不動產基金管理精選(九篇)
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第1篇：不動產基金管理范文
【關鍵詞】房地產投資信托 運作模式 發展經驗
作為房地產資產證券化手段,REITs已被業內期盼多年。今年以來,由央行牽頭的REITs試點加速推進。據悉債權型REITs的方案設計已近成熟。國內第一單REITs很可能于年底前以信托類型推出。本文擬對REITs的特點及運作模式做一探討。
一、REITs的設計及發展
1、涵義及主要類型
REITs(Real Estate Investment Trusts)即房地產信托投資基金。狹義上是指直接以股權或債券形式將各類房地產證券化的投資產品,實際是一種基于資產實體的收益權憑證。廣義上REITs是指投資人將資金以類債券的投資形式,投入在由專業機構管理和全程擔保的不動產里,通過專業機構的管理獲得穩定的高效的回報。REITs的主要目的是通過分紅和投資者分享可預測的、穩定的房地產投資回報。
根據投資形式不同,REITs可以分為權益型、抵押型以及混合型。權益型REITs是投資并直接擁有不動產的產權,其收入主要來源于所持有不動產所產生的租金,這是REITs的主要類型;抵押貸款型REITs不直接擁有不動產產權,而是將資金投資于房地產貸款或貸款支持憑證(MBS),其收入主要來源于貸款利息。混合型REITs,既投資于不動產產權,也投資于房地產貸款。大部分REITs在證券交易所上市且公開交易,成為掛牌交易的單位信托基金,為投資者提供相對穩定的紅利收入。由于其收益特點,REITs的主要投資對象是有穩定收益的經營性大型商業物業。
2、國外REITs的發展簡介
REITs從上世紀60年代初在美國興起,至今歐美及亞洲的較發達國家和地區均設立了REITs。現今在美國約有300個REITs,其總資產超過3000億美元,近2/3在國家級的股票交易所上市。作為一種以房地產租賃收入來保障投資人長期權益的權益型集合投資計劃,需將絕大部分稅前收入分配給投資者。因此,REITs獲得免交公司所得稅和資本利得稅的優惠待遇。
在亞洲,REITs最早出現于日本。日本REITs的發展始于1984年,其第一筆土地信托由住友信托開始辦理。日本也是亞洲REITs發展最成熟的地區,日本REITs的收益率在3%-5%左右,而該國的長期國債收益率在1.5%左右,2%的收益差足以吸引追求低風險的投資。日本市場上已有22項REITs,市值達209億美元?？梢哉f日本房地產價格上揚在很大程度上是因為REITs的激活。不過日本的多數REITs仍以辦公大樓與公寓資產為主,與美國REITs的多樣化經營相比,還存在一定差距。
新加坡緊隨日本,允許其他國家的REITs在新加坡掛牌。作為僅次于日本的亞洲第二大REITs市場,新加坡共有5只REITs在新加坡交易所掛牌,總市值約95億新元。新加坡政府部門比較早就確定了新加坡做金融中心的發展方向,在發展REITs市場的過程中,對規則、稅務處理都作了相關的調整。比如,REITs的稅收透明制度規定,不在REITs的層面征稅,即派發股息給持有人的時候不征收所得稅等。中國香港第一只房地產投資信托基金(REITs)――領匯基金(0823HK)于2006年6月掛牌上市,廣受矚目。
二、現階段我國推行REITs的積極意義
伴隨中國城市化的進程,房地產市場需要大量的資金支持。過分依賴商業銀行體系的房地產融資模式,令政府和社會各界越來越關注可能由房地產過熱而引發的金融風險,出現了收緊房地產貸款的趨勢。而作為國民經濟支柱產業及具有廣泛關聯性的房地產業,又不能因為缺乏金融支持而出現大的起伏波動。因此發展房地產投資信托具有積極意義。
1、有利于完善中國房地產金融架構
我國的房地產業與銀行業高度依存,據統計大約70%的房地產開發資金來自銀行貸款。近年來在房地產業高速發展的同時,房地產新增貸款在我國商業銀行新增貸款規模中的比重快速上升。房地產融資渠道狹窄,資本成本高。作為具有金融機構特征的房地產信托投資基金,發揮著市場信用的作用,是對銀行信用的補充;它直接把市場資金融通到房地產行業,對以銀行為手段的間接金融予以補充。因此,推出房地產投資信托基金,能夠提高房地產金融的完備性,是房地產金融走向成熟的必然選擇。
2、有助于分散與降低系統性風險,提高金融安全
從房地產金融的角度來看,引進具有市場信用特征的房地產信托基金,將一定程度提高房地產金融當期的系統風險化解能力,提高金融體系的安全性。
3、有助于疏通房地產資金循環的梗阻
房地產投資信托基金的引入,可以避免單一融通體系下銀行相關政策對房地產市場的硬沖擊,減緩某些特定目的的政策對整個市場的整體沖擊力度,有助于緩解中國金融體系的錯配矛盾。房地產的固有特性決定了房地產投資信托基金具有保值增值的功能,因此房地產投資的收益相對比較穩定。
三、我國發展REITs的產品模式選擇
我國房地產業的發展與趨勢和REITs在成熟市場國家的發展經驗為REITs在中國的運行創造了良好的條件。目前發展REITs交易產品具有相當的可行性。REITs在國外交易所成功上市的經驗可供借鑒,目前全國房地產開發企業已有二萬九千多家,成為發展REITs產品的主要資源?；谖覈壳胺康禺a行業和證券行業的相關法律制度,在此提出我國發展REITs產品的三種可能模式。
1、信托計劃模式
REITs是一種集合資金投資計劃的產品,信托計劃是最符合REITs產品要求的結構。從我國REITs產品的長遠發展考慮,信托形式是REITs發展策略的首選。在發展過程中,可借鑒香港和新加坡的模式發展我國信托形式的REITs產品。信托計劃模式的優勢在于從結構上可以確立受托人和資產管理的職能,在保證REITs的投資和收入分配策略順利實施的同時,有效地保護信托單元持有人的利益。我國自2002年開始推出的房地產信托產品是以房地產項目為融資對象的一種信托產品。目前市場上發行的房地產信托產品期限從一年到三年不等,已經推出的24支類房地產類投資信托產品中,預期收益率在10%以上的信托產品有15支,最低收益率為3%,高于銀行同期的存款利率和國債投資收益率。房地產信托產品在推出后市場反應熱烈,受到投資者的歡迎。
從發展我國REITs產品的角度看,房地產信托產品的成功發行只能證明房地產業的融資需求和證券市場對低風險產品的需求。如果將房地產信托產品延伸為REITs產品,其發展模式需要克服產品設計和法律制度障礙。第一,我國的房地產信托產品與REITs在本質是不同的產品,現已推出的房地產信托產品是固定收益類產品,有到期日和預期收益率,其本質上是債券類產品,所推出的項目屬于信貸融資。REITs是以房地產為投資對象、有分紅和相關稅收規定的投資產品,屬于股權類的投資產品。第二,如果以信托計劃為基本模式,建立類似于REITs的投資實體并發行上市,投資者持有信托單位或進行轉手交易,在實施中會遇到現有法律制度等方面的障礙。第三,房地產信托產品屬于信貸融資,對房地產項目很難實施類似于REITs在管理、投資決策等經營方面的措施。第四,在我國信托產品目前尚無統一的交易平臺,存在著二級市場的流動性問題。
2、房地產上市公司模式
房地產公司形式的REITs是以現有的法律,如《公司法》和《證券法》為依據,制定REITs專項立法,對公司結構、經營范圍、資產要求、負債比例等方面作出規定,明確對REITs公司投資目標(持有和經營房地產)和收入分配(凈收入的分紅比例)的要求。在我國目前的法律制度下,發展房地產公司形式的REITs具有以下幾個有利因素:第一,可以以現有的法律,如《公司法》和《證券法》為依據,法律障礙較少;第二,現有上市房地產公司的監管經驗可以為實施細則的制定提供客觀的依據;第三,REITs的股東即是公司的股東,可以避免基金模式中基金管理公司股東和基金持有人之間的利益沖突;第四,從美國REITs的發展經驗看,REITs產品盡管大部分是以信托計劃形式,但在本質上是屬于投資公司類型。日本和韓國等國家在REITs專項立法準許采用公司形式進行運作。因此,有海外REITs的相關經驗可以借鑒。
