不動產(chǎn)經(jīng)營與管理精選(九篇)
前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的不動產(chǎn)經(jīng)營與管理主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。
第1篇：不動產(chǎn)經(jīng)營與管理范文
一、機構(gòu)人員要“聯(lián)網(wǎng)”
整合不動產(chǎn)登記職責(zé)，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，是本輪國務(wù)院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案的重要內(nèi)容。首先，國土資源管理部門設(shè)立不動產(chǎn)登記局，根據(jù)不動產(chǎn)登記類型下設(shè)國有土地房屋登記科、集體土地房屋登記科、林權(quán)登記科、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)登記科等相關(guān)職能科室。其次，相關(guān)行業(yè)管理部門還要保留原來的不動產(chǎn)登記科室。我國不動產(chǎn)登記實行的是實質(zhì)性審查的登記辦法，工作面廣量大，國土資源管理部門里的不動產(chǎn)登記局不可能負責(zé)起所有不動產(chǎn)登記的全過程。而各行業(yè)管理部門在工作中掌握了大量的不動產(chǎn)基礎(chǔ)信息，可以較好地完成不動產(chǎn)登記信息的資料收集、鑒定等基礎(chǔ)工作，因此，相關(guān)行業(yè)管理部門非常必要保留原來的不動產(chǎn)登記科室，其機構(gòu)和人員實行雙重管理，即，工作人員的人事管理權(quán)屬于相關(guān)行業(yè)管理部門，升遷或變動要征得同級不動產(chǎn)登記局的同意，且允許根據(jù)工作需要人員單向向不動產(chǎn)登記局流動；工作上要絕對接受同級不動產(chǎn)登記局的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。這樣的組織架構(gòu)可以較好地保障國務(wù)院關(guān)于國土資源管理部門負責(zé)兩頭――指導(dǎo)和監(jiān)督的要求，并體現(xiàn)了和相關(guān)行業(yè)管理部門的內(nèi)在聯(lián)系。組織“聯(lián)網(wǎng)”形成了不動產(chǎn)登記的共同責(zé)任機制，也為信息聯(lián)網(wǎng)、信息平臺建設(shè)提供安全保障。再次，政府成立不動產(chǎn)登記委員會。不動產(chǎn)登記的大量工作都在市、縣這一行政級，因此市、縣人民政府須成立不動產(chǎn)登記委員會，負責(zé)本行政轄區(qū)內(nèi)不動產(chǎn)登記工作的整合、協(xié)調(diào)，這樣才能保障不動產(chǎn)登記的“組織網(wǎng)”、“信息網(wǎng)”平穩(wěn)順暢運行。
二、統(tǒng)一技術(shù)標準
統(tǒng)一不動產(chǎn)登記部門是表象，體現(xiàn)不動產(chǎn)的整體性，不動產(chǎn)內(nèi)在邏輯的統(tǒng)一才是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的真正內(nèi)涵。目前各類不動產(chǎn)確權(quán)登記的內(nèi)容、要求都是各行業(yè)管理部門自己搞的，登記簿冊、權(quán)利證書不一定符合不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的要求，建議在今年我國出臺《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》及相關(guān)技術(shù)標準前，適當(dāng)停止相關(guān)工作，留下空白以待完善。根據(jù)不動產(chǎn)登記的現(xiàn)況，統(tǒng)一技術(shù)標準應(yīng)明確下列問題。
（一）整體性原則
不動產(chǎn)包括土地及其定著物，土地和定著物互為存在的前提條件，不同的不動產(chǎn)的區(qū)別主要在定著物的不同，土地在其中主要發(fā)揮承載力的功能。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記就是以土地為核心的登記，只要定著物，比如建筑物，需要登記，那么土地和定著物在一起登記就行了，即，一個登記簿冊，一個權(quán)力證書。比如，目前城市里的單位都有兩個證，一個是國有土地使用證，一個是房屋所有權(quán)證，由于兩個政府職能部門登記辦證，互為獨立、互不銜接，原本是一個整體的不動產(chǎn)被人為地分裂為兩個部分，給經(jīng)濟社會運行增加了許多成本。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，不動產(chǎn)的評估機構(gòu)也應(yīng)該整合，現(xiàn)在土地評估機構(gòu)和房屋評估機構(gòu)是分開的。不動產(chǎn)是一個整體，市場上只能是一個整體價格，不動產(chǎn)價格等于土地價格加上房屋價格，但如果說土地價格加上房屋價格得出來不動產(chǎn)價格，這個邏輯是不對的。由于長期沿用這個錯誤邏輯，致使土地、房屋評估市場混亂，不動產(chǎn)的公允價值得不到體現(xiàn)。對于新增建設(shè)用地，可以先進行預(yù)登記，等建設(shè)工作完成后再進行正式登記，這樣也有利于批后監(jiān)管工作的落實。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的整體性原則主要是針對土地使用權(quán)的，農(nóng)民集體土地所有權(quán)當(dāng)然可以單獨登記造冊，核發(fā)證書，確認所有權(quán)。
（二）土地分類標準與行業(yè)管理分類標準的銜接
2007年國家頒布了《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010 - 2007），國土資源管理部門已經(jīng)在土地調(diào)查、土地登記、土地執(zhí)法等工作中執(zhí)行了這個標準，但是其他行業(yè)管理部門由于自己行業(yè)管理的需要或工作慣性使然，在不動產(chǎn)登記工作中執(zhí)行得不好。行業(yè)管理部門的分類，大多從定著物的用途角度進行分類，便于行業(yè)管理，一般與土地分類能夠進行銜接，比如，住建部門的《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準》（GB/50137-2011）就比較細致。再比如《森林法》第4條規(guī)定，森林分為五類：防護林、用材林、經(jīng)濟林、薪炭林、特種用途林；而土地分類的林地則分為有林地、灌木林地、其他林地。不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記之后，土地分類必須按照國標《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2007）進行登記，行業(yè)管理部門的分類在保證能夠與國標《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2007）進行完全銜接的基礎(chǔ)上可以進行登記，因此各行業(yè)管理部門必須在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前做好銜接完善工作。
（三）農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記需注意的問題
農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)登記也將納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系。目前農(nóng)業(yè)管理部門主抓的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證工作是對農(nóng)村土地二輪延包的規(guī)范和完善；如何解決歷史遺留問題，規(guī)范好完善好，對于能否順利地納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系至關(guān)重要，從目前的工作實踐來看，有些問題需要注意。
1. 必須標注地類
對于口糧田采取的是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的家庭承包方式，雖然大家都知道是耕地，不規(guī)范標注或不標注會對不動產(chǎn)統(tǒng)一體系的建設(shè)帶來麻煩。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，可以采取招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包，所以并不是所有的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)登記都是耕地。
2. 重新審核沒有采取家庭承包方式承包的承包合同
比如，按照規(guī)定，荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，可以采取招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包，但這類承包一般都沒有公開，更沒有經(jīng)過本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，很多都是村委會主要領(lǐng)導(dǎo)私下里以極低的價格承包給了關(guān)系戶，老百姓意見很大，如果予以登記，不利于農(nóng)村社會的穩(wěn)定，極易引發(fā)群體性上訪事件。因此這類登記應(yīng)暫緩進行，待按照程序修改完善承包合同或收回重新發(fā)包后再登記為妥。
3. 實地測量形成承包地地籍圖
原來承包土地時都是村里組織人員使用皮尺放線定界的，現(xiàn)在改成GPS精確測量，測量的土地面積與土地承包合同上記載的面積不可能一致，面積多了老百姓沒有意見，面積少了老百姓就不同意了，而恰恰大多都是面積少了，這給農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的確權(quán)登記工作帶來了不小的阻力。雖然如此，在保證四址、拐點準確的前提下，實施精確測量必須堅持，不然就無法建立信息數(shù)據(jù)庫。可以加大向農(nóng)民朋友解疑釋惑的力度，無論面積大了一點還是小了一點，地塊還是那個地塊，一點兒也沒有變。
第2篇：不動產(chǎn)經(jīng)營與管理范文
[關(guān)鍵詞]不動產(chǎn)；測繪；現(xiàn)狀與發(fā)展
中圖分類號：D923.2；D922.17 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2017）13-0356-01
改革開放以來，國民經(jīng)濟不斷發(fā)展，國家各項法律法規(guī)也在不斷完善。隨著《中華人民共和國物權(quán)法》的頒布，國家開始實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，加強了對不動產(chǎn)的管理。在這種大環(huán)境下，原本各自為政的不動產(chǎn)測繪也逐漸統(tǒng)一發(fā)展起來。近年來，各項法律法規(guī)接連頒布，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作也在如火如荼的進行。作為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的先行部隊，不動產(chǎn)測繪必定會更加蓬勃向上的發(fā)展。
1.不動產(chǎn)與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記
《不動產(chǎn)登記暫行條例》的頒布對不動產(chǎn)進行了一定的界定。包括土地、房屋、林木、海域等定著物，均屬于不動產(chǎn)的概念范圍[1]。位置不可移動性和固定性是不動產(chǎn)具備的基本條件，對于不動產(chǎn)而言，由于影響因素多樣，投資大量，具有一定的保值性等原因，可將其作為財產(chǎn)的一部分。因此，國家更應(yīng)該對不動產(chǎn)進行登記和記錄。根據(jù)物權(quán)法顯示，不動產(chǎn)登記是權(quán)利人申請國家職能部門將有關(guān)申請人的不動產(chǎn)物權(quán)的事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。不動產(chǎn)登記特點主要包括：第一，不動產(chǎn)登記發(fā)生的前提是需要當(dāng)事人的申請；第二，只能由國家指定的專職部門進行登記；第三，登記內(nèi)容為不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項；第四，登記事項須記載于不動產(chǎn)登記簿。
不動產(chǎn)登記制度的核心是由不動產(chǎn)、登記當(dāng)事人、登記機構(gòu)、不動產(chǎn)登記簿等組成，因此，在進行不動產(chǎn)登記時，應(yīng)該向登記當(dāng)事人說明相關(guān)登記范圍以及所需的手續(xù)。依據(jù)國情，現(xiàn)階段我國不動產(chǎn)登記的范圍主要有：第一，土地。目前，我國土地有兩種所有形式，國有和農(nóng)民集體所有。不動產(chǎn)主要登記范圍就是國有土地的使用權(quán)、開發(fā)權(quán)，以及農(nóng)民集體所有土地的集體土地所有權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)等。第二，房產(chǎn)，房產(chǎn)又包括住宅房產(chǎn)和商業(yè)房產(chǎn)兩種。第三，海域使用權(quán)。海域使用權(quán)包括養(yǎng)殖開發(fā)等。第四，地役權(quán)、抵押權(quán)。第五，探礦權(quán)和采礦權(quán)。
在沒有明確的規(guī)定出來之前，不動產(chǎn)的測繪和登記隸屬于不同的行業(yè)，我國不同類型的不動產(chǎn)登記登記機構(gòu)和登記范圍也是不一樣的，具體如表1。
2.不動產(chǎn)測繪現(xiàn)狀
對于房屋、土地、林木、海域等定作物的測繪被統(tǒng)稱為不動產(chǎn)測繪。而權(quán)屬房地產(chǎn)測繪以及地籍測繪又是為土地、房產(chǎn)以及行政區(qū)劃確定權(quán)屬界址，提供規(guī)范測繪成果的重要工作[2]。為此，國家將這 3 項權(quán)屬測繪確定為法定測L。這些圖件和數(shù)據(jù)只要登記確認就能夠立即具備法律效應(yīng)，也是相關(guān)部門處理糾紛、確定產(chǎn)權(quán)的重要依據(jù)。我國現(xiàn)行《測繪法》中，根據(jù)市場實際情況，對于地籍測繪、房產(chǎn)測繪、權(quán)屬測繪制度等做出了具體規(guī)定。2007 年通過的《物權(quán)法》規(guī)定： “當(dāng)事人申請登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項提供權(quán)屬證明和不動產(chǎn)界址、面積等必要材料。”因此，在進行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前，相關(guān)部門也用其他不同的辦法在進行著不動產(chǎn)的登記，只是這種不動產(chǎn)登記和測繪太過零散，沒有統(tǒng)一的規(guī)章制度，法律效應(yīng)比較薄弱。在《不動產(chǎn)登記暫行條例》中明確要求申請人應(yīng)提交不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料，2012 年農(nóng)業(yè)部《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)登記試點工作規(guī)程（ 試行） 》規(guī)定申請海域使用權(quán)和農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)登記，需要提交相關(guān)海域或地塊的測繪成果。不動產(chǎn)測繪的制度已經(jīng)逐漸在我國實行起來。
3.不動產(chǎn)測繪發(fā)展前景
建立和實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是落實《物權(quán)法》、保護不動產(chǎn)權(quán)利人合法財產(chǎn)權(quán)益的重要舉措。不動產(chǎn)是國家和人民的一項重要財產(chǎn)，自古以來，中華民族對不動產(chǎn)的投資意愿就比較強[3]。為了更好的管理不動產(chǎn)，使不動產(chǎn)權(quán)益明確，管理規(guī)范，國家開始實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度不但能夠提高登記效率，避免產(chǎn)權(quán)交叉沖突，從而對各方面的權(quán)益進行一定的保障。還能提高政府管理效率和治理水平，促進政府簡政放權(quán)，更加便民利民，有利于國計民生。自實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施后，市場資源得到進一步的優(yōu)化和整合，政府的行政管理 成本也在相應(yīng)的降低。給不動產(chǎn)測繪行業(yè)帶來繁榮與發(fā)展。從技術(shù)層面說，各項技術(shù)實現(xiàn)了全面統(tǒng)一，促進不動產(chǎn)測繪的技術(shù)日臻完善。從市場層面說，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，將原來分散在不同行業(yè)的不動產(chǎn)測繪整合到一個統(tǒng)一的平臺之上，規(guī)模勢必擴大，技術(shù)勢必提升。
4.結(jié)語
實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是為了更好的管理不動產(chǎn)，也是未來的大勢所趨。因此，作為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的先行產(chǎn)業(yè)，不動產(chǎn)測繪在不久的未來，將會有蓬勃發(fā)展的生機，必將會成為促進不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的重要手段之一。
參考文獻
[1] 趙明亮.不動產(chǎn)登記機構(gòu)改革之下房地產(chǎn)測繪管理體系的應(yīng)用探究[J].中國投資，2013，12（S1） ：229-229.
