房地產設計質量管理精選(九篇)
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第1篇：房地產設計質量管理范文
中圖分類號：F293文獻標識碼： A
我國房地產開發項目設計管理的起步時間較晚，在上世紀90年代才開始初步建立相關的制度，21世紀初經過不斷的發展和完善，逐漸形成了較為成熟的模式。隨著房地產質量問題近年來逐漸受到重視，在房地產開發項目設計階段進行相應的管理優化，實現對房地產項目建設質量的控制便有著重要的積極意義。
一、房地產開發項目設計管理質量控制概述
房地產開發項目設計管理質量控制也就是指在房地產開發項目的設計階段進行質量控制，對于設計階段中的設計任務書、設計方案、施工圖等進行相應的管理，依照質量控制的理論和方法，建立起在設計階段進行質量控制的機制。例如在設計階段中，依照我國相關的建筑質量標準制定合理的質量參數標準，在建筑材料選擇、抗震等級、防火設施等方面進行規范，防止在設計階段出現質量問題[1]。同時，如果在設計過程中出現了設計信息變更，例如建設單位對房地產開發項目在要求方面發生了變更，應當進行完善的論證。房地產開發項目設計階段是保障建設質量的重要階段，在設計階段中出現的質量問題所造成的影響也最大。因而在房地產開發項目設計中進行質量控制，也需要充分考慮施工情況和設計要求。
二、在房地產開發項目設計管理中進行質量控制的意義
自我國改革開放以后，房地產業迎來了巨大的發展機遇，為推動我國的經濟發展和城市建設也起到了重要作用。然而應當看到，在房地產業的發展中也出現了一些問題，其中房地產建設質量問題最為突出。近年來我國也出現了一些房地產建設質量事故，如何在房地產建設中進行完善的質量控制，保障其建設質量便是重中之重。在房地產開發項目設計階段進行質量控制，能夠建立起完善的質量控制機制，從而保障設計方案的合理性和質量可靠性[2]。從這一角度來說，房地產開發項目設計管理的質量控制，在設計過程中進行質量控制，其主要價值在于通過反復的設計論證，保證設計方案能夠滿足房地產開發項目的建設要求以及我國在建筑方面的相關質量標準。
三、當前房地產開發項目設計管理質量控制中存在的問題
1.缺乏針對設計人員明確的責任制度
首先，在當前的房地產開發項目設計管理質量控制中，還沒有建立起較為明確的責任制度，一些關于質量控制的責任制度較為籠統，缺乏實際指導意義。例如房地產開發項目設計中，缺乏對于設計人員職責的較好明確，一旦在建設過程中出現質量問題，往往無法明確追究設計單位和設計人員的責任。同時，在設計階段，對于設計單位和設計人員的相關責任也沒有進行明確[3]。缺乏明確的責任制度使得在房地產開發項目質量控制中，雖然制定了相關質量控制制度，但是設計人員在工作中由于缺乏相關的約束，沒有較好的責任感和使命感。
2.設計單位缺乏完善的監督機制
缺乏完善的監督機制，主要是指在房地產開發項目設計管理中，沒有在質量控制機制中建立起相關的監督機制，缺乏對于質量控制措施的監督和約束。缺乏完善的監督機制并不僅僅體現在設計單位自身缺乏較好的監督機制，在房地產開發項目設計過程中，建設單位和相關質量監督部門也沒有充分參與設計過程中，缺乏對于設計單位的較好監督。另一方面，缺乏完善的監督機制還表現在對于房地產開發項目質量控制的設計管理方面，沒有形成對設計方案合理性、科學性的審核和監督，對質量控制機制的完善會造成一定的不利影響。
3.缺乏在設計過程中較好的計劃控制應用
在質量控制方法方面，對于計劃控制的應用一直以來都是房地產開發項目設計管理中的一個難點，也是弱點。計劃控制主要是指在房地產開發項目管理中，通過制定完善的質量控制計劃，分階段的檢驗計劃實施情況，并且進行評價，為后續建設提供相應的建議[4]。而當前在計劃控制應用方面還存在很大的不足，相關質量控制計劃方案的制定缺乏合理性，在制定計劃方案之前缺乏較好的深入調查和評估。同時，在各階段的質量控制計劃制定中，存在一定的失衡問題。例如當前在質量控制計劃制定中主要偏重于在施工階段進行質量控制，忽略了在決策階段和設計階段的質量控制計劃。特別是在設計階段中，往往設計單位并沒有制定相應的質量控制計劃，設計方案變動較大，一旦發生變更，就會影響到質量控制計劃，因而很多設計單位也并不重視制質量控制計劃的制定。
四、優化房地產開發項目設計管理的質量控制措施
1.制定明確的責任制度
首先，責任制度作為在房地產開發項目設計管理中關于質量控制的重要內容和途徑，應當充分發揮出其應有作用。要對于相關的責任制度進行細化，針對房地產開發項目管理中的設計階段的特點，制定相關的責任制度。特別是在責任制度的制定中，對于設計單位的責任要予以明確。通過建立這種明確的責任制度，對設計人員的權責進行明確，提高其責任心和使命感，促使設計人員能夠在設計工作中自覺進行質量控制。責任制度應當細化到個人，例如在房地產開發項目設計中，對于設計圖紙的信息完善性和合理性應當進行明確，特別是對于一些重點質量控制數據，應當予以細化，參照我國的相關標準，提高設計圖紙的規范性。
2.建立完善的監督機制
建立完善的監督機制主要體現在兩個方面，一方面，應當在設計單位中建立相應的監督機制，例如圖紙審核機制，由不同的設計負責人對設計圖紙進行多次審核，針對質量控制要點進行重點審核。通過設計單位自身的約束機制，對于設計人員的工作態度、工作方法等進行控制，并且應當加強對設計人員的培訓，提高其職業道德和業務水平。另一方面，應當在設計過程中引入外部監督機制，使得建設單位和相關監理部門也能參與到設計過程中，對于設計方案的合理性和質量控制措施進行監督。
3.充分應用計劃分析進行質量控制
質量控制方法方面，應當在房地產開發項目設計管理中針對不同的房地產項目建設特點和不同的環節階段，選擇適宜的質量控制方法，并且應當在設計方案中明確相關的質量控制方法，以此確保質量控制措施的實施。充分應用計劃分析的相關方法和理論，制定完善的質量控制計劃。對質量控制計劃進行細化，劃分為若各個質量控制階段，設置階段性的計劃目標。依照質量控制計劃，設計相應的計劃考核機制，定期對質量控制計劃的實施情況進行考核。同時，在計劃的制定中，為了確保質量控制計劃的可實施性，應當進行完善的調查評估，針對設計方案的質量要求，確定各個階段的質量控制目標。如果在設計過程中出現了設計要求變更或者設計圖紙變更，應當進行嚴格的質量論證，評估設計變更是否會影響到整體設計方案的質量控制，在發生變更后，及時更正質量控制計劃。
結論
在房地產開發項目設計管理中進行質量控制，也就是在房地產開發項目的設計階段進行質量控制，這對于保障房地產開發項目的建設質量有著重要作用。當前在房地產開發項目設計管理的質量控制中，還存在著一些問題，如設計人員責任制度不明確、設計單位缺乏監督機制、缺乏設計階段較好的質量控制計劃應用等等。因而應當積極針對這些問題進行解決，以此優化房地產開發項目設計管理的質量控制措施。
參考文獻：
[1]岳婷. 房地產項目開發設計管理的質量控制淺析[J]. 東方企業文化,2014,01:334.
[2]李忠富,張亞妮. 跨區域多項目的房地產項目設計管理研究[J]. 土木工程與管理學報,2013,02:74-79.
