城中村改造的前景精選(九篇)
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第1篇：城中村改造的前景范文
中圖分類號：TU984文獻標識碼： A
1、“城中村”概念
在我國城市化進程中，由于城市用地的急劇擴張，把城市周邊的部分村落及其耕地納入城市用地范圍，大部分耕地性質由農民集體所有制轉化為全民所有制，在征地過程中返給鄉村的用地以及農民原宅基地、自留地、自留山等維持其農民集體所有制性質不變，在這些用地上以其居住功能為主形成的社會形態被稱之為“城中村”。[1]
2、“城中村”特征
2.1物質構成形態
由于規劃、管理以及政策的真空與滯后，城中村內用地功能紊亂，居住、商業相互混雜，建筑景觀雜亂，建筑密度高，建筑質量令人堪憂，采光通風等條件惡劣，居住生活私密性得不到保障。
2.2生活設施與環境
配套設施問題嚴重。道路網布局和結構不合理，無法滿足人流、物流、停車、消防等基本要求，排水設施不完善導致經常性的內澇，教育、醫療等公共設施的數量和質量均滯后于生活需求，戶外空間缺乏，綠化不足。
2.3組織與管理體制
由于歷史的原因形成相對獨立的行政運作體制和地區管理機制，受既得利益者影響，其建設存在明顯的短期行為，缺乏長遠規劃，物質生活的富有與村民的社會觀念，生活觀念、價值觀念以及和管理組織機制之間形成強烈反差，法制意識淡漠，建設無序等現象突出[2]。低質量住宅的低租金導致村落內人口構成復雜，外來流動人口居多數，社會隱患較大。
3、“城中村”產生原因分析
3.1供需分析
城市流動人口對低租金住房需求較為強烈，同時通勤能力不足，在空間上傾向于內城地區，“城中村”具備此種特征。從供給方面而言，村民在短期內獲取即得利益的心態促使開發建設偏離管控，各自為政，一哄而上，較少考慮房屋建設質量以及空間場所、環境品質等需要協調與相互約束的規劃問題，較為惡劣環境促使“城中村”成為社會問題多發場所。
3.2土地使用分析
宅基地制度的存在，是造成“城中村”問題的根本原因[3]。“城中村”土地在城市用地范圍之內，同時法律規定農村土地歸集體所有，由村民委員會等集體經濟組織經營管理，本質上講，土地所有權主體不夠明確，導致真正的所有者主體缺位，土地所有權主體的缺位和土地使用產權的不明確，社會保障體系不完善，決定了住宅建設以利益最大化為目標，同時熱衷于短期項目的無序化格局。
3.3建設管理分析
在各個層次的城市規劃編制與實施過程中，對“城中村”缺乏足夠的重視和深入研究，未能及時針對“城中村”特有的情況制定合理可行的規劃建設標準。涉及到規劃建設的人口疏散、產權轉換、房屋拆遷賠償、村民就業安置等方面的政策尚不明確和完善。相關規劃法規對于土地所有權不明晰的“城中村”的建設無法發生效力。
4、“城中村”改造的基本思路
“城中村”問題正在對于外部環境造成越來越大的“負外部效應”，而“城中村”的改造是一個復雜的系統工程，其理論思路應該回歸問題的本質――土地產權的界定[4]。
4.1“明晰產權”
采用土地使用權入股，協調統一各方利益，明確土地收益分配，真正使土地使用權股份化、集體化、市場化，促進土地所有權、使用權、經營權的分離，提高土地資源配置的經濟效率。
4.2“區劃控制”
加強城市規劃法規的控制約束力，明確界定“城中村”地塊的劃分和土地使用用途的法定化，將整個“城中村”地域納入城市一體化管理，實現其市政、環衛、供電、供水、供氣以及治安管理的統一有序。
5、“城中村”改造的現實博弈
在“城中村”改造的現實博弈中，存在著三方對弈者：政府、房地產商和“村民”。 “城中村”的最終改造方案，將是這三方利益平衡的合約安排。
“村民”希望在改造中保護他們的租金收益或對損失的租金收益給予補償，房地產商要求在投資改造中至少獲得平均收益，而政府的希求避免財政的壓力和保證市場、社會的穩定。
“村民”會擔心，既得的房地產租金收益在開發中得不到保護，而且會損失市中心區域房地產升值前景的好處，他們會以幾百年來祖祖輩輩居住在這里為由，對他們的既得利益寸金必爭。開發商擔心此種拆遷開發中的利益矛盾重重，不確定的變數很多，高昂的交易成本會吞沒和消散房地產開發的正常收益，政府對樓層高度的管制會使開發最終變得無力可圖；政府考慮拆遷過程中的利益沖突可能成為社會不穩定的因素，政府自己開發因成本過于高昂難以啟動，而給予優惠政策吸引房地產商介入開發，又可能造成房屋過量供給，沖擊業已趨近飽和的房地產市場，使目前房地產開發中大量的國有銀行貸款無法收回；
復雜的改造過程是一個利益博弈的過程，必須創造一種博弈各方共贏的合約安排才能使改造順利和成功。所以通常的現實改造模式基本分為兩個思路：
另辟一塊住宅地來置換“城中村”的地產；并通過放寬房地產商在改造“城中村”中建筑高度的限制和減免開發中的部分附加費用，使房地產商有能力以新建住宅的期權來置換“城中村”在一個規定時點的現有住房，稱之為“異地安置”；
通過將“村民”現有村落住宅的使用證變更為城市住宅產權證，使“村民”獲得的新房產的完整產權，從此可以出售和抵押房產，以此來換取“村民”在住宅拆遷補償價格上的讓步，稱之為“就地安置”。
政府在這種基于博弈的改造實踐中顯然處于主導的地位，應該發揮積極的作用。依靠市場手段，通過制度設計與政策安排，協調各方利益，著眼于長遠，來引導和控制改造過程。
6、結語
“城中村”現象是我國城市化進程中出現的特殊現象，應更多地置身于在我國城市化機制及其模式研究的背景下進行分析和研究。涉及土地制度改革與設計，政策及法規的引導與約束，市場運作與利益分配和平衡的改造過程更多地體現為綜合的系統工程。在規劃和建設過程中利用宏觀調控手段如何體現對弱勢人群尤其是城市新移民的關懷，如何促進“城中村”居民的市民化進程，將是更為復雜和深層次的任務。
參考文獻
[1] 敬東.“城市里的鄉村”研究報告――經濟發達地區城市中心區農村城市化進程的對策[J]. 城市規劃. 1999，23（9）：8-14.
[2] 杜杰. 都市里村莊的世紀抉擇――關于深圳市羅湖區原農村城市化進程的調查報告[J]. 城市規劃.1999，23（9）：15-17.
