房地產公司盈利模式精選(九篇)

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第1篇：房地產公司盈利模式范文

本文即將針對未來房地產市場的主導者問題進行分析，研究誰將成為未來房地產市場的真正主導者。

一　、Reits之與商業物業發展商

恰如創業板之與創業人。創業板不能直接幫助創業人，雖然創業板的市場準入條件降低了很多，但是畢竟也不是誰想創業就馬上可以IPO，畢竟還要先由創投基盎進行投資，把創業人的創業理念變成相對成熟的商業盈利模式后，才存在創業板融資的可能，但若沒有創業板，創投基金就沒有退出渠道，進而風險投資失去參與的熱情，創業計量的成功率就會更小。商業物業發展商的產品就像是創業人的創業理念和企業家精神，REITS所需要的是成熟商業物業，你開發的物業再好，也很難直接讓reits來購買，你要變現自己的產品不能直接依靠PELTS，但rmts的誕生卻可以間接為開發商業物業的地產商服務，因為有了rel[S，類似于創投基金的房地產私募產業基金就可以有退出渠道，從而可以大膽收購開發商的商業物業去進行孵化，把清冷的處女地開發成繁華的商業街，當私募投資人將商業地產包裝成具有穩定現金流的商業資產后，他們就可以高價出售給fel。ts，從reits處獲取變現。可見reits與開發商沒有直接關系，但卻通過市場機制的建立為開發商的順暢運行創造了商業環境。這與reits投資者的風險偏好有關，投資reits的人追求的是穩定現金流，所以不接受未成熟的物業，私募產業基金追求高回報，把生地(或新樓盤)孵化為成熟商業街區的過程是一個通過經營規劃提烈商業物業自身價值的過程，這個過程雖然租金收益很少，但資產增值的幅度很大。這就好比買股票，reits投資者需要的現金分紅，而私募產業基金追求的股票價格的瘋漲。但股價漲上去7，得有人去接盤，re-沁就是接盤入，也就是為商業物業開發商提供間接融資支持的金融產品和金融機制。

雖然reits對商業地產開發商的融資支持不是直接的，不會立竿見影，但是只要reits機制正式運行，開發商就等于找到了便利的融資渠道。因為有私募產業基金的投資，地產開發商可以不必過多的考慮資金問題，轉而把精力轉向產品設計和項目管理上。甚至更進一步，如果私募產業基金對房地產的介入較深，完全可以從土地購買進行介入，這樣一來，開發商將獲得更大解放，完全不必考慮資金和投資，只需把產品生產環節的規劃、設計、質量、安金和進度把握好，就可以成為專業化的房地產公司。因為資金問題不在成為制約房地產企業發展的瓶頸，所以進入門坎將大幅度降低，大量的市場參與者的進入，一方面導致了競爭的加劇，另一方面也會促使開發商進行專業升級，提升自身的專業水平和品牌效益，依靠品牌和專業在高度競爭的市場上獲得生存空間。

綜上所述，relts時代的商業地產開發商將不再依賴資金，成為專業化的開發公司。開發商將更加注重專業能力的提升和品牌效應的積累。由于專業水平的提升，和開發商對品牌效應的追求，也將極大的提升房地產的質量和社會效益。開發商將成為以房地產開發管理為主業，以收取開發管理費為盈利模式的專業機構。對于有一定資金積累的開發商，還可以參與部分投資，持有開發項目的部分股權，但投資已經不是主營業務。

二、Reits之與私募產業基金

在reits運作成熟的市場，產業基金是商業房地產的重要投資力量。究其原因。是由商業地產的特性所決定。作為商業地產，其價值與自身的建造成本和運營成本沒有必然聯系，而是體現在因為繁榮的商業環境和成熟的商業模式所能為物業帶來的較高租金收益。運作成功的商業物業，可以實現數倍于自身建造成本的經濟價值。正因為商業地產的這個特性，就為投資人提供了巨大的利潤空間。專業的投資機構根據自身對商業物業的理解，以正常的價格購入土地委托專業開發商開發，或購入開發商已經開發完成的不成熟物業，經過專業的規劃、策劃、和包裝將普通的建筑孵化成繁榮、成熟的商業街區。因為購入價是土地成本(或房地產的建造成本加必要利潤)，而成熟物業的價值則是未來現金流的折現。其間的價值差異有大有小，但正常來說都會有較大幅度的增值。這個豐厚的資產增值，就為私募產業基金提供了足夠的利潤空間。而relts的存在，又為產業基金的平穩退出創造了條件，有利于提高產業基金的資產周轉率，產業基金可以只賺取價值增長最快的孵化期利潤，而將穩定現金流出讓于relts。

目前中國的私募產業基金很少投資干房地產項目，即便有投向房地產的資金，也不是為了通過運營具體項目來賺取房地產本身價值的增加值，而是為了將房地產企業IPO，賺取巨額資本利差。究其原因是投資房地產后沒有退出渠道，當reits時代到來后，產業基金就可以通過經營房地產項目，賺取房地產本身增加值的方式獲取利潤。從風險和收益對等的角度分析，雖然投資房地產的收益可能不如風險投資孵化創業企業那樣獲得十幾倍甚至幾十倍的資本溢價，但房地產投資有固定資產作保障，風險很小，在商業物業孵化期的收益率也遠高于社會平均收益率，不失為風險承受力不大，而利潤要求較高的投資者的最佳選擇。也就是說，reits市場的誕生，不但解放了開發商，還將誕生一個以房地產為投資對象的產業基金，將目前市場上的炒房團轉化為專業化的金融投資機構，即滿足了投資者獲取房地產溢價的愿望、又分散了房地產實物投資的巨大風險。(有種觀點認為reits將吸收目前炒房團群體的資金，把房地產實物投資，轉變為基金份額的金融投資。筆者對此表示質疑。畢竟felts獲得的是穩定回報，炒房團追求的是房價的升值，兩者沒有可比性。真正吸收炒房團資金的應當是reits時代將誕生的私募房地產投資基金，也就是本部分論述的對象。)

三、Reits之與REITS基金管理公司

兩者的關系就如雞和蛋，要創建reits就必須組建基金管理公司，而組建基金管理公司的前提是reits的出現。兩者的高度依存關系不難理解，這里不做詳解。由于在reits存在之前，市場上不可能存在felts基金管理公司，所以國內讀者對基金管理公司的職責定位不太了解。在此。我們暫

以香港的模式為例說明基金管理人的角色定位。就香港的reits而言，基金管理人主要承擔如下職責：①制訂該計劃的投資策略及政策；②運用募集資金投資于符合該計劃的投資目標的房地產項目；③厘定該計劃的借款限額；④維持、管理及增加基金的投資組合內的房地產項目。從其職責看，基金管理者所做的事情就是房地產投融資工作，但其投資的選擇標準不是房地產本身價格的升值空間，而是基于物業租金回報率的分析。由于基金管理人運用的是基金資金，所以沒有自身資產，其作為經營者，業務是資者管理和運作基金資產，其收益來源是管理費等服務收費。具體收費項目為：管理費(基本管理費+業績提成)、物業購置費、物業出售費等。上述基本管理費一般在基金資產規模的0.1％，業績提成約為基金收益的5％，物業購置費和物業出售費分別約為物業交易價格的0.5％-1％之間。以2007年11月底的壘球reits市值7640億美元計，各項管理收費將超過100億美金。

由于基金管理人的職責主要是房地產投融資，這一職能與私募房地產投資產業基金的工作有雷同之處，所不同在于，reits的投資局限在已經產生穩定現金流的商業地產，而產業基金投資領域廣泛，可以是住宅市場，也可以是商業地產。所以，從專業整合的角度考慮，若私募產業基金的資產管理人和re-its基金管理人由同一個金融控股集團來承擔，則不但有利于資源共享和專業能力的強強聯合，還能夠在產業鏈上對產業基金和reits基金的投資進行必要劃分，讓私募基金特有的不成熟物業有了未來的出路，而reits基金在看中目標區域的物業后，就可以由私募基金先行投資，進行市場培育。兩種性質基金的優勢互補，就可以為金融控股公司帶來更大規模的業務來源，從而增加管理費收益，而投資者則可以憑借管理人專業的投資水平和強大的投資整合能力，獲得更高的投資回報。

四、REITs之于商業物業管理人

商業物業管理人的職責表現在：①策劃租戶的組合及物色潛在租戶；②制訂及落實租約策略；③執行租約條件；④確保所管理的物業遵守政府規例；⑤履行租約管理工作，例如管理租戶租用物業的情況及附屬康樂設施，就出租、退租、租金檢討、終止租約及續訂租約與租戶磋商；⑥進行租約評估、制訂租約條款、擬備租約、收取租金、進行會計、追收欠租及收回物業；⑦執行例行的管理服務，包括保安監控、防火設施、通訊系統及緊急事故管理；⑧制訂及落實有關樓宇管理、維修及改善的政策及計劃；⑨提出翻修及監察有關活動。

從上述職責看，這里的物業管理人除了承擔房地產傳統意義上、的物業管理職責外，還承擔著租賃和商業規劃的職責。在REITs之前，由于商業物業主要分散在眾多投資者手中，很難形成統廣的商業規劃和租賃管理，所以商業物業的管理只有傳統意義的物管業務是統一進行的，而招租主要是靠業主自己或委托鉗邊的中介公司進行操作，商業規劃則根本無從談起。受制于業務的分散，中介公司雖然承接了大量的招租業務，但也很難進行有系統得管理。當REITs時代來臨且REITs市場成熟后，商業物業將主要由產業基金(不成熟階段)和REITs持有，由于物業產權的集中，就存在對商業規劃的內在需求，商業物業管理才能真正成為一個專業經營的領域。

那么物業管理人在RElTs時代將以何種身份存在呢?在上面的分析中我們已近看到：房地產開發商將擺脫資本依附，成為專業化的以房地產開發服務為主營業務，以收取開發管理費為盈利模式的公司；房地產投融資將由產業基金管理公司和RE―ITs基金管理公司或者由兩類公司整合在一起的金融控股公司進行專業化的投融資運作。從這個專業化分工的趨勢看，商業物業管理人的最佳定位應當是成為專業化的商業物業運營公司，把商業規劃、租賃管理和物業服務作為主營業務，通過向委托人收取管理費獲得經濟利益。

當然，從資源整合的角度，私募產業基金將投資的不成熟物業進行培育后出售也需要對商業物業有專業的認識。為此私募基金的管理公司也會招募商業物業管理方面的專家；為降低外部交易成本，不排除房地產投資機構自身設立內部機構專司商業物業管理職責。但就房地產發展趨勢而言，必將是專業分工日益細化，商業物業管理人必將主要以獨立公司的身份存在于房地產市場。