第3篇：不動產(chǎn)經(jīng)營與管理范文
一、保險資金不動產(chǎn)投資中主要幾種風(fēng)險
（一）融資性售后包租風(fēng)險
近年來，隨著商業(yè)地產(chǎn)的不斷發(fā)展，售后包租的交易模式逐漸產(chǎn)生，即開發(fā)商在房產(chǎn)銷售時承諾在未來一段時間內(nèi)承租或代為出租投資人所購買房產(chǎn)的交易行為。售后包租又分為經(jīng)營性售后包租和融資性售后包租，兩者的區(qū)別在于投資人購買房產(chǎn)時是否獲得產(chǎn)權(quán)。對于融資性售后包租，開發(fā)商出售的是虛擬產(chǎn)權(quán)，若保險公司投資不動產(chǎn)后委托開發(fā)商進行經(jīng)營管理，則必須以獲得真實產(chǎn)權(quán)為前提，在此基礎(chǔ)上，選取具有一定規(guī)模、資質(zhì)、經(jīng)營管理能力和信譽的大型房地產(chǎn)企業(yè)作為交易對手，并對其進行全面、嚴格的法律盡職調(diào)查，從而避免開發(fā)商可能存在的融資性售后包租風(fēng)險。
（二）違約風(fēng)險
一般情況下，對于保險公司來說，購置期房相對于購置現(xiàn)房更具有價格優(yōu)勢，有利于降低購樓成本，提高投資收益率，但與此同時，購置期房也使得保險公司面臨著開發(fā)商在約定交付日無法按時完工或無法滿足建設(shè)標準的違約風(fēng)險。此外，保險公司委托開發(fā)商對所購房產(chǎn)進行經(jīng)營管理，在委托期限內(nèi)，開發(fā)商需要按約定向保險公司支付房產(chǎn)經(jīng)營收益。若屆時開發(fā)商因經(jīng)營管理能力欠缺或其他原因無法達到盈利標準并按約定支付經(jīng)營收益，降導(dǎo)致保險資金收益受損。對于上述違約風(fēng)險，保險公司一方面可與開發(fā)商設(shè)立共管賬戶，約定購房款僅能用于標的房產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，從而保障建設(shè)工程的順利完工；另一方面，保險公司可以要求開發(fā)商對項目完工及未來收益返還提供抵押擔(dān)保、質(zhì)押擔(dān)保或保證擔(dān)保等。
（三）委托風(fēng)險
1、資金運用風(fēng)險。該模式中，保險公司對購置房產(chǎn)進行委托經(jīng)營，使房產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)發(fā)生了分離。開發(fā)商受保險公司委托，在委托期限內(nèi)代表其對房產(chǎn)進行開發(fā)、租賃、經(jīng)營和管理等資產(chǎn)管理相關(guān)工作，收取相關(guān)收益，并代為支付資產(chǎn)管理相關(guān)費用。對于房產(chǎn)經(jīng)營中的資金流入和流出，若缺乏有效地監(jiān)管和審計措施，則同樣會給保險公司帶來資金損失。對此，保險公司應(yīng)在委托管理期間，一是委托托管銀行對共管賬戶的資金流向進行日常監(jiān)管；二是于年度結(jié)算日前，與開發(fā)商共同聘請獨立第三方對該賬戶的物業(yè)收入、物業(yè)支出及成本費用扣減額等情況進行審計，并出具相關(guān)財務(wù)報告；三是委派財務(wù)人員負責(zé)監(jiān)督項目資金的運用情況。
2、物業(yè)管理風(fēng)險。委托期限內(nèi)，開發(fā)商或其聘請的物業(yè)管理公司的經(jīng)營理念與管理能力，直接決定了目標物業(yè)的整體品質(zhì)及未來發(fā)展方向。在委托期結(jié)束后，開發(fā)商應(yīng)將目標物業(yè)交還給保險公司繼續(xù)經(jīng)營管理，若屆時由于開發(fā)商經(jīng)營管理不善或其出于自身利益考慮將優(yōu)質(zhì)租戶轉(zhuǎn)移，將導(dǎo)致房產(chǎn)出租率或租金水平無法達到合理水平，從而對后續(xù)經(jīng)營產(chǎn)生不利影響，增加保險公司招租及管理成本。為避免開發(fā)商無法有效履行經(jīng)營管理職責(zé)，保險公司可與開發(fā)商在合同中約定，在房產(chǎn)經(jīng)營權(quán)交還保險公司的時點，開發(fā)商需使所經(jīng)營房產(chǎn)當(dāng)年的租金水平達到一個預(yù)設(shè)值，該值由保險公司根據(jù)委托管理期間每年承諾的收益率、可接受的出租率及租金水平計算得出。
二、保險資金投資不動產(chǎn)的風(fēng)險管理
房地產(chǎn)項目雖然收益較高，但是一旦出現(xiàn)泡沫或者劇烈波動，將對保險公司的經(jīng)營造成不小的打擊。房地產(chǎn)市場資金密集性的特征，決定了保險公司一旦在該市場受到損失，必將是非常巨大的，而最終的承受者將是廣大投保人。出于保護投保人利益以及保險資金安全的考慮，監(jiān)管機構(gòu)也應(yīng)加強對保險商投資房地產(chǎn)的引導(dǎo)與規(guī)整；同時，保險公司也應(yīng)該未雨綢繆，建立健全保險資金投資不動產(chǎn)風(fēng)險管理機制
（一）內(nèi)部風(fēng)險控制體系
保險公司必須建立完備的風(fēng)險控制體系，特別是要根據(jù)《保險資金運用風(fēng)險控制指引》的要求，建立運營規(guī)范、管理高效的保險資金運用風(fēng)險控制體系，針對包括不動產(chǎn)投資在內(nèi)的各項資金投向制定相應(yīng)的風(fēng)險控制策略；同時，保險公司要加強風(fēng)險技術(shù)系統(tǒng)管理，不斷提高對投資風(fēng)險的分類、識別、量化和評估能力，能夠迅速有效的應(yīng)對風(fēng)險事件的發(fā)生；此外，由于不動產(chǎn)投資種類和模式繁多，也要注重對操作風(fēng)險的監(jiān)控和管理。
（二）外部監(jiān)管機制
在我國不動產(chǎn)市場仍不夠規(guī)范、保險公司自我約束機制和風(fēng)險控制體系尚未健全的情況下，監(jiān)管層必須在鼓勵保險公司積極探索的同時，加強對其投資不動產(chǎn)的外部監(jiān)管。總體監(jiān)管思路上仍要以償付能力監(jiān)管為重點，以便使保險公司在償付能力約束下更為自主地進行不動產(chǎn)投資。
第4篇：不動產(chǎn)經(jīng)營與管理范文
關(guān)鍵詞：營改增 不動產(chǎn) 增值稅
一、“營改增”后納稅人銷售不動產(chǎn)的增值稅征收規(guī)定
不動產(chǎn)的銷售行為原屬于營業(yè)稅的應(yīng)稅范圍，2016年全行業(yè)實現(xiàn)“營改增”，原營業(yè)稅納稅人轉(zhuǎn)變?yōu)樵鲋刀惣{稅人。“營改增”后，銷售不動產(chǎn)稅率11%、5%。一般納稅人采用一般計稅方法，適用11%的稅率；小規(guī)模納稅人適用5%的稅率，適用簡易計稅方法。一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目
根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局2016年第18號公告）規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。
銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）
一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的稅率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。
（二）非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)
根據(jù)《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第14號）規(guī)定：一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的稅率計算應(yīng)納稅額；一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的稅率計算應(yīng)納稅額；一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額；一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額；一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額；一般納稅人轉(zhuǎn)其2016年5月1日后自建的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。
（三）小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)
小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得（不含自建）的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的稅率計算應(yīng)納稅額；小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其自建的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的稅率計算應(yīng)納稅額。
（四）個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房
個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，按有關(guān)規(guī)定全額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的稅率計算應(yīng)納稅額；個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除購買住房價款后的余額為銷售額，按照5%的稅率計算應(yīng)納稅額。
（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)賬務(wù)處理：按確認的收入和按規(guī)定收取的增值稅額借記“應(yīng)付賬款”“銀行存款”等科目，按規(guī)定收取的增值稅額貸記“應(yīng)交稅費――應(yīng)交增值稅（銷項稅額）”“應(yīng)交稅費――應(yīng)交增值稅”（簡易計稅）科目，按確認的收入貸記“主營業(yè)務(wù)收入”科目。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)應(yīng)通過“固定資產(chǎn)清理”賬戶核算，按規(guī)定收取的增值稅額貸記“應(yīng)交稅費――應(yīng)交增值稅（銷項稅額）”“應(yīng)交稅費――應(yīng)交增值稅”（簡易計稅）科目，按發(fā)生的凈損益記入“營業(yè)外收入”或“營業(yè)外支出”科目。
二、“營改增”后不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣辦法
根據(jù)國家稅務(wù)總局頒布的《不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法》，增值稅一般納稅人2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應(yīng)按有關(guān)規(guī)定分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，屬于不動產(chǎn)在建工程。 納稅人2016年5月1日后購進貨物和設(shè)計服務(wù)、建筑服務(wù)，用于新建不動產(chǎn)，或者用于改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)并增加不動產(chǎn)原值超過50%的，其進項稅額依照有關(guān)規(guī)定分2年從銷項稅額中抵扣。納稅人按規(guī)定從銷項稅額中抵扣進項稅額，應(yīng)取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。一般納稅人自2016年5月1日后取得并按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額按規(guī)定自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，應(yīng)按取得的成本，借記“固定資產(chǎn)”“在建工程”等科目，按當(dāng)期可抵扣的增值稅額，借記“應(yīng)交稅費――應(yīng)交增值稅（進項稅額）”科目，按以后期間可抵扣的增值稅額，借記“應(yīng)交稅費――待抵扣進項稅額”科目，按應(yīng)付或?qū)嶋H支付的金額，貸記“應(yīng)付賬款”“銀行存款”等科目。尚未抵扣的進項稅額待以后期間允許抵扣時，按允許抵扣的金額，借記“應(yīng)交稅費――應(yīng)交增值稅（進項稅額）”科目，貸記“應(yīng)交稅費――待抵扣進項稅額”科目。
三、“營改增”后不動產(chǎn)進項稅額不得抵扣的規(guī)定
《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第27條中對不動產(chǎn)進項稅額不得從銷項稅額中抵扣的情形主要包括：用途改變，專用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的不動產(chǎn)；非正常損失的不動產(chǎn)（因管理不善造成被盜、丟失、霉?fàn)€變質(zhì)，以及因違反法律法規(guī)造成被依法沒收、銷毀、拆除的損失），以及該不動產(chǎn)所耗用的購進貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)；非正常損失的不動產(chǎn)在建工程所耗用的購進貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)。
