房屋建筑風險普查精選(九篇)

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第1篇：房屋建筑風險普查范文

【關鍵詞】雷電災害；防雷設施；對策

近年來，根據氣象部門的統計資料顯示，我國雷電災害導致的人員傷亡及損失總體呈上升趨勢，雷電災害已成為我國三大危害程度最嚴重的氣象災害之一，僅次于暴雨洪澇和氣象地質災害。防雷已經成為時下社會安全保障工作的一個重要任務，是當今社會安全防雷機構內外共同關注的一大課題。但是現階段我國農村防雷工作依然存在很多問題，而且隨著時間的推移這個問題日益凸顯。加強對農村防雷工作現狀的分析，完善雷電防御設備及措施，切實做好農村防雷減災工作是氣象工作者們繼續解決的問題。無論對農村人民生命財產安全利益考慮，還是對社會安全保障經濟發展的角度，農村防雷工作都有著不可忽略的意義。

1.目前農村防雷減災工作開展中存在的問題

在我國廣大農村，由于居民的平均受教育程度不高，缺乏防雷知識和技術，加之農村經濟落后，防雷減災防御系統不健全，導致農村雷電災害安全事故頻發，損失嚴重。

1.1我國農村人員缺乏防雷減災科普知識

我國農村居民的平均受教育程度普遍偏低，且迷信思想嚴重，認為雷電災害是“天意”，影響了防雷工作的開展。此外，農村居民普遍缺乏防雷減災知識，防雷意識薄弱，認為雷電災害無法預防，不懂得在雷雨天氣中如何保護自己，往往遇到雷雨天氣時，選擇在沒有防雷措施的簡易棚、涼亭下或容易遭雷擊的樹下避雨，導致雷擊傷亡。

1.2農村人員缺乏防雷基礎設施

（1）農村大部分的房屋未安裝避雷網、避雷針和避雷引下線，且房屋建筑結構內的鋼筋沒有和屋頂連通，幾乎所有的房屋都沒有安裝接地網，一些即便安裝了防雷引下線但其設置不合理。（2）大部分農村通信線路、供電線路、電視接收天線、太陽能熱水器以及有線電視線路等未安裝防雷設施，部分有線電視、供電及通信線路安裝混亂，架空線路太長、沒有安裝防雷設施等。（3）由于缺乏防雷意識和防雷減災知識，且考慮到建筑成本等因素，建筑選址時忽略了雷電風險，施工前沒有對雷電災害進行風險評估，將建筑地址選擇在了一些地下水及礦物質豐富的容易遭雷擊的地方。（4）一些人流量較大的公共場合，如集鎮、室外場地、寺院等，缺乏防雷設施。（5）農村居民的野外作業頻繁，由于野外缺乏躲避直接雷擊的場所，不得不選擇在樹下或涼亭等易遭雷擊的地方避雨。

1.3防雷減災工作不到位

防雷工作不到位是我國農村普遍存在的問題，由于農村經濟落后，居民缺乏防雷知識和技術，政府對防雷減災工作的人力及財力投入有限，防雷減災防御系統不健全，防雷及建設主管部門對于農村防雷管理還不夠深入，防雷規范及防雷技術在農村還沒有得到應用。

2.加強農村防雷工作的有效對策

2.1加強農村防雷知識的宣傳力度

要切實做好農村防雷工作，首先應加強防雷知識的宣傳力度?？梢栽诟鱾€鄉鎮及村居設置防雷宣傳點，并實時更新防雷知識及訊息，樹立村民的防雷意識，普及防雷減災知識，提高廣大農民的應急避險及自護救能力。

2.2針對開展防雷技術培訓

農村建筑物的建筑設計及施工隊伍大多不是專業的實際施工人員，缺乏防雷知識和技術。因此，防雷主管部門應根據農村實際制定一些通俗易懂且經濟有效的防雷技術教材，并定期開展防雷技術培訓，培養農村防雷技術骨干。

2.3加強農村防雷減災工作的管理力度

政府及相關部門應加強對防雷減災工作的監督管理，將農村防雷減災工作作日常管理工作的重點內容之一，將其納入到管理規范中，控制好農村房屋建筑的設計及施工質量，建立健全防雷設計及施工的審查、監督制度。此外，還應定期普查農村的防雷狀況，并將檢查結果公布，加強農村反隔離的監督力度。尤其要監督、指導農村企業、學校及公共建筑的防雷改造。政府在整個過程中應充分發揮其監督及調控作用。深入研究適合農村的防雷技術模型，向農戶提供免費的防雷設計方案，并通過鄉鎮及村鎮部門進行指導安裝，并在舊房改造中乏力推廣和應用。

2.4建立健全防雷基礎設施

2.4.1合理選擇建筑房屋的位置

農村房屋建筑應合理選擇房屋建筑的位置，避開遭雷擊率較大的地區，比如地形位置較高、接近河流、水塘等潮濕地區、地下金屬礦藏豐富的地區等。此外，應注意避開高壓輸電線路及移動基站等，不要選擇在高壓輸電線路或者大型鐵塔的附近修建居民建筑。

2.4.2接地處理

農村民居建筑大多比較低矮，且屋頂沒有設置防雷設施，當遇到雷雨天氣時，房屋在遭受雷擊后雷電流無法順利地流入大地，從而導致事故發生。最好的解決辦法是將整體結構中的金屬構件連接起來，如各層圈粱、房梁、基礎鋼筋、樓板筋、結構柱以及金屬構件等，并且將其與接地裝置相連接，從而形成一個雷電維護網，對整個建筑進行保護，將雷擊電場隔離在維護網外。此外，農村的很多大型牲畜飼養棚及蔬菜大棚等都采用金屬架結構或者金屬板屋頂，容易遭受雷擊，應做好接地工作。

2.4.3加強家用電器的防雷

在家庭防雷中，可以在零線與低壓相線之間安裝金屬氧化物無間隙避雷器，可以有效地防止雷擊。也可以在將低壓線路導入室內之前安裝無間隙避雷器，并在室內安裝防雷插座，以組成三重防護。在雷雨天氣時應拔下電源插頭，并取出網絡連接線、有線電視信號線及電話線。所有的金屬外殼家用電器均應連接地線，并應不定期地檢查其可靠性和準確性。此外，在選購家用電器時，應盡量選擇防雷電器，也就是安裝了避雷器的家用電器，如防雷電視機、防雷電話機等。

2.4.4加強室外設施的防雷

農村居民建筑的房頂大多安裝有太陽能熱水器、不銹鋼水箱、衛星天線以及一些軟裝飾物等容易遭雷擊的裝置，在防雷工作中尤其要注意這些室外設施的防雷，應在其周邊安裝避雷針，或者根據相關規范設置等電位連接等，以免在雷雨天氣發生雷擊事故。尤其是一些裝有室外天線的居民，應安裝好避雷針。避雷針應高出電視機室外天線，并且超出的高度應高于天線的高度及避雷針的高度。此外，避雷針與室外天線、接地線與室外天線之間的距離應不低于5m，不允許將室外電視機天線安裝在避雷針上。

3.結束語

綜上所述，農村防雷工作是一項綜合性非常強的社會工程，也是我國農村防雷安全急于解決的一個任務。由于農村特定的經濟條件和生活環境，防雷工作顯得復雜而艱辛。要切實地做好農村防雷工作，確保農村居民的生命財產安全，需要各級政府部門及農村居民的積極配合。通過加強防雷科普知識的宣傳教育，提高農村人員的防雷意識和自護能力，建立健全相關防雷管理制度，完善農村防雷設施，最大限度的有效改善農村防雷現狀。

【參考文獻】

[1]李廣文.農村雷電災害防范措施[J].現代農業科技，2010，（07）.

[2]姬文佳.搞好氣象局防雷工作的具體途徑及方法研究[J].農業與技術，2012，（08）.

第2篇：房屋建筑風險普查范文

關鍵詞：地鐵；安全管理 ；控制

Abstract: with the acceleration of urbanization, the ground traffic jams become more and more serious, to ensure that people of traffic facilities of smooth travel demand more and more. Vigorously developing the underground railway construction and development of underground railway transit a ease pressure of the important measures of city road.