五、REITs時代是房地產金融的時代。房地產公司應及早籌建金融事業部

本文以REITs時代來臨為切入點，而RElTs主要投資方向為商業物業，所以文章大部分篇幅分析的都是商業房地產市場的變革。變革后的商業地產市場將主要存在三方市場主體：開發商、商業物業管理人、房地產投融資機構(房地產金融公司)。具體的運作流程將由房地產金融公司主導，當房地產金融公司通過自身分析，確認市場時機和地段價值存在投資機會時，將通過私募基金購入土地委托開發商進行房地產開發，并將開發好的物業委托商業物業管理人進行前期市場培育直至物業產生穩定的現金流。此后，私募基金再向REITs出售資產，REITs管理人將物業委托商業物業管理人進行后續管理。在整個流程中，房地產金融公司始終居于主導地位，雖然開發商和商業物業管理人的專業水平是決定其市場競爭力的源泉，但房地產金融公司因為擁有了業務委托權，所以在很大程度上可以引領市場，并左右開發商和物業管理商的命運。

不僅商業地產的市場格局出現上述變化，住宅市場也將進行專業分工，所不同之處在于在住宅商品房銷售市場上，商業物業管理人的角色將由房地產營銷專業公司取代。

總之，PElTs時代的到來將意味著房地產金融時代的到來，未來的房地產市場一方面將分工日益精細，另一方面將出現由金融主導的格局。目前的房地產公司應找準自己的定位，或作專業化開發商或作專業化租售公司(商業物業管理人或住宅物業銷售人)，當然，如果自身條件具備，最好是從事房地產金融，成為專業化的房地產投融資機構。對于目前一些資金雄厚，管理先進，市場號召力強的公司，甚至可以進行資產重組，對目前的業務進行拆分，將開發、租售和投融資分別成立事業部，統攬房地產行業的各個專業業務，但與以往所不同之處在于要強調各個模塊的專業性建設。在reits來臨前，這些事業部就要進行獨立運作，各自就自身的專業領域到市場上與競爭對手進行格殺，’并培育品牌和知名度，為未來的實戰做好各項準備。

第2篇：房地產公司盈利模式范文

關鍵詞：金融危機；中小房地產企業；發展；對策

我國房地產業經過近30年的發展，已成為國民經濟的重要支柱產業。房地產業帶動了一大批關聯產業的發展，對促進經濟結構調整，拉動國民經濟快速增長，提高城鎮化水平具有極其重要的作用。但是隨著美國次貸危機引發的全球金融風暴，全球經濟增速放緩，我國中小房地產企業面臨盈利水平低、流動資金不足、銷售困難等多方面影響。中小房地產企業必須給自己準確定位，并且采取積極有效的應對措施，才能獲得企業生存和發展的空間。

一、當前中小房地產企業特點及面臨的問題

經過近30年的積累和市場淘汰，我國房地產行業涌現出一批資產實力雄厚、市場反映良好的大型房地產企業集團。但從總體來說，中小房地產企業是我國房地產企業的主體，占我國房地產企業總數的90%之多，其在資產規模、資本結構、管理體制等方面仍然存在著不少突出問題。

（一）缺乏戰略規劃，盈利模式模糊

在2005-2007年房地產市場上升突進的幾年里，部分房地產企業創造了快速發展、迅速壯大的神話，在土地市場上盡力拿地、銷售市場多面出擊，成為業界的美談。但很多中小房地產企業缺乏長遠發展的戰略規劃，而著重在運作一個個項目，項目賺錢企業就盈利。由于沒有長期的戰略規劃，也不研究企業的經營模式和盈利模式、產品和產業周期、宏觀經濟環境等重要問題，經營業績完全依賴于單個項目的運作情況，因此波動性較大。隨著房地產行業市場調整期的到來，各種問題逐漸涌現：高價拿地者，有及時退出的、有開發猶豫的、有忍痛前行的；幸未囤積土地者，多迷茫于未來的政策、未來的方向、未來的產品、未來的動與不動。

（二）融資渠道單一，企業資產負債率普遍偏高

房地產業是資金高度密集的行業，其開發、消費過程都離不開金融支持。由于我國目前直接融資規模太小，加上經濟危機導致股市融資功能大幅減弱，大量房地產開發企業只能向銀行申請貸款。再加上原材料和勞動力成本的增加，房地產企業既面臨著融資困難，又面臨著成本增加的壓力，資金鏈越來越緊張。數據顯示2007年房地產開發企業整體資產負債率為74.4%。截至2008年8月21日，兩市共75家房地產類上市公司的平均資產負債率為59.55%，非上市房企的負債率普遍超過了75%，在部分省市，房地產行業的平均負債率甚至超過了80%（證券日報數據中心統計）。這種過高的負債必然影響企業資信，增加其項目的財務成本，使其盈利水平下降或出現虧損現象。部分自有資金不足的中小房地產企業，靠銀行貸款、施工企業墊資和拖欠材料款等進行房地產開發，一旦商品房銷售不暢，資金不能及時回籠，將會導致工程難以為繼，甚至引發負面的連鎖反應。

（三）運作手法靈活，管理不規范

現階段中小房地產企業，多半是在完全市場化競爭的局面下產生。在產品切入、市場分析、土地獲取等方面靈活、務實，對市場經濟反應的靈敏在項目開發前充分體現。但在項目立項之后，此類企業的問題也逐步顯現。由于沒有完整的管理體系和規章制度，工程管理占用高層大量精力，在內部成本控制上常常達不到管理目標；物業管理、售后服務等缺乏整體考慮；人事、業務部門短期行為嚴重；缺乏對員工的約束和激勵機制，工作效率低下；這些管理的不規范嚴重影響了中小房地產企業的可持續發展。

（四）資源整合意識強，人才缺乏導致專業依托不足

中小房地產企業往往不具備房地產整鏈條開發能力，自身缺少規劃設計、營銷策劃、物業管理、招商等核心技術人才和經驗，在操盤過程中，多采用和“外腦”合作的方式進行，如與建筑規劃設計院、地產營銷機構合作。但是實際操作中，和“外腦”合作使中小房地產開發企業面臨兩類困難：一是外腦只是一段式合作，各合作機構大都以自己目標利益為重，缺少對房地產企業未來全盤統籌規劃的考慮；二是內外接口容易出現問題，如規劃設計理念不同容易出現分歧，直接導致的結果就是項目效率下降，錯失黃金銷售季節。

二、我國中小房地產企業發展對策

隨著全球經濟危機的來臨，我國中小房地產企業如何克服各種阻礙，獲得企業生存和發展的空間，已成為刻不容緩的任務。

（一）加快房地產企業經營機制轉換，增強自身實力

面對全球經濟增速放緩，房地產市場迎來冬天之際，中小房地產企業如何在冬天保存實力、凝聚力量成為首要的問題。當下正是中小房地產企業盤點自身資源，梳理自身特性，積蓄自身實力的時期。未來的房地產企業要具備真正的核心競爭力，關鍵要通過對企業內外部資源的把握，重點分析國家經濟政策的走向、資本市場的未來發展、客戶的需求變化趨勢；明確企業業務范圍、重點經營地域、產品結構、資產質量的優劣狀況，建立符合自身特點的業務模式。同時要加強內部管理，如按照現代企業制度要求建立科學的管理體系，對產品質量形成完整的內部監控體系，培育房地產公司營銷體系、市場網絡等各相關環節的能力，完善用人制度和激勵機制，準備在房地產市場春天來臨時全力而出。

（二）準確定位，實行差異化經營戰略

調整期對中小房地產開發企業來講，不僅僅需要對國家宏觀經濟政策、土地政策、金融政策、土地市場的深入研究，充分占有各類信息，而且企業要因地制宜，依據當前的實際情況給自己準確定位，既要尋找適合自身發展的區位及項目，也要充分挖掘市場潛力。中小房地產企業與大企業競爭，其優勢不在價格方面，而在于生產批量少、規格特別的地區性產品。開發、生產和銷售這些產品，需要熟悉局部市場的情況和消費者的消費特點以及他們的特殊要求。在新形勢下，中小房地產企業應擺脫在大城市中心、在高檔住宅方面的廝殺，實行差異化經營戰略，在房地產市場上創造短缺，創造個性，創造不可替代性。筆者所在的德邦控股集團就針對目前的經濟形勢，選擇了在三線城市慈溪開發酒店式公寓世貿嘉園，公司不僅力推“100-140m2”的主力戶型，而且考慮到今后入住人群對生活方便、舒適的需求，做好樓盤的生活配套設施。這樣做也蘊藏著極大的商機，面積小的房型需求人群較多，銷售快，資金回籠快，風險比較小，酒店式公寓同時可以增加“賣點”，促進房產的銷售。

（三）以品牌為載體，拓展企業發展空間

對于房地產業來說，品牌是規劃、設計、文化、品質、信譽、實力、服務、營銷等多層面因素的集成和凝結，是企業內部有效管理的綜合體現。就其實質來說，它代表著銷售者交付給客戶的產品特征、利益和服務的一貫性的承諾，久負盛名的品牌就是優質質量的保證。中小房地產企業由于公眾認知度不高，因此急需加強自身創造附加值的能力和專業化能力，如產品設計、工程進度、質量控制、成本管控和營銷策劃等諸多方面。與其他產業鏈相比，房地產行業的產業鏈前端有較多的環節，而在行業利潤分配上，幾乎是越靠近前端，越有強大的市場權力。為了實現在房地產市場的擴張，提高品牌價值和企業影響，中小房地產企業需要實施積極的品牌戰略與服務戰略，拓展企業的市場空間。

（四）拓寬融資渠道，解決資金“瓶頸”

面對新形勢，中小房地產企業要多方拓寬融資渠道，降低融資成本，緩解資金困難。一是探索有效的民間融資方式。在確保避免金融風險的前提下，可以按適當高于銀行同期利率尋求向其他企業、自然人融資。這種形式建立在充分誠實守信的基礎上，靈活、簡單、方便，對解決個別中小房地產企業臨時資金短缺能起到很大作用。二是出讓部分股權，與其他房地產企業建立戰略聯盟。中小房地產企業在具有自主性和靈活性等優點的同時，也存在企業規模小、資源數量有限的問題。不斷擴大企業規模，提高經濟效益，是中小房地產開發企業發展的目標之一，而戰略聯盟是實現這個目標的有效手段。個別開發企業在有些項目上雖然擁有土地，但又缺乏龐大的資金進行開發，為了吸收資金，可以采取將該項目開發企業的股權轉讓出去一部分，尋求與之相匹配的資金及技術管理能力雄厚的房地產企業共同開發。這樣不僅可以解決中小房地產企業的資金難題，更有利于中小房地產企業內部管理水平提高、擴大市場等目標的實現，達到雙方共贏的目的。

（五）利用房地產企業調整時期儲備專業人才

人才是當今時代最重要的資源和生產要素，對管理能力不足、人才欠缺的中小房地產企業的發展起著決定性作用。最近一年來，隨著美國次貸危機以及由此引發的全球金融危機，國內外出現了人才的特殊流動跡象――“海歸人才從國外回到國內尋求發展機會，大企業裁員引起人才流動到中小企業，部分人才流出房地產行業”。行業的調整，使越來越多的業內人士擔心降薪、失業，尋求穩定的、更好的發展機會，是一部分人轉投其他行業的初衷。在北京、上海等地一部分業內人士，基于對行業調整期的悲觀看法，已經開始流向其他二線、三線城市。有志于長期從事房地產開發的中小型企業，在這個時候可以用較低的成本獲取流出知名房地產企業的專業人才，同時制定一系列吸引人才、留住人才、培養人才的政策，真正進行人才儲備。中小房地產企業若沒有在行業調整期積累起自己的人才體系，就失去了在市場轉暖期快速發展的資本。

全球經濟增長放緩和我國宏觀經濟形勢使我國房地產行業面臨嚴峻挑戰。那些嚴重依賴獲取稀缺資源而自身創造價值能力不足的房地產公司，將面臨嚴重的生存危機。我國中小房地產企業要在市場中站穩腳跟，就要準確定位，牢牢把握好市場開發方向，提高自身綜合實力，才能獲得生存和長遠發展。

參考文獻：

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2、王麗,董佳.宏觀調控背景下中小房地產企業發展模式探索[J].商業時代,2007(35).