不得抵扣的進項稅額=（已抵扣進項稅額+待抵扣進項稅額）×不動產(chǎn)凈值率，不動產(chǎn)凈值率=（不動產(chǎn)凈值÷不動產(chǎn)原值）×100%，不得抵扣的進項稅額≤該不動產(chǎn)已抵扣進項稅額的，應(yīng)于該不動產(chǎn)改變用途的當(dāng)期，將不得抵扣的進項稅額從進項稅額中扣減。不得抵扣的進項稅額≥該不動產(chǎn)已抵扣進項稅額的，應(yīng)于該不動產(chǎn)改變用途的當(dāng)期，將已抵扣進項稅額從進項稅額中扣減，并從該不動產(chǎn)待抵扣進項稅額中扣減不得抵扣進項稅額與已抵扣進項稅額的差額。不動產(chǎn)、不動產(chǎn)在建工程發(fā)生非正常損失，按照轉(zhuǎn)出的進項稅額與待抵扣進項稅額之和，借記“固定資產(chǎn)”“在建工程”等科目，貸記“應(yīng)交稅費――應(yīng)交增值稅（進項稅額轉(zhuǎn)出）”“應(yīng)交稅費――待抵扣進項稅額”等科目。一般納稅人購進時已全部抵扣進項稅額的貨物或服務(wù)等轉(zhuǎn)用于不動產(chǎn)在建工程的，原已抵扣的進項稅額40%部分應(yīng)于轉(zhuǎn)用當(dāng)期轉(zhuǎn)出，借記“應(yīng)交稅費――待抵扣進項稅額”科目，貸記“應(yīng)交稅費――應(yīng)交增值稅（進項稅額轉(zhuǎn)出）”科目。
四、“營改增”后不動產(chǎn)改變用途可抵扣進項稅額
根據(jù)《不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法》的規(guī)定，不得抵扣進項稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進項稅額項目的，在改變用途的次月計算可抵扣進項稅額，按規(guī)定計算的可抵扣進項稅額，60%的部分于改變用途的次月從銷項稅額中抵扣，40%的部分為待抵扣進項稅額，于改變用途的次月起第13個月從銷項稅額中抵扣。需要注意的是，納稅人抵扣上述進項稅額應(yīng)取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。可抵扣進項稅額=增值稅扣稅憑證注明或計算的進項稅額×不動產(chǎn)凈值率，原不得抵扣且未抵扣進項稅額的不動產(chǎn)，因改變用途等用于允許抵扣進項稅額的應(yīng)稅項目，應(yīng)在用途改變的次月調(diào)整相關(guān)資產(chǎn)的賬面r值，按允許抵扣的進項稅額，借記“應(yīng)交稅費――應(yīng)交增值稅（進項稅額）”科目，貸記“固定資產(chǎn)”等科目。
五、“營改增”后出租不動產(chǎn)的增值稅征收規(guī)定
根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）及現(xiàn)行增值稅有關(guān)規(guī)定，國家稅務(wù)總局制定了《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》，并自2016年5月1日起施行。
（一）一般納稅人出租不動產(chǎn)
一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的稅率計算應(yīng)納稅額；一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅；一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)適用一般計稅方法計稅的，也按照此規(guī)定執(zhí)行。
（二）小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)（不含個體工商戶出租住房）
小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)（不含個體工商戶出租住房）按照5%的稅率計算應(yīng)納稅額。個體工商戶出租住房，按照5%的稅率減按1.5%計算應(yīng)納稅額；其他個人出租不動產(chǎn)（不含住房），按照5%的稅率計算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。其他個人出租住房，按照5%的稅率減按1.5%計算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。
（三）個人出租不動產(chǎn)
應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%；出租非住房：應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×5%，納稅人應(yīng)按出租不動產(chǎn)取得的收入借記“銀行存款”“應(yīng)收賬款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目，同時貸記“應(yīng)交稅費――應(yīng)交增值稅（銷項稅額）”或“應(yīng)交稅費――應(yīng)交增值稅（簡易計稅）”科目。Z
參考文獻：
[1]財政部，國家稅務(wù)總局.關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知[S].財稅[2016]36號，2016.
[2]國家稅務(wù)總局.不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法[S].國家稅務(wù)總局[2016]15號，2016.
[3]國家稅務(wù)總局.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法[S].國家稅務(wù)總局[2016]18號，2016.
第5篇：不動產(chǎn)經(jīng)營與管理范文
關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)；證券化；城市更新
Abstract:Real estate securitization in city renewal has many advantages,which is a efficiency method to resolve the difficulties in city renewal. This paper researches the application of real estate securitization using in city renewal with the SWOT method, then discusses the latest development of real estate securitization――the operation pattern of exploitage real estate securitization, and puts forward some suggestions in real estate securitization promoting city renewal.
Key words: real estate, securitization, city renewal
中圖分類號：F830文獻標識碼：A文章編號：1674-2265（2009）05-0042-03
一、問題的提出
二十世紀70年代以后，各國都在積極進行城市更新領(lǐng)域的投融資體制改革，融資方式和渠道日益趨向多元化，即
由政府占主導(dǎo)地位的城市更新融資方式逐漸演變?yōu)樗饺速Y本廣泛參與的多元化方式，由傳統(tǒng)的依靠政府財政投資逐漸向以市場化融資方式轉(zhuǎn)變。總體上，城市更新融資發(fā)展大致可劃分為三個階段：以政府財政融資為主的初級階段、以銀行信貸和項目融資為主的中級階段和以資本市場融資為主的高級階段。在一國經(jīng)濟發(fā)展的某一階段，采取何種方式為城市更新融資，主要取決于該國的政府管理水平和資本市場的發(fā)展?fàn)顩r。
私人資本介入解決了城市更新的融資困境，改善了城市的基礎(chǔ)設(shè)施，并促進了城市的產(chǎn)業(yè)和空間結(jié)構(gòu)調(diào)整。但是，在發(fā)展過程中也出現(xiàn)了一些亟待解決的問題：（1）地方政府與私人企業(yè)在中心城市的商業(yè)性開發(fā)造成了對大批低收入階層利益的侵害。解決低收入階層住宅問題與商業(yè)開發(fā)經(jīng)常顧此失彼、相互矛盾，使許多城市管理部門一籌莫展。（2）參照很多國家和地區(qū)的法律法規(guī)，土地所有者、房屋所有者和違章占用者的權(quán)益表征，只要一個權(quán)益者反對城市更新方案，該地區(qū)就只得局部新建、整修或維護，而無法進行徹底改造和更新。
在以資本市場融資為主的高級融資階段，不動產(chǎn)證券化①作為一項金融創(chuàng)新，深刻影響著許多國家不動產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的發(fā)展，帶動了一系列的制度創(chuàng)新、市場創(chuàng)新和技術(shù)創(chuàng)新。2005年全球不動產(chǎn)證券化市場總額為4750億美元，比2004年增長了21%。同時，全球跨國投資比例從2004年的29%增加到了2005年的35%，達到1640億美元。2005年亞洲在商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域的投資占全球不動產(chǎn)投資的14%，中國成為最熱門的不動產(chǎn)投資地。截至2005年底，亞洲商業(yè)不動產(chǎn)投資總額達675億美元，增長了46%。亞洲REITs總市值占全球權(quán)益型REITs的7.45%。根據(jù)UBS的預(yù)期，亞洲REITs市值可能在2010年增加到1000億美元，其中70－80%的新增市值來自于新上市的REITs商品。這主要是由區(qū)域經(jīng)濟，尤其是中國和印度經(jīng)濟的迅猛發(fā)展所帶動的。
作為一種創(chuàng)新的融資方式，不動產(chǎn)證券化被引入城市更新中具有諸多優(yōu)勢，這也是解決當(dāng)前城市更新困境的有效途徑之一。不動產(chǎn)證券化應(yīng)用于城市更新，可以實現(xiàn)以下目標：一是能夠解決城市更新的融資困境，改善城市的基礎(chǔ)設(shè)施；二是能夠在城市更新中實現(xiàn)公開、公正、公平，保障相關(guān)利益者的合法權(quán)益。因此，本文首先利用SWOT分析法研究不動產(chǎn)證券化在城市更新中的應(yīng)用，然后探討不動產(chǎn)證券化的最新發(fā)展類型――開發(fā)型不動產(chǎn)證券化的運作模式，最后對我國利用不動產(chǎn)證券化促進城市更新提出政策建議。
二、不動產(chǎn)證券化在城市更新中的應(yīng)用：一個SWOT分析框架
SWOT分析是對企業(yè)內(nèi)外部條件進行綜合和概括，進而分析組織的優(yōu)勢和劣勢及其所面臨的機會和威脅的一種方法。不動產(chǎn)證券化在城市更新中的優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅都需要詳細探究，以進一步明確待完善之處。
（一）優(yōu)勢方面
一是證券化能夠使得發(fā)起人把固定資產(chǎn)變?yōu)槭杖耄軌蚣涌熨Y金回籠的速度，從而用有限的資金來建設(shè)更多的項目。二是資產(chǎn)證券化實施的前提是真實出售，政府通過資產(chǎn)證券化把項目的風(fēng)險徹底轉(zhuǎn)移出去，風(fēng)險最終將由投資者來承擔(dān)。三是由于資產(chǎn)證券化的資產(chǎn)已經(jīng)和作為發(fā)起人的政府進行了破產(chǎn)隔離，同時在證券化過程中可以采用信用增級手段，因此發(fā)行的債券往往能夠獲得很高的信用評級，從而大幅度降低融資成本。四是資產(chǎn)支持證券豐富了資本市場上的投資產(chǎn)品，使得公眾能夠分享城市現(xiàn)代化所帶來的收益。五是證券化資產(chǎn)往往會聘請專業(yè)人士來進行開發(fā)和管理，并由獨立信用評級機構(gòu)進行評級，這能夠有效地避免政府主導(dǎo)的開發(fā)項目中的委托問題，提高基礎(chǔ)設(shè)施項目的質(zhì)量。六是不動產(chǎn)證券化，尤其是開發(fā)型不動產(chǎn)證券化，能夠解決城市更新中原居民的利益表征困難問題。
（二）劣勢方面
一是開發(fā)經(jīng)營的風(fēng)險。由于城市更新多屬于開發(fā)型不動產(chǎn)，與具有穩(wěn)定收益的不動產(chǎn)相比，增加了施工和財務(wù)經(jīng)營的風(fēng)險，直接影響受益憑證的價格與收益的分配。二是基金募集失敗風(fēng)險。不動產(chǎn)證券化的基金募集來自一般社會大眾或法人機構(gòu)，由于投資意愿常受到市場景氣和利率等因素影響，因此基金募集未必能成功，一旦基金募集失敗而宣告解散時，募集者必須負擔(dān)費用損失，投資人則必須承擔(dān)機會成本。三是地區(qū)限制。投資人投資的主要誘因在于有利可圖，因此項目地區(qū)特性，如區(qū)位條件、項目規(guī)模等具有非常重要的影響，并不是所有地區(qū)都適合基礎(chǔ)設(shè)施證券化。四是項目期限長、成本高。稍具規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施項目，涉及人數(shù)較多，溝通、審批時間較長，執(zhí)行階段也可能受到一些反對者阻撓。城市更新屬于長期性投資，短期不易回收，這增加了投資風(fēng)險。
（三）機會方面
一是不動產(chǎn)證券化的法律法規(guī)日益健全，使資本市場按市場規(guī)則在法制的框架下運行，為不動產(chǎn)證券化在城市更新中的實踐提供了法律基礎(chǔ)。二是資本市場逐步發(fā)展壯大，尤其是西方發(fā)達國家和一些新型市場國家，證券市場的規(guī)模和績效比較顯著，能夠在經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮重要的資源配置功能。三是個人、企業(yè)及金融機構(gòu)的行為市場化，并積累了一些在資本市場投融資的經(jīng)驗，能夠較為成功地進行資本運營。
