智慧房地產管理精選(九篇)

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第1篇：智慧房地產管理范文

關鍵詞: 房地產測繪 質量管理

一、房地產測繪概述

房地產測繪即運用測繪儀器、測繪技術、測繪手段來測定房屋、土地及其房地產的自然狀況;權屬狀況、位置、數量、質量以及利用狀況。具體可分為房產基礎測繪和房產項目測繪。房產基礎測繪,是指在某個城市或某個地域內,大范圍、整體地建立房地產的平面控制網,進行房產權屬管理和實施房地產開發建設管理需要測繪房產分幅平面圖;房產項目測繪,是指房屋權屬登記時對房屋面積測算而進行的分丘、分戶平面圖及相關的房產調查數據等所形成的成果資料,為房屋確權之所用。這種由房產測繪形成的成果產品被房產行政主管部門確認后,在法律上得到認可。為此,房地產測繪企業必須具備房產測繪相應資質,能在統一的房地產平面控制網上對測繪成果成圖進行統一編碼,經所在行政區的房產權屬登記機構審核,納入房產檔案集中統一進行數據處理,建立統一的信息管理系統,為房屋權屬登記確權及其檔案利用服務,并承擔相應的法律責任。

房地產測繪是一種將房地產管理業務與常規的測繪技術相結合的專業測繪。進行房地產測繪所得出的結果,與房產權屬界址、房屋面積、房屋產別等都同時具有相同的法律效力,而且會被載入房屋權屬證書。這樣導致進行房地產測繪所得的基礎圖是發放房屋權屬證書和財政稅收的重要依據,擁有權屬(法律上)、財政(稅收上)和城鎮規劃三大基本功能。

在法律方面,房地產測繪圖所表示的是每戶所有的房屋的權屬范圍。房地產測繪圖編入房產證需要經過主管部門的審核和確認,每戶整理其房屋產權時,都需要申請登記其房地產測繪圖。房地產測繪圖是編入房地產有權證書的一張附圖,是一張具有一定法律效力的圖紙。進行房地產測繪得出的房地產測繪圖是加強房產管理、核定產權、頒發房地產證書、保障房屋所有者的合法權益,加強社會主義法律管理的重要依據。

在經濟管理方面,房地產測繪可以為相關部門提供大量且精確的圖紙資料。為正確掌握城鎮房屋和土地的利用現狀以及變化,建立產權產籍和產業管理的圖形檔案,統計各類房屋的數量和比重等提供了可靠的數據,也為開展房產經濟理論研究提供了重要數據。房地產測繪為城鎮財政、稅收等部門研究確定土地分類等級、制定稅費標準提供了基礎依據,確保各項稅費的及時征收。

在城市規劃方面,城鎮房產管理部門和城市規劃建設部門都必須全面了解和掌握房產的權屬、位置、數量和現狀等基本情況。只有這樣,才能進行妥善的管理和合理的規劃建設,更好地調配使用房屋和土地,有計劃安排舊城區住宅的修建改造,土地征遷等新區的規劃建設。進行房地產測繪的房地產測繪圖也是開展城鎮房地產管理理論研究的重要基礎資料。

二、房地產測繪的質量管理的內容

1. 作業時間管理

由于進行房地產測繪時,外界的環境因素會對房地產測繪產生較大的影響。工作人員很難控制房地產測繪時外界的環境因素,因此工作人員應根據實際情況選擇合適的時間并采取適當的措施,消除或減少外界的環境因素的影響。

2. 儀器管理

使用質量檢驗合格的測繪儀器進行房地產測繪是保證房地產測繪質量的最基本的前提。對于用于房地產測繪的測繪儀器、工具,企業應該定期檢驗校正,經常對其進行保養。企業應該愛護用于房地產測繪的測繪儀器,例如烈日或者雨天進行戶外作業時,應該對用于房地產測繪的測繪儀器遮傘,防止其曝曬或雨淋。在企業的日常經營活動中,管理用于房地產測繪的測繪儀器的精度也是一項較為復雜的、經常性的工作。傳統的測繪儀器管理方法主要是通過手工記錄的方式對測繪儀器進行登記注冊、資料更新等等,這些傳統的測繪儀器管理方法隨著時問的增長,漸漸的顯現出其管理弊端,例如查詢測繪儀器時效率較低,測繪儀器的相關資料繁多、數據冗長,新舊測繪儀器的相關資料容易混淆等等,因此企業目前可利用計算機建立專門的測繪儀器數據庫,隨時更新測繪儀器的相關資料,實現測繪儀器的數據共享。

3. 人員管理

進行房地產測繪的工作人員也是影響房地產測繪的質量的一個重要的因素。即使企業使用最先進的自動化儀器采集數據、自動處理來進行房地產測繪,但自動化儀器的安裝、使用位置以及何時使用,仍然由進行房地產測繪的工作人員決定,因此房地產測繪的質量會受到工作人員的影響。進行房地產測繪的測量人員應該具有扎實的測量知識,豐富的作業經驗,會熟練的操作測量儀器。進行房地產測繪的工作人員應經過專業培訓才可上崗工作。

三、加強房地產測繪的質量管理

1. 增強質量管理意識

企業的各個部門和各個員工都應認識到提高房地產測繪的質量是他們的職責。企業的管理人員應加強對房地產測繪質量的管理,明確房地產測繪的基本任務和基本原則,為房地產測繪的質量把關。進行房地產測繪的工作人員應該具備加強測繪質量的意識,樹立質量第一的觀念。在進度與質量相沖突時,永遠把質量發在第一位,較好的處理房地產測繪質量與進度之間的關系。企業在考核房地產測繪成果時,應把質量作為考核中最重要的指標。對房地產測繪的質量可以實施責任追究制,加強企業各個部門和各個員工的責任感。

2. 加強工作人員的職業水平

工作人員的職業水平對房地產測繪的質量有重要的影響。城市的總體規劃、城市的建設發展以及房產權屬證書都需要房地產測繪圖,房地產測繪的質量好壞對城市的總體規劃、城市的建設發展以及房產權屬證書都產生了重要的影響。企業可以運用市場競爭機制來選取優秀的測繪工作人員。企業可以開展公平、公正、公開、誠實信用的聘請員工的活動,讓技術水平較好、社會信譽好的測繪工作人員進行房地產測繪工作。進行房地產測繪的工作人員應掌握房地產測繪質量標準。熟悉房地產測繪的操作規程。在日常工作中,工作人員應接受專業培訓。為了對房地產測繪工作負責,工作人員應持證上崗。進行房地產測繪的工作人員還應具備良好的身體素質,例如擁有健康的身體和充沛的精力。房地產測繪工作大部分在戶外進行,技術含量高、流動性差、待遇較低,但是為了保證房地產測繪的質量,造福于人民、貢獻于社會,進行房地產測繪法人工作人員必須安心本職工作,保持積極、樂觀、向上的健康心理,以實事求是的優良學風,以謙虛、謹慎的工作作風,充沛的體能、旺盛的精力、兢兢業業做好工作。管理人員也應對房地產測繪質量進行全方位、科學的管理。管理人員除了應具備豐富的房地產測繪知識外,還應該具備一定的房地產測繪質量管理經驗。管理人員也可以通過加強學習,提高管理水平,從而達到提高房地產測繪質量的目的。對于房地產測繪的質量,企業的各個部門和各個員工應具有責任感和奉獻精神。

3. 發揮政府部門的監督作用

政府部門應該加強對房地產測繪質量進行管理和監督,達到提高房地產測繪質量的目的。實施房地產測繪的企業也應該主動的和政府相關部門進行溝通和聯系,辦理房地產測繪質量的監督手續。房地產測繪企業用主動的接受政府的監督和檢查,不應對政府的監督和檢查產生抵觸情緒,房地產測繪的結果必須經過相關部門的鑒定和審核,這樣才能確保房地產測繪結果的準確和完整。房地產測繪工作的實施必須按照國家的有關規定進行,并接受國家相關部門的監督,這樣房地產測繪的質量才會得到提高,企業的競爭力也會得到提高。

四、結語

綜述所述,文章首先探討了房地產測繪,接著分析了房地產測繪的質量管理的內容,最后提出了加強房地產測繪的質量管理相關對策。在現實生活中,部分房地產測繪的質量管理存在一些問題,相信隨著我國市場經濟的發展和市場經濟制度的健全,以及企業員工素質不斷提高,隨著法律監督能力和審計能力不斷增強,房地產測繪的質量管理水平將會得到提高。

參考文獻:

[1]游小巖,《房地產測繪縐議》,中國科技信息,2009.4

[2]徐偉玉,《房地產測繪數據管理模型的構建研究》,科技咨訊,2009.15

[3]楊敏芝,《關于房地產測繪成果質量的探討》,科技風,2008.16

[4]陳亮,《房地產測繪企業管理問題探討與分析》,大眾商務,2009.5

第2篇：智慧房地產管理范文

【關鍵詞】GIS；房地產測繪；數據組織；數據管理

隨著我國經濟的飛速發展，我國的房地產經濟步入了快速發展時期，全國大中小城市的房地產管理部門也將房地產信息建設列入了工作的重點，不斷地研發了多種形式的房地產業務管理系統。地理信息系統也稱作為GIS，GIS是將地理學、計算機科學、幾何學以及應用的對象等相互結合的綜合性高新技術，可以將房地產管理中的信息和地理位置的反映圖形進行有效的結合，跟據用戶的實際需求對結合后的信息進行具體的分析，為現代化、信息化的房地產管理打下良好的基礎。

1 房地產測繪軟件的應用情況

當前，已經有不少的房地產測繪軟件應用到了實際工作中，但是由于房地產信息系統的不斷發展，這些軟件已經不能夠滿足信息系統管理的需求。主要表現為原本以制圖為基礎的房地產信息系統所需要提供的房地產測繪信息已經不僅僅是紙質的圖形，必須要包含信息化、數字化的圖形信息以及屬性信息，而當前的房地產測繪軟件都已經不能夠滿足這個需求。所以，想要對這種現狀進行改變，就必須要對基于GIS的房地產測繪系統進行開發。在傳統的房地產測繪軟件中無法進行屬性信息與圖形信息的一體化儲存技術，雖然圖形數據和屬性數據都是電子格式的，但是圖形信息與屬性信息都是進行分離存儲的，而且數據儲存之間沒有直接的聯系，所以無法選擇簡便的方法來訪問這些數據。傳統的房地產測繪數據無法與信息系統進行無縫的集成，數據必須要通過手工進行處理，甚至還需要將數據全部數字化后才能將其轉入到信息系統中，這就會增加房地產測繪數據的成本和周期，顯然說明了傳統的房地產測繪軟件無法滿足房地產信息系統日常更新與維護的需要。

2 信息系統在建設中存在的問題

國內的大多數城市的系統建設以及應用的實際情況表明，當前房地產信息系統在建設的過程中存在的問題主要就是房地產測繪與信息系統之間沒有相關的聯系。在當前的大部分系統中，房地產測繪數據在采集、分析以及利用之間缺乏有效的聯系，房地產測繪負責的只是制圖，屬性信息的采集工作還需要通過其他業務來完成，房地產測繪的結果就是形成紙質的報表以及單一的數據文件。這不但浪費了人力和財力，還導致數據出現不準確、不一致的情況。房地產測繪很難入庫，部分信息系統在進行建設的過程中，已經對測繪成果的利用情況越來越重視，但是仍然不能進行有效的利用。這必須要轉變傳統的房地產測繪觀念，就是要將以制圖為主的房地產測繪轉變為以信息采集為主的房地產測繪。這個問題的產生與當前房地產測繪使用的手法以及工具有直接的聯系，房地產測繪系統不具有向房地產信心管理系統提供有效的信息的能力。

3 將GIS引入到房地產管理中的意義

將GIS引入到房地產管理中是房地產管理發展的一個新的方向，它代表著房地產管理逐漸走向成熟，管理模式也更加的規范。房地產信息中包括了坐標信息、產權信息、自然信息、金融信息以及管理信息等等。坐標信息能夠確定房屋的地點有非常重要的作用，傳統的房地產管理中，房屋的坐標普遍都以城市的街道名來定位，而城市的街道名具有模糊、不精準、易變等特點，無法從根本上避免重復發證等情況出現。引入GIS之后，將辦證的房產與房地產地形圖進行緊密的關聯，運用房地產地形圖的坐標來對房地產坐落進行精準的定義，確保以圖管證能夠得到實現，確保房地產辦證工作的順利、準確的進行。引入房地產GIS系統，能夠將一定范圍內的任何房地產信息進行分析、統計，例如，房地產的密度分析、房地產容積率分析、按產別進行的分類統計、房屋拆遷統計等等，也使城市房地產現狀更加容易了解。

4 基于GIS房地產系統數據組織與管理

4.1 房地產系統數據庫的管理方式

空間數據具有非結構化的特點，在GIS應用的初期，數據庫一般都使用文件與數據庫混合的方式來對空間數據進行管理，其中最為典型的就是ArcInfo，還有部分系統則運用了純文件的方式來對空間數據進行管理，例如MapInfo。這種管理方式存在著很多的不足，主要的表現為：文件的管理系統功能較小，不能保證數據的安全性、完整性、一致性，缺少在數據損壞之后的恢復功能，多個用戶同時控制的性能要比關系數據庫管理系統要差很多。為了解決這些問題，我們要遵守關系數據庫組織數據的原則，對數據進行關系范本形式的分解，分解成等量的記錄數據，并制定成表進行儲存。并且，按照關系模型的分解和連接之間的原則，在對空間對象進行處理的時候，就不需要進行太多的連接操作，減少了耗費的時間，提高了存儲的效率。

4.2 數據共享管理

數據共享是各個部門、各個企業以及公共網將同一數據進行共享。能夠確保房地產管理信息化得以實現的關鍵性問題就是數據共享。房地產管理信息化的主要核心就是要建立起數據共享平臺，這也是保證數據平臺資源的共享以及其他行業平臺的資源交互的基礎。房地產管理的各個部門可以利用數據共享平臺來使用統一的基礎地理圖形數據，利用數據一體化的相關模型來確保房地產數據和功能的共享，保證房地產數據的分布儲存和集中管理。

4.3 房地產空間數據的組織形式

房產圖是對房產的產權、產籍進行管理的重要依據，我們可以按照房產管理的需求來進行劃分，可以分為：房產分幅平面圖、房屋分戶平面圖、房產分丘平面圖。房產分幅平面圖是對房屋及用地的位置、產權歸屬等多種情況進行體現的基本圖，也是對分丘圖與分戶圖進行測繪的基礎。房產分丘平面圖是房產分幅圖的局部圖形，也是進行房屋產權證附圖繪制的基礎。房屋分戶平面圖是戶為單位的，對房屋的產權歸屬進行體現的詳圖，有明確房屋的產權界限的作用，普遍作為房屋所有權證的附圖來進行使用。下圖對房地產的空間數據對像存在的映射關系進行描述。

5 結語

GIS是對圖形信息進行采集、更新、存儲、輸出、分析等處理的處理工具，GIS也為人們的日常生活帶來了極大的便利。GIS改變了傳統的房地產管理信息系統軟件重視屬性信息的情況，表現了房地產管理逐漸的走向成熟，管理更加的走向規范。所以，采用GIS技術對房地產測繪信息管理系統進行構建也滿足了人們日常生活的需求，使地理信息系統真正的做到了服務大眾。

參考文獻：

[1]萬劍華,孟慧,劉善偉,劉國慶.基于GIS的土地與房屋管理信息系統設計與實現[J].山東省測繪學術年會論文集,2006.

[2]劉剛.基于GIS技術的房產測繪信息系統的設計與實現――濟南市房地產測繪信息管理系統實施方案[J].山東省“數字國土”學術交流會論文集,2007.

[3]宋廣班,馮學智,王周龍.南京市房產側繪信息系統的設計與實踐[J].計算機應用研究,2000(17).