第2篇：城中村改造的前景范文
2008年1月12日，小雪。
記者走進西安市碑林區北沙坡村，曾經熱鬧的景象已經蕩然無存，窄窄的街巷兩邊滿是殘垣斷壁，一輛挖掘機正在忙碌地工作著。
據碑林區城中村改造現場指揮部辦公室副主任劉麗介紹，北沙坡村有居民180戶，約580人，可供改造的土地面積140多畝。目前按照投資商、開發商（村開發公司）和政府三方協作的方式進行改造，投資商和開發商作為利益載體，政府作為保障，三方按協議明確各自的權力義務，拆遷改造具有一定的科學性、合理性和可操作性，成為另一種城中村拆遷改造模式。
“最大限度讓利于民”
據了解，碑林區有城中村29個，全部在西安市計劃的第一批城中村改造范圍之內，共涉及村民8767戶、約2.63萬人。這些需要改造的城中村大多數村民除保留少量宅基地外，基本失去了農耕地，已無條件從事農業經濟，主要依賴房屋出租和從事城市經濟活動謀生。無論是生產方式、生活方式還是地緣特征，他們都已經不是傳統意義上的農民，但他們又依然保留著傳統農民的身份和文化理念，與現代化的城市建設極不協調。
“前兩天，在我們已經完成的仁義村城中村綜合改造后，幾千名群眾高興地在那里集體聚餐，慶祝搬遷成功。這也成為整個西安市城中村改造的一個樣板。”
據碑林區城中村改造指揮部的李曉東介紹，對仁義村的改造僅用了15個工作日就完成了預計3個月才能完成的前期拆遷任務，與全體1095戶村（居）民簽訂了拆遷安置協議，涉及面積18.4萬平方米，實現了零投訴、零上訪，做到了陽光拆遷、文明拆遷、和諧拆遷，受到了有關領導的充分肯定和動遷村民的廣泛贊譽。
“在近幾年西安市的城中村改造中，走在前列的就是我們碑林區和雁塔區。作為一線工作者，我認為我們工作的最大原則就是‘不與民爭利，不與開發商爭利’，盡可能地讓利于民，這也是市委、市政府對我們的要求。”李曉東說。
結合實情統籌規劃
據碑林區城中村改造指揮部杜波介紹說，在城中村綜合改造過程中，按照 “政府主導、以區為主、市場運作、規劃先導、規范管理、尊重民意、一村一案、區街推動、齊抓共管、和諧發展”的工作思路，結合碑林區情和改造村現狀，提出了“規劃先導、宣傳跟進、政策保障、各方配合”等工作思路和工作機制，確保了整個拆遷工作平穩有序快速推進，取得了較好的效果。
以仁義村為例。該村地處西安市黃金地段，土地綜合利用價值很高。要使這一區域面貌根本改觀，實現經濟效益、社會效益和環境效益的有機統一，首先要有一個科學合理、切實可行的拆遷改造總體方案。
他們首先對仁義村地區進行了深入細致地摸底調查，盤清底數，收集了有關征地拆遷、道路拓寬、建設規模、安置戶數和費用等大量翔實的數據資料。在項目策劃包裝上，邀請專家、領導、各層面代表對項目的功能定位、概念規劃、投資收益等進行充分論證和精心包裝，制定了《仁義村城中村綜合改造規劃方案》，做到了整個拆遷改造工作高起點、準定位，細策劃、精包裝。
然后通過“西洽會”、外出招商等形式，專門推介仁義村城中村改造項目，積極招商引資，尋找有實力的項目合作伙伴，還積極報建項目開發的前期手續，兌現合作承諾。在項目定位上，力爭把綜合改造后的仁義村地區打造成一個集居住、會所、商貿、休閑、娛樂為一體，基礎設施齊備、規劃道路完善的精品城市綜合體，其美好的發展前景吸引了開發商的投資熱情,極大地增強了投資者的信心。
整合資源聯合作戰
“城中村綜合改造影響面大，涉及政府多個職能部門。只有充分整合行政資源，變‘單兵作戰’為多兵‘聯合作戰’，才能形成強大合力，確保改造工作有序健康進行。”對于工作方法，指揮部馮兆龍強調說。
在仁義村的整體拆遷中，協調區內各職能部門成立了仁義村改造工作領導小組和現場指揮部，協調解決拆遷過程中遇到的各種問題，做到了職責分明，各司其職。區委宣傳部在整個拆遷過程中，積極策劃宣傳內容，撰寫新聞稿件，召開新聞會，協調與媒體的關系，為拆遷工作營造了良好的輿論氛圍；國土碑林分局、規劃碑林分局派出業務骨干積極協調解決征地拆遷所涉及的土地問題；工商碑林分局進點對拆遷區內工商戶進行疏導，并及時辦理證照變更手續；公安碑林分局抽調精兵強將嚴查治安問題，保證拆遷區內安全；區勞動和社會保障局派出專干就拆遷區內人員的勞動保障、醫療、養老等問題進行政策宣傳和咨詢服務；區執法局現場對拆遷區內的違法活動進行整頓，堅持12小時巡查不間斷；區農工局多次進村入戶商談安置事宜；區監察局、局公布監察、電話，全程監督拆遷過程，杜絕違法違紀問題出現；仁義村黨支部、村委會和社區也積極配合。正是這種上下聯動、左右配合、高效運轉的工作機制，才保證了醫療、養老等社會保障手續現場一條龍辦理，實現了仁義村拆遷工作在短時間內得以順利完成。
“三心”、“一條龍”以人為本
家住碑林區老干局家屬院內的老遺孀郭玉英年逾八旬，并且患病多年，生活困難，四個子女均下崗，每月僅靠400元的生活費維持生活。2007年10月8日，指揮部得知情況后立即將老人安排在雙氣齊全、24小時供熱水的軍安大廈進行過渡。同時，為其支付了35000元的房租。老人異常激動，流著淚表達了對黨和政府及拆遷工作人員的感激之情。
馮兆龍說：“城中村綜合改造是政府提出的一項愛民惠民工程。在工作中堅持以人為本的理念，在政策措施制定上、工作方式方法上充分考慮群眾的利益訴求，最大限度地讓利于民、惠及于民，贏得群眾的理解和支持。在工作中，我們提出所有參與拆遷的工作人員都要進行換位思考，真正站在群眾的立場上，設身處地為群眾著想，千方百計解決群眾的實際困難和問題，用實際行動消除群眾的顧慮。”
他還向記者介紹了他們工作中的兩個要求：“三心”，一是要有愛心，對待拆遷戶要像對待自己的親人和朋友一樣，用真心實意、真情實感開展工作，以理服人、以情動人；二是要有耐心，對群眾提出的問題，不論大小緩急都要不厭其煩地認真聽取，細致解答；三是要有恒心，對待棘手的矛盾和問題，要鍥而不舍、持之以恒，直到問題解決為止。
“一條龍”就是通過走訪群眾，面對面、一對一、耐心細致地宣講政策，幫助群眾釋疑解惑。協調供電、供水、勞動社保、專職律師等進駐現場，“一條龍”辦公，使群眾能在最短的時間內辦理完相關拆遷手續。拆遷中，他們堅持先簽協議再搬家、再拆除的工作程序。對于拆遷范圍內因各種原因仍未能搬出的住戶，他們都要求水、電必須暢通。人性化的服務和細致入微的工作得到廣大拆遷群眾的積極配合，確保了整個拆遷工作的順利進行。在整個拆遷過程中，他們始終堅持以人為本，想群眾之所想，急群眾之所急，真心實意為群眾謀利益，贏得了群眾的擁護和支持。
第3篇：城中村改造的前景范文
各位來賓，朋友們，同志們：
今天，我們高興的看到！，__區和__投資擔保集團喜結良緣，牽手開發__改造項目。首先，我代表__區委、區政府對遠道而來的__投資擔保集團的客人表示熱烈的歡迎！__區是__省政治、教育、文化和金融中心，也是全省經濟實力最強、發展最具活力的城區。全區總面積242.2平方公里，常住人口96萬，流動人口30多萬。長期以來，__區始終堅持政府創造環境、社會發展經濟，全力實施開放帶動戰略、投資拉動戰略，政策體系不斷完善，發展環境不斷優化。
這次__區與__投資集團的合作是一次強強聯手。我們了解到，__投資擔保集團是享譽全國的大型房地產開發和金融擔保企業，實力雄厚，技術先進，極具創業精神和發展潛力。
__歷來是商家必爭之地。逐鹿中原，落戶__，體現了__集團敏銳的商業眼光和戰略膽識。我們對與__集團的合作充滿信心。
城中村改造是目前全國各大城市推進城市化進程的一項重要工作，對于改善城市環境、發展地方經濟具有重大意義。__區目前有30多個城中村。__村是其中的明星村之一，地理位置優越，經濟實力雄厚，發展前景廣闊。__村改造是__數碼港建設的重要組成部分，規劃面積300畝，計劃投資30億。我們期望通過改造，在__路以西、__路以東、__路以北、__路以南約800畝的區域內，建成一個科工貿一體化的綜合性科技密集區，成為國家__部地區最大的信息產業中心、軟件產品貿易中心、高新技術貿易中心。該項目的建成，將成為__區新的經濟增長點，對于優化全區產業結構、提高__村群眾生活質量具有重要的意義。
今天來參加簽約儀式的各級各部門，要切實樹立起“部門圍繞項目轉”的思路，要用最優惠的政策、最優越的環境、最優質的服務，確保__村改造項目順利推進。在此，我們也衷心地希望與__集團加快對接，盡早簽訂正式合同。
我們相信，有__投資擔保集團強大的實力作后盾，有__區各級各部門的聯動服務作保障，這次強強合作一定會實現雙方的共贏。
第4篇：城中村改造的前景范文
關鍵詞：保障性住房廉租房戶型
“人人享有適當住房” 是聯合國第二屆人類住區會議探討的具有全球性重要意義的兩大主題之一。改善住區質量是人類最根本的需要，其中尤為重要的是要讓低收入貧困者改善住房質量.本論文以青島市老工業區――四方區為研究對象,從中國國情溯源出發分析其住房老化現象，實地調研并總結其內低收入人口居住現狀和已進行的改造措施，及探索推廣的辦法。
1.青島市四方區歷史溯源
四方區是青島發展相對滯后的老工業區，也是青島是主要的低收入人口聚居區。
1897年，德國侵占青島，于1900年制定了完整的城市發展規劃，并把四方區確定為工業區。伴隨著青島市新興地區的經濟熱點的開發，該區域內許多廠礦的接連虧損和倒閉。其內住房整體水平低下，僅相當于小城鎮水平。四方區被稱為青島的一塊“抹布”，與青島前海一線的現代化大都市形象極為不符。
2.四方區低收入者者來源
四方區是青島的老城區，其內許多居住社區年代久遠。在經濟發展的過程中，形成相當數量的“城中村”,也是低收入人口的寄生體。
同時，四方區還有很多衰敗的單位制工人社區。一般為老廠礦留下的員工住宅。隨著該區域內廠礦的接連虧損和倒閉。滯留了大量的下崗低收入的本地居民，老齡化人口.