Key words: the subway; Safety management; control

中圖分類號：TU714文獻標識碼：A文章編號：

隨著全國地鐵建設的迅速發展,建設過程中的安全管理工作已成為全社會重點關注的焦點之一。在地鐵的建設實踐過程中,作為建設單位的地鐵公司從本質安全和預防原則的角度對安全管理思路不斷進行創新、梳理,力求使安全管理措施更加合理、有效。

一、建立健全地鐵工程安全監督管理網絡

1.1建設單位應成立專門的安全管理機構，配備安全生產管理人員，履行法律法規賦予的安全管理職責，組織協調勘察、設計、施工、監理等單位共同做好地鐵安全管理工作。建設單位應建立地鐵工程安全生產保證體系，制定安全管理目標、規劃，定期組織開展安全專項檢查，督促施工、監理單位加強對施工過程的安全生產控制。

1.2監理單位應成立以總監理工程師為組長的地鐵工程施工安全監理小組，對地鐵工程項目進行全過程安全監理。

1.3施工單位應成立以項目經理為組長的地鐵項目施工安全領導小組，負責建立健全本項目的安全管理制度并組織實施。

1.4市建設安全監察站受市建委委托，依法對地鐵工程實施安全監督，同時對建設單位的安全管理工作進行業務指導，對其安全管理主體責任的落實情況實施督察。

1.5市建委各相關部門（單位）應當根據自身職責，按照“聯動”監管的有關要求，對地鐵工程各負其責。做到源頭把關、過程控制、綜合治理。

二 加強地鐵質量安全管理

2.1凡從事地鐵工程建設的勘察、設計、施工、監理、施工圖審查、質量檢測、監控測量等單位必須具備相應的資質等級。省外單位須經省建設廳和市建委登記備案，依法承擔地鐵工程建設安全生產責任。

2.2建設單位是地鐵工程建設安全生產責任主體，應按照基本建設程序，及時辦理安全技術措施備案相關手續。要做好地鐵工程建設的總體協調工作，強化風險管理，組織勘察、設計、施工、監理等單位開展隱患排查和綜合治理

2.3地鐵指揮部作為項目法人單位應設立工程質量和安全管理工作的專門機構，具體負責地鐵工程建設過程中的質量、安全管理工作。同時，應成立地鐵工程安全生產委員會，委員會主任由指揮部主要領導擔任，并設辦公室，成員由指揮部有關人員，以及參與地鐵工程建設的施工、設計、監理等相關單位領導組成，明確任務，分解目標，健全措施，落實責任。

2.4建設單位在項目招標中，不得規避招標和虛假招標，不得干預總承包單位依法進行的分包活動，要加強對中標單位轉包和違法分包工程行為的監督檢查，督促承包單位按投標文件中確定的項目負責人、項目安全負責人、主要技術負責人履行安全生產責任，如果建設期間發生人員變更，應按有關規定辦理。

2.5地鐵工程應按照有關規定保證必要的安全設施和安全生產措施費的投入，在施工合同文件中明確安全技術、防護設施、勞動保護費用條款。施工單位要對安全專項資金專款專用，不得擅自或隨意挪用。

2.6監理單位必須在施工現場配備足夠數量的具有相應資格的總監理工程師、專業工程師和監理人員。監理單位應制定切實可行的監理工作計劃，加強材料、設備、構配件的進場檢查驗收管理工作，對質量控制點進行嚴格的旁站式監理，認真履行質量監理責任。

2.7勘察單位應嚴格勘察質量，確保滿足建設工程安全生產的需要?？辈靻挝辉诳辈熳鳂I時，應嚴格執行操作規程，采取措施保證各類管線、設施和周邊建筑物、構筑物的安全。勘察深度應滿足工程設計和施工所需的深度要求。勘察項目負責人、審核人、審定人及有關技術人員應當具有相應的技術職稱或注冊執業資格，并在勘察文件上簽字、蓋章?？辈煳募接蟹从晨辈旃ぷ髡鎸嵭缘默F場工作照片和必要的鉆探、取樣照片。

2.8施工單位應編制有深度的施工組織設計和專項施工方案。尤其在隧道施工過程中，加強對護坡、模板支撐、透水、防毒、防火、通風、通道等方面的監測工作，堅決防止惡性事故的發生。

2.9施工單位必須建立健全質量和安全兩個方面的保障體系，施工現場應按規定設置安全生產管理機構并配備足夠數量的專職安全生產管理人員，制定和完善各類規章制度，建立嚴格的質量、安全生產責任制和質量、安全生產獎懲制，建立嚴格的質量、安全教育培訓制度。明確責任，保證層層落實到位。

2.10為保證地鐵工程的建設質量，市建設工程質量監督站單獨設置地鐵質量監督分站（以下簡稱地鐵分站），按照國家有關規定依法履行政府監督程序。地鐵分站應制定有針對性的地鐵工程質量監督計劃，分專業明確地鐵質量監督的重點部位、重要工序，完善監管手段，加強過程控制，確保地鐵工程的結構安全和使用功能。

三開展風險辨識,確定“五防”重點

地鐵建設工程具有工期緊、參建單位多、施工工法多、作業環境艱苦、地質和周邊建(構)筑物復雜、技術要求高和危險大等特點,施工涉及安全問題很多,各種安全隱患也是層出不窮。為此必須抓住重點難點,這是安全防范的關鍵,也是現代安全管理抓住事故預防工作關鍵性矛盾和問題的要求。深圳地鐵重視安全系統工程的應用,開展安全風險預評估,始終將工程安全風險預防貫穿于工程建設的全過程。針對建設工程的共性和地鐵工程的特殊性,確定防坍塌、防觸電、防墜落、防軌行區事故、防火災等“五防”作為安全工作的重點。

由于地鐵建設涉及隧道施工和大量(深)基坑施工,坍塌事故是地鐵建設施工最主要的危險源,容易造成施工人員的重大傷亡,導致周邊環境出現重大隱患,地面或建筑物、構筑物沉降,對各類市政基礎設施安全運行構成重大隱患。

施工臨時用電安全是建筑施工安全管理中的重點工作之一,地鐵建設施工也不例外。除了具有一般建筑施工臨時用電安全的共性外,整個線路內35kV和接觸網供電后,涉及的單位多,安全管理難度更大,必須保證作業人員安全進入帶電區域及在帶電區域內作業的安全。

在地鐵軌道鋪軌過程中或完成后,工程車和列車上線熱滑、聯調,都經過多個車站、區間,在這些車站、區間也有其他單位的工程施工、設備安裝等作業,因此如果統一協調、綜合管理不到位,則容易發生行車事故.

四、建立健全地鐵工程各項建設安全生產管理制度

4.1地鐵工程建設各相關單位應依法成立專門安全生產管理機構，足額配備專職安全生產管理人員。建立健全安全生產責任制，制定安全生產規章制度和操作規程，保證安全生產所必須的資金投入。要加強應急救援體系建設，做好重大危險源的普查登記和監控工作，建立應急救援預案和安全預警機制。

4.2地鐵工程建設技術含量高，施工難度大，施工工藝復雜，要確保地鐵建設工程的安全設施與主體工程同時設計、同時施工、同時投入生產和使用。要切實加強地鐵工程建設從業人員的安全教育培訓，特別是加強專業技術人員的安全業務培訓，做好安全生產法律法規的宣傳和普及工作。認真貫徹、落實安全生產風險抵押金制度、意外傷害保險制度和安全生產事故報告制度。

4.3修建地鐵施工圖審查制度。認真貫徹落實《房屋建筑和市政基礎設施工程施工圖設計文件審查管理辦法》規則，必須委托具有相應資質的施工圖審查機構，對施工圖涉及公共利益、公眾安全和工程建設強制性標準的內容進行審查，從源頭上保證地鐵工程建設施工與結構安全。

結束語：

多年來,面對地鐵建設大規模開展以及復雜的工程地質環境所帶來的嚴峻的安全形勢,地鐵建設者始終扎扎實實地狠抓安全管理。在安全管理上也不斷創新,通過技術研究,結合工程實踐,總結提煉出工程建設的有關標準和指南,陸續出臺了環境安全管理體系和最新的安全風險技術管理體系,投入了巨大的人力、物力和財力,組織各參建單位,確定了地鐵新線建設安全風險管理的模式和機制,建立并推廣應用信息化管理平臺和視頻管理系統,促進了安全風險管理的規范化、系統化和信息化。不斷創新,進一步提高管理水平,確保工程安全施工。

參考文獻：

[1] 490―2007地鐵工程監控量測技術規程[S].2007.

[2]軌道交通建設管理有限公司.軌道交通工程建設安全風險技術管理體系(試行)[G].2008.

