物業管理案例及分析精選(九篇)

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第1篇：物業管理案例及分析范文

關鍵詞：民營；物流企業；供應鏈；管理模式

【分類號】：F426.31

近年來，西安民營物流企業有了一定的發展，但總體效率低下，競爭力不足。為此，《供應鏈管理環境下西安民營物流企業管理模式與發展對策研究》課題組對西安民營物流企業進行了深入調研，調研結果發現，西安民營物流企業在管理方面存在很多問題。比如企業從事物流業務種類多，核心業務不明顯；物流企業組織結構單一，層次較多，溝通較為困難；大多數物流企業與客戶沒有建立長期關系；物流企業主要客戶群較多，涉及行業分散；西安民營物流企業運作模式單一、傳統，客戶個性化服務程度較低，沒有為客戶物流運作方案設計的能力；供應鏈整合能力弱，不能為客戶提供全面的服務。

從這些問題可以看出，西安民營物流企業在管理模式方面存在一定問題，雖然很多物流企業采用了供應鏈管理模式，但大都對該模式認識不夠深刻，以短期利益最大化為核心和紐帶的非隸屬合作關系比較多，物流業務及客戶行業涉及較多。那么，如何采用供應鏈管理模式，提高競爭能力，就成為當前西安民營物流企業主要的任務。

一、 供應鏈管理的時代特征

供應鏈管理是為了滿足客戶的需求，用系統的觀點對供應鏈中的物流、信息流、商流和資金流進行設計、規劃、控制與優化，以尋求建立供、產、銷以及客戶間的戰略合作伙伴關系，最大程度地減少內耗與浪費，實現供應鏈整體效率的最優化，并保證供應鏈中的成員取得相應的績效和利益的整個管理過程。供應鏈管理強調企業應專注于核心業務，將非核心業務外包出去，并通過信息技術將供應鏈企業整合，為客戶提供價值，滿足客戶需求。供應鏈管理模式有其自身的時代特征。

1、 供應鏈管理強調企業核心能力

傳統企業為“縱向一體化”管理模式，強調企業能掌握從原材料、零部件等多個環節的生產控制，業務類型多，更多企業將精力放到非核心業務，影響了核心業務及核心競爭力的培養。供應鏈管理采用“橫向一體化”管理模式，強調企業專注核心業務，將非核心業務外包出去，將核心業務做大做強，并通過上下游企業戰略合作，共同為客戶服務。

2、 供應鏈管理系統集成性

供應鏈上的企業多，都具有獨立性，關系復雜。采用供應鏈管理模式，就要將供應鏈上的企業整合起來，像一個企業一樣運轉。這就要求供應鏈上所有企業能夠集成到一起，協同運作，為最終客戶提供服務。

3、 供應鏈管理強調業務組織流程再造

流程管理是供應鏈管理的一個重要特征。要進行供應鏈管理就必須對企業進行流程再造，既要對企業內部各個業務流程進行改造，使流程標準化、合理化；又要對供應鏈企業之間業務流程進行再造，使上下游企業之間流程達到無縫銜接。

4、 供應鏈管理強調“共享信息、共擔風險、共享利益”

建立供應鏈管理模式要具有供應鏈管理意識，供應鏈上下游企業要能夠在相互信任的基礎上達到“共享信息、共擔風險、共享利益”。只有這樣，供應鏈企業才能長期合作，共同為客戶提供價值，提升整個供應鏈的競爭力。

二、西安民營物流企業供應鏈物流管理模式存在的問題

西安民營物流企業在進行供應鏈管理模式的改革過程中還存在一定問題。

1、 西安民營物流企業核心競爭力不夠突出

西安民營物流企業過于強調為客戶提供多樣化服務，企業服務項目多，但缺乏核心業務或核心業務不突出。調查結果顯示，西安民營物流企業主要從事的業務有運輸、配送、倉儲、包裝、流通加工、信息系統管理、庫存管理、裝卸搬運等，其中有25.12%的企業從事三種業務，43.23的企業從事4種業務，65.43%的企業從事5種以上的業務。企業業務類型多，在供應鏈物流運作中無法為客戶提供更精細化物流作業。調查顯示，約73%的企業自備物流裝備，約80%的企業采用傳統的業務外包方式，能與客戶及其它物流企業協同運作、方案集成及行業創新型的企業較少；物流企業對客戶個性化要求滿足程度較低，大多數企業不能為客戶設計合理的供應鏈物流運作方案。

2、 供應鏈物流管理系統集成性優勢發揮不夠

供應鏈物流管理的系統集成性優勢，是不同企業聯合起來實施供應鏈物流管理的目標之一。對于西安民營物流企業來說，這個目標點沒有變化。但西安民營物流企業在組織與實施供應鏈物流管理時，具有一定的短期性和臨時性，戰略性設計不夠，經營理念不夠強，經營模式比較傳統，從而在很大程度上制約和限制了供應鏈物流管理系統集成性優勢的發揮。西安民營物流企業受原有的“大而全，小而全”的“縱向一體化”管理思想和管理理念的束縛，將更多的注意力放在了企業內部資源配置和利用上，忽略和淡化了對企業外部資源因素的調研和分析，從而使供應鏈物流管理系統在“相互關聯、相互協調、相互合作”方面，功能先天不足，無法有效地發揮供應鏈物流管理系統集成性優勢。

3、 西安民營物流企業供應鏈管理合作意識和支持不夠

西安民營物流企業具有很強的利益目標性，注重供應鏈企業間的信息溝通與交換，但具有很強的時間性和臨時性。調查顯示，與客戶建立臨時契約關系的約占46%，季度和年度契約關系的約占35%，一年以上的約占15%，相互持股和其它約占6%。說明大多數西安民營物流企業與客戶沒有建立長期合作關系，沒有形成較穩定的供應鏈合作關系。調查顯示，約80%的企業有較高的運營費用，約78%的物流企業不能解決供應鏈整合問題，約83%的物流企業信息技術支持能力較小，信息管理系統不能滿足供應鏈整合及客戶服務需求。

4、 物流企業組織流程無法滿足基于橫向一體化管理模式的供應鏈管理要求

近年來，西安民營物流企業在物流技術、信息管理、設備優化等方面發生了很大的改變和進步，但企業管理理念與管理思想的改變尚無法與供應鏈物流管理要求相適應。在原有傳統的縱向一體化管理模式指導下，企業垂直型組織結構和業務流程沒有發生根本性的變化和改變，無法與基于“橫向一體化”管理模式的供應鏈物流管理要求相匹配。調查數據顯示，有限責任公司占56%，合伙公司及個人獨資占33.44%，其它組織形式占10.56%，組織為直線制或直線參謀制的占93.56%，組織層次為3層以上的占84.35%，公司組織中職能部門大多數職責清晰、分工明確，但部門間溝通較為困難。溝通難的主要原因是現有公司組織結構以縱向為主，限制了橫向溝通。

三、西安民營物流企業供應鏈物流管理策略分析

針對以上存在的問題，西安民營物流企業在采用供應鏈管理模式時，應采取以下措施。

1、構建基于“核心競爭力”的業務優勢

西安民營物流企業參與或實施供應鏈物流管理，實施基于“橫向一體化”的物流管理模式，既要服務于短期目標，更要致力于中長期目標。為此，西安民營物流企業需要以“客戶價值”為目標，從供應鏈層面和高度整體提升物流管理能力和服務能力，及時準確地發現和識別客戶需求與價值點。物流企業根據在供應鏈中的位置和地位優化配置企業內部優良資源和外部客戶資源，把它們集中到可以培育企業核心競爭力的業務活動上，出售或租賃非核心業務，全面優化供應鏈物流企業核心業務及供應鏈整體競爭力。比如倉儲企業，核心業務為倉庫管理，企業應將運輸、流通加工、配送等非核心業務外包，集中精力搞好倉庫管理業務，為客戶提供更好的庫存服務，并將庫存管理做大做強。同時，通過與供應鏈物流上下游企業合作，提升整個供應鏈系統的競爭能力。再比如，有的物流企業業務涉及行業、產品類別多，不同產品管理方式不同，物流成本增加，企業應該改變這些做法，集中經營在少數行業或產品類別上做大做強。

