經濟結構調整和產業轉型升級，促進服務業發展和商業模式創新。營改增制度設計是保證營改增后所有行業稅負只減不增，激發我國經濟活力，實現經濟總量增長。房地產行業納入這次營改增試點范圍，房地產開發企業的稅負能否實現只減不增，與其能否按營改增相關政策進行涉稅事項管理有很大關系，只有按營改增相關制度進行涉稅事項管理才能享受政策給企業帶來的紅利。房地產開發企業應從以下幾方面進行營改增涉稅事項管理。

一、按規定辦理稅務登記，確認本企業增值稅納稅人性質

房地產開發企業應對照國家稅務總局公告2016年第23號規定，若本企業年銷售服務、無形資產或者不動產的年應稅銷售額超過500萬元，應向主管國稅機關辦理增值稅一般納稅人資格登記手續，年應稅銷售額未超過500萬元，但會計核算健全，能夠提供準確稅務資料的，也可向主管國稅機關辦理增值稅一般納稅人資格登記，偶然發生的轉讓不動產的營業額，不計入年應稅銷售額，應稅行為有扣除項目的房地產開發企業，年應稅銷售額按未扣除之前的銷售額計算。年應稅銷售額為不含稅銷售額，不含稅銷售額=銷售取得的價款和價外費用之和÷（1+稅率或征收率）。房地產開發企業兼有銷售貨物、提供加工修理修配勞務和銷售服務、無形資產或者不動產應稅行為的，應分別計算應稅銷售額，分別適用增值稅一般納稅人資格登記標準。沒有辦理增值稅一般納稅人資格登記的，為小規模納稅人。

二、按規定選擇計稅方法

增值稅計稅方法有一般計稅方法和簡易計稅方法，一般計稅方法計稅的應納稅額等于當期銷項稅額抵扣當期允許抵扣進項稅額后的余額，當期銷項稅額小于當期允許抵扣進項稅額不足抵扣部分，可以結轉下期繼續抵扣。簡易計稅方法計稅的應納稅額=應稅銷售額×5%征收率，不得抵扣進項稅額。一般納稅人發生應稅行為適用一般計稅方法，房地產開發企業一般納稅人銷售自行開發的2016年4月30日前開工的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，一經選用36個月內不得變更。房地產開發企業小規模納稅人適用簡易計稅方法計稅。

三、正確理解稅率、征收率與稅負

增值稅是價外稅，一般情況下發生銷售業務開具增值稅發票時應分別列明應稅銷售額和增值稅稅額，增值稅稅率是發生銷售業務收取價款和價外費用中增值稅稅額占應稅銷售額的比率，是增值稅稅收制度的中心環節和基本要素，是計算應交增值稅額的基礎；征收率是應納增值稅額占應稅銷售額的比率；稅負是實際計繳的增值稅稅額占應稅銷售額的比率。采取簡易計稅方法計稅的征收率等于稅負，一般納稅人采取一般計稅方法計稅的，應納增值稅稅額等于銷項稅額減可以抵扣的進項稅額后的差額，稅負通常不等于稅率。房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅適用11%稅率，采用簡易征收方法計稅的征收率為5%。房地產開房企業銷售自行開發的房地產項目適用簡易計稅方法計稅的增值稅稅負較原征收營業稅稅負降低了0.238個百分點，采取一般計稅方法計稅的其稅負取決于與銷項稅額對應的可抵扣進項稅額的大小，可抵扣進項稅額越大，稅負越低。

四、準確計算應稅銷售額和應納稅額

房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用一般計稅方法計稅的，按照納稅申報期銷售取得的全部價款和價外費用扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額，當期銷售房地產項目對應的土地價款按當期銷售房地產項目建筑面積占房地產項目可供銷售建筑面積的比例分配支付的土地價款，房地產項目可供銷售建筑面積不包括未單獨作價結算的配套公共設施建筑面積。支付的土地價款一定是向政府或土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付并取得省級以上財政部門監（印）制的財政票據的土地價款，向其他單位支付的土地價款不得在銷售收入中扣除，應稅銷售額=當期銷售房地產項目收取全部價款和價外費用減當期允許扣除的土地價款后的余額÷（1+11%），銷項稅額=應稅銷售額×11%，應納增值稅額=銷項稅額-當期允許抵扣進項稅額，當期允許抵扣進項稅額大于銷項稅額的，可以留待下期繼續抵扣。采用簡易計稅方法計稅的，應稅銷售額=當期銷售房地產項目收取的全部價款和價外費用÷（1+5%征收率），不得扣除對應的土地價款，應納增值稅額=應稅銷售額×5%征收率。

五、分清可抵扣進項稅額和不可抵扣進項稅額

進項稅額是指納稅人購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產，支付或者負擔的增值稅額。可抵扣的進項稅額必須是一般納稅人用于應稅項目的購進業務所支付或者負擔的增值稅額，并且取得增值稅專用發票、海關進口增值稅專用繳款書、農產品收購發票、農產品銷售發票和完稅憑證等合法的扣稅憑證，沒有取得合法的扣稅憑證，其進項稅額不可從銷項稅額中抵扣。一般納稅人用于簡易計方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進業務支付或負擔的增值稅額不得從銷項稅額中抵扣，應計入相關項目成本。一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，以《建筑工程施工許可證》注明的“建設規模”為依據進行劃分，不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額×（簡易計稅、免稅房地產項目建設規模÷房地產項目總建設規模）。非正常損失負擔的對應進項稅額不得從銷項稅額中抵扣，應從當期進項稅額中轉出，計入非正常損失。

六、正確開具增值稅發票

增值稅發票分增值稅專用發票和增值稅普通發票，房地產開發企業一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，可以開具增值稅普通發票，不得開具增值稅專用發票；納稅人向個人銷售自行開發的房地產項目不得開具或申請代開增值稅專用發票，應開具增值稅普通發票。采取簡易計稅方法計稅一般納稅人和小規模納稅人可以自行開具增值稅普通發票，必要時可以向稅務機關申請代開增值稅專用發票。一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用差額征稅辦法繳納增值稅且不得全額開具增值稅發票的，自行開具增值稅發票時，通過新系統中差額征稅開票功能，錄入含稅銷售額和扣除額，系統自動計算稅額和不含稅金額，備注欄自動打印“差額征稅”字樣。

七、及時申報繳納增值稅

一般納稅人于每月、小規模納稅人于每季終了后15日內向機構所在地主管國稅機關申報繳納增值稅。為便于試點期營改增工作的順利進行，稅務機關會根據工作情況適當調整納稅申報期限，納稅人應密切關注主管國稅機關的通知。房地產企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，按照3%的預征率預繳增值稅，預繳增值稅額=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%，適用一般計稅方法計稅的項目適用11%稅率，適用簡易計稅方法計稅的項目或者小規模納稅人征收率為5%，房地產企業應在收到預收款次月納稅申報期內向主管國稅機關申報預繳稅款。一般納稅人按期計算出應納增值稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報繳納增值稅，未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。增值稅納稅申報已經開通網上申報功能，納稅人可以網上填報納稅申報表申報繳納增值稅稅款。

