商業地產產業投資報告精選(九篇)
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第1篇：商業地產產業投資報告范文
孫楠高亢的嗓音正在唱出“燈火輝煌的街頭，突然襲來了一陣寒流，我拿什么來拯救?！倍?011年的房產商們也恰似在燈火輝煌的街頭，突然遭遇了“調控”大潮帶來的寒流。于是，大家不約而同地想到了商業地產。商業地產能否成為拯救房地產市場的那根救命稻草?
2011年，宏觀“貨幣從緊”，“限價令”、“限購令”、“房產稅”等一系列政策措施如同拳臺高手的“組合拳”一般頻頻襲來，房地產市場經歷了最嚴厲也最飽受爭議的調控年。
在一系列的調控重拳之后，樓市觀望氣氛已經形成。中國指數研究院于2011年12月29日的《2011年中國主要城市住宅市場交易情報》顯示，自2011年第四季度以來，開發商資金壓力不斷增大，促使其開始不斷促銷跑量，大中城市房價出現下行勢頭，房價泡沫逐漸被擠出，一線城市樓市總體成交量相比2010年下降19.49％，二線城市樓市總體成交量相比2010年下降18.01％。
不過，“上帝關了一扇門，就會開一扇窗?！奔娂娹D移陣地。于是，“你轉商業地產了嗎”開始成為眾多住宅開發商見面的寒暄語。
2011年，僅前10個月商業地產的投資完成額就已達到7956.55億元，超過2010年全年的投資完成額，為不斷降溫的房地產市場帶來了一絲暖意。
有一則有趣的微博寫道：“如果每月接到的各類推銷電話都能夠成為美好的現實，那么可能我已經喝了紅酒10瓶，健身5次，藏有黃金1公斤，享受了20次股票漲停，還擁有了20套商鋪和10個辦公室。”商業地產擴張的速度由此也可見一斑。
除了政策調控對于住宅市場的“擠出效應”之外，房地產企業更多的是看中城市化發展過程中商業地產的誘人前景，加之“無限購、不限貸”的優勢，使得商業地產在2012年逆勢成為開發及投資的熱點。
商業地產疾風勁吹
此外，在投資額同比增長率、施工面積同比增長率和新開工面積同比增長率等重要指標方面，辦公樓、商業營業用房的表現也比住宅強勢。
《2011中國房地產開發企業500強測評研究報告》顯示，前20名的開發商均已進入了商業地產，整個板塊處于一個“大發展和”的時代。戴德梁行投資部的數據顯示，2011年上海住宅投資額所占大宗投資交易的比重由2010年的31％下降至4％，商業地產的比重則大幅增加。
2011年7月，萬科深圳公司推出了“萬科廣場”購物中心品牌、“萬科大廈”寫字樓品牌和“萬科紅”社區商業品牌三大商業地產產品線，正式宣告萬科進軍商業地產。在萬科之前，保利地產、中海地產等昔日傳統住宅開發商也紛紛矚目商業地產，相繼高調增加商業地產投資比重。
同時，一些非地產類企業也開始進入商業地產開發。2011年10月，國美電器通過港交所公告稱，旗下全資附屬公司鵬澤、北京鵬潤及北京國美已于9月27日簽訂合營協議，從事物業開發及投資業務；杉杉集團董事長鄭永剛則直接大舉吹響了進軍地產的“>中鋒號”，斥資97億元開發浙江第一高樓“寧波中心”，明確表示不動產投資將成為集團的重要項目之一。
全新商業模式孕育中
據統計數據顯示，2012年上海預計將有22個商鋪項目入市。其中兩個項目位于內環內，6個項目在內外環間，其余14個則位于外環外區域。占63.63％的外環外項目依舊是上海商鋪市場的主力軍。從預入市項目類型來看，購物中心占9個，綜合體和社區商鋪各4個，辦公樓商鋪3個，商業街商鋪2個。
早先在上海投下恒隆和港匯廣場的恒隆地產有限公司董事長陳啟宗，當年的大手筆如今已沉淀為上海市民心中的兩處CBD地標。
“國家政策在收緊，土地市場就有好的機會。我是一個喜歡擁抱‘熊市’的人，因為‘熊市’會帶來更多的機會。”陳啟宗對商業地產多年的投資經驗，使他關心的不是每平方米能賣多少錢，而是每平方米能賺多少錢。
陳啟宗把不少開發商將商業物業開發后出售的商業模式喻為“孩子生了以后不養”，他認為恒隆地產旗下的商業物業“永遠都是恒隆的孩子”?！拔覀冮_發的項目會請最好的設計師設計，盡力做好并選擇持有不賣，這樣才能拿到最高的收益?！?/p>
進入商業地產較早的匯匠堂投資管理有限公司董事總經理陳慶華則認為，任何一項投資的核心都離不開價值投資。對于投資者而言，掌握商業地產價值的投資關鍵在于兩方面：即投資的當期收益率(租金回報率)和商業地產未來的發展潛力。核心CBD區域、軌道交通沿線區域、城市綜合體以及成熟社區的配套商業都是具備良好投資潛力的選擇。
相對而言，在城市的開發區或新區，集低密度總部、研發樓、標準廠房、公寓、商業等多種業態于一體，并在各業態之間建立一種相互依存和助益的上下游鏈接關系，由此形成的城市產業綜合體升值大、風險小，通常地段都位于區域經濟發展潛力較強的地區，且內部產業鮮明、業態多元、配套完善，能很好地支撐商業開發和運營。
“特別是帶有大型超市的城市綜合體，這類產品對區域市場調研、商業規劃、產品定位等都進行過深入研判，利用豐富業態帶動人氣，提高商機，保值增值，未來投資潛力非常可觀?！标悜c華介紹。
在談及開發商對于商業地產新業態的思考時，陳慶華表示，由商鋪、住宅、酒店、購物中心和“SOHO”辦公公寓構成的“市場共同體”將更受青睞，如沈陽國際服裝城項目即通過紡織服裝專業市場來帶領商圈。
陳慶華表示，目前不少開發商的商業地產發展已逐漸向商務辦公樓轉型，相應的招商對象也開始側重于與相關產業結合或互動的主題辦公集群、有特色企業文化的外資企業總部以及智能化科技產業園和創意文化產業相結合的創意文化園區。
“此類商業地產將區別于傳統創意園區，主要由三個圈層構成。首先是主導產業構成的核心圈，其次是與核心圈相關的產業構成的配套圈，最后是為園區的企業提供生活便利的配套圈，如能夠得到進一步的發展，將有望成為一種全新的業態模式?！标悜c華說。商業地產不是救命稻草
目前全球前15名的房地產商大部分都擁有較多的商業地產，持有商業物業的比例占總資產的60％至100％不等。我國香港的一些房地產公司商業物業的比例也高達60％至85％。因此，從全球趨勢來看，商業地產將會逐漸受到重視，吸引更多的資金投入其中。
此外，按目前城市化的進程，每年大約有1500萬至2500萬人進入城市，成為城市人口。這至少每年要增加商業地產需求1500萬到2000萬平方米，給商業地產的發展帶來巨大前景。
我國“十二五”規劃中將擴大內需放
在了首位，無疑將進一步提高消費能力。我國可能在“十二五”規劃末期超越美國，成為世界第一大消費市場，因此，更多的資金投入消費類的商業地產顯然是大勢所趨。
2012年，資本很可能繼續向商業地產集中，不少業內人士也較為看好其前景，中國指數研究院常務院長黃瑜指出，“2012年的商業地產，無論企業還是個人投資，都是很好的機會?！睂τ谕顿Y者而言，考慮地段好或有發展潛力的寫字樓或低價商鋪，勝算將更大一些。以上海為例，內環邊及內環內價格在36000元以內的商住樓，尤其是設施齊全并在各大商業中心地段的物業即屬于相對安全的投資產品。
“對于投資性物業的提供者，在現金流允許的范圍內，適度加大這一類型資產的配置比例，可能是一種抵御行業低谷的策略。如果企業資金雄厚，資金成本低，逢低吸納成熟期的商業物業，也不失為一種機會?！标悜c華表示。
需要提醒注意的是，在商業地產這個看上去很美的市場，企業和投資者都應保持冷靜，畢竟其投資含金量和邊際效應可能因資金的“一窩蜂”涌入而被不斷攤薄。
開發商適度加大商業地產的開發和配置比例，可以有效對>中行業周期性的波動風險。但商業地產終究不是房地產行業的避風港，也不可能成為開發商的救命稻草。新近轉型做商業地產的開發商未必都能夠收獲頗豐。開發商仍應做好各自專長。
陳慶華認為，以上海為例，雖然一直有較好的商業環境，但在部分區域也存在商業投資過熱現象。商業地產對開發商開發綜合實力，如商業規劃、定位、市場推廣和招商等方面都有較高的要求。
仲量聯行上海研究部總監周志鋒認為，商業地產并沒有所謂“抄底”的概念。無論一線城市還是二線城市，商業地產的租金目前都是穩步上升。從2011年商業地塊的成交價格來看，純商業地塊價格也不便宜。
第2篇：商業地產產業投資報告范文
關鍵詞：商業地產；概念；價值；機遇；挑戰；對策
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）07-0-01
隨著房地產調控的深入，中國大型住宅開發商紛紛開始介入商業地產，其中包括長期以來堅持只做住宅的萬科。調控政策對住宅市場的擠壓顯而易見，這就給商業地產帶來了跳躍式發展的機遇。由于這是非正常的快速膨脹，一線城市的市場快速趨于飽和，二、三線甚至四線城市的商業地產很快成為各路資本競逐、機遇與挑戰并存的新熱土，進入還是觀望？這考驗著開發商們的智慧和膽識。
一、商業地產的概念
商業地產是一個頗具中國特色的概念，理論上并沒有統一的定義。狹義的商業地產是指用于批發、零售、餐飲、娛樂、休閑等生活服務類經營業態的不動產；廣義的商業地產還包括寫字樓、連鎖商務酒店、營利性的養老院、教育、展示等具有商務運行屬性的不動產。從形態上區分，商業地產包括城市綜合體、大型購物中心、大型專業市場、商業街（區）以及其它泛商業地產。