2、構建集成化的供應鏈運作系統，發揮集成性優勢

基于“橫向一體化”管理模式的組織運作流程，具有核心競爭力和面向供應鏈所有物流企業、覆蓋所有供應鏈物流業務、全面支持供應鏈物流管理系統的信息系統，可以全面影響和整頓供應鏈節點企業。為此，西安民營物流企業要加強對信息技術的投入，提升信息處理能力，以自身核心競爭能力和強大信息系統整合供應鏈資源。同時優化各供應鏈物流節點企業的目標、業務、信息與管理水平，統一進行供應鏈物流戰略設計，規劃供應鏈物流目標，標準化供應鏈物流服務行為，集成化供應鏈物流服務業務，同步化供應鏈物流運作，實現供應鏈內部各節點企業的核心競爭力和協同作業能力，全面發揮供應鏈物流管理系統的集成性優勢。

3、構建基于橫向一體化管理模式的物流企業供應鏈管理績效評價體系

西安民營物流企業現有績效評價體系往往是以自身利益和短期目標為前提構建的，不能實現整個供應鏈利益的最大化。為此，企業應摒棄傳統的經營理念，強調供應鏈整體利益最大化和利益共享原則，在構建供應鏈管理評價體系時，需要根據自身能力，以供應鏈物流管理各節點企業的現實利益、未來利益、整體利益和未來發展戰略取向為基礎，全面研究當前和未來一段時間內物流企業經營環境與發展途徑的具體情況，綜合設計物流企業供應鏈管理績效評價指標和評價體系。通過建立起能夠有效鑒定和評價供應鏈物流節點企業績效的評價體系，引導企業進行第三方權威部門系統評估，客觀評價。在供應鏈物流管理層面上進行行業控制和官方資質評價，實現“推拉結合”的物流促進策略，將有效推動西安民營物流企業供應鏈管理能力與水平的提升，促進民營物流企業的健康快速發展，提升西安民營物流企業整體競爭力和實力。

4、構建基于“橫向一體化”管理模式的物流企業組織和業務流程

“橫向一體化”管理模式強調供應鏈業務流程，而不是職能部門的專業作用，企業應以業務流程構建組織，比如矩陣制組織、團隊組織、虛擬組織等，弱化傳統職能組織的作用和權利。在供應鏈企業之間，形成不同企業不同部門協同運作的團隊組織。西安民營物流企業管理能力與水平的提升，首先應從滿足供應鏈物流管理要求入手，從企業內部改造入手。摒棄傳統的“縱向一體化”管理理念與管理思想，真正根據供應鏈物流管理要求和原則進行組織流程再造，建立基于“橫向一體化”管理模式要求的扁平化組織結構，全面優化物流企業內部和企業之間組織流程，實現企業內部和企業間的業務流程無縫銜接，協調企業內部各部門及供應鏈企業間的同步性，減少內部及企業間消耗，使物料在整個供應鏈上順暢流動，滿足客戶的需求。

第2篇：物業管理案例及分析范文

關鍵詞：物業管理法規；行業培訓；教學改革

隨著我國社會經濟的發展，住房制度的不斷改革，物業管理行業從無到有，逐步發展壯大。作為朝陽產業，物業管理對人才的需求也越來越迫切，全國高校、高職院校為適應新時期物業管理行業發展對人才的需求，開設了物業管理的本科、?？茖I，但僅靠學歷教育培養的學生遠不能滿足物業管理行業人才的缺口。要專業的職業培訓，使從業人員的業務知識和技能得到不斷的更新與提升，才能適應和滿足社會、企業發展的需要，而《物業管理法規》作為物業管理職業培訓的核心課程，不僅承擔著讓學生熟練掌握物業管理的法律法規知識，還承擔著提升學生的法制意識和管理業務水平。

一、《物業管理法規》在職業培訓中的重要性

眾所周知，法律法規是企業從事市場經濟活動的基本準則，物業服務具有公共服務的屬性，服務周期長，服務內容多樣，服務對象廣泛且具有不特定性，因此物業服務企業與業主之間的權利義務關系更為復雜，其過程中涉及的法律關系也更為復雜多樣。無論是從經營管理的角度，還是從規避風險的角度，提升法律意識、深刻理解并嚴格按照法律法規辦事、學會運用法律的武器維護自身權益，都是物業服務企業規避風險的根本之道。

二、《物業管理法規》教學方法改革的必要性

現有《物業管理法規》主要涉及物業管理法律關系，法律規范、法律責任，物權與物業權屬，業主的建筑物區分所有權，物業服務合同，管理規約，早期介入及前期物業管理，物業管理招投標、物業的承接查驗，房屋的修繕及設施設備的管理，物業服務的收費，住宅專項維修資金等物業管理不同階段各項具體業務相關的法律規定；課程涉及的內容廣泛、體系完整，但物業管理涉及的法律關系較復雜，從業人員需具備較強的實踐操作能力，要求從業人員不僅掌握系統的理論知識，還要在實踐中不斷的總結，不斷的理論聯系實踐、不斷提煉后再運用在日常的物業管理中。總之，需要我們不斷完善物業管理法規課程的教學方式，將實踐教學和理論教學相結合，促使學生的理論知識向實踐能力，專業素質方向轉化，培養綜合性、專業性的物業服務人才。

三、《物業管理法規》教學改革的探索

1.《物業管理法規》的教學內容的拓展

職業培訓不同于高職教育等學歷教育，是已經從事物業管理工作的從業人員在職在崗培訓，要在短時間內提升業務能力。物業管理是一項與人和社會打交道的工作，對于從事物業管理的從業人員來講，處理紛繁復雜的各種物業管理關系，在實際工作中不僅需要具備專業的理論知識更需要掌握一定專業技能。因此，物業管理法規教學的過程，針對在職培訓不同于高職教學的特點，就是對從業人員在日常的物業管理活動中積累了豐富的實踐經驗，讓他們帶著問題進課堂，帶著思考去聽課，要求《物業管理法規》教師肩負著短時間內提升學生理論知識快速轉化為實際的能力，對培訓教師就有較高的要求，教學內容上除了系統的法律法規的理論知識，更側重于具體業務涉及法律法規知識和行業主管部門的指導性政策的講授，做到教有所學、教有所得，教有所成。

2.《物業管理法規》教學方法的探索

《物業管理法規》課程的教學內容是與物業管理相關的法律法規，相對與實務類課程較枯燥，職業培訓需通過引入案例的教學方法、引起學生興趣，從而調動學生學習的積極性，要求教師把所學的知識隱含在案例中，讓學生在一個個典型的案例任務的帶動下開展教學活動，把學生通過在案例中學會解決問題的能力，延伸到在實際中工作解決問題的能力，這就需要授課教師不僅掌握系統的專業知識，而且還要具備較豐富的實踐經歷，這樣才能真正培養學生分析問題，解決問題的能力，將傳統的講授理論知識的教學方法，轉變為學生解決問題的互動式教學方法，將教師傳統的教授學生被動的學習，轉變為積極的主動學習，提高學生的實際操作能力，從而提高學生的業務能力。

3.《物業管理法規》教學手段的探索

物業政策法規課程的講授，對于職業培訓特點，教師采用多媒體教學，在講授過程中通過播放案例短片或情景再現等方式，讓學生更形象、更直接、更明確的理解講授物業管理法律法規的規定，以及依據法律規定處理具體問題的方法；采用現場教學手段，通過與知名物業企業聯合建立校外實習基地，充分利用知名物業公司提供的優質資源，授課老師講解物業管理法規在實際工作中的應用，特別是在物業管理活動中經常出現的問題，如對前期物業管理階段業主入住后裝飾裝修的問題的分析，依據裝飾裝修管理辦法，以及與裝飾裝修相關的案例，針對性的對學生進行分析講授，幫助學生深入理解物業法規定內涵，提高學生解決實際問題的能力。綜上所述，《物業管理法規》課程在職業培訓中有著舉足輕重的作用，物業管理行業具有較強的社會實踐性，在今后的教學中要突破傳統理論知識的講授，通過拓展教學內容，改革教學方法，改善教學手段探索新的教改方向，提高教學效果，提高學生運用法律法規從事物業服務的能力。

參考文獻：

[1]岳娜.物業管理法規與案例評析[M].北京:中國建設工業出版社,2007.