八、清晰核算增值涉稅業務

清晰核算增值稅涉稅業務，對增值稅涉稅管理十分必要。營改增后，房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產項目，應分開核算各項目的收入和成本，分開核算各項目的增值稅業務。房地產開發企業兼有銷售貨物、提供加工修理修配勞務和銷售服務、無形資產或者不動產應稅行為的，應分開核算應稅銷售額，分別適用不同稅率，如果不能開分核算，主管國稅機關核定從高適用稅率，目前我國增值稅稅率有17%、13%、11%、6%四檔，不同應稅行為適用不同稅率。房地產開發企業一般納稅人應根據增值稅業務特點設置會計科目核算增值稅業務，一般應設置“應交稅費”一級科目，下設“應交增值稅”“未交增值稅”二級科目，“應交增值稅”下設置“銷項稅”“進項稅”“進項稅額轉出”、“預繳增值稅”“轉出多繳增值稅”“轉出未繳增值稅”等明細科目，核算按一般計稅方法計稅的增值稅相關業務；核算采用簡易計稅方法計稅的增值稅業務只需要通過“應交稅費――未繳增值稅”科目核算即可。

十、堵塞增值稅管理漏洞，避免增值稅涉稅風險

涉稅事項管理不善會造成多繳稅款或漏稅造成稅收滯納金和罰款損失。因合同簽訂不嚴謹沒有明確成交價格是否含稅、未取得合法扣稅憑證而未能抵扣稅款或抵減收入、應分開核算而未分開核算造成從高適用稅率等，都會造成多繳增值稅款。應預繳增值稅而未預繳、或抵扣了不能抵扣的進項稅、扣減了不能扣減的收入，會造成計稅錯誤少繳增值稅，引起稅收滯納金和罰款損失。房地產開發企業應重視涉稅管理工作，充分利用稅收優惠政策，遵守稅收法規，避免稅務風險。J

參考文獻：

[1]國家稅務總局.關于《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告[S].國家稅務總局公告2016年第18號.

第5篇：房地產財稅管理范文

本文就將具體分析每一種股權價款支付方式下的稅收成本。

一、現金支付

現金支付即并購方用現金向被并購方支付股權轉讓價款，是公司并購最常見的一種方式，此種支付方式只涉及所得稅和少量的印花稅，不會涉及其他的稅種。

對于并購方，用現金支付股權價款，相當于購買長期股權投資，根據《企業會計準則第2號——長期股權投資》第四條“以支付現金取得的長期股權投資，應當按照實際支付的購買價款作為初始投資成本。”并購方在此過程中只涉及資產賬戶，不涉及所得，也不涉及所得稅，只涉及少量的印花稅。

對于被收購方(本文所談到的被收購方均指企業)，是一項轉讓長期股權投資的行為，其取得的收入在扣除取得該項資產的歷史成本之后的余額計入當期損益，影響當期的應納稅所得額。此外，被并購方也要繳納少量的印花稅。

二、股權支付

根據我國稅法，并購方以股權作為被并購方股權價款對價的支付方式下，該項交易要被視為兩個平行的股權轉讓行為，影響雙方的應納所得稅額，并涉及少量的印花稅。

在股權支付方式下，并購方來作為對價的股權有兩種，一種是并購方發行的股票，另一種是并購方持有的其他公司的股權。同時根據《財政部，國家稅務總局關于企業重組業務所得稅處理若干問題的通知》（財稅【2009】59號）規定企業重組的稅務處理分不同的條件分別適用一般稅務處理和特殊稅務處理。

以上兩種股權支付方式和稅務處理方式可分別組合，下面將分不同組合具體討論，見表1。

三、房地產支付

根據企業會計準則和企業所得稅法規定，并購方以房地產作為對價支付被并購方的股權價款，應視作并購方向被并購方轉讓房地產以及被并購方向并購方轉讓股權兩個平行交易的方式，雙方都有可能產生損失或所得，從而增加或減少應納所得稅額。

對于并購方，除所得稅外，其向被并購方轉讓房地產屬于營業稅的征稅范圍，收購方應按5%的稅率繳納營業稅，并根據繳納的營業稅，繳納城市建設稅和教育費附加。除此之外，并購方還要根據其轉讓房地產的增值額繳納土地增值稅。

對于被并購方，除所得稅外，其因接受不動產而應依法繳納契稅。

四、貨物類固定資產支付

對并購方，以固定資產的作價與固定資產賬面價值的差額確定當期損益，增減所得稅額。同時，并購方銷售自己使用過的固定資產還應該根據固定資產的購買時間（2009年1月1日之前或之后）確定繳納增值稅額，以及由此而涉及的城建稅和教育費附加。

對被收購方，根據股權轉讓價格預期計稅基礎的差額確定當期損益，增減應納所得稅額。

五、存貨支付

涉及所得稅問題與上述貨物類固定資產支付相同。

此外，對并購方，因其向被并購方銷售貨物而應繳納增值稅，如果該貨物是應稅消費品，還應繳納消費稅，以及城建稅和教育費附加。

對被并購方，因其向并購方購買貨物，如果從并購方處獲得專用發票，則可獲得一個可抵扣的進項稅額。

六、知識產權支付

所得稅問題同上。

此外，并購方轉讓知識產權屬于轉讓無形資產的范疇，應按轉讓價格的5%繳納營業稅，以及由此而產生的城建稅和教育費附加。

七、債權支付

并購方若以其持有的對第三方的債權作價，應被并購方要承擔不能收回債務的風險，債權往往會折價作價，使并購方形成損失，減少應納所得稅額。若是以其持有的對被并購方的債權作價，則根據作價與債權的金額確認所得與損失，增減所得稅額。

被并購方根據債權的作價與債務人收回金額或免于支付的債務金額的差額確認損益，增減所得稅額。

八、承債支付

并購方，承擔債務的作價額通常與所收購的股權金額相等，不產生所得。

被并購方，既可能獲得轉讓債務所得，又可能獲得轉讓股權所得，增加應納所得稅額。

參考文獻

[1]《財政部國家稅務總局關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》（財稅[2009]59 號）

[2]《企業重組業務企業所得稅管理辦法》（國家稅務總局公告2010年第4號）

[3]張遠堂.公司投資并購重組節稅實務[M].中國法制出版社，2011.