隨著四方區的本土人口相繼到市北市南區買房，使得四方區有很多可供出租的空置房。外來青島打工的農民工和非農的外地打工人群因為其內較低的房租價格和區域內的較低消費，紛紛聚居于此。
綜上所述,該區域慢慢形成青島的低收入人口聚居地。來自不同戶籍地的多種成分的人居住在一起，構成多個“異質共生“社區。
3 低收入者住區原貌
針對該論文的論題開展的實地調研,走訪了四方區內的主要落后老化的住宅片區, 在調查整理后，將這些老化的住宅形式進行整理，如下：
3. 1老式村屋：
如大水清溝、河西村、河崖村、孤山村、華光村等。
建筑形態基本為傳統北方合院形式。建筑材料普遍為磚瓦房，部分為混凝土結構，青或紅磚雙坡屋頂，主體為一層或兩層磚混的雙坡住宅，帶有一個磚墻圍合的窄院。通常廚房外置，只有公共廁所。隨著時間推移， 圖1 城中村
無序加建的部分甚至為夾泥墻結構，供堆放煤火或者是成為廚房。垃圾較隨意堆放。3.2.2筒子樓：
產生于上世紀的“筒子樓”建筑又稱為兵營式建筑，一條長走廊串連著許多個單間。筒子樓面積狹小，每個單間大約為十幾個平方米的面積。每層公用廁所，沒有設置廚房。現如今，這些筒子樓由于常年失修，在居民不斷更換中，原有外廊逐步改建圖2筒子樓 為廚房、獨戶陽臺、或者儲藏間。外立面效果破損不堪。樓棟內水電供應不暢，沒有暖氣。冬季靠燒煤取暖。（見圖2）
3.2.3 團結戶
團結戶是我國北方的一種老式城市居民樓戶型結構，為小型多層的家庭住宅。特點是兩戶人家合住一個單元（一般一家一居室），共用大門和廁所，有的沒有廳。廚房則共用或者合用。比筒子樓的隱私性要強，但因為仍然要合用私人空間，衛生差，噪音大。（ 圖3團結戶）
4 四方區的拆遷與改造
青島市將2008年定義為“老工業區調整改造啟動年”.《青島市2008至2012年住房建設發展規劃》指出:2008至2012年，全市將開工建設各類保障性住房477.5萬平方米，其中建設廉租住房65萬平方米，約13000套，建設經濟適用住房162.5 萬平方米，25000套，基本解決低收入家庭住房困難；建設限價商品住房250萬平方米，約33500套。完成市區“破、危、陋”舊城區和城中村的改造任務。
在本輪規劃中，保障性住房建設被提到了一個前所未有的高度，根據保障性住房建設目標，青島市將“進一步完善住房保障體系，繼續加大保障住房建設力度，使我市城市低收入住房困難家庭應保盡保，基本解決市內四區低收入家庭住房困難問題。
4.1廉租房建設
2007年至今青島市建設了300套實物配租的廉租房。其房源主要來自拆遷騰空住房，通過只遷不拆，對騰空老樓房進行改造。
圖4 哈爾濱路3號廉租房圖5鞍山路9號廉租房
4.2 全國首個“租賃小區”
2007年7月，青島市首個保障性租賃住房項目――河馬石租賃住房項目開工，無力購買經濟適用房者可租住政府專門建設的租賃房。
據悉，該項目也是我國第一個租賃住房建設項目。此項目共包括2745套住房，為了既能滿足低收入家庭的居住需要，又節約土地資源和建設成本.套型限定為套一和套二，其中套一759套，套型建筑面積為40－50；套二1986套，套型建筑面積為55－65。為無力購買經濟適用房，并且不符合申請廉租住房條件，掉在了“夾縫”當中的低收入者提供生存之機。
5 研究與深化
未來的低收入者住宅應該呈現出多元發發展. 對于外地低收入流動人口，也要逐漸包括到保障范圍內。為外來務工人員提供同樣安全舒適的住處。一下為保障性住房的多種可能性。
5.1租賃式住房
在政府對低收入人群住房問題極其關注的今天。我們有必要將租賃性質的住房（簡稱租賃房）做為一個長久發展的住宅系統去把握，去研究。租賃房在今后相當長一段時間，將成為解決我國低收入者的主要住房方式。
5.2小戶型住宅
小戶型由于面積小，購買者支出的購買費用相對較小，而且基本上也能滿足一般家庭生活的日常需求。所以無論是從開發前景上還是解決社會中低層面住房問題上都值得研究和開發。
5.3公寓式集體宿舍
外來流動人口可以選擇公寓式集體宿舍。可采用4人一個套間，或2人一個套間。對于該類人群很多不是以家庭為單位，而是個人或同鄉、同行業為紐帶，所以家庭功能（如會客、餐廳）可以弱化。（見圖6-10）集體式公寓可集中設置公共廁所，洗衣房，甚至食堂。其租賃方式為按床位或房間來按月交納租金。
四人間單元兩人間單元
圖6 公寓式集體宿舍戶型平面
6結語
青島市四方區的低收入者問題,是國內同一現象表征的縮影..力圖充分考慮使用者的經濟能力和生活特點。從規劃和設計多方面研究。建立一套相對完善的低收入者住宅設計體系。
參考文獻
中國建筑學會主編，《全國經濟適住宅設計方案選》， 機械工業出版社 2004年
周建軍、王靜， 城市安置型社區規劃與實施之后評析 ，《現代城市研究》2007（03）
楊娟、胡克、趙奎濤，國有土地的房屋拆遷補償之研究 ， 《現代城市研究》2004（08）
第5篇：城中村改造的前景范文
確立青島市新型農村社區建設宏偉藍圖2012年4月，青島市委、市政府出臺了《關于加快統籌城鄉發展的意見》。《意見》提出，將以四方區、李滄區為重點推進七區統籌，以平度市、萊西市為重點推進城鄉統籌，促進城鄉規劃、基礎設施、公共服務、產業布局和社會管理一體化，加快縣域工業化、新型城鎮化和農業現代化，以鄉鎮(街道)合并和新型農村社區建設為突破口，實施農村產權、財政體制、投融資體制和戶籍管理等改革，構建城鄉互動發展長效機制，建設國家東部地區統籌城鄉綜合配套改革試驗區和全省統籌城鄉發展示范區。關于新型農村社區建設，青島市將堅持規劃先行、服務下沉、循序漸進、和諧集聚原則，在五市規劃建設大約1000個3000－5000人的新型農村社區。2012年上半年完成新型農村社區布局規劃，年內開工建設100個集聚型新型農村社區，全面啟動新型農村社區服務中心建設，力爭完成50%以上。此外，設立新型農村社區建設補助資金，市級財政給予每個新建新型農村社區一次性獎補資金200萬元，支持社區公共服務平臺建設。設立新型農村社區特色園區建設補助資金，給予每個完成規范建設的特色園區一次性獎補資金200萬元。獲得市級財政資金支持的區市予以等額配套。1．2明確新型農村社區建設具體路線圖2012年8月，青島市在黃島區和膠南市召開全市新型農村社區暨農村住房建設現場會。會上下發了《青島市新型農村社區建設實施方案》，進一步明確了青島市新型農村社區建設工作的路線圖。青島市新型農村社區建設的總體建設思路是:“兩區共建、三個集中、四個融合”。“兩區共建”，即要將集聚型新型農村社區和集約化的特色經濟園區一起規劃建設，在解決好農民居住問題的同時，解決好農民的就業和生活問題;“三個集中”，即農村人口向城鎮和社區集中，產業向園區集中，土地向規模化經營集中;“四個融合”，即有序實現社區服務融合、組織融合、居住融合、經濟融合。其中，新型農村社區服務中心建設，要做到“八有”:有社區組織辦公場所、有綜合服務廳、有衛生室、有警務室、有幼兒園、有黨員遠程教育室、有文體活動中心、有綜合超市等商業服務設施。在具體工作中，要堅持規劃先行，統籌布局;堅持突出重點，分類推進;堅持以人為本，讓群眾滿意;堅持配套完善，市場運作;堅持依法辦事，創新體制機制。
青島市新型農村社區建設的主要舉措