（四）威脅方面
一是許多發(fā)展中國家的二級市場不活躍。資產(chǎn)支持證券是以流動性來實現(xiàn)收益與分散風(fēng)險的，如果不具備起碼規(guī)模的二級交易市場，流動性得不到保證，持久的市場需求力量將難以形成。二是許多發(fā)展中國家的相關(guān)法律法規(guī)不健全。三是許多發(fā)展中國家的機構(gòu)投資者非理性。例如我國的社保基金、保險基金、證券投資基金和商業(yè)銀行等都因自身的經(jīng)營管理水平、資金規(guī)模、法律規(guī)定以及出于安全性方面的考慮而在短時間內(nèi)不可能成為資產(chǎn)證券化的有力承擔(dān)者。
三、開發(fā)型不動產(chǎn)證券化的運作模式
由于開發(fā)型不動產(chǎn)證券化的風(fēng)險較高，一些國家和地區(qū)采取禁止態(tài)度，如荷蘭、比利時、新加坡和法國，在其不動產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定中都排除開發(fā)型，加拿大和香港對此也有限制。韓國雖然允許其募集資金的30%可投入開發(fā)型，但僅限于公司重組不動產(chǎn)投資信托②。
開發(fā)型不動產(chǎn)證券化的基本運作過程（見圖1）主要是：（1）城市更新的實施者（專業(yè)機構(gòu)或建設(shè)商），依據(jù)城市更新方案，與受托機構(gòu)共同擬定不動產(chǎn)資產(chǎn)信托計劃、不動產(chǎn)資產(chǎn)信托契約、投資說明書等相關(guān)文件。（2）更新單元的不動產(chǎn)所有者和相關(guān)權(quán)利人（委托人）與受托機構(gòu)簽訂不動產(chǎn)資產(chǎn)信托契約。正進行或規(guī)劃進行開發(fā)、建筑、重建、整建的不動產(chǎn)或不動產(chǎn)相關(guān)權(quán)利，轉(zhuǎn)移給受托機構(gòu)。如果以權(quán)利變換方式進行，將由土地所有者、合法建筑物所有者、其他權(quán)利人或?qū)嵤┱撸瑢⑼恋亍⒔ㄖ铩⑵渌麢?quán)利或資金，信托給受托機構(gòu)。（3）與不動產(chǎn)管理機構(gòu)（由實施者擔(dān)任）簽訂委任契約，由政府審議并城市更新規(guī)劃，選任信托監(jiān)察員，提供投資說明書給投資者。（4）發(fā)行受益憑證，募集信托基金，可以委托證券承銷商發(fā)行，所得的價款應(yīng)存入不動產(chǎn)資產(chǎn)信托基金專戶，以支付必要費用，包括開發(fā)期間的營建成本、融資利息、信托費用、管理費用。（5）不動產(chǎn)管理機構(gòu)（實施者）進行建設(shè)、開發(fā)工作，由受托機構(gòu)控管資金流向，專款專用。（6）分配信托的收益、孳息及其它利益予受益人。原不動產(chǎn)所有人與相關(guān)權(quán)利人可依照其受益權(quán)比率分得等額的土地和建筑物，而投資者則依據(jù)受益證券設(shè)計方式，取回本金與收益，不動產(chǎn)資產(chǎn)信托契約中止。
四、 我國不動產(chǎn)證券化的實踐及其政策建議
近幾年，隨著法律法規(guī)的完善，一些金融機構(gòu)開始嘗試不動產(chǎn)證券化。一是直接到香港聯(lián)交所或者新加坡交易所上市。領(lǐng)匯、泓富（長江實業(yè)）、越秀（廣州越秀）三檔REITs在香港證券交易所上市，市場反映熱烈，市值已達1621億港元，陸續(xù)將有萬達（香港上市）、華銀（新加坡上市）、華潤（香港上市）、深嘉惠（新加坡上市）等。二是在深交所以契約基金形式發(fā)行REITs，這種模式可以發(fā)揮管理人和受托人的作用，匯集投資者的資金，投資以租金收入為主的物業(yè)。
在我國不動產(chǎn)證券化市場不斷發(fā)展的背景下，城市更新中也逐步開始引入不動產(chǎn)證券化的運作模式，取得了一些可借鑒的實踐成果。1992年，海南省三亞市開發(fā)建設(shè)總公司通過發(fā)行不動產(chǎn)投資券的形式融資開發(fā)丹州小區(qū)，這次融資過程已經(jīng)具備了資產(chǎn)證券化的某些基本特征。1997年，由香港豪升集團、花旗發(fā)展基金及印度尼西亞資產(chǎn)支持證券金融公司等投資機構(gòu)所創(chuàng)立的豪升ABS（中國）控股公司與重慶市政府簽訂了我國第一個以城市為基礎(chǔ)的資產(chǎn)支持證券合作協(xié)議。為使不動產(chǎn)證券化更好地為城市更新服務(wù)，本文提出如下的政策建議：
（一）完善和發(fā)展資本市場
目前資本市場特別是債券市場不夠成熟：一是債券發(fā)行過程中行政色彩非常濃厚；二是未能形成基準利率市場，缺乏有效的風(fēng)險定價機制；三是二級市場流通性極低，債券品種單一，無法吸引投資者。因此，改進債券發(fā)行程序，對債券品種進行創(chuàng)新，完善基準利率市場，將對我國利用資產(chǎn)支持證券為不動產(chǎn)項目融資發(fā)揮十分重要的作用。
（二）提高資本市場的信息透明度
信息的透明度是不動產(chǎn)證券化的重要條件，也是其賴以生存的依據(jù)。提高信息透明度，應(yīng)該定期證券表征的業(yè)務(wù)發(fā)展相關(guān)指標，保障投資者知情的權(quán)利，降低保證、保險的成本，監(jiān)督市場的信息透明化，使各方在信息對稱原則下公平交易，徹底發(fā)揮資本市場的功能。
（三）積極建立和發(fā)展國內(nèi)服務(wù)機構(gòu)
建立一個以評估基本準則為綱、若干應(yīng)用準則為目的的資產(chǎn)評估體系；成立資產(chǎn)擔(dān)保公司，專職為資產(chǎn)證券化提供擔(dān)保，以實現(xiàn)證券化資產(chǎn)的信用增級；培養(yǎng)幾家具有社會獨立性、權(quán)威性、在國際上具有一定影響力的資信評級機構(gòu)。現(xiàn)階段可以考慮直接引入MOODY、S＆P和Fitch等國際權(quán)威資信評級機構(gòu)，在國內(nèi)推廣不動產(chǎn)證券化資信評級業(yè)務(wù)。
（四）逐步允許開發(fā)型不動產(chǎn)證券化
隨著不動產(chǎn)價格的不斷攀升，可以考慮放寬對開發(fā)型不動產(chǎn)證券化的限制，通過頒布相關(guān)法律法規(guī)防范其內(nèi)在的經(jīng)營風(fēng)險，為不動產(chǎn)開發(fā)商、投資者、市場甚至是都市改造，提供一個多方共贏的金融創(chuàng)新產(chǎn)品。
注：
①不動產(chǎn)證券化，從廣義的角度看，是指通過某種途徑與程序，將原來流通性低的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)換為有價證券的交易模式。從狹義的角度看，不動產(chǎn)證券化是指不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）。REITs是一種證券化的產(chǎn)業(yè)基金，它通過發(fā)行收益憑證來匯集投資者的資金，用以購買不動產(chǎn)項目，委托專門從事不動產(chǎn)經(jīng)營活動的投資信托公司進行經(jīng)營管理，并將投資收入以派息的方式分配給投資者。
②韓國不動產(chǎn)證券化有不動產(chǎn)投資信托和公司重組不動產(chǎn)投資信托兩種類型。后者是為了解決不良資產(chǎn)而成立，因此規(guī)定所募集的資金中，70%必須投資在還不出債、重組中或以售價償債之公司所出售的不動產(chǎn)為主，并允許投資開發(fā)型不動產(chǎn)，但不得舉債。
參考文獻：
第6篇：不動產(chǎn)經(jīng)營與管理范文
論文關(guān)鍵詞：投資收益，償付能力，保險資金運用，房地產(chǎn)
一、我國保險資金投資現(xiàn)狀和意義
中國保監(jiān)會統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，截止到2010年上半年全國保費收入7998.6億元，同比增長33.6％，增速較去年同期提高27.1個百分點。其中，財產(chǎn)險增長33.5％，人身險增長33.7％。截至6月底，保險公司資金運用余額4.17萬億元，較年初增長11.3％。其中，銀行存款占比30.5％，債券占比51.8％，投資基金、股票、股權(quán)等權(quán)益類投資占比15.1％，其他投資占比2.6％。上半年，保險公司共實現(xiàn)資金運用收益755.2億元償付能力，投資收益率1.93％。 經(jīng)營效益方面，財產(chǎn)險公司上半年實現(xiàn)承保利潤39.6億元，實現(xiàn)承保盈利的公司24家，較去年同期增加13家，車險業(yè)務(wù)扭虧為盈，承保盈利22.7億元。與此同時，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整成效初步顯現(xiàn)，人身險公司預(yù)計利潤總額295.2億元，實現(xiàn)盈利的公司15家，比上年同期增加3家。
保險資金運用和保險保費收入一樣，是推動保險業(yè)持續(xù)發(fā)展的雙輪之一。保險公司一個重要的利潤來源就是運用保險資金，運用保險資金也就是保險投資。保險合同是一種長期契約，保費進入保險公司后，重要的是如何通過保險資金的投資運用使保費保值增值論文提綱怎么寫。因此，保險投資在保險公司的經(jīng)營中占有舉足輕重的地位，資金運用是保險公司防范風(fēng)險的重要手段，是對保險公司產(chǎn)品創(chuàng)新的有力支持，是發(fā)揮保險資金融通功能的基礎(chǔ)和前提。2009年10月1日，新《保險法》開始施行。新《保險法》與時俱進，適應(yīng)保險資金運用的新形勢和新要求，新修訂的保險法拓寬了保險資金的運用渠道，對保險資金運用方面作出了重要的修改和完善，必將進一步促進保險資金的科學(xué)、穩(wěn)健、安全運用。
二、保險資金投資變動的主要方向
新《保險法》第106條第2款規(guī)定：“保險公司的資金運用限于下列形式：（一）銀行存款；（二）買賣債券、股票、證券投資基金份額等有價證券；（三）投資不動產(chǎn)；（四）國務(wù)院規(guī)定的其他資金運用形式。增加了“投資股票、證券投資基金份額等有價證券”、“投資不動產(chǎn)”的規(guī)定，刪除了“保險公司的資金不得用于設(shè)立證券經(jīng)營機構(gòu)，不得用于設(shè)立保險業(yè)以外的企業(yè)”之條文。隨后，2010年8月《保險資金運用管理暫行辦法》公布償付能力，并于8月31日起正式實施，打破先前規(guī)定的保險資金直接投資股票和購買基金的比例，打開進入創(chuàng)業(yè)板的大門。2010年9月保監(jiān)會又出臺了《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》和《保險資金投資股權(quán)暫行辦法》，分別規(guī)定了保險資金進入不動產(chǎn)領(lǐng)域的投資規(guī)則和保險資金投資未上市企業(yè)股權(quán)的規(guī)則。
保險資金投資不動產(chǎn)成為此次保險法中最引人關(guān)注的內(nèi)容之一。不動產(chǎn)投資規(guī)模大、期限長，比較符合保險資金追求長期、價值、穩(wěn)健投資的特點。放開該渠道可發(fā)揮保險的資本融通功能，支持國家經(jīng)濟建設(shè)，并優(yōu)化保險資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，科學(xué)合理地防范金融風(fēng)險。
保險公司資金涉足不動產(chǎn)是伴隨著中國經(jīng)濟發(fā)展過程中房地產(chǎn)行業(yè)跌宕起伏而不斷變化的。早在90年代初，保險公司與其他領(lǐng)域企業(yè)一樣，對于房地產(chǎn)熱潮興奮不已。當(dāng)時國家還沒有制定相關(guān)的政策法規(guī)來約束，保險公司已經(jīng)挖了不動產(chǎn)第一桶金，開辟了不動產(chǎn)處女地。隨著中國保監(jiān)會的成立，國家相關(guān)監(jiān)管政策也陸續(xù)出臺。保險公司資金涉足不動產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)槔米杂匈Y金購置自用辦公樓，通過集團旗下信托、資產(chǎn)管理公司，或者是與其他公司合辦專業(yè)公司進入不動產(chǎn)領(lǐng)域。在新保險法出臺之前，各家比較大的保險公司在不動產(chǎn)方面的投資已經(jīng)初具規(guī)模，它們通過直接和間接方式投資不動產(chǎn)的保險資金，已經(jīng)在市場上形成一種不可小視的力量：如，中國平安借助平安信托和物業(yè)公司，分別在四川、云南、北京、上海等地進入不動產(chǎn)領(lǐng)域；中國人保和中國人壽也有各自得意之作，他們在金融街的辦公大樓已經(jīng)成為醒目標志；泰康人壽和民生人壽在京城東三環(huán)購置的兩棟大廈，價值已經(jīng)翻番；泰康人壽早在2006年就成立了泰康置地公司，2009年投資10億元打造泰康養(yǎng)老社區(qū)；新華人壽在長安街購置的樓宇，太平保險在上海大手筆購置的大樓。并且保險公司還通過簽訂協(xié)議，為未來拓展做好準備，如：2009年人保投資控股有限公司與金融街控股股份有限公司在北京簽署100億元戰(zhàn)略合作協(xié)議；國壽投資與信達投資公司簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議；中國平安借助旗下信托公司與地產(chǎn)巨頭金地集團和綠城集團簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。2009年12月30日償付能力，生命人壽與佳兆業(yè)及其附屬公司簽訂了為期五年的策略聯(lián)盟框架協(xié)議，將以租賃、買賣、信托、抵押融資等方式開展合作。