[2]何紅.物業管理專業教師論物業管理法規與政策的教學改革[J].經濟研究導刊,2014(19).

第3篇：物業管理案例及分析范文

關鍵詞:物業管理;案例教學;能力

Abstract: this paper introduces the course arrangement is analyzed and the mathematical model of the course arrangement, this paper analyzes the curriculum schedule algorithm based on genetic algorithm is presented the principles and algorithms and characteristics, the use of time mode, based on the genetic algorithm is put forward the method of class arrangement system, and demonstrate the efficiency of this method.

Keywords: curriculum arrangement; Genetic algorithm; Multi-objective optimization; Time mode

Abstract: the property management teaching materials are mostly theory and some policy provisions described, in the teaching is boring, so in the teaching, combining use of case teaching material contents, teaching can improve the quality of teaching, stimulate students' interest in study, training students' ability to solve problems.

Keywords: property management; Case teaching; ability

中圖分類號：G424.21文獻標識碼：A 文章編號：

物業管理是一門管理性強、政策性強、知識面寬的應用學科。學好這門課程，要求學生除掌握本門學科的基本知識和應用技能，熟悉黨和國家有關的方針、政策、物業管理法規外，還要求學生更多的了解物業管理公司。只有這樣，才能使學生運用所學的知識解決實際工作中遇到的難題，要想達到上述目標，僅依靠講授物業管理課程的教材內容是遠遠不夠的，我在物業管理的教學中，感到現在的物業的管理教材中，側重于對物業管理的基礎理論，基本內容的論述較多，但對在理論基礎上針對不同情況的靈活應用和具體操作內容偏少，我認為從事物業管理這一行業的人員是直接和物業的所有有關人員打交道的，他們在掌握全面的知識、技能、政策、法規的基礎上，更需要的是直接處理在工作中碰到的急、難、復雜問題的能力，在教學中只對教材的講解，學生會感到教學枯燥乏味，不易深入，激發不出學生的學習興趣。

物業管理教學中開展案例教學的實施過程，可運用以下幾種方法：

教師“舉案”法

教師結合教材內容按教學需要，選好教學條例，案例教

學要循序漸進，先選擇比較淺顯的案例進行討論，在教學中，要改變教學方式，拋棄那種“滿堂灌”的教學方法，采用啟發式、討論式、探討式等方法，解答學生提出的問題，教師不必急于講解，更不能將結果當場教給學生，對自己的見解提不同的意見，展開爭論，教學相長。

為了加深學生對物業管理規章制度的理解，我舉了一些案例，其中對于員工責任的制度，案例如下：

某物業公司聘請的一位保安員王某于2005年1月19日凌晨3點在值班時進入業主張某的房間，使張某受到驚嚇，張某問其理由，該保安員自稱因為張某房屋虛掩，考慮到張某的安全而入室檢查。當天，張某向物業管理公司投訴，讓學生來討論，該保安員的做法是否正確，通過討論，學生認為維護業主的利益是物業管理公司的職責，但在履行職責時應注意采取適當合理的方式，如果措施不當侵害了業主的權利，應承擔相應的法律責任，那么該保安員遇到這種情況怎么辦？遇此緊急情況，該保安員應與業主電話聯系，如無法聯系該住戶時，應請公安人員見證，進一步啟發學生，物業管理公司即要為用戶提供服務，又要避免因服務不當或過失而引起用戶的投訴或，為避免用戶在保安工作中投訴，那么物業管理公司應采取怎樣的防范措施。經過學生的討論，最后普通認為：（1）制定進入用戶房間工作規程，物業管理公司因緊急情況進入用戶室內，應征得用戶的同意，且至少二人陪同。（2）是加強保安員素質教育，應強化對保安員的培訓，提高保安員的業務素質和服務意識。（3）是物業管理公司在鑒定合同對自己的權利和義務要劃分清楚，明確保安工作職責范圍及應承擔的義務。

學生“舉案”法

在學習第四章的內容“業主的權利和義務”時，有的學生舉了這樣一個例子：他所在小區的物業管理公司接到403室用戶報修，稱天花板漏水。經維修工仔細檢查，發現是603室衛生間的地漏發生堵塞造成衛生間地磚上有些積水，積水又順著縫隙滲到樓下，維修人員判定排水管理內有異物，必須打開503室衛生間吊頂上的管理檢修孔，才能徹底疏通，解決積水和滲水問題，但503室用戶用鋁板吊頂，且固定死了，未留檢修孔。當維修人員要求拆改吊頂時，引起503室投訴。物業管理公司應如何處理？討論中踴躍發言，敢于發表自己的見解，讓學生在討論前認真聽案例中存在的問題，準備討論的提綱。

學生們普通認為小區物業管理公司首先勸說503室業主，從上下鄰居利益角度來說明方便他人最終方便自己的道理，雖然房子是業主的，但是管（如排污管）和設備卻是公用，任何人都不能妨礙使用和維修。物業管理公司在裝修規定中已明確規定：所有單元內衛生間的吊頂不能封閉，以免為日后檢查工作帶來麻煩。503室應在裝修事為603預留檢查孔。通過這個例子，讓學生了解到業主在進行房屋裝修，必修遵守本物業裝飾裝修管理規定。并填寫申請表，經物業管理公司審查批準后，方可進行施工，進一步啟發學生作為物業管理公司是否也存在問題呢？物業管理公司應加強裝修監督，防患于未然，及時發現和杜絕裝修違規問題，同時應加強業主的法律意識，向用戶宣傳有關房屋共同部位的管理方法和制度。

三、案例教學中要注意的問題

根據我的教學實踐,一般在案例教學中應注意以下問題:首先,要認真選好案例。正如寫文章,選好主題或題目,文章就成功了一半。案例教學所選案例一定要有針對性和啟發性,其次,要嚴格把握好案例教學實施過程。案例教學必須作好充分的課前準備。上課前,教師要根據教學目的的需要和教學內容的要求選擇一個或幾個案例,上課前將案例發給學生,給學生充足的時間,讓他們查閱資料,進行充分的思考。也可以讓學生分成若干小組，每組學生自己準備案例，然后小組推薦，在課堂上討論交流，最后老師總結。其次要防止少數學生只當“觀眾”,不當“主角”。當我們問學生有沒有問題時,有的是默不做聲,有的干脆說沒問題。其實,“沒有問題就是最大的問題”。一堂好的案例教學課應該是大家都能積極參與。在案例分析中,教師要善于提出具有啟發性的思考題，要善于引導學生開展案例的研討，發現學生發言中的不同觀點，并及時、明確地指出錯誤的觀點。

我在物業管理的教學中，運用了“案例教學法”，通過具體的案例分析過程，來完成對物業管理的基本理論，基本內容的教學，經過實踐，收到了良好的教學效果，學生學得輕輕松松，又可活躍課堂氣氛，學生普遍歡迎并樂于接受這種教學方法，大大提高了教學質量，運用案例教學,避免了單純灌輸式教學方法的缺陷,一般來講,案例雖然是經過文字加工的,但事實是真實發生過的,雖然有時隱去了真實單位名稱姓名，但鮮活的事例讓人學起來記得住,用得著。運用案例教學,將傳統的被動學習方式改為互動式學習方式,激發學生學習的主觀能動性。同時，也滿足社會經濟發展對物業管理專業應用型人才的要求。

參考文獻：

[1]劉文良.案例教學常見誤區舉隅[J].思想理論教育,2003(5)