二、商業地產的價值
商業地產具有營運價值和物業價值雙重價值。出售型的商業地產能較快地實現物業價值，保證企業現金流的暢通；而持有型的商業地產則能享受營運價值和物業價值雙重價值，但要求開發商要有很強的資金實力和商業營運能力。
三、當前環境下商業地產的機遇
1.調控政策的擠壓效應。由于調控政策的持續加力，商品住宅的投資性需求受到嚴重擠壓，大量資金和人才被迫向商業地產轉移。從2011年9月份開始，北京、上海等一線城市的住宅交易量與商鋪的交易量比例發生明顯變化，商鋪的交易量開始高于住宅交易量，說明調控政策正在對商品住宅市場產生擠壓。
2.我國城市化空間仍然非常巨大，商業業態升級的需求也非常迫切。根據中國社科院的報告，中國城市化率已達50%，而西方發達國家城市化率一般在70%-80%，由于我國人口基數非常大，未來農村人口向城市人口轉移的總數量還非常龐大。發達國家一般千人擁有商業網點12-14個，擁有營業面積不少于8000平方米，人均1.2平方米，而我國還未超過0.5平方米，商業提升的空間還非常巨大。
3.我國國民經濟經過30年的高速發展，目前我國居民存款余額接近40萬億元，消費潛力巨大。在政策的引導下消費將逐步成為拉動國民經濟的主力之一，從而帶動商業地產的繁榮和發展。
4.隨著調控的深入，開發商資金鏈日趨緊張，將有一批實力較弱的開發商轉讓其資金量占用大的商業地產項目，這給資金充裕、專業能力較強的大型專業開發商提供了大量低價并購的機會，商業地產將向專業化、規?；l展。
四、當前環境下商業地產面臨的挑戰
1.最大挑戰來自于資金壓力。商業地產資金投入大、回報周期長，是一個進入門檻很高的產業。全世界房地產開發商只有2%左右專門做商業地產，在中國的比例更少，而且國內開發商融資渠道比較單一，如果沒有好的融資平臺把沉淀的資金置換出來或加以放大，必然存在非常大的資金壓力。
2.專業的門檻。商業地產的產業鏈極其復雜，定位、規劃設計、招商、營運、管理等各個環節的專業要求都非常高，對人才的要求高、需求大。我國商業地產發展的時間還很短，人才缺口非常大，營運管理系統水平低，還沒有形成適合中國商業環境的商業管理系統，特別是具有自主知識產權的管理軟件，管理能力與發達國家相比差距還非常大。
3.競爭白熱化。競爭主要來自于三個方面，一方面是來自于傳統成熟商業區的競爭，中國的城市幾乎都有較成熟的傳統商業街（區），這些傳統商業街（區）占據了先入的優勢，也就是房地產界常說的“地段”優勢；第二方面來自于同行，特別是房地產“大鱷”的競爭，他們有著明顯的資金、人才和品牌優勢；第三方面的競爭來自于大型跨國零售商進入國內商業地產，著手在中國購地自建商業項目，如樂購（TESCO）等，隨著對中國房地產市場的了解和熟悉，這些跨國公司將會更多地考慮自建項目，畢竟在中國地價快速飆漲的情況下，自建項目不僅能獲得營運的利益，還能坐享物業升值帶來的收益。
4.市場的壓力。一線城市商業地產已基本飽和，二線城市正趨于飽和，大型專業商業地產商已進入布局三線甚至四線城市。三、四線城市的市場容量、消費能力與一、二線城市不可同日而語，將面臨更大的市場壓力。
5.互聯網突飛猛進的發展沖擊傳統商業業態。隨著帶寬的增加，傳統城市綜合體中的商業行為都可以通過互聯網實現，購物、訂餐自不必說，你甚至可以在家中拍婚紗、看院線電影?；谠萍夹g的智能手機的發展，更是使得人們能隨時隨地“逛商場”?？梢韵胂?，隨著熟練應用互聯網人口規模的不斷擴大，基于互聯網的商業業態將爆炸式發展，從而嚴重沖擊傳統商業業態。
五、對策
1.加強合作，分散風險。培養穩定而優質的客戶資源保證商業項目在立項之初就提前完成了招商，有利于業務的復制和擴張，例如萬達。另一種途徑是與跨國零售企業合作開發，緩解資金壓力，分享管理經驗。
2.拓展融資渠道。完全依賴銀行和信貸來進行商業地產操作是不現實的和危險的，還可利用發行企業債券、PE私募股權投資基金、REITs投資信托基金、CMBS、分拆上市、借殼上市等多元化的融資渠道。
3.順應政府發展規劃，準確定位，以定位指導項目的規劃設計。定位應重點抓營運模式的定位、規模的定位、形象的定位、客戶群的定位。營運模式選擇銷售型或持有型取決于開發商的資金實力（融資渠道）和機會成本（資金是否有更好的投資方向），從國際成熟經驗來看，由于有健全的金融體系支持，商業地產商通常都是自己持有物業、只租不售，通過長期高效運營，使物業持續增值。
4.制定合理的價格。銷售型商業房產的價格透支一般不要超過5年（即按預計5年后的銷售價格銷售），以免擠壓投資人的回報率，降低投資意愿。持有型的商業房產租金則需要根據不同經營階段采用不同的價格策略。
第3篇：商業地產產業投資報告范文
來自市場機構的統計顯示，2012年北京前三季度商業地產中，商鋪成交38萬平方米，同比增長17%；寫字樓成交125.6萬平方米，同比增長83%。寫字樓交易量遠遠超過新建商品房40%的漲幅。
在老牌核心區域商業地產供應不足的前提下，北京一些新興核心區域的商業地產項目得到了充分發力的機遇。在北京被稱之為“黃金角”的西南四環，早已拔地而起的諾德中心一期已售罄。
項目開盤不到一周，銷售便過億元，諾德有什么銷售秘訣？
北京商業地產正火
不久前，國際知名物業機構戴德梁行在今年北京地區的寫字樓研究報告中指出，2012 年第三季度，由于市場無新項目入市，可租賃面積持續萎縮，北京甲級寫字樓空置率繼續下行至歷史新低，達到2.18%，環比下降0.27 個百分點。同時，保持上漲態勢的北京寫字樓租金本季度趨于平穩，環比增長2.30%，至每月每平方米295.47 元。
戴德梁行認為，2012 年第三季度，北京甲級寫字樓市場無新項目入市，總存量仍保持為665.7萬平方米，市場供需矛盾依舊突出。經濟運行的不確定因素，加上有限的可租賃面積，導致本季寫字樓市場吸納走低，三季度寫字樓凈吸納量為1.76萬平方米，前三季度吸納量為24.2 萬平方米。
前一陣子，不少企業因為租金壓力等原因紛紛“逃出”CBD，他們都在尋找價格更合適的新興商用地產區域。
戴德梁行大中華區的研究主管紀言迅表示：“第三季度中國經濟數據轉差，企業特別是跨國企業頓時放慢擴充的步伐，這從寫字樓吸納量可見一斑，季內大部分中國市場的吸納量都較之前一季減少。由于需求轉弱，影響了部分市場的租金增長，當中尤以北京最為明顯。當地一向錄得雙位數的按季租金增長，但本季已連續兩個季度出現租金升幅低于5%。不過，本季北京仍然是亞太區內租金升幅第二高的市場，反映出與亞太區其他市場比較，中國市場仍可倚靠內需力量而取得增長。”
戴德梁行認為，雖然本季度金融街區域將有一新增項目約5.4萬平方米投放市場，但由于體量有限，該項目投放不會對市場造成較大影響。預計第四季度寫字樓整體市場依舊會延續目前的穩定狀態。
在這樣的態勢下，全國的開發商刮起了一陣“住改商”的風潮。一些開發企業迫于調控的無奈，紛紛轉投商業地產，期待在這里撈一桶金。
不過做商業地產與做住宅地產大不相同。二者最大的區別在于，商業地產需要運營管理、招商等經驗，而住宅則更多是簡單的制造和銷售。北京中鐵華升置業有限公司總經理王景明對記者說：“中國一線城市的商業地產供應的確在明顯提升，不僅是因為很多開發商投身商業地產，更重要的原因是中國城市化進程的發展需要?！?/p>
王景明認為，面對中國城市化發展的市場大蛋糕，很多開發商都希望投身商業地產，分一杯羹。但是，商業地產與住宅開發不同，它對開發商的要求更嚴格，從規劃、招商到后期運營，需要全程運籌。因此，并不是每個開發商都能夠做商業地產開發的。
央企品牌站在巨人肩膀上
在住宅地產受調控限制、商業地產穩定發展的前提下，北京商業地產項目備受投資者青睞。
北京諾德置業有限公司副總經理劉巍介紹：“去年年底，我們開始舉辦認購活動，到現在一期三棟高端總部寫字樓已全部售罄，目前一期交房工作已正式啟動。最新推出的是二期高端企業獨棟寫字樓，正在進行認購工作，預計也將在春節前交付使用。”
北京諾德置業有限公司總經理李新春接受《中國經濟周刊》記者采訪時透露了諾德快速完成銷售的奧秘。他說，諾德中心項目所立足的中關村科技園豐臺園是一個擁有20年歷史的國家級開發區，也是我國首個提出發展總部經濟區的園區，在過去20年的發展中已經取得了輝煌的成就，如今又進入了“東進西擴”的發展戰略時期，“北京諾德中心作為豐臺科技園東擴戰略的首個項目，可以說是站在了巨人的肩膀上，與園區共發展。
另外，他認為，諾德背后的公司品牌效應也是重要因素。諾德品牌作為世界500強中國中鐵旗下的首個城市綜合體品牌，擁有強有力的實力后盾。“開發北京諾德中心之前，已經在深圳、青島等地開發了多個地標級城市綜合體項目，擁有非常豐富的經驗?！?/p>
劉巍解釋：“作為大型央企旗下品牌，諾德品牌做項目，并非只站在企業的角度，更是站在社會、城市的角度，以城市運營商的理念來做項目。北京諾德中心是豐臺科技園的首個綜合體項目，建成之后200米高的建筑也將成為京西南的地標級建筑，無疑填補了區域乃至城市的空白，與城市共同發展?！?/p>