青島市堅持深入貫徹落實科學發展觀，以統籌城鄉發展為主線，以新型農村社區和社區特色經濟園區“兩區共建”為重點，以推進農村人口向城鎮和社區集中、產業向園區集中、土地向規模經營集中為導向，有序實現社區服務融合、組織融合、居住融合、經濟融合，按照規劃先行、政策引領、產業為基、就業為本、彰顯特色、分類推進、農民主體、組織保障的要求，著力打造城中村改造型、小城鎮集聚型、功能整合型、龍頭企業帶動型、中心村融合型等類型的新型農村社區。青島市新型農村社區建設的主要舉措包括以下幾個方面:科學編制新型農村社區建設布局規劃與建設規劃結合青島市總體部署與要求，各區縣立足當地實際，編制新型農村社區建設布局規劃與建設規劃，以規劃引導新型農村建設工作。在充分考慮現有村莊規模、發展水平、地緣關系、歷史沿革、風俗習慣、自然條件等因素的基礎上，按照3000—5000人、服務半徑1．5—2公里的規模，將現有的5400多個行政村整合為1000個左右新型農村社區。例如，膠南市按照“統籌規劃、試點先行，因地制宜、分類實施，突出重點、梯次推進”的原則，結合西海岸經濟新區規劃和鄉鎮合并試點，統籌考慮產業發展、人口規模、基礎配套，編制了全市新型農村社區總體布局和建設規劃，把全市980個村居規劃成為183個新型農村社區。多類型推進新型農村社區建設青島市各區縣探索出城中村改造型、小城鎮集聚型、功能整合型、龍頭企業帶動型和中心村融合型等多種類型建設新型農村社區的具體實現方式。城中村改造型，結合城中村改造工程，對納入城市規劃區范圍的村莊，積極推進村集體股份制改制，充分利用城市公共設施和資源，重點采用“多村一社區”模式，實現集中改造。小城鎮集聚型，以建制鎮為依托，引導鎮駐地周邊村民和其他有條件的村民向鎮駐地聚集，做大鎮駐地規模，提升城鎮服務功能，建設新型社區。功能整合型，對產業園區和生態保護區等區域內的村莊，適合整合，建設以集中居住為基礎、以產業發展為支撐的新型社區。龍頭企業帶動型，發揮龍頭企業的帶動作用，企業與周邊村莊聯合，高標準規劃建設農村新型社區。中心村融合型，對暫不具備上述集聚條件的村莊，按照地域相近、規模適度、產業關聯、有利于整合資源要素等原則，確定合理服務半徑，將幾個村莊融合為一個社區，提升中心村社會管理與公共服務水平，輻射帶動周邊村莊。加強基礎設施和公共服務設施建設鞏固以硬化、綠化、亮化、美化、凈化為重點的農村環境綜合整治工程的建設成果，完善水、路、電、氣、暖等社區基礎設施，建設長效管護機制。根據新型農村社區布局規劃和建設規劃，由鎮(街道)黨(工)委、政府(辦事處)組織建設新型農村社區服務中心，實現社區服務融合。新型農村社區服務中心主要職能是，承接政府延伸到社區的醫療衛生、計劃生育、就業指導、社會救助等各類公共服務，健全社區志愿服務體系和經營體系，組織社會力量為社區居民提供各類生產生活服務。社區服務中心建設堅持有社區組織辦公場所、綜合服務廳、衛生室、警務室、幼兒園、黨員遠程教育室、文體活動中心、綜合超市等“八有”標準。2．4漸進推進社區組織改革與建設堅持社區建設組織先行，多村合并、仍保留原行政村建制的新型農村社區，要成立新型社區黨委，同時成立新型農村社區民主協調委員會，在社區黨委領導下，負責社區建設和自我服務。在基本實現服務融合、組織融合、居住融合、經濟融合的社區中，適時依法撤銷社區民主協調委員會和社區所轄各村村民委員會，成立新型農村社區村民委員會。穩妥推進新型農村社區經濟融合充分尊重和保護農民的土地承包權、宅基地使用權、集體收益分配權等財產權利，適時啟動原行政村股份制改革，堅持資產不平調、資金不平分、債務不平攤和資產所有權不變、債權債務關系不變、土地承包關系不變的原則，按照農民自愿、民主決策的要求，對原行政村集體資產實行股份制改革，設立股份經濟合作社，按照現代企業制度運營和管理。對社區建設中新形成的資產，按照股份化要求，量化到每個社區居民，進行股權登記，實行股份制管理，逐步實現社區經濟融合。加快新型農村社區特色經濟園區建設鼓勵和引導有條件的社區采取直接投資、土地入股等市場化手段，規劃建設特色農業園區、工業園區或服務業園區，促進產業向園區集中、土地向規模經營集中，推動農民就地就近轉移，實現社區集體收入和農民收入持續增長。
第6篇：城中村改造的前景范文
“中天·未來方舟”項目，位于貴陽東郊，占地12800畝，按照規劃，2018年這里將屹立一座容納17萬人、建筑面積達到720萬平方米的巨型樓盤。它包括70萬平方米大型生態辦公集群、濱水風情商業街、10萬平方米大型商業MALL、大型山體主題公園、海洋館等。
沖著這么誘人的前景，一位李姓重慶商人日前斥資1億元在此買下包括616套房的一整棟樓。
在中國別的城市，極少有樓盤達到如此大的體量，但在貴陽，這卻還不算最大的樓盤。貴陽堪稱最不發達的省會城市之一，地級以上城市人均GDP排名全國第161位（2010年數據）、人口僅432萬。
緊鄰老城區西一環路的巨無霸樓盤“宏立城·花果園”，建筑面積更達到驚人的1830萬平方米，規劃居住人口35萬人。2010年10月開盤以來，因其單盤銷量連續23個月踞全國之首，花果園被稱為“中國第一神盤”。
貴陽近郊，開發商已完成拿地的樓盤“中鐵·國際生態城”和“中天·假日方舟”的規劃建筑面積也分別達2440萬平方米和1200萬平方米。而當下在貴陽已規劃和在建的，建筑面積超過200萬平方米的樓盤，不下10個。
超級大盤如雨后春筍般在貴陽涌現，引起媒體廣泛關注。為何在并不富裕、人口也并不算密集的貴陽會出現如此之多的超大樓盤？在其他城市樓市陷入調控陷阱之時，貴陽為何會出現樓市銷售火爆的現象？
開發商幫政府運營城市
十年前，貴陽樓市也曾是百花齊放，“最多時有一千多家地產商，有項目的三百多家”。但后來，大盤模式逐漸開始風行。
這首先源于土地供給模式。貴陽房市的土地供給方即地方政府偏好大盤模式。一般來說，地方政府更傾向于控制土地供給量以抬高地價，獲取更高土地出讓收益。但在貴陽，由于財政規模有限，地方政府無力進行土地整理和市政投資，于是選擇了讓渡土地收入，借助社會資金，以超級大盤的路徑快速實現市政基礎設施建設和城市升級改造。
中天城投集團在金陽新區開發的樓盤“中天·會展城”中，總投資51億元，土地成本、前期工程、基礎設施、配套設施等非建安工程成本就高達13億元。而在花果園項目中，開發商貴州宏立城集團完成了舊城改造中最難啃的骨頭——占地三千多畝、人口五萬余人的城中村、棚戶區拆遷安置工作。貴陽的拆遷成本約為每平方米1000-2000元，宏立城通過限時獎勵等措施1個月內就拆遷了9000戶。
此外，宏立城集團還負責修建區內12條道路、十多所學校、25萬平方米購物中心和6大主題公園。據當地媒體公開報道，在花果園項目的彭家灣和五里沖片區改造項目中，宏立城共投入了900億元。
如此巨大的投入是當地政府難以承擔的。2011年貴陽市財政總收入僅401.31億元，可謂拮據——與鄰近省會城市相比，同年昆明財政總收入700.92億元，成都更高達1619.6億元。
只有借助開發商的力量，政府才得以對老城區城中村和棚戶區進行改造，或布局城市新功能區如金融中心、旅游勝地、CBD等，實現GDP的高增長，超級大盤實質是開發商幫政府在運營城市。
經典的成功案例是2007年開盤的貴陽金陽新區“世紀城”項目，該樓盤建筑面積600萬平方米，建成后形成金陽新區最繁華的12萬人聚居的住宅小區和商業中心。政府開發金陽新區10年無起色，‘世紀城’一個項目便使這一大片都熱鬧起來了。
天下沒有免費的午餐。開發商愿意出資進行土地整理和市政配套建設，要么會漲價銷售，要么拿到超大地塊蓋超大樓盤來攤薄成本。于是，在競爭激烈、房價低廉的貴陽，超大樓盤應運而生。
這一游戲的核心是土地出讓模式。多位業內人士告訴南方周末記者，貴陽當地政府一般會規劃出千畝以上的大地塊，然后尋找有實力的開發商，將此地塊上的土地征用、拆遷整理、安置房建設和市政配套工程等本該由政府承擔的土地一級開發，交由開發商完成。當土地整理完成，地塊“招拍掛”（招標、拍賣、掛牌）時，政府確保該開發商獲得對此地塊的二級開發資格。這種模式被稱為“土地一、二級捆綁聯動”。
比如，未來方舟的開發商、上市公司中天城投從2006年起就介入未來方舟地塊的一級開發，并斥資數億元以BT（建設——移交）模式投建了地塊內的交通要道“水東路”，也承擔了當地兩個村莊的拆遷工作。
此外，先以生地掛牌，讓開發商預交土地費，用以拆遷和土地整理，待完成后再轉讓熟地的“生地熟掛”模式，在貴陽也是一種普遍現象。
誰都能利益均沾？
值得關注的是，貴陽大盤模式中，開發商不再暴利，買房者得了實惠，政府不搞“土地財政”也成功實現了城市的升級改造。有業內人士認為，貴陽模式其實是政府的遠景規劃和開發商市場運營能力的有效協同，最終政府、企業、社會三方各取所需、利益均沾。