第2篇：房地產設計質量管理范文
關鍵詞：房地產項目；開發過程 ；質量管理；相關建議
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼： A
作為決定工程建設成敗的關鍵,質量管理在房地產項目開發中占據著舉足輕重的地位。然而現階段房地產項目開發中的質量管理還普遍處于一個較為低下的水平，不少施工單位對于質量管理還沒有形成一個具體的觀念，更是沒有完善的質量管理的體系可以執行。所以結合實際，認真分析房地產項目開發過程中質量管理存在的問題就顯得尤其重要，只有這樣，才能夠采取有效的措施完善相關的體制，從而保障建筑物的質量。
1.房地產項目開發過程中質量管理的相關內涵：
1.1房地產項目開發過程中質量管理的定義：只有明確了房地產項目質量管理的相關定義，才能夠從宏觀上把握住質量管理的方向，從而進一步從細節完善房地產項目質量管理的體系。所謂的房地產項目管理是工程項目管理的一個分類, 是指房地產項目的管理者運用系統工程的觀點、理論和方法, 對房地產項目的建設和使用進行全過程和全方位的綜合管理, 實現生產要素在房地產項目上的優化配置, 為用戶提供優質產品。也就是說，其核心內容就是通過管理的手段優化配置，從而在獲得利潤的同時，保障項目的質量。
1.2房地產項目開發過程中質量管理的注意要點：房地產項目開發過程應該貫穿項目建設的方方面面，從始至終，只有這樣的項目質量管理才能形成一個較為完整的體系，從而有效的保證項目的質量。這也就決定了項目開發過程中的質量管理工作會具有包括開發建設各個階段的質量及相應的工作質量如決策質量; 規劃與設計質量; 施工質量; 回訪保修質量的特點。此外值得一提的是，房地產開發項目質量也包含了工序質量、分項工程質量、分部工程質量和單位工程質量等內容。總而言之，在房地產項目的質量管理工作中，要能切實體現出廣義性、時效性和相對性等特點。
2.現階段我國房地產開發過程中質量管理中存在的問題：
2.1構思目標設計，進行可行性研究階段存在的問題：在項目開始前，都需要對于項目建設的目標進行設計，并進行相關的可行性的研究，其作用相當于指明建設方向，所以這一階段的質量管理就顯得極為重要。這一階段主要存在著以下的問題：項目建議書、可行性研究報告、初步設計等文件沒有嚴格按照國家規定標準、方針、政策進行編制，這樣就為后期的項目建設工作的質量管理帶來了難題。此外，某些房地產開發商片面地把可行性研究報告視為可批性報告的行為也是給這一階段的質量管理埋下了不小的隱患。
2.2設計規劃階段存在的問題：由于施工單位為了減小開支，因此普遍聘用一些較為低級的設計師，這樣的做法就直接導致了房地產項目的相關設計的專業程度不高，設計質量低下，設計深度不夠的現象時有發生。所以在現實生活中發生施工隊看不懂相關的施工圖紙的事件也就不足為奇了。試想，施工隊連相關的圖紙都看不懂，那么其建造出來的建筑物的質量又怎么會有保障？
2.3建設階段存在的問題：這一階段的主要內容就是施工招標及施工建設。現階段在施工招標階段往往存在著以下的問題：部分不法分子為了獲取個人的私利，而利用權錢交易等手段操縱招標結果，將工程承包給那些資質不夠但是卻肯出錢賄賂的施工隊。而施工建設方面存在的問題就更好理解了，其一，少數不法的施工單位為了賺取利潤，在進行項目建設時以次充好，從而牟取暴利；其二則是由于施工過程的復雜性，若是沒有一套行之有效的管理機制，就極易在施工中陷入混亂，而一旦陷入混亂，相關的工程質量就更加岌岌可危了，這也是今年來我國豆腐渣工程屢見不鮮的重要原因。
2.4竣工驗收和交付使用階段存在的主要問題：在這一階段存在的主要問題有以下幾個方面：項目經理在進行正式的驗收之前往往會忽略預驗收，這就導致項目的實際施工與圖紙中預想結果之間的偏差難以被及時的發現和糾正；項目后評估階段沒有邀請設計、監理、施工等單位召開專家總結會，這就導致建設中的問題難以被發現，而且項目建設得不到必要的反饋，該存在的問題還會一直存在；物業管理中客戶服務管理缺乏專業性， 客服人員缺乏房地產的專業知識和從業背景，這是限制驗收階段質量管理水平提高的重要因素。
3.解決我國房地產開發過程中質量管理中存在問題的相關措施：
3.1構思目標設計，進行可行性研究階段的質量管理：在進行目標設計前，一定要充分的了解建設項目的相關背景，要充分了解業主的要求、實施的難點和質量管理的要點，要有總體的思路，只有這樣才能做好“不打無準備之仗”。此外，則可以從提高可行性研究深度以及投資決策的準確性與科學性，注重可行性研究中多方案的論證，注重考察可行性研究報告是否符合項目建議書等角度進一步完善相關的思路，必要時可以邀請相關的行業專家對于目標的設計和可行性實施方案進行把關。只有做好了這一階段的質量管理工作，才能為接下來質量管理工作的開展打好堅實的基礎。
3.2設計規劃階段的質量管理：要想做好這個階段的質量管理工作，可以從以下幾個方面入手：在選擇設計方案時不要著急，可以認真比較幾個設計單位拿出設計作品的優劣，綜合各方面的因素后再進行抉擇，必要時甚至可以組成一個討論組對設計方案進行篩選；嚴格按照工程建設標準進行設計, 樹立“嚴格沒計質量管理”的思想。想做好這一點，就要聘請資質深厚，經驗豐富的設計師，只有這樣，才能從一定程度上保證設計作品的質量。此外還可以通過建議建立設計經理質量責任制,，負責設計間的協調工作，對施工圖設計進行跟蹤質量檢查和評審的方法確保設計作品的水平，這點就是通過制度進行保障。
3.3實施階段的質量管理：要想做好這一階段的質量管理，需要從以下兩個方面入手。其一，在進行項目的招標工作時，招標投標活動必須嚴格按國家有關規定進行, 聘請專業工程咨詢公司完成設計招標文件的編寫，只有這樣才能有效的避免一些私相授受的不和諧現象的發生；其二，在進行工程施工時，要對于所采購、使用的材料進行嚴格的登記，每次使用都要記錄在冊，并且對于材料的品質進行不定期檢查。只有這樣才能從一定程度上防止以次充好的情況的發生。
3.4竣工驗收和交付使用階段的質量管理：該階段實現質量控制的重要手段就是質量驗收,，在進行質量驗收的過程中，應該依據質量計劃中的要求，遵循國家頒發的有關工程項目質量檢驗評定標準和驗收標準及時地對項目的質量進行質量認可評定和辦理驗收交接手續，只有這樣才能保證竣工驗收和交付使用工作在法律的范疇內有條不紊的進行。此外值得一提的是，相關專家的評估會和反饋是必不可少的，只有這樣才能指出項目中存在的問題，從而對其進行改正，這也是質量管理的一道有效關卡。
結語：
綜上所述，現階段我國房地產項目過程中的質量管理工作在施工前目標的確定、施工設計的確定、施工過程中的監管和施工后的竣工驗收和交付使用過程中還存在著不少問題。甚至會存在著一些中飽私囊、以次充好的不和諧現象。我們只有從這些方面不斷的進行改進，不斷的完善相關的質量管理的體系，才能夠切實做好房地產開發過程中的質量管理工作。
參考文獻：
[1]汪越成，司靜波．我國房地產項目質量管理存在的問題及對策研究[J]．改革與探討．2008（9）
第3篇：房地產設計質量管理范文
【關鍵詞】：質量管理；進度管理；成本管理
Abstract: This article analyzed the real estate development project quality, schedule and the entire cost, and does a comparative analysis through real estate development process in the four project management model.Key words: quality management; schedule management; cost management
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A文章編號：2095-2104（2012）02-
房地產開發項目又稱之為建設工程項目。具體是指在一個總體設計或總預算范圍內，由一個或幾個互有內在聯系的單項工程所組成，建成后在經濟上可以獨立經營核算，在行政上又可以統一管理的單位工程。又可分為單項工程、單位工程、分部工程等。
一、房地產開發項目管理概念與層次體系
房地產開發項目管理的概念是指房地產開發企業對整個工程項目的開發建設的全面管理。包括：在項目施工建設過程中：計劃、指揮、檢查、調整和控制；在工程建設過程中：與社會各相關部門的聯絡、協調等。成本管理、質量管理、進度管理是房地產開發項目管理的三大核心，它們是既對立又統一的整體。