諾德中心在2011年底開始預售。這個商業綜合體項目在北京西南角很受矚目。中關村豐臺園管委會宣傳處處長程詩此前接受記者采訪時說：“這次調整主要是產業升級，我們鼓勵大型央企、高科技企業、服務型企業進駐園區。這種升級更期待高端寫字樓項目的出現，北京諾德中心無疑滿足了園區建設的定位空缺，對園區具有明顯的提升品質作用。”
商業魅力引來投資客
據諾德中心的工作人員介紹，諾德中心在建設之初，就將目標群體做了細分，把客戶分為純投資類客群（25%）和自用類客群（75%），其中投資類客群主要以地緣性投資者、泛北京投資者和外地投資者為主；自用類客群主要依托區域內或鄰近周邊聚集的商務區中的國有大中型企業和股份制企業，以中小型商貿企業為輔助。
在諾德中心購置了近千平方米的投資者郭東升是一家文化類企業的董事長，去年年底，他曾多次驅車從東三環附近的公司前來探查情況。
郭東升回憶當時的情景說，“第一次去，主要就是想看看環境和地段?！碑斔驹谶@幾座在建的大樓腳下時便覺眼前一亮：“緊鄰主路，正北正南，還緊挨汽車博物館。”而且這里毗鄰總部基地，具有濃郁的商業氛圍。2011年底地鐵就開通了，離南苑機場也很近。郭東升判斷，南部城區具有巨大的升值潛力。
更讓郭東升滿意的是，在其他核心區域的商業地產項目很少“涉水”。諾德中心的人工河卻填補了郭東升心里的空白?！拔覀冏錾舛颊J為有水好，有水會帶來財運。”
第4篇：商業地產產業投資報告范文
【關鍵詞】 商業地產 概念 價值 機遇 挑戰 對策
隨著房地產調控的深入，中國大型住宅開發商紛紛開始介入商業地產，其中包括長期以來堅持只做住宅的萬科。調控政策對住宅市場的擠壓顯而易見，這就給商業地產帶來了跳躍式發展的機遇。同時，由于這是非正常的快速膨脹，一線城市的市場快速趨于飽和，二、三線甚至四線城市的商業地產很快成為各路資本競逐、機遇與挑戰并存的新熱土，進入還是觀望？這考驗著開發商們的智慧和膽識。
1. 商業地產的概念
商業地產是一個頗具中國特色的概念，理論上并沒有統一的定義。狹義的商業地產是指用于批發、零售、餐飲、娛樂、休閑等生活服務類經營業態的不動產；廣義的商業地產還包括寫字樓、連鎖商務酒店、營利性的養老院、教育、展示等具有商務運行屬性的不動產。從形態上區分，商業地產包括城市綜合體、大型購物中心、大型專業市場、商業街（區）以及其它泛商業地產。
2. 商業地產的價值
商業地產具有營運價值和物業價值雙重價值。出售型的商業地產能較快地實現物業價值，保證企業現金流的暢通；而持有型的商業地產則能享受營運價值和物業價值雙重價值，但要求開發商要有很強的資金實力和商業營運能力。
3. 當前環境下商業地產的機遇
3.1調控政策的擠壓效應。由于房地產市場調控政策的持續加力，商品住宅的投資性需求收到嚴重擠壓，大量資金和人才被迫向商業地產轉移。從去年9月份開始，北京、上海等一線城市的住宅交易量與商鋪的交易量比例發生明顯變化，商鋪的交易量開始高于住宅交易量，說明調控政策正在對商品住宅市場產生擠壓。
3.2我國城市化空間仍然非常巨大，商業業態升級的需求也非常迫切。根據中國社科院的報告，中國城市化率已達50%，而西方發達國家城市化率一般在70%-80%，相比之下我國還有很大的空間，同時由于我國人口基數非常大，未來農村人口向城市人口轉移的總數量還非常龐大。發達國家一般千人擁有商業網點12-14個，擁有營業面積不少于8000平方米，人均1.2平方米，而我國還未超過0.5平方米，商業提升的空間還非常巨大。
3.3我國國民經濟經過30年的高速發展，居民儲蓄額持續增加，根據央行數據，截止到2011年底，金融機構居民存款余額達到35.2萬億元，消費潛力巨大。隨著國家拉動消費政策的落實，居民的消費潛力將被釋放，消費將在政策的引導下逐步成為拉動國民經濟的主力之一，從而帶動商業地產的繁榮和發展。
3.4隨著調控的深入，開發商資金鏈日趨緊張，將有一批實力較弱的開發商轉讓其資金量占用大的商業地產項目，這給資金充裕、專業能力較強的大型專業開發商提供了大量低價并購的機會，商業地產將向專業化、規模化發展。
4. 當前環境下開發商進入商業地產面臨的挑戰
4.1開發商進入商業地產面臨的最大挑戰來自于資金壓力。商業地產資金投入大、回報周期長，是一個進入門檻很高的產業。全世界房地產開發商只有2%左右專門做商業地產，在中國的比例更少，而且國內開發商融資渠道比較單一，如果沒有好的融資平臺吧沉淀的資金置換出來或加以放大，必然存在非常大的資金壓力。
4.2專業的門檻。商業地產的產業鏈極其復雜，定位、規劃設計、招商、營運、管理等各個環節的專業要求都非常高，對人才的要求高、需求大。我國商業地產發展的時間還很短，人才缺口非常大，營運管理系統水平低，還沒有形成適合中國商業環境的商業管理系統，特別是具有自主知識產權的管理軟件，管理能力與發達國家相比差距還非常大。
4.3競爭白熱化。競爭主要來自于三個方面，一方面是來自于傳統成熟商業區的競爭，中國的城市幾乎都有較成熟的傳統商業街（區），這些傳統商業街（區）占據了先入的優勢，也就是房地產界常說的“地段”優勢；第二方面來自于同行，特別是房地產“大鱷”的競爭，他們有著明顯的資金、人才和品牌優勢；第三方面的競爭來自于大型跨國零售商進入國內商業地產，著手在中國購地自建商業項目，如特易購（TESCO）等，隨著對中國房地產市場的了解和熟悉，這些跨國公司將會更多地考慮自建項目，畢竟在中國地價快速飆漲的情況下，自建項目不僅能獲得營運的利益，還能坐享物業升值帶來的收益。
4.4市場的壓力。一線城市商業地產已基本飽和，二線城市正趨于飽和，大型專業商業地產商已進入布局三線甚至四線城市。三、四線城市的市場容量、消費能力與一、二線城市不可同日而語，將面臨更大的市場壓力。
4.5互聯網突飛猛進的發展沖擊傳統商業業態。隨著帶寬的增加，傳統城市綜合體中的商業行為都可以通過互聯網實現，購物、訂餐自不必說，你甚至可以在家中拍婚紗、看院線電影?；谠萍夹g的智能手機的發展，更是使得人們能隨時隨地“逛商場”。可以想象，隨著熟練應用互聯網人口規模的不斷擴大，基于互聯網的商業業態將爆炸式發展，從而嚴重沖擊傳統商業業態。
5. 對策
5.1加強合作，取長補短，分散風險。培養穩定而優質的客戶資源保證商業項目在立項之初就提前完成了招商，有利于業務的復制和擴張，這些主力客戶往往都有自己獨特的需求和發展戰略，像家樂福、沃爾瑪等大型零售企業，對商場規劃都有嚴格要求，需要為其合作定制，在這方面萬達做得比較成功。另一種合作途徑是與有意自建的跨國零售企業合作開發，可以緩解資金壓力，分享管理經驗。
5.2拓展融資渠道。完全依賴銀行和信貸來進行商業地產操作是不現實的和危險的，還可通過發行企業債券、PE私募股權投資基金、REITs投資信托基金（一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金）、CMBS（商業不動產抵押貸款支持證券）、分拆上市、借殼上市等多種手段來解決商業地產融資難題，商業地產應該有一個多元化的融資渠道。
5.3把握政府發展規劃，準確定位，以定位指導項目的規劃設計。政府的規劃（包括城市規劃和社會發展規劃）對項目的成敗至關重要，應順應其目標和方向做出決策。定位包括營運模式的定位、規模的定位、形象的定位、客戶群的定位等幾個方面。營運模式分為銷售型和持有型兩種，營運模式的選擇取決于開發商的資金實力（融資渠道）和機會成本（資金是否有更好的投資方向），從國際成熟經驗來看，由于有健全的金融體系支持，商業地產運營商在完成商業地產的開發后通常都是自己持有物業、只租不售。國外商業地產的收益主要來自于物業銷售和租金的收益，商業地產運營商更看重的是長期利益，他們通過長期持有物業，使物業持續增值。
5.4制定合理的價格。銷售型商業房產的價格透支一般不要超過5年（即按預計5年后的銷售價格銷售），以免擠壓投資人的回報率，降低投資意愿。持有型的商業房產租金則需要根據不同經營階段采用不同的價格策略。
5.5擴展盈利點和盈利模式?，F代商業已經不僅僅是一個購物場所，而是一個社交平臺，在這個平臺上人們需要的不光是購物、用餐等物質層面的需求，還需要更全面的體驗，這就給經營者創造的新的商業機會。
第5篇：商業地產產業投資報告范文
對此，劉曉光表示，“負債率是波動的，它是根據我們的資金價格來確定的，和轉型沒有關系，主要和拿資源有關?！?/p>
一二級土地開發聯動
早在2008年金融危機之后，首創置業便開始實施戰略轉型，依靠其在基礎設施建設、土地開發、金融領域的優勢，向二、三線城市積極拓展，并明確將資源、產業與地產相結合。
“在業務發展模式上，積極探索土地開發、房地產和其他產業如商業、教育和旅游的綜合開發新型業務模式，有效控制土地成本，保持公司利潤率的穩定。”劉曉光在8月20日的2012年度中期業績報告中稱。
截至2012年6月30日，首創置業實現營業收入為人民幣34.8億元，歸屬于母公司股東的凈利潤為5.1億元，分別較去年同期增長110%和67%。