對于開發商來說，該模式的好處顯而易見。首先，一、二級聯動使開發商的拿地成本得以固化，消除了真正招拍掛程序時必然面臨的價格不確定性。在一、二級聯動模式中，貴陽土地招拍掛時的成交價相對于起始價上浮比例不過3%。其次，“有地便是王”，鎖定了地塊的開發商往往可提前獲取預售證，在一級開發階段就撬動銀行資本和購房回款。
再次，大塊拿地的模式下，開發商可以憑借規模效應攤薄成本。如花果園6000畝地的拿地成本是24億元，僅40萬元一畝。2012年8月，中天城投斥資6.24億元拿下“假日方舟”烏當區奶牛場1055畝土地，每畝不到60萬元。此前6月份，中鐵置業出價22.87億元摘得貴陽十二灘水庫旁5宗相鄰地塊，占地面積3604畝，每畝地六十多萬元。一般來說，大地塊的拿地成本比小地塊便宜，甚至有時能便宜一半。
參與一級開發的企業，其開發成本也可以通過土地溢價分成的方式獲得補償。貴陽土地一級開發溢價部分是指土地掛牌成交金額扣除土地整理成本、8%的投資利潤、2%的管理費、3%-5%的資金成本之后的部分。對這部分溢價，視土地位置、行情不同，政府和一級土地開發商之間的分成比例在3∶7或4∶6之間，一般政府會給開發商一個保底價。
此外，幫助政府進行市政設施建設的企業，在獲得土地開發權的同時，還可以得到種種形式的財政資金補貼。比如為配合政府打造“西南地區最大會展中心”，中天城投在金陽新區投建了一座足有十個足球場大的豪華“國際生態會議中心”。而緊鄰會展中心的，便是建筑面積近300萬平方的“中天·會展城”和中天凱悅酒店。中天的公告顯示，2010年6月其收到金陽新區政府給予的2.36億元會展產業收益補助資金。2011年6月，又收到金陽新區產業發展扶持資金6244萬元，超過公司2010年凈利潤的10%。
一、二級聯動模式的投資強度大、周期和戰線長，最大的風險在于開發商的實力是否過硬。目前云集貴陽的大盤開發商均是萬科、中鐵、保利、恒大、綠地等實力雄厚之輩，而最大的兩個大盤花果園和未來方舟的開發商，在當地亦是勢大力雄。尤其涉及大規模拆遷，政府還得依靠在當地有資源的企業去操盤。
對于購房者來說，超級大盤的最大好處是低價。2011年以來，大盤在貴陽打起了價格戰、營銷戰。有數據顯示，2006～2011年，貴陽樓市成交均價從2775元/平方米持續上漲到2011年的4918元/平方米，但2012年下浮至4670元/平方米，主因即是花果園和未來方舟的價格戰。在售的花果園三期房源起價3890元/平方米，未來方舟則以3580元超低價開盤，遠低于老城區一環外的小型樓盤“銀海元隆廣場”近萬元的起步價。
如此低的價格，開發商是否還有錢賺呢？據業內人士測算，目前貴陽平均地價約每畝200萬元，以3為容積率計算，平均樓面價每平方米1200元，加上2200元一平方米的建安成本，再加上15%的稅費和200元每平方米的土地整理費，成本約在4100元每平方米，這與幾個大盤的銷售價相差無幾。對這些超級大盤來說，前期部分樓盤實行低價銷售策略，雖然短期內贏利不豐，但一方面可以吸納人氣、回籠資金，另一方面，樓盤炒熱后，后期樓盤銷售將贏利豐厚。
超級大盤的風險
看上去是一個完美的多贏模式，而最讓人關心的問題是，這個模式能持續多久？有媒體將貴陽樓市稱為“第二個鄂爾多斯”，指稱432萬常住人口的城市不可能消化3400萬平方米的房屋供給。不過眾多貴陽的業內人士并不以為然。
他們的理由之一是，所謂的數千萬平方米供給量，這個數據是一個“常識性錯誤”，即把規劃面積誤認為當期供應面積。實際上每個樓盤的規劃建筑面積都需要在5-8年間才能陸續開發完，目前花果園、中鐵逸都等項目都才開發了規劃面積的小部分。“從規劃量到招拍掛的量，再到建成交房量，都會遞減。”中鐵置業貴州公司營銷部副部長代孝強認為，貴陽樓市每年能消化800萬平方米，目前0.8以上的供求比也是很健康的。
貴陽住建局官方網站筑房網的數據顯示，截至2012年9月，貴陽房地產市場存量約為590萬平方米。按照目前的行情，這并不是很大的庫存，2012年1～9月份貴陽成交面積833.43萬平方米。
其次，鄂爾多斯樓市泡沫的典型特征是價格暴漲后暴跌，且無成交量，而貴陽樓市卻呈放量、價微跌的趨勢。且貴陽大盤的銷售的確非常“火爆”。600萬平方米的世紀城住宅早已賣完，甚至連售樓部都賣了。300萬平方米的會展城住宅已售罄。每周銷售1000套以上的花果園一、二期已售完，回籠資金284億元。未來方舟已售出1萬套，銷售勢頭有后來居上之勢。
受三面環山的地形限制，貴陽兩百多萬人居住于擁擠不堪的狹窄主城區，這使貴陽成為繼北京之后第二個車牌限號的城市。貴陽市政府提出，5年內使貴陽中心城區建設用地規模達到380平方公里，新增城鎮人口150萬人，城鎮化率達到75%以上。并將用三年時間完成全市4500萬平方棚戶區城中村改造工程，這都將轉化為當地的“剛需”。
但貴陽樓市的主力需求并非來自本地，而是貴州省地市級消費者。貴州省的城市是單極化格局，只有貴陽一個大城市，目前全省城市化率僅為35%，遠低于全國平均水平50%。宏立城集團副總裁陳曉輝介紹說，花果園的客戶構成為貴陽市本地占35%，地州占50%，省外占15%，花果園的銷售人員表示：“我們的剛需市場面對的是3900萬貴州人”。
此外，貴州每年的旅游業產值增速高達50%以上，作為夏天最高溫度不到30攝氏度的避暑勝地，越來越多的外省購房客來貴州購房，貴州大盤的數千人銷售大軍也正遠赴重慶、溫州、長沙等地“推盤”。再過兩三年，貴廣（州）高鐵和成（都）貴高鐵開通后，貴州這個“價格洼地”還會吸引更多沿海客戶前來投資。
但當地一位市場人士認為，支撐貴陽樓市可持續發展的關鍵還在于當地GDP的增速。過去五年貴陽年均GDP增速高達14.7%，這個速度能讓貴陽每年消化800萬平方米房子，也能保證貴陽樓市不出問題。
之前有媒體曾質疑當地大盤開發商的資金鏈問題和高負債率，有相關傳聞指出宏立城曾一度遇到資金困難，因此將價格拉低到成本價之下以回籠資金。但陳曉輝否認了這一說法，“目前集團資金全部投入到這個項目，資金鏈沒有任何問題，我們還有微利。”（來源：《南方周末》）
延伸閱讀：
貴陽之“超級大盤”
花果園——貴陽目前規模最大的城中村改造工程，包含彭家灣和五里沖2個大型棚戶區改造項目，改造建成后將成為貴陽主城占地面積6000畝，總建筑面積1830萬平方米，其中住宅面積1230萬平方米，規劃居住人口35萬人，由貴州宏立城集團投資900億元打造。
花果園項目3分鐘直達貴陽市中心噴水池、大十字，2分鐘直達甲秀路；擁有16萬㎡花果園濕地公園、4560畝生態山體公園及27萬㎡城市中心廣場。
大川·白金城——政府規劃貴陽城市北進的重要門戶新區。項目北至白云南湖新區，南接金陽金珠大道。總占地8000畝，規劃建筑面積1600萬方，預計居住戶數10萬戶，總居住人將達到30萬。總投資500億。開發商為重慶大川集團貴陽大川投資有限公司。
大川·白金城以高端教育為特色，32萬平方超大型景觀休閑廣場，美式BLOCK街區生活以純美式BLOCK街區生活為理念，打造生態康體居住區。
中天·未來方舟——項目位于貴陽市老城區東部的云巖區漁安安井片區，地處貴陽市母親河——南明河下游流域，總占地9.53平方公里，建設用地5600畝，建筑面積約720萬方，規劃居住人口約17萬人。由貴州地產龍頭企業中天城投集團傾力打造。
第7篇：城中村改造的前景范文
關鍵詞：農村居民點；土地利用；模式
從2004年《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》(國務院28號文)，到2006年《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》，以及2009年3月《中華人民共和國物權法》的頒布實施，都對嚴格土地管理、加強耕地和基本農田保護作出了一系列重大改革和原則規定。目的在于通過對項目區內村莊拆并和用地布局的調整，推進農村建設用地整理，促進節約集約用地和城鄉統籌發展，充分、合理、有序地利用土地資源，保證社會主義新農村建設和城市化的順利進行。筆者根據相關研究成果及國內土地整理方面的經驗，總結出以下幾種農村居民點土地利用增強的模式，以期為理論研究和實踐提供借鑒和參考。