隨著經濟高速發展和進步，市場經濟體制逐步完善，房地產業項目的目標、計劃、協調和控制也變得愈來愈加復雜，這都促使著項目管理理論和方法的進一步發展。在項目管理發展的過程中，由于社會生產力和現代科學技術巨大的推動作用，房地產項目管理逐漸清晰明了，理論研究層面深度和廣度都有拓展，越發越來細化。
房地產開發項目質量管理
房地產開發質量是一個廣義上的全過程“質量”，包括項目地段選擇質量、可行性研究質量、項目前期策劃質量、設計質量、工程實施質量、物業管理質量、售后服務質量等。由于項目地段選擇質量往往回旋空間小，物業管理質量直接參與難度大；因此目前房地產開發質量管理集中在可行性研究、項目前期策劃、設計質量、工程實施質量及售后質量上。在質量管理過程中，我們常常把主要精力放在了施工階段，難逃施工企業本質。對前期項目可行性研究階段、策劃階段、設計階段的質量管理重視程度不夠。近年來房地產公司在開發質量管理上不斷進步，取得了很多值得稱道的經驗，并得到較好的傳承；同時，也有需要我們繼續改進的地方，尤其是重復出現的質量問題。以下質量管理中暴露出來的問題，在當今行業內帶有一定的共性：
第一，規劃、設計階段優化深度不夠。規劃、設計工作管理很大程度上決定了工程項目實施的成敗，現行的規劃及設計方面管理，遵循了一般房地產企業所采用的作業流程，由于各種綜合原因，在項目規劃、設計階段我們的參與和管理缺乏足夠的深度和精度，對設計有效優化不足。
第二，工程實施階段缺乏全面質量管理。忙于事后整改，事前與事中控制不足：在工程實施管理中，事前質量控制意識不足，常在施工單位施工完畢后才發現問題，做事后補救。
例如：土建施工單位與園林施工單位經常出現交接不暢，尤其是工期趨緊的情況下，主體外立面裝修未完工，外排架無法拆除情況下，園林單位無法進場施工，導致工期延后。
房地產公司在設計質量管理方面積累了不少可行的經驗，建立了基本的工作流程，為規范設計質量管理奠下基礎；例如樣板先行的有效執行，是糾正設計缺陷的最后一道關卡，為質量管理立下汗馬功勞；但是更有效的設計質量管理應該發生在施工之前，例如戶型設計、單體設計、道路規劃、景觀風格等，這些方案的最優確定，才可以從源頭上避免先天不足！根據設計管理的控制流程，從以下兩階段完成設計質量（功能質量）的有效管理：
2.1施工階段的質量控制
制定適當的質量目標，因為質量目標常與項目進度控制、成本控制處于相同優先級。因此，質量目標必須堅持實事求是，因地制宜。目標過低，會對項目帶來傷害，失去市場競爭力；過高會造成投入成本加大，綜合開發績效降低。適當增加項目的一致成本，減少非一致成本；適當增加預防成本，大力降低事故成本。強調施工現場的技術質量管理，建立統一的標準化的質量管理體系，編制詳盡的施工作業指導書和施工方案，嚴格檢驗標準，強調執行力！
2.2現場有效質量管理關鍵環節
樣板先行作為工程質量控制的重要手段，在房地產公司的實踐中起到了巨大的作用，工程樣板是工程質量的演練，是對施工隊伍的實物交底的基地，有利于及時發現施工圖存在的問題，避免大規模的返工簽證。甲方的現場管理不可能也不要求控制施工過程的每一個過程每一道工序，找出施工過程中對建筑產品質量或功能影響最大，施工中最容易出現問題的關鍵工序作為重點控制的對象，對有效控制質量通病，保證產品質量，提高管理效率都具舉足輕重的作用。
2.3現場管理需要重點關注的工序
工作面移交――水準及坐標控制點移交――施工水電接駁點以及讀表記錄移交――場地土方標高移交；比如：原始場地移交給土方單位；土方單位將平整后的場地移交基坑單位；基坑單位將基坑移交給樁基單位；樁基單位將工作面移交給主包單位等；基坑坡度與樁基、主包施工的關系移交；主包與分包之間工作面移交，比如：門窗洞口移交；入戶門、防火門洞口移交；欄桿工作面移交；防水工作面移交；外墻涂料工作面移交；電梯井道移交；煙道工作面移交；園林工作面移交；電梯機房、消防中心、變配電房、水泵房、弱電（電話、電視、寬頻）等各類設備房移交；人防、消防、燃氣、智能化等設備專業工作面移交；分包之間工作面移交，比如：電梯安裝與大堂二次裝修工作面移交等。
2.4工程項目質量管理的特點
三、房地產開發項目的進度管理
對開發項目工期目標進行仔細研究和論證，確定各項施工合同進度安排及資源配置，并在項目施工過程中加以控制，以確保項目在規定的工期內竣工并交付使用。項目進度控制的主要內容: 編制施工進度控制工作細則，編制或審核施工進度計劃，下達工程開工令，監督、協調施工進度計劃的實施，簽發工程進度款支付憑證，審批工程延期。
3.1項目進度管理的概念
房地產開發項目進度管理是指對開發項目過程中各個階段的工作內容、工作程序、持續時間和銜接關系編制計劃，并將該計劃付諸實施的管理。在實施過程中經常檢查實際進度是否按照施工進度的計劃要求進行，對出現的偏差分析原因，采取補救措施或調整、修改原計劃，直至項目竣工、交付使用。
3.2項目進度管理任務與影響因素
示意圖4：項目進度管理的任務
3.3項目進度管理措施
項目進度管理的具體措施有：組織措施、技術措施、合同措施、經濟措施和信息管理措施。
四、房地產開發項目的成本管理
房地產成本管理，即：在投資決策階段、設計階段、開發項目發包階段和建設實施階段，把開發項目的投資控制在批準的投資限額以內，隨時糾正發生的偏差，確保開發項目投資管理目標的實現，力求在開發項目中合理使用人力、財力、物力，以獲得良好的經濟效益、社會效益和環境效益。
4.1 房地產開發項目成本管理原則
設置科學的成本管理目標；設計階段投資控制是重點；變被動控制為主動控制；經濟與技術結合是成本管理的高效手段。
4.3房地產開發項目成本管理的主要內容
包括了策劃、設計階段的成本管理、發包、施工階段的成本管理以及項目銷售階段的成本管理。
五、總結：
為客戶提供優質的產品和服務，實現企業效益和社會效益的雙贏。對于房地產開發商來說，項目要求在保證質量的前提下，投資越少越好；對于承包單位來說，則要研究投標策略，獲取利潤，以保護承包者的利益。房地產開發項目管理趨勢朝著國際化、信息化不斷邁進。
【參考文獻】
[1]郭鴻飛，李一凡.房地產項目質量管理體系思考.合作經濟與科技，2011，(5).
[2]張沈生，殷振瑤，朱曉凱.房地產項目全過程質量管理體系構建研究.沈陽建筑大學學報:社會科學版，2011，13(2).
[3]陳朝輝，陳志強，沈廣鋒.淺析設計管理在房地產開發中的作用.城市建設，2010，(1).
[4]李童.房地產項目管理中的有效控制問題研究.硅谷，2011，(2).
[5]徐俊毅.試論房地產項目管理中的成本控制.財經界，2011，(12).
第4篇：房地產設計質量管理范文
【關鍵詞】房地產；質量管理；對策
1 房地產開發項目質量管理綜述
房地產開發項目是指投入一定的資本，以達到一定的經濟效益為目標，在一定的工期質量等約束條件下，經過不斷落實實施完成固定資產的一次性投資事業，它是由一個或者若干個相互聯系的單項工程共同組成， 在一定的工程概預算范圍內，在施工建設過程中，實行統一管理， 統一核算。房地產開發公司對開發項目的質量管理，必須遵循國家的有關法規、技術標準、法律、工程合同及設計文件，并最終滿足房地產開發項目的經濟、安全、美觀、使用等綜合要求，實現房地產開發項目的盈利與增值。
從房地產開發項目的使用價值和功能來看，其質量標準主要體現在經濟性、可靠性、外觀質量、環境協調與適用性等方面。然而目前，基本上所有的開發項目，都是根據開發商的要求來建設的， 房地產開發項目的使用價值與功能的質量是相對于開發商的需要而言的，由于不同的開發商有著不同的功能要求，所以目前房地產開發項目也沒有統一和固定的標準。任何一個房地產開發項目，其工程是由分部工程、單位工程、分項工程三者所組成的，而工程項目的施工， 是在工序中進行的，必須通過每一道工序來完成。因此，從房地產開發項目的程序來看，房地產開發項目的質量管理應該包含分項工程質量、工序質量、單位工程質量和分部工程質量等方面內容。
此外，房地產開發項目質量不僅僅包括最終的房地產開發建設項目本身的工程質量要求，還包括房地產開發建設的整個過程。因此，必須對房地產開發項目實行全過程的質量管理，應具體包括開發建設各個階段的質量及相應的工作質量，比如設計與規劃質量、決策質量、回訪保修質量、施工建設質量等，其中工作質量指工程的參與建設施工者，為了保證開發項目質量所從事完善程度和工作水平，其內容應該包括施工生產過程工作質量與社會工作質量。