但是,以房地產公司形式發展REITs產品也面臨著一些問題:如,按《公司法》規定,公司的對外投資不得超過公司凈資產的50%,這對主要是通過收購新的地產項目而實現增長的房地產公司來說是一個很大的障礙;又如,由于是公司形式,公司的管理功能與房地產項目的管理合二為一,潛在的利益沖突是較難解決的問題。
3、封閉式產業基金模式
封閉式產業基金形式的REITs由基金管理公司、REITs基金、托管機構(銀行)、管理公司組成。在基金管理公司成立后,由基金管理公司發起REITs基金?；鸸芾砉究梢孕纬勺约旱姆康禺a管理團隊,也可以聘用專業房地產管理公司在投資、管理、業務擴展等方面進行專業管理。
封閉式基金REITs的主要優勢在于:第一,可借鑒現有的封閉式證券基金運作和監管經驗;第二,基金管理公司采取公司形式,由基金管理公司發起契約形式的REITs基金,這樣的結構可以避開《公司法》中有關公司對外投資不超過公司凈資產50%的規定;第三,基金結構可以引入房地產業的專業管理人員對房地產進行投資和管理。發展封閉式基金形式的REITs產品最大的障礙在于產業投資基金的法律制度不完善。目前有關投資基金的法律是《證券投資基金法》,所針對的投資基金是證券投資類的基金,而不是產業投資類的基金。因此,盡管以房地產業為投資領域的REITs基金在結構上和操作上與封閉式證券投資基金相似,但《證券投資基金法》不適用于REITs產品的開發。除了法律制度方面的障礙外,封閉式基金形式的REITs在結構上仍有一定的缺陷,主要是公司型基金管理公司和契約式基金之間矛盾,表現為基金單位的持有人(投資者)不是基金管理公司的股東,而基金管理公司的股東可以在公司設立的時候以相對較少的資金作為投入,形成了基金管理公司的股東對公司的經營管理有決策權,而基金的投資者對基金管理公司的決策沒有話語權的矛盾。
我國金融市場環境的現狀及房地產發展的階段特點決定了不能照搬美國和亞洲其他國家的現成經驗。上海、天津、北京和廣東先后都在REITs試點實踐工作中做著有益的探索。期待不久的將來第一只內地REITs的發行以改善房地產業融資渠道比較單一的局面。
【參考文獻】
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第2篇：不動產基金管理范文
(一)養老保險基金投資尤其是個人賬戶的基金可以為資本市場提供長期穩定的資金
養老保險計劃的長期性決定了其持有的資產也可以是長期的，促進資本市場的穩定，這對于完善資本市場上的品種結構也具有重要的意義。
（二）養老保險基金進入資本市場，可以大量發展機構投資者，從而提高資本市場的運行效率
資本市場的效率是指資本市場上的金融資產的價格能夠準確地反映有關的信息，使資金流向邊際效益最高的企業，保證資源的有效配置。為此，一方面要保證信息的準確披露，另一方面要使各種金融資產的價格對相關信息做出正確的反應。這就要大力發展機構投資者，讓機構投資者在資本市場上占據重要的地位。因為機構投資者比散戶更容易得到信息，也更有能力為取得信息支付費用。
（三）養老保險基金進入資本市場，可以促進金融中介機構的發展
養老保險計劃所積累的大量養老保險基金通過各種渠道進入人壽保險公司、共同基金、養老基金等金融中介機構，一方面為這些中介機構提供了大量的、可靠的、穩定的資金，為這些金融中介機構提供資金基礎。另一方面，養老保險基金在安全的前提下實現保值增值的要求又決定了養老保險基金應該通過這些金融中介機構進入資本市場。
（四）養老保險基金進入資本市場，可以促進金融市場創新
為了保證養老保險金的及時足額給付，要求養老保險金在資本市場上的投資必然要以穩健為第一原則，這就是它對資本市場上的各種金融工具的風險分布以及回報收益產生了重新歸整的內在要求，從而推動金融創新。另一方面，養老保險基金進入資本市場，本身也直接豐富了金融投資工具，為市場和廣大投資者提供了新的金融品種。
二、養老保險基金的主要投資工具
（一）固定收益債券
包括政府債券和企業債券。而在一般情況下，債券的投資回報率要高于同等期限結構的銀行存款利息率。而與企業債券相比較，政府債券的信譽更高，沒有拖欠支付的風險。在我國目前的情況下，地方政府不能發債，只有中央政府可以發行政府債券，即國債。
（二）股票（優先股）
股票與債券不同，發行股票的企業的利潤歸股東所有，如果企業破產和虧損，由于股票的不還本的特點，股東也不會收回自己的投資。所以說，股票的風險要大于債券的風險。但另一方面，股票的收益率也不是事先固定死的，它是由發行股票的企業的經營業績決定的。而一般情況下，股票的收益率要略高于債券的收益率。同時，在股票市場上要分散投資規避風險，在分散投資的情況下，只要股市的宏觀情況是向上增長的，就可以通過股票投資獲得收益。隨著我國資本市場的發展，其他新的股票品種也會逐漸普遍，比如優先股、可轉債等。
（三）基金產品
相對于債券和股票來講，基金將會逐漸成為一種更為成熟的投資工具。它是由具有專業知識的投資人士組成基金公司，投資對象是各種股票、債券和其他金融產品。由于資金規模大，它可以有效地規避非系統風險。同時，專業人士的投資策略更趨于理性投資。最后，由于資金實力雄厚，可以有能力獲得更多的信息，使投資更有效率。
（四）貨幣市場工具
包括銀行存款單、商業票據、大額存款單等短期性的票據及現金。貨幣市場工具的特點是投資風險低，而且資產的流動性高。流動性高的特點適于滿足養老基金現金支付的需求，但對于追求增值的養老保險基金吸引較小。
（五）不動產投資
不動產投資可以保值增值，尤其當一國出現通貨膨脹時，將一部分資產用于購置不動產，可以保值增值。另外購置不動產還可以獲得一定的租金收入。不動產的最大的問題就是流動性差，但結合到養老保險基金的期限較長的特點，只要保持部分應急資金，就可以滿足需要。另外還要注意的是，不動產投資的交易成本較高，在買入和賣出的手續費用較其他投資工具高，不動產投資還要具有一定的資產評估經驗。
三、養老保險基金的投資策略
（一）堅持安全性第一的原則，穩步推進投資的多元化
在養老保險基金的投資過程中，要區別對待社會統籌賬戶和個人積累賬戶。對社會統籌賬戶的資金投資要以安全性為第一標準，同時從未來的發展趨勢來看，它的獲利方式仍然是依靠國家的特殊壟斷地位，例如特殊的壟斷行業，從而使賬戶基金保持安全。而個人積累賬戶，當然也是堅持安全第一的原則，但長遠來看，它的獲利方式是通過市場獲得的，這就要求個人賬戶投資過程中要依據投資學的原理，分散投資，避免風險。
（二）優先投資于電力、通訊、交通等壟斷性部門
電力、通訊及交通等壟斷事業的建設項目規模巨大、建設期長、投資回收期長，但投資收益具有穩定性，投資風險較低。這些特點正好比較適合于養老保險基金的特點及其投資要求。因為養老保險基金量大，參保人從開始交費到享受養老金的時間跨度長，投資的安全性要求高。在我國國民儲蓄相對充裕的情況下，應優先使用國內資金，至少不應該對國內投資采取歧視的政策。同時，我國的證券市場的規范化是一個長期的過程，優先投資于壟斷部門，可以減少不必要的風險。
（三）短期仍然以債券為主，漸進地加大股票的配置比例
鑒于我國目前的資本市場主要是股票市場的效率不高，市場還不完善，同時基金賬戶的持有人對風險的心理承受能力還較低，我國的養老保險基金投資的資產配置短期內仍然是以債券為主，同時在目前的基礎上，漸進地加大股票的配置比例。同時隨著資本市場的發展和完善以及人們對風險的認識程度的提高，逐漸達到合理的配置水平，實現基金的投資目標。
（四）注重價值投資，研究投資對象的長期發展潛力
養老保險基金不同于其他的投機性基金，一方面它要求很高的安全性，另一方面它的投資期限可以很長，因此養老保險投資應該堅持長線投資，注重價值投資。比如，在選擇投資股票的時候，要注意公司所在行業的發展前景，公司的經營狀態和公司的盈利能力等；在分析股票價格變動時，要考察基本經濟面和股票價值因素對股票價格的影響。