第4篇：物業管理案例及分析范文

    整個系列活動具體如下：

    一、組織一次物業管理條例培訓（4月——5月）

1、 在培訓的同時，收集各法制樓組代表的電子信箱，為后續的網上送法上門、網上溝通做好準備。

2、 公布《長寧房地》門戶網站網址，為以后登陸該網站提供方便。

3、 培訓后組織一次討論會，對如何促進物業管理工作、如何做好物業管理條例的宣傳提出意見和建議。

4、 組織一次現場開卷知識競賽。

    二、在全區的每個小區張貼《物業管理條例》和《上海市住宅物業管理規定》宣傳海報。（4月底完成）

三、利用門戶網站開設網上物業管理法制宣傳專欄，并及時更新。（5月開始），主要內容包括：

    1、法律法規：包括國務院、建設部、上海市有關物業管理的法規、規章、文件。

 2、案例分析：近期有代表性的案件。

 3、便民問答：挑選常用的問題，以問答的形式分條。

    4、網上調查：對市民關心的問題，進行調查。

    5、網上競賽：邀請法制樓組居民或代表參加，其他市民也可以參加。

    6、房地萬事通信箱：根據法制樓組居民或其他市民的提問，在二天內以電子郵件的方式回答。

    四、在《時報》開辟專欄，宣傳物業管理條例。（5月開始）

五、通過各個房地辦事處對轄區內的物業小區經理業務培訓一次，主要內容為《物業管理條例》、《上海市住宅物業管理規定》及配套文件，并通過小區物業公司加強對小區內居民的宣傳。（5——9月底）

    六、組織個別法制樓組和所在居委會同志參加違法搭建的現場執法活動一到兩次，加深對法規的理解。（6——8月）

    七、組織個別法制樓組和所在居委會同志參加業委會組建現場會議一到兩次，加深對法規的理解。（6——8月）

八、每月一次送法到家，經最新的物業管理文件通過電子郵件的形式送到法制樓組居民或代表的電子信箱中。

九、在《物業管理條例》實施二周年之際系列活動。（9月）

1、開設一次物業管理義務法律咨詢。地點設在法制樓組所在小區附近，并邀請部分法制樓組的居民或代表參加。

2、懸掛橫幅。

3、在長寧時報利用半個版面宣傳物業管理條例。

    十、召開一次成果檢驗大會，并聘請房地法制宣傳助理員，舉行授牌儀式，為法制宣傳深入社區奠定群眾基礎。

第5篇：物業管理案例及分析范文

[關鍵詞] 物業管理房地產現狀對策

我國物業管理自20世紀80年代初起步，至90年代，特別是小平志南巡講話后，在房地產建設熱潮的推動下，呈現出迅猛的發展勢頭。隨著我國社會經濟的發展和繁榮，人們對生活質量和工作環境的要求不斷提高。在這種背景下，探討和分析我國物業管理及其發展問題顯然具有重要的現實意義。

一、房地產開發與物業管理互補作用

1.房地產開發是物業管理的基礎

物業管理是建立在對特定物業之上的管理，是對已經形成并投入使用的場地和設施的管理，而這些場地和設施是由房地產開發商所形成的。因此房地產開發商對物業管理的認識和對物業管理的重視程度，直接影響和決定了后續物業管理的水平。如果把房地產看作商品，那么物業管理就如同商品的售后服務。房地產在開發階段，尤其是設計、建設時期，一點點的疏忽或遺漏，都會給后面的物業管理帶來長久的煩惱。比如物業對建設情況不了解,遇到維修等問題時會處理困難,更重要的是,如果房地產的配套設施不全或建筑施工質量問題如公寓樓沒有足夠的停車車位;大樓內的電梯質量差;樓內沒有電視接收共用天線或閉路電視裝置等。

2.良好的物業對房地產的發展有促進作用

物業管理的目的是為了使房產保值、增值，并為物業的所有人和使用人創造整潔、文明、安全、舒適的生活環境和工作環境，物業管理的參與，延長了房屋的壽命，提高人民居住水平。提高房屋及其附屬設備設施壽命期、降低質量和綜合成本最終使房地產保值增值。有關調查表明，買房時，人們在關心房價、位置、居住環境之后，最關心的問題就是房屋的物業管理。如果物業管理得好，必然會解除消費者的后顧之憂，促進房地產開發業的發展。

二、物業管理的現狀及問題

1.建設與管理之間缺乏有效銜接

近兩年來，有關物業管理的糾紛層出不窮。全國各地媒體屢發物業管理負面新聞，物業管理投訴率居高不下。下面舉一個典型案例。李先生購買了某小區的一套住宅,購買時發展商承諾物業管理費為1元/平方米,并有管道煤氣,24小時熱水供應等配套設施,且寫進了購房合同中。但李先生稱入住已有半年,非但相關的配套設施沒有落實,物業管理費反而漲到了2元/平方米，物業公司說“發展商說的不算數”,收費是依據有關標準，而發展商則稱物業管理已移交,自己無權過問，最后小區住戶集體拒交物業費。這個案例暴漏出兩個問題:（1）一些開發建設單位在商品房促銷時,對物業管理做出不切實際的承諾,給后續的管理帶來困難。還有一些開發公司在規劃、設計、施工階段遺留下后患，矛盾在居民入住并實施物業管理后才反映出來，因此業主意見強烈,物業公司代人受過。（2）物業管理企業價格法律、法規意識淡薄。對價格政策不了解或重視程度不高，自行制定收費標準，多收費或亂收費，加重了住宅產權人、使用人的負擔。在群眾中造成不良影響; 總之說明建設與管理之間缺乏有效銜接。這種現象在中小城市尤其突出。房地產開發在先,物業管理滯后,而物業管理滯后的根本原因是法規建設滯后?，F行物管法規和政策只是針對大城市中具有一定規模的住宅小區而制定的。中小城市的住宅小區,缺乏切合實際的權威性的管理辦法,結果在實際操作中,因缺乏行為規范約束和有效的市場自由競爭,由此造成了物業管理水平差、收費亂的不利局面。

2.對物業管理的認識模糊

物業管理是指物業管理經營人受物業所有人的委托，按照國家法律和管理標準及委托合同行使管理權，運用現代科學和先進的維修養護技術，以經濟手段管理物業，從事對物業及其周圍環境的養護、修繕、經營，并為使用人提供多方面的服務，使物業發揮最大的使用價值和經濟效益。據統計，截止2005年城鎮房屋建筑面積164.51億平方米，其中住宅建筑面積107.69億平方米。這是國家的一筆巨大財富，據粗略計算，如果經營管理得好，使全國城鎮所有住宅的使用年限延長一個月，則可為國家節約資金數近16億元;反之，若管理不當，使這些住宅自然淘汰加快，縮短使用期限一個月，就會給國家造成16億元的損失?？梢娢飿I管理的好與壞對城市的發展、社會的進步具有極為重要意義。然而，許多房地產企業單位，對物業管理的概念認識不甚清楚，許多原來的房產管理機構換個牌子就成了物業管理公司，不正規必然落后，目前我國多數物業管理公司達不到正常的經營規模。而且科學技術在物業管理過程中的推廣應用率極低，勞動密集型依然是物業管理的主導模式。傳統的物業管理內容包括對物業治安防衛、清潔綠化、對設備設施的維修保養以及對各種費用的代收代繳等，多數依然單純依靠手工方式進行管理，要耗費極大的人力、物力和財力，最終導致效益差，入不敷出，最終許多物業管理企業不得不靠主管部門或開發企業的輸血來維持生存。