第3篇：房屋建筑風險普查范文

[關鍵詞]住房　空置率　差異

1　中國住房空置率統計概述

使用過空置率這一指標來描述房地產領域的資源配置狀況，但其公式是把可用住房和其他商品用房的全部存量作為分母，把一級市場待售、待租的房產作為分子。空置率計算的偏差在所難免，但是如果數據偏離實際太遠，以至于影響到國家整體的宏觀決策，則是需要警惕的問題。近年來，“以訛傳訛”的空置率分析方法和判斷標準再次被使用，得出了令公眾震驚卻似乎不容懷疑的“權威”結論。這使筆者感到很有必要結合形勢，重新討論一下這個問題。

問題都出在空置率的計算公式和空置標準的規定上。歐美大多市場經濟國家，崇尚的是市場調節，雖然都在搞住房保障制度建設，但并不會有政府機構重視商品房空置率的監測問題。而空置率在5％與10％之間為合理區，在10％與20％之間為空置危險區，在20％以上為商品房嚴重積壓區這一“國際慣例”的出處，現在確實難以求證。

雖然國外確有學者使用過空置率這一指標來描述房地產領域的資源配置狀況，但其公式是把可用住房和其他商品用房的全部存量作為分母，把一級市場待售、待租的房產作為分子(在2006年3月1日建設部部長汪光燾主持召開的房地產市場形勢座談會上，劉志鋒副部長印證了這一點)。而在國內，有的機構或學者是用空置面積除以當年商品房竣工面積來計算空置率，有的卻是用空置面積除以前三年竣工面積之和。顯然，與國外學者使用的公式相比，這兩個公式的分母縮小了大約20～60倍。

根據建設部綜合財務司和住宅與房地產業司編寫的《城鎮房屋概況統計公報》，2004年12月末，我國城鎮房屋建筑面積為149.06億平方米，其中住宅建筑面積為96.16億平方米；全國商品房空置面積為1.23億平方米，其中商品住宅空置面積為0.74億平方米。按照外國學者的算法，商品房的空置率只有0.83％，商品住宅的空置率只有0.77％。根據最新數據，2005年12月末，全國商品房空置面積為1.43億平方米，其中商品住宅空置面積為0.83億平方米(空置面積的上升與宏觀調控中形成的市場觀望有直接關系)，兩者的空置率仍然不足1％。

2　中外住房空置率差異論述

空置率成為了國內樓市的“哥德巴赫猜想”。上海市統計局兩年前啟動的“現有住房閑置情況”調查已經擱淺，原因是調查過程中遇到了標準不統一等問題；國家統計局新聞發言人近期也針對住房空置率話題公開回應表示，要想摸清確切的住房面積、住房結構情況，還有待住房普查。

在西方國家，空置率是政府部門評判樓市供求狀況的風向標，其計算模式成熟且數據透明；相形之下，近年來由于我國樓市建設速度較快、業界尚難形成統一衡量標準等因素，2008年之后權威的住房空置率數據一直付之闕如。然而，坊間對樓市空置率偏高的質疑之聲卻日漸高漲。應當看到的是，房屋空置與土地囤積一樣，均是房地產業資源閑置的重要表現。對此，主管部門當盡早厘清有關數據，并有針對性地祭出調控利器。其實，空置率概念在西方國家由來已久，已成為樓市調控的重要依據。在歐美國家，空置房被定義為沒有投入使用，尚處于待出租或出售狀態的房屋。空置率多以全部房屋存量為分母，以全部空置房屋為分子，計算出總的空置率；并進一步依據諸如居住、辦公、商用等用途，以及出租或出售等交易方式細分空置率。與此同時，西方國家對空置房均有嚴格的控制舉措。例如在德國，業主被要求須在短期內讓空置房屋得到重新利用，在房屋閑置率超過10％的市鎮，地方政府甚至會推倒無法出租的住房；在法國部分城市，在房屋閑置第一年，業主須繳納房屋市值10％的罰金，第二年為12.5％，第三年則為15％；在丹麥，政府部門早在50多年前就開始對閑置6周以上房屋的所有者進行罰款。

客觀而言，西方國家大規模的城市化進程也已結束，不確定因素較少，這給房地產的管理工作帶來了便利。而時下中國各大城市的建設正如火如荼，有數據顯示，中國一年竣工的建筑面積就相當于所有發達國家的總和，紛繁復雜的變化因素加劇了主管部門的監管難度。當前，國內各界對住房空置率的計算方式眾說紛紜，難以統一。首先，“空置房”的概念尚未有定論。有人將其定義為商品房未銷售的房源；而也有人認為是指存量房中用于投資的無人居住房；還有人認為，空置房應是以上兩者之和。其次，空置率的計算基數不明，有些地方以當年商品房竣工面積為計算分母；也有部分地方以前3年竣工面積之和為分母。因為各方的理解大相徑庭，依其思路計算出的空置率數據也相去甚遠，無法服眾。

事實上，即便沒有明確的官方數據，部分地方的居民也能感受到樓盤空置率實況。有關人士就北京、上海等城市部分大型樓盤夜晚“黑燈率”較高等現象給予曝光；同時，也有媒體記者證實，其實際走訪的某些社區的確存在著無人居住或少人居住的現象。開發商捂盤惜售、投機客待價而沽等因素，被指為引發樓盤大面積黑燈的首因。據此，不少公眾呼吁，房地產主管部門當與水務、電力等部門聯手，以公用事業費為突破口徹底查清空置房狀況。

民眾之所以對住房空置率如此關注，關鍵還在于其反映了社會資源配置的公平性。在許多人蝸居的同時，卻有另一部分人士擁有多套住房，并隨著房價上揚而輕松獲得資產增值，由此引發的心理落差需要行政力量給予適度平復。需要提及的是，催生國內樓市投機猖獗的一大主因就是保有成本偏低，無論開發商囤地還是商品房投機皆是如此。故而，如若能夠參閱國外經驗，或通過行政懲戒、或利用房產稅等經濟杠桿提高保有成本，使囤房行為利潤微薄甚至無利可圖，那么樓市中自然會有大量拋盤涌現。屆時，隨著閑置房源人市加快、存量商品房得到盤活，商品房市場當下供不應求的矛盾也將會有所緩解。因此，從打擊樓市投機本源著手降低房屋空置率，將收到事半功倍的績效。當然，為實現這一目標，主管部門需要做好大量基礎工作，諸如建立全國統一的房產統計數據庫、科學設計房產稅實施細則、切斷地方政府與房地產業的利益紐帶以加強政策實施力度等，均屬其列。

我國將改進住房空置率的的統計方法，在國務院新聞辦舉行的記者招待會上，建設部副部長回答了中外記者提出的當前房地產領域的熱點問題。對于房屋空置率問題，我國尚未建立房屋空置率指標，目前關于中國房屋空置率達到20％甚至30％的說法是不科學不可信的。建設部正在與有關部門共同研究改進房屋空置

統計方法，建立與國際接軌的房屋空置率指標，盡快建立和完善房地產預警體系。我國結束住房實物分配、進入住房商品化的階段還不長，房屋市場化程度還不高。以2002年為例：全國城鎮共建住房7.25億平方米，其中商品房只有2.85億平方米，商品房占全部竣工住房的比例約為40％。另據國家統計局提供的資料，2003年7月底，全國空置房面積為9700萬平方米，其中5400萬平方米為竣工一年以內的待售房屋。

空置房的統計會有適當調整，竣工一年以內的房屋將被作為待銷房；竣工一年以上、三年以內的將被作為滯銷房；竣工三年以上的將作為空置積壓房。對于當前城市拆遷所帶來的問題，劉志峰認為其原因是多方面的：有的城市政府不顧實力搞拆遷建設，造成了拆遷補償標準降低，補償資金不落實；有的部門不依法行政，工作簡單粗暴；有的開發企業隨便降低補償標準；還有極少數拆遷戶漫天要價。這些問題已經引起中央的高度重視，各地要充分認識其重要性，從落實“三個代表”重要思想出發做好拆遷工作。要量力而行，堅決反對為了搞形象工程而損害拆遷群眾的利益。要嚴格按照國務院有關文件的規定，拆遷補償不到位、拆遷方案不落實的不能拆遷。

3　合理住房空置率研究

在近期房地產泡沫論爭中，“空置率超過國際”是人們頻繁使用的論據之一。但是，何謂空置率?在我國卻是一個含糊不清的東西。在國家統計主管部門和建設主管部門手中，只有新建商品房空置面積的數據，截至2004年9月商品房空置面積為9748萬平方米，其中商品住宅空置面積為5736萬平方米。那么，空置率分母、分子不清的情況下，人們爭論的“空置率”是怎樣推算出來的呢?在基本概念不清的情況下，生搬硬套“國際警戒線”又有何意義。

從國外的情況來看，空置是指房屋沒有投入使用，處在待出租或出售的狀態?？罩寐识嘁匀糠课荽媪繛榉帜福匀靠罩梅课轂榉肿?，計算出總空置率；也可以依據房屋的種類(住宅、辦公樓、商業用房)和交易方式(出租或出售)細分空置率；計算單位可以是面積或套。以美國為例，2001年全國共有人口2.7億人，住宅1.2148億套，平均每2.25人擁有一套住房，空置期一年以上的住房為1091.6萬套，空置率為9％；季節性空置住房為355.4萬套，季節性空置率為2.9％?？罩靡荒暌陨系淖》恐?，有320萬套為租賃住房；有130萬套為出售住房。除對空置住宅總量進行分析外，美國還按住宅的類型(如出租房或出售房，獨戶或多戶住宅)，住房的結構(一室、二室或多室廳)、住房的建筑年限，不同的租金水平以及住宅所處的區域(大都市區內、大都市區外、東、中、西、南部)等分別計算出各類住房的空置率和空置期限住房空置率6個月、1年、1～2年和2年以上)。