（五）以競爭招標的方式選擇養老基金的營運主體
為了提高養老保險基金多元化投資的效益，并有效防范風險，應通過招投標的方式交由社會保險基金管理公司和基金投資公司來以市場化的方式運作。同時對機構的資格和選擇的投資工具做出原則性的規定，制定基本的制度框架和詳細地實施細則。
四、養老保險基金投資監管
對養老基金投資組合的管理，不外乎有三種形式：一是直接投資型，即由受托人直接管理養老基金投資組合；二是部分委托型，即由受托人直接進行固定收益部分投資，風險收益部分委托專業投資管理人運作；三是全部委托型，即由受托人在監管機構已確認資格的范圍內，通過招標方式選擇投資管理人，投資管理人根據養老基金投資立法規定比例進行投資組合。
以上三種模式中，我們認為，中國現階段應采用由受托人選擇投資管理人的全部委托投資管理模式。因為任何一項投資活動都與風險相伴而行。即使是傳統意義上的固定收益投資，如銀行存款、購買國債等，也會因利率的市場化而存在風險。如果受托人并非專業投資機構，不具備一定的投資管理能力，則其投資效率和收益必然與養老基金投資運營的初衷相佐。世界各國養老基金管理的經驗也證明了這點。受托人只需將基金資產全部委托給其選擇的投資管理人，采用嚴格監管以及更換投資管理人的方式給予其經營壓力，受益人便可通過投資管理人的競爭得到較高的回報和良好的服務。
這種模式最終能否使養老基金真正實現保值增值，關鍵還在于對受托人、投資管理人以及保管人做出合理定位。
（一）對基金投資公司引入競爭機制，防止出現壟斷
實際上這就是一個如何對受托人定位的問題。目前國際上受托人一般有兩種形式：一是單一受托人制。即全國養老基金全部集中到惟一受托人手中，投保人無選擇受托人的權利，如新加坡；二是多個受托人制。即養老基金由若干受托人競爭管理，投保人有自主選擇受托人的權利，如智利。
我國當前應當選擇哪一種受托人制呢？
我們認為，我國當前應采用一種符合中國國情的“多個受托人制”，即名義上的多個受托人制，實質上的單一受托人制。理由是我國可在各省或大省區設置一個受托人，但由于投保人仍然無法自主選擇受托人，無法行使一定程度的投資建議權，最終還是由省級受托人代本省投保人行使選擇權。這種模式可以在一定程度上解決上述兩種情況存在的矛盾，避免與現行體制沖突，但從長遠看，仍然只能作為過渡性選擇。發展趨勢應當是按照市場選擇原則，公平與效率原則，實行真正意義上的多個受托人制。
第3篇：不動產基金管理范文
一、拓寬社?；鹜顿Y領域的必要性
（一）社?；鸫媪坑斜匾貙捦顿Y領域。根據2001年度嘉興市本級社會保障基金決算反映，市本級五項社會保險基金年初余額為24428萬元，年末余額為44912萬元（其資金分布情況為：經辦機構支出戶銀行存款13139萬元，財政專戶存款28405萬元，暫付款563萬元，債券投資3888萬元）。從年度社會保險基金存款余額的變化情況看，市本級社會保險基金存款余額已經走出了前幾年的下降趨勢，并逐年在增加。
根據浙江省財政廳《2001年度養老、失業基金決算情況》通報反映，嘉興市本級養老保險基金支撐能力為15．1個月，高于全省9．9個月和全市13．4個月的水平。從市本級2001年社會保障基金收支情況分析，在社會保險擴覆不開展的前提下，如果從2001年存量資金中留出15000萬元作為2002年的收不抵支部分，留出投資國債和定期存款未到期部分10000萬元，還有20000萬元可以用于其他投資。
（二）社?；鹪鲋涤斜匾貙捦顿Y領域。根據2001年度嘉興市本級社會保障基金決算反映，市本級五項社會保險基金年度利息收入774萬元，年綜合利率2．23％。從目前我國經濟形勢分析，在積極的財政政策完全淡出前，銀行儲蓄存款利率的走勢預計在三、五年內仍將維持現有水平，目前存貨款利率差在加大。
（三）政府資金經營需要拓寬投資領域。目前，政府一方面要通過建立投資性公司向商業銀行貸款并以貸款利率支付利息，另一方面則將大量的社會保障基金存入銀行，以銀行存款利率得到利息。按照現行存貸款三年期年利率進行測算，存款利率3．24％、貸款利率5．76％、差額2．52％，如按5億元社會保障基金存款進行測算，年基金少收入利息1250萬元。
（四）依法參保意識的提高和行政推動力度的加大有必要拓寬投資領域。近年來，省市人大、政府加大了對社會保險工作的領導，地方政府、職能部門對社會保險工作的管理，用人單位參加社會保險的法制意識，勞動者的維權意識和社會的監督力度，參保單位、參保職工、繳費基數三個不到位的狀況正在加強或改善。社會保險參保擴覆工作的開展，從根本上解決目前存在的參保企業不到位的狀況，使當年社會保險基金達到收支平衡并有結余，使存量資金增加。這就有必要考慮社會保障的投資方向和較大限度增值的問題。
二、拓寬社?；鹜顿Y領域的模式選擇
筆者認為：社會保障基金投資對中央政府而言，選擇適宜的模式入市至關重要。從允許將社會保障基金投資于股市的國家看，社會保障基金入市的途徑為社會保障基金——基金公司——證券市場，即將社會保障基金投資于基金公司，再通過基金公司投資于股市。而對地方政府而言，將社會保障基金拓寬投資領域，除按照規定安排好支出所需的資金和購買分配的國債以外，投資于地方政府承擔最終兜底責任的社會公益事業發展項目和基礎設施建設項目是切實可行的。一方面，可以增加社會保障基金的增值率；另一方面，可以加快地方社會事業的發展速度，減緩對銀行貸款的依賴程度。投資方向可以確定為：市本級的高速公路、杭州灣跨海大橋的建設出資部分，高等教育、高中教育的基礎性發展項目，以及城市基礎設施的建設。社會保障基金投資模式，在現行政策制度不作調整的前提下，地方政府可以從以下三種形式中選擇：
——委托貸款項目模式。根據商業銀行當前的委托貸款制度規定，資金所有者將銀行存款指定對象和項目，由商業銀行根據規定手續與貸款方和委托方簽訂三方合同，并由商業銀行辦理貸款和結算手續，按規定收取手續費，但不承擔委托貸款資金風險。這種模式的優點是從社?；P管理本身來說，其資金反映在銀行存款科目中，因而不違反國家現行對社?；鸸芾淼闹贫?，同時有利于基金的增值；缺點是銀行不承擔風險，同時要向銀行支付手續費。
——直接投資項目模式。這種模式是指在眾多社會公益事業和基礎設施項目中。選出發展潛力較大且穩定的項目作為社會保險基金的投資對象，由政府組織對項目的政府責任的論證。對于必須由地方政府承擔最后兜底責任的項目，可以確定為社保基金投資方向，由市財政（社?；鸸芾碇行模┺k理基金投資手續。這種模式的優點是在基金增值的同時節約了手續費；缺點是超越了國家現行社?；鹜顿Y的范圍。
——投資開放式基金模式。開放式基金是指基金規模不固定，基金單位可隨時向投資者出售，也可按投資者要求買回的運作方式。這種模式的優點是投資收益高于國債和儲蓄、低于股票；缺點是投資風險高于國債和儲蓄，同時需支付手續費，而且國家至今末規定可以作為社會保障基金的投資范圍。
筆者認為，上述三種模式比較，選擇委托銀行貸款模式較為合適。在確保社會保障基金安全的前提下增加了利息收入，同時又不違保障基金管理制度。
三、拓寬社?；鹜顿Y領域的可行性分析
選擇委托銀行貸款方式拓寬社會保障基金投資領域，筆者分析是可行的。
——從政策角度分析具有拓寬投資領域的可能。（1）綜觀世界各國社會保障基金管理政策，其基金結余的投資方式除儲蓄和購買債券外，還有以下幾種：一是投資于國家基礎設施和基礎產業。將社會保障基金投資于交通、電力、通訊等社會基礎設施和基礎產業，其回收期稍長但收益較穩定可靠，既有經濟效益，又能兼顧社會效益。二是投資于股票市場。將社會保障基金投資于國內或國外股票，以獲取股息收益或股票增值。三是投資于不動產及各類貸款，如抵押貸款、商業貸款、住房貸款、個人貸款等。（2）在我國，根據財政部、勞動和社會保障部《關于印發<社會保險基金財務制度>的通知》規定，“基金結余除根據財政和勞動保險部門商定的、最高不超過國家規定預留的支付費用外，全部用于購買國家發行的特種定向債券和其他種類的國家債券”。而在按照規定購買國家發行的特種定向債券和其他種類的國家債券后，剩余資金則存入銀行。
