公司不動產管理方法精選(九篇)

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第1篇：公司不動產管理方法范文

【關鍵詞】 應收賬款管理;對策;應收賬款質押

一、應收賬款概述

1.應收賬款的概念。應收賬款的發生是企業在日益激烈的市場競爭環境下,為擴大業務量,把產品或服務賒銷給客戶,為客戶墊付短期資金而采取的一種商業促銷策略。用法律上的語言表述,應收賬款就是指在票據、存單債權之外債權人有權向債務人主張和收取的一定數額的金錢債權。

2.應收賬款的功能。(1)促進銷售的功能。企業銷售產品可以采用兩種基本方式,即現銷方式和賒銷方式,現銷方式最大的優點是應計現金流動入量與實際現金流入量完全吻合,即能避免呆壞賬損失,又能及時地將收回的款項投入再增值過程,因而是企業最期望的一種銷售結算方式。在競爭激烈的市場經濟條件下,單純地依賴現銷方式往往難以行得通。由于賒銷方式下,企業在銷售產品的同時,向買方提供了可以在一定期限內無償使用的資金,即商業信用資金,其數額等同于商品的售價,這對于購買方而言具有極大的吸引力。賒銷是一種重要的促銷手段,對于企業銷售產品開拓并占領市場具有重要意義。在企業產品銷售不暢、市場萎縮、競爭不力的情況下,或者在企業銷售新產品,開拓新市場時,適時地采取各種有效的賒銷方式,顯得尤為必要。(2)減少存貨的功能。賒銷可以加速產品銷售的實現,加速產成品向銷售收入的轉化速度,從而對降低存貨中的產成品數額有著積極的影響。這有利于縮短產成品的庫存時間,降低產成品存貨的管理費用、倉儲費用和保險費用等各方面的支出。以食品公司為例,如果在開拓新市場時,不采取賒銷的方式,不通過經銷商的大量宣傳銷售,那新產品不為大家所熟悉,就會影響其銷售量,與此同時,各種管理費用、倉儲費用的不斷產生,使其成本不斷的增大,也會給新產品的銷售帶來消積的影響。當產成品存貨較多時,可以采用較為優惠的信用條件進行賒銷,盡快地實現產成品存貨向銷售收入的轉化,變持有產成品存貨為持有應收賬款,以節約各項存貨支出。

二、企業應收賬款管理的現狀

(1)賒銷比例逐年上升,應收賬款總體水平居高不下。據專業機構統計,我國企業的賒銷比例在逐年上升,目前大約占企業銷售收入的50%左右。(2)我國應收賬款的壞賬損失率、平均拖欠率、管理費用、財務費用、銷售費用及應收賬款占流動資金的比例較高。

三、提高應收賬款管理質量的對策

(1)制定有利企業的信用政策。制定合同的信用政策是加強應收賬款管理,提高應收賬款投資效益的重要前提。信用政策,即應收賬款的管理政策,是指企業對應收賬款精心規劃和控制的基本策略與措施,包括信用標準、信用條件、收賬政策三個方面。(2)建立行之有效的銷售責任制,強化應收賬款的日常管理信用政策建立以后,企業要做好應收賬款的日常控制工作,進行信用調查和信用評價,以確定是否同意顧客賒欠貸款。當顧客違反信用條件時,還要做好賬款催收工作。企業要對應收賬款的運行狀況進行經常性分析、控制,及時發現問題,提前采取對策,防止惡化。(3)應收賬款的催收。當企業應收賬款遭到客戶拖欠或拒付時,企業應當首先分析現行的信用標準及信用審批制度是否存大紕漏,然后對違約客戶的資信等級重新調查摸底,進行再認識并采取相應的收賬方式。(4)用應收賬款去融資。應收賬款質押是一種以應收賬款債權為質押標的融資擔保方式,在商業銀行經營實踐中,出質人將其對債務人的應收賬款向銀行質押獲取貸款等融資授信,其充分利用和擴張了應收賬款債權的價值用益屬性,創設了對債權本身加以利用的新型方式。

在我國,中小企業融資難問題一直是制約企業發展的瓶頸。從我國商業銀行貸款擔保方式看,70%的貸款采取不動產抵押和保證擔保方式,大企業銀行貸款中信用貸款占27%,小企業僅占5%。與大企業相比,中小企業規模小、擁有的不動產較少,且難以找到合適的保證擔保人,商業銀行出于風險防范的考慮又要求企業提供土地、房產等不動產做擔保。由于中小企業總資產中應收賬款和存貨占比較高,可用于擔保的不動產十分有限。從實踐效果來看,對于那些正處于快速發展階段、且擁有著優質項目來源與良好盈利模式的中小企業來說,長期以來,他們卻因普遍缺乏能為銀行所接受的固定資產或有實力第三人保證等擔保資源,在以傳統方式向銀行申請融資時,其結果多半是到處碰壁,銀行推出的應收賬款質押貸款則為中小企業融資解了燃眉之急。應收賬款質押立法也有利于推動企業加強應收賬款管理,提高經營管理水平。

參考文獻

第2篇：公司不動產管理方法范文

關鍵詞：房地產開發；物業管理；作用；發展

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼:A

一、物業管理的含義

房地產開發中有一項內容至關重要，這就是物業管理。物業在性質上來講具有不動產的相關屬性，與房地產開發聯系緊密，是房地產開發中的重要項目之一。通常來看，物業具有兩種不同的劃分方法，一種是廣義上的物業概念，另一種是狹義上的物業概念。廣義上的物業所包含的范圍比較廣泛，它是指土地，以及土地上面的建筑物、自然資源等方面的不動產，和這些不動產的權屬。例如，土地、房屋、林木、道路、湖泊、江海等等。而狹義上的物業范圍較小，僅僅限于土地，以及附著在土地表面的能夠為人所看到的建筑物，還包括這些不動產的權屬。例如，常見的商品房、寫字樓、住宅區等。狹義的物業還有一個顯著特點，一般被區分為居住物業和非居住物業。而本文就是基于狹義物業中的居住物業展開研究的。

二、房地產開發中物業管理的作用

   （一）增強房地產企業的競爭力

房地產開發企業能否有一套完備的物業管理體系，將直接決定著企業的發展前途，為了能夠在競爭中具備一定的競爭優勢，房地產企業在開發的全過程中會模擬一套虛擬的企業整體，其中就包括物業管理企業。物業管理之所以如此重要，是因為其對企業的可信競爭力影響巨大，并且，隨著市場經濟的不斷深入，業主對物業管理的要求越來越高，業主對物業管理的評價高低將會影響到房地產開發企業的命運，從此角度來看，加強房地產開發物業管理體系建設尤為重要。

房地產開發企業如果能夠擁有一套高效完整的物業管理體系，將會促使房地產企業快速的轉變經營理念，尤其是改變沿襲多年的傳統模式。例如，把傳統的4PS理論向現代化的4Cs和4Rs理念轉變，這種轉變的直接動力和直接目的就是針對住戶的滿意度而做出的，為了使住戶能夠有一個舒適安逸的環境是其終極目標。目前，房地產開發公司越來越多，導致競爭力也越來越大，要想在這種經營環境下求得一片生存，就必須重視物業管理的質量，只要打開了這個突破口，房地產企業才能夠提高自己的核心競爭力。

 （二）促進房地產企業良好發展

從物業管理的屬性來看，其基本功能就是為業主服務，即為居住區的居民提供一整套的配套設施，來保障住戶的安全、衛生、出行，以及為業主創造一個舒適、文明的生活環境和工作環境。可以說這種服務理念將會直接影響到房地產物業企業的發展，如果物業管理企業能夠重視保障業主的這些需求，那么房地產的保值增值自然不成問題。物業管理的淺層次目標還有延長房屋使用壽命，而在延長房屋使用壽命的過程中也將會提高住戶的居住條件，兩者聯系緊密。

總的來說，房地產企業為了延長房屋使用壽命，會花費一些代價積極保障房屋質量，如此一來將會縮減房屋平均成本，達到既讓房地產物業公司長期收益又能提高住戶對房屋的高度評價，使其房地產增值保值速度加快，這是一種雙贏的結果。根據相關調查，大約有75%的人在購買房屋時都會考慮到物業管理情況。因此，好的物業管理將會促進房地產企業的良好發展。

 （三）房地產全過程開發的保障

傳統的物業管理方法已經跟不上時代潮流，隨著物業管理的快速發展，物業管理的范圍越來越大，管理模式也越來越多樣化，一個顯著變化就是物業管理已經進入了房地產開發中的全過程。例如，在房地產的規劃和建造階段就已經加入了物業管理因素，這打破了以往房地產竣工以后才有物業管理的情況，使物業管理融入了整個房地產開發的全部環節中，其功能就是保障房地產開發更好的融進人文因素，使物業管理的人文化管理因素注入整個開發到竣工階段，促進房地產開發的成功，也為將來房屋的保值增值打下基礎。

具體表現為，在房地產規劃階段和建設階段，物業管理可以及時發現規劃和建設問題，為其漏洞提供建議，這樣就能夠保障房屋建造質量、提高技術含量。此外，現代物業管理在房地產的開發前期就可以實現物業建設、使用、和管理的有機結合。