一、政府主導模式
由政府牽頭組織企業進行上地開發整理。政府作為組織策劃者，負責編制土地規劃設計、籌措資金、監督工程執行情況，承擔項目運行風險。企業是政府意志的具體執行者，負責上地整理工程的實施，保障項目的最終竣工驗收。由政府出資建造安置社區或組建公寓，對村民進行安置。政府回收原宅基地，進行儲備或公開招標拍賣。整理資金可先由政府財政出資或進行部分上地使用權的抵押貸款組成，然后通過整理后的土地增值、相關稅費等收益，建立專門的農村居民點用地整理基金。這種運作模式的特點是工程從立項到竣工驗收都由政府統一安排，能夠充分發揮政府的權威性，調動一切人力、物力來保障工程的高效率完成，但另一方面，政府在整個項目的運作過程中承擔的風險極大。
這種模式主要適用于經濟發達地區。由于這類地區農村經濟發展水平較高，人地矛盾突出尖銳，政府應當把農村土地整理當作一項發展經濟的重要環節。在這類地區政府參與和組織化程度均很高，易形成市縣級組織領導，鄉鎮級單位具體實施的組織模式。并可由鄉鎮自己組建統一的專業隊伍。因這一地區整理面廣，涉及有關權屬問題將是突出矛盾，要制定相應的農用地置換辦法，以縣市為單位，與土地利用總體規劃相協調，利用新一輪的規劃修編，充分考慮鄉鎮農用地整理規劃。由于這一地區工副業發達，對鄉鎮原有的企業用地做好規劃，以免效益不好及已經破產停產的企業占用過多的土地，使有發展前景的企業擠占耕地，導致
農用地整理成果付之東流。
二、農村城鎮化的整理模式
這種整理模式要求被整理地區村莊為“城中村”或“近郊村”，這部分村莊農村經濟發展水平相對較高，村集體經濟強大，凝聚力強，村民的思想觀念變更快，可以將居民點用地整理與總體規劃結合起來，實行公寓化或社區化的整理模式。在整理過程中，首先，對整理區域內農民建房進行限制，整理期間不再審批新宅基地，不可在整理區內私建新房。依據國家有關法律、法規，將城中村、城郊村土地征為國有，對農民進行科學合理的征地補償，并結合城市規劃、土地利用總體規劃、城鎮規劃，在城鎮建成區或規劃區選址，集中建設居住社區，按人均居住面積將村民安置到新建居住社區。但考慮到農民的工作性質、收入水平、居住習慣、接受程度等，又與城市市民要求不同，居住社區的戶型、居住面積、容積率、基礎設施配套方面要多元化，滿足不同層次人的需求。部分城中村和城郊村可將農民直接變為市民，納入城市管理體系，取消城鄉二元分割管理體系。
三、村莊整體搬遷異地改造的整理模式
這種整理模式針對原址不適宜建設的村莊，如自然環境條件惡劣，交通不便，信息不靈的偏遠山區農村，處于洪澇災害區或山體易滑坡地帶等的鄉村(遠郊村中的部分村莊)。從村民長遠發展的角度出發，應由政府組織逐步進行異地遷移，將村莊整體搬遷到經濟條件好、發展空間大的農村居民點，或選擇適宜的地區建設獨立新村，并對老宅基地進行復墾還耕。這種模式需以政府為主體進行運作，即市縣級政府組織領導，鄉鎮級政府組織實施，行政村協助具體操作。鄉鎮政府建立專門的農村居民點用地整理的管理機構，以市縣為單位，根據當地自然經濟條件制定鄉鎮級整理規劃，并與土地利用總體規劃、村鎮規劃、基本農田保護規劃相銜接，報上級政府審批。同時，制定相應的宅基地安置、權屬調整、農用地分配等政策，解決整理中出現的具體問題。這種整理模式的資金籌集應本著“誰收益、誰投資”的原則，國家、地方政府、集體、個人、社會等多方籌資。主要有六條籌資渠道：一是國家投資。對于退宅還耕的整理項目可申請國家項目取得資金支持。二是地方政府財政投資。縣、市、鄉鎮在有限的財政收入中擠出一部分資金。三是村級集體投資。在村級集體資金積蓄中拿出一部分，或村級企業盈利中資助一部分資金。四是政策扶持。政府出臺優惠政策，幫助搬遷村莊重建。五是社會資助。動員社會各界力量，捐助扶貧資金或農村發展救助資金等多種形式來資助和支持農村居民點用地整理。
四、縮并自然村建設中心村的整理模式
由于農民為便利耕種，有散居的習慣，因而形成分布密集、規模小的迷你型村莊，使得村莊基礎設施配套難度增加，管理不便，土地資源浪費，并制約了這些村莊的發展。對于這樣的村莊，可視情況采取一次性整體搬遷或分期逐步搬遷的策略進行遷并。一般采取就近原則，合并到中心村或行政村，并對小自然村進行復墾還耕。將分散變為集中，既增加了耕地面積又方便了管理，同時又有利于公共基礎設施配置。組織、資金籌集模式和作業模式可參照村莊整體搬遷，異地改造的整理模式的辦法。
五、村莊內部用地改造控制型的整理模式
這類模式是市、縣、鄉鎮級政府制定政策，提供技術、資金支持，進行監督檢查。由行政村負責農戶拆舊建新、宅基地放樣、組織村莊環境和基礎公益事業建設等。通過將村中舊宅基收回，將道路、水、電、電信等基礎配套設施建設好，同時限制在村建設新房，并鼓勵利用舊宅基、廢棄坑塘建房。應搞好村莊規劃，按規劃安排居住用房、生產用房。嚴格宅基地審批制度，保證“一戶一宅”不超國家或地方的用地標準，鄉鎮或村對農戶多出的宅基地按不同情況無償收回、適當有償收購的方式進行儲備利用，整理后劃為標準宅基地分配給農戶。充分利用廢地、坡地、空閑地建房，原則上先拆后建，不允許占用耕地建房。搞好村莊配套設施建設，道路通暢，水、電齊全，吸引農戶進村建房。部分經濟發展水平較高的村莊，可結合城鎮化政策，制定優惠的政策，如宅基地置換、人口轉移政策，吸引富裕農民進城。這樣，既可減少農村宅基地面積，又能推動城鎮化進程。我國的西部大部分村莊和東部沿海地區大的行政村和中心村適宜采用此模式。
參考文獻：
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第8篇：城中村改造的前景范文
關鍵詞：熱電聯產 裝機容量 供熱機組 經濟性能
中圖分類號：TM62 文獻標識碼：A 文章編號：1674-098X（2014）03（c）-0218-02
1 概述
1.1 課題的提出
當前，由于中國各省市經濟發展不平衡，各地區氣候和自然條件與基礎設施也有很大的不同，客觀條件確定了熱電聯產的發展一定要依據每個工程的具體情況，因地制宜地建設大、中、小型并舉，區域熱電廠改造等按具體情況發展。目前我國熱電聯產已經逐步進入發展階段，在技術水平、系統設備等方面，已經取得了良好的效果。熱電聯產已經逐步地走進電力企業，這不僅能夠為其帶來良好的經濟前景，也能為優化電力結構起到重要作用。
大同發電廠隨國電電力發展股份有限公司統一納入五大發電集團之一――中國國電集團公司管理范疇，屬于國電電力股份有限公司的直屬企業，是國電電力發展股份有限公司全資擁有的特大型發電企業，是國家“六五”期間為發揮山西的能源優勢、充分利用大同地區豐富的煤炭資源，緩解北京地區用電緊張局面而興建的重點建設工程項目。1984年6月30日1號機組投產發電，到1988年11月25日工程全部完工，共安裝6臺國產20萬kW發電機組，總裝機容量120萬kW。
國電電力大同發電有限責任公司，是大同發電廠二期及三期改建工程，是國電電力發展股份有限公司（出資比例60%）和北京京能國際股份有限公司（出資比例40%）共同投資組建的項目法人公司。其中，二期工程是2臺600 MW空冷發電機組系統，是我國國內首家600 MW機組采用直接空冷技術的電廠，三期改建工程于2007年4月18日獲國家發展和改革委員會核準，建設規模為2臺660 MW超臨界直接空冷機組。二、三期工程機組全部采用直接空冷技術和利用城市中水作為生產用水，100%全煙氣脫硫，綠色環保特色明顯，對在北方缺水地區建設大容量發電機組、提高城市污水綜合利用水平、實現大型燃煤機組煙氣脫硫具有良好的示范作用。