從我國房地產的實踐來看，首先，理想的空置率并不是零空置。住宅作為一種投資大的耐用消費品，開發商供給的時滯、結構與居民購房需求的不對稱，很難使房屋的供給與需求一一對應，因此，市場的非均衡應該是一個常態?？罩寐蔬^低，在求大于供的市場環境下，為開發商推動價格走高，獲取高收益提供了便利；同時也剝奪了消費者的選擇權，抑制了居民的消費偏好，導致消費需求不足。當然，空置率也不是越高越好，空置率過高、空置期限過長意味著供大于求，房屋利用率低，這會促使開發商改變經營策略，降價促銷或減少房屋的供給，以尋找市場新的均衡點。從這個意義上講，空置率是反映市場供需關系的指標器、風向標。

其次，各城市可承受的空置率大相庭徑。房地產自身的特點即空間不可移動性、異質性，決定了房地產是一個屬地化極強的市場。各城市的經濟發展水平(GDP的規模、收入的增長、消費水平、房屋價格)、社會文化(人口規模、增長趨勢和年齡結構、文化水平、消費品味)、制度政策環境(土地供給方式、融資渠道、稅收政策)和開發企業的資質(自有資本金、經營管理水平等)千差萬別，各城市合理空置率不能只有一個標準。對于一個人口規模小、經濟落后、居民收入低和金融資產積累不足的中小城市來說，5％的空置率可能是一個警戒線，但是對于北京、上海這類常駐人口、流動人口多的大城市來說，合理的空置率可能是8％、9％或者高于10％。

再次，空置不能與不良資產直接劃等號。在房地產經營中，各開發企業的資本實力、融資能力、營銷能力千差萬別，只要其生產經營所產生的收益大于成本，企業有一定比例的空置房屋在經濟上都是合理的，因為它并不影響企業的還貸能力、也不增加其經營成本，只影響企業的盈利水平。如果一個企業資本金不足、負債率過高，銷售業績不佳，現金回流慢，直接影響企業清償銀行債務的能力，在這種情況下空置量大才可能會影響銀行貸款的質量，但能否轉變為銀行的不良資產還取決于抵押物品質的優劣、抵押物在市場上的變現能力，而這些又有賴于相關法律、金融制度安排。這也是為什么各國政府都致力于相關法律制度、金融制度建設，保障銀行債權人的利益，營造良好的信用環境，積極培育抵押二級市場，分散化解房地產信貸風險，幫助銀行渡過房地產的周期波動所帶來的風險的原因。

4　結論

雖然國內對房屋空置率的科學統計難以一蹴而就，但其背后所隱匿的社會資源配置失衡現狀卻應當得到主管部門的及時回應。就此而言，以提高商品房保有成本為目的的具體舉措當盡快推出，最終才能夠讓商品房的市場屬性得到顯現。

參考文獻：

[1]王幼松，林軼紅，王芳，張雁．廣州市商品房空置率的計算與分析．建筑經濟，2008，(03)．

[2]朱佳敏，葉艷妹．杭州市住宅空置特征與空置率實證研究．科技通報，2011，(01)．

第4篇：房屋建筑風險普查范文

【關鍵詞】90后 支撐房價 “安全期”

【中圖分類號】F293.3 【文獻標識碼】A

目前，房地產市場呈現減弱趨勢，其影響因素是多重的，最主要的原因是現今樓市發展的推動力來源于自住需求，自住需求量與人口增長直接關聯。過去30年是人口增長的高速時期，直到1990年后人口開始出現下降趨勢。房地產行業的潛在規則是，人口增長與購房需求成正比，人口多，房屋需求也相應的增加。如果其比值接近，那么購房者就年輕人居多，只有購房需求穩定，樓市才能可持續發展，相應的房價出現跌落的可能性就會減少。①房地產市場的上漲離不開人口的急劇增長，城市人口凈流入，房地產市場發展才能保持穩定，但是從目前城市發展局勢上看，城市人口凈流出遠遠超出人口凈流入，所以支撐房地產發展的基本“剛需”在不斷萎縮。但是在房產經濟發展綜合視野上觀望，房價還是持續不斷上漲的。房價是直觀房地產經濟的晴雨表，也是當前政府宏觀調控的參照目標，其發展狀態維系著國計民生，也是社會主義經濟發展的支柱產業。文章通過具體分析房價走勢與波動，淺析其十年內安定的主要因素。

住房需求

住房現實理論。住房現實理論與人不同周期消費理念有直接關系，筆者采用OLG研究其框架，分析家庭消費的生命周期性。設定以25歲為一個階段，那么在75歲前共有三個生命周期。第二個生命周期就是組建個人家庭的關鍵時期，在該時間段涉及購房問題。這個階段基本是父母資助年輕一代買房，正常情況下是父母消費越高，子女的商品消費比例越高，兩者成正比關系，由父母利他主義的傾向決定此比例的發展關系。②簡單來說，如果父母資助，年輕人買房的幾率就高。

人口沖擊。自2004年后，房地產市場呈現高度的繁榮和快速增長，很大程度取決于嬰兒人口的增加，因為這個時期是“80后”開始組建家庭的階段，造成房價一路飆升。嬰兒的出生地點，并不一定是嬰兒長大建立家庭的地點，在哪里生存即意味著在哪里購買住房，社會的模型不是建立在空間上的。我們可以粗略估計，現今在外省工作或成家的人員“80、90后”居多，1981年與1991年正是我國的生育高峰期，在未來一段時間內，這些年輕人組建家庭或者遷移工作，其購房需求就是房價不回落的有力支撐。

地價與房價。現今建設用地招標制推高了地價的原本市場價值，進而影響房價。目前，關于這種說法在房價理論上還不統一，但是主體思想是這樣，因為地價在前期由房價決定，競價高的地產開發商獲得土地使用權。③如果地產開發預算房屋的未來房價高，那么在建筑成本上也會容易接受較高的地價。

房價總體走勢

房價異常測試。我國在1998年實行住房公積金制度，房價持續走高，即使有下降趨勢也是較為短暫的。2010年我國開始采取房價控制措施，出臺了遏制房價的政策，但是大中城市的房屋銷量依然在持續增長，平均房價的增長速度依然在不斷上升。房價的總體走勢及水平主要是采取測度研究，通過分析房價比值、樓市空置率、固定時間段內的房價增長率和房地產行業的投資指標來統一測度。

第一，房價比值。主要是分析人均收入是否能承受房價，其承受范圍是否處于合理空間。房價與收入比值這一指標是目前調查探究房價泡沫的衡量指標，其計算公式是樓房住宅價格比居民承受購買力。相對來說，在計算評估我國房價泡沫時，要運用最高房價比值的6倍來估算，從而讓結果更符合實際。當然，估算的數值大就說明一個地區的房價泡沫指數高。近十年我國房價的增長速度都是比較快的，促使實際房價越來越遠離合理房價。

第二，樓市空置率。當樓市空置率合理時，就表示房地產市場資源配置狀況處于良性發展狀態、供求平衡，這種情況下，房價的波動較小。如果樓市空置率過高或者過低，都不利于社會經濟穩定發展，這種情況是由于房地產泡沫成分過高。國際泛用的樓市空置率是用期末樓市空置量比三年內樓市竣工量。④

第三，房價增長率。GDP如果增長，那么房地產獲得的信貸金額也會增加，因為居民收入增高存入銀行的資金就比較充裕。⑤此時房價的上升就與居民收入水平高有了供求彈性關系，其短期的供給缺乏會引起房價上升。因為GDP可以作為動態指標，衡量房價發展速度。其得出的指標數值大，房地產泡沫異常程度就越大。

第四，開發商投資。房地產開發商投資在一定程度上決定了樓市繁榮程度，房地產作為國民經濟的支撐部分，其投資比重占國民經濟的30%以上，就證明其存在泡沫異常。

圖1：房地產投資增速

從圖1可以看出，2012年前房地產市場是處于平穩增長的，但是房價異常較明顯，必須采取有效的措施對房地產行業加以規范，以促使其市場的有序健康性。

房價異常測試實證。筆者主要考慮房地產行業供求因素和市場需求變量來制作數學模型，以不脫離實際的計算出房地產泡沫程度。計算房價泡沫異常，首先要明確泡沫系數，其計算公式是客觀實際房價增長率R1比理論性房價增長率RO。泡沫異常系數等于1時，就說明房地產市場存在泡沫成分，大于或者小于1時，就說明其泡沫過高或者沒有泡沫。理論房價系數的增長率RO=A+K1X1+K2X2…+KiXi，其中X表示的是房價各種因素的變動率，比如GDP、失業率等。其中A與K1、K2等都是數學模型系數，計算我國的泡沫模型很難有等于1的情況發生，因為我國房價過于偏離房價理論價值，所以說其泡沫程度已經不能被市場小覷。

我國房價形成機理分析

從前文分析中，我們可以明確房價受各種因素的影響，在短期時間內依然呈增長趨勢，其增長的泡沫異常性也是不可避免的。我國房價的特質就是將長期持續的上漲，最起碼可以保證其十年不會出現大幅度下降狀況。正常情況下，決定房價的直接因素是供給與需求，也可以說在兩者的共同作用下，促使房地產價格不斷攀升。其中，房地產建成出售樓市就是供給，購買者為滿足居住需求或者是投機需求的一系列運作就是消費者需求。