三、房地產開發中物業管理的發展

   （一）房地產開發中實現物業管理及服務

物業管理對于業主而言是一種真實需要，是為了維護業主正常的生活秩序、對其業主財產保增值而進行的各種計劃、控制等活動。從另一方面來說，物業管理按照相關的合同給業主提供相關服務，是為業主的需求服務。因此，在房地產開發過程中加入物業管理及服務，對房地產開發過程中業主缺位的現象有積極的彌補。

在房地產開發過程中，物業管理企業站在業主的角度來進行思考，為促進房地產開發企業能開發建設更多滿足群眾需求的房地產產品，切實了解業主的需求，為房地產開發商提供相應的項目調研及分析、客戶群需求分析等方面的咨詢工作，從而進行更高層次的管理與服務。與此同時，物業管理在房地產開發前期與開發商進行溝通，為開發商提供相關的服務，例如，進行相關的物業咨詢、設計監理、審計等服務，或幫助開發商進行物業的銷售策劃、進行物業售后服務工作等。在房地產開發中實現物業管理及服務的全方面滲透，更好的使物業管理在房地產開發中充分發揮作用。

 （二）市場化專業化大幅度提高

物業管理作為房地產開發中的重要項目之一，兩者的發展相互影響相互滲透。目前物業管理企業項目獲得權的市場機制還未真正形成，“誰開發、誰管理”的地方保護、壟斷管理、建管不分、責任不清現象仍普遍存在，因此物業管理的市場化專業化程度仍不高。隨著物業管理行業向高度市場化的發展要求，通過鼓勵房地產開發企業從社會上聘請經實踐被業主認可的物業管理公司來進行專業化管理等方式，積極引進競爭機制，在有限的市場資源條件中，市場化的提高。人們居住硬件條件的不斷提高，物業管理企業的服務意識、服務水平與業主的需求相一致，物業管理服務質量極大提高，更具市場開發潛力，企業競爭不斷加劇，勢必推動物業管理企業的市場化專業化的大幅度提高，物業管理在房地產開發中占重要性地位，從而帶動房地產開發企業市場化更深更廣推進。

（三）法制化規范化為其保障

隨著法制化經濟社會的發展，物業管理涉及房地產開發之間諸多的權利義務關系，房地產開發商與物業管理企業在利益化中矛盾不斷升級，兩者利益之間的不協調等導致物業管理企業虧本經營，難以發展，或存在收費與服務不等值等問題，引發住戶的不滿，影響著房地產開發。因此，物業管理的法制化規范化對房地產開發商的發展有著極為重要的作用。健全物業管理相應的法律法規，法律體系覆蓋物業管理各個領域，使物業管理的各項活動有法可依。物業管理的法制化規范化成為房地產開發商的服務保障，完備的物業管理體系，增強房地產開發企業競爭優勢。

四、結語

近幾年，我國經濟迅猛發展，帶動了房地產行業的興起，越來越多的房地產企業出現使房地產市場充滿競爭力，但是，要想在這種競爭壓力下求生存，房地產企業就必須重視物業管理項目在房地產競爭中的重要作用，物業管理的功能決定了住戶對房地產的需求狀況，房地產開發企業就必須要建立完善的物業管理體系，這也是增強企業競爭力的一大籌碼。

參考文獻：

[1]湯向東.我國房地產企業人力資本投資的問題和對策[J].長沙理工大學學報(社會科學版).2013(01)

[2] 許健.合肥市住宅物業管理問題對策與建議分析[J].合肥學院學報(社會科學版).2013(05)

第3篇：公司不動產管理方法范文

關鍵詞：信托 監管 約束機制

在2004 年頒布的《新巴塞爾資本協議》中，正式將市場約束作為世界銀行業監管的一項重要手段。市場約束的作用主要是通過影響市場參與者的決策及行為來實現，當市場參與者可以及時獲得銀行的財務狀況、經營前景、風險管理水平等有效信息時，市場參與者可以甄別資信優良的銀行和不佳銀行，以此增強提高其投資決策的準確性，更有效地配置資本，避免損失。同時這也能有效地使銀行實行審慎的自控管理，實現穩健經營的目的。

一、市場約束的前提條件

從市場約束的前提條件來看，各個方面都有改善。在法律法規的建設方面，信托公司由銀監會直接監管之后，其地位得到了提高。我國目前監管信托公司的法規主要是“一法兩規”，即《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》。“一法兩規” 為信托業的運營提供了基本的法律框架。“一法兩規”出臺表明中國的信托事業開始走入規范化、法制化軌道。

監管部門和地方政府對信托業加強了正面引導，并在發展中不斷完善。“一法兩規”出臺實施以來，我國信托業歷經磨難和洗禮之后翻開了全新的一頁，在信托業資產質量、治理結構、管理水平方面相對得以提升，自律意識空前強烈的同時，監管機構、監管體系、監管觀念也發生了深刻的變化。市場約束的前提條件更加成熟。

二、信托業市場約束機制

信托業重點是客戶的制約機制，包括委托人和受益人的制約。此外，還有信托監察人和同業協會的制約。信托監察人是在受益人不確定時，以客觀中立的地位來監督受托人執行信托業務。在信托行業，對信托機構而言，債權和股權制約的力度是比較小的。這是因為信托機構是一種特殊的金融機構，它本身的功能是進行資產管理，因資產管理而有了融通資金的功能。資本來源于委托人對受托人基于信托目的進行的資產所有權的移轉。信托機構自有資本相對較少，而進行大規模舉債的意義也不大。信托機構代人理財，主要任務是實現資產的保值增值，能夠向受益人提供穩定的收益。公司要取得好的經營成果，主要是要在某個領域有較好的投資才能。在這一領域展開資本的運用。信托公司的資產大多來源于委托人，有委托人，必然有指定的受益人，或者是自益委托，即委托人是受益人本身。所以信托機構的利益相關人主要就是委托人和受益人。他們對信托公司的經營起著重要的制約作用。

1.委托人制約機制

簡單來說，委托人就是信托財產的原所有權人。為什么說是“原所有權人”呢?因為委托人一旦成立信托契約之后，就必須將約定作為信托財產之財產權移轉所有權予受托人(動產就是交付所有權、不動產就是移轉登記)，而信托財產一旦移轉所有權予受托人之后，就和委托人脫離關系，由受托人依信托本旨進行管理、處分、運用。換言之，以設立信托為目的，將財產權移轉或為其它處分給予自己信賴之人，使其依一定目的為管理或處分之人，稱委托人。在信托法中，并無明確規定委托人的資格，但由于信托之成立，分為契約和遺囑二種型式，故在契約信托中的委托人，必須有將信托財產行使移轉，或為其它處分的能力，所以至少必須具備有行為能力才可為之。而從信托法的條文作一歸納，委托人的制約表現在以下方面：（1）信托財產管理方法變更同意權；（2）對受托人之債權人對信托財產所為強制執行，得向法院提出異議之訴；（3）變更信托財產管理方法；（4）當受托人不當管理信托財產發生損失時，接受金錢賠償；（5）利益歸屬權；（6）閱覽受托人賬簿；（7）選任信托監察人；（8）提出解任信托監察人的申請；（9）對信托公司有違反信托的行為有撤銷的權利。信托業務的意旨主體是委托人，信托受托人的行為明顯受到委托人的委托意圖的制約，信托受托人按照委托人的意圖開展信托業務；對國內信托投資公司來說，證券投資是最熟悉不過的業務。在證券信托分業以前，中國信托業一直支撐著中國證券市場的半壁江山，隨著中國證券市場的發展，一批包括信托投資公司、證券公司、證券投資基金管理公司和各類資產管理公司在內的機構投資者成長壯大。信托投資策略設計應該以委托人（客戶）需求特征和委托人投資意愿、投資偏好為基礎。每一個委托人風險承受能力、投資限制和稅收狀況是不同的，進而具有不同的客戶特征和需求。能否根據委托人具體情況制訂適合的投資策略是判斷信托投資管理是否成功的標準之一。委托業的需求對信托投資構成了硬性的制約。

2.受益人制約機制

受益人簡單來說，就是在信托關系中，享有全部信托利益的人。換言之，因信托行為之成立而享有信托利益之人，稱受益人。受益人因為信托關系成立，即當然享有信托關系中全部之信托利益。而受益人在信托關系中可以是委托人，也可以是委托人指定的任意第三人，前者就稱為“自益信托”；后者就稱為“他益信托”。

3.信托監察人制約機制

在信托實踐中，有的國家或地區在制度設計上還增加了信托監察人的角色。信托監察人簡單來說，就是當受益人不特定、尚未存在或其它為保護受益人之利益有必要時，以客觀中立第三人之角色，扮演監督受托人執行信托業務的角色。而信托監察人之選定，除了委托人于信托行為當時有指定之外，尚可經由利害關系人或檢察官申請，由法院指定一人或數人為信托監察人。