綜觀上述社會保障基金的投資方式，按照風險和收益由小到大的順序排列是儲蓄、政府債券、基礎設施、公司債券、股票和不動產?？偟膩砜?，各國對社會保障基余的投資營運都控制得非常嚴格。儲蓄和購買政府債券是所有國家都認可的投資方式，而對基礎設施、股票、不動產和貸款等風險大的項目，有的國家是嚴格禁止的。不過，從一些國家的統計分析來看，社會保障基金投資于股票市場的回報率在各項投資項目中是最高的，因此，不少國家對社會保障基金投資于股票市場解開禁令。
——從投資對象分析具有拓寬投資領域的空間。“九五”期間，政府對本級范圍內通過向商業銀行貸款形式，投入40多億元興建了大量的社會公益事業和城市、交通等基礎設施項目。“十五”期間，還投入巨資興建文化中心、體育中心、杭州灣跨海大橋等社會公益事業和城市、交通基礎設施項目。這些項目的建設，均將逐步到達還貸期和貸款期，而已經建成項目目前尚未具備還貸能力，需由政府財政給予支撐，待建項目需要大量的資金投入才能啟動，這些因素均給社會保障基金投資渠道的拓寬提供了方向。
——按投資項目分析具有較好的安全性和較高的投資收益。將社會保障基金投資于政府承擔最后兜底職能的社會公益事業和城市基礎設施、交通設施項目，可確保社會保障基金的安全性。同時，可以增加較多的利息收入，如按照三年期存貨款年利率計算，社會保障基金年利率可在目前2．52％的基礎上提高到5．58％．如按3億元資金量進行測算，年度利息收入可從存款的756萬元提高到委托貸款的1674萬元。
四、拓寬社?；鹜顿Y領域的意見
（一）統一思想、確定投向。由市財政局按照嘉興市國民經濟和社會發展“十一五”規劃，會同市發展計劃委員會對文體、教育、交通、建設等部門納入“十一五”規劃的項目進行評估，選擇提出社會公益事業和基礎設施投資項目，提交市政府決策。
第4篇：不動產基金管理范文
一、目前我國基本養老保險基金的管理模式
我國基本養老保險基金長期以來都是由省級社會保險經辦機構以管理者和經營者的雙重身份負責統一管理和投資運營。這與《國務院關于深化企業職工養老保險制度改革的通知》和十五屆四中全會《決定》中“切實搞好基金管理，確?；鸬陌踩⑴崿F其保值增值”的精神不符合。目前我國基本養老保險基金的管理模式既不利于保證個人賬戶基金的安全性，又不利于提高基金運作效率。
按照我國現有的《社會保險財務制度》等相關法規，養老保險基金只允許存入銀行或購買國債，通過收取利息來達到增值。隨著我國社會保障事業的不斷完善，基本養老保險基金正逐步從現收現付模式向轉個人賬戶模式轉變。由于個人賬戶具有完全積累的性質，個人賬戶基金積累將越來越多，而規定中的增值方法雖然風險小、利息收入穩定。但由于利率長期處于低水平，加之通貨膨脹、貨幣貶值等因素的影響，這種做法不但不能使養老保險基金實現有效的增值，甚至面臨著保值的困境。如何對個人賬戶基金進行管理和實現保值、增值。將是分賬下個人賬戶基金運營的一項重要任務。
二、改革養老保險個人賬戶基金管理模式
(一)分離基本養老保險個人帳戶基全管理和運營
使基本養老保險個人賬戶基金管理和運營相互獨立，由不同的職能部門分別承擔。在全國范圍設立公共性養老基金管理公司，負責個人賬戶基金的收繳、基金銀行賬目的保管，基金收益的年度調整及信息的提供等日?；顒?，實現基本養老保險個人賬戶基金的集中管理。同時，讓資產投資管理機構對基本養老保險個人賬戶基金運營。通過引進競爭機制，選出有能力、有實力、規模大的資產投資公司投資營運個人賬戶基金，使其在個人賬戶基金市場上層開角逐。由公共性養老基金管理公司采取審慎性監管模式，保證其在法律規定的范圍內進行資產投資，資產投資公司定期披露對基金的投資方向、投資方式和運營情況。通過對基本養老保險個人賬戶基金的管理和運營分離，既實現了對個人賬戶基金運營風險的有效控制，也有利于對個人賬戶基金投資的管理，提高投資效率。
(二)實現社會保險基金增值
借鑒國際上對完全積累型養老基金實行市場化投資運作的經驗，改變現階段社會保險基金投資方式單一的做法，在保證基金安全的前提下，探索新的社會保險基金保值增值途徑。為了個人賬戶基金的高效運行，必須開展以下幾方面的投資。實現最大限度的保值增值。
1．長期投資股票資產。股權投資可以獲得高于債券的投資收益率，是國外養老金賬戶投資收益的主要來源。雖然我國的股票市場發展時間較短。市場不成熟、政府監管能力低，養老基金存在一定的風險，但與社會統籌基金不同，基本養老個人賬戶基金是完全積累型的基金，其投資具有長期性，正符合股票市場隨著投資期限的逐步延長、投資收益率的波動明顯下降、風險明顯降低的特點，允許我國基本養老保險個人賬戶基金長期投資股票市場是我國基本養老保險實現社會保險基金增值的有效途徑。
2．投資國家基礎設施項目。投資國家基礎設施項目風險較小，運行時間長，有穩定的未來收入現金流，回報率較高，具有較大的增長潛力。將養老保險基金投資到國家重大工程和基礎設施建設項目，既能夠直接增加對基礎設施建設方面投入，為國家建設與發展服務，又能在安全的條件下實現其保值增值的目標，在一定程度上緩解基礎設施資金緊張的難題。新加坡和日本的養老保險基金都曾大量投入港口、機場、高速公路、電力、通信等基礎設施項目，并獲得較穩定的收益。
3．投資房地產等不動產。我國目前正處于經濟發展的黃金時期，經濟增長速度較快而且比較穩定， 由于房地產價格會隨著通貨膨脹率的比例增長，是一種比較好的保值投資方式，在目前我國經濟快速發展時期，選擇一定比例的個人賬戶基金投資于房地產，可以抵消通貨膨脹帶來的不利影響。由于房地產投資專用性強、流動性強、投資回收期長等特性存在一定風險，因此對房地產的投資比重不宜過高。
三、結論
第5篇：不動產基金管理范文
業界傳聞，華泰財產保險股份有限公司總裁王梓木因為手中保險資金太多，發愁使用途徑太少而寢食不安；本有一投資隧道的計劃，并已經作了具體的財務和投資分析，但方案幾次上報都被“打”了回來。
在記者和一家壽險公司資產管理中心的運營總監談到此事時，他告訴記者，和壽險公司相比，財險公司的可用資金要少得多，一般也就幾十億的規模，但他現在管理的資金就有350億到400億，壓力比他們要大得多。
截至今年四月份，我國保險業總資產首次突破1萬億元大關，達到10125億元。1999年至2003年，全國保險業保費收入年均增長超過29%。截至2004年4月末，各保險公司資本金共計521億元。
一方面，保險資金保持高速增長，另一方面，投資渠道狹窄，這種背景下，想必沒有幾個保險公司的老總能睡得安穩。
與銀行“爭食”
目前，保險資金的投資收益已經成為西方保險業綜合盈利中最重要的組成部分，外國保險公司資金使用率為90％以上，投資收益率均在8%以上。投資領域涉及股票、債券、房地產、抵押或擔保貸款等。
但對于我國保險公司而言，在這幾項投資途徑中，除了債券外，其它幾個領域都還是“禁區”。
某保險公司資產管理中心高層劉先生告訴記者，目前我國保險資金的投資渠道主要有債券、央行票據、協議存款以及基金等幾個方面。
其中，協議存款的投資收益在逐漸減少。在保險行業發展初期，因為保險資金相對較少，而銀行利率相對較高，保險公司和商業銀行之間的協議存款成為保險公司運用的主要途徑，協議利率可以達到5個點。但隨著資金的增多，協議利率也逐漸下降，現在一般只有3個點。他表示，現在協議存款已做得不多。
在債券部分，雖然投資的大門已經敞開，但因為我國債券市場的規模有限，使保險資金的債券投資受到了局限。
新光人壽保險股份有限公司（新光人壽保險股份有限公司是臺灣第二大保險公司）北京首席代表陳國柱先生告訴《經濟》雜志記者，西方發達國家每年發行債券的規模是其國民生產總值的3倍，而我國每年發行債券的數額只占國民生產總值的33%。
中國人民銀行金融市場司副司長沈炳熙在9月16日舉行的北京CBD金融發展論壇上也指出，目前，我國債市和股市的比例非常不協調。