供給影響。我國土地主要是國有制，土地是房屋建設的必需品，土地的控制權掌握在政府，通過“招、拍賣、掛”的土地使用制度讓房地產開發商使用土地，這樣，土地市場是十分商業化的，通過這種形式競爭土地使用，土地價格也會越來越高。⑥土地建筑面積是有限的，土地的控制性決定了其高價競得性，土地的供給量直接影響到房地產的建筑數量，所以土地供給不足，房屋市場就會處于緊縮狀態。

制度影響。國家宏觀調控對房價的影響是重大的，比如近些年出臺的控制信貸、限購、二房地產稅等，在一定程度上限制了房價的快速上升。房地產運作資金量大，屬于資本密集行業，銀行信貸是支撐其建筑的強有力融資渠道，其建設方向與銀行信貸密不可分。在人口不斷下降的情況下，房地產建設數量增加，其資產泡沫比值將不斷膨脹。

房價特殊性。這里涉及到一個現實問題，就是購買者的心理因素。由于房價市場具備一定的風險性，人們為了規避風險，會用掌握的相關信息對其做不確定預測。當預測房地產市場前景好時，購買者存在“早買升值”的心理，抱有這種投資目的，大批購房者涌入房地產市場，因此，造成房地產市場需求增加，從而房價持續升高。

房價影響因素分析

房地產特殊環境對其影響。房地產發展的推動力量影響房價的長期走勢，當前，我國發展的重要經濟戰略是加大力度建設工業化、城市化。這也間接地促進了房地產穩定發展，當然，工業化與城市化建設必然沖擊房價，給其正面的推動作用。城市人口規模擴大，住房需求也就日益增長，這是價值機制的中心論點。工業化也推動經濟發展，一個經濟高速發展的地區人們生活水平也會不斷提升，反映在人們要求住房環境，面積更大居住更舒適上?？傊?，房價上漲的因素是比較繁雜的，這些比較客觀的因素帶動房價漲勢。

經濟體制對其影響。筆者重點關注經濟體制的分權財政體制，因為在財稅體制中，增值稅占總資產的75%。相對而言，地方政府扣除財政剛性需求后資產寥寥無幾，如果想開創經濟繁榮局面，做出政績，就要在土地財政上做文章。由此，政府需要此收入拓展其他產業。

社會體制對其影響。筆者主要在兩個層面對其進行分析，就是戶籍制度與人口控制政策。隨著社會主與經濟的發展，大批農村戶口轉移到城市，其轉移方法普遍是，通過買房來轉變戶口類型。因此，原有戶籍制度促使城市購房需求增加。我國自實行計劃生育以來，人口經歷了從高到低的生育率轉變，所以短期生育率的提升并不是特別可觀的。樓市需求也是由人口預期引導的，目前有獨生子可生二胎的政策，這種預期人口調整二胎政策在未來很長一段時間會增加購房數目。

行政管理對其影響。一些媒體報道過，審批的經濟適用房建成后發現是別墅區，顯示了我國房屋建筑行政管理存在的缺陷。還有地方官員升遷問題與其政績直接聯系，而政績衡量與地區國民經濟增長與收入緊密聯系。這也是樓市泡沫迫切需要解決的重大課題，我們在圖2中具體分析這一問題：

圖2：政府壟斷土地的土地價格與供應需求變化

政府對土地的管理決定未來房地產市場的預期供給，并且影響著房價的走勢。如果政府減少土地供給，房價就相應的走高。目前，我國土地的供給量一直不足，購買者與房屋數量不相符，促使房價持續上漲，并且高懸不降。運用經濟學原理來說明圖四觀點，就是在土地壟斷市場上，房地產追求最大利益A，A是利益的平衡點，實現其平衡的現實條件是邊際成本（MR）與邊際收益（MC）相等。圖中PO與QO代表的是均衡價格與數量。當PO>P1時，QO

房地產價格預測研究

回顧過去十年房價，可以發現房價始終高懸不降、其根源因素比較廣泛。房產行業是民生根本，其跌幅漲勢凝集千萬人心。務求發展的長效機制構建已經刻不容緩，想要改變這種局勢，就得在根本問題上采取治理方案。實際上，治理關鍵就在于把土地審批納入到中央財政，在根源上遏制房產利益鏈條。我國房產異常與分稅制改革有直接影響關系，其中，政府占據土地使用權，土地開發又關乎到地方業績，這是一個根源性政策問題，值得社會深思，解決房產泡沫也要在此處下手。

筆者建議運用逐步推進的政治經濟手段，分階段有步驟的在地方實施，逐步將土地開發收入歸納到中央財政中。比如在地方建立激勵機制，促使政府自覺發揮其管理作用，把地方治理和發展作為政績的主要考核點，這樣，就有效地保證了短期機制順利開展。當然，這種機制并不代表廢除原有的土地制度，主要原因是這種落后機制影響了社會的穩定發展。只有調結構穩發展，才能為房產市場營建一個優良的發展環境。

結語

房價變動的因素極為復雜，其影響層面是較為廣泛的。年輕人的增加會帶動房屋的總需求增加。目前，市場投資需求減弱，大部分自住需求的購房者剛好是“90后”人員。20世紀90年代我國人口生育率高，所以“90后”的人口數量龐大，他們在未來十年內都是購房的主要力量，這也促使房地產產業潛在需求變得更加扎實，年輕人購房比重高，使得房地產市場發展更加持續穩定。

（作者為內蒙古財經大學副教授；本文受“內蒙古財經大學經濟發展研究院”資助，2013年度國家社會科學基金項目青年項目“西部地區城鎮化質量研究”成果，項目編號：13CJL045）

【注釋】

①劉琳，劉洪玉：“地價與房價關系的經濟學分析”，《數量經濟技術經濟研究》，2003年第7期，第27～30頁。

②嚴金海：“中國的房價與地價：理論、實證和政策分析”，《數量經濟技術經濟研究》，2006年第23期，第17～26頁。

③呂，王要武，姚兵：“房價增長時期商品房需求調控模型研究”，《哈爾濱工程大學學報》，2008年第29期，第1116～1121頁。

④王文莉，武優勐：“基于房價發現過程的房價租金關系研究綜述”，《經濟問題探索》，2015年第1期，第173～178頁。

⑤鄒瑾：“人口老齡化與房價波動―來自中國的經驗證據”，《財經科學》，2014年第6期，第115～124頁。

第5篇：房屋建筑風險普查范文

（一）指導思想

堅持以人為本，把人民群眾生命財富平安放在首位，堅持預防為主、防御與救助相結合，堅持依靠科技，依靠法制，依靠群眾，堅持以政府為主導，強化社會管理與公共服務，堅持強化基層、打牢基礎，進一步完善地震監測預報、震害防御和地震應急救援三大工作體系建設，不時提高我區防震減災綜合能力，最大限度減輕地震災害損失，為經濟社會發展發明良好條件。

（二）工作目標

全面建設適應社會經濟發展需求的防震減災工作體系。2015年，十二五”期間。全區基本具備綜合抗御6級左右地震的能力，全區新建建設工程全部達到抗震設防要求，各類校舍和醫院達到0.15g抗震設防規范，防震減災知識普及率達25%學校達到95%建成上街區地震臺；地震應急預案啟動時間不超過15分鐘；建立健全全區地震救援體系；完善抗震救災物資儲藏，確保震后24小時內災民得到初步的生活救助。

二、加強地震監測預報體系建設

（一）建設上街區地震臺。2011年上半年。完成上街區地震臺的論證、選址、規劃，下半年建成上街區地震臺，并與市、省聯網，實現實時觀測。依法維護地震監測設施和地震環境，涉及對地震觀測造成影響的城鄉各類工程建設，應事先征得區地震部門的同意。

（二）認真做好地震短臨跟蹤工作。每年年初。同時加強與市地震局及其它縣（市）區的聯系和交流，積極參與地震預測信息會商，努力提高監測水平。

（三）加強地震群測群防工作。推進地震宏觀測報網、地震災情速報網、地震知識宣傳網和各鎮（辦）防震減災助理員的三網一員”建設。建立穩定的地震群測群防經費渠道。區宏觀觀測員的工資不低于市當年最低工資規范，經費由區級財政投入。各鎮（辦）要明確1名防震減災助理員，各村（社區）要確定1名地震災情速報員。同時，加強對助理員和速報員的地震業務知識培訓和宣傳工作，各鎮（辦）每年的防震減災經費投入不低于5萬元，保證地震群測群防工作的開展和群測群防工作隊伍的穩定。

