房產投資管理精選(九篇)
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第1篇：房產投資管理范文
【關鍵詞】新形勢；房地產；投資管理
一、房地產投資管理新形勢分析
1、社會經濟環境的變化。土地資源的有限性決定了建筑不可能無期限地蓋下去，房地產這個時候顯示不出其延伸性，一旦過了這個階段，住宅市場基本上在二手市場上比較活躍。到后工業時代，房地產既不是朝陽行業也不是夕陽行業，基本上是穩步發展的態勢。在房地產業，不少房地產開發商都在買地，研究容積率，蓋房子，然后銷售。我們發現，按照這樣的模式進行房地產開發、投資，可能存在以下幾大問題：一是高負債來押項目、買地；二是項目周期過長、資金回收太慢；三是現金流量不穩定；四是開發的項目值錢、而公司不值錢；五是經營本地化、很少跨地區經營。這些問題在資本市場上都可能是致命的。如何解決這些問題？房地產投資商、開發商如何應對市場的發展成熟帶來的競爭的變化？這就必須要求企業要走專業化發展的道路，集中精力將優勢進一步做大、做強。
2、信息與技術的變化。影響所有房地產參與者的一個重要變化是信息的極大豐富。這在兩個方面影響著房地產業：其一，計算機已使存儲及調出大量信息成為可能。例如，現在的投資者可隨時從電腦中調用特定房地產的相關資料。其二，衛星技術的使用也提供了大量的信息。人們將由航空攝影及衛星遙感而得的信息輸入電腦，再由電腦打印出內容詳盡的地圖。由于衛星會定期經過一個地方，這就使我們能夠通過衛星遙感觀察到城市的發展變化。
3、消費觀念的轉變。住房消費趨向健康化，住房結構與區位選擇必然成為了人們的關注熱點，這主要表現在以下幾個方面：一是建筑式樣與內部結構方面，如何避免所選住房遭受“風閘效應”不僅是消費者要考慮的問題，也是將來建筑設計中要避免的問題，另外樓房內部的設計狀況（排水、樓道寬度、通風狀況等）同樣是人們關注的熱點；二是建筑的配套設施方面，環保型和清潔型的配套設施將受歡迎，尤其對于空調，具有消毒功能的空調將受青睞，中央空調可能面臨尷尬；三是在房地產區位選擇方面，那些環境優美、設施配套齊全、空氣質量好的地段將受到歡迎。同時，隨著人們住房消費標準的轉變和投資性房產的風險性加大，未來房地產的結構升級優化的力度將加快，普通住房和經濟適用房將可能成為投資熱點，健康型住宅將成為未來的發展趨勢。
二、房地產投資管理創新方法分析
投資理念的創新有一個前提條件，那就是能夠很好地把握最新的經濟、市場動向或行情。知識經濟的到來給投資創新帶來了新的理念和內容，它擴展了資本范圍，改變了資本結構，使物資資本與知識資本的地位發展了重大變化。在知識經濟時代，傳統的投資觀念、內容和模式等受到很大沖擊，為此必須進行創新。
1、投資觀念創新。知識經濟時代是技術發展和創新的時代，在客觀上必然要求投資人員樹立新的觀念。一是知識投資觀念。進入知識經濟時代，知識資本將成為企業發展的重要資源，投資就應側重對知識資本的管理，知識資本具有很強的專業性和超前性，用管理有形資產的方法很難管好知識資本。在知識經濟時代，投資人員不但要精通投資理論，還應具備創新意識和進取精神，樹立知識投資觀念。為此，投資人員必須掌握更多的知識，完善自己的知識結構。在籌資、投資、資本運營和利潤分配中，采用一切先進技術和全方位的信息進行科學決策，獲得競爭優勢，實現企業持續發展。二是信息觀念。在知識經濟時代，信息技術的快速發展，網上交易不斷擴展，使信息傳播在瞬間完成。科學周密的投資決策在短時間內能夠做出，改變了傳統的投資只注重過去業績的觀念。這就要求投資人員更多地掌握各種有用信息，科學預測產品成本、盈利狀況。因此，投資人員要牢固樹立信息觀念，全面、準確、迅速地捕捉各種投資信息，并加以分析比較、綜合評價，并做出有效的科學決策。三是風險觀念。知識經濟時代，企業生存環境更加復雜，將會面臨更大風險。如科技成果層出不窮，產品壽命周期縮短，帶來了產品的開發風險、設計風險和存貨風險。這樣，風險管理便成為投資的重要組成部分。這就要求管理者對于企業環境的變化進行科學預測，采取防范措施，在力爭獲得超額收益的同時，將風險降到最低限度。四是現金流量管理觀念。管理者應注重用現金流量信息審視企業的經營活動。在銷售管理方面，應以銷售為龍頭，加速資金周轉，對企業營銷管理不能單純以銷售量來衡量，要把貨款回收納入營銷管理。要分析應收賬款周轉率，采取有效措施加快貨款回籠，追求最大的現金流入量。對物資采購要進行市場綜合考察，多家選優，優中擇廉，慎重簽訂合同。企業與優質供貨商應簽訂長期合同，減少購貨的中間環節，從物化消耗源頭強化資金運用效果。對產品生產要開展以降低成本為中心全方位的企業管理，堅持以市場認可的成本為企業的目標成本，做好成本核算的基礎工作，建立健全原始記錄，節約各種物化勞動和勞動的現金支付，挖掘內部資金潛力，減少產品資金的占用，保持現金流量的暢通。
2、投資內容創新。知識經濟時代，籌資、投資和利潤分配是企業投資的主題，知識資本運動成為投資的主要對象。一是籌資管理創新。知識經濟時代的籌資不是單純籌集資金，更重要的是籌集知識資本。因此，籌資管理需采取各種籌資渠道和方式，達到企業資本的最佳組合，尤其注重把吸收風險投資作為企業資金的重要來源，要規范企業經營行為，爭取風險投資機構的信任，提高籌資效益。二是投資管理創新。在知識經濟時代，企業投資的重點轉向無形資產，尤其是對人力資本的投資，而對無形資產的投資充滿了風險。為此，應樹立投資管理的新觀念，建立投資管理的決策體系。在投資前進行科學預測，提高投資的正確性和可靠性，并對投資的全過程進行控制，監控投資資金的使用、成本定額和項目完成情況，發現問題及時糾正，保證投資決策的有效實施。三是分配管理創新。人力資本參與企業稅后利潤分配是分配管理創新的重要內容。企業的管理人員、技術人才以及技術工人等是人力資本的所有者，應同物資資本的所有者一樣，享有企業利潤的分配權，參與利潤分配。
3、投資制度創新。隨著投資內容的擴展，投資地位不斷提高，為適應知識經濟的要求，必須建立新的投資制度。一是財務分析制度。要逐步使企業的盈利能力、償債能力、知識資本創新能力以及知識產權周轉率、知識資本增值保值率等財務分析體系得以健全和完善，從而使企業的投資者能夠正確評價企業的財務狀況，為決策提供信息。二是監控制度。企業要建立以資本為中心的財務監控制度，規范和監控企業經營活動。如：通過建立全面預算制度來規劃企業物質資本和知識資本的來源，控制企業資本投向；通過成本控制制度來制定企業目標成本，加強企業物流管理，降低成本，等等。三是激勵制度。企業存在著所有者和經營者的委托關系，為了維護所有者的利益，我們可以通過對企業經理人員實行“股票期權”的激勵方式，以提高其管理水平，促使企業提高效益，從而使得所有者的物質資本和知識資本不斷保值增值，保證企業健康發展。
三、結語
房地產投資管理的改革與創新，要密切主要市場動態的變化，深入了解社會、信息技術、人們消費觀念的變化，根據新的變化而與時俱進，使得投資理念、內容及制度方面全方位的協調發展。
參考文獻：
第2篇：房產投資管理范文
論文關鍵詞：投資性房地產；公允價值；盈余管理；會計政策
隨著我國市場經濟的不斷發展，越來越多的企業將房地產用于對外出租或持有并準備增值后轉讓。為了更好的規范這類業務的核算，財政部于2006年頒布的《企業會計準則》增加了投資性房地產準則，對投資性房地產的確認、計量和轉換作出了全面的規定，并將公允價值引入到后續計量之中。公允價值有利于增強會計信息的相關性，有利于信息使用者進行決策。但由于我國資本市場尚不完善，許多商品難以獲得公允的交易價格，并且公允價值的計量方法選擇余地大，估值技術和估值模型仍有諸多欠缺，這為盈余管理提供了一定的空間。
1 投資性房地產盈余管理的空間分析
由于準則規定在成本模式下，應當按照《企業會計準則第4號——固定資產》和《企業會計準則第6號——無形資產》的規定，對已出租的建筑物和土地使用權進行計量，計提折舊或攤銷。因此，投資性房地產盈余管理的空間主要集中在公允價值后續計量模式中。
1.1 利用后續計量模式的可選擇性進行盈余管理
準則規定企業應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。并且采用公允價值模式計量的,不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷,應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差計入當期損益。由于近年來房地產價格呈現總體上升的趨勢，企業所持有的房地產賬面價值往往低于市場價值。對于坐落于大中型城市中心城區的房地產，通常具有活躍的交易市場，因此，這些房地產滿足使用公允價值模式進行后續計量的條件。雖然準則規定成本模式轉換為公允價值模式應按會計政策變更處理，轉換無法立即產生收益，但企業在以后各期卻可能由于這種會計政策的選擇獲益。一方面轉換可以增加投資性房地產的賬面價值，同時增加企業的資產和所有者權益，降低了企業的資產負債率，降低了企業的財務風險，有利于企業進行融資，擴大生產經營規模，實施并購重組。轉換相當于因為資產的重估增值而調整賬面價值，而這在歷史成本計量原則下一般是禁止的。另一方面轉換后的投資性房地產不計提折舊，減少了企業每期的費用，同時在房地產價格上漲的條件下，投資性房地產公允價值的增加能在當期確認為收益，這都有利于增加企業的利潤。并且，由于稅法不將資產重估增值的收益計入應納稅所得額，對于作為投資性房地產核算的建筑物或土地使用權也一律需要計提折舊或攤銷，因此，在目前的條件下投資性房地產的轉換不會增加企業的稅收負擔，也不會使企業失去折舊的“稅盾”作用。