第6篇：房地產財稅管理范文

一、資產用途發生改變時的差異分析

由于生產經營及持有資產目的的改變，企業自用房地產可以轉換為投資性房地產，投資性房地產也可以轉換為自用房地產。

自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產，該項投資性房地產應當按照轉換日的公允價值計量。公允價值與賬面凈值之間的差額處理原則是：

1.轉換日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益（公允價值變動損益）。

2.轉換日的公允價值大于原賬面價值的，其差額作為資本公積（其他資本公積），計入所有者權益。處置該項投資性房地產時，原計入所有者權益的部分應當轉入處置當期損益。

采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。

由于投資性房地產準則是新頒布的準則，會計上也是第一次對其進行單獨處理，目前的稅收沒有專門的規定，只能從相關的規定中歸納以下幾點：

（一）對企業原有己作固定資產的房屋等，由自用改為出租的，仍然以自有的固定資產管理，以原有的固定資產的原價和折舊年限計提折舊。《國家稅務總局關于外商投資企業內部處置資產有關所得稅處理問題的通知》（國稅函【2005】第970號）規定，企業內部處置資產（包括各項自制和外購資產），除將資產轉移至境外以外，不確認收入；相關資產的歷史成本延續計算。

內部處置資產是指資產所有權屬在形式和實質上均不發生改變的處置行為，包括但不限于以下情形：（1）將資產用于生產、制造、加工另一產品；（2）改變資產形狀、結構或性能；（3）改變資產用途（如，自建商品房轉為自用或經營）；（4）將資產在總機構及其分支機構之間轉移；（5）上述兩種或兩種以上情形的混合。《國家稅務總局關于印發<企業所得稅稅前扣除辦法>的通知》（國稅發[2000]84號）規定，納稅人經營活動中使用的固定資產的折舊費用、無形資產和遞延資產的攤銷費用可以扣除。納稅人的存貨、固定資產、無形資產和投資等各項資產成本的確定應遵循歷史成本原則，《國家稅務總局關于固定資產原值及折舊年限認定問題的批復》（國稅函【2003】第1095號）更是明確：固定資產原值應按取得時的真實憑據記載的價格加上相關資本化的費用等合理確定。固定資產的價值確定后，除下列特殊情況外，一般不得調整：（1）國家統一規定的清產核資；（2）將固定資產的一部分拆除；（3）固定資產發生永久性損害，經主管稅務機關審核，可調整至該固定資產可收回金額，并確認損失；（4）根據實際價值調整原暫估價值或發現原計價有錯誤。《中華人民共和國企業所得稅暫行條例實施細則》第三十條明確規定以經營租賃方式租出的固定資產應當計提折舊。

（二）對于房地產開發企業，開發的產品作為企業的存貨處理，改為自用或出租的應當視同銷售，以同類開發產品市場銷售價格或市場公允價值確認收入，同時以公允價值作為計稅成本，允許計提折舊，在所得稅稅前扣除。具體規定有對內資企業《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發【2006】第031號）：關于開發產品視同銷售行為的稅務處理問題，開發企業將開發產品轉作固定資產或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。開發企業將開發產品先出租再出售的，凡將開發產品轉作固定資產的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售固定資產確認收入的實現；凡未將開發產品轉作固定資產的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售開發產品確認收入的實現。對外資企業《關于外商投資房地產開發經營企業所得稅管理問題》（國稅發【2001】第142號）企業以租賃方式取得房租收入的，應按當期實際租金收入，扣除租賃房屋的固定資產折舊及相關費用后的余額，與當期其他經營利潤合并計算企業當期應納稅額。企業采取先租賃后又售出房地產的，原在租賃期間實際已經計提的房屋折舊，不得在售出時再作為成本、費用扣除。

由此可以看出，對于投資性房地產的轉換，會計與稅收的處理存在差異：原已經作為固定資產入賬的房地產，會計上把公允價值與賬面成本之間的差額作為損益（未實現的借方損失）或資本公積，而稅收上不進行處理；原來作為存貨的房地產，公允價值與賬面成本的差額會計上仍然作為損益（未實現的借方損失）或資本公積，而稅收上應視同銷售，并作為應納稅所得額計算繳納所得稅。這就形成了會計與稅法的暫時性差異。

二、對投資性房地產后續計量的差異分析

《企業會計準則第3號——投資性房地產》規定采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。

稅法要求企業按原計稅成本計提折舊，計稅成本也不得隨意調整，這也形成了會計與稅法的暫時性差異。財稅字【1997】第077號規定：一、納稅人按照國務院的統一規定，進行清產核資時發生的固定資產評估凈增值，不計入應納稅所得額。二、納稅人以非現金的實物資產和無形資產對外投資，發生的資產評估凈增值，不計入應納稅所得額。但在中途或到期轉讓、收回該項資產時，應將轉讓或收回該項投資所取得的收入與該實物資產和無形資產投出時原賬面價值的差額計入應納稅所得額，依法繳納企業所得稅。三、納稅人在產權轉讓過程中，發生的產權轉讓凈收益或凈損失，計入應納稅所得額，依法繳納企業所得稅。國有資產產權轉讓凈收益凡按國家有關規定全額上交財政的，不計入應納稅所得額。四、企業進行股份制改造發生的資產評估增值，應相應調整賬戶，所發生的固定資產評估增值可以計提折舊，但在計算應納稅所得額時不得扣除。財稅字【1998】第050號規定：資產范圍應包括企業固定資產、流動資產等在內的所有資產。

三、會計準則及應用指南中未能解決的問題

案例：假設某企業2007年1月1日將自用房屋建筑物轉換為投資性房地產，原值100萬，累計折舊20萬，公允價150萬元。如果企業于2008年9月1日，將該投資性房地產不是出售而是轉為自用，公允價值為180萬。假設該房地產估計仍可使用20年，且一直為自用，預計無殘值。按照準則的要求，采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益，按照應用指南中會計科目與主要賬務處理的規定，計入公允價值變動損益。企業的會計分錄為：

借：固定資產180

貸：投資性房地產——成本150

投資性房地產——公允價值變動20

公允價值變動損益10

在此后的20年里，會計上應當以賬面成本180萬元計提折舊，每年的折舊額為9萬元。而稅收上只允許以最初的取得成本100萬元作為計稅成本計算計提每年的折舊，形成暫時性差異。

那么原先計入資本公積和公允價值變動的部分（70＋20＋10＝100萬元）何時結轉，怎么結轉？準則及應用指南并沒有明確。

按照準則及應用指南的規定，原計入所有者權益的部分應當在處置時轉入處置當期損益。資產的報廢作為一種處置方式，比照應用指南對出售處置方式的處理應該做分錄為：

借：資本公積70

公允價值變動損益30

貸：其他業務收入100

這樣處理存在以下幾個問題：

1、不符合收入的概念。收入是指企業在日常活動中形成的、會導致所有者權益增加的、與所有者投入資本無關的經濟利益的總流入。收入只有在經濟利益很可能流入從而導致資產增加或者負債減少、且經濟利益的流入額能夠可靠計量時才予以確認。在完全自用的情況下，房地產只會以折舊的方式形成企業的費用，無直接經濟利益的流入。