結論：經國務院批準，中國信托業協會已成立，中國信托業協會是信托業自我管理，自我規范，自我約束的一種民間管理形式，它可以通過行業內部管理，有效的避免不正當競爭，規范信托行為，促進彼此間的合作，與監管當局共同維護金融體系的穩定與安全。中國信托業協會是我國信托業監管體系的重要組成部分，在信托監管中不可或缺。今后，建議對中國信托業協會采取會員制管理方式，信托業機構自主決定是否入會，入會者要交納會費，遵守該組織章程。中國信托業協會參與信托業監管主要負責信托業從業人員的培訓，會員的管理，為會員提供信息服務，及時與監管當局溝通情況，及時向社會監管信息等。

參考文獻:

第4篇：公司不動產管理方法范文

國有企業的改制是企業的陣痛，也是職工的陣痛。在資產上交接不清，甚至沒有交接都直接影響著改制后的管理，造成目前在管理過程中出現的一系列問題。

（一）制度不完整、不細化

改制企業的固定資產管理制度多年未變，實際工作中照搬照套改制前制度，不與時俱進。

1.固定資產標準不統一。按照準則規定，固定資產是單位價值2000元以上、使用期限一年以上的有形資產。在實際工作中，會計人員將一些價值較低的資產，如打印機、活動硬盤及辦公桌椅等的購置金額直接從當期費用列支，這樣的確帶來核算上的便利，也可一次性稅前列支，但在資產的管理上會出現問題。首先，對這類資產是否盤點存在兩難。若進行盤點會導致賬實不符；若不盤點，長期數量的累積會在總金額上構成資產流失。其次，這些賬外資產顯然處于失控狀態。因為責任人或管理部門的缺失，極易造成公物私存、重復購買，甚至據為己有也無人過問。后果自然是企業資產流失，支出增加。雖不是大額支出，但螻蟻雖小可決堤。

2.盤點制度執行有瑕疵。固定資產管理制度上對盤點有明確要求，但實際工作中往往無法保證對固定資產的定期核查，企業資產的管理檔案過于依賴財務部門。集團公司擁有大量資產分布在分公司、子公司，盤點時間的不統一也會造成企業資產不實。改制前是國有企業，母公司實為管理單位，雖各為法人，但實行的是統一管理。主管單位將資產在各公司、各部門之間調撥較隨意，特別是汽車、電腦這些移動性強的資產，有時領導一句話就變了主人，沒有使用“固定資產調撥單”的正規手續。比如母公司搬家時，拆下的空調、舊的電腦甚至辦公桌椅在沒有辦理任何手續的情況下直接拿去下屬公司使用，母公司方提足折舊不清理，下屬公司方嗟來之物不入賬；改制后的員工雖改變了身份，但作事的風格延續了下來，加上離開的員工根本不進行交接，如果母、子公司的盤點時間上也不統一，必然造成一方盤盈、一方盤虧。那么出現有賬無物、有物無賬的現象也就不足為奇了。

3.責任、分工不明確。改制前使用的是手工記賬，財務部門根據領導簽批的報銷單內容建立固定資產明細賬及留存卡片（單張），這些資料自始至終在財務部門保管。財務部門既是資產的核算部門，也是資產的管理部門。資產的使用部門或使用人對資產的情況及責任一無所知。改制后集團公司上了NC系統，錄入原始數據建賬的工作量相當大。加之財務人員對系統的不熟悉，所以在建立固定資產電子卡片時，已經提足折舊的固定資產就沒有再建立卡片。系統按錄入卡片進行折舊計提雖沒有問題，但到年終結賬時，固定資產模塊總賬、明細賬不符不能過賬，而已經提足折舊的固定資產大部分在改制時由使用部門或行政管理部門做了處理，只是財務上沒有消賬。因為資產的管理部門、核算部門、使用部門分工不明，處理資產問題時銜接就不到位，時隔數年后信息不全根本無法做NC初期的卡片錄入工作。為了賬賬相符，會計人員只能做打包處理，將提足折舊的固定資產按總金額錄入一張卡片。一卡多物，帶來處置時不能對號入座消賬，還要進行資產拆分的二次工作。

4.預算制度缺乏剛性，考核不嚴，導致流于形式。重要購買只要有簽批立即辦理、重大購買沒有董事會授權或集體決策，不考慮預算有無或金額大小。小到一臺電腦大到不動產，往往因為是總經理的需要或董事長的意見而進行預算外購買，以年底作特別事項說明或調整年度預算來動搖預算的剛性。企業不是用預算來控制成本，而是用調整預算來向成本妥協，導致員工對預算的執行力產生懷疑，做預算時馬虎應付，執行進程中不以為然。年終對部門和個人的績效考核也僅限于是否完成收益指標和有無工作差錯，預算內執行不列入考核范疇，考核缺乏全面性。另外，預算外購買特別是領導層的預算外購買，影響到公平、公正原則，動搖員工對企業制度嚴肅性的信心。

（二）固定資產核算對新準則采取回避態度

改制企業凈資產中有實際意義的就是固定資產，因為投資類基本上是損失無收益，否則也不會進行改制。固定資產中不動產又占相當大比例，基本是體制內劃撥性資產，改制后以土地出讓金形式取得。隨著近年房地產業的高速發展，歷史成本計價原則已經大大低估了企業的資產價值，甚至有二十多年前的房產已提足折舊只剩殘值，事實是身處鬧市區而不斷升值，賬面價值不能反映資產的實際價值，這應該也是“賬實不符”。還會將資產報酬率虛高或資產負債率虛低的錯誤信號傳遞給投資者，誤導投資者做出錯誤決策。對于閑置房產用來出租的部分，集團公司有的企業轉入了投資性房地產，以公允價值計價，但仍提折舊；有的企業仍然沿續固定資產核算，沒有轉入投資性房地產。且不討論由此帶來集團公司報表的統一性問題，這樣的處理也不符合準則要求。

（三）資產報酬率過低，不利于企業的長遠發展

國有企業因為發展遇到障礙才會改制，但優勢是擁有大量的優良資產。企業改制后如果不能善用資產，又沒有先進的技術，那么改掉的只是職工。相對于龐大的資產，租金這單一來源顯然不能滿足企業對發展的要求。用租金收入來養活為數不多的職工暫時來看是可行的，但沒有盈利能力對企業則是致命的，資產利用率低下是其中主要因素。沒有發揮財務杠桿效應，導致企業資本結構不合理，資產報酬率過低，阻礙企業的進一步發展。

（四）內部審計程序過于簡單

企業內審部門每年會選擇幾個不同的專題進行審計，對固定資產的審計是其中之一，且在時間上是不確定的，內審部門的專項審計不能保證定期進行；內審過程與盤點類似，受人手限制，對添置較大規模的固定資產，忽略檢查可行性研究報告及是否經過適當授權審批，沒有突出內部審計的再控制作用；對管理漏洞的整改措施忽略跟蹤，提出問題而不解決問題，某種意義上是審計程序的不完整。

二、加強改制企業固定資產管理的對策

（一）細化固定資產管理制度

企業應參考準則，以本企業固定資產構成來具體制定入賬標準。企業規模小，固定資產不多，標準可以制定地寬泛一些；大型企業、集團公司的固定資產價值高、類目多，可從標準上加以制約。隨著科技的發展，電子辦公類產品價格趨低，但從使用價值上做為固定資產管理更為合適。特別是數量大的批類購買，總價較高，更應慎重對待。對價值低但數量較多的辦公設備、設施，雖未納入固定資產管理，也應設置低值易耗品備查薄進行賬外管理。

（二）集團公司建立統一的定期盤點制度

集團公司提倡母子公司調劑使用資產，合理配置節約成本，這使定期盤點工作顯得尤其重要。在盤點上不僅要橫向定期，還要縱向定期，時點的統一是保證賬實相符的基礎。母、子公司及各部門之間調劑使用固定資產，必須填寫“固定資產調撥單”，調入、調出單位均經簽字確認、主管領導簽字批準，并交由財務部門調整有關固定資產明細賬，固定資產管理部門同時更換粘貼卡片，卡片上明確使用人、責任人，做到賬、卡、物一致。對盤盈、盤虧及損壞的資產應填報《固定資產盤盈盤虧表》、《固定資產報損表》，詳細注明原因。母、子公司財務人員會同有關人員查明原因，排除非責任因素后對有關當事人進行處罰。對盤盈要及時登記固定資產管理檔案，同時由申請人填制《固定資產盤盈盤虧表》經部門領導、財務部門、主管領導簽批后執行賬務處理。

（三）明確責任、分工

固定資產的購置、使用、變動、處置或報廢，涉及到核算部門、管理部門、使用部門及每一個職工。資產使用部門要完整、規范地建立固定資產管理檔案，保證檔案與實物之間完全相符，如不相符要及時查明原因，分清責任，提請處理。財務部門作為核算部門建立固定資產明細賬同時與管理部門檔案相符，并共同對卡片的制定和準確性負責。嚴格來說卡片應一式四份，管理部門、核算部門、使用部門各執一份，另一份隨資產粘貼，并保證在固定資產要素變更時隨時更換。固定資產發生毀損或需要報廢時，使用部門要立即向資產的管理部門報告，管理部門會同有關責任人查明原因，追究責任。經鑒定后報財務部門，同時辦理報批手續，經批準后及時消賬，保證賬、卡、物相符。閑置資產進行封存管理，仍列為盤點對象，避免資產流失。

