農村宅基地調研報告精選(九篇)

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第1篇：農村宅基地調研報告范文

[關鍵詞] 宅基地換房 示范小城鎮建設 天津

[中圖分類號] F323 [文獻標識碼] A [文章編號] 1004-6623（2016）06-0037-03

[作者簡介] 劉洪銀（1968 ― ），山東昌邑人，天津農學院人文學院教授，經濟學博士，研究方向：人力資源經濟學、農村城鎮化。

一、以宅基地換房推進示范小城鎮建設成效

宅基地換房就是農民以宅基地使用權換取住房，實現農民集中居住，在此基礎上實現小城鎮化。宅基地換房是利用宅基地變性后的級差地租補償住房建設成本，實現居民社區建設的資金平衡。宅基地換房促進農村社區向城市社區轉變，為小城鎮化奠定了基礎。

1. 示范小城鎮建設提高了農村城鎮化水平。“宅基地換房”政策促使天津的城鎮化率從2007年的76.31%迅速提高到2012年的 81.55%，平均每年有50萬農民成為擁有城鎮戶籍的城鎮居民。不但農民實現市民化，轉戶農民的生活條件也得到改善。

2. 實現了人口集中和土地集聚集約利用。宅基地換房后，大多數示范小城鎮總人口數都不低于1萬人，中心村的人口也都超過1000人。人口集中后，社區管理也相應跟進。新建小城鎮內部以3000戶為單位設立社區居委會，以鄰近的300戶為單位設立鄰里，以鄰近的30戶為單位設立居民小組。人口集中居住后，集約節約出大量宅基地。

3. 示范小城鎮建設在近郊地區取得了較好的成效。天津近郊區縣示范小城鎮建設與農民就業質量較好，主要源于近郊地區區位優勢明顯，農村土地的級差地租較高，土地變性后的增值收益較高，能夠實現宅基地換房項目資金平衡。近郊地區具有較好的農村工業化基礎，農民再就業方式趨于多元化。

二、以宅基地換房推進

示范小城鎮建設的約束問題

1. 宅基地換房小城鎮化模式在偏遠地區難以推行

第一，偏遠農村宅基地換房不能實現資金平衡。示范小城鎮試點項目由土地中心委托建設平臺企業實施融資、補償和還遷房建設，建設平臺企業根據預期收支平衡與土地中心約定出讓用地面積。與城郊地區相比，偏遠農村交通不夠順暢、區位優勢不夠突出，土地變性的增值空間有限，項目建設平臺企業要求的出讓用地面積較大。近年來，預期的土地出讓收益出現下降，部分試點項目不能實現資金平衡，平臺企業融資出現困難，項目建設推進緩慢。第二，偏遠地區產業層次和農民轉移就業水平不高。遠郊地區村鎮不具備區位優勢，街鎮基礎設施建設不完善，工業企業吸納力不高。入住工業園區的企業規模較小，產業層次不高。街鎮工業園區傳統制造業的低水平發展抑制農民轉移就業的增收空間，農民轉移就業的收入水平不高。根據2013年國家統計局天津調查總隊對151個產業發展特征村農民收入狀況的調查結果，遠郊街鎮工業園區企業工資標準不如環城四區高，農民就地轉移就業的工資水平較低。

2. 宅基地換房侵害了農民土地權益

第一，宅基地與住房分屬兩種不同性質的物權，以宅基地換房本質上是兩種不同物權之間的交換。宅基地權利是農民的永久保障性物權，用于保障農民基本居住權利。宅基地物權價值與日俱增，一定面積的宅基地能換多少面積的住房，即使考慮房屋的價值增值因素，不同時期也有不同的答案。以宅基地換房實際上是用永久產權的地產換取固定產權期限的房產。第二，宅基地換房后節約出來的土地名義上仍歸村集體所有，實際上由鎮政府統一委托經營。農民喪失了部分土地的實際控制權。不但如此，部分村鎮農民承包經營的土地也一并收歸鎮政府統一規劃經營，農民失去了農地承包經營權。第三，宅基地換房后節約出土地的復墾質量較低。按照掛鉤項目區占補平衡要求，節約出的宅基地應復墾復耕為耕地，但項目實施中節約出的宅基地被直接用來發展設施化科技農業，設施農業對土地品質依賴性差。名義上實現了土地復墾，實際上仍是建設用地的土地品質，不能用于大田生產。