3.缺乏公平的市場環境

我國物業管理起步之初是作為房地產的一種服務手段的衍生物，種種規則也從房地產業沿襲下來，而且大部分物業管理企業是由房地產開發公司組建或控股的，這樣，自然而然地圈定了勢力范圍，存在市場壁壘，不利于公平競爭。由于現行的物業管理體制存在著一定的弊端，物業管理市場一般采取議標的方式，均未實行規范性招標，因此虛假招標屢禁不止。其中還有很多是由國有企業、行政事業單位的房管所或后勤管理部門轉制過來的，仍然運用國企優勢，尚未真正建立起社會化、專業化、市場化的物業管理新體制。這些物業管理企業轉制名稱改了但實質運作狀況和管理體制并沒有改變，因此企業運作過程中必然出現這樣或那樣的問題，也使得行業的良性發展受到限制。可見物業管理行業發展的根本出路在于建立充滿生機和活力的物業管理市場以及公開、公平的競爭環境。應將物業管理企業推向市場，通過招投標聘請物業管理企業，實行優勝劣汰。但是，目前除少數城市外，絕大多數城市的物業管理市場尚未形成，仍由主管部門或開發企業委派或指派物業管理企業，這種封閉的自我保護式管理方式，不僅有礙物業管理市場的培育和發展，而且使得被委派或指派的物業管理企業難以產生危機感和緊迫感，進而不能更好服務于使用人。

三、解決之道

1.提前介入

由于房地產開發和物業管理的工作性質和利益不同，考慮問題的角度和分析、處理問題的觀點和方式就會不同。物業管理如同產品的售后服務，它對產品的使用具有最中肯的發言權。因此物業管理必須提前啟動、全程介入,貫穿到規劃設計、開發建設、竣工驗收、交付使用等各個階段中去。物業管理的提前介入,一方面有利于設計的優化和房屋建設質量的提高;另一方面物業管理者與住房消費者時刻保持緊密聯系,據此不斷修整市場定位,使管理方式更鮮明,更有利,更規范,更好的為住戶服務。

2.規模化

一般來說有規模的或規模大的物業雖然配置多、開支大、但它所服務的對象也更多，故比沒有規?；蛞幠Ｐ〉钠骄杀具€是要低。因此只有通過市場化的兼并重組聯合來降低總體成本和社會成本以規模出效益。物業管理行業要走上橫向聯合、縱深發展之路，在建立健全企業化經營體制的基礎上，通過并購那些小物業管理企業的方式進行有效擴張，從而有效降低成本。達到規模經營。

3.市場化

第6篇：物業管理案例及分析范文

商業物業管理工作計劃【一】

(一)加強小區裝修管理工作

小區裝修管理工作仍然是日后物業管理的一個重要環節，它涉及到物業的使用壽命與安全及小區房屋外觀的完好美觀，這方面我們還需做大量的工作，并根據小區實際情況，與管理要求，實時制定詳細的管理制度，并繼續堅持每天對裝修戶的巡查工作，做好記錄，遇到問題及時解決，及時處理，堅持原則。

(二)努力提高管理水平，促進物業管理上檔次

根據物業公司崗位員工實際需要，下一步將實施“走出去和請進來”的培訓方案，即讓員工到其它優秀的物業公司外出學習，利用先進的管理手段，建立健全科學的管理方式。同時也外請優秀的物業管理人員到公司為員工培訓，外出學習的員工回來后也要與其它員工交流學習經驗，力爭做到每位員工的業務水平專業化、全面化。

(三)搞好對外協調管理工作

搞好對外協調工作是物業管理工作順利開展的關鍵，物業公司會緊密與開發商配合，積極主動與當地物業管理辦公室、城管局、電信局、建設局環衛處聯系，并圓滿完成環衛開荒工作。

(四)做好綠化推進工作

綠化工作現已由1#、2#開始綠化作業，近期物業公司會加強與業主交流，請業主配合開展綠化工作，嚴查高空拋物、亂丟裝修垃圾的現象。

(五)物業資質的申辦

申辦物業資質，以“保三爭二”為原則，即保證物業三級資質的申辦成功，同時盡努力爭取申辦物業二級資質。

在下一階段的工作里，我們將加快步伐，不斷提高自身物業管理水平，不斷完善小區各項管理工作，推進靜睿泰物業的品牌建設，創造佳績!

商業物業管理工作計劃【二】

物業管理前期管理工作在物業管理環節中是十分重要的。應將在實行此方案所制定的經營管理項目前做好以下的前期管理工作:

(1).修改和制定有關的管理文件,這些文件包括但不限于:

A.管理公約--對[xxxx]物業及其設備,服務設施的管理、保養、保險以及維護所訂立的規定,達到對該物業的統一管理,以保證該物業的所有業主和租戶有效地使用其物業單元,并規定各業主和租戶對該物業的管理及公共開支所需負責的適當比例、以及權利、義務。

B.用戶手冊--方便各業主及租戶進一步了解"[xxxx]"的物業情況和管理運作規定,旨在保障"[xxxx]"全體業戶和租戶的利益而制定的手冊。

C.裝修指南--向各業主及租戶詳細介紹各業戶在自己單元內進行裝修、改造等工程必須遵守的規定和必辦的手續,以及介紹"[xxxx]"物業設施情況,以協助和指引各業戶進行內部裝修時不影響整個物業的公共設備、設施、中央系統、樓宇結構和其它業戶單元的正常使用。

(2).制定各項管理程序及規定,包括但不限于以下:

A.商鋪物業交收程序

B.商鋪裝修的報批和驗收程序

C.商鋪裝修的監控程序

D.公共地方的清潔、綠化的監管和監控的程序和規定

E.公共設備設施的監管維護和報修程序

F.投訴處理的程序

G.意外和緊急情況處理的程序

H.非辦公時間出入商場的管理規定

I.貨物出入的管理規定和大宗物品放行的規定

J.日常運作的物業管理程序和物業狀況的管理規定

(3).物業管理服務質量的控制和制度,包括但不限于以下:

A.各部門工作手冊的制定(包括崗位責任制、工作程序和流程、工作細則)

B.各崗位的(部門)紀律制度

C.各崗位服務標準

D.考核制度和持續改進的措施

(4).在商場竣工前對商場設施管理的前期介入:

前期介入有利于商場的日后管理,避免發生重復投資或資源浪費,對發展商有利無弊,其范圍包括但不限于以下方面:

A.參照商場的圖紙設計,為商場日后管理的方便與完善,提早設計及更改有關設備設施及有關的功能布局,以避免重復投資或浪費資源。

B.根據我們的專業 管理經驗,向發展商早期提出合理化建議。如設備設施的選擇,管理設施的設置等等。

C.早期熟悉商場設備設施情況,協助發展商監督設備安裝及調試,監控有關工程質量,并對商場的隱蔽工程進行早期的驗收。

2.對"[xxxx]"商場進行驗收和接管

將配合發展商,按照"[xxxx]"的工程進度,分期分批地對商場物業驗收和接管,包括以下方面:

A.對隱蔽工程驗收和接管

B.對樓宇工程質量的驗收和接管

C.對設備和設施的驗收和接管

D.對裝修質量的驗收和接管

E.對各項工程和設備的竣工圖,使用說明書,質量保證書等以及圖紙和文件資料的接收并存檔。

F.所有交付給業戶的商場物業單元,均由物業管理公司先驗收接管后,再代表發展商交付給業戶,并代業戶跟進各項收鋪時查出的遺漏工程問題。

3.接管后的物業管理工作

包括但不限于以下:

(1)代表發展商向業戶進行商場物業交收工作,并跟進收鋪后的遺漏工程的完善工作。

(2)跟進"[xxxx]"工程的土建、機電設備設施、智能化項目、公共設施的各項遺漏工程,督促承建商完善各項遺漏項目。

(3)執行日常的保安管理。

A.利用先進的硬件設施,如電子巡更系統、對講系統、閉路電視監控系統、煙感報警安全 防范系統等,對"[xxxx]"商場物業實行24小時無間斷的安全 管理。

B.制定合適的各項安全管理制度,如"出入登記","每小時巡樓","緊急和意外事件處理程序"等做好安全管理,力求無罪案發生率。

C.制定合適的消防工作計劃和制度,確保"[xxxx]"物業的防火工作安全可靠。

D.制定保安人員的招聘標準,促使保安員持證上崗,并進行業務培訓和素質教育,特別強調"熱情有禮、賓客至上"的服務意識,使保安隊伍成為"[xxxx]"物業管理形象標志。