就不動產(chǎn)市場而言，有商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)和寫字樓建設(shè)及療養(yǎng)院、廉租房建設(shè)等等。商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓建設(shè)是獲利豐厚的領(lǐng)域。《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》中對保險資金不動產(chǎn)投資規(guī)則的劃定，可以看成是對保險資金不動產(chǎn)投資的正式啟動論文提綱怎么寫。《辦法》規(guī)定，保險資金可以投資基礎(chǔ)設(shè)施類不動產(chǎn)、非基礎(chǔ)設(shè)施類不動產(chǎn)及不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品。而《辦法》中明確規(guī)定了保險資金投資不動產(chǎn)的“三不”原則：不得投資或銷售商業(yè)住宅、不得直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)（含一級土地開發(fā)）、不得投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司或投資未上市房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)（項目公司除外）。不動產(chǎn)投資須遵守專地專用原則，不得變相炒地賣地，不得利用投資養(yǎng)老和自用性不動產(chǎn)（項目公司）的名義，以商業(yè)房地產(chǎn)的方式開發(fā)和銷售住宅。投資養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車服務(wù)等不動產(chǎn)，其配套建筑的投資額不得超過該項目投資總額的30％。《辦法》要求保險機構(gòu)不得以投資股票的方式控股房地產(chǎn)企業(yè)，已投資設(shè)立或者已控股房地產(chǎn)企業(yè)的，應(yīng)限期撤銷或者轉(zhuǎn)讓退出。對超大項目投資，保監(jiān)會將重點關(guān)注。按照規(guī)定，保險公司投資不動產(chǎn)，投資金額超過20億元或者超過可投資額度20％的，應(yīng)當(dāng)在投資協(xié)議簽署后5個工作日內(nèi)向中國保監(jiān)會報告。以上也可以看做是保監(jiān)會對保險資金的風(fēng)險控制措施。
三、保險資金投資不動產(chǎn)的風(fēng)險管理
保險公司資金投資不動產(chǎn)，目的是為了防范風(fēng)險，實現(xiàn)資金長期匹配，獲得穩(wěn)定收益。房地產(chǎn)市場資金密集性的特征決定了保險公司的資金可能大量投資在此，保險公司一旦在該市場受到損失，必將是非常巨大的，而最終的承受者將是廣大投保人。那么從保護投保人利益以及保險資金安全方面考慮，在保監(jiān)會出臺了相關(guān)的政策措施以后，保險公司也應(yīng)該未雨綢繆，建立健全保險資金投資不動產(chǎn)風(fēng)險管理機制。保險公司必須從全局和戰(zhàn)略的高度，統(tǒng)一思想認識，強化風(fēng)險意識償付能力，增強改善保險資金風(fēng)險管理的責(zé)任感和緊迫感。要健全制度，完善機制，規(guī)范運作，強化披露，采取新的方式，運用新的手段，科學(xué)評估保險資金管理風(fēng)險，逐步構(gòu)建全面覆蓋、全程管理、全員參與的新型風(fēng)險管理體系。
1、強化公司內(nèi)部控制
強化公司內(nèi)部控制是加強保險資金風(fēng)險管理的重要措施。首先，細化流程，規(guī)范風(fēng)險管理行為。各級保險公司要高度重視員工教育和職業(yè)培訓(xùn)，樹立依法合規(guī)管理觀念，不斷提高各級管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和職業(yè)道德修養(yǎng)。制定鐵的規(guī)則，依法合規(guī)運作，嚴格財經(jīng)紀律，防范資金管理風(fēng)險。其次，改進技術(shù)，完善系統(tǒng)，增強風(fēng)險管理能力。加快引進成熟市場的風(fēng)險管理技術(shù)和經(jīng)驗，實施資產(chǎn)負債匹配管理，完善技術(shù)支持系統(tǒng)，推動風(fēng)險管理由定性管理向定性與定量管理相結(jié)合方向轉(zhuǎn)變，不斷提高對投資風(fēng)險的分類、識別、量化和評估能力，能夠迅速有效的應(yīng)對風(fēng)險事件的發(fā)生。此外，由于不動產(chǎn)投資種類和模式繁多，也要注重對操作風(fēng)險的監(jiān)控和管理。保險公司可以通過購買保險來轉(zhuǎn)移風(fēng)險，一般來說房地產(chǎn)保險業(yè)務(wù)主要有房屋保險、產(chǎn)權(quán)保險、房屋抵押保險和房地產(chǎn)委托保險論文提綱怎么寫。
2、完善政策保障
外部調(diào)控在當(dāng)前國際國內(nèi)復(fù)雜的經(jīng)濟形勢下是非常必要的償付能力，因為我國保險公司自我約束機制和風(fēng)險控制體系尚未健全，我國不動產(chǎn)市場仍不夠規(guī)范。因此各種宏觀調(diào)控措施應(yīng)配合使用，不能顧此失彼。目前已經(jīng)出臺多部規(guī)定，但這些規(guī)定必須要經(jīng)歷時間的檢驗。監(jiān)管層必須在鼓勵保險公司積極探索的同時，加強對其投資不動產(chǎn)的外部監(jiān)管。總體監(jiān)管思路上仍要以償付能力監(jiān)管為重點，以便使保險公司在償付能力約束下更為自主地進行不動產(chǎn)投資。
保監(jiān)會已經(jīng)明確不允許險資投資居民住房、商業(yè)房地產(chǎn)以及參與房地產(chǎn)開發(fā)，這樣要求是有必要的。但是由于這種要求主要是禁止投資普通商品住宅，但是如果保險資金投資寫字樓的話，寫字樓價格上去了會產(chǎn)生比價效應(yīng)。另外可能有曲線投資和擦邊球的現(xiàn)象。這樣會對已經(jīng)高的離譜的房價產(chǎn)生推高作用，對正在實施且困難重重的房地產(chǎn)調(diào)控產(chǎn)生不利影響。在當(dāng)前的經(jīng)濟形勢下，中國老百姓買不起房子的還有很多，目前北京市的房價收入比已達27：1，超出國際平均水平5倍；中國還有很多地方老百姓需要價格低廉的房子，所以建議保險公司先考慮廉租房建設(shè)。國家給予適當(dāng)?shù)亩愂諟p免和保監(jiān)會可以給予高度支持和放寬投資比例。
參考文獻：
[1]魏巧琴.保險公司經(jīng)營管理[M].上海：上海財經(jīng)大學(xué)出版社，2010.
[2]段善雨.論我國保險資金的投資渠道及其風(fēng)險管理[J].經(jīng)濟論壇，2006，（21）.
[3]保險業(yè)5年斬獲7000億收益投資路徑曝光［EB/OL］.
soufun.com/money/2010-01-11/3019706.htm
第7篇：不動產(chǎn)經(jīng)營與管理范文
內(nèi)容提要: 土地權(quán)利制度創(chuàng)新是《土地管理法》修改的重心。文章論述了如下四個命題，即，在既有土地物權(quán)體系之下，不宜再創(chuàng)設(shè)一個新的物權(quán)類型“農(nóng)用地使用權(quán)”，也不宜使用“土地抵押權(quán)”這一模棱兩可的術(shù)語，但相關(guān)權(quán)利的物權(quán)變動規(guī)則應(yīng)在《土地管理法》之下得以明確；建設(shè)用地使用權(quán)只能采取有償（出讓）和無償（劃撥）等兩種方式設(shè)立，其期限無需在 法律 上作出規(guī)定；并非只有本集體 經(jīng)濟 組織成員才能取得宅基地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)的設(shè)立無需審批，其流轉(zhuǎn)亦應(yīng)放開；土地登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一，登記的效力應(yīng)當(dāng)符合《物權(quán)法》的規(guī)定。
一、問題的提出
現(xiàn)行《土地管理法》頒布于1986年，其間歷經(jīng)1988年、1998年、2004年三次修改，基本確立了以土地所有權(quán)和土地使用權(quán)為核心的土地權(quán)利制度。《物權(quán)法》對土地物權(quán)依傳統(tǒng)法理和
（三）宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)：禁止抑或放開？
《送審稿》第97條第3款規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體 經(jīng)濟 組織同意，在保障基本居住條件的前提下，可以將其房屋以及宅基地向符合宅基地申請條件的人員轉(zhuǎn)讓、贈與或者出租。 農(nóng)村 村民轉(zhuǎn)讓、贈與或者出租宅基地后，再申請宅基地的，不予批準。”這一規(guī)則明顯不符合黨的十七屆三中全會關(guān)于“依法保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)”的精神，其根本出發(fā)點在于“制止濫建住宅或變相商品房開發(fā)，以保證耕地和維護宅基地分配公平”（王衛(wèi)國、王廣華，2001）。
第一，嚴格限制宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)就使得農(nóng)村房屋和宅基地頓時“沉淀”，成為不具有充分市場價值的“死資產(chǎn)”，體現(xiàn)著對農(nóng)民及宅基地使用權(quán)的歧視。城鎮(zhèn)農(nóng)民所享有的商品房所有權(quán)及建設(shè)用地使用權(quán)可以自由流轉(zhuǎn)，但農(nóng)民所享有的房屋及宅基地使用權(quán)卻限制流轉(zhuǎn)，使得農(nóng)民房屋及宅基地使用權(quán)無法成為真正的財產(chǎn)，明顯體現(xiàn)了城鄉(xiāng)差距，加劇了城鄉(xiāng)二元分治，使城鄉(xiāng)不平等現(xiàn)象更加突出。對于農(nóng)民而言，房屋和宅基地使用權(quán)往往構(gòu)成其主要財富形態(tài)，嚴格限制其流轉(zhuǎn)，直接導(dǎo)致資產(chǎn)消費，農(nóng)民無從以之變現(xiàn)或擔(dān)保融資，農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)益被制度性損害。同時，嚴格限制宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)也造成農(nóng)村大量住宅閑置，不利于資源的有效配置和合理利用（張新寶等，2009）。“隨著我國 工業(yè) 化和城市化的深入 發(fā)展 ，在城市經(jīng)濟轄區(qū)范圍內(nèi)，農(nóng)村尤其是 交通 便利、地勢優(yōu)越的城鄉(xiāng)結(jié)合部，宅基地滿載著巨大的可以近期實現(xiàn)的經(jīng)濟利益，催生了宅基地交易隱型市場的形成和發(fā)展。”（張新寶等，2009）由宅基地使用權(quán)隱型交易所引起的大量糾紛直接造成了社會不穩(wěn)定的隱患，由“小產(chǎn)權(quán)房”所引發(fā)的各類問題不斷顯現(xiàn)，久而久之，又將成為新的懸而未決的 歷史 遺留問題。
第二，不可否認的是，宅基地使用權(quán)既是農(nóng)民的一類財產(chǎn)，同時又是農(nóng)民生活保障的一大手段，亦即，宅基地使用權(quán)同時具有了財產(chǎn)性和保障性。制度設(shè)計之時，我們應(yīng)當(dāng)置重的是其財產(chǎn)性，還是保障性？如果它是一項權(quán)利，卻為何又不具備權(quán)利的基本權(quán)能？宅基地使用權(quán)在設(shè)立方面固然有其特殊之處，但它一經(jīng)設(shè)立，就成為農(nóng)民的私權(quán)，理應(yīng)可由其權(quán)利人自由處分，不能僅因其福利性而限制其自由處分。試想，城鎮(zhèn)居民福利分房一定年限后還可以自由流轉(zhuǎn)，為何宅基地使用權(quán)的取得具有福利色彩，就不可自由流轉(zhuǎn)了呢？我們既承認宅基地使用權(quán)是農(nóng)民的一類財產(chǎn)，但又基于其保障性嚴格限制其流轉(zhuǎn)，表面上看好像是保護農(nóng)民的生存利益，防止農(nóng)民陷入“失地、失房”的絕境，但是，嚴格限制宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)本身使得宅基地使用權(quán)的價值無法顯化并得到實現(xiàn)，這是對農(nóng)民土地權(quán)益的侵犯。如果允許流轉(zhuǎn)，農(nóng)民就可以增加財富收益，農(nóng)民的權(quán)益將會得到最大化的保障（張新寶等，2009）。同時應(yīng)當(dāng)注意的是，雖然 法律 上允許宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，但作為“經(jīng)濟理性人”的農(nóng)民并不一定會將其宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)出去，其完全可以根據(jù)自身的經(jīng)濟狀況及其對土地的依賴程度，選擇自己認為最能發(fā)揮宅基地效益的利用方式。
綜上所述，本文作者認為，現(xiàn)階段宅基地流轉(zhuǎn)制度的改革應(yīng)當(dāng)置重于宅基地的財產(chǎn)性（用益物權(quán)），將其保障性放在次要位置。
五、土地登記制度：主要爭議及其解決