由于市場的限制，保險公司不得不努力尋找其它的投資渠道。劉先生認為，當前，當局應盡快將個人住房抵押貸款業務向保險公司放開，有兩種模式可以考慮。一是保險公司自己做，二是保險公司購買銀行的抵押貸款證券化產品。
但是，個人住房抵押貸款一直由銀行“獨霸天下”，它不會輕易將這塊“肥肉”讓給保險公司。如果采用第二種模式，保險公司勢必要付出高昂的代價。在國外，第二種模式比較普遍，但前提是國外金融和資本市場的市場化程度很高，而我國還不具備這樣的環境。因此他比較傾向采用第一種模式。
對于整個金融系統而言，由銀行壟斷個人住房抵押貸款，將給金融系統的健康發展帶來不穩定的因素。因為銀行的資金多是短期資金，而抵押貸款是長期業務，資產和負債的錯配將給銀行經營造成潛在風險。而保險公司的資金屬于長期資金，因此如果保險公司能夠進入這個市場，將對整個金融體系的穩定和健康發展產生積極的影響。
但有人質疑，如果保險公司也涉足本屬銀行的抵押貸款業務，是否說明保險公司可以混業經營。但劉先生認為，銀行和其它非銀行金融機構的本質區別不在資產負債表的左邊，而是右邊，即負債，換句話說，就是能否吸收公眾存款。
況且，現在金融系統各部門業務交叉的趨勢已日趨明顯，銀行可以設立基金管理公司，保險公司涉足銀行業務也未嘗不可。
但這種金融部門互相滲透的趨勢將給目前的監管體制帶來新的挑戰。目前的“一行三會”（央行、銀監會、證監會、保監會）是嚴格的分塊監管體系。如何使分業監管與金融機構業務交叉的局面相適應，并較好地協調各部門之間的利益關系，是當局面臨的新難題。
看好不動產
雖然目前不動產投資還沒有向保險資金放開，但業內人士認為，保險資金在這個領域其實大有可為。
據新光保險陳先生透露，新光保險除了保費收入外，在本業外最大的收入來源就是不動產，每年在不動產上的投資收益有三、四十億新臺幣。新光保險是臺灣私人企業中的第二大“地主”。對于投資風險，保險公司自己會進行評估和控制，而事實上的結果是保險公司賺錢了。
新光保險北京代表徐敦謨告訴《經濟》雜志記者，新光保險每年的不動產投資報酬率在5.6%-8%之間，比銀行利息相對高很多。而內地不動產的投資報酬率要比臺灣高很多。
但內地的保險公司不得買賣土地，也不能投資自用以外的不動產。因此陳先生對于內地保險公司不得投資不動產的政策頗有疑惑。
他舉了一個例子，如果新華保險兩三年前在北京朝陽區買塊地皮，現在就是兩、三倍的盈利，資本也會成倍擴大，新華就不會出現現在的財務問題。把地拿出來賣了，問題就解決了。
但是，他也強調，臺灣的法律規定對保險資金投資不動產也有一定的限制，例如，保險公司不動產的投資不得超過資本的15%，保險公司投資的不動產都不能用于抵押貸款等。
對此，徐先生認為，從發達國家的經驗來看，在私營經濟發展的初期，保險公司也不適合做太多的投資。因為保險公司的資金量很大，可謂“金融怪獸”，如果投資過大，會打擊私營企業的發展。他認為，內地現在政策沒有放開，有可能是擔心保險資金的進入將進一步加劇房地產熱。
而某保險公司資產運營總監劉先生則認為，這種擔憂是不必要的。而且在他看來，如果說房地產存在過熱的話，也是局部過熱。而且是由于需求旺盛、供給不足造成的。房價過高是與金融體制有直接關系的。眾所周知，房地產的資金多數來自銀行，而銀行的資金又以短期資金為主，短期資金用作長期業務，一旦遇到銀根緊縮，就會使房地產商的資金出現斷裂，這是造成房地產炒作過多，換手頻繁的一個主要原因，而與項目并沒有太直接的關系。
因此，他認為，保險資金作為長期資金進入，將有利于房地產行業的健康發展。他個人仍然非?？春梅康禺a行業，認為房地產和汽車將是未來十年的兩大消費熱點。但投資的比例不能太高，5%-10%是比較適當的。
徐先生透露，他從學者的報告中看到政府有放寬保險資金投資不動產限制的趨勢。
此外，基礎設施領域，也是各界討論的一個重要的投資渠道，保險公司也希望能早日進入。但劉先生強調，保險資金進入將有利于地方招商引資和地方經濟的發展，但需要注意的是一定要采取市場化的模式，避免行政手段干預。畢竟，保險公司最終要為客戶負責。
直接入市與股市點位
保險資金間接入市已成現實。截至今年6月末，保險資金投資于證券投資基金已達691.9億元。但也有人指責，保險資金在基金上的投資表現不佳。
劉先生則認為，和許多機構投資者相比，保險資金在基金上的投資收益率更高。而且保險資金投資基金的虧損主要在封閉式基金，這是和其本身流動性不強等特點有直接關系的，而且現在政策又不允許“封轉開”，保險公司因此比較被動。
通過在基金上的“試水”和“磨練”，保險資金已做好了直接入市的準備，只等政府一聲令下。
證券市場持續低糜，有人寄希望于保險資金可以充當“救市主”。但劉先生告訴記者，保險資金只是市場的一個投資主體，而且和其它投資主體相比，更加理性和謹慎。保險公司從來對自己都有一個清醒的認識，也不希望在市場中炒作。
雖然可入市的保險資金多達500億，數量非?？捎^，而且證監會也非常希望保險資金能盡早入市。但不表明政策允許了，就馬上會有大量的保險資金入市。保險外匯資金的使用也是相同的道理。雖然保監會和人行在今年8月9日公布了《保險外匯資金境外運用管理暫行辦法》，但保險公司還要選擇適當的時機。劉先生認為，現在國外主要貨幣的利率還不如人民幣高，因此現在并不是投資的最佳時機，所以這部分資金的量是很小的。
同理，保險資金直接入市對市場的影響也不會象有些人預想的那么大。保險資金的運用是純理性的投資行為，它的直接入市不應取決于點位。
他認為，中國的證券市場其實從來不缺資金，現在也不是缺乏信心的問題，就是價格的問題。股票為什么發不出去？就是價格制定的不合理，這需要調整。在和記者的交談中，他多次談到市場的作用，市場經濟應該靠市場來進行自我調節，不應該讓誰充當“救市”的角色，也沒人能救得了市。
保險資金看重的是微觀的投資對象的財務制度、信息披露程度、公司治理結構等情況。即使在1300點以下，也不缺乏有投資前景的股票。保險公司不應在意股價的起落，而應在意股票將來的分紅收益。
新光保險的徐先生告訴記者。我國臺灣地區除了對股票投資的比例有規定外，對投資標的都有規定。例如購買的公司過去三年的盈利率都在6%以上，將來賣出的時候還要事先公告。監管機構就是不希望保險資金頻繁進出，進行短期操作。
第6篇：不動產基金管理范文
（一）REITs的法律結構分析。從REITs的國際實踐來看，REITs可以劃分為投資公司型和信托型兩種類型的法律結構，REITs也在很多國家和地區也納入法定范圍。不同地區也選擇了不同的組織形式，如美、日、歐等地區以投資公司型REITs為主，而新加坡、澳大利亞及我國港、臺地區則以信托型REITs為主。
（二）REITs組織體系區分。
契約性的REITs的組織其實是一種無形的組織機構，其主要的操作模式為：根據各方訂立的信托契約條款來向投資者出售相應的收益憑證，而募集到的投資金額則由銀行負責托管，投資決策部分包括購買房產、進行投資行為等由基金管理公司負責，而監督基金管理公司則有托管銀行負責。在一些情況下，REITs還可選擇外聘專業人士來打理資產。
公司型REITs的形式包括基金公司或投資公司，由委托人發起，而資金的募集主要通過公司發行股份的方式。公司型REITs具有法人資格，股東作為投資者，由董事會來對公司型REITs進行管理，同時通過外聘投資公司進行投資決策。
因此，公司型與契約型REITs的不同主要體現在，公司型REITs是具有法人人格的經濟實體，契約型REITs則不具備法人資格；公司型REITs依據公司法及公司內部章程的規定進行操作，包括招股、運作和管理所募集資金；而契約型REITs沒有一個組織實體，其主要通過單個基金的信托契約來進行募集、經營、管理的；投資者購買公司型REITs的股票從而成為股東，通過參與股東大會獲取公司的經營決策權；契約型REITs的投資者獲得的是收益憑證，其對于契約型REITs只想有收益分配權。
（三）REITs操作模式分析。按照歷史發展歷程來分析，REITs的運行模式主要為A-REITs及J-REITs模式。