E.加強管理檢查,建立考核和獎罰激勵機制,堅持持續改進,保持保安隊伍的服務質量和水平。

商業物業管理工作計劃【三】

作為一個物業管理員，為居民創造良好的小區環境，帶領居民把自己的家園建設好是我的責任。以往的工作中我帶領全體工作人員順利將工作展開，并在小區居民的配合下有效實施了各項業務工作，九月里我已擬定物業總監個人工作計劃:

一、三個小區公共事務方面

1、全面推行租賃經營服務工作,召開全體工作人員總動員會,明確租賃服務意義目的,統一思想,集體學習相關業務推廣內容和業務辦理操作流程,確保工作正常進展。

2、為提高費用收繳率,確保財務良性循環,以專題會議形式組織各物業助理、前臺人員、領班級以上人員進行學習《各種費用追繳工作流程》。

3、以專題會議形式,組織三個小區管理骨干及相關工作人員集體學習《案例通報管理制度》、《案例通報操作流程圖》及相關作業表格,明確責任關系,杜絕各種同類負面案例再次發生,全面提高管理服務質量，這也是2009年工作計劃中的重中之重。

4、制定《保安器材管理規定》,包括對講機、巡更棒、門崗電腦等,并認隊真貫徹實施,明確責任關系,誰損壞誰負責,杜絕各種不合理使用現象。

5、回顧三個小區從去年7月份以來各方面情況,以對比分析、尋找差距,為下一步工作提高作出更可行的具體措施。

二、xx華庭項目

1、全力抓好30-35幢物業移交工作,確保業主滿意。

2、督促管理處及時做好26-29幢摩托車位車牌的制作及安裝;并督促管理處及時頒發通知,要求業主在5月20日前到管理處辦妥租賃停放手續,該區域摩托車從6月1日起全面執行收費。執行前協調保安做好落實工作。

3、繼續跟進26-29幢綠化種植工作。

4、督促及時做好部份綠化帶殘缺空白補種工作。

5、督促工程部做好30-35幢相關附屬工程,如:道路、園林綠化、監控中心、倉庫、車位規劃等。

6、做好個別崗位人員調整和招聘工作(如:綠化組長到位、管理處負責骨干到位等),確保項目工作正常運行。

7、擬定"xx華庭首屆業主委員會成立方案"及籌備會一系列工作措施,為創建"市優"工作打好基礎。

三、xx居項目

1、對第三期部分摩托車不配合管理工作進行加強,發揮標識識別作用,強化憑辦理租賃手續方可停放,加強收費工作。

2、加強第四、五期摩托車租賃辦理管理工作,杜絕各種長期免費停車現象,維護秩序正常。

3、與財務協調,及時做好壞帳處理。

4、督促全面檢測該項目紅外報警系統情況,找出問題所在,并做好相應改善,確保系統的靈敏度和正常運行。

5、對個別業主在私家花園內亂搭亂建的屋棚動員拆除,以免影響整體觀容。

6、督促完善該項目小區商鋪的資料管理。

7、督促做好第一期、第二期部分樓梯個別部位的朽木處理,維護物業的完好。

8、督促做好第五期共7幢對講機故障檢修。

四、項目

1、督促整理好第12-15幢(共36戶,已收樓32戶)房屋檔案資料。

2、做好外圍紅線報警的使用與維護,包括內外圍兩側綠化植物遮擋的修剪等工作。

3、制定安全警報現場跟蹤與核實,并明確解除警報及記錄操作相關要求,避免作業疏忽。

4、跟進落實好會所泳池的開張營業,并做好相應的管理與維護工作,包括門票發售、泳池水質處理等。

5、督促做好12-15幢相關附屬工程,包括架空層車位地面欄桿的安裝、車位產權面積的明確(公司要求架空車位出售)、園林綠化、保安室、監控室、倉庫等工作的完善。

6、跟進做好小區健身器材的安裝。

7、督促做好各種費用的追收。

8、跟進第7幢破裂玻璃門扇的安裝。

9、跟進部分綠化植物的補種和改造等(如:大門入口處即將枯死的大葉油棕樹3棵,應該更換)。

五、其它事項

1、"士多"招商登記等工作配合。

第7篇：物業管理案例及分析范文

摘 要 營銷策略在物業管理服務中起著重要的地位，而本文主要區別于傳統的4P營銷策略，論述4C在物業管理服務中的運用。

關鍵詞 4C 物業管理 運用

市場化運作是物業管理發展的必然趨勢，在新《物業管理條例》的規范下，物業管理服務的需求主體和供給主體都將進一步推向市場。而在后期的物業服務中要以一貫的講究策略與技巧才能提高服務質量，才能贏得住戶的滿意，最終實現提升品牌品質的目的。本文主要論述了4C在物業服務中的運用。

一、Cost―成本

降低成本，增加顧客的讓渡價值。顧客讓渡價值是指通過提高服務質量，向顧客提供超過顧客支付的商品價值的那部分價值。可是小區的物業收費應是“取之于民，用之于民”，“住戶交多少錢，物業管理提供多少服務”的思想已經不能符合市場規律，必須提供超值服務，提高顧客的讓渡價值，增加總價值。因此，物業公司應作到如下兩點：

1.提高服務質量，確定合理的服務成本，真正讓業主感到物有所值。中海物業是深圳三大物業品牌之一，目前已在香港和內地有很大的管理面積，它的十大特色之一就是“推行合理化的服務成本”，中海物業嚴格科學地進行成本管理。以一貫的倡導“一紙兩面用”的勤儉辦事精神，珍惜和用好來自業主的每一分錢。

2.物業企業要有物業管理規模化經營相配套。只有在實現規?；洜I的基礎上，降低物業管理成本，提高效益，扭轉虧損局面才有可能，從而使服務質量的提高和物業費用的合理制定了堅實的基礎。

二、Customer―顧客

顧客是物業服務的對象，必須擺正顧客的中心置，感受顧客之感受，思考顧客之思考，這樣，我們才能達到顧客的滿意。我們正邁向用戶滿意經營的時代。業主因滿意而聘請他們認定的優秀物業管理企業做他們小區的管理者，因滿意而向物業管理企業繳納物業費。因此，必須堅持“尊重顧客，善待顧客、讓顧客滿意、顧客是朋友”的理念。我們所做的一切工作都是圍繞顧客滿意來做的。

萬達物業是中國北方的一個重要物管品牌，在物業管理公司紛紛抱怨收費難的情況下，萬達的物業管理費到位率卻達到了92%，他們的秘訣就是堅持“顧客滿意”的理念，并把它滲透到服務中去。比如萬達物業實行全天候服務，公司員工在意識上從來沒有休息日的概念。小區主任和工作人員談及區內人家情況如數家珍。

三、Communicate―溝通

物業管理是一種相對時間最長的交易，交易雙方朝夕相處，因此不能不產生糾紛、摩擦，對于物業企業來說，要做的就是盡量避免，盡量減少，化解糾紛、防患糾紛的方法就是溝通，它有兩個途徑：

1.告知。物業管理是一個新興行業，它的問世、發展需要眾多的條件，其中最重要的一點就是必須得到人們的認識、理解。向業主宣傳什么是物業管理的同時，還應明確告知雙方的權利義務。業主和物業公司在某些方面權利、義務的界定模糊，是目前造成矛盾和沖突的主要原因，最典型的案例是2003年廣州市番禹區麗江花園的市政路事件，它引起了業界及社會的廣泛關注，《南方周末》曾頭版報道了整個事件。麗江花園是90年代初建立的一個典型的中等收入階層社區，小區設施完善、環境優美、物業管理周到細致，甚至被授予“國家級示范小區”和“全國優秀住宅社區環境特別金獎”等殊榮。然而，2002年底，在業主們不知情的情況下，一條市政規劃路從居民的陽臺下一穿而過，徹底改變了小區的生態，打破了往日曾經溫情脈脈、充滿詩意的居住環境。在切身利益被損害的情況下，人們的維權意識激醒了，小區居民開始了長達半年的維權行動。在這一過程中，也讓物業公司認識到，在居民維權意識、消費意識都增強的情況下，如果在權利義務問題上牽扯不清，就很難取信于民，也就很難樹立公司品牌形象。