（四）建立嚴格的預算管理制度，堅持公平、公正、公開原則

將固定資產管理與預算管理相結合。固定資產的使用部門在每年年末編制固定資產預算方案，由部門領導審核后報固定資產管理部門，統一編制固定資產預算。在編制預算時與人事部門溝通，考慮新進人員、升職人員的固定資產配置。大型購置須經可行性研究分析并形成書面報告，經集體決策后方可編入下一年預算。各相關部門應嚴格執行經董事會批準的年度預算，沒有特別情況，一律不得超預算執行。如確因生產經營所需進行預算外固定資產支出應另做預算外申請，經部門領導、財務部門及總經理簽批后方可執行。數額大的還需經可行性論證、集體決策，領導層不設例外。固定資產購入后應對其使用情況及產生效益進行跟蹤，評價是否存在使用效能低下、資源浪費現象，并以此作為考評內容之一，結合預算的剛性執行情況和差異執行情況對部門和個人進行考核，增強預算執行效果，同時及時發現和解決預算執行過程中的潛在問題。

（五）會計核算應以新準則為準繩，同時兼顧本企業實際狀況

對于出租性房產，根據謹慎性原則，應按準則要求轉入投資性房地產核算，采用歷史成本計價為宜，但要在會計報表附注中披露擁有資產的公允價值。這樣既能堅持一貫性原則和可比性原則，還保留了一塊稅前抵扣，有利于保護投資者利益；如果沒有特殊需要，不贊成轉入投資性房地產后采用公允價值計價，首先因為公允價值是動態的，我國目前房地產市場還缺乏必要的技術手段來獲得準確的公允價值，會計報表的波動性也是影響投資者信心的不利因素；其次公允價值的取得需要付出相應的成本增加財務壓力；再有失去了合理避稅的機會。

（六）盤活資產存量，提高資產利用率

通過投資增量，有效地盤活和利用現有資產，提高資產使用效率與效益，使現有資產發揮它的戰略價值。1、盤活資產存量，使閑置資產充分發揮作用；2、提高資產使用效率，使效率低的資產提高利用率；3、重組或重配存量資產，使低增值率向高增值率轉移。具體上企業可以利用對不斷升值的不動產再評估，獲得銀行支持合理負債，保持良好的財務結構，提高負債所增資產的效益；也可以利用多種折舊方法提高資金運營效果，對更新換代快的電子產品或生產設備采用加速折舊方式，提前資產費用化，達到抵稅效應，提高利潤。

（七）完善內審程序，拓寬內審范圍

固定資產內部專項審計的安排應按時間、有計劃地進行，以保證監督的有效性。對增加的重大購買，應當檢查是否有完善的審批程序和相應手續及是否有完整的可行性研究報告。對整改措施要求到位，跟蹤處理結果，整改不合格追究責任，與績效掛鉤，必要時寫進內審報告。領導層應重視內審隊伍建設，保證足夠、專業、有序。當然，從節約成本的角度考慮，在人手不夠的情況下可以安排財務人員或其他管理人員協助，而不是簡化程序、漏項少項。相反，隨著管理的深化，內審人員應提高專業素養，拓寬范圍，由單純的管理審計進步到經營審計，提供“增值”服務，幫助公司改善管理方法，優化資源配置，提高資產利用率。

第5篇：公司不動產管理方法范文

人壽保險公司提供了范圍廣泛的產品，包括：定期、終生、死亡、疾病、傷殘等有關的人身保險和與退休有關的年金保險等等。這些產品都是通過躉交或期交保費來得到將來對死亡、疾病、傷殘或退休獲取保險利益的賠付或給付的承諾。這種對將來利益賠付或給付的承諾就是人壽保險公司的負債。壽險公司負債具有以下特點：一是期限較長，期限結構多種多樣；二是流動性要求較高，必須保證滿期給付、保險金支付、退保金支付等現金支付能力充足；三是負債是有成本的，即發生保險事故的賠付、給付或期滿按預定利率本金紅利的返還。因此，人壽保險公司資產具有以下特點：一是與其他金融機構相比，具有長期性，有的保險合同期限達二三十年甚至更長；二是具有信托資產的特點，儲蓄型業務到期需要返還客戶，必須進行資金積累；三是要求收益性，以滿足預定利率和支付紅利的需要；四是要求安全性，必須保障客戶資金的安全。如何保證人壽保險公司在長期的經營中保持足夠的償付能力，確保在將來有充足的資產來匹配負債，是人壽保險公司成功經營的關鍵。

在經濟動蕩的年代，由于利息的變化、股票的下跌、不動產的貶值，會使保險公司的投資收益受到很大的影響，這些都會給人壽保險公司的經營帶來危險。特別是當保險合同簽訂時人壽保險公司承諾了過高的預定利率，而利率的下調使公司的投資回報達不到預期目標時，人壽保險公司將會承受巨大的利差損。分析利差損問題深層次的原因，關鍵還是缺乏資產負債風險的管理意識，大量長期資產短期運用，以及高風險品種占比較高等。如果利差損問題長期不能解決，導致償付能力嚴重不足，壽險公司將面臨被托管甚至破產的風險。人壽保險公司的性質決定其經營要受到許多風險的影響，所以在諸多風險因素的影響下，如果資產負債不相匹配，流動資產與流動負債占比過高，則大量短期資產的經營將受市場利率的波動影響，導致經營的不穩定性，長期負債形成的長期資產在運用形態上遭受無形損耗。因此如何對與投資以及負債有關的風險進行管理、使資產與負債相互匹配，以同時滿足人壽保險公司的償付能力與盈利能力是十分重要的。

人壽保險公司資產負債管理包括以負債為主導和以資產為主導兩種模式，二者是相互作用和相互促進的。以負債為主導的資產負債管理模式，是指從負債的觀點看待二者之間的關系，即根據負債的特點安排資產的期限結構比例。要針對不同產品負債的要求，包括期限要求、收益要求、流動性要求、風險承受能力的要求，制定相應的資產投資組合。以資產為主導的資產負債管理模式，是指從資產的觀點看待二者之間的關系，根據資金運用情況調整負債結構。一是對銷售量的控制，如果資金運用收益無法達到產品設計要求或投資風險過高，則應減少銷售量甚至停止銷售；二是對產品開發的調整，根據資產期限結構和資金運用收益結果，可以對新產品的預定利率、期限結構提出建議。但無論采用何種模式，都必須充分考慮到與資產負債管理有關的風險。

一、與資產負債管理有關的風險

（一）精算方面的風險

主要有四種風險：

A：資產貶值風險：即由于資產的市場價值下降引起的損失。人壽保險公司持有許多不同的資產，如：證券、不動產、保單抵押貸款，等等，這使得人壽保險公司對利率與資產的市場價值的變化十分敏感。資產市值的下降，輕者會引起人壽保險公司盈利能力的惡化，更嚴重的會造成償付能力不足使公司經營出現危機。

B：定價風險：人壽保險公司的定價包含許多因素，如：死亡率、發病率、營運成本、投資回報等等。而且人壽保險公司的經營期限很長，在確定產品價格時，如果不能準確地將這些因素及其將來變化趨勢計算進去，將會影響到人壽保險公司是否能夠承擔對保單持有人的保險責任。

C：利率變化風險：利率變化的風險對人壽保險公司的經營有著重大的影響。例如：如果利率變化造成資產價值的增減無法與負債價值的增減匹配，人壽保險公司可能會面臨倒閉。在過去的十年中，由于利率多次下調，使得部分人壽保險公司經營出現相當大的利差損。

D：經營風險：包括監管制度的變化、稅法的變化、經營新的險種等等。在我國，由于保險法對保險公司的投資作出了嚴格的限制，允許的投資范圍十分有限，主要是銀行存款、國債、金融機構和部分大企業發行的債券、一定比例的證券投資基金，因此投資組合的選擇十分有限，造成資產負債無法匹配的風險加大。此外，由于人壽保險公司經營的長期性，隨著時間的遷移，法律解釋的變化也會對未來人壽保險公司的給付、賠付責任產生重大的影響。

（二）財務方面的風險

主要有六種財務風險：

A：費率風險：即在確定費率或給付、賠付標準時不準確產生的風險。主要有兩類：費率定價過低和給付、賠付標準過高。

B：系統風險：又稱市場風險，即引起資產或負債價值變化的風險，包括：利率風險和基本風險。人壽保險公司根據利率的變化衡量和管理資產負債，其股票、公司債券和質押貸款與利率基準點的變化緊密相連，任何利率的變化都直接影響到這些投資產品的回報率。人壽保險公司投資的資產在信用等級、流動性、期限等方面往往與負債并不相關聯而影響到兩者的匹配。