3. 政府推動模式的可復制和可推廣性受到質疑

天津市以宅基地換房推進示范小城鎮建設采取的是政府推動模式，屬于自上而下的城鎮化。這種模式推進快、效率高。政府先期進行城鄉協調發展規劃并主導公共基礎設施和公共服務供給，以此帶動傳統農村改變落后面貌。但這種模式依賴政府投入和政策偏向。如果村鎮具有較好的區位優勢和產業發展基礎，政府推動進入城鎮化軌道，亦未嘗不可。但城鎮化條件不成熟的村鎮自身經濟基礎薄弱，小城鎮建設需要激發村鎮自身活力，培植壯大產業和擴大農民轉移就業，發展村鎮經濟。如果政府不分區別地加以行政推動，將欲速則不達。

三、“十三五”時期以協同與共享

推進小城鎮建設的思路與對策

1. 因地制宜選擇差異化城鎮化模式，協同推進城鄉一體化建設。同步推進生態村與示范鎮建設。靠近城區、依靠土地征轉能夠實現資金平衡的街鎮可以同步推進示范小城鎮建設和三改一化工程；離城區和交通干道較遠的街鎮，如果鎮村集體經濟發展較好，可以依靠土地變性和村集體出資共同分擔城鎮化建設成本。村集體經濟發展較差、試點項目推進困難的街鎮可退出示范小城鎮建設，轉而建設生態文明村。鎮村經濟不發達的遠郊街鎮可以先行開展生態村和美麗鄉村建設，暫緩推進城鎮化。

2. 偏遠地區城鎮化應產業先行，促進產城融合發展。遠郊鎮村推進城鎮化前應先行發展壯大鎮村產業，尤其鎮村工業。蘇南模式依靠鄉鎮經濟發展推進城鎮化建設。遠郊地區城鄉一體化也要產業先行，以工業化發展促進農民轉移就業和增收。基層政府應加快街鎮工業園區建設，吸納外部企業進園區發展。當工業化發展到一定程度，農民實現就地就近轉移就業，鎮村集體經濟具有一定積累，城鎮化建設才水到渠成。

3.探索以宅基地建房的農民自建模式，推進遠郊地區小城鎮建設。在農村土地確權、登記、頒證基礎上，中央政府開始推行農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作。“十三五”后期，“三塊地”改革將推向全國，農村集體建設用地將與國有土地同地、同權、同價。村集體經濟發展較好的遠郊地區可以探索實行以宅基地建房的農民自建模式推進小城鎮建設，實現宅基地換房和宅基地建房兩種模式的并行。第一，農村集體經營性建設用地入市和居民樓建設必須經過全體村民的同意并經所在街鎮政府審核批準，農民自建模式的小城鎮建設必須符合小城鎮發展規劃和土地利用總體規劃。第二，籌資模式采用村集體經濟組織出資和集體經營性建設用地出讓收入為主，政府財政補助為輔的方式，輔助以土地抵押貸款和社會融資。第三，運營方式可以采用村辦開發公司承建或政府委托項目建設平臺公司，承建公司對項目實行獨立核算。

4. 構建城鄉一體化投資分擔機制，分類建設美麗家園。城鄉一體化建設可以采用村集體出資、社會融資和財政扶持的多元融資模式。村集體經濟發展好的遠郊街鎮優先開展示范小城鎮建設，村集體承擔部分建設成本；區位優勢明顯的村落有序推廣示范小城鎮建設，政府根據投融資能力、信譽、經營產業類型等遴選確定項目建設平臺單位資質，平臺企業以自有資金和土地融資等方式籌集建設資金；財政扶持示范小城鎮規劃設計、節能環保、公益事業、公共基礎設施和建設平臺企業貸款貼息。具體而言，針對遠郊人口密集村莊，如果具備一定產業發展基礎，可以由村集體出資在集體建設用地原址改建為樓房，增配各類公共配套和基礎設施，整治、美化環境，形成新型農村社區。遠郊人口較少的村莊，如果產業基礎較好，經濟實力較強，可以村集體出資，政府補助方式在集體建設用地原址建設高標準、低密度、生態型住宅，增配公共配套和基礎設施，整治、美化環境。遠郊人口較多、以工廠化種養殖業為主的村莊，應建設美麗鄉村，補充公共配套設施和平房翻建，開展清理整治。距城區較近，人口較少的村莊，如果納入撤村并城規劃，暫時以村容村貌整治、配套設施補充為主，由環保市容主管部門牽頭，重點進行路面硬化、垃圾治理、污水治理、村莊綠化、環境清整等工作。