2.善待投訴。投訴在物業管理工作中常常遇到，而處理投訴的過程也是與業主進行溝通的一種過程。這個過程如果處理的好，就可以最大程度的提升公司在消費者心目中的地位，樹立良好的形象；如果處理的不好，就會給業主造成很壞的印象，極易傷害到業主的感情。這是兩個易走的極端，所以要妥善處理，好好溝通，以樹立良好的公司形象。

四、Convenient―便利

如果說，“顧客滿意”是物業服務目標的話，那么提供便利就是達到這一目標的手段了。物業公司作為小區居民的“大管家”，要盡其能力為居民提供便利。一方面，業主的生活實現了很多方便；、另一方面，物業企業也提升了自身的服務形象，從而實現了“雙贏”。在這方面，深圳城建做的就比較成功，也是其制勝的秘訣。

（1）確定“特別關愛對象”，安排專人實施重點服務，為他們排憂解難，包括家有高齡老人、殘疾人、弱智人的家庭，通過重點服務，給他們的生活、工作帶來便利。

（2）借助集團消費為居民降低生活費的支出。他們計劃成立中央花園“住戶消費服務社”，通過集中訂貨、購買，為小區的住戶采購日常大宗消費用品，以節約開支；通過電話預約、送貨上門等方式，為住戶，特別是家有老人、小孩生活不方便的住戶提供方便和周到的服務等等。

（3）拓展以家政服務、社區服務為主要內容的多種經營路子，為小區居民生活、工作提供各種方便。如介紹可靠的保姆和“鐘點工”，提供家電維修與清洗，代訂報刊、牛奶，上門回收廢舊物品，免費為業主介紹房屋出租等等。

結束語

因此在物業管理市場化的過程中，營銷策略將會扮演十分重要的角色，它將促進物業管理企業的決策科學化、服務規范化、形象品牌化，從而使物業管理的發展水平躍上一個新的臺階。

參考文獻：

第8篇：物業管理案例及分析范文

今天，我們在這里召開全區物業管理工作會，主要目的是在總結去年工作的同時認真分析當前全區物業管理工作面臨的形勢和存在的問題，聽取大家對物業管理工作的意見和看法，共同探討研究進一步做好物業管理工作的思路和辦法。前面，區房管局、市房管局領導都對今年的工作做了安排部署，我都同意，請大家認真抓好落實。下面，我講幾點意見

一、認清形勢，穩步發展

物業管理與服務關系人民群眾切身利益，是百姓生活不可缺少的組成部分，也是社會關注的熱點。推進城鄉物業管理全覆蓋，建立社區物業管理的長效機制，是社會管理創新的一項重要內容，也是奮力打造“產業強區、宜居新區、文化名區”，全面提升城鄉一體化、全面現代化、充分國際化的現實要求。尤其是區政府出臺《成都市新都區推進物業管理全覆蓋工作實施方案》后，理順了物業管理工作體制，明確了區、街、居三級職責。去年6月份區物業管理協會的成立，進一步規范了物業管理行為，對促進我區物業管理健康、快速發展起到了積極的作用。

（一）、進一步解決我區物業服務信息不對稱、收費不公開等突出問題，提高業主對物業管理的認知度和滿意度，全面升級我區物業管理和服務水平，完善物業管理相關辦法、機制。并且積極開展和諧物管“公開年”主題活動。

（二）、著力構建和諧物管，積極配合房管局相關部門及時到存在問題的物業企業做好溝通協調工作，并提出了合理、可行性的建議，使矛盾和糾紛得到了及時的處理。

（三）、去年協會首先組織了會員單位在本區域內做到較好的物業服務企業和服務項目（包括農集區）進行相互交流學習。通過相互交流，會員單位對我區的優秀物業管理企業和項目有了比較深刻的了解，特別是對企業的服務理念、服務模式很有借鑒意義。

二、找準問題，突破難點

物業管理工作是一項系統工程，是一個大課題，不可能一蹴而就，事半功倍，需要我們認真細致地做好方方面面的工作才能見到成效。在看到物業管理服務工作取得初步進步的同時，我們也還要清醒地認識到我區物業管理服務工作仍然存在許多亟待解決的突出問題。

（一）對物業管理企業服務行為的監管還不到位。部分物業企業服務水平低、意識差，社會責任感不強，多收費、少服務，處理問題簡單粗暴，有的甚至干擾業主委員會自治，人為制造矛盾，嚴重影響小區和諧氛圍。

（二）存在著業主和業主委員會與物業公司之間的矛盾，停車費、代收代繳的水、電、氣費收取投訴問題，以及小區車輛亂停亂放，治安案件頻發，違法建設等問題.

（三）是市場機制不完善。業主大會、業主委員會的建立覆蓋面低，已建立的部分業主委員會，存在運行不規范、職能作用發揮不充分的問題；住宅小區管理用房建設滯后，部分小區缺乏必要的辦公場地；住宅小區園林綠化用水支出比重大，導致企業運行成本增加，既影響了小區綠化，又降低了物業企業經營效益，致使物業服務質量得不到有效提升。

(四)物業監管還不到位。物業管理行政主管部門及相關部門的職責劃分不很明確，管理責任落實不到位。

（五）業主自律機制不完善。相當多的業主還沒有樹立起有償服務的觀念，不能認真履行合同約定義務，任意拖欠物業服務費用的現象非常普遍，造成物業管理企業虧損過大。

（六）遺留問題十分棘手。過去修建的單體住宅樓及一些老舊住宅樓，由于規劃審批手續不完備，一些住宅樓的配套設施布局不合理甚至缺失，給物業管理服務工作帶來很多難題。

這些問題的存在，會在一定程度上制約我區物業管理行業快速健康發展，需要我們在今后工作當中引起高度重視，認真研究解決。

三、落實責任，扎實推進

（一）、創新思路，解決問題：

我們必須要摸清小區管理中存在的突出問題是什么，癥結在什么地方?，F在各個區基本上都掌握了一些情況，摸底工作做得很好、很扎實。下一步我們要在此基礎上，制訂分階段的管理計劃。同時要堅持標本兼治，下大功夫抓好老舊小區的整治、管理和服務。要創新思路，盤活存量，加大對老舊小區基礎設施、公共配套等方面的投入，加快解決配套落后的問題。在這方面認識上要到位，不能埋怨、不能推諉，要面對現實、立足自身，發揮主動性、創造性，積極拓寬思路，拿出解決辦法。

(二)、提高服務，做出貢獻：

一是物業企業自形象提高。我們要努力提高物業企業綜合素質，為居民提供優質的服務。我們物業管理的根本目的是為業主、為住戶提供優質的服務，物業事業的發展，關鍵在于企業素質的提高。各物業企業要切實加強內部管理，努力提高綜合素質，不斷提高服務水平。一是切實加強企業基礎建設。物業企業要完善企業內部管理制度，加強自身建設，苦練內功，增強發展后勁，適應市場競爭的需要。二是大力提高物業管理從業人員職業素質。要抓好多層次的人才培訓，加強企業關鍵崗位和技能培訓，提高從業人員素質。要把培訓重點放在項目負責人身上，通過加強對項目負責人的培訓與管理，提升物業項目的服務品質，提高物業企業的管理水平，推動行業整體素質的提高。三是要努力增強服務意識。各物業企業都要轉變觀念，把搞好服務放在一切工作的首位，要堅持以人為本，努力搞好人性化服務，要大力推行精細管理、精心服務，要充分發揮業主大會的作用，緊緊依靠業主委員會開展工作，物業企業要與業主委員會和諧相處，共同構建和諧社區，共同創造整潔、文明、安全的居住環境

