不動(dòng)產(chǎn)管理流程精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的不動(dòng)產(chǎn)管理流程主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：不動(dòng)產(chǎn)管理流程范文

[關(guān)鍵詞]國(guó)土資源部門(mén);不動(dòng)產(chǎn)登記;主導(dǎo)作用實(shí)現(xiàn)

[中圖分類(lèi)號(hào)]X24 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1009 ― 2234（2015）02 ― 0097 ― 02

根據(jù)國(guó)土資源部頂層設(shè)計(jì)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度時(shí)間表， 全國(guó)2015年下半年要完成不動(dòng)產(chǎn)登記操作系統(tǒng)軟件與信息平臺(tái)的對(duì)接，在2018年前不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)投入運(yùn)行，因此承擔(dān)具體登記事項(xiàng)的地方國(guó)土部門(mén)壓力最大。在國(guó)家、省積極推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的進(jìn)程的大背景下，齊齊哈爾市市、縣級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記工作尚未啟動(dòng)。筆者在初步了解各部門(mén)不動(dòng)產(chǎn)登記現(xiàn)狀及征求有關(guān)專(zhuān)家意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，就齊齊哈爾市如何開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)登記工作提出具體想法和思路，提請(qǐng)業(yè)內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)和同事們批評(píng)指導(dǎo)。

一、各部門(mén)不動(dòng)產(chǎn)登記現(xiàn)狀

根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記范圍為集體土地所有權(quán)、房屋等建（構(gòu)）筑物所有權(quán)、森林、林木所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、海域使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)和耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)及法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利等十大類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。在齊齊哈爾市不含海域使用權(quán)登記項(xiàng)目，按照部門(mén)職能分工，現(xiàn)有登記實(shí)施主體分別為國(guó)土、住建、林業(yè)、農(nóng)業(yè)、畜牧等部門(mén)，其中以國(guó)土部門(mén)承擔(dān)登記事項(xiàng)為最多。現(xiàn)將各部門(mén)登記工作情況簡(jiǎn)述如下：

（一）國(guó)土資源部門(mén)不動(dòng)產(chǎn)登記工作概況

目前齊齊哈爾市國(guó)土部門(mén)主要承擔(dān)集體土地所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)、土地抵押權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的登記工作，具體辦理單位為各級(jí)政府政務(wù)大廳及地籍科、股。其負(fù)責(zé)組織城鄉(xiāng)地籍、地政和土地劃界、土地調(diào)查、統(tǒng)計(jì)、確權(quán)、登記、發(fā)證和土地動(dòng)態(tài)信息監(jiān)測(cè)工作及制定全市地籍調(diào)查、土地利用現(xiàn)狀調(diào)查、土地專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查等工作計(jì)劃并組織實(shí)施，加之土地劃界糾紛調(diào)處、配合民政部門(mén)調(diào)查處理因行政界線(xiàn)不清而引起的土地資源爭(zhēng)議事宜等重點(diǎn)工作，苦于辦公人員較少，年辦理登記數(shù)量巨大，很多登記辦件需加班加點(diǎn)完成。在平臺(tái)建設(shè)方面，金土工程基礎(chǔ)上形成的“一張圖”、“三大平臺(tái)”等信息化成果已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)國(guó)家、省、市、縣四級(jí)聯(lián)動(dòng)，齊齊哈爾市市級(jí)地籍管理信息系統(tǒng)已經(jīng)投入使用，登記信息公開(kāi)工作正在有序進(jìn)行。

（二）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)不動(dòng)產(chǎn)登記工作概況

由房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)管理處負(fù)責(zé)國(guó)有土地、村鎮(zhèn)集體土地房屋登記和房屋交易市場(chǎng)的管理工作，以及負(fù)責(zé)房產(chǎn)檔案管理和全市房屋租賃登記備案工作。在完成房產(chǎn)登記大量基礎(chǔ)性工作的基礎(chǔ)上，積累了較為成熟的數(shù)據(jù)管理、登記公示經(jīng)驗(yàn)，其登記信息系統(tǒng)相當(dāng)完善，也已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了四級(jí)聯(lián)動(dòng)。

（三）林業(yè)部門(mén)不動(dòng)產(chǎn)登記工作概況

林業(yè)管理部門(mén)的林政科、股負(fù)責(zé)林地、林權(quán)管理，依法對(duì)征用、占用林地進(jìn)行審核及登記發(fā)證工作，國(guó)有林場(chǎng)等大型林業(yè)資源由市級(jí)管理，農(nóng)用林地登記發(fā)證由區(qū)、縣審批。目前按照“四級(jí)建檔，四類(lèi)分類(lèi)”的原則，進(jìn)行歸檔立卷，紙質(zhì)資料登記備案機(jī)制健全，其登記系統(tǒng)僅具有基本的地圖瀏覽功能，不具備宗地圖編輯功能，信息自動(dòng)化工程正在建設(shè)中。

（四）農(nóng)業(yè)部門(mén)不動(dòng)產(chǎn)登記工作概況

市農(nóng)委的農(nóng)民負(fù)擔(dān)監(jiān)督管理科負(fù)責(zé)指導(dǎo)農(nóng)村土地承包、耕地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和承包合同管理等工作，由農(nóng)村合作經(jīng)濟(jì)管理總站負(fù)責(zé)指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村土地承包及承包合同管理、土地承包糾紛的仲裁以及頒發(fā)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證書(shū)，并負(fù)責(zé)農(nóng)村合作經(jīng)濟(jì)組織各業(yè)承包合同管理。原始紙質(zhì)登記材料存檔在區(qū)、縣級(jí)，目前尚未建有登記信息庫(kù)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)一要求，全國(guó)開(kāi)展的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)登記頒證工作及農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記予以五年過(guò)渡期。過(guò)渡期內(nèi)，農(nóng)業(yè)部門(mén)會(huì)同國(guó)土資源部門(mén)負(fù)責(zé)指導(dǎo)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的統(tǒng)一登記工作。過(guò)渡期后，改由國(guó)土資源部們負(fù)責(zé)指導(dǎo)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記工作。

（五）畜牧水產(chǎn)部門(mén)不動(dòng)產(chǎn)登記工作概況

市畜牧獸醫(yī)局組織實(shí)施全市草原資源保護(hù)工作，負(fù)責(zé)草原建設(shè)、開(kāi)發(fā)利用工作，實(shí)施草原管理和草原防火工作。其行政審批科負(fù)責(zé)有關(guān)行政許可證的發(fā)放工作。草原管理登記信息相對(duì)較少，沒(méi)有配套的電子信息平臺(tái)。

綜上所述，多年的各自為政、部門(mén)利益及歷史遺留權(quán)屬糾紛爭(zhēng)議等矛盾沖突，加之各部門(mén)基礎(chǔ)資料的不規(guī)范、不完善及信息自動(dòng)化水平的差異，勢(shì)必給不動(dòng)產(chǎn)登記資源整合帶來(lái)困難。但在遭遇困難挑戰(zhàn)的同時(shí)，作為牽頭部門(mén)的國(guó)土部門(mén)同樣面臨較多發(fā)展機(jī)遇和提升空間。

二、國(guó)土部門(mén)主導(dǎo)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的思路分析

按照中央編辦《關(guān)于整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)的通知》規(guī)定的部門(mén)職責(zé)，國(guó)土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國(guó)土地登記、房屋登記、林地登記、草原登記、海域登記等不動(dòng)產(chǎn)登記工作;會(huì)同有關(guān)部門(mén)起草不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的法律法規(guī)草案，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，制定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議的調(diào)處政策;推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息基礎(chǔ)平臺(tái)建設(shè);會(huì)同林業(yè)局負(fù)責(zé)國(guó)務(wù)院確定的重點(diǎn)國(guó)有林區(qū)森林、林木、林地的登記發(fā)證;會(huì)同海洋局負(fù)責(zé)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)項(xiàng)目用海、用島的海域使用權(quán)和無(wú)居民海島使用權(quán)的登記發(fā)證等。在此基礎(chǔ)上，國(guó)家層面已經(jīng)探索建立了不動(dòng)產(chǎn)登記工作部際聯(lián)席會(huì)議制度和聯(lián)絡(luò)員制度，共同部署做好相關(guān)工作。其中國(guó)土資源部工作重點(diǎn)是負(fù)責(zé)牽頭建立全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)。當(dāng)前黑龍江省國(guó)土資源部門(mén)已經(jīng)啟動(dòng)調(diào)查論證，研究如何通過(guò)數(shù)據(jù)交換接口、數(shù)據(jù)抄送等方式，實(shí)現(xiàn)土地、房屋、草原、林地、水域?yàn)┩俊⒑Ｓ蚝u等審批、交易和登記信息實(shí)時(shí)互通共享，推動(dòng)建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開(kāi)查詢(xún)系統(tǒng)。在此關(guān)鍵時(shí)期，如何發(fā)揮好國(guó)土部門(mén)的管理優(yōu)勢(shì)，主導(dǎo)市、縣級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記是解決問(wèn)題的重中之重。

（一）籍土地登記豐富信息內(nèi)容凸顯空間信息權(quán)威性

土地管理的特色是對(duì)土地空間特性的管理。土地空間特性，包括土地的地理位置、相鄰關(guān)系，圖層的劃分及與土地相關(guān)的各種空間屬性和人文屬性。齊齊哈爾市現(xiàn)運(yùn)行的地籍管理信息系統(tǒng)以現(xiàn)行的技術(shù)規(guī)程、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，結(jié)合地籍管理的業(yè)務(wù)運(yùn)行模型，嚴(yán)格按照地籍管理流程化模式的工作需求，實(shí)現(xiàn)了地籍管理的信息采集、存儲(chǔ)、處理、分析管理與應(yīng)用，在登記宗地的空間位置、地類(lèi)統(tǒng)計(jì)、面積量算方面優(yōu)勢(shì)較大，容易實(shí)現(xiàn)“權(quán)利落地”。

（二）籍地籍信息平臺(tái)成熟技術(shù)保持動(dòng)態(tài)管理實(shí)時(shí)性

齊齊哈爾市地籍登記信息平臺(tái)的應(yīng)用技術(shù)已經(jīng)較為成熟，服務(wù)流程相對(duì)規(guī)范和嚴(yán)謹(jǐn)，尤其是在坐落、界址、面積等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)更新、數(shù)據(jù)兼容方面的優(yōu)勢(shì)，使不動(dòng)產(chǎn)登記信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)不存在太大的“技術(shù)障礙”。 根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施工作要求，不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)總體包括三部分，即不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍信息采集、不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)保存、不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍信息查詢(xún)，這三部分分別承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的信息采集、保管分類(lèi)和查詢(xún)職能。如果在各部門(mén)基礎(chǔ)登記信息準(zhǔn)確到位的基礎(chǔ)上，采取“平行開(kāi)展”的思路，在設(shè)計(jì)信息采集和信息保管環(huán)節(jié)的同時(shí)，就開(kāi)始對(duì)查詢(xún)系統(tǒng)的構(gòu)建開(kāi)展前期工作，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記查詢(xún)系統(tǒng)平臺(tái)的設(shè)計(jì)和搭建工作按照規(guī)定的時(shí)限完成將不會(huì)很困難。屆時(shí)將通過(guò)終端接口接入的方式，實(shí)現(xiàn)地市一級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記主管機(jī)關(guān)專(zhuān)權(quán)訪(fǎng)問(wèn)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍信息的統(tǒng)一數(shù)據(jù)庫(kù)，進(jìn)而向社會(huì)依法提供查詢(xún)的有關(guān)服務(wù)。