5. 加強小城鎮自然和人文景觀營造，打造宜業、宜居、宜人城市環境。成功的城鎮化都是努力做好人的文章。產城融合不但需要植入工業和工業集群，還需要集聚人氣，圍繞人的需求培育服務產業。圍繞就業、居住和生活打造宜業、宜居和宜人的城市環境是城市建設管理的根本。其中，營造城市自然和人文景觀，打造綠色生態城市是培育宜人環境的關鍵，也是農村城市化的短板。國家綠色生態示范城建設中應依托自然地理環境，以山水田園為要素進行綠色規劃，建設綠色城市；依托人文歷史進行城市文明塑造規劃，保護和傳承城市文明，建設文化城市；依托智慧型人才進行綠色創意，以綠色創意產業打造綠色生活。

6. 引導農村勞動力進一步分流分化，協同推進農民市民化和職業農民培育。“十三五”時期農村城鎮化需要協同推進農村勞動力轉移就業、職業農民培育和農民市民化。第一，職業農民要基于農民意愿，采取農閑時節參加培訓學校或進入農業職業院校進修方式，學習掌握現代農業專業技術知識和現代企業經營管理知識。第二，創新農民市民化政策。建立實施各級財政轉移支付與農民市民化掛鉤政策。在國家政策框架內，各級財政轉移支付要與農民市民化數量掛鉤，市、區縣和鎮政府按比例分擔農民市民化成本。

[參考文獻]

[1] 馬林靖等. 快速城鎮化中政府行為對失地農民就業的影響[J].西部論壇，2015（1）.

[2] 黃躍. 天津市以宅基地換房建設示范小城鎮的調研報告[R]. 城鄉研究動態，2011年1月.

[3] 張有會. 一樣的土地，不一樣的生活――天津市東麗區華明示范鎮建設實踐.求是，2010（18）：58.

第2篇：農村宅基地調研報告范文

關鍵詞：新型城鎮化；農民工；市民化

中圖分類號：C912 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）06-0-03

一、農民工生存狀況及市民化意愿

2012年遼寧省農民工總量約為420萬人，其中：來自本省農民工331萬，占79%；來自外省的農民工89萬人，占21%。來自本省農民工市內流動的260萬人，占79%；跨市流動的71萬人，占21%。來自本省農民工是來自外省農民工的3.7倍，本省農民工占絕大多數。市內流動農民工是跨市流動農民工的3.7倍，市內流動是農民工的主體。

1.農民工就業分布

2011年全省農民工415萬人，從事建筑業93.7萬人，制造業51.3萬人、采礦業25.5萬人、保安業22萬人、餐飲業及其他行業112.5萬人；主要分布在沈陽市66萬人，大連市92萬人，其他城市163萬人，分布在縣城、小城鎮的有94萬人。遼寧省農民工主要分布在沈陽、大連等大中城市，并且大量從事就業門檻較低的傳統二、三產業。這說明大中城市的就業機會比縣城和小城鎮多，承載能力也比后者強。

2.農民工社會保障

2013年，遼寧省醫療保險參保的農民工106萬人，參保率約25%；在工傷保險方面，全省參保的農民工188.55萬人，參保率約45%；在養老保險方面，全省參加企業職工基本養老保險的農民工46.4萬人，參保率約11%；在失業保險方面，全省參保的農民工27.3萬人，參保率約7%。農民工參加社會保險的積極性不高，與長期居住關聯度較大的企業職工基本養老保險僅為11%，更是偏低。在技能培訓結構方面，參加技能培訓39萬人，參與率約9.4%，取得技能證書僅11萬人。從這項調研來看，我省農民工的社會保障水平還比較低，農業轉移人口享受與城鎮居民同等公共服務的差距還比較大。