然而目前，房地產開發公司由于自身質量管理系統的不規范，以及其他原因，使得房地產開發項目建設過程中，暴露了越來越多的質量問題。其中，一個主要的通病，便是忽視開發前期項目策劃階段、可行性研究階段、設計階段的質量管理，而把施工階段的質量管理作為，項目開發建設的根本與關鍵，這顯然是不符合項目開發建設的基本原則的。而如果一旦在開發項目進行到施工建設階段時，出現規劃技術方案、設計圖紙和設計方案方面的問題，這將會危及到整個房地產開發工程項目的整體投資效益，給公司帶來不必要的經濟損失。因此，對房地產開發公司的質量管理系統，進行合理的優化分析，具有非常重要的現實意義，這是房地產開發公司立足的根本保證與前提。
2 房地產開發公司質量管理優化對策分析
為形成房地產開發公司的企業質量文化，提高公司的核心競爭力，根據多年房地產開發項目建設的經驗，房地產開發公司應該從以下幾個方面進行合理規劃。
2.1 做好員工的技術培訓
一個企業， 只有增強企業的創新能力和再生能力，不斷獲取新的知識技能，才能獲得發展與生存，因此，房地產開發公司應該不斷地通過培訓來開闊自己視野，應該全面規范公司所有的管理活動進程，對于在質量管理體系推進過程中，必須強調全員參與，這涉及到公司最高管理層，也涉及到基層施工建設者，其內容任務繁多。要想確保有效實施質量管理體系，員工是組織的根本， 充分發揮員工的才干，讓員工積極參與，才能為公司的生產帶來收益，因此，應該不斷增強企業的創新能力和再生能力管理知識培訓，進行員工質量知識技能的培訓，激發員工的責任感和積極性，不斷提升房地產開發項目整體的質量水平。
2.2 合理優化項目的外包
在房地產項目的開發建設管理過程中， 外包形式是地產商都普遍采用的一種方式。外包模式非常關鍵，其選擇必須要根據企業的特點和發展狀況來決定，簡單地認為各個環節采用外包就是好，這是非常不正確的。通過合理的外包，可以提高效能，降低成本，增強競爭優勢， 節約時間，從而可以集中資源和精力，獲得有價值的土地，提供豐富的開發資金，組建的開發管理隊伍，才能夠做到搭配齊全而且經驗豐富。
2.3 做好公司文化建設
公司必須擁有屬于自己的一套核心價值觀， 必須做到堅持不懈，逐漸形成優秀的、不斷豐富發展的、獨特的企業文化，這是一個公司能夠長盛不衰并飛速發展的根本關鍵。因此，公司文化的建設，公司高層管理人員必須首先進行有意識地倡導與鼓勵，應根據公司總體發展戰略和規劃目標， 不斷加強企業文化建設，努力創造出能夠使企業全體員工認同的，并且與質量管理密切相關的核心使命感和價值觀，同時應做到采用剛柔并濟的輔助措施，才有利于推動公司和諧發展，企業質量管理體系才能不斷完善。
2.4 做好制度創新
首先，還應注意調整質量目標、建立監督激勵機制、整合質量方針、優化工作流程等，其次，制定質量管理職能，要將質量目標進行展開，細分顧客需求及顧客，其中包括對策展開、目標責任、目標分解、產品質量形成過程的方法和控制準則、目標協商和授權等，以便達到質量管理的目標，最后， 要完善質量管理體系文件，就必須和行業標準相結合，所有的一切，都必須在遵守行業標準的前提下來進行實施。
2.5 優化組織結構
要想指揮和控制好一個組織，必須做好策劃未來、確定方向、營造良好的內部環境、協調活動、激勵員工等工作。質量管理的前期準備工作包括組織落實、領導決策、確定質量目標與提高質量意識、制定質量方針和員工培訓幾個部分。從高層管理人員做起，完善公司配套設施，對質量管理給予高度重視，把質量管理提升到戰略高度上，把提高公司競爭力， 滿足顧客需求，提高員工質量意識，放在議事日程上。在質量管理體系中，領導作用是十分重要，必須強調領導的作用，才能要保證質量管理工作的執行。領導者應建立統一的宗旨及方向，領導者可以是在控制組織和高層指揮的一組人或一個人，創造并保持使員工能充分參與實現組織目標的內部環境。
參考文獻
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[6]白思俊,主編.現代項目管理.機械工業出版社, 2002.
第5篇：房地產設計質量管理范文
關鍵詞：房地產行業；風險；防范措施
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A
收錄日期：2016年6月21日
一、引言
房地產業的崛起和發展是當代中國經濟的一個重要的經濟現象，它影響到國民經濟的方方面面，在整個國民經濟體系中處于先導性、基礎性的地位。當前，房地產形勢依然嚴峻，房地產市場供大于求，消化庫存依舊是個難題。房地產行業正經歷前所未有的壓力，在當前這種不利情況下，對房地產行業風險進行認真研究，正確認識風險，并提出積極應對措施，具有重要意義。
二、房地產企業面臨的主要風險
（一）政策風險。政策風險主要來自于我國相關政府部門，是政府在通過對房地產行業進行整體分析、研究的基礎上，利用政策的發放，來實行的一種宏觀調控行為，對房地產整個行業的走向具有至關重要的影響。同時，國家政府相關政策也是各個房地產開發商在進行新的投資計劃時，重點關注的一個問題。近年來國家關于改善農村環境，實施新型城鎮建設政策，以及為促進經濟發展所制定的寬松的貨幣政策等都為我國近年來的房地產業帶來了良好的發展契機，全國各地房地產整體處于上升的趨勢。但從長遠來看，房地產行業這一良好的發展態勢能否長期保存下去，仍未可知。與其他商品相比，房地產整體價格較高，且關乎每一個人的生活，因此房地產業的走向對我國國民經濟的整體發展具有重要的影響。也正是基于此，房地產一直都是歷屆政府關心的重要民生問題，也是政府政策調控的主要對象。例如，上漲速度過快的房地產價格容易擾亂國民經濟秩序，對社會的穩定造成不好影響；房價緩慢上漲甚至價格下滑，不利于整個社會經濟發展。再加上世界經濟形勢的多變性，使得政府隨時都有可能根據我國整體經濟形勢，來制定相關的稅收政策、行業政策，以此來影響房地產經濟的具體走向。
（二）市場風險。市場風險主要體現在市場供求關系以及行業競爭方面，是由于市場競爭狀況、消費者需求變化等因素而對整個房地產行業發展形成的影響，使得已投資完成的項目無法實現預期的銷售目標，從而造成投資資金無法及時回籠，形成資金沉淀的風險。在經濟發展的推動下，人們對居住的環境在舒適性、便捷性以及品質性等方面有著更高的要求。這也是近年來造成房地產行業競爭激烈的一個主要原因，消費者的消費觀念會對房地產業的銷售情況以及收益狀況等形成直接的影響。例如，當在同一地段出現幾所同類型的房源后，往往會出現房源滯銷的現象，最后導致需要通過降價來推動房源銷售，致使收益遠遠低于預期目標。由于許多房地產項目開發周期較長，而在這個過程中隨著經濟的發展，不僅房地產行業會發展變化，人們在房地產方面的消費主張、需求等也會發生改變，因此如若房地產開發商在項目開展初期缺乏對整個市場發展的預期性，則很有可能造成價格過低或產品滯銷，從而對房地產開發商的投資效益造成影響。
（三）融資風險、利率風險。房地產企業項目的開展需要資金作為支撐，因此在房地產企業項目開發中，如何得到資金支撐是首先需要解決的問題，而面對這一問題，融資成為了企業的必要選擇。但是當自身資產結構出現問題或者融資過高的情況下，房地產企業就不得不面臨較高的融資風險，這種風險的產生，與房地產企業項目本身周期長和規模大等特征具有緊密的關系，因此無論是房地產企業自身的融資風險管控能力還是多變的市場環境，都會導致房地產企業面臨嚴重的融資風險。
利率風險主要是因為銀行或者資金出借方調整自身還款利率而使房地產企業面臨的風險。特別是當銀行在提高利率之后，不僅會提升房地產企業的支出成本，而且會影響社會大眾對房地產商品的消費決策，從而導致房地產企業的資金管理以及產品銷售都產生較大的風險。
（四）項目建設階段的風險，主要包括規劃設計風險、施工進度風險以及施工質量風險。在項目建設階段中，規劃設計風險主要體現在房屋建筑面積設計不合理、戶型設計以及戶型比例不合理、小區容積率設計不合理、小區綠化率設計不合理等，當這種風險產生時，建筑本身所具有的美觀性、實用性乃至安全性等都會面臨很大的威脅，而產生這種風險的原因則主要是因為工程定位發生偏差、設計參數產生偏差、后者不完整以及在此基礎上所產生的設計方案優選偏差等問題。