1.2 利用資產類別的轉換進行盈余管理
準則規定自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益。企業可以與關聯方簽訂租賃合同，將閑置的房地產從原先的固定資產轉換為投資性房地產進行核算。同時，如果滿足準則中的相關規定，便可以使用公允價值模式進行后續計量。同時，企業可以將原已計提的固定資產減值準備在轉換時轉回，從而規避了《企業會計準則第8號——資產減值損失》中資產減值損失一經確認，不得轉回的規定。準則還規定，采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。企業可以在適當的時間解除與關聯方簽訂的租賃合同，重新計提折舊，并將轉換時產生的公允價值變動損益計入當期損益。這樣通過兩次轉換，企業在轉換期間內減少了固定資產的折舊費用，獲得了公允價值變動帶來的收益，同時增加了資產的賬面價值，從而達到粉飾報表的目的。
1.3 利用公允價值計量方法的不同進行盈余管理
根據準則的規定，資產負債表日企業應該從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息。這表明公允價值首先應該從公開市場報價中取得。當無法從公開市場上取得同類或類似房地產的市場價格時，可以使用估值技術取得公允價值。但由于我國市場經濟起步較晚，市場機制尚不完善，房地產市場尚不成熟，公開報價不易獲得，并且由于存在大量的投機行為，公開報價也未必是公允的價格。因此，上市公司目前更傾向于使用資產評估機構或房地產評估機構的評估價格作為公允價值，其次是通過參考同類或類似房地產的市場價格獲取公允價值。現行準則中，沒有對公允價值的計量方法作出明確適當的規定，企業可以根據自己的需要選擇對經營業績有利或能夠達到特定目的的方法。估值模型本身具有復雜性和不確定性，容易受到主觀判斷的影響，但準則對于估值模型的選擇和關鍵參數的設定缺乏必要指導和規定。企業還可能選擇關聯方資產評估機構進行房地產評估，出具對自身有利的資產評估報告。這都給企業進行盈余管理提供了操作空間，使企業可以通過操縱公允價值滿足自身利益，降低會計信息的可靠性和可比性，損害其他利益相關者的利益。
2 投資性房地產盈余管理的實例解析
2.1 世茂股份的盈余管理
上海世茂股份有限公司是一家主營商業地產開發運營的上市公司。2009年6月30日，世茂股份臨時股東大會通過投資性房地產的會計政策變更的決議，公司根據準則規定進行了追溯調整，導致增加2009年度利潤總額408萬元，其中因不計提折舊增加2009年度利潤總額102萬元，因公允價值變動增加利潤總額306萬元，增加投資性房地產1317萬元，增加留存收益987萬元。當年下半年，因采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產產生公允價值變動損益為1.61億元，約占當年利潤總額的54.51%。2010年，世茂股份因采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產產生的公允價值變動損益為4.26億元，約占當年利潤總額的31.14%。然而，該公司并未在財務報表附注中披露進行會計政策變更的原因。世茂股份租售并舉的經營模式導致該企業擁有大量的投資性房地產，且其商業地產主要坐落于北京、上海等地區，市場交易活躍，這給使用公允價值模式提供了必要條件。2009年全國范圍內房地產價格普遍高企，發達地區漲幅尤為明顯。世茂股份在此時進行會計政策變更，公允價值的大幅變動直接導致了當年及此后一年的利潤大幅增加，相對于其他采用成本模式的房地產企業而言，業績更加“漂亮”。并且，由于投資性房地產公允價值變動帶來的凈利潤暫不得用于利潤分配，上市公司無需擔心這部分并無實際現金流入的利潤將增加企業利潤分配的負擔。這在一定程度上打消了企業使用公允價值模式的憂慮。
2.2 海南航空的盈余管理
海南航空股份有限公司是一家主營航空運輸的上市公司。2009年12月14日，海南航空董事會通過投資性房地產的會計政策變更的決議，根據準則規定進行了追溯調整，導致2008年合并報表層面投資性房地產增加447萬元，減少營業成本442萬元，增加公允價值變動損益807萬元，最終減少凈虧損999萬元。2009年合并報表層面投資性房地產增加投資性房地產6.8億元，減少營業成本1902萬元，增加公允價值變動損益5.9億元。尤其值得注意的是，變更直接導致歸屬于母公司的凈利潤由-1.14億元變為3.34億元。通過會計政策的變更，海南航空的累計虧損減少了4.52億元。2010年，該公司因采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產產生的公允價值變動損益為3.48億元，約占當年利潤總額的7.96%。2009年，海南的房地產價格漲幅明顯。2009年12月31日，國務院文件，海南國際旅游島正式獲批，此舉更是推動了房地產價格的又一輪上漲。海南航空的投資性房地產主要位于北京，三亞以及博鰲，受益于這輪漲價，其房地產的市場價值已經遠遠高出賬面價值。海南航空此次的變更在當期就產生了巨大的效果，直接使公司扭虧為盈，并且在第二年給公司帶來了近8%的利潤總額，效果十分明顯。
3 投資性房地產盈余管理的防范措施
3.1 重新規定后續計量模式的使用范圍
現行準則以能否持續可靠取得公允價值為依據進行投資性房地產后續計量模式的選擇，并且企業對所有投資性房地產只能采用同一種后續計量模式。對于用于出租的土地使用權或建筑物，企業獲得的是租金收入，與該項資產的市場價值并無太大的聯系。通常在合同簽訂時已載明租賃期間承租方支付的費用，且出租房并無租賃到期時將其轉讓的意圖。因此，對于這類資產使用成本模式即可。并且公允價值模式下投資性房地產不計提折舊或攤銷，企業只有營業收入，卻沒有營業成本，收入費用在邏輯上不配比，違背了基本的會計原則。而對于持有并準備增值后轉讓的士地使用權，由于企業持有的目的是待其增值后進行轉讓，需要及時了解資產的市場價值，掌握充分的信息，以選擇合適的時機對外出售，使企業的利益最大化，因此有必要采用公允價值模式計量。準則可以規定企業應根據投資性房地產的業務類型選擇后續計量模式，且企業可以區別不同的投資性房地產同時使用成本模式和公允價值模式。
3.2 增加不同類別資產二次轉換的限制條件
為了防止企業利用持有至到期投資和可供出售金融資產的重分類操縱利潤和資產的賬面價值，進行盈余管理，《企業會計準則第22號——金融工具確認和計量》中對于持有至到期投資和可供出售金融資產的重分類作出了明確的規定。由于公允價值這一計量屬性首先在金融工具領域得到廣泛使用，其準則制定相對較為完善。因此，投資性房地產準則可以借鑒金融工具準則，規定企業將固定資產或無形資產轉換為投資性房地產且以公允價值模式進行后續計量的，因持有目的改變，轉換為固定資產或無形資產的，在本會計年度及以后兩個完整的會計年度內不得再次轉換為以公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，同時對因不可抗力或其他特殊狀況導致可以轉換的例外條件作出規定。這樣即截斷了企業利用資產類別的轉換進行盈余管理的道路，又可以保護企業必要而合法的利益。
3.3 加強投資性房地產的信息披露
第3篇：房產投資管理范文
關鍵詞：房地產投資 信托 基金風險
房地產投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）是從事房地產的收購、開發、管理、經營和營銷獲取收入的集合投資制度。它可以被看成是為投資者從事其自身的資金和管理能力所不能及的房地產經營活動的一種融資形式。REITs通過發行基金證券的方式，募集投資者的資金，委托給專業人員專門從事房地產或房地產抵押貸款的投資，投資期限較長，追求穩定連續性的收益。基金投資者的收益主要是房地產基金擁有的投資權益的收益和服務費用。基金管理者收取費用。
不同于一般的投資基金，REITs是專門用于房地產投資、租賃開發、銷售和消費等方面的投資基金，投資范圍限于房地產領域，是集眾多的分散資金于一體，同時采用專家經營、專業化管理的一種投資體制。其設立的目的是集聚資金、分散風險、獲得較高的規模效益，促進房地產市場的健康發展。
一、房地產投資信托基金（REITs）的基本特征及相關概述
一般來說，房地產投資信托基金（REITs）有以下幾個顯著地基本特征：
流動性較高――REITs是一種典型的房地產證券化產品，可以在美國所有主要交易市場交易，其通過受益憑證交易的形式，使房地產可以流動起來，REITs的交易市場包括紐約交易所、納斯達克、全美證券交易所。
REITs具有股東價值――就像所有上市公司的股票一樣，REITs的投資者不僅僅享受股利收益，還可以獲得REITs公允價值上漲的資本收益。