第3篇：智慧房地產管理范文

[關鍵詞]房產測繪軟件 房產測繪智慧通 測繪成果

[中圖分類號]P25 [文獻標識碼]A [文章編號]1009-5349（2013）02-0062-01

房產測繪的內容分兩大部分：一是房產分幅平面圖測繪；二是房產面積測算。房產分幅圖平面測繪包括房產平面控制測量，房產要素調查，分幅圖繪制；房產面積測算包括房屋面積測算和房屋用地面積測算。房屋面積測算越來越為社會和百姓所關注，因為房屋面積的多少直接關系到百姓的切身利益。房屋面積測算（也就是分戶圖測繪）業務分為四項：商品房銷售面積（預測）測算（包括變更測算），商品房建筑面積測算，自建房屋建筑面積測算，對有爭議的房屋進行面積鑒證。分幅圖測繪是建立房地產信息系統的基礎，加入分戶圖數據資料，完善房地產信息系統，實現以圖管房。房屋面積測算軟件在房產測繪行業中有重中之重的地位。

沒有房屋面積測算軟件之前，房產測繪的工作人員通過設計院出具的建筑施工圖紙，第一步提取房屋幾何圖形的每條邊尺寸，手算出戶室面積；第二步提取公用面積尺寸，算出公用面積；第三步根據《房產測量規范》及《沈陽市房屋面積測量與計算細則》，將公用面積按比例分攤給戶室；第四步，計算出房屋的建筑面積；第五步，統計房屋戶室套內面積分攤面積以及建筑面積，繪制房產面積測繪成果分層分戶表。數據量大，誤差率高，讓房屋面積測算事業面臨著嚴峻的考驗。隨著房產事業的發展，有很多綜合體系樓盤，多分攤系數出現，讓手算房屋面積更加艱難。

小八軟件是建設部2002年的面積測算產品，操作簡單方便，應用廣泛，能應對大多數住宅網點商業樓盤，自動生成分層分戶圖、分層分戶表等成果文件。應用的10年間，它完成了房產測繪數字化的變革。但對于日益復雜的樓宇，比如弧形的或者拱形的圖形，不能提供良好支持。更重要的是在繪圖方面，小八軟件不是基于AutoCAD的，不能夠直接導入開發單位提供的CAD圖紙，需要重新繪圖。

測量師軟件2007年應運而生，一個以AutoCAD為平臺，提供專業房產面積分攤計算、自動生成測繪成果報告書及權證附圖的房產測繪軟件。繪制功能強大，具有相同戶型可以在不同層中進行復制，對于數量大的檔口、商鋪便于操作等優點。它簡化了房屋面積測算的繁瑣步驟，減少了工作量，完成了房產測繪智能化的飛躍。但是該軟件在公用面積、戶室定義、圖形修改，出具成果資料等方面不如小八軟件快捷、方便、直觀。對于復雜的嵌套分攤情況，不能提供良好支持。測繪成果是開發單位每次申報所形成的成果資料，主要包括房產平面分幅圖、分層分戶表、分層分戶圖、面積審核報告書等資料。這些資料不僅是測繪成果的電子檔案記錄，而且還是辦理后續房產業務的依據。測繪中心的分幅圖成果是通過清華山維軟件EPS2003出具的，EPS2003為單機版，成果庫為.exf文件的形式。

分層分戶圖的成果庫包括小八軟件、測量師軟件提供的兩種成果。這兩種軟件均為單機版，成果庫存儲在工作人員的電腦中。小八軟件的成果是Accsee數據庫文件（.MDB文件），測量師的成果是CAD文件（.DWG文件）和Access數據庫文件（.MDB文件），還包括報告書等輔助的表格文件。測繪成果庫數據文件多、數據格式多樣、數據分散，必須有專門的FTP服務器管理這些成果庫。信息技術的發展為提高城市房產管理水平帶來了新契機，Internet日益普及、Web技術日趨成熟、GIS應用逐漸推廣、數據庫技術高速發展，為建設現代化城市的“數字房產”打下了堅實的技術基礎。

第4篇：智慧房地產管理范文

今年6月底，安徽的開發商藍鼎控股集團有限公司（下稱“藍鼎集團”）成為赴港“借殼潮”中最新的參與者。而就在一個多月前，已被藍鼎集團成功收購的A股上市公司——湖北邁亞正式更名為“藍鼎控股”。

作為這家公司的實際控制人，仰智慧在下一盤很大的棋。

AH雙翼齊飛

在內地股市IPO尚未開閘之際，香港資本市場成為吸引內地企業的一塊寶地。尤其是大連萬達、綠地集團等大型房企相繼在香港買殼，更是將內地房企赴港借殼上市的熱情推向。

不過，資本市場向來都是大鱷的“游樂場”。國內的中小開發商沖進擁擠的香港證券市場，買下一家空殼公司，卻并不多見。藍鼎集團成為了“吃螃蟹”的一個。

被藍鼎集團相中的殼公司是嘉輝化工。港交所證券披露權益顯示，嘉輝化工已于6月14日向湖北藍鼎集團董事會主席仰智慧售出80.25億股份，涉資13.25億元，仰智慧順利成為嘉輝化工最大的單一股東。

作為收購一方的藍鼎集團是一家總部位于安徽合肥的區域開發商，仰智慧持有藍鼎集團99.5%的股份，集團主要經營酒店、地產、礦業、傳媒，屬安徽省地產龍頭，總資產值約120億元人民幣。

自去年起，藍鼎集團開始表現出對資本市場的向往。在表達收購嘉輝化工的意向前，藍鼎集團已于去年以4.68億元收購了一家A股上市公司——ST邁亞29.90%股份，后者也因此更名為“藍鼎控股”。

2012年6月25日，ST邁亞公告稱，藍鼎集團與絲寶集團、絲寶實業簽署《股權收購協議》，以4.68億元受讓后者所持“湖北仙桃毛紡集團有限公司”（下稱“仙桃毛紡”）100%股權。

據了解，仙桃毛紡是ST邁亞大股東，持有公司7268.70萬股，占總股本的29.90%。由此，藍鼎集團間接成為ST邁亞的實際控制人。藍鼎集團稱：“主要目的是希望通過收購一家HYPERLINK 上市公司為集團進一步做大做強奠定基礎。”

當年7月13日，收購事項正式完成。7月24日，仙桃毛紡正式更名為“藍鼎實業（湖北）有限公司”。今年4月，ST邁亞摘帽后，更名為“藍鼎控股”。

在仰智慧看來，此次更名，是藍鼎集團于2012年6月以間接收購方式進軍資本市場動作的里程碑事件。自此，“藍鼎”品牌正式閃爍在中國A股資本市場的舞臺。

記者從多種渠道獲悉，成功收購的H股上市公司嘉輝化工也將更名為“藍鼎控股”。屆時，“藍鼎”將出現A股、H股雙翼齊飛的景象。

房企買殼潮

仰智慧曾表示，在“十二五”前期，藍鼎集團將爭取在中國A股“亮相”。去年，其愿望實現。

自去年開始，仰智慧不斷調整產品結構和市場結構，重點開發占地2600多畝、總建面達600多萬平方米的合肥現代商業物流集群“京商·國際商貿城”項目。

藍鼎集團甚至將觸角伸向了海外。今年4月，藍鼎與韓國濟州島簽訂協議備忘錄，擬投資韓國濟州島神話歷史公園旅游地產項目。

仰智慧一方面堅持做強做精房地產主業，另一方面，則是加速向資本市場進軍，實施實業經營和資本運作雙輪驅動的發展戰略。

在入主ST邁亞之后，藍鼎集團始終未明確注資計劃，而是先行受讓了ST邁亞所持有的全部房地產資產及債務，以解決同業競爭的問題，基本可以排除藍鼎集團將A股上市公司作為其地產平臺的可能。

在此背景下，藍鼎集團收購嘉輝化工，將其打造成地產開發的意味更為濃厚。雖然從名稱上，嘉輝化工與房地產并不沾邊，但事實上，自今年起，這家湖北的化工企業已經開始向房地產企業轉型。

今年3月，嘉輝化工宣布以5.5億元代價向控股股東宏漢收購岳陽南湖美墅置業全部股權，后者主要從事發展及經營位于湖南省岳陽南湖西岸高尚住宅項目，工程預期2013年底或2014年初展開。

伴隨嘉輝化工的轉型，就在去年底，藍鼎集團開始加大土地儲備。去年11月，藍鼎集團連續拿下合肥新站區面積為895.3畝、759.1畝以及969畝的三幅地塊，總面積達到2624畝，總價18億元。

值得注意的是，在藍鼎集團之前，已有多家內地房企在香港成功買殼。

自去年開始，內地開發商香港借殼的現象便愈演愈烈，其中不乏萬科A、招商地產、金地集團等龍頭開發商，今年以來，大連萬達、綠地集團香港買殼更是將內地房企赴港借殼上市推向新的。

事實上，對于這些房企而言，收購香港上市公司，一方面是基于開啟境外融資新渠道的中短期需求，另一方面是希望建立更加完善的房地產開發模式，而后者則更具戰略性。

記者注意到，這些有境外借殼上市動作的房企大多不是缺錢的企業，借殼上市是一種長遠發展戰略。

對于仰智慧來說，與在國內借殼上市不同，境外借殼上市其實是一種投資，而不單純是融資舉動。因為現在香港資本市場對內地的地產企業仍然有很多顧慮和擔憂，即使借殼，在短期內也不可能有融資行為，借殼需要2～3年甚至更長時間才能取得回報。

資本之路

按照藍鼎集團“十二五”規劃，爭取在中國A股“亮相”是在計劃中的目標。收購ST邁亞，意味著藍鼎集團從單純房地產企業正式轉向資本市場運作發展。

從創立到上市，藍鼎集團和它的掌舵人一樣，充滿了傳奇色彩。

仰智慧，1971年出生于安徽安慶，早期在北京創業，于2006年在北京成立了北京藍鼎投資有限公司。2007年，回鄉投身合肥濱湖新區開發建設，第一個地產項目藍鼎觀湖苑在2008年入市。2010年，組建了藍鼎集團。