土地登記制度無疑是土地權(quán)利制度中的重要一環(huán)。《物權(quán)法》中關(guān)于土地登記問題僅僅作了原則性規(guī)定，《送審稿》第三章“土地登記與調(diào)查”專門規(guī)定了土地登記制度，但從條文內(nèi)容來看，《送審稿》并未把握《物權(quán)法》關(guān)于不動產(chǎn)登記制度的立法原意，有些規(guī)則甚至直接與《物權(quán)法》相沖突。
（一）土地登記與發(fā)證之間是什么關(guān)系？
在物權(quán)法之下，包括土地在內(nèi)的不動產(chǎn)，以登記為其公示方法，其中，不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，由登記機構(gòu)管理；不動產(chǎn)權(quán)屬證書是登記機構(gòu)依不動產(chǎn)登記簿的記載向權(quán)利人頒發(fā)的證明權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明[11]。由此可見，不動產(chǎn)登記簿是確定不動產(chǎn)物權(quán)的最終法律證明文件，不動產(chǎn)權(quán)屬證書僅僅是一種證明，其目的在于簡化不動產(chǎn)交易當(dāng)事人之間證明不動產(chǎn)物權(quán)的成本，并不享有法定的公示公信力。因此，在土地登記中，土地登記簿是土地物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，而土地權(quán)利證書僅僅是權(quán)利人享有相關(guān)權(quán)利的證明，土地權(quán)利證書極易偽造、變造，但土地登記簿卻難以偽造或變造，在相關(guān)制度設(shè)計中，置重的應(yīng)是土地登記簿，而非土地權(quán)利證書。《送審稿》第23條規(guī)定：“土地權(quán)利登記，由土地權(quán)利人自己或者委托土地登記機構(gòu)向縣級以上人民政府申請，應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀耐恋貦?quán)利經(jīng)依法確認后，由縣級以上人民政府核發(fā)土地權(quán)利證書。”并未厘清登記與發(fā)證之間的關(guān)系，應(yīng)予修正。
(二)土地登記機構(gòu)統(tǒng)一了嗎？
《物權(quán)法》雖然規(guī)定了統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度，但在我國目前房地分離的行政管理模式之下，尚難執(zhí)行。《送審稿》先統(tǒng)一土地登記，實為可取。但其條文之間卻并未做到此點。統(tǒng)一土地登記意味著土地登記機構(gòu)的統(tǒng)一，但是《送審稿》第23條規(guī)定：“土地權(quán)利登記，由土地權(quán)利人自己或者委托土地登記機構(gòu)向縣級以上人民政府申請”；第24條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)土地權(quán)利證書。單位和個人依法使用的國家所有的土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)土地權(quán)利證書。土地抵押權(quán)、地役權(quán)由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門登記造冊，核發(fā)土地權(quán)利證書。中央國家機關(guān)的土地由國務(wù)院管理機關(guān)事務(wù)的工作機構(gòu)確認使用主體和用途后登記，核發(fā)土地權(quán)利證書。”在這里，土地登記機構(gòu)一會是“縣級以上人民政府”，一會是“縣級以上人民政府國土資源行政主管部門”，并未統(tǒng)一。
此外，《土地登記辦法》規(guī)定，集體土地所有權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體農(nóng)用地使用權(quán)（不含土地承包經(jīng)營權(quán)）由國土資源行政主管部門辦理登記[12]。集體土地所有證、集體土地使用證等土地權(quán)利證書也由國土資源行政主管部門依土地登記簿頒發(fā)。而依《農(nóng)村土地承包法》和農(nóng)業(yè)部的《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證管理辦法》的規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)的管理職能由農(nóng)業(yè)行政部門負責(zé)，依《農(nóng)村土地承包法》管理[13]，土地承包經(jīng)營權(quán)證書的發(fā)放、管理，也就成了農(nóng)業(yè)行政主管部門的職責(zé)。同時，由農(nóng)業(yè)行政主管部門管理“農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證登記簿”，“記載農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的基本內(nèi)容”[14]。由此可見，土地承包經(jīng)營權(quán)的登記由農(nóng)業(yè)行政主管部門負責(zé)[15]，從而產(chǎn)生了“多頭登記、多頭管理”這一廣受詬病的弊端。集體土地所有權(quán)由國土資源管理部門登記、頒證，為何集體土地所有權(quán)之上所設(shè)定的用益物權(quán)——土地承包經(jīng)營權(quán)要由農(nóng)業(yè)行政主管部門登記、頒證？包括集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體農(nóng)用地使用權(quán)在內(nèi)的集體土地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)抵押權(quán)、地役權(quán)等集體土地之上的他物權(quán)均由國土資源管理部門登記、頒證，為何唯獨土地承包經(jīng)營權(quán)這種集體土地之上的他物權(quán)由農(nóng)業(yè)行政主管部門登記、頒證？為此，本文作者建議，《土地管理法》的修改應(yīng)當(dāng)突破行政管理權(quán)限的區(qū)分，還原土地登記的公示屬性和服務(wù)功能，規(guī)定統(tǒng)一的土地登記機構(gòu)。
(三)土地登記究竟是土地物權(quán)的生效要件還是對抗要件？
登記依其內(nèi)容、效力等的不同為標準可分為登記生效主義和登記對抗主義。登記生效主義是指物權(quán)的設(shè)定以登記為發(fā)生效力的要件，換言之，未經(jīng)登記，物權(quán)不僅不能對抗第三人，而且在當(dāng)事人之間也無約束力；登記對抗主義是指物權(quán)依當(dāng)事人間的合意即設(shè)定，但未經(jīng)登記，不得對抗第三人。換言之，當(dāng)事人之間依合意成立物權(quán)后，對于第三人而言，未經(jīng)登記者并非無效，只是當(dāng)事人不能主張其有效。《送審稿》第25條第1款規(guī)定：“土地權(quán)利的設(shè)立、變更和消滅，自載于土地登記簿時發(fā)生效力。”因此，前述各種土地權(quán)利，未經(jīng)登記，不生效力。但是物權(quán)法之下，土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設(shè)立，無須登記即生效力；宅基地使用權(quán)也無須登記依審批即可設(shè)立；地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立，但未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。《送審稿》與《物權(quán)法》之間明顯存在沖突，應(yīng)予修正。
六、結(jié) 語
《土地管理法》修改實為關(guān)涉蕓蕓眾生的大事，以此為契機完善我國的土地權(quán)利體系，無疑是修法時所要考量的重要問題。土地權(quán)利本屬一種私權(quán)，但《送審稿》在有關(guān)土地權(quán)利制度的設(shè)計中，行政權(quán)力對土地權(quán)利的過多干預(yù)，直接導(dǎo)致了土地權(quán)利的公法化，影響了土地權(quán)利作為私法權(quán)利的基本屬性。這也導(dǎo)致土地權(quán)利很難從《土地管理法》中走出來而進入《物權(quán)法》中去。《送審稿》中有關(guān)土地權(quán)利的制度根植于計劃經(jīng)濟時代。淡化土地權(quán)利的行政色彩，還原其作為物權(quán)的本性，是改革現(xiàn)行土地權(quán)利制度的第一步。
注釋:
[1] 如《物權(quán)法》第151條和153條分別規(guī)定：“集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理。”；“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。”
[2] 雖然《土地管理法》以土地管理關(guān)系為其調(diào)整重心，但不容否認的是，《土地管理法》也調(diào)整土地權(quán)利關(guān)系（民事關(guān)系），并且以土地權(quán)利關(guān)系為其基礎(chǔ)。現(xiàn)行《土地管理法》第二章“土地所有權(quán)和使用權(quán)”幾乎全部是調(diào)整土地權(quán)利關(guān)系的規(guī)范；第五章“建設(shè)用地”中關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立、轉(zhuǎn)讓等的規(guī)定也屬于民事規(guī)范。
[3] 雖然土地承包經(jīng)營權(quán)和地役權(quán)也屬于土地權(quán)利體系中的重要組成部分，但前者適用《農(nóng)村土地承包法》，后者在《物權(quán)法》中已作詳細規(guī)定，實施近三年來并無大礙，無需在《土地管理法》中作出更為具體的規(guī)定。有鑒于此，本文未將這兩種土地權(quán)利納入討論范圍。此外，土地用益物權(quán)之上所設(shè)定的抵押權(quán)主要是建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)抵押權(quán)、宅基地使用權(quán)抵押權(quán)和地役權(quán)抵押權(quán)，其中，建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)已在《物權(quán)法》中作了充分的規(guī)范，土地承包經(jīng)營權(quán)抵押權(quán)在物權(quán)法之下極受限制（基于《土地管理法》與《農(nóng)村土地承包法》在調(diào)整范圍上的區(qū)分，土地管理法修改未將此納入調(diào)整范圍）；宅基地使用權(quán)抵押權(quán)為物權(quán)法所禁止；地役權(quán)抵押權(quán)和地役權(quán)所依附之其他用益物權(quán)的抵押權(quán)同時設(shè)立，不具有獨立討論的必要，因此，本文未將抵押權(quán)的創(chuàng)新問題納入討論范圍。
[4] 就本類農(nóng)用地而言，實行什么經(jīng)營制本是土地所有權(quán)人——農(nóng)民集體自主決定的事項，但依現(xiàn)行法的規(guī)定，家庭承包經(jīng)營制就多少帶有了點強制性的味道。未實行家庭承包經(jīng)營制、未設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)的地區(qū)畢竟只是少數(shù)，而且各有其不同的原因，再就此規(guī)定一個“農(nóng)用地使用權(quán)”來穩(wěn)定一個當(dāng)事人本不想穩(wěn)定的土地利用關(guān)系，是否妥適，還值商榷。
[5] 就本類農(nóng)用地而言，《物權(quán)法》第134條規(guī)定：“國家所有的農(nóng)用地實行承包經(jīng)營的，參照本法的有關(guān)規(guī)定。”由此可見，此種農(nóng)用地可以設(shè)定土地承包經(jīng)營權(quán)，無需另行規(guī)定即可在現(xiàn)有制度框架內(nèi)發(fā)展。
[6] 因為土地承包經(jīng)營權(quán)采取登記對抗主義，土地承包經(jīng)營權(quán)不經(jīng)登記，自土地承包經(jīng)營合同生效即可設(shè)立；登記只是土地承包經(jīng)營權(quán)發(fā)生物權(quán)性流轉(zhuǎn)時起著對抗第三人的作用。
[7] 當(dāng)然，依《物權(quán)法》第180條第1款第7項關(guān)于“法律、行政法規(guī)與禁止抵押的其他財產(chǎn)”均可以抵押的規(guī)定，有可能出現(xiàn)建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)（該款第2項）、土地承包經(jīng)營權(quán)抵押權(quán)（該款第3項）之外的權(quán)利抵押權(quán)，如海域使用權(quán)抵押權(quán)等。
[8] 不過，在我國現(xiàn)行法之下，為防止國有土地資源的流失，促進國有土地資源的合理利用，無償設(shè)立（劃撥）受到了嚴格限制。
[9] 既然是依行政許可所取得的權(quán)利，除法律、法規(guī)規(guī)定依照法定條件和程序可以轉(zhuǎn)讓的外，不得轉(zhuǎn)讓（參見《中華人民共和國行政許可法》第2條）。這也成了我國現(xiàn)行法上和物權(quán)法立法討論中對宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)予以嚴格限制的邏輯起點。