C：信用風險：即由于債務人因其財務狀況惡化或擔保物價值貶值無法履行責任而產生的風險。由于人壽保險公司的資產有相當部分是公司債券，因此這種風險對其影響較大。

D：流動風險：即由于無法預測的事件造成資產流動性不足引起的風險。人壽保險公司經營的業務多數是長期業務，因此其投資也多數是長期投資以與保險合同到期的責任匹配。但由于某些無法預測的事件，如市場利率比保單預定利率高很多，造成保單持有人大量退保，在保險公司現金不足時不得不低價變現長期資產而遭受損失。

E：經營風險：包括公司管理、信息處理、員工行為等方面的風險。由于這些方面低效與失誤會給人壽保險公司經營帶來昂貴的損失。

F：法律風險：法律法規的變化，包括解釋的變化都會給人壽保險公司帶來巨大的風險。因此必須密切關注立法發展的趨勢，了解未來法律法規的變化，包括加入世界貿易組織后經濟全球化給法律制度與環境帶來的沖擊。此外法律風險還包括保險欺詐、違規經營、保單持有人對保險合同的不同理解等，這使得法律風險變得十分復雜。法律風險可能會給人壽保險公司造成巨災式的損失。

二、資產負債管理策略

在我國，人壽保險公司按照股權的形式可以分為：國有獨資、股份制公司，在國外還有相互公司和上市公司。但無論那種形式的人壽保險公司，其根本的經營目標都是在獲取預定的資本回報的同時保持足夠的償付能力。人壽保險公司的管理者必須洞察投資環境的演變，了解投資要素變化的趨勢，在分析與資產負債管理有關的風險的基礎上擬定資產負債組合的策略以及公司的投資策略。

（一）資產負債管理過程

按照人壽保險公司的管理特點，資產負債管理可以用“計劃—實施—反饋”的過程來表示：

計劃——包括長期計劃和短期計劃。長期計劃根據各類負債的特點、未來盈利的要求以及利差倒掛的風險，分析與資產負債管理有關的風險，通過模擬測算，決定中長期的資金運用方針和基本投資策略。短期計劃根據長期基本投資策略和年度現金流量預測情況，確定短期基本投資計劃和年度資金安排計劃。

實施——根據不同負債對應的資產情況，由具體操作人員根據年度資金安排計劃調整、組合投資結構。管理的重點是投資決策的透明化、明確化，以及擁有一批專業的資金運用人才和較強的投資組合能力。

反饋——壽險公司應建立風險管理部門，對資金運用戰略及實施過程的風險進行管理，對運用績效進行評估，對投資情況進行分析，并將分析結果及時反饋投資決策部門，以便使投資結構趨于合理。

（二）資產負債管理圖

目前國際上較流行的資產負債管理方法可以用下列資產負債管理圖表示：

附圖

圖1資產負債管理圖

人壽保險公司的管理者進行資產負債管理時，必須考慮到其公司的產品的期限和特征，如：長期和短期產品的比例、傳統和投資產品的組成等等；還必須考慮到制約投資組合的因素，如：法律法規對投資范圍的限制、資本市場投資產品的可能獲得等等；同時還必須考慮到對資本市場的預期，如：利率的走向、資本市場發展的周期等等。通過對上述因素的綜合考慮，確定出投資組合戰略，并進行檢測。目前國際上壽險資產負債管理使用的檢測方法主要有：彈性檢測、現金流檢測(CFT)、動態償付能力檢測(DST)、風險資本法(RBC)、隨機資產負債模型、財務狀況報告(FCR)，其中前兩種方法較為常用。然后才設定符合資產負債管理戰略的投資策略。

當管理者制定出綜合可行的資產負債組合以后，必須將有關理念貫徹到公司的每個階層，同進還要保證有足夠的技術支持和組織機構來幫助管理者完成資產負債管理，當然不同的公司具有不同的組織機構，因而不存在某種適用于所有公司的通用的組織機構。有效的組織機構必須根據各公司的戰略和對風險的容忍程度而制定的資產負債管理目標來建立，以實現公司的經營目標。但建立一個高層的資產負債管理委員會和實行合理的分別投資并進行財務衡量管理將會大大幫助公司的資產負債管理。

（三）資產負債管理委員會

運用資產負債管理構建資金運用戰略，人壽保險公司要健全資金運用機構，除成立投資決策委員會以外，還應成立資產負債管理委員會。高層的資產負債管理委員會通常又叫風險委員會，它由高級行政管理人員組成，負責在連續的狀態下監督和管理人壽保險公司的資產負債風險。它的任務包括審查投資策略、產品開發、產品定價以及市場開發。人壽保險公司的產品銷售對市場利率的變動非常敏感，一方面過低的產品預定利率會使公司的產品在競爭中失去市場，另一方面過高的產品預定利率會產生利差損。資產負債管理委員會必須對產品進行審查，使定價能夠與投資合理的匹配，達到公司預定的資本回報率和其他經營目標。

三、根據資產負債管理的原則設計投資組合

依靠資產負債理論確定了投資策略以后，最重要的工作就是根據資產負債管理原則設計投資組合。以下簡單介紹有關的資產負債管理原則：(1)規模對稱原則：即投資總額與負債總額相一致，建立一種在正常保費收入凈流人增長基礎上的動態平衡；(2)結構對稱：長期負債用于長期投資，而短期負債只能進行短期運用，保持償還期基本一致；(3)成本收益對稱：選擇投資品種要把握投資收益與資金成本相對應，保證實現合理收益，而且要根據市場利率變化對資產、負債的現金價值的沖擊程度隨時調整投資結構。合理地分配資金，構建分散互補的資產組合，這就可以使不同資產間的系統性的風險相互抵消，以降低總體風險水平。一方面，應根據資金來源、成本和期限，選擇不同期限、收益水平的品種，設計相對獨立的投資組合；另一方面，各投資品種的資金覆蓋率要科學合理，單一項目投資比例應適中，力求分散風險。壽險資金不但規模大、期限長，而且保費收入源源不斷，可用資金增長數量非常可觀，所以建立長期的資產負債管理原則戰略是壽險資金運用現實的選擇，也是追求保險資產長期穩健增值的必由之路。

在設計投資組合時，必須根據人壽保險公司業務的特點開展投資多樣性的選擇并對其進行財務衡量。由于人壽保險公司的產品的多樣性以及期限等產品特征的差異性，人壽保險公司可以根據不同的產品和險種分別進行多樣性的投資，并根據產品或險種的風險特性和其他因素設定資本回報率和投資目標，對投資進行財務衡量。例如，分別投資的決定可以根據產品或險種的保費量大小、風險高低、盈利特點等等來決定。在投資策略的構建上，首先要認真研究負債的特性，建立分險種核算體系，根據每一產品的特性、每一客戶的需求，以期望收益率的最大化和控制利差倒掛風險為條件，以滿足長期、效率、平衡的資產結構為目標，構建長期的資金運用戰略。其次是以分險種核算資金為單位實施資產分配，并在分配過程中不斷參考負債信息的變化，如利率選擇性、流動性、期間性以及資金市場的成熟性等。第三，壽險公司應具備相應的資本金，并提取一定比例的風險準備金，以保證資產負債管理戰略的穩定性。在作出這些決定的同時，還必須考慮到許多運作上的事宜，如：建立某一分別投資的交易規則；投資的融資與組合的重組；稅收和費用的分攤等等。此外，公司建立起高效的財務信息系統是十分重要的，因為管理者需要知道不同險種的現金流量以便作出相應的投資決策。這種分別投資的方法可以是人壽保險公司在整個公司范圍內對資產負債組合進行分析，使管理者對公司的投資組合以及資產負債有較深入的了解，及時發現公司資產負債的不足或機會，以及在給定的投資環境下抵消不同險種帶來的某些風險。

人壽保險公司有許多方法可以用來優化資產組合以使其與負債結構相互匹配并使公司的價值最大化。在乎穩的投資環境下，例如利率保持穩定時，這將是比較容易做到的，投資回報也比較容易預測。但是，在過去的十年來，由于利率的下調、資本市場的動蕩、不動產價值的起落，人壽保險公司面臨著重大的考驗。同時，政府法規的變化、消費者權益保護的加強、市場的開放也給人壽保險公司的運作以及發展戰略帶來諸多的挑戰。因此人壽保險公司的經營者必須制定出適應投資環境變化的資產負債管理策略才能夠達到預期的經營目標。

四、根據資產負債管理原則建立健全投資風險控制制度

在設計投資組合、建立投資策略以后，人壽保險公司還應根據資產負債管理原則建立一整套投資風險管理制度，并將之貫穿在壽險投資過程的始終。

1.資金的集中管理、統一使用：壽險公司各分支機構按核定限額留足周轉金后，其余資金應全部上劃到總公司、做到集中管理、統一使用，減少風險產生的環節，實現資金的專業化運作，提高資金使用效率。其次，要嚴格授權、層層負責。在資金運用過程中，要嚴格按額度大小，明確決策和使用權限，每一層級都要對權限內的決策和使用結果負責。再次，要建立健全各項業務管理制度。制度的缺位必然帶來許多實際操作中的問題，進而滋生風險。因此，必須建立各項業務管理制度，如資金劃撥管理制度、集中交易管理制度、帳戶管理制度、會計核算管理制度、稽核檢查管理制度等，并嚴格貫徹落實，堵塞風險漏洞。