2、作為收入無相應的成本發生。日常經營活動中發生的成本費用是為獲取一定的收益；反之，取得的收入必定有其相應的成本與費用的發生。在這里，無法辨別這100萬元的成本在哪里，金額是多少。

3、與稅法的差異較大，納稅調整的實際操作難度很大。企業在所得稅匯算清繳時必須每年進行調整，直至該房地產最終的報廢。從實際操作層面上看難度較大，對企業所得稅匯算清繳的納稅調整工作是一個極大的考驗。

四、會計與稅法的協調辦法

會計上將以公允價值計量的投資性房地產由出租等投資目的改為自用的（公允價值計量模式改為成本計量模式），在其發生轉換時，視同為處置，以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的入賬價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益，原計入所有者權益的部分一并轉入處置當期損益。會計分錄為：

借：固定資產180

貸：投資性房地產——成本150

投資性房地產——公允價值變動20

公允價值變動損益10

計算應納營業稅（假定為5%）

借：營業稅金及附加9

貸：應交稅費——應交營業稅9

同時：

借：資本公積——其他資本公積70

公允價值變動損益30

貸：其他業務收入（或者營業外收入）100

上述處理辦法，筆者認為：

第一，可以解決與收入概念和確認條件不相符合的矛盾。

第7篇：房地產財稅管理范文

關鍵詞：土地增值稅；籌劃；房地產開發企業

土地增值稅是我國各稅種中比較重要的稅種之一。土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。房地產開發企業是土地增值稅最主要的納稅義務人，進行有效的土地增值稅稅收籌劃，是當前及今后企業發展中的重要課題。

我國土地增值稅是按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和四級超率累進稅率計算征收，在實際工作中，一般采用速算扣除法計算土地增值稅，即按照增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數，具體方法如下：

應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×適用的速算扣除系數

增值額=應稅收入-（取得土地使用權所支付的金額①+房地產開發成本②+房地產開發費用③+與轉讓房地產有關的稅金④+其他扣除項目⑤）

①取得土地使用權所支付的金額是指為取得土地使用權所支付的地價款以及手續費等有關費用；

②房地產開發成本是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、公共配套設施費、開發間接費用等；

③房地產開發費用是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用；

④與轉讓房地產有關的稅金是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅等；

⑤其他扣除項目是指從事房地產開發的納稅人根據①②計算的金額之和，加計20%的扣除。

稅率與速算扣除系數如下：

稅收籌劃應首先從以下幾個方面著手：

（一）盡量減少土地增值稅應納稅收入

1、分散經營收入

分散經營收入是指將可以從整個房地產中分離出來的部分單獨處理，降低房地產銷售收入。常用的方法主要有兩種。其一，將房地產與其包含的各種附屬設施或者設備分開處理，即房地產轉讓方與購買方簽訂兩個合同，一份房地產轉讓合同，一份附屬辦公設備等的購銷合同，而不是將房地產及其所包含的辦公設備合并作價，以房地產轉讓價格的形式簽訂合同。這樣就可以使增值額變小，減少土地增值稅的應納稅收入，從而節省應繳納的土地增值稅稅額。比如，某房地產開發企業準備出售一幢房屋以及土地使用權，房地產的市場價格為800萬元，其中房屋內的附屬設施的市場估值為100萬元，如果雙方只簽訂一份房地產轉讓合同，附屬設施的價值以房地產轉讓價格的形式體現，因此土地增值稅應納稅收入為800萬元，而如果簽訂兩份合同，土地增值稅應納稅收入為700萬元，減少了100萬元，從而使得增值額減小，土地增值稅額減小。其二，將房地產與安裝附屬設備以及進行裝潢、裝飾分開處理，即房地產轉讓方與購買方簽訂兩個合同，一份房地產轉讓合同，一份附屬設備安裝及裝潢裝飾合同，前者屬于土地增值稅的征稅范圍，后者屬于營業稅的征收范圍，不屬于土地增值稅的征收范圍。同樣也可以減少增值額，減少應納稅收入，從而節省應繳納的土地增值稅稅額。

2、充分利用代收費用

根據相關規定，“對于按縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入，在計算增值額時也不允許扣除代收費用”。企業是否將代收費用計入售房收入不會對增值額產生影響，但是會影響房地產開發的總成本，從而影響房地產的增值率，進而影響土地增值稅的金額。企業可以利用這一規定進行稅收籌劃。

比如，某房地產開發企業不包括代收費用的售房收入為10000萬元，代收的各項費用150萬元，除代收費用外的扣除項目金額為6630萬元。若不把代收費用計入售房收入，則增值額=10000-6630=3370萬元，增值額與扣除項目金額的比率=3370/6630=50.83%>50%，應繳土地增值稅=3370×40%-6630×5%=1016.5萬元。若將代收費用計入售房收入，則增值額=（10000+150）-（6630+150）=3370萬元，應繳土地增值稅=3370×30%=1011萬元。從而可以看出，將代收費用計入售房收入后，增值額沒有發生變化，但扣除項目增加，增值率下降，應繳納的土地增值稅減少了5.5萬元。因此，在會計核算時企業應將代收費用計入房價，減少土地增值稅的數額。

3、合理確定房地產銷售價格

土地增值稅適用超率累進稅率，價格越高，相同條件下增值額越大，適用稅率越高，但在有些情況下價高未必利大，根據土地增值稅暫行條例的規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%時，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額的20%的，應就其全部增值額按規定納稅。因此，在確定房地產銷售價格時，要考慮價格提高帶來的收益與不能享受優惠政策而增加稅負兩者間的關系。

（二）盡量增加扣除項目的金額

1、房地產開發費用

根據規定財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，房地產開發費用按土地增值稅額稅額計算公式中的①②之和的5%以內計算扣除；凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按土地增值稅稅額計算公式中的①②之和的10%以內計算扣除。如果房地產企業主要依靠負債籌資，利息費用在房地產開發費用中所占比例較高，可提供金融機構證明，據實扣除；如果主要依靠權益資本籌資，利息費用所占比例較小，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，對實現企業價值最大化有利。因此，房地產開發企業從開發費用中財務費用進行土地增值稅籌劃的時候，應該考慮企業的融資結構，合理選擇籌劃方式。