（三）籍原始不動(dòng)產(chǎn)登記成果助推后期管理連續(xù)性

在《條例》規(guī)定的十大不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記目錄中，集體土地所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)、土地抵押權(quán)等權(quán)屬登記一直由國(guó)土部門(mén)負(fù)責(zé)，行業(yè)管理規(guī)范性和程序化較高，積累了較多的糾紛調(diào)處及相關(guān)歷史遺留問(wèn)題處理經(jīng)驗(yàn)。全國(guó)二次土地調(diào)查成果中的現(xiàn)狀權(quán)屬涉及較多林權(quán)、草地及水域的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)能，坐落、面積等數(shù)據(jù)參考價(jià)值較高。“一張圖”及“三大平臺(tái)”建設(shè)使國(guó)土資源管理信息化建設(shè)程度超過(guò)其他部門(mén)，在不動(dòng)產(chǎn)登記信息后期管理自動(dòng)化方面優(yōu)勢(shì)突出。在此基礎(chǔ)上，地籍管理人員整合原有土地登記數(shù)據(jù)，結(jié)合其他部門(mén)上報(bào)不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)，對(duì)照落實(shí)，在技術(shù)上較易完成對(duì)號(hào)入座，最大程度保持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的連續(xù)性，為維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定大局奠定基礎(chǔ)。

（四）籍多部門(mén)共享土地登記信息加強(qiáng)信息管理規(guī)范化

在國(guó)家、省級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記領(lǐng)導(dǎo)小組設(shè)立的不動(dòng)產(chǎn)登記專(zhuān)家委員會(huì)及其下設(shè)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度建設(shè)專(zhuān)家組、不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)建設(shè)專(zhuān)家組和不動(dòng)產(chǎn)登記調(diào)查技術(shù)專(zhuān)家組中，國(guó)土部門(mén)的專(zhuān)家和管理人員參與了較多的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、政策、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范等制定過(guò)程的研究討論，為統(tǒng)一登記依據(jù)、登記簿證、信息平臺(tái)等提供堅(jiān)實(shí)的理論支撐和權(quán)威的技術(shù)咨詢(xún)。因此在各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)組建過(guò)程中，原則上由國(guó)土資源部門(mén)牽頭推進(jìn)，不無(wú)道理。在齊齊哈爾市，多年的宗地管理使“以地找人”成為習(xí)慣模式，其地籍信息已經(jīng)和市公安、稅務(wù)甚至銀行系統(tǒng)形成數(shù)據(jù)共享。在繁雜的信息運(yùn)行過(guò)程中，國(guó)土系統(tǒng)在政務(wù)公開(kāi)序列內(nèi)保持了失密、泄密事故記錄為零，積累了豐富的登記信息保密工作經(jīng)驗(yàn)。

（五）籍規(guī)范流程完善機(jī)制實(shí)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)建設(shè)優(yōu)化

齊齊哈爾市國(guó)土系統(tǒng)在近幾年的規(guī)范化管理過(guò)程中，尤其是深化“五大體系”建設(shè)和鞏固廉政風(fēng)險(xiǎn)控制成果方面取得了豐碩成果，基層干部作風(fēng)轉(zhuǎn)變，服務(wù)意識(shí)和大局意識(shí)空前提高，極大煥發(fā)了生機(jī)和工作熱情。目前，以“目標(biāo)管理、流程控制、制度約束、預(yù)警問(wèn)責(zé)、人本發(fā)展”五大管理體系建設(shè)為統(tǒng)領(lǐng)、以打造“陽(yáng)光國(guó)土、廉潔國(guó)土、平安國(guó)土、服務(wù)國(guó)土、和諧國(guó)土”為目標(biāo)的全新管理模式全面實(shí)現(xiàn)。市國(guó)土資源局及各縣（市）國(guó)土資源部門(mén)網(wǎng)站全部開(kāi)通，已經(jīng)形成全市國(guó)土資源部門(mén)網(wǎng)站體系，市、縣（市）兩級(jí)國(guó)土部門(mén)通過(guò)對(duì)外網(wǎng)站向社會(huì)宣傳法律法規(guī)，公開(kāi)規(guī)劃、計(jì)劃，辦事程序、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和審批結(jié)果等，提供規(guī)范、準(zhǔn)確、及時(shí)的便民服務(wù)，廣泛接受社會(huì)監(jiān)督，不斷擴(kuò)大政務(wù)信息網(wǎng)上公開(kāi)范圍，得到社會(huì)的廣泛認(rèn)可，為齊齊哈爾市開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作在隊(duì)伍建設(shè)、人才培養(yǎng)、制度約束與流程管理方面做了有益探索，取得積極成果。

綜上所述，在市、縣級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)組建之際，國(guó)土部門(mén)應(yīng)充分發(fā)揮制度、流程、人才管理、信息化建設(shè)等方面的優(yōu)勢(shì)，因時(shí)而起，因勢(shì)而動(dòng)，結(jié)合國(guó)土系統(tǒng)信息自動(dòng)化建設(shè)成果，充分利用住建系統(tǒng)的“個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)”和林業(yè)部門(mén)現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)登記資源，加強(qiáng)合作，積極協(xié)調(diào)，節(jié)約集約，一定能全面規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記工作制度、流程，完善監(jiān)督問(wèn)責(zé)，高效科學(xué)地打開(kāi)工作局面，為齊齊哈爾市的不動(dòng)產(chǎn)登記工作全面開(kāi)展做出更大的貢獻(xiàn)。

第2篇：不動(dòng)產(chǎn)管理流程范文

一、立足“全”字，整合規(guī)范化的機(jī)構(gòu)職責(zé)

淮南市不動(dòng)產(chǎn)登記中心統(tǒng)一機(jī)構(gòu)設(shè)置、完善職能整合、明確人員配備、細(xì)化操作流程，為實(shí)行一站式辦結(jié)和一窗式服務(wù)提供了組織保障。一是統(tǒng)一機(jī)構(gòu)設(shè)置，做到權(quán)界清晰。共設(shè)置了首次登記科、抵押登記科、預(yù)告登記科、轉(zhuǎn)移登記科、權(quán)籍調(diào)查科、批后監(jiān)管科、發(fā)證質(zhì)檢科、地產(chǎn)交易科、平臺(tái)信息科、檔案館等14個(gè)科室，從權(quán)界清晰上保證了機(jī)構(gòu)設(shè)置的統(tǒng)一性。二是完善職能整合，做到權(quán)責(zé)一致。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的規(guī)定，辦理的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利類(lèi)型有國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)、國(guó)有土地上的房屋所有權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等4項(xiàng)；辦理的不動(dòng)產(chǎn)登記類(lèi)型有首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記等8項(xiàng)，共有不動(dòng)產(chǎn)登記事項(xiàng)71項(xiàng)，已經(jīng)全部整合到有關(guān)登記科室，從權(quán)責(zé)一致上保證了職能整合的完善性。三是明確人員配備，做到分工合理。淮南市不動(dòng)產(chǎn)登記中心制定了內(nèi)設(shè)科室和人員崗位設(shè)置方案，不僅明確了每位工作人員的所在科室、擔(dān)任職務(wù)和工作職責(zé)，而且推行了一次性告知制、首問(wèn)負(fù)責(zé)制、服務(wù)承諾制、限時(shí)辦結(jié)制、責(zé)任追究制等管理制度，從合理分工上保證了人員配備的明確性。四是細(xì)化操作流程，做到運(yùn)轉(zhuǎn)高效。按照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》和《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》的規(guī)定，梳理細(xì)化了登記工作流程，制作了登記流程圖，主要包括申請(qǐng)、受理、審核、登簿、繕證、收費(fèi)、發(fā)證、歸檔等環(huán)節(jié)，從運(yùn)轉(zhuǎn)高效上保證了操作流程的細(xì)化性。

二、突出“快”字，設(shè)置便民化的登記窗口

淮南市不動(dòng)產(chǎn)登記中心公開(kāi)了窗口類(lèi)型、設(shè)置了服務(wù)平臺(tái)、實(shí)行了上門(mén)登記、設(shè)立了審核制度，為實(shí)行一站式辦結(jié)和一窗式服務(wù)提供了環(huán)境保障。首先，公開(kāi)窗口類(lèi)型，實(shí)行高效服務(wù)。為方便市民一站式辦理不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，登記中心共設(shè)立了“首次登記”“轉(zhuǎn)移登記”“咨詢(xún)服務(wù)”等共17個(gè)窗口，實(shí)行了高效登記服務(wù)。其次，設(shè)立服務(wù)平臺(tái)，實(shí)行微笑服務(wù)。在醒目地方擺放了不動(dòng)產(chǎn)登記流程圖、溫馨提示等宣傳展架，設(shè)有引導(dǎo)臺(tái)、取號(hào)機(jī)、等候區(qū)等，提供了叫號(hào)、取號(hào)服務(wù)，實(shí)行了微笑登記服務(wù)。再次，延時(shí)上門(mén)登記，實(shí)行特殊服務(wù)。登記中心要求窗口員工提前一小時(shí)上班并且延時(shí)下班，不耽誤群眾來(lái)辦事，不讓群眾多跑路。對(duì)不能到場(chǎng)辦理登記辦證手續(xù)的“老、弱、病、殘、孕”等弱勢(shì)群體，窗口員工提供了預(yù)約免費(fèi)上門(mén)登記，實(shí)行了特殊登記服務(wù)。最后，設(shè)立審核制度，實(shí)行優(yōu)質(zhì)服務(wù)。設(shè)立了審核人員和值班領(lǐng)導(dǎo)制度，負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)審核，并對(duì)突發(fā)事件進(jìn)行及時(shí)處理，分擔(dān)了窗口壓力，避免了出現(xiàn)差錯(cuò)，實(shí)行了優(yōu)質(zhì)登記服務(wù)。

第3篇：不動(dòng)產(chǎn)管理流程范文

2、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》于2015年3月1日落地實(shí)施。

3、2016年1月21日， 中國(guó)國(guó)土資源部日前公布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》，對(duì)集體土地所有權(quán)登記、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記、宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記等各種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的登記都做出了更為細(xì)致的規(guī)定。

4、2017年4月，國(guó)土部辦公廳印發(fā)壓縮不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)間實(shí)施方案，要求各地在確保登記資料移交到位、人員劃轉(zhuǎn)到位的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步簡(jiǎn)化登記流程，提高登記效率，分類(lèi)壓縮不動(dòng)產(chǎn)登記辦理時(shí)限。

第4篇：不動(dòng)產(chǎn)管理流程范文

多措并舉 攻堅(jiān)克難

安達(dá)市不動(dòng)產(chǎn)登記工作于2015年4月正式啟動(dòng)實(shí)施，在實(shí)施的過(guò)程中，安達(dá)市嚴(yán)格按照國(guó)家、省、市有關(guān)要求，并立足全市實(shí)際，深入研究探索，多措并舉解決遇到的難點(diǎn)問(wèn)題，使不動(dòng)產(chǎn)登記工作取得了階段性成果。