2.建立科學的決策機制：許多風險案例說明，因決策失誤而導致的風險遠比一般的經營風險更為重大。因此，建立科學的決策機制是保險公司控制投資風險的重要任務，應該由保險公司最高管理決策層、包括資產負債管理委員會及相關部門負責人和專家組成投資決策委員會，根據公司經營發展總體規劃，制定公司中長期投資政策，對資產進行戰略性分配；另外，還要對資金運用部門提出的業務計劃和重大投資項目進行分析、論證、審核，并最終作出決策。

3.健全投資部門：人壽保險公司的投資部門是投資的直接執行者，目前國內人壽保險公司經營管理體制中擔當這一重任的，與國外保險公司負責資金運用的獨立的投資管理公司不同，大多以保險公司的一個部門的形式存在，必須依據公司授權進行投資活動。資金運用部門要根據公司決策部門制定的中長期投資政策，依靠專業的分析研究和投資管理人才，對宏觀經濟形勢作出判斷，對金融市場進行理性把握，從而擬定中短期投資計劃，確定戰術性資產配比，并由下屬業務部門選擇品種具體實施。

4.綜合風險評估：在評估資產所面臨的風險制定資產負債管理策略時，人壽保險公司還應該注意綜合公司的各個分支機構形成的累計風險。在電腦技術和能夠提供模擬程序的軟件支持下，人壽保險公司可以先進行不同的資產負債管理模擬分析，再作出投資策略的制定。

在當前我國人壽保險市場快速發展以及加入WTO市場不斷開放的今天，投資業務已經成為人壽保險業的主營業務，而人壽保險公司也成為我國資本市場的主要機構投資者。如何保證人壽保險公司在長期的經營中保持足夠的償付能力，確保在將來有充足的資產來匹配負債，是保證我國人壽保險業長期健康穩定發展的一項重要的課題。希望本文能夠在這個方面起到拋磚引玉的作用。

【參考文獻】

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10TRACReport:LifeTRAC1996.

11Dr.ArthurRudd:LifeInsuranceandAnnuityinCanada.

第6篇：公司不動產管理方法范文

為了給區內資產項目以及如皋地區其他資產項目提供優質高效的企業后勤與資產運作服務，以市場化的資產運營管理辦法提升服務水準和資產回報水平。2020年11月6日至7日，XX集團副總經理石勇帶領資產運營事業部XXX一行四人，赴蘇州科技企業股權服務有限公司、港華商業管理有限公司、蘇州工業園區國際科技園產業管理有限公司、上海海鴻福船物業管理有限公司四家企業進行實地考察學習，主要就物業項目運營情況等方面進行了深入廣泛的交流，使考察人員受益匪淺。現將有關情況及總結分析匯報如下。

一、 考察基本情況

蘇州科技企業股權服務有限公司坐落于東沙湖基金小鎮，是全國唯一由交易所轉型發展而來的專業投融服務機構，依托元禾控股和東吳證券兩大股東的資源稟賦，從一個基金公司發展成為擁有200個基金公司入駐的基金平臺，為科創企業提供值得信賴的資本服務。蘇州科服主要通過托管的方式為基金小鎮的入駐企業提供服務，包括大樓建設、招商引資、企業服務、后勤保障等。

蘇州工業園區國際科技園產業管理有限公司是為了適應國際科技園的迅速發展，為入駐的高科技企業提供更好的服務應運而生。該公司目前所管轄的物業項目范圍涵蓋金雞湖區域項目、獨墅湖區域項目以及正在建設中的桑田島項目，經營范圍涉及體育健身、工程承接、美食廣場、商務會所的建設及運營。該公司將保安、保潔、綠化等常規物業管理項目外包，更多的精力致力于研究對科技企業的深度服務，使科技園的產業管理向專業化、集約化方向發展。同時他們將設施設備等資產上印有二維碼，全部實現了信息化，使得資產保值增值有數據體現。目前國際科技園面臨的最大問題是停車難的問題，他們采用“定車不定位、常停車和臨停車分開”的方式。該公司的服務定位是成為科技創業企業的服務商，從企業孵化階段一直服務到成熟階段，不斷優化投資環境，使得蘇州國際科技園能夠真正成為創業企業的搖籃。

蘇州港華商業管理有限公司是蘇州港華燃氣有限公司出資成立的全資子公司，主要承接寫字樓及廠區的物業服務項目，目前擁有15人的管理團隊，其中2人負責大廈的招商。考察了解到港華燃氣原先的物業全部外包，在實際管理過程華掌握了物業管理的精髓，于是成立自己的物業公司。目前由于傳統燃氣業務不斷萎縮，為了適應市場新要求，港華公司不斷摸索，采取“一縱一橫”兩條線同時抓，一方面是經營好主營的燃氣業務，另一方面以專業的物業管理服務為依托，考慮提供增值服務，拓展新業務。蘇州港華商業管理有限公司屬于國資企業，他們指出在自營物業管理的過程中也會遇到不少問題。物業本身屬于勞動密集型的行業，流動率較高，且從業人員的素質普遍不高。作為國資性質的企業，他們用人都嚴格按照國家勞動部門相關法律法規，經常會因為用工方面的問題導致訴訟風險。港華徐總建議用人方面還是采用外包或者與專業的物業公司合作等方式更為靈活方便。

上海海鴻福船物業管理有限公司是由中國船舶工業集團公司所屬上海江南造船廠投資參股的股份制專業物業管理企業。該公司獲得上海市第一批工業園區標準化試點物業企業稱號，具備服務中船江南長興造船基地項目、南通濱海園區項目、南京紅楓科技園等大型企業和園區管理經驗，擁有相對成熟的工業園區標準化管理體系及運作模式。海鴻公司主要致力于用專業的物業管理方法服務園區新開發的樓宇、辦公樓、廠區以及住宅等。

二、 開發區當前物業管理業務情況分析

目前資產運營事業部所管理的不動產有：新悅廣場、北郊商業街、區域內剩余店面房、新生民營小區、寶林工業園、安置小區、宏皓水處理公司等。通過招投標程序，目前為我們服務的物業公司包括采林、鼎盾、藍盾、臻誠、海鴻、印木，共六家單位，每年支付給第三方的物業管理服務費用約450萬元。

結合各家第三方物業服務的現狀，總結出如下當前物業管理方面存在的問題：

1.服務的物業公司較多，管理較為分散，不利于統一管理。

2.外包物業公司以盈利為目的，服務質量難以控制。外包物業公司為了保證自己的利潤，在招投標的價格基礎上，通過嚴格控制自身的成本投入，這就導致物業服務質量普遍不高。

3.物業公司不負責收費，都是由政府負責收取所有的費用收取整理后交由物業公司管理，沒有充分發揮物業公司的價值。收取費用牽扯了國有公司人員過多的精力，即使有物業公司，但是也沒有把國有公司人員從繁雜的事務中解脫出來。

三、相關想法與建議

通過對以上幾家服務型企業的走訪，總結發現以下兩點：一是業務模式不斷升級。由物業管理后勤服務為基礎，漸漸向外輻射，通過縱橫合作，不斷拓展業務，逐漸升格為綜合運營，利潤前景更高；二是物業管理后勤服務逐步成為國有公司放棄的業務類型，一般都是將物業管理專項服務業務委托給更加專業性的服務企業。

第7篇：公司不動產管理方法范文

關鍵詞：房屋維修 施工 組織管理

中圖分類號：TP311.13 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2013）06（b）-0153-01

房屋是人們生活必不可少的物質條件，隨著房價的節節攀升，房屋也成為社會巨大的不動產，是業主的重要財產。做好房屋的保護和維修，使房屋能夠保值甚至增值，延長使用壽命，減少自然淘汰率，使業主能夠得到安逸、安全、舒適的生活，既有利于一定程度上緩解物業與業主的矛盾，也有利于整個城市的建設和美化。基于此，本文對房屋維修工程的施工組織管理進行研究。

1 房屋維修施工項目管理概念和任務

1.1 維修施工項目管理概念

房屋維修施工項目管理，就是對完成維修建筑產品的施工全過程所進行的組織和管理。根據管理的主體不同，房屋維修施工項目管理可分為甲方的項目管理和乙方的項目管理。這兩種管理除了管理主體所處的地位不同外，其管理方法和內容基本一致[1]。

1.2 維修施工項目管理的主要任務

維修施工項目管理的主要任務是根據房屋維修需要，合理安排財力、物力、人力，運用科學的管理方法，對維修工程施工的整個過程包括生產、物資、財務、勞力、技術等進行有效管理，保證維修質量，達到最大限度降低維修成本，增加維修盈利的目的。

2 房屋維修施工項目管理的內容

2.1 房屋維修的準備工作

在對房屋進行維修之前，需要做好一系列的準備工作。具體而言，包括以下幾個方面：（1）摸清施工現場的具體情況，比如供暖、水電、煤氣管道等，熟知給排水地下管網，設立垃圾回收地點等。（2）根據施工內容設計好維修工程的設計圖紙。（3）將施工方案和施工組織設計計劃上報領導并得到批準。（4）將施工所需各種材料、物資陸續進入現場。（5）領取施工執照。（6）如有需要，最需要搬遷的住戶進行安置，保證水、電源切斷。（7）將勞動人調入現場，保證資金到位。