三、進一步推進震害防御體系建設

（一）加強對建設工程抗震設防工作的監管。年我區把建設工程抗震設防要求管理納入基本建設管理順序的基礎上。要把抗震設防要求作為建設項目可行性論證的必備內容。同時，加強對工程勘查、設計、施工、監理和竣工驗收等各個環節的抗震設防質量監管，切實落實工程建設各方責任主體的質量責任，所有建設工程必需依照抗震設防要求進行抗震設防。依法應進行地震平安性評價的建設工程，必需進行地震平安性評價。全區新建的學校、醫院等人員密集場所的建設工程，要按照高于我區房屋建筑的抗震設防要求進行設計和施工，增強抗震設防能力。區地震工作主管部門負責全區建設工程抗震設防要求的監督管理工作。區發展改革、城鄉建設（規劃）城管、交通、人防、水利、國土資源等有關部門，各自職責范圍內，共同做好建設工程抗震設防要求的監督管理工作。

加強對農村基礎設施、公共建筑、新建農居抗震設防質量的指導管理，實施農村居民地震平安示范工程。結合南部山區整體搬遷，把搬遷工程建成農村居民地震平安示范工程。

編制3人（事業全供）區地震工作主管部門要會同區建設行政主管部門和其他有關部門，加強對建設工程抗震設防要求的執法監督。成立區專職地震執法分隊。加強對建設工程抗震設防要求采用情況的監督檢查，監管覆蓋率要達到90%

（二）深化防震減災宣傳教育。建立防震減災宣傳教育長效機制。深入推進防震減災知識進學校、進社區、進農村、進企業、進機關的五進”活動。區教育、地震等部門要進一步加強“防震減災科普示范學校”創建工作。區教育部門要加大對創建“防震減災科普示范學校”投入，建立獎勵機制。各中小學要編制地震應急疏散預案，把防震減災納入學生平安教育內容，每學年至少開展兩次應急疏散演練活動，使全區中小學生的防震減災知識普及率達100%十二五”末，全區所有學校達到區級“防震減災科普示范學?！币幏?，9所學校創建為市級“防震減災科普示范學校”5所學校創建為省級“防震減災科普示范學?！眳^宣傳、新聞、民政、地震等部門及各鎮（辦）要采取多種形式，加強對機關工作人員、企業職工、居民（村民）防震減災科普知識宣傳教育，組織開展創建地震平安示范社區活動。區有關部門要建立地震信息和地震謠言應對制度，及時、準確地向社會震情災害信息，保證公眾知情權，維護社會穩定，以全面提高社會公眾的防震減災意識，緊急避險能力和識別地震謠傳的能力。

（三）推進地震平安、基礎探測工作。十二五”期間。城鄉發展規劃，環境維護規劃等相關規劃，必需依據地震小區劃的工作效果，充分考慮潛在地震風險，予以合理躲避。

（四）推進地震災害預測和地震災害損失評估體系建設。十二五”期間。完成對建成區內建筑物和基礎設施、生命線工程和可能發生嚴重次生災害的抗震性能普查鑒定及加固改造。同時，建立地震災害損失快速評估系統，為抗震救災提供決策依據。

（五）開展地震破壞烈度速報系統建設。十二五”期間。建設上街區地震烈度臺。

四、完善地震應急救援體系建設

（一）建立健全完善地震應急指揮體系。依照統一指揮、反應迅速、運轉高效、保證有力的要求。完善指揮部工作制度和各成員單位的職責任務，建立經常性的工作通報和聯絡機制，保證指揮部指揮疏通。區應急、民政、安監、地震等部門定期組織開展地震應急檢查，落實各部門的地震緊急救援人力、物力及各項救援措施，做到有備無患。

（二）加強地震災害救援力量建設。區消防大隊的基礎上建立上街區應急救援綜合隊。提升救援能力。區電力、通訊及大中型企業建立行業救援隊。區地震、共青團、紅十字會加強對區地震救援志愿者隊伍的指導和管理，2015年前將地震救援志愿者隊伍由現在265人發展到700人。各有關部門每年要對各類地震救援隊伍培訓一次。

（三）完善地震應急預案體系。區政府及其各部門每年至少組織一次地震應急演練，檢驗反應能力，使地震應急預案更加科學、實用。區發展改革、民政、安監、地震等部門要認真配合，落實地震應急檢查工作制度，加強對地震應急準備工作的督促檢查。

（四）加快應急避難場所建設。區城管、建設（規劃）地震及城區四個街道辦事處。配備必要的設備設施。十二五”期間，結合鄉村規劃，再新建一所應急避難場所。各學校、醫院、影劇院（藝術宮）商場、酒店、體育場館等人員密集場所要設置應急避險通道，配置緊急救生避險設備。

（五）完善應急物資貯藏保證體系。區民政部門要空虛上街區救災物資貯藏中心物資儲藏。確保震后快速恢復通信、廣播電視和電力供應。

五、加強防震減災工作的組織領導

（一）制定實施防震減災規劃。并納入全區國民經濟和社會發展總體規劃，實現防震減災與經濟社會同步規劃、同步實施、同步發展。要建立以區財政投入為主體的穩定增長投入機制，加大對防震減災工作的投入，從2011年起，設立防震減災專項事業經費，每年防震減災工作經費不少于15萬元。

第6篇：房屋建筑風險普查范文

(一)資產分布基本情況。廣西行政事業資產的基本特征是:自治區本級行政事業資產總量大，各地市分布不平衡。根據自治區財政廳組織的行政事業單位國有資產統計結果，截至2010年12月31日，全區行政事業單位資產總額為2139.38億元。從構成情況看，行政事業單位固定資產1253.80億元，占總資產58.61%;自治區本級624.94億元，占全區總資產29.21%;各市本級747.19億元，占全區資產34.93%;縣級以下767.25億元，占全區總資產35.86%。從各類資產的分配看，各單位辦公資源的分配處于苦樂不均狀態。多的單位閑置浪費，少的單位局促不堪，即以辦公面積而論，有的單位人均辦公面積超過100平方米，有的單位人均少于10平方米;用車方面存在的問題同樣嚴重，有三四人就擁有一輛公務用車的，也有幾十人僅有一輛公務用車的。這種配置造成了一股互攀互比之風，在一定程度上影響了黨風政風。

(二)基本做法和經驗。

1.逐步理順管理體制。2006年，財政部以部令的形式頒布第35、36號令，明確規定:各級財政部門是政府負責行政事業單位國有資產管理的職能部門，對行政事業單位國有資產實行綜合管理。2007年5月，自治區十屆人民政府66次常務會議重新明確了自治區本級行政事業單位資產由自治區財政部門負責統一管理。2010年《廣西壯族自治區人民政府辦公廳關于印發廣西壯族自治區財政廳主要職責內設機構和人員編制規定的通知》進一步明確了由財政部門負責制定行政事業單位國有資產管理規章制度，并按規定履行行政事業單位國有資產的管理職責。為此，至2011年，全區14個市都已明確由財政部門負責行政事業單位國有資產管理工作，其中:南寧、柳州、桂林、梧州、賀州、崇左、百色、來賓等8個市財政局建立了資產管理機構，配備了專職管理人員，部分區直部門也成立了資產管理機構，或明確了負責資產管理的工作人員?！皣医y一所有，政府分級監管，單位占有、使用”的管理體制，以及與此相適應的“財政部門—主管部門—行政事業單位”的行政事業單位國有資產管理模式，在全區范圍內基本建立，為廣西行政事業資產管理工作提供了強有力的組織保障。雖然廣西行政事業單位國有資產管理模式已基本確立，但受體制變動等多方面因素的影響，廣西各地行政事業單位國有資產管理主體的職責尚未根本理順，專職管理機構也不夠健全。因此，理順管理體制、健全管理機構仍舊是廣西行政事業單位國有資產產權管理的重要內容。

2.構建管理制度體系。2008年以來，全區各級財政部門將制度建設作為加強資產管理的首要任務，加快研究制定各類資產管理制度，細化和規范工作流程。自治區財政廳先后出臺了《自治區本級黨政機關和參照管理事業單位經營性國有資產整合運營改革實施方案》、《自治區本級行政單位常用辦公設施配置標準(試行)》、《自治區本級行政事業單位國有資產處置管理暫行辦法》和《自治區本級行政事業單位危舊房改住房改造有關國有資產處置暫行規定》等資產管理制度。2011年9月29日，自治區主席馬飚簽發第68號政府令，《廣西壯族自治區行政事業單位國有資產管理辦法》(以下簡稱《辦法》)，明確規定了縣級以上人民政府財政部門主管行政事業單位國有資產管理工作，履行行政事業單位資產產權變動事項審批，負責組織行政事業單位產權界定、產權糾紛調處等工作。全區各市縣也根據管理需要，研究制定了一系列具體辦法，百色市、玉林市、來賓市以市政府名義印發了行政事業資產管理和資產處置等辦法;崇左市、河池市、貴港市也制定了相關資產處置辦法和工作規程。一系列行政事業資產管理制度的出臺，構建了行政事業資產從形成、使用到處置全過程的有效監管體系，全面規范了資產管理各環節，為行政事業資產管理工作奠定了制度基礎。