安達(dá)市不動(dòng)廣：登記局于2015年6月正式成立，為國(guó)土局內(nèi)設(shè)股級(jí)管理機(jī)構(gòu)，主要負(fù)責(zé)制定全市不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作規(guī)范，承擔(dān)初審、復(fù)審和核定工作。安達(dá)市不動(dòng)產(chǎn)登記中心于2015年8月正式成立，做為全市統(tǒng)一登記經(jīng)辦機(jī)構(gòu)，為隸屬于國(guó)土局的副科級(jí)事業(yè)單位，內(nèi)設(shè)8個(gè)股室，領(lǐng)導(dǎo)職數(shù)一正兩副，人員編制60人。主要負(fù)責(zé)全市不動(dòng)產(chǎn)登記工作受理和發(fā)證、不動(dòng)產(chǎn)信息平臺(tái)建設(shè)和維護(hù)，以及檔案管理和使用等項(xiàng)工作。目前，安達(dá)市不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)整合工作已經(jīng)全部完成，分散在國(guó)土、房產(chǎn)、農(nóng)業(yè)、畜牧和林業(yè)等部門(mén)不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)已整合到中心，統(tǒng)一由國(guó)土部門(mén)承擔(dān)。

信息平臺(tái)建設(shè)已經(jīng)完成。安達(dá)市被正式確定為全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)建設(shè)試點(diǎn)后，通過(guò)綜合比較，聘請(qǐng)南京國(guó)圖信息股份有限公司作為安達(dá)市信息平臺(tái)建設(shè)技術(shù)支撐單位，幫助安達(dá)市開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)建設(shè)的軟件開(kāi)發(fā)和數(shù)據(jù)更新整合、工作人員技術(shù)培訓(xùn)等項(xiàng)工作，同時(shí)制定完成了《安達(dá)市不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺(tái)建設(shè)技術(shù)方案》，市政府撥付專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)費(fèi)97萬(wàn)元用于購(gòu)置服務(wù)器、排隊(duì)機(jī)和電子屏等硬件設(shè)備。目前，按照平臺(tái)建設(shè)時(shí)間和任務(wù)安排，各類(lèi)登記數(shù)據(jù)、軟件系統(tǒng)及資源整合、城市地籍調(diào)查成果更新、地籍編碼和房產(chǎn)登記數(shù)據(jù)分析匹配等項(xiàng)工作基本完成，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記流程網(wǎng)絡(luò)再造已經(jīng)成形，12月中旬實(shí)現(xiàn)了與國(guó)土部聯(lián)網(wǎng)上線(xiàn)運(yùn)行。

檔案資料移交穩(wěn)步推進(jìn)、登記服務(wù)模式初步形成。為保證房產(chǎn)、林業(yè)、農(nóng)業(yè)、畜牧等部門(mén)原有不動(dòng)產(chǎn)檔案順利移交，安達(dá)市在新成立的人民辦事中心一樓設(shè)置了500平方米的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案室，制定下發(fā)了《安達(dá)市不動(dòng)產(chǎn)登記資料移交與整合方案》和《安達(dá)市不動(dòng)產(chǎn)登記資料清理和移交的通知》，明確先行移交經(jīng)過(guò)掃描的檔案電子版和電子登記數(shù)據(jù)，各類(lèi)圖、表、卡、冊(cè)等紙質(zhì)資料仍然由原單位暫時(shí)保存，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記業(yè)務(wù)開(kāi)展后，按涉及的具體不動(dòng)產(chǎn)單元進(jìn)行了檔案移交。

按照省政府“統(tǒng)籌兼顧、便民利民”要求，安達(dá)市將不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記服務(wù)大廳設(shè)在新成立的人民辦事中心三樓，大廳使用面積700平方米，設(shè)置不動(dòng)產(chǎn)登記窗口10個(gè)，房屋、林權(quán)和草原審批窗口7個(gè)，繳費(fèi)和繳稅窗口2個(gè)，實(shí)現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記和各部門(mén)的行政審批集中辦理，初步達(dá)到了一站式辦公標(biāo)準(zhǔn)，極大地方便了群眾和企業(yè)辦事。

保障措施有力 打造一流服務(wù)平臺(tái)

由于開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記涉及部門(mén)多，覆蓋范圍廣，所以在工作開(kāi)展之初，安達(dá)市就確定了“政府主導(dǎo)、部門(mén)聯(lián)動(dòng)、統(tǒng)等推進(jìn)”的工作思路，有力保障了此項(xiàng)工作的順利推進(jìn)。

按照上級(jí)有關(guān)要求，安達(dá)市成立了由市長(zhǎng)為組長(zhǎng)，主管副市長(zhǎng)為副組長(zhǎng)，由國(guó)土、財(cái)政、房產(chǎn)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、畜牧等部門(mén)主要領(lǐng)導(dǎo)為成員的安達(dá)市不動(dòng)產(chǎn)登記工作領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)開(kāi)展全市不動(dòng)產(chǎn)登記工作。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在國(guó)土局。2015年4月以來(lái)，領(lǐng)導(dǎo)小組共召開(kāi)聯(lián)席會(huì)議4次，聯(lián)席會(huì)議辦公室會(huì)議7次，就職責(zé)整合、機(jī)構(gòu)設(shè)立、人員劃轉(zhuǎn)、平臺(tái)建設(shè)等工作遇到的問(wèn)題進(jìn)行了研究和解決。

學(xué)習(xí)借鑒外地經(jīng)驗(yàn)、訓(xùn)練提升人員素質(zhì)。在開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)登記的過(guò)程中，為了更好地學(xué)習(xí)借鑒外地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，2015年8月中旬，安達(dá)市選派國(guó)土、房產(chǎn)、政府法制辦等相關(guān)人員到四川瀘州，就不動(dòng)產(chǎn)登記工作進(jìn)行了為期三天的學(xué)習(xí)。11月20日，再次選派國(guó)土局一名業(yè)務(wù)局長(zhǎng)和幾名業(yè)務(wù)骨干到四川成都和重慶等地學(xué)習(xí)不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)事宜。

為適應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記業(yè)務(wù)需要，提高工作人員理論和系統(tǒng)操作水平。在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記發(fā)證業(yè)務(wù)正式開(kāi)展前，聘請(qǐng)南京國(guó)圖信息股份有限公司技術(shù)人員對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記窗口工作人員進(jìn)行了信息系統(tǒng)操作技術(shù)培訓(xùn)，并由國(guó)土局統(tǒng)一組織系統(tǒng)學(xué)習(xí)了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》和《安達(dá)市不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記服務(wù)指南》，使全體工作人員，尤其是窗口工作人員不僅熟悉了不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)業(yè)務(wù)流程，還提高了職業(yè)道德，了解了應(yīng)該遵守的具體規(guī)定，為不動(dòng)產(chǎn)登記工作全面開(kāi)展夯實(shí)了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

圍繞便民主線(xiàn)打造一流服務(wù)平臺(tái)。在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記信息系統(tǒng)安裝調(diào)試完成后，安達(dá)市組織工作人員進(jìn)行了為期一周的模擬登記訓(xùn)練。按照不同登記類(lèi)型，選取多個(gè)住宅用戶(hù)、商服用戶(hù)、取得土地審批的工業(yè)企業(yè)作為申請(qǐng)人按首次登記、變更登記和轉(zhuǎn)移登記等類(lèi)型進(jìn)行模擬訓(xùn)練。登記受理窗口受理申請(qǐng)材料，權(quán)籍調(diào)查和測(cè)繪窗口模擬進(jìn)行調(diào)查和測(cè)繪，編制不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)，并出具房地產(chǎn)平面圖，審核窗口填寫(xiě)完善簿冊(cè)、審核，繕證窗口根據(jù)審核結(jié)果打印《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》、《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》并發(fā)放到申請(qǐng)人手中。

第5篇：不動(dòng)產(chǎn)管理流程范文

關(guān)鍵詞：國(guó)內(nèi);不動(dòng)產(chǎn)登記制度;探討

中圖分類(lèi)號(hào)：D923.2 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）027-0000-01

引言

針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記，雖然我國(guó)已經(jīng)制定和施行了一系列法律法規(guī)，比如《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》等，但是這些法律條例并不能有效解決所有不動(dòng)產(chǎn)登記問(wèn)題，仍然遺留著一些問(wèn)題需要有關(guān)部門(mén)予以解決。因此，應(yīng)該將不動(dòng)產(chǎn)登記制度作為重點(diǎn)研究課題，對(duì)制度中妨礙不動(dòng)產(chǎn)登記的條例進(jìn)行改進(jìn)或者廢除，以此來(lái)確保不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程的合規(guī)合法。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的內(nèi)涵

不動(dòng)產(chǎn)制度作為我國(guó)物權(quán)制度的一種，是在《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的基礎(chǔ)上確立實(shí)行的，它直接服務(wù)于利害關(guān)系人或者權(quán)利人，可以將其作為一種物權(quán)公示手段來(lái)理解[2]。其中，權(quán)利人或者利害關(guān)系人想要進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記需要提前申請(qǐng)相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)事宜，而這一過(guò)程都要如實(shí)詳盡的在政府相關(guān)的專(zhuān)職部門(mén)進(jìn)行記錄。與此同時(shí)，在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不斷完善的過(guò)程中，不動(dòng)產(chǎn)登記制度也隨之產(chǎn)生并得以完善。由此可見(jiàn)，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的確立執(zhí)行一方面是為了滿(mǎn)足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求，另一方面還涉及到每一位公民的切身利益。因此，只有實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建立以及完善統(tǒng)一，才能在有效解決登記問(wèn)題的前提下，體現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的核心價(jià)值。

二、當(dāng)前國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的漏洞以及不足

通過(guò)研究不動(dòng)產(chǎn)登記制度的發(fā)展演變過(guò)程可以發(fā)現(xiàn)，不動(dòng)產(chǎn)根據(jù)性質(zhì)的不同，其管理以及登記分別被土地、房產(chǎn)、林業(yè)、漁業(yè)、水利以及農(nóng)牧業(yè)等行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)，而這些部門(mén)在規(guī)章制度以及遵循的法律依據(jù)都存在一定差異，它們會(huì)依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利類(lèi)型以及相關(guān)職能等進(jìn)行分散登記，這就很難對(duì)這些不動(dòng)產(chǎn)的登記行為進(jìn)行有效管理[3]。與此同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的改革與多部門(mén)多級(jí)別的等級(jí)制度、當(dāng)前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不匹配，行政審批管理的職能仍保留在原來(lái)的不同的職能部門(mén)，僅僅是把登記的職能統(tǒng)一，特別是當(dāng)前將不動(dòng)產(chǎn)交易、抵押管理與登記行為分別交由兩個(gè)部門(mén)，及其容易引發(fā)下列問(wèn)題：第一，不動(dòng)產(chǎn)交易的風(fēng)險(xiǎn)加大;第二，在一定程度上增加了權(quán)利人的登記成本;第三，造成登記資源的浪費(fèi);第四，如因行政審批的錯(cuò)誤導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)生錯(cuò)誤，會(huì)引起不必要的責(zé)任推逶，影響到政府的公信力等等。