3、張偉民.新形勢下我國中小房地產開發商經營戰略調整初探[J].商業現代化,2006(23).

4、黃瑞吉.淺析中小房地產企業發展戰略[J].經濟師,2008(2).

第3篇：房地產公司盈利模式范文

一、房地產市場集中度分析

分析房地產市場的集中度主要是進行房地產企業之間的橫向比較，以及在時間維度上對未來趨勢的研究。集中度的分析一般主要是從房地產企業當年的銷售金額和銷售面積上考慮，來分析房地產市場中排名靠前的大企業市場占有情況。本文選取的數據是房地產企業的總量銷售數據，計算集中度的公式如下所示：

銷售金額集中度=當年入榜企業的銷售金額/當年全國商品房銷售金額*100% （1）

銷售面積集中度=當年入榜企業的銷售面積/當年全國商品房銷售面積*100% （2）

需要說明的是，因房地產企業單獨的住宅銷售額和銷售面積數據難以收集，故本文選取的是房地產企業的銷售額和銷售面積總量數據。根據上述公式，本文分別計算了銷售金額和銷售面積排名前10、前20、前50的房地產企業最近三年的集中度，結果如表1和表2所示。從表1中，我們可以看出，最近三年，無論是TOP10、TOP20還是TOP50，房地產企業銷售金額的集中度都在逐年上升，表明大企業的實力有進一步增強的趨勢和傾向，截止2012年，全國所有的房地產開發企業一共有89859家，鑒于房地產開發企業數量如此之大，目前上榜的這10家、20家、50家企業的銷售金額集中度可以說是相當高，進一步從表2看，也可以得出同樣的結論，銷售面積的集中度也是逐年上升，且占比相對較高。未來，在日趨激烈的市場環境中，大的房地產開發企業具有明顯的資金實力、開發規模等優勢，在利率市場化的大背景下，未來一段時間內利率中樞有抬升的趨勢，這對小的房地產開發企業而言，面臨被洗牌的風險較大，而大的開發企業在市場重組中能獲得相對較多的優勢和收益，產生明顯的馬太效應。

表1 上榜企業銷售金額集中度

注：數據來源于CRIC，中國房地產測評中心。

表2 上榜企業銷售面積集中度

注：數據來源于CRIC，中國房地產測評中心。

表3 上榜企業銷售金額/銷售面積之比

根據表1和表2，將二者的集中度相除，其比值數據如表3所示，該表至少反映了以下兩個問題。第一，表中歷年的數字顯著大于1，即相對上榜企業的銷售面積而言，其對應的銷售金額占比更大，表明上榜企業的品牌價值較大，產品的認可度高，最重要的是定價能力強，這可能是基于兩方面的原因，其一，即使在同一區域，大的房地產開發企業的產品也可以比小企業的產品定價高，因為品牌的認可度高，定價相對偏高也可以順利實現銷售;其二，即使在行情不好時，大的房地產開發企業由于資金實力雄厚，不需要通過降價或者只進行小幅度的降價銷售來回籠資金，而小的房地產開發企業由于資金鏈的高度緊張，通常更愿意進行更大幅度的降價促銷來促使資金回籠。無論是上述哪一個原因，都表明大的開發商所面臨的風險比小開發商要小的多，且收益率相對高很多。第二，從最近三年的變動趨勢來看，都有顯著降低的趨勢，表明市場的競爭日趨激烈，即使大的房地產開發商也有利潤下滑的趨勢，這很可能是源于土地的價格持續走高，導致其成本顯著上升。

綜上所述，未來市場的集中度有進一步增加的趨勢，大企業發展所面臨的風險相對較小，而小的房地產開發企業則在日益激烈的競爭環境中生存的壓力更大，面臨被洗牌的風險。尤其是未來隨著房地產企業盈利模式的轉變，小的房地產開發企業在轉型過程中面臨資金支持不足的問題，其被淘汰的概率大幅度上升。

二、房地產企業股東背景分析

為了進一步分析上述上榜企業實力背后的影響因素，本文側重從股東背景和是否為上市公司兩個角度展開分析。相關的統計結果如表4和表5所示。

表4 2013年上榜企業的股東背景

表5 2013年上榜企業上市融資情況

表4顯示了上榜企業的股東背景，主要從是否是國有控股還是民營控股兩個角度看，統計結果顯示，上榜的企業中，無論是TOP10、TOP20還是TOP50，上榜的企業中民營企業的占比達到了半壁江山，總體維持在60%的比例左右，說明目前的房地產市場，并不是國有企業一家獨大，民營企業由于在管理理念、盈利水平等定位比較清晰、目標比較明確，所以在未來的市場發展中，更有可能獲得較大的發展，可持續性也較強。上述結論主要是鑒于以往房地產企業發展的一些標志性事件來判斷，在過去十年房地產市場發展的黃金時期，尤其是在地王頻出的幾年里，我們可以看到，獲得地區地王稱號的基本上是國有或國有控股的房地產企業，由于其資金實力雄厚，加上領導的考核模式，國有房地產更加注重企業的規模大小，而對利潤等指標的重視程度不夠，導致他們在做決策時往往強調的是市場份額、開發區位等，盈利能力相對較差。他們的決策使得房地產市場在過熱的時候起到了添油加醋的效果，最終導致所有參與者的福利水平下降，因此，2010年3月18日，國資委針對78家央企進入房地產行業表態：“處于調整階段的中央企業集團下屬控股或參股的房地產公司，要加快結構調整步伐，15個工作日內制訂有序退出的方案?！庇纱丝梢姡窈竺駹I房地產企業由于較高的效率會更上一層樓，整個市場也會表現的更加理性。

實際的市場表現也確實如此，我們可以從最近十年的房地產開發企業的數量變化當中看出一些端倪，從1998年國有房地產開發企業{1}一家獨大，經過短短幾年的發展，民營房地產企業在數量上占比迅速提升，到2012年，其占比更是達到了90%以上的絕對多數，但是不可否認的是，現存的國有房地產開發企業在體量上平均明顯偏大，而民營房地產開發企業發展參差不齊，比如在2003年和2008年出現兩個房地產企業顯著增加的時段，當時由于房地產行業的火爆，一些主營業務并非房地產開發的企業通過成立項目公司的形式，購買一兩塊土地就開始搞房地產開發，這樣的企業在行情不好的時候很容易被淘汰。但不可否認的是，目前民營房地產企業在國內的房地產開發、投資中地位不可同日而語，排名靠前的企業相對實力有了顯著的提升，在未來的發展中處于相對有利的位置。

其次，從上市的角度分析，如表5所示，上榜企業各層次排名中上市的比例基本維持在80%以上，說明上市的房地產企業在市場當中很有競爭力，這一點不難理解，通過上市這一行為，可以大量的擴充自有資本金，企業的實力自然快速提升，在房地產這樣一個資金密集型行業，資金的優勢往往就是企業實力的象征、行業地位的保障。從今年3月份開始，房地產企業的上市融資重新開閘，可以想象，獲得上市融資的企業實力可以獲得進一步的增強，在應對市場行情周期波動中也可以游刃有余，因此，可以說，房地產企業上市的好處是顯而易見的。

三、未來房地產企業的走向

我國房地產市場經歷了十多年的市場化發展，雖然市場的集中度有所上升，但目前仍然呈現比較分散的競爭格局。究其原因，一方面是市場供不應求和土地紅利為行業提供可觀的利潤空間;另一方面在整個價值鏈當中利潤集中在拿地環節，其他環節技術粗放，均可外包。形成了高利潤、低門檻，因而分散割據，并形成行業以拿地環節和貸款為核心的“土地紅利+高杠桿”盈利模式。但自從土地實施招拍掛后，土地價格的飛速上漲壓縮由土地紅利帶來的利潤空間，且受持續的宏觀調控影響，融資成本的大幅攀升和銀行開發貸款的限制，進一步壓縮開發商通過低成本杠桿套取土地紅利的能力。再加上，各類宏觀調控行政干預政策，使近年來行業的競爭門檻和行業風險不斷提高，讓具備資金規模、融資能力、區域土地獲取能力強的企業加快兼并市場，加速了行業的整合。因此，我們看到了近幾年市場的集中提有了一定的提升。

展望未來十年，行業整合步伐繼續加速，參考發達國家與地區的房地產行業演進，本文認為隨著行業的精細化、專業化分工的發展，未來行業將向綜合型和各環節專業型公司兩大類分化。因為土地紅利空間的下降迫使行業的盈利模式，從僅僅集中在拿地環節，逐步向下游各個環節延伸。通過各環節的精細化管理發展，提升盈利能力和可持續的競爭力。

第4篇：房地產公司盈利模式范文

一、房地產行業遇增長瓶頸，金融創新帶來變革機遇

1.房地產行業面臨增長天花板，房企盈利能力下滑

2015年至今，在持續的貨幣寬松、信貸增產、政策松動的強刺激下，房地產行業進入小周期上升階段，市場交易行情持續復蘇，房企資金鏈明顯好轉，收獲了靚麗的成績單。但是從長期來看，除一線城市和少數核心二線城市出現供小于求的情況，大部分城仍然市面臨庫存積壓、降價難銷的困境，去庫存依舊是未來長期主題。同時，天價地王頻頻出現，地價漲幅持續高于房價漲幅，房地產企業盈利空間繼續縮窄在所難免。

傳統房地產企業面臨銷售規模增長的中長期瓶頸，依靠簡單拿地、開發賣房的盈利模式將難以持續。從上市房企財務數據看，自2011年以來，房地產企業銷售毛利率從接近40%的高位持續下降至28%，銷售凈利潤率從16%下滑至不足10%，行業盈利空間持續被壓縮。雖然近兩年房地產行業明顯回暖，但多數房企增收不增利，2016年一季度行業銷售凈利率為9.68%，同比下降了3.3個百分點。今年一季度房企盈利繼續出現分化，1/4的上市房企銷售凈利率高于10%，而另有1/4的房企卻已經為負值。