其官網數據顯示，截至2012年底，藍鼎集團總資產達120億元，共建設開發地產項目達15個，建成、在建總面積達1200多萬平方米。

2011年，藍鼎集團以25億的銷售總額問鼎合肥，為深處“寒冬”的樓市帶來一絲陽光。但這顯然不是仰智慧心中的“長久之計”。隨著調控加劇，越來越多的房地產老板不得不擔心有朝一日陷入滯銷的泥沼。

從2006年藍鼎成立，到2010年一躍成為擁有800萬平方米建筑面積的大型房企，由于發展過快，企業難免會資金緊繃。剛剛走過風頭正盛的時期，藍鼎就遭遇到了嚴重的資金困境。

去年，合肥南淝河畔“直降兩千”推到了藍鼎旗下項目降價的第一塊“多米諾骨牌”，星河府、海棠灣、中央城、濱湖假日……無一幸免地被拖進“降價甩賣”的陣營。去年6月28日，藍鼎濱湖假日在致前期業主的公開信中說：“國家兩年調控下，公司出現嚴重資金壓力，迫于按時支付民工工資這一最大政治壓力，四期項目不得不大幅降價。”

旗下樓盤相繼低價銷售，卻愿意花巨資收購一家上市公司，藍鼎集團入主ST邁亞意圖非常明顯。

一位熟知資本操作的人士表示，收購ST邁亞實為借殼上市，上市后藍鼎集團可以通過發行股票募集資金，這樣一來長期困擾其發展的融資問題可以得到解決。

“公司上市后可以減少對銀行的過分依賴，資產負債率會大大降低。”該人士稱，減少對銀行貸款的依賴后，藍鼎集團在銀行的信用評級也會隨之提升。即便相關政策急剎時，也不用過分擔心資金鏈斷裂。

摘“桃”意義

僅以4.68億便能收購公司借殼上市，這被看作是撿了大便宜。

仙桃毛紡的前東家絲寶集團也是“虧本甩賣”。2007年絲寶集團接手仙桃毛紡時的股價為6.268億，如今以4.68億轉讓，虧損達1.59億。

絲寶集團為何以如此低價賣掉仙桃毛紡？

“一方因常年虧損賣掉公司，另一方因急于公司轉型低價買入，雙方各取所需促成此次交易。”一位長期研究紡織行業的券商人士對記者分析說。

HYPERLINK 毛紡織是中國紡織HYPERLINK 服裝行業的重要組成部分。近年來，毛紡織行業呈現突飛猛進的發展態勢，尤其是2005年以后，隨著電腦橫機的普及，帶動了上下游HYPERLINK 產業鏈一大批企業的快速發展，涌現出很多技術水平高、產品品質好的優秀企業，贏得了全世界服裝客戶的青睞。

藍鼎集團的前身湖北邁亞就是其中之一，其一度是湖北省紡織業重點上市企業。公司生產的“仙桃”牌精紡呢絨面料、色織布和拉舍爾毛毯備受廣大消費者青睞，為高檔襯衣廠、西服廠的首選面料，產品40%出口日本、意大利、法國、德國、俄羅斯等國家和地區。

但近年來由于業績不理想，公司曾被深交所出具退市風險警示，實際控制人也發生多次變更。去年，公司原實際控制人絲寶集團通過出讓公司股權，將控制人地位讓給了藍鼎集團。

事實上，從2011年開始，仙桃毛紡的紡織經營就已經陷入困境，隨著出口業務的下降和國內市場競爭激烈，上半年紡織業務收入相比2010年同期下跌25%。ST邁亞2012年業績公告顯示，上半年上市公司股東凈利潤虧損約1800萬至2400萬元，每股收益虧損約0.074至0.099元。

業內人士稱，2009年歐洲債務危機爆發以來，造成全球范圍內，尤其是歐美及日本市場的低靡，外需不振直接導致國內的行業產能過剩，再加上勞動力成本上升、原料價格波動等因素，很多毛紡織企業感覺一下子進入了寒冬。

展望藍鼎集團摘“桃”后的前景，外界不無擔憂。一個最為重要的原因是，公司新控股股東主營業務是房地產，而公司一直以來經營的卻是紡織服裝類。新大股東是否能在資金、管理上給予上市公司足夠的支持，仍是考驗。

定增“蛋糕”

不過，藍鼎集團似乎并不為此憂心。在仰智慧看來，要做“百年老店”，就不能不與資本市場打交道。此次收購行動是藍鼎集團為尋求持續健康發展積極進行的一種嘗試。

此外，上市后的公司必須按照規定引進科學的公司治理，建立一套規范的管理體制和財務體制，這也迫使藍鼎集團要盡快提升公司現有的管理水平。

“此次收購一家上市公司，主要是為藍鼎集團在更高平臺上規范管理、健康發展、做大做強奠定基礎，同時積極提升上市公司盈利水平以及持續經營能力，贏得社會良好聲譽。”藍鼎集團的一位管理層對記者表示。

去年11月，藍鼎集團公布了非公開發行股票預案，募資20億元資金。在扣除相關發行費用后，3.71億元將用于償還金融機構貸款及往來借款，剩余部分約16億元將用于補充營運資金。

不過，根據藍鼎集團今年5月的公告，公司董事會決定將2012年11月的非公開發行股票預案中發行數量從6.25億股調減為1.95億股，3.2元/股的發行價不變，發行股數、募資總額均縮水近70%。

值得注意的是，此前的方案由于募集資金巨大，且沒有給出具體的投資項目，一度引起市場廣泛關注，甚至令公司股價大幅飆升。當時上市公司股價徘徊在4元/股以下，但在經歷了此次定向增發、隨后的新任大股東資產置入后，公司股價一路走高，最高達到8.90元/股，最大漲幅188%。

分析人士認為，4月份公司剛將定增方案遞交證監會審批，5月就宣布大幅縮水，或許和輿論壓力有關，也不排除監管部門給出了意見。即便如此，發行價僅為當前股價的44%，即此次定增唯一的發行對象藍鼎集團，仍可坐擁一倍有余的浮盈。

一方面在IPO未開閘之時，藍鼎集團即成功實現借殼上市；另一方面，此次定增價僅為當前股價的一半不到。

第5篇：智慧房地產管理范文

提供穩定現金流

“物管行業的情況很有意思，一方面做物業的都在說，人力成本年年上升，物業費卻很難調整，基本是在賠錢；可是另一方面，很多物業公司都不愿意撤出，還有的在排隊上市，說明這是一個巨大的市場。”一位房地產行業觀察人士分析，物業這一房地產的下游行業很有可能成為下階段新的利潤點。

就拿近期掛牌新三板的兩家物業企業為例，其在市場上均具有不俗的表現。遠洋億家公開轉讓的說明書顯示，截至2015年9月30日，遠洋億家資產總值達7.92億元，營業收入為7.88億元。而第一物業總經理劉培慶也表示，公司估值高達10億元。“物業行業以前大家不太看好，現在隨著服務業發展、建筑交付，有大量的社區及設備需要維護和保養。物業行業能夠提供穩定且風險較小的現金流，所以大家也逐漸發現了這一行業的洼地。”劉培慶如是說。

節省人力物力

值得注意的是，如今的物業市場與以前相比變化甚大。很多基于智慧物業平臺的服務相繼出現，完成了以前傳統服務都無法實現的功能。比如，通過移動互聯網和智能手機，可以將原本繁瑣的維修流程簡化、可以預訂服務、購買商品。智能APP的開發與普及已經成為目前行業的一個發展方向。 遠洋“億街區”平臺模式

“讓物業管理更簡單、更有價值，其實現的圖景很大程度上要依托科技支撐。”中國物業管理協會會長沈建忠表示，“我們看到，現在越來越扁平化管理構架的企業，其背后正是科技的力量在發揮作用。業內的萬科、長城、碧桂園、龍湖等企業紛紛將科技引入物業服務體系中，并初步實現了對服務中大數據的收集、分析和應用。”

對物業管理企業來說，智慧物業系統最大的價值在于能夠加強業主、物業員工、物業管理者之間的聯系效率，從而節省人力和時間成本。

遠洋億街區副總經理、億街區創始人孫林告訴記者，遠洋山水、遠洋沁山水在智慧物業平臺上線之后半年的時間內，將一個維修均完成時間從1小時降到了29分鐘，而服務團隊也從原本的25人降至16人。