首創置業利潤率大漲的原因，與其獨特的土地開發模式密切相關?！胺e極與首創集團基礎設施業務協同，通過預申請、土地開發一二級聯動、并購、合作開發等多種管道低成本獲取優質土地資源，有效控制投資風險。”
2011年3月，首創置業以2.58億元的底價，成功取得總建筑面積25萬平方米的天津武清項目08—02和08—07地塊，樓面價僅約1032元/平方米。2011年12月，首創置業再度以底價成功取得總建筑面積46萬平方米的天津武清項目01—05和03—02地塊。
“該地塊的取得，標志著首創置業土地一二級聯動開發業務模式取得實質性突破，并為進一步在全國范圍內拓展土地一二級聯動開發業務積累了寶貴經驗?！眲怨庠?011年度報告中稱。
“受益于低成本拿地策略，集團土地儲備成本不斷下降，截至2011年6月30日，集團土地儲備平均樓面地價約為人民幣1635元/平方米，較2010年12月31日的人民幣1741元/平方米下降6.1%?！笔讋撝脴I2011年度中期業績報告稱。
截至2011年12月31日，首創置業已取得土地一級開發授權面積近7000畝，可供出讓總建筑面積330萬平方米。
除此之外，首創置業逆市抄底，通過底價收購等方式獲取優質土地資源。截至2012年6月30日，其擁有的土地儲備總建筑面積已高達1103萬平方米，土地儲備樓面面積較2011年末增加9.3%?！艾F有的土地儲備足以滿足集團未來4—5年發展需要”，劉曉光在首創置業2012年度中期業績報告中稱。
加速“地產+產業”模式轉型
“2009年，我們便提出向‘地產+產業’的模式轉型，最開始是從基礎設施和地產，如地鐵、高速公路，然后是商業地產，之后是旅游地產、文化地產等10個模式?！眲怨庹f。
2009年，首創置業攜手中國基建集團有限公司在香港注冊成立奧特萊斯（中國）有限公司，“芭蕾雨”是兩公司合作后創造的新品牌和商業模式，也被稱為奧特萊斯綜合體模式。
劉曉光提出了“3+X”理念，其中“3”是指奧特萊斯、現代服務商業群以及生態休閑住宅，“X”代表的是地方特色資源產業，由三重復合功能構成。
時至今日，雙方合作取得的芭蕾雨項目共有廣東佛山、北京房山、浙江湖州及海南萬寧4個。今年5月，首創置業又在江蘇昆山拿下第5個奧特萊斯項目，該項目可售面積102萬平方米，計劃打造成集奧特萊斯、精品住宅、時尚餐飲、現代家居、教育、娛樂為一體的時尚生活區。
9月26日，首創置業卻又將其持有的位于廣東佛山三水區的奧特萊斯項目公司股權，以5.8億元的價格轉讓。對于轉讓的原因，劉曉光解釋稱，“這是股權的整理和分工，過去一方負責開發，一方運營，不能一體化，統一操作，效率也比較高?！?/p>
劉曉光進一步介紹，海南萬寧項目首創置業占股55%，北京房山和浙江湖州、江蘇昆山3個奧特萊斯項目則由首創置業獨資，“4個項目總的投資額要有300多億元，北京房山項目明年初就開業了”。
在進軍商業地產之際，首創置業也在加速文化地產、旅游地產的擴展。
2009年6月，其以3.4億元的價格成功購入位于北京CBD核心區的朝陽區郎家園6號地，占地面積約2.3萬平方米。這也成為首創置業的第一個文化產業項目—北京郎園Vintage，“這里原本是一片工業廠區，首創置業根據區域特點，決定成就北京的第二個798”，劉曉光在《曉光談戰略》一書中稱。
2011年，首創置業通過收購方式取得北京密云總建筑面積28萬平方米的大型旅游地產項目“首創？瀾茵山”，計劃打造獨享24萬平方米山體公園的北美臺地獨棟、墅區洋房，“總投資幾十億元”，劉曉光說。
第6篇：商業地產產業投資報告范文
“保險資金究竟該購買房地產股還是房地產?”
10月30日，在清華大學經管學院的一場學術研討會上，中國人壽保險集團公司副總裁、中國人壽資產管理有限公司董事長繆建民，向臺下近百位房地產、保險、投資銀行人士發表了28分鐘的演講，其中有18分鐘是用來剖析房地產市場，得出的答案是：樂觀。
新修訂的《保險法》拓寬了保險公司的資金運用形式，在法律層面上對“投資不動產”予以放行。
截至9月底，我國保險總資產規模達到3.8萬億元，按保險資金投資不動產的資金初始比例上限5％、保險總資產規模年增長10％計算，保險資金可投資不動產的初始資金規模接近2000億元，同時每年還將新增200億元可投資資金。
2000億元保險資金突入樓市，意味著什么?
監管細則難產
在比較了房地產和房地產股在流動性、收益性、穩定性、實用性等方面的優劣之后，繆建民選擇了前者――買房地產。人保投資控股有限公司總裁劉虹也做出了相同的選擇。
無論是繆建民還是劉虹，要利用公司的保險資金直接購買或者投資房地產尚需時日。
新《保險法》雖然對于保險資金投資不動產予以放行，但在實際操作上，保險公司還要依據保監會即將出臺的“保險資金投資不動產試點管理辦法”。投資主體、投資方向、投資比例、投資模式等，都將是其關鍵內容和環節。
參與《保險法》修訂的中央財經大學保險學院院長郝演蘇對《望東方周刊》表示，保險資金運用渠道的拓寬帶來了資金運用的新風險，也增加了監管難度，需要清楚界定資金投資的規則?！斑@就像給道路設置紅綠燈?！?/p>
8月底，保監會有關部門負責人在接受新華社記者采訪時表示：保險資金投資不動產的管理辦法爭取在今年10月1日新《保險法》正式施行前出臺，最遲不晚于10月份公布。而10月27日，中國保監會副主席李克穆在一個論壇上對媒體表示，保險資金投資不動產的管理辦法正在研究中，何時出臺目前還沒有時間表。
“管理辦法的出臺將會慎之又慎，程序也還有很多。保險機構在明年五’之前，能進行直接投資不動產的實質操作就不錯了。”郝演蘇說。
投資不動產一石多鳥
長期以來，我國保險行業資金投資主要集中在安全系數相對較高、但投資收益率相對較低的固定收益類資產上。
綜合分析保監會公布的歷年數據可以發現，2000年～2008年間，我國保險行業每年用于銀行存款、債券等固定收益類投資的資金都在80％左右，全行業保險資金年均投資收益率為4.46％。
因此，我國保險機構往往對發達國家保險資金多元化的投資渠道，以及年均超過8％的投資收益率艷羨不已。
今年上半年，我國保險資金投資收益達到1099.7億元，收益率為3.44％。固定收益類投資雖然較今年年初下降了3.2個百分點，仍占保險資金運用余額的81.2％，獲得的投資收益為560-8億元，只占51％。同期，證券投資基金、股票(含股權)等權益類投資占保險資金運用余額的16.6％，比年初提高3.3個百分點，所獲得的投資收益為525.7億元，占比47.8％。
一旦銀行利率下降，股市又前途未卜的話，固定收益類資產占比在80％的保險行業，將面臨相當大的利差損。
此外，今年到期需要再投資的資金和新增保費二者相加，預計有1.1萬億元，如此龐大的資金勢必要尋求釋放渠道。
“對于長期性負債來講，要找到匹配的資產很不容易。投資不動產是保險行業資產負債匹配的一種重要形式。”繆建民表示，“現在缺乏與負債匹配的資產，唯一的資產是開發銀行的長期金融債，但不僅規模有限，并且買家幾乎永遠都是這幾家保險公司，流動性也不好?！?/p>
新《保險法》放開保險資金投資不動產，一方面拓寬了保險資金的投資渠道，另一方面也為保險資金提供了分享房地產暴利的機會。
“在高通脹環境下，投資包括不動產在內的硬資產是對沖通脹的一個重要手段。即使在低通脹環境下，投資不動產也是固定收益類產品的理想替代品。”繆建民認為，“現在保險資金投資固定收益類資產平均收益率在4％左右，這種收益水平無法對沖通貨膨脹。目前我國還沒有能有效對沖通脹的產品?！?/p>
樓市又一猛虎?
仲量聯行的報告預測說，中國的保險公司可在國內投資價值2360億元人民幣的房地產物業，按照當前物業估值，相當于上海甲級寫字樓市場價值的2倍以上或天津甲級寫字樓市場價值的165倍。鑒于中國各家保險公司的集合資產規模，新的保險投資政策具有大大改變中國房地產市場投資格局的潛在可能。
“這不會對當前的房地產市場產生沖擊。”郝演蘇卻認為，“我國有120多家保險公司，資金較為分散，不可能集中投資，2000億的資金并不能產生想象中的巨大作用?！?/p>
事實上，從2006年到2009年5月，保險公司購買的寫字樓面積已超過120萬平米。目前已有十余家大型保險公司通過直接購買辦公用房或間接投資商業地產涉足不動產領域。
“有什么方式比在一線城市的核心區域蓋一座高樓，更能提振保險公司客戶的信心?”繆建民直言不諱。
在北京金融街，幾家大型保險公司的大樓異常惹眼。
北京保險行業協會相關部門負責人對本刊記者表示：“以前的法律法規沒有明確指出保險資金不能投資不動產，有實力的保險機構前幾年就已經開始在做不動產投資了。”
對于險資進入不動產領域的具體形式。劉虹認為，可以借鑒國外直接投資和間接投資相結合的方式，探索多種創新性投資模式。除了直接購置物業以外，還可以將所持物業進行資產證券化，不但可以增強資產的流動性，還能獲得物業增值收益。甚至可以設立并募集不動產投資基金，既可以獲取傭金又完成了不動產項目布局。
商業地產，我所欲也?