三、完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建議

1.完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度

目前，我國(guó)尚未建立和實(shí)行專(zhuān)門(mén)針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律法規(guī)，雖然國(guó)家出臺(tái)的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》是目前國(guó)內(nèi)最高水平以及最前沿的關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的立法。但是想要確保《條例》的順利實(shí)施，就要對(duì)當(dāng)前政策法規(guī)中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的條款進(jìn)行重新梳理，或者將其納入到《條例》中，也可以對(duì)其中不利于不動(dòng)產(chǎn)登記的條款進(jìn)行修正或者廢除，以此來(lái)為不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記奠定基礎(chǔ)。其中，可以從以下幾方面入手，來(lái)完善當(dāng)前的土地登記制度：第一，對(duì)土地登記申請(qǐng)制度進(jìn)行完善。在土地登記申請(qǐng)過(guò)程中，除了權(quán)利人要按照程序行事之外，登記相關(guān)人以及義務(wù)人也應(yīng)該向其提供協(xié)助登記的義務(wù)，從而在保護(hù)權(quán)利人利益的同時(shí)，提高登記的公信力;第二，確立實(shí)質(zhì)審查制度。登記機(jī)關(guān)人員在受理了權(quán)利人的申請(qǐng)后，應(yīng)該進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，以保證土地登記結(jié)果的準(zhǔn)確性。與此同時(shí)，可以借鑒其他優(yōu)秀的登記制度，比如托倫斯登記制度，來(lái)維護(hù)權(quán)利人的利益。當(dāng)遇到欺詐或者劃界錯(cuò)誤情況時(shí)，受害者可以恢復(fù)其權(quán)利的請(qǐng)求權(quán)，以此來(lái)提高土地登記的公信力;第三，目前，我國(guó)關(guān)于土地登記簿公開(kāi)的相關(guān)制度還不夠完善，為保證土地轉(zhuǎn)讓或者出租等相關(guān)利益方的知情權(quán)，應(yīng)該堅(jiān)持土地登記簿的公開(kāi)查閱，這不僅可以對(duì)土地登記實(shí)施有效監(jiān)督，同時(shí)也有助于社會(huì)和諧;等等。

2.完善不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的責(zé)任賠償制度

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中扮演著至關(guān)重要的角色。如果不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在交易審查過(guò)程中沒(méi)有盡職盡責(zé)，或者存在暗箱操作等問(wèn)題，都會(huì)給當(dāng)事人乃至整個(gè)市場(chǎng)造成巨大危害。而一旦損害到當(dāng)事人的切身利益，怎樣賠償就成為各相關(guān)部門(mén)或機(jī)構(gòu)都要關(guān)注的重點(diǎn)問(wèn)題。現(xiàn)如今，很多不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)都存在登記人員素質(zhì)參差不齊的現(xiàn)象，登記錯(cuò)誤問(wèn)題時(shí)有發(fā)生，也讓該不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的公信力受到質(zhì)疑。所以，想要最大限度的減少發(fā)生登記錯(cuò)誤的幾率，就必須要加強(qiáng)登記人員關(guān)于登記業(yè)務(wù)相關(guān)技能的學(xué)習(xí)培訓(xùn)，對(duì)登記業(yè)務(wù)流程有一個(gè)熟悉以及掌握。與此同時(shí)，為保證登記效率，可以對(duì)本單位所有人員進(jìn)行資質(zhì)認(rèn)證，比如注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試以及國(guó)家司法考試等，建立和完善不動(dòng)產(chǎn)登記人員從業(yè)資格選拔機(jī)制。另外，還可以面向社會(huì)公開(kāi)招募一些專(zhuān)業(yè)技能過(guò)硬的人才，從而有效提升整個(gè)登記團(tuán)隊(duì)的綜合素質(zhì)。

目前，很多不動(dòng)產(chǎn)登記的糾紛雖然由法院做出了相應(yīng)判決，但是受經(jīng)濟(jì)因素影響，很多受害者就算拿到了賠償判決書(shū)也遲遲得不到賠償。這是由于當(dāng)前我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)很少會(huì)設(shè)立專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)賠償?shù)目铐?xiàng)，這就使得很多機(jī)構(gòu)沒(méi)有能力去執(zhí)行法院的判決，從而影響到法院的公信力。基于此，相關(guān)部門(mén)應(yīng)該結(jié)合當(dāng)前的不動(dòng)產(chǎn)登記情況，建立和完善相關(guān)的責(zé)任賠償制度，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，都做出明確規(guī)定。而登記機(jī)關(guān)賠償?shù)馁Y金來(lái)源，可以參照國(guó)外做法設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)賠償資金。從登記機(jī)關(guān)上一年度收取的費(fèi)用中劃撥出一部分資金專(zhuān)門(mén)用于不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的賠償，必須做到專(zhuān)款專(zhuān)用。只有這樣，才能從根本上維護(hù)受害者的切身利益，進(jìn)而促進(jìn)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，我國(guó)當(dāng)前的不動(dòng)產(chǎn)登記體系已經(jīng)初步確立，但是在實(shí)際工作中，仍然暴露出一些問(wèn)題。因此，為進(jìn)一步確保不動(dòng)產(chǎn)交易雙方的根本利益，相關(guān)部門(mén)應(yīng)該就目前不動(dòng)產(chǎn)登記制度中存在的問(wèn)題加以研究，并提出有建設(shè)性的建議，來(lái)不斷完善我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。

參考文獻(xiàn)：

[1]闕持輝， 唐冬梅. 我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度若干問(wèn)題探討[J].工業(yè)b，2015（8）：17-17.

第6篇：不動(dòng)產(chǎn)管理流程范文

一、不動(dòng)產(chǎn)登記的檔案資料管理是登記工作的基礎(chǔ)

在《關(guān)于整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)的通知》中明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記檔案資料是登記工作的核心內(nèi)容和重要依據(jù)。登記的檔案資料是隨著登記機(jī)構(gòu)的登記而產(chǎn)生，不能單獨(dú)成立。這次住建部與國(guó)土部的職責(zé)分工，即住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)房產(chǎn)交易，國(guó)土資源部負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記。隨之帶來(lái)的工作銜接問(wèn)題，兩個(gè)部門(mén)都離不開(kāi)原來(lái)的房產(chǎn)檔案的支持。

（一）原房產(chǎn)檔案留存在原房產(chǎn)檔案管理部門(mén)更便民利民

原房產(chǎn)檔案隨原產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理處合并到不動(dòng)產(chǎn)登記中心而隨之發(fā)生轉(zhuǎn)移，但繼續(xù)保存在原檔案室。因歷史原因，土地和房產(chǎn)的登記是分開(kāi)登記的，此次實(shí)行統(tǒng)一登記后，如果不能實(shí)現(xiàn)內(nèi)部的工作銜接與資料的傳遞、共享，將會(huì)出現(xiàn)群眾辦事難的情況，本著方便廣大人民群眾，檔案資料不存在移交的問(wèn)題。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記檔案存放在原房產(chǎn)檔案管理部門(mén)成本更低更具合理性

從目前來(lái)看，為盡快適應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的需要，因各地對(duì)原有得房產(chǎn)檔案的歸屬問(wèn)題并沒(méi)有統(tǒng)一的做法，我市從檔案轉(zhuǎn)移及管理的成本上考慮，認(rèn)為存放在原有部門(mén)，是利大于弊也更科學(xué)合理。更有利于今后的工作開(kāi)展。

二、檔案管理中存在的主要題

（一）重視前臺(tái)業(yè)務(wù)，輕視后臺(tái)檔案

在具體的房產(chǎn)登記過(guò)程中，一直以來(lái)都比較重視業(yè)務(wù)和流程的培訓(xùn)，而忽視了后續(xù)的檔案管理工作。檔案管理的細(xì)則少之甚少。比起對(duì)業(yè)務(wù)的重視度而言，對(duì)檔案的關(guān)注度顯然是欠缺的。需要及時(shí)跟進(jìn)相應(yīng)的檔案管理配套政策，才能不斷建立和完善各地的不動(dòng)產(chǎn)登記體系。

（二）重視紙質(zhì)檔案，輕視電子檔案信息維護(hù)

在新形勢(shì)新條件下，人們對(duì)檔案管理的信息要求日益提高，仍主要以紙質(zhì)資料審核為主，因涉及的部門(mén)多、資料多，導(dǎo)致一本紙質(zhì)檔案需要數(shù)次流轉(zhuǎn)，多次翻閱，降低工作效率，并應(yīng)加快電子信息庫(kù)的建設(shè)和維護(hù)。

（三）人員流動(dòng)性大，專(zhuān)業(yè)知識(shí)薄弱

由于檔案的專(zhuān)業(yè)性和動(dòng)態(tài)性，檔案的歸集在隨著情況變化而發(fā)生變化，導(dǎo)致檔案員對(duì)于檔案資料的更新不及時(shí)，特別是統(tǒng)一登記后，要多學(xué)習(xí)土地方面的知識(shí)不斷提高自身的業(yè)務(wù)水平，爭(zhēng)取最短時(shí)間勝任崗位職責(zé)的標(biāo)準(zhǔn)。

（四）硬件條件差，整合數(shù)據(jù)庫(kù)慢

不動(dòng)產(chǎn)檔案資料越來(lái)越多，涵蓋的內(nèi)容越來(lái)越豐富，檔案查詢(xún)利用率也越來(lái)越高。而且紙質(zhì)檔案屬于永久性保存，老式的檔案柜已經(jīng)不適合新形勢(shì)下的發(fā)展。所以實(shí)現(xiàn)檔案管理數(shù)字化是互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代產(chǎn)生的一種新型檔案管理信息形態(tài)，因此檔案數(shù)字化，建立電子信息庫(kù)迫在眉睫。

三、隨著不動(dòng)產(chǎn)工作的逐步深入，建立相應(yīng)的管理制度，確保檔案的安全

（一）不斷完善管理機(jī)制

做好檔案管理工作，進(jìn)一步健全檔案的接受、收集、整理、保管、利用等各項(xiàng)規(guī)章制度，落實(shí)好管理細(xì)節(jié)。對(duì)違反檔案管理法律法規(guī)的行為及時(shí)進(jìn)行處罰。

（二）轉(zhuǎn)變思路，提高信息化管理水平

在新形勢(shì)下的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作需要運(yùn)用大量的先進(jìn)科學(xué)技術(shù)，工作的人員首先要有過(guò)硬的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，還要具備現(xiàn)代化得檔案管理能力。不動(dòng)產(chǎn)登記的檔案資料已經(jīng)不僅僅是過(guò)去的紙質(zhì)檔案，還包括不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)數(shù)據(jù)。這就需要運(yùn)用計(jì)算機(jī)等信息化手段對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和分析，在最短的時(shí)間內(nèi)完成收件、審批、發(fā)證、歸檔等一系列的工作，大大提高工作效率。

（三）加強(qiáng)培訓(xùn)，提高檔案專(zhuān)業(yè)管理水平

由于不動(dòng)產(chǎn)登記檔案形成量大，專(zhuān)業(yè)性和政策性強(qiáng)。要加強(qiáng)提高檔案管理人員的素質(zhì)和能力，明確檔案移交入檔的時(shí)間、責(zé)任人，建立詳細(xì)的移交清單，確保不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的安全性和完整性。

（四）提高對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案資料的保密意識(shí)

隨著社會(huì)制度的不斷健全，人民對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的要求也是越來(lái)越高，并對(duì)如何公平、公正、公開(kāi)的呼聲越來(lái)越響亮。所以如何做到檔案哪些部分是可以公開(kāi)查詢(xún)的，哪些是涉及個(gè)人隱私和國(guó)家安全，必須需要保密的，做出嚴(yán)格的規(guī)定。需要簽訂保密協(xié)議。違反規(guī)定和泄露不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的，按有關(guān)規(guī)定追究責(zé)任。

（五）對(duì)信息安全做相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案

根據(jù)《國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)登記信息安全工作的 通知》（國(guó)土資源廳發(fā)【2015】38號(hào)）等有關(guān)規(guī)定。對(duì)機(jī)房受損、數(shù)據(jù)損毀、系統(tǒng)宕機(jī)、網(wǎng)絡(luò)中斷、黑客攻擊等突發(fā)事件進(jìn)行全方位預(yù)防，確保信息平臺(tái)不間斷地安全運(yùn)行。

四、結(jié)論

在不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中，檔案管理的重要性也日益凸顯，它不僅是民生檔案資源的重要組成部分，也是實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記的原始資料，在新形勢(shì)下，只有做好檔案管理工作，樹(shù)立“國(guó)土一家”理念和意識(shí)，共同做好統(tǒng)一登記工作。以進(jìn)一步推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理工作的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]房愛(ài)芬.房地產(chǎn)登記檔案管理數(shù)字化建設(shè)淺析.山東檔案2010.06.