在項目建設階段，施工進度風險是一種常見的風險之一，導致施工進入風險的原因包括工程施工資金注入不足或者不及時、施工隊伍專業素養難以滿足施工進度要求、施工質量問題所導致的返工現象引發工期拖延以及一些不可抗力因素。隨著施工進度的拖延，施工成本投入勢必會持續加大，這不僅體現為工程自身管理成本會不斷提升，而且體現為房地產企業需要付出更多的融資成本。另外，從房地產產品銷售來看，施工進度風險的產生，也會導致房地產企業面臨更多的具備不可控特點的市場環境變化因素，而這很可能會擠壓房地產企業的獲利空間。
施工質量是房地產企業開展工程建設項目中的生命線，這是因為施工質量不僅影響著施工進入和房地產企業的獲利空間，而且會對房地產企業的企業形象、企業文化等產生不容忽視的影響，繼而直接關系到房地產企業核心競爭力的提升。施工質量風險的產生，與施工方案的科學性、施工材料的質量、施工隊伍的素質以及施工監管單位的專業水平等具有緊密的關系，一旦施工過程產生質量問題，那么房地產企業后續的所有戰略環節都難以得到有效的開展。因此，在施工過程中，無論是開發商還是施工監理方，都應當將施工質量管控放在至關重要的位置，通過做好投標方與施工方資質驗證、施工設計、施工組織、材料商優選、竣工驗收等工作，來確保施工質量能夠始終處于可控范圍之內。
三、房地產企業風險防范措施
（一）密切關注經濟調控政策，適時調整融資手段。政府行為對房地產行業的發展影響很大，因此在房地產企業對自身項目風險做出評估的過程中，應當將現行政策以及政策走向作為重要的依據。這要求房地產企業能夠對國家各項方針政策做出深入的研究，尤其是要關注與房地產市場具有緊密相關的住宅制、稅收制度以及銀行信貸政策等。在此基礎上，房地產企業能夠對房地產市場的發展動向特別是房地產市場中的需求動向等做出準確的判斷，而這種判斷，則能夠對房地產企業發展策略的調整提供重要的依據，從而有效提升房地產企業的抗風險能力。在此過程中，需要做出重點注意的是國家對宏觀經濟政策所做出的調整，這是因為宏觀經濟政策的調整不僅能夠對房地產企業的發展趨勢產生直接的影響，同時還對與房地產行業相關的其他市場因素產生影響，如銀行利率等，這些因素的變化，對于房地產融資成本的變化產生著不容小覷的作用。而這也決定了，為了實現自身的健康發展，房地產企業需要豐富自身的融資手段、合理優化與配置自身資本結構，從而提高自身對國家宏觀調控所具有的抗風險能力。為此，房地產企業有必要在此方面組建專門的風險預警小組，通過研究市場經濟環境的變化為企業的發展提供依據，從而使自身的決策能夠符合市場經濟環境發展方向，并把握住市場經濟環境變化為自身發展所帶來的機遇。
（二）做好全面的市場調研，準確把握市場定位。市場調研工作的開展，能夠讓房地產企業在進入市場之前找準切入點，并在對自身市場定位做出準確把握的基礎上，正確選擇項目的目標定位適應房地產市場以價格和價格為主導的市場競爭體制。要想把握房地產項目的市場方向，就必須對房地產各方面知識都有所了解，合理分析和利用有效資訊。首先，要對我國國家和地方的相關法律法規進行全面了解，對房地產行業的政策取向進行綜合分析。對企業將要開發的項目是否屬于政府政策支持產業進行調查，對于政府扶植的項目，應優先考慮，且不能逆政策而行，有效利用政府在稅費、金融、法規等方面的優惠；其次，還對房地產項目的地點、環境、功能要求等特點進行全面考察，深入了解市場的實際需求情況，明確項目的主要消費群體；最后，還要對項目附近樓盤的設計理念、售價、面積、開發商實力等情況進行了解，充分發揮自身企業優勢。要想在眾多房地產開發企業中占據優勢，脫穎而出，就必須充分結合企業的自身情況，憑借對房地產行業的深入分析和準確判斷，選擇合適的房地產項目，形成一套具有自身經營特色的房地產產品風格，為某一特定要求的消費者提供更加便利、更具特質的產品，準確定位，深入發展，在激烈的房地產行業競爭中占據一席之地。
（三）降低負債籌資風險。在財務杠桿效應的影響下，適當的負債能夠幫助房地產企業撬動更多的資本，從而促使房地產企業有能力開放更多的房地產項目，并為自身帶來更多的經濟效益。顯然，適當的負債能夠讓房地產企業實現良性的超前發展，這對于房地產企業核心競爭力的提升也具有重要意義。但是，負債需要被掌握在房地產企業能夠承受的基礎上，如果在負債管理方面不考慮企業的承受能力，那么當負載比例過高并超過企業承受能力的時候，企業也將面臨更大甚至致命的債務風險。這也決定了，在房地產企業發展過程中，必須重視對自身的資本結構做出優化，并通過確保負債的合理性來實現自身籌資風險的降低。從具體的實施策略來看，房地產企業在獲得貸款或者使用其他渠道進行籌資時，應當盡量選取內部資源抵押的方式，從而將債務風險控制在自身的可承受范圍之內。另外，房地產企業也有必要對自身的融資渠道進行進一步的拓展，從而實現風險的分化，這要求房地產企業能夠實現銀行貸款、信托基金、上市股票、債券融資的集合，并在多種融資形式中構建起具有更大風險規避能力的形式組合，以便對自身所面臨的資金風險進行分散。
（四）加強工程質量管理，提高專業管理人員的業務水平、綜合素質。一直以來，房地產企業工程質量管理呈現出了流于形式的缺陷，這種缺陷的出現導致了房地產企業工程質量難以得到有效的管理。這種流于形式的問題，主要體現為以下方面：在施工方面，無論是施工方案還是各種計劃圖表都十分齊全，但是工程質量管理中所面臨的實際問題及其解決策略卻沒有做出深入的探索。顯然，將這些問題標注出來，可以有效提升工作人員的質量風險防控意識，從而發揮出警示的作用，但是由于只標注問題而沒有解決問題，這讓房地產公司的工程質量管理具有了紙上談兵的色彩。因此，在工程質量管理中，不僅需要發現問題，而且需要從制度、人事、技術等多個方面探索問題解決路徑，并構建起完善的質量管控體系，通過明確崗位責任制度來強化其他各項制度的落實與貫徹，從而提升工程質量水平。另外，工程質量管理團隊的專業水平，對于工程質量管理工作的開展發揮著決定性的作用，因此在引導工程質量管理團隊開展日常管理工作的基礎上，房地產企業有必要針對質量管理人員實際工作需求強化培訓工作，確保工程質量管理團隊專業水平、職業道德等能夠得到不斷地提升，并適應工程質量管理環境與工程質量管理要求的不斷變化，從而促使工程質量管理工作更好地做好事前管理，杜絕質量風險的發生。
（五）做好房地產企業品牌建設工作。隨著我國房地產行業市場競爭程度的不斷加劇以及消費者消費水平的不斷提高，房地產企業必須適應市場要求對企業品牌高度重視。樹立一個良好的企業品牌形象并不是依靠大量的廣告或多媒體等方式，而是應該憑借企業良好的產品質量和優秀的售后服務水平在消費者中樹立一個良好的口碑，再配以合適的媒體推廣和公關活動對企業進行適度宣傳。同時，房地產開發企業提升品牌競爭力還需要注重文化建設，企業文化的構建要求企業能夠提升自身對企業文化的重視，并通過長時間的努力逐步積累，從而促使企業文化產生文化底蘊，并發揮出推動企業發展的作用。房地產企業的品牌建設是一個長時間的過程，可以首先以開發商某一個成功項目作為載體，逐步擴展，將特色產業做大做廣，最終形成一個很好的企業品牌。國內房地產市場必須要在品牌競爭的道路上走下去，企業必須依靠具有高附加值的項目產品來滿足大部分客戶的需求，同時為企業提供更多的經濟效益和資金積累，然后再將資金投入到企業品牌維護的過程中，只有在這種良性循環的情況下才能有效保證企業的生存和發展，有效規避風險。
第6篇：房地產設計質量管理范文
【關鍵詞】房地產；工程管理；問題；對策
房地產工程管理直接影響房地產工程建設的效果，而針對目前房地產工程建設的實際情況提出有效的管理對策對我國建筑行業的管理研究十分有利。本文整理了當前房地產工程管理存在的問題，并提出了相應的解決對策，為提升房地產工程管理的實效性提供了寶貴的建議。
1.當前房地產工程管理存在的問題
從房地產工程管理的流程上看，從工程前期準備到入住，工程主要包括以下工作：工程前期準備；工程計劃管理；工程技術管理；工程質量管理；工程成本管理；工程監理管理；工程移交；保修期服務等內容。而從這些流程內容的管理情況來看，工程計劃屬于管理的準備關鍵；工程質量管理是工程信譽的管理重點；工程監管則是整體工作情況的把握重點。因此，下面就針對這三方面容易存在的問題進行詳細分析。
1.1計劃管理存在的問題