大多數觀點都認為，商業物業將是保險公司最為關注的房地產形態，理由在于：商業物業本身就針對企業等機構客戶；商業物業回報率穩定，符合保險資金的投資定位；國際成熟市場的保險資金中約有三成是投向商業物業。
然而，今年以來住宅市場表現活躍，但是大部分商業地產租金下滑，空置率居高不下。
根據世邦魏理仕二季度的報告，北京寫字樓市場整體的空置率為21.8％，平均租金在年初以來已累計下跌16.1％。這是否是給保險資金投資商業物業，敲響警鐘?
一些房地產業的樂觀人士卻認為，保險資金一旦涌入商業地產市場，有利于促進商業地產的整體回暖。中信地產營銷總監房告訴本刊記者：“在北京東二環、金融街商住倒掛的現象已經改觀，并且出現持平?！边@些優勢地段的商業地產入住率在提升，其租金也已經處于回升通道。
目前，全國商業地產存量規模在2.5萬億～3萬億元。其中，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的甲級寫字樓存量總計1000萬～1400萬平方米，市場規模約為2000億～2500億元。同時，全國一線城市商業地產的年銷售額約為1000億～1300億元。
第7篇：商業地產產業投資報告范文
7月12日，萬達集團董事長王健林在萬達內部某會議上明確提出集團接下來將“全力發展電商”，表示以后公司要“資源集中，所有網上資源統一劃給電商公司”，從上到下“放手讓電商發展”。
王健林還透露，萬達將聯合中國最大的幾家電商成立萬達電商，首期投資50億元。他表示，到2020年，電商將和不動產（即萬達商業地產）、文化旅游、金融、零售一同組成萬達集團的五大業務板塊。
從2012年2月被曝百萬高薪招聘負責人，到2013年12正式上線官網，萬達電商項目一直在外界的眼光與評論中坎坷孕育。就在過去三個月中，包括萬達電商原CEO龔義濤在內的至少3位核心高管已經相繼離職。
此次萬達王健林“全力發展電商”的表態，在某種程度上讓在過去很長一段時間內因遭遇持續動蕩的萬達電商獲得了短暫平靜。記者從萬達方面獲悉的消息顯示，目前萬達電商招聘的新任CEO以及主要管理層已經到崗。盡管如此，想要破解電商業務一直以來的運營困境，對于萬達而言仍舊面臨諸多挑戰。
十年賭局?！爸皇峭嫘Α?/p>
“這是萬達內部會議上第一次這么大篇幅談電商”，一位萬達內部人士稱。
2014年4月，萬達電商原cEO龔義濤離職，其隨后在一次行業論壇上對外界首次詳解了萬達電商020的運作理念和具體框架。一些萬達內部人士看到龔的發言稿后，有人驚訝“原來電商部門過去兩年在干這些事情！”
對于這一需要調動集團各個業務板塊資源、從而才有可能進行更好地統籌規劃的電商業務，萬達內部多個部門對其知之甚少，多少讓人有些意外?！叭f達電商之前在內部其實并不是很受重視，萬達有太多重要的事情要關注，比如今年文化產業推出的漢秀?！鄙鲜鋈f達內部人士說。
但情況接下來很有可能發生改觀。根據7月12日王健林在內部會議上的說法，萬達接下來將“全力發展電商”，今后不允許各系統單獨搞電商，所有網上資源全部給電商公司，以保證“資源要集中”?！敖窈笠攀肿岆娚贪l展。從我到總裁到分管副總裁，大家一定不要用萬達傳統的管理思維管電商，不能用房地產思維模式來思考電商發展，要給電商創新、決策、財務的自?！蓖踅×秩绱苏f道。
早些時候，萬達電商的多位離職高層抱怨萬達用傳統的思維管理電商，對于電商部門給予的自太少。
同時，萬達還將聯合中國最大的幾家電商成立萬達電商，王健林透露目前已經有不少企業表示愿意參股進入，首期投資50億元。
記者向多位電商圈人士求證獲悉，阿里、騰訊以及京東這幾家電商巨頭均和萬達方面就此有過洽談。一位接近當事方的人士證實稱，“萬達很有可能跟這三家都展開合作”，他稱，50億投資并不是說這幾家會拿出真金白銀入股萬達，考慮到各家之間的競爭關系，“主要還是資源互換、業務合作”。
事實上，在萬達電商內部，其與以上3家電商已早早啟動了相關領域的合作試水。
早在2012年12月，在“CCTV中國經濟年度人物”頒獎典禮上同臺領獎的王健林和馬云設下億元賭局，賭“十年后電商在零售市場份額能否過半”。
但一年之后，王健林則以一句“只是玩笑”的解釋將此賭約卸下。與此同時與阿里旗下業務啟動合作。去年年底萬達影院入駐支付寶錢包公眾服務平臺，用戶在線購票后可在影院“聲波取票”。當時，王健林與馬云就曾表示，雙方此次合作只是開始，遠非全部。
而在2014年5月底，萬達和京東方面啟動了一系列聯合營銷，合作內容涉及會員打通、積分打通、數據共享等多個方面。此外，萬達和騰訊微信亦有相關的合作。
電商觀察專家魯振旺表示，如果這種合作繼續深入，很大的一個可能就是其他電商的移動支付嵌入萬達廣場。他稱過去雖然萬達的購物成交額巨大，但是一般商戶都是和銀聯合作，銀聯只有金融信息的處理能力，沒有電商數據信息的處理能力。而一旦和阿里騰訊合作，未來萬達在前段的數據信息錄入能力將獲得極大提升。
“通過支付平臺來收集信息，而接下來合建的營銷平臺可以把散亂的數據和信息進行整合和梳理，以利于后續的精準營銷和定向推廣。這對于現在只有Wi-Fi和優惠券組合的萬達O2O粗放架構來說，幾乎是一種質的改變?！彼f。
而另一電商觀察人士李成東則認為，萬達和這些電商的合作未來有可能在各個領域展開，他稱對急于提升電商業務的萬達而言，沒理由拒絕其中任何一家，而這些電商因為一直以來對于線下資源更是爭先恐后，亦樂于和萬達進行此類合作。
對于這場已經維持兩年、耗資近1047，元的業務，萬達接下來只能選擇向前。王健林在2013年萬達集團的年度總結中對于電商部門的明確要求就是“只許成功不許失敗”。
他稱，到2020年，萬達要形成不動產、文化旅游、金融、零售、電商五大業務板塊。
商業地產面臨成長的煩惱
萬達作為中國最大的商業地產公司，過去幾年一直都是順風順水。不過，萬達正在面臨“成長的煩惱”：隨著中國人口紅利的消失，房地產行業的增長將會放緩。因此，我們看到最近幾年萬達開始發力文化產業，不僅在各地的萬達廣場中大規模興建萬達影院，還以26億美元收購了美國第二大影院院線AMC。此外，萬達還準備建設一大批文化主題廣場。
專業商業地產研究機構RET睿意德指出，萬達的購物中心不賺錢，酒店、百貨也是如此。去年萬達商業地產公司收入1456.2億元，其中地產業務（公寓、商鋪、寫字樓）收入1262.5億元，租金收入僅85.6億元，占總收入的5.87%。
RET睿意德高級董事王玉珂認為，商業地產發展的核心是要尋找到被市場和資本市場認可的盈利模式，畢竟資本市場看重的是預期。但目前國內大多數商業模式都還處于探索階段。
“從營運的角度來看，萬達商業地產尤其是旗下百貨的整體盈利狀況并不樂觀?！?/p>
據萬達的年會報告披露，2013年萬達百貨的收入是154.9億元，只完成了計劃的91%，這還是下調之后的計劃。目前，萬達百貨仍持續虧損。
非但萬達，娃哈哈亦是如此。2012年6月，娃哈哈集團高調宣布進軍商業地產。如今兩年過去，娃哈哈旗下的商業地產娃歐商場也同樣面臨著虧損嚴重的窘境。
今年6月，銀泰投資有限公司董事長沈國軍在接受媒體采訪時就表示，商業地產已經出現泡沫，“目前商業地產的風險肯定比住宅地產風險要大?！?/p>
目前，萬達集團旗下有商業地產、酒店、文化旅游和百貨四大產業，商業地產仍然占大頭，是典型的“收租模式”：萬達在城市核心地帶找好一塊地，蓋好房子然后找商家來租，萬達每年收租金。這種“收租模式”不接觸最終消費者，也不怎么關心商家的經營狀況，反正這家走了再找另一家就是了。
而萬達未來重點發展的幾大產業的商業模式則與商業地產有著很大的不同，無論是酒店、主題公園、電影院線還是百貨，其實都需要持續經營消費者?？墒?，怎樣才能將這幾塊新業務串起來，形成合力呢？互聯網也許是個很好的工具。這也許才是王健林執意要全力發展電商的原因。
坎坷電商路
從2012年年初啟動至今，萬達電商項目可謂一路坎坷。
2012年2月，萬達電商被曝出在電商圈高薪挖人；2012年4月曾任Google總部電子商務技術部經理、阿里巴巴國際交易技術資深總監的龔義濤入職擔任萬達電商CEO；2013年12月底，萬達電商官網萬匯網及移動APP同步上線；
一大批來自阿里、谷歌等互聯網公司的高管也紛紛加盟萬達電商。
今年7月16日，龔義濤在接受記者專訪時稱，他到萬達以后用了三個月的時間和王健林反復溝通和談論，確定了萬達電商要以“大用戶、大數據”為基礎、充分整合萬達所有線下資源來做020的基本模式。