[2]《國(guó)土資源部關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記信息安全工作的通知》2015. 38號(hào).

第7篇：不動(dòng)產(chǎn)管理流程范文

一、繼續(xù)做好二手房資金監(jiān)管工作

資金監(jiān)管，特別是全額資金監(jiān)管，是降低交易風(fēng)險(xiǎn)的有效措施。在經(jīng)過(guò)房源核驗(yàn)、賣(mài)方資格審查、購(gòu)房人資格審查、購(gòu)房人貸款資格預(yù)審、合同網(wǎng)簽、不動(dòng)產(chǎn)登記、貸款審核、貸款指定賬戶(hù)撥付、交易資金給付等流程后，買(mǎi)方的首付款、應(yīng)得的后續(xù)房款可以保證不被挪用；如交易不能繼續(xù)，賣(mài)方也能順利追回首付款。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，監(jiān)管所涉各方由原來(lái)房屋登記機(jī)構(gòu)與銀行、交易當(dāng)事人變成了房屋交易、不動(dòng)產(chǎn)登記、銀行、交易當(dāng)事人。格局的變化帶來(lái)了流程的動(dòng)，部分交易登記分設(shè)的城市，原監(jiān)管機(jī)構(gòu)無(wú)法獨(dú)立完成交易登記事項(xiàng)，監(jiān)管流程整合未能跟上，監(jiān)管平臺(tái)未能更新，導(dǎo)致二手房交易資金監(jiān)管名存實(shí)亡。監(jiān)管部門(mén)宜根據(jù)住建部《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則》要求，繼續(xù)做好二手房資金監(jiān)管工作，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)予以協(xié)助。

二、以不動(dòng)產(chǎn)登記為抓手保護(hù)交易安全

以二手房交易登記為例，買(mǎi)方負(fù)有在一定期限內(nèi)給付房款的義務(wù)，由于這個(gè)期限與登記時(shí)間不一致，必然導(dǎo)致登記與給付不同步。這種不同步便是交易雙方風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。從預(yù)告登記、抵押權(quán)首次登記著手，完善交易登記流程，可以有效避免風(fēng)險(xiǎn)。

首先，在交易雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記前，雙方當(dāng)事人可按照合同約定申請(qǐng)房屋所有權(quán)（建設(shè)用地使用權(quán)）預(yù)告登記。買(mǎi)方可根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，取得物權(quán)的期待權(quán)，防范賣(mài)方一房?jī)少u(mài)。需要注意的是，預(yù)告登記的有效保護(hù)時(shí)間為自核準(zhǔn)預(yù)告登記至能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月。因此，買(mǎi)方應(yīng)督促賣(mài)方在合理的時(shí)間內(nèi)完成登記申請(qǐng)。

其次，交易雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，雙方當(dāng)事人可在合同中約定：買(mǎi)方取得房屋后，將該房屋作為給付后續(xù)房款的擔(dān)保。雙方在申請(qǐng)房屋所有權(quán)（建設(shè)用地使用權(quán)）轉(zhuǎn)移登記時(shí)同時(shí)申請(qǐng)抵押權(quán)首次登記，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以一并受理并登記。賣(mài)方可以了解貸款（抵押）的進(jìn)度，防范買(mǎi)方將房屋惡意變賣(mài)或用于其他目的的抵押。需要注意的是，辦理二手房貸款的銀行可能會(huì)對(duì)此持有不同意見(jiàn)，不愿接受已設(shè)有抵押房屋作為抵押物，應(yīng)加強(qiáng)協(xié)調(diào)。

三、加強(qiáng)二手房貸款資金流向監(jiān)管

一般來(lái)說(shuō)，銀行對(duì)二手房貸款的審核包括貸款原因、貸款用途、貸款人信用、還款能力、抵押物有無(wú)瑕疵、抵押價(jià)值是否足夠等，并不審查所貸款項(xiàng)的去向。

鑒于二手房交易的購(gòu)房貸款中，貸款申請(qǐng)人明確貸款目的為購(gòu)房，銀行在審核階段，可以接受擬用于抵押的房屋已為剩余房款的給付提供擔(dān)保，具體可按如下流程操作：

1.交易雙方簽訂合同；2.申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記及余款給付抵押登記；3.買(mǎi)方申請(qǐng)貸款；4.銀行、交易雙方簽訂付款協(xié)議，明確貸款全部用于清償房款，并直接撥付至雙方共同指定的賬戶(hù)，錢(qián)款到達(dá)指定賬戶(hù)后，視為房款給付；5.銀行審核；6.銀行申請(qǐng)抵押權(quán)順位登記；7.買(mǎi)方申請(qǐng)注銷(xiāo)抵押權(quán)登記，銀行撥付貸款；8.銀行自動(dòng)轉(zhuǎn)為第一順位抵押權(quán)人。

四、銀行監(jiān)管二手房貸款資金流向的難點(diǎn)及對(duì)策

第8篇：不動(dòng)產(chǎn)管理流程范文

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán) 不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì) 不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)制度是一個(gè)既重要又龐大，且錯(cuò)綜復(fù)雜的體系，它基本上由民法實(shí)體法上的物權(quán)法部分和行政法上的不動(dòng)產(chǎn)登記制度兩個(gè)部分組成。

建設(shè)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)基本條件是劃清政府與市場(chǎng)主體的各自活動(dòng)范圍，厘定政府職能界限，使政府不去干預(yù)市場(chǎng)主體的具體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)而集中精力去做其應(yīng)該做的事情。在經(jīng)濟(jì)管理領(lǐng)域，政府職能將限于核定社會(huì)成員準(zhǔn)人市場(chǎng)的資格，明確民事權(quán)屬狀態(tài)，營(yíng)造并維護(hù)市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。由此可見(jiàn)，作為明確市場(chǎng)主體產(chǎn)權(quán)歸屬及其權(quán)利享有狀態(tài)內(nèi)容之一的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度在政府各項(xiàng)職能中居于基礎(chǔ)性地位。

一． 問(wèn)題的提出：我國(guó)傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度

由于歷史原因，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下不動(dòng)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)性長(zhǎng)期不被承認(rèn)，不動(dòng)產(chǎn)被排除在財(cái)產(chǎn)法之外，不動(dòng)產(chǎn)登記具有濃厚的行政管理色彩，加之管理權(quán)分散，我國(guó)傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)登記極為混亂。

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記的法律不統(tǒng)一

我國(guó)的行政機(jī)關(guān)在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)所依據(jù)的是分散在各個(gè)法律法規(guī)中的登記規(guī)范。僅法律就有《土地管理法》及其《實(shí)施條例》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《森林法》、《礦產(chǎn)資源法》、《草原法》、《漁業(yè)法》、《擔(dān)保法》等之多，另外還包括國(guó)務(wù)院有關(guān)行政主管部門(mén)制定的登記規(guī)則，如國(guó)家土地局制定的《土地登記規(guī)則》。這些性質(zhì)、淵源、效力不同的登記法規(guī)都是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的產(chǎn)物，已不能滿(mǎn)足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的需要。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一

根據(jù)上述分散的法律法規(guī)的規(guī)定，土地、房地產(chǎn)、森林、礦產(chǎn)等所有權(quán)或抵押等的登記分別由縣級(jí)人民政府土地行政、房產(chǎn)、林木、地質(zhì)礦產(chǎn)或地方人民政府規(guī)定的主管部門(mén)行使。

在這種傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)登記中，中央和地方政府各部門(mén)具有自己管理不動(dòng)產(chǎn)登記的領(lǐng)域，體系龐雜，弊端重重：當(dāng)事人登記時(shí)經(jīng)常要到多個(gè)部門(mén)才能登記完畢，而且效力可能不同；分散的登記制度給有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)交易機(jī)關(guān)帶來(lái)查閱信息不夠全面的困難，造成土地和其上房屋分別抵押或重復(fù)抵押等現(xiàn)象；各登記機(jī)關(guān)為了部門(mén)利益，爭(zhēng)相登記，形成重形式輕審查、人浮于事的局面。

（三）不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的賠償問(wèn)題缺乏規(guī)定

我國(guó)目前的法律法規(guī)中缺乏關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記賠償問(wèn)題的規(guī)定，在實(shí)踐中造成不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的權(quán)利和義務(wù)被割裂的畸形現(xiàn)象。登記機(jī)關(guān)僅指向收費(fèi)的權(quán)利，而對(duì)登記錯(cuò)誤的后果不負(fù)任何責(zé)任，嚴(yán)重的損害了當(dāng)事人的合法權(quán)益，由此產(chǎn)生了大量的不動(dòng)產(chǎn)登記糾紛；因?yàn)榈怯洐C(jī)關(guān)不對(duì)錯(cuò)誤的不動(dòng)產(chǎn)登記負(fù)責(zé)，不利于加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的責(zé)任感，缺乏壓力和動(dòng)力去認(rèn)真履行不動(dòng)產(chǎn)登記的義務(wù)，影響了不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力。

（四）不動(dòng)產(chǎn)登記的信息不夠公開(kāi)化

我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)沒(méi)有明文規(guī)定公開(kāi)查簿制度。在司法實(shí)踐中經(jīng)常遇到需要查詢(xún)當(dāng)事人不動(dòng)產(chǎn)信息的情況，而掌握不動(dòng)產(chǎn)登記信息的部門(mén)認(rèn)為登記只是為了執(zhí)行政府的管理職能，不愿或者不及時(shí)、不準(zhǔn)確地提供不動(dòng)產(chǎn)信息。這與物權(quán)變動(dòng)的公示公信原則所要求的登記信息的充分、有效公開(kāi)相去甚遠(yuǎn)。

二． 重構(gòu)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)

不動(dòng)產(chǎn)登記，也就是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，是不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)依申請(qǐng)將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以記載的制度。不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)是不動(dòng)產(chǎn)登記制度中的基本問(wèn)題。

（一）傳統(tǒng)學(xué)界觀點(diǎn)