2.2 施工階段的管理工作

施工階段的管理是房屋維修工程施工項目管理的主要內容。在施工的整個過程中，施工組織管理的工作重點和工作內容也是不同的。主要包括施工調度管理、施工現場管理和施工安全管理幾個方面。

2.2.1 施工調度管理

定期檢查施工的情況，確定施工情況是否與施工計劃與施工合同吻合，進行物力、人力、財力的平衡調度，保持施工生產活動順利進行。保持施工的材料的持續供給，定期對施工的工程質量、安全情況進行督察，關注天氣情況，做好雨季準備和防凍準備。

2.2.2 施工現場管理

一般情況下，房屋的維修施工不外乎墻面粉刷、地面維修、門窗修理、房屋內水電等設備維修、房屋屋架、梁柱等基礎設施維修等幾項。（1）粉刷墻面。統一拌制粉刷砂漿，對石灰膏的量和配合比進行控制，留有距磚角4 cm的粘結層在每一個門洞口和窗洞口，而后分層補刷；注意保持墻面光滑平整無色差，避免留下補修痕跡。（2）地面維修。根據彈出的水平線、打墩和用靠尺推好打欄，用水濕潤基層，并根據沖筋的厚度，對照中心線結合層面上彈控制線，然后進行地磚鋪貼[2]。（3）門窗修繕。開啟和關閉門窗以檢查門窗的靈活性。如果有松動的情況，要卸下來重新安裝，對于已損壞門窗要進行更換，保持門窗牢固不松動和接縫嚴密不透風。（4）工程設備。及時檢查房屋內的水、電、煤氣、空調等設備是否出現故障，如果發現設備老化或者故障要及時修理和更換，保持這些硬件設備安全使用，重點對供電、供水和空調的管線進行檢查和維修。（5）房屋基礎設施維修。對于房屋的梁柱、屋架以及墻面等的稱重構建也是維修的重點，確保這些構件的安全和牢固，避免發生坍塌等危險狀況。

2.2.3 施工安全管理

安全管理是施工管理的重中之重。認真貫徹執行安全生產管理制度，是搞好房屋維修工作的一項重要措施。因此，要加強對安全生產工作的領導，建立健全安全生產管理制度，嚴格執行安全操作規程，確保安全施工[3]。

2.3 房屋維修的驗收工作

對于維修結束的房屋，按照《房屋修繕工程質量檢驗評定標準》的要求進行質量驗收。針對房屋維修工程的技術盲點，對房屋維修的部分以及可能再次出現損壞問題的部位進行檢驗，確保經過維修的房屋，不會遺留結構危險等安全缺陷，譬如屋面的遺留裂縫導致漏雨，引起觸電、著火等缺陷，盡可能延長房屋的使用壽命，改善房屋的使用條件和質量[4]。

3 結語

總而言之，房屋由于受到主客觀原因的影響，往往會造成不同程度的損害。對于這些被損害的房屋進行及時的維修，是保證人們正常生活、工作的必要條件。為了不影響房屋的質量和使用，延長房屋使用壽命，對房屋維修施工進行組織管理是必要的。不僅要對房屋維修前進行準備工作的管理，也要對房屋維修過程中進行現場施工的管理，包括房屋的墻面粉刷、地面維修、門窗修繕、屋內工程設備檢修以及房屋基礎設施維修，同時還要對維修完畢的房屋進行驗收。物業公司為了提高其服務質量，增加經濟收益，必須要重視業主的需求，做好房屋維修工作，也要對房屋維修工程的理論進行不斷深入的研究。

參考文獻

[1] 裴國軍.淺析房屋維修施工項目管理的基本流程[J].中國商界，2010（6）：276.

[2] 單曉輝.房屋維修工程項目管理探討[J].民營科技，2012（2）：158-159.

第8篇：公司不動產管理方法范文

關鍵詞 物業；精細化；管理服務

中圖分類號C939 文獻標識碼A 文章編號 1674-6708（2011）34-0050-02

一個實現管理精細化的企業，一般都能夠把成本控制到最優，因為管理的精細化能夠優化流程、提高品質、降低不必要的損耗，把可以省的錢都省下來。物業服務企業通過精細化管理服務，提高自身的管理水平，增強自身的服務意識，完善自身的管理機制，有針對性的開展服務工作，勢必會帶動物業服務水平向著更高更好的方向發展。

1 精細化管理的具體措施

1.1 基礎管理是精細化管理的核心

業主的滿意度始終是反映物業服務質量的最重要標準，粗放式的物業管理服務已經不能滿足作為物業管理消費者的業主日益“挑剔”的眼光與要求。物業服務企業要做到可持續發展，就必須從精細化做起，從提高自身基礎管理水平做起，對企業的管理機制、激勵機制、競爭機制、約束機制、監控機制進一步完善與規范，疏通企業的管理渠道，延伸企業的管理觸角，規范企業的管理行為，鎖緊企業的管理鏈條，完善一系列的企業管理、物業服務的“基本法”，梳理檢討各項規章制度及運作流程，督導各個相關環節的執行情況，堵截管理漏洞，消除服務盲點，全面夯實企業的基礎管理。

1.2 誠信建設是精細化管理的前提

誠實守信是企業經營的基本要素，是企業的生命線，也是企業與業主維系關系的重要基礎，誠實守信既要體現在企業對客戶的誠信，又要體現在企業對員工的誠信。只有堅持企業的誠信才能為業主提供最滿意的服務；只有堅持企業對員工的誠信才能激發員工的內在動力，使其以最大的誠信為業主提供最優質的服務。

1.3 規范管理是精細化管理的保障

物業管理服務對象相對持久固定，如果沒有科學的組織機構、制度流程做保障，沒有統一的標準和規范，就很難做到精細化服務。實際上，物業管理的精細化管理服務就是物業管理服務的規范化、表格化、標準化、數據化、理論化。

從實踐來看，物業管理服務的規范化、標準化，主要體現為建立和完善物業管理的規章制度，使物業管理服務做到有章可循。把小區物業管理任務進行細化明確，建立相應的量化標準，與物業服務人員的經濟效益掛鉤，從制度上充分調動物業管理人員的工作積極性和創造性。

1.4 實行多種經營是精細化管理的源泉

物業管理公司作為企業，經營應是其基本的行為，只有依法進行經營，獲取合法的利潤才能從根本上解決物業管理企業的生存和發展的動力源泉，達到社會效益、環境效益與經濟效益并重，良性穩健發展的目標。

物業行業發展的方向，是在扎實的基礎管理上增加服務內容，延伸服務內涵，創新服務模式，不僅使業主的物業管理消費需求得到滿足，物業管理企業也可以發揮自身的特色服務，創造出發掘與延伸物業資源潛力的基礎

通過以物業管理服務為主，同時多種經營方式并存，各實體依托物業管理這個平臺，對業主進行有償服務，既拓展了服務領域，又延伸了企業創造效益的途徑，也為業主提供了方便。

1.5 專業化管理是精細化管理的關鍵

物業管理企業在走精細化管理的過程中，需要全員的參與度與認可度，這就要求整個企業從高層到基層的所有員工，都必須具有專業化、職業化水平，培養精細化的管理服務意識，才能在改進管理方法、創新服務模式、優化服務流程上做到統一目標與方向，管理服務水平才能有腳踏實地的提高。

從行業屬性來看，物業管理不僅要對樓體、設備、設施、場地等不動產進行日常管理和維護，而且擴展到滿足廣大居民生活需求的各種服務，對專業化、職業化的要求毋容置疑。此外，物業管理企業要高度重視對專業分包業務的監控。有個別企業認為專項業務大多已分包予專業承包公司，就其具體操作制定標準并提出細化量化指標，對專業分包業務施行嚴格的監控似無必要。但從物業服務合同的角度分析，不論業務如何分包，在業主面前，物業服務企業對該部分業務的執行效果負有最終的責任，因而很有必要加大對專業分包的監控力度，以使其服務水平與物業管理企業的精細化管理相匹配。

1.6 節約型管理是精細化管理的體現

一是加強日常管理，完善規章制度，杜絕不必要的浪費。要求員工從我做起，從小事做起。在日常工作中，養成隨手關燈、關水的好習慣，辦公室白天不開燈或少開燈，充分利用自然光照明，杜絕長明燈、長流水現象；在復印文件和材料時，堅持雙面復印，堅持分類用紙；在辦公用品及物資材料領用上，嚴格審批，減少耗材，杜絕浪費；在大宗物品添置時，實行招投標制，堅持集中采購，貨比三家；在車輛管理中，合理調度，禁止公車私用，嚴格車輛定點維修。