2.部分房地產企業負債率高企，急需改善融資結構

房地產企業傳統的重資產模式，必然會導致高杠桿和負債率偏高，而房企的主要融資渠道為債務融資（銀行貸款、委托貸款、公司債等）。去年以來信貸政策寬松，銀行貸款利率多次下調，房企融資成本明顯降低，同時A股再融資渠道也在放寬，房企融資沖動強烈。2016年1-6月，上市房企發行公司債、企業債、超短融等信用債超過2500億元，遠高于去年同期水平，代表房企發行公司債的票面利率普遍在3%-4%之間，較去年明顯降低；2015年28家上市房企定向增發募集資金超過1200億元，今年上半年又有20家房企定向增發700多億元，另有25家房企正處于審批流程中，部分房企甚至連續推出定增方案，房企資金饑渴可見一斑。

房地產企業融資的增加，造成部分房企資產負債率居高不下。上市房企資產負債率持續升高，2015年達到76.64%，比2014年提高1.8個百分點。綠地控股、泛?？毓傻炔糠址科蟮馁Y產負債率超過了87%，遠高于行業平均值，其負債以債券、銀行貸款等為主。房企負債率高企，意味著企業償債壓力巨大，同時會影響企業后續再融資的安排，因而急需開拓融資渠道及創新融資模式。

3.房地產與金融合作密切，金融創新浪潮帶來發展機遇

房地產行業與金融行業都是傳統的資金密集型行業，二者合作廣泛而密切，在國外的行業分類中，房地產行業直接被視為金融的一部分。一方面，房地產的資產屬性使其成為金融領域最重要的抵押品和融資工具；另一方面，房地產企業通過發債、IPO、定增等傳統方式融資，同樣離不開金融機構的支持。

近幾年，隨著金融市場管制逐步放寬，金融創新尤其是直接融資渠道拓寬，互聯網金融如火如荼，金融行業迎來新一輪發展階段，也為房地產行業帶來變革的機遇。以P2P、眾籌等為代表的新型互聯網融資方式，為房企將重資產的房子、土地轉換為輕資產提供了便利。金融創新也在推動房地產資產證券化不斷發展，譬如ABS＼MBS＼CMBS、類REITs、公積金貸款證券化等產品開始涌現，這為房企開辟了新的融資渠道，有利于提高資產流動性。在“地產+金融+互聯網”大融合的趨勢下，部分房企借助金融創新力量，加速戰略轉型，目標成為產業金融集團或其他類基金投資管理機構，也變得順理成章。

二、房企轉型金融背后動因思考

1.企業利潤多元化，謀求高投入高回報

房地產企業轉型金融業務，最主要的目的是尋求更大增量市場，突破現有行業發展瓶頸，拓寬企業利潤來源。而金融行業門檻高、資本金數量大、盈利能力強，正符合房企未來戰略需求。部分投資于金融行業的房企，已經獲得豐厚回報。泛?？毓傻拿裆C券公司已經成為其利潤主要來源，2015年證券公司營業利潤占比達到51.2%。綠地控股的全資子公司綠地金控去年實現凈利潤30 億元，占比上市公司凈利達40%。

2.拓寬融資渠道，調整融資結構，降低融資成本

房企直接參與金融業務，將融資渠道從銀行、公司債擴展至信托、私募基金、保險、REITs、互聯網金融等領域，并且不斷發展出融資租賃、房地產資產證券化、P2P與眾籌等新型融資方式。而以債權融資為主的融資結構，也悄然發生改變，股權融資占比大幅增加，房地產股權投資基金開始興起。直接參股或控股金融機構的房企，享有更多融資便利，入股保險的企業將有可能獲得大量低成本、長期限的保險資金；對入股銀行的房企而言，一方面其在地產開發周期中的融資需求皆有所滿足，包括前期拿地保證金、開發貸、銷售期按揭貸款以至于在持有運營階段的經營性物業抵押貸款、社區金融服務等，另一方面也可對房企產業鏈的上下游企業提供融資服務。

3.推動房企經營模式轉型

傳統房地產企業多為重資產模式，即企業投入大量自有資金用于拿地、開發項目；但是借助金融創新方式，房地產基金、眾籌等多種融資渠道獲取資金，將項目大部分權益打包轉讓，一方面使企業債務出表，從而優化房企財務報表結構，另一方面使企業專注于設計、建造、招商及運營管理等環節，使企業經營模式向輕資產模式轉換。

三、地產轉型金融業務的三大主要模式

1.成立金融控股平臺，統籌金融業務，獲取金融全牌照

房地產企業轉型金融最直接的模式就是成立金融控股平臺，獨立開展所有進入業務，通過多種渠道布局，目標是獲取金融領域全牌照。采用這種模式的多為房地產龍頭企業，如萬達集團、恒大集團、綠地集團等，它們未來謀求房地產業務與金融業務板塊的協同效應，力求打造金融地產財團的發展模式。

萬達集團在2015年正式成立萬達金融集團，目前已經擁有網絡金融、保險、投資等子公司，今年上半年收入155億元，發展極其迅速。恒大集團成立恒大金融集團，先后獲得保險、銀行等業務牌照，設立恒大金服公司涉足互聯網金融，其中“恒大人壽”借助亞冠決賽高調亮相，引起廣泛關注。綠地集團將金融業務作為三大新業務版塊，成立金融控股集團，進入包括互聯網金融、私募基金、小貸/擔保等多個領域，并參股東方證券、上海農商銀行、錦州銀行等金融機構。

2.參股控股金融機構，擴大金融布局

部分中型房企由于自身實力有限，但是在金融行業擁有一定的經驗或資源，選擇直接參股或控股金融機構的方式，以“地產+金融+X”為戰略目標，逐步轉型金融業務。一般而言，房企主要通過認購上市金融機構定向增發的股份或二級市場收購、收購非上市金融機構股權等手段，獲取金融機構的參與乃至控制權，快速開展金融業務；或者聯合其他房企、資本共同發起設立壽險、財險、再保險、民營銀行等公司，從而獲取金融牌照，擴大金融領域布局。

泛?？毓墒堑湫偷霓D型金融業務的房地產公司，從2014 年起加大了在金融領域的投資，在“金融+房地產+戰略投資”的戰略轉型思路指導下，先后收購并增資民生證券、亞太財險、民生信托、民生期貨等，設立基金、投資管理公司、民金所等子公司，聯合其他民企發起成立壽險、再保險公司等，不斷完善金融版圖。

互聯網金融平臺則是房企轉型金融的熱門路徑。今年以來，就有金地集團、碧桂園集團、佳兆業等房地產企業紛紛上線互聯網金融平臺，推出眾籌、首付貸、供應鏈融資等各類金融產品。2016年9月，泛海控股設立民生金服控股有限公司，也建立了互聯網金融控股平臺。

3.與金融機構合作，創新發展房地產金融產品

雖然很多房企意識到金融業務的價值，但是出于自身實力、整體戰略等多種原因，難以直接參與金融業務，所以選擇與外部金融機構合作，實現地產與金融的創新結合。

房地產公司與券商、基金合作推動房地產資產證券化，將成熟物業等存量資產打包發行房地產投資信托基金（REITs），房企實現商業物業項目的投資退出，提前變現租金收益，縮短投資回報周期，提高資金運用效率，加速輕資產化轉型，而REITs投資人享受租金、物業升值等帶來的投資收益，豐富資產配置品種，實現雙贏目標。例如，2015年萬科地產與鵬華基金發起的國內首只公募REITs“鵬華前海萬科REITs”，以不高于基金資產50%的比例投資于萬科前海企業公館股權，運作一年的投資收益達到了9%，而同期的同期滬深300指數下跌近19%。

房企與P2P、眾籌等互聯網金融平臺的合作，有些集中于首付貸、眾籌購房等產品，雖然能幫助房企提高成交量，推動項目去化，加速銷售資金回籠，但是存在助長房價上漲和涉嫌非法集資等法律風險，部分地區已經叫停。而現在房企與互聯網平臺的合作，更加重視場景與金融的結合，挖掘消費金融潛力，譬如圍繞購買房地產過程購房、裝修、物業管理的消費需求，借助互聯網為客戶提供金融解決方案。

此外，多家房企引入保險等機構作為戰略投資者。保利地產引入泰康人壽、珠江人壽、安邦保險，遠洋地產引入中國人壽等，推進地產與保險在戰略層面的長遠合作，二者在融資、運營、業務開拓方面實現協同發展。譬如在當前熱門的養老地產領域，保險作為低成本長期資金的投入者，地產企業作為養老社區的承建者、運營者，雙方的結合將帶來持續良好的效益。

四、房企轉型金融業務須重視風險

房地產與金融雖然都是資金密集型行業，但是二者在政策監管、市場競爭等方面存在很大的不同，房企轉型金融業務過程中不可避免面臨諸多風險。

金融行業競爭激烈，轉型金融同樣面臨盈利困難的風險。以壽險業為例，2015年上海人壽、恒大人壽、人保健康等均出現凈利潤虧損億元以上。我國經濟進入新常態后，金融機構不良貸款處于上升通道，房企轉型金融不得不面臨這個風險。我國銀行業不良資產總量和占比最近幾年持續雙升，不良資產率已經突破2%，銀行利潤增速出現銳減。

我國金融機構牌照采用審批制，獲取牌照的難度極大，通過發起設立金融機構獲取金融業務牌照的房企不得不面對漫長的審批過程，也有可能無法通過審批。監管機構對產業資本獲取金融牌照采取嚴格審核的態度，譬如目前有200多家企業排隊申請保險牌照，但保監會15年至今年上半年僅批準24家籌建，對發起企業提出財務報表良好、有持續出資能力、股東社會信用要好、有專業人才隊伍等多項要求。

而熱門的房地產互聯網金融，目前并沒有嚴格的行業規范，也缺乏相關法律的監管和約束。部分房企的互聯網金融產品甚至存在自融問題，即旗下平臺將募集資金投入到關聯公司的房地產項目上，而這種隱蔽的風險很難被監管部門及時發現。有些互聯網金融平臺的房地產P2P產品還存在資金監管缺失、重復抵押等問題，面臨房價下跌、逾期等風險，如果因此出現兌付問題，對行業發展和房企品牌都是巨大傷害，投資者更是面臨嚴重損失。

從監管層面來看，房地產參股金融，受到住建部、央行、證監會、銀監會、保監會等多個部門的監管，涉及多個部門的協調，有可能存在一定的監管空白。而房地產與金融作為關聯度很強的行業，二者的融合，存在影響金融系統穩定的隱患――以房企入股銀行為例，房企可能一定程度上影響銀行的決策，銀行信貸政策、利率政策、風控機制獨立性減弱，如果房企或銀行一方發生問題，風險將會疊加放大。

五、房地產企業轉型金融業務的建議

房地產企業紛紛切入金融業務，企圖從“地產+金融”的融合中獲取企業新的發展動力，再加上“互聯網”的因素，地產與金融的創新更是層出不窮。房企在轉型金融業務過程中，應該在以下四個方面努力。