3.農民工住房情況

據沈陽市（2012年）的抽樣調查顯示，農民工的居住方式主要有租住、借住、集體宿舍、活動板房、帳篷和在建建筑五類。其中，租住的占43%，借住的占2%，集體宿舍的占26%，活動板房的占13%，帳篷和在建建筑的占16%。租住和住集體宿舍的農民工比例占7成左右。

4.農民工市民化意愿

據統計，2009至2012年，遼寧省已有47萬農村人口落戶城鎮，對推進城鎮化建設起到了一定作用。但是，從現實情況分析，我省農村人口落戶城鎮人數呈逐年下降趨勢，2009至2012年分別為22萬、9.5萬、9.2萬、6.1萬，其中，落戶小城鎮、購房、投親落戶比例較大，分別為11萬、6.3萬、4.5萬。

據遼寧省公安廳2013年問卷調查所知，在調查的10000名流動人口（農民工）中，愿意落戶城鎮的有3217人，占32.2%，不愿意落戶城鎮的有6783人，占67.8%；在不愿意落戶城鎮的人口中，不愿意放棄土地的有2680人，占39.5%，認為城鎮消費水平高的有1508人，占22.2%，城鎮沒有住房的有1092人，占16.1%。可以看出，土地、住房、收入問題是制約農村人口落戶城鎮的主要因素，同時，惠農政策、征地補償、生活習慣等也在一定程度上限制了農村人口轉為城鎮居民。

二、農民工市民化的制約因素分析

1.成本因素制約

目前國內有關農民工市民化成本研究基本上是從公共成本、個人成本和社會成本三個方面進行的，尚未形成普遍認可的成本構成體系和測算方法，而且測算結果差異較大，從人均2.5萬元到119.7萬元不等（見表1）。。

表1 農民工市民化的綜合成本

全國 東部地區 中部地區 西部地區

公共

成本 城鎮建設維護成本（元/人年） 677 716 603 547

公共服務管理成本（元/人年） 806 1623 505 465

社會保障成本（元/人） 41356 45547 34362 39832

義務教育成本（元/人） 14180 15066 12384 12616

住房保障成本（元/人） 12011 15214 9512 10305

公共總成本（萬元） 13.1 17.6 10.4 10.6

個人

成本 生活成本（元/人年） 14710 16981 12139 12351

住房成本（元/人） 100906 126013 83634 91159

社會保障成本（元/人年） 2975 2742 2970 3839

個人總成本（萬元/年） 11.9 14.6 9.9 10.7

從研究文獻來看，影響農業轉移人口市民化的成本主要包括公共成本和個人成本，其中公共成本主要是政府為市民化人口提供各項公共服務、社會保障和新（擴）建基礎設施等而需增加的財政支出。個人成本主要是農民工個人及其家庭在城鎮定居所需支付的生活費用和發展費用，二者缺一不可。

遼寧處于東部地區，如果按照平均每年實現70萬人的農業轉移人口市民化目標，則全省每年需拿出28.7億元（17.6萬元/43年*70萬人）財政收入用于支付市民化的公共成本。2012年全省公共財政預算收入為3103.7億元，可見農業轉移人口市民化對公共財政壓力并不是很大，政府財力負擔并不是制約農業轉移人口市民化的主要因素。

而就農民工個人而言，市民化的最大成本是住房成本，如果按照戶均3口人計算，每個新市民家庭需要的住房成本將達到37.8萬元。根據國家統計局數據，2012年外出農民工人均月收入2290元，全年收入約為2.75萬元，也就是說農民工在維持全年人均支出成本后很難承受購房成本，這也是前述租住和住集體宿舍的農民工比例占7成左右的主要原因。