目前學(xué)界有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，大體上有三種學(xué)說(shuō):1、公法行為說(shuō)，該說(shuō)認(rèn)為:不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，屬于一種行政行為。 2、私法行為說(shuō)，該說(shuō)認(rèn)為，登記效力之發(fā)生在于登記之意思表示，登記效力之發(fā)生脫離申請(qǐng)人意思則難以發(fā)生效力。從登記所產(chǎn)生的效力來(lái)看，登記行為是產(chǎn)生私法效果的行為。3、證明行為說(shuō)，該說(shuō)避免公、私法性質(zhì)上的判斷，認(rèn)為房屋產(chǎn)權(quán)管理機(jī)關(guān)的職責(zé)范圍也只是審查買(mǎi)賣(mài)雙方是否具備辦證(交付)條件，房屋產(chǎn)權(quán)變更登記本身，也只是對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方履行買(mǎi)賣(mài)合同的結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)和公示，而不是對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的審查和批準(zhǔn)。

筆者認(rèn)為，不能籠統(tǒng)地判斷不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，分析不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)必須結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的種類(lèi)及物權(quán)的基本分類(lèi)。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)之分析

筆者借鑒準(zhǔn)物權(quán)理論，將我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)一分為二，并以此為基礎(chǔ)分別探討不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，從而在此“二分法”前提下展開(kāi)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍的研究。

1．我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的類(lèi)型

根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律和已頒布的《物權(quán)法》之規(guī)定，筆者認(rèn)為，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)包括以下種類(lèi)：

（1）不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)：國(guó)家所有權(quán)；集體所有權(quán)；私人和其他權(quán)利人的所有權(quán)。

（2）不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)：只有不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)。

（3）不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)：自然資源使用權(quán)；建設(shè)用地使用權(quán)；土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；宅基地使用權(quán)；地役權(quán)。

對(duì)于上述種類(lèi)，借鑒準(zhǔn)物權(quán)理論，可以將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)分為準(zhǔn)物權(quán)與典型物權(quán)。典型物權(quán)如我們通常所涉及的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)。在此主要討論準(zhǔn)物權(quán)問(wèn)題。

準(zhǔn)物權(quán)同典型物權(quán)相比具有較大的特殊性，但仍然屬于物權(quán)范疇。對(duì)準(zhǔn)物權(quán)概念的理解在學(xué)者之間有一定的差異。如有學(xué)者認(rèn)為準(zhǔn)物權(quán)是指某些性質(zhì)和要件相似于物權(quán)、準(zhǔn)用物權(quán)法規(guī)定的財(cái)產(chǎn)權(quán)，因而法律上把這些權(quán)利當(dāng)作物權(quán)來(lái)看待，準(zhǔn)用民法物權(quán)法的規(guī)定。屬于準(zhǔn)物權(quán)的財(cái)產(chǎn)權(quán)有:林木采伐權(quán)、漁業(yè)權(quán)、采礦權(quán)、狩獵權(quán)、先買(mǎi)權(quán)等。也有學(xué)者認(rèn)為，水權(quán)、礦業(yè)權(quán)和漁業(yè)權(quán)等并非為民法所規(guī)定的物權(quán)，將準(zhǔn)物權(quán)稱(chēng)為特別法上的物權(quán)。如王利明教授認(rèn)為，特別法上的物權(quán)，公民、法人經(jīng)過(guò)行政特別許可而享有的可以從事某種國(guó)有自然資源開(kāi)發(fā)或作某種特定的利用的權(quán)利，如取水權(quán)、采礦權(quán)、養(yǎng)殖權(quán)等。當(dāng)然，也有學(xué)者明確地使用準(zhǔn)物權(quán)這一概念。如崔建遠(yuǎn)教授認(rèn)為，準(zhǔn)物權(quán)不是屬性相同的單一權(quán)利的稱(chēng)謂，而是一組性質(zhì)有別的權(quán)利的總稱(chēng)。按照通說(shuō)，它是由礦業(yè)權(quán)、水權(quán)、漁業(yè)權(quán)和狩獵權(quán)等組成。為了論述的方便，筆者使用準(zhǔn)物權(quán)這一表述。

準(zhǔn)物權(quán)的客體一般具有不特定性，準(zhǔn)物權(quán)的取得與自然資源主管部門(mén)的行政許可相聯(lián)系。2004年7月1日起實(shí)施的《中華人民共和國(guó)行政許可法》規(guī)定，涉及有限資源開(kāi)發(fā)利用的，應(yīng)作為行政許可的事項(xiàng)(第12條規(guī)定)。由于準(zhǔn)物權(quán)所指向的標(biāo)的物是自然資源，而自然資源是有限的，并且與可持續(xù)發(fā)展和環(huán)境保護(hù)相關(guān)，因此，準(zhǔn)物權(quán)具有很強(qiáng)的公法色彩。

準(zhǔn)物權(quán)由行政許可而取得，其客體具有不確定性，同時(shí)準(zhǔn)物權(quán)上負(fù)有較多的公法上的義務(wù)，一般不能自由轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑴?zhǔn)物權(quán)的行使一般不以對(duì)物的占有為必要。[1]（P76-P85）

2．我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)

筆者認(rèn)為，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記之性質(zhì)，應(yīng)以“二分法”區(qū)別對(duì)待。依不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)類(lèi)型的不同將登記主要分成兩類(lèi):

一類(lèi)是行政機(jī)關(guān)依照法律規(guī)定的條件和程序許可或確認(rèn)的物權(quán)之登記，如探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)等有關(guān)國(guó)家所有的自然資源的準(zhǔn)物權(quán)。這一類(lèi)準(zhǔn)物權(quán)的登記，涉及公共利益和行政管理權(quán)關(guān)系密切。

另一類(lèi)是通過(guò)合同、繼承取得或者以土地出讓方式產(chǎn)生的典型物權(quán)變動(dòng)之登記，如房屋所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)等。這一類(lèi)基本上和行政管理權(quán)沒(méi)有關(guān)系，主要是物權(quán)人通過(guò)登記機(jī)構(gòu)的公示來(lái)確保自己的權(quán)利。

基于此，筆者認(rèn)為，前一類(lèi)以不動(dòng)產(chǎn)行政管理理論為基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記屬于行政行為范疇，應(yīng)由行政許可或行政確認(rèn)等加以規(guī)范；后一類(lèi)與公民權(quán)益息息相關(guān)，以民法物權(quán)法理論為基礎(chǔ)的登記應(yīng)為復(fù)合性質(zhì)的行為，應(yīng)當(dāng)是我們目前建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度要討論的重點(diǎn)。需要說(shuō)明的是，“二分法”與物權(quán)的平等保護(hù)原則并不矛盾，相反，恰恰是對(duì)其的合理補(bǔ)充。

綜上所述，不動(dòng)產(chǎn)登記行為的性質(zhì)應(yīng)以“二分法”論。目前實(shí)務(wù)界和行政法學(xué)界不分種類(lèi)地籠統(tǒng)地只強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)登記行為性質(zhì)的公法性或一味強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)登記行為的私法效果，又或是單以證明行為論，均不足以全面闡釋內(nèi)容豐富的不動(dòng)產(chǎn)登記行為。只有先明確不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，才能制定出不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的立法框架。本文所探討的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的行政法視角正是基于這一前提之下。

3．構(gòu)建我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度下不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)

由于準(zhǔn)物權(quán)登記的行政行為性質(zhì)以及目前政出多門(mén)、管理分散的現(xiàn)狀，準(zhǔn)物權(quán)登記的統(tǒng)一無(wú)論在理論上還是實(shí)踐中都是不成熟的。

現(xiàn)階段構(gòu)建我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的范圍應(yīng)以后一類(lèi)復(fù)合行為性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)登記為限。這種復(fù)合性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)登記，有兩重意義：一是公法上的意義，一是私法上的意義。前者的意義在于行政權(quán)力對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的監(jiān)督管理和給國(guó)家稅收提供依據(jù)；后者的意義在于通過(guò)權(quán)利狀態(tài)的公示，保證交易的安全。

有學(xué)者認(rèn)為這種復(fù)合行為性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)登記“是一種準(zhǔn)行政行為和證明行為”。[2]（P9）筆者比較贊同這種觀點(diǎn)。行政行為以法律效果的內(nèi)容是效果意思還是觀念表示為標(biāo)準(zhǔn)，分為行政行為與準(zhǔn)行政行為。一般認(rèn)為，行政行為是一種法律行為，它是依照行政機(jī)關(guān)的意思表示直接產(chǎn)生法律效力的行為。準(zhǔn)行政行為是介于法律行為與事實(shí)行為之間的一種行為，本身并不能直接為相對(duì)人設(shè)定行政法上的權(quán)利義務(wù)。該種觀念表示行為雖然也伴隨一定的法律效果，但與法律行為不同，該種行為效果完全基于法律的直接規(guī)定而產(chǎn)生，并非基于行政機(jī)關(guān)的意思而產(chǎn)生。因此，行政登記屬于準(zhǔn)行政行為，只產(chǎn)生間接的法律效果，而不產(chǎn)生直接的法律效果。[3]（P33）

該行為之所以屬于準(zhǔn)行政行為:其一，登記行為是一種觀念表示，不包含登記機(jī)關(guān)的意思表示，只代表登記主體對(duì)客觀事實(shí)的認(rèn)知與判斷，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的內(nèi)容只是對(duì)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)享有與處置情況進(jìn)行核實(shí)、登錄。其二，登記行為的效果基于法律的明文規(guī)定而非行政主體的意思表示，該行為表明的是國(guó)家對(duì)民事權(quán)利主體所享有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的一種確認(rèn)。從行政主體的意思參與程度講，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記中，行政主體一般無(wú)自由裁量余地，對(duì)于符合條件的申請(qǐng)，其負(fù)有登錄的義務(wù)與職責(zé)，是對(duì)私權(quán)狀況的予以證明而非干預(yù)。所以，這一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記行為應(yīng)是一種準(zhǔn)行政行為，同時(shí)也是一種證明行為，如梁慧星老師所言，“不動(dòng)產(chǎn)登記在本質(zhì)上是國(guó)家證明行為，而不是批準(zhǔn)行為”。

作為準(zhǔn)行政行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記具有兩項(xiàng)功能:一是證明，登記行為在客觀上產(chǎn)生一種公示效果，因此可以證明登記在不動(dòng)產(chǎn)登記薄上的權(quán)利是正確、真實(shí)的，只有提供充足的反證，不動(dòng)產(chǎn)登記薄中的登記內(nèi)容才能被推翻；二是確認(rèn)，登記在不動(dòng)產(chǎn)登記薄中的內(nèi)容是經(jīng)過(guò)行政機(jī)關(guān)的核實(shí)后所做的記載，代表著官方對(duì)權(quán)利主體所享有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的確認(rèn)，因此在客觀上具有一定的公定力。 三． 構(gòu)建我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的思考

《物權(quán)法》第10條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。”

如前所述，由于準(zhǔn)物權(quán)登記的行政行為性質(zhì)以及目前政出多門(mén)、管理分散的現(xiàn)狀，準(zhǔn)物權(quán)登記的統(tǒng)一無(wú)論在理論上還是實(shí)踐中都是不成熟的。要想統(tǒng)一絕非易事，所以暫且維持現(xiàn)狀。以民法物權(quán)法理論為基礎(chǔ)的典型物權(quán)的登記是準(zhǔn)行政行為和證明行為，應(yīng)當(dāng)是我們目前建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度要討論的問(wèn)題。