專家經營，專業化的管理，完善的公司治理結構――公開交易的REITs，大多為主動管理型公司，積極參與物業的經營全過程，投資者可以把資金投入到有職業投資經理管理的房地產投資組合中。同時，REITs和上市公司一樣擁有完整的公司治理結構。基金管理機構具有專門的理財專家和市場分析人員，他們專門對國內外經濟形勢、各個行業甚至某一公司的運營狀況和潛力，進行科學系統的分析，并在此基礎上作出投資決策。因此相對于個人投資者來說，更能把握市場的脈搏，從而贏得較高的收益。REITs可以通過專業化的經營管理，使房地產營運績效大幅度提高，從而可以使投資者分享房地產專業投資的成果。
信息披露――上市的REITs和上市公司一樣，同樣有信息披露的義務，每季度、每年度必須公布經審計的財務報告。
股東無償債義務――REITs投資人個人對于REITs的負債無償債義務，這點和上市公司是一致的。
低杠桿――REITs與上市公司相同點在于，REITs也是杠桿經營；但不同點在于，REITs的杠桿較為適中，美國的REITs資產負債率長期低于55%。
二十世紀80年代后期，REITs市場整體呈現出爆發式增長，市場構成逐漸由權益、抵押、綜合三種類型三足鼎立的格局變為權益REITs一家獨大。截止到2008年年底，美國在公開市場上的REITs的總市值達到了1915.5億美元，其中，權益型REITs市值為1762.3億美元、抵押型REITs141.9億美元、綜合型REITs11.3億美元，其中權益型REITs占到總市值的92%。
REITs自身的稅收待遇：REITs自身稅收待遇的最重要的特征是它享有作為“收入傳遞證券”（Pass Through Securities）的稅收待遇，根據信托稅制的“導管原理”，它被視為收入傳遞的工具而免征所得稅。
REITs股東的稅收待遇。1986年美國修訂的《國內稅法典》將獲取收入的活動區分為被動行為和非被動行為（Passive Activities and No Passive Activities）兩類，所謂“被動行為”是指納稅人沒有實質性參與的交易或經營行為。非被動行為則包括：薪水、工資；擔保費；利息與股息；股票與債券。REITs的分紅視同證券組合收入，也就是說，它屬于非被動行為所得，按照非被動行為所得繳納所得稅。
國務院2013年連續出臺多項嚴厲調控房地產的政策，“新國四條”、“新國十條”政策打擊力度大、針對性強，對房地產市場產生相當大的影響。在國家加強宏觀調控下，房地產商正在急切地尋找著除銀行之外更好的融資渠道，這便為中國提供了發展REITs的最佳時機。
對于REITs的必要性、可行性分析，以及對目前我國REITs的發展現狀的討論，就顯得尤為重要。
信托投資公司業務重組的需要。我國的信托投資公司曾經不僅是“全能型金融機構”，而且還涉足多方面的實業投資，其中房地產業務占有相當的比重。根據分業經營的原則，信托投資公司實業的投資部分業務必須進行剝離，這其中當然也包括房地產業務。對于房地產業務的剝離，可以采取把原來的房地產業務或全資子公司改造為REITs的方式進行。也就是說，把原有的房地產業務或房地產公司改組為一個REITs。信托投資公司把已有的房地產直接投資轉換成為REITs的股權，由原來的房地產經營開發者轉為REITs的戰略投資者。
我國的信托行業在經歷了五次全面性的清理整頓之后，已逐漸步入了正軌，基本完善的法律框架確立了信托業在我國金融業的地位。信托公司在股權結構、資產規模、內部治理、風險控制能力、業務拓展能力、經營自律性等方面都有了很大提升，有序競爭環境初步形成，為REITs在中國的推行提供了很好的契機。
通常而言，風險是指投資者達不到預期的收益或遭受各種損失的可能性，即投資收益的不確定性。REITs作為一種房地產封閉式基金，一方面受到宏觀經濟、房地產行業、房地產市場和房地產項目的多重風險所帶來的一系列不確定因素的影響，同時又面臨著信托業務基金運作管理過程中的諸多隱患。所以，本文把REITs的風險歸結為投資風險和運營風險兩大類予以展開剖析。
由于投資者是以購買REITs股票的形式對REITs進行投資，因此，其不僅需要承擔REITs作為房地產證券化產品的特殊風險，而且還需要承擔股票市場的特定風險。
信托業是我國金融業核心的四大支柱之一，是整個金融市場體系的組成部分。而房地產業又是整個市場體系中至關重要的一部分。所以，REITs是宏觀經濟中的微觀主體。由于專業化和分工化的日益深化，我國經濟體系中的各個環節、各個組成部分之間更加相互依賴、緊密聯系。因此，REITs的發展是由宏觀經濟政策所影響和決定的。政局的變動可能引起經濟政策的改變，從而影響REITs市場；戰爭、動亂則通過影響宏觀經濟環境而導致REITs市場的變動；文化、自然因素及其變遷則通過影響消費、儲蓄、投資等來影響REITs市場。這就足以說明REITs市場從根本上是與宏觀經濟相關的。
宏觀經濟因素對信托業的影響既是根本性的，也是全局性的。宏觀經濟因素則幾乎對每個信托投資行業都會構成影響，因而必然影響整個信托業的走向，其中當然也包括REITs。從各國信托市場的發展史來看，除個別處于不規范時期的信托市場以外，信托市場的每一次快速發展都是以宏觀經濟向好為背景的，而每一次衰退的背后也是因為宏觀經濟的發展緩慢甚至是倒退。
由以上分析可見，REITs作為一種建立在眾多機制之上的復雜的房地產投融資工具，從試點到規范運作，有一個政策、法規出臺和調整的過程。每一項政策、法規出臺或調整，對它都會有一定的影響，有的甚至會產生很大的影響，從而使得REITs面臨巨大的風險，而且這種風險特別是在REITs發展初期會處于非常重要的地位。
二、我國房地產投資信托基金（REITs）的風險和不合理之處
隨著商品房市場的逐漸打開，住房的需求在短短幾年內發展極其迅速，推動了房地產行業的興盛。很多城市明確的提出將房地產業作為其經濟新的增長點，甚至作為支柱性產業。同時，不少企業和個人也紛紛躋身房地產業。房地產業也因此成為了中國風險最高的行業，具體體現在行業的周期性風險及行業內公司融資結構的不合理。
周期性風險――周期性風險是指房地產行業的周期波動給REITs投資者帶來的風險。房地產業本身就是一個具有周期性循環發展特征的行業。每一個周期都可分為復蘇與發展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段。當房地產業從繁榮階段進入危機與衰退階段，繼而進入蕭條階段時，業內就會出現持續時間較長的房地產價格下跌、交易量銳減、新開發建設規模收縮等情況，從而使REITs的收益大幅度下降，導致投資者的失利。例如美國1991-1992年的房地產蕭條期間，房地產成交價平均只有原價的14%甚至更低，其中商業房地產總體市場價值從1989年的35000億美元跌至1991年的15000億美元。房地產價格的大幅下跌和市場成交量的萎縮，導致一些實力不強、抗風險能力較弱的投資者因資金債務等問題而破產。
行業內公司融資結構的不合理、負債水平高――中國房地產企業高負債、低現金流的狀態，很大程度上與經營方式有關。房地產公司多數都是借助銀行貸款等外債開發和建設新房，然后通過售房回收資金。在國家經濟發展良好、房產需求旺盛的時期，這種高負債運行模式顯得非常的經濟。房產出售率高、交易活躍，房產開發企業可以迅速回收資金。因此，即使沒有太多的自有資本和現金流，也可以使項目正常運轉。但是，一旦行業有效需求出現下降，例如由于宏觀調控或者房地產價格過高而導致市場需求萎靡，那么房地產公司的資金鏈條就會立刻斷裂。而當前，房地產行業又沒有很好的風險規避工具，極容易陷入資不抵債的困難境地。
由此可見，房地產行業內各公司的融資結構不夠合理、負債水平很高，這勢必影響到它們的風險抵抗能力。發展REITs是促進房地產行業健康發展的必經之路。REITs本身就是一個復雜的風險管理業務，這要求REITs的主體應當正確而且客觀的認識到REITs的風險問題。只有這樣，才能使REITs這個重要的社會公眾金融投資工具更加規范、穩健地發展。
三、總結
第4篇：房產投資管理范文
房地產投資是一項綜合性、專業性、技術性極強的活動,同時也是一個高投入、高回報和高風險的事業。房地產的特性決定了它投資數額大,投資周期長,變現能力差,投資過程中既有經營風險、金融財政風險等有形風險,也有如政策變化等無形風險。眾多的不確定因素,決定了投資效益的不確定性,從而使投資方案和決策具有一定的潛在風險。房地產經營風險管理是指房地產經營者對所經營的房地產客觀上存在的經營風險的認識、處理與控制,以使風險損失減少到最小程度。由于房地產經營面臨著各種風險,這就要求經營者增強風險意識,加強風險管理,把風險管理作為企業管理體制的一項重要的管理活動來抓。除了必須設立風險管理機構、培訓和配備專業管理人員以外,還要認真研究各類風險從潛伏到發生和發展的運動規律,對風險的各個環節都能采取有效的措施,并對控制措施能做到有效的監控。如何有效地分析風險、避免風險事件的發生就成為房地產決策中的首要問題。
2 房地產投資風險
房地產投資風險概括講包括經營風險、財務風險以及市場風險三方面內容。
2.1 經營風險
一般是指房地產投資開發項目經營管理不善而引起預期收入水平不能實現,或不足以補償費用的可能性。一般來說,投資項目越大,對經營管理的水平要求也越高。尤其是錯誤預測了房地產投資市場,并造成決策的失誤,將會對房地產投資造成很大的風險。
2.2 財務風險
一般是在貸款投資房地產時形成的一種極端的不確定性。也就是說,投資者以所投資的房地產作為抵押物,獲取用于該項目投資的貸款時。便承擔了一個如果不能按照抵押貨款協議規定的期限還本付息時,其所抵押的房地產就會成為他人財產的風險。不貸款的投資者不會有財務風險,但也難以利用身外資金獲取利益。房地產經營者應充分估計到企業籌資困難度財產狀況不良對企業帶來的有關財務方面的風險。