1、A-REITs模式內容。A-REITs模式其實就是資金信托基金模式的一種，與信托基金模式相似，先募集基金，后遴選投資項目。其項目運作方式為：公司先發行基金份額，接著投資者來購買相關的基金份額，從投資者處募集的資金主要投資于領選出的成熟物業資產，同時將該部分物業交由成熟的房地產管理公司去管理，最終的獲得的包括租金等大部分利潤將通過受益憑證的方式返利投資者，合格投資者在這期間同時也可以在二級市場進行轉讓交易。
2、J-REITs模式內容。J-REITs模式其實是財產信托基金模式的一種，在日本，J-REITs被稱作不動產投資信托，主要以公司型或契約性的組織形式為主。當一名投資者對J-REITs進行投資時，其手中持有的憑證不僅可以獲得到期收益，也可以通過在二級市場進行轉讓等方式來進行交易。再具體的實踐中，為了降低資產風險，提高基金的吸引力，一般會采用內部收益分級、外部第三方擔保等方式來要對基金進行信用增級處理。
（四）REITs的交易結構。信托公司作為REITs的受托人，主要以簽訂信托契約的形式發行受益憑證來募集資金，之后，信托公司用募集來的資金購買合格的物業，來獲得相應的物業資產和相關權利。信托公司自己并不對該物業進行投資決策，而是通過聘請專業的房地產管理投資機構或者中介機構來進行規范的投資管理，從而實現投資人的收益最大化。
REITs涉及參與主體較多，包括REITs持有人、受托人、資金保管人、物業管理人、中介機構等。其中，在REITs中有著核心作用的是受托人，受托人代表投資者持有信托財產，負責所募集資金的投資、運營及管理，在這個過程中，受托人主要通過收取管理費來盈利。受托人需要選擇專業的物業經營管理機構負責所購物業的經營與維護。專業受托人的具體職責應該包括：發行REITs受益憑證、登記持有人、分配信托份額的收益；物業經營管理人的選定、委任或更換；定期召集受益人大會，編制會計記錄、準備財務報表；定期對REITs的執行情況進行信息披露等。
二、REITs在中國的發展研究
（一）法律結構選擇。對于大部分的國家及地區來說，單位信托型的REITs結構仍然受到監管者的青睞。而在美國，采用公司形式的REITs則更多一些。在信托法未通行、法律基礎仍然較為缺乏的情況下，美國的公司型REITs采用“投資公司”的形式，其本質是一種法律和金融工具的創新，相比于在英國更為普遍采用的單位信托模式，公司型REITs與其在實現投資方面沒有本質上的區別。
新公司法出臺，取消了公司對外投資比例這一規定，但與美國投資公司法上相似的法律地位，我國現行公司法則暫時沒有此規定。目前，不僅僅是在公司的法人地位、代表機關、權力機關等方面，同時在組織機構、運作模式等方面，REITs不同于公司型基金所要求的投資公司；而我國的證券投資基金法在立法時預留證券投資基金的空間，其規定“公開發行股份募集資金，設立證券投資公司，從事證券投資等活動的管理辦法，由國務院另行規定”，考慮到REITs從事的是房地產項目投資、發放或者投資房地產抵押貸款，因此，如采用公司形式REIT則需要人大修訂《公司法》或采取其它更靈活的交易結構來避免與現行法律及監管制度沖突，制度成本、交易成本過高。
（二）稅收政策方面。
從國際上REITs的發展來看，稅收是其發展的基本驅動力。而根據“有條件優惠”的立法原則，各國均對REITs制定了專門的稅收法規，要求REITs在滿足一定條件的前提下可以在REITs層面減免征稅。采用利潤傳遞機制（Pass-Through）這種方式，保障了REITs能夠享受稅收優惠，但這些稅收優惠政策主要是為了防止雙重征稅。其運作形式主要表現為一旦REITs分配了其大部分收益，則REITs無需繳納所得稅。下圖對主要國家和地區的REITs稅收政策進行了比較。
項目澳大利亞美國新加坡中國香港
稅收優惠是是是否
REITs收入消極持有物業所產生的收入不繳納所得稅向股東和收益權憑證持有人支付的股息或收益免征公司所得稅，未分配應稅收入正常納稅消極持有物業所產生的收入不繳納所得稅支付的收益免稅，地區外收入免稅，其余部分正常納稅
不動產轉讓無出售方對超過成本部分的收入正常納稅，但如果不動產持有超過10年則有可能享受稅收優惠無無
登記免稅對取得不動產時征收流轉稅減免印花稅印花稅（設上限）
境內機構投資者正常納稅正常納稅20%所得稅免稅
境內個人投資者股利正常納稅、資本利得減稅正常納稅但能享受稅收優惠免稅免稅
境外投資者正常納稅（資本利得減稅）根據所得稅稅收協定享受減免優惠正常納稅享受香港居民待遇
資料來源：NAREIT，EPRA
作為一種過手證券，REITs模式的運作目標其實是將收益轉給投資者。因此，在大部分國家和地區，主要對REITs層面進行稅收中性原則以避免重復征稅。REITs在我國的稅收政策下，因為不可避免的需要有物業出售這一環節，REITs受托人往往會因為非交易性過戶而導致重復納稅，這大大加重了REITs交易雙方的稅收負擔。REITs所經營的期限一般不會太短，賣出和買入物業可能會有多次，這樣就會發生數次重復征稅的問題。因此，REITs制度的引入，必須取得財稅當局的支持，堅持稅收中性原則的基礎上，合理的REITs稅收支付制度的建立，對REITs和投資者稅收優惠，是保障REITs在中國順利發展的必要條件。
（三）管理架構方面。下表比較了兩者在我國目前的法律制度環境下的發展障礙及有利因素。
REITs的結構現有法律對發展REITs的限制有利因素
契約型REITs1.《信托法》限制資金信托合同不得超過200份；同時對信托的經營資格、信托憑證的流通以及信托計劃的公募都有所限制。2.《證券法》調整的正確只限于股票、債券，沒有對REITs的認定，且有公募的限制。信托計劃是REITs的主要結構和形式，具有產品特性的優勢。
公司型REITs1.《公司法》有再投資的限制，公司的對外投資不得超過公司凈資產的50%。2.REITs難以享受稅收優惠。3.公司治理和潛在的利益沖突問題有上市公司的發展經驗可以借鑒。
根據以上表格的對比我們發現，美國REITs大部分是公司型，因為美國REITs大多是公司型這種形式的REITs運作過程中有多方利益主體，而亞洲國家大多采用的是契約型基金的組織結構，例如日本、新加坡及我國香港，我國內地現有的基金也全都是契約型基金。我國在引入REITs的同時要思考以下問題：怎樣去建立一套能夠保障基金管理人和其他相關的機構能夠保障基金持有人的利益最大化，從而實現投資者利益的保護這樣一種機制？怎樣去通過制度設計來保證利益相容，從而使得基金各方的利益能夠相互包含，從而形成利益共同體？相對于契約型REITs，在公司型REITs中，董事會由股東選舉產生，董事會降為了股東利益最大化進行投票，這樣一種制度設計可以很好地保護投資者的利益最大化，從長遠來看，REITs采用公司型結構將成為未來的發展趨勢。
（四）投資范圍限定。按照投資范圍劃分，REITs可分為權益類、抵押貸款類，以及混合類。投資領域不僅有房地產也有房地產貸款。美國REITs的投資范圍一般限于能夠產生現金流的成熟物業或房地產抵押債券而這種REITs的特征為以消極持有和管理為主。在美國之后的一些國家和地區也將投資范圍主要限定在成熟物業、有價證券和其他房地產相關資產等方面，相同類型的REITs，其區別主要體現在不同的資產組成比例規定。目前爭議主要在于REITs是否應當被雨蕁涉及房地產開發環節。下表反映了不同國家對于REITs進入房地產開發環節的規定，這可能也與各國或地區房地產市場的成熟程度有關以及REITs產生的動因有關。
對REITs進入房地產開發環節的限制國家和地區
無限制美國、日本、澳門
限制比例新加坡、韓國
準入禁止加拿大、中國臺灣地區、中國香港地區
第7篇：不動產基金管理范文