目前房地產工程管理的計劃管理環節需要工程部門能夠對工程的情況進行市場研究，然后再編寫可行性報告，最后以最快的速度完成決策。但是，目前的房地產工程卻使得計劃決策的時間越來越長，嚴重影響了房地產工程的施工和定位。這樣情況產生的原因，主要是因為前期對市場研究不充分，決策緩慢，由于沒有詳細、“可行”的項目可行性研究報告，使得項目的規劃設計遲遲不能如期進行，即使勉強進行了多方案的規劃概念設計，也會因為市場研究不充分，心中無底，評判“標準”不明確，猶豫不決，影響決策。而在這樣的長期計劃環境下，計劃管理工作缺乏全面的預算處理，加上很多房地產工程都屬于較大型的工程，如果工程現劃不妥，那將使成本超過預算，浪費巨額資金，調度不當將導致不必要的延誤，而且管理不善將使企業破產。
1.2質量管理存在的問題
房地產工程的質量控制有利于彰顯企業的市場信譽，獲得更多的工程建設機會。但是目前工程質量管理存在的問題也比較嚴重，例如：工作職責、重點不明確。按原交接，土建工程師主要管理設計變更收發，現場文明施工，而非土建施工管理；水電工程師主要管理臨時施工水電，而非水電安裝管理。另外，質量管理缺乏現場管理控制環節，使得施工過程中的質量管理控制缺乏現場監督，而且也不能完全按照施工計劃去完成。
1.3監理管理存在的問題
房地產工程監理工作存在的問題主要表現在監理工作對施工過程的管理不夠全面，監理部門只是重視在施工前的準備和竣工情況進行監理，而對于施工過程中的各個環節都沒有詳細的監理建議和內容。另外，施工單位往往不重視監理建議，監理工程師下發了停工令，施工單位對監理工程師指令置若罔聞、拒不執行。而造成這樣現狀的原因就是企業的監理工作不夠重視，施工企業應該明確監理管理和執行管理建議的重要性，嚴格按照《工程監理合同（范本）》、《建筑法》以及相關法規的界定進行管理工作。
2.房地產工程管理實效作用的彰顯措施
2.1加強計劃管理
房地產工程計劃管理首先應該加強事前控制，例如：評估建設單位的資信情況施工企業應深入調查建設單位的資信情況，掌握其信譽度和資金籌集渠道、資金到位情況，爭取做到信譽低的工程不攬，防止工程一開始就形成工程拖欠款。其次，要加強計劃管理控制，尤其對于大型的房地產工程而言應該在計劃管理過程中強調對工程資源、成本、質量和預算進行仔細的監控。控制還指利用反饋信息循環修改項目計劃，以及有能力資源調配到最需要的地方。另外，計劃管理應該重視對工程計劃的詳細內容進行全面管理，包括：了解項目的位置、地形、地貌、地質條件，現有建筑物及附著物的情況。了解項目宗地內原有建筑物拆遷計劃的制定，并注重與工程計劃相配套。了解項目宗地的地質勘探工作，地形、地貌的測量工作。
2.2強化質量管理
房地產工程的質量管理首先從材料部門應該作好材料的管理，甲供材須根據工序及施工進度安排進料，盡量降低存儲成本。在滿足材料合格的前提下，應努力爭取最低價，掌握建材市場價格變化規律，制定材料價格的管理措施。其次，要設立現場的質量監督管理組織，對房地產施工的現場質量情況作出明確的管理。還有，要實現負責制，對各項目的施工情況應該以簽訂負責人的方式為主，保證工程施工的每一個環節都能夠安裝合同書的質量要求來完成。而且這樣的管理模式能夠將工作落實到個人，保證房地產建設質量。
2.3完善監理管理
工程監理管理應該重視監理工作的作用，施工單位應該對監理結果嚴格地執行，不能因為影響預算而已犧牲工程質量為前提。首先，監理工作的重點要放在事前控制，這是監理職能的要求。關鍵部位、關鍵工序的隱蔽、施工，監理人員要實行旁站、巡視或平行檢查，不能等到即成事實，待施工質檢報驗后，才“秋后算帳”。其次，由于設計方、施工方、監理方、材料供應方等，專業分工不同，但由于專業的相關性強，從各自專業的角度，常常能對對方的工作成果形成自己的評價意見。因此監理管理工作應該重視對各方面建議的收集，然后做出監理的最后建議。
綜上所述，房地產工程建設管理工作十分關鍵，維護管理的實效作用必須要從計劃管理、質量管理和監理管理三方面進行全面的控制。
參考文獻：
第7篇：房地產設計質量管理范文
關鍵詞：房地產；工程項目；質量；控制
DOI：10.19354/ki.42-1616/f.2016.17.43
房地產工程項目的質量不僅關系到人們的切身生活，還關系到我國國民經濟的穩定。所以相關工作人員應該深入研究當前房地產工程項目質量控制存在的問題，并根據實際的施工環境和企業運營情況提出可行性的整改措施，以提高房地產工程的質量，促進房地產行業的快速發展。
一、房地產工程項目質量控制中存在的問題
（一）缺乏前期規劃。前期規劃是保證房地產工程項目質量的基礎。在當前復雜的房地產工作中，進行前期的規劃管理是開展房地產項目工程施工的前提。但是在實際的工作中由于諸多因素的干擾，很多房地產企業并沒有進行完整的規劃。
（二）缺乏完善的質量管理制度。在實際的房地產工程項目施工中，很多工作人員的質量控制意識都不強，基本都是在發現問題才進行補救工作，這會使房地產企業處于被動的地位。因此，房地產企業應該完善質量管理制度，做到質量問題的有效預防。
（三）施工人員質量管理意識薄弱。在實際的房地產工程項目建設中，經常會出現一些偷工減料、違規操作的問題，這不僅會影響房地產工程項目的質量，還會增加企業投資成本，甚至會造成工期的延誤，阻礙我國房地產行業的發展。
二、應對房地產工程項目質量控制問題的措施
（一）強化前期規劃。前期規劃管理的缺失會影響房地產工程項目的質量管理。所以，在施工開始前房地產企業應該進行全方位的規劃，并采取科學、合理的措施保證房地產工程的整體規劃，以保證房地產工程項目的質量。如當房地產企業在拿到開發權之后，就可進行詳細的用地規劃，并結合企業的實際發展開展科學的項目定位。一般房地產企業可從七個方面進行房地產工程項目定位：一是從企業的先進流預測；二是根據政府的整體規劃；三是根據實際的土地條件；四是估算項目建成后的銷售速度；五是調查客戶群，確定主要客戶群；六是依據房屋的投資總價；七是房地產企業希望達到利潤。這樣在經過詳細的計劃和篩選之后，便能確定房地產項目的定位：建設居民用房，或是商業用房。在實際的房地產項目規劃中也經常會出現因沒有進行前期規劃而導致房地產企業經濟虧損的，如沒有詳細分析周邊的用戶群體和消費情況，就開發成商業用房的。另外，房地產企業應該在施工前進行詳細的調查，設計出符合實際施工環境的設計圖紙，以保證后續施工環節的順利開展。如在房屋內預留足夠的空調、暖氣等基礎設施的安裝控件；或是設置合理的井道，避免出現井道出現在人行道中間的問題。也只有這樣才能切實提高房地產工程項目的質量控制效果。
（二）加強整體施工環節的質量管理。對于房地產工程項目而言，施工質量是保證整個工程質量的關鍵因素。所以相關工作人員應該做好整體施工環節的質量管理。并且房地產工程項目的施工是一項復雜的施工工程，涉及較多的施工工藝和施工人員，其管理難度也較大。因此，房地產企業不僅需要完善質量管理制度，還要培養一支高水平的質量管理人員。
如管理人員應該在確保某一施工環節的質量合格之后，在允許施工人員進行下一環節的施工。如果該環節的施工質量并不達標，那么就應該進行及時整改，至到質量合格。另外，施工企業還應該加強施工材料、施工工藝、施工設備、相關輔助措施的管理，對于違規操作的現象應該嚴加制止，并勒令整改，只有這樣才能提高房地產工程項目的質量。如某施工企業制定的質量管制制度中提到工程使用的重要材料（鋼材、水泥、配件、構件）應于進場時即時進行檢驗核查，必要時取樣送有關單位進行試驗；混凝土配合比及配合試驗，應于澆注前及澆注中檢驗、核查；工程使用的機具、模板、吊具在第一次使用前進行檢查；隱蔽工程在施工過程中應旁站，經驗收后方可繼續下一工序施工；分部、分項工程在施工過程中進行旁部或檢查，施工結束后進行確認或驗收；施工單位建立、保存、提交的自檢、試驗記錄報告，應即時核查，并對照報告內容是否完整、齊全、準確、有效。由此可見，保證房地產工程項目整體環節的施工質量是非常重要的，不僅能夠保證房地產工程項目施工的順利開展，還能減少施工事故，提高企業經濟效益。
（三）加強竣工后的驗收質量管理。驗收是檢查房地產工程項目施工質量的最后一道工作環節。所以質量驗收人員應該重視最后的質量檢查，以防有問題的房地產工程項目流向市場，影響國民經濟的穩定。另外，房地產企業還可以建立完善的質量評估體系，對于各個部分的施工進行嚴格的質量審核以及工程項目施工信息的整合，以方便后續維護工作的開展。