2.3 市場風險
一般是指由于國家或地區的政治或經濟因素的影響,利率變化以及其他因素的影響,造成房地產市場購買力下降,價格跌落的可能性的由于房地產市場價格與通貨膨脹趨于同步的增長,且從一定時期來看,房地產總體上是處于供不應求的局面。因此,房地產投資的市場風險,常常是比較小的, 但是當一個國家或地壓的經濟不景氣時,由于房地產市場在一定時期內需求會驟然降低,房地產價格也可能會出現急劇下跌的情況。
3 房地產風險管理的策略探討
3.1 加強對經營環境的研究。房地產企業和其它企業一樣總是在一定的環境中開展經營活動的,環境既提供了機會也構成了威脅。企業的經營活動與外部環境的聯系越來越緊密。外部環境的各種因素如經濟因素、社會文化因素、家庭組成因素、政治法律因素、自然因素等都對企業的開發經營產生各種各樣的影響,并且外部環境還處于不斷的變化之中,這就要求房地產企業的經營者們把自己的企業看成是一個開放的系統,它不斷地與外部環境產生相互的影響和作用。正視環境的影響和作用,把外部環境、內部條件有機結合起來,提出一個適合自己的科學的戰略目標,潛心培養并提高自己的核心競爭力,并能審時度勢、因勢利導、靈活應變,不斷地隨環境的變化而調整企業的經營活動,這樣對提高項目投資成功率,實現風險管理的目標定會有大的幫助。
3.2 加強對房地產市場調查與預測。實現從產品觀念到營銷觀念的轉變。房地產企業生產的產品是房屋,它具備一般商品的特征。隨著市場經濟的發展,人們生活水平的提高,消費者一些低層次的需求已得到滿足,人們消費商品也越來越為了滿足心理方面的要求,消費者在消費方面也日益呈現出個性化的特征。面對這些變化,房地產企業要改變過去那種我蓋什么就賣什么的思想,現在人們購房已不單單是為了滿足居住這個最基本的功能,房產商品除了具備居住這個功能外,還要具有良好的套型設計、漂亮的造型、優雅的環境、智能的設施、良好的物業管理等等。就房產這個固定不動的核心產品來說,房子與房子之間沒有什么太大的差距,而現代產品概念的內涵和外延都擴大了。完整的現代產品概念應該包括核心產品、形式產品、無形產品三個部分。每一種商品這三部分都完全具備。對房地產品來說,恐怕大文章要做在形式產品和無形產品方面,因為只有這樣,才能更好滿足消費者審美觀、舒適感、安全感、方便感、文明感、優雅感、人文觀等方面的要求,也才能更好地適臺消費者個性化的需要。現代房地產市場已經告別了賣方市場的時代。雖然這個市場的潛力巨大,但目前這個行業內的競爭卻十分激烈,稍有不慎就會有面臨失敗的危險。開發商們煞費苦心的謀劃,目不暇接的房地產廣告,不斷出新的住房消費新概念等足以說明這一點。
3.3不斷提高物業管理水平。物業管理是改革開放、住房體制改革、房屋商品化的產物。它把專業化、社會化和企業化的運作機制引進了我國房地產的管理。物業管理是和房地產綜合開發的現代化生產相配套的綜合性管理。世界上許多國家和地區房地產的經驗證明,一個優良的物業管理不僅是房地產成熟的標志,而且是本身獲得長足、持續發展的強大動力。優良的物業管理有利于樹立開發商的良好形象,也可以很好地滿足人們物質文明和精神文明需要。隨著市場經濟的發展,人們的消費觀念已有了改變,居住不僅僅是為了“棲身”,而且是為了滿足人們的精神需求。卓越的物業管理所創造的“整潔、文明、高雅、安全、方便、舒適”的居住環境,可以陶冶人們的情操,凈化人們的心靈,提高人們的素質。同時,也有利于房地產公司的經營與發展,有利于提高房地產企業的檔次,有利于降低風險。所以,房地產企業要克服前幾年隨著房地產業的迅猛發展而出現的“重開發輕管理”“、重銷售利潤而輕售后服務”的思潮給房地產業發展帶來的約束,認真探索一條適合我國國情的物業管理之路 由于我國房地產改革與發展時間很短,物業管理方面的理論和經驗還很缺乏,具體如何做,還要開發企業多實踐、多探索、多借鑒。
第5篇：房產投資管理范文
一、簡述房地產股債權投資與風險管理
1.風險管理的含義
一般認為，風險是人們在從事某項活動或決策的過程中對未來預測可能產生的結果的不確定性，包括盈虧發生的不確定性、盈虧大小的不確定性。風險可能產生的損失潛伏在活動或者事件的過程中，會給事件或者活動帶來消極影響，阻礙實現其發展目標。
風險管理是企業或者個人通過風險識別、風險估測、風險評價，并在此基礎上選擇與優化組合各種風險管理技術，對風險實施有效控制和妥善處理風險所致損失的后果，從而以最小的成本收獲最大的收益的決策過程。有效的風險管理可以減少風險給其帶來的損失，有助于企業所有者和管理者為企業未來發展做出正確決策，最大程度地保證經營管理的正常運行，保護其財產安全和完整，實現企業經營活動目標。
2.房地產股債權投資與風險管理的關系
房地產股債權投資以提高企業經濟收益為目標，但是在高收益背后往往隱藏了高風險，一旦風險管理失控，將導致企業所投資資本受到損失。通常情況下，經濟收益與風險之間的關系是既辯證統一又對立的，二者密不可分、形影相隨、相輔相成、相互制約，風險用經濟收益來補償，經濟收益以風險為代價。房地產股債權投資企業如果要追求高經濟收益，就必須面臨和承擔高風險；與之相反，如果不愿意面對高風險，就只能接受低經濟收益的現實。如果企業對風險從識別、評估到控制能夠建立起有效的管理機制，就能在追求高經濟收益的同時將所承擔的風險降至最低，實現風險調整后的收益最大化。
二、關于房地產股債權投資的風險分析
1.人員素質低下的風險
房地產股債權投資活動中需要投資決策人員和相關管理人員具有宏觀經濟金融、房地產行業、法律法規等方面的專業知識，從事房地產股債權投資的企業都是知識密集型企業，對員工素質的要求極高。企業內部員工的素質的高低很大程度上決定企業發展，如果企業缺乏專業的高素質人才能對股債權投資進行科學、有效的管理，那么企業將很難在經濟市場中得以長遠、穩定的發展。
2.信息收集的風險
房地產股債權投資企業在進行投資項目選擇時，需要收集大量的相關資料，如果所收集的信息不夠及時、完整準確、真實，那么過時失真的信息將可能導致企業管理者做出錯誤的投資和經營決策，進而影響到投資項目的正常運行，甚至企業的健康發展。由此可見，企業信息的來源渠道必須廣泛，且穩定可靠，信息在傳遞的過程中要保持其真實性、完整性、及時性、準確性，以確保信息使用者能夠基于正確信息做經營決策，實現企業的投資和管理目標。
3.管理風險
管理風險是指是指公司的決策人員和管理人員在經營管理中出現失誤而導致公司盈利水平變化，即未來收益下降和成本增加的風險。一般情況下，管理風險受到管理團隊的能力和構成、員工沖突、流失和知識管理等因素的影響。目前，我國房地產企業正處于發展初期階段，組織結構還不夠完善、科學、合理，公司治理也不規范，如果企業的組織結構，內部治理不能及時的調整，適應新環境，將可能由于管理不善導致投資項目的失敗。
4.市場風險
所謂市場風險指的是房地產市場價格、供求等市場因素的不確定性給企業發展帶來的風險。目前，世界經濟剛剛經過金融危機的洗禮，正處在經濟復蘇的階段，這給企業發展帶來了良好的契機，但是，經濟市場環境也日益變得復雜給企業帶來了挑戰。經濟市場環境的不穩定性給房地產股債權投資企業的發展帶來極大的阻力，房地產商品是否受到整體經濟環境的周期性或階段性波動影響，商品在市場上是否適銷對路，在技術、質量、服務、銷售渠道和方式等方面有無市場競爭力，都會成為影響房地產股債權投資安全的重要因素。
5.其他經營風險
經營風險也稱營業風險，通常是指由于企業生產、經營上的因素，給企業帶來利潤率或利潤額的不穩定。由于房地產股債權投資企業的投資標的往往都是待建或者未完成銷售的項目，以未來預期收益作為投資基礎，這樣的被投資項目或企業的未來的發展充滿了不可預測性，如果目標公司的經營方式、管理模式、宏觀和產業政策環境、財務融資，資金周轉、法律違約甚至欺詐等方面出現問題，導致了非體系性經營風險的發生，將會使作為投資者的房地產股債權投資企業的預期收益下降，進而使企業陷入經營的低谷。
三、應對房地產股債權投資風險的措施
1.加強專業人才培養
高素質、多元化發展的人才是企業能夠實現長遠、穩定、可持續健康發展的重要組成元素之一。因此，企業應該定期進行人員培訓，完善房地產股債權投資基金管理人的知識結構，使之有能力為企業更好的服務，防范投資項目風險。同時，在企業內部選拔部分優秀人才實行崗位輪換，使之充分了解和掌握各部門、各環節的工作，為股債權投資業務儲備好后備人才。
2.建立有效的信息溝通體系
企業要建立健全有效的信息流通體系，以加強各層級之間、各部門之間、員工之間的信息溝通，加快信息的傳遞速度，實現企業內部資源共享，以此達到企業的所有者和經營者能夠及時、準確的掌握企業現狀，從而作出正確決策的目的。
3.完善內部控制體系
從歷史看，風險管理從內部控制發展而來，內部控制和風險管理的最終目標都是實現企業可持續、穩定的發展。內部控制體系的建立與完善對房地產股債權投資的風險管理有著重要作用，房地產股債權投資企業必須按照自身業務特點和發展規劃建立起科學、合理、有效的內部控制體系，降低和化解管理風險。房地產股債權投資企業需要在內部建設完善的崗位制度與崗位分離制度，以及能夠貫穿企業所有經營管理活動始終的授權決策機制、監控制度、信息披露制度，與此同時強化對財務風險的監控、審計控制。
4.加強對政策風險的管理