（一）確立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)確定在哪一個(gè)部門(mén)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)法理和國(guó)際慣例確定。世界各國(guó)或地區(qū)的登記機(jī)關(guān)，無(wú)非是司法部門(mén)和地政部門(mén)兩種。德國(guó)實(shí)行的是司法部門(mén)登記的做法，他們的土地登記實(shí)際上就是不動(dòng)產(chǎn)登記，而且這種登記仍可以為不動(dòng)產(chǎn)的交易秩序提供由國(guó)家公信力支持的、公開(kāi)的、統(tǒng)一的法律基礎(chǔ)。結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況，由法院進(jìn)行登記，登記結(jié)果必然對(duì)裁判產(chǎn)生影響。比如由于工作人員的一些原因造成登記錯(cuò)誤，本應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。但如果由法院自己去追究，是會(huì)有一定干擾的。并且登記在我國(guó)有準(zhǔn)行政行為的性質(zhì)，登記由行政機(jī)關(guān)承擔(dān)有其合理性。

筆者認(rèn)為，目前以地政部門(mén)的登記為基礎(chǔ)建立我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，應(yīng)當(dāng)說(shuō)較為實(shí)際和方便操作。理由是：第一，不動(dòng)產(chǎn)的核心是土地產(chǎn)權(quán)，其他不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)也以土地產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)，因此登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一，必然是以土地登記為基礎(chǔ)和核心的統(tǒng)一。第二，我國(guó)自1987年開(kāi)展土地登記工作以來(lái)，已基本完成城市土地和大部分農(nóng)村土地的登記工作，可以說(shuō)我國(guó)的絕大多數(shù)土地的初始登記工作基本完成，這為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記奠定了基礎(chǔ)。

在這方面有我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的立法經(jīng)驗(yàn)可以借鑒。臺(tái)灣的不動(dòng)產(chǎn)登記原則上是由縣市地政機(jī)關(guān)辦理的。從臺(tái)灣目前的情況來(lái)看，由于各市縣依法在轄區(qū)內(nèi)分設(shè)登記機(jī)關(guān)，即地政事務(wù)所，這又大大簡(jiǎn)化了土地登記作業(yè)的流程，便利人民申請(qǐng)登記，符合實(shí)際生活的需要。

所以，在不動(dòng)產(chǎn)登記制度上，我們可以充分學(xué)習(xí)臺(tái)灣地區(qū)的立法經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合大陸實(shí)際，不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)以原土地登記部門(mén)為基礎(chǔ)，在土地管理部門(mén)內(nèi)另設(shè)機(jī)構(gòu)，成立統(tǒng)一規(guī)范符合實(shí)際的不動(dòng)產(chǎn)登記局。這樣做的好處在于節(jié)約社會(huì)成本，便于實(shí)踐操作。此外，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)制，規(guī)定嚴(yán)密的登記程序，以加強(qiáng)管理的力度，防止不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)利用自己的服務(wù)進(jìn)行牟利。

（二）明確統(tǒng)一登記的范圍

不動(dòng)產(chǎn)涉及的面很廣，土地、房屋是不動(dòng)產(chǎn)，草原、林地、水庫(kù)、道路也是不動(dòng)產(chǎn)，探礦、采礦、養(yǎng)殖、電力和通訊等設(shè)施都涉及不動(dòng)產(chǎn)。哪些不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)納入統(tǒng)一登記的范圍，哪些不宜統(tǒng)一登記，在我國(guó)現(xiàn)階段應(yīng)當(dāng)加以區(qū)分。

根據(jù)前述準(zhǔn)物權(quán)與典型物權(quán)的劃分，不動(dòng)產(chǎn)登記性質(zhì)的“二分法”，對(duì)于民事主體之間的物權(quán)變動(dòng)，如房屋所有權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等，不涉及行政機(jī)關(guān)的意思表示，與行政管理關(guān)系無(wú)關(guān)，依據(jù)準(zhǔn)行政行為屬性，將其納入統(tǒng)一登記范圍當(dāng)屬無(wú)疑。但是采礦權(quán)、取水權(quán)等有關(guān)國(guó)家所有的自然資源這些準(zhǔn)物權(quán)，行政機(jī)關(guān)依行政許可等產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)，不宜納入進(jìn)來(lái)。因?yàn)檫@涉及到行政管理體制的改革，而行政管理體制改革本身也有一個(gè)過(guò)程，目前尚不成熟。

（三）明確不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任

根據(jù)物權(quán)法和不動(dòng)產(chǎn)登記的基本原理，登記是以國(guó)家的公信力為不動(dòng)產(chǎn)的交易提供法律基礎(chǔ)的行為。如果登記發(fā)生錯(cuò)誤，也就是交易基礎(chǔ)發(fā)生錯(cuò)誤，當(dāng)事人及其他利害關(guān)系人均可能因此而遭受損害。為了保障權(quán)利人的合法權(quán)益以及加強(qiáng)登記人員責(zé)任感，有必要建立權(quán)利人登記救助機(jī)制，完善登記機(jī)關(guān)及其工作人員的責(zé)任制度。

權(quán)利人救助機(jī)制已為《物權(quán)法》所確立，增設(shè)了預(yù)告登記、更正登記、異議登記制度，在此不再贅述。我們主要討論登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任。

登記的準(zhǔn)確、真實(shí)及完整是登記工作的內(nèi)在要求。筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記行為給相對(duì)人造成實(shí)際損失的情況下，已完全滿(mǎn)足行政賠償?shù)臉?gòu)成要件:從主體角度講，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記工作是由行政機(jī)關(guān)而非司法機(jī)關(guān)來(lái)完成；其次，登記行為同樣是一種履行行政職務(wù)的行為；第三，登記行為確實(shí)可能給相對(duì)人造成現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)損失，且該損失屬于直接損失；第四，登記行為與相對(duì)人的損失之間確實(shí)存在因果關(guān)系，登記行為是造成損失的前提條件；第五，濫用職權(quán)以及不當(dāng)或錯(cuò)誤的登記，說(shuō)明行政機(jī)關(guān)在履行登記職責(zé)過(guò)程中違反了對(duì)相對(duì)人應(yīng)盡的義務(wù)，構(gòu)成行政賠償中的違法行為。

此外，登記機(jī)關(guān)應(yīng)設(shè)立登記賠償備用基金。從國(guó)外立法實(shí)踐上看，德國(guó)和瑞士專(zhuān)門(mén)設(shè)立登記賠償基金，以彌補(bǔ)可能造成的對(duì)真正權(quán)利人利益的損害，我國(guó)也可以仿此例設(shè)立專(zhuān)門(mén)的登記基金。登記基金的來(lái)源應(yīng)考慮：在不動(dòng)產(chǎn)登記的業(yè)務(wù)中，將按件收取的費(fèi)用，納入不動(dòng)產(chǎn)登記賠償基金；登記機(jī)關(guān)可以向保險(xiǎn)公司投保，設(shè)立責(zé)任保險(xiǎn)；登記機(jī)關(guān)可以依法設(shè)立行政追償權(quán)，以保證有足夠的賠償基金。

（四）按照公平、公正、效率、便民的要求，建立現(xiàn)代行政程序制度

1．窗口式辦公

窗口式辦公，就是以單獨(dú)對(duì)外的收發(fā)文室為窗口受理業(yè)務(wù)，公民、法人只需將申請(qǐng)文件和必備資料從窗口遞入，即可按規(guī)定的時(shí)限到窗口領(lǐng)取結(jié)果，受理人和辦理人相分開(kāi)，一個(gè)窗口進(jìn)一個(gè)窗口出，封閉辦公，集中對(duì)外。[4](P478)

2.建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的信息公開(kāi)制度

信息公開(kāi)是行政公開(kāi)的基本原則。其意義在于：一方面，公開(kāi)由行政權(quán)力來(lái)源于人民主權(quán)這一根本性事實(shí)所決定，權(quán)力運(yùn)行的全過(guò)程應(yīng)當(dāng)為權(quán)力的授出人——所有人知曉；另外一方面，公開(kāi)也是行政權(quán)力健康運(yùn)行的本質(zhì)要求。[5](P21)

首先是政務(wù)信息公開(kāi)。對(duì)與群眾利益相關(guān)的、便于群眾參與管理和監(jiān)督的政務(wù)信息，逐步定期披露，既增加了政務(wù)工作的透明度，又增強(qiáng)登記機(jī)關(guān)的責(zé)任感。

其次是建立資料信息的可查詢(xún)制度。信息公開(kāi)的對(duì)象應(yīng)是社會(huì)全體成員，改變目前僅是向特定群體（當(dāng)事人、法官、律師等）公開(kāi)的做法，體現(xiàn)透明化管理、為人民服務(wù)的立場(chǎng)；信息公開(kāi)的內(nèi)容應(yīng)包括所有資料，徹底改變目前僅能查詢(xún)或使用有限登記資料的做法，只有全面的信息才能使當(dāng)事人作出正確的不動(dòng)產(chǎn)交易決策；明確信息公開(kāi)的方式，包括布告欄、咨詢(xún)服務(wù)小組、網(wǎng)上公告等，以實(shí)現(xiàn)全方位、高質(zhì)量的服務(wù)。

在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度下，信息的公開(kāi)暢通能全面保護(hù)當(dāng)事人的知情權(quán)，避免造成土地和其上房屋分別抵押、重復(fù)抵押或不法分子惡意登記等現(xiàn)象。

參考文獻(xiàn)

[1] 崔建遠(yuǎn).準(zhǔn)物權(quán)的理論問(wèn)題[J].中國(guó)法學(xué).2003，(3).

[2] 郭明龍、王利民.轉(zhuǎn)制與應(yīng)對(duì)——論我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記瑕疵救濟(jì)模式的結(jié)構(gòu)性變革[J].云南大學(xué)學(xué)報(bào)法學(xué)版.2006.(5).

[3] 皮宗泰、王彥.準(zhǔn)行政行為研究[J].行政法學(xué)研究.2004.(1).