關于萬達電商020模式，王健林曾在不同場合進行過多次闡述，他說“很多人以為萬達在學阿里、京東，但萬達電商和他們完全不一樣，說穿了萬達做的是‘智慧廣場’。萬達廣場不僅有物理性能，還要有智慧的虛擬性能，真正做到線上線下結合?！?/p>
王健林稱，萬達會將整合旗下所有的業態共同為“大會員”制的電商平臺服務。比如，消費者在萬達百貨消費，商家拿出1%一2%等值貨幣類積分來支持。成為會員以后，可以在所有萬達廣場，以及萬達旗下的各種業態享受等同于貨幣的積分消費。
“王總其實自始至終是非常支持這套模式的，我跟他從一開始講的時候，他很快就明白是怎么回事了”，龔義濤表示。
但是之后種種跡象顯示，龔義濤口中這個得到大老板力挺的業務模式并沒有得到預想中的順利推進。
2013年年底萬匯網正式推出，此時已經距離萬達電商部門籌建過去一年多時間。而在正式020項目推出半年前，即2013年年中，甚至一度傳出過龔義濤的離職傳聞。“萬匯網的推出完全是人為原因推后半年”，一位離職高層稱，原因是萬達內部個別領導對于思路“又有了新想法”，開始派駐新的團隊進來論證研究，甚至一度還有人提出要做B2C、做平臺，等到這些討論最終被證明行不通的時候，時間已經過去半年。“雖然王健林很支持電商項目，但他本人畢竟精力有限，而在萬達內部電商畢竟是一個新項目，和文化產業漢秀、電影樂園相比體量都非常小，所以其獲得的重視程度、尤其是資源的調配能力都很有限”，該人士坦言。記者采訪獲悉，從一開始隸屬萬達文化產業集團到之后被調整到商業地產業務板塊下，萬達電商自始至今自主決策權都不大。
龔義濤坦承，對于萬達這樣的大型商業綜合體來說，想要做電商確實面臨著不小的阻力，“既有資源協調調度的問題，也有管理文化上的問題”。
來萬達之前，龔義濤曾經就職谷歌和阿里巴巴，這些互聯網公司一個共同特點是“放手讓團隊先做，一開始很少考慮財務層面”，而在公司的管理上，互聯網企業也多是扁平化的管理方式，極少有類似行政命令的情況。
但作為傳統企業的萬達顯然做事的方法與互聯網企業不太一樣?！霸谌f達，通常先是用PPT的模式向領導請示匯報，所有的事情都需要領導批準才能做。我剛進萬達的時候，開了好幾次會議之后，才有人好意提醒我：‘領導不問，你不要發言。’”龔義濤說。“萬達電商最大問題是管理問題，軍事化管理、房地產管理方式肯定不合適電商文化?！彪娚逃^察人士、深圳觸電電子商務有限公司創始人龔文祥稱。
此外，萬達這類大型Shopping mall想要做020還需要解決一系列非常復雜的現實問題。魯振旺表示，萬達本身旗下近百家門店，這些門店分散在不同區域，不同購物中心里商戶招商體系和運營體系又千差萬別，即使同一購物中心每個租客的情況也都不一樣，“比如都是賣李寧的鞋子，可能這個商戶是廠家自己在賣，而另外一家是經銷商銷售?！?/p>
第8篇：商業地產產業投資報告范文
自2012年2月萬達傳出進軍電商的消息后，萬達就委托獵頭公司四處尋覓電商人才，當年5月敲定時任阿里巴巴國際化交易平臺AliExpress技術負責人的龔義濤執掌萬達電商。根據萬達的規劃，要把旗下商業地產、酒店、電影院線、連鎖百貨、旅游度假5大主營業務整合打包，打造“線上商業綜合體”。
另據記者了解，除了萬達，北京的另一家不愿具名的知名商業地產商謀局電子商務已經近一年之久，與萬達不同，這家商業地產商低調地進行著電子商務的試驗，并計劃在2013年把試驗成果公之于眾。
商業地產商做電子商務，是一時的好奇，還是未來發展的一種趨勢？商業地產商投資、建設、經營就已經很累，再主動投資另一板塊的服務，進的去又如何走出來呢？ 逐漸丟失的市場
人們不會忘記2012年“雙11”促銷，淘寶、天貓當天就入賬191億元。雖然后來有媒體稱在“雙11”瘋狂促銷過去一個月之后，以超過1億元的訂單紀錄奪得天貓“雙11”家居銷售冠軍的全友家居官方旗艦店爆出了高達36%的退款率。但191億，這個巨額的數字依然讓許多傳統零售大佬們大吃一驚，也讓開發商業地產的老總們倒吸一口冷氣。
“電商是一種購物的便捷方式，一定程度上起到了平抑物價的作用與角色，是一個很平常、很大眾的購物渠道。但到了中國就變成了奇跡和神話，而且中國的商場紛紛業、做商品渠道商，這些說明與之相關的買賣出了問題?！北本┻~爾時代商業顧問有限公司策劃總監李克讓對《商業價值》說，“‘雙11’的神奇不僅是線上線下的區別，魅力在于價格。”
“實體店的成本高，商品的價格自然降不下來。網店不需要租金，聘請工作人員成本也會很少，總成本低到可以忽略不計，價格的殺傷力當然驚人。”淘寶白金會員趙女士告訴記者，她從2005年開始在網上淘寶，目前網購已經是她購物的主要方式。“無租金”、“零庫存”、“24小時營業”等特性使網店充滿生命力。從圖書到生活用品，從電器到時尚類奢侈品，從車子到房子，越來越多的品牌廠商開始進軍網絡。而網店的增多以及網絡銷售額的增長，毫無疑問會壓縮實體店的經營和發展空間。
與此同時，中國商業地產在經歷了幾年的迅速擴張之后，目前遇到了發展瓶頸。一方面，近幾年商業地產集中式的投資熱使得部分城市商業地產出現供過于求，同質化嚴重，行業內競爭激烈，一些商業地產商正在感受著一些城市商場人流冷清、商戶退租以及商鋪空置的寒意。另一方面，電子商務正以無法想象的速度、獨特的節奏向各行業滲透，并對其營銷理念、管理模式、價格體系、經營方式、物流配送等各個方面帶來巨大的影響。
多年來，在房地產商的眼中，他們最懼怕的還只是“宏觀調控”。雖然他們也感受到了互聯網的沖擊，但在許多房地產商看來，這種沖擊，對于他們卻是陌生和遙遠的。但現在，商業地產商們再也不能小視網購帶來的影響和沖擊。
事實上，對于北京、上海、廣州等一線城市的高端商場而言，因其營運的定位不同，通常包含餐飲、影院的業態配套，這并非單純購物模式電子商務所能提供。與一線城市相比，二線城市消費力較低，往往能被購物網站的價格優勢所吸引，這就在一定程度上降低了實體店的人流。
業界不少人認為，以天貓為代表的網購沖擊最大的是以傳統百貨業為核心的商業地產，加上如阿里巴巴集團這樣逐漸具備了與傳統商業分庭抗禮實力的電商，一場電商與傳統商業地產銷售之間的戰爭已經開始。
分析商業地產橫跨的兩大板塊――商業零售業和地產業，從開發商增加吃喝玩樂等更具體驗的業態規劃比例和品牌商家紛紛創建自營電子商務可以看出，電子商務必定會分流傳統商業的蛋糕，并會在后期越來越明顯，而零售業踏上電商之路也倒逼一部分敢為人先的商業地產商介入電商。
那么，電子商務對于商業地產商而言，這種線上補充該如何運作，其制勝關鍵又是什么？ 進去與出來
事實上，房地產界對于電子商務的模式探討一直進行。先有2011年的SOHO中國網上賣房，隨后，萬科、恒大、保利、綠地、綠城、碧桂園、龍湖、世茂等也都參與了房產電商的試水。
除了資金以外，經營模式一直是決定電子商務平臺生存并發展的關鍵因素。王健林稱萬達要做的電子商務會線上、線下資源相結合，形成獨特的模式。對此，業內預測很有可能就是線上、線下互動的O2O模式。
另據知情人士透露，其百貨業務將與銀泰網類似，聘請單獨團隊進行獨立B2C運作；而旅游及酒店將模仿藝龍、攜程模式；電影院線和商業地產兩項產業如何“觸網”，仍不清楚具體形式。銀泰網最大的優勢在于銀泰集團的會員資料。資料顯示，銀泰百貨地面銷售100億元以上，其中60%都是由VIP客戶貢獻，其運營模式完全借助自營模式，“直接從品牌商拿貨”；而攜程模式就是中介，主要服務是訂酒店客房、訂機票，發展會員讓散客享受團購價格。這種模式一方面發展龐大的會員卡用戶“圈地”，另一方面借助龐大的用戶群向酒店、航空公司等索取折扣，賺取傭金，反過來吸引更多的用戶群，形成一個良性循環。雖然外界都在猜測萬達不同業務板塊之間會采取不同的經營方式，但在同一個電子商務平臺上，能否采取不同的經營模式還有待實踐做出回答。
在北京，有家不愿具名的商業地產商運作電子商務已有近一年之久。本來要在2012年11月公布于眾的消息又推遲在半年之后。據記者向知情人了解到的消息，這家商業地產商將建立并擁有屬于自己的品牌，在此基礎上，再進行其他品牌的招商等工作。招商來的品牌商一方面會在其MALL中擁有實體店，另一方面，還會在這家商業地產商的電子商務網站上有自己的店鋪。當北京的這種線上線下模式成熟之后，會在其他城市進行復制。