然而，最壞的時代或即是最好的時代。募資變難，也可從另一角度詮釋為行業回歸理性。因此，一旦經歷洗牌的陣痛，必將沉淀一個更為成熟的市場。其中的邏輯是：PE市場的成熟有利于吸引優質投資者，而優質投資者通過對投資對象的嚴格甄別，又將反過來促進市場的優勝劣汰和不斷成熟，最終在長期上助益于PE行業的整體良性發展。
社保基金、保險公司等機構投資者由于其以下特點，可謂具備成為優質投資者的條件，應是PE的重要募資渠道：
首先，此類機構投資者資金充足，并且來源穩定。當作為LP的富裕個人、中小企業等的PE熱情和投資能力日漸消減時，以社?；?、保險公司為代表的規模龐大的機構投資者，仍然保有旺盛的投資需求。以社?；馂槔?，即使存在10%的PE投資總額上限，但按其2011年底8689億元的總資產計算，其對PE的投資規模仍可至868.9億元。
其次，由其自身性質所決定，社?；?、保險公司等機構投資者強調資金的安全性，從而遵循嚴格的基金管理人甄選規則。在嚴格“選秀”規則下，優秀的基金管理人容易獲得社?；鸺氨ｋU公司的青睞，能夠為所管理的基金獲得穩定而長期的資金供給。而具有穩定而長期的資金來源又進一步促進基金管理人在項目投資上具有足夠的底氣與耐心，提高項目的成功率和回報率，最終實現基金管理人市場的“優勝劣汰”，進一步凈化和提升目前良莠不齊的基金管理人隊伍。
更為關鍵的是，立法上對于此類投資者的投資限制正呈現出松綁的趨勢。對于保險公司而言，2010年9月保監會出臺的《保險資金投資股權暫行辦法》，正式放開保險資金參與PE投資；而在今年7月，保監會《關于保險資金投資股權和不動產有關問題的通知》，適度降低了險資的投資門檻，并擴大了其投資范圍。如，該《通知》把對發起設立并管理基金的投資機構的資本要求，由原來的5億元調整為注冊資本或者認繳資本不低于1億元，使保險公司有了更多的可選投資對象。
政策上的放寬給募資難題的解決帶來了現實可能性。如果PE投資能夠與此類機構投資人的風險承受力和獲利預期相契合，那么，PE何處募資、保險公司等投資人何處投資這兩個問題，都將得到解答。
對于社?；?、保險公司等機構投資者而言，其不僅承擔著資產保值增值的壓力，同時還需確保投資的較高安全性。風險和收益往往并存，因而，上述兩項幾近互相背離的要求，增大了此類機構的投資難度。
但即使以上述兩項嚴苛的要求來考量，對于社保基金、保險公司等機構投資者而言，PE也是良好的投資渠道。
誠然，比起對固定收益類產品等的投資，PE投資在穩健性方面不占優勢。但是，PE投資作為其他投資方式的重要補充，增大了投資對象的選擇范圍，使社?；稹⒈ｋU公司等可以憑借分散投資的方式分散風險。同時，PE投資可使此類機構投資者間接投資于不同行業和領域，更進一步使投資風險趨于分散。
第8篇：不動產基金管理范文
內容摘要：通過對中外保險業的利潤來源和資金運用等各個資金面的廣泛比較發現，我國各保險公司在規模水平、資金運作結構、資金運用收益和資金運用模式等各方面都與國際先進水平相差甚遠，無法發揮資金運作效率。本文通過分析探尋出一條通過加強保險資金的運用提升我國保險業核心競爭能力的途徑，使我國的保險業向著經濟補償、資金融通、社會管理三位一體的方向快速發展。
關鍵詞：保險資金 運作 國際比較
保險資金運作規模的國際比較
（一）國外保險資金運作規模龐大
從表1中可以看出，英美等發達國家以各類基金組成的機構投資者規模巨大，其中保險基金（人壽保險和財產保險的和）占基金的比重也是相當的高，美國占31.5%，英國占46.7%，日本占72.6%，德國占69.4%，加拿大占39.6%，可以看出保險資金運作規模的龐大。
（二）保險在金融市場中的地位高
保險行業在國民經濟中的重要性測度可以從行業內各大公司控制的金融資本在國家總金融資本的比重來側面反映他們對國民經濟的影響。從表2可知，在美日等國家的金融體系中保險地位比較穩固，資產規模也一直在各類金融機構中處于領先地位。從國家金融體系的金融資產規模上看，保險公司的相對比重一直很高，金融資產規模也呈現出絕對數額的增長狀態。由于保險公司經營的業務特點決定了其資金比較穩定，所以他們為國家的金融市場提供了長期而穩定的資金來源，為穩定金融市場起到重大作用。
保險資金運作結構的國際比較
（一）國外保險資金運作多樣化
各發達國家由于競爭的激烈，保費運作利潤空間已經非常狹小，逐漸轉向以保險資金的多元化運作作為自己公司的主要利潤來源。本文以美國為例進行說明。
表3中數值清晰顯示了美國保險行業的資產結構，1917年，債券為42.8%，股票為1.4%，貸款為47.6%，不動產為3%，貸款占比居首，債券次之，不動產再次之，股票比重很低。但是九十年后的統計中，債券占總投資比例顯著，從20世紀80年代開始債券的比重超過貸款，到了2007年其比例高達近50%。而從21世紀開始投資貸款比例下降趨勢愈發明顯，近十年來更是低至10%以下。同時股票占比增加，從1990年的不到10%已增加到2005年后的30%左右。不動產投資份額一直處于較低水平。
（二）保險資金運作的證券化趨勢
保險業發達國家的保險資金運作渠道越來越呈現出多元化和國際化的趨勢。多種運用渠道有利于運作規模性金融資產形成穩定收益，也能一定程度分散系統性風險。由于證券的特點，保險資金運作的證券渠道保證了資金運作的贏利，也為保險業吸納更多的資金，促使行業更好的發展提供了可能性。
保險資金運作收益的國際比較
各保險公司資金運用不僅可以彌補傳統業務利潤空間的流失，而且可以推動原有業務的擴展，同時，新增顧客購買各類保險的性價比也在提升。從表4可以看出，在1996-2007年期間，六國保險公司的盈利絕大部分來源于對其保險資金的投資利用。美法英瑞四國保險業的傳統承保業務呈總體虧損狀態，而日本與德國的傳統承保業務也盈利甚微。通過查閱相關資料大致可以得出這樣的結論—保險公司主業虧損副業盈利的現象是由資本追逐利潤的天性和市場效率與保險競爭激烈的程度所具的正向關系造成的。
以美國數據為例，自1996年到2005年美國保險公司傳統業務持續萎靡，行業內產險公司在1996年到2005年間虧損額高達數千億美元，而壽險公司的承保虧損在1996年到2005年虧損更是高達9683.76億美元。但是，各保險公司高效的資金運作使得這些虧損被成功消化，并每年都能取得可觀的收益。而從更長期的美國保險業務發展歷史來看，美國長期以來傳統業務一直處于虧損狀態。所以在美國等保險行業比較成熟的發達國家，保險公司現已依靠資金運用形成主要利潤來源。
保險資金運作模式的國際比較
（一）通過保險資產管理公司來運作的模式
這種模式一般是在保險公司的控制下設立保險資產管理子公司進行運作，可由保險公司完全控股也可與其他專業機構進行聯合運作（見圖1）。目前大多數大型公司及跨國公司采用這種模式進行運作。
（二）保險公司內設投資部門的模式
在這種模式下保險公司不會成立單獨的資產管理公司，而是在保險公司內部設立獨立的投資部門來掌管保險資金的運作。大部分這種模式的保險公司投資部管理的都是短期運作資金及中小額度資金運作，有時也對分公司資金及控股機構資金進行監管（見圖2）。這種模式的運作對于保險公司比較有效率，但是對于大規模資金的運作專業化程度不夠高。
（三）委托專業投資機構運作的模式
在這種模式中，保險公司不用直接從事保險資金的投資活動，而是將這部分業務外包給專業的投資機構，保險公司只繳納管理費用，獲得投資收益（見圖3）。
（四）三種模式的評價
投資部的運作模式曾經為眾多保險公司所青睞，直接有效的管理，高效的執行，透明的監督等特點使得眾多處于發展初級階段的保險公司紛紛采用，隨著時間的推移及資金規模的擴大，資金運作專業化程度不高，人才培養與主流業務脫節等問題呈現出來，使得大多數主流保險公司摒棄了這種模式。不過許多中小型保險公司仍使用這種模式進行公司發展的過渡。委托式資金運作在后來的一段時間內為大部分公司所接受。這種模式有利于減少資產管理成本，利用投資機構的專業優勢和管理經驗，使保險公司可以專注于傳統業務的開展。但是，這種模式的委托風險為眾多保險公司所擔憂，保險人不僅要承擔投資風險，還要承擔外部投資公司的操作風險。如今，越來越多的國際知名保險公司開始采用資產管理公司運作模式，現已基本成為國際上保險業資金運用主要趨勢。