一般在房地產工程項目竣工后，需要房地產開發商想當地的主觀部門遞交驗收申請，之后主管部門才會進行綜合驗收。綜合驗收是對房地產工程項目的整體審查，包括規劃要求是否合格、配套設施是否完善、質量驗收手續是否齊全、物業管理是否完備等等。房地產工程項目的驗收是一項精細的工作，需要多個政府部門的共同配合。一般涉及到的驗收部門包括國土資源局、市建委、房管局、環保局、消防部門等。只有完全合格后，房地產工程項目才能進入市場。當然，除國家項目政府部門的驗收外房地產企業也應該先進行內部驗收，如某房地產項目中規劃驗收包括竣工測量資料、電子報批文件技術初步審查檢測資料？、規劃局送案資料；環保驗收包括排污口規范化登記資料？、驗收監測提交資料、環保局送案資料等，其中工程施工質量的驗收是由施工單位組織勘察、設計、施工、監理單位和其他有關方面的專家組成驗收組進行工程驗收，監督站對工程質量驗收的組織形式、驗收程序、執行驗收標準等情況實施現場監督。只有這樣嚴格做好房地產工程項目的質量把關，才能提高房地產工程項目的整體質量，促進我國房地產行業的發展。
（四）提高施工人員的安全意識和專業素質。我國每年都會發生房地產工程項目的施工安全事故，給人們造成生命和財產的損失。因此，房地產企業應該重視提高工作人員的安全意識和專業素質，以減少安全事故的發生，減低房地產企業的投資成本，保證房地產工程項目的質量。
如企業可以開展以安全意識為主題的培訓活動，從思想上提高施工人員的自我保護意識。例如某房地產企業開展的安全意識培訓活動，主要要求是：一是工程管理方要認清安全生產的嚴峻形勢，牢固樹立“安全第一、預防為主”的思想，進一步增強安全生產意識；二是工程安全監管負責人要對所在工地施工人員加強安全生產培訓教育，提高施工人員的安全意識。；三是工程一線施工人員要強化安全知識自我學習，熟悉所負責工種的安全隱患知識，具備危險發生時應急逃生技能。另外，房地產企業還應該提高施工人員的專業水平，減少因違規操作引發的安全事故。如某房地產企業在業余時間開展了以“標準施工，減少安全事故”的專題培訓，詳細介紹了房地產工程項目的施工技術。總之，房地產企業應該從多個方面開展安全培訓，以提高施工人員的專業素質，減少安全事故發生，保證工程項目的順利施工。
總結：綜上所述，深入研究房地產工程項目的質量控制問題，并采取相應的解決措施是提高房地產工程項目建設質量的重要途徑。所以房地產企業應該重視前期規劃、加強施工管理，并加強施工人員專業技能的培訓和工程竣工的驗收，從而提高房地產工程項目質量控制工作的效率。
參考文獻：
第8篇：房地產設計質量管理范文
【關鍵詞】房地產 質量 管理 風險
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
前言
建立房地產開發項目質量管理責任制度，由項目負責人全權負責開發項目質量的質量管理。質量負責人的職責是按照投資人項目開發要求，負責編制開發項目質量計劃，并組織實施。按質量計劃要求，檢查項目質量計劃執行的狀況。對發現的重大質量問題，要積極組織研究解決，同時編制項目質量報告，報上級質檢部門及項目經理。制定開發項目的質量計劃，充分掌握和了解項目的要求，明確咨詢成果的質量目標和質量要求，熟悉質量管理體系文件，把質量目標層層分解下去，按質量計劃和實施步驟層層落到實處。
一、房地產項目質量的特點
由于建筑產品多樣性、體形龐大和空間上的固定性，以及生產單件性、露天性和生產周期長，實施程序繁多、涉及面廣和社會合作關系復雜等特殊技術經濟等，使得建設項目質量具有以下特點：
1．項目質量形成過程復雜
項目質量包括決策質量、設計質量、施工質量（包括安裝質量、設備質量、材料質量）和其它質量等，均對其總體質量形成起著重要作用和影響。
2．項目質量影響因素多
項目周期長，會受到多種因素影響；如：設計、設備、材料、施工方法、管理和工人技術水平等因素，都會造成項目質量的事故。
3．影響項目質量隱患多
項目施工過程中，工序交接多、中間產品多以及隱蔽工程多，必須嚴格控制各個工序和中間產品質量，才能保證最終產品質量。
4．項目質量水平波動性大
由于建筑產品及其生產的技術經濟特點，使其生產活動受到各種不利因素影響，項目質量水平容易產生波動。
5．項目質量評定難度大
項目建成以后，不能像某些產品那樣可以拆開檢查內在質量；如果項目完工以后檢查，只看其外表，很難正確判斷其質量好壞，因此項目質量評定和檢查必須貫穿于工程建設的全過程，否則就會出現質量隱患。
二、房地產質量管理措施
1．設定質量目標
房地產開發項目的質量目標，確定與項目投資人的開發項目戰略和產品策劃定位有關，同時與項目的進度控制、成本控制處于一個相同優先級。因此，項目開發的質量目標必須適合項目本身的特點。目標過低，會對項目帶來傷害,失去市場競爭力；過高會造成投入成本加大，綜合開發績效降低。項目經理作為項目質量管理的總負責人，應根據項目的發展的具體情況，組織項目部對項目的工程質量提出明確目標，并經公司主管領導審批確定。
2．設立項目管理架構
項目開工前，項目經理要認真研究公司內部相關報告與既有成果，提出工程分期分區施工安排，并在此基礎上牽頭組建項目部，提出人員編制、職責分工方案。同時提出對監理單位和施工單位人員資格、工程經驗及崗位數量配置的具體要求，制定地盤工程質量管理架構及相關流程。在質量要求方面，項目部必須有明確的架構與人力資源保障措施。
3．建立項目質量管理制度
對管理制度具體實施的策劃是工程質量管理策劃的重要內容，工程開工前，項目經理應帶領項目部仔細研究工程特點，確定工程施工過程中需要執行的具體質量管理制度，規劃執行程序和流程，編制實施細則。工程質量現場管理制度大致可以分為：圖紙會審制度、施工交底制度、樣板先行制度、旁站監理制度、工序控制制度、材料管理制度和聯合檢查制度等。
4．建立內部控制體系和外部監控措施。
所謂內部控制體系，就是通過內部交底、學習交流、檢查等方式在項目部員工中樹立質量意識，明確各個工序的質量控制流程、重點和方法，從而在現場施工管理中做到心中有底。所謂外部監控及管理體系，就是通過一系列的方法和手段，對施工單位的現場施工流程和質量進行全方位的監控，以保證施工質量。
5．發揮監理責任作用
對監理單位架構與人員要求：除需對監理單位現場人員數量配置提出具體要求外，還需對監理單位人員的考勤、不稱職人員的撤換以及因工作失誤造成損失人員的處分等提出具體管理辦法。要求監理單位認真履行監理合同，根據服務合同、監理規劃（實施細則）、建設工程監理規范以及有關行政法規等對整個項目從開工到竣工驗收實行全程監控，做好日常檢驗記錄、工作日志及工程技術資料的收集整理工作。
三、項目質量風險
項目質量風險是由于設計不當和施工質量問題造成的糾紛沖突形成問題引起的風險。包括: 在項目決策階段由于經濟技術分析失誤, 出現品質與價格矛盾導致的質量問題; 在設計階段, 違反設計規范、標準, 特別是強制性標準的要求,造成的質量問題; 施工階段, 從業人員對設計知識認識有重大錯誤, 擅自改變設計造成的質量事故質; 施工管理過程中, 不重視關鍵部位和關鍵過程的跟蹤檢查處理, 對一些容易出現影響結構安全, 特別是一些雖不影響結構安全, 但對正常使用功能有嚴重影響的問題, 處理不及時, 沒有做到事前控制的永久性缺陷或者售出交房后造成的質量隱患; 交房實物與銷售承諾、廣告宣傳項目方采購設施與承諾品質下降與承諾不相符造成的實物質量問題; 以及新技術工藝材料應用不當造成質量問題。
四、房地產項目風險及其分類
房地產項目的生命周期從投資決策、前期工作、項目實施、租售和資產經營四個階段, 不同階段對項目可能存在的風險。項目改進的措施有不同認識, 投資決策面對的風險最多, 但是對可能發生的概率判斷越難, 所以房地產投資決策初期項目團隊面臨不確定性最大但擁有最大的靈活性, 也擁有更多的選擇, 而到項目后期, 風險因素和風險發生后結果越來越清晰, 而項目團隊可以改變的已經很少, 選擇的機會也相對減少, 如項目的定位、項目的類型、承包商是否如期完工和交付、房地產市場的變化、金融形勢和政策等。如果想取得項目的成功, 需要識別風險, 找出影響房地產項目可能才在風險因素、 潛在的風險、和項目可以改進的措施, 保證項目順利實施。房地產項目各階段都有不同的項目計劃和目標, 房地產項目風險識別就是識別出影響項目各種目標的風險因素、潛在的風險事件和風險征兆, 為風險分析做好準備。房地產項目風險識別程序見圖1
圖1房地產項目風險識別程序
按照風險來源分: 戰略風險、財務風險、市場風險、法律風險、經營風險。
按照影響范圍分: 整體風險、局部風險。
按照控制性分: 可控風險、不可控風險。
按照后果分: 純粹風險、投機風險。
房地產項目風險如圖2
圖2房地產項目風險圖
五、房地產項目的風險控制