比如，某房地產開發企業取得土地使用權所支付的金額①與房地產開發成本②之和為2200萬元，財務費用中可以按轉讓房地產項目計算分攤利息的利息支出為200萬元，并且不超過商業銀行同類同期貸款利率。如果不提供金融機構證明，企業所能扣除費用的最高金額為：2200×10％=220萬元；如果提供金融機構證明，所能扣除費用的最高金額為：200+2200×5%=310萬元。由此可見，在這種情況下，企業提供金融機構證明是很好的選擇。然而，如果按轉讓房地產項目計算分攤利息的利息支出為80萬元時，企業不提供金融機構證明是有利的選擇，即如果不提供金融機構證明，企業所能扣除費用的最高金額為：2200×10％=220萬元；如果提供金融機構證明，所能扣除費用的最高金額為：80+2200×5%=190萬元。

2、房地產開發成本

房地產開發成本包括間接開發費用，它主要用來核算直接組織、管理開發項目發生的費用，比如工資、職工福利費、折舊費、辦公費、水電費等。在實際工作中，開發項目的行政管理、技術支持、后勤保證等通常無法與公司總部清晰的分開，有些費用的列支可能介于公司期間費用與開發間接費用之間。因此，在一定的情況下可以把有些期間費用在開發間接費用中列支，這樣就增加了房地產開發成本，同時也增加了房地產開發費用，并可以增加20%扣除的扣除基數，從而大大增加了扣除項目金額，減少應繳納的土地增值稅。

（三）合理充分地利用稅收優惠

1、合作建房

稅法規定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉讓的，應征收土地增值稅。房地產開發企業可充分利用此項優惠政策，實現減少土地增值稅的目的。假如甲房地產開發企業擁有一塊土地，打算與乙公司合作建造辦公樓，其中甲公司提供土地，乙公司提供建造資金，建成后按比例分房。對乙公司來說，分得的辦公樓無需繳納土地增值稅，從而會降低其購置成本，即使將來處置該辦公樓，也只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對甲房地產開發企業來說，作為辦公用房，不用繳納土地增值稅，可以節約大量稅負，降低房地產開發成本，提高其市場競爭力。這樣，無論甲企業還是乙公司都實現了減少土地增值稅的目的。

2、利用房地產進行投資、聯營

稅法規定，對于以房地產進行投資、聯營，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，才征收土地增值稅。如果有公司或企業準備購買房產從事經營活動，房地產開發企業就可以以房產作為投資成為合伙人，這樣一方面可以使購房投資人節約投資成本，另一方面還能節約房地產開發企業的土地增值稅額，實現雙贏。

3、代建房

代建房指房地產開發企業代客戶進行房地產開發，開發完成后向客戶收取代建收入的行為。在這種情況下，房地產開發企業雖然取得了一定收入，但從始至終未發生房地產權屬的轉移和變更，其收入屬于房地產建造勞務報酬，根據稅法規定，這是營業稅而非土地增值稅的征稅范圍。相反，如果不采用代建房方式開發房地產，則房地產歸房地產開發企業所有，銷售房地產時不僅要繳納土地增值稅還要繳納營業稅，稅負增加。因此，房地產開發企業可利用代建房方式減輕稅負，但采用這種方式進行納稅籌劃的前提是在開發之前就已經確定好最終用戶，避免開發后銷售繳納土地增值稅。

參考文獻：

[1] 劉雨彬、林松彬, 關于房地產企業繳納土地增值稅的納稅籌劃,山西財政稅務專科學校學報,2011年01期.

[2] 孫進鵬,芻議土地增值稅納稅籌劃,商業會計,2008年第9期.

第8篇：房地產財稅管理范文

關鍵詞：房地產；稅務會計師；作用

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）09-0-02

隨著社會經濟的不斷發展，我國當前的稅收體制也逐步的健全與完善，同時在各行各業企業的經營管理過程中，稅務管理工作也越來越重要，公司中的稅務會計也成為其科學的管理手段之一。稅務會計師就是在這樣的背景下孕育而生，它是以國家當前的稅收政策與法律法規作為前提，基本形式是貨幣計量，他們針對各項稅務活動引發的資金行為給予監督與核算，而對于稅務會計師的認識需要全方位的分析，要想使其在公司內的作用發揮到最大化，務必要準確把握稅務會計師的作用與工作職能。

一、稅務會計師的概述

（一）稅務會計師概念

稅務會計師即以國家最新的稅收政策與法律法規為基礎，從事企業內部的稅務相關活動，對于稅務資金展開監督與核算活動，專業從事納稅籌劃、稅務檢查、統籌管理等稅務工作，從而有效對納稅人權益與國家利益進行保障的專業性稅務會計崗位上的人才。稅務會計師作為公司內部專業管理稅務責任人及直接代表人，是公司內部具備稅務管理能力、經驗與知識的專業性人員，也是包括房地產行業在內的各行各業單位財稅管理工作往職業化、專業化方向發展的體現。

（二）稅務會計師在企業中職務

依照國家稅法及相關法律程序的規定，企業內部的全部稅務申報與計算工作均由稅務會計師負責辦理，督促在規定時間內進行足額納稅，以保證國家及公司的利益不受侵害，稅務會計師的日常綜合工作包括以下方面：其一，往上級相關部門錄入、填寫并報送相關賬務報表，同時往地方財政局或稅務局報送當月、季度的利潤表、資產負債表等相關報表，再收集、整理并填寫企業外部使用的統計臺賬等月底報表，還要往上級主管單位報送即時的財務報表與統計報表等；其二，協助人力資源部門核算勞動工資，即配合進行員工保險基金、加班費、獎金及工資的校核，以便能夠按時發放工資；其三，負責向上申報公司稅務，主要包括計算印花稅、繳納防洪費、申報車船稅、企業房產稅、代扣代繳員工個人所得稅及企業所得稅、外銷增值稅的退稅等；其四，負責核銷企業的進出口相關業務，按照企業進出口的實際情況來審核進出口相關業務，同時要領取企業進出口需要的專用業務單據。

（三）稅務會計特點

稅務會計是會計學里面相對獨立的一個分支，它不僅具備了其他相關會計專業的共有特征，而且還帶有一定的特殊性，表現為以下方面：

1.統一性。國家稅法具備適用性、普遍性和統一性的特點，即同一種稅針對不同的納稅人會表現出規范性與統一性，這種一致性也使得稅務會計在監督與核算各類納稅行為時表現出統一性。

2.法定性。稅務會計實施的基礎是目前國家稅收法律法規，因而其受到稅收相關法律的制約與規范，這也成為了稅務會計能夠與其他專業會計相區別的最大特點。

3.廣泛性。任何企業無論是行業不同、部門不同、組織形式不同還是所有制結構不同，只要其被明確是納稅人，那么在進行稅務行為時則需要遵守稅法規定，同時要結合專業會計核算方案監督與核算相關生產經營活動，因而法定納稅人的廣泛性也決定了整個稅務會計的廣泛性。