由于熱電聯產的重要作用很多，如由于熱能供應方式的改變帶來能量的充分利用。與分散供熱的供熱鍋爐相比，出于熱電廠的鍋爐效率遠高于供熱鍋爐，所以集中供熱比分散供熱的煤耗低得多。因此，為實現更好的供熱條件，大同發電廠實施了三期改建項目，第一期工程建設2*220 MW燃煤發電機組的供熱，于2007年完成；二期改建工程2*660 MW燃煤熱電聯產機組，于2009年完成；三期改建工程2*660 MW燃煤熱電聯產機組，于2011年完成。
此論文根據各影響因素對該供熱機組的改建項目經濟性的影響大小，決策者可以對其采取相應的措施以有效地改建項目的經濟效果。通過實證分析，將分層次綜合評價經濟性，不僅能把生產因素、設備因素、人員因素和環境因素等有機地結合起來，還能科學、客觀地反映出該改建項目的經濟性。
2 大同市熱負荷分析
2.1 大同市供熱現狀
大同市系我國重要的煤炭產區，煤炭資源蘊藏豐富，是我國重要的能源基地。建國以來興建了大型火電廠主要是為了保證向首都供電。大同市地處雁北高寒地帶，冬季嚴寒采暖期長達5個月，且市區東西方向寬而南北方向窄，現有幾個中小型熱電廠都偏于西側。從熱力網建設投資和運行費用考慮，不能經濟有效地向市區中部、南部和東部供熱。因此至今大同市的采暖熱源還有相當部分是靠小型集中鍋爐房分散供給，單純發電的大型火電廠和大量的采暖鍋爐房排放的煙氣導致城市大氣污染相當嚴重。
從1994年起，大同市開始建設采暖熱力網，由華北市政工程設計院承擔設計，1997年熱網投產，隨著采暖熱用戶需求增加，熱源又不能滿足要求。供熱缺口達1000萬m2以上。
2.2 改建大同市供熱項目的必要性
大同發電廠位于大同市南側，地處大同市城市邊緣，距市中心4 km，靠近大同市城南及城東供熱負荷中心，具有得天獨厚的地緣優勢，是理想的熱源廠位置。利用大同發電廠的熱源對市區內實施集中供熱有明顯的有利因素：一是有利于大同市大氣環境的改善，盡快改善大同市大氣環境質量，大同發電廠實施熱電聯產集中供熱可增加1000萬m2熱源，可拆除市區燃煤小鍋爐500多臺，從而減少有害氣體排放。二是有利于大同市棚戶區改造、城中村改造，促進城市建設。隨著大同城市建設、棚戶區改造、城鄉結合部改造的發展，城市集中供熱需求改大與現有集中供熱熱源不足及布局不合理的矛盾也越來越突出，特別是對于一些棚戶區、城中村熱源難以覆蓋。三是有利于發展大同市集中供熱事業。四是有利于企業今后的進一步的生存和發展。同時還具有鋪設供熱管網距離短，管網投資相對較低，供暖熱負荷穩定、均勻，熱效率高的優勢。2007年大同市改大集中供熱盡快改善市區大氣質量，推進省、市“藍天碧水”工程，因此，大同發電廠供熱改造便成為其中一項重要措施。
3 大同發電廠供熱機組改建項目經濟性評價
3.1 供熱機組經濟性能
大同發電廠裝有6×DG670―140―540/540型東方鍋爐廠生產的超高壓鍋爐，配套6×N200―12.7/535/535型東方汽輪機廠生產的超高壓中間再熱三缸三排汽凝汽式汽輪發電機組，近年來各臺機組都進行了包括主機、輔機在內的現代化改造，如：各臺汽輪機通流部分現代化改造，#1～#6鍋爐脫氮燃燒器改造、鍋爐預熱器、省煤器改造、鍋爐低再增容改造、鍋爐吸風機由單吸改為雙吸風機；#1～#6爐電除塵器改造后，其除塵效率高于98%；投資1.65億元安裝的#2和#3爐煙氣脫硫裝置已于2007年2月投運，其脫硫效率可達99%；#6爐煙氣脫硫裝置已于2005年10月投運，其脫硫效率可達98.6%；#1～#4機組凝汽器改造和水塔大修改造；#1～#6機組熱控系統自動化DCS改造；#1機組給水泵進行變頻調節優化改造，#2、#3、#4機組進行了汽動泵改造；2002年投資新建了生產、生活廢水處理廠等。近幾年來全廠6臺機組投運安全可靠，未發生一般設備事故，現已連續安全運行1446天。全廠6臺機組平均等效可用系數分別為：2004年93.57、2005年93.26、2006年89.89（有兩臺機組進行大修）。2006年#1～#4濕冷機組供電煤耗357.8g/kWh，比同型機組全國平均水平367.8 g/kWh低了10 g/kWh。廠用電率6.37%，較同型機組全國平均水平7.92%低1.55%。全廠生產生活用水原來全部由市供水公司供給的每天60000 t自來水或地下水，在2003年生產、生活廢水處理廠建成后已開始充分利用中水，目前生產及生活用水已全部回用（除鍋爐除灰水外），每天7600～8000 t中水回用替換了自來水或地下水，工業用水重復利用率達97%，通過設備整治和節水改造等工作，現每天全廠每天用水50000～52000 t，比過去每天節水10000～8000 t，發電綜合水耗為2.42 kg/kWh。全廠各設備改造成效卓著并安全可靠性和經濟性在同類型機組中居中上水平，節能環排水平居全國同類型機組先進水平，這些為大同發電廠機組進行供熱改造并進一步為大同市節能減排打下了牢固基礎。
3.2 熱源和首站工程原理
（1）汽輪機本體更換兩根予制的∮920 mm中低缸連通管，在至雙流低缸入口側兩管上各安裝一個調節碟閥和通低缸的安全閥。兩根連通管間有短管相連通。
（2）在連通管靠A列側開孔引出一根∮1100 mm的供熱抽汽管，該管上裝有手動隔離閥、逆止快關閥和調節閥，以及膨脹節和支架等。
（3）DCS和DEH補充熱控和保護功能。
（4）采用單元制首站。在汽輪機組與A列墻（兩臺循環泵）之間的井口處架設標高約6.5～12 m2的熱網加熱器平臺。安裝2臺換熱面積達1250 m2的臥式熱網加熱器。3臺熱網泵及疏水泵安裝在機房零米。A列墻外與機組軸線平行裝設∮1200 mm的一對熱網供水與回水干管。
3.3 計算條件
3.3.1 每年采暖期從11月初至次年3月底共計5個月，3624 h。
3.3.2 考慮到采暖期內平均氣溫與嚴寒氣溫的差別，供熱平均負荷率以0.72計，即在5個月采暖期內，供熱量利用小時=3624 h×0.72=2609 h。
3.3.3 機組在純凝工況時，主汽流量=610 t/h ，發電出力=210 MW；
機組在供熱工況時，主汽流量=670 t/h發電出力以熱定電節能增利經濟效益即以610 t/h純凝工況和670 t/h條件下以熱定電工況相比。
3.4 在電力尖峰時，熱電聯產的經濟調度有以下兩種方法
（1）平均熱負荷法
將爐出力增至最大（670 t/h），調整供熱抽汽量使電出力達到210 MW 使總供熱抽汽量由各機平均分擔。
（2）熱電錯峰法
由于電力尖峰時間不長，而熱水網的熱容量很大，可以在電力尖峰時降低抽汽量以保證最高發電出力，由于水網的熱慣性，短時間內不會影響熱用戶，在電網調度允許下逐漸降低發電出力同時逐步補足供熱抽汽量。
3.5 供熱機組抽汽量越大，電廠節煤節水效益越大
目前設計的指導思想應是機組充分發揮其本身固有的供熱潛力，同時又要在70%負荷低谷工況下盡量增加供熱量并提高供水溫度，這是加強大二供熱機組在華北電網以及大同熱電聯產系統中競爭力的關鍵環節。
可以看出，設備的自身條件即設備的先進性、檢修率等，都或多或少地影響著機組的運行，提高機組的先進性必然是熱電聯產發展的一大趨勢，同時，加強機組建設的配套設施也不容忽視，同時，在生產運行上，要嚴格的服從國家的各項產業政策，環境保護政策，在內外部經濟性的條件下，實現項目的良性循環發展。
4 結語
通過以上分析，實現熱電聯產的經濟效益比較顯著，在相應的基礎條件基本確定的情況下，可以通過采取提高機組設備的技術先進性，即采用改建項目，不僅改大了機組的容量，而且可以彌補日益增長的電力增長需求和供熱需求，說明該改建項目具有較強的經濟性，此項目不僅能夠滿足內部的要求，同時也可以帶動產業的發展，為大容量熱電聯產提供參考，有助于電網產業結構的優化和穩定。可以說，熱電聯產是電力工業發展的重要組成部分，發展熱電聯產是節約能源的需要，是環境保護的要求。
參考文獻
[1] 建設部.熱電聯產項目可行性研究技術規定.