首先，制定轉型金融業務的戰略目的，做好頂層設計規劃，譬如選擇整體轉型金融業務還是走產融結合，選擇戰略投資或者財務投資，實現全牌照的金控集團還是集中某一行業深耕等。

其次，結合企業自身的運營模式、資本實力等條件和優勢選擇實現路徑。以國有大型房企為例，它們資金實力雄厚、股東背景強大，可以直接獲取金融牌照，甚至直接成立金控集團，在發展房地產主業同時，做大金融業務，推動企業跨越式發展。中小房企則資本有限，可選擇互聯網金融平臺，開展金融創新，服務地產業務發展。

再次，建立符合金融行業特點的人才管理與激勵機制。金融行業是資本密集型+知本密集型行業，人才是核心資源。房企需要建立起市場化的激勵機制，完善職業上升通道，并著手培養地產+金融的復合型管理人才。

最后，建立地產業務與金融業務的隔離機制，在分業監管的模式下還應建立不同金融機構間的防火墻機制。企業內部建立嚴格的風險控制體系，對房地產與金融機構間、不同金融機構間的關聯交易建立審查制度和機構，在符合法律規定的情況進行關聯交易，并向監管部門報告。

第5篇：房地產公司盈利模式范文

關鍵詞：旅游企業；縱向一體化；相關多樣化

一、引言

在競爭日益激烈的市場環境中，企業能否尋求到適合自身的成長模式是企業持續發展的動力，對此各經典理論基于所處時代企業發展的實踐，從不同的立場對此問題進行了精辟的論述。然而，在企業成長過程中，不同行業不同企業面臨的問題具有較強的特殊性，因此，對行業中典型企業的發展模式進行案例研究具有重要的實踐意義。

我國旅游業目前正是處于成長期的朝陽產業，旅游上市公司近年來發展迅速；加之我國旅游業開始全面對外資開放，外資旅游企業的進入必然給國內旅游市場造成巨大沖擊，激烈競爭的市場環境對本土旅游企業的發展和企業綜合實力提出了更高的要求。因此，本文選擇在我國旅游行業中處于領先地位的深圳華僑城控股股份有限公司(以下簡稱“華控公司”)案例進行理論分析和探討，本文認為，華控公司“旅游+地產”發展模式的成功對于促進我國旅游企業尤其是旅游大企業的可持續發展具有一定的借鑒意義。

二、文獻回顧

企業發展模式的選擇在戰略上體現為是否進行縱向一體化經營，在戰術上則體現為企業是否進行多樣化經營，而這又取決于對多樣化經營經濟后果的認識。目前，關于多樣化經營的經濟后果即多樣化與企業經營業績之間的關系還存在著較多爭議。有研究認為多樣化給企業經營業績帶來了負面的影響，如Maksinovic和Phillips的研究表明同樣規模的多樣化企業效率低于非多樣化的企業，但也有研究表明多樣化并非一定帶來負面影響。

根據企業多樣化經營理論，多樣化經營又可分為相關多樣化和純粹多樣化。理論分析認為，由于相關多樣化可以通過業務層面的活動共享和公司層面核心競爭力的傳遞，最大限度地發揮協同效應，獲得范圍經濟、規模經濟和市場影響力，因此可能獲得更高績效。因此，在區分相關多樣化和純粹多樣化后有研究發現，適度多樣化經營的公司生產效率更高，不相關多樣化的企業盈利能力顯著低于相關多樣化的企業；多樣化經營成為了國外許多優秀大企業發展壯大的主要策略，這是因為國外大企業在實行多樣化經營戰略的時候，往往是為了規避原來單一市場的風險，尋求新的利潤來源，重視多樣化經營中的產業關聯程度。同樣，還有研究認為多樣化本身是中性的，公司的多樣化確實存在一個度，相關多樣化策略優于不相關多樣化策略。

由此可見，企業在制定未來發展戰略時，如果能夠充分發揮主業優勢，基于產業鏈進行適度相關的多樣化經營，將有利于提高企業經營效率、改善企業經營績效。

三、華控公司“旅游+地產”發展模式及經濟后果

1、華控公司簡介

華控公司1997年9月在深圳證券交易所上市，華僑城集團為其控股股東。華控公司是旅游業中總資產規模最大的企業，主要從事旅游及旅游主題地產等關聯產業的投資經營，擁有數量最多、規模最大、效益最好的主題公園群，是品牌卓著的旅游上市公司，同時其特有的“旅游+地產”發展模式有效地促進了公司在競爭日益激烈的旅游市場中，持續保持良好的增長勢頭。

2、華控公司“旅游+地產”模式的形成

2000年，華控公司以資產置換方式，將原參與公司合并報表的全資、控股的水電公司和華中發電公司置換取得了華僑城房地產公司25％的股權，并在此后繼續增持華僑城房地產公司的股權。自2001年后，華控公司所持華僑城房地產有限公司的股權達到了40％的比重，為公司積極推行“旅游+地產”的互動發展模式奠定了基礎。2003年，公司持股份額已達50％，與華僑城房地產公司合作開發的房地產項目“波托菲諾”又取得了成功，從而有力地促進了公司“旅游+地產”獨特品牌的形成和完善。至2006年，公司主題旅游地產銷售收入約占公司主營業務收入的53％。同時，以深圳華僑城為基地，華控公司還極力向外拓展，通過對北京、上海、成都、三峽項目的投資，推廣該模式，初步完成戰略布點布局，為未來發展奠定了堅實基礎。

然而，這種模式能否真正地為企業創造了“1+1>2”的資源整合優勢，形成品牌效應、經濟效應、環境效應和社會效應，并最終提高企業的經營業績，對華控公司“旅游+地產”發展模式經濟后果的分析將有助于我們解答此問題。

3、“旅游+地產”模式的經濟后果分析

“旅游+地產”發展模式的經濟后果最終體現在企業業績上。對此，董觀志和班曉君在對旅游上市公司整體樣本進行主成分分析時已經發現，華控公司的盈利能力在旅游上市公司中最高，其“旅游+房地產”獨特盈利模式是公司核心競爭力，是旅游板塊里面最為穩健的一只股票。為了更詳細地論證華控公司“旅游+地產”發展模式的經濟后果，本文將分別從市場業績和財務業績兩個方面，對華控公司案例進行深入分析。我們以股票價格和月市場回報率反映企業的市場業績，并把企業的回報率與行業回報率進行比較；以財務指標反映企業的財務業績，分析企業各項財務指標的變動趨勢，并將其與相關行業指標進行比較。相關數據引自深圳國泰安公司的CSMAR數據庫。

(1)市場業績

上市公司股票的市場表現是公司經營狀況的反映，同時它更體現了投資者對上市公司的預期。當然，股價的波動還不可避免地受到宏觀經濟因素的影響。

由圖1可以看出，經歷了在上市之初股價波動之后，1999年華控公司的股價開始回調。隨后在2000年呈現出波動上漲的趨勢。但是至2003年，股價卻突然大幅下跌。跌至谷底后，2004年到2006年，其股價又呈現出持續上升的趨勢。此外，通過對華控公司的月市場回報率與旅游行業平均月市場回報率比較我們還可以發現，自2000年開始，期間除了2005年中期和2006年中期公司的月市場回報率較之行業平均月市場回報率出現兩個暫時性的低點之外，其他所有時期，華控公司的月個股回報率均高于行業平均月個股回報率，而且在2003年表現得尤為顯著(見圖2)。公司的股價之所以在2003年出現異常，主要是受當時遍及全國的非典型性肺炎(SARS)的影響，公司股價大幅下跌，但由于公司整體業績得到房地產投資收益的有效支撐，因此較之同行業其他企業，公司的月市場回報率始終高于行業水平。因此，從總體上來看，剔除災難性事件的影響，隨著2000年公司開始涉足房地產并在該行業不斷深入，華控公司的市場業績整體表現較好，呈現出波動上升的趨勢，而且整體回報率高于行業水平。

(2)財務業績

上市公司的財務業績可以從企業的盈利能力、發展能力、股東獲利能力以及公司的償債能力和風險水平等多個方面加以衡量，其中反映公司盈利能力的資產報酬率、反映公司股東獲利能力的每股收益以及反映公司發展能力的資本保值增值率為正向指標，指標值越大表示相應的能力越強。而反映企業風險水平的綜合杠桿指數以及反映償債能力的資產負債率為負向指標，指標值越大，反映企業相關能力越弱。相對于市場表現，財務業績反映了公司基本層面的信息。

根據表1的統計結果我們可以發現，資產報酬率和每股收益指標在經歷了上市之初的波動后，從2000年開始上升，但是在2003年卻急劇下降，隨后穩定上升。之所以會出現這種狀況，同樣與2003年非典型性肺炎事件對旅游業的影響相關。而公司的資本保值增值率從2001年開始保持穩定上升的趨勢。此外，我們還可以發現公司的償債能力處于一個下降的趨勢，同時華控公司的風險水平并沒有得到有效控制，相對水平較高。為了排除行業因素的影響，我們還結合行業平均水平，對華控公司的財務業績進行進一步分析。根據表1的比較可以看出，華控公司的盈利能力、發展能力以及股東獲利能力均在2000年開始顯著高于旅游行業整體水平，并在2003年表現尤為突出。但是公司的償債能力卻低于行業水平，公司的風險水平相對來說高于行業的風險水平。因此，從總體上來看我們可以認為，若剔除2003年突發事件的影響，隨著公司在房地產業的擴展以及“旅游+地產”發展模式的逐步形成，公司在財務業績呈現出上升趨勢。

四、對“旅游+地產”發展模式的深入分析

根據前文的分析我們可以發現，作為旅游類上市公司，華控公司在無壟斷性資源可以依托的情況下，加強自主創新，積極推進“旅游+地產”的發展模式并取得了顯著的成果，從而實現了“1+1>2”的資源整合優勢。這種經濟后果的出現，與所選擇的發展模式密切相關，下文將結合企業所處的行業特征及相關理論進行深入分析。

1、行業特征分析

華控公司的主業是主題公園經營。相對來說在經營成本方面以游樂設備為主，該產業有投入大、回收周期長、更新換代壓力大等特點。此外，主題公園經營業績易受到景點知名度、景點改造的投入、居民消費水平、居民消費意向等多種因素的影響。然而，這種景點類上市公司卻又具有其獨特的優勢，其綜合性強帶動相關產業同步發展的彈性最大，對發展和繁榮當地經濟，起著極其重要的作用，從而能得到政府的優惠政策和政策扶持。因此，經營完善的主題公園又可以為企業聚集人氣，帶來穩定的現金流、良好的社會效應和環境效應，為企業品牌培育提供支撐。

房地產行業的特征與旅游業截然不同。房地產產品具有較強的地域性、固定性和唯一性的特征，房地產投資開發模式處于不斷變化和演進的過程。此外，房地產行業資金投入規模大、風險大，但是回報率較高，一般來說房地產行業有20％至30％的平均回報率。