（四）財務會計和稅務會計的差異

1.計算損益的內容不同。財務會計計算損益內容為會計所得，而稅務會計則為納稅所得。

2.核算原則不一樣。財務會計和稅務會計在收益確認以及費用 扣減事項方面有所不同。

3.目標不一樣。財務會計的目標即使用人所提供的有效會計信息，而稅務會計的目標即納稅、計稅以及提供稅務活動資料信息。

4.法律依據不一樣。財務會計是以國家財政部頒布的會計準則作為法律依據，而稅務會計是以按時足額納稅和相關稅務法規作為法律依據。

二、稅務會計師的作用

（一）實現最大限度經濟價值

企業開展相關經濟活動的出發點即實現最大限度的經濟效益，并不是盡量少繳納稅款，而經濟效益的最大化作為經濟活動的目標，因而也就成為了稅務會計師工作過程中的核心內容，那么他們在處理稅務籌劃與管理的時候，需要不斷提高管理水平，并且強化生產經營管理，而在優化生產技術與增加科技投入的同時，還要努力探求規模經濟，企業的制度得到了創新，則能夠獲得超額利潤，以便實現最大限度的經濟價值。

（二）降低稅負成本

稅收活動中的籌劃過程是為了企業在繳納稅費之后還可以實現最大化，而籌劃工作的規劃人員即是稅務會計師，，他們運用納稅籌劃可以在遵守稅法的前提下，科學進行節稅與避稅工作，這樣就可以在利潤增長的同時使得稅收成本下降。

（三）降低涉稅風險

稅務會計師需要確保申報納稅的準確，公司賬目全部清晰明了，這樣就規避了相關稅收活動方面的處罰，使得稅務活動的為零風險，我國稅務主管部門針對合法納稅人相關活動制定了納稅信用評級體系，即對高信用等級的納稅者進行各項獎勵舉措，包含對于納稅人可以減少或免除納稅檢查環節。那么，企業中的稅務會計師就務必要參考該企業的信用評級，可以在對自身企業信用級別不做影響的基礎上，不會對公司的各項利益造成損害。

三、房地產企業中稅務會計師的核心作用

（一）房地產行業的涉稅現狀分析

房地產公司即為進行房地產經營與開發的經濟型組織，其是在國家、城市建筑商品化、城鄉房建事業蓬勃發展的背景下正在快速發展的行業，我國目前在房地產市場內總共增收契稅、印花稅、城市房產稅、房產稅、土地增值稅、耕地占用稅、教育費附加、城市建設稅、土地使用稅、個人所得稅、企業所得稅與營業稅等十二種稅收。

江蘇南京銀河房地產開發有限公司于1997年成立，是具備二級開發資質的國家級房地產企業，其代表工程是高190米的銀河國際廣場工程項目，南京銀河房地產開發有限公司中也聘請了專業的稅務會計師處理稅務相關問題，其在前期投資環節中，主要開展了與耕地占用稅、印花稅、土地增值稅和建筑行業的營業稅相關的稅收活動，這些稅收均是針對房地產項目的開發與建設所需要投入的稅費。在其中期交易過程中，則由稅務會計師處理與契稅、城市維護建設稅和營業稅相關的活動，這樣均以土地增值額或者是流轉額當成是征收的對象。在其中期占用過程里面，稅務會計師會負責土地資源占用課稅與房產占有課稅相關事宜，其中包括了城市房地產稅、土地使用稅、房產稅等內容。在其后期的所得環節里面，稅務會計師則主要處理個人所得稅以及企業所得稅相關問題，其均以個人或者房地產經營者能夠獲取的利潤作為征收對象，并不會進行轉嫁的。

（二）稅務會計師在房地產公司工作實例

南京銀河房地產開發有限公司開發了一個工業廠房項目，與總承包施工單位簽訂了總包合同為一億元人民幣，主材也都由總承包單位購買，總價占到了七千萬元，在沒有開展稅務籌劃工作時，該公司需要繳納的營業稅費是（10000+7000）*3%=510萬元，而在南京銀河房地產開發有限公司的稅務會計師對當地建材市場進行詢價與摸底后，只需要六千萬元即可以配備原材料，其就購買建材同對方進行協調，結果就是相關材料有甲供，即業主方購買，這樣得到稅務籌劃后的需要繳納的營業額為（10000+6000）*3%=480萬元，與此前相比，足足節約下了30萬元人民幣。所以說，南京銀河房地產開發有限公司的稅務會計師在其工程項目開發直到結束的整個過程中都扮演了重要角色，即通過分析從中選取最為有利能夠降低總成本的方案，以此來節稅，這樣也使得該公司在稅務籌劃時可以全盤考慮，并且在整體水平上使國家針對房地產公司的總稅額減少，以此實現了該公司在經濟利潤上的最大化。

（三）稅務會計師的職責分析

1.強化房地產公司稅務管理

南京銀河房地產開發有限公司的稅務會計師需要結合當前房地產市場發展現狀與稅收形勢的發展變化，有針對性的強化對于本公司相關稅收政策、征管技巧、財務管理、生產經營、他國政策等一系列方面的管理知識培訓，以便使自身的管理技能與理論水平不斷提高。另外，南京銀河房地產開發有限公司的財務會計與稅務會計有機的聯系在一起，而財務會計是作為稅務會計的根本基礎，那么就務必要加強收集與管理會計相關的基礎文件資料，在該公司的工程項目中對于費用預算、成本收入等進行準確的核算。在房地產企業中的財務會計可以準確體現出企業現實運營成果，那么房地產企業的稅務會計則需要根據實際成本與收入針對房地產工程的應繳稅費進行結算，根據由此得出的項目利潤和企業全年的應納稅所得額核算其房地產工程的應納稅額。