[2] 哈汽熱力計算和大同發電廠#1、#2機組2006年11月―2007年3月純凝工況的實際累計統計數據.
第9篇：城中村改造的前景范文
晉城經濟開發區是晉城市對外開放的窗口和高新技術產業的集中區，是經山西省政府正式批準的晉城市唯一省級開發區。開發區位于晉城市區東部，批準規劃面積4平方公里，轄5個行政村，人口約1.5萬，區內現有各類企業400余戶。
近年來，晉城開發區在市委、市政府的正確領導下，堅持以招商引資為中心，以改善環境和項目建設為重點，加快開發建設步伐，全區投資環境不斷優化，入區項目日益增多，經濟實力顯著增強。依托科技抓產業，大力實施科技興區戰略，努力打造創新型園區，特別是外資引進方面已居全省開發區首位。目前，區內已初步形成以光電通訊、機械鑄造、絲麻服裝、生物醫藥、高新材料等為主導的產業發展格局。
招商引資大發展
作為晉城市對外開放的窗口，引進項目是開發區的立身之本。成立以來，始終把招商引資作為中心工作抓，管委會專門成立了招商局，引進培養專業招商人才，加強招商隊伍的建設，積極創新招商機制，拓寬招商渠道。用足用活國家招商引資的各項優惠政策，大力實施產業鏈招商、主題招商和特色招商，大力實施開放帶動戰略，不斷加大加強開放引資力度。在招商引資工作中，把項目引進與推進科技創新緊密結合起來，提高項目準入門檻。特別是“十五”以來，隨著投資環境的持續改善，重點引進一批技術含量高、市場前景好的高新技術項目，利用外資結構和質量明顯提升。
2005 年，世界500強企業之一臺灣鴻海集團總裁郭臺銘先生經過對晉城開發區進行實地考察后，決定投資5億美元在開發區建設富士康晉城科技工業園，晉城開發區由此成為臺灣媒體爭相報道的富士康在大陸的生產基地。同時晉城開發區也成為全球重要的超精密光機電產品生產基地。除富士康以外，日本小笠原、美國日升、南非H.S、香港泰富等投資商也都已落戶晉城開發區。區內蘭花集團與南非H.S公司合資建設的瓦斯抑爆設備項目、香港泰富集團獨資建設的液晶顯示LED背光源項目以及列入國家863計劃的伍永安博士樂百利特公司LED半導體照明光源項目等都是填補我市乃至我省空白的新興高科技產業項目。這些項目的引進必將對提升晉城產業素質，優化產業結構，加快晉城乃至全省新型工業化進程、新型能源和其它工業建設發揮巨大的促進作用，將極大地提升晉城開發區的科技發展水平，推動晉城開發區高新技術產業的發展。
各大項目火熱推進
今年以來，受國際經濟持續低迷，出口訂單萎縮影響，對開發區以外貿為主導的經濟結構造成巨大沖擊。開發區以保增長為重點，強化經濟運行監測，加大扶持企業力度，工業經濟指標降幅逐月收窄，5月份工業增加值已超過去年單月平均水平，但是同比仍處于負增長區間。
雖然外部環境不給力，但是開發區的各個項目發展總體順利。今年1-5月份，晉城開發區外資到位3019萬美元，折合人民幣1.9241億人民幣，內資到位54.51億元，引資總額56.45億元。簽約引進項目5項，總投資107億元，擬引資93.4億元。
山西中天投資開發建設有限公司的國際醫療健康城項目，總投資12億元，擬引資4億元，正在辦理規劃變更手續；晉城市景潮辦公用品印制有限公司的印刷包裝基地項目，總投資1億元，擬引資0.4億元；富士康科技集團A區項目，總投資72億元，擬引資72億元，生產精密模具、寬屏網絡連接器、精密刀具、工業機器人等產品；公共租賃房項目，總投資10億元，擬引資7億元，由江蘇龍信建筑集團投資建設，主要為富士康員工提供公共租賃房；晉城市吉田新材料有限公司年產12萬噸超高強度高韌性新材料（ADI）項目，總投資12億元，擬引資10億元。
此外，香港華龍金融城市商業綜合體項目、方正寬帶網絡數據庫中心項目、樂百利特公司與上海金浦投資公司融資項目、江淮重工與上海電氣風電公司合作項目等正在積極推進。
基礎設施建設穩步推進
開發區加大基礎設施建設，優化投資硬環境。啟動了金匠街、絡樺路、武莊路、孟匠路、區間路（呂匠路—紅星街）道路工程：金匠街、絡樺路已完成可研、項目建議書、選址意見書、環評、能評、土地預審等前期手續，目前正在進行初步設計和工程勘察；孟匠路、武莊路已完成可研、項目建議書、選址意見書、環評、能評等前期手續，目前正在辦理土地預審手續。開工建設富士康金匠臨時用電工程，建成了金匠園區“三供”主干管網，投入3000萬元保證富士康A區建設，投入90萬元完善基礎設施配套，完成了機關辦公場所和設施改造。
城鄉一體化建設有序推進
開發區轄14個社區，4062戶，13949人，8851畝耕地。在推進城鄉一體化建設方面，開發區主要抓了以下工作：
一是統一規劃、分步推進。區內14個社區有3個社區（郝匠、東呂匠、侯匠）實施了城中村改造，有5個社區初步完成了修建性詳細規劃編制工作。郝匠社區鳳臺街以北基本拆遷完畢，大劇院、蘭園工地內還有三戶未拆遷，二期回遷樓共12萬平方米，其中6萬平米已進入工程驗收階段，其他工程下半年啟動。東呂匠社區二期工程六棟樓3.7萬平方米回遷樓已交工回遷安置244戶。拆遷安置工作已與各拆遷戶達成拆遷安置意向，計劃拆遷99戶，拆遷面積16593平方米。侯匠社區棚戶區改造正在辦理監理招標和施工招標。茶元、耿窯、東田石、南田石等4個社區城中村改造正進行摸底、規劃、立項等前期準備工作。
二是大力完善基礎設施。去年以來，開發區投資4.3億元，建設完善區域市政道路13公里。今年計劃投資約10億元，以金匠新區為重點，新開工道路4條，同步完善區域水、電、熱、氣等基礎設施，為金匠園區開發創造良好環境。目前4條道路前期手續基本完成，只待土地手續批復后即可進行招標。
三是穩步推進農村社區建設。區內現已竣工完成農村社區樓房25棟，建筑面積約20萬平方米，今年擬新建農村社區樓房14棟，建筑面積約為13萬平方米。
四是建立統一的城鄉社會保險體系。建立健全城鄉銜接的養老、醫療、失業、工傷、生育“五位一體”的社會保險體系，各項社會事務與城區、澤州實現無縫對接，2012年共有12851人參加新農合，參保資金達3855300元，覆蓋率達95%以上。
和諧建設工作成績斐然
開展素質教育、安全學校和學校標準化建設工作，為合并后的金匠、南田石和茶元小學分別配備校車，支持教育優先發展313萬元。發放“三農”補貼22.2萬元，發放城鄉養老保險192萬余元，發放撫恤金1.4萬余元，聘用了14名社保協管員，完成14個社區的低保戶、60歲退役士兵申報、審核和發放補助工作。開展計生等各項工作，加大生育保險基金撥付2.6萬余元。解決農民工拖欠工資款10萬余元，完成市政府下達城鎮新增就業崗位1萬余個，完成富士康科技工業園招工1500余人。
開發區高度重視安全穩定工作，自托管14個社區以來，組建局，調整了工作領導組，并把工作列入黨政議事日程，每月實行領導接訪制度，工作逐步走上正軌。今年以來，晉城開發區實行排查時間、內容、方法和上報四個統一，在14個社區配備了2—3名信息員，實行處級領導包村下訪，定期排查不穩定因素，特別是對群眾關心的熱點、難點問題，做到及時發現，準確掌握，超前處置，加大對案件的督查力度。