二是加大對設備的維護保養力度，延長設備設施的使用壽命。對設備定時巡檢，發現異常，及時維修，盡量把問題消滅在萌芽狀態，盡可能消除安全隱患。

三是加強人力資源管理，建立選人用人新機制。引進競爭機制，競爭上崗；科學核定用人數量，變人員管理為崗位管理；加強員工培訓，通過培訓提高員工的整體素質和操作技能，培養一專多能的復合型人才和適應節約型物業管理企業的專業管理人才，真正達到在服務質量不降低的前提下減員增效的目的，做到人盡其才。

四是提高辦公效率，為業主提供優質高效的服務。節約業主時間，為業主提供優質便捷的服務，對業主提出的建議快速采取措施也是提高效率、節約時間、搞好精細化優質服務的重要內容。

實行精細化管理，需要建立一個高效率的管理機構，采用扁平化管理模式，減少管理鏈條。還要落實管理責任，將管理責任具體化、明確化，要求每一個管理者都要到位、盡職，明確崗位責任制，建立完善的考核評價機制，實行日清日結工作制度，發現問題及時糾正，及時處理。

在不明確需求的前提下實施管理肯定很難得到滿意的效果。只有對小區的環境、居民的要求以及物業公司承擔工作的能力進行綜合分析，提出精細化的工作方案，才能很好地化解居民與物業公司的矛盾，使物業管理的質量成為物業公司和居民共同努力的方向。

2 結論

社會在進步，生產力在發展，人們對物質文化生活的要求也越來越高，客戶需求和期望的不斷增長，要求物業管理企業必須把精細化服務滲透到物業管理的每個環節中，以越來越少的投入，創造出盡可能多的價值，越來越接近客戶，超越平凡，不斷創新，通過精細化的管理，提供精細化的服務，不斷滿足客戶的需求，提供客戶確實想要的東西。

參考文獻

第9篇：公司不動產管理方法范文

關鍵詞:房地產，管理，創新

自改革開放之后，我國的經濟得到了飛速的發展，而房地產行業作為經濟發展的重要支柱，也進行了飛速的發展。隨著城市化的進行，我國的城市人口數量大大增加，對房地產的需求也在不斷增加，這就對房地產的管理提出了更高的需求。當前我國的房地產行業在發展的過程中仍然存在許許多多的問題，想要在房地產市場中立足，就必須要對房地產的管理進行創新改革，只有這樣才能夠在房地產市場中站穩腳跟，實現可持續發展。

1房地產管理與創新的內涵

管理，就是以人為核心，通過對身邊多種資源的合理分配，對生產過程進行科學的規劃，對生產活動進行綜合管理，提高企業的運營效率。管理過程的實現離不開管理者和管理規范，管理規范是管理者進行管理的參考或者是標準，對整個管理行為起到了重要作用。房地產行業的發展離不開科學的管理。房地產管理也不是一個簡單的問題，而是一個涉及到多個因素的復雜的問題。良好的管理，能夠幫助房地產企業在房地產市場中站穩腳跟，推動企業的長久發展。除了要對房地產行業進行管理之外，還要加強對房地產管理的創新，不斷更新自己的管理理念和管理方法，提高管理效率，給企業帶來更多的利潤。管理的創新也是一個多方面的內容，包括管理思想創新、管理制度創新和管理方法創新。

2房地產管理與創新對房地產行業的影響

改革開放以來，我國的經濟得到了飛速的發展，房地產行業發展也非常迅速，但是目前我國的房地產行業仍然存在許多的問題，這些問題嚴重阻礙了房地產行業的發展。所以，想要繼續推動我國房地產市場的發展，就必須要對我國的房地產行業進行創新，通過改革自己的管理理念，將新的管理理念管理方法管理技術作為房地產行業發展的新的源泉。當前，我國的房地產發展時間已經很長，已經積累了大量的資本。現在的房地產市場已經不是由物質資本所決定的，人才在房地產市場中的重要程度已經越來越高。只有引進大量的人才，推動企業管理制度的改革，增加宣傳力度，提高宣傳效率，推動房地產企業的發展。當前我國的房地產管理人才短缺，而且房地產管理者對人才的重視程度也不夠，導致房地產管理人才大量的流失，造成了當前房地產人才市場供遠遠小于需的狀況。所以，提高房地產市場的人才儲備已經成了房地產行業的重中之重。除了人才培養之外，對房地產項目進行合理的規劃也是非常重要的環節。當前房地產行業的規模越來越大，項目的資金越來越多，開發的環節也越來越復雜，所以地產項目規劃的重要性也在不斷提高。好的規劃可以簡化項目的開發流程，減少企業的開發成本，增加企業的收益;不好的規劃會增加企業的成本，降低企業的收益。所以，房地產企業的管理人員也要做好項目規劃工作，增加企業的利潤。房地產管理不是一個部門、一個管理者可以做到的事，而是一項涉及到公司上上下下所有人員的一項工作，房地產管理可以將公司的上上下下連成一片，增強企業各個部門之間的聯系，提高企業員工的工作效率，也能夠激發員工的工作熱情和創新思維，讓員工能夠更好的投入到工作當中去。

3房地產管理創新

在進行房地產管理創新的時候，重點要對下面幾個方面來進行創新。3．1管理模式的創新。當前我國的計算機信息技術得到了飛速的發展，信息技術給各行各業都帶來了巨大的變化。在進行房地產管理的時候，我們也可以利用計算機信息技術來方便我們的管理工作，對管理模式進行創新。管理模式的創新是房地產企業的發展基礎，是企業發展的動力源泉。所以，房地產企業在發展的時候，要積極的探索新的管理模式，推動管理模式的創新。企業的管理者要打破思想的束縛，在進行企業管理的時候，積極的探索新的管理方法。要勇于將新型技術與管理模式進行有機結合，實現對管理模式的創新。除此之外，企業的管理者也要不斷的完善企業的管理制度。比如設立獎罰制度，對工作認真表現優秀的員工進行表揚，并且給其發放獎金，對工作態度消極的員工進行批評，并且扣除一部分的獎金，以此來激發員工的工作積極性，提高員工的忠誠度，給企業帶來更多的盈利。3．2人才培養模式的創新。21世紀是人才的世紀。在經過了早期發展之后，房地產行業已經完成了最初的資本積累過程。當前對房地產企業來說最重要的不是物力資本，而是人力資本。富有創新精神的人才可以推動企業的創新，對企業的發展具有非常重要的意義。而當前我國房地產行業的人才緊缺，在激烈的市場競爭之下，能否網羅更多的人才，能否更好的在房地產市場中立足，是人才培養的重中之重。所以，房地產企業也要在人才培養模式上進行創新。首先，管理者需要對當前房地產行業的需求進行分析，根據房地產行業的需求來明確人才培訓的內容，使其可以培養出符合行業需求的人才，幫助企業發展。然后，還要詳細的制定人才培訓流程，緊扣細節，確保培訓質量。其次，還要確定培訓方案。很多房地產從業者都是從其他的行業轉行過來的，專業基礎知識比較薄弱。而且房地產行業從業者的個人素質參差不齊，所以在對他們進行培訓之前，應該對每個學員的個人狀況有一個認真細致的了解，統計每個人的專業基礎，然后給每個學員制定專屬培訓方案，對其薄弱知識進行重點培訓，使得他們在接受培訓之后可以具備相應的專業知識，給企業的發展提供幫助。在進行人才培養的時候，企業管理者也要做到雨露均沾，同時對企業基層員工與企業高層員工進行培訓。企業高層員工對企業的發展非常重要，但是企業基層員工在企業發展中所起的作用也不容小覷。如果企業管理者只注重對高層人員進行培訓，就容易使基層員工和高層員工脫節，導致高層員工的指令不能被成功的實施，他們也就變成了“光桿司令”，嚴重影響企業的發展。3．3項目管理的創新。目前房地產項目表現出周期長、成本高、流程復雜的特點，能不能對地產項目進行科學有效的管理直接決定了公司的項目支出是高還是低，由此可見，項目管理也是決定房地產企業發展的重要因素之一。但是，不論項目管理做的如何的好，房地產交易作為市場交易行為的一種，自身的風險屬性也是無法消除的，所以，房地產企業還需要擴大自己的規模，施行多個項目并行的策略，以此來減少自身的風險系數，降低企業損失。3．4國家管理制度創新。房地產市場的管理僅僅依靠房地產企業自身是不能完成的，想要做好房地產企業的管理工作，政府管理策略的創新也是非常重要的。比如，政府可以對現有的土地市場管理制度進行改革。土地市場是房地產市場的基礎，當前有很多的投資商惡意的進行土地買賣，哄抬土地價格，嚴重破壞了房地產市場的和諧。

4結語

我國的土地供應制度也存在非常大的問題，國家應該對現有的土地供應制度進行改革，增加我國的土地利用率，減小閑置土地的面積。除此之外，城市發展也是影響房地產行業的一個重要因素。當前我國的城市化推進越來越深入，人們對住房的要求也在不斷提高，也會引發房地產市場的波動，國家和政府要對城市的發展模式進行創新，維持房地產市場的和諧與穩定。

參考文獻:

［1］郭連強，劉力臻，祝國平．我國房地產金融創新面臨的突出問題與對策［J］．經濟縱橫，2015(3):21．