“互聯網是一個工具，它確實能夠實現高效率和節省成本。”劉培慶也表示，對于企業來說，軟件的開發成本并不算大，后期只需維護就可以了。“但通過這一方式，我們的人力成本差不多能夠節省10%，建筑耗能更是可下降30%。”

三家智慧物業平臺各有千秋

目前市場上雖然出現了如遠洋“億街區”、龍湖“千丁”、萬科“睿生活”、第一物業“愛助家”等基于移動互聯網技術的智慧物業平臺，但它們在功能和實際的市場應用中也并不相同。這些智慧物業系統有的更傾向于一個“to B端”（對商家）的物業管理平臺，有些則更傾向于做“to C端”（對普遍用戶）的服務平臺。

“睿服務的運用，破解了物業管理普遍存在靠人管理、用更貴的人管理便宜的人、管理項目分散、項目灰色空間等管理難題。”據萬科方面透露，傳統的物業管理是一個項目經理管理一個項目，而“睿服務”則實現了一群項目經理人管理一群項目。這樣的生產組織方式變革，極大地釋放了項目經理的管理能力，改變了傳統物業管理“人盯人”的管理困局。

記者了解到，2014年，萬科物業對外了睿服務，而在同年，萬科物業將18家城市公司變革為49個管理中心。這些管理中心由466名平均服務年限在10年以上的老萬科物業經理人組成。不管項目在哪一個城市都可以有一個管理中心，能夠持續不斷地為項目提供支持。

“與側重于運營的萬科‘睿服務’不同，我們的產品使用‘經營+運營’模式，降低人工成本，擴大人均管理面積，提高社區服務效率及水平，持續實現營收。”億街區創始人孫林表示。

據了解，億街區將服務積極性不高、屬地化管理的傳統物業公司進行資源整合，建立統一的物業管理平臺，扮演一種資源搭建商的角色，為物業公司提供自由發揮的場地。

這一方面能減輕物業公司承擔基礎服務的成本，同時也讓社區用戶享受到更加專業的服務，讓工作人員效率進一步提升。

目前，億街區這一智慧物業平臺已經推向市場，并且開始為物業公司提供服務。“我們也很看重規模化發展，物業管理并不是一個高利潤行業，想要獲得利潤就需要做大規模，因此搭建一個集合眾多物業公司的運營平臺顯得尤為重要。”孫林說。

同遠洋“億街區”相似，第一物業所開發的智慧物業平臺――愛助家和APH也期望通過為合作伙伴提供基于移動端的社區生活服務平臺以及物業管理平臺的合作方式，幫助房地產物業公司直接實現服務升級。不過與之不同的是，除了提供軟件服務之外，這套智慧物業平臺系統還包含部分硬件升級服務。

第一物業總經理劉培慶表示：“能耗在物業成本中占很大比重，而我們的智慧物業平臺系統可以通過自控系統，由人管機器變成電腦管機器，從而實現成本的降低。由于這個系統科技解決方案是適用于通用型建筑的，因此我們也有將這種服務推向市場的打算。”

未來盈利點仍在探尋

對于智慧物業平臺未來的盈利模式，目前業內還沒有形成一套成熟的體系。有業內人士認為，由于物業和業主有天然的信任，掌握著業主大量的信息，因此在社區O2O方面很可能會形成一個新的盈利點，不過這一點在行業內部并未達成共識。

第6篇：智慧房地產管理范文

8月漸近，氣溫日高，火熱樓市的高溫開始傳導至土地市場，“地王”這個消失有一段時間的名詞再次頻繁出現。

從恒大廣州地王到北京萬柳地王，土地市場早已不平靜，而中海近日在天津斥資近30億元又創造一個地王。

似乎樓市和地市都向2009年發展軌跡靠攏，不過也許不會，中央政府有關部門已經發文。

7月19日，國土資源部和住建部就當前房地產市場形勢聯合下發了《關于進一步嚴格房地產用地管理鞏固房地產市場調控成果的緊急通知》。

通知指出，房地產和土地市場近期出現了一些波動，雖然這些波動未改變市場整體格局，但市場運行的復雜性和不穩定性在增加，加上房地產市場調控仍然處在關鍵時期，任務還很艱巨。

通知要求，各級國土資源主管部門、住房城鄉建設(房地產、城鄉規劃)主管部門都要有清醒認識，堅持房地產市場調控不放松，密切配合做好各項工作，不斷鞏固調控成果，堅決防止房價反彈。

通知還強調，各地要嚴格執行房地產市場調控政策，不得擅自調整放松要求。已放松的，要立即糾正。

這份文件延續了中央一貫以來堅持房地產調控的基調，并不太出人意料，但明顯可以看出，隨著房地產市場升溫，中央政府加強了防止房價反彈的力度。

房地產市場是否足夠火熱仍需觀察，但在8月，一個“放在火爐上烤”的房地產論壇正在預熱，即將揭幕。

8月8-11日，一年一度的中國房地產界最重要的盛典“博鰲房地產論壇”將在海南博鰲召開。據論壇組委會介紹，論壇籌備工作已經進入最關鍵階段，預計論壇報名參會人數將達到史無前例的1000人。

作為房地產行業規模最大、規格最高、影響最廣的專業論壇，2012博鰲房地產論壇依然選擇在海南博鰲亞洲論壇大酒店共襄盛會，將延續博鰲論壇經典并加以擴展，議題覆蓋宏觀經濟、市場、商業模式、資本、產業等。

其中，金融和商業地產方面將是本屆論壇的重點與焦點，也是中國房地產行業未來值得期待的方向。

“最熱的8月，每年還總是有許多人來參加，熱火朝天”—這是博鰲房地產論壇十二年來的寫照，而且一年比一年更加火熱。

第7篇：智慧房地產管理范文

我國房地產企業已處于復雜的生態環境、開放的經濟體系和動態的市場競爭中。面臨嚴酷的宏觀調控、限購限貸以及資金鏈的空前緊張，如何借助創新擺脫同質化競爭，尋找到適合自身的藍海發展優勢。置身于以創新為特征的知識經濟時代，中國房地產企業不僅肩負著完成股東要求經營指標的具體任務，也肩負著以創新引領未來生活的歷史使命。我國的宏觀調控和產業轉型升級既帶來巨大挑戰，同時也為我國房地產業的轉型與重新崛起創造了歷史機遇。在創新浪潮中，我國房地產企業迫切需要催生創意，在制度、流程、組織、渠道、業務、產品設計以及服務方面大膽創新，從而最終實現創利。可見，在經濟轉型與宏觀調控驅動下，房地產企業究竟如何在創新中實現轉型是值得探索的前瞻性問題。

二、我國房地產企業面臨的創新挑戰

“知不易、行更難”，要實現房地產崛起的理想和歷史使命，我國房地產企業必須清醒認識到自身的差距，在創新的深度和廣度上皆存在不足。我國房地產企業創新面臨的挑戰可歸結為三個方面：創新之道模糊、創新之法缺失和創新之術匱乏。

1.創新之道模糊——創新與戰略

創新活動應當具有目的性、組織性和頂層設計，然而我國房地產企業對于“為何創新”以及“何謂創新”缺乏清晰的戰略思維。在制定和執行創新規劃時，往往出現與整體發展戰略的契合度較低、市場定位差異性較大等一系列問題。一是戰略契合度較低。譬如，一些區域性地產公司的整體發展戰略是在專業領域或者特定區域取得領先優勢，然而在其創新實踐中采用全面跟進策略，在全國范圍內開發項目，甚至跟風投資礦產企業。二是市場定位差異性較大。不少地產公司在產品性能、產品特色、產品風格上相互模仿，甚至簡單抄襲國外概念，沒有做到因地制宜、因項而異，未能把握客戶深層次的消費意愿和精神訴求。

2.創新之法缺失——創新與管理

創新實踐具有系統性和復雜性特點，房地產企業需要統籌性的創新管理——“如何創新”直接關系到創新成敗。在“如何創新”問題上，我國房地產企業面臨著基礎平臺薄弱、動態管理缺失兩個短板。一是創新基礎平臺的薄弱。持續的創新實踐需要得到公司平臺型資源的穩定支持。平臺型資源是指有形的組織、無形的文化、硬件性的系統設備和軟件性的信息應用。重組織、輕文化，重硬件、輕軟件的問題依然存在。創新決策層、管理層還是執行層，對于創新失敗的容忍度偏低，對于創新活動無法進行有效監督，普遍缺乏創新激勵和約束機制，導致業務部門創新動力不足，或者注重短期效應的不審慎創新行為。二是創新的動態管理脫節。我國房地產企業的創新活動依然存在“重活動、輕結果”、“重創新、輕創利”和“重開頭、輕結尾”的現象。“重活動、輕結果”是指房地產企業對創新缺乏明確規劃，即使有規劃也不能按步實施，導致創新活動與目標背離。“重創新、輕創利”是指房地產公司創新活動與業務目標脫節，創新成本—收益分析缺失。“重開頭、輕結尾”是指公司缺乏對創新活動的評估與改進，一個優秀創新產品往往需要多輪評估與改進逐步形成產品特色或者品牌效應。