第9篇：不動(dòng)產(chǎn)管理流程范文

理清房地產(chǎn)交易管理與不動(dòng)產(chǎn)登記的邊界后，從業(yè)務(wù)角度來(lái)說(shuō)，職能可以分的很清楚。但要實(shí)現(xiàn)良好的運(yùn)轉(zhuǎn)，最重要的環(huán)節(jié)還在于雙方數(shù)據(jù)能實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)共享。只有在真正實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)共享的基礎(chǔ)上，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)交易管理部門(mén)進(jìn)行過(guò)程管理，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行結(jié)果登記的分工合作模式。但目前真正實(shí)現(xiàn)這目標(biāo)的城市極少，主要原因有四：

一是不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)設(shè)置在政務(wù)內(nèi)網(wǎng)，房地產(chǎn)交易管理系統(tǒng)因?yàn)橐獙?duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介公司網(wǎng)簽合同設(shè)置在外網(wǎng)或是政務(wù)外網(wǎng)，從安全級(jí)別上不能直接互通，應(yīng)通過(guò)前置庫(kù)、網(wǎng)閘等安全措施進(jìn)行隔斷。

二是實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)共享的主要責(zé)任單位不明確。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定，“國(guó)務(wù)院國(guó)土資源主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門(mén)建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)”，因?yàn)槭菚?huì)同辦理，則多地出現(xiàn)互相推諉等情形。

三是共享的內(nèi)容因沒(méi)有明文規(guī)定，出現(xiàn)理解不同，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記與房地產(chǎn)交易管理雙方協(xié)商不下。

四是軟件商技術(shù)力量跟不上。目前不動(dòng)產(chǎn)登記軟件普遍業(yè)務(wù)系統(tǒng)的建設(shè)尚不完善，實(shí)時(shí)共享的技術(shù)開(kāi)發(fā)就只能放在后一步了。

因此，只有不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)都意識(shí)到數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)共享的重要性，特別是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要加快共享平臺(tái)的建設(shè)，方可讓雙方的流程更流暢更便捷。

二、轉(zhuǎn)變理念，房地產(chǎn)交易管理不僅僅是房屋交易管理

原有房屋登記與土地登記機(jī)構(gòu)分立的模式，習(xí)慣性地讓各地交易管理機(jī)構(gòu)在轉(zhuǎn)型過(guò)程中僅僅定位在房屋的交易，有觀點(diǎn)認(rèn)為“房地產(chǎn)”中“地”的流轉(zhuǎn)管轄權(quán)在國(guó)土部門(mén)，所以，交易管理的對(duì)象僅僅只是針對(duì)地上的房屋。對(duì)些，筆者持否定意見(jiàn)。土地出讓只是流轉(zhuǎn)過(guò)程中的一級(jí)市場(chǎng)，建立在土地之上的房屋與土地權(quán)利是密不可分的，交易過(guò)程中流轉(zhuǎn)的并不僅僅是地上之房屋，而是房屋與土地共同的權(quán)利，就如同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，為什么不叫房屋開(kāi)發(fā)是同一個(gè)道理。

因此，房地產(chǎn)交易管理的定位應(yīng)當(dāng)在房屋交易管理的基礎(chǔ)上進(jìn)行提升，應(yīng)及時(shí)脫離記載的登記理念，轉(zhuǎn)變到管理理念。房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)致力于市場(chǎng)具體交易規(guī)則的打造，致力于有序的房地產(chǎn)交易秩序的打造，對(duì)具體的市場(chǎng)主體履行監(jiān)督管理的職能，有效地保護(hù)交易雙方的權(quán)利。

三、打造房地產(chǎn)交易管理新平臺(tái)

在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前，各地登記機(jī)構(gòu)或多或少都有些行政管理職能，但基于理念與人員配置的問(wèn)題，各地房屋登記機(jī)構(gòu)的工作重心大多放在登記工作上，對(duì)于這些管理職能一般只是例行性辦理，無(wú)精力與人力去認(rèn)真研討。在登記職能剝離后，交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)轉(zhuǎn)變理念，通過(guò)實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)共享，利用不動(dòng)產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)分析研究，制定更為合理的流程，打照全新有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理模式。

我處未來(lái)全新的交易管理平臺(tái)擬包含以下六大模塊：

1.基礎(chǔ)管理

房地產(chǎn)信息網(wǎng)：根據(jù)最新的職責(zé)劃分，改版原房地產(chǎn)信息網(wǎng)，將登記部分內(nèi)容移除，修改單位名稱(chēng)、科室職責(zé)、辦事指南、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容，增加住房保障、物業(yè)管理等欄目。

測(cè)繪及成果管理子系統(tǒng)：建立生成樓盤(pán)表基礎(chǔ)數(shù)據(jù)測(cè)繪及成果管理子系統(tǒng)，將房屋預(yù)測(cè)繪、實(shí)測(cè)繪成果進(jìn)行備案審核，審核完成后測(cè)繪成果更新至樓盤(pán)表。包含預(yù)測(cè)繪成果備案、預(yù)測(cè)繪成果變更、實(shí)測(cè)繪成果備案、實(shí)測(cè)繪成果變更等模塊。

從業(yè)主體管理子系統(tǒng)：實(shí)現(xiàn)從業(yè)主體（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、物業(yè)公司、商業(yè)銀行等）的統(tǒng)一認(rèn)證、資質(zhì)基礎(chǔ)信息、獎(jiǎng)懲記錄等管理。包含從業(yè)機(jī)構(gòu)管理、從業(yè)人員管理、信用檔案管理等模塊。

房屋交易與產(chǎn)權(quán)檔案管理子系統(tǒng)：實(shí)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)管理與房屋交易登記檔案管理。包含房屋交易檔案、房屋登記檔案、不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)管理、商品房轉(zhuǎn)讓備案（預(yù)留）、房屋產(chǎn)權(quán)確認(rèn)（預(yù)留）、房屋產(chǎn)權(quán)變更（預(yù)留）等模塊。

遠(yuǎn)程委托與身份驗(yàn)證子系統(tǒng)：通過(guò)遠(yuǎn)程端口對(duì)身份證件進(jìn)行真實(shí)性、合法性前置驗(yàn)證，拍攝現(xiàn)場(chǎng)照片確保委托意見(jiàn)的真實(shí)性，利用系統(tǒng)選擇委托事項(xiàng)自動(dòng)生成格式化委托書(shū)。通過(guò)系統(tǒng)，將前來(lái)交易管理機(jī)構(gòu)窗口辦理業(yè)務(wù)的申請(qǐng)人的人像照片進(jìn)行采集、存儲(chǔ)，與申請(qǐng)辦理的業(yè)務(wù)一一對(duì)應(yīng)。同時(shí)支持外業(yè)取證拍照后的照片導(dǎo)入功能，以滿(mǎn)足上門(mén)服務(wù)的需求。

統(tǒng)計(jì)分析與信息子系統(tǒng)：在用戶(hù)權(quán)限分級(jí)管理的前提下，提供住建部報(bào)表（日?qǐng)?bào)表、月報(bào)表、房綜3表）、住建廳報(bào)表、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告與自定義報(bào)表、統(tǒng)計(jì)及綜合查詢(xún)功能，根據(jù)統(tǒng)計(jì)、決策需求，進(jìn)行自定義模式的統(tǒng)計(jì)分析，并自動(dòng)生成統(tǒng)計(jì)成果。各級(jí)別用戶(hù)查詢(xún)信息的分類(lèi)、統(tǒng)計(jì)分析等，最終實(shí)現(xiàn)多方面多渠道查詢(xún)，多功能多樣化統(tǒng)計(jì)及多層次綜合分析。

房屋交易管理與不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)共享接口：實(shí)現(xiàn)房屋交易管理數(shù)據(jù)（商品房、存量房買(mǎi)賣(mài)合同備案數(shù)據(jù)、樓盤(pán)表數(shù)據(jù)）與不動(dòng)產(chǎn)登記中涉及房屋部分的相關(guān)登記數(shù)據(jù)共享。

樓盤(pán)表匹配不動(dòng)產(chǎn)單元模塊：為解決由于不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)未與交易管理系統(tǒng)歷史樓盤(pán)表匹配導(dǎo)致數(shù)據(jù)無(wú)法關(guān)聯(lián)的情況，特設(shè)計(jì)樓盤(pán)表匹配不動(dòng)產(chǎn)單元模塊，通過(guò)人工手段逐一將樓盤(pán)表房屋與不動(dòng)產(chǎn)單元進(jìn)行匹配，匹配后相應(yīng)的登記數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)自動(dòng)共享讀取。

2.商品房管理

商品房預(yù)售許可管理、商品房項(xiàng)目現(xiàn)售備案管理子系統(tǒng)：依樓盤(pán)表將開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房項(xiàng)目預(yù)售許可、現(xiàn)售備案通過(guò)信息化手段進(jìn)行管理。包含預(yù)售許可申請(qǐng)、預(yù)售許可變更、預(yù)售許可撤銷(xiāo)、現(xiàn)售備案申請(qǐng)、現(xiàn)售備案變更、現(xiàn)售備案撤銷(xiāo)等模塊。

新建商品房網(wǎng)簽備案管理子系統(tǒng)：實(shí)現(xiàn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)上簽約備案管理功能。包含合同模板管理、合同簽約、備案審核、合同變更、合同注銷(xiāo)等模塊。

商品房預(yù)售資金監(jiān)管子系統(tǒng)：實(shí)現(xiàn)商品房預(yù)售資金智能化管理，可設(shè)置多種監(jiān)管模塊，實(shí)現(xiàn)一個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目在多家銀行共同監(jiān)管。同時(shí)與商品房網(wǎng)簽系統(tǒng)數(shù)據(jù)共享，實(shí)現(xiàn)預(yù)售款應(yīng)到賬資金自動(dòng)核算、未到賬資金自動(dòng)報(bào)警、超期未到賬自動(dòng)取消網(wǎng)簽資格等智能管理功能。包含監(jiān)管賬戶(hù)開(kāi)戶(hù)、監(jiān)管協(xié)議簽訂、監(jiān)管進(jìn)度申請(qǐng)、監(jiān)管資金入賬、監(jiān)管資金撥付等模塊。

購(gòu)房補(bǔ)貼管理子系統(tǒng)：實(shí)現(xiàn)對(duì)于當(dāng)?shù)厝?kù)存政策中購(gòu)房補(bǔ)貼的智能化管理，可設(shè)置多種補(bǔ)貼方式（按總額補(bǔ)貼、按平方米補(bǔ)貼、退返契稅等），智能判斷房屋是否符合補(bǔ)貼條件（是否在補(bǔ)貼期間內(nèi)簽訂合同、購(gòu)房人是否已享受過(guò)補(bǔ)貼等）并自動(dòng)計(jì)算補(bǔ)貼金額。同時(shí)與商品房網(wǎng)簽系統(tǒng)數(shù)據(jù)共享，實(shí)現(xiàn)未退返購(gòu)房補(bǔ)貼不予注銷(xiāo)合同的自動(dòng)限制。

3.二手房管理

存量房網(wǎng)簽管理子系統(tǒng)：實(shí)現(xiàn)存量房交易行為備案管理功能。包含房源自動(dòng)核驗(yàn)、房源委托掛牌、存量房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽、存量房轉(zhuǎn)讓?zhuān)ɡ^承、離婚析產(chǎn)、法院拍賣(mài)等交易行為）備案等模塊。

存量房交易資金監(jiān)管子系統(tǒng)：實(shí)現(xiàn)存量房交易資金管理。包含監(jiān)管協(xié)議簽訂、監(jiān)管資金繳納、監(jiān)管資金撥付等模塊。

4.其他交易管理

房屋租賃備案管理子系統(tǒng)：實(shí)現(xiàn)房屋租賃行為備案管理功能。包含租賃房源、租賃合同備案、租賃合同變更、租賃合同注銷(xiāo)等模塊。

房屋抵押備案管理子系統(tǒng)（預(yù)留）：包含在建工程抵押備案、預(yù)購(gòu)商品房抵押備案、已取得所有權(quán)的房屋抵押備案、在建工程轉(zhuǎn)現(xiàn)房抵押備案、抵押權(quán)變更備案、抵押權(quán)撤銷(xiāo)備案等模塊。

5.住房保障管理

住房保障信息系統(tǒng)：通過(guò)建立統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)化保障房管理平臺(tái)，將各縣市、社區(qū)、街道居委會(huì)、民政、公安、稅務(wù)、社保、工商、房管等部門(mén)聯(lián)系在一起，共同協(xié)作、共享數(shù)據(jù)。建立標(biāo)準(zhǔn)化的保障房管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)對(duì)市、縣/區(qū)、街道/鎮(zhèn)、社區(qū)/村委會(huì)的四級(jí)住房保障業(yè)務(wù)管理的有效監(jiān)督。

6.物業(yè)管理