2.現行制度約束

一是現行戶籍管理制度及其附屬福利政策的約束。盡管在2009年遼寧省政府出臺了《關于深化戶籍管理制度改革若干規定》，明確規定在全省取消“農業戶口”和“非農業戶口”性質劃分，統一稱作“居民戶口”。但是在諸如就業、住房、醫療、教育、養老等制度方面，居民待遇仍然與戶口掛鉤，城鄉福利待遇的差距明顯，而在不同城市之間這種差距也同樣存在。

二是現行土地管理制度的約束。例如現有征地補償標準較低，農村土地流轉改革較慢，農業轉移人口較難通過土地和房產的征收收益獲得足夠的市民化成本支持。同時，隨著國家持續對“三農”的關注以及新農村建設的取得新成就，農民的財產意識不斷提高、法律意識不斷增強，農業轉移人口放棄土地獲得市民身份的機會成本越來越高。據國務院發展研究中心課題組（2011年）的調查，73%的農民工希望進城定居后能保留承包地，67%的農民工希望能保留宅基地。此外，當前城鎮建設用地增加與農村建設用地減少掛鉤的政策，沒有與吸納農業轉移人的數量掛鉤，造成人口輸入地與輸出地之間人口與土地資源的配置嚴重失衡，農村土地出現閑置等浪費現象。

3.社會認同度低

由于大部分農業轉移人口受教育程度低、缺乏工作技能，所以往往從事技術含量低、收入也較低的傳統行業。此外生活觀念和生活習慣的差異，以及個別治安案件、不遵守社會公德等行為，導致部分城鎮居民對農業轉移人口整體產生偏見或歧視。而農業轉移人口原有的文化與行為方式以及經濟生活方面的差距，也使得他們對所在的城市缺乏歸屬感。據一項關于農民工自我身份界定的調查，選擇“城市市民”的人數只有19.31%，選擇“農民”的人數占57.93%，選擇“邊緣人”的人數占22.51%（梅建明，2006）。對廣州、深圳、東莞等地新生代農民工的調查顯示，63%的人存在“我不屬于這里”的感覺（張麗艷、陳余婷，2012）。

4.承載能力限制

由于資源配置的不均衡，大中小城市和小城鎮在就業機會、工資水平和公共服務等方面差距懸殊。據《國家統計局2012年全國農民工監測調查報告》顯示，在直轄市務工的農民工人均月收入水平2561元，比上年增加259元；在省會城市務工的農民工月收入水平2277元，增加236元；在地級市和縣級市務工的農民工月收入水平分別為2240元和2204元，分別增加229元和222元。大城市的務工收入水平和增加額都要高于中小城市的水平。從就業人數上看，在直轄市務工的占10%，在省會城市務工的占20.1%，在地級市務工的占34.9%，在縣級市務工的占23.6%。農業轉移人口向大中城市集聚，一方面使大城市特別是超大城市規模急劇膨脹，出現交通擁堵、環境惡化、房價高企等“城市病”，另一方面也使一些小城市和小城鎮缺乏人氣，出現相對衰落的現象。所以雖然現行政策已經全面放開建制鎮和小城市落戶限制，但是實際上對農民工并沒多少吸引力，而大中城市雖然存在各種落戶限制，但仍然受到七成左右農業轉移人口的青睞。

三、農民工市民化的對策建議

國家新型城鎮化的核心思想是實現以人為核心的城鎮化，首要任務是推進農業轉移人口的市民化。這是城鎮化政策從注重數量向質量與數量并重的重大轉變。結合上述調研分析并借鑒國內典型經驗，提出有關對策建議如下：

1.深化戶籍改革

圍繞解決已經轉移到城鎮就業的農業轉移人口落戶問題，深化戶籍管理制度改革，努力提高農民工融入城鎮的素質和能力。一是實施差異化的落戶政策。完全放開建制鎮和中小城市落戶政策，取消現有全部限制條件，只要在建制鎮和中小城市有合法落戶地址（含租賃）即可落戶。適度放開大城市落戶政策。對于購房落戶，取消實際居住1年限制，只要合法取得房屋并實際居住的，本人及其共同居住的配偶、未婚子女、父母可申請落戶。二是進一步健全城鄉統一的戶口登記制度、實施居住證制度、實際居住人口登記制度。逐步剝離附著在戶籍上的就業、住房、醫療、教育、養老等社會福利和管理制度，建立統籌城鄉的公共服務體系。三是在推進農業轉移人口進入城鎮落戶的過程中要堅持自愿、分類、有序的原則，充分尊重農民意愿，優先解決存量，有序引導增量。這方面鐵嶺市正在探索的“單戶城鎮化”經驗值得借鑒.