3.創新之術匱乏——創新與實踐

創新的挑戰不僅僅來自于“創新之道模糊”和“創新之法缺失”，也存在于“創新之術匱乏”。這項挑戰主要來自三個方面：一是原發性創新少，舶來品較多。不少創新實質就是直接移植、克隆國外的產品，這種“山寨式”創新歸根結底缺乏特色，難以形成自主品牌。二是創新的技術含量比較低，產品簡單化。房地產產品跟其他行業或者服務對接組合比較少。三是產品從劣質化到均質化，專業化、高質量的個性化產品創新不足。究其原因主要來自房地產企業缺乏創新技能、方法和工具。

三、我國房地產企業開創的創新之路

面臨眾多的創新挑戰，為完成歷史使命，房地產企業必須探索符合自身的創新模式，我們以知識要素為起點，以道、法、術為核心，以戰略及戰術為橋梁，以創新使命為結果，來構建一條中國房地產企業的創新之路。借助中國國學智慧，探索房地產企業如何做到創新有道、創新有法和創新有術。

1.“為何創新”和“創新什么”——創新有道

從知識經濟要素的角度將創新之道歸結為“為何創新”和“創新什么”兩個問題，解答創新的終極價值和涵蓋領域，是創新方法和創新實踐的指導性綱領。創新之道決定了創新主體、創新目標和創新任務三大要素。創新之道影響我國房地產行業的歷史使命和未來發展道路。那么我國房地產企業如何才能做到“創新有道”呢？首先，創新有道在于“上善若水”。其含義是最高境界的善行就像水的品性一樣，澤被萬物而不爭名利。最高境界的創新是超越了個體利益、短期需求。在房地產創新領域，創新不僅僅是商業價值的訴求，也要有道德性的體現。有水準的創新不僅僅是滿足了市場功能性的需求，還要有一種惠及天下的心界。其次，創新有道在于“道法自然”。道法自然就是說萬事萬物都有一種天然的自然欲求，順應自然訴求就能夠對外界和諧相處，違背這種自然欲求就會同外界產生抵觸。創新意味著變化，然而萬變不離其宗。我國房地產企業創新應緊扣經濟社會生活對房地產產品及服務自然、真實的需求。房地產企業的創新應對滿足需求、引領需求，但不能誤導需求或者虛構需求。再次，創新有道在于“勤于行之”。其含義是上乘智慧的人會在獲悉真理之后，能夠做到不斷探索、勤奮實踐并持之以恒。在創新驅動發展的知識經濟時代，創新應當成中國房地產人思維習慣和工作常態。最后，創新有道在于“寵辱不驚”。寵辱不驚含義是受到寵愛和受到侮辱都不會忐忑不安。“寵辱不驚”是一種經過磨礪后而形成的一種成熟心態與平和氣度。創新是與風險共舞、與失敗偕行的實踐，在這歷程中充滿了順與逆、得與失、取與舍以及成與敗。如果缺乏成熟的心態與平和的氣度，在創新中抱著急于求成、孤注一擲的觀念，創新活動可能未開始就已經失敗。中國房地產企業在達成創新使命的旅途中，既要有“拿得起，放得下”的雄才大略，也需要具備“贏得起，輸得起”的自信從容。所謂創新有道就是以上善若水為創新原則，以道法自然為創新基礎，以勤而行之為創新方式，以寵辱不驚為創新態度。

2.“如何創新”的戰略性問題——創新有法

創新之“法”指“如何創新”的管理方法問題，它明確了創新的操作流程和實施路徑，是創新管理規律的總結和概括。創新之法決定了創新戰略的方式和路徑，較大程度地影響創新的質量、進程與效率。在復雜的生態環境中，我國房地產企業要在創新中求生存，更求得可持續發展之路。如何在“摸著石頭過河”的狀態中，避免創新的盲目性、短視性和無序性，如何做到“創新有法”呢？一方面，創新有法在于“有法可依”。這里的“法”特指房地產企業對創新實踐的管理方法體系，即創新主體如何挖掘創意、調動資源、規范流程從而完成任務。從創新主體來講，我國房地產企業規模大、結構復雜。其創新活動需要綜合調動各類資源。如無“法”可依，勢必造成創新活動低效率運作。從創新模式來看，跨產業“聯姻”、跨學科聯盟甚至跨國界合作已成為當今創新的主流方式。房地產業應向多功能服務商轉型，做社會最需要的事業，跨界整合，創新共贏。但如無“法”可依，則將引發利益分享、成本共擔機制紊亂，或者管理邊界不清晰而引發系統性風險。與創新有道相比，我國房地產企業更迫切需要綜合性、系統性的管理方法，在創新過程中不僅要有“法”可依，更要依“法”行事。另一方面，創新有法也在于“法無定法”。法無定法就是“條條大路通羅馬”或“百川歸海，殊途同歸”。盡管我們講需要把創新研究方法發展成系統性學說，然而從本質上說，創新管理方法應當是多元的，是不斷被新的方法所替代的。任何一種創新管理方法都是特定時代和階段的產物。

3.“如何創新”的戰術性問題——創新有術

創新之法回答了“如何創新”的戰略性問題，而創新之術則要回答“如何創新”的戰術性問題。創新之術是微觀的、具體的、實操性的。我們也可以理解為創新技術、創新戰術和創新藝術的綜合體現。我國房地產企業在創新實踐中應從以下幾個方面做到“創新有術”。首先，創新之術在于“創新技術”。所謂創新技術即創新應用的技術、方法和工具。創新是群體性、跨界性和系統性的活動，創新之道和創新之法不足以保障創新項目的成功，譬如，房地產業已逐步走向以產業融合和資產運營為主的時代。金融產業、高科技產業、商業、養老產業、文化產業、旅游產業等眾多產業都已和房與地緊密融合在一起，它也不再只是房和地，還有了真正意義上的“產”。這些綜合問題包括在前期規劃、開發、商業化等具體創新實踐中，需要借助大量的輔助手段。當然不少技術、方法和工具已經在其他領域發展成熟并得到廣泛應用，有些需要為房地產企業創新實踐從零建立或者量身定制。其次，創新有術在于“創新戰術”。所謂“創新戰術”指創新所采納的方法和策略，即中國房地產企業怎樣去創新。就術論術，跟隨、組合和自主這三種創新方式并無優劣之分，相反，由于特點不同也顯示出效用的不同，房地產企業應當針對具體問題進行具體分析，靈活地運用創新戰術。最后，創新之術在于“創新藝術”。所謂“創新藝術”則指中國房地產企業在創新實踐中的文化元素。創新活動本身就是一門“科學性的藝術”。成功的創新既需要理性的論證，也需要激發感性的創意。應當說創新就是科學與藝術的結晶。中國房地產企業需要超越功能需求的藝術手法、超越短期得失的藝術訴求。有了創新藝術，我國房地產企業的創新就更體現出人文特色，畢竟房地產創新的目的就是為客戶提供高品質的產品、優質的服務，不僅僅在居住功能的物質層面，更體現在精神享受層面。具有人文特色的產品和服務才能真正吸引客戶，引領客戶需求。

四、結論

中國房地產企業要成功轉型的根本在于創新，而要完成創新使命則需要做到“創新有道”、“創新有法”和“創新有術”。從微觀層面上看，創新個案的成功確實需要“摸著石頭過河”；然而從宏觀層面上，創新主流的成功則需要依靠“循序的、系統的和持續的”實踐，開始就做好“頂層設計”。中國房地產企業要完成轉型與創新使命，在道、法、術三個層面都應當整體提升。盡管如此，與創新之道的模糊，創新之術的匱乏相比，目前我國房地產企業最為需要的是符合中國特色、適合企業自身情況的創新之法。這些創新管理方法論應該具備前瞻性、實操性、開放性和穩定性特征，以保障自身企業的創新活動有序、有效進行。

參考文獻：

1.莫里斯.持久創新——創新原則、創新戰略和創新方法的權威性指南.經濟科學出版社.2011

2.侯光明.創新方法系統集成及應用.科學出版社.2012

3.高波等著.轉型期房地產市場成長：1978-2008.經濟科學出版社.2009

第8篇：智慧房地產管理范文

自去年10月起，良鄉大學城啟動“FUNHILL智匯城”品牌戰略，提出智庫經濟的資本化運營模式，中國首個智庫產業聚集區落戶北京。與此同時，房山大學城的建設也吸引了眾多知名房地產企業前來爭奪高校園區內待開發的商業、金融、居住等10塊具有綜合配套服務功能的“熱土”，區域當前機遇與未來發展前景獲各界一致看好。