[10] 根據(jù)《行政許可法》第12條和第13條的規(guī)定，可以設(shè)定行政許可的事項僅限于：（1）直接涉及國家安全、公共安全、經(jīng)濟宏觀調(diào)控、生態(tài)環(huán)境保護以及直接關(guān)系人身健康、生命財產(chǎn)安全等特定活動，需要按照法定條件予以批準的事項；（2）有限 自然 資源開發(fā)利用、公共資源配置以及直接關(guān)系公共利益的特定行業(yè)的市場準入等，需要賦予特定權(quán)利的事項；（3）提供公眾服務(wù)并且直接關(guān)系公共利益的職業(yè)、行業(yè)，需要確定具備特殊信譽、特殊條件或者特殊技能等資格、資質(zhì)的事項；（4）直接關(guān)系公共安全、人身健康、生命財產(chǎn)安全的重要設(shè)備、設(shè)施、產(chǎn)品、物品，需要按照技術(shù)標準、技術(shù)規(guī)范，通過檢驗、檢測、檢疫等方式進行審定的事項；（5） 企業(yè) 或者其他組織的設(shè)立等，需要確定主體資格的事項；（6）法律、行政法規(guī)規(guī)定可以設(shè)定行政許可的其他事項。即使是上述事項，通過下列方式能夠予以規(guī)范的，也可以不設(shè)行政許可：（1）公民、法人或者其他組織能夠自主決定的；（2）市場競爭機制能夠有效調(diào)節(jié)的；（3）行業(yè)組織或者中介機構(gòu)能夠自律管理的；（4）行政機關(guān)采用事后監(jiān)督等其他行政管理方式能夠解決的。
[11] 《物權(quán)法》第16條和17條分別規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿由登記機構(gòu)管理。”；“不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。”
[12] 《土地登記辦法》所新創(chuàng)的“集體用地使用權(quán)”一語有違物權(quán)法定原則（鄭清賢，2008）。
[13] 《農(nóng)村土地承包法》第11條規(guī)定：“國務(wù)院農(nóng)業(yè)、林業(yè)行政主管部門分別依照國務(wù)院規(guī)定的職責(zé)負責(zé)全國農(nóng)村土地承包及承包合同管理的指導(dǎo)。縣級以上地方人民政府農(nóng)業(yè)、林業(yè)等行政主管部門分別依照各自職責(zé)，負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村土地承包及承包合同管理。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村土地承包及承包合同管理。”
[14] 《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證書管理辦法》第9條、第10條。
[15] 從《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證書管理辦法》第10條的規(guī)定內(nèi)容來看，所謂“農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證登記簿”可供農(nóng)村土地承包方查閱、復(fù)制，使之具備了物權(quán)登記的性質(zhì)，又與《農(nóng)村土地承包法》第23條所規(guī)定的“登記”的職能不一致。
參考 文獻 ：
高圣平，2009：《擔(dān)保法論》，北京：法律出版社。
第8篇：不動產(chǎn)經(jīng)營與管理范文
關(guān)鍵詞：不動產(chǎn) 進項稅額 抵扣 實操
動產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。在財務(wù)上主要指的就是房屋、建筑物和構(gòu)筑物等，以及依附建筑物上的不可分割單獨使用的設(shè)備。企業(yè)不動產(chǎn)的來源有直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債等各種形式。一般納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，屬于不動產(chǎn)在建工程。
“營改增”前，作為一般納稅企業(yè)新增加的不動產(chǎn)，按取得的成本進行初始計量。不動產(chǎn)的成本包括購買價款、相關(guān)稅費以及直接歸屬于使該項資產(chǎn)達到預(yù)定用途所發(fā)生的其他支出。這個成本中的“相關(guān)稅費”包含了支付的營業(yè)稅。而企業(yè)新增加的不動產(chǎn)即使取得增值稅專用發(fā)票，其進項稅額也不準予從銷項稅額中抵扣，而是計入固定資產(chǎn)的成本。
“營改增”后，企業(yè)增加、減少不動產(chǎn)或者不動產(chǎn)使用權(quán)的讓渡均屬于增值稅應(yīng)稅行為，適用稅率為11%。2016年3月23日，財政部和國家稅務(wù)總局聯(lián)合了《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號），經(jīng)國務(wù)院批準，自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改增值稅（以下簡稱“營改增”）試點，將不動產(chǎn)納入了“營改增”范疇。根據(jù)國家稅務(wù)總局2016年3月31日的《不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第15號）第二條規(guī)定，增值稅一般納稅人（以下簡稱納稅人）2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應(yīng)按照本辦法有關(guān)規(guī)定分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，融資租入的不動產(chǎn)，以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。
“營改增”這一項結(jié)構(gòu)性減稅的重要措施，有助于幫助企業(yè)降低稅負，降低改善生產(chǎn)經(jīng)營及辦公環(huán)境的成本。然而目前在會計實務(wù)操作及報稅操作上仍未出臺可操作性的指導(dǎo)文件，這使許多會計人員在報稅操作時存在著疑慮。本文結(jié)合筆者多年的會計工作經(jīng)驗，就“營改增”后新增不動產(chǎn)進項稅額抵扣報稅操作提出了一些意見與方法，供會計人員參考。
一、“營改增”后，新增不動產(chǎn)的賬務(wù)處理
根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第15號文件第十一條規(guī)定，設(shè)置“應(yīng)交稅費――待抵扣進項稅額”科目核算待抵扣的進項稅額，核算企業(yè)當(dāng)年新增加不動產(chǎn)的第二年可抵扣的金額。
例如，甲企業(yè)為增值稅一般納稅人，2016年8月購入一棟廠房，計入固定資產(chǎn)，取得可抵扣的增值稅專用發(fā)票，發(fā)票上注明價款為1 000萬元，增值稅稅額為110萬元，價稅合計1 110f元，款項已通過銀行支付，同時該增值稅專用發(fā)票認證相符，則：
第一年可抵扣60%：
2016年8月可抵扣進項稅額=110×60%=66（萬元）
第二年（指取得扣稅憑證的當(dāng)月起第13個月）可抵扣40%：
2017年8月可抵扣進項稅額=110×40%=44（萬元）
該企業(yè)2016年8月應(yīng)進行的賬務(wù)處理為：
借：固定資產(chǎn) 10 000 000
應(yīng)交稅費――應(yīng)交增值稅（進項稅額）660 000
應(yīng)交稅費――待抵扣進項稅額 440 000
貸：銀行存款 11 100 000
二、“營改增”后，新增不動產(chǎn)“增值稅納稅申報表”的填寫
稅務(wù)操作上，在取得該不動產(chǎn)增值稅專用發(fā)票的當(dāng)月（2016年8月），企業(yè)財務(wù)人員將該發(fā)票掃描上傳或直接登錄“增值稅發(fā)票選擇確認平臺”對該發(fā)票進行勾選及確認，并核實認證相符。
（一）取得不動產(chǎn)當(dāng)年“增值稅納稅申報表”的填寫
甲企業(yè)在2016年8月申報期，登錄“企業(yè)電子申報管理系統(tǒng)”進行增值稅納稅申報表的填寫。填寫如下：
1.“增值稅納稅申報表‘附列資料（二）――本期進項稅額明細表’”中：
第1欄“認證相符的稅控增值稅專用發(fā)票”：反映納稅人取得的認證相符本期申報抵扣的增值稅專用發(fā)票情況。該欄應(yīng)等于第2欄“本期認證相符且本期申報抵扣”與第3欄“前期認證相符且本期申報抵扣”數(shù)據(jù)之和。本例中應(yīng)填入發(fā)票上的進項稅額110萬元。
第2欄“其中：本期認證相符且本期申報抵扣”：反映本期認證相符且本期申報抵扣的增值稅專用發(fā)票的情況。本欄是第1欄的其中數(shù)，本欄只填寫本期認證相符且本期申報抵扣的部分。本例中應(yīng)填入發(fā)票上的進項稅額110萬元。
第9欄“本期用于購建不動產(chǎn)的扣稅憑證”：填寫按規(guī)定本期用于購建不動產(chǎn)并適用分2年抵扣規(guī)定的扣稅憑證上注明的金額和稅額。本例中通過進項稅額的導(dǎo)入，填入進項稅額110萬元。
第10欄“本期不動產(chǎn)允許抵扣進項稅額”：填寫按規(guī)定本期實際申報抵扣的不動產(chǎn)進項稅額。本例中填入第一年允許抵扣的進項稅額66萬元。
第12欄“當(dāng)期申報抵扣進項稅額合計”：該欄應(yīng)自動合計為66萬元。
2.“增值稅納稅申報表‘附列資料（五）――不動產(chǎn)分期抵扣計算表’”，本表由分期抵扣不動產(chǎn)進項稅額的納稅人填寫：
第2欄“本期不動產(chǎn)進項稅額增加額”：填寫本期取得的符合稅法規(guī)定的不動產(chǎn)進項稅額。本例中應(yīng)填入110萬元。
第3欄“本期可抵扣不動產(chǎn)進項稅額”：填寫符合稅法規(guī)定可以在本期抵扣的進項稅額。本例中應(yīng)填入本期可抵扣的66萬元。
第6欄“期末待抵扣不動產(chǎn)進項稅額”：填寫本期末尚未抵扣的不動產(chǎn)進項稅額。本例中應(yīng)填入轉(zhuǎn)入待抵扣的44萬元。
（二）取得不動產(chǎn)次年“增值稅納稅申報表”的填寫
甲企業(yè)在第二年，即2017年8月將待抵扣進項稅額進行抵扣時：
借：應(yīng)交稅費――應(yīng)交增值稅（進項稅額）440 000
貸：應(yīng)交稅費――待抵扣進項稅額 440 000
2017年8月申報期，登錄“企業(yè)電子申報管理系統(tǒng)”進行增值稅納稅申報表的填寫：
1.“增值稅納稅申報表‘附列資料（二）――本期進項稅額明細表’”中：
第10欄“本期不動產(chǎn)允許抵扣進項稅額”填寫按規(guī)定本期實際申報抵扣的不動產(chǎn)進項稅額。本例中填入第二年允許抵扣的進項稅額44萬元。
第12欄“當(dāng)期申報抵扣進項稅額合計”，反映本期申報抵扣進項稅額的合計數(shù)，按表中所列公式計算填寫。該欄應(yīng)自動合計為44萬元。
2.“增值稅納稅申報表‘附列資料（五）――不動產(chǎn)分期抵扣計算表’”中：
第1欄“期初待抵扣不動產(chǎn)進項稅額”，填寫納稅人上期期末待抵扣不動產(chǎn)進項稅額。本例中應(yīng)填入44萬元。
第3欄“本期可抵扣不動產(chǎn)進項稅額”，填寫符合稅法規(guī)定可以在本期抵扣的不動產(chǎn)進項稅額。本例中應(yīng)填入44萬元。
三、不動產(chǎn)持有期間改變用途
根據(jù)國家稅務(wù)總局的《不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第15號）第七條規(guī)定，已抵扣進項稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生非正常損失，或者改變用途，專用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的，按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額：
不得抵扣的進項稅額=（已抵扣進項稅額+待抵扣進項稅額）×不動產(chǎn)凈值率
不動產(chǎn)凈值率=（不動產(chǎn)凈值÷不動產(chǎn)原值）×100%
不得抵扣的進項稅額小于或者等于該不動產(chǎn)已抵扣進項稅額的，應(yīng)于該不動產(chǎn)改變用途的當(dāng)期，將不得抵扣的進項稅額從進項稅額中扣減。不得抵扣的進項稅額大于該不動產(chǎn)已抵扣進項稅額的，應(yīng)于該不動產(chǎn)改變用途當(dāng)期，將已抵扣進項稅額從進項稅額中扣減，并從該不動產(chǎn)待抵扣進項稅額中扣減不得抵扣進項稅額與已抵扣進項稅額的差額。
（一）上例中，2017年11月份，企業(yè)將該項不動產(chǎn)轉(zhuǎn)為職工集體福利項目，此時不動產(chǎn)的進項稅額110萬元已經(jīng)全部抵扣完成
不動產(chǎn)的凈值=原值-折舊=1 000-（1 000÷20÷12×15）=937.5（萬元）
不動產(chǎn)凈值率=（937.5÷1 000）×100%=93.75%
不得抵扣的進項稅額=（66+44）×93.75%=103.125（萬元）
將不得抵扣的103.125萬元從已經(jīng)抵扣的110萬元中扣減。
1.會計賬務(wù)處理。2017年11月：
借：固定資產(chǎn) 1 031 250
貸：應(yīng)交稅費――應(yīng)交增值稅（進項稅額轉(zhuǎn)出）
1 031 250
2.“增值稅納稅申報表‘附列資料（二）――本期進項稅額明細表’”中：
第13欄“本期進項稅額轉(zhuǎn)出額”：反映已經(jīng)抵扣但按規(guī)定應(yīng)在本期轉(zhuǎn)出的進項稅額合計數(shù)。本例中應(yīng)填入103.125萬元。
第15欄“集體福利、個人消費”：反映用于集體福利或個人消費，按規(guī)定應(yīng)在本期轉(zhuǎn)出的進項稅額。本例中應(yīng)填入103.125萬元。
（二）上例中，2017年6月份，企業(yè)將該項不動產(chǎn)轉(zhuǎn)為職工集體福利項目，此時第一年的進項稅額66萬元已經(jīng)抵扣，但第二年的進項稅額44f元還未抵扣