2.推進

一是將集體建設用地交易納入國有土地使用權交易市場統一管理，形成城鄉統一的土地市場體系。探索集體經營性建設用地使用權流轉新途徑。在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價，探索建立農村集體經營性建設用地市場管理制度。二是探索實行城鎮建設用地增加規模與吸納農業轉移人口落戶數量掛鉤政策。三是向國家爭取政策，做城鄉建設用地增減掛鉤項目區跨縣級行政區域的試點。四是推進提高建設用地集約化程度的改革，完善各類建設用地標準體系，嚴格執行土地使用標準，提高單位建設用地上的人口承載能力。五是推進宅基地改革，完善農村宅基地用地標準，探索農村宅基地自愿有償退出機制，制定多樣化的補償方式和合理的補償標準，賦予農民自主選擇權利。

3.加強資金保障

一是建立財政轉移支付同農業轉移人口市民化掛鉤機制。加大預算內新增財力對城鎮化建設的支持力度，針對各項財力性轉移支付的不同政策目標，在制定各項財力性轉移支付政策時，逐步形成與農業轉移人口規模相掛鉤的財政轉移支付分配制度。建立政府、企業、個人和社會共同參與的多元化的成本分擔機制。二是充分利用世界銀行、亞洲開發銀行等國際金融組織的資金，并以之為契機學習和引入先進的技術和管理經驗。三是充分發揮財政信用，積極向中央爭取地債發行額度或爭取由省直接發行地債。四是有效發揮市場機制作用，以財政擔保和貼息等方式，鼓勵和引導民間資本進入公共事業領域，實現基礎設施投資主體多元化。

4.提升承載能力

一是優化城鎮化布局和形態。編制全省城鎮體系規劃，確定科學的城鎮等級規模結構和空間布局。以城市群為城鎮化的主體形態，提升遼寧中部城市群地位，建設遼寧沿海城鎮帶。大力推進縣城等中小城鎮發展，提升其吸納農業轉移人口的能力。二是加強城鎮住房保障。大力發展住房租賃市場，推進廉租住房和公共租賃住房并軌，將進城農民工納入公共租賃住房保障范圍。制訂和落實進城農民工享受住房保障和住房公積金的政策措施。三是提高城鎮基礎設施建設水平。加強城市道路交通建設，優先發展公共交通。推進集中供熱。加強供水、燃氣、排水等設施建設和地下管網改造。提升城市排澇能力和污水處理能力。完善垃圾收集運輸處理體系。四是加強產業支撐，統籌城鄉就業。大力發展現代農業、傳統工業和現代服務業，為農業轉移人口提供就業機會。統籌城鄉就業，加大對農民工就業培訓力度，提高農民工的綜合素質，積極支持農業轉移勞動力進城創業，認真做好就業困難農業轉移勞動力就業援助工作，進一步加強公共就業服務管理基礎工作。五是統籌城鄉社會保障。將新型農村社會養老保險與城鎮居民社會養老保險合并實施，建立城鄉居民社會養老保險制度，實現城鄉居民的養老保險一體化。按照歸口管理、整合資源、政策并軌的原則，整合城鎮基本醫療保險、新型農村合作醫療兩個體系，建立健全城鄉一體化的醫療保險管理服務體系。同時完善教育、文化、體育等公共服務設施，提高服務水平。

參考文獻：

[1]遼寧省政協辦公廳.關于解決我省農民工有序轉為城市居民問題的調研報告[R]，2001年。

[2]中國社會科學院編.中國城市發展報告No.6[M].社會科學文獻出版社，2013年

[3]張加明.農民工市民化的幾點思考[J].農業考古，2011年03期