3.做好產權核銷、轉讓、收益管理。首先把住資產使用年限關，對房屋、車輛及辦公設備，按照規定的使用年限嚴格認真審核，凡未達到規定使用年限，要求處置資產單位必須提供符合報廢條件相關技術鑒定，避免單位之間盲目攀比提前報廢資產，有效規范了資產處置行為，節約了財政資金;其次把住資產評估關，對單位處置大型資產，要求必須提供有資質的資產評估公司出具評估報告，并通過市場方式進行公開處置，防止單位低價處置資產造成損失;最后把住資產處置“收益”關，對行政事業單位資產處置收益嚴格按照非稅收入管理規定，實行“收支兩條線”管理。據統計，2008～2010年，自治區本級共審核批復處置各類汽車2140輛、房產、土地面積795.23萬平方米、其他種類辦公設備資產14279件，資產總價值達8.1億元，資產流失問題得到有效控制。柳州市對國有資產進行公開招租，并對收益的征收進行了統一規范管理。來賓象州縣加強公車處置管理，統一收回行政事業單位達到使用期限的車輛，由財政局進行公開拍賣，行政事業單位的店鋪、門面等經營性資產也全部由財政局組織進行公開招標，既有效地防止了腐敗現象的滋生，又提高了資產使用效率。百色田東縣結合“小金庫”專項治理工作，對各單位執行“收支兩條線”進行檢查，并對各預算單位國有資產收益進行全面普查，加強對國有資產收益的監管，有效地規范了行政事業資產收入管理。

(三)積極探索行政事業資產產權經營管理新形式和途徑。

1.自治區本級對行政單位和參公事業單位經營性資產進行整合運營，集中產權管理。為了盤活資產存量、提高行政事業資產使用效益，自治區黨委、政府作出決定，將分散在各區直行政事業單位的經營性資產集中整合，由財政部門履行出資人職責，授權廣西宏桂集團統一經營管理。截至2011年11月，宏桂集團已接收各類酒店、賓館等獨立核算經濟實體的資產總額為4.75億元，整合各類房產建筑面積為17.29萬平方米、土地面積為17.86萬平方米。宏桂集團通過創新經營管理模式，實現了國有資產效益快速提升。2010年，通過對接收的130間商鋪采取陽光操作、競價租賃的形式面向社會公開招租，租金收入較移交前平均提高了140%，個別鋪面租金漲幅甚至超過8倍，有效防止“關系租”、“人情租”、“低價租”等嚴重偏離市場價格現象的發生，實現了國有資產的保值增值。廣西宏桂集團依托接收的存量資產優勢，成功為廣西民族經濟發展資金管理局融資118億元項目資本金進行了擔保，為推動廣西經濟平穩較快發展做出了積極的貢獻。

2.南寧市“威寧模式”管理行政事業性國有資產。南寧市人民政府于2002年正式啟動市本級行政事業性國有資產的產權改革，于同年4月組建南寧威寧資產經營有限責任公司，由市國資委授權威寧公司分期分批統一接收、管理、營運市本級行政事業性國有資產，將市本級行政事業性國有房屋、土地等產權、股權變更登記至威寧公司名下，包括各部門、各單位占有、使用的國有房屋、土地等產權、股權，同時負責托管各部門、各單位占用、使用國有資產(或資金)開辦的包括賓館、招待所、培訓中心、印刷廠、勞動服務公司、工貿公司、各類公司、咨詢服務部、經營網點、內部商店、合資合作企業等在內的各種經濟實體，規定今后任何部門、單位不得再從事或參與任何形式的經營活動。由威寧公司用市場化觀念和手段管理、運營行政事業性國有資產。一是重新優化配置辦公資源，提高利用率，改善單位辦公條件。各部門、單位完成占有、使用的國有房屋、土地權屬變更或初始登記至威寧公司名下手續后，與威寧公司簽訂辦公用房租賃協議，享有辦公用房使用權。二是采取市場化、集約化、規模化的經營方式實現國有資產保值增值。根據市場狀況和資產類型，采取重組、轉讓、租賃、置換、開發、拍賣等市場化運作手段，讓國有資產參與各種形式的經濟運行，在充分“流動”中實現保值增值。三是構建融資平臺。充分發揮資產的價值屬性效用，將沉寂多年的行政事業性國有“死資產”轉變為資本，開辟新的融資擔保途徑。

3.崇左市盤活留邕行政事業資產。崇左市撤地設市后，市直黨政機關和事業單位在南寧的國有資產統一上交市人民政府，并由市駐南寧管理處統一經營管理。據統計，崇左市留邕土地資產5518畝，房屋建筑物289978.85平方米。崇左市政府出資設立建卓資產經營有限公司對留邕行政事業資產進行管理運營。首先是分期分批接收產權，集中管理。逐類逐項登記，明晰產權、統計資產，確保資產賬實相符。其次是進行市場化運作，盤活留邕國有資產。對接管的資產情況進行全面分析，并根據市場狀況和資產類型擬定盤活經營計劃，采取重組、轉讓、租賃、置換、開發、拍賣等手段實現資產收益的最大化目標。組建相關專業性公司，實行房產、租賃和物業等多元化經營。最后是發揮投融資平臺作用。進一步整合資源，通過金融機構、信托公司、證券公司等一些中介機構，留邕國有資產進入資本市場，為城市建設和經濟發展籌集資金，充分發揮財政投融資平臺作用，解決政府項目投資和各項城建項目的融資擔保問題。

二、廣西行政事業國有資產產權管理存在的問題

(一)行政事業國有資產產權主體不夠明確。1.管理體制多變而且缺乏連續性。2000年前由國資局管理，2000年機構改革之后行政事業單位國有資產管理職能弱化，由于種種原因，工作不到位，職責界定不清，認識不統一，使得所有者代表長期處于名存實亡狀態，真正的管理者長期缺位。2006年5月財政部頒發35號和36號兩個部令，明確了由財政系統進行管理。2008年9月，自治區財政廳才成立了行政事業單位國有資產管理處進行專職管理，但仍存在管理職責不清，職能交叉的現象。過去，行政事業單位國有資產管理從上到下統一實行產權登記和年檢制度，而且各單位均有國資部門簽發的產權證，作為資產所有權屬的法律證明。撤并國資局后，行政事業單位的產權登記工作便中斷，而行政事業單位所屬企業則到國資委進行產權登記。財政部35號、36號令頒布后，自治區國資委仍然對行政事業單位所屬企業辦理產權登記，直到2010年自治區部門“三定方案”明確后，國資委才停止對行政事業單位所屬企業辦理產權登記。目前，廣西財政部門尚未開展行政事業單位產權登記工作，單位需要在工商等部門辦理相關注冊、變更登記手續時，只能憑財政部門出具的確認函辦理，存在諸多不便。由于體制變更工作銜接不好，使逐步理順產權關系的工作夭折，出現了資產“前清后亂”、權屬不明等現象。2.國有資產部門化嚴重影響了行政事業單位國有資產的使用效率。行政事業資產的所有權本來屬于國家，但由于資產的構建、使用、占有和處分實際上都在占有單位，從而造成了國有資產事實上的部門化，成了部門資產。相當多的行政事業單位缺乏產權觀念，很多單位認為資產都是國家給的，辦不辦產權證無所謂;視國有資產為部門、單位所有，隨意處置、自行核銷、低價出售國有資產，一些專人使用的資產如照相機、筆記本電腦等物隨人用的資產，當使用人調離或退休時，竟出現將資產帶走，長期存留在個人手中的現象，這些都嚴重侵犯了國有資產的權益，混淆了所有者與占有使用者的界限。許多單位資產原始資料不全，房地產有房產證無土地證，或有土地證無房產證，甚至兩證全無。

(二)制度不健全，管理不嚴，監管體系不到位。財政部“兩令”和自治區政府令是廣西規范行政事業單位國有資產管理最高約束力的規章制度，低于國務院的條例，更低于專項法律，法律級次較低，約束力較弱。缺乏有效的激勵機制和強有力的約束懲戒機制，對財產權使用主體難以進行有效的制約，資產處置隨意性大?！跋葦睾笞唷薄ⅰ鞍迪洳僮鳌薄①Y產長期不作賬務處理等問題時有發生。行政事業單位違規成本低，禁而難止。其次，配套制度不健全。對產權管理的規定原則性太強，缺乏相應的實施細則和指導意見，與土地、房產等相關法律法規銜接不夠。同時，缺乏有效的資產預算管理機制和合理的管理程序進行約束，形成新資產不及時入賬，甚至不入賬;對于處置的資產也不及時地進行調賬，造成賬外資產、賬賬不符、賬實不符等問題。由于監督不力，缺乏有效的制約機制，致使有部分國有產權游離于管理監督之外。