目前，我國房地產企業常用的融資途徑就是銀行貸款，房地產股債權投資中往往也會需要銀行貸款的支持。但是，我國境內銀行貸款的條件高、利率高，大多數企業貸款難、還款難，形成了融資鏈的惡性循環，尤其是中小企業，這一情況更為嚴重。融資難是影響房地產股債權投資成敗的一個風險因素，所以房地產股債權投資企業需密切關注國家整體信貸環境的變化，關注政府對房地產業發展的規劃，跟蹤相關政策以及法律的變化，了解銀行等金融信貸機構的信貸政策和要求，培育企業美譽度，以滿足和適應信貸政策的要求，獲取政府和金融機構的融資支持。
5.引入第三方獨立監督考核
邀請第三方參與對投資項目的監督與考核可以幫助房地產股債權投資企業順利實施投資活動。企業可以依據自身情況，邀請企業外部的風控專家、基金專家、審計人員等，組成外部審計或顧問咨詢組，借助其專業能力和獨立性，針對企業的投資行為進行合理分析、預測、監控，規范投資行為，并為企業及時、準確地提供所投資標的項目的信息，揭示所投資項目存在的風險，給予管理改善建議，以保證項目能夠取得預想收益。
6.建立激勵制度
建立健全對投資經理的激勵制度是完善投資項目風險管理的重要內容。投資經理的工作熱情、責任心、投入度和專業度可以在很大程度上決定房地產股債權投資的風險管控質量，房地產股債權投資企業一般可以通過建立兩種激勵機制來激發投資經理的工作熱情。一是建立健全顯性激勵機制，即以業績考核的方式來影響投資經理的經濟收入，具體可按照企業實現的利潤對其進行一定比例的資金獎勵，以激勵投資經理努力工作。通過提升項目質量，降低項目風險，不僅增加了企業的經濟利益流入，也增加了投資經理的經濟收益。二是建立健全隱性激勵機制。這種激勵方法也可稱為“聲譽約束”。一般來說，如果投資經理能夠積極地管理運營好投資項目，那么不僅會給其帶來經濟利益，同時還會增強投資者、行業人才市場對其的信心；反之，如果由于投資經理未盡到職責而使得股債權投資的業績表現下降，就會很少有企業再選擇其合作，進而失業。
第6篇：房產投資管理范文
關鍵詞:房地產;開發;風險管理
中圖分類號:F293.33文獻標識碼:A文章編號:16723198(2010)01004501
隨著我國城鎮住房制度改革的不斷推進,房地產業呈現出蓬勃發展的態勢,成為國民經濟的支柱產業。目前我國有數萬家房地產開發企業,相當多的企業規模小,只重視項目開發而不重視管理,更不重視風險的管理,使房地產項目開發過程中的諸多風險因素得不到有效的控制,從而導致項目的失利。為了有效地規避風險,運用科學的方法對房地產投資項目的風險進行客觀的分析和評價,并采取合理有效的控制風險的措施,有利于房地產行業的健康發展,也有利于國民經濟的穩定運行。
1 房地產開發投資項目風險概述
1.1 房地產投資開發風險的含義
由于房地產具有位置的固定性和不可移動性、投資額大、建設周期長、影響因素多樣性等特性,使得房地產開發投資活動面臨眾多的風險。一般來說,風險是對未來行為決策及客觀條件的不確定性而可能引致后果與預定目標之間發生的多種負偏離的綜合。
房地產投資風險是指從事房地產投資而造成的不利結果和損失的可能性大小,這種不利結果和損失包括所投入資本的損失和預期收益未達到的損失。
1.2 房地產投資開發風險的類型
不同的分類原則,可以對風險作出不同分類。按照風險來源,可以將房地產投資開發風險分為系統風險和非系統風險。
1.2.1 房地產投資的系統風險
房地產投資的系統風險是指對市場內所有房地產投資項目都產生影響的、投資者無法避免或者消除的風險,主要包括通貨膨脹風險、市場供求風險、周期風險、變現風險、利率風險、政策風險、政治風險、或然損失風險等。
1.2.2 房地產投資的非系統風險
房地產投資的非系統風險是指只對市場內個別房地產投資項目產生影響,投資者個體可以設法避免或通過投資組合方法消除的風險,主要包括收益現金流風險、資本價值風險、機會成本風險、時間風險、持有期風險、未來運營費用風險等。
1.3 房地產投資開發風險的特征
1.3.1 客觀性
房地產投資風險是客觀存在的,不以人的意志為轉移,比如自然災害風險、通貨膨脹風險、市場供求風險、政策性風險等。管理者可以運用科學的方法來研究風險存在和發生的條件,并采取措施降低風險發生的頻率,但是不可能完全消除風險。
1.3.2 不確定性
通過風險的分析和評價,可以知道某種風險因素發生的概率,但是無法預知風險什么時候發生,這種難以預知的特性就造成了房地產投資風險的不確定性。
1.3.3 潛在性和可測性
房地產投資風險具有隨機性并且不是呈現在表面的東西,但它是附著在某些確定事件上表現出來的,人們可以通過以往發生事件的統計資料,對某種風險發生的概率及其造成的經濟損失程度作出判斷。
1.3.4 損益雙重性
風險往往也意味著對應的收益,如果能正確認識并充分利用風險,就有可能增加收益,因此要積極面對風險,將風險當作經營機會。
2 房地產開發投資項目各階段風險內容
2.1 投資決策階段的風險
投資決策階段的風險主要有開發區域風險、開發物業類型風險、開發時機風險和開發項目的定位風險、項目的資金管理能力風險。
2.2 土地取得階段的風險
土地取得階段的風險主要是土地購買和征地安置風險。土地購買價格直接關系到企業的利潤,開發商應該具備預測獲取土地增值潛力的能力。購買了土地使用權后,還有大量的征地、拆遷、安置補償工作,這個階段的工作往往會遇見極大的阻力,從而給項目開發帶來風險。
2.3 項目建設階段的風險
項目建設階段的風險主要來自建筑物設計理念落后導致的實用性差、承包商建筑技術落后、施工管理不合格、偷工減料以及項目監管不負責任等導致建筑物存在質量安全隱患,拖延工期造成成本增加、錯失銷售黃金期的風險。
2.4 租售管理階段的風險
這個階段的主要風險有銷售時機的風險、租售合同的風險、自然災害的風險和意外事故的風險。
3 房地產開發投資項目風險管理對策
3.1 建立風險管理的組織體系,設立專門風險管理部門
由于房地產市場環境日趨復雜,為了有效應對風險,企業需設立風險管理職能部門,以動態的眼光來看待風險和分析風險,將房地產投資開發全過程的各個階段的工作和風險因素進行綜合考慮,形成高效運轉、有效制衡的監督約束機制。設立一個健全、權責分明的風險管理組織是房地產投資風險管理的組織保障。
3.2 編制項目的風險管理計劃,加強項目風險計劃管理
房地產投資風險管理計劃是以房地產企業的風險管理活動為對象的計劃安排,是房地產企業風險管理的目標、任務、程序、責任、措施等一系列內容的全面說明書。房地產
企業通過風險管理計劃,建立整個企業各項風險管理工作的目標,確立風險管理部門或風險管理人員的崗位職責,協調企業各部門的風險管理工作,識別投資活動中可能存在的風險,明確風險防范與處理的方法及其選擇使用,確定風險管理績效評價標準,通過風險管理計劃的實施和全過程、全方位的動態監控,可以做到事前計劃,事中監控,事后評價的系統性的管理。
3.3 建立風險管理的信息系統,形成動態風險監控報告
信息是進行科學的房地產投資可行性研究、投資決策和風險管理的基礎,因此企業應當設立信息收集和處理的專門部門或者購買專業性的行業信息系統。一來可以日常性的收集國家或目標城市、區域的經濟政策、行業政策、城市規劃、土地招牌掛信息、項目資料、市場供求情況等信息,進行及時、準確的分析報告,使決策層及時了解市場風險和機遇。二來可設立企業開發項目的定期房地產市場報告制度,為企業決策層和相關部門提供項目所在地的市場月報、季報、年報,及時把握宏觀經濟政策和房地產政策的出臺情況,通過信息共享,及時了解各項政策對市場未來走勢的影響,市場供求關系變化,競爭項目銷售策略及效果、消費者需求變化等情況,為項目開發經營決策提供依據,提高決策的前瞻性和科學性。
3.4 加強風險管理的系統培訓,強化員工風險管理意識
企業可開展內部定期培訓或者通過外部專業培訓機構加強員工的管理培訓,可以提升員工的專業度,增強企業凝聚力,通過風險管理教育,使他們了解所面臨的各種風險,掌握風險防范和處理風險的方法,強化風險意識,從而提升整個企業抗風險的能力。
3.5 采取投資分散策略和聯合策略,分化和降低風險
投資區域分散:房地產市場具有很強的區域性特點,由于不同城市、不同區域的經濟環境、投資政策、市場供求等情況不同,對房地產投資收益的影響也各不相同,房地產投資分散于不同的區域,就可以避免某一特定地區某一特定時期的市場不景氣對房地產經營的影響,達到降低風險的目的。
投資種類分散:不同類型的房地產投資的風險大小不同,獲得的收益也不同,在房地產投資種類上分散,可以降低房地產企業的整體風險。
投資時間分散:是確定一個合理的投資時間間隔,從而避免免因市場變化而帶來的損失。
聯合策略就是多個房地產經營者聯合起來共同對某項房地產項目進行投資,利益共享、風險共擔,發揮各自的優勢,從而降低獨自經營項目的風險。
綜上所述,房地產投資開發全過程必然伴隨著各種風險,開發企業必須實行動態的、系統的、全過程、全方位的項目風險管理,設立專門的風險管理機構,制定風險管理計劃,明確風險管理目標,明確各部門風險管理人員的責、權、利,通過有效的信息共享,加強各部門協調,采用各種風險防范的措施,主動性的控制風險,增強房地產企業抗風險的能力和提高企業的盈利能力,保障企業的可持續發展。
參考文獻
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[2]李珊珊.淺析房地產開發項目的風險與管理[J].中國科技信息,2008,(11):7275.