2、“旅游+地產”發展模式分析

(1)專用性資產共享

根據產業組織經濟學的觀點，由于專用性資產如專用物質資本、專用人力資本、特定的地點資本等的存在會導致企業交易成本較高，甚至會引發企業的機會主義行為，而實行縱向一體化就可以避免有可能發生的機會主義行為，從而促進企業發展。

華控公司所開發的“主題旅游地產”充分地運用主題公園旅游區各項優勢，有效地實現了旅游行業和房地產開發行業的優勢互補。一方面，主題公園等旅游景點的建設，創造了良好的周邊生態環境，積聚了人氣，形成了良好的品牌效應、社會效應和環境效應，以此為依托，配套適度的主題地產開發，既實現了人與自然的和諧，建成具有示范效應的主題社區，又使得地產經營具有不可復制的特征，避免產品雷同。此外，在區域進入上，完善的規劃和優質旅游項目的開發又促使公司可以借助旅游建立起來的環境和品牌優勢，建立良好的公共關系，獲得更為優惠的進入條件。另一方面，地產開發為旅游上市公司創造利潤，增強了上市公司的綜合實力；地產開發相對短期可以形成收益，借此可補貼主題公園的高投入發展。有利于形成有效的內部資本市場。因此，華控公司所經營的旅游業務和旅游主題地產開發充分享有了特定的地點資本、專用的物質資本等所帶來的優勢，形成了有效的縱向一體化。

(2)相關多樣化經營

華控公司的“旅游+地產”的經營模式同樣也可看作一種相關的多樣化經營，既是經營產品的擴展，由主題公園的建設和運營擴展到旅游主題地產的成片開發；又是地區的擴展，成片開發的模式從深圳擴展到北京、成都、上海等地。這些項目的開發多是華僑城“旅游+地產”成片綜合開發模式的延續，如北京世紀華僑城項目是以旅游景區、旅游主題房地產為主的主題社區開發概念。由于企業資源是有限的，能夠支持企業經營的產業也是有限的，因此，合理而科學的多樣化經營應保持產業之間的高度關聯性，以充分發揮原企業的資源優勢并充分節約資源，在華僑城進行多樣化經營的過程中，旅游業和旅游主題地產的開發模式二者具有較高的行業關聯度，有利于提高多樣化經營的整體績效。具體體現在以下幾個方面：

第一，華控公司在主題公園業所具有的品牌優勢和旅游景區的管理經驗為旅游主題地產的開發提供了相關的品牌、聲譽等無形資產或者軟技術，利用多樣化經營實現了對企業無形資產的充分利用和深度開發。

第二，旅游行業利潤率較高，產品回報較為穩定，與房地產行業對資金的大量需求相互適應，同時房地產經營的高回報可加大對旅游項目的投資與開發，有利于內部資本的合理配置。房地產投資給企業帶來了巨額的收益，在華控公司開始進入房地產后，企業的房地產收益逐年上升，占企業總利潤的比重也越來越大，2000年房地產實現收益3687萬元，到2005年房地產收益則高達35166萬元。

第三，多樣化的經營可以分散企業的行業風險。根據前文的分析，華控公司的盈利能力、發展能力以及股東獲利能力方面均高于行業水平，在這其中，房地產業務的作用是不容忽視的。2003年在旅游業遭受行業風險整體不景氣的情況下，華控公司此時的總利潤幾乎全部為投資收益，投資收益占華控公司總利潤的比重為99.11％，“旅游+地產”的經營模式使得華控公司的整體業績遠遠好于同行業的其他上市公司；此后，房地產投資收益也保持在占總利潤70％以上。

當然，以“旅游+地產”的發展模式進行多樣化經營也會存在一定的風險，其中最可能的便是債務拖累。根據表l我們發現，自華控公司開進入房地產行業后，其償債能力和企業總風險水平都在一定程度上加大，這可能是受房地產投資高投入、高風險特征的影響，因此采取有效的措施規范和控制內部資金的使用將顯得十分重要。

五、結論與啟示

第6篇：房地產公司盈利模式范文

關鍵詞：高速公路上市公司；毛利率；財務狀況：分析

目前，滬深兩市一共有19家高速公路上市公司。從公開數據看，這些公司的銷售毛利率高得驚人：其中，50%的毛利率常見，60%、70%、甚至80%以上也能見到。從2011年三季報數據來看，19家高速公路上市公司的整體銷售毛利率高達59.27%，遠遠超過被指為暴利的房地產行業30-40%的毛利率，在遙遙領先的高毛利率影響下，高速公路上市公司直面的是廣大媒體與公民的指責，要求降低收費標準、征收其“暴利稅”的呼聲不絕如縷。事實上，現今中國高速公路上市公司正確確實實經歷著十分尷尬局面。

一、超高毛利率成因

（一）畸高過路費

高昂過路費是群眾能夠感受到的高速公路公司暴利的最直接的外在途徑，主要表現在單位里程費用高、收費站點過多、部分路段逾期收費等。除了以上因素，筆者認為，也不可忽略今年來私家車數量漲幅驚人，致使各路段車流量暴漲。贛粵高速屬于車輛出口型高速路段，其下屬昌九、昌樟、昌泰和九景高速收入分別同比上升了16.59%、21.12%、28.35%和18.06%；客車車流量分別同比上升了14.4%、1.4%、9.3%和22.4%；貨車車流量同比分別上升了8.4%、-19%、11%和20.5%，在車流量攀升的情況下，高速公路的運營成本也隨之抬升，為彌補養路成本，過路費也水漲船高。與此同時，整個資本市場的通貨膨脹也是致使高速公路過路費抬升的一個主要原因。

（二）公司涉足房地產業

從公開渠道來看，收費公路收取的費用主要用于還貸、道路養護、人員費用、管理費、投資再建設其他道路等。筆者了解到，在這19家A股高速公路上市公司中，大部分公司的主要收入來源為公路收費，但隨著公路收費期限的減少和規范性程度的提高，為了保證公司收益，有的公司已經將業務觸角和資金投向延伸到了其他行業。如高速公路上的廣告服務，資金參股其他公司和房地產業等。從《中國經濟周刊》中獲悉，如今，贛粵高速（600269.SH）、海南高速（000886.SZ）、山東高速（600350.SH）、五洲交通（600368.SH）、湖南投資（000548.SZ）均涉足房地產。開始投資房地產行業，也對凈利潤率的提高有幫助。以海南高速為例，因為在海南高速公路實行的是不收費原則，其高速公路這一塊兒的收入主要來源于燃油稅形式的提現收費和政府每年一定的補償款。2010年，海南高速的營業收入中房地產業貢獻的營業收入有4.53億元，而交通運輸業貢獻的營業收入僅為0.79億元。隨著國家對地產業的調控，以地產業為主的海南高速的盈利模式顯然受到投資者的質疑，從年初至今，其股價下跌了20.71%。

二、凈資產收益率下的高速公路上市公司財務狀況分析

媒體報道中常常提到的高速公路“暴利”，其中的“利”便是指代“毛利率”，眾多報道中提到高速公路公司利潤率高，毛利率高，但都沒考慮投資收益的問題。上市公司參股其他公路可獲得投資收益，并且數額較大，但營業收入只計算能夠控股的一部分，營業利潤/營業收入，算出來的值就偏高了，所謂的毛利率對比更適用于銷售型公司。

筆者認為，應該用凈資產收益率（ROE）來進行對比，這一指標是反映上市公司盈利能力及經營管理水平的核心指標。該指標反映股東權益的收益水平，用以衡量公司運用自有資本的效率。指標值越高，說明投資帶來的收益越高。

數據顯示，高速公路上市公司2011年ROE最高的是重慶路橋18.2%，其次是富臨運業18.1%，第三是現資16.3%。19家高速公路上市公司中，有12家ROE達到了10%以上，ROE最低的為龍江交通，僅有5.9%。再看124家房地產行業上市公司，ROE在10%以上的達到了67家，中宏地產以127%獨占鰲頭，而高速路上市公司只能排在房地產公司ROE的27名之后?！跋窀咚俟防碚撋腺Y本周轉一次得至少十幾年，房地產的話，一個項目頂多做4年就全部收回了。由于高速路上市公司區位好，因此ROE能上10%?！鄙鲜鰪氖赂咚俟飞鲜泄竟蓹喙芾淼闹槿耸勘硎尽?/p>

行業主營業務利潤（毛利）占行業主營業務收入的43.9%，比股市高31.6個百分點，在各行業中利潤占收入比由高到低排第2位，排位超前。行業主營業務利潤比凈利潤高1.3倍。然而，行業整體平均每股凈資產收益率約11.7%，比總股市平均每股凈資產收益率低3.8個百分點，在各行業中由大到小排第30位。

三、財務狀況成因分析

通過指標的簡要分析，筆者認為高速公路屬資金密集型行業，初期資金投入量大，資金回收期長，資金周轉慢，凈資產盈利能力低。2011年高速公路公司總資產周轉率僅0.6次，不及全國國有公司資產周轉率1.3次的一半.以2010年銷售毛利率57.14%排在暴利排行榜榜首的山東高速（600350）來說，2010年以124億元的凈資產僅取得12.51億的利潤，另一家位列前列的贛粵高（600269）2010年度以185億總資產（其中凈資產124億元）僅取得10.2億元的營業凈利潤，凈資產收益率不到8%，經營還算穩定，但稱暴利還不夠格。2010年國務院公司績效評價指標顯示，高速公路凈資產收益率4.9%，與國企平均值6.3%尚有一定差距。高速公路經營有較高的毛利率，但為什么凈資產收益率不高并且債臺高筑呢？筆者認為有如下兩個方面的原因：

（一）高速公路通行費收入在一定時期內是相對穩定的，經營者無法通過經營手段對車流量產生實質性的影響而提高營業額，因此，再高的利潤率也發揮不了作用。

（二）高速公路主營業務利潤率不會長期處于高水平，先高后低，總體呈現下降趨勢。這是由于高速公路收入與成本費用配比特點和優質路段項目越來越少、平均水平必然下降兩個因素作用形成的。某段高速公路建成通車后，前三年主營業務收入會較快增加，隨后增長平穩。成本費用卻在前五六年較穩定，在七年至十二年中會有大中修或技術改造，成本增加較多，主營業務利潤率隨之下降。高速公路的發展規律，是先易后難，先交通要道后聯網布面。因此，越是在后期修建的公路，建設成本越高，車流量卻越少，毛利率下降是顯而易見的。

參考文獻：

第7篇：房地產公司盈利模式范文

繼銀行貸款、股市融資兩大融資渠道被切斷之后，房地產信托這根地產商最后的“救命稻草”也面臨被折斷的危險。作為房地產信托最強銷售渠道的銀行已經暫停代銷，信托業務的收緊無疑會進一步加劇開發商的資金壓力。

當然也有特例。2010年接連完成四筆信托融資，今年年初再接再勵又添一筆的南國置業(指“武漢南國置業股份有限公司”)顯然已經做好了準備。南國置業CFO袁林在接受《首席財務宮》雜志專訪時也證實了這一點。