“中國的B2C有商場經營的，因為商品本身缺少競爭力，大多業績一般；而火火的電商印象，其實是來自于那些不怕死、給別人賣貨的網絡公司，他們同樣沒有自己的東西可賣，不拼價格誰去它那兒買？自建自持由自己團隊經營的購物中心做線上。就是有100個商業物業連鎖，只要不解決自有品牌的發展，最終的結果同現在商場的線上不會有何不同。”在李克讓看來，擁有幾千家門店的美國Gap，同樣擁有線上商城，東西是賣自家的，顧客怎么方便怎么來，然而，體驗、服務、連鎖、價格、商品、一致，促進的是它發展的能力與規模。 中國部分城市購物中心空置率1%仲量聯行報告顯示，以各地購物中心空置率衡量，中國主要城市中表現最好的是杭州僅 1%其次是無錫1.5%，廣州、南京、上海、武漢也都在2%～ 5%之間 ；24.3%最差的是沈陽，空置率高達12.7% 居中的有成都12.6%和北京 12.7% 等高空置率的主要原因是 ?經濟減速 ?供應量過大 ?網購快速發展。
“購物是物質文明的體驗，心理專家說，逛商場能抑制失戀的痛苦。電商的發展對實體商業來講，已經搶奪了客戶、擠壓了利潤，而加強顧客體驗成了商業地產的出路。商鋪的價值在于其功能的不可替代，在商鋪和商場中獲得的體驗和網購完全不同。通過不同業態的組合，如增加餐飲、KTV電影院、體育場館等體驗式消費，保證客源的導入，支撐項目的租金和價格，避免單一業態商業受到網購的沖擊。”李克讓說，“在中國特殊市場環境下，線下線上動態結合才是制勝關鍵?！?/p>
第9篇：商業地產產業投資報告范文
如今，房地產信貸政策持續緊縮，對當地以高利貸為支撐的民間信貸模式造成沖擊，或將帶來資金鏈條地斷裂。最直接的結果是民間資本的大規模“套牢”，若此，不僅民間信貸面臨崩盤，坊間熱議的“西部PE之都”也將無從談起。
缺錢，一個看似與鄂爾多斯斷無關聯的詞匯，頻頻在當地人的口中流傳。
高利貸的速富路徑
“煤炭還好些，但是如今的商業地產的狀況，卻使我愈發忐忑?！表n淑琴講到。
證券會計出身的韓淑琴， 早在1997年就進入了股市，但卻回報甚窘。 2005年后涉足的高利貸幫她掘到了人生第一桶金。現如今，她在本地擁有六處房產。
2005年，房地產投資在鄂爾多斯拉開帷幕。當時，總人口僅22.63萬的東勝區，房地產投資即超過10億元，施工面積達150萬平方米。同年，當地居民購房支出人均712元，較2004年同比增長2.2倍。房地產行業滾熱，地產資金民間信貸漸成吸金之地，放貸月息近3分以上。
韓淑琴那幾年甚為艱辛，為貼補家用，還兼職了4家公司的會計。 正是在一家房地產企業下屬的擔保公司做兼職會計的經歷，給她帶來了發家的機會。
擔保公司的會計工作，使韓淑琴精通房地產擔保的各項環節和手續，并學會了套現。利用住房公積金做擔保，她貸款10萬元，加上家里的積蓄，全部投向房地產放高利貸，財富在短短的兩三年內翻了一番。
隨后，她又把掙來的錢轉投煤炭行業。煤炭資金周轉快，利息高達5分。韓的資金越滾越大。而之后，韓淑琴更多是以資金入股的方式來投資煤炭行業。此時，鄂爾多斯大小煤炭公司已近300多家。除每年煤炭的分紅外，還將剩余的資金再次投入房地產和煤炭行業做高利貸，同時購入6處房產謀求資產保值。
經歷過2006年至2008年股市大漲大跌的韓淑琴，除了培養對資金敏感外，對風險認識也格外深刻。她逐步優化資產結構，進行多元化投資。 雖然銀行存款并不多，但她已有基金、實物黃金和多只股票等投資品，并在呼市、包頭等地購買房產。
事情在今年似乎有了轉機。
兩個月前，韓淑琴向朋友收賬，可對方只能支付利息。這讓她頗為緊張?！耙坏┲зJ出現問題，就意味著無論房地產和煤炭，都缺錢，都沒有錢歸還本金。煤炭正值淡季，消化存貨需要時間，目前周轉資金肯定缺少，房地產就不用說了，都是在建設中，哪里來的錢還你?！?/p>
鄂爾多斯四家券商的開戶不足4萬人，總資金在19億左右比起民間借貸小如牛毛。由于鄂爾多斯當地投資渠道單一，投資方式主要為房地產和高利貸，而高利貸一般在2.5分月息，一年利率為30%，據調查當地人有55%以上的從事高利貸，像韓淑琴這樣有意圖的多元化投資在當地并不多見。有的公司甚至以福利的名義， 以2分的利率，吸納員工的資金。
韓淑琴今年以來越發不安，“我投資的領域在當地已經算是很多的了，不過多年經驗告訴我，高利貸的風險越來越嚴重。我開始著手把高利貸的比重逐漸降低，轉移到證券或者其他投資品種上，不過似乎晚了?！?/p>
缺錢！錢到哪里去了？
韓淑琴的擔憂在當地經營擔保投資公司的總經理邊疆那里得到了證實。
“現在的鄂爾多斯人比較狂熱，不斷加大擔保的風險。幾千萬的擔保才獲取幾十萬的收益，收益越來越低，可風險卻比幾年前高的多?！?/p>
邊疆，極重的本地口音，做羊絨起家。現今經營著一家擔保典當公司，本金都是親戚朋友集資而成，以他的公司放出去，獲得高額利息，陌生人資金可以忽略不計?！艾F在的投資公司就是掛羊頭賣狗肉，大家無非就是做高利貸。高利貸掙錢來的快，都不愿做實業投資，哪個行業能來錢這么快?！?/p>
“以前幾千萬就可以投資房地產或者煤礦，現在只能放高利貸。我們也是將錢以2分利貸過來之后，再以3分利貸給別人。月息2分，一年期24%的利率，而銀行一年期存款才3.5%，朋友有錢基本上都會放在這里。”
邊疆說，曾經放出去的錢，最高達到2億元，如今風險不斷加大，只能縮小規模，控制在億元以下，不過他表示只有一部分投向實業或者房地產，其他大部分錢基本上就是在圈里面來回的滾。
鄂爾多斯煤炭儲量豐富，當地人利用資源優勢短短的幾年財富迅速增長，一些煤老板涉足房地產市場，當時4、5個億的項目甚至不會向銀行貸一分錢，完全是自由資金。而處在煤炭、房地產上下游的諸多企業由于沒有固定資產做抵押很難在銀行貸款，只有向典當行等民間信貸公司借高利貸。
銀行停止對房地產的貸款后，致使小房地產陷入缺錢境地。鄂爾多斯人也對過熱的房地產起了芥蒂，不愿將全部家當投資到房地產高利貸上。所謂的“不能全放在一個籃子里”，似乎更加滑稽，多方面分擔風險，無非就是以前將錢全部貸給一個人，如今將錢貸給不同的人罷了，錢一如既往的流向房地產。
邊疆對目前當地的信用約束也不再樂觀，“大家都是在圈子里做轉貸，本地人信用認可度高，不過如此快速的發展，房地產項目一個接著一個，怎么可能不出現問題，現在已經出現壞帳，一些出了壞賬的都在私下不敢聲張，不然以后就真做不下去。”
和邊疆一樣，做煤炭起家的伍進也持謹慎態度。
伍進在當地已擁物流、建筑機械等多個產業。受鄂爾多斯大環境的影響，他無法獨善其身，也涉足高利貸業務。因煤炭和拆遷發家的當地人，大筆現金需要找到地方落腳，集團也下設了一家從事典當投資的公司。資金來源也多為自己多年的親戚和朋友，典當公司將資金以3分利，貸出去，掙取差額利息。
“去年冬天就出現資金比較緊張的問題， 有兩三筆款項本金收不回來，只能拿到利息，還有壞賬，之前從來沒有。今年公司在借貸上較為謹慎，很多還要把錢放在公司的朋友，沒有什么好的項目投資，又不能全部投向房地產行業，只好無奈拒絕，將錢退回去，為了1分的利差，犯不著冒如此大風險。”
伍進還講，公司今年剛剛進入房地產領域，占公司規模的10%。目的不是為了賺錢，而是處于集團多元化戰略的考慮，這個風險公司是完全能夠控制，即使商業樓盤賣不出去，公司也能承受，不過像他這樣嚴格控制資金流向房地產的企業并不多。
最實惠也是最具風險的20%
在鄂爾多斯東勝區，滿是以投資公司命名的大廈，布滿街頭巷尾的小額貸款公司、典當行、投資擔保公司，折射了當地金融產業火爆程度。而這些擔保、投資和典當公司基本上都在做高利貸的生意。而這些資金的來源，有一大部分是當地人地拆遷、移民所得。
據高和投資調研顯示，十一五期間，鄂爾多斯城區共拆遷765.4萬平方米，拆遷戶數達51772戶。2011年計劃拆遷更大，達到300萬平方米，相當于過去5年的一半。鄂爾多斯政府對拆遷實行高額補償的政策，核心區域的補償甚至在8000元每平方米以上。據媒體報道，一些暫時居住在安置房的當地人甚至在5年間能得到雙重的補償。
這些生態移民、礦產移民和城市拆遷戶獲得大量補償后，將錢投向了民間金融市場。政府在移民方面也給出優惠政策，扶植移民和拆遷戶發展服務業。但在 2分的月息誘惑下，當地人更傾向于將補償款放高利貸，不愿意創業掙錢。許多拆遷暴富起來的當地人，除了買車買房外，幾乎將全部拆遷款放入民間金融機構放高利貸。
“一年20%的凈利潤哪個行業可以有如此收益，很多人在家都無所事事?！?/p>
當地良好的民間信用基礎也在很大程度上推動了民間借貸的發展。
“鄂爾多斯人整體的誠信意識較強，有很好的誠信基礎，這也是我喜歡鄂爾多斯的重要原因?！卑^商業銀行一放貸員對記者講述了一個故事：由于妻子不知情，把丈夫準備第二天還貸的錢取出用于了店面經營。丈夫晚上知曉情況后，又恰巧碰到當地包商銀行自動存款機停用。商戶連夜驅車跑到包頭將錢打到卡里。第二天銀行在固定時間劃撥了卡里面的錢。商戶對承諾的重視和守信也是當地民間信貸發達的一個基礎。