房地產項目風險控制就是根據項目風險分析后預先才確應對措施, 將風險控制在可承受的范圍之內的活動。由于房地產項目一次性、獨特性和復雜性, 決定項目的風險不可避免。風險發生后的損失難以彌補性和工作的被動性, 決定風險管理需要采取主動的策略,風險控制的預警系統、應急計劃和風險工作制度和流程就是風險控制的重要環節,可以實現風險的有效管理和控制。
1、風險控制預贊系統
當發生項目風險征兆達時, 發出風險預苦信息, 制定出現風險預警信息時應采取的風險控制措施, 跟蹤監測關鍵風險因素變化, 一旦出現預警, 即實施風險控制措施。在投資決策階段對拆遷、匯率、利率、材料價格等因素制定預普策略。在前期工作階段對政府報批可能影響較大因素, 制定預警策略, 交通影響評價和日照分析、園林指標等, 如一旦發生風險, 應采取變更指標和減少建筑面積等應對策略。在項目建設階段對可能發生的費用、進度、技術質量等風險, 做出相應風險應對, 如增加費用, 加快工期, 更改變更設計提高質量等, 在租售和資產經營階段采取多種營銷手段應對可能發生的風險: 降價、增加品質、降低物業費用、 聘請高水平物業管理公司等。
2、制定定對風險的應急計劃
就是根據項目的風險規律制定的應急措施和風險管理計劃, 一旦出現費用、進度、技術風險, 就動用應急措施。包括預算應急費、進度后備措施、技術后備措施三種。
3、制定工作制度
根據風險分析結果, 才確風險應對策略, 制定相應的工作制度, 預防、降低和減少風險發生的概率。如不相容職務分離制度、授權審批制度、會計系統控制、財產保護控制、預算控制、運營分析控制和績效考評控制等。
結論
目前在社會主義市場經濟的大背景下，作為房地產開發項目來說，要實現經濟效益的最大化，就要通過實施和建立質量管理體制，不斷加強開發前期階段及施工階段的質量管理及控制水平，從而確保工程的順利進行，同時所有的質量控制都要著眼于發現不合格并立即消除不合格的目的。只有這樣房地產開發企業才會有足夠的流動資金，進行良性循環，滿足市場經濟的需求，從而使得房地產市場更加穩定和繁榮的發展。
【參考文獻】
第9篇：房地產設計質量管理范文
【關鍵詞】房地產，工程質量問題，分析，管理措施
中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：
一.前言
在房地產施工過程中，工程的質量受到來自人為和施工工藝等方面的影響，很容易發生各種質量通病，雖然我國的房地產行業也取得了輝煌的成果，但是由于現階段施工工藝尚未完全成熟，加上一些人為或者其他的因素影響，使得房地產工程的施工的質量控制具有一定的難度，混凝土容易發生裂縫，形態各異的裂縫，不僅僅嚴重影響到房地產墻體的整體美觀，也會造成房地產物開始漏水，一定程度的降低了整個房地產物的整體承載力和負荷性能，使得房地產物的剛度逐漸下降，穩定性和耐久性能迅速下滑，進而容易誘發墻體坍塌，造成重大的安全事故，既會造成巨大的資源浪費，又嚴重影響到居民的生命財產安全，因而，加強對房地產施工裂縫，房地產滲漏等質量通病的分析，并采取有效的預防和治理措施，有著十分重要的意義。
二.房地產工程經常出現的質量問題分析
房屋交接、驗收時一般都會存在一然問題，有的多有的少，根據本人在公司參與的工程所發現的問題，歸納起來有以下幾點： (1)房屋沉降引起的質量問題。房屋沉降主要是地基士質問題引起的，從而造成墻體開裂，下水道堵塞、斷裂等。(2)墻體材料選擇不當而引起墻體開裂及粉刷起殼的質量問題。(3)屋面女兒墻由于屋面的熱脹冷縮，在混凝土圈梁和磚墻交界處，經常出現不規則的水平方向裂縫，特別在房屋四大角的嚴重裂縫問題。(4)外墻面涂料、屋面防水材料、防盜門等設計或施工選定的生產廠家及產品型號、產品質量不夠理想問題。(5)磚砌體沿磚縫滲水問題。(6)外墻面支模(圍梁、構造柱等)挑木穿墻洞后補處滲水，外墻鋼窗周圍滲水問題。(7)圈梁底、構造柱邊縫滲水問題。(8)外墻面抹灰起殼裂縫引起滲水，陽臺里口外墻面滲水問題。(9)固定落水管的管卡腳處墻面滲漏問題。(10)陽臺之間隔板處墻體滲水問題。(11)山墻滲漏水，各種墻上錨腳可能產生的滲漏問題。(12)管道與樓地面接處滲漏問題。(13)地面順樓板方向裂縫及預制樓板縫處滲漏水問題。(14)衛生間、廚房的地坪斜泛水問題。(15)天溝積水及落水口周圍滲漏水，屋面油氈起鼓、開裂引起的滲漏問題。(16)油氈屋面流沿移位造成滲漏問題。(17)房屋頂板改用現澆鋼筋混凝土結構的開裂滲漏問題。(18)排水管道鑄鐵管滲漏，排水管道堵塞問題。
三.房地產工程質量管理措施探討
1.充分發揮監理部門的作用
在施工過程中，監理單位必須本著公正客觀的原則，對施工流程中的各個工序進行嚴格實時監控，對施工單位施工標準作出監督考察，對不合理施工，違章施工作出及時有效的處理，保證整個工程施工的規范化。加強對原材料質量的監理。加強原材料的質量控制監理是房地產工程監理中相當關鍵的一個環節。監理單位必須全程參與到材料的采購，運輸，入庫，保管，領用等各個環節，確保原材料質量可以達到國家標準，確保原材的選用符合工程的特點。比如在外墻滲漏施工中，現有的房地產材料多以混凝土為主，選用這種材料，質量難以保證，使用時間較長就會發生變形，導致了房地產物之間接觸不牢，從而發生外滲現象。
2. 建立健全質量管理機構，落實質量管理責任制
在房地產工程施工中，施工單位獲得中標之后，要堅持多級質量控制，多層次的質量負責原則，加強對施工企的質量管理。首先，要建立健全施工過程的質量管理體制。設置項目經理職位，堅持項目經理的第一責任，堅持施工質量檢測部門進行質量自檢，同時，要建立起施工的相關工程試驗基地，建立健全各種資料的管理體制，設置專門的施工資料整理人員，并做好各個環節的工作分工，明確職責，加強對施工各個環節的工序質量檢測記錄，做好各種資料的送檢工作，并嚴格各種文件的存檔管理，為各種質量管理措施的出臺提供決策依據。
3. 牢固樹立“質量第一”思想，認真做好質量管理準備工作
在房地產工程開始施工之后，施工單位要實施初步的人員培訓，加強對施工人員對工程具體情況的了解。使得施工人員對施工設計圖紙有更加深刻的把握，對各種施工技術規范更加嚴格的認識，熟悉，并能夠落實到工程的具體施工過程中來，要實施崗位權責制度，結合工程的具體實際情況，編制科學有效的工程施工質量管理計劃，并全面落實到整個施工過程中去，嚴格執行。
4. 嚴格按質量控制程序施工，確保質量目標的實現
（一）全面貫徹落實質量控制程序
在進行房地產工程施工管理過程中，要結合房地產工程的具體實際情況，根據不同施工環節的施工特點，在遵守施工合同要求的基礎上，要科學編制各個環節的工程質量控制程序。當一個工程的環節完成施工任務之后，施工單位用嚴格按照工程質量控制程序進行工程質量自檢，當施工單位的工程自檢達到國家規定質量標準之后，要報請工程的監理單位實施工程質量抽樣檢查，如果抽檢達到了質量標準，則可以實施下一個環節的工程施工。
（二）認真做好技術交底工作，明確各工程質量目標
在房地產工程施工質量管理和控制中，項目經理承擔著很大的責任，在綜合考慮多方實際情況的基礎上，結合不同階段的工程施工特點，分析影響工程質量控制的因素，要編制好工程施工組織設計，對施工方案，施工工藝，施工的質量標準等各個方面做出嚴格清晰的界定。同時，施工單位中，相關的施工技術人員要將各項工程技術交底工作落實到實處。
（三）要嚴格做好施工測量工作
精確的工程施工測量是施工過程中質量控制的關鍵環節。比如在房地產工程施工過程中，相關的技術人員在施工過程中，要對導線點，中間樁和高程點實施科學有效的測量方式，并多次測量，使得測量結果能夠達到閉合的標準，同時，要客觀公正的做好記錄，減小工程測量的誤差，保證工程測量的精確性。
（四）加強對施工材料設備的質量檢測
首先，要嚴格質量標準，加強對各種原材料和工程構件的質量檢測。嚴格原材料和各種工程構件，配件的入場機制，對各種質量不達標，不合格的原材料，構件，配件，不準進入施工環節。比如，在水泥和鋼筋的入場時候，要對合格證做出細致鑒定，并要在專業的實驗室進行質量檢測，質量合格才可以投入工程施工。
四.結束語
房地產行業關系到我國的經濟增長和人民生活水平的提高。加強對房屋房地產施工過程中的質量通病防治是整個房屋房地產施工質量管理的重要環節，因而，嚴格施工規范，加強施工監督，控制施工標準，防止質量通病的出現，保障房地產質量，維護居民利益有著十分重要的意義。
參考文獻：
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