不動產(chǎn)的凈值=原值-折舊=1 000-（1 000÷20÷12×10）=958.33（萬元）
不動產(chǎn)凈值率=（958.33÷1 000）×100%=95.8%
不得抵扣的進項稅額=（66+44）×95.8%=105.38（萬元）>已經(jīng)抵扣66萬元
不得抵扣進項稅與已經(jīng)抵扣進項稅的差額=105.38-66=39.38（萬元）
從不動產(chǎn)待抵扣進項稅額中扣減39.38萬元。
1.賬務(wù)處理。2017年6月：
借：固定資產(chǎn) 1 053 800
貸：應(yīng)交稅費――應(yīng)交增值稅（進項稅額轉(zhuǎn)出）660 000
應(yīng)交稅費――待抵扣進項稅額 393 800
2.“增值稅納稅申報表‘附列資料（二）――本期進項稅額明細表’”中：
第13欄“本期進項稅額轉(zhuǎn)出額”：反映已經(jīng)抵扣但按規(guī)定應(yīng)在本期轉(zhuǎn)出的進項稅額合計數(shù)。本例中應(yīng)填入66萬元。
第15欄“集體福利、個人消費”：反映用于集體福利或個人消費，按規(guī)定應(yīng)在本期轉(zhuǎn)出的進項稅額。本例中應(yīng)填入66萬元。
3.“增值稅納稅申報表‘附列資料（五）――不動產(chǎn)分期抵扣計算表’”中：
第1欄“期初待抵扣不動產(chǎn)進項稅額”：填寫納稅人上期期末待抵扣不動產(chǎn)進項稅額。本例中應(yīng)填入44萬元。
第5欄“本期轉(zhuǎn)出的待抵扣不動產(chǎn)進項稅額”：填寫按照稅法規(guī)定本期應(yīng)轉(zhuǎn)出的待抵扣不動產(chǎn)進項稅額。本例中應(yīng)填入39.38萬元。
第6欄“期末待抵扣不動產(chǎn)進項稅額”：填寫本期期末尚未抵扣的不動產(chǎn)進項稅額。本例中應(yīng)填入4.62萬元。
4. 2017年8月，繼續(xù)抵扣待抵扣進項稅額中剩余部分。
借：應(yīng)交稅費――應(yīng)交增值稅（進項稅額） 46 200
貸：應(yīng)交稅費――待抵扣進項稅額 46 200
5.2017年8月申報期，填寫“增值稅納稅申報表”。
（1）“增值稅納稅申報表‘附列資料（二）――本期進項稅額明細表’”中：
第10欄“本期不動產(chǎn)允許抵扣進項稅額” 填寫按規(guī)定本期實際申報抵扣的不動產(chǎn)進項稅額。本例中填入允許抵扣的進項稅額4.62萬元。
第12欄“當(dāng)期申報抵扣進項稅額合計”，反映本期申報抵扣進項稅額的合計數(shù)，按表中所列公式計算填寫。該欄應(yīng)自動合計為4.62萬元。
（2）“增值稅納稅申報表‘附列資料（五）――不動產(chǎn)分期抵扣計算表’”中：
第1欄“期初待抵扣不動產(chǎn)進項稅額”，填寫納稅人上期期末待抵扣不動產(chǎn)進項稅額。本例中應(yīng)填入4.62萬元。
第3欄“本期可抵扣不動產(chǎn)進項稅額”，填寫符合稅法規(guī)定可以在本期抵扣的不動產(chǎn)進項稅額。本例中應(yīng)填入4.62萬元。
參考文獻：
第9篇：不動產(chǎn)經(jīng)營與管理范文
關(guān)鍵詞：GIS；縣域；不動產(chǎn)統(tǒng)一登記；平臺設(shè)計；分析
引言
由于歷史造成的原因，我國的很大一部分地區(qū)在不動產(chǎn)信息登記和管理上，有著嚴重的缺陷。尤其是在長期的管理模式上的漏洞，使得土地不動產(chǎn)空間管理即為混亂，并長期制約我國的經(jīng)濟發(fā)展，使政府和有關(guān)個人，都無法掌握確切的不動產(chǎn)數(shù)據(jù)。建立和完善一整套的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理辦法，并有效實現(xiàn)一種統(tǒng)一登記平臺，是國家經(jīng)濟發(fā)展的迫切需要，也是人們的需要。在不動產(chǎn)統(tǒng)一建設(shè)中，以土地作為前提，有效運用信息化管理，實現(xiàn)國土部門和農(nóng)業(yè)部門以及房屋有關(guān)部門，對縣域內(nèi)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機構(gòu)、登記范圍，以及統(tǒng)一登記和管理平臺，并形成良性的規(guī)范管理辦法，是非常重要的。
1 我國目前不動產(chǎn)的登記制度分析
我國在物權(quán)法頒布之前，對于不動產(chǎn)物權(quán)以及相關(guān)變動等都是通過有關(guān)散見的法律法規(guī)進行的，在物權(quán)法頒布以后，我國明確提出了要建立一整套的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。但是，由于我國的現(xiàn)狀是，不動產(chǎn)登記涉及到多個部門的多項登記，在實際操作層面上尚不具備統(tǒng)一登記的條件，大多都屬于分散性的登記操作。
我國不能實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的問題，重點在于在實踐上沒有將登記機構(gòu)進行統(tǒng)一，而且相關(guān)法律規(guī)定也沒有統(tǒng)一。在登記上的分散，造成的弊端很大，不僅會使得有關(guān)權(quán)利部門對登記問題有諸多的麻煩，增加許多部門的管理成本，而且在市場運作和流轉(zhuǎn)上，也不利于進一步的規(guī)范和管理。
我國目前的情況，在登記上屬于多頭執(zhí)政，各個部門依據(jù)的相關(guān)法律悴瘓∠嗤。而在2015年三月，國家已經(jīng)明確用法律的手段公布《不動產(chǎn)登記暫行條例》，使得我國的不動產(chǎn)登記制度改革，走向了新的發(fā)展。
這在目前不動產(chǎn)登記方面，克服了相當(dāng)大的阻力，首先來自于人們的極力不配合，國人素有"有財不外露"的觀念，同時一些地方和單位，有許多超多住房，在擔(dān)憂不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的同時，會打破自身的既得利益。因此，相當(dāng)一部分的人們是不愿意配合工作的。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的實施，已經(jīng)在我國多地進行了試點實施。運用了GIS技術(shù)進行了不動產(chǎn)的登記信息管理平臺，方便了不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記服務(wù)。
2 不動產(chǎn)統(tǒng)一登記平臺設(shè)計的前提分析
我國在過去并沒有專門的法律進行規(guī)定不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，這些登記主要強調(diào)的是國家利益以及管理，在改革開放后的時代中，國家的相關(guān)利益被各個部門所取代，使得不動產(chǎn)登記管理非常復(fù)雜。在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記平臺設(shè)計的前提主要有：
首先，要有統(tǒng)一的法律法規(guī)。這是必要的前提條件，由于我國今年年初公布的《不動產(chǎn)登記暫行條例》，使得法律法規(guī)制度趨向統(tǒng)一，并使得各項工作逐漸規(guī)范化，在縣域經(jīng)濟和農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度等行管改革的前提下，對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度變得完善，統(tǒng)一了國土、農(nóng)業(yè)以及房屋和森林等領(lǐng)域的統(tǒng)一登記管理。
其次，要有統(tǒng)一的登記機構(gòu)。在過去很多不動產(chǎn)登記的時候，出現(xiàn)過分的登記分散等缺點。在各類數(shù)據(jù)的登記上不精確、不規(guī)范，導(dǎo)致一些信息漏記、重記，這種交叉管理在數(shù)據(jù)上和現(xiàn)實非常矛盾，給市場產(chǎn)權(quán)的主體帶來了諸多不利，不僅導(dǎo)致管理上的混亂， 也造成投資的不確定性。在同一的登記機構(gòu)以后，國家普遍設(shè)立省級不動產(chǎn)登記局，實行了登記機構(gòu)統(tǒng)一、登記簿冊統(tǒng)一、登記的依據(jù)和信息平臺統(tǒng)一的戰(zhàn)略決策。目前，一些省市已經(jīng)設(shè)立了不動產(chǎn)登記局。
3 縣域不動產(chǎn)統(tǒng)一登記平臺設(shè)計的分析
對于縣域不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺在設(shè)計上，主要設(shè)定為幾個部分，主要是網(wǎng)絡(luò)拓撲結(jié)構(gòu)設(shè)計以及不動產(chǎn)GIS子系統(tǒng)功能設(shè)計，加上不動產(chǎn)GIS子系統(tǒng)的功能設(shè)計等。這種管理系統(tǒng)平臺，可以允許多種身份的人們進行登錄，這些用戶在登錄平臺以后，可以對管理系統(tǒng)內(nèi)的管理地域和有關(guān)權(quán)利人，對集體土地以及賬戶權(quán)限等多種數(shù)據(jù)極進行查詢，并可以進行統(tǒng)計和分析。
縣域不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的數(shù)據(jù)內(nèi)容，是由一個大整體數(shù)據(jù)構(gòu)成，并通過很多子登記系統(tǒng)進行統(tǒng)一和整合。包含看很多公共數(shù)據(jù)庫信息，例如，有基礎(chǔ)土地信息數(shù)據(jù)、土地利用現(xiàn)狀、國土二調(diào)、城鎮(zhèn)地籍調(diào)查、柵格數(shù)據(jù)庫、集體土地所有權(quán)、集體建設(shè)田地使用、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營、房屋所有權(quán)數(shù)、其他公共數(shù)等等。
在上述的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息中，還進行了纖細的分析，例如，對于基礎(chǔ)地理信息數(shù)據(jù)中，分為測量控制點、等高線、以及行政區(qū)和行政區(qū)的界限，加上一些高程注記點和坡度圖等等。
這一GIS縣域不動產(chǎn)統(tǒng)一登記平臺在系統(tǒng)功能的設(shè)計上，主要具有產(chǎn)權(quán)一張圖的簡單明了功能設(shè)計，能夠?qū)崿F(xiàn)對資源的統(tǒng)一系統(tǒng)分析、管理和規(guī)劃的功能。具有區(qū)域分析的功能，在設(shè)計上，能夠為政府進行規(guī)劃設(shè)計提供準確、及時的決策數(shù)據(jù)，促進決策的正確性和科學(xué)性，并有效地簡化決策流程。登記平臺在設(shè)計上還具有導(dǎo)入和導(dǎo)出功能，這種功能非常支持各個政府的不同部門的需要，保證數(shù)據(jù)的完整，并有效將數(shù)據(jù)利用到實處。
4 對GIS縣域不動產(chǎn)統(tǒng)一登記平臺系統(tǒng)的實現(xiàn)與評測分析
在通過編碼進行分析，并按照不同的登記需求進行登記，在具體的系統(tǒng)內(nèi)部，形成了各項系統(tǒng)成果，主要有魚鱗圖，要能夠仔細、準確的將地籍信息查找到，顯示出清晰的地塊以及面積。在登記功能成果上，能夠顯示出完整了土地初始化信息，包括一些申請和初審，加上各種相關(guān)登記文件。在權(quán)力人的管理上，包括了對權(quán)利人的高效、準確的分析，方便管理和查找。
在臺賬管理上，實現(xiàn)地域管理所的各種地塊信息分析。保證統(tǒng)計信息的直觀和形象性，尤其是對于進度的查詢成果上，能夠仔細描述相關(guān)工期的進度，為有關(guān)決策進行分析等等。這些成果能夠非常形象、清晰地顯示出縣域內(nèi)的農(nóng)村土地的登記描述，使得不同的不動產(chǎn)資源在空間上趨于統(tǒng)一管理，保證了農(nóng)民的利益，實現(xiàn)了對不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一分析和管理，在圖、賬、權(quán)三方面達成了一致，不僅實現(xiàn)了四權(quán)合一，而且達成了用圖管理土地，用圖管理賬目的高效管理。其四權(quán)主要是集體土地所有權(quán)，以及建設(shè)用地使用權(quán)，加上對土地承包經(jīng)營權(quán)和房屋所有權(quán)等權(quán)利。
5 結(jié)語
綜上所述，本文對縣域不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的平臺進行了詳細的設(shè)計，對不動產(chǎn)的相關(guān)內(nèi)容做了大量詳實的報告，并思考不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的具體實現(xiàn)路徑，字不動產(chǎn)登記平臺設(shè)計系統(tǒng)上，進行了建構(gòu)，并進行關(guān)鍵模型的應(yīng)用研究，不過在面對眾多因素的不確定性，在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記上，還要照顧到系統(tǒng)的其他方面，并進行更好的完善和優(yōu)化。
參考文獻：
[1]楊永菊，馮德顯，喬旭寧.基于GIS的河南省縣域經(jīng)濟管理信息系統(tǒng)設(shè)計與實現(xiàn)[J]. 地域研究與開發(fā)，2007（03）：117-120.
[2]馬冠雄.基于GPS/GIS的縣域土地資源利用信息系統(tǒng)設(shè)計[D].沈陽農(nóng)業(yè)大學(xué)，2006.