良好的信用基礎也使信貸的運行程序發生了改變。 某信貸公司的信貸員趙興介紹說， 之前對中小企業貸款實行抵押貸款，貸款人需要抵押固定資產，并進行評估，才能拿到貸款。現在，基本以擔保人貸款為主。借款人也由有限責任公司轉向自然人。擔保人來自于同行業和熟人社會。在鄂爾多斯對信用的規范要遠高于實物抵押。
今年以來房地產資金驟然緊張，現金流短缺，存貨攀升。融資渠道單一的本地房地產開發商更加倚重于這種民間借貸模式，很明顯，這也意味著民間借貸風險的提升。前面提到不能及時歸還本金的例子皆出于此。
民間信貸公司的放貸審核愈加嚴格。
如今，對涉及房地產和煤炭行業的借款人，將關注其是否進行酒店、物流、汽車銷售等多元投資。那些經營范圍涉及較廣，能夠分攤風險的個人，放貸都比較順利。否則將相對謹慎，需要考察公司的資金和擔保人實力，以及當地誠信記錄。
信貸員直言：“借貸公司雖然對房地產和煤炭行業借貸比以前持有謹慎態度，希望投向多元化的企業，不過貸出去的資金最終是否流向房地產和煤炭，公司并不能控制。”
商業地產危局？
站在鄂爾多斯東勝區的火車站望去，東勝區和鐵西區遍地是在建的商業地產的樓盤，甚至一條街的兩側布滿在建的高層商業樓盤。由于住房市場建設過度，當地政府限制住宅商品房建設，鼓勵商業地產建設，閑置的游資再次找到落腳點，高利貸輪轉又有了新的歸屬。
截止2010年12月統計，鄂爾多斯中心城區常住人口65萬人，城區已經建成2100萬平方米，人均住宅建筑面積32.3平米。預計中心城區人口在2012年達到80萬人，規劃期末人均建筑面積35平米，共需要2800萬平米，新增住宅面積為700萬平米，從剛性需求來看，未來還是一個賣房市場，如果每年建設350萬平米也即將達到飽和。
“如果說住宅房由于鄂爾多斯外地人口和投資需求，不會出現泡沫破裂，商業地產可就難說了，商業地產土地價格高，建造成本高于住房成本。往常出現高利貸回款困難只發生在冬天，今年春天就只能拿到利息，讓我深感不安?！表n淑琴說。
目前鄂爾多斯的中小企業基本上停留在煤炭、房地產上下游的煤炭機械、物流、路橋、基建等行業，此外有商貿、汽車、酒店商務等消費服務。真正意義上的制造業和第三產業發展緩慢，尤其邂逅的服務業和金融業更是無法消化如此多的CBD樓群。
鄂爾多斯未來城市新興商業集中在東勝區和鐵西區，東勝區大型商業設施聚集在萬正廣場、華研尚街、方圓一廈、天佐新城匯等，鐵西區重點打造建成商業中心，將建成額托克西街商業街、廣場路商業街、科技界商業街、迎賓路商業街四條商業街。
據萬譽地產對鄂爾多斯房地產2011年研究，目前鄂爾多斯CBD寫字樓市場價格為每平米8000-10000元，天驕南、北路和鐵西新區大量寫字樓再加上在建和規劃中，單鄂爾多斯寫字樓一項2011年的后續供應量至少為40萬平米。
報告提到，2008年受經濟危機影響，鄂爾多斯人持幣觀望，2009年房地產市場回暖，投資客戶需求獲得釋放，鄂爾多斯寫字樓市場整體表現不錯，然而2010年就已經出現供大于求的局面。后續至少40多萬平米的供應是否在加大商業地產泡沫？
2006年之后由于經濟發展，住宅市場供不應求導致土地需求量增長，而是很多手頭閑置資金的煤老板開始進入房地產，買地開發囤地倒賣。土地平均達到200萬元每畝，核心區域已經達到250萬元每畝。當地商業地產10%回報率，商業地產主力依然是以投資為主的客戶。
北京萬通世界房地產副總經理鄒雙喜曾表示，CBD主要產業構成是第三產業，金融、投資、會計、律師、咨詢等公司為主，即使是小規模的公司也需要在一個非常好的區域里面辦公，提升它的企業形象。以CBD來說，它適合于包括中小企業，還有成長的第三產業的企業。
涉足房地產和煤炭的沈縱繼承家族企業多年，對企業謀求新的突破也費了不少心力。沈總直言，煤炭行業隨著政策轉變越發艱難，商業地產投資風險加大，該公司之前的商業品房收益不太客觀，已經不再直接投資房地產，而是選擇了與其他公司合作，只負責銷售環節，針對當地人比較攀比的特性，房地產行業也只做高端樓盤，相比中低端銷售情況稍好。
而鄂爾多斯目前已建成的寫字樓主要入駐為煤炭、房地產、投資、能源公司，當地不發達第三產業和匱乏的中小企業，40萬平米如何消化。國家技術監督局和建設部早就出臺過國家標準《城市居住區設計規范》，這一國家標準的最新版本規定，每個可容納5萬人的居住區，應配備的綜合食品店、綜合百貨店、餐飲店、書店、藥店等商業服務設施面積為7000平方米。我們以40萬平米的保守計算，就已經滿足鄂爾多斯286萬人的購物需求。
伍進推測，一旦商業地產成為民間借貸最后瘋狂演繹之地，民間金融機構和房地產可能已經另謀他路，而最終倒霉的可能就是最后接手商業樓盤的購房者和那些將全部家底放在高利貸的放貸人，這些多人為拆遷移民。
目前銀行停止向房地產貸款，意味著房地產資金驟然緊張，在鄂爾多斯房地產企業多數涉及高利貸借款，資金斷裂的風險不斷加大。一些房地產企業通過下屬的其他產業的中小公司向銀行或者民間融資機構借貸，來填補資金缺口。如果資金全部來自于高利貸，房地商的壓力高過以往，儼然走在懸崖的邊上。
商業地產的走勢儼然已是鄂爾多斯民間金融市場爆裂的導火索。那么另一支柱產業――煤炭行業呢？
當地媒體數據顯示，鄂爾多斯市現已探明煤炭儲量1716億噸，約占全國的1/6。今年上半年，煤炭仍是全市稅收增長的決定性因素，全市煤炭行業生產和運銷兩環節貢獻稅收174.6億元，占國稅總收入的77.37%，同比增長56%。
當地人士認為，鄂爾多斯煤炭儲量豐富，最少也能讓鄂爾多斯人開采一百年，只要煤炭挖不完，鄂爾多斯的經濟就不會崩潰?，F今煤炭資金緊張主要是煤炭企業整合和淡季銷量下降，需要消化存貨，導致回款能力降低。
今年起鄂爾多斯要進行第二次煤炭企業整合，從近300家最終整合成40家企業。伍進講，在產量30萬噸以下多數小煤礦主，聯合兩三家煤礦公司，合并注冊為一個公司，按資產等方式成立股份公司。不過小煤礦在整合過程中停產，資金也出現斷裂的情況。
看似問題不大。
曾兩次到訪鄂爾多斯的某PE公司負責人表示，股權投資無非就是看中鄂爾多斯煤炭和房地產行業。當地其他產業的公司又鮮有成長性，所以，這里沒有真正意義上的投資機會。就算中小企業非要到城區購買高價的商業樓盤充當門面，鄂爾多斯又有多少中小企業呢？只有發達的商業才能消化如此多的商業樓盤。
“如果今年下半年銀行依然不向房地產企業貸款，私營投資公司和房地產商能否出事，就看今年年終，年終是所有公司和個人收款過年結算的時候，年底可能就會出現一定程度還貸問題，甚至這一時間也可能提前?！?/p>
似乎，是否這種緊張的情緒會引發蝴蝶效應，這才是最值得關注的問題。
未來的一切都是未知
鄂爾多斯的民間借貸資本的規模有多大？
“我們從來不做估計。”鄂爾多斯金融辦主任孫建平表示。
有媒體報道，2000億元以上。
利用豐富的民間資本打造西部金融中心，并以私募股權投資為主引導民間資本走向專業化、規范化投資之路，這是孫建平在第二屆鄂爾多斯股權投資高端論壇上給出的官方路徑。
深圳創新投資集團劉綱提出以 LP（有限合伙制）的PE形式引導民間資本 得到了諸多PE經理人的認可。
上海浦東科技投資公司應迪生指出，“LP的確是一個不錯的建議，政府出面引導民間資本，對于市場的規范和培育非常有利，市場成熟了，普通投資者再進入，比較有利于金融市場的規范和健康。不過大家目前一直都在探討如何投，對于投資非?？駸?，而忽視了管理和退出，這可能是跟目前PE的發展階段有關系，管理和退出直接關系到PE投資的最終受益?！?/p>
應迪生認為，鄂爾多斯目前的規范化金融投資氛圍并沒有形成，相比高利貸收益和速度，當地的很多富人對PE投資收益并不感冒，而且股權投資涉及的專業度更高，對于投資者的要求較高。
沈縱擔憂公司在民間借貸和房地產的風險，也開始謀求企業轉型，“如今高利貸的投資風險太大，已經不敢再投。如果政府對煤炭政策發生變化，公司未來經營存在著不確定性，希望通過利用現存幾個億的資金，另謀出路?！?/p>
不過，談起是否與PE合作，沈縱搖搖頭?！皰陸T快錢了，慢錢恐怕就不愿意賺了。PE投資兩年才能回本，三四年才能實現百分之二三十的收益，與煤炭和房地產收益差距較大?！?/p>
分析人士認為，鄂爾多斯巨大財政和稅收收入，以及近七千的億萬富翁，如果政府出面引導金融投資的確是明智之舉，扭轉鄂爾多斯的民間借貸亂象?？墒悄壳懊耖g資本大部分現金流向煤炭產業和未完工的房地產項目，現在是否還有錢，恐怕并不確定，當地人對高利貸的收益熱衷，能否培育起健康的投資習慣也并不容易，目前一切都看的都不太清楚。