（三）、加強監督，協調關系：

要切實加強對業主大會和業主委員會的指導監督，強化業主自律意識。業主是房屋的所有權人，是物業管理的權利和責任主體，強化業主自律意識，充分發揮業主大會和業主委員會的作用是搞好物業管理的基礎。一是要加大業主大會和業主委員會組建力度。要加強對組建業主大會和業主委員會的指導，促進業主自我管理，自我約束機制的形成。要通過規范業主大會、業主委員會的行為，促進業主自律和民主決策，依法維護自身合法權益。二是要強化業主的權利意識和自治意識，充分發揮業主大會和業主委員會的作用。廣大業主要充分行使對業主委員會和物業企業的監督權，物業企業應當自覺接受監督。同時，要監督業主委員會不得做出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。三是要強化業主的責任意識和自律意識，樹立花錢買服務的理性消費觀念。物業管理企業要積極引導、增強業主物業服務消費意識，要完善管理規約和物業服務合同條款，將業主履行交費義務條款和制約措施納入管理規約和物業服務合同，使個別不自覺履行交費義務的業主受到規約和合同的限制和約束。

（四）、創新方法，化解矛盾：

要深入研究引入第三方監管機制問題。要立足于構建業主和物業服務企業之間的長期和諧互信關系，嘗試引入第三方評估監理機構，為業主、物業企業和建設單位提供物業項目承接驗收、物業服務標準確定、服務費用評估、服務質量測評等方面的服務，努力在物業服務項目交接、推動物業服務質價相符、促進公平交易、化解矛盾糾紛等方面發揮積極作用。

（五）、加強建設，維護和諧：

維護社區和諧、加強社區精神文明建設是城市發展進步的基礎。物業管理是社區服務的重要組成部分，物業管理企業對于維護社區環境和秩序具有積極促進作用。近年來的實踐告訴我們，通過規范社區建設與物業管理各主體之間的關系，整合資源，可以推進物業管理與社區建設的協調發展，形成推進社區建設的整體合力，既有利于為居民創造良好的居住環境，也有利于促進社區和諧和社區精神文明建設。

（六）、加大宣傳，形成氛圍：

強化輿論監督。要加強物業管理法規的宣傳，通過物業管理法規、政策的廣泛深入宣傳，努力營造有利于物業行業健康發展的良好氛圍。物業行政主管部門要通過印制散發宣傳資料、編播宣傳片、舉辦專題宣傳活動、聯合廣電部門開辦專題節目等形式，多層次、全方位地開展物業管理方面的政策法規知識宣傳，對一些物業服務好典型、好案例進行正面宣傳報導，對一些管理差、服務差的物業企業和案例進行反面曝光?？傊ㄟ^廣泛深入地宣傳引導，在全社會形成“人人關注物業、人人支持物業”的良好氛圍。

（七）、強化素質，打造精品：

第9篇：物業管理案例及分析范文

物業管理作為一種新型的三位一體管理模式，是融服務、管理和經營的專業化管理模式，它非常適用于住房制度改革和城市房地產的綜合開發。在城市管理體制改革中物業管理模式已成為一種主流模式得到廣泛應用。然而物業管理公司難以避免由于工作過失或疏忽導致物業使用者的財產和人身安全受到損害，而受害者通過法律可以提出索賠。針對各種商業保險品種和物業管理及服務的不斷增多，并在經營管理中被各物業公司積極引入的狀況，要提高日常服務中出現的突發的、無法控制的、不可預見的或其它因素導致的人、物事故賠償風險的抵御能力。面對客觀存在的風險，必須對危險進行認識、估計和分析，進行必要的管理，實施有效手段對危險進行消滅、減少或者轉嫁。

1目前我國物業管理責任保險的狀況

目前在保險市場上物業管理責任險還沒有形成規模，處于比較尷尬的狀況，而且難以建立新的保險業務增長點。對于投保人來講，不是不滿意理賠服務，就是覺得錢浪費了，以致不斷出現相關的保險糾紛。投保人不買賬，保險公司也不買賬。

1.1物業管理行業發展不夠規范

在現階段我國物業責任保險市場缺乏有效的需求，中國人民保險公司在2000年9月最早推出該險種，然而第一單直到2001年底才在深圳簽訂?！按髷捣▌t”是該保險經營的根本，為了對其風險進行分散需要承保足夠的風險單位。因投保單位不多，保險公司難以分散其風險，還可能出現“逆選擇”的風險，迫不得已干脆拒絕承保少量的投保人或者定出比較高水平的費率，導致惡性循環。保險公司的積極性由于其賠付率高、保費收入有限，其經營狀況受到極大影響。我國的市場經濟競爭以及物業管理行業特點是這種現狀產生的根本因素。物業管理公司還存在效益差、管理水平低的問題。大部分小區物業管理公司維持困難，管理費從來就沒有收齊過，買保險更無從談起了。

1.2缺乏完善的法律制度

物業管理責任保險是在進行專業服務的過程中，“依法”承擔由于其過失導致第三者或者服務的消費者在人身或財產上受到傷害或損失的經濟賠償責任。所以，保險責任判定的重點就是是否有法可依，這也是成立該保險合同的根本所在。我國消費者權益的保護，通過《物業管理責任條例》得到了充分的詮釋。但是對于物業管理公司來講，缺乏詳細的規定認定其應承擔的經濟賠償責任，另外在其具體執法過程中可追循的案例缺乏，沒有具體的法規，導致判定物業管理公司在什么條件下應當承擔的經濟賠償責任以及賠償的額度是個非常大的問題。

1.3產品開發中保險公司存在很多不足

物業管理責任保險存在狹窄的保險責任范圍。目前保險公司的物業責任保險的前提條件是物業管理公司出現過失和疏忽行為才承擔責任，除此以外保險公司就能夠免除責任。顯然這在當下是難以通過充足的保障推動物業管理公司發展。保險公司與物業管理公司間存在兩項重大分歧：首先是投保范圍，其次是保單額度。對于物業管理公司來講，大一些的投保范圍是其追求的目標。然而越大的投保范圍，就會讓保險公司承擔越大的風險。而對于保險公司來講，越大越好的保單額才越有利潤。風險不可控是保險公司憂慮的重點。對于投保的每筆物業管理責任險，責任認定是其關鍵，也就是保險合同中的除外責任（不需要保險公司賠付）和保險責任的確定。保險公司與物業管理公司對其投保細節都要進行詳細討論，意見形成一致后，再由中保財產出計劃書，然后雙方對其價格再進行協商。這項保險業務的推廣因其問題具有較大的復雜性使其無法形成量化保險標準受到極大影響。

2如何開展物業管理責任保險

2.1組織行業對物業管理責任險實施統保，將保險制度強制引入

為了對消費者的權益進行保護，發達國家將很多職業責任保險劃為法定強制保險，人員執業或專業服務機構建立的必要條件就是投保職業責任保險。投保物業管理責任險在很多地方已經非常普遍了，這一險種在香港投保的費用占有相當大的比例，相當于整個物業管理費的20%至30%。因我國的物業發展還處在初級發展階段，因此可由行業主管部門與保險公司先進行行業統保協議簽署。

2.2提高保險產品開發水平，加速物業管理責任險新產品的開發

保險公司在提供行業性統保產品的過程中，應以行業特征為依據，進一步完善與補充現有的責任保險產品，物業管理公司應以自身不同的需要為根據選擇附加投保，這樣既能夠保證保險公司在有限制地保險責任擴大的同時又能夠較為充足的保障物業管理公司。針對資金不足的大部分物業管理公司可以以“加強風險管理，投保基本風險”為方針，對風險控制成本加以降低。保險事業要發展，必須與經濟、法律及社會共同進步，蓬勃發展的房地產業，帶給物業管理以巨大的發展空間，保險公司必須對物業管理行業進行不斷熟悉、深入研究，積極開展市場調查，制定合理的保險費用體系，充分研發新的產品適應物業管理不同層面的需要。進一步擴大物業保險的覆蓋面，使保險經濟作用得到最大程度的發揮。

參考文獻：

[1]潘宇凌.物業管理責任險遭遇尷尬[J].中國建設報，2004，03.