中國智庫產業相形見絀

智庫，Think Tank，也稱“思想庫”，即智囊機構、智囊團，是指由多學科專家組成的，為決策者在處理社會、經濟、科技、軍事、外交等各方面問題出謀劃策，提供最佳理論、策略、方法、思想等的公共研究機構，按照世界上最著名的智庫――蘭德公司的創始人弗蘭克?科爾博莫的定義，智庫就是一個“思想工廠”，一個沒有學生的大學，一個有著明確目標和堅定追求，同時無拘無束、異想天開的“頭腦風暴”中心，一個敢于超越一切現有智慧、敢于挑戰和蔑視現有權威的“戰略思想中心”。

作為各國政府的“參謀”智庫往往可以直接影響各國政府的決策，甚至許多智庫的專家還出任了政府官員，制定國家政策。如前美國國務卿賴斯來自胡佛研究所，基辛格曾在哈佛大學國際事務中心任職等。

在2008年全球智庫研究的報告結果中顯示，全球現有5465家智庫，其中美國占到了1777家，排名第一。而中國大陸的數字是74家，香港和臺灣分別是29和37家。在該研究報告的全球智庫排名中，僅有2家中國智庫進入了前50位，分別是排名第25位的中國社會科學院和排名第34位的上海國際問題研究院。

另據統計。中國現有研究機構2500多家，專職研究人員3.5萬人，工作人員27萬人。其中，以政策研究為核心，直接或間接為政府服務的“智庫型”研究機構達到2000多家。表面上看，中國似乎不缺研究機構和人員，但在全球智庫報告中，中國僅有74家智庫被認可，與美國1777家的數字相比較，中國智庫產業的發展相形見絀。　在美國，如果說紐約“華爾街”是國際金融中心的話，那么華盛頓的“K街”可謂是風云變幻的國際政治中心。K街北連喬治城，東通國會山，乃“游說一條街”，云集了大批智庫、游說集團、公關公司、民間組織、國際總部，世界銀行、國際貨幣基金組織也在此落戶。

中國能不能打造出自己的“K街”?中國智庫產業該如何取得突破和發展?……一系列問題都亟待解答。

民間智庫將成發展重心

當前，復雜多變的國際政治經濟形勢對各國智庫的謀劃能力提出了新的考驗與挑戰。中國智庫的企業化經營，公司化運作呼之欲出。但是，中國智庫產業企業化的道路卻是羈絆重重，現有智庫單位多是政府所屬機構，民間智庫比例相對顯得很薄弱。美國學者就明確表示：“中國智庫缺乏獨立性，研究受限過多”。

智庫產業企業化對民間智庫的依賴比重十分高，因此，民間智庫產業的發展將是未來幾十年智庫經濟發展的重心。

正是出于上述考慮，作為北京市重點打造的兩大高教園區之一的良鄉高教園，把智庫產業確立為園區未來發展的主導產業，成功啟動“FUNHILL智匯域”品牌戰略，此舉正是為中國智庫產業走向企業化摸索道路，為國內智慧型人才創業搭建舞臺。

4月26日，中國社會科學院研究生院在良鄉高教園舉行了盛大的新校園落成典禮，經過三年的建設，中國社會科學院研究生院良鄉新校園正式落成，該院實現了整建制搬遷，正式落戶良鄉高教園區。

據了解，中國社會科學院研究生院良鄉新校園占地610畝，分三期建設，目前一期竣工面積為56500平方米，投資約3億元，包括教學樓、學生公寓樓、圖書館、行政樓、餐廳、設備中心等已經正式啟用，有近3000師生在這里工作和學習。

中國社會科學院研究生院的整建制落戶，意味著良鄉高教園將中國最知名的“智庫”攬人懷中，中國的“K街”或許將由此誕生。

眾所周知，大學是盛產人才資源與智慧資源的沃土，人才與智慧是推動經濟發展與社會進步的關鍵性力量。當前，良鄉高教園區具備了獨一無二的人才資源，園區囊括了中國社會科學院研究生院、北京理工大學、首都師范大學、北京工商大學等全國一線高等學府，形成了高精尖人才發展的土壤，成為高端知識資本輸出的重要力量。

FUNHlLL智匯城為高校人才與產業發展之間，為區域經濟與高等教育之間架起了橋梁，為優質資源實現良性互動搭建了平臺。

良鄉大學城將依托國內一線高等學府云集的資源優勢，將FUNHILL智匯城打造成為首都智慧型人才集聚高地，中國科技文化產業核心區之一，中國“知本家”的創業舞臺。

同時，FUNHILL智匯城將開啟中國智庫產業企業化的先河，園區提出以打造中國首個合伙人制示范區為目標，為參與高新技術研發的企業提供更為廣闊的發展空間和利益空間。　據了解，FUNHILL智匯城核心產業的獨特之處就在于引入合伙人制，引導中國智庫企業走出事業單位束縛，為智庫產業參與者提供更多的利益空間。

在現實市場環境中，往往是投資人有錢沒處投，而真正具有管理和研發能力的創業人才又缺少資金，合伙人制恰恰能夠實現投資者與創業者的最佳結合，確保資本、技術和管理能力的最佳組合，實現效益最大化。

同時，智匯城內智庫型創業基地以保稅策略支持創業公司發展，入駐創業企業納稅總額不超過營業額的9，5％，這將有效降低企業的經營成本，吸引越來越多的智庫型企業。

智匯城以合伙人制為特色，以保稅策略支持創業公司發展，將成為中國智庫型企業走出事業單位體制，面向市場實現企業化經營的試驗基地。

智庫經濟“給城市一個未來”

FUNHILL智匯城作為高端知識研究人才聚集地，可吸引大批知識精英進入，發展成輻射全國的智慧產業經濟新區，涵蓋智庫、科研、公關、社交、金融、會展等眾多高收益低功耗的新產業。

據了解，位于良鄉高教園區核心位置的中央設施區，資源豐富，潛力巨大，是園區中寸土寸金的地方。未來的中央設施區將成為豪華酒店、頂級購物中心、甲級寫字樓，以及酒店式公寓等匯聚的現代化中心，成為吸引眾多高端品牌匯聚的商業平臺，服務數萬高校人才及商務精英。FUNHILL智匯城的配套服務將在房山輕軌沿線形成聚合效應，打造“軌道經濟帶”，未來良鄉大學城將被定位到國際最先進大學城的行列之中，并在不久的將來發展成為良鄉新城、城南地區，乃至首都的城市亮點。

事實上，正因為看到了無限商機，萬科地產、今典集團、遠洋地產、中房地產、百達行等多家與房地產業相

關的企業已經聞訊而來。

去年末，首開集團通過掛牌方式以總價14.7億元獲得房山良鄉高教園區(FUNHILL智匯城)中央設施區西區北側住宅混合公建項目國有建設用地使用權，成功搶灘良鄉高教園區。

首開集團是國有大型房地產開發企業，年開復工能力超過500萬平方米，員工總數近萬人，其房地產開發主業綜合實力在全國名列前茅，可與萬科、保利等一線開發商媲美。旗下擁有京內外一大批精品房地產項目、兩家上市公司、包括海內外在內的十幾家三星級以上的中高檔酒店以及辦公樓。

業內人士分析，作為實力地產公司，首開集團此番在房山高調拿地，一是看中房山越來越凸顯的區位優勢和發展潛力，二是看中良鄉高教園區引入“FUNHILL智匯城”的概念后彰顯出的產業價值和持續走高的影響力。FUNTIILL智匯城的建設不僅推動了中國智庫產業的發展，更促使周邊商業發展日趨繁榮，周邊地塊和樓盤也隨之迅速增值。

目前，隨著園區內各項基礎設施的建設完善和社會影響力的持續提升，FUNHILL智匯城的土地出讓工作已進入到了實質性階段，土地出讓地塊均位于中央設施區，中央設施區是商務辦公、交通、金融、娛樂、居住等綜合配套服務區，占地1635畝，首開集團拿得的土地即是在此區域內。

園區中央設施區經營性用地共計10個地塊，首開集團競得的為2號地，1號地公租房項目已經開工建設，其它3--10號地將于近期陸續掛牌上市。土地出讓工作的順利進行，加快了FUNHILL智匯城的建設，公建項目和商業、住宅項目的接連上馬，也說明了FUNHILL智匯城的未來不止是一個智庫產業基地，更是一個宜居的商業之城，財富之城。