第7篇：房產投資管理范文
關鍵詞：房地產；項目；科學；管理
中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：
一、引言
房地產行業由于具有高投入、高風險和高回報的特點，在巨大的利益驅使下，當前國內多數房地產開發企業無視風險的存在，盲目投資，大量的購買地皮進行房地產建設。為了解決房價虛高現象，保障經濟安全，國家加大了對房地產開發企業資金方面的監管力度，這大大的增加了房地產開發企業的融資難度，使得部分企業出現資金匱乏的情況。同時，在房地產投資管理方面也存在著管理雜亂無章的問題，無法對相關工作起到有效的監管和引導作用。加強投資管理方面的科學性和規范性，實現全程化的投資管理，是房地產開發項目的迫切要求。
二、投資管理方面存在的問題
（一）建設規劃不合理
在建設規劃方面，由于沒有很好的對當地地域環境進行調查，忽略了建筑和環境的整體性，對當地的環境產生了一些破壞。同時，在建筑規劃之前，沒有很好的與居民進行溝通，對于居民的需求沒有充分的了解，導致在建筑功能方面存在缺陷，無法滿足用戶需要。
（二）民事糾紛頻發
1、強制拆遷。在土地進行整理過程中，沒有很好的做好與原有住戶的溝通協調工作，特別是在拆遷工作方面，存在著很大的問題。由于部分居民不滿補償方案，不愿簽署拆遷方案，嚴重影響了施工進度。針對這一情況，開發商不積極主動的與拆遷戶進行協商，而是通過有關部門采取強制拆遷的方式，致使民事糾紛頻繁發生，影響了社會的安定。
2、單方面違反銷售協議。在房地產項目的具體執行過程中，為了實現經濟效益的最大化，建筑用地擠占綠化用地、公共用地的現象普遍存在。用戶對于這種破壞協議的行為強烈不滿，糾紛不斷。
（三）施工過程管理不完善
在施工過程中，忽略了對于工地具體實施過程的管理。建筑材料胡亂擺放、邊角料隨意丟棄等現象嚴重。這不但影響了工地環境，給施工帶來不便，減緩了施工進程，而且對于企業來說造成了極大的浪費，同時也給企業增加了一定的成本負擔。在施工工藝方面，趕進度、趕工期，忽視了質量問題都嚴重影響了企業形象和建筑安全。
（四）銷售宣傳費用虛高
在市場營銷方面，對于宣傳費用方面沒有進行嚴格規范的管理。盲目的夸大廣告效果，投入大量的費用進行廣告宣傳。一旦預期效果無法達成，就會嚴重影響到公司的收益，同時也為公司增加了負擔。
三、具體的解決措施
（一）做好充足的項目準備
在房地產項目開展之前，要對市場進行充足的分析，避免投資的盲目性， 規避投資風險。對于本項目建成之后在市場中的反響要進行科學的預測，保障預定目標的實現。在建筑規劃設計的過程中，要對當地的人文和水文環境進行詳細的調研。同時，在資金方面，要提前籌措，做好各項資金預算，保障項目開展過程中專款專用，不會因為資金不足而引起施工建設方面的問題。
（二）選用科學合理的建設規劃方案
在項目的建設規劃設計方面，要分階段、多層次、有重點的進行。雖然項目設計規劃方案的費用在總體費用中的比例非常低，但是對于整個項目的實施卻有著重大的影響。在設計之初，要確定建筑的外觀、結構、內部布局等，這些可以通過招標委托的方式，擇優選用。
在具體工藝技術的采用方面，要在保證工程質量的前提下對預定設計方案的先進性、準確性、合理性和可行性進行分析，確保各項功能的實現，以便滿足客戶要求，提升企業形象。同時，要對施工設計方案進行必要的限制，以免施工技術和施工圖發生變更，出現投資總額擴大的現象。
在對相關圖紙進行審批的過程中，盡量的將項目變更這一過程在施工之前完成。在有關設計的初步階段，要考慮技術方案與總體方案的適應性。在技術設計環節，保證專業技術符合質量規定。在施工圖這一方面，必須保障原定功能和質量指標無偏差。只有通過對這些圖紙進行綜合性的審批，才能尋求工藝技術、具體功能及經濟效益的統一。
（三）加強相關費用的管理
房地產建設項目的時間較長，涉及的金額巨大，所以加強各個環節中相關費用的管理具有重要的經濟意義。在初步制定投資預算時，要綜合分析建設方案、施工圖紙和計劃、預算指標、材料設備費用以及國家有關政策等。之后采取招標的方式同項目承包商、建材設備供應商及服務咨詢提供商確定具體的價格并簽訂有關合同。
（四）做好各部門之間的協調工作
由于房地產開發是一個整體性的項目，涉及部門多、人員廣、內部環境復雜，為了保證項目開展過程中各項工作能夠落實到位，不會出現推卸責任的現象，要充分的做好各部門之間的協調工作。定時進行各部門之間的工作交流以及工作匯報，加強各部門之間的團體協作意識，在工作過程中互相配合和幫助，做到有問題能及時發現并得到妥善解決，保障整個項目合理有序的進行。
（五）加強施工方面的監管力度
建筑施工是房地產項目的關鍵，加強施工方面的監管力度，保障施工工藝及各項流程能夠得到確切的落實是保證工程質量的基礎。在施工過程中，要對各個環節進行嚴格的監督，派專人進行管理。對各個部門、區域、小組的實際工作情況要進行詳細的記錄備案，以便在有關責任的追溯方面能夠找到必要的依據，為相關事件的解決提供幫助。
（六）善后工作的管理
針對竣工的實際情況，對建筑以及相關設施進行驗收。嚴格按照有關規定以及事先擬定的計劃對建筑的質量、裝修、外形等方面進行檢查，確認安全無誤之后方可與其他合約人進行資金上的結算。在交付使用過程中要注意相關管理方面的問題，特別是物業管理方面，要請專業優質的物業管理機構進行管理。一個優秀的房地產開發項目要做到有始有終，切不可因為細節方面的缺失給整個項目抹黑。
四、結語
在我國房地產項目的開發過程中，一直以來都只注重將投資管理的重點放在具體的施工過程及其準備過程中，但是項目的準備工作以及事后工作卻存在著嚴重的管理不足，從而引起了一些問題。所以，在房地產開發項目的投資管理工作中，要將項目準備、項目實施、項目驗收、投入使用看作一個有機整體，做好四大環節中的各項工作，保障房地產投資的安全和預期目標的實現，從管理的源頭上實現經濟效益的提高。
參考文獻：
[1]胡新民.關于房地產項目投資全程科學管理[J].中國房地產業，2012（04）
第8篇：房產投資管理范文
組合投資理論的出現對注意義務的標準提出了挑戰,使得注意義務的標準有了新的發展。產業投資基金管理人在基金運作過程中應盡注意義務的具體標準包括分散投資義務、親自管理及受托行使股東權利的義務。產業投資基金管理人是產業投資基金資產的管理和運用者,是產業投資基金的受托人。產業投資基金管理人在基金運作中居于核心地位,產業投資基金能否有效運行與基金管理人密切相關。對產業投資管理人的規范和制約應成為產業投資基金運作的重要內容。研究產業投資基金管理人的注意義務,有利于我國產業投資基金法律制度的進一步完善,有利于產業投資基金管理人的規范和投資者利益的保護,對我國產業投資基金的發展乃至整個資本市場的健康運行都具有重大現實意義。
一、大陸法系對注意義務的法律界定
注意義務是英美法系下的概念,主要通過判例確立,在大陸法系中被稱為“善良管理人的注意義務”,雖然兩大法系對它的稱謂有所不同,但賦予它的內涵是一致的。英美衡平法的注意義務一般分為兩個層次:第一個層次要求受托人應當具有一般的技能和謹慎的注意義務,就是說受托人在經營管理信托時,原則上應當顯示出一個有一般能力的、謹慎的處理與相似的業務時所表現出的技能與謹慎。第二個層次要求受托人履行較高程度的注意義務。如果設立信托時,受托人告知委托人自己具有特殊能力,那么他就必須展示這種能力。此外,如果受托人實際上具有超過正常的能力,他就應該在完成信托時予以使用,美國《信托法重述》(第二版)規定受托人負有“履行合理注意與技能的義務”①。大陸法系國家一般規定受托人應“以善良管理人的注意處理信托事務”②,這里的善良管理人的注意并非指受托人應達到與處理自己事務同等的注意,而是指受托人在處理信托事務時必須達到受托人所從事的職業應當普遍達到的注意程度。
我國信托法第25條第2款規定:受托人管理人信托財產,必須恪盡職守,履行誠實、信用、謹慎、有效管理的義務,這事實上隱含地表明了受托人負有善良管理人之注意義務。基金管理人作為受信賴人也應當負有信托法中規定的受托人的注意義務,而且負有比私人受托人更高的注意義務。主要原因有兩個方面,一方面因為產業基金投資者投資于基金目的在于依賴基金管理人的專業知識獲取比其自己親自投資更高的投資回報。同私人受托人相比較,基金管理人擁有資金、信息、研究等資源優勢,有能力提供專業的服務,并以此向投資者收取報酬。另一方面,由于投資基金的運作機制決定了基金管理人擁有比私人受托人甚至一般商事公司董事更大的自由裁量權。以上兩方面原因決定了基金管理人應以高于私人受托人的注意義務標準來受托管理基金,以在激勵基金管理人勤勉盡職和防止基金管理人濫用權力之間求得平衡[1]。
二、注意義務標準的演變