“根據市場和大環境的發展趨勢，CFO需要提前對公司的融資規模做出理性判斷。不是融的越多越好，合理的融資規模才是最好的。”渾身充滿學者氣質的袁林主張地產開發經營要理性。

轉型升級

與商業地產開發商大佬萬達相比，南國置業在市場上的聲音偏小。這與其長期偏安于湖北一隅不無關系。

南國置業成立于1998年，次年由于南湖機場被新機場取代，留下大片空地，遂被建成一個30多萬平方米的大型社區。當時南國置業董事長許曉明把深圳住宅的設計理念帶回湖北，社區建成后獲得了空前的成功。自此南國置業一直在房地產行業繼續深耕細作。

南國置業目前是一家商業地產開發商，主要產品線分為兩條。一是專業建材賣場，當地百姓耳熟能詳的大武漢家裝便是這一產品線的經典作品。該項目原址曾是個破舊的建材市場，小商戶開的小店鋪比比皆是，顯得雜亂無序。南國置業遂接手將此建成了日后武漢最大的家裝賣場。南國置業通過對商戶進行環保審核、成立退還中心和產品質監所為綠色家裝筑起了一道防火墻，同時也得到了商戶的認可。大武漢家裝的成功開發運營也就成了南國置業進軍商業地產的轉型之作。

第二條產品線則是購物中心。從最早開發的南湖都會到西匯城市廣場、北都城市廣場，南國置業在區域購物中心的運作上越來越得心應手。

公司最新的產品研究集中在LifestyLe式的生活廣場。作為紀念的重點項目，南國置業更是被政府委以重任開發首義匯項目，公司希望能夠將該項目打造成武昌的新天地，成為武昌區乃至武漢市的城市客廳、城市名片。

盡管相比開發住宅，商業地產建設周期長、資金回籠慢、體量難以迅速擴大，但南國置業卻還是堅持將商業地產作為戰略主線。眼下地產行業的從業者與專家紛紛表示，商業地產將迎來“黃金10年”，南國置業在坐享無限商機的背后也將承受更多轉型的壓力。

過去10年由于房改和城市化的助推，房地產企業一路野蠻生長，開發商在獲得驚人暴利的同時導致市場過熱，也沉淀了各種畸形發展的問題。如變更規劃、違章建筑、環保超標、物業管理不到位等。目前，國內房地產調控力度日益加強。就住宅而言，一波接一波的限購令，限制了購買和投資的需求，另一方面是持續上漲的土地價格。雙面夾擊之下，住宅開發商開始將目光轉向商業地產。華潤、保利、金地等開發商的進入進一步加劇了商業地產的競爭。

過去積攢的問題不斷暴露在日光之下，加上新競爭對手不斷搶奪市場，商業地產企業急需轉型升級。袁林表示，目前競爭格局發生變化，獲得資金和土地僅這兩個要素不再能輕易獲利。未來商業地產是否賺錢更應考驗開發商的前期規劃定位能力和后期的商業運營管理能力。同時，地產行業隨著宏觀環境的變化，精細化管理水平的高低也將逐步成為房地產企業能夠持續健康發展的關鍵因素。從目前商業地產的競爭來看，購物中心的設計定位、施工建設、招商運營、后續管理各個環節都需要更高的管理水平。過去的“錢越多越好，地越多越好”這種單純的盈利模式已逐步失效了。

事實上，商業地產開發所涉及的整條產業鏈都在轉型。首先，商業地產開發已從北京、上海、深圳向中小城市轉移。其次，商業地產的盈利模式也日益多元化。袁林表示，住宅主要用于出售，寫字樓既可出租也可出售，但購物中心更希望持有。原因在于自持物業不僅可以獲得租金收入還可以獲得升值回報。第三，商業地產的開發流程和管理模式也開始轉型升級。在袁林看來，商業地產的投融資未來對技術性分析要求更高。在投資方面，項目所在地的宏觀經濟狀況、居民消費能力、市場競爭環境分析等宏觀因素以及項目自身的規劃定位、財務資源和人力資源匹配等可行性分析都會納入評估體系，最終確定項目是否值得和能夠投資。融資方面也要經過宏觀和微觀市場等環境的趨勢分析，結合公司的資本結構安排以及項目自身現金流短缺峰值和試點合理判斷與安排融資規模，以此匹配公司整體經營計劃用以達成公司戰略。

優化管理

外界環境不容樂觀，南國置業顯然看到了這一點。

就在2009年上市后不久，南國置業為了提高公司的核心競爭力和管理效益，保證商業地產多項目開發、高效運營，就組織架構做了一些調整，全面實行扁平化集中化管理。目前南國置業由公司總部和項目部兩個平臺構成?？偛堪捶康禺a開發流程下設五個中心，即投資發展中心、研發中心、開發中心、商業運營中心和資源管理中心。項目部則分為開發項目部與商業運營項目部兩塊。

對此袁林表示，公司總部今后的主要任務就是從戰略角度出發，確定目標和方向，同時定期對項目部進行指導和監督，最后對項目的開發運營管理情況進行反饋和考核。實質上是對管理流程和管理理念的重新梳理。新的組織架構將有利于資源的合理分配，中間層級的減少使得管理決策效率大大提高，同時也為后期的發展奠定了基礎。

組織架構的調整僅僅是南國置業優化管理的一部分。另一方面，從20lO年開始南國置業開始引入平衡記分卡進行管理。平衡記分卡是一種績效管理體系，其目的在于將精煉籠統的戰略細化為一個個細小的目標并最終落實在行動上。平衡記分卡主要分為財務、客戶、內部運營、學習成長四個維度，四者之間存在一定的邏輯關系。員工通過多方面學習可以提高對行業的認識和了解，對公司運營和管理能力從而推動公司內部流程的創新，滿足客戶需求，最終實現營業收入的提升。

事實上，此前已有多家房地產公司采用平衡記分卡進行管理。原因在于很多開發商以獲取利潤作為唯一目的，注重短期利益，經營過程中多有違法違紀現象，只求“一竿子買賣”，后期的開發經營難以為繼，故引入平衡記分卡確保持續發展。

袁林認為，大多人一般更關注企業的財務數據，事實上財務數據只是經營的結果，并不是源頭。如要從根本上提高公司收益，包括高管、中級管理人員和基層員工在內的所有人都應重視經營業績產生的源頭并將自身績效與部門、公司績效捆綁在一起，實現從上向下層層分解，從下向上層層聚焦。每個員工都充分發揮自己的價值去實現公司的戰略目標。

袁林進一步介紹道，公司的管理團隊基本出自“學院派”，董事長是香港科技大學和美國西北大學的EMBA，總經理是加拿大海歸，其他管理人員也都上過國內及中歐等著名商學院就讀過EMBA，因此對員工的學習成長非常重視。公司屬于典型的學習型組織。

事實證明的確如此。南國置業經常外派員工調研成功的商業地產項目。北京的大悅城、來福土；上海的新天地、正大廣場；深圳的萬象城，南國置業都考察過，部分員工甚至去日本和新加坡吸收先進的管理經驗。其內容涉及到項目的定位、招商、財務、管理運營各個方面，使公司員工對商業地產運營流程有一個全面的認識。此外也通過分析失敗的案例來規避開發運營中的風險。

“目前我們做了一年，效果還是比較明顯。公司組織結構發生了一些變化，績效考核也緊跟每個員工，戰略真正得到落實，同時也進一步滿足了客戶的需求。公司短期利益和長期目標得到平衡?！痹趾唵慰偨Y了過去一年里優化管理帶來的效果。

融資有道

2010年財務報告顯示，南國置業總融資額為9.07億元，同比增加36.92％。其資金主要來源于房地產信托。2010年5月南國置業首次嘗試信托融資，通過江西國際信托發行3億元的信托產品，隨后在10月、11月、12月通過信托完成了3次融資。四次信托融資總計8.68億元。

2010年的大力度融資在滿足公司資金需求的同時，也省下了一大筆融資成本。袁林表示，公司的信托融資成本不高于15％，而今年在銀行信貸、股市融贅進一步收緊的情況下，房地產信托非?；鸨谫Y成本也一路飆升達到20％左右，部分企業甚至更高。

在袁林看來，商業地產建設周期長，對財務規劃的要求較高，資金安排也是一個長期的過程。因此根據公司戰略規劃提前確定融資規模、制定融資計劃顯得尤為重要。而資金來源主要有經營性現金流、籌資性現金流和投資性現金流。公司目前主要依靠前兩類現金流形成財務資源。經營性收入很簡單，主要是通過銷售或出租回籠資金。根據2010年年報，南國置業2011年將通過銷售首義匯，北都城市廣場和悅公館三個項目實現約17億元主營業務收入。

相比之下融資復雜得多。銀行貸款、股市融資去年收緊的跡象不斷增強，南國置業一早看到了這個發展的趨勢，上半年以銀行信貸為主，充分挖掘公司融資潛力；下半年信貸趨緊后，果斷進行信托融資。目前南國置業的長期負債從上市前的1／3迅速上升到2／3，公司的負債結構得到優化；同時固定利息債務的比重也達到2／3，在一定程度上弱化了加息帶來的負面影響。除債券以外，公司的資本結構基本完整，從銀行貸款、夾層融資到股權融資，公司都進行了不同程度的嘗試。

第8篇：房地產公司盈利模式范文

根據地產顧問公司仲量聯行的數據，包括亞洲投資者在內的全球投資者今年上半年在亞太地區共收購了600億美元的商業地產，規模較上年同期增長21%。第二季度期間，投資者們在中國商業地產的投資達到60億美元，較第一季度的36億美元增長65%。

可以看出，在整體經濟調整的背景下，商業地產的投資不降反升。以北京為例，個人投資者占到商業地產投資比例的50%。此前曾傳出的“房哥”、“房姐”坐擁幾十套房產，其中大多數都是商業地產。

商業地產是以經營商業活動為主題的房地產細分行業，涉及商場、娛樂場所、休閑場所和其他消費場所的一個綜合商業經營市場。據統計，中國新興城市50強城鎮人口達2.6億，輻射人口3.7億，預計到2020年，其甲級辦公樓存量將新增3000.萬平方米，現代零售物業將超過1億平方米，廣闊的發展空間推動商業地產迅猛增長。

目前國內房地產公司對商業地產開發的典型模式多采用“租售結合”，將一層出租，其余出售，萬達、恒大、SOHO中國等地產公司都是這種模式的代表。房地產限購政策的出臺一定程度上抑制了炒作住宅房價的現象，但卻對商業地產影響不大。

由于商業地產的投資本來就對貸款有著嚴格的限制，而且其本身就具有投資屬性，加上商業地產的物業成本維護更高，因此很難像住宅地產那樣被惡炒。這也迫使部分投資者從住宅地產轉向商業地產，而地方政府也積極地推崇商業地產的開發，這就加快了商業地產的發展，2012年全國商業地產新增供應量較上年上漲22%。