記者了解到，截至目前，良鄉高教園區市政基礎設施建設已投資5.6億元，完成20.5公里、面積達80萬平方米的陽光大街等“五橫六縱”道路網絡建設，給水、中水、污水、雨水、供電、燃氣、通訊、寬帶等大市政配套設施已趨完善，保證了高校投資建設、教育教學等工作的正常開展。

園區管委會與區內各部門在公共安全、食品衛生，社會治安、黑車整治、交通疏導、環境整治、公共交通、文化場所等方面為人駐院校提供全面的服務并加大管理力度。大規模、長效性的整治使校園內外社會治安狀況良好，交通秩序井然、道路暢通，為師生創造了穩定的社會環境。

第9篇：智慧房地產管理范文

房地產市場，正在經歷最難熬的洗牌重構期。

繼沈陽取消“限購”當天即被叫停后不久，呼和浩特很快就成為了全國首個正式發文放開商品房限購的城市，而這可能僅僅只是一個開始。

與地方政府迫不及待“松綁”房地產相呼應的是，房地產企業今年轉讓股權動作頻頻。根據Wind資訊數據統計，截至6月29日，中國今年上半年房地產行業已完成和未完成的并購金額合計達1762.55億元，同比增長2.09倍。

蘭德咨詢認為，今后并購重組的企業會越來越多，而擁有多種低成本融資渠道的標桿房企也在伺機通過收購獲得優質資產或地塊，行業并購即將來臨。“除開這些主動并購動作，還有一些房地產企業因為無力支付建設款，其房產已經成為承建方的囊中之物。”一位長期從事辦理企業開發貸的金融人士說。

不過，房地產市場也許沒有各界預計的那么糟糕，對于房地產企業來說，如今最大的挑戰，可能是如何在快速變化的政策和市場環境中找到機遇，找到新的活法。

地產企業價值轉型

房地產企業從最初的單一住宅售賣發展到今天，可謂滄海桑田。

“2000年前后，中國住宅房地產市場如火如荼，供不應求，但我認為，住宅房地產的產業模式有問題。”6月30日， 王健林在“推進上海文化產業發展”系列講座上說，住宅房地產首先是一個周期性行業，當一個國家的城市化率達到70%-80%時，住宅房地產市場就會萎縮，雖然交易量還有，但絕大多數是二手房。其次，住宅房地產現金流不穩定，有項目賣就有現金流，沒有項目則現金流就斷了。

正是源于這一理解，王健林領航的萬達集團為追求長期而穩定的現金流，決定轉型進入商業地產領域，且一做就是14年，成為了國內商業地產的龍頭老大。

但即使是“萬達模式”，也在經歷轉型。 佳兆業集團控股有限公司的一位財務高管坦言，之前萬達的急速擴張已碰到了瓶頸，三、四線城市的商業體量完全甚至“過度”開發了，萬達只能盯準一、二線城市。用什么持續帶動一、二線城市的房地產消費？――打文化牌，創造概念。

的確，2006年轉型商業地產的萬達集團，在2012年再次開始轉變，投資建立文化旅游園區成為萬達集團的一項主要業務：將于今年12月開業的武漢漢秀和電影樂園，已經是萬達的第四代產品――萬達文化旅游城。

年均200億元的文化旅游地產投資的大手筆，與王健林對文化產業前景的信心不無關系。在他看來，絕大多數行業都有“天花板”，唯獨文化產業是沒有“天花板”的。

全球知名咨詢機構羅蘭?貝格的報告指出：在世界文化企業排名中，萬達文化產業集團現在的年收入可擠進世界前40名，到2020年則可進入世界前10名。

事實上，萬達的“去房地產化”，是在為房地產項目不斷地增加附加價值，這一做法在業內并不鮮見。近年來，萬科牽手百度進軍大數據商業地產，綠地主攻“城市運營商”定位加強產業地產布局，讓一些中小企業也看到了商機。

而小到具體項目，“增加附加值”為地產項目帶來了明顯變化。去年，佳兆業中心進駐廣東惠州，這是一個商業綜合體項目，該中心凱獅國際影城負責人王濤告訴記者，影院是商業地產項目培養固定客流的風水寶地。他們從深圳直接招商，引進一批高端商家，其中包括惠州的第一家IMAX影院，以此來吸引顧客。

“房地產項目的價格，究其根本和它本身所具有的價值有關，一、二線城市的房價為何很難出現大幅度的下滑？三、四線城市為何出現房價‘攔腰斬’？都和項目對應的價值有關。”供職于某上市地產中介公司的項目總監劉先生分析說。劉先生曾參與了深圳、東莞等珠三角城市近幾十個樓盤項目的銷售，經歷了房地產發展的“黃金十年”，他認為，中國房地產市場的急速擴張時代已經過去，正在進入“精耕細作”的成熟階段。

新城控股高級副總裁歐陽捷則認為，整個房地產行業正進入中年期的平穩增長階段。

調整中的發展契機

房地產行業疾速步入“中年”，和行業之前的“激進式”增長不無關系。

然而，面對政策和市場的雙重擠壓，房地產企業的發展趨勢仍有另一種可能――自2005年以來，中國政府每一次重大的房地產調控動作，最終都會帶來房地產市場的新一輪發展。

或許正如華遠地產董事長任志強所言，“每一次調控，都會淘汰一大批渾水摸魚的企業，剩下的是因為抓住了一些發財的機會。”

“每一次市場調整結果都是集中度越來越高，有三分之一的企業被兼并收購，三分之一在掙扎，還有三分之一在這個過程中越來越強大。” 新歐鵬集團副總裁李戰洪分析說，“從2005年調整到現在，千億級的企業已經有7個。”

的確，在過去的一輪發展中，全國地產企業50強做好了三件事情――全國化、規模化和上市。而正是在這三件事中累積的資本，讓他們能夠更加從容地思考未來的發展方向。“正確理解周期性調整和結構性調整，把握好周期性規律，這對企業特別重要。低谷的時候我們就去拿地，為下一個周期的產品做準備，高峰的時候我們則以利潤率為導向，實現快速庫存。”李戰洪說。

如今，業界流行這樣的說法：本輪調整的根本原因，是房地產的市場化發展。在連續的政策調控下，房地產市場已經開始出現理性回歸態勢，這意味著房地產市場分化的時代正在來臨，房價將進入一個有升有降的市場調控狀態，而非單純的政策調控狀態。

“此前，來自于各方的資金都肆無忌憚地炒作房地產，而現在出現市場分化，正好是矯正的契機。”財政部財政科學研究所所長賈康認為，“市場分化后可以使一些要買房的居民得到價格實惠，同時也可為提高房地產市場的健康度創造條件。”

可以說，蓋房子就能賺錢的時代已經結束，想要繞開房地產抬高“天花板”，就需要融合沒有“天花板”的市場要素。

中國未來的“馬車”

而要找到沒有“天花板”的市場要素，就必須結合中國經濟發展的現狀進行思考。

“解決中國房地產的問題，出路不在房地產，而在實體經濟。” 中國宏觀經濟學會副會長王建說，“實體經濟不活，其他的全都要死。”

盡管從去年以來，國家出臺了嚴厲的金融政策，對流向房地產企業的資金進行了控制，但實際情況是，市場的資金仍在源源不斷地流入房地產市場。“房地產企業總能夠找到錢，銀行、資產公司、信托等各個金融機構，都樂意為房地產企業找錢。”供職于中國東方資產管理公司的一位投融資經理告訴記者，“如果房地產企業缺錢，那說明整個市場都缺錢。”作為中國四大資產管理公司的中國東方資產管理公司，在2013年國家開始進行房地產調控時，仍然對大多數房地產企業做出了良性評估，并向這些企業提供比較便捷融資服務。

在中國各地，房地產企業長期得到市場“專寵”，但對比過去20年美國和日本的經濟發展，中國經濟逐步出現后勁不足的跡象。以美國和日本為例，其科技轉化為生產力比重占到了GDP增長的60%，而現代服務業則是實現科技向生產力轉化最高的領域。

“中國現在就缺服務業，很多創新都和服務業相關。房地產業發展至今到了飽和階段，那下一步就會倒逼出創新的東西。”法國巴黎銀行首席經濟學家陳興動曾這樣表達自己的觀點。

不難發現，房地產企業所需要的沒有“天花板”的市場要素，正是未來中國經濟發展所欠缺的要素――創新。具體分析，創新對于房地產企業而言，是多方面的。在這一點上，萬達已有很多嘗試：萬達電商、萬達金融、萬達電影科技城……與其說萬達財大氣粗，不如說萬達開啟了新一輪“吃螃蟹”之旅。