注意義務標準經歷了法定投資列表制、謹慎投資人規則的變化。此后,現資組合理論對以上注意義務標準提出了挑戰。經過以下對注意義務標準的研究,可以看出注意義務的發展變化與社會經濟背景的變化、投資者的投資目標變化是相關聯的。1.法定投資列表制法定投資列表制(“legallist”statues)起源于英國。英國衡平法規定,受托人的權力來源于委托人的授權或法律的規定,受托人應嚴格按照信托文件中的授權來進行投資,如信托文書授權范圍不明,受托人也可以請求衡平法院進行解釋。英國1925年《受托人法》將允許的全部投資分為兩個部分,即較窄范圍的投資和較寬范圍的投資,并且通過附表列出了具體的投資對象。受托人的職責就是在信托文書或者該法許可的范圍內進行投資。只要其是誠實行事,具有一般的謹慎,并且其投資沒有超出規定的投資范圍,即使信托財產因此而遭受損失,受托人也不承擔責任,而應由財產的實際所有者即信托受益人來承擔損失[2]。美國后來借鑒英國的規定,以成文法開列受托人必須或可以的投資種類。隨著社會經濟的發展,法定投資列表制在規制受托人投資注意義務方面也凸現出一些缺陷。主要表現在兩個方面:一是投資方法僵化。受托人一般須將其投資限制于這些列表限定的種類,不能超出法定投資表列舉的種類,否則構成違反信托行為,須對此承擔責任,而不考慮受托人投資決策過程中是否履行注意義務。受托人可以超出列表的范圍進行投資,但對于清單外的投資,受托人應證明其曾使用合理的技能與謹慎小心,即這種投資與其注意義務相符[3]。法定投資列表制在削弱受托人自由決定權的同時,也減輕了受托人的注意義務。由于受托人實際上對于清單內的投資不必盡本論文由整理提供注意義務,法定投資表對于受托人在信托投資上的消極、被動態度起到了鼓勵、縱容作用。而且,在什么是合適的投資問題上,法定投資表用司法或立法的判斷來取代受托人的市場判斷,這種做法是否科學合理亦大有疑問[4]。
二是投資標的保守。法定投資列表制一般只允許受托人投資于所謂較高安全等級債券,如政府債券、公用事業及鐵路債券等,一般不允許投資于公司普通股等股權性證券。法定投資列表制度是與土地作為社會財富的重心以及信托主要是作為一種家庭內部的財產轉移的方式相適應的[5]。隨著社會經濟的發展,金融工具的不斷創新,各種金融資產取代土地成為信托的主要財產。信托受托人權利不斷擴張,由原來消極地持有信托財產發展到積極地履行一系列投資和管理活動,傳統信托法限制受托人權力的體制便日漸不合時宜。因而從1940年開始美國的大多數州都摒棄了法定投資列表制,而采取謹慎人規則,通過“謹慎人”規則來規制基金管理人的投資行為。2.傳統的謹慎投資人規則謹慎投資人規則最早由美國州法院所確立,二戰后,經由州銀行及信托公司建議,美國大多數州立法機關或法院摒棄法定投資表而采用謹慎投資人規則,以更好的界定受托人投資責任,從而使其逐漸發展成為統一的規則。根據該原則,受托人投資的注意義務包含下述內容[6]:(1)注意需要。即基金管理人在投資前,應以合理的注意對投資對象的安全性與收益性進行調查,必要時還得征求各方面專家的意見。
如果受托人未作調查或調查時未盡適當的注意即進行投資,或調查顯示不能投資仍進行投資,應對投資所造成的損失負賠償責任,反之,如受托人已盡其注意義務作了充分調查,其投資本身也無不當之處,則雖有損害,也可以免責。(2)技能需要。這包含兩層含義:一是客觀標準。受托人應具備與所從事的投資行為相適應的技能,否則,應對投資損失負責。二是主觀標準,即基金管理人應竭盡全力,最大限度地發揮才能。(3)謹慎需要。即基金管理人應謹慎行事,以合理的方式獲得合理的收入,盡量避免投機,降低投資風險。隨著社會經濟環境的變化,20世紀70年代以來,謹慎人規則在實踐中也受到越來越多的質疑。謹慎人規則致命的缺陷在于,其風險態度缺乏科學的理論基礎,其后果可能適得其反,即增加了而不是降低了投資風險,從而有損投資者利益。該原則關注的是基金的每一項投資的安全性,而非整體組合的安全性,要求基金管理人必須以每一資產本身的品質投資于相應資產,如果每一資產都是安全的,那么整個組合就是安全的;對于一項投資,基金管理人如果沒有在投資之前證實其合理性,那么即使整個組合表現出色,也要對該投資的不佳效果負責,這顯然是不合理的[7]。3.現資組合理論對基金管理人注意義務的要求近年來,現資組合理論的發展對傳統謹慎人規則提出嚴重的挑戰。根據該理論,證券市場上不同的有價證券之間其風險性和預期收益各不相同。通過有價證券的組合設計可以改變證券被單獨考慮時的風險狀況。由于在許多種不同普通股的有價證券組合中,隨機分布的有價證券風險最終是趨于相互抵消的,因而會產生一種無風險的有價證券的組合[8]。某些個別的投機性投資,可促成投資的多樣化,只要投資組合變化不過大,就不會對整體投資產生過大的風險。
因而,該理論對傳統謹慎人規則限制受托人投資權力的作法提出了強烈的批評,極力主張受托人在選擇投資上應有更大的自由。同傳統的謹慎投資人規則相比,現資組合理論更為強調的不是對個別證券的評估,而是有價證券組合的成果和多樣化的義務。亦即判斷基金管理人在管理運作基金資產的過程中是否盡到注意義務時,著重考察該筆投資在整個投資組合中的關系,而不是就該筆投資的風險而孤立地做出判斷。即使單個投資的風險極高,只要它能夠分散或降低全部投資組合的風險,那么對基金管理人來說亦即履行了注意義務。以美國對證券投資基金管理人的規范和制約為例,美國勞動部關于ERISA基金管理人投資義務的管制強調有價證券組合的設計和多樣化,而并不要求基金管理人關注有價證券組合中的每一種證券[9]。各國投資基金法在規定基金管理人的注意義務時也都接受了現資組合理論的基本觀點,對基金資產組合的分散性作了明確的強制性的規定[10]。雖然產業投資基金和證券投資基金都具有“組合資產、分散投資”的特點,但由于產業投資基金投資于實業,也就決定了產業投資基金投資對象的分散性較低,沒有證券投資基金那么高,而且,產業投資基金對投資企業的介入程度比證券投資基金深得多,產業投資基金在進入目標企業后,會提供許多增值服務,積極開展一系列重組活動,既包括對企業治理結構的重塑,又包括對企業管理制度、財務制度、內部流程的重新梳理和再造。因此,筆者認為,對于產業投資基金管理人注意義務應采用單項投資與整體投資相結合的方式加以考查。一方面,應當要求基金管理人以合理的注意對投資對象的安全性與收益性進行調查,必要時還得征求各方面專家的意見,以確保單項投資的安全性;另一方面,應允許各項基金投資的風險性有差異,要注重基金整體的安全性,另外,應允許對基金管理人的產業投資基金管理人的注意義務做出特殊的要求。
三、注意義務的具體標準初探
現資理論的發展加深了人們對投資活動的客觀規律進一步理解,從而使人們對基金管理人的注意義務的一般標準也有了更為深刻的認識。然而,基金管理人注意義務的一般標準未免過于空泛抽象,只有將這些抽象的一般標準轉化為具體的法律規范才有助于基金管理人注意義務的明確化、具體化。產業投資基金和證券投資基金之間既存在共性又存在差異,因此在借鑒證券投資基金管理人注意義務的研究成果的基礎上,應針對產業投資基金的特性分析其管理人的具體的注意義務。1.分散投資方面的義務組合投資是投資基金制度的一個重要的特征,這一特征就要求基金管理人將基金財產同時投入多種不同的投資領域,實現資產組合的多樣化,并通過不同資產的相互補充,達到降低風險和提高收益的目的。謹慎投資的黃金規則是:“廣泛多樣化,減少交易量,費用最小化。”[11]該項規定是基金管理人注意義務的基本要求,也是投資基金發揮趨利避險作用的主要功能[12]。基金組合投資在各類投資品種中合理配置是基金資產管理工作的核心,是影響投資基金長期收益的主要因素。國外對證券投資基金的實證研究表明,能夠對投資收益起到廣泛正面影響的因素是合理的資產配置,大約有90%以上的機構投資組合收益差別來源于資產配置的不同,而僅僅有10%的投資收益差別可由市場時機掌握和證券選擇不同來解釋,由此可見分散投資的重要性[13]。
另外,在對基金資產進行配置時,如將其過分集中于單一類資產容易給整個投資組合帶來巨大的風險,而分散化投資為機構投資者提供了一種強有力的風險管理手段,如前所述,現資組合理論認為,分散化投資可以在不犧牲給定收益的情況下,使風險水平得以降低,通過分散化投資,可以把市場因素反應各不相同的各個資產類別結合起來,從而形成一個更加有效的投資組合,并能產生比未充分分散化的投資組合更高的投資收益。賦予基金管理人此類注意義務旨在分散投資風險、以保障基金資產的安全和投資人與受益人的利益。此類義務要求基金管理人在法律允許的投資品種和投資經營范圍內進行投資經營時,應當做到投資品種和具體項目多樣化以及保持各項投資與基金資產之間的一定比例[14]。2.親自管理和運作的要求依據信托法原理,受托人的親自管理義務,也稱為直接管理義務,即受托人必須親自管理信托財產和處理信托事務,不得隨意委托他人代為處理。信托以當事人之間的信任關系為基礎,委托人設立信托之時指定了受托人,是出于對受托人的信任,相信受托人能夠按照委托人的意愿實現信托目的。因此,受托人接受信托等于做出了承諾,應當竭心盡力親自處理信托事務,不辜負信托人的信任。受托人如隨意委托他人代為處理信托事務,顯然有悖于委托人的信賴。因此,各國信托法都堅持受托人必須親自管理信托事務的規則[15]。不過,從20世紀初期開始,傳統的受托人必須親自履行管理信托事務的規則得到修改。也就是說,受托人有義務評估其能力,以決定是否需要將其作為受托人的權力再次委托給其他專業人士,以最大限度地追求信托財產的效率[16]。如我國信托法規定了受托人在信托文件另有規定或有不得已事由的,可以委托他人代為處理信托事務①。
從理論上講,證券投資基金中的投資者將資金交給基金管理人是信賴其能力和品格,因此,基金管理人在一般情況下應該親自管理和運作基金本論文由整理提供資產而不得將其管理權委托給其他的第三人。然而,在現代金融市場條件下,專業分工越來越細,盡管基金管理人是擁有各種投資專家及各種投資分析技能和手段的專業機構,其亦不可能做到無所不知,無所不能。為謀求基金持有人利益的最大化,基金管理人亦有可能將其基金資產的部分權力轉委托給其他專業機構行使。因此,在我國將來的產業投資基金立法中,應當允許基金管理人以有效管理基金資產為目的而將其一項或多項投資和管理的權力委托給他人行使,但不允許基金管理公司將其管理基金資產的全部職能委托給他人,從而使自己變為一個空殼。在具體制度設計上,可考慮規定只有在明確規定基金管理人可以委托他人行使其部分職能的情況下,并且表明委托他人行使基金管理的某些職能是合理的,且符合基金持有人的利益時,才能將其職能委托給其他人來行使,而且委托對象須限定在相關領域里的專業機構或專業人士,如保存基金的會計賬冊、記錄可委托相關的會計師,代表基金處理與第三人的糾紛只能委托律師等一些專業人士。超級秘書網