我國保險資金運作的現實選擇
（一）拓寬保險資金運作的方式
金融資產的運用普遍要求在風險可控的前提下盡可能地取得最大的收益，并滿足公司運作的日常資金要求。根據金融資產運作原則的要求，結合我國保險資金運作的具體情況和投資環境，并借鑒國外保險資金近百年的運作經驗，我國保險資金應實施多元化的投資策略，以債券、股票、不動產為主，并推動金融衍生品業務的發展，形成穩定的利潤源。
（二）改進我國保險資金運作模式
1.專業化的保險資產管理公司的構想。第一，我國保險業應該培養出有梯度有深度的投資金融人才，為行業的長遠發展打下堅實的基礎；第二，對組織管理體系進行科學有效的改革，為今后的健康發展提供制度體系保障；第三，豐富VAR技術為基礎的風險管理體系，與世界先進水平接軌，保障資金安全，提高資金運作效率；第四，建立有效的績效評價制度與公開披露制度，從公共監管的方面完善我國保險資金的運作。
2.保險公司參股基金管理公司，建立保險投資基金。建立保險投資基金要借鑒國外的經驗，同時結合中國的特點。我國的保險投資基金應具備以下特點：基金由國內主流保險公司及業內主流基金管理公司聯合發起，為基金的建立提供堅實的資金基礎及信用保證；基金的資金來源面向業內保險公司，將業內資金整合管理分立賬戶，保證資金效率的同時也保證了監管的可行性。在基金成立時，可由各大保險公司提供資金保障，當基金成熟壯大后，保險基金可市場化轉變，促進基金的良性發展。
（三）建立卓有成效的資金運用監管體系
一方面，政府作為宏觀調控的實施者及各行業的強力監管者，保監會應革新有效的監管體系和監管方案；另一方面，由于不同保險類型的資金存放周期不同等特點，監管方可以保證資金運作安全的基礎上保證資金運作效率的充分釋放；最后，政府應加強對保險公司償付能力的監管，保證投資雙方的利益，以保證社會金融體系的正常運作。
參考文獻：
1.張立勇.發達國家保險資金運用主要做法中國化的思考[J].保險研究，2012（8）
2.趙正堂，趙光輝.國際保險投資模式的比較及其對我國保險業的啟示[J].云南財經大學學報（社會科學版），2003（2）
3.張啟文.西方發達國家保險投資的比較與借鑒[J].商業研究，2003（15）
4.曾慶久，蔡玉勝.保險資金運用和監管的國際比較與借鑒[J].經濟縱橫，2007（5）
第9篇：不動產基金管理范文
【關鍵詞】保險資金；資產管理；投資
一、引言
入市十年來，中國保險業總資產由2001年的4591億元猛增至2011年6月末的5.75萬億元，增長了11倍有余，資金運用渠道亦大為拓寬。如此龐大的新增資金需要在現有渠道進行投資并取得理想的收益，壓力之大可想而知。
作為保險資產管理公司，有其特別的對資金的管理要求，保險資金特別是壽險資金的長期性、償還性，要求保險公司在投資管理上具市場的一支重要力量，保險資金的投資運作除具有一般機構投資的特點以外，更需要注重資產與負債的有效匹配，使投資具有高安全性、高流動性以及穩健的收益，這對保險投資運作提出了更高的要求。保險資金運用收益水平統計資料顯示，2011年1-9月，保險公司實現資金運用收益1353.8億元，平均收益率2.7%。隨著壽險公司每年續期保費的大量增加，保險業總資產還將快速增長，保險公司面臨的投資壓力還將更大。
二、目前保險資產管理投資的國內外情況
目前，國內共有11家保險資管公司，從規模來看，3家保險上市公司占行業資產規模超過了6成。截至2010年底，國壽、平安、太保的投資資產規模合計達2.74萬億。保險資管公司主營業務包括打理集團內部資產，及管理不具有相應部分資質的中小險企的投資資產和企業年金業務。統觀幾大公司的資產分布情況可以看出，其主要資產還是集中在集團內部，相比之下，國外保險資管公司的第三方管理業務占比較高，主要為養老保險基金管理、共同基金等。
目前國際上保險公司普遍采用資產管理公司專業化運作的模式。在國外金融混業經營體制下，保險集團的資產管理公司被視作投資性公司，所從事的業務范圍十分廣泛。從委托對象看，不僅接受母公司委托從事資產管理業務，還為外部客戶服務，受托管理其他客戶資產。[1]從管理的資金性質看，除保險資金外，還涉及銀行、養老金、共同基金、不動產、私募等眾多領域。資產的載體基本都是各類信托產品，包括為公司養老金服務的產品；為大型機構委托理財服務的產品；公司型基金產品；零售基金產品；貨幣市場基金產品；直接投資產品；保險基金產品等。所轄保險基金的投資地區涵蓋了包括北美、歐洲、亞太地區以及拉丁美洲等。[2]
同時在投資理念上，國外的保險公司擁有完善的投資管理體系，投資理念和投資策略比較積極，可以說是兼顧了保險投資的收益性原則和安全性、流動性原則。在保險資金監管上國外的保險投資監管呈現出多樣化，多層次、嚴格型、綜合性的特點。以美國為例，在保險投資的比例限制方面，較為嚴格，如紐約州保險法規定保險公司在普通股、合伙股等股權方面的投資占其可運用資產的比例不能超過20%。
三、對于中國保險資金投資的部分想法
結合以上的情況，總結歸納了對于完善我國保險資金運用的初步的一些想法
（一）進一步拓寬保險資金的運用范圍，加大投資產品創新力度
只有創新才能走在同行的前面未來，加大對研究開發的投入，提高投資品種、投資方式的創新能力，運用創新方法提高產品本身防范各種風險的能力。在準備金充足、資產負債保持平衡的情況下謹慎選擇配置一些相對高風險的產品以提高投資收益，比如地產等基礎設施，也可以進入實業投資、期貨、甚至權證等領域。目前根據相關規定，已經對于保險資金運用有部分放開，保監會在《保險資金間接投資基礎設施項目試點管理辦法》中已明確鼓勵保險資金投資符合國家發展戰略計劃并且關系民生和社會效益的項目。保險公司可以借此契機以設立產業投資基金的方式參與不動產投資，如環保項目、基金設施建設等方面的投資，同時加快推出國債期貨等衍生產品，增加保險資金避險手段，同時完成向資產管理者的角度轉變，憑借在投資、精算等方面的人才與技術優勢，為社?；?、政府、機構代為管理資產，發起和設立基金，進行投資咨詢等。
（二）健全風險管控體系，提高資產管理水平
根據保監會2010年8月開始實行的《保險資金運用管理暫行辦法》第四條規定，保險資金運用必須穩健，遵循安全性原則。完善風險管控體系，審慎評估投資風險和人為操作風險，避免意外的資產損失。保險資金的風險管理主要依賴于建立和貫徹有效的總體風險管理制度和實施有力的各投資品種風險控制措施，強調獨立托管制度和保險投資體系的前后臺分開原則。規范保險資產管理運作流程，完善保險資金運用信息管理系統，構建涵蓋識別、測量、控制等環節的完整的信用風險管理框架。在放寬保險投資方式的同時，應審慎控制保險資金運用比例。建立健全保險資金運用監管指標體系，建立并采用資產負債匹配管理、風險資本要求、投資精算師制度等。加強資金運用監管信息的基礎建設，完善保險資金運用的信息披露制度，實行資金運用的分類監管。[3]
（三）完善保險投資運作管理架構
完善保險投資運作管理架構方面，一是要進一步實現承保業務與投資業務的分離，建立保險公司投資管理委員會領導下相對獨立的投資管理架構，并實行業務前后臺分開、決策與操作分離、人財分離等制度；二是充分利用技術和保險公司人才、技術、信息管理方面的優勢，在完善保險業務系統的同時，建立投資管理系統，其中一個重要內容是開發對未來、資本市場、利率走勢等市場因素變化的敏感性分析工具；三是建立一支高素質的投資管理人才隊伍，根據保險投資的要求和未來發展的需要，有計劃引進一批有基金管理、產業投資、債券交易以及其他金融背景的專業人士，給予特殊待遇；四是通過規模操作、監控、評估過程，建立科學的投資決策、風險控制、績效評估和投資運作流程。[4]
參考文獻：
[1]陳卓苗.保險資產管理公司如何持續發展[N].中國保險報,2011-04-26.
[2]鄂庭.我國保險資產管理現狀和發展趨勢[N].中國保險報,2010-06-21.