2.開展房地產企業的稅務籌劃

南京銀河房地產開發有限公司開發的項目從前期開發到最后出售交房會歷經許多不同環節，包括了物業管理、營銷、資金、裝修、采購、土建、設計、拆遷、拿地等一系列行為活動，而其中的任何一項經濟活動均會產生稅金，并且生成稅收籌劃的過程，由此可知，南京銀河房地產開發有限公司中的稅務會計師所開展的稅收籌劃工作需要貫穿于整個工程項目的經營與開發全過程。首先，是工程項目的報建階段。會計稅務師的籌劃工作要體現出超前性，并且發生在應稅行為之前，而房地產公司的稅務籌劃工作就是從公司籌建階段開始實施，稅務會計師即要通過選擇出資方式、人員結構、組織形式、企業性質、注冊地點等等，科學合理、并且有針對性的選擇房地產公司在經營階段中需要承擔的各項稅負。其次，南京銀河房地產開發有限公司的籌資環節。由于建設工程項目的占用資金較多，開發周期較長，那么當一個房地產工程項目全部建完以后，若是長期的閑置那么就會產生許多新的成本，根據國家法律法規，房地產行業的納稅人要在經營與生產的過程中形成一定量的負債利息支出，這是方便能夠在稅前就扣除并且獲取所得稅相關利益，可是現金紅利往往只是在南京銀河房地產開發有限公司的稅后利潤里面再進行分配。因此，南京銀河房地產開發有限公司進行財務相關決策的過程中，務必要準確分析公司內部股權資本與債務資本之間的分攤比例，這樣才能從宏觀上對整體利益與房地產公司稅收的關系進行權衡，然后再對房地產開發過程中涉及到稅收的決策與選擇進行判定與優化，以實現公司價值最大化。再次，房地產建設工程項目的開發環節。由于建設工程項目中會涉及到各種各樣的稅費，那么房地產公司的稅務會計師就需要首先明確國家頒布的有關于稅法的法律法規，這樣能夠保證在法律控制的范圍中從事稅務工作，處理好公司的稅收籌劃工作，在房地產公司收益增大的同時使其稅收成本降低。最后，南京銀河房地產開發有限公司的賣房銷售階段。房地產公司的稅務會計師能夠提出在公司內部設置具備獨立核算能力的二級法人機構，這樣他們就可以處理和房地產公司日常經營活動不相關的各項業務活動，這也能夠讓代墊以及代收的資金由公司的應納稅營業額里面分離出來，讓這一部分的房地產公司業務與相適應的稅率進行匹配，以便有效的使稅負下降。

（四）科學開展稅務稽查工作

南京銀河房地產開發有限公司的稅務會計師需要對于自己所在公司的各項財務指標、財務發展情況進行深入并充分的了解，尤其是需要該公司稅務會計師能夠理解涉稅工程項目的相關信息，這樣才可以保證公司里面的財務情況真實的反映，同時也可以及時準確的進行稅收繳納。在南京銀河房地產開發有限公司中對于相關稅收風險需要開展評估工作，同時要設置與之對應的防范舉措。與此同時，還要掌握稅務機關稽查內容和程序，并且隨時都可以接受上級領導的稅務稽查準備，保證資料及其中的數據的完好性，積極配合所有的稽查工作，以便該公司各房地產項目的順利開展。

參考文獻：

[1]孟慶麗.淺談對房地產企業稅務會計師的認識[J].財會審計，2010，7.

[2]趙宏婧.淺談對稅務會計師的認識與作用[J].現代商業，2012，8.

第9篇：房地產財稅管理范文

【關鍵詞】股權收購；股權轉讓；股權投資成本；股權轉讓價；土地增值稅

近年來，并購重組已經成為企業做大做強、尋找新的利潤增長點、擺脫現存危機的重要途徑。現階段，我國企業并購重組大量采用股權收購的方式。由于有關股權收購的稅收政策非常復雜，并且還存在不少空白點，所以，與此相關的稅務問題也比較突出，相應的應對辦法也極具挑戰性。本文就擬對下面三個企業在股權收購中比較常見的稅務問題及其應對策略進行探討。

一、股權收購過程中發生的費用處理

根據新會計準則的規定：無論是同一控制下，還是非同一控制下，股權收購過程中發生的各種費用，均計入當期的期間費用，并沖減當期的會計利潤。

根據企業所得稅法實施條例第71條（二）的規定：通過支付現金以外的方式取得的投資資產，以該資產的公允價值和支付的相關稅費作為投資資產的成本確定。但是，在股權轉讓當年的稅前是不能扣減股權收購過程中所發生的各種相關費用，只能在將來公司將這次所收購的股權轉讓時，才能在股權轉讓當年進行稅前扣減。

那么，在實際運作中，應該如何通過有效的稅務籌劃活動以獲得稅收利益呢？下面就通過一個典型案例來說明這個問題。

假設甲公司為了收購乙公司，用了幾個月的時間進行諸如雙方談判、聘請會計師和律師的盡職調查以及收購成功進行變更登記等活動，期間發生了很多費用，全部花費共計200萬元。那么，對于股權收購過程中所發生的上述費用，甲公司在進行會計處理時，會將200萬元全部計入當期的管理費用。但是，在計算應納所得稅時，根據稅法的規定，在股權轉讓當年的稅前是不能扣減這200萬元費用的，只能在將來甲公司將所收購的股權轉讓時，才能在股權轉讓當年進行稅前扣減。這樣就可能出現這樣的問題，由于企業管理費用的明細項目通常較多，就很可能會出現甲公司在多年后轉讓這部分股權時，在轉讓股權當年，忘記在稅前扣減當初這筆200萬元的股權收購費用，從而多交企業所得稅50萬元（=200萬元×25%）。

對于上述問題，可以通過正確選擇會計處理的方法來獲得稅收利益。具體做法是：將200萬元的股權收購費用計入“遞延所得稅資產”項目中，這樣做，既避免了企業可能在將來轉讓股權時遺忘該部分股權當初收購過程中發生的費用，也使得企業的會計核算更加清晰，減少了相應的工作量和稅務上失誤的風險。

二、股權收購中涉及的土地增值稅

股權轉讓中如果涉及到土地增值稅的問題，處理起來一定要非常謹慎。

先看一個案例，有A、B、C、D和E五個自然人股東，十幾年前在X市投資設立了甲公司，注冊資本為2000萬元。甲公司成立之初，在所在城市靠近市中心的位置買了300畝，并在該土地上建了簡易廠房和辦公樓，買地加建廠房和辦公樓等，共計花費了0.3億元。甲公司生產并銷售一種產品，但是，生產過程存在污染。隨著我國城市化進程的推進，當地政府要求甲公司從市區搬遷。因此，甲公司于2007年在Y地購買了一塊地，搬遷過去了，成立的公司為乙公司。2007年下半年，甲公司所在X市的廠區徹底停產。正在這個時候，有一家房地產公司F通過評估后，想出資2.3億元購買甲公司在X市的這塊地，用于搞房地產開發。那么，甲公司的五個股東是否應該在這時將X市的這塊地以2.3億元的價格賣掉呢？答案是否定的，因為要交很多稅，賺不了多少錢。那么，如果他們這時真的將地賣了，要交多少稅呢？根據財稅【2003】16號文的規定：首先，要繳納營業稅及其附加，稅款是0.11億元（=[2.3-0.3]×5.5%）；其次，要繳納的土地增值稅，稅款是1.2億元（=[2.3-0.3]×60%）；最后，這五個自然人股東分到錢后，還要繳納20%的個人所得稅。