基金管理人可以對人做出新指令,或為投資人的利益隨時撤銷授權委托。同時基金管理人在選擇人、設計條款以及監控人時負有注意和謹慎的義務,基金管理人應對人的行為負有連帶責任,以最大限度地發揮委托的優勢,并盡可能地降低轉委托給投資者帶來的風險。3.行使股權方面的義務如前所述,產業投資基金與證券投資基金的區別之一就是對被投資企業的介入程度不同,產業投資基金對投資企業的介入程度比證券投資基金深得多,那么應當由誰代表基金行使股權呢?在其行使股權時應當遵循何種規則呢?基金管理人須按照基金契約的規定運用基金資產投資并管理基金資產,而代表基金行使作為基金資產一部分的股份的表決權理應屬于管理基金資產的應有之義。
雖然投資基金的組織形式有公司型、契約型及有限合伙型等多種方式。各國法律對基金是否具有法律主體資格有不同的規定。如依據我國法律規定,公司型基金具有法律主體資格,且法人資格;契約制基金不具備法律主體資格;有限合伙制具備法律主體資格,但是不具備法人資格。在法律意義上,公司型基金和有限合伙型基金本身具備成為所投資企業股東的主體資格,而契約制基金則不具備成為所投資企業股東的主體資格。但無論組織形式的產業投資基金,基金管理人應作為受托人行使股東的權利。2006年12月,我國第一支人民幣契約制產業投資基金———渤海產業投資基金在天津掛牌成立。渤海產業投資基金的設立是我國一項重大的金融改革創新,它的設立代表著產業投資基金將在我國迎來一個新的時代。然而,《產業投資基金法》至今尚未通過,因此基金管理人在基金運作過程中承擔何種注意義務尚沒有法律規定,實踐中基金管理人承擔的管理責任只能通過基金管理協議進行約定。基金管理人承擔的注意義務的標準及程度依然是理論界及實務界面臨一個問題。對該問題進行研究并完善,將有助于我國產業投資基金的發展。
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第9篇：房產投資管理范文
關鍵詞：新準則;投資性房地產;財稅管理
隨著我國住宅分配制度由實物分配向貨幣分配轉變，房地產業得到飛速發展，一些企業出于資金保值增值目的而投資房地產業已逐漸成為普遍現象，這種投資行為已逐漸流行，甚至成為企業新的經濟增長點，于是，有關企業投資性房地產的會計處理也成為理論界研究的焦點。財政部在2006年頒布的會計準則中（以下簡稱“新準則”）將投資性房地產單獨出來進行會計處理。
一、新準則有關投資性房地產的有關規定
新準則有關投資性房地產的規定較為細致，這里僅對投資性房地產的定義、范圍以及公允價值在投資性房地產會計處理中的應用進行探討。
1.投資性房地產的定義、范圍
根據新準則第二條規定：投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。新準則主要規范三類投資性房地產：已出租的土地使用權，持有并準備增值后轉讓的土地使用權，已出租的建筑物。新準則同時也明確規定自用房地產和作為存貨的房地產不屬于投資性房地產。其中，自用房地產是指企業為生產商品，提供勞務或經營管理而持有的房地產，其核算由《企業會計準則第4號——固定資產》規范。作為存貨的房地產，符合存貨的定義，其核算由《企業會計準則第1號——存貨》規范。另外，由建造合同形成的，企業代建的房地產適用《企業會計準則第15號——建造合同》。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。
2.公允價值在投資性房地產會計處理中的應用
公允價值即公允市價、公允價格，是指熟悉情況的買賣雙方在公平交易的條件下所確定的價格，或無關聯的雙方在公平交易的條件下一項資產可以被買賣的成交價格。公允價值日益成為盛行全球會計和其他經濟管理領域的重要計量模式主要是因為公允價值計量模式相對于歷史成本計量模式具有其顯著的優越性，其在投資性房地產的會計處理中被廣泛應用。
《企業會計準則第3號——投資性房地產》為企業的投資性房地產提供了成本模式與公允價值模式兩種可選擇的計量模式。
在成本模式下，投資性房地產比照固定資產和無形資產準則計提折舊或攤銷，并在期末進行減值測試，計提相應的減值準備；在有確鑿證據表明其公允價值能夠持續可靠取得的，企業可以采用公允價值計量模式。
采用公允價值計量的投資性房地產的折舊、減值或土地使用權攤銷價值直接反映在公允價值變動中，并通過“公允價值變動損益”對企業利潤產生影響，而不再單獨計提。受此影響，在目前房地產價格處于持續上漲的背景下，擁有用于出租的建筑物或持有待升值的土地使用權的商業、房地產類企業，采用公允價值計量模式計量能夠比較真實的反映資產價值。所以此時采用公允價值計量，能夠提高會計信息的有用性，相關性，有利于企業投資者據此做出正確決策。
二、新準則對企業投資性房地產財稅管理的影響
新準則有關投資性房地產的會計處理引入公允價值計量屬性，所提供的會計信息決策相關性較高，但對企業的財稅管理造成了一定的影響。
1.企業納稅核算方面
引入公允價值計量后，稅法有關投資性房地產的核算并未改變，這樣公允價值變動引起的損益的變動以及投資性房地產的折舊成本成為企業納稅調整的對象，無疑增加了企業進行納稅核算的難度，提高了企業納稅的“交易成本”。此外，通過這種方式國家便可在一定程度上通過稅收杠桿來遏制房地產市場的投機行為，嚴控投資性房地產市場的泡沫經濟，增強房地產市場的穩定性，也更利于國家實施對房地產市場的宏觀調控，企業稅務籌劃的自由度有所降低。
2.公允價值不“公允”，不利于企業實施財務管理
目前我國的房地產市場與國外發達國家相比，市場的完善程度仍有待提高；受相關利益的驅使，交易過程中非法牟取暴利的不規范行為仍屢見不鮮，一些上市公司為滿足二級市場增發、配股以及經理人股票期權計劃的需要而操縱利潤；市場的法制建設也相對落后，尤其是對公允價值信息的控制規范沒有制定。
從企業角度看，一方面獲取公允價值的成本較高。公允價值計量屬性是動態計量屬性，對投資性房地產運用公允價值計量就意味著每一個會計期間都要對其進行重新計量，除了需要專門的評估計量人員從事準確的確定資產和負債的公允價值工作外，還需要會計人員對資產和負債進行全面調整的賬務處理，這就要增加資產評估成本、賬務管理成本和監管成本。再者公允價值的不同確認周期將加重企業的操作成本。因為，采用公允價值模式，企業在資產負債表日必須持續取得公允價值，頻繁地確認公允價值會加重企業的操作成本。另一方面是企業利潤波動較大。由于采用公允價值核算后，企業不再對投資性房地產計提折舊和減值準備，期末公允價值與賬面價值的差額直接計人當期損益，在我國投資性房地產市場的加速發展中，企業利潤將不斷創新高，得到持續地額外提升。但由于我國房地產市場還不太完善，房價下跌不是沒可能，從而引起利潤的較大波動，導致企業先盈利后虧損，加大企業的經營和財務風險，不利于企業實施有效的財務管理。
三、加強企業持有投資性房地產的財稅管理
新準則頒布后，有關企業投資性房地產的財稅管理發生了變化，企業如何根據新準則的有關規定，加強企業持有投資性房地產的財稅管理，是企業生存與發展的關鍵。
1.科學合理地選擇投資性房地產轉換為其他資產的時機
當企業選擇以成本計價模式對投資性房地產進行計價時，無論何時將投資性房地產轉換為其他資產均不會產生轉換損益。但當企業選擇以公允價值計價模式對投資性房地產進行計價時，不同的時機選擇會產生很大的差異。當企業所持有的投資性房地產在活躍的房地產交易市場上的價格處于上升趨勢時，企業應繼續將其作為投資性房地產。一方面，由于市場價值的不斷提升，租金的價格可以相應地提高，從而獲得較高的租金回報。另一方面，待市場價格達到一個相對高點時再將其轉換為其他資產，從而獲得一個更高的轉換收益，增加轉換當期的利潤。反之，當市場價格處于下降趨勢時則應選擇盡快轉換為其他資產，從而回避轉換損失。
2.審慎地進行納稅調整
在運用新準則對投資性房地產進行核算后，年終對所得稅進行匯算清繳時，由于納稅調整項目的增多，相關會計人員一定要審慎進行調整，避免因工作過失引起納稅成本的上升（不應扣除的項目扣除后引致罰沒成本或者應予扣除的項目沒有扣除引致稅費的增加）。這里主要從兩個方面做起：
(1)提高企業會計人員的業務素質。企業應當組織相關會計人員進行新準則方面的學習，及時吸收與新準則有關的會計和稅法方面變動的內容。
(2)深入分析、研究稅法與會計相關處理差異，在保證相關財稅處理合規合法的基礎上，做好公司的稅務籌劃。比如，在年末要做好以下工作：確認投資性房地產折舊計提基礎，準確計算折舊并做好備查登記；恰當運用遞延稅款科目，做好企業所得稅匯算調整。
3.建設公允價值信息數據庫
為使公允價值的評估成本降低，企業應盡快建設公允價值信息數據庫。為獲取公允價值的相關信息，企業應根據其所涉及的房地產業務類型，應建立容量大、時效性強且與企業相關的公允價值信息數據庫，注重平時的積累，及時獲得房地產市場的相關信息，以便財會人員在對公允價值的計量時能夠快速地選取適當的參數，準確評估企業投資性房地產的公允價值，從而降低公允價值的評估成本和操作成本，增強企業會計信息的相關性。
總之，公允價值計量屬性用于投資性房地產本身是一種進步、一種與國際會計準則接軌的體現，但公允價值計量屬性的運用需要一系列配套措施予以保障，只有這樣才能發揮其效用。
參考文獻：
[1]財政部:企業會計準則（2006），經濟科出版社,2006年2月.