(三)資產購置、使用、處置各環節管理不善，資產閑置、流失，資產流通不暢。在資產購置方面，相當多的行政事業單位存在“重錢輕物、重購輕管”的思想。資產形成過程缺乏嚴格的科學、民主決策機制，造成無效資產重復購置，資產隱形流失現象比較普遍。比如有單位前些年為了與其他單位聯營而購進了一批專用設備，其后該聯營計劃因市場原因擱淺，該批設備遂閑置無用，幾年后上億元的設備被當做廢銅爛鐵一賣了之。在資產使用和對外投資方面，一些行政事業單位資產管理不善，造成國有資產閑置、浪費。如一些部門、單位建設的招待所、培訓中心，由于規模過小、業務量不大，最后都成為擺設，有些甚至已成為單位的包袱。事業單位及其所屬企業盲目投資或擔保，資產存在流失風險。一些單位缺乏市場經驗和風險意識，投資盲目，對市場預計的不足，以投資的形式濫用國有資產，于是投資失敗等情況時有發生，形成呆賬、壞賬。在資產處置方面，一些單位違反國家相關規定操作，擅自將國有資產作抵押擔保，造成大量國有資產的流失，類似國有資產的損失并非個例。一些單位不按規定處置產權，擅自改變國有資產的產權關系，將國有資產劃轉給下屬企業或經濟實體，逐步變為集體和個人所有。如有些校辦企業，初始投資都是國有資產，在經營中大部分采取個人承包，逐步變為名為校辦，實為個人和集體企業。另外，受傳統計劃經濟管理體制的影響，特別是市場經濟發育不完善，中介機構薄弱，加之評估進場拍賣需投入較多資金，一定程度上影響了產權的暢通流動，有部分資產被人為地分割在各部門封閉式運行，而不能隨事業的發展變化作相應流動，致使資產閑置與資產短缺并存，資產的總體流通渠道不暢，同時還為滋生腐敗提供了溫床。

三、強化行政事業單位國有資產產權管理的對策建議

(一)盡快恢復建立事業單位及行政事業單位所屬企業產權登記制度。國有資產產權登記是指國有資產管理部門代表國家對屬于國家所有的資產組織產權登記，取得所有權憑證和確認占有、使用單位國有資產經營權的法律行為。

1.產權登記制度的合理性和必要性。財政部令第36號第三十一條和自治區第68號政府令“第六章產權登記與產權糾紛處理”都規定事業單位應當向同級財政部門或者經同級財政部門授權的主管部門申報、辦理產權登記，并由財政部門或者授權部門核發《事業單位國有資產產權登記證》?！掇k法》還規定機關、參照公務員制度管理的事業單位和社會團體所屬獨立核算的企業、實行企業化管理并執行企業財務會計制度的事業單位，以及事業單位創辦的具有法人資格的企業，由財政部門按照企業國有資產監督管理的有關規定實施監督管理。其中，產權登記是企業國有資產監督管理的重要內容。上述制度對開展和規范事業單位及所辦企業國有資產產權登記工作都作出了明確規定。開展此項工作，對于進一步理順和鞏固事業單位國有資產管理體制，明晰事業單位及行政事業單位所辦企業國有資產產權關系;規范和加強國有資產產權管理，強化各部門、單位和所辦企業的產權意識;規范和加強事業單位經商辦企業行為的管理;推進財政“兩基”建設，實現財政管理的“兩化”目標都具有重要意義。特別是對行政事業單位所辦企業而言，隨著國家對行政事業單位企業國有資產的管理由以往的行政管理方式向出資人管理方式轉變，國有資產監督管理需要從履行出資人職責的角度來改進和規范企業國有資產的產權登記工作。同時，產權管理工作也面臨著國有資產廣泛分布于股份制企業的新情況。為全面了解、掌握和監管企業國有資產的分布與變動情況，進一步強化產權意識，理順產權關系，加強產權管理，建立健全現代產權制度以適應股權多元化的發展趨勢，及時、真實、完整地記載國有資本的分布和變動狀況，需要通過企業國有資產產權登記來實現。從目前各地產權管理的實踐來看，行政事業單位國有資產產權管理主要是土地、房屋等不動產以及行政事業單位所屬企業的產權管理。土地、房屋資產已有土地管理部門頒發的土地使用權證和房產管理部門頒發的房屋所有權證，這些“所有權證”從法律層面確認了資產的所有權，由于行政單位資產不得用于對外投資、擔保，不需與其他主體發生所有權分割、轉讓和變更等關系，因此，建議目前暫不對行政單位本身進行產權登記管理，僅對事業單位及行政事業單位所屬企業開展產權登記。

2.產權登記工作的開展方式。一是出臺產權登記辦法和操作規程，使產權登記規范化、科學化和制度化，以保障國有資產的完整無損，促進其運營效益不斷提高。二是事業單位和行政事業單位所屬企業分別開展登記?？紤]到事業單位產權登記和行政事業單位所辦企業產權登記是既相互聯系，又相對獨立的兩項工作:一方面，二者本質上都屬于確權行為，因此所遵循的管理原則、管理體制以及登記程序基本一致。另一方面，由于事業單位與企業的性質不同，決定了二者存在明顯區別:首先事業法人與企業法人在法律地位上屬于不同的法人形式，因此對二者國有資產的登記需要分別開展;其次事業單位側重于對資產價值和使用形態的登記，企業側重于對產權關系的登記;最后從財務和會計角度看，事業單位與所投資企業間在資產的關系上反映為投資與被投資的資本紐帶關系，按照現行事業單位財務會計制度，在事業單位賬上只反映所投資產的原始價值，而投入到企業之后就形成了企業的權益，這部分權益是隨著企業的經營狀況和盈利狀況隨時變動的。而且，這部分權益只是企業資產的來源之一，除此之外，其他投資者的權益、企業的負債也是企業資產的重要來源。因此，事業單位資產與企業資產之間是相互獨立的。三是按照“統一政策、分級管理”的原則，由各級財政部門按照單位財務隸屬關系組織實施。按財務隸屬關系不便組織實施的，可按行政隸屬關系組織實施。按財務隸屬關系和行政隸屬關系均不便組織實施的，可按屬地原則組織實施。四是要明確產權登記的主要內容、登記形式和登記程序，并組織年度檢查。產權登記內容包括單位名稱、住所、負責人及成立時間;單位性質、主管部門;單位資產總額、國有資產總額、主要實物資產額及其使用狀況、對外投資情況。登記形式包括占有登記、變更登記和注銷登記。登記程序上，事業單位、企業申請辦理產權登記應當經其主管部門出具審核意見，再向財政部門辦理登記。

3.增強事業單位和企業產權法制觀念。《產權登記證》是授予事業單位和企業對經營管理的國有資產享有占有、使用和依法進行處分權利的法律憑證。事業單位辦理法人年檢或變更、改制，資產處置，對外投資，出租、出借，資產評估核準和備案以及其他法律、法規規定的事項時應當出具《產權登記證》;企業在進行資產重組、產權轉讓、改制上市、國有股權評估以及其他法律、法規規定的事項時應當出具《產權登記證》。要嚴格報批程序、審核程序和定價原則，堅持評估作價的公開、公平、公正;要堅持依法辦事、規范管理、統一政策、授權管理的原則，做好企業國有資產產權變動、占有、注銷登記和年檢工作，推進現代企業制度建設，保障國有資產的保值增值。

(二)做好行政單位經營性國有資產的產權處置。改革開放初期，行政單位根據黨的方針政策用一些閑置的國有資產辦企業，進行經營性運作，對分流機關人員、解決經費不足等問題起到了一定的積極作用。目前，隨著市場經濟發展和政企分開的要求，行政單位辦企業已經不合時宜，自治區黨委、政府作出決定，將區直行政事業單位的經營性資產集中整合，由財政部門履行出資人職責，授權資產運營公司統一經營管理，此項工作已初見成效。下一步，仍要繼續推動自治區本級行政事業單位所屬經營性資產整合運營管理改革，根據國家和自治區有關規定應當脫鉤的，要及時脫鉤。對于事業單位所屬企業以及暫時未脫鉤的行政單位所屬企業，財政部門要從維護國家所有者權益的角度強化對行政事業單位所屬企業國有資產的規范管理，建立健全履行行政事業單位所屬企業國有資產出資人職責制度，進一步完善行政事業單位所屬企業監管的體制機制，切實履行好對其產權、收益分配等的監管職責。要按照規定做好相關收益監管工作，維護國有資產安全完整、實現保值增值。

(三)積極做好在事業單位分類改革過程中的國有資產管理工作。按照事業單位分類改革的總體部署，充分發揮財政職能，做好在事業單位分類改革過程中的國有資產管理工作。一要明確職責，強化監管。切實履行對事業單位國有資產的綜合監管職責，結合事業單位改革中出現的新情況、新問題，進一步建立健全事業單位國有資產管理規章制度，加強對各級各類事業單位改革中國有資產管理工作的指導、協調和監督工作。二要嚴格履行審批程序。在改革過程中涉及事業單位國有資產的有關審批事項，按照國家和自治區的要求，嚴格審批。三要加強監督檢查。建立健全國有資產監督管理體系。防止改革過程中以私分、低價變賣、虛報損失等手段擠占、侵吞、轉移國有資產。對違反規定的，要按相關規定追究責任。