由于，甲公司賣地賺不了什么錢，有人就給它出了一個方案：五個股東不要賣地了，而是將甲公司的全部股權轉讓給F房地產公司，成交價2.3億元。這五個股東分到錢時，只需要交20%的個人所得稅，這樣操作后的稅負會比直接出售土地減少很多。所以，在2008年3月，五個股東將甲公司的全部股權轉讓給了F房地產公司。可以說，這個方案的稅務風險是極高的，因為根據國稅函[2000]687號文的規定，假如轉讓公司股權的時候，這家公司幾乎什么都沒有了，只剩下不動產比較值錢。如果公司在這種情況下將股權全部轉讓的話，將判定該公司是以轉讓股權的方式達到轉讓土地使用權的目的。即稅局將認為該公司實際是在轉讓不動產，該項股權轉讓交易就要繳納土地增值稅。

在實踐中，不少人還會有這種僥幸的想法，那就是只要股權轉讓交易3年之后就沒有稅務問題了。事實真是如此嗎？雖然2009年國稅總局了國稅函【2009】362號文，明確了稅務局的追稅原則：一般情況追查3年，特殊情況追查5年，避稅地追查10年。但是，稅局在實際操作的時候，追查時間可能會大大超過上述規定的時間。

那么，如果回過頭來重新規劃甲公司的股權轉讓行為，是否可以通過合法的籌劃以避免繳納土地增值稅呢？答案是肯定的。總結起來，具體操作辦法是：在甲公司還有正常營業收入的時候，就賣掉它的股權。譬如，甲公司每個月有500萬元的營業收入，在其轉讓股權的前幾個月，還在正常地經營，正常地銷售產品，并開具增值稅專用發票，以確認這500萬元的產品銷售收入。在甲公司將全部股權轉讓給F房地產公司后，F房地產公司如何運作這塊地，就與甲公司無關了，不會涉及土地增值稅問題。

三、非居民企業的股權轉讓

近年來，我國關于股權交易的稅收法規發生了比較大的變化。2008年的新企業所得稅法實施條例第七條（三）規定：“第七條企業所得稅法第三條所稱來源于中國境內、境外的所得，按照以下原則確定：（三）……權益性投資資產轉讓所得按照被投資企業所在地確定。”也就是說，如果是直接轉讓中國境內企業法人的股權，那么，無論股權轉讓合同在哪里簽訂，股權轉讓交易在哪里發生，只要有增值，就必須在中國繳納企業所得稅。

在2008年前，我國企業為了規避上述稅務問題，形成了一套較為成熟的籌劃架構，具體操作手法可以通過下面這個典型案例來說明。假設我國沿海某開放城市S市的李某于2002年在香港設立了一家A公司，然后，由A公司出資，在我國境內的W市設立了一家外商獨資的全資子公司C公司（居民企業），注冊資本為2000萬元。到2008年底時，C公司已經有留存收益900萬元。2008年9月，李某在英屬維爾京群島設立了一家100%控股的B公司，再由B公司出資，在香港設了一家全資控股的F公司。2008年底時，李某將香港A公司所擁有中國C公司的全部股份平價（2000萬元）轉讓給了英屬維爾京群島的B公司，B公司很快又將所擁有C公司的全部股份平價轉讓給了香港F公司。2009年6月，李某又將英屬維爾京群島B公司將所擁有香港F公司的全部股份以2億元的價格轉讓給了一家德國公司E。李某在轉讓中國境內C公司的股權時，之所以進行了上述復雜的運作，是因為他已經考慮到了這種安排后面的稅收利益：在英屬維爾京群島設立了B公司，第二次股權轉讓是將B公司所擁有的香港F公司的股權轉讓給了德國的E公司。李某的這種安排就回避了企業所得稅法實施條例第七條的規定，沒有直接轉讓中國境內企業法人的股權，轉讓的是香港F公司的股權，而在香港，股權轉讓所得是不征收企業所得稅的，香港的投資收益也不征收企業所得稅。

但是，在2008年執行新企業所得稅法之后，特別是在2009年之后，李某上述的一系列在2008年之前還算是較為成熟的運作模式已經面臨極大的稅務風險。因為在2009年我國發生了兩個比較重大的稅務事件：（1）國稅總局在2009年12月出臺了國稅函[2009]698號文，該文第六條規定：“六、境外投資方（實際控制方）通過濫用組織形式等安排間接轉讓中國居民企業股權，且不具有合理的商業目的，規避企業所得稅納稅義務的，主管稅務機關層報稅務總局審核后，可以按照經濟實質對該股權轉讓交易重新定性，否定被用作稅收安排的境外控股公司的存在。”換句話說就是，如果中國的居民或居民企業在境外設立倒管公司（即四無公司：無人員、無場地、無資本、無資產），那么，中國政府有權認為這個境外的倒管公司根本不存在，視同直接轉讓中國境內的企業股權，要征收企業所得稅，因為該境外倒管公司轉讓中國境內居民企業的股權，是不具有合理的商業目的交易行為。同時，國稅函[2009]698號文是從2008年1月1日起開始執行。（2）2009年還出現了重要的稅務信息，就是當年在倫敦召開的20國峰會，其議題就是關于避稅地的問題，并列示了全球避稅地黑名單。隨后，中國政府就與英屬維爾京群島簽訂了進行完整、充分稅收情報交流的協議，并于2010年12月30日起生效。到目前為止，中國政府已經與26個國家和地區簽訂了有關稅收情報交換或者防止偷漏稅的協定，從趨勢看，簽約的國家將不斷增加。所以，在境外避稅地設有倒管公司的中國企業或者自然人，其在這些地方進行過或想要進行避稅操作活動的，將面臨很大的稅務風險。所以，上面所講到的李某通過復雜的組織安排，轉讓中國境內居民企業C公司的股權，在2010年被稅局查到。由于香港A公司、英屬維爾京群島的B公司和香港F公司的股權轉讓都被稅局認定為不具有合理的商業目的，最終，李某需要就增值額1.8億元（=轉讓給德國F公司的價格2億元-原始投資額0.2億元）繳納企業所得稅，并將面臨滯納金和罰款的處罰。

可見，非居民企業轉讓中國境內居民企業的股權，在稅務安排方面越來越具有挑戰性，必須謹慎。這里最關鍵的有以下兩點：一是在避稅地設立倒管性質的公司已經不再安全，企業要全盤考慮；二是非居民企業轉讓中國境內居民企業的股權，務必滿足稅法所規定的“具有合理的商業目的”這一前提條件，以避免稅務風險的發生。

參考文獻：

[1]中華人民共和國企業所得稅法實施條例.2007.

[2]財稅[2009]59號:關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知.

[3]國稅發[2010]4號:企業重組業務企業所得稅管理辦法.

[4]國稅函[2010]79號:關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知.

[5]國稅函[2009]285號:關于加強股權轉讓所得征收個人所得稅管理的通知.

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