商業地產投資可大可小

現代的商業地產已經不像是以前買幾間鋪子等待收租那么簡單了。不同的地理位置、配套設施、物業管理等都決定了商業地產的投資價值。與住宅地產投資不同的是，商業地產投資可大可小。往小了說，一間鋪子、一個商場柜臺都可以算得上商業地產投資；往大了說，寫字樓、公寓、甚至是大型的多功能商業中心都是可以投資對象。

從商業地產投資的功能屬性上看，其主要可以分為專業性的批發市場、購物中心、商鋪、地區商業投資。

專業性的批發市場是我們最為熟悉也是最常見的投資方式。一個柜臺、一個賣場門面都是這類投資。在城市商業中心投資這類地產相對比較容易出租，收益也相對穩定。但實際操作起來并不容易，由于其所處的商場、市場的特性，對該行業的專業水平要求很高。如果看不準或者是投資地段沒有充足的人流量作為保證，投資很可能有去無回。

商業街的商鋪投資算是最悠久的投資標的。隨著城鎮化的發展，國內幾乎每個城市都會建有自己的商業街，類似于北京西單、上?；春Ｂ贰⒛暇┬陆挚诶锏纳啼佋缫呀浭恰扒Ы痣y求”。

這不僅是因為其巨大的人流量保證了其商鋪的價值，更重要的是商業街已經形成品牌效應。商業街的商鋪投資方式較多，可以出租、自營，風險相對可控，比較適合中小投資者。當然，不會每個城市都有那些知名的品牌商業街。專業的管理和商業規劃對一個商業街發展至關重要。對于投資者而言，在投資商業街商鋪時應當了解其背后的物業管理團隊和未來發展定位再決定是否投資。

購物中心投資相對商鋪投資要更加規范。由于擁有統一的物業管理、較為規范的營銷策劃，一些購物中心的產權商鋪近年來開始進入中小投資者們的視野。當然，其投資價格也要高于普通的小商鋪投資。一個購物中心的投資價值主要由其后期的運營管理將決定。良好的經營環境可以使購物中心成為焦點，但如果管理不善，購物中心很可能門可羅雀。

社區商業涵蓋范圍比較廣，主要出現在一些一、二線城市，SOHO中國便是其中代表。除了寫字樓投資外，社區中的商鋪、配套應用設施都可以進行投資。在歐美，這類投資已經非常成熟，在中國也是未來最具潛力的商業投資類型。不過這類投資的適用人群比較固定，而且在三、四線城市很難成規模，投資回報率很難估算。

商業地產投資泡沫需提防

商業地產投資潛力巨大，但其中風險也不可不防。據清科集團統計，2012年在商業地產領域私募房地產投資基金共有14起投資案例，涉及金額7.44億美元。當前，房企對商業地產的開發多數是轉移住宅地產投資風險，不排除部分為投機性投資。

清科研究中心認為，商業地產回報期長，占用資金量大，新增商業地產迅猛增加，容易導致市場定位不清、空置率上升、多數項目缺乏配套的管理和人才，盈利模式是否奏效有待時間檢驗。此外部分開發商懷揣投機心理，容易產生商業地產泡沫。

從普通投資者角度來看，現在國內的商業地產不管是單戶獨棟的寫字樓、辦公樓還是大規模房產企業開發的商業中心、步行街、城市綜合體，都普遍存在著對商業地產概念認識不清的問題。

第9篇：房地產公司盈利模式范文

馬勇

旅游產業專家。湖北大學旅游發展研究院院長,教授。兼任湖北省人民政府咨詢委員、教育部工商管理學科教學指導委員會委員、中國會展經濟研究會副會長等。

研究方向:區域旅游規劃、5A級旅游景區規劃、旅游企業集團品牌戰略管理、會展管理與節事活動策劃、旅游地產投資策略、旅游目的地營銷策劃等。

代表著作:《區域旅游規劃》《WTO與中國旅游產業發展新論》《旅游市場營銷管理》《飯店投資與精細化建設管理》《會展管理理論、方法與案例》《旅游規劃與開發》等。

主持項目:《長江三峽庫區旅游可持續發展戰略研究》《福建省旅游發展總體規劃研究》《福州市旅游發展總體規劃研究》《湖北省旅游規劃創新研究》《福建海濱旅游開發總體規劃研究》《海峽西岸旅游區旅游發展總體規劃》等。

一、休閑地產的發展趨勢

1、全球化趨勢

休閑地產發展的話題不僅中國在談,近些年已成為一個全球性的話題。休閑地產的全球化主要表現在三個方面:

第一,需求的全球化。隨著國民收入,各國國民收入的增長,特別是對健康的需求,對休閑的要求,那么這種需求對旅游房地產應該成為一種房地產消費和開發的一種新的業態和新的模式。

第二,投資的全球化。休閑地產在很大程度上跟一般的住宅地產不同,休閑地產的跨地區發展過程特征非常明顯,全球化特征非常明顯。比如迪拜,很多項目就屬于旅游休閑房地產范疇。我們現在評價迪拜模式成功或失敗可能還早一點,不過,從金融角度分析,迪拜的發展轉型既有很多成功經驗,也有很多可以總結的教訓。

第三,競爭全球化。中國休閑地產的競爭對手很多,像旅游競爭對手一樣。所以,從投資角度、消費角度、產業發展角度,以及盈利模式角度考量,發展休閑地產要有全球觀點。

2、生態化的趨勢

生態化的趨勢在休閑地產方面也反映非常明顯。最近新聞里炒的非常熱的就是全球氣候會議,講氣候變化,還有一個新電影《2012》對人們的觀念影響也很大。我曾經總結過休閑地產的六種類型,不管是哪種類型,從消費者角度理解,都非常注重生態化。在離丹麥首都哥本哈根一百公里有個城市,碳排放居然是零!城市建設在生態關系上可以做很多創意,在營銷城市時就有很大賣點。

3、品牌化的趨勢

休閑地產跟其他地產有共性也有差異,共性包括企業品牌形象。以海南地產發展為例,海南地產發展引領著全國旅游地產發展,因為全國最著名的地產公司都在海南投資開發過,在海南尋找比較好的獨特贏利模式。但是,從休閑地產的品牌提升來看,我們還處在探索階段,產品品牌還不夠,競爭力還有待增強。

中國經濟發生了很大變化,如果談房地產未來判斷,我們可能都是縱向的理解,理解政策的演變、價格的變動,忽視很重要的區域選擇,只是簡單地分為大城市、中等城市、小城市。實際上,很大程度上區域創造品牌,因為區域更具有個性化。

北部灣這個區域的發展,海峽西岸發展,海南國際旅游島發展,如果我們不在區域上面加以考慮、在區域方面進行思考的話,可能投資商會帶來投資失誤,以及對政策理解的一種缺失。

4、市場化趨勢

休閑地產的市場化趨勢表現為:

第一是項目開發商市場化。休閑地產是新的形式,我們對休閑地產的理解還不夠,現在大多數還是消費者需要什么我們滿足什么。實際上,休閑地產需要創新的產業形態,休閑地產項目開發應該創造需求,甚至引領我們的消費。中央的政策在某種程度上還是有收緊的,政策的收緊是因為部分區域的房地產市場變動失調。我們要關注產業導向,國家剛剛出臺了扶持旅游產業的文件,同時還要扶持現代服務業,如果將旅游跟地產進行嫁接,以旅游功能提升為主導,我們可以找到很多新的機會。

第二,項目管理市場化。我們應該遵循市場規律進行科學管理,因為旅游地產不是簡單地把第二住宅當成旅游地產,它一定是有功能的。多元化目標是休閑地產發展的趨勢,休閑地產和商業地產結合等,多元化目標趨向可以提升休閑地產的功能結構,能夠形成合理的旅游房地產產品體系,并進而提升投資效益。要隨著政策的轉向、市場機會的變化而變化,如果不變,就會被市場所淘汰。

5、個性化的趨勢

個性化主要是主題演繹個性化,現在我們的主題演繹不夠,項目設計缺乏個性化,缺乏有創意的產品。休閑地產的個性化在很大程度上體現為服務的個性化,我們還需要很好的探索。

國內有一些純住宅地產,現在也像旅游地產,提出的口號是:“給你一個五星級酒店的家”,建了五星級會所,對外就是一種五星級酒店的形象,而且還建一個五星級景區。這樣,整個品質、整個功能都會發生變化,所以,休閑地產是房地產業態深化、提升或者功能放大,或者尋找新的贏利模式的方向。

二、休閑地產投資成功的要素

第一個要素是主題,休閑地產的成功與否,鮮明的主題是休閑地產打造成功的首要要素,除此之外,還需要科學的定位,這個主題跟定位是很有關系的,而且休閑地產一般都是高端產品。

第二個成功要素是功能,休閑地產特別強調功能的表現。在很大程度上主導功能非常突出,休閑地產需要科學的布局,功能在很大程度上是體現在空間上的。我們有些商業地產和其他的地產不像這些,在功能分區上比較到位。

第三是區位,休閑地產成功與否區位很重要。交通區位上,休閑地產一般要求交通要便捷,有比較好的可進入性,經濟區位上,一般應出現在一、二線城市。此外,人氣的聚集度和環境配套,包括自然環境和人文環境。過去休閑地產追求西洋式、西洋化,要么依托山水型,要么依托人文型。

第四是休閑地產的設計,不同于一般的設計,休閑地產的設計要強調設計理念。環境學院、旅游學院不少,但很少培養休閑房地產方面的設計人才。

第五是技術。我們的技術落后,國內達不到技術的要求,包括我們的資料庫,目前數據庫建設不夠。休閑地產要打造成功,配套設施也是很重要的要素,我們很多房地產公司打出來“休閑地產”“旅游地產”的牌子,但是在配套方面卻大量缺乏,有時候在概念上有,而在硬件上不具備這個條件。休閑地產有很多指標,配套條件要求比較高,而且具有獨特的功能,這也是價值提升很關鍵的因素。

第六是品質,品質是休閑地產立足的資本。至少在五年以前休閑地產是一個高端產品,以質量求生存,以價值求發展,以品牌求提升。休閑地產在目前國家出臺的一系列限管政策的情況下,成為規避政策風險的一個很好的途徑。

第七是管理,休閑地產的管理,跟一般房地產的物業管理是不一樣的,需要多層面的管理人才,包括市場經銷管理、CIM(客戶關系)管理,僅僅有物業管理是不行的。

按照這樣的理念,休閑地產的投資策略應該是:

第一、以產業鏈為依托的投資策略,延伸到休閑地產投資的領域,比如奧運地產,實際上就是休閑地產。要從文化的結合點拓展空間,就是拓展盈利空間,國家政策在很大程度上限制盈利空間,休閑地產在很大程度上就是拓展這個空間,靠旅游做社會效益,靠旅游房地產做經濟效益,比如宋城集團、華僑城的主題公園和景觀房產結合起來。

第二、投資情感策略,投資商的理念和消費者的理念是兩個理念。休閑地產在很大程度上要關注投資商,研究消費者。休閑地產在很大程度上要關注投資商,所以我們在很多地方招商,但不知道投資方要做什么。第二個要研究的是消費者,休閑地產的消